faux coupe 5 mm 17 mm 148 mm · krzysztof grzesik rev styreleder i tegova. 6 europeiske...

148 mm

210

mm

Faux

cou

pe 5

mm

Faux

coup

e 5

mm

148 mm17 mm

7 mm 7 mm

PLI

PLI

PLI

PLI

Faux coupe 5 mm

Faux coupe 5 mm

The European Group of Valuers’ Associations

www.tegova.org

Recognised European Valuer’s

ISBN 978-82-691810-0-5

EU

RO

PE

ISK

E T

AK

SE

RIN

GS

STA

ND

AR

DE

R –

EV

S 2

016

ÅTTENDE UTGAVE

Den europeiske bransjeorganisasjonen for takstmenn (European Group of Valuers’ Associations)

består av 63 nasjonale takst-organisasjoner fra 34 land som

representerer 70 000 kvalifiserte takstmenn som enten

er selvstendig næringsdrivende eller ansatt i spesialiserte

konsulentforetak, private selskaper, offentlige instanser eller

finansinstitusjoner lokalt eller internasjonalt. EUs forbruker-

kredittdirektiv omtaler organisasjonens europeiske takserings-

standarder (European Valuation Standards – EVS) som pålitelige

ved taksering av boligeiendommer for låneformål, og i sin hånd-

bok i gjennomgang av bankenes eiendeler (“Asset Quality Review

Manual”) har Den europeiske sentralbanken gitt dem forrang over

alle andre standarder for ajourføring av verdien av bankers pant i

fast eiendom. Organisasjonen fremmer og forener den europeiske

eliten av takstmenn gjennom tildeling av titlene Recognised

European Valuer (REV) og TEGoVA Residential Valuer (TRV) og

sikrer et høyt utdanningsnivå og etisk nivå i Europa gjennom sine

minstekrav til utdanning og etiske regler (“European Valuers’

Code of Ethics and Conduct”).

EU

RO

PE

ISK

E T

AK

SE

RIN

GS

STA

ND

AR

DE

R –

EV

S 2

016

Norsk takst er godkjent av The European Group of Valuers’ Associations

til å utstede REV- og TRV-godkjenninger i Norge.

EUROPEISKE TAKSERINGSSTANDARDER

2016

ÅTTENDE UTGAVE

www.tegova.org

Åttende utgave

ISBN 978-82-691810-0-5

© TEGoVA

Trykk: Grøset

Innhold

Forord ............................................................................................................................................................................................5

Innledning ...................................................................................................................................................................................7

DEL 1 – EUROPEISKE TAKSERINGSSTANDARDER OG VEILEDNINGER ........................ 11

DEL 1A – EUROPEISKE TAKSERINGSSTANDARDER ............................................................................... 13

EVS 1 Markedsverdi..................................................................................................................................................15EVS 2 Andre verdigrunnlag enn markedsverdi .................................................................................37EVS 3 Krav til takstmannen ................................................................................................................................45EVS 4 Takseringsprosessen ................................................................................................................................55EVS 5 Takstrapporten .............................................................................................................................................67EVS 6 Automatiserte takseringsmodeller (Lagt til den 28.10.2017) .................................79

DEL 1B EUROPEISKE VEILEDNINGER TIL TAKSERING ........................................................................87

EVGN 1 Taksering for finansielle rapporteringsformål ....................................................................89EVGN 2 Taksering for låneformål ....................................................................................................................103EVGN 3 Taksering i forbindelse med verdipapirisering ................................................................115EVGN 4 Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering .................................................... 121EVGN 5 Fastsettelse av investeringsverdi ................................................................................................ 141EVGN 6 Taksering over landegrensene ..................................................................................................... 147EVGN 7 Eiendomstaksering i forbindelse med direktivet om forvaltere av alternative investeringsfond ......................................................................... 151EVGN 8 Eiendomstaksering og energieffektivitet ........................................................................... 157EVGN 9 Spesifikasjon fra EMF og TEGoVA for lån med sikkerhet i næringseiendom ..169EVGN 10 Taksering i henhold til EVS ...............................................................................................................185EVGN 11 Takstmannens bruk av statistiske verktøy (Lagt til den 28.10.2017) ..............189

DEL 2 – EUROPEISKE RETNINGSLINJER ................................................................................................195

EC 1 Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn..............................................................197EC 2 Europeiske retningslinjer for måling .......................................................................................201

DEL 3 EU-REGELVERK OG EIENDOMSTAKSERING .................................................................... 213

DEL 4 TEKNISKE DOKUMENTER .................................................................................................................257

EVIP 1 Bærekraft og taksering .............................................................................................................................259EVIP 2 Takstresultatets troverdighet og markedsrisiko .................................................................279EVIP 3 Verdifordeling mellom grunn og bygninger ..........................................................................295EVIP 4 Taksering mv. for periodiske skatte- og avgiftsformål ...................................................305EVIP 5 Takseringsmetodikk....................................................................................................................................323EVIP 6 Automatiserte takseringsmodeller (AVM) ( Ugyldig: EVIP 6 er erstattet av EVS 6 og EVGN 11 fra den 28.10. 2017) ............339EVIP 7 Europeisk eiendoms- og markedsklassifisering: Retningslinjer for takstmenn ............................................................................................................................................................343EVIP 8 Måling av virkelig verdi iht. IFRS 13 ................................................................................................359

Oppsummering av TEGoVAs minstekrav til utdanning ....................................................................365Oppsummering av kvalifikasjonsgodkjenning: TEGoVAs programmer for godkjenning av kvalifiserte takstmenn (Recognised European Valuer – REV) og utførende takst-menn (TEGoVA Residential Valuer – TRV) ....................................................................................................367Ordliste .....................................................................................................................................................................................369Medlemmer av TEGoVAs EVS-utvalg (European Valuation Standards Board) ..............377Medlemmer av TEGoVA ..............................................................................................................................................379

Forord 5

Forord

I de fire årene som er gått siden den forrige utgaven av EVS, har europeerne møtt den økonomiske og finansielle krisen i fellesskap, gjennom bankunionen, kapitalmarkedsunionen, konsolidering av det indre marked og økonomisk styring på EU-nivå. Et sentralt aspekt for takstbransjen var boliglånsdirektivets artikkel om eiendomstaksering. Det var med denne artikkelen og den tilhørende betraktningen i fortalen at europeiske takseringsstandarder ble en del av EU-retten, i form av internasjonalt anerkjente takseringsstandarder som

fastsetter overordnede prinsipper som fungerer som en mal for takseringsstandarder i medlemsstatene. Dette ble gjort i erkjennelse av betydningen taksering har både for finans- og eiendomsmarkedenes sikkerhet og for forbrukervernet.

Den største enkeltfaktoren har vært Den europeiske sentralbanks bestrebelser for å støtte bankene og forhindre et systemsammenbrudd. Et sentralt element i dette arbeidet i 2014 var en vurdering av kvaliteten på bankenes eiendeler (Asset Quality Review – AQR), som gjorde det mulig for ESB å vurdere soliditeten til bankene i eurosonen. Verktøyet som ble brukt for å oppnå dette, var AQR Manual, der kapittel 5 fokuserte på taksering av sikkerhet og fast eiendom og ga EVS forrang over alle andre standarder for ajourføring av verdien av bankers pant i fast eiendom i forbindelse med AQR.

Europeiske myndigheter ønsker å ha på plass pålitelige takseringsstandarder i hele EU og har gitt TEGoVA et særskilt ansvar for å tilpasse EVS til de raske endringene som finner sted på banktilsynsområdet i EU. Pantelånsverdier er ett eksempel: EVS 2016 er fortsatt autoritativ som veiledning til vurdering av pantelånsverdi, og er i tillegg utvidet med detaljerte analyser og forklaringer av de viktigste spørsmålene og foreskrevne tilnærmingene. Andre systemiske nøkkeloppdateringer er veiledningen til taksering i forbindelse med verdipapirisering og eiendoms- og markedsklassifisering.

Det er en glede for meg å skrive forordet til denne nye utgaven av takseringsstandardene, som utgjør et viktig verktøy for reformene som trengs for å sikre finans- og eiendomsmarkedene et solid fundament for tiden fremover.

Krzysztof Grzesik REVStyreleder i TEGoVA

6 Europeiske Takseringsstandarder 2016

Innledning 7

Innledning

Rammeverket og innholdet i EVS 2016, den åttende utgaven av de europeiske takseringsstandardene, er fastsatt på grunnlag av erkjennelser, omfattende konsultasjon og tilbakemeldinger.

Tilbakemeldinger fra et bredt spekter av interessenter har bekreftet at EVS også fremover bør ha et tydelig fokus på fast eiendom, gi ytterligere veiledning og teknisk informasjon for å dekke de 63 TEGoVA-medlemsorganisasjonenes ulike behov og være konsentrert rundt overordnede prinsipper.

Denne publikasjonen oppfyller disse målene ved å følge samme kurs som tidligere utgaver og bygge på eksisterende og kommende EU-regelverk, i en erkjennelse av at EU-retten er opphav til stadig mer av den nasjonale eiendomslovgivningen som takseringsarbeidet støtter seg på. EU-regelverket kan imidlertid legge til grunn resultater som ikke alltid er åpenbare i markedet. Energieffektivitet er et eksempel på dette. EVS bidrar til å øke takstmannens oppmerksomhet om energieffektivitetsspørsmål og EU-virkemidler som energisertifikatet og dets anbefalinger om forbedringer, men pålegger samtidig takstmannen en faglig og yrkesmessig forpliktelse til å vurdere energieffektivitet på en måte som sikrer at verdiene som settes, gjenspeiler verifiserbare realiteter i markedet.

EVS 2016 inneholder harmoniserte europeiske standarder, veiledning og teknisk informasjon som skal kunne brukes i alle deler av europeisk takstbransje. Hensynet til aktsom virksomhetsstyring og etiske hensyn er bygget inn i standardene og bekrefter for eksempel at en takst som er utarbeidet i samsvar med disse standardene, er undertegnet av en kvalifisert fagperson som har den erfaring og de kvalifikasjoner og utviser den aktsomhet og etiske atferd som kreves for det aktuelle oppdraget.

Del 1: Europeiske takseringsstandarder og veiledninger

EVS omfatter fremdeles fem standarder. Alle er blitt forbedret og styrket i forhold til utgavene publisert i 2012. Følgende kan trekkes frem som eksempler: • EVS 1, Markedsverdi, er utvidet med en definisjon av markedsleie som er

utledet fra og forenlig med standardens definisjon av markedsverdi. • EVS 2, Andre verdigrunnlag enn markedsverdi, inkluderer en utvidet

kommentar om pantelånsverdi som redegjør for “Value at Risk”-tilnærmingen


til styring av kredittinstitusjoners risikoeksponering som tar særskilte sikker-hetskrav i betraktning.

• EVS 3, Krav til takstmannen, utvider kravet om at takstmannen må være og må oppfattes som ikke bare kompetent til å utføre arbeidet, men også uavhengig og fri for enhver ikke-oppgitt potensiell eller reell interessekonflikt som kan forutses på det tidspunktet oppdraget aksepteres.

• EVS 4, Takseringsprosessen, inneholder veiledningen angående oppdragsvilkår som ble publisert i mai 2013, med endringer.

• EVS 5, Takstrapporten, siterer EUs kapitalkravsforordning (575/2013), som definerer både markedsverdi og pantelånsverdi, i tråd med definisjonene fastsatt i EVS, og inneholder også en redegjørelse om situasjoner der det anmodes om vurderinger av “verdi på lang sikt”.

Veiledningene (“Guidance Notes”, tidligere omtalt som “Applications”) følger etter standardene og er blitt utvidet med detaljerte analyser og forklaringer av sentrale problemstillinger og foreskrevne tilnærminger. For eksempel er EVGN 4, Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering, utvidet med et oppdatert informasjonsdokument om forsikringsskader publisert i mai 2013.

Veiledningene dekker to nye områder: • EVGN 9, Spesifikasjon fra EMF og TEGoVA for lån med sikkerhet i nærings-

eiendom. Denne spesifikasjonen ble opprinnelig publisert i oktober 2014 og var ment for bruk av takstmenn som tilbyr taksering i forbindelse med sikrede utlån til långivere som er medlemmer av European Mortgage Federation (EMF).

• EVGN 10, Taksering i henhold til EVS. Denne veiledningen avklarer hvilke takseringsoppdrag som skal utføres i henhold til EVS, og forklarer hovedårsakene til at en takst ikke trenger å oppfylle, eller kan avvike fra, TEGoVA-kravene.

Del 2: Europeiske retningslinjer

To oppdaterte og utvidede retningslinjer er inkludert, nemlig Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn (European Valuers’ Code of Conduct and Ethics) og Europeiske retningslinjer for måling (European Code of Measurement).

Del 3: EU-regelverk og eiendomstaksering

Et helt kapittel viet EU-rett som er av betydning for fast eiendom og taksering, ble først introdusert i 2012-utgaven og er senere oppdatert for å ta hensyn til utviklingen innen EUs eiendomspolitikk som har funnet sted de senere årene. Basert på kommentarer mottatt siden 2012 synes dette kapitlet å være særlig nyttig for akademikere, forskere,

Innledning 9

offentlige tjenestemenn og rådgivere som arbeider med spørsmål som involverer eiendomsaspektene ved EUs politikk.

Del 4: Tekniske dokumenter

Del 4 inneholder blant annet åtte informasjonsdokumenter. Nye emneområder omfatter taksering for skatte- og avgiftsformål, modeller for automatisert taksering og takseringsmetodikk. De øvrige artiklene har blitt oppdatert og oppfrisket.

Konklusjon

EVS fastsetter minimumsstandarder som medlemsorganisasjonene i TEGoVA må innarbeide i sine egne standarder, og som supplerer slike ytterligere krav som måtte anses som nødvendige i henhold til lover, forskrifter eller god forretningsskikk i det enkelte land. Nasjonal eksponering for EVS har gjort at standardene som publiseres av medlemsorganisasjonene, gjenspeiler EVS i stadig større grad.

Henvisninger til en takstmann (entall) i denne publikasjonen gjelder også for takstmenn (flertall) og takstfirmaer. Henvisninger til han, ham eller hans er ment å være kjønnsnøytrale og bør derfor anses også å omfatte hun, henne eller hennes.

EVS 2016 trer i kraft 1. juni 2016.

Publiseringen er gjort mulig takket være betydelige bidrag i form av støtte, tid og ekspertise fra høyt respekterte personer som arbeider i en rekke land i Europa. Det er mange som fortjener en takk, men jeg vil særlig trekke frem medlemmene av TEGoVAs EVS-utvalg, som gjennom to år har arbeidet hardt for å sikre et best mulig produkt, samt TEGoVAs styremedlemmer og TEGoVA-sekretariatet.

John HockeyRedaktørMai 2016.

DEL1 - Europeiske verdivurderingsstandarder og veiledninger 11

Del 1

EUROPEISKE TAKSERINGSSTANDARDER OG VEILEDNINGER

INNHOLD

1A Europeiske takseringsstandarder

EVS 1 MarkedsverdiEVS 2 Andre verdigrunnlag enn markedsverdi EVS 3 Krav til takstmannenEVS 4 TakseringsprosessenEVS 5 TakstrapportenEVS 6 Automatiserte takseringsmodeller (Lagt til den 28.10.2017)

1B Europeiske veiledninger til taksering

EVGN 1 Taksering for finansielle rapporteringsformålEVGN 2 Taksering for låneformålEVGN 3 Taksering i forbindelse med verdipapiriseringEVGN 4 Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetakseringEVGN 5 Fastsettelse av investeringsverdiEVGN 6 Taksering over landegrenseneEVGN 7 Eiendomstaksering i forbindelse med direktivet om forvaltning av alternative investeringsfondEVGN 8 Eiendomstaksering og energieffektivitetEVGN 9 Spesifikasjon fra EMF og TEGoVA for lån med sikkerhet i næringseiendomEVGN 10 Taksering i henhold til EVSEVGN 11 Takstmannens bruk av statistiske verktøy (Lagt til den 28.10.2017)

DEL 1A

Europeiske takseringsstandarder

EVS 1 MarkedsverdiTakstmenn bør bruke følgende definisjon av markedsverdi, med mindre noe annet er fastsatt i lovgivningen:

“Det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne utveksles for mellom en villig kjøper og en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang.”

Takstmenn bør bruke følgende definisjon av markedsleie, med mindre noe annet er fastsatt i lovgivningen:

“Det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne leies ut for, på vilkår som er fastsatt i en faktisk eller antatt leieavtale, i en transaksjon på armlengdes avstand mellom en villig utleier og en villig leietaker etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang.”

EVS 2 Andre verdigrunnlag enn markedsverdiTakstmannen bør bringe på det rene hvilket formål taksten skal brukes til, før han eller hun benytter et annet verdigrunnlag enn markedsverdi.

Med mindre EU-regelverket eller nasjonale lover og forskrifter krever noe annet i et bestemt tilfelle, skal takstmannen bare bruke anerkjente verdigrunnlag som er forenlige med takstens formål, og overholde prinsippene om åpenhet, ensartethet og konsekvens i den forbindelse.

Andre verdigrunnlag enn markedsverdi kan måtte brukes der lovgivningen, omsten-dighetene eller oppdragsgivers instrukser krever det, i tilfeller der forutsetningene som ligger til grunn for markedsverdien, ikke er egnet eller ikke er oppnåelige. Resultatet vil ikke være en markedsverdi.

DEL 1A - Europeiske verdivurderingsstandarder 13


EVS 3 Krav til takstmannenEnhver taksering som foretas i henhold til disse standardene, må utføres av eller under nøye tilsyn av en kvalifisert takstmann. Takstmenn må til enhver tid opprettholde de høyeste redelighets- og integritetsstandarder og utøve sin virksomhet på en måte som ikke er til skade for oppdragsgiverne, all-mennheten, yrket eller deres respektive nasjonale bransjeorganisasjoner.

Takstmannen må kunne utvise den faglige kompetanse, kunnskap, aktsomhet og etiske atferd som kreves for takseringsoppdragets art og omfang, og må melde fra om ethvert forhold som kan vanskeliggjøre en objektiv vurdering. Hver takst må gi en informert og uavhengig verdivurdering som er underbygget av et eller flere anerkjente verdigrunnlag.

Alle kvalifiserte takstmenn og deres representative bransjeorganisasjoner eller faglige organisasjoner må følge TEGoVAs etiske retningslinjer for europeiske takstmenn.

EVS 4 TakseringsprosessenOppdragsvilkårene og grunnlaget takseringen skal utføres på, må fastsettes skriftlig og avtales før takstrapporten utferdiges.

Undersøkelsene som gjennomføres, og utarbeidelsen og den skriftlige presentasjonen av taksten må holde høy faglig standard. Arbeidet som utføres, må være tilstrekkelig til å underbygge verdivurderingen.

Dataene som er registrert når en takst er fremlagt, må være tilstrekkelig omfattende til at det er mulig å kontrollere at analysen og vurderingen som ligger til grunn for verdivurderingen, er fyllestgjørende i forhold til takseringsoppdragets art og omfang.

EVS 5 TakstrapportenTaksten må presenteres i en tydelig, skriftlig form som holder høy faglig standard og redegjør åpent for oppdraget, formålet, tilnærmingsmåtene, grunnlagene, metodene og konklusjonene, samt for takstens tiltenkte bruk, slik denne fremgår av oppdragsvilkårene som er avtalt.

EVS 1 - Markedsverdi 15

EVS 1

MARKEDSVERDI

1. Innledning2. Omfang3. Europeisk takseringsstandard 1 – Definisjoner av markedsverdi og markedsleie4. Definisjoner av markedsverdi i EU- og EØS-regelverket5. Kommentar

EUROPEISK TAKSERINGSSTANDARD 1

Markedsverdi og markedsleie

Takstmenn bør bruke følgende definisjon av markedsverdi, med mindre noe annet er fastsatt i lovgivningen:


Takstmenn bør bruke følgende definisjon av markedsleie, med mindre noe annet er fastsatt i lovgivningen:

“Det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne leies ut for, på vilkår som er fastsatt i en faktisk eller forutsatt leieavtale, i en transaksjon på armlengdes avstand mellom en villig utleier og en villig leietaker etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang.”


1. Innledning

1.1 Markedsverdi er et viktig begrep når det gjelder å fastsette en kvalifisert antakelse om pris for en eiendel, som er nøytral for både kjøper og selger. Markedet der verdien skal fastslås, vil være av ulik art avhengig av transaksjonens gjenstand, mens markedsvilkårene vil variere ut fra svingninger i forholdet mellom tilbud og etterspørsel, ny kunnskap, trender, regler, forventninger, kredittvilkår, forhåpninger om gevinst og andre omstendigheter. “Verdi” betyr ikke den faktiske summen som konkret måtte bli betalt i en gitt transaksjon mellom bestemte parter. På et individuelt nivå vil verdien et aktivum – som en eiendom – har for en person, gjenspeile nytteverdien i forhold til vedkommendes ressurser og muligheter. I et marked med konkurrerende parter vil verdien derimot være et estimat på det beløpet som det vil være rimelig å forvente kan bli betalt, eller den mest sannsynlige prisen under de rådende markedsforhold på tidspunktet for verdivurderingen. Selv om den aktuelle eiendommen kan ha ulik verdi for forskjellige personer i markedet, er eiendommens markedsverdi et estimat på prisen i dagens marked, basert på mest mulig nøytrale forutsetninger, som dermed skal gi både kjøpere og selgere et standardisert vurderingsgrunnlag. Disse forutsetningene blir nærmere gjennomgått i kapittel 4 under.

1.2 Den ultimate testen for markedsverdien, uansett hvordan den beregnes, er om partene i markedet i praksis faktisk kan forventes å betale en pris som ligger på det estimerte nivået. Dette understreker betydningen av å foreta grundige analyser av tilgjengelig sammenlignbar dokumentasjon av høy kvalitet. Enhver verdivurdering som er basert på en rent teoretisk tilnærming, må tåle denne avgjørende testen. Dette er særlig relevant for verdivurderinger av fast eiendom, for det er vanligvis store individuelle forskjeller mellom de enkelte eiendommene og markedene, særlig i perioder med stadig endring.

1.3 EVS 1 tar for seg markedsverdi for faste eiendommer, herunder interesser i og eiendomsretter til grunn og bygninger.

2. Omfang

2.1 EU-regelverket inneholder mange henvisninger til “markedsverdi”. De fleste viser til finansielle instrumenter eller til selskapers samlede markedsverdi. Disse er som oftest basert på transaksjonspriser eller verdier som rapporteres av offisielle børser og andre markeder, for eiendeler som generelt er ensartede og utbyttbare, som er gjenstand for hyppig handel, og som ofte kan selges umiddelbart til en gitt pris.

2.2 EVS 1 tar spesifikt for seg anvendelsen av markedsverdi på: • fast eiendom og tilknyttede eiendomsretter, som er en mindre ensartet eien-

delsklasse der slike umiddelbare, likvide og rapporterte markedsforhold sjelden eksisterer, men der det ofte er nødvendig å fastsette markedsverdier, og


• som er omsettelig, det vil si lovlig og fysisk salgbar, • i forbindelse med vurdering av både beløpet en kjøper kan forventes å ville

betale for eierskapet til en eiendom, og beløpet en leietaker kan forventes å ville betale for å leie eiendommen.

2.3 Fast eiendom skiller seg klart fra mange finansielle instrumenter ved at objektene er mer egenartet i både rettslig og fysisk forstand, omsettes mindre hyppig, har kjøpere og selgere som kan ha mange forskjellige motiver, er forbundet med høyere transaksjonskostnader, tar lengre tid å markedsføre og kjøpe og er vanskeligere å slå sammen til større eller dele opp i mindre enheter. Disse egenskapene gjør taksering av fast eiendom til en kunst som krever aktsomhet, erfaring med det spesifikke markedet, undersøkelser og bruk av markedsdokumentasjon, objektivitet, en god forståelse av forutsetningene som kreves, og dømmekraft – med andre ord faglig kompetanse.

2.4 De TEGoVA-godkjente definisjonene av markedsverdi og markedsleie i pkt. 3.1 og 3.4 bygger på de ulike forutsetningene som er behandlet i kapittel 5.

3. Europeisk takseringsstandard 1 – Definisjoner av markedsverdi og markedsleie

3.1 Den TEGoVA-godkjente definisjonen av markedsverdi

Med mindre noe annet er fastsatt i lovgivningen (se nedenfor), betyr “markedsverdi”:


3.2 TEGoVAs definisjon av markedsverdi, som er likelydende med definisjonen fastsatt i forordning 575/2013/EU (kapitalkravsforordningen), skal brukes som den grunnleggende definisjonen og tolkes i samsvar med merknadene i kapittel 5 under, med mindre annet spesifikt følger av lovgivningen.

3.3 Markedsleie– Eiendomsmarkedet er et marked der fast eiendom ikke bare kjøpes, men også leies. Markedsverdi er egnet ved vurdering av verdien av eierskapet til en eiendom, mens markedsleie er egnet ved vurdering av beløpet som kan forventes å bli betalt i leie for en eiendom.


3.4 Den TEGoVA-godkjente definisjonen av “markedsleie”


3.5 Markedsleie uttrykkes vanligvis som et årlig beløp.

3.6 TEGoVAs definisjon av markedsleie, som er utledet fra og forenlig med TEGoVAs definisjon av markedsverdi, skal brukes som den grunnleggende definisjonen og tolkes i samsvar med merknadene i kapittel 5 under, med mindre annet spesifikt følger av lovgivningen.

3.7 Med mindre annet spesifikt følger av lovgivningen eller vilkårene i en kontrakt eller oppdragsgivers instrukser, skal takstmenn bruke markedsverdi (eller markedsleie, alt etter som) som verdigrunnlag, og ikke de alternative grunnlagene som gjennomgås i EVS 2.

4. Definisjoner av markedsverdi i EU- og EØS-regelverket

4.1 Det finnes flere definisjoner av markedsverdi i EU-regelverket, hver for et bestemt formål. EU-regelverket inneholder ingen generell definisjon. Basert på en analyse og vurdering av rettsavgjørelser og andre avgjørelser som er hjemlet i disse bestemmelsene, og særlig i statsstøttereglene fra 1997 (se pkt. 4.3.1 nedenfor), som er det relevante regelverket som i størst grad er blitt analysert opp mot praktiske situasjoner av EU- og EØS-institusjoner), synes disse definisjonene i praksis å være fullt ut forenlige med den som er gitt i EVS 1.

4.2 Definisjonen i kapitalkravsforordningen

4.2.1 EU-regelverket definerer markedsverdi i forbindelse med verdivurdering av fast eiendom som stilles som sikkerhet overfor en låneinstitusjon, i hovedsak som del av gjennomføringen av Basel-regelverket. Europaparlaments- og rådsforordning (EU) nr. 575/2013 av 26. juni 2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak og om endring av forordning (EU) nr. 648/2012 (EØS-relevant tekst) definerer i artikkel 4 nr. 1 punkt 76 “markedsverdi” for “fast eiendom” (men tilsynelatende ikke i andre sammenhenger slik som for finansiell sikkerhet) som:


“det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne utveksles for mellom en villig kjøper og en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang.”

Definisjonen er likelydende med definisjonen fastsatt i det tidligere kapitalkravsdirektivet, 2006/48, i 1.5.1 bokstav a) nr. 63 i del 3 i vedlegg VIII om kredittrisikoreduksjon. Som EU-forordning er den nye teksten direkte bindende for medlemsstatene der forordningen kommer til anvendelse.

4.2.2 Forordningens avdeling II, Kapitalkrav for kredittrisiko, fastsetter EUs rettslige ramme for metodene som kan brukes ved beregning av det “risikovektede eksponeringsbeløp” en institusjon må kunne dekke med et minstenivå av ansvarlig kapital. Kapittel 2 fastsetter standardmetoden og kapittel 3 den interne kredittvurderingsmetoden (“IRB-metoden”). Begge metodene anerkjenner pant i fast eiendom som et verktøy for å redusere risiko. Når en kredittinstitusjon gir lån basert på fast eiendom, har disse reglene følgelig stor betydning både for mengden kapital kredittinstitusjonen må ha i balansen, og for måten den styrer kredittrisiko på.

4.2.3 Artikkel 229 nr. 1 i forordningens kapittel 4 avsnitt 4, Beregning av virkningene av kredittrisikoreduksjon, bygger spesifikt på en uavhengig takstmanns vurdering av markedsverdi for fast eiendom ved bruk av IRB-metoden. Med “uavhengig” menes at vedkommende ikke er gjenstand for “utilbørlig påvirkning” (artikkel 144 nr. 1 bokstav c)), at han “ikke har direkte fordel av beslutninger om å yte kreditt” (artikkel 173 nr. 1 bokstav a)) og når det spesifikt gjelder verdsetting av fast eiendom, at han er “uavhengig av kredittgodkjenningsprosessen” (artikkel 208 nr. 3 bokstav b)). Reglene for IRB-metoden anvendes deretter på standardmetoden i henhold til artikkel 125 nr. 5 bokstav c) og 126 nr. 2 bokstav c). Den berørte låneinstitusjonen skal kreve at takstmannen dokumenterer dette på en “gjennomsiktig og tydelig måte”, noe som for forordningens formål er å betrakte som et krav til fremgangsmåten snarere enn som en faktor som bidrar til å fastslå en eiendoms markedsverdi, og som følgelig er behandlet i EVS 5 under.

4.2.4 Forordningens definisjon av markedsverdi for fast eiendom er også relevant for artikkel 199 om annen godtakbar sikkerhet, artikkel 210 om krav til andre former for fysisk sikkerhet og artikkel 211 om krav til behandling av leasingeksponeringer som sikkerhet.

4.2.5 Artikkel 229 nr. 3 gir for disse formål også en kortere definisjon av markedsverdi for andre fysiske eiendeler enn fast eiendom:

“det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne selges for til en villig kjøper av en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand”,

der den siste delen om markedsføring og om at partene er velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang, er utelatt.


4.3 Definisjonen i kommisjonsmeldingen om statsstøtte og i direktivet om forsikringsforetaks regnskaper

4.3.1 Definisjonen som brukes i både kommisjonsmeldingen om statsstøtte og direktivet om forsikringsforetaks regnskaper – Denne andre definisjonen er brukt i EU-regelverket som omhandler: • reglene for vurdering av om en potensielt konkurransevridende transaksjon der

en offentlig myndighet i Det europeiske økonomiske samarbeidsområde selger eiendom til et foretak, bør etterforskes som potensielt ulovlig statsstøtte. Reglene er fastsatt i kommisjonsmeldingen om elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygninger (Commission Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities (OJ C 209, 10/7/1997, side 0003–0005 – 31997Y0710(01)) og utvidet til å omfatte EFTA-landene ved EFTAs overvåkningsorgans vedtak nr. 275/99/COL av 17. november 1999 om innføring av retningslinjer om elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygninger og om tjuende endring av saksbehandlingsregler og materielle regler på statsstøtteområdet,

• regnskapsregler for forsikringsforetak som skal legge markedsverdien for “grunn og bygninger” til grunn i henhold til direktiv 91/674/EØF av 19. desember 1991 om forsikringsforetaks årsregnskaper og konsoliderte regnskaper,

og fastslår følgende i forbindelse med ovennevnte formål:

“Med markedsverdi menes den pris som grunnen og bygningene ville kunne selges til ved privat avtale mellom en villig selger og en uavhengig kjøper på dagen for verdsettingen, idet det forutsettes at eiendommen har vært budt ut på markedet til offentlig salg, at salget kan skje på vanlige markedsvilkår og at det foreligger en normal frist for salgsforhandlinger, idet det tas hensyn til eiendommens art.” Kommisjonsmelding om statsstøtte II.2.(a) (siste ledd) og direktiv 91/674/EØF artikkel 49 nr. 2

4.3.2 Frem til 2006 gjaldt denne definisjonen også for verdsetting av eiendom som stilles som sikkerhet i forbindelse med kredittinstitusjoners sikrede utlån. Da ble den erstattet for dette formålet av ovenstående definisjon, som nå også er vedtatt av TEGoVA som definisjon av markedsverdi.

4.3.3 I henhold til kommisjonsmeldingen om statsstøtte oppnås den aktuelle verdien ved salg etter en “budrunde som det ikke er knyttet vilkår til”, det vil si etter

“i en tilstrekkelig utlyst, åpen budrunde som det ikke er knyttet vilkår til, og der det høyeste eller eneste bud blir antatt, som kan sammenlignes med en auksjon, skjer per definisjon til markedsverdi”.


4.4 Definisjonen i Solvens II – For verdsetting av eiendeler i forbindelse med beregning av solvenskapitalkravet for institusjoner etter Solvens II-direktivet (2009/138/EF) er det gitt en tredje definisjon av markedsverdi:

“det beløp de kan omsettes for i en transaksjon etter prinsippet om armlengdes avstand mellom velinformerte, frivillige parter” (artikkel 75 nr. 1)

Bakgrunnen for og utviklingen av denne definisjonen er beskrevet i kapittel A3 i del 3 under, som gjenspeiler forventningen om at verdsettinger skal være i samsvar med internasjonale regnskapsstandarder, bortsett fra i tilfeller der dette ville være i strid med artikkel 75. Definisjonen skiller seg fra den enklere definisjonen av markedsverdi for fysiske eiendeler i kapitalkravsforordningen artikkel 229 nr. 3 (se pkt. 4.2.5 over) ved at den • utelater henvisningen til takseringsdato og • krever at partene er velinformert.

4.5 Mva-definisjonen – For merverdiavgiftsformål finnes en fjerde definisjon. Merverdiavgift kan påløpe for fast eiendom i henhold til artikkel 135 og 137 i rådsdirektiv 2006/112/EF av 28. november 2006 om det felles merverdiavgiftssystem (iblant omtalt som det sjuende merverdiavgifts-direktivet), som konsoliderte merverdiavgiftsregelverket, herunder det sjette merverdiavgiftsdirektivet (77/338/EEC) med artikkel 13A og 13B. I artikkel 72 (som er kapittel 1, Definisjon) i avdeling VII (Beregningsgrunnlag) gis en generell definisjon av “markedsverdi” for merverdiavgiftssystemet.

“I dette direktiv menes med «markedsverdi» det fulle beløp en kunde i samme omsetningsledd som det der leveringen av varer og tjenester finner sted, ville betalt, på det samme tidspunkt og på rettferdige konkurransevilkår, for de aktuelle varer eller tjenester, til en uavhengig leverandør på territoriet til den medlemsstat der transaksjonen er avgiftspliktig.”

Ettersom denne definisjonen gjelder alle mva-kategorier og dermed alle typer varer og tjenester, er den ikke spesifikt formulert med tanke på fast eiendom. Den synes like fullt å dekke de viktigste aspektene ved en antatt transaksjon mellom hypotetiske parter som er uavhengige og innstilt på konkurranse om en fast eiendom.

4.6 EUs definisjon for regnskapsformål – For EUs egne interne regnskapsføring er det fastsatt nok en bestemmelse som kommer til anvendelse ved vurdering av den regnskapsførte verdien av en EU-institusjons anleggsmidler (som spesifikt inkluderer grunn og bygninger). Enhver eiendel som er ervervet vederlagsfritt, skal verdsettes til markedsverdi, som er definert som:

“den prisen en kjøper ville vært villig til å betale for eiendelen, med tanke på dens tilstand og beliggenhet og ut fra den forutsetning at eiendelen fortsatt vil kunne brukes”.


i artikkel 19 nr. 2 i kommisjonsforordning (EF) nr. 2909/2000 av 29. desember 2000 om regnskapsmessig behandling av De europeiske fellesskaps ikke-finansielle anleggsmidler.

5. Kommentar

5.1 General

5.1.1 Definisjonen i EVS 1: • er den samme som den som er brukt i både EVS 2009 og EVS 2012 • bruker definisjonen som er gitt for fast eiendom i kapitalkravs-forordningen • er forenlig med de fleste definisjoner av markedsverdi som brukes i europeiske

land, og • kan anses å utgjøre den grunnleggende definisjonen av markedsverdi som er

egnet for generell anvendelse.

5.1.2 De ovenstående punktene gjelder i all vesentlighet også for den TEGoVA-godkjente definisjonen av “markedsleie” i punkt 3.4 over. Siden de er knyttet til leien som betales for en leierett, viser EVS 1 til en “eiendom”.

5.1.3 Sammenlignet med andre tilgjengelige EU-definisjoner har definisjonen av markedsverdi som er brukt i EVS 1, den fordel at den er tydeligere når det gjelder de sentrale begrepene i denne sammenheng, det vil si: • resultatet • den faste eiendommen verdivurderingen gjelder • transaksjonen • takseringsdato • de hypotetiske partene som villige og innstilt på konkurranse • tilstrekkelig markedsføring • vurderingene partene gjør • andre forhold.

I denne kommentaren tar vi for oss de ulike elementene i definisjonen, i tur og orden, og undersøker hva det enkelte element innebærer ved fastsettelse av markedsverdien av fast eiendom. Her må det bemerkes at definisjonen av markedsverdi i kapitalkravsforordningen (se pkt. 4.2.1 over) spesifikt legger disse forutsetningene til grunn for markedsføring (pkt. 5.7 under) og partenes velinformerte, forsiktige og frie handlinger (pkt. 5.8 under), mens disse forventningene ikke er fastsatt i forordningen når det gjelder markedsverdien av andre fysiske eiendeler.

5.2 Resultatet

5.2.1 “Det estimerte beløpet …” – Dette viser til en pris uttrykt som et pengebeløp (vanligvis


i lokal valuta) som betales for eiendommen i en markedstransaksjon på armlengdes avstand. Markedsverdi måles som den mest sannsynlige prisen som det er rimelig å forvente vil kunne oppnås i markedet på takseringsdatoen, ut fra forutsetningene som er nevnt i definisjonen av markedsverdi. Det er den beste prisen selgeren med rimelighet kan forvente å oppnå, og den mest fordelaktige prisen kjøperen med rimelighet kan forvente å oppnå.

5.2.2 Dette estimatet ekskluderer spesifikt en estimert pris som er inflatert eller deflatert som følge av spesielle vilkår eller omstendigheter, for eksempel atypiske finansieringsordninger, avtaler om salg og gjenleie, særskilte hensyn eller tillatelser som er gitt av noen som har tilknytning til salget, eller elementer av spesiell verdi.

5.2.3 Markedsleie blir målt som den mest sannsynlige leien som det er rimelig å forvente vil kunne oppnås i markedet på takseringsdatoen, ut fra forutsetningene nevnt i definisjonen av markedsleie. Det er den beste leien som det er rimelig å forvente at utleieren vil kunne oppnå, og den mest fordelaktige leien som det er rimelig å forvente at den kommende leietakeren vil kunne oppnå.

5.2.4 Spesiell verdi er behandlet sammen med problemstillinger i den forbindelse i EVS 2 – Andre verdigrunnlag enn markedsverdi.

5.2.5 Ved praktisk anvendelse av kommisjonsmeldingen av 1997 om salg av grunn i forbindelse med EUs statsstøtteregler kan det potensielt ses hen til spesiell verdi, det være seg koplingsverdi eller annet.

5.3 Den faste eiendommen som takseres

5.3.1 “… en eiendom…” – Her foretas en analyse av selve eiendommen, som kan være en hvilken som helst rettighet knyttet til fast eiendom, og dens juridiske, fysiske, økonomiske og øvrige egenskaper, herunder alle dens nåværende muligheter og ulemper.

5.3.2 Ved vurdering av markedsleie som definert i punkt 3.4, defineres eiendommens juridiske status i vilkårene i den faktiske eller foreslåtte leieavtalen – med forbehold om eventuelle andre relevante lovbestemmelser – sammen med leieforholdets varighet, muligheter, begrensninger, ansvarsforhold osv., og utgjør således, i kombinasjon med den fysiske eiendommen, eiendelen som skal verdsettes. Dersom vurderingen av markedsleien er foretatt før en leieavtale foreligger, bør takstmannen angi de vesentlige leieavtalevilkårene som han eller hun har lagt til grunn som forutsetninger, typisk ved å følge vanlig praksis for den aktuelle typen eiendom i det aktuelle markedet. Takstmannen bør normalt legge til grunn at vilkårene i leieavtalen ikke vil medføre noe pristillegg, være restriktive eller inneholde bestemmelser som ikke vil aksepteres av den gjennomsnittlige markedsdeltaker. Dersom noen av disse elementene skulle foreligge, vil dette kreve en justering av leieverdien.

5.3.3 Takstmenn må ta nødvendige hensyn i tilfeller der kjøpsprisen for en eiendom


inkluderer elementer som ikke er en del av selve eiendommen, for eksempel inventar, personlige eiendeler, kjøpsinsentiver eller annet.

5.3.4 En eiendoms markedsverdi gjenspeiler eiendommens fulle potensial i den utstrekning dette potensialet anerkjennes av markedet. Den kan følgelig ta hensyn til potensielle bruksområder for eiendommen som kan bli muliggjort av endringer som berører den, som nye utbyggingstillatelser, relevant infrastruktur, utviklingen i markedet eller andre muligheter. En eiendoms markedsverdi kan dermed gjenspeile en eventuell “forventningsverdi” som markedet måtte sette på slike utsikter, og skiller seg dermed fra en vurdering av markedsverdi som er begrenset av forutsetningen om “høyeste og beste bruk”.

5.3.5 Forventningsverdi brukes til å beskrive den merverdi markedet er villig til å betale i håp om at det er mulig å oppnå en utnyttelses- eller utbyggingsmulighet som vil øke verdien utover det som dagens utbyggingskontroll, eksisterende infrastrukturbegrensninger eller andre eksisterende begrensninger tillater. Den er et element som inngår i markedsverdien til eiendommen som vurderes. (I noen land brukes begrepet “future value” (“fremtidig verdi”) for å beskrive verdien som kan oppnås nå for potensialet for at en eiendom kan gi slike muligheter i fremtiden.) Den gjenspeiler en vurdering av markedets oppfatning av sannsynligheten for at en mer verdifull bruk eller utbygging kan realiseres, kostnadene som ventes å påløpe i den forbindelse, tidshorisonten samt enhver annen faktor som kan påvirke utfallet. Den må også alltid ta høyde for muligheten for at slik bruk ikke vil kunne oppnås. Selv om forventningsverdien er beskrivende for denne merverdien, eksisterer ikke forventningsverdien som en separat verdi; den bidrar imidlertid til å forklare eiendommens markedsverdi, som må bedømmes ut fra tilgjengelig dokumentasjon, på samme måte som enhver annen del av verdivurderingen. Forventningsverdi er ikke en spesiell verdi, for den representerer markedets rimelige forventninger med hensyn til mulighetene eiendommen byr på.

5.3.6 Som en faktor som er gjenspeilet i markedsverdien, inkluderer forventningsverdien ikke noen elementer av spesiell verdi som måtte være tilgjengelige fra bestemte kjøpere.

5.3.7 Begrepet “høyeste og beste bruk” (“highest and best use”) brukes i en rekke land, og en del takstmenn i Europa kan bli bedt om å taksere en eiendom basert på forutsetningen om høyeste og beste bruk av eiendommen. Dette viser i hovedsak til den utnyttelse som gir høyest verdi og som er tillatt på takseringsdatoen. Begrensningene som søkes lagt i de mer formelle definisjonene under, tilsier at dette utelukker forventningsverdien markedet måtte sette på en eiendoms potensielle, men for tiden ikke tilgjengelige muligheter. Det å finne “høyeste og beste bruk” av en eiendom innebærer en vurdering av eiendommen slik den fremstår på takseringsdatoen, og ikke en vurdering av den beste bruken som det er rimelig at markedet på samme dato kan anse vil være mulig å oppnå for den. Denne tilnærmingen er dermed markedsverdi begrenset av en forutsetning, og ikke en ren markedsverdi eller et element som inngår i markedsverdien.


5.3.8 Høyeste og beste bruk har blitt definert mer formelt på flere måter, blant annet:

“den rimelig sannsynlige utnyttelsen av en eiendom som er fysisk mulig, lovlig, økonomisk gjennomførbar og maksimalt produktiv, og som resulterer i den høyeste verdien.” (Canadian Uniform Standards of Professional Appraisal Practice 2014 – The Appraisal Institute of Canada)

og “den rimelig sannsynlige og lovlige utnyttelsen av ubebygd grunn eller utbygd eiendom som er fysisk mulig, tilstrekkelig underbygget og økonomisk gjennomførbar, og som resulterer i den høyeste verdien.” (The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5. utgave, Appraisal Institute).

5.3.9 Det bør bemerkes at lovgivning eller praksis i enkelte land kan innebære at det anvendes særskilte definisjoner av høyeste og beste bruk.

5.3.10 De viktigste komponentene i de vanlige definisjonene av begrepet høyeste og beste bruk som skal vurderes på takseringsdatoen, er: • den utnyttelsen som med rimelighet er mest sannsynlig – man ser med andre

ord bort fra eventuelle spesialiserte utnyttelser som kan være aktuelle for en gitt budgiver

• lovlig – dette er kanskje det mest kritiske punktet hva markedsverdi angår. Selv om en utbredt definisjon krever at bruken skal være “lovlig” (“legally per-missible”), gjøres det klart i merknadene at dette bare er innenfor eksisterende reguleringsplaner eller tillatelser, og at enhver forventningsverdi eller fremtidig verdi som markedet måtte være villig til å betale for den praktiske muligheten for at nye tillatelser kan bli innvilget, dermed er utelukket. De fleste drøftinger tar for seg utbygginger som er tillatt på det nåværende tidspunkt. Når eiendommen leies ut, vil den samme juridiske begrensningen gjelde, selv om markedet kan oppfatte at en mulig fremtidig ny utleie eller ny bruk tilfører en potensiell forventningsverdi som utelukkes av begrensningene som ligger i forutsetningen om høyeste og beste bruk

• fysisk mulig – også dette synes å tilsi en vurdering av eiendommens fysiske omstendigheter slik de foreligger på takseringsdatoen, uten at man tar hensyn til mulige utbygginger (som en ny vei eller et flomsikringstiltak) som kan bli gjennomført, og som i seg selv gir utsikter som enkelte budgivere ville betale ekstra for

• underbygget med dokumentasjon • økonomisk gjennomførbar • som gir eiendommen høyest verdi.

Med dette siste punktet menes iblant den utnyttelsen som gir høyest netto avkastning, ettersom fordelen ved en høyere verdi kan bli utlignet av høyere kostnader, slik at en utnyttelse som gir lavere verdi, kan rettferdiggjøre et høyere bud.


5.3.11 Denne utnyttelsen vil avhenge av den aktuelle eiendommens særlige karakter og kan dermed endre seg hvis eiendommen blir kombinert med andre i forbindelse med takseringen. Når takstmenn legger forutsetningen om høyeste og beste bruk til grunn, vil denne bruken være veiledende for hvilke eiendommer som kan gi den beste sammenlignbare dokumentasjonen som kan underbygge verdivurderingen, og den vil også kunne påvirke valget av takseringsmetode.

5.3.12 Med mindre takstmannen mottar andre instrukser, er hans/hennes oppgave å fastslå grunnens eller eiendommens markedsverdi i samsvar med den fulle analysen av markedsverdi i EVS 1. Den hypotetiske selgeren vil ikke akseptere en lavere pris for eiendommen, og den hypotetiske kjøperen vil ikke ønske å by mer enn det han/hun ville betalt for en tilsvarende eiendom som har tilsvarende nytte for ham/henne. Siden hvert element i definisjonen av høyeste og beste bruk (bortsett fra kravet om dokumentasjon) legger en viss begrensning på definisjonen av markedsverdi, vil forutsetningen om høyeste og beste bruk ikke nødvendigvis tilsvare markedsverdi, selv om den kan være høyere enn aktuell bruksverdi når ingen alternativ bruk er mulig. Det mest åpenbare felles differensieringspunktet ligger i utelukkelsen av potensielle tillatelser eller andre fremtidige muligheter som markedet måtte sette en forventningsverdi på etter å ha vurdert utsiktene, risikoene og kostnadene forbundet med den fremtidige muligheten.

5.3.13 Dersom det er knyttet særlige vilkår til salget, vil budet være forbeholdsløst i henhold til statsstøttereglene bare dersom det kreves at alle potensielle kjøpere oppfyller, og er i stand til å oppfylle, den aktuelle forpliktelsen, uavhengig av om de driver en næringsvirksomhet, og uavhengig av typen virksomhet de måtte drive.

5.3.14 Statsstøttereglene fra 1997 fastsetter følgende når det gjelder forbeholdsløse bud (“bud som det ikke er knyttet vilkår til”):

“... når en kjøper, uavhengig av om vedkommende utøver næringsvirksomhet og av denne virksomhetens art, generelt står fritt til å kjøpe grunnen og bygningene og bruke det for egne formål, kan det pålegges begrensninger for å forebygge en ulempe for allmennheten, verne miljøet eller unngå rent spekulative bud. Planrelaterte begrensninger som pålegges eieren i henhold til nasjonal lovgivning om bruk av grunnarealer og bygninger, påvirker ikke et buds forbeholdsløse karakter.” State Aid Communication II.1.(b)

5.4 Transaksjonen

5.4.1 “… vil kunne utveksles for…” – Det dreier seg om et estimert beløp, og ikke om en forhåndsbestemt eller faktisk salgspris. Det er prisen som markedet forventer at en transaksjon vil kunne gjennomføres for på takseringsdatoen, og som oppfyller alle de øvrige elementene i definisjonen av markedsverdi.


5.4.2 Også når det gjelder markedsleie, er det snakk om et estimert beløp, ikke om en forhåndsbestemt eller faktisk leie. Det er leien som markedet forventer vil bli betalt dersom leieavtalen inngås på takseringsdatoen, og som oppfyller alle de øvrige elementene i definisjonen av markedsverdi. Den faktiske leien vil uansett forventes å ikke være den samme dersom inngåelsen av leieavtalen er forbundet med kapitalkostnader, for eksempel et pristillegg.

5.4.3 Bruken av “vil kunne” tilsier at det dreier seg om en rimelig forventning. Takst-mannen må ikke legge til grunn urealistiske forutsetninger om markedsforholdene eller legge til grunn en høyere markedsverdi enn det som det er rimelig å forvente vil kunne oppnås.

5.4.4 Etter definisjonen som er brukt i statsstøttereglene, skal prisen være den grunnen og bygningene “ville kunne selges til ved privat avtale”. Bruken av “ville kunne” gjenspeiler transaksjonens hypotetiske karakter. Med dette menes ikke den beste tenkelige prisen, men snarere en rimelig forventning til hvilken pris som vil kunne avtales.

5.4.5 Det hypotetiske salget skjer “ved privat avtale” og er dermed gjenstand for forhandling.

5.4.6 Når markedsleien for en eiendom skal vurderes, er det vanlig å legge til grunn at ingen av partene betaler noe pristillegg for leieavtalen, slik at det utelukkende er leieverdien som fastsettes. Dersom vilkårene i leieavtalen gir grunn til å forvente et pristillegg eller prisfradrag, må dette være klart angitt for å unngå tvetydighet.

5.5 Takseringsdato

5.5.1 “… på tidspunktet for verdsettingen …” …” – Dette innebærer at den estimerte markedsverdien eller markedsleien konkret må gjelde en gitt dato. Verdien er altså en bedømmelse som gjelder på et bestemt tidspunkt. Dette er normalt datoen der det hypotetiske salget anses å finne sted, som derfor vanligvis ikke er den samme som datoen der taksten faktisk blir utarbeidet. Ettersom markedet og markedsforholdene kan endre seg, kan den estimerte verdien være ukorrekt eller feil på et annet tidspunkt. Takstverdien skal gjenspeile markedets faktiske tilstand og omstendigheter på den aktuelle takseringsdatoen, og ikke på en tidligere eller senere dato. Takseringsdato og takstrapportens dato trenger ikke være samme dato, men sistnevnte kan ikke komme før den førstnevnte. Definisjonen forutsetter også at enighet om bindende vilkår og oppfyllelse av salgsavtalen inntreffer samtidig, uten noen endring i pris som ellers kunne ha forekommet i en transaksjon til markedsverdi på takseringsdatoen.

5.5.2 Det fremkommer nokså uttrykkelig at markedsverdi ikke er en vurdering av verdi på lengre sikt, men bare av verdi på tidspunktet for den hypotetiske transaksjonen.


5.5.3 Begrepet “tidspunkt for verdsettingen” (eller “takseringsdato”) viser til den dato da verdien vurderes eller fastsettes (og som dokumentasjonen som underbygger verdien, skal være relevant for), ikke til datoen der takstmannen vurderer og utarbeider taksten før han eller hun ferdigstiller takstrapporten for oppdragsgiveren, som vanligvis kommer senere. Takstrapporten kan aldri ferdigstilles før takseringsdatoen, siden takstrapporten da ville måttet ta i betraktning omstendigheter som ikke ennå foreligger, som kanskje ikke vil foreligge, og som det ennå ikke er funnet viktig dokumentasjon for. Både takseringsdatoen og datoen for ferdigstillelse av rapporten bør angis i rapporten. 5.5.4 Takseringsdatoen skal ikke være senere enn takstrapportens dato. Ved å fastsette at den hypotetiske bindende avtalen om vilkårene for transaksjonen skal anses inngått på takseringsdatoen, sikres det at verdivurderingen er basert på de faktorer som ville påvirket partenes forventninger med hensyn til verdi på dette tidspunktet. Nasjonale regelverk kan imidlertid fastsette at takseringsdatoen under visse omstendigheter kan sammenfalle med en senere referansedato for vurdering av eiendommens kvalitet og beliggenhet (for eksempel lovfestede ordninger for erstatning i forbindelse med ekspropriasjon).

5.6 Partene – hypotetiske, villige og innstilt på konkurranse

5.6.1 … mellom en villig kjøper…” – Dette viser til en hypotetisk kjøper, og ikke til den faktiske kjøperen. Denne personen er motivert for, men ikke nødt til, å kjøpe. Vedkommende er verken overivrig etter å kjøpe eller fast bestemt på å kjøpe uansett pris.

5.6.2 Det samme gjelder for markedsleie, der det forutsettes en hypotetisk vordende leietaker som er villig til å leie eiendommen, men ikke til enhver pris.

5.6.3 Denne villige kjøperen eller vordende leietakeren er også en person som ville inngått transaksjonen i samsvar med realitetene og forventningene som råder i markedet, og ikke i et tenkt eller hypotetisk marked som ikke kan dokumenteres eller forventes å eksistere. Denne personen ville ikke betalt en høyere pris enn den markedet krever at han eller hun betaler. Eiendommens nåværende eier (eller leietaker, alt etter som) er inkludert blant dem som utgjør markedet.

5.6.4 Likeledes kan den motiverte budgiveren ikke forutsettes å være motvillig eller uvillig. Han eller hun har samme tilnærming til dette som en praktisk forretningsmann ville hatt.

5.6.5 Statsstøttereglene viser til en “uavhengig kjøper” som ikke har noen tilknytning til selgeren.

5.6.6 “… og en villig selger…” – Igjen er dette en hypotetisk selger, og ikke den faktiske eieren, og han eller hun skal verken antas å være en overivrig eller tvungen selger som er beredt til å selge til enhver pris, eller en selger som er beredt til å vente for å få en pris


som ikke anses som rimelig i det rådende markedet. Den villige selgeren er motivert til å selge eiendommen til markedsvilkår, for den beste prisen som kan oppnås i det åpne markedet etter korrekt markedsføring, uansett hvilken pris dette måtte være. Den faktiske eierens faktiske omstendigheter inngår ikke i denne vurderingen, ettersom “den villige selgeren” er en hypotetisk eier. Eiendommen er på markedet.

5.6.7 Også for markedsleie er det slik at utleieren er en hypotetisk utleier, og ikke den faktiske eieren. Han eller hun er villig til å leie ut eiendommen, men er verken tvunget til å leie den ut eller beredt til å vente for å få en pris som ikke anses som rimelig i det rådende markedet.

5.6.8 Selv om eiendommen skal verdsettes slik den er i den virkelige verden, er den antatte kjøperen og selgeren (eller utleieren og leietakeren) altså hypotetiske parter som like fullt handler under de rådende markedsvilkårene. Kravet om at de begge må være villige til å gjennomføre transaksjonen, skaper en spenning mellom dem, og det er i denne spenningen markedsverdien (eller markedsleien) kan vurderes.

5.6.9 Markedsverdi og markedsleie er således uavhengig og upåvirket av målene til oppdragsgiveren som bestiller taksten.

5.6.10 “… i en transaksjon på armlengdes avstand…” – En transaksjon på armlengdes avstand er en transaksjon mellom parter som ikke har noen særskilt eller spesiell forbindelse (slik tilfellet kan være med for eksempel et morselskap og et datterselskap, en utleier og en leietaker eller familiemedlemmer) som kan gjøre at prisnivået blir ukarakteristisk for markedet eller forhøyet på grunn av et element av spesiell verdi. I forbindelse med vurdering av markedsverdi og markedsleie forutsettes transaksjonen å finne sted mellom ikke-tilknyttede parter som hver handler selvstendig.

5.7 Markedsføringen

5.7.1 “… etter korrekt markedsføring…” – Eiendommen forutsettes å ha blitt eksponert i markedet på den måten som er mest hensiktsmessig for å få i stand et salg til den beste prisen som det er rimelig å forvente vil kunne oppnås, i samsvar med definisjonen av markedsverdi. Eksponeringens varighet kan variere avhengig av forholdene i markedet, men må være lang nok til at et tilstrekkelig antall potensielle kjøpere blir oppmerksomme på eiendommen. Markedsføringsperioden forutsettes å ha vært forut for takseringsdatoen.

5.7.2 Dersom markedsleien skal vurderes for en eiendom, forutsettes det også her at eiendommen har blitt eksponert i markedet på den måten som er mest hensiktsmessig for å få eiendommen utleid til den beste leien som det er rimelig å forvente vil kunne oppnås, i samsvar med definisjonen av markedsleie. Eksponeringens varighet kan variere avhengig av forholdene i markedet, men må være lang nok til at et tilstrekkelig antall potensielle leietakere blir oppmerksomme på eiendommen.


5.7.3 Ifølge retningslinjene for anvendelsen av EUs statsstøtteregler skal eiendommen ha vært:

“annonsert gjentatte ganger over en rimelig lang periode (to måneder eller mer) i nasjonal presse, lysningsblader for fast eiendom eller andre egnede publikasjoner, og er gjort kjent gjennom eiendomsmeglere som henvender seg til et bredt spekter av potensielle kjøpere, slik at alle potensielle kjøpere blir oppmerksomme på eiendommen.”II.1.(a) første ledd

Ettersom EU- og EØS-reglene skal sikre at transaksjoner gjennomføres til markedsverdi, presiserer de også at en eiendom som kan tiltrekke internasjonale budgivere, bør annonseres for salg internasjonalt, og at “slike tilbud også bør gjøres kjent gjennom meglere som henvender seg til

kunder som opererer i europeisk eller internasjonal skala”. II.1.(a) annet ledd

5.7.4 Det ligger en uttrykkelig forventning i statsstøttereglene om at salget kan skje “på vanlige markedsvilkår” – det vil si uten at det settes unødig korte frister som kan begrense muligheten til å teste eiendommen i markedet, eller tilskynde eieren til å godta et bud uten tilstrekkelig tid til overveielse. Reglene viser til en “normal frist” for forhandlingen rundt salget, som skal anslås ut fra “eiendommens art”.

5.7.5 Disse faktorene tester det generelle spekteret av potensielle budgivere og bør (med forbehold for markedsvilkårene som uansett påvirker markedsverdien) få frem egenskapene som kreves av den hypotetiske kjøperen.

5.8 Partenes vurderinger i saken

5.8.1 “… der hver av partene har vært velinformert ...” – Dette forutsetter at både den villige kjøperen og den villige selgeren er rimelig godt informert om eiendommens art, egenskaper og faktiske og potensielle bruk samt om tilstanden i markedet på takseringsdatoen. Den samme forutsetningen gjelder for den villige utleieren og den villige leietakeren ved vurdering av markedsleie.

5.8.2 Partene må dermed foreta en vurdering av det som det er rimelig å forvente vil kunne forutses per denne dato. Den hypotetiske kjøperen kan ha et bedre informa-sjonsgrunnlag for denne vurderingen enn enkelte av eller alle de faktiske budgiverne. Dette involverer kunnskap ikke bare om selve eiendommen, men også om markedet, og dermed om dokumentasjonen (herunder dokumentasjon på eventuelle tilgjengelige sammenlignbare eiendommer) som kan underbygge vurderingen av eiendommens verdi.


5.8.3 “… har handlet med forsiktighet …” – Det forutsettes at hver av partene handler i egen interesse og med forsiktighet for å oppnå den beste prisen ut fra sin respektive rolle i transaksjonen. Forsiktighet vurderes med henvisning til tilstanden i markedet på takseringsdagen, og ikke i etterpåklokskapens lys. Det er ikke nødvendigvis uforsiktig av en selger å selge eiendom i et marked med fallende priser som er lavere enn tid-ligere markedsnivåer. På samme måte som ved andre transaksjoner i markeder med svingende priser vil en forsiktig person i slike tilfeller handle i tråd med den beste markedsinformasjonen som er tilgjengelig på det aktuelle tidspunkt.

5.8.4 “… og uten tvang …” – Det slås fast at hver av partene er motivert til å gjennomføre transaksjonen, uten verken å være nødt til det eller urettmessig tvunget til å gjennomføre den. Hver av dem deltar i og gjennomfører handelen av egen vilje.

5.9 Forutsetninger

5.9.1 Oppdragsgiveren kan gi takstmannen instruks om å legge til grunn en forut-setning, for eksempel om markedsføringsperiodens lengde i forbindelse med en vurdering av tvangssalgsverdi (se pkt. 5.10.4 under). Takstmannen kan måtte legge visse forutsetninger til grunn for at det skal bli mulig å ferdigstille taksten, ofte som følge av at bestemte opplysninger mangler. I begge tilfeller må disse forutsetningene klart angis.

5.9.2 Takstmannen legger til grunn en forutsetning når han eller hun forutsetter (eller har fått instruks om å forutsette) noe om et faktisk forhold som han eller hun verken har eller kan ha kjennskap til, eller ikke med rimelighet kan forventes å forvisse seg om.

5.9.3 Takstmannen må gjennomføre befaringer og undersøkelser i den utstrekning dette er nødvendig for å kunne utarbeide en profesjonell takst for det formålet som ble angitt da oppdraget ble gitt. I tilfeller der den fremlagte eller tilgjengelige informasjonen er begrenset eller innskrenket, kan takstmannen måtte gjøre visse antakelser for å kunne rapportere en verdivurdering selv i mangel av fullstendig informasjon eller kunnskap. Disse forutsetningene kan være knyttet til faktiske forhold, vilkår eller situasjoner som påvirker verdivurderingen, og kan i mangel av fullstendig informasjon være det som regnes for å ha høyest sannsynlighet for å være korrekt. Når det gjelder forutsetninger knyttet til for eksempel eiendomsrett eller asbest, som takstmannen kanskje ikke er kvalifisert til å kontrollere selv, kan forutsetningen være ledsaget av en anbefaling om at oppdragsgiveren bør få de faktiske forhold brakt på det rene av personer som har den nødvendige spesialkompetansen. Dersom forutsetninger som er lagt til grunn, senere viser seg å ikke være korrekte, kan takstmannen måtte revidere og endre de rapporterte tallene, og muligheten for dette må nevnes i rapporten.

5.9.4 Nedenfor følger en veiledende, men ikke uttømmende liste over forhold som kan måtte rapporteres som forhold der det er lagt til grunn forutsetninger for å komme frem til en verdivurdering:


• En detaljert rapport om rettighetene knyttet til eiendommen, med beskrivelse av eventuelle heftelser, begrensninger eller forpliktelser som kan påvirke eiendommens verdi, er kanskje ikke tilgjengelig. Da vil takstmannen måtte forutsette det han eller hun anser for å være mest sannsynlig, og angi at han eller hun ikke påtar seg noe ansvar for tolkningen av hjemmelsforholdet.

• Befaringens omfang skal være klart beskrevet i rapporten og være forenlig med oppdragets og eiendommens art. Det kan være nødvendig å anta at det, i tillegg til eventuelle åpenbare feil og mangler som er beskrevet, også kan finnes andre feil og mangler som kan kreve en mer detaljert undersøkelse eller oppnevnelse av bestemte typer eksperter. Dette kan etterfølges av en merknad om at den angitte verdivurderingen er basert på tilstanden slik den er rapportert, og at eventuelle ytterligere feil og mangler som måtte finnes, dermed kan innebære at tallene må endres.

• Det kan være nødvendig å legge til grunn forutsetninger med hensyn til nødvendige lovfestede tillatelser for eksisterende bygninger og deres nåværende bruk, og å vise til eventuelle retningslinjer eller forslag fra offentlige organer som kan påvirke verdien positivt eller negativt.

• Takstmannens kompetanse til å rapportere om potensiell forurensningsrisiko eller tilstedeværelsen av farlige stoffer vil måtte vurderes. Ved verdivurderingen kan han eller hun måtte basere seg på en forutsetning om at ingen slik risiko foreligger, eller på informasjon som er utarbeidet av konsulenter med spesialkompetanse.

• Takstmannen kan iblant måtte forutsette at alle forsyningstjenester som er tilknyttet eiendommen, er operasjonelle og tilstrekkelige for den tiltenkte anvendelsen.

• Det kan være nødvendig å legge til grunn en forutsetning med hensyn til hvorvidt eiendommen har vært eller kan forventes å bli rammet av flom eller ikke, eller hvorvidt andre miljørelaterte forhold kan ha betydning for verdivurderingen.

• Dersom eiendommen er utleid og skal takseres som sådan, kan det være nødvendig å forutsette at detaljerte undersøkelser rundt leietakernes finansielle status ikke vil avdekke forhold som kan være av betydning for verdivurderingen.

• Takstmannen kan måtte forutsette at det ikke foreligger noen plan- eller veiforslag som kan komme til å medføre myndighetsutøvelse eller påvirke eiendommen på andre måter.

• Takstmannen kan forutsette at maskiner og utstyrsenheter som normalt anses å utgjøre en del av en bygnings tekniske installasjoner, vil følge med eiendommen.

Forutsetningene som er påkrevd når takseringen må foretas uten befaring, er behandlet i EVS 4 pkt. 6.4.


5.10 Spesielle forutsetninger, herunder alternativ bruksverdi og tvangssalgsverdi

5.10.1 Det skilles mellom en forutsetning takstmannen er nødt til å legge til grunn for å kunne utføre oppgaven sin, og en spesiell forutsetning der takstmannen, vanligvis etter anvisning fra oppdragsgiver, legger til grunn andre faktiske forhold eller omstendigheter enn dem som er verifiserbare på takseringsdatoen. Resultatet blir en markedsverdi basert på den spesielle forutsetningen.

5.10.2 Denne kan ofte ha til formål å informere oppdragsgiveren om innvirkningen endrede omstendigheter vil få på verdivurderingen. Eksempler på dette kan være når takstmannen blir bedt om å legge til grunn spesielle forutsetninger med hensyn til eiendommens verdi: • dersom den ikke var utleid, selv om den faktisk er utleid, • dersom det skulle bli gitt tillatelse til en bestemt bruk av eiendommen.

5.10.3 To konkrete eksempler er behandlet nedenfor: • alternativ bruksverdi (pkt. 5.10.6) • tvangssalgsverdi (pkt. 5.10.7).

5.10.4 Spesifikke, vanligvis nasjonale, regelverk kan kreve at det legges spesielle for-utsetninger til grunn, for eksempel i forbindelse med verdivurdering for formål knyttet til beskatning eller ekspropriasjon.

5.10.5 Når spesielle forutsetninger skal legges til grunn, bør de angis i oppdragsvilkårene og i takstrapporten (se også EVS 4 pkt. 5.8).

5.10.6 Alternativ bruksverdi

5.10.6.1 Definisjon – Med dette menes eiendommens markedsverdi når det forut-settes at dagens bruk av eiendommen vil opphøre.

5.10.6.2 Kommentar – Mens markedsverdi identifiserer den beste tilgjengelige verdien for en eiendom, uansett bruk, kan det ved enkelte takseringer kreves at bare gjeldende bruk legges til grunn. Dette kan for eksempel være tilfellet når en virksomhet vurderes ut fra forutsetningen om fortsatt drift. Dersom det er vesentlig å vurdere alternative bruksmuligheter for eiendommen, som kanskje innebærer at dagens virksomhet ikke opprettholdes, vil dette være eiendommens alternative bruksverdi, som er en markedsverdi. Denne verdien vil ikke gjenspeile noen av kostnadene forbundet med avvikling av virksomheten.

5.10.6.3 Dette grunnlaget kan også være relevant ved fastsettelse av nedskrevet gjenanskaffelseskost ettersom oppdragsgiveren kan ønske å få en indikasjon på hvilken verdi en spesialisert bygning kan ha for andre bruksformål.


5.10.7 Tvangssalgsverdi

5.10.7.1 Definisjon – Det beløp som kan oppnås for eiendommen dersom det av noen grunn blir iverksatt tvangsmidler overfor eieren, som derfor må avhende eiendommen på vilkår som ikke er i samsvar med definisjonen av markedsverdi.

5.10.7.2 Kommentar – Tvangssalgsverdi er ikke et verdigrunnlag, men et eksempel på en markedsverdi basert på en spesiell forutsetning med hensyn til markedsførings- vilkårene. Det kan oppstå behov for en takst i situasjoner der selgeren er tvunget til eller desperat etter å selge, eller der det av andre grunner er svært kort tid til rådighet. Dette kan ofte være tilfelle når eiendommen må selges innen et tidsrom som er for kort til at det er mulig å gjennomføre den korrekte markedsføringen som trengs for å oppnå de beste budene. Mer generelt kan de potensielle budgiverne være klar over at selgeren er tvunget til å selge, og dermed by mindre enn de ellers ville ha gjort. Typen begrensninger selgeren er underlagt, er avgjørende for situasjonen der den hypotetiske overdragelsen finner sted. Uten disse begrensningene ville det simpelthen vært markedsverdien som gjaldt.

5.10.7.3 Andre spesifikke problemstillinger er sett i visse markeder der långivere i tiden etter finanskrisen i 2008 overtok eiendommer som var stilt som sikkerhet. Långiveren, som nå eier eiendommen, vil enten ønske å avhende den raskt eller være utsatt for et visst press om å gjøre dette. Dersom den tidligere eieren har etterlatt eiendommen i god stand, foreligger det ikke nødvendigvis noen andre faktorer. Dersom eiendommen er etterlatt i dårlig stand eller kanskje til og med er ribbet for det meste av inventar og utstyr, vil dette være åpenbart under en befaring og potensielt relevant for taksten. I begge tilfeller kan takstmannen bli bedt om å fastsette markedsverdien for eiendommen basert på en spesiell forutsetning om markedsføringsperiode.

5.10.7.4 I noen tilfeller kan det foreligge en tvist mellom långiveren og den tidligere eieren vedrørende overtakelsen av eiendom som var stilt som sikkerhet. Dersom lån-giveren har overtatt eiendommen, kan det hende at takstmannen verken har kjennskap til tvisten eller mulighet til å bedømme utfallet av den. Verdivurderingen kan da vanligvis sies å være gitt ut fra forutsetningen om långivers rett til overtakelse.

5.10.7.5 Tvangssalgsverdi er ikke et verdigrunnlag. Når alle relevante begrensninger er identifisert, kan tvangssalgsverdi betraktes som en vurdering av markedsverdi basert på en spesiell forutsetning om en angitt, men begrenset periode for markedsføring av eiendommen. Takstmannen bør derfor ikke foreta takseringen på grunnlag av tvangssalgsverdi, men på grunnlag av markedsverdi, der det legges til grunn angitte, konkrete spesielle forutsetninger som er relevante for det aktuelle tilfellet.

5.10.7.6 Takstmannen må kjenne til og angi tiden som er til rådighet og de relevante begrensningene selgeren er underlagt. Ettersom verdien vil gjenspeile de helt spesifikke


omstendighetene som følger av forutsetningen som er lagt til grunn, bør disse være angitt i oppdragsvilkårene og i takstrapporten. Resultatet vil ikke være en markedsverdi, siden det ikke er basert på en hypotetisk villig selger, men på en selger som er underlagt faktiske begrensninger.

5.11 Andre forhold

5.11.1 Dokumentasjon – Selv om markedsverdi og markedsleie eksisterer uavhengig av dokumentasjon, må en profesjonell taksering i henhold til denne standarden være behørig skriftlig dokumentert, på en måte som er oversiktlig og klar for oppdragsgiveren, i samsvar med EVS 4, og for alle andre personer som det er rimelig å forvente vil feste lit til den eller vurdere den.

5.11.2 Definisjonen av markedsverdi (eller markedsleie, alt etter som) bør være angitt både i oppdragsvilkårene og i takstrapporten.

5.11.3 Transaksjonskostnader og avgifter – Markedsverdi skal være den estimerte verdien av en eiendom og omfatter dermed ingen tilleggskostnader som måtte være forbundet med salget eller kjøpet, og heller ingen avgifter som måtte være forbundet med transaksjonen. Markedsverdi gjenspeiler effekten av alle faktorer som påvirker deltakerne i markedet, og gjenspeiler dermed også den eventuelle betydningen transaksjonskostnader og avgifter måtte ha, men dersom det er behov for å tallfeste disse, bør dette gjøres ved å angi en sum som kommer i tillegg til markedsverdien. Disse faktorene kan påvirke markedsverdien, men inngår ikke i markedsverdien.

5.11.4 Markedsverdi skal være verdien før alle skatter og avgifter som måtte påløpe i forbindelse med en faktisk transaksjon vedrørende eiendommen som takseres. Transaksjonsavgifter eller merverdiavgift som kan påvirke noen eller alle potensielle parter, vil være en del av det bredere markedsbildet og vil, sammen med alle de øvrige faktorene, påvirke verdien, men de spesifikke avgiftene som en transaksjon utløser, kommer på toppen av markedsverdien.

5.11.5 Tilnærmingen til dette spørsmålet kan imidlertid variere som følge av forskjeller i nasjonal lovgivning (kanskje særlig nasjonal regnskapslovgivning). Under visse omstendigheter følger også EU-retten en annen tilnærming. Artikkel 49 nr. 5 i direktiv 91/674/EEC av 19. desember 1991 om forsikringsforetaks årsregnskaper og konsoliderte regnskaper fastsetter følgende:

“Når grunn og bygninger er solgt eller planlagt solgt i løpet av kort tid på den dato regnskapet settes opp, skal beregnet verdi … nedskrives med faktiske eller estimerte salgskostnader.”

5.11.6 I slike tilfeller kan takstmannen velge å angi markedsverdien både før og etter


salgskostnadene. I begge tilfeller må han eller hun gjøre det klart om disse kostnadene er trukket fra eller ikke, og hvor mye som eventuelt er trukket fra for hver av de identifiserte kostnadene.

EVS 2 - Andre verdigrunnlag enn markedsverdi 37

EVS 2

Andre verdigrunnlag enn markedsverdi

1. Innledning2. Omfang3. Verdigrunnlag4. Virkelig verdi5. Spesiell verdi6. Investeringsverdi7. Pantelånsverdi8. Forsikringsverdi9. Verdier for skatte- og avgiftsformål10. Verdier i forbindelse med ekspropriasjon og/eller erstatning


Takstmannen bør bringe formålet med taksten på det rene før han eller hun benytter et annet verdigrunnlag enn markedsverdi.

Med mindre EU-regelverket eller nasjonale lover og forskrifter krever noe annet i et bestemt tilfelle, bør takstmannen bare bruke anerkjente verdigrunnlag som er forenlige med takstens formål, og overholde prinsippene om åpenhet, sammenheng og konsekvens i den forbindelse.

Andre verdigrunnlag enn markedsverdi kan måtte brukes der lov-givningen, omstendighetene eller oppdragsgivers instrukser krever det, i tilfeller der forutsetningene som ligger til grunn for markedsverdien, ikke er egnet eller ikke kan innfris. Resultatet vil ikke være en markedsverdi.


1. Innledning

Selv om de fleste profesjonelle verdivurderinger vil være basert på markedsverdi, finnes det omstendigheter der det kan være nødvendig eller mer hensiktsmessig å bruke alternative grunnlag. Det er avgjørende at både takstmannen og takstbrukerne har en klar forståelse av skillet mellom markedsverdi og andre verdigrunnlag, samt av hvordan forskjellene mellom disse to begrepene kan påvirke takstmannens tilnærming til takseringen og takstresultatet.

2. Omfang

Denne standarden definerer, forklarer og trekker skille mellom andre verdier enn markedsverdi.

3. Verdigrunnlag

3.1 Definisjon – en erklæring om de grunnleggende forutsetningene som er lagt til grunn ved utarbeidelse av en takst for et bestemt formål.

3.2 Kommentar

3.2.1 Det bør skilles mellom et verdigrunnlag som en erklæring og metodene eller teknikkene som brukes for å anvende et valgt grunnlag. Etablerte begreper og metoder som er brukt i takseringen, bør være definert i takstrapporten.

3.2.2 Dersom ingen av verdigrunnlagene i EVS 2016 er egnet til å brukes i et oppdrag, bør takstmannen klart og tydelig definere verdigrunnlaget han eller hun har brukt, og redegjøre for hvorfor det ikke er brukt et anerkjent verdigrunnlag. Dersom takstresultatet ikke gjenspeiler et beløp som kan sidestilles med en verdivurdering foretatt på grunnlag av markedsverdi, bør dette angis. Eventuelle forutsetninger eller spesielle forutsetninger som er lagt til grunn, må beskrives i takstrapporten.

4. Virkelig verdi

4.1 Definisjon – Begrepet virkelig verdi brukes i to bestemte, men ulike sammen-henger og har dermed forskjellige bruksområder:

• En generell definisjon – Virkelig verdi kan generelt brukes som et verdi-grunnlag for fast eiendom som tar utgangspunkt i en faktisk eller potensiell


transaksjon mellom konkrete identifiserte deltakere, snarere enn i det bredere markedet med et større antall potensielle budgivere. Dermed kan resultatet ofte bli en verdi som er forskjellig fra eiendommens markedsverdi. For dette formålet defineres virkelig verdi som:

“Den prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendom eller betalt for overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom identifiserte villige markedsdeltakere som har fullt kjennskap til alle relevante fakta, og som treffer en beslutning ut fra sine respektive mål.”

Dette konseptet kan også anvendes ved fastsettelse av virkelig leie mellom to konkrete, identifiserte parter. I denne sammenheng defineres virkelig leie som:

“Den leien som ville blitt oppnådd ved utleie av en eiendom i en velordnet transaksjon mellom identifiserte villige markedsdeltakere som har fullt kjennskap til alle relevante fakta, og som treffer en beslutning ut fra sine respektive mål”.

Når virkelig leie rapporteres, bør takstmannen angi hvilke forutsetninger han eller hun har lagt til grunn med hensyn til leieavtalens hovedvilkår, ettersom disse kan ha betydning for leienivået.

I noen land kan begrepet “virkelig leie” (“fair rent”) ha andre betydninger som er fastsatt ved lov eller forskrift.

• For regnskapsformål – I internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS) brukes virkelig verdi som et spesifikt begrep som ofte kan gi det samme resultatet som markedsverdi, selv om forutsetningene der er noe mindre detaljerte enn i den fullstendige definisjonen av markedsverdi. Dette er nærmere behandlet i EVGN 1. For dette formålet defineres virkelig verdi som:

“Den prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt for overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom markedsdeltakere på måledatoen” (International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Standards (IFRS) 13 nr. 1).

Denne definisjonen ble innført i IFRS 13 om måling av virkelig verdi trådte i kraft 1. januar 2013.

Virkelig verdi av en ikke-finansiell eiendel som fast eiendom tar hensyn til markedsdeltakerens evne til å generere økonomiske fordeler gjennom en anvendelse av eiendommen som tilsvarer dens høyeste og beste bruk, det vil si den mest verdifulle utnyttelsen av eiendommen som er fysisk mulig, lovlig


og økonomisk gjennomførbar på takseringsdatoen. I denne ikke-finansielle sammenhengen kan virkelig verdi avvike fra en takst som er utarbeidet i samsvar definisjonen av markedsverdi (se EVS 1 for markedsverdi og EVGN 1 pkt. 6.6 for en drøfting av mulige forskjeller mellom markedsverdi og virkelig verdi).

4.2 Kommentar – Generell definisjon av virkelig verdi

4.2.1 Virkelig verdi, i betydningen brukt i pkt. 4.1 over, er det beløp som representerer en rimelig pris som skal betales i en transaksjon mellom to kjente parter, når det tas hensyn til deres respektive interesser og fordelene og ulempene kjøperen får ved å kjøpe eiendommen. Dette kan gi en annen verdi enn forutsetningene som brukes ved fastsettelse av markedsverdi, som er et beløp som skal betales av en ukjent, hypotetisk kjøper til en hypotetisk selger. I noen tilfeller kan de to identifiserte partene ha egenskaper som vil være utelukket av definisjonen av markedsverdi (det kan for eksempel hende at den aktuelle handelen ikke er en transaksjon på armlengdes avstand).

4.2.2 Virkelig verdi er særlig relevant i situasjoner der det av en eller annen grunn kan tenkes at den reelle kjøperen vil betale en annen pris enn markedsverdien. Eksempler på dette kan være: • når en fester innløser en festetomt • når eieren av et tomteareal som potensielt kan bli bygget ut, kjøper det eneste

jordstykket som gir veiadkomst til tomten hans, osv.

4.2.3 Virkelig verdi gjør det dermed mulig å måle den særskilte verdien en eiendom kan ha for en gitt budgiver. Dette er drøftet i tilknytning til begrepet spesiell verdi i kapittel 5 under.

4.3 Kommentar – Virkelig verdi for finansielle rapporteringsformål

4.3.1 Ved utarbeidelse av regnskaper i henhold til IFRS 13 (se EVGN 1) er det virkelig verdi definert som i pkt. 4.1 over, som skal brukes som verdigrunnlag. Selv om definisjonen skiller seg fra definisjonen av markedsverdi ved at den er mindre detaljert i sine forutsetninger om forutgående eksponering i markedet, vil rapportert verdi ofte være identisk med markedsverdi. I visse tilfeller kan imidlertid de to verdiene være forskjellige, særlig når fremtidig utbyggingspotensial og forventningsverdi er involvert.

4.3.2 Vurdering av virkelig verdi er drøftet i nærmere detalj i EVGN 1, Taksering for finansielle rapporteringsformål. Det bør bemerkes at det nå, etter publiseringen av IFRS 13, er klart at virkelig verdi er ment å være et estimat for salgsprisen (eller “utgangsprisen”) som kan oppnås. Virkelig verdi må estimeres ut fra markedsaktørenes ståsted. Det må sees bort fra enhver spesiell verdi for den eksisterende eieren med mindre det forventes at markedsaktørene vil betale for en slik merverdi.

4.3.3 Virkelig verdi vil generelt bli fastsatt på grunnlag av eiendommens høyeste


og beste bruk, det vil si den mest verdifulle utnyttelsen av eiendommen som er fysisk mulig, lovlig og økonomisk gjennomførbar på takseringsdatoen.

5. Spesiell verdi

5.1 Definisjoner

5.1.1 Spesiell verdi er definert som en verdivurdering der det tas hensyn til egen-skaper som har en bestemt verdi for en spesiell kjøper.

5.1.2 En spesiell kjøper er en kjøper som vil ha mye større nytte av en eiendom enn andre markedsdeltakere, og som i sin prisvurdering tillegger den en “spesiell verdi”.

5.2 Kommentar

5.2.1 Når særskilte kvaliteter eller egenskaper ved en eiendom har en verdi for én kjøper som er høyere enn markedsverdien, kan vedkommende beskrives som en spesiell kjøper, og alle tall som rapporteres som tilsvarer den aktuelle kjøperens oppfatning om verdi, vil representere en spesiell verdi. For eksempel kan en telekommunikasjonsoperatør være villig til å betale en høyere pris enn markedsprisen for å plassere en antenne på et bestemt sted dersom dette er det som skal til for at operatørens nettverk skal bli komplett.

5.2.2 Spesiell verdi kan knyttes til verdielementer forbundet med forutsetningen om fortsatt drift. Takstmannen må sikre at det skilles mellom slike kriterier og markedsverdi, og gjøre det klart hvilke spesielle forutsetninger som eventuelt er lagt til grunn

5.3 Synergiverdi (i en del land også kjent som koplingsverdi (“marriage value”))

5.3.1 Dette er en særskilt type spesiell verdi som takstmenn ofte vil støte på.

5.3.2 Det er den økte verdien som skapes når den samlede verdien av flere eien-dommer (eller flere rettigheter knyttet til en og samme eiendom) er større enn summen av de enkelte delene.

5.3.3 Kommentar – Når det oppstår en spesiell verdi i et tilfelle der en kombinasjon av interesser resulterer i en verdi som er høyere enn summen av alle disse rettighetene vurdert hver for seg, blir denne verdien ofte beskrevet som en synergiverdi. Dersom slike verdier er påkrevd eller skal vurderes, bør dette være klart angitt i oppdragsvilkårene og takstrapporten, og markedsverdi bør også rapporteres, slik at forskjellen mellom de to verdigrunnlagene fremgår.


5.3.4 Dette kan ofte være tilfelle når kjøp av en eiendom, som ofte vil være en til- grensende eiendom, skaper en merverdi for kjøperen. Det kan være relevant i transaksjoner mellom utleier og leietaker. Når en eiendom gir flere potensielle budgivere de samme mulighetene til å oppnå synergiverdi (for eksempel ved at de alle vil kunne fåstorskalafordeler), bør denne verdien anses som markedsverdi for eiendommen.

6. Investeringsverdi

6.1 Definisjon – Investeringsverdi er den verdi en eiendom har for investerings-, eierbenyttelses- eller driftsformål for en bestemt identifisert part.

6.2 Kommentar

6.2.1 Dette er et subjektivt begrep som knytter en bestemt eiendom til en bestemt investor, investorgruppe eller enhet med identifiserbare investeringsmål og/eller -kriterier. Verdivurderinger som utarbeides på dette grunnlaget, anslår hva en individuell kjøper kan være beredt til å by, og er følgelig ikke et mål på markedets generelle vurdering av eiendommen. De forventes dermed ikke å være forenlige med eller tilsvare verdivurderinger utarbeidet på et annet grunnlag, for eksempel markedsverdi. Slike verdivurderinger: • har til formål å fastslå verdien en eiendom har for en bestemt individuell

investor i betraktning av vedkommendes egne, faktiske hensyn, og ikke for en hypotetisk part,

• forutsetter ikke noen ombytting av eiendeler mellom parter.

6.2.2 Anvendelsen av denne definisjonen er drøftet i EVGN 5.

7. Pantelånsverdi

7.1 Definisjon – Verdien av eiendommen som fastsatt ved en forsiktig vurdering av eiendommens fremtidige salgbarhet, der det tas hensyn til eiendommens bestandighet på lang sikt, normale og lokale markedsforhold, nåværende bruk og alternativ egnet bruk av eiendommen.

7.2 Kommentar

7.2.1 Definisjonen over ble først inntatt i direktiv 2006/48/EF (kapitalkravsdirektivet), i vedlegg VIII nr. 64, i forbindelse med pant i fast eiendom ved beregning av kapitalkravet og kredittinstitusjoners styring av kredittrisiko. Dette direktivet ble i 2013 erstattet av europaparlaments- og rådsforordning (EU) nr. 575/2013 av 26. juni 2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak, som innarbeider Basel III-avtalen i


europeisk rett (kapitalkravsforordningen, EUT L321 av 30.11.2013, s. 6). Definisjonen av pantelånsverdi er inntatt i artikkel 4 nr. 74 i denne forordningen.

7.2.2 Pantelånsverdi er anerkjent i kapitalkravsforordningen som et verdigrunnlag for beregning av kredittinstitusjoners risikovektede eksponeringsbeløp som er sikret ved pant i fast eiendom. Nærmere bestemt anerkjenner kapitalkravsforordningen fast eiendom som sikkerhet, eller som en risikoreduserende sikkerhet som medfører lavere risikovekt, dvs. lavere kapitalkrav for kredittinstitusjoner. Forordningens artikkel 229 nr. 1 fastsetter at:

“Når det gjelder sikkerhet i fast eiendom, skal sikkerheten være verdsatt av en uavhengig takstmann til markedsverdi eller til en lavere verdi. [...]

I de medlemsstatene som har fastsatt strenge kriterier for vurdering av pantelånsverdier ved lov eller forskrift, kan eiendommen i stedet verdsettes av en uavhengig takstmann til pantelånsverdien eller til en lavere verdi.”

7.2.3. Begrepet pantelånsverdi er spesielt viktig i enkelte europeiske land i forbindelse med programmer for langsiktige lån. Det er en “Value at Risk”-tilnærming til styring av kredittinstitusjoners risikoeksponering som tar i betraktning særskilte sikkerhetskrav. Den får særlig anvendelse på verdivurderinger av fast eiendom for finansieringsformål, dvs. verdivurderinger av kvalifiserte eiendeler i en fordringsmasse som brukes som sikkerhet ved utstedelse av obligasjoner med fortrinnsrett. Pantelånsverdi forstås av banktilsyn som et verktøy for risikostyring der bare aspekter ved eiendommen som er bestandige på lang sikt, og ingen spekulative elementer, skal tas i betraktning. Kapitalkravsforordningen artikkel 229 nr. 1 fastsetter uttrykkelig at:

“Institusjonene skal kreve at den uavhengige takstmannen ved vurderingen av pantelånsverdien ikke skal ta hensyn til spekulative elementer og skal dokumentere nevnte verdi på en gjennomsiktig og tydelig måte.”

Begrepet markedsverdi blir på sin side generelt forstått dit hen at det representerer en markedsvurdering av verdi på et gitt tidspunkt (se EVS 1 og EVGN 3).

8. Forsikringsverdi

8.1 Med en eiendoms “forsikringsverdi” menes det beløp som i forsikringsavtalen er oppgitt som forsikringsgivers dekningsansvar for eiendommen for det tilfelle at den forsikrede blir påført skade eller økonomisk tap som følge av at en risiko angitt i forsikringsavtalen faktisk inntreffer. Når takstmannen får i oppdrag å beregne forsikringsverdi, skal han eller hun fastsette det beløp som vil utgjøre tilstrekkelig forsikringsdekning for eiendommen.


8.2 Kommentar – Dersom forsikringsverdien viser seg å være lavere enn skaden eller det økonomiske tapet som blir påført når en risiko faktisk inntreffer, har den forsikrede et udekket tap.

8.3 Anvendelsen og vurderingen av dette verdigrunnlaget er drøftet i EVGN 4, Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering.

9. Verdi for skatte- og avgiftsformål

I mange land brukes eiendomsaktiva som grunnlag for innkreving av lokale eller nasjonale skatter eller avgifter. Disse kan bli ilagt i forbindelse med engangshendelser (f.eks. salg eller kjøp av eiendom eller ved eierens død), eller de kan bli ilagt periodisk (som regel årlig). Siden verdigrunnlaget som skal brukes for skatte- og avgiftsformål, generelt vil være definert i relevante nasjonale eller lokale lover eller forskrifter, er det ikke hensiktsmessig å gå nærmere inn på dette i denne EVS.

10 Verdier i forbindelse med ekspropriasjon og/eller erstatning

Når nasjonale eller lokale myndigheter eksproprierer eiendom for å gjennomføre prosjekter som er i offentlighetens interesse, er det vanlig at eieren (og eventuelle brukere) av eiendommen får utbetalt en passende erstatning. Selv om erstatning for tap av eiendom ofte er basert på markedsverdi, kan dette prinsippet fravikes i nasjonal eller lokal lovgivning og rettspraksis. Følgelig er det ikke hensiktsmessig å drøfte dette emnet nærmere i denne EVS.

EVS 3 - Krav til takstmannen 45

EVS 3

Krav til takstmannen

1. Innledning2. Omfang3. Generelt4. Krav til takstmannen5. Kommentar


Enhver taksering som utføres i henhold til disse standardene, må utføres av en kvalifisert takstmann eller under nøye tilsyn av en kvalifisert takstmann.

Takstmenn må til enhver tid opprettholde de høyeste redelighets- og integritetsstandarder og utøve sin virksomhet på en måte som ikke er til skade for oppdragsgiverne, allmennheten, yrket eller deres respektive nasjonale bransjeorganisasjoner.

Takstmannen må kunne utvise den faglige kompetanse, kunnskap, aktsomhet og etiske atferd som kreves for takseringsoppdragets art og omfang, og må melde fra om ethvert forhold som kan vanskeliggjøre en objektiv vurdering. Hver takst må gi en informert og uavhengig verdivurdering som er underbygget av et eller flere anerkjente verdigrunnlag.


1. Innledning

For at en oppdragsgiver skal kunne feste lit til en takst, må den være utarbeidet av en tilstrekkelig kvalifisert, kompetent, erfaren og objektiv takstmann.

2. Omfang

Denne standarden omhandler hvem som bør ta ansvar for en takst, og krever at takstrapporten må godkjennes av en kvalifisert takstmann som påtar seg ansvaret for den. Alle takstmenn som bidrar til en rapport, må ha tilstrekkelig fagkunnskap og arbeide i tråd med faglige standarder og bør ved vurdering av takseringsspørsmål oppfylle de forventninger som stilles av denne standarden.

3. Generelt

3.1 En takst bør utarbeides av en kvalifisert takstmann og oppfylle kravene som stilles til en profesjonell tjeneste. Takstmannen vil vanligvis være en fysisk person, men i enkelte sammenhenger og i enkelte land kan takster utarbeides av juridiske personer. Uansett bør det aktuelle arbeidet utføres av fysiske personer som har de egnede kvalifikasjoner og de faglige ferdigheter og den kunnskap, kompetanse og uavhengighet som kreves i henhold til både EVS og Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn. Med profesjonell tjeneste menes at takstmannens ferdigheter, kunnskap og kompetanse må stå i forhold til takseringsoppdragets type og omfang, og det må meldes fra om ethvert forhold som kan vanskeliggjøre en objektiv vurdering.

3.2 Vilkårene for takseringsoppdraget bør være avtalt før takseringen foretas, og være entydig fastsatt skriftlig før takstrapporten utferdiges. Takster som skal være offentlig tilgjengelige eller vil bli brukt av tredjeparter, er ofte underlagt lover eller forskrifter. Det finnes ofte konkrete krav som en takstmann må oppfylle for å anses som egnet til å gi en fullt ut objektiv og selvstendig vurdering. For de fleste verdivurderinger finnes det imidlertid ingen spesifikke lov- eller forskriftsfestede kriterier, og følgelig må takstmannen selv forsikre seg om at han eller hun har de kvalifikasjoner og den kunnskap, kompetanse og uavhengighet som er påkrevd for hvert enkelt oppdrag han eller hun påtar seg (se EVS 4 for ytterligere veiledning).

3.3 Det er i alle tilfeller takstmannens ansvar å sikre at han eller hun er kjent med potensielle interessekonflikter og kan oppfylle kravet om uavhengighet.


4. Krav til takstmannen

4.1 Definisjon – En kvalifisert takstmann (herunder takstmenn som arbeider i takstforetak) som er ansvarlig for å utarbeide takster og føre tilsyn med taksering, og som bærer det juridiske ansvaret for takster som oppgis ved regnskapsrapportering og for andre autoriserte formål, skal være en person med godt omdømme som kan godtgjøre at han eller hun har:

(i) enten: • en mastergrad eller høyere grad, • eller et annet anerkjent akademisk eller yrkesrettet bevis som er relevant for

taksering av eiendom og oppfyller TEGoVAs minstekrav til utdanning (Minimum Educational Requirements – MER), og som har minst to års yrkeserfaring innen taksering av eiendom, eller

• lang relevant yrkeserfaring.

4.2 Kompetanse. En kvalifisert takstmann er kompetent når han eller hun kan godtgjøre: (i) at han eller hun har tilstrekkelig erfaring med taksering av fast eiendom i samme

område og samme kategori som objektet, eller har informert oppdragsgiveren om manglene ved sin erfaring før han eller hun påtok seg oppdraget, men har fått tilstrekkelig bistand fra en kompetent og kunnskapsrik person,

(ii) at han eller hun er autorisert til å praktisere som takstmann eller har medlemskap i en bransjeorganisasjon, der lover eller forskrifter i takstmannens hjemland krever dette,

(iii) at han eller hun oppfyller alle rettslige, regulatoriske, etiske og avtalemessige krav som er relatert til takseringen,

(iv) at han eller hun til enhver tid vil opprettholde de høyeste redelighets- og integritetsstandarder og utøve sin virksomhet på en måte som ikke er til skade for oppdragsgivere, allmennheten, yrket eller sin nasjonale bransjeorganisasjon. Alle kvalifiserte takstmenn og deres representative bransje- eller yrkes-organisasjoner plikter å følge etiske retningslinjer som er like strenge som TEGoVAs etiske retningslinjer for europeiske takstmenn,

(v) at han eller hun har en egnet yrkesansvarsforsikring for takseringsarbeidet han eller hun utfører (med mindre medlemsorganisasjonen ikke krever dette),

(vi) at han eller hun har vedlikeholdt og styrket sin faglige kunnskap gjennom et relevant etter- og videreutdanningsprogram

4.3 Utvidet kompetanse: En kvalifisert takstmann oppnår dette nivået når han eller hun kan godtgjøre: • at han eller hun oppfyller kravene som stilles i TEGoVAs program for godkjenning

av kvalifiserte takstmenn (Recognised European Valuer – REV), eller • at han eller hun oppfyller kravene som stilles i TEGoVAs program for godkjenning


av utførende takstmenn (TEGoVA Residential Valuer – TRV). Se del 4 i disse standardene og TEGoVAs nettsted.

4.4 Akkreditert ISO-sertifisering Flere europeiske stater har opprettet egne sertifiseringssystemer for kvalifisering av takstmenn i henhold til nasjonale lover eller forskrifter.

Europeisk standard NS-EN 45013, Generelle krav til sertifiseringsorganer for sertifisering av personell, ble utstedt i 1990 og ble i 2006 en internasjonal standard, NS-EN ISO/IEC 17024, Generelle krav til organer for sertifisering av personer. Systemet administreres av nasjonale sertifiseringsorganer, som i sin tur må være akkreditert av et nasjonalt akkrediteringsorgan.

For at en kvalifikasjon skal godkjennes etter denne standarden, må søkerne oppfylle visse krav som er definert av sertifiseringsorganet. Standarden krever opplæring, en skriftlig og muntlig eksamen og periodisk fornyelse av sertifiseringen i samsvar med læreplanen utarbeidet av sertifiseringsorganet. I gyldighetsperioden for godkjenningen er takstmenn pålagt å overholde yrkesetiske regler og underlagt samsvarskontroll og krav til løpende faglig utvikling. Kvalifikasjonsnivåene til takstmenn varierer ofte fra land til land, og ISO 17024 håndterer dette ved å sørge for åpenhet på grunnlag av internasjonalt ensartede krav.

4.5 Recognised European Valuer (REV) – TEGoVA har utviklet programmet for godkjenning av kvalifiserte takstmenn (Recognised European Valuer – REV) for å gi individuelle takstmenn mulighet til, gjennom sine bransjeorganisasjoner, å styrke sin status utover TEGoVAs minstekrav til utdanning, for å forsikre oppdragsgivere, særlig oppdragsgivere fra andre land, om deres ekspertise innen taksering. REV-programmet er oppsummert i informasjonsdokumentet i del 4, og kravene for programmet er nærmere beskrevet på TEGoVAs nettsted, www.tegova.org.

4.6 TEGoVA Residential Valuer (TRV) – TEGoVAs program for godkjenning av utførende takstmenn (TEGoVA Residential Valuer – TRV) gir individuelle takstmenn som tilbyr boligtaksering, mulighet til å få anerkjent sine kvalifikasjoner og sin kunnskap og faglige erfaring. Denne anerkjennelsen kan bidra til å sikre at “interne og eksterne takstmenn som utfører taksering av eiendommer, er faglig kompetente og tilstrekkelig uavhengige av prosessen for vurdering av kredittrisiko til at de kan foreta en upartisk og objektiv verdivurdering …” (direktiv 2014/17/EU artikkel 19 nr. 2). TRV-programmet er oppsummert i informasjonsdokumentet i del 4, og kravene er nærmere beskrevet på TEGoVAs nettsted, www.tegova.org.

4.7 TEGoVAs minstekrav til utdanningSom del av sin utdanningsstrategi for å etablere standarder for faglig kompetanse har TEGoVA fastsatt minstekravene til utdanning (Minimum Educational Requirements – MER) som medlemsorganisasjonene skal stille til sine kvalifiserte medlemmer, og som


gjelder for alle takstmenn som er godkjent etter 1. januar 2003. TEGoVAs minstekrav til utdanning er oppsummert i informasjonsdokumentet i del 4 og beskrevet i nærmere detalj på TEGoVAs nettsted, www.tegova.org.

4.8 Løpende faglig utvikling – Den kvalifiserte takstmannen må opprettholde sin fagkunnskap ved å holde seg oppdatert på alle relevante utviklinger av lovgivningsmessig, teknisk eller annen art som påvirker oppdragene han eller hun skal utføre, slik at han eller hun fortsetter å ha den forretningsmessige og faglige ekspertisen som kreves for å utarbeide og gi verdivurderinger.

5. Kommentar

5.1 Generelt

5.1.1 Takstmenn må sikre at de oppfyller kravene for oppdraget og overholder faglige standarder for kunnskap, kompetanse og uavhengighet. Det følger av dette at en takstmann som blir bedt om å utføre et oppdrag, innledningsvis må innhente informasjon fra oppdragsgiveren om oppdragets art og formålet med takseringen. Detaljene rundt oppdraget skal bekreftes skriftlig ved at oppdragsvilkår utarbeides og godtas (se EVS 4). Takstmannen må være i stand til både å oppfylle oppdragsgiverens krav og å overholde regler, lovgivning og etiske retningslinjer som er relevante for oppgaven.

5.1.2 EU-definisjon

5.1.2.1 Kommisjonsmeldingen fra 1997 om anvendelsen av EUs statsstøtteregler på fast eiendom gir en definisjon av en takstmann (“asset valuer”) i forbindelse med slike verdivurderinger (kommisjonsmelding om elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygninger (EFT C 209 av 10.7.1997, s. 0003–0005 – 31997Y0710) og utvidet til å omfatte EFTA-landene ved EFTAs overvåkningsorgans vedtak nr. 275/99/COL av 17. november 1999 om innføring av retningslinjer om elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygninger og om tjuende endring av saksbehandlingsregler og materielle regler på statsstøtteområdet). EU-domstolen har hatt en del saker om anvendelsen av disse reglene til behandling.

5.1.2.2 I henhold til disse reglene skal takstmannen være “en person med godt omdømme som

• er i besittelse av det nødvendige diplom utstedt av en godkjent læreanstalt eller et bevis på tilsvarende akademiske kvalifikasjoner,

• og har den nødvendige erfaring og kompetanse til å verdsette grunn og bygninger, idet det tas hensyn til den aktuelle beliggenhet og kategori aktiva.”


5.1.2.3 I mangel av hensiktsmessige etablerte akademiske kvalifikasjoner i den aktuelle medlemsstat bør takstmannen

“tilhøre et anerkjent bransjeorgan innen verdsetting av grunn og bygninger og enten

• være utpekt av domstolene eller en myndighet med tilsvarende status, eller • som et minimum kunne framlegge et anerkjent diplom fra avsluttet

videregående utdanning og dokumentere et tilstrekkelig opplærings- og kunnskapsnivå, med minst tre års praktisk erfaring etter fullført utdanning innen verdsetting av grunn og bygninger på det aktuelle stedet.”

5.2 Interessekonflikter

5.2.1 Kravene til takstmannens faglige objektivitet innebærer at han eller hun må være bevisst på alt som kan bli oppfattet som en interessekonflikt. Han eller hun bør innledningsvis be oppdragsgiveren om å identifisere alle andre interesserte eller tilknyttede parter slik at det kan bringes på det rene om det foreligger en mulig interessekonflikt for takstmannen, partnere eller styremedlemmer i takstmannens selskap eller nære familiemedlemmer av takstmannen.

5.2.2 Dersom en slik konflikt foreligger, bør takstmannen informere oppdragsgiveren om dette skriftlig, og sistnevnte kan da velge å bekrefte tildelingen av oppdraget eller ikke. I førstnevnte tilfelle må omstendighetene klart angis i takseringsbeviset eller rapporten som utarbeides av takstmannen..

5.2.3 Det kan finnes omstendigheter der takstmannen likevel velger å ikke akseptere oppdraget, i strid med oppdragsgiverens ønsker.

5.3 Takstmannens uavhengighet

5.3.1 Det finnes omstendigheter der forholdet mellom oppdragsgiveren eller en annen part krever at takstmannen er, og oppfattes som å være ikke bare kompetent til å utføre arbeidet, men også uavhengig og fri for enhver ikke-oppgitt potensiell interessekonflikt som er reell eller mulig, og som kan forutses på det tidspunkt oppdraget aksepteres. Enhver tilknytning, annen potensiell interessekonflikt eller annen trussel mot takstmannens uavhengighet og objektivitet skal opplyses om skriftlig til oppdragsgiveren og medtas i takstrapporten. Verdien som oppgis i takstrapporten, skal være takstmannens verdivurdering, ikke noen annen parts, uten hensyn til om et takstforetak står ansvarlig for den.

5.3.2 Når takstmenn oppnevnes i fellesskap, er disse hver for seg underlagt de samme kravene med hensyn til uavhengighet og objektivitet som er beskrevet over.


5.3.3 Der et land har nasjonale regler om objektivitet og uavhengighet, må disse også overholdes og vises til i rapporten.

5.3.4 EU-definisjoner

5.3.4.1 Kommisjonens statsstøtteregler nevnt i pkt. 5.1.2 over, krever at:

“Takstmannen må ivareta sine oppgaver på uavhengig grunnlag, idet offentlige myndigheter ikke må ha instruksrett med hensyn til utfallet av verdsettingen. Statlige verdsettingsbyråer og offentlige tjenestemenn eller ansatte skal anses som uavhengige dersom det faktisk kan utelukkes at deres konklusjoner kan være påvirket på utilbørlig vis.” Kommisjonsmeldingen om statsstøtte II.2.(a)

5.3.4.2 Kapitalkravsforordningen (CRR) artikkel 208 (3b) fastsetter at:

en takstmann bør anses som uavhengig “når han har nødvendige kvalifika-sjoner, evner og erfaringer til å foreta en verdsetting og er uavhengig av kredittgodkjenningsprosessen.”

5.3.4.3 Artikkel 229 nr. 1 fastsetter at når det gjelder sikkerhet i fast eiendom, skal sikkerheten være verdsatt av en uavhengig takstmann. Den europeiske banktilsynsmyndighet (EBA) opplyste følgende 3. oktober 2014 (spørsmåls-ID 2014_1056):

“I samsvar med artikkel 208 nr. 3 bokstav b) i forordning (EU) nr. 575/2013 (CRR) (Kapitalkravsforordningen) må vurderingen av sikkerhet i fast eiendom utføres av en takstmann som har de nødvendige kvalifikasjoner, evner og erfaringer til å foreta en verdsetting og er uavhengig av kredittgodkjenningsprosessen. Så lenge en ansatt i banken oppfyller alle de ovennevnte vilkår, kan vedkommende betraktes som en uavhengig takstmann i henhold til artikkel 229 nr. 1.”

5.3.4.4 Direktiv 2014/59/EU (BRRD) (Krisehåndteringsdirektivet) definerer en uavhengig takstmann som:

“en person som er uavhengig av alle offentlige myndigheter, herunder omstruktureringsmyndigheten og finansinstitusjonene som er underlagt direktivet” (artikkel 36 (1)). Med hensyn til krisehåndteringsdirektivet gir EBA nærmere informasjon i artikkel 2 i sitt utkast til tekniske reguleringsstandarder (RTS) om takstmenns uavhengighet publisert 6. juli 2015, og bekrefter at vedkommende person må ha “de nødvendige kvalifikasjoner, erfaringer, evner, kunnskaper og ressurser for å sikre at han kan utføre verdivurderingen uten å være avhengig av støtte fra tredjeparter, og særlig fra berørte offentlige myndigheter, herunder omstruktureringsmyndigheten, og den berørte enhet”.

5.3.4.5 Direktiv 2014/17/EU (MCD) (Boliglånsdirektivet) fastsetter i artikkel 19 at “Medlemsstatene skal sikre at interne og eksterne takstmenn som utfører


taksering av eiendommer, er faglig kompetente og tilstrekkelig uavhengige av prosessen for vurdering av kredittrisiko til at de kan foreta en upartisk og objektiv verdivurdering, som skal dokumenteres på et varig medium, og som kredittyter skal oppbevare en kopi av.”

5.3.4.6 Statsstøttereglene fra 1997 fastsetter at “Takstmannen må ivareta sine oppgaver på uavhengig grunnlag” (se pkt. 4.2.2 for fullstendig tekst).

5.4 Takstmannens ansvar

5.4.1 Takstmannen har fått i oppdrag å gi en faglig vurdering av verdien av en eiendom eller rettigheter knyttet til en eiendom som oppdragsgiveren kan bruke som beslutningsgrunnlag. Takstmannens rolle er følgelig forbundet med ansvar, og feil og mangler kan resultere i tap for oppdragsgiveren og søksmål mot takstmannen.

5.4.2 Avhengig av omstendighetene og det nasjonale rettssystemet kan dette ansvaret oppstå når tap inntreffer som følge av manglende utvist kompetanse og aktsomhet, avtalebrudd eller annet.

5.4.3 Dette ansvarets omfang kan defineres i de skriftlige instruksene og i opp-dragsvilkårene samt i selve takstrapporten og gjennom forbeholdene som tas i denne.

5.4.4 Takstmannen kan søke å begrense sitt ansvar gjennom vilkårene i kontrakten han inngår med oppdragsgiveren. Med mindre det er klart at en tredjepart trenger å ha tilgang til rapporten (f.eks. dersom eiendommen skal benyttes som sikkerhet), kan bruken av den begrenses til oppdragsgiveren og ansvar overfor tredjeparter uttrykkelig utelukkes.

5.4.5 I en del land er det imidlertid satt strenge grenser, enten ved lov eller på annen måte, for denne ansvarsbegrensningen, og takstmenn bør søke juridisk rådgivning angående den sannsynlige effekten av eventuelle begrensende bestemmelser før de formulerer bestemmelser med sikte på å begrense sitt ansvar.

5.4.6 Som fagperson har takstmannen først og fremst en plikt overfor oppdragsgiver. Eventuelle begrensninger av takstmannens ansvar bør ikke gå på bekostning av takstens faglige kvalitet.

5.4.7 Takstmannen bør påta seg oppgaver som ligger innenfor hans eller hennes kompetanseområde, og utføre dem profesjonelt, i tråd med instruksene, ved å vurdere eiendommen og innhente all relevant dokumentasjon før han eller hun fastsetter verdien, og ved å dokumentere arbeidet behørig og rapportere på en profesjonell måte.


5.4.8 Bevissthet om grensene for egen fagkunnskap – Takstmannen bør ikke påta seg oppdrag som ligger utenfor hans eller hennes fagkunnskap. I mer komplekse saker kan det hende at takstmannen mangler den spesifikke spesialistkompetansen som kreves for å kunne utføre oppdraget korrekt. Slik kompetanse kan for eksempel være knyttet til geologi, miljøspørsmål, mineraler, regnskapsspørsmål eller juridiske problemstillinger. I slike tilfeller må takstmannen informere oppdragsgiveren og søke faglig bistand fra spesialister for å fullføre oppdraget. For å unngå forvirring angående ansvarsområder og potensielle problemstillinger knyttet til kontraktsansvar, anbefales det at eksperten får instruksene direkte fra oppdragsgiveren der dette er mulig, i stedet for at eksperten får instruksene fra takstmannen.

5.4.9 Yrkesansvarsforsikring – Ettersom takstmannens erstatningsansvar for en verdivurdering (sammen med eventuelle saksomkostninger i den forbindelse eller renter som påløper mens en tvist pågår) ofte kan overstige takstmannens personlige aktiva eller aktivaene til takstmannens foretak, er yrkesansvars-forsikring tilgjengelig i mange land. I erkjennelse av at slik dekning gir trygghet for oppdragsgiveren, har mange bransjeorganisasjoner gjort opprettholdelse av tilstrekkelig forsikringsdekning til et vilkår for kvalifiserte medlemmer. Slik dekning er imidlertid ikke tilgjengelig overalt og er ikke nødvendigvis påkrevd i alle land hvor den er tilgjengelig.

EVS 4 - Takseringsprosessen 55

EVS 4

Takseringsprosessen

1. Innledning2. Omfang3. Oppdragsvilkår4. Kontakt med oppdragsgiveroppdragsgivers rådgivere, revisorer og andre5. Kommentar6. Underbygging av taksten7. Revisjon av takst


Oppdragsvilkårene og grunnlaget takseringen skal utføres på, må fastsettes skriftlig og avtales før takstrapporten utferdiges.

Undersøkelsene som gjennomføres, og utarbeidelsen og den skriftlige presentasjonen av taksten må holde høy faglig standard. Arbeidet som utføres, må være tilstrekkelig til å underbygge verdivurderingen.

Dataene som er registrert når en takst er fremlagt, må være tilstrekkelig omfattende til at det er mulig å kontrollere at analysen og vurderingen som ligger til grunn for verdivurderingen, er fyllestgjørende i forhold til takseringsoppdragets type og omfang.


1. Innledning

En takst må utarbeides på en profesjonell måte, etter at eiendommen er vurdert og all tilgjengelig dokumentasjon er tatt i betraktning, slik at resultatet kan stå seg dersom det blir utfordret.

2. Omfang

Denne standarden omhandler de ulike trinnene som skal følges ved utarbeidelse av takstrapporten. Den starter med oppdragsvilkårene, fortsetter med vurderingen og befaringen av eiendommen og tar deretter for seg takstrapporten og registrering av data. Til slutt drøfter den hva som kan tas i betraktning når en takstmann gis i oppdrag å revidere en eksisterende takst.

3. Oppdragsvilkår

3.1 Oppdragsvilkårene er de konkrete vilkårene i kontrakten mellom takstmannen og oppdragsgiver. Takstmannen legger disse vilkårene frem for oppdragsgiveren eller den potensielle oppdragsgiveren etter at han eller hun har mottatt muntlige eller skriftlige instrukser om å yte en takseringstjeneste. For hvert oppdrag må det utarbeides spesifikke vilkår som tydelig og nøyaktig beskriver takseringens art og formål og omfanget av undersøkelsene som må gjennomføres for å begrunne den påfølgende verdivurderingen.

3.2 Detaljerte oppdragsvilkår bør avtales skriftlig. Når oppdraget gjelder en eiendom som skal stilles som sikkerhet for lån, eller i forbindelse med gjeldsforhandling eller bobehandling, må vilkårene være avtalt skriftlig før taksten kan oversendes til oppdragsgiveren.

3.3 Rapporten bør vise til de viktigste avtalte vilkårene eller instruksene.

3.4 Oppdragsvilkårene kan måtte endres etter at de først er avtalt, og eventuelle endringer må gjøres skriftlig for å unngå at de gir opphav til misforståelser og tvister.

3.5 Vilkårene som er beskrevet i punkt 3.9 under, bør betraktes som grunnleggende vilkår. Takstmenn forventes å tilpasse og utvide vilkårene i den utstrekning dette er hensiktsmessig eller nødvendig for å gjenspeile lokal praksis, krav fra den relevante medlemsorganisasjonen i TEGoVA eller nasjonale lover eller forskrifter.

3.6 Oppdragsvilkårene må evalueres regelmessig for å ta hensyn til tilbakemeldinger fra kunder eller endrede kundebehov, nye lover eller forskrifter, krav fra TEGoVAs medlemsorganisasjon og eventuelle oppdateringer eller nye utgaver av EVS.


3.7 Dersom en takstmann unnlater å utstede skriftlige vilkår, vil dette innebære at EVS 2016 og kravene i TEGoVAs etiske retningslinjer for takstmenn ikke er overholdt. Dette kan også svekke takstmannens forsvar i forbindelse med eventuelle søksmål som gjelder honorarer, uaktsomhet eller utførelsen av oppdraget.

3.8 Når en takstmann allerede har utstedt oppdragsvilkår for en takst og leverer en tilsvarende takst til samme oppdragsgiver, for eksempel en lånetakst, bør takstmannen bekrefte skriftlig at disse vilkårene fortsetter å gjelde med mindre noe annet er avtalt med oppdragsgiver. Oppdragsgiver bør underrettes skriftlig om eventuelle påfølgende endringer så snart disse trer i kraft.

3.9 De grunnleggende vilkårene som må fremlegges og avtales, er som følger: •oppdragsgivers identitet •formålet med takseringen •det nøyaktige omfanget av eiendommen/eierinteressen som skal takseres •verdigrunnlag •en spesifikk dato for verdivurderingen •bekreftelse på at det ikke foreligger noen potensielle konflikter; erklæring om

eventuell tidligere befatning med eiendommen eller de berørte parter •takstmannens identitet og status •forutsetninger, spesielle forutsetninger og unntak •omfanget av undersøkelsene •i hvilken grad informasjon gitt av oppdragsgiver skal legges til grunn •eventuelle begrensninger med hensyn til offentliggjøring •omfanget av aktsomhetsplikten som skal oppfylles •samsvar med de europeiske takseringsstandardene •grunnlaget for honoraret som skal faktureres.Se tabellen under punkt 5.10

3.10 Ytterligere vilkår vil avhenge av oppdragets art, lover og forskrifter og krav fra TEGoVAs medlemsorganisasjon. Dersom TEGoVAs medlemsorganisasjon fører kontroll med takseringsarbeid, bør det vises til dette og angis hva formålet med kontrollen er.

4. Kontakt med oppdragsgivers rådgivere, revisorer og andre

4.1 Takstmannen kan måtte etablere kontakt med oppdragsgivers øvrige rådgivere for å innhente nødvendig informasjon. Dersom taksten skal inkluderes i regnskap, vil det være viktig å holde tett kontakt med revisorene for å sikre at arbeidet som gjøres, er det som kreves, og for å sikre konsistens og bruk av korrekte verdigrunnlag.

4.2 Takstmannen må utøve faglig skjønn for å avgjøre om han eller hun skal basere seg på informasjon som mottas eller utleveres. Det må angis uttrykkelig i oppdragsvilkårene som blir avtalt, om og i hvilken grad takstmannen skal basere seg på informasjon som er gitt av oppdragsgiver, oppdragsgivers representanter eller tredjeparter.


5. Kommentar

5.1 Takstmenn har et absolutt ansvar for å sikre at de er og oppfattes som kompetente og kvalifiserte, og at de ikke er inhabile på grunn av en faktisk, potensiell eller oppfattet interessekonflikt eller som de på annen måte har oppgitt, og truffet tiltak for å bøte på alle reelle eller tilsynelatende mangler slik at de kan utføre det aktuelle oppdraget.

5.2 Uventede hendelser som rettslige tvister kan oppstå mange år etter at det opprinnelige takseringsoppdraget ble fullført. Det kan da være vanskelig å huske den historiske sammenhengen og begrunnelsene for eventuelle særlige vilkår dersom opplysninger om dette ikke ble registrert skriftlig på oppdragstidspunktet. Slike registrerte opplysninger vil også kunne vise om taksten er blitt brukt til andre formål enn formålet den ble utarbeidet for.

5.3 I tillegg til fordelene takstmannen oppnår ved å registrere klare og konsise opplysninger som er utarbeidet og avtalt i forkant av oppdraget, sikrer en slik registrering også at oppdragsgiver og oppdragsgivers profesjonelle rådgivere vet hva de kan forvente, og er i stand til å bedømme om det de mottar, er det de ønsket seg og forventet.

5.4 Takseringsarbeid som utføres av underleverandører – Det må innhentes forutgående samtykke fra oppdragsgiver dersom arbeid skal settes ut til andre spesialiserte takstmenn, eller dersom det er behov for vesentlig faglig bistand fra en tredjepart. Oppdragsgivers samtykke må gis skriftlig og skal medtas i takstrapporten.

5.5 Takster som videreformidles til en tredjepart – Det finnes en risiko for at takster som er utarbeidet for et gitt formål, kan bli videreformidlet til en tredjepart og brukt til et helt annet formål. Oppdragsvilkårene må derfor utelukke ethvert erstatningsansvar for takstmannen overfor tredjeparter og angi at taksten er forbundet med begrensninger og bare ment for oppdragsgivers angitte formål.

5.6 Takster som ikke er i samsvar med EVS – Når en takstmann blir bedt om å utføre en taksering på et grunnlag som er uforenlig eller i strid med disse standardene, må takstmannen informere oppdragsgiver ved oppdragets begynnelse om at det i rapporten vil bli tatt forbehold for å gjenspeile unntaket fra EVS. Se EVGN 10.

5.7 Takster på grunnlag av begrenset informasjon eller spesielle forut-setninger – Det kan oppstå situasjoner der det finnes begrenset med informasjon, der mulighetene for befaring er utilstrekkelige, eller der takstmannen har begrenset tid til rådighet. I noen tilfeller kan rapporten for eksempel være påkrevd for ledelsens interne formål, mens den i andre kan være påkrevd i forbindelse med et oppkjøp eller en fusjon, der tidsaspektet er avgjørende. I slike tilfeller må takstmannen sørge for at det


i de avtalte oppdragsvilkårene er angitt at rapporten er ment for oppdragsgivers egen bruk og ikke skal offentliggjøres.

5.8 En takstmann kan måtte legge spesielle forutsetninger til grunn eller være nødt til å utføre taksten på grunnlag av spesielle forutsetninger opplyst av oppdragsgiver. Eksempler på dette kan være: • en forutsetning om at en eiendom er ledig når den egentlig er utleid, • taksering på grunnlag av en forutsetning om en annen tillatelse enn den som

faktisk foreligger, • forutsetninger som legges til grunn for taksering av brannskadde eiendommer, • spesielle forutsetninger som legges til grunn ved taksering av handels-

eiendommer.

Under slike omstendigheter er det avgjørende å presisere klart og tydelig i opp-dragsvilkårene at det i takstrapporten og i alle publikasjoner som er basert på den, vil gjøres tydelig rede for instruksene knyttet til takseringen, formålet med og konteksten for takseringen, i hvilken grad mulighetene til å gjennomføre undersøkelser har vært begrenset, forutsetningene som er lagt til grunn, hvilken lit som er festet til nøyaktigheten av informasjonskildene som er brukt, oppfatningen taksten representerer, og i hvilken grad disse standardene er fraveket.

5.9 Unntaksvis kan det være hensiktsmessig å utstede en takst med relevante forbehold. Dette vil være aktuelt i følgende begrensede tilfeller:

• Takstmannen har allerede besiktiget objektet og er godt kjent med det og med markedet og beliggenheten, eller

• Takstmannen har mottatt tilleggsinformasjon fra foretakets ledelse og/eller interne takstmenn som er tilstrekkelig detaljert til at den veier opp for begrensningene ved takstmannens egne undersøkelser.

5.10 Merknad om grunnleggende oppdragsvilkår

Vilkår Merknad

Oppdragsgivers identitet Takstmannen må sikre at det angis hvem opp-dragsgiver er. Dersom oppdraget er gitt av en direktør i et selskap, er det trolig selskapet som er oppdragsgiver, ikke direktøren. Dersom det dreier seg om en lånetakst, vil det vanligvis være långi-veren som er takstmannens kunde selv om opp-draget kan være plassert av og fakturaen betales av långivers kunde.


Formålet med takseringen Siden formålet med takseringen er avgjørende for hvilket eller hvilke verdigrunnlag som skal benyt-tes, er det viktig at dette blir klart oppgitt. Det er fornuftig å presisere at taksten bare vil være rele-vant for det konkrete formålet som er angitt.

Det nøyaktige omfanget av eiendommen/ eierinteressen som skal takseres

Følgende bør vurderes:- dersom grensene for eiendommen som takseres, ikke er definert, kan det være nødvendig å vise til en plan eller andre faste referanser- dersom eiendommen er en del av et kompleks (f.eks. en leilighet), bør den nøyaktige adressen oppgis- det kan foreligge mer enn én rettighet eller eiendomsrett; i så fall må det presiseres hvilke(n) som takseres- dersom det finnes inventar, utstyr eller maskiner på en eiendom, må det presiseres hva av dette som forutsettes å følge med eiendommen- dersom en eiendom som takseres, er underlagt en leieavtale, kan det hende at utbedringer utført av leietaker ikke vil bli hensyntatt ved fornyelse eller justering av leieavtalen. Dette kan ha innvirkning på verdien.

Verdigrunnlag Verdigrunnlaget eller -grunnlagene som skal brukes, må spesifiseres. Dersom verdigrunnlaget er virkelig verdi, må den korrekte definisjonen som angitt i EVS 2 punkt 4.1, tas med, ettersom dette begrepet brukes i to bestemte, men ulike sammenhenger. Det bør brukes et verdigrunnlag som er anerkjent i EVS. Dette kan være bestemt av oppdragsgiver eller bransjeorganisasjonen eller ved lov eller forskrift.

En konkret dato for verdivurderingen

Datoen for verdivurderingen må være en konkret dato som er avtalt med oppdragsgiver. Det er ikke akseptabelt å angi datoen for verdivurderingen som den samme som datoen for rapporten.


Bekreftelse på at det ikke foreligger noen potensielle interessekonflikter. Erklæring om eventuell tidligere befatning med eiendommen eller de berørte parter

Generelt vil takstmenn kunne avgi en erklæring om at det ikke foreligger noen potensiell interesse-konflikt som er til hinder for at de kan opptre uavhengig. I tilfeller der det foreligger en potensiell konflikt, bør takstmannen gi nærmere opplysninger om situasjonen og angi hvilke tiltak han/hun foreslår for å sikre at han/hun kan opptre uavhengig.

Takstmannen må ta med en erklæring om hvorvidt han/hun har hatt befatning med eiendommen eller partene tidligere, uansett om han/hun har det eller ikke.

Takstmannens identitet og status

Det må klargjøres om takstmannen handler i egenskap av ekstern, uavhengig takstmann, med angivelse av en juridisk eller fysisk person, eller som uavhengig intern takstmann. Samsvar med retningslinjene til takstmannens bransjeorganisasjon og med TEGoVAs etiske retningslinjer bør bekreftes.

Takstmannens kvalifikasjoner og titler bør angis, inkludert eventuell REV- og TRV-godkjenning. Under visse omstendigheter er det hensiktsmessig å oppgi hvilken erfaring takstmannen har med tilsvarende takseringer i samme geografiske område.

Denne erklæringen kan være begrenset til en bekreftelse om at takstmannen har tilstrekkelig kunnskap om det aktuelle markedet og har den kompetansen og forståelsen som skal til for å utføre takseringsoppdraget på en faglig korrekt måte.

Forutsetninger, spesielle forutsetninger og unntak

Alle forutsetninger og spesielle forutsetninger som skal legges til grunn ved utarbeidelse av taksten eller takstrapporten, må angis, uten hensyn til om de er identiske med forutsetninger som er angitt i tidligere oppdrag. Dersom det skal gjøres unntak fra EVS, må disse opplyses om og begrunnes. Se EVS 1.


Omfanget av undersøkelsene

- Omfanget av undersøkelsene takstmannen skal gjennomføre, må være klart angitt. Følgende opplysninger må gis:

- omfanget av befaringen (innvendig og - utvendig)- eventuelle skrivebordsundersøkelser, herunder

om relevant opplysninger om hvorvidt- eiendommen ligger i et flomutsatt område- bruk av informasjon oppgitt av oppdragsgiver

eller tredjeparter- eventuell forespurt informasjon som ikke er - tilgjengelig på det tidspunktet takstrapporten

utarbeides- energimerking og andre faktorer knyttet til- bærekraft som kan ha betydning for verdien,

samt eventuelle relevante merknader- rapporter vedrørende asbest eller andre- forurensende materialer, eller angivelse av at - slike rapporter ikke foreligger,- eventuelle krav fastsatt av forsikringsselskaper

og/eller andre tredjeparter, og- en bekreftelse av at omfanget av undersøkelsen

vil være tilstrekkelig til å kunne gi en fullt begrunnet verdivurdering (eller en erklæring dersom dette ikke er tilfellet).

I hvilken grad informasjon gitt av oppdragsgiver vil bli lagt til grunn

Dersom oppdragsgiver har gitt takstmannen infor-masjon om eiendommen eller rådet takstmannen til å innhente informasjon fra en bestemt tredjepart, bør det angis i oppdragsvilkårene at takstmannen vil basere seg på denne informasjonen og ikke søke å kontrollere nøyaktigheten av informasjonen som er gitt..

Eventuelle begrensninger med hensyn til offentliggjøring

Takstmannen bør angi at taksten eller rapporten ikke skal gjengis eller allment vises til uten forut-gående skriftlig samtykke. I noen tilfeller vil det være hensiktsmessig å angi at innholdet i taksten eller rapporten bare er ment for dem takstmannen har en aktsomhetsplikt overfor.


Omfanget av aktsomhetsplikten som skal oppfylles

Partene takstmannen har en aktsomhetsplikt overfor, bør identifiseres spesifikt. Det kan være hensiktsmessig å presisere at takstmannen ikke påtar seg noe ansvar eller noen aktsomhetsplikt overfor noen annen part.

Samsvar med Europeiske takseringsstandarder

Dersom taksten oppfyller kravene i EVS, bør dette angis ved henvisning til tittelen Europeiske takseringsstandarder 2016. Dersom taksten må være i samsvar med andre standarder, bør det tas med en erklæring om dette.

Grunnlag for honorar som skal faktureres

Alle relevante kostnader som skal betales av oppdragsgiver, bør spesifiseres. Dersom det skal faktureres for utgifter, bør grunnlaget for denne faktureringen også tas med. Dersom oppgitte beløp er eksklusive mva eller andre avgifter, bør dette presiseres. Dersom oppdragsgiver ikke er mva-registrert (f.eks. om oppdragsgiver er en privatperson), bør det totale honoraret inklusive mva oppgis. I tilfeller der honorarer blir fastsatt av tredjeparter eller er fastsatt ved lov eller forskrift, bør beløpet som faktisk skal betales, oppgis.

6. Underbygging av taksten

6.1 En fagmessig utført takst forutsetter at takstmannen vurderer objektet i sin sammenheng og undersøker og kontrollerer alle forhold som er av betydning for eiendommens verdi. Siden takstens kvalitet til dels vil avhenge av kvaliteten på informasjonen den utarbeides på grunnlag av, vil takstmannen måtte sjekke kildene til informasjonen og når den er datert. Markedsforhold som har relevans for objektet, bør også undersøkes, ettersom en behørig vurdering av disse utgjør en del av beslutningsgrunnlaget. Dataene som er registrert når en takst er fremlagt, må være tilstrekkelig omfattende til at det er mulig å kontrollere at analysen og vurderingen som ligger til grunn for verdivurderingen, er fyllestgjørende i forhold til takseringsoppdragets type og omfang.

6.2 Befaring av eiendommen – Som del av prosessen med å skaffe seg personlig kunnskap om objektet må takstmannen personlig gjennomføre en visuell befaring av det. Befaringen vil vanligvis omfatte bygningenes innvendige areal, beliggenhet


og omgivelser, for å identifisere alle forhold som synes å være av betydning for eiendommens verdi. Unntaksvis, dersom oppdragsgiver gir instruks om eller samtykker til det, kan befaringen være mer begrenset eller takstmannen få tillatelse til å basere seg på en befaringsrapport utarbeidet av en tredjepart, men det skal da i hvert tilfelle opplyses om dette i takstrapporten. En takst som baserer seg på en befaring utført av en tredjepart, innebærer risiko knyttet til kvaliteten på den aktuelle befaringen og takstmannens tolkning av den. Takstmannen bør gjøre oppmerksom på at han eller hun kunne ha kommet til en annen konklusjon om han eller hun selv hadde foretatt en grundig befaring.

6.3 Befaringens art vil avhenge av eiendommen og av nasjonal lovgivning, skikk og praksis, men takstmannen bør registrere de viktigste egenskapene ved eiendommen og beliggenheten som virker inn på verdien.

6.4 Befaringen(e)s art og omfang vil avhenge av formålet med takseringen og grunnlaget som er avtalt med oppdragsgiver. Under visse omstendigheter, som i forbindelse med en porteføljetaksering, kan det være hensiktsmessig å begrense befaringen(e) til for eksempel eiendommens ytre og beliggenhet eller bare foreta en skrivebordsvurdering. Dersom ingen befaring er foretatt, eller dersom befaringen ikke var grundig nok til at all nødvendig informasjon kunne samles inn, må dette og årsaken til denne begrensningen angis i takstrapporten eller takseringsbeviset, ettersom det da er mulig at faktorer som kan ha vesentlig innvirkning på verdien, ikke er blitt identifisert.

6.5 Skrivebordsvurderinger – En førstegangs verdivurdering av en eiendom som utføres “på skrivebordsbasis”, dvs. uten innvendig eller utvendig besiktigelse, vil ikke være i samsvar med EVS. Påfølgende verdivurderinger som utføres på skrivebordsbasis, kan være i samsvar med EVS såfremt takstmannen har forvisset seg om at det ikke har funnet sted noen endringer i det omkringliggende området siden hans/hennes forrige befaring som vil kunne ha vesentlig innvirkning på verdien, og såfremt han eller hun har mottatt en skriftlig bekreftelse fra oppdragsgiver på at selve eiendommen ikke er vesentlig endret siden forrige befaring.

6.6 Takstmannen bør søke å klarlegge relevante økonomiske, juridiske og regu-latoriske forhold knyttet til eiendommen.

6.7 Etter befaringen bør takstmannen innhente og vurdere informasjon om sammenlignbare eiendommer (for salg eller utleie, alt etter som) og analysere dokumen-tasjonen på priser og/eller avkastning grundig på et felles grunnlag.

6.8 Lånetakster krever en objektiv vurdering av eiendomsspesifikke risikofaktorer som er forbundet med den foreslåtte lånefasilitetens struktur og varighet. Se EVGN 2.

6.9 Tall som rapporteres, bør være underbygget, ikke bare oppgitt. Taksten er selve kulminasjonen av takstmannens undersøkelser og gjenspeiler hans/hennes evne til å


sammenstille data fra ulike kilder, bruke denne informasjonen på en effektiv måte og gi en begrunnet vurdering.

6.10 Innholdet i takstrapporten vil avhenge av formålet med og de avtalte vilkårene for taksten. Utferdigelse av takstrapporten er behandlet i EVS 5.

6.11 Dersom takstmannen er kjent med at det foreligger usikkerhet i markedet, volatilitet eller andre forhold som utsetter verdien for risiko, bør disse tas i betraktning og opplyses om i vurderingen. EVIP 2 gir veiledning angående takstresultatets troverdighet og markedsrisiko.

7. Revisjon av takst

7.1 En takstmann kan bli bedt om å revidere en takst utarbeidet av en annen takstmann, av ulike grunner som kan være knyttet til potensielle rettstvister eller andre sensitive problemstillinger. I enkelte tilfeller kan det dreie seg om tilbakedaterte takster. Takstmannen vil derfor måtte utvise særlig omhu før han eller hun påtar seg å revidere en annen takstmanns arbeid. I noen situasjoner kan en slik revisjon medføre at takstens troverdighet styrkes, eller at tvil som hefter ved den, blir fjernet eller redusert.

7.2 Situasjoner der takstmannen kan bli involvert i en revisjon, omfatter: • situasjoner der taksten skal underbygge en takst som er utført internt, • situasjoner der takstmannen søker å samordne arbeidet til grupper av uavhengige takstmenn, og • situasjoner der et representativt utvalg av eiendommer brukes til å kontrollere takstens generelle nøyaktighet.

7.3 Instruksene den reviderende takstmannen gis, kan spenne fra å bare gi en generell vurdering av metodebruken og samsvaret med standarder, til å gjennomføre en konkret, grundig revisjon av en gitt takst.

7.4 I noen tilfeller kan en takstmann bli bedt om å revidere en takst som er utført av ledelsen, eller utført internt hos oppdragsgiver eller en annen part, eller foreta en ny taksering av eiendommer som takstmannen allerede er kjent med. I slike tilfeller må takstmannen på forhånd og etter gjensidig avtale redegjøre skriftlig for oppdragsvilkårene, begrensningene som er pålagt, og typen forbehold som følgelig vil måtte tas i takstrapporten. Det er normalt tilrådelig at takstmannen drøfter saken med den opprinnelige takstmannen, selv om dette ikke alltid vil være mulig, for eksempel dersom det foreligger en tvist. Den reviderende takstmannen bør avklare med oppdragsgiver og angi i oppdragsvilkårene om dette er mulig eller ikke. Det må fremgå klart av rapporten om drøftinger med den opprinnelige takstmannen har funnet sted eller ikke.


7.5 En takstrapport etter en slik revisjon kan noen ganger være begrenset til en uttalelse om egnetheten av grunnlaget som er brukt, basert på en vurdering av et representativt utvalg av sammenlignbare eiendommer, eller til en mer generell uttalelse om den totale takstens generelle nøyaktighet eller om hvorvidt de europeiske takseringsstandardene er blitt fulgt.

7.6 Den reviderende takstmannen bør (som et minimum) ha tilgang til alle relevante fakta og opplysninger per datoen for verdivurderingen som den opprinnelige takstmannen baserte seg på. På lik linje med en førstegangs taksering vil en revisjon være bedre underbygget når takstmannen selv har utført befaringen og innhentet all nødvendig informasjon. Dersom han/hun ikke har denne informasjonen, kan hans/hennes synspunkter like fullt være nyttige for oppdragsgiver, men det bør opplyses om alle slike begrensninger, og synspunktene på grunnlag av dette bør ikke videreformidles (med mindre dette kreves i forbindelse med en tvisteløsningsprosess). Kritiske kommentarer som ikke er behørig begrunnet, kan være injurierende.

EVS 5 - Takstrapporten 67

EVS 5

Takstrapporten

1. Innledning2. Omfang3. Definisjoner4. Takstrapporten eller takseringsbeviset5. Kommentar til taksten


Taksten må presenteres i en tydelig, skriftlig form som holder høy faglig standard og redegjør åpent for oppdraget, formålet, tilnærmingsmåtene, grunnlagene, metodene og konklusjonene, samt om takstens tiltenkte bruk, slik denne fremgår av oppdragsvilkårene som er avtalt.


1. Innledning

Taksten, slik den er fastsatt av takstmannen, må formidles klart og effektivt til opp-dragsgiveren. Takstrapporten er dokumentet oppdragsgiveren vil bruke som beslut-ningsgrunnlag. Det er derfor viktig at den er korrekt, både med hensyn til hva den sier, og med hensyn til eventuelle forbehold som tas i den.

2. Omfang

Denne standarden omhandler takstrapporten, der takstmannen informerer opp-dragsgiveren om hvilken verdi han/hun har kommet til.

3. Definisjoner

3.1 EUs kapitalkravsforordning (575/2013) definerer både markedsverdi og pantelånsverdi, i tråd med definisjonene fastsatt i EVS. Kapitalkravsforordningen fastsetter videre, i artikkel 229, at:

“Institusjonene skal kreve at den uavhengige takstmannen dokumenterer markedsverdien på en gjennomsiktig og tydelig måte.”

og“Institusjonene skal kreve at den uavhengige takstmannen [...] skal dokumentere [pantelånsverdien] på en gjennomsiktig og tydelig måte.”

Dette er bare ett eksempel på at regelverket stiller krav om oversiktlig og tydelig rapportering, i dette tilfellet når det gjelder takster utarbeidet for europeiske banker og finansinstitusjoner i forbindelse med sikrede utlån.

3.2 Markedsverdien (eller pantelånsverdien) skal dokumenteres i takstrapporten.

3.3 En takstrapport er et dokument som inneholder en nærmere beskrivelse av omfang, sentrale forutsetninger, takseringsmetoder og konklusjoner knyttet til et oppdrag. Rapporten utgjør en faglig verdivurdering på grunnlag av et eller flere anerkjente takseringsgrunnlag i henhold til europeiske takseringsstandarder.

3.4 Begrepene “takseringsbevis” (“valuation certificate”), “verdiattest” (“certificate of value”) og “erklæring om verdi” (“statement of value”) betegner i enkelte land lovfestede dokumenter med en konkret betydning. Et fellestrekk er at disse dokumentene bare skal gi en bekreftelse på verdi, uten at det stilles krav om beskrivelse av kontekst, grunnleggende forutsetninger eller analytiske prosesser som ligger til grunn for verdien som oppgis.


4. Takstrapporten eller takseringsbeviset

4.1 Generelt

4.1.1 En takstrapport må utferdiges og fremlegges skriftlig. Den skal være pålitelig og forståelig for brukere og oppdragsgivere. Dette gjelder både rapporter som skal fastsette markedsverdi, og rapporter som gjelder andre takseringsgrunnlag, for det skaper en trygghet mellom takstmann og oppdragsgiver.

4.1.2 I takstrapporten bør det opplyses om instruksene som er gitt for oppdraget, takseringens grunnlag og formål og resultatene av analysen som ligger til grunn for verdivurderingen, herunder eventuell informasjon som er brukt om sammenlignbare eiendommer. Den kan også redegjøre for de analytiske prosessene som er gjennomført i forbindelse med takseringen, og presentere underlagsinformasjonen.

4.1.3 Takstrapporten må gi en klar og entydig uttalelse om verdi, på takseringsdatoen, som er tilstrekkelig detaljert til å sikre at alle forhold som er avtalt med oppdragsgiver i oppdragsvilkårene, og alle andre viktige områder, er dekket, og at det ikke kan oppstå noen misforståelser med hensyn til eiendommens virkelige situasjon.

4.1.4 Rapporten må ikke være tvetydig, og den må ikke på noen måte kunne villede leseren eller skape et feilaktig inntrykk. Av disse og andre årsaker må den være skrevet på en måte som er forståelig for en person som ikke har noen kunnskaper om eiendommen eller om taksering.

4.1.5 Rapporten må være objektiv. Beslutninger kan bli fattet og finansiering bli gitt eller trukket tilbake på grunnlag av rapporten. Dersom takstmannen har sterke meninger om eiendommens kvaliteter eller svakheter, bør disse begrunnes og uttrykkes på objektiv måte som gjør det mulig for leseren å forstå konklusjonene som er trukket.

4.1.6 Dersom takstmannen har fått oppdraget til tross for at det foreligger en potensiell interessekonflikt, bør det opplyses om denne, om at oppdragsgiver har blitt informert om den, og om tiltakene som er truffet for å sikre at den potensielle konflikten ikke har påvirket takstmannens objektivitet negativt.

4.2 Innholdet i takstrapporten

4.2.1 Rapportens form og detaljnivå vil avhenge av takstmannens skjønn, men må være i tråd med de spesifikke instruksene oppdragsgiver har gitt takstmannen, og ta hensyn til formålet med taksten og oppdragsgivers tiltenkte bruk av den.

4.2.2 En takstrapport må redegjøre tilfredsstillende for alle forhold som er beskrevet i oppdragsvilkårene (se EVS 4 kapittel 3).


4.2.3 Takster utføres for forskjellige oppdragsgivere, av forskjellige årsaker og i forskjellige anledninger. I noen tilfeller vil oppdragsgiver være svært godt kjent med eiendommen, mens han/hun i andre tilfeller kan bli kjent med den for første gang ved lesing av takstrapporten. I noen tilfeller vil oppdragsgiver bruke rapporten som del av beslutningsgrunnlaget i forbindelse med en større investering eller desinvestering, mens han/hun i andre tilfeller bare ønsker å holde seg informert om nåverdien av porteføljen sin. I noen tilfeller vil rapporten bli videreformidlet til tredjeparter, mens den i andre utelukkende vil bli lest av oppdragsgiver.

4.2.4 I lys av dette vil takstrapportens innhold, lengde og detaljnivå nødvendigvis avhenge av takseringens formål og oppdragsgivers profil og behov. Rapportens form og innhold bør derfor avtales med oppdragsgiver før oppdraget påbegynnes, og bekreftes skriftlig i oppdragsvilkårene.

4.2.5 Takstrapporter faller generelt i én av to kategorier: “fullstendige” takster og takster der en mer kortfattet rapportering er akseptabelt. Lengden på og detaljnivået i en fullstendig takstrapport vil likevel også variere avhengig av takstens formål og oppdragsgivers behov.

4.2.6 En fullstendig takstrapport vil generelt dekke følgende emner (ikke nød-vendigvis presentert på samme måte eller i samme rekkefølge):

a. Grunnlaget for oppdraget og takseringen • Oppdragsgiveren og oppdraget – oppdragsgivers navn, opplysninger om

instruksene takstmannen har fått (det anbefales å ha en kopi av oppdrags-vilkårene med som vedlegg til rapporten).

• Bruk av tredjeparter – dersom det er avtalt at visse identifiserte tredjeparter skal kunne bruke rapporten, bør disse tredjepartene navngis.

• Eiendommen – eiendommens navn (om relevant) og adresse • Rettighet knyttet til eiendommen som takseres (selveiende, festet osv.) • Formålet med takseringen • Verdigrunnlaget (f.eks. markedsverdi) og henvisning til relevant EVS eller lov

eller forskrift som definerer verdigrunnlaget • Spesielle forutsetninger – angi om spesielle forutsetninger skal legges til grunn

(iht. EVS 1) • Takseringsdato • Rapportdato • Takstmannens status (ekstern eller intern og om han/hun anses som uavhengig).

Bekreftelse på at takstmannen har den erfaring og markedskunnskap som er nødvendig for å kunne taksere objektet.

• Bruk av spesialiserte takstmenn eller rådgivere – dersom undertegnende takstmann har benyttet seg av tjenestene til spesialiserte tredjeparter, bør disse navngis.


• Bekreftelse på at det ikke foreligger noen potensielle interessekonflikter. Dersom det foreligger potensielle interessekonflikter, bør rapporten opplyse om at oppdragsgiver er gjort oppmerksom på disse, og beskrive tiltakene som er iverksatt for å sikre at takstmannens objektivitet ikke påvirkes

b. Undersøkelser som er gjennomført • Befaringen – dato for befaringen, navn på personen som har foretatt befaringen,

samt hvilke deler av eiendommen som ble befart. Dersom befaringen har vært mindre fullstendig enn det som vanligvis kreves for den aktuelle taksttypen, bør dette understrekes.

• Arealer – angi tydelig hvilket arealbegrep (f.eks. netto leieareal, brutto leieareal osv.) som er benyttet, og hvilken kilde arealene som er lagt til grunn, er hentet fra.

• Dokumenter som er mottatt og gjennomgått – takstmannen skal angi hvilke dokumenter han/hun har mottatt, og eventuelt hvilke dokumenter av betydning han/hun ikke har hatt tilgang til.

• Bruk av informasjon mottatt fra oppdragsgiver og fra tredjeparter – dersom slik informasjon er brukt, bør det opplyses om dette.

• Forutsetninger – takstmannen bør opplyse om eventuelle viktige forutsetninger som er lagt til grunn med hensyn til dokumenter eller informasjon han/hun ikke har hatt tilgang til eller ikke har kunnet kontrollere.

• Undersøkelser som ikke er gjennomført – for å unngå tvil bør rapporten opplyse om eventuelle undersøkelser som ikke er gjennomført, der utfallet av slike undersøkelser kunne fått innvirkning på verdien. Typiske eksempler er miljø- og forurensningsundersøkelser, tester av teknisk utstyr osv. Der det er relevant, bør takstmannen angi hvordan eventuelt uheldige utfall av undersøkelsene ville ha påvirket verdivurderingen.

• Forbehold – takstmannen vil ofte ta forbehold angående enkelte av disse forholdene. Forbehold bør ikke brukes vilkårlig. Takstmannen bør påse at alle forbehold han/hun tar, er relevante for eiendommen og taksten.

c. Eiendommen • Beliggenhet • Beskrivelse • Tilstand • Miljømessige aspekter ved eiendommen (forurensning osv.), inklusive energi-

merking • Teknisk utstyr – dersom eiendommen har en betydelig mengde driftstilbehør,

bør takstmannen gjøre det klart hva av dette som inngår i taksten, og hva som ikke inngår.

• Der det er relevant, må takstmannen opplyse om taksten omfatter goodwill eller immaterielle eiendeler (f.eks. i forbindelse med taksering av hoteller).


d. Rettslig situasjon • Bruksrettigheter – inkludert merknader om eventuelle avtaler, begrensninger

eller forpliktelser som kan ha innvirkning på verdien. • Leieavtaler – med navn på eventuelle leietakere, informasjon om de viktigste

leievilkårene, gjeldende leiebeløp og eventuelle bestemmelser om endring av disse i løpet av leieavtalens gjenværende løpetid.

• Byplanlegging og regulering – informasjon om gjeldende regulering i relevante reguleringsplaner, tillatt bruk osv.

e. Markedet • Identifisering av markedet for eiendommen • Tilstrekkelig informasjon om markedet til at oppdragsgiver får en forståelse av

eiendommens posisjon i markedet. • Sammenlignbare eiendommer – informasjon om transaksjoner med sammen-

lignbare eiendommer vil normalt gis som del av en fullstendig takstrapport.

f. Takseringen • Metoder – hvilke tilnærmingsmåter og metoder som er brukt • Sentrale forutsetninger – forutsetninger med hensyn til kapitalverdi, leieverdi

og avkastning som er lagt til grunn. Det bør redegjøres for valg av disse med henvisning til sammenlignbare eiendommer som er angitt.

• Supplerende forutsetninger – dersom eiendommens egenskaper krever at det legges til grunn bestemte supplerende forutsetninger (f.eks. utleie av areal som for tiden står ledig), må det gis nærmere informasjon om disse.

• Dersom objektet nylig har vært gjenstand for en transaksjon eller takstmannen har fått oppgitt en foreløpig avtalt salgspris for eiendommen, bør det angis i rapporten i hvilken grad denne informasjonen har blitt godtatt som dokumentasjon på verdi.

• Usikkerhet forbundet med takstresultatet – i tilfeller der det foreligger betydelig usikkerhet angående verdi-, leie- eller avkastningsnivå, bør takstmannen redegjøre for dette her.

• Spesielle forutsetninger – dersom en spesiell forutsetning er lagt til grunn, bør det gis nærmere informasjon om hvordan takstmannen har håndtert dette i forhold til opplysningene som er lagt til grunn.

g. Konklusjon • Verdien som rapporteres, bør oppgis klart og entydig sammen med en

bekreftelse på at det er gjennomført tilstrekkelige undersøkelser til å begrunne verdivurderingen.

• En klar angivelse av om transaksjonskostnader som mva, gebyrer osv. er inkludert i taksten eller ikke.

• Valuta – det bør fremgå klart av takstrapporten hvilken valuta taksten er angitt i. Dersom verdien oppgis i en annen valuta enn valutaen i landet eiendommen


ligger i, bør det opplyses i rapporten om verdien først er fastsatt i lokal valuta og deretter omregnet til den andre valutaen, eller om verdien er fastsatt direkte i den andre valutaen. I førstnevnte tilfelle bør verdien i lokal valuta og valutakursen som er brukt, også oppgis. I det siste tilfellet bør takstmannen angi om den oppgitte verdien kan påvirkes av endringer i valutakursen mellom lokal valuta og den andre valutaen.

• Begrensninger i undersøkelser og informasjon – i tilfeller der undersøkelsene, befaringen eller informasjonen har vært mindre fullstendig enn takstmannen normalt skulle ønske, og der mer fullstendig informasjon potensielt kunne begrunnet en annen verdi, bør dette understrekes i rapportens konklusjon.

• Begrensninger på rapporten – takstmannen kan, enten her eller et annet sted i rapporten, opplyse om eventuelle begrensninger som er lagt på bruken av rapporten (publisering, tredjeparters bruk av den osv.).

• Takstrapporten bør undertegnes av en tilstrekkelig kvalifisert takstmann og dateres.

4.2.7 Takster som utføres for visse formål, for eksempel i forbindelse med kommersielle sikrede utlån eller oppkjøp, kan måtte ta hensyn til ytterligere eller alternative krav fra oppdragsgiver, for eksempel en vurdering av objektets egnethet for et planlagt lån. Dersom vilkårene for lånet ikke er oppgitt, bør takstmannen gi uttrykk for en oppfatning basert på vanlige lånevilkår, der han eller hun eventuelt tar hensyn til profilen for risikorelaterte kriterier for taksering publisert av European Mortgage Federation (se vedlegg C til EVGN 9).

4.2.8 Andre punkter – i noen tilfeller kan det være nødvendig å henvise til følgende punkter, som da normalt vil være angitt i oppdragsvilkårene: • Utbyggingseiendommer eller potensielle utbyggingseiendommer – nåværende

tillatt bruk, eventuelle byggetillatelser eller potensielle byggetillatelser for en alternativ bruk, herunder den potensielle eller faktiske innvirkningen disse måtte ha på verdien på takseringsdatoen.

• Eventuelle spesielle verdier eller synergiverdier (eller “koplingsverdier”) som måtte foreligge, og om disse bare er tilgjengelige for den nåværende eieren eller også vil bli tilgjengelige for en ny eier ved overdragelse av eiendommen.

• Eventuelle uvanlige markedsforhold som måtte foreligge på den angitte datoen for verdivurderingen, og om eventuell usikkerhet forbundet med takstresultatet på grunn av lite omsetningsvolum for sammenlignbare eiendommer, markeds-volatilitet eller andre angitte faktorer, er tatt i betraktning eller sett bort fra i verdi-vurderingsprosessen (se også EVIP 2, Takstresultatets troverdighet og markedsrisiko).

• Eventuelle nylige eller planlagte endringer på eiendommen, dens nærmeste omgivelser, lokalmiljøet eller lover og forskrifter som kan få innvirkning på verdien, samt omfanget av denne eventuelle innvirkningen. Forhold som kan falle i denne kategorien, er blant annet potensiell eller faktisk forurensning, skadelige materialer og eierrettigheter.


4.2.9 Dersom eiendommen eies, eller skal eies, som en investering eller fullt utstyrt som en næringsenhet, eller dersom den er gjenstand for potensiell eller faktisk utbygging, rehabilitering eller opprustning, vil det være nødvendig å inkludere ytterligere relevant materiale i rapporten.

4.2.10 Dersom takstmannen i forbindelse med takseringen er blitt oppmerksom på forhold som kan ha betydning for tallene som rapporteres, bør han eller hun opplyse om dette. Slike forhold kan for eksempel være potensiell forurensning på eller i nærheten av objektet, tilstedeværelse av skadelige materialer eller problemstillinger knyttet til eierrettigheter.

4.2.11 Dersom markedet for eiendommen som takseres, er preget av uvanlig høy usikkerhet og dette er relevant for taksten, bør takstmannen gå forsiktig frem, kommentere problemstillingen for oppdragsgiver og ta med relevante erklæringer i rapporten (se EVIP 2, Takstresultatets troverdighet og markedsrisiko).

4.2.12 Gyldighetsperiode for taksten – generelt blir takster utarbeidet med henvisning til en konkret takseringsdato. Følgelig kan det strengt tatt hende at verdien ikke er den samme dagen etter takseringsdato. Generelt vil oppdragsgiver likevel forvente å kunne feste lit til en takst i en viss tid etter takseringsdato. Under visse omstendigheter kan det være hensiktsmessig at takstmannen angir at taksten ikke bør legges til grunn etter en gitt dato. Dette kan være særlig viktig i perioder der verdiene er volatile. Dette kan være lovbestemt i enkelte land eller fremgå av vilkårene i kontrakten.

4.2.13 Enhver takstrapport bør omfatte en erklæring om at den kvalifiserte takst-mannen som er ansvarlig for taksten overfor oppdragsgiver, har overholdt kravene i disse europeiske takseringsstandardene. Dersom takstmannen har valgt å fravike standardene eller utelate en viktig del av takseringsprosessen, bør han/hun angi i hvilken grad det er gjort, og gi en begrunnelse.

4.3 Kortere rapporteringsformater

4.3.1 I flere situasjoner kan det være hensiktsmessig å bruke et kortere rapporterings-format. Et vanlig eksempel er når en tidligere takstrapport oppdateres. Før takstmannen går med på å bruke et kortere format, bør han/hun imidlertid alltid forsikre seg om at en slik kort rapport ikke vil være villedende eller utilbørlig i betraktning av eiendommens art, takstens formål, typen personer som sannsynligvis vil sette sin lit til rapporten, og måten det er trolig de vil bruke rapporten på.

4.3.2 Selv om takstmannen bruker et kortere rapporteringsformat, bør han/hun særlig sørge for tilstrekkelig omtale av alle særskilte faktorer som har hatt vesentlig innvirkning på verdivurderingen, som: • uvanlige egenskaper ved eiendommen som har vesentlig innvirkning på


verdien, for eksempel særskilte aspekter ved eiendommens beliggenhet, tilstand eller rettslige situasjon

• viktige begrensninger på takstmannens undersøkelser og eventuelle anbefalinger om nærmere undersøkelser som bør foretas

• spesielle forutsetninger som er lagt til grunn, og innvirkningen disse har på verdien

• viktige forbehold som har implikasjoner for verdivurderingen.

4.4 Sammendragsrapport eller “takseringsbevis”

4.4.1 Begrepet “takseringsbevis” (“Valuation Certificate”) har fått ulik betydning i ulike land. Disse omfatter: • en rapport i kortformat som skal ta for seg de viktigste punktene på en

kortfattet måte • et innledende sammendragsdokument til en rapport som vedrører en

portefølje av eiendommer og tar for seg punkter som er felles for takseringen av samtlige eiendommer

• en kortfattet, formell bekreftelse på verdi som kreves ved lov eller forskrift i enkelte land.

Avhengig av leserens nasjonalitet kan bruken av begrepet “takseringsbevis” lede leseren til å tro at dokumentet han/hun har foran seg, har en juridisk tyngde som det kanskje ikke er ment å ha. Ettersom takstrapporter i økende grad leses av personer i andre land, kan det være hensiktsmessig for takstmenn å unngå å bruke begreper som “takseringsbevis” dersom det finnes en mulighet for at begrepet kan skape forvirring hos mulige lesere.

4.4.2 Dersom takstmannen blir bedt om å utferdige et sammendrag av sine kon-klusjoner vedrørende eiendommens verdi på takseringsdato, kan han eller hun gjøre dette i et eget dokument eller i et dokument som er inntatt i og kan være et sammendrag av takstrapporten. Dokumentet bør henvise til takstrapporten og presisere at leseren av sammendraget bør lese den opprinnelige rapporten for å få et fullstendig bilde av verdivurderingen.

4.4.3 I land der takstmenn i henhold til lovgivning eller praksis må utstede et sertifikat som bekrefter eiendommens verdi, vil dette vanligvis gjøres i form av et kort brev som inneholder følgende: • oppdragsgivers navn og adresse • nærmere opplysninger om eiendommen (adresse og en kort beskrivelse som

også omfatter opplysninger om eiendommens bruk) • takseringsdato • formålet med oppdraget • bevisets/sertifikatets dato • eventuelle forutsetninger verdivurderingen bygger på


• eventuelle særlig uvanlige aspekter ved eiendommen eller verdivurderingen som har hatt vesentlig innvirkning på taksten, bør nevnes dersom det potensielt kan være villedende for leseren om de utelates

• takstmannens navn, adresse og kvalifikasjoner.

4.4.4 Dette beviset/sertifikatet eller brevet må oppfylle de samme grunnleggende kravene som en takstrapport. Det må være objektivt, entydig og skrevet på en tydelig måte som kan forstås av personer uten kunnskap om eiendommen eller om taksering. Det må ikke være villedende eller skape et feilaktig inntrykk. Det må være i samsvar med oppdragsgivers instrukser. Det bør angi og ta hensyn til formålet med taksten og oppdragsgivers tiltenkte bruk av den.

4.5 Takstrapporter etter en skrivebordsvurdering

4.5.1 For å unngå tvil presiseres det at en førstegangs verdivurdering av en eiendom som utføres “på skrivebordsbasis”, dvs. uten innvendig eller utvendig befaring, ikke vil være i samsvar med EVS.

4.5.2 Påfølgende verdivurderinger (dvs. andregangs eller senere verdivurderinger av en eiendom som allerede har vært gjenstand for en førstegangs verdivurdering med befaring) som utføres på skrivebordsbasis, kan være i samsvar med EVS så lenge takstmannen har forvisset seg om at det ikke har funnet sted noen endringer i det omkringliggende området siden hans/hennes forrige befaring som vil kunne ha vesentlig innvirkning på verdien, og såfremt han/hun har mottatt skriftlig bekreftelse fra oppdragsgiver på at selve eiendommen ikke er vesentlig endret siden forrige befaring.

4.5.3 I en takstrapport basert på en skrivebordsvurdering bør takstmannen derfor: • klart angi at han/hun ikke har foretatt noen innvendig eller utvendig befaring

av eiendommen, • opplyse om at årsaken er at det så vidt han/hun vet, ikke har funnet sted noen

endringer i det omkringliggende området siden hans/hennes forrige befaring som vil kunne ha vesentlig innvirkning på verdien, og

• opplyse om at selve eiendommen, så vidt han/hun vet (eller basert på informasjon fra oppdragsgiver), ikke er endret på noen måte som vil kunne ha vesentlig innvirkning på verdien, siden den forrige befaringen.

4.6 Rapportutkast

4.6.1 Under visse omstendigheter kan det være hensiktsmessig i forkant å legge frem et utkast til en takst i en forkortet form som ikke er i samsvar med denne europeiske takseringsstandarden. I slike tilfeller må det vises til en fremtidig, detaljert rapport eller et tidligere, omfattende sertifikat og gjøres klart at rapportutkastet ikke er det endelige dokumentet, og at det ikke bør legges til grunn av oppdragsgiver eller noen tredjepart.


4.6.2 Takstmannen bør ikke i noe tilfelle la seg presse til å gi oppdragsgiver et rapportutkast eller en foreløpig verdivurdering før han/hun har hatt mulighet til å besiktige eiendommen og gå gjennom og behørig vurdere all informasjon som er relevant for taksten. Dersom verdier blir rapportert for tidlig, risikerer takstmannen i etterkant å bli utsatt for press om å møte forventninger som måtte ha blitt skapt da han/hun oppga den foreløpige verdien, noe som kan skape problemer i situasjoner der takstmannen mottar ny informasjon som normalt ville fått ham/henne til å nedjustere den foreløpige verdien.

4.7 Merverdiavgift

4.7.1 Der det er relevant, bør det oppgis i taksten hvilken mva-sats som eventuelt får anvendelse på eiendommen på takseringsdato. Det bør opplyses om at enhver mva som måtte påløpe i forbindelse med en transaksjon knyttet til eiendommen, vil komme i tillegg til den rapporterte verdivurderingen.

5. Kommentar til taksten

5.1 Som påpekt flere steder i denne europeiske takseringsstandarden kan det være nyttig for både takstmann og oppdragsgiver at takstrapporten redegjør for visse problemstillinger eller setter verdivurderingen i perspektiv for å hjelpe oppdragsgiver med å forstå taksten eller gjøre det mulig for takstmannen å trekke frem forhold han/hun anser som viktige.

5.2 Dette kan være særlig viktig når oppdragsgiver er eller kan bli oppsatt på å forstå takstmannens oppfatninger med hensyn til takstresultatets troverdighet eller utsiktene med hensyn til eiendommens verdi. Noen aspekter knyttet til dette er drøftet i del 4 i forbindelse med takstresultatets troverdighet. Andre aspekter vil bli behandlet nærmere i drøftingen av “langsiktig verdi”.

5.3 En mer langsiktig verdi?

5.3.1 En takstmann kan ikke gi noen pålitelig uttalelse om verdien på en fremtidig dato, ettersom omstendighetene på denne datoen ikke vil være kjent, men noen oppdragsgivere kan ha nytte av at det i kommentaren til verdivurderingen i takst-rapporten påpekes eventuelle betydelige endringer i rådende markedsforhold og langsiktige trender over de siste tiårene. Dersom det dreier seg om en næringseiendom for utleie, kan det gjerne vises til langsiktig gjennomsnittlig avkastning for den aktuelle kategorien eiendommer. For boligmarkedet kan andre data være aktuelle, for eksempel boligpris i forhold til lønnsinntekt.

5.3.2 Den underliggende kunnskapen er at markeder over tid har tendens til å bevege


seg tilbake mot gjennomsnittet. Dersom en verdifaktor – for eksempel avkastning – avviker markant fra dette gjennomsnittet, er det meget mulig at den en gang i fremtiden, under ellers like forhold, vil bevege seg tilbake til langsiktig avkastningsnivå. Denne observasjonen av markeder i sin alminnelighet må deretter justeres ved at det tas hensyn til omstendighetene knyttet til den enkelte eiendom, hvis type eller beliggenhet kan gi den en sterkere eller svakere posisjon i markedet etter hvert som det skjer endringer i økonomien.

5.3.3 Denne tilnærmingsmåten kan også være til hjelp i situasjonene som er drøftet i EVIP 2, Takstresultatets troverdighet og markedsrisiko. En slik tilnærmingsmåte kan gi informasjon som er nyttig for noen oppdragsgivere, men vil likevel ikke gi noe mål på den spesifikke markedsverdien på et gitt tidspunkt. Langsiktig verdi er ikke et verdigrunnlag, selv om oppdragsgiver kan gi anvisninger om at en av versjonene av pantelånsverdi (se EVS 2 og EVGN 2) skal brukes som grunnlag for en form for bærekraftig verdi.

EVS 6 - Automatiserte takseringsmodeller 79

EVS 6

Automatiserte takseringsmodeller(Automated Valuation Models

– AVM eller AV-modeller)(Lagt til EVS 2016 den 28. oktober 2017)

1. Definisjoner2. Innledning3. EU-rett4. Kommentar


Automatiserte takseringsmodeller kan ikke brukes til å produsere en uavhengig takstrapport i samsvar med EVS med mindre det gjennomføres en takseringsprosess der takstmannen blant annet foretar befaring av eiendommen og utøver sitt skjønn.

Når automatiserte takseringsmodeller brukes, må de aldri være mer enn et verktøy som underbygger takstmannens verdiestimat, som han eller hun alene har ansvaret for.

1. Definisjon

1.1 Automatiserte takseringsmodeller (Automated Valuation Models – AVM eller AV-modeller) er statistikkbaserte dataprogrammer som ved hjelp av eiendomsinformasjon genererer eiendomsrelaterte verdier eller verdiindikasjoner.

1.2 Ved bruk av statistiske takseringsmetoder søker man å fastsette en eiendoms verdi direkte gjennom anvendelse av en matematisk algoritme på en database over transaksjonspriser og egenskaper ved eiendommer, samtidig som man utelater i) eksplisitte tradisjonelle tilnærmingsmåter til taksering, som sammenlignings-

baserte eller inntektsbaserte tilnærmingsmåter,


ii) en profesjonell takstmanns kvalitative vurdering av verdien. Ved taksering av eiendom blir en AV-modell dermed simpelthen den mekaniske

anvendelsen av en algoritmisk prosess på de dataene den mates med, som ikke tar hensyn til takstmannens synspunkter med hensyn til annen relevant informasjon, som ikke innebærer noen fysisk befaring av eiendommen, og som ser helt bort fra den vekt en takstmann ville tillegge den relevante informasjonen.

1.3 En AV-modell er ikke en takst. Den kan tjene som utgangspunkt for en del kjøpere og selgere ved vurdering av en eiendoms verdi. Den kan være nyttig for den kvalifiserte takstmann som et bidrag til en omfattende markedsanalyse dersom han eller hun har forvisset seg om at han/hun har nok kunnskap om dataene som er matet inn i AV-modellen (se EVGN 11, Takstmannens bruk av statistiske verktøy).

2. Innledning

2.1 Som verktøy for hurtigtaksering av eiendommer til en lav kostnad har AV-modeller sine iboende begrensninger: • De kan bare ta utgangspunkt i transaksjoner som er rapportert, uten opp-

lysninger og informasjon om sammenhengen • Det foretas ingen befaring av eiendommen. De beror på den implisitte

forutsetning at eiendommen er i salgbar stand • Begrenset mulighet til å ta hensyn til eksterne påvirkningsfaktorer • Begrenset behandling i en del områder hva gjelder relevante data • Begrenset behandling hva gjelder relevante nyere data for en del eiendommer • Begrenset mulighet for å ta hensyn til unike egenskaper ved eiendommen • De er sannsynligvis ikke relevante for spesialiserte eiendommerDet finnes lite konkret, objektiv offentlig informasjon og heller ingen uavhengig evaluering av nøyaktigheten av AV-modeller for enkelteiendommer, for europeiske produsenter av AV-modeller er lite villige til å legge frem detaljer eller underliggende data eller opplyse om hvordan algoritmene er bygget opp, slik at man hadde kunnet analysere dem.

2.2 De potensielt negative konsekvensene av disse begrensningene er mindre når det gjelder standardbruk av AV-modeller ved en samlet vurdering av eiendommer, for eksempel for: • Banker som skal identifisere eiendommer som må takseres på nytt • Etterhåndsvurderinger i banker • Avdekking av bedrageriaktivitet i banker • Full revisjon av kvaliteten på verdivurderinger i banker • Fastsettelse av kapitaldekningskrav for banker • Fastsettelse av markedsverdi for bankers eiendomsporteføljer • Massetaksering i forbindelse med eiendomsskatt


• Estimater for erstatning for offentlig ekspropriasjon • Nytte- og kostnadsanalyse for potensialet for offentlige utgifter

2.3 I de senere år har bruken av AV-modeller blitt mye vanligere som følge av rasjonaliseringspresset i eiendoms- og finanssektoren. Misbruk av AV-modeller var noe av det som utløste finanskrisen, som det også ble fastslått i sluttrapporten fra Irlands parlamentariske undersøkelseskommisjonen 27. januar 2016 med hensyn til den irske bankkrisen :

“Mer generelt økte imidlertid etterspørselen etter verdivurdering av eiendeler kraftig etter som oppsvinget i eiendomsmarkedet festet sitt grep og tilliten til uformelle takseringsstandarder, som ‘skrivebordsvurderinger’ og forenklede verdivurderinger, økte. Disse innebar ingen fysisk befaring av eiendommen, men var en begrenset (og noen ganger helautomatisert eller datagenerert) prosess for å estimere verdi. En gjennomgang av finansinstitusjoner som sentralbanken utførte, viste at mange brukte disse uformelle verdivurderingene som om de var formelle verdivurderinger. [74 – Central Bank Report, Valuation Processes in the Banking Crisis – Lessons Learned – Guiding the Future, 18. desember 2012, PUB00252-008] Mange utbyggere la frem bevis for at de fortsatte å bruke profesjonelle takseringstjenester.

Takster har stor betydning for styringen av kredittrisiko i finansinstitusjoner. Som et risikoreduserende tiltak er det avgjørende at takseringsprosessen er robust, og at man i en full risikovurdering av en kredittbeslutning eller av den løpende forvaltningen av et lån kan ha tillit til den verdi som tillegges de underliggende eiendeler. Av denne grunn er et pålitelig takstdokument helt avgjørende når en beslutning som påvirker kredittrisiko, tas. [75 – Central Bank Report, Valuation Processes in the Banking Crisis – Lessons Learned – Guiding the Future, 18. desember 2012, PUB00252-016]”

2.4 Ettersom de bare kan produsere prognoser for fremtiden på grunnlag av data for fortiden, er det sannsynlig av de vil virke forsterkende på utviklingen på tidspunkter der det aktuelle markedet snur.

2.5 Disse iboende ulempene og deres bidrag til finanskrisen var bakgrunnen for at EU innførte restriksjoner på bruk av AV-modeller.

3. EU-rett

3.1 I henhold til boliglånsdirektivet artikkel 19 og kapitalkravsforordningen artikkel 229 nr. 1 kan AV-modeller ikke brukes ved taksering av eiendom uavhengig av faglig kompetente interne og eksterne takstmenn. Uttalelsene og retningslinjene fra både Den europeiske banktilsynsmyndighet (EBA) og Rådet for finansiell stabilitet (FSB) gjenspeiler og redegjør for begrunnelsen for dette kravet.


3.1.1 Boliglånsdirektivet

3.1.1.1 Boliglånsdirektivet vektlegger først og fremst forbrukervern for låntakere samtidig som det skal sikre stabilitet i finansmarkedet.

3.1.1.2 Boliglånsdirektivet handler ikke om automatiserte takseringsmodeller som sådan. Begrensningene på bruken av dem følger av direktivets vektlegging av bruken av pålitelige takseringsstandarder av “faglig kompetente interne og eksterne takstmenn” (artikkel 19).

3.1.2 Kapitalkravsforordningen

3.1.2.1 Sammen med kapitalkravsdirektivet utgjør kapitalkravsforordningen den rettslige rammen for adgangen til å utøve virksomhet, tilsynsrammen og tilsynsreglene for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak.

3.1.2.2 Når kapitalkravsforordningen skal sikre størst mulig harmonisering av tilsynskravene for kredittinstitusjoner, er det for å styrke finanssystemet og hindre konkurransevridning i det indre marked. I denne sammenheng er kapitalkravsforordningen helt klar på at taksering av eiendommer må gjøres av kvalifiserte takstmenn: “Institusjonene kan anvende statistiske metoder for å overvåke verdien av

eiendommen og identifisere eiendom som har behov for verdiregulering.” Kapitalkravsdirektivet artikkel 208 nr. 3 siste punktum

3.1.2.3 Ifølge denne bestemmelsen kan statistiske metoder (herunder bruk av AV-modeller) bare brukes for å overvåke verdien av eiendommen og identifisere eiendommer som har behov for verdiregulering. Bruken av slike metoder er ikke tillatt for faktisk taksering av en gitt eiendom. Dette gjelder desto mer ved førstegangstaksering, når det ennå ikke er fastsatt noen verdi som kan overvåkes.

3.1.3 Den europeiske banktilsynsmyndighets retningslinjer for “god praksis”

3.1.3.1 EBA utstedte retningslinjene for god praksis 1. juli 2015 som respons på boliglånsdirektivet for å understreke hvor viktig det er å fastsette korrekt verdi for eiendommer ved bruk eller fastsettelse av belåningsgrad. Ifølge EBA skal denne verdien fastsettes på grunnlag av “en robust og forsiktig tilnærmingsmåte til taksering av eiendom”: “God praksis 10: Dersom det i nasjonale rammeverk er angitt kontroller, standarder

eller insentiver i tilknytning til belåningsgrad (forholdet mellom lån og verdi), er det god praksis å sikre at kreditorene forvisser seg om at belåningsgraden tar hensyn til den tilgjengelige eiendelens ‘realverdi’, som kan beregnes på grunnlag av i) en robust og forsiktig tilnærmingsmåte til taksering av eiendommer (10 – Den tilsynsmessige interessen av en robust tilnærming til forvaltning av sikkerheter er behandlet i nærmere detalj i FSBs prinsipp 4) [...]”


3.1.3.2 I sin uttalelse med hensyn til robust og forsiktig eiendomstaksering viser EBA uttrykkelig til FSBs prinsipper for forsvarlighetsvurdering av kredittrisiko ved boliglån fra 2012 . Del 4 av disse prinsippene inneholder ytterligere veiledning om hvordan risikoene som er uløselig forbundet med forvaltning av sikkerheter, kan kontrolleres eller unngås: “4.1 Jurisdiksjonene bør sikre at långivere innfører og følger hensiktsmessige

interne prosedyrer for risikohåndtering og forvaltning av sikkerheter, som omfatter forsvarlige verdsettingsprosesser. Tilbørlig forvaltning av sikkerheter bør omfatte befaring på stedet av långivere eller takstmenn; imidlertid kan befaring på stedet utelates dersom långiveren eller takstmannen kan dokumentere at den foreliggende risikoen er tilstrekkelig vurdert gjennom den samlede prosessen for forvaltning av sikkerheter.

For eksempel kan befaring av en leilighet i en bygning med flere boliger som nylig har vært gjenstand for befaring på stedet, utelates.”

4. Kommentar

4.1 “Automatiserte takseringsmodeller kan ikke brukes til å produsere en uavhengig takstrapport i samsvar med EVS med mindre det gjennomføres en takseringsprosess der takstmannen blant annet foretar befaring av eiendommen og utøver sitt skjønn.

Når automatiserte takseringsmodeller brukes, må de aldri være mer enn et verktøy som underbygger takstmannens verdiestimat, som han eller hun alene har ansvaret for.”

4.1.1 Bruk av AV-modeller annet enn som støtte til en kvalifisert takstmann som utfører et takseringsoppdrag, er utelukket for faktisk taksering av en enkelteiendom.

4.1.2 Dette gjelder desto mer ved førstegangstaksering, når det ennå ikke er fastsatt noen verdi som kan overvåkes.

4.1.3 Dette skyldes at det viktigste ved taksering av en enkelteiendom er den nøyaktighet som takstens brukere er avhengige av for å ha et pålitelig grunnlag for å utøve sin virksomhet, enten det er kjøper, eier eller en annen part, eller pantsetter, ikke banken. For å kunne ivareta den enkelte forbrukers vern forutsettes det at det foreligger en takstrapport utferdiget av en kvalifisert takstmann for det som gjerne er den viktigste transaksjonen i en persons liv.

4.1.4 Når en automatisk takseringsmodell brukes, må tallet denne resulterer i, aldri betraktes som mer enn ett element i alle de inndata som takstmannen bruker og avstemmer i arbeidet med å komme frem til et verdiestimat. Men selv som bare én faktor i sammenligningen eller referanseverdien forutsetter bruken av AV-modeller at


takstmannen er kjent med og har forvisset seg om kvaliteten på inndataene som er brukt i AV-modellen (f.eks. salgspriser i motsetning til prisforlangender), og hvordan de er brukt, for at han eller hun skal kunne utøve forsvarlig faglig skjønn ved vurdering av graden av faglig dyktighet og pålitelighet som ligger til grunn for en beregning ved bruk av en AV-modell.

4.2 AV-modeller kan brukes uten at eiendommen befares, av banker som overvåker verdiene av sine eiendomsporteføljer eller identifiserer eiendommer som må retakseres.

4.2.1 Banker (og eiere av store eiendomsporteføljer) gjennomgår et stort antall eiendommer de har pant i. Dette inngår i deres forpliktelser i henhold til EUs regelverk for tilsyn med bankvirksomhet og Den europeiske sentralbankens håndbok i gjennomgang av bankenes eiendeler (“Asset Quality Review Manual”). Når det gjelder bruken av statistiske teknikker, tjener disse tiltakene til å fastsette bankenes solvens og kan dermed trygt basere seg på gjennomsnittsverdier som ofte er relevante resultater av AV-modeller. Denne bruken har ingen konsekvenser for pantsettere når det gjelder verdien av deres individuelle eiendommer som er stilt som sikkerhet.

Part 1B - Europeiske veiledninger for taksering 87

DEL 1B

Europeiske veiledninger for taksering

EVGN 1 Taksering for finansielle rapporteringsformål

EVGN 2 Taksering for låneformål

EVGN 3 Eiendomstaksering i forbindelse med verdipapirisering

EVGN 4 Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering

EVGN 5 Vurdering av investeringsverdi

EVGN 6 Taksering over landegrensene

EVGN 7 Eiendomstaksering i forbindelse med direktivet om forvaltning av alternative investeringsfond

EVGN 8 Eiendomstaksering og energieffektivitet

EVGN 9 Spesifikasjon fra EMF og TEGoVA for lån med sikkerhet i næringseiendom

EVGN 10 Taksering i henhold til EVS

EVGN 1 - Taksering for finansielle rapporteringssformål 89

EVGN 1

Taksering for finansielle rapporteringssformål

1. Innledning2. Omfang3. Begrepsrammen for finansiell rapportering4. Klassifisering av eiendeler5. Valg av konsistente takseringsgrunnlag6. Virkelig verdi7. Fordeling mellom grunn og bygninger8. Takstrapporter for finansregnskapsformål

1. Innledning

1.1 For å bidra til ensartethet og sammenlignbarhet har EU siden 1978 hatt et eget regelverk for finansiell rapportering. Disse reglene er i stadig utvikling. Gjeldende regler for årsregnskap, konsernregnskap og tilhørende rapporter for visse typer foretak er beskrevet i direktiv 2013/34/EU av 26. juni 2013.

1.2 I henhold til forordning (EF) nr. 1606/2002 skal børsnoterte selskaper som er underlagt en medlemsstats lovgivning, utarbeide konsernregnskap for hvert regnskapsår fra og med 1. januar 2005 i samsvar med de internasjonale regnskapsstandardene som er vedtatt av Europakommisjonen. Frem til april 2001 var det International Accounting Standards Committee (IASC) som sto for utarbeidelsen av internasjonale regnskapsstandarder (IAS) og internasjonale standarder for finansiell rapportering (IFRS). Fra april 2001 ble dette arbeidet overtatt International Accounting Standards Board (IASB). Bakgrunnen er at det er i offentlighetens interesse å ha et felles sett med konsistente og enhetlige regnskapsstandarder av høy kvalitet.

1.3 De fleste IAS- og IFRS-standardene er innarbeidet i EU-retten gjennom påføl- gende kommisjonsforordninger, særlig forordning nr. 1255/2012, som innførte rappor-tering av virkelig verdi i henhold til IFRS 13.


1.4 Følgende IAS-/IFRS-standarder er relevante for eiendom eller eiendomsrelaterte eiendeler: • IAS 2: Beholdninger • IAS 11: Anleggskontrakter • IAS 16: Eiendom, anlegg og utstyr • IAS 17: Leieavtaler • IAS 40: Investeringseiendom • IAS 41: Landbruk • IFRS 5: Anleggsmidler holdt for salg og avviklet virksomhet • IFRS 6: Leting etter og evaluering av mineralressurser • IFRS 13: Måling av virkelig verdi

1.5 EU har ikke prøvd å utarbeide egne europeiske regnskapsstandarder for verdsetting av fast eiendom, men har heller foretrukket å legge til rette for innføring av eller samsvar med internasjonale regnskapsstandarder og internasjonale standarder for finansiell rapportering.

1.6 Takstmenn som utfører verdsetting i forbindelse med finansregnskap, må i samråd med det oppdragsgivende foretakets styre og revisor ta hensyn til EU-direktiver, nasjonale lover og forskrifter, nasjonale og internasjonale regnskapsstandarder, foretakets strategi og formålet med driften og dermed også klassifiseringen av vedkommende eiendom.

1.7 Det bør bemerkes at det bare er børsnoterte selskaper i medlemsstatene som er forpliktet til å innføre IFRS-standardene. Ikke-børsnoterte foretak kan selv velge om de vil innføre IFRS-standardene – takstmenn som verdsetter eiendeler for foretak som har valgt å ikke innføre IFRS-standardene, bør rådføre seg med oppdragsgivers regnskapsfører og rette seg etter aktuelle nasjonale standarder, lovgivning og regelverk.

2. Omfang

2.1 Denne veiledningen gjelder verdsetting av eiendommer og eiendomsinteresser med henblikk på finansiell rapportering i henhold til IFRS. Den beskriver prinsippene som ligger til grunn for utarbeidelsen av finansregnskap, takseringsgrunnlaget og gir veiledning i taksering av fast eiendom på grunnlag av virkelig verdi.

2.2 Denne veiledningen erstatter ikke behovet for kunnskap om gjeldende IAS/IFRS-standarder. Takstmenn som påtar seg taksering for finansregnskapsformål, bør forstå “begrepsrammen” slik den ble vedtatt av IASB i april 2001 og revidert i september 2010, som skisserer prinsippene som ligger til grunn for utarbeidelsen av finansregnskap.

2.3 Denne veiledningen har ikke som mål å dekke taksering i henhold til andre


standarder, lover og forskrifter enn IFRS, ettersom disse kan avvike fra IFRS-krav og dessuten være forskjellige fra land til land. Ikke desto mindre kan noe av det følgende også være relevant ved taksering som ikke følger IFRS.

3. Begrepsrammen for finansiell rapportering (utdrag fra “The Conceptual Framework for Financial Reporting”, utgitt av IASB i september 2010)

3.1 Formålet med finansregnskap er å gi potensielle investorer, långivere og andre kreditorer finansiell informasjon om det rapporterende foretaket, som kan være nyttig i forbindelse med beslutninger om å stille midler til rådighet for foretaket. Slike beslutninger kan gjelde kjøp, salg eller innehav av egenkapital- og gjeldsinstrumenter, samt beslutninger om å yte eller gjøre opp lån og andre typer kreditt. Finansregnskap utarbeides normalt med utgangspunkt i at foretaket er i drift og vil fortsette å være i drift i overskuelig fremtid.

3.2 Kvalitative egenskaper ved nyttig finansiell informasjon For at finansiell informasjon skal være nyttig, må den være relevant og gi et sannferdig bilde av det som presenteres. Den finansielle informasjonens nytte avhenger av i hvilken grad den er sammenlignbar, verifiserbar, relevant og forståelig.

3.3 Innregning og måling av eiendeler. Elementene som direkte berører den finansielle stillingen, er eiendeler, forpliktelser og egenkapital.

(i) En eiendel er en ressurs som kontrolleres av foretaket som en følge av tidligere hendelser, og som forventes å gi foretaket fremtidige økonomiske fordeler.

(ii) En forpliktelse er en eksisterende plikt for foretaket som en følge av tidligere hendelser, og som ved oppgjør forventes å føre til en reduksjon av foretakets økonomiske ressurser.

(iii) Egenkapital er residualverdien av foretakets eiendeler etter fradrag for alle foretakets forpliktelser.

(iv) Måling er prosessen for å fastsette verdien av de ulike finansregnskapspostene som skal føres i balansen og resultatregnskapet. Dette omfatter valg av et bestemt målegrunnlag.

4. Klassifisering av eiendeler

4.1 Klassifiseringen av eiendeler påvirker både takseringsgrunnlaget og presen-tasjonen av takstrapporter. I finansregnskapet klassifiseres grunn og bygninger vanligvis i en av fem kategorier: • eierbenyttet eiendom som holdes som en del av virksomheten for et spesielt eller generelt formål


• investering med sikte på å generere inntekt eller kapitalgevinst • unyttig i forhold til virksomhetens behov • varelager, klassifisert som omløpsmidler, og • leieavtaler.

4.2 Eiendom, anlegg og utstyr – IAS 16 definerer disse som “materielle enheter som holdes av foretaket til bruk i produksjon eller til levering av varer eller tjenester, for utleie til andre eller til administrative formål, som er forventet å være i bruk i mer enn én regnskapsperiode”. IAS 16 gjelder for eierbenyttede eiendommer som i kommentarene til IAS 40 er definert som eiendom som benyttes (av eieren eller av leietakeren i henhold til en finansiell leieavtale – se pkt. 4.7) for bruk i produksjon eller levering av varer eller tjenester eller for administrative formål.

4.3 Investeringseiendom – IAS 40 definerer dette som “eiendom (tomt eller bygning eller del av en bygning, eller begge deler) som benyttes (av eieren eller av leietakeren i henhold til en finansiell leieavtale) for å opptjene leieinntekter eller for verdistigning eller begge deler, heller enn for • bruk i produksjon eller levering av varer eller tjenester eller for administrative formål, eller • for salg som en del av ordinær virksomhet.”

Investeringseiendom skal innregnes som eiendel når: • det er sannsynlig at de framtidige økonomiske fordelene knyttet til investeringseiendommen vil tilflyte foretaket, og • investeringseiendommens anskaffelseskost kan måles på en pålitelig måte.

4.4 Overflødig eiendom i forhold til operative behov – Tomteareal med eller uten bygninger som i overskuelig fremtid ikke er til nytte for driften av virksomheten, og som vanligvis innehas med sikte på salg.

4.5 Varelager – Visse eiendeler kan ha blitt kjøpt for videresalg og klassifiseres ikke som anleggsmidler, men som omløpsmidler i balansen.

4.6 Leieavtaler – Formålet med IAS 17 er å fastsette, både for leietakere og utleiere, hensiktsmessige regnskapsprinsipper og opplysningskrav som skal anvendes i forbindelse med leieavtaler. IAS 17 gjelder ut 2018, og etter dette vil IFRS 16 gjelde for regnskap som utarbeides fra og med 1. januar 2019 (om foretaket ønsker det, kan det imidlertid fritt velge en tidligere utgave av IFRS16).

4.7 I henhold til IAS 17 klassifiseres en leieavtale som en finansiell leieavtale hvis den i praksis overdrar all risiko og fordeler knyttet til eierskapet. Alle andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler. En leieavtale må klassifiseres ved leieavtalens begynnelse (IAS 17.4, 17.13). Om en leieavtale er finansiell eller operasjonell, avhenger


mer av transaksjonens innhold enn av hvilken form leieavtalen har. Hvis leieavtalen for eksempel innebærer at eiendomsretten til eiendommen overføres til leietakeren ved utløpet av leieperioden, eller inneholder en kjøpsopsjon i leietakerens favør til en pris som forventes å være lavere enn virkelig verdi på det tidspunkt opsjonen først kan utøves, vil dette vanligvis føre til at leieavtalen klassifiseres som en finansiell leieavtale.

4.8 Ved leie av grunn og bygninger må klassifiseringen av hver av eiendelene som en finansiell eller operasjonell leieavtale vurderes separat. Når det skal fastslås om tomteelementet utgjør en operasjonell eller finansiell leieavtale, er det viktig å ta med i betraktningen at grunnarealer normalt har ubegrenset utnyttbar levetid (IAS 17.15A).

4.9 Når det er nødvendig for å klassifisere og regnskapsføre en leieavtale for grunn og bygninger, skal minsteleien fordeles på grunn og bygninger i forhold til den relative virkelige verdien av leieinteressene i disse to delene av leieobjektet i leieavtalen ved leieavtalens begynnelse (IAS 17.16).

4.10 IFRS 16 gjør flere endringer i hvordan leieavtaler regnskapsføres, særlig for leietakere. Mens skillet mellom finansielle og operasjonelle leieavtaler opprettholdes for utleiere (husverter), vil det for leietakere ikke lenger skilles mellom de to typene leieavtaler, så fra og med 1. januar 2019 behandles alle leieavtaler som finansielle. Leieavtaler skal derfor tas med i balansen for selskaper som leier eiendom (med mindre leieavtalen er på under 12 måneder).

5. Valg av konsistente takseringsgrunnlag

5.1 Internasjonale regnskapsstandarder har for tiden to modeller for innregning av eiendomsaktiva i balansen:

• Kostnadsmodellen: Etter innregning som eiendel “skal enheter av eiendom, anlegg og utstyr balanseføres til anskaffelseskost med fradrag for eventuell akkumulert avskrivning og eventuelle akkumulerte tap ved verdifall” (IAS 16.30), og

• Virkelig verdi-modellen er basert på prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt ved overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom markedsdeltakere på måledatoen (IAS 16.31 og IFRS 13 Måling av virkelig verdi). (Se under, pkt. 6.1 Måling av virkelig verdi).

5.2 De fire mest relevante internasjonale regnskapsstandardene som brukes ved verdsetting av eiendom for regnskapsformål, er IAS 16 (eierbenyttet eiendom, anlegg og utstyr), IAS 17 (leieavtaler) – skal erstattes av IFRS 16 (leieavtaler), IAS 40 (investeringseiendom) og IAS 41 (landbruk). I det følgende vil vi knytte kommentarer til disse fire standardene. Kapittel 6 inneholder nærmere henvisninger til IFRS 13 Måling av virkelig verdi, som er særlig viktig for takstmenn.


5.3 IAS 16 – Eiendom, anlegg og utstyr

5.3.1 Måling ved innregning - – En enhet av eiendom, anlegg og utstyr som kvalifiserer for innregning som en eiendel, skal måles til anskaffelseskost. Denne kostnaden er kontantprisekvivalenten på innregningsdatoen og omfatter innkjøpspris, herunder importavgifter og ikke-refunderbare skatter og avgifter ved kjøp, etter fradrag for forhandlerrabatter og prisavslag.

5.3.2 Måling etter innregning - Et foretak skal velge enten anskaffelseskost-modellen eller verdireguleringsmodellen som foretakets regnskapsprinsipp, og skal anvende dette prinsippet på en hel klasse av eiendom, anlegg og utstyr.

5.3.3 Verdireguleringsmodellen innebærer at “en enhet av eiendom, anlegg og utstyr hvis virkelige verdi kan måles på en pålitelig måte, balanseføres til et verdiregulert beløp, som er den virkelige verdien på tidspunktet da beløpet ble verdiregulert, med fradrag for eventuell senere akkumulert avskrivningog eventuelle senere akkumulerte tap ved verdifall. Verdireguleringer skal gjøres med en tilstrekkelig hyppighet til at den balanseførte verdien ikke avviker vesentlig fra den verdi som ville ha blitt beregnet ved hjelp av den virkelige verdien på balansedagen” (IAS 16.31).

5.3.4 Anvendelse – I praksis vil takstmenn se at IAS 16 i hovedsak dreier seg om eiendom som foretaket eier og bruker for egne, driftsmessige formål (for eksempel en fabrikk eid av et produksjonsforetak).

5.4 IAS 17 og IFRS 16 – Leieavtaler

5.4.1 Ut 2018 gjelder IAS17 for regnskapsføring av leieavtaler (med mindre det rapporterende foretaket har valgt tidlig innføring av IFRS 16). I henhold til IAS 17 skal leietakere ved starten av leieperioden innregne finansielle leieavtaler som aktiva og passiva til det som er lavest av eiendelens virkelige verdi og nåverdien av minsteleien (IAS 17.20). Avskrivningsprinsippet for eiendeler som holdes under finansielle leieavtaler, bør være i samsvar med det som gjelder for eiendeler som eies. Dersom det ikke er rimelig sikkert at leietaker vil overta eierskapet ved utløpet av leieperioden, bør eiendelen avskrives over det som er kortest av leieperioden og eiendelens levetid (IAS 17.27).

5.4.2 Leieinntekt fra operasjonelle leieavtaler skal innregnes i inntekten på lineært grunn-lag i løpet av leieperioden, med mindre et annet systematisk grunnlag er mer representativt for forløpet for hvordan fordelen av å nytte den leide eiendelen blir oppbrukt (IAS 17.33).

5.4.3 Fra og med 1. januar 2019 gjelder det forskjellige regler for utleiere og leietakere. Mens utleiere fortsatt skal skille mellom finansielle leieavtaler og operasjonelle leieavtaler, vil leietakere måtte behandle alle leieavtaler som finansielle leieavtaler når leieperioden er på mer enn 12 måneder.


5.4.4 Leietakere vil bli pålagt å kapitalisere nåverdien av leieutgiftene og enten oppgi dem som leide eiendeler (for eiendeler med bruksrett) eller oppgi dem sammen med eiendom, anlegg og utstyr. Hvor betaling (f.eks. leie) skjer over tid, vil et selskap også måtte balanseføre en finansiell forpliktelse i henhold til sin fremtidige betalingsforpliktelse. Dermed vil balanseførte beløp for leide eiendeler og finansielle forpliktelser øke.

5.4.5 I stedet for å resultatføre leien som en utgift, skal leietakere i resultatregnskapet føre dette på to linjer: en for leide eiendelers avskrivningsbeløp og en for renteutgifter knyttet til leieforpliktelser. Førstnevnte inkluderes i “avskrivninger” og sistnevnte i “finanskostnader” i regnskapene.

5.4.6 Merk at det ikke synes å være noe krav til fastsettelse av virkelig verdi av leietakers interesser i leieobjektet. Selv om selskaper vil måtte fastsette en passende diskonteringsrente og kapitalisere fremtidige leiebetalinger for å balanseføre en leieavtale som en leid eiendel, ser dette ut til å dreie seg om en finansiell diskonteringsrente snarere enn en som utledes fra transaksjoner i eiendomsmarkedet. IFRS 16 synes dermed å levne takstmenn en begrenset rolle i forbindelse med bistand til leietakere.

5.5 IAS 40 – Investeringseiendommer

5.5.1 IAS 40 gjelder grunn eller bygninger som innehas for å oppnå leieinntekter, verdistigning på kapital eller begge deler. Investeringseiendommer innehas i utgangspunktet til anskaffelseskost. Transaksjonskostnader skal inkluderes i førstegangsmålingen. Etter førstegangsinnregning kan investeringseiendommer balanseføres enten til an-skaffelseskost eller til virkelig verdi. Den modellen som velges, gjelder for alle foretakets investeringseiendommer. Om et foretak velger anskaffelseskostmodellen, bør det likevel oppgi den virkelige verdien av sine investeringseiendommer.

5.5.2 En eiendomsinteresse som en leietaker har i henhold til en operasjonell leie-avtale, kan klassifiseres og innregnes i regnskapene som investeringseiendom forutsatt at eiendommen ellers oppfyller definisjonen av investeringseiendom, og at leietaker benytter modellen med virkelig verdi (IAS 40.6).

5.6 IAS 41 – Landbruk - Mange landbruksvirksomheter vil komme under terskelen for obligatorisk bruk av IAS. IAS er heller ikke obligatorisk for børsnoterte selskaper i EU, som da kan ha valgt å ikke utarbeide sine regnskaper i tråd med IFRS. Takstmenn i EU-land vil derfor sjelden måtte verdsette landbrukseiendeler i henhold til IAS 41.

5.7 Der IAS 41 faktisk gjelder, innføres ingen nye prinsipper for verdsetting av grunneiendommer som benyttes i landbruk, hagebruk, blomsterdyrking, akvakultur eller skogbruk. Alt etter omstendighetene bør man altså forholde seg til IAS 16 eller IAS 40. Dette vil imidlertid få følger for regnskapsføringen av levende planter som er fysisk forbundet med jord, som dyrkes for sin avling eller for formering. Enten


de består av ettårige vekster som hvete eller poteter, flerårige vekster som frukttrær, bærbusker og vinstokker eller vekster med en varighet på fem år eller mer, som trær i en skogbeplantning, klassifiseres de (sammen med avlsdyr) som biologiske eiendeler og skal vurderes til virkelig verdi, med fradrag for estimerte utgifter om de blir solgt atskilt fra grunnen. Dette skiller seg således fra den vanlige behandlingen av beholdninger basert på anskaffelseskost i henhold til IAS 2.

IAS 41 erkjenner at dette kan være en vanskelig oppgave og anbefaler ulike alternativer for å håndtere det, herunder en inntektsbasert tilnærming eller fordeling av prisen som oppnås ved salg av grunn med planter i vekst. Der pålitelig måling av virkelig verdi ikke er mulig, kan en kostnadsbasert tilnærming benyttes. Planter i vekst som ikke dyrkes for sitt biologiske potensial, for eksempel skogkledde fritidsområder, medregnes ikke.

6. Virkelig verdi

6.1 IFRS 13 Måling av virkelig verdi

6.1.1 Frem til 2012 var virkelig verdi definert i IAS 40, mens spørsmål knyttet til måling av virkelig verdi var behandlet i en rekke IFRS-standarder. I mai 2011 ble det innført en ny standard – IFRS 13 “Måling av virkelig verdi”, som gjelder for alle regnskap avgitt for perioder som startet 1. januar 2013 eller senere. Både IAS 16 og IAS 40 henviser nå til IFRS 13 med hensyn til definisjon og måling av virkelig verdi.

6.1.2 Standarden gir en oppklarende definisjon av virkelig verdi og ytterligere vei-ledning for måling av virkelig verdi. Den bidrar også til større åpenhet ved at den legger større vekt på detaljerte opplysninger om måling av virkelig verdi ved hjelp av modeller. Det understrekes at denne standarden kun besvarer spørsmålet om hvordan målingen skal utføres, ikke spørsmålet om hva som skal måles. Sistnevnte spørsmål behandles i relevante IAS-standarder (typisk IAS 16 og IAS 40 for eiendomsaktiva).

6.1.3 IFRS 13 gjelder fastsetting av virkelig verdi for et bredt spekter av finansielle og ikke-finansielle eiendeler. Visse aspekter ved standardene er dermed ikke umiddelbart lett å anvende på eiendomsaktiva. I tvilstilfeller kan takstmenn velge å rådføre seg med oppdragsgiver og dennes revisor for å forsikre seg om at deres tolkning er i tråd med gjeldende regnskapsregler.

6.2 Definisjon av virkelig verdi - IFRS 13 definerer virkelig verdi som:

“Den prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt for overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom markedsdeltakere på måledatoen.”

IFRS 13 legger til følgende forklaring for å gjøre det lettere å forstå definisjonen:


6.2.1 Måleenhet – Måling av virkelig verdi kan gjelde en enkelt eiendel eller en gruppe eiendeler. Beslutningen om en eiendel skal verdsettes for seg eller som del av en gruppe eiendeler vil avhenge av reglene for identifisering av “måleenheten” i den aktuelle IAS-standarden.

6.2.2 Hypotetisk transaksjon – Virkelig verdi skal tilsvare salgsprisen i en hypotetisk transaksjon. Dette salget skal antas å finne sted enten i hovedmarkedet for den aktuelle typen eiendeler, alternativt, dersom det ikke finnes noe hovedmarked, i det markedet som er gunstigst for vedkommende eiendel.

6.2.3 Markedsdeltakere – Virkelig verdi skal måles på grunnlag av de forutsetninger markedsdeltakerne ville lagt til grunn ved prissetting av eiendelen, forutsatt at markedsdeltakerne handler ut fra det som er mest økonomisk fordelaktig for dem selv.

6.2.4 Prisen – Virkelig verdi er ment å være den prisen som mottas ved salg av eiendelen på måledatoen. IFRS 13 angir uttrykkelig at det er “utgangsprisen” som skal oppgis, dvs. nettobeløpet selgeren sitter igjen med, ikke bruttobeløpet kjøperen betaler. Transaksjonskostnader medregnes derfor ikke i virkelig verdi. Om nødvendig føres disse under en annen regnskapspost i henhold til reglene i den aktuelle IAS-standarden.

6.3 Høyeste og beste bruk

6.3.1 For ikke-finansielle eiendeler som eiendom vil måling av virkelig verdi ta hensyn til en markedsdeltakers evne til å generere økonomiske fordeler ved høyeste og beste bruk av eiendelen eller ved å selge den til en annen markedsdeltaker som vil sørge for beste og høyeste bruk av eiendelen (IFRS 13.27).

6.3.2 Høyeste og beste bruk er den bruken som på en og samme tid er fysisk mulig, lovlig og økonomisk lønnsom, og som gir best verdi for eiendommen. Høyeste og beste bruk fastsettes ut fra markedsdeltakernes perspektiv, selv om foretaket tar sikte på annen bruk av eiendommen. Imidlertid anses nåværende bruk som beste og høyeste bruk med mindre markedet eller andre faktorer tilsier at en annen bruk vil gi høyest verdi for eiendommen (IFRS 13, 29).

6.3.3 IFRS 13 krever at det rapporterende foretaket (som oftest vil være takstmannens oppdragsgiver) bekrefter at eiendommen er verdsatt på grunnlag av høyeste og beste bruk. For at det rapporterende foretaket skal kunne avgi en slik erklæring, må takstmannen i sin rapport angi at han eller hun har taksert eiendommen på grunnlag av høyeste og beste bruk. I de fleste tilfeller er dette sannsynligvis ikke noe problem for takstmannen, ettersom høyeste og beste bruk åpenbart er tilfellet for mange eiendommer, særlig investerings-eiendommer. I andre tilfeller kan en forestille seg bruk som kan skape høyere verdi, men med mindre slik alternativ bruk består nedennevnte tredelte test med hensyn til å være fysisk mulig, lovlig og økonomisk lønnsom, kan høyeste og beste


bruk også anses å foreligge. Dersom takstmannen ikke har vurdert eiendommen ut fra høyeste og beste bruk, bør han/hun opplyse om det og om grunnene til at det ikke er gjort.

6.3.4 Den tredelte testen av om bruken er “fysisk mulig, lovlig og økonomisk lønnsom. Takstmannen vil kanskje måtte avgjøre om en mulig alternativ bruk vil bestå den tredelte testen.

“Fysisk mulig”: For å bestå denne testen må den planlagte bruken være mulig, gitt eiendommens fysiske egenskaper og begrensninger. For en mulig nyutvikling vil takstmannen derfor måtte vurdere tomtens størrelse og dimensjoner, i hvilken grad adkomstveier og annen tilkomst er tilfredsstillende, tilgang til tjenester osv. For en mulig bruksendring vil han eller hun måtte vurdere areal og planløsning, takhøyder i nåværende bygning, innfall av dagslys, i hvilken grad det er anlagt tilfredsstillende rømningsveier osv.

“Lovlig”: Spørsmålet om det foreligger juridiske begrensninger som vil påvirke markedsdeltakernes prising på takseringsdatoen. De mest åpenbare eksemplene er regulering i byplanleggingsdokumenter, men bruksendring er i mange tilfeller også utelukket på kort eller mellomlang på grunn av løpende leieavtaler. Et annet eksempel er at visse typer bruksendring av eksisterende bygg slik de fremstår i dag, kan være utelukket på grunn av brann- eller HMS-forskrifter.

“Økonomisk lønnsom”: Dersom den planlagte bruken er fysisk mulig og lovlig men etter markedsdeltakernes mening ikke genererer noe akseptabelt økonomisk utbytte, er testen ikke bestått.

6.4 Takseringsmetoder

6.4.1 IFRS 13 benytter begrepet “verdsettingsteknikker” (“valuation techniques”), mens takstmenn er mer vant til å snakke om “takseringsmetoder” (“valuation methods”). Foretaket skal benytte de metodene som er “egnede under omstendighetene og der det er tilstrekkelig med data tilgjengelig til å måle virkelig verdi, som maksimerer bruken av relevante observerbare inndata og minimerer bruken av ikke-observerbare inndata”.

6.4.2 Observerbare inndata er “Inndata som er utviklet ved hjelp av markedsdata, for eksempel offentlig tilgjengelig informasjon om faktiske [...] transaksjoner, og som gjenspeiler forutsetninger som markedsdeltakere vil kunne benytte […]”. Ikke-observerbare inndata er “Inndata som det ikke foreligger tilgjengelige markedsdata for, og som blir utviklet ved hjelp av beste tilgjengelige informasjon om de forutsetningene som markedsdeltakere vil kunne benytte [...]”.

6.4.3 IFRS 13 beskriver tre verdsettingsteknikker: den markedsbaserte, kostnadsbaserte


og inntektsbaserte tilnærmingsmåten (IFRS 13.62). Foretaket skal benytte metoder som er i samsvar med en eller flere av disse tilnærmingsmåtene.

6.5 Hierarkiet for virkelig verdi

6.5.1 IFRS 13 inneholder et “hierarki for virkelig verdi”, der inndataene som benyttes ved verdsetting, er kategorisert på tre nivåer. Hensikten med dette begrepet er å gjøre det mulig for leserne av årsrapporter å forstå hvor langt rapporterte verdier er basert på lett observerbar dokumentasjon eller er avledet ved hjelp av andre metoder.

6.5.2 Det er viktig å merke seg at hierarkiet for virkelig verdi slik begrepet er brukt i IFRS 13, gjelder inndata som brukes ved verdsetting, ikke verdsettingsmetoder. Dette er en endring i forhold til tidligere, da IAS 40 definerte et hierarki basert på verdsettingsteknikker. Inndata kategoriseres på nivå 1, 2 eller 3 som følger: · Inndata på nivå 1 er noterte priser (ikke justerte) i aktive markeder for

eiendeler som er identiske med eiendelen som måles. · Inndata på nivå 2 er andre inndata enn noterte priser som omfattes av nivå 1

og er observerbare, enten direkte eller indirekte. · Inndata på nivå 3 er ikke-observerbare inndata. Et foretak skal utarbeide ikke-

observerbare inndata ved hjelp av den beste informasjonen som er tilgjengelig under omstendighetene, noe som kan omfatte foretakets egne inndata, idet det tas hensyn til all informasjon om markedsdeltakernes forutsetninger som med rimelighet kan sies å være tilgjengelige.

6.5.3 Justering av inndata. Standarden fastsetter at justering av inndata på nivå 2 som er betydelig for hele målingen, kan føre til at dataene kategoriseres på nivå 3 dersom justeringen benytter betydelige ikke-observerbare inndata. Dette er særlig relevant ved verdsetting av eiendomsaktiva, slik det framgår av det følgende. Takstmenn bør derfor være særlig oppmerksomme på konseptet “justering av observerbare inndata” når slike data tildeles et nivå i verdihierarkiet.

6.5.4 Til slutt, når inndataene først er kategorisert, vil målingen av virkelig verdi (dvs. verdsettingen) bli kategorisert på nivå 1, 2 eller 3 ut fra kategoriseringen av benyttede inndata, ikke ut fra metoden som er benyttet. Det bør ikke antas at bruken av den ene eller andre metoden automatisk medfører at verdsettingen kategoriseres på nivå 1, 2 eller 3. Den endelige kategoriseringen avhenger av typen inndata som benyttes i hvert tilfelle. Dersom det benyttes inndata på forskjellige nivåer, vil målingen av virkelig verdi bli kategorisert på samme nivå som inndata på det laveste nivået som er av betydning for hele målingen (nivå 3 er lavest). En verdsetting som inneholder betydelige inndata på nivå 3, vil dermed bli kategorisert på nivå 3.

6.5.5 Det er viktig å forstå at kategorisering av en verdimåling på nivå 3 heller enn for eksempel på nivå 2 ikke er ment som noen indikasjon på at verdsettingen den er


basert på, er av lavere eller dårligere kvalitet. Skillet mellom nivå 2 og 3 er ment som informasjon til brukerne av årsrapporter om hvilken type inndata som er benyttet, mer enn å være et slags mål på verdsettingens kvalitet. Likeledes er en måling av virkelig verdi som klassifiseres på nivå 3, ikke ment som en indikasjon på at eiendommen er mindre likvid enn andre eiendommer.

6.5.6 IFRS 13 skjerper opplysningskravene med hensyn til egenskaper og risikoer forbundet med den aktuelle eiendelsklassen, verdsettingsteknikker, nivået i hierarkiet for virkelig verdi og nivået på inndataene som er benyttet. Det skal særskilt opplyses om målinger av virkelig verdi som er basert på bruk av betydelige ikke-observerbare inndata på nivå 3 (IFRS 13.91). Avstemming av åpningsbalanse og sluttbalanse samt en fyldig beskrivelse av den aktuelle verdsettingsprosessen er nye krav som må etterkommes.

6.6 Virkelig verdi sammenlignet med markedsverdi

6.6.1 TEGoVA mener at kravet om virkelig verdi i prinsippet er oppfylt om takstmannen oppgir markedsverdi (EVS 1), men virkelig verdi og markedsverdi er ikke synonymer, særlig der markedsverdien ikke så lett lar seg identifisere, eller der særlige egenskaper ved en eiendom gir eiendommen en spesiell verdi for vedkommende part.

6.6.2 Takstmenn bør være spesielt oppmerksomme i tilfeller der markedsverdien kan inneholde et element av forventningsverdi, dvs. der markedsdeltakere kan være villige til å betale høyere pris enn normalt, for eksempel fordi de mener at det vil være mulig å få byggetillatelse for en mer fordelaktig utnyttelse av eiendommen en gang i fremtiden. Selv om definisjonen av markedsverdi i EVS 1 tillater at det tas hensyn til forventningsverdi, vil potensiell fremtidig bruk ikke bestå testen med hensyn til lovlighet i henhold til definisjonen av høyeste og beste bruk i IFRS 13 så lenge det ikke foreligger byggetillatelse eller hensiktsmessig regulering. I så fall vil den virkelig verdien være lavere enn markedsverdien.

6.6.3 I ethvert tilfelle der takstmannen velger å oppgi en virkelig verdi som ligger betydelig under markedsverdien, anbefales han/hun på det sterkeste å understreke dette overfor sin oppdragsgiver og redegjøre for forskjellen.

6.7 Opplysningskrav

6.7.1 Uansett verdimålingenes nivå i hierarkiet må foretaket i sin rapportering ta med en beskrivelse av verdsettingsteknikker og inndata som er benyttet, samt opplysninger om endringer i verdsettingsteknikkene og årsakene til slike endringer. Dersom en måling er kategorisert på nivå 3, vil imidlertid rapporten måtte dekke en rekke flere punkter, herunder: • kvantitative opplysninger om betydelige ikke-observerbare inndata som er be-

nyttet ved måling av virkelig verdi, dersom slik informasjon er rimelig tilgjengelig,


• beskrivelse av prosesser, retningslinjer og fremgangsmåter for verdsetting, • en redegjørelse for hvor følsom målingen av virkelig verdi vil være overfor

betydelige endringer i ikke-observerbare inndata.

6.7.2 Det tilligger det rapporterende foretaket å redegjøre i årsrapporten for om virkelig verdi er målt på nivå 1, 2 eller 3. Takstmannen kan likevel bli bedt om å fremskaffe de opplysninger som måtte være nødvendige for at oppdragsgiver skal kunne etterkomme dette kravet. Selv om mange av disse opplysningene allerede foreligger i takstrapporter som er avgitt i samsvar med EVS, kan takstmenn få spørsmål om å identifisere betydelige inndata de har benyttet for verdsetting i sine rapporter, og om å knytte kommentarer til nivået på slike inndata i forhold til verdihierarkiet i IFRS 13.

7. Fordeling mellom grunn og bygninger

7.1 For korrekt føring av avskrivning og dermed for at finansregnskapet skal bli korrekt, kan det være nødvendig å fordele verdi mellom grunnen og bygningene som er oppført på tomten. Dette er en teknisk oppgave som bør ses atskilt fra selve verd-settingen. EU-direktiver og internasjonale såvel som nasjonale regnskapsstandarder krever alle en fordeling for avskrivningsformål. Nasjonale regler kan under visse om-stendigheter ha forrang, men aldri i strid med EU-regelverket. Ytterligere retningslinjer om dette finnes i kapittel 3 i EVIP 3 i disse standardene.

7.2 Dersom et foretak har valgt å føre regnskap etter anskaffelseskostmodellen, kan takstmenn bli bedt om å bistå med fordelingen av bygningsverdien mellom de forskjellige bygningskomponentene. Også dette anses som en teknisk oppgave og ikke en takseringsoppgave, og det bør tas hensyn til relevante regnskapsstandarder og IAS 16 ved fordeling mellom komponenter i henhold til IAS 16. Dette er nærmere behandlet i EVIP 3, Verdifordeling mellom grunn og bygninger.

8. Takstrapporter for finansregnskapsformål

8.1 Takstrapporter for finansregnskapsformål skal presenteres med et klart oppsett og minst inneholde følgende opplysninger: • instruksene som er gitt for oppdraget, takseringsdato og formålet med takseringen, • takseringsgrunnlaget, herunder type taksering og definisjon av verdi, • bruksrettigheter til eiendommen og klassifisering av disse som eiendeler, • identifisering av eiendommen og dens beliggenhet, • befaringsdato og befaringens omfang, • regelverk, • eventuelle spesielle forutsetninger og forhold av begrensende art, • anlegg, maskiner og utstyr,


• samsvarserklæring med europeiske takseringsstandarder (kreves ikke i henhold til IAS/IFRS), • verdsettingsmetoder som er benyttet, • rapporterte verdier, og • andre forhold som er relevante for takseringen.

En nærmere beskrivelse av innholdet i takstrapporten er gitt i EVS 5.

EVGN 2 - Taksering for låneformål 103

EVGN 2

Taksering for låneformål

1. Innledning2. Omfang3. Kommentar om tomte- og eiendomskategorier4. Vanlige verdigrunnlag5. Anvendelse av pantelånsverdi6. Tvangssalg og konkurssalg

1. Innledning

1.1 Låneinstitusjoner er avhengige av velfunderte takster, ikke bare av åpenbare forsiktighetshensyn ved långivning, men også i henhold til Basel III-avtalens regler for kredittstrukturer slik disse er gjort gjeldende i EU gjennom kapitalkravsdirektivet (2013/36) og europaparlaments- og rådsforordning (EU) nr. 575/2013 av 26. juni 2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak.

1.2 Av forbrukervernhensyn er viktigheten av godt underbygde eiendomstakster også nedfelt i bestemmelsene i boliglånsdirektivet (europaparlaments- og rådsdirektiv 2014/17/EU av 4. februar 2014 om kredittavtaler for forbrukere i forbindelse med fast eiendom til boligformål). Artikkel 19 fastsetter at medlemsstatene skal sikre at det utarbeides pålitelige standarder for taksering av boligeiendommer i forbindelse med opptak av pantelån på deres territorium. Betraktning 29 i fortalen til direktivet angir at for at takseringsstandarder skal anses som pålitelige, må de ta hensyn til internasjonalt anerkjente takseringsstandarder, og viser uttrykkelig til standardene utviklet av European Group of Valuers’ Associations (TEGoVA).

1.3 Samlet betyr dette at det er et stort ansvar forbundet med å taksere en eiendom for låneformål. Slik taksering må blant annet ta hensyn til: • formålet med takseringen, • hvilket grunnlag oppdragsgiver krever, • en objektiv vurdering av eiendomsspesifikke risikofaktorer knyttet til kreditt- strukturen og den foreslåtte lånefasilitetens varighet, og • potensiell fremtidig etterspørsel i markedet etter eiendommen, med

tydelig angivelse av takseringsdato, markedsmessig sammenheng og netto kontantstrømmer.


1.4 Når finansieringsordningen er sikret for en bestemt eiendom, blir takstmenn typisk bedt om å utarbeide en takst på grunnlag av markedsverdi (se EVS 1). I noen land kan det være krav om vurdering av pantelånsverdi (se EVS 2).

1.5 Denne europeiske praksisen gjenspeiles også i forordning nr. 575/2013. I henhold til artikkel 229 nr. 1 skal en uavhengig takstmann ha verdsatt sikkerheten til markedsverdi eller til en lavere verdi. I medlemsstater som har fastsatt strenge kriterier for vurdering av pantelånsverdier ved lov eller forskrift, kan eiendommen i stedet verdsettes av en uavhengig takstmann til pantelånsverdi eller til en lavere verdi.

2. Omfang

2.1 EVGN 2 gjelder ethvert forhold der takstmenn blir bedt om å gi råd eller rapportere til institusjoner og andre som låner ut penger på grunnlag av eiendomstakster der formålet med takseringen er lån, pantelån eller obligasjoner.

2.2 EVGN 2 gjelder for taksering i forkant av og ved vurdering av et nytt lån, et refinansieringslån eller et tilleggslån. Standarden gjelder tilsvarende ved mislighold, når en sikret långiver vurderer å overta panteobjektet eller oppnevne en bostyrer og/eller iverksette tvangsmidler med sikte på avhending av eiendommen.

2.3 Takstmannen må ha kompetanse til å påta seg taksering for særskilte formål knyttet til lånevirksomhet. I tillegg til å fastsette selve verdien må takstmannen gi råd om risiko knyttet til eiendommen og sektorrelaterte risikoer når det kreves. Generelt er risikovurdering noe som tilligger långiver ettersom vurderingen gjelder låntakers økonomiske status eller forventninger knyttet til geografisk beliggenhet, sektor og kunde. Derimot kan takstmannen bli spurt om råd om alle risikoaspekter ved eiendommen som skal takseres.

2.4 Disse forholdene er forbundet med og avhengig av type eiendom som skal stilles som sikkerhet for lånet, eiendommens geografiske beliggenhet og hvilken sektor den tilhører, oppdragsgivers føringer og ikke minst hva en eventuell konkurs vil medføre i landet der eiendommen ligger. Takstmannens kvalifikasjoner er nærmere beskrevet i EVS 3.

3. Kommentar om tomte- og eiendomskategorier

3.1 Eiendommer kan klassifiseres i følgende fem kategorier: • investeringseiendommer, • eierbenyttede eiendommer, • utbyggingseiendommer, • eiendommer som normalt verdsettes ut fra omsetningspotensial, og


• eiendeler som forringes i verdi, som mineralforekomster mm.Spesialiserte eiendommer egner seg vanligvis ikke som sikkerhet for lån, med mindre det i grunnlaget tas hensyn til alternativ bruk av eiendommen.

Spesialiserte eiendommer egner seg vanligvis ikke som sikkerhet for lån, med mindre det i grunnlaget tas hensyn til alternativ bruk av eiendommen.

3.2 Investeringseiendommer

3.2.1 Investeringseiendommer som genererer avkastning, verdsettes individuelt på grunnlag av markeds- eller pantelånsverdi, idet det tas hensyn til fremtidig inntekt og avkastning fra eiendommen.

3.2.2 Dersom det dreier seg om en portefølje, kan takseringen i tillegg utføres og rapporteres som en vurdering av dagens verdi for vedkommende eiendom ved salg som del av en investeringsportefølje, for å gjenspeile den mindreverdi/merverdi markedet tillegger eiendommen. Forskjellen mellom disse to verdiene må angis i klartekst. Når markedet er stresset, kan porteføljesalg og/eller merverdi være uoppnåelig.

3.3 Eierbenyttede eiendommer. Disse bør verdsettes ut fra markedsverdi eller pantelånsverdi, som om de sto tomme og utbudt for leie eller salg, uansett mulige kostnader forbundet med markedsføring eller utleie av eiendommen. Disse siste antakelsene gjelder imidlertid ikke for eneboliger, som antas å være tilgjengelige for innflytting ved overdragelse.

3.4 Utbyggingseiendommer

3.4.1 Ved rådgivning som gjelder en utbyggingseiendom eller grunn og bygninger under utbygging, vil takseringen være avhengig av om långiver vil forskuttere midler først når byggetillatelse er innvilget, og om det er kjøpet av tomten og/eller den påfølgende utbyggingen långiver har til hensikt å finansiere. I sistnevnte tilfelle vil det være nødvendig å anslå dagens verdi av den foreslåtte utbyggingen når den er ferdigstilt.

3.4.2 Taksering av utbyggingseiendommer krever at det gjøres mange antakelser, særlig med hensyn til rentesatser, avkastning og fremdrift. Det anbefales å støtte seg til en forundersøkelse. Som en del av risikoanalysen må låntaker informeres om at utbyggingsverdien vil kunne endre seg dersom en eller flere av forutsetningene endrer seg. Det er tilrådelig å være eksplisitt med hensyn til valg av takseringsmetoder og å sikre at det redegjøres for og knyttes forklarende merknader til kontantstrøm, diskontert kontantstrøm, restverdiberegninger og en vurdering av sammenlignbare objekter, alt etter hva som er relevant.


3.5 Eiendommer som vanligvis takseres ut fra omsetningspotensial

3.5.1 Eiendommer som vanligvis takseres ut fra omsetningspotensial, vil for eksempel være hoteller, skjenkesteder, private helseforetak og de fleste typer fritidsanlegg. De takseres vanligvis ut fra en grundig vurdering av netto bærekraftig inntektsnivå basert på regnskapsdata og prognoser. Dette omfatter ikke goodwill opparbeidet av en driftsansvarlig med over gjennomsnittlige ledelsesferdigheter. I slike tilfeller må långiver gjøres oppmerksom på den betydelige verdiforskjellen som vil oppstå mellom et forretningsforetak i drift og et foretak som for eksempel har fått inndratt eller har problemer med bevillinger/sertifikater, franchiseavtaler eller tillatelser eller er gjenstand for andre omstendigheter som vil være til hinder for gode fremtidige resultater.

3.5.2 Takstmannen bør informere om mulige framtidige svingninger i eiendommens status som sikkerhet, og eventuell følsomhet overfor endring av hvem som benytter eiendommen, endringer i popularitet eller regelverk, og kulturelle skift.

3.5.3 Långivere forventer at takstmenn vurderer eiendommens omsettelighet og/eller i hvilken grad den egner seg for tredjeparts bruk. I visse tilfeller kan det være nødvendig å foreta en vurdering på grunnlag av alternativ bruksverdi eller markedsverdi ut fra spesielle forutsetninger med hensyn til tidsbegrensninger knyttet til et salg. Tredjeparts bruk og omsettelighet er spesielt viktige aspekter for eiendommer med omsetningspotensial.

3.5.4 Når slike driftseiendommer er under utbygging eller gjenutbygging med lånte penger, må det foretas en vurdering av tiden som kreves for å oppnå alle nødvendige tillatelser o.l. og bygge opp et bærekraftig omsetningsnivå, samt kommersiell risiko, og långiver må informeres om dynamikken i bransjen.

3.6 Eiendeler som forringes i verdi – mineralforekomster

3.6.1 I noen jurisdiksjoner er det ikke mulig å stille eiendeler som forringes i verdi, som sikkerhet for lån..

3.6.2 Der eiendeler i denne klassen tillates stilt som sikkerhet, må takseringen gjenspeile de svært spesielle aspektene som er forbundet med denne kategorien. Når det foreligger et lånetilbud, må oppmerksomheten særlig rettes mot lånets løpetid og finansielle profil, herunder rentesats og forfallsdatoer, da disse er relatert til eiendelenes levetid og planen som er lagt for utvinning eller bruk i produksjon av eiendelene med som forringes i verdi. Ettersom en slik analyse krever at det legges en rekke forutsetninger til grunn, og en vurdering av en utvikling som er vanskelig å forutse, er mineralproduserende eiendommer og andre eiendeler som forringes i verdi, ikke en eiendelsklasse långivere liker.


3.7 Interesser i leieavtaler

3.7.1 I mange jurisdiksjoner er det lite sannsynlig at bankene godtar vanlige leieavtaler med bruksrett som sikkerhet for lån, da de generelt kan anses som eiendeler som forringes i verdi; verdien av en leieavtale, om den i det hele tatt har noen verdi, vil ha en tendens til å falle etter hvert som leieperioden nærmer seg slutten. Det kan likevel være enkelte unntak fra dette, for eksempel leieavtaler for førsteklasses salgslokaler, særlig i land hvor leienivået er kunstig lavt som følge av lov eller forskrift.

3.7.2 Derimot blir feste-/forpaktningsavtaler for grunn eller bygninger generelt inngått for mye lengre tidsrom og egner seg derfor bedre som sikkerhet for lån. Slike leieavtaler inngås typisk for 50 år eller mer, ofte slik at festeren kan føre opp en eller flere bygninger på tomten, oftest med sikte på å leie dem ut til leietakere med bruksrett. Noen festede eiendommer kan være svært ettertraktede, så som kjøpesentre i bykjernen. Kommentarene under gjelder i hovedsak slike langsiktige leieavtaler.

3.7.3 Den opprinnelige leieperioden er vanligvis fastsatt slik at verdien ikke vil falle vesentlig de første par årene av avtalen. Etter hvert som tiden går, vil likevel den gjenværende leieperioden bli kortere og til slutt nå et punkt der dette begynner å påvirke verdien. Når den gjenværende leieperioden har nådd en terskel, kan verdien forventes å avta i raskere tempo.

3.7.4 Markedsaktørenes appetitt for slike eiendommer kan variere sterkt, avhengig av konjunkturfase, siden mange kjøpere helst unngår å kjøpe forpaktede eiendommer: I et kjøpers marked er det generelt flere selveide eiendommer å velge blant, noe som medfører at etterspørselen etter festede eiendommer synker (og dermed deres verdi), mens festede eiendommer i et selgers marked kan bli av interesse for kjøpere som ikke finner selveide eiendommer som tilfredsstiller deres avkastningsmål. Verdien av festede eiendommer kan dermed være gjenstand for større svingninger enn verdien av selveide eiendommer.

3.7.5 I motsetning til en selveier vil festeren oftest måtte betale leie (grunnrente eller festeavgift) til eieren, med mindre det ble betalt en betydelig merpris da festeavtalen først ble inngått. I moderne festeavtaler vil grunnrenten gjerne variere over tid, avhengig av lokal markedsprakis og lover og forskrifter. Takstmannens beregninger må derfor ta hensyn til og modellere slike eventuelle fremtidige variasjoner. Videre opphører ofte ikke forpliktelsen til å betale grunnrente dersom fremleietakere sier opp og eiendommen blir stående ledig, noe det kan være hensiktsmessig å bemerke i takstrapporten.

3.7.6 Dessuten har noen festeavtaler krevende klausuler om reparasjoner, riving eller gjenoppbygging ved avtaleutløp. Slike klausuler er kanskje til liten bekymring de første årene, men kan få økonomiske følger i løpet av leieperioden.


I lys av alt dette vil bankene være særlig interessert i takstmannens oppfatning om eiendommens nåværende og fremtidige likviditet i en situasjon der den må selges. Derfor bør takstmenn vie spesiell oppmerksomhet til følgende punkter i sine rapporter: • Potensielle kjøpere av slike festede eiendommer. Hvilken type kjøpere er aktive

i dag? Er dette typisk for de generelle markedsforholdene, eller er det avhengig av konjunktur? Er det sannsynlig at eiendommens verdi vil svinge mer enn verdien av tilsvarende selveide eiendommer?

• Gjenværende leieperiode på takseringsdatoen. Er det sannsynlig at den vil ha betydelig innvirkning på eiendommens likviditet ved et eventuelt salg? Vi dette endre seg utover i låneperioden etter hvert som det blir mindre igjen av leieperioden?

• Nåværende og fremtidige grunnrenteforpliktelser. Disse bør beskrives nærmere, og hvis det er sannsynlig at grunnrenten vil øke i løpet av lånetiden, bør banken gjøres oppmerksom på det, da dette kan påvirke kundens evne til å betjene lånet.

• Hvilke bestemmelser inneholder leieavtalen med hensyn til de respektive partenes forpliktelser ved leieperiodens slutt? Vil disse være til byrde for bankens kunde, og kan dette påvirke verdien i løpet av låneperioden?

4. Vanlige verdigrunnlag

4.1 Markedsverdi som det viktigste grunnlaget for verdi er grundig behandlet i EVS 1, med den definisjonen TEGoVA har vedtatt og andre definisjoner hvor disse er gitt i EU-regelverket.

4.2 Pantelånsverdi som definert i EU-regelverket er omtalt med kommentarer i EVS 2. Det bør bemerkes, som også angitt i EVS 2, at slik verdsetting ikke faller inn under definisjonen av markedsverdi.

4.3 Begrepet pantelånsverdi er definert i EU-regelverket og i enkelte lands nasjonale lover og forskrifter. Artikkel 124 nr. 4 i forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak (kapitalkravs-forordningen) fastsetter at Den europeiske banktilsynsmyndighet skal utarbeide tekniske reguleringsstandarder for å fastsette strenge kriterier for vurdering av pantelånsverdi, som nevnt i bestemmelsene i kapitalkravsforordningen.

I påvente av offentliggjøringen av tekniske reguleringsstandarder for pantelånsverdi, anbefales det at pantelånsverdi fastsettes som nærmere beskrevet i det nedenstående (pkt. 5).

4.4 En takstmann som blir bedt om å utføre taksering på et annet grunnlag enn markedsverdi, skal under alle omstendigheter bare gjøre dette dersom det ikke vil være i strid med lokale lover og forskrifter og ellers ikke vil være misvisende.


4.5 Da verdigrunnlaget kan være forskjellig fra land til land, anbefales man å sjekke de landspesifikke kapitlene på TEGoVAs hjemmeside.

5. Anvendelse av pantelånsverdi

5.1 Pantelånsverdi har spesiell relevans som grunnlag for å vurdere verdien av kredittinstitusjoners sikkerhet i fast eiendom. Den bør være en vurdering av sikkerhetens bærekraft på lang sikt, dvs. et grunnlag for å vurdere om en pantsatt eiendom gir tilstrekkelig sikkerhet for lånet på lang sikt.

5.2 Bankene kan altså benytte pantelånsverdi som et risikostyringsverktøy på ulike måter i forbindelse med: • lån med sikkerhet i fast eiendom, • kredittinstitusjoners kapitaldekningskrav som angitt i EUs tilsynsmessige

rammeverk, • finansiering av pantelån gjennom obligasjoner med fortrinnsrett sikret ved

dekning i fast eiendom, • utviklingen av kapitalmarkedsprodukter ved konvertering av fast eiendom

og sikkerhet i fast eiendom til omsettelige eiendeler (f.eks. pantesikrede verdipapirer som drøftes nærmere i EVGN 3).

5.3 Pantelånsverdi er, i motsetning til markedsverdi, ment å være eiendommens anslåtte verdi på lang sikt. Markedsverdien er kun en vurdering av verdien på taks-eringsdatoen.

5.4 Det er således viktige forskjeller mellom markedsverdi og pantelånsverdi. Mar- kedsverdi er en internasjonalt anerkjent verdivurdering for en eiendom på et gitt tidspunkt og er den estimerte prisen som kan oppnås for en eiendom på takserings-datoen, uansett om denne verdien kan endre seg over tid, noen ganger svært fort. Hensikten med en pantelånsverdi er derimot å angi en verdi som bør kunne holde seg på lang sikt, som et stabilt grunnlag for å vurdere om eiendommen egner seg som sikkerhet for lån, også ved mulige svingninger i markedet. Forsiktighet og erkjennelsen av muligheten for kortsiktige markedssvingninger gjør at pantelånsverdien vil være lavere enn markedsverdien under de fleste markedsforhold, men den gir en indikasjon på forventede underliggende langsiktige markedstrender.

5.5 I svært stabile markeder kan det være liten eller ingen forskjell mellom pantelånsverdi og markedsverdi. I mer ustabile markeder kan forskjellen mellom markedsverdi og pantelånsverdi forventes å bli mer markant, men det vil ikke være noen enkelt, standard eller konstant fordelingsbrøk mellom de to grunnlagene.


5.6 Fastsettelsen av pantelånsverdi kan foretas ut fra en eller flere hensiktsmessige tilnærmingsmåter til taksering: • inntektsbasert tilnærmingsmåte • kostnadsbasert tilnærmingsmåte • sammenligningsbasert tilnærmingsmåte

For vurdering av pantelånsverdi anbefales det å velge den tilnærmingsmåten som passer best ut fra eiendomstype og tilgjengelige data. Dersom det benyttes mer enn én tilnærmingsmåte, må det tas behørig hensyn til vesentlige avvik mellom de respektive resultatene når man konkluderer med endelig verdi.

5.7 Pantelånsverdi utledes av langsiktige observasjoner av markeder og markeds-data på takseringsdatoen på grunnlag av varige egenskaper ved eiendommen og omgivelsene, og gjenspeiler den prisen som forventes oppnådd ved vanlige eiendomstransaksjoner over en lengre periode i fremtiden. Denne utelukkelsen av rent midlertidige faktorer, herunder kortsiktige markedsforstyrrelser, og faktorer som er spesifikke for visse parter, er ment å sikre at taksten gjenspeiler en langsiktig stabil balanse og egnet alternativ bruk. Med dette for øyet vil takstmannen ved beregning av pantelånsverdien se bort fra eventuelle påvirkninger som er av midlertidig art eller relatert til spesifikke parter og ikke markedet generelt. Ved fastsettelse av en eiendoms pantelånsverdi bør takstmannen se på følgende nøkkelpunkter: • Eiendommens fremtidige omsettelighet og salgbarhet må vurderes nøye

og med forsiktighet. Det underliggende tidsperspektivet går lenger enn det kortsiktige markedet og dekker en langsiktig periode.

• I prinsippet må det vurderes om aspekter ved eiendommen, som kvaliteten på beliggenhet, konstruksjon og planløsning, kan opprettholdes på lang sikt.

• Generelt er pantelånsverdien basert på dagens bruk av eiendommen. Den skal bare beregnes på grunnlag av bedre alternativ bruk under visse omstendigheter, for eksempel dersom eiendommen skal rehabiliteres eller bruken av den endres, og denne intensjonen kan dokumenteres. Hovedsakelig spekulativ eller forbigående bruk holdes utenfor.

• Alle påviste forhold som påvirker verdien, særlig eventuelle bruksbegrensninger, tåleplikter, forkjøpsretter, miljørisikoer og naturfarer, heftelser på bygningen samt alle andre begrensninger og heftelser, må vurderes. Takstmannen bør knytte kommentarer til hvordan slike forhold kan påvirke eiendommens verdi eller omsettelighet.

• Som en del av takseringsprosessen må det foretas befaring av eiendommen som skal takseres.

• Enhver faktor som påvirker verdien i negativ retning, men som er av en art som kan betraktes som midlertidig, skal vurderes for seg (f.eks. utestående vedlikehold, midlertidig ledige lokaler, inntektsnedgang i en nærmere bestemt periode, en forpliktelse eller servitutt som påhviler eiendommen i en bestemt periode osv.)


5.7.1 Inntektsbasert tilnærmingsmåte

• Pantelånsverdi fastsettes på grunnlag av en forutsetning om stabilt belegg for eiendommen til en bærekraftig inntekt. Dette er den inntekten eiendommen kan generere for en ansvarsfull og effektiv eier over lengre tid forutsatt forsvarlig drift og tillatt bruk.

• Antatt belegg til et inntektsnivå som er oppnåelig på lang sikt for enhver rimelig kompetent eier, legges til grunn, mens det sees bort fra faktiske leieforhold. Inntektsstrømmen for eiendommen som legges til grunn for denne vurderingen, bør ikke være høyere enn bærekraftig netto leieinntekt som den typen eiendom som takseringen gjelder, vanligvis genererer over tid i det aktuelle lokale markedet; det skal altså ses bort fra ethvert element hvis leie ligger over markedsleie, og eventuelle andre uvanlige eller ekstraordinære kontantstrømmer. Dette innebærer at bærekraftig avkastning skal vurderes på grunnlag av en vurdering av den historiske og den nåværende situasjonen på markedet i tillegg til fremtidige markedstendenser, og uten å ta i betraktning risikobetonte forhold, heller ikke for eksempel fremtidig inntektsvekst.

• Når det gjelder næringsrelaterte eiendommer som hoteller, parkeringsanlegg og helseeiendommer der det ikke foreligger sammenlignbare opplysninger om leie, kan bærekraftig inntekt baseres på en relevant andel av den fortjenesten enhver rimelig kompetent driftsansvarlig kan oppnå på lang sikt av å drive eiendommen. For å sikre at eiendommens næringspotensial vil være bærekraftig, må det ved beregning av fortjeneste gjøres en forsiktig vurdering av de langsiktige bærekraftsfaktorene som har betydning for nettoinntekter og -utgifter. Ved fastsettelse av pantelånsverdi for næringsrelaterte eiendommer skal det ikke tas hensyn til fast inventar, innredning og utstyr eller mindre driftsutstyr.

• Fra eiendommens bærekraftige inntekt trekkes de kostnadene enhver rimelig kompetent eier vil pådra seg på lang sikt, inkludert tilstrekkelige avsetninger for å opprettholde eiendommens inntektsgenererende evne på lang sikt.

• Ikke-gjenvinnbare driftskostnader er ikke de kostnadene som påløper for den nåværende eieren, men driftskostnader som påløper i det lange løp uavhengig av eier, forutsatt at eiendommen forvaltes på en hensiktsmessig måte. Takstmannen må gjøre fullt fradrag for administrasjonskostnader og ta høyde for utidsmessighet, nyinvesteringer, årlig vedlikehold, risikoen for tomme lokaler og for leietakere som ikke oppfyller sine forpliktelser, samt annen leierisiko.

• Kapitaliseringsrenten må anslås forsiktig og ta hensyn til markedsdata og -trender på lang sikt og utelate alle kortsiktige forventninger til avkastning på investeringen. Den må også ta hensyn til eiendommens inntektsgenererende evne på lang sikt, om eiendommen eventuelt er en blandingseiendom, egnet alternativ bruk av eiendommen og eiendommens fremtidige omsettelighet.

• Kapitaliseringsrenten må fastsettes på grunnlag av eiendommens gjenværende utnyttbare levetid. I motsetning til eiendommens fysiske utnyttbare levetid


dekker dens gjenværende utnyttbare levetid den tiden bygningen fortsatt kan drives økonomisk dersom den vedlikeholdes og drives forsvarlig. Den inntektsbaserte tilnærmingsmåten forutsetter en åpen vurdering av bygningens gjenværende utnyttbare levetid på grunnlag av praksis i det nasjonale/lokale markedet.

5.7.2 Kostnadsbasert tilnærmingsmåte

• Med den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten vurderes tomteverdi for eiendom-men pluss gjenanskaffelseskostnaden for bygningen i forhold til en eiendom som objektet kan sammenlignes med.

• Tomteverdien utledes enten direkte fra relevante langsiktige markedsdata eller på annet grunnlag basert på bærekraftige inndataparametrer.

• Gjenanskaffelseskost er estimerte kostnader, i løpende priser på den dato takseringen faktisk utføres, for å oppføre en bygning med tilsvarende egenskaper som eiendommen som takseres, ved bruk av moderne materialer, til dagens standarder og i samsvar med gjeldende krav til konstruksjon og planløsning.

• Gjenanskaffelseskost inkluderer alle kostnader som vanligvis må bæres av en rimelig kompetent utvikler som eier den ubebygde grunnen, ikke kostnadene som faktisk har påløpt eller er budsjettert, for eksempel

· byggekostnader· offentlig infrastruktur, utendørs installasjoner, anleggelse av hage· tilleggskostnader som honorarer, gebyrer, avgifter og alternative kostnader

• I gjenanskaffelseskost gjøres fradrag for bygningens alder, vedlikeholdstilstand og funksjonell og økonomisk foreldelse.

5.7.3 Sammenligningsbasert tilnærmingsmåte

• I den sammenligningsbaserte tilnærmingen legges det større vekt på lang-siktige parametrer og trender enn på dagens eiendomspriser.

• For å fastsette sammenligningsverdi skal det vises til priser på eiendommer som er tilstrekkelig like takseringsobjektet med hensyn til bærekraftige egen-skaper som har stor betydning for eiendommens verdi, særlig beliggenhet, innredning og mulig bruk. Sammenlignings-prisene kan hentes fra pålitelige tilbydere av markedsdata eller databaseleverandører.

• Sammenligningsprisene må vurderes med hensyn til bærekraft og ved behov justeres.

5.7.4 Ytterligere krav

• Endelig fastsetter regelverket for fastsettelse av pantelånsverdi ytterligere krav, for eksempel med hensyn til om taksten er i samsvar med nasjonale standarder og er tydelig, klar og utfyllende.


• Takstmannen skal ikke involveres i långivers erverv av pant, behandling av lånesøknad, avgjørelse av lånesøknad eller prosessen for vurdering av kredittrisiko. Han eller hun skal heller ikke være involvert i megling, salg eller utleie av eiendommen og heller ikke ha noen faktisk eller potensiell, pågående eller fremtidig interesse i resultatet av takseringen.

• Takstmannen må inneha de tekniske ferdigheter og den yrkeserfaring som er nødvendig for å kunne foreta taksering av pantelånsverdi. Dette gjelder spesielt i forhold til typen eiendom og markedet som objektet tilhører.

En del av disse prinsippene krever ekstra kommentarer:

• Fremtidig omsettelighet – Takstmannen skal identifisere situasjoner der dagens verdier gjenspeiler etterspørselen på kort sikt på grunn av ineffektivitet i markedet som kan oppstå i utviklingssyklusen (underskudd på én type eiendommer etterfulgt av overskudd) eller der identifiserbare faktorer som mote blant forbrukerne påvirker et marked slik at det blir risiko for eiendommens fremtidige omsettelighet.

• Normale og lokale markedsforhold – For en del eiendommer kan takstmannen måtte undersøke hvordan bredere økonomiske og sosiale faktorer kan påvirke eiendommen. Det kan for eksempel stilles krav om demografisk analyse, formuemønstre, inntektsforhold, jobbmuligheter og sosiokulturelle forbruksvaner i nedslagsområdet, offentlig transportinfrastruktur, juridisk og politisk risiko, samt finansieringskostnader og det innbyrdes forholdet mellom kapitalmarkeder, valutasvingninger og prognoser for økonomisk vekst. Takstmenn vil ha ansvar for å utvikle eller skaffe seg, vedlikeholde og bruke autoritativ relevant informasjon om lokale tendenser og bærekraftige verdier for å underbygge sine verdivurderinger, og bare i særskilte tilfeller der omstendighetene tilsier det, se bort fra disse opplysningene. Dersom slik informasjon ikke er tilgjengelig, skal takstmannen likevel godtgjøre at taksten baserer seg på markedsdata.

• Nåværende bruk – Ettersom det ikke er uvanlig at en eiendom vil ha høyere verdi med en alternativ bruk, bør långivere gjøres oppmerksom på ethvert verdiøkningspotensial. Pantelånsverdien baserer seg imidlertid primært på den nåværende bruken av eiendommen, med mindre det foreligger spesielle omstendigheter, for eksempel umiddelbart forestående utbygging, som kan gjøre en takst på grunnlag av alternativ bruk mer realistisk.

• Utelukkelse av spekulative elementer – Takstmannen skal uttrykkelig identifisere pågående markedsfenomener som ikke er bærekraftige, for eksempel der en oppgang eller nedgang som ikke lenger er underbygget av de underliggende verdiene, forsterkes mot slutten av en konjunktursyklus.

• Tydelig og åpen dokumentasjon – Långiver må ha tillit til taksten. Dermed bør verdsettingsmetodene som er valgt og brukt, klart og tydelig defineres i takstrapporten. Det bør bare brukes anerkjente takseringsmetoder, og da


helst tilnærmingsmåten basert på kapitalisering (investeringsmetoden) eller den sammenligningsbaserte tilnærmingsmåten. En kostnadsbasert til- nærmingsmåte brukes ofte i en del jurisdiksjoner (for enfamilie- eller tofamiliehus), men også i tilfeller der informasjonen om markedet er begrenset. Selv om den kostnadsbaserte tilnærmingen er til god hjelp for takstmenn som opererer i stabile markeder dominert av eierbenyttede eiendommer, er denne metoden bedre egnet som kontrollmetode enn som førstevalg som takseringsmetode. Behovet for å bruke en kostnadsbasert tilnærmingsmåte kan tyde på at eiendommen er spesialisert og av en type som ikke ofte blir bygget og solgt, og som dermed potensielt ikke kan anses som egnet som sikkerhet for et for et lån (eller i forbindelse med verdipapirisering).

5.8 En takstmann som har fått i oppdrag å fastsette pantelånsverdien for en eien-dom, bør i rapporten også opplyse om markedsverdi og redegjøre grundig for en eventuell verdiforskjell. Som det klart fremgår av kommentaren om utarbeidelse av pantelånsverdi, er det ingen grunn til å anta at det vil være noe standardforhold mellom de to tallene – det vil ikke være tilbørlig å bare avlede den ene fra den andre ved hjelp av en enkel prosentvis justering.

6. Tvangssalg og konkurssalg

6.1 Takstmenn kan bli bedt av långivere om å gi en veiledende verdivurdering når en eiendom ikke har blitt tilfredsstillende eksponert på det åpne marked, eller der en redusert hypotetisk markedsføringsperiode må gjenspeiles i tallene som rapporteres.

6.2 I et fallende eller kriserammet marked er eierne gjerne ikke villige selgere og kan på grunn av situasjonen de befinner seg i, bli nødt til å godta en pris som anses som lavere enn markedsverdi (se EVS 1). Dette kan ha å gjøre med egenskaper ved eiendommen eller eierens situasjon, og må klart angis i rapporten.

6.3 Sammen med tallene som rapporteres, bør det angis hvilke spesielle forut-setninger som er lagt til grunn. De spesielle forutsetningene bør være avtalt skriftlig og være en del av oppdragsvilkårene (se EVS 4). Resultatet blir markedsverdi, men med de angitte spesielle forutsetninger. På grunn av potensielle endringer i markedsforhold vil de rapporterte tallene bare være gyldige på takseringsdatoen.

6.4 Tvangssalgsverdi er ikke et verdigrunnlag og bør ikke brukes. Dersom takstmannen bes foreta en verdivurdering på grunnlag av en kortere markedsføringsperiode enn det som er vanlig, bør denne verdien oppgis som “markedsverdi ut fra den spesielle forutsetning at salget av eiendommen må være gjennomført innen (x) måneder etter at eiendommen ble lagt ut på markedet”.

EVGN 3 - Eiendomstaksering i forbindelse med verdipapirisering 115

EVGN 3

Eiendomstaksering i forbindelse med verdipapirisering

1. Innledning2. Omfang3. Definisjoner4. Veiledning5. Kommentar

1. Innledning

1.1 Verdipapirisering av eiendom har blitt en viktig kilde for finansielle instrumenter i kapitalmarkedene og en måte låneinstitusjoner og andre som er involvert i eien-domsbransjen, skaffer seg finansiering. Verdipapirisering av eiendom kan defineres som prosessen med å konvertere eiendomsrelaterte aktiva i omsettelige verdipapirer ved å samle gjelds- eller egenkapitalinteresser i fast eiendom (for eksempel pantelån) i en form som kan selges sammen med inntektsstrømmen fra disse interessene som da overdras til investorer. Opphavsvirksomheten for den underliggende eiendelen (typisk en låneinstitusion) overfører interessene til et spesialforetak (Special Purpose Vehicle – SPV) som i sin tur utsteder verdipapirer på kapitalmarkedene, der de vanligvis vil bli kjøpt av finansinstitusjoner (f.eks. investeringsfond, forsikrings-selskaper, pensjonsfond eller kredittinstitusjoner).

1.2 For verdipapirenes opphavsvirksomhet er det en fordel at de eiendomsrelaterte aktivaene da fjernes fra balansen. Dette bidrar til å forbedre virksomhetens økonomiske nøkkeltall, øke kapitalavkastningen og oppnå samsvar med risikobaserte kapitalstandarder (som Basel-regelverket, kapitalkravsdirektivet (CRD), kapitalkravsforordningen (CRR) og nasjonalt regelverk).

1.3 Kjøperne av disse verdipapirene får en sjanse til å diversifisere finansieringen og oppnå et bedre samsvar mellom løpetidene på utlån og innlån.

1.4 I tilfeller der den underliggende eiendelen for eiendomsbaserte verdipapirer er pantelån (eller bruker pantelån som sikkerhet), er investorene hovedsakelig eksponert for endringer i

• den underliggende verdien av eiendommene som er stilt som sikkerhet for pantelånene, og

• inntekten fra disse pantelånene.


Investorer vil derfor vanligvis støtte seg på eksternt utførte kredittvurderinger med hensyn til kredittkvalitet, strukturell integritet og andre egenskaper ved et gitt verdipapir.

1.5 Siden hver investeringsbeslutning er basert på en eiendoms evne til å generere inntekter over lang tid, helt frem til verdipapirets forfallstidspunkt, er eiendomstaksten helt avgjørende ved verdipapirisering av eiendom.

1.6 Det er også viktig å huske på takstmannen ved taksering av eiendommer som er verdipapirisert eller er stilt som sikkerhet for kreditt, og som ender opp med å bli verdipapirisert, i enkelte jurisdiksjoner kan pådra seg ansvar overfor investorer som verken var til stede eller kunne identifiseres på det tidspunktet da takseringsoppdraget ble gitt og takseringen ble utført.

2. Omfang

2.1 Denne veiledningen kommer til anvendelse på taksering av eiendom som ut- føres med sikte på å verdsette disse verdipapirene, enten det nå er for en opp-havsvirksomhet eller for en kjøper. Den gjelder ikke taksering av selve verdipapirene. Den er først og fremst beregnet på bruk i forbindelse med verdipapirer med underliggende i pantelån, men de samme prinsippene gjelder generelt for andre former for verdipapirisering av eiendom. Det er helt avgjørende at markedsrisikoene og de eiendomsrelaterte risikoene blir identifisert. Denne veiledningen får også anvendelse på verdiregulering av slike eiendommer og jevnlig kontroll (monitoring) med sikker-heten for å bidra til å avdekke relevante endringer i verdi.

2.2 De verdivurderingene som er relevante for REIT-fond, eiendomsfond og eien-domsaksjefond, er behandlet i EVGN 1, Taksering for regnskapsformål og EVGN 5, Fast-settelse av investeringsverdi.

2.3 Vurderingen av andre risikoer i tilknytning til eiendelene, som låntakers gjeldsbetjeningsevne og kredittkvalitet, kommer ikke inn under takstmannens mandat og blir derfor ikke behandlet i denne EVGN.

3. Definisjoner

3.1 Verdipapirisering av eiendom er fremgangsmåten for å skape og mar- kedsføre finansielle eiendeler sammensatt av gjelds- og egenkapital-interesser i fast eiendom, som forvaltes av finansielle aktører og er notert på verdipapirmarkedene.

3.2 Verdipapirer med sikkerhet i eiendom (Property-Related Asset-Backed Securities – PRABS-er) er investeringsinstrumenter med sikkerhet i porteføljer av kontant-


strømgenererende eiendeler og solgt til et konkurs-beskyttet spesialforetak (Special Purpose Vehicle – SPV). Slike instrumenter kan bestå av verdipapirer med sikkerhet i pantelån (MBS) eller verdipapirer med sikkerhet i eiendom, der eiendelen er selve eiendommen. Noen instrumenter kombinerer disse to, for eksempel PRABS-er basert på nettoinntekter fra et eiendomsprosjekt. Generelt er det to typer MBS-er, som i hovedsak gjenspeiler skillet mellom porteføljer av pantelån til ikke-profesjonelle og porteføljer av pantelån til finansinstitusjoner og andre profesjonelle parter: • Verdipapirer med sikkerhet i lån med pant i bolig (Residential Mortgage-Backed

Securities – RMBS), basert på pantelån med sikkerhet i bolig • Verdipapirer med sikkerhet i lån med pant i næringseiendom (Commercial Mortgage-

Backed Securities – RMBS), basert på pantelån med sikkerhet i næringseiendom

3.3 Et spesialforetak (Special Purpose Vehicle – SPV) er et foretak som er spesielt opprettet for å anskaffe og finansiere spesifikke eiendeler. Det er vanligvis opprettet av den institusjonen som eier de underliggende eiendommene. Ofte kan et SPV ha en rettslig status som gjør det mulig å sikre foretakets forpliktelser selv om morselskapet skulle gå konkurs. I slike tilfeller kan foretaket betegnes som “konkursbeskyttet”.

3.4 Nettoverdi er et mål på samlet nåverdi av alle eiendeler minus alle forpliktelser.

3.5 Noen ganger beregnes en bærekraftig nettoverdi eller bærekraftig verdi. Dette er den bærekraftige verdien som eiendelen kan forventes å oppnå eller beholde i det lange løp. Begrepet benyttes av de som etablerer slike verdipapirer, kredittvurderingsbyråer, investorer og de som forsikrer porteføljer. Verdien estimeres enten med henvisning til pantelånsverdien eller ved å justere markedsverdien, alt etter fase i markedssyklusen og avhengig av potensielt destabiliserende faktorer som ustabilitet i markedet og spekulativ aktivitet. Estimatet bør gjenspeile forventet syklusforløp og forventninger til volatilitet og spekulasjon for det aktuelle markedet. Bærekraftig nettoverdi er et begrep som tilsvarer pantelånsverdi.

3.6 Markedsverdi er definert i EVS 1.

3.7 Pantelånsverdi er definert i EVS 2.

3.8 I denne sammenheng er en risikoprofil en detaljert oppsummering av risikoene forbundet med en eiendom eller en gruppe eiendommer som stilles som sikkerhet. De viktigste risikokategoriene er som følger: • markedsrisiko, • eiendomsrelatert risiko, herunder risiko knyttet til eiendommens beliggenhet og

eventuelle utbyggingsplaner, • skatte-/avgiftsrelatert og juridisk risiko, • finansiell risiko.


Takstmannens rolle vil normalt bare innebære en vurdering av de to første risikoene, altså risikoene knyttet til markedet og til eiendommen.

4. Veiledning

4.1 Dersom taksten skal brukes til å sikre et lån på en eiendom eller en portefølje av eiendommer som skal brukes som sikkerhet for et verdipapirisert instrument, vil den vanligvis utføres på grunnlag av eiendommens markedsverdi. I en del jurisdiksjoner kan også pantelånsverdi benyttes.

4.2 Når takstmenn påtar seg å utføre et oppdrag for verdipapiriseringsformål, bør de fokusere på markeds- og eiendomsrelaterte risikoer som er relevante for eiendommen eller eiendommene som pantsettes, slik at de berørte parter får forståelse av • markedsverdi (og/eller pantelånsverdi) for enkelteiendommer, • nettoverdi eller bærekraftig verdi for en portefølje, • tilknyttede markeds- og eiendomsrisikoer, og derved legge til rette for utvikling av

pantelånsporteføljer, kredittvurdering av porteføljer og investorbeslutninger.

4.3 Det er vesentlig at omfanget av takstmannens oppdrag blir avklart mellom oppdragsgiveren og takstmannen før takseringsoppdraget påbegynnes – skal han/hun bare fastsette markedsverdi for eiendommen på takseringsdato, eller skal han/hun også utarbeide en risikoprofil for eiendommen? I en del tilfeller kan han eller hun også bli bedt om å bidra til fastsettelsen av bærekraftig verdi. De skriftlige oppdragsvilkårene bør klart angi omfanget av takstmannens oppdrag.

4.4 Vi vil her ta utgangspunkt i at takstmannen bes om både å fastsette markedsverdi og utarbeide risikoprofil for eiendommen. I denne situasjonen anbefaler TEGoVA takstmennene om å gjennomføre oppdraget i to trinn: først en vanlig verdivurdering av eiendommen, dernest en vurdering av den konkrete eiendommens risikoprofil. Dersom vurderingen gjelder en portefølje av eiendommer, bør verdivurderingen og risikovurderingen utføres for hele porteføljen.

5. Kommentar

5.1 Første trinn er å vurdere de enkelte underliggende eiendommer. Takstmannen bør fastsette markedsverdi (og/eller pantelånsverdi) på det tidspunktet lånet innvilges med pant i den aktuelle eiendommen, ifølge EVS 1/EVS 2 og EVGN 2. Dersom denne vurderingen ikke ble utført da det opprinnelige pantelånet ble innvilget, må dette gjøres for hver eiendom i forbindelse med at pantelånene blir solgt til spesialforetaket. Enkelte kredittvurderingsbyråer kan også pålegge sine vilkår, som det må tas hensyn til i taksten og vurderingen som gis.


5.2 For ytterligere veiledning i forbindelse med disse typene taksering, se EVGN 9, Spesifikasjon for lån med sikkerhet i næringseiendom.

5.3 Takstmannen bør utarbeide en strukturert risikovurdering (med hensyn til både markeds- og eiendomsrisiko) for hver eiendom i pantelånsporteføljen på det tidspunkt de aktuelle pantelånene ble innvilget. Dersom denne vurderingen ikke ble utført på det tidspunkt den enkelte eiendom ble finansiert, må det gjøres en første vurdering på det tidspunkt pantelånene selges til spesialforetaket.

5.4 Ytterligere opplysninger om risikovurderinger finnes i EVIP 7, Europeisk eiendoms- og markedsklassifisering: Retningslinjer for takstmenn.

5.5 Taksering og risikovurdering utføres i en markedskontekst. Derfor må enhver uvanlig volatilitet i verdien for eiendommene som takseres, eller i markedet for sammenlignbare eiendommer, angis i takstrapporten. I en del jurisdiksjoner kan slik volatilitet føre til at verdien må settes ned.

5.6 Det andre trinnet, når en eiendomsportefølje skal verdsettes, er å vurdere hele porteføljen og fastsette dens nettoverdi og/eller bærekraftige verdi.

5.7 Taksering av private investorers porteføljer av lån med pant i boligeiendommer bør utføres ved å analysere grupper av eiendommer av lignende art (“gruppeanalyse”) på grunnlag av eiendommenes alder, likhet i inntektsstrømmer, beliggenhet eller andre særtrekk. Verdiene for den enkelte eiendom i en klynge kan undersøkes med en forenklet metode (f.eks. en skrivebordsvurdering) der man tar i betraktning de faktorene som mest sannsynlig vil påvirke verdiene. Dersom eiendommene ikke er taksert tidligere, bør de takseres nå. Ideelt sett bør alle eiendommer besiktiges innvendig, men er det snakk om et stort antall standardeiendommer, kan utvendig befaring være tilstrekkelig. Summen av takstene for alle enkelteiendommene utgjør verdien av klyngen, som det også skal utføres en risikovurdering av. Endelig brukes verdien av hver av gruppene til å utlede nettoverdi for porteføljen samlet sett, som også skal risikovurderes.

5.8 Ytterligere opplysninger om dette finnes i EVIP 6, Automatiserte takserings-modeller (AVM), i del 4.

5.9 Ved taksering av porteføljer av lån med pant i boligeiendommer, nærings-eiendommer eller eiendommer med blandet formål, som innehas av kommersielle eller institusjonelle investorer, bør gyldigheten av den enkelte eiendoms markedsverdi kontrolleres mot den opprinnelige taksten. Om nødvendig kan den justeres for å gjenspeile den rådende situasjonen på markedet og eventuelle forutsigbare endringer i markedet på lang sikt. Dersom markedsverdi ikke er beregnet før, må den beregnes på dette tidspunkt. Det er også nødvendig å foreta en risikoanalyse av de enkelte eiendommene. Nettoverdi og risikoprofil for hele porteføljen utledes av verdien av de enkelte eiendommer.


5.10 Samme fremgangsmåte brukes for å estimere bærekraftig nettoverdi og pante-lånsverdi der dette er relevant. 5.11 En långiver kan kreve en ny takst dersom det foreligger informasjon som tyder på at verdien av eiendommen kan ha falt vesentlig i forhold til prisene i markedet generelt.

5.12 Taksering eller retaksering av fast eiendom som tjener som sikkerhet for verdipapiriserte interesser, er regulert i enkelte jurisdiksjoner. Ved tvil eller konflikt får nasjonal lovgivning forrang fremfor denne veiledningen.

EVGN 4 - Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering 121

EVGN 4

Fastsettelse av forsikringsverdi og skadetaksering

1. Innledning2. Omfang3. Definisjoner4. Anbefalinger5. Vurderingen6. Rapportering7. Andre problemstillinger8. Særlige bestemmelser og anbefalinger med hensyn til skadetaksering

OBS!

Deler av denne veiledningen gjelder verdivurdering av bygninger i forbindelse med partiell skade- eller totalskadeforsikring og kommer til anvendelse i tilfeller der dette er hovedformålet med taksten oppdraget gjelder for (se pkt. 1.7). Dette gjelder ikke andre typer forsikringer som kan måtte tegnes mot annen risiko som følge av slik skade eller slikt tap. Veiledningen tar heller ikke hensyn til eventuelle driftsavbrudd i den forbindelse eller andre typer forsikringer som eiendomsforvaltere vanligvis tegner.

Det påpekes at det til enkelte eiendommer er knyttet så spesielle omstendigheter eller så uforutsigbar risiko at de ikke lar seg forsikre. Forsikringsgiver og forsikringstaker må være klar over at dette kan forekomme. Eiendommen kan ligge på et sted som medfører begrensninger på bruken, den kan være gjenstand for rådighetsinnskrenkning, bygningen kan være oppført i strid med lovgivningen, det kan være problemstillinger knyttet til miljø som begrenser fremtidige bruksmuligheter, og den kan ha vært utsatt gjentatte ganger for en bestemt type skade, for eksempel flom, jordskjelv, vulkansk aktivitet osv..

1. Innledning

1.1 Denne veiledningen er ment som en generell veiledning til fastsettelse av forsikringsverdi og kostnadene ved skade på eller tap av fast eiendom. Den tar ikke hensyn til nærmere juridiske eller nasjonale bestemmelser eller særvilkår fastsatt av forsikringsselskapet.


1.2 En forsikringsavtale er en forretningsavtale. Som sådan er den en juridisk bindende overenskomst mellom partene, der forsikringstaker betaler forsikringsgiver en premie for å få utbetalt erstatning med inntil ett eller flere definerte beløp for tap i tilknytning til en eller flere risikoer. Dekningsgrunnlaget avhenger av avtalevilkårene.

1.3 En forsikringsavtale er en avtale som baserer seg på prinsippet om ytterst god tro (uberrimae fidei). Det må opplyses om alle forhold som kan tenkes å påvirke risikoen (uten hensyn til om det blir bedt om slike opplysninger eller ikke). Tilbakeholdelse av opplysninger som ville ha kunnet påvirke forsikringsgiverens beslutning om å tilby dekning, vil gi forsikringsgiveren rett til å heve avtalen.

1.4 Takstmannen vil vurdere hvor mye det vil koste å utbedre skaden på eller tapet av bygninger eller eiendommer, og dette vil danne grunnlag for fastsettelsen av det beløp forsikringstaker skal få i erstatning i tilfelle av partiell skade eller totalskade. Med mindre forsikringsavtalen uttrykkelig unntar forsikringsgiveren fra maksimalt erstatningsansvar gjennom en fullverdidekning, vil erstatningen være begrenset til forsikringssummen, også i tilfeller der dette ikke vil utgjøre full erstatning. I tilfelle av totalskade vil forsikringsgiver da utbetale erstatning oppad begrenset til forsikringssummen. Derfor er det viktig å jevnlig foreta en grundig vurdering av dette beløpet. Det inngår imidlertid ikke i takstmannens oppdrag å vurdere deknings-begrensningene i avtalen.

1.5 I tilfelle av partiell skade (dvs. der bare en del av en bygning blir ødelagt) vil forsikringsgiver vanligvis maksimalt bare utbetale en prosentandel av forsikringssummen angitt i polisen. Takstmannen vil vurdere hva gjenoppføring koster, og dermed bidra til å fastsette den forholdsmessige andelen av forsikringsverdien.

1.6 Generelt er det fornuftig å basere dekningen (og dermed premien) på full gjenanskaffelseskost, selv om førsterisikoforsikring noen ganger også kan avtales når begge parter er kjent med og aksepterer at forsikringssummen utgjør mindre enn forsikringsobjektets totalverdi.

1.7 En potensiell långiver kan kreve fastsettelse av forsikringsverdi som et ledd i en rapport om eiendommens egnethet som sikkerhet for et lån, og långiver kan kreve at sikkerheten som stilles, er tilfredsstillende forsikret. I tilfeller der oppdraget omfatter en anmodning om angivelse av gjenoppføringskostnader i tillegg til hovedformålet med verdivurderingen, nemlig en vurdering av verdien av sikkerheten som stilles, bør oppdragsgiver opplyses om at det angitte beløp bare er veiledende (med mindre det er utarbeidet i fullt samsvar med denne EVGN), så dersom det er en fullverditakst som kreves, kan det gis instruks om det.

1.8 Det kan også kreves en vurdering med takst i forbindelse med skadeoppgjør under en eksisterende polise, men også i forbindelse med erstatning knyttet til årsaken til skaden. Kriteriene knyttet til gjenanskaffelse kan defineres i forsikringsavtalen. Selv om


rammen i dette punktet generelt vil gjelde skadeoppgjør og beregning av erstatning, er dette arbeidet spesialistarbeid som kommer inn under kravene fastsatt i EVS 3 (Krav til takstmannen) om relevant fagkunnskap, herunder dokumenterte kvalifikasjoner spesifikt innen forsikringsavtaler og beregninger. Ofte vil takstmannen også vurdere markedsleieverdi for sammenlignbare lokaler som forsikringstakeren kan bruke midlertidig. Uten hensyn til eventuelle begrensninger på skadeserstatningen vil denne under gitte omstendigheter også bli vurdert i forhold til markedsverdi. Dette vil noen ganger være tilfellet når lov eller forskrift ikke tillater gjenoppføring, eller gjenoppføring ikke er mulig av årsaker som ligger utenfor de to partenes kontroll.

I noen tilfeller trenger takstmannen bistand fra personer med detaljkunnskap om verdien av spesielle objekter (se pkt. 3.24) eller kompliserte konstruksjoner og installasjoner.

Hovedregelen er at “takstmannen må samle all relevant informasjon og utføre alle de befaringer han eller hun anser som nødvendig”, selvfølgelig innenfor visse grenser og etter avtale med forsikringsselskapet. Dette innebærer at takstmannen må vurdere å skaffe seg/samle nødvendig tilleggsinformasjon når hans/hennes spesialkunnskap er begrenset. Av områder der takstmannen kan trenge ekstern ekspertise, kan nevnes statistiske beregninger, tekniske spesialinstallasjoner, geotekniske undersøkelser, historiske bygg, kunstverk, særskilte arkitektoniske verk osv. Anbefalingene i EVS 3 (Krav til takstmannen) pkt. 5.4.8 kommer til anvendelse.

1.9 Dersom dekningsgrunnlaget skal være full gjenanskaffelse, bør takstmannen vurdere ethvert potensielt tap i sin fulle bredde, vanligvis med henvisning til gjenanskaffelseskost for den eiendommen som er skadet – vurderingen vil da gå mer på kostnader enn på eiendommens verdi. Som sådan vil et tap vanligvis gjelde skade på bygninger, så takstmannen må i tillegg til inngående kunnskap om bygninger og byggeteknikker, begrensninger og kostnader ha tilstrekkelige takseringsferdigheter for å kunne komme med en nøyaktig vurdering av kostnadene ved gjenanskaffelse.

1.10 Fastsettelse av forsikringsverdi beskrives i noen land som “taksering for forsikringsformål”..1.11 Ved naturkatastrofer synes tendensen stadig oftere å være at slike skader forekommer hyppigere og har et mye større skadeomfang enn hva som var tilfellet tidligere. Dette kan være relatert til klimaendringene. Derfor bør forebyggende tiltak prioriteres i alle situasjoner der dette er mulig å gjennomføre.

Lokale planleggingsmyndigheter bør vurdere muligheten for fremtidige naturkatastrofer – • ved planlegging av utbygginger, • når eiendommer som er rammet, skal gjenoppføres. Det må også vurderes om

gjenoppføringen bør skje på et annet sted, • når det vurderes forebyggende tiltak i form av anlegg for å verne eiendommer som

anses å ligge i en faresone.


I denne forbindelse må takstmannen imidlertid basere sin vurdering på gjeldende nasjonale og lokale retningslinjer og forskrifter, og skal i regelen ikke forutsette at det er mulig at forebyggende tiltak kan bli iverksatt i fremtiden.

1.12 I mange land blir ikke forsikringsverdi og forsikringsskade nødvendigvis taksert av profesjonelle takstmenn. I Serbia, Island og andre land er det tradisjonelt personer med ingeniørfaglig bakgrunn som står for taksering av forsikringsskade, uten at de har noen form for takseringsfaglige kvalifikasjoner. I slike tilfeller bør retningslinjene i pkt. 1.8 følges.

2. Omfang

2.1 Denne veiledningen handler om hvordan takstmannen skal fastsette forsikringsverdien for bygninger med tanke på det erstatningsansvar forsikringsgiveren påtar seg for bygningene for det tilfelle at de skulle bli skadet eller ødelagt. Den handler ikke om andre typer forsikringer som kan måtte trenges mot andre risikoer som skaden eller ødeleggelsen har ført til, eller et eventuelt driftsavbrudd i den forbindelse, eller slike forsikringer som eiendomsforvaltere vanligvis tegner.

2.2 Veiledningen tar også opp takstmannens vurdering av skader som er gjenstand for erstatning, vanligvis kostnadene ved å utbedre skadene på forsikrede bygninger eller eiendommer, som grunnlag for vurderingen av forsikringsgivers erstatningsansvar for bygningene eller eiendommene eller skadeserstatningen dersom bygningene eller eiendommene har blitt ødelagt.

2.3 Avhengig av forsikringsdekning vil takstmannen noen ganger også vurdere påløpte kostnader som er dekket av andre forsikringer som kan måtte være nødvendige, for eksempel risiko som skyldes skaden eller ødeleggelsen, eller et eventuelt driftsavbrudd i den forbindelse, eller andre forsikringer som eiendomsforvaltere vanligvis tegner.

3. Definisjoner

3.1 Med forsikringsverdi for en eiendom menes det beløp som er oppgitt i forsikringsavtalen for vedkommende eiendom som forsikringsgivers erstatningsansvar dersom forsikringstaker påføres skade og økonomisk tap som følge av at eiendommen utsettes for en risiko som er angitt i forsikringsavtalen. Når en takstmann får i oppdrag å beregne en forsikringsverdi, skal han eller hun fastsette det beløp som vil utgjøre tilstrekkelig forsikringsdekning for eiendommen. Dette er en sak som ikke bare vil være relevant for forsikringstaker og forsikringsgiver, men også for andre, for eksempel en person som har gitt et lån med sikkerhet i eiendommen. Forsikringsverdien vil ta hensyn til de totale kostnadene ved å oppføre bygningen på nytt, men vil også ta hensyn til


eventuelt relevante tilleggsfaktorer. Ved forsikring begrenset til kun bygninger, vil driftsmidler og maskineri, fast inventar og annet som ikke utgjør en integrert del av bygningskonstruksjonen, men som vanligvis vil være dekket av andre forsikringer som brukeren eller annen relevant person tegner, ikke være dekket av forsikringen.

3.2 Med skade menes fysisk skade, tap eller ødeleggelse av fast eiendom eller løsøre eller bruk av dette, herunder rådighetsinnskrenkning, eiendomskrenkelse, ulempe eller urettmessig inngrep i de rettigheter som følger med eiendommen/eiendelen.

3.3 Der gjenanskaffelse er grunnlaget for takseringen, blir prinsippet at det som måtte bli skadet eller ødelagt, igjen skal fremstå som det var før hendelsen. Det skal ikke omfatte påkostninger eller utvidelser, med mindre disse endringene på det aktuelle tidspunkt er påbudt ved lov eller forskrift.

I et tilfelle der er eiendom er ødelagt, menes med gjenanskaffelse at eiendommen gjenoppbygges til samme stand, men ikke til en bedre stand eller større enn eiendommen var da den var ny.

Er eiendommen skadet, innebærer gjenanskaffelse utbedring av skaden og tilbakeføring av den skadde delen av eiendommen til en stand som i det vesentlige er den samme som på skadedatoen, men ikke til en bedre stand eller større enn eiendommen var da den var ny.

3.4 I forbindelse med gjenanskaffelse betyr gjenoppføring, utbedring og tilbakeføring at det vil bli brukt metoder eller materialer som oppfyller gjeldende lover og forskrifter for bygninger med hensyn til brann og annet. Dette skal omfatte kostnader til riving, rydding av anleggsområdet, avstivning og oppstøtting, samt alle lovpålagte gebyrer og honorarer som påløper ved gjenoppbygging.

3.5 Eiendom innbefatter grunn og bygninger på, under eller over grunnen, herunder rør, kabler og annet utstyr som er tilknyttet eiendommen.

3.6 Gjenanskaffelseskost defineres som kostnaden ved å gjenoppføre den skadde eiendommen med materialer av lignende art og kvalitet, uten fradrag for verdiforringelse. Dersom det inngår i takstmannens instruks å bruke avskrevet gjenanskaffelseskost, eller det bare er hensiktsmessig å bruke denne metoden, bør han eller hun fastsette nyanskaffelseskost og deretter gjøre fradrag for elde og slitasje. Da vil forsikringsdekningen innebære erstatning av bygningen i den stand den forelå, ikke innebære at den erstattes med en ny bygning.

3.7 Med omfattende rehabilitering som definert i bygningsenergidirektivet (2010/31/EU), menes “rehabilitering av en bygning der


(a) de samlede kostnader ved rehabilitering av bygningskroppen eller tekniske bygningsinstallasjoner overstiger 25 prosent av bygningens verdi, ikke medregnet verdien av tomten bygningen står på, eller

(b) mer enn 25 prosent av bygningskroppens overflate rehabiliteres. Medlemsstatene kan velge å anvende alternativ a) eller b).”

3.8 Naturkatastrofer. Skade som skyldes: • flom • uvær • jordskred og snøskred • stormflo • jordskjelv • vulkanutbrudd.

Slike hendelser er naturkatastrofer. Det er viktig å ikke undervurdere konsekvensene av klimaendringene, som kan ha innvirkning på hvor og hvor ofte det forekommer flom, uvær, jordskred og snøskred og stormflo, og på hvor omfattende disse hendelsene vil være.

Forsikringsutbetalingen kan bli avkortet eller til og med bortfalle dersom skadeomfanget helt eller delvis skyldes • svak konstruksjon, ut fra de belastninger bygningen eller bygningsdelen måtte

forventes å bli utsatt for, • manglende vedlikehold, • manglende tilsyn, • manglende ivaretakelse fra forsikringstakerens side av ansvaret for å redusere

skadeomfanget mest mulig (her må det tas hensyn til forsikringstakerens kompetanse i så måte).

Ved vurdering av om skadene skal klassifiseres som “naturkatastrofe”, må det tas hensyn til følgende momenter:

• Skadene må ikke skyldes menneskeskapte strukturer eller installasjoner • Har værforholdene vært ekstraordinære i henhold til definisjonene for hver av

skadetypene? • Var den skadde eiendommen oppført i samsvar med reglene for arealbruk og

byggetillatelser? • Har tilsvarende skader forekommet tidligere, og hadde det vært mulig å forutse

at skade ville forekomme igjen under ekstraordinære forhold? • Har anbefalte tiltak med hensyn til skadeforebygging blitt gjennomført?

3.9 Annen risiko • brann • vann


• biologisk risiko, herunder insekter og gnagere osv. • tyveri og skadeverk • terrorhandlinger • annen skade, for eksempel sprengningsarbeid, ran/overfall, mekanisk skade,

overbelastning osv. Vanligvis må det inngås egne forsikringer for dette. 3.10 Flomskade – Flomskader oppstår når bekker, elver og innsjøer går over sine bredder, dvs. deres naturlige grenser, og derved forårsaker skade.

Vanligvis oppstår det to typer skader: • skade på bygninger. Denne typen skade ledsages ofte av skade på grunnen, på

kommunikasjoner, strømforsyning osv. som påvirker mange samfunnsinteresser, • erosjon av elvebredden, som fører til jordskred eller nye elveløp som ofte kan

påføre bebygde områder stor skade. 3.11 Stormskade – Den generelle grensen for forsikringsdekning er normalt 20,8 m/sek, 41 knop eller 75 km/t. Internasjonalt er det enighet om at vindhastighet om mulig bør måles som en 10-minutters gjennomsnittsverdi 10 meter over bakken. Det kan være mye høyere styrke i vindkastene enn gjennomsnittsdataene fra værstasjoner i nærheten tilsier. På samme måte må det tas hensyn til topografiske forhold som kan føre til kraftige økninger i vindhastighet. For eksempel kan det oppstå fallvinder i smale fjorder med høye fjell og bratte lier osv. Vindstyrken kan måles i m/sek, knop eller km/t.

3.12 Skade som skyldes jordskred og snøskred – Plutselig forekomst av naturlig utglidning av større eller mindre masser av fjell, jord, søle eller snø som er utenfor kontroll. Skade som skyldes jordskred (ikke snøskred) defineres ikke som naturkatastrofe dersom massene glir ut fra et område som er menneskeskapt i løpet av de siste 30 årene.

3.13 Skade som skyldes stormflo – I perioder med lavt lufttrykk, noen ganger i kombinasjon med sterk vind i en retning som fører til opphopning av vann, kan vannstanden bli unormalt høy. Dersom dette sammenfaller med springflo, kalles den ekstremt høye vannstanden stormflo. Skade som skyldes stormflo, defineres ikke som naturkatastrofe med mindre vannstanden er høyere enn forventet i løpet av en 5-årssyklus. Denne typen skader opptrer som resultat av en kombinasjon mellom astronomisk (f.eks. månefaser) og meteorologisk høyvann på grunn av lavt lufttrykk. Vann flommer inn over land. Skadene er først og fremst vannskade på eiendom. Skade på grunn av høye bølger vil i dette tilfellet også normalt bli dekket. Det er også verdt å merke seg at stormflo ikke nødvendigvis ledsages av sterk vind. Høy vannstand kan forekomme samtidig som sjøen er blank og stille, og kan skyldes ekstreme værforhold andre steder utenfor kysten.

3.14 Skader som skyldes jordskjelv – Jordskjelv får bakken til å riste som følge av en plutselig utladning av spenning/energi i jordskorpen. Når jordskjelv skjer på havbunnen,


kan det oppstå flodbølger. I en del land er forsikringsdekningen begrenset til skjelv med en styrke på 3,7 eller mer på Richters skala. 3.15 Skade som skyldes vulkansk aktivitet – En vulkan er en brist i jordskorpen der varm lava og vulkansk aske og gass trenger ut fra et magmakammer under overflaten.

3.16 Brannskade – Brann, dvs. flammer som er ute av kontroll, plutselig og uforutsett nedsoting, eksplosjon, lynnedslag (der gjenstanden har blitt truffet direkte av lynet og bærer klare spor av det), kortslutning eller annet elektrisk fenomen eller annen lignende skade, luftfartøy eller deler av luftfartøy eller gjenstander fra luftfartøy som rammer gjenstanden.

3.17 Vannskade, herunder andre væsker, gass og pulver – Skade som skyldes en plutselig og uforutsett utstrømning fra rør og tilknyttet utstyr i en bygning. Det vil si skade som skyldes sprekker, lekkasje eller overvannssystemer, inntrenging av vann eller annen væske fra eksterne rør, inntrenging av vann gjennom åpninger eller annen lekkasje. Skade på bygningskonstruksjonen på grunn av ovennevnte. Skade på en bygning fra grunnen på grunn av regn eller snø- eller issmelting, når vannet stiger over nederste gulvnivå, lekkasje fra et godkjent brannslokkeanlegg eller forsyningsledningen fra hovedstoppekranen for slokkeanlegget i bygningen.

3.18 Tyveri og skadeverk – begrenset til gjenstander i en bygning. Takstmannen må beskrive den konkrete hendelsen som har funnet sted, og være kjent med vilkårene og begrensningene i forsikringspolisen. Relevante unntak og ansvarlig person må rapporteres. Det må være utvist særlig oppmerksomhet når det gjelder inngangsdører, vinduer og andre åpninger til lokalene. Dersom hendelsen er anmeldt, må takstmannen forvisse seg om at ingen går inn i lokalene før det er gitt tillatelse til det. Rapportering skal skje som for ordinære skadetilfeller.

3.19 Full gjenoppføringsverdi – Full gjenanskaffelseskost – Garantert gjenanskaffelseskost – Full dekning

3.19.1 Full gjenoppføringsverdi. En type bygningsforsikring som dekker bygninger med et beløp tilsvarende gjenoppføringsverdien. Forsikringsverdien fastsettes av forsikringsgiver eller dennes kvalifiserte takstmann og bør være angitt i forsikringspolisen. Enhver utvidelse eller endring som får innvirkning på bygningens verdi, må meldes til forsikringsgiver for at forsikringen skal dekke den. Dersom forsikringsgiver ikke underrettes, vil erstatning bli gitt for den delen av skaden som tilsvarer differansen mellom gjenoppføringsverdi uten endringen og gjenoppføringsverdi med endringen. Dersom forsikringen også dekker bygninger som ikke er nærmere spesifisert i forsikringspolisen, gjelder det samme for nye bygninger som ikke er meldt til forsikringsgiver.

3.19.2 Full gjenanskaffelseskost. Betalbart beløp oppad begrenset til forsikrings-


verdien angitt i forsikringspolisen. Dersom den forsikrede eiendommen blir ødelagt, er forsikringsselskapet forpliktet til å erstatte eiendommen fullt ut eller gjenoppføre den, uten fradrag for forringelse. For å kunne få full gjenanskaffelseskost for eiendommen utover forsikringsverdien vil forsikringsselskapet vanligvis kreve en årsavgift på ca. 10–20 prosent mer enn for forsikring av dagsverdien.

3.19.3 Garantert gjenanskaffelseskost. Betalbart beløp oppad begrenset til forsikringsverdien angitt i forsikringspolisen, men dersom skaden er mer omfattende enn dekningsgrensen angitt i polisen, er forsikringsselskapet forpliktet til å erstatte eiendommen fullt ut eller gjenoppføre den uten fradrag for forringelse. Poliser med garantert gjenanskaffelseskost er ikke akkurat det man skulle tro. Forsikringsgiverne setter vanligvis en begrensning på det beløpet de utbetaler til erstatning eller gjenoppføring av eiendommen til ikke mer enn 20 prosent over det beløp eiendommen er forsikret for. Hvis eiendommens verdi stiger til over dekningsnivået, vil polisen ikke dekke det overstigende beløp – selv om forsikringstaker kan ha inntrykk av at forsikringen han eller hun har, garanterer gjenanskaffelseskost.

3.19.4 Full dekning. Enhver forsikring som gir full erstatning (f.eks. uten egenandel eller begrensninger som følge av koassuranse) for alle skadetilfeller som skyldes risiko som er dekket av forsikringen.

3.19.4 Full dekning. Enhver forsikring som gir full erstatning (f.eks. uten egenandel eller begrensninger som følge av koassuranse) for alle skadetilfeller som skyldes risiko som er dekket av forsikringen.

MERKNADAvhengig av land har ovenstående begreper ulike definisjoner. I dette dokumentet brukes ovenstående definisjoner som typiske eksempler. Dersom forsikringspolisen ikke omfatter oppgjør utover forsikringsverdi som angitt i polisen, er det helt avgjørende at forsikringsverdien revurderes jevnlig for å unngå risikoen for underforsikring.

3.20 Førsterisikoforsikring er en type forsikring av eiendom og rettigheter som dekker skade oppad begrenset til den avtalte forsikringssummen. Ved underforsikring gjøres ikke avkortninger i utbetalt forsikringsbeløp.

3.21 Fast beløp. Forsikringssummen fastsettes av forsikringstaker og angis i forsikringspolisen. For å unngå underforsikring må forsikringssummen minst tilsvare gjenanskaffelsesverdien.

3.22 Gjenanskaffelsesverdi. Kostnadene ved å gjenanskaffe forsikrede gjenstander på skadedatoen. Dersom forsikringssummen er lavere enn gjenanskaffelsesverdien, vil det bli gitt erstatning for den del av skaden som tilsvarer differansen mellom forsikringssummen og gjenanskaffelsesverdien (underforsikring).


3.23 Med gjenoppføringsverdi menes kostnaden ved å gjenoppbygge en tilsvarende eller i det vesentlige tilsvarende bygning på skadestedet på skadedatoen. Merkostnader ved byggemåte og utstyr som er uegnet etter dagens byggeskikk osv., medregnes ikke ved fastsettelse av gjenoppføringsverdi. 3.24 Spesielle objekter som historiske bygninger, kunstverk, særskilte arkitektoniske verk osv. I slike tilfeller må takstmannen vurdere å søke bistand hos personer som har spesialisert kunnskap om verdien av slike gjenstander.

4. Anbefalinger

4.1 Som angitt i EVS 4 skal det i takseringsprosessen gjøres klart hvilken egenskap takstmannen opptrer i, altså om han eller hun handler i egenskap av ekstern, uavhengig takstmann (i hvilket tilfelle det skal opplyses om vedkommendes juridiske eller fysiske person) eller som intern takstmann. Ved erstatningsoppgjør er det avgjørende at forsikringstaker får full erstatning for det beløp han eller hun har krav på etter forsikringspolisen.

4.2 Det er avgjørende at takstmannen, i tillegg til sine kvalifikasjoner som takst-mann etter EVS, er fortrolig med metodene som benyttes i denne typen arbeid, og har den nødvendige ekspertise (kunnskap og forståelse) og erfaring for å kunne utføre slike oppdrag. I tillegg til anbefalte minstekvalifikasjoner forventes takstmannen å ha inngående kunnskap om blant annet følgende:

• byggekostnader og byggemåter, • lokale og nasjonale byggeforskrifter, • lokale reguleringsplaner, • forsikringsavtaler, • forsikringsdekninger og begrensninger, • forventet tid som vil medgå til reparasjoner, • markedsverdier, • leiepriser.

4.3 Ved utarbeidelse av en vurdering av forsikringsverdi bør takstmannen være klar over hvilke risikoer som kan være utelukket fra forsikringsdekningen.

4.4 Et unntak fra forsikringsdekningen innebærer ikke fritak fra ansvaret for å melde alle forhold som kan ha betydning for forsikringsgivers beslutning. Det kan godt finnes forhold som er unntatt fra forsikringsdekningen (selv om de likevel skal tas hensyn til i enhver slik vurdering), eller som forsikringsdekningen uttrykkelig er begrenset for i den enkelte avtale. Forhold som helt eller delvis er unntatt fra forsikringsdekningen, eller som er gitt begrenset eller alternativ dekning, kan fortsatt bli tatt hensyn til i relevant utstrekning i en skaderapport og kan uttrykkelig bli utelukket eller begrenset når erstatningen fastsettes.


I enkelte land skal imidlertid bare gjenstander som omfattes av forsikringspolisen, tas med i skaderapporten.

I det nedenstående gir vi eksempler på ulike fremgangsmåter i en del land. Praksisen kan variere fra et land til et annet, og forsikringspolisene vil variere fra selskap til selskap. I enkelte land er minstekravene til forsikringsavtaler fastsatt ved lov, mens andre land ikke har regulert hva forsikringspolisene skal inneholde.

Her er en del eksempler på anbefalte kontrollpunkter som vil avdekke vilkår som innebærer at enkelte elementer er helt eller delvis unntatt fra forsikringsdekningen (listen er ikke uttømmende):

• Asbest og andre skadelige materialer (i en del land er det lovpålagt at forsikringspolisen skal dekke skadelige materialer)

• Flomskader, spesielt hvis eiendommen ligger på en flomslette og tidligere har blitt oversvømmet

• Potensiell stormskade på gjerder • Tilstanden på alle tak, da forsikringsgiver kan utelukke stormskade i tilfeller der

kvaliteten er dårlig, som i sin tur kan føre til avkortning i erstatningen • Brannskade kan være utelukket fra dekningen dersom det elektriske anlegget ikke

er sertifisert eller brannsikringen er utilstrekkelig (f.eks. brannslokkingsapparater). Vanligvis må forsikringsavtalen angi en slik begrensning, og begrensningens verdi bør fastsettes og inngå i takstmannens rapport

• For eiendommer med sprinkleranlegg kan vannskade være utelukket fra forsikringsdekningen med mindre det kjøpes en egen forsikring mot lekkasje fra sprinkleranlegg

• I områder med setningsproblemer kan setninger være utelukket fra dekningen selv om indirekte skader normalt er dekket i polisen

• Jordskjelv kan i del områder være utelukket fra forsikringsdekningen • Tap av leieinntekter, og kostnadene ved å tilby alternativt losji samt tilhørende

risikoer, er vanligvis dekket, men dette må sjekkes av takstmannen før de blir tatt hensyn til

• Takstmannen må vurdere om byggeforskriftene medfører endringer i konstruksjonsmessige detaljer som vil medføre ekstrakostnader

• Uriktige opplysninger fra forsikringstaker og økonomiske implikasjoner av å holde tilbake informasjon eller gi ukorrekte opplysninger

• Bedrageri og muligheten for å tape alle rettigheter i forsikringspolisen.

4.5 Med mindre det fremlegges klar dokumentasjon på det motsatte, eller takstmannen har fått konkrete instrukser om det, vil det forutsettes at bygningens art og grunnens tilstand ikke medfører at det er nødvendig å ta spesielle byggemetoder i bruk, som plate- eller pælefundamentering e.l., og at kostnadene til gjenoppføring ikke vil øke fordi grunnen er forurenset. Det anbefales at det inntas en erklæring om dette i takstrapporten.


4.6 Dersom det skal betales mva på gjenanskaffelseskost, er det god praksis å spesifisere mva-beløpet i tillegg til gjenanskaffelseskost ekskl. mva. Det er opp til oppdragsgiver å bringe på det rene i hvilken grad han eller hun kan få mva-beløpet tilbake.

4.7 Når det gjelder leilighetsbygg, har eierne av de enkelte enhetene en økonomisk interesse i hele bygningen i tillegg til bygningselementene i deres egen enhet. Eierne av de enkelte enhetene burde ikke trenge å forsikre hele bygningen, men de bør sørge for at erstatningsnivået er tilstrekkelig høyt. Lokale forskrifter eller tradisjoner kan innebære at dekningsomfanget skal være større enn det som fremkommer ved fastsettelse av forsikringsverdi for en gitt boligenhet. Det anbefales at de nærmere vilkårene i forsikringspolisen kontrolleres for å sikre at dekningen er i samsvar med forsikringsgivers krav. Takstmenn anbefales også å undersøke om forsikringsgiver har noen spesielle krav for en situasjon der oversvømmelse i en boligblokk fører til skade på den enkelte boligenhet, uten hensyn til om selve konstruksjonen i en av enhetene blir skadet ved oversvømmelse.

4.8 For eiendommer som omfatter mer enn én boligenhet, er det vanlig at alle enheter omfattes av en og samme forsikringspolise, også fellesarealer og annekser. Takstmenn bør påse at forsikringssummen gir et korrekt bilde av de ulike verdiene som kan befinne seg på eiendommen samlet sett, og de konsekvenser risikoer som flom/oversvømmelse kan få på noen del av eiendommen.

5. Vurdering

5.1 Det generelle formålet med en forsikring er å erstatte det tap en skade har medført. En vurdering av forsikringsverdi eller gjenanskaffelseskost bør ta utgangspunkt i full gjenanskaffelseskost snarere enn markedsverdi eller annet, med mindre takstmannen eller forsikringsavtalen spesifikt fastsetter et annet grunnlag. I slike tilfeller bør det gjøres klart i skaderapporten at verdien som er oppgitt, ikke er en vurdering av gjenanskaffelseskost. Det grunnlaget vurderingen er utarbeidet på, bør også angis.

5.2 Gjenoppføringskost vil påvirkes av mange ulike faktorer, herunder type eiendom, type konstruksjon, kvaliteten på konstruksjonen og eiendommens beliggenhet, spesielt i betraktning av nærheten til omkringliggende eiendommer og eventuelle begrensninger på byggeaktivitet i området.

5.3 I forsikringssammenheng vil byggekostnaden ofte være vesentlig høyere enn den faktiske kostnaden ved en nylig oppført bygning på en ryddet, klargjort tomt. Nybyggkostnaden vil gjenspeile det faktum at tomten var ubebygget, og at entreprenøren kunne bruke effektive byggemetoder på tomten. Ved gjenoppføring kan det ofte være begrensninger på tomten på grunn av andre bygninger som allerede er der, og andre omkringliggende bygninger som har blitt oppført siden. Ethvert


tilstøtende bygg til eiendom kan trenge å bli midlertidig støttet opp og beskyttet mot vær og vind. I skaderapporten skal takstmannen ved vurdering av gjenanskaffelseskost ta med slike tilleggskostnader.

5.4 Årsaken til et krav om dekning av fulle gjenoppføringskostnader kan være en katastrofebrann eller eksplosjon. Det må derfor gjøres avsetning for kostnadene ved å rive den eksisterende strukturen i tillegg til eventuelle arbeider som må gjøres for å beskytte nabobygninger. Avhengig av skadens art eller omfang kan arbeidet forbundet med rivingen være farligere enn hva som ellers hadde vært tilfellet, og i ekstreme tilfeller kan også fundamentet måtte fjernes.

5.5 Det må gjøres avsetninger for kostnadene ved å fjerne bygningsrester og andre avfallsmaterialer fra tomten før gjenoppføring. Kostnadene forbundet med deponering av avfallet har steget vesentlig de senere årene, spesielt for deponering av farlig eller forurenset avfall. Også dette må takstmannen ta hensyn til i sin skaderapport.

5.6 Kostnadene forbundet med å forbedre energiytelsen for kvalifiserte bygg, er noe som må tas i betraktning. I henhold til direktiv 2010/31/EU om bygningers energiytelse skal energiytelsen forbedres i tilfeller av “omfattende rehabilitering” (se definisjoner). Takstmannen må inkludere slike beregninger i sin skaderapport.

5.7 Honorarer til arkitekter, besiktigelsesmenn, ingeniører og utgifter til andre relevante tjenesteytere må tas i betraktning ved fastsettelse av forsikringsverdi. Gebyrer og kostnader i forbindelse med søknader og tillatelser i henhold til plan- og byggeforskriftene må også tas i betraktning. Dette innebærer at takstmannen også må ta disse faktorene med i beregningen ved fastsettelse av skadens verdi i sin skaderapport.

5.8 Bygningsarealer er svært viktige ved beregning av forsikringsverdi og vurdering av tapet som skaden har medført. Takstmannen må forvisse seg om at målegrunnlaget er i samsvar med det som er lagt til grunn av forfatterne av anerkjente retningslinjer for kostnadsberegning og den praksis som gjelder i det aktuelle landet.

5.9 Forsikringsavtaler har ulike klausuler når det gjelder godkjenning og beg-rensninger. Takstmannen må derfor være godt orientert og meget fortrolig med forsikringsavtalen for den aktuelle eiendommen. Rapporten må ta hensyn til disse faktorene for at forsikringstaker skal kunne få korrekt erstatningsoppgjør.

6. Rapportering

6.1 Anbefalte fremgangsmåter for rapportering av forsikringsverdi og skade-taksering. Takstmannen må foreta en vurdering og gi en adekvat beskrivelse av følgende:


6.1.1 Generelt • Beliggenhet og bruksformål både for takseringsobjektet og for naboeiendom-

mer, samt adressen til den som er begunstiget i forsikringsavtalen, • bolig/areal, antall etasjer, offentlige tjenester som er tilknyttet, samt adkomst, • innvendige og utvendige installasjoner, herunder en fortegnelse over konstruk-

sjonsdetaljer, dimensjoner, utrustning og bruk, understøttet av omfattende fotografisk materiale. Materialer og særtrekk som ikke er vanlige å finne i til-svarende eiendommer, eller hvis gjenanskaffelses-kostnader vil være høyere enn normalt, bør vies særlig oppmerksomhet,

• relevante byggetillatelser og godkjenninger, • eiendommens tilstand og vedlikeholdsstand, herunder en vurdering av

eventuell forringelse som skyldes skade, alder, feil/mangler eller manglende vedlikehold. Noen ganger vil slike tilfeller føre til avkortning i erstatningsbeløpet,

• i tilfeller der forsikringstaker ikke kan kreve inngående mva tilbake, må takst-mannen bringe på det rene om det er mulig med den aktuelle forsikringspolisen eller etter nasjonal lovgivning å øke kostnads-estimatet tilsvarende.

6.1.2 Spesielt i forhold til forsikringsverdi • spesifisering av gjenoppføringskostnader og nødvendige tilleggs-kostnader

forbundet med gjenoppføringen.

6.1.3 Spesielt i forhold til skaden • årsaken til skaden må angis. Skyldes skaden brann eller brannstiftelse, omfattes

det imidlertid av straffeloven og må behandles av politi eller annen behørig myndighet. Det er ikke nødvendig å rapportere underliggende årsaker til skaden, men dersom dette blir etterforsket av andre instanser, må det opplyses om dette i rapporten,

• skadeomfang, • utbedringer og gjenanskaffelseskost samt avtalevilkår når det gjelder markeds-

pris for byggearbeid som er nødvendig for å utbedre skaden, • spesifisering av gjenoppføringskostnader sammen med nødvendige tilleggs-

kostnader forbundet med gjenoppføringen. Kostnaden ved påkostninger må angis eksplisitt i rapporten eller alternativt eksplisitt utelukkes,

• brudd på særlige vilkår i forsikringsavtalen, angivelse av hvilke, årsakssammen-heng og i en del tilfeller erstatningsansvar og regress,

• forbehold og lovfestede begrensninger.

7. Andre problemstillinger

7.1 I visse spesielle tilfeller kan man ved totalskade måtte planlegge for at det vil være urealistisk eller kanskje unødvendig eller uøkonomisk å gjenoppføre konstruksjonen slik den var. Dette kan være aktuelt i tilfeller der den forsikrede eiendommen var bygget


med materialer eller metoder som ikke lenger er i bruk, eller med en standard som er foreldet. Et eksempel kan være et bygning oppført med tradisjonelle materialer, utformet med henblikk på prosesser som er utdatert. I slike tilfeller er det kanskje ikke behov for å gjenoppføre bygningskonstruksjonen slik den var, og det kan bli billigere og mer hensiktsmessig å bygge den opp igjen etter dagens krav og krav som kan forutsis på takseringstidspunktet, med dagens metoder og materialer og til dagens standard. Takstmannen kan bli bedt om å utarbeide en takst på grunnlag av avskrevet gjenanskaffelseskost. Forsikringsavtalen vil også inneholde bestemmelser om hensiktsmessige alternative metoder for erstatnings-beregning. 7.2 Den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten (eller “entreprenør-metoden”) brukes for å vurdere nyanskaffelseskost og avskrevet gjenanskaffelseskost.

7.3 Ved fastsettelse av avskrevet gjenanskaffelseskost bør det bare tas hensyn til avskrivning for fysisk forringelse, ikke funksjonell eller økonomisk foreldelse, for målet er å erstatte det som fysisk er tapt. Vurderingen av avskrevet gjenanskaffelseskost avhenger blant annet av bygningens alder, forventet gjenværende levetid, byggemåte, bruk og vedlikehold.

7.4 Tomten den ligger på, trenger ikke verdsettes med mindre det foreligger en identifisert risiko som er omfattet av forsikringspolisen (f.eks. flom, forurensning eller leirskred). En del land har særskilt dekning for slike skader.

7.5 Enhver vurdering av forsikringsverdi for fredede eller verneverdige bygninger krever fagkunnskap om konstruksjonsdetaljer, om relevant gjenanskaffelseskost og om kravene som sentrale eller lokale myndigheter stiller. Med mindre takstmannen er anerkjent som spesialist på området, bør ingen takst ferdigstilles uten at en ekspert på den aktuelle typen bygning og konstruksjon har vært inne i bildet. Der slik bistand innhentes, må oppdragsgiver og forsikringsselskap underrettes og samtykke til at ekspert bistår.

8. Særlige bestemmelser og anbefalinger med hensyn til skadetaksering

8.1 En typisk oversikt over fremgangsmåte er som følger: • Oppdragsaksept • Forsikringstakers representant må kontaktes umiddelbart. • Befaring gjennomføres med alle berørte parter til stede. • Den skadde eiendommen og skaden den er påført, registreres. • Årsaken til skaden bringes på det rene. • Dersom forsikringstaker ikke er enig i takstmannens konklusjoner, bør forsikrings-

takers syn protokolleres før takstmannens endelige konklusjoner sendes inn.


• Den underliggende årsaken til skaden beskrives med henvisning til regelverk og forskrifter.

• For naturkatastrofer gjelder dessuten følgende: - Opplysninger fra tidspunktet for hendelsen med hensyn til vind, bølgehøyde

og -frekvens, menneskeskapte byggverk osv. - Vurdering av faktorer som “hva burde bygningen kunne tåle i henhold til

gjeldende bygningsforskrifter på oppføringstidspunktet?” - Dersom den ikke oppfyller byggeforskriftene, er det en forbindelse mellom

dette og skadeomfanget? - Skyldes skadeomfanget mangel på vedlikehold og/eller feilprosjektering? - Årsakene til feilprosjektering og/eller feilkonstruksjon skal oppgis, samt hvem

som var ansvarlig, - Rapporten skal ikke plassere skyld, bare angi faktiske observasjoner. • Omfanget av skaden skal registreres. • Behovet for umiddelbare tiltak for å sikre eiendommen og forebygge ytterligere

skade. • Skaderapporten bør inneholde en beskrivelse av hvilke reparasjoner som trengs,

etterfulgt av en kostnadskalkyle. • I enkelte tilfeller der rapporten etter befaringen ikke kan ferdigstilles umid-

delbart, må det fremlegges en foreløpig rapport for å kunne utarbeide et kostnadsbudsjett.

• Da må partene bli enige om hvordan rivingen skal foregå for å kunne komme frem til den nøyaktige årsaken til skaden og skadeomfanget.

• Det er tilrådelig å benytte den utbedringsmetoden som anbefales. • Så utarbeides sluttrapporten.

8.2 Typiske følgeskader og typiske sjekkpunkter

Nedenstående liste består av eksempler og er altså ikke uttømmende:

8.2.1 Flom • omfattende langvarige skader på konstruksjonselementer og fast inventar • omfattende og ofte betydelig påvirkning på og utskifting av større bygningsdeler • lange perioder for “å tørke ut, • ofte betydelige terrengskader og skader på grunnarbeider • et velfungerende varslingsanlegg kan forebygge eller redusere skadene • i enkelte tilfeller trenger vannet sakte inn • i andre tilfeller vil plutselig innstrømning av vann, jord og stein kunne øke om-

fanget av skaden • forebyggende tiltak som å plassere ut sandsekker, grave ut elven osv. kan redu-

sere konsekvensene • offisielle registre og kart kan inneholde informasjon om områder som er

registrert som utrygge.


8.2.2 Uvær • ofte en viss forsinkelse før varsel blir gitt • oftest er det svært få forebyggende tiltak som lar seg iverksette • ofte vil “gamle hus tåle mer” • moderne bygg har gjerne en utsatt beliggenhet • virkningene av klimaendringene blir verre • underdimensjonerte konstruksjonsdetaljer • manglende forståelse for hvilke forebyggende tiltak som må gjennomføres.

8.2.3 Jordskred og snøskred • med kraftig nedbør følger ofte jordskred • skred finner ofte sted på steder som tidligere har vært ansett som trygge • offisielle registre og kart kan inneholde informasjon om områder som er registrert som utrygge.

8.2.4 Stormflo • tidevannstabeller og opplysninger om historiske nedtegnelser må innhentes • offisielle målestasjoner må konsulteres • skade må rapporteres på sekundære driftsbygninger nær strandbeltet • skade på arealutviklingstiltak som fyllinger, bølgebrytere, havner, kaier og moloer • klimaendringer med påfølgende stigende havnivå.

8.2.5 Jordskjelv • Det er spesielle områder som er utsatt for dette fenomenet, men bare sjelden

kommer det noe forvarsel. • I utsatte områder brukes vanligvis spesielle byggeteknikker. • Det er viktig å fastslå den direkte årsaken til skaden, for ofte kan andre årsaker gi

lignende skader, for eksempel - hårriss og sprekker, spenningsriss, riss mellom ulike typer materialer - ekspansjon i bygningskonstruksjonen - oppvarming - knuste vindusruter - jordtrykk - svekkede konstruksjoner - krymping og inntørking av materialer - frost og snø - grunnarbeider.

8.2.6 Vulkansk aktivitet • askenedfall • brann • rømningstid • vesentlig skade på bygninger og på jord, luft og vann • virkninger over lang tid.


8.2.7 Brann • brann, dvs. flammer som er ute av kontroll • plutselig og uforutsett nedsoting • gnister • eksplosjon • lynnedslag, dvs. at gjenstanden har blitt truffet direkte av lynet og bærer klare

spor av det • kortslutning eller annet elektrisk fenomen eller annen lignende skade • gnister fra varmt arbeid, for eksempel sveising eller skjærebrenning • pipebranner som medfører skade på pipestrukturen, kan også skyldes kraftig

varmeutvikling som følge av intens fyring. Oppdages bare ved fagmessig undersøkelse av pipen.

8.2.8 Vann og andre væsker, gass eller pulver – plutselige og uforutsette hendelser • utbrudd fra rør i en bygning og tilknyttet utstyr i forbindelse med sprekker,

lekkasje eller oversvømmelse • utsiving av vann eller andre væsker fra eksterne rør, dreneringsbrønner,

septikktanker, oljetanker, akvarier • utsiving av vann gjennom åpninger eller lekkasjer • innsiving av vann direkte fra grunnen etter regn, snøsmelting, frost, i den

utstrekning det medfører at det står vann over nederste gulvnivå • lekkasje i et godkjent brannslokkeanlegg eller forsyningsledningen fra

hovedstoppekranen for slokkeanlegget i bygningen • skade som skyldes frost, manglende oppvarming eller dårlig isolasjon • feildimensjonerte rør eller avsetninger i rørene • tilbakeslag fra kommunal avløpsledning • skade på nedgravd dreneringsrør for overflatevann • ansvar og regress.

8.2.9 Tyveri og skadeverk • bare når det gjelder gjenstander inne i bygningen.

8.2.10 Biologisk skade, herunder skade forårsaket av insekter, gnagere osv. • Sopp og råte: Det må utføres analyser for å fastslå skadens art og vurdere fjerning

av vekstmiljø, samt strukturelle, estetiske og helsemessige konsekvenser. • Gnagere: Finn ut hvor de kommer inn og skaden som er gjort (ødelagt isolasjon,

gnagemerker på ledninger, ekskrementer og vond lukt). • Insekter: Analyser art og type. Utbedre skadene. • Skader forårsaket av kjæledyr dekkes vanligvis ikke av forsikringene. • Kontroller mot oversikter over “listeførte dyr” som flaggermus, visse fuglearter osv. • Rådgivning for å forebygge nye skader blir vanligvis dekket.


8.2.11 Andre plutselige og uforutsette skader på bygninger • frostskader innendørs • vindskader der vinden har hatt svakere enn storms styrke • snøskader og snølast • snø som glir ned på eller fra tak • knust glass i vinduer eller dører og annet bygningsglass som er innsatt på

fast sted • skade som skyldes gradvis eller betydelig svekkelse på grunn av rust, korrosjon,

annen kjemisk påvirkning eller slitasje • skade i form av svinn, revner og sprekker, flekker, riper og avskalling • skade forårsaket av dyr, insekter, bakterier, sopp eller råte • skade som bare gjelder mekanisk eller elektrisk utstyr • skade på en bygningsdel som ikke er flyttet til sin permanente plassering • skade på glass, apparater, utstyr og sanitærutstyr som er montert/installert

spesifikt av eller for leietaker • skade på glass som har ført til trekk fra vinduskarmen • gjenstander som blir truffet av luftfartøy, deler av luftfartøy eller gjenstander fra

luftfartøy.

EVGN 5 - Fastsettelse av investeringsverdi 141

EVGN 5

Fastsettelse av investeringsverdi


1. Innledning

Eiendomsinvestering er en svært betydelig bransje i Europa og utgjør flere hundre milliarder euro årlig. Til tross for bekymringer for svake underliggende verdier og for den økonomiske situasjonen er eiendomsinvestorer i Europa alltid på aktivt utkikk etter lønnsomme investeringer. De ønsker dessuten diversifikasjon slik at de investerer både i sterke og aktive markeder så vel som i markeder som er på vei opp både med hensyn til beliggenhet og type eiendom.

Derfor er det viktig å ha en metode for å fastsette verdien et objekt vil ha for den enkelte eiendomsinvestor.

Kvantitativt sett kan det å investere i fast eiendom sammenlignes med å investere i kapitalmarkedet, i den forstand at for å kunne lykkes med eiendomsinvesteringer, må investorene kunne vurdere hvor mye en eiendom de kjøper er verdt, ved å gjøre kvalifiserte gjetninger om hvor mye investeringene vil kaste av seg, enten gjennom verdistigning, gjennom leieinntekter eller en kombinasjon av verdistigning og leieinntekter. Følgelig vil investorens forutsetninger med hensyn til eiendommens lønnsomhet og potensial for kapitalgevinst, kombinert med antatt besittelsestid og konkrete avkastningskrav, være sentrale ved fastsettelse av et objekts investeringsverdi.

2. Omfang

Denne veiledningen handler om verdigrunnlag og analysemetoder som brukes for å vurdere investeringsverdien av en eiendom for en gitt individuell investor. Dette er ikke det samme som å fastsette markedsverdi, for mens markedsverdi er den høyeste prisen man med rette kan forvente å oppnå på det åpne marked gitt alle de ulike


typene budgivere der, er investeringsverdien den høyeste prisen som en gitt individuell budgiver vil by, ut fra sine konkrete investeringskrav. EVGN 5 kommer til anvendelse i tilfeller der en investor trenger å vurdere den høyeste prisen han eller hun kan betale for en eiendom, ut fra de fordelene den aktuelle eiendommen vil innbringe.

3. Definisjoner

3.1 Alle verdigrunnlag EVGN 5 baserer seg på, er definert i EVS 2 (Andre verdi-grunnlag enn markedsverdi).

3.2 Utnyttbar levetid for en eiendom. Med utnyttbar levetid menes i denne veiledningen den perioden eiendommen kan utnyttes effektivt for sitt formål. Merk at denne definisjonen ikke er den samme som utnyttbar levetid for en eiendel for regnskapsformål i henhold til IFRS, som mer gjelder den perioden eierforetaket har nytte av eiendelen, enn den perioden eiendelen kan brukes av en eier eller bruker.

4. Veiledning

4.1 Kategorier av investeringseiendommer

4.1.1 Investeringseiendommer kan deles i fire hovedkategorier: • eiendommer som innehas som investeringer på grunn av deres evne til å gene-

rere inntekter og/eller kapitalgevinst, • eiendommer under utbygging, • eiendommer som innehas med sikte på fremtidig utbygging, • investeringseiendom for eiers eget bruk.

4.1.2 Eiendommer som innehas som investeringer vil vanligvis omfatte eien-dommer der byggearbeidene er ferdigstilt, og som besittes med sikte på utleie for å generere leieinntekter som er omforhandlet på armlengdes avstand med tredjeparter.

4.1.3 Eiendommer under vil omfatte eiendommer som er ubenyttet når de kjøpes, med sikte på utleie på armlengdes avstand til tredjepart uten hensyn til om de krever utbedring eller påkostninger. Bortsett fra eiendommer der det faktisk pågår arbeid, vil denne kategorien også omfatte eiendommer der arbeider er nært forestående, alle nødvendige tillatelser og godkjenninger er innhentet og byggekontrakt inngått.


4.1.4 Eiendommer som innehas med sikte på fremtidig utbygging vil omfatte eiendommer som er ervervet med sikte på gjenutbygging på en dato i fremtiden (med eller uten andre eiendommer som eventuelt ikke ennå er ervervet), og som ikke faller inn i en av de tre andre kategoriene.

4.1.5 Eiendommer som skal kjøpes for eiers eget bruk – Takstmenn kan også bli bedt om å gi kjøpere råd om hvilken pris de bør betale for å kjøpe eiendommer som de så selv skal bruke. Dette vil også gjelde kjøp av eiendommer i fritidssegmentet, som hoteller, fritidsparker osv. Selv om de ikke vil betraktes som investeringseiendommer i regnskapsmessig forstand, kan slike oppdrag likevel anses å omfattes av denne veiledningen.

4.2 Verdigrunnlag

Slike takseringer må gjøres på grunnlag av investeringsverdi (se EVS 2), dvs. den verdi en eiendom har for investerings-, eierbenyttelses- eller driftsformål for en bestemt identifisert part.

4.3 Opplysninger som må innhentes

For å kunne utføre en forsvarlig verdivurdering for investeringsformål vil takstmannen vanligvis trenge følgende opplysninger fra investoren: • nødvendige opplysninger fra grunnbok og matrikkel • eiendomskart med grenser • alle tillatelser og godkjenninger som er relevante for eiendommen • oversikt over arealer (eksisterende og planlagte) • oversikt over leieforhold/leiekontrakter (eksisterende og/eller sannsynlige) • hvis det er flere leieforhold, nærmere opplysninger om driftskostnader og

spesielt om underskudd på grunn av ledige arealer • forventet budsjett • eventuelle spesielle opplysninger om investorens virksomhet eller investerings-

portefølje som kan få innvirkning på fremtidig kontantstrøm fra objektet • investorens investeringskriterier (som avkastningsmål eller besittelses-tid).

Dessuten – vanligvis fra andre kilder – opplysninger om: • markedsopplysninger i tilknytning til eiendommen • rentesatser og forventede renteendringer • avhendingspotensial for eiendommen • juridiske og utbyggingskontrollrelaterte problemstillinger som berører eien-

dommen, herunder om relevante tillatelser til å leie ut til flere husholdninger (f.eks. HMO (houses in multiple occupation)), tilstandsbefaringer og/eller miljørapporter

• gjeldende inflasjon og inflasjonsprognoser.



For å vurdere investeringsverdi må takstmannen vanligvis bruke diskontert kontant-strømmetode eller tilsvarende teknikker. Noen ganger kan restverdimetoden være hensiktsmessig.

4.5 Rapportering

Takstrapporten, utarbeidet i samsvar med EVS 5, må opplyse om at verdigrunnlaget som er brukt, er investeringsverdi, ikke markedsverdi. Det bør understrekes at markedsverdi kan avvike fra investeringsverdien som er oppgitt. Det bør gjøres klart at rapporten er utarbeidet utelukkende for den investor den er rettet til, at den er basert på konkrete krav og forutsetninger som utelukkende knytter seg til denne investoren, og at den dermed ikke kan benyttes som grunnlag for en tredjepart.


For å vurdere investeringsverdi må takstmannen vanligvis bruke diskontert kontantstrømmetode eller tilsvarende teknikker. Noen ganger kan restverdimetoden være hensiktsmessig.

4.5 Rapportering

Takstrapporten, utarbeidet i samsvar med EVS 5, må opplyse om at verdigrunnlaget som er brukt, er investeringsverdi, ikke markedsverdi. Det bør understrekes at markedsverdi kan avvike fra investeringsverdien som er oppgitt. Det bør gjøres klart at rapporten er utarbeidet utelukkende for den investor den er rettet til, at den er basert på konkrete krav og forutsetninger som utelukkende knytter seg til denne investoren, og at den dermed ikke kan benyttes som grunnlag for en tredjepart.

5. Kommentar

5.1 Kontantstrømmer beregnes for den perioden der investoren forventes å beholde eiendommen. I beregningen tas det hensyn til alle faktorer som kan påvirke kontantstrømmene. Etter å ha beregnet inngående og utgående strømmer og risikoene forbundet med hver av dem i hele besittelsesperioden, vil siste punkt i kontantstrømmen være forventet investeringsverdi på den fremtidige salgsdatoen fratrukket salgskostnader.


5.2 Er det snakk om en eiendom som er under utbygging eller skal bygges ut, må takstmannen danne seg en oppfatning om på hvilke tidspunkt nødvendige tillatelser vil bli gitt, byggearbeidene vil bli ferdigstilt, eiendommen utleid og de første leiene komme inn.

5.3 Den diskonteringssatsen som skal anvendes på fremtidige inntekter og utgifter, skal være den investoren har valgt, som vil gjenspeile hans konkrete investeringskrav.

5.4 Ytterligere opplysninger om diskontert kontantstrømmetode og rest-verdimetoden er gitt i EVIP 5, Takseringsmetodikk.

5.5 Endelig må en takstmann kunne skille mellom investeringsverdi og markedsverdi under spesifikke spesielle forutsetninger.

5.5.1 Investeringsverdi er den høyeste pris en kjent budgiver er villig til å betale ut fra sine personlige økonomiske krav, særlig med hensyn til avkastning på investert kapital.

5.5.2 Markedsverdi under en spesifikk spesiell forutsetning, derimot, tar sikte på å fastsette hva som er den høyeste prisen som det er rimelig å forvente vil kunne oppnås på det åpne marked, i samsvar med definisjonen av markedsverdi, men under den ekstra spesifikke spesielle forutsetning at prisen er avtalt med oppdragsgiveren. Den spesielle forutsetningen vil knytte seg til eiendommen og dens fysiske beliggenhet, status med hensyn til bruk og situasjon med hensyn til tillatelser og reguleringer, mer enn til en potensiell kjøpers finansielle kapasitet.

EVGN 6 - Taksering over landegrensene 147

EVGN 6

Taksering over landegrensene

1. Innledning2. Omfang3. Takstmannens kvalifikasjoner4. Yrkeserfaring og kunnskap om markedet5. Oppdragsvilkår6. Overholdelse av lokalt regelverk7. Forsikring8. Takstrapporten

1. Innledning

1.1 Takstbransjen påtreffer stadig oftere kunder som ønsker taksering av eien-dommer i andre land. TEGoVAs programmer for godkjenning av kvalifiserte takstmenn – Recognised European Valuer (REV) og TEGoVA Residential Valuer (TRV) – bistår oppdragsgivere og deres takstmenn når de ønsker å finne frem til kvalifiserte utførende takstmenn som kan utføre denne typen oppdrag i et annet land. Takstmennene selv kan også ha erfaring med taksering i andre land og få i oppdrag å gjøre dette, kanskje oftest i forbindelse med at enkelte eiendomsmarkeder nå er blitt grensekryssende. Ulike markedsforhold og forskjeller i lovgivning og praksis i hvert land innebærer at man bør utvise særlig varsomhet når man påtar seg et takseringsoppdrag i et annet land.

1.2 Direktiv 2006/123/EF om tjenester i det indre marked (tjenestedirektivet) har som mål å fjerne hindringene for utviklingen av tjenestevirksomhet over landegrensene. Med dette direktivet styrkes tjenesteyteres rett til å utvikle sin virksomhet innenfor EUs indre marked enten ved å etablere en praksis i en annen medlemsstat eller ved å yte tjenester fra sin base i hjemlandet. Den rettslige rammen direktivet utgjør, gjelder for et bredt spekter av tjenester, også tjenester i tilknytning til fast eiendom og taksering av fast eiendom.

1.3 Selv om direktivet sikrer takstmenn retten til å påta seg takstoppdrag utenfor sitt hjemland, sier det ingenting om hvilke faglige kvalifikasjoner, ferdigheter og praksis takstmennene trenger for å virke i markedene i andre land.

1.4 EVGN 6 fastsetter grunnkravene som takstmenn må oppfylle om de ønsker å taksere eiendommer i andre land enn sitt eget. Disse kravene er basert på:

• kvalifikasjoner


• yrkeserfaring • markedskunnskap • overholdelse av nasjonal lovgivning • åpenhet • uavhengighet • unngåelse av interessekonflikter.

TEGoVA anser at disse prinsippene ikke bare er grunnleggende for takseringer som utføres av takstmenn på deres hjemmemarkeder, men også gjelder til fulle ved taksering i andre land.

2. Omfang

Denne veiledningen beskriver hvordan en takstmann skal gå frem når han eller hun skal utføre taksering i et annet land (vertslandet) enn sitt eget (hjemlandet). Veiledningen supplerer tjenestedirektivet når det gjelder takseringstjenester over landegrensene i Det europeiske økonomiske samarbeidsområdet (EØS) – som styrker takstmennenes adgang til å yte tjenester over landegrensene uten å støte på administrative hindringer – ved å beskrive kravene til erfaring, kompetanse og rapportering som gjelder for en takstrapport for en eiendom i et annet land.

3. Takstmannens kvalifikasjoner

3.1 Takstmannen må ha den nødvendige yrkeskompetanse til å forestå taksering i det aktuelle landet. En takstmann skal bare påta seg taksering i et annet land når oppdraget ligger innenfor hans eller hennes faglige og personlige kvalifikasjoner. Disse kvalifikasjonene bør angis i takstrapporten.

3.2 Der det er relevant, kan det kreves at takstmannen har tilstrekkelig kunnskap i språket i landet der eiendommen ligger, da dokumentasjon og andre eiendomsspesifikke opplysninger gjerne bare er tilgjengelig på dette språket.

3.3 Selv om EU-regelverket fritar takstmenn fra å oppfylle vertslandets kvalifika-sjonskrav, vil relevante kvalifikasjoner fra anerkjente bransjeorganisasjoner og lang yrkeserfaring kunne bidra ytterligere til at takstmannen kan dokumentere disse ferdighetene overfor kunden.

4. Yrkeserfaring og kunnskap om markedet

4.1 Takstmenn må dokumentere at de har rett til å praktisere i vertslandet og være i besittelse av:

EVGN 6 - Taksering over landegrensene 149

• oppdatert informasjon • solid kunnskap om europeiske takseringsstandarder og takserings-praksis i

vertslandet • yrkeserfaring fra det eiendomsmarkedet som er relevant for den eiendommen

som skal takseres • kunnskap om eiendomsmarkedet i vertslandet og eiendoms-lovgivningen der.

4.2 Takstmenn bør ha og opprettholde god, aktiv kunnskap om og erfaring med eiendomsmarkedene i vertslandet og om lovgivning og praksis innen eiendomstaksering, i det minste når det gjelder de segmentene de påtar seg oppdrag i.

4.3 I tilfeller der vertslandet ikke bare er det landet der takseringsobjektet ligger, men også oppdragsgivers hjemland, må takstmannen være i stand til å kommunisere på en effektiv måte med oppdragsgiver om lokale faglige problemstillinger. Dette vil være alle verdirelaterte spørsmål i tillegg til alle faglige problemstillinger knyttet til takstmannens utøvelse av sin virksomhet.

5. Oppdragsvilkår

5.1 Når en takstmann får i oppdrag å taksere eiendommer som ligger i et annet land enn sitt hjemland (og eventuelt også i et annet land enn oppdragsgivers hjemland), bør takstmannen, før han eller hun påtar seg oppdraget, rådføre seg med oppdragsgiver (herunder dennes representanter med nødvendig fullmakt, dersom oppdragsgiver er et selskap) og dersom det er relevant, med oppdragsgivers profesjonelle rådgivere (også revisorer) og avtale oppdragsvilkårene skriftlig.

5.2 Dersom en takstmann ikke har den erfaring eller kompetanse som er nødvendig for den aktuelle beliggenhet eller type eiendom, må oppdragsgiver underrettes om dette, og dersom oppdragsgiver samtykker, søke å bøte på sin utilstrekkelighet ved å samarbeide med en takstmann med de nødvendige kvalifikasjoner eller eventuelt med andre fagfolk på stedet der eiendommen ligger, som oppdragsgiver har utpekt. Det må uttrykkelig opplyses i takstrapporten om all faglig bistand som er innhentet. For å kunne være så sikker som mulig på kvaliteten på bistanden som innhentes lokalt, bør en takstmann som søker bistand i vertslandet, søke å støtte seg på en kompetent lokal takstmann, for eksempel en godkjent europeisk takstmann, som “Recognised European Valuer” (REV) eller “TEGoVA Residential Valuer” (TRV).

6. Overholdelse av lokalt regelverk

6.1 Dersom EVS fravikes og/eller det legges spesielle forutsetninger til grunn for å overholde lovfestede krav, takseringsstandarder eller andre bestemmelser om


verdsetting i vertslandet, må dette klart angis i takstrapporten. I relevante tilfeller skal takstmannen følge generelt anerkjente prinsipper i vertslandet når det gjelder takstrapporters form og innhold. 6.2 Dersom regnskapslov og -praksis der er forskjellig, eller fremgangsmåtene dette medfører ved taksering er vesentlig forskjellige fra praksisen i oppdragsgivers land, er det gjeldende regler i oppdragsgivers hjemland som skal legges til grunn ved regnskapsrapportering. Når takstmannen da rapporterer sine funn, skal disse forskjellene trekkes frem.

7. Forsikring

Takstmenn bør være klar over at de trenger yrkesansvarsforsikring for å arbeide i en del europeiske land, og at denne forsikringen bør være tilstrekkelig til å dekke deres potensielle ansvar overfor oppdragsgivere og tredjeparter, samt om nødvendig også saksomkostninger og renter.

8. Takstrapporten

8.1 Jo mindre kjent oppdragsgiver er med det markedet eiendommen ligger i, jo viktigere er det at takstrapporten formidler opplysninger og erklæringer på en forståelig måte som kan kontrolleres og som gir oppdragsgiver mulighet til å forstå hvordan takstrapporten er utarbeidet, fra registrering av verdirelevante data og anvendelse av hensiktsmessige metoder til vurderingen av resultatene.

8.2 Dersom oppdragsgiver er hjemmehørende i et tredjeland, må takstrapporten dessuten inneholde en klar henvisning til eventuelle vesentlige forskjeller i lovgivning eller sedvane mellom oppdragsgivers hjemland og det landet der den aktuelle eiendommen ligger.

8.3 Ved taksering over landegrensene skal rapporten klart angi hvilke data den er basert på. Takstmenn skal opplyse om dataenes opprinnelse slik at det er mulig å bedømme deres kvalitet og hvilken innvirkning de har på takstmannens argumenter.

EVGN 7 - Eiendomstaksering i forbindelse med direktivet om forvaltere av alternative investeringsfond 151

EVGN 7

Eiendomstaksering i forbindelse med direktivet om forvaltere av alternative

investeringsfond


1. Innledning

1.1 Etter finanskrisen som begynte i 2007, vedtok Den europeiske union direktiv 2011/61/EU av 8. juni 2011 om forvaltere av alternative investeringsfond for å regulere og kunne føre tilsyn med foretak som utøver forvaltning av alternative investeringsfond (AIF-forvaltere).

1.2 Direktivet fastsetter et harmonisert EU-rammeverk for kontroll med og overvåking av risikoen som AIF-forvaltere utgjør for sine investorer, motparter og andre finansmarkedsdeltakere og for den finansielle stabilitet.

1.3 Bestemmelsene omhandler mange forskjellige risikoer, for eksempel gjeldsrisiko, dårlige risikostyringssystemer, svakt investorvern og ineffektivitet i handelssystemene. Store AIF-forvaltere med høy finansiell giring kan ha forsterket bevegelsene i markedet og dermed bidratt til sviktende stabilitet i finansmarkedene i hele EU.

1.4 For å bidra til utviklingen av det felles marked har en AIF-forvalter med tillatelse i hjemstaten anledning til å markedsføre sine fond til profesjonelle investorer i alle andre medlemsstater i EU (EU-pass). Dette passet gjelder ikke markedsføring av AIF-er overfor ikke-profesjonelle investorer, men en medlemsstat kan likevel tillate markedsføring av et AIF overfor ikke-profesjonelle investorer på sitt territorium.

1.5 Alle fond som ikke er regulert under UCITS-direktivet, omfattes av direktivets virkeområde, for eksempel hedgefond, aktive eierfond, råvarefond, infrastrukturfond og eiendomsfond.


1.6 Artikkel 19 i direktivet fastsetter reglene for hvordan eiendeler skal verdsettes. AIF-forvalterne skal fastsette egnede og konsekvente fremgangsmåter for å sikre korrekt og uavhengig verdsetting av eiendelene. Fondsforvaltere må beregne netto andelsverdi per andel minst én gang i året i samsvar med bestemmelsene i gjeldende lovgivning og reglene som AIF-forvalteren er underlagt.

1.7 Direktivet fastsetter prinsippet om egnede og konsekvente fremgangsmåter for verdsetting og en definisjon av “ekstern sakkyndig”, men det fastsetter ingen verdsettingsstandarder eller noen form for teknisk veiledning, og inneholder heller ingen bestemmelser om verdsettingsmetoder som skal brukes på fondets eiendeler.

1.8 Europakommisjonen vedtok delegert kommisjonsforordning (EU) nr. 231/ 2013 av 19. desember 2012 som angir driftsvilkårene for AIF-forvaltere, herunder verdsettingsprinsipper. Artikkel 67 til 74 i den delegerte kommisjons-forordningen fastsetter reglene som AIF-forvaltere skal anvende ved verdsetting av eiendeler. AIF-forvalterne skal • innføre skriftlige retningslinjer og fremgangsmåter som sikrer en verd-

settingsprosess som er forsvarlig, gjennomsiktig, omfattende og tilstrekkelig dokumentert,

• sikre ensartet anvendelse av retningslinjene og fremgangsmåtene for verd-setting,

• beskrive og begrunne verdsettingsmodellene som brukes, • periodisk kontrollere retningslinjene, verdsettingsmetodikken og verdien av de

enkelte eiendelene, og • sikre at netto andelsverdi beregnes ved hver emisjon, tegning eller innløsning

av andeler eller aksjer, men minst én gang i året.

2. Omfang

2.1 Denne veiledningen får anvendelse på verdsetting av AIF-ers eiendomsaktiva i henhold til direktivet om AIF-forvaltere. AIF-er som investerer i eiendomsaktiva, kan være fond av åpen eller lukket type.

2.2 Nedenstående kommentar er basert på direktivet og den delegerte forord-ningen. Verdsettingsreglene og fremgangsmåtene for beregning av netto andelsverdi for AIF-ene er vanligvis beskrevet i AIF-ets prospekt eller stiftelsesdokument.

3. Definisjoner

3.1 Definisjonene i pkt. 3.2 til 3.4 er hentet fra direktivet om AIF-forvaltere.

3.2 AIF-forvaltere” er juridiske personer hvis alminnelige virksomhet er å forvalte ett eller flere AIF-er (artikkel 4 nr. 1 bokstav b).


3.3 “AIF-er” er innretninger for kollektiv investering som skaffer til veie kapital fra et antall investorer for å investere den i samsvar med en fastsatt investeringspolitikk til fordel for disse investorene (artikkel 4 nr. 1 bokstav a).

3.4 “Ekstern sakkyndig” er en fysisk eller juridisk person som er uavhengig av AIF-et, AIF-forvalteren og eventuelt andre personer med nære forbindelser til AIF-et eller AIF-forvalteren (artikkel 19 nr. 4 bokstav a).

3.5 “Netto andelsverdi” er definert i pkt. 3.4 i EVGN 3 som et mål på samlet nåverdi av alle eiendeler minus alle forpliktelser.

4. Veiledning

4.1 AIF-ets netto andelsverdi noteres typisk per andel eller aksje. Når det gjelder eiendomsfond, beregnes den vanligvis ut fra eiendomsporteføljens samlede verdi minus avhendingskostnader.

4.2 Ettersom AIF-forvaltere bruker ulike metoder og systemer for å verdsette eiendelene alt etter hvilke eiendeler og markeder de hovedsakelig investerer i, må den sakkyndige/takstmannen være kjent med nasjonale og lovfestede verdsettingsregler for AIF-er. Han eller hun må sjekke AIF-forvalterens fremgangsmåter og retningslinjer for å avklare hvilke plikter han/hun har og hvilke regler og verdsettingsmetoder som gjelder.

4.3 Verdsetting av eiendeler i form av eiendom bør normalt utføres på grunnlag av den enkelte eiendoms markedsverdi. Dersom instruksen til takstmannen er å taksere en eiendomsportefølje, bør hver enkelt eiendom i porteføljen verdsettes for seg. Med mindre lokale bestemmelser tilsier noe annet, er det den inntektsbaserte tilnærmingsmåten som skal benyttes. I tilfeller der Europeiske takseringsstandarder fravikes, bør dette angis i takstrapporten.

5. Kommentar

5.1 Generelt

5.1.1 Verken direktivet eller den delegerte kommisjonsforordningen inneholder generelle prosedyrer eller standarder for beregning av verdien av et AIFs eiendeler. Reglene for verdsetting av eiendeler er fastsatt i lovgivningen i den stat der AIF-et er etablert og/eller i AIF-ets regler eller stiftelsesdokumenter.

5.1.2 AIF-forvalteren er selv ansvarlig for at AIF-ets eiendeler er korrekt verdsatt. Ifølge den delegerte forordningen skal AIF-forvaltere derfor ha fastsatt skriftlige retningslinjer


og prosedyrer som skisserer funksjonen og pliktene til alle parter som er involvert i verdsettingsprosessen. De skal også ha fastsatt åpne, forsvarlige fremgangsmåter for verdsetting og angitt hvilke metoder som skal anvendes. 5.1.3 Fordi AIF-ene kan ha så mange eiendelsklasser og de nasjonale tradisjonene kan være så ulike, fastsetter direktivet et fleksibelt regime når det gjelder hvem som kan utføre verdsettingene. Verdsettingsfunksjonen kan utføres enten av eksterne sakkyndige eller av AIF-forvalteren selv.

5.2 Intern eller ekstern verdsetting

5.2.1 TEGoVA anser at AIF-forvaltere som investerer i fast eiendom, alltid bør utpeke en ekstern sakkyndig/takstmann til å utføre verdsettingsfunksjonen.

5.2.2 AIF-forvalteren kan imidlertid selv utføre verdsettingen av eiendelene dersom verdsettingsfunksjonen er funksjonelt uavhengig av portefølje-forvaltningen og godtgjøringspolitikken, og dersom andre tiltak sikrer at interessekonflikter dempes og utilbørlig påvirkning av arbeidstakerne unngås (se artikkel 19 nr. 4 i direktivet).

5.2.3 Ettersom verdsettingen av AIF-ets eiendeler anses å være en funksjon som tilligger AIF-forvalteren, anses verdsetting av eiendelene av en ekstern sakkyndig som en funksjon som er satt ut til tredjemann på strenge tilleggsvilkår.

5.2.4 I tilfeller der verdsettingsfunksjonen blir ivaretatt av en ekstern sakkyndig (se definisjonen i pkt. 3.4 over), skal denne:

(i) være underlagt yrkesmessig registreringsplikt i henhold til lover og forskrifter eller regler for yrkesmessig vandel,

(ii) anmodes om å gi tilstrekkelige yrkesmessige garantier for at han/hun er i stand til å utføre den aktuelle verdsettingsfunksjonen på en effektiv måte,

(iii) ikke sette ut verdsettingsfunksjonen til tredjemann.

5.2.5 Ifølge artikkel 73 i den delegerte kommisjonsforordningen bør de yrkesmessige garantiene som skal legges frem, bekrefte den sakkyndiges kvalifikasjoner og evne til å utføre verdsettingen og inneholde bevis på

(i) tilstrekkelige personalressurser og tekniske ressurser, (ii) tilstrekkelige fremgangsmåter for å sikre en forsvarlig og uavhengig verdsetting, (iii) tilstrekkelig kunnskap og innsikt, (iv) tilstrekkelig godt omdømme og tilstrekkelig erfaring med verdsetting.

5.2.6 Den sakkyndiges erstatningsansvar er fastsatt i direktivet. Artikkel 19 nr. 10 annet ledd fastsetter at den eksterne sakkyndige er erstatningsansvarlig overfor AIF-


forvalteren for eventuelle tap som påføres AIF-forvalteren som følge av at den eksterne sakkyndige har utvist uaktsomhet eller forsettlig har unnlatt å utføre sine oppgaver (se EVS 3 for ytterligere veiledning). Ettersom det ikke er angitt noen grenser for dette erstatningsansvaret, anbefales eksterne sakkyndige å ha tilstrekkelig forsikringsdekning. 5.2.7 Takstmenn bør være klar over at AIF-forvalteren har plikt til å underrette vedkommende myndigheter i sin hjemstat om at de er oppnevnt (direktivet artikkel 19 nr. 7). Medlemsstatene kan nekte å godkjenne oppnevnelsen og kan kreve oppnevnelse av en annen sakkyndig.

5.3 Verdsettingshyppighet og kontroll av enkelteiendelers verdi

5.3.1 Selv om direktivet fastsetter prinsippet om at ikke-finansielle eiendeler må verdsettes minst en gang i året (artikkel 19 nr. 3 annet ledd), står det også at verdsettingen av slike eiendeler i AIF-er av åpen type skal gjennomføres så ofte som det er hensiktsmessig i forhold til fondets eiendeler og dets utstedelses- og innløsningshyppighet (se artikkel 19 nr. 3 tredje ledd i direktivet).

5.3.2 Dermed kan eiendomsfond av åpen type anvende skreddersydde regimer og øke verdsettingshyppigheten om dette er relevant. Dette gjelder når den sist fastsatte verdien ikke lenger er rimelig og/eller korrekt. I denne forbindelse skal den sakkyndige følge AIF-forvalterens interne retningslinjer og rutiner.

5.3.3 I delegert forordning (EU) nr. 694/2014 av 17. desember 2013 definerte Kommisjonen fond av åpen type som følger: et alternativt investeringsfond skal anses å være av åpen type når dets aksjer eller andeler på anmodning fra aksje- eller andelseiere gjenkjøpes eller innløses direkte eller indirekte med fondets eiendeler.

5.3.4 Dersom fondet er av lukket type, skal verdsettinger også gjennomføres ved kapitalforhøyelse eller kapitalnedsettelse i det berørte fondet (artikkel 19 nr. 3 fjerde ledd). Dessuten skal verdien av de enkelte eiendelene kontrolleres hver gang det foreligger grunn til å anta at verdien ikke lenger er rimelig. Dette kan forekomme både i volatile og illikvide markeder. AIF-forvalteren har plikt til å bruke systemer som er egnet til å validere verdiene av AIF-ets eiendeler.

EVGN 8 - Eiendomstaksering og energieffektivitet 157

EVGN 8

Eiendomstaksering og energieffektivitet


1. Innledning

1.1 Energi utgjør ofte den største utgiften ved bruk av eiendom. Kravene til høyere standard for alt fra kjøkken til heis kommer i tillegg til behovene for oppvarming, belysning og i stadig større grad luftkondisjonering, pluss den energien som prosessene bygningen brukes til, trenger. Potensielle kjøpere og leietakere vil i det minste av rent praktiske hensyn generelt være interessert i å ha tilgang til den energien de trenger for å få dekket sine behov, og i hva det koster. Enkelte kan ønske å være spesielt energieffektive eller få energien fra fornybare kilder.

1.2 Generelt anslås bygningsmassen å stå for ca. 40 prosent av alle CO2-utslipp i EU, så energirelaterte problemstillinger er blitt en viktig drivkraft bak ny lovgivning som berører eiendom. Både EU og enkeltland håper å kunne påvirke eiendomsbrukere til å endre atferd, redusere forbruket, øke effektiviteten og i stadig større grad gå over til fornybare energikilder. I denne sammenheng har bygninger definitivt mye lengre levetid enn utstyr eller systemer. Mange bygninger, spesielt bolighus, er over hundre år gamle. Europakommisjonen forventer at 75–90 prosent av dagens bygningsmasse fortsatt vil være i bruk i 2050, med en årlig rivingsrate på 0,1 prosent og en rehabiliteringsrate på 1,2 prosent.

1.3 Direktiv 2010/31/EU om bygningers energiytelse videreutviklet tilnærmingen fastsatt i den foregående rettsakten på området, direktiv 2002/91/EF. I fortalen til direktivet fastsettes det at “sektoren er i vekst, noe som ubønnhørlig vil medføre en økning i dens energiforbruk. Videre fastslås det at “en reduksjon i energiforbruket og bruk av energi fra fornybare kilder i bygningssektoren utgjør viktige tiltak som er nødvendige for å redusere unionens energiavhengighet og klimagassutslipp.” (Betraktning nr. 3 i fortalen).


“Det er nødvendig å fastsette mer konkrete tiltak for å utnytte de store mulig-hetene for energiøkonomisering i bygninger og redusere de store forskjellene mellom medlemsstatenes resultater i denne sektoren.” (Betraktning nr. 7 i fortalen).

Siden denne rettsakten er et direktiv, skal disse bestemmelsene gjennomføres i med-lemsstatenes lovgivning og håndheves av forvaltningen der.

1.4 Som et ledd i strategien for EUs energiunion, som ble fastlagt i februar 2015, gjennomførte Europakommisjonen i 2015 en høring om erfaringen med og effektiviteten av direktivet med sikte på en eventuell revisjon innen utgangen av 2016. Denne revisjonen er nevnt i direktivets artikkel 19. Kommisjonen har sagt at den ønsker å øke antallet eiendommer som gjennomgår ambisiøs rehabilitering (“deep renovation”) (som vil gi energibesparelser på minst 60 prosent), og rehabiliteringsraten til over 2 prosent årlig, men erkjenner at å finansiere dette er en utfordring (Evaluation of the Energy Performance of Buildings Directive 2010/31/EU, juni 2015). Revisjonen er et ledd i målet om innen 2030 å oppnå 30 prosent reduksjon i klimagassutslippene fra sektorer som ikke omfattes av systemet for handel med utslippskvoter, som eiendomssektoren.

1.5 Direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet forutsetter, blant mange andre tiltak, at • sentralmyndighetene bare skal kjøpe bygg som er energieffektive, og gjen-

nomføre energieffektiv rehabilitering av minst 3 prosent av alle bygninger de eier og bruker,

• medlemsstatene skal utarbeide langsiktige nasjonale strategier for bygg-rehabilitering, herunder politikk som stimulerer til ambisiøs rehabilitering av bygninger, som et ledd i deres nasjonale handlingsplaner for energieffektivitet som EU skal føre tilsyn med,

• utrulling av individuelle målere eller smartmålere, • medlemsstatene skal søke å løse problemer som kan oppstå i forbindelse

med gjennomføringen av energieffektiviseringstiltak som følge av eiernes og leietakernes/brukernes egeninteresser, herunder ved å innføre nasjonale regler og tiltak for å regulere beslutningsprosesser i eiendommer med flere eiere.

Energidistributører skal underlegges nasjonale ordninger for energieffektivisering slik at de i perioden 2014–2020 samlet har oppnådd 1,5 prosent reduksjon i årlig energiforbruk hos sluttkunder. Ett virkemiddel kan være å oppmuntre til energiøkonomisering i eiendomssektoren.

1.6 Holdninger i markedet kan endre seg i takt med at regelverket utvikles. Den profesjonelle takstmannen skal i henhold til sine instrukser rapportere sin oppfatning om verdien av eiendommen på grunnlag av den dokumentasjonen han/hun har tilgjengelig, inkludert dokumentasjon på priser i markedet. Dette er helt avgjørende for begrepet “markedsverdi”. Energiutgifter og energieffektivitet vil være én del av dette regnestykket, i likhet med mange andre faktorer som takstmannen må ta i betraktning.


2. Omfang

Denne veiledningen fastsetter at problemstillinger omkring energieffektivisering er noe som må vurderes ved taksering av eiendom, særlig virkningen av tiltak som direktivet om bygningers energiytelse pålegger EUs medlemsstater. Kommentaren her er basert på dette direktivet. Takstmenn bør være klar over at medlemsstatene er forpliktet til å gjennomføre direktivet, men at de står helt fritt til å innføre strengere standarder. Merk også at direktivet er i ferd med å bli revidert, og at bestemmelsene i direktivet dermed kan bli endret.

3. Definisjoner

3.1 Med mindre annet er angitt, er definisjonene her hentet fra direktiv 2010/31/EU om bygningers energiytelse (i det nedenstående kalt “direktivet”).

3.2 “Med bygning menes en konstruksjon med tak og vegger der det brukes energi for å påvirke inneklimaet” (artikkel 2 nr. 1) Merk – Denne definisjonen innebærer at en del konstruksjoner som normalt vil betegnes som bygninger, utelukkes fra standardene for energiytelse og energisertifikatordninger (EPC), spesielt konstruksjoner der det ikke brukes energi for oppvarming eller kjøling.

3.3 “Med energisertifikat menes et sertifikat godkjent av en medlemsstat eller en juridisk person utpekt av den, som viser en bygnings eller en bygningsenhets energiytelse beregnet etter en metode vedtatt i samsvar med artikkel 3” (artikkel 2 nr. 12)

3.4 “Med en bygnings energiytelse menes den beregnede eller målte mengde energi som trengs for å dekke det energibehov som er knyttet til typisk bruk av bygningen, som blant annet kan omfatte energi til oppvarming, kjøling, ventilasjon, varmtvann og belysning” (artikkel 2 nr. 4)

3.5 “Med nesten nullenergibygning menes en bygning som har en svært høy energiytelse som fastsatt i samsvar med vedlegg 1. Denne mengden energi, som er nesten null eller svært liten, bør i vesentlig grad dekkes av energi fra fornybare kilder, herunder energi fra fornybare kilder produsert på stedet eller i nærheten” (artikkel 2 nr. 2)

3.6 “Med teknisk bygningsinstallasjon menes teknisk utstyr for oppvarming, kjøling, ventilasjon, varmtvann, belysning eller en kombinasjon av dette, for en bygning eller en bygningsenhet” (artikkel 2 nr. 3)

4. Veiledning

4.1 Den profesjonelle takstmannen skal i henhold til sine instrukser rapportere


sin oppfatning om verdien av eiendommen på grunnlag av den dokumentasjonen han/hun har tilgjengelig. En bygnings energieffektivitet kan være relevant for verdien av en eiendom, enten fordi markedet vil vite å sette pris på det, eller på grunn av myndighetskrav, som der en gitt energiklasse kan få innvirkning på gjeldende eller fremtidig bruk av eiendommen. Sammen med tilhørende energikostnader vil dette være én faktor i vurderingen.

4.2 I tilfeller der en takst skal utarbeides i en kontekst der oppføring, salg eller utleie til en ny leietaker er relevant, bør energiklasse og eventuelle viktige anbefalte tiltak i energisertifikatet angis i takstrapporten og tas i betraktning i takseringen i den utstrekning takstmannen finner det hensiktsmessig.

4.3 Særlig skal takstmannen • ved vurdering av en eiendom med et energisertifikat ta hensyn til energiklasse

og anbefalte tiltak i den utstrekning det er relevant og ut fra situasjonen i markedet, og fastsette sin takst for eiendommen på et anerkjent verdigrunnlag,

• når han eller hun blir bedt om råd eller bistand i forbindelse med vurderingen av om arbeider utgjør “omfattende rehabilitering” i en medlemsstat som har valgt kostnads- og verdialternativet, der han/hun har fått instruks om dette:

i. foreta en vurdering av om den rehabiliteringen bygningen trenger, er tilstrekkelig til at den vil kunne oppfylle høyere energistandarder,

ii. alt etter takstmannens ferdigheter og instrukser, utarbeide et kostnads-overslag, innhente et pålitelig kostnadsoverslag eller råde oppdragsgiver til å innhente et kostnadsoverslag over oppgraderingen slik at oppdragsgiver kan ta en informert beslutning.

5. Kommentar

5.1 Generelt

5.1.1 Blant de tiltakene direktivet pålegger medlemsstatene å treffe, er følgende mest relevante for taksering av eiendom: • integrerte standarder for energiytelse, basert både på den enkelte bygnings

varmeegenskaper og på bygningens anlegg for fornybar energi, som skal: - fastsettes av hver medlemsstat for alle bygninger, - håndheves ikke bare for nye bygninger men også for eksisterende bygninger

som gjennomgår “omfattende rehabilitering”, og • energisertifikater (EPC). Energisertifikater som er utstedt i henhold til 2002-

direktivet er fortsatt gyldige.

Samtidig krever direktivet at alle nye bygninger innen 2021 skal ha et energiforbruk som er tilnærmet lik null, og at større varme- og klimaanlegg jevnlig skal kontrolleres og anbefalinger om tiltak utformes.


5.1.2 Takstmannen må forstå de bestemmelsene som gjelder i den medlemsstaten der den aktuelle eiendommen ligger.

5.2 Nye bygninger – nesten nullenergi

5.2.1 “Medlemsstatene skal sikre at: a. alle nye bygninger innen 31. desember 2020 skal være nesten nullenergibygg,

og b. alle nye bygninger som brukes og eies av offentlige myndigheter, etter 31.

desember 2018 skal være nesten nullenergibygg.” (artikkel 9 nr. 1)

5.2.2 Dette er en streng forpliktelse selv om medlemsstatene i henhold til artikkel 9 nr. 6 har anledning til ikke å overholde den i “særskilte og begrunnede” tilfeller der en nytte- og kostnadsanalyse over den aktuelle bygningens økonomiske levetid er negativ.

5.3 Eksisterende bygninger og “omfattende rehabilitering”

5.3.1 Selv om det skal fastsettes energiytelsesstandarder for eksisterende bygninger, krever ikke direktivet at disse standardene skal håndheves med mindre bygningen gjennomgår en “omfattende rehabilitering”.

5.3.2 “Omfattende rehabilitering” – Det fastsettes i betraktningene i fortalen at “Omfattende rehabilitering av eksisterende bygninger, uansett størrelse, gir mulighet til å treffe kostnadseffektive tiltak for å forbedre energiytelsen.” (betraktning 16)

5.3.3 Artikkel 7 i direktivet lyder: “Medlemsstatene skal treffe nødvendige tiltak for å sikre at når bygninger gjennomgår omfattende rehabilitering, skal energiytelsen for bygningen eller den renoverte del av den oppgraderes slik at den oppfyller de minstekrav som er satt til energiytelse […]”

5.3.4 En takstmann kan få instruks fra en oppdragsgiver dette gjelder, om å vurdere om de planlagte arbeidene vil utgjøre en “omfattende rehabilitering” og dermed må oppfylle direktivets krav om å følge standardene for energiytelse. Direktivet fastsetter to alternativer som den enkelte medlemsstat kan velge mellom når det gjelder hvordan prøvingen skal foregå for å vurdere om arbeidene utgjør “omfattende rehabilitering”:

“Med omfattende rehabilitering menes rehabilitering av en bygning der a. de samlede kostnader ved rehabilitering av bygningskroppen eller tekniske

bygningsinstallasjoner overstiger 25 prosent av bygningens verdi, ikke medregnet verdien av tomten bygningen står på, eller

b. mer enn 25 prosent av bygningskroppens overflate rehabiliteres. Medlems-statene kan velge å anvende alternativ a) eller b).” (artikkel 2 nr. 10)


5.3.5 En takstmann som blir bedt om å komme med råd i den forbindelse, bør vite hvilket alternativ som er valgt i den aktuelle medlemsstaten.

5.3.6 Det kan være et tolkningsspørsmål alt etter de faktiske forhold i den enkelte sak om et tilbygg utgjør rehabilitering (som i mangel av noen nærmere definisjon antas å være begrenset til den betydningen som vanligvis legges til grunn, nemlig forbedring eller istandsetting ved å fornye og utbedre).

5.3.7 For alternativ a) angir direktivet ikke hva “verdien” skal vurderes på grunnlag av. Dermed må man anta at det er markedsverdi beregnet i samsvar med EVS 1, med mindre det er gode grunner til å bruke et annet grunnlag (selv om betraktning 16 i fortalen til direktivet viser både til “forsikringsteknisk verdi” (actuarial value) og gjenoppføringskostnad som mulige grunnlag). Om eiendommen eies eller leies, synes ikke å være relevant for denne vurderingen. Det som er relevant, er forholdet mellom kostnadene ved det planlagte arbeidet og verdien på bygningen, verdien av grunnen under bygningen ikke medregnet. Denne testen forutsetter ingen verdifordeling, bare at tomtens verdi ikke medregnes. Dette innebærer at testen i de fleste tilfeller vil kreve to verdsettinger av bygninger som normalt vil bli solgt sammen med grunnen den står på: • én verdsetting av bygningen slik den ville blitt solgt sammen med tomten, • en annen av selve tomten uten bygningen (som da sannsynligvis vil være

fordelen av enhver utbyggingsverdi).

Nettoverdien dette gir, må så sammenlignes med kostnadene for arbeidene som planlegges. Ettersom kostnad begrepsmessig ikke er det samme som verdi, spesielt når det er snakk om bygninger, kan denne testen ofte kreve oppgradering av bygningens energiytelse dersom merverdien arbeidene tilfører, utgjør mindre enn 25 prosent av bygningens verdi.

5.3.8 Alternativ b) innebærer at det kreves en vurdering av fysiske egenskaper snarere enn av verdier, nemlig: • bygningens samlede utvendige areal, inklusive tak og vegger, og • hvor mye av dette arealet rehabiliteringen vil gjelde. Dette kan synes å innebære at en rehabilitering som bare utføres innvendig, ikke vil omfattes av alternativ b), men kan omfattes av alternativ a).

5.3.9 Dersom rehabiliteringen viser seg å være “omfattende” ut fra den testen medlemsstaten legger til grunn, gir direktivet den enkelte medlemsstat frihet til å bestemme om det er hele bygningen eller bare den rehabiliterte delen av den som må oppgraderes til minstestandardene for energiytelse. Her bør takstmannen være kjent med hvilke regler som gjelder lokalt.


5.3.10 Ettersom alternativ a) går på verdi, i de tilfeller medlemsstaten har valgt dette alternativet, bør takstmannen der han/hun har fått instruks om dette: • foreta en vurdering av om den rehabiliteringen bygningen trenger, er

tilstrekkelig til at den vil kunne oppfylle høyere energistandarder, • alt etter takstmannens ferdigheter og instrukser, utarbeide et kostnadsoverslag,

innhente et pålitelig kostnadsoverslag eller råde oppdragsgiver til å innhente et kostnadsoverslag over oppgraderingen slik at oppdragsgiver kan ta en informert beslutning.

5.4 Energisertifikater (Energy Performance Certificates – EPC)

5.4.1 Energisertifikatet skal omfatte dokumentasjon av en vurdering av bygningens energieffektivitet utført av en godkjent inspektør på grunnlag av standard driftsforhold, sammenligninger og anbefalte tiltak for å forbedre energiytelsen. Energimerkingen oppsummerer bygningens varmeegenskaper i en bokstav eller et tall og i hvilken grad bygningen baserer seg på energi fra fornybare kilder, i tråd med direktivet om å fremme bruk av energi fra fornybare kilder fra 2009. Merkingen gjøres på grunnlag av standardiserte metoder for vurdering av bygningskonstruksjoner og typisk bruk. Den gjenspeiler derfor ikke nødvendigvis verken bygningens faktiske varmeegenskaper eller hvordan bygningen faktisk brukes av den som benytter den. Et energisertifikat kan ikke være gyldig i mer enn ti år. Sertifikater som er utstedt i henhold til direktivet av 2002, er gyldige i dette tidsrommet. Rapportert energieffektivitet – energiklasse – skal nå fremgå i annonser der eiendommen markedsføres, og energisertifikatet skal overlates til den potensielle kjøperen eller leietakeren.

5.4.2 Ved oppføring, salg og utleie til en ny leietaker er det et lovfestet krav å ha gyldig energisertifikat for de fleste bygninger og for alle bygninger som brukes av offentlige myndigheter der bruksarealet er på 250 m2 eller mer. Energisertifikatet eller en kopi av dette skal vises til den potensielle nye leietakeren eller kjøperen og overleveres til kjøperen eller den nye leietakeren, alt etter som (artikkel 12 nr. 2).

5.4.3 Det politiske målet med energisertifikater er å informere eiendomsmarkedet. Dette er beskrevet i fortalen til direktivet:

“Den potensielle kjøper eller leietaker av en bygning eller bygningsenhet bør gjennom energisertifikatet få korrekt informasjon om bygningens energiytelse og praktiske råd om hvordan denne kan forbedres. [...] Energisertifikatet bør også omfatte informasjon om hvilken innvirkning oppvarming og kjøling faktisk har på bygningens energibehov og dens primærenergiforbruk og karbondioksidutslipp.” (betraktning 22).

5.4.4 Er energisertifikat nødvendig? – Ved vurdering av en bygning i forbindelse med taksering av en eiendom kan takstmannen gjerne ønske å bringe på det rene om et energisertifikat er nødvendig for bygningen, og i så tilfelle kontrollere om energisertifikatet er gyldig.


5.4.5 Med unntakene angitt i det nedenstående er energisertifikater obligatorisk for:

• bygninger som - er oppført, - skal selges, - skal leies ut til en ny leietaker,

• bygninger med et totalt “bruksareal” på over 250 m², og som brukes av en offentlig myndighet og ofte er åpne for publikum.

5.4.6 Med mindre takstmannen har fått instruks om dette, er det ikke hans/hennes ansvar å innhente energisertifikatet eller en rapport om alle tekniske bygningsinstallasjoner.

5.4.7 Bygninger som ikke trenger energisertifikat – Ettersom direktivets definisjon av bygning for dette formål (se pkt. 3.2 over) bare gjelder konstruksjoner med tak og vegger “der det brukes energi for å påvirke inneklimaet”, kreves det ikke energisertifikat for bygninger der det ikke gjøres noe for å påvirke klimaet i bygningen. Disse ligger utenfor energisertifikat-ordningen. Som eksempel kan nevnes lagerrom og mange typer landbruksbygninger.

5.4.8 Medlemsstatene kan også fritt unnta følgende bygningskategorier fra energi-sertifikatplikten:

a. bygninger som er offisielt vernet som del av et fredet miljø eller på grunn av sin særlige arkitektoniske eller historiske verdi, der overholdelse av visse minstekrav til energiytelse ville endre deres karakter eller utseende på en uakseptabel måte,

Merk – Dette unntaket gjelder bare i den utstrekning samsvar med regelverket ville innebære at bygningen endrer karakter eller utseende, som for eksempel dersom en historisk bygnings utseende ville blitt endret med doble vinduer eller utvendig isolasjon. Anvendelsen på slike bygninger kan derfor være avhengig av tolkningen av den nasjonale lovgivningen som gjennomfører direktivet.

b. bygninger som brukes til gudstjeneste og annen religiøs virksomhet, Merk – Bygninger som brukes til religiøs virksomhet kan være klostre og anlegg

for rituell renselse. Det synes ikke å ha betydning om slike bygninger også kan brukes for andre formål.

c. midlertidige bygninger som det er planlagt å bruke i to år eller mindre, industrianlegg, verksteder og landbruksbygninger med lavt energibehov som ikke brukes til boligformål, og landbruksbygninger som ikke brukes til boligformål og som brukes av en sektor som omfattes av en nasjonal sektoravtale om energiytelse,

Merk – Dette unntaket synes å være tredelt:


- midlertidige bygninger kan eventuelt omfatte bygninger som brukes på byggeplasser eller i forbindelse med spesielle arrangementer, i tillegg til bygninger som det er gitt midlertidig byggetillatelse for,

- det synes som om unntaket for “lavt energibehov” ikke bare gjelder landbruksbygninger som ikke brukes til boligformål, men også gjelder industrianlegg og verksteder. “Lavt energibehov” er ikke definert i direktivet. En del medlemsstater kan ville velge å definere begrepet,

- sektoravtaler om energiytelse som omfatter landbruksbygninger, vil mest sannsynlig omfatte bygninger der det holdes svin eller fjørfe, samt en del hagebruksforetak.

d. bygninger som brukes til eller er ment å brukes til boligformål i enten under fire uker i året eller en begrenset periode i året, og som har et forventet energiforbruk på under 25 prosent av hva som ville ha vært resultatet dersom bygningen ble brukt året rundt,

Merk – Dette vil mest sannsynlig gjelde boliger som benyttes avhengig av sesong, enten det er for ferie eller arbeid.

e. frittstående bygninger med et samlet bruksareal på mindre enn 50 m2.

5.4.9 Ved taksering av en bygning som kan falle inn i en av disse tre kategoriene, bør takstmannen i relevante tilfeller sjekke om bygningen er unntatt fra kravet om energimerking (og også rehabiliteringskravene drøftet over) i den aktuelle jurisdiksjonen.

5.4.10 Bruk av energisertifikat – Direktivet fastsetter ikke noe felles format som energisertifikatene skal ha i hele EU. Energisertifikatene varierer fra en medlemsstat til en annen, og noen ganger også innenfor den enkelte medlemsstat. Direktivet pålegger imidlertid Europakommisjonen å vedta en frivillig europeisk sertifiseringsordning for bygninger beregnet for annet en boligformål (artikkel 11 nr. 9). Takstmenn kan dermed støte på energisertifikater med forskjellige nasjonale utforminger i tillegg til energisertifikatene i den frivillige felles EU-ordningen.

5.4.11 Uansett om takseringen utføres på grunnlag av markedsverdi (se EVS 1) eller i forbindelse med salg eller leie til en ny leietaker av et kvalifisert bygg, bør et gyldig, løpende energisertifikat tas i betraktning. Under slike omstendigheter utføres vanligvis også taksering i forbindelse med sikrede utlån ettersom panthavere også generelt er interessert i avhendingsverdien av en eiendom. Den vekt som eventuelt tillegges energisertifikatet, vil være en sak for takstmannens faglige skjønn. Det er mulig at en del land med tiden vil innføre tilleggskrav om eller forpliktelser i forbindelse med salg eller utleie av eiendommer med en lav energiklasse.

5.4.12 Takstmannen bør i forbindelse med takstoppdraget ha tilgang til energisertifikatet (for å kunne registrere opplysninger om sertifikatets leverandør, registrerings-


referanse, energiklasse og utløpsdato) og bringe på det rene om det fortsatt gjelder. Energisertifikatet kan være mer eller mindre relevant på bakgrunn av eventuelle endringer som er gjort på bygningen siden sertifikatet ble utstedt.

5.4.13 I tilfeller der et energisertifikat kreves, kan rapportert energieffektivitet ha betydning for verdien. Takstmannen skal vurdere dette ut fra sin kunnskap om markedet, der den eventuelle betydningen kan variere etter type eiendom, region og andre faktorer.

5.4.14 Takstmannen bør informere oppdragsgiveren dersom det ikke foreligger noe energisertifikat, eventuelt at energisertifikatet ikke er noen pålitelig indikator på bygningens energieffektivitet, og bør for sin rapport vurdere situasjonen på grunnlag av det som synes hensiktsmessig ut fra omstendighetene og tilgjengelig kunnskap.

5.4.15 I markedsverdien kan det tas hensyn til en eventuell mulighet for at bygningens energieffektivitet kan oppgraderes ved “opprustning”. I tilfeller der slikt arbeid ikke vil være kostnadseffektivt, kan dette tilsvarende senke verdien. Under slike omstendigheter kan takstmannen foreta en vurdering av omfanget og innvirkningen av tiltakene som er anbefalt i energisertifikatet for å forbedre bygningens effektivitet.

5.4.16 Takstmannen må bruke sitt faglige skjønn for å vurdere om og eventuelt på hvilken måte noe mer enn eksistensen av et energisertifikat og opplysningene i energisertifikatet skal angis i takstrapporten.

5.4.17 Der det er relevant, kan det også tas hensyn til viktige tiltak som er anbefalt i eventuelle rapporter om tekniske bygningsinstallasjoner.

5.4.18 Takstmannen kan noen ganger få i oppdrag å gi råd om hvilke tiltak oppdragsgiver kan iverksette for å øke eiendommens verdi i forhold til energisertifikatet. Takstmannen bør ikke gjøre dette med mindre han eller hun har den nødvendige faglige kompetanse. Dersom takstmannen påtar seg denne oppgaven, er det analysen i energisertifikatet og de relevante omstendighetene ved eiendommen som bør legges til grunn når han eller hun skal bistå oppdragsgiver med å vurdere mulige tilnærmingsmåter til problemstillingene som er tatt opp. De viktigste punktene her er gjerne: • energiklasse som er rapportert for bygningen (på en skala fra A til G eller fra 0

til 100) • årlig energibehov • kostnaden ved det årlige energiforbruket • sammenligning med gjeldende relevante standarder • tilstanden på de tekniske installasjonene i bygningen • energieffektiviseringstiltak, herunder tiltakene anbefalt i energisertifikatet, med

tilknyttede kostnader og avkastning, og • enhver annen verdi som vil kunne oppnås med en annen energiklasse dersom

dette etter nasjonale regler gjør det lettere å selge eller leie ut eiendommen.


5.4.19 Takstmannen skal ta hensyn til energiklassen og anbefalte tiltak i den grad det er relevant ut fra markedssituasjonen, og bruke et anerkjent verdigrunnlag for å fastsette sin takst for eiendommen.

EVGN 9 - Spesifikasjon fra EMF og TEGoVA for lån med sikkerhet i næringseiendom 169

EVGN 9

Spesifikasjon fra EMF og TEGoVAfor lån med sikkerhet i næringseiendom

Nedenstående dokument ble publisert av EMF (European Mortgage Federation) i oktober 2014 etter drøftinger mellom EMF og TEGoVA.

Spesifikasjon fra EMF og TEGoVA for taksering i forbindelse med lån med sikkerhet i næringseiendom

1. Innledning2. Omfang3. Generelle definisjoner4. Spesifikasjon for lån med sikkerhet i næringseiendom5. Vedlegg

1. Innledning

Denne spesifikasjonen er ment for bruk av takstmenn som yter takseringstjenester til långivere som er medlemmer av EMF eller EMFs medlemsorganisasjoner, i forbindelse med sikrede utlån.

2. Omfang

2.1 Denne spesifikasjonen gjelder for takster som utarbeides forut for og med hen-blikk på et nytt lån, et refinansieringslån eller et tilleggslån.

2.2 Spesifikasjonen gjelder ikke for takseringsoppdrag der objektet er ment for boligformål eller egnet til å brukes som bolig.

2.3 Denne spesifikasjonen beskriver prinsippene for beste praksis, og långivere og takstmenn må avtale de konkrete vilkårene og kravene seg imellom, i samsvar med nasjonale regler og/eller rettslige rammer.


3. Generelle definisjoner

3.1 Takseringsstandarder viser til den gjeldende utgaven av standarder som publiseres av standardiseringsorganene EU har anerkjent, det vil si International Valuation Standards Council (IVSC), The European Group of Valuers‘ Associations (TEGoVA) og Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS).

3.2 Oppdragsvilkår er de konkrete vilkårene i kontrakten mellom takstmannen og oppdragsgiveren. Takstmannen legger fram disse vilkårene for oppdragsgiveren eller den potensielle oppdragsgiveren etter at han eller hun har fått i oppdrag å utføre en takseringstjeneste. I henhold til kravene i denne spesifikasjonen må oppdragsgiveren være en navngitt långiver, ikke en tredjepart.

3.3 Markedsverdi er som definert av standardiseringsorganene angitt i pkt. 3.1 over.

3.4 Pantelånsverdi defineres som verdien av eiendommen som fastsatt ved en forsiktig vurdering av eiendommens fremtidige salgbarhet, der det tas hensyn til eiendommens bestandighet på lang sikt, normale og lokale markedsforhold, samt nåværende bruk og alternativ egnet bruk av eiendommen. Ingen spekulative elementer skal tas i betraktning i vurderingen av pantelånsverdien.

3.5 En kvalifisert takstmann (herunder takstmenn som arbeider i takstforetak) defineres som en person som har ansvar for å utarbeide takster og føre tilsyn med takseringer, og som bærer det juridiske ansvaret for takster.

3.6 Med næringseiendom menes en eiendom som ikke er en boligeiendom.

4. Spesifikasjon for lån med sikkerhet i næringseiendom

4.1 Oppdragsvilkår

4.1.1 Oppdragsvilkårene må være avtalt skriftlig før taksten oversendes til långiveren.

4.1.2 Når takstmannen eller takstfirmaet tidligere har avtalt oppdragsvilkår for en takst og jevnlig leverer tilsvarende takster til samme långiver, bør takstmannen bekrefte skriftlig at samme vilkår fortsatt gjelder med mindre annet avtales med oppdragsgiver. Oppdragsgiveren bør underrettes skriftlig om eventuelle senere endringer så snart de trer i kraft.

4.1.3 Avtalte vilkår må inneholde uttrykkelige henvisninger til følgende: a. en erklæring om at det ikke foreligger noen interessekonflikter med hensyn


til långiverens kunde, eller i tilfeller der en potensiell konflikt er identifisert, en erklæring om at långiveren har blitt informert om muligheten for at en konflikt kan oppstå, og like fullt har godtatt at takstmannen skal gå videre med takseringen

b. bekreftelse på takstmannens status som ekstern eller intern takstmann som har den erfaring, kompetanse og ekspertise som er nødvendig for å utarbeide en lånetakst for den aktuelle eiendommen

c. bekreftelse på at den navngitte takstmannen er en uavhengig takstmann d. opplysninger om honoraret som skal betales, eller grunnlaget som honoraret

skal beregnes på, samt andre kostnader eller gebyrer, herunder avgifter, som måtte påløpe

e. bekreftelse på at takstmannen har en yrkesansvarsforsikring som er tilstrekkelig i forhold til eiendommen som skal takseres

f. hvis partene har avtalt en øvre grense for takstmannens potensielle erstatnings-ansvar, må beløpet for denne grensen bekreftes

g. bekreftelse på at alle aspekter ved oppdraget vil bli behandlet fortrolig h. en erklæring som bekrefter at takseringen ikke vil bli utført av en underleverandør,

eller dersom hele eller deler av oppdraget skal utføres av en underleverandør, at oppdragsgiveren har samtykket skriftlig til dette

i. bekreftelse på datoen for rapporten j. bekreftelse på at taksten vil bli utarbeidet i samsvar med kravene i denne

spesifikasjonen k. en erklæring om hvorvidt det er påkrevd at takstmannen foretar oppmåling av

eiendommen. Dersom takstmannen ikke skal foreta oppmåling, må han eller hun oppgi at rapporten vil inneholde en erklæring om at han eller hun forbeholder seg retten til å endre verdivurderingen dersom en senere måling av bygningen skulle vise at de faktiske arealene avviker vesentlig fra dem som er lagt til grunn.

4.1.4 Takstmenn må godtgjøre i oppdragsvilkårene at de har kompetanse til å gi råd om sammenlignbare eiendommer og bransjerelaterte risikoer. Selv om det er långivers rolle å vurdere risikoen forbundet med låntakers økonomiske status eller forventninger knyttet til geografisk beliggenhet, bransje og kunde, kan takstmenns spesialkunnskap gjøre at de kan bli konsultert i slike spørsmål.

4.1.5 Det forventes ikke at takstmenn uttaler seg eller gir anbefalinger om løpetid eller lånebeløp som bør tilbys. Långiveren er alene ansvarlig for disse beslutningene.

4.1.6 Når långivere har standard oppdragsvilkår som viser til denne spesifikasjonen, må takstmannen gjennomgå disse vilkårene nøye for å sikre at det er tatt hensyn til alle relevante krav fra organet for fastsettelse av takseringsstandarder og kravene i denne spesifikasjonen.


4.1.7 Dersom oppdragsvilkårene som er utarbeidet av takstmannen eller långiveren, uttrykkelig viser til denne spesifikasjonen, bortfaller kravet om å ta med henvisninger til følgende forutsetninger og følgende spesielle forutsetninger: a. at eiendommen er ledig på tidspunktet for gjennomføring av

kjøpet, eller når det gjelder investeringseiendommer, at eksisterende leieavtale(r) vil bli videreført

b. at gyldige byggetillatelser og lovfestede godkjenninger for bygningene og bruken av dem er gitt og overholdt

c. at takstmannen ikke er pålagt å foreta et søk i proklama d. at ingen skadelige eller farlige materialer er eller har vært brukt i bebyggelsen

på eiendommen e. at grunnen og bygningene ikke er forurenset, og at de er fri for miljørelaterte

risikoer f. at en granskning av adkomstdokumentene til eiendommen ikke vil avdekke

noen uvanlige eller særlig kostbare begrensninger eller heftelser, og at adkomstdokumentene ikke inneholder noe som innebærer eller gir opphav til særskilte utgifter

g. at enhver granskning av dokumenter og søk som normalt gjennomføres som del av en gjennomgang før kontraktsinngåelsen, ikke vil avdekke at eiendommen og dens tilstand, bruk eller tiltenkte bruk er eller vil være ulovlig

h. at takstmannen forbeholder seg retten til å revidere rapporterte tall dersom han eller hun blir oppmerksom på feil og mangler som ikke fremkom under den begrensede befaringen av eiendommen.

4.1.8 Dersom objektet er en eiendom som skal bygges ut eller er under utbygging, skal takstmannen, med mindre han eller hun får instruks om noe annet, gi en verdivurdering basert på den spesielle forutsetning at byggearbeidene vil bli ferdigstilt på tilfredsstillende måte, i samsvar med byggetillatelsene som er gitt, og oppfyller øvrige krav knyttet til lovfestede godkjenninger.

4.1.9 Dersom en långiver ber om et estimat for gjenoppføringskostnader, bør vedkommende informeres om at et slikt estimat bare må betraktes som en generell veiledning, og bare kan gis i tilfeller der bygningen er oppført med moderne materialer og ikke er fredet eller klassifisert som verneverdig. Dersom det skal gis en forsikringsverdi i samsvar med kravene fra standardiseringsorganene, kan det være nødvendig å behandle dette som et separat oppdrag.

4.2 Befaring og undersøkelser

4.2.1 Eiendommen må besiktiges både innvendig og utvendig av den navngitte takstmannen.


4.2.2 Befaringens art vil avhenge av eiendommen og av nasjonal lovgivning og praksis, men takstmannen bør registrere de viktigste egenskapene ved eiendommen og alle forhold som påvirker verdivurderingen eller kan få betydning ved et eventuelt videresalg av eiendommen.

4.2.3 Eiendommens beliggenhet, størrelse og tilstand bør dokumenteres ved foto, både innvendig og utvendig.

4.2.4 Dersom det under befaringen avdekkes forhold som er relatert til en forutsetning eller spesiell forutsetning nevnt i oppdragsvilkårene, eller forhold som er omhandlet i bokstav a) til h) i pkt. 4.1.7 over, bør disse forholdene registreres og rapporteres til oppdragsgiver.

4.2.5 Enhver bruk av eiendommen som sannsynligvis ikke inngår i bruk som tillatt av den lokale myndigheten, bør registreres og rapporteres.

4.2.6 Alle nyere endringer av eller påbygg på eiendommen bør registreres og rapporteres.

4.2.7 Dersom det under befaringen klart fremkommer at skadelige eller farlige materialer er brukt i bygget, må takstmannen registrere og rapportere dette og innhente nærmere instrukser fra oppdragsgiver.

4.2.8 Dersom befaringen gir grunn til mistanke om forurensning eller andre miljørelaterte risikoer, bør takstmannen registrere mistanken og rapportere den til oppdragsgiveren sammen med en anbefaling om at forholdene bør undersøkes nærmere av konsulenter eller entreprenører med spesialkompetanse.

4.2.9 Dersom befaringen gir grunn til mistanke om at det finnes skjulte feil eller mangler som kan ha vesentlig innvirkning på eiendommens verdi, bør takstmannen registrere dette og rapportere det til oppdragsgiveren sammen med en anbefaling om at forholdene bør undersøkes nærmere. Unntaksvis kan takstmannen anbefale långiveren å holde takstrapporten tilbake i påvente av resultatene av slike nærmere undersøkelser.

4.2.10 Dersom en långiver ber om et estimat for gjenoppføringskostnader, bør takstmannen estimere utgiftene forbundet med å rive og fjerne den eksisterende strukturen samt kostnadene ved å gjenoppføre bygningen i sin opprinnelige form, ved bruk av moderne materialer og teknikker, med tilsvarende standard som den eksisterende eiendommen og i samsvar med gjeldende byggeforskrifter og andre lovfestede krav.


4.2.11 Dersom långiveren bestemmer hvilket format rapporten skal ha, og takstmannen under befaringen registrerer vesentlige forhold som kan få betydning for verdien, bør disse forholdene rapporteres, uten hensyn til begrensningene som er forbundet med det valgte formatet.

4.2.12 Dersom det under befaringen avdekkes feil og mangler som må kostnads-beregnes for at verdien av eiendommen slik den foreligger skal kunne estimeres, bør takstmannen enten utarbeide estimatet, forutsatt at dette ligger innenfor hans eller hennes kompetanse, eller søke råd hos en spesialist. Taksten bør ikke fremlegges før resultatene av spesialistens undersøkelser foreligger.

4.2.13 Veiledning angående omfanget av befaringen og undersøkelsene som forventes gjennomført av takstmannen, er gitt i vedlegg A.

4.3 Takstrapporten

4.3.1 Takstrapporten bør være kortfattet og gjenspeile omfanget av befaringen og undersøkelsene som er gjennomført. Det anbefales at takstmannen tar hensyn til profilen for risikorelaterte kriterier for taksering som er utarbeidet av medlemmer av EMF som del av prosessen for risikostyring i forbindelse med lån, som angitt i vedlegg C.

4.3.2 I takstrapporten bør det opplyses om instruksene som er gitt for oppdraget, takseringens grunnlag og formål og resultatene av analysen, inkludert eventuell informasjon om sammenlignbare eiendommer som er brukt for å underbygge verdivurder-ingen. Leie- og avkastningsnivåer inkluderes.

4.3.3 Takstrapporten må gi en klar og entydig uttalelse om verdi, på takseringsdatoen, som er tilstrekkelig detaljert til å sikre at alle forhold som er avtalt med oppdragsgiveren i oppdragsvilkårene, og alle andre viktige områder, er dekket.

4.3.4 Verdivurderingen som rapporteres, må ikke være påvirket av press fra opp-dragsgiverens eller en tredjeparts side om å komme frem til et bestemt resultat hva taksten eller uttalelser i den anledning angår. Dersom en takstmann har opplyst oppdragsgiveren om at det foreligger en interessekonflikt, og fått instruks om å gå videre med takseringen, bør denne konflikten nevnes i rapporten og i oppdragsvilkårene.

4.3.5 Takstrapporten må ikke være tvetydig og må ikke på noen måte kunne villede leseren eller skape et feilaktig inntrykk. I den grad det er mulig, bør det i rapporten unngås å bruke fagterminologi som kan være vanskelig for oppdragsgiveren å forstå.

4.3.6 Dersom markedet for eiendommen som skal takseres, er preget av usikkerhet og dette er relevant for verdsettingen, bør takstmannen i rapporten gjøre rede for årsakene til og graden av usikkerhet.


4.3.7 Dersom markedet for den spesifikke typen eiendom som skal takseres, er ustabilt, kan takstmannen angi at taksten ikke skal anses å være gyldig etter utløpet av en gitt periode.

4.3.8 Takstmannen bør i rapporten inkludere en henvisning til bruken av denne spesifikasjonen, og dersom takstmannen i unntakstilfeller har valgt å avvike fra den eller utelate en viktig del av takseringsprosessen, bør det redegjøres for i hvilken grad dette er gjort, og begrunnelsen for det.

4.3.9 Elementene som må inkluderes i en takstrapport, er listet opp i vedlegg B.

5. Vedlegg

Vedlegg A – Befaringen og undersøkelsenes omfang

Vedlegg B – Innholdet i takstrapporten

Vedlegg C – EMFs profil for risikorelaterte kriterier for taksering


VEDLEGG A

Befaringen og undersøkelsenes omfang

1. Omfanget av befaringen og undersøkelsene som gjennomføres, må oppfylle kravene i denne spesifikasjonen som fastsatt i pkt. 4.2 over.

2. Inspeksjon av loftsarealer, arealer over takutstikk og arealer over nedfôrede himlinger er ikke påkrevd.

3. Dersom det finnes områder som ikke er tilgjengelige for inspeksjon, som telekommunikasjonsrom, rom for varme-/kjøleanlegg, laboratorier og andre sikrede områder, må dette registreres og rapporteres. Dersom takstmannen mener at tilstanden til eller eksistensen av arealer som ikke har blitt befart, kan ha innvirkning på verdien eller på en risiko forbundet med et lån, må det inntas en begrunnet tilleggsmerknad om dette.

4. Takstmannen trenger ikke å flytte på inventar, utstyr eller maskiner, løfte opp noe gulvbelegg eller inspisere arealer som kryperom eller krypkjellere. Takstmannen må registrere og rapportere om eventuelle følger som kan inntreffe dersom elementer på eiendommen fjernes – både i form av endringer i bygningens strukturelle soliditet og eventuell eksponering for vær og vind.

5. Testing av offentlige forsyningstjenester er ikke påkrevd, men det forventes at takstmannen vurderer de enkelte anleggenes alder, tilsynelatende kapasitet og tilstand.

6. De viktigste egenskapene ved eiendommen bør beskrives og måles der dette er praktisk mulig, og det bør opplyses om grunnlaget som er benyttet ved måling. I land der oppmåling av eiendom normalt ikke utføres av takstmenn, eller i tilfeller der partene har avtalt at takstmannen ikke skal utføre målinger, bør takstmannen like fullt være bevisst på at det er nødvendig å kontrollere visuelt at eiendommens størrelse synes å være i samsvar med arealene som er oppgitt. Rapporten bør spesifikt omtale følgende: a. en beskrivelse av tomten, inkludert utearealer med fast dekke, parkerings-

plasser, trafikkarealer, avfallsoppbevaringsarealer og utvendige oppbevaringsarealer

b. adkomst, herunder dokumentasjon på eventuelle adgangs-begrensninger eller servitutter

c. tomtens beliggenhet og topografi, herunder opplysninger om nærhet til vann og vassdrag og sjø

d. hvordan tomten ligger vendt, og hvilken form den har


e. potensiell skade eller forurensningf. beskrivelse av alle permanente bygninger, inklusive materialer som er

brukt, og overflatematerialer som er brukt i yttervegger, vinduer og tak, med spesifikke kommentarer om eventuelle ukurante materialer som er benyttet

g. nåværende og potensiell lovlig bruk av bygningene, med spesifikke kommentarer dersom takstmannen har grunn til å tro at bruken kan være gjenstand for begrensninger som følge av lover, forskrifter, leievilkår eller eventuelle søksmål fra tredjeparter

h. omtrentlig byggeår i. dato for og omfang av eventuelle arbeider i forbindelse med rehabilitering

eller ombyggingj. eventuelle fullførte/planlagte/påkrevde reparasjoner eller større opp-

ussingsarbeider samt opplysninger om eventuelle skader eller åpenbar forurensning

k. hovedbygningens gjenværende økonomiske levetid samt merknader om eventuelle spesifikke større utgifter som kan forventes utover vanlig vedlikehold og oppussing

l. energimerkingm. oppvarming (type) og tilstand basert på en overfladisk inspeksjon samt

spesifikke merknader dersom det mistenkes at ulovlige eller uønskede produkter (f.eks. hydroklorfluorkarbon 22 (R-22)-gass) er brukt i luftbehandlings- eller kjøleanlegg

n. eventuelt spesielt fast inventaro. stand og vedlikeholdstilstand samt anbefalinger om eventuelle påkrevde

utbedringerp. merknader om områder som ikke er inspisertq. merknader om feil og mangler som er funnet på eiendommen eller i eien-

dommens nærhet, og som det er kjent foreligger på stedet. Eksempler kan være oversvømmelse, synkehull, setninger i grunnen, borebiller og invaderende vegetasjon.

7. Dersom eiendommen er en del av en bygning eller blokk, bør opplysninger om følgende registreres og rapporteres:a. fellesarealer, herunder tilhørende parkeringsplasser og rekreasjons-arealerb. heiser og trappehus samt opplysninger om stand og vedlikeholds-tilstandc. felles eller private oppbevaringsarealer og områder for avfalls-oppbevaringd. eksterne anlegg, herunder turbiner, varmeanlegg eller annete. brannvern- og sikkerhetsområder.

8. Dersom eiendommen skal bygges eller er under oppføring, bør opplysninger om følgende registreres og rapporteres:a. samlet antall eiendommer/enheter/bruttoareal etter fullført utbygging


b. sannsynlig tidsramme for fullføring av aktivitetene i forbindelse med utbyggingen

c. veier og gangveier samt merknader om hvorvidt det forventes at disse skal vedlikeholdes for det offentliges regning

d. drenering av avløps- og overflatevann samt merknader om hvorvidt det forventes at vedlikehold knyttet til dette skal utføres for det offentliges regning

e. utearealer og rekreasjonsområder samt merknader om hvorvidt det for-ventes at disse skal vedlikeholdes for det offentliges regning

f. eventuelle forpliktelser knyttet til reguleringsvilkår, herunder eventuelle vilkår i reguleringsplaner eller utbyggingsavtaler som ennå ikke er oppfylt

g. eventuelle andre forhold som kan ha betydning for verdien, øvrige rettig-heter eller videresalg.


VEDLEGG B

Innholdet i takstrapporten

1. Rapporten bør inneholde henvisninger til alle forhold som er nevnt i pkt. 4.2, Befaring og undersøkelser, samt alle forhold nevnt i pkt. 4.3, Takstrapporten.

2. Rapporten bør inneholde en oppsummering av arealer som er målt eller lagt til grunn av takstmannen, samt en angivelse av om dette er arealer som er målt på stedet eller er oppgitt av en tredjepart. I sistnevnte tilfelle bør denne tredjeparten identifiseres, og takstmannen bør trekke frem eventuelle forhold som kan gi grunn til å tro at arealene som er oppgitt, bør kontrolleres.

3. Blant de fysiske faktorene som skal rapporteres, er opplysninger om eiendom-mens beliggenhet, herunder en beskrivelse av:a. området generelt ogb. nærområdet, med opplysninger om infrastruktur og eiendommens til-

gjengelighet til fots og med sykkel, bil og offentlig transport.

4. En kortfattet beskrivelse av eiendommen, inkludert en angivelse av den rele-vante anerkjente markedskategorien.

5. En oppsummering av juridiske forhold, herunder henvisninger til bruksrettig-heter, eventuelle leieavtaler som er inngått for hele eller deler av eiendommen, eventuell blandet bruk av eiendommen, samsvar med tillatt bruk og oppfyllelse av krav knyttet til kontroll med utbyggingen.

6. Merknader om markedet for eiendommen, herunder:a. faktorer som kan ha vesentlig betydning for verdien eller for videresalgb. faktorer knyttet til den foreslåtte lånefasilitetens struktur og varighet,

dersom disse er kjentc. situasjoner der dagens verdier kanskje ikke er bærekraftige som følge av

ustabilitet i markedet, kortsiktige fall eller økninger i tilbud eller etterspørsel, beliggenheter som kanskje ikke vil kunne opprettholde sin verdi gjen-nom ulike konjunkturer, samt eventuelle planlagte eller foreliggende utbygginger som kan skape forstyrrelser i markedet, og

d. de potensielle konsekvensene av bredere økonomiske og sosiale faktorer som arbeidsmarkedet og sosiokulturelle forbruksvaner i nedslagsområdet, offentlig transportinfrastruktur, juridisk og politisk risiko og estimater for økonomisk vekst.


7. En oppsummering av eiendommens tilstand og vedlikeholdstilstand, med merknader om eventuelle åpenbare tegn på alvorlige reparasjonsbehov eller potensielle farer for eiendommen samt ethvert annet forhold som med sannsynlighet kan ha vesentlig betydning for verdien eller for videresalg. Denne bør inkludere:

a. forhold som ikke er alvorlige på befaringstidspunktet, men som kan bli alvorlige dersom påkrevd vedlikeholds- og reparasjonsarbeid ikke blir utført

b. andre forhold knyttet til manglende reparasjoner, feil i prosjekteringen eller mangelfullt vedlikehold som kan få negativ innvirkning på eiendommens strukturelle integritet i fremtiden

c. mistanke om alvorlige feil eller svakheter ved konstruksjonen som må undersøkes nærmere av konsulenter eller entreprenører med spesialkompetanse

d. henvisning til anbefalinger om at långiveren bør holde tilbake en del av det planlagte lånet til nødvendige arbeider er ferdigstilt

e. anbefalinger om at det bør settes opp et program for aktivt vedlikehold for å forhindre vesentlige konsekvenser for verdien eller for videresalg

f. anbefalinger om at det bør foretas nærmere undersøkelser når det er sannsynlig at skadelige materialer som sement med høyt innhold av aluminiumoksid eller asbest er brukt i byggingen av eiendommen

g. anbefalinger om at det bør innhentes en miljøvurdering eller for eksempel gruverapport der dette er relevant.

8. Spesifikke opplysninger om byggforsikringsavtale, der oppdragsgiveren krever dette, samt merknader om gjenanskaffelseskostnad fastsatt i avtalen, og om til-strekkeligheten av denne, dersom dette er avtalt i oppdragsvilkårene.

9. En beskrivelse av takseringsmetodene og analysen som er brukt, med opplysninger om tilnærmingen som er fulgt i verdivurderingsprosessen, og tilstrek-kelige pålitelige markedsdata til å underbygge en klar og entydig uttalelse om verdi. Dersom eiendommen nylig er solgt eller avtalt solgt på det åpne marked, og takstmannen er kjent med prisen som er avtalt, bør det gjøres rede for om og i hvilken grad denne kunnskapen har påvirket verdivurderingen.

10. Det bør klart redegjøres for eventuelle forutsetninger eller spesielle forut-setninger som er lagt til grunn.

11. Dersom eiendommen er under rehabilitering, bør det gis både en verdi for eiendommen i dens nåværende stand og en verdi etter rehabilitering, og det bør redegjøres for kostnaden ved og tilstrekkeligheten av rehabiliteringen.

12. Det bør gis en vurdering av eiendommens egnethet som sikkerhet for lån-giveren, basert på en forutsetning om normale lånevilkår og normal løpetid. Takstmannen bør angi hvor lang tid han eller hun mener det er rimelig å anta


det vil ta før et salg vil kunne fremforhandles til den rapporterte verdien, og gjøre rede for eventuelle vansker som etter all sannsynlighet vil kunne oppstå om det skulle bli nødvendig å realisere eiendommen.

13. Verdivurderingen skal rapporteres på det avtalte grunnlaget, etterfulgt av en

skriftlig definisjon av grunnlaget. Rapporten må undertegnes og dateres.

14. Såfremt det er praktisk mulig, bør en kopi av oppdragsbrevet og oppdrags-vilkårene vedlegges rapporten.

15. Dersom det skal betales felleskostnader på eiendommen, bør takstmannen, der det er relevant, rapportere om følgende:

a. kostnader forbundet med reparasjon og vedlikehold av bygningen og grunnen samt grunnlaget for felleskostnadene som betales per i dag, med spesifikk henvisning til større forestående eller kortsiktige forpliktelser som ikke vil være dekket av eksisterende avtaler om felleskostnader

b. om det foreligger hensiktsmessige juridiske avtaler som sikrer en rettferdig og forholdsmessig fordeling av kostnadene, og om felleskostnadene omfatter tilstrekkelige avsetninger

c. eventuelle åpenbare mangler ved forvaltnings- og/eller vedlikeholds-ordningene som har vesentlig betydning for verdien eller for videresalg av eien-dommen.

16. Dersom eiendommen er en utleieeiendom, bør takstmannen der det er relevant, rapportere om følgende:

a. spesifikke opplysninger om bruksrettigheter, gjenstående løpetid for alle leieavtaler, herunder tomtefesteavtaler, samt et sammendrag av de viktigste leievilkårene, herunder festeavgift som skal betales, og eventuelle mekanismer som kan medføre at leien øker. Dersom leieavtalen ikke er fremlagt for gjennomgang, må dette nevnes spesifikt i rapporten

b. ethvert kapitalbeløp betalt av utleieren og leietakeren som gjør det mulig å fastslå at leien som per i dag betales, ikke var basert på markedsleien da den ble avtalt, samt opplysninger om enhver vesentlig endring i leien som skal betales, som vil eller kan inntreffe når leien reguleres i henhold til leieavtalen

c. enhver bestemmelse i leieavtalen som kan medføre at leieavtalen bringes til opphør før tiden

d. eventuell dokumentasjon på brudd på bestemmelsene i leieavtalen samt eventuell dokumentasjon på utestående krav eller tvister i forbindelse med leieavtalen for objektet eller for andre eiendommer som tilhører samme utbyggingsprosjekt

e. eventuelle uvanlige begrensninger på overdragelse eller fremleie av eien-dommen


f. eventuelle vesentlige helse- eller sikkerhetsrisikoer som fastsatt ved lov, forskrift eller leieavtale.

17. Dersom eiendommen skal bygges eller er under oppføring, bør opplysninger om følgende rapporteres:

a. eventuelle garantier som er gitt av eller på vegne av selgeren eller utbyggeren med hensyn til bygninger, inventar og utstyr

b. eventuell verdireduksjon i forhold til den angitte verdivurderingen som långiver bør forvente dersom eiendommen skulle bli solgt etter å ha vært i bruk


VEDLEGG C

European Mortgage Federation: profil for risikorelaterte kriterier for taksering

Alle typer eiendom

En lånetakst bør gjenspeile følgende risikokriterier:

1. Markedsrisikoer

• Valg av tidspunkt (rådende markedsforhold)• Markedssykluser• Markedsvolatilitet/-stabilitet/-likviditet• Tilbud og etterspørsel• Økonomisk stabilitet i markedet• Markedsstrukturer• Regionale markeders attraktivitet• Investor- eller eierbruksmarked• Markedsaktørenes atferd• Demografiske trender• Tilgang på arbeidskraft• Andre investeringsmuligheter.

2. Beliggenhetsrisikoer

• Planer og utbygging i eiendommens umiddelbare nabolag og i nærliggende områder (mikro- og makronivå)• Utvikling i regionen, byen og bydelen• Konkurranse: mikrotrender i lokal økonomi / alternative investeringsmuligheter lokalt• Beliggenhetens egnethet med tanke på investering, inntektsgenerering og verdistigning• Infrastruktur• Offentlige/lokale forsyningstjenester• Beliggenhetens attraktivitet for selskaper

3. Byggrelaterte eiendomsrisikoer

• Fysiske/arkitektoniske problemer / eiendommens kvalitet (innredning, alder osv.)• Vedlikeholdsbehov• Økonomisk effektivitet• Miljøeffektivitet


• Salgbarhet og egnethet for tredjepartsbrukere• Fleksibilitet for andre typer bruk• Forurensning / forurenset grunn• Gjenoppføringskostnad

4. Leietakere/leieavtaler

• Leietakernes økonomiske soliditet• Leietakernes omdømme• Kontantstrømrisiko• Investorens økonomiske soliditet

5. Skattemessige risikoer

• Nåværende skattemessige situasjon• Potensielle positive/negative endringer• Lokalt skatteregime• Regionale insentiver

6. Juridiske risikoer

• Eierskap• Byggetillatelse• Landspesifikke leieavtalestrukturer• Subsidier• Effektiviteten av prosessene for tvangstiltak (overtakelse av eiendom stilt som sikkerhet) og tvangssalg• Ansvar for forurensning

EVGN 10 Taksering utført i henhold til EVS 185

EVGN 10

Taksering utført i henhold til EVS

1. Innledning2. Omfang3. Taksering utført i henhold til EVS4. Takseringsoppdrag som ikke trenger å utføres i henhold til EVS5. Kommentar

1. Innledning

1.1 Takstrapporter som er utarbeidet i henhold til kravene i de europeiske taks-eringsstandardene (EVS) publisert av TEGoVA, representerer beste praksis. Rapporten må utarbeides av en kvalifisert fagperson som har den erfaring og de kvalifikasjoner og utviser den aktsomhet og etiske atferd som kreves for det aktuelle oppdraget. Rapporten må gi en faglig, informert verdivurdering som er underbygget av et eller flere anerkjente verdigrunnlag.

1.2 For oppdragsgivere og andre brukere av takster sikrer EVS konsekvens i tilnær-mingen, klarhet med hensyn til oppdragsvilkårene og verdigrunnlaget eller -grunnlagene samt behørig redegjørelse for forhold som er relevante for verdi vurderingen.

1.3 Ikke alle takstrapporter vil eller kan være utarbeidet i henhold til EVS.

2. Omfang

2.1 Denne veiledningen klargjør hvilke takster som skal utføres i henhold til EVS, og redegjør for hovedårsakene til at en takst ikke trenger å oppfylle TEGoVA-kravene eller kan avvike fra disse, og inneholder ytterligere forklaringer til henvisningene i EVS 1 til EVS 5, veiledninger, informasjons-dokumenter og retningslinjer. Den understreker på nytt hvor viktig det er at oppdragsvilkårene utformes i henhold til EVS, og at TEGoVAs etiske retningslinjer overholdes.

2.2 Henvisninger til en takstmann kan vise til enten en individuell kvalifisert takstmann eller et takstfirma.


3. Taksering utført i henhold til EVS

3.1 En takst er utført i henhold til EVS 2016 når den er eller vil bli utarbeidet i strengt samsvar med kravene i EVS 1 til EVS 5, herunder kravene som stilles til oppdragsvilkår, og krav om yrkesutøvelse og etisk atferd som er forenlige med TEGoVAs etiske retningslinjer.

3.2 Taksering som utføres under omstendigheter der takstmannen bare har tilgang til begrenset informasjon, eller der det skal legges til grunn spesielle forutsetninger, vil være utført i henhold til EVS forutsatt at takstmannen har bekreftet begrensningene eller de spesielle forutsetningene skriftlig overfor oppdragsgiveren i de avtalte opp-dragsvilkårene.

3.3 Takster som utarbeides i et format som er bestemt av oppdragsgiveren, vil være utført i henhold til EVS forutsatt at takstmannen skriftlig har avtalt oppdragsvilkår som er i samsvar med EVS, og at kravene i EVS 1 til EVS 5 som det er vist til i pkt. 3.1 over, er oppfylt.

3.4 Dersom en takstmann eller et takstfirma må fravike noen av kravene i EVS ved utarbeidelse av en takst, vil den resulterende takstrapporten være i samsvar med EVS forutsatt at de spesifikke områdene som krever fravik, er begrunnet, meddelt og avtalt med oppdragsgiveren og uttrykkelig henvist til i takstrapporten, og forutsatt at alle øvrige krav etter EVS er overholdt.

4. Takseringsoppdrag som ikke trenger å utføres i henhold til EVS

4.1 Veiledende verdivurderinger som bare er ment for interne formål, og som ikke innebærer noe ansvar for takstmannen eller takstforetaket, og der vurderingen som gis, verken skal offentliggjøres eller videreformidles til noen tredjepart.

4.2 Veiledende verdivurderinger som utelukkende skal brukes av meglere i for-bindelse med faktiske eller potensielle oppdrag knyttet til kjøp eller disponering av en eiendomsinteresse i form av tillatelse, utleie eller salg.

4.3 Veiledende verdivurderinger som utføres som et ledd i utførelsen av en lovfestet funksjon eller plikt, og der de pålagte instruksene krever at EVS fravikes.

4.4 Vurderinger av forsikringsverdi, unntatt når hovedformålet med rapporten er å gi en verdivurdering av en eiendom og denne hoveddelen av rapporten oppfyller kravene i EVS.

4.5 Veiledende verdivurderinger vedrørende en eiendom eller en rettighet knyttet til en eiendom som utstedes uten at det er foretatt noen fysisk befaring, uten

EVGN 10 Taksering utført i henhold til EVS 187

hensyn til om vurderingen er underbygget av informasjon om sammenlignbare eien-dommer, data fra eiendomsdatabaser eller data som er utledet gjennom bruk av en automatisert takseringsmodell. Dette inkluderer blant annet oppdrag som beskrives som “skrivebordsvurderinger” eller forenklede verdivurderinger. Slike vurderinger vil ikke oppfylle kravene som stilles til en lånetakst.

5. Kommentar

5.1 EVS 2016 trer i kraft 1. juni 2016, men det vil bli publisert oppdateringer, ytterligere veiledning og informasjon senere på TEGoVAs nettsted. For å være i samsvar med EVS må en takst følgelig være utført i samsvar med de sist publiserte standardene.

5.2 Kravet om avtalte skriftlige oppdragsvilkår er beskrevet i EVS 4. Dersom skriftlige vilkår ikke er utstedt og avtalt med oppdragsgiveren, vil dette resultere i manglende etterlevelse av EVS 2016. I tillegg til arbeidenes omfang må vilkårene omfatte (blant annet) en bekreftelse på takstmannens uavhengighet, inkludert en erklæring om hvorvidt han eller hun har hatt befatning med eiendommen eller partene tidligere. Vilkårene må også inneholde en bekreftelse på at takstmannen har tilstrekkelig kunnskap om det aktuelle markedet, og at han eller hun har den kompetansen og forståelsen som skal til for å utføre takseringsoppdraget på en faglig korrekt måte. Dersom en takstmann eller et takstforetak ikke kan gi en slik bekreftelse, er vilkårene ufullstendige, og taksten vil da ikke være i samsvar med EVS.

5.3 EVS 4 fastsetter at en verdivurdering må være underbygget, ikke bare oppgitt, for å kunne betraktes som veloverveid. Dersom verdivurderingen ikke er tilstrekkelig underbygget, vil den ikke være i samsvar med EVS, med mindre det er avtalt med oppdragsgiveren i vilkårene at det ikke er nødvendig å ta med underbyggende informasjon i rapporten. I slike tilfeller må analysen og evalueringen som er brukt for å komme fram til den rapporterte verdien, registreres og arkiveres.

5.4 TEGoVA krever at alle medlemsorganisasjoner fastsetter, kontrollerer og håndhever etiske retningslinjer som er forenlige med og minst like strenge som kravene i TEGoVAs etiske retningslinjer for europeiske takstmenn, med unntak for deler av disse retningslinjene som måtte være forbudt ved lov eller forskrift. Kjerneverdiene i retningslinjene er rettferdighet, behørig faglig respekt for andre og for standarder, samt ansvar og pålitelighet. Ethvert avvik i en takst fra kjernekravene i retningslinjene vil innebære at kravene i EVS ikke kan anses å være oppfylt.

5.5 Takster utarbeidet i et format som er fastsatt av oppdragsgiver, blir ofte brukt i forbindelse med lånetaksering av boligeiendommer. Takstmannen bør registrere og arkivere informasjon om alle vesentlige forhold som avdekkes i forbindelse med befaringen og påfølgende undersøkelser. Vesentlige forhold som kan ha betydelig


innvirkning på verdien, bør rapporteres, uten hensyn til begrensningene forbundet med det valgte formatet, for å sikre samsvar med EVS.

5.6 Når en takstmann utfører en veiledende verdivurdering som utelukkende skal brukes for eiendomsmeglingsformål, bør han eller hun oppgi i enhver korrespondanse eller rapport at verdivurderingen er av en art som ligger utenfor EVS’ mandat.

5.7 Veiledende verdivurderinger som utføres som et ledd i utførelsen av en lovfestet funksjon eller plikt, kan være i samsvar med EVS når verdivurderingen inngår i dokumentasjon som sendes inn til en skattemyndighet.

5.8 Foreløpige vurderinger, rapportutkast eller takseringer som ikke er fullført, vil ikke oppfylle kravene i EVS som angitt i pkt. 4.4 over. I slike tilfeller anbefales takstmannen å informere oppdragsgiveren om at den endelige rapporten vil oppfylle kravene i EVS, men at vurderingen eller uttalelsen som er gitt innledningsvis, bare er foreløpig, kan bli endret i den endelige rapporten, bare er ment for oppdragsgiverens interne formål og ikke under noen omstendighet skal publiseres eller videreformidles.

5.9 Skrivebordsvurderinger – En førstegangs verdivurdering av en eiendom som utføres “på skrivebordsbasis”, dvs. uten innvendig eller utvendig befaring, vil ikke være i samsvar med EVS. Påfølgende verdivurderinger som utføres på skrivebordsbasis, kan være i samsvar med EVS dersom takstmannen har forvisset seg om at det ikke har funnet sted noen endringer i det omkringliggende området siden hans/hennes forrige befaring som vil kunne ha vesentlig innvirkning på verdien, og såfremt han/hun har mottatt skriftlig bekreftelse fra oppdragsgiver på at selve eiendommen ikke er vesentlig endret siden forrige befaring.

5.10 Selv om en verdivurdering som bygger på det premiss at tallet som rapporteres, representerer en tvangssalgsverdi eller -pris, ikke oppfyller kravene i EVS, kan det utarbeides en verdivurdering som er i samsvar med EVS dersom takstmannen gjør rede for de spesifikke begrensningene oppdragsgiveren har satt, inkluderer denne informasjonen i de avtalte vilkårene og deretter utarbeider en vurdering av markedsverdi basert på disse angitte spesielle forutsetningene.

5.11 En takstrapport som primært gjelder verdivurdering av en eiendom, kan også inneholde en vurdering av forsikringsverdi. I slike tilfeller kan verdivurderingen være i samsvar med EVS. Vurderingen for forsikringsformål bør da tas inn etter selve verdivurderingen og takstmannens underskrift. En vurdering av forsikringsverdi er ikke i seg selv i samsvar med EVS.

EVGN 11 Takstmannens bruk av statistiske verktøy 189

EVGN 11

Takstmannens bruk av statistiske verktøy (Lagt til EVS 2016 den 28. oktober 2017)

1. Innledning2. Forutsetninger for bruk av AV-modeller3. Begrensninger på bruk av AV-modeller selv om forutsetningene er oppfylt4. Porteføljetaksering

1. Innledning

1.1 Som allerede drøftet i EVS 4 (Takseringsprosessen), beror en profesjonell takstrapport på at takstmannen har taksert eiendommens i sin sammenheng og undersøkt og kontrollert alle forhold som har betydning for verdien av eiendommen.

1.2 Kvaliteten på taksten vil avhenge av kvaliteten på opplysningene som er brukt for å forberede den. Dette innebærer at takstmannen må verifisere alle informasjonskilder, også datoen for opplysningene. Taksten er selve avslutningen av takstmannens undersøkelser – der befaring og inspeksjon av eiendommen spiller en viktig rolle – og granskning av alle opplysninger og saksnotater, og viser takstmannens ferdighet til å sammenstille opplysninger fra alle de ulike kildene og bruke denne informasjonen effektivt til å gi en veloverveid uttalelse.

1.3 I EVIP 5 (Takseringsmetodikk) ble betydningen av å analysere markedet drøftet. Undersøkelse, kontroll og analyse av tilgjengelig markedsdokumentasjon er en av de viktigste delene i takseringsprosessen. Takstmannen vil undersøke hvor brorparten av markedsdokumentasjonen finnes, og denne prosessen setter takstmannen i stand til å fastslå hvilke markedstransaksjoner som er mest relevante i forhold til takstobjektets størrelse, type og tilstand slik at han eller hun kan legge behørig vekt på de mest relevante delene av dokumentasjonen.

1.4 Markedsdokumentasjonen kan analyseres ved bruk av avanserte dataverktøy, som for eksempel:

- lineær og ikke-lineær regresjonsanalyse,- tidsserieanalyse,


- geografisk vektede modeller,- simuleringsmodeller, for eksempel Monte Carlo-simulering,- nevrale nettverksmodeller,- opsjonsprisingsmodeller,- modeller basert på fuzzylogikk,- andre algoritmer for maskinlæring/datautvinning.

1.5 Som en generell regel bør takstmannen være klar over at ethvert analytisk verktøy ikke vil være mer pålitelig enn

- dataene som mates inn i verktøyet,- analysemodellen som brukes.

1.6 Etter hvert som det har blitt lettere å få tilgang til store mengder eiendomsdata, har det også kommet mange “revolusjonerende” produkter basert på statistisk analyse på markedet.

1.7 Automatiserte takseringsmodeller (Automated Valuation Models – AVM eller AV-modeller) er slike statistiske modeller, ofte en kombinasjon av komplekse modeller, som brukes for å beregne et prisestimat for en eiendom på en bestemt dato.

1.8 En takstmann som ønsker å bruke en AV-modell i sitt arbeid, må imidlertid forstå hvilken funksjon den har som statistisk verktøy i arbeidet med å frembringe en takstrapport som er i samsvar med EVS, for AV-modeller er av natur maskinbaserte verktøy og har som sådan ikke mulighet til å foreta befaring av eiendommen, forstå dens sammenheng, vurdere dens verdi og drøfte resultatene.

2. Forutsetninger for bruk av AV-modeller

2.1 Man kan ikke komme frem til en verdi på en eiendom bare ved å bruke matematiske eller statistiske teknikker. Slike teknikker kan bare være til hjelp for takstmannen. Takstmannens verdianslag for eiendommen må baseres på sunt skjønn utøvd etter beste evne på grunnlag av faglig kompetanse som han eller hun anvender på sin kjennskap til eiendomsmarkedet.

2.2 AV-modeller inneholder følgende standardkomponenter:(1) inndata(2) prognosemodell (algoritme)(3) delprodukter og sluttprodukter av modellen (verdiestimater).

2.3 Takstmannen kan bruke komponent 1 og 3 avhengig av• sin kunnskap om kildene til dataene som leverandøren av AV-modellen bruker,• objektet og formålet med taksten.


2.4 Inndata som brukes i AV-modellen

2.4.1 Takstmannen vil vanligvis velge ut og arbeide med en relativt liten del av alle dataene som er tilgjengelig, og må da identifisere den markedsdokumentasjonen om salgspriser og leiepriser som etter hans eller hennes vurdering vil være til mest hjelp i verdivurderingen. Denne vurderingen vil være basert på hans eller hennes kunnskap om markedet og en forståelse av ulike forhold som AV-modellen nok ikke vil ta hensyn til.

2.4.2 På den annen side bruker AV-modeller enorme mengder data fra ulike kilder. For å kunne bruke data som er utvalgt av AV-modellen, må takstmannen ha kunnskap om • omfanget av datakilden AV-modellen bruker, altså om den er regional, nasjonal,

gjelder alle solgte eiendommer, bare pantsatte eiendommer osv. • typen data (salgspriser, prisforlangender, takstresultater), • volum og ensartethet når det gjelder dataene som granskes, • hvor ofte informasjonskilden blir oppdatert, og deretter vurdere i hvilken grad

den er relevant for takseringsobjektet.

2.4.3 Utstyrt med denne kunnskapen kan takstmannen vurdere om han eller hun kan stole på noen av dataene som et statistikkbasert AVM-verktøy bruker. Det bør anføres at dersom takstmannen støtter seg på informasjon levert av en tredjepart, må han eller hun forsikre seg om at informasjonen er troverdig nok til å kunne brukes som grunnlag, og at den ikke vil påvirke takstrapportens troverdighet i negativ retning. Takstrapporten er takstmannens ansvar alene.

3. Begrensninger på bruk av AV-modeller selv om forutsetningene er oppfylt

3.1 Delprodukter av AVM

3.1.1 Resultatet som bruken av AV-modellen gir, kan variere fra en del av bransjen til en annen med hensyn til verdiestimater eller verdiintervaller, statistisk nøyaktighet, treffprosenter, troverdighetsresultater og prognostisk standardavvik, men det finnes ingen omforent bransjestandard for hvordan disse størrelsene skal defineres og beregnes.

3.1.2 AV-modeller gir også mulighet for å produsere delprodukter eller mellom-produkter som takstmenn kan ha interesse av.

3.1.3 Takstmenn må være veldig forsiktige når de bruker delprodukter eller mellom-


produkter som en integrert del av takstrapportene, for ansvaret for alle punkter i takstrapporten ligger hos takstmannen alene.

3.1.4 Dersom takstmannen har forvisset seg om at han eller hun har nok kunnskap om inndataene og deres relevans, kan delprodukter av AVM brukes som støtte • i den statistiske analysen av priser/leier i et bestemt segment av eiendoms-

markedet; i så tilfelle må han eller hun oppgi hvilke data og hvilken modell som har blitt brukt,

• til å utarbeide kart over utvalgte salgs-/leietransaksjoner.

3.1.5 Takstmannen må også ta med en redegjørelse for inndataene for å forsikre oppdragsgiver om at takstmannen har kontroll over denne delen av takseringsprosessen.

3.1.6 Oftest vil takstmannen bruke dataene som er matet inn i AV-modellen – altså en nærmere beskrivelse av eiendommene transaksjonene gjelder – og følgende delprodukter av AVM: • datautvalg for den statistiske analysen, • beskrivende statistikk som for eksempel samvariasjonskoeffisient, middelverdi,

standardfeil, medianverdi, modal verdi, standardavvik, variasjonsbredde, minimum, maksimum, antall stikkprøver.

3.1.7 Ut fra en slik omfattende markedsanalyse vil takstmannen kunne avlede de viktigste inndataene som skal brukes som en komponent i den tradisjonelle til-nærmingsmåten til taksering han eller hun velger.

3.2 Sluttproduktet av modellen

3.2.1 Sluttproduktet av alle AV-modeller er et prisestimat for eiendommer.

3.2.2 Ved taksering av enkelteiendommer kan sluttproduktet av AV-modellen bare brukes i avstemmingen, som en referanseverdi. Avstemmingen blir en endelig gjennomgang av verdiindikasjonene som takstmannen har fått gjennom bruk av de ulike tilnærmingsmåtene til taksering; blant annet kan han eller hun ta hensyn til det prisestimatet som kommer frem etter bruk av en AV-modell, forutsatt at han eller hun har forvisset seg om at han/hun har nok kunnskap om dataene som er matet inn i AV-modellen, og kjenner deres sterke og svake sider og relevans.

3.2.3 Den endelige taksten kan ikke fastsettes utelukkende på grunnlag av pris-estimatet AV-modellen har frembrakt, da dette bare kan være et bidrag til takstmannens arbeid og skjønnsutøvelse når takstrapporten utarbeides.


4. Porteføljetaksering

4.1 Ved taksering på skrivebordsbasis av større porteføljer av eiendommer av samme type, individuelt eller på porteføljenivå, kan takstmannen bruke AVM-verktøyets delprodukter for å utføre en markedsanalyse og AV-modellens prisestimat for å underbygge sin verdivurdering, forutsatt at han eller hun har forvisset seg om • at datakilden AV-modellen bruker, er tilstrekkelig omfattende og relevant

(nasjonalt, regionalt, alle omsatte eiendommer, bare pantsatte eiendommer), • typen data (salgspriser, prisforlangender, takstresultater), • volum og ensartethet når det gjelder dataene som granskes, • hvor ofte informasjonskilden oppdateres, • kriteriene AVM-leverandøren har brukt for å inkludere eller ekskludere data,

ettersom den endelige taksten er takstmannens ansvar.

4.2 Vanligvis vil takstmannen ta i bruk AVM-verktøyets delprodukter og prisestimat for å • taksere individuelle boligeiendommer (leiligheter) i en større portefølje, på

skrivebordsbasis, for å overvåke verdien av sikkerhet for banker, • taksere en portefølje av lignende eiendommer, på porteføljenivå, for å overvåke

verdien av eiendeler i alternative investeringsfond.

DEL 2 - Europeiske retningslinjer 195

DEL 2

Europeiske retningslinjer

EC 1 Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn

EC 2 Europeiske retningslinjer for måling

EC 1 - Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn 197

EC 1

Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn

1. Retningslinjer2. Innledning3. Omfang4. Definisjoner5. Kommentar

1. Retningslinjer

1.1 I samsvar med Den europeiske unions pakt om grunnleggende rettigheter, særlig artikkel 8 om vern av personopplysninger, artikkel 17 om eiendomsrett, artikkel 21 om likebehandling og artikkel 38 om forbrukervern

1.2 og i samsvar med Den europeiske menneskerettskonvensjonen, særlig artikkel 14 om forbud mot diskriminering –

1.3 skal europeiske takstmenn slutte seg til følgende retningslinjer:

A. Takstmenn er forpliktet til å følge alle relevante lover og forskrifter i landene der de driver virksomhet, forutsatt at disse lover og forskrifter er forenlige med den adgangen til uhindret å yte tjenester som gjelder i alle medlemsstater i EU.

B. Takstmenn skal til enhver tid opptre med integritet for å ivareta den tillit de har

hos kolleger, arbeidsgivere, oppdragsgivere og alle de har en aktsomhetsplikt overfor.

C. Takstmenn skal opprettholde et faglig kunnskapsnivå og et teknisk

ferdighetsnivå som står i forhold til de forventninger og krav den nasjonale bransjeorganisasjon for takstmenn stiller med hensyn til rettslige, regulatoriske, etiske og avtalemessige forhold. Takstmenn bør ikke påta seg oppdrag som han/hun ikke har kompetanse til å utføre.

D. Takstmenn som har tilgang til fortrolig informasjon, skal ikke bruke eller legge

fram slik informasjon for å oppnå personlig vinning for seg selv eller andre.


E. Vilkårene for ethvert takseringsoppdrag skal være avtalt og entydig fastsatt skriftlig før takstrapporten utferdiges.

F. Takstmenn skal ikke tilby, love, gi, be om eller ta imot en uetisk fordel eller bestikkelse for å oppnå, beholde eller gi et oppdrag eller annen fordel.

G. En takstmann skal verken direkte eller indirekte ta imot noe prisavslag, gebyr, provisjon, rabatt eller annen fordel i rede penger eller på annen måte som ville kunne betraktes som en interessekonflikt med oppdragsgiver eller arbeidsgiver.

H. En takstmann har plikt til å legge fram for den nasjonale bransjeorganisasjon for takstmenn enhver vesentlig faktaopplysning som kan tyde på at et medlem av organisasjonen har opptrådt i strid med organisasjonens etiske retningslinjer.

2. Innledning

2.1 Oppdragsgiverne forventer at taksten utarbeides av en profesjonell, kvalifisert takstmann som

• følger foreskrevne etiske retningslinjer,• opptrer etisk korrekt,• opptrer åpent om alle sider ved oppdraget, fra start og helt til oppdraget er fullført. Dette innebærer blant annet at han/hun fremlegger detaljerte oppdragsvilkår som

- angir forutsetningene som legges til grunn ved takseringen - bekrefter at det ikke foreligger noen interessekonflikter - bekrefter at takstrapporten vil dekke oppdragsgivers behov som angitt, samt

de krav som er fastsatt ved lov eller forskrift og omfattes av takstmannens taushetsplikt.

2.2 Oppdragsgiverne forventer også at takstmannen skal utvise en korrekt og etisk atferd slik at han/hun tar de riktige avgjørelsene, har de nødvendige forutsetninger for å følge dem opp og håndtere konsekvensene og resultatene av dem og utviser integritet i utarbeidelsen av en sakkyndig og profesjonell takstrapport.

2.3 EVS 4 viser spesifikt til kravet om at vilkårene for takstmannens oppdrag skal være detaljerte og skriftlig angi forutsetningene som skal legges til grunn ved takseringen og for honorargrunnlaget (i kapittel 3). Denne standarden forutsetter også at takstmannen skal angi sin status og opplyse om han/hun handler i egenskap av ekstern, uavhengig takstmann (i hvilket tilfelle det må opplyses om han/hun handler som fysisk eller juridisk person) eller som intern takstmann (pkt. 3.9). EVS 5 fastsetter behovet for åpenhet og angir at uttalelser om verdi må legges fram på en oversiktlig og klar måte (i pkt. at 3.1), mens EVS 3 fastsetter:

EC 1 - Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn 199

“En takst bør utarbeides av en kvalifisert takstmann og oppfylle kravene til profesjonell tjeneste. Takstmannen vil vanligvis være en fysisk person, men i enkelte sammenhenger og i enkelte land kan takst utarbeides av juridiske personer. Uansett bør arbeidet utføres av fysiske personer som har de egnede kvalifikasjoner og de faglige ferdigheter og den kunnskap, kompetanse og uavhengighet som kreves i henhold til både EVS og Etiske retningslinjer for europeiske takstmenn. Med profesjonell tjeneste menes at takstmannens ferdighet, kunnskap og kompetanse må stå i forhold til takseringsoppdragets type og omfang, og det må meldes fra om ethvert forhold som kan vanskeliggjøre en objektiv vurdering.”

3. Omfang

3.1 Disse retningslinjene omfatter personlig ansvar, foretaksansvar og ansvarlig yrkesutøvelse. Kjerneverdiene i retningslinjene er rettferdighet, behørig faglig respekt for andre og for standarder, ansvar og pålitelighet. Kjernekravene i retningslinjene er blant annet å opptre med integritet, kunne identifisere personlige interesser og opprettholde kompetansen. Slike faglige standarder går lenger enn lovens krav og innebærer en avveining mellom innsyn, åpenhet, taushetsplikt og ekstern kommunikasjon med oppdragsgivere, interessenter og enhver man har en generell aktsomhetsplikt overfor. Disse prinsippene gjør det desto mer nødvendig med profesjonalitet, ansvarlighet og kundefokus.

3.2 Det er takstmannens nasjonale bransjeorganisasjon som skal fastsette og opprettholde disse faglige verdiene gjennom sitt regelverk og sine ledelses-, kontroll- og ansvarsstrukturer og eventuelle disiplinærprosedyrer. Det er bransjeorganisasjonen som har ansvar for å kontrollere og håndheve overholdelsen av kravene til en kvalifisert takstmann og bestemme hvilke tiltak som skal iverksettes i tilfelle av aktivitet som klart er i strid med eller som oppfattes å være i strid med disse.

3.3 Formålet med disse retningslinjene er ikke å begrense rimelig og lovlig konkurranse, men omfanget av tjenestene og oppgavene takstmannen utfører, må være klart beskrevet for at retningslinjene skal kunne overholdes.

4. Definisjoner

4.1 En takstmann kan være en fysisk person eller en praksis, et foretak eller en annen juridisk person som påtar seg eller bistår med taksering.

4.2 En kvalifisert takstmann er en takstmann som oppfyller kravene med hensyn til omdømme, utdanning og erfaring som fastsatt i EVS 3, særlig punkt 4.1.


4.3 En takstmann kan være medhjelper til en takstrapport. Ansvaret for rapporten ligger hos en kvalifisert takstmann.

5. Kommentar

5.1 TEGoVA krever at alle medlemsorganisasjoner fastsetter, kontrollerer og håndhever krav som er forenlige med og er minst like strenge som kravene i disse retningslinjene, bortsett fra de deler av dem som måtte være forbudt ved lov eller forskrift.

5.2 For å bidra til overholdelse bør medlemsorganisasjonen tilby hensiktsmessig opplæring og sikre løpende faglig utvikling.

EC 2 - Europeiske retningslinjer for måling 201

EC 2

Europeiske retningslinjer for måling

1. Innledning2. Omfang3. Generelle definisjoner4. Oppmåling i praksis

1. Innledning

Bygningers gulvareal måles på lignende måter i alle land i Europa, men det er store variasjoner fra land til land hvordan komponentene grupperes og kodes. Dette innebærer at sammenligninger mellom ulike typer arealer ofte vil bli svært misvisende. I mange land er prinsippene for målepraksis fastsatt i nasjonale standarder og regelverk. Disse må følges strengt. Dersom det i en slik situasjon blir framsatt påstander om yrkesmessig uaktsomhet mot en takstmann, vil en generell henvisning til bruk av annet regelverk eller andre anbefalinger når det gjelder målepraksis, etter all sannsynlighet bli avvist i rettsapparatet. Dette gjelder også målinger og beregninger utført med henvisning til anbefalingene i TEGoVA-regelverket i tilfeller der dette avviker fra nasjonal praksis og lokale forskrifter.

2. Omfang

Dette regelverket definerer ikke i detalj hvordan ulike typer eiendommer skal måles, for dette vil avhenge av lokale forhold og nasjonale standarder og forskrifter. Takstrapporter bør klart angi og redegjøre for målegrunnlaget som er benyttet, og opplyse om eventuelle uvanlige målegrunnlag som er benyttet eller avvik fra dette regelverket.

3. Generelle definisjoner

3.1 Målinger vil normalt bli utført og registrert i det metriske system. Imidlertid kan enkelte land og bransjer ha tradisjon for å bruke britiske eller nasjonale måleenheter som bygger på nasjonal praksis eller er i tråd med markedspraksis.


3.2 Med mindre annet er fastsatt i lovgivningen eller oppdragsgiver har gitt instruks om noe annet, vil takstmannen selv velge måleenheter og antall desimaler ut fra en praktisk vurdering av forholdene ved eiendommen og de behov oppdragsgiveren kan forventes å ha.

3.3 Måleenheter

• Avstander er lengdemålinger i én dimensjon og bør uttrykkes i meter (m). • Arealer måles i to dimensjoner og bør uttrykkes i kvadratmeter (m2). • Større arealer, eiendommer på landsbygda og eldre bygninger har gjerne en

uregelmessig form. Det er viktig at slike arealer måles nøyaktig, kanskje ved en oppmålingsforretning, eventuelt ved bruk av digitale kart. Slike arealer kan oppgis i hektar.

• Volum måles i tre dimensjoner og bør uttrykkes i kubikkmeter (m3).

3.4 Avstand

• Bruttolengde måles som den horisontale avstanden mellom utsiden av ytterveggene eller mellom midten av innvendige delevegger. Valget av måle-grunnlag bør angis.

• Nettolengde måles som den horisontale avstanden mellom innsiden av ytterveggene, uten hensyn til innvendige bygningsdeler som søyler eller støttepilarer som ikke er hele vegger.

• Bruttohøyde måles som den vertikale avstanden mellom oversiden av et ferdig gulv og:

- oversiden av det ferdige gulvet i et overliggende rom, eller - oversiden av takkonstruksjonen over det. • Nettohøyde måles som den vertikale avstanden mellom oversiden av et ferdig

gulv og undersiden av himlingen, gulvet eller taket som ligger over det, uten hensyn til innvendige bygningsdeler som ikke er hele himlinger.

• Fri høyde måles som den vertikale avstanden mellom oversiden av et ferdig gulv og undersiden av nedfôret himling over det.

3.5 Arealer og volumer

• Bruttoarealer bestemmes på grunnlag av bruttolengder. • Nettoarealer bestemmes på grunnlag av nettolengder. • Bruttovolumer bestemmes på grunnlag av bruttolengder. • Nettovolumer bestemmes på grunnlag av nettolengder.


3.6 Eiendomsgrenser og tomteareal

• Tomteareal er eiendommens areal innenfor eiendomsgrensene. Dette kan finnes hos offentlige myndigheter (i eiendomsregister, matrikkelmyndighet eller kommunen) og måles i horisontalplanet. Tomtearealet deles så eventuelt inn i bebygd areal og ubebygd areal.

• Bebygd areal er den delen av tomtearealet som er dekket av bygninger i ferdigstilt stand både over og under bakken.

• Ubebygd areal er den resterende del av tomtearealet som ikke er klassifisert som bebygd areal.

3.7 Identifisering av eiendomsgrenser – Takstmenn bør være nøye med å sikre at de har en nøyaktig forståelse av hvor eiendommens grenser går. Det er viktig å bringe på det rene om det finnes grensemerker som tilhører eiendommen, og i tilfelle hvilke, og slik forvisse seg om hvor grenselinjen mot naboeiendommene går. Det samme gjelder for skillevegger mellom bygninger.

3.8 Det er ikke sikkert eiendommens areal slik takstmannen får den dokumentert, er korrekt. Eldre dokumentasjon kan være foreldet.

3.9 Eiendommen kan for eksempel ha vært gjenstand for ekspropriasjon eller deling. Eiendommens areal kan også være endret som følge av grensejusteringer etter avtale mellom naboer som kanskje ikke alltid har formalisert avtalen.

3.10 En grense som beskrives som en skogkant, trelinje, hekk eller bekk, viser seg kanskje ikke å være nøyaktig og kan endre seg med årene. Gjerder og andre merker kan være feil plassert eller være flyttet, og følgelig vil GPS-målinger som er brukt ved utarbeidelse av digitale kart, ikke nødvendigvis være rettvisende.

3.11 I tilfeller der grensene ikke er nøyaktig registrert eller er omtvistet, kan lokal sedvane og forståelse gi en indikasjon på hvor grensen går.

3.12 Grensemåling – Metodene for å registrere grenser og måle arealer innenfor grensene har endret seg betraktelig fra den gang man målte avstander og vinkler, til nå, med global posisjonering og elektronisk kartlegging. Uansett vil målingen ikke bli bedre enn metoden som brukes, og til og med de globale posisjoneringssystemene som finnes for kommersiell bruk, har en viss måletoleranse og kan ha begrensninger knyttet til militære eller andre hensyn.

3.13 Internett gir mange muligheter for å se eiendommen, enten det nå er fra luften eller fra gateplan. Dette kan være et nyttig verktøy, kanskje spesielt i en innledende fase


eller for å få en samlet oversikt. Imidlertid kan bildene være gamle, og eiendommen kan ha endret seg etter at de ble tatt. Det er spesielle problemer med å ta mål fra slike kilder, og det bør ikke festes lit til dem.

3.14 Når man arbeider på grunnlag av en hvilken som helst type registre, som i forbindelse med skrivebordsvurderinger, vil måledataene bare være korrekte per registreringsdatoen, og ikke bare kan det ha vært gjort endringer siden da – det kan også hende at data ble utelatt eller feilregistrert på registreringstidspunktet.

3.15 Takstmannen bør oppgi kilde (og dato) for eiendommens areal som rapportert i taksten.

3.16 I mange tilfeller kan eiendommens verdi påvirkes av topografien, som kan medføre at en større eller mindre del av arealet kan utnyttes – en skrånende, kupert eiendom kan ha et større dyrkbart areal enn flat mark.

3.17 Klassifisering av typer tomtearealer

a) Naturlandskap: • skog • grønne områder med individuelle vekster • beplantede arealer • jordbruksarealer, som kan deles videre inn etter bruk, kvalitet eller andre særtrekk, for eksempel om de er tilskuddsberettiget • naturlige vannforekomster • andre naturlandskapstyper (sand, berg) • areal som grenser til eller ligger i tidevannssonen

b) Arealer med opparbeidet overflate: • gang- og sykkelveier • veier for lette og tunge kjøretøy • parkeringsarealer, herunder interne veier • idrettsanlegg og lekeplasser, herunder ballplasser og svømmeanlegg • jernbane

c) Bygningskomponenter: • vegger og andre innvendige avgrensninger • skjermingssystemer (mot lys og lyd) • ramper, trapper, trinn • broer, gangbroer • baldakiner, skur, pergolaer • bassenger, fontener


d) Tekniske anlegg: • vannforsyning • avløpsvann • gassforsyning • varme- og kjøleanlegg • jordvarmevekslere • andre tekniske anlegg

Særlige definisjoner av bygningsarealer

3.18 Byggbart areal er den eller de delene av tomtearealet som en eller flere bygninger opptar, eller som er ment for bebyggelse.

3.19 Bygningskroppens areal er det arealet som bygningen(e) fysisk opptar av tomtearealet, både over og under bakken; angis med største omfang.

3.20 Bebygd areal er det arealet som bygningen fysisk opptar av tomtearealet over bakken angitt med største omfang.

3.21 Bruttoareal er arealet av bygningskroppen som begrenses av omsluttende ytterveggers utside og inkluderer dermed også tykkelsen på bygningens ytre vegger.

3.22 Omsluttende konstruksjonsareal (OKA) er det arealet som opptas av bygningens yttervegger.

3.23 Bruksareal (BRA) er bruttoareal fratrukket omsluttende konstruksjonsareal (målt på innsiden av ytterveggene). Altså blir BRA = BTA – OKA.

3.24 Innvendig konstruksjonsareal (IKA) er det arealet innvendige bygningsdeler opptar, altså det arealet bærekonstruksjoner som bærende søyler og bærevegger opptar.

3.25 Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig konstruksjonsareal (IKA). Dermed blir NTA = BRA - IKA.

3.26 Brutto leieareal defineres som brutto gulvareal som leietakerne alene kan benytte, inkludert kjellere og mesaniner. For bygninger med fasade mot gate beregnes brutto leieareal vanligvis ved måling fra utvendig byggelinje og fra innsiden av bygningens andre yttervegger og fra innsiden av korridorer og andre permanente skillevegger og til midten av vegger som skiller lokalene fra tilliggende leiearealer. Det trekkes ikke fra for vindfang innenfor byggelinjen eller for søyler eller utspring/utkragede bygningsdeler. Det legges ikke til for karnappvinduer som går ut over byggelinjen.


3.27 Teknisk areal (TA), Kommunikasjonsareal (KOA), Teknisk serviceareal (TS) osv. er arealer i bygningen som er felles for alle brukere, målt som nettoareal.

3.28 Funksjonsareal (FUA) er den delen av nettoarealet (NTA) som brukes til kjernevirksomhetens behov og arbeidsprosesser, for eksempel TA – Teknisk areal, KOA – Kommunikasjonsareal, TS – Teknisk serviceareal.

Figur 1 – Illustrasjon av de ulike typene arealer og forholdet mellom dem

Tomteareal

Ubebyggelig areal

Byggbart areal

Tomteareal for mulige utvidelser

Bygningskroppens areal

Bebygd areal

Utkragede arealer over terreng

Bruttoareal

Omsluttende konstruksjonsareal (OKA)

Bruksareal (BRA)

Innvendig konstruksjonsareal (IKA)

Nettoareal (NTA)

(TA), (KOA), (TS)

Funksjonsareal (FUA)

4. Oppmåling i praksis

4.1 Disse oppmålingene gjelder alle tilgjengelige arealer i en bygning i hver etasje som oppfyller den relevante definisjonen.

4.2 Bruttoareal

(a) Ved måling av arealet i hver etasje skal det måles fra utsiden av omsluttende vegger og utspring/utkragede bygningsdeler. Bygningens yttervegger medregnes i full tykkelse. Arealer uten funksjon, som store åpne arealer (uten gulv) medregnes ikke; hvis slike arealer skal medregnes, må de angis spesielt.


(b) I målingen av dette arealet inngår arealer som medgår til: • innvendige vegger, skillevegger, søyler, trappehus, heissjakter, rulletrapper,

vertikale kanaler for luft (eller annet formål), • heismaskinrom, rom for sentralvarme- eller luftbehandlings-/ventilasjonsanlegg,

tankrom, rom for omformer og/eller lavspenningsanlegg, korridorer og andre kommunikasjonsarealer, alle sanitærarealer,

• åpent overbygget areal, ramper, innvendige parkeringsarealer, lagerrom, arkivrom (kjeller).

4.3 Bruksareal (BRA)

a. Bruksarealet skal beregnes for hver etasje, mellom innsiden av ytterveggene. Bruksareal (BRA) er bruttoareal (BTA) fratrukket omsluttende konstruksjonsareal (OKA).

b. Målingene skal gjøres i en gitt høyde over gulvet. Ved måling under skråtak skal takstmannen redegjøre for hvordan han/hun har målt arealet.

4.4 Nettoareal (NTA)

Dette er utnyttbart areal i alle etasjer i en bygning. Målegrunnlaget er som følger: a. Hver etasje måles fra innsiden av én yttervegg til innsiden av den andre

ytterveggen. Nettoareal (NTA) er bruksareal (BRA) fratrukket innvendig konstruksjonsareal (IKA).

b. Målingene skal gjøres i en gitt høyde over gulvet. Ved måling under skråtak skal reglene for målingen angis.

c. Følgende arealer i hver etasje inngår ikke i beregningen: • innvendige bærevegger, • vertikale kanaler for ventilasjon, • kabel- og rørsjakter samt bærende søyler (generelt utelukkes bare deler

som er større enn 1 m2, men praksis kan variere fra land til land), • trappehus og heissjakter, • heismaskinrom, tankrom (med mindre de brukes for industri-prosesser),

transformatorrom, høy- og lavspenningsrom, • arealer som opptas av permanent luftbehandlingsanlegg, varme- eller kjøleanlegg og overflatemonterte kanaler som gjør arealet uutnyttbart i forhold til det formål det er angitt å bli brukt for. Dette gjelder ikke anlegg installert av eller på vegne av leietaker eller som brukes i bygningen for andre særskilte formål, for eksempel datarom, bearbeiding eller produksjon.

Ved beregning av slikt areal i kontorbygninger skal følgende arealer i hver etasje ikke medregnes: a. arealer avsatt til drift av installasjoner eller yting av tjenester knyttet til bygget, og som ikke utelukkende brukes av bygningens brukere, b. arealer avsatt til offentlig bruk for gjennomgangstrafikk, og som ikke


utelukkende brukes av bygningens brukere. (Merk: Ytterligere fellesarealer

som dannes ved oppdeling av en etasje for å benyttes av mer enn én

leietaker, skal medregnes),

c. de delene av bygningen, som inngangspartier, reposer og balkonger som

er til felles bruk med andre brukere. I mange tilfeller kan disse arealene

fordeles forholdsmessig på bygningens brukere.

Figur 2 – Illustrasjon av grunnlaget for måling av arealer i bygninger

Yttervegger

Innv. bygningsdel

Nettolengde

Bruttolengde


4.5 Regulering

4.5.1 For en del eiendommer, spesielt innen detaljhandel, kan arealet som ligger innenfor oppgitt dybde fra bygningens fasade, være en viktig faktor for en takst. Arealet nærmest fasaden kan typisk beskrives som sone A og ha høyest verdi per arealenhet; for detaljhandelen kan dette bety høyest salgstyngde. Arealer bakenfor dette (sone B, C og så videre) vil hver ha en verdi, vanligvis angitt som en andel av tallet for sone A, som vanligvis vil synke med avstanden fra fasaden (dybden). Dette er både en metode for å fastsette en verdi på objektets kommersielle nytteverdi og for å analysere sammenlignbare objekter.

4.5.2 Diskusjoner om soner kan omfatte hele bygningsdybden, altså dybden på bygningen målt fra forretningsfasaden og bakover mot et område for gjennomgangstrafikk innenfor hvilket de aktuelle sonene er etablert.

4.5.3 Det er viktig at det brukes samme sonedybde i analysen av sammenlignbare eiendommer som ved taksering av den aktuelle eiendommen. Dybdene som brukes, kan variere fra land til land og etter type eiendom, men i Storbritannia brukes for eksempel ofte en dybde på 6 meter.

Ferdig gulv

Ferdig gulv

Bruttohøydet Nettohøyde Fri høyde

Ferdig gulv

Ferdig gulv

Ferdig gulv

Nedfôret himling Nedfôret himling

Ferdig gulv

Innv. bygningsdel


4.6 Særlige bestemmelser

4.6.1 Der det er relevant, bør romhøyde angis i rapporten. Ved måling under skråtak bør også reglene som er lagt til grunn ved måling, angis.

4.6.2 Arealer på mesanin, enten de er midlertidige eller permanente, bør angis i rapporten, i likhet med fri høyde over og under disse arealene.

4.6.3 Arealer for spesielle formål, som arealer og høyder beregnet på paller med spesialstørrelser og lignende, bør også angis i rapporten.

4.6.4 Høyden opp til bygningens takutstikk eller på inngangsdørene er et sentralt mål for bygninger som brukes til kjøretøy eller maskiner i bransjer som for eksempel transport, lager og landbruk.

4.7 Anvendelse av spesielle målegrunnlag

4.7.1 Bruttoareal (BTA) • Byggekostnader (også for forsikringsformål), • Beregning av grad av utnyttelse • Planlegging • Regulering

4.7.2 Bruksareal (BRA) • Estimering av byggekostnader • Industribygg, verksted og lager • Takseringspraksis

4.7.3 Nettoareal (NTA) • Megling og takseringspraksis • Fordeling av felleskostnader

4.7.4 Bebygd areal • Arealutnyttelse

4.7.5 Bygningskroppens areal • Arealutnyttelse

.

DEL 3 - EU-regelverk og eiendomstaksering 213

DEL 3

EU-regelverk og eiendomstaksering

1. Innledning

2. EUs indre marked 2.1 Det indre marked – bestemmelser om taksering av eiendom 2.1.1 Taksering av eiendom for regnskapsformål 2.1.2 Taksering av eiendom for kredittinstitusjoner 2.1.3 Taksering av eiendom for forsikrings- og gjenforsikrings-

institusjoner 2.1.4 Taksering av eiendom for alternative investeringsfond 2.1.5 Taksering av eiendom i forbindelse med statsstøtte 2.2 Det indre marked – skatteregler 2.2.1 Merverdiavgift (mva) og eiendom 2.2.2 Merverdiavgift og leveranse av tomtegrunn og bygninger 2.2.3 Merverdiavgift og leieavtaler 2.2.4 Betaling for leieavtaler mellom utleiere, leietakere og

rettsetterfølgere 2.2.5 Andre merverdiavgiftsrelaterte spørsmål når det gjelder eiendom

3. Helse og sikkerhet

4. Energi

5. Miljø 5.1 Generelt 5.2 Miljøkonsekvensvurderinger og strategiske miljøvurderinger 5.3 Vann 5.4 Miljøansvar og forurenset grunn 5.5 Forurensning 5.6 Asbest og andre stoffer 5.7 Biodiversitet og bevaring av det biologiske mangfold

6. EUs felles landbrukspolitikk


Merk at denne teksten bare er en kort, generell oversikt over EU-regelverket i den utstrekning det er relevant for fast eiendom. Den er ment som en generell hjelp til takstmenn i utøvelsen av deres yrke – ikke i noen annen egenskap, heller ikke som eiere av eiendom – og er basert på regelverket per februar 2016.

Den er ikke en veiledning men tar opp sentrale, ofte sammensatte tekniske problemstillinger. Den er ikke utfyllende og går heller ikke nærmere inn på de enkelte fagområder. Dersom en problemstilling har betydning for en takst, bør takstmannen søke ytterligere spesifikk informasjon om de aktuelle problemstillingene.

Teksten er fremfor alt ment som en kort gjennomgang av EU-regelverket, hovedsakelig relevante direktiver, noe som innebærer at gjennomføringen på nasjonalt plan i medlemsstatene vanligvis skjer gjennom nasjonal lovgivning. Mange EU-forordninger vil også være gjennomført og underbygget med nasjonal lovgivning. Dermed vil det sannsynligvis forekomme nasjonale særtrekk og interaksjoner med annen nasjonal lovgivning, herunder skattelovgivning.

1. Generell innledning

1.1 Regelverket i Den europeiske union (EU-regelverket) har stadig større innvirkning på hvordan eiendommer brukes og forvaltes og på tilknyttede kostnader og utviklingsmuligheter, og følgelig for eiendommenes verdi. I en del tilfeller inneholder regelverket konkrete bestemmelser om verdivurdering av eiendommer.

1.2 Traktaten om Den europeiske unions virkemåte fastsetter uttrykkelig i artikkel 345 at:

“Traktatene skal ikke på noen måte berøre medlemsstatenes regler for eiendomsretten.”

Selv om EUs grunnleggende traktater dermed ikke berører eiendomslovgivningen eller eiendomsrettslige forhold, som er et følsomt område som er overlatt til medlemsstatene selv, har de generelle økonomiske bestemmelsene betydning for eiendom. Allerede relativt tidlig tok EUs regelverk om foretaksregnskap opp spørsmålet om hvordan eiendommers verdi skal føres i finansregnskapet. Etter hvert som kapitalkravreglene har blitt utviklet, har regelverket for låneinstitusjoner blitt stadig mer detaljert.

1.3 Selv om fast eiendom, som jo er urørlig, “fast”, ikke er underlagt EU-regelverket,som skal sikre fritt varebytte i Den europeiske union, sikrer EU-traktaten og EU-regelverket på samme måte fri bevegelighet for kapital og dermed muligheten til å kjøpe og selge eiendom hvor som helst i EU.


1.4 Så selv om boligpolitikken ikke kommer inn under EU-regelverket, driver EU aktivt å regulere et stadig større antall politikkområder som har innvirkning på eiendomsmarkedet og eiendomsrelaterte yrker. Det kan være energieffektivitet, fornybar energi, miljøvern, diskriminering av leietakere, urimelige kontraktsvilkår, adkomst til bygninger for funksjonshemmede, regulering av detaljhandelen og utbygging av kjøpesentre, sikkerhet på arbeidsplassen, byggevarer, kartellvirksomhet i bygge- og anleggsbransjen, statsstøtte til sosialboligselskaper som konkurrerer om leietakere i middelinntektssjiktet, boliglån, egenkapitalkrav ved boliglån og forsikring, finansmarkedsreformen, nedsatt mva-sats ved rehabilitering og utbedring av boliger, samt hvitvasking av penger. I dette kapittelet skal vi bare gå gjennom noe av dette.

1.5 Selv om beskatning også er et område som er overlatt til medlemsstatene, fastsetter EU-direktivene en felles merverdiavgiftsrettslig ramme med en egen ordning for interesser i eiendom basert på fritak og avkall på fritak. Dette har betydning for transaksjoner med eiendommer og får konsekvenser for alle som ikke får fullt fradrag for merverdiavgiften. Mer generelt har EU-regelverkets forbud mot forskjellsbehandling tvunget frem endringer i nasjonal lovgivning.

1.6 EUs statsstøtteregler har medført økt offentlig regulering på alle områder for å begrense konkurransevridninger i markedet. Disse reglene omfatter også regler om taksering av eiendom.

1.7 Når det gjelder eiendom, er det spesielt to områder hvor EU-regelverket har utviklet seg enormt de tre siste tiårene, nemlig • det indre marked og • miljøpolitikken.I hele denne perioden har EUs felles landbrukspolitikk hatt betydning for eiendommer på landsbygda.

1.8 Med det indre marked menes et om råde med fritt varebytte og fri bevegelighet for personer, tjenester og kapital i hele Det europeiske økonomiske samarbeidsområde (EØS, altså EU pluss Island, Liechtenstein og Norge). Regelverket for det indre marked overvåkes av Den europeiske unions domstol (EU-domstolen), og avgjorte saker viser hvordan endringer drives gjennom på politikkområder som ellers tilsynelatende ligger utenfor EUs formelle kompetanse; for eksempel har dommen i Jäger (C-256/06 [2008]) ført til endringer i den skattemessige behandlingen av eiendom både i Tyskland og Storbritannia ettersom nasjonal skattelovgivning ikke lenger skal være til hinder for fri bevegelighet av kapital.

1.9 Roma-traktaten søkte allerede fra begynnelsen av å fremme et felles marked for varer og tjenester, arbeidskraft og kapital. Det var dette som lå bak vektleggingen i regelverket av harmonisering av standarder og regler slik at konkurransen skulle bli rettferdig og nasjonale tiltak ikke skulle føre til konkurransevridning.


1.10 Planen om et indre marked kom et langt skritt videre med Den europeiske enhetsakt i 1987, som stimulerte til handel innenfor Fellesskapet og medførte at det ble skapt nye økonomiske mønstre på tvers av landegrensene.

1.11 Opprettelsen av det indre marked har hatt betydning for eiendomsmarkedene, både når det gjelder etterspørselen etter eiendom og tilgjengeligheten av lån til eiendomsformål. Dette har i sin tur påvirket alt som har med taksering å gjøre. Det indre markeds ånd og reglene for det indre marked har også betydning for fast eiendom.

1.12 Nedbyggingen av grensene mellom medlemsstatene for å legge til rette for fri kapitalflyt har påvirket mønsteret i etterspørselen etter alle typer fast eiendom, både næringseiendommer og boliger.

1.13 Investeringer i eiendommer i utlandet har økt kraftig fra relativt ubetydelige nivåer midt på 1990-tallet. Selv etter finanskrisen og den generelle investeringsnedgangen som fulgte med den, utgjorde eiendoms-investeringene 36,2 milliarder euro i 2010 (21,4 mrd euro internt i EU og ytterligere 14,8 mrd euro fra utenfor EU. Kilde: DTZ Research). Markedet er nå tilbake på samme nivå som før finanskrisen. Selv om dette markedet tidligere var forbeholdt store, gjerne børsnoterte eiendomsinvesterings-selskaper og fond som konsentrerte seg om førsteklasses objekter i de største byene, omfatter markedet nå også mindre eiendomsselskaper som gjerne også investerer i nisjemarkeder, samt mange enkeltpersoner som investerer i boligeiendommer.

1.14 Med gjennomføringen av tjenestedirektivet (direktiv 2006/123 om tjenester i det indre marked) ble EUs tjenestemarked formelt åpnet. Hensikten med direktivet er å forhindre nasjonale tiltak som selv om de kommer til anvendelse uten hensyn til nasjonalitet, hindrer tjenesteytere og foretak fra andre medlemsstater å komme inn på et marked og utgjør dermed et hinder for handelen i EU. Dette gjelder også takseringstjenester.

1.15 Imidlertid utføres det meste av det “grenseoverskridende” takseringsarbeidet for utenlandske investorer av lokale takstmenn som har lokalkunnskap, dvs. det er den utenlandske investoren som utgjør det grenseoverskridende elementet, ikke takstmannen. Disse investorene går gjerne for første gang inn på et marked de ikke er kjent med, og har spesielt behov for lokale takstmenn som er kvalifisert etter en anerkjent europeisk standard. TEGoVAs programmer for godkjenning av kvalifiserte utførende takstmenn – Recognised European Valuer (REV) og TEGoVA Residential Valuer (TRV) – gjør det enkelt for en person som trenger takseringstjenester i et annet land, å identifisere kvalifiserte praktiserende takstmenn som kan yte denne tjenesten i dette andre landet.

1.16 EUs stadig økende betydning som pådriver for miljøpolitikk og tiltak mot klimaendringer påvirker retningslinjene spesielt i energispørsmål, men også når det gjelder ressursbevaring, vann, forurensning (f.eks. av asbest) og biologisk mangfold.


Mye av dette berører fast eiendom. I kapittel 5 går vi gjennom de viktigste delene av regelverket som er relevant for fast eiendom. I tillegg er det en del bestemmelser som vil være relevante for enkelte bransjer. Dette kan være kontroll med bestemte kjemikalier eller problemstillinger knyttet til helt bestemte eiendommer.

1.17 I utgangspunktet var motivasjonen å sikre et trygt miljø. Bakgrunnen var blant annet ulykken utenfor Milano i 1976, der befolkningen i Seveso og omegn ble eksponert for dioksiner etter en hendelse på en kjemikaliefabrikk. Denne bekymringen var også bakgrunnen for drikkevannsregelverket. I stadig større grad ser man nå at eiendommer ikke bare står for mange problemer knyttet til økt forbruk og ineffektivitet som må håndteres, men kanskje også kan bidra til å løse problemet gjennom arealforvaltning, tiltak for å begrense klimaendringene, fornybar energi, i tillegg til økonomiske muligheter for bygge- og anleggsbransjen.

1.18 Politikk for bevaring av dyre- og plantearter kan få betydning både for utviklingspotensial og utviklingskostnader. Klassifisering av et område som natur-vernområde eller som støtteberettiget har også betydning for hvordan verdien på en eiendom settes.

1.19 Allerede fra Den europeiske unions begynnelse har EUs felles landbrukspolitikk berørt mange eiendommer på landsbygda. I begynnelsen skjedde dette indirekte, gjennom intervensjoner i markedet for landbruksprodukter i form av pristilskudd, men siden har støtten i stadig større grad blitt tilgjengelig gjennom et definert forhold til og bruk av spesifikke arealer, og politikken har utviklet seg til distriktsutvikling.

1.20 Dette regelverket får innvirkning på eiendomssektoren på to måter: • for virksomhet i et bestemt område eller med en bestemt beliggenhet, ved at det skaper muligheter eller medfører begrensninger, alt etter som, og • for eiendom eller virksomhet som er tett forbundet med eiendomsrett, leieforhold eller bruk.

1.21 Den europeiske unions stadig viktigere rolle i den økonomiske politikken kan få større innvirkning på eiendomsmarkedet. EU er i ferd med å få på plass en ramme for økonomisk styring i EU/eurosonen som omfatter prosedyrer for å samordne statenes økonomiske politikk og budsjettpolitikk for derved å kunne påvirke det bredere makroøkonomiske miljøet. Mer spesifikt har Rådet kommet med rekommandasjoner rettet til enkeltmedlemsstater, blant annet om liberalisering av husleieregulering, rasjonalisering av planleggingslovgivning og økning av eiendomsbeskatningen, spesielt når det gjelder dyre eiendommer, for å redusere beskatningen av arbeid. Land i eurosonen kan bøtelegges med 0,1 prosent av BNP hvis de ikke tar tak i disse problemstillingene. Målet er å flytte boligbeskatningen over fra transaksjonen til en periodisk beskatning og gå gjennom skattefradraget for renter på pantelån. De svingende boligprisene anses som et problem i en rekke medlemsstater.


EU-regelverkets karakter

1.22 For mange som er aktive på det lokale markedet, vil mye av dette felles regelverket og dets økende påvirkning ikke umiddelbart være innlysende.

1.23 Mesteparten av EU-regelverket vi gjennomgår her, er vedtatt i form av direktiver. Dette innebærer at medlemsstatene må gjennomføre dem gjennom nasjonal lovgivning. Det er nettopp dette som er tilfellet med for eksempel energisertifikatene, som medlemsstatene har innført i henhold til bygningsenergidirektivet. Når et direktiv først er vedtatt, er det “bindende med hensyn til sin målsetting for alle de medlemsstater det er rettet til”. Fristen for å oppnå denne målsettingen er fastsatt i direktivet. Hvor bindende direktivene faktisk er, fremgår av dommen i Kommisjonen mot Storbritannia (C-337/89 [1992]) (C-337/89 [1992]), der EU-domstolen kom til at plikten til å overholde drikkevannsdirektivet var absolutt – det er altså ikke nok at alle de praktiske tiltakene for å nå målet er truffet. Der et direktiv fastsetter et resultat, for eksempel en bestemt vannkvalitet, må dette resultatet oppnås (Kommisjonen mot Storbritannia (C-56/90 [1993]), som gjaldt badevannsdirektivet). Direktivenes påvirkningskraft avhenger dermed av hvordan de er formulert. En vurdering av om en medlemsstat har overholdt et mer generelt “rammedirektiv” som ikke i detalj fastsetter hvilke resultater som skal oppnås, kan dreie seg mer om hvilken tilnærmingsmåte medlemsstaten har valgt (se Kommisjonen mot Italia (C-365/97 [2003]) – San Rocco-saken).

1.24 I Marleasing SA mot La Comercial Internacional de Alimentación (C-106/89 [1991]) kom EU-domstolen i sin dom til at nasjonal lovgivning må tolkes i lys av formålet med direktivet:

“ved anvendelse av nasjonal lovgivning, enten de aktuelle bestemmelser ble vedtatt før eller etter direktivet, skal den nasjonale domstol som er pålagt å tolke den, gjøre dette i størst mulig utstrekning i lys av direktivets ordlyd og formål for å oppnå det resultat direktivet forfølger.”

1.25 Selv om EU-forordningene kommer direkte til anvendelse i medlemsstatene, er de ofte dekket av nasjonal lovgivning. Noen ganger er dette for å sikre effektiv gjennomføring idet nasjonal lovgivning da vil behandle operasjonelle forhold mer utførlig.

1.26 I en del tilfeller vil man ha et samspill mellom EU-kravene og eksisterende nasjonale ordninger, eller de vil bli gjennomført parallelt med andre nasjonale tiltak.

1.27 Selv om mye av EU-regelverket får anvendelse gjennom nasjonal lovgivning, er ikke dette i strid med EUs sentrale rolle som kilde til mye av det som gjelder taksering av eiendom. Det er viktig at man har en klar forståelse av denne rollen, som har tiltatt og nok vil utvikle seg betraktelig.


1.28 Dersom et EU-direktiv eller en EU-forordning er relevant for takseringen av en eiendom, må takstmannen likevel forholde seg til og forstå de nærmere bestemmelser som er fastsatt i relevant nasjonalt eller lokalt regelverk til gjennomføring av det underliggende EU-regelverket. Så bredt og dypt som EU-regelverket favner, kan vi i denne teksten umulig foreta en fullstendig gjennomgang av alle direktiver og forordninger som kan ha betydning ved taksering av enkelteiendommer, men vi skal skissere opp de viktigste områdene som gjerne vil være relevante.

2. EUs indre marked

2.1 Det indre marked – bestemmelser om taksering av eiendom

2.1.1 Taksering av eiendom for regnskapsformål

2.1.1.1 Kravene i EU-regelverket når det gjelder taksering av eiendommer for regnskapsformål, er omtalt i EVGN 1 del 1.

2.1.1.2 Direktiv 78/660/EØF, som fikk anvendelse på årsregnskapene til offentlige foretak (men ikke finansielle institusjoner og forsikringsselskaper), fastsatte de grunnleggende kravene til innregning av eiendeler. Eiendeler skulle opprinnelig verdsettes på grunnlag av den kostnaden de ble kjøpt eller produsert til, og takstmannen skulle rapportere den metoden han/hun hadde brukt. Det skulle gis opplysninger om enhver annen metode som var brukt i henhold til nasjonal lovgivning.

2.1.1.3 Dette regelverket • ble ved direktiv 83/349/EØF utvidet til også å gjelde konsernregnskaper, • fikk ved direktiv 86/635/EØF anvendelse på banker og andre finans-

institusjoner, • fikk ved direktiv 91/674/EØF anvendelse på forsikringsforetak.

2.1.1.4 Når det gjelder forsikringsforetak, kunne nåverdi i henhold til direktiv 91/674/EØF vurderes på grunnlag av “markedsverdi”, definert som:

“… den pris som grunnen og bygningene ville kunne selges til ved privat avtale mellom en villig selger og en uavhengig kjøper på dagen for verdsettingen, idet det forutsettes at eiendommen har vært budt ut på markedet til offentlig salg, at salget kan skje på vanlige markedsvilkår og at det foreligger en normal frist for salgsforhandlinger, idet det tas hensyn til eiendommens art.”

Dette drøftes i EVS 1 pkt. 4.3 over.


2.1.1.5 Disse direktivene har siden blitt endret en rekke ganger (se kapittelet under om regelverk). De viktigste endringene er: • direktiv 2001/65/EF, som tillater offentlige foretak og banker å foreta

verdsettingen til “virkelig verdi”, • Forordning (EF) nr. 2909/2000, som fastsetter følgende om regnskapsføring

av ikke-finansielle anleggsmidler: “En eiendels markedsverdi skal være den pris en kjøper ville vært villig til å

betale for eiendelen, med tanke på dens tilstand og beliggenhet og ut fra den forutsetning at eiendelen fortsatt vil kunne brukes.”

• I henhold til forordning (EF) 1606/2002 og (EF) 1725/2003 har børsnoterte selskaper siden 2005 vært pålagt å utarbeide konsernregnskaper i samsvar med internasjonale regnskapsstandarder. Det er ikke bare snakk om de internasjonale regnskapsstandardene IAS (International Accounting Standards), men også om de internasjonale standardene for finansiell rapportering IFRS (International Financial Reporting Standards) med tilhørende fortolkninger (Standing Interpretations),

• direktiv 2003/51/EF endret de fire viktigste direktivene over og innførte “virkelig verdi” som generelt grunnlag for verdivurderingen.

2.1.1.6 Begrepet “virkelig verdi” drøftes i i EVS 2. Regnskapsførere kan ha en annen oppfatning av begrepet enn takstmenn.

RegelverkFjerde rådsdirektiv 78/660/EØF om årsregnskapene for visse selskapsformerSjuende rådsdirektiv 83/349/EØF om konsoliderte regnskaper • Disse direktivene er endret ved direktiver om - unntak for små og mellomstore selskaper og offentliggjøring av regnskaper

i ECU (direktiv 90/604/EØF) - utvidelse av selskapsformer (direktiv 90/605/EØF) - lovfestet revisjon av årsregnskap og konsernregnskap (direktiv 2006/43/ EF, endret ved direktiv 2008/30/EF)Direktiv 86/635/EØF om bankers og andre finansinstitusjoners årsregnskaper og konsoliderte regnskaper • endret ved kommisjonsrekommandasjon 2000/408 om offentlig-gjøring av

opplysninger om finansielle instrumenter og andre posterDirektiv 2001/65/EF om endring av direktiv 78/660/EØF, 83/349/EØF og 86/635/EØF med hensyn til verdsettingsregler for visse selskapsformers samt bankers og andre finansinstitusjoners årsregnskaper og konsoliderte regnskaperDirektiv 91/674/EØF om forsikringsforetaks årsregnskaper og konsoliderte regnskaperDirektiv 2003/51/EF om endring av direktiv 78/660/EØF, 3/349/EØF, 86/635/EØF og 91/674/EØF om selskapsregnskaper og konsernregnskaper for visse typer selskaper, banker og andre finansinstitusjoner og forsikringsforetakForordning (EF) nr. 2909/2000 om regnskapsmessig behandling av ikke-finansielle anleggsmidler


Forordning (EF) nr. 1606/2002 om anvendelse av internasjonale regnskapsstandarderForordning (EF) nr. 1725/2003 om vedtakelse av visse regnskapsstandarder i samsvar med forordning (EF) nr. 1606/2002.

2.1.2 Taksering av eiendom for kredittinstitusjoner

2.1.2.1 Kapitalkrav for banker og kapitalkravsforordningen – Målet med det internasjonale Basel-regelverket er å fastsette en forsvarlig ramme for bankvirksomhet og et grunnlag for å beregne den kapitalen låneinstitusjoner må ha for å møte sine forpliktelser. Reguleringsmyndighetene anvender et forholdstall på verdien av hver klasse av tilgjengelige eiendeler etter kapitalens art, for å komme frem til den kapitalen den enkelte institusjon må ha. Ettersom eiendom utgjør en av de viktigste eiendomsklassene, er det regler for hvilken tilnærmingsmåte som skal benyttes ved vurdering av verdien av eiendom som er stilt som sikkerhet for lån.

2.1.2.2 EU har behandlet disse problemstillingene i kapitalkravsregelverket, nå sist ved forordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak, etter omarbeidingen av direktiv 2013/36/EU. Vi har vært inne på dette i EVS pkt. 1 4.2 i del I over.

2.1.2.3 Kapitalkravsregelverket (nå CRD IV) gjelder for kredittinstitusjoner og utgjør rammen for kredittinstitusjoners virksomhet i det indre marked. Dette er i henhold til kravene i Basel-regelverket og baserer det seg på verdivurdering av aktiva: • Det er der definisjonen av “markedsverdi” i EVS 1 pkt. 4.2.1 er hentet fra, og

det samme gjelder “pantelånsverdi” som fastsatt i EVS 2 pkt. 7 (begge deler i del I over), og

• definisjonen av “uavhengig takstmann” (se EVS 3 pkt. 5.3.5 i del I over).

2.1.2.4 I en del av rollene takstmenn har, kan de ha nytte av TEGoVAs eiendoms- og markedsklassifisering (“TEGoVA’s Property and Market Rating”) (se del 4 under).

2.1.2.5 Bestemmelsene som regulerer bankvirksomhet, herunder hvordan disse kravene virker, vil bli videreutviklet og standardisert av Den europeiske banktilsynsmyndighet (EBA) i det felles regelsett for enhetlig gjennomføring i hele EU av tilsynsreglene i henhold til Basel III. Sammen med dette regelverket vil EBA utarbeide bindende tekniske standarder (BTS) som når de er vedtatt av Kommisjonen, vil bli juridisk bindende og komme direkte til anvendelse som nasjonal lov i medlemsstatene (med mindre det er inngått avtale om annet). Det skal også etableres en prosess med spørsmål og svar til det felles regelverket som vil ta for seg praktiske spørsmål ved gjennomføringen.

2.1.2.6 Som et av tiltakene etter finanskrisen har bankene måttet undersøke kvaliteten på sine aktiva. Den europeiske sentralbanken (ESB) instruerte i mai 2014 de største bankene i eurosonen om at i tilfelle av motstrid med andre standarder skulle Europeiske


takseringsstandarder ha forrang ved vurdering av fast eiendom i forbindelse med den pålagte tilsynsmessige gjennomgangen av bankenes eiendeler (“Asset Quality Review” – AQR):

“5. Taksering av sikkerhet og fast eiendomFast eiendom bør verdsettes i tråd med europeiske standarder EVS 2012 (Blue Book) og andre internasjonale standarder som Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) Guidelines. I tilfelle av motstrid skal EVS 2012 legges til grunn (dét gjelder for øvrig gjennom hele dokumentet). For at det ikke skal være noen tvil, kreves det for eksempel ikke full RICS-rapport” (Asset Quality Review, s. 144).

2.1.2.7 Boliglån – EU har nå også utarbeidet generelle bestemmelser om verdsetting av eiendom i forbindelse med lån til forbrukere, hovedsakelig boliglån. Blant annet påhviler det medlemsstatene i henhold til boliglånsdirektivet å sikre at • det brukes pålitelige takseringsstandarder når boligeiendommer takseres for

låneformål. I boliglånsdirektivets betraktning 26) står det at for at en standard skal kunne betraktes som pålitelig, må den ta hensyn til internasjonalt anerkjente takseringsstandarder, og standardene utarbeidet av TEGoVA (Europeiske takserings-standarder) nevnes spesielt. Kredittyterne bør “vedta takserings-standarder og -metoder som gir realistiske og underbygde verdi-vurderinger av eiendommer, for å sikre at alle verdivurderingsrapporter utarbeides med tilbørlig sakkyndighet og aktsomhet, og at takstmennene oppfyller visse kvalifikasjonskrav, samt at de ved verdivurdering av sikkerhet oppretter hensiktsmessig dokumentasjon som er av tilfredsstillende kvalitet og troverdig”, og

• de som utfører taksering av eiendommer, skal ha “den yrkeskompetanse og [være] tilstrekkelig uavhengige av prosessen for vurdering av kredittrisiko slik at de kan foreta en upartisk og objektiv verdivurdering, som skal dokumenteres på et varig medium som kredittyter skal oppbevare en kopi av” (artikkel 19).

RegelverkDirektiv 2013/36/EU om adgang til å utøve virksomhet som kredittinstitusjon og om tilsyn med kredittinstitusjoner og verdipapirforetakForordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak (kapitalkravsforordningen)Direktiv 2014/17/EU om kredittavtaler for forbrukere i forbindelse med fast eiendom til boligformål (boliglånsdirektivet)

2.1.3 Taksering av eiendom for forsikrings- og gjenforsikringsinstitusjoner

2.1.3.1 De første EU-rettsaktene på dette området stammer minst fra 1964. Etter en prosess à la Basel-prosessen for banksektoren er forsikrings- og gjenforsikringsbransjen nå underlagt Solvens II-regelverket i henhold til direktiv 2009/138/EF, som krever at den enkelte institusjons solvens-kapitalkrav beregnes minst en gang i året. Når det gjelder eiendom slike foretak innehar, lyder direktivet artikkel 75 nr. 1 som følger:


“Medlemsstatene skal sikre at forsikrings- eller gjenforsikringsforetak, med mindre annet er oppgitt, verdsetter eiendeler [...] til det beløp de kan omsettes for i en transaksjon etter prinsippet om armlengdes avstand mellom velinformerte, frivillige parter.”

Betraktning 46) fastsetter at “Vurderingsstandarder for tilsynsformål bør i den grad det er mulig, være i samsvar med utviklingen innen internasjonal regnskapsføring, slik at den administrative byrden for forsikrings- og gjenforsikringsforetak begrenses.”

2.1.3.2 I kjølvannet av Lisboa-traktaten og opprettelsen av Den europeiske tilsyns-myndighet for forsikring og tjenestepensjoner (EIOPA) måtte Solvens II-direktivet endres på flere måter. Dette skjedde gjennom Omnibus II-direktivet (direktiv 2014/51/EU). Artikkel 2 nr. 22 fastsetter at tekniske standarder på områder som taksering kan fastsettes av EIOPA. Del 1 av de tekniske spesifikasjonene ble utstedt i oktober 2012 (EIOPA-DOC-12/362, som ble vedtatt ved delegert kommisjonsforordning (EU) 2015/35), inkludert veiledning om verdsettingsmetoder (der taksering av eiendom bare vil være en del av arbeidet), som understreker samsvaret med artikkel 75 og internasjonale regnskapsstandarder. De artiklene i denne forordningen som har størst direkte relevans for taksering av eiendom, er artikkel 7 til 10, samtidig som det understrekes at uansett har artikkel 75 forrang over internasjonale regnskapsstandarder:

“Dersom verdsettingsmetodene i internasjonale regnskapsstandarder som er vedtatt av Kommisjonen i samsvar med forordning (EF) nr. 1606/2002, er midlertidig eller permanent uforenlige med verdsettingsmetoden i artikkel 75 i direktiv 2009/138/EF, skal forsikrings- og gjenforsikringsforetak benytte andre verdsettings-metoder som anses som forenlige med artikkel 75 i direktiv 2009/138/EF.” (Solvens II artikkel 9 nr. 3)

2.1.3.3 Den tekniske standarden fra EIOPA inneholder ingen bestemmelser som tillater bruk av andre regnskapsverdier enn i henhold til IFRS, selv ikke om de er basert på en økonomisk verdsetting. Den fastsetter et verdsettingshierarki med fem nivåer for vurdering av eiendeler (avsnitt V.6), herunder litt større mulighet for å justere markedsprisene for tilsvarende eiendeler og for å benytte relevante observerbare inndata (se også artikkel 10 nr. 6 i forordning (EU) 2015/35). Det fastsettes spesifikt i kommentarene i tabellen i V.1.4 at: • Når det gjelder IAS 40 (for investeringseiendom) og 16 (eiendom, anlegg og utstyr):

“Foretakene skal anvende modellen med virkelig verdi og verdireguleringsmo-dellen i henholdsvis IAS 40 og IAS 16 ved fastsettelse av verdien på eiendom, herunder investeringseiendom, anlegg og utstyr. Anskaffelseskostmodellen som tillates etter IAS 40 eller IAS 16, der investeringseiendom og eiendom, an-legg og utstyr verdsettes til anskaffelseskost fratrukket av- og nedskrivninger, kommer ikke til anvendelse.”

• for IAS 17 (leieavtaler): “Foretak skal verdsette eiendeler og forpliktelser i en leieavtale i samsvar med


IAS 17 som følger: Foretak som er leietakere i en finansiell leieavtale, skal verd-sette leide eiendeler og forpliktelser til virkelig verdi. Foretak skal ikke foreta se-nere justeringer for å ta hensyn til egen kredittverdighet.”

• for IAS 41 (landbruk): “Foretak skal anvende IAS 41 på biologiske eiendeler dersom de estimerte

salgskostnadene ikke er vesentlige. Dersom de estimerte salgskostnadene er vesentlige, skal foretaket justere verdien ved å legge til disse kostnadene.”

Artikkel 10 nr. 7 i forordningen gir veiledning om hvordan markedsmetoden, resultat-metoden og anskaffelseskostmetoden skal brukes ved verdsetting.

RegelverkDirektiv 2009/138/EF om adgang til å starte og utøve virksomhet innen forsikring og gjenforsikring (Solvens II)Direktiv 2014/51/EU (Omnibus II)

Delegert kommisjonsforordning (EU) 2015/35 om utfylling av europa parla-ments- og rådsdirektiv 2009/138/EF om adgang til å starte og utøve virksomhet innen forsikring og gjenforsikring (Solvens II)

2.1.4 Taksering av eiendom for alternative investeringsfond

Direktiv 2011/61/EU om forvaltere av alternative investeringsfond innførte regler for verdsetting av eiendeler i hedgefond (herunder eiendomsfond) og andre tilsvarende institusjoner. Disse skal verdsettes til netto andelsverdi som drøftet i EVGN 7 i del 1 over.

RegelverkDirektiv 2011/61/EU om forvaltere av alternative investeringsfond.

2.1.5 Taksering av eiendom i forbindelse med statsstøtte

2.1.5.1 Parallelt med arbeidet for å fremme et åpent indre marked har man i EU søkt å regulere regjeringers og offentlige organers eksplisitte eller implisitte bruk av subsidier som et proteksjonistisk verktøy, da de hindrer markedet i å virke fritt. Traktaten om Den europeiske unions virkemåte fastsetter i artikkel 107 nr. 1 at:

“Med de unntak som er fastsatt i traktatene, er statsstøtte eller støtte gitt av statsmidler i enhver form, som vrir eller truer med å vri konkurransen ved å begunstige enkelte foretak eller produksjonen av enkelte varer, uforenlig med det indre marked i den grad støtten påvirker handelen mellom medlemsstatene.”

En vesentlig forutsetning for denne politikken har vært EUs regler om statsstøtte, som har dannet den rettslige rammen for regulering og godkjenning av og forbud mot slike tiltak i medlemsstatene. Disse reglene gjelder i hele EØS-området og regulerer metodene for verdsetting og avhending av eiendom og for forvaltning av eiendom som er statseid eller mottar statsstøtte.


2.1.5.2 De gjelder for statseide foretak som utøver økonomisk virksomhet som består i å tilby varer eller tjenester på et marked (T-319/99 Fenin). Reglene har blitt prøvd i flere saker, for eksempel: • Brighton West Pier (kommisjonsbeslutning N560/01 og NN17/02), der det ble lagt

til grunn at en trust var et foretak siden trustens oppdrag var lønnsom forvaltning og utnyttelse av arealer med sikte på å generere midler for egne formål (selv om domstolen i omtalen av de faktiske forhold kom til at finansieringen av det nasjonale kulturminnet ikke utelukket statsstøtte)

• Housing Finance Agency (kommisjonsbeslutning N209/2001), der irske lokale myndigheter som tilbød rimelige boliger, ble funnet å utøve økonomisk virksomhet i konkurranse med andre aktører i boligmarkedet

• Irske sykehus (kommisjonsbeslutning N543/2001), der det ble lagt til grunn at sykehus som tilbød både offentlige og private tjenester, var foretak.

2.1.5.3 Verdsetting av offentlig eiendom – Etter å ha behandlet et antall saker som gjaldt salg av offentlig grunn, offentliggjorde Kommisjonen sin melding om elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygninger, Communication on State aid elements in sales of land and buildings by public authorities (EUT C 209 av 10.7.1997, s. 3 – 31997Y0710(01)). Kommisjonsmeldingen fastsetter et grunnlag for verdsetting av offentlig eiendom ved avhending slik at det ikke oppstår spørsmål om statsstøtte, og at eiendommene ikke selges til underpris eller til favoriserte kjøpere.

2.1.5.4 Disse reglene drøftes i EVS 1 pkt. 4.3 og i kapittel 5 i del I over, der det fastsettes at det skal være en tilstrekkelig utlyst, åpen budrunde som det ikke er knyttet vilkår til, og som kan sammenlignes med en auksjon der det beste (eller eneste) budet godtas som markedsverdi. Dersom denne prosessen ikke gjennomføres, trengs en uavhengig verdivurdering.

2.1.5.5 Reglene bruker samme definisjon av “markedsverdi” som direktiv 91/674/EØF (regnskaper i forsikringsforetak):

“[…] den pris som grunnen og bygningene ville kunne selges til ved privat avtale mellom en villig selger og en uavhengig kjøper på dagen for verdsettingen, idet det forutsettes at eiendommen har vært budt ut på markedet til offentlig salg, at salget kan skje på vanlige markedsvilkår og at det foreligger en normal frist for salgsforhandlinger, idet det tas hensyn til eiendommens art.”

2.1.5.6 De definerer hvilke kvalifikasjoner er egnet takstmann bør ha (se EVS 3 pkt. 5.1.2 i del I over).

2.1.5.7 Statsstøtte til sosial- eller kommunalboliger – Dette siste illustreres av Kommisjonens intervensjon overfor både Nederland og Sverige for å begrense muligheten for tilbydere av sosial- eller kommunalboliger til å leie ut eiendommer som mottar statsstøtte, på det åpne markedet, der de ville få en urettmessig konkurransefordel i forhold til privat sektor når det gjelder leietakere i middelinntektssjiktet.


2.1.5.8 I henhold til Kommisjonens beslutning av 14. juli 2005 kan den nederlandske staten bare subsidiere boligtilbud til sosialt vanskeligstilte husholdninger. Derfor satte den nederlandske regjeringen 37 000 euro som øvre inntektsgrense for at en husholdning skal ha rett til sosialbolig. Siden de nederlandske sosialboligselskapene også hadde brukt overskytende statlige midler for å investere i næringseiendommer, kom Kommisjonen til at enhver kommersiell utnyttelse av offentlige tjenester må skje til markedsvilkår.

2.1.5.9 I Sverige medførte “bruksverdisystemet” at leieverdi i privat sektor faktisk ble satt til samme nivå som sammenlignbare kommunale leiligheter, men likevel var det bare de kommunale boligselskapene som fikk statsstøtte, og de konkurrerte med privat sektor om de samme leietakerne. Etter en uformell prosedyre iverksatt av Kommisjonen i henhold til statsstøttereglene, ble dette systemet opphevet i 2011. (Kilde: European Property Federation)

2.1.5.10 I den såkalte “Monti-Kroes-pakken” klargjorde Kommisjonen at når det gjelder statsstøtte til tjenester av allmenn økonomisk betydning, er det bare støtte til anskaffelse av sosialboliger som vil være forenlig med EU-retten og ikke vil anses som støtte. Dette ble bekreftet i betraktning 11) i kommisjonsbeslutning 2012/21/EU av 20. desember 2011, som fastsetter at:

“[…] foretak med ansvar for sosialtjenester, herunder anskaffelse av sosialboliger for vanskeligstilte personer eller sosialt utsatte grupper som på grunn av sviktende betalingsevne er ute av stand til å finne en bolig på markedsvilkår, omfattes av unntaket fra meldingsplikten som fastsatt i denne beslutning [...]”.

Dermed må statsstøtte til boliger som ikke spesifikt er forbeholdt vanskeligstilte personer eller sosialt utsatte grupper, meldes til Kommisjonen slik at den kan vurdere om den er lovlig etter EU-retten.

RegelverkTraktaten om Den europeiske unions virkemåte artikkel 107 nr. 1Kommisjonsmelding 97/C 209/03 (97/EØS/33/14) om elementer av statsstøtte i forbindelse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygningerKommisjonsbeslutning 2012/21/EU av 20. desember 2011 om anvendelsen av artikkel 106 nr. 2 i traktaten om Den europeiske unions virkemåte på statsstøtte i form av godtgjøring for offentlig tjenesteyting til visse foretak som er tillagt oppgaven å utføre tjenester av allmenn økonomisk betydning, C(2011) 9380 endelig.

2.2. Det indre marked – skatteregler

2.2.1 Merverdiavgift (mva) og eiendom

2.2.1.1 Merverdiavgift, mva, som er en avgift på merverdien ved omsetning av varer


og tjenester, er et helt grunnleggende aspekt ved EUs virkemåte, og innføringen av merverdiavgift er et kjerneelement i tiltredelsesprosessen for ethvert nytt medlem av EU. Det er den eneste avgiften som medlemsstatene selv forvalter, men som EU uttrykkelig har fastsatt en felles ramme for, selv om det ikke er en EU-avgift. Med EU-regelverket som ramme har man en felles underliggende struktur for hvordan merverdiavgiften skal anvendes, og for unntak og satser, selv om de nærmere reglene for gjennomføring innenfor denne rammen varierer fra en medlemsstat til en annen. Tvister angående merverdiavgift blir i siste instans behandlet av Den europeiske unions domstol, hvis avgjørelser (sammen med direktivene og forordningene) bestemmer hva medlemsstatene kan gjøre. Rettspraksis fra EU-domstolen om anvendelsen av unntak for utleie av eiendom er omfattende når det gjelder leieavtalers karakter, som blir drøftet i det nedenstående.

2.2.1.2 Eiendom er gjerne en virksomhets nest eller tredje største kostnad, og kjøp eller salg av en eiendom kan være den største transaksjonen virksomheten noensinne gjør. Lønn og finansielle tjenester er unntatt merverdiavgift, men i tilfeller der det kreves mva på en eiendomstransaksjon, kan avgiften utgjøre en betydelig faktor på flere måter: • Selv om de fleste foretak får fullt fradrag for inngående merverdiavgift på

anskaffelser, er avgiften fortsatt en belastning på kontantstrømmen. • En virksomhet/person som ikke er merverdiregistrert, og som er part i transaksjon,

kan ikke trekke fra inngående merverdiavgift på anskaffelser. I likhet med det som er tilfelle for forbrukerne, er dette ofte også en faktor å ta i betraktning for finansielle og andre virksomheter hvis salg er fritatt for merverdiavgift.

• Dette er et komplekst rettsområde med mye rettspraksis, og det er viktig å forstå mva-behandlingen av hver enkelt transaksjon. Som det fremgår av den omfattende rettspraksisen, er dette ikke alltid mulig, noe som i en del situasjoner øker usikkerheten og den potensielle risikoen.

2.2.1.3 EF vedtok sitt første merverdiavgiftsdirektiv i 1967 (direktiv 67/227/EØF). I dag er hovedregelverket for merverdiavgift i EU rådsdirektiv 2006/112/EF (det sjuende merverdiavgiftsdirektivet) selv om EU-domstolen har avgjort mange av sakene i henhold til det foregående (sjette) merverdiavgiftsdirektivet, 77/388/EØF.

2.2.1.4 Direktivet inneholder konkrete bestemmelser om hvordan verdien om nødvendig skal fastsettes (se EVS 1 pkt. 4.4 i del I over).

2.2.1.5 Merverdiavgiftsdirektivet inneholder egne bestemmelser om interesser i eiendom, gjennom unntak og nedsatte satser.

2.2.1.6 Unntak – Salg, leieavtaler og andre tilsvarende transaksjoner med eiendom er unntatt merverdiavgift i henhold til artikkel 135 nr. 1:

“j) leveranse av bygninger eller deler av slike og den grunn de står på, bortsett fra leveranser som nevnt i artikkel 12 nr. 1 bokstav a),


k) leveranse av ubebygd grunn, bortsett fra byggegrunn som nevnt i artikkel 12 nr. 1 bokstav b),

l) bortforpaktning eller utleie av fast eiendom.”

Den tilsvarende bestemmelsen i det sjette direktivet var artikkel 13(B). Selv om henvisningen til artikkel 12 utelukker nye bygninger fra unntaket (slik at de er mva-pliktige), kan medlemsstatene i henhold til artikkel 371 i en overgangsperiode beholde mva-unntaket for nye bygninger og byggegrunn og i henhold til artikkel 370 fortsatt beskatte andre bygninger. Dette ble også lagt til grunn av EU-domstolen i Norbury Developments Ltd (C-136/97).

2.2.1.7 I henhold til artikkel 137 kan medlemsstaten gi avkall på unntaket etter artikkel 135 nr. 1 bokstav j) til k) dersom dette er fastsatt i nasjonal lovgivning og skattyteren selv velger å betale avgift. Dersom en medlemsstat har gitt avkall på unntaket, skal merverdiavgift betales på salg, bortforpaktning eller tilsvarende eiendomstransaksjoner, herunder på avståelse og overdragelse av leieavtaler. En virksomhet som omsetter både avgiftspliktige tjenester og tjenester som er unntatt fra denne avgiftsplikten, faller inn under reglene om delvis avgiftsfritak når den skal beregne hvor mye merverdiavgift den kan få fradrag for sine anskaffelser.

2.2.1.8 Når det gjelder eiendom, kan det i en del situasjoner være vanskelig å vurdere om transaksjonen utgjør én enkelt leveranse eller flere atskilte leveranser (herunder av eiendom) som merverdiavgiftsreglene muligens behandler ulikt. EU-domstolen fastsatte vurderingstemaene i Card Protection Plan (C-349/96 [1999]): • Foreligger det én enkelt tjeneste hvis økonomiske formål ville gjøre deling

kunstig? • Er det grunnleggende særtrekk ved transaksjonen at den består i én enkelt

leveranse? • Omfatter transaksjonen elementer som er underordnet hovedformålet med

leveransen? Elementene er underordnet om de ikke utgjør et eget formål for kunden, men snarere et middel til å kunne nytte den leverte tjeneste bedre.

Der det foreligger én enkelt leveranse som omfatter et tomteareal, og tomtearealet er det dominerende, kan hele transaksjonen være omfattet av avgiftsfritaket, men dersom salget eller bortforpaktningen av tomten på grunnlag av disse vurderingstemaene anses som underordnet en avgiftspliktig leveranse, kan den behandles i samsvar med denne leveransens avgiftsstatus.

2.2.1.9 Redusert sats for arbeid på eiendom – Det sjuende merverdiavgiftsdirektivet (2009/47/EF) endret det sjette (2006/112/EF) slik at medlemsstatene fritt skal kunne velge redusert merverdiavgiftssats (så lav som 5 prosent) på et lite antall tjenester, blant annet for “rehabilitering og utbedring av private boliger, men ikke for materialer som utgjør en betydelig del av verdien av tjenesten som er ytt”. (2006/112/EF artikkel 106 og vedlegg IV nr. 2.)


2.2.1.10 Dette er opp til den enkelte medlemsstat. Takstmenn bør vite hvilken sats som kommer til anvendelse i den staten de utfører takstoppdraget i.

2.2.1.11 Artikkel 110 er et unntak fra den overordnede strukturen i det sjette mer-verdiavgiftsdirektivet og tillater at medlemsstatene fortsatt anvender disse unn takene eller fortsatt anvender de reduserte satsene som gjaldt per 1. januar 1991. I en del med-lemsstater kan dette gjelde eiendom eller arbeid på eiendom, men direktivet fastsetter også et begrenset antall spesifikt nasjonale unntak.

2.2.1.12 Taksering av eiendom og merverdiavgift – Takstmannen bør i relevante tilfeller kjenne eller undersøke eiendommens avgiftsstatus. Er eiendommen unntatt fra merverdiavgift, eller har medlemsstaten gitt avkall på fritak? Om den er avgiftspliktig, hvilken mva-sats gjelder for transaksjoner? Med den høye mva-satsen mange land har, kan manglende erkjennelse av merverdiavgiftens betydning, spesielt i markeder der ikke alle kjøpere kan få merverdiavgiften refundert i sin helhet – om i det hele tatt – svekke verdivurderingen.

2.2.2 Merverdiavgift og leveranse av grunn og bygninger

2.2.2.1 En leveranse innebærer en klar overføring av råderett, men 2006/112/EF artikkel 15 nr. 2 åpner for at medlemsstatene også kan behandle følgende som vareleveranser: “a) visse rettigheter i fast eiendom, b) tinglige rettigheter som gir innehaveren bruksrett til fast eiendom, c) aksjer eller tilsvarende som gir innehaveren rettslige eller faktiske rettigheter

som eier eller innehaver av fast eiendom eller del av fast eiendom.”

2.2.2.2 Betydningen av “grunn” og “bygninger” Det varierer mellom medlems-statene om det er mulig å eie en bygning uavhengig av grunnen den står på. I denne sammenheng er “grunn” udefinert, men synes å ikke omfatte bygninger, da disse er omfattet av et eget unntak. Unntaket i artikkel 135 nr. 1 bokstav k) med hensyn til leveranse av bygninger omfatter imidlertid ikke grunnen de står på. I artikkel 12 nr. 2 er “bygning” definert som “enhver struktur som er fastgjort til eller i grunnen”.

2.2.3 Merverdiavgift og leieavtaler

2.2.3.1 I henhold til artikkel 135 nr. 1 bokstav l) (tidl. artikkel 13(B) bokstav b) i sjette direktiv) skal medlemsstatene gi merverdiavgiftsunntak for “bortforpaktning eller utleie av fast eiendom” på vilkår de selv fastsetter. Dette er et viktig skille når det gjelder den skattemessige behandlingen av eiendom og har følgelig vært prøvd for EU-domstolen et antall ganger.

2.2.3.2 Hvordan definerer EU-retten utleie? Med dommen i Marleasing gjorde EU-domstolen det klart at dette er et begrep som må analyseres opp mot Den


europeiske unions regelverk, ikke opp mot den enkelte medlemsstats nasjonale eiendomslovgivning. Dette kan være spesielt problematisk på et felt som spriker så mye mellom medlemsstatene som på eiendomsrettens område.

2.2.3.3 De fire unntakene i artikkel 135 nr. 2 fra merverdiavgiftsunntaket i artikkel 135 nr. 1 bokstav l) gir en viss pekepinn på hva som menes med “bortforpaktning eller utleie”:

“a) ytelse av overnatting [...] i hotellbransjen og i bransjer med lignende funksjon [...] herunder utleie i feriebyer og på campingsplasser,b) utleie av lokaler og plasser for oppstilling av kjøretøy,c) utleie av permanent installert utstyr og maskineri samtd) utleie av verdibokser.”

Disse skal det altså betales merverdiavgift for. Medlemsstatene har ikke anledning til å forlenge unntaket, men de kan utvide virkeområdet for unntaket ytterligere – EU-domstolen aksepterte at Spania krevde merverdiavgift på all bortforpaktning og utleie, bortsett fra for boligeiendommer (Miguel Amengual Far mot Juan Amengual Far (C-12/98)). Siden disse unntakene ut fra sammenhengen ellers ville falle inn under “bortforpaktning eller utleie av fast eiendom”, har de blitt funnet å være til nytte i tolkningen av denne bestemmelsen, som det fremgår av drøftelsen under.

2.2.3.4 I Stichting Goed Wonen (C-326/99 [2001]) la EU-domstolen til grunn at målet med å innkreve Fellesskapets midler på en enhetlig måte i alle medlemsstater var angitt i fortalen til sjette merverdiavgiftsdirektiv: “Unntakene må utgjøre selvstendige unionsrettslige begreper”. I sin uttalelse i Maierhofer mot Finanz Augsburg-Land (C-315/00 [2003]) ga generaladvokat Jacobs uttrykk for at hvert av disse unntakene burde “ha sin egen betydning som i prinsippet burde være uavhengig av de sivilrettslige begreper i den enkelte medlemsstat”. Særlig fremholdt han at begrepene som brukes for å angi unntakene i artikkel 13 B bokstav b), er selvstendige fellesskapsrettslige begreper, som dermed må gis en fellesskapsrettslig tolkning.2.2.3.5 I Breitsohl (C-400/98) la EU-domstolen til i en kommentar at:

“begrepet [...] grunn ikke kan defineres med henvisning til den nasjonale lovgivning som kommer til anvendelse på saken som står for den nasjonale domstol, gitt formålet med det sjette direktiv, som er å fastsette et ensartet beregningsgrunnlag for merverdiavgiften etter Fellesskapets regler. Et slikt begrep, som skal bidra til å bestemme hvilke personer medlemsstatene kan betrakte som avgiftspliktige i henhold til direktivet artikkel 4 nr. 3 bokstav a), må derfor tolkes på en ensartet måte i alle medlemsstater.”

EU-domstolen kom til at unntaket eller valget om avgiftsplikt ville gjelde samlet sett for grunnen og bygningene på den – altså at de ikke kunne behandles hver for seg.

2.2.3.6 Er eiendommen fast? I Maierhofer var prefabrikkerte bygninger boltet fast på en tomt med betongdekke og deretter utleid for bruk som midlertidig innkvartering for asylsøkere. Bygningene kunne demonteres av åtte personer i løpet av ti dager og deretter settes opp igjen et annet sted. Generaladvokaten la til grunn at disse bygningene var


sikkert fastgjort i grunnen. Dermed var det altså snakk om utleie av fast eiendom. I EU-domstolens endelige avgjørelse ble følgende lagt til grunn:

“Svaret på [...] spørsmål må derfor bli at utleie av en bygning som er oppført av prefabrikkerte elementer som er fastgjort til eller i grunnen på en slik måte at de verken lett kan demonteres eller lett flyttes, utgjør utleie av fast eiendom i henhold til sjette merverdiavgiftsdirektiv artikkel 13 B bokstav b), selv om bygningen når leieavtalen utløper, skal fjernes og settes opp et annet sted.”

Vilkårene i leieavtalen var ikke av avgjørende betydning her. De faktiske forhold i Maierhofer skiller seg fra forholdene i Europakommisjonen mot Frankrike (C-60/96 [1999]), der det ble lagt til grunn at campingvogner, telt, bobiler og lette strukturer var løsøre. I den nederlandske saken Coffeeshop Siberie (C-158/98) mente generaladvokaten at leie i en “coffee shop” av et bord for salg av narkotika ikke utgjorde utleie av fast eiendom.

2.2.3.7 En konsekvens av dommen i Maierhofer er at bortforpaktning av inventar, hvis man ut fra de faktiske forhold i akkurat denne saken kom til at de utgjorde en egen leveranse, kommer utleie av fast eiendom dermed inn under merverdiavgiftsunntaket.

2.2.3.8 Hva er “bortforpaktning eller utleie”? I EF-kommisjonen mot Storbritannia (C- 359/97 [2000]) la EF-domstolen til grunn at hadde det ikke vært for de spesifikke unntakene,

“[…] kaster ikke ordlyden i artikkel 13 B bokstav b) [...] noe lys over omfanget av begrepene “bortforpaktning eller utleie av fast eiendom”. Definisjonen av “utleie av fast eiendom” i denne bestemmelse er ganske visst på en del måter bredere enn det som legges til grunn i ulike nasjonale lovgivninger. Denne artikkel inneholder en oversikt over hva som er utelukket fra unntaket, deriblant avtale om leie av hotellrom [...], som i betraktning av den altoverveiende betydningen av tjenestene hotellverten yter og den kontroll han fortsatt har over gjestenes bruk av lokalene, i en del nasjonale lovgivninger ikke anses som en leieavtale.”

2.2.3.9 Generaladvokaten sier i sin uttalelse i Lubbock Fine følgende:

“Etter min oppfatning omfatter en leieavtale etter fellesskapsretten en forpaktningsavtale, en tillatelse, “un bail” eller en “convention d’occupation précaire”.”

Listen er helt klart ikke uttømmende, og i praksis utvikles begrepet i takt med at ulike vurderingstemaer blir lagt frem for EU-domstolen for avgjørelse.

2.2.3.10 Selv om medlemsstatenes eiendomslovgivning er relevant for å forstå hvilke rettigheter som overdras, har den ingenting å si for tolkningen av hvordan merverdiavgiftssystemet får anvendelse på nevnte rettigheter. Av andre forhold som er irrelevante, kan nevnes: • måten transaksjonen presenteres på – poenget er hva som kjennetegner den, • leveransens varighet (lengden på forpaktnings- eller leieforholdet),


• om den omfatter grunnen som den faste eiendommen står på (Maierhofer).“Bortforpaktningen eller utleien” må ikke være fra en person til ham/henne selv (Seeling (C-269/00)).

2.2.3.11 Tolkningen av dette merverdiavgiftsunntaket ble nærmere gransket av EF-domstolen i EF-kommisjonen mot Storbritannia (C-359/97 [2000]) og den parallelle saken med Irland, C-358/97, når det gjaldt bompengers avgiftsstatus (noe som viser hvor bredt dette spørsmålet favner). Domstolen bekreftet – spesielt siden saken gjaldt et mulig avgiftsunntak – at direktivet skulle tolkes strengt.

2.2.3.12 Den bemerket først at leveransens varighet ikke har betydning for hvordan unntaket skal tolkes:

“[...] transaksjoner som er så kortvarige som bruk av et hotellrom for én enkelt natt eller leie av oppstillingsplass for kjøretøy, faller umiddelbart inn under begrepet bortforpaktning eller utleie.”

Den slo videre fast at enerett ikke var nødvendig:

“[...] begrepene bortforpaktning og utleie [forutsetter nemlig] verken at det foreligger en enerett til bruk, eller at det kreves en bestemt varighet for retten til å benytte den aktuelle vare. Enhver annen tolkning vil være uforenlig med [...] artikkel 13 B bokstav b) nr. 2, hvor det klart fremgår at utleie av oppstillingsplasser for kjøretøy utgjør bortforpaktning eller utleie i henhold til nevnte bestemmelse. En avtale av denne art innebærer ikke noen enerett til parkering eller til bruk av en bestemt oppstillingsplass.”

I denne saken ble “bortforpaktning eller utleie” forstått dit hen at det forutsatte en avtale om varighet, og at varigheten skulle gjenspeiles i prisen som ble krevd.

2.2.3.13 EU-domstolen inntok en strengere linje når det gjaldt enerett til bruk i Stichting Goed Wonen og begynte å utvikle vurderingstemaet “bortforpaktning eller utleie” som en passiv aktivitet som ikke skaper merverdi. Hvis derimot eiendom gjøres tilgjengelig for en person som er avgiftspliktig, kommer det inn under det økonomiske system som bidrar til produksjonen av varer og tjenester hvis kostnad veltes over på prisen. Den nederlandske stiftelsen hadde med rette krevd merverdiavgift på en tiårig bruksrett til et boligkompleks. Bruksretten ble beskrevet som:

“[...] at den berørte person for en avtalt periode og mot vederlag ble gitt rett til å benytte en eiendom som om vedkommende var eier av den, og til å motsette seg at noen annen gis slik rettighet”.

Økonomisk sett har bruksretten fellestrekk med utleie, og dermed kan medlemsstatene behandle den som sådan, uten hensyn til at den har en særskilt rettslig status.

2.2.3.14 Imidlertid revurderte EU-domstolen denne tilnærmingen i Den belgiske stat


mot Temco Europe SA (C-284/03 [2005]). Temco tilbød bedrifter å dele lokaler, uten at varighet var angitt, og med en leie som delvis var knyttet til omsetning og antall ansatte. Som i Stockholm Lindöpark (C-150/99) (se under) understreket domstolen i avgjørelsen passivitetskriteriet ettersom avtaler om “bortforpaktning eller utleie”

“[...] har som hovedformål å stille lokaler eller deler av bygninger til rådighet, på en passiv måte, mot betaling som er knyttet til den tid som går [...].”

Mangelen på enerett og avtalt varighet var ikke avgjørende. Domstolen redegjorde for sin endrede holdning ved å si at • enerett er noe som kan deles, og bare må kunne gjøres gjeldende overfor “andre

som etter lov eller avtale ikke kan gjøre gjeldende noen rett til eiendommen”. • Ved flere anledninger tidligere har domstolen slått fast at leietiden utgjør et vilkår,

for å skille utleie fra virksomhet av industriell eller kommersiell art som består i å yte en tjeneste og ikke bare å stille “eiendom til rådighet”, “som vanligvis utgjør en forholdsvis passiv virksomhet som utelukkende er forbundet med tidens forløp, og som ikke tilfører noen vesentlig merverdi”.

2.2.3.15 EU-domstolen har siden fulgt samme linje i Fonden Marselisborg Lystbådehavn (C-428/02), der det ble lagt til grunn at avtaler om utleie av båtplasser og vinteropplag for båter utgjorde “bortforpaktning eller utleie” som var unntatt merverdiavgift selv om plassen ble tilbudt besøkende når båten ikke lå på plassen i mer enn én dag, uten at leietaker fikk refusjon for dette, da “en slik leilighetsvis bruk som ikke er til skade for leietaker, kan ikke anses å endre forholdet [...]”.

2.2.3.16 Hva er det fremste kjennetegnet ved leveransen? I forhold til mer-verdiavgiftsregelverket er poenget å definere det som kjennetegner hovedleveransen. For dette formål skiller EU-domstolen mellom virksomhet som hovedsakelig består i å yte tjenester, og det å ganske enkelt gjøre eiendom tilgjengelig.

2.2.3.17 I Mirror Group plc (C-409/98 [2001]) sa generaladvokat Tizzano som følger:

“Etter min oppfatning er tanken om at særtrekkene ved en forpaktnings- eller leieavtale må være dominerende for at avtalen skal kunne omfattes av unntaket, høyst irrelevant for våre formål. Da ville avtaler som – selv om de har en rekke av særtrekkene til felles med forpaktnings- eller leieavtaler – hovedsakelig gjelder yting av tjenester som er underordnet bruken av eiendommen, være utelukket fra unntaket. […] For å kunne identifisere de viktigste kjennetegnene ved en avtale, må vi imidlertid gå ut over en abstrakt eller rent formell analyse. Det er nødvendig å finne frem til avtalens økonomiske formål, det vil si nøyaktig hvordan ytelsen imøtekommer partenes interesser. Med andre ord må vi identifisere det element som rettstradisjonene i ulike europeiske land betegner som “causa”, det som har foranlediget kontrakten og som forstås som det økonomiske formål som forutsettes å virkeliggjøre partenes respektive interesser, og som ligger


i kontraktens kjerne. Når det gjelder en forpaktningsavtale [...], består denne i overføring fra en part til en annen av en enerett til å benytte fast eiendom i et avtalt tidsrom.”

Han konkluderte med å understreke betydningen av varigheten av bruksretten til eiendommen.

2.2.3.18 I Stockholm Lindöpark drev et svensk utviklingsselskap en golfbane som utelukkende ble tilbudt bedrifter, som kunne gi ansatte og kunder en mulighet for å spille golf. EU-domstolen kom til at: • Drift av en golfbane omfatter normalt ikke bare den passive virksomhet å gjøre

en golfbane tilgjengelig, men også en lang rekke kommersielle aktiviteter og løpende vedlikehold. Ut fra sakens fakta er det ikke sannsynlig at utleie av golfbanen utgjør det dominerende aspekt ved den tjeneste som ytes.

• Tillatelsen til å bruke golfbanen er normalt begrenset både med hensyn til formålet den brukes til, og den tid den benyttes. Varigheten av benyttelsen av eiendom utgjør en vesentlig del av en leieavtale.

2.2.3.19 I Sinclair Collis (C-275/01) la EU-domstolen til grunn at det kommersielle formål med å installere sigarettautomater i en annen persons bevertningslokaler var å selge sigaretter. Så lenge avtalen utelukket konkurrenter, kunne den ikke gjelde som “bortforpaktning eller utleie” av fast eiendom, uansett hvor mye automatene var fastgjort i lokalene, for det var bare gitt begrensede rettigheter til bruk eller kontroll.

2.2.4 Betaling for leieavtaler mellom utleiere, leietakere og rettsetterfølgere

2.2.4.1 For at det skal være avgiftsfritak på en betaling, må leveransen betalingen gjelder, ha avgiftsfritak. Dersom en leietaker betaler for å få en leieavtale, vil det være avgiftsfritak for betalingen uansett om betalingen gjelder leie eller et pristillegg. Det er vanligvis avgiftsfritak på endringer av leieavtaler.

2.2.4.2 For tjenestegebyrer vil det bare være fritak om tjenestene er knyttet til leveranse av eiendom med avgiftsfritak og levert av huseier og ikke av en tredjepart.

2.2.4.3 Omvendt avgiftsplikt – For at en betaling skal være unntatt merverdiavgift, må det ikke bare bevises at betalingen gjelder en leveranse, men at den aktuelle leveransen er grunn. Det skal betales merverdiavgift på leveranser av varer og tjenester, ikke på betalinger. Dersom en leveranse kan identifiseres, blir det så et spørsmål om den faller inn under unntakene i artikkel 135. De viktigste avgjørelsene fra EU-domstolen er i Mirror Group plc og Cantor Fitzgerald International (C-108/99 [2001]), som satte til side den tidligere avgjørelsen i Lubbock Fine (C-63/92 [1994]).

2.2.4.4 I tilfeller der: • en huseier betaler en person for å inngå et leieforhold, kan det være at det ikke

foreligger noen leveranse fra leietakers side, eller denne kan være avgiftspliktig


– se Mirror Group plc, i tilfeller der betalingen kanskje er for byggearbeid, • leietakeren betaler huseieren for å komme seg ut av leieforholdet, kan dette

være avgiftspliktig, • en leietaker som flytter, betaler en person for å overta leieforholdet, kan dette

godt være en avgiftspliktig leveranse fra den overtakende leietakeren – se Cantor Fitzgerald.

2.2.5 Andre merverdiavgiftsrelaterte spørsmål når det gjelder eiendom

2.2.5.1 Overføring av virksomhet i drift – Etter artikkel 19 i direktiv 2006/112/EF kan en medlemsstat anse at overføring av “samtlige eiendeler” ikke utgjør en leveranse av varer, men i stedet at den nye eieren simpelthen betraktes som overdragerens etterfølger. Dermed kan kjøp av en virksomhet gjennomføres uten at det påløper merverdiavgift.

2.2.5.2 Kapitalvareordningen – Artikkel 187 til 191 i direktivet kan få anvendelse på varige varer, for eksempel bygninger eller omfattende arbeid på bygninger, slik at fradraget for inngående merverdiavgift spres over flere år.

RegelverkDet sjuende merverdiavgiftsdirektivet 2006/112/EFDirektiv 2009/47/EF om endring av direktiv 2006/112/EF med hensyn til redusert merverdiavgiftssats

3. Helse og sikkerhet

3.1 Den europeiske unions regelverk om helse og sikkerhet på arbeidsplassen er hjemlet i artikkel 153 i traktaten om Den europeiske unions virkemåte og den viktigste rettsakten er rammedirektivet om helse og sikkerhet på arbeidsplassen (arbeidsmiljødirektivet) (direktiv 89/391/EØF om iverksetting av tiltak som forbedrer arbeidstakernes sikkerhet og helse på arbeidsplassen). I tillegg kommer ulike utfyllende særdirektiver, for eksempel direktivet om minimumskrav til sikkerhet og helse på arbeidsplassen (direktiv 89/654/EØF). EUs strategiske ramme for helse og sikkerhet på arbeidsplassen for perioden 2014–2020 er fastsatt i kommisjonsmelding COM (2014) 332 final. Dette regelverket kan få innvirkning på bruken av en eiendom og dermed på dens verdi. Regelverket om farlig virksomhet kan legge vesentlige begrensninger på bruken eller utviklingspotensialet for en eiendom.

3.2 Bygninger og funksjonshemmede – EU-regelverket inneholder en rekke bestemmelser om universell utforming og tilgjengelighet for funksjonshemmede. I henhold til direktiv 89/654/EØF vedlegg I nr. 20 og vedlegg II nr. 15 skal både nye og eksisterende arbeidsplasser være “organisert slik at de om nødvendig tar hensyn til funksjonshemmede arbeidstakere. Denne bestemmelse gjelder spesielt dører,


ferdselsveier, trapper, dusjer, håndvasker, toaletter og arbeidsstasjoner som brukes eller benyttes direkte av funksjonshemmede”. Direktiv 95/16/EF setter krav om at det skal være heis tilgjengelig for personer med nedsatt funksjonsevne.

3.3 Direktiv 2000/78/EF om fastsettelse av en generell ramme for likebehandling ved ansettelse og i arbeidsforhold åpner for at det kan gjøres en avveining mellom kravet om å ta behørig hensyn til funksjonshemmedes behov og byrden ved tilpasninger. Artikkel 5 lyder:

“For å sikre overholdelse av prinsippet om likebehandling av personer med nedsatt funksjonsevne skal det gjøres rimelige tilpasninger. Dette innebærer at arbeidsgiverne skal treffe hensiktsmessige tiltak der det i særlige tilfeller er nødvendig, for å sette en person med nedsatt funksjonsevne i stand til å få tilgang til og delta i arbeidslivet og forfremmes eller få opplæring, med mindre slike tiltak påfører arbeidsgiveren en uforholdsmessig stor byrde. Denne byrden skal ikke anses som uforholdsmessig stor dersom den blir tilstrekkelig kompensert for innenfor rammen av den berørte medlemsstats politikk overfor personer med nedsatt funksjonsevne.”

Å sikre at bygninger er tilgjengelige enten det gjelder for å gå på jobb eller oppsøke tjenester, inngår i EUs strategi for funksjonshemmede 2010–2020 (European Disability Strategy – A Renewed Commitment to a Barrier Free Europe). I tråd med dette skal prosjekter som samfinansieres av EUs strukturfond, også vurdere tilgjengelighet for funksjonshemmede.RegelverkDirektiv 89/391/EØF om iverksetting av tiltak som forbedrer arbeidstakernes sikkerhet og helse på arbeidsplassenDirektiv 95/16/EF om tilnærming av medlemsstatenes lovgivning om heiserDirektiv 2000/78/EF om fastsettelse av en generell ramme for likebehandling ved ansettelse og i arbeidsforhold

3.4 Farlig virksomhet – Medlemsstatene skal vedta strategier for arealbruks-planlegging rundt steder hvor det foregår farlig virksomhet i henhold til rådsdirektiv 2012/18/EU om kontroll med faren for storulykker. Dette direktivet er også kjent som Seveso III-direktivet, da det i utgangspunktet ble vedtatt som følge av det ukontrollerte utslippet av dioksin fra en kjemikaliefabrikk i Seveso. Det ble vedtatt 1. juni 2015 som erstatning for direktiv 96/82/EF, som ble endret i 1997, og deretter, etter industriulykkene i Toulouse, Baia Mare og Enschede, utvidet med direktiv 2003/105/EF. Målet er at medlemsstatene i sin arealplanleggingspolitikk og/eller annen relevant politikk skal sikre at det tas hensyn til målene om å forebygge storulykker og begrense følgene av slike ulykker. Tiltakene som skal treffes for å oppnå disse målene, omfatter kontroll med utbyggingen i nærheten av eksisterende farlige virksomheter og med lokaliseringen av nye farlige virksomheter. Med utvidelsen av direktivet i 2003 gjelder direktivet nå også


risiko knyttet til lagring og bearbeiding i forbindelse med gruvevirksomhet, pyrotekniske eller eksplosjonsfarlige stoffer og lagring av ammoniumnitrat og ammoniumnitratbasert gjødsel. Direktivet omfatter ikke virksomhet som kommer inn under annet regelverk, som atomanlegg og transport av farlige stoffer.

3.5 De viktigste endringene som kom med Seveso III-direktivet, var en styrking av kravet om offentlig tilgang til informasjon og en skjerping av tilsynsstandardene.

3.6 Strategiene for arealbruksplanlegging kan medføre restriksjoner på bruken av arealer i nærheten av større industrianlegg som kjemiske fabrikker og oljeraffinerier, men de kan også få et langt større virkeområde. I Storbritannia kan de for eksempel få betydning for arealene langs en høytrykks gassrørledning. Slike begrensninger på utviklingspotensialet kan påvirke eiendommenes verdi og vil med tanke på eventuell erstatning kunne forutsette at det foreligger takst.

RegelverkDirektiv 2012/18/EU om kontroll med faren for storulykker (Seveso III-direktivet)

4. Energi

4.1 Mye av EUs energipolitikk handler nå om å oppnå en betydelig reduksjon i utslippene av klimagasser fra energisektoren. De viktigste innsatsområdene er:

· Energien skal komme fra kilder som ikke er nettobidragsytere i klimagass-regnskapet. Dermed legges det svært stor vekt på fornybare energikilder.

· Energi for oppvarmings- og transportformål bør komme fra elektrisitet.· Energieffektiviteten bør økes.

Denne politikken videreføres nå innenfor rammen av EUs energiunion.

4.2 Det brede spekteret av virkemidler som tas i bruk, vil få både direkte og indirekte konsekvenser for eiendommer og deres bruk – fra energieffektivitetsdirektivet og bygningsenergidirektivet til direktivet om store forbrenningsanlegg – og deler av EU vil innen 2020 ha tapt mer enn en tredjedel av dagens kraftproduksjonskapasitet, i tillegg til kapasitetstap som følge av nedstenging på grunn av foreldelse.

4.3 Målene som er satt i direktivet om å fremme bruk av energi fra fornybare kilder (2009/28/EF), er at EU innen 2020 skal få 20 prosent av sitt samlede energibehov dekket fra fornybare kilder. Medlemsstatene må innføre minstekrav om bruk av energi fra fornybare kilder i nye bygninger og bygninger som blir omfattende rehabilitert. Målet for klimagassutslipp skal innen samme frist reduseres tilsvarende med 20 prosent i forhold til 1990-nivå – med mulighet for å øke utslippskuttet til 30 prosent dersom ikke-medlemsstater også samarbeider. Det er dette som skal oppnås ved gjennomføringen av energieffektivitetsdirektivet fra 2012. I den senere tid har det blitt satt mål om å redusere utslippene av klimagasser med 40 prosent innen 2030 og at fornybar energi


skal dekke 45 prosent av energibehovet innen 2030 (“A policy framework for climate and energy in the period from 2020 to 2030”, COM 2014/15).

4.4 I en kommisjonsmelding fra november ser man hvilket press disse målene innebærer (COM(2010) 639): “Energy 2020. A strategy for competitive, sustainable and secure energy”. Tittelen gjenspeiler Lisboa-traktatens mål for energipolitikken, men i kommisjonsmeldingen slås det fast at “Europas energisystemer endrer seg for sakte, mens utfordringene bare blir større”. Det er også bekymring for at EU kanskje ikke vil klare å oppfylle alle sine energimål for 2020:

“Tiden er knapp. Kommisjonen vil derfor presentere de fleste av sine forslag for å oppnå 2020-målene i løpet av de kommende 18 månedene. Drøfting, vedtak og gjennomføring må gjøres kjapt. På denne måten vil EU bli bedre i stand til å få på plass byggesteinene som trengs for å oppnå resultatet for 2020 – standarder, regler, forordninger, planer, prosjekter, finansielle og menneskelige ressurser, teknologimarkeder, samfunnets forventninger osv. – og forberede Europas borgere på utfordringene som vil komme.”

4.5 Alt dette vil få implikasjoner for eiendomsbransjen, enten det gjelder hvor den fornybare energien skal produseres, eller hvordan energibruken skal effektiviseres. En markant økning i kostnadene ved eiendommer, transport og andre sentrale faktorer vil kunne påvirke brukernes og investorenes beslutninger når det gjelder eiendommenes art og beliggenhet.

4.6 Energieffektivitet – Energieffektivisering er et klart forbedringsområde. Det er viktig å få størst mulig utbytte av energien med minst mulig bruk av ressurser slik at man kan begrense den økningen i energietterspørsel som sannsynligvis vil komme. Mye av denne generelle politikken er hjemlet i energieffektivitetsdirektivet. Både effektiviseringsspørsmål og problemstillinger rundt klimagassutslipp kan håndteres med karbonprising, for eksempel gjennom EUs ordning for handel med utslippskvoter, ved å gjøre det relativt dyrere å bruke fossile brensler til å produsere energi. Energiøkonomisering står også helt sentralt, og slike tiltak vil være spesielt viktig for bygninger.

4.7 Det mest kjente EU-tiltaket på dette området er bygningsenergidirektivet fra 2010 (som erstatter direktivet fra 2002). Direktivet gjelder bygninger og alle tekniske anlegg i bygninger, ikke virksomhet som finner sted i bygningene.

4.8 Et av direktivets fremste mål er å bevisstgjøre markedet om energiineffektivitet og energikostnader. Det forrige direktivet etablerte systemet med energisparekontrakter (EPC), som er basert på et relativt standardisert system for klassifisering av den enkelte eiendoms energieffektivitet. Energisparekontrakter er nå obligatorisk ved salg og ved utleie til nye leietakere. Dette gjelder nesten alle boligeiendommer og bygninger i


kommersiell og offentlig sektor, i tillegg til de fleste andre bygninger som ikke har “lavt energibehov”.

4.9 I henhold til direktivet skal all markedsføring av en eiendom som er for salg eller utleie, inneholde opplysninger om bygningens energiklasse, og bygninger med et areal over 250 m² som ofte er åpne for publikum, skal ha energimerking på et lett synlig sted.

4.10 I henhold til direktivet skal alle nybygg være “nesten nullenergi”-bygg innen 31. desember 2020 (31. desember 2018 for bygninger som brukes og eies av offentlige myndigheter) – et krevende mål som bygger opp under andre politiske tiltak som innebærer skjerpede krav til energieffektivitet i nasjonale bygningsstandarder. Direktivet innebærer ingen endring av kravene til eksisterende bygninger med mindre de rehabiliteres og rehabiliteringen må betegnes som “omfattende”. I disse tilfellene må bygningen oppfylle de nye energistandardene. Direktivet omfatter en ordning med inspeksjon av oppvarmings- og luftbehandlingsanlegg.

4.11 Direktivet omtales i nærmere detalj i EVGN 8.

RegelverkDirektiv 2009/28/EF om å fremme bruk av energi fra fornybare kilder Direktiv 2010/31/EU om bygningers energiytelse Direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet

5. Miljø

5.1 Generelt

5.1.1 Taksering og miljøspørsmål – En profesjonell takstrapport for en eiendom kan bare gjenspeile markedet slik det er på takseringsdatoen, der balansen eller ubalansen mellom tilbud og etterspørsel, alle håp og bekymringer og den informasjon markedet mener er relevant, er redusert til ett enkelt tall. Regelverk og retningslinjer som eiendommen omfattes av, inngår i regnestykket, men kan nødvendigvis ikke være avgjørende faktorer. En takstmann kan ikke ligge foran markedet.

5.1.2 Miljølovgivningen kan påføre næringsdrivende og brukere av eiendommer store kostnader, noe som gjør det viktig å forstå hvor stor innvirkning miljølovgivningen kan få i en gitt situasjon og hva den kan bety for verdien på en eiendom. Dette er bekymringer långiverne deler, og som også bør vurderes ved utleie.

5.1.3 Stadig nye EU-rettsakter – I den opprinnelige Roma-traktaten fra 1957 står det ingenting om miljø. Miljøspørsmålet kom opp på dagsordenen i begynnelsen av


1970-tallet, og første gang EU offisielt omtalte miljøet, var i en erklæring fra datidens seks statsledere i oktober 1972, som innvarslet det første av EUs miljøhandlingsprogrammer. De politiske målene var høye. Det sjette miljøhandlingsprogrammet, som gjaldt for perioden 2002–2012, hadde fire “viktige miljøprioriteringer”: klimaendring, natur og biologisk mangfold, miljø og helse og livskvalitet, og naturressurser og avfall.

5.1.4 Rettspraksis og senere traktater har gradvis utvidet EUs innsats på miljøområdet, for årsakene til mange problemer og virkningene av dem er mer enn enkeltland kan håndtere alene. I årene 1973 til 1986 innførte EU regelverk for vann, avfall og deretter luftforurensning før utviklingen av miljøregelverket skjøt fart etter ulykken i Seveso. EUs rolle ble stadfestet med Den europeiske enhetsakten i 1987 (med endringer) og lagt til grunn av EU-domstolen i dens avgjørelser, for eksempel i dommen i Titanium Dioxide (C- 300/89 [1991]), som har tendens til å foregripe konstitusjonelle endringer. I 1989 ble det opprettet et eget Generaldirektorat for miljø i Europakommisjonen, og i 1990 ble det vedtatt at EU skulle ha sitt eget Miljøbyrå, som siden det kom i drift i 1993, hvert tredje år har produsert en rapport om miljøtilstanden i Europa. I tillegg til å vedta spesifikt regelverk fastsetter EU rammene for miljøpolitikken generelt. Unionens strategi for bærekraftig utvikling ble vedtatt i 2001.

5.1.5 Dette er et bredt, samfengt, komplekst område i stadig utvikling, som har stor betydning for eiendomsbransjen. Til hver enkelt EU-rettsakt utvikles det rettspraksis, og når det gjelder direktiver spesielt, innarbeides de i nasjonale gjennomføringsforskrifter som noen ganger går lenger enn det opprinnelige direktivet. Og hver rettsakt blir stadig endret, og mye tilknyttet regelverk blir vedtatt.

5.1.6 Den første EU-rettsakten av betydning på miljøområdet var villfugldirektivet i 1979, som la kursen for miljøvernpolitikken, som siden skulle utvides med habitatdirektivet. Siden 1985 har bevaringshensynet blitt lagt mer generelt til grunn, gjennom direktivene om vurdering av miljøvirkninger fra 1985, som først gjaldt større utviklingsprosjekter men som nå er et tema i mange utbyggingsprosjekter – se pkt. 5.2 under.

5.1.7 Den europeiske enhetsakten av 1987 var den første formelle bekreftelsen på EUs rolle i miljøpolitikken, som tidligere hadde være diffus. EU-domstolens avgjørelser i Titanium Dioxide [1991] og Wallonian Waste (C-2/90 [1993]) beskrev denne rollen nærmere, en rolle som ble konsolidert og styrket ved artikkel 95 og 174–176 i Amsterdam-traktaten av 1997. Artikkel 174 nr. 2 lyder ganske enkelt:

“Unionens politikk på miljøområdet skal ta sikte på et høyt beskyttelsesnivå, idet det tas hensyn til at forholdene er ulike i Unionens forskjellige regioner. Den skal bygge på føre var-prinsippet, prinsippet om forebyggende tiltak, prinsippet om at skade på miljøet fortrinnsvis rettes opp ved kilden, og prinsippet om at forurenseren betaler.”


I Amsterdam-traktaten lyder artikkel 6 som følger:

“Miljøvernkrav må tas med ved fastleggingen og gjennomføringen av Fellesskapets politikk og virksomhet omhandlet i artikkel 3, særlig med sikte på å fremme en bærekraftig utvikling.”

Dette innebærer at miljøvern nå er en integrert del av EU-regelverket, og at sammen med føre var-prinsippet og prinsippet om at forurenseren betaler er “bærekraftig utvikling” nå stadfestet som et grunnleggende prinsipp (og også nevnt i artikkel 2 i traktaten om Den europeiske union). I henhold til artikkel 95 og 176 har medlemsstatene anledning til å innføre strengere krav.

5.1.8 Miljøvern er likevel ikke et overordnet mål. Generaladvokaten ved EU-domstolen kommenterte i R mot Secretary of State for the Environment, Transport and the Regions, ex parte First Corporate Shipping Limited (C-371/98 [2000]) at henvisningen til “bærekraftig utvikling” i fortalen til traktaten ikke innebærer at –

“miljøinteressene nødvendigvis og systematisk må stå over de interesser som forsvares innenfor rammen av politikk som Fellesskapet fører på andre områder i henhold til EU-traktaten artikkel 3.”

Dette er et politisk spørsmål om å forene konkurrerende interesser på EU-plan. Dette ble bekreftet av generaladvokat Geelhoed i Østerrike mot Europaparlamentet og Rådet (C-161/04 [2006]):

“Selv om nevnte bestemmelse har bydeform […] kan den ikke anses å fastsette en standard der miljøvern alltid skal tillegges størst vekt når Fellesskapets politikk utformes. En slik forståelse ville innebære en utillatelig begrensning av Fellesskapets institusjoners og lovgiveres skjønnsmyndighet. Den skal høyst anses som en forpliktelse for Fellesskapets institusjoner til å ta behørig hensyn til økologiske interesser på politikkområder som ligger utenfor miljøvernområdet i streng forstand. Det er bare der økologiske interesser åpenbart ikke har blitt tatt hensyn til eller er blitt fullstendig tilsidesatt, at artikkel 6 EF kan brukes som standard for prøving av gyldigheten av Fellesskapets regelverk.”

5.1.9 Tiltak mot klimaendringer – Den europeiske union fokuserer i stadig større grad på tiltak for å begrense klimaendringene. Dette skjer dels gjennom innføring av regelverk om energi (se kapittel 4 over), men også mer direkte ved å fastsette begrensninger på utslippene av klimagasser. Bygningsmassen sies å være ansvarlig for rundt regnet 40 prosent av utslippene, og arealforvaltning kan forverre eller forbedre situasjonen. Kvotehandels-systemet og andre tiltak kan få økonomiske konsekvenser for en del virksomheter. Generelt kan mange eiere og brukere av eiendommer mene det er viktig at en takst tar hensyn til de kommersielle problemstillingene i tilknytning til karbonreduksjonsordninger: Er det enkelt å tilpasse eiendommen til nye krav, eller vil det medføre store utgifter?


5.2 Miljøkonsekvensvurderinger og strategiske miljøvurderinger

5.2.1 EU har generelt grepet lite inn i arealplanleggingspolitikken, men har snarere gjort dette på måter som påvirker beslutninger som gjelder konkrete prosjekter. EUs vanligste måte å styre dette på er gjennom direktiver som krever miljøkonsekvensvurderinger for spesifikke typer utviklingsprosjekter. Disse reglene ble først vedtatt i 1985, så endret i 1997, 2003 og 2009, og deretter samlet i miljøvirkningsdirektivet fra 2011 (2011/92/EU), som ble endret i 2014 (det såkalte EIA-direktivet).

5.2.2 Målet er å sikre systematisk redegjørelse – en miljøkonsekvens-vurdering – for prosjektets sannsynlige miljøvirkninger og vurdering av tiltak som kan motvirke vesentlige skadevirkninger. Det benyttes en strukturert tilnærming og bruk av ekspertrapporter som underlag for beslutninger i utbyggingssaker. Miljøkonsekvensvurderinger er påbudt for prosjekter av typene oppført i vedlegg I til direktivet, mens medlemsstatene selv kan bestemme om miljøkonsekvensvurderinger skal kreves for prosjektene oppført i vedlegg II.

5.2.3 Ifølge EU-domstolens avgjørelse i Kommisjonen mot Irland (C-215/06) har en medlemsstat ikke anledning til å gi utbyggingstillatelse med tilbakevirkende kraft for et prosjekt som det ikke er fremlagt noen miljøkonsekvensvurdering for, med mindre det er fremlagt en ny miljøkonsekvensvurdering. Dette kan bli en svært viktig problemstilling for en del eiendommer.

5.2.4 Direktiv 2001/42/EF om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer (det såkalte SEA-direktivet) utvidet kravet om miljøvurderinger til planer og programmer og fastsatte rammene for fremtidige utbyggingstillatelser innen landbruk, skogbruk, fiskeri, energi, industri, transport, avfallshåndtering, vannforvaltning, telekommunikasjon, turisme og utvikling. Dette gjelder alle prosjekter oppført i vedlegg I eller II til EIA-direktivet fra 1985 og alle planer som krever en vurdering i henhold til habitatdirektivet fra 1992 (92/43/EØF).

RegelverkDirektiv 2011/92/EU om vurdering av visse offentlige og private prosjekters miljøvirkningerDirektiv 2014/52/EU om endring av direktiv 2011/52/EU om vurdering av visse offentlige og private prosjekters miljøvirkningerDirektiv 2001/42/EF om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer (gjerne omtalt som SEA-direktivet).

5.3 Vann

5.3.1 De fleste problemstillingene knyttet til vann fordeler seg naturlig på tre kategorier:


• Vannkvalitet – ulike typer forurensning • Vannknapphet – mangel på vann • Vannmengde – flomrisiko

EU har i sin politikk stort sett fokusert på vannkvaliteten, men det omfattende rammedirektivet om vann kommer nå implisitt inn på knapphet, og flomdirektivet krever tiltak mot flomrisiko. Vannforekomstenes økologiske rolle anerkjennes i naturvernregelverket og medfører i en del tilfeller store begrensninger på eventuell utbygging.

5.3.2 Det første EU-regelverket om vannkvalitet var direktiv 75/440/EØF om kvalitetskrav til overflatevann som benyttes til fremstilling av drikkevann. Dette kom i 1975 og har siden 1990 blitt utvidet flere ganger. Det viktigste generelle regelverket er rammedirektivet om vann, fra 2000, som skulle ha vært fullt gjennomført innen 2015, med mulighet for å straffe medlemsstater som ikke overholder kravene.

5.3.3 Problemene knyttet til vannforurensning kan deles i punkt-forurensning (som i forbindelse med et bestemt kloakkrør, fabrikkavløp eller en lokal hendelse) og diffus forurensning fra bakgrunnsmiljøet. Et generelt regelverk mot forurensning kan bidra effektivt til å begrense potensialet for punktforurensning og ilegge straff for hendelser. Rammedirektivet om vann tar for seg det langt vanskeligere problemet med diffus forurensning fra en bakgrunnskilde, som kan være alt fra jordbunn, gjødsel, plantevernmidler av ulikt slag, animalsk avfall og avrenning fra urbane kilder, til naturlig forekommende kjemiske forbindelser og bakterier.

5.3.4 Direktiv 76/464/EØF om forurensning forårsaket av utslipp av visse farlige stoffer fra 1976 krevde at medlemsstatene skulle hindre at visse stoffer skulle komme inn i avløpsanlegg, og disse kravene er blitt skjerpet med senere direktiver om utslipp i avløp. Vilkårene for eventuelle utslippstillatelser kan øke eller begrense verdien av den aktuelle eiendommen.

5.3.5 Det første grunnvannsdirektivet ble vedtatt i 1980 og krevde at medlemsstatene skulle iverksette tiltak for å forebygge forurensning av grunnvannet med en lang rekke stoffer. Utslippene av disse stoffene skulle enten forebygges eller kontrolleres, alt etter hvor giftige de er. Dette ble erstattet med direktiv 2006/118/EF om beskyttelse av grunnvann mot forurensning og forringelse. Enkelte deler av dette blir nå revidert.

5.3.6 Nitratdirektivet (91/676/EØF) kom i 1991 for å redusere tilførselen av nitrat fra landbruket og forebygge ytterligere slik forurensning. I henhold til dette direktivet skal medlemsstatene utpeke nitratfølsomme områder der de pålegger “god landbrukspraksis” og dermed begrenser bruken av nitrogenholdig gjødsel og krever lagring av flytende eller halvtflytende husdyrgjødsel. I disse områdene skal overflatevann og grunnvann overvåkes, i likhet med eutrofieringen av ferskvannsforekomster og vann i elvemunninger og på kysten.


5.3.7 I henhold til avløpsdirektivet fra 1991 bør utslipp av spillvann fra industrien som går til avløpsnett eller renseanlegg, være omfattet av generelle regler, bestemmelser og/eller særskilte tillatelser, vannet skal gjennomgå den forbehandling som er nødvendig for å redusere forurensningspotensialet, og avløpsnettet skal være utformet og vedlikeholdt i samsvar med “den mest avanserte tekniske viten”, uten at det medfører uforholdsmessig store omkostninger. Dette gjelder anlegg målt etter “personekvivalent” (pe), et mål på den mengde organisk stoff som brytes ned biologisk. Strenge standarder gjelder for “følsomme” områder.

5.3.8 Rammedirektivet om vann gjelder overflatevann (innsjøer, reservoarer, bekker, elver, kanaler, elvemunninger og vann ut til én nautisk mil fra kysten) og grunnvann. Målet med dette rammedirektivet er å • forhindre ytterligere forringelse av vanntilstanden og beskytte og forbedre

tilstanden til økosystemer i vann, • fremme bærekraftig bruk av vann basert på langsiktig vern av tilgjengelige

vannressurser, • redusere utslipp og tap av prioriterte farlige stoffer og opphør eller utfasing av

utslipp og tap av prioriterte farlige stoffer i vannmiljøet. Disse prioriterte farlige stoffene er regulert både i direktivet og i direktivet om miljøkvalitetsstandarder,

• redusere og forebygge forurensning av grunnvannet, og • bidra til å bøte på virkningene av flom og tørke.Det krever at de strategiske forvaltningsplanene for hvert nedbørfelt viser hvordan målene for vannforekomstene i nedbørfeltet skal oppfylles både med hensyn til punktforurensning og diffus forurensning. Medlemsstatene skal sikre god overflate-vanntilstand både kjemisk og økologisk sett og ivareta grunnvannets kjemiske tilstand og mengder (slik at uttaket ikke overstiger tilsiget). Disse standardene er ikke nøyaktig definert, men forventes innført, særlig på områder som er utpekt i annet EU-regelverk, selv om det kan drøye til 2021 eller 2027.

5.3.9 Som rammedirektiv har dette direktivet flere “datterdirektiver” som skal bidra til gjennomføringen. De direktivene som allerede er vedtatt, er: • Direktiv 2006/11/EF om forurensning forårsaket av visse farlige stoffer i

Fellesskapets vannmiljø • Direktiv 2006/118/EF om vern av grunnvann mot forurensning og forringelse

(grunnvannsdirektivet) • Direktiv 2008/105/EF om miljøkvalitetsstandarder på området vannpolitikk,

med lister over prioriterte farlige stoffer og grenser for disse, og krav om en liste over utslipp og tap for hvert nedbørfeltdistrikt

• Andre direktiver vil komme.

5.3.10 Flomdirektivet (direktiv 2007/60/EF om vurdering og styring av risikoen for oversvømmelser) fastsetter en ramme for vurdering og håndtering av flomrisikoen i


innlandet og på kysten. Medlemsstatene har plikt til å gjennomføre en vurdering for hvert nedbørfelt, kartlegge flomfare og flomrisiko og utarbeide forvaltningsplaner for flomrisiko. At en eiendom identifiseres som utsatt for flom, vil ha konsekvenser rent praktisk i tilfelle av en flom, men også konsekvenser med hensyn til om det vil være mulig å forsikre eiendommen, og hva forsikringen i så tilfelle vil koste. I en del tilfeller vil flomreguleringstiltak innebære at vannmassene må styres og at arealer vil bli satt under vann for å beskytte andre eiendommer. Dette får konsekvenser for verdiene.

RegelverkDirektiv 75/440/EØF om kvalitetskrav til overflatevann som benyttes til fremstilling av drikkevannDirektiv 76/464/EØF om forurensning forårsaket av utslipp av visse farlige stoffer i Fellesskapets akvatiske miljøDirektiv 79/869/EØF om rensing av avløpsvann fra byområder (avløpsdirektivet)Direktiv 91/676/EØF om beskyttelse av vann mot forurensning forårsaket av nitrater fra landbruket Direktiv 2000/60/EF om fastsettelse av en ramme for fellesskapstiltak på området vannpolitikkDirektiv 2006/11/EF om forurensning forårsaket av visse farlige stoffer i Fellesskapets vannmiljøDirektiv 2006/118/EF om vern av grunnvann mot forurensning og forringelse (grunnvannsdirektivet)Direktiv 2007/60/EF om vurdering og styring av risikoen for oversvømmelser (flomdirektivet)Direktiv 2008/105/EF om miljøkvalitetsstandarder på området vannpolitikk

5.4 Miljøansvar for forurenset grunn

5.4.1 Miljøansvarsdirektivet fra 2004 om forebygging og utbedring av miljøskade (med endringer) vil være relevant for transaksjoner med eiendommer der det er forurensning i grunnen, i utpekte verneområder eller grunnvannet.

5.4.2 Anvendelsen av prinsippet om at forurenseren betaler, et prinsipp som er fastsatt i artikkel 191 nr. 2 i traktaten om Den europeiske unions virkemåte, kan medføre at en person som anses som driftsansvarlig, kan bli stilt til ansvar i henhold til direktivet. Den driftsansvarlige for en virksomhet nevnt i direktivet vedlegg III, har et objektivt ansvar for å iverksette tiltak for å forebygge eller utbedre skade på jord, grunnvann, overflatevann, kystvann og vernede arter og habitater. Vedlegget viser til direktivet om integrert forebygging og begrensning av forurensning og rammedirektivet om avfall. For virksomhet som ikke omfattes av vedlegg III, er den driftsansvarlige ansvarlig for tiltak for å forebygge skade på vernede arter og habitater dersom skaden skyldes at vedkommende har handlet forsettlig eller uaktsomt.

5.4.3 Det foreligger miljøskade på:


• jord når det er betydelig risiko for at menneskers helse påvirkes negativt av forurensning som skyldes “direkte eller indirekte innføring av stoffer, preparater, organismer eller mikroorganismer”. Den driftsansvarlige som har forårsaket skaden på grunnen, må fjerne denne betydelige risikoen,

• vann dersom det foreligger betydelige negative virkninger på vannets økologiske, kjemiske eller kvantitative tilstand eller dets økologiske potensial,

• vernede arter eller habitater dersom arbeidet med å oppnå eller opprettholde en gunstig bevaringsstatus for disse er betydelig negativt påvirket.

5.4.4 For både vann, vernede arter og habitater har den driftsansvarlige som har forårsaket skaden, ansvar for: • primær utbedring, det vil si tilbakeføring av miljøet til opprinnelig tilstand før

skaden, • utfyllende utbedring der dette ikke er mulig, og • kompenserende utbedring, det vil si andre forbedringstiltak som treffes for å

kompensere for midlertidige tap fra skaden inntreffer til miljøet er tilbakeført til opprinnelig tilstand.

5.4.5 Direktivet har siden blitt endret for å ta hensyn til utvinningsindustrier, CO2-lagring i geologiske formasjoner samt olje- og gassvirksomhet til havs.

5.4.6 Avfall – Problemstillinger knyttet til forurensning av grunnen er også relevante i forhold til EUs avfallsregelverk, som skal sikre både avfallsreduksjon og økt gjenvinning. Avfallsregelverket er i stadig utvikling, men de viktigste rettsaktene per i dag er rammedirektivet om avfall fra 2008. Følgende er imidlertid spesifikt unntatt fra direktivets virkeområde:

• “arealer (på stedet), herunder ikke utgravd forurenset jordbunn og bygninger som er fast forbundet med arealet” (artikkel 2 nr. 1 bokstav b), og

• “ikke-forurenset jord og annet naturlig forekommende materiale som er utgravd under en byggevirksomhet der det er sikkert at materialet skal benyttes til byggeformål i sin naturlige tilstand på det stedet der det ble gravd ut” (artikkel 2 nr. 1 bokstav c).

Ellers skal avfall gjenvinnes eller disponeres på en måte som ikke har en negativ innvirkning på menneskers helse, og uten at det anvendes prosesser eller metoder som kan skade miljøet, da særlig uten at det medfører risiko for • vann, luft, jord, planter eller dyr,

• plager i form av støy eller lukt, eller • negative virkninger for landskapet eller steder av særlig interesse.

Regelverket gjennomføres gjennom forskrifter om miljøtillatelser, utarbeidelse av utviklingsplaner og krav til aktsomhet. Direktivet understøttes av deponidirektivet, avfallsforbrenningsdirektivet og direktivet om integrert forebygging og begrensning av forurensning.


RegelverkDirektiv 2004/35/EF om miljøansvar med hensyn til forebygging og utbedring av miljøskaderAvfallsregelverkDirektiv 1999/31/EF om deponering av avfallDirektiv 2000/76/EF om forbrenning av avfallDirektiv 2008/1/EF om integrert forebygging og begrensning av forurensningDirektiv 2008/98/EF om avfall

5.5 Forurensning

5.5.1 Det sentrale direktivet på dette området er direktiv 2008/1/EF om integrert forebygging og begrensning av forurensning, som får anvendelse på virksomhet med betydelig forurensningspotensial.

5.5.2 For disse virksomhetene vil det være viktig å overholde standardene, så dette bør være et vesentlig moment i deres tilnærming til eiendom.

5.5.3 Vannregelverket som er nevnt over, gjelder forurensning både fra punktkilder og fra diffuse kilder.

5.5.4 Flere direktiver handler direkte om luftforurensning og følgelig om utslipp fra ulike kategorier industrianlegg og andre anlegg, og alle krever at medlemsstatene har kontrolltiltak på plass når det gjelder luftforurensningen fra det enkelte anlegg. Dette innebærer at en takstmann som ser på en slik eiendom, må forstå i hvilken grad anlegget oppfyller regelverket, og hvilke praktiske konsekvenser eventuelle mangler kan få, da slike mangler jo kan påvirke verdivurderingen.

RegelverkDirektiv 2008/1/EF om integrert forebygging og begrensning av forurensning

Luftforurensningsregelverk som er relevant for faste eiendommerRammedirektiv 84/360/EØF om bekjempelse av luftforurensning fra industrianleggDirektiv 88/609/EØF om begrensning av utslipp av visse luftforurensende stoffer fra store forbrenningsanleggDirektiv 89/369/EØF om forebygging av luftforurensning fra nye kommunale avfallsforbrenningsanleggDirektiv 96/62/EF om kartlegging og styring av kvaliteten på omgivelsesluftDirektiv 1999/13/EF om begrensning av utslippene av flyktige organiske forbindelser som skyldes bruk av organiske løsemidler i visse former for virksomhet og anleggDirektiv 2000/76/EF om forbrenning av avfallDirektiv 2001/80/EØF om begrensning av utslipp av visse luftforurensende stoffer fra store forbrenningsanlegg


5.6 Asbest og andre stoffer

5.6.1 Asbestdirektivet har hatt stor innvirkning på driften av mange bygg som er oppført i det 20. århundre. Da var asbest et billig og effektivt bygningsmateriale som ble brukt blant annet i tak- og veggplater og på mange andre områder. Direktivet kom etter at det var påvist en sammenheng mellom asbest og enkelte kreftformer. I henhold til direktivet

• skal det gjennomføres en kartlegging av asbest i bygninger, og • asbesten skal fjernes og disponeres i henhold til standarden.

Dette kan gjøre arbeid i forbindelse med rehabilitering og riving betydelig mer kostbart, og gjelder det utbedring og utbygging av en tomt, kan utgiftene også her øke betraktelig og påvirke verdien.

5.6.2 Kartlegging må gjøres av spesialist. Det er vanlig at takstrapporter inneholder unntak med hensyn til asbest og en anbefaling om bestilling av asbestkartlegging fra spesialist og for øvrig en antakelse om at eiendommen inneholder asbest.

RegelverkDirektiv 87/217/EØF om forebygging og reduksjon av asbestforurensning av miljøet

5.7 Biodiversitet og bevaring av det biologiske mangfold

5.7.1 Naturvern var et av de første store områdene EU tok opp i sin miljøpolitikk. I en del tilfeller ble regelverket laget på grunnlag av tidligere nasjonale bestemmelser. Innenfor rammen av EUs miljøpolitikk er det nå opprettet en struktur for å identifisere områder som skal vernes i kraft av sin miljøverdi, med angivelse av hva som ikke er tillatt i disse områdene. Naturverninteresser kan derfor medføre store hindringer for utvikling eller bruksendring for eiendommer som berøres. Imidlertid finnes det også muligheter for ulike avtaler om tilskudd, men dette varierer fra land til land. Ettersom naturvernhensyn vil være stedsspesifikke, vil de ha innvirkning på tomtens verdi. I tillegg til internasjonale og nasjonale ordninger for identifisering av naturvernområder er disse områdene underlagt følgende EU-direktiver:

• Direktiv 92/43/EØF om vern av habitater og ville dyr og planter (habitatdirektivet) krever at medlemsstatene skal utpeke særlige verneområder (Special Area of Conservation – SAC) der habitater og ville dyre- og plantearter av spesiell betydning i Fellesskapet skal opprettholdes eller gjenopprettes. Disse områdene inngår i det såkalte Natura 2000-nettverket. Med dette direktivet ble også Bern-konvensjonen av 1979 om vern av ville europeiske planter og dyr og deres leveområder implementert i EU.

• I henhold til direktivet om vern av viltlevende fugler skal det utpekes særlige verneområder (Special Protection Area – SPA) på grunnlag av de ornitologiske kriteriene fastsatt i direkivet (Europakommisjonen mot Nederland, C 3/96 [1999]) for å sikre overlevelse og bevaring av visse arter.


I tillegg har Kommisjonen utpekt en rekke områder av særlig betydning for EU, etter forslag fra medlemsstatene.

5.7.2 Medlemsstatene skal så treffe hensiktsmessige tiltak for å unngå at disse områdene forringes, og at artene som områdene er utpekt for, blir vesentlig forstyrret (Habitatdirektivet artikkel 6 nr. 2).

5.7.3 EU-domstolen har lagt en streng tolkning av disse direktivene til grunn, både når det gjelder den innledende utpekingen av områder, og når det gjelder senere vedtak om vern av for eksempel dikene i Leybucht (Kommisjonen mot Tyskland (C-57/89 [1991]), Marismas de Santoña (Kommisjonen mot Spania (C- 355/90 [1993]), og Lappel Bank (R mot Secretary of State for the Environment, ex parte: Royal Society for the Protection of Birds (C-44/95 [1997]). Utpeking er et objektivt kriterium som økonomiske hensyn ikke er relevante for (R mot Secretary of State for the Environment Transport and the Regions, ex parte: First Corporate Shipping Limited C-371/98 [2001]). EU-domstolen har avslått å behandle virkningen av den felles landbrukspolitikken (Kommisjonen mot Frankrike (C-96/98 [2000])) og konsekvensene av forsinkelsen av en offentlig høring og av statlig eierskap (Kommisjonen mot Frankrike (C-166/97 [1999])).

5.7.4 Når et område er utpekt, har medlemsstaten plikt til å verne det og de artene som var begrunnelsen for utpekingen som verneområde. Imidlertid kan det bli gitt tillatelse til utviklingsprosjekter etter at alle hensyn er vurdert og man kommer til at utbyggingen ikke vil påvirke områdets integritet i negativ retning. Direktivet ble endret etter EU-domstolens avgjørelser i Leybucht-saken, så i tilfeller der det ikke finnes noe alternativ til å skade et utpekt område, kan området avgrenses “av tvingende allmenne hensyn, herunder av hensyn av sosial eller økonomisk art”. Imidlertid må medlemsstatene da iverksette kompenserende tiltak for å sikre generell sammenheng i Natura 2000-nettverket, et mål som forutsetter mer enn bare skadereduksjon. Dette kan innebære:

• å gjenskape et habitat i et nytt eller større område som skal inngå i Natura 2000, • å forbedre et habitat i en del av området eller i et annet Natura 2000-område som

står i forhold til det tapet som prosjektet har medført, • å foreslå et nytt område

Det nye tiltaket må være gjennomført på det tidspunkt Natura 2000-området blir skadet. Ettersom mange Natura 2000-områder omfatter våtmarker, kan dette utgjøre en særlig begrensning ved utvikling av for eksempel kystområder der man kan ønske å bygge en havn eller en kraftstasjon. Kravet om kompenserende tiltak ved tap av områder i tidevannssonen var et stort tema da Cardiff Bay skulle bygges ut som en del av byen.

5.7.5 Vedlegg II og IV til habitatdirektivet inneholder lister over flere hundre plante- og dyrearter som skal vernes. Villfugldirektivet inneholder tilsvarende verne-tiltak for fuglearter. Dette vernet trekkes ofte frem i forbindelse med potensielle eiendomsutviklingsprosjekter siden det innebærer at det må gjøres en vurdering av konsekvensene for disse artene, noe som kan være både tidkrevende og kostbart.


I tilfeller der disse konsekvensene er omfattende, kan dette legges til grunn ved beslutninger om utbyggingsprosjektet skal godkjennes eller ikke, og i tilfelle på hvilke vilkår. I forbindelse med planene om utbygging av et dypvannskaianlegg i Dibden Bay utenfor Southampton, ble utbyggingen av havnen i Le Havre (Le Havre 2000) trukket frem som relevant. Hekkende fugler på holmer og skjær i munningen av Seinen skapte lange forsinkelser mens franske myndigheter og Kommisjonen forhandlet om hvordan prosjektet kunne tilpasses (se Catherine Prudhomme-Deblanc, Un Ministère Français Face à l’Europe – le cas du Ministère de l’Equipement des Transports et du Logement, s. 341–345). Selv om relevante kompenserende tiltak først må på plass, kan tilstedeværelsen av vernede arter også påvirke forvaltningen av eiendommer.

RegelverkDirektiv 79/409/EØF om vern av viltlevende fugler Direktiv 92/43/EØF om vern av habitater og ville dyr og planter

6. EUs felles landbrukspolitikk

6.1 EUs felles landbrukspolitikk (Common Agricultural Policy – CAP) har vært et helt sentralt politikkområde i EU siden 1963 og står fortsatt for nærmere 40 prosent av EUs budsjett (selv om denne andelen nok går noe ned frem mot 2020). De som kvalifiserer til støtte, mottar betydelige beløp. Med endrede politiske krav, budsjettbegrensninger og kravene som forhandlingene om verdenshandelen har ført til, har CAP sakte endret seg fra et regime basert på prisstøtte til landbruksprodukter gjennom markedsintervensjoner – hovedsakelig for basisprodukter som korn, melk og storfekjøtt – og har dermed understøttet salgs- og leieverdien av arealer som gjerne brukes til produksjon av disse produktene. Melkekvoter (nå avskaffet) ble innført i 1984 for å begrense kostnadene ved meieriprodukter, og omfattende reformer ble innført i 1992 (MacSharry-reformen) og 2003 (engangsutbetalingsordningen). Etter mindre endringer i reformene fra 2003, og spesielt i 2008 etter “helsesjekken” av CAP, ble engangsutbetalingsordningen (Single Payment Scheme – SPS) erstattet i 2015 med en ny basisutbetalingsordning (Basic Payment Scheme – BPS) som skal gjelde frem til 2020. Grunnstrukturen i ordningen og alternativene den åpner for, har gitt medlemsstatene mulighet til å implementere den på forskjellig vis.

6.2 I den lange reformprosessen har det også forekommet at en del av EUs landbruksbudsjett har gått til “distriktsutviklingsformål”, varierende grad av støtte til kriserammede områder, ulike miljøordninger for landbruket og tiltak for å styrke eller diversifisere økonomien i landdistriktene. Medlemsstatene har i gjennomføringen brukt ulike metoder og vektlagt ulike aspekter, og bevilgningene har vært svært ujevnt fordelt på landene.

6.3 Det er verdt å merke seg at EUs felles landbrukspolitikk blir regulert gjennom forordninger, ikke direktiver, og at gjennomføringen av EU-regelverket på nasjonalt plan fortsatt krever at det blir vedtatt nasjonal lovgivning.


6.4 CAP hviler på to “søyler”:

6.5 Søyle 1 består hovedsakelig av årlige direkte tilskudd til bønder (nå kalt basisutbetaling, “Basic Payment”, med tilknyttede ordninger) og markedsstyring. Basisutbetalingen er til bønder som er kvalifisert på grunnlag av kvalifisert jordbruksareal de har “til disposisjon”. I samsvar med forpliktelsene som ble inngått under forhandlingene om verdenshandelen, avhenger ikke støtten av typen eller volumet av dagens landbruksproduksjon – den er “frikoblet” (selv om en del medlemsstater har utnyttet en viss myndighet til å beholde eller innføre ordninger med begrenset produksjonsstøtte). Basisutbetalingen er dessuten supplert med grønn støtte (som for det meste går til gårder med arealer som krever blandede kulturer, samt områder med økologisk fokus) og andre mulige og alternative tilskudd.

6.6 Ordningen i sin hovedform er basert på et system med overførbare rettigheter (uttrykt i hektar) som generelt tildeles på grunnlag av støtteberettiget areal oppgitt i 2015, med utbetalinger basert på tidligere krav, men som nå mer og mer innrettes mot standardverdier i hvert støtteområde. Hvor stor betydning systemet har, vil dermed variere fra et land til et annet ut fra historisk produksjon av korn/kornprodukter, storfe og melk. Rettighetene til tilskuddet beregnes hvert år ved å dividere referansebeløpet på det antall støtteberettigede hektar som ga dette beløpet i de foregående årene.

6.7 Stater som først senere har blitt medlemmer av EU, spesielt i Sentral-Europa, der de ikke har hatt noen tradisjon for subsidier, har iverksatt et enhetlig arealstøtteordning (Single Area Payment Scheme) som ganske enkelt er basert på støtteberettiget areal som oppgis hvert år, som videreføres, med mulighet for å gå over til ordningen med basisutbetalinger. Basisutbetalingen består i et flatt tilskudd, og i for eksempel Kroatia, som er det siste landet som sluttet seg til EU, fases denne ordningen nå inn og den tidligere ordningen med direktetilskudd ut.

6.8 Areal “til disposisjon” har vært et vurderingstema for EU-domstolen i saken Landkreis Bad Dürkheim (C61/09). I denne dommen kom EU-domstolen til at gyldige krav bare kan fremmes av selvstendige bønder som selv dyrker de aktuelle arealer og selv står for gårdsdriften (slik at han eller hun i det vesentlige oppfyller tverrvilkårene). Siden eiendomslovgivningen varierer fra en medlemsstat til en annen, ble dette ikke uttrykt som et krav om eiendomsrett.

6.9 Søyle 2 er forordningen om utvikling av landdistriktene og innebærer ulike former for støtte, gjerne langvarig eller flerårig. De tilskuddsordningene som er mest relevante hva eiendommer gjelder, er: • ordninger for miljøvennlig landbruk, som vanligvis forutsetter en femårig

arealforpliktelse. Søkeren bør ha driftsansvaret for arealet, altså ikke nødvendigvis ha arealet til sin disposisjon,

• vanskeligstilte områder (Less Favoured Area – LFA), som defineres som områder med naturlige begrensninger som gjør det utfordrende å drive landbruk, men


som ofte er av stor sosial, kulturell eller landskapsmessig betydning. Grunnlaget for denne støtten har variert og har vært basert på antall dyr, på størrelsen på det støtteberettigede arealet og nå også på satsing på miljøvennlig landbruk. Disse støtteordningene bygges nå ned, om de ikke allerede er avviklet, og medlemsstater som ønsker å yte særskilt støtte til landbruket, kan gjøre dette under Søyle 1 under den nye ordningen med støtte til områder med naturlige begrensninger (Areas of Natural Constraint – ANC).

6.10 I begge ordningene er det sanksjoner dersom kryssvilkårene ikke overholdes, som gjelder en del juridiske forpliktelser og minstekrav til arealforvaltning.

6.11 Disse ordningene og forvaltningen av dem er svært viktig for dem det gjelder, men de er ofte utfordrende både for bonden selv og for de offentlige organene som styrer dem, og i tillegg er det store variasjoner mellom (og noen ganger til og med innenfor) medlemsstatene. Tilgang til støtte og begrensninger på støtten kan ha betydning både for kapitalverdi og for leieverdi av eiendommer.

RegelverkForordning (EU) nr. 1307/2013 om fastsettelse av regler for direkte betalinger til gårdbrukere i henhold til støtteordninger innenfor rammen av den felles landbrukspolitikk Forordning (EU) nr. 1305/2013 om støtte til utvikling av landdistriktene fra Det europeiske fond for


OVERSIKT OVER EU-REGELVERKET

Taksering av eiendom for regnskapsformålFjerde rådsdirektiv 78/660/EØF med hjemmel i traktatens artikkel 54 paragraf 3 bokstav g) om årsregnskapene for visse selskapsformerSjuende rådsdirektiv 83/349/EØF om konsoliderte regnskaperDisse direktivene er endret ved direktiver om • unntak for små og mellomstore selskaper og offentliggjøring av regnskaper i

ECU (direktiv 90/604/EØF) • utvidelse av selskapsformer (direktiv 90/605/EØF) • lovfestet revisjon av årsregnskap og konsernregnskap (direktiv 2006/43/EF,

endret ved direktiv 2008/30/EF)

Direktiv 86/635/EØF om bankers og andre finansinstitusjoners årsregnskaper og konsoliderte regnskaper, endret ved kommisjonsrekommandasjon 2000/408 om offentliggjøring av opplysninger om finansielle instrumenter og andre posterDirektiv 2001/65/EF om endring av direktiv 78/660/EØF, 83/349/EØF og 86/635/EØF med hensyn til verdsettingsregler for visse selskapsformers samt bankers og andre finansinstitusjoners årsregnskaper og konsoliderte regnskaperDirektiv 91/674/EØF om forsikringsforetaks årsregnskaper og konsoliderte regnskaperDirektiv 2003/51/EF om endring av direktiv 78/660/EØF, 3/349/EØF, 86/635/EØF og 91/674/EØF om selskapsregnskaper og konsernregnskaper for visse typer selskaper, banker og andre finansinstitusjoner og forsikringsforetakForordning (EF) nr. 2909/2000 om regnskapsmessig behandling av ikke-finansielle anleggsmidler Forordning (EF) nr. 1606/2002 om anvendelse av internasjonale regnskapsstandarderForordning (EF) nr. 1725/2003 om vedtakelse av visse regnskapsstandarder i samsvar med forordning (EF) nr. 2002/1606.

Taksering av eiendom for kredittinstitusjonerDirektiv 2013/36/EU om adgang til å utøve virksomhet som kredittinstitusjon og om tilsyn med kredittinstitusjoner og verdipapirforetakForordning (EU) nr. 575/2013 om tilsynskrav for kredittinstitusjoner og verdipapirforetak (kapitalkravsforordningen)Direktiv 2014/17/EU om kredittavtaler for forbrukere i forbindelse med fast eiendom til boligformål (boliglånsdirektivet)Direktiv 2009/138/EF om adgang til å starte og utøve virksomhet innen forsikring og gjenforsikring (Solvens II)Direktiv 2014/51/EU (Omnibus II) Delegert kommisjonsforordning (EU) 2015/35 om utfylling av europaparlaments- og rådsdirektiv 2009/138/EF om adgang til å starte og utøve virksomhet innen forsikring og gjenforsikring (Solvens II)Direktiv 2011/61/EU om forvaltere av alternative investeringsfond


Taksering av eiendom i forbindelse med statsstøtteTraktaten om Den europeiske unions virkemåte artikkel 107 nr. 1Kommisjonsmelding 97/C 209/03 (97/EØS/33/14) om elementer av statsstøtte i forbin-delse med offentlige myndigheters salg av grunn og bygningerKommisjonsbeslutning 2012/21/EU av 20. desember 2011 om anvendelsen av artikkel 106 nr. 2 i traktaten om Den europeiske unions virkemåte på statsstøtte i form av godt-gjøring for offentlig tjenesteyting til visse foretak som er tillagt oppgaven å utføre tjenester av allmenn økonomisk betydning, C(2011) 9380 final

Merverdiavgift (mva) og eiendomDet sjuende merverdiavgiftsdirektivet 2006/112/EFDirektiv 2009/47/EF om endring av direktiv 2006/112/EF med hensyn til redusert merverdiavgiftssats

Helse og sikkerhetDirektiv 89/391/EØF om iverksetting av tiltak som forbedrer arbeidstakernes sikkerhet og helse på arbeidsplassenDirektiv 95/16/EF om tilnærming av medlemsstatenes lovgivning om heiserDirektiv 2000/78/EF om fastsettelse av en generell ramme for likebehandling ved ansettelse og i arbeidsforholdDirektiv 2012/18/EU om kontroll med faren for storulykker (Seveso III-direktivet)

EnergiDirektiv 2009/28/EF om å fremme bruk av energi fra fornybare kilderDirektiv 2010/31/EU om bygningers energiytelse Direktiv 2012/27/EU om energieffektivitet

MiljøansvarDirektiv 2004/35/EF om miljøansvar med hensyn til forebygging og utbedring av miljø-skader

Miljøkonsekvensvurderinger og strategiske konsekvensvurderingerDirektiv 2011/92/EU om vurdering av visse offentlige og private prosjekters miljø-virkningerDirektiv 2014/52/EU om endring av direktiv 2011/52/EU om vurdering av visse offentlige og private prosjekters miljøvirkningerDirektiv 2001/42/EF om vurdering av miljøvirkningene av visse planer og programmer (gjerne omtalt som SEA-direktivet)

VannDirektiv 75/440/EØF om kvalitetskrav til overflatevann som benyttes til fremstilling av drikkevannDirektiv 76/464/EØF om forurensning forårsaket av utslipp av visse farlige stoffer i Fellesskapets akvatiske miljøDirektiv 79/869/EØF om rensing av avløpsvann fra byområder (avløpsdirektivet)


Direktiv 91/676/EØF om beskyttelse av vann mot forurensning forårsaket av nitrater fra landbruketDirektiv 2000/60/EF om fastsettelse av en ramme for fellesskapstiltak på området vann-politikk Direktiv 2006/11/EF om forurensning forårsaket av visse farlige stoffer i Fellesskapets vannmiljø Direktiv 2006/118/EF om vern av grunnvann mot forurensning og forringelse (grunn-vannsdirektivet)Direktiv 2007/60/EF om vurdering og styring av risikoen for oversvømmelser (flom-direktivet)Direktiv 2008/105/EF om miljøkvalitetsstandarder på området vannpolitikk

Forurenset grunn, miljøansvar og avfallDirektiv 1999/31/EF om deponering av avfallDirektiv 2000/76/EF om forbrenning av avfall Direktiv 2004/35/EF om miljøansvar med hensyn til forebygging og utbedring av miljø-skaderDirektiv 2008/1/EF om integrert forebygging og begrensning av forurensning Direktiv 2008/98/EF om avfall

ForurensningDirektiv 2008/1/EF om integrert forebygging og begrensning av forurensning

LuftforurensningRammedirektiv 84/360/EØF om bekjempelse av luftforurensning fra industrianleggDirektiv 88/609/EØF om begrensning av utslipp av visse luftforurensende stoffer fra store forbrenningsanleggDirektiv 89/369/EØF om forebygging av luftforurensning fra nye kommunale avfallsf-orbrenningsanleggDirektiv 96/62/EF om kartlegging og styring av kvaliteten på omgivelsesluft Direktiv 1999/13/EF om begrensning av utslippene av flyktige organiske forbindelser som skyldes bruk av organiske løsemidler i visse former for virksomhet og anleggDirektiv 2000/76/EF om forbrenning av avfall Direktiv 2001/80/EØF om begrensning av utslipp av visse luftforurensende stoffer fra store forbrenningsanlegg

AsbestDirektiv 87/217/EØF om forebygging og reduksjon av asbestforurensning av miljøet

Biodiversitet og bevaring av det biologiske mangfoldDirektiv 79/409/EØF om vern av viltlevende fuglerDirektiv 92/43/EØF om vern av habitater og ville dyr og planter


EUs felles landbrukspolitikkForordning (EU) nr. 1307/2013 om fastsettelse av regler for direkte betalinger til gårdbrukere i henhold til støtteordninger innenfor rammen av den felles landbrukspolitikk Forordning (EU) nr. 1305/2013 om støtte til utvikling av landdistriktene fra Det europeiske fond for utvikling av landdistriktene (EAFRD)

DEL 4 -Tekniske dokumenter 257

DEL 4

Tekniske dokumenter

EVIP-dokumenter (European Valuation Information Papers) – informasjon om taksering:

EVIP 1 Bærekraft og taksering

EVIP 2 Takstresultatets troverdighet og markedsrisiko

EVIP 3 Verdifordeling mellom grunn og bygninger

EVIP 4 Taksering mv. for periodiske skatte- og avgiftsformål

EVIP 5 Takseringsmetoder

EVIP 6 Automatiserte takseringsmodeller (AVM) (EVIP 6 er erstattet av EVS 6 og EVGN 11 fra 28. oktober 2017)

EVIP 7 Europeisk eiendoms- og markedsklassifisering: Retningslinjer for takstmenn

EVIP 8 Måling av virkelig verdi iht. IFRS 13

Oppsummering av kvalifikasjonsgodkjenning: TEGoVAs minstekrav til utdanning

Oppsummering av kvalifikasjonskrav til TEGoVAs “Recognised European Valuer” (REV) og “TEGoVA Residential Valuer” (TRV)

Ordliste

Medlemmer av TEGoVAs EVS-utvalg (European Valuation Standards Board)

EVIP 1 - Bærekraft og taksering 259

EVIP 1Bærekraft og taksering

1. Innledning2. Bærekraft og brukere av eiendom3. Utvikling av “grønne” eiendomsstandarder4. Taksering og bærekraft

1. Innledning

1.1 Økonomisk og politisk press har ført til økt oppmerksomhet om en rekke spørsmål knyttet til naturressurser. Disse dekkes av begrepet bærekraft. Både offentlig regulering og markedets oppfatning kan forventes å øke vektleggingen av spørsmål knyttet til miljøytelse og bærekraft for aktører innen bygg og eiendom og dermed også innen taksering. Det er faktisk mange store offentlige og private kunder og andre som av etiske hensyn imøteser strengere standarder for bærekraft og forventer tilsvarende standarder fra dem de forholder seg til. De vil sannsynligvis ta opp dette temaet ved forespørsler om takseringstjenester.

1.2 Det er helt klart at disse spørsmålene i økende grad blir satt i høysetet sammen med nye spørsmål, blant annet om klimaendringer, etter hvert som Den europeiske union legger mer vekt på bygningers rolle i energipolitikken. Vektfordelingen mellom disse spørsmålene vil endre seg i takt med utviklingen av lovgivning og markedets oppfatning. Selv om dette likevel økonomisk sett ofte kan betraktes som utenforliggende faktorer som ikke påvirker verdien, vil påvirkningen sannsynligvis øke som følge av offentlig regulering (herunder skattlegging), delvis som svar på de problemene de utenforliggende faktorene skaper for politikken. Så selv om markedet så langt ikke har tillagt mange av disse problemstillingene noen videre betydning, er det stadig mer sannsynlig at det vil skje. Etter hvert som spesifikke problemstillinger kommer til syne og blir forstått, blir de også en del av standard praksis. Det er kanskje uunngåelig at diskusjonen om bærekraft som begrep i stor grad fokuserer på problemstillinger som ennå ikke har oppstått, inkludert noen som kanskje aldri vil gjøre det.

1.3 Ett eksempel er energispørsmål, som blir stadig mer fremtredende, drevet av kostnader, ressursspørsmål og nå også klimahensyn. Innføringen av stadig strengere regler for ny og eksisterende bygningsmasse (f.eks. EU-direktivet om bygningers energiytelse, med energisertifikater og andre virkemidler) vil etter hvert medføre større følsomhet for bygningers energiytelse og -effektivitet. Dette vil føre til hyppigere bruk av merke- og sertifiseringsordninger basert på uavhengig informasjon, strengere regulering av målepraksis for energibruk og mulig innføring av tilskudd og skattelette ved bygging av energieffektive hus, som et resultat av at negative eksterne påvirkninger


internaliseres. Når og der slike regler og eventuelle forskjeller mellom eiendommer som er mer eller mindre i samsvar med regelverket får betydning for eiere, kjøpere, leietakere, långivere og andre, vil markedet ved vurdering av kapital- og leieverdi ta høyde for dette, sammen med andre faktorer. Det er godt mulig at vi vil se en liknende utvikling når det gjelder hensynet til vannknapphet og vannkvalitet, eller andre forhold.

1.4 Mange av problemstillingene som omfattes av begrepet bærekraft, må ses i et langsiktig perspektiv. Dette gjelder for eksempel forventninger om energipriser eller håndtering av miljørisiko, mens det kan herske usikkerhet om nødvendige konkrete data, og analyseverktøyene er fortsatt under utvikling. Slike begrensninger gjør imidlertid ikke spørsmålene mindre viktige.

1.5 Takstmenn må handle innenfor rammen av sine kvalifikasjoner. Det betyr vanligvis at de må tilkalle relevant ekspertise for sertifisering og utarbeidelse av bærekraftrapporter fremfor å utarbeide dem selv. Dette er i tråd med gjeldende praksis i miljøspørsmål ved vurdering av forurensning, asbest, flomfare og jorderosjon, der takstmannen må være i stand til å forstå hva ekspertenes rapporter innebærer og hvilken vekt de skal tillegges. Takstmenn kan bare vurdere verdien ut fra det markedet som eksisterer, ikke ut fra hypoteser om fremtiden. Dette informasjonsdokumentet er ment som et bidrag for å øke takstmennenes bevissthet om og følsomhet overfor disse problemstillingene og dermed deres forståelse av markedet i takt med utviklingen.

1.6 Bærekraft – Generelt er bærekraft evnen til å bestå. Selv om dette dokumentet fokuserer på de miljømessige sidene ved bærekraft, har det også en økonomisk og sosial dimensjon, og mange av spørsmålene omkring økonomisk bærekraft kan være vesentlige ved taksering. Økonomiske begreper som bærekraftig leieinntekt og bærekraftig kontantstrøm ble da også innført lenge før begrepet ble tatt i bruk slik det gjøres eller forstås i dag.

1.7 Etter hvert som ressurser og naturen er blitt utsatt for stadig mer press, har det også blitt mer fokus på i hvilken grad denne evnen til å bestå kan beskyttes gjennom ulike inngrep og rett forvaltning. Fokus på miljøbegrensninger har ført til en definisjon av bærekraft som en forbedring av menneskenes livskvalitet innenfor rammen av økosystemenes tålegrenser.

1.8 Bærekraftig utvikling – En slik tilnærming medfører allerede problemer med å avstemme bærekraft med enhver handling eller endring. Begrepet “bærekraftig utvikling” ble lansert av Verdenskommisjonen for miljø og utvikling (Brundtlandkommisjonen) i en rapport i 1987. Siden den gang har det vært et sentralt element i mange diskusjoner om økonomiske, sosiale og miljøpolitiske problemstillinger. I rapporten Vår felles framtid definerte Brundtlandkommisjonen bærekraftig utvikling som følger:

“en utvikling som imøtekommer behovene til dagens generasjoner uten å ødelegge muligheten for at framtidige generasjoner skal få dekket sine behov.”


Kommisjonens forslag ble godkjent av FNs konferanse om miljø og utvikling i Rio de Janeiro i 1992, noe som vekket både nasjonal og internasjonal oppmerksomhet, herunder i FNs kommisjon for bærekraftig utvikling.

1.9 Det har vist seg å være et varig, vidtfavnende men vagt samlebegrep. Formuleringen er ikke egnet til å avstemme økonomiske, miljømessige og samfunns-messige målsettinger der disse kommer i konflikt med hverandre. Siden målsettingene tillegges forskjellig vekt av forskjellige parter i forskjellige situasjoner og til forskjellige tider, kan nettopp det at begrep er så tøyelig, faktisk bidra mer til at det får allmenn oppslutning enn til at det blir mer robust. Det har ikke fremkommet noen mer nøyaktig definisjon, og begrepet vil ha forskjellige praktiske implikasjoner for forskjellige mennesker i forskjellige sammenhenger og til forskjellige tider.

1.10 Slike politiske diskusjoner har et økende moment. Derfor må ikke bærekraftig utvikling forstås som et definert mål, men som en prosess som nå i stadig større grad påvirkes av bekymringer om klimaendringer og ressurser.

1.11 Det er utviklet en rekke verktøy og begreper for vurdering av miljøaspekter i tilknytning til eiendom, herunder livsløpsanalyse (LCA), vugge-til-vugge-analyse (C2C-analyse), analyse av miljøavtrykk og grønne bygninger. På forskjellige måter vurderer de konsekvensene over tid av utviklingen for miljøet og økosystemene, med mer effektiv ressursbruk og mindre miljøødeleggelse, utvikling av robusthet og tilpasningsevne og hensyn til sosialt likeverd. Disse parameterne måles ved hjelp av stadig flere revisjoner, prosedyrer og indikatorer som alle prøver å fange sider ved det mer vidtfavnende begrepet og påvirke beslutninger og derigjennom få større innvirkning på bruk og utvikling av grunnarealer, eiendommer og bygninger. Dette skjer ikke bare gjennom offentlig politikk og regulering, men også som et resultat av markedets oppfatninger og kravene til investorer, foretak og deres kunder.

1.12 Når dette skal analyseres, er det en utfordring i hvert tilfelle å forstå om hensynet til bærekraft øker eller reduserer verdien. Det kan betraktes som en kostnad og en begrensning. Likeledes kan grønn vekst med sine tekniske nyvinninger gi økonomiske muligheter, og oppfyllelse av standarder kan beskytte og øke verdien. Når en regelverks- eller markedsstandard blir normen, kan manglende oppfyllelse senke verdien på eiendommer som ikke er i samsvar med standardene.

1.13 I det store og hele har økonomisk vekst tradisjonelt blitt betraktet som en miljømessig utfordring, men det er belegg for å hevde at en høyere utviklingstakt kan redusere miljøproblemene (gjerne oppsummert i en miljø-Kuznets-kurve), kanskje delvis ved at det da frigjøres ressurser som kan brukes til å håndtere de problemstillingene som volder stadig større bekymring, og dessuten ved at økonomisk virksomhet og teknologien som benyttes, endrer karakter. Denne omleggingen med økende økonomisk aktivitet synes i første omgang å redusere lokale utenforliggende påvirkningsfaktorer, mens mer perifere utenforliggende påvirkningsfaktorer håndteres på høyere inntektsnivåer. Etter


hvert som det utvikles teknikker for å redusere miljøproblemene, blir det lettere for andre å innføre dem. Veksten i økonomisk aktivitet representerer likeledes en utfordring. Mer kunnskap, avansert utvikling og vitenskapelige fremskritt avdekker nye utfordringer. For 40 år siden var det knapt noen som brød seg om CO2-utslippene.

1.14 Etter hvert som begrepene avklares i praksis og retningslinjer utvikles, vil det sannsynligvis oppstå immaterielle eiendeler som – der de kan skilles fra den underliggende eiendelen – må verdsettes for seg.

1.15 Vancouver Valuation Accord ble etablert i 2007 som et internasjonalt forum for drøfting av takseringsspørsmål forbundet med bærekraftdebatten. Vancouver-avtalen er “en forpliktelse fra organisasjonene som utarbeider takseringsstandarder verden over, om å starte en prosess for å innarbeide bærekraft ved taksering og verdivurdering”. Dette initiativet og andre og senere drøftinger kan bidra til å utvikle takseringsfaget og takseringspraksis.

1.16 Verdsetting av økosystemer – Det foreligger et stadig større kunnskaps-grunnlag, særlig innen samfunnsøkonomi og miljøpolitikk, for verdsetting av ressurser og miljøaspekter, for eksempel • forurensning, energi og materialer, • miljøvern og ressursforvaltning, • tilgang til eiendeler i form av naturressurser, • verdivurdering av ikke-markedsmessige strømmer og miljøtilpassede

tilslagsmaterialer/masser.

Andre har tilpasset dette til områder som fiske, vann og landbruk. Utredning av begrepet “betaling for økosystemtjenester” (Payments for Eco-systems Services) som en metode der kjøper og selger i en privat transaksjon kan avtale å verdsette oppnåelsen av miljøresultater, for eksempel gjennom forvaltning av eiendom, kan være starten på at markedsmekanismene begynner å virke på dette området og dermed potensielt kan bidra til å internalisere mange av de påvirkningsfaktorene som i dag er utenforliggende.

1.17 Denne tilnærmingsmåten, som er utviklet uavhengig av rent økonomiske prinsipper, vil identifisere verdier basert på helt andre forutsetninger enn det som kreves i takseringsstandarder. Dermed oppnår man vurderinger som gjerne tar høyde for utenforliggende påvirkningsfaktorer og ofte er svært følsomme for endrede forutsetninger, og som kan være nyttige eller unyttige for offentlig politikk avhengig av hvor realistiske forutsetningene er, og hvor robust analysen er men som tilsvarer verken markedsverdi eller virkelig verdi. De representerer muligens et mål på investeringsverdi (se EVS 2) for politiske beslutningstakere, men har ingen videre relevans. I takt med utviklingen av økosystemtaksering kan det bli stadig mer nødvendig å avstemme forskjellene mellom de to tilnærmingsmåtene. I praksis kan de økonomibaserte vurderingene være mer egnet for sammenligning av alternativer enn for fastsettelse av absolutte verdier, mens mer transaksjonsspesifikke vurderinger kan påvirke hvordan individer opptrer.


2. Bærekraft og brukere av eiendom

2.1 I dag drives bærekraftbevegelsen av en stadig større bekymring for klimaendringene og fokuserer derfor på energispørsmål og CO2. Dette påvirker alle sider av bedrifters forretningsvirksomhet, herunder eiendom og bygninger. Det fører til bruk av nye uttrykk som “grønne bygg” og “bærekraftige bygg”.

2.2 Eiere og brukere av bygninger kan ha varierende motiver for å vurdere bærekraft i sin alminnelighet eller særlige bærekraftsaspekter, som energieffektivitet. Motivene kan variere fra personlig engasjement til kostnadsbesparelser, fra etterlevelse av regelverket til konkurransefortrinn overfor kundene.

2.3 Etter hvert som klimaendringene blir en mer fremtredende begrunnelse for politisk handling, vil eiendom bli gjenstand for særlig oppmerksomhet og kommentarer ettersom bygningsmassen står for 40 prosent av energiforbruket. Likevel kan energikostnadene utgjøre så lite som 1 prosent av driftskostnadene i en del foretak, mens personalkostnadene for en del kontorleietakere kan utgjøre så mye som 85 prosent. Slike forholdstall gjør at energispørsmål bare i begrenset grad har påvirket leiepriser og verdier. Det kan samtidig bety at de sidene ved en bygning som påvirker arbeidsmiljøet, kan ha en betydning vi ikke har tatt til oss. Dersom leietakerne er villige til å betale høyere leie for det verdibidrag samsvar med standardene utgjør, vil de kanskje bare gjøre det om de ser fordeler med å flytte inn i et grønt bygg. I praksis vil holdninger gjerne endre seg med konjunkturene.

2.4 For eiere og foretak som treffer avgjørelser utelukkende ut fra forretningsmessige hensyn, må nødvendige investeringer gi en akseptabel avkastning. Investeringer som forbedrer bygningsmessige anlegg (som varme, ventilasjon, luftbehandling, kjøleanlegg), lar seg ikke nødvendigvis rettferdiggjøre ut fra de økonomiske fordelene ved større energieffektivitet eller den merverdien markedet tillegger eiendommen. Grønne leieavtaler (se pkt. 3.3 under) er en metode for å prøve å rette opp den interessemotsetningen som vanligvis eksisterer mellom utleier og leietakere i disse spørsmålene.

2.5 I takt med at næringslivet velger eller i økende grad forventes å drive på en måte som i høyere grad ivaretar disse hensynene, vil eierne og kundene kanskje kreve mer relevant dokumentasjon for å underbygge dette. For store selskaper kan dette omfatte dokumentasjon av: • selskapets samfunnsansvar (CSR) • forpliktelse til å redusere CO2-utslipp (CRC) • akkreditering i samsvar med ISO 14001 – den internasjonale standarden

for miljøstyringsordninger, eller EMAS – EUs ordning for miljøstyring og miljørevisjon.

Et håndfast eksempel på en slik forpliktelse kan være bruken av “grønne leieavtaler”.


2.6 Retningslinjer for samfunnsansvar (CSR) beskriver hvordan selskapene har valgt å innarbeide sosiale og miljømessige hensyn i sin daglige forretningsdrift for å vise at de opptrer etisk og vil forbedre sosiale forhold. Rapportering om samfunnsansvar kan innbefatte vurdering av: • innsatsfaktorer som råvarer, energi og vann, • prosesser som miljøvennlig produksjon, og • samfunnskontakt, i forhold til for eksempel lokalsamfunnet.De mest velutviklede retningslinjene vil dekke både bruken av eiendommer og investeringer i eiendom, og kan således påvirke både kapital- og leieverdi.

2.7 Selv om disse ordningene er frivillige, øker antallet selskaper som aksepterer samfunnsansvar som en del av både forretningsplaner og årsregnskap. I noen tilfeller kan dette betraktes som en garanti for kvalitet og god, følsom ledelse. Det kan bli lovfestet at de største selskapene må rapportere om disse temaene. I noen land krever regelverket allerede i dag at det rapporteres på ikke-finansielle resultatindikatorer.

2.8 En politikk for samfunnsansvar kan bli drevet frem av et selskaps strategiplan, dets risikohåndteringsstrategi, behovet for tilskudd og finansiering eller påtrykk fra investorer, kunder og andre. En klar erklæring om selskapets formål er nødvendig for å vurdere selskapets resultater.

2.9 Noen selskaper bruker samlebetegnelsen “den tredelte bunnlinjen” om de økonomiske, sosiale og økonomiske aspektene ved bærekraft og analyserer og rapporterer resultater for hvert av disse aspektene. Denne tilnærmingsmåten er nødvendigvis i stadig utvikling og kan eventuelt utvides til å omfatte en vurdering av teknisk og funksjonell kvalitet.

2.10 Ansvarlig eiendomsinvestering (RPI) er et rammeverk for investorer som ønsker å maksimere de positive og minimere de negative samfunnsmessige og miljømessige virkningene av eiendoms-besittelse, forvaltning og -utvikling. UNEP Finance Initiative har utarbeidet prinsipper for ansvarlig investering med sikte på at miljø, sosiale forhold og god selskapsstyring (Environment, Social and Governance – ESG) skal innarbeides i selskapenes retningslinjer og praksis, og tilbyr en rekke verktøy for formålet. Initiativet krever i sin erklæring at selskapene ser til sine “leverandører av investeringstjenester (…) for å innarbeide ESG-temaer i videre undersøkelser og analyser”. Initiativet erkjenner at leietakers lovlige besittelse medfører begrensninger, og betrakter investorens rolle som særlig kritisk i forhold til bygging, rehabilitering, forvaltning av fellesarealer og mulighetene som oppstår ved avslutning av et leieforhold – der man på ethvert punkt har mer kontroll over bærekraftsaspektene enn ved investeringer i aksjefond (herunder REIT-fond). Den ansvarlige investor bør gå i dialog med sine leietakere for å styre eiendommens påvirkning på miljøet og sosiale forhold, selv om få kontrakter historisk sett har klausuler av relevans for bærekraft.

2.11 Ved vurdering av om det skal investeres i en eiendom, kan følgende kontrolleres:


• beliggenhet – bærekraftshensyn kan peke mot eiendommer med bedre offentlig transporttilbud eller tidligere nærings- og industriområder (brownfield sites),

• fysiske egenskaper – er bygningene i samsvar med miljøstandarder som BREEAM, LEED, Green Star eller CASBEE (se pkt. 3.2 under)? Slike hensyn kan begrense mulighetene for investering og dermed for diversifisering av porteføljen, og større etterspørsel etter slike eiendommer kan påvirke pris og avkastning,

• leietakere – kanskje basert på deres forretningsvirksomhet.Datagrunnlaget for en slik kontroll er ofte begrenset og ufullstendig, og i noen markeder finnes det knapt relevante data tilgjengelig.

2.12 En alternativ tilnærming er å søke mot de eiendommene som er best i klassen. Dette er imidlertid også avhengig av anerkjente sertifiserings- og klassifiseringssystemer, for eksempel BREEAM eller energisertifikater (Energy Performance Contract – EPC). Selv om dette kan være til hjelp for å identifisere eiendommer hvis fremtidige verdi vil være bedre beskyttet, er dette oftest bare et alternativ for nye eiendommer. Energisertifikater vil bli utstedt for de fleste eksisterende bygg ved salg eller utleie, men resultatet kan også være svært avhengig av hvilken vurderingsmetode som er brukt, da denne ikke nødvendigvis vil gjenspeile status for eiendomstyper den ikke var utformet for.

2.13 Miljøstyringssystemer (EMS) tilbyr verktøy som foretakene kan benytte ved vurdering av bærekraftsaspekter når de søker å oppnå kontinuerlig forbedring på grunnlag av de fire planleggingsstadiene: finne ut hva må gjøres, utføre, sjekke at det er utført, og iverksette forbedringer; alt ut fra konsekvensene for miljøet og den aktiviteten som lå til grunn for endringen. Et slikt system kan være til hjelp for å identifisere kostnadsbesparelser så vel som juridiske, økonomiske og omdømmemessige risikoer (herunder krav som kan forventes å bli lovfestet), markedsføringsmuligheter og interessentenes forventninger. Første steg kan være en gjennomgang av nåværende stilling (utgangsnivå), som kanskje vil vise at mye allerede er gjort uten at det har vært oppfattet som miljørelatert. Deretter kan det utvikles miljøretningslinjer som kan drive fremtidige prosesser.

2.14 ISO 14001 definerer standarder for dette, som foretak kan bli revidert på grunnlag av. Standardene dekker følgende fem tema eller trinn:

• miljøretningslinjer • planlegging av tiltak • gjennomføring og drift av prosjekter • kontroll og korrigerende tiltak • ledelsens gjennomgang

2.15 EUs ordning for miljøstyring og miljørevisjon EMAS (Eco Management and Audit Scheme) er en europeisk standard som er frivillig å bruke, men som hvis den tas i bruk, er gjenstand for obligatorisk revisjon (i motsetning til ISO 14001). Ettersom noen av kravene også er lovfestet, kan denne standarden være mer krevende enn ISO 14001, som den i all hovedsak tilsvarer. Den krever identifikasjon av direkte og indirekte miljøkonsekvenser


av virksomheten og vurdering av deres betydning. Interne revisjoner skal gjennomføres for å vurdere hvordan miljøstyringen gjennomføres, og hvilke resultater som oppnås, samt graden av etterlevelse, mens eksterne revisjoner skal skje etter en treårssyklus.

2.16 Livsløpskostnader. En eiendoms bærekraft kan bedømmes ut fra hele dens livsløp og utenforliggende påvirkningsfaktorer den utsettes for. Er takseringen basert på inntektsmetoden, må kostnader og inntekter analyseres og reduseres til nåverdi. Ved livsløpskostnadsanalyse (Life Cycle Cost Analysis – LCCA) beregnes nåverdien av alle kostnader for bygningens gjenværende levetid, herunder anleggskostnader, drift, vedlikehold og saneringskostnader. Det er ennå ikke sikkert at slike tilnærmingsmåter vil fange inn alle eksterne påvirkningsfaktorer.

2.17 Noen europeiske land har nasjonale standarder og retningslinjer for utførelse av LCCA, mens rammeverket er å finne i den internasjonale standarden ISO 15686-5 Buildings and constructed assets – Service life planning – Part 5: Maintenance and life cycle costing. ISO 15686-5 fastsetter imidlertid ikke noe felles format for denne analysen og tillater dermed i praksis ulike tilnærminger.

3. Utvikling av “grønne” standarder for eiendommer

3.1 Grønne bygninger

3.1.1 En “grønn” eller “bærekraftig” bygning utnytter ressurser som energi, vann, materialer og grunn mer effektivt enn bygg som er oppført i henhold til gjeldende minstestandarder. De produserer mindre avfall og utslipp og gir potensielt et bedre inneklima, noe som gir utbytte i form av helse, komfort og anvendelighet. Ettersom begrepet bærekraft innebærer en forventning om at tilfredsstillelse av dagens behov ikke skal gå på bekostning av fremtidige generasjoners muligheter for å få dekket sine behov, bør grønne bygg også ta sosiale, økologiske og miljømessige hensyn. En slik bredere definisjon omfatter konsekvenser for det eksterne miljøet og på tvers av generasjoner, og dermed over eiendommens livsløp.

3.1.2 I samarbeid med Illuminating Engineering Society of North America (IES) og US Green Building Council (USGBC) utga American Society of Heating, Refrigerating and Air-Conditioning Engineers (ASHRAE) i 2010 en designstandard for høyeffektive grønne bygninger. I Standard 189.1, Standard for the Design of High-Performance Green Buildings Except Low-Rise Residential Buildings, står det:

“en høyeffektiv grønn bygning er en bygning som er prosjektert, oppført og kan driftes på en måte som øker dens miljøvennlighet og økonomiske verdi over tid, tilstreber et innendørsklima som fremmer brukernes helse, og fremmer brukernes trivsel og produktivitet ved å integrere foretrukne miljøvennlige byggematerialer og vann- og energieffektive systemer.”


3.1.3 Denne definisjonen viser at bærekraft langt fra er et presist begrep når det anvendes på bygninger som i seg selv fremviser store variasjoner med hensyn til konstruksjon, byggemåte og bruk, mens ulike brukere tar egne hensyn, som kan endre seg over tid.

3.1.4 Følgende kan brukes som en generell sjekkliste: • Beliggenhet – hvis relevant, kan eiendommen nås med både offentlige og

private transportmidler? • Eksisterende arealbruk i utbyggingsområdet – foreligger det problemstillinger

knyttet til forurensning, forvaltning av vannressurser e.l.? • Er bygningen utsatt for flom- eller jordskjelvrisiko eller lignende som skyldes

beliggenhet, plassering eller utforming (f.eks. avrenning fra harde flater)? • Bygningens konstruksjon og planløsning, noe som dekker alt fra forventet

levetid til energistyring, herunder materialbruk (kilde, resirkulering, type, levetid), og ressurseffektivitet

• Arbeidsmiljøkvaliteter og konsekvenser av disse for brukernes helse og effektivitet, et punkt som kan omfatte ventilasjon og belysning

• Energieffektivitet og energikilder • Vanneffektivitet • Avfallshåndtering • Følsomhet overfor eventuelle prisøkninger på energi, vann og avfallshåndtering

3.2 Sertifisering av bygninger og verktøy for miljøklassifisering

3.2.1 Det er lansert en rekke tilnærmingsmåter for å klassifisere bygningers ytelse i henhold til definerte miljøstandarder, både lovpålagte og frivillige, som beskriver fremgangsmåter for standardisert vurdering og sertifisering av grønne og energieffektive bygninger. På verdensbasis har vi rundt 30 frivillige klassifiseringssystemer som alle søker å dekke det sammensatte begrepet “bærekraft”. Det er kanskje ikke til å unngå at disse i all hovedsak har fokusert på nybygg og bygninger som har vært gjenstand for omfattende ombygging.

3.2.2 Av internasjonalt anerkjente ordninger som gir en mer anvendelig felles standard for internasjonale investorer, kan nevnes: • Den britiske ordningen BREEAM (Building Research Establishment

Environmental Assessment Method, etablert i 1990), som gir poeng for en bygnings ytelse basert på 10 kriterier (materialer, energi, transport, vann, avfall, forurensning, arealbruk, helse og velferd, innovasjon og forvaltning), og slår sammen poengene til et tallresultat. Den har ulike regimer for forskjellig bruk, for eksempel industri-, salgs- og skolelokaler. Et nytt bygg kan være gjenstand for en første vurdering på prosjekteringsstadiet (med et foreløpig sertifikat) og etter at det er oppført. Det samme kan gjelde ved rehabilitering. Det er fem sertifiseringsnivåer. BREEAM henviser til undersøkelser som viser at utbyggere


av kontorbygg typisk investerer opp til to prosent mer for å oppnå en høyere klassifisering, en tilleggsinvestering som de dekker inn i løpet av to til fem år gjennom lavere energi- og vannkostnader.

• Den amerikanske ordningen LEED (Leadership in Energy and Environmental

Design) fastsatt av US Green Building Council (USGBC, etablert i 1993), som gjelder nybygg og rehabiliterte bygninger, og som gradvis har utviklet seg til et regime av innbyrdes avhengige standarder for prosjektering og oppføring, vedlikehold og drift av bygninger. Siden november 2016 er LEED 2009 erstattet med LEED v.4 for nye prosjekter. Poengsystemet fra LEED 2009 er videreutviklet og legger større vekt på opplysninger om materialer og miljøkonsekvenser og har fire sertifiseringsnivåer. Under hovedordningen er vurderingskriteriene bærekraftig plassering, vanneffektivitet, energi og atmosfære, materialer og ressurser, og innendørs miljøkvalitet kombinert med poeng for innovativ konstruksjon og regional prioritering. I 2008 publiserte USGBC data som viste at bygninger som var i samsvar med LEED-standarden, hadde:

- 8–9 prosent lavere driftskostnader - 3,5 prosent høyere belegg – nyere tall viste 4 prosent - 3 prosent høyere leie - 6,6 prosent høyere kapitalavkastning - 7,5 prosent høyere markedsverdi Men som tidligere nevnt, er det mange faktorer som kan påvirke slike

analyseresultater. 3.2.3 Andre internasjonalt kjente standarder er DGNB i Tyskland, HQE i Frankrike, CASBEE i Japan og Green Star og NABERS i Australia. Hvert land kan ha egne nasjonale standarder og retningslinjer. Hver av disse ordningene har sitt eget regime for hva som vurderes og hvordan det gjøres, og samtlige ordninger revideres jevnlig. Vurderingsmetodene er gjerne mer normative enn basert på underliggende prinsipper for vurderingen. 3.2.4 Det eksisterer ikke mange grunnlag for å vurdere eksisterende bygg. Energisparekontrakter (EPC-er) er en normativ tilnærming til energiberegning i EU, mens US Building Owners and Managers Association har utviklet “Go Green”. 3.2.5 De ulike metodene blir gjerne ulikt anvendt fra land til land, og til og med energisertifikatene er ikke like i alle EU-land, noe som gjør det vanskelig å oppnå en flernasjonal forståelse og verdivurdering når opplysningene skal sammenlignes. (Merk at direktivet om bygningers energiytelse av 2010 påla EU-kommisjonen å vedta en frivillig europeisk sertifiseringsordning for bygninger beregnet for annet en boligformål (artikkel 11 nr. 9 – se EVGN 8)). Referanseindeksen Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRES B) forventes å bli en katalysator for det enkelte bærekraftige utbyggingsprosjekt ved å gi investorer


en metode for å sammenlikne eiendomsfondenes bærekraftsresultater. Dette vil nødvendigvis skape ringvirkninger og være en spore til å legge miljøhensyn til grunn også ved eiendomsinvesteringer. 3.2.6 Retningslinjer for og forventninger om bærekraft er i stadig utvikling og endring. Dermed er det slett ikke usannsynlig at obligatoriske standarder for nye bygninger som pålegges gjennom kontroll med utbygging eller byggeforskrifter, i økende grad vil fokusere på stadig mer krevende standarder for lavenergihus eller passivhus samt anvendelse av gjenbruksmaterialer i tillegg til mer generelle bærekraftskriterier. På noen områder kan slike formelle krav komme til å erstatte frivillige klassifiseringsordninger for grønne bygg eller medvirke til at standardene blir ytterligere skjerpet. Direktivet om energiytelse i bygninger fastsetter at energiforbruket i nye bygninger skal være “nesten null” innen henholdsvis 2018 (offentlige bygninger) og 2020 (private bygninger) (se EVGN 8). 3.3 “Grønne leiekontrakter” 3.3.1 Den opprinnelige diskusjonen om begrepet “grønne leiekontrakter” har utviklet seg i takt med økende bruk av slike kontrakter i deler av enkelte eiendomsmarkeder, noe som i sin tur kan ha konsekvenser for takseringen av noen eiendommer. Siden begrepet beskriver en intensjon, kan markedet ikke oppby noen allment akseptert og klar definisjon av “grønne leiekontrakter”. 3.3.2 Diskusjonen om grønne leiekontrakter har oppstått som et svar på det som er en vanlig interessekonflikt mellom utleier og leietaker i miljøspørsmål. Forbedring av en eiendoms ytelse krever ofte at det investeres kapital, noen ganger med lang tilbakebetalingstid. Utleiere og investorer kan ofte være tilbakeholdne med å påta seg en slik kostnad med mindre den gir en passende avkastning, mens leietakere kan være tilbakeholdne med å investere i en eiendom de ikke eier og kanskje bare bruker i en kort leieperiode. Grønne leiekontrakter, som i praksis kanskje bare inngås mellom parter som er interessert i problemstillingene av egne forretningsmessige hensyn eller av personlige grunner, vil prøve å takle identifiserte bærekraftshensyn seg imellom og oppfylle stadig strengere lovpålagte standarder. 3.3.3 Med grønn leiekontrakt menes generelt en kontrakt om leie av en bærekraftig/energieffektiv eiendom på vilkår som fremmer bærekraft. I praksis er det store variasjoner i vilkårene, men oftest er de knyttet til grønne eller energieffektive standarder, samt prosedyrer for driftskontroll og revisjon basert på energiytelsesmålinger. Noen utleiere har inngått grønne leieavtaler med bare noen få grunnleggende grønne forpliktelser, som samarbeid og energisparetiltak, fremlegging av opplysninger om energi, vann og avfall, bruk av bærekraftige materialer og forbud mot å skade bygningens energiytelse, såkalte “lysegrønne leieavtaler” (“Light Green Leases”). I andre enden av spekteret kan det være inntatt bestemmelser om å definere mål for bruk av energi, avfall og vann, herunder om separate målere, rapporter, forutsetninger som ligger til grunn for leiejustering,


endringer og tilbakeføring, såkalte “mørkegrønne leiekontrakter (“Dark Green Leases”) (som ofte i praksis bare gjelder kvalitetsbygninger med førsteklasses beliggenhet). Disse kan dekke temaer som avfallsbehandling eller at rengjøringsmidler ikke skal inneholde flyktige organiske forbindelser (VOC). Leiekontraktene kan omfatte insentiver og klausuler om bøter basert på avtalte tjeneste- og energiytelsesnivåer som kan påvirke leien eller betraktes som forbedringer eller forringelser ved avslutning av leieforholdet. Det kan også åpnes for revisjon av leiekontrakten i forbindelse med standarder under utvikling.

3.3.4 Begrepet synes å ha oppstått først i Australia, hvor regjeringen publiserte en serie grønne vedleggsmaler til leiekontrakter for ulike typer leieforhold, med krav om at leietaker skulle drifte eiendommen på en effektiv måte og med størst mulig miljøgevinst, blant annet gjennom bruk av høyeffektivt utstyr, deler, belysning og systemer for oppvarming, med en plan for energistyring og et rammeverk for rapportering og revisjon som ville være gjenstand for bøter.Det foreligger nå en del rettsavgjørelser som har skapt presedens på dette området, blant annet i Storbritannia. I henhold til disse er det en rekke forhold som skal reguleres mellom utleier og leietaker, blant annet: • at utleier skal gi leietaker en håndbok i energieffektiv og miljøvennlig drift av

eiendommen, • energieffektiviseringsmål – opprettholdelse og forbedring av energiklasse og

ileggelse av bøter på den ansvarlig part om målene ikke nås, • mulig avslag i leien om utleier forsømmer avtalte forpliktelser for å forbedre

energieffektiviteten, • at leietaker skal sikre effektivt energiforbruk og gi utleier fullstendige data over

energi- og vannforbruk, • at utleier og leietaker skal utarbeide rapporter over energi- og bærekraftytelse, • eventuelt totalforbud mot enhver endring som vesentlig reduserer

eiendommens miljøresultater, • ettersom leietakeren kan være best plassert til å iverksette endringer for å

forbedre eiendommens miljøeffektivitet, bestemmelser som tillater leietaker å etterlate dem ved leieforholdets slutt uten at utleier påberoper seg forringelse som følge av dem,

• at en lavere energiklassifisering kan betraktes som en forringelse, • driftskostnader – om eiendommen har flere leietakere, kan utleier forbeholde

seg retten til å foreta avveininger for å fastsette leietakers relative miljøresultater, som så kan utgjøre en sammenligningsfaktor ved justering av leien,

• om eiendommen har flere brukere, nedsettelse av et ledelsesutvalg der utleier er representert.

3.3.5 Grønne leiekontrakter har nå fått større utbredelse i Europa, særlig i Storbritannia og Frankrike men nå også i Tyskland, selv om forståelsen av begrepet varierer og vanligvis er kontraktsfestet, ikke lovfestet.


3.3.6 I henhold til den franske Grenelle II-loven (som krever at bærekraftsrapportering skal inngå i den økonomiske rapporteringen, og inneholder bestemmelser om miljøklassifisering av bygninger) skal leieavtaler nå inneholde et separat miljøvedlegg dersom de gjelder arealer for kontor- eller forretningsformål på mer enn 2 000 m2. Innholdet i vedlegget er definert i en ministerforordning av 30. desember 2011:

• en liste over, en beskrivelse av og energiegenskapene til utstyret i bygningen hvor leielokalene er, og over utstyr som leietaker har installert i leielokalene, og som er knyttet til avfallsbehandling, oppvarming, kjøling, ventilasjon og belysning,

• en forpliktelse for både utleier og leietaker til å vurdere utviklingen i bygningens og leielokalenes energi- og miljøeffektivitet med avtalte mellomrom, og avtale mål for forbedring av bygningens og leielokalenes energi- og miljøeffektivitet,

• en forpliktelse for utleier og leietaker til å opplyse hverandre om årlig vannforbruk i bygningen og leielokalene og om avfallsmengden som genereres fra bygningen og leielokalene,

• leietakers samtykke til at utleier får adgang til leielokalene for å utføre arbeider med sikte på å forbedre bygningens energieffektivitet.

3.3.7 I bredere forstand kan begrepet “grønn leiekontrakt” referere til ulike typer dokumenter og klausuler. De aktuelle vilkårene er ofte nedfelt i en intensjonsavtale som vedlegges leiekontrakten, noen ganger ledsaget av en forutgående erklæring om felles mål eller innsats på grunnlag av en omforent definisjon av bærekraft. Den kan inneholde bestemmelser om en miljøstyringsplan med eventuelt nærmere bestemmelser om energikilder og energibruk, utstyr og belysning, vann, rengjøringsmidler, avfall, samt forvaltning og bruk av bygget.

3.3.8 I land som Storbritannia, Nederland og Belgia omtales disse temaene kun i kontrakten. I Tyskland, der lovverket helt mangler relevante definisjoner, kan DIFNI DE (som sertifiserer til BREEAM) utstede et anerkjennelsesmerke (“badge of recognition”) for leieavtaler der partene enes om et minste antall uendrede anbefalte klausuler. Dette kan være viktig av omdømmehensyn. Tredje utgave av bærekraftsretningslinjene til det tyske eiendomsforbundet Zentraler Immobilien Ausschuss (AIA), utgitt i mars 2013, synes videre å ha satt en standard for forståelsen av begrepet “bærekraft”, der begrepet dekker miljøvennlighet, økonomisk effektivitet og sosiale hensyn. Ut fra et liknende behov for en klar definisjon utga det svenske eiendomsforbundet Fastighetsägarna i juni 2012 et standardvedlegg til grønne leieavtaler, men dette betraktes ennå ikke som vanlig praksis.

3.3.9 I land med mindre erfaring med bruk av grønne leieavtaler kan leietakers bekymringer om kostnader være en faktor som bremser utviklingen.

3.3.10 Ved vurdering av om det skal inngås en grønn leieavtale, er det fornuftig å utarbeide en tilstandsrapport basert på en energi- og miljørevisjon for å etablere et utgangsnivå som temaene og forpliktelsene i leieavtalen kan bedømmes ut fra.


4. Taksering og bærekraft

4.1 Takstmannen kan kun gjøre seg opp en mening om verdien på grunnlag av dokumentasjon og sin erfaring fra markedet. Takstmannen kan ikke si noe om hvilken verdi et takstobjekt bør ha, men bare at det har en verdi som er basert på en skjønnsmessig vurdering av tilgjengelige data. Denne oppfatningen må være underbygget og utformet på grunnlag av tilgjengelig dokumentasjon slik at kunden kan bruke taksten for det formål som ble angitt da takseringsoppdraget ble gitt.

4.2 Det er ikke mulig å sette opp generelle regler for hvilken mer- eller mindreverdi miljøaspekter representerer. Selv når slike aspekter er av markedsmessig betydning, vil mye avhenge av faktorer som tilstanden i markedet, tilgangen til opplysninger, beliggenhet, sektor, miljørisiko og forbrukernes bevissthet.

4.3 Med tiden kan markedene komme til å differensiere eiendomsverdier ut fra miljømessige hensyn. Dermed kan høyeffektive bygninger med lavt energiforbruk og eiendommer med anerkjente grønne sertifikater begynne å få en merverdi i enkelte markeder. Etter en tid, etter hvert som markedet eventuelt begynner å forvente en slik standard eller den nedfelles i lovverket, kan merverdien bli erstattet av en mindreverdi for andre eiendommer. Slike endringer vil være markedsfenomener, og det er ikke mulig å sette opp generelle regler for hvordan disse problemstillingene vil påvirke eiendomsverdier, leieinntekter eller kapitalavkastning.

4.4 De problemstillingene begrepet bærekraft fokuserer på, kan påvirke takstmannens vurdering i større eller mindre grad avhengig av eiendelens art, rådende forhold og mulige kjøperes atferd. Hvor aktuelle slike problemstillinger er, kan dermed avhenge av flere faktorer, blant annet i hvilken grad de

· ikke utgjør utenforliggende påvirkningsfaktorer men er relevante for prisen folk vil betale,

· er av interesse ved at de tiltrekker eller avskrekker kjøpere.I bunn og grunn er det et spørsmål om hvor langt det er belegg for å hevde at en villig, velinformert og forsiktig budgiver vil ta hensyn til dem ved vurdering av prisen eller leien for eiendommen. Et selskap som kjøper en næringseiendom, vil kanskje ha andre oppfatninger om disse problemstillingene enn en som kjøper bolig til eget bruk.

4.5 Markedsforholdene kan også ha betydning. I et sterkt marked med et begrenset tilbud av bygninger vil markedet neppe i særlig grad skille mellom eiendommer på grunnlag av bærekraft. Etter hvert som disse aspektene blir viktigere for kjøpere og brukere, og tilgangen på eiendommer som oppfyller anerkjente bærekraftskriterier øker, kan markedet imidlertid komme til å differensiere på dette punktet, kanskje særlig når markedsoppfatningen er svak.


4.6 Bærekraftsaspekter kan være viktigere for enkelte budgivergrupper enn andre. Dette vil åpenbart gjelde grupper som legger større vekt på etiske aspekter, det være seg av personlig overbevisning eller grunnet reglene til et bestemt investeringsfond. Såkalte “early adopters” kan ha et temperament som gjør dem interessert i innovasjon.

4.7 Andre kan betrakte bærekraftskriterier som viktige for mulige fremtidige verdibevegelser. De kan mene at en verdiøkning i et fremtidig marked er mer sannsynlig for eiendommer som oppfyller visse standarder, eller at risikoen for verdifall er større for eiendommer som ikke oppfyller standardene. Om de har rett eller tar feil med hensyn til hvordan markedene vil reagere eller de spesifikke kriteriene de har valgt, vil fremtiden vise. Hvor slike kjøpere velger de rette kriteriene og det viser seg at markedene beveger seg slik de forventer, kan de gjøre det bedre enn markedet generelt, enten ved å kjøpe fordelaktige eiendommer eller ved å selge eiendommer som er forbundet med større miljørisiko. Markedet kan selvsagt bevege seg i uforutsette retninger eller betrakte andre faktorer som relevante.

4.8 En måte å analysere denne atferden på, er å gå ut fra at slike parters beslutningsprosess er basert på investeringsverdi (også kalt “worth” – se EVS 2 og EVGN 5) ved vurderingen av hvor mye en eiendom er verdt for deres formål. Dersom eiendommens verdi for dem, ut fra deres egne kriterier, er markant høyere enn markedsverdien, betrakter de det gjerne som en mulighet.

4.9 Ved vurdering av eiendommer som skal leies ut, vil spørsmål om bærekraft være mer aktuelle i tilfeller der leietakere oppfordres til å betale høyere leie eller markedet ser dem som sikrere inntektskilder. Det første momentet avhenger av hvilken nytteverdi leietakerne har av slike eiendommer sammenlignet med andre eiendommer, da leietaker sjelden har noen interesse av eiendommens fremtidige kapitalverdi. Det kan være forskjeller mellom slike bygninger når det gjelder kostnader for energi og annet, hvor tiltrekkende arbeidsmiljøet er for de ansatte, og hvor langt det bidrar til det inntrykket leietakeren ønsker å formidle til sine kunder. En del av disse faktorene vil nødvendigvis sammenfalle med sannsynligheten for at de bygningene som tilfredsstiller de høyeste bærekraftskravene, vil være de som ble bygget sist, slik at de også oppfyller andre moderne standarder og sannsynligvis ikke vil ha behov for rehabilitering med det første. Eiendommer som ikke i samme grad oppfyller standardene, kan medføre større kostnader for “opprustning” til høyere standarder hvis og når det blir påkrevd, enten ut fra markedets forventninger eller etter hvert som lovgivningen utvikler seg, eller de kan falle i verdi i forhold til eiendommer som er mer i henhold til standardene.

4.10 Dersom en slik tilnærming får større gjennomslag hos partene i markedet når det gjelder visse kriterier, vil det påvirke markedsverdien. Men dersom disse kriteriene ikke blir benyttet i særlig omfang, vil de være relevante faktorer for bare noen få aktører med liten eller ingen påvirkning på markedsverdien.


4.11 Dette kan bli mer problematisk for bygninger med flere leieforhold, hvor eieren og brukerne gjerne alle har forskjellige forpliktelser, interesser og mål.

4.12 I de tilfeller hvor markedet beveger seg i retning av å verdsette bærekraft mer, uansett om dette er begrenset til for eksempel energispørsmål eller er mer vidtfavnende, vil bærekraft bli relevant for vurderingen av markedsverdi. I praksis vil en analyse ofte ikke dreie seg om bærekraft generelt, men om å verdsette rollen til spesifikke aspekter (f.eks. energi), i et mulig samspill med driftskostnader eller som viktige problemstillinger i dagens markeder.

4.13 Mange sier de vil betale et tillegg for oppfyllelse av visse generelle standarder som BREEAM, men som så ofte ellers kan man ikke alltid lese dette av deres faktiske atferd. Det kan være vanskelig å finne belegg for dette i faktiske transaksjoner, der utfallet ofte kan forklares ut fra tradisjonelle faktorer.

4.14 Samtidig er det slik at etter hvert som bærekraftshensyn blir pålagt gjennom lovgivningen, som følge av krav i markedet og eventuelt gjennom skatter og avgifter, kan kostnadene forbundet med å oppfylle standarder og oppgradering for mange eksisterende eiendommer eller mer komplekse utbyggingsforslag (f.eks. byfornyingsplaner) påvirke verdien i negativ retning.

4.15 “Grønn verdi” – Noen ganger brukes begrepet “grønn verdi”. Akkurat som for grønne bygninger varierer definisjonene, og det finnes ingen allment akseptert definisjon av “grønn verdi”. På ett nivå kan det ganske enkelt bety at bygningers “bærekraftige” kvaliteter gjenspeiles i deres verdi.

4.16 Mer spesifikt representerer den grønne verdien den merverdien en grønn bygning kan ha sammenlignet med en vanlig bygning. Men selv om dette kan være en nyttig snarvei til forståelse, særlig for sammenligningsformål, vil en slik grønn verdi ikke forekomme som en egen størrelse men være en integrert del av eiendommens generelle markedsverdi, og som sådan er den kun et teoretisk begrep.

4.17 Tilnærmingsmåter – Selv om bærekraftspørsmål får stadig mer oppmerksomhet, ser man ofte at dette ikke gjenspeiles i markedsverdien. Etter hvert som et tema blir av allmenn interesse for kjøperne, blir det også en del av den generelle faktormatrisen som påvirker markedsverdien. Dette vil selvsagt ikke nødvendigvis gi seg utslag i en merverdi i forhold til andre eiendommer, men kan redusere verdien av eiendommer som ikke i samme grad oppfyller standardene.

4.18 Bærekraft, energieffektivitet og grønne kvaliteter kan kun gjenspeiles i taksten dersom det foreligger observerbare bevis i markedet. Det er ingen grunn til å anta at oppfyllelse eller manglende oppfyllelse av bærekraftshensyn i sin alminnelighet vil gi eiendommen en merverdi eller en mindreverdi. Den betydningen en egenskap tillegges, kan variere over tid og avhengig av sektor, bruk eller region.


4.19 Alle eksisterende takseringsmetoder, som i hovedsak baserer seg på inntekt, direkte verdisammenligning og gjenanskaffelseskost, kan brukes til taksering av bærekraftige bygninger. Sammenlignbare transaksjoner er det beste bevis på hva markedet er villig til å betale for visse egenskaper ved bygninger.

4.20 I noen markeder prøver takstmannen gjerne å anvende avanserte statistiske metoder for å identifisere grønn verdi som en del av sin analyse. Dette kan avhenge av kvaliteten, omfanget og relevansen av tilgjengelige data og ferdigheter i objektiv analyse av dataene. Bruken av multippel regresjonsanalyse kan virke overbevisende på mer kresne kunder. Betinget verdivurdering, hedonisk prissetting eller til og med nytte-kostnadsanalyse er mulige tilnærmingsmåter, men disse medfører risiko for at resultatene blir usikre og uforholdsmessig følsomme overfor endrede forutsetninger, med store variasjoner som ikke er i tråd med markedet. Takstmannen kan også benytte seg av den analysen av store datautvalg som nå er blitt mulig. Selv om det kan illustrere også relativt subtile virkninger, er det behov for objektiv prøving av det som tilsynelatende er dokumenterte statistiske effekter.

4.21 Diskontert kontantstrømmetode (Discounted Cash Flow – DCF) kan benyttes for å ta hensyn til og sammenligne ulike kostnadsprofiler for drift og rehabilitering.

4.22 Det er et praktisk problem at bærekraftsegenskaper ikke er isolerte faktorer, men at de som nevnt tidligere, overlapper med andre faktorer. Energieffektivitet kan for eksempel være et gode, en kostnadsbesparelse, gjøre det mulig å høyne kvaliteten på arbeidsmiljøet og utgjøre et aspekt ved en bygning som i kraft av å være moderne har lavere vedlikeholdskostnader, mindre behov for rehabilitering og kan ha en mer attraktiv beliggenhet. Energieffektivitet er ikke nødvendigvis i seg selv en avgjørende faktor for verdien.

4.23 Som et praktisk fag er taksering basert på observasjon og verdivurdering. I dagens situasjon krever vurderingen av bærekraftsfaktorer ved en eiendom en grundig analyse. Problemstillinger knyttet til bærekraft generelt er kanskje sjelden relevant, men spesifikke bærekraftsegenskaper, og særlig spesifikke standarder, vil være av betydning. Standarder og ordninger for sertifisering og klassifisering kan oppsummere og sammenfatte opplysninger om for eksempel energi på måter som kan gjøre det lettere for markedet å ta dem i betraktning. Dermed blir det viktigere å vite hvordan man skal gå frem for å: • identifisere, beskrive og vurdere relevante egenskaper ved en eiendom, • tolke og bedømme dem, • vurdere om de allerede er tatt i betraktning i den utstrekning de er relevante for

verdien, • velge fremgangsmåte for å ta eventuelle utestående punkter med i beregningen

uten å regne dem dobbelt.


4.24 Når relevante faktorer så er identifisert og verdien av dem fastsatt, kan de i prinsippet tas med i beregningen ved taksering på samme måte som enhver annen spesifikk faktor. Mer enn nye takseringsmetoder krever de en nøktern, praktisk vurdering i samsvar med det anviste takseringsgrunnlaget. De må beskrives i takstrapporten i hensiktsmessig grad og på en hensiktsmessig måte.

4.25 Hvor langt bærekraft skal behandles i takstrapporten, er et spørsmål om skjønn ut fra omstendighetene. Dette vil dels avhenge av i hvilken grad verdien påvirkes av bærekraftsrelaterte forhold, dels av kundens interesser. Disse to punktene faller sammen i tilfeller der en kunde med interesse for bærekraftsaspekter gir anvisninger om at taksten skal baseres på investeringsverdi. 4.26 Enhver anerkjent sertifisering eller klassifisering som eiendommen har oppnådd, bør vanligvis nevnes i rapporten.

4.27 Økende bruk av sjekklister – Når bærekraftsaspekter er relevante for takseringen, må takstmannen fremskaffe, verdsette og ta hensiktsmessige opplysninger i betraktning i sin rapport, enten som aspekter innenfor rammen av sin vanlige rapportstruktur eller i separate avsnitt, med eller uten vedlegg slik tilfellet tilsier. Mangfoldet av eiendommer og utviklingen som ligger i bærekraftens natur, gjør at en generell sjekkliste ikke kan være uttømmende, men det kan være relevant å vurdere noen eller alle punktene på nedenstående ikke-uttømmende liste, avhengig av den enkelte eiendom.

4.28 Sammen med den vanlige beskrivelsen av eiendommen kan det være aktuelt å vurdere: • byggematerialer, • enhver forurensning på eiendommen, for eksempel på tidligere nærings- og

industriområder som skal bygges ut, • risikoen for naturkatastrofer som flom, jordskjelv eller ras, • samsvar med relevante bygningsstandarder, • isolasjon og isolasjonsrelaterte aspekter, særlige egenskaper (som kuldebroer

eller vindustype) samt kontinuitet med hensyn til holdbarhet og regionale og lovbestemte byggestandarder,

• type og kompleksitet av servicetilbudet i bygningen, • alder og kvalitet (effektivitet) på installasjoner for oppvarming, kjøling og andre

formål, og dermed muligheten for å vedlikeholde eller erstatte spesifikke bygningskomponenter (f.eks. et oljefyrt oppvarmingssystem sammenlignet med et alternativt system som kan redusere de totale driftskostnadene),

• energieffektivitet, energiklassifiseringer og anbefalte forbedringstiltak, energi-kilder (fornybare?) og netto energibehov,


• vanneffektivitet, særlig på steder hvor vannforsyningen er knapp, bruk av gråvann, resirkulering av vann, oppsamling av regnvann osv.,

• driftsutgifter, • gulvareal basert på egnethet for bruk, tilpasningsmuligheter og kostnads-

effektivitet, • innvirkning på brukernes produktivitet og velferd, • sannsynlige tidspunkt for og kostnader ved rehabilitering, • markedets holdninger til bærekraft og vilje til å betale for grønne egenskaper, • lovpålagte krav, • muligheter for økonomisk støtte, • relevante sertifiseringer eller klassifiseringer, • leievilkår (grønne leieavtaler).

4.29 En mer generell gjennomgang av eiendommen: • Er den i tråd med beste praksis? • Kan mangler utbedres på en økonomisk forsvarlig måte? • Hvordan er bygningen i forhold til andre bygninger i søkeområdet? • Påvirker bærekraftsfaktorer etterspørselen blant potensielle kunder? Og hva

med leien de er villige til å betale? • Påvirker dette avkastningskravene andre investorer søker? • Hva koster driften, og når og i hvilket omfang vil det påløpe kostnader til

rehabilitering?

4.30 Selv om vi her i stor grad har vurdert bærekraft ut fra de miljøkravene som preger dagens diskusjoner, kan også andre praktiske aspekter ved eiendommens, arealets og lokalenes tilpasningsmuligheter og fleksibilitet være hensyn som vurderes når det gjelder muligheten for vedvarende egnethet uten vesentlige endringer. For eiendommer som omfatter store grunnarealer, for eksempel landbrukseiendommer eller utbyggingsarealer, kan andre aktuelle temaer være biologisk mangfold og diffus forurensning. Der en miljøkonsekvensanalyse er påkrevd, vil det være nødvendig med en gjennomgang av mange aspekter knyttet til bærekraft.

EVIP 2 - Takstresultatets troverdighet og markedsrisiko 279

EVIP 2Takstresultatets troverdighet og

markedsrisiko

Retningslinjer oppsummert

1. Innledning2. Omfang3. Definisjoner4. Usikkerhetsfaktorer ved taksering5. Eiendom og markedsrisiko6. Lærdom fra finanskrisen: Eksempelet Irland7. Konklusjoner

Retningslinjer oppsummert

S1. Takstresultatets troverdighet – Hvor sikker takseringen er, vil avhenge av hvordan takstmannen anvender sine fagkunnskaper i forhold til klare instrukser og god dokumentasjon og opptrer i samsvar med takseringsstandard. Jo bedre dokumentasjon og jo mer profesjonell vurderingen er, jo sikrere vil takseringen være. Potensialet for usikkerhet øker i ikke-eksisterende, latente, dårlige og ustabile markeder. Under slike forhold bør taksten helst avgis sammen med en beskrivelse av problemstillingene for å hjelpe kunden til å forstå tallet som er oppgitt, eller kanskje en eller annen form for følsomhetsanalyse.

S2 Fremtidig risiko – Hendelser som inntreffer etter takseringen og eventuelle beslutninger som tas på grunnlag av takseringen, kan medføre at eiendommens verdi med tiden endrer seg. Slike endringer kan medføre gevinst eller risiko for tap. Generelt vil kunder, og særlig sikrede långivere, bekymre seg mest for risikoen for tap. Slik risiko kan oppstå som et resultat av: • endrede markedsforhold, • fysiske endringer som påvirker eiendommen, • regelverksendringer eller • samfunnsøkonomisk utvikling.

Her igjen kan takstmannen, i kraft av å være en opplyst markedsobservatør, fremsette sine meninger synspunkter på mulige endringer i eiendommens verdi eller salgbarhet under visse definerte omstendigheter. Det må imidlertid gjøres helt klart at dette er basert på observasjoner om en fremtid som ingen kan kjenne.


S3. Med hensyn til både takstresultatets troverdighet og fremtidig risiko er det av største betydning at det er et åpent og avklart forhold mellom oppdragsgiveren og takstmannen, og at de har samme oppfatning om forventningene til en takstmann, hva det er mulig å forvente at takstmannen kan levere, og hvordan dette skal forstås og brukes slik at oppdragsgiver kan få best mulig utbytte av takstmannens faglige kvalifikasjoner og erfaring. Takstmannen kan være oppdragsgiverens “øyne” og inspisere og vurdere eiendommen i sin sammenheng og gi oppdragsgiveren et grunnlag for beslutninger om risiko og handlinger som ingen andre enn oppdragsgiveren selv kan stå for. En åpen forståelse av forventningene og av grensegangen mellom takstmannens og oppdragsgivers roller (som ofte best kan defineres i oppdragsvilkårene) er en forutsetning for at hver av dem skal kunne utføre det som tilligger dem på den mest effektive måten – takstmannen kan varsle oppdragsgiver om eventuelle ekstraordinære usikkerhetsfaktorer knyttet til takstresultatet og således bistå oppdragsgiver i dennes vurdering av fremtidig risiko.

1. Innledning

1.1 Taksering, troverdighet og risiko – Markedsverdien av en eiendom er resultatet av et samspill mellom tilbud og etterspørsel etter de egenskaper, muligheter og mangler som foreligger ved eiendommen i dens nåværende stand, nesten alltid i konkurranse med andre lignende eiendommer så vel som andre eiendeler og markeder. Som sådan eksisterer ikke en verdi som en selvstendig objektiv størrelse; den oppsummerer forholdene omkring eiendommen og markedets vurderinger av forventninger i ett enkelt tall på et bestemt tidspunkt, sammenfattet i begrepet markedsverdi (se EVS 1).

1.2 Selv om det i oppdraget kan ligge instrukser som pålegger konkrete bredere forutsetninger eller bruk av andre grunnlag, for eksempel virkelig verdi (se EVS 2), blir denne problemstillingen best og mest direkte vurdert i forbindelse med det grunnleggende begrepet markedsverdi. I prinsippet er dette verdien som – ut fra reelle og potensielle kjøperes og selgeres atferd – sammenfatter markedets oppfatning av eiendelens verdi, alt som er kjent om den inkludert, herunder forventninger om fremtiden. Ledende definisjoner (som EVS 1) definerer markedsverdi som et “estimert beløp”.

1.3 Som tilfellet er ved enhver skjønnsutøvelse, er en eiendoms verdi gjenstand for usikkerhet, både når det gjelder takstresultatet og den verdien som faktisk kan oppnås, det være seg på takseringsdagen eller en senere dato. Slik usikkerhet kan ha sitt opphav i: • de fakta som takseringen er basert på, som kan være knyttet til eiendommen selv

eller til markedet, og eventuelle begrensninger på faktaenes omfang, mengde eller sikkerhet, og

• den skjønnsmessige vurderingen av de samme fakta.


1.4 Når verdien er vurdert, vil den så bli gjenstand for fremtidige risikoer. Disse utgjør en naturlig del av den virkelige verden og er uløselig forbundet med mulighetene for gevinst og tap. De omfatter: • endringer i markedsforholdene, herunder balansen mellom tilbud og etterspørsel

for den aktuelle eiendommen, eller at det kan dukke opp spesielle budgivere, • endringer i regelverket for eierskap eller bruk av eiendommen, • fremtidige endringer ved eiendommen.

1.5 Takseringsstandarder, TEGoVA og EVS – Mens markedsrisiko og fremtidsrisiko er en sak for markedets aktører, er formålet med takseringsstandarder å sikre at taksering for de samme aktørene skjer på forsvarlig grunnlag, blir grundig forberedt og klarlegger aktuelle skjønnsmessige spørsmål som det med rette kan være ulike oppfatninger om.

1.6 TEGoVA har tatt positive skritt for å understøtte troverdigheten av takstresultater for takstmennenes kunder: • ved å kreve og yte støtte til medlemsorganisasjonenes opprettholdelse av faglige

standarder og etikk, og har faktisk innført et etisk regelverk – European Code of Ethics and Conduct,

• helt konkret ved å utarbeide og jevnlig oppdatere De europeiske takseringsstandardene (European Valuation Standards – EVS, med utgivelse av åttende og hittil siste versjon i 2016),

• gjennom sine programmer for godkjenning av kvalifiserte utførende takstmenn – Recognised European Valuer (REV) og TEGoVA Residential Valuer (TRV).

TEGoVA forventer at taksering foretas av erfarne fagfolk hvis takstrapporter er i samsvar med EVS-kravene.

1.7 EVS 3 definerer den kvalifiserte takstmann og krever etisk atferd, pliktoppfyllelse som betrodd part, selvstendighet, egnede kvalifikasjoner, erfaring og ekspertise. TEGoVA har fastsatt og revidert minstekravene til utdanning – Minimum Educational Requirements. Alle disse skrittene styrker den kyndige takstmannens ferdigheter, erfaring og objektivitet.

1.8 EVS har fastsatt beste praksis for å avhjelpe mulige bekymringer om troverdighet. Det er kjent at mange oppdragsgivere forventer at takstrapporten ikke bare skal gi en oppfatning om verdien, men også inneholde en begrunnelse for denne oppfatningen. Dette kan gjøres ved å ha et eget avsnitt i rapporten med en drøfting av tilnærmingen som er brukt, ved å gi oppdragsgiver hensiktsmessig dokumentasjon på sammenlignbare eiendommer med en beskrivelse av egenskapene ved eiendommene som er valgt som sammenligningsgrunnlag, og deretter knytte kommentarer til markedsforholdene. TEGoVAs EVS 2016 inneholder verktøy for dette, utviklet på grunnlag av EVS’ lange tradisjoner.

1.9 I kjølvannet av finanskrisen – Slik støtte for takstresultatets troverdighet er i tråd med oppfordringene fra finansmyndighetene, som etter en evaluering av finanskrisen i 2008 etterlyste større åpenhet ved taksering. Selv om mye av dette gjelder


komplekse finansielle instrumenter, som er en helt annen verden, har det åpenbart også relevans for fast eiendom.

1.10 Etter hvert som vi har fått mer avstand til finanskrisen i 2008, har diskusjonen beveget seg til spørsmålet om risikostyring. Risikostyring forutsetter at risikoene vurderes og blir forstått. Basel-komiteens retningslinjer for tilsynsorganers vurdering av bankers praksis med hensyn til finansielle instrumenters virkelige verdi (“Supervisory guidance for assessing banks’ financial instrument fair value practices”) oppfordret til “presisering og videreformidling av usikkerhet knyttet til verdifastsettelse, både internt i banken og overfor eksterne interessenter”. IASB has utvidet IFRS-kravene om opplysningsplikten i forbindelse med verdifastsettelse. Selv om det også her åpenbart dreier seg om finansielle instrumenter, kan kravene lett overføres til fast eiendom.

2. Omfang

Enhver takstrapport konkluderer med takstmannens oppfatning om verdien på objektet som takseres. Finanskrisen har gitt liv til diskusjonen om hvor troverdig en takst er. Formålet med dette dokumentet er å • skape forståelse av både takstresultatets troverdighet og markedsrisikoen

forbundet med de utfordringene som skapes av det som til tider er ikke-eksisterende, dårlige eller ustabile markeder,

• vise mulige veier videre for å skape bedre gjensidig forståelse mellom takstmenn og oppdragsgivere og dermed øke takstresultatenes troverdighet,

• fremholde en tilnærming som setter takstmannen i stand til, etter oppdragsgivers anvisninger og på grunnlag av egen fagkunnskap, å tilby oppdragsgiver et kvalitativt syn på markedsrisikoen knyttet til eiendommens verdi.

3. Definisjoner

3.1 Markedsverdi – “Det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne utveksles for mellom en villig kjøper og en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert, handlet med forsiktighet og uten tvang.” (EVS 1)

3.2 Usikkerhetsfaktorer ved taksering – Graden av mulig unøyaktighet ved vurdering av verdien av en eiendel på takseringsdatoen. Usikkerheten kan være knyttet til markedsforhold, manglende dokumentasjon, mangler ved takseringen eller ulike faglige oppfatninger.

3.3 Markedsrisiko – Muligheten for at verdien av en eiendel kan endre seg etter takseringsdatoen på grunn av for eksempel fysisk risiko, makroøkonomiske forhold, endringer i markedet eller endringer i regelverket.


4. Usikkerhetsfaktorer ved taksering

4.1 Selv om taksering er basert på grunnleggende prinsipper, vil praksis og problemstillinger variere avhengig av: • eiendelens karakter, • typen dokumentasjon som fremlegges, og • faktorer som påvirker markedet for slike eiendeler.

Det betyr at det ikke finnes ett standardsvar, særlig i lys av de store variasjonene i eiendelenes, markedenes og eiendomsaktørenes art.

4.2 Hovedtesen er at en eiendoms markedsverdi bør være den verdien den ville blitt solgt for på takseringsdatoen mellom villige parter etter korrekt markedsføring (andre grunnlag for verdi lar seg ikke så lett prøve). Takseringsstandarder har som formål å fastsette et rammeverk og standard forutsetninger som en kyndig takstmann kan utøve sine faglige ferdigheter og skjønn innenfor og på grunnlag av, for å besvare spørsmålet (om markedsverdi) for en konkret eiendom på en konkret dato.

4.3 Om han/hun er i stand til det, vil ikke bare avhenge av hans/hennes ferdigheter og rammen for takseringen, men også av markedsforhold og kvaliteten på tilgjengelig dokumentasjon. Jo grundigere befaringen av eiendommen og identifiseringen og analysen av sammenlignbare eiendommer er, jo mer sannsynlig er det at takseringen vil være godt og teknisk begrunnet. Fordi den er basert på menneskelig skjønn i en kompleks verden, er takstresultatet forbundet med en viss usikkerhet. Ulike takstmenn kan med rette ha forskjellige oppfatninger om verdien av en og samme eiendel på samme takseringsdato. Dette kan gjenspeile ulik bedømmelse av hvilken vekt enkelte markedsfaktorer skal tillegges, eller ulik vurdering av objektets verdi. Det kan også gjenspeile forskjeller i dokumentasjonen den enkelte takstmann har tilgang til, og om det foreligger begrensninger i forbindelse med befaringen eller når det gjelder undersøkelser eller opplysninger som er tilgjengelig. Dette siste kan løses ved å sikre at samme dokumentasjon er tilgjengelig for alle, mens det første er en meningsforskjell, noe som er uunngåelig i forbindelse med enhver menneskelig aktivitet. Jo mer man benytter seg av kyndige takstmenn med erfaring fra det aktuelle markedet, jo mer vil denne problemstillingen bli redusert til en reell og legitim faglig meningsforskjell.

4.4 Det kan være andre og viktigere grunner til takseringsusikkerhet enn faglige meningsforskjeller. De mest åpenbare grunnene er knyttet til begrensninger i tilgjengelig dokumentasjon eller andre markedsforhold på takseringsdagen.

4.5 Til syvende og sist er all taksering basert på sammenligning – dette ligger i sakens natur, for det er omsetningen som skaper markedet der verdiene kommer til uttrykk. Aktørene på markedet sammenligner eiendelen med andre eiendeler de besitter eller ønsker, og med de ressursene de har eller kan skaffe. Sammenligningen blir mer pålitelig jo mindre forskjell det er mellom den aktuelle eiendommen og eiendommene det sammenlignes med. De bør ha tilsvarende fysisk og juridisk status. De bør være i det samme markedet. Datoene da de


aktuelle transaksjonene er gjennomført, bør ligge nærmest mulig takseringsdatoen. Det bør være så mange sammenlignbare eiendommer som mulig.

4.6 Eiendomstransaksjoner er mer individuelle enn andre transaksjoner, og selv i en og samme eiendomsklasse vil eiendommer være langt mindre ensartet enn mange andre eiendeler. Mest grunnleggende er eiendommens beliggenhet, ikke bare i hvilket land den ligger, men også i hvilket lokalt område den ligger og alt som det innebærer, herunder mulige spesielle kjøpere. Innenfor samme lokalområde vil det være forskjeller i alder, størrelse og funksjon, rent bortsett fra spørsmål om bruk og eventuelle særlige vilkår som gjelder for transaksjonen. Det er disse særtrekkene som gjør eiendomstaksering utfordrende og krever faglig vurdering og skjønn, godt opplyst av kunnskap om det aktuelle markedet.

4.7 Særtrekkene ved fast eiendom gjør i sin tur at rådende markedsforhold blir desto mer kritiske ved taksering. Det kan være et marked for leiligheter eller tradisjonelle kontorlokaler, men ikke for mer spesielle eiendommer, slik at det kan være lettere å sammenligne priser og avkastning for førstnevnte enn for sistnevnte. Mulige kritiske faktorer er at markedet er: • dårlig – at tilbudet er begrenset når takseringen finner sted, • ustabilt – at markedet utvikler seg fort (ev. svinger), noe som ofte er forbundet

med lave omsetningsvolumer, • ikke-eksisterende eller latent.

4.8 Hvert enkelt av disse forholdene skaper sammenligningsproblemer og utgjør derfor en utfordring ved taksering:

• I et dårlig marked kan antallet eiendommer det er mulig å sammenligne med, være begrenset, med få eller ingen som er direkte sammenlignbare, særlig for eiendommer med særegenheter. Dernest må det skje en vurdering av hvordan hver enkelt mulig sammenlignbar eiendom kan benyttes for å justere for forskjeller i fysiske egenskaper (f.eks. beliggenhet og fasiliteter), rettslig status (f.eks. eiendomsrett og bruksrettigheter), økonomiske vilkår (f.eks. grunnlag og mulighet for justering av leien) og transaksjonsdato (nærhet til takseringsdatoen). Hver av disse problemstillingene utgjør enkeltledd i sammenligningskjeden, som hver krever utøvelse av skjønn, og sannsynligheten for at det endelige resultatet

variere, øker med hvert ledd.

• I et ustabilt marked kan det være vanskelig å utøve skjønn når prisene er i rask endring rundt takseringsdatoen, enten de stiger eller faller eller ganske enkelt er ustabile. Ikke bare gjør dette det viktig at transaksjonsdatoen for sammenlignbare eiendommer er nær takseringsdatoen, men slike markedsforhold er ofte forbundet med et lavt aktivitetsnivå, noe som betyr at det er færre sammenlignbare eiendommer enn i et normalt marked. Alternativt kan slike markeder være forbundet med perioder med høy inflasjon og dermed ledsages av andre økonomiske forskyvninger.


• I et ikke-eksisterende marked uten transaksjoner finnes det ingen direkte relevante sammenlignbare eiendommer man kan trekke på, selv om det vanligvis er klart at eiendeler som kan omsettes, har en verdi.

4.9 En annen utfordring er plutselige endringer i markedsforholdene som gjør en sammenligning med eiendomstransaksjoner som fant sted før endringen, mindre relevant.

4.10 Plutselige økonomiske, politiske, juridiske, naturlige eller andre hendelser kan føre til alvorlige markedsforstyrrelser. Det ene ytterpunktet er når slike hendelser faktisk endrer (eller midlertidig opphever) markedets oppfatning av verdi, mens det andre ytterpunktet er når transaksjoner blir utsatt midlertidig så lenge de ikke kan realiseres, selv om verdien åpenbart opprettholdes. Det kan noen ganger være vanskelig å tidfeste hvor en hendelse inntreffer i dette spekteret. Takstmannen bør rapportere slike forhold ettersom de kan være av særlig betydning ved tolkning av takstresultatets troverdighet.

4.11 Takstmannen kan i alle slike tilfeller skjønnsfastsette en verdi, men han eller hun bør i rapporten uttrykke usikkerheten denne verdien er forbundet med, med beskrivelse og kommentarer.

4.12 For noen eiendommer, kanskje mest åpenbart utbyggingseiendommer, kan problemstillingene gjerne illustreres med en følsomhetsanalyse.

4.13 Ett alternativ under slike forhold er å søke etter modeller som tar hensyn til tilgjengelige fakta om eiendommen, og generere en verdi. Dette er i noen grad det som oppnås ved taksering med inntektsmetoden, i den grad denne metoden benyttes til å verdsette eiendommen, ikke inntekten den forventes å gi. Avkastning, vurdert i forhold til sammenlignbare eiendommer, er et mål på risiko. En modell er imidlertid ikke annet enn en kunstig representasjon av den virkelige (og ofte sammensatte) verden og er ikke mer gyldig eller riktig enn forutsetningene den er basert på, idet den er følsom for endringer i markedsatferd eller problemer med dataene som brukes for å gjennomføre modellen. Særlig når avkastningskravene er svært lave, vil relativt små endringer i forutsetningene gi relativt store utslag i taksten, og dermed blir resultatene følsomme for slike valg. Tilsynelatende nøyaktighet gir dermed ikke nødvendigvis noen reell nøyaktighet, og resultatene bør være gjenstand for en skjønnsvurdering som igjen kan føre til en ny gjennomgang av forutsetningene som ligger til grunn for modellen.

4.14 Enhver takst, uansett etter hvilken metode den er utarbeidet, bør sjekkes mot markedets realiteter – er aktørene på markedet villige til å faktisk betale (eller godta) summen som blir fastsatt? Dette blir ekstra viktig når takseringen er basert på en hypotetisk modell.

4.15 Takstmannen kan bare rapportere gjeldende markedsverdi etter beste evne innenfor rammen av dokumentasjonen som er tilgjengelig. Takstmannen kan imidlertid


redegjøre for relevante forhold i sin rapport, kanskje ved hjelp av risikokriteriene til European Mortgage Federation, som er gjengitt i vedlegg C til EVGN 9, som om ikke annet kan være et signal til oppdragsgiveren, långiveren. Långiver, som er innforstått med hvilke økonomiske omstendigheter som må være til stede for å innvilge et lån, kan vurdere belåningsgrad og andre relevante vilkår i det aktuelle tilfellet.

4.16 Gitt eiendomsmarkedets karakter og at i det minste noen aktører på dette markedet tar langsiktige beslutninger, vil en slik verdivurdering bestående av en beskrivelse basert på kvalitative synspunkter være bedre enn noe forsøk på å kvantifisere relevante risikoer på linje med det som kan være gunstig ved vurdering av finansielle instrumenter. Markedet for fast eiendom er av en så sammensatt og interaktiv karakter at enkle kvantitative vurderinger neppe vil virke opplysende. I noen tilfeller kan løsningen være at oppdragsgiver ber om en tilleggserklæring om hvilke spesifikke forutsetninger som er lagt til grunn når det gjelder markedsforholdene.

4.17 Mer generelt og gitt eiendomsmarkedets kompleksitet vil en begrunnet redegjørelse ofte være mer forklarende enn bare et tall som er basert på en forutsetning som kan vise seg å være irrelevant eller villedende. Det må understrekes at en slik redegjørelse vil handle om takstresultatets usikkerhet på takseringsdatoen og ikke om mulig fremtidig verdirisiko, som er behandlet nedenfor under overskriften markedsrisiko. En kvalifisert takstmann som er godt kjent med markedet og har det praktiske perspektivet som oppnås gjennom erfaring fra i det minste et par fullstendige økonomiske sykluser, vil være bedre rustet til å komme med en slik redegjørelse.

4.18 Ved behov kan det imidlertid noen ganger være hensiktsmessig å ta med en skriftlig vurdering av legitim usikkerhet forbundet med takstresultatet ved å angi et verdiintervall. Dette kan sammenliknes med spredningen mellom kjøps- og salgspriser på visse finansielle instrumenter og er hva man gjerne kan forvente av en takstmann som sakkyndig vitne i en rettstvist.

4.19 Dersom takstmannen anser at takstresultatet er forbundet med betydelig usikkerhet (mer enn det som normalt gjerne oppfattes av en markedsaktør), vil en forklaring være en del av det å gi oppdragsgiver en forståelse av taksten. Uansett om takstmannen legger vekt på tallene eller redegjørelsen, vil slik informasjon være egnet til å formidle innsikt i de markedsforholdene takstmannen la til grunn for sin konkrete mening. Deretter er det imidlertid likevel opp til långiver eller andre kunder å gjøre seg opp sin egen mening om hvorvidt han eller hun skal handle og eventuelt hvordan; slike beslutninger bør ikke delegeres til takstmannen.

5. Eiendom og markedsrisiko

5.1 En takst uttrykker en verdi på den angitte dato, som tar hensyn til markedets


oppfatning av mulighetene eiendommen frembyr. Deretter er eiendommen utsatt for de usikkerheter fremtiden bringer, som ofte var uforutsett på takseringsdatoen. I den grad markedet tok hensyn til dem på det aktuelle tidspunktet, bør de gjenspeiles i taksten. Fremtiden kan imidlertid bringe fortjeneste eller tap, og forsiktighet tilsier gjerne at disse risikoene vies oppmerksomhet.

5.2 Risikoene kan klassifiseres på mange måter, men de fleste kan plasseres under følgende overskrifter, som utgjør noen av grunnene til at verdier og relative verdier endrer seg over tid: • Fysisk risiko: Er det noen risiko for at eiendommen vil bli utsatt for jordskjelv, flom,

erosjon, stigende havnivåer eller lignende? Er det sannsynlig at bygningen vil trenge omfattende utbedring eller modernisering?

• Samfunnsøkonomiske forhold: Eierperioden og arbeidet som legges ned i eiendomstransaksjoner, kan gjøre eiendommen utsatt for endringer i økonomien eller generelle økonomiske vilkår.

• Endringer i markedet: Markedsmønsteret kan endre seg, for eksempel ved at butikker flyttes fra byene til regionale sentre, endringer som følger av økende omsetning av rettigheter, eller ved at vanlig lengde på leieavtaler endrer seg.

• Regelverksendringer: I tillegg til at kostnadene øker som følge av endrede standarder og nye krav, kan endringer i lovgivningen eller utbyggingspolitikken føre til verdiøkning eller verdiforringelse.

5.3 Ovennevnte og andre risikoer er problemstillinger som må vurderes av investorer og långivere (og faktisk også selgere og utleiere) som en del av risikostyringsaspektet ved deres beslutninger. Hver enkelt markedsaktør er fullt berettiget til å trekke sine egne konklusjoner; det er jo disse meningsforskjellene som skaper markedet. På takseringsdatoen er alle disse mulige fremtidsutsiktene hypotetiske, og takstmannen kan bare redegjøre for dem i den grad markedet har tatt hensyn til dem. Det kan ikke forventes at han eller hun skal forutse endringer i markedets holdninger eller nye opplysninger, og han eller hun kan ikke forutse det ukjente med større sannsynlighet enn en hvilken som helst annen person. Et sentralt spørsmål ved vurdering av risikostyring i et marked er faktisk hvilket risikonivå aktører i det aktuelle markedet har vurdert at de kan akseptere gjennom sin deltakelse i markedet.

5.4 I tilfeller der fast eiendom benyttes som sikkerhet for lån, har långiver vesentlig interesse av å prøve å forstå i hvilken grad det er sannsynlig at eiendommen vil være formålstjenlig som sikkerhet gjennom hele låneperioden. Ettersom et pantelån er et lån for et fast nominelt beløp for en viss periode, blir dette spørsmålet mer akutt hvis prisen på relevante eiendommer går ned, og i perioder med deflasjon eller økt ustabilitet i markedet. Andre som treffer investeringsbeslutninger eller binder ressurser til eiendom fremfor i andre eiendeler, eller til én eiendom fremfor en annen, kan ha lignende behov.

5.5 Imidlertid er dette praktiske spørsmålet, i likhet med alle investeringsbeslutninger,


et spørsmål om fremtiden, dvs. om ting og hendelser vi ikke har forutsetninger for å vite noe om, men som vi alle kan ha meninger om. Selv om endrede forhold kan gi muligheter for profitt, er bekymringen for mulighetene for tap eller skade som følge av endringer i markedet naturlig nok ofte større, og en naturlig bekymring for en som yter lån mot sikkerhet.

5.6 Forsøket på å ta stilling til dette er et forsøk på å bedømme markedsrisiko. Den-ne risikoen vil alltid være risikoen for fremtidig verdiendring. Verdien på enhver fremtidig dato bør innbefatte en avveining av potensielle kjøperes og selgeres meninger under de omstendigheter som vil være rådende på den fremtidige datoen. Det kan også være en risiko for at likviditeten i markedet for eiendelen vil endre seg over tid, etter hvert som forholdene og folks preferanser endrer seg. Mens mindre endringer i likviditeten kan være del av den normale prisjusteringsprosessen, kan vesentlige eller sjokkartede endringer i markedet medføre perioder der eiendelen ikke er salgbar. Ved analyse og rådgivning kan det være til hjelp å skille mellom sannsynligheten (risikoen) for at noe inntreffer, og hvor store konsekvenser det får for den det gjelder (vedkommendes eksponering).

5.7 For analyseformål kan det være nyttig å skille mellom: • bevisstheten om at økonomisk virksomhet og økonomiske verdier er gjenstand

for konjunkturbevegelser, slik at enhver takseringsdato vil være på et gitt sted i syklusen, det være seg i en oppgangsfase, på toppnivå, i en nedgangsfase eller på bunnivå, og

• vissheten om at prisendringer er innbyrdes relative i et fritt fungerende marked der aktørene gir markedsdeltakerne signaler basert på summen av sine egne handlinger som respons på nye opplysninger, slik at populariteten til regioner, sektorer og eiendomstyper vil endre seg uavhengig av konjunkturfase.

5.8 Siden begynnelsen av finanskrisen i 2008 har det vært en del diskusjon om hvilken rolle markedets oppfatning spiller, og om hvordan kjøperes, selgeres, långiveres og andres atferd kan påvirke og forsterke en konjunkturtrend eller syklus, enten det er i oppgangs- eller nedgangstider, og føre til at prisene blir høyere eller lavere enn den rådende oppfatningen tilsier, inntil de underliggende økonomiske faktorer (eller ny informasjon) resulterer i en korreksjon. I tillegg til at hver enkelt konjunktursyklus har sine særtrekk, vil den utspille seg forskjellig i forskjellige markeder. Dette dreier seg imidlertid om mer enn økonomiske sykluser og mulige illusjoner om forutsigbarhet som analyser kan tenkes å medføre. Den normale prosessen med kontinuerlig økonomisk endring er en viktig del av det generelle problemet med fremtidsusikkerhet. I praksis kan det være vanskelig å skille oppgangskonjunkturer eller virkningen av en løs pengepolitikk fra underliggende vekst. Det kan også være vanskelig å oppdage akkurat når syklusen når sitt bunnivå. Syklusens faktiske forløp kan bare klarlegges i ettertid, og økonomien vil alltid endre seg i løpet av en syklus. En syklus’ forløp kan dekke over eller muliggjøre mer grunnleggende endringer mellom sektorer, eiendomsklasser og geografiske områder. Noen sektorer kan forbli sterke i nedgangstider (spesielt dersom de anses som sikre


i en risikofylt tid), mens andre sektorer aldri gjenvinner sin tidligere stilling, og noen (f.eks. landbrukseiendommer) under visse omstendigheter kan gjennomgå en omvendt utvikling. Markedet vil ha endret seg fra et punkt i syklusen til tilsvarende punkt i neste syklus.

5.9 En slik analyse tilsier at å angi en langsiktig bærekraftig verdi for en eiendom som et alternativ til å vurdere markedsrisikoen, er utfordrende. En takstmanns praktiske erfaring fra tidligere konjunktursykluser vil understøtte hans eller hennes bevissthet om og forståelse av atferdsendringer og prisvolatiliteten for eiendommen og det aktuelle markedet, men dette vil uansett være gjenstand for ukjente fremtidige markeds- og risikoendringer.

5.10 En mer langsiktig verdi? En takstmann kan ikke gi noen pålitelig uttalelse om verdien på en fremtidig dato når forholdene er ukjente, men det kan være til hjelp for noen oppdragsgivere om takstmannen påpeker betydelige avvik mellom dagens markedsforhold og langsiktige trender over de siste tiårene i sin kommentar til verdivurderingen i takstrapporten (se EVS 5). Dersom det dreier seg om en næringseiendom for utleie, kan han/hun gjerne vise til langsiktig gjennomsnittlig avkastning for den aktuelle eiendomsklassen. For boligmarkedet kan andre data være aktuelle, for eksempel boligpris som en funksjon av lønnsinntekt. Innsikten dette bygger på, er at markeder over tid har en tendens til å bevege seg i retning av gjennomsnittet. Dersom en verdifaktor som for eksempel avkastning avviker markant fra gjennomsnittet, blir den langsiktige avkastningen under ellers like forhold gjerne gjenopprettet en gang i fremtiden. Observasjonen av markedet i sin alminnelighet må deretter bearbeides ved at det tas hensyn til forholdene ved den enkelte eiendom, hvis type og beliggenhet kan gi den en sterkere eller svakere markedsposisjon etter hvert som det skjer endringer i økonomien. En slik tilnærming kan være nyttig for noen oppdragsgivere som en kommentar, men vil likevel ikke være noe mål på den spesifikke markedsverdien på et gitt tidspunkt. Langsiktig verdi er ikke noe verdigrunnlag selv om oppdragsgiveren kan gi anvisninger om bruk av en av versjonene av pantelånsverdi (se EVS 2 og EVGN 2) som grunnlag for en eller annen form for bærekraftig verdi.

5.11 Videre kan enkelte investorer og långivere som en risikostyringsstrategi bruke egne kriterier for å søke å danne seg en oppfatning om en langsiktig verdi eller en sikker minsteverdi som vil gjelde under alt annet enn katastrofale forhold. Gitt klare instrukser om hvilke forutsetninger som ønskes lagt til grunn, kan en takstmann gjerne være

5.12 Disse betraktningene gjør det ikke mindre viktig å trekke på erfaring fra tidligere markedssykluser. De går mer ut på å observere at enhver taksering skjer i en gitt økonomisk kontekst hvor det eksisterer rådende tendenser og muligheter (ikke nødvendigvis begrenset til syklusen) som kan være sårbare for forandring. Hvor det er hensiktsmessig, er det er riktig av takstmannen å knytte kommentarer til dette på samme måte som når han eller hun opptrer som sakkyndig i retten.


5.13 Utover problemstillinger knyttet til økonomiske svingninger, har de fleste bekym-ringer i den senere tid oppstått ut fra uforutsette markedsforhold. Eiendom kan påvirkes av endringer i lovgivning og beskatning. Den senere tids diskusjoner i rystede markeder startet kanskje med Al Qaida-angrepet på World Trade Centre. Siden den gang har Japan opplevd virkningen av fysiske storkatastrofer, og mange vestlige samfunn har opplevd store, om enn ulikeartede, økonomiske kriser. Hver av disse hendelsene kan ha vært utenfor de risikoene markedsaktørene trodde de aksepterte da de tok opp en posisjon i vedkommende marked, og kan i noen tilfeller ha avdekket at markedet uansett ikke var bærekraftig.

6. Lærdommer fra finanskrisen: Eksempelet Irland

6.1 Landene i Europa opplevde den siste finanskrisen på forskjellige måter, men i Irland var problemenes kjerne helt klart knyttet til eiendom (og lån med sikkerhet i eiendom). Som en akutt berørt reguleringsmyndighet behandlet den irske sentralbanken forståelig nok disse problemene i rapporten “Valuation Processes in the Banking Crisis – Lessons Learnt – Guiding the Future” (endelig versjon 18. desember 2012).

6.2 I rapporten, som primært var rettet til långivere som sentralbanken var reguleringsmyndighet for, ble takseringsusikkerhet identifisert som ett av tre svake områder:“mangelfulle prosesser og standarder for taksering eller manglende overholdelse av slike prosesser”.

6.3 Av de syv “primære svakhetene” ved långiveres takseringsprosesser ble to identifisert som åpenbart mest relevant for takstmenn: • Svakheter ved instruksene takstmannen mottar – “… Taksering basert på vage

instrukser gir unøyaktige verdier og følgelig unøyaktig vurdering av risiko på det tidspunkt garantien utstedes.”

• Uakseptable interessekonflikter – Dette rapporteres som et fenomen forbundet med “den volumstyrte transaksjonsfasen under oppsvinget i eiendomsutviklingen”. Interessekonflikter øker sannsynligheten for at taksten “verken er robust eller pålitelig” ettersom den ikke er uavhengig. Takstmannen har en aktsomhetsplikt overfor långiveren som oppdragsgiver som bør kreve at takstmannen oppgir enhver tidligere befatning med eiendommen. Det bør aldri benyttes en takstmann som har vært innblandet i kjøp, salg eller utleie av eiendommen. Enhver instruks bør komme fra långiver, långiver bør betale alle honorarer, og takstrapporten bør være spesifikt adressert til långiver.

6.4 Ved en gjennomgang av dette er det viktig å skille mellom oppdragsgivers rolle, som er å beskrive oppdraget og nyttiggjøre seg rapporten, og takstmannens rolle, som er å utarbeide rapporten. De har hvert sitt ansvar, men verdien av arbeidet blir gjerne størst om begge involverer seg og anerkjenner sine respektive roller.


6.5 Den erfarne, dyktige, uavhengige og kyndige takstmannen har ansvar for å utarbeide en klar og informativ rapport om verdien og i henhold til oppdragsbeskrivelsen en redegjørelse for problemstillinger innenfor sitt fagområde. Rapporten begynner med å uttrykke sentralbankens tilfredshet med takseringsstandarder som hensiktsmessig praksis, idet de beskytter kredittinstitusjonen, låntakeren og takstmannen. Sentralbanken gir sin tilslutning til TEGoVAs EVS-standarder og uttaler i rapporten at “Takseringsmetoder handler om forutsetninger og utøvelse av skjønn. Bransjen har klart definerte regler for takstmenn, som vi støtter”. Imidlertid fant sentralbanken at “mange ble oversett, utelatt og i enkelte tilfeller i sin helhet sett bort fra da eiendomsmarkedet var på topp”.

6.6 Risikoen for fremtidige verdisvingninger skal styres av långiver selv om denne på dette punkt kanskje vil ha behov for å be om ytterligere tjenester fra takstmannen (og kanskje har urealistiske forventninger om at takstmannen kan knytte nyttige kommentarer til eiendommens salgbarhet over hele låneperioden).

6.7 Ovenstående er viktige konklusjoner etter en gjennomgang av et av Europas vanskeligste eiendomsmarkeder. Læringspunktene er nettopp de poengene som TEGoVA fremmer gjennom EVS 2016 og på andre måter. EVS 4 fastsetter grunnlaget for takseringsprosessen, herunder oppdragsvilkårene, som omfatter instrukser (også om verdigrunnlag, for eksempel pantelånsverdi snarere enn markedsverdi). Dette er behandlet i TEGoVAs European Code of Ethics and Conduct og i EVS 3, som også understreker takstmannens uavhengighet. Takstmannens faglige plikt i henhold til EVS 2016 vil sikre nøyaktighet i arbeidet, uansett hvor mangelfulle oppdragsgivers instrukser måtte være.

6.8 Fundamentet som faget og det faglige arbeidet hviler på, er således behørig utarbeidede takstrapporter utført i samsvar med anerkjente takseringsstandarder av uavhengige takstmenn som formidler sine synspunkter om verdi til oppdragsgiver, sammen med en redegjørelse for aktuelle punkter. Det gir grunnlag for en mer inngående diskusjon om takseringsusikkerhet og markedsrisiko.

7. Konklusjoner

7.1 På sitt mest grunnleggende er en takstrapport en overføring av risiko i markedet. Den som ønsker å treffe en beslutning vedrørende en eiendom, ønsker å basere beslutningen på en klarere formening om eiendommens verdi. Mye av dette dreier seg om størrelsen på den risikoen som rettmessig kan overføres mellom oppdragsgiveren og takstmannen. Dette fordrer klarhet i rollefordelingen og enighet om hva de forventer av hverandre slik at det etableres en gjensidig positiv forståelse dem imellom. Det er viktig at takstmannen forstår oppdragsgivers interesser, behov og bekymringer, og at oppdragsgiver forstår hvordan han eller hun kan bruke takstmannen på beste måte. Det fordrer at de har et åpent forhold til hverandre. Takstmannen kan hjelpe oppdragsgiveren


med å uttrykke hva det er rimelig å kunne kreve, og hva som er formålet med rapporten, noe som bidrar til en ramme for instruksene. Takstmannen, som muligens kjenner til viktige forhold som oppdragsgiveren ikke nevner, må ta hensyn til dette og søke avklaring i den grad det er nødvendig for å sikre at han eller hun leverer en profesjonell og nyttig tjeneste.

7.2 Den kyndige takstmann løser oppgaven basert på dyktighet, erfaring og nøytralitet og aksepterer sitt ansvar i den forbindelse. Det er opp til oppdragsgiver å bestemme hvordan han eller hun vil handle på grunnlag av taksten, for eksempel om han eller hun vil innvilge et lån eller ikke, og dersom han/hun innvilger et lån, belåningsgrad, låneperiode og -vilkår. Dersom oppdragsgiver for eksempel er en profesjonell investor eller en låneinstitusjon, er det rimelig å anta at oppdragsgiver har egne prosedyrer for risikostyring. Takstmannen kan imidlertid være behjelpelig med råd om mulig usikkerhet forbundet med takseringen og grunnene for denne usikkerheten, og dessuten, som en opplyst markedsobservatør, tilby å beskrive mulige fremtidige risikoer som kan være av ytterligere verdi for oppdragsgiver i dennes beslutning gitt at slike synspunkter i bunn og grunn er en spekulativ bedømmelse av det ukjente.

7.3 Irland er et klart bevis på at det mest grunnleggende er at takstmannen skal utarbeide en objektiv og profesjonell takstrapport basert på dyktighet og erfaring. Jo større betydning problemstillingene har, desto mer bør rapporten beskrive takstmannens metode, tilnærming(er) til takseringen og drøftingen av og vekten som tillegges ulike argumenter. En slik rapport er en redegjørelse for takstmannens tankeprosesser. Han eller hun kan vurdere faktorer som risikokriteriene utarbeidet av European Mortgage Federation, inntatt i vedlegg C til EVGN 9, som om ikke annet kan gjøre oppdragsgiveren oppmerksom på visse problemstillinger.

7.4 Takstmannen kan kun uttale seg om markedsverdien på takseringsdatoen. Kunnskap om fremtiden ligger utenfor takstmannens faglige kompetanse. Han eller hun kan likevel gi en redegjørelse der konteksten for en slik verdi beskrives, men kan i den forbindelse kun knytte nyttige kommentarer til relevante dagsaktuelle markedsforhold. En slik kommentar kan gi noe innsikt i dagens forståelse av status i forhold til konjunkturer og andre økonomiske trender som påvirker eiendommens stilling i markedet. Han eller hun kan også knytte kommentarer til hvordan slike forhold avviker fra langsiktige trender.

7.5 Dersom det er relevant, kan det i rapporten gis en vurdering av hvor sensitiv taksten vil være overfor identifiserte rimelige endringer i markedet eller andre forhold. Det kan være en test av forutsetningene som taksten er basert på. For eksempel hva blir posisjonen om det skjer en markant økning eller tilbakegang i etterspørselen? Under hvilke omstendigheter kan det vise seg umulig å få solgt eiendommen? En slik vurdering uttrykkes sannsynligvis bedre gjennom å beskrive et kvalitativt syn enn ved å prøve å kvantifisere risikoene. Eiendomsmarkedets sammensatte og interaktive karakter tilsier at enkle kvantitative vurderinger neppe vil virke belysende og derfor mer sannsynlig


vil være misvisende. Kanskje særlig når det foreligger bekymringer om mer kortsiktige markedsrisikoer, vil oppdragsgiver i sine instrukser be om en tilleggsuttalelse på grunnlag av spesifikke forutsetninger med hensyn til markedsforhold.

7.6 Takstmannens konklusjon vil likevel bestå av en enkelt takst, som uttrykk for hans eller hennes beste oppfatning om verdien på vedkommende dato. Det er da opp til oppdragsgiver å bruke den kombinerte rapporten i sin risikostyring og sine beslutninger, som treffes ut fra forretningsmessig skjønn. Takstmannen kan ikke være sakkyndig vitne om fremtiden og kan derfor ikke forventes å ta ansvar for oppfatninger om fremtidige trender dersom oppfatningene ikke blir bekreftet av påfølgende hendelser.

EVIP 3 - Verdifordeling mellom grunn og bygninger 295

EVIP 3

Verdifordeling mellom grunn og bygninger

1. Innledning2. Omfang3. Definisjoner4. Kommentar5. Fordeling i praksis6. Fordeling mellom ulike bygningskomponenter i henhold til

IFRS-standardene

1. Innledning

1.1 Takstmenn møter ofte situasjoner der verdien eller prisen for en eiendom må fordeles på de ulike delene av eiendommen. Fordeling er særlig omhandlet i EVGN 1: Taksering for regnskapsformål.

1.2 Dette informasjonsdokumentet inneholder en gjennomgang av vurderingen av fordeling mellom utbygget tomteareal og bygninger på tomten, som vanligvis ikke lar seg markedsføre hver for seg. Dette temaet er således atskilt fra verdsettingen av andeler i en eiendom (f.eks. en person eller et foretaks andel av et sameie mellom flere personer eller foretak). Fordeling kan noen ganger også omfatte utstyr og maskiner eller ikke-materielle eiendeler. I tillegg kan det være nødvendig å viderefordele verdien som tillegges bygningene, mellom ulike bygningskomponenter.

1.3 Fordeling vil generelt være nødvendig for at eieren skal kunne avskrive bygningenes verdi over deres gjenværende utnyttbare levetid. For regnskaps- og skatteformål blir tomteareal generelt ansett som noe varig som ikke taper verdi. Eventuell avskrivning begrenser seg derfor til bygningene og eventuell forbedring av tomtearealet, slik at det vil være behov for å fordele prisen eller verdien mellom tomten på den ene siden og bygningene og forbedringer på den andre.

1.4 De økonomiske konsekvensene av en slik fordeling kan være betydelige. Noen foretak kan ha særlig interesse av å forbedre det som er fordelaktig for dem, noe takstmenn må være bevisst på.


Det er derfor viktig at tallene de oppgir, er utarbeidet i samsvar med beste praksis, og at de kan underbygges om det i ettertid blitt stilt spørsmål ved dem.

2. Omfang

2.1 Formålet med dette informasjonsdokumentet er å analysere takstmannens tilnærming til fordelingen av en eiendoms verdi eller kjøpspris. Dette kan være nødvendig for regnskapsformål, for klassifisering av en leieavtale i henhold til IFRS, eller for skatteformål. Fordeling av verdier kan i en del jurisdiksjoner også være nødvendig for å kunne justere leien eller håndheve avtalemessige forhold. EU-direktiver og internasjonale og nasjonale regnskapsstandarder krever alle fordeling for avskrivningsformål.

2.2 Det vil også være krav om at foretak som benytter kostnadstilnærmingen til regnskap i henhold til IFRS for driftseiendommer (IAS16) eller investeringseiendommer (IAS 40), fordeler eiendommenes virkelige verdi mellom de ulike bygningskomponentene. Noen nasjonale regnskaps- og skatteregimer vil kreve en tilsvarende “dekomponering”.

2.3 Dette dokumentet vil først se på generelle tilnærminger til fordeling og deretter gå nærmere inn på fordeling i henhold til kravene i IFRS-standardene. Ved enhver fordeling som kreves i henhold til nasjonale eller lokale regnskaps , skatte- og andre forskrifter eller lovgivning, bør takstmannen vise til nasjonale eller lokale bestemmelser og tilhørende rettspraksis og ta hensyn til eventuelle konkrete krav angitt der.

2.4 Endelig bør det bemerkes at eventuelle innsigelser mot en fordeling kan reises mange år etter at regnskapstallene opprinnelig ble innlevert, og at innsigelser som fører frem, kan få alvorlige økonomiske konsekvenser for det rapporterende foretaket. Av denne grunn er det viktig at takstmenn gjennomfører en grundig vurdering av fordelingen og nøye dokumenterer fordelingen slik at de er i stand til å forsvare fordelingen på en langt senere dato.

3. Definisjoner

3.1 Vanlige begreper som benyttes ved fordeling av en eiendoms fastsatte verdi mellom tomt og bygninger på eiendommen: • Avskrivning (iht. regnskapsmessige avskrivningsregler) • Avskrivbart beløp (iht. regnskapsmessige avskrivningsregler) • Restverdi (iht. regnskapsmessige avskrivningsregler) • Utnyttbar levetid • Avskrevet gjenanskaffelseskost • Unyttig tomteareal


Disse begrepene blir definert i det nedenstående. Der det passer, brukes definisjonene i IFRS. Takstmenn som foretar fordeling for annet enn IFRS-formål, bør imidlertid bringe på det rene hvilket regelverk som gjelder for arbeidet de utfører, og lese de aktuelle bestemmelsene for å sjekke hvordan de ulike begrepene er definert der.

3.2 Avskrivning – I IAS 16 er dette definert som “systematisk fordeling av en eiendels avskrivbare beløp over dens utnyttbare levetid”. Det er det rapporterende foretaket, ikke takstmannen, som bestemmer hvordan det avskrivbare beløpet skal avskrives og hvem som skal utføre avskrivningsberegningene.

3.3 Avskrivbart beløp. I IAS 16 er dette definert som “eiendelens anskaffelseskost, eller et annet beløp som tilsvarer anskaffelseskost, fratrukket eiendelens restverdi”.

3.4 Restverdi. I henhold til IAS 16 er dette “det estimerte beløpet som et fore-tak i øyeblikket forventer å oppnå ved avhending av eiendelen, etter estimerte avhendingsutgifter, dersom eiendelen allerede var av forventet alder og i forventet tilstand ved slutten av dens utnyttbare levetid”.

3.5 Utnyttbar levetid. IAS 16 definerer begrepet utnyttbar levetid slik det anvendes på fast eiendom, som “den perioden en eiendel forventes å være tilgjengelig for bruk i en virksomhet”. Dersom en bestemt bygning blir overflødig i foretakets drift og skal rives om kort tid, kan den ha en kortere utnyttbar levetid for det rapporterende foretaket enn den ville hatt for en annen eier dersom den ikke hadde vært overflødig i forhold til dennes behov. En takstmann som blir bedt om å fastsette bygningers utnyttbare levetid, bør derfor ta kontakt med det rapporterende foretaket for å forsikre seg om at han eller hun er klar over hvilke intensjoner foretaket har for de ulike bygningene.

3.6 Avskrevet gjenanskaffelseskost. For en bygning er dette kostnaden ved å gjenanskaffe den slik at den kan oppfylle de funksjoner den brukes for, med fradrag for elde, slitasje og utidsmessighet. Den fastsettes gjerne ved å begynne med kostnaden for gjenanskaffelse av en ny bygning basert på gjeldende gjenoppføringskostnader på takseringsdatoen. Disse vil i alminnelighet være basert på dagens tekniske standarder for bygninger, med moderne byggematerialer og metoder. Avskrevet gjenanskaffelseskost vil omfatte honorarer og gebyrer forbundet med oppføringen. Dette benyttes generelt som fordelingsgrunnlag i tilfeller der takstmannen har besluttet å tilnærme seg fordelingen ved først å fastsette bygningenes “verdi”.

3.7 Unyttig tomteareal er tomteareal på eiendommen som ikke er helt nødvendig for bygningenes driftsformål. Tomteareal som foretaket benytter til parkering eller utendørs lagring, bør dermed ikke anses som unyttig areal, mens ubenyttet areal og areal som leies ut til en tredjepart, anses som unyttig i forhold til foretakets behov.


4. Kommentar

4.1 Å fordele verdi mellom ulike deler av en eiendom er ikke taksering. Resultatet av fordelingen bør ikke oppfattes som tilsvarende de ulike delenes markedsverdi.

4.2 Når det gjelder fordeling, er det takstmannens skjønn og den metode han/hun har valgt, som vil avgjøre hvilke justeringer som må gjøres for å gi en realistisk og begrunnet uttalelse om fordeling.

4.3 Summen som skal fordeles, vil vanligvis være: • eiendommens markedsverdi eller virkelige verdi fastsatt ved behørig bruk av de

tre internasjonalt anerkjente tilnærmingsmåtene til taksering, eller • prisen for transaksjonen som foretaket anskaffet eiendommen gjennom.

4.4 I noen jurisdiksjoner kan prinsippene for fordeling av visse eiendomsklasser være fastsatt ved lov, av offentlig myndighet eller gjennom lokal praksis. Der slike prinsipper eksisterer, må eller kan de benyttes i henhold til gjeldende regelverk. Det kan være nødvendig for takstmannen å forklare eller begrunne metoden som benyttes.

4.5 Permanente bygninger kan ikke selges atskilt fra grunnen de står på. Likeledes kan tomteelementet på en utbygget eiendom vanligvis ikke selges atskilt fra bygningene som er oppført på tomten (med unntak av det unyttige arealet). Selv om det ofte vil finnes dokumentasjon på salg av ubebygget tomt, som generelt finner sted på grunnlag av den verdien markedet tillegger eiendommen (herunder potensiell bruk), anses tomtens bruk i fordelingens teoretiske verden å være begrenset til dens nåværende bruk. Alt dette gjør det usannsynlig at takstmannen vil kunne foreta noen direkte verdsetting av den ene eller andre komponenten på grunnlag av sammenlignbare salg av tomteareal uten bygningene som er oppført på dem, eller av bygninger uten tomten de står på.

4.6 Når det kreves en fordeling av verdi mellom grunnareal og bygninger som er oppført på dette arealet, vil fordelingsprosessen derfor vanligvis bli håndtert på en av følgende tre måter: a. ved å fastsette verdien på råtomten for gjeldende bruk på den aktuelle datoen

og deretter trekke denne verdien fra eiendommens verdi eller pris for å komme frem til den verdien som kan tilskrives bygningene,

b. ved å fastsette avskrevet gjenanskaffelseskost for bygningene og eventuell opparbeiding av tomten på den aktuelle datoen og deretter trekke denne verdien fra eiendommens verdi eller pris for å komme frem til verdien av tomten, eller

c. ved å fastsette verdien på råtomten, fastsette avskrevet gjenanskaffelseskost for bygningene, legge sammen de to summene og så justere hver av dem i forhold til forholdet mellom summen av de to verdiene og verdien eller prisen som skal fordeles.


4.7 Tomten. Tomten som eiendomskomponent anses å være råtomten i ubebygget tilstand, men med byggetillatelse for oppføring av og nåværende bruk av bygningene. I land hvor særlige bruksformål krever ytterligere tillatelser (f.eks. for kjøpesentre), antas det at slike tillatelser er gitt og følger med tomten, forutsatt at de faktisk er innhentet. Infrastruktur som er ført frem til tomten, antas å være tilgjengelig for tilknytning, men alle anlagte forbedringer innenfor eiendomsgrensene, for eksempel veier, gjerder, belagte/asfalterte områder og annen opparbeiding av tomten, er unntatt, da disse må være gjenstand for avskrivning. Verdifastsettelsen vil dermed gjenspeile fordelene og ulempene ved tomten og dens beliggenhet for dens nåværende bruk. Verdifastsettelsen bør ikke ta hensyn til mulig utbyggingspotensial utover det som kreves for de bygningene som er planlagt. Tilsvarende bør verdien som tilskrives eiendommen, ikke omfatte eventuell merverdi ved mulig bruksendring ettersom enhver avskrivning vil gjelde det rapporterende foretakets nåværende bruk.

4.8 “Unyttig tomteareal” medtas ikke ved fordelingen. Eventuelt unyttig tomteareal bør identifiseres og takseres for seg på grunnlag av markedsverdi og eventuelt utbyggingspotensial. Dersom kjøpsprisen for eiendommen som helhet skal fordeles, bør verdien av eventuelt unyttig tomteareal trekkes fra prisen før resten fordeles mellom tomt og bygninger. Verdien av unyttig tomteareal bør rapporteres atskilt fra verdien av driftsarealet.

5. Fordeling i praksis

5.1 Anvendelsen av en av de tre fremgangsmåtene i pkt. 4.6 over er avhengig av de tilgjengelige opplysningenes relevans og kvalitet. Selv om de understøttes av god dokumentasjon, er det usannsynlig at de to første metodene vil gi samme resultat, ettersom de benytter forskjellige begreper slik at “verdien” av eiendommen som helhet derfor kan avvike fra summen av enkeltdelene. Dersom takstmannen velger å bruke bare en av de to første metodene, må han/hun anvende sitt faglige skjønn og begrunne valget, fremgangsmåten for fordeling og eventuelle justeringer som gjøres for å komme frem til de endelige tallene.

5.2 Fastsettelse av tomtens “verdi”, som så trekkes fra verdien eller prisen. Takstmenn vil ofte føle seg tryggere ved bruk av denne tilnærmingen, ettersom den starter med fastsettelse av tomteverdien for et bestemt formål, som i noen tilfeller kan baseres på en sammenligning med andre tomtesalg på det åpne marked. I mangel av sammenlignbare objekter kan takstmannen benytte det som vanligvis er kjente metoder som beregning av restverdi eller verdsetting basert på diskontert forventet kontantstrøm (DCF).

5.3 Som nevnt over, er det vesentlig at bare nåværende bruk av eiendommen, dvs. eiendomstype (salg, kontorer, lager osv.) og bygd gulvareal, ligger til grunn for


fastsettelse av tomteverdien. Dersom den nåværende utnyttelsen av eiendommen ikke er høyest og best mulig, vil tomteverdien gjerne være lavere enn prisen som kan oppnås dersom selve tomten selges som uutnyttet på det åpne marked. En slik høyere verdi bør imidlertid ikke benyttes for fordelingsformål dersom det rapporterende foretaket har til hensikt å opprettholde dagens bruk, som i alminnelighet er det teoretiske grunnlaget for fordelingen.

5.4 Tomten bør verdsettes på grunnlag av den ikke-opparbeidede tomten, der man altså ser bort fra verdien av eventuelle veier, grunnarbeider, belagte/asfalterte områder, rørledninger, tanker osv. siden alle disse normalt er avskrivbare.

5.5 Når bygninger nærmer seg slutten av sin utnyttbare levetid, eller dersom oppgradering til moderne standard ville kreve store utgifter, vil takstmannen ofte oppdage at tomteverdien utgjør en svært høy andel av den totale verdien eller prisen som skal fordeles. I ekstreme tilfeller, for eksempel når en utbygger har kjøpt en eiendom med sikte på riving og gjenutbygging av arealet, kan tomten representere nærmere 100 % av eiendommens verdi. Tomtearealet står ofte for en høy prosent av verdien, for eksempel for kontorbygg som ble reist for flere tiår siden og ikke har vært nevneverdig påkostet i ettertid. Dette er en logisk konsekvens av avskrivningsprosessen – for bygninger som bærer tydelig preg av alderen, ligger mesteparten av verdien i tomten, så takstmenn bør ikke la seg overraske av slike resultater.

5.6 Takstmenn bør derfor være svært forsiktige med å la seg friste til å ta “snarveier” ved fordeling, for eksempel tabeller med prosentsatser som kan anvendes på kvadratmeterprisen for å komme frem til en tomteverdi. Slike metoder vil oftest bare gi rett resultat om de anvendes på helt eller svært nye eiendommer.

5.7 Fastsettelse av bygningenes “verdi”, som så trekkes fra verdien eller prisen. Denne fremgangsmåten benyttes oftest: a. hvor det finnes liten eller ingen dokumentasjon for verdien av relevante tomter, b. i jurisdiksjoner som har bygningsskatt på den bokførte verdien av bygninger, c. ved vurdering av eiendommer med flere eiere i samme bygning, hvor det kan

være felles rettigheter, d. når anvendelse av fremgangsmåten i pkt. 4.6.a medfører at bygningens verdi

innbefatter verdien av immaterielle eller personlige eiendeler, noe som kan begrense tallverdien som trekkes fra.

5.8 Ved bruk av avskrevet gjenanskaffelseskost for en bygning kan verdien som skal benyttes, variere avhengig av om det er tatt hensyn til mulig økonomisk foreldelse. Generelt er formålet å gjenspeile bygningers alder og egnethet for nåværende bruk, så med høy alder vil verdien som tilskrives bygget, utgjøre en lavere prosent av den samlede verdien enn tilfellet vil være for mer moderne eiendommer. Det er opp til takstmannen å velge prosentsats for fradraget for elde, utidsmessighet osv., avhengig av forholdene ved den enkelte eiendom.


5.9 Beregning av begge verdier, med påfølgende proratarisk fordeling av beløpene. Som nevnt foran, avviker summen av tomtearealets og bygningenes teoretiske verdi ofte fra det beløpet som skal fordeles. I slike tilfeller kan takstmenn komme til at det er best å fordele verdien eller prisen på grunnlag av en proratarisk beregning basert på verdiene som fremkommer for hvert av de to elementene. Det er opp til takstmannen å bedømme dette ut fra sin tillit til tallverdiene og kunnskap om eiendommen og markedet.

5.10 Kontroll og avstemming av verdier i forkant av rapportering. Som nevnt foran, er fordeling av pris eller verdi mellom tomt og bygninger en teoretisk øvelse og ikke noen egentlig taksering. De første to tilnærmingene (pkt. 4.6.a og 4.6.b over) gir sjelden samme resultat. Generelt må takstmannen derfor foreta en gjennomgang av verdiene som fremkommer, og vurdere om de kan rapporteres slik de er eller om det er behov for ytterligere justering.

5.11 Dersom den resterende verdien for bygningselementet i henhold til frem-gangsmåten i 4.6.a er høyere enn bygningens gjenanskaffelseskost etter justering for fysisk forringelse, anbefales det at takstmannen foretar en grundig analyse av verdien han/hun har kommet frem til. Det er mulig at denne verdien omfatter fordelen ved immaterielle eller personlige eiendeler. Immaterielle eiendeler kan være gjenstand for avskrivning eller årlig nedskrivningsprøving, og de immaterielle komponentenes utnyttbare levetid kan være forskjellig fra bygningenes levetid. Takstmannen bør rådføre seg med oppdragsgiver med hensyn til hvordan immaterielle og personlige eiendeler skal behandles regnskapsmessig, da det kan være nødvendig å utelate dem fra fordelingen eller oppgi dem for seg.

5.12 Det hender at takstmenn blir bedt om å fordele verdien av en eiendomsportefølje mellom grunnarealer og bygninger. En mulig tilnærming er da å fastsette en hensiktsmessig fordeling for et representativt utvalg av eiendommer og så ekstrapolere dette til hele porteføljen i den grad eiendommene er sammenlignbare. En slik utvalgs-basert tilnærming bør ikke anvendes ukritisk, da noen eiendommer i porteføljen kan være ubebygd eller avvike betydelig fra utvalget med hensyn til utnyttelse, alder, kvalitet og tilstand.

6. Fordeling mellom ulike bygningskomponenter i henhold til IFRS-standardene

6.1 Foretak som benytter en kostnadstilnærming i henhold til IAS 16 (i motsetning til virkelig verdi), må først fordele prisen eller verdien mellom tomt og bygninger og deretter fordele verdien av tomteelementet mellom de ulike bygningskomponentene.Dette vil særlig være tilfelle for driftseiendommer (som et foretak besitter for egne forretningsformål), der det anbefales en kostnadstilnærming i henhold til IFRS.


Takstmenn som blir bedt om å fordele pris eller verdi mellom komponenter, bør gjøre seg kjent med de aktuelle delene av IAS 16.

6.2 Identifisering av komponenter. Det første steget i denne prosessen er å identifisere de komponentene verdien skal fordeles på. IAS 16 nr. 43 fastsetter at “Hver enkelt enhet av eiendom, anlegg og utstyr utgjør en vesentlig del av eiendelens samlede kostnad, skal avskrives for seg”. I nr. 45 åpnes det for at betydelige enkeltenheter som har samme utnyttbare levetid og avskrivingsmetode, kan grupperes og avskrives samlet.

6.3 Prosessen med å identifisere komponenter kan derfor oppsummeres som følger: a. Først identifiseres de komponentene som har en “vesentlig” kostnad i forhold til

den totale verdien. b. Deretter identifiseres deres utnyttbare levetid og avskrivningsmetoden. c. Så grupperes komponentene etter tilnærmet samme utnyttbare levetid og

samme avskrivningsmetode.

Det skal bemerkes at hva som regnes som “vesentlig” ikke er definert eller kvantifisert i IAS 16.

6.4 Det er det rapporterende foretaket som har ansvaret for å bestemme hvilke komponenter som eventuelt skal være gjenstand for avskrivning. De økonomiske konsekvensene av å velge feil komponenter kan være alvorlige for foretaket og vil ofte først gjøre seg gjeldende mange år etter at den opprinnelige fordelingen ble foretatt. Det anbefales derfor at en takstmann som blir bedt om å identifisere komponenter, involverer foretaket i hele den endelige beslutningsprosessen og ber om skriftlig bekreftelse på at de er enige om komponentene som er identifisert.

6.5 I mangel av relevant rettspraksis kan det ofte være uklart om det er hensiktsmessig å gå i detalj eller velge en pragmatisk tilnærming basert på for eksempel 4 eller 5 komponentgrupper. Gitt at den første fordelingen mellom tomt og bygninger er en teoretisk øvelse og dermed ofte ganske omtrentlig, foretrekker mange foretak at takstmenn velger en pragmatisk tilnærming til fordelingen av bygningsverdi mellom bygningens komponenter ved at de bare identifiserer vesentlige elementer med svært forskjellige egenskaper. Overdreven underinndeling vil sannsynligvis medføre at verdiene blir lite troverdige og til liten hjelp for oppdragsgiver eller andre rådgivere, og gi resultater som nødvendigvis vil kunne resultere i vesentlige forskjeller ved verdsetting, avhengig av forutsetninger og fortolkninger som benyttes.

6.6 I noen tilfeller, for eksempel for delvis rehabiliterte eldre bygninger, særlig i større komplekser som kjøpesentre, der ulike tekniske installasjoner kan ha forskjellig utnyttbar levetid og avskrivningsmønster, kan det likevel være hensiktsmessig å ta dette i betraktning. I slike tilfeller anbefales det at takstmenn innhenter så mye informasjon som mulig på stedet og fra sine oppdragsgivere om alder på de viktigste tekniske anleggene og datoer da større rehabiliterings- eller oppussingsarbeider ble utført.


6.7 Fordeling mellom identifiserte komponenter. En bygnings komponenter kan i regelen ikke selges atskilt fra resten av bygningen, og det vil derfor ikke foreligge noen salgsdokumentasjon. Fordeling vil derfor normalt utføres under henvisning til de ulike komponentenes relative kostnad som nye, med passende justeringer der noen komponenter er mye nærmere slutten av sitt utnyttbare liv enn andre.

6.8 Endelig er det svært viktig å utarbeide og oppbevare nøyaktige notater som viser hvordan fordelingen ble utført og begrunnelsen for takstmannens viktigste beslutninger. En fordeling som utføres for regnskapsformål vil gjerne bli revidert, og takstmannens rapport vil være til hjelp i revisjonsprosessen. Endelig vil en slik registrering også gjøre det lettere å tolke tallene ved en eventuell senere fordeling.

EVIP 4 - Taksering mv. for periodiske skatte- og avgiftsformål 305

EVIP 4

Taksering mv. for periodiske skatte- og avgiftsformål

Oppsummering

1. Økonomisk styring og periodisk beskatning av eiendom i EU2. Beskatning av eiendom3. Definisjon av eiendommene4. Taksering 4.1 Generelle kommentarer 4.2 Faktiske tilnærmingsmåter 4.3 Eiendomsskatt på tomteverdi (klassifisering av tomteverdi)5. Vedlikehold av takstregisteret6. Retaksering7. Klager og tvister8. Ileggelse av skatt9. Fritak og fradrag10. Økte satser eller tilleggsavgifter

Oppsummering

S1 Som en del av EUs program for økonomisk styring oppfordres medlemsstatene til å dreie skattebyrden over fra økt skatt på arbeid til periodisk beskatning av eiendom, miljøavgifter og skatt på forbruk. Det er uansett praktiske grunner til at myndighetene ofte betrakter eiendom som en viktig del av skattegrunnlaget, for eiendom kan identifiseres og kan ikke flyttes på.

S2 Gitt mange skattebetaleres politiske følsomhet overfor eiendomsbeskatning, medfører en slik forskyvning at det stilles mange spørsmål om hvordan et slikt skatteregime best kan utformes i lys av historiske og lokale forhold i den enkelte skattleggende stat. Dette dokumentet ser nærmere på disse problemstillingene for å bidra til klarhet omkring formålet med denne skatten og hva som vil være rimelig beskatning, noe som kan variere svært mye fra land til land fordi det vil gjenspeile historiske, økonomiske og kulturelle forskjeller.


S3 Et system for eiendomsbeskatning er avhengig av at det finnes et nøyaktig og fullstendig eiendomsregister som blir vedlikeholdt.

S4 For å fastsette verdien av den enkelte skattbare eiendom må det vedtas et grunnlag. Grunnlaget kan være kapitalverdi eller leieverdi, det være seg for eiendommen som den er eller for tomten den står på, og vurderingen kan gjelde eierrett eller bruk. Slike valg kan gjenspeile lokale forhold og kan være forskjellige for ulike eiendomsklasser, for eksempel boligeiendommer og andre. En slik taksering vil måtte være basert på omforente forutsetninger som bør anvendes på alle sammenlignbare eiendommer slik at de vurderes på samme grunnlag. All taksering bør være per samme dato, slik at alle eiendommer behandles likt. Skattebetaleren bør ha innsyn i denne prosessen.

S5 Selv om det er sannsynlig at de fleste eiendommer kan takseres på grunnlag av aktuelle markedstransaksjoner – salg eller utleie – på takseringsdatoen, vil dokumentasjonen ofte være begrenset eller fraværende for noen eiendommer, noe som krever andre tilnærmingsmåter. Etter hvert som slike tilnærmingsmåter utvikles, må de være gjenstand for grundig etterprøving.

S6 Det er viktig med et effektivt og uavhengig klagesystem, både for at takseringen skal bli nøyaktig og rettferdig, og for at systemet for eiendomsbeskatning skal inngi nødvendig respekt hos skattebetalerne.

S7 Det vil være behov for jevnlig gjennomgang og oppdatering av takstene slik at skattegrunnlaget følger endringene i relative eiendomsverdier. I dette dokumentet hevdes det at alle eiendommer bør retakseres med 3–5 års mellomrom for å oppnå riktig balanse mellom rettferdig taksering og usikkerhet. Om denne oppgaven utsettes for lenge, vil skattetaksten være utgått på dato, noe som vil gjøre det politisk vanskeligere å foreta en ny taksering. Årlig gjennomgang kan bli uforholdsmessig krevende og medføre at klagene ikke kan behandles før det nye skattegrunnlaget har trått i kraft.

S8 Systemene for eiendomsbeskatning inneholder vanligvis definerte fritak, hel eller delvis skattelette og noen ganger høyere skattesatser for visse eiendomsklasser eller kategorier av skattebetalere.

S9 Alle disse problemstillingene koker ned til det svært viktige poenget at et godt skattesystem må være effektivt, hensiktsmessig, ikke gi utilsiktede resultater og inngi respekt hos skattebetalerne.

1. Økonomisk styring og periodisk beskatning av eiendom i EU

1.1 Det gikk flere hundre år med skatt på eiendom før regjeringene innførte skatt på inntekt. EUs program for økonomisk styring legger fornyet vekt på eiendom som


en del av skattegrunnlaget, særlig i forhold til den høye beskatningen av arbeid som foretrekkes i noen stater, og oppfordrer derfor til en dreining i beskatningsmåten heller enn å heve det generelle skattenivået. Selv om eiendomsskatt omfatter skatt på transaksjoner, på utbytte (reelt eller beregnet) og på arv, ivrer EU for årlig beskatning.

1.2 Et sammendrag av EUs innstilling finner vi i de landspesifikke anbefalingene i kommisjonsmelding COM (2014) 400 om den europeiske planleggingsterminen, 2014 European Semester: Country-Specific Recommendations:

“Skattesystemenes oppbygning, og særlig dreiningen av skattegrunnlaget fra arbeid til andre kilder, er et vesentlig aspekt ved de pågående reformene […] På det mer generelle plan kan det fortsatt gjøres mer for å redusere skattebyrden samlet sett og/eller gjøre skattesystemet mer effektivt og mindre skjevt. Det er mulig å gjennomføre slike reformer på en måte som effektiviserer innkrevingen av skatt, stimulerer til økonomisk virksomhet og nye arbeidsplasser og gjør skattesystemet mer rettferdig. Noen anbefalinger fokuserer således på […] videre dreining av skattegrunnlaget fra skatt på arbeid til mindre veksthemmende skatter som miljøavgifter eller periodisk eiendomsbeskatning.”

1.3 Ovenstående er i tråd med Kommisjonens etablerte analysemåte som beskrevet i publikasjonen Tax Reforms in EU Member States 2013, der følgende er kartlagt under overskriften “Handlingsrom: Potensial for økt beskatning av forbruk og eiendom eller miljøavgifter” i pkt. 3.2.2:

“Medlemsstatene anses å ha rom for å dreie beskatningen bort fra arbeid dersom skattebyrden er relativt lav på minst ett av følgende områder: skatt på forbruk, periodisk eiendomsskatt eller miljøavgifter.”

Det fremgår at dette gjelder spesielt land med høy skatt på arbeid. I det medfølgende dokumentet med spørsmål og svar ble det opplyst at:

“Rundt en tredel av medlemsstatene har rom for å dreie beskatningen over fra skatt på arbeid til mindre veksthemmende skattegrunnlag. Disse statene har en høy skattebyrde på arbeid (herunder spesifikke grupper i arbeidsmarkedet) samtidig som det er rom for å øke vekstfremmende skatter, for eksempel skatt på forbruk, periodisk boligskatt og miljøavgifter.”

Det innebærer også at det gis åpning for nasjonalt skjønn med hensyn til hvordan alternative skatteregimer konkret skal utformes.

1.4 I dokumentet videreførte Kommisjonen sitt resonnement som følger:

“En annen kategori mindre veksthemmende skatter omfatter periodisk skatt på fast eiendom, selv om slik beskatning genererer vesentlig mindre skatte-inntekter enn beskatning av forbruk. Med hensyn til skatteinntekter vurderes


eiendomsskatten som særlig lav i 19 medlemsstater, der de kan økes med 0,4 prosentpoeng eller mer i tråd med gjennomsnittet i EU-27. Dataene omfatter imidlertid ikke inntekt fra beskatning av beregnet leieverdi, som benyttes i et begrenset antall land.”

Dette kan forklare de svært lave inntektene fra periodisk beskatning av fast eiendom i noen land (f.eks. Luxembourg og Nederland). Som drøftet i kapittel 4 (pkt. 4.2.2), kan inntekter fra periodisk beskatning av fast eiendom i første omgang økes ved at boligskattetaksten relateres til markedsverdien. I andre omgang kan man så eventuelt øke skattesatsene.

1.5 Kommisjonens tankegang er nærmere beskrevet i pkt. 4.2.2 under overskriften “Boligrelatert beskatning”, som ligger til grunn for anbefalingene til medlemsstatene, også medlemsstater med relativt lav beskatning av arbeid og høy periodisk beskatning av eiendom. De eneste konkrete henvisningene gjelder bolig og ikke forretningseiendommer eller annen eiendom, og særlig • tenderer den mot å støtte en dreining fra beskatning av eiendoms-

transaksjoner til periodisk årlig beskatning av eiendom. Skatt på transaksjoner “har en tendens til å hindre transaksjoner, noe som innebærer at markedet gjerne blir dårligere og hemmer prisfastsettelsesprosessen”. “Skattesystemer som er svært avhengige av skatt på eiendomstransaksjoner, har rom for reformer. En dreining fra beskatning av eiendomstransaksjoner til beskatning av fast eiendom vil redusere skjevhetene skatten medfører, ettersom den ville begrense de negative følgene for den generelle fordelingen av ressurser i samfunnet.” “En gradvis dreining fra beskatning av transaksjoner med fast eiendom til periodisk beskatning av boligeiendommer kan potensielt gjøre eiendomsmarkedet mer funksjonelt i flere medlemsstater.” Spørsmål og svar-dokumentet slår fast at “Land med relativt høy skatt på eiendomstransaksjoner og relativt lav periodisk eiendomsskatt kan vurdere å dreie beskatningen fra transaksjoner til periodisk beskatning.”

• Mens eiendomsskatt vanligvis er en beskatning av kapitalverdier, kan “boliger også anses som forbruk av en tjeneste og beskattes på linje med annet forbruk. En annen mulighet er å betrakte skatten som betaling for lokale offentlige tjenester”.

• Dersom boliger beskattes på grunnlag av kapitalverdi, bør behandlingen av ulike former for investeringer i prinsippet være nøytral, noe som ville bety at “avkastning på boligeiendommer beskattes som annen kapitalinntekt” og medføre at det må svares skatt på leieinntekter eller beregnet leieverdi minus avskrivbare beløp og renteutgifter. En periodisk årlig skatt vil være et substitutt for en slik skatt på beregnet leieverdi. Skattenivået vil avhenge av hvordan inntekter fra andre investeringer behandles.

• En periodisk skatt kan være mer praktisk enn skatt på beregnet leieverdi av selveierboliger.


• Et første steg er å sikre at skattegrunnlaget bringes på linje med eiendommens markedsverdi.

• Uansett om beskatningen er periodisk eller basert på beregnet leieverdi, bør skattegrunnlaget oppdateres jevnlig. Dersom eiendommer som er gjenstand for relativ verdiøkning ikke fanges opp, kan det bidra til å øke boligprisene.

• Dokumentet erkjenner behovet for å vurdere “fordelingsmessige hensyn” knyttet til boligbeskatning, for eksempel for pensjonister med verdifulle eiendommer og lav inntekt (idet det bemerkes at dette kan håndteres ved hjelp av utsettelse eller øvre grenser).

Kommisjonen følger så opp denne tilnærmingen i sine periodiske landspesifikke anbe-falinger.

1.6 Med hensyn til eiendomsskatt er det store variasjoner i hvordan skattebyrden er fordelt (ikke bare periodisk årlig skatt) i EØS-landene. Tall fra 2011 viser at: • uttrykt i prosent av BNP varierte eiendomsbeskatningen fra 0,3 prosent i

Estland, 0,4 prosent i Slovakia og 0,5 prosent i Østerrike, Tsjekkia og Litauen, til 3,2 prosent i Belgia (hvor det opplyses at den primært består av registrerings- and arveavgifter) og 4,2 prosent i Storbritannia,

• uttrykt i prosent av samlede skatteinntekter varierte eiendomsbeskatningen fra 1,0 prosent i Estland og 1,2 prosent i Østerrike til 6,4 prosent i Spania, 7,2 prosent i Frankrike og 11,5 prosent i Storbritannia.

2. Beskatning av eiendom

2.1 Det er veletablerte grunner til at eiendom utgjør en viktig del av et lands skatte-grunnlag: • Eiendom har fast beliggenhet, noe som er stadig viktigere i en verden av

globalisering og internett med fri bevegelse av både kapital og inntekter mellom land. Internasjonale selskaper vil fortsatt betale eiendomsskatt der de er registrert som skattemessig hjemmehørende.

• Det er vanligvis lett å identifisere eiere og brukere. Landene har i økende grad innført eiendomsregistre med opplysninger om eierskap og andre interesser, og det finnes mange andre måter å identifisere hvem som har kontrollen over en eiendom på. Det skjer også en utvikling for å identifisere selskapers reelle eiere (“beneficial owners”).

• Dette forenkler skattlegging og innkreving av skatt, i ekstreme tilfeller gjennom tvangsinndrivelse for å dekke ubetalte forpliktelser.

• Siden eiendom er relativt illikvid, må forskjellene i fordelingen av skattebyrden være betydelige for å avstedkomme en vridning i økonomisk atferd tilsvarende den som raskt kan oppnås ved andre typer beskatning. Med tiden vil ufor-holdsmessig høye skattenivåer imidlertid påvirke atferden i markedet slik at


høye forpliktelser kan gjøre noen eiendommer mindre attraktive eller medføre fallende leiepriser og investeringer, og motsatt kan lave forpliktelser medføre høyere leie- og salgspriser.

I den enkelte jurisdiksjon vil det imidlertid være et samspill mellom en slik skatt og andre skatter/avgifter på eiendom i sin alminnelighet eller visse eiendomsklasser. Gitt den enkelte eiendoms særlige karakter og kostnaden og formalitetene ved transaksjoner med eiendommer, vil skattebetalerne ikke nødvendigvis være i stand til å tilpasse seg forholdene på kort sikt.

2.2 En periodisk eiendomsskatt vil sannsynligvis være en relativt stabil del av skattegrunnlaget og være gunstig for det offentlige ettersom den i mindre grad enn inntektsskatt, selskapsskatt og mva forholder seg til endringer i økonomien (som kanskje kan være ugunstige for skattebetalerne).

2.3 De teoretiske og praktiske problemstillingene dreier seg i realiteten om hva for målet med skatten er, og hvordan beskatningen skal skje, to spørsmål som henger sammen. Målene med skattepolitikken dreier seg gjerne mer om politikk enn om teori, men kan være begrenset av hva som vil være den mest praktiske måten å forvalte skatten på, og av politiske bindinger knyttet til utforming og eventuell endring av skattesystemet. Noen av de mest sentrale spørsmålene er: • Er målet med skatten at den skal være en skatt på formue eller en skatt på

bruksverdi? • Er det tjenestene som tilbys, som skal skattlegges (f.eks. gjennom inntektsskatt),

eller skal eiendommen skattlegges som sparemidler, dvs. som en eiendel? • Er det kapitalverdien, leieverdien eller en annen verdi som skal ligge til grunn for

vurderingen? • For en utbygd eiendom, er det verdien av grunnarealet eller bygningenes verdi

for den som bruker dem, som skal legges til grunn? Eventuelt verdien av en mulig utbygging?

• Skal regelverket være det samme for boligeiendommer som for nærings-eiendommer?

• Hvordan oppnå en passende behandling av eierbenyttede eiendommer og leide eiendommer?

Ethvert svar på disse spørsmålene vil medføre forskjellige økonomiske stimuli med forskjellige følger for markedet og økonomien.

2.4 Økonomisk teori tilsier at tomtearealet skal skattlegges for å stimulere til effektiv utnyttelse. I prinsippet er tilbudet av et fast omfang, og tilbudssiden vil derfor ikke bli vesentlig påvirket selv av en betydelig skattesats, selv om skatten vanligvis vil påvirke verdien av det skattlagte arealet, for markedet kan fortsatt forventes å betale det samme for eiendommen samlet sett. I virkeligheten vil relevante systemer for kontroll med utbygging medføre en viss mulighet for å flytte tomteareal mellom ulike kategorier og dermed endre omfanget av eiendommer som tilbys for ulike bruksformål og på den måten påvirke balansen mellom tilbud og etterspørsel.


2.5 Kommisjonens hoveddokumenter om dette temaet fokuserer på bolig-eiendommer mer enn på eiendom generelt, selv om Kommisjonens arbeids dokument om Irland, utgitt i juni 2014, antydet at det irske skattegrunnlaget burde utvides til å omfatte mer enn boligeiendommer.

2.6 Boligeiendommer innebærer tjenester til brukerne og fordeler, inntekter og annet til eierne.

2.7 Økonomisk sett kan det argumenteres for at forretningseiendommer, i kraft av å være produksjonsfaktorer, ikke bør skattlegges i det hele tatt, for å unngå en vridning av forretningsmessige valg med hensyn til bruk av konkurrerende produksjonsfaktorer eller virksomhetsstrukturer. Selv om det ville være politisk omstridt å frita virksomheter fra en slik beskatning, kan ileggelse av høy skatt på slike eiendommer medføre sammensatte problemstillinger. For eksempel har en del som benytter eiendom til detaljhandel, nå følt på skattebyrden i konkurranse med andre som driver salg via internett og ikke har den samme eiendomsskatteplikten for salgslokalene. For internasjonale selskaper kan slike eiendomskostnader påvirke lokaliseringen.

2.8 Politisk praksis medfører ofte at tomt og bygninger skattlegges samlet, basert på skatteregimer som er felles for både boligeiendommer og andre eiendommer. Å skille mellom disse skaper problemer for behandlingen av kombinerte bolig- og næringseiendommer.

2.9 Eiendomsbeskatningen er også svært synlig for skattebetalerne, og utformingen vil nødvendigvis gjenspeile lokale og nasjonale forhold og kulturer. Det vil være forskjeller landene imellom med hensyn til om skatten oppfattes som mest knyttet til formue eller nåværende inntekt eller forbruk. Dette kan bli mer omstridt der skattebetalere fortsatt står ansvarlig for eiendommer som ikke lenger gjenspeiler deres økonomiske situasjon.

2.10 Periodisk eiendomsskatt utfordrer åpenbart 1600-tallets franske finansministeren Jean Colberts kjente uttalelse:

“Kunsten å skattlegge består i å plukke en gås slik at man får mest mulig fjær og minst mulig skvalder”.

Følgende ble faktisk bemerket i et arbeidsdokument fra Det internasjonale valutafondet (WP 13/129, Taxing Immoveable Property: Revenue Potential and Implementation Challenges):

“Skatt på fast eiendom har vært beskrevet som sannsynligvis det mest upopulære skattemessige virkemiddelet, delvis fordi den er merkbar og vanskelig å unndra seg. Men økonomene fortsetter å vektlegge fordelene ved eiendomsskatt fordi den er relativt kostnadseffektiv, har en vekstfremmende virkning og skårer høyt på rettferdighet.”


2.11 I motsetning til skatt på lønn betales eiendomsskatten oftest direkte av den skattepliktige selv, fremfor å bli trukket som kildeskatt. Den forhøyer ikke prisen forbrukeren må betale, slik som tilfellet er med mva. Denne forskjellen kan innebære at skattebetalerne oppfatter direkte eiendomsbeskatning som særlig merkbar. I tillegg utgjør eiendom ofte en betydelig eiendel for de fleste skattebetalere. For mange er dette det viktigste de eier, og mange boligeiere har for eksempel gjort mye for å forbedre sine eiendommer. Følgelig kan dette være et svært følsomt tema, særlig dersom det vedtatte systemet kan skape forskjeller mellom utlignet skatt og evnen til å betale den. Dette kan oppfattes som både: • noe som stimulerer til demokratisk engasjement idet skattebeløpet i

alminnelighet er åpenbart, og • en politisk begrensning på hvor mye skatt som kan kreves, i tillegg til økonomiske

hensyn.Erfaringen viser at denne politiske dimensjonen kan virke handlingslammende ved vurdering av om skattegrunnlaget skal oppdateres til dagens verdier, noe som lett skaper et misforhold mellom relative eiendomsverdier og relativ skatteplikt. Det fører også til at særlige fritak og skattelettelser tas i forsvar. Det å innføre en ny eiendomsskatt er politisk utfordrende. Likeledes vil utformingen være begrenset av skatte- og takseringsmyndighetenes administrative kapasitet.

Eksempel 1. I 2014 vedtok den sveitsiske kantonen Luzern å avskaffe eiendomsskatten med den begrunnelse at skattebetalerne allerede betalte formueskatt og høyere avgifter på boliger enn i andre kantoner.

Eksempel 2. Årlig boligbeskatning (“rates”) var et sentralt tema i britisk politikk i slutten av 1980-årene. Den siste eiendomstakseringen var blitt foretatt i 1970-årene for det leiebaserte skattesystemet som delvis finansierte lokale myndigheter, og noen senere retaksering hadde ikke funnet sted. Høyere skatter, særlig i London og enkelte andre storbyområder, førte til at skatten ble omstridt da det i forbindelse med en retaksering i Skottland ble fremsatt forslag om betydelige endringer i skatteplikten. Den påfølgende striden førte til at skatten (“domestic rates”) ble erstattet med en flat skattesats for alle voksne enkeltpersoner (“Community Charge”) i et hurtigere tempo enn hva tilfellet ellers ville ha vært, først i Skottland og deretter i England og Wales, noe som medførte store endringer i fordelingen av skattebyrden. Dette førte til så stor motstand hos de som kom verre ut, at det faktisk var sterkt medvirkende til at Margaret Thatcher måtte gå av, og fyrte opp under separatistbevegelsen i Skottland. Den flate skattesatsen ble så erstattet av en kommuneskatt (“Council Tax”) basert på eiendomsverdien i 1991, der skatten for hvert intervall var fastsatt i forhold det midterste intervallet, noe som medførte en vesentlig skattelette for boliger av høy verdi. Siden den gang er det bare Wales som har foretatt ny skattetaksering av boligeiendommer, og myndighetene der har ikke uttrykt noe ønske om å gjenta denne øvelsen.


Eksempel 3. Boligbeskatningen har vært omstridt i Italia. Boligskatten “IMU”, som ble innført av regjeringen Monti som respons på finanskrisen, ble avskaffet fra begynnelsen av 2014 som et vilkår for den brede koalisjonen som da styrte Italia. Silvio Berlusconis viktigste valgkampløfte frem mot valget i februar 2013 var å ikke bare avskaffe IMU, men også å tilbakebetale denne skatten. IMU ble utlignet områdevis og erstattet en tidligere skatt, ICI, som ga skattefritak til innenlandske eiere av primærboliger for eget bruk. Den skulle erstattes av en avgift på kommunale tjenester, TASI, som skulle betales av beboeren snarere enn av eieren, noe som ble et tema for både store, fattige familier og eiere av sekundærboliger.

2.12 Om vi antar at eiendomsskatten til enhver tid skal skaffe til veie en gitt pengesum, vil takseringen av den enkelte eiendom kun avgjøre hvor stor andel av skattegrunnlaget den representerer. Om taksten fordobles, vil det for den enkelte eiendom fortsatt betales samme andel av skatten med halv skattesats. Med økonomisk endring vil imidlertid verdiene på eiendomsmarkedet med tiden stige eller falle mer i noen områder og sektorer enn andre. Uten retaksering blir skattebyrden mindre knyttet til eiendommens faktiske verdi.

2.13 Ethvert slikt system avhenger av korrekt taksering på samme dato for å sikre at skattebetalerne blir rettferdig behandlet i forhold til hverandre. Dette er nødvendig for å opprettholde politisk respekt for systemet blant skattebetalerne. Dette forutsetter at eiendommene registreres og takseres med jevne mellomrom. Økt skatteutbytte kan oppnås gjennom å utvide skattegrunnlaget (flere eiendommer, muligens av høyere verdi) eller innføre høyere skattesatser. Muligheten for det siste er begrenset av politiske prosesser og spørsmål om hvem det vil skape økonomiske problemer for.

3. Definisjon av eiendommer

3.1 En slik skatt er avhengig av en oppdatert fullstendig oversikt over skattepliktige eiendommer slik at det er mulig å identifisere hver enkelt eiendom. Takstmannen trenger tilstrekkelig detaljert informasjon om eiendommen for å taksere den og for at den skal være til nytte som sammenligningsgrunnlag når andre eiendommer skal takseres. Opplysningene må omfatte eiendommens art, gulvareal, innhold og planløsning.

3.2 Et system må være etablert for å sikre at registeret oppdateres med de endringer som skjer ved oppgradering, bruksendring eller opprettelse av nye eiendommer, og utløser taksering når det er hensiktsmessig.

3.3 Det slovenske kartverkets mangel på komplette data var et av argumentene som ble presentert for den slovenske forfatningsdomstolen våren 2014 da den fastslo at den nye skatten på fast eiendom var forfatningsstridig da eiendomsverdien ikke fremgikk tydelig nok. I Russland ble den foreslåtte innføringen av eiendomsskatt forsinket av mangler i matrikkelregisteret. Det er kjent at det kypriotiske registeret inneholder feil fordi kjøpere har utsatt å registrere eiendommer i eget navn for å unngå avgiftene det medfører.


4. Taksering

4.1 Generelle kommentarer

4.1.1 I industriland med administrativ kapasitet er opprettelse og periodisk opp-datering av et skattegrunnlag i prinsippet en tradisjonell takseringsøvelse, om enn i veldig stor skala.

4.1.2 Det kan utføres av nasjonale eller lokale forvaltningsmyndigheter ved bruk av interne takseringsavdelinger eller eksterne takstmenn. Disse takstmennene anvender sine ferdigheter på de eiendommene som er registrert i eiendomsregisteret. Registeret må vedlikeholdes slik at det danner et fullstendig og nøyaktig grunnlag for skatten.

4.1.3 Takseringsprosessen må være basert på et klart grunnlag, det være seg kapital-verdi eller leieverdi, spesifikke forutsetninger, markedsverdi eller et annet grunnlag. Dette er nødvendig ikke bare for å lette oppgaven for vedkommende takstmenn, men også for å sikre at skattebetalerne har tillit til systemet, at det tilfredsstiller det viktige kravet at alle blir taksert på en rettferdig måte. Det bør være åpenhet omkring både fremgangsmåten og grunnlaget for takseringen.

4.1.4 Med sikte på å presentere et omforent felles grunnlag for slik taksering inneholder Europeiske takseringsstandarder 2016 en definisjon av “markedsverdi” i EVS 1:


Da ovenstående definisjon er utarbeidet på grunnlag av kapitalverdier, inneholder EVS 1 også en tilsvarende definisjon av “markedsleie”:


4.1.5 Valget mellom kapitalverdi og leieverdi som grunnlag for taksering og dermed utligning av skatt kan gjenspeile en rekke faktorer, blant annet: • Tilgjengelig dokumentasjon. I et marked med et betydelig antall salgs-

transaksjoner vil det være lettere å underbygge en takst på grunnlag av kapital-verdi enn i et marked der leietransaksjonene dominerer. Men dette kan variere fra et nasjonalt marked til et annet og fra en sektor til en annen – markedet for næringseiendommer og boliger kan arte seg forskjellig. I forbindelse med den omfattende revisjonen av systemet for årlig periodisk beskatning av eiendom


i England, Wales og Skottland i 1991 ble for eksempel kapitalverdi innført som grunnlag for boligbeskatningen, mens leieverdi ble beholdt som grunnlag for andre eiendommer.

• Hva som er mest akseptabelt i den enkelte nasjonale politiske kultur – beskatning av eiendommens nåværende bruksverdi eller av den formuen eiendommen representerer?

• Om skatten faller i best lys som en skatt på benyttelse av eiendommen eller på tjenestene den leverer til den som benytter den, eller som en skatt på eierskap.

Disse problemstillingene reiser særlig spørsmål for eiendommer der formålet er utleie (eller investering). Hvem skal svare for skatten – brukeren eller eieren? Når svaret på dette spørsmålet er kjent, vil det påvirke vilkårene i nye avtaler dem imellom.

4.1.6 I praksis kan slike problemstillinger medføre ulike tilnærminger for bolig-eiendommer og andre eiendommer.

4.1.7 Analysen avdekker den grunnleggende kombinerte virkningen av politiske mål, politisk aksept og praktisk gjennomførbarhet. Den uforholdsmessige synligheten av slike eiendomsskatter bør oppfordre til bruk av gjennomsiktige strukturer som skattebetalerne finner relevante og forståelige. 4.1.8 Når det skal gjennomføres en fullstendig taksering, må det skje på et grunnlag som er felles for alle de avgiftsbelagte eiendommene og per samme takseringsdato, og det vil kreve at det gjøres en rekke standard forutsetninger, uten hensyn til hvilke faktiske vilkår eiendommen brukes på. Slike mulige forutsetninger kan omfatte: • at eiendommen er som den er, men forutsettes å være godt vedlikeholdt, slik

at dårlig vedlikeholdte eiendommer ikke blir begunstiget. Likevel vil det svares mindre skatt av en dårlig utrustet eiendom enn en tilsvarende eiendom med bedre fasiliteter,

• at eiendommen står ubenyttet, uten hensyn til gjeldende avtaler om bruk, • at det ikke tas hensyn til eventuelle flyttbare maskiner, men at potensialet for

slike maskiner på eiendommen tas i betraktning. Tilsvarende kan et hus forut-settes å være umøblert.

4.1.9 Ett spørsmål som må behandles, er om det skal tas hensyn til eventuelle opp-graderinger utført av nåværende bruker.

4.1.10 Dersom eiendommen har et sterkt særpreg, for eksempel et lærested fra middelalderen, og det ikke er hensiktsmessig å vurdere det som sådant, kan kanskje verdien av en hypotetisk tilsvarende moderne eiendom med samme funksjon vurderes i stedet.


4.1.11 Dersom takseringen skal være basert på leieverdi, må det også gjøres forutsetninger om standard leievilkår, for eksempel en klar beskrivelse av hvem som skal utføre hvilke reparasjoner og tegne hvilke forsikringer for eiendommen.

4.1.12 Når spørsmålene over er besvart, kan mange eiendommer takseres på en relativt enkel måte i de tilfeller hvor det er uproblematisk å anvende dokumentasjon fra transaksjoner i aktive markeder. Mange land fører registre over grunneiendommer med nedtegning av prisene de omsettes for, som er tilgjengelige ved taksering for skatteformål. Særlig for mer særpregede eiendommer vil nytten av dette avhenge av nøyaktig kunnskap om eiendommens art og beliggenhet og eventuelt relevante juridiske hensyn.

4.1.13 Som ved enhver oppgave av så stort omfang vil dette være vanskelig for et betydelig antall eiendommer: • Det kan være knapt med relevant dokumentasjon – Hvilken verdi har et

vannmagasin? Jernbanelinjer, oljerigger og fiberoptiske nett er eiendom det omsettes lite av, men som det også kan være nødvendig å taksere.

• Anvendelse av dagens verdi kan oppfattes som uhensiktsmessig av innenrikspolitiske grunner.

• Eventuelle fritak eller fradrag kan spille en rolle, for eksempel når en del av en eiendom er skattbar (f.eks. som bolig) mens en annen ikke er det (fordi bruken er fritatt for skatt eller gjenstand for en annen type skatt, f.eks. selskapsskatt).

4.1.14 Hvor det ikke foreligger tilstrekkelig markedsdokumentasjon, kan verdien beregnes ved bruk av andre takseringsteknikker: • Verdien av mange næringseiendommer kan beregnes ved å ta utgangspunkt

i inntektene de vil generere, ved å anvende en kapitaliseringsrente dersom det kreves en kapitalverdi eller ved å identifisere en standardmetode for vedkommende sektor for å omdanne kapitalverdi til leie. Avkastningskravet kan variere etter område, sektor og eiendommens kvaliteter.

• Enkelte spesialiserte salgslokaler kan muligens vurderes på grunnlag av en avtalt prosent av det alminnelige overskuddet.

• Dersom verken sammenligninger eller noen inntektsmetoder synes å være relevante, slik tilfellet er for noen industrieiendommer, kan det bli nødvendig å ta utgangspunkt i byggekostnaden og deretter beregne en tilsvarende årlig leieverdi.

4.2 Faktiske tilnærmingsmåter

4.2.1 Det er store variasjoner i tilnærmingsmåtene for de mange ulike formene for eiendomsbeskatning i EUs medlemsstater. I det store og det hele kan det kanskje sies at jo større andel av beskatningen eiendomsskatten representerer, jo mer sannsynlig er det at den er basert på markedsverdi, det være seg kapital- eller leieverdi, selv om verdiregistrene ofte kan være av eldre dato. Land som har måttet skynde seg å få et


system på plass før eiendomsmarkedene utviklet seg, har derimot en tendens til å benytte standardverdier eller massetaksering og varierende grader av justering av det målte området.

4.2.2 I land som baserer seg på markedsverdi, vil boliger gjerne bli taksert ved bruk av dokumentasjon fra transaksjoner, mens inntektsmetoder kan være vanligere for næringseiendommer. Mange systemer vil benytte metoder basert på gjenanskaffelseskost ved vurdering av verdien på eiendommer for spesialformål, for eksempel industriformål. Systemer som beskatter grunn og bygninger hver for seg, kan benytte markedsverdi for tomtearealet, noen ganger kombinert med en kostnadsbasert tilnærmingsmåte for bygningene.

4.3 Eiendomsskatt på tomteverdi (klassifisering av tomteverdi)

4.3.1 Dersom skattegrunnlaget er tomtens verdi uten bygninger (slik at ikke-utbygde eller ubenyttede tomtearealer blir beskattet på samme måte som utbygde arealer), må takseringen omfatte en vurdering av råtomt. Det blir da den antatte råtomtens potensial på takseringsdatoen som beskattes, noe som vil bidra til at tomten blir utnyttet på den mest fordelaktige måten.

4.3.2 Dette var nettopp formålet for takseringskontoret (“Valuation Office”), da dette ble opprettet i Storbritannia i 1910, for over hundre år siden. Registeret over eiendomsverdier ble fullført i 1920, men da ble forslaget om denne typen beskatning forkastet. Eiendomsskatt på tomteverdi er innført i Danmark og i noen stater i Australia, USA og i Det fjerne østen.

4.3.3 En slik vurdering kan være vanskelig i områder (kanskje særlig sentrale byområder) med få sammenlignbare eiendommer for salg eller tilsvarende utleie av ubebygde tomter, samtidig som store verdier kan stå på spill. Anvendelsen av en slik skatt kan føre til urovekkende spørsmål – hvordan vil for eksempel situasjonen være for en tre-etasjers bolig med en leiekontrakt som utløper om fem år, når tomtens verdi uten bygning kan være basert på muligheten for en 30-etasjers bygning? Er det rettferdig å ilegge skatt på grunnlag av en høy tomteverdi som ikke kan realiseres på det nåværende tidspunkt? Skal avgiften som fremkommer, betales av leietakeren eller utleieren?

5. Vedlikehold av takstregisteret

5.1 Uansett hvordan skattetakseringen blir utført, bør den resultere i et register med takster fastsatt per en felles takseringsdato for å sikre likebehandling av alle eiendommer. Etter hvert som markedene endrer seg, vil takseringsdatoen raskt blir historisk, samtidig som skattepliktige eiendommer vil bli fysisk endret eller gjenstand for bruksendring, og nye eiendommer vil bli opprettet.

5.2 Når en ny skattbar eiendom blir opprettet, vil det være behov for å føre den


inn i registeret og gi den en verdi. For rettferdighetens skyld bør verdien på denne eiendommen være verdien per registerets felles takseringsdato.

5.3 Vanligvis vil endringer på en eiendom, enten det er snakk om utvidelse, delvis riving, oppgradering eller bruksendring, gjerne utløse en ny skattetakst, per den felles takseringsdatoen, dvs. at man fastsetter en tidligere verdi heller enn dagens verdi.

5.4 Vanligvis er dette en praktisk oppgave, selv om man må gå lenger tilbake etter hvert som takseringsdatoen blir historisk. Selve registeret og dokumentasjonen det bygger på, gir den offisielle takstmannen en enorm database for referanseformål. Situasjonen kan imidlertid bli vanskelig for eiendommer i sektorer der det foregår en vesentlig teknologisk utvikling siden det kanskje ikke fantes sammenlignbare eiendommer på takseringsdatoen – hvor var det for eksempel datasentre for et tiår siden?

6. Retaksering

6.1 Endringstakten og volatiliteten i eiendomsmarkedet og økonomien gjør at takstene raskt blir foreldet, med den følge at den enkelte skattebetalers andel av skatteplikten ikke lenger gjenspeiler dagens relative verdier. Etter hvert som verdiene endrer seg i forhold til hverandre, og noen områder eller sektorer stiger eller synker i verdi i forhold til andre, vil fordelingen av skatteplikten bli mindre rettferdig. En skatteplikt som er i tråd med dagens verdi, vil bidra til å opprettholde systemets troverdighet som skattegrunnlag.

6.2 Dette medfører et behov for regelmessig omfattende retaksering, ikke minst i dynamiske økonomier, men dette kan være politisk omstridt, og det bemerkes (også av Europakommisjonen) at mange registre ikke har vært revidert på flere tiår, selv innenfor systemer som forutsetter langt mer regelmessige retakseringer.

6.3 På grunn av kostnaden og innsatsen som kreves, vil årlig retaksering knapt være hensiktsmessig. Det er mulig at mye av oppgaven kan automatiseres ved hjelp av teknikker for massetaksering med bistand fra en takstmann, men det vil fortsatt gjenstå et betydelig antall eiendommer som krever individuell behandling og utøvelse av skjønn og ikke egner seg for massetakseringsteknikker. Dessuten kan hyppig retaksering føre til manglende ferdigbehandling av et betydelig antall klager på tidligere takster og vanskeliggjøre prosessen.

6.4 En kontinuerlig prosess med løpende ny taksering av en brøkdel av eiendommene hvert år vil muligens kunne lette oppgaven, men uten en felles takseringsdato vil den kanskje ikke være (eller betraktes som) rettferdig for skattebetalerne.


6.5 Imidlertid blir det politisk vanskeligere å gjennomføre retaksering etter hvert som tiden går. Den vil nødvendigvis medføre endringer i en del skattebetaleres skatteplikt (ellers ville den være fåfengt), og gitt at eiendomsskatten er så synlig, vil taperne komme med innvendinger. Siden økonomiske tap har større politisk tyngde, vil vinnerne ikke veie opp for innvendingene fra dem som protesterer. Dette presset mot å gjøre noe som helst er i seg selv en viktig grunn til at regelmessig retaksering bør finne sted med relativt korte intervaller for å unngå at avvikene som skal rettes opp, blir for store. Jo lenger tid som går, jo sterkere blir treghetskreftene.

6.6 Alt i alt vil retaksering med tre eller fire års mellomrom være best egnet til å utligne presset. Dette kan også redusere det presset som kan oppstå for ytterligere skattelette, samtidig som det både skaper en viss trygghet og levner tid for nødvendig ferdigbehandling av klager før neste gjennomgang.

6.7 Denne prosessen kan i seg selv være blant de politiske faktorene som setter grenser for hvor mye skatt som kan innkreves gjennom årlig periodisk eiendomsskatt. Uten retaksering vil noen skattebetalere i økende grad motsette seg en fordeling av skattebyrden som ikke gjenspeiler forholdene. Ved retaksering vil skattebetalere med eiendommer som øker i verdi, motsette seg omfanget av verdiøkningen.

6.8 EU-press for retaksering. Et av de temaene som avtegner seg klarest i EUs tilnærming til eiendomsbeskatning, er behovet for regelmessig retaksering slik at skattegrunnlaget blir fastsatt ut fra dagens verdi. Dette blir særlig vektlagt som en av komponentene i det makroøkonomiske tilpasningsprogrammet for land som har behov for økonomisk støtte.

6.9 Til erstatning for det tidligere avgiftssystemet og takstene som sist ble gjennomgått i 1935, innførte Irland i 2012 en engangsavgift på 100 euro for alle husholdninger og sommeren 2013 en lokal eiendomsskatt basert på eiendommens verdi. Fritak ble gitt blant annet for statlige bygg. Europakommisjonen ivret for at den lokale eiendomsskatten skulle utvides til å omfatte et større spekter av eiendommer, herunder dyrkbar mark, tomtearealer for utbygging og nedlagte/forfalne eiendommer.

6.10 I henhold til vilkårene for redningspakken erstattet Hellas flere tidligere skatter med en eiendomsskatt som ble ilagt alle typer eiendommer, uansett om de genererte inntekter eller ei, herunder boliger, næringseiendommer, ubenyttede eiendommer, landbruksarealer og idrettsbaner. Den nye skatten, basert på eiendom som en eiendel og ikke dens verdi for brukeren, erstattet eiendomsavgiften som ble lagt til den tidligere innførte elektrisitetsavgiften og tidligere skatter som i hovedsak ble ilagt større eiendommer. Samtidig reduserte Hellas skatten på eiendomstransaksjoner fra 8–10 prosent til 3 prosent.


6.11 Kypros benyttet takster fra 1980 ved skattlegging av fast eiendom, og inntrykket var at registeret ikke hadde vært vedlikeholdt. EU krevde en fullstendig retaksering som vilkår for sin økonomiske støtte til landet, og denne ble fullført sommeren 2014 med 1. januar 2013 som takseringsdato. Dermed ble ytterligere 300 000 skattepliktige eiendommer identifisert, og eiendommer med en takst på over 200 000 euro måtte svare 1 prosent skatt. På grunn av protester mot retakseringen ble imidlertid det gamle registeret benyttet for ligningsformål frem til 2014.

7. Klager og tvister

7.1 I store, komplekse eiendomsmarkeder vil det nødvendigvis oppstå uenighet om eiendommers verdi, særlig når verdien har betydelige skattemessige konsekvenser. Takseringssystemet må ta høyde for og håndtere dette, da det vil forekomme feiltaksering.

7.2 I noen systemer blir noe av dette taklet ved å plassere eiendommer i progresjonsintervaller med samme skattesats på eiendommer i samme intervall. I slike systemer har det ingen hensikt for skattebetaleren å klage med mindre det er en realistisk mulighet for at eiendommen kan bli flyttet til et annet intervall og dermed bli gjenstand for en annen skattesats. Imidlertid fører det åpenbart til endringer når retakseringen medfører at eiendommer flyttes til andre intervaller.

Eksempel 4: I forbindelse med retakseringen for kommuneskatten (“Council Tax”) i Wales for 2005 (takst per 2003) av boliger som sist hadde vært taksert i 1991, ble en tredel av eiendommene plassert i et høyere intervall, mens 8 prosent ble flyttet minst ett intervall ned.

7.3 Å klage vil gjerne være mest effektivt for skattebetaleren om han/hun rådfører seg med en profesjonell takstmann og deretter tar opp sine bekymringer om takseringen med de som forvalter det offisielle registeret. Han/hun kan for eksempel begjære en ny gjennomgang ved å dokumentere: • hvordan eiendommen er feilbeskrevet, eller • om den er riktig beskrevet, hvorfor taksten bør være en annen.

En slik gjennomgang kan konkludere med at det er begått en feil eller at innplasseringen er riktig men kan forklares for skattebetaleren på en bedre måte. Dersom uenigheten består, er det imidlertid behov for en uavhengig nemnd som kan ta imot dokumentasjon fra skattebetaleren og den offentlige takstmannen og avgjøre tvisten. En sakkyndig takseringsnemnd vil sannsynligvis være best kvalifisert for dette, men enkelte ganger kan lovspørsmål gjøre det nødvendig å ta saken videre til domstolene.

7.4 Et slikt system, innenfor rammen av det nasjonal rettssystemet, er grunnleggende for at en slik eiendomsskatt skal fungere forsvarlig. Muligheten for å klage og få en uavhengig fastsettelse bør sikre god praksis og støtte opp under anvendelsen av faglige


standarder gjennom hele prosessen og dermed bidra til aksept for systemet blant skattebetalerne.

8. Ileggelse av skatt

8.1 Når taksten først er fastsatt, kan skatteregimet komme til anvendelse. Noen systemer har en minsteterskel, og eiendommer med lavere takst anses å ha ubetydelig verdi og blir ikke skattlagt.

8.2 Den vanlige tilnærmingsmåten er at skattesatsen fastsettes som en prosent av taksten. Det kan være en felles prosentsats, men noen ganger vil høyere eller lavere satser gjelde for visse typer eiendommer (sekundærboliger kan være gjenstand for en lavere eller høyere sats avhengig av hvordan de betraktes). Fritak og fradrag drøftes i det følgende.

8.3 I forbindelse med større retakseringer kan en innfasing av de nye forpliktelsene være nødvendig av politiske eller økonomiske hensyn.

9. Fritak og fradrag

9.1 Selv om fritak og fradrag noen ganger vil være nødvendig av praktiske grunner, vil de vanligvis gjenspeile politiske bekymringer som hoper seg opp i løpet av skatteregimets levetid. Den politiske prosessen har tendens til å utvikle flere fritak og fradrag for å løse problemstillinger etter hvert som de oppstår, men enhver utvidelse av slike ordninger vil medføre en reduksjon i skattegrunnlaget, som igjen vil gå ut over andre skattebetalere.

9.2 Fritak betyr vanligvis at det ikke er nødvendig å taksere eiendommen, mens fradrag kan gi full eller delvis lettelse for utlignet skatt, noe som kan skje etter krav fra skattebetaleren eller automatisk.

9.3 Fritakene under medlemsstatenes forskjellige skatteregimer gjenspeiler nasjonale hensyn og historie. Religiøse og verneverdige eiendommer kan være gjenstand for fritak i likhet med landbruks- og/eller skogbruksarealer og/eller bygninger. Ambassader og andre diplomatiske bygninger er i alminnelighet fritatt, mens alle eller enkelte offentlige bygg skattlegges i noen land og ikke i andre.

9.4 Avgiftslette eller fritak betraktes ofte som en måte å hjelpe næringslivet på. Dette kan være rettet mot småbedrifter, næringsutviklings- eller andre utbyggingsområder (både for å fremme investeringer og for å lette kostnadene for næringsdrivende) eller


prioriterte kategorier. Hellas og Malta gir en viss skattelette til hoteller, i en erkjennelse av at det kan dreie seg om store investeringer.

9.5 Noen systemer gir skattelette for ubenyttede eiendommer, men England og Wales har strenge grenser for slik skattelette for både forretnings- og boligeiendommer for å oppfordre til gjenbruk, selv om det er til lavere leie.

9.6 I Storbritannia får veldedige organisasjoner en skjønnsmessig fastsatt skatte-lette for å avhjelpe virkningen av eiendomsskatt, mens man i andre land (f.eks. Spania) fokuserer på den nasjonale Røde Kors-bevegelsen. I mange land kan imidlertid veldedig arbeid også utføres av religiøse institusjoner som er fritatt for skatt.

9.7 Flere land gir fritak for nye boliger eller andre eiendommer.

9.8 Husholdningens størrelse kan påvirke boligskatteplikten – noen land gir skattelette for større husholdninger (Spania), mens England har lavere skatt for enpersons-husholdninger.

9.9 Boligskattebetalere med dårlig råd vil vanligvis kunne få økonomisk støtte gjennom nasjonale trygdeordninger. Det kan gis skattelette for både bolig- og forretningseiendommer som påvirkes av naturkatastrofer, for eksempel stadig flom.

10. Økte satser eller tilleggsavgifter

10.1 Noen land har bestemmelser om høyere avgifter for å motvirke visse bruksformål, som sekundærboliger eller supermarkeder.

10.2 Sekundærboliger. Systemet for kommunal beskatning i England hadde i ut-gangspunktet lavere skatt for sekundærboliger, men det foreligger nå mulighet for lokale myndigheter til å anvende satser som er høyere enn standardsatsen.

10.3 En alternativ tilnærming finner vi i kommunen Esch-sur-Alzette i Luxembourg, der det etter inspirasjon fra tiltak innført i kommunene Beckerich og Diekirch ble innført skatt på tomme boliger, opprinnelig 100 euro per fasademeter for hver etasje, noe som skulle stimulere eierne til å selge eller leie ut eiendommene.

EVIP 5 - Takseringsmetodikk 323

EVIP 5

Takseringsmetodikk

1. Innledning2. Omfang3. Definisjoner4. Tilnærmingsmåter til taksering5. Generelle observasjoner6. Oversikt over takseringsmetoder og analyseteknikker7. Bruk av mer enn én takseringsmetode

1. Innledning

1.1 I generelle ordelag betyr metodikk et system av metoder som benyttes innenfor et bestemt undersøkelses- eller virksomhetsområde.

1.2 Innenfor taksering benyttes begrepet metodikk vanligvis i generell betydning og oftest i entall, for å beskrive måten takstmannen håndterer hele oppgaven med å taksere vedkommende eiendom. I et gitt takseringstilfelle vil metodikken dermed omfatte takstmannens valg av en eller flere tilnærmingsmåter, valg av metode(r) og bruk av analyseprosesser eller teknikker for å tolke aktuelle grunnlagsdata og trekke konklusjoner på grunnlag av disse.

1.3 EVS 2016 pålegger ikke bruk av noen bestemt takseringsmetodikk, da dette (hvor ikke annet er bestemt ved lov eller forskrift) er en sak for takstmannens faglige skjønn i hvert tilfelle, ut fra eiendommens art og i hvilken sammenheng og for hvilket formål takseringen utføres. Dessuten kan metodene med tiden forventes å gjennomgå en utvikling som resultat av mange påvirkninger, herunder markedsatferd og utvikling av beregnings- og analysemetoder. Det vil ikke være formålstjenlig å forsøke å begrense den fremtidige utviklingen ved å insistere på at takstmenn skal begrense seg til visse av dagens anerkjente metoder.

1.4 Imidlertid er takseringsmetodikk noe som ligger implisitt i takseringsstandardene, noe som er begrunnelsen for dette tekniske informasjonsdokumentet. Standardiserte metoder for verdivurdering skal gi takstrapportens lesere innsyn og forståelse, mens oppdaterte takseringsstandarder i sin tur fremmer god praksis og nøyaktighet ved taksering og verdifastsettelse.


2. Omfang

2.1 Dette informasjonsdokumentet viser til metoder som er allment akseptert i Europa for taksering av enhver type fast eiendom uansett formål, som beskrevet i det nedenstående.

2.2 Hensikten med dokumentet er verken å sette opp regler som skal følges til punkt og prikke, eller å være en lærebok i taksering, men å uttrykke prinsipper som bør følges i en kontekst der markedspraksis og analyseteknikker endrer seg. Det beskriver allment aksepterte metoder som anvendes over hele Europa.

3. Definisjoner

3.1 Verdigrunnlag. En erklæring om grunnleggende forutsetninger ved verdivurdering av en eiendel for et bestemt formål.

3.2 Tilnærming til taksering. Den grunnleggende måten takstmannen ut fra tilgjengelig dokumentasjon mener at takstobjektets verdi skal fastsettes på.

3.3 Takseringsmetode. Den særlige fremgangsmåten takstmannen på grunnlag av en eller flere tilnærmingsmåter benytter for verdifastsettelse.

3.4 Takseringsteknikk. En konkret analytisk prosess for behandling av data, utført innenfor rammen av en takseringsmetode.

4. Tilnærmingsmåter til taksering

4.1 For å utføre taksering på det aktuelle verdigrunnlaget benyttes en eller flere tilnærmingsmåter.

4.2 Takseringsmetodene er i bunn og grunn basert på en fri markedsøkonomi. Det er derfor helt nødvendig å forstå og kunne modellere dynamikken i prismekanismen som påvirker prisene på markedet gjennom tilbud og etterspørsel. Enhver normativ modell må alltid prøves mot de økonomiske grunnreglene i den virkelige verden.

4.3 Til tross for forskjeller med hensyn til hvordan de anvendes, og enda større forskjeller når det gjelder terminologi, er det faktisk bare tre grunnleggende tilnær- mingsmåter til taksering av grunn og bygninger: en markedsbasert (sammenlig-ningsbasert), en inntektsbasert og en kostnadsbasert tilnærmingsmåte.


4.4 Innenfor de tre grunnleggende tilnærmingsmåtene til taksering benyttes ulike takseringsmetoder avhengig av hvilken praksis for prising av eiendommer som har utviklet seg i det aktuelle landet eller markedet. Generelt er slike metoder likevel basert på en eller flere av de tre grunnleggende tilnærmingsmåtene og deretter modifisert for å tilpasse fremgangsmåten for taksering til den aktuelle situasjonen, typen eiendom, tilgjengelige data, formålet med takseringen, kundekategorien, det juridiske rammeverket osv.

4.5 Ved en markedsbasert tilnærmingsmåte utarbeides taksten ved å sammenligne takstobjektet med den dokumentasjonen som innhentes om markeds-transaksjoner som tilfredsstiller kriteriene for det aktuelle verdigrunnlaget.

4.6 En inntektsbasert tilnærmingsmåte benyttes for å beskrive enhver tak-serings metode der kapitalverdien beregnes ut fra kapitalisering eller diskontering av forventet fremtidig inntekt fra eiendommen i form av leie eller inntekt fra forretningsvirksomhet på eiendommen. I noen land blir en inntektsbasert tilnærming, som innebærer at den faktiske eller potensielle strømmen av leieinntekter analyseres og kapitaliseres, behandlet som en underinndeling av den markedsbaserte tilnærmingsmåten. I slike land vil en inntektsbasert tilnærming av de fleste forstås som å være forbeholdt taksering basert på regnskapene for den virksomheten som drives på eiendommen.

4.7 Den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten gir en indikasjon på verdien ut fra det økonomiske prinsipp at kjøperen ikke vil betale mer for eiendommen enn hva det ville koste å skaffe seg en eiendom med samme bruksverdi, gjennom kjøp eller bygging, inklusive kostnader for en tilstrekkelig stor tomt for oppføring av bygningen. Det vil ofte være nødvendig å ta høyde for angjeldende eiendoms foreldelse sammenlignet med en tilsvarende, helt ny eiendom.

5. Generelle observasjoner

5.1 Viktigheten av å analysere markedet. Før det foretas noen videre analyse av de mest aktuelle metodene og teknikkene, må det understrekes hvor viktig det er å foreta en grundig analyse av markedet og markedsdokumentasjonen før det tas noen beslutning om hvilken eller hvilke metoder som skal benyttes for takseringen. Undersøkelse, kontroll og analyse av tilgjengelig markedsdokumentasjon er en av de viktigste delene av takseringsprosessen.

5.2 Se hva som skjuler seg bak dokumentasjonen. Det er viktig å prøve å finne ut hva som spesielt har påvirket de respektive partene, og hva som har gjort at sluttresultatet av transaksjonen som analyseres, ble som det ble. En realistisk analyse av dokumentasjonen er bare mulig når denne prosessen er fullført.


5.3 Relevante faktorer. Takstmannen vil se etter hvor hovedtyngden av dokumentasjonen i markedet finnes, noe som vil avhenge av for eksempel det lokale markedets art, typen eiendom som skal takseres, og eiendommens tilstand, demografien i nærområdet og omkringliggende områder, det rådende økonomiske klimaet på transaksjonstidspunktet, datoene for sammenlignbare transaksjoner samt den virksomhet eller aktivitet som drives i lokalene. Gjennom denne prosessen kan takstmannen fastslå hvilke markedstransaksjoner som er mest relevante, og legge behørig vekt på de delene av denne dokumentasjonen som er mest aktuelle.

5.4 Det lokale markedet

5.4.1 Det er viktig å foreta en nærmere undersøkelse av det lokale markedet og fastslå hvilke typer eiendom det omfatter, og om markedet for eiendommen som skal takseres, i hovedsak er et eierbruksmarked eller et leiemarked. Denne siste faktoren kan være viktig for beslutningen om hvilken type sammenlignbar dokumentasjon man skal se etter, og om det skal benyttes en sammenligningsbasert tilnærmingsmåte eller en inntektsbasert tilnærmingsmåte.

5.4.2 En fast del av takstmannens arbeid er å identifisere de mest verdifulle beliggenhetene og lokale faktorer som kan påvirke den faktiske verdien, og ikke minst metodene som benyttes for å fastsette verdien. Typisk må nærhet til spesielle næringsklynger eller trafikknutepunkt tas i betraktning.

5.4.3 Eiendommen kan ligge i et eget segment av markedet og være gjenstand for en egen prissettingspraksis, eller avvike fra standard prissetting. I slike tilfeller vil takstmannen gjerne prøve å forsikre seg om at metoden som benyttes, tar hensyn til dette.

5.5 Typen eiendom som skal takseres

5.5.1 Den andre viktige faktoren er typen eiendom som skal takseres, da dette, kombinert med beliggenhet, vil være utslagsgivende for hvilken takseringsmetode som velges. Visse faktorer vil i stor grad være felles for de fleste markeder.

5.5.2 For markedet for kontorlokaler vil det i mange land for eksempel være mer dokumentasjon forbundet med leietransaksjoner enn med salg. I lys av dette og i betraktning av at dette er en eiendelsklasse som tradisjonelt har vært attraktiv for investorer, kan det benyttes en inntektsbasert tilnærmingsmåte og etableres avkastningskrav på grunnlag av sammenlignbare salgsdata. I motsetning vil en kostnadsbasert tilnærmingsmåte oftest benyttes for de fleste takseringsformål for høyt spesialiserte eiendommer, for eksempel et oljeraffineri, en kjemisk fabrikk eller et stålverk, der eiendomstypen er så spesialisert at det ikke finnes noe marked, verken kapitalmarked eller leiemarked.


5.5.3 Uansett eiendomstype vil potensielle kjøpere eller leietakere gjerne betale en merpris for beliggenhet i en gate med trær eller med utsikt over sjø eller vann. Noen steder foreligger det også i økende grad dokumentasjon på at “grønne egenskaper” kan gi merverdi for noen eller alle eiendomstyper. Ettersom bærekraftsindikatorer kan påvirke verdien, må takstmannen ta bærekraftspørsmål med i betraktning ved analyse av dokumentasjonen.

5.6 Dokumentasjonsanalysen – en grunnleggende regel

5.6.1 Ved analyse av dokumentasjonen er det en rekke prosesser som må gjennomføres, men uansett hvilken metode som benyttes, vil sluttresultatet i prinsippet være det samme: en verdi per enhet avledes fra dokumentasjonen og benyttes for å verdsette vedkommende eiendom(mer).

5.6.2 Verdien per enhet vil ofte være enten en kapitalverdi per kvadratmeter eller en leieverdi per kvadratmeter. For et hotell kan det være verdi per hotellrom, for en bensinstasjon verdien per 1 000 solgte liter (disse tilnærmingsmåtene er relativt grove “snarveier” som noen ganger benyttes for anslagsvis beregning i mangel av mer detaljerte økonomiske modeller, eller som en sjekk opp mot andre takseringsmetoder). For grunneiendommer kan det være prisen per kvadratmeter eller per hektar, eller om grunnen skal bebygges, prisen per kvadratmeter av den bygningen det er plass til.

6. Oversikt over takseringsmetoder og analyseteknikker

6.1 Innledning

Denne delen beskriver de vanligste metodene for taksering av fast eiendom som benyttes i Europa, på grunnlag av en eller flere tilnærmingsmåter som nevnt over. Det henvises også til noen av de særlige analyseteknikkene som er forbundet med disse metodene. Med mindre noe annet er fastsatt ved lov eller forskrift, vil takstmenn velge den metoden som etter deres oppfatning er mest hensiktsmessig for eiendommen de skal taksere og formålet med takseringen, og som vil gi de mest pålitelige takstverdiene.

6.2 Sammenligningsmetoden

6.2.1 Denne metoden (enten sammenligningen gjelder salgsverdi eller leieverdi) må anses som den foretrukne metoden for å fastsette markedsverdi og bør benyttes overalt hvor dette er hensiktsmessig eller akseptabelt, for dette er den metoden som er mest direkte forbundet med de faktiske markedstransaksjonene som analyseres i forbindelse med takseringen.

6.2.2 Sammenligningsmetoden beregner markedsverdi ved å analysere prisene som er oppnådd ved salg eller leie av eiendommer som ligner på vedkommende


eiendom, før verdiene per enhet så justeres for å ta hensyn til forskjellene mellom de sammenlignbare eiendommene og vedkommende eiendom.

6.2.3 Sammenligningsmetoden benyttes over hele verden, for de fleste eiendomstyper. Ideelt burde dokumentasjon fra nylige markedstransaksjoner av identiske eiendommer vært tilgjengelig, men det er så og si aldri tilfellet. Enhver eiendom er unik med hensyn til beliggenhet, fysisk utforming, juridiske interesser, brukstillatelser osv. Dermed kan det være nødvendig for takstmannen å justere verdiene per enhet som er beregnet på grunnlag av sammenlignbare eiendommer.

6.2.4 Prisene for sammenlignbare transaksjoner er vanligvis relatert til en eller flere sammenligningsparametrer, for eksempel eiendommens størrelse eller forventede årlige driftsinntekter. Avhengig av eiendomstypen benyttes ulike sammenligningsparametrer. Det er viktig at disse defineres og måles på samme måte for alle eiendommer i en eiendomsklasse.

6.2.5 Det må utøves skjønn med hensyn til de relative fordelene ved takstobjektet slik at prisen for hver av de sammenlignbare eiendommene kan justeres for å komme frem til en estimert pris for eiendommen som skal takseres. Selvsagt vil resultatet av sammenligningsmetoden være mindre pålitelig jo mer forskjellige de sammenlignbare eiendommene er fra vedkommende eiendom.

6.2.6 En rekke faktorer må tas i betraktning ved undersøkelse av hvor pålitelig sammenligningsgrunnlaget er: • beliggenheten til de sammenlignbare eiendommene i forhold til takstobjektet, • tidsfaktoren, dvs. tidsrommet som er gått fra transaksjonene med de sam-

menlignbare eiendommene og til takseringsdatoen. Takstmannen må ta stilling til hvor langt tilbake i tid transaksjoner kan aksepteres som sammenlignbare, og hvilke justeringer som må gjøres. Markedsforholdene endrer seg åpenbart med tiden, og til og med ganske nye transaksjoner vil i noen situasjoner ikke lenger være gode markedsindikatorer. Generelt anses dokumentasjon fra de siste transaksjonene som mest relevant,

• graden av bygningenes og installasjonenes fysiske, tekniske og økonomiske forringelse,

• leiekontraktens soliditet, andelen av eiendommen som er benyttet/ubenyttet, og forholdet mellom brutto- og nettoareal (gjelder investeringseiendommer),

• antallet sammenlignbare transaksjoner er et annet viktig spørsmål, og takstmannen må vurdere hva han/hun anser som et akseptabelt antall. Dette er et skjønnsspørsmål og kan variere avhengig av for eksempel formålet med takseringen (ref. bruk av IT-verktøy, se pkt. 6.2.8 under),

• det er viktig å ta hensyn til at det kan være store forskjeller mellom eiendommer som allerede er solgt eller utleid, og eiendommen som skal takseres.

Bruk av sammenligningsmetoden bør bare vurderes der det finnes eiendommer med


egenskaper som er rimelig sammenlignbare med takstobjektet, selv om det noen ganger kan være nødvendig å akseptere sammenligninger med eiendommer som ikke er ideelle for formålet. Dette fordi noe dokumentasjon er bedre enn ingen dokumentasjon. I slike situasjoner kan det imidlertid være tilrådelig å se på andre takseringsmetoder for å sjekke resultatene av sammenligningsmetoden.

6.2.7 Som nevnt foran er det viktig å bruke samme sammenlignings-parametrer for alle sammenlignbare eiendommer og vedkommende eiendom (for eksempel: Hvis sammenligningsparameteren er bruksarealet, må det måles på samme måte for hver eiendom). Hvordan ulike arealtyper skal måles, er definert i del 2 under europeiske retningslinjer for måling.

6.2.8 Utviklingen av stadig mer sofistikerte IT-verktøy har gjort det mulig å bruke mer avanserte metoder for å analysere markedsdokumentasjon. Teknikker som kan benyttes innenfor rammen av sammenligningsmetoden, er blant annet: • lineær og ikke-lineær regresjonsanalyse, • tidsserieanalyse, • geografisk vektede modeller, • simuleringsmodeller, for eksempel Monte Carlo-simulering, • nevrale nettverksmodeller, • opsjonsprisingsmodeller, • modeller basert på fuzzylogikk.

6.2.9 Ved utarbeidelse av modeller må takstmannen særlig forsikre seg om at teknikken som anvendes ikke ugyldiggjør de underliggende forutsetningene. For å unngå dette må takstmannen kjenne samspillet mellom den analyseteknikken som anvendes og den valgte metoden. Som en generell regel bør takstmannen også være klar over at ethvert analytisk verktøy bare er pålitelig i den grad det mates med pålitelige data. Endelig bør man også huske at verdien av en eiendom ikke kan beregnes ved bruk av matematiske eller statistiske teknikker alene. Slike teknikker kan kun være retningsgivende for takstmannen. Takstmannens beregning av en eiendoms verdi må være basert på sunt skjønn utøvd etter beste evne.

6.3 Takseringsmetoder innenfor rammen av den inntektsbaserte tilnærmingsmåten

6.3.1 Generelle aspekter ved den inntektsbaserte tilnærmingsmåten

6.3.1.1 Den inntektsbaserte tilnærmingsmåten kan generelt betraktes som en form for investeringsanalyse. Den er basert på en eiendoms kapasitet til å generere en nettogevinst (vanligvis i form av penger) og omregning av gevinsten til nåverdi. Gevinsten kan enkelt betraktes som netto driftsinntekter. Ved taksering av eiendommer på grunnlag av driftsoverskudd (f.eks. hoteller) vil takstmannen ofte legge resultat før renter, skatt og av- og nedskrivninger (EBITDA) til grunn.


6.3.1.2 Beregningen av markedsverdien tar utgangspunkt i forholdene på det aktuelle markedet. Det vil si at alle data og forutsetninger må utledes fra markedet. Dersom formålet er å beregne en investeringsverdi (dvs. den verdien en eiendom kan ha for en gitt kjøper), må beregningen ta utgangspunkt i situasjonen til en enkelt investor, og vil dermed være en subjektiv verdi.

6.3.1.3 Alle metoder som bygger på en inntektsbasert tilnærmingsmåte, vil når de anvendes på investeringseiendommer, ta utgangspunkt i samspillet mellom følgende elementer: • nåværende og forventet fremtidig nettoinntekt, • tidspunktet for fremtidige hendelser som kan forventes å påvirke nettoinntekten, • hvordan potensielle kjøpere vil forholde seg til dette samspillet mellom

pengestrømmer over tid, noe som tas hensyn til gjennom valg av avkastningskrav eller diskonteringsrente.

6.3.1.4 Generelt kan metodene som benyttes innenfor rammen av den inntektsbaserte tilnærmingsmåten, fordeles på to familier: a. inflasjonsimplisitte metoder, vanligvis kjent som “kapitaliserings-metoder”

(forrentningsverdimetoden eller nettokapitaliserings-metoden), og b. inflasjonseksplisitte metoder, der den mest kjente er diskontert kontant-

strømmetode (DCF). Hovedtrekket ved den inflasjonseksplisitte metoden er at takstmannen tar eksplisitt hensyn til inntekts- og kostnadsvekst i modellen, som forklart under.

6.3.1.5 Ved taksering er det viktig å sikre at inflasjon i leie, leieverdier og utgiftsposter ikke regnes dobbelt. Når takstmannen bruker en tilnærmingsmåte basert på kapitalisering, vil det valgte avkastningskravet implisitt gjenspeile økningen i leieverdi. I slike tilfeller blir det feil å gjøre en egen avsetning for inflasjon i leie. Omvendt vil takstmannen ved bruk av en diskontert kontantstrømmetode vanligvis ønske å medta forutsett fremtidig leieinflasjon, noe som vanligvis tilsier bruk av en høyere diskonteringsrente for å gjenspeile risikoen som er forbundet med å forutsi fremtidig inflasjonstakt. Det samme gjelder eventuelle utgiftsposter som er tatt med i beregningen. Fremtidig kostnadsinflasjon bør ikke medtas ved bruk av en vekstimplisitt tilnærmingsmåte, men skal tas med i beregningen ved bruk av en veksteksplisitt tilnærmingsmåte.

6.3.2 Kapitaliseringsmetoder

6.3.2.1 Hovedtyper. Kapitaliseringsmetodene kan fordeles på to hovedtyper:a. direkte kapitalisering ogb. mer sofistikerte kapitaliseringsmetoder.


6.3.2.2 Direkte kapitalisering. Direkte kapitalisering går ut på å omdanne forventet inntekt til en verdiindikasjon ved å anvende et passende avkastningskrav på beregnet inntekt (oftest netto leieinntekt eller netto driftsinntekt). Inntekten som kapitaliseres, er forventet årsinntekt (vanligvis for første beregningsår). Ettersom direkte kapitalisering medfører løpende kapitalisering av det første årets inntekt fra eiendommen, vil denne metoden ikke gjenspeile mulige fremtidige endringer i leieinntektene, med mindre avkastningskravet justeres for å gjenspeile dette. 6.3.2.3 Sofistikert kapitaliseringsmetode. Dette er bakgrunnen for at det er utviklet en rekke mer sofistikerte kapitaliseringsmetoder som setter takstmannen i stand til å ta hensyn til endringer som forventes å følge av visse definerte hendelser i fremtiden, særlig utløpet av leieperioder, leiejusteringer eller behov for større kapitalinvesteringer. Det kan argumenteres for at slike metoder faktisk snarere baserer seg mer på diskontering enn på kapitalisering. I motsetning til diskontert kontantstrøm (se under) innebærer disse kapitaliseringsmetodene ingen forutsetning om fremtidig salg, og vekst er en implisitt snarere enn en eksplisitt faktor i beregningene, noe som fører til at avkastningskravene som benyttes, ligger nærmere opp til observerte avkastningsgrader i eiendomsmarkedet enn diskonteringsrenten som benyttes ved bruk av diskontert kontantstrøm. Dette er grunnen til at disse metodene her er nærmere omtalt under kapitaliseringsmetoder.

6.3.2.4 Kapitaliseringsrente. Renten(e) som benyttes for kapitalisering, må gjen-speile vurderingen av den nåværende markedsverdien av pengers tidsverdi og særlige risikoer forbundet med eiendelen. Ved valg av hvilken sats som skal benyttes, vil takstmannen ønske å ta hensyn til en lang rekke faktorer, blant annet følgende: • eiendommens beliggenhet, samtidig som det tas hensyn til eventuelle sann-

synlige fremtidige endringer som kan gjøre den mer eller mindre attraktiv for leietakere og/eller kjøpere,

• eiendommens fysiske egenskaper – bygningskonstruksjoner, kvaliteten på fer-dige flater osv.,

• leieavtalenes art, lengde og reguleringsbestemmelser, • de respektive partenes forpliktelser i henhold til eventuelle leieavtaler, • lokale og nasjonale lover og forskrifter som kan påvirke muligheten for å sette

leien opp eller ned ved leieavtalens utløp, • leieavtalens soliditet.

Takstmannen skal anvende de samme kriteriene ved analyse av salg av sammenlignbare investeringsobjekter. Det valgte avkastningskravet justeres da i forhold til den aktuelle eiendommens relative styrker og svakheter.

6.3.2.5 Enhetlig bruk av leiebegrepet. Uansett hvilken kapitaliseringsmetode som legges til grunn, må takstmannen endelig være nøye med å følge markedspraksis vedrørende kapitalisering av bruttoleie minus driftskostnader, bruttoleie minus eier-kostnader og ren bruttoleie. Eksempel: Dersom avkastningsnivået for sammenlignbare


avtaler er basert på bruttoleie, vil takstmannen undervurdere verdien om han anvender samme avkastningsnivå på nettoleie.

6.3.3 Diskonteringsmetoder

6.3.3.1 Hovedelementer. Diskonteringsmetodene er basert på beregning av nåverdien av inntektene eller kontantstrømmene som forventes i et bestemt fremtidig tidsrom. I motsetning til kapitaliseringsmetoden omfatter dette vanligvis beregning av en restverdi som diskonteres ved slutten av den nominelle besittelsesperioden. Følgelig må det fastsettes en tidshorisont, en fremtidig kontantstrøm og en restverdi.For å beregne nåverdien må estimert inntekt eller kontantstrøm diskonteres, og det må fastsettes en diskonteringsrente.

6.3.3.2 Diskontert kontantstrømmetode (Discounted Cash Flow – DCF) er en diskonteringsmetode som har vunnet popularitet de siste tiårene, og som nå er i utstrakt bruk blant takstmenn og investorer.

6.3.3.3 Besittelsesperiode. Kontantstrømmer beregnes for det tidsrom en hypotetisk kjøper antas å ville eie eiendommen før han selger den. I mange tilfeller anvendes en periode på 10 år, noe som i hovedsak skyldes at en slik periode godt gjenspeiler det leieavtalemønsteret som generelt observeres i USA, hvor DCF ble utviklet. Det finnes ingen bestemt regel for hvor lang besittelsesperioden bør være, men man anser gjerne at besittelsesperioden bør vare inntil alle leieavtaler utløper og eventuelt fornyes eller erstattes av nye leieavtaler.

6.3.3.4 Veksteksplisitte kontantstrømmer. Som nevnt tidligere, vil takstmannen ved DCF-taksering vanligvis søke å gjøre forutsetningene mest mulig eksplisitte og dermed unngå kritikken av kapitaliseringsmetoder der “alt er innbakt i avkastningskravet”. Dette vil omfatte beregning av fremtidig oppgang (eller nedgang) i leien som følge av klausuler om indeksregulering, potensiell fremtidig økning i dagens estimerte leieverdi og fremtidig kostnadsinflasjon med hensyn til de kostnadene som er innebygget i kontantstrømmen. Likevel benyttes vekstimplisitte DCF-metoder i flere land. De har den fordelen at det ikke er nødvendig å beregne fremtidig leie- og kostnadsinflasjon, men ulempen er at de gjør det vanskelig å sammenligne diskonteringsrenter med de diskonteringsrentene som anvendes på andre investeringsprodukter.

6.3.3.5 Forutsetninger ved utløpet av leieperioden. Da et av de sentrale kravene ved bruk av DCF-metoden er at forutsetninger skal være eksplisitte, forventes det vanligvis at takstmannen gjør rede for om han eller hun har forutsatt at leietakerne vil fornye avtalen ved leieperiodens utløp eller flytte og erstattes av nye leietakere. Noen modeller tillater en vektet tilnærming der takstmannen kan justere vektingen etter omstendigheter knyttet til eiendommen og til og med den enkelte leietaker.


6.3.3.6 Kapitalisering ved slutten av besittelsesperioden. DCF-metoden forutsetter salg ved slutten av besittelsesperioden. Den fremtidige salgsprisen beregnes ved å anvende et avkastningskrav på den modellerte nettoinntekten ved slutten av besittelsesperioden og deretter gjøre passende fradrag for salgsavgifter og kostnader. Det er viktig å stabilisere nettoinntekten og utelukke engangseffekten av for eksempel perioder uten leie, trinndelt leie eller ekstraordinære engangsutgifter. Avkastningskravet må fastsettes ved bruk av markedsmessige sammenligninger. Dersom avkastningsgraden i markedet er uvanlig høy eller lav på den aktuelle datoen, er det grunn til å spørre seg om et slikt nivå er sannsynlig, for eksempel om 10 års tid. Noen ganger kan det være hensiktsmessig å justere dagens avkastningsgrad for å komme frem til en avkastning som kan opprettholdes i hele besittelsesperioden.

6.3.3.7 Diskonteringsrenter. Alle inngående og utgående strømmer i kontant-strømmodellen, herunder forutsatt fremtidig salgspris, diskonteres ved bruk av diskonteringsrenter. Teoretisk sett bør det benyttes flere satser i hver enkelt modell for å gjenspeile risikonivåene forbundet med forskjellige inngående og utgående kontant strømmer, men oftest blir de oppsummert i en enkelt diskonteringsrente. Diskonteringsrenten er et sentralt element i DCF-metoden. Diskonteringsrenten er ment å gjenspeile en hypotetisk kjøpers vurdering av eiendommens iboende risiko.

6.3.3.8 Diskonteringsrenten bør være i samsvar med kontantstrømmene (ev. profittstrømmene) som beregnes i modellen, dvs. at forutsetningene som ligger til grunn, må være de samme med hensyn til tidspunkter, inflasjon, kostnader, finansiering og skatter. Den diskonteringsrenten som velges, bør ikke gjenspeile risikoer som de fremtidige kontantstrømmene er blitt justert for.

6.3.3.9 Takstmannen bør velge diskonteringsrente på grunnlag av det generelle iboende risikonivået i modellen – om forutsetningene er optimistiske, vil det være hensiktsmessig å velge en noe høyere diskonteringsrente, mens forsiktige forutsetninger tilsier en lavere diskonteringsrente.

6.3.3.10 Ved beregning av investeringsverdien for en bestemt investor benyttes individuelle satser som gjenspeiler den enkelte investors motivasjon eller alternative investeringer.

6.3.3.11 I en ideell verden vil takstmannen finne dokumentasjon på hvilken disko-nteringsrente en kjøper har benyttet ved bud på sammenlignbare eiendommer som nylig er solgt. Dessverre er slike opplysninger bare tilgjengelig i svært få land og markeder.

6.3.3.12 Dersom takstmannen har tilstrekkelig detaljerte opplysninger om en nylig solgt sammenlignbar eiendom, kan han/hun alternativt utføre sin egen analyse på et DCF-grunnlag og slutte seg til diskonteringsrenten på den måten.


6.3.3.13 Hvor ingen av alternativene er mulig, vil takstmenn ofte fastsette en dis-konteringsrente ved bruk av alternative tilnærmingsmåter, der følgende er blant de vanligste: • legge en risikopremie til en “risikofri” investeringsrente, for eksempel langsiktige

statsobligasjonsrenter, • anvende en avkastning på eiendommen, justert for å gjenspeile at inflasjonen

er eksplisitt uttrykt i kontantstrømmen, • beregne den vektede årlige kapitalkostnaden for en typisk kjøper av en slik

eiendom.Hver av metodene har sine fordeler og ulemper, men dette dokumentet har ikke som formål å drøfte dem. Takstmannens valg kan bli påvirket av hva markedet foretrekker i området der vedkommende eiendom ligger.

6.3.3.14 Som nevnt tidligere, kan takstmenn i noen tilfeller velge å benytte ulike diskonteringsrenter for forskjellige deler av kontantstrømmen (eller én rentesats for kontantstrømmer i besittelsesperioden og en annen sats for fortjenesten ved avhending ved besittelsesperiodens slutt) dersom de anser at risikobildet vil være svært forskjellig i de to periodene.

6.3.3.15 Til slutt bør det bemerkes at selv om DCF-metoden tilsynelatende er ganske avansert, er den svært komplisert, for den er avhengig av prognoser for hvordan et stort antall økonomiske og eiendomsmarkedsrelaterte indikatorer vil opptre i fremtiden. Resultatene av en DCF bør derfor behandles med forsiktighet. Det anbefales at verdiene som fremkommer, sjekkes mot andre markedsindikatorer, som avkastningsgrad og kvadratmeterpris og kanskje også mot verdier som fremkommer ved bruk av andre metoder. Det er interessant å legge merke til konklusjonen i en uttalelse om bruk av DCF-analyse ved taksering (Statement on Appraisal Standards No. 2) som er inntatt i 2014-2015 USPAP-standardene som benyttes i USA: “DCF-analyse er et tilleggsverktøy som takstmannen kan benytte ved utarbeidelse av uttalelser om verdi i forbindelse med en eller flere andre tilnærmingsmåter”. Trenden i mange europeiske land er likevel å benytte DCF-metoden for mange ulike verdivurderingsformål ved taksering av inntektsgivende eiendommer.

6.3.4 Metoder som bygger på nåværende eller en teoretisk brukers regnskaper

6.3.4.1 I noen land benyttes begrepet “inntektsbasert tilnærmingsmåte” om taksering basert på regnskapene for virksomheten som drives på eiendommen. EVS 2016 anser dette som en spesiell metodegruppe innenfor den investeringsbaserte tilnærmingsmåten.

6.3.4.2 Slike metoder benyttes i hovedsak ved vurdering av markedsverdi eller investeringsverdi av eiendommer for bestemte bruksformål, der det er knapt med data over sammenlignbare salg og takseringen skjer under henvisning til mulig


brutto omsetning fra forretningsvirksomhet på eiendommen. I mange land har denne inntektsbaserte tilnærmingsmåten blitt erstattet av DCF-teknikker, men de underliggende prinsippene er i det vesentlige de samme.

6.3.4.3 Slike metoder kan typisk anvendes innenfor fritidsindustrien, for eksempel ved taksering av fritidsanlegg, idrettsarenaer, teatre, hoteller, restauranter og klubblokaler, samt i noen tilfeller ved taksering av skogbrukseiendommer og visse typer landbrukseiendommer.

6.3.4.4 Ved vurdering av påliteligheten av inntekten som faktisk tilflyter foretaket, bør det utvises forsiktighet for å sikre justering for en bestemt brukers eventuelle spekulasjonshandler. Takstmannen bør prøve å fastsette forventet normalinntekt, en bærekraftig regnskapsmessig inntekt (Fair Maintainable Trade – FMT) som ikke tar hensyn til særlige omstendigheter som kan påvirke verdien. Takstmannen bør også være nøye med å se på innholdet i inntektsstrømmene, da det er den aktuelle eiendommen og ikke virksomheten som drives der, som skal takseres. Det kan også være nødvendig å justere for den verdien som eventuelt kan tilskrives et bestemt varemerke fremfor et annet eller for inntekter som tilfaller foretaket fra andre kilder enn eiendommen. 6.4 Den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten

6.4.1 Generell oversikt

6.4.1.1 Den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten benyttes vanligvis for å beregne gjenanskaffelsesverdien for en spesialisert eiendom eller andre eiendommer som sjelden eller aldri blir lagt ut på markedet for salg eller leie. Det vil si at den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten generelt bare benyttes når bruk av sammenligninger er utelukket på grunn av manglende markedsaktivitet og når eiendommene som skal vurderes, ikke egner seg for taksering ved hjelp av den inntektsbaserte tilnærmingsmåten. Imidlertid blir den under noen omstendigheter også benyttet som den viktigste fremgangsmåten ved vurdering av markedsverdi, særlig hvor nøyaktigheten forsterkes av tilgang til betydelige data.

6.4.1.2 Fordi kostnad og markedsverdi er tettere forbundet når en eiendom er ny, vil den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten være lettere å anvende ved taksering av relativt nye bygg, uten at dette innebærer at den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten bør benyttes for denne typen eiendom med mindre det ikke finnes noen form for markedsdokumentasjon, eller situasjonen er som beskrevet over. I noen tilfeller kan faktisk leiemarkedet, næringsmarkedet og investeringsmarkedet endre seg betydelig fra den dagen oppføringskostnadene ble fastsatt, til datoen for ferdigstillelse av prosjektet, noe som betyr at den verdien som fremkommer ved bruk av en kostnadsbasert tilnærmingsmåte, ikke lenger er noe pålitelig mål på markedsverdien. Å anvende en kostnadsbasert tilnærming på eldre eiendommer kan skape problemer på grunn av


manglende markedsdata med hensyn til både oppføringskostnader og avskrivning, en situasjon som også kan gjelde for enkelte nye eiendommer.

6.4.1.3 Det er varierende oppfatninger i Europa om i hvilken grad den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten kan gi en pålitelig indikasjon på markedsverdi. Tendensen synes å være at de landene som motsetter seg denne tilnærmingsmåten, er de samme som gir innsyn i markedet, og hvor det derfor er bedre tilgang til dokumentasjon om leiepriser, avkastning og salgspriser. Videre er det motstand i mer volatile markeder mot å benytte kostnad som verdiindikator, ettersom byggekostnader ikke gjenspeiler sykliske svingninger like fort som salgspriser og leiepriser. En kostnadsbasert tilnærming benyttes derimot ofte i større utstrekning i mindre volatile markeder hvor det er mindre innsyn.

6.4.1.4 Bruken av den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten vil derfor variere mellom ulike europeiske land og markeder. I noen land benyttes den kostnadsbaserte tilnærmingsmåten der det foreligger markedsdokumentasjon, men siden denne tilnærmingsmåten ikke er markedsdrevet, bør den ikke betraktes som en primær tilnærmingsmåte.

6.4.2 Avskrevet gjenanskaffelseskost (Depreciated replacement cost – DRC).

6.4.2.1 En av de mest utbredte metodene innenfor den kostnadsbaserte tilnærmings-måten er avskrevet gjenanskaffelseskost (DRC). Denne metoden krever at takst mannen gir en veloverveid uttalelse om markedsverdien av tomten slik den brukes i dag, samt om den hypotetiske kostnaden for å oppføre bygninger tilsvarende dem som står der i dag, i tillegg til relevante grunnarbeider. Fra denne bruttosummen gjøres det så fradrag for å ta hensyn til poster som vil påvirke verdien av enhver eksisterende eiendom sammenlignet med enhver gjenanskaffet eiendom. Det gjøres fradrag for faktorer som forringelse, alder, tilstand og økonomisk og funksjonell foreldelse. Valg av avskrivningssats er basert på takstmannens skjønn.

6.4.2.2 Bruk av metoden krever blant annet praktisk kjennskap til dagens bygge-kontrollforskrifter, dagens byggekostnader og aktuelle HMS-forskrifter.

6.5 Restverdimetoden

6.5.1 Restverdimetoden benyttes for å finne verdien av en ubenyttet grunneiendom eller en grunneiendom eller bygning med potensial for ny utbygging eller rehabilitering. Den tar utgangspunkt i at utbyggings-, gjenutbyggings- eller rehabiliteringsprosessen er en forretningsvirksomhet, og denne forutsetningen gjør det mulig å vurdere mar-kedsverdien av tomtearealet eller av grunnen og bygningene slik de fremstår i dag, som da vil gjenspeile utbyggingspotensialet som legges til grunn for prosessen.


6.5.2 Metoden baserer seg på et enkelt konsept men stiller store krav til faglige ferdigheter og erfaring, da det som fremstår som mindre endringer i forutsetningene ved utførelse av takseringen, kan ha dramatiske følger for det endelige resultatet. Især må variabler som gjelder leieinntekter, kapitalavkastning og byggekostnader analyseres med hensyn til prøving av restverdien. Ved å diskontere fremtidig kontantstrøm (DCF) vil man altså kunne få frem en illustrasjon på nåverdien av den fremtidige utbyggingen.

6.5.3 Restverdimetoden omfatter beregning av verdien på tomten, eller på grunn og bygninger, i utbygd eller gjenutbygd stand, basert på enten sammenligninger eller investeringsmetoden.

6.5.4 Fra denne “brutto utbyggingsverdien” trekker man så alle kostnader som vil påløpe for å sette eiendommen i en slik stand at denne prisen vil bli oppnådd. Slike kostnader omfatter blant annet riving av eventuelle eksisterende bygg, prosjekteringskostnader, infrastrukturarbeider, byggekostnader, honorarer, finansielle kostnader og utleie- og salgskostnader.

6.5.5 Fra tallet som fremkommer, trekkes så “utbyggerens fortjeneste”, en sum som skal dekke risikoen ved å påta seg utbyggingen. Utbyggerens fortjeneste uttrykkes som en prosent av kostnadene for prosjektet eller som en prosent av brutto utbyggingsverdi, og prosentsatsen som velges, vil variere avhengig av en rekke faktorer, i hovedsak knyttet til den risiko som er forbundet med prosjektet og med utleie og salg av de ferdigstilte eiendommene. Når disse forpliktelsene trekkes fra den endelige markedsverdien, fremkommer en restverdi som representerer det en utbygger har råd til å betale for grunnen som skal gjenutbygges. Restverdimetoden består av tomteverdien, dermed forbundne anskaffelseskostnader og finansielle kostnader som påløper ved å besitte eiendommen i utbyggingsperioden. Disse kostnadene må så trekkes fra for å komme frem til tomtens verdi. Dersom tomtekostnaden er kjent, vil resultatet av beregningen av restverdi være “utbyggerens fortjeneste”.

6.5.6 Verdien som fremkommer ved bruk av restverdimetoden, bør være gjenstand for en følsomhetsanalyse da endringer av grunnlagsdataene kan få dramatiske følger for tomteverdien som fremkommer.

6.5.7 Risiko utgjør et viktig element ved taksering og verdivurdering av en utbyg-gingstomt. Mye av utbyggerens usikkerhet skyldes tiden det tar å ferdigstille prosjektet, fra identifikasjon av etterspørselen til anskaffelse av grunnen, byggetillatelse, oppføring, utleie og salg eller innflytting. Denne tidsforsinkelsen er en av grunnene til de sykliske svingningene i markedet for fast eiendom. Det kan oppstå forsinkelser på alle trinn, og det er alltid en risiko for at etterspørselen blant forbrukerne vil endre seg, eller for betydelige rente- eller konjunktursvingninger. Takstmannens tolkning av markedet gjenspeiler den rådende oppfatningen av fremtidige hendelser på takseringsdagen.


7. Bruk av mer enn én takseringsmetode

7.1 I noen land er det vanlig praksis, eller i noen tilfeller faktisk en lovpålagt plikt for visse takseringsformål, å benytte to eller flere forskjellige metoder for eiendomstaksering, noe som resulterer i et antall forskjellige verdier. Takstmannen må så vurdere de ulike resultatene og bruke sitt faglige skjønn ved rapportering av verdien. I andre land forventes det at takstmannen bare benytter én metode.

7.2 Det kan ikke settes opp noen generell regel for om den mest nøyaktige og pålitelige taksten oppnås ved bruk av bare én eller flere metoder. Det anbefales imidlertid at takstmannen ved bruk at bare én metode i det minste sjekker konklusjonene mot andre markedsindikatorer i den grad de er tilgjengelige. Eksempel: Om en eiendom er taksert ved bruk av en metode som faller inn under den inntektsbaserte tilnærmingsmåten, vil takstmannen ofte ønske å sammenligne verdien per kvadratmeter med kvadratmeterprisen i markedet for lignende eiendommer på takseringsdatoen.

7.3 I noen tilfeller utarbeider takstmenn verdier på grunnlag av to eller flere takseringsmetoder, som de så vekter matematisk for å komme frem til en vektet takst som rapporteres som markedsverdien. En slik tilnærmingsmåte bør brukes med forsiktighet – den kan være egnet dersom vektingen for hver enkelt eiendom velges på grunnlag av takstmannens egen oppfatning av den relative påliteligheten av verdiene som fremkommer ved bruk av de forskjellige metodene. Det kan imidlertid være farlig å anvende standard vekting på en serie verdivurderinger eller en hel eiendomsportefølje, da en slik tilnærmingsmåte utelukker en vurdering av de ulike metodenes pålitelighet ved anvendelse på den enkelte eiendom.

EVIP 6 - Automatiserte takseringsmodeller (AVM) 339

EVIP 6Automatiserte

takseringsmodeller (AVM)(Ugyldig, EVIP 6 er erstattet av EVS 6

og EVGN11, den 28. oktober 2017)

1. Innledning2. Definisjoner3. Omfang4. Kommentarer

1. Innledning

1.1 Automatiserte takseringsmodeller (Automated Valuation Models – AVM eller AV-modeller) benyttes for hurtigtaksering av eiendommer til en lav kostnad. De siste årene er slike modeller blitt mer utbredt, og i mange land er de nå de mest brukte verktøyene for taksering av leiligheter og hus. Dette skyldes i hovedsak økt kostnads- og rasjonaliseringspress i eiendoms- og finanssektoren. Effektivitetsgevinster, dvs. lavere kostnader og redusert tidsbruk, betraktes som en sentral fordel ved bruk av slike modeller.

1.2 En annen grunn til å bruke AV-modeller er fremskritt innenfor informasjons-teknologi og utviklingen av eiendoms- og transaksjonsdatabaser. Forbedringer innenfor lagring, forvaltning og analyse av informasjon vil også gjøre det fordelaktig å benytte AV-modeller for eiendomstaksering i fremtiden, særlig fordi konkurransepresset levner liten plass for alternativer.

2. Definisjoner

2.1 Automatiserte takseringsmodeller kan defineres som statistikkbaserte data-programmer som ved hjelp av eiendomsinformasjon (f.eks. opplysninger om salg og eiendommer med sammenlignbare karakteristikker osv.) genererer eiendomsrelaterte verdier eller verdiindikasjoner.

2.2 For dette formålet må brukeren først registrere et utvalg data for eiendommen som skal takseres. Disse dataene tillegges spesifikk informasjon, noe som muliggjør en direkte vurdering av verdien. Informasjonen tillegges gjennom bruk av algoritmer


som søker etter egnede sammenlignbare data i store elektroniske databaser. Søket vil særlig avhenge av tilnærmingsmåten som benyttes, landspesifikke regler og praksis, eiendomstype, formålet med takseringen og tilgjengelige data. 3. Omfang 3.1 AV-modeller brukes i hovedsak i forbindelse med overvåking og justering av verdien av standardiserte boligeiendommer og i forbindelse med tilsynskrav for kredittinstitusjoner. De spiller også en rolle ved eiendomstaksering med sikte på verdipapirisering, beskatning, revisjon og vurdering av kredittrisiko. 3.2 Bruken av AV-modeller er avhengig av formålet med takseringen. Ved taksering for transaksjonsformål vil modellen generere en fullstendig datastyrt markedsverdi. Ved taksering for låneformål (basert på pant) vil modellen generere markeds- eller pantelånsverdier, og kontrollmekanismer må iverksettes av en kvalifisert takstmann på alle stadier i prosessen for å tilfredsstille bankenes tilsynsregler. 3.3 For å unngå tvil bemerkes det at eiendommer som takseres ved bruk av AV-modeller, vanligvis ikke vil ha vært besiktiget, verken innvendig eller utvendig, så takseringen vil ikke være i samsvar med EVS selv om en takstmann bistår i takseringsprosessen. Dersom eiendommen har vært besiktiget, kan takseringen være i samsvar med EVS dersom en takstmann har bistått i takseringsprosessen. 4. Kommentarer 4.1 Krav ved bruk av AV-modeller

4.1.1 AV-modeller i form av dataprogrammer har iboende styrker og svakheter. Styrken er at de er ideelle for taksering av eiendommer som er typiske for markedet, gitt de svært lave kostnadene og betydelige tidsbesparelsene som kan oppnås. På den annen side vil modellen gi feil resultat dersom eiendommene har uvanlige særtrekk som vesentlig påvirker verdien. Kvaliteten på resultatene som oppnås med AV-modeller, bestemmes helt og holdent av kvaliteten på algoritmene og de underliggende eiendoms- og markedsdatabasene.

4.1.2 AV-modeller må oppfylle visse krav om de skal generere eiendomstakster som både er pålitelige med hensyn til innhold og er offisielt anerkjent. Taksering må derfor være basert på fyldige databaser med pålitelige pris- og leiedata innhentet fra faktiske salgspriser. Prisantydning bør bare benyttes som en supplerende kilde. Databasen må oppdateres kontinuerlig, og kildedokumentasjon må fremlegges. Det er viktig at søkealgoritmene og tilnærmingsmåtene som benyttes for å vurdere dataene, benytter de nyeste teknikkene, er godt dokumentert og allment anerkjent. Den statistiske modellen som benyttes for å vurdere datagrunnlagene, bør ikke velges på forhånd. Avhengig

EVIP 6 - Automatiserte takseringsmodeller (AVM) 341

av sammensetningen og sammenlignbarheten (homogeniteten) av eiendommer i datagrunnlaget, markedsføres både hedoniske metoder og tilnærmingsmåter basert på direkte sammenligning av eiendommer.

4.1.3 Følgende områder bør derfor vies spesiell oppmerksomhet: • Dataenes art: Mengden data og dataenes kvalitet og aktualitet kan begrense

bruken av AV-modeller, dvs. at i noen geografiske områder er antallet transaksjoner for lite til at en AV-modell kan virke som den skal.

• Resultatenes pålitelighet og nøyaktighet: I mangel av en fysisk befaring av eiendommen vil AV-modellen måtte utgå fra den sentrale forutsetning at eiendommen er i salgbar stand. Avhengig av modellens styrke er det videre en risiko for å over- eller undervurdere verdien av eiendommer som ikke er standardiserte eller befinner seg i visse geografiske områder. Det er en risiko for at AV-modellen vil gi svært dårlige resultater i svært volatile og/eller ikke-likvide markeder.

• AV-modellens metodikk: En annen utfordring er at AV-modellenes metodikk ikke helt ut tilfredsstiller alle regelverkskrav i målgruppens marked.

4.2 Datagrunnlag

4.2.1 Ettersom AV-modeller nødvendigvis må være basert på retrospektive data, er databasens pålitelighet og troverdighet spesielt viktig. Eiendomsmarkeder i rask endring og illikvide eiendomsmarkeder skaper særlige utfordringer for datakvaliteten. En rekke kilder er tilgjengelige for å sikre datakvaliteten, så som prisforlangende eller data om eiendomstransaksjoner. AV-modeller som bare er basert på prisforlangender, kan imidlertid overvurdere tilbudssiden i eiendomsmarkedet. Ideelt sett vil salgsprisene være knyttet til faktiske transaksjonspriser.

4.2.2 Det finnes flere statistiske verktøy som kan benyttes for å kalibrere AV-modeller. AV-modeller kan være basert på analyse av sammenlignbare eiendommer, analyse av gjentatte salg, hedonisk metode og tidsserieanalyse. Sistnevnte kan danne grunnlag for utvikling av en multiplikator eller indeksfaktor for å oppdatere eksisterende eiendomsverdier eller justere salgsprisen for enkelteiendommer per takseringsdatoen.

4.2.3 Bruk av AV-modeller krever bistand fra en takstmann. Takstmannens rolle er å kvalitetssikre datagrunnlaget og dobbeltsjekke påliteligheten av dataene som benyttes i modellen. For å presisere – alle vurderingsparametrer, som kostnadsberegninger, tomtepriser, byggekostnader, kapitaliseringsrenter, sammenlignbare priser og/eller leiepriser som skal legges inn i programmet, må være klart dokumentert med hensyn til empirisk opprinnelse. Dersom slike tall er avhengige av statistiske eller økonomiske modeller, må også disse modellene dokumenteres og opplyses om på anmodning.

4.2.4 Brukere av AV-modeller må være klar over at kvaliteten på modellen er avhengig av kvaliteten på dataene. Med tanke på dette avhengighetsforholdet må det være åpenhet om hvor alle grunnlagsdata er hentet fra, og disse bør oppdateres jevnlig.


4.3 Takseringsalgoritme

4.3.1 AV-modeller bør være basert på anerkjente takseringsmetoder, dvs. metoder basert på sammenligninger, inntekt og gjenanskaffelseskost. De bør gjenspeile praksis i markedet og prioritere metoder på samme måte som om de hadde vært anvendt av en takstmann.

4.3.2 Avhengig av formålet med og verdigrunnlaget for takseringen skal modellen gjøre det mulig å legge inn forskjellige verdsettingsdata ved bruk av samme vurderingsparametrer.

4.3.4 Takseringsprogrammet må gjøre det mulig å sammenstille verdsettingsdata for å sikre faktisk samsvar mellom vurderingsskalaene i programmet og grunnlagsdataene som er hentet fra statistikker og databanker.

4.4 Juridisk ramme

Hvordan AV-modeller utvikles og anvendes, vil avhenge av regelverket i landet de skal brukes i. Det er bestemmelsene i nasjonale lover og forskrifter som ligger til grunn for AV-modellens algoritmer og vurderingskriterier. AV-modeller må derfor tilpasses det nasjonale lovverket og oppdateres jevnlig for å sikre samsvar med gjeldende regelverk.

4.5 Validering

4.5.1 Validering er særlig viktig for å kunne akseptere AVM-basert taksering. Referansenormer kan være faktiske salgspriser, og gjennomsnittet av markedsverdiene modellen genererer, må være i samsvar med disse. På dette stadiet kreves bistand fra en takstmann. En kvalifisert takstmann må utføre en plausibilitetskontroll av AVM-verdiene. Takstmenn må ha mulighet til å validere verdier for enkelteiendommer, dvs. om nødvendig manuelt overstyre AVM-verdiene.

4.5.2 Generelt skal alle AVM-resultater valideres ved hjelp av omfattende statistisk analyse. Etterkontroll kan utføres ved hjelp av utstrakt sammenligning av markedspriser og salgspriser. En statistisk gjennomgang bør kunne lede til en konklusjon i valideringen.

4.5.3 For å sikre kvaliteten og formålstjenligheten ved AV-modellen som velges, anbefales jevnlige modellvalideringer utført av en tredjepart, som helst bør ha kjennskap til begrensningene som ligger i modellen.

4.6 Datavern og IT-sikkerhet

Kredittinstitusjoners bruk av AV-modeller må være i samsvar med EUs og den enkelte medlemsstats personvernlovgivning. Programmene må være i samsvar med tilsynskravene til banker når det gjelder IT-sikkerhet og utsetting av tjenester.

EVIP 7 - Europeisk eiendoms- og markedsklassifisering: Retningslinjer for takstmenn 343

EVIP 7

Europeisk eiendoms- og markedsklassifisering: Retningslinjer for

takstmenn

1. Innledning2. Definisjoner3. Klassifiseringssystem4. Klassifisering av utbyggingsprosjekter5. Klassifisering av porteføljer6. Klassifiseringsmaler

1. Innledning

1.1 I et stadig mer risikofølsomt miljø har klassifiseringssystemenes betydning økt betydelig, ikke bare for kapitalmarkedets investorer, men også i forbindelse med banktilsyn. Denne utviklingen er delvis drevet av Basel-komiteen for banktilsyn og delvis av EUs regelverk. En klassifisering defineres vanligvis som en vurdering eller bedømmelse av noe med hensyn til kvalitet, kvantitet eller en kombinasjon av de to.

1.2 Klassifiseringsverktøy ble opprinnelig utviklet av klassifiseringsbyråer for å utføre risikovurderinger på vegne av utstedere av verdipapirer på kapitalmarkedene. Siden innføringen av Basel-regelverket har eksterne og interne systemer for klassifisering av banker også spilt en avgjørende rolle i tilsynet med bankvirksomhet. I nyere tid har klassifiseringssystemer spredt seg til andre sektorer, blant annet eiendomssektoren.

1.3 I 2004 utviklet TEGoVA klassifiseringssystemet Property and Market Rating (PaM) for vurdering av kvaliteten på fast eiendom. PaM kan brukes til å utføre standardiserte objektive risikovurderinger av eiendommer, identifisere risikoer og avdekke muligheter. Ikke bare gir verktøyet innsyn i risikoer forbundet med eiendom, det kan også brukes for en rekke andre forhold, som analyse og kontroll av eiendomsporteføljer, risikovurdering av eiendomsporteføljer med sikte på verdipapirisering og analyse som støtte for beslutninger om å investere i/selge seg ut av fast eiendom. PaM genererer en risiko- og mulighetsprofil for eiendommer og er derfor særlig egnet som et verktøy for porteføljeforvaltning ved at det måler finansielle tjenesteyteres eller eiendomsinvestorers risikoeksponering. På denne måten bidrar det også til høy grad av innsyn ved taksering av eiendommer.


1.4 Siden 2004 har klimaendringene og bærekraftspørsmål blitt mer og mer relevant for næringer knyttet til fast eiendom og dermed også for takstmenn. Takstmenn forventes å vurdere hvilke følger bærekraftsaspekter har for eiendommenes verdi. PaM gjenspeiler disse aspektene i delkriteriet “økologisk bærekraft” under kriterieklassen eiendom, men omfatter ingen egen kriterieklasse for bærekraft eller “grønn verdi”. Det gis råd om hvordan hensynet til bærekraftsaspekter kan ivaretas gjennom underliggende målestandarder på det nasjonale plan.

1.5 PaM er utviklet for å kunne måle kvaliteten på eiendommer i de aktuelle markedene. Denne tilnærmingsmåten er basert på eiendommenes markedsverdi.

2. Definisjoner

2.1 Klassifisering – definisjon for ferdigstilte eiendommer

Property and Market Rating er en standardisert fremgangsmåte for å synliggjøre hvor bærekraftig eiendommens verdi er i det aktuelle markedet, bedømt ut fra muligheten for salg på mellomlang sikt, til en omforent pris mellom parter med tilgang til all eiendoms- og markedsinformasjon. PaM er altså fremtidsorientert.

2.2 Klassifisering – definisjon for utbyggingsprosjekter

2.2.1 Klassifiseringen av utbyggingsprosjekter er en standard fremgangsmåte for å synliggjøre prosjektets kvalitet i det aktuelle markedet, som tar hensyn til en hypotetisk ferdigstilt eiendom og de risikoer og muligheter som utbyggingen innebærer. Denne kvaliteten bedømmes ut fra mulighetene for salg av prosjektet på klassifiseringsdatoen til en tilfredsstillende pris mellom parter med tilgang til all eiendoms- og markedsinformasjon.

2.2.2 Ettersom forholdene ved en slik eiendom vil endre seg kontinuerlig i løpet av utbyggingsprosessen (status for byggetillatelser, fremdriften i byggearbeidene, salgssituasjonen osv.), kan salgsmulighetene bare fastsettes per klassifiseringsdatoen.

3. Klassifiseringssystem

3.1 Vurderingsskala

3.1.1 Property and Market Rating følger mønsteret som benyttes av klassifiseringsbyråer og bankenes egne interne klassifiseringsskalaer. Skalaen er inndelt i 10 nivåer, der 1 er en utmerket eiendom, 5 tilsvarer gjennomsnittet og 10 er en elendig eiendom. Under 5 på skalaen representerer muligheter, mens over 5 representerer risikoer.


3.1.2 PaM skiller mellom 4 eiendomstyper: boligeiendom, salgslokaler, kontor-eiendom og lager-, distribusjons- og produksjonslokaler.

3.2 Kriterieklasser

3.2.1 De grunnleggende egenskapene som påvirker en eiendoms kvalitet over tid fordeler seg på følgende fire kriterieklasser: marked, beliggenhet, eiendom og kontantstrømkvalitet.

3.2.2 Som beskrevet nærmere i pkt. 6, består hver kriterieklasse av flere delkriterier som vektes i henhold til i hvilken grad de påvirker mulighetene for salg på mellomlang sikt av den enkelte eiendom i det aktuelle markedet. Objektive eller målbare delkriterier kan for eksempel være kjøpekraft og arealeffektivitet. Subjektive delkriterier kan for eksempel være arkitektonisk kvalitet eller tomtens beliggenhet. De enkelte delkriterier

kan vektes forskjellig avhengig av eiendomstypen som vurderes.

3.3 Målestandarder

3.3.1 Selv om målbare delkriterier er lette å vurdere på grunnlag av standardiserte sammenligninger, er det en forutsetning for PaM-systemets pålitelighet at takstmenn har en felles forståelse av klassifiseringen av subjektive delkriterier. For å oppnå dette bør det på nasjonalt plan defineres målestandarder for hvert delkriterium differensiert etter eiendomstype. Disse retningslinjene omfatter ikke slike målestandarder. Målestandardene bør gjenspeile gjennomsnittet for hvert kriterium på det aktuelle markedet slik at det er mulig å vurdere om den aktuelle eiendommen ligger over eller under gjennomsnittet.

3.3.2 Bærekraftsaspekter kan ikke vurderes isolert, da de overlapper med mange andre faktorer. Selv om “økologisk bærekraft” er satt opp som et eget delkriterium i kriterieklassen “Eiendom”, vil også kvaliteten på arbeidsmiljøet, beliggenheten og selve eiendomsmarkedet bli påvirket av bærekraftsaspekter. Dette er grunnen til PaM ikke omfatter en egen kriterieklasse for bærekraft.

3.3.3 Takstmenn må i stedet vurdere bærekraftsaspekter innenfor de underliggende målestandardene hvor slike aspekter spiller en rolle. Miljøspørsmål må for eksempel vurderes under delkriteriet “Force majeure” i kriterieklassen “Marked”. Bærekraftsaspekter vil påvirke delkriteriet “sosiodemografisk utvikling”. Bærekraftsaspekter må også vurderes i kriterieklassen “Beliggenhet” gjennom delkriteriene “transportinfrastruktur” og “lokale forsyningsanlegg”. To andre viktige områder hvor hensynet til bærekraft teller, er “egnethet for bruk av tredjepart” og “gjenvinnbare og ikke-gjenvinnbare kostnader” i kriterieklassen “Kontantstrømkvalitet”. Videre vil fremtidig markedsutvikling ha mye å si for hvordan bærekraft vil påvirke målestandarder og referansemåling.


4. Klassifisering av utbyggingsprosjekter

4.1 Kriterieklasser for utbyggingsprosjekter

4.1.1 For å komme frem til en klassifisering av utbyggingsprosjekter må det foretas en vurdering etter alle de forannevnte kriterieklassene som om eiendommen var ferdigstilt. Vurderingen må fokusere på muligheten for salg av den hypotetisk ferdigstilte eiendommen, da det er det som er avslutningen på utbyggingsprosjektet for de som har investert i det.

4.1.2 Imidlertid må det legges til en femte kriterieklasse for å vurdere risikoen ved utbyggingen og de mulighetene som ligger i prosjektet. Med “prosjekt” menes i denne sammenheng planlegging, bygging og markedsføring av en bygning (for forretnings- eller boligformål) på en tomtegrunn omfattet av eksisterende byggeforskrifter. Det omfatter ikke utbygging på uregulert grunn uten utbyggingstillatelse.

Kriterieklasse 5: “Risikoer og muligheter forbundet med utbyggingen”

Delkriterier Vekting

Del-kriterium Kriterie-klasse

5.1 Utleie og salg 60 %se matrisen

under5.2 Planlegging og tillatelser 15 %

5.3 Bygging og kostnader 25 %

Vurderingsresultat, risikoer og muligheter forbundet med utbyggingen

100 %

4.2 Salgsmuligheter forbundet med et prosjektSalgsmulighetene for et prosjekt på vurderingsdatoen klassifiseres ved hjelp av vedlagte matrise, som tar hensyn til alle mulige kombinasjoner av klassifiseringen for den hypotetisk ferdigstilte eiendommen og klassifiseringen av risikoer og muligheter forbundet med utbyggingen.


5. Klassifisering av porteføljer

5.1 I tillegg standardiserte og objektive risikoanalyser for den enkelte eiendom gir PaM også mange muligheter for å vurdere kvaliteten på eiendoms-porteføljer. De som investerer i fast eiendom, trenger innsyn i risikoene forbundet med eiendomsporteføljer og forventer et høyt nøyaktighetsnivå ved porteføljetaksering. Kredittinstitusjoner og konsulentselskaper saumfarer store eiendomstransaksjoner og gir råd til sine kunder om alle detaljer ved en slik transaksjon. I den forbindelse er PaM et godt egnet verktøy for å gi bedre innsyn i muligheter og risikoer forbundet med eiendom for å legge til rette for objektive porteføljebeslutninger. PaM er dermed godt egnet som et verktøy for portefølje-forvaltning. Det samme gjelder beslutninger om utlån fra kredittinstitusjoner som finansierer porteføljetransaksjoner.

1010

99

88

77

56

45

34

33

22

1

1

1

10

9

8

7

5

4

3

3

2

1

2

10

9

8

7

5

4

3

3

2

2

3

10

9

8

7

6

5

4

3

3

2

4

10

10

9

8

6

5

4

4

3

3

5

10

10

9

8

7

6

5

5

4

4

6

10

10

10

8

7

7

6

6

5

5

7

10

10

10

9

8

8

7

7

6

6

8

10

10

10

10

9

9

8

8

8

8

9

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

elendig

svært dårlig

dårlig

middelmådig

noe under gj.sn.

gjennomsnittlig

noe over gj.sn.

over gjennomsnitt bra

svært bra

utmerket

Klassifisering av ferdigstilt eiendom

Klassifisering av risikoer og muligheter forbundet med utbyggingen


PorteføljerapportFigur 1 (Porteføljerapport)

5.2 Porteføljerapporten vil inneholde de viktige eiendomsdataene, for eksempel de viktigste kvantitative verdiene som presenteres i porteføljetabellen, og analysedata for hver eiendom (se fig. 1). Disse kan avvike fra hverandre for hver eiendom. Markedsverdiene som knyttes til eiendommene, kan vises for seg i analysedataene for å vekte de registrerte analyseresultatene og oppnå en plausibel porteføljetakst i beregningene.

Figur 2 (Diagram over porteføljekvalitet)

Liste over objekter Marked Beliggenhet Eiendom Kontantstrømkvalitet T.

Type eiendom (ordrenr.)

Post-nr.

Post-sted

Gate/vei

Rap-porte-rings-dato

Markeds-verdi (EUR)

Pro-sent 1. 1.1 1.2 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6

10 kontor(101-2014 A) AXXX A-poststed A-gate/

vei 5,100,000 7.75% 3 2 4 5 3 4 4 3 8 4 4 3 3 7 3 3 4 3 5 4 3 5 4 4

10 kontor(102-2014 A) BXXX B-poststed B-gate/

vei 3,000,000 4.56% 4 2 5 4 4 5 4 6 3 7 7 6 8 5 7 4 8 9 5 7 9 8 5 6

10 kontor(103-2014 A) CXXX C-

poststedC-gate/

vei 16,900,000 25.68% 2 2 2 3 3 4 3 3 6 7 6 8 7 5 8 7 6 7 3 5 8 8 5 5

10 kontor(104-2014 A) DXXX D-

poststedD-gate/

vei 5 100 000 7,75 % 2 2 2 2 2 4 2 5 6 6 6 7 7 6 5 6 4 5 4 5 3 5 4 3

10 kontor(105-2014 A) DXXX D-

poststedE-gate/

vei 27,500,000 41.79% 2 2 2 2 2 3 2 5 4 5 4 4 5 5 4 5 3 3 3 2 4 4 5 3

10 kontor(106-2014 A) EXXX E-

poststedF-gate/

vei 3 000 000 4,56 % 5 2 6 7 7 8 4 7 5 7 8 7 8 6 7 4 7 7 7 8 8 7 4 7

10 kontor 65 800 000 100% 2 2 2 3 3 4 3 4 5 6 5 6 6 5 5 5 4 5 4 4 5 6 5 4

utmerket

tilfreds-stillende

svært ugunstig

svært ugunstig tilfredsstillende utmerket

Belig

genh

eten

s

Porteføljekvalitet

Beliggenhetens kvalitet: 40 % kriteriegruppe 1 (Marked), 60 % kriteriegruppe 2 (Beliggenhet) Eiendommens kvalitet: 40 % kriteriegruppe 3 (Objekt), 60 % kriteriegruppe 4 (Kontantstrøm)

Bolig Kontor Forretning Logistics Div Porteføljens middelverd

D

C

A

B


5.3 Analyse ved hjelp av et diagram over porteføljekvaliteten gir enda bedre oversikt over muligheter og risikoer (se fig. 2). Kriterieklasse 1 (Marked) og 2 (Beliggenhet) kombineres og plottes inn på y-aksen. Disse utgjør til sammen “Beliggenhetens kvalitet”. Kriterieklasse 3 (Eiendom) og 4 (Kontantstrømkvalitet) plottes inn på x-aksen på tilsvarende måte og angis som “Eiendommens kvalitet”.

5.4 Eiendelene som gir best resultater, befinner seg i samme kvadrant (A). Følgelig vil en investor rådes til å holde på disse eiendommene, mens ytterligere investeringer i eiendommene i kvadrant D krever nøye overveielse. Her vil rådet til investoren være enten å lukke sin posisjon eller å investere mer. En eiendom som skårer lavt på både “Beliggenhetens kvalitet” og “Eiendommens kvalitet”, finner vi i kvadrant C. Her vil rådet være å selge eiendommen. Eiendommer som skårer svakt på beliggenhet men hvis egenskaper likevel kan generere en god kontantstrøm, avhengig av om beliggenheten er så dårlig at den er til hinder for utleie eller fornyelse/inngåelse av ny leiekontrakt, ville hørt hjemme i den fjerde kvadranten (B).

6. Klassifiseringsmaler

6.1 Følgende klassifiseringsmaler inneholder hele rekken av kriterieklasser og delkriterier for alle fire eiendomstyper og viser hvilken vekt hvert delkriterium har, både innenfor sin kriterieklasse og som andel av den totale klassifiseringen.

6.2 Dersom et svært dårlig resultat på ett delkriterium bare ble tatt med i resultatet i forhold til vektingen av delkriteriet, ville dette ikke gjenspeile markedet. Et slikt svært lavt resultat må i stedet gjenspeiles i vurderingen av hele kriterieklassen. En skåre på 10 for ett delkriterium vil derfor føre til en skåre på 10 for hele kriterieklassen.


Salgslokaler

1. Kriterieklasse “Marked” (nasjonalt og regionalt) – Salgslokaler


Del-kriterium

Nasjonalt/regionalt

Kriterie-klasse

1.1 Nasjonalt 1.1.1 Force majeure 5 %

30 %

Kriterie-klasse 1

20 %

1.1.2 Sosiodemografisk utvikling 20 %

1.1.3 Generell inntjeningsutvikling og internasjonal attraktivitet 20 %

1.1.4 Politiske, juridiske, skattemessige, pengepolitiske og valutamessige forhold

15 %

1.1.5 Eiendomsmarked: salgslokaler 40 %

1.2 Regionalt

1.2.1 Force majeure 5 %

70 %


1.2.3 Inntjeningsstatus og attraktivitet 25 %

1.2.4 Eiendomsmarked: salgslokaler 45 %

Resultat for markedsklassifiseringen 100 %

2. Kriterieklasse “Beliggenhet” – Salgslokaler



2.1 Den nøyaktige beliggenhetens egnethet for eiendomstypen og tilsiktede brukere

Kriterie-klasse 2

30 %

2.2 Inntrykk av området og beliggenheten 20 %

2.3 Kvaliteten på transportinfrastruktur for tomten og området 15 %

2.4 Kvalitet på forsyningsanlegg for tomten og området for tilsiktede brukere 15 %

2.5 Force majeure 20 %

Resultat for beliggenhetsklassifiseringen 100 %


3. Kriterieklasse “Eiendom” – Salgslokaler



3.1 Arkitektur/type konstruksjon 20 %

Kriterie-klasse 3

20 %

3.2 Utrustning 10 %

3.3 Tilstand bærende konstruksjoner 15 %

3.4 Tomtens beliggenhet 25 %

3.5 Økologisk bærekraft 10 %

3.6 Bygningskonseptets lønnsomhet 20 %


4. Kriterieklasse “Kontantstrømkvalitet” – Salgslokaler



4.1 Situasjon mht. leietakere/brukere 20 %

Kriterie-klasse 4

30 %

4.2 Potensial for leieøkning/verdiøkning 30 %

4.3 Utleiemuligheter 20 %

4.4 Ledige/utleide arealer 10 %

4.5 Gjenvinnbare og ikke-gjenvinnbare driftsutgifter 10 %

4.6 Egnethet for bruk av tredjepart 10 %

Resultat for klassifiseringen av kontantstrømkvalitet 100 %


Boligeiendommer

1. Kriterieklasse “Marked” (nasjonalt og regionalt) – Boligeiendommer


Del-kriterium

Nasjonalt/regionalt

Kriterie-klasse

1.1 Nasjonalt

1.1.1 Force majeure 5 % 20 % Kriterie-klasse 1

20 %


20 %1.1.3 Generell inntjeningsutvikling og internasjonal attraktivitet 15 %


10 %

1.1.5 Eiendomsmarked: bolig 40 %

1.2 Regionalt


80 %



1.2.4 Eiendomsmarked: bolig 45 %


2. Kriterieklasse “Beliggenhet” – Bolig




30 %

Kriterie-klasse 2

30 %







Kriterieklasse “Eiendom” – Bolig

Delkriterier Vekt



Kriterie-klasse 3

20 %

3.2 Utrustning 10 %






4. Kriterieklasse “kontantstrømkvalitet” – Bolig




Criteria class 4

30 %


4.3 Utleiemuligheter/ombyttbarhet (fungibilitet) 20 %






Kontoreiendommer

1. Kriterieklasse “Marked” (nasjonalt og regionalt) – Kontor


Del-kriterium

Nasjonalt/regionalt

Kriterie-klasse

1.1 Nasjonalt



30 %

Kriterie-klasse 1

20 %



15 %

1.1.5 Eiendomsmarked: kontor 40 %

1.2 Regionalt


70 %



1.2.4 Eiendomsmarked: kontor 45 %


2. Kriterieklasse “Beliggenhet” – Kontor




25 %

Kriterie-klasse 2

30 %







3. Kriterieklasse “Eiendom” – Kontor




Kriterie-klasse 3

20 %

3.2 Utrustning 10 %






4. Kriterieklasse “Kontantstrømkvalitet” – Bolig




Kriterie-klasse 4

30 %






Resultat for klassifisering av kontantstrømkvalitet 100 %


Lager-, distribusjons- og produksjonseiendommer

1. Kriterieklasse “Marked” (nasjonalt og regionalt) – Lager, distribusjon og produksjon


Del-kriteri-um

Nasjonalt/regionalt

Kriterie-klasse

1.1 Nasjonalt



30 %

Kriterie-klasse 1

20 %



15 %

1.1.5 Eiendomsmarked: lager, distribusjon og produksjon 40 %

1.2 Regionalt


70 %



1.2.4 Eiendomsmarked: lager, distribusjon og produksjon 45 %


2. Kriterieklasse “Beliggenhet” – Lager, distribusjon og produksjon




10 %

Kriterieklasse 2

40 %

2.2 Bruksrelevante forhold (forskrifter, forordninger osv.) 25 %


2.4 Inntjeningsstatus 20 %




3. Kriterieklasse “Eiendom” – Lager, distribusjon og produksjon




Kriterie-klasse 3

20 %

3.2 Utrustning 10 %






4. Kriterieklasse “Kontantstrømkvalitet” – Lager, distribusjon og produksjon




Kriterie-klasse 4

20 %







EVIP 8 - Måling av virkelig verdi i henhold til IFRS 13 359

EVIP 8

Måling av virkelig verdi i henhold til IFRS 13

1. Innledning2. Omfang3. Definisjon av virkelig verdi i henhold til IFRS 134. Taksering av fast eiendom og hierarki for virkelig verdi5. Valget mellom nivå 1 og 2 for grunnlagsdata ved taksering av eiendom6. Takstmannens rolle ved fastsettelse av hierarki for virkelig verdi7. Konsekvenser for utarbeidelsen av takstrapporter8. Konklusjoner

1. Innledning

1.1 Børsnoterte selskaper hjemmehørende i en EU-stat har siden 2005 vært pålagt å utarbeide sine konsernregnskaper i samsvar med IFRS-standardene for regnskaps-rapportering. Virkelig verdi er relevant for rapportering av eiendomsaktiva i henhold til en rekke standarder, særlig: • IAS 16 – Eiendom, anlegg og utstyr (særlig eierbenyttet eiendom brukt for

levering av varer og tjenester), og • IAS 40 – Investeringseiendommer.

1.2 Virkelig verdi er et av to tillatte regnskapsgrunnlag for eiendomsaktiva (det andre er kostnadsregnskap). I henhold til IAS 40 er virkelig verdi det foretrukne grunnlaget for investeringseiendommer. Selv om de rapporterende foretakene fører kostnadsregnskap for IAS 16-eiendommer, kreves det at de oppgir virkelig verdi i vedlegg til regnskapene og foretar en gjennomgang av disse verdiene når det anses at det har skjedd betydelige endringer. Alle børsnoterte selskaper i EU må derfor tidvis måle den virkelige verdien av sine eiendommer med sikte på rapportering i konsernregnskapet.

1.3 Virkelig verdi ble opprinnelig definert i IAS 40, men spørsmål omkring måling av virkelig verdi har blitt behandlet i en rekke IFRS-standarder. I mai 2011 ble det innført en ny standard – IFRS 13 “Måling av virkelig verdi”, som gjelder for alle regnskaper avgitt for perioder fra og med 1. januar 2013. IFRS 13 innfører en rekke nye kriterier for måling og rapportering av virkelig verdi som er viktige for takstmenn og får følger for hvordan de utarbeider takster og takstrapporter.


2. Omfang

2.1 Dette informasjonsdokumentet gjelder bare taksering i forbindelse med fastsettelse av virkelig verdi for regnskapsrapportering i henhold til IFRS (f.eks. årlig taksering for børsnoterte eiendomsselskaper). Det gjelder ikke for fastsettelse av virkelig verdi som den prisen som skal gjelde for en transaksjon mellom to parter, ei heller for vurdering av markedsverdi.

2.2 Dette er behandlet generelt i EVS 2 pkt. 4 og i nærmere detalj i EVGN 1 pkt. 6. Vi skal i dette informasjonsdokumentet ikke gjenta kommentarene som er fremsatt der, så leserne bør være kjent med innholdet i de to dokumentene før de leser dette. Mot denne bakgrunn vil vi her drøfte de mer praktiske aspektene ved takstmannens måling av virkelig verdi og rapportering av de opplysninger oppdragsgiver trenger for å oppfylle kravene i standarden.

3. Definisjon av virkelig verdi i henhold til IFRS 13

3.1 Som nevnt i EVS 2 pkt. 4 og EVGN 1 pkt. 6.5, defineres virkelig verdi i IFRS 13 som:

“Den prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt for overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom markedsdeltakere på måledatoen.”

3.2 Det bør bemerkes at i henhold til den nye definisjonen er virkelig verdi ment å være en salgspris (eller “utgangspris”) på det åpne marked. Standarden gjør det klart at den virkelige verdien må vurderes ut fra markedsaktørenes oppfatning. Dersom det rapporterende foretaket mener at dets særlige behov gjør at eiendelen har en verdi utover dette, skal denne merverdien ikke medtas dersom aktørene på markedet ikke inkluderer den i kjøpsprisen.

3.3 Markedsverdi og virkelig verdi for regnskapsformål i henhold til IFRS er allerede drøftet i EVS 2 og EVGN 1, så det er unødvendig å gjenta det her. I de fleste tilfeller kommer markedsverdi og virkelig verdi ut på ett, men i noen tilfeller kan verdiene være forskjellige, særlig for eiendommer med fremtidig utbyggingspotensial eller forventningsverdi.

4. Taksering av fast eiendom og hierarki for virkelig verdi

4.1 IFRS 13 ble utarbeidet i kjølvannet av finanskrisen og de påfølgende sjokk-virkningene for større finansinstitusjoner. Standarden er helt klart mer rettet mot verdsetting av komplekse finansielle instrumenter enn fast eiendom. Fast eiendom er faktisk bare nevnt i svært få av de mange eksemplene i IFRS 13, noe som bekrefter at


initiativet i første rekke ikke var rettet mot eiendomstaksering. Dette gjør det vanskelig for takstmenn å anvende standarden i sitt daglige arbeid. Særlig er begrepene “observerbare” og “ikke-observerbare” grunnlagsdata uklare – man er fristet til å spørre: “observerbare for hvem?” For en observatør som er ny i markedet, kan mange opplysninger være ikke-observerbare. Langt flere opplysninger kan på den annen side anses å være observerbare for en erfaren observatør med tilgang til mye fortrolig informasjon.

4.2 IFRS tillater bruk av tre hovedmetoder: den “markedsbaserte”, den “inntektsbaserte og den “kostnadsbaserte” tilnærmingsmåten.

• Den markedsbaserte tilnærmingsmåten består i det vesentlige av taksering med henvisning til salgspriser oppnådd for lignende eiendommer, og er i utstrakt bruk ved taksering av eierbenyttede eiendommer. I mange markeder vil sammenligningene være basert på gulvareal, og da blir takstmannens viktigste grunnlagsdata verdien per enhet gulvareal, justert for å ta hensyn til forskjellen mellom den aktuelle eiendommen og sammenlignbare eiendommer som selges. Et annet vanlig eksempel ville være prisen per hektar for landbruksareal.

• De to hovedvariantene av den inntektsbaserte tilnærmingsmåten for eiendomstaksering består av kapitaliseringsmetoder på den ene siden, og diskontert kontantstrømmetode på den andre. Begge metodene krever grunnlagsdata, som estimert markedsleieverdi og avkastningsnivå, i tillegg til forskjellige fradrag for ikke-gjenvinnbare utgifter, perioder uten utleie, kapitalinvesteringer osv. En DCF-tilnærming, der alle forutsetninger søkes tydeliggjort, vil i tillegg inneholde forutsetninger om fremtidig vekst i leieverdier og i noen markeder om fremtidige leieindekser.

• En kostnadsbasert tilnærming krever at takstmannen først anslår eller fastsetter byggekostnader og tilleggsutgifter og deretter anslår verdien av grunnen som eiendommen er oppført på. Anslått byggekostnad gjøres ofte til gjenstand for en forringelsesfaktor, og da blir dette fradraget en størrelse som ofte har stor betydning for sluttverdien.

4.3 Takstmenn benytter derfor en rekke forskjellige grunnlagsdata, avhengig av hvilken takseringsmetode de velger. Grunnlaget vil ofte være dokumentasjon innhentet fra markedet, om pris, avkastning, kostnad, perioder uten utleie osv. Kvaliteten og påliteligheten av slik dokumentasjon vil variere med type eiendom og fra land til land, fra by til by og til og med fra delmarked til delmarked i en og samme by eller ett og samme tettsted. I de fleste markeder vil omfanget av denne dokumentasjonen dessuten være relativt begrenset, for antallet eiendommer som leies ut eller selges hvert år, utgjør ofte en ganske beskjeden andel av den samlede beholdningen av slike eiendommer. Det vil likevel være unntak, for eksempel salg av nye eiendommer i et større kompleks av tilsvarende eiendommer.


4.4 Mengden, kvaliteten og påliteligheten av dokumentasjonen vil også variere ut fra tidspunktet for taksering i forhold til markedssyklusen. For eksempel vil en nedadgående fase av syklusen ofte innledes med en periode med sterkt redusert markedsaktivitet, som medfører at det er få transaksjoner og dermed begrenset tilgang til dokumentasjon. På noen stadier i markedssyklusen kan aktørene dessuten være mer eller mindre villige til å dele opplysninger om hvilke priser og leier som oppnås, og dette kan også påvirke mengden, kvaliteten og påliteligheten av tilgjengelig dokumentasjon.

4.5 I henhold til IFRS 13 skal inndata på nivå 1 være noterte priser i et aktivt marked for eiendeler som er identiske med eiendelen som måles. To eiendomsaktiva er sjelden identiske, ikke minst fordi de aldri ligger på nøyaktig samme sted, slik at om to hus ellers er svært like, kan de ha forskjellig utsikt eller orientering. Likeledes vil kontorlokaler i en bygnings øverste etasje ofte ha mer dagslys og bedre utsyn enn lokaler av tilsvarende størrelse i en lavere etasje. Når det gjelder “noterte priser”, så er prisene som oppnås ved salg eller utleie i de fleste markeder oftest ikke notert og derfor sjelden offentlig tilgjengelige. (Dette kan imidlertid endre seg med tiden etter hvert som stadig flere internettsider tilbyr informasjon om den senere tids leie- og salgspriser. Opplysninger fra slike nettsteder bør imidlertid behandles med forsiktighet, da hovedindikatorene for leie- og salgspriser kan dekke over transaksjonsdetaljer som harde leievilkår, utsatt betaling, trinnvis leieøkning osv.).

4.6 Ovennevnte grunner gjør det svært usannsynlig at målinger på nivå 1 vil fore-komme ved eiendomstaksering. Takstmannen vil derfor med stor sannsynlighet måtte velge mellom nivå 2 og 3.

5. Valget mellom nivå 1 og 2 for inndata ved verdsetting av eiendom

5.1 I nesten samtlige tilfeller vil takstmannen derfor måtte avgjøre om inndataene han har benyttet, hører hjemme på nivå 2 eller 3. Merk at det rapporterende foretaket bare må angi det nivå i hierarkiet av inndata som anses som “vesentlig” for verdimålingen.

5.2 Justering av inndata. Dette skjer gjennom valg av beregnede leieverdier (ERV-er) og avkastningskrav ved taksering av de aller fleste investeringseiendommer, som er de som oftest omfattes av IFRS 13. IFRS 13 angir at dersom justeringen av inndata på nivå 2 er “vesentlig”, skal inndataene deretter anses å tilhøre nivå 3. Hva som menes med “vesentlig”, er ikke definert i standarden. Det blir dermed opp til takstmannen selv å bedømme hva som er “vesentlig”. Det er ikke mulig å angi noe prosentmessig justeringsområde som eventuelt kan anses som “vesentlig”.

5.3 Hva som vil vurderes som vesentlig, vil variere med typen eiendom og med kvaliteten på og innsynet i de markedsopplysningene som er tilgjengelige. Generelt vil takstmenn ha en formening om hvor nøyaktige opplysningene de har tilgang til er, og dermed om hvor nøyaktige verdiene de frembringer, er. Det har blitt foreslått at


takstmenn kan måle betydningen eller den manglende betydningen av justeringene de gjør mot egne antakelser om nøyaktigheten av verdiene de angir.

5.4 Den iboende særegenheten ved eiendomsaktiva og begrensningene ved dokumentasjonen som nevnt over, gjør at takstmenn ofte må foreta betydelige justeringer av inndata. Noen vil kanskje gå så langt som til å påstå at uten et behov for betydelige justeringer ville det heller ikke være behov for takstmenn! I mange tilfeller anses derfor nivå 3 som den mest sannsynlige konklusjonen når det gjelder de sentrale inndataene ved taksering av investeringseiendommer (særlig ERV-er og avkastningsnivå).

5.5 For at inndata skal være på nivå 2, må det foreligge en tilstrekkelig mengde god dokumentasjon fra identiske eller nesten identiske eiendommer. Særlig må slik dokumentasjon ligge nær nok i tid til å kunne anvendes direkte uten vesentlig justering for tiden som er gått fra transaksjonsdatoen til takseringsdatoen for den aktuelle eiendommen. Selv om dokumentasjonen er fra transaksjoner som ligger svært nær i tid, må takstmannen likevel forsikre seg om at situasjonen med hensyn til tilbud og etterspørsel ikke har endret seg fra dokumentasjonsdatoen og frem til takseringsdatoen for den aktuelle eiendommen. Eksempler på at nivå 2 likevel kan være aktuelt: • salgspriser for identiske eller tilsvarende boliger, • leiepriser for identiske eller tilsvarende næringsenheter på samme grunn-

eiendom, • leiepriser for utleide kontorlokaler i omtrent samme etasje i samme kontorbygg.

6. Takstmannens rolle ved fastsettelse av hierarki for virkelig verdi

6.1 Hvem har ansvaret for å bestemme hvilket nivå i hierarkiet inndataene tilhører? Takstmannen er nærmest “målingen” (dvs. takseringen) og er derfor best egnet til å kategorisere de ulike inndataene. Takstmenn som påtar seg å vurdere virkelig verdi for bruk i konsernregnskapene til børsnoterte selskaper i EU, må derfor forvente å bli bedt om å knytte kommentarer til hvilket nivå i hierarkiet de viktigste inndataene i verdsettingen tilhører. Følgende er to mulige alternativer: • der lignende verdsettingsmetoder er benyttet for hele porteføljen, kommentarer

på porteføljenivå med angivelse av eventuelle unntak, eller • separate kommentarer til hver eiendom.

6.2 Det rapporterende foretaket er ansvarlig for å rapportere hvilket nivå som gjelder for verdimålingen (dvs. takseringen) som helhet. Vi mener derfor at det bør være det rapporterende foretaket som tar den endelige beslutningen om nivå 2 eller nivå 3. Takstmannens rolle er å gi kunden en tilstrekkelig redegjørelse for de forskjellige inndataene til at oppdragsgiveren skal kunne ta den endelige beslutningen om hvilket nivå som skal tillegges målingen av den enkelte eiendels virkelige verdi.


For å få dette til må takstmannen kanskje også angi hvilke inndata som anses som vesentlige.

7. Konsekvenser for utarbeidelsen av takstrapporter

7.1 Takstmenn som påtar seg å vurdere virkelig verdi for bruk i konsernregnskapene til foretak som har innført regnskapsføring i henhold til IFRS (og særlig børsnoterte selskaper i EU), må forvente å bli bedt om å knytte kommentarer til hvilket nivå i hierarkiet de viktigste inndataene i verdsettingen tilhører. Det foreslås derfor at takstmenn identifiserer alle inndata som anses som “vesentlige”, og deretter angir hvilket nivå (nivå 1, 2 eller 3) som skal tillegges hver av dem, med en kort begrunnelse. Takstmannen vil ønske å forsikre seg om hvilket detaljnivå kunden og kundens revisor ønsker, men i mange tilfeller kan dette gjøres i tabellform. Takstmenn anbefales likevel på det sterkeste å rådføre seg med sine oppdragsgivere (og kanskje også deres revisorer) med hensyn til rapporteringskrav allerede på et tidlig stadium og fortrinnsvis før de bekrefter oppdragsvilkårene.

7.2 Rapporteringskravene vil selvsagt variere avhengig av hva slags eiendommer som takseres, leieforhold, geografisk beliggenhet osv. Sannsynligvis vil detaljnivået som kreves, være høyere jo mer variert porteføljen er.

8. Konklusjoner

8.1 Det anses som sannsynlig at mange av inndataene som er av betydning for verdsetting i de fleste markeder, vil høre hjemme på nivå 3. Når takstmannen utarbeider takstrapporter for selskaper som er underlagt krav om rapportering av virkelig verdi, innebærer dette at han eller hun vil måtte legge frem informasjon om disse inndataene og om de hører hjemme på nivå 1, 2 eller 3 i hierarkiet. Dette vil i særlig grad gjelde for investeringseiendommer som eies av selskaper som er børsnotert i et EU-land, men kan også gjelde driftseiendommer som eies av noterte selskaper.

8.2 Takstmenn som verdsetter slike eiendommer, vil derfor måtte være kjent med begrepene i IFRS13 (f.eks. “observerbare” og “ikke-observerbare” inndata) og med disse og andre begreper for å kunne imøtekomme kravene fra sine oppdragsgivere og deres revisorer.

8.3 Endelig anbefales det på det sterkeste, som jo også er angitt i det ovenstående, at takstmenn drøfter detaljene i rapporteringskravene med sine kunder så tidlig som mulig for å sikre at de leverer tjenester på det nivået som kreves. Dette vil også gjøre det lettere for takstmannen å utarbeide forsvarlige oppdragsvilkår og ta hensyn til rapporteringskravene ved fastsettelse av hva som vil være passende godtgjørelse for oppdraget.

Oppsummering av TEGoVAs minstekrav til utdanning 365

Oppsummering av TEGoVAs minstekrav til utdanning

1. Innledning

1.1 TEGoVA krever av sine medlemsorganisasjoner at de fastsetter standarder for sine medlemmer som er minst like krevende som TEGoVAs egne minstekrav til utdanning (Minimum Educational Requirements – MER). MER ble først innført av TEGoVA i januar 2003 som grunnleggende krav for enhver takstmann godkjent av medlemsorganisasjonen. Mange medlemsorganisasjoner stiller strengere utdanningskrav.

1.2 TEGoVA foretar jevnlige gjennomganger og oppdateringer av MER for å medvirke til utviklingen av faglige standarder for sine medlemmer og dermed også for deres oppdragsgivere. Den nyeste revisjonen ble vedtatt av TEGoVAs generalforsamling i november 2010.

1.3 MER-kravene tilsvarer og er i samsvar med EUs direktiv om andre generelle ordninger for gjensidig godkjenning av yrkeskvalifikasjoner (92/51/EØF). Ved anvendelse av MER må medlemsorganisasjoner i land utenfor EU vedta kravene i direktivet og utarbeide et pensum som tilfredsstiller kravene i direktivet.

1.4 Det er betydelig variasjon i de faglige tjenestene som leveres av takstmenn i Europa, og mange har spesialisert seg innen bestemte sektorer. Noen geografiske områder vil være påvirket av forhold som ikke gjelder andre steder. Dermed vil kunnskapskravene også variere. Imidlertid vil takstmennenes arbeid være basert på grunnleggende faglige forutsetninger som dermed utgjør kjernen i MER-pensumet. Medlemsorganisasjonene utarbeider sine utdanningskrav i tråd med direktivet og MER-pensumet, selv om det vil være nasjonale forskjeller for å ta hensyn til forskjeller i lovgivning, skattesystemer og oppdragsgivernes krav. Eksempelvis kan det være et større behov for taksering innen skogbruk og landbruk i enkelte land og enkelte medlemsorganisasjoner, mens ulike former for forretningsvirksomhet kan dominere i andre land. Medlemsorganisasjonene har ansvaret for å tolke MER slik at de faglige kravene som stilles til medlemmene, blir overholdt.

1.5 Globaliseringen av eiendomsmarkedene, videre integrering i Europa, bedring av den frie flyten av tjenester internt i EU og oppdragsgivere som forventer mer, er faktorer som vil medføre endringer i bredden og dybden av den kunnskap som forventes av eksperter på fast eiendom. I dag er takseringsfaget ikke lenger basert på transaksjonsrettet virksomhet alene, men skal også levere merverdi, og takstmenn blir forespurt om strategiske rådgivning som forutsetter behørig kunnskap om alle virksomhetsområder, bebygde miljøer, selskapsstyring og samfunnsansvar.


1.6 TEGoVA utgir egne veiledninger til sine programmer for godkjenning av takstmenn (Recognised European Valuer – REV og TEGoVA Residential Valuer – TRV) (se neste avsnitt). Takstmenn som har oppnådd en slik status, er underlagt tilleggskrav, herunder krav til løpende faglig utvikling.

1.7 Fagområdene som omfattes av MER, er inndelt i tre kunnskapsnivåer som takstmannen forventes å besitte: a. forståelse, b. allmennkunnskap og c. inngående kunnskap.

2. Rammepensum

2.1 Takstmenn må ha en forståelse av: • Prinsippene i økonomisk teori • Praktisk økonomi for eiendomsbransjen • Bedriftsøkonomi og finans.

2.2 Takstmenn må ha allmennkunnskaper om: • Markedsføring av fast eiendom • Energi, miljøvern og ressursbevaring • Bygninger og oppføring av bygninger.

2.3 Takstmenn må ha inngående kunnskap om: • Verdivurdering • Faglig praksis • Eiendomsrelevant lovgivning* • Offentlig politikk og arealbruk* • Taksering i henhold til lover og forskrifter* • Takseringsstandarder*.

*Betyr at den inngående kunnskapen som kreves, gjelder landet eller sektoren der takstmannen har sitt virke.

Oppsummering av kvalifikasjonsgodkjenning 367

Oppsummering av kvalifikasjonsgodkjenning:

TEGoVA’s Recognised European Valuer (REV) og

TEGoVA Residential Valuer (TRV).

1. Titlene “Recognised European Valuer” (REV) og “TEGoVA Residential Valuer” (TRV) kan tildeles individuelle utførende takstmenn og er en europeisk garanti for deres kvalifikasjoner, kompetanse og erfaring som takstmenn.

2. Bare kvalifiserte utførende takstmenn som oppfyller relevante TEGoVA-krav, kan søke om REV- og TRV-godkjenning. De må dessuten tilhøre en medlemsorganisasjon eller tilknyttet medlemsorganisasjon (Full eller Associate TEGoVA Member Association – TMA) som har fått tillatelse fra TEGoVA til å gi slik godkjenning (Awarding Member Association eller AMA for REV, Residential Awarding Member Association eller R-AMA for TRV), eller være individuelle takstmenn som er med i et takstforetak som er medlem av en AMA eller R-AMA. Takstmannen må sende søknad direkte til en AMA eller R-AMA i sitt hjemland.

3. Prosessen for tildeling av titlene REV og TRV er todelt. Første trinn er at TEGoVA godkjenner medlemsorganisasjonen som AMA- eller R-AMA-organisasjon. Andre trinn er at AMA- eller R-AMA-organisasjonen godkjenner søkeren.

4. For å få godkjenningsmyndighet må medlemsorganisasjonen godtgjøre at den har på plass effektive virkemidler, retningslinjer og kvalitetssystemer som kan sikre at søkeren oppfyller TEGoVAs krav til utdanning, etikk, erfaring og livslang læring.

5. Ved søknad om godkjenning av tittel og tillatelse til bruk av bokstavene REV eller TRV foretar AMA- eller R-AMA-organisasjonen en undersøkelse for å kontrollere at søkeren oppfyller de relevante kravene TEGoVA stiller, før han eller hun godkjennes og gis anledning til å bruke bokstavene REV eller TEV.

6. Kompetansen godkjennes av AMA/R-AMA-organisasjonen på TEGoVAs vegne i form av et godkjenningsbevis undertegnet av både styrelederen i TEGoVA og AMA/R-AMA-organisasjonens styreleder eller daglige leder.


7. En søker som har fått tildelt tittelen “Recognised European Valuer” eller “TEGoVA Residential Valuer”, har lov til å bruke denne tittelen og bokstavene REV eller TRV etter sitt navn i en periode på fem år før han eller hun må søke om fornyelse av godkjenningen.

8. Nærmere opplysninger fås ved henvendelse til TEGoVAs sekretariat per e-post [email protected] eller på TEGoVA nettsted www.tegova.org.

Ordliste 369

OrdlisteAlternativ bruksverdi. Eiendommens markedsverdi uten at det forutsettes at nå-værende bruk videreføres.

Forutsetning. Et faktisk forhold eller en tilstand vedrørende eiendommen som takstmannen legger til grunn (etter anvisning eller på annen måte), og som han eller hun ikke har forvisset seg om eller med rimelighet kan forventes å skulle forvisse seg om.

Automatisert takseringsmodell (AVM). Et statistikkbasert dataprogram som ved hjelp av eiendomsinformasjon (f.eks. opplysninger om salg og eiendommer med sammenlignbare karakteristikker osv.) genererer eiendomsrelaterte verdier eller verdiindikasjoner.

Konkursbeskyttet foretak. Et spesialforetak (Special Purpose Vehicle – SPV) som er særskilt opprettet for å sikre foretakets forpliktelser selv om morselskapet skulle gå konkurs.

Verdigrunnlag. En erklæring om grunnleggende forutsetninger ved vurdering av en takst for et bestemt formål.

Kostnadsbasert tilnærmingsmåte. En tilnærmingsmåte til taksering som gir en indikasjon på verdien ut fra det økonomiske prinsipp at kjøperen ikke vil betale mer for eiendommen enn hva det ville koste, gjennom kjøp eller bygging, å skaffe seg en eiendom med samme bruksverdi, inklusive kostnadene for en tilstrekkelig stor tomt for oppføring av bygningen. Det vil ofte være nødvendig å ta høyde for den aktuelle eiendommens utidsmessighet sammenlignet med en tilsvarende, helt ny eiendom.

Nytte- og kostnadsanalyse. En teknikk til hjelp i beslutningsprosessen som baserer seg på sammenligning av alternative eiendommer, tomter og prosjekter. Teknikken omfatter vurdering og måling av alle kost- og nytteaspekter ut fra økonomiske betraktninger.

Skade. Fysisk skade, tap eller ødeleggelse av fast eiendom eller dens bruk, herunder rådighetsinnskrenkning, eiendomskrenkelse, ulempe eller urettmessig inngrep i de rettigheter som følger med eiendommen.

Takseringsdato. Den dato verdivurderingen (og den understøttende dokumenta-sjonen) gjelder for, som ikke kan være en senere dato enn datoen for ferdigstillelse av takstrapporten.

Unntak. Omstendigheter som kan gjøre det uhensiktsmessig eller upraktisk å anvende takseringsstandardene, eller hvor det kreves at takstmannen følger andre standarder enn EVS.


Avskrivbart beløp. Det en eiendel koster, eller et annet beløp til erstatning for kostnaden, minus restverdien. IAS 16.

Avskrevet gjenanskaffelseskost. Kostnaden ved å gjenanskaffe eiendommen slik at den kan oppfylle sine bruksfunksjoner, etter at det er tatt høyde for elde, slitasje og utidsmessighet.

Avskrivning. Systematisk fordeling av en eiendels avskrivbare beløp over dens utnyttbare levetid. IAS 16.

Utbyggingseiendom. En eiendom som er inne i en prosess der grunnen omreguleres til et nytt formål gjennom oppføring av bygninger eller utnyttelse av dens ressurser.

Europeiske takseringsstandarder (EVS). Et sett med jevnlig oppdaterte tekniske dokumenter fra TEGoVA, herunder alle standarder, veiledninger, informasjonsdokumenter, retningslinjer og spesifikasjoner som avtalt.

Unyttig tomteareal. Eiendommens tomteareal utover det som kreves for drift av bygningene.

Ekstern takstmann. En takstmann uten vesentlig tilknytning til oppdragsgiver, som handler som ekstern part på vegne av oppdragsgiver.

Virkelig verdi (for regnskapsformål). Den prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt for overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom markedsdeltakere på måledatoen. International Accounting Standards Board (IASB), International Financial Reporting Standards (IFRS) 13.1.

Virkelig verdi (generell definisjon). Den prisen som ville blitt oppnådd ved salg av en eiendel eller betalt for overføring av en forpliktelse i en velordnet transaksjon mellom identifiserte villige markedsdeltakere med kjennskap til alle relevante fakta, som fatter en beslutning på grunnlag av sine respektive formål.

Finansiell leieavtale. En leieavtale som i det vesentlige overfører alle risikoer og fordeler som følger med eierskap. IAS 17.

Regnskap. Skriftlige oppstillinger over en fysisk eller juridisk persons økonomiske stilling, og formell økonomisk dokumentasjon med fastsatt innhold og form som oppfyller regnskapsstandardenes og lovens krav om offentliggjøring.

Førsterisikoforsikring. En type eiendoms- og interesseforsikring som dekker skade oppad begrenset til det angitte forsikringsbeløp. Ved underforsikring gjøres ikke avkortninger i utbetalt forsikringsbeløp.

Ordliste 371

Fastsum. Forsikret beløp som fastsatt av forsikringstaker og avtalt i forsikringspolisen.

Tvangssalgsverdi. Det beløp som kan oppnås for eiendommen dersom det av noen grunn blir iverksatt tvangsmidler overfor eieren, som derfor må avhende eiendommen.

Full dekning. Enhver forsikringsform som gir full erstatning (f.eks. uten egenandel eller begrensninger som følge av koassuranse) for alle skadetilfeller som skyldes risiko som er dekket av forsikringen.

Full gjenoppføringsverdi. En type bygningsforsikring som dekker bygninger med et beløp tilsvarende gjenoppføringsverdien.

Fullstendig gjenanskaffelseskost. Betalbart beløp oppad begrenset til forsikrings-verdien angitt i forsikringspolisen.

Fremtidig verdi. Se forventningsverdi.

Garantert gjenanskaffelseskost. Betalbart beløp oppad begrenset til forsikrings-verdien angitt i forsikringspolisen; dersom skaden overstiger beløpet fastsatt i polisen, er forsikringsselskapet forpliktet til å erstatte fullt ut eller gjenoppføre eiendommen uten fradrag for forringelse.

Høyeste og beste bruk. Den bruken som på en og samme tid er fysisk mulig, tillatt i henhold til loven og økonomisk mulig og gir best verdi for eiendommen. IFRS 13, 29.

Forventningsverdi. Det merbeløp markedet er villig til å betale på takseringsdagen i håp om at det er mulig å oppnå en utnyttelses- eller utbyggingsmulighet som vil øke verdien utover det som dagens utbyggingskontroll, eksisterende infrastruktur-begrensninger eller andre eksisterende begrensninger tillater.

Inntektsbasert tilnærmingsmåte. En tilnærming til taksering som omfatter enhver takseringsmetode der kapitalverdien beregnes ut fra kapitalisering eller diskontering av forventet fremtidig inntekt fra eiendommen, det være seg i form av leie eller inntekt fra forretningsvirksomhet på eiendommen.

Forsikringsverdi. Det beløp som i forsikringsavtalen er oppgitt som forsikringsgivers dekningsansvar for eiendommen for det tilfelle at forsikringstaker blir påført skade eller økonomisk tap som følge av at en risiko angitt i forsikringsavtalen faktisk inntreffer.

Intern takstmann. En takstmann som er ansatt av selskapet eller organisasjonen som rekvirerer taksten.


Investeringseiendom. Eiendom (tomt eller bygning eller del av en bygning, eller begge deler) som benyttes (av eieren eller av leietakeren i henhold til en finansiell leieavtale) for å opptjene leieinntekter eller for verdistigning eller begge deler, snarere enn for bruk i produksjon eller levering av varer eller tjenester eller for administrative formål, eller for salg som del av ordinær virksomhet. IAS 40.

Investeringsverdi. Den verdi en eiendom har for en bestemt identifisert part med sikte på investering, eierbenyttelse eller driftsformål.

Omfattende rehabilitering. Prosjekter der de samlede kostnadene for rehabilitering av bygningsskall og/eller energiinstallasjoner som varmeanlegg, varmtvannsforsyning, klimaanlegg, ventilasjon og belysning overstiger 25 % av bygningens verdi, ikke medregnet verdien av tomten bygningen står på, eller der mer enn 25 % av bygningsskallet rehabiliteres. Direktiv 2010/31/EU.

Markedsbasert tilnærmingsmåte. En tilnærming til taksering der taksten utarbeides ved å sammenligne takseringsobjektet med dokumentasjon som innhentes om markedstransaksjoner som oppfyller kriteriene for det aktuelle verdigrunnlaget.

Markedsleie. Det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne leies ut for, på vilkår som er fastsatt i en faktisk eller forutsatt leieavtale, i en transaksjon på armlengdes avstand mellom en villig utleier og en villig leietaker etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang.

Markedsverdi. Det estimerte beløpet som eiendommen på tidspunktet for verdsettingen vil kunne utveksles for mellom en villig kjøper og en villig selger i en transaksjon på armlengdes avstand etter korrekt markedsføring, der hver av partene har vært velinformert og har handlet med forsiktighet og uten tvang

Koplingsverdi. Se synergiverdi.

Minste utdanningskrav (MER). En kursplan, fordelt på tre kunnskapsnivåer, som må følges av alle takstmenn som er medlemmer av TEGoVAs medlemsorganisasjoner.

Pantelånsverdi. Verdien av fast eiendom som fastsatt etter en forsiktig vurdering av eiendommens fremtidige salgbarhet idet det tas hensyn til langsiktige bærekraftsaspekter ved eiendommen, normale og lokale markedsforhold, samt nåværende og mulig alternativ bruk av eiendommen.

Verdipapirer med sikkerhet i pantelån (Mortgage-backed securities – MBS). Verdipapirer med sikkerhet i eiendom (PRABS) sikret med pantelånsporteføljer med hovedvekt på boligeiendommer (RMBS) eller næringseiendommer (CMBS).

Ordliste 373

Naturkatastrofer. Flom, uvær, jord-/fjellskred og snøskred, stormflo, jordskjelv eller vulkanske utbrudd.

Nettoverdi (NAV). Et mål på den samlede nåverdien av eiendeler, minus alle forpliktelser.

Operasjonell leieavtale. En leieavtale som overfører det vesentligste av risikoer og fordeler fra utleier til leietaker. IAS 17.

Eierbenyttet eiendom. En eiendom som benyttes av den som eier de samlede rettigheter forbundet med eiendommen.

Pris. Det beløp som etterspørres, tilbys eller betales for en eiendom.

Eiendom. Grunn og bygninger på, under eller over grunnen, herunder rør, kabler og tilknyttet utstyr.

Eiendom, anlegg og utstyr. Materielle eiendeler for bruk i produksjon eller til levering av varer eller tjenester, for utleie eller for administrative formål, og som er forventet å være i bruk i mer enn én regnskapsperiode. IAS 16.

Verdipapirer med sikkerhet i eiendom (Property-related asset-backed securities – PRABS). Investeringsinstrumenter som er sikret med porteføljer av kontantstrømgenererende eiendeler og solgt til et konkursbeskyttet spesialforetak (SPV). Slike instrumenter kan bestå av verdipapirer med sikkerhet i pantelån eller eiendom, der aktivumet består av selve eiendommen. Noen instrumenter kombinerer disse, for eksempel PRABS-er basert på nettoinntekter fra et eiendomsprosjekt.

Verdipapirisering av eiendom. Fremgangsmåte for å skape og markedsføre finansielle eiendeler sammensatt av gjelds- og egenkapitalinteresser i fast eiendom, som forvaltes av finansielle aktører og er notert på verdipapirmarkedene.

Unyttig eiendom i forhold til operative behov. Tomteareal med eller uten bygninger som i overskuelig fremtid er unyttig i forhold til virksomhetens operative behov, og som vanligvis eies med sikte på salg.

Kvalifisert takstmann. En person som er ansvarlig for å utarbeide takster og føre tilsyn med taksering, som bærer det juridiske ansvaret for takster som oppgis ved regnskapsrapportering og for andre autoriserte formål, og som oppfyller kravene fastsatt av TEGoVA.

Gjenanskaffelsesverdi. Kostnadene ved å gjenanskaffe forsikrede gjenstander på skadedatoen.


Gjenoppføring, utbedring og tilbakeføring. Gjenanskaffelse ved bruk av metoder eller materialer som tilfredsstiller dagens bygnings-, brann- og andre forskrifter eller lovgivning. Dette skal omfatte kostnader til riving, rydding av anleggsområdet, avstivning og oppstøtting, samt alle lovpålagte gebyrer og honorarer som påløper ved gjenoppbygging.

Godkjent europeisk takstmann (Recognised European Valuer – REV). En takstmann med godkjenning fra TEGoVA som en forsikring for oppdragsgivere, særlig oppdragsgivere fra andre land, om takstmannens kvalifikasjoner, kunnskap og faglige ekspertise.

Gjenoppbyggingsverdi. Kostnaden ved å gjenoppbygge en tilsvarende eller i det vesentlige tilsvarende bygning på skadestedet på skadedatoen.

Tilbakeføring. Et prinsipp som går ut på å erstatte skadde eller ødelagte komponenter med tilsvarende som før hendelsen.

Gjenanskaffelseskost. Kostnaden ved å erstatte en skadet eiendom med materialer av tilsvarende type og kvalitet, uten fradrag for forringelse.

Restverdi. Det estimerte beløpet som et foretak i øyeblikket forventer å oppnå ved avhending av eiendelen, etter fradrag for estimerte avhendingsutgifter, dersom eiendelen allerede var av forventet alder og i forventet tilstand ved slutten av dens utnyttbare levetid. IAS 16.

Risikoprofil. En detaljert oppsummering av risikoene forbundet med en eiendom eller en gruppe eiendommer som stilles som sikkerhet.

Spesiell forutsetning. En forutsetning som legges til grunn når oppdragsinstruksene legger andre forhold til grunn enn de faktiske forhold på takseringsdatoen.

Spesiell kjøper. En kjøper som vil ha mye større nytte av en eiendel enn andre markedsaktører, og som i sin prisvurdering tillegger den en “spesiell verdi”.

Spesialforetak (special purpose vehicle – SPV). Et foretak som uttrykkelig er opprettet for å anskaffe og finansiere spesielle eiendeler, vanligvis etablert av samme foretak som det som eier de underliggende aktivaene.

Spesiell verdi. En oppfatning om verdi som er basert på en vurdering av egenskaper som vil ha en bestemt verdi for en spesiell kjøper.

Eiendommer med omsetningspotensial. Handelseiendommer som vanligvis takseres ut fra sitt omsetningspotensial.

Ordliste 375

Bærekraftig nettoverdi eller bærekraftig verdi. Den bærekraftige verdi som eiendelen kan forventes å oppnå eller beholde i det lange løp. Synergiverdi. En høyere verdi som skapes når den samlede verdien av flere eiendommer (eller flere juridiske interesser i en og samme eiendom) er større enn summen av de enkelte faktorer.

Retningslinjer fra TEGoVA. Et teknisk dokument fra TEGoVA med en systematisk samling av regler, metoder eller prinsipper utarbeidet av TEGoVA.

Veiledning fra TEGoVA. Et teknisk dokument fra TEGoVA som tar utgangspunkt i standarder, og som inneholder råd om visse aspekter av betydning i alle land i Europa, for eksempel takseringsmetoder, scenarier, fremgangsmåter og typer eiendom.

Informasjonsdokument fra TEGoVA. Et teknisk dokument fra TEGoVA som inneholder informasjon om takseringsspørsmål.

Posisjonsnotat fra TEGoVA. Et teknisk dokument fra TEGoVA som tar opp og uttaler seg om takseringsspørsmål, herunder høringsuttalelser.

TEGoVA Residential Valuer (TRV). En takstmann som påtar seg boligtaksering, og som er anerkjent av TEGoVA på grunnlag av kvalifikasjoner, kunnskap og yrkeserfaring.

Spesifikasjon fra TEGoVA. Et teknisk dokument fra TEGoVA som inneholder en nærmere beskrivelse relevante trinn i fremgangsmåten for å utføre en bestemt type taksering.

TEGoVA-standard. Et teknisk dokument fra TEGoVA som gir uttrykk for allment aksepterte felleseuropeiske begreper, definisjoner og krav til grunnleggende elementer i takseringsarbeid.

Teknisk dokument fra TEGoVA. En skriftlig fremstilling som er utarbeidet av TEGoVA eller som TEGoVA har godkjent, som omhandler spørsmål forbundet med taksering og består av standarder, veiledninger, informasjon eller uttalelser med sikte på å heve kvaliteten i takseringsarbeid, basert på resultater underbygget med forskning, teknologi og erfaring.

Oppdragsvilkår. De konkrete vilkårene i kontrakten mellom takstmannen eller takstforetaket og oppdragsgiver.

Varelager. Eiendeler som i balansen ikke klassifiseres som anleggsmidler, men som omløpsmidler.


Utnyttbar levetid. Den perioden en eiendel forventes å være tilgjengelig for bruk i en virksomhet. IAS 16. I forbindelse med en vurdering av investeringsverdi vil eiendommens utnyttbare levetid være den perioden eiendommen kan utnyttes effektivt for sitt formål.

Tilnærmingsmåte til taksering. Den grunnleggende måten takstmannen ut fra tilgjengelig dokumentasjon mener at den aktuelle eiendommen skal takseres på.

Takseringsmetode. Den særlige fremgangsmåten takstmannen på grunnlag av en eller flere tilnærmingsmåter benytter for å komme frem til en takst.

Takseringsmetodikk. Måten takstmannen håndterer takseringen samlet sett av en eiendom. I et gitt takseringstilfelle vil metodikken dermed omfatte takstmannens valg av en eller flere tilnærmingsmåter, valg av metode(r) og bruk av analyseprosesser eller teknikker for å tolke aktuelle grunnlagsdata og trekke konklusjoner på grunnlag av disse.

Takstrapport. Et dokument som gir en nærmere beskrivelse av omfang, sentrale forutsetninger, takseringsmetoder og konklusjoner knyttet til et oppdrag, som utgjør en faglig uttalelse om verdi, underbygget av et eller flere anerkjente takseringsgrunnlag innenfor rammen av europeiske takseringsstandarder.

Takseringsteknikk. En konkret analytisk prosess for behandling av data, utført innenfor rammen av en takseringsmetode.

Eiendel med fallende verdi. Eiendeler med en avgrenset levetid, som mineral-forekomster og avfallsdepoter, som når de forbrukes, ikke kan fornyes der de fysisk befinner seg i dag.

Verdi (“Worth”). Se investeringsverdi

Medlemmer av TEGoVAs EVS-utvalg 377

Medlemmer av TEGoVAs EVS-utvalg (European Valuation Standards Board)

John Hockey REV – INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV)Leder

Jeremy Moody Hon REV –CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV)Nestleder

Leandro S. Escobar-Torres REV – ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACIÓN (ATASA)Professional Association of Valuation Companies of Spain

Wolfgang Kälberer Hon REV – VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp) Association of German Pfandbrief Banks

Erik Larsen REV – NORGES TAKSERINGSFORBUND (NTF)Norwegian Surveyors and Valuers Association

Michael Morris REV – konsulent

Medlemmer av TEGoVA 379

Medlemmer av TEGoVAAlbania

· SHOQERIA E VLERESUESVE TE PASURIVE TE PALUAJTSHME (SVP) Albanian Society of Property Appraisers (ASPA)

Østerrike· ÖSTERREICHISCHER VERBAND der IMMOBILIENWIRTSCHAFT (ÖVI)

Austrian Real Estate Association

· ERBAND ÖSTERREICHISCHER IMMOBILIENSACHVERSTÄNDIGER (ARE) Austrian Association of Real Estate Experts

Belgia

· FÉDÉRATION ROYALE DU NOTARIAT BELGE (FRNB) KONINKLIJKE FEDERATIE VAN HET BELGISCH NOTARIAAT (KFBN) Royal Federation of Belgian Notaries

· UNION DES GÉOMÈTRES-EXPERTS DE BRUXELLES (UGEB-ULEB) Union of Expert Surveyors of Brussels

Bulgaria

· КАМАРА НА НЕЗАВИСИМИТЕ ОЦЕНИТЕЛИ В БЪЛГАРИЯ (КНОБ) Chamber of Independent Appraisers in Bulgaria (CIAB)

Canada

· · APPRAISAL INSTITUTE OF CANADA (AIC) Institut canadien des évaluateurs

Kroatia

· HRVATSKA STRUKOVNA UDRUGA EKSPERATA I SUDSKIH VJEŠTAKA (HSUESV) Croatian Association of Experts and Expert Witnesses

· HRVATSKO DRUŠTVO SUDSKIH VJEŠTAKA I PROCJENITELJA (HDSViP) Croatian Association of Court Expert Witnesses and Valuers – CACEWaV


Tsjekkia

· CESKA KOMORA ODHADCU MAJETKU (CKOM) The Czech Chamber of Appraisers (CCA)

Danmark

· DANSK EJENDOMSMAEGLERFORENING (DE) The Danish Association of Chartered Estate Agents

Frankrike

· ASSOCIATION FRANCAISE DES SOCIÉTÉS D’EXPERTISE IMMOBILIÈRE (AFREXIM) French Association of Property Valuation Companies

· CHAMBRE DES EXPERTS IMMOBILIERS DE FRANCE (CEIF-FNAIM) Chamber of Real Estate Valuers of France

· CONFÉDÉRATION DES EXPERTS FONCIERS (CEF) Confederation of Land Valuers

· CONSEIL SUPÉRIEUR DU NOTARIAT (CSN) High Council for the Notarial Profession

· INSTITUT FRANCAIS DE L’EXPERTISE IMMOBILIÈRE (IFEI) French Institute of Real Estate Valuation

· SYNDICAT NATIONAL DES PROFESSIONNELS IMMOBILIERS (SNPI) National Association of Real Estate Professionals

Georgia

· Independent Valuers Society of Georgia (IVSG)

Tyskland

· BUND DER ÖFFENTLICH BESTELLTEN VERMESSUNGSINGENIEURE e.V. (BDVI) German Association of Publicly Appointed Surveyors

· BUNDESVERBAND ÖFFENTLICH BESTELLTER UND VEREIDIGTER SOWIE QUALIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER (BVS) Association of Publicly Certified and Qualified Experts

· BUNDESVERBAND ÖFFENTLICHER BANKEN DEUTSCHLANDS e. V. (VÖB) Association of German Public Banks

HypZert GmbH Certification body


· IMMOBILIENVERBAND DEUTSCHLAND IVD BUNDESVERBAND der IMMOBILIENBERATER, MAKLER, VERWALTER, og SACHVERSTÄNDIGEN e.V. (IVD) German Real Estate Professional Association

· INGENIEURBÜRO WESELMANN GmbH Ship valuation company

· VERBAND DEUTSCHER PFANDBRIEFBANKEN e.V. (vdp) Association of German Pfandbrief Banks

Hellas

· ΣΥΛΛΟΓΟΣ ΕΚΤΙΜΗΤΩΝ ΕΛΛΑΔΟΣ (ΣEKE) Association of Greek Valuers (AVAG)

· PEOPLECERT HELLAS Certification body

Ungarn

· MAGYAR INGATLANSZÖVETSÉG (MAISZ) Hungarian Real Estate Association (HREA)

Irland

· NSTITUTE OF PROFESSIONAL AUCTIONEERS AND VALUERS (IPAV)

Italia

· ASSOCIAZIONE SOCIETÀ DI VALUTAZIONI IMMOBILIARI PER LE BANCHE (ASSOVIB) · Association of Property Valuation Companies for the Banking Sector· · CEPAS srl

Certification body· · CONSIGLIO NAZIONALE GEOMETRI e GEOMETRI LAUREATI (CNGeGL)

National Council of Italian Surveyors

· ISTITUTO ITALIANO di VALUTAZIONE IMMOBILIARE (IsIVI) Italian Institute for Real Estate Valuation


Kasakhstan · ПАЛАТА ОЦЕНЩИКОВ «ПАЛАТА ПРОФЕССИОНАЛЬНЫХ ОЦЕНЩИКОВ»

Chamber of Professional Appraisers (CPA)

Kosovo · SHOQATES SE VLERESUESVE TE KOSOVES (SHVK) Kosovo Appraisers Association (KAA)

Latvia

· LATVIJAS IPASUMU VERTETAJU ASOCIACIJA (LIVA) Latvian Association of Property Appraisers

Litauen

· LIETUVOS TURTO VERTINTOJU ASOCIACIJA (LTVA) Lithuanian Association of Property Valuers

Nord-Makedonia

· BIRO ZA SUDSKI VESTACENJA (BSV) Bureau for Court Expertise KOMORA NA PROCENUVACI NA REPUBLIKA MAKEDONIJA (KPRM) Chamber of Valuers of the Republic of North Macedonia

Montenegro

· INSTITUT OVLAŠĆENIH PROCJENJIVAČA CRNE GORE (IOPCG) Institute of Certified Valuers of Montenegro

· UDRUŽENJE NEZAVISNIH PROCJENJIVAČA CRNE GORE (CUP) Association of Independent Valuers of Montenegro

Nederland

· NEDERLANDSE VERENIGING VAN MAKELAARS IN ONROERENDE GOEDEREN EN VASTGOEDDESKUNDIGEN (NVM) Dutch Association of Real Estate Brokers and Real Estate Experts

· VastgoedPRO Association of Real Estate Agents and Valuers of the Netherlands


· VBO MAKELAAR Dutch Association of Real Estate Agents and Valuers

· WAARDERINGSKAMER The Netherlands Council for Real Estate Assessment - NCREA

Norge

· NORSK TAKST Norwegian Surveyors and Valuers Association

Polen

· POLSKA FEDERACJA STOWARZYSZEN RZECZOZNAWCÓW MAJATKOWYCH (PFSRM) The Polish Federation of Valuers’ Associations (PFVA)

Portugal

· ASSOCIAÇÃO PROFISSIONAL DAS SOCIEDADES DE AVALIAÇÃO (ASAVAL) Professional Association of Valuation Companies of Portugal

Romania· · ASOCIATIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR AUTORIZAŢI DIN ROMÂNIA (ANEVAR)

National Association of Authorised Romanian Valuers

Russland

· НЕКОММЕРЧЕСКОЕ ПАРТНЕРСТВО «НАЦИОНАЛЬНЫЙ СОЮЗ ЭКСПЕРТНЫХ ОРГАНИЗАЦИЙ» (НП «НСЭО») Non-profit Partnership «National Union of Experts» (NP NUE)

· ПАРТНЕРСТВО РОССИЙСКОГО ОБЩЕСТВА ОЦЕНЩИКОВ (ПРОО) Partnership of the Russian Society of Appraisers (PRSA)

· РОССИЙСКАЯ КОЛЛЕГИЯ ОЦЕНЩИКОВ (РКО) Russian Board of Appraisers (RBA)

· РОССИЙСКОЕ ОБЩЕСТВО ОЦЕНЩИКОВ (POO) Russian Society of Appraisers (RSA)


Serbia

· NACIONALNO UDRUZENJE PROCENITELJA SRBIJE (NUPS) National Association of Valuers of Serbia (NAVS)

Slovenia

· SLOVENSKI INSTITUT ZA REVIZIJO (SIR) Slovenian Institute of Auditors

Spania

· ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE ANÁLISIS DE VALOR (AEV) Spanish Association of Value Analysis

· ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE VALORACIÓN INMOBILIARIA Y URBANÍSTICA (AEVIU) Spanish Association of Real Estate and Urban Appraisal

· ASOCIACIÓN PROFESIONAL DE SOCIEDADES DE VALORACIÓN (ATASA) Professional Association of Valuation Companies of Spain

Sverige

· SAMHÄLLSBYGGARNA-SFF The Swedish professionals for the built environment

De forente arabiske emirater

· S Dubai Land Department (TAQYEEM)

Storbritannia

· CENTRAL ASSOCIATION OF AGRICULTURAL VALUERS (CAAV) INSTITUTE OF REVENUES RATING AND VALUATION (IRRV)

USA

· APPRAISAL INSTITUTE (AI)

Europeiske Takseringsstandarder 2016 385

NOTES

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................


NOTES

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................


NOTES

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

NOTES

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................


NOTES

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

...........................................................................................................................................................................................................................................................................

148 mm21

0 m

m

Faux

cou

pe 5

mm

Faux

cou

pe 5

mm

148 mm17 mm

7 mm 7 mm

PLI

PLI

PLI

PLI

Faux coupe 5 mm

Faux coupe 5 mm

The European Group of Valuers’ Associations

www.tegova.org

Recognised European Valuer’s

ISBN 978-82-691810-0-5

EU

RO

PE

ISK

E T

AK

SE

RIN

GS

STA

ND

AR

DE

R –

EV

S 2

016

ÅTTENDE UTGAVE

Den europeiske bransjeorganisasjonen for takstmenn (European Group of Valuers’ Associations)

består av 63 nasjonale takst-organisasjoner fra 34 land som

representerer 70 000 kvalifiserte takstmenn som enten

er selvstendig næringsdrivende eller ansatt i spesialiserte

konsulentforetak, private selskaper, offentlige instanser eller

finansinstitusjoner lokalt eller internasjonalt. EUs forbruker-

kredittdirektiv omtaler organisasjonens europeiske takserings-

standarder (European Valuation Standards – EVS) som pålitelige

ved taksering av boligeiendommer for låneformål, og i sin hånd-

bok i gjennomgang av bankenes eiendeler (“Asset Quality Review

Manual”) har Den europeiske sentralbanken gitt dem forrang over

alle andre standarder for ajourføring av verdien av bankers pant i

fast eiendom. Organisasjonen fremmer og forener den europeiske

eliten av takstmenn gjennom tildeling av titlene Recognised

European Valuer (REV) og TEGoVA Residential Valuer (TRV) og

sikrer et høyt utdanningsnivå og etisk nivå i Europa gjennom sine

minstekrav til utdanning og etiske regler (“European Valuers’

Code of Ethics and Conduct”).

EU

RO

PE

ISK

E T

AK

SE

RIN

GS

STA

ND

AR

DE

R –

EV

S 2

016

Norsk takst er godkjent av The European Group of Valuers’ Associations

til å utstede REV- og TRV-godkjenninger i Norge.

faux coupe 5 mm 17 mm 148 mm · krzysztof grzesik rev styreleder i tegova. 6 europeiske...

Documents