fast eiendoms rettsforhold - universitetet i oslo...naborett • naboloven 10 retting – første...

Fast eiendoms rettsforhold

Innledning: Om faget og eiendomsretten

14. mars 2017

Eirik Østerud

1. Innledning

2. Eiendomsrett og andre rettigheter i fast eiendom

3. Rettskilder

4. Utvalgte emner

Undervisning V2017- forelesninger

• ti. 14. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Innledning: Eirik Østerud

• to. 16. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Naborett: Geir Stenseth

• fr. 17. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Sameie: Geir Stenseth

• fr. 17. mar. 14:15–16:00 O24 Storsalen: Grenser og matrikkel: Lars

Elsrud og Eirik Østerud

• ma. 20. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Servitutter: Geir Stenseth

• ti. 21. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Hevd og tinglysning: Haldis

Framstad Skaare og Eirik Østerud

• on. 22. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Ekspropriasjon: Katrine

Broch Hauge

• to. 23. mar. 10:15–12:00 O24 Storsalen: Konstitusjonell tingsrett: Geir

Stenseth

Undervisning V2017- kurs

• Kursundervisning

– Uke 13 og 14 (oppstart 29. mars)

– 7 dobbelttimer

– Kursheftet/oppgaver

– Kursoppgave 6. april

• Fakultetsoppgave

– Innlevering 28. mars

– Gjennomgang 18. april

Læringskrav - kunnskap

• Studenten skal ha god kunnskap om:

– Hva det innebærer å være eier av eiendommen

– Registrering av eiendom og fast eiendom som rettighetsobjekt

– Naborett

– Servitutter

– Sameie

– Registrering av eiendomsrett og begrensede rettigheter i fast eiendom

(grunntrekkene i reglene om rettsvirkningene av tinglysning)

– Hevd

– Rettighetenes vern etter Grunnloven og menneskerettsloven

Læringskrav - kunnskap

• Studenten skal ha kunnskap om:

– Hovedtrekkene i den offentligrettslig regulering av fast eiendoms utnyttelse

– Ulike former for total bruksrett, særlig tomtefeste

– Allemannsrett

– Allmenningsrett

Læringskrav - ferdigheter

• Studenten skal kunne:

– Identifisere og drøfte tingsrettslige problemstillinger knyttet til

eiendomsretten og begrensede rettigheter til fast eiendom

– Analysere og avveie grunnleggende hensyn og momenter i fast eiendoms

tingsrett

– Anvende regler i fast eiendoms tingsrett på praktiske situasjoner

– Formulere og formidle kunnskaper om tingsrettslige problemstillinger, for

så vidt de vedrører fast eiendom

Litteratur

• Innføringslitteratur

– Fast eiendoms rettsforhold i Knophs oversikt over Norges rett (red.: Kåre

Lilleholt) 14. utg. (2014), s. 199-209

– Kirsti Strøm Bull og Nikolai K. Winge: Fast eiendoms rettsforhold - Kort

forklart, 2. utg. (2015)

• Hovedlitteratur

– Thor Falkanger: Fast eiendoms rettsforhold, 5. utgave (2016)

• Tilleggslitteratur

– Endre Stavang og Geir Stenseth: Fast eiendoms tingsrett (2016)

– Einar Bergsholm: Rettigheter i fast eiendom (2016)

– Karen Eg Taraldrud: Oversikt over rettigheter til fast eiendom (2016)

– Erlend Baldersheim: Reglar om fast eigedom (2010)

1. Innledning


3. Rettskilder

4. Utvalgte emner

Rettssystematikk

• Formuerett

• Tingsrett vs obligasjonsrett

– Tingsretten verner forventingen om å få beholde et gode man allerede har

– Obligasjonsretten verner forventingen om senere å få et gode

– Forutsetninger for effektive markeder?

• Tillitt til tinglige rettigheter og avtaler

• Statisk vs dynamisk tingsrett

– Statisk tingsrett - etablerte rettigheter til «ting»

– Dynamisk tingsrett - endringer i rettigheter til «ting»

Tingsrettens betydning

• For den enkelte

– Viktige private formuesgoder: hus, leilighet, hytte, tomt m.v.

• For næringslivet

– Betydelige verdier og forutsetninger for næringsvirksomhet

– Primærnæring – jordbruk, skogbruk, bergverk

– Sekundær- og tertiærnæring

• Fabrikker, produksjonslokaler, kontorlokaler, infrastruktur (veier,

toglinjer, flyplasser, havner, telelinjer, elektrisitetslinjer osv.)

• For samfunnet

– Blandingsøkonomi: markedsøkonomi og statlig styring

– Reguleringen av rettigheter til fast eiendom sentral del av

samfunnsinnretningen

Eiendomsrett til fast eiendom

• Eiendomsrettsbegrepet

• Eiendomsrettens funksjoner

– Faktisk rådighet

• Positiv/negativ

– Juridisk rådighet

• Positiv/negativ

• Rådighetsbegrensninger

– Privatrettslige

• Eks. servitutter, festeretter, leieretter, panteretter osv.

– Offentligrettslige

• Eks. Plan- og bygningsretten, miljørett, jordvern etter konsesjonsloven

og jordloven, skogbruk og skogvern etter skogbruksloven,

vassdragsrett etter vannressursloven, kulturminnevern etter

kulturminneloven mv.

Begrensede rettigheter til fast

eiendom • Sameie

• Servitutter

• Festeretter

• Leieretter

• Panteretter

• Forkjøpsretter

1. Innledning


3. Rettskilder

4. Utvalgte emner

Utvalgte lover

• Lov 17. mai 1814 Kongeriket Noregs grunnlov (Grunnloven)

• Lov 21. mai 1999 nr. 30 om styrking av menneskerettighetenes

stilling i norsk rett (menneskerettsloven)

• Lov 7. juni 1935 nr. 2 om tinglysing (tinglysingsloven)

• Lov 16. juni 1961 nr. 15 om rettshøve mellom granner

(grannelova/naboloven)

• Lov 29. november 1968 om særlege råderettar over framand

eigedom (servituttlova/servituttloven)

• Lov 18. juni 1965 nr. 6 om sameige (sameigelova/sameieloven)

• Lov 9. desember 1966 nr. 1 om hevd (hevdslova/hevdsloven)

• Lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste (tomtefestelova)

Deklaratorisk lov og forholdet til avtale

eller annet stiftelsesgrunnlag • Eks. naboloven § 1

– «Føresegnene i denne lova gjeld berre så langt anna ikkje fylgjer av avtale

eller serlege rettshøve.»

• Eks. servituttloven § 1

– «Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller

særlege rettshøve.»

• Eks. sameieloven § 1

– «Føresegnene gjeld så langt ikkje anna fylgjer av avtale eller serlege

rettshøve.»

• Forholdet til avtaleretten

– Bindingsspørsmålet

– Tolkningsspørsmålet

Enkelte rettskildeobservasjoner

• Deklaratorisk lov

• Lovfestede rettslige standarder, flere vilkår, vurderingstemaer

og momenter

• Lovkodifisering av ulovfestet rett

• Dels betydelig Høyesterettspraksis

• Eldre og dels knappe forarbeider

• Hensyn: god og samsfunnsøkonomisk effektiv bruk av fast

eiendom

1. Innledning


3. Rettskilder

4. Utvalgte emner

Oversikt – utvalgte emner

• Grenser og matrikkel

• Naborett

• Sameierett

• Servituttrett

• Hevd

• Tinglysing og ekstinksjon

• Grunnloven og EMK

Grenser og matrikkel

• Lov 17. juni 2005 nr. 101 om eigedomsregistrering (matrikkellova)

• § 1 Formålet med lova

– «Lova skal sikre tilgang til viktige eigedomsopplysningar, ved at det blir ført

eit einsarta og påliteleg register (matrikkelen) over alle faste eigedommar i

landet, og at grenser og eigedomsforhold blir klarlagde.»

• § 4 Matrikkelen

– «Matrikkelen skal innehalde opplysningar om den enkelte matrikkeleininga

som er nødvendig for planlegging, utbygging, bruk og vern av fast

eigedom, under dette offisielle nemningar og opplysningar om den enkelte

bygning, bustad og adresse. Matrikkelen skal vise grensene for

matrikkeleiningane, under dette grenser for uteareal som inngår i

eigarseksjon.»

• § 5 Matrikkeleiningar

– Grunneiendom, anleggseiendom, eierseksjon, jordsameie, festegrunn

• § 5 a Matrikkelstyresmaktene

– Sentral matrikkelstyresmakt: Statens kartverk

– Lokal matrikkelstyresmakt: Kommunen


• Eiendomsgrenser på land

– Avtale eller annet rettsgrunnlag

– Bevismidler – beror på bevistemaet/rettsgrunnlaget

• Eks. dokumentbevis, vitnebevis, faktisk bruk, grensemerker mv.

• Forholdet til matrikkelopplysninger/oppmålingsforretningen

– Eks. uriktige matrikkelopplysninger om grenser

– Matrikkellova kap. 9 Klage, sanksjoner

– Endrer ikke det privatrettslige forholdet

• Eks. Rg. 1969 s. 21


• Eiendomsgrenser i vassdrag

– Avtale eller annet rettsgrunnlag

– Lov 15. mars 1940 om vassdragene (vassdragsloven) Første kapitel. Om

eiendomsretten til vassdrag

• § 2 Elv eller bekk – «djupålen»

• § 3 Innsjø – «hvert sted på bunnen tilhører den landside som det

nærmest er en fortsettelse av.»


• Grensene i saltvann

– «Hovedregelen er at eiere av grunn ned til strandlinjen har eiendomsrett ut

i sjøen til marbakken eller - hvis marbakke ikke kan påvises - til to meters

dybde ved middels lav vannstand» Rt. 2011 s. 556. Se og Rt. 2005 s.

1577, Rt. 1889 s. 633 mv.

• Strandretten

– Rt. 1985 s. 1128

• «Strandretten er en rett til uforstyrret å kunne nyte de fordeler som

følger av at en eiendom ligger til sjøen. De fordeler som er beskyttet

på denne måten er blant annet adgangen til sjøverts adkomst - den

såkalte tilflottsrett - og mulighetene for bading og friluftsliv. Også

strandeierens rett til visse former for fiske, retten til utfylling ut i sjøen

og et visst vern mot forurensing og ulemper av estetisk art, inngår som

en del av strandretten.»

• Lov 28. juni 1957 nr. 16 om friluftslivet (friluftsloven)

– Almenhetens rett til ferdsel og opphold


• Eiendomsretten «nedover»

– Rt. 1959 s. 1198 (Tyskertunnelen)

– Rt. 1998 s. 251 (Skråboring)

• Eiendomsretten «oppover»

– Bl.a. naborettslige skranker

Naborett

• Naboloven § 2

«Ingen må ha, gjera eller setja i verk noko som urimeleg eller uturvande

er til skade eller ulempe på granneeigedom. Inn under ulempe går òg at noko må

reknast for farleg.

I avgjerda om noko er urimeleg eller uturvande, skal det leggjast vekt på

kva som er teknisk og økonomisk mogeleg å gjera for å hindra eller avgrensa

skaden eller ulempa. Det skal jamvel takast omsyn til naturmangfaldet på staden.

I avgjerda om noko er urimeleg, skal det vidare leggjast vekt på om det

er venteleg etter tilhøva på staden og om det er verre enn det som plar fylgja av

vanlege bruks- eller driftsmåtar på slike stader.

Jamvel om noko er venteleg eller vanleg etter tredje stykket, kan det

reknast som urimeleg så langt som det fører til ei monaleg forverring av

brukstilhøva som berre eller i særleg grad råkar ein avgrensa krins av personar.»

• Eks. Rt. 1969 s. 757 Sandvika Gjestgiveri, Rt. 1971 s. 378 Søndre

Fjellstad, Rt. 1974 s. 524 Fornebu, Rt. 2006 s. 486 Gardermoen

Naborett

Naboloven § 3

«Er det ikkje nemnande om å gjera for eigaren eller for naturmangfaldet

på staden, må eigaren ikkje ha tre som er til skade eller serleg ulempe for grannen,

nærare hus, hage, tun eller dyrka jord på granneeigedomen enn tredjeparten av

trehøgda. Kongen kan gjeva nærare føresegner om målingsmåten. Hekk som er

lågare enn 2 meter, er ikkje ulovleg etter denne paragrafen. Hekk som lyt reknast

for grannegjerde, går ikkje inn under denne lova.

Føresegnene i denne paragrafen gjev ikkje rett til å ha ståande tre som

grannen har krav på å få bort etter § 10, jfr. § 2.»

Naborett

• Naboloven § 9 Skadebot

«Det økonomiske tapet nokon lid av skade eller ulempe i strid med nokor

føresegn i §§ 2-5 er den ansvarlege skyldig til å bøta, anten han sjølv eller

nokon han svarar for, har gjort seg skuldig i aktløyse eller ikkje.»

Naborett

• Naboloven § 10 Retting

– Første ledd

• Tilstand eller tilhøve som strider mot nokor føresegn i §§ 2-5, har

grannen krav på vert retta. Dette gjeld likevel ikkje: [bokstav a-d]

– Annet ledd

• «I tilfelle då rettinga kom til å valde så store utlegg eller tap elles at det

klårt stod i mishøve til gagnet, kan det gjerast unntak frå

rettingsskyldnaden når det ikkje er noko nemnande å leggja

tiltakshavaren til last, på det vilkår at grannen får vederlag som ikkje

må setjast mindre enn skaden eller ulempa.»

Sameierett

• Sameieloven § 1

«Lova her gjeld der to eller fleire eig noko saman på ein slik måte at

retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvetal.»

• Sameieloven § 2 Partshøvet

– «Når det ikkje er grunnlag for anna, skal sameigarane reknast for å ha like

stor part kvar. Der partane ligg til serskilt registrerte grunneigedomar og

anna høvetal ikkje er kjent, vert dei rekna etter den skatteskylda kvart av

bruka hadde då sameigehøvet mellom dei kom opp. Er den ukjend, skal

den skylda som galdt fram til lov 17. desember 1836, leggjast til grunn.»

• Sameieloven § 3 – Bruk og utnytting

«Kvar av sameigarane har rett til å nytta sameigetingen til det han er etla

eller vanleg brukt til, og til anna som høver med tida og tilhøva.

Ingen må nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part, eller

såleis at det uturvande eller urimeleg er til meins for nokon medeigar.»

Sameierett

• Sameieloven § 4 - Flertallsvedtak

«Eit fleirtal kan gjera vedtak om styring og utnytting i samsvar med det

sameigetingen er etla eller skikka til.

Vedtaket må ikkje stride mot lova her eller gå ut på urimeleg kostnad

eller på å gjera tingen om til noko anna.

Vedtaket må ikkje gå ut på å avhenda heile tingen eller stykke eller verde

som sameigar treng til den utnyttinga tingen er etla eller vanleg brukt til. Likt med

avhending er her rekna pantsetjing. Det same gjeld bortleige for meir enn 10 år.

Heller ikkje må det gjerast vedtak om å leiga bort noko for stuttare tid i fall det vert

til urimeleg fortrengsle for ein sameigar som i same tidsrom treng dette til den

utnyttinga det er etla eller vanleg brukt til. Likt med bortleige er her rekna at noko

vert overlate til lån eller utnytting på annan måte.

Fører vedtaket til skade for nokon av eigarane på bruk, utnytting, eller

anna som han har rett til i sameiga, skal han ha like for tapet.»

Servitutter

• Servituttloven § 1

«Denne lova gjeld særrettar over framand fast eigedom til einskilde slag bruk

eller anna utnyttingsrådvelde eller til å forby einskilde slag verksemd, bruk

eller tilstand»

«Når anna ikkje er sagt, vik føresegnene for det som fylgjer av avtale eller

særlege rettshøve.»

• Personlige/reelle

• Positive/negative

Servitutter

• Servituttloven § 2

«Korkje rettshavaren eller eigaren må bruka rådveldet sitt over

eigedomen såleis at det urimeleg eller uturvande er til skade eller ulempe for den

andre.

I avgjerda om noko er urimeleg skal det leggjast vekt på kva som er

føremålet med retten, kva som er i samsvar med tida og tilhøva, og kva som høver

til å fremje naturmangfaldet på staden.»

Hevd

• Hevdsloven § 1

– «Etter denne lova kan det vinnast hevd på eigedomsrett eller bruksrett til

ting. Med ting er meint fast eigedom, lausøyre og rettsgilde verdepapir.

Med verdepapir er meint omsetningsgjeldsbrev og dermed likestilte

dokument og omsetningspapir som representerer retten til ein part i eit

selskap.»

Hevd

• Eiendomshevd – Hevdsloven §§ 2-6

– § 2 «Den som har ein ting som sin eigen 20 år i samanheng, hevdar

eigedomsrett.»

• Brukshevd - Hevdsloven §§ 7-8

– «Den som brukar eller har tingen som om han var bruksrettshavar, hevdar

bruksrett.

Føresegnene i §§ 2 -6 gjeld tilsvarande.»

Hevdstid

• § 2 første ledd: 20 år

• § 8 – «For rett over framand eigedom til bruk som ikkje viser seg av ei

fast tilstelling, er hevdstida 50 år. Dette gjeld ikkje rett til naudsynt

veg eller opplagsplass.

Likeins er hevdstida 50 år for rett til bruk for folket i ei

bygd eller grend, eller i ein by eller annan vid krins.»

• Oppsummering

– 20 år: faste tilstellinger og naudsynt veg eller opplagsplass

– 50 år: ikke fast tilstelling og bruk av vid krets

Hevdstid (forts.)

• § 3

• «Har to eller fleire ein ting etter kvarandre i samanheng og overgangen

mellom dei er lovleg, er hevd fullført når hevdstida etter § 2 er ute.», jf. § 3

• Sammenlegging av hevdstid i suksesjonstilfeller

– Lovlig rettsovergang (salg, gave, arv mv.)

– «Det er og eit vilkår at kvar av dei har tingen på ein slik måte at han kunne

hevda, d. e. fyller alle vilkår til eigedomshevd så nær som kravet til tida», jf.

NUT 1961:1 Rådsegn 6 - Om hevd, s. 24

– Rt. 2000 s. 604 - Kjelsberg

God tro

• «Den som veit at han ikkje eig tingen, hevdar ikkje. Det same

gjeld den som ikkje veit det avdi han ikkje har vore så aktsam

som han burde etter tilhøva.», jf. § 4

• God tro om kva?

• Aktsom god tro i hevdstid (20/50 år)

• Sammenlegging av hevdstid, jf. § 3

– Aktsom god tro hos alle, jf. Rt. 2000 s. 604

• Forholdet til § 8 annet ledd

– «Likeins er hevdstida 50 år for rett til bruk for folket i ei bygd eller

grend, eller i ein by eller annan vid krins.»

– Rt. 2001 s. 1229 Svartskog

Innehav i samsvar med særlig rett

• § 5 – «Den som har tingen til forvaring, leige, lån eller pant, kan ikkje hevda

eigedomsrett. Det same gjeld den som har ein annan rett til å sitja med

tingen.»

• Hensyn

• «At innehavaren trur at han eig tingen, hjelper ikkje her. Det bør heller ikkje

hjelpa, for rette eigar har i slike tilfelle ingen grunn til å krevja tingen att.»,

jf. NUT 1961:1 Rådsegn 6 - Om hevd, s. 25

Mothevd

• «I den mon tingen er bruka i strid med ein særleg rett, fell den

retten bort (mothevd).», jf. § 9

• Rådighetskravet

– «bruka i strid med ein særleg rett»

• «Etter utkastet er vilkåret for mothevd at tingen vert bruka i strid med

den særlege retten. Ordet «bruka» lyt her takast i vid tyding. Den som

har sett gjerde kring ei byggjetuft han har kjøpt, kan t.d. mothevda ein

beiterett som hefter på området, endå om byggjetufta ligg heilt brakk

og ubruka. Det avgjerande er at gjerdet stengjer for beitinga.», jf. NUT

1961:1 Rådsegn 6 - Om hevd, s. 27

• De alminnelige hevdsvilkårene

– Føresegnene i §§ 2 til 6 gjeld tilsvarande ved mothevd eller frihevd, jf. § 11

Frihevd

• «Bruksrettar som rettshavaren let liggja unytta i full hevdstid,

fell bort med eigedomshevd eller når eigaren har site med

tingen i hevdstid, endå om tingen ikkje er bruka i strid med

retten (frihevd).», jf. § 10

• Ikke-bruk, jf. «let liggja unytta»

• Aksessorisk/selvstendig frihevd

• De alminnelige hevdsvilkårene

– Føresegnene i §§ 2 til 6 gjeld tilsvarande ved mothevd eller frihevd, jf. § 11

Tinglysing og ekstinksjon

• Tinglysingsregisteret

• Tinglysingsloven § 1

– «Tinglysing av dokumenter som gjelder fast eiendom, hører under en eller

flere registerførere under Statens kartverk»


– «Såfremt ikke annet er bestemt ved lov, kan et dokument bare anmerkes i

grunnboken når det går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte,

anerkjenne eller opheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom i

embedskretsen.»



– «Når et dokument er innført i dagboken, går det rettserhverv som

dokumentet gir uttrykk for, i kollisjonstilfelle foran rettserhverv som ikke er

innført samme dag eller tidligere.»


– «Et eldre rettserverv går uten hensyn til § 20 foran et yngre, dersom dette

er stiftet ved rettshandel og erververen da hans rett ble dagbokført, kjente

eller burde kjenne den eldre rett.

– For andre lovbestemte rettigheter enn pant har tinglysing ingen

betydning, hvor ikke annet er særlig bestemt. Det samme gjelder

rettserverv ved hevd.»

A

B

C



– «Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet ved avtale med

innehaveren av grunnbokhjemmelen, og som var i god tro da innføringen i

dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnbokhjemmelen skyldes et

ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende.»

A B C

ugyldig

Grunnloven og EMK

• Grl. § 97

– «Inga lov må gjevas tilbakeverkande kraft.»

• Grl. § 105

– «Krev omsyn til samfunnet at nokon må gje frå seg fast eller rørleg

eigedom til offentleg bruk, skal ho eller han få fullt vederlag av statskassa.»

• Grl. § 112

– «Enhver har rett til et miljø som sikrer helsen, og til en natur der

produksjonsevne og mangfold bevares. Naturens ressurser skal

disponeres ut fra en langsiktig og allsidig betraktning som ivaretar denne

rett også for etterslekten.»

• EMK P-1 art. 1 Vern om eiendom

– «Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred.

Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de

betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige

prinsipper»

fast eiendoms rettsforhold - universitetet i oslo...naborett • naboloven 10 retting – første...

Documents