HE 24/2009 vp

Hallituksen esitys Eduskunnalle uudeksi asunto-osakeyhtilainsdnnksi ESITYKSEN PASIALLINEN SISLT

Esityksess ehdotetaan uuden asunto-osakeyhtilain stmist. Tavoitteena on uudistus, joka edist asunto-osakeyhtimuotoista asumista siten, ett asuminen voidaan jrjest osakkeenomistajien kannalta mahdollisimman tehokkaasti, turvallisesti ja riittvsti ennakoitavalla tavalla. Yhteisen ptksenteon ja osakkeenomistajan itsemrmisoikeuden sek yhtin ja osakkeenomistajan vastuun rajoja selvennetn erityisesti kunnossapitovastuun, osakkeenomistajan muutostiden sek kunnossapitoa ja muutostyt koskevan yhtin ptksenteon osalta. Lisksi selvennetn yhdenvertaisuusperiaatteen sislt ja periaatteen huomioon ottamista yhtin ptksenteossa. Osakkeenomistajan ja yhtin suhdetta selvennetn mys siten, ett tarkistetaan yhtin ptsten moittimista sek vahingonkorvausvastuuta koskevaa sntely. Kunnossapitovastuun osalta ehdotetaan sntelyn selventmist siten, ett kukin osakkeenomistaja vastaa vaikutusmahdollisuuksiensa rajoissa olevista, lhtkohtaisesti huoneiston kytn perusteella kuluvista tai merkittvlt osin osakkeenomistajan henkilkohtaisten mieltymysten mukaisista rakenteista, pinnoista ja laitteista. Yhtin kunnossapitovelvollisuutta rajaavasta samantasoisuusvaatimus-vaatimuksesta luovutaan ja yhtin vastuuta peruspalvelujrjestelmien kunnossapidosta laajennetaan jonkin verran. Lisksi selvennetn yhtin vastuuta sen toimenpiteest osakkeenomistajan huoneistossa aiheutuvan vaurion korjaamisesta sek sdetn osakkeenomistajalle velvollisuus ilmoittaa tietyist kunnossapitotist ja yhtille oikeus valvoa kunnossapitotyt. Mys kunnossapidon ja muutostyn vlist rajaa selvennetn siten, ett yhtill ja osakkeenomistajalla on oikeus toteuttaa kunnossapito uudisrakentamista koskevien vaatimusten mukaisesti. Toisaalta yhtill tai294493

osakkeenomistajalla ei ole oikeutta vaatia toista noudattamaan uudisrakentamisen tasoa kunnossapidossa, jos korjausrakentamisen vhimmisvaatimus on alempaa tasoa. Yhtin kunnossapitona pidettisiin mys sellaisia rakennustit, jotka ovat yhtin tulevien hoito- ja kunnossapitokulujen kannalta taloudellisesti tarkoituksenmukaisia kaikkien osakkeenomistajien kannalta vaikka ty rakennusteknisesti tyttisikin muutoksen tunnusmerkit. Osakkeenomistajan ja yhtin muutostiden osalta ehdotetaan tyn suunnittelua, ilmoitusvelvollisuutta ja kielto-oikeutta sek tyn toteutusta ja valvontaa koskevien snnsten selventmist hyv yhtikytnt vastaavalla tavalla. Lisksi ehdotetaan oikeustilan selventmiseksi snnksi osakkeenomistajan muutostyst huoneiston ulkopuolella. Muutostyn tekev osakkeenomistaja vastaisi kuitenkin lhtkohtaisesti kustannuksista, jotka liittyvt esim. liiketoimintaa koskevien vaatimusten muuttumisesta eik yhtijrjestyksest muuta ilmene. Yhtin muutostiden osalta ehdotetaan, ett yhtivastikeperusteesta voitaisiin poiketa yhdenvertaisuusperiaatteen noudattamiseksi enemmistptksell hissin jlkiasennuksen yhteydess tai jos se on tarpeen osakkeenomistajan aiemmasta kunnossapito- tai muutostyst yhtille tulevan sstn huomioon ottamiseksi. Vastikeperusteesta poikkeaminen enemmistptksell olisi mahdollista mys silloin, kun asuinhuoneistoissa tehdn vastikerahoituksella uudistus, joka ei hydyt yhtijrjestyksen mukaan muuhun kyttn tarkoitettuja osakehuoneistoja, kuten autotalleja ja liikehuoneistoja. Lisksi ehdotetaan veden kulutuksen vhentmiseksi tarpeellisen mittaroinnin kyttnoton helpottamista. Vahingonkorvausvastuun osalta ehdotetaan, ett asunto-osakeyhtilaissa sdettisiin mahdollisimman kattavasti yhtin ja sen

2

HE 24/2009 vp

johtoon kuuluvien sek osakkeenomistajien siten, ett uudessa laissa viitataan osakeyhtss laissa snneltviin oikeuksiin ja vel- tilakiin vain yhtimuodon muutostilanteivollisuuksiin liittyvst vahingonkorvausvas- den osalta. tuusta, joka kattaisi mys kunnossapidon ja Yhtioikeudellisen sntelyn yhdenmukaimuutostyt. suuden silyttmiseksi ehdotuksessa on otetMuut muutokset liittyvt yhtin hallintoa tu huomioon osakeyhtilaki silt osin kuin koskevien vaatimusten selventmiseen ja siit ei ole tarpeen poiketa asunto-osakeyhtihelpottamiseen, maallikkotilintarkastuksen iden erityispiirteiden vuoksi. korvaamiseen toiminnantarkastuksella, yhtiEhdotuksen kieliasuun on kiinnitetty erivastike- ja lunastuslausekekytnnn yh- tyist huomiota asunto-osakeyhtilakia denmukaistamiseen, yhtirakenteen muutta- omassa asumisessaan ja asunto-osakeyhtiimisen helpottamiseen (esimerkiksi sallitaan den hallinnossa soveltavan kyttjkunnan yhtin jakautuminen) sek yhtikokouksen ja laajuuden ja monimuotoisuuden vuoksi. hallituksen ptksen moittimista koskevan Osakeyhtilaista poikkeavien ilmausten tarsntelyn tarkistamiseen vastaavalla tavalla koituksena on lain ymmrtmisen helpottakuin 1 pivn syyskuuta 2006 voimaan tul- minen, jollei yksittisen snnksen perusteleessa osakeyhtilaissa. luista ilmene, ett mys sislt poikkeaa osaLisksi ehdotetaan, ett asunto-osakeyhti- keyhtilaista. lakiin sisllytetn kaikki asunto-osakeyhtiEhdotetut lait on tarkoitettu tulemaan voiit koskevat yhtioikeudelliset snnkset maan 1 pivn tammikuuta 2010.

HE 24/2009 vp

3

SISLLYS

ESITYKSEN PASIALLINEN SISLT.............................................................................1 SISLLYS..................................................................................................................................3 YLEISPERUSTELUT ................................................................................................................ 8 1 NYKYTILA ......................................................................................................................8 1.1 Lainsdnt .....................................................................................................................8 1.2 Kytnt ............................................................................................................................8 Tilastotiedot...............................................................................................................8 Suomen Isnnintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset...................................8 Oikeusministerin kyselyt asunto-osakeyhtiiden hallituksen jsenille ja isnnitsijille ...........................................................................................................9 1.3 Kansainvlinen kehitys sek ulkomaiden lainsdnt ..................................................12 1.4 Nykytilan arviointi ..........................................................................................................13 1.4.1 Yleist............................................................................................................13 1.4.2 Yhtin ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu ........................................13 1.4.3 Osakkeenomistajan muutostyt.....................................................................16 1.4.4 Vahingonkorvausvastuu ................................................................................16 1.4.5 Yhtin perusparannukset, uudistukset ja lisrakentaminen...........................17 1.4.6 Osakeyhtilain soveltaminen.........................................................................18 1.4.7 Muu muutostarve...........................................................................................19 Lain soveltamisala sek asunto-osakeyhtin tarkoitus ja toiminta..........................19 Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta...........................................19 Yhtivastike ja muut maksut ...................................................................................20 Muu maksuvelvollisuus...........................................................................................21 Keskeisten periaatteiden selventminen ja korostaminen .......................................22 Yhtikokous ............................................................................................................22 Hallitus ja isnnitsij .............................................................................................22 Riitojen ratkaiseminen.............................................................................................23 Perustaminen ja osakepoman korottaminen.........................................................23 Lunastuslausekkeet ja lunastusmenettely ................................................................24 Osakeluetteloiden julkisuus.....................................................................................24 Rahoitus ja rakennejrjestelyt..................................................................................24 Uusi tilintarkastuslaki..............................................................................................25 2 EHDOTUKSEN TAVOITTEET JA KESKEISET EHDOTUKSET .............................25 2.1 Tavoitteet ........................................................................................................................25 2.2 Keskeiset ehdotukset.......................................................................................................26 2.2.1 Lain rakenne ja kirjoittamistapa ....................................................................26 2.2.2 Yleisten periaatteiden korostaminen .............................................................27 2.2.3 Kunnossapito .................................................................................................27 2.2.4 Osakkeenomistajan muutosty......................................................................29 2.2.5 Yhtin toteuttama muutos .............................................................................30 2.2.6 Yhtivastike...................................................................................................33 2.2.7 Vahingonkorvausvastuu ................................................................................34 2.2.8 Perustaminen .................................................................................................38 2.2.9 Hallinto..........................................................................................................38

4

HE 24/2009 vp

2.2.10 Rahoitus ja yhtirakenteen muuttaminen ....................................................40 Osakkeet ..................................................................................................................40 2.2.11 Ptksen ptemttmyys ...........................................................................41 3 ESITYKSEN VAIKUTUKSET......................................................................................42 3.1 Taloudelliset vaikutukset ................................................................................................42 3.2 Organisaatio- ja henkilstvaikutukset ...........................................................................43 4 ASIAN VALMISTELU ..................................................................................................43 4.1 Arviomuistio ...................................................................................................................43 4.2 Asunto-osakeyhtilakityryhm .....................................................................................44 4.3 Lausunnot tyryhmn mietinnst..................................................................................44 4.4 Jatkovalmistelu................................................................................................................45 4.5 Ehdotus isnnitsij koskevista kelpoisuusvaatimuksista.............................................45 5 MUITA ESITYKSEEN VAIKUTTAVIA SEIKKOJA..................................................46 6 RIIPPUVUUS MUISTA ESITYKSIST.......................................................................46 YKSITYISKOHTAISET PERUSTELUT................................................................................47 1 LAKIEHDOTUSTEN PERUSTELUT...........................................................................47 1.1 Asunto-osakeyhtilaki ....................................................................................................47 I OSA Yleiset periaatteet, osakkeet ja yhtivastike ..........................................47 1 luku Lain soveltamisala ja asunto-osakeyhtin toiminnan keskeiset periaatteet 47 Soveltamisala...........................................................................................................47 Osakehuoneisto ja sen luovuttaminen toisen kyttn............................................49 Toiminnan keskeiset periaatteet ..............................................................................50 Yhtijrjestys...........................................................................................................58 2 luku Osakkeet.................................................................................................61 Yleiset snnkset ...................................................................................................62 Osakkeen kirjanpidollinen vasta-arvo ja nimellisarvo ............................................62 Osakkeen siirrettvyys ............................................................................................63 Osakekirja ja muut osakeoikeuksiin liittyvt todistukset ........................................68 Osakeluettelo ...........................................................................................................70 3 luku Yhtivastike ...........................................................................................72 Maksuvelvollisuus ja yhtivastikkeen maksuperuste..............................................72 Maksuvelvollisuuden alkaminen sek maksuperusteesta poikkeaminen ja perusteen muuttaminen............................................................................................................76 II OSA Kunnossapito ja muutostyt...................................................................77 4 luku Kunnossapito..........................................................................................77 Yleiset snnkset ...................................................................................................77 Kunnossapitotyn teettminen ................................................................................89 Kunnossapitoa koskevat ilmoitukset ja valvonta.....................................................92 5 luku Muutostyt .............................................................................................98 Osakkeenomistajan suorittamat muutostyt............................................................99 Yhtin suorittamat muutostyt ..............................................................................111 III OSA Hallinto, tilinpts ja varojen jakaminen ...........................................111 6 luku Yhtikokous .........................................................................................111 Yleiset snnkset .................................................................................................113 Yhtikokoukseen osallistuminen...........................................................................117 Yleist ptksenteosta .........................................................................................120

HE 24/2009 vp

5

Kokousmenettely...................................................................................................123 Yleiset ptksentekovaatimukset.........................................................................130 Kunnossapitoa tai uudistuksia koskevat ptksentekovaatimukset.....................131 Yhtijrjestyksen muuttamista, yhtirakenteen muuttamista ja omaisuuden luovuttamista koskevat ptksentekovaatimukset ...............................................143 7 luku Asunto-osakeyhtin johto ja edustaminen ...........................................151 Yhtin johto...........................................................................................................152 Hallituksen tehtvt ja ptksenteko ...................................................................152 Hallituksen jsenet sek jsenyyden alkaminen ja pttyminen ...........................157 Hallitusta koskevat muut snnkset.....................................................................160 Isnnitsij.............................................................................................................161 Edustaminen ..........................................................................................................163 Isnnitsijntodistus sek kunnossapito- ja muutostyilmoitusten silyttminen.165 8 luku Psy osakehuoneistoon ja osakehuoneiston ottaminen yhtin hallintaan 166 9 luku Tilintarkastus, toiminnantarkastus ja erityinen tarkastus .....................169 Tilintarkastus .........................................................................................................171 Toiminnantarkastus ...............................................................................................173 Erityinen tarkastus.................................................................................................179 10 luku Oma poma, tilinpts, toimintakertomus ja konserni .....................180 Oma poma..........................................................................................................181 Tilinpts ja toimintakertomus ............................................................................182 Konserni ................................................................................................................186 11 luku Varojen jakaminen ...............................................................................186 Yleiset snnkset .................................................................................................187 Osinko ja vapaan oman poman rahaston jakaminen..........................................191 Muut snnkset....................................................................................................193 IV OSA Perustaminen ja rahoitus ......................................................................194 12 luku Asunto-osakeyhtin perustaminen .......................................................194 Yleiset snnkset .................................................................................................195 Osakkeen maksaminen ..........................................................................................198 Rekisteriminen ja sen oikeusvaikutukset.............................................................200 13 luku Osakeanti..............................................................................................203 Yleiset snnkset .................................................................................................204 Maksullinen osakeanti ...........................................................................................207 Maksuton osakeanti...............................................................................................213 14 luku Optio- ja muut erityiset oikeudet osakkeisiin.......................................214 15 luku Osakepoman korottaminen ...............................................................219 16 luku Pomalaina .........................................................................................221 V OSA Osakepoman alentaminen ja omat osakkeet .....................................224 17 luku Osakepoman alentaminen.................................................................224 18 luku Yhtin omat osakkeet...........................................................................228 Yleiset snnkset .................................................................................................229 Omien osakkeiden hankkiminen ja lunastaminen .................................................230 Omien osakkeiden pantiksi ottaminen ja merkint................................................232 VI OSA Yhtirakenteen muuttaminen ja purkaminen.......................................233

6

HE 24/2009 vp

19 luku Sulautuminen .......................................................................................233 Sulautumisen mritelm ja toteuttamistavat ........................................................234 Sulautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto ..............................................235 Sulautumissuunnitelman rekisteriminen ja kuulutus velkojille...........................241 Sulautumisesta pttminen ..................................................................................243 Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien lunastaminen..........................................................................................................245 Sulautumisen tytntnpano ja oikeusvaikutukset ..............................................245 Keskinisiin kiinteistosakeyhtiihin sovellettavat snnkset ............................248 20 luku Jakautuminen .......................................................................................248 Jakautumisen mritelm ja toteuttamistavat ........................................................249 Jakautumissuunnitelma ja tilintarkastajan lausunto ..............................................250 Jakautumissuunnitelman rekisteriminen ja kuulutus velkojille...........................251 Jakautumisesta pttminen ..................................................................................251 Optio-oikeuksien ja muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien lunastaminen..........................................................................................................252 Jakautumisen tytntnpano ja oikeusvaikutukset ..............................................252 Keskinisiin kiinteistosakeyhtiihin sovellettavat snnkset ............................253 21 luku Asumisyhteismuodon muuttaminen...................................................253 22 luku Yhtin purkaminen ..............................................................................254 Yleiset snnkset .................................................................................................255 Ptksenteko........................................................................................................255 Selvitysmenettely ..................................................................................................256 Rekisterist poistaminen........................................................................................262 Yhtin varojen vhentyminen, saneeraus ja konkurssi .........................................262 VII OSA Seuraamukset ja oikeussuoja ..............................................................264 23 luku Ptksen moite ...................................................................................264 24 luku Vahingonkorvaus .................................................................................269 25 luku Vaikutusvallan vrinkyttn perustuva lunastusvelvollisuus...........287 26 luku Riitojen ratkaiseminen .........................................................................289 Oikeudenkynti tuomioistuimessa.........................................................................290 Vlimiesmenettely.................................................................................................291 Muut snnkset....................................................................................................291 27 luku Rangaistussnnkset...........................................................................292 VIII OSA Eriniset snnkset ..........................................................................293 28 luku Lain soveltaminen keskiniseen kiinteistosakeyhtin ja muuhun osakeyhtin..........................................................................................................293 29 luku Voimaantulo.........................................................................................295 1.2 Laki asunto-osakeyhtilain voimaanpanosta ................................................................295 2 MUUT LAIT.................................................................................................................301 3 TARKEMMAT SNNKSET .................................................................................302 4 VOIMAANTULO.........................................................................................................302 LAKIEHDOTUKSET ............................................................................................................303 1. Asunto-osakeyhtilaki.......................................................................................303 2. Laki asunto-osakeyhtilain voimaanpanosta.....................................................376 3. Laki osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain 1 :n muuttamisesta...........380

HE 24/2009 vp

7

4. Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a :n muuttamisesta .......................................381 5. Laki yritys- ja yhteistietolain 14 :n muuttamisesta........................................382 6. Laki tilintarkastuslain 57 :n muuttamisesta .....................................................383 7. Laki kirjanpitolain 3 luvun 11 :n muuttamisesta .............................................384 8. Laki asuntokauppalain 2 luvun 19 b :n muuttamisesta....................................385 9. Laki asumisoikeusyhdistyksist annetun lain muuttamisesta............................386 10. Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b :n muuttamisesta................390 11. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 :n muuttamisesta ............................................................................................................................... 391 12. Laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 :n muuttamisesta392 13. Laki asuntojen korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 :n muuttamisesta..................................................................................................393 14. Laki yksityishenkiln velkajrjestelyst annetun lain 18 :n muuttamisesta ..394 15. Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain 21 :n muuttamisesta .................395 16. Laki ulosottokaaren 5 luvun 7 :n muuttamisesta ...........................................396 17. Laki kiinnitysluottopankkilain 2 :n muuttamisesta .......................................397 18. Laki arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a :n muuttamisesta...................398 LIITE ......................................................................................................................................399 RINNAKKAISTEKSTIT .......................................................................................................399 3. Laki osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain 1 :n muuttamisesta...........399 4. Laki kaupparekisterilain 9 ja 19 a :n muuttamisesta .......................................400 5. Laki yritys- ja yhteistietolain 14 :n muuttamisesta........................................401 6. Laki tilintarkastuslain 57 :n muuttamisesta .....................................................402 7. Laki kirjanpitolain 3 luvun 11 :n muuttamisesta .............................................403 8. Laki asuntokauppalain 2 luvun 19 b :n muuttamisesta....................................404 9. Laki asumisoikeusyhdistyksist annetun lain muuttamisesta............................405 10. Laki asumisoikeusasunnoista annetun lain 26 b :n muuttamisesta................412 11. Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain 38 ja 39 :n muuttamisesta ............................................................................................................................... 413 12. laki liikehuoneiston vuokrauksesta annetun lain 31 ja 32 :n muuttamisesta .415 13. Laki asuntojen korjaus-, energia- ja terveyshaitta-avustuksista annetun lain 10 :n muuttamisesta..................................................................................................417 14. Laki yksityishenkiln velkajrjestelyst annetun lain 18 :n muuttamisesta ..418 15. Laki yrityksen saneerauksesta annetun lain 21 :n muuttamisesta .................419 16. Laki ulosottokaaren 5 luvun 7 :n muuttamisesta ...........................................420 17. Laki kiinnitysluottopankkilain 2 :n muuttamisesta .......................................421 18. Laki arvopaperimarkkinalain 5 luvun 4 ja 5 a :n muuttamisesta...................422

8

HE 24/2009 vp

YLEISPERUSTELUT 1 1.1 Nykytila Lainsdnt

Asunto-osakeyhtilaki (809/1991, AOYL) tuli voimaan 1 pivn tammikuuta 1992. Perusparannusta, uudistusta, lisrakentamista ja lisalueen hankkimista koskevaan asuntoosakeyhtin yhtikokouksen ptkseen sovellettavien snnsten muutos tuli voimaan 1 pivn keskuuta 2001 (316/2001). Muut asunto-osakeyhtilain muutokset ovat liittyneet muun lainsdnnn muutoksiin.1.2 Kytnt

Tilastotiedot Asunto-osakeyhtiiden lukumr ja alueellinen jakautuminen. Patentti- ja rekisterihallituksen tilaston mukaan 31 pivn joulukuuta 2008 Suomessa oli 80 441 asuntoosakeyhtit. Asunto-osakeyhtit sijoittuvat siten, ett 28,3 % asunto-osakeyhtiist on pkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Vantaa), 7,9 % Tampereen seudulla, 8,2 % Turun seudulla, 5,7 % Oulun seudulla (ml. Raahe), 3,0 % Seinjoen seudulla, 4,3 % Porin ja Rauman seudulla, 4,2 % Kuopion seudulla, 4,6 % Jyvskyln seudulla, 3,2 % Kotkan seudulla, Hmeenlinnassa 3,4 % ja Lahdessa 3,2 %. Mys suurin osa niden alueiden ulkopuolisista asunto-osakeyhtiist on suuremmissa asutuskeskuksissa. Vuosina 19992007 perustettiin keskimrin noin 1 360 yhtit vuodessa. Samana aikana vuosittain purkautui keskimrin noin 210 yhtit, joista yli puolet purkautui sulautumisen kautta. Asunto-osakeyhtiiden kaupparekisteriilmoitukset. Vuosina 20032007 asuntoosakeyhtit ilmoittivat vuosittain kaupparekisteriin keskimrin 16 300 hallituksen kokoonpanon muutosta sek 7 300 isnnitsijn ja 12 000 tilintarkastajan vaihdosta. Samana

aikana kaupparekisteriin ilmoitettiin vuosittain keskimrin 2 900 yhtijrjestyksen muutosta. Asunto-osakeyhtiiden rakennukset ja asuinhuoneistot. Vuoden 2007 joulukuun alussa asunto-osakeyhtiiss oli 43,6 % kaikista asuinhuoneistoista ja 67,0 % asuinhuoneistoista sellaisissa rakennuksissa tai pientaloyhteisiss, joissa on kaksi tai useampia huoneistoja. Suomessa oli tuolloin yhteens 1 071 800 asuinrakennusta (2 664 700 asuntoa). Nist yhden asunnon taloja oli 876 500, kahden asunnon taloja 64 720, muita erillisi pientaloja 2 820 (9 310 asuntoa), rivitaloja 73 260 (377 540 asuntoa) ja kerrostaloja 54 500 (1 204 220 asuntoa). Nist rakennuksista noin 126 280 kuului asuntoosakeyhtiille (1 162 890 asuntoa). Asuntoosakeyhtiiden omistamista rakennuksista 14 020:ssa oli yksi ja 24 060:ssa kaksi asuinhuoneistoa. Asunto-osakeyhtiill oli 669 muuta erillist pientaloa (2 730 asuntoa), 53 460 rivitaloa (270 460 asuntoa) ja 34 060 kerrostaloa (824 070 asuntoa). Joulukuun 2007 alussa asunto-osakeyhtiiden taloissa olevista huoneistoista 63,2 % oli rakennettu vuosien 19601990 vlisen aikana. Rakennusten ikjakauma on seuraava: 1 800 rakennusta (21 000 asuntoa) valmistui ennen vuotta 1921, 2 700 rakennusta (55 700 asuntoa) vuosina 1921 1939, 6 200 rakennusta (101 600 asuntoa) vuosina 19401959, 10 000 rakennusta (199 000 asuntoa) 1960-luvulla, 23 000 rakennusta (292 300 asuntoa) 1970-luvulla, 40 100 rakennusta (230 500 asuntoa) 1980-luvulla, 23 300 rakennusta (129 000 asuntoa) 1990-luvulla ja 16 800 rakennusta (110 700 asuntoa) 2000-luvulla. Suomen Isnnintiliiton ja HTM-tilintarkastajien selvitykset Asunto-osakeyhtiiden hallinnosta ei ole kattavia tilastotietoja. Suomen Isnnintiliiton edustajan arvion mukaan ptoimisia

HE 24/2009 vp isnnitsijit on noin 2.500, joista noin puolet kuuluu liittoon suoraan tai on jsenyhteisn palveluksessa. Liiton jsenten asiakkaana on noin 30.000 asunto-osakeyhtit. Liiton asiakastyytyvisyyskyselyss on kertty tietoja mys hallituksen jsenten taustoista. HTM-yhdistys ry selvitti kevll 2007 jsenistlleen suunnatulla kyselyll sit, miten asunto-osakeyhtit kyttvt KHT- ja HTMtilintarkastajia. Kysely lhetettiin 658 osoitteeseen, joista saatiin 313 vastausta (vastausaktiivisuus 48 %). Kyselyn perusteella HTMyhdistys arvioi, ett sen 787 HTM- ja KHTjsenell oli tarkastettavanaan noin 16 600 asunto-osakeyhtit. Nist oli alle 30 asunnon yhtiit valtaosa eli noin 9 500, 30100 asunnon yhtiit noin 6 300 ja yli 100 asunnon yhtiit noin 800. Yhdistyksen mukaan asunto-osakeyhtiiden tilintarkastus on usein keskittynyt joillekin tarkastajille, joilla on asiakkainaan moninkertaisesti keskimrn ylittv mr esimerkiksi pieni asunto-osakeyhtiit. Oikeusministerin kyselyt asunto-osakeyhtiiden hallituksen jsenille ja isnnitsijille Kyselyiden toteutus ja palautteen jakautuminen. Oikeusministeri pyysi keskuussa 2008 asunto-osakeyhtiiden hallituksen jsenilt ja isnnitsijilt tietoja vuosina 2007 ja 2008 hallitustyskentelyyn kytettvist resursseista ja tilintarkastuksesta sek kunnossapitotarpeen seurannasta yhtin hallituksessa ja yhtikokouksessa. Lisksi isnnitsijilt kysyttiin, miten samaan aikaan julkistetun hallituksen esitysluonnoksen snnkset yhtivastikeperusteesta poikkeamisesta vaikuttaisivat yhtin ptksentekoon. Kyselyt toteutettiin yhteistyss Suomen kiinteistliiton ja Suomen isnnintiliiton kanssa siten, ett jrjestt vlittivt oikeusministerin kyselyn jsentens edustajille, jotka vastasivat suoraan oikeusministerille. Kummankin kyselyn osalta vastaajien maantieteellinen jakauma vastasi varsin pitklti asunto-osakeyhtiiden maantieteellist jakaumaa. Hallituksen jsenille suunnatun kyselyn tuloksista voidaan ptell, ett mys vastaajien taloyhtiiden rakennusten ikjakauma vastaa pitklti kaikkien asunto-osakeyhtiiden rakennusten ikjakaumaa. Kum-

9

mankin kyselyn vastaajien keski-ik oli noin 45 vuotta ja noin kolmeneljsosaa vastaajista oli miehi. Asunto-osakeyhtiiden hallituskytnt. Lhes kaikkien kyselyyn vastanneiden (yli 96 %) asunto-osakeyhtiss on 35 jseninen hallitus. Noin 3 %:ssa yhtiist oli vhintn kuusijseninen hallitus ja 1 %:ssa oli yksi- tai kaksijseninen hallitus. Valtaosa vastaajista (yli 88 %) kytti 15 tuntia hallituksen kokoukseen ja siihen valmistautumiseen. Palautteen perusteella kerrostaloyhtiiss hallitus kokoontuu hieman useammin kuin rivitaloissa, erillistaloissa tai muissa pientaloyhtiiss. Hallitus kokoontunut vhintn nelj kertaa vuodessa puolessa kerrostaloyhtiist ja noin 40 %:ssa muista rivitalo-, erillistalo- ja muissa pientaloyhtiiss. Yhtin maantieteellinen sijainti vaikuttaa jonkin verran hallituksen kokousten mrn. Kyselyn perusteella hallitukset kokoontuvat hieman useammin pkaupunkiseudulla ja Kainuussa kuin muualla Suomessa ja vastaavasti EtelPohjanmaalla hieman keskivertoa harvemmin. Rakennusvuodella on kyselyn perusteella mys jonkin verran merkityst siihen kuinka monta kertaa hallitus kokoontuu. Mit uudempi asunto-osakeyhti on, sit harvemmin hallitus kokoontuu. Asunto-osakeyhtin koko nytt kyselyn perusteella vaikuttavan siten, ett isoimmissa asunto-osakeyhtiiss hallitus kokoontuu useammin. Saatujen vastausten mukaan 15 huoneiston yhtiiss 68 % hallituksista kokoontui 13 kertaa. Yli 50 huoneiston yhtiiss taas 79 % hallituksista kokoontui 49 kertaa vuoden 2007 aikana. Isnnitsijkytnt. Hallituksen jsenille suunnattuun kyselyyn vastanneiden yhtiist lhes kaikissa (noin 92 %) oli isnnitsij. Suurin osa (88 %) isnnitsijist oli kytnnss yrityksi, joista (97,3 % harjoitti ammattimaista isnninti ja vain 2,7 %:ia nist isnnitsijist oli sivutoimisia. Lisksi 10,8 %:ssa asunto-osakeyhtiist isnnitsijn oli osakas ja 1,2 %:ssa muu asukas. Palautteen perusteella asunto-osakeyhtin rakennusvuodella ei nyttisi olevan suurtakaan merkityst siihen, onko yhtill isnnitsij vai ei. Taloyhtin tyypill taas nytt olevan jonkin verran vaikutusta asiaan.

10

HE 24/2009 vp sa yli 90 %:lla vastausten kattamista yhtiist on ammattitilintarkastaja. Vastaavasti kyselyn perusteella 50 % tai pienempi osa vastanneiden yhtiist kytti ammattitilintarkastajaa Kainuussa, Etel-Pohjanmaalla, KeskiPohjanmaalla sek Pohjois-Karjalassa. Kunnossapitotarpeen ksittely hallituksessa ja yhtikokouksessa. Vastanneiden isnnitsijiden asiakasyhtiiden hallituksista 1025 % ksitteli kunnossapitotarvetta 2 3 kertaa vuodessa. Valtaosa (noin 82 %) isnnitsijiden asiakasyhtiiden hallituksista ksittelee kunnossapitotarvetta jossain vaiheessa. Hallituksen jsenten yhtiiden hallitukset ksittelivt kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008 hallituksessa 23 kertaa lhes puolessa yhtiist, 7 % hallituksista ei ksitellyt asiaa lainkaan, 23 % hallituksista ksitteli 46 kertaa ja 9 % hallituksista ksitteli useammin kuin kuusi kertaa. Palautteen perusteella hallituksen jsenten lukumrll ei ole kovin suurta merkityst siihen kuinka monta kertaa hallitus on ksitellyt kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Vain ne hallitukset, joissa oli jseni kuusi tai enemmn ksittelivt hieman useammin kunnossapitotarvetta vuosien 2007 ja 2008 aikana. Mys taloyhtin rakennustyypin vaikutus nytt olevan vhinen. Palautteen perusteella kerrostaloissa oli kunnossapitotarvetta ksitelty hieman useammin kuin muissa yhtiiss. Rakennusvuosi nytt vaikuttavan jonkin verran siihen, kuinka monta kertaa yhtin hallitus ksitteli kunnossapitotarvetta vuosina 2007 ja 2008. Useimmin hallitukset olivat ksitelleen kunnossapitotarvetta 19211939 rakennetuissa asuntoosakeyhtiiss ja harvimmin taas uusissa 2000-luvulla rakennetuissa asunto-osakeyhtiiss. Asunto-osakeyhtin maantieteellisell sijainnilla ei nyt olevan suurta merkityst kunnossapitotarpeen ksittelyyn hallituksen kokouksissa. Yhtikokous ksittelee vuosittain kunnossapitotarvetta kolmessa neljsosassa kummankin kyselyn palautteen kattamista yhtiist. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys. Isnnitsijiden asiakasyhtiist noin 15 %:lla oli kunnossapitosuunnitelma. Vastanneiden hallituksen jsenten yhtiist suunnitelma oli 40 %:lla. Hallituksen jsen-

Kyselyn perusteella lhes kaikilla (97 %) kerrostalotyyppisill asunto-osakeyhtiill oli isnnitsij. Vastaava luku rivitalojen osalta oli 87 % ja erillistalojen tai muiden pientalojen osalta 75 %. Mys asunto-osakeyhtin koolla nytt olevan merkityst sill kyselyn perusteella 15 huoneiston asunto-osakeyhtiist hieman reilulla puolella (57 %) oli isnnitsij, kun taas 11 huoneiston tai sit suuremmista asunto-osakeyhtiist lhes (95100 %) kaikilla oli isnnitsij. Tilintarkastuskytnt. Yhtiiden hallituksen jsenilt saadun palautteen perusteella huoneistojen lukumr vaikuttaa merkittvsti siihen, onko yhtiss lainkaan tilintarkastajaa tai onko yhtiss KHT- tai HTM tilintarkastaja ja tmn rinnalla maallikkotilintarkastaja. Kyselyn perusteella 15 huoneiston yhtiist 11 %:lla ei ole lainkaan tilintarkastajaa, noin puolella on maallikkotilintarkastaja, noin kolmanneksella on vain KHTtai HTM-tilintarkastaja ja noin 3 %:lla yhtiist sek KHT- tai HTM-tilintarkastaja ett maallikkotilintarkastaja. Yli 50 huoneiston taloyhtiiden osalta yli puolessa (56 %) yhtiist on sek KHT- tai HTM-tilintarkastaja ett maallikkotilintarkastaja, 40 %:lla yhtiist on vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin puolessa kerrostaloyhtiist on sek KHT- tai HTM-tilintarkastaja ett maallikkotilintarkastaja. Lisksi 40 % kerrostaloyhtiist oli vain KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Noin 60 % rivitaloyhtiist ja lhes puolessa erillistaloyhtiist ja muista pientaloyhtiist on KHT- tai HTM-tilintarkastaja. Isnnitsijilt saatujen vastausten perusteella mys asunto-osakeyhtin kyttmn isnnintiyrityksen koko vaikuttaa ammattitilintarkastajan kytn yleisyyteen. Vastausten perusteella yhden isnnitsijn isnnintiyrityksen asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiist noin 60 %:lla on KHT- tai HTM-tilintarkastaja, kun taas yli 10 isnnitsijn isnnintiyritysten asiakkaina olevista asunto-osakeyhtiist yli 90 %:lla on ammattitilintarkastaja. Mys asunto-osakeyhtin alueellinen sijainti vaikuttaa kyselyiden perusteella jonkin verran siihen, kyttk yhti ammattitilintarkastajaa. KHT- tai HTM-tilintarkastajan kytt on yleisint pkaupunkiseudulla, jos-

HE 24/2009 vp ten palautteen perusteella kunnossapitosuunnitelman yleisyyteen vaikuttaa olennaisesti asunto-osakeyhtin koko. Palautteen mukaan 15 huoneiston asunto-osakeyhtiist vain 22 %:ssa oli kunnossapitosuunnitelma, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiist kunnossapitosuunnitelma lytyi 60 %:ssa yhtiist. Kunnossapitosuunnitelman yleisyys nytt kyselyn perusteella kasvavan tasaisesti asunto-osakeyhtin koon myt. Vastauksista ilmenee, ett yleisimmin kunnossapitosuunnitelma on tehty kerrostaloyhtiiss (47 %). Rivitaloissa sek erillistaloissa ja muissa pientaloissa kunnossapitosuunnitelma nytt olevan kyselyn perusteella lhes yht yleinen ja se on noin 30 %:lla nist yhtiist. Mys rakennusvuodella nytt kyselyn perusteella olevan merkittv vaikutus siihen onko asunto-osakeyhtill kunnossapitosuunnitelmaa. Kaikkein vanhimpia (rakennettu ennen vuotta 1921) asunto-osakeyhtiit lukuun ottamatta kunnossapitosuunnitelma on useammin vanhemmilla kuin uudemmilla asunto-osakeyhtiill. 1921 1959 rakennetuista asunto-osakeyhtiist yli puolella (56 %) on kyselyn perusteella kunnossapitosuunnitelma. 1960-luvalla rakennetuista yhtiist kunnossapitosuunnitelma on kyselyn perusteella 46 %:lla, 1970-luvulla rakennetuista 43 %:lla, 1980-luvulla rakennetuista 40 %:lta, 1990-luvulla rakennetuista 32 %:lla ja 2000-luvulla rakennetuista 29 %:lla yhtill. Palautteen perusteella kunnossapitosuunnitelma on selvsti yleisin pkaupunkiseudun asunto-osakeyhtiiss, joista puolella on suunnitelma. Kunnossapitotarpeen selvittminen. Valtaosa (70 %) isnnitsijist vastasi, ett kaikissa heidn asiakasyhtiissn kunnossapitotarvetta selvitetn jollain tavalla. Noin 30 %:lla isnnitsijist oli hyvin pieni mr asiakasyhtiit, joissa kunnossapitotarvetta ei seurata milln tavalla. Vastanneiden hallituksen jsenten taloyhtiiss seuranta perustuu kuntoarvioon (37 %), muun ulkopuoliseen asiantuntijaselvitykseen (28 %), kuntotutkimukseen ja tekniseen isnnintiin (15 %). Jollain muulla tavalla kunnossapitotarvetta oli selvitetty neljsosassa yhtiist. Kunnossapitoseurannan kohteet. Palautteen perusteella samat kohteet eli putkisto sek viemrit, katto, ulkovaippa ja mrktilat

11

nhdn trkein kunnossapitoseurannan kohteina riippumatta asunto-osakeyhtin sijainnista. Myskn yhtin rakennustyypill ja huoneistojen lukumrll ei nyt olevan suurta merkityst seurannan kohdentamisen kannalta. Tyytyvisyys kunnossapidon seurantaan. Hallituksen jsenilt saadun palautteen perusteella noin 40 % oli erittin tai melko tyytyvisi ja noin 25 % erittin tai melko tyytymttmi oman yhtin s kunnossapitotarpeen seurantaan. Isommissa asunto-osakeyhtiiss oltiin hieman tyytyvisempi kunnossapidon seurantaan kuin pienemmiss yhtiiss. Mys maantieteellisi eroja oli kyselyn perusteella havaittavissa. Pkaupunkiseudulla, muulla Uudellamaalla, Keski-Suomessa, Pirkanmaalla, Varsinaissuomessa ja Kymenlaaksossa oltiin kyselyn mukaan tyytyvisimpi kunnossapidon seurantaan. Vastaajan sukupuolella ja ill ei nyttnyt olevan suurta merkityst. Nuoremmat alle 30-vuotiaat vastasivat olevansa hieman tyytymttmmpi kuin esimerkiksi yli 60-vuotiaat, jotka olivat koko joukosta tyytyvisimpi oman asunto-osakeyhtins kunnossapitoseurantaan. Palautteen perusteella haluttomuus suunnitelmalliseen kunnossapitoon on suurinta sellaisissa asunto-osakeyhtiss, joiden osakkeenomistajista suuri osa on ikntyneit. Kunnossapitokustannuksiin varautuminen. Isnnitsijilt saadun palautteen perusteella hieman alle 10 % heidn asiakasyhtiistn oli varautunut kunnossapitotarpeen rahoitukseen. Hoitovastikeylijm oli yleisin sstmiskeino. Muutama prosentti asunto-osakeyhtiist oli varautunut kunnossapitotarpeisiin yhtin hallussa olevien huoneistojen tai rakennusoikeuden myynnill. Vastanneiden hallituksen jsenten yhtiist yli puolet oli varautunut kunnossapidon rahoitukseen. Yleisin keino oli hoitovastikeylijm (56 %). Muita yleisi keinoja olivat korjausrahastovastike (28 %) ja yhtin hallussa olevien huoneistojen ja rakennusoikeuden myynti (9 %). Palautteen perusteella kunnossapitotarpeisiin varautuminen on hieman yleisemp isommissa asunto-osakeyhtiiss kuin pienemmiss yhtiiss. 1 5 huoneistoa ksittviss asunto-osakeyhtiiss tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli va-

12

HE 24/2009 vp Kytnnss kerrostaloasuntojen omistusoikeus on toteutettu useimmissa EU-valtioissa ja muissa valtioissa siten, ett kunkin huoneiston omistajan omistusoikeus huoneiston sisseinien rajaamaan alueeseen on merkitty kiinteistrekisteriin. Tllin rakennuksen yhteiset osat ja maapohja ovat rakennuksen huoneistot omistavien yhteisomistuksessa (esim. ejerlejdighed Tanskassa). Joissakin valtioissa sek rakennus ett maapohja ovat yhteisomistuksessa ja kullakin yhteisomistajalla on yksinoikeus tietyn huoneiston kyttmiseen (eierseksjon Norjassa). Kummassakin mallissa rakennuksen huoneistojen omistajat pttvt yhteisten osien hallinnoinnista, joko sellaisen yhdistyksen tai osuuskunnan kautta, jonka jsenin he ovat, tai yleisten oikeusperiaatteiden nojalla ilman tarkemmin mritetty organisaatio- ja ptksentekomallia. Ainakin Venjll hallinnointiyhteisn osallistuminen on vapaaehtoista, mink seurauksena samassa rakennuksessa voi olla yhteiseen ptksentekoon osallistuvia ja sen ulkopuolelle jttytyneit huoneistojen omistajia. Asunto-osakeyhtin verrattuna ulkomaiset omistus- ja hallintomallit ovat usein ongelmallisia yhteisi asioita koskevan ptksenteon tehokkuuden, yhteisen velkarahoituksen vakuuksien saatavuuden ja yhteisten kulujen kattamiseksi huoneistojen omistajilta perittvien maksujen turvaamisen sek yhteisen toiminnan ja talouden lpinkyvyyden suhteen. Esimerkiksi yhteisi toimia edellyttvien uudistusten toteuttaminen voi olla vaikeata ptkseen sovellettavien tiukkojen vaatimusten, puuttuvien yhteisten vakuuksien, omistajien maksuosuuksien perimisen hankaluuden ja taloudellista raportointia koskevien puutteiden synnyttmn epvarmuuden vuoksi. Ruotsissa huomattavaa osaa kerrostaloasunnoista hallitaan asumisoikeusmuodossa. Asumisoikeusyhdistyst muistuttava ruotsalainen asumisoikeusyhteis on osuuskuntamuotoinen oikeushenkil, jonka jsenell on oikeus vaatia yhteis lunastamaan hnen osuutensa ennalta mrttyyn hintaan. Alueellisen kehityksen ja asuntomarkkinoiden muutosten vuoksi Ruotsissa asetetaan vuosittain konkurssiin useita asumisoikeusyhteisj muun muassa sen vuoksi, ett yhteisn lunas-

rauduttu 43 %:ssa yhtiist, kun yli 50 huoneiston asunto-osakeyhtiiss vastaava osuus oli 58 %. Palautteen perusteella mys yhtin rakennusten tyyppi vaikuttaa vain vhn siihen, varautuuko yhti taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin (rakennustyypist riippuen 5056 % yhtiist oli varautunut kunnossapitokuluihin). Maantieteelliset erot kunnossapitotarpeeseen varautumisen osalta olivat kyselyn perusteella melko suuria. Parhaiten varautuneita oltiin Kanta-Hmeess (69 % asunto-osakeyhtiist oli varautunut taloudellisesti tuleviin kunnossapitotarpeisiin) sek Varsinais-Suomessa (64 %). Huonoiten taas kyselyn perusteella varauduttiin Etel-Savossa (34 %) sek Pohjois-Karjalassa (41 %). Mys eri aikoina rakennettujen asunto-osakeyhtiiden varautumisessa tuleviin kunnossapitotarpeisiin oli kyselyn perusteella eroja. Parhaiten olivat varautuneet 19401959 sek 1980- ja 1990-luvulla rakennetut asunto-osakeyhtit. Niist kunnossapitotarpeisiin oli varautunut noin 60 %. Huonoiten olivat kyselyn perusteella varautuneet ennen vuotta 1921 rakennetut asuntoosakeyhtit. Lisksi 19211939 rakennetuista varautuneita oli 49 %, 1960-luvulla rakennetuista 53 %, 1970-luvulla rakennetuista 51 % sek 2000-luvulla rakennetuista 47 %.1.3 Kansainvlinen kehitys sek ulkomaiden lainsdnt

Suomalainen asunto-osakeyhti on tiettvsti ainakin Euroopassa ainutlaatuinen omistusasumisen muoto. Kerrostaloasuntojen omistusoikeuden ja tehokkaan hallinnon jrjestminen ovat olleet keskeisi kysymyksi, kun yksityistminen on toteutettu EU:n uusissa jsenvaltioissa. Huomiota on kiinnitetty erityisesti siihen, miten rakennuksen yhteisten osien kunnossapito ja uudistaminen sek asumisen perushydykkeiden, kuten kyttveden ja jtehuollon, hankinta varmistetaan. Samoista kysymyksist keskustellaan mys sellaisissa vanhoissa EU valtioissa, joissa omistusasuntokerrostalojen hallinto on jrjestetty tehottomasti. Vanhoissa EU valtioissa omistusasuminen kerrostaloissa ei ole lheskn niin yleist kuin Suomessa.

HE 24/2009 vp tamille asumisoikeuksille ei lydy uusia omistajia tai vuokralaisia. Kuluvan vuosikymmenen ajan Ruotsissa on selvitetty kerrostaloasuntojen yksityisomistuksen mahdollistavan lainsdnnn tarvetta (esim. SOU 2002:21, prop. 2003/04:115 ja bet. 2006/07:CU10) valtiopivien vuonna 1999 antaman tiedonannon jlkeen (bet. 1998/99:BoU7, rskr. 1998/99:165). Ruotsissa muutetaan maakaaren (1970:994) snnksi kolmiulotteisesta kiinteistst siten, ett tllaisena kiinteistn voitaisiin rekisterid mys yksittinen asuinhuoneisto (Prop. 2008/09:91). Snnksi sovelletaan alkuvaiheessa vain sellaiseen uudisrakennukseen, jossa vhintn kolme tllaista asuinhuoneistoa. Tllaiseen asuinhuoneistoon sovelletaan kolmiulotteista kiinteist koskevien yleisten snnsten lisksi uusia snnksi, joiden tarkoituksena on vltt huoneiston kytst muille lhistll aiheutuvia hiriit, varmistaa asumisterveyden, jrjestyksen ja kunnon silyminen rakennuksessa ja sen ulkopuolella. Omistajan on huolellisesti valvottava, ett edell sanottua noudattavat mys omistajan perheenjsenet ja vieraat ja ne, jotka omistajan toimivat rakennuksessa. Lisksi tllaisen rakennuksen yhteisten tilojen hallintoa varten pit perustaa yhteis (samfllighetsfrening), joka muun muassa voi ottaa lainaa yhteisiin kuluihin ja jolla on kanneoikeus asunnon omistajan rikkoessa edell mainittuja vaatimuksia. Tavoitteena on, ett uusi laki tulee voimaan 1 pivn toukokuuta 2009.1.4 Nykytilan arviointi

13

yksittisi snnksi on syyt selvent tai muuttaa. Ehdotuksen valmistelussa havaittu muutostarve voidaan tiivist seuraavasti: - Ei ole ilmennyt tarvetta muuttaa voimassa olevan lain periaatteita eik muutenkaan tehd muutoksia, jotka vaikuttaisivat olennaisesti yhtin tai osakkeenomistajien oikeuksiin tai velvollisuuksiin. - Tarvittavat muutokset ovat lhinn menettelytapojen tai sntelyn selvennyksi taikka johtuvat esimerkiksi osakkeenomistajien teettmien kunnossapito- ja muutostiden yleistymisest sek rakennustekniikan ja rakentamista koskevien vaatimusten kehityksest.

1.4.2 Yhtin ja osakkeenomistajan kunnossapitovastuu Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajat vastaavat osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen ja muiden tilojen kunnossapidosta siten kuin AOYL:ssa sdetn ja yhtijrjestyksess mrtn (AOYL 78 ). Lhtkohta on, ett osakkeenomistajan on pidettv kunnossa hallitsemansa huoneiston sisosat ja muut osakeomistuksen perusteella hallitsemansa tilat. Yhti vastaa kuitenkin yleens osakkeenomistajahallinnassa olevien tilojen sispuolisista rakenteista johtuvista vioista sek sellaisten laissa mainittujen johtojen, kanavien ja vesihanojen kunnossapidosta, jotka on asennettu samantasoisina rakennuksen huoneistoihin. Parvekkeen kunnossapitovastuu kuuluu voimassa olevan lain mukaan lhtkohtaisesti yhtille. Yhtijrjestyksess voidaan mrt toisin kunnossapitovastuun jakautumisesta yhtin ja osakkeenomistajien kesken. Kunnossapitovastuun jakautumista koskevat AOYL:n olettamasnnkset soveltuvat yleens parhaiten kerrostaloihin (HE 216/1990, s. 58), joissa huoneistot ovat varsin samanlaisia. Asunto-osakeyhtiiden rakennukset ja huoneistot poikkeavat toisistaan kuitenkin huomattavasti yhtiiss, joissa on kerrostaloja, rivitaloja, erillistaloja, tai jos asunto-osakeyhtiss on mys osakkeenomistajahallinnassa olevia liikehuoneistoja.

1.4.1 Yleist Kun rakennuskanta ja asukkaat ikntyvt ja kun asukaskunta, rakennustekniikka, asumispalvelut ja asuinkiinteistj koskevat viranomaisvaatimukset muuttuvat, asunto-osakeyhtiiden ja osakkeenomistajien tekemien korjausten, uudistusten ja lisrakentamisen tarve kasvaa. Samat tekijt lisvt tarvetta mys muihin jrjestelyihin ja vastuusuhteiden selventmiseen asunto-osakeyhtiiss. Muilta osin asunto-osakeyhtilaki on osoittautunut posin toimivaksi. Lain voimassaoloaikana on kuitenkin ilmennyt, ett lain

14

HE 24/2009 vp asuin- kuin liikehuoneistojakin sellaisessa viranomaismrysten edellyttmss kunnossa, ett huoneistoja voidaan kytt rakennusluvan ja yhtijrjestyksen mukaiseen tarkoitukseen (KKO 1998:105). Korkeimman oikeuden ratkaisun perusteella on epselv, mill edellytyksill yhden osakkeenomistajan liiketoimintaan liittyvi kustannuksia, joita muiden osakkeenomistajien ei voida olettaa voivan ennakoida, saattaa tulla asunto-osakeyhtiss mys muiden osakkeenomistajien maksettaviksi vastikkeen muodossa. Yhtin toimenpiteest osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuvat vauriot. Voimassa olevan lain nimenomaisten snnsten mukaan yhtivastikkeella katetaan vain sellaisia korjaus-, perusparannus- ja uudistuskustannuksia, jotka perustuvat yhtin vastuulla oleviin toimenpiteisiin (AOYL 5 ). Laissa ei ole nimenomaisia snnksi yhtin velvollisuudesta vastata osakkeenomistajan vastuulla olevien rakenteiden saattamisesta entiselleen niiden vahingoituttua yhtin teettmn korjaus- tai parannustoimenpiteen johdosta. Kytnnss yhtikokous voi ptt esimerkiksi vesi- ja viemriputkien uusimisen yhteydess siit, ett samalla vaihdetaan vastikerahoitteisesti wcistuimet ja korjataan vioittuneet sispinnat ajankohdan tavanomaista tasoa vastaavalla alkuperist kalliimmalla pinnoitteella. Vastaavasti antenni-, puhelin- ja shkverkon uudistuksen yhteydess asennetaan vastikerahoitteisesti huoneistokohtaisia pistorasioita ja ikkunoiden vaihdon yhteydess vaihdetaan mys osakkeenomistajan vastuulla olevat sisikkunat. Asunto-osakeyhtiiden maallikkohallinnon kannalta on kuitenkin pidetty ongelmallisena sit, ett tllaisten kytnnss hyvin yleisten tilanteiden osalta yhtikytnt perustuu AOYL:n yleisiin snnksiin, yhtin kunnossapito-oikeutta koskevaan avoimeen ja tulkinnanvaraiseen 78 :n 3 momenttiin ja oikeuskytntn sek oikeuskirjallisuudessa esitettyihin tulkintoihin. Ongelmallisena on pidetty mys sit, miten osakkeenomistajien itse suorittamat toimenpiteet tulisi ottaa huomioon hnen maksuvelvollisuutensa osalta. Muu osakkeenomistajalle kuuluva kunnossapito asunto-osakeyhtin kustannuksella. Voimassa olevan lain esitiden mukaan kun-

Kytnnss suositellaan, ett kunnossapitovastuusta mrttisiin yhtijrjestyksess tarkemmin. Kunnossapitovastuun osalta voidaan erottaa ainakin seuraavia ongelma-alueita: yhtin vastuulla olevasta rakenteesta aiheutuvat viat, vaatimus samantasoisuudesta, yhtin toimenpiteest osakkeenomistajan vastuulla oleville rakenteille aiheutuneet vahingot, osakkeenomistajalle kuuluvan kunnossapidon hoitaminen yhtin kustannuksella, hallituksen toimivalta, osakkeenomistajan kunnossapitotoimien taso ja tiden valvonta, kunnossapitovastuun muuttaminen ja vastuu puutteellisesta tai virheellisest kunnossapidosta. Yhtin vastuulla olevasta rakenteesta johtuvat viat. Kytnnss ongelmia on aiheutunut siit, ett AOYL:ssa ei mritell tarkemmin yhtin vastuulla olevia rakenteesta johtuvia vikoja. Vallitseva tulkinta lienee, ett yhti vastaa esimerkiksi vesivuodon yhteydess vahingosta, joka aiheutuu veden kulkeutumisesta sellaisen rakenteen lpi, joka on tarkoitettu kestmn vett. Epselvn on pidetty sit, vastaako yhti talon rakenteisiin kulkeutuneen veden aiheuttamista vahingoista mys silloin, kun vesi on valunut osakkeenomistajan vastuulla olevasta, muissa kuin mrktiloissa tavanomaisesti kytettvst pesukoneesta tai muutoin asuinhuoneen lattialle psseest vedest. Ongelmallisena on pidetty mys yhtin kunnossapitovastuuta niiss tapauksissa, joissa osakkeenomistaja yhtin suostumuksella muuttaa rakenteita toisenlaisiksi kuin muissa huoneistoissa (esim. vliseinien tai mrktilojen siirtminen). Jossain mrin epselvn on pidetty mys sit, mit rakenteilla tarkoitetaan kunnossapitovastuun jaon kannalta (esim. onko siirretty vlisein asunto-osakeyhtin vastuulla oleva rakenne). Samantasoisuusvaatimus. Kytnnss vaatimusta johtojen, kanavien ja vesihanojen samantasoisuudesta on pidetty ongelmallisena silloin, kun osakkeenomistajahallinnassa olevien huoneistojen kytttarkoitus on erilainen tai huoneistot ovat muuten hyvin erilaisia ja huoneistoissa on erilaisia sinns tavanomaisia putkistoja. Oikeuskytnnss tt vaatimusta on tulkittu ilmanvaihdon osalta siten, ett on yhtin vastuulla pit niin

HE 24/2009 vp nossapitovastuun jakautumista koskevat snnkset mrittelevt lhinn korjaus- ja kunnossapitokustannuksista vastaavan tahon. Vastuunjakosnns ei siten est yhtit korjauttamasta omalla kustannuksellaan sellaisen osakkeenomistajahallinnassa olevan huoneiston sistiloissa ilmennytt vikaa, jonka korjauskuluista osakkeenomistaja vastaisi lain psnnn tai yhtijrjestyksen mukaan, jos pts ei loukkaa osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta (AOYL 78 :n 3 momentti). Osakkeenomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimuksesta kuitenkin seuraa, ett tllaiset korjaukset eivt saa kohdistua vain osaan huoneistoista ja ett yhtivastikkeen maksuvelvollisuudessa tulisi yleens ottaa huomioon osakkeenomistajien itse suorittamat vastaavat korjaukset (HE 216/1990, s. 58 ja 59). Kytnnss yhtikokous ptt osakkeenomistajan kunnossapitovastuun piiriin kuuluvasta kunnossapidosta, perusparannuksesta ja uudistamisesta yleens vain silloin, kun toimenpide liittyy yhtin kunnossapitovastuun piiriin kuuluvaan toimenpiteeseen. Ongelmallisena on kuitenkin pidetty yksittistapauksia, joissa enemmistptksell ja vastikerahoituksella on toteutettu osakkeenomistajien kunnossapitovastuun piiriin kuuluvia toimia muuten kuin perusparannuksen tai uudistuksen yhteydess. Hallituksen toimivalta kunnossapidon ja perusparannusten osalta. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtin hallitus ei saa ptt kiireellisi vesivahinko- ym. korjauksia lukuun ottamatta sellaisista kunnossapitotoimista, jotka vaikuttavat olennaisesti asumiseen tai asumiskustannuksiin (AOYL 54 ). Kytnnss on pidetty jossain mrin epselvn esimerkiksi sit, miss laajuudessa hallitus voi ptt kunnossapito- tai perusparannustoimenpiteist yhtikokouksen ksittelemn talousarvion rajoissa. Osakkeenomistajan kunnossapitotoimien valvonta. Voimassa olevan lain mukaan kunnossapidosta vastaavalla taholla on oikeus itse ptt ja huolehtia korjauksen suorittamisesta. Osakkeenomistaja ei siten saa yhtit kuulematta teett yhtin vastuulla olevaa huoneistokohtaista korjausta, kuten vesijohtojen ja hanojen uusimista. Osakkeenomista-

15

ja tai yhti voi kuitenkin teett toisen osapuolen kustannuksella lisvahingon vlttmiseksi tarpeellisen kiireellisen korjauksen, kuten vesivahinkoon liittyvn korjauksen (HE 216/1990, s. 59). Kytnnss ongelmallisena on pidetty sit, ett laissa ei nimenomaisesti sdet kunnossapitotoimien tasosta eik yhtin oikeudesta valvoa osakkeenomistajan vastuulla olevia, mutta rakenteisiin vaikuttavia kunnossapitokorjauksia. Kunnossapitovastuun jaon muuttaminen yhtin perustamisen jlkeen. Ongelmallisena on pidetty sit, ett AOYL:ssa ei ole nimenomaisia snnksi siit, miten kunnossapitovastuun jakautumista voidaan muuttaa yhtin perustamisen jlkeen. Vastuunjaon muuttamiseen sovelletaan yleisi yhtijrjestyksen muuttamista ja tllaisen ptksen moittimista koskevia snnksi (2/3 mrenemmist ja yhdenvertaisuusperiaate). Yleisi snnksi sovelletaan siinkin tapauksessa, ett muutos riidattomasti vhent joidenkin osakkeenomistajien ja lis toisten osakkeenomistajien maksuvelvollisuutta kytnnss vastaavalla tavalla kuin sellainen vastiketta tai muuta maksua koskeva yhtijrjestyksen muutos, johon vaaditaan niiden osakkeenomistajien suostumus, joiden maksuvelvollisuus kasvaa. Vastuu puutteellisesta tai virheellisest kunnossapidosta. AOYL:ssa viitataan osakkeenomistajan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtilain (624/2006) vahingonkorvaussnnksiin, jotka eivt kuitenkaan yleens sovellu yhtin rakennusten kunnossapitoon liittyvn vahingon korvaamiseen. Kunnossapitoon liittyvien osakkeenomistajan tai yhtin aiheuttamien vahinkojen korvausvastuu on kytnnss perustunut lhinn vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Epkohtana on pidetty sit, ett AOYL:ssa ei ole riittvn selvi snnksi siit vastuusta, joka osakkeenomistajalla ja yhtill on puutteellisesta kunnossapidosta. Yhtin rakennuksen tai huoneiston tuhoutuminen. AOYL:n snns yhtin rakennuksen ja huoneiston tuhoutumisesta on ongelmallinen, koska sek uudelleenrakentaminen ett yhtin purkaminen on edellyttnyt kytnnss yksimielisyytt. Yhti ei siis ole

16

HE 24/2009 vp (AOYL 78 ). Tllin osakkeenomistajan muutosty voi vaikuttaa asunto-osakeyhtin kunnossapitovastuun vuoksi mys muilta osakkeenomistajilta perittvien vastikkeiden mrn. Kytnnss osakkeenomistajan kunnossapitovastuun laajentaminen yhtijrjestysmryksell on yleistynyt mrktiloja koskevien suurempien muutosten yhteydess. Vastuu muutostist aiheutuvasta vahingosta. AOYL:ssa viitataan vahingonkorvausvastuun osalta osakeyhtilain vahingonkorvaussnnksiin, jotka eivt yleens sovellu osakkeenomistajan muutostihin liittyvn vahingon korvaamiseen. Kytnnss huomattava osa vanhojen talojen home- ja muista rakenteiden kastumiseen liittyvist vahingoista on seurausta puutteellisesti toteutetuista putkien, viemreiden, kylpyhuone-, keitti- ja saunatilojen rakentamistoimenpiteist. Vastuu muutoksista aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta perustetaan kytnnss yleens vahingonkorvauslakiin (412/1974) ja vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin. Lopullinen vastuu jakautuu AOYL:ssa sdetyn kunnossapitovastuun mukaisesti vain, jos vahinkoa ei ole aiheutettu tahallaan tai tuottamuksella. Epkohtana on pidetty sit, ett laissa AOYL:ssa ei ole riittvn selvi snnksi muutostist yhtille, toisille osakkeenomistajilla tai niden vuokralaisille aiheutuvan vahingon korvaamisesta. 1.4.4 Vahingonkorvausvastuu Asunto-osakeyhtin hallituksen, isnnitsijn, tilintarkastajan ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuun osalta AOYL:ssa viitataan vanhan osakeyhtilain ja tilintarkastuslain vahingonkorvaussnnksiin. Yhtin johto voi joutua vanhan osakeyhtilain mukaan vahingonkorvausvastuuseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheutetusta vahingosta suhteessa yhtin taikka osakeyhtilain tai yhtijrjestyksen rikkomisesta suhteessa osakkeenomistajaan ja sivullisiin. Osakkeenomistaja voi joutua yhtioikeudelliseen vahingonkorvausvastuuseen, jos hn on vhintn trkell tuottamuksella mytvaikuttanut osakeyhtilain tai yhtijrjestyksen vastaisen ptksen aikaansaamiseen. Kytnnss tavallisimmat asunto-osakeyhtiiss tapahtuvat vahingot johtuvat puut-

voinut selkesti kunnossapitovastuunsa puitteissa vastata tuhouneen rakennuksen tai huoneiston jlleenrakentamisesta. Ottaen huomioon sen, ett rakennukset on kytnnss vakuutettu tydest arvostaan, on voimassa oleva snns sisllltn vanhentunut. 1.4.3 Osakkeenomistajan muutostyt Muutostiden laajuus ja valvonta. Voimassa olevan lain mukaan osakkeenomistajalla on oikeus tehd muutoksia hallinnassaan olevissa tiloissa. Jos muutos voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa haittaa yhtille tai toiselle osakkeenomistajalle, muutokseen on saatava yhtin tai toisen osakkeenomistajan suostumus. Lisksi tietyist muutostist on ilmoitettava etukteen hallitukselle tai isnnitsijlle, joilla on oikeus valvoa muutostyt. Jos muutokseen tarvitaan viranomaisen lupa, hallituksen on haettava lupa osakkeenomistajan kustannuksella (AOYL 77 ). Kytnnss muutostiden mr kasvaa jatkuvasti asunto-osakeyhtin rakennusten ikntymisen, osakkeenomistajien asumistarpeiden muuttumisen ja osakkeenomistajien vaihtumisen myt. Kytnnss on yhtlt pidetty tarpeellisena, ett muutostyoikeus rajattaisiin tarkemmin osakkeenomistajahallinnassa oleviin sistiloihin siten, ett esimerkiksi parvekkeen ja piha-alueiden suhteen muutosoikeutta ei olisi tai se olisi suppeampi kuin sistilojen osalta. Toisaalta on toivottu muutostyoikeuden selventmist parvekkeen ja pihaalueen osalta ja ett joissakin tapauksissa osakkeenomistajalla olisi nykyist paremmat mahdollisuudet tehd tiettyj muutoksia mys osittain osakkeenomistajahallinnassa olevan tilan ulkopuolella (esim. liikehuoneiston shklinjan parantaminen). Kytnnss epselvn on pidetty sit, vastaako muutostyn suorittava osakkeenomistaja asunto-osakeyhtille valvonnasta aiheutuvista kuluista, jos yhti kytt valvojana ulkopuolista rakennusalan ammattilaista. Kunnossapitovastuu muutostist. Voimassa olevan lain mukaan yhti vastaa mys osakkeenomistajan muuttamien rakenteiden, putkien, kanavien ja hanojen kunnossapidosta, jollei yhtijrjestyksess toisin mrt

HE 24/2009 vp teelliseesti toteutetuista putkien, viemreiden, kylpyhuone-, keitti- ja saunatilojen rakennustist ja kunnossapidosta. Niss tilanteissa yhtin tai osakkeenomistajan viimesijainen vastuu vahingon korvaamisesta on kytnnss perustettu yleens vahingonkorvauslakiin (VahL) ja yleisiin vahingonkorvausoikeudellisiin periaatteisiin, mik ei ilmene AOYL:sta. Ongelmallisena on pidetty sit, ett AOYL:ssa ei ole nimenomaisia snnksi kunnossapitovastuun tasosta, kunnossapidon laiminlymisest eik osakkeenomistajan tai yhtin muutostiden tasosta ja muutostist aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta. Epselvn on pidetty mys sit, miten osakkeenomistajan vastuuseen vaikuttaa se, ett yhti on hyvksynyt ja valvonut osakkeenomistajan kunnossapito- tai muutostyn toteutuksen. Lisksi vastuun mrittmisen ja toteuttamisen kannalta jossain mrin ongelmallisina on pidetty tilanteita, joissa osakkeenomistaja kytt ammattimaista urakoitsijaa (mm. yhtin kanneoikeus). Joissakin tapauksissa osakkeenomistajan tai yhtin kunnossapito- tai muutosty saattaa olla sellainen, ett toimenpiteen onnistunut toteuttaminen edellytt korostettua huolellisuutta ottaen huomioon mm. se, miten merkittvi vahinkoja virheellisest toteutuksesta voi aiheutua (esim. talon rakenteisiin vaikuttava kylpyamme tai muu allas). Yhtin johtoon kuuluvan korvausvastuu kunnossapitovastuun laiminlynnist aiheutuvasta vahingosta on osittain epselv mys sen vuoksi, ett asunto-osakeyhtin johdolla ei ole yleistoimivaltaa ja johdon tehtvist, kuten velvollisuudesta ryhty rakennusten ja kiinteistn kunnossapidon kannalta tarpeellisiin toimiin, ei nimenomaisesti sdet AOYL:ssa. Asunto-osakeyhtiiss tyypillisiin vahinkotilanteisiin sovellettavan vastuusntelyn selventminen ja tydentminen voisi osaltaan kannustaa huolellisempaan kunnossapito- ja muutostiden teettmiseen ja valvontaan. Vahingon ilmetess selvemmt vastuusnnkset helpottaisivat vastuun toteuttamista. Uudessa osakeyhtilaissa (624/2006) osakkeenomistajan ja yhtin johtoon kuuluvan vahingonkorvausvastuuta koskevaa sntely on muutettu ja selvennetty siten, ett

17

- osakkeenomistajan vastuu ei en edellyt trke tuottamusta, - hallituksen jsenten ja toimitusjohtajan (vastaa isnnitsij) oletetaan olleen huolimattomia, jos vahinko aiheutetaan osakeyhtilakia tai yhtijrjestyst rikkomalla tai vastuu koskee yhtin lheisen kanssa tehdyll toimella aiheutettua vahinkoa (tuottamusolettama) ja - yksittisen osakkeenomistajan oikeus saada korvausta ns. vlillisest vahingosta eli ensisijassa yhtille aiheutetusta vahingosta poistetaan. Kun arvioidaan vastuunjaon toimivuutta ja mahdollisia uudistusvaihtoehtoja on otettava huomioon mys se, ett kytnnss asuntoosakeyhtit, osakkeenomistajat ja vuokralaiset kattavat riskejn vakuutuksilla. 1.4.5 Yhtin perusparannukset, uudistukset ja lisrakentaminen Vastikerahoituksella tehtv perusparannusta, uudistusta, lisrakentamista ja lisalueen hankkimista koskevia snnksi muutettiin 1 keskuuta 2001 voimaan tulleella AOYL:n muutoksella. Asunto-osakeyhtin ptksentekoa ja vastikkeen maksuvelvollisuutta koskevia snnksi pidetn posin toimivina. Edelleen merkittvn ongelmana pidetn kuitenkin yhtivastiketta koskevien yhtijrjestysmrysten, enemmistperiaatteen ja osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatteen yhteensovittamista silloin, kun ptetn sellaisesta parannuksesta tai uudistuksesta, joka ei hydyt kaikkia osakkeenomistajia yhtlisesti edes osakkeiden arvonnousuna. Lisksi yhdenvertaisuusperiaatteen kannalta ongelmallista voi olla sellaisen kunnossapidon tai muutoksen toteuttaminen vastikerahoituksella, jonka osa osakkeenomistajista on aiemmin toteuttanut omalla kustannuksellaan. Merkittvin perusparannus- tai uudistuspts, joka yleens ei hydyt kaikkia, on pts hissin jlkiasennuksesta vanhaan taloon. Kytnnss yli 2/3 hissin jlkiasennusptksist tehdn yksimielisell ptksell, mik johtuu ainakin siit, ettei asunto-osakeyhtilaissa sdet muodollisten ptsvaatimusten ja yhdenvertaisuusperiaat-

18

HE 24/2009 vp ta koskevia snnksi, koska asuntoosakeyhtiss sulautumiseen vaaditaan lhtkohtaisesti osakkeenomistajan yksimielinen pts. Uuden asunto-osakeyhtilain stmisen yhteydess on otettava kantaa siihen, milt osin uutta osakeyhtilakia tai sit vastaavia snnksi sovelletaan mys asunto-osakeyhtiihin. Lisksi on ptettv siit, sovelletaanko asunto-osakeyhtiihin edelleen viittaussnnsten perusteella joiltain osin osakeyhtilakia vai luovutaanko viittauksista siten, ett asunto-osakeyhtilaki sislt mys nykyisin viittaussnnsten perusteella sovellettavat osakeyhtilain snnkset. AOYL:n selventmiseksi on toivottu lain erottamista kokonaan tai nykyist suuremmassa mrin osakeyhtilaista, koska osakeyhtilaki on sdetty eri tyyppist toimintaa varten eik se sovellu asunto-osakeyhtin parhaalla mahdollisella tavalla. Esimerkiksi osakeanti toteutetaan asunto-osakeyhtiss kytnnss aina suunnattuna ja osakeyhtilain vahingonkorvaussnnkset soveltuvat huonosti kosteusvauriovahingon korvaamiseen. Erityisesti on toivottu, ett perustamista, osakepoman korotusta ja vahingonkorvausvastuuta koskevat snnkset listn AOYL:iin. OYL:iin olevien viittaussnnsten purkaminen lisisi AOYL:n pyklmrn moninkertaiseksi. Pitkn lain luettavuutta voidaan kuitenkin parantaa laatimalla selkeit snnksi, kyttmll erilaisia otsikoita ja sijoittamalla snnkset siten, ett yleisimmin kytetyt snnkset ovat lain ja asiakokonaisuuksien mukaisten lukujen alkupuolella. Luettavuutta parantaisi mys - usein sovellettavien snnsten sijoittamien lain alkupuolelle (yleiset periaatteet, yhtin tarkoitus ja toiminta, osakkeet, yhtivastike, kunnossapitovelvollisuus ja muutostyt, yhtin hallinto, ptksenteko ja edustaminen sek varojen kytt) sek - ainutkertaisesti tai harvoin sovellettavien snnsten sijoittaminen lain loppupuolelle (perustaminen, rahoitus, erityiset varojenjakotavat, yhtirakenteen muuttaminen ja yhtin purkaminen). Suuri osa voimassa olevan AOYL:n snnksist perustuu ainakin osittain voimassa olevan osakeyhtilain vastaaviin snnksiin.

teen yhteensovittamisesta. Valtion ja kuntien tavoitteena on list asuintalojen monikyttisyytt ja helpottaa vanhenevan vestn asumista kotioloissa. Julkinen sektori tukee hissien jlkiasennusta hissiavustuksilla, joiden yhteismr syksyll 2008 on 5065 % hissin rakennuskustannuksista. On mys pidetty epselvn, milloin ja miten asunto-osakeyhtin pitisi ottaa huomioon se mr, jolla osakkeenomistajien omalla kustannuksellaan toteuttamat toimenpiteet vhentvt kuluja, joita yhtille aiheutuisi kunnossapidon tai uudistuksen toteuttamisesta mys niden huoneistojen osalta. Lisksi on epselv, miten vain asuinhuoneistoissa toteutettavan uudistuksen kustannusten jaossa voidaan ottaa huomioon se, ettei uudistus hydyt mitenkn muuhun kyttn tarkoitettuja huoneistoja. 1.4.6 Osakeyhtilain soveltaminen AOYL:n viittaussnnksen ja osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain (625/2006) mukaan asunto-osakeyhtin sovelletaan vanhan osakeyhtilain snnksi - konserni- ja lhipiirimritelmist, - perustamisesta (pois lukien yhtijrjestyksen vhimmissislt), - osakepoman korotuksesta (pois lukien optio-oikeudet ja vaihtovelkakirjat), - pomalainasta, - osakepoman alentamisesta, - varojenjakotavoista, voitonjakokelpoisista varoista (pois lukien konsernirahoitus), voitonjakoptksest, laittomasta varojenjaosta ja varojen lahjoittamisesta, - selvitystilasta ja yhtin poistamisesta rekisterist (pois lukien pakkoselvitystila, yrityssaneeraus ja osakkeenomistajan vaikutusvallan vrinkyttn perustuva selvitystila ja lunastusvelvollisuus), - hallituksen, isnnitsijn, tilintarkastajien ja osakkeenomistajien vahingonkorvausvastuusta ja - oikeudenkynnist, vlimiesmenettelyst ja rekisteriviranomaisesta. Lisksi osakeyhtilain voimaanpanosta annetun lain mukaan asunto-osakeyhtin sovelletaan kuitenkin uuden osakeyhtilain snnksi sulautumisesta. Tm ei kuitenkaan koske vhemmistosakkeiden lunastus-

HE 24/2009 vp Yhtilainsdnnn yhtenisyyden sek laintulkinnan ja yhtikytnnn helpottamiseksi olisi tarkoituksenmukaista ottaa AOYL:n uudistuksessa huomioon tarpeelliselta osin uuden osakeyhtilain sntely. 1.4.7 Muu muutostarve Lain soveltamisala sek asunto-osakeyhtin tarkoitus ja toiminta AOYL:n 1 :n mukaan asunto-osakeyhtin pidetn osakeyhtit, jonka tarkoituksena on omistaa ja hallita rakennusta tai rakennuksia, joiden huoneistojen lattiapinta-alasta yli puolet on mrtty yhtijrjestyksess osakkeenomistajien hallinnassa oleviksi asuinhuoneistoiksi ja jonka osakkeet tuottavat oikeuden hallita yhtijrjestyksess mrtty huoneistoa tai muuta tilaa. Lakia sovelletaan mys ns. keskiniseen kiinteistosakeyhtin, jollei yhtijrjestyksess toisin mrt (2 ). Keskinisten kiinteistyhtiiden on ollut mahdollisuus valita sovelletaanko niihin asunto-osakeyhtilakia vai osakeyhtilakia. Lain voimassa olon aikana on ilmennyt tarve voida soveltaa asunto-osakeyhtilakia keskiniseen osakeyhtin ainoastaan joiltain osin. Kytnnss soveltamisala ei kattane kaikkia niit yhtiit, joiden oletetaan tai toivotaan kuuluvan sen piiriin. Esimerkiksi Helsingiss on asunto-osakeyhtiit, jotka eivt en tyt asunto-osakeyhtin tunnusmerkkej, kun suurin osa huoneistoista on muutettu toimistoiksi rakennusvalvontaviranomaisten luvalla yhtijrjestyst muuttamatta. Mys uusien keskinisten kiinteistosakeyhtiiden yhtijrjestyksess mrtn tiettvsti varsin yleisesti, ett yhtin ei sovelleta AOYL:ia. On mys pidetty epselvn, voidaanko asunto-osakeyhtilain soveltamisesta mrt esimerkiksi sellaisen osakeyhtin yhtijrjestyksess, joka ei omista kokonaan rakennusta tai jonka rakennusten huoneistojen pintaalasta alle puolet on osakkeenomistajahallinnassa. Voimassa olevan lain mukaan asunto-osakeyhtin pasiallisena tarkoituksena on osakkeenomistajien asumistarpeiden tyydyttminen siten, ett yhti yllpit hallitse-

19

maansa kiinteist ja omistamiaan rakennuksia (HE 216/1990, s. 13). Muilta osin oikeustila perustuu lhinn AOYL:n yleisiin snnksiin sek lain esitiss ja oikeuskirjallisuudessa esitettyihin kantoihin. Yhtijrjestyksess yhtin toiminta voidaan mrt laajemmaksi, jos yhtille tulevat tehtvt liittyvt asumiseen. Lain esitiden mukaan toimialaa voidaan laajentaa siten, ett asunto-osakeyhtimuotoisen palvelutalon tehtviin kuuluu esimerkiksi terveydenhoito- ja ruokailupalveluiden tarjoaminen osakkeenomistajille. Yhti voi vuokrata rakennuksessaan olevia liikehuoneistoja yhtin ulkopuolisillekin, omistaa autotalleja ja olla osakkeenomistajana huoltoyhtiss, jos toiminta liittyy kiinteistnpitoon. Asunto-osakeyhti voi mys sijoittaa rahavarojaan taloudellisesti tarkoituksenmukaisella tavalla pankkitilin lisksi esimerkiksi osakkeisiin ja joukkovelkakirjoihin. Asunto-osakeyhtill voi kuitenkin olla vain asumistarpeen tyydyttmiseksi tarpeellisia toimintamuotoja (HE 216/1990, s. 13). Asunto-osakeyhti ei siten yleens voisi olla posakkeenomistajana sellaisessa huoltoyhtiss, joka tarjoaa huoltopalveluita mys muille kuin osakkeenomistajille (HE 216/1990, s. 13, II LaVM 18/1990, s. 5). Asunto-osakeyhtin mahdollisuuksia harjoittaa riskipitoista toimintaa rajoittavat mys yhtivastiketta ja lisrakentamista koskevat snnkset. Vuokraustoimintaa lukuun ottamatta asunto-osakeyhti ei saa ilman kaikkien osakkeenomistajien suostumusta harjoittaa toimintaa, johon liittyy vastaava riski kuin elinkeinotoimintaan. Kytnnss uusia huoneistoja on kuitenkin rakennettu asunto-osakeyhtin kustannuksella siten, ett rakennustoimintaan liittyvn riskin toteutuminen on johtanut huomattavaan vastikkeen korotukseen. Vastikerahoitteinen asumispalveluiden yhteishankinta Asunto-osakeyhtin tarve hankkia vastikerahoitteisia asumispalveluita ulkopuolisilta palveluntarjoajilta voi kasvaa. Tllaisia palveluita voivat olla esimerkiksi erilaiset ohjelma-, tietoliikenne- ja turvapalvelut, shkn, veden ja kaasun yhteishankinta sek

20

HE 24/2009 vp tisi, ett yhtikokous ptt ohjelmamaksujen perimisest tavalla, johon maksuvelvolliset suostuvat (II LaVM 18/1990, s. 4). Kytnnss yhtit maksavat vastiketuloilla mys ohjelmamaksuja, joiden vastikevaikutus on ainakin thn asti ollut yleens varsin vhinen. Joissakin uusissa asunto-osakeyhtiiss on jo perustamisvaiheessa tehty yhtikohtainen internet-palvelusopimus, jonka liittymis- ja kyttkustannukset peritn asunto-osakkeiden myyntihinnassa ja yhtivastikkeena. Tiettvsti tllaiset sopimukset eivt ole viel yleistyneet vanhoissa asuntoosakeyhtiiss. Yhteinen internet-sopimus voi kuitenkin tulla ajankohtaiseksi esimerkiksi vanhan talon tietoliikenneverkon uudistamisen yhteydess. Silloin, kun vain osa osakkeenomistajista on valmis maksamaan sinns tavanomaisen uudistuksen kulut kyttoikeutta vastaan, voi olla epselv nimenomaisten snnsten puuttuessa, mill edellytyksill asunto-osakeyhti voi luovuttaa yhteisi tiloja sellaiseen uudistukseen, jota vain sen maksaneet osakkeenomistajat saavat kytt (esim. tiettyjen televisio-ohjelmien seuraamiseen tarvittava lautasantenni). Mys vlttmttmien asumispalveluiden yhteishankinnasta pttminen tai aiemmin ptetyst yhteishankinnasta luopuminen voi muodostua ongelmaksi, sill AOYL:ssa ei ole nimenomaisia snnksi tllaisten asumispalveluiden vastikerahoitteisesta yhteishankinnasta. Epselvyys voi koskea esimerkiksi siirtymist huoneistokohtaisesta lmmityksest keskuslmmitykseen tai kaupunkikaasusta shkn. Mys tietoliikenne- ja ohjelmapalveluiden kehityksen myt voi synty tilanne, jossa enemmist ei en halua yllpit esimerkiksi vanhaa puhelinverkkoa tai yhteisantennia. Viime vuosina perustettujen senioritalojen kohdalla asunto-osakeyhtin asumispalveluiden supistaminen voi tulla kytnnss ajankohtaiseksi viimeistn silloin, kun asunnot siirtyvt perintn seuraavalle sukupolvelle. Yhtivastike ja muut maksut Yhtivastikkeen kytttarkoitus. Asuntoosakeyhtilain lhtkohtana on osakkeenomistajan rajoitettu vastuu (HE 216/1990, s.

sauna-, pesula- ja muiden tilojen vuokraaminen naapurikiinteistlt. Huoneistoissa kytetty vesi ja huoneistojen jtehuolto hankitaan yleens vastikerahoitteisena yhteishankintana. Mys huoneistojen lmmitys katetaan yleens vastikkeella ainakin sellaisissa kerrostaloissa, joissa ei ole huoneistokohtaista shklmmityst. Joissakin asunto-osakeyhtiiss on jo perustamisvaiheessa pdytty mys shkn yhteishankintaan. Voimassa olevassa asunto-osakeyhtilaissa ei ole nimenomaisia snnksi niden hydykkeiden vastikerahoituksesta, joka perustuu vakiintuneeseen yhtikytntn. Palveluiden yhteishankinnan yleistymiseen, yhteishankinnan edullisuuteen ja kustannusten vertailuun vastaaviin jo nyt vastikkeella rahoitettaviin palveluihin vedotaan mys uudenlaisten palveluiden vastikerahoituksen sallimiseksi (esimerkiksi Internetoperaattoripalvelun yhteishankinta). Vuoden 2001 osittaisuudistuksen yhteydess AOYL:iin ei otettu erityissnnst asumispalveluiden yhteishankinnasta, koska enemmistptkseen perustuvan yhteishankinnan laajentamisesta katsottiin seuraavan monia osakkeenomistajien asemaan liittyvi periaatteellisia ongelmia. Lainmuutoksella ei myskn ratkaistu kysymyst siit, voidaanko ohjelmien tekijnoikeus- ja muita ohjelmamaksuja kattaa yhtivastikkeella (HE 201/2000, s. 7 ja 8). Lainmuutoksen ksittelyss eduskunnan ympristvaliokunta ptyi sille kannalle, ett kullakin osakkeenomistajalla on oikeus itse ptt esimerkiksi ekoshkn ostamisesta eik shkn hankinnasta kiinteistn voitaisi sopia enemmistptksin. Palvelut, joilla ei ole yhteytt rakennuksen tai kiinteistn uudistamiseen tai ajanmukaistamiseen ja jotka liittyvt kunkin osakkeenomistajan omaan toimintaan tai omaan asumiseen, tuli valiokunnan mukaan silytt jatkossakin yksittisen osakkeenomistajan ptntvallassa (YmVM 1/2001, s. 2). Voimassa olevan lain esitiden mukaan televisio-ohjelmien hankkiminen ei kuuluisi asunto-osakeyhtin tarkoitukseen eik toimialaan. Yhtivastiketta voidaan kuitenkin peri ohjelmamaksujen suorittamiseksi sellaisilta osakkeenomistajilta, jotka suostuvat maksujen perimiseen. Esitiden mukaan riit-

HE 24/2009 vp 18). Lain mukaan osakkeenomistaja on kuitenkin velvollinen maksamaan asunto-osakeyhtille yhtivastiketta, jolla voidaan kattaa laista ilmenevi asunto-osakeyhtin kuluja, kuten kunnossapito-, perusparannus- uudistus-, lisrakennus- ja lisalueen hankintakulut ja yhtille lain mukaan kuuluvat velvoitteet (5 ). Kytnnss vastikkeen kytttarkoitusten yksityiskohtaista ja kattavaa mritelm on pidetty ongelmallisena, kun vastiketta peritn kuluihin, joita yhtille aiheutuu esimerkiksi huoneistoissa kytetyst vedest, shkst tai muista asumispalvelusta taikka riidan sopimisesta. Palveluiden vastikerahoituksen sntelytarvetta vhent se, ett yhteishankinta voidaan usein toteuttaa siihen suostuvien osakkeenomistajien osalta muilla keinoilla (HE 201/2000, s. 8). Toisaalta muulla tavoin toteutetun yhteishankinnan kulujen perimiseen osakkeenomistajilta ei sovelleta asuntoosakeyhtin saatavien perimist helpottavia ja turvaavia AOYL:n erityissnnksi, mik voi kytnnss olennaisesti vaikeuttaa yhteishankinnan toteuttamista. Yhtivastikeperuste. Voimassa olevan lain mukaan yhtijrjestyksess on mainittava perusteet, joilla yhtivastikkeen maksuvelvollisuus jakautuu osakkeenomistajien kesken (yhtivastikeperuste, AOYL 8 ). Yhtivastikesnnkset vastaavat posin nykyisi tarpeita. Epselvyytt on kuitenkin liittynyt useita vastikeperusteita ja vastikeperusteen muuttamista koskeviin tilanteisiin. Poikkeaminen yhtivastikeperusteesta. Yhtikokouksen 2/3 mrenemmistptksell voidaan poiketa yhtivastikeperusteen mukaisesta maksuvelvollisuudesta siten, ett korjauskustannukset jaetaan huoneistojen lukumrn mukaan, jos kunkin huoneiston osalle korjauksesta tuleva hyty ja aiheutuvat kustannukset ovat yht suuret (AOYL 39 ). Poikkeusmahdollisuus koskee sek kunnossapitoa ett muutostit. Poikkeussnnst voitaisiin soveltaa esimerkiksi jokaiseen huoneistoon hankittavaan hanaan. Sen sijaan poikkeusmahdollisuus ei soveltune esimerkiksi shkjohtojen uusimiseen (HE 216/1990, s. 36). Periaatteessa poikkeusmahdollisuus soveltuu mys suuriin korjauksiin ja muutoksiin,

21

mit ei ole otettu huomioon lain esitiss. Kytnnss poikkeussnnst on tiettvsti sovellettu mys siten, ett laajempi peruskorjaus tai -parannus on pilkottu osiin vain poikkeussnnksen soveltamista varten. Vastikeperusteesta poikkeaminen lis snnnmukaisesti pienempien huoneistojen haltijoiden maksuvelvollisuutta. Kytnnss poikkeussnnst sovelletaan tiettvsti harvoin, mutta sen kyttmisest keskustellaan usein yhtikokouksissa. Toisaalta yhtivastikemryksen ja yhdenvertaisuusperiaatteen vlinen ristiriita voi est tai vaikeuttaa sinns tavanomaisen uudistuksen toteuttamista sen vuoksi, ett ptkseen vaaditaan yhtikokouksen ptksen lisksi jonkun tai joidenkin osakkeenomistajien suostumus (ks. tarkemmin edell 1.4.5. kohdassa esitetty). Yhtivastikkeen maksuvelvollisuuden alkaminen ja keskeytyminen. AOYL:ssa ei ole yleissnnst siit, milloin yhtivastikkeen maksuvelvollisuus alkaa. Sntelyn puuttumisesta voi aiheutua epselvyytt esimerkiksi silloin, kun osakkeenomistajahallintaan tulevat huoneistot valmistuvat eri aikoina. Osakkeen uuden omistajan vastuu aiemmin laiminlydyst vastikkeesta. Kytnnss epselvn on pidetty sit, koskeeko osakkeiden uuden omistajan vastuu viimeisen kolmen kuukauden vastiketta vai mink tahansa saantoa edeltvn kolmen kuukauden vastiketta. Velkasuhteita koskevien yleisten snnsten perusteella osakkeenomistaja voi yleens kohdistaa suorituksensa haluamiensa kuukausien vastikeveloille.

Muu maksuvelvollisuus Mys muusta osakkeenomistajan maksuvelvollisuudesta suhteessa yhtin voidaan mrt yhtijrjestyksess tai sopia muulla tavoin. Kytnnss esimerkiksi saunan ja talopesulan kyttkulut peritn yleens tllaisina maksuina, joiden perimiseen ei sovelleta voimassa olevan lain snnksi yhtivastikkeesta. Tmn vuoksi yhti ei voi ottaa huoneistoa haltuun tllaisen muun maksun laiminlynnin vuoksi.

22

HE 24/2009 vp ta hallituksen ja isnnitsijn selvityst asunto-osakeyhtin tulevasta kunnossapitotarpeesta. Toisaalta on esitetty kriittisi arvioita osakeyhtilaista poikkeavan yhtikokousta koskevan sntelyn tarpeellisuudesta. Voimassa olevan lain yhtikokousta koskevien snnsten mallina on joiltakin osin kytetty vanhan osakeyhtilain snnksi. Voimassa olevan lain stmisen jlkeen osakeyhtilakiin on listty nimenomaiset snnkset etosallistumisesta yhtikokoukseen ja siit, ett osakkeenomistajat voivat tehd kirjallisia ptksi yhtikokoukselle kuuluvista asioista ilman muodollista yhtikokousta. Uudessa osakeyhtilaissa on selvennetty ja tarkistettu snnksi ulkopuolisten lsnolosta yhtikokouksessa, esteellisyydest, kokousasiakirjojen nhtvnpidosta, ptkseen vaadittavista mrenemmistvaatimuksista ja osakkeenomistajan suostumuksesta tiettyihin yhtijrjestysmuutoksiin sek yhtikokouksen ptksen ptemttmyydest ja mitttmyydest. Uudessa osakeyhtilaissa ei ole yksityiskohtaisia snnksi nestmisest ja muusta kokousmenettelyst. Asunto-osakeyhtilain uudistamisen yhteydess on harkittu, milt osin uuden osakeyhtilain sntely on otettava huomioon mys ehdotuksessa uudeksi asunto-osakeyhtilaiksi. Asunto-osakeyhtiss yhtikokousta koskevien snnsten selkeys on erityisen trket, koska yhtikokouksessa ei yleens ole kytettviss yhtioikeudellista asiantuntemusta. Tarvetta yleisest osakeyhtilaista poikkeavan erityissntelyn silyttmiseen ja lismiseen on arvioitu voimassa olevasta laista saatujen kokemusten perusteella. Hallitus ja isnnitsij Asunto-osakeyhtin hallitusta ja isnnitsij koskevat voimassa olevan lain snnkset vastaavat posin esikuvana kytetyn vanhan osakeyhtilain hallitusta ja toimitusjohtajaa koskevia snnksi. Asunto-osakeyhtin hallituksella ei kuitenkaan ole yleistoimivaltaa hallintoa koskevissa asioissa. Lhtkohtaisesti yhtikokous ptt asiasta, joka on eptavallinen tai laajakantoinen taikka joka vaikuttaa olennaisesti asumiseen tai asumis-

Keskeisten periaatteiden selventminen ja korostaminen Vain joistakin asunto-osakeyhtin sovellettavista keskeisist periaatteista sdetn nimenomaisesti voimassa olevassa laissa ja samaa periaatetta koskevia snnksi on eri puolilla lakia. Esimerkiksi osakkeenomistajien yhdenvertaisuusperiaatetta ei mainita laissa ja periaatteen kannalta olennaiset snnkset lytyvt eri puolilta lakia. Koska yhdenvertaisuusperiaatteen sislt asunto-osakeyhtiss perustuu suurelta osin oikeuskytntn, voimassa olevan lain osittain epjohdonmukaisiin esitihin ja kirjallisuudessa esitettyihin tulkintoihin, periaate voi olla epselv suurelle osalle asunto-osakeyhtiiden osakkeenomistajista. Johdon huolellisuusvelvoitetta ei mainita voimassa olevassa laissa vaikka sen katsotaan olevan kiistatta voimassa. Uudessa osakeyhtilaissa keskeisi periaatteita on selvennetty ja periaatteet on koottu lain 1 lukuun lain luettavuuden parantamiseksi. Osakkeen luovutettavuutta, osakkeenomistajien yhdenvertaisuutta ja johdon huolellisuusvelvoitetta koskevilla yleisill snnksill katsotaan olevan mys laajempaa aineellista merkityst. Yhtikokous Asunto-osakeyhtin yhtikokous pidetn yleens osakkeenomistajien omin voimin. Ulkopuolisia asiantuntijoita kytetn vain, jos asunto-osakeyhtiss on ammatti-isnnitsij tai kokousasia tiedetn ennalta riitaisaksi. Kytnnss on toivottu, ett AOYL:ssa sdettisiin selkemmin kokouksen kulusta, jotta maallikko-osakkeenomistajat voivat helpommin jrjest kokouksen keskenn. Erityisesti selvennyst on kaivattu osallistumisoikeutta, nioikeutta, ns. nileikkuria, ylimrisen yhtikokouksen koollekutsumista, esteellisyytt ja asiamiest koskeviin snnksiin. Lisksi on tarpeen selvitt, miten yhtikokouksen ptksentekoa voidaan helpottaa ja selvent kunnossapidon ja muutostiden osalta. Asunto-osakeyhtin kunnossapidon varmistamiseksi varsinaisessa yhtikokouksessa ksiteltvksi asiaksi on ehdotettu jonkinlais-

HE 24/2009 vp kustannuksiin (AOYL 54 ). Voimassa olevassa laissa on lisksi erityissnnksi mm. isnnitsijntodistuksesta. Voimassa olevan lain snnsten sanamuoto poikkeaa monin paikoin osakeyhtilaista silloinkin, kun snnkset on tarkoitettu samansisltisiksi. Maallikoiden muodostamien hallitusten ja isnnitsijiden toiminnan helpottamiseksi on toivottu, ett asunto-osakeyhtilaissa sdettisiin hallintoa koskevien yleisten periaatteiden lisksi esimerkinomaisesti hallintoon yleens liittyvist trkeimmist tehtvist, kuten kiinteistn ja rakennuksen pidosta. Toisaalta on esitetty, ett asunto-osakeyhtin hallintoa selventisi se, ett asunto-osakeyhtilaista poistettaisiin osakeyhtilaista poikkeavat erityisvaatimukset. Lisksi on toivottu ainakin suurimpien asunto-osakeyhtiiden isnnitsijiden ammatillisen ptevyyden varmistamista. Ongelmallisena on pidetty mys esteellisyyssnnsten soveltamista (hallitus ptt sen jsenen huoneiston haltuunotosta), isnnitsijn todistuksen sislt koskevien vaatimusten tulkintaa (tulossa olevat, ptst vailla olevat korjaukset ym.) sek isnnintitoimiston vastuuta. Kaikkein pienimmiss yhtiiss ongelmallisia voivat olla vaatimukset kolmijsenisest hallituksesta ja lakisteisest tilintarkastuksesta, jos kaikki talossa asuvat ovat tilintarkastuslain mukaan esteellisi tilintarkastajaksi. Merkittv isnninnist hoidetaan isnnintiyhteisjen kautta. Koska isnninnist on kytnnss vastannut isnnintiyhteis isnnintisopimuksen perusteella, on ollut tarvetta tsment tllaisen isnnintiyhteisn vastuuta mys asunto-osakeyhtilaissa. Riitojen ratkaiseminen AOYL:ssa sdetn yhtikokouksen ptksen moittimisesta oikeusteitse. Oikeudenkyntimenettelyyn sovelletaan yleisi oikeudenkynti koskevia snnksi ja viittaussnnksen perusteella vanhan osakeyhtilain erityissnnksi. Alioikeuksissa asunto-osakeyhtiit koskevia riita-asioita on ollut vuosina 1995 2007 keskimrin pksittelyss (suluissa keskiarvo yhteenlasketuista ksittelyvaiheista): (28) huoneiston hallintaanottoa, (61) yh-

23

tikokouksen ptksen moitetta ja (221) muuta asunto-osakeyhtiasiaa. Lisksi alioikeuksissa oli samoina vuosina sellaisia yhtioikeudellista vahingonkorvausasioita ja sellaisia lunastusriitoja, joista osa on koskenut asunto-osakeyhtiit. Vuosina 20032007 hovioikeudet antoivat vuosittain riita-asioissa 2134 asuntoosakeyhtilakiin perustuvaa ptst, joista 15 koski huoneistoon ottamista yht