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주택거래량과 주택가격에 한 연구*- 지방세(취득세)가 주택시장에 미치는 향을 심으로 -

The Research on Housing Transaction Volume and Housing Prices

- With Focus on Local Taxes(Acquisition Tax) -

1 )2)임 **Lim, Dae Bong

目 次

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 연구의 자료 주택시장의 황

1. 연구의 자료 범

2. 주택거래량과 주택가격의 추이

Ⅲ. 실증분석

1. 기 통계량 분석

2. Granger 인과 계 충격반응

분석

Ⅳ. 결론

<abstract>

<참고문헌>

ABSTRACT

1. CONTENTS

(1) RESEARCH OBJECTIVES

This study analyzed the relevance between the apartment transaction volume and apartment

prices, and analyzed the influence of the acquisition tax reduction policy on the apartment

transaction volume and apartment prices.

(2) RESEARCH METHOD

This research utilized Granger causality test and impulse response analysis in order to figure

out a relation of the housing transaction volume and housing prices.

(3) RESEARCH FINDINGS

Analysis results can be summarized as follows: Apartment prices have a positive (+) influence

on the apartment transaction volume, but the apartment transaction volume has little influence on

apartment prices. Also, the acquisition tax reduction policy that was implemented to revitalize the

housing market has a positive (+) influence on the apartment transaction volume. In contrast, it

has only an extremely slight influence on apartment prices. As such, this study found that a rise

* 이 논문은 2012년 정부(교육과학기술부)의 재원으로 한국연구재단의 지원을 받아 수행된 연구임(NRF- 2012S1A5B5A07037898)

** 주 자 : 남 학교 경제 융학부 강사, 경제학박사, 5632a@hanmail.net

▷ 수일(2014년 7월 11일), 수정일(1차: 2014년 7월 25일), 게재확정일(2014년 8월 6일)

196 주택거래량과 주택가격에 한 연구

in apartment prices leads to an increase in the apartment transaction volume.

2. RESULTS

The acquisition tax reduction measure serves as a positive factor in promoting apartment

transactions, but it has limited effects on apartment prices. The acquisition tax reduction policy

further facilitates apartment transactions, and thus has effects in overcoming sluggishness in

apartment transactions.

3. KEY WORDS

∙housing market, apartment transaction volume, apartment prices, acquisition tax, Granger causality

test, impulse response analysis

국문 록

본 연구는 아 트거래량과 아 트가격간의 련성, 그리고 취득세 감면정책이 아 트거래량과 아 트가격에

미치는 향을 인과 계검정과 충격반응분석 등을 통하여 분석하 다. 분석 결과는 다음과 같다. 아 트가격은 아

트거래량에 해 유의미하게 양(+)의 향을 미치지만, 아 트거래량은 아 트가격에 해 미미한 향을 미치는

것으로 분석되었다. 따라서 아 트가격의 상승(하락)은 아 트거래량의 증가(감소)를 래하는 요인으로 작용하지

만, 아 트거래량의 증가는 아 트가격의 상승에 미치는 향이 제한 인 것으로 악되었다. 그리고 취득세 감면정

책은 아 트거래량에 해 비교 크게 양(+)의 향을 미치지만, 아 트가격에 해서는 미미한 향을 미치는 것

으로 분석되었다. 그러므로 취득세 감면조치는 아 트거래의 활성화를 도모함으로서 아 트의 거래 벽을 해소하는

데 실효성 있는 정책으로 단된다.

핵심어 : 주택시장, 아 트거래량, 아 트가격, 취득세, 인과 계검정, 충격반응분석

Ⅰ. 서 론

2000년 이후 정책당국은 주택경기가 침

체상황일 때마다 주택 거래량이 감소함에 따라

주택거래의 활성화 책으로 지방세의 근간을

이루는 취득세 감면정책을실시하 다. 이러한

일련의 주택시장에 한 취득세 감면조치의 배

경은 주택수요자에 한거래비용의부담을경

감시켜 으로서 주택거래의 활성화를 유도하

여 주택가격의 안정을 도모하는데 있다. 하지만

취득세 감면정책이 주택거래의 선순환으로 작

용하지 못하고 오히려 취득세 감면조치에도 불

구하고 주택시장이 침체상황에서 벗어나지 못

하면 취득세는 지방세수인 까닭에 지방자치단

체의 세입이 어들게 되어 지방재정에 차질을

래할 수 있다.

이에 따라 본연구는 먼 주택거래량과주

택가격간에 어떤 련성이 있는지를 분석한다.

이를 통해 주택거래량과 주택가격이 서로 련

돼 있다면 주택의 거래량이 증가(감소)하면 주

택가격이 상승(하락)하는지, 아니면 주택가격

이 상승(하락)하면 주택 거래량이 증가(감소)

하는지를 규명한다. 그리고 취득세 감면정책이

주택거래의 활성화로 이어져 주택가격의 상승

을 유도하는데 실효성이 있는 주택정책의 수단

으로 작용하 는지 여부를 분석한다. 그러므로

임 197

본 연구의 목 은 취득세 감면정책이 주택거래

량에 해실효성있는 향을 미치게 되는지를

분석하여 취득세 감면조치의 취지에 부합하는

결과가 있는지를 악하는데 있다.

본연구와 련된선행연구결과들을살펴보

면 다음과 같다. Lastrapes(2002)1)는 미국을

상으로하여 VAR 모형을 이용해분석한 결과

에서 통화량의 증가는 주택가격의 상승요인으로

작용함을 밝혔다. Anari and Kolari(2002)2)

는 미국을 상으로 1968-2000년의 월간자료

를 이용하여 오차수정모형을 통해 분석한 결과

에서 물가상승은 주택가격의 상승에 유의한

향을 미치는 것으로 밝히면서 실물자산인 주택

은물가상승에 한 험으로부터헷징(hedging)

할 수 있는 수단이 된다고 주장하 다. Matteo

Iacoviello and Raoul Minetti(2008)3)는 핀

란드, 독일, 노르웨이, 국을 상으로 하여

리의변동이주택가격에미치는 향을벡터오차

수정모형(VECM)으로 분석한결과에서 리상

승은 주택가격의 상승요인으로 작용하게 된다고

밝혔다. Martin Brown et al(2011)4)은스

스를 상으로 1985-2009년의 자료를 이용하

여 장기간에 걸쳐 양도소득세를 높이는 정책은

주택가격의 안정에 효과가 있지만, 주택의 수요

가과열되어주택가격이상승할시에는단기 인

조치로서 양도소득세를 인상하더라도 주택가격

은 더욱 상승하게 된다고 밝혔다.

국내문헌으로는허윤경 외 3인(2008)5)은

주택 거래량과 가격간의그랜 인과 계 분석

을한 연구에서 강남 3구와 같이주택가격이상

으로 비싼 지역의 경우에는 주택가격의 변

동률이 거래량 변동률에 향을 미칠뿐만 아니

라 거래량이 변화하면 주택가격에 향을 주는

것으로 밝힌 반면, 나머지 부분의 지역에서는

주택가격의가격변동률이거래량변동률에 향

을미친다고강조하 다. 정운오외 1인(2009)6)

은 부동산세제 강화가 매매거래에 미친 향을

분석한 결과에서 종합부동산세제 양도세

과제도는 부동산 매매거래의 증가에 유의한

향이되었음을밝혔다. 홍기석(2009)7)은주택

임 가격과 매매가격 비율에 한 연구에서 주

택의 실질가격을 안정시키기 해서는 주택소

비의 기회비용인 임 가격의 불확실성을 낮추

는 것이 요하다고 지 하 다. 정주희외 1인

(2011)8)은 수도권의 주택가격과 거래량의 인

과성 동태 계를 규명한 연구에서 주택가

격은 거래량 변동의 크기에 좌우된다고 밝히면

서 주택정책은 주택거래량을 지표로 하여 수도

권 주택시장을 조 해 나가는 것이 필요하다고

주장하 다. 한재명 외 1인(2011)9)은서울 강

남지역을 상으로 하여 거래세율 인하와 주택

거래의 계를 분석한 연구에서 거래세 인하는

주택거래활성화의 성과를 나타내는 신에 지

방자치단체의 세수감소를 래함으로써 지방재

1) Lastrapes, William D., "The Real Price of Housing and Money Supply Shocks: Time Serices Evidence and Theoretical

Simulations", Journal of Housing Economics, 2002, 11, pp.40-74.

2) Ali Anari and James Kolari, "House Prices and Inflation", Real Estate Economics, 2002, V.30, pp.67-84.

3) Matteo Iacoviello and Raoul Minetti, "The Credit Channel of Monetary Policy: Evidence from the Housing Market",

Journal of Macroeconomics, 2008, Vol. 3, pp.69-96.

4) Nicole Aregger, Martin Brown and Enzo Rossi, Can a Transaction Tax or Capital Gains Tax Smooth House Prices?,

SSRN Working Paper, 2012, pp.1-29.

5) 허윤경․장경석․김성진․김형민, 주택거래량과 가격간의 그랜 인과 계분석-서울 아 트시장을 심으로-”, 주택연구, 한국주택학회,

2008, 제16권 제4호, pp.49-70.

6) 정운오․박성욱, “부동산세제의 강화가 부동산 매매거래에 미친 향”, 경 학연구, 한국경 학회, 2009, 제38권 제1호, pp.269-293.

7) 홍기석, “주택임 가격/매매 가격 비율에 한 실증분석”, 응용경제, 한국응용경제학회, 2009, 제11권 제3호, pp.115-145.

8) 정주희․김호철, “수도권의 주택가격과 거래량간 인과성 동태 계에 한 연구”, 국토계획, 한국토․도시계획학회, 2011, 제46권

제6호, pp.131-148.

9) 한재명․유태 , “거래세율 인하가 주택거래량에 미치는 효과에 한 연구”, 지방행정연구, 한국지방행정연구원, 2011, 제25권 제2호,

pp.229-270.

198 주택거래량과 주택가격에 한 연구

구분 개편방향 주요내용

2006

취득세의 세율 인하(2005. 12.31)◦주택에 한 유상거래시의 취득․등기

-취득세:산출세액의 25% 경감

취득세의 세율 인하(2006.9.1)◦주택에 한 유상거래시의 취득․등기

-취득세:산출세액의 25% 경감→50%경감

2011 취득세 50% 감면(2011.4.29)

◦2011년 3월 22일부터 2011년 12월 31일까지 한시 으로 주택에

한 취득세 50% 감면

-9억 이하 주택 신규 취득자(1가구 1주택자) :취득세율 2%→1%

- 9억 과 는 다주택자:취득세율 4%→2%

2012 취득세의 세율 인하(2012.9.27)

◦2012년 9.10 부동산 활성화 책 12월 31일 까지 취득세율 인하

-9억 이하 주택 2%→1%로 감면

-9억 과 주택 4%→2%로 감면

-12억 과 주택 4%→3%로 감면

2013취득세의 세율 인하 연장(2013.3.22)

◦취득세 감면정책 추가연장(소 시행:1.1～6.30)

- 9억 이하 주택 2%→1%로 감면

-9억 과 주택 4%→2%로 감면

-12억 과 주택 4%→3%로 감면

생애최 주택취득시 취득세면제(2013.04.01) ◦생애최 주택취득시 2013.4.1 이후부터 2013년연말까지취득세면제

<표 1> 주택의 취득세 감면정책 황

정을 더욱 취약하게 만드는 부작용이 있으므로

주택시장은 거래세 인하 목 과는 다른 방향으

로 작동하 다고 지 하면서 주택거래의 활성

화를 목 으로 하는 세제개편은 취․등록세 개

편보다 양도세 조정을 통한 방안이 더욱 실효

성이 있다고 주장하 다. 조임곤 외1인

(2011)10)은 거래세 감면이 도시 부동산 시

장에 미치는 향을분석한결과에서거래세감

면을 통한 주택거래 활성화는 효과가 없는 반

면, 주택 보 률과 가구수 그리고 소득수 등

이 주택거래에 향을 미치게 된다고 밝혔다.

김종화 외1인(2012)11)은 양도소득세와 취득

세 개편이주택거래에 미친 향을분석한 연구

에서 부동산 거래를 활성화하기 해서는 지방

세인 취․등록세보다 국세인 양도소득세가 더

욱 효과 이라는 을 감안하여 정책을 수립하

는 것이 바람직하다고 강조하 다.

이와 같이 선행 연구들에서 주택거래량과

주택가격간의 계에 한 분석뿐만 아니라 주

택의 거래세인 취득세에 한연구는근래에비

교 많이 이루어져 왔다. 하지만 지역별 주택

거래량과 주택가격의 분석을 토 로 취득세의

효과를연구한결과는 미진한 실정이다. 이

에 따라본 연구는 지역별주택거래량과 주택가

격간의 계를 분석한 이후취득세감면 효과가

지역별로달리 나타날 수있다는 에서 분석

상을 각 지역별로 구분하여 분석하 다. 본

연구의 결과를 바탕으로 각 지역별 주택거래량

과 주택가격간의 계와 취득세 감면정책이 지

역별 주택거래량과 주택가격에 미치는 효과를

제시하고자 한다.

Ⅱ. 연구의자료 주택시장의 황

1. 연구의 자료 범

본 연구의 자료는 국토해양부의 온나라부

동산정보에서 발표하는 주택거래량과 아 트

실거래가격지수를 년 동월 비 변동률로

10) 조임곤․정재진, “거래세 감면이 도시 부동산 시장에 미치는 향”, 한국정책학회보, 한국정책학회, 2011, 제20권 제4호, pp.119-242.

11) 김종화․유태 , “양도소득세와 취․등록세 개편이 주택거래에 미친 향에 한 연구-서울 강남지역 사례를 심으로-”, 재정 정책논집,

한국재정정책학회, 2012, 제14집 제1호, pp.169∼207.

임 199

환하여 사용하 으며, 취득세 자료는 취득세감

면시 에 해 더미변수로 환하여 사용하

다. 시간 범 는 분석자료의 수집이 가능한

2006년 1월부터 2013년 11월까지이고, 공간

범 는 서울특별시와 6 역시를 분석

상으로 하 다. 분석방법으로는 기 통계분석

과 인과 계검정, 그리고 충격반응분석 등을실

시하 다.

취득세의 개편 내용을 <표 1>을 통해 살펴

보면 2006년 9월부터 취득세율을 인하하기 시

작하여 2011년에는 3월 22일부터 12월 31일

까지 한시 으로 주택거래를 활성화하기 해

취득세 세율 50%를 감면하는 조치를 하 다.

그리고 2012년 9월에는 부동산 경기활성

화를 한 취득세 감면 조치인 9.10 부동산 활

성화 책에서 12월 31일까지 9억원 이하의 1

주택 보유자는 2%이던 취득세가 1%로 어들

었고, 9억원을 과하는 주택 보유자나 다주택

보유자는 4% 내던 취득세율을 2%로 감면하

으며, 12억원 과 주택 보유자에 해서도 취

득세율을 4%에서 3%로 인하하 다. 2013년

3월에는 주택시장의 침체를 정상화하기 해

취득세 감면기간을 연장하 으며, 그 해 4월에

는 생애최 주택구입자에 해서도취득세면

제를 시행하 다.

이 게 2006년 이후부터 정책당국은 주택

거래의 진작을 해 주택의 거래세인 취득세를

여러 차례에 걸쳐서감면하 는데, 이러한 일련

의 취득세감면조치의 배경은취득세감면을통

해 주택거래를 활성화하여 주택가격의 안정을

유도하는데 있다고 할 수 있다.

2. 주택거래량과 주택가격의 추이

2006년 국의 아 트 거래량은 106만호

가 거래되었지만 2012년에는 71.6만호가 거래

되어 아 트 거래량이 감소하 는데, 특히 서울

의 아 트 거래량은 2006년에 18.2만호에서

2012년에는 약 6만호가 거래되어 거래량이 3

분의 1수 으로 떨어져 감소폭이 상당히 큰 것

으로 나타났다.

아 트거래량과 아 트가격의 년 동월

비 변동률 추이를 <그림 1>과 <그림 2>에 제

시하 다.12) 아 트거래량과 아 트가격의 변

동률 추이를 살펴보면 아 트거래량과 아 트

가격은 비슷하게 움직이고 있는 것으로 나타났

다. 아 트가격이 하락한 시기는 2008년 하반

기부터 2009년 상반기와 2012년 이었으며, 서

울의 아 트가격은 국의 가격하락 폭보다큰

것으로 나타났다. 한편 2011년에는 국 으

로 아 트가격의 높은 상승세와 더불어 아 트

거래량의 증가에도 불구하고 서울의 아 트가

격 상승은 미미한 것으로 나타났다.

<그림 1> 국의 아 트거래량과 가격변동률

자료: 국토해양부 온나라부동산정보

<그림 2> 서울의 아 트거래량과 가격변동률

자료: 국토해양부 온나라부동산정보

12) 국토해양부의 온나라부동산정보 사이트에서 발표하는 통계자료를 사용하 다.

200 주택거래량과 주택가격에 한 연구

변수 평균 간값 최 값 최소값 표 편차 Jarque-Bera

서울 아 트거래량 3.88 -1.62 186.81 -68.16 53.70 8.17(0.016)

인천 아 트거래량 6.64 0.24 135.43 -56.95 47.02 9.22(0.009)

부산 아 트거래량 8.08 7.83 121.77 -53.23 36.74 6.69(0.035)

구 아 트거래량 10.28 7.85 200.50 -55.09 39.01 140.50(0.000)

주 아 트거래량 3.84 -0.81 230.52 -60.11 38.56 649.84(0.000)

아 트거래량 6.20 4.28 87.75 -70.69 38.95 2.84(0.241)

울산 아 트거래량 9.72 -0.95 182.69 -69.30 48.27 10.65(0.004)

서울 아 트가격 2.61 0.55 26.20 -10.77 9.46 8.96(0.011)

인천 아 트가격 4.44 -1.65 29.30 -7.56 12.46 13.13(0.001)

부산 아 트가격 7.74 4.55 26.40 -3.44 8.56 9.19(0.010)

구 아 트가격 3.54 2.91 15.48 -7.41 6.77 6.10(0.047)

주 아 트가격 5.70 3.39 24.04 -2.23 7.09 33.19(0.000)

아 트가격 4.56 2.66 21.57 -6.45 7.41 7.30(0.025)

울산 아 트가격 7.86 5.12 34.48 -6.68 9.86 10.83(0.004)

주 : 아 트거래량과 아 트가격지수의 자료를 변화율(증감률)로 변환하여 사용한 결과임.

( )의 수치는 유의확률을 나타냄.

<표 2> 기 통계량

Ⅲ. 실증분석

1. 기 통계량 분석

분석자료에 한 기 통계량의 분석과 주택

거래량과 주택가격간의 선․후행성 동행성을

악하기 해 교차상 계분석을 실시하 다.

그리고 시계열 자료의 안정성 여부를 악하기

해 ADF KPSS 단 근검정을실시하 다.

기 통계량의 분석결과는 <표 2>에 제시하

다. 지역별 아 트거래량에 한 기 통계량

의분석결과에서 구와울산지역은아 트거래

량의평균값이 10%내외로비교 높게나타났

지만, 서울과 주지역은 아 트거래량의 평균

값이 상 으로 낮게 나타났다. 아 트거래량

의 표 편차에 있어서는 서울지역 아 트의 거

래량이 가장 높게 나타나 이 지역 아 트거래량

의변동성이비교 큰것으로나타났다. 지역별

아 트가격의 상승률에서는부산과 울산 아 트

가격 경우에 7% 이상으로 높게 상승하 으며,

표 편차의 값에 있어서는 인천 울산 서울의 아

트가격이 10% 내외로높게나타나이지역은

아 트가격의 변동성이 다른 지역보다 높았다.

J-B(Jarque-Bera) 통계량을 통해정규분포의

여부를 분석한 결과에서는 부분의 지역에서

귀무가설을기각하는것으로 나타나정규분포를

하고 있지 않는 것으로 분석되었다.

교차상 계를 통해 아 트거래량과 아

트가격 사이의 선행성과 후행성, 그리고 동행성

을분석한결과는 <표 3>에 제시하 다. 분석결

과에 의하면 서울과 부산지역은 아 트가격이

아 트거래량을 선행하는 것으로 나타났으며,

구와 지역은 아 트거래량과 아 트가격

이 동행하는 것으로 나타났다. 한편 인천 주

울산지역의 아 트거래량과 아 트가격은 교차

상 계수값이 매우낮게나타나 상 계가존

재하지 않는 것으로 보인다. 이에 따라 서울과

부산지역은 아 트가격이 약 2기 이상의 시차

를 두고 상승하면 아 트거래량도 뒤따라 증가

하는 것으로 단되며, 구와 지역의아

트거래량과 아 트가격은 동행하고 있는 것으

로 악되었다.

임 201

ADF KPSS ADF KPSS

서울 아 트거래량 -3.30* 0.05 서울 아 트가격 -3.76** 0.09

인천 아 트거래량 -3.52** 0.06 인천 아 트가격 -2.26 0.24***

부산 아 트거래량 -3.55** 0.08 부산 아 트가격 -2.00 0.19

구 아 트거래량 -4.67*** 0.04 구 아 트가격 -4.89*** 0.08

주 아 트거래량 -6.44*** 0.04 주 아 트가격 -2.79 0.13

아 트거래량 -3.53** 0.09 아 트가격 -2.71 0.21

울산 아 트거래량 -4.83*** 0.09 울산 아 트가격 -3.54** 0.14

주 : 1) * ** ***는 각각 10% 5% 1% 임계치를 나타냄.

2) ADF 검정은 단 근을 가진다는 것이 귀무가설인 반면, KPSS 검정은 시계열이 단 근을 갖지 않는다(시계열이 안정

이다)는 것이 귀무가설이다.

<표 4> 단 근 검정결과

아 트거래량

t-6 t-5 t-4 t-3 t-2 t-1 t=0 t+1 t+2 t+3 t+4 t+5 t+6

서울 아 트가격 -0.45 -0.48 -0.45 -0.37 -0.26 -0.11 0.05 0.18 0.25 0.27 0.24 0.16 0.06

인천 아 트가격 -0.28 -0.30 -0.27 -0.23 -0.17 -0.10 0.00 0.06 0.11 0.14 0.15 0.13 0.11

부산 아 트가격 -0.36 -0.36 -0.29 -0.22 -0.14 -0.05 0.02 0.12 0.21 0.28 0.33 0.35 0.34

구 아 트가격 -0.06 -0.00 0.04 0.10 0.18 0.27 0.32 0.39 0.43 0.36 0.32 0.32 0.29

주 아 트가격 -0.13 -0.12 -0.10 -0.06 -0.02 0.00 0.01 0.05 0.07 0.06 0.07 0.06 0.03

아 트가격 0.01 0.07 0.16 0.26 0.35 0.44 0.52 0.57 0.60 0.59 0.55 0.49 0.40

울산 아 트가격 0.00 -0.07 -0.11 -0.15 -0.16 -0.16 -0.09 -0.06 -0.01 0.03 0.07 0.06 0.05

<표 3> 아 트거래량과 아 트가격의 교차상 계

본 연구의 자료에 해 안정성 여부를 악

하기 해 단 근검정을 실시하 다. 단 근 검

정은 단 근을 갖는다는 귀무가설을 검정하는

ADF(Augmented Dickey-Fuller) 단 근 검

정과함께시계열의안정성을귀무가설로사용하

는 KPSS 검정 방법론을 실시하 다. 단 근 검

정결과는 <표 4>에 제시하 다. 단 근 검정 결

과에서각지역별아 트거래량의자료는안정

인 것으로 나타났지만, 지역별 아 트가격의 자

료는 일부 지역에서 불안정한 것으로 나타났다.

본 연구의 분석자료가 년동월 비변동

률로 변환한 자료임을 고려하여 KPSS 검정결

과를 용하며, KPSS 검정결과에서도 불안정

한자료는 1차 차분을하여 안정된 자료를사용

하여 분석하 다.

2. Granger 인과 계 충격반응분석

1) Granger 인과 계 검정

본연구는주택거래량과주택가격간의Gran-

ger 인과 계의 유무를 검정하기 해 식 (1)

과 식 (2)의 검정식을 이용하여 인과 계검정

을 실시하 다.13) Granger 인과 계 검정은

통계 유의성을 검정하기 해 F-통계량을 이

용하여 두 변수 사이의 인과 계 존재 유무를

검정하는데, 인과 계검정을 실시하기에 앞서

단 근검정의 결과에서 시계열 자료가 안정

인 것으로 밝 짐에 따라 수 변수를 사용하여

분석하 다. 그리고 Granger 인과 계의 분석

결과는 시차길이에 따라 민감하게 향을 받게

되므로 AIC SC, HQ 기 에 의해 정시차

13) C. Granger, "Investigation causal relations by economic models and cross spectral methods", Econometrica, 1969, 37,

No. 3(July), pp.424-438.

202 주택거래량과 주택가격에 한 연구

는 아래의 <표 5>에서 서울, 인천, 구, ,

주지역은 2기로 부산과 울산지역은 3기로 하

여 분석하 다.

lag=1 lag=2 lag=3 lag=6

AIC SIC HQ AIC SIC HQ AIC SIC HQ AIC SIC HQ

서울 13.9 14.1 14.0 13.6*13.9*13.7* 13.6 14.1 13.8 13.7 14.5 14.0

인천 13.5 13.7 13.6 13.1 13.4*13.2* 13.2 13.6 13.3 13.1* 13.9 13.4

부산 12.3 12.4 12.3 11.8 12.1 11.9 11.6*12.0*11.8* 11.8 12.6 12.1

구 12.5 12.7 12.6 12.2 12.5*12.3* 12.1 12.6 12.3* 12.1 12.9 12.4

주 13.5 13.6 13.5 13.1 13.3*13.1*13.0* 13.4 13.1 13.2 14.0 13.5

12.8 13.0 12.9 12.5 12.7*12.5*12.4* 12.8 12.6 12.5 13.3 12.8

울산 14.2 14.4 14.3 13.8 14.2 14.0 13.7*14.1*13.9* 13.8 14.5 14.0

주: *는 5% 유의수 에서 각 정보기 에 의해 선택된 시차를 나타내며, 시차

길이는 7기까지로 분석한 결과이다.

<표 5> 정 시차

(1)

(2)

Granger 인과 계 검정결과는 <표 6>에

제시하 다. 인과 계 분석결과에 의하면 5%

유의수 에서 서울과 지역은 아 트가격이

아 트거래량에 해 단방향으로만 인과 지역

의 아 트가격의 상승은 아 트거래량의 증가

에 계가 성립하는 것으로 나타났다. 이는 동

향을 미치고, 아 트가격의 하락은 아 트거래

량의 감소를 래하는 것으로 악된다.

한 부산과 구의 경우에는 아 트가격

과 아 트거래량이 양방항으로 인과 계가 성

립하여 아 트 가격의 상승은 아 트거래량의

증가를 래할 뿐만 아니라 아 트거래량의 증

가도 아 트가격의 상승에 향을 미치는 것으

로 악된다. 한편 주와 울산지역의 경우에는

아 트거래량과 아 트가격 상호간에 인과 계

가 존재하지 않으므로 동 지역의 아 트거래량

과 아 트가격 간에는 향을미치고있지 않는

것으로 악된다.

귀무가설 F-통계량 유의수

서울아 트거래량 ↛ 서울 아 트가격 2.0100 0.1410

서울 아 트가격 ↛ 서울아 트거래량 9.8359 0.0001

인천 아 트거래량 ↛ 인천 아 트가격 1.7161 0.1866

인천 아 트가격 ↛ 인천아 트거래량 1.3100 0.2758

부산 아 트거래량 ↛ 부산 아 트가격 3.1064 0.0316

부산 아 트가격 ↛ 부산아 트거래량 4.1034 0.0095

구 아 트거래량 ↛ 구 아 트가격 5.7563 0.0047

구 아 트가격 ↛ 구아 트거래량 9.4350 0.0002

주 아 트거래량 ↛ 주 아 트가격 1.9636 0.1474

주 아 트가격 ↛ 주아 트거래량 0.2549 0.7756

아 트거래량 ↛ 아 트가격 0.8814 0.4183

아 트가격 ↛ 아 트거래량 4.2880 0.0172

울산 아 트거래량 ↛ 울산 아 트가격 0.9665 0.4132

울산 아 트가격 ↛ 울산아 트거래량 0.2918 0.8311

주: 정시차는 AIC SC, HQ 기 에 의해 서울 인천 구 주는

2기로 하 으며, 부산과 울산은 3기로 하 다.

<표 6> 인과 계 검정결과

2) 충격반응분석 분산분해

아 트거래량과 아 트가격 상호간에 어떻

게 향을 미치는지 효과를 분석하기 해

충격반응분석을 실시하며, 한 취득세 감면정

책의 충격이 각 지역별 아 트거래량과 아 트

가격에 미치는 향을 분석한다. 충격반응분석

은 모형 내의 한 변수에 충격이 가해졌을 때 다

른 변수들에 미치는 효과뿐만 아니라 정책

변수의 충격에 따른동태 인반응도분석할수

있다. 자료의 배열순서는 외생성(exogeneity)

이 큰 변수인 아 트거래량, 아 트가격순으로

배열하 으며, 취득세 감면정책을 고려한 모형

에서는 취득세감면정책, 아 트거래량, 아 트

가격 순으로 배열하여 분석하 다. 본 연구는

비제약 VAR(Vector Autoregression)모형을

이용하여 정시차는 <표 5>의 정시차 선정

결과에 의해 인과 계분석에서와 같이 결정하

여 분석하 으며, 추정기간은 1기부터 10기까

지 설정하여 분석하 다. 그리고 동태 인상호

작용을분석하기 해 스키분해(Cholesky

decomposition) 방법을 이용하여 VAR 모형

내의 내생변수 변화에 가장크게 향을 미치는

오차항이 어떤 것인지를 악한다.

임 203

충격반응분석 결과는 <그림 3>에 제시하

다. 충격반응분석의 결과에서 서울지역은 아

트가격의 충격에 따른 아 트거래량이 1기부터

6기까지 양(+)의 반응을 보여 아 트가격의

충격은 아 트거래량에 양(+)의 향을 미치

는 것으로 분석됨에 따라 아 트가격의 상승은

아 트거래량의 증가를 래하는 것으로 단

된다. 한편 서울지역은 아 트거래량의 충격으

로 인한아 트가격의 반응이미미한것으로나

타나 아 트거래량은 아 트가격에 미치는

효과가 작은 것으로 악된다.

부산지역의 충격반응 결과를 살펴보면 이

지역의 아 트가격충격은아 트거래량에 해

1기부터 8기까지 양(+)의 향을 미치는 것으

로나타나아 트가격의상승은아 트거래량의

증가를 래하는 것으로 단되며, 한편 아 트

거래량의 충격에 따른 아 트가격은 양(+)의

반응을 보 지만 그 향이 미약함으로 아 트

거래량은아 트가격에미치는 향이제한 인

것으로 악된다. 한편 인천, 주, 울산지역은

아 트가격과 아 트거래량상호간에미치는

효과가 미미한 것으로 나타났다. 그러나 구

와 지역의충격반응분석의결과에서는서울

과부산지역의경우에서와유사하게아 트가격

은아 트거래량에 해 1기부터양(+)의 향

을 미치는 것으로 나타나 아 트가격의 상승은

아 트거래량의증가를 래하는것으로 악되

었으며, 그리고 아 트 거래량도 아 트가격에

해 미약하지만 1기부터 시작하여 장기 으로

양(+)의 향을 미치는 것으로 나타났다.

취득세 감면정책이 각 지역별 주택거래량과

주택가격에 미치는 충격반응의 결과는 <그림 4>

에제시하 다. 먼 서울지역은취득세감면정책

이 아 트거래량에 해 1기부터 양(+)의 향

을미치지만, 주택가격에 해서는 향을미치지

않는것으로나타났다. 인천지역의경우에서도취

득세 감면정책은 아 트거래량에 해서는 양

(+)의 향을 미치지만, 아 트가격에 해서는

향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 한 부산

지역의 경우에서도 취득세 감면은 아 트거래량

에 해서는 향을미치지만, 아 트가격에 해

서는 향을 미치지 않는 것으로 나타났다.

그리고 구, , 주, 울산지역의 경우

에서도취득세감면정책의충격에따른아 트거

래량의 반응은 비교 크게 양(+)의 반응을 보

지만, 아 트가격은 반응의 정도가 미미한 것

으로나타났다. 이에 따라 취득세 감면정책은 아

트거래량에 해양(+)의 향을미치는것으

로 악됨에 따라 동 정책은 아 트거래 활성화

의선순환으로작용하지만, 아 트가격에 해서

는 미미한 향을 미치는 것으로 단된다.

<표 7>에 VAR모형의 분산분해 결과를 제

시하 다. 분산분해 결과에 의하면 취득세 감면

정책은 취득세의 측오차 분산을 1기부터 10

기까지 90% 이상설명하는것으로나타났지만,

취득세 감면정책이지역별아 트거래량과아

트가격에 한 설명력에 있어서는 체 으로

낮게나타났다. 분산분해결과를각지역별로비

교해서살펴보면서울과부산, 구는 취득세감

면정책이 아 트거래량보다 아 트가격에 한

설명력이 더 높게 나타났지만, 인천과 주

의 경우에는 아 트거래량과 아 트가격에

한 설명력이 비슷한 것으로 나타났다.

<그림 3> 충격반응분석 결과서울 아 트가격→서울 아 트거래량

서울 아 트거래량→서울 아 트가격

204 주택거래량과 주택가격에 한 연구

인천 아 트가격→인천 아 트거래량

인천 아 트거래량→인천 아 트가격

부산 아 트가격→부산 아 트거래량

부산 아 트거래량→부산 아 트가격

구 아 트가격→ 구 아 트거래량

구 아 트거래량→ 구 아 트가격

주 아 트가격→ 주 아 트거래량

주 아 트거래량→ 주 아 트가격

아 트가격→ 아 트거래량

아 트거래량→ 아 트가격

임 205

울산 아 트가격→울산 아 트거래량

울산 아 트거래량→울산 아 트가격

<그림 4> 취득세의 충격반응분석 결과

취득세 감면→서울 아 트거래량

취득세 감면→서울 아 트가격

취득세 감면→인천 아 트거래량

취득세 감면→인천 아 트가격

취득세 감면→부산 아 트거래량

취득세 감면→부산 아 트가격

취득세 감면→ 구 아 트거래량

취득세 감면→ 구 아 트가격

206 주택거래량과 주택가격에 한 연구

기 간 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

취 득 세 100.00 99.34 99.29 99.03 98.60 98.12 97.71 97.40 97.20 97.09

서울 아 트거래량 0.00 0.01 0.05 0.16 0.29 0.42 0.52 0.59 0.63 0.65

아 트가격 0.00 0.65 0.65 0.80 1.10 1.45 1.76 2.00 2.15 2.24

취 득 세 100.00 99.95 99.00 98.64 98.57 98.50 98.40 98.27 98.11 97.94

인천 아 트거래량 0.00 0.00 0.87 1.19 1.21 1.21 1.21 1.22 1.24 1.27

아 트가격 0.00 0.04 0.12 0.16 0.20 0.28 0.38 0.50 0.63 0.77

취 득 세 100.00 98.28 97.85 97.82 97.82 97.81 97.80 97.78 97.76 97.74

부산 아 트거래량 0.00 0.10 0.19 0.20 0.20 0.21 0.21 0.21 0.21 0.21

아 트가격 0.00 1.61 1.94 1.97 1.97 1.98 1.99 2.00 2.02 2.04

취 득 세 100.00 96.60 95.05 95.02 94.99 94.94 94.84 94.73 94.62 94.52

구 아 트거래량 0.00 0.01 0.87 0.90 0.91 0.92 0.95 0.96 0.97 0.98

아 트가격 0.00 3.38 4.07 4.07 4.09 4.12 4.20 4.31 4.41 4.50

취 득 세 100.00 98.05 97.62 97.43 97.27 97.18 97.11 97.06 97.02 96.99

주 아 트거래량 0.00 1.27 1.30 1.30 1.32 1.32 1.33 1.33 1.33 1.34

아 트가격 0.00 0.68 1.09 1.27 1.41 1.50 1.56 1.61 1.65 1.67

취 득 세 100.00 97.76 96.45 96.32 96.28 96.23 96.19 96.16 96.13 96.11

아 트거래량 0.00 0.80 1.95 2.07 2.08 2.08 2.09 2.10 2.11 2.11

아 트가격 0.00 1.44 1.60 1.60 1.64 1.68 1.72 1.74 1.76 1.77

취 득 세 100.00 99.21 98.62 98.51 98.47 98.44 98.43 98.41 98.40 98.40

울산 아 트거래량 0.00 0.51 1.06 1.17 1.21 1.23 1.24 1.24 1.25 1.25

아 트가격 0.00 0.28 0.32 0.32 0.32 0.33 0.33 0.34 0.35 0.35

<표 7> 분산분해

취득세 감면→ 주 아 트거래량

취득세 감면→ 주 아 트가격

취득세 감면→ 아 트거래량

취득세 감면→ 아 트가격

취득세 감면→울산 아 트거래량

취득세 감면→울산 아 트가격

임 207

Ⅳ. 결 론

본 연구는 아 트거래량과 아 트가격간의

련성을 악하기 해 교차상 분석, 인과

계분석, 충격반응분석을 하 으며, 한 주택시

장의 정상화를 해 취해진 취득세 감면정책이

아 트거래량과 아 트가격에 미치는 향을

분석하 다. 본 연구를통해 아 트거래량과아

트가격간의 련성을규명할수 있었으며,

한 부동산 규제 완화 조치인 취득세 감면이 아

트거래량과 아 트가격에 미치는 향을

악할 수 있었다. 이러한 분석결과를 다음과 같

이 정리할 수 있다.

본 연구의 분석결과에 의하면 교차상 분

석에서 서울과 부산지역의 아 트거래량과 아

트가격 사이에는 아 트가격이 아 트거래량

을 선행하는 것으로분석되었으며, 구와

지역은 아 트거래량과 아 트가격이 동행하는

것으로 분석되었다. 그리고 인과 계분석에서

는 서울과 지역은 아 트가격이 아 트거

래량에 해 단방향으로만 인과 계가 성립하

는 것으로나타나이 지역은 아 트가격이 아

트거래량에 향을 미치는 것으로 분석됨에 따

라 아 트가격의 상승은 아 트거래량의 증가

를 래하는 것으로 악되었다. 부산과 구지

역에서는 아 트거래량과 아 트가격이 양방향

으로 인 계가 성립하는 것으로 나타나 아

트거래량의 증가는 아 트가격의 상승을 래

할 뿐만 아니라 아 트가격의 상승도 아 트거

래량의 증가를 야기하는 것으로 악되었다.

충격반응분석의 결과에서 서울지역은 아

트가격의 충격은 아 트거래량에 양(+)의

향을 미치지만, 아 트거래량의 충격은 아 트

가격에 미미한 향을 미치는 것으로 분석됨에

따라 아 트가격의 상승은 아 트거래량의 활

성화에 정 인 요인으로 작용하는 것으로

악되었다. 부산, 구, 지역에서도 아 트

가격은 아 트거래량에 양(+)의 향을 미치

는 것으로 분석되어 아 트가격의 상승은 아

트거래량의 증가를 래하는 것으로 단된다.

그리고 취득세 감면정책이 각 지역별 아 트거

래량과 아 트가격에 미치는 향에 있어서는

부분의 지역에서 취득세 감면정책은 아 트

가격에 향을 미치기 보다는 오히려 아 트거

래량에 해 비교 크게양(+)의 향을 미치

는 것으로 분석되어 취득세 감면정책은 아 트

거래의 활성화에 정 인 요인으로 작용하고

있는 것으로 악되었다.

이에 따라 아 트가격의 상승(하락)은 아

트거래량을 증가(감소)시키는 요인으로 작용

을 하지만, 아 트거래량은 아 트가격에 미치

는 향이 제한 인 것으로 분석되었다. 한

취득세 감면 조치는 아 트가격에 해서 보다

는 아 트거래량에더욱 큰 향을미치는 것으

로 분석되어 취득세 감면 정책은 아 트거래의

활성화를 도모하여 아 트 거래 벽을 해소하

는데 실효성 있는 정책인 것으로 단된다.

208 주택거래량과 주택가격에 한 연구

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