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FMC Fall Real Estate SeminarSeptember 27, 2012

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Section 37 Update:  What the Cases Say and What the Practice IsFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012

Presented by:  Patrick Devine and Mark Piel

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What Section 37 Says:

• “The council of a local municipality may, in a by‐law passed under Section 34, authorize increases in the height and density of development otherwise permitted by the by‐law that will be permitted in return for the provision of such facilities, services or matters as are set out in the by‐law”.  (emphasis added)

• No mention of “community benefits” or “public benefits”

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Two Views

Connection between the requested S.37 benefit and the development (law)

Vs.

Let’s Make a Deal! (politics/economics)

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The Law

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Toronto (City) v. Minto BYG Inc.,[2000] O.M.B.D. No. 1102 (OMB)

• a.k.a. The Beginnings of the Nexus/Connection Test

• Minto appealed its Official Plan Amendment, Zoning By‐law Amendment and site plan applications to the OMB

• At issue was whether S.37 provisions should form a part of the amendments and, if so, in what amount

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Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)

• City’s position:  test of “good planning” as established by the Official Plan required Minto to provide S.37 benefits in exchange for increases in height and density

•Minto’s position:  the application of S.37 benefits should not result in further amenities other than those which have been proposed or which are valid conditions of approval

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Toronto (City) v. Minto BYG Inc. (cont’d)

• Ruling:  appeals were granted

• Reasons:• Whether contributions should be authorized must be judged on the

beneficial effects of such contributions to the proposal• It lies with the City to demonstrate the connection between the 

proposal and the benefits• Absent this demonstration, a developer is obligated to meet only the 

requirements of the Official Plan policies regarding S.37 benefits• S.37 benefits must be guided by established policy; a proponent is 

entitled to some degree of certainty in ascertaining what publicbenefits it will be required to provide pursuant to Section 37

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Toronto (City) Official Plan Residential Building Amendment (Re), [2003] O.M.B.D. No. 926 (OMB)

• a.k.a. The Board Plays “Let’s Make a Deal!”

• City’s position:  S.37 contributions do not have to be “related or justified by the project, but need simply to be a benefit to the public offered in exchange for the permission to develop” increased heights and densities beyond existing policies and by‐laws

• Appellant’s position:  requested contributions unrelated to the development are not justifiable

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Toronto (City) Official Plan Residential Amendment (Re) (cont’d)

• Ruling: appeal dismissed• Reasons:

– Re Section 37 provisions:  “It is the legal extension of an…age‐old practice of securing some public benefit in return for a permission thatcreates betterment or increases land value…. What is relevant is that in return for additional development rights granted to the developer, the exercise of which may have social costs to the public in the area, the public receives some tangible benefit or amenity to offset the cost.”

– S.37 benefits provided in return for permitted increases in height or density are not required to be:• Located on the development site; nor• Related to the particular development

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Toronto (City) Official Plan Redesignate Lands Amendment (Re), [2005] O.M.B.D. No. 1 (OMB)

• a.k.a. The Nexus/Connection Test Returns

“There must be a real and demonstrable connection between the Section 37 benefit being requested and the positive features of the development proposal, as stated in the Official Plan policy.”

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Sterling Silver Development Corp. v. Toronto (City), [2005] O.M.B.D. No. 1313 (OMB)

• The Board evaluates the existing decisions (Minto, 1430 Yonge, Irber)

“The Planning Act is not a revenue statute” and “there must be a nexus between the development and the Section 37 benefits, demonstrating that the benefits pertain to the development (whether on site or off), not to unrelated municipal projects (no matter how meritorious).”

• Additional Section 37 benefits may be imposed beyond those offered by the developer if there is a “real and demonstrable connection” to the development proposal

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English Lane Residential Developments Ltd., Re, 2011 CarswellOnt 14127 (OMB)

• a.k.a. The Nexus Test is Entrenched

• City’s issue:  increases in height and density (from an approved 8 storeys to a proposed 9 storeys) would create traffic problems in the area

• Requested benefit:  contribution to a neighbourhood splash pad (think of the children!)

• The Board found: no reasonable planning relationship between the proposed development, the alleged impact on the community (increases in traffic) and a contribution to a splash pad.

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What the Practice Is

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What the Practice Is

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Evidence Before OMB of City’s Practice

• ADMNS Kelvingrove Investment Corp v. City of Toronto

• Board cites the City’s Implementation Guidelines for Section 37 re: not being a vehicle to generate general revenue and that no City‐wide formula exists since that might not survive a court challenge on the basis that it constitutes an illegal tax

• Board particularly concerned with evidence from City planner that the City’s “internal practice” is to have the City’s Supervisor of Appraisal Services estimate the capital gain[emphasis added] expected from a rezoning

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City’s Practice (continued)

• Then City uses the estimated “capital gain” as the basis for negotiations

• Evidence of City planner that used 20% of the capital gain as the “starting point”

• Board expressly cautioned that nothing in the decision should be construed as endorsing such an approach, although no need to decide matter as rezoning application refused

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City’s Practice (continued)

• What OMB criticized in the Kelvingrove is precisely how it is done

• City planner’s role:  not “land use planning”Rather, role is to get from City Real Estate Services the amountof the “uplift” in value from the existing zoning to the proposed new zoning

• Then, the Councillor figures out what to spend the money on

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The Winners under the System

• Toronto Sun article

• The big winners:

‐ Councillor Adam Vaughan, Ward 20 ‐ $51.5 million

‐ Councillor John Filion, Ward 23 ‐ $49.4 million

‐ Councillor Kristyn Wong‐Tam, Ward 27 ‐ $48.5 million

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Toronto Sun Article

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An Example of City of Toronto Project‐ 45 Charles Street East

• December, 2008 ‐ Approval of rezoning by‐law for a 33‐storey building requiring $1.5 million in Section 37 benefits

• July, 2010 ‐ Committee of Adjustment approval of variancefor an additional 6 floors with Section 45(9) contribution of $500,000.00

• 2011/2012 ‐ rezoning for an additional 8 floors, the Councillor’s request:  $5.6 million

• Final agreement:  $1.6 million

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City of Ottawa – New Guidelines andProtocol for Implementation of Section 37

• Adopted by Ottawa City Council on March 28, 2012

• Excerpts from staff report:

‐ “Section 37 of the Planning Act provides municipalities the authority to share in the increased value that may result from an increased height and/or density of a development project” (emphasis added)

‐ Further, under the heading of Background:  “Section 37 of the Planning Act provides municipalities with the authority to share in the increased economic uplift that may result from increased height and/or density of a development project” (emphasis added)

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City approves rules for sharing wealth from rezonings

BY DAVID REEVELY, THE OTTAWA CITIZEN     MARCH 28, 2012

© Copyright (c)  The Ottawa Citizen

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Conclusion

• As I have noted in many presentations on this topic:

“. . . . it must always be remembered that Section 37 is a section of the Planning Act [emphasis added] and not part of some mythical “Municipal Generation of Revenue Act”

• Given the OMB cases and the City of Toronto’s current practice and the City of Ottawa’s proposed practice, what is needed is another OMB ruling to reiterate the rules and the true purpose of Section 37

Patrick Devinepatrick.devine@fmc-law.com416.863.4515

Mark Pielmark.piel@fmc-law.com416.863.4744

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How Reasonable is Reasonable: Negotiating Effort Standards in Commercial LeasesFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012

Presented by:  Julie Robbins

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Effort Standards Commonly Found in Commercial Leases:

• Best Efforts

• Reasonable Efforts

• Commercially Reasonable Efforts

• Best Reasonable Efforts/Reasonable Best Efforts

• Commercially Reasonable Best Efforts

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Best Efforts

• Higher standard than “reasonable efforts” and “commercially reasonable efforts”

• Objective standard not subjective• Summarized in Atmospheric Diving Systems Inc. v. International Hard Suits Inc. 13 B.L.R. (2d) 243 (1993) 

– “no stone unturned”– do everything known to be usual, necessary and proper for success– not boundless, to be considered in the context of the contract, the 

parties and purpose of the contract– not necessary to show party acted in bad faith– “inevitable failure” relevant to causation of damage but not liability– evidence that the party, had it acted diligently, it could have satisfied 

best efforts is relevant

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Limitations on Best Efforts

• Best efforts standard is not boundless 

• Conflicting case law on economic considerations– Best efforts obligation may give rise to reasonable consideration to a 

party’s own economic interests– Financial disadvantage does not excuse performance

• “I qualify that duty as not requiring the party to sacrifice itself totally to the economic interests of the party to whom the duty is owed, although the interests of the other party must predominate.” (emphasis added)

Justice Ewaschuk in Eastwalsh Homes Ltd. v. Anatal Development Ltd. (1990) 72 O.R. (2d) 661 at para 43

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Reasonable Efforts

• Implies something less than best efforts

• Highly contextual and fact specific

• “Reasonable implies sound judgment, a sensible view, a view that is not absurd.” 365411 Ontario Ltd. V. Darena Holdings Ltd. (1998) 55 O.T.C. 13 at para. 59

• Objective standard not subjective

• What can be done should be done, in the context and purpose of the contract

• Does not mean “all efforts” or efforts to the point of “undue hardship”

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Commercially Reasonable Efforts

• Involves a business judgment

• Must make a genuine effort

• Party obligated to perform cannot deliberately prevent the occurrence or take advantage of its own wrongful act

• Does not obligate a party to exhaust all possible means of satisfying the obligation or to take steps which are commercially irresponsible

• Not clear if it is a higher or lower standard than “reasonable efforts”

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Best Reasonable Efforts/Reasonable Best Efforts

Commercially Reasonable Best Efforts

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General Tips for Drafting:

• Be clear about effort standard as best efforts could be implied

• Do not use different standards in the same agreement unless you intend them to have different meanings

• Do not use terms if you do not know what they mean

• Specify the requirements of satisfying the obligation

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Example:

Landlord shall obtain a non‐disturbance agreement in favour of the Tenant from the existing mortgagee.

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Proposed Revisions:

Landlord shall use reasonable efforts to obtain a non‐disturbance agreement (“NDA”) in favour of the Tenant from the existing mortgagee by requesting such NDA in writing from the mortgagee within 10 days after execution of this Offer to Lease and forwarding such NDA to the Tenant forthwith upon receipt and promptly forwarding to the mortgagee all of the Tenant’s reasonable comments.  The Landlord shall not be required to incur any expenses [in excess of $1,500.00] in satisfying its obligations under this section.

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Performance of Effort StandardIf you owe the duty:• Keep communication lines open and be honest and forthcoming• Consult with the other party so that you are not guessing about what they would be prepared to do or agree to in order to help satisfy the obligation

• Document steps taken to comply

If the duty is owed to you:• Communicate concerns with steps being taken• Track timing of steps and communicate concerns if there is not timely performance of the steps required to comply with the obligation

• Do not wait until the last minute to raise a concern

Julie Robbinsjulie.robbins@fmc-law.com416.862.3418

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Relocation Rights in Leases – Planning for the FutureFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012

Presented by:  Sheldon Disenhouse

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Standard Lease Provisions

• “The Landlord may…relocate or rearrange the buildings, parking facilities and other parts of the Project and [with the consent of the Tenant, which consent will not be unreasonably withheld], relocate or rearrange the Premises from that shown on Schedule “A”.

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• “The Landlord shall have the right, in its sole discretion, from time to time, to relocate the Premises to other premises within the Project having approximately the same area as the Premises. The Landlord shall be entitled to designate the location of the new premises and the date by which the Tenant must relocate to the new premises.”

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Landlord Rationale

• Desire to upgrade the Project/Flexibility 

– Renovations– Better/larger tenants– Remerchandising– Expansion room for adjacent/large tenants

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Tenant Concerns• What is “comparable space”

– Retail• Size• Frontage• Tenant mix• Proximity to entrances, exits, major tenants• Availability of services

– Office• Height in building (low floors/high floors)• Views• Availability of services

• Will there be down‐time?• Timing (not during high season)

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Who Pays What?

• Usually the move is at the Landlord cost– Construction of new space

• Plans

• Base building

• Leasehold improvements

– Move existing fixtures/purchase new fixtures– Actual move

• Timing

– Signage/announcements– Stationery– Indirect costs– Unamortized costs

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CASES

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• 1. Can Landlord relocate Tenant to a neighboring Project?

– No – unless specifically provided for.

See: Millennium Veterinary Hospital Corp. v. SR & R Bay Bridges Ltd. 66   R.P.R. (4th) 174 (2008‐OCA)

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2. What does “in a location, size and finish similar to that of the Demised Premises” mean? 

Court → “…a proper interpretation … of the words “similar location” would indicate compatibility with the business – attractive features of the originally agreed location, which would include criteria of shopper traffic flow, visibility and exposure.”

See: Stonegate Enterprises Ltd. V. West Oaks Mall Ltd. 1 R.P.R. (4th ) 113 (2002‐BCSC)

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3.  Negotiate!

“The Landlord shall have the right…to change the location of the leased premises…to another location of comparable size in the shopping mall…”

Court → “Although the existing area has both street and mall frontage, the tenant by executing the lease and including this relocation clause put itself in the position whereby it was at the mercy of the landlord with regard to relocation. As was clear from the evidence some tenants negotiated this clause out of their agreement…”

St. John’s Development Corp. v Eyeland Enterprises Inc. 1998 Carswell Nfld264 (Nfld SC, Trial Division)

Sheldon Disenhousesheldon.disenhouse@fmc-law.com416.863.4376

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Legal Fallout from Falling GlassFMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012

Presented by: Karen Groulx

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Legal Fallout from Falling Glass

• a reported 30 tempered glass balconies from more than 10 buildings have shattered in Toronto since last summer

• at the W hotel and residences in Austin, several glass balcony panels fell off the 37‐storey building in two separate incidents in June of 2011 

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The Cause and the Fix• at the provincial library in Montreal, decorative glass panels have been falling off the facade since soon after the building opened in 2005

• the cause is likely impurities in glass ‐‐most common type is nickel sulfide 

• responsible for about 90 per cent of impurity‐related fractures

• an independent assessment of the glass problem at the Bibliothèque et Archives nationales du Québec in Montreal found that 30 percent of the panes on the building do not meet Canadian standards for glass treatment 

The Bibliothèque et Archives nationales du Québec has been shedding its frosted glass panels

almost since it opened in 2005. (Paul Chiasson/Canadian Press)

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The Cause and the Fix (con’t.)

• shattering could occur due to a combination of faulty treatment, fractures within the glass and too tight mounting of the glass onto the façade which does not allow for temperature‐related expansion and contraction

• the building contractor, Pomerleau Inc., contested the findings of the library's consultant

• the fix was  to replace the 15 broken panes with the same type of glass

• a permanent buffer zone was also installed around the building made up of shrubs, bushes, plants and 1.8‐metre‐wide aluminum and galvanized‐steel awnings. 

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The Cause and the Fix (con’t.)

"[The panes] don't  fall; they shatter," said  library spokesperson Geneviève Dubuc.  "They  break  into  small  pieces  that  aren't really dangerous. The aim is to, if necessary, collect the debris caused by the shattering. In the event that glass does shatter, it falls into the bushes, not on people." 

( “In Depth: Shattered Glass: What Causes Panes To Fall Off Buildings”, Kazi Stastna, CBC News, August 4, 2011)

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The Fallout

• class actions have been commenced against the architects, manufacturer/installer of the glass railings and the developers of two projects 

• Each lawsuit is claiming general damages in the amount of $15,000,000 and punitive damages in the amount of $1,000,000 plus a declaration that the builders were negligent in the design, installation and manufacturing of the glass panels 

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Municipal Regulations

• Property Standards section of Toronto Municipal Code requires owner to repair, maintain and keep the property clean in accordance with the standards and to take immediate action to eliminate any unsafe condition

• City of Toronto ordered developer to remove the balcony glass from the building 

• developer and/or the occupant should report the incident of falling glass or cladding to the Right of Way Department at the City of Toronto

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Glass Window Wall Systems

Industry experts claim that window walls:

• are thermally inefficient 

• of questionable performance in terms of durability, air and water leakage 

• will require extensive retrofit or replacement within 15 to 20 years

• expensive to repair ‐‐ an estimated 20 per cent of condominium owners’reserve  fund contributions could be spent on window wall repairs 

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Tarion WarrantiesOne Year Warranty

• Constructed in a workmanlike manner and free from defects in material; 

• Constructed in accordance with the Ontario Building Code; 

Two Year Warranty

• Water penetration through the basement or foundation walls; 

• Defects in work or materials, including windows, doors and caulking, or defects in work that result in water penetration into the building envelope; 

• Defects in work or materials which result in the detachment, displacement or deterioration of exterior cladding (such as brickwork, aluminum or vinyl siding); 

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Tarion Warranties

• Violations of the Ontario Building Code affecting health and safety (including, but not limited to, violations relating to fire safety and the structural adequacy of the home); and 

• Major structural defects

Seven Year Warranty

• A major structural defect is defined in the Ontario New Home Warranties Plan Act as:

• any defect in work or materials that results in the failure of a load‐bearing part of the home’s structure or materially and adversely affects its load‐bearing function; or 

• any defect in work or materials that materially and adversely affects the use of the building as a home.

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Maximum Tarion Warranty Coverage

• aggregate maximum warranty coverage for new homes and condominium units is $300,000. 

• The maximum coverage for condominium common elements is $50,000 times the number of units, to a maximum of $2.5 million

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The Fallout

Developers will be the target for recovery of claims

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General Case law regarding Developer’s Liability

• Does a contractor/developer owe a duty of care to subsequent purchasers?

• A finding of negligence would depend on the existence of a duty of care, breach of that duty and resulting damages

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Legal Liability for Dangerous Defects

• In the seminal case of Winnipeg Condo Corp. No. 36 v. Bird Construction Co., Supreme Court of Canada Justice LaForest stated:

“…contractors (as well as subcontractors, architects and engineers) who take part in the design and construction of a building will owe a duty to subsequent purchasers of the building if it can be shown that it was foreseeable that a failure to take reasonable care in constructing the building would create defects that pose a substantial danger to the health and safety of the occupants.” [Emphasis added]

63

Legal Liability for Dangerous Defects

• There is liability for dangerous defects

• Defective materials or shoddy but not dangerous defects do not give rise to liability to third parties for pure economic loss (such as the cost of repairs) unaccompanied by personal injury or property damage:  Condominium Plan No. 9223676 v. McJane Developments Ltd.

64

Implied Warranty

• implied warranty in favour for purchaser of new residence under construction that the residence will be completed in a workmanlike manner and will be fit for habitation

65

Relevance of Building By‐laws and building codes

• claim against the developer‐contractor for breach of implied warranty that the building was to be constructed in a good and workmanlike manner was dismissed 

• sale agreements between the developer and the individual unit owners expressly stipulated that the agreements excluded any warranties that were not written in the contract.

• building by‐laws and building codes help to define the standard of care

66

Relevance of Building By‐laws and building codes• nothing dramatic had happened to the building and the block wall at issue had been standing for 22 to 23 years when the repair work was undertaken in Carleton Condominium Corp. No. 21 v. Minto Construction Ltd.

• significant deviations from building by‐law requirements gave rise to a claim for breach of warranty and negligence and a finding of liability of $1.5 million to repair the construction of a block wall found to have created a dangerous condition in Minto Construction

• many glass condominiums in Toronto arguably adhere to building by‐laws and codes

67

Other Targets of Litigation – Directors and Officers

• directors and officers may be the target of claims where there are no assets or warranty coverage

• courts will consider piercing the corporate veil in situations where the corporation is, “being used as a shield for fraudulent or improper conduct”

68

Building Code Act

• building owners responsible under the Building Code Act for keeping their building safe 

• Building Code changes apply only to developments approved after July 1, 2012 

• heat‐strengthened laminated glass where glass is installed beyond concrete balcony slab

• heat‐soaked tempered glass to be used when glass is on a slab but close to the edge

• changes in design required ‐‐no contact between glass and metal

69

Response from City of Toronto

• database of condos with glass balconies constructed within the last five to seven years is being compiled by the City of Toronto requesting voluntary inspections

• source of information to litigants or potential buyers through Municipal Freedom of Information Act requests?

70

Managing Latent Defect Exposure (con’t.)

• be proactive – communicate steps being taken to address problem

• limit warranties provided to purchaser in sale documents

• seek expert advice regarding most cost‐effective and practical type of cladding taking into account energy efficiency, Building Code requirements, maintenance cost, lifespan, and building aesthetics

• consult insurance professionals

• consider having professionals conduct regular reviews of the cladding on all existing large buildings to confirm safety and address any hazards

Karen Groulxkaren.groulx@fmc-law.com416.863.4697

72

Small Changes, Big ImpactsHow Seemingly Minor Provisions in Real Estate Agreements Can Have Major Consequences for the Transaction

Presented by: Andrew Salem and Allyson Roy

73

Small Changes, Big Impacts

1. Standard Forms

2. Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten changes

3. Boilerplate Clauses

4. Small Changes, Big Impacts:  Some illustrations in the Agreement of Purchase and Sale context

(a) Risk before closing

(b) Permitted encumbrances

(c) Planning Act consent

(d) Waiver and Notice clauses

74

Small Changes, Big Impacts

5. Some other examples

(a) Purchase Price

(b) Legal Descriptions

(c) Dates and Times

(d) Electronic Transfers

(e) Closing Documents

(f) Letters of Intent

75

1. Standard Forms

76

Standard Forms (continued)

(a) OREA and TREB Agreements of Purchase and Sale

(b) Using your own Template Agreements 

(c) Contra Preferentem

77

2.   Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten Changes

• McKee v. Montemarano (2009, Ontario C.A.)

• Associated Shopping Center Properties, Ltd. v. Hodge (2011, Tennessee C.A.)

78

Pre‐Printed Forms, Schedules and Handwritten Changes (continued)

“Mr. Hodge also argues that Attachment A should not be considered part of the Lease. We find this argument without merit.  The main body of the lease states that “Any Attachments to this Lease Agreement shall be a part of this agreement.” Furthermore, the notation to “See Attachment A”appears conspicuously in several different places in the main body of the Lease, which Mr. Hodge signed.”

Associated Shopping Center Properties, Ltd. v. Hodge 

79

3. Boilerplate Noun1. Plating of iron or steel for making the 

shells of boilers, covering the hulls of ships, etc.

2. The detailed standard wording of a contract, warranty, etc.

3. Informal phrases or units of text used repeatedly, as in correspondence produced by a word processing system.

4. Frozen, crusty, hard‐packed snow often with icy patches.

80

4.   Small Changes, Big Impacts:  Some illustrations in the Agreement of Purchase and Sale context

(a) Risk before closing

(b) Permitted encumbrances

(c) Planning Act consent

(d) Notice and Waiver

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(a) Risk Prior to Closing

• At common law, if not stated expressly to the contrary in the contract, risk of damage or loss is on the purchaser in its capacity as beneficial owner

• Clause 14 of the OREA standard form of purchase agreement reverses this position and expressly states that risk is on the vendor until completion

• What can be done if your purchase agreement does not expressly state that risk is on the vendor until completion?– Take out insurance immediately

82

(b) Permitted Encumbrances

Standard Form ‐ Title must be good and free from encumbrances save and except for:(a)  registered restrictions or covenants that run with the 

land providing that such are complied with; (b)  any registered municipal agreements and registered 

agreements with publicly regulated utilities providing such have been complied with, or security has been posted to ensure compliance and completion, as evidenced by a letter from the relevant municipality or regulated utility; 

(c)  any minor easements for the supply of domestic utility or telephone services to the property or adjacent properties; 

83

Permitted Encumbrances (continued)

(d)  any easements for drainage, storm or sanitary sewers, public utility lines, telephone lines, cable television lines orother services which do not materially affect the use of the property; and

(e)  any encumbrances specifically provided for in the agreement

84

Permitted Encumbrances (continued)

Best practices:As vendor:

•Include a list of specific title encumbrances in your agreement

As purchaser:•Do not accept title qualifications without investigating

85

(c) Planning Act Consent

THE STANDARD FORM CLAUSE:

“This Agreement shall be effective to create an interest in the property only if Seller complies with the subdivision control provisions of the Planning Act by completion and Seller covenants to proceed diligently at his expense to obtain any necessary consent by completion.”

86

Planning Act Consent (continued)

WHAT IF….

1   …it appears that the consent application is unlikely to succeed?  (Hogg v. Wilken, 1977)

2    …unreasonable/onerous/expensive/time‐consuming conditions of approval are imposed? (John E. Dodge Holdings Ltd. v. 805062 Ontario Ltd., 2003)

3     …the approval process takes too long?  (Southcott Estates v. Toronto Catholic School Board, 2010)

87

Planning Act Consent (continued)

Some considerations for the Planning Act clause:

1. Do you have the ability to stop the process (or will you be forever “proceeding diligently”)?

2. To what extent is the Purchaser required to assist with the consent application?

3. How will difficult conditions and OMB appeals be addressed?

88

(d) Waiver and Notice Clauses

1. Carefully consider your verbs and delivery methods

2. Lawyer as agents

3. What happens if nothing happens?

4. The letter of clarification 

5. Dates and times

6. An illustration: McKee v. Montemarano (2009, Ont. C.A.)

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5.  Small Changes, Big Impacts:Some Other Examples

(a) Purchase Price

(b) Legal Descriptions

(c) Electronic Registrations

(d) Closing Documents

(e) Letters of Intent

Andrew Salemandrew.salem@fmc-law.com416.863.4728

Allyson Royallyson.roy@fmc-law.com416.863.4386

91

Greater Toronto Area Condominium Update

Presented by:  Jules Mikelberg and Michael Toshakovski

FMC Fall Real Estate Seminar, September 27, 2012

92

1. GTA Condo Update

2. Status of Condominium Act Review Process

3. Changes to City of Toronto Draft Condo Approval Process

4. Tarion Update

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GTA Condo Update

•Has the bubble burst? Or is it business as usual?•Toronto – an island of tranquility in a turbulent sea•4,800 Unit sales in April – June 2012•13,000 new condo sales 2012 to date•Prediction of 2,000 to 7,000 over last quarter – 15,000 to 20,000 units

• Similar to 2010, sustainable market•Cannot sustain all time high of 28,000 in 2011•185,000 GTA units in approval process (99,000 in City)

94

GTA Condo Update …continued

•1.3% increase in price, 7.4% (2011)

•Median price of $300,000 vs. $500,000 for single family houses

•340 active projects of 87,000 units of which 18,000 unsold

•20 to 30% end users

•450 to 900 sq. ft. units

95

GTA Condo Update …continued

•Media hype of the summer vs. recent bank forecasts

•RBC Report – Canadian housing market in good shape

•TD Report – tighter mortgage rules effective July 2012 may reduce prices by average of 3% in second half of 2012 and early 2013 and possible decrease of 10% over next 3 years

96

Recent headline – Average New Condo Prices Falling Drastically

•Average prices down 6.4% from 2009 – 2011

•Price per square foot up from $300’s to $550

•Size of units down from 920 sq. ft. to 795 sq. ft.

•However, “Summer of Incentives”

97

Fundamentals Still in Place

•Historic low interest rates (1% BOC since Sept. 2010)

•100,000 new immigrants into Toronto annually

•GTA forecasted to increase population from 6.3M to 8M by 2031

•Places to grow/greenbelt – vertical intensification

•New “suburban downtowns” – Vaughan (Jane & 7), Markham, Mississauga, Richmond Hill

98

Fundamentals Still in Place …continued

• Lack of purpose built rental buildings

• Different investor from early 1990’s (renting vs. flipping)

• Condos now 65% of new housing market, differential between single family housing and Condo’s are growing

• 40,000 to 45,000 new home sales reasonably consistent – more condo’s

• Smaller condos more affordable

• Smaller buildings – easier to finance

• Lack of construction financing (self‐regulating the market)

99

Condominium Act Review

•Current Act – S.O. 1998 proclaimed in 2001•1,300,000 Ontarians live in 6,700 condominiums containing more than 500,000 units

•June 2012 – Ministry of Consumer Services announced review through public consultation with stakeholders

100

Issues

•Consumer protection for buyers

•Condominium finances and reserve fund management

•Condominium board governance

•Expertise/accreditation of condominium managers

•Dispute resolution (condo boards/owners) 

101

Stage 1

• Lottery of 10,000 condo residents to respond by October 5 to sit on panel 

• Provide advice on improvements to Act by early 2013

Stage 2

• Experts to review and expand on Stage 1 findings and recommend amendments

• Report expected for public comment by end of summer 2013

Stage 3

• Residents panel to review expert’s recommendations and create action plan

• Stakeholders to review action plan by Fall 2013

• Action plan to be reviewed by Ministry

102

Service Delivery Improvements to Condo Approvals (City of Toronto)

•Site Plan and Condo process no longer linked

•Site Plan condition in draft plan approval deleted

•Developers must still satisfy site plan, section 37 and other conditions but earlier in process i.e. occupancies

•City staff will no longer inspect Solid Waste Facilities

•City will accept certification of Sold Waste Facilities (similar to site servicing, storm water management)

103

2012 Tarion Update

1. Changes to Tarion Addendum for Condominium Projects

2. Performance Based Pricing and Reduced Enrolment Fees

3. Changes to the “Major Structural Defect”Definition

104

Changes to Tarion Addendum for Condominium Projects

1. Addition of Schedule “B”• All adjustments to purchase price that are to be paid by the purchaser must

be disclosed in Schedule “B”• Part 1: “Stipulated Amounts/Adjustments”• Part 2: “All Other Adjustments – to be determined in accordance with the 

purchase agreement”

2. Easier to change Critical Dates by mutual consent

The new Addendum is mandatory for all condominium projects where one arm’s length Agreement of Purchase and Sale is signed on or after October 1, 2012

105

Performance Based Pricing (“PBP”) and Reduced Enrolment Fees

• Current Regime: Tarion enrolment fees are calculated based on the sale price of home

• Proposed PBP Regime: Builders are rated on a 100 point scale and will have their enrolment fees reduced or increased based on their rating.  Tarion projects that PBP will be fully implemented by Q3 of 2015.

• In the meantime, enrolment fees have been decreased by $150.00 per home for homes enrolled on or after July 1, 2012

106

Changes to the “Major Structural Defect”(“MSD”) Definition1. Vendor/Builder accountability for MSD is extended 

throughout the full seven year warranty period 

2. Expended definition of MSD

• Application to Houses: where Agreement of Purchase and Sale has been signed on or after July 1, 2012

• Application to Condos: where first arm’s length Agreement of Purchase and Sale was signed on or after July 1, 2012

Jules Mikelbergjules.mikelberg@fmc-law.com416.863.4380

Michael Toshakovskimichael.toshakovski@fmc-law.com416.863.4364

All of the preceding presentations contain examples of the kinds of issues companies dealing with Real Estate matters. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.