H O U S I N G

علي بن سالم باهمام

أ. د. علي بن سالم باهمام أستاذ العمارة واإلسكان بجامعة الملك سعود

١٤٣٩هـ - ٢٠١٨مالطبعة األولى برعاية الجمعية السعودية لعلوم العمران

أ. د. علي بن سالم باهمام أستاذ العمارة واإلسكان بجامعة الملك سعود

١٤٣٩هـ - ٢٠١٨مالطبعة األولى برعاية الجمعية السعودية لعلوم العمران

هـ ١٤٣٩هم ، ح

ء اأ ا ا

، مههـ ١٤٣٩اض ، .- هم . / ان

٢٠٣٢X25.4 ص ؛ ١٩٨

٢-٦٣١٧-٠٢-٦٠٣-٩٧٨ رد :

و - اآ ٣- اد - ان ٢- ان ١- اان .اد أ- ادارة

١٤٣٩/٤٠٦٩ ٣٦٣٥٣١ دي

: ١٤٣٩/٤٠٦٩ ر ااع٢-٦٣١٧-٠٢-٦٠٣-٩٧٨ رد :

) :(ا ء اا اعم ا ورد ا ا

ري ، و ه اء ا د ب ، آ اان اا ا ا ء اا ىة أ ري ردا وا ا

را ف اا .و ورة إاع ا ا ا ر ا وا اعإ إ ، ءا

ص )CD ( ،،، او

ˣ 20،32 25،4 سم

جميع حقوق النشر محفوظة.ال يسمح بإعادة نشر أي جزء من الكتاب بأي شكل وبأي وسيلة بدون

الحصول على موافقة كتابية من المؤلف.

190

أ

إلى واِلديَّ وزوجتي وأبنائي وكل أحبتي،إلى كل من علمني أو تعلم مني،

إلى كل من أثر فيَّ أو تأثر بي،إلى كل من يعمل على توفير اإلسكان،

أهدي كتاب اإلسكان.)سائاًل المولى أن ينفع به(

- أهمية الحصول على المسكن- تيسير الحصول على المسكن

- األحقية في السكن- االهتمام العالمي باألحقية في السكن

- اهتمام اإلسالم بالحق في السكن- الدور الحكومي لضمان الحق في السكن- خصائص امتالك المسكن أو استئجاره

- إسكان ما قبل التحضر العمراني- إسكان التحضر العمراني

- تاريخ تطور اإلسكان الحضري في الغرب

الفصل األول

الفصل الثاني

أهمية اإلسكان والحصول على المسكن

٥

١٥

تاريخ اإلسكان وتصنيف المساكن

١المقدمة

ت

ث

- المرصد الحضري والمؤشرات الحضرية- مرصد اإلسكان

- مؤشر أسعار األراضي- نسبة الشاغر من الوحدات السكنية

- الكثافة السكنية- التركيبة السكانية ونوع المساكن

- الدراسات واألبحاث في اإلسكان وأهميتها- جوانب األبحاث في اإلسكان

- التخصصات المهتمة باإلسكان ودراساته

الفصل الثالثمصادر المعلومات اإلسكانية وأهميتها

- استراتيجيات اإلسكان- استراتيجية اإلسكان السعودية

- اشتراطات وضوابط تخطيط األحياء وبناء الوحدات السكنية- ضوابط بناء الوحدات السكنية المستقلة في المملكة

الفصل الرابعالعوامل المؤثرة في اإلسكان والجهات المعنية به

٣٧

٤٥

- تاريخ اإلسكان في المملكة العربية السعودية- أصناف المساكن السعودية المعاصرة وخصائصها

٣٧

٤٥

ج

- تاريخ اإلسكان العام- توجهات اإلسكان العام

- أنواع اإلسكان العام وخصائصه- سلبيات اإلسكان العام

- أساليب تفادي مشاكل اإلسكان العام- اإلسكان العام في المملكة العربية السعودية

الفصل الخامس اإلسكان العام

- كود البناء- كود البناء السعودي

- التمويل العقاري )اإلسكاني(- الرهن العقاري

- صيغ التمويل اإلسكاني اإلسالمي- التمويل اإلسكاني في المملكة

- معوقات التمويل اإلسكاني- التثمين العقاري للمساكن

- برامج الدعم والتمكين اإلسكاني- التطوير اإلسكاني )التطوير في اإلسكان(

- التطوير اإلسكاني الفردي- التطوير اإلسكاني بالجملة- التطوير اإلسكاني الشامل- التطوير اإلسكاني التعاوني

- التطوير اإلسكاني بالجملة حسب الطلب- الجهات المعنية باإلسكان في المملكة

٦٣

- أهمية إسكان الفقراء- مفهوم توفير المساكن للفقراء

- تجارب عالمية إلسكان الفقراء- تجارب إسكان الفقراء في المملكة

- سبل تمكين األسر الفقيرة من الحصول على المسكن- بدائل إسكان الفقراء

- بديل بناء مشروع إسكاني متكامل- بديل بناء مشروع جزئي )أراٍض وخدمات(

- بديل التطوير العمراني والتجديد المعماري- المناطق المتهالكة

- مناطق األراضي المغتصبة- التطوير العمراني والتجديد المعماري

- أساليب التطوير العمراني- أسلوب التطوير الشامل

- أسلوب التطوير بالمشاركة- أسلوب التطوير االنتقائي

- بديل بناء المساكن بالعون الذاتي- البناء الذاتي في الدول ذات الدخول المرتفعة والمتوسطة

- البناء الذاتي في الدول ذات الدخول المنخفضة

الفصل السادس٧٥إسكان الفقراء واألشد حاجة

ح

خ

- تصميـم الفراغــات العمرانيـة في المناطق السكنية- خصائـص الفراغــات العمرانيـة في المناطق السكنية

- اعتبارات تصميم الفراغات العمرانية في المناطق السكنية - الخصوصية في الفراغات العمرانية للمناطق السكنية

- حركة السيارة في الفراغات العمرانية للمناطق السكنية

الفصل الثامنالتصميم العمراني للمناطق السكنية

-التيسير في اإلسكان- االستدامة في اإلسكان

الفصل السابع١٠٠موجهات أساسية لجودة اإلسكان والمساكن

١١١

- تقنيات البناء ومواده بالعون الذاتي- تطوير تقنيات البناء المحلية

- توفير تقنيات ومواد بناء سهلة االستخدام- بديل توفير التمويل الميسر

- بديل الدعم المادي كمخصصات لإليجار- معايير اختيار البديل األنسب للتدخل

- إيواء المشردين- إيواء المشردين في التاريخ اإلسالمي

- البرمجة المعمارية لتصميم المسكن- االعتبارات التشغيلية للمسكن- التصميم المعماري للمسكن

- أنواع المساكن المعاصرة

الفصل التاسعالتصميم المعماري للمساكن

- أنظمة تشييد الهيكـل اإلنشـائي لمباني المساكن - المساكـن المصنعـة

- التوحيد القياسي إلنتاج المساكن المصنعة

الفصل العاشرتنفيذ المساكن

- الهوية العمرانية للمناطق السكنية- االستدامة في المناطق السكنية

- مراعاة الخصائص الطبوغرافية ألراضي المناطق السكنية- الحد من التلوث في المناطق السكنية

- تشجير بيئة المناطق السكنية وتحسينها- اعتبـارات تحقيــق االستدامـة في مشروعات اإلسكان

- االقتصاد في تكلفة مشروعات اإلسكان- اعتبارات التصميم االقتصادية

- رفـع الكثافـة السكنيـة

١٢٧

١٥٧

د

١٢٧

١٥٧

١٧٢المراجع

- المكونات المعيارية إلنتاج المساكن- تطبيق النظم المعياري المديولي

- إنتاج المساكن بالجملة حسب الطلب- اإلنشاء المضمر في إنتاج المساكن

- المزاوجة بين تصميم المساكن حسب الطلب وإنتاجها وتنفيذها

ذ

المقدمة

يوفره لما أرسة؛ لكل أساس مطلب المسكن عىل الحصول إن اقتصادي. ورفاه اجتماعية، ومكانة ، نفسي استقرار من لها اقتصادي، ومردود وظيفية منفعة إياه امتالكها عن ينتج كما

ية، فهو سلعة مستهلكة وسلعة استثمارية �ف ف فالمسكن سلعة مم�ي

آن واحد؛ لأنه يوفر المأوى اليومي الذي يحقق الراحة والصحةوأثمن أهم الغالب ي

�ف يعد أنه إىل بالإضافة للعمل، والفرصة سكان الإ بتوف�ي الهتمام فإن لذا حياتها؛ ي

�ف الأرسة تمتلكه ما والجتماعية، القتصادية بجوانبها للتنمية وري �ف المالئم

بالعديد ويرتبط الجوانب متعدد سكان الإ موضوع لأن ونظراً تتسع سكان الإ دراسة أن نجد البينية، التخصصات من والقتصادية الجتماعية المعارف من الكث�ي لتشمل وتتشعب والديموغرافية والبيئية والعمرانية والتقنية؛ وهو ما يفتقد معرفَتهسكان، ف بتوف�ي الإ لمام بمختلف جوانبه العديُد من المعني�ي والإف ومن ضمنهم المعماريون والعمرانيون )من الطالب والممارس�ي

سكان؛ لذا يسعى هذا ي مجال الإ( وكذلك صناع القرار �ف ف والباحث�ي

وأن المختلفة، جوانبه من سكان الإ بموضوع للتعريف الكتاب وإيضاح بالموضوع، الكافية المعرفة سكان بالإ ف للمعني�ي يقدم

جزءاً يستهلك المناسب المسكن عىل الحصول أن خصوصاً موضوع أن نجد المنطلق هذا ومن الأرسة. إنفاق من اً كب�يه يعد أحد أهم عنا� جداول الأعمال التنموية سكان وتوف�ي الإالأعداد توف�ي ولكن الدول. جميع ي

�ف والسياسية والجتماعية ايد ف المناسبة من الوحدات السكنية المالئمة لتلبية الطلب الم�تالصعبة والمسؤوليات المهام من النقص وسد المساكن عىل الكامل الفهم غياب ي

�ف الدول، خصوصاً يواجهها معظم ي ال�ت

سكان والتخصصات المتداخلة فيه. لموضوع الإ

1

2

أن يريد من لكل ورة تعد �ف بشكل شموىلي سكان الإ دراسة إن التنظيم أو والدراسة، بالبحث سكان الإ موضوع مع يتعامل أو والستثمار، التمويل أو والتخطيط، التصميم أو ، ف والتقن�يسكان لم التطوير والتنفيذ. فالنظرة أحادية الجانب لموضوع الإسكان بالشكل الأمثل. إن التفاعل تعد كافية للتعامل مع قطاع الإ

سكان الإ موضوع مع الهندسي أو المعماري أو التخطيطي ات المؤرسش أو والبيئية الجتماعية المؤثرات فهم عن بعيداً الديموغرافية والقتصادية؛ لن يحقق الأهداف المرجوة منه. إننتيجة التخصصات، متشعب موضوعاً أصبح سكان الإ موضوع

ات الجتماعية والثقافية والقتصادية والبيئية عليه. فتأث�ي للتأث�ييوفر لكونه الأساسية ومتطلباتها الأرسة حياة يلمس المسكن لأفرادها الخصوصية والحماية والسالمة من المخاطر الخارجية،ي تحقق الراحة والصحة لهم. وقد يوفر

ويمنحهم الخدمات ال�ت المسكن لهم مكاناً للعمل، ويربطهم بالمجتمع ويحدد مكانتهمعالقتهم ويحدد للمالك، المالية المالءة ويعزز الجتماعية، بالمجاورين وبخدمات الحي وبأماكن العمل. إضافة لذلك يدعمنتاج والنمو القتصادي عىل جميع المستويات المحلية المسكن الإاً مهماً عىل سكان تأث�ي والوطنية وح�ت العالمية. كما أن لقطاع الإ

ي�ف والبيئية والثقافية والجتماعية القتصادية اتيجيات الس�ت

سكان اتها سائر المجتمع. إن قطاع الإ المدى البعيد، تطال تأث�يي والبنية

يضم أعمال التخطيط والتصميم والبناء وإنشاء المبا�ف التحتية لالأحياء، ويع�ف بجودة المساكن والأحياء السكنية ومدىسكان الإ قطاع ويشمل البيئية. وسالمتها الجتماعية مالءمتها والتمويل، والدعم بالتيس�ي المتعلقة القتصادية الجوانب والتنفيذ البناء اطات واش�ت تنظيمات من التنظيمية والجوانب سكان اتيجيات والتوقعات. كما أن حركة صناعة الإ نتيجة لالس�تالوثيق انكماشه لرتباطه أو ي نمو القتصاد

تؤثر بشكل مبارسش �فلية. ف بقطاع التشييد، وبصناعة مواد البناء والأثاث والأجهزة الم�ف

لذا فقد برزت الحاجة إىل إعداد هذا الكتاب من أهمية موضوع للمجتمع بالنسبة أهميته ازدياد ومن عام، بشكل سكان الإكيبة ال�ت طبيعة مع خصوصاً الراهنة، المرحلة ي

�ف السعودي والمستقبلية الحالية احتياجاته وحجم للمجتمع السكانية المالمح أهم أحد تعد الشابة العمرية كيبة فال�ت سكان. الإ من كيبة - . وسوف تؤدي هذه ال�ت ف المستقبلية للسكان السعودي�ي

من أيضاً نهم ويمكِّ البينية، تخصصاته ف ب�ي المتشعبة العالقة سكان والتعامل معها. اكتساب المهارات الالزمة لفهم قضايا الإ

بمعدلت أرُس تكوين إىل - السكانية الإحصاءات تظهر كما ة، كب�ي بمعدلت سكان الإ عىل الطلب زيادة ثم مرتفعة، المواضيع من المالئم سكان الإ توف�ي موضوع يجعل ما وهو ي تتطلب وعياً وفهماً

اتيجية الوطنية الحرجة والشائكة، وال�ت الس�تسكان وارتباطه ببقية التخصصات البينية ذات كامالً بموضوع الإللمجتمع والقتصادية الديموغرافية ات المتغ�ي إن العالقة. والعوامل ي

سكا�ف الإ الحتياج طبيعة فهم عىل العمل تستدعي ات المؤثرة فيه، وتقديم حلول ومعالجات إسكانية تفي والمتغ�يرغباتها مع وتتوافق الوظيفية، واحتياجاتها الأرس بمتطلبات بالتيس�ي والستدامة العناية المالية، مع الجتماعية وإمكانياتها ي ها السل�ب ي للمساكن وتجنب تأث�ي

ا�ف ي انخفاض العمر الف�تلتال�ف

عىل البيئة من خالل زيادة كفاءة استهالك المياه والطاقة؛ بهدف وإمكانياتها الأرس خصائص ف ب�ي والنسجام التكامل تحقيق سكانية المقدمة لهم. المالية والمؤثرات البيئية ونوع النماذج الإ

بشكل واستيعابه سكان الإ لدراسة الفرصة الكتاب هذا يمنح ف ب�ي المعقدة بالعالقة للوعي مثالية طريقة ليوفر ، شموىليالتخصصات البينية المختلفة، وتطبيق المهارات الالزمة للعمل وتخصصاته سكان الإ موضوعات تعدد مع خصوصاً ضمنها، واسعة سكان الإ دراسات إن حدود . كب�ي بشكل ة متغ�ي بيئة ي

�فالعملية. والتطبيقات النظريات من بالعديد وتتأثر ومرنة، والمعرفة المهارات ترفع شموىلي بشكل سكان الإ دراسة ولكن مع يتجاوب ومساكنهم السكان احتياجات تحليل تجعل ي

ال�توالمؤثرات القتصادية، ات والمتغ�ي الجتماعية، الحتياجات

اطات التخطيط وتنظيمات البناء المطبقة. البيئية، واش�ت

سكان الإ بموضوع الكافية المعرفة تقديم إىل الكتاب يهدف سكان، الإ بموضوع ف المعني�ي لجميع المختلفة جوانبه من والتعامل سكان الإ قضايا لفهم الالزمة المهارات وإكسابهم السكان احتياجات تحليل من لتمكينهم صحيح بشكل معها ات والمتغ�ي الجتماعية، الحتياجات إطار ي

�ف ومساكنهم

اطات التخطيط وتنظيمات القتصادية، والمحاذير البيئية، واش�تف ب�ي المعقدة العالقة استيعاب يسهل كما المطبقة. البناء الالزمة المهارات تطبيق وأساليب العالقة، ذات التخصصات موضوع ي

�ف التخصصات تعدد مع خصوصاً ضمنها، للعمل سكان، وتأثره بالعديد من النظريات والتطبيقات العملية. الإ

أهمية الأول الفصل يناقش فصول؛ ة ع�ش من الكتاب يتكون ورة العناية بتوف�ي المسكن بوصفه حقاً لكل أرسة. سكان و�ف الإسكان من مرحلة ما قبل الإ تاريخ ي

الثا�ف الفصل بينما يستعرض سكان ، وانتهاء بتطور الإ ي

، مروراً بمرحلة التح�ف العمرا�ف التح�في المملكة العربية

سكان �ف ي الغرب، كما يناقش تاريخ الإي �ف الح�ف

المساكن. ويرصد الفصل السعودية، ويعرض أساليب تصنيف سكانية ويناقش أهميتها، كما يقدم الثالث مصادر المعلومات الإسكان. أما الفصل الرابع فيستعرض ي مجال الإ

تعريفاً بالأبحاث �فبشكل به المعنية والجهات سكان الإ ي

�ف المؤثرة العوامل جميع السعودية. العربية المملكة ي

�ف تطبيقاتها مناقشة مع عام، وتوجهاته العام سكان الإ تاريخ الخامس الفصل ويستعرض سكان وأنواعه، وسلبياته وطرق تفاديها، بالإضافة إىل مناقشة الإي المملكة العربية السعودية. أما الفصل السادس فقد

العام �ف خصص لمناقشة إسكان الفقراء والأرس الأشد حاجة، مع استعراضيوائهم. ويعرض الفصل العديد من التجارب والبدائل الممكنة لإوالمساكن سكان الإ لجودة التصميمية الموجهات أهم السابع المحققة لقضايا التيس�ي والستدامة. ويستعرض الفصل الثامنويناقش السكنية، المناطق ي

�ف العمرانية الفراغات تصميم خصائصها، ويعرف بالعتبارات التصميمية لها. ويناقش الفصلمجة بال�ب ابتداء السكنية للوحدة المعماري التصميم التاسع مع والحدائقي، الداخىلي التصميم بأعمال وانتهاء المعمارية،

اً يركز الفصل العارسش استعراض لأنواع المساكن المعا�ة. وأخ�يف عىل التعريف ك�ي عىل استعراض أنظمة تشييد المساكن، مع ال�ت

بالمساكن المصنعة، وطرق إنتاجها بالجملة حسب الطلب.

3

H O U S I N G