アニュアルレポート2016 - ntt都市開発 · 2017. 1. 24. · 2.10 2.00 0 2014/3 2015/3...

NTT都市開発について 02

社長メッセージ 07

特集　NTT都市開発のブランド戦略 13

財務ハイライト 21

NTT都市開発のビジネス 22

コーポレート・ガバナンス 31

役員一覧 34

独立役員からのメッセージ 35

CSRマネジメント 37

データサマリー 39

会社情報 42






At a Glance 22

事業戦略 23

オフィス・商業事業 23

住宅事業 27

グローバル事業 29


役員一覧 34




会社情報 42

アニュアルレポート 2016

At a Glance


財務ハイライト

2,000

1,500

1,000

500

0

400

300

200

100

0

（億円）（億円）

2014/3 2015/3 2016/3

12,000

9,000

6,000

3,000

0

4.0

3.0

2.0

1.0

0

（％）

2014/3 2015/3 2016/3

2.30

2.20

2.10

2.00

0

2014/3 2015/3 2016/3

20.0

19.0

18.0

17.0

0

2014/3 2015/3 2016/3営業収益営業利益

10,3353.9

総資産 ROA

200

150

100

50

0

12.0

9.0

6.0

3.0

0

（％）

2014/3 2015/3 2016/3

165

8.2

6,000

4,500

3,000

1,500

0

16.0

12.0

8.0

4.0

0

（倍）

2014/3 2015/3 2016/3

200

0

–200

–400

2014/3 2015/3 2016/3

5,460

8.6

2.10

19.9

有利子負債ネット有利子負債/EBITDA倍率

28

1,000

600

800

400

200

0

2014/3 2015/3 2016/3

477

親会社株主に帰属する当期純利益 ROE

1,600

1,200

800

400

0

（億円）

2012/3 2013/3 2014/3 2016/32015/3

1,209

1,000

750

500

250

0

（億円）

2012/3 2013/3 2014/3 2016/32015/3

488

100

75

50

25

0

（億円）

2012/3 2013/3 2014/3 2016/32015/3

50

12.0

9.0

6.0

3.0

0

（％）

2012/3 2013/3 2014/3 2016/32015/3

400

300

200

100

0

（億円）

2012/3 2013/3 2014/3 2016/32015/3

367

10.4

377（億円）（倍）（％）

（億円）（億円）（億円）（億円）

1,830

600

450

300

150

0

（億円）

2012/3 2013/3 2014/3 2016/32015/3

481

（月期）（月期末）（月期末）（月期末）

（月期）（月期末）（月期）

（月期）（月期）（月期）

（月期）（月期）（月期）

（月期）

営業収益・営業利益総資産・ROA ネットD/Eレシオ自己資本比率

有利子負債・ネット有利子負債/EBITDA倍率フリー・キャッシュ・フロー

当期の賃貸オフィス市場は、空室率の改善傾向が続くとともに、賃料相場も底打ち感があり、上昇傾向で推移しました。こうした背景のもと、営業収益は、品川シーズンテラスなど新規物件の貢献や、既存物件の空室率改善にともなう賃料収入の増加、物件売却の拡大などにより、前期比31.9％増加しました。営業利益は既存ビルの収支改善や物件売却などにより同55.8％増となり、増収増益を果たしました。

当期のマンション分譲市況は、杭打ち工事・データ流用問題等による影響が懸念されましたが、マンションや宅地の販売は概ね順調に推移し、引渡戸数、戸当たり平均単価も前年実績と同水準となりました。営業収益は前期比で4.8％増加、利益率の高い都心物件の影響により営業利益も同15.2％増加し、増収増益となりました。

営業収益営業利益

営業収益営業利益営業利益率

設備投資親会社株主に帰属する当期純利益・ROE

当期のその他の事業（テナント企業向けの内装工事受託、建物管理受託等）は、営業収益は前期比4.1％増加しましたが、コンサルティング収入等の減少により、営業利益は前期比11.5%減となりました。

（注）セグメント変更について2017年3月期より、事業運営に沿った形で収支の管理形態を変更し、報告セグメントの区分を従来の「不動産賃貸事業」と「分譲事業」から「オフィス・商業事業」と「住宅事業」に変更します。これにより、当レポートでも以降の事業戦略のページ（p23～）では新セグメントに沿って報告するものとします。

（注）ROA ＝（営業利益 + 持分法による投資利益 + 負ののれん償却額） ÷ 期中平均総資産　 ROE ＝親会社株主に帰属する当期純利益 ÷ 期中平均自己資本　ネット有利子負債 = 有利子負債－現金及び現金同等物－預入れ期間が3ヶ月を超える定期預金　 EBITDA ＝営業利益＋減価償却費　ネットD/Eレシオ＝（有利子負債－現金及び現金同等物－預入れ期間が3ヶ月を超える定期預金） ÷ 純資産　自己資本＝純資産－新株予約権－少数株主持分　自己資本比率＝自己資本 ÷ 当期末総資産 ×100　フリー・キャッシュ・フロー＝営業活動によるキャッシュ・フロー＋投資活動によるキャッシュ・フロー

※NOI（Net Operating Income：純収入）＝不動産賃貸収入（物件売却益等を控除）―不動産賃貸原価＋不動産賃貸減価償却費（長期前払費用を含む）

NOI※

当期の業績その他の事業

当期の業績

当期の業績

不動産賃貸事業

分譲事業

25.8%

10.3%

63.9%

営業収益構成比率（2016年3月期）

22

21






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42


オフィス・商業事業








At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42

200

150

100

50

0

（万m2）

（年）2011 2012 2013 2014 2015

118

（月期末）

18,000

17,000

16,000

15,000

0

（円／月・坪）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

12.0

9.0

6.0

3.0

0

（％）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

1,600

1,200

800

400

0

（千m2）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

1,134

（月期末）

16.0

12.0

8.0

4.0

0

（％）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

6.3

17,973

4.3

（月期末）（月期末）

賃貸オフィスについては、予想される都心での大量供給に備えて営業力とコスト競争力の強化に取り組みます。一方で、NTTグループに対するCRE（企業不動産）戦略の提案や、既存ビルに対するBCP（事業継続計画）対応力強化など戦略的リニューアルの実施などにより、収益基盤の強化に努めます。

商業事業については、インバウンド消費の高まりなどを踏まえて、東京、大阪、京都など都市部でのホテルや賢島などリゾート地におけるスモールラグジュアリーホテルの展開など、プロジェクトごとに最適なパートナーとの連携のもとに取り組んでいます。

さらに、オフィスビルにおける商業施設の運営や、オフィス･商業施設の複合開発を強化するとともに、地域再開発事業への参画や他社とのコラボレーションにも積極的に取り組みます。

※1 千代田区、中央区、港区、渋谷区、および新宿区を指しています。※2 オフィス延床面積10,000m2以上のビル※3 調査対象：基準階１００坪以上のオフィスビル

出典：森トラスト（株）出典：三鬼商事（株）出典：三鬼商事（株）

NTT都市開発の経営指標オフィス･商業事業の事業環境と戦略全貸付可能面積都心5区※1空室率

東京23区大規模オフィス※2供給量

主な市況データ

都心5区オフィスビル※3賃料相場都心5区オフィスビル※3空室率

貸付可能面積都心5区空室率

収益モデルと成長戦略

ポートフォリオを組換え都心部へシフト

NTTグループ企業へのCRE提案強化

成長戦略

上場リート・私募リートとの連携フィービジネスの拡大

成長戦略

成長戦略

他社とのコラボレーション案件の拡大暫定活用中保有資産の本格的な開発地域開発事業への参画都心における商業・住宅事業等の複合開発ホテル事業の推進

成長戦略

1,134千m2 6.3%

収益機会を増やす成長戦略を実行し、確固たる収益基盤を構築します

既存保有用地

新規用地取得

開発計画

竣工賃貸

売却リート

管理運営

賃貸収入

管理・運営

フィー

売却益運用

フィー

開発

運用

23

24










At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42

プラセオ青山北青山プロジェクト

南青山プロジェクト

原宿駅前プロジェクト原宿クエスト

原宿駅

明治神宮

赤坂御用池

青山霊園表参道駅

明治神宮前駅外苑前駅

乃木坂駅

青山一丁目駅

明治神宮野球場

＊＊＊2＊2

2015年5月にオープンした「品川シーズンテラス」は、約80年間にわたり都民

の生活を支えてきた「芝浦水再生センター」のリニューアルにともない、その広

大な上部空間を有効利用して、次世代の環境都市創造をめざした大規模プロ

ジェクトです。国内最高レベルの環境性能を備え、広大な緑地を臨む地上32階

建ての大型複合ビルは、オフィスやカンファレンス、商業施設で構成されていま

す。賃貸オフィスは、1フロア1，500坪という国内最大規模を誇り、2016年9月末

時点で契約率が約95％（内定含む）に達しています。

品川シーズンテラスにおけるリーシングの進捗

品川シーズンテラス

当社は、2016年1月から2月にかけて、都心部に2棟のオフィスビルを相次いで

開発しました。「アーバンネット日本橋二丁目ビル」は、「日本橋の伝統と風格」を

テーマとしながら、光ダクトをはじめとする最新の環境設備やBCP対策を備え、

快適で知的生産性に優れたオフィス空間を提供。すでに全フロアが契約済みで

す。一方、「アーバンネット銀座一丁目ビル」は、銀座と京橋エリアの結節点という

立地を活かし、「都心の中の開放感」をテーマとしたワークプレイスや屋上テラス

を整備しており、こちらも一棟貸しで契約済みです。

アーバンネット日本橋二丁目ビル、アーバンネット銀座一丁目ビルが竣工

アーバンネット日本橋二丁目ビル

沖縄瀬良垣プロジェクト

アーバンネット銀座一丁目ビル

当社はインバウンド需要の高まりを捉えて、今後の成長事業と位置づけるホテ

ル・リゾート事業に戦略的に取り組んでいます。そのプロジェクトの1つが、ＪＲゆめ咲

線「ユニバーサルシティ」駅と直結する敷地内で、ホテルとブライダルの複合施設を

開発する「ユニバーサルシティ駅前プロジェクト」です。この他にも、株式会社ひらま

つ様と提携して賢島、箱根で滞在型スモールラグジュアリーホテルの開発をして

います。さらに、沖縄県恩納村の瀬良垣地区で東急不動産株式会社様、株式会社

ミリアルリゾートホテルズ様とともにリゾートホテルを開発しています。

ホテル・リゾート事業の推進

多くの若者で賑わう青山・原宿・表参道エリアは、今後もさらなる成長の可能性

を秘めています。当社は「中期ビジョン2018」において、このエリアを複合開発の

重点エリアと位置づけており、商業施設「原宿クエスト」「プラセオ青山」など複数

の資産を保有するほか、「南青山プロジェクト」や、商業と住居の複合開発である

「原宿駅前プロジェクト」などを推進中です。2015年度には、同エリアにおける

プロジェクトをさらに強化するため、「青山開発部」を新設しました。同部は今後、

このエリアにふさわしいコンセプトに即した一体的かつ独創的な事業推進を

担います。

青山・原宿・表参道エリアの開発

ユニバーサルシティ駅前プロジェクト THE HIRAMATSU HOTELS＆RESORTS 熱海

主なプロジェクト


26

25










At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42

プラセオ青山北青山プロジェクト

南青山プロジェクト

原宿駅前プロジェクト原宿クエスト

原宿駅

明治神宮赤坂御用池

青山霊園表参道駅

明治神宮前駅外苑前駅

乃木坂駅

青山一丁目駅

明治神宮野球場

＊＊＊2＊2

2015年5月にオープンした「品川シーズンテラス」は、約80年間にわたり都民

の生活を支えてきた「芝浦水再生センター」のリニューアルにともない、その広

大な上部空間を有効利用して、次世代の環境都市創造をめざした大規模プロ

ジェクトです。国内最高レベルの環境性能を備え、広大な緑地を臨む地上32階

建ての大型複合ビルは、オフィスやカンファレンス、商業施設で構成されていま

す。賃貸オフィスは、1フロア1，500坪という国内最大規模を誇り、2016年9月末

時点で契約率が約95％（内定含む）に達しています。

品川シーズンテラスにおけるリーシングの進捗

品川シーズンテラス

当社は、2016年1月から2月にかけて、都心部に2棟のオフィスビルを相次いで

開発しました。「アーバンネット日本橋二丁目ビル」は、「日本橋の伝統と風格」を

テーマとしながら、光ダクトをはじめとする最新の環境設備やBCP対策を備え、

快適で知的生産性に優れたオフィス空間を提供。すでに全フロアが契約済みで

す。一方、「アーバンネット銀座一丁目ビル」は、銀座と京橋エリアの結節点という

立地を活かし、「都心の中の開放感」をテーマとしたワークプレイスや屋上テラス

を整備しており、こちらも一棟貸しで契約済みです。

アーバンネット日本橋二丁目ビル、アーバンネット銀座一丁目ビルが竣工

アーバンネット日本橋二丁目ビル

沖縄瀬良垣プロジェクト

アーバンネット銀座一丁目ビル

当社はインバウンド需要の高まりを捉えて、今後の成長事業と位置づけるホテ

ル・リゾート事業に戦略的に取り組んでいます。そのプロジェクトの1つが、ＪＲゆめ咲

線「ユニバーサルシティ」駅と直結する敷地内で、ホテルとブライダルの複合施設を

開発する「ユニバーサルシティ駅前プロジェクト」です。この他にも、株式会社ひらま

つ様と提携して賢島、箱根で滞在型スモールラグジュアリーホテルの開発をして

います。さらに、沖縄県恩納村の瀬良垣地区で東急不動産株式会社様、株式会社

ミリアルリゾートホテルズ様とともにリゾートホテルを開発しています。

ホテル・リゾート事業の推進

多くの若者で賑わう青山・原宿・表参道エリアは、今後もさらなる成長の可能性

を秘めています。当社は「中期ビジョン2018」において、このエリアを複合開発の

重点エリアと位置づけており、商業施設「原宿クエスト」「プラセオ青山」など複数

の資産を保有するほか、「南青山プロジェクト」や、商業と住居の複合開発である

「原宿駅前プロジェクト」などを推進中です。2015年度には、同エリアにおける

プロジェクトをさらに強化するため、「青山開発部」を新設しました。同部は今後、

このエリアにふさわしいコンセプトに即した一体的かつ独創的な事業推進を

担います。

青山・原宿・表参道エリアの開発

ユニバーサルシティ駅前プロジェクト THE HIRAMATSU HOTELS＆RESORTS 熱海



26

25


住宅事業


住宅事業






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42

60

40

20

0

（百万円）12.0

8.0

4.0

0

（％）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

90

80

70

0

（％）

2011 2012 2013 2014 2015

74.5

120.0

110.0

100.0

0

（指数）

2011 2012 2013 2014 2015

1,600

1,200

800

400

0

（戸）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

1,054

30

20

10

0

（千戸）

2011 2012 2013 2014 2015

18

出典：（株）不動産経済研究所出典：（財）建設物価調査会のデータをもとに2011年を100とした数値として算出

出典：（株）不動産経済研究所

（年）

（月期）（月期）

115.9

10.4

（年）（年）

2012/3 2013/3 2014/3 2015/3 2016/3

41

（月期）

少子高齢化の進展、防災意識の高まりなど社会のニーズが多様化し、都心における職住近接ニーズなどライフスタイルの変化が見込まれるなか、当社はマンションブランド「ウエリス」の展開に加え、複合開発や、NTTグループと連携したサービス付き高齢者向け住宅と分譲マンションとの同時開発「つなぐTOWNプロジェクト」、リノベーション分譲事業など新分野への取り組みを推進しています。

NTT都市開発の経営指標住宅事業の事業環境と戦略全国マンション引渡戸数

マンション戸当たり単価

営業利益率

東京23区分譲マンション供給戸数

主な市況データ

首都圏※1新規契約率大規模※2集合住宅建設費

全国マンション引渡戸数マンション戸当たり単価営業利益率(分譲事業)

「ウエリス銀座二丁目」は、希少な“銀座二丁目”アドレスとして10年ぶり※に

誕生した所有権型の分譲マンションです。従来からのブランド性に加え、大規模

再開発による発展性の高さから、ますます人気を集める銀座エリアにふさわしい

マンションとして、「銀座に邸宅を。」をコンセプトとし、吟味した素材の質感が時を

経て深まっていく空間づくりをめざしました。その結果、街のにぎわいの享受と

上質な住まいの両立がご好評いただき、販売開始から2ヶ月で完売しました。

ウエリス銀座二丁目

2015年1月に全ブロックが竣工した「ウェリス稲毛」は、東京都心と南房総の

間に位置する稲毛に、人と人の「ゆるやかなつながり」を重視した多世代交流を

実現するコミュニティの創造をめざしました。

住民同士の偶然の出会いを生みだす動線計画を基軸に据えて共用施設を

配置し、防災を意識した様々なプログラムにより交流の「きっかけ」づくりを支援

しています。

ウェリス稲毛

※首都圏マンションデータマップ（MRC）調べ（2015年1月時点） ※2015年度グッドデザイン賞（地域・コミュニティづくり/社会貢献活動）受賞

※1 調査対象：東京都、千葉県、埼玉県、神奈川県、茨城県南部※2 延床面積10,000m2以上の住宅

地域特性に配慮し、物件の価値を高めた持続的な成長をめざします

1,054戸 41百万円 10.4%


27

28


グローバル事業


グローバル事業






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42






At a Glance 22

事業戦略 23


住宅事業 27



役員一覧 34




会社情報 42

1 King William Street ロンドン,シティオフィス約9,300㎡約100,000sqf 地上8階、地下1階

20 Finsbury Circus ロンドン,シティオフィス約8,000㎡ 86,427sqf 地上7階、地下1階

265 Strand ロンドン,ミッドタウンオフィス、商業約7,000㎡ 75,883sqf 地上8階、地下1階

125 West 25th Street 米国ニューヨークオフィス、商業約12,700㎡約137,000sqf 地上11階、地下1階

141 Tremont Street 米国ボストンオフィス約6,300㎡ 68,645sqf 地上13階

27 School Street 米国ボストンオフィス、商業約5,700㎡ 62,427sqf 地上６階、地下１階

Two Oliver Street 米国ボストンオフィス、商業約20,700㎡ 223,372sqf 地上11階、地下１階

575 Lexington Avenue 米国ニューヨークオフィス、商業約69,200㎡ 745,336sqf 地上35階、地下２階

1015 18th Street 米国ワシントンD.C. オフィス、商業約9,800㎡ 106,000sqf 地上11階、地下３階

799 Broadway 米国ニューヨークオフィス、商業約12,300㎡ 132,627sqf 地上６階、地下１階

名称用途所在貸床面積規模

当社はロンドン都心部にあるオフィスビル「1 King William Street」を2011年

に取得し、2016年11月にリノベーション工事が完了しました。外観に対する基準

が厳しいこの地区では、周辺の建物との調和が重んじられます。その中で、伝統

ある街並みを継承しつつ、歴史的価値の高いビルを現代のオフィスにふさわしい

仕様にリニューアルしました。

所在地 1 King William Street, London EC4, U.K.用途オフィス貸床面積約100,000sqf（約9,300m2）規模地上8階、地下1階

「1 King William Street」リニューアル

141 Tremont Street 125 West 25th Street20 Finsbury Circus

物件リスト

国内の不動産市場が先行きに不透明さを増すなか、当社グループは、継続的な成長とポートフォリオの分散をめざし、グローバル事業を加速させています。

2009年に英国ロンドン都心部で物件取得を開始したのを皮切りに2016年11月現在、同市内にオフィスビルを3件、米国ではニューヨーク、ボストン、ワシントンでオフィスビルやオフィスと商業の複合施設を7件所有しています。

今後も為替市場や海外市場の動向を常に注視しつつ、引き続きポートフォリオの多様化と収益力の拡大に取り組んでいきます。また、ヨーロッパやアメリカに加え、オーストラリアや東南アジアにおいても将来の成長が期待できるエリアを中心に、事業機会の拡大に向けた取り組みを推進します。

グローバル事業の概要


ポートフォリオを分散し、新たな成長への施策を実施しています

30

29

アニュアルレポート2016 - ntt都市開発 · 2017. 1. 24. · 2.10 2.00 0 2014/3 2015/3...

Documents