Maatschappelijk vastgoed en duurzaamheid. Gaan die

twee zaken samen? Maatschappelijk vastgoed heeft vaak

te maken met beperkingen in budget en strikte eisen en

randvoorwaarden voor wat betreft functionaliteit. Is het

dan nog mogelijk duurzaam te ontwikkelen?

AT Osborne heeft op 8 juni 2011 een bijeenkomst ge-organiseerd tijdens de Provada. Met de deelnemers is gediscussieerd over het duurzaam gebruik van maatschappelijk vastgoed. Dit is gedaan aan de hand van twee voorbeeldprojecten:

1. Waterschap Rivierenland: een gebouw kun je als milestone gebruiken in een duurzame ontwikkeling van een organisatie.

2. Multifunctionele accommodatie Akersloot: met een duurzame samenwerking kun je een huisvest-ing creëren die anders niet mogelijk was.

Bevindingen    

De sprekers bij deze bijeenkomst waren:

Eric Kuindersma, beleidsadviseur, Waterschap Rivier-enland

Jurgen van der Heijden, adviseur milieu en omgeving, AT Osborne

Zij gaven ieder een inspirerende presentatie als vertrek-punt voor de discussie, elk vanuit een ander gezichtspunt.

Dit document geeft u een samenvatting van de presen-taties, de discussie en de achtergronden.

 

                        J.F. Kennedylaan 100  3741 EH Baarn     T 035 543 43 43         E info@atosborne.nl         W www.atosborne.nl  

Maatschappelijk vastgoed People

Efficient ruimtegebruik

Duurzame ontwikkelingen

Flexwerken

Planet Profit

Sociale innovatie

Eric Kuidersma (l) in gesprek met Jurgen van der Heijden (r)

Inleiding Duurzaam maatschappelijk vastgoed. Een mooie kreet maar wat wordt hier onder verstaan? We belichten het begrip vanuit twee invalshoeken.

Vanuit het gebouw (voorbeeld 1, Tiel) beredeneerd, bete-kent duurzaam dat er duurzame materialen zijn gebruikt, dat het gebouw een lange levensduur heeft en dat het flexibel is zodat het voor meerdere doeleinden benut kan worden. Daar komt bij dat een duurzaam gebouw de ge-bruikersinnovatie kan stimuleren. De medewerkers komen op ideeën door de nieuwe omgeving.

Vanuit de sociale invalshoek (voorbeeld 2, Akersloot) bete-kent duurzaam dat partijen meer kwaliteit kunnen bieden door met elkaar samen te werken en dat er meerwaarde ontstaat wanneer de partijen onder een dak opereren.

Deze duurzame ontwikkelingen kunnen beschreven wor-den aan de hand van de drie elementen People—Planet—Profit (zie hieronder).

Voorbeeld 1: Waterschap Rivierenland in Tiel In maart 2007 heeft Waterschap Rivierenland te Tiel een nieuw gebouw in gebruik genomen. Het gebouw heeft een duurzaam karakter. Dit komt onder andere tot uiting in:

Binnenklimaat

Toiletten en regenwater

Recycling

Buitenterrein

Efficiënt ruimtegebruik Het Waterschap wil een voorbeeldfunctie zijn voor andere non-profitorganisaties. Het duurzame karakter beperkt zich niet tot het gebouw, maar komt ook tot uiting in de nieuwe werkwijze. Met name het speerpunt efficiënt ruimtegebruik heeft invloed op de werkwijze gehad. Zo is flexwerken doorgevoerd, waardoor er minder werkplek-ken in de nieuwbouw zijn gerealiseerd dan dat er mede-werkers zijn. De consequentie is dat niemand een eigen kamer heeft. Ook de directie niet. Om deze ingrijpende veranderingen door te voeren is het verkrijgen van draagvlak een voorwaarde. Hierbij geeft Eric Kuindersma de volgende tips:

Maak het management drager van het proces

Communiceer over de te nemen stappen en start de dialoog.

Organiseer betrokkenheid van de medewerkers en breng de partijen samen

Wacht niet op nieuwbouw Tot slot geeft Eric aan dat de medewerkers trots zijn op hun kantoor en dat dit de beste PR is om de voorbeeld-functie uit te dragen. Voor meer informatie kijk op: www.waterschaprivierenland.nl

 

People planet profit (bron: wikipedia) People Planet Profit (ook wel: de 3 P’s) is een term uit de duurzame ontwikkeling. Het staat voor de drie elemen-ten, people (mensen), planet (planeet/milieu) en profit (opbrengst/winst), die in een harmonieuze wijze gecombineerd dienen te worden. De term is bedacht door Johan Elkington, een consultant op het terrein van duurzame ontwikkeling.

Wanneer de combinatie niet harmonieus is zullen de andere elementen hieronder lijden. Wanneer bijvoor-beeld winst te veel prioriteit krijgt, dan zullen mens en milieu hiervan de dupe worden, bijvoorbeeld door slechte arbeidsomstandigheid of vernietiging van de natuur. Andersom ziet de slogan ook het winstkenmerk als essentieel onderdeel van ontwikkeling dat niet verwaarloosd dient te worden.

People: mensen binnen en buiten de onderneming Planet: de gevolgen voor het (leef)milieu Profit: de voortbrenging en economische effecten

van goederen en diensten. Deze benadering levert lange termijn winst op voor ondernemers en maatschappij”

“In hoeverre matchen vaak mooie ontwerpplannen van een architect met het daadwerkelijk gebruik van een pand, en waar botsen deze?”

T. Bakker, facility manager WNF Zeist

“De houding van de gebouw-eigenaar is cruciaal bij het verduurzamen van bestaand vastgoed.”

W. Kreukniet, projectleider huisvesting Agentschap NL Utrecht

Voorbeeld 2: Multifunctionele accommodatie, Akersloot Vanuit het sociale aspect is in Akersloot een nieuwe huis-vesting ontstaan waarin drie maatschappelijke functies elkaar versterken: de bibliotheek, de Johannesschool en de vereniging Oud-Akersloot. De kosten per maatschappelijke functie gaan zo omlaag en de kwaliteit en service die je kunt bieden gaan omhoog. Zoals:

Besparing op m2 gebouw

Meer aanloop

Kennis overdracht

Toevallige kans op ontmoeting

De functies worden een dieper onderdeel van de ge-meenschap.

Een combinatie als deze kan vaak pas gerealiseerd worden door een verhuizing of door te bouwen. Veelal zal er dus eerst een huisvestingsvraagstuk zijn. Maria Sabel (bibliothecaresse): “Samenwerken is bundelen van krachten. Samenwerken is niet primair ’wat gaat ons dat kosten’. We moeten juist gaan denken ‘wat gaat ons dat opleveren’.” Jurgen van der Heijden: “Het leergeld levert wat op: door-dat verschillende partijen elkaar leren kennen komt men steeds weer op nieuwe ideeën.” Hieronder de weblink naar de film: http://www.youtube.com/watch?v=JEHCrKvsj_o

Bevindingen

Naar aanleiding van de discussies die volgden op de presentaties, hieronder de bevindingen: Veel instanties willen graag meer met duurzaam

gebruik maar weten niet hoe ze dit concreet moeten oppakken. De profitsector beoordeelt het vastgoed veelal op basis

van de financiële waarde, de non-profit sector beoordeelt het vastgoed eerder op functionele waarde. Een huurder die in het bestaande pand duurzame maat-

regelen wil doorvoeren wil hiervoor beloond worden met een lagere huurprijs. Dit betekent in veel gevallen dat de eigenaar een investering moet doen. Dit is voor de eigenaar niet altijd financieel voordelig. Een dilemma. Toch is er een oplossing denkbaar wan-neer huurder en eigenaar hier afspraken over maken. Duurzaam gebruik kan het imago van een organisatie

versterken. Gedrag veranderen betekent dat de cultuur en de men-

taliteit moeten veranderen. Gebruikersinnovatie is zeer krachtig. Een sociale innovatie kan resulteren in een nieuwe

huisvesting. Andersom geldt ook dat een nieuw ge-bouw gebruikersinnovatie kan stimuleren. Een mooi voorbeeld van gebruikersinnovatie is seats-

to-share (www.seats2share.nl). Deelnemer aan de discussie is de gemeente Oss. Daar

zijn flexibele werkplekken die door ambtenaren van bijvoorbeeld andere gemeenten kunnen worden gere-serveerd.

Aanbevelingen & inspiratie In een uur tijd zijn veel onderwerpen over duurzaam ge-bruik van maatschappelijk vastgoed aan de orde geweest. Er zijn sprekende voorbeelden gegeven maar de praktijk is ook weerbarstig. Er is nog een lange weg te gaan en kant-en-klare oplossingen zijn niet voorhanden. Als opsteker willen we u de volgende ‘oneliners’ meegeven.

“Duurzame huisvesting kan een mijlpaal zijn in het duurza-me denken en gedrag van een organisatie”.

“Met een duurzame samenwerking kun je een huisvesting creëren die anders niet mogelijk was.” “Er wordt veel over duurzaamheid gesproken maar succes-volle en aansprekende voorbeelden van duurzame huis-vesting in het maatschappelijk vastgoed zijn beperkt. Toch zijn er mooie initiatieven opgestart zoals seats-to-share.”

Jurgen van der Heijden: “Functiecombinatie begint met meervoudig ruimte-gebruik, maar gaat een stap verder. Meervoudig ruimte-gebruik is enkel kosten delen door een ruimte voor twee of meer functies te gebruiken. Functiecombinatie begint met die kostendeling, maar heeft ook een inkomstenkant. Twee of meer functies maken elkaar beter in combinatie, bijvoorbeeld kinderopvang en sport, die elkaar versterken. Voor hetzelfde geld heb je dan meer kwaliteit, of je kunt zelfs meer gaan verdienen”. Eric Kuindersma: “Duurzaamheid en Het Nieuwe Werken zijn op dit moment hot items. Als leiding van een organisatie wil je daar graag in meegaan. Maar let op de motivatie waarom je het wilt. Het moet uit jezelf komen en inspireren. Ga je als organisatie alleen maar mee met de hype, dan loop je het risico tot de groep te gaan horen die zegt: Zie je wel…..het werkt niet.”

Meer weten?

Wilt u meer weten over dit onderwerp of heeft u vragen naar aanleiding van dit verslag, dan kunt u contact opne-men met Hilco Witteveen (hwi@atosborne.nl) of Marjolijn Kroon (mkr@atosborne.nl).

Of bezoek onze website: www.atosborne.nl.