1    

 

EXAMENSARBETE Kandidatprogram, Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling FASTIGHETSFÖRMEDLING GRUNDNIVÅ, 15 H STOCKHOLM, SVERIGE 2017

                             

Fastighetsmäklarinspektionens  påföljdssystem   Införande  av  erinran  och  FMI:s  tillsynsmetoder     Cemal  Sagmen                                                                                

KTH  

INSTITUTIONEN FÖR FASTIGHETER OCH BYGGANDE  

I    

Bachelor of Science Thesis

Title FMI:s sanctions & supervision methods Author(s) Cemal Sagmen Department Bachelor Thesis number

KTH Property Development and Agency TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2017:28

Archive number 418 Supervisor Rickard Engström Keywords FMI sanction system regulatory methods reminder

warning anonymous notifications real estate agent  

Abstract

In  this  thesis  has  FMIs  sanction  system  and  regulatory  methods  between  2007  and  2016  has  examined.   Distribution   of   different   reasons   for   disciplinary   actions,   different   reasons   for  notifications,  quantity  of  handled  cases  and  quantity  of  disciplinary  actions  has  charted  by  utilizing  statistics  since  2007.  Evolution  of  statistic  data  under  those  years  has  explored  and  possible   influence   on   them   has   been   investigated.   Those   values   before   and   after   law  amendment  at  2011  has  also  been  examined   in  order   to  analyze   the   influence  of   the  new  laws  effect  on  sanction  system  and  regulatory  methods.  

A  new  discipline  sanction  called  reminder  has  introduced  thru  the  new  real  estate  agent  law  (FML  2011:666).   It   imposed  extra  focus  on  the  change  at  sanction  system  and  its  effect  for  the  branch.  Time  period  has  been  divided   in   two   five  years  periods,  2007-­‐2011  and  2011-­‐2016.   Various   analytical   data   for   the   comparison   of   those   five   years   periods   has   been  presented  in  order  to  identify  the  difference  between  those  periods.  

FMIs   regulatory   methods   have   been   produced   and   distributions   between   those   different  regulatory   methods   have   been   narrated.   The   management   of   anonymous   notification   by  FMI  and  other  government  bodies  has  been  investigated  and  presented  in  the  report.  

   

II    

Acknowledgement

 

First  of  all   I  want   to   thank  my  supervisor  Rickard  Engström  for  his   involvement  and   fertile  suggestions.  I  would  also  like  to  thank  Magnus  Melin  from  FMF  and  Thomas  Carter  from  FMI  for   the   all   information   that   they   have   contributed   during   the   realization   of   Bachelor   of  Science   thesis.   I   highly   appreciate  my   coordinator   Björn  Berggren’s   guidance   and   efficient  course   organization   that   has   been   invaluable   to  me.   Finally   I   also  want   to   thank   the   real  estate   agents   and   government   body   officers   who   collaborated   with   the   interviews   and  contributed  the  study  with  their  important  opinions.  

Stockholm,  April  2017  

Cemal  Sagmen  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

III    

Examensarbete

Titel FMI:s påföljdsystem & tillsynsmetoder Författare Cemal Sagmen Institution Examensarbete Kandidatnivå nummer

Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling KTH TRITA-FOB-BoF-KANDIDAT-2017:28

Arkivnummer 418 Handledare Rickard Engström Nyckelord FMI tillsyn erinran varning anonyma anmälningar

fastighetsmäklare påföljder  

Sammanfattning

Detta  examensarbete  har  ägnats  åt  att  undersöka  FMI:s  påföljdsystem  och  tillsynsmetoder  under   tidsperioden   2007   till   2016.   Utifrån   FMI:s   statistik   har   orsaker   till   disciplinära  påföljder,  orsaker  till  anmälningar,  antal  hanterade  ärende  samt  antal  disciplinära  åtgärder  kartlagts.  

Den   nya   fastighetsmäklarlagen   infördes   2011.   Lagändring   innebar   bland   annat   att   en   ny  disciplinär   påföljd,   erinran,   togs   i   bruk.     Förändringen   av   statistiska   data   under   åren  analyserades  för  att  utvärdera  eventuell  inverkan  på  fastighetsmäklarbranschen.    

Det   läggs  extra  blickfång  på  förändringen  i  påföljdsystemet  och  dess  effekter.  Tidsperioden  som  granskats  delades  upp  i  två  femårs  perioder,  det  vill  säga  2007  till  och  med  2011  samt  2012  till  och  med  2016.  Diverse  analytiska  data  över  jämförelser  på  de  två  femårsperioderna  har  presenterats  för  att  kunna  identifiera  skillnader  mellan  de  olika  perioderna.  

FMI:s   tillsynsmetoder  har   framställts   och   fördelning  mellan  de  olika   tillsynsmetoderna  har  redogjorts.  FMI:s  och  andra  myndigheternas  hantering  av  anonyma  anmälningar  har  utretts  och  presenterats  i  rapporten.  

 

 

 

 

 

 

   

IV    

Förord

 

Jag  vill  först  och  främst  tacka  min  handledare  Rickard  Engström  för  sitt  engagemang  och  sina  goda   råd.   Jag   vill   även   tacka   Magnus   Melin   från   Fastighetsmäklarförbundet   och   Thomas  Carter  från  Fastighetsmäklarinspektionen  för  all  information  som  de  har  bidragit  med  under  examensarbetets   genomförande.   Jag   måste   också   påminna   om   att   jag   uppskattar,  kursansvarige,   Björn  Berggrens   vägledning   för   att   ha   organisera   en   effektiv   kurs.   Sist  men  inte  minst  vill   jag  vilja  tacka  de  fastighetsmäklare  och  myndighetspersoner  som  ställde  upp  på  intervjuer  och  därmed  bidragit  till  arbetet  med  sina  viktiga  åsikter.  

 

Stockholm,  april  2017  

Cemal  Sagmen  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

   

V    

Innehållsförteckning  

Bachelor  of  Science  thesis  .......................................................................................................................  I  

Abstract  ...................................................................................................................................................  I  

Acknowledgement  ..................................................................................................................................  II  

Examensarbete  ......................................................................................................................................  III  

Sammanfattning  ....................................................................................................................................  III  

Förord  ....................................................................................................................................................  IV  

Förkortningar  .......................................................................................................................................  VIII  

Figurförteckning  ...................................................................................................................................  VIII  

Tabellförteckning  ...................................................................................................................................  IX  

1.  INLEDNING  ..........................................................................................................................................  1  

1.1.  Problemdiskussion  .......................................................................................................................  2  

1.2.  Syfte  .............................................................................................................................................  2  

1.3.  Frågeställningar  ...........................................................................................................................  2  

1.4.  Avgränsningar  ..............................................................................................................................  3  

2.  METOD  ................................................................................................................................................  4  

2.1.  Deltagare  ......................................................................................................................................  4  

2.2.  Procedur  ......................................................................................................................................  5  

2.3.  Data-­‐Analys  ..................................................................................................................................  5  

2.4.  Källkritik  .......................................................................................................................................  5  

3.  TEORI  ..................................................................................................................................................  7  

3.1  Fastighetsmäklarinspektionen  ......................................................................................................  7  

3.1.1  Historik  ...................................................................................................................................  7  

3.1.2  Fastighetsmäklarinspektionens  Uppgifter  .............................................................................  8  

3.1.3  Disciplinnämnden  ..................................................................................................................  9  

3.2.  Påföljder  som  meddelas  av  FMI  .................................................................................................  10  

3.2.1  Återkallelse  av  registreringen  ..............................................................................................  11  

3.2.2.  Erinran  och  Varning  ............................................................................................................  14  

3.2.3.  Ringa  Förseelse  ...................................................................................................................  18  

3.2.4.  Överklagande  till  Påföljderna  ..............................................................................................  18  

3.3.  Praxis  inom  FMI:s  Påföljder  .......................................................................................................  19  

3.3.1.  Ärenden  som  ansågs  vara  ringa  ..........................................................................................  20  

3.3.2.  Ärenden  som  lett  till  återkallelse  ........................................................................................  20  

3.3.3.  Ärenden  som  lett  till  varning  ..............................................................................................  21  

VI    

3.3.4.  Ärenden  som  lett  till  erinran  ...............................................................................................  22  

4  &  5  EMPIRI  .........................................................................................................................................  24  

4.  Påföljdssystemet  i  Sverige  ................................................................................................................  24  

4.1.  Statistisk  över  påföljderna  .........................................................................................................  24  

4.1.1.  Påföljderna  2007-­‐2011  ........................................................................................................  24  

4.1.2.  Påföljderna  mellan  2012-­‐2016  ............................................................................................  25  

4.1.3.  Jämförelse    mellan  påföljderna  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016  ................................................  26  

4.1.4.  Fördelning  av  orsaker  som  leder  till  påföljd  .......................................................................  29  

4.2.  Relation  mellan  påföljder  och  fastighetsmäklare  ......................................................................  29  

4.2.1.  Fastighetsmäklaren  och  påföljder  mellan  2007  och  2011  ..................................................  29  

4.2.2.  Fastighetsmäklare  och  påföljder  2012-­‐2016  ......................................................................  30  

4.3.  Statistik  på  överklagande  av  påföljder  .......................................................................................  30  

4.3.1.  Överklagande  mellan  2007  och  2011  .................................................................................  30  

4.3.2.  Överklagande  mellan  2012  och  2016  .................................................................................  31  

4.3.3.  Jämförelse  av  överklagande  perioderna  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016  ..................................  31  

4.4.  Branschens  syn  på  påföljdssystemet  .........................................................................................  32  

5.  FMI:s  tillsynsmetoder  .......................................................................................................................  34  

5.1.  Initiering  av  tillsynsärende  .........................................................................................................  35  

5.1.1.  Tillsyn  efter  anmälan  ...........................................................................................................  35  

5.1.2.  Tematisk  tillsyn  ...................................................................................................................  36  

5.1.3.  Annan  egeninitierad  tillsyn  .................................................................................................  37  

5.2.  Statistisk  över  tillsynsärende  .....................................................................................................  37  

5.2.1.  Fördelning  mellan  tillsynsmetoder  .....................................................................................  37  

5.2.2.  Orsaker  till  anmälan  som  leder  till  tillsynsärende  ...............................................................  38  

5.2.3.  Kostnader  för  tillsynsärende  ...............................................................................................  40  

5.3.  Anonyma  Anmälningar  ..............................................................................................................  41  

5.3.1.  FMI:s  hantering  av  anonyma  anmälningar  .........................................................................  41  

5.3.2.  Fastighetsbranschens  syn  på  anonyma  anmälningar  .........................................................  41  

5.3.3.  Andra  myndigheters  hantering  av  anonyma  anmälningar  .................................................  42  

5.3.3.1.  Försäkringskassan  ............................................................................................................  43  

5.3.3.2.  Patientnämnden  ..............................................................................................................  43  

5.3.3.3.  Polismyndigheten  ............................................................................................................  44  

6.  ANALYS  ..............................................................................................................................................  46  

6.1.  Analys  om  lagändringens  påverkan  till  påföljderna  ...................................................................  46  

VII    

6.2.  Analys  om  mäklaren  och  påföljderna  ........................................................................................  49  

6.3.  Analys  om  tillsynsärende  ...........................................................................................................  52  

6.4.  Analys  om  anonyma  anmälningar  ..............................................................................................  54  

7.  SLUTSATER  OCH  REKOMMENDATIONER  ..........................................................................................  55  

7.1.  Slutsatser  ...................................................................................................................................  55  

7.2.  Rekommendationer  ...................................................................................................................  56  

7.3.  Vidare  forskning  .........................................................................................................................  57  

8.  KÄLLFÖRTECKNING  ...........................................................................................................................  58  

9.  APPENDIX  ..........................................................................................................................................  60  

10.  BILAGOR  ..........................................................................................................................................  61  

 

 

 

VIII    

Förkortningar

 

Fastighetsmäklarinspektionen   FMI  Fastighetsmäklarförbundet   FMF  Fastighetsmäklarlagen   FML  Statens  offentliga  utredningar     SOU  Justitieombudsman   JO  Försäkringskassan   FK  Penningtvättslagen   PTL    

 

Figurförteckning

 

Figurnum.   Figursförklaring   Sida  Figur  1   Totala  påföljder  och  avgjorda  ärende  2007-­‐2011   27  Figur  2   Totala  påföljder  och  avgjorda  ärende  2012-­‐2016   28  Figur  3   Fördelningen  av  andelen  påföljderna  under  2007-­‐2016   29  Figur  4   Andelen  påföljderna  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016  i  procenttal   30  Figur  5   Kurvan  för  avgjorda  ärende  kurvan  2007-­‐  2016   36  Figur  6   Genomsnittlig  handläggade  ärende  per  år  2007-­‐2011  &  2012-­‐2016   36  Figur  7   Jämförelse  av  olika  tillsynsmetoder  2007-­‐2016   40  Figur  8   En  överblick  på  orsaker  till  anmälningar  2014-­‐2016   41  Figur  9     Fördelning  av  överklagan  till  påföljder  2012-­‐2016  i  procenttal   54    

   

IX    

Tabellförteckning

 

Tabellnum.   Tabellsförklaring   Sida  Tabell  1   Fördelning  av  olika  påföljder  2007-­‐2011   27  Tabell  2   Fördelning  av  olika  påföljder  2012-­‐2016   28  Tabell  3   Antal  sålda  bodstäder  2011-­‐2015   28  Tabell  4   Spridning  av  påföljderna  2007-­‐2016  i  procenttal   29  Tabell  5   Andelen  av  påföljderna  i  femårs  perioder,  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016   30  Tabell  6   Disciplinpåföljder  sedan  2005   30  Tabell  7   Antal  mäklare  som  har  fått  olika  påföljder  2007-­‐2011   32  Tabell  8   Antal  mäklare  som  har  fått  olika  påföljder  2012-­‐2016   32  Tabell  9   Fördelning  av  överklagande  av  FMI:s  beslut  2007-­‐2011   33  Tabell  10   Fördelning  av  överklagande  av  FMI:s  beslut  2012-­‐2016   33  Tabell  11   Andelen  av  överklagande  av  beslut  2007  -­‐  2011  &  2012  -­‐  2016   34  Tabell  12   Fördelning  mellan  tillsynsmetoder  2007-­‐2016   40  Tabell  13   Genomsnittlig  styckkostnad  &  ålder  för  tillsynsärende  i  2011  –  2016   42  Tabell  14   Kostnader  för  tillsynsverksamheten  2011  –  2016   43  Tabell  15   De  vanligaste  tio  orsaker  till  påföljden  avregistrering  2012-­‐2016       50  Tabell  16   De  vanligaste  elva  orsaker  till  påföljden  varning  2012-­‐2016       51  Tabell  17   De  vanligaste  elva  orsaker  till  påföljden  erinran  2012-­‐2016       51  Tabell  18   Fastighetsmäklare  med  påföljder  /  Total  antal  mäklare   52  Tabell  19   Andelen  av  påföljder  som  överklagas  sedan  2012   54  Tabell  20   Andelen  av  tillsynsmetoder  2007-­‐2016   55  Tabell  21   De  vanligaste  tio  orsaker  till  anmälan  i  fallande  ordning  2013  -­‐2016   56  

1    

1. INLEDNING

Med   stöd   av   Fastighetsmäklarlagen   granskar   tillsynsmyndigheten   fastighetsmäklar-­‐inspektionen,   förkortat   FMI,   mäklares   utförda   arbeten.   En   tillsynsmyndighet   är   en  myndighet  som  har  uppsikt  eller  granskar  över  de  processer  och  metoder  som  används  av  en  viss  verksamhet  eller  verksamhetsområde.  FMI  är  den  statliga  myndighet  som  utövar  tillsyn  över   fastighetsmäklarens   förmedlingsuppdrag   och   fokuserar   på   att   fastställa   och  upprätthålla   de   normer   som  dikteras   av   lag   samt   att   iakttaga   att   god   fastighetsmäklarsed  utövas.  

Enligt   god   fastighetsmäklarsed   ska   fastighetsmäklaren   agera   som   oberoende   och   opartisk  mellanman.  Därför  ska  en  fastighetsmäklare  undvika  från  verksamheter  eller  gärningar  som  kan   rubba   förtroendet   till   fastighetsmäklarens   ställning   som   oberoende   mellanman.   För  gemene   man   i   samhället   förekommer   ofta   felaktiga   uppfattningar   angående  fastighetsmärlarens   roll.   Exempelvis   kan  man   tro   att   det   är   fastighetsmäklaren   som   säljer  bostaden   eller   uppfatta   att   fastighetsmäklaren   står   på   säljarens   sida,   vilket   kan   leda   till  missförstånd.  

Fastighetsmäklaren  säljer   inte  bostaden  som  han  eller  hon  har  fått   i  uppdrag  att  förmedla.  Det  är  ägaren  av  bostaden  som  säljer.  Uppdragsgiven  kan  vara  antingen  en  säljare  eller  en  köpare   och   det   är   viktigt   att   god   fastighetsmäklarsed   iakttas   när   han   eller   hon   utför   sitt  förmedlingsuppdrag.  Dock  är  det  ingen  tvekan,  enligt  fastighetsmäklarlagen  (SFS  2011:666),  att   fastighetsmäklaren   skall   beakta   uppdragsgivarens   ekonomiska   intresse,  men   detta   ska  ske  inom  ramen  för  lagen  och  det  som  god  fastighetsmäklarsed  tillåter.  

Det  kan  vara  besvikna  kunder  eller  spekulanter  som  vänder  sig  till  FMI  vilket  medför  att  en  granskningsprocess  påbörjas.  Detta  arbete  kommer  visa  en  överblick  av  påföljder   som  kan  meddelas   efter   granskningsprocessen  och  dess   fördelning  under   de   senaste   tio   åren   samt  hur   de   olika   påföljderna   tolkas   i   praxis.   Dessutom   kommer   det   sammanföra   de   olika  tillsynsmetoder  som  FMI  tillämpar  och  hur  anonyma  anmälningar  hanteras.    

En  av  anledningarna  till  att  jag  valde  att  skriva  om  just  detta  ämne  var  för  att  analysera  hur  lagändringen   påverkade   påföldssystemet.   Ingen   annan   har   gjort   examensarbete   inom  påföldssystemet   sedan   lagändringen   2011   därigenom   antar   jag   att   studien   kommer   vara  givande   för   de   som   läser.   Tidigare   examensarbetena   inom   ämnet   har   mest   fokuserat   på  bakomliggande  orsaker  till  påföljder.  Därför  ville  jag  skriva  ett  arbete  med  breddad  syn,  där  både   orsaker   till   påföljder   och   orsaker   till   anmälning,   i   kombination   med   olika   FMI:s  tillsynsmetoder,  granskas.  

 

 

2    

1.1.  Problemdiskussion  

Fastighetsmäklarlagen   från   1995   hade   bara   två   påföljder,   varning   och   återkallelse   av  registreringen   som   meddelades   till   fastighetsmäklaren.   Genom   statens   offentliga  utredningar,  SOU  2008:6  Fastighetsmäklaren  och  Konsumenten  tog  regeringen  initiativet  till  införande  av  disciplinpåföljden  “erinran”,  genom  betänkande  av  fastighetsmäklarutredning-­‐en   från   2008.   Regeringen   överlämnade   proposition   2010/11:15   som   innehöll   föreslag   till  lagändring,  bland  annat  införande  av  erinran  till,  riksdagen.  Förändringen  infördes  i  och  med  den  nya  fastighetsmäklarlagen  2011.    

Disciplinära  åtgärder  förekommer  inom  andra  flera  yrkesgrupper  som  exempelvis  advokater,  revisorer  och  vissa  yrkesutövare   inom  hälso-­‐  och  sjukvården.   Införandet  av  erinran  som  ny  påföljd   för   fastighetsmäklare   var   en   åtgärd   för   att   skapa   likställdhet   mellan   olika  yrkesgrupper  gällande  disciplinära  åtgärder,  då  andra  yrkesgrupper  redan  hade  tre  påföljder  d.v.s.  erinran,  varning  och  avregistrering.  

Sex  år  har  passerat  sedan  införande  av  den  nya  fastighetsmäklarlagen.  Det  är  en  intressant  fråga   att   utreda   branschens   intryck   och   FMI:s   tolkning   av   nya   påföljden.   En   överblick   av  jämförelse   mellan   statistisk   utveckling   av   påföljderna   och   tillsynsmetoder   före   och   efter  lagändringen,  avspeglar  påverkan  av   lagändringen.  Hantering  av  gränsdragningarna  mellan  olika   påföljder   i   den   nya   påföljdsystemet   och   anonyma   anmälningar   ska   också   lyftas   i  studien.  

1.2.  Syfte  

Syftet  med  studien  är  att  undersöka  hur  påföljdsystemet  regleras   i   lagen,  hur  FMI  beslutar  vilken   påföljd   som   ska   tillämpas,   granskning   av   orsaker   som   kan   leda   till   påföljd   samt  undersöka  olika  tillsynsmetoder.  Studien  kartlägger  hur   lagändringen  har  påverkat  faktorer  och   uppfattningen   av   påföljder   och   tillsynsmetoder   med   fokus   på   erinran   och   anonyma  anmälningar,  ur  olika  branschaktörers  perspektiv.  

1.3.  Frågeställningar  

Nedanstående  frågeställningar  försöker  vi  att  besvara  i  denna  studie:

• Vilka   disciplinära   åtgärder   och   tillsynsmetoder   tillämpas   av   FMI   och   hur   FMI:s  bedömningar  angående  det  har  utvecklats  sedan  lagändringen  2011?  

• Vilken  påverkan  hade  införandet  av  erinran  i  den  nya  FML  på  fastighetsmäklare  och  FMI?  

• Hur  fördelas  olika  orsaker  till  påföljder  och  de  vanligaste  orsaker  till  anmälningar  och  tillsynsärenden  under  senaste  10  åren?  

• Hur   uppfattas   anonyma   anmälningar   inom   branschen   och   hur   hanteras   dessa  anmälningar  av  olika  myndigheter?      

3    

1.4.  Avgränsningar  

Studien   avgränsas   till   sakkunniga   branschaktörer   från   tillsynsmyndigheten,   intresseorga-­‐nisationen  för  fastighetsmäklaren  och  erfarna  fastighetsmäklaren.  På  grund  av  tidsbrist  och  geografiska  skäl  valdes  endast  mäklare  i  Stockholm  för  personliga  intervjuer.  

Fokus   ligger   på   lagändringen   från   2011   angående   införande   av   erinran   som   en   ny   påföljd  som  återfinns  i  29  §  FML  (SFS  2011:666)  samt  statisk  och  praxis  ur  FMI  mellan  2007-­‐  2016.  Grunden   till   att   arbetet   är   begränsat   till   denna   period   är   för   att   kunna   jämföra  tidsperioderna   sinsemellan   och   dra   slutsatser   på   vilken   inverkan   lagförändringen   fått   på  fastighetsmäklarbranschen.    

 

4    

2. METOD

Både  kvalitativa  och  kvantitativa  metoder  tillämpades  i  studien,  i  den  utsträckning  som  tiden  och   resurserna   tillåter.   Anledningen   till   att   jag   valde   båda   metoderna   var   för   att   nå   en  djupare   förståelse   för   frågeställningen.   Förfarandet   kallas   metodtriangulering   och   är   en  kombination  av  kvantitativa  och  kvalitativa  metoder,  vars  mål  är  att  få  flera  perspektiv  på  ett  och  samma  studie  objekt.1  

Kvantitativa   metoder   appliceras   för   en   stor   del   av   arbetet,   vilket   innebär   att   man   sätter  siffror   på   det   som   ska   analyseras   i   syfte   att   kunna   genomföra   allt   från   de   enklaste  procentberäkningar   till   mycket   avancerade   statistiska   bearbetningar.   2   Systematiskt  insamlade  empiriska  och  kvantifierbara  data  granskades  för  att  identifiera  förändringar  och  utvecklingen   av   FMI:s   arbete.     För   att   bidra   till   frågeställningen   nyttjas   även   kvalitativa  metoder,  bestående  av  erfarenheter,  upplevelser  och  uppfattningar  hos  branschaktörer.  

Fördelen  med  att  kombinera  både  metoderna  sammanfattas  med  nedanstående  punkter.  

• Kvalitativa  undersökningar  kan  vara  en  förberedelse  till  kvantitativa.  • Kvalitativa  undersökningar  blir  en  uppföljning  av  den  kvantitativa  undersökningen.  • Kvantitativa  och  kvalitativa  metoder  används  både  under   insamlingen  och  analysen  

av  informationen.  • Kvalitativ  information  kvantifieras  under  analysens  gång.3  

2.1.  Deltagare  

Intervjuer  med   två  erfarna   fastighetsmäklaren   från  olika  mäklarbyråer   gjordes.   En   kvinnlig  och  en  manlig  fastighetsmäklare  med  mer  än  10  års  erfarenhet  inom  yrket  valdes.  NN  från  mäklarfirman  X   som  arbetat   som   fastighetsmäklare   i   14  år  och  driver   en  egen  mäklarbyrå  och  Per  Zetterdahl   från  Länsförsäkringar  med  11  års  erfarenhet  som  fastighetsmäklare  har  intervjuats  vid  två  separata  tillfällen.  Det  ställdes  samma  intervjufrågor  till  alla  mäklare  som  har  deltagit  i  undersökningen.  

Magnus   Melin,   förbundsjurist   på   intresseorganisationen   FMF   och   Thomas   Carter  kommunikationsansvarig  på  fastighetsmäklarinspektionen  intervjuades  och  det  ställdes  olika  intervjufrågor   som   var   anpassade   till   deras   befattning.   Det   ställdes   intervjufrågor   till   flera  olika   myndigheter   angående   hantering   av   anonyma   anmälningar.   Försäkringskassans  utredare   Christoffer   Franzén,   Kommissarien   Ravi   Ray   från   Polisregion   Stockholm   och  Patientnämnden   Stockholms   förvaltningsjurist   Agneta  Calleberg   har   svarat   på   vilka   rutiner  som  berörda  myndigheter  följer,  vid  hantering  av  anonyma  anmälningar.  

                                                                                                                         1  Introduktion  till  samhällsvetenskaplig  analys  s  138  2  Introduktion  till  samhällsvetenskaplig  analys  s  24  3  Åbo  Akademi,  PeD  Gunilla  Eklund  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.vasa.abo.fi  (2017-­‐06-­‐01)  

5    

2.2.  Procedur  

De   intervjuade   fastighetsmäklare   som   deltagit   i   studien   utvaldes   helt   slumpmässigt.  Intervjuerna  med  fastighetsmäklare  utfördes  personligen  på  de  enskilda  fastighetsmäklarnas  kontor.  Frågorna   i  undersökningen  utformades  på  ett  sätt  så  att   fastighetsmäklaren  kunde  yttra  sina  åsikter.  Det  fanns  även  några  följdfrågor.  De  övriga  deltagarna  i  undersökningen  är  rekommenderade   av   handledare   Rickard   Engström.   Dessa   nåddes   genom   internet   och  frågorna  ställdes  via  telefonsamtal  och  mejl.    

FMI:s  årsredovisningar  mellan  2007  och  2016  utvaldes  som  grundkälla  för  statistiska  värden  i  studien.  Det  utnyttjades  även  annan  statistik   som  utgivits  av  FMI  och  SCB.  De  användbara  värdena  uppdelades  och  presenterades  i  olika  tabeller  för  bestämda  perioder.  

Förarbetena,   SOU:   ar,   Karnov   Juridik,   rättsdatabasen   med  samtliga   svenska   lagar   och  förordningar,   kurs   litteraturen  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  av  Magnus  Melin  och  rättspraxis  ur  FMI  har  används  som  litteraturkällor  i  arbetet.  

2.3.  Data-­‐Analys  

Både   kvalitativa   och   kvantitativa   metoder   användes   i   forskningen.   Statistiska   siffror   som  uppvisar   antalet   olika   data   angående   påföljder   och   tillsynsmetoder   och   dess   fördelning  genom   åren   och   sambandet   mellan   olika   resultat   har   använts   som   kvantitativ   metod.  Informationskällorna   är   tagna   ur   myndigheternas   officiella   redovisningar   och   allmänna  utgivande  sedan  2007.  Det  finns  en  bred  samling  av  statistiska  data  fast  de  flesta  värden  är  oftast  presenterades  en  ett-­‐  eller   tre  års-­‐  period,  vilket  medförde  att  man  behövde  plocka  data  extra  noga  för  tioårs  perioden.  Det  går  att  ta  fram  de  flesta  avgjorda  ärenden  på  FMI:s  hemsida.   Den   praxisen   som   användades   i   teorin   är   vald   från   de   avgjorda   ärenden   sedan  lagändringen  2011.  Detta  är  för  att  kunna  se  effekten  av  den  nya  lagen.  

Det   utnyttjades   även   djupintervjuer   med   relevanta   aktörer   inom   fastighetsmäkleri   som  kvalitativ   metod.   Syftet   med   djupintervjuer   är   för   att   kunna   ha   bättre   förståelse   för  frågeställningen   och   för   att   kunna   analysera   frågan   ur   olika   synvinklar.   Myndigheternas  hantering   av   anonyma   anmälningar   kartläggas   genom   de   svar   som   fås   av   ansvarig  tjänsteman  utifrån  de  frågor  som  ställdes  till  myndigheterna.  

2.4.  Källkritik  

Statistiska  data  i  studien  är  hämtade  ur  myndigheternas  offentliga  publikationer,  vilka  anses  vara   pålitliga.   Påföljden   erinran   infördes   i   och  med   lagändringen   2011,   därför   saknas   det  några   statistiska   data   angående   erinran   under   perioden   2007   –   2011.   Detta   skapade  problem  att  jämföra  statisken  mellan  påföljder  som  lett  till  återkallelse  och  de  påföljder  som  inte  lett  till  återkallelse  av  registrering.  Därför  presenteras  värdarna  för  varning  och  erinran  även  tillsammans  i  en  separat  rad  som  kallades  förmaning.    

Det  finns  3858  avgjorda  ärende  vilket  medförde  769  påföljder  under  perioden  2007  –  2016.  Den   praxis   som   valdes   ut   ur   de   påbörjade   ärendena   sedan   2012   eftersom   det   saknas   i  

6    

tidigare  praxis  för  erinran  innan  2012  och  på  det  sättet  kan  man  ha  en  bättre  förståelse  av  påföljderna.  De  avgjorda  besluten  plockades  slumpmässigt  och  några  efter  rekommendation  från  litteraturförfattaren.  Detta  utfärdades  på  grund  av  det  finns  så  många  avgjorda  ärenden  och  få  grund  av  tidsbrist,  vilket  skapar  ett  hinder  för  att  kunna  gå  igenom  alla  ärenden.    

Samma  problem  om  tidigare  data  för  erinran  gäller  även  för  tematisk  tillsyn  vilket  är  en  ny  metod  som  började  användas  2011.  Därför  saknas  statistik  för  tematisk  tillsynen  i  tabellerna  från   tidigare   år.   Det   saknades   även   en   uppgift   om   fastighetsmäklarens   överklagande   till  beslut  under  2008  i  årsredovisningarna.  Därför  antogs  genomsnittliga  antal  överklagade  per  år  mellan  perioden  1999  -­‐  2009  för  de  saknade  värdena.  

Antal   intervjuade   fastighetsmäklaren   avspeglar   bara   en   liten   del   av   de   totalt   6   910  registrerade  mäklare  som  var  registrerade  vid  årsskiftet  2016/2017.  De  intervjuade  aktörer  valdes  från  Stockholms  län  vilket  också  en  ofrånkomlig  begränsning  dels  på  grund  av  FMI  och  FMF  belägna  i  Stockholm  dels  på  grund  av  begränsad  förutsättningar  för  att  kunna  nå  andra  fastighetsmäklare   i   andra   län.   Alla   intervjuade   aktörer   har   även   jobbat   i   branschen   före  lagändringen  2011,  vilken  är  en  fördel  för  att  kunna  få  en  jämförbar  åsikt  från  olika  hål.  

 

7    

3. TEORI

3.1  Fastighetsmäklarinspektionen  

Idag  finns  det  337  myndigheter  i  Sverige  var  av  241  är  statliga  förvaltningsmyndigheter.  Fyra  myndigheter  är  organiserade  under  riksdagen,   tre  är  statliga  affärsverk,  sex  stycken  är  AP-­‐fonder   och   83   stycken   består   av   domstolar   samt   domstolsverket.4   Fastighetsmäklar-­‐inspektionen  är  den  statliga  myndighet  som  för  register  över  alla  fastighetsmäklare  i  Sverige.  De  ansvarar   för  att  upprätthålla  god   fastighetsmäklarsed  genom  tillsyn  av  mäklares  arbete  och  sprida  information  till  mäklare  och  allmänheten  om  god  fastighetsmäklarsed  som  ett  led  i   att   för  att   förebygga  uppkomst  av  konflikter.  Detta   regleras   i   förordning   (2009:606)  med  instruktion  för  fastighetsmäklarinspektionen:  

1  §  1st  Fastighetsmäklarinspektionen  är  förvaltningsmyndighet  för  frågor  om  registrering  och  tillsyn  som  rör  fastighetsmäklare.5  

Enligt  5  §  samma  förordning  ska  FMI  ledas  av  en  myndighetschef.  

Fastighetsmäklarinspektionen   har   ansvaret   för   utövning   och   tillsyn   över   registrerade  fastighetsmäklare  enligt  fastighetsmäklarlagen  som  framgår  i  FML  28  §:    

1st   Fastighetsmäklarinspektionen   utövar   tillsyn   över   de   fastighetsmäklare   som   är  registrerade   enligt   5   §.   Inspektionen   ska   se   till   att   fastighetsmäklarna   i   sin   verksamhet  uppfyller  sina  skyldigheter  enligt  denna  lag.   Inspektionen  ska  inom  sitt  verksamhetsområde  utöva  tillsyn  även  enligt   lagen  (2009:62)  om  åtgärder  mot  penningtvätt  och  finansiering  av  terrorism  och  föreskrifter  som  har  meddelats  i  anslutning  till  den  lagen.  

2st   En   registrerad  mäklare   är   skyldig   att   låta   Fastighetsmäklarinspektionen   granska   akter,  bokföring  och  övriga  handlingar  som  hör  till  verksamheten  samt  att  lämna  de  uppgifter  som  begärs  för  tillsynen.  Lag  (2012:19).6  

3.1.1  Historik  

Reglerna   för  mäklare  har  sett   lite  olika  ut  genom  åren  men  det   framgår  att  man  redan  på  1700-­‐talet   insåg   att  mäklaryrket   krävde   förtroende   och   kompetens.   1884   kom   den   första  lagen  om  fastighetsmäkleri  och  1990  påbörjades  en  översyn  av  regelverket.  En  ny  fastighets-­‐mäklarlag   (1995:400)   trädde   i   kraft   1995   och   då   slogs   det   fast   att   tillsyn   över   yrkeskåren  skulle   ske   genom   en   enda   myndighet   för   samtliga   av   landets   fastighetsmäklare.   Mot  bakgrund  av  detta  påbörjade  Fastighetsmäklarnämnden  den  1  oktober  1995  sin  verksamhet  som  myndighet.7  

   

                                                                                                                         4  Myndighetsregistret  (2017)  Så  får  du  mer  information  http://www.myndighetsregistret.scb.se/  (2017-­‐04-­‐09)    5  Förordning  (2009:606)  med  instruktion  för  Fastighetsmäklarinspektionen  6  Fastighetsmäklarlag  (2011:666)  7  Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐24)  

8    

Carolina   Stegman,   VD   för   FMF   sammanfattar   utvecklingen   sedan   1995   i   sin   artikel,   enligt  nedan:    

Myndighetens  uppgift  skulle  vara  att  ansvara  för  registreringen  av  och  tillsynen  över  fastighetsmäklare.  Nämnden  skulle  enligt  instruktionen  särskilt  inrikta  sin  verksamhet  på  att  fastighetsmäklaren  följde  god  fastighetsmäklarsed,  att  information  spreds  om  vad   god   fastighetsmäklarsed   innebar   och   att   fastighetsmäklaren   hade   en   lämplig  utbildning  för  sin  uppgift.  Till  en  början  utförde  myndigheten  även  platsbesök  men  då  detta   var   en   tidskrävande   syssla   valde  man  att   gå   över   till   helt   och   hållet   skriftligt  handläggning.   Den   1   januari   1999   blev   Fastighetsmäklarnämnden   en   fristående  myndighet  och  vid   samma  tidpunkt   infördes  också  kravet  på  högskoleutbildning   för  fastighetsmäklare.2011   kom   sedan   den   fastighetsmäklarlag   (2011:666)   som   gäller  idag  och  den  trädde  i  kraft  den  1  juli  2011.8    

Den  1  augusti  2012  bytte  fastighetsmäklarnämnden  namn  till   fastighetsmäklarinspektionen  och   lagtexten   ändrades   i   enlighet   därmed   (SFS   2012:19).   Inom   myndigheten   finns   en  disciplinnämnd   som   hanterar   anmälningar   och   som   har   tillsyn   över   fastighetsmäklarens  utförande   av   sina   förmedlingsuppdrag.   Fastighetsmäklarinspektionen  underordnat   finans-­‐departementet  och  finansmarknads-­‐  och  konsumentminister,  Per  Bolund  för  nuvarande,  är  den  ansvariga  ministern.  

3.1.2  Fastighetsmäklarinspektionens  Uppgifter  

I   Förordning   (2009:606)   med   instruktion   för   Fastighetsmäklarinspektionen   anges   ramarna  för  verksamheten.  

1  §  2st  Myndigheten  ansvar  för  att:  

v pröva  ansökningar  om  registrering  som  fastighetsmäklare  samt  att   föra  register  över  registrerade  fastighetsmäklare,  

v utöva  tillsyn  över  registrerade  fastighetsmäklare  och,  v avgöra   frågor   om   disciplinära   åtgärder   mot   registrerade   fastighetsmäklare.      

Förordning  (2012:25).  

2  §  Myndigheten  ska  därutöver  

v informera   om   frågor   som   rör   registrering   av   och   tillsyn   över   enskilda  fastighetsmäklare,  

v informera  konsumenter  om  innehållet  i  fastighetsmäklartjänsten,  v informera   såväl   fastighetsmäklare   som   konsumenter   om   god  

fastighetsmäklarsed,  v främja  utvecklingen  av  god  fastighetsmäklarsed,  och  

                                                                                                                         8  Fastighetsmäklarförbundet  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmf.se  (2017-­‐03-­‐24)  

9    

v vara  representerad  i  samordningsorganet  för  tillsyn  enligt  förordningen  (2009:92)  om  åtgärder  mot  penningtvätt  och  finansiering  av  terrorism.  

Enligt   information   som   fås   från   fastighetsmäklarinspektionen   uttalar   myndigheten   sina  uppgifter  enligt  punkterna  som  presenteras  nedan.  FMI,  

v prövar   ansökningar   om   registrering   som   fastighetsmäklare   och   för  register   över  registrerade  fastighetsmäklare    

v utövar  tillsyn  över  registrerade  fastighetsmäklare    v avgör  ärenden  om  disciplinära  åtgärder  mot  registrerade  fastighetsmäklare  v informerar  konsumenter  om  innehållet  i  fastighetsmäklartjänsten    v informerar  såväl  konsumenter  som  fastighetsmäklare  om  god  fastighetsmäklarsed  v informerar  mäklarföretag,  branschorganisationer,  konsumentvägledare  och  blivande  

mäklare  om  god  fastighetsmäklarsed  v främjar  utvecklingen  av  god  fastighetsmäklarsed  och  v är   representant   i   samordningsorganet   för   tillsyn   enligt   förordningen   (2009:92)   om  

åtgärder  mot  penningtvätt  och  finansiering  av  terrorism.9  

Utöver  dessa  punkter  utfärdar  regeringen,  varje  år,  regeringsuppdrag  och  regleringsbrev  och   i   sammanhanget   specifika   uppdrag   för   myndigheten.   Thomas   Carter   från   FMI  beskriver  om  uppdraget  med  följande  ord:  

Regleringsbrevet   utfärdas   varje   år   i   slutet   av   december.   I   detta   hittar   man   de  ekonomiska  ramarna  för  året.    I  regleringsbrevet  kan  det  också  finnas  med  specifika  uppdrag   för   året   som   ska   redovisas   vid   olika   tidpunkter.   Det   kan   också   innehålla  återrapporteringskrav.  Till  exempel  har  Fastighetsmäklarinspektionen  ett  uppdrag  att  omlokalisera  myndigheten  till  Karlstad  senast  den  1  december  2017.10  

3.1.3  Disciplinnämnden  

Disciplinnämnden   är   det   särskilda   beslutsorganet   inom   FMI   som   handlägger   och   tilldelar  disciplinära  åtgärder  mot  fastighetsmäklare.  Disciplinnämnden  hanterar  anmälningsärenden  som   rör   sig   kring   yrkesmässigt   utförande   av   mäklares   tjänster.   Nämnden   bedömer   om  påföljd  krävs  och  vilken  påföljd  som  är  lämplig  i  specifika  fall.    

Disciplinnämndens   roll,   uppgifter   och   uppbyggnad   framgår   i   Förordning   (2009:606)   med  instruktion  för  Fastighetsmäklarinspektionen  6  §  och  7  §.  

6  §  Inom  myndigheten  finns  ett  särskilt  beslutsorgan,  Disciplinnämnden,  som  har  till  uppgift   att   pröva   frågor   om   återkallelse   av   fastighetsmäklares   registrering   eller  någon   annan   åtgärd   enligt   29   §   fastighetsmäklarlagen   (2011:666)   när   grunden   för  åtgärden  är  att  fastighetsmäklaren  1.  inte  längre  uppfyller  kravet  på  att  vara  redbar  och   i   övrigt   lämplig   som   fastighetsmäklare,   eller   2.   handlar   i   strid   mot   sina  skyldigheter  enligt  fastighetsmäklarlagen.  

                                                                                                                         9  Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐24)  10  Enligt  konversationen  via  e-­‐post  22.5.2017    

10    

Disciplinnämnden  skall  bestå,  av  en  ordförande,  som  dessutom  är  chef  för  myndigheten,  en  vice   ordförande   samt   högst   sex   andra   ledamöter   och   det   antal   ersättare   för   dessa   som  regeringen  bestämmer.  Disciplinnämnden  är  beslutför  när  ordföranden  och  minst  fyra  av  de  andra  ledamöterna  är  närvarande.  Förordning  (2011:672)  

7   §   Disciplinnämnden   ansvarar   för   sina   beslut.   Disciplinnämnden   ansvarar   för   sin  verksamhet  inför  myndighetens  ledning.11  

Ordföranden   och   vice   ordföranden   ska   vara   jurister   och   ha   domarerfarenhet.   Nämnden  beslutför  när  ordföranden  och  minst  fyra  ytterligare  ledamöter  är  närvarande.12  

Idag  består  Disciplinnämnden  av  en  ordförande,  en  vice  ordförande,  sex  ordinarie  ledamöter  och   fyra  ersättare,  vilka  utses  av  regeringen.  Ordföranden  och  vice  ordföranden  är   jurister  och  har  domarerfarenhet.  Ordinarie  ledamöter  har  olika  bakgrund  och  olika  utbildning  som  är   relaterat   till   branschen.   Nuvarande   ledamöter   i   Disciplinnämnden   har   följande  yrkesgrupper;   en   jurist,   en   ekonom,   en   fastighetsmäklare,   en   byggingenjör,   en   uni-­‐versitetsadjunkt  och  en  lantmätare.  Hos  ersättarna  är  följande  yrkesgrupper  representerade;  styrelserådgivare,  bankjurist,  en  styrelserådgivare  och  en  fastighetsmäklare.13  Hantering  av  anmälan  i  disciplinnämnden  kan  ha  fyra  olika  utgångar.  Utgången  kan  vara  någon  av  de  tre  disciplinära  åtgärderna,  vilka  är  erinran,  varning  och  avregistrering.  Den  fjärde  möjligheten  är  avskrivning  vilket  innebär  att  disciplinnämnden  inte  går  vidare  med  ärendet.  Orsaken  till  avskrivningar  är  att  anmälan  inte  kräver  disciplinära  påföljder.  

3.2.  Påföljder  som  meddelas  av  FMI  

De  påföljder  som  beslutfattas  av  disciplinnämndens  regleras  av  fastighetsmäklarlagen.  Enligt  FML  29  §  nämns  tre  olika  disciplinära  påföljder  som  ska  beslutas  av  fastighetsmäklarinspek-­‐tionen.  

29   §   1st   Fastighetsmäklarinspektionen   ska   återkalla   registreringen   för   den  fastighetsmäklare  som  

1. inte  längre  uppfyller  kraven  enligt  6  §,  2.  inte  betalar  registreringsavgift  eller  3.  handlar  i  strid  mot  sina  skyldigheter  enligt  denna  lag.  

2st  Om  det  kan  anses   tillräckligt,   får  Fastighetsmäklarinspektionen   i   stället  meddela  varning  eller  erinran.  Är  förseelsen  ringa,  får  påföljd  underlåtas.  

3st  Fastighetsmäklarinspektionen  eller,  efter  överklagande,  domstol  får  besluta  att  en  återkallelse  av  registrering  ska  gälla  omedelbart.  Lag  (2012:19).14  

                                                                                                                         11  Förordning  (2009:606)  med  instruktion  för  Fastighetsmäklarinspektionen  12  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:de  Upplagan  av  Magnus  Melin  13  Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐24)  14  Fastighetsmäklarlag  (2011:666)  

11    

Tidigare   fanns  det   enbart   två  påföljder   enligt   Fastighetsmäklarlagen  1995,   vilka   är   varning  och  återkallande  av   registreringen.  Varning   är  någon   slags   förmaning   som  används   för   att  påminna  mäklaren  om  dennes  skyldigheter,  medan  återkallelse  av  registreringen  innebär  att  mäklaren   inte   får   arbeta   som   fastighetsmäklare   längre.   Efter   lagändringen   2011   infördes  erinran  som  en  ny  påföljd  som  ska  motsvara  en  mildare  form  av  varning.  

 3.2.1  Återkallelse  av  registreringen  

En  lagakraft  vunnen  återkallelse  innebär  att  fastighetsmäklaren  blir  avregistrerat  med  andra  ord   att   en   fastighetsmäklare   får   ett   yrkesförbud,   eftersom   det   endast   är   registrerade  fastighetsmäklare  som  får  utöva  yrkesmässig  fastighetsförmedling.  

Fastighetsmäklarinspektionen   ska   återkalla   registreringen   för   fastighetsmäklaren   som   inte  uppfyller  kriterier  enligt  FML  29  §  1st  som  uppordnas  inom  tre  punkter  vilka  är:    

v Att  fastighetsmäklaren  inte  längre  uppfyller  kraven  enligt  6  §  FML,  v Att  fastighetsmäklaren  inte  betalar  registreringsavgift  eller  v Att  fastighetsmäklaren  handlar  i  strid  mot  sina  skyldigheter  enligt  denna  lag.  

3.2.1.1.  Återkallelse  på  grund  av  fastighetsmäklaren  inte  längre  uppfyller  kraven  

Första  stycket  första  punkten  då  att  en  fastighetsmäklare  inte  längre  uppfyller  kraven  enligt  6  §  FML.  Paragrafen  innehåller  fem  olika  kriterier  som  är  givet  enligt  nedan.  

6  §  För  att  en  fastighetsmäklare  ska  registreras  krävs  att  mäklaren  1.  inte  är  underårig,  försatt  i  konkurs,  underkastad  näringsförbud  eller  har  förvaltare  enligt  11  kap.  7  §  föräldrabalken,  2.  har  försäkring  för  skadeståndsansvar  enligt  25  §,  3.  har  tillfredsställande  utbildning,  4.  har  för  avsikt  att  vara  yrkesverksam  som  fastighetsmäklare  samt  5.  är  redbar  och  i  övrigt  lämplig  som  fastighetsmäklare.15  

Att   inte  vara  underårig  och  att  ha   tillfredsställande  utbildning,  enligt  6  §  FML  punkterna  1  och   3,   är   kravs   uppfyllnad   som   inte   kan   förändras  med   tiden.  Däremot,   de   andra   kravens  uppfyllnad,  kan  förändras  med  tidens  gång,  och  därmed  vara  grund  till  avregistrering.  

Att  en   fastighetsmäklare  är   försatt   i   konkurs,  och  underkastad  näringsförbud  skall  vara  ett  hinder  för  att  vara  registrerat  enligt  6  §  FML  1:a  punkten.  Den  som  är  underkastad  närings-­‐förbud  får  i  princip  inte  driva  näringsverksamhet.  Han  får  inte  heller  vara  bolagsman  i  hand-­‐elsbolag   eller   ha   vissa   närmare   angivna   befattningar,   såsom   styrelseledamot   i   aktiebolag  eller   vissa   andra   slag   av   juridiska   personer,   och   inte   heller   faktiskt   utöva   ledningen   av   en  näringsverksamhet.16    

Detta  innebär  att  någon  som  har  skatteskulder  inte  kan  jobba  som  fastighetsmäklare  och  en                                                                                                                            15  Fastighetsmäklarlag  (2011:666)  16  Tillämpningen  av  lagen  om  näringsförbud  Kommittédirektiv  1994:25  

12    

fastighetsmäklare  som  är  underkastad  näringsförbud  får   inte   jobba  på  en  mäklarfirma.  När  det   gäller   underlåtenhet   att   betala   förfallna   skulder   har   FMI   som   riktmärke   antagit   att  skulder   som   överstiger   100   000   kronor   skall   leda   till   återkallelse,   däremot   skulder   som  understiger  10  000  kronor  ska  normalt  inte  läggas  upp  som  ett  tillsynsärende.17  

Försäkringskrav   för   skadeståndsansvar  enligt  6  §  FML  2:a  punkten  uppfylls  när  en  mäklare  blir  medlem  i  en  av  det  intresseorganisationer  till  exempel  fastighetsmäklarförbundet  (FMF)  eller  mäklarsamfundet.   Försäkringen   för   skadeståndsansvaret   kallas   ansvarsförsäkring   och  den  täcker  mellan  2  000  0000  -­‐  2  500  000  kronor.    Ansvarsförsäkringen  tecknas  automatiskt  genom   medlemskapet   i   intresseorganisationen,   eftersom   försäkringen   ingår   i   medlems-­‐avgiften.   Att   en   fastighetsmäklare   slarvar   eller   inte   betalar   årliga   avgiften   till   intresse-­‐organisationer   kan   innebära   en   risk   för   fastighetsmäklaren   att   bli   av  med   sin   registrering.  Man   kan   ha   en   försäkring   utan   att   vara   med   i   en   intresseorganisation   men   det   är   dock  ovanligt.  

En   fastighetsmäklare   deklarerar   att   han   eller   hon   har   avsikt   att   vara   yrkesverksam   som  fastighetsmäklare  genom  att  ansöka  om  att   registrera  sig  som  fastighetsmäklare.  Eftersom  det  är  ett  krav  enligt  6  §  FML  4:e  punkten  att  fastighetsmäklaren  ska  vara  yrkesverksam.  Av  förarbetena   framgår   att   ett   kortare   avbrott   i   verksamheten,   till   exempel   i   samband  med  barns  födelse,  militärtjänstgöring  eller  vidareutbildning  inte  skall  föranleda  återkallelse.18    

FMI  har  uttalat  att  den  mäklare  som  upphör  med  sin  yrkesverksamhet  under  en  kortare  tid  än  tre  år  skall  antas  ha  för  avsikt  att  vara  fortsatt  verksam  som  mäklare.  Om  tiden  är  längre  än  tre  år  blir  presumtionen  den  motsatta.  Det  vill  säga  att  man  antar  att  mäklaren  inte  har  för  avsikt  att  vara  fortsatt  yrkesverksam.19  

Som  framgår  av  6  §  FML  5:e  punkten  skall  en  fastighetsmäklare  vara  redbar  och  lämplig  som  fastighetsmäklare.  Dock  kan  förutsättningarna  angående  redbarhet  att  ändras  med  tiden.  En  person   som   ansågs   vara   redbar   och   lämplig   vid   den   tidpunkten   när   han   eller   hon   har  registrerat   sig   som   fastighetsmäklare,   kan   vid   en   senare   tidpunkt,   eventuellt   inte   uppfylla  samma  krav,  och  därför  finns  möjlighet  att  återkalla  registrering  av  detta  skäl.    

Enligt  förarbetena  skall  man  dock  iaktta  en  något  större  restriktivitet   i  återkallelseärenden.  Med   andra   ord   ställs   kravet   på   redbarhet   och   lämplighet   något   större   vid   ansökan   om  registrering  än  när  det  är  fråga  om  återkallelse.  Vad  som  i  praktiken  kan  medföra  återkallelse  är   underlåtenhet   att   betala   förfallna   skulder   samt   brottslighet,   särskilt   om   den   är   av  allvarligare   slag   och   har   koppling   till   mäklarverksamheten.   Brottsliga   gärningar   skall  emellertid  inte  ses  isolerade  och  ensamma  läggas  till  grund  för  ett  beslut  om  återkallelse.20  

                                                                                                                         17  FMI:s  protokoll  14/98  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:de  Upplagan  av  Magnus  Melin  s  331  18  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:e  Upplagan  av  Magnus  Melin  s.  329  19  Prop.  1994/95:14  s  20  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:e  Upplagan  av  Magnus  Melin  s.  330  

13    

3.2.1.2.  Återkallelse  på  grund  av  fastighetsmäklaren  inte  betalar  registreringsavgift  

Enligt   FML  29  §  1st  2:a  punkten  att  en   fastighetsmäklare   inte  betalar   registreringsavgiften  ligger   till   grund   för  återkallelse  av   registrering.   För  att   verka  och   fortsätta  vara   registrerad  fastighetsmäklare  måste   en   denne   betala   en   årlig   avgift   till   fastighetsmäklarinspektionen,  från   och   med   året   efter   att   han   eller   hon   blivit   registrerad.   Om   man   inte   har   betalat  årsavgiften   på   förfallodagen   blir  man   avregistrerad.   Avgiften   är   2   875   kronor   och   betalas  senast  15  mars  varje  år.21  

En  avregistrering  på  grund  av  att  man  inte  betalar  årsavgiften  kan  återkallas  genom  att  man  betalar  avgiften  i  efterskott.  Enligt  ett  uttalande  i   intervjun  med  Magnus  Melin  framgår  att  en  sådan  avregistrering  oftast  kan  återtas  direkt  när  man  betalar  avgiften.  

3.2.1.3.  Återkallelse  på  grund  av  fastighetsmäklaren  handlar  i  strid  mot  sina  skyldigheter    

Som  framgår  av  FML  29  §  1st  3:e  punkten  att  en  fastighetsmäklare  som  handlar  i  strid  mot  sina   skyldigheter   kan   ligga   till   grund   för   återkallelse   av   registrering.   Fastighetsmäklarens  skyldigheter  är  att  verka  aktivt  i  förmedlingsprocessen  och  följa  de  viktiga  normer  som  krävs  enligt  god  fastighetsmäklarsed.  

De  viktiga  normer  som  en  fastighetsmäklare  ska  agera  efter,  enligt  god  fastighetsmäklarseds,  sammanfattas  inom  de  olika  punkter  som  presenteras  nedan:  

v Uppdragsavtalet  v Objektsbeskrivningen  v Boendekostnadskalkyl  v Förmedling  av  bostadsrätt  m.m.  v Om  besiktningsklausuler  och  andra  återgångsvillkor  v Deposition  v Uppsägning  av  uppdragsavtalet22  

 Bestämmelsen   infördes   genom   1995   års   fastighetsmäklarlag   och   innebär   att   ett   åsido-­‐sättande  av  mäklarens   skyldigheter  enligt  FML,  däribland  brott  mot  generella  normen  god  fastighetsmäklarsed  i  FML  8  §  1st.  FML,  numera  direkt  kan  läggas  till  grund  för  ett  beslut  om  erinran,  varning  eller  återkallelse.23  

För  att  en  fastighetsmäklare  ska  avregistreras  med  stöd  av  den  här  punkten  krävs  väsentligt  åsidosättande  av  god  fastighetsmäklarsed  eller  förseelser  bedöms  vara  av  allvarligt  slag.  Det  kan   även   förekomma   återkallelse   om   fastighetsmäklaren   bedöms   att   ha   brutit   mot  fastighetsmäklarsed   vid   upprepade   tillfällen.   Det   vill   säga   att   fastighetsmäklaren   har   fått  flera  varningar  för  liknande  snedsteg  tidigare.  

                                                                                                                         21  Fastighetsmäklarinspektionen(2017)  Så  får  du  tillgång  till  informationen  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐21)  22  Fastighetsmäklarinspektionen(2017)  Så  får  du  tillgång  till  informationen  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐21)  23  Se  prop.  1994/95:14  s  69  

14    

3.2.1.4.    Återkallelses  Aktualitet  

Enligt  FML  29  §  3st   får  Fastighetsmäklarinspektionen  eller,  efter  överklagande  domstol   får  besluta  att  en  återkallelse  av  registrering  ska  gälla  omedelbart.  Det  vill  säga  att  återkallelsen  inte  gäller  förrän  beslutet  har  vunnit  laga  kraft  om  det  inte  finns  speciella  omständigheter.    

I   tidigare   fastighetsmäklarlagen   1995   gällde   ett   beslut   om   återkallelse   av   registrering  omedelbart.  Detta  var  ett  hinder   för   fastighetsmäklaren  att   vara  verksam,  under  perioden  som  ärendet  hanterades  i  högre  instans,  alltså  innan  ärendet  har  vunnit  lagakraft.  

Utgångspunkten  är  alltså  att  en  återkallelse  av  registrering  gäller  först  efter  det  att  beslutet  vunnit  laga  kraft.  Avsikten  är  att  förordnanden  om  att  beslutet  ska  gälla  omedelbart,  främst  ska  meddelas,  i  de  fall  då  mäklaren  brister  i  något  formellt  krav  för  registrering,  exempelvis  konkurs  eller  avsaknad  av  föreskriven  ansvarsförsäkring.24  

3.2.2.  Erinran  och  Varning  

Erinran   och   varning   är   de   påföljder   som   inte   leder   till   återkallelse   av   registrering   och   de  benämns  i  FML  29  §  2st.  

“Om   det   kan   anses   tillräckligt,   får   fastighetsmäklarinspektionen   i   stället   meddela  varning  eller  erinran.  Är  förseelsen  ringa,  får  påföljd  underlåtas.”  

Av  ordalydelsen  i  andra  stycket  kan  man  få  intrycket  att  återkallelse  i  någon  mening  är  den  normala  påföljden  och  att  FMI  har  möjlighet  att  avstå   från  detta  endast  om  det  kan  anses  vara   tillräckligt   med   en   annan   påföljd.   Ordalydelsen   är   aningen   missvisande   eftersom   de  allra   flesta   tillsynsärenden   avser   prövning   av   de   fall   där   mäklaren   har   åsidosatt   sina  skyldigheter   enligt   FML.   I   dessa   fall   blir   erinran   eller   varning   i   praktiken   den   normala  påföljden.  För  återkallelse  krävs  i  regel  ett  väsentligt  eller  upprepat  åsidosättande  av  FML:s  regler,  alternativt  att  mäklaren  inte  uppfyller  kraven  på  lämplighet  och  redbarhet.  När  valet  står  mellan  att  meddela  varning/erinran  eller  avstå  från  påföljd,  det  vill  säga  när  registrering  inte  står  på  spel,  bör  bedömningen  enbart  avse  den  anmärkning  som  riktas  mot  mäklaren.25  

3.2.2.1.  Införande  av  erinran  

Påföljdssystemet   enligt   1995   års   fastighetsmäklarlag   kompletteras   med   en   ny   påföljd,  erinran.  Påföljden  erinran  har  införts  genom  lagändringen  i  FML  2011:666.  Skälet  som  låg  till  grund  till  införande  av  erinran  är  först  och  främst  att  påföljden  varning  ansågs  vara  för  skarp  under   vissa   omständigheter,   enligt   förarbetena.   Regeringens   motivering   till   införande   av  erinran  redogörs  i  propositionen  2010/11:15.  

Den  nuvarande  möjligheten  till  varning  har  kritiserats  för  att   leda  till  onyanserade  resultat,  och   liksom  utredningen  och   remissinstanserna  anser   regeringen  att  det  behövs   ytterligare  en  påföljd.  Varning  bör  reserveras  för  särskilt  klandervärda  ageranden  som,  om  de  upprepas,  

                                                                                                                         24  Magnus  Melin  ur  Karnov  Juridik  FML  s  60  25  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:e  Upplagan  av  Magnus  Melin  s.  336-­‐337  

15    

kan   leda   till   återkallelse   av   registreringen.   En  erinran  bör   kunna  meddelas   i   de   fall   där   en  varning  framstår  som  en  alltför  sträng  påföljd  men  förseelsen  inte  är  av  så  enkel  karaktär  att  den  kan  bedömas  som  ringa.  Det  rör  sig  om  fall  där  mäklaren  handlat  olämpligt  men  ändå  inte   alltför   klandervärt.26   I   intervjun   med   Thomas   Carter   kommunikationsansvarig   på  fastighetsmäklarinspektionen   upplyser   Carter   om   syftet   med   införande   av   erinran   som  nedan:  

Enligt  29  §  FML  får  Fastighetsmäklarinspektionen  bland  annat  meddela  en  erinran  till  en  fastighetsmäklare  som  handlar  i  strid  med  sina  skyldigheter  enligt  lagen.  Påföljden  erinran,   som  är  mildare   än   varning,   infördes   genom  nuvarande   fastighetsmäklarlag  med  anledning  av  att  den  tidigare  regleringen  ansågs  medföra  onyanserade  resultat.  I  förarbetena  sägs  bland  annat  att  varning  bör  reserveras  för  särskilt  klandervärdiga  ageranden   som   kan   leda   till   återkallelse   om   de   upprepas,   medan   en   erinran   bör  kunna  meddelas   i  de   fall  där  en  varning  framstår  som  en  alltför  sträng  påföljd  men  förseelsen  inte  är  av  så  ringa  slag  att  man  kan  avstå  från  att  meddela  påföljd.  Vidare  anges   att   en   erinran   kan   meddelas   när   ett   krav   inte   följts   men   regelbrottet   inte  bedöms   vara   av   allvarligt   slag.   (prop.   2010/11:15,   s40   och   65).   Ett   exempel   på   en  sådan   situation   är   att   en   mäklare   av   ett   rent   förbiseende   råkat   ange   en   felaktig  uppgift   i   objektsbeskrivningen  men  uppgiften   är   så   viktig   att   det   inte   är   rimligt   att  mäklaren  går  fri  från  påföljd.27  

Ändringen  motiveras   i   SOU   2008:6   och   det   poängteras   att   olika   aktörer   i   branschen   ville  nyansera  påföljdsystemet.  Det  framgår  i  utredningen  som  nedan:  

Det   har   anförts,   främst   från   de   två   största   branschorganisationerna   och   FMI  (Fastighetsmäklarnämnden   i   utredningen),   att   disciplinsystemet   innehåller   för   få  alternativa  slag  av  påföljder  och  därför  är  alltför  onyanserat.  Mellan  ingen  påföljd  alls  och  återkallelse  av  registrering  finns  bara  ett  steg,  nämligen  varning.28  

Fortsättningen  betonar  utredningen  att  disciplinära  åtgärder  kan  meddelas  även  vissa  andra  yrkesgrupper   och   de   yrkesgrupperna   såsom   exempelvis   advokater,   revisorer   och   vissa  yrkesutövare  inom  hälso-­‐  och  sjukvårdens  område  hade  avregistrering  varning  och  erinran  i  sina  påföljdsystemet.  Detta  skapade  ojämlikhet  mellan  olika  branscher  vilket  skulle  uträttas  genom  lagändringen.  Detta  uttrycktes  som  nedan  i  utredningen:    

På  grund  härav  och  mot  bakgrund  av  hur  påföljdssystemen  är  differentierade   inom  de  ovan   redovisade  områdena   föreslår   vi   att  en  ny  påföljd  –   som   i   svårhetsgrad  är  mildare  än  varning  –  införs  och  ges  beteckningen  erinran.(  SOU  2008:6,  sida  246)  

                                                                                                                         26  Prop.  2010/11:15  s  40  ur  Karnov  Juridik  27  Intervju  med  Thomas  Carter  kommunikationsansvarig  Fastighetsmäklarinspektionen  (05-­‐04-­‐2017)  28  SOU  2008:6,  sida  245  

16    

3.2.2.2.  Gränsdragning  mellan  erinran  och  varning  

Förändringen   av   tidigare   lagen   som   kompletterats   med   erinran   har   medfört   nya   gräns-­‐dragningsproblem   för   rättstillämparen.   Enligt   Propositionen   2010/11:15   ska   erinran   med-­‐delas  när  varning  bedöms  vara  en  hård  påföljd  och  motiveras  som  nedan  enligt  förarbetena:  

Erinran  är  en  mildare  påföljd  än  varning.  Tanken  är  att  erinran  ska  meddelas  i  de  fall  där  en  varning  framstår  som  en  alltför  sträng  påföljd  men  förseelsen  inte  är  av  så  ringa  slag  att  man  kan   avstå   från   att  meddela   påföljd.   En   erinran   kan  meddelas   när   ett   krav   inte   följts  men  regelbrottet  bedöms  inte  vara  av  allvarligt  slag.  Ett  exempel  på  en  sådan  situation  är  att  en  mäklare  av  ett   rent   förbiseende   råkat  ange  en   felaktig  uppgift   i  objektsbeskrivningen  men  uppgiften  är  så  viktig  att  det  inte  är  rimligt  att  mäklaren  går  fri  från  påföljd.29  

I   det   nya   systemet   ville   utredningen   reservera   varningen   för   klandervärda   förfarande   och  detta  skulle  ge  en  signal   till   fastighetsmäklaren  att   samma  förfarande   inte  skulle  upprepas  vilket  nämns  som  nedan  i  förarbetena:    

I  vissa  disciplinärenden  finns  det  anledning  att  uttrycka  att  ett  visst   förfarande  från  mäkla-­‐rens   sida   är   olämpligt  men   inte   så   klandervärt   att   det   bör   föranleda   varning.   Varning   bör  reserveras   för  klart  klandervärda  förfaranden  som  om  de  upprepas  eller   följs  av  andra   lika  klandervärda  beteenden  kan  antas  leda  till  återkallelse  av  registreringen.  (SOU  2008:6,  sida  245)  

Det  var  då  svårt  att  avgöra  vad  som  ska  tolkas  mildare  eftersom  det  inte  finns  tidigare  praxis  och  varje  fall  är  unikt.  Magnus  Melin  förbundsjuristen  på  FMF  uttalar  att  de  brott  mot  god  fastighetsmäklarsed  som  tidigare  bedöms  ringa,  och  alltså  inte  medförde  någon  påföljd  kan  i  det  nya  systemet  fortfarande  bedömas  som  ringa,  alternativt  kan  de  medföra  erinran  och  de  brott   som  medförde   varning   enlig   1995   års   fastighetsmäklarlag   kan   nu  medföra   antingen  erinran  eller  varning.30    

I  Prop.  2010/11:15,  anges  att  påföljden  erinran  kan  komma  att  meddelas  i  ett  fall  som  enligt  1995  års  fastighetsmäklarlag  skulle  ha  passerat  utan  påföljd.  (s.  65)  

Statens  offentliga  utredningar  behandlades  frågan  i  SOU  2008:6  och  frågan  kommenterades  som  nedan:  

Det   torde   främst   finnas   behov   av   en   annan   påföljd   än   varning   för   mindre   förseelser.   På  grund  här   av  och  mot  bakgrund  av  hur  påföljdssystemen  är   differentierade   inom  de  ovan  redovisade  områdena  föreslår  vi  att  en  ny  påföljd  –  som  i  svårhetsgrad  är  mildare  än  varning  –  införs  och  ges  beteckningen  erinran.    

Erinran   ska   kunna   meddelas   där   en   regel   inte   följts   men   där   det   med   hänsyn   till  omständigheterna  kan  anses  ursäktligt.  Ett  exempel  på  en  sådan  situation  kan  vara  när  en  

                                                                                                                         29  Prop.  2010/11:15  s.  65  ur  Karnov  Juridik  30  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:e  Upplagan  av  Magnus  Melin  s.  337  

17    

mäklare  av  misstag  gör  fel  i  ett  enstaka  fall  till  skillnad  mot  en  systematisk  underlåtenhet  att  följa  regeln.  Ett  annat  exempel  kan  vara  när  mäklaren  agerat   felaktigt  på  grund  av   felaktig  eller   bristande   information   (som   kan   ha   lämnats   av   säljaren   eller   förekommit   i   förtryckta  blanketter   som   mäklaren   använder)   eller   vid   ny   lagstiftning.   Genom   den   föreslagna  ändringen  bör  de  lindrigaste  fallen  av  varning  i  det  nuvarande  systemet  kunna  hänföras  till  erinran.  Däremot  bör   inte   vissa   beteenden   som   i   den  nuvarande  ordningen  passerat   utan  påföljd   kunna   föranleda  erinran.   För  det   fall   en  mäklare  har  meddelats   flera  erinringar  på  grund  av  upprepade   förseelser  kan  det  vid  ytterligare   förseelse   finnas  skäl  att  avregistrera  mäklaren  eller  meddela  varning.31  

Som  det  framgår  i  utredningen  kan  det  kommenteras  att  de  brott  mot  god  fastighetsmäklar-­‐sed  som  betraktas   ringa  eller  oviktig   i  1995  års   lag   inte  heller  medför  någon  påföljd  enligt  2011  års  lag.  Däremot  de  brott  som  medförde  varning  enligt  i  1995  års  lag  kan  fortfarande  medföra  en  varning,  eller  erinran,  efter  lagändringen  2011.    

Ett   viktigt   typexempel   på   uttrycket   “mildare   förståelse”,   behandlades   av   Kammarrätten.   I  Kammarrättens  mål   1803-­‐16   (FMI   ärende  Dnr  4.1–703-­‐14)   fastställdes   tidigare   instans  be-­‐slut,  då  det  ansågs  att  en  fastighetsmäklare,  hade  brustit  i  sina  skyldigheter  på  två  sätt,  som  medfört  en  varning  och  en  erinran.    

Disciplinnämndens   grund   för   påföljderna  motiverades   av   två   olika   skäl.   Varningen   utfärd-­‐ades,   på   grund   av   att   fastighetsmäklaren,   inte   har   uppnått   kundkännedom   om   köparen,  innan  han  har  medverkat  till  transaktionen,  som  överlåtelsen  utgjorde.    

Erinran   fick   fastighetsmäklaren   för   att   dokumentationen,   om   hur   han   har   uppnått   kund-­‐kännedom  om  uppdragsgivaren,  varit  bristfällig.  Den  exakta  orsaken  till  erinran,  i  detta  mål,  var  att   fotografiet  av  uppdragsgivarens   identitetshandling   försvunnit,   i   samband  med  upp-­‐dragsavtalet,  när  fastighetsmäklaren  bytt  mobiltelefon.  Fotografiet  av  körkortet  skrevs  aldrig  ut  på  någon  papperskopia,  vilket  var  grund  till  erinran.    

Sammanfattningsvis   hade   inte   fastighetsmäklaren   utför   kundkännedom   enligt   penning-­‐tvättslagen  som  föranledde  en  varning.  Utöver  detta  hade  mäklaren  inte  bevarat  ett  doku-­‐ment  från  uppdragsavtalet  som  föranledde  en  erinran  i  samma  mål.    

Fastighetsmäklaren  överklagade  beslutet  och  dennes  motivering,  för  återtagande  av  erinran,  är  mycket  intressant.  Fastighetsmäklaren  hävdade  följande:    

Inspektionens  beslut  att  meddela  erinran  för  något  som  tidigare  setts  som  en  ringa  förseelse   är   emellertid   inte   förenligt   med   fastighetsmäklarlagens   förarbeten.   I  förarbetena   (SOU  2008:6   s.   257)   framgår   att   förseelser   som   tidigare   passerat   utan  påföljd  inte  ska  kunna  föranleda  erinran  i  och  med  att  ett  nytt  påföljdssystem  införs.  Den   förseelse   som   han   gjort   sig   skyldig   till   kan   således   inte   föranleda   en   erinran  (Förvaltningsrättensdom  7119-­‐15).  

                                                                                                                         31  SOU  2008:6  s.257  

18    

Domen  har  angivit  nedanstående  förklaring  till  detta  påstående:    

I  förarbetena  till  29  §  fastighetsmäklarlagen  framgår  att  påföljden  erinran,  som  är  en  mildare   påföljd   än   varning,   infördes   genom   nuvarande   fastighetsmäklarlagen   med  anledning   av   att   den   tidigare   regleringen   ansågs   medföra   onyanserade   resultat.  Varning   bör   reserveras   för   särskilt   klandervärda   ageranden   som   kan   leda   till  återkallelse   om   de   upprepas,   medan   en   erinran   bör   kunna  meddelas   i   de   fall   där  varning  framstår  som  en  alltför  sträng  påföljd,  men  där  förseelsen  inte  är  av  så  enkel  karaktär  att  den  kan  bedömas  som  ringa.  Vidare  anges  att  en  erinran  kan  meddelas  när   ett   krav   inte   följts   men   regelbrottet   inte   bedöms   vara   av   allvarligt   slag.   I  förarbetena   framhålls   även   att   påföljden   erinran   kan   komma   att  meddelas   för   ett  handlande   från   mäklarens   sida   som   enligt   1995   års   fastighetsmäklarlag   skulle   ha  passerat  utan  påföljd  (prop.  2010/11:15,  s.  40,44  och  65).  

3.2.3.  Ringa  Förseelse    

Enligt   FML   29§   2st   andra  meningen   anses   vissa   förseelser   vara   ringa,   alltså   inte  medföra  någon  disciplinär   åtgärd,  och   skrivs   av  utan  några  påföljder.  Detta  uttryckts  enligt  nedan   i  lagtexten.    

FML  29§  2st  ….Är  förseelsen  ringa,  får  påföljd  underlåtas.  

Ringa  förseelse,  kan  även  ändras  och  tolkas  på  annat  sätt  i  en  högre  instans,  som  nedan:  

I   Kammarrättens  mål   8706-­‐1997   då   ansågs   underlåtenhet   i   objektsbeskrivningen   att   ange  byggnadssättet   vara   en   ringa   förseelse.   I   Kammarrättens   mål   655-­‐1998   hade   mäklaren  överlåtit  delar  av  uppdraget   till   en  annan  mäklare,  utan  att  ha   inhämtat  uppdragsgivarens  godkännande.   Eftersom   underlåtenhet   berodde   på  mäklarens   bortavaro   under   semestern  ansågs  förseelsen  som  ringa.  (Melin,  2012  s.  341)  

3.2.4.  Överklagande  till  Påföljderna  

En   fastighetsmäklare   som   inte   är   nöjd   med   beslutet   kan   överklaga   beslutet   vidare   till  Förvaltningsdomstolen.   Det   finns   tre   instanser   som   man   kan   överklaga   beslutet.   Andra  instansen  är  Kammarrätten.  Är  man   inte  nöjd  med  Förvaltningsdomstolens  beslut  ska  man  vända  sig  till  Kammarrätten  enligt  Lag  (1971:289)  om  allmänna  förvaltningsdomstolar.32    

Enligt  1984  års  lag  fastighetsmäklarlag  prövades  tillsynsärenden  av  länsstyrelsen  som  första  instans.   Länsstyrelsens   beslut   kunde   överklagas   genom   besvär   till   kammarrätten   och   re-­‐geringsrätten.   Genom   införande   av   1995   års   fastighetsmäklarlag   inrättades   nuvarande  instansordning,  där  FMI  är  utgör  första  instans  och  där  dess  beslut  kan  överklagas  till  allmän  förvaltningsdomstol.   Eftersom   FMI   är   belägen   i   Stockholm   kommer   dess   beslut   att   över-­‐klagas   till  Förvaltningsrätten   i  Stockholm  och  vidare  till  Kammarrätten   i  Stockholm.   (Melin,  2012  s.  344)  

                                                                                                                         32  Lag  (1971:289)  om  allmänna  förvaltningsdomstolar  14a  §  

19    

Överklagande  av  FMI:s  beslut  regleras  av  FML  30  §  i  den  nuvarande  fastighetsmäklarlagen,  vilket  hänvisar   allmän   förvaltningsdomstol  och   reglerar   att  det   krävs  prövningstillstånd   för  att  kunna  överklaga  till  högre  instans.  

FML  30  §  1st  Fastighetsmäklarinspektionens  beslut  enligt  denna  lag  får  överklagas  hos  allmän  förvaltningsdomstol.  

2st  Prövningstillstånd  krävs  vid  överklagande  till  Kammarrätten.    

Det  krävs  prövningstillstånd  vid  överklagande  till  Kammarrätten.  Grunderna  för  meddelande  av  prövningstillstånd  framgår  av  Förvaltningsprocesslagen  34  a  §  Kammarrätten  kan  ge  pröv-­‐ningstillstånd  om:  

1. det   finns   anledning   att  betvivla   riktigheten   av   det   slut   som   förvaltningsrätten  kommit  till,    

2. det  inte  utan  att  sådant  tillstånd  meddelas  går  att  bedöma  riktigheten  av  det  slut  som  förvaltningsrätten  har  kommit  till,    

3. det  är  av  vikt  för  ledning  av  rättstillämpningen  att  överklagandet  prövas  av  högre  rätt,  eller  

4. det  annars  finns  synnerliga  skäl  att  pröva  överklagandet.33  

Sista   instansen   som   en   fastighetsmäklare   kan   vända   sig   vid   överklagande   av   beslutet   är  högsta   förvaltningsdomstol.   Alla   överklaganden   tas   inte   upp   till   prövning,   utan   endast   så-­‐dana   där   högsta   förvaltningsdomstolen   ger   prövningstillstånd.   Endast   cirka   två   procent   av  dem  får  prövningstillstånd.34    

Prövningstillstånd  lämnas  bara  om  avgörandet  kan  få  betydelse  som  prejudikat,  det  vill  säga  ge   ledning  för  hur  andra   liknande  fall  ska  bedömas,  eller  om  det  finns  synnerliga  skäl.  Den  omständigheten   att   kammarrätten   kan   befinnas   ha   dömt   fel   räcker   som   regel   inte   för   att  Högsta  förvaltningsdomstolen  ska  pröva  målet.  35  

3.3.  Praxis  inom  FMI:s  Påföljder  

Det   kan   vara   svårt   att   avgöra   vilken   påföljd   mydigheten   ska   meddela   utifrån   enbart    lagtexten.  Därför  är  det  viktigt  att  utnyttja  tidigare  praxis  för  att  kunna  få  konkret  bild  av  hur  FMI  och  domstol   tolkar   lagtexten.  Det  är  ändamålsenligt  att   indela  rättens  beslut   inom  tre  kategorier,   ringa,   återkallelse   och   förmaning.   Förmaningen   är   då   erinran   och   varning.  Varning  i  ärenden  som  presenteras  i  arbetet,  väljs  ur  besluten  som  meddelades  efter  lagänd-­‐ringen  2011.  På  det  sättet  kan  man  ge  en  tydligare  bild  på  gränsdragningen  mellan  varning  och  erinran,  eftersom  erinran  infördes  efter  lagändringen  2011.  

                                                                                                                         33  Sveriges  Domstolar  (2017),  Så  får  du  tillgång  till  informationen  www.domstol.se  (2017-­‐03-­‐24)  34  Högsta  Förvaltningsdomstol(2017),  ur  http://www.hogstaforvaltningsdomstolen.se/  (2017-­‐03-­‐24)  35  Sveriges  Domstolar  (2017),  Så  får  du  tillgång  till  informationen  www.domstol.se  (2017-­‐03-­‐24)  

20    

3.3.1.  Ärenden  som  ansågs  vara  ringa    

Ett  ärende  som  ansågs  att  ha  ringa  betydelse  innebär  att  någon  påföljd  skall  underlåtas.  Här  presenteras  några  exempel  enligt  nedan.  

I   FMI:s   ärendet   4.1-­‐688-­‐15   som   meddelades   2016-­‐03-­‐09   prövades   fastighetsmäklarens  ansvar  när  fotografier,  som  har  tagits  i  samband  med  en  tidigare  försäljning  av  anmälarnas  fastighet,   har   återanvänts   i   marknadsföringen   när   samma   fastighet   har   bjudits   ut   till  försäljning  på  nytt.36   Fastighetsmäklaren  anmäldes  av   tidigare  uppdragsgivaren.  Uppdrags-­‐givarens  motivering   var   att   bilderna   var   skyddade   av   upphovsrätt   och   använts   utan   deras  samtyckte.   FMI  bedömer  att  god   fastighetsmäklarsed   förutsätter  att  en   tidigare  uppdrags-­‐givare  ska  samtycka  till  att  bilder  från  det  tidigare  förmedlingsuppdraget  får  användas  för  en  ny  publicering.  Mot  bakgrund  av  att  fastighetsmäklaren  snarast  har  tagit  bort  bilderna  från  marknadsföringen   efter   anmälarnas   påpekande,   ansåg   FMI   att   förseelsen   i   denna   del   kan  bedömdes  som  ringa  och  påföljd  underläts.  

I   FMI:s   ärendet   4.1-­‐1152-­‐15   som   meddelades   2016-­‐04-­‐19   prövades   fastighetsmäklarens  prissättning   i  marknadsföringen  av  en   fastighet  har  varit  ett   lockpris.37  Anmälan  gällde  om  lockpris   för   fastighetsförsäljning   om   500   000   kr   har   angetts   som   ett   accepterat   pris.   Det  högsta   budet   var   1   500   000   kr   vid   tidpunkten   när   uppdraget   anmäldes.   FMI   fann   att   det  överenskomna   försäljningspriset   väsentligt   har   överstigit   det   marknadsförda   priset.  Fastighetsmäklarens  yttrande  om  redovisat  underlag  för  sin  bedömning  av  marknadsvärdet  bland   annat   husets   skick   och   statistisk   från   området   ansågs   vara   saklig   grundat.   Därför  avskrevs  ärendet.  

I   FMI:s   ärende   4.1–1835-­‐13,   som   meddelades   2014-­‐06-­‐11   prövades   betydelsen   av   att  fastighetsmäklaren   har   avslutat   marknadsföringen   av   en   fastighet   under   ett   pågående  förmedlingsuppdrag   utan   samtycke   från   uppdragsgivaren.38   Uppdragsgivaren   har   klandrat  mäklaren,   för   att   ha   tagit   bort   annonsen   från   annonsplatsen   på   internet,   fastän   något  köpekontrakt  ännu  inte  undertecknats  mellan  parterna.    

Mäklaren  påpekade  att  budet  var  förenat  med  besiktningsklausul,  och  efter  att  ha  kontaktat  en  jurist  på  branschorganisationen,  fått  reda  på  att  objektet  inte  skulle  tas  bort,  förrän  det  fanns  ett  bindande  köpekontrakt.  Två  dagar  efter  borttagandet  lades  annonsen  ut  på  nytt.    

FMI  bedömde  att   ett   sådant   agerande  enligt   FMI:   s   uppfattning   inte   är   förenligt  med  god  fastighetsmäklarsed.  Fastighetsmäklaren  hävdar  att  misstaget  inte  var  så  allvarligt  eftersom  fastigheten  marknadsfördes  igen  inom  kort  tid.  FML  ansåg  att  misstaget  var  ringa.  

3.3.2.  Ärenden  som  lett  till  återkallelse    

I   FMI:s   ärende   4.1-­‐1662-­‐15   som   meddelades   2016-­‐09-­‐28   prövades   fastighetsmäklarens  

                                                                                                                         36  Dnr  4.1–688-­‐15  37  Dnr  4.1–1152-­‐15  38  Dnr  4.1–1835-­‐13  

21    

tillsyn   enligt   fastighetsmäklarlagen,   fråga   om   överlåtelsehandlingar,   rådgivnings-­‐   och   upp-­‐lysningsskyldighet  och  omsorgsplikt.39  FMI  avgjorde  att  köpekontraktet  saknade  reglering  över  konsekvenser  vid  överlåtelsen,  om  någon  förrättning  inte  skulle  kunna  genomföras,  och  att  mäklaren   inte   utformat   en   tydlig   återgångsklausul   som   minskade   risken   för   tvist.  Fastighetsmäklarinspektionen   återkallade   fastighetsmäklarens   registrering  med   stöd   av   att  denne   åsidosatt   sina   skyldigheter   enligt   fastighetsmäklarlagen.   Att   den   aktuella   mäklaren  blivit  varnad  för  likartade  fall  tidigare  var  avgörande  för  återkallelsen.  

I   FMI:s   ärende   4.3-­‐1650-­‐15   som   meddelades   2016-­‐09-­‐28   prövades   fastighetsmäklarens  skyldighet   att   lämna   de   uppgifter   som   begärs   för   tillsynen   enligt   FML   28§   1st.   40  Fastighetsmäklaren  har  förelagts  att  yttra  sig  i  ärendet  samt  att  lämna  in  handlingar  som  rör  restförda   skulder   för   allmänna  och   enskilda  mål.  Underlåtenhet   att   besvara   inspektionens  förelägganden,   trots   flera  påminnelser,  ansågs  vara  allvarligt  åsidosättande  av  skyldigheter  enligt  god  fastighetsmäklarsed,  därav  ledde  ärendet  till  återkallelse.  

I   FMI:s   ärende   4.3–591-­‐15   som  meddelades   2016-­‐09-­‐28   prövades   om   fastighetsmäklaren  har   bedrivit   förtroenderubbande   handel,   genom   att   använda   en   bulvan,   för   att   köpa   och  sälja  bostadsrätter,  som  mäklaren  har  haft  i  uppdrag  att  förmedla.41  Anmälaren  misstänkte  att   fastighetsmäklaren   hade   drivit   handel   med   fastigheter   där   samma   person   var  uppdragsgivare  och  köpare  vid  fem  olika  tillfällen  vid  försäljning  av  tre  bostäder.    

Under   granskningen   av   affärerna   upptäckte   FMI   att   det   saknades   obligatoriska   uppgifter   i  objektbeskrivningen,  bland  annat  om  bostadsrätten  var  pantsatt  eller  inte.  Dessutom  fanns  det  brister   i   journalen.  Utöver  detta  hade   fastighetsmäklaren  uppträtt   som  ett  ombud   för  köparen  och  säljaren  på  ett  sätt  som  strider  mot  ombudsförbudet  och  i  sin  tur  kunde  ha  varit  varningsgrundande.   Fastighetsmäklaren   lånade   pengar   till   köparen   och   med   hjälp   av   en  bulvan  och  ägnade  sig  åt  förtroenderubbande  handel  av  fastigheter,  i  strid  mot  FML  14  §  1st,  vilket  medförde  avregistrering.  

3.3.3.  Ärenden  som  lett  till  varning    

I   FMI:s   ärende   4.1–1056-­‐15   som   meddelades   2016-­‐03-­‐29   prövades   fastighetsmäklarens  skyldighet   att   upprätta   en   fullständig   anbudsförteckning.42   Spekulanterna   anmälde   fastig-­‐hetsmäklaren  utifrån  motivet  att  deras  bud   inte  registrerades  och  deras  bud  till  acceptpris  inte  accepterades.  Därutöver  krävdes  450  000  kronor  högre  än  acceptpriset.  

Av  utredningen  framgick  det  att  fastighetsmäklaren  har  underlåtit  att  i  anbudsförteckningen  anteckna   anmälarens   bud   och   ett   till   bud   från   en   annan   spekulant.   FMI   ansåg   att  fastighetsmäklaren   har   åsidosatt   sin   skyldighet   att   föra   förteckning   över   anbud   och   övrig  dokumentation  enligt  FML  20  §,  därmed  meddelades  en  varning.  

                                                                                                                         39  Dnr  4.1–1662-­‐15  40  Dnr  4.3–1650-­‐15  41  Dnr  4.3–591-­‐15  42  Dnr  4.1–1056-­‐15  

22    

I   FMI:s   ärende  4.1–636-­‐16   som  meddelades   2016-­‐06-­‐15  prövades   fastighetsmäklarens   om  sidoverksamhet  och  självinträde.43  I  en  anmälan  till  FMI  kritiseras  fastighetsmäklaren  för  att  själv   ha   förvärvat   markområdet   som   han/hon   har   haft   ett   skrivuppdrag. Prövning   av   om  fastighetsmäklaren   har   åsidosatt   god   fastighetsmäklarsed   genom   att   själv   förvärva   ett  markområde  genom  fastighetsreglering.  Fastighetsmäklarens  yrkande  om  att  han  inte  hade  förmedlingsuppdrag  enbart  skrivuppdrag  ansågs  inte  vara  tillräckligt  orsak  att  undgå  någon  påföljd.   FMI   meddelade   en   varning   till   fastighetsmäklaren   med   motiveringen   att  fastighetsmäklaren  har  agerat  i  strid  mot  god  fastighetsmäklarsed  och  FML  11  §.  

I  FMI:s  ärende  4.1–1534-­‐15  som  meddelades  2016-­‐02-­‐10  prövades  om  fastighetsmäklarens  prissättning  i  marknadsföringen  av  en  fastighet  har  varit  ett  lockpris.44  En  spekulant  anmälde  fastighetsmäklaren   för   att   ha   använt   sig   av   ett   lockpris   vid   marknadsföringen.     Mäklaren  hade   tidigare   förmedlat   en   liknande   lägenhet   i   samma   förening   som   sålts   till   ett   högre  försäljningspris  än  det  marknadsförda  priset  av  den  aktuella  bostadsrätten.  Utgångspriset  på  lägenheten   var   4   250   000   kronor   och   slutpriset   hamnade   på   6   350   000   kronor.  Fastighetsmäklaren   yttrade,   att   det   slutliga   priset   kraftigt   överstigit   det   begärda   priset    berodde   på   ett   osedvanligt   stort   intresse   för   bostaden.   Av   mäklarens   egna   uppgifter  framgick  att  en   likartad  bostadsrättslägenhet   i  samma  förening  såldes  för  4  700  000  kr.  Av  mäklarföretagets   uppgifter   framstod   det   som   att   den   försäljningen   ägt   rum   knappt   fyra  månader  innan  han  marknadsförde  den  nu  aktuella  bostadsrätten.    

Genom   den   tidigare   försäljningen   av   en   liknande   lägenhet   i   samma   bostadsrättsförening  ansåg  fastighetsmäklarinspektionen  att  fastighetsmäklaren  har  haft  ett  jämförbart  objekt  för  sin  prissättning   i  marknadsföringen.   FMI  bedömde  att   450  000   kronor   lägre  utgångs  pris   i  jämförelse   med   tidigare   köpeskillingen   för   den   likartade   bostaden   vara   vilseledande  marknadsföring.   FMI   meddelade   en   varning   till   fastighetsmäklaren   på   grund   av   att  fastighetsmäklaren  åsidosatt  sin  omsorgsplikt  och  god  fastighetsmäklarsed.    

3.3.4.  Ärenden  som  lett  till  erinran  

I   FMI:s   ärende   4.1-­‐1826-­‐15   som  meddelades   2016-­‐03-­‐09   prövades   om   fastighetsmäklaren  har   uppfyllt   sina   förpliktelser   i   enlighet   med   objektbeskrivningen.45   En   budgivaren   har  anmält   fastighetsmäklaren,   på   grund   av   att   det   saknades   tillräckliga   uppgifter   om  gemensamhetsanläggningen   och   helt   saknades   uppgift   om   vissa   driftskostnader,   för  fastighetens,  i  objektbeskrivningen.    

Fastighetsmäklaren  anförde  att  huset  hade  stått  tomt  under  en  längre  tid  eftersom  säljarna  hade   flyttat,   vilket  medförde   att   han   inte   kunde   ange   information   om   alla   driftkostnader.  Fastighetsmäklaren   har   yttrat   att   hon   skrev   gemensamhetsanläggningens   beteckning   i  objektbeskrivningen  och  informerade  köparen  i  mer  detalj  om  detta  i  samband  med  att  de  gick  igenom  fastighetsutdraget  inför  försäljningen.                                                                                                                              43  Dnr  4.1–636-­‐16  44  Dnr  4.1–1534-­‐15  45  Dnr  4.1–1826-­‐15  

23    

FMI  bedömde  att  enbart  gemensamhetsanläggningens  beteckning   inte  ger   information  om  anläggningens  art,  omfattning  eller   förvaltning.  Enligt  FMIs  uppfattning  behöver  fastighets-­‐mäklaren  inte  lämna  någon  detaljerad  beskrivning  av  gemensamhetsanläggningen,  men  det  ska  på  ett  kortfattat  och  enkelt  sätt  framgå  av  objektsbeskrivningen  vad  den  består  av.  FMI  påpekade  att  fastighetsmäklaren  borde  ha  lämnat  schablonmässiga  kostnadsposter,  i  fall  det  saknade  uppgifter  för  driftskostnader.  FMI  meddelade  en  erinran  för  förseelsen.  

I   FMI:s   ärende   4.1-­‐909-­‐15   som   meddelades   2016-­‐04-­‐13   prövades   fråga   om   fastighets-­‐mäklarens  anbudsförteckning  och  rådgivnings-­‐  och  upplysningsskyldighet.46  Köparen  anmäl-­‐de  fastighetsmäklaren  på  grund  av  han   inte  fick  tillgång  till  anbudsförteckning  vid  tillträde.  Enligt  förarbetena  ska  anbudsförteckningen  överlämnas  till  säljaren  och  köparen  i  samband  med  att  uppdraget  avslutas,  vilket  normalt  sker  vid  tillträdet  till  fastigheten.47    

FMI   uttalade   att   enligt   FMI:s   praxis   utgjorde   en   fastighetsmäklares   underlåtenhet   att  överlämna   anbudsförteckningen   till   parterna   normalt   grund   för   att  meddela  mäklaren   en  varning.  Av  utredningen  visade  det  sig  att  köparen  fick  anbudsförteckningen  12  dagar  efter  tillträdet.  Med  hänsyn   till  den   förhållandevis  korta   tidsperioden  däremellan,  ansåg  FMI  att  påföljden  stannade  vid  en  erinran.  

I  FMI:s  ärende  4.1-­‐437-­‐15  som  meddelades  2016-­‐03-­‐09  prövades  fråga  om  fastighetsmäklar-­‐ens  hantering  om  deposition,  överlåtelsehandlingar  och  journal.48  Anmälaren  har  anfört  att  han   inte   fick  handpenningen   som  enligt   köpeavtalet   skulle  betalas   tillbaka  om  köpet   åter-­‐gick.   Av   handlingarna   i   ärendet   framgick   det   att   anmälaren   har   undertecknat   tilläggsavtal  efter  han  begärde  köpets  återgång.    

FMI    hittar   inget  stöd  att  meddela  någon  påföljd  angående  detta.  Däremot  hade  mäklaren  inte   antecknat   att   han   har   följt   upp   svävarvillkoret,   att   tillträdesdagen   ändrades   och   att  säljarna  hävde   köpet   i   journalen.   FMI  menade   att   en   journal  med   korrekta  dateringar   blir  extra  värdefull  i  ett  förmedlingsuppdrag.  FMI  meddelade  en  erinran  på  grund  av  bristerna  i  journalföringen.    

 

                                                                                                                         46  Dnr  4.1–909-­‐15  47  Prop.  2010/11:15  s.  61  48  Dnr  4.1–437-­‐15  

24    

4 & 5 EMPIRI

Empiri   av   arbetet   delas   i   två   olika   huvuddelar,   överblick   av   påföljderna   och   överblick   av  tillsynsärenden.   I   del   4   kartläggs   påföljderna   och   i   del   5   kartläggs   tillsynsmetoder.   Del   4  består   av   de   fyra   grundkategorierna;   statistisk   över   påföljderna,   relation  mellan   påföljder  och   fastighetsmäklare,   statistik   på   överklagande   av   påföljder   och   branschens   syn   på   olika  påföljder.   Del   5   består   av   tre   delar   vilka   är;   initiering   av   tillsynsärende,   statistisk   över  tillsynsärende  och  anonyma  anmälningar.  

4. Påföljdssystemet i Sverige

Statistisk   data   angående   påföljderna   är   relevant   för   att   skapa   en   överblick   av   påföljds-­‐systemet.   Statisken   fördelas   i   tre   underkategorier;   statistisk   över   påföljderna,   relation  mellan  påföljder  och  fastighetsmäklare  samt  överklagande  av  påföljder  där  data  och  tabeller  redovisas.  Genom  branschens  syn  på  påföljdssystemet  presenteras  några  aktörers  allmänna  åsikter  särskilt  om  nya  disciplinära  åtgärder.      

4.1.  Statistisk  över  påföljderna  

I   arbetet  presenteras  påföljderna  under  de   senaste   tio   åren.  Perioden   som  presenteras   är  2007-­‐2016  men   delas   upp   i   två   femårsperioder.   De   ärenden   som   hanterades   och   beslut-­‐fattades   under   den   första   femårsperioden   presenteras   i   en   tabell   med   benämningen  “ärenden  2007-­‐2011”.  Ärenden  från  den  andra  femårsperioden  presenteras  på  samma  sätt  i  tabellen  “ärenden  mellan  2012-­‐2016”.  Med  denna  uppspaltning  kan  man  få  en  överblick  på  hur   införandet   av   erinran   har   påverkat   utgången   av   ärenden   som   FMI   hanterat   före   och  efter  lagändringen  2011.  

4.1.1.  Påföljderna  2007-­‐2011  

Påföljderna  som  beslutfattades  2007-­‐2011  reglerades  enligt  1995  års   fastighetsmäklarlag.   I  1995  års  fastighetsmäklarlag  ingick  två  påföljder;  varning  och  avregistrering.  Det  hanterades  1959  ärenden  under   femårsperioden   från  2007   till   och  med  2011.   Endast   17   av   ärendena  ledde   till   återkallelse,   vilket   motsvarar   0,86%   av   de   totalt   handlagda   ärendena.   Antal  varningar   som  meddelades   2007-­‐2011   är   321   och   det  motsvarar   16,38%   av   alla   ärenden.  Sammanlagt  var  antalet  disciplinära  åtgärder  under  perioden  338,  vilket  motsvarar  17,25%  av  antal  handlagda  ärenden.      

Fördelning  av  olika  påföljder  mellan  2007-­‐2011  presenteras  i  Tabell  1.49  

Antal/År   2007-­‐2011   2007   2008   2009   2010   2011  Ärende   1959   435   404   332   391   397  Enrinran   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐  Varning   321   42   72   61   59   87  Återkallelse   17   6   1   4   4   2  Total  Påfjd.   338   48   73   65   63   89  

                                                                                                                         49  Statistik  ur  FMI  

25    

De  värderna   som  presenteras   i   ärende   raden  är   tagen  ur  avgjorda  ärenden   för   kunna  visa  bättre  relation  mellan  avgjorda  ärenden  med  och  utan  påföljd.  

Figur  1  

Figur  1  presenterar  totalt  antal  påföljder  och  avgjordaärende  mellan  2007-­‐2011    

4.1.2.  Påföljderna  mellan  2012-­‐2016  

Påföljderna  som  beslutfattades  2012-­‐2016  reglerades  enligt  2011  års   fastighetsmäklarlag.   I  2011  års  fastighetsmäklarlag  infördes,  som  nämts  tidigare,  erinran,  som  ny  påföljd.  Det  ingår  tre  påföljder  erinran,  varning  och  avregistrering  enligt  FML  (2011:666).  Det  handlades  1899  ärende  under  femårsperioden  från  2012  till  och  med  2016.  Endast  12  av  de  granskingar  som  utförts   led   till   återkallelse,   vilket   motsvarar   0,63%   av   de   handlagda   ärendena.   Antal  varningar   som   meddelades   mellan   2012-­‐2016   är   311   vilket   motsvarar   16,37%.   Det  meddelades   108   erinran,   under   perioden,   vilket   motsvarar   5,68%   av   de   totala   ärendena.  Sammanlagt  var  antala  disciplinära  åtgärder  431  stycken  under  perioden  och  det  motsvarar  22,69  %  av  de  handlagda  ärendena.    

Fördelning  av  olika  påföljder  mellan  2012-­‐2016  presenteras  i  Tabell  2.  

Antal/År   2012-­‐2016   2012   2013   2014   2015   2016  Ärende   1899   336   316   360   434   453  Erinran   108   24   22   20   32   10  Varning   311   86   45   62   65   53  Återkallelse   12   1   4   1   2   4  Total  Påfjd.   431   111   71   83   99   67  

De  värderna   som  presenteras   i   ärende   raden  är   tagen  ur  avgjorda  ärenden   för   kunna  visa  bättre  relation  mellan  avgjorda  ärenden  med  och  utan  påföljd.  

26    

Figur  2  

Ur  Figur  2  går  det  att  utläsa  att  antala  behandlade  ärenden  under  andra  femårsperioden  har  ökat   i   jämförelse  med  den  första  femårsperioden,  med  en   liten  avvikelse  för  2013.  Antalet  påföljder  har  också  ökat  i  samband  med  att  antalet  ärenden  har  ökat.  

Under  2016  kan  man  se  att   totalt  antal  ärenden  är   i   som  högst  under  hela   tioårsperioden  medan  antal  påföljder  minskat  avsevärt.  En   förklaring   till  att  antalet  ärenden  har  ökat  kan  förklaras  med  att  antalet  bostadsaffärer  har  ökat  successivt.  Tabell  3  visar  antalet  sålda  bo-­‐stadsrätter  och  småhus  mellan  2011  och  2015  och  fördelningen  mellan  småhus  och  bostads-­‐rätter.  50  

Tabell  3  antala  sålda  bodstäder  mellan  2011-­‐2015.  

Antal                2011                  2012            2013              2014          2015  Bostadsrätter              93509                94141        100151          104652      107802  Småhus              51437                49534            51431              54884          58141  Total          144946            143675        151582          159536      165943  

4.1.3.  Jämförelse    mellan  påföljderna  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016  

Jämförelse   mellan   påfölderna   under   perioden   2007-­‐2011   och   perioden   2012-­‐2016   är   in-­‐tressant  att  undersöka,  eftersom  det  visar  hur  lagändringen    under  2011  har  påverkat  FMI:s  beslut.  Femårs  intervall  före  och  efter  lagändringen  presenteras  i  Tabell  4.51  

I   Tabell   4   presenteras   i   procenttal,   antalet   enskilda   påföljder   i   jämförelse   med   totala  hanterade  ärenden.  Att  visa  värden  i  percental  klargör  hur  olika  antal  disciplinära  påföljder  fördelas  med  antal  hanterade  ärenden.  På  det  är  sättet  får  man  en  bättre  jämförelse  mellan  olika  påföljder,  eftersom  antalet  ärende  varierar  varje  år.    

De  påföljder  som  inte  leder  till  återkallelse  av  registrering,  det  vill  säga  varning  och  erinran  presenteras  i  en  separat  post  som  kallas  förmaning.  På  det  är  sättet  kan  man  se  om  någon  

                                                                                                                         50  Information  ur  www.scb.se  (2017-­‐03-­‐25)  51  Statistisk  ur  FMI  (2017)  

27    

gränsdragning  mellan  varning  och  erinran  verkligen  har  skett.    

Tabell  4  visar  spridning  av  påföljderna  mellan  2007  och  2016  i  procenttal.  Rutan  för  erinran  är  tom,  då  denna  påföljd  inte  fanns  med  i  lagen  under  perioden  2007-­‐2016.  Förmaning  mot-­‐svarar  enbart  varning  för  den  här  perioden.  

   i  %   2007   2008   2009   2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016  Erinran   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐   7,14   6,96   5,55   7,37   2,20  Varning   9,65   17,82   18,37   15,08   21,91   25,59   14,24   17,22   14,97   11,69  Förmaning   9,65   17,82   18,37   15,08   21,91   32,73   21,20   22,77   22,34   13,89  Återkallelse   1,37   0,24   1,20   1,02   0,50   0,29   1,26   0,27   0,46   0,88  Total   11,02   18,06   19,57   16,10   22,41   33,03   22,46   23,05   22,81   14,79    

Påföljder  som  inte  leder  till  återkallelse,  och  som  här  benämns  som  förmaning,  började  stiga  efter  lagändringen.    

Figur  3  

Figur  3  illusterar  fördelningen  av  andelen  påföljderna  under  senaste  10  år  i  procenttal.  

Tabell   5   visar   samtliga   ärenden   som   hanterades   under   2007-­‐2011   och   2012-­‐2016,   i   jäm-­‐förelse  med   påföljderna   i   percental.   Ur   tabellen   kan  man   klarlägga   att   andelen   varningar  som  meddelades   före   och   efter   lagändringen   ligger   på   nästan   samma   nivå,   16,38%   resp.  16,37%.    

Det  bör  observeras  att  införande  av  erinran  ökade  totala  andelen  påföljder.  Andelen  totala  påföljderna  i  handlagda  ärenden  steg  från  17,25%  till  22,69%  ,  en  ökning  med  5,44  procent-­‐enheter.  Däremot  minskade  beslut  för  återkallelsebeslut  med  0,23  procentenheter.  

   

28    

Tabell  5  andelen  meddelade  påföljder  i  femårsperioder.  

i  %   2007-­‐2011   2012-­‐2016  Erinran   -­‐   5,68  Varning   16,38   16,37  Förmaning   16,38   22,05  Återkallelse   0,86   0,63  Totala  Påföljder   17,25   22,69    

Tabell   6  Disciplinpåföljder   (i  både  anmälnings-­‐  och  egen   initierade  ärenden)   sedan  2005.52  Tabellen  visar  en  ökningen  av  disciplinpåföljder  sedan  2011.  

 

Värdena   i   Figur   4   presenteras   i   procenttal.  De   röda   figurerna   illusterar   påföljderna  mellan  2012  och  2016  och  de  blå   figurerna   illusterar  påföljderna  mellan  2007  och  2011.  En   tydlig  ökning  av  påföljderna  är  markant.  

Figur  4  

Figur  4   illusterar  en   jämförelse  av  andelen  påföljder  mellan   tidsperioderna  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016.    

                                                                                                                         52  Tabellen  ur  Uppföljning  av  den  nya  fastighetsmäklarlagen  ISSN  1653-­‐0942    

29    

4.1.4.  Fördelning  av  orsaker  som  leder  till  påföljd  

Orsaker   till  påföljderna  varierar   inom  ett  ganska  brett   spektrum  och  varje   typ  av   förseelse  har  olika  inverkan  på  vilken  disciplinäråtgärd  en  mäklare  får.  Undersökning  om  spridning  av  påföljderna  efter  införande  av  erinran  ger  oss  en  uppfattning  hur  FMI  bedömmer  vikten  av  förseelsen.   Påföljderna   med   222   stycken   erinran,   331   stycken   varning   och   41   stycken  återkallelse,  för  de  ärenden  som  behandlades  från  2012.  

Vanligaste   orsaken   till   erinran   är   brist   i   journalföring   med   86   påföljder.   Fel   i  objektbeskrivningen   kommer   näst  med   47   påföljder.Tredje   vanligaste   orsak   för   erinran   är  kundkännedom  enligt  penningtvättslagen  och  anbudsförtecknig  kommer  på  fjärde  plats.    

Vanligaste   orsak   till   varning   är   kundkännedom   enligt   peningtvättslagen  med   78   påföljder,  sedan  kommer  anbudsförteckning  med  29  påföljder  och  uppdragsavtal  med  28  påföljder.  De  andra   vanligaste   orsakerna   som   leder   till   varning   är   marknadsföring,   omsorgsplikt,   jour-­‐nalföring,    objektsbeskrivning,  rådgivning-­‐  &  upplysningsskyldighet,  dokumentation,  överlåt-­‐elsehandlingar  och    information  om  köparens  undersökningsplikt.  

Vanligaste  orsak  till  återkallelse  är  information  om  kundkännedom  enligt  peningtvättslagen,  journalföring   och   om   köparens   undersökningsplikt  med   fyra   påföljder   var.   Sedan   kommer  överlåtelsehandlingar,  objektsbeskrivning  och  besvarande  föreläggande  på  andra  plats  med  tre  påföljder  av  vardera.  De  andra  vanliga  orsaker   till  återkallelse  är  omsorgsplikt,  anbuds-­‐förteckning,  deposition,  redbarhet  och  lämplighet.  

Den   vanligaste   orsaken   till   påföljder   inom   alla   indelningsgrupper   är   kundkännedom   enligt  penningtvättslagen  med   116   påföljder,   journalföring  med   106   påföljder,   och   66   påföljder  med  objektsbeskrivning  och  53  påföljder  med  anbudsförteckning.    

Det  presenteras  en  fördelning  av  orsaker  till  påföljderna  i    Bilaga  2.  

4.2.  Relation  mellan  påföljder  och  fastighetsmäklare  

En   fastighetsmäklare   kan   få   flera   olika   disciplinära   påföljder   och   därför   speglar   inte   antal  påföljder   antal   fastighetsmäklare   som   har   fått   disciplinär   påföljd.   Det   är   av   vikt   att  undersöka  antala   fastighetsmäklaren  som  har   fått  påföljd  under  ett  år   för  att  kunna  förstå  hur   stor   andel   mäklare   som   berörts   av   påföljdssytemet.   Antalet   registrerade   fastighets-­‐mäklare  ändras  också  från  år  till  år  och  detta  faktum  bör  tas  med  i  beräkningen.    

4.2.1.  Fastighetsmäklaren  och  påföljder  mellan  2007  och  2011  

Antalet   registrerade   fastighetsmäklare   har   stigit   sedan   2007   och   framåt.   Under   perioden  2007-­‐2011  var  varning  och  återkallelse  de  enda  disciplinära  påföljder  som  förekom.  Under  perioden   fick   totalt   336   mäklare   disciplinära   påföljder,   varav   15   var   återkallelse   och   321  varning.   Andelen   fastighetsmäklare   som   har   fått   disciplinära   påföljder,   i   jämförelse   med  totala  antala  fastighetsmäklare  har  stigit  sedan  2007.  Under  2011  var  andelen  mäklare  som  fått  påföljd  som  högst  med    1,31%  .  

30    

Tabell  7  presenteras  antal  mäklare  som  har  fått  olika  påföljder  mellan  2007  och  2011  

Påföljder/Antal  mäklare   Totalt   2007   2008   2009   2010   2011  Erinran   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐   -­‐  Varning   321   42   72   61   59   87  Återkallelse   15   6   1   4   2   2  Total  mäklare  med  påföljd   336   48   73   65   61   89  Andel  mäklare  med  påföljd      0,77%   1,14%   1,01%   0,91%   1,31%  Total  registrerad  mäklare     6224   6380   6432   6667   6772    

4.2.2.  Fastighetsmäklare  och  påföljder  2012-­‐2016  

Antal   registrerade   fastighetsmäklare   har   fortsatt   stiga   sedan   2012.   Skillnaden   från   den  föregående   femårsperioden   är   att   erinran   infördes   som  ny   disciplinär   åtgärd,   vid   sidan   av  varning   och   återkallelse.   Under   perioden   2012-­‐2016     fick   totalt   430   mäklare   disciplinära  påföljder,  varav  12  var  återkallelse,  107  erinran  och  311  varning.  Högsta  andelen  påföljder  till   fastighetsmäklare   var   under   2012  med   1,65%.   Andelen   av   mäklare   som   fick   påföljder  ökade  efter  införande  av  erinran  med  undantag  för  2016  med    endast  0,99%.  

Tabell  8  presenterar  antal  mäklare  som  har  fått  olika  påföljder  2012-­‐2016  

Påföljder/Antal  mäklare   Totalt   2012   2013   2014   2015   2016  Erinran   107   24   22   20   32   9  Varning   311   86   45   62   65   53  Återkallelse   12   1   4   1   2   4  Total  mäklare  med  påföljd   430   111   71   83   99   66  Andel  mäklare  med  påföljd     1,65%   1,06%   1,22%   1,44%   0,99%  Total  registrerad  mäklare     6724   6689   6792   6834   6910  

4.3.  Statistik  på  överklagande  av  påföljder  

Disciplinnämdens   beslut   kan   överklagas   till   förvaltningsrätten   i   Stockholm   innan   beslutet  vinner  lagakraft  enligt  FML  30  §.    

Hur   ställer   sig   då   fastighetsmäklarna   själva   mot   disciplinnämndens   beslut?   Genom   att  undersöka   statistik   från  10-­‐års   period   från  2007   till   och  med  2016   ser  man  hur  många   av  nämndens   beslut   som   överklagats   till   högre   instans.   Perioden   delas   i   två   femårsperioder,  2007   -­‐   2011   då   varning   och   återkallelse   var  möjliga   påföljder   och   2012   -­‐   2016   då   erinran  lagts  till  som  påföljd.    

4.3.1.  Överklagande  mellan  2007  och  2011  

I   årsredovisningar   från   FMI   presenteras   hur   många   beslut   som   överklagats   för   varje   år.  Uppgiften   om   överklagande   beslut   under   2008   är   inte   angivet   i   årsredovisningen.   Därför  antogs  genomsnittligt  antal  överklagade  per  år  under  perioden  1999  -­‐  2009  vilket  är  28  som  värde   för   2008.   Under   perioden   2007   -­‐   2011   fanns   det   två   påföljder   vilka   är   varning   och  återkallelse.    

31    

Överklagade   beslut   mellan   2007   -­‐   2011   är   inte   angivna   i   årsredovisningarna,   därför   pre-­‐senteras  alla  överklagande  för  perioden  tillsammans.  Totalt  135  beslut  har  överklagats,  vilket  motsvarar  ett  genomsnitt  på  27  beslut  per  år.  

Tabell  9.  Fördelning  av  överklagande  av  FMI:s  beslut  mellan  2007  och  2011  

Överklagade   Totalt   2007   2008   2009   2010   2011  

Varning              Återkallelse              Totalt   135   16   28   30   22   39  

 

4.3.2.  Överklagande  mellan  2012  och  2016  

Efter  införande  av  påföljden  erinran  presenterar  FMI  alla  överklagande  av  påföljder  i  detalj.  De  presenteras  i  seperata  poster.  Överklagande  när  det  gäller  sakfrågan  börjar  presenteras    2014.   Under   perioden   2012   –   2016   överklagades   136   beslut   varav   9   var   återkallelse,   16  erinran  och  101  varning,  vilket  motsvarar  i  genomsnitt  27,2  beslut  per  år.  

Tabell  10.  Fördelning  av  överklagan  av  FMI:s  beslut  mellan  2012-­‐2016  

 

 

 

 

4.3.3.  Jämförelse  av  överklagande  perioderna  2007-­‐2011  och  2012-­‐2016  

Statistiken   visar   att   totalt   antal   överklagade   beslut   2007-­‐2011   och   2012-­‐2016   är   nästintill  samma,  135  respektive  136  överklaganden.  Enbart  de  siffrorna  säger  inte  mycket,  därför  är  det  värdefullt  att  analysera  antal  överklagade  beslut  med  total  antal  ärenden  som  resulterat  i  påföljd.  Andelen  överklagade  ärende  mot  avslutade  ärenden  med  påföljder  2007-­‐2011  är  40%   respektive   31,5%  mellan  2012  och  2016.  Vilket   anvisar   en  minskning  med  8,5%  efter  införandet  av  erinran.  

Tabell  11.  Andelen  av  överklagande  av  beslut  perioderna  2007  -­‐  2011  och  2012  -­‐  2016  

  2007  -­‐  2011   2012  -­‐  2016  Total  överklagade  beslut   135   136  Avgjorda  ärenden  med  påföljder   336   431  Andelen  Överklagade/Avgjorda   40  %   31,5  %    

Överklagade   Totalt   2012   2013   2014   2015   2016  

Erinran   16   -­‐   4   5   2   5  Varning   101   34   14   22   10   21  Återkallelse   9   1   2   -­‐   3   3  Sakfråga   10       4   4   2  Totalt   136   35   20   31   19   31  

32    

4.4.  Branschens  syn  på  påföljdssystemet  

Det   gjordes   intervjuer,   vid   olika   tillfällen,   med   två   fastighetsmäklare,   en   kvinnlig   och   en  manlig,   från  mäklarfirman   X   och   Länsförsäkringar.   Dessa   två   ger   en   inblick   i   hur   påföljds-­‐systemet  uppfattas  i  branschen.  

Intervju  med  fastighetsmäklaren  NN,  som  är  registrerad  sedan  2003  och  jobbar  på  mäklar-­‐firman  X,  tycker  att  det  är  bra  att  det  finns  en  myndighet  som  kontrollerar  mäklarens  arbete  och  att  en  mäklare  ska  stå  för  vad  man  gjort.    

Hon  medger  att  hon   inte  vet   fullt  ut  vet  vad  skillnaden  mellan  erinran  och  varning  är  men  hon   tycker   att   införande   av   erinran   är   ett   bra   ide,   eftersom  det   låter   lämpligt   att   det   ska  finnas  olika  påföljdsgrader.  Hon  har  aldrig  fått  någon  disciplinär  påföljd  och  hon  hävdar  att  hon   har   förtroende   på   FMI:s   beslut.   Däremot   visste   hon   inte   om   att   man   kan   överklaga  beslutet  man  fått  en  påföljd.    

Mäklaren  tycker  att  det  var  lite  larvig  med  införande  av  journalföring  men  hon  säger  att  den  säkert  är  nyttig  ändå.  Hon  upplever   inte  sig   stressad   i   yrket  på  grund  av  påföljdssystemet.  Hon   tycker   att   grova   fall   bör   leda   till   återkallelse.   Ett   sådant   fall   skulle   till   exempel   kunna  vara  fejkade  budgivningar  eller  att  man  lurar  köparen  eller  säljaren.  Hon  tycker  att  erinran  bör   meddelas   för   små   misstag   som   ingen   drabbats   direkt   av,   till   exempel   slarv   i  journalföringen.   Lite   allvarliga   saker   borde   leda   till   varning,   till   exempel   något   fel   i  objektbeskrivning  angående  avgifter  osv.  

Intervju  med  Per  Zetterdahl  från  Länsförsäkringar,  som  är  registrerad  sedan  2006,  tycker  att  det  är  bra  att  det  finns  ett  system  som  granskar  anmälningar  och  fastighetsmäklarens  jobb.  Han  vet  att  erinran  är  en  lindrigare  form  av  varning.  Han  gillar  iden  att  det  finns  en  mildare  form  av  påföljd  på  grund  av  att  han  tycker  att  han  ibland  döms  det  för  hårt  för  små  saker.  Därför  anser  han  att  införande  av  erinran  i  lagändringen  2011  är  fördelaktig.  Han  har  aldrig  själv   fått   någon   disciplinär   påföljd   och   han   påpekar   att   han   skulle   gå   vidare   så   lång   som  rätten  tillåter,  om  han  hade  fått  det.    

Av   erfarenhet,   och   utifrån   rättsfallen   som   han   har   läst,   skulle   han   ge   en   trea   på   skalan  mellan  en  till  fem,  när  det  gäller  förtroende  för  FMI:s  beslut.  Han  tycker  att  det  är  bra  att  det  finns   en   kontrollfunktion,   för   fastighetsmäklarens   arbete   genom   FMI,   annars   tänker   man  inte   på   att   granska   sig   själv.     Påföljdssystem   medför   att   mäklaren   kontrollerar   sitt   eget  arbete,  säger  han.  

Per  anser  att,  om  privat  ekonomi  blandas   in   i  affärer,  eller  om  bedrägerier  sker,  bör  detta  leda  till  avregistrering.  Han  tycker  att  erinran  är  lämpligt  om  mäklaren  missat  något  material,  till  exempel  något  i  objektsbeskrivningen  eller  kontroll  för  penningtvättslagen.  Lite  allvarliga  saker   bör   leda   till   varning,   typ   fejkade   budgivningar   eller   bildkorrigeringar   som   ger  vilseledande  information.  

Magnus  Melin,  som  är  förbundsjurist  på  FMI,  påpekar  att  andra  yrkesgruper,  sedan  tidigare  

33    

har  de  tre  olika  påföljderna  erinran,  varning  och  avregistrering.  Införande  av  erinran  ställde  jämlikhet  mellan  yrkesgrupper,  säger  han.  Han  anser  att  det  är  svårt  att  veta,  hur  införande  av   erinran,   påverkat   fastighetsmäklarens   arbete,   eftersom   uppfattningen   är   olika   från  person  till  person,  men  han  tycker  att  blev  bra  med  införande  av  erinran.  Han  tycker  även,  att  en  fastighetsmäklares  registrering,  ska  återkallas  om  denne  gjort  något  brottsligt.  

Thomas   Carter,   kommunikationsansvarig   på   fastighetsmäklarinspektionen,   berättar   att  erinran   ska   vara   en   mildare   form   av   påföljd   samt   att   han   tycker   att   det   blev   bra   med  införandet  för  att  få  fram  nyanserna,  i  de  brister  som  kommer  fram.  Thomas  påpekar  också,  att  lagändringen  inte  har  haft  någon  påverkan  på  antal  påbörjade  ärenden.  

 

34    

5. FMI:s tillsynsmetoder

Det  finns  inte  någon  begränsning  på  hur  många  tillsynsärende  som  ska  handläggas  under  ett  år.  Det  finns  inte  heller  något  nedre  gräns  när  det  gäller  hantering  av  antal  ärenden.  Därför  kan  antalet    hanterade  ärende  variera  varje  år.  

FMI  hanterade  3858  ärenden  under  10  års  perioden  mellan  2007   till  och  med  2016,  vilket  motsvarar   i   genomsnitt   cirka   386   ärende   per   år.   Under   2012   och   2013  minskade   antalet  handlagda  ärenden  i  jämförelse  med  åren  2007  -­‐  2011.  För  att  sedan  stiga  kraftigt  från  och  med  2014.  Antal  hanterade  ärenden  under  2016  blev  det  högsta  genom  tiderna.  

Figur  5  

Figur  5  visar  hur  kurvan  för  avgjorda  ärenden  ändrats  under  senaste  åren.  Antal  hanterade  ärende  började  gå  neråt  under  2007  och  trappas  upp  efter  2009.  Kurvan  går  åter  ner   från  2012  för  stiger  igen  från  och  med  2014.  

Figur  6  

 

35    

Figur  6  visar   fördelning,  av  de  3858  handlagda  ärendena,  mellan   två  olika   femårsperioder,  2007   -­‐   2011  och  2012   -­‐   2016.  Det   behandlades   1959   ärende,   som  motsvarar   ungefär   392  ärende  per  år,  mellan  2007-­‐2011.  Under  perioden  2012  -­‐  2016  behandlades  1899  ärenden,  som  motsvarar  ungefär  380  ärende  per  år.  Observera  att  ärende  per  år  är  ett  genomsnittligt  antal,  eftersom  exakta  värden  inte  presenterats  i  källorna.    

En  av  Fastighetsmäklarinspektionens  resultatindikatorer,  år  2016,  är  att  den  genomsnittliga  handläggningstiden,  för  anmälda  och  egeninitierade  tillsynsärenden  ska  var  högst  180  dagar,  det   vill   säga   cirka   sex   månader.   Årets   genomsnittliga   handläggningstid   var   på   214   dagar,  alltså  drygt  sju  månader,  överstiger  detta  mål  med  34  dagar.  Det  utgör  en  betydligt   längre  handläggningstid  jämfört  med  både  år  2015  med  187  dagar  och  år  2014  med  163  dagar.    

Ökningen   av   handläggningstiden   gäller   såväl   ärenden   som  har   beslutats   på   tjänstemanna-­‐nivå,  som  ärenden  som  har  beslutats  av  disciplinnämnden.  Förklaringen  till  de   långa  hand-­‐läggningstiderna  är  dels,  de  höga  ärendebalanserna  och  det  stora  inflödet  av  ärenden,  dels  personalsituationen  i  kombination  med  den  allmänt  höga  arbetsbelastningen.53  

5.1.  Initiering  av  tillsynsärende  

Tillsyns  ärenden  kan  börja  antingen  efter  anmälan  eller  på  FMIs  eget  initiativ.  Det  finns  tre  olika  tillsynsmetoder,  vilka  är  tematisk  tillsyn,  tillsyn  efter  anmälan  och  annan  egeninitierad  tillsyn  som  tillämpas  av  FMI.  

5.1.1.  Tillsyn  efter  anmälan  

Vanligen  påbörjar  en  tillsynsärende  genom  anmälningar  som  kommer  till  FMI.  Det  kan  vara  en  köpare,  en  säljare,  eller  en  spekulant  som  är  kritisk  mot  fastighetsmäklarens  utförande  av  sitt   förmedlingsuppdrag.  Ett   tillsynsärende  kan  också  börja  genom  en  myndighetsanmälan.  Om  myndigheten  misstänker  eller  bedömer  att  fastighetsmäklarens  utförande  ska  granskas  så   anmälar   myndigheten   detta   till   FMI.   Ibland   förekommer   anonyma   anmälningar,   då   är  anmälaren  är  anonym  och  inte  vill  uppge  sin  identitet.  

Tillsyn  efter  anmälan  beskrivs  som  nedan  av  FMI:  

De   flesta   anmälningarna   till   fastighetsmäklarinspektionen   lämnas   in   av   en   kund   och   inne-­‐håller  kritik  mot  hur  mäklaren  har  utfört  ett  förmedlingsuppdrag.  Tillsynen  är  dock  inte  be-­‐gränsad   till   den   kritik   som   en   anmälare   har   framfört.   I   många   fall   granskas   förmed-­‐lingsuppdraget   ur   ett   helhetsperspektiv.   Om   det   finns   anledning   kan   granskningen   även  omfatta   flera   förmedlingsuppdrag   eller   mäklarens   verksamhet   i   övrigt.   Granskningen   kan  leda  till  att  mäklaren  meddelas  en  disciplinär  påföljd.  Om  en  annan  myndighet,  anser  att  det  finns  anledning  att  meddela  en  mäklare  en  disciplinär  påföljd,  ska  myndigheten  anmäla  det  till  Fastighetsmäklarinspektionen.  Ett  exempel  är  när  skatteverket   i  sina  revisioner  kommer  

                                                                                                                         53  Årsredovisning  2016  s  26  

36    

fram  till  att  en  mäklare  har  gjort  något  fel.54  

Riksdagens   rapport   som  benämns   “uppföljning   av   den   nya   fastighetsmäklarlagen”,   poäng-­‐terar  att  anmälningar  kommer  från  privatpersoner:  

Flertalet   anmälningar   till   FMI   kommer   från   säljare,   köpare   eller   spekulanter   och   rör   en  fastighetsmäklares  utförande  av  ett  förmedlingsuppdrag.  Därutöver  kan  det  förekomma  att  myndigheter,  t.ex.  Bolagsverket  och  Skatteverket,  inkommer  med  anmälningar  om  de  anser  att  det  finns  anledning  att  meddela  en  fastighetsmäklare  en  disciplinär  påföljd.  55    

5.1.2.  Tematisk  tillsyn  

Från   och   med   2011   införde   FMI   en   ny   tillsynsmetod   som   benämns   tematisk   tillsyn.   Den  tematiska  tillsynen  härleds  ur  en  bestämd  rättsfråga  eller  särdrag,  som  FMI  har  valt  ut,   för  en  tematisk  granskning  eller  en  tematisk  studie.  

Syftet  med  tematisk  granskning  är  att   skynda  på  utvecklingen  av  praxis  eller  precisera  vad  som  utgör  god  fastighetsmäklarsed,  i  en  viss  fråga.  Avsikten  kan  också  vara  att  följa  upp  om  tidigare  tillsynsinsatser  har  fått  önskad  effekt.  Tematisk  tillsyn  kan  även  användas  när  fastig-­‐hetsmäklarinspektionen  har  behov  av  att  sammanställa  fakta  och  praxis.    

En   sådan   tematisk   studie   dokumenteras   i   en   promemoria   eller   rapport.   Resultatet   av  utredningen  kan  användas  som  underlag  för  inspektionens  arbete  med  att  informera  om  hur  god   fastighetsmäklarsed  ska   tolkas.  Utredningen  kan  också   ligga   till  grund   för  planering  av  tillsynsverksamheten.56  

FMI   menar   att   anmälningar   fungerar   som   problemuppfångare.   Denna   kunskap   om   olika  konsumentproblem   kan   sedan   ligga   till   grund   för  myndighetens   val   av   frågeställningar   för  den   tematiska   tillsynen.   Tematisk   tillsyn   kan   användas   när   FMI:s   riskbedömningar,   upp-­‐följningar  och  andra  analyser  av  tillsynsverksamheten  föranleder  en  fördjupad  granskning   i  en  avgränsad  rättsfråga,  eller  liknande,  exempelvis  användande  av  lockpriser.    

Tillsynsmetoden  kan  också  användas  när  tillämpningen  av  ny   lagstiftning  behöver  granskas  för  att  skynda  på  eller  fördjupa  utvecklingen  av  god  fastighetsmäklarsed.  Metoden  kan  också  användas  för  att  undersöka  om  bestämmelser  fortfarande  är  ändamålsenliga  för  att  uppfylla  lagstiftningens  syfte  eller  för  att  sammanställa  fakta  om  förändrade  eller  nya  företeelser  på  marknaden  som  är  av  intresse  ur  ett  tillsynsperspektiv.    

Slutligen  kan  metoden  också  användas  för  att  följa  upp,  om  tidigare  tillsynsinsatser,  har  fått  någon   effekt   på   mäklarnas   tillämpning   av   en   bestämmelse   samt   för   analys   av   nya   före-­‐teelsen  på  marknaden.    

Den   tematiska   tillsynen   kan   bidra   till   att   reglerna   tolkas   och   tillämpas   mer   enhetligt   av                                                                                                                            54  Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐26)  55  Uppföljning  av  den  nya  fastighetsmäklarlagen  ISSN  1653-­‐0942  Rapport  från  riksdagen  2016/17:  RFR2  56  Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐26)  

37    

fastighetsmäklarna. FMI  har  beslutat  att   inleda  ett  tematiskt  tillsynsprojekt  per  år  sedan  år  2012,  hittills,  sammanlagt  fem  stycken.57  

Fastighetsmäklarinspektionen   har   beslutat,   att   de   ska   att   utföra   tillsyn,   över   en   typ   av  företeelse,   varje   år.   FMI   utförde   en   tematisk   tillsyn   om   besiktningsklausuler   under   2013,  tillsyn   om  objektsbeskrivningar   2014,   tillsyn   om   tillämpningen   av   Penningtvättslagen   2015  och  tillsyn  om  fastighetsmäklarnas  priser  i  marknadsföringen  2016.  Resultaten  sammanställs  och   offentliggörs   på   FMI:s   webbsida.   Vem   som   helst   som   är   intresserade   kan   ta   del   av  rapporten  och  läsa  promemorian.  

5.1.3.  Annan  egeninitierad  tillsyn  

Fastighetsmäklarinspektionen  kan  påbörja   tillsyn   för  en   fastighetsmäklare  på  eget   initiativ.  Anledningen  kan  vara  en  artikel  eller  annons  i  en  tidning,  ett  program  på  tv  eller  radio  eller  information   på   internet.   Inspektionen   kan   även   ha   fått   del   av   ett   beslut   eller   information  från   andra   myndigheter,   som   rör   en   mäklare.   Uppgifterna,   kan   också,   ha   kommit   till  inspektionens  kännedom,  i  muntlig  form.58  

Omvärldsbevakningen   kan   bidra   till   att   myndigheten   fångar   upp   nya   eller   förändrade  företeelser   på   bostadsmarknaden,   som   kan   vara   intressanta   ur   tillsynssynpunkt.  Handläggningen  av  ett  ärende  som  påbörjas  som  en  riktad  granskning,  kan  emellertid  övergå  till  en  utvidgad  granskning  av  mäklaren,  om  den  skriftliga  utredningen  motiverar  det.59  

5.2.  Statistisk  över  tillsynsärende  

FMI  samlar  statistisk  över  hur  de  olika  tillsynsärenden  påbörjas  och  vilka  orsaker  som  ligger  till  grund  för  anmälningen.  Varje  år  publiceras  en  årsredovisning  av  FMI  och  sammanställer  tidigare  års  resultat  offentligt.  

5.2.1.  Fördelning  mellan  tillsynsmetoder  

De   flesta   tillsynsärende   initieras   genom   en   anmälan.   Endast   478   av   totalt   3856   avgjorda  ärenden  från  2007  till  och  med  2016  initierades  av  FMI.  Därmed  var  3231  av  3856  ärenden  initierade  genom  anmälningar,  vilket  motsvarar  cirka  84%  av  totalt  antal  ärenden.    

Det   handlades   147   ärende   genom   tematisk   tillsyn   fram   till   2016,   sedan   införande   av  tematisk   tillsyn   under   2011.   Det  motsvarar   cirka   6,4%   av   2296   påbörjade   ärenden   under  perioden  2011  -­‐  2016.  

Statistiken  klargör  att  ärenden  som  initieras  genom  anmälningar  är  drygt  sex  gånger  större  än   ärenden   som   initieras   genom   FMI:s   eget   initiativ.   I   klartext   var   3231   ärenden   genom  anmälan,  respektive  478  ärenden  genom  eget  initiativ.  

Tabell  12.  Fördelning  mellan  antal  tillsynsmetoder  under  de  senaste  10  åren.  

                                                                                                                         57  Uppföljning  av  den  nya  fastighetsmäklarlagen  ISSN  1653-­‐0942  58  Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐26)  59  Uppföljning  av  den  nya  fastighetsmäklarlagen  ISSN  1653-­‐0942  

38    

                       Tillsyn   Total   2007   2008   2009   2010   2011   2012   2013   2014   2015   2016  Tillsyn  efter  anmälan   3231   365   335   272   307   308   288   259   303   378   416  Tematisk  tillsyn   147           27   3   40   24   32   21  Egeninitierad  tillsyn   478   68   69   60   84   62   45   17   33   24   16  Total  påbörjade  ären.   3856   435   404   332   391   397   336   316   360   434   453    Enligt   Thomas   Carter   från   FMI,   finns   ingen   statistik   över,   andel   tillsyn   som   sker   genom  anonyma  anmälningar,  hans  uppskattaning  är  dock  mellan  1-­‐5  procent.    

Figur  7  

Figur  7  illusterar  jämförelse  av  olika  tillsynsmetoder  mellan  2007  och  2016.  

5.2.2.  Orsaker  till  anmälan  som  leder  till  tillsynsärende  

En  anmälan  till  FMI  kommer  antingen  genom  en  köpare,  säljare  eller  spekulant,  eller  genom  en  myndighet.  Det  kan  finnas   flera  olika  orsaker   till  en  anmälan.  Det  händer  emellanåt  att  det  kommer  in  en  anonym  anmälan.    

Det  registerade  orsakerna  till  anmälan  är  som  följande;    

v lockpris  eller  pris  i  marknadsföring,    v budgivning,    v självinträde,    v rådgivning-­‐  och  

upplysningsskyldighet,    v omsorgsplikt,    v marknadsföring,    v mäklarens    v agerande,    v god  fastighetsmäklarsed,    v överlåtelsehandlingar,    v objektsbeskrivning,    v uppdragsavtal,    

v nyproduktion,    v närståendeförmedling,    v redbarhet  och  lämplighet,    v information  om  sidotjänster,    v mäklarens  kontrollskyldighet,    v boendekostnadskalkyl,    v dokumentation,    v information  om  köparens  

undersökningsplikt,    v medhjälpare,    v tillträde,    v återgångsvillkor,    v besiktningsklausul,    

39    

v anbudsförteckning,    v opartiskhet,    v provision  och  annan  ersättning,    v handel  med  fastigheter,    v deposition,    v kundkännedom  enligt  

penningtvättslagen,    

v försäkring  för  köpare  och  säljare,    v hyresförmedling,    v utlandsförmedling,    v kontraktsskrivning,    v visning,    v journal  och  förtroende  för  mäklaren.  

 

Genom  att   studera   anmälningar   under   2012   kan  man   få   en   uppfattning   om  de   vanligaste  orsakerna  till  anmälan.  Flest  antal  anmälningar,  318  stycken,  gjordes  angående  budgivnings-­‐processen.   Näst   vanligaste   orsaken   till   anmälningar   är   angivit   pris   i   marknadsföringen,   så  kallat  lockpris.  Rådgivning  och  upplysningskyldighet  kommer  på  tredje  plats.  Sedan  kommer  omsorgsplikt,  marknadsföring  och  mäklarens  agerande.  

Statistiken   visar   att   lockpris   och   budgivningen   är   dominerande   orsaker   när   det   gäller  anmälningar.  Hyresförmedling,  utlandsförmedling,  boendekostnadskalkyl,  återgångsklausul,  självinträde,   kundkännedom   och   visning   är   orsaker   som   är   minst   förekommande   i  anmälningarna.    Se  Tabell  12.  

Under  de   senaste  åren  observeras  en   tydlig  konkurrens  om   första  platsen   för  anmälnings-­‐orsak,  mellan   pris   i   marknadsföring   och   budgivningsprocessen.   Under   2015   och   2016   har  anmälningar   gällande   pris   i   marknadsföring   så   kallat   lockpris   passerat     antal   budgivnings-­‐anmälningar.   Jag   anser   att   mediabevakning   angående   lockpris,   har   påverkat   att   antalet  anmälningar,  angående  pris  i  marknadsföring  har  stigit.  

Figur  8    

Figur  8  En  överblick  på  orsaker  till  anmälningar  under  senaste  tre  åren.  60  

                                                                                                                             60  Bilden  ur  FMI:s  årsredovisning  2016  

40    

Detaljerad  information  om  orsak  till  anmälan  börjar  presenteras  för  år  2013.  Följaktligen  kan  man  både  få  antal  anmälningar  och  grunderna  till  anmälan  genom  årsredovisningar  från  och  med  detta   år.  Genom  att   samla   och   granska   sådana  data   kan  man   analysera   hur   förmed-­‐lingsuppdrag  uppfattas  av  eventuella  köpare  och  säljare.  Vidare  kan  informationen  användas  för  att  kartlägga  utvecklingen  av  kundernas  syn  på  mäklares  arbete.    

Tyvärr   finns   det   inga   statistisk   om   orsaker   till   anmälningar   innan   ändringen   av   fastighets-­‐mäklarlagen,  vilket  begränsar  oss  att  jämföra  förändringen  mellan  de  två  femårsperioderna  före  och  efter  2011.  

5.2.3.  Kostnader  för  tillsynsärende    

Varje   tillsynsärende   innebär   en   kostnad   för   FMI.   Statistiken   visar   att   kostnader   för  tillsynsärende  har  ökat  kraftigt  sedan  2011.  Genomsnittlig  kostnad,  per  avgjort  ärende,  har  stigit,   från  18  100  kronor  under  2011,   till   31  593  kronor  under  2016.  Genomsnittlig  hand-­‐läggningsperiod  för  tillsynsärenden  har  också  stigit,  från  182  dagar  till  214  dagar,  för  samma  period.  Se  Tabell  13.  

Den   genomsnittliga   styckkostnaden   har   beräknats   genom   att   årets   totala   kostnader   för  handläggningen  av   anmälningar,   tematisk   tillsyn  och  annan  egeninitierad   tillsyn  har  delats  med  de   i   tabellen   redovisade   avgjorda   tillsynsärendena  mot   fastighetsmäklare.  Det   får   till  följd  att  kostnaderna  för  handläggningen  av  de  tematiska  projekten  och  andra  ärenden  som  har  räknats  bort  i  tabellen  kommer  att  belasta  tillsynsärendena  mot  fastighetsmäklare.  

Dessutom   innebär   det   att   även   kostnader   för   handläggningen   av   ärenden   som   ännu   inte  avgjorts   ingår   i   beräkningarna,   men   däremot   inte   kostnader   för   handläggningen   under  tidigare  år  av  de  ärenden  som  har  avgjorts  under  året.61  

Tabell  13.  Genomsnittlig  styckkostnad  och  ålder  för  tillsynsärende  mellan  2011  och  2016.62  

Beskrivning  Data   2011   2012   2013   2014   2015   2016  Genomsnittlig  styckkostnad,  avgjorda  tillsynsärenden,  kr  

18100   19100   19531   24761   23126   31593  

Genomsnittlig  ålder,  avgjorda  tillsynsärenden,  antal  dagar  

182   248   160   163   187   214  

 

Kostnader   för   tillsynsverksamheten   har   stigit   från   7   658   kronor   till   10   980   kronor   under  perioden  2011-­‐  2016.  Kostnaderna  har  ökat  stegvis  sedan  2011  och  gick  upp  kraftigt  under  2012,  detta  på  grund  av  att  kostnader  för  tematisk  tillsyn  under  2012  var  mycket  högre  än  tidigare.   Statistisken   visar,   att   kostnader   för   tillsyn   efter   anmälan,   avgör   största   delen   av  kostnaderna,  för  tillsynsverksamheten.  Se  Tabell  14.  

   

                                                                                                                         61  FMI:s  årsredovisning  2013  s.  31  62  Ur  FMI:s  årsredovisningar  mellan  2011  –  2016  

41    

Tabell  14.  Kostnader  för  tillsynsverksamheten  mellan  2011  –  2016.63  

Kostnader  för  tillsynsverksamheten,  kr   2011   2012   2013   2014   2015   2016  Bedriva  tillsyn  efter  anmälan   5482   5741   5406   6460   6622   7825  Bedriva  tematisk  tillsyn   333   1214   603   981   897   1080  Bedriva  annan  egeninitierad  tillsyn   799   837   788   730   413   857  Hålla  sammanträde  i  Disciplinnämnden     470   492   463   544   608   612  Utföra  kontroller  och  granskningar     552   583   463   248   834   478  Anmäla  otillåten  fastighetsförmedlingen     23   42   242   284   126   128  Totalt   7658   8910   7965   9247   9500   10980  

5.3.  Anonyma  Anmälningar  

Anonyma   anmälning   av   en   privatperson   mot   en   annan   privatperson,   ett   företag   eller   en  tjänsteman   innebär  att  en  anmälan  kommer  till  en  myndighets  kännedom  men  anmälaren  döljer  sin  identitet  eller  vill  inte  att  myndigheten  ska  offentliggöra  vem  denne  är.  

Anonyma  anmälningar  påbörjar  oftast  när  någon  lämnar  tips  eller  anmäler  brott.  En  individ  kan  anmäla  ett  misstänkt  brott  eller  en  misstänkt  gärning  som  strider  mot   lagen.  Anmälan  görs   till   berörd   myndigheten,   till   exempel   Skatteverket,   Socialstyrelsen   eller   Polisen.   En    anonym   anmälan   angående   fastighetsmäklarens   förmedlingstjänster   görs   till   Fastighets-­‐mäklarinspektionen.    

En   individ  kan  anmäla  en  myndighet  om  man  anser  att  man  själv,  eller  någon  annan,  blivit  felaktigt  behandlad  av  en  tjänsteman  eller  myndighet,  vid  handläggningen  av  ett  ärende.  Då  kan  man  beklaga   sig   hos   Justitieombudsmannen   (JO).  Men  det   går   inte   vara   anonymt  när  man  anmäler  en  myndighet.  Anonyma  anmälningar  hos  JO  utreds  normalt  inte.64  

Av  3856  påbörjade  tillsynsärenden,  mellan  2007  och  2016,  var  3231  initierade  genom  anmäl-­‐ningar,  vilket  motsvarar  omkring  84%  av  alla  ärenden  som  hanterades.  Det  framgår  inte  av  statistiken,  hur  många  av  anmälningarna  som  har  skett  via  kunder,  anonymt  eller  på  annan  myndighets  begäran.  

5.3.1.  FMI:s  hantering  av  anonyma  anmälningar  

Enligt   Thomas   Carter,   som   är   kommunikationsansvarig   på   Fastighetsmäklarinspektionen,  finns   det   inga   lagar   som   reglerar   anonyma   anmälningar.   Han   upplyser   om   att   anonyma  anmälningar,   oftast   innebär   direkt   avskrivning,   och   kan   därmed   innebära   att   eventuella  brister   hos   mäklaren   inte   utreds.   FMI   har   även   en   policy   som   gäller   för   alla   typer   av  anmälningar  som  är  att;  om  händelsen,  som  ligger  till  grund  för  anmälan,  ligger  mer  än  två  år  tillbaka  i  tiden,  leder  anmälan  normalt  inte  till  någon  utredning.  

5.3.2.  Fastighetsbranschens  syn  på  anonyma  anmälningar  

Det  gjordes  intervjuer  vid  olika  tillfällen  med  två  fastighetsmäklaren  från  mäklarfirman  X  och  

                                                                                                                         63  Ur  FMI:s  årsredovisningar  mellan  2011  –  2016  64  Justitieombudsmannen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.jo.se(2017-­‐03-­‐30)    

42    

Länsförsäkringar.  En  kvinnlig  och  en  manlig   fastighetsmäklare   från  olika  bolag   fick  uttrycka  sig  lite  om  deras  egen  uppfattning  av  anonyma  anmälningar  och  tillsynssystemet.  

Fastighetsmäklaren  NN  uppger   att   anonyma  anmälningar   inte   låter   så  bra.  Hon  menar   att  hon   vill   veta   anmälarens   identitet   och   hon   tycker   att   en   anmälare   måste   stå   för   sina  påståenden.  Hon  anser  att  endast  grova  missbruk  bör  tas  på  allvar  när  det  gäller  anonyma  anmälningar,  annars  kan  alla  anmäla  varandra  hur  mycket  som  helst.    

I   NN:s   mening   kan   det   vara   avundsjuka   för   att   en   mäklare   säljer   mycket   eller   så   kan  anmälningar   kan   användas   i   hämndsyfte.  Hon  påpekar   att   det   alltid   finns   rättshaverister   i  samhället  och  FMI  ska  vara  försiktig  med  sådana  anmälningar.  Hon  uttrycker  också  att  det  är  okej   att   FMI   startar   en   egen   utredning,   i   de   fall   där   media   tagit   upp   misstänksamheter  gällande  fastighetsmäklares  arbete,  om  det  gäller  allvarliga  oegentligheter.      

Fastighetsmäklaren   Per   Zetterdahl   tycker   att   anonyma   anmälningar   inte   är   så   bra.   Han  tycker  att  man  ska  stå  för  det  som  man  har  sagt  och  han  vill  helst  veta  vem  anmälaren  är.  Detta   eftersom  det   kan   vara   andra   orsaker   till   anmälan   än   att  mäklaren   begått   något   fel.  Exempelvis   kan   en   budgivare   vara   arg   på   mäklaren   på   grund   av   att   denne   inte   vann  budgivningen.   Det   kan   också   vara   någon   som   vill   hämnas   av   något   personligt   skäl   mot  mäklaren.  Han  tycker  att  det  måste  finnas  en  skälig  förklaring  till  att  man  ska  ta  en  anonym  anmälan   på   allvar.   Per   anser   att   FMI   kan   ska   börja   kräva   ordentliga   personuppgifter  eftersom  man  nu  för  tiden  kan  anmäla  någon  hur  lätt  som  helst  med  hjälp  av  en  påhittad  e-­‐postadress.  Han  tycker  att  FMI  bör  granska  alla  anmälningar,  det  är  helt  är  ok,  men  det  är  vettigt   att   gå   bara   det   ärende   som   anmälan   gäller,   inte   granska   alla   akter   utan   befogad  anledning.   Han   tycker   att   FMI   inte   ska   jobba   som   poliskåren   när   det   gäller   egeninitierad  tillsyn  men  om  det  är  något  verkligt  allvarligt  ska  de  kanske  gå  vidare.  De  ska  vara  försiktiga  med  bedömningen  på  nyheter  och  i  övrig  media.  Han  anser  att  tematisk  tillsyn  låter  som  en  bra  idé  för  att  styra  upp  branschen.  

Magnus  Melin  som  är  förbundsjurist  på  FMF  yttrar  att  anonyma  anmälningar  kan  användas  i  hämndsyfte  eller  utan  någon  vettig  grund.  Därför  är  det  bra  att  FMI  har  utvecklat  en  intern  praxis  och  följer  handboken.  Han  jag  själv  tycker  att  FMI  ska  avskriva  anonyma  anmälningar  direkt   om   det   inte   låter   som   allvarliga   förseelse   eller   om   ärendet   inte   är   ett   principiellt  intressant  mål.  

Thomas   Carter   kommunikationsansvarig   på   fastighetsmäklarinspektionen   hävdar   att  anonyma   anmälningar   kan   innebära   att   det   sker   okynnesanmälningar.   Thomas   informerar  om   att   sedan   december   2016,   då   FMI   införde   en   möjlighet   att   göra   en   anmälan   via  webbplatsen,   har   inneburit   att   antalet   anonyma   anmälningar   har   ökat   något,   då  avsändarnamn  inte  är  obligatoriskt  i  ifyllnadsprocessen.  

5.3.3.  Andra  myndigheters  hantering  av  anonyma  anmälningar  

Det   ställdes   samma   frågor   till   olika   myndigheter   angående   hantering   av   anonyma  

43    

anmälningar.   De   myndigheter   som   kontaktades   är   FMI,   Försäkringskassan,   Polismyndig-­‐heten,  Arbetsförmedlingen,  Skatteverket,  Socialstyrelsen,  Inspektionen  för  vård  och  omsorg,  Diskrimineringsombudsmannen,  Advokatsamfundet,  Arbetsmiljöverket,  Patientnämnden  för  Stockholms  landsting  och  Riksrevisionen.  

5.3.3.1.  Försäkringskassan  

Information  om   försäkringskassans  hantering  av  anonyma  anmälningar   fås   genom   intervju  med  utredare  Christoffer  Franzén.  Han  upplyser  om  att  det   inte  finns  en  lag  som  reglerar   i  vilken  form  försäkringskassan  får  ta  emot  anonyma  anmälningar.  När  en  anmälan  inkommit  så   medför   det   generellt   en   utredningsskyldighet,   enligt   förvaltningslagen.   Information   i  anmälan  hanteras  inom  ramen  för  den  socialförsäkringssekretess  som  gäller  för  det  enskilda  ärendet,  PUL  etc.  

Försäkringskassan   samlar   information   över   anonyma   anmälningar.   Christoffer   berättar   att  under   år   2016   var   33%   av   de   inkomna   impulserna   anonyma,   2015   var   det   ca   32%  och   år  2014   var   det   34%.  Det   blev   lite   ändring   på   antal   anonyma   anmälningar   under   de   senaste  åren  med  6295  och  5832  stycken.    

Christoffer   berättar   om   hur   Försäkringskassan   hanterar   anonyma   anmälningar.   Det   finns  inga   formella   kriterier,   anmälan   kan   lämnas   till   myndigheten   via   telefon,   e-­‐post,   som  kundsynpunkt  via  hemsidan  eller  vanlig  post.    

Han  upplyser  om  att  informationen  som  anmälan  innehåller,  tas  emot  och  behandlas  inom  ramen   för   en   kontrollutredning,   på   samma   sätt   som   informationen   i   en   icke   anonym   an-­‐mälan/impuls.   En   anonym   anmälare   kan   vi   dock   oftast   inte   ta   kontakt  med   för   att   ställa  kompletterande  frågor,  på  det  sätt  som  vi  kan  göra  om  anmälaren  är  en  namngiven  person  eller  myndighet.      

Christoffer   som  är   en   erfaren   utredare   på   Försäkringskassan   tycker   att   anmälningar   är   en  informationskanal  tillsammans  med  andra.  Ibland  innehåller  en  anmälan  viktig  information,  som   vi   från   försäkringskassans   annars   aldrig   skulle   fått   veta,   och   som   kan   vara   av   stor  betydelse  i  samband  med  att  vi  skall  förhindra  felaktiga  utbetalningar.  

5.3.3.2.  Patientnämnden  

Information  om  patientnämndens  hantering  av  anonyma  anmälningar   fås  genom   intervjun  med   förvaltningsjurist   Agneta   Calleberg   på   Stockholms   patientnämnd.   Hon   berättar   att  patientnämndens  förvaltning  tar  emot  klagomål  på  hälso-­‐  och  sjukvården,  i  enlighet  med  lag  (1998:1   656),   om   patientnämndsverksamhet.   Förvaltningen   ska   utifrån   synpunkter   och  klagomål   stödja   och   hjälpa   enskilda   patienter,   samt   bidra   till   kvalitetsutveckling   och   hög  patientsäkerhet  i  hälso-­‐  och  sjukvården.  För  detta  ändamål  har  förvaltningen  en  databas  där  alla  klagomål,  såväl  skriftliga  som  muntliga,  registreras.    

Om  förvaltningen  ska  inhämta  ett  yttrande  från  vården  gällande  det  inträffade  behövs  namn  på   anmälaren.   Ska   inte   yttrande   inhämtas   är   det   inte   lika   nödvändigt.   I   enlighet   med  

44    

personuppgiftslagens  regelverk  registreras  namn  endast  när  så  behövs.  Hon  upplyser  om  att  ibland  kan  en  anmälare  önska  att  vara  anonym  mot  vården,  men  inte  mot  patientnämndens  förvaltning.   I   detta   fall   kan  namnet   registreras   i   deras  databas  men   inte  delges   vården  på  grund  av  sekretess.    

Det   är   en  mindre   andel   av   inkomna   anmälningar   till   patientnämnden   i   Stockholm   som   är  anonyma  av  de  dryga  7600  ärenden  som  inkom  2016.  Agneta  anser  att  det  förmodligen  inte  har   blivit   någon   större   förändring   under   de   senaste   tre   åren,   gällande   andel   anonyma  anmälningar.   Hon   förklarar   att   anonyma   anmälningar   är   de   anmälningar   där   de   inte   har  några  personuppgifter,  så  att  de  kan  identifiera  personen  i  fråga  och  som  regel  kan  de  inte  inhämta  yttrande  från  vården  om  anmälaren  önskar  att  vara  anonym.    

I   övrigt   registreras   anonyma   anmälningar   på   samma   sätt   som  övriga   anmälningar.   Agneta  uppger   att   patientnämnden   inte   har   någon   intern   praxis   för   anonym   anmälan   som   till  exempel  avskrivning  utan  de  tar  alla  anmälningar  på  allvar.    

Agneta  summerar  vad  hon  själv  tycker  om  anonyma  anmälningar  med  nedanstående  ord:    

“Det   kan   vara   bra   att   de   anmälare   som  är   rädda   kan   få   vara   anonyma   så   att   även   de   får  berätta  om  vad  de  har  upplevt  i  vården.  Ett  exempel  är  när  vi  för  en  tid  sedan  fick  anonyma  anmälningar   från  unga   kvinnor   som  uppgav  att  de  hade  blivit   tafsade  på  av  en   läkare.  De  vågade  inte  uppge  sina  namn.  Vad  gäller  vården  kan  det  ibland  vara  svårt  att  kunna  bemöta  och  utreda  anonyma  anmälningar.  ”  

5.3.3.3.  Polismyndigheten  

Information  om  Polismyndighetens  hantering  av  anonyma  anmälningar,  fås  genom  intervjun  med  Kommissarie  Ravi  Ray,  polisregion  Stockholm.  Han   förklarar  att  alla  anmälningar   som  Polismyndigheten   får   registreras   inte   som   brottsanmälningar.   Anmälningssystemet   hos  polisen   är   diarium   där   vi   registerar   en   viss   kategori   av   händelser,   som   till   exempel   brott,  förlorat  gods,  dödsfall  utan  misstanke  om  brott.  Anonyma  anmälningar   sker   i  brottsutred-­‐ningar  där  anmälaren  eller  målsäganden  är  anonym.  Polisens  skyldigheter  att  anmäla  brott  återfinns   i   Polislagens   9§.   Kommissarien   påpekar   fortsättningsvis,   att   utöver   detta   finns  åtalsplikt   och   förundersökningsplikt,   som   återfinns   i   rättegångsbalken,   och   där   finns   vissa  undantag,  då  det  ibland  krävs  att  parten  önskar  ange  brottet  till  åtal.  

Ravi  hävdar  att,  det   som  regel,   inte  görs  någon  skillnad  på  en  anonym  anmälan  om  brott,  som   för   en   anmälan   där   målsägaren/anmälaren   har   framträtt.   Dock,   kan   det   ha   stor  betydelse   för   förutsättningarna   att   utreda   brottet,   huruvida   anmälaren   är   känd   eller   inte.    Vidare  finns  det  krav  på  muntlig  framställan  i  våra  rättegångar,  vilket  medför  att,  man  oftast,  förväntas   närvara,   när   man   är   part   i   ett   brottmål.   Det   finns   dock   ett   antal   undantag,   till  exempel  för  barn.  

Kommissarien   förklarar   att   Polisen   inte   särskiljer   anonyma   anmälningar   i   statistiken.  Anmälningar  kategoriseras  efter  brott  och   typ  etc.  Därför  är  det   så   svårt  att  uttala   sig  om  

45    

någon   siffra   när   det   gäller   anonyma   anmälningar.   Ravi   informerar   om   att   det   inte   går   att  uttala   några   kriterier   för   anonyma   anmälningar   och   bedömningen   huruvida   anmälan   är  seriöst   eller   inte   avgörs   av   åklagaren.   Han  menar   att   avskrivningar   görs   efter   rättegångs-­‐balkens  regler,  seriösitet   i  en  anmälan  bedöms  också  men  som  regel  så  utförs  ett  antal  ut-­‐redningsåtgärder  för  att  pröva  om  förundersökningen  ska  fortgå.  I  slutändan  är  det  åklagare  som  bedömer  om  det  ska  väckas  åtal  och  en  domstol  som  dömer.  

Ravi  summerar  vad  han  själv  tycker  om  anonyma  anmälningar  med  nedanstående  ord:    

“I  min  yrkesutövning  svarar  jag  som  regel  inte  på  frågor  om  mina  personliga  tyckanden.  Men  ur   ett   yrkesperspektiv   kan   jag   svara   så   här:   För   en   demokrati   är   det   väsentligt   att   rätts-­‐systemet  prövar  den  enskildes  sak  i  ett  brottmål,  i  de  fall  det  krävs  att  en  part  är  tillgänglig  så  är  det  att  föredra.  Men  det  finns  en  god  väsentlighet  i  att  man  kan  informera  myndigheter  om  saker  utan  att  man  behöver  vara  personifierad.”  

 

46    

6. ANALYS

6.1.  Analys  om  lagändringens  påverkan  till  påföljderna  

Kammarrätten   i   Stockholm   har   i   domen   den   18   juni   2015   i  mål   nr   8794-­‐14   uttalat   bland  annat  följande;  påföljden  erinran  infördes  således  i  syfte  att  nyansera  påföljdsbestämningen.  Enligt   kammarrätten   skulle   det   syftet   inte   främjas   nämnvärt   av   att   erinran   endast   ska  meddelas   får   sådana   förseelser   som   tidigare   varit   på  nivån   "lindriga"   varningar.   I   syfte   att  skapa  ett  mera  nyanserat  påföljdssystem  är  det  enligt  kammarrätten  således  oundvikligt  att  vissa  förseelser  som  tidigare   inte  medfört  varning,  och  alltså  bedömts  som  ringa,   i  det  nya  påföljdssystemet  ska  kunna  medföra  en  erinran.  Kammarättens  uttalande  realiserades  enligt  bedömningen  i  målet  8794-­‐14.  (Se  3.2.2.2  i  samma  arbete)  

Under  perioden  2007  -­‐  2011  meddelades  338  påföljder,  och  under  åren  2012  -­‐  2016,  efter  att  den  nya  FML  införts,  steg  siffran  till  431.  

Av   338   påföljder   under   den   första   femårsperioden   är   321   varningsgrundande.   Under   den  andra   femårsperioden   är   311   av   431   påföljder   varningsgrundande.   Därmed   minskade  påföljden   varning   något   för   den   andra   perioden,   i   genomsnitt   två   färre   varningar   per   år.  Totalt  har  antalet  påföljder  ökat  med  i  genomsnitt  19  per  år.  (Se  Tabell  1  &  2)  

Att   enbart   studera   antal   påföljder   är   inte   så   betydelsefullt   eftersom   antal   ärende   som  handläggs   varierar   varje   år.   Därför   är   det   lämpligare   att   undersöka   antal   påföljder   i  jämförelse  med  antal  handlagda  ärenden,  då  kan  man  ta  fram  mer  relevanta  siffror.  Andelen  totala  påföljder  i  jämförelse  med  avgjorda  ärende  har  stigit  5,44  procentenheter  från  17,25%  till  22,69%,  efter  lagändringen  2011.    

Det   visar   sig   att   det   blivit   en   obetydlig   minskning   av   återkallelse   av   registrering   med   en  skillnad  på  0,23  procentenheter.  Andelen  varningar  i  jämförelse  med  avgjorda  ärende  ligger  på   nästan   samma   nivå,   16,38%   respektive   16,37%.   Det   visar   att   varning   och   återkallelse,  ligger  ganska  nära  varandra,  under  båda  femårsperioderna.    

Ökning  av  andelen   totala  påföljder   i   jämförelse  med  avgjorda  ärende  kan   förklaras  av  den  nya   påföljden   erinran.   Andelen   av   meddelade   erinran   i   jämförelse   med   avgjorda   ärende  ligger  på  5,68%  efter  införande  av  erinran,  i  andra  femårsperioden.  (Se  Tabell  5)  Statistiken  visar  även  andelen  påföljder  som  inte  leder  till  avregistrering  och  som  kan  klassificeras  som  förmaning  har  ökat  kraftigt  sedan  2011,  med  en  liten  avvikelse  för  2016.  (Se  Tabell  4)  

Uppenbarligen  är  det   inte  möjligt  att  dra  någon  slutsats  genom  statistiken,  eftersom  varje  ärende  är  unikt   i   sig,  men  det  kan  ge  en  viss   ledtråd   till  ökningen.  Som   förklarades  ovan   i  Kammarrättens  mål  1803-­‐16  meddelades  en  varning  och  en  erinran  till  fastighetsmäklaren  i  samma   mål,   vilket   fastighetsmäklaren   kunde   klarat   med   en   varning   enligt   tidigare   lag-­‐stiftning.    

Fördelning   av   orsakerna   till   olika   påföljder   kan   påvisa   om   FMI   tolkar   förseelser   som  

47    

försumbara   eller   betydelsefulla.   Efter   lagändringen   som   skedde   2011   är   “journalföring”  största  orsak   till  påföljden  erinran  med  86   fall,  medan  varning  på  grund  av  “journalföring”  endast   är   16   fall.   Andra   vanligaste   orsak   till   påföljden   erinran,   sedan   2012,   är   enligt  statisken,   “objektsbeskrivningen”   med   47   fall.   Påföljden   varning   på   grund   av   objekts-­‐beskrivningen  är  så  få  som  16  stycken.    

Det   faktiska   utfallet   av   påföljder   ligger   i   linje   med   de   intervjuade   mäklarnas   tolkning   av  påföljden   erinran.   De   hade   uttryckt   att   små   förseelser   i   objektbeskrivningen   eller   journal-­‐föringen  bör  leda  till  erinran.    

Kundkännedom   enligt   penningtvättslagen   och   anbudsförteckning   kommer   på   tredje   och  fjärde   plats   för   påföljden   erinran.   Vanligaste   orsak   till   påföljden   varning,   sedan   2012,   är  “kundkännedom  enligt  penningtvättslagen”  med  78   fall,  medan   samma  orsak   ledde   till   34  stycken  erinran,  alltså  mindre  än  hälften.  Detta  visar  att  FMI  anser  att  förseelser  enligt  PTL  är  allvarligt.   Ytterligare   indikation   på   allvaret   är   att   en   av   de   vanligaste   orsakerna   till  återkallelse  av  registrering,  sedan  2012,  är  kopplat  till  PTL.    

Anbudsförteckning  under  budgivningsprocessen  och  ingående  av  uppdragsavtal  kommer  på  andra   och   tredje   plats,   när   det   gäller   påföljden   varning   med   29   respektive   28   påföljder,  sedan  lagändringen.    

Erinran   för   anbudsförteckning  och  varning   för   samma  orsak   ligger  på  ungefär   samma  nivå  eftersom  båda   kommer   på   andra   plats.   Däremot   är   det   stor   skillnad   på   antal   erinran,   tre  stycken,  och  varning,  28  stycken,  på  grund  av  uppdragsavtalet.  Det  kan  tolkas  som  att  FMI  lägger   stor   vikt   på   att   ingående   av   uppdragsavtal   och   förmanar  mäklare   som   slarvat  med  detta  genom  allvarligare  påföljder.    

Det  kan  det  tolkas  som  FMI  lägger  stor  vikt  på  ingående  av  uppdragsavtalet  och  vid  brister  förmanas   således   fastighetsmäklaren   med   allvarligare   påföljder.   Det   samma   gäller   för  “rådgivning-­‐   &   upplysningsskyldighet”   och   “omsorgsplikt”,   eftersom   antal   varningar   var  arton   stycken   för   varje   förseelse,   medan   endast   fyra   stycken   erinran   för   “rådgivning-­‐   &  upplysningsskyldighet  meddelades  och  två  stycken  erinran  för  “omsorgsplikt”.    

Man   tolka   att   FMI   anser   att   fastighetsmäklaren   ska   iaktta   omsorgsplikten   och  upplysningsskyldigheten,   enligt   god   fastighetsmäklarsed,   extra   noga.   Statistiken   visar   att  sådana  förseelser  kan  i  allvarligt  fall  även  leda  till  återkallelse.    

En   förseelse   kring   “överlåtelsehandlingar”   ligger   nära   varning   i   antal  med   femton   stycken  varningar   och   fem   stycken   erinran.   Det   finns   även   vissa   typer   av   förseelse   som   ligger   i  gråzonen  mellan   erinran   och   varning.   Typiska   exempel   till   detta   är   “redbarhet   och   lämp-­‐lighet”,  “marknadsföring”  och  “budgivning”,  gränsdragningen  mellan  erinran  och  varning  för  förseelser  inom  områdena  är  svårdragen.  Antal  påföljder  för  både  erinran  och  varning  ligger  mycket  nära  varandra.    

Däremot   det   finns   ingen   erinran   som  meddelades   på   grund   av   lockpris,   depositionsavtal,  

48    

närstående   förmedling,   besiktningsklausul,   förtroende   till   mäklare,   sidoverksamhet,   åter-­‐gångsvillkor,  besvarande  föreläggande.  Dessa  typer  av  förseelse  har  i  stort  sätt  bara  lett  till  varning.   (Se  Bilaga  2)  Detta  är  på  grund  av  sådana  förseelser  kan   leda  till   större  skada  och  även  kan  rubba  förtroende  till  fastighetsmäklaren.    

De  vanligaste  tio  orsaker  till  återkallelse  mellan  2012-­‐2016  presenteras  i  Tabell  15.  Tabellen  visar  antal  avregistreringsärenden  sedan  2012.  Branschaktörerna,  som  intervjuades,  förvänt-­‐ar  sig  att  avregistrering  kan  ske  vid  direkt  olämpligt  och  brottsligt  beteende,  men   i  verklig-­‐heten,  visar  det  sig,  att  även  andra  orsaker,  kan  leda  till  återkallelse.  

Tabell  15.  De  vanligaste  tio  orsaker  till  återkallelse  mellan  2012-­‐2016  i  fallande  ordning.  

Orsaker  till  återkallelse   Ordning      Antal  Kundkännedom  enligt  penningtvättslagen            1          4  Information  om  köparens  undersökningsplikt            2          4  Journalföring              3          4  Besvarande  föreläggande            4          3  Överlåtelsehandlingar            5          3  Objektsbeskrivning            6          3  Anbudsförteckning            7          2  Deposition            7          2  Omsorgsplikt            7          2  Redbarhet  och  lämplighet            7          2    

De  vanligaste  tio  orsaker  till  påföljden  varningar  mellan  2012-­‐2016  presenteras   i  Tabell  14.  Tabellen  visar,  antal  meddelade  varningar,  sedan  2012.    

De   intervjuade   branschaktörernas   åsikter   kring   påföljden   varning,   ligger   i   linje  med   FML:s  bedömningar.  Dock  verkar  det  som  om  att  “kundkännedom  enligt  penningtvättslagen”  inte  finns  i  fastighetsmäklarnas  medvetande,  i  särskilt  hög  utsträckning,  då  detta  inte  alls  nämn-­‐des  i  intervjuerna.    

Tabell   16.   De   vanligaste   elva   orsaker   till   påföljden   varningar   mellan   2012-­‐2016   i   fallande  ordning.  

Orsaker  till  varningar   Ordning   Antal  Kundkännedom  enligt  penningtvättslagen   1   78  Anbudsförteckning   2   29  Uppdragsavtal   3   28  Rådgivning-­‐  &  Upplysningsskyldighet   4   18  Omsorgsplikt   5   18  Objektsbeskrivning   6   16  Överlåtelsehandlingar   7   15  Marknadsföring   8   12  

49    

Dokumentation   9   11  Information  om  köparens  undersökningsplikt   10   10  Förtroende  för  mäklaren   11   9    

Tabell  17  visar  de  vanligaste  tio  orsaker  till  antal  meddelade  påföljden  erinran    sedan  2012.  Förväntade  orsaker  till  erinran  stämmer  överens    i  stort  med  branschaktörernas  åsikter,  som  framgick   i   intervjuerna,   speciellt   journalföring   och   objektbeskrivningen   stämmer   överens  med  mäklarens   förväntningar.   Emellertid,   verkar   det   åter   som   om   “kundkännedom   enligt  penningtvättslagen”   inte   är   påtänkt   av  mäklarna   själva,   då  detta   inte   nämndes   i   samband  med  varning  heller.  

Tabell   17.   De   vanligaste   elva   orsaker   till   påföljden   erinran   mellan   2012-­‐2016   i   fallande  ordning.  

Orsaker  till    erinran   Ordning   Antal  Journalföring   1   86  Objektsbeskrivning   2   47  Kundkännedom  enligt  penningtvättslagen   3   34  Anbudsförteckning   4   22  Marknadsföring   5   7  Överlåtelsehandlingar   6   5  Rådgivning-­‐  &  Upplysningsskyldighet   7   4  Redbarhet  och  lämplighet   8   3  Uppdragsavtal   9   3  Omsorgsplikt   10   2  Budgivning   10   2    

6.2.  Analys  om  mäklaren  och  påföljderna  

Antal  registrerade  fastighetsmäklare  som  har  fått  påföljder  mellan  2007  –  2011  är  336  och  antal  fastighetsmäklare  som  har  fått  påföljder  mellan  2012  –  2016  är  430.  Det  visar  tydligt,  enligt    tabell  8,  att  införandet  av  erinran  har  lett  till  att  fler  mäklare  har  fått  påföljd,  eftersom  antal   varningar   som  meddelades,   under   båda   femårsperioderna   ligger   nära   varandra  med  321  respektive  311  varningar.      

Vi  måste  vara  observant  att  antal  registrerade  fastighetsmäklare  ändras  varje  år.  Från  2007  –  2011  ökade  antalet  mäklare  från  6  224  till  6  772.  Under  perioden  2012-­‐2016  forsatte  antalet  att  öka  från  6  724  till  6  910  registrerade  fastighetsmäklare.    

Det  är  mer  intressant  att  undersöka  andelen  fastighetsmäklare  än  antal  eftersom  totalt  antal  fastighetsmäklare  ändras  från  år  till  år.  Statistiken  visar  att  andelen  mäklare  som  fick  påföljd-­‐er  har  stigit    efter  införande  av  erinran,  med  undatag  för  2016,  då  andelen  fastighetsmäklare  som  har  fått  påföljder  minskat  till    0,99%.  (Se  tabellerna  8  &  9)  

50    

Tabell   18   presenterar   ändringen   av   genomsnittlig   andel   fastighetsmäklare   som   har   fått  påföljder  under  femårs  perioder,  i  jämförelse  med  totalt  antal  mäklare.  Genomsnittet  mäk-­‐laren  som  har  fått  påföljder  mellan  2007  och  2011  har  stigit  från  1,028%  till  1,272%    under  2012   –   2016.   Det   motsvarar   en   ökning   med   0,244   %   och   en   ungefärlig   ökning   med   17  mäklare  per  år.  Detta  är  en  klar  inverkan  av  införandet  av  erinran.    Dessutom  syns  tydligt  att  vissa  förseelser  som  ansågs  vara  ringa  före  2011  har  börjat   leda  till  påföljder  från  och  med  2012.  

Tabell  18.  Genomsnittlig  fastighetsmäklare  som  har  fått  påföljder  mot  total  antal  mäklare.  

Genomsnittlig  (fastighetsmäklare  med  påföljder  /  total  antal  mäklare)  period              %  Under  2007  –  2011      1,028  Under  2012  –  2016        1,272    

Ökning  av  antalet  meddelade  påföljder  kan  även   förklaras  med  att  antal  ärende  som  han-­‐terades  har  ökats  sedan  2012.  Antal  avgjorda  ärende  började  stiga  uppåt  år  2012.  Detta  kan  förklaras  genom  två  orsaker.  Det  första  är  att  antal  sålda  bostäder  steg  från  och  med  2011,  enligt  Tabell  3.65  

Ökning   av   antal   sålda   bostäder   har   ett   klart   samband   med   antal   ärende   som   handläggs,  eftersom  antal  anmälningar  ökar  i  takt  med  antal  affärer  som  görs.    Det  är  rimligt  att  antal  ärenden   stiger   parallellt   med   stigande   antal   affärer,   eftersom   det   förväntas   att   flera  missnöjda  spekulanter  eller  kunder  dyker  upp.    

Den  andra  orsaken  till  att  antal  anmälningar  stigit  kan  bero  på  att  internetanvändning  ökar  vilket  medför  att  anmälan  lättare  kan  utföras.  Thomas  Carter  anser  att  införandet  av  anmä-­‐lan   via  webbplatsen,   under   2016,   har   lett   till   en   ökning   av   anmälningar.   66   Statistiken   be-­‐kräftar  hans  påstående.  Det  var  rekordmånga  påbörjade  ärende,  närmare  exakt  453  stycken,  under  2016.  67    

Förvånansvärt  nog  påverkade  den  här  ökningen  inte  antal  påföljder  som  meddelades  under  2016.   Detta   kan   vara   på   grund   av   att,   bakom   det   ökade   antalet   anmälningar,   låg   fler  anmälningar  av  oseriöst  slag,  eller  anmälningar  som  gjorts  genom  okunskap.  

Enligt   intervjuerna   som   gjordes   med   fastighetsmäklarna,   får   vi   en   bild   av   att   de   troligen  skulle  överklaga  en  förmaning,  om  de  tilldelades  en  sådan.    

Statistiken   bekräftar   att   många   varningar   och   avregistreringar   överklagas.   Antal   påföljder  som  fastighetsmäklaren  har  överklagat  under  perioderna  2007–2011  och  2012–2016   ligger  nära   varandra,  med   135   respektive   136   överklagan.   Om   vi   jämför   de   värdena,  med   antal  ärende  som  avgjordes  under  femårsperioderna,  visar  det  sig  att  andelen  överklagan  till  FMI:s                                                                                                                            65  Tabell  3  visar  ökningen  av  sålda  bostäder  sedan  2012  66  Intervju  med  Thomas  Carter  67  Kan  läsas  genom  Tabell  2  

51    

beslut  har  minskat  från  40%  till  31,5%,  vilket  motsvarar  på  en  minskning  med  8,5  procent-­‐enheter,  se  tabell  11.    

Vi  har  inte  detaljerad  information  över  fördelning  av  överklagan  mellan  2007  –  2011  men  vi  har  det  från  2012.  Det  visar  att  16  av  de  totalt  136  överklagandena  har  gjorts  för  erinran.  Det  motsvarar  drygt  11%  av  totala  mängden  överklagan  mellan  2012  –  2016.  

Statistiken   visar   att   101   av   de   totala   136   överklagandena   gjordes   för   varning,   vilket  motsvarar   drygt   74%.   Således   var   det   nästan   sju   gånger   fler   överklagan   till   varningarna   i  jämförelse   med   erinran.   Visserligen   är   andelen   meddelade   varningar   fler   än   meddelade  erinran  men  inte  sju  gånger  fler,  utan  endast  tre  gånger  fler.  Siffran  fås  genom  Tabell  5.    

Andelen  meddelade  erinran  under  2012  –  2016  är  5,7%  och  varningar  är  nästan  tre  gånger  så  många  med  16,4%.  Sifforna  visar  att  fastighetsmäklare  har  en  större  tendens  att  över-­‐klaga  varningar  än  erinran.  

Figur  9  

Figur  9.  Fördelning  av  överklagan  på  olika  påföljder   i   jämförelse  till   totala  överklagan  efter  införande  av  den  nya  FML,  under  perioden  2012  –  2016.  

Statistiken   visar   att   störst   andel   beslut   som   överklagas   är   “beslut   till   återkallelse   av  registrering”.  Nio  av  tolv  återkallelseärenden  mellan  2012  –  2016  överklagades,  vilket  mot-­‐svarar  75%  av  dessa  ärenden.    

101  av  311  varningar,  vilket  motsvarar  32,5%  av  totala  meddelade  varningar  och  16  av  107  erinran,  vilket  motsvarar  15%  av  totala  meddelade  erinran  överklagades.    Detta  tyder  på  att  fastighetsmäklare   vill   undvika   att   få   varningar   men   tycker   att   erinran   är   mindre   betyd-­‐elsefullt.  Det  är  känt  att  i  vissa  ärenden  meddelats  flera  påföljder  till  samma  mäklare,  detta  faktum  bortsågs  från  i  den  här  beräkningen.    

   

52    

Tabell  19.  Andelen  av  påföljder  som  överklagas  sedan  2012.  

Andel  av  påföljder  som  överklagas                            i  %  Erinran                        15  %  Varning                        32,5  %  Återkallelse                        75  %    

6.3.  Analys  om  tillsynsärende    

Totalt  påbörjades  3  856  ärende  mellan  2007  och  2016,  varav  3  231  är  tillsyn  efter  anmälan,  147  var  tematisk  tillsyn  och  478  var  egeninitierad  tillsyn.  

Statistiken  visar  att  mellan  2007  och  2016  påbörjades  83,7%  av  tillsynsärende  efter  anmälan,  3,8%  genom  tematisk  tillsyn  och  12,5%  genom  egeninitierad  tillsyn.    Vi  måste  observera  att  tematisk   tillsyn   infördes   efter   2011.   Tillsyn   efter   anmälan  mellan  2007  och  2011  är   82,5%  och  egeninitierad  tillsyn  är  17,5%.    

Tillsyn  efter  anmälan  har  stigit  till  85,2%  mellan  2012  och  2016,  alltså  från  1  587  till  1  644.  Den  nya  metoden,  tematisk  tillsyn  motsvarar  7,7%  av  totalt  antal  påbörjade  ärende  mellan  2012   och   2016.   Egeninitierad   tillsyn  minskade   från   17,5%   till   7,1%,   alltså   från   343   till   135  ärenden.  Minskningen  kan  förklaras  med  att  tematisk  tillsyn  tagit  över  en  större  roll.  

Tabell  20.  Andelen  av  tillsynsmetoder  mellan  2007  -­‐  2016.  

Tillsynsmetod   2007-­‐2016   2007-­‐2011   2012-­‐2016  Tillsyn  efter  anmälan   83,7  %   82,5  %   85,2  %  Tematisk  tillsyn   3,8  %   -­‐   7,7  %  Egeninitierad  tillsyn   12,5  %   17,5  %   7,1  %    

Tillsyn  efter  anmälan  började  stiga  under  2014.  68  Som  nämndes  tidigare  har  den  ökningen  samband  med   fler   antal   sålda  bostäder  möjligheten  att   anmäla   i  webbformulären.   Figur  8  och  Bilaga  1  visar  att  anmälan  angående  “pris   i  marknadsföring”  så  kallat   lockpris  har  ökat  kraftigt  sedan  2014.    

Rickard  Engström,  doktorand  vid  KTH  bank  och  finans,  poängterar  att  mediabevakningen  av  fastighetsmarknaden   har   ökat   markant   under   de   senaste   3-­‐   4   åren,   men   han   har   inget  empiriskt  underlag   för  detta,  utan  det  är  bara  hans  känsla.  Han  påpekar  att  mycket  av  de  nyheterna  är  kopplade  till  lockpriser.  Hans  Flink,  från  svensk  mäklarstatistik,  informerar  om  att  de  inte  har  några  uppgifter  om  mäklare  i  media.    

Tyvärr  finns   inga  underlag  som  kan  styrka  uttalandet  om  en  ökning  av  nyheter   i  media  an-­‐gående  mäklarbranschen,  utan  det  är  bara  en  observation.  Trots  detta  kan  man  se  det  som  

                                                                                                                         68  Ur  Tabellen  13  

53    

en  indikation  på  att  ökad  mediabevakning  leder  till  fler  anmälningar  mot  fastighetsmäklare.  De   flesta   anmälningar   till   FMI   sker   för   budgivning   och   lockpriser,   vilket   tyder   på   medias  inverkan,  genom  deras  bevakning  av  dessa  områden.      

De  grundläggande  orsakerna  för  anmälan  till  FMI  sedan  2012  i  fallande  ordning  är;  budgiv-­‐ningar,   lockpris,   rådgivning   &   upplysningsskyldighet,   mäklarens   agerande,   omsorgsplikt,  marknadsföring,   objektsbeskrivning,   god   fastighetsmäklarsed,   överlåtelsehandlingar   och  opartiskhet.  

 Tabell  21.  Vanligaste  tio  orsaker  till    anmälan  i  fallande  ordning  mellan  2013-­‐2016  

Orsak  till  anmälan  i  fallande  ordning  mellan  2013-­‐2016   Ordning   Antal  Budgivning   1   318  Lockpris/  Pris  i  marknadsföring   2   288  Rådgivning-­‐  &  Upplysningsskyldighet   3   190  Mäklarens  agerande   4   165  Omsorgsplikt     5   152  Marknadsföring   6   147  Objektsbeskrivning   7   83  God  fastighetsmäklarsed   8   76  Överlåtelsehandlingar   9   69  Opartiskhet   10   52  De   vanligaste   orsakerna   till   anmälan   leder   sällan   till   påföljd   och   speglar   inte   heller   de  vanligaste  orsakerna  till  påföljder.  De  första  fem  orsaker  till  anmälan,  vilka  är  budgivningar,  lockpris,   rådgivning  &  upplysningsskyldighet,  mäklarens  agerande  och  omsorgsplikt,  är   inte  ens  representerade  bland  de  tio  vanligaste  orsakerna  till  påföljd.  Se  Bilaga  2.    

Det   är   obestridligt   att   de   vanligaste   orsakerna   till   påföljder,   till   exempel   kundkännedom  enligt   penningtvättslagen,   journalföring,   objektsbeskrivning,   anbudsförteckning   och   upp-­‐dragsavtal   inte   förekommer   bland   de   vanligaste   orsakerna   för   anmälan.   Detta   faktum  bevisar   hur   anmälaren   och   FMI   tolkar   fastighetsmäklaren   förmedlingsuppdraget   på   olika  sätt.  

Kostnader   för   tillsynsverksamheten,   genomsnittlig   ålder   för   ärenden   och   genomsnittlig  styckkostnad   för   avgjorda   tillsynsärenden   har   stigit   kraftigt   sedan   2011.   Kostnaden   för  anmälningar  har  också  stigit  och  det   ligger  parallellt  med  att  antal  gjorda  anmälningar  har  ökat  från  och  med  2012.  (Se  Tabeller  12  &  15  &  16)  FMI  tolkar  ökningen  av  kostnader  genom  flera  olika  faktorer.  Detta  uttrycks  som  nedan:    

Förklaringarna   till   detta   är   de   höga   ärendebalanserna,   det   stora   inflödet   av  anmälningar   och   personalsituationen   i   kombination  med   den   allmänt   höga   arbets-­‐belastningen.69  

                                                                                                                         69  FMI:s  årsredovisning  2016  s.  26  

54    

6.4.  Analys  om  anonyma  anmälningar  

Min  undersökning  visar  att  det   inte   finns  några  gemensamma   lagar  eller   förordningar  som  reglerar  anonyma  anmälningar.  Det  är  inte  påtagligt  om  alla  myndigheter  har  utvecklat  egen  praxis,  angående  anonyma  anmälningar.  Studien  visar  sig  att  de  flesta  anonyma  anmälningar  inte  är  anmälningar  av  allvarligt  slag.    

Om  en  anonym  anmälan  anses  vara  allvarlig  hanteras  den,  som  regel,   som  vilken  anmälan  som  helst,  av  de   flesta  myndigheter.  FMI  har  en  egen  policy  att   skriva  av  anmälningar  om  händelsen  ligger  längre  än  två  år  tillbaka  i  tiden.  

Svarande  till  en  anmälan  varierar  med  myndighetens  karaktär.  För  anmälan  till  myndigheter  som   Patientnämnden,   FMI   och   Advokatsamfundet   är   det   oftast   en   tjänsteman   som   är  svarande,  eftersom  de  myndigheterna  granskar  yrkersgruppers  arbete.    

Vissa  myndigheter  som  till  exempel  Miljönämnden  och  Arbetsmiljöverket  granskar  företags  arbete   och   därmed   är   det   oftast   ett   företagen   svarande.   För   myndigheter   som   har  stödfunktion   i   samhälle   till   exempel   Arbetsförmedlingen,   Socialstyrelsen   och   Försäkrings-­‐kassan   blir   svarande   oftast   privatpersoner,   vid   en   granskning.   De  myndigheter   som   förser  trygghet  för  ett  väl  fungerande  samhälle,  så  som  Skatteverket,  Polisen,  Tullverket  har  tillsyn  över  både  privata  och  juridiska  personer  och  alla  kan  vara  svarande  vid  sådana  anmälningar.    

Dessa   olikheter   kan   tillföra   en   nyanserad   syn   på   anonyma   anmälningar   för   olika  myndigheter.  De  myndigheter  som  bidrar  till  säkerhet  och  stöd  i  samhället  gynnar  anonyma  anmälningar,   eftersom   anonyma   anmälningar   ger   möjlighet   till   att   fenomen,   som   inte  framkommer   lätt,   kan   identifieras.   Däremot   myndigheter   som   granskar   tjänstemännen  föredrar  inte  anonyma  anmälningar.    Branschaktörerna  vill  helst  veta  vem  anmälaren  är  dels  för   att   kunna   få   en   konkret   bild   av   ärendet   dels   för   att   kunna   hindra   att   anonyma  anmälningar  utnyttjas  för  hämndsyfte.  Vem  som  helst  som  utför  en  tjänst  kan  drabbas  av  en  anmälan  som  görs  för  hämnd  eller  av  svartsjuka.  Därför  är  det  rimligt  att  förvänta  sig  att  ha  en  motpart   för   en   anmälan   kring  en   tjänst.   Ibland   kan  anonyma  anmälningar  bidra   till   att  känsliga   omständigheter   kommer   fram   i   till   exempel   anmälan   till   Patientnämnden.   Detta  faktum  är  någonting  som  inte  kan  bortses  ifrån  och  därför  är  det  bra  att  lämna  en  lucka  för  anonyma  anmälningar  som  rör  sig  kring  tjänster.  Det  är   lämpligt  att  kräva  identitet  från  en  anmälare  för  tjänster  men  det  rimligt  att  det  ska  vara  en  rekommendation  istället  för  måste.  

Det  sammanställs  tyvärr  inte  någon  statistik  beträffande  antal  gjorde  anonyma  anmälningar  till  de  kontaktade  myndigheterna.  De  tjänstemännen  som  söktes  upp  har  en  uppfattning  om  att  andelen  anonyma  anmälningar  ligger  mellan  1  till  5  %.  Det  visar  sig  att  genomförande  av  anmälningsformulär   via   webbsidan   har   bidragit   till   en   liten   ökning   av   antal   anonyma  anmälningar  till  FMI.  

55    

7. SLUTSATER OCH REKOMMENDATIONER

7.1.  Slutsatser  

Två   av   syftena   med   lagändringen   2011   var   att   förse   nyansering   mellan   påföljderna   och  tillhandahålla  jämlikhet  mellan  yrkesgrupper.  Det  är  obestridligt  att  nya  den  lagen  har  ökat  jämlikheten   med   andra   yrkesgrupper   genom   införandet   av   olika   påföljder   i   FML.  Undersökningen   och   statistiken   visar   att   nyansering   mellan   påföljderna   börjat   få   önskad  effekt  under  de  senaste  åren,  detta  eftersom  olika  slags  förseelser  leder  till  olika  påföljder.  Fördelning  mellan  olika  typ  av  orsaker  som  leder  till  påföljd  börjar  differentiera  mellan  olika  disciplinära   åtgärder.   Differentieringen   tyder   på   att   FMI   har   börjat   lägga   olika   tyngd   för  skilda  förseelser.  Denna  effekt  ligger  parallellt  med  ändamålet  som  nämns  i  förarbetena.  

Studien   visar   att   antal   påföljder   och   andelen   påföljder   som   meddelades   har   ökat   efter  lagändringen.  Drygt  en   femprocentig  ökning  av   totalt  antal  påföljder  har  observerats  efter  att   nya   FML   infördes.   Andelen   återkallelser   och   varningar   under   första   och   andra  femårsperioder   är   oförändrade   medan   totala   andelen   av   disciplinära   åtgärder   har   stigit.  Grunden  till  detta  förklaras  av  införande  av  erinran  som  ny  påföljd.    

Enligt  SOU  2008:6,  som  nämndes  tidigare,  skulle  påföljden  erinran  komma  att  meddelas  i  ett  fall,   som   enligt   1995   års   fastighetsmäklarlag   skulle   ha   passerat   utan   påföljd.   Denna  motivering   verkar   verkställas   genom   lagändringen.   Däremot,   tanken   i   propositionen   att  erinran  skulle  meddelas  i  de  fall  där  en  varning  framstår  som  en  alltför  sträng  påföljd  och,  i  förlängningen,  leda  till  en  minskning  av  andelen  varningar,  har  inte  skett.    

Det  är  intressant  att  andelen  påföljder  år  2016  minskade  i  jämförelse  med  tidigare  år.  Detta  kan  vara  en  antydan  till  att  bedömningen  av  disciplinära  åtgärder  har  börjat  stabilisera  sig.  

Studien  visar  att  antal  anmälningar  ökat  kraftigt  efter  lagändringen,  speciellt  under  senaste  åren.   Detta   kan   förklaras   genom   att   antal   bostadsaffärer   har   ökat   och   införandet   av  anmälningsformulär  via  webbsidan,  som  gör  det  lättare  för  kunder  att  anmäla.  Det  visar  sig  också  att  genomsnittlig  styckkostnad  för  hantering  av  ärendet  har  nästan  dubblerats  under  de  senaste   fem  åren,  det  vill   säga   från  2011-­‐2016.  Den  genomsnittliga  handläggningstiden  för  anmälda  och  egeninitierade  tillsynsärenden  skulle  vara  högst  180  dagar  enligt  FMI:s  mål,  men   hamnade   på   214   dagar   under   2016.   Det   framgår   tydligt   att   handläggningstiden   och  kostnader   för  handläggning  av  ärenden  har   stigit.  Dessa  ökningar  är  en   tydlig  påverkan  av  kraftigt  ökat  antal  anmälningar.  

Det   visar   sig  också  att  de   vanligaste  anmälningarna   inte   leder   till   några  påföljder.  Det   kan  också  misstänkas  att  ökad  nyhetsbevakning  om  fastighetsmäkleri  och  bland  annat  lockpriser  eller   budgivningar,   leder   till   fler   anmälningar   angående   dessa   fenomen.   Resultatet   i  förlängningen  är  förlust  i  både  tid  och  pengar.    

Tyvärr   kan   påståendet   av   effekten   av   media   på   branschen   inte   att   bevisas   eftersom   det  saknas  vetenskapligt  statistiskt  underlag.  Påståendet  är  enbart  baserat  på  observationer.  Att  

56    

de  vanligaste  orsaker  till  påföljder  och  de  vanligaste  orsaker  till  anmälan  skiljer  sig  så  mycket  åt  ger  intryck  av  att  det  finns  okunskap  i  samhället  angående  bostadsaffärer  och  mäklarens  roll.  

Studien   uppvisar   att   andelen   överklagan   av   påföljderna   har   minskat   medan   antalet  överklagan   av   påföljderna   har   förblivit   detsamma.   Detta   är   på   grund   av   att   totalt   antal  disciplinära  påföljder  har  ökat  efter  lagändringen.  Med  tanke  på  att  de  flesta  överklagan  görs  för  varningar  och  återkallelse  av  registrering,  och  färre  överklagan  till  erinran  kan  man  tolka  som  att  införande  av  erinran  ligger  till  grund  till  minskningen  av  överklagan  totalt.    

Studien   visar   att   det   saknas   gemensamma   lagar   som   reglerar   hur   myndigheter   hanterar  anonyma  anmälningar.    Istället  har  varje  myndighet  utvecklat,  och  tillämpar,  sin  egen  praxis.  Myndigheter  sparar  inte  några  data  eller  statistisk  angående  andelen  anonyma  anmälningar.  På  grund  av  brist  på  statistik  är  det  svårt  att  ange  en  exakt  siffra,  men  tjänstemannen  gissar  att   anonyma   anmälningar   ligger   mellan   1   till   5   %.   Branschaktörer   inom   fastighetsmäkleri  föredrar   inte   anonyma   anmälningar,   de   vill   helst   veta   vem   som   anmälaren   är.   De  myndigheter  som  utreder  brott  uppskattar  däremot  anonyma  anmälningar,  för  att  dessa  kan  gynna   att   svåridentifierade   omständigheter   avslöjas.   Det   är   naturligt   att   en   annan  uppfattning  råder  när  en  enskilde  person  eller  tjänsteman  är  svarande.  Anmälningarna  kring  tjänstemannen   handlar   om   officiella   uppdrag   och   därför   kan   det   förväntas   att   känna   till  anmälarens  identitet.    

7.2.  Rekommendationer  

Några  utvecklingsförslag  till  berörda:  

v Nyansering   av   påföljderna   har   varit   delvis   positivt   för   branschen  men   det   inte   ska  leda   till   orättvisa.   Jag   förslår   att   FMI   ska   välja   att   meddela   erinran   när   förseelsen  ligger   i   gråzonen  mellan   erinran   och   varning.   Detta   skulle  minska   antal   överklagan  ärenden  och  skulle  ändå  innebära  en  förmaning  till  mäklaren.    

v En  anmälan   leder   till  att  FMI  börjar  granska  hela  uppdraget.  Detta   faktum   leder   till  hanteringstiden  för  ett  ärende  förlängs  till  en  lång  tråkig  process.  I  slutänden  hamnar  FMI   utanför   sin   målsättning   för   handläggningstiden.   Därför   tycker   jag   att   FMI   ska  granska  endast  orsaken   till   anmälan,   istället   för  hela  uppdraget,  om   tillsynsärendet  initieras  av  en  anmälan.    På  detta  sätt  skulle  handläggning  av  anmälan  vara  snabbare  och  effektivare.  

v I   samhället   har   fastighetsbranschen   delvis   dåligt   rykte   och   okunskap   förekommer  beträffande   fastighetsmäkleri.   Detta   faktum   leder   till   onödiga   anmälningar   som  resulterar   i   tids   -­‐och   ekonomisk   förlust.   Därför   är   det   viktigt   att   informera  befolkningen   och  media   kring   mäklarens   roll.   Och   att   förmedla   budskapet   att   alla  nyheter   i   media   inte   speglar   verkligeten.   Detta   kan   göras   via   media,   via   FMI:s  hemsida  och  på  webbplatser   som  exempelvis  Hemnet.   Förslagsvis   kan  man   redan   i  första   kontakt   med   anmälaren   informera   så   att   anmälaren   kan   göra   sin   egen  

57    

bedömning  om  vad  anmälningen  innebär.  Korrekt   information  kan  ändra  kundernas  inställning  mot   yrket   och   bidra   till  mer  medvetna   kunder   redan   innan   en   anmälan  sker.  

v Det   saknas   gemensamma   lagar   för   hur   myndigheter   ska   hantera   anonyma  anmälningar   vilket   skapar   olika   förfarande   mellan   myndigheter.   Därför   kan  regeringen  utreda  om  det   finns  möjligheter   att   införa   gemensamma   lagar   som  kan  reglera   anonyma   anmälningar.   Det   är   säkert   svårt   att   samla   alla   myndigheterna   i  samma   lag   eftersom   alla  myndigheterna   har   olika   karaktär   och   anmälningarna   typ  skiljer   sig  ganska  mycket  åt.  Men  det   skulle  vara  möjligt  att  utarbeta  en  paraplylag  som  samlar  alla  möjliga  alternativ  under  samma  tak.    

v  Det  saknas  även  statistisk  för  antal  anonyma  anmälningar  som  görs  till  myndigheter.  Det  kan  vara  användbart  att   lagra  sådana  data  för  att  kunna  avgöra  hur  anmälnings  spektrum   förändras   genom   tiden.   Statisktiken   är   också   andvändbar   för   framtida  studier  beträffande  olika  myndigheter.      

7.3.  Vidare  forskning  

För   vidare   forskning   kan   jag   ha   följande   rekommendationer.   Det   här   arbetet   ger   en  fingervisning  om  i  vilken  riktning  utvecklingen  av  påföljdssystemet  haft  sedan  FML  ändrades  under  2011.  Siffrorna  från  2016  indikerar  att  lagändringen  börjat  få  den  förväntade  effekten.  Den   studerade  perioden  är  dock   för   kort   för   att  dra  några   slutgiltiga   slutsatser.  Det   skulle  därför  vara  intressant  att  i  framtiden  få  ta  del  av  en  ny  studie  med  tioårsperioderna  före  och  efter   lagändringen.   Då   skulle   man   se   om   den   önskade   nyanserinen   av   påföljd   har  förverkligats  och  orsak  och  konsekvens  har  stabiliserats.  

 

58    

8. KÄLLFÖRTECKNING

Offentligt  tryck  

Fastighetsmäklarlag  (2011:666)  

Förordning  (2009:606)  med  instruktion  för  Fastighetsmäklarinspektionen  

Lag  (1971:289)  om  allmänna  förvaltningsdomstolar  14a  §  

Tillämpningen  av  lagen  om  näringsförbud  Kommittédirektiv  1994:25  

Proposition  1994/95:14  

Proposition  2010/11:15  

SOU  2008:6,  Fastighetsmäklaren  och  konsumenten    

Årsredovisningar  FMI  mellan  2007-­‐2016  

Uppföljning   av   den   nya   fastighetsmäklarlagen   ISSN   1653-­‐0942   ISBN   978-­‐91-­‐87541–68-­‐1  Riksdagstryckeriet,  Stockholm,  2016  2016/17:  RFR2  

Rättsfall  

Dnr  4.1–688-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–1152-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–1662-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.3–1650-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.3–591-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–1056-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–636-­‐16  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–1534-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–1826-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–909-­‐15  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–437-­‐15  FMI  Beslut    

Dnr  4.1–703-­‐14  FMI  Beslut  

Dnr  4.1–1835-­‐13  FMI  Beslut  

59    

1803-­‐16  Kammarrättens  mål    

8706-­‐1997  Kammarrättens  mål  

8794-­‐14  Kammarrättens  mål  

Litteratur    

Melin,  Magnus.2012.  Fastighetsmäklarlagen  En  kommentar  3:e  Upp.  Stockholm:  Norstedts.  

Karnov  Juridik,  rättsdatabas,  FML.2017.  

Mikael  Hjerm  &  Simon  Lindgren.  2010.  Introduktion  till  samhällsvetenskaplig  analys.  Malmö:  Gleerups.    

Muntliga  källor  

Intervju  med  Magnus  Melin  förbundsjurist  på  FMF  (01-­‐04-­‐2017)  

Intervju  med  Försäkringskassans  utredare  Christoffer  Franzén.  (07-­‐04-­‐2017)  

Intervju  med  Fastighetsmäklare  NN  på  mäklarfirman  X  (01-­‐04-­‐2017)  

Intervju  med  Fastighetsmäklare  Per  Zetterdahl  på  Länsförsäkringar  (03-­‐04-­‐2017)  

Intervju  med  Thomas  Carter  kommunikationsansvarig  FMI  (05-­‐04-­‐2017)  

Intervju  med  Patientnämnden  Stockholms  förvaltningsjurist  Agneta  Calleberg  (19-­‐04-­‐2017)  

Intervju  med  Kommissarie  Ravi  Ray  från  Polismyndigheten  (03-­‐05-­‐2017)  

Internet  

Fastighetsmäklarinspektionen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.fmi.se  (2017-­‐03-­‐24)  

Fastighetsmäklarförbundet   (2017)   Så   får   du   mer   information   www.fmf.se   (2017-­‐03-­‐24)  Artikel  av  Carolina  Stegman,  vd  för  FMF  daterat  11  november  2015  

Sveriges  Domstolar   (2017),   Så   får  du   tillgång   till   informationen  www.domstol.se   (2017-­‐03-­‐24)  

Högsta  Förvaltningsdomstol   (2017),  ur  http://www.hogstaforvaltningsdomstolen.se/   (2017-­‐03-­‐24)  

Justitieombudsmannen  (2017)  Så  får  du  mer  information  www.jo.se  (2017-­‐03-­‐29)  

Myndighetsregistret  (2017)  Så  får  du  mer  information  http://www.myndighetsregistret.scb.se/  (2017-­‐04-­‐09)  

Åbo  Akademi,  PeD  Gunilla  Eklund  (2017)  Mer  information  www.vasa.abo.fi  (2017-­‐06-­‐01)  

60    

9. APPENDIX  Nedanstående  frågor  ställdes  till  fastighetsmäklarna  vid  intervjuer:    

v Hur  länge  har  du  arbetat  som  fastighetsmäklare?  När  blev  du  registrerad?  v Vad  tycker  om  FMI:s  påföljdssystem  med  erinran,  varning  och  avregistrering?  v Känner   du   till   skillnaden   mellan   erinran   och   varning   eller   vad   som   ”krävs”   för  

respektive  påföljd?  v Vad  tycker  du  om  införande  av  erinran  i  den  nya  fastighetsmäklarlagen  från  2011?  v Har   du   fått   någon   påföljd   sedan   du   har   börjat   jobba   som   fastighetsmäklare?  

Vilken/vilka?  v Vad   var   orsaken   till   disciplinpåföljden?   Överklagade   du   beslutet?   Hur   långt  

överklagade  du?  v Har  du  förtroende  för  FMI:s  beslut?  v Skulle  du  överklaga  ett  beslut  i  framtiden  om  du  fick  erinran,  varning  –  återkallelse?  v På  vilket  sätt  påverkar  påföljdsystemet  ditt  arbete?  På  vilket  sätt?  v I  vilket  fall  bör  FMI  återkalla  fastighetsmäklarens  registrering?  v I  vilket  fall  bör  FMI  meddela  erinran-­‐varning?  v Har  du  något  förslag  hur  FMI  ska  förbättra  handläggningen  av  tillsynsärende?  v Vad  är  din  åsikt  om  anonyma  anmälningar?  v Vill  du  helst  veta  om  anmälarens  identitet?  Varför?  v Har  du  något  förslag  hur  FMI  kan  utveckla  hanteringen  av  anonyma  anmälningar?  v Vad  tycker  du  om  egeninitierad  tillsyn  och  tematisk  tillsyn?  

 

Nedanstående  frågor  ställdes  till  FMF  vid  intervjun:  

v Vem  tog  initiativet  till  införande  av  disciplinpåföljden  “erinran”?  v Vad  är  den  juridiska  skillnaden  mellan  erinran  och  varning?  v Vad  var  syftet  med  införande  av  erinran  som  en  ny  påföljd?  v Hur  påverkar  införande  av  erinran  på  mäklarens  arbete?  v Vilken  lag  eller  vilka  lagar  reglerar  anonyma  anmälningar?  v Vad  anser  ni  på  FMF/du  om  anonyma  anmälningar?    v Vad  tycker  du  om  allmänt  om  anonyma  anmälningar  och  införande  av  erinran?  

 

Nedanstående  frågor  ställdes  till  FMI  vid  intervjun:  

v Vem  tog  initiativet  till  införande  av  disciplinpåföljden  “erinran”?  v Vad  är  den  juridiska  skillnaden  mellan  erinran  och  varning?  v Vad  var  syftet  med  införande  av  erinran  som  en  ny  påföljd??  v Hur  påverkade  lagändringen  antal  påbörjade  ärenden  och  FMI:s  arbete?  Och  övrig?  

61    

v Vilken  lag  eller  vilka  lagar  reglerar  anonyma  anmälningar?  v Ungefär  hur  många  procent  av  anmälningarna  är  anonyma?    v Har   det   blivit   någon   ändring   på   antal   anonyma   anmälningar   under   senaste   de   tre  

åren?  v Hur  hanterar  ni  anonyma  anmälningar  i  jämförelse  med  andra  anmälningar?  v Vad  tycker  du  om  anonyma  anmälningar  och  införande  av  erinran?  

 

Nedanstående  frågor  ställdes  till  andra  myndigheter:  

v Vilken  lag  eller  vilka  lagar  reglerar  anonyma  anmälningar?  v Ungefär  hur  många  procent  av  anmälningarna  är  anonyma?    v Har   det   blivit   någon   ändring   på   antal   anonyma   anmälningar   under   senaste   de   tre  

åren?  v Hur  hanterar  ni  anonyma  anmälningar  i  jämförelse  med  andra  anmälningar?  v Finns  det  någon  intern  praxis  som  avskriver  eller  tar  anmälningar  på  allvar?    v Vilka  kriterier  har  ni  för  anonyma  anmälningar?  v Vad  tycker  du  om  själv  anonyma  anmälningar?  

   

10. BILAGOR

 

Bilagor  i  arbetet  presenteras  nedan    

62    

Bilaga  1.  Fördelning  av  orsaker  som  lett  till  anmälan  mellan  2013  –  2016  

 

   Orsak  till  anmälan   Totalt   2013   2014   2015   2016  Lockpris/  Pris  i  marknadsföring   288   32   33   105   118  

Budgivning   318   47   73   99   99  Rådgivning-­‐  &  Upplysningsskyldighet     190   40   46   49   55  Omsorgsplikt   152   1   43   48   60  Marknadsföring   147   21   41   36   49  Mäklarens  agerande   165   53   46   34   32  God  fastighetsmäklarsed   76     10   22   44  Överlåtelsehandlingar   69   10   23   19   17  Objektsbeskrivning   83   21   19   17   26  Uppdragsavtal   33   2   12   10   9  Anbudsförteckning   37   6   10   8   13  Opartiskhet   52   6   20   7   19  Provision  &  annan  ersättning   42   15   10   5   12  Handel  med  fastigheter   29   9   5   5   10  Deposition   20     6   4   10  Kundkännedom   7     1     6  Nyproduktion   12     3   2   7  Närståendeförmedling   18     6   5   7  Redbarhet  och  lämplighet   15     7   2   6  Information  om  sidotjänster   14     2   3   9  Mäklarens  kontrollskyldighet   18     4   6   8  Självinträde   6     1     5  Boendekostnadskalkyl   3         3  Dokumentation   11     5   4   2  Info.  om  köparens  undersökningsplikt   11     1   5   5  Medhjälpare   14     6   6   2  Tillträde   13     3   4   6  Återgångsvillkor   4       2   2  Besiktningsklausul   5     1   3   1  Försäkring  för  köpare  &  säljare   3     2     1  Hyresförmedling   1         1  Utlandsförmedling   2   0   2   0    Kontraktsskrivning   9   0   1   7   1  Visning   8     1   3   4  Journal   23   0   4   6   13  Förtroende  för  mäklaren   27     5   8   14  Totalt   1362   263   303   378   418  

63    

Bilaga  2  Fördelning  av  orsaker  som  lett  till  påföljder        Orsaker  till  påföljder  mellan  2013-­‐2016   Erinran   Varning   Återkallelse  Lockpris/  Pris  i  marknadsföring     5    

Budgivning   2   5    Rådgivning-­‐  &  Upplysningsskyldighet     4   18   1  Omsorgsplikt   2   18   2  Marknadsföring   7   12   1  Mäklarens  agerande   2   1   1  God  fastighetsmäklarsed   1   3   1  Överlåtelsehandlingar   5   15   3  Objektsbeskrivning   47   16   3  Uppdragsavtal   3   28   1  Anbudsförteckning   22   29   2  Opartiskhet     1    Provision  &  annan  ersättning     1    Handel  med  fastigheter     1   1  Deposition     8   2  Kundkännedom  enligt  penningtvättslagen   34   78   4  Nyproduktion     1    Närståendeförmedling     5    Närståendeförvärv     2    Redbarhet  och  lämplighet   3   5   2  Mäklarens  kontrollskyldighet     1    Självinträde     1    Ombud     5   1  Dokumentation   1   11   1  Info.  om  köparens  undersökningsplikt     10   4  Medhjälpare     3   1  Tillträde     1    Återgångsvillkor     3    Besiktningsklausul     8   1  Försäkring  för  köpare  &  säljare  och  Energideklaration     2    Visning     1    Journal   86   16   4  Förtroende  för  mäklaren     9   2  Besvarande  föreläggande     2   3  Sidoverksamhet     3    Skrivuppdrag     1    Rapporteringskrav  &  Riskbaserade  rutiner  en.  Penningtv.  

  2    

Distansavtal   1      Förmedling  i  egen  &  makes  förening   2      Totalt   222   331   41  

 

64    

TRITA-­‐FOB-­‐BoF-­‐KANDIDAT-­‐2017:28  

Arkivnummer:  418  

 

       www.kth.se