fokus europe 2012
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Fokus Sonderausgabe Europa 2012TRANSCRIPT
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INTERNATIONALITÄT IM FOKUS. Wir haben das
Jahr 2012 mit der Sonderpublikation FOKUS
Visionen eröffnet, in der die heimische Wirt-
schaft und deren Perspektiven im Mittelpunkt
standen. Im Zuge der vorliegenden Publikation
FOKUS Europe 2012 richtet sich der Blickwinkel
gemäß dem Titel vornehmlich auf internationale
Themen und Marktberichte. Die vorliegende
Ausgabe wird neben der bewährten Verteilungs-
struktur zusätzlich auch auf der internationalen
Gewerbemesse MIPIM distribuiert, wo FOKUS
Media wie schon im Vorjahr als Aussteller und
Medienpartner mit insgesamt drei aktuellen
Ausgaben vertreten ist und vor Ort für Sie die
wichtigsten Trends recherchieren wird.
MÄRKTE IM FOKUS. Der MIPIM kommt heuer ein
besonderer Stellenwert zu. In einem wirtschaft-
lichen Umfeld, das von labilen Finanzmärkten
und Steuerpaketen geprägt ist, rückt die Immobi-
lie weiter in den Vordergrund, jedoch werden bei
Investmententscheidungen auch verstärkt das
Umfeld und sogar das Land, in dem sich diese be-
findet, in Augenschein genommen. Dies könnte
auch ein Grund sein, warum Investoren gerne in
Deutschland kaufen, das auf der heurigen MIPIM
der „Ehrengast“ ist. In schnell wachsenden Volks-
wirtschaften wie etwa der Türkei, Brasilien,
China und Indien herrscht hingegen ein Mangel
an modernen Bürogebäuden, Einkaufszentren,
Mehrfamilienhäusern und Logistikzentren –
gänzlich andere Voraussetzungen für Investoren
also. Auch in unserer Sonderausgabe tragen wir
den konträren Gegebenheiten Rechnung und
versuchen, die aktuelle Situation aus den unter-
schiedlichen Blickwinkeln zu betrachten.
INTERNATIONALITY IN FOKUS. We commen-
ced the year 2012 by bringing out FOKUS
Visions, a special publication focusing on
the Austrian economy and the economic out-
look. As the title suggests, the present
publication FOKUS Europe examines mainly
international themes and market reports.
Besides being sent to our existing reader-
ship, the current issue will also be distri-
buted at this year’s international MIPIM
trade fair. As an exhibitor and media partner,
this year FOKUS Media will once again be
represented by a total of three current issues,
and will be researching the most important
trends for you on site.
MARKETS IN FOKUS. Special importance is at-
tached to this year’s MIPIM. In an economic
situation characterized by unstable financial
markets and taxation packages, real estate is
coming into the limelight more and more.
However, investment decisions are increasin-
gly taking into account not only the surround-
ing circumstances, but also the country in
which they are encountered. This could be one
reason why investors like to buy in Germany,
which is “Country of Honour” at this year’s
MIPIM. In fast-growing economies like Tur-
key, or Brazil, China and India, on the other
hand, there is a lack of modern office accom-
modation, shopping malls, housing blocks and
logistics centres. A completely different situa-
tion, in other words. In our special issue
we also take divergent circumstances into
account, aspiring to view the current situation
from different points of view.
LIEBE LESER! DEAR READER!
Dr. Alexander Scheuch
Herausgeber
Editor
Dr. Alexander Scheuch
Viel Vergnügen beim Lesen unserer Ausgabe FOKUS Europe 2012 wünscht Ihnen Ihr
I hope you enjoy reading this issue of FOKUS Europe 2012.
E U R O P EF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 03
UMFRAGE06 Marktentwicklung in Europa Heimische Immobilienprofis und ihre Meinung zu den europäischen Immobilienmärkten in den kommenden Monaten. Wer ist top, wer hat gute Chancen und welches Land bleibt heuer noch in der Warteschleife.
MÄRKTE12 Europas Gewerbemärkte sehr unterschiedlich Die europäischen Immobilienmärkte bewegen sich im Umfeld von unsicheren Wirtschaftsdaten, und diese färben auch auf die einzelnen Projekte ab. Investiert wird nur, wo die wirtschaftliche Lage sicher erscheint. 16 Ehrengast Deutschland Deutschland ist auf der heurigen MIPIM das „Country of Honour“. Ein Grund für den FOKUS, einen Blick auf den deutschen Gewerbemarkt zu werfen, der sich in Europa als einer der stabilsten in der letzten Zeit behaupten konnte.
20 Österreich als Investmentstandort Österreich ist zwar ein kleines Land, aber es wird von internationalen Investoren als attraktiver Standort für Immobilieninvestments eingeschätzt.
24 Garant für erfolgreiche Vermarktung In der aktuellen Situation am Immobilienmarkt wird Facility- Management immer wichtiger für den Erfolg eines Projekts. Allein mit organisatorischen und prozessualen Optimierungen können Einsparungen bei den Betriebs- kosten von 20 Prozent erreicht werden.
04 FOKUS I EUROPE 2012
28 Sicherheit oder Risiko Immobilieninvestoren stehen heute vor zwei sehr gegensätzlichen Alternativen bei ihren Entscheidungen – und auch der Wert der Immobilie ist relativ.
32 Stimmungsschwankungen 2012 Der deutsche Immobilienexperte Thomas Beyerle wirft einen Blick in das laufende Jahr und auf die Chancen und Risken im Immobilienbusiness.
INTERVIEW36 Vom Planen und Bauen Wolfgang Vasko im Gespräch mit dem FOKUS über Veränderungen in der Immobilienbranche, die stattfinden beziehungsweise anstehen.
40 Starkes Team im Immobilienbusiness In kurzer Zeit hat Matthäus Jiszda mit seinem Team bei JP Gewerbe Immobilien beachtliche Erfolge erzielt.
UNTERNEHMEN 44 TOP-Firmenstandort in der "Vienna Region" Der WALTER BUSINESS-PARK im Süden Wiens ist ein guter Platz für erfolgreiche Unternehmen.
48 Ansprechpartner für ganz Österreich RE/MAX Commercial ist in allen wesentlichen Landes- hauptstädten mit dynamischen Märkten und in den wirtschaftlichen Ballungszentren in Österreich präsent.
50 Fundierter Überblick DLA Piper hat nicht nur den Überblick, man lässt auch andere daran teilhaben.
INHALT
Medieneigentümer, Herausgeber- und Chefredaktionsanschrift/Owner, publisher and main editorial office ÖWG Werbeagentur und Verlags
GmbH, Bergmillergasse 5/Stiege 2/2. DG, A-1140 Wien/Vienna, Tel. +43 01/813 03 46-0, [email protected], www.fokus-media.at Herausgeber und
Geschäftsführer/Publisher and general manager Dr. Alexander Scheuch, [email protected] Redaktion Ressort Immobilien/Editor real
estate section Mag. Walter Senk, [email protected] Chefin vom Dienst/Duty editor Ingeborg Zauner, [email protected] Grafik/Graphics
Ing. Markus Gold BSc Litho Leopold Engelmann Office Ingeborg Zauner, Sabine Reiterer Mitarbeiter dieser Ausgabe/Contributors to this issue
Dr. Alexander Scheuch, Mag. Walter Senk, Thomas Kozak BA, Robert Schweiger, Thomas Häusser, Dieter D. Kendler, Thomas Beyerle Verlagsleitung/
Publishing house management Thomas Kozak BA Anzeigen/Ads Mag. Alexandra Kogler, Sylvia Kalinka, Wolfgang Schebek, Ing. Albert Bayer
Druck/Printed by Niederösterreichisches Pressehaus Freier Vertrieb/Distribution Fokus, MIPIM, Post AG Auflage/Number of copies 15.000
E U R O P EF O K U S
SURVEY06 Market developments in Europe Austrian real estate specialists and their opinion on European real estate markets over the coming months.
MARKETS12 Europe’s commercial markets vary widely European real estate markets are operating in an environment of uncertain economic data that is rubbing off on individual projects.
16 German guest of honour Germany is the “Country of Honour” at this year’s MIPIM. Reason enough for FOKUS to take a look at the German commercial market.
20 Austria as an investment location Although Austria is only a small country, international investors regard it as an attractive location for investment.
24 Guarantee of successful marketing With the current situation on the real estate market, facility management is becoming increasingly important.
INTERVIEW36 Of planning and building Wolfgang Vasko talks to FOKUS about changes in the real estate industry that are taking place or about to happen.
40 A strong team in Real Estate business In a short time Matthäus Jiszda and his team at JP Gewerbe Immobilien achieved considerable success.
COMPANY
44 TOP company location in the “Vienna Region” The WALTER BUSINESS-PARK in the South of Vienna is an excellent place for successful companies.
48 Your partner for the whole of Austria RE/MAX Commercial is the group of commercial property specialists within the RE/MAX network.
50 Informative overview DLA Piper not only has the overview, they also allow others to share it.
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SURVEY06 Market developments in Europe Austrian real estate specialists and their opinion on European real estate markets over the coming months.
MARKETS12 Europe’s commercial markets vary widely European real estate markets are operating in an environment of uncertain economic data that is rubbing off on individual projects.
16 German guest of honour Germany is the “Country of Honour” at this year’s MIPIM. Reason enough for FOKUS to take a look at the German commercial market.
20 Austria as an investment location Although Austria is only a small country, international investors regard it as an attractive location for investment.
24 Guarantee of successful marketing With the current situation on the real estate market, facility management is becoming increasingly important.
INTERVIEW36 Of planning and building Wolfgang Vasko talks to FOKUS about changes in the real estate industry that are taking place or about to happen.
40 A strong team in Real Estate business In a short time Matthäus Jiszda and his team at JP Gewerbe Immobilien achieved considerable success.
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44 TOP company location in the “Vienna Region” The WALTER BUSINESS-PARK in the South of Vienna is an excellent place for successful companies.
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CONTENT
06 FOKUS I EUROPE 2012
DIE MARKT-ENTWICKLUNGEN IN EUROPAMARKET DEVELOPMENTS IN EUROPE
Umfrage MIPIM 2012MIPIM 2012 survey
DIE FRAGE:
Wie schätzen Sie den Gewerbeimmobilienmarkt
in Österreich/CEE/Westeuropa in den kommen-
den 12 bis 18 Monaten ein?
QUESTION:
What is your forecast for the commercial
property market in Austria/CEE/Western Europe
for the next 12–18 months?
Heimische Immobilienprofis und ihre Meinung
zu den europäischen Immobilienmärkten in
den kommenden Monaten.
Mag. Gerhard Schenk, Geschäftsführer HSG Zander
Die Frage nach der Einschätzung des Gewerbeimmobilienmarktes in Österreich ist meines Erachtens nur
beantwortbar, wenn man vorab ein Dreiteilung in wesentliche Immobilienkategorien durchführt, die da sind:
Büroimmobilien, Handelsimmobilien – Einkaufszentrenund Fachmärkte – sowie große – ehemalige – Industrie-
areale und andere Sonderflächen wie etwa die Kasernen der Bundesheeres.
Im Bereich der Büroimmobilien wird es trotz der geringen Flächenproduktion zu keiner Erhöhung der Mieten
kommen, da noch genügend freie Flächen vorhanden sind und die Unternehmen konjunkturbedingt mit Expan-
sionen und Übersiedlungen noch zuwarten und in ihren derzeitigen Flächen verbleiben werden. Die Entwicklung
bei den Handelsflächen wird in Richtung der Refurbishments im Bestand und weniger in die Richtung der Schaf-
fung von Zusatzflächen gehen, da die Marktsättigung bereits erreicht ist. Die Verwertung von Sonder immobilien
wird abgesehen von Wohnbauprojekten und den bekannten Großprojekten Hauptbahnhof und BA-Campus 2012 auf Eis gelegt werden.
Gerhard Schenk, Managing Director, HSG Zander
In my opinion, the question of how the Austrian commercial property market will develop can only be answered if you first divide the
market into the three main categories of real estate: office properties, retail properties (shopping centres and speciality markets), and large
(former) industrial parks and other special-purpose properties such as army barracks. In the sector of office properties, I don’t believe that
rents will increase, despite the fact that new production is minimal, because there are enough available properties; furthermore because of
the economy companies are deferring expansion and moves, staying instead in their current properties. The trend in retail properties will
be towards refurbishing existing properties and less towards creating additional space, since the market has already reached saturation.
With the exception of residential construction and the large-scale projects at the main railway station and BA Campus 2012 that we already
know about, utilization of special-purpose properties will be put on the back burner.
Austrian real estate specialists and their
opinion on European real estate markets over
the coming months.
TEXT WALTER SENK PICTURES SUPPLIED
S U R V E YF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 07
Dr. Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG
Wir sind vorsichtig optimistisch und hoffen – bestätigt durch unsere Erfahrungen der letzten Monate –, dass sich
langsam wieder eine positive Grundhaltung bei den Unternehmen festigt, was die wirtschaftliche Zukunft des
Standortes Österreich und Europa betrifft. Die anhaltend negative Berichterstattung zur sogenannten „Euro- und
Schuldenkrise“ und das Fehlen stabiler Zukunftsprognosen hatten die Entscheidungsfreude in Hinblick auf lang-
fristig wirk same und kostenintensive Vorhaben – wie die Anmietung eines neuen Büros – zuletzt stark ein-
geschränkt. Europaweit haben viele Unternehmen – leider im Gegensatz zu manchen öffentlichen Körper-
schaften – die Zeit genutzt, um sich zu restrukturieren und Sparmaßnahmen umzusetzen. Auf diese Art und
Weise gestärkt, befassen sich nun einige Firmen wieder mit Standortthemen. Nicht zuletzt werden Firmen-
übernahmen und die Neuorganisation großer Konzerne Bewegung in den Büromarkt bringen. Da viele Standortveränderungen auf
Umstrukturierungen und Verkleinerungen zurückzuführen sind, kommen zahlreiche ältere, gebrauchte Flächen auf den Markt zurück.
Diese zusammen mit einigen neuen Projekten werden voraussichtlich einen moderaten Anstieg der Leerflächen bewirken. Auffällig ist,
dass eine kurze Bindungsdauer angestrebt wird, um flexibel auf mögliche wirtschaftliche Veränderungen reagieren zu können; außerdem
ist Prestigedenken hinter Effizienzerwägungen zurückgetreten. Die Unternehmen agieren sehr kostenbewusst.
Stefan Brezovich, Chairman of ÖRAG
We are cautiously optimistic, hoping – as confirmed by our experience in recent months – that companies will soon develop a positive
attitude again with respect to the future economic development of the Austrian and European markets. Recently the continuing negative
reporting on the so-called “euro and debt crisis” and the absence of stable forecasts for the future have severely damped decision-making
with respect to long-term, cost-intensive projects such as renting new office space, for instance. Throughout Europe, many companies –
unfortunately unlike some public bodies – have used the time to restructure and implement saving measures. Thus strengthened, some
firms are once again beginning to consider the subject of location. If nothing else, corporate takeovers and the restructuring of major
concerns are reinvigorating the office market.
Since many relocations are due to restructuring and downsizing, many older, used areas are returning to the market. In conjunction with
some new projects, these will probably result in a moderate increase in empty space.
It is striking that short-term lets are now in demand so as to be able to react flexibly to any economic changes. Prestige is also taking a back
seat to considerations of efficiency. Companies have become very cost-conscious.
Mag. Michael Ehlmaier, geschäftsführender Gesellschafter EHL Immobilien
Die Länder entwickeln sich sehr unterschiedlich – hier eine kurze Übersicht.
Slowakei: Es werden kaum Projekte auf spekulativer Basis errichtet. Eine Vorvermietung der Büroflächen bleibt
somit auch für 2012 Grundvoraussetzung für die Umsetzung und Verwirklichung diverser Büroprojekte. Interna-
tionale Investoren werden wieder ein Auge auf die Slowakei, vor allem Bratislava, werfen, da die wirtschaftlichen
Daten für das Land sprechen.
Ungarn: Eine Trendwende sehen wir für 2013, da auf Grund der schleppenden Bautätigkeit das Angebot nach
modernen Büroflächen zurückgehen wird, was zu einem Anstieg der Mieten führen wird. Obwohl Ungarn in den
ausländischen Medien schlecht dargestellt wird, haben internationale Investoren Ungarn und speziell Budapest
wieder auf ihren Radar und wir rechnen für 2012 mit einem Anstieg von Transaktionen ausländischer Investoren. Inwieweit Ungarn wieder
zu einer Kerndestination ausländischen Kapitals wird, hängt natürlich auch von der politische Entwicklung Ungarns und der neuerlichen
Annäherung an die EU ab.
Rumänien: In Bukarest interessieren sich Großmieter wieder für neue Büroprojekte, was den Vorvermietungsgrad der bereits „frozen deve-
lopments“ heben wird und somit die Bautätigkeit für 2012 ankurbelt. Der Bedarf nach modernen Büroflächen, Logistikflächen und Retail-
flächen ist da, und dieser Trend wird sich in den nächsten Jahren fortsetzen. Rumänien wird auf Grund der Größe des Landes sicherlich
für Investoren interessant bleiben, doch ist es im Moment hinsichtlich Attraktivität für Investments noch nicht so weit entwickelt wie
Polen und Tschechien.
Tschechische Republik: Im Bürobereich gab es 2011 es mit über 330.000 Quadratmetern sehr viel Nachfrage im mittleren Preissegment.
Dieser positive Trend wird sich fortsetzen, die Bautätigkeit im Bürobereich wird in den nächsten Jahren steigen. Tschechien und insbeson-
dere die Hauptstadt Prag werden sicherlich im Fokus der Investoren bleiben, mit einer ähnlichen starken Nachfrage wie in Polen ist aber
für das laufende Jahr noch nicht zu rechnen.
Polen: Das Land ist mit Sicherheit der im Moment attraktivste Investmentmarkt im CEE-Raum, da es ähnlich wie in Deutschland nicht nur
durch die Hauptstadt Warschau punktet, sondern auch die Zweitstädte das Interesse von internationalen Investoren auf sich ziehen
können. Die Nachfrage am Warschauer Büromarkt ist sehr gut und nach wie vor sehr stark. Zum einen auf Grund der guten wirtschaft-
lichen Lage im Land und zum anderen auf Grund der für Warschauer Verhältnisse sehr geringen Bautätigkeit in den letzten zwei Jahren.
Wir erwarten für 2012 einen Anstieg der Bautätigkeiten, die durch den hohen Anteil an Vorvermietungen leichter umzusetzen sind.
Auf Grund der starken Investmentnachfrage sind die Spitzenrenditen unter Druck und werden sich im Laufe des heurigen Jahres in
Richtung sechs Prozent bewegen.
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Michael Ehlmaier, Managing Partner, EHL Immobilien
The various countries are developing very differently, so here is a brief overview. Slovakia: There are hardly any projects of a speculative
nature being implemented here. Hence the advance rental of office space remains a basic precondition for the implementation and reali-
zation of various office projects in 2012. International investors are again looking at Slovakia, and especially at Bratislava, as the country’s
economic data speak for themselves.
Hungary: We anticipate a reversal of the current trend in 2013, since the supply of modern office space will decline due to the sluggish
construction industry, and this will lead to a rise in rents. Although Hungary is being given a rough ride by foreign media, international
investors again have Hungary – and Budapest in particular – on their radar screens, and we expect growth in transactions by foreign
investors in 2012. The extent to which Hungary will once again become a core destination for foreign capital will naturally depend on the
political development of the country and its renewed rap-prochement with the EU.
Romania: In Bucharest, large tenants are again taking an interest in new office projects, which will boost advance rentals of “frozen
developments”, which in turn will stimulate construction activity in 2012. There is a demand for modern office space, logistics space and
retail space, and this trend will continue for the next few years.
Due to the size of the country, Romania will certainly remain an interesting proposition for investors, as its attraction for investment is not
yet as well developed as Poland and the Czech Republic.
Czech Republic: With over 330,000 m², there was very heavy demand in the medium price segment of the office sector in 2011. This positive
trend will continue, and construction activity in the office sector will increase over the next few years. Investors will certainly continue to
focus on the Czech Republic – and in particular the capital Prague – though we do not expect to see such heavy demand as in Poland during
the current year.
Poland is certainly the most attractive investment market in the CEE region at the present time. Like Germany, it scores not only with its
capital Warsaw, but its secondary cities are also capable of attracting the interest of international investors. Demand on the Warsaw office
market is very good and continues to be very heavy. On the one hand, this is due to the favourable economic situation in the country, and
on the other due to a low level of construction activity by Warsaw standards during the last two years. We therefore anticipate a rise in
construction activity in 2012, facilitated by a high percentage of advance rentals. Due to heavy investment demand, top returns are coming
under pressure, and will reach about the 6% mark during the course of the current year.
Georg Spiegelfeld, Geschäftsführer Spiegelfeld Immobilien
Osteuropa ist sehr unterschiedlich zu sehen. Bei Budapest habe ich etwas Bauchweh, und es wird länger dauern,
bis sich der Markt erholt, aber Bratislava zum Beispiel ist derzeit ein sehr guter Platz. In Belgrad kommen viele
Sachen in Bewegung und ich denke, die Stadt wird bald auf die Beine kommen. Das Gleiche gilt für Bukarest, vor
allem, da auch die Stadt sehr groß ist. Wir gehen bei einigen Märkten natürlich von einem sehr geringen Niveau
aus, und daher wird bei wenig Bewegung schon eine große Steigerung erreicht, aber das bringt auch den Optimis-
mus in die Märkte – und in CEE sehe ich bereits Licht am Ende des Tunnels.
Der Cut zwischen Ost- und Westeuropa ist schon sehr stark, aber die ersten angloamerikanischen und israelische
Investoren schauen sich bereits in Osteuropa wieder um. Und auch für die Märkte in Südosteuropa sehe ich heuer
wieder mehr Bewegung.
Georg Spiegelfeld, Managing Director, Spiegelfeld Immobilien
One must take a very differentiated view of Eastern Europe. I have some misgivings about Budapest, and it will take some time till the
market recovers, but Bratislava, for example, is an excellent location at the moment. A lot of things are getting going in Belgrade, and I think
that the city will soon be back on its feet. The same applies to Bucharest, particularly because this city, too, is very large. We naturally assume
a very low level of activity on several markets, which is why a slight movement will translate into a large increase. But this will also infuse
optimism into these markets, and I can al-ready see the light at the end of the tunnel in the CEE. The divide between Eastern and Western
Europe is still very wide, but the first Anglo-American and Israeli investors are already starting to loo around in Eastern Europe again.
And I also envisage more movement on the markets of South Eastern Europe again this year.
Dr. Bruno Ettenauer, Vorstandsvorsitzender der CA Immo AG
Den osteuropäischen Raum muss man differenziert sehen und ihn wirtschaftlich in verschiedene Teile einteilen. Polen, Tschechien und die
Slowakei, sind – was internationale Investments betrifft – sehr gut nachgefragt und umsatzstark. Die Wirtschaftsdaten liegen über dem
europäischen Durchschnitt und sie verfügen über einen guten lokalen und internationalen Bankenapparat. Die Kapitalintensivität bei
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010 FOKUS I EUROPE 2012
Immobilien ist sehr groß, und daher ist der Markt abhängig von der Verfügbarkeit des Kapitals – und das ist in
den Ländern auf jeden Fall gegeben.
Der südosteuropäische Raum, zu dem ich jetzt auch Ungarn zähle, hat strukturelle Probleme und die internatio-
nalen Inves toren sind verunsichert – das führt dazu, dass die Entscheidungen verschoben werden.
In Summe sehen wir aber den CEE/SEE-Raum sehr positiv, und als Immobilieninvestoren betrachten wir Ent-
wicklungen immer langfristig. Und wenn man an Europa glaubt, dann muss man auch an diese Region glauben.
Während in Westeuropa der Treiber des Marktes die Qualitätsverbesserung ist, ist es in Ost europa eher der
Quantitätsbedarf. Wobei man bereits von Anfang an die Projekte auf dem neuesten Stand der Technik baut und
nicht den Fehler macht, sich mit Altversionen zufriedenzugeben. Ich halte das für absolut richtig.
Bruno Ettenauer, Chairman of the Board of CA Immo AG
One needs to differentiate in the Eastern European region and divide it into various parts economically. As far as international investment
is concerned, Poland, the Czech Republic and Slovakia are very much in demand and have strong turnover. Their economic data is above
the European average, and they have good local and international banking systems. There is high capital intensity in real estate, and the
market therefore depends on the availability of capital, which is at all events a given in these countries.
The South Eastern European region, in which I also include Hungary, has structural problems, and international investors are hesitant,
as a result of which decisions are being delayed.
On balance, however, we take a very positive view of the CEE / SEE region, and as real estate investors we always take a long-term view
of developments: if one believes in Europe, then one also has to believe in this region.
Whereas quality improvement is the market driver in Western Europe, in Eastern Europe this tends to be quantitative demand. Right from
the outset, they are realizing projects here in line with the latest standard of technology and not making the mistake of being contented
with old solutions. I consider this to be absolutely correct.
Mag. Christian Trattner, Geschäftsführer ALPINE Bau GmbH
Da der Gewerbeimmobilienmarkt natürlich von der Krise sehr beeinflusst wird, bleibt abzuwarten, wie sich
Europa in den nächsten Monaten weiterentwickelt und ob sich der Euro stabilisiert oder nicht. Grundsätzlich
glaube ich jedoch, dass der Büromarkt weiterhin in den Top-Städten des Westens bei gleichbleibenden Mieten
wachsen wird. Im Osten sind Projekte in der Warteschleife, die aber sicher nicht ohne entsprechende Vorverwer-
tung gebaut werden können, wobei eine Normalisierung der Mieten eintreten wird. Im Bereich der Fachmarkt-
und Einkaufszentren meine ich eine Sättigung speziell im Westen zu erkennen, im Osten sind doch einige Gebiete
noch nicht erschlossen und vertragen Projekte dieser Art. Wie sich die Möglichkeit der Finanzierung von Gewerbe-
projekten generell entwickelt, bleibt für mich die spannendste Frage der nächsten Monate.
Christian Trattner, General Manager of ALPINE Bau GmbH
Since the commercial property market is naturally severely impacted by the crisis, it remains to be seen how Europe will evolve in the next
few months and whether the euro will stabilize or not. In general, I believe however that the office market will continue to grow in the top
cities in the West, with rents remaining steady. In the East, projects are on hold, but could certainly not be built without the necessary
letting experience, which would bring about a normalization of rents.
In the sector of speciality markets and shopping centres, I believe markets in the West have reached saturation, but in the East several areas
have not yet been tapped into and could do well with this kind of project.
For me the most exciting question for the next few months will be how financing options for commercial projects in general develop.
Dr. Peter Vcelouch, CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati
Einmal mehr ist vorauszuschicken, dass auch in den nächsten 12 bis 18 Monaten eine klare länderweise
Differenzierung zu erfolgen hat: Vor der Krise ist häufig eine Gegenüberstellung zwischen den einzelnen
Staaten Westeuropas einerseits und der Gesamtregion Ost europa andererseits erfolgt, wobei Osteuropa
insgesamt als großer „Boommarkt“wahrgenommen wurde.
Nun findet schon seit geraumer Zeit auch hinsichtlich der Märkte in CEE eine länderweise Differenzierung
statt. Diese differenzierte Sichtweise wird auch in den nächsten 12 bis 18 Monaten erforderlich sein. So hat
zum Beispiel Polen die Immo bilienkrise offenbar gut überstanden und ist auch derzeit für viele Investoren
interessant. Ich meine, dass dieser positive Trend auch in nächster Zeit anhalten wird. Demgegenüber sind
etwa die Immobilienmärkte in Griechenland, Spanien und der Ukraine geradezu eingebrochen. Auch weitere CEE-Staaten – wie zum
Beispiel Ungarn und Rumänien – laborieren nach wie vor an den Folgen der Krise. Finanzierungen sind deutlich schwieriger zu
bekommen als noch vor einigen Jahren. In manchen Staaten – zum Beispiel Ungarn, Ukraine – erzeugt zudem das politische Umfeld
Unsicherheiten bei potenziellen Investoren. Hinsichtlich dieser
Staaten erwarte ich daher in den nächsten 12 bis 18 Monaten
keine signifikante Markterholung.
In Österreich und in Deutschland hat sich der Büroimmobilien-
markt in letzter Zeit als rückläufig erwiesen. Vielfach haben
Mieter lediglich den Standort gewechselt, um zum Beispiel Flä-
chen zu optimieren, eine bessere Verkehrsanbindung zu errei-
chen oder um in neue Gebäude mit besserer Energieeffizienz
umzuziehen. Echte Neuzuzüge oder Expansionen waren dem-
gegenüber eher die Ausnahme. Auch die Zahl der Transaktionen
in diesem Bereich war erkennbar rückläufig. Auf Grund der
gesamtwirtschaftlichen Lage ist in diesem Marktsegment wohl
keine rasche Trendwende zu erwarten.
Demgegenüber hat sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien
in Österreich und Deutschland zuletzt gut entwickelt. An-
gesichts der in naher Zukunft fertig werdenden Projekte –
in Österreich etwa Wien Mitte oder der Bereich Kohlmarkt/
Am Hof – gehe ich davon aus, dass dieser positive Trend auch in
den nächsten Monaten anhalten wird.
Peter Vcelouch, CHSH Cerha Hempel Spiegelfeld Hlawati
Once again, one must start from the premise that one must diffe-
rentiate between countries over the next 12 to 18 months as well.
Before the crisis, people frequently made a comparison between
the individual states of Western Europe on the one hand, and the
entire region off Eastern Europe on the other, with Eastern Euro-
pe as a whole being perceived as one large “boom market”.
For a long time now, however, we have also seen a differentiation
of the markets of the CEE by country. This differentiated view
will also be necessary over the coming 12 to 18 months. Thus
Poland, for instance, has apparently survived the real estate crisis
well, and is currently attractive to many investors too. I believe
that this positive trend will continue for the foreseeable future.
On the other hand, real estate markets in Greece, Spain and
Ukraine have effectively collapsed. Other CEE states too – like
Hungary and Romania – are still staggering under the effects of
the crisis. Financing is significantly harder to obtain than it was
just a few years ago. In some counties – such as Hungary and
Ukraine – the political situation is also unsettling potential
investors. As far as these countries are concerned, I do not
therefore anticipate any significant market recovery in the next
12 to 18 months.
The office real estate market in Austria and Germany has been
on the decline recently. In many instances, tenants have sim-
ply moved premises in order to optimize their space, for in-
stance, or obtain better transport links, or relocated to new
buildings with improved energy efficiency. Genuine new-
comers and expansions were the exception rather than the
rule here. The number of transactions on this sector has also
clearly been on the decline too. Due to the overall economic
situation, no rapid trend changes can be expected in this
market segment either.
On the other hand, the market for retail real estate has recently
developed satisfactorily in both Austria and Germany. In view of
the projects due to be completed in the near future – such as
Vienna’s Wien Mitte railway station in Austria and the Kohl-
markt/Am Hof area of Vienna – I assume that this positive trend
will also continue over the next few months.
12 FOKUS I EUROPE 2012
AUSGANGSSITUATION. Die europäischen Investmentmärkte
haben im vierten Quartal 2011 ihr Investmentvolumen um 17,7
Prozent auf 36,8 Milliarden Euro steigern können. Für das Ge-
samtjahr bedeutet dies ein Ergebnis von 126,2 Milliarden Euro,
berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield. Nach wie
vor im Fokus der Investoren stehen die drei Core-Märkte Großbri-
tannien, Deutschland und Frankreich, in denen 61,4 Prozent aller
europäischen Investments stattfanden. Wobei sich in Großbritan-
nien auf Grund der schwächelnden Wirtschaft im Land der Immo-
bilenmarkt sehr stark auf das Finanzzentrum London beschränkt.
Ähnlich stellt sich die Situation auch in Frankreich dar.
WACHSTUM. In den Schwellenländern wurden die größten Wachs-
tumsraten verzeichnet. Sieben der zehn stärksten Wachstums-
märkte 2011 befanden sich in Mittel- bzw. Osteuropa: Bulgarien,
Estland, Slowakei, Tschechische Republik, Ungarn, Russland und
Kroatien, wobei einige von ihnen von einem relativ niedrigen
Niveau ausgingen. Rund zehn Prozent der gesamten europäischen
Summe wurden im Jahr 2011 in der CEE-Region in Immobilien
investiert. Dieser Prozentsatz am gesamteuropäischen Investi-
tionskuchen war noch nie so groß – nicht einmal im Spitzenjahr
2007. Der größte Anteil des Geldes entfällt dabei auf die zentral-
wie osteuropäischen Core-Märkte, während die südosteuropä-
ischen Märkte – wie etwa Bulgarien oder Rumänien – für Investo-
ren wenig interessant waren. Von der Gesamtsumme und nicht
von der Steigerungsrate wurde am meisten in Russland, Polen und
INITIAL SITUATION. In the
fourth quarter of 2011, Euro-
pean investment markets in-
creased investment volume by
17.7 per cent to EUR 36.8 billi-
on. For the year as a whole, this
means a result of EUR 126.2
billion, as reported by real es-
tate consultants Cushman &
Wakefield. Investors are still fo-
cusing on the three core mar-
kets of Great Britain, Germany
and France, which accounted
for 61.4 per cent of all Euro-
pean investments. Due to Great
Britain’s weakening economy,
the property market there is
essentially restricted to the
financial centre, London. The
situation in France is similar.
GROWTH. The highest growth
rates were seen in the emerging
nations. Seven of the ten stron-
gest growth markets in 2011
were in Central and Eastern Eu-
Die europäischen Immobilienmärkte
bewegen sich im Umfeld von unsicheren
Wirtschaftsfakten – und diese färben auch
auf die einzelnen Länder ab.
European property markets are operating
in an environment of unsure economic
fac-tors that are rubbing off on individual
countries.
EUROPAS GEWERBE-MÄRKTE SIND SEHR UNTERSCHIEDLICHEUROPE’S COMMERCIAL MARKETS VARY WIDELY
AusblickOutlook
rope: Bulgarian, Estonia, Slova-
kia, Czech Republic, Hungary,
Russia and Croatia, although
several of them started at a
relatively low rate. In 2011,
around 10 per cent of the total
for Europe was invested in real
estate in the CEE region. This
percentage of the total Euro-
pean investment pie has never
been this large – not even in the
record year 2007. The lion’s
share of the investment went
into Central and Eastern Euro-
pean core markets, while the
Southeastern European mar-
kets – such as Bulgaria and Ro-
mania – were of little interest
to investors. Of the total – and
not only with respect to the
rate of increase – most was in-
vested in Russia, Poland and
the Czech Republic. Austrian
and German investors each ac-
counted for 20 per cent of the
investment market in CEE
TEXT DIETER D. KENDLERPICTURES SHUTTERSTOCK
M A R K E T SF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 13
der Tschechischen Republik investiert. Die österreichischen und
deutschen Investoren waren am Investmentmarkt in CEE zu je
20 Prozent beteiligt, wobei die angloamerikanischen Fonds immer
stärker in den Markt drängen. Der durchschnittliche Langzeitwert
– von 2003 bis 2011 – für Immobilieninvestments in der CEE-
Region liegt bei rund 4,8 Milliarden Euro pro Jahr. Der Spitzen-
wert wurde im Jahr 2007 mit beinahe 15 Milliarden in der CEE-
Region erreicht. „Prognosen für 2012 sind schwierig, wir gehen
allerdings davon aus, dass einzelne CEE-Märkte weiterhin attrak-
tiv für Investoren sind“, so Andreas Ridder, Geschäftsführer CBRE
Österreich und für die gesamte CEE-Region verantwortlich.
WESTEUROPA. In Westeuropa zählen nur drei Länder, nämlich
Schweiz, Dänemark und Frankreich, zu den Top Ten der höchsten
Investment-Wachstumsraten. Laut CBRE stieg das Transaktions-
volumen besonders stark im vierten Quartal 2011 im Vergleich
zum dritten Quartal in Frankreich mit einem Plus von 65 Prozent,
den nordischen Ländern mit 40 Prozent und den Beneluxstaaten
mit 42 Prozent. Zu den Verlierern zählen die „PIIGS-Staaten“
(Portugal, Irland, Italien, Griechenland und Spanien). Die Situa-
tion auf den europäischen Investmentmärkten ist damit direkt
proportional und ein Spiegel der generellen wirtschaftlichen
countries, with Anglo-Ameri-
can funds playing an increasin-
gly strong role in the market.
The average long-term value –
from 2003 to 2011 – for pro-
perty investments in the CEE
region was EUR 4.8 billion per
year. The top amounts were re-
ached in 2007 with nearly 15
billion in the CEE region. “Pro-
gnoses for 2012 are difficult;
however, we assume that indi-
vidual CEE markets will remain
attractive to investors,” said
Andreas Ridder, managing di-
rector of CBRE Austria, respon-
sible for the entire CEE region.
WESTERN EUROPE. In Western
European, only three countries
– namely Switzerland, Den-
mark and France – are among
the top ten in terms of the high-
est investment growth rates.
According to CBRE, the transac-
tion volume rose particularly
robustly in the fourth quarter
of 2011 compared to the third
quarter in France, with an in-
crease of 65 per cent, in the
Nordic countries with an in-
crease of 40 per cent and the
Benelux countries with 42 per
cent. Those with a downswing
included the PIIGS countries
(Portugal, Ireland, Italy, Greece
and Spain). The situation in Eu-
ropean investment markets is
therefore directly proportional
to and a reflection of the gene-
ral economic situation in Eu-
rope: while investment activity
in the core countries of Germa-
ny, Great Britain, France and
Russia. Moscow Business Center.
14 FOKUS I EUROPE 2012
Situation in Europa: Während die Investmentaktivität in den
Core-Ländern Deutschland, Großbritannien, Frankreich und
Schweden im Jahresvergleich zugenommen hat, ging diese in Ita-
lien, Spanien und Portugal zurück. Dieses Bild wird vermutlich
auch im laufenden Jahr unverändert bleiben, denn die europä-
ischen Immobilienmärkte werden weiterhin vom unsicheren Aus-
gang der Euro- und Staatsschuldenkrise geprägt sein. Die Zweitei-
lung in Core- und Peripheriemärkte wird dadurch noch weiter
verstärkt. Das Gros der Investoren wird sich auf Core-Immobilien
in den wirtschaftlich stabileren Kernländern Europas wie Öster-
reich, Finnland, Frankreich, Deutschland, die Niederlande, Polen,
Schweden und Großbritannien konzentrieren, so die Einschät-
zung von Henderson Global Investors. „Investoren sind weiterhin
an Core-Immobilien in liquiden Märkten interessiert. Hierzu
gehören in erster Linie Deutschland, Frankreich, Großbritannien
und die nordischen Länder, aber auch nahezu die gesamte CEE-
Region, vor allem Ungarn, Slowakei, Tschechien und Polen“,
erklärt Ridder.
PERIPHERIE. Die Immobilienmärkte der peripheren Länder soll-
ten von Investoren aber weiter beobachtet werden. Zu dieser
Einschätzung kommen die Researcher von Henderson Global
Investors in ihrem aktuellen Marktausblick. „Wer seine Vorurteile
gegenüber den südeuropäischen Märkten zu Hause lässt und
sehr selektiv vorgeht, wird in 2012 zunehmend attraktive Preise
und Einstiegsmöglichkeiten vorfinden. Voraussetzungen für ein
Engagement in diesen Ländern sind jedoch eine antizyklische
Strategie, eine gewisse Risikobereitschaft und ein langer Atem“,
sagt Stefan Wundrak, Director of Research bei Henderson Global
Investors.
AUSBLICK. Die Henderson-Experten gehen von zwei möglichen
wirtschaftlichen Szenarien aus, die sich sehr unterschiedlich auf
Sweden increased compared
the prior year, in Italy, Spain
and Portugal it declined. The
picture will probably remain un-
changed in the current year, be-
cause European property mar-
kets continue to be influenced
by the uncertain outcome of the
euro and sovereign debt crisis.
This will further reinforce the
division into core and periphe-
ral markets. The majority of in-
vestors will focus on core real
estate in the eco-nomically more
stable core countries of Europe,
such as Austria, Finland, France,
Germany, the Netherlands, Po-
land, Sweden and Great Britain,
in the estimation of Henderson
Global Investors. “Investors re-
main interested in core real
estate in liquid markets. These
include primarily Germany,
France, Great Britain and the
Nordic countries, but also al-
most the entire CEE region, es-
pecially Hungary, Slovakia, the
Czech Republic and Poland,”
Ridder explained.
PERIPHERY. Investors should
continue to keep an eye on the
property markets in peripheral
countries. The researchers of
Henderson Global Investors
come to this conclusion in
their current market outlook.
“Those who leave their preju-
dice against southern Euro-
pean markets at home and pro-
ceed very selectively will find
increasingly attractive prices
and opportunities in 2012.
However, an anticyclic strategy,
a certain willingness to take
risks, and good stamina are es-
sential to becoming involved in
these countries,” said Stefan
Wundrak, director of research
at Henderson Global Investors.
Portugal. View from river Tagus of Lisbon’s Nations Park.
die Immobilienmärkte auswirken würden: Mit einer 80-prozenti-
gen Wahrscheinlichkeit – und damit das Hauptszenario – erwar-
ten sie infolge der staatlichen Sparmaßnahmen und des Rückbaus
des Bankensektors ein über Jahre hinweg eher schwaches Wirt-
schaftswachstum in der Eurozone. Ein Ausufern der Schulden-
krise könnte Europa jedoch in eine schwere Rezession rutschen
lassen. Die Wahrscheinlichkeit einer solchen schweren Banken-
und Staatsschuldenkrise beziffern die Experten auf zirka 20 Pro-
zent. „Zwar ist ein europaweiter Kollaps weniger wahrscheinlich.
Dennoch wäre es falsch, ein Zusammenbrechen der peripheren
Märkte völlig auszublenden. Ein solches Szenario hätte dramati-
sche Auswirkungen auf alle europäischen Länder und Immobilien-
märkte“, warnen die Marktbeobachter bei Henderson. Allerdings,
und das ist der wesentliche Unterschied, sind die Immobilien-
märkte besser für eine erneute Krise gerüstet als 2008. Damals
traf die Krise die Gewerbeimmobilienmärkte besonders hart, da
die Immobilien viel zu hoch bewertet waren.
STATUS QUO. Im Gegensatz dazu sind die heutigen Niveaus der
Anfangsrenditen und Mieten sehr moderat. Ein Absturz im selben
Ausmaß wie 2009 ist daher im angenommenen Hauptszenario
eines langsamen Wachstums für 2012 nicht zu befürchten. „Die
potenzielle Fallhöhe ist heute einfach viel geringer“, fassen die
Henderson-Researcher zusammen. In den Kernländern Europas
sind 2012 sogar weitgehend stabile Anfangsrenditen und Spitzen-
mieten bei Gewerbeimmobilien zu erwarten.
Einzige Ausnahme bilden Objekte in B-Lagen: einerseits könnten
deren Preise und Mieten unter Druck geraten und die Finan-
zierung von B-Objekten wird infolge von gestiegener Risiko-
aversion und Bankenregulierung zudem schwieriger. Im Falle
eines länger anhaltenden schwachen Wachstums würden aber
auch die Mieten im Spitzensegment der Kernländer mittelfristig
nur sehr moderat zulegen.
2012 EUROPE I FOKUS 15
Spain. Towers in Madrid.
OUTLOOK. The Henderson ex-
perts foresee two possible eco-
nomic scenarios, each of which
would have a very different im-
pact on property markets: with
80 per cent probability – and
therefore the top scenario –
they expect rather weak econo-
mic growth in the eurozone for
several years due to state auste-
rity measures and declines in
the banking sector. However,
escalation of the debt crisis
could push Europe over the
brink into a severe recession.
The experts estimate the pro-
bability of this type of critical
banking and sovereign debt cri-
sis at around 20 per cent. “Eu-
rope-wide collapse is less pro-
bable. However, it would be a
mistake to completely dismiss
the probability of a collapse in
the peripheral markets. This
scenario would have a dramatic
impact on all European coun-
tries and real estate markets,”
market observers at Hender-
son warn. Nonetheless, and
this is the critical difference,
real estate markets are better
equipped to cope with another
crisis than they were in 2008.
At that time the crisis knocked
commercial property markets
especially hard, as properties
were appraised much too high.
STATUS QUO. By contrast, in-
itial rates of return and rents
are very moderate. There is
therefore no need to fear a
crash in the same proportions
as in 2009 in the top scenario
of slow growth for 2012. “The
potential drop is simply much
smaller today,” the Henderson
researchers summarized. In
the core countries of Europe,
largely stable initial rates of
return and top rents can in
fact be expected for commer-
cial properties. The sole excep-
tion is properties in B loca-
tions: on the one hand, prices
and rents for them could come
under pressure, and further-
more financing B properties
will become more difficult due
to increased risk aversion and
bank regulation. In the case of
weak growth over a longer pe-
riod, rents in the top sector of
core countries would also see
only moderate increases in the
medium term.
16 FOKUS I EUROPE 2012
LAND DER EHRECOUNTRY OF HONOUR
DeutschlandGermany
TEXT DIETER D. KENDLERPICTURE SHUTTERSTOCK
M A R K E T SF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 17
„Ehrengast“ auf der heurigen MIPIM
ist Deutschland, das zum „Country of Honour“
der MIPIM 2012 ernannt wurde. Ein Grund
für den FOKUS, einen Blick auf den deutschen
Gewerbemarkt zu werfen, denn Deutschlands
Wirtschaftskraft führt dazu, dass im Investment-
markt für gewerbliche Immobilien im Jahr 2011
das drittbeste Ergebnis erzielt wurde.
Germany is the “guest of honour” at this
year’s MIPIM and was also named “Country
of Honour" at MIPIM 2012. Good reason for
FOKUS to take a look at the German com-
mercial market, because Germany’s economic
strength has helped it achieve the third-best
results in the investment market for commercial
properties in 2011.
18 FOKUS I EUROPE 2012
REKORDVERDÄCHTIG. Insgesamt summierte sich das Trans-
aktionsvolumen im zurückliegenden Investmentjahr auf 22,62
Milliarden Euro – gegenüber dem Vorjahreszeitraum ein Plus von
18 Prozent und somit das beste Ergebnis nach den beiden Rekord-
jahren 2006 und 2007. „Die Fortsetzung des konjunkturellen Auf-
schwungs, die gute Arbeitsmarktbilanz und ein starker Binnenkon-
sum demonstrieren die Robustheit der deutschen Wirtschaft auch
in turbulenten Zeiten innerhalb der Eurozone“, erklärt Jan Dirk
Poppinga, Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland.
Damit festigt der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt seine Posi-
tion als einer der sichersten und stabilsten Investmentmärkte welt-
weit eindrucksvoll. Dies schlug sich auch in einem entsprechend
hohen Anteil ausländischer Investoren nieder, die 2011 über 7,6
Milliarden Euro in deutsche Gewerbeimmobilien investiert haben
und somit für mehr als ein Drittel am gesamten Transaktionsvolu-
men verantwortlich zeichneten. Poppinga: „Gerade bei den großen
Shoppingcenter-Transaktionen für mehrere hundert Millionen
Euro sind die deutschen Investoren oft nicht wettbewerbsfähig.
Aber auch bei gefragten Büroimmobilien liegen die Gebote auslän-
discher Assetmanager mittlerweile über jenen der deutschen Mit-
streiter, was die teilweise noch weiter sinkenden Anfangsrenditen
in den Top-Lagen erklärt.“
NUTZUNGSART. Dominierende Nutzungsart waren im Invest-
mentjahr 2011 einzelhandelsgenutzte Immobilien, auf die rund
10,55 Milliarden Euro und damit fast die Hälfte des gesamten
Transaktionsvolumens entfielen. Dies ist auch ein Plus von 36 Pro-
zent gegenüber 2010. Daneben wurden insgesamt 8,24 Milliarden
Euro – oder 36 Prozent der Gesamtsumme – in Büroimmobilien
investiert. Dies entspricht auch in etwa dem europäischen Durch-
schnitt, denn interessanterweise waren im vergangenen Jahr trotz
wirtschaftlicher Probleme in vielen Ländern die Einkaufszentren
eher gefragt als die Bürohäuser. Deutschland überholt mit diesem
Ergebnis Großbritannien als größter Retail-Investmentmarkt. In
Großbritannien wurde auf Grund verringerter Konjunkturaussich-
ten und eines Rückgangs der Verbraucherausgaben mit einem
Investitionsvolumen von 1,8 Milliarden Euro das schwächste
Quartalsergebnis seit dem ersten Quartal 2009 erreicht. Von den
A POSSIBLE RECORD. The
transaction volume for the
investment year just ended
totalled 22.62 billion – an in-
crease of 18 per cent compa-
red to the previous year and
the best result after the two
record years of 2006/2007.
“The ongoing economic ups-
wing, a good labour market
balance, and strong domestic
consumption demonstrate
the robustness of the German
economy, even in turbulent
times within the eurozone,”
explained Jan Dirk Poppinga,
head of retail investment at
CBRE in Germany. This has
enabled the German commer-
cial property market to secu-
re its position as one of the
most secure and most stable
investment markets in the
world quite impressively.
This was also reflected in a
correspondingly high percen-
tage of foreign investors, who
invested more than EUR 7.6
billion in German commercial
properties in 2011, thereby
accounting for more than a
third of the total transaction
volume. Poppinga said: “Ger-
man investors are often not
competitive when it comes to
large shopping centre trans-
actions for several hundred
million euros. But foreign as-
set managers’ bids are now
higher than those of their
German colleagues for in-de-
mand office space as well,
which explains why in some
cases initial rates of return in
top locations are declining
further.”
TYPE OF USE. In the invest-
ment year 2011, the domi-
nant type of use was use for
retail, which accounted for
around EUR 10.55 billion –
nearly half of the total trans-
action volume. This repre-
sents an increase of 26 per
cent compared to 2010. A to-
tal of EUR 8.24 billion – or 36
per cent of the total amount
– was also invested in office
space. This is roughly in line
with the European average,
because interestingly enough
last year despite economic
problems in many countries
shopping centres were in
greater demand than office
buildings. With this result,
Germany has overtaken Great
Britain as the largest retail
investment market. In Great
Britain, due to poorer busi-
ness prospects and a drop in
consumer spending, at EUR
1.8 billion the country achie-
ved its weakest quarterly re-
sult since the first quarter of
36 gemeldeten Transaktionen lag nur eine Transaktion über 100
Millionen Euro. Dennoch ist die Nachfrage nach Core-Immobilien
hoch. Zudem wird in Großbritannien eine steigende Anzahl von
ausländischen Investoren verzeichnet, wobei Euro-dominierte
Investoren ein Novum auf dem britischen Retail-Investmentmarkt
darstellen.
HOCHBURGEN. Insgesamt entfielen knapp 49 Prozent des gesam-
ten bundesweiten Investmentumsatzes auf die fünf großen deut-
schen Investmentzentren Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg
und München. An diesen fünf Top-Standorten wurden im vergan-
genen Jahr insgesamt 11,07 Milliarden Euro und somit 18 Prozent
mehr als im Vorjahr registriert. Mit einem Transaktionsvolumen
von 2,89 Milliarden Euro belegte Frankfurt den ersten Platz knapp
vor München mit 2,85 Milliarden und Berlin mit 2,20 Milliarden.
Während Frankfurt ein Plus von 65 Prozent und München 70 Pro-
zent verzeichnen konnten, musste Düsseldorf eine Einbuße von
25 Prozent hinnehmen und fiel mit knapp einer Milliarde Investi-
tionssumme hinter Hamburg auf den fünften Platz zurück.
INVESTOREN. Dominierende Investorengruppe waren im vergan-
genen Jahr auf Grund einiger großvolumiger Deals (unter anderem
das Metro-Portfolio) die Asset-/Fondsmanager mit knapp 4,73
Milliarden Euro, was rund 20,9 Prozent des gesamten Trans-
aktionsvolumens ausmachte. Daneben zeichneten offene Immobi-
lienfonds und Spezialfonds für 4,61 Milliarden Euro oder 20,1 Pro-
zent verantwortlich. Auf die Gruppe der Projektentwickler
entfielen 3,09 Milliarden Euro, was insofern bemerkenswert ist, da
dies ein Plus gegenüber dem Vorjahr von 184 Prozent darstellt. Pri-
vate Investoren, geschlossene Fonds, Versicherungsunternehmen
und Pensionsfonds teilten sich die übrigen 30 Prozent.
INVESTITIONSOBJEKTE. Der Anlagefokus der Immobilieninvesto-
ren ist weiterhin von einer risikominimierenden Anlagestrategie –
also in Objekte in guter Lage mit solventen Mietern und langen
Mietverträgen – geprägt. Daher haben sich die Spitzenrenditen für
erstklassige Gewerbeimmobilien in allen Assetklassen auf dem
jeweiligen Vorquartalsniveau stabilisiert.
Die Nachfrage nach sicherheitsorientierten Immobilieninvest-
ments wird in einem sich abschwächenden Konjunkturumfeld und
angesichts eines zu erwartenden Mangels an Alternativanlagen
mit weiterhin historisch niedrigen Kapitalmarktzinsen auch 2012
recht dynamisch bleiben. „Vor diesem Hintergrund rechnen wir in
Deutschland für 2012 mit einem vergleichbar hohen Investment-
volumen wie in den zurückliegenden zwölf Monaten. Da die mittel-
fristigen Wachstumsperspektiven der deutschen Wirtschaft recht
positiv sind und der Investmentstandort sich als sicherer Anlage-
hafen behauptet, sollte auch der Anteil ausländischer eigenkapital-
starker Investoren weiter steigen“, so Poppinga von CBRE. Außer-
dem hat die Vermietungsleistung auf den fünf größten deutschen
Büromärkten im vergangenen Jahr um zwölf Prozent auf insge-
samt 2,76 Millionen Quadratmeter zugelegt. „Die gestiegene Flä-
chennachfrage und weiterhin historisch niedrigen Fertigstellungs-
zahlen sorgten auf den fünf größten Büromärkten für tendenziell
rückläufige Leerstandszahlen und einen Anstieg der Spitzenmie-
ten für erstklassige Büroimmobilien“, meint Poppinga.
2009. Of the 36 reported
transactions, only one trans-
action was greater than EUR
100 million. Nevertheless,
the demand for core proper-
ties remains high. Further-
more, a growing number of
foreign investors has been re-
gistered in Great Britain,
with euro-dominated invest-
ment representing a novelty
in the British retail invest-
ment market.
STRONGHOLDS. Nearly 49
per cent of total investment
turnover across Germany oc-
curred in the five large Ger-
man investment centres of
Berlin, Düsseldorf, Frank-
furt, Hamburg and Munich.
Last year a total of EUR 11.07
billion was recorded at these
five top locations, 18 per cent
more than the previous year.
With a transaction volume of
EUR 2.89 billion, Frankfurt
took first place, just ahead of
Munich with EUR 2.85 billion
and Berlin with EUR 2.20 bil-
lion. While Frankfurt recor-
ded an increase of 65 per cent
and Munich of 70 per cent,
Düsseldorf had to deal with a
decrease of 25 per cent, fal-
ling with just under a billion
in investments to fifth place
behind Hamburg.
INVESTORS. Thanks to seve r-
al huge deals (including the
Metro portfolio), the domi-
nant group of investors last
year was asset/fund mana-
gers, who accounted for near-
ly EUR 4.73 billion or some
20.9 per cent of the total
transaction volume. In addi-
tion to this, open-end real
estate funds and special
funds accounted for EUR 4.61
billion or 20.1 per cent. EUR
30.9 billion came from the
group of project developers,
which is remarkable to the
extent that this represents an
increase of 184 per cent over
the previous year. Private in-
vestors, closed-end funds, in-
surance companies and pen-
sion funds shared the
remaining 30 per cent.
INVESTMENT PROPERTIES.
The investment focus of pro-
perty investors is still charac-
terized by a risk-minimizing
investment strategy – in
other words, properties in a
good location with solvent
tenants and long-term con-
tracts. For this reason, top
rents for premium commer-
cial properties in all asset
classes have stabilized at the
level of the previous quarter
in each case. The demand
for security-oriented proper-
ty investments will remain
quite dynamic in a weakening
economic environment and
in view of an expected lack of
alternative investments, with
capital market interest rates
staying at historically low
levels in 2012. “Against this
background, we are expecting
a comparatively high invest-
ment volume in 2012 in Ger-
many, similar to the past
twelve months. Since medi-
um-term growth prospects
for the German economy are
extremely positive and Ger-
many is proving to be a safe
haven as an investment mar-
ket, the percentage of high-
equity foreign investors will
continue to grow,” said Pop-
pinga from CBRE. In addi-
tion, in the past year rental
performance in the five lar-
gest German office markets
rose 12 per cent to a total of
2.76 million square metres.
“Increased demand for space
and continued historically
low completion rates have
tended to cause a drop in va-
cancy rates and an increase in
top rents for prime office
space,” said Poppinga.
2012 EUROPE I FOKUS 19
20 FOKUS I EUROPE 2012
M A R K E T SF O K U S
VERHALTENER OPTIMISMUS. Rund 30 Unternehmen aus den
unterschiedlichen Immobilienbranchen, wie Immobiliendienst-
leister, Opportunity/Private Equity/Hedge Funds, Immobilien-
AGs/Real Estate Investment Trusts (REITs), institutionelle
Investoren und staat liche Gesellschaften wurden in der Ernst &
Young-Umfrage ersucht, den Standort Österreich zu beurteilen.
„Der Optimismus für den österreichischen Markt 2012 ist ver-
halten“, fasst Alexander Wlasto, Partner bei Ernst & Young in
Österreich und Mitverfasser der Studie, zusammen. Zwar gin-
gen rund zwei Drittel der Befragten davon aus, dass das Interes-
se an Immobi lien durch Inflationssorgen weiter steigen wird,
gleichzeitig wird aber auch ein deutlicher Rückgang der Immobi-
lienaktivitäten durch die Eurokrise beobachtet. Prinzipiell muss
man sagen, dass die Renditen in den europäischen Großstädten
im Vorjahr sehr stark schwankten – zwischen vier Prozent und
mehr als sieben Prozent. Wien liegt mit 5,20 Prozent im guten
Mittelfeld, somit etwa gleichauf mit Berlin, Düsseldorf, Oslo,
Mailand. Die höchsten Renditen im Gewerbeimmobilienbereich
ließen sich 2011 in Budapest (7,25 %), Bratislava (7,25 %), Brüs-
sel (6,75 %) Prag (6,50 %) und Warschau (6,25 %) erzielen. Die
höheren Renditen sind aber auf die Unsicherheit der Märkte
zurückzuführen. In den Boomjahren war der Renditeunterschied
CAUTIOUS OPTIMISM Some
30 companies from various
real estate industries, such as
real estate service providers ,
opportunity/private equity/
hedge funds, public real es-
tate companies/real estate
investment trusts (REITs),
institutional investors and
state entities were questio-
ned in the Ernst & Young
survey to evaluate Austria as
an investment location. “Op-
timism for the Austrian mar-
ket in 2012 is restrained,”
said Alexander Wlasto, part-
ner at Ernst & Young in
Austria and co-author of the
study. Although two third of
respondents assume that in-
terest in property will conti-
nue to rise because of infla-
Österreich wird als durchwegs attraktiver
Standort für Immobilieninvestments einge-
schätzt – auch im europäischen Vergleich. Dies
ist ein Ergebnis des ersten österreichischen
Trendbarometers „Immobilien-Investmentmarkt
2012“ von Ernst & Young Real Estate.
Austria is considered to be a generally attrac-
tive location for property investments – in
European comparison as well. This is the result
of the first Austrian Trend Barometer Real
Estate Investment Market 2012 prepared by
Ernst & Young Real Estate.
ÖSTERREICH ALS INVESTMENTSTANDORTAUSTRIA AS AN INVESTMENT LOCATION
EinschätzungAssessment
TEXT ROBERT SCHWEIGERPICTURE SHUTTERSTOCK
tion concerns, at the same
time a marked drop has been
observed in real estate activi-
ty because of the euro crisis.
In general it must be said
that yields in major European
cities varied significantly last
year – between four per cent
and more than seven per cent.
With 5.20 per cent, Vienna
was in midfield, approxi-
mately on a par with Berlin,
Düsseldorf, Oslo and Milan.
In 2011, the highest yields in
the commercial property sec-
tor were seen in Budapest
(7.25%), Bratislava (7.25%),
Brussels (6.75%), Prague
(6.50%) and Warsaw (6.25%).
However, these higher yields
are due to uncertainty in the
markets. In the boom years,
2012 EUROPE I FOKUS 21
Hallstatt
Vienna
2012 EUROPE I FOKUS 23
zwischen gut und schlecht sehr gering. Heute ist dieser Diskre-
panz sehr hoch geworden, und bei wirklich guten Immobilien
und Staaten liegt die Rendite bei fünf, bei schlechten bei zehn
Prozent. Wobei mittlerweile die wirtschaftlichen Aussichten der
einzelnen Ländern ebenfalls in den Kaufpreis „eingepreist“
werden. Das heißt, es wird nicht nur die Immobilie bewertet,
sondern auch die wirtschaftlichen Situation und die Aussichten
im Land.
BUNDESLÄNDER. „Die Hauptstadt Wien ist und bleibt Favorit
für Büroinvestments“, sagt Erich Sorli, Senior Manager bei Ernst
& Young in Österreich und ebenfalls Mitverfasser des Trend-
barometers.
Dahingegen funktioniere Einzelhandel nach Meinung der
Befragten auch an vielen anderen Standorten im Land: Wien,
Salzburg, Linz und Graz seien hier gleichermaßen beliebt.
Die Preise werden sowohl für Büro- als auch für Einzelhandels-
immobilien als stabil angesehen. Nur jeweils ein Drittel der
Befragten geht von steigenden Preisen bei beiden Anlageklassen
in 1a-Lagen aus.
KÄUFER – VERKÄUFER. Immobilienverkäufer in Österreich dürf-
ten 2012 vor allem Immobilien-AGs bzw. REITs, offene Fonds
sowie Banken sein. Jeweils rund 75 Prozent der Befragten schät-
zen, dass diese zu den aktivsten Verkäufergruppen gehören
werden. Staatsfonds und offene Fonds zählen erwartungsgemäß
zu den größten Käufergruppen. „Das Thema Kreditfinanzierung
wird im kommenden Jahr wieder an Bedeutung gewinnen“, ist
sich Wlasto sicher. „Das wird viele Käufer bremsen und so das
Transaktionsvolumen beschränken“, schätzt mehr als die Hälfte
der Befragten. Überhaupt werden derzeit, wie in ganz Europa,
hauptsächlich Core-Immobilien nachgefragt, die es aber kaum
auf dem Markt gibt.
the yield difference between
good and bad was minimal.
Today, this discrepancy is ex-
tremely large, coming in at as
much as five per cent for real-
ly good properties and coun-
tries and ten per cent in poor
ones. It must be said that the
economic outlook of each
country is now “priced into”
the purchase price. This
means that it is not just the
property itself that is apprai-
sed, but also the economic
situation and the outlook for
the country.
FEDERAL PROVINCES. “The
capital, Vienna, is and re-
mains a favourite for office
investments,” said Erich Sor-
li, senior manager at Ernst &
Young in Austria and also
co-author of this Trend Baro-
meter.
On the other hand, in the
opinion of respondents the
retail sector is working well
at many other places around
the country: Vienna, Salz-
burg, Linz and Graz are
equally popular in this sec-
tor. Prices both for office and
retail space are regarded as
stable. Only about one third
of respondents assume that
prices in these two asset clas-
ses in top locations will in-
crease.
BUYERS/SELLERS. Property
sellers in Austria in 2012 are
likely to be mainly public real
estate companies or real esta-
te investment trusts (REITs),
open-end funds and banks.
Around 75 per cent of re-
spondents estimate that the-
se groups will be the most
active sellers. State funds
and open-end funds are ex-
pected to be the largest
groups of buyers. “The topic
of debt financing will once
again gain in importance in
the coming year,” Wlasto is
certain. That will slow many
buyers down, thereby redu-
cing the transaction volume,
in the estimation of more
than half the respondents. In
general, throughout Europe
demand is currently mainly
for core properties, of which
there are very few on the
market.
Salzburg
24 FOKUS I EUROPE 2012
ÜBERBLICK. Leerstände, in die Jahre gekommene Gebäude, hohe
Verbräuche, aber auch der Druck durch den Immobilienmarkt
setzen Eigentümer von Bestandsimmobilien unter Zugzwang:
Stimmt das Gesamtpaket „attraktive Immobilie“ nicht mehr,
kämpft der Eigentümer unter anderem mit unzufriedenen Mie-
tern bzw. einer schlechten Wiedervermietbarkeit. Oder die Immo-
bilie lässt sich nicht mehr rentabel veräußern. Damit sind sowohl
Quick-Wins als auch langfristige Strategien notwendig.
KOSTEN. Gegenwärtig verursachen Bestandsimmobilien oft zu
hohe Kosten, was die Vermarktbarkeit im Vergleich zu Neubauten
erheblich einschränkt. Um die Wettbewerbsfähigkeit des Bestands
zu erhöhen, sind Maßnahmen im Bereich der Kostenoptimierung
und im Bereich des nachhaltigen Betriebs unumgänglich. Im Ge-
gensatz zu baulichen Maßnahmen oder der Modernisierung der
Gebäudetechnik sind die Aufwendungen für die organisatorischen
und prozessualen Optimierungen im Bereich Facility-Manage-
ment beziehungsweise bei der Immobilienbewirtschaftung eher
gering. Sie führen jedoch zu Einsparungen bei den Betriebskosten
von bis zu 20 Prozent, so die Praxiserfahrung von Drees & Som-
mer. Ziel der Facility-Management-Beratung ist es, Bestandsge-
OVERVIEW. Empty properties,
ageing buildings, high con-
sumption and even pressure
from the real estate market are
forcing property owners to
take action. If the complete
package is no longer seen as an
“attractive property”, the ow-
ner is fighting, amongst other
things, disgruntled tenants
and a deteriorating chance of
re-letting the property. Or the
property can no longer be sold
at a profit. This is a situation
that necessitates not only
quick returns, but also long-
term strategies.
COSTS. Currently, portfolio
properties often generate ex-
cessive costs, significantly re-
Organisatorische und prozessuale Optimie-
rungen im Bereich Facility-Management
führen zu Einsparungen bei den
Betriebskosten von bis zu 20 Prozent.
Organizational and procedual optimization in
facility management can reduce operating
costs by up to 20 per cent.
FACILITY-MANAGEMENTFACILITY MANAGEMENT
Garant für erfolgreiche VermarktungA guarantee of successful marketing
TEXT THOMAS HÄUSSERPICTURES DREES & SOMMER
ducing their marketability
compared to new buildings. In
order to increase the portfolio’s
competitiveness, measures
must be taken to optimize
costs and ensure sustainable
operation. In contrast to struc-
tural measures or the moder-
nization of building services,
the cost of organizational and
procedural optimization is re-
latively low in facility manage-
ment and property manage-
ment. However, Drees &
Sommer’s experience has
shown that this can reduce
operating costs by up to 20 per
cent. The objective of facility
management consulting is to
make the best use of portfolio
buildings. To this end, costs
M A R K E T SF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 25
bäude bestmöglich zu nutzen. Dafür gilt es, Kosten zu reduzieren,
Prozesse zu optimieren und im Technik- und Baubereich gezielt zu
investieren, sodass sich diese Ausgaben werterhöhend auf die Im-
mobilie auswirken. Bei Organisationen oder Unternehmen, die an
mehreren Standorten vertreten sind oder die für mehrere Immo-
bilien verantwortlich sind, können darüber hinaus folgende, ver-
einfacht dargestellte Ansätze zur Optimierung beitragen:
BEDARFSEFFEKTE. Bei dieser Kategorie werden die Unterneh-
mensprozesse analysiert: Dabei ist es wichtig, zu klären, ob alle
aktuellen Anforderungen und Abläufe tatsächlich notwendig und
gerechtfertigt sind. Die Praxis hat gezeigt, dass vor allem bei gro-
ßen Unternehmen viele Prozesse über die Jahre gewachsen sind,
ohne dass diese jemals hinterfragt wurden. In thematischen
Workshops werden die Anforderungen und Zusammenhänge ein-
zelner Prozesse unter die Lupe zu genommen, so lassen sich die
tatsächlichen Bedarfe identifizieren.
BÜNDELUNGSEFFEKTE. Leistungen inhaltlich und/oder stand-
ortübergreifend zu bündeln, kann erhebliche Synergien und da-
mit Einsparpotenziale generieren. In der Regel beziehen sich diese
Bündelungseffekte auf Leistungen, die von externen Dienst-
leistern erbracht werden. Um monetäre und prozessuale Einspa-
rungen zu erzielen, kann beispielsweise die Anzahl von Dienst-
leistern reduziert oder Aufträge gebündelt vergeben werden.
Positive Auswirkungen
Einkaufs- beziehungsweise Skaleneffekte
Prozessuale Effekte beim Dienstleister durch optimierte Ausla-
stung und Kombination von Leistungen (Optimierung innerhalb
der Organisation des FM-Dienstleisters führt zu monetären Opti-
mierung beim Auftraggeber)
PROZESSUALE EFFEKTE. Prozessuale Effekte stehen für die
Schlagworte der wirtschaftlicheren Umsetzung von Prozessen
und Teilprozessen. Beispielsweise führt die Verschlankung von
Abläufen oder die Optimierung der IT-Unterstützung zu einer
größeren Wirtschaftlichkeit.
FUNKTIONALE EFFEKTE. Die funktionalen Effekte verändern be-
stehende Organisationen und beeinflussen die Personalstruktur
oder die Personalkapazität. Beispiele sind:
Redundante Funktionen: Dafür werden ähnliche oder identische
Leistungen, die an unterschiedlichen Standorten oder von unter-
schiedliche Teams erbracht werden, zusammengefasst oder abge-
baut. Hat beispielsweise ein Unternehmen mehrere Werksstand-
orte in Deutschland, ist oft jeder Standort autark hinsichtlich der
Entscheidungen zu Einkauf, FM-Vergaben oder FM-Controlling.
Bündelt man diese dezentralen Strukturen inhaltlich (Abteilung)
oder räumlich (Zusammenfassen von Tätigkeiten), führt das zu
erheblichen Einsparungen.
must be lowered, processes op-
timized, and selective invest-
ments made in technology and
construction to ensure that
these expenditures further in-
crease the value of the proper-
ty. In addition to this, organi-
zations and companies with
representations at several lo-
cations or responsible for se-
veral properties may benefit
from the following simplified
approaches towards optimi-
zation.
DEMAND EFFECTS. This cate-
gory involves the analysis of
business procedures. Here it is
important to clarify whether
all the current demands and
procedures are in fact necessa-
ry and justifiable. Practice has
shown that, especially in the
case of large companies, many
procedures have been imple-
mented over the years without
ever being questioned. In the-
matic workshops, the require-
ments and the correlation of
individual procedures are scru-
tinized in order to identify
actual demand. If necessary,
new, lower service levels can
be integrated on this basis.
POOLING EFFECTS. Pooling
services according to type and/
or location can generate signi-
ficant synergies and hence also
savings potential. Such poo-
ling effects normally relate to
services provided by external
providers. In order to achieve
financial and procedural
savings, for example, one can
reduce the number of provi-
ders or pool the contracts
awarded.
The positive effects are as
follows:
Better purchasing conditi-
ons and economies of scale
Procedural improvements
for the service provider
through better capacity utili-
zation and combining services
(optimizing the FM service
provider's organization results
in an optimal financial arran-
gement for the contractor)
PROCEDURAL EFFECTS. Pro-
cedural effects is the catch-
phrase for implementing pro-
cedures and part-procedures
more economically. For ex-
ample, streamlining procedu-
res or optimizing IT support
results in greater economy.
FUNCTIONAL EFFECTS. Func-
tional effects change existing
organizations and influence
personnel structure or person-
nel capacity. Some examples
are:
Redundant functions: simi-
lar or identical functions car-
ried out at different locations
or by separate teams can be
combined or dispensed with.
for example, if a company has
several production plants in
Germany, frequently each lo-
cation makes its own decisions
on purchasing and assigning
FM or FM-controlling. Combi-
ning these decentralized struc-
tures based on content (de-
partment) or region (com-
bining activities) can result in
considerable savings.
Insourcing/outsourcing or
spin-off companies: in these
models, either services provi-
ded externally are centralized
and carried out by the compa-
ny itself (insourcing), or ser-
vices performed by company
staff are contracted to external
service providers. There is no
universal recommendation for
either approach. Each company
26 FOKUS I EUROPE 2012
Insourcing/Outsourcing oder Ausgründung: Bei diesen Modellen
werden entweder Leistungen, die extern erbracht werden, zentra-
lisiert und durch eigene Einheiten erbracht (Insourcing) – oder
Leistungen, die eigene Mitarbeiter erbringen, zukünftig am Markt
an externe Dienstleister vergeben. Dabei gibt es keine pauschale
Empfehlung für eine der beiden Vorgehensweisen. Jedes Unter-
nehmen muss individuell analysiert werden, damit maßgeschnei-
derte Lösungen umgesetzt werden können. Die Vorteile: Reduzie-
rung von Personalkosten, Spezialisten müssen nicht mehr
vorgehalten werden, Urlaubs- und Krankheitsredundanzen lassen
sich vermeiden. Zudem erhalten Unternehmen eine höhere Flexi-
bilität bei Leistungs- oder Produktionsschwankungen.
LEBENSZYKLUS. Neben der organisatorischen und prozessualen
Optimierung bei Bestandsimmobilien ist es wichtig, die Lebens-
zykluskosten für die nächsten zehn bis 15 Jahre so weit wie mög-
lich zu reduzieren. Dafür müssen sämtliche baulichen und techni-
schen Maßnahmen für alle Bauteile und Anlagen vor Ort bewertet
und in einen zeitlichen Kontext gebracht werden. Dazu gehören
sowohl planbare Leistungen, wie Wartungskosten oder Kosten für
die „kleine Instandsetzung“, aber auch Reparaturkosten und Er-
neuerungsinvestitionen.
Diese Vorgehensweise ist kein Benchmarking oder Hochrechnen
von aktuellen Istkosten. Sie basiert vielmehr auf einer ingenieur-
technischen Bewertung mit einer prozessorientierten Betrach-
tung: Berücksichtigt werden dabei einzelne Maßnahmen, die über
das Gewerk zum Gebäude bis hin zu ganzen Portfolien hochaggre-
giert und gesteuert werden können.
WIRTSCHAFTLICHKEIT. Ingenieure und Kaufleute haben zum Ziel,
die „negative Überlagerung“ von mehreren Maßnahmen zu ver-
meiden. Denn daraus resultieren Investitionen in einem Zeit-
raum, die für den Asset Manager zu einer Liquiditätsproblematik
führen und somit die Rendite gefährden. Frühzeitig zu wissen,
welche Kosten anstehen, Kosten-Peaks zeitnah zu entschärfen
oder auch zu wirtschaftlicheren Gesamtpaketen zu kombinieren,
must be analyzed individually
so that a customized solution
can be found. The advantages:
reduced personnel costs, spe-
cialists no longer need to be
retained, working days lost to
holidays and sickness can be
avoided. In addition, compa-
nies can respond more flexibly
when performance and pro-
duction output fluctuate.
LIFECYCLE. In addition to the
organizational and procedural
optimization of existing pro-
perties, life-cycle costs must
be reduced as much as possible
for the next ten to fifteen
years. To this end, all structu-
ral and technical measures at
all buildings and construction
sites must be assessed on site
and put in a timeframe. The
process must include not only
plannable payments, like ser-
vice costs or costs for “minor
repairs”, but also investments
in repairs and renovations.
This approach is not a form of
benchmarking or of extrapola-
ting current costs. Rather, it is
based more on engineering
evaluation from a process-ori-
ented perspective: individual
measures are considered, from
property maintenance to com-
plete portfolios that can be
aggregated and controlled.
EFFICIENCY. Engineers and
business people do their best
to avoid the “negative overlay”
of a variety of measures. This
can result in investments
being made in a certain period
that cause liquidity problems
for the asset manager and
jeopardize the return on the
investment. Early identifica-
tion of when costs will be in-
curred, timely easing of peaks
in costs or combining costs to
create a more economic total
package allow latitude in bud-
geting, avoid unpleasant sur-
prises and ensure that invest-
ments result in an increase in
market value.
CONSULTING. Consultant
know-how from asset manage-
ment and process consultation
to optimizing the service
structures: Facility manage-
ment consulting can only be
successful when it is possible
to offer extensive technical
engineering expertise, know-
ledge of procedures and
business know-how. The con-
sultant must balance these fac-
tors and ensure that there is
gibt Freiräume bei der Budgetplanung, vermeidet negative Über-
raschungen und stellt sicher, dass im Sinne der Verkehrswert-
betrachtung werterhöhend investiert wird.
CONSULTING. Berater-Know-how vom Asset Management über
Prozessberatung bis zur Optimierung der Dienstleisterstruktu-
ren: Facility-Management-Beratung ist nur dann erfolgreich,
wenn sowohl technisches Ingenieurwissen, Kenntnis der Prozes-
se als auch wirtschaftliches Know-how vertieft vorhanden sind.
Der Berater muss diese Faktoren in eine Balance bringen und
darauf achten, dass die Ergebnisse auf dem Markt gefragt sind.
BEWERTUNG UND ZERTIFIZIERUNG. In den meisten Fällen lässt
sich eine Immobilie nur dann vermarkten, wenn die betriebsre-
levanten Daten nicht nur vorliegen, sondern auch analysiert und
bewertet wurden und die Gesamtperformance stimmt. Vor al-
lem, wenn der Eigentümer eine Zertifizierung beispielsweise
nach DGNB-Bestand anstrebt, ist diese Dokumentation des Ge-
bäudebetriebs und der Verbrauchsdaten unabdingbar. Generell
sind ökologische Nachhaltigkeit und eine entsprechende
wirtschaft liche Performance entscheidend dafür, ob eine Immo-
bilie sich gewinnbringend verkaufen oder vermieten lässt oder
ob sie zum Ladenhüter wird.
So gaben in einer Marktstudie von Drees & Sommer 85 Prozent
der Befragten an, dass das Thema Nachhaltigkeit in den näch-
sten Jahren die Richtung vorgeben wird. Gebäudezertifizierun-
gen prognostizierten 61 Prozent der Befragten als den bedeu-
tendsten Trend in der deutschen Facility-Management-Branche.
Während sich bei einem Neubau die Kriterien einer Nachhaltig-
keitszertifizierung vor allem auf bauliche Faktoren beziehen,
kommt dem Nutzer sowie dem Immobilienbetrieb bei der Be-
standszertifizierung eine erhebliche Bedeutung zu. Grund dafür
ist, dass in diesem Fall tatsächliche Istwerte – etwa zum Energie-
verbrauch beziehungsweise den Betriebskosten – mit einfließen
und nicht wie beim Neubau eine Bedarfsberechnung mit einem
„Referenznutzer“ durchgeführt wird.
2012 EUROPE I FOKUS 27
market demand for the re-
sults.
EVALUATION AND CERTIFICA-
TION. In most cases, a proper-
ty can be marketed only if all
the operating data are avail-
able and have been analysed
and evaluated to optimize
overall performance. Especial-
ly if the owner wants to ac-
quire certification, for examp-
le under German Sustainable
Building Council standards,
the property's operation and
its consumption data must
be documented. In general,
ecological sustainability and
corresponding cost-effective
per-formance determine whe-
ther a property can be sold or
rented at a profit or if it will be
dead stock: In a market survey
carried out by Drees & Som-
mer, 85 per cent of respon-
dents said that sustainability
would be a determining factor
in the next few years. No fewer
than 61 per cent of interview-
ees predicted that building
certification would be the
most important trend in the
German facility management
industry. Although the criteria
for sustainability certification
for a new building refer mainly
to structural factors, both the
resident and the real estate
operator attach considerable
importance to certification.
This is because it refers to ac-
tual numbers – for example,
energy consumption and ope-
rating costs – and not, as is the
case with a new building, cal-
culation of requirements car-
ried out with a “reference
user”.
Thomas Häusser, Geschäfts-
führer von Drees & Sommer
Thomas Häusser, Managing
Director of Drees & Sommer
28 FOKUS I EUROPE 2012
Immobilieninvestoren stehen heuer vor zwei
sehr gegensätzlichen Alternativen bei ihren
Entscheidungen – und auch der Wert jeder
Immobilie ist immer relativ.
This year property investors face stark choices
in their decision-making, and the value of real
estate is always relative.
SICHERHEIT ODER RISIKO?SAFETY OR RISK?
Qualität gefragtQuality in demand
TEXT ROBERT SCHWEIGERPICTURES SHUTTERSTOCK
M A R K E T SF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 29
CORE-IMMOBILIEN. 2012 werden Immobilieninvestoren beach-
ten müssen, dass die reichsten Länder mit den am weitesten
entwi ckelten Immobilienmärkten noch mindestens ein Jahr lang
oder länger in einem „low“-Umfeld mit geringem Wachstum, nied-
rigen Zinsen und niedriger Inflation verharren werden. Dennoch
zeigten vollvermietete Top-Immobilien 2011 eine relativ gute Per-
formance und werden dies auch 2012 tun. Diese starke Perfor-
mance wird andauern, nachdem es die Investoren in den G7-Län-
dern zu den qualitativ hochwertigsten Gebäuden hinzieht und
dies die Preise und Erträge von Core-Immobilien in die Höhe
treibt. „In einem risikoaversen Umfeld, in dem Risikokapital
knapp ist und die Finanzmärkte volatil sind, haben die Investoren
begriffen, dass Core-Immobilien höhere laufende Renditen bieten
als festverzinsliche Wertpapiere und weniger volatile laufende
Erträge (und Preise) aufweisen als die Aktienmärkte“, heißt es
dazu im „LaSalle Investment Strategy Annual 2012“.
BEWERTUNG. Eine ganz andere Risiko-Chancen-Kombination
bieten die Märkte Asiens, Lateinamerikas und anderer Schwel-
lenländer. Die schnell wachsenden Volkswirtschaften Brasilien,
China, Indien, Mexiko und Türkei haben einige Gemeinsamkei-
ten. In unterschiedlichen Märkten wie São Paulo, Mexico City,
Chengdu, Bangalore und Istanbul herrscht gleichermaßen ein
CORE-REAL ESTATE. In 2012,
real estate investors will need
to keep in mind that the richest
countries with the most highly-
developed property markets
will remain in a “low” position
for at least a year, if not longer,
with low growth, low interest
rates and low inflation. Never-
theless fully-leased prime pro-
perties performed relatively
well in 2011 and will continue
to do so in 2012. This strong
performance will continue as
investors in the G-7 countries
gravitate towards premium
buildings, bidding up prices
and boosting returns for “core
real estate”. According to the
LaSalle Investment Strategy
Annual 2012, “In a risk-averse
environment where risk capital
is scarce and financial markets
are volatile, investors under-
stand that core real estate of-
fers higher yields than bonds
and less volatile income
streams (not to mention pri-
ces) than those found in the
equity markets".
ASSESSMENT. The markets of
Asia, Latin America and other
emerging markets offer a very
different risk-reward combina-
tion. The rapidly growing eco-
nomies of Brazil, China, India,
Mexico and Turkey have sever-
al characteristics in common.
In markets as diverse as São
Paulo, Mexico City, Chengdu,
Bangalore and Istanbul there
are shortages of modern office
buildings, shopping centres,
apartment buildings and logi-
stics centres. International
30 FOKUS I EUROPE 2012
Mangel an modernen Bürogebäuden, Einkaufszentren, Mehrfami-
lienhäusern und Logistikzentren. Internationale Firmen wollen
ihre Präsenz in den schnell wachsenden Volkswirtschaften aus-
dehnen und suchen daher als Mieter verstärkt Immobilien, die
internationalen Standards gerecht werden. Einzelne Bereiche
nordamerikanischer, europäischer, japanischer und australi-
scher Märkte bieten ebenfalls Wachstumschancen, wenngleich
das Wachstum insgesamt tendenziell sehr viel geringer ausfallen
dürfte. So unterschiedlich sich diese Märkte auch darstellen, um-
so wichtiger ist bei beiden ein ganz wesentlicher Punkt: die Be-
wertung der einzelnen Immobilien. Prof. Alfons Metzger, Eigen-
tümer der Metzger Realitäten Gruppe: „Dabei handelt sich um
ein Thema, das insofern von großer Bedeutung ist, da sich die
Vermögenswerte in Bilanzen oder in Anteilscheinen oder auch in
Aktien wiederfinden. Wenn die Basics der Bewertung nicht stim-
mig sind, dann investieren die Menschen in falsche Werte.“
ZWEITEILUNG DES MARKTES. In einigen der größten westlichen
Länder wird die Risikoaversion fast die gleichen Ausmaße wie im
Frühjahr 2009 annehmen. Eigen- und Fremdkapital werden zu-
nehmend knapper, sodass die Finanzierungsgelegenheiten be-
schränkt sein werden. Darüber hinaus wird die zaghafte
konjunkturelle Erholung der G7 die Marktgrundlagen zu einem
Zeitpunkt schwächen, zu dem in den USA, Großbritannien,
Deutschland und Japan Immobi lienkredite in Rekordhöhe aus-
laufen. Wie sich die Immobilien in diesem Umfeld darstellen, ist
bei einigen sehr schwierig. Auf der einen Seite haben sie teilweise
an Wert verloren, da sie in einem All-Time-High erworben wur-
den, auf der anderen Seite wurden sie ohne umfassende „Due
Dilligence-Prüfung“ gekauft beziehungsweise waren auch total
falsch bewertet worden –und die Fehler, die damals passiert
sind, treten jetzt zutage. Metzger: „Die Frage der Ethik und Mo-
ral im Immobilienbusiness schlechthin, im Besonderen bei der
Immobilienbewertung, ist – wie man an der jetzigen Situation
und an den letzten Jahren sieht –von besonderer Bedeutung.“
„LaSalle Investment Strategy Annual 2012“ geht für 2012 mit
dem Auslaufen der Kredite von einer Zweiteilung des Marktes
aus: „Es werden zweierlei Immobilienklassen entstehen: Gut ver-
mietete Immobilien in den stärksten Lagen der größten Märkte
werden weiterhin Zugang zu Kapital haben. Für praktisch alles
andere wird es jedoch schwierig sein, Liquidität zu beschaffen.“
IMMOBILIENBEWERTUNG. Auf dem privaten Markt schlagen
sich die Vorteile und Nachteile eines Gebäudes mittlerweile be-
merkenswert effizient auf den Preis nieder, wenn man bedenkt,
dass die Transaktionen nicht an der Börse stattfinden.
„Die Immobilienbewertung ist ein zentrales Thema für die Defi-
nition der Werte“, erklärt Metzger: „Hier muss es um die tat-
sächliche Wertfeststellung gehen, dies beinhaltet nicht nur
Rechenwerke, sondern die Beachtung aller Softfacts wie etwa
Projektidee, die ausführenden Personen, Standortthematik,
Markt, die Kaufkraft und vieles andere mehr.“ Mittlerweile wer-
den nämlich die wirtschaftlichen Aussichten der einzelnen Län-
dern ebenfalls in den Kaufpreis „eingepreist“. Das heißt, es wird
nicht nur die Immobilie als solche bewertet, sondern auch die
companies seeking to increase
their presence in rapidly-gro-
wing economies increasingly
looking for buildings built to
international standards to
rent. Pockets of the markets in
North America, Europe, Japan
and Australia also offer oppor-
tunities for growth, even if the
overall trend is for much more
modest growth. As different as
these markets appear to be, one
significant factor becomes all
the more important with all of
them: appraisal of the individu-
al properties. Professor Alfons
Metzger, owner of Metzger
Realitäten Gruppe, says: “This
is a topic that is extremely im-
portant because a property’s
net worth plays a role time and
again, in balance sheets and
share certificates and stocks. If
the evaluation basics are not
right, it means people are inve-
sting in the wrong values.”
BISECTION. In several of the
largest western countries, risk
aversion will be running as high
as in early 2009. Equity and
debt will become increasingly
scarce, with the result that fi-
nancing opportunities will be
limited. In addition, tenuous
economic recovery in the G7
countries will weaken the mar-
ket basis at precisely the time
when a record level of real esta-
te debt expires in the USA,
Great Britain, Germany and Ja-
pan. In some cases, it is difficult
to predict how real estate will
respond to this environment.
Some will have dropped in va-
lue as they were acquired du-
ring an all-time high; in some
cases, they were purchased
without a thorough due dili-
gence examination or were
completely wrongly appraised,
and the mistakes that were ma-
de then will now come to light.
According to Metzger: “The
question of ethics and morals
in the property business in ge-
neral, especially as it relates to
property appraisal, is extreme-
ly important, as we can see
from the current situation and
from recent years.” LaSalle In-
vestment Strategy Annual 2012
believes that as debt expires in
2012, the market will split into
two distinct areas: “Two di-
stinct liquidity situations will
emerge: well-leased properties
in the strongest locations and
the largest markets will still
have access to capital. However,
liquidity will be hard to find for
just about everything else.”
REAL ESTATE ASSESSMENT. In
the private market, the advan-
tages and disadvantages of a
building are now reflected re-
markably efficiently in the pri-
ce, when one considers that
these transactions do not take
place on the stock exchange.
“Property appraisal is a core to-
pic when defining values,”
Metzger explains. “It is critical
that the actual assessment be
used, which includes not just
the numbers, but also takes
into account all the soft facts,
such as project idea, the imple-
menting individuals, location
issues, market, buying power
and much more.” The economic
wirtschaftlichen Situation und die Aussichten im jeweiligen
Land. Erfolgreiche Core-Strategien hängen laut JLL somit von
der genauen Analyse von wichtigen Faktoren ab: „Erstens von
der Qualität der Immobilie relativ zum Markt und zweitens von
der allgemeinen Stabilität und Stärke des Marktes, in dem die
Immobilie um Mieter konkurriert. Weiters von der Kreditwür-
digkeit der zugrunde liegenden Ertragsströme der Immobilie
und zuletzt auch davon, wie die Kapitalmärkte diese Ertragsströ-
me in der Zukunft voraussichtlich preislich bewerten werden.“
ETHIK UND MORAL. Für die Bewertung der Immobilie spielt aber
auch die Unabhängigkeit des Bewerters eine tragende Rolle.
Metzger: „Jeder Bewerter, der im Zuge seiner Bewertungstätig-
keit persönlich oder unternehmerisch Interessen in irgendeiner
Art und Weise hat – und sei es Maklerinvestmenttätigkeit, Bau-
tätigkeit oder was auch immer –, hat den Anspruch auf Unab-
hängigkeit verloren.“ Es ist zu erwarten, dass sich in einem
immer enger und komplizierter werdenden Markt die Themen
Bewertung und die Unabhängigkeit immer weniger voneinander
trennen lassen, denn „Immobilien werden auch in Zukunft ein
sehr zentrales Thema der Veranlagungsstrategie sein“, so Metz-
ger. „Ethik und Moral sind keine Frage eines Lernprozesses, son-
dern eine Frage der persönlichen Einstellung und des persön-
lichen Zugangs zu Werten. Ethik und Moral sind Themen der
Selbstverständlichkeit.“
outlook of each country is now
“priced into” the purchase
price. This means that it is not
just the property itself that is
appraised, but also the econo-
mic situation and the forecast
for the relevant country. Accor-
ding to JLL, successful core
strategies depend on the meti-
culous analysis of important
factors: “firstly, the quality of
the property relative to the
market, and secondly the gene-
ral stability and strength of the
market in which the property is
competing for tenants. Fur-
thermore, the creditworthiness
of the underlying revenue
streams for the property, and
finally also how the capital
markets are likely to price these
revenue streams in future.”
ETHICS AND MORALITY. The
neutrality of the appraiser is
also a critical factor in the app-
raisal of the property. Accor-
ding to Metzger: “Every app-
raiser who in the course of his
work develops interests of any
kind either personally or
through his business – whe-
ther it be broker investment,
building, or anything else –
loses his claim to neutrality.” It
is to be expected that in a mar-
ket that is growing increasin-
gly narrow and complex, the
topics of appraisal and neutra-
lity will become less and less
separable, because “in the
future too, real estate will be a
key subject for investment
strategy,” said Metzler. “Ethics
and morals are not a question
of learning, but rather a que-
stion of one’s personal atti-
tude and personal approach to
values. Ethics and morals are a
matter of course.”
2012 EUROPE I FOKUS 31
32 FOKUS I EUROPE 2012
TEXT THOMAS BEYERLE UND WALTER SENK PICTURES SHUTTERSTOCK
M A R K E T SF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 33
PROFIS SCHAUEN IN DIE ZUKUNFTPROFESSIONALS LOOK INTO THE FUTURE
20122012
German property expert Thomas Beyerle takes
a look at the current year and the opportunities and
risks in the property market.
Der deutsche Immobilienexperte Thomas Beyerle
wirft einen Blick in das laufende Jahr und auf die
Chancen und Risiken im Immobilienbusiness.
NEGATIVE AUSSICHTEN. Machen wir uns nichts vor: Auch wenn
die Meldungen zum Jahresende für ein erfolgreiches Jahr sicher-
lich berechtigt waren, so verdüstert sich die gesamtökonomische
Situation in Europa. Klar ist, dass wir fast „das Niveau von 2007“
– also vor Lehman – erreicht haben. Nach fast vier Jahren in der
Tat eine beeindruckende Entwicklung. Doch diese zyklische Eu-
phorie sollte den Blick auf die Gemengelage an den Märkten
nicht vernebeln. Denn: Die außergewöhnlichen Einschläge in
unsere tradierten Modelle und Sichtweisen kommen näher. So
richtig passt es irgendwie nicht mehr.
NISCHENGEWINNER IST DIE IMMOBILIENBRANCHE. Unsicherheit
macht sich latent breit. Die beliebte Frage zum Jahres beginn 2011
stellt 2012 keiner mehr: „Ist die Finanzkrise jetzt vorbei?“ Das Er-
gebnis liegt mittlerweile klar auf der Hand. Nischengewinner ist
zwangsläufig die Immobilienbranche. Doch ist diese Defensivstra-
tegie, „in sichere Werte zu gehen“, etwas, was echte Werte
schafft? Ein – fast neues – Phänomen gesellt sich hinzu in Zeiten,
in denen viele nach Orientierung suchen: Monatliche Sentiments
machen die Märkte. Noch nie waren die gut gemeinten Ratschläge
und Meinungen in so kurzen Zeiträumen so oft zu finden. Doch all
dieses Mehrwissen ist wertlos, wenn wir nicht die Kausalität da-
zwischen erkennen und zu bewerten verstehen. Aktuell fragmen-
tieren wir die Problemstellung Eurokrise und Immobilien in un-
zählige Bestandteile und behandeln sie getrennt voneinander, als
hätten sie nichts miteinander zu tun, denn wir sind ja „auf der
Gewinnerseite“. Die Berechenbarkeit einer Ausfallwahrscheinlich-
EXPECTATIONS. Let us not fool
ourselves: even if the announ-
cements at the year end about a
successful year were certainly
justified, a shadow is spreading
over the general economic si-
tuation in Europe. It is evident
that we have almost reached the
“level of 2007” – in other words
pre Lehman. After not quite four
years, an impressive achieve-
ment indeed. But this cyclical
euphoria should not cloud our
view of the hotchpotch in the
markets. Why? Because in the
not too distant future we shall
see our conventional models
and views significantly impac-
ted. Somehow it is no longer
entirely appropriate.
THE PROPERTY MARKET HAS
EXPANDED ITS NICHE. Uncer-
tainty is spreading. In 2012,
no one is asking the question
asked by many in early 2011:
“Is the financial crisis over
now?” The outcome is now
clear. The property market
has inevitably expanded its
niche. But is this defensive
strategy of “retreating to safe
values” something that in fact
creates true value? One addi-
tional – almost new – pheno-
menon has arisen in an age
when many are seeking orien-
tation: monthly perspectives
make the markets. Never be-
fore have such well-meant ad-
vice and opinions been found
at such short intervals. Yet all
this additional knowledge is
useless if we do not recognize
and learn to assess the causa-
lity between them. At pre-
sent, we are splitting the pro-
blem of the euro crisis and
real estate into countless
components and treating
them separately from each
other, as if they had nothing
to do with each other, because
after all we are „on the win-
Dr. Thomas Beyerle ist
Research-Spezialist und
Immobilienökonom.
Thomas Beyerle is
research specialist and
real estate economist.
34 FOKUS I EUROPE 2012
keit – so heißt es zumindest im Kapitalmarkt-Approach der letz-
ten Jahre – heißt für die Mehrheit nichts anderes als Risikoein-
schätzung. Und diese scheint uns abhanden gekommen zu sein.
Wo sind die Spekulanten, wo die Investoren? Wo sind die Muti-
gen, denen die Welt gehört, in diesen Zeiten?
WAS BEDEUTET MUT? Mutig sein heißt dabei nicht, einen
Haufen Equity ins Spiel zu bringen – das wäre zu einfach. Eine
urimmobilienwirtschaftliche Fragestellung vom Typus: Markt-
einschätzung und antizyklische Investition. Das „Reiten“ des
Zyklus haben wir erst in der letzten Dekade gelernt und erfahren
– das „Aussitzen“ entspringt eher der Langfristsichtweise der
Immobilie. Während dem Reiten bzw. Traden eine dynamisch-
sportliche, aktive Grundtendenz zugesprochen wird, schwingt
im Begriff „Aussitzen“ genau das Gegenteil mit.
ÜBERPRÜFEN WIR ALSO DIE HANDLUNGSOPTIONEN FÜR 2012.
Risiken:
Zusammenbruch der Eurozone oder Italien-Bankrott im
Zuge einer erneuten Verschärfung der Staatsschuldenkrise mit
der Folge einer langwierigen Rezession/Stagnation und entspre-
chend negativen Konsequenzen für die Immobilienmärkte.
ning side“. The predictability
of the probability of failure –
at least according to the capi-
tal market approach in recent
years – is, for the majority,
nothing less than risk assess-
ment. And we seem to have
lost track of this. Where are
the speculators, where are the
investors? Where are the cou-
rageous souls to whom the
world belongs at this time?
WHAT DOES COURAGE MEAN?
Having courage does not mean
calling a stack of equity into
play – that would be too easy. A
long-time issue for the real
estate industry, of the type:
market assessment and anticy-
clic investment. We only lear-
ned and gained experience with
“riding” the cycle in the last de-
cade – and riding it out accor-
dingly comes from a long term
view of the property. Whereas
dynamic/athletic, active basic
trends are attributed to riding
or trading, precisely the oppo-
site resonates with the term
„riding something out”.
LET US EXAMINE THE POS-
SIBLE COURSES OF ACTION
FOR 2012.
Risks:
Collapse of the eurozone or
Italian bankruptcy associated
with renewed intensification
of the sovereign debt crisis
with a resulting protracted re-
cession/stagnation and corre-
spondingly negative conse-
quences for real estate markets.
Kontinuierliche Abstufung der Kreditwürdigkeit der Länder
in der Eurozone. Schlägt sich – wie bereits in Portugal und Irland
auf Grund gestiegener Opportunitäts- und Finanzierungskosten
in einer Dekompression der Anfangsrenditen nieder.
Unabhängig davon erneute Kreditklemme im Finanzierungs-
sektor: Notverkaufswelle kann nicht mehr aufgeschoben werden
und führt zu einem deutlichen Preisrückgang von Immobilien
sekundärer Qualität/Lage. Im Extremfall Bankenzusammen-
bruch.
Erneute Krise im Nahen beziehungsweise Fernen Osten
mit negativen Auswirkungen für die Weltwirtschaft (Irankrieg,
Verschärfung des Palästinakonflikts, Flächenbrand auf Grund
Syrienkrise, Umsturz in anderen arabischen Staaten).
Weitere Anhebung der Grunderwerbsteuer, zum Beispiel
steht in Berlin die Anhebung auf sieben Prozent in Diskussion:
negativer Effekt auf die Liquidität der Investmentmärkte und
auf die Preisentwicklung.
Chancen:
Der Inflationsschub aus 2011 erweist sich als dauerhaft:
Anpassung der Inflationserwartungen auf höheres Niveau und
daher Flucht der Investoren ins Betongold mit positiven Folge-
wirkungen für die Miet- und Preisentwicklung.
Verknappung moderner Flächen wegen geringer Neubau-
tätigkeit: Segment entwickelt sich gegen den Strom. Stabile oder
in einigen Standorten gar steigende Spitzenmieten.
Hoher Kapitalzufluss (für Immobilien) in AAA-Ländern, die
weder durch die Eurokrise noch durch die Staatsschuldenkrise
betroffen sind und eine eigene Währung haben: „sichere Häfen“
wie Schweden, Kanada, Norwegen, die Schweiz, Dänemark oder
Singapur (Problem: Währungsaufwertung wie in der Schweiz mit
wirtschaftlichen Folgeeffekten).
Mögliche erneute wirtschaftliche Euphorie wegen geld- und
fiskalpolitischer Maßnahmen, die kurzfristig die Finanzmärkte
in Hochstimmung versetzen und die Lösung der Probleme wei-
ter nach hinten verschieben (wie in den letzten beiden Jahren).
Gegensatz: erneute Panik und Massenhysterie, welche die
Investoren in noch stärkerem Maße als zuvor ins Gold bzw.
Betongold lenkt. Folge: weitere Preissteigerungen.
Energiewende: Politik setzt durch Instrumente neue Impulse,
um die Transformation der deutschen Energiewirtschaft zu
beschleunigen. Daraus können Chancen sowohl im Hinblick auf
die Immobilienwirtschaft (etwa Subventionierung von energie-
sparenden Umbaumaßnahmen, Windräder auf Hochhäusern)
als auch auf den Infrastruktursektor entstehen.
In Polen und der Ukraine Stimmungsschub durch die Fußball-
EM, in London Einzelhandel- und Hotelgewerbeschub durch die
Olympiade.
MAN SIEHT ALSO: Die fragmentierten Chancen und Risiken sind
zunächst gleichförmig verteilt – wie immer am Markt. Die Ent-
scheidung, in welches Lager Sie gehen, ist dann die Denkaufgabe
für die kommenden Wochen – die Schärfung des Risikoempfin-
dens mit eingeschlossen.
Continual downgrading of
the credit standing of the
countries in the eurozone. As
previously occurred in Portu-
gal and Ireland, finds expressi-
on in decompression of initial
rates of return due to rising op-
portunity and financing costs.
Unrelated to this, renewed
credit crunch in the financing
sector: wave of distress sales
can no longer be delayed and
leads to a significant price drop
for properties of secondary
quality/in secondary locations.
In the extreme case, banking
meltdown.
Renewed crisis in the Midd-
le and Far East with negative
effects on the global economy
(Iran war, escalation of the Pa-
lestinian conflict, wildfire due
to the Syrian crisis, revolution
in other Arabian countries).
Continued increases in the
land transfer text, e.g. an in-
crease to 7% is being discussed
in Berlin: negative effect on the
liquidity of investment mar-
kets and on price trends.
Opportunities:
The burst of inflation from
2011 proves to be long-term:
inflation expectations adju-
sted to a higher level and resul-
ting rush to invest in property,
with a positive effect on trends
in rents and prices.
Shortage of modern spaces
due to scant new construction:
sector develops against the
current. Stable rents, or at
some locations rising top rents.
Strong capital inflow (for
real estate) to AAA countries
affected neither by the euro
crisis nor by the sovereign debt
crisis and that have their own
currency: “safe havens” like
Sweden, Canada, Norway, Swit-
zerland, Denmark or Singapo-
re (problem: currency revalua-
tion such as in Switzerland
with economic consequences).
Possible renewed economic
euphoria due to monetary and
fiscal policy measures creating
short-term optimism in finan-
cial markets and pushing pro-
blem-solving to the back bur-
ner (as in the last two years).
By contrast: renewed panic
and mass hysteria, driving in-
vestors towards gold and real
estate more forcibly than be-
fore. Result: further price
increases.
Energy transition: policy
creates new incentives with
tools to accelerate the transfor-
mation of the German energy
sector. This could result in op-
portunities both in regard to
the property market (e.g. sub-
sidization of energy-saving re-
novation measures, windmills
on high rises) and to the infra-
structure sector.
In Poland and the Ukraine,
boost to the general mood
from the European football
championships, in London
boost to retail trade and the
hostel industry from the Olym-
pics.
CONCLUSION. It is then clear
that the fragmented opportuni-
ties and risks are initially uni-
formly distributed – as always
in the market. The decision on
which camp you decide for is
your brain-teaser for the next
few weeks – including intensi-
fication of risk sensitivity.
2012 EUROPE I FOKUS 35
36 FOKUS I EUROPE 2012
Sie sind Mitveranstalter des Kommunalwirtschaftsforums –
können Sie darüber etwas erzählen?
Vasko: Um für den Ernstfall gerüstet zu sein, die Stärken und
Schwächen an einem Pilotprojekt zu erkennen, hat die Stadt
Wien für den Bildungskampus Nordbahnhof (Gertrude Fröhlich-
Sandtner Bildungscampus) ein PPP-Modell gewählt. Nachdem wir
die Ausschreibung für die Abwicklung des Projekts gewonnen
haben, wurde gemeinsam ein Modell entwickelt, in dem eine
möglichst genaue Beschreibung des Objekts im Mittelpunkt
stand. Es ist ein schöner Erfolg geworden, da die Stadt ein quali-
tativ hochwertiges Produkt bekommen hat.
Dabei haben wir erkannt, dass es österreichweit in allen Kom-
munen einen Bedarf an Beratung gibt, um PPP-Modelle näher-
zubringen. Es geht darum, wie man sich seriös beraten lassen
kann und ein Produkt einkauft, das vergleichbar ist. Egal ob es
You are one of the co-organi-
zers of the “Kommunalwirt-
schaftsforum” (Local Govern-
ment Forum). Would you tell
us something about it?
Wolfgang Vasko has been part of the
Austrian real estate industry for nearly four
decades. In an interview, he talked about
PPP models, certification, life cycle costs
and other changes taking place or about to
take place in the property industry.
VOM PLANEN UND BAUENOF PLANNING AND BUILDING
PPP, Zertifizierungen, LebenszyklusPPP, Certifications, Life cycle
TEXT WALTER SENKPICTURES RICHARD TANZER, FRANZ ERTL, WIMMER
Vasko: The City of Vienna op-
ted for a PPP model for the
North Railway Station cam-
pus (Gertrude Fröhlich-Sand-
ner university campus) so as
Wolfgang Vasko.
Vasko+Partner ZT-GmbH
I N T E R V I E WF O K U S
Seit fast vier Jahrzehnten ist Wolfgang
Vasko Teil der heimischen Immobilien-
wirtschaft. Im FOKUS-Interview spricht
er über PPP-Modelle, Zertifizierungen,
Lebenszykluskosten und über andere
Veränderungen, die in der Immobilien-
branche stattfinden beziehungsweise solche,
die anstehen.
2012 EUROPE I FOKUS 37
sich um ein Hallenbad, eine Musikschule, Sporthalle oder andere
kommunale Einrichtungen handelt. Das ist der Schwerpunkt des
Forums.
Das heißt, im PPP-Bereich wird nicht genug getan?
Das ist ein weites Feld mit sehr viel Potenzial, und deshalb ma-
chen wir auch das Forum. Wir wollen informieren und die Angst
vor PPP-Projekten nehmen. Ein Bürgermeister, der noch im
alten Schema denkt so wie seine Vorgänger, der nimmt das Geld
aus dem Budget und baut den Kindergarten. Selten denkt er wei-
ter, vor allem auch in puncto Erhaltung und Betrieb. Die Aus-
gangssituation hat sich verändert, und um das aufzuzeigen, ist
das Forum eine ideale Plattform.
Wer sind die Initiatoren des Forums neben Ihrem Unternehmen?
Porr, Raiffeisen und Siemens.
Welche Immobilien, glauben Sie, werden in den nächsten Jahren
dominieren?
Die Zukunft der nächsten Jahre wird der Wohnbau sein. Hier
gibt es einen gewaltigen Umgestaltungsbedarf wie auch das Be-
dürfnis an mehr Fläche. Mit dem Wohlstand steigen mit Sicher-
heit auch die Ansprüche an das Wohnen.
Die Umgestaltung ist ja vielfach eine Herausforderung?
Das schon, aber es funktioniert auch mit Plattenbauten. In Ost-
europa hat man nach der Wende begonnen, Architekten- und De-
signwettbewerbe auszuschreiben, da gab es wirklich gute Erfolge.
Terrassen und Lichträume wurden gebaut, kleine Räume zusam-
mengefasst und in große umgestaltet. Auch bei uns hätten die
50er- und 60er-Jahre-Bauten und auch teilweise die Jahrhundert-
wendehäuser Umgestaltungspotenzial, wobei die Häuser, die um
die Jahrhundertwende gebaut wurden, eine sehr hohe Qualität
haben. Aber die Wohneinheiten müssen teilweise umgestaltet und
den heutigen Bedürfnissen angepasst werden. Häuser, die man
nicht anpassen kann, wird man ersetzen müssen.
Die Zentren müssen also verdichtet werden.
Ja, hier ist die Politik gefragt und die Behörden sollen helfend
eingreifen und nicht behindernd. Man muss in den Städten die
bestehende Infrastruktur bestmöglich nutzen. Das heißt, Dach-
böden ausbauen und die Erdgeschoßzonen frei halten für Büros
und Arbeitsbereiche, und ab dem ersten Stock wird gewohnt. Für
die Stadt ist das der bessere Weg.
Ihre Meinung zu Lebenszykluskosten bei Gebäuden?
Die Berücksichtigung der Lebenszykluskosten erachte ich bei
jedem Bauvorhaben als dringend notwendig. Da läuft noch vieles
falsch. Es ist ja bekannt: Bei einem Gebäude kostet mich die Pla-
nung 2 Prozent, die Errichtung 18 Prozent und 80 Prozent der
Betrieb über dem Lebenszyklus. Leider wird bei der Planung
immer noch gefährlich gespart. Wenn ich bei der Planung beim
Honorar 20 Prozent einspare, dann sind das 0,4 Prozent der
to be prepared for all contin-
gencies, and to identify the
strengths and weaknesses of a
pilot project. After we won
the contract to carry out this
project, together we develo-
ped a model centred around
as accurate as possible a de-
scription of the property. It
was a huge success as the city
gained a top quality product.
In the process, we realized that
throughout Austria there is a
need for counselling to educate
municipalities about PPP mo-
dels. It’s all about how to get
serious advice and buy a corre-
sponding product, regardless
of whether it is an indoor swim-
ming pool, a school of music, a
gymnasium or any other muni-
cipal facility. That is the focus
of the forum.
In other words, not enough is
being done in the area of PPP?
It is a huge field with conside-
rable potential, and this is
why we are organizing the fo-
rum. We want to furnish in-
formation and eliminate fear
of PPP projects. A mayor still
thinking along the old lines,
just as his predecessors did,
takes the money out of the
budget and builds a preschool.
He seldom thinks further
than that, especially when it
comes to maintenance and
operation. The starting situa-
tion has changed, and the
forum is the ideal platform to
demonstrate this.
Who are the initiators of the
forum, besides your company?
PORR, Raiffeisen and Sie-
mens.
What real estate do you think
will dominate the market in
the next few years?
Residential construction will
be the future for the next few
years. There is an enormous
need for remodelling in this
area, as well as a need for
more space. As wealth increa-
ses, so undoubtedly do the
demands made of living space.
Remodelling is quite a chal-
lenge in many ways.
It is, but it also works with
prefabricated buildings. After
reunification, Eastern Europe
started advertising architec-
ture and design competitions,
and they had considerable
success. Terraces and light
rooms were built, small rooms
combined and made into large
ones. In Austria too, buildings
from the 1950s and 1960s
and in some cases turn-
of-the-century houses have
remodelling potential; the
houses built around the turn
of the century are extremely
high quality. But in some ca-
ses the housing units must be
remodelled and adapted to
meet modern needs. Houses
that cannot be adapted must
be replaced.
So it is necessary to consolida-
te the centres?
Yes, this is a question of poli-
tics, and the authorities
should play a helpful role and
not obstructive. The existing
infrastructure in cities should
be used to best possible ad-
vantage. This means expan-
ding attics and keeping
ground floor areas free for of-
fices and work areas; living
areas will be on the first floor
and above. This is the best
option for the city.
What is your view of the life
cycle costs for buildings?
I consider taking life cycle
costs into consideration abso-
38 FOKUS I EUROPE 2012
Gesamtkosten. Wenn ich beim Betrieb ein Prozent spare, dann
sind das aber 0,8 Prozent der Gesamtkosten. Wenn ich einen
ordentlichen, versierten Planer habe, der mir die Lebenszyklus-
und Betriebskosten so gestaltet, indem er gescheit plant und
auch die Aufsicht so macht, dass ich das bekomme, was geplant
ist, dann erspare ich mir unendlich viel Geld im Vergleich zu
dem, was er kostet.
Wie sehen Sie das Thema Zertifizierung?
Zertifikate sind notwendig, aber derzeit auch leider „in Mode“,
und sie werden auch manchmal nur verwendet, um leichter
Mieter zu finden. Nur sollte das Ganze auch ehrlich betrieben
werden, sodass ich wirklich die Energiekosten minimiere, was
sehr wesentlich ist – und wichtig ist auch, dass ich ein Gebäude,
wenn es errichtet ist, auch umnutzen kann.
Wie meinen Sie das?
Wenn ich ein Objekt errichte, dann ist es selbstverständlich,
dass ich energiegerecht baue und auch Augenmaß halte. Aber
unter Nachhaltigkeit verstehen wir unter anderem auch, dass
man das Gebäude jederzeit einmal umnutzen kann.
Können Sie ein Beispiel geben?
Ein typisches Negativbeispiel ist das UCI in der Lassallestraße.
Das war so konstruiert, dass man es nur als Kino verwenden
konnte und für nichts anderes. Wenn bei der Errichtung des
Kinos Nachhaltigkeit eingeplant worden wäre, dann wäre die
Verwertung heute einfacher gewesen. Nachdem eine Nachnut-
zung überhaupt nicht möglich war, musste das Objekt abgeris-
sen werden, und jetzt entsteht ein neues Projekt.
Dafür ist mit dem Projekt green worx, das stattdessen von der
s+b Gruppe errichtet wurde, eine Vorreiterrolle in Sachen nach-
haltige Bauweise übernommen worden, und als erstes Projekt
konnte österreichweit die Zertifizierung „LEED Platin“ gesichert
werden.
Die Entwickler haben begriffen, dass es so nicht mehr weiter-
geht. Früher hat man gesagt: Hauptsache eine tolle Hülle ist da
– damit war es verkauft. Heute geht das nicht mehr so leicht, da
lutely essential for every con-
struction project. There is
much going awry in this re-
gard. It is well known: with a
building, planning costs me
two per cent, construction 18
per cent and operation over
the building’s life cycle 80 per
cent. Unfortunately in the
planning stage people still try
to implement savings to a
dangerous extent. If I can
save 20 per cent of the fee in
the planning stage, that ac-
counts for 0.4 per cent of the
total costs. However, if I save
one per mille of operating
costs, that is 0.8 per cent of
the total costs. If I have a very
experienced planner who de-
signs the life cycle and opera-
ting costs by planning astute-
ly and monitors the project so
that I get what was planned,
then I save a tremendous
amount of money compared
to what he costs me.
What are your thoughts on
certification?
Certificates are necessary, but
unfortunately they are also
“fashionable” at present, and
they are sometimes only used
to make it easier to find
tenants. But the whole thing
should also be carried out ho-
nestly, so that we really mini-
mize energy costs, which is
crucial, and it is important
that I can also use a building
once it is built.
What do you mean by that?
When I put up a building, it
goes without saying that I
build it to be energy efficient
and keep a sense of propor-
tion. But when we use the term
sustainable, we also under-
stand that to mean that the
building may at some point be
used for a different purpose.
Can you give me an example?
A typical bad example is the
UCI in Lasallestrasse. It was
built so that it could only be
used as a cinema and nothing
else. If sustainability had been
taken into account when the
cinema was built, using it to-
day would have been much ea-
sier. When it was ascertained
that any other use was impos-
sible, the building had to be
torn down, and a new project
is now being built there.
By contrast, the project green
worx, built in its place by the
s+b group, has taken a leading
role in the area of sustainable
building, assuring it the
“LEED Platinum” certificate
as the first project throughout
Austria to do so.
The developers have grasped
ein verantwortungsvoller Käufer eine viel umfassendere techni-
sche und juristische Due-Diligence-Prüfung machen. (Due-Dili-
gence-Prüfungen = sinngemäß übersetzt „im Verkehr erforder liche
Sorgfalt“, es werden Stärken und Schwächen des Objekts analysiert.)
Der Entwickler weiß, dass er engagiert an die Aufgabe heran-
gehen muss.
Und energieeffiziente Wohnhäuser?
Nachhaltigkeit ist eines unserer wichtigsten Themen. Dennoch
glaube ich, dass wir zu viele Passivhäuser bauen. Ein Passivhaus
ist eine Philosophie. Dort kann nur jemand wohnen, der das ver-
innerlicht hat, und nicht derjenige, der nur deshalb im Passiv-
haus wohnt, weil es hoch gefördert ist. Wir sollten uns auf die
Bedürfnisse der Menschen einstellen. Aber verstehen Sie mich
nicht falsch: Der Mensch muss sich wohlfühlen in seinem Haus
und so wenig Energie wie möglich dafür verwenden.
Wie schätzen Sie die zentral- und osteuropäischen Länder ein?
Wir waren sehr aktiv, haben aber in den vergangenen Jahren
unsere Aktivitäten reduziert. Jetzt kommt CEE/SEE wieder. Der
Nachholbedarf ist sehr groß, und ich glaube schon, dass es da in
nächster Zukunft sehr gut weitergehen wird. Ich glaube, es ist
auch wichtig, sich mehrere Standbeine aufzubauen und nicht
nur im Heimatmarkt zu bleiben.
Was wir uns wünschen würden: dass man endlich von Seiten der
Politik begreift, dass die Planer die Speerspitze im Export sind.
Wenn die Planer in der Akquisition von Projekten unterstützt
würden, so wie es bei englischen oder französischen Firmen der
Fall ist, dann habe ich für den Export von weiteren Produkten
schon einmal den Fuß in der Tür.
Können Sie ein Beispiel geben?
Wir haben uns als Vasko+Partner um die Erweiterung der Uni-
versität in Brünn bemüht, aber wir hatten gegen den Lobbyis-
mus, der für Engländer betrieben wurde, keine Chance. Wir hat-
ten auch von Seiten der Politik niemanden, der uns weiter-
geholfen hätte – im Gegensatz zu den englischen Kollegen. Die
einzige Unterstützung war Bürgermeister Häupl, der uns mit
einer Veranstaltung etwas Rückenwind gab. Österreichische Pla-
ner benötigen im Ausland mehr Unterstützung von Seiten der
Politik. Der Nutzen für Österreich bei Auslandsprojekten wird
noch unterschätzt, glaube ich.
Haben Sie ein Lieblingsprojekt?
Ein sehr ungewöhnliches. Die „Frauenbrücke“ von Valie Export
am Gürtel gegenüber der Backsteinkirche im 8. Bezirk. Der
Kubus ist ein Kunstwerk und besteht nur aus Glas, ohne Stahl-
teile, sogar die Dübeln sind aus Glas. Das war ein sehr interes-
santes Objekt, und wir durften es errichten.
Ein weiteres ist die neue Wirtschaftsuniversität, bei der wir Ge-
neralkonsulent sind. Bei diesem Projekt können wir beweisen,
dass man ein Budget, sofern alle Beteiligten von Anfang an ehr-
lich mit dabei sind, auch problemlos einhalten kann. Wir arbei-
ten seit drei Jahren dort und sind immer noch im Budget, und es
wird ein großartiges Projekt.
2012 EUROPE I FOKUS 39
that things cannot continue
as they were. Earlier, people
said: the main thing is that
there’s a great building shell
– and with that, it sold. Today,
it isn't so easy, as a responsi-
ble buyer conducts a much
more comprehensive techni-
cal and legal due diligence
examination. The developer
knows that he has to approach
the project with much greater
dedication.
And energy efficient residen-
tial buildings?
Sustainability is one of our
most important issues. Ne-
vertheless, I believe that we
build too many passive
houses. A passive house is a
philosophy. The only person
who can live there is someone
who has internalized that and
not the person who only
wants to live in a passive
house because it is heavily
subsidized. What we should
do now is adapt to the needs
of people. But don’t get me
wrong: people must feel com-
fortable in their homes, and
use as little energy as possible
in them.
What is your view of Central
and Eastern European coun-
tries?
We were very active there, but
we have reduced our activities
in recent years. Now CEE/SEE
are on the up again. There is a
lot of ground to be made up,
and I do think that things will
go very well there in the near
future. However, I also believe
it is important to diversify
and not just remain in one’s
home market.
What we would like is for poli-
ticians to finally realize that
planners are the spearhead of
the export sector. If planners
support the acquisition of
projects, as is the case with
English and French compa-
nies, then I already have a
foot in the door for the export
of further products.
Can you give us an example?
We at Vasko+Partner made
an effort for the enlarge-
ment of the university in
Brno, but we didn’t have a
chance in the face of the lob-
bying that was carried out
for UK companies. Unlike
our English colleagues, we
had nobody in politics who
could have been of assistance
to us here. The only support
we had was from Vienna’s
mayor, Michael Häupl, who
boosted our efforts some-
what with an event. Austrian
planners need more support
from our politicians when
working abroad. The bene-
fits of foreign projects to
Austria are still underesti-
mated, I think.
Have you got a favourite pro-
ject?
Yes, a very unusual one. It’s
Valie Export’s “Frauenbrücke”
(lit. women’s bridge) on the
Gürtel ring road opposite the
brick church in Vienna’s
eighth district. The cube is a
work of art consisting only of
glass, without any steel parts
– even the dowels are made of
glass. This was a very intere-
sting object, and we were able
to install it.
Another project is the new Uni-
versity of Economics and Busi-
ness Administration, for which
we are general consultants.
This project enabled us to de-
monstrate that it is no problem
to keep within budget as long
as all those involved play an
open hand from the outset. We
have been working there for
three years now, and are still
under budget for what will be
a magnificent project.
40 FOKUS I EUROPE 2012
JP Gewerbeimmobilien werden seit nunmehr sechs Monaten von
Ihnen geleitet. Welche Projekte konnten bis dato durch Sie und Ihr
Team realisiert werden?
Jizda: Seit Beginn der gewerblichen Aktivitäten von JP in September
2011 konnte die Auftragslage kontinuierlich gesteigert werden. Der-
zeit befinden sich Honorarvolumina im Bereich Büro- und Retailver-
mietung in Höhe 500.000 Euro für Q1 in Abwicklung sowie ist im
Investmentgeschäft ein Investitionsvolumen von gesamt 120 Millio-
nen Euro in fortgeschrittener Bearbeitung. Wir sind auf Grund der
guten Entwicklung bei den einzelnen Transaktionen zuversichtlich,
dass wir diese ab Frühjahr bis Sommer zu positiven Abschlüssen
bringen können. Einen ersten Erfolg konnten wir Ende 2011 mit
You have been head of JP Ge-
werbeimmobilien for six months
now. What projects have you
and your team been able to car-
ry out so far?
Jizda: Since JP went into com-
In kurzer Zeit hat Matthäus Jiszda mit seinem Team bei JP Gewerbeimmobilien
beachtliche Erfolge erzielt.
In a short time Matthäus Jiszda and his team at JP Gewerbeimmobilien achieved
considerable success.
STARKES TEAM IM IMMOBILIENBUSINESSA STRONG TEAM IN REAL ESTATE BUSINESS
JP ImmobilienJP Property
TEXT THOMAS KOZAKPICTURES SHUTTERSTOCK, JP IMMOBILIEN
mercial real estate in September
2011, the order situation has
improved steadily. We currently
have office and retail space ren-
tal projects on the books that
will bring in fees of € 500,000 in
Matthäus Jizda.
JP Gewerbeimmobilien
Mathäus Jizda.
JP Gewerbeimmobilien
I N T E R V I E WF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 41
dem Verkauf einer 10.400 Quadratmeter großen Einzelhandelsimmobi-
lie auf der Mariahilfer Straße mit einem prominenten Mieter bereits
erzielen. Bei Bürovermietungen wurden erste Abschlüsse vor allem
im mittelständischen Bereich umgesetzt. Größere Standortver-
legungen befinden sich aktuell in verschiedensten Stadien und wer-
den aus heutiger Sicht in den nächs ten sechs bis zwölf Monaten fina-
lisiert werden können. Dies erfordert längere Bearbeitungszeiten.
Ist die Ausrichtung von JP Gewerbe eher auf den österreichischen
Markt begrenzt oder gibt es eine Tendenz, in den internationalen
Markt zu gehen?
Wir sind ein österreichisches Maklerunternehmen und konzentrie-
ren uns vorrangig auf den heimischen Markt, hier vor allem Wien.
JP ist bisher traditionell im Bereich Wohnen etabliert, bis auf den
Luxusbereich ein sehr lokales Geschäft. Die Kernausrichtung der
neuen Gewerbesparte von JP auf Büro, Retail, Investment und Hotel
bringt mit sich, dass wir nationale wie auch internationale Unter-
nehmen und Immobilieninvestoren, mit denen wir als Team schon
langjährige ausgezeichnete Geschäftskontakte pflegen, bei deren
Aktivitäten am Wiener Markt betreuen. Ganz konkret gesagt, sind
wir zwar kein breit aufgestellter internationaler Immobiliendienst-
leister, dafür aber umso mehr ein absoluter Spezialist für Wien.
Im Speziellen ist Polen nach wie vor einer der boomenden Gewerbe-
märkte in Europa. Steht dieser Markt auch für JP Gewerbeimmobi-
lien im Fokus – und warum?
the first quarter; in invest-
ments, we have well-advanced
investment projects totalling
€ 120,000,000. Thanks to good
progress made with the indivi-
dual transactions, we are con-
fident that we will be able to
conclude them successfully bet-
ween spring and summer. We
had one success story at the end
of 2011, with the sale of a
10,400 m² retail property
housing a prominent tenant on
Mariahilfer Strasse. In the area
of office rentals, we have con-
cluded several transactions pri-
marily with small and medium-
sized businesses. Larger-scale
relocation projects are currently
at various stages; as things look
at present, these will be finali-
zed in the next 6–12 months.
These take longer to process.
Does JP Gewerbe focus prima-
rily on the Austrian market or
are you starting to look to the
international market?
We are an Austrian brokerage
house and concentrate prima-
rily on the Austrian market,
and within it mainly Vienna.
Until now, JP has traditional-
ly done business in the resi-
dential sector, with very local
business other than in the lu-
xury sector. The main mission
of the new commercial divi-
sion of JP in office space, re-
tail space, investments and
hotels has meant that we are
helping national and inter-
national companies and real
estate investors with whom
we have longstanding, excel-
lent relations with their acti-
vities in the Viennese market.
To be precise, we are not an
international real estate ser-
vice provider with a broad
base, but rather a true specia-
list in transactions in Vienna.
42 FOKUS I EUROPE 2012
Nein, wir konzentrieren uns ausschließlich auf Vermittlung und
Beratung in Wien. Hier verfügen wir über eine breite Produkt-
palette in allen Segmenten und kennen uns bestens aus. So bringen
wir unseren Kunden mit speziellen Kenntnis des Marktes, den
lokalen Gegebenheiten und einer Top-Beratung den erforderlichen
Mehrwert in ihren immobilienspezifischen Aktivitäten.
Die allgemeinen Prognosen für Gewerbeimmobilien sind nicht so
euphorisch wie für Wohnimmobilien. Trotzdem werden gerade neue
Projekte auch in Österreich im Gewerbebereich realisiert. Welche
Grundfaktoren müssen Objekte Ihrer Meinung nach aufweisen,
damit sie weiterhin vermarktbar bleiben?
Für alle Segmente innerhalb des Geschäftsbereiches Gewerbe gilt:
Die Lage gewinnt immer stärker an Bedeutung. Immobilien in
durchschnittlicher Lage sind heute weder vermietbar noch ver-
käuflich. Im Bereich der Büroimmobilie konnten sich in den
letzten Jahren einige der bekannten Wiener Achsen auch außer-
halb der City gut etablieren und weisen heute überdurchschnittlich
hohe Vermietungsraten in der Range von 85 bis 95 Prozent auf.
Da kann man schon von Erfolg und guten Voraussetzungen für
deren weitere Entwicklung sprechen. Das Zentrum Wiens sowie
Teile von innerstädtischen Randlagen wie Stadtpark/Wien Mitte
und der gesamte Bereich „Zweierlinie“ haben derzeit starken
Zulauf. Viele Unternehmen kehren nach der großen Absiedlungs-
welle in periphere Büroteilachsen um die Jahrtausendwende jetzt
wieder zurück in die Innenstadt. Große zusammenhängende
Flächen mit funktioneller Ausstattung und vernünftiger Preis-
politik werden zurzeit gut an bonitätsstarke Unternehmen und
Institutionen vermietet. Dies zeigt sich auch anhand der Perfor-
mance in 2011, wo die Innenstadt in Relation zur Gesamtjahres-
Poland in particular remains
one of the booming commercial
property markets in Europe.
Is this an important market for
JP Gewerbeimmobilien and if
so why?
No, we are concentrating ex-
clusively on brokerage and
consulting in Vienna. We have
a wide range of products in all
sectors here, and we really
know our market. As a result,
with our specialized know-
ledge of the market and local
conditions, and with our out-
standing consulting services,
we offer our customers the
added value they need for
their property activities.
The general prognosis for com-
mercial property is not as
euphoric as for residential pro-
perty. Nevertheless, new com-
mercial projects are still being
carried out, in Austria too. In
your opinion, what basic charac-
teristics must properties have to
remain mar-ketable?
In all segments within the com-
mercial sector, the following
applies: location is becoming in-
creasingly important. Proper-
ties in an average location can
be neither rented nor sold.
When it comes to office space,
in the last few years several
well-known Viennese tho-
roughfares have gained a foot-
hold even outside the city and
now have exceptionally high let-
ting rates ranging between 85%
and 95%. In that case you can
certainly talk about success and
good prospects for the future.
The centre of Vienna and parts
of the fringe area around the
centre, such as City Park/Wien
Mitte station and the entire
area along the no. 2 tram line
are extremely popular at pre-
sent. After the great exodus to
outlying office centres along
main roads around the turn of
the century, many companies
are now returning to the city
centre. Large adjacent areas
with functional appointments
and a sensible pricing policy are
currently renting well to com-
2012 EUROPE I FOKUS 43
vermietungsleistung eine knapp 50-prozentige Anmietungsrate zu
verzeichnen hatte.
Die weiteren Grundvoraussetzungen zur erfolgreichen Vermietung
sind flexible Raumkonzepte zur Verwirklichung der individuellen
Belegungskonzepte von Unternehmen, eine funktionelle – dem
heutigen technischen Standard entsprechende –Ausstattung sowie
marktkonforme Preise bei Miete und Betriebskosten. Ökologische
Zertifizierungen sind im Neubaubereich heute schon Standard und
vor allem bei internationalen Mietern oftmals ein „must“.
Bei gewerblichen Immobilieninvestments ist der Trend zurück zu
größeren Volumen eindeutig erkennbar. Vor allem offene Publi-
kumsfonds trennen sich augenblicklich von kleinen, manage-
mentintensiven Liegenschaften und kaufen verstärkt Objekte im
Bereich von 40 Millionen Euro aufwärts. Vorbehaltlich, dass es
nicht zu unerwarteten Mittelabflüssen im großen Stile kommt,
gehen wir für den Zeitpunkt davon aus, dass es so bleibt.
Im Sinne einer Risikoabfederung ist es heute ein Vorteil, zwei bis
fünf gute Mieter in einem Haus aufweisen zu können. Der Run
der letzten Jahre auf Single-Tenant-Objekte nimmt in der heu-
tigen wirtschaftlichen Lage ab, um die Ertragssituation des Hauses
und ein allfälliges Leerstandsrisiko nicht nur von einem Nutzer ab-
hängig zu machen. Ausnahmen können hier Objekte mit extrem
bonitätsstarken Unternehmen und Kündigungsverzichten zwi-
schen 10 und 25 Jahren sein. Generell sind Mietvertragslaufzeiten
von mindestens fünf bis sieben Jahren jedenfalls Pflicht. Die Häuser
werden heute wieder ausführlicher in technischer und kaufmänni-
scher Hinsicht geprüft und Nachhaltigkeit der Lage sowie Drittver-
wendungsmöglichkeit genauestens analysiert. Auch Sicherheiten
und langwährende Gewährleistungen über den Kauf hinaus sind
heute ein großes Thema.
panies and institutions with
good credit ratings. This can be
seen from performance in
2011, when the city centre
showed a nearly 50% rental rate
compared to rental perfor-
mance for the entire year.
Other essential characteristics
for successful letting are flexi-
ble space so that companies can
realize their individual layouts,
functional appointments mee-
ting modern technical stan-
dards, and rental and operating
costs in line with the market.
Ecological certification for new
buildings are already standard,
and especially for international
tenants are often a “must”.
In the case of commercial pro-
perty investments, there is a
clear trend back to larger volu-
mes. Open-end public funds
in particular are currently
breaking away from small, ma-
nagement-intensive properties
and are increasingly selling pro-
perties for € 40 million and up.
Provided there are no signi-
ficant unexpected drain on re-
sources, we assume that this
situation will not change for the
time being.
For the purpose of minimizing
risk, it is currently an advantage
to have two to five good tenants
in a building. The run on single-
tenant premises in recent years
has dropped off in today’s eco-
nomic conditions to avoid the
situation where the revenue for
the building and a possible
vacancy risk are dependent on a
single user. Exceptions to this
can be properties let to compa-
nies with extremely good credit
ratings and a waiver of entitle-
ment to terminate the contract
of between 10 and 25 years. In
general, rental agreements are
not concluded for less than 5–7
years. The technical and com-
mercial features of buildings are
thoroughly checked and the
sustainability of the location as
well as third party usability are
precisely analyzed. Securities
and long-term guarantees
above and beyond the sale are
also very popular today.
44 FOKUS I EUROPE 2012
WACHSTUM. Für die hier angesiedelten Unternehmen ist der
Standort offensichtlich ein besonders fruchtbarer Boden für steti-
ges Wachstum. Von den 58 im WALTER BUSINESS-PARK behei-
mateten Firmen haben allein in den letzten fünf Jahren schon 16
Unternehmen die Möglichkeit genutzt, am Standort zu wachsen.
SECHS BAUSTUFEN. Was im Jahr 1989 mit der Realisierung der
ersten Baustufe begann, entwickelte sich in den folgenden Jahren
zum größten privaten Business-Park Österreichs – den WALTER
BUSINESS-PARK. Seither wurden sechs Baustufen mit einer Ge-
samtmietfläche von 56.000 m² errichtet. Heute sind im WALTER
BUSINESS-PARK 58 Unternehmen aus zwölf Ländern eingemie-
tet, die an diesem Standort rund 1.000 MitarbeiterInnen beschäf-
GROWTH. For the companies
located here, the site apparent-
ly offers particularly fertile
ground for continuous growth.
Of the 58 companies currently
accommodated at the WALTER
BUSINESS-PARK, over the last
five years no fewer than 16
have seized the opportunity of
growing in situ.
SIX STEPS. What began in the
year 1989 with the implemen-
Der WALTER BUSINESS-PARK im Süden
Wiens ist ein guter Platz für erfolgreiche
Unternehmen.
The WALTER BUSINESS-PARK in the South
of Vienna is an excellent place for successful
companies.
TOP-FIRMENSTANDORT IN DER „VIENNA REGION“TOP COMPANY LOCATION IN THE “VIENNA REGION”
WALTER BUSINESS-PARKWALTER BUSINESS-PARK
TEXT THOMAS KOZAKPICTURES WALTER BUSINESS-PARK
tation of the first phase of con-
struction subsequently devel-
oped in the years that followed
into Austria’s largest private
business park – the WALTER
BUSINESS-PARK. Since then a
total of six construction stages
with a total rental area of
56,000 m² have been comple-
ted. Today a total of 58 compa-
nies from 12 different coun-
tries have rented space at
the WALTER BUSINESS-PARK,
C O M P A N YF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 45
tigen. Ausreichende Grundreserven ermöglichen einen Ausbau
auf 98.000 m².
LAGE. Der WALTER BUSINESS-PARK in Wiener Neudorf liegt
ideal im größten Wirtschaftsraum Österreichs, der „Vienna Re-
gion“. Er bietet insbesondere Großhandels- und Vertriebsunter-
nehmen verschiedenster Branchen vielfältige Kombinationsmög-
lichkeiten von Büro- und Lagerflächen zur Anmietung. Die flexible
Bauweise der Objekte erfüllt nahezu jeden Mieterwunsch. Kombi-
nationen ab 130 m² Büro und 280 m² Lager aufwärts sind möglich.
INFRASTRUKTUR. Der WALTER BUSINESS-PARK verfügt dank
direktem Autobahnanschluss über eine exzellente Anbindung an
die Autobahn A2 und an das Zentrum Wiens. Der Flughafen
Wien-Schwechat ist über die S1 Schnellstraße kreuzungsfrei in
nur 20 Minuten erreichbar. Der Standort ist auch mit öffentlichen
Verkehrsmitteln gut erschlossen.
ZUFAHRT. Großzügige Verkehrswege und Freiflächen ermöglichen
selbst Überland-Lkws die direkte Zufahrt zu allen Gebäuden. Mie-
tern und Besuchern stehen rund 1.300 Gratisparkplätze – direkt
vor ihren Mieteinheiten – zur Verfügung.
LOGISTIKLÖSUNGEN. Der WALTER BUSINESS-PARK ist ein
Tochterunternehmen von LKW WALTER, einer der größten
Transportorganisationen Europas. Damit finden die Mieter alle
Logistiklösungen vor der Haustür! Bei Lagerengpässen können
die Mieter kurzfristig auf moderne Hochregalläger des Schwester-
unternehmens WALTER LAGER-BETRIEBE zurückgreifen. Ein
„Zollamt im Haus“ komplettiert das Leistungsangebot.
PHILOSOPHIE. Das Besondere im WALTER BUSINESS-PARK ist
sicherlich die Geschäftsphilosophie des Unternehmens, den
WALTER BUSINESS-PARK als „Boutique“ unter den österreichi-
schen Business-Parks zu führen. Dazu zählen die familiäre Atmo-
sphäre, die Planung, Verwaltung und Instandhaltung der Objekte
in eigenen Händen, die liebevolle Grünflächengestaltung und der
Leitspruch: „Unsere Mieter sollen sich bei uns wohlfühlen!“
ATTRAKTIV. Einzigartig ist die hohe Lebensqualität im WALTER
BUSINESS-PARK. Die attraktive Parklandschaft mit Bäumen, Blu-
men, Biotopen und Springbrunnen schafft das Ambiente eines
wirklichen Parks. Der nahe gelegene Wienerwald und die Wein-
berge der Region laden zu erholsamen Arbeitspausen ein.
ERFOLG. Der langjährige Erfolg des WALTER BUSINESS-PARKS
zeigt, dass das vor mehr als 20 Jahren entwickelte Konzept –
Büro- und Lagerflächen in variablem Verhältnis und individuellen
Größen anzubieten – mehr denn je gefragt ist.
ENTSCHEIDUNG. Viele renommierte Unternehmen haben sich be-
reits für diesen privaten Business-Park entschieden. Sie alle schät-
zen die Qualität des Standorts: Calderys, Contitech, Lesaffre ... >
and employ about a thousand
people at this location. There
business park has sufficient
land in reserve to expand to
98,000 m².
LOCATION. The WALTER
BUSINESS-PARK in Wiener
Neudorf is ideally situated in
Austria’s largest business area,
the “Vienna Region”. It offers
especially wholesalers and dis-
tributors from a wide range of
industries various permutati-
ons of office and warehouse
space on long-term rental con-
tracts. The flexible construc-
tion of the buildings meets
virtually any tenant’s require-
ments, with combinations
varying from 130 m² of office
space and 280 m² of storage
space and above.
INFRASTRUCTURE. Thanks to
a direct motorway exit, the
WALTER BUSINESS-PARK has
excellent links to the A2 motor-
way and the centre of Vienna.
Vienna International Airport
can also be reached in just
20 minutes on the S1 freeway
without any road junctions.
The site is easily reached by
public transport too.
ACCESS. Generously propor-
tioned roadways and open
areas allow even overland
trucks to drive right up to all
buildings. Tenants and visitors
have some 1,300 free parking
spaces at their disposal – and
that immediately in front of
their rented premises.
LOGISTIC SOLUTIONS. The
WALTER BUSINESS-PARK is a
subsidiary of LKW WALTER,
one of Europe’s largest trans-
port organizations. This means
that tenants can find any logi-
stics solution right on their
doorsteps! In the event of sto-
rage bottlenecks, tenants can
always have recourse to the mo-
dern storage racks of the sister
company WALTER LAGER BE-
TRIEBE. The range of services
is rounded out by an “in-house”
customs office.
PHILOSOPHY. The remarkable
feature of the WALTER BUSI-
NESS-PARK is certainly the
company’s business philosophy
– managing the WALTER BUSI-
NESS-PARK as a “boutique”
amongst Austrian business
parks. This includes the fami-
liar atmosphere, planning, ad-
ministration and maintenance
of all the buildings in its pos-
session, and careful attention
to the garden areas under the
motto: “We want our tenants
to feel comfortable here!”
ATTRACTIVNESS. The high
quality of life offered by the
WALTER BUSINESS-PARK is
quite unique. The attractive
park landscape with trees, flo-
wers, biotopes and fountains
creates the ambi-ence of a ge-
nuine park. The nearby Vienna
Woods and the vineyards of the
region are ideal when you need
a break from work.
SUCCESS. The long-standing
success of the WALTER BUSI-
NESS-PARK shows that the
concept developed more then
20 years ago – offering office
and storage space in variable
configurations and individual
sizes – is more in demand today
than ever before.
DECISION. Many well-known
companies have already opted
for this private business park.
All of them appreciate the qua-
lity of this location: Calderys,
Contitech, Lesaffre, … >
46 FOKUS I EUROPE 2012
RÜCKBLICK 2011 UND AKTUELLES AUS DEM WALTER BUSINESS-
PARK. Die MIPIM in Cannes ist – neben der EXPO REAL in Mün-
chen – die wichtigste internationale Gewerbeimmobilien-Messe
für den WALTER BUSINESS-PARK, der wie schon in den Vorjah-
ren, mit seinem Erfolgsprodukt „Büro + Lager“ auf dem Messe-
stand „Austria“ als Mitaussteller vertreten ist. Die Präsentation
des WALTER BUSINESS-PARKS bei internationalen Messen wie
der MIPIM ist seit vielen Jahren Teil des Marketingkonzepts, auch
um einen Beitrag zum internationalen Standortmarketing Öster-
reichs zu leisten.
RÜCKBLICK 2011. Das Jahr 2011 verlief für den WALTER BUSI-
NESS-PARK äußerst erfolgreich. Die Zahl konkreter Anfragen von
Unternehmen auf der Suche nach einem neuen Firmenstandort
war überaus hoch. Im Laufe des Jahres konnten neun Mietver-
träge neu abgeschlossen werden, darunter mit renommierten Fir-
men wie ABUS, HEITEC, INITIAL oder UPONOR. Dass der WAL-
TER BUSINESS-PARK offensichtlich ein besonders fruchtbarer
cept is also to contribute to
marketing Austria as an inter-
national location.
REVIEW OF 2011. The year
2011 was exceptionally suc-
cessful for the WALTER BUSI-
NESS-PARK. The number of
specific inquiries received
from companies looking for a
new location was extremely
high. In the course of the year,
nine new rental agreements
were concluded, including
with renowned companies
such as ABUS, HEITEC, INITI-
AL and UPONOR.
As is also evidenced by two
REVIEW OF 2011 AND NEWS
FROM THE WALTER BUSINESS
PARK. Alongside EXPO REAL
in Munich, MIPIM in Cannes
is the most important inter-
national commercial property
trade fair for the WALTER
BUSINESS-PARK. As in pre-
vious years, we are represen-
ted as a co-exhibitor at the
“Austria” stand with our
product “office + warehouse”.
Having a presence for the
WALTER BUSINESS-PARK at
international trade fairs like
MIPIM has been part of our
marketing concept for many
years; our aim with this con-
2012 EUROPE I FOKUS 47
Boden für stetiges Wachstum ist, zeigen zwei Erweiterungsprojekte
für die langjährigen Mieter KONICA MINOLTA Business Solutions
und STEINER Haustechnik KG. Die Bauarbeiten zur Errichtung zu-
sätzlicher Service- und Lagerflächen wurden kürzlich abgeschlos-
sen. Darüber hinaus wurden Flächenerweiterungen für die Firmen
DORNBRACHT und IPC realisiert.
AUSBLICK 2012. Seit wenigen Tagen fix: Ab April 2012 wird ein
namhaftes internationales Versicherungsunternehmen die Bran-
chenvielfalt im WALTER BUSINESS-PARK bereichern und in Wie-
ner Neudorf ihren Regionalstandort einrichten.
Auf Grund der hohen Flächenauslastung und der unverändert
guten Nachfrage nach Büro- und Lagerkombinationen wird in die-
sen Wochen einen Masterplan zur Errichtung der siebenten Bau-
stufe des WALTER BUSINESS-PARKS erstellt. Bisher wurden
sechs Baustufen mit einer Gesamtmietfläche von 56.000 m²
errichtet. Die Grundreserven ermöglichen einen Ausbau auf bis zu
98.000 m².
expansion projects for long-
term tenants KONICA MI-
NOLTA Business Solutions
and STEINER Haustechnik
KG, the WALTER BUSINESS-
PARK is clearly extremely
fertile ground for steady
growth. The construction of
additional service and ware-
housing spaces was recently
completed. In addition, ex-
pansions were carried out
for the companies DORN-
BRACHT and IPC.
OUTLOOK FOR 2012. Finalized
in the last few days: from April
2012, a renowned internatio-
nal insurance company will
add to the industry diversity
at the WALTER BUSINESS-
PARK and set up its regional
office in Wiener Neudorf.
Due to high space utilization
and the continuous good de-
mand for office and ware-
house combinations, we are
currently drawing up a master
plan for construction of the
7th phase of the WALTER
BUSINESS-PARK.
To date, six phases have been
built with a total rental area of
56,000 m². Our available re-
serves of land will allow us to
expand up to 98,000 m².
Für Rückfragen und weitere
Informationen stehen Ihnen auf
der Messe Josef Heißenberger
und Gerhard Müller aus der
Geschäftsleitung des WALTER
BUSINESS-PARKS zur
Verfügung.
Josef Heissenberger and
Gerhard Müller, WALTER
BUSINESS-PARK managers,
are available to answer
questions and provide further
information at the trade fair.
Josef Heißenberger
Mobile: +43 (0)664 132 63 51
Gerhard Müller
Mobile: +43 (0)664 132 64 00
48 FOKUS I EUROPE 2012
PRÄSENZ. In allen wesentlichen Landeshauptstädten mit dynami-
schen Märkten und den wirtschaftlich bedeutenden Ballungszen-
tren sind RE/MAX Commercial-Makler vor Ort präsent und be-
stens verankert. 14 Büros sind derzeit im RE/MAX Commercial
Circle Austria vernetzt. Über das Netzwerk verbindet die Com-
mercial Agents ihr lokales Know-how und beste internationale
Verbindungen.
NÄHE. Als bundesweite Organisation erfüllen die rot-weiß-blauen
Netzwerker somit das Idealprofil für Beratung im Bereich gewerb-
licher Immobilien, insbesondere wenn es um Standortfragen quer
durch ganz Österreich geht.
Der Bonus der Nr. 1 in der Immobilienvermittlung nützt auch
im Segment Gewerbeimmobilien. Viele Informationen und
Marktchancen ergeben sich erst auf Grund der Synergien mit dem
Geschäft der Wohnimmobilien. Insbesondere im Bereich der
PRESENCE. RE/MAX Commer-
cial brokers are present and well
established in all the major pro-
vincial capitals with dynamic
markets and in important eco-
nomic centres. Fourteen offices
are currently networked in the
RE/MAX Commercial Circle
Austria. Through the network,
the commercial agents can
combine their local expertise
and outstanding international
connections.
CLOSENESS. As a nationwide
organization, the red-white-
RE/MAX Commercial ist die Gruppe der
Gewerbeimmobilien-Spezialisten im RE/MAX-
Netzwerk. Als solche agieren sie bundes-
weit in ganz Österreich und vor Ort wie kein
zweites Maklerunternehmen im Land.
RE/MAX Commercial is the group of commer-
cial property specialists within the RE/MAX net-
work. As such, they operate nationwide throug-
hout Austria and on site as no other brokerage
house in the country does.
ANSPRECHPARTNER FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN GANZ ÖSTERREICHCONTACT FOR COMMERCIAL PROPERTIES THROUGHOUT AUSTRIA
RE/MAX Commercial RE/MAX Commercial
TEXT THOMAS KOZAKPICTURE SHUTTERSTOCK
and-blue networkers accordin-
gly satisfy the ideal require-
ments for consulting in the
field of commercial property,
especially when siting all over
Austria is desired.
The advantage of being
the number one property
agency is also a benefit in the
commercial property sector.
A great deal of information
and market opportunities only
come to light through the
synergies with residential
property deals. Especially in
the area of compartmentali-
C O M P A N YF O K U S
2012 EUROPE I FOKUS 49
kleinteiligen Handelsflächen für Filialisten ist der enge Kontakt
zur lokalen Bevölkerung ein unschätzbarer Vorteil.
ERFAHRUNG. Zusätzlich zur einzigartig flächendeckenden Prä-
senz liefert RE/MAX Commercial den Kunden effiziente Abwick-
lung der Immobiliengeschäfte auf professionellstem Niveau: Ein-
zelne Kompetenzteams kümmern sich um das breite Spektrum
des Gewerbemarktes: um Büroflächen, Anlageobjekte und Zins-
häuser, um Handelsflächen, Kapitalinvestments, um Hotel-Gas-
tronomie und Freizeitimmobilien und um die Bewertung. Zur
Abwicklung besonders komplexer Transaktionen können im
Bedarfsfall auch rasch kategorieübergreifende Spezialistenteams
gebildet werden. Die jeweiligen Bereiche werden von langjährigen
Profis geführt.
KNOW-HOW. RE/MAX Commercial stellt sein Know-how nicht
nur in Form der Vermittlungsdienstleistung von marktgängigen
Objekten zur Verfügung, sondern auch in Form von Beratungs-
leistung und Consulting: Das Wissen über Marktsituation und
-entwicklung, über die Trends in den verschiedenen Regionen und
unterschiedlichen Objektbereichen bildet die Basis für die indivi-
duellen Consultingservices und rundet das Gesamtspektrum an
Dienstleistungen von RE/MAX Commercial in Österreich ab.
ERFAHRUNG. Die internationale Vernetzung bringt für den RE/
MAX Commercial Circle Austria natürlich auch internationale
Erfahrung und damit verbunden den Anspruch auf höchste
Maßstäbe in der Kundenbetreuung mit professionellsten Service-
standards.
SERVICE. Auf Grund der dezentralen und national flächendecken-
den Servicestruktur kann der RE/MAX Commercial Circle auch
auf Vermittlungserfolge nicht nur in Wien, sondern in ganz Öster-
reich verweisen, und zwar in allen Objektgrößen:
In den letzten Wochen waren unter anderem das Geschäftsvor-
fälle von einem 440-m²-Geschäftslokal in der Bezirksstadt Am-
stetten über Betriebs objekte mit rund 3.000 m² Nutzfläche in
Wien und Brunn am Gebirge, ein 4-Sterne-Hotel in Neustift am
Walde, das ÖAMTC-Bürogebäude plus Nachbarliegenschaft in
Klosterneuburg, 600 m² Lager und Büroflächen in Wien 23 sowie
die Vermietung einer Bürofläche in der Wiener Börse an ein Tele-
kom-Unternehmen bis hin zu einem Investmentdeal nahe dem
Wiener Westbahnhof mit über 10.000 m² Gesamtfläche.
AKTUELL. Besonders interessante Listings sind unter anderem
eine Büroetage mit 700 m² in der Herrengasse 1–3 am Michaeler-
platz, eine der allerbesten Lagen Wiens, und in Vorarlberg ein
Betriebsgebäude für einen metallverarbeitenden Betrieb mit über
12.500 m² Nutzfläche, der immerhin einem Betrieb mit über
100 Mitarbeitern als Standort gedient hat.
Nähere Informationen erhalten Sie unter
www.remax-commercial.at
zed commercial space for sub-
sidiary retailing businesses,
close contact with the local
population is an inestimable
advantage.
EXPERINCE. In addition to a
unique, area-wide presence,
RE/MAX Commercial offers cli-
ents efficient handling of pro-
perty transactions at the high-
est professional level: individual
competence teams take care of
the wide ranging commercial
market – office space, finance
projects and blocks of flats,
commercial space, capital in-
vestments, hotels and restau-
rants and holiday homes, and
appraisals. If needs be, multi-
category teams of specialists
can be formed to handle parti-
cularly complex transactions.
Each division is run by profes-
sionals with many years’ expe-
rience.
KNOW-HOW. RE/MAX Com-
mercial offers expertise not
just in the form of brokerage
services for marketable proper-
ties, but also in the form of
guidance and consulting ser-
vices.
Their knowledge of the market
situation and trends, of the
trends in the various regions
and different property areas
forms the basis for individual
consulting services and rounds
out the full range of services
offered by RE/MAX Commer-
cial in Austria.
EXPERIENCE. Its international
network naturally gives RE/
MAX Commercial Circle Au-
stria access to international ex-
perience and with it a claim to
the very highest standards in
customer care with professio-
nal service standards.
SERVICE. Thanks to its decen-
tralized, national service struc-
ture, the RE/MAX Commercial
Circle can highlight success-
fully brokered projects not just
in Vienna, but throughout
Austria and with every size
property.
In the last few weeks, this
ranged from:
440 m² business premises in
the provincial capital of Am-
stetten to premises with
around 3,000 m² floor space in
Vienna and Brunn am Gebirge;
a four-star hotel in Neustift
am Walde to the ÖAMTC of-
fice building plus neighbou-
ring property in Klosterneu-
burg; 600 m² of warehouse
and office space in Vienna 23
and renting an office in the
Vienna Stock Exchange to a
telecommunications company
to an investment deal near the
Vienna West Railway Station
with a total area of more than
10,000 m².
PRESENCE. Particularly inte-
resting listings at present in-
clude 700 m² of office space on
one floor at Herrengasse 1–3
on Michaelerplatz, one of the
very best sites in Vienna, and
in Vorarlberg a building for a
metalworking business with
more than 12,500 m² of floor
space, previously used by a
company with more than 100
employees.
Further information can be found at:
www.remax-commercial.at
50 FOKUS I EUROPE 2012
TEXT DIETER KENDLER PICTURE DLA PIPER
FUNDIERTER ÜBERBLICKAN INFORMATIVE OVERVIEW
Immobilienrecht in verschiedenen LändernLegal property questions in different countries
Anyone interested will find comprehensive
information on real estate issues in different
countries at www.dlapiperrealworld.com. The
on line portal is now being expanded even further.
Unter www.dlapiperrealworld.com finden
Interessierte umfassendes Informationsmaterial
zu Immobilienrechtsfragen in verschiedenen
Ländern. Jetzt wird das Onlineportal weiter
ausgebaut.
DLA PIPER, eine der weltweit größten und führenden Anwalts-
kanzleien, baut das Onlineportal REalWorld mit Informationen
rund um die Immobilie weiter aus. Ab sofort können bei REal-
World neben den Informationen zu den Themenbereichen Kauf
und Verkauf von Immobilien, Mieten, Unternehmensinvesti-
tionsmodelle/-instrumente und Steuern auch Informationen
zu den Themengebieten privates und öffentliches Baurecht
(Construction & Planning) sowie Immobilienfinanzierung (Real
Estate Finance) abgerufen werden. Das Portal wurde ebenfalls
um die Länder USA, Australien und Rumänien erweitert und
umfasst nun insgesamt 27 Jurisdiktionen weltweit.
MMag. Birgit Harasser, Leiterin der Immobilienrechtsabteilung
von DLA Piper Weiss-Tessbach in Wien: „Das Portal DLA Piper
REalWorld ist ein kostenloses Informationsangebot, mit dem
wir einen fundierten Überblick zu rechtlichen Immobilienfragen
in verschiedenen Ländern zur Verfügung stellen. Wir werden
dieses Angebot kontinuierlich weiter ausbauen und so unsere
internationale Expertise für Mandanten und Interessierte nutz-
bar machen.“ Neben einer Zusammenfassung zur rechtlichen
Situation der jeweiligen Länder sind zu sieben Themenbereichen
die wich tigsten Fragen und Antworten zusammengestellt. DLA
Piper greift dabei auf die Verknüpfung der weltweiten Präsenz
und der umfangreichen Expertise an den Kanzleistandorten der
einzelnen Ländern zurück.
DLA PIPER, one of the world‘s
largest, leading solicitors‘ of-
fices, is adding even more in-
formation about real estate to
its online portal REalWorld. In
addition to information on
buying and selling property,
rent, corporate investment
models/tools and taxes, visi-
tors to REalWorld can now al-
so find information on private
and public construction and
planning as well as real estate
finance. The USA, Australia
and Romania have been added
to the list of countries, which
now includes a total of 27 ju-
risdictions around the world.
Birgit Harasser, head of pro-
perty law division at DLA Pi-
per Weiss-Tessbach in Vienna:
“The DLA Piper REalWorld
portal is a free information
provider through which we of-
fer an informed overview of
legal property questions in dif-
ferent countries. We shall con-
tinue to expand the available
information, thereby making
our international expertise ac-
cessible to our clients and
other interested parties.”
In addition to a summary of
the legal situation in each
country, the site lists key que-
stions and answers in seven
different fields. For this pur-
pose, DLA Piper draws on the
combination of its internatio-
nal presence and extensive ex-
pertise gained at its offices in
the individual countries.
C O M P A N YF O K U S
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AT-2355 Wiener Neudorf Tel.: 02236 61148 www.walter-business-park.com
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