ijumlua holb jjoelkjpsn gt juytdu lbor woeui ,no m wopueru ... · pdf fileilmu statistik yang...
TRANSCRIPT
1
Bab I Pendahuluan
I.1 Latar Belakang
Penerimaan Pajak Bumi dan bangunan (PBB) sangat penting peranannya bagi
pembangunan daerah, tetapi harus disadari bahwa pengadministrasian PBB masih
merupakan masalah yang dihadapi pemerintah. Permasalahan tersebut terutama
menyangkut pengumpulan data objek dan subjek pajak, penilaian tanah,
penghitungan pajak, penyampaian surat pemberitahuan pajak yang terhutang
(tax-billing), pemungutan pajak, dan penegakan hukum (law-enforcement). Hal
tersebut harus tetap memperhatikan prinsip-prinsip perpajakan yang baik
khususnya menyangkut prinsip keadilan dan kesederhanaan. Dari permasalahan-
permasalahan administrasi PBB tersebut, permasalahan yang perlu dikaji adalah
kurang akuratnya sistem penilaian tanah (valuation less-accuracy). Hal ini
menuntut adanya hasil penilaian tanah yang akurat sebagai salah satu komponen
dari administrasi pajak. Untuk itu, perlu adanya penyempurnaan sistem penilaian
tanah secara berkelanjutan dengan lebih memperhatikan aspek kemudahan
pelaksanaannya, yaitu dengan menggunakan variabel-variabel yang relevan,
mudah dihitung dan ditentukan karakteristiknya, memiliki tingkat akurasi yang
tinggi dan konsisten sehingga sistem penilaian properti lebih mudah untuk
dipahami baik oleh penilai properti maupun oleh masyarakat, khususnya wajib
pajak. Berkaitan dengan permasalahan diatas, penentuan metode pemodelan nilai
tanah merupakan suatu studi yang menarik untuk dilakukan.
Mengacu kepada Standar Model Penilaian Otomatis (Standard on Automated
Valuation Models/AVMs) yang dikeluarkan oleh International Association of
Assessing Officers (IAAO) sebuah lembaga asosiasi penilai internasional, terdapat
beberapa metode kalibrasi pemodelan nilai tanah. Beberapa teknik kalibrasi
tersebut diantaranya Teknik Analisis Regresi Berganda (Multiple Regression
Analysis/MRA) yang berdasarkan kepada teknik statistik. Jaringan Syaraf Tiruan
(Artificial Neural Network/ANN) yang merupakan tiruan dari sistem syaraf biologi
manusia yang menganalogikan cara belajar secara adaptif dari syaraf manusia.
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
2
Pada penelitian ini dilakukan pengujian mana diantara metode tersebut yang dapat
menghasilkan model nilai tanah yang lebih akurat untuk menggambarkan nilai
tanah di wilayah penelitian.
Hal yang perlu diperhatikan jika nilai suatu objek pajak dihasilkan secara otomatis
dari suatu formula pendekatan penilaian, maka wajib pajak harus diyakinkan
bahwa mereka diperlakukan secara adil. Formula penghitungan Nilai Jual Objek
Pajak (NJOP) harus dibuat sedemikian rupa sehingga mencerminkan keterbukaan
dan proses perhitungannya dapat dipertanggungjawabkan secara ilmiah.
Perhitungan NJOP juga membuka peluang partisipasi wajib pajak untuk
memberikan masukan yang positif bagi penyenpurnaan proses perhitungan nilai
tanah tersebut.
I.2 Perumusan Masalah
1.2.1 Identifikasi Masalah Penelitian
Nilai tanah mempunyai karakteristik dipengaruhi oleh berbagai faktor diantaranya
faktor fisik tanah, faktor lokasi dan faktor ekonomi serta politik. Hubungan antara
nilai tanah dan faktor-faktor yang mempengaruhi tersebut tidak selalu bersifat
linier, seringkali bersifat kombinasi antara linier dan nonlinier (Sidik, 2000).
Faktor-faktor tersebut juga saling mempengaruhi satu dengan yang lainnya atau
terjadi gejala multikolinieritas. Metode regresi lebih ditujukan untuk
merepresentasikan sistem yang linier dan memperhitungkan multikolinieritas,
hasil prediksi dan penilaian tanah dengan menggunakan metode regresi
dimungkinkan tidak dapat mewakili kenyataan di lapangan secara akurat. Dalam
hal ini diperlukan metode lain sebagai perbaikan metode regresi yang digunakan
dalam penilaian tanah untuk mendapatkan hasil prediksi nilai tanah yang lebih
mendekati kenyataan di lapangan.
Jaringan Syaraf Tiruan (JST) memiliki keunggulan dalam menyelesaikan masalah
yang mengandung ketidakpastian, ketidaktepatan dan kebenaran parsial
(Kusumadewi, 2006). Komputasi JST menggunakan pendekatan pengenalan pola
dalam memecahkan masalah. Salah satu sifat JST adalah tidak linier dan dapat
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
3
menyelesaikan permasalahan yang tidak memiliki formula matematis pasti. Dalam
penelitian ini metode JST digunakan untuk pemodelan nilai tanah sebagai salah
satu alternatif metode penilaian tanah sebagai perbaikan metode regresi yang
lazim digunakan.
Faktor lokasi dapat dianggap sebagai faktor “terkuat” pengaruhnya terhadap nilai
suatu properti (Hidayati, 2003). Variabel lokasi dapat direpresentasikan sebagai
letak relatif suatu bidang tanah terhadap suatu acuan tertentu, seperti pusat
perdagangan, fasilitas pendidikan, fasilitas kesehatan dan jalan. Letak relatif
tersebut dapat didefinisikan sebagai jarak suatu bidang tanah terhadap acuan
tersebut. Selain variabel lokasi sebagai variabel utama dalam penelitian juga
digunakan variabel yang melekat pada bidang/fisik tanah (endogen) seperti luas
tanah, lebar sisi depan dan lebar jalan didepan bidang.
Mengingat karakteristik nilai tanah yang bersifat tidak linier dan mengandung
multikolinieritas, maka metode JST yang memiliki keunggulan dalam
menyelesaikan masalah yang tidak linier dengan pendekatan pola diusulkan
sebagai alternatif perbaikan metode regresi yang telah lazim digunakan dalam
metode penilaian tanah. Variabel lokasi yang merupakan variabel eksogen dan
variabel yang bersifat endogen diusulkan menjadi variabel dalam penelitian ini.
Kualitas hasil penilaian tanah menggunakan model nilai tanah akan dipengaruhi
oleh kualitas data masukan yang digunakan dan keakuratan dari setiap tahap
pemodelan yang dilakukan, yaitu meliputi:
a. Tahap penentuan variabel yang digunakan
b. Tahap pengukuran variabel
c. Tahap pemodelan dan analisis model
Kualitas suatu model ditentukan oleh ketepatan pemilihan variabel yang
digunakan. Variabel yang digunakan harus lengkap dan dapat merepresentasikan
seluruh karakteristik sistem yang dimodelkan, tidak redundant atau terjadi
duplikasi terhadap variabel yang digunakan, serta variabel tersebut dapat terukur
dengan baik. Setelah variabel model dapat ditentukan dengan baik, maka kualitas
model selanjutnya ditentukan oleh metode pengukuran variabel yang tepat.
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
4
Pengukuran variabel jarak dalam penelitian ini dilakukan menggunakan metode
jarak tempuh terpendek dengan mempertimbangkan arus lalu-lintas yang dapat
dilalui, dimulai dari titik tengah (centroid) variabel penelitian ke titik tengah
bidang yang diketahui nilai transaksinya. Pengukuran jarak tempuh terpendek
dipilih dengan harapan dapat memberikan hasil yang lebih akurat.
Selain ditentukan oleh akurasi data nilai variabel yang digunakan dalam
pemodelan, kualitas model juga ditentukan oleh metode pemodelan dan analisis
model yang digunakan. Terdapat beberapa jenis metode pemodelan nilai tanah
dengan masing-masing karakteristiknya berdasar pada AVMs yang dikeluarkan
oleh IAAO tahun 2003 diantarannya :
a. Analisis Regresi Berganda
Analisis Regresi Berganda (Regresi) adalah analisis yang berbasiskan pada
ilmu statistik yang mengevaluasi hubungan linier antara variabel terikat dan
beberapa variabel bebas dan mendapatkan parameter hasil perkiraan untuk
variabel bebas yang digunakan secara bersama untuk memprediksi nilai dalam
suatu model matematik.
b. Jaringan Syaraf Tiruan
JST menggunakan komputasi pendekatan pengenalan pola dalam
memecahkan masalah. JST mengevaluasi hubungan yang tidak linier antar
variabel terikat dan beberapa variabel bebas dan mendapatkan parameter atau
bobot hasil perkiraan untuk variabel bebas yang digunakan secara bersama
untuk memprediksi nilai dalam suatu model matematik.
Berdasarkan uraian diatas maka dapat disimpulkan bahwa terdapat beberapa
masalah penelitian sebagai berikut :
a. Variabel apa saja yang digunakan dalam pemodelan nilai tanah dan bagaimana
cara pemilihan variabel tersebut.
b. Bagaimana metode pengukuran variabel model yang tepat.
c. Metode pemodelan manakah yang lebih tepat untuk memodelkan nilai tanah.
d. Bagaimana mengukur akurasi model nilai tanah.
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
5
I.2.2 Fokus Penelitian dan Batasan Masalah
Fokus penelitian dan batasan masalah adalah sebagai berikut:
a. Variabel penentu nilai tanah yang digunakan untuk pemodelan terdiri atas
variabel eksogen berupa jarak bidang tanah dari pusat perdagangan, jarak
bidang tanah dari sekolah, jarak bidang tanah dari perguruan tinggi, jarak
bidang tanah dari fasillitas kesehatan, dan jarak bidang tanah dari jalan utama
terdekat. Variabel endogen yang digunakan berupa lebar jalan didepan bidang
tanah, lebar sisi depan bidang dan luas bidang.
b. Pengukuran jarak untuk jarak dari pusat perdagangan, jarak dari sekolah, jarak
dari perguruan tinggi, jarak dari fasilitas kesehatan ke data sampel penelitian
dilakukan menggunakan metode jarak tempuh terdekat (shortest path) dengan
memperhatikan arah lalu-lintas di atas peta link as jalan digital, sumber dari
Dinas Perhubungan Kota Bandung. Jarak dari jalan utama terdekat ke data
sampel penelitian menggunakan jarak buffer per 10 m yang diperoleh dari
peneliti terdahulu (Imawan, 2007).
c. Metode pemodelan nilai tanah yang digunakan adalah metode regresi dan JST.
d. Akurasi model nilai tanah diukur berdasarkan parameter Tingkat akurasi
model/Coefficient of Variation (COV), Tingkat kewajaran penilaian/Price-
Related Differential (PRD) dan Tingkat keseragaman model/Coefficient of
Dispersion (COD). Selain itu dilakukan pula analisis kualitatif dengan cara
membandingkan hasil penerapan model nilai tanah menggunakan metode
regresi dan metode JST.
e. Wilayah studi kasus dibatasi di wilayah Kecamatan Lengkong, Kota Bandung.
I.2.3 Rumusan Masalah Penelitian
Berdasarkan identifikasi masalah serta batasan masalah diatas maka dirumuskan
masalah penelitian sebagai berikut:
a. Apakah jarak tempuh dapat menjadi variabel nilai tanah yang lebih baik
dibandingkan jarak lurus.
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
6
b. Apakah manipulasi data melalui penggunaan jarak dalam bentuk
resiprokal dapat meningkatkan kualitas data masukan, sehingga dapat
menghasilkan model nilai tanah yang lebih baik.
c. Apakah penambahan variabel endogen kedalam model nilai tanah dapat
menghasilkan model yang lebih baik.
d. Bagaimana menganalisis hasil pemodelan regresi dan JST, serta berapa
akurasi masing-masing model tersebut.
I.3 Tujuan dan Manfaat Penelitian
Tujuan penelitian ini untuk menghasilkan model yang paling baik untuk penilaian
tanah.
Untuk mencapai tujuan penelitian maka dilakukan tahapan penelitian dengan
sasaran penelitian berikut:
a. Analisis penggunaan jarak tempuh terdekat dan jarak lurus dalam pemodelan
nilai tanah.
b. Analisis penggunaan jarak asli dan jarak resiprokal dalam variabel jarak.
c. Analisis penggunaan variabel eksogen dan endogen dalam model nilai tanah.
d. Analisis hasil pemodelan nilai tanah metode Regresi dan JST.
Penelitian ini diharapkan memberikan manfaat akademis maupun praktis yaitu :
a. Manfaat akademis: Penerapan metode JST yang memiliki kelebihan bersifat
adaptif, tidak linier serta penggunaan variabel yang tidak terbatas untuk
penilaian tanah. Penggunaan metode pengukuran jarak tempuh untuk
memperbaiki metode pengukuran jarak menggunakan jarak lurus untuk lebih
menggambarkan jarak sebenarnya di lapangan.
b. Manfaat praktis: Model nilai tanah yang lebih baik akan menghasilkan nilai
tanah yang lebih akurat, sehingga dapat meningkatkan kualitas pelayanan
publik, lebih transparan dan akuntabel serta dapat mengurangi pengajuan
keberatan.
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
7
I.4 Hipotesis Penelitian
Hipotesis yang diajukan dalam penelitian ini:
a. Penggunaan jarak tempuh dalam model nilai tanah dapat meningkatkan
akurasi model karena lebih menggambarkan jarak sesungguhnya di lapangan.
b. Penggunaan jarak dalam bentuk resiprokal dalam variabel jarak dapat
menambah akurasi model.
c. Penggunaan variabel endogen dalam model nilai tanah dapat menambah
akurasi model.
d. Metode JST menghasilkan model nilai tanah yang lebih akurat dibandingkan
metode Regresi.
I.5 Metodologi Penelitian
Metodologi penelitian secara garis besar dapat dilihat pada gambar I.1 dengan
penjelasan sebagai berikut:
a. Persiapan
Tahap persiapan meliputi antara lain studi literatur yakni mengumpulkan dan
mendapatkan informasi yang dibutukan berkenaan dengan topik penelitian dan
penelitian sejenis sebelumnya. Disamping itu dilakukan pengadaan peralatan
berupa perangkat keras dan lunak serta peralatan pendukung lainnya.
Selanjutnya dilakukan penentuan lokasi penelitian dan variabel yang
berpengaruh terhadap nilai tanah berdasarkan hasil studi literatur.
b. Pengumpulan Data
Jenis data yang diperlukan dalam penelitian ini sesuai dengan variabel yang
digunakan antara lain data nilai tanah, jarak tempuh terpendek dari variabel
penelitian ke data sampel, jarak buffer, lebar jalan, lebar sisi depan dan luas
tanah. Data penelitian sebagian besar diperoleh dari peneliti sebelumnya.
c. Pengolahan data
Pengolahan data dilakukan dengan dua cara sesuai metode yang digunakan
yaitu Regresi dan JST. Pengolahan data terdiri dua tahap:
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
8
1. Pemodelan:
Pemodelan diawali dengan seleksi variabel yang signifikan mempengaruhi
nilai tanah selanjutnya dilakukan pembentukan model dan serangkaian uji
model untuk mendapatkan model yang akurat untuk memprediksi nilai
tanah di wilayah penelitian.
2. Validasi model berupa:
Menghitung nilai-nilai parameter Coeffiecient Of Variation (COV), Price
Related Differential (PRD) dan Coefficient of Dispersion (COD) model.
d. Analisis penelitian
Analisis dilakukan dengan cara membandingkan model hasil metode Regresi
dan metode JST
e. Kesimpulan
Pada tahap akhir dilakukan pengambilan kesimpulan yang merupakan
perumusan dari hasil penelitian. Selain itu disampaikan saran-saran perbaikan
di masa mendatang.
Gambar I.1 Metodologi penelitian
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/
9
I.6 Sistematika Penulisan
Penulisan tesis ini dibagi menjadi 5 (lima) bab sebagai berikut:
Bab I Pendahuluan
Bab ini merupakan bab pendahuluan yang membahas latar belakang
penelitian, perumusan masalah, hipotesis penelitian, tujuan penelitian,
manfaat penelitian, dan sistematika penulisan.
Bab II Tinjauan Pustaka
Bab ini berisi tinjauan literatur tentang konsep penilaian tanah, faktor-
faktor yang mempengaruhi nilai tanah,penelitian sejenis yang pernah
dilakukan, serta metode pemodelan nilai tanah
Bab III Pelaksanaan Penelitian
Bab ini membahas tentang lokasi penelitian, data dan alat penelitian,
serta proses pengumpulan dan pengolahan data, perancangan model,
pembangunan model dan uji model nilai tanah.
BAB IV Hasil dan Pembahasan
Bab ini menguraikan analisis terhadap hasil penelitian yang diperoleh.
BAB V Kesimpulan dan Saran
Bab ini berisi kesimpulan dari hasil penelitian serta saran-saran untuk
penelitian lebih lanjut.
Created with Print2PDF. To remove this line, buy a license at: http://www.software602.com/