immobilia - ottobre 2014

OttObre 2014 edizione 3 | Anno 3 | Immobilia SVIt ticino | www.svit.ch/svit-ticino

POlItIcA. Il diritto di locazione fra stato e privato ....................................................................................................... 04

IVA. Doppia utilizzazione degli immobili ................................................................................................................................ 08

SVIt tIcINO. Assemblea annuale 2014 ................................................................................................................................... 22

SOcI Al cAStellOreSOcONtO Sull’ASSembleA 2014

immobilia Ottobre 2014 | 3

edItOrIAle Revisione dei valoRi di stima ImmObIlIA ottobRe 2014

INdIce

04 TRANSAZIONI IMMOBILIARI: I dIRITTI dI pReLAZIONe Nella pratica emergono spesso dei dubbi in meri-to alla gestione dei diritti di prelazione nelle tran-sazioni immobiliari. Un seminario illustra i rischi, i margini di manovra e le possibili soluzioni.

07 IL dIRITTO dI LOCAZIONe FRA STATO e pRIVATO Tutti gli Amministratori immobiliari sono perfetta-mente coscienti del fatto che il diritto di locazione è fortemente condizionato dall’intervento statale.

08 IVA: dOppIA uTILIZZAZIONe degLI IMMOBILI Nell’ambito della costruzione e dell’esercizio di immobili utilizzati per scopi imprenditoriali o privati, l’imposta precedente sugli investimenti e sulle spese di gestione deve essere corretta in modo appropriato.

10 IVA: OSTACOLI CONdOMINIALI Le prestazioni effettuate da comunioni di com-proprietari (PPP) ai singoli comproprietari sono esenti dall’imposta sul valore aggiunto (IVA).

12 ReVISIONe TOTALe: ChIAVe dI RIpARTIZIONe Il Tribunale federale stabilisce che la scelta della chiave di ripartizione per un aumento della pigione in seguito a una revisione totale spetta al locatore.

14 pROTeZIONe dALLe dISdeTTe IN MATeRIA dI pARCheggI? La disponibilità di una protezione dalle disdette dipende sostanzialmente dal fatto che il posteg-gio venga locato separatamente oppure congiun-tamente a un locale d’abitazione o commerciale.

16 pROCuRA pROCeSSuALe ALL’AMMINISTRATORe Sebbene l’amministratore di condominio dispon-ga di ampi poteri di rappresentanza, tali poteri sono tuttavia limitati – in ambito processuale – senza specifica procura processuale.

18 SICuReZZA peR VeCChI ASCeNSORI Da inizio anno in Ticino sono in vigore le nuove normative edilizie: la modernizzazione di un ascensore esistente prevede ora requisiti di sicu-rezza più severi.

20 SpeCIALISTI IN SupeRFICI COMMeRCIALI Gli immobili abitativi vengono di regola commer-cializzati attraverso internet. Piattaforme specia-lizzate in immobili commerciali sono meno fre-quenti.

SVIt tIcINO

22 L’ASSeMBLeA 2014: TRA Le MuRA deL CASTeLLO24 FORMAZIONe: dIeCI ANNI dI MAS IN ReAL eSTATe 26 FORMAZIONe: ASSISTeNTI SVIT IN CONTABILITà IMMO-

BILIARe 28 ORgANI e SOCI dI SVIT TICINO 30 CORSI dI SVIT TICINO 30 IMpReSSuM

Il progettato riesame dei valori di stima immobiliare per, si dice, rendere la nostra legislazione conforme al diritto federa-le, non è per nulla piaciuto ai rappresentanti delle associazio-ni professionali vicini all’immobiliare, ma ancora meno sem-bra piacere ai diretti interessati, cioè i proprietari di immobili.In estrema sintesi il progetto prevede un raddoppio dei valori di stima, con conseguente aumento della sostanza immobilia-re imponibile, ma con una contemporanea riduzione delle ali-quote di imposizione della sostanza, in modo che l’effetto glo-bale sul gettito fiscale resti neutrale.Neutrale, appunto, ma per chi?Guardando bene nelle pieghe tecniche del corposo documen-to si viene a sapere che sì, il gettito complessivo non aumen-terà, pertanto i contribuenti non saranno “chiamati alla cassa” come si va da più parti affermando. Vero, ma falso. Vero per-ché lo stato non dovrebbe incassare complessivamente più tasse, e questo è un bene; falso perché i proprietari di immo-bili – sostanza immobiliare - non si vedranno compensare completamente il maggior gettito cui dovranno far fronte. In-fatti – udite udite - i proprietari di beni mobiliari (titoli, ecc) godranno anche loro della riduzione delle aliquote, ma la loro sostanza non si troverà sovrastimata. In più, occorre ridurre il carico alle imprese per contrastare la concorrenza intercanto-nale. Per entrambe queste due categorie un guadagno netto di imposte, finanziato dai proprietari immobiliari!dunque: i ticinesi proprietari della loro terra avranno un mag-gior carico di imposte perché bisogna alleggerire la tassazio-ne dei soggetti diversamente ricchi (i proprietari di beni mo-biliari) e delle imprese.Siamo quasi alla quadratura del cerchio.ma la modalità di elaborazione e di promozione del progetto ha fatto parecchia acqua, essendo stato presentato come una scatola chiusa, da prendere o lasciare, con buona pace della concordanza e della democrazia, che adesso sarà esercitata dal Parlamento: attendiamo esiti non scontati.

Alberto montorfaniPresidente SVIt ticino

Gole della Breggia, ex cementificio (fotomengani)

tanto RumoRe peR …nulla?

albeRto montoRfani «La modalità di elaborazione e di pro-mozione del progetto ha fatto parec-chia acqua.»

OttObre 2014 edizione 3 | Anno 3 | Immobilia SVIt ticino | www.svit.ch/svit-ticino

POlItIcA. Il diritto di locazione fra stato e privato ....................................................................................................... 04

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4 | immobilia Ottobre 2014

ecONOmIA ImmObIlIAre tRansaZioni immobiliaRi

aleXandeR WYss e Roland KÖCHli*

dIRITTI dI pReLAZIONe CONTRATTuALI e LegA-LI. Nel corso di una transazione immobi-liare non è raro che un diritto di prelazio-ne esistente diventi una spina nel fianco di venditori e compratori. Tale diritto ha un notevole influsso sulla sicurezza giuridica e può complicare lo svolgimento o persino impedire la conclusione della transazione. In linea di massima si distingue tra diritti di prelazione contrattuali e diritti di prelazio-ne legali. Mentre i diritti di prelazione con-trattuali derivano da un accordo tra le par-ti, i diritti di prelazione legali scaturiscono da leggi federali e cantonali, come pure da decreti comunali. A livello federale sono ri-levanti in particolare i seguenti diritti di pre-lazione legali:– art. 682 cpv. 1 CC: diritto di prelazione

dei comproprietari verso qualunque ter-zo non comproprietario che acquisti una parte del fondo;

– art. 682 cpv. 2 CC: diritto di prelazio-ne del concessore sul diritto di superfi-cie per sé stante e permanente e diritto di prelazione del superficiario sul fondo gravato da un diritto di superficie per sé stante e permanente verso chiunque ac-quisti tale diritto;

– art. 682a CC in combinato disposto con art. 42 segg. LDFR (Legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre 1991): diritti di prelazione dei parenti e dell'affittuario su fondi agricoli e azien-de agricole.

In virtù dell'art. 216c CO, il titolare del di-ritto può far valere il suo diritto di prelazio-ne in caso di vendita del fondo, come pure in occasione di qualsiasi altro negozio che equivalga economicamente a una vendita (caso di prelazione). Il testo di legge del 1991 stabilisce chiaramente che un caso di prelazione è rappresentato non solo dal-la vendita del fondo, ma anche da altri ne-

gozi che funzionalmente corrispondono a una vendita del fondo. Siccome l'art. 216c CO non specifica quali negozi equivalgono economicamente a una vendita, la dottri-na ha elaborato criteri di carattere genera-le e astratto per rispondere a questa do-manda. Qui di seguito vengono illustrati i tipi di transazione riscontrabili nella quoti-dianità economica in cui sussiste un caso di prelazione.

VeNdITA dI FONdI (ASSeT deAL). La vendita di fondi tramite contratto secondo l'artico-lo 216 CO rappresenta il caso di prelazio-ne classico. Costituisce un caso di prela-zione anche quando per il trasferimento di un fondo o di più fondi le parti stipulano un contratto di trasferimento di patrimo-nio giusta l'articolo 69 LFus. Nel caso in cui non venga venduto solo un fondo, ben-sì un'azienda o una parte di essa con un fondo gravato da un diritto di prelazione è

I diritti di prelazioneNella pratica emergono spesso dei dubbi in merito alla gestione dei diritti di prelazione nelle transazioni immobiliari. Un seminario illustra i rischi, i margini di manovra e le possibili soluzioni.

È del tutto legittimo non considerare la vendita di un’azienda come un caso di prelazione. (photo: jala / photocase.de).


ecONOmIA ImmObIlIAre tRansaZioni immobiliaRi

invece dubbio se qualificare la fattispecie come negozio giuridico che equivale eco-nomicamente alla vendita di un fondo. L'o-perazione non si esaurisce nella vendita di un fondo, tenuto conto che il compratore ri-prende anche gli attivi e i passivi e subentra nei contratti in essere, soprattutto contrat-ti con i clienti e contratti di fornitura. I rap-porti di lavoro correlati all'azienda passano all'acquirente con tutti i diritti e gli obblighi in virtù dell'articolo 333 CO.

È anche del tutto legittimo non conside-rare la vendita di un'azienda come un caso di prelazione, perché funzionalmente non si tratta di una vendita del fondo, bensì il passaggio di mano di un insieme organico di beni patrimoniali, impegni, diritti e do-veri. Agisce comunque con cautela chi se-gue anche in questo caso la procedura del diritto di prelazione.

VeNdITA dI QuOTe (ShARe deAL). Se un pro-prietario non detiene direttamente il fondo gravato da diritto di prelazione, bensì indi-rettamente tramite una società immobilia-re, e vende le sue quote, si è in presenza di un negozio che equivale economicamen-te alla vendita di un fondo. Il fondo passa di mano dal profilo economico (cosiddetto cambio dei poteri di controllo) anche quan-do nel registro fondiario non viene annotato alcun mutamento di proprietario. Se viene venduta solo una partecipazione di mino-ranza non vi è alcun cambio dei poteri di controllo e, di riflesso, non sussiste un ca-so di prelazione.

SOCIeTà OpeRATIVA. Come è la situazione nel caso della vendita di una società operativa che tra le altre cose è anche proprietaria di un fondo gravato da diritto di prelazione? Un simile negozio differisce molto dall'ac-quisto di un fondo, persino in misura mag-giore rispetto alla vendita di un esercizio. Nell'acquisto di una società operativa, pro-cedura di vendita, «due diligence», tratta-tive contrattuali, conclusione e esecuzione

del contratto sono diverse rispetto a quel-lo per l'acquisto di un fondo. Sembra dun-que giustificato non qualificare l'acquisto di un'azienda come negozio che equivale economicamente alla vendita di un fondo. Di conseguenza, secondo l'interpretazione qui sostenuta, la vendita di una società ope-rativa non rappresenta un caso di prelazio-ne. E questo a prescindere dal fatto che i fondi in questione siano o meno necessari alla gestione dell'azienda.

pROCeduRA. In base alla regolamentazione giuridica il venditore conclude dapprima un contratto di vendita con l'acquirente. In seguito il venditore informa il titolare del di-ritto di prelazione in merito alla conclusio-ne e al contenuto del contratto di vendita.

Le informazioni notificate dal venditore al titolare del diritto di prelazione in meri-to al sopravvento del caso di prelazione de-vono essere corrette e complete. Il titolare del diritto di prelazione deve essere messo in condizione di poter decidere se eserci-tare o meno il diritto di prelazione. Il modo più semplice è quando il venditore mette a disposizione del titolare del diritto di pre-lazione una copia del contratto di vendita.

Il titolare della prelazione può eserci-tare il suo diritto entro tre mesi dal giorno nel quale ha avuto conoscenza della con-clusione e del contenuto del contratto, sem-preché il termine non sia stato validamen-te prolungato o abbreviato. Se il termine di tre mesi trascorre inutilizzato, il diritto di prelazione è considerato non esercitato. Nell'esercizio del diritto di prelazione si di-stinguono i seguenti casi:– in caso di diritto di prelazione contrat-

tuale, il titolare del diritto deve far vale-re quest'ultimo nei confronti del vendi-tore (precedente proprietario del fondo);

– se il diritto di prelazione è annotato nel registro fondiario, il titolare deve far-lo valere nei confronti del proprietario (venditore o precedente proprietario del fondo, oppure, dopo l'esecuzione del contratto di vendita, acquirente o nuo-vo proprietario del fondo);

– in caso di diritto di prelazione legale, il ti-tolare del diritto può farlo valere nei con-fronti di ogni proprietario.

La regolamentazione giuridica è il motivo per cui i titolari di un diritto di prelazione vogliono iscrivere questo loro diritto con-trattuale nel registro fondiario. Solo in que-sto caso possono infatti rivendicare il fondo

gravato da diritto di prelazione nei confron-ti dell'acquirente e dei nuovi proprietari an-che dopo l'esecuzione del contratto di ven-dita. Se un diritto di prelazione contrattuale o una modifica di tale diritto non vengono annotati nel registro fondiario hanno effetto solo tra le parti. Ciò significa che il titolare del diritto di prelazione non può pretende-re la cessione della proprietà nei confron-ti dell'acquirente e nuovo proprietario, ma solo promuovere un'azione di risarcimen-to dei danni contro il venditore e conces-sore del diritto sulla base di una violazio-ne del contratto.

All'atto pratico, il venditore e l'acquiren-te si tutelano nella misura in cui procedo-no invero alla firma del contratto di vendita, ma ne differiscono la sua resa esecutiva. Il contratto di vendita rimane in sospeso per la durata del termine di esercizio della pre-lazione. Diventa esecutivo quando il ven-ditore ha presentato la dichiarazione di ri-nuncia del titolare del diritto di prelazione o quando il termine di esercizio del diritto di prelazione è trascorso inutilizzato.

Per il venditore e l'acquirente la situa-zione più favorevole è quella in cui il tito-lare della prelazione rinuncia a esercitare il suo diritto o esercita il suo diritto prima della stipulazione del contratto di vendita.

CONCLuSIONe. Contrariamente a un'opinio-ne molto diffusa, secondo cui i diritti di prelazione sono legati alla vendita di fon-di, ma non alla vendita di quote, l'aliena-zione di una società immobiliare rappre-senta un caso di prelazione. In particolare la vendita di portafogli immobiliari o di so-cietà immobiliari solleva numerose que-stioni specifiche quando nel pacchetto ci sono anche fondi gravati da diritto di pre-lazione. Le parti contraenti farebbero be-ne ad anticipare in termini contrattuali an-che le questioni di questo genere.

*aleXandeR WYss dott. iur., partner della Baker & McKenzie, Zurigo.

*Roland KÖCHli lic. iur., partner della Kuoni Rechtsanwälte SA.

la regolamentazione giuridica è il motivo per cui i titolari di un diritto di prelazione vogliono iscrive-re questo loro diritto contrattuale nel registro fondiario.»


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POlItIcA appRofondimento

NOrme reStrIttIVe – tut-ti gli Amministratori immobi-liari sono perfettamente co-scienti del fatto che il diritto di locazione, che si esprime soprattutto nel codice delle Obbligazioni e nella relativa Ordinanza federale di esecu-zione, è fortemente condizio-nato dall’intervento statale, che ha stabilito soprattut-to norme imperative che non possono essere derogate dai contraenti.

In particolare, appare suffi-ciente pensare alle norme sui difetti e sulla riconsegna del bene locato, sulla fissazio-ne delle pigioni nonché sul-le disdette per percepire im-mediatamente la sensazione che la normativa è stata va-rata per proteggere gli Inqui-lini piuttosto che per favori-re l’autonomia negoziale dei contraenti.

d’altra parte, questo scopo è determinato dal principio co-stituzionale che impone al legislatore federale di muo-versi in tale direzione.Alcuni autori sottolineano poi che la normativa piut-tosto restrittiva non facili-ta sicuramente l’ampia di-sponibilità di appartamenti in locazione sul mercato im-mobiliare, ritenuto che, so-prattutto in una fase posi-tiva dello stesso mercato, i Promotori sono tendenzial-mente portati a costruire e a vendere stabili in proprie-tà piuttosto che a concepi-re stabili di reddito in loca-zione.

Se ulteriori fattori favorisco-no l’accesso della proprietà piuttosto che l’offerta locati-va, quali per esempio il livello contenuto dei tassi ipotecari nonché una certa abbondan-te offerta di beni in vendita, il mercato degli oggetti locativi risulta ancor più sfavorito.

INterVeNtI StAtAlI – tut-tavia, l’ispirazione per questo contributo deriva da un altro contesto, ritenuto che recen-temente è stata pubblicata dal credit Suisse la consueta panoramica del mercato im-mobiliare svizzero nel 2014, ove ai risultati economici e statistici è stato aggiunto, a mia conoscenza per la pri-ma volta, un commento abba-stanza negativo sulla situa-zione immobiliare ginevrina ove il cantone è intervenuto sul mercato immobiliare più incisivamente rispetto ad al-tre Amministrazioni cantona-li (cfr. pagg. 25 e ss. del te-sto citato).

Viene chiaramente indica-to l’impatto negativo della le-gislazione del cantone Gine-vra che addirittura conosce una certa tradizione nei prov-vedimenti legislativi cantona-li che hanno limitato la libertà economica dei promotori im-mobiliari, sia imponendo una particolare autorizzazione per il risanamento degli edi-fici con preesistenti inquilini, sia regolamentando le nuove costruzioni in ampie zone, sia imponendo addirittura del-le quote di residenze prima-rie a prezzi agevolati nell’am-bito dei singoli edifici. Questa situazione viene quindi giudi-cata negativamente nell’am-bito economico generale e negli sviluppi locativi dalla ci-tata ricerca del credit Suis-se, ove chiaramente si indi-ca che tali influenze statali a detrimento degli interventi privati costituiscono un peg-gioramento delle condizioni quadro che non facilita certa-mente il raggiungimento del-lo scopo prefissosi dalle Auto-rità cantonali, che avrebbero voluto invece aumentare la disponibilità di appartamenti nel tessuto cittadino a fronte di una situazione di prevalen-te penuria.

la rigidezza del mercato co-sì creata ha determinato per-tanto una minore flessibilità e concorrenzialità dell’offer-ta locativa che ha sostanzial-mente peggiorato la dispo-nibilità di appartamenti in locazione.

Questa evoluzione non deve però sorprendere. Personal-mente, a fronte di queste ini-ziative stataliste, mi ricordo infatti come negli anni ’90, a seguito di una tendenza spe-culativa nel settore immobi-liare, il legislatore federale avesse promulgato una se-rie di decreti federali urgen-ti che determinarono al posto di un riallineamento del mer-cato immobiliare addirittu-ra una grave crisi, in quanto la precedente fase di euforia immobiliare era già in via di riassorbimento con oltretutto un aumento rilevante dei tas-si ipotecari.

In quella situazione si era quindi creato un fenomeno di brusco rallentamento dell’at-tività immobiliare parago-nabile a quanto indicato dal credit Suisse per la situazio-ne locativa del cantone di Gi-nevra, ove conviene proprio incrementare un eventua-le aiuto soggettivo ai singoli Inquilini per facilitare il loro accesso al mercato immobi-liare piuttosto che frenare il lato dell’offerta.

Appare dunque significativo che uno studio normalmente presentato in termini oggetti-vi e statistici veda la necessità di indicare in un inciso piut-tosto lungo che l’interven-to dello Stato in un ambito priva-to possa es-sere stato addirittu-ra almeno la con-causa di

un irrigidimento del mercato e quindi di una tendenza dia-metralmente opposta rispetto a quanto concepito dalle Au-torità cantonali.

la stessa situazione si apre ora in sede federale per quanto concerne la propo-sta di introdurre il formula-rio ufficiale per la conclusio-ne delle nuove locazioni, ove sarebbero riportati gli estre-mi dei rapporti locativi pre-cedenti e quindi sarebbe in-trodotta un’ulteriore forma di controllo su un mercato che necessiterebbe invece di maggiore dinamicità.Si constata pertanto che le esperienze negative non co-stituiscono insegnamen-to alcuno in un settore che nel cantone ticino dibatte-rà prossimamente anche un raddoppio delle stime immo-biliari in grado di penalizzare il mercato.

Avv. dr. Gianmaria moscaPresidente cAteF lugano

il diRitto di loCaZione fRa stato e pRivato

GianmaRia mosCa «Il diritto di locazione è forte-mente condizionato dall’intervento statale.»


dIrIttO ImmObIlIAre imposta sul valoRe aGGiunto

Rudolf sCHumaCHeR*

eSCLuSIONe dALL’IMpOSTA. Nell'articolo 21 capoverso 2 numeri 20 e 21 della Leg-ge sullIVA (LIVA), il legislatore ha in li-nea di principio escluso dall’imposta le prestazioni derivanti dal trasferimento (vendita) e dalla messa a disposizione (locazione) di fondi e parti di fondi. Sul-le prestazioni precedenti acquisite pres-so terzi per la realizzazione o la manu-tenzione e l’esercizio di immobili non vi è dunque alcun diritto alla deduzio-ne dell’imposta precedente (art. 29 cpv. 1 LIVA).

Giusta l’articolo 21 capoverso 2 nume-ro 21 LIVA, diverse prestazioni in relazione agli immobili sono invece imponibili, nella misura in cui il fornitore delle prestazioni è assoggettato allimposta1 oppure lo diventa attraverso o insieme a simili prestazioni. Le prestazioni precedenti di terzi per la fornitu-ra di tali prestazioni imponibili danno dirit-to alla deduzione dellimposta precedente.2

In virtù dell’articolo 22 LIVA, le prestazio-ni escluse dall’imposta (vendita, locazio-ne) possono essere assoggettate volonta-riamente allIVA (opzione)3, nella misura in cui non sussiste un utilizzo esclusivamen-te privato.dOppIA uTILIZZAZIONe. Vi è doppia utilizza-

zione (art. 30 LIVA) quando le prestazioni precedenti gravate dell’IVA (investimen-ti, prestazioni di servizio e/o utilizzazione di beni che hanno dato diritto alla DIP) sono utilizzate per prestazioni imprendi-toriali sia imponibili, sia escluse dall’im-posta, o a scopi privati. Nel caso degli im-mobili questa fattispecie è data quando il proprietario utilizza l’immobile:– per la fornitura di prestazioni imprendi-

toriali sia imponibili, sia escluse dall’im-posta;

– per la fornitura di prestazioni imponi-bili e per la locazione senza opzione;

– a scopi esclusivamente privati (ad es. locazione ad uso privato) o per la lo-cazione senza opzione, nonché per la locazione con opzione.

In queste costellazioni la deduzione dell’im-posta precedente è esclusa, nella misura in cui la prestazione acquistata con IVA è uti-lizzata per una prestazione imprenditoria-le esclusa dall’imposta o a scopi privati. La deduzione dell’imposta precedente è tutta-via ammessa se la prestazione precedente è utilizzata per una prestazione imprendi-toriale imponibile (tra cui anche la locazio-ne con opzione). L’attribuzione dell’imposta precedente non è una questione semplice e viene illustrata qui di seguito a grandi li-

nee. L’Amministrazione federale delle con-tribuzioni (AFC) ha pubblicato la propria prassi nella Info IVA 09 Deduzione dell’im-posta precedente e correzioni della dedu-zione dell’imposta precedente. Nel quadro dell’IVA strutturata come imposta di auto-tassazione, il contribuente deve procedere autonomamente a una correzione appro-priata dellimposta precedente.

ATTRIBuZIONe deLLIMpOSTA pReCedeNTe Se-CONdO IL MeTOdO deI 3 VASI. Il metodo (cfr. figura) è stato definito come principio dallAFC e vale anche per gli immobili.4

L’attribuzione ai vasi A e B è di regola poco problematica. Difficile è invece la creazione di chiavi di riparto appropria-te per il vaso C. In linea di massima è am-messo qualsiasi metodo giudicato appro-priato dal contribuente. Per la prassi è fondamentale che i principi della base di calcolo per la chiave di riparto dellimpo-sta precedente vengano ben documenta-ti e custoditi.

Spesso si riscontra la situazione in cui una chiave di riparto stabilita con cu-ra e giudicata appropriata non può es-sere provata nellambito di un controllo da parte dellAFC, perché non è stata ap-prontata una documentazione o nel frat-

doppia utilizzazione degli immobiliNell'ambito della costruzione e dell'esercizio di immobili utilizzati per scopi imprenditoriali o privati, sia imponibili che non imponibili, l'imposta precedente sugli investimenti e sulle spese di gestione deve essere corretta in modo appropriato.

CORReZIONe IN BASe ALLO SCOpO eFFeTTIVO dI uTILIZZAZIONe (MeTOdO deI 3 VASI)Fonte: Amministrazione federale delle contribuzioni

VASO A

Imposte precedenti attribuibili direttamente all’attività imprendi-

toriale che dà diritto alla deduzione dell’imposta precedente

> interamente deducibili

VASO B

Imposte precedenti attribuibili direttamente all’attività non imprenditoriale e all’attività imprenditoriale che non dà

diritto alla deduzione dell’imposta precedente

> non deducibili

VASO C

Le imposte precedenti che sono attribuibili sia a prestazioni del vaso

A sia a prestazioni del vaso B comportano una correzione della

deduzione dell’imposta precedente (in base a criteri effettivi con l’ausi-

lio di idonee chiavi di riparto) > doppia utilizzazione


tempo si è verificato un cambio di perso-nale e la base di calcolo non è più nota. Una chiave di riparto appropriata può essere perciò stabilita in base ai metri quadrati, ai metri cubi, alla cifra daffari,

a una combinazione di parametri o a un altro metodo. Una chiave di riparto in ba-se ad esempio ai metri quadrati – riscon-trata spesso nella pratica – non può esse-re considerata appropriata se lo standard di finitura delle superfici è fondamental-mente diverso (ad es. superfici commer-ciali allo stato grezzo, appartamenti fini-ti, magazzini e autorimesse). pIANI dI uTILIZZO. In vista di una nuova co-struzione o una ristrutturazione consi-

derevole5, agli investitori si raccoman-da di allestire il futuro piano di utilizzo ai fini dell’IVA prima dell’assegnazione dell’appalto. Il piano deve stabilire le di-verse tipologie di utilizzazione (o di ge-nere analogo, ad. es. autorimessa, super-fici adibite a negozi per la locazione allo stato grezzo o finito, superfici adibite a uffici per la locazione allo stato grezzo o finito, appartamenti, ecc.). I fornitori di prestazioni invitati a presentare le offer-te devono procedere all’allestimento sul-la base del piano e menzionare i costi. I contratti (imprese totali e generali) de-vono in seguito suddividere il costo tota-le dell’opera secondo il piano di utilizzo; tale metodo vale anche per singoli con-tratti di appalto. Con questa procedura, da perfezionare caso per caso, il com-mittente dispone di un’appropriata attri-buzione dei costi, calcolata da una terza persona indipendente.

Sulla base di questa ripartizione è di regola possibile, con un onere ra-gionevole, calcolare i costi per le sin-gole superfici e ottenere unattribuzio-ne appropriata dell’imposta precedente. Esempio: se per le superfici adibite a uf-fici si giudica appropriata una chiave di riparto secondo i metri quadrati, i costi specificati dall’impresa totale per la rea-lizzazione di tali superfici possono esse-

re rapportati al metro qua-drato. L’IVA calcolata può così essere attribuita alle superfici locate con o sen-za opzione. Durante i lavo-ri deve essere calcolata una chiave di riparto provvisoria per la deduzione dell’impo-sta precedente che contem-pla tutta la costruzione.

Sulle fatture parziali, l’imposta precedente può essere fatta valere a titolo

provvisorio sulla base della chiave di ri-parto. Il conteggio finale sarà allestito al termine della costruzione secondo l’u-tilizzazione effettiva dell’infrastruttura. La chiave di riparto provvisoria va sta-bilita con cura; una chiave troppo alta non è ammessa e può dar luogo all’ob-bligo di pagare interessi moratori al mo-mento del conteggio finale. Se il piano di utilizzo cambia durante la costruzione è necessario adeguare anche la chiave di riparto dell’imposta precedente e le de-

duzioni effettuate vanno corrette nel suc-cessivo rendiconto. Va da sé che ogni immobile rappresenta un caso specifico e che il metodo di riparto deve essere a sua volta stabilito in funzione del singo-lo immobile.

VeRIFICA deLLA ChIAVe dI RIpARTO deLLIMpO-STA pReCedeNTe. Durante lesercizio, il me-todo di riparto adottato deve essere veri-ficato periodicamente (almeno una volta lanno) per quanto riguarda la sua corret-tezza; le modifiche vanno documentate e conservate. In caso di modifiche di uti-lizzazione6 si devono osservare le istru-zioni dell’AFC.7 L’imposta sul consumo proprio deve essere calcolata e conteg-giata (art. 31 LIVA). Lo sgravio fiscale successivo può essere fatto valere (art. 32 LIVA).

CONCLuSIONI. La materia è complessa. In relazione alla costruzione o ristruttura-zione considerevole di immobili devono essere allestiti dei piani di utilizzo ai fi-ni dell’IVA. I committenti devono esigere dai fornitori di prestazioni incaricati un allestimento delle offerte, dei contratti e delle fatture conforme ai requisiti di attri-buzione dell’imposta precedente da par-te dei fornitori di prestazioni incaricati. Il momento della deduzione appropriata dell’imposta precedente può essere otti-mizzato.

1 Cfr. Rudolf Schumacher, Immobilia gennaio 2011, p. 32, e Immobilia aprile 2011, p 32.

2 Se il contribuente allestisce il rendiconto con il metodo dell'aliquota saldo o l'aliquota forfetaria, le imposte prece-denti sono compensate anche per queste prestazioni.

3 L'opzione non è possibile se l'alienante o il locatore adempie l’obbligo fiscale con l'aliquota saldo (Info IVA 17 concernente il settore «Amministrazione, locazione e vendita di immobili», cifra 3, pagina 16).

4 Info IVA 17 concernente il settore «Amministrazione, locazio-ne e vendita di immobili», cifra 6.4, pagina 37.

5 Art. 71 Ordinanza sull’IVA (OIVA). Vi è ristrutturazione consi-derevole se i costi di ristrutturazione di una fase di costruzio-ne superano complessivamente il 5% del valore d’assicura-zione dell'edificio prima della ristrutturazione.

6 Art. 31 LIVA (consumo proprio); art. 32 LIVA (sgravio fiscale successivo); AFC: Info IVA 10 Modifiche d’utilizzazione.

7 Info IVA 10 Modifiche d’utilizzazione.

* Rudolf sCHumaCHeR analista economico dipl., economista azi-endale SSQEA, perito rev. abilitato, membro dell’organo consultivo per l’IVA, membro del Centro di competenze IVA della Camera fiduci-aria, Schumacher swisstax AG, Köniz.

In vista di una nuova costruzione o una ristrutturazione considerevo-le, agli investitori si raccomanda di allestire il futuro piano di utilizzo ai fini dell’IVA prima dell’assegnazione dell’appalto.»



Rudolf sCHumaCHeR

eSeNZIONe dÌMpOSTA. Con làrt. 21 cpv. 2 cifra20 della Legge federale concernen-te lìmposta sul valore aggiunto (LIVA)', il legislatore ha escluso dallìmposta le pre-stazioni effettuate dalle comunioni di com-proprietari dallÌVA, nella misura in cui ta-li prestazioni riguardano la gestione della comproprietà, la manutenzione, la messa in opera ed altri servizi amministrativi per la fornitura di riscaldamento o di altre uti-lità. Conseguentemente, non sussiste dirit-to alla deduzione dellìmposta preceden-te rispetto alle prestazioni escluse (art. 29 cpv. 1 LIVA).

Quando la PPP fornisce prestazioni a singoli comproprietari – o a terzi – che il legislatore non abbia espressamente esclu-so dallÌVA, la stessa PPP è tenuta a veri-ficare di volta in volta se lòbbligo fisca-le sussista o meno. Ricorre tale ipotesi, ad esempio, quando la PPP fornisce prestazio-ni richieste a proprie spese o prestazioni di terzi che devono essere rifatturate a singoli comproprietari – o a terzi – e che non rien-trano nellèsclusione fiscale (ad es. acqui-sto di una nuova cucina a nome e a spe-se proprie, ma per il singolo condominio). In tal caso, la PPP diviene semplice inter-mediaria e quindi è tenuta – nella misura in cui ricorrono gli obblighi fiscali ai sensi dellàrt.10 LIVA (soglia minima oltre la qua-le scatta lòbbligo IVA) – a registrarsi quale soggetto dìmposta.

deSTINAZIONe dùSO (deLLA QuOTA IMMOBI-LIARe) A SCOpO COMMeRCIALe: SVANTAggI. Il comproprietario che faccia richiesta – in tutto o in parte – del proprio diritto partico-lare allàssoggettamento fiscale dìmpresa ha diritto alla deduzione – totale o parziale – dellìmposta precedente. Quando la pre-stazione avviene via PPP non soggetta a im-posta (prestazioni di manutenzione, elettri-cità, acqua, riscaldamento, pulizia e simili), la deduzione dellìmposta precedente non è consentita: la rifatturazione delle presta-zioni ai comproprietari non prevede infatti tale recupero dÌVA. Non è consentita quin-di la menzione dellÌVA nelle fatture emes-se dalla PPP esentata, ossia non iscritta nel registro dei contribuenti IVA (art. 27 cpv. 1 LIVA). Conseguentemente, per il compro-prietario – in via di principio avente dirit-to alla detrazione dellìmposta precedente –subentra una tassa occulta per lùtilizzo commerciale della propria quota immobi-liare; ad esempio, per i costi di riscalda-mento: 108%. Tale svantaggio può esse-re rimosso quando la PPP – per le proprie prestazioni ai comproprietari – opta espres-samente per làssoggettamento dìmposta, ai sensi dellàrt. 22 LIVA; in altri termini, il contribuente può assoggettare allìmposta quelle prestazioni che ne sarebbero esclu-se (iscrizione facoltativa come soggetto dìmposta per prestazioni che non abbiano esclusivo carattere privato). In tal caso vie-ne salvaguardata la detrazione allìmposta

precedente e la fatturazione PPP ai compro-prietari “commerciali” può legittimamente menzionare lÌVA. In tal caso, quindi, la PPP è tenuta a conteggiare le prestazioni sog-gette a imposta (optate). RegOLAMeNTO CONdOMINIALe. Nel caso in cui la questione IVA non sia disciplinata nel regolamento del condominio, làssemblea condominiale deve pronunciarsi – su propo-sta di un condomino – sullèventuale previ-sione dellùso commerciale dellìmmobile e, quindi, degli obblighi fiscali. Nella pras-si, la difficoltà è data dal fatto che compro-prietari con utilizzo esclusivamente priva-to (abitazione) non ravvedono alcuna utilità nella previsione di tale obbligo fiscale (op-zione commerciale) e, conseguentemen-te, non viene raggiunta la necessaria mag-gioranza assembleare. Viceversa, in sede dàssemblea vengono considerati gli svan-taggi nascenti dalla responsabilità soli-dale tipica delle società semplici (PPP) e lùlteriore dispendio amministrativo che lòpzione (iscrizione facoltativa allÌVA) comporterebbe. Talvolta però è possibi-le raggiungere la maggioranza – e quindi lìscrizione IVA facoltativa – quando il sin-golo comproprietario – o i diversi compro-prietari – interessato(i) allòpzione (desti-nazione a scopo commerciale della propria quota immobiliare) accetta di farsi carico degli ulteriori oneri amministrativi ricon-ducibili allòpzione.

Nella costituzione di nuove PPP la que-stione IVA sarebbe da affrontare in mo-do esauriente, prevedendo – ad esempio – nel rispettivo regolamento che lìscrizione allÌVA sia obbligatoria in caso di richie-sta (anche) di un solo comproprietario, titolare di quota(e) a scopo commercia-le dellìmmobile. Nellèlaborazione della destinazione dùso dellìmmobile – non avente esclusiva destinazione privata (abi-tazioni) – e nella redazione del regolamen-to tale questione deve essere esauriente-mente tematizzata e considerata. Peraltro, ogni potenziale acquirente di proprietà (destinata al non solo uso privato), vor-rà preventivare correttamente le spese di manutenzione e di quelle accessorie sen-za aggravio dÌVA. Per contro, quando ta-li oneri dovessero risultare maggiorati per lìmpossibilità di beneficiare della detra-zione IVA, tale aggravio finirebbe inevita-bilmente per riflettersi negativamente sul-la decisione dàcquisto.

Ostacoli condominialiLe prestazioni effettuate da comunioni di comproprietari (PPP) ai singoli comproprietari sono esenti dall’imposta sul valore aggiunto (IVA). Tuttavia, per tali prestazioni è consentito l’assoggettamento facoltativo.

Comproprietari con quote immobiliari aventi destinazione diverse necessitano di specifica regola-mentazione per i rapporti IVA (Foto: Autore).



OpZIONe (IVA). Le prestazioni escluse di cui allàrt. 21 cpv. 2 cifra20 LIVA posso-no però essere sottoposte facoltativamen-te allìmposta sul valore aggiunto mediante opzione, nel caso in cui ricorra una desti-nazione dùso (dellìmmobile) non esclu-sivamente privata (art. 22 LIVA). Pertanto, nel caso in cui la PPP faccia tale opzione (assoggettamento facoltativo allìmposta precedente), sarà tenuta a iscriversi quale soggetto IVA presso lÀmministrazione fe-derale delle contribuzioni (AFC).

FONdO RINNOVAMeNTO. Rispetto al fondo di rinnovamento si pongono questioni parti-colari nel caso in cui la PPP è registrata quale soggetto IVA. Gli importi da adde-bitare ai singoli comproprietari per il fon-do costituiscono infatti prestazioni esenta-te nelle transazioni sul mercato monetario e dei capitali (art. 21 cpv. 2 cifra 19 LIVA) e, pertanto, non sono assoggettate a imposta.

Parimenti, non è imponibile lèventuale im-porto (fondo) già disponibile presso la PPP al momento dellàssoggettamento IVA. In tal caso, la PPP – soggetto IVA – potrà op-tare rispetto a simili spese (fatture formal-mente corrette ai sensi dellàrt. 26 LIVA) per la deduzione dellìmposta preceden-te nella misura delle prestazioni optate (al momento di spesa). Rispetto a spese pre-finanziate – in tutto o in parte – via fondo, nella fatturazione ai singoli comproprieta-ri – per i quali è stata fatta lòpzione – oc-corre conteggiare lÌVA sullìntero importo lordo – quindi prima di aver dedotto il bene-ficio fiscale del fondo – in applicazione del-la vigente aliquota.1 Viceversa, nella fattu-razione ai comproprietari – per i quali non è stata richiesta lòpzione – lìmposta pre-cedente gravante sulle spese viene adde-bitata loro in modo occulto (nessuna men-zione dÌVA), non potendo essi beneficiare di detrazione.

RISuLTATO. Quando il singolo comproprieta-rio soggetto IVA, membro della PPP, utiliz-za la propria quota immobiliare in tutto o in parte a scopo commerciale e le relative prestazioni sono – in tutto o in parte – sog-gette a IVA, egli ha interesse che la PPP fac-cia lòpzione (IVA) per le prestazioni a lui dirette; così, la PPP sarà tenuta a iscriversi quale soggetto IVA. In caso contrario – os-sia, in mancanza dòpzione e quindi di non iscrizione allÌVA – il suddetto comproprie-tario viene gravato da una pregiudizievole imposta occulta. Ciò premesso, immobilia-risti, investitori e promotori, al pari dei no-tai, sono invitati a considerare tale impor-tante aspetto al momento della redazione dei regolamenti di condominio.

1 Info IVA 17 concernente il settore / Amministrazione, locazione e vendita di immobili, cpv. 8.3, pag. 65

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dIrIttO ImmObIlIAre mRa abstRaCt

Hans bÄttiG *

IL TRIBuNALe NON puÒ SCegLIeRe AuTONOMA-MeNTe Le ChIAVI dI RIpARTIZIONe. Il locatore ginevrino aveva ripartito i costi di una re-visione totale sui singoli appartamenti in base al numero di locali. Il tribunale spe-cializzato in materia di locazione aveva in-vece confrontato i costi con le pigioni pa-gate fino a quel momento calcolando l’aumento percentuale della rispettiva pi-gione, una soluzione questa «più giusta e vantaggiosa» per il conduttore in questio-ne. Il Tribunale d’appello ginevrino ha di-feso tale ripartizione facendo riferimento alla grande discrezione che spetta al giu-dice nella scelta delle varie chiavi di ripar-tizione. Tale decisione è stata respinta dal Tribunale federale. Non è ammissibile ap-plicare una chiave di ripartizione diversa tra i conduttori che contestano un aumen-to e quelli che lo accettano. La scelta del-la chiave spetta innanzitutto al locatore e va impugnata solo se palesemente inso-stenibile.

La decisione è inequivocabile. Se in un immobile le pigioni per i singoli tipi di appartamento sono praticamente iden-tiche – ossia tutti i trilocali costano circa CHF 1200, tutti i quadrilocali CHF 1600 – sarebbe corretto recuperare i costi di una ristrutturazione riguardante tutti gli appartamenti nella stessa misura, in pro-

porzione alla pigione. In precedenza tali rapporti erano la regola mentre ora sono sempre più rari perché la rigorosa appli-cazione del metodo di calcolo relativo consente ancora di adattare le pigioni in funzione del mercato e delle consuetudi-ni solo al momento della stipulazione del contratto. Di conseguenza i conduttori di

lunga data (l’Ufficio federale delle abita-zioni nel suo studio li chiama «vecchi con-duttori») per lo stesso appartamento pa-gano il 30% o addirittura il 50% in meno rispetto a nuovi inquilini arrivati da meno di un anno; nel caso ginevrino menzionato la conduttrice pagava CHF 754 per un ap-partamento di 4 locali e mezzo a Ginevra. Il recupero dei costi di ristrutturazione in proporzione alla pigione favorirebbe ulte-riormente questa conduttrice, che già ap-profitta di una pigione conveniente, men-tre l’inquilino arrivato di recente sarebbe eccessivamente svantaggiato.

SupeRFICIe ABITATIVA QuALe ChIAVe dI RIpAR-TIZIONe AppROpRIATA. Quale chiave di ripar-tizione oggettivamente corretta vi è la ri-partizione in base alla superficie o ai volumi abitativi (che solitamente danno lo stesso risultato) oppure al numero di loca-li. Nel caso di appartamenti di proprietà la ripartizione può basarsi anche sulle quo-

te di valore. Il Tribunale fe-derale ha approvato tutte queste chiavi di ripartizione e concede giustamente al conduttore di scegliere quel-la che preferisce. Tale ripar-tizione risulta ingiusta solo nei casi in cui la revisione to-tale non riguarda tutti gli ap-partamenti in egual misura,

perché ad esempio le cucine vengono rin-novate solo in singoli immobili.

VA RISpeTTATA LA dISCReZIONALITà deL LOCA-TORe. Probabilmente la decisione princi-pale del Tribunale federale ha molta più importanza rispetto a quanto sembra a prima vista. Poiché quando il tribunale superiore tutela il margine di discrezio-ne del locatore per la chiave di ripartizio-ne, ci si chiede seriamente se non sareb-be opportuno e necessario adottare la stessa linea anche per gli altri fattori. Co-me mostra la figura 1, il margine teorica-

chiave di ripartizione in caso di rev isione totaleIl Tribunale federale stabilisce che la scelta della chiave di ripartizione per un aumento della pigione in seguito a una revisione totale spetta al locatore e può essere corretta solo se si dimostrasse insostenibile e irrazionale (Sentenza 4A_727/2012 del 21 maggio 2013).

La figura 1 mostra come può risultare differente l’aumento della pigione per la stessa ristrutturazione nell’ambito definito dalla legge e dalla giurispru-denza. Esempi di lettura: se con un tasso d’interesse di riferimento pari al 2,75% si calcola una quota di aumento del valore del 50%, un periodo di am-mortamento di 30 anni, il tasso di capitalizzazione determinato secondo la regola generale e un supplemento per la manutenzione del 10%, l’investimento globale frutta un interesse del 2,73% (sfera verde chiaro in basso). Se invece si calcola un plusvalore del 70%, 25 anni, annualità e sup-plemento per la manutenzione dell’1%, risulta una remunerazione globale del 4,73% (sfera rossa in alto). L’aumento della pigione ammonta nel primo caso a CHF 200, nel secondo invece a CHF 375, ossia al 75% in più.

IL «MARgINe dI MANOVRA»Tasso di recupero in base alla quota di investimenti di valorizzazione e annualità

IL CIRCOLO MAgICOFattori d’influsso di un aumento ammissibile della pigione

2.0%

2.5%

3.0%

3.5%

4.0%

4.5%

5.0%

Übe

rwälzungssatz

Das Spielfeld25 J / Annuität25 J / Faustregel30 J / Annuität30 J / Faustregel

4.78%

2.73%

Δ75% z.B. 350.‐ / Mt. statt 200.‐ / Mt.

25 anni / annualità25 anni / regola generale30 anni / annualità30 anni / regola generale

r75%Ad es. 350.– / meseanziché 200.– / mese

Il margine di manovra

Tass

o di

recu

pero

Non è ammissibile applicare una chiave di ripartizione diversa tra i conduttori che contestano un au-mento e quelli che lo accettano.»


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mente possibile del 75% (!) per un au-mento di pigione in caso di revisioni totali è enorme, a seconda dell’ammon-tare della quota che comporta un plusva-lore, della modalità di calcolo con l’an-nualità (corretta) o con il tasso di recupero in base alla regola generale, dell’entità del supplemento per i costi di manutenzione e della durata dell’am-mortamento.

chiave di ripartizione in caso di rev isione totaleIl Tribunale federale stabilisce che la scelta della chiave di ripartizione per un aumento della pigione in seguito a una revisione totale spetta al locatore e può essere corretta solo se si dimostrasse insostenibile e irrazionale (Sentenza 4A_727/2012 del 21 maggio 2013).

La tendenza di determinati tribunali in numerosi Cantoni a definire sistematica-mente i singoli parametri per ridurre al minimo le pigioni e quindi favorire il più possibile i conduttori è difficile da conci-liare con una legislazione che intende lot-tare esclusivamente contro l’aumento abusivo delle pigioni. Non è chiaro in che misura ad esempio una quota che com-porta un plusvalore stimato al 60% sia abusiva rispetto a un plusvalore del 55% ritenuto adeguato dal giudice. È difficile da giustificare anche il motivo per cui la durata di 25 anni supposta dal locatore sia abusiva, mentre quella di 30 anni stabili-ta dal tribunale sia corretta. Un interven-to correttivo del giudice si impone pertan-to solo quando un locatore cerca sistematicamente di ottenere il massimo margine di guadagno.

IL CIRCOLO MAgICO. All’interno del «circolo magico» (figura 2), con cui si definisce l’aumento ammissibile della pigione in ca-so di revisioni totali, i singoli fattori han-no inoltre un influsso molto diverso. Men-tre ad esempio la differenza tra annualità e regola generale per il tasso di recupero non influisce molto sugli attuali tassi bas-si, la scelta della durata dell’ammortamen-to di 25 anni anziché 30 ha notevoli riper-cussioni. Conviene prestare attenzione a questi dettagli e dare loro il giusto peso in caso di contestazioni.

MRA ABSTRACTLa rivista specializzata «MRA – MietRecht Aktuell» è una pubblicazione periodica curata da specialisti del diritto di lo-cazione di SVIT Verlag AG. Si dedica a questioni e sentenze giuridiche del vasto ambito del diritto di locazione ed è per-tanto una lettura indispensabile per professionisti immobi-liari e proprietari.

Con il titolo «MRA Abstract» Immobilia pubblica estratti e ri-assunti di commenti e articoli selezionati. Per le versioni det-tagliate la redazione rimanda all’edizione in questione di «MRA – MietRecht Aktuell».

*Hans bÄttiG L’autore è avvocato presso Krneta Gurtner a Berna, docente da anni dei corsi specializza-ti nel settore immobiliare e co-redattore di «MietRecht Aktuell».


dIrIttO ImmObIlIAre domande GiuRidiCHe attuali

CHRistopHeR tillman e daniel Reudt*

pARCheggI LOCATI SepARATAMeNTe. Le di-sposizioni sulla protezione dalle disdet-te in materia di locazione dell’art. 271 e segg. del Codice delle obbligazioni sviz-zero (CO) valgono solo in caso di locali di abitazione e commerciali conforme-mente alla disposizione legale esplicita. Un parcheggio all’aperto non corrispon-de pertanto a un locale di abitazione o commerciale, poiché manca il criterio di «locale». La giurisprudenza del tribuna-le federale sostiene che anche i parcheg-gi in un’autorimessa o in un box affitta-to separatamente per posteggiare delle auto non rappresentano un locale com-merciale ai sensi di questa disposizione (DTF 125 III 231). Di conseguenza le di-sposizioni legali di protezione dalle di-sdette per locali d’abitazione o commer-ciali non sono per principio applicabili nel caso di un garage o di un parcheggio affittato separatamente ai sensi dell’art.

271 e segg. CO. Il posteggio può quin-di essere disdetto per la fine del mese ri-spettando un termine di preavviso di due settimane (art. 266e CO), a meno che le parti non abbiano pattuito un termine di preavviso più lungo o un’altra scadenza di disdetta (art. 266a cpv. 1 CO). In que-sto caso il locatore non deve utilizzare il modulo di disdetta ufficiale (art. 266l CO e contrario). Il conduttore non ha alcu-na possibilità di far valere l’abusività del-la disdetta o di richiedere un’estensione del rapporto di locazione.

pROTeZIONe dALLe dISdeTTe IN CASO dI pAR-CheggI LOCATI CONgIuNTAMeNTe. Le dispo-sizioni sulla locazione di locali d’abita-zione e commerciali e pertanto anche le disposizioni di protezione dalle disdette dell’art. 271 e segg. CO si applicano pari-menti alle cose concesse in uso con que-sti locali ai sensi dell’art. 253a cpv. 1 CO. L’art. 1 dell’Ordinanza concernente la lo-

cazione e l’affitto di locali d’abitazione e commerciali (OLAL) considera cose con-cesse in uso con i locali in questione ad esempio i mobili, le autorimesse, i par-cheggi sotterranei e all’aperto.

La giurisprudenza del tribunale fe-derale ritiene decisivo, per la qualifica come cosa accessoria ai sensi dell’art. 253a cpv. 1 CO, il fatto che tra il locale d’abitazione o commerciale e la cosa ac-cessoria (ad es. il parcheggio) esista un collegamento funzionale, ossia le cose accessorie abbiano una funzione per la cosa principale e siano concesse in uso solo in seguito al contratto di locazio-ne stipulato al riguardo. Il collegamen-to funzionale deriva solitamente dal fat-to che la cosa accessoria si trova nelle immediate vicinanze del locale d’abita-zione o commerciale. Se eventualmente il contratto di locazione per il parcheg-gio è stato stipulato più tardi rispetto a quello per il locale d’abitazione o com-

Protezione dalle disdette in materia di parcheggi?La disponibilità di una protezione dalle disdette da parte di un conduttore di un parcheggio scoperto o coperto dipende sostanzialmente dal fatto che il posteggio venga locato separatamente oppure congiuntamente a un locale d’abitazione o commerciale.

Bildlegende (photo: photocase.de).


funzione delle disposizioni di protezione dalle disdette dell’art. 271 e segg. CO. Di conseguenza il conduttore può far vale-re l’abusività della modifica nell’ambito della contestazione della modifica unila-terale del contratto oppure può richiede-re l’estensione del contratto di locazione attuale (DTF 125 III 231).

CONSIdeRAZIONe deLLA VOLONTà e degLI IN-TeReSSI deLLe pARTI NeL CASO dI CONTRATTI SepARATI. Se il contratto di locazione per il parcheggio è stato tuttavia stipulato se-paratamente, conformemente alla giuri-sprudenza del tribunale federale sull’in-dipendenza formale dei contratti occorre tener conto che per principio è possibi-le disdire solo il parcheggio nonostante

il collegamento funzionale. A differenza di un parcheggio locato indipendente-mente da un locale d’abitazione o com-merciale, in questo caso la disdetta de-ve avvenire tramite modulo ufficiale e deve essere permessa dal profilo della disdetta abusiva ai sensi degli art. 271 e 271a CO. Questa possibilità di disdire (solo) il parcheggio vale tuttavia (in mo-do limitativo) unicamente partendo dal presupposto di un contratto di locazio-ne «abbinato» nell’ottica di rispettare gli interessi delle parti coinvolte. Ciò signi-fica che la volontà delle parti non am-mette l’esistenza di un contratto senza l’altro perché ritiene che i due contrat-ti costituiscano un’unità. Perciò nel ca-so di un parcheggio per cui sussiste un collegamento funzionale con un locale d’abitazione o commerciale, ma che è stato stipulato in un documento contrat-tuale separato, occorre capire se le parti hanno tenuto conto di una sorte diversa dei due contratti e se essa sia giustifica-ta dal punto di vista degli interessi del-le parti. Può emergere ad esempio che il parcheggio è stato affittato solo succes-

dIrIttO ImmObIlIAre domande GiuRidiCHe attuali

merciale, per capire se tra i due oggetti esiste un collegamento funzionale non è importante sapere il numero di contrat-ti stipulati per i due oggetti. È invece ri-levante che i contraenti dei due contratti di locazione siano le stesse persone. Se sussiste un collegamento funzionale di questo tipo tra un parcheggio e il loca-le d’abitazione o commerciale, si appli-cano le disposizioni di protezione dalle disdette in materia di locazione ai sensi dell’art. 271 e segg. CO anche per la lo-cazione del parcheggio.

Rimane pertanto ancora senza rispo-sta la domanda se ed eventualmente in quali circostanze un rapporto di locazio-ne di un parcheggio può essere disdet-to nonostante il collegamento funziona-

le, senza dover disdire immediatamente anche tutto il contratto di locazione del locale d’abitazione o commerciale. dISdeTTA pARZIALe INAMMISSIBILe NeL CASO dI uN uNICO CONTRATTO dI LOCAZIONe. Se il parcheggio è una componente della co-sa locata con un unico contratto di loca-zione del locale d’abitazione o commer-ciale, una disdetta solo del parcheggio va considerata nulla in quanto disdetta par-ziale inammissibile. Qualora in una situa-zione simile il locatore volesse togliere al conduttore una parte dell’oggetto locato (in questo caso il parcheggio), come per un aumento della pigione, deve comuni-care la modifica unilaterale del contrat-to conformemente all’art. 269d cpv. 3 CO mediante il modulo ufficiale corrispon-dente indicando una motivazione alme-no dieci giorni prima dell’inizio del ter-mine di disdetta più vicino. Dato che in un caso simile la modifica unilaterale del contratto sostituisce la disdetta (del par-cheggio), la possibilità di contestazione della modifica unilaterale del contratto ai sensi dell’art. 270b CO assume qui la

Protezione dalle disdette in materia di parcheggi?La disponibilità di una protezione dalle disdette da parte di un conduttore di un parcheggio scoperto o coperto dipende sostanzialmente dal fatto che il posteggio venga locato separatamente oppure congiuntamente a un locale d’abitazione o commerciale.

Il locatore deve verificare esattamente la situazione del contratto di locazione nel caso di disdetta di un parcheggio locato congiuntamente.»

sivamente e che per il contratto di loca-zione del parcheggio sono stati concor-dati altri termini di disdetta. Partendo dal presupposto di un contratto di loca-zione combinato, sulla base della volon-tà e degli interessi delle parti, nel caso di disdetta (solo) del contratto di locazio-ne del parcheggio, la disdetta parziale è considerata nulla.

Recentemente il Tribunale federale ha deciso (DTF 137 III 123) che una pi-gione in sospeso per un parcheggio non autorizza il locatore a disdire immediata-mente per mora anche il contratto di lo-cazione di un appartamento avvalendosi del collegamento funzionale (in questo caso effettivo). Conformemente alla de-cisione del Tribunale federale il locatore avrebbe piuttosto dovuto osservare l’in-dipendenza formale dei contratti a cau-sa della sorte diversa imposta dalle par-ti dei due contratti mediante termini di disdetta differenti. Di conseguenza il lo-catore sarebbe stato autorizzato a disdi-re solamente il contratto di locazione del parcheggio, ma non quello dell’appar-tamento.

RIASSuNTO. Per finire si può constatare che il locatore deve verificare esattamen-te la situazione del contratto di locazio-ne nel caso di disdetta di un parcheg-gio locato congiuntamente. Inoltre deve sempre ricordarsi che la protezione del conduttore come «parte contrattuale più debole» ha un grosso peso nella giuri-sprudenza. In caso di dubbio al momen-to di una disdetta è meglio utilizzare una volta di troppo il modulo ufficiale piutto-sto che ricevere un’obiezione per una la-cuna formale in seguito.

*CHRistopHeR tillman ll.m. Lic. iur., avvocato + avvocato specialista FSA nel diritto immobiliare e delle costruzioni, Legis Rechtsanwälte SA, Zurigo, www.legis-law.ch

*daniel Reudt Lic. iur., avvocato, Legis Rechtsanwälte SA, Zurigo, www.legis-law.ch


dIrIttO ImmObIlIAre Condominio

CHRistopHeR tillman & daniel Reudt

pROCuRA QuALe pRINCIpIO geNeRALe. La co-munità condominiale, ossia dei contito-lari della proprietà per piani (di seguito: condominio), a dire il vero non è persona giuridica, tuttavia – per espressa disposi-zione di legge – dispone di una limitata capacità d’agire, di capacità processuale e di autonomia patrimoniale. Pertanto, ai sensi dell’art. 712l cpv. 2CC, la comunità condominiale può agire processualmen-te – ed esecutivamente – a proprio nome come pure essere convenuta e costitui-re oggetto di esecuzione forzata. L’am-ministratore rappresenta, verso terzi, il condominio – sia come comunione, sia il singolo comproprietario – in ogni que-stione che rientra nelle proprie compe-tenze legali (art. 712t cpv. 1CC). Per pro-muovere un’azione civile – ovvero per resistere ad azioni promosse da terzi – tuttavia l’amministratore ha – per dispo-sizione di legge – solo eccezionalmente

poteri di rappresentanza, in particolare quando si tratta di questioni che rien-trano nella giurisdizione di procedure sommarie. Si tratta sovente di procedu-re d’importanza subordinata quali – ad esempio – la richiesta di rigetto defini-tivo dell’opposizione (art. 80 ss. LEF) o la nomina da parte del giudice di esper-ti per la verifica di opere (art. 367 cpv. 2 CO). In questo modo s’intende evitare – secondo quanto affermato dal Tribunale federale – che l’amministratore conduca un processo che comporti elevati costi per il condominio o sia in grado di com-promettere i rapporti tra comproprieta-ri o rispetto ai vicini (DTF 114 II 310, consid. 2a). Per qualsiasi altra procedu-ra giudiziaria, invece, l’amministratore necessita di speciale procura del condo-minio. Stesso discorso vale per qualsia-si altra procedura amministrativa, quali – ad esempio – procedure di natura ur-banistica o fiscale, nella misura in cui

il condominio possa assumere veste di parte. Eccezionalmente, l’amministrato-re può rappresentare il comproprietario pur senza preventiva procura, quando si tratta di questioni urgenti; ad esempio, quando sussiste il rischio di rilevanti pre-giudizi finanziari o giuridici e l’assem-blea condominiale non possa essere con-vocata tempestivamente ovvero quando la decisione unanime è sottratta alla pro-cedura per corrispondenza. Tuttavia, an-che in questo caso – per esplicita previ-sione di legge – occorre procurarsi la procura ex post. All’occorrenza, il giu-dice può imporre all’amministratore un termine per richiedere tale procura (DTF 114 II 310, consid. 2b).

MAggIORANZA QuALIFICATA: NuMeRO dI COM-pROpRIeTARI e QuOTe. Costituendo il con-ferimento di procura processuale un’im-portante questione condominiale, la relativa decisione deve essere adottata

Procura processuale all‘amministra toreSebbene l’amministratore di condominio disponga di ampi poteri di rappresentanza, tali poteri sono tuttavia limitati – in ambito processuale – senza specifica procura processuale. Peraltro, in materia di conferimento di procura, di recente il Tribunale federale ha emesso una nuova decisione.

La procura processuale dell’amministratore necessita di una decisione a maggioranza dell’assemblea di condominio (Foto: ondrasch / photocase.com).


dIrIttO ImmObIlIAre Condominio

con la maggioranza (di voto) di tutti i comproprietari – cioè sia con riferimento al numero delle persone, sia alla maggio-ranza delle quote immobiliari (art. 647b cpv. 1 in connessione con l’art. 712g cpv. 1 CC). Peraltro, la decisione può essere adottata solo in stretta osservanza delle disposizioni procedurali di convocazio-ne (dell’assemblea); in altri termini, so-lo se la richiesta di conferimento di pro-cura sia stata esplicitata nell’ordine del giorno (di convocazione). Eventuali ca-renze riferibili alla decisione assemble-are dovranno essere impugnate ai sensi dell’art. 712m cpv. 2 in connessione con l’art. 75 CC. In caso di omessa impugna-zione, le carenze – a meno che non ricor-rano casi di nullità assoluta per gravi vizi – non potranno essere addotte quali ar-gomenti per opporsi alla procura proces-suale dell’amministratore (sentenza del Tribunale federale 5D_98/2012, consid. 3.3). Anzi, l’eccezione della carente de-cisione deve essere sollevata – nei limiti del possibile – già in ambito assemble-are, in caso contrario viene meno la le-gittimazione all’impugnazione. Del pa-ri, non è legittimato all’impugnazione il comproprietario che – in sede di assem-blea – si sia è espresso a favore della procura.

deCISIONe peR CORRISpONdeNZA (SCRIT-TA) SOLO IN CASO dI uNANIMITA’. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federa-le (DTF 127 III 506, consid. 3a), nella misura in cui sia adottabile all’unanimi-tà, la decisione assembleare può avveni-re anche in forma scritta, per corrispon-denza – in applicazione analogica delle disposizioni sulle assemblee delle asso-ciazioni (art. 66 cpv. 2 in connessione all’art. 712m cpv. 2CC). L’importante do-manda connessa a tale questione e cioè, se sia sufficiente una preventiva, origi-naria decisione assembleare – adottata a maggioranza – che preveda la possi-bilità di conferire procura processuale all’amministratore anche per corrispon-denza (scritta), è stata lasciata espres-samente irrisolta dal Tribunale federa-le in occasione di una recente decisione (5A_913/2012 del 24 settembre 2013, consid. 5.2.2. Ancora una volta, quindi, il TF ha omesso di definire questa impor-tante e controversa questione. Oggi, in una realtà di mobilità (quasi) illimitata, è

Procura processuale all‘amministra toreSebbene l’amministratore di condominio disponga di ampi poteri di rappresentanza, tali poteri sono tuttavia limitati – in ambito processuale – senza specifica procura processuale. Peraltro, in materia di conferimento di procura, di recente il Tribunale federale ha emesso una nuova decisione.

molto avvertita la necessità di poter deci-dere le proprie questioni in ogni momen-to e in ogni dove. Per tale ragione, nu-merosi comproprietari apprezzerebbero la facoltà di non doversi necessariamen-te riunire – in un determinato momento – nella specifica sede assembleare. A ciò contribuisce peraltro la possibilità della decisione per corrispondenza.

Allo stesso modo, l’espressione di vo-to di ciascun comproprietario contribui-sce a far sì che l’assemblea dei compro-prietari – titolari della proprietà per piani – sia validamente costituita e non perda legittimazione per mancanza del neces-sario numero legale o sia impossibilitata a decidere, a lungo, per l’assenza di de-terminati comproprietari, rispetto a spe-cifiche tematiche.

Peraltro, risiede nella logica stessa e nello scopo dell’assemblea condominia-le che i comproprietari si riuniscano – di tanto in tanto – e adottino le più impor-tanti decisioni previa discussione e reci-proco scambio di opinioni. Mentre per decisioni adottate all’unanimità – in se-de assembleare – resta scongiurato il ri-schio di contrapposizioni, per conto, ta-le eventualità non è esclusa in caso di disaccordo da parte di singoli compro-prietari; purtuttavia è interesse generale che i membri della comunità si confron-tino esaurientemente sulle decisioni da adottare e – dopo esaustivo confronto e valutazione dei rispettivi vantaggi/svan-taggi – si decida per una o per l’altra so-luzione. La comunicazione franca con-tribuisce altresì a che la decisione voluta dalla maggioranza sia pure accettata dal-la minoranza e al fine di non dare adito a dubbi che l’amministratore e/o singo-li comproprietari abbiano tramato, pro-spettando falsi elementi per orientare la decisione in modo inammissibile. In con-siderazione dell’innegabile esistenza di contrastanti interessi, è da condividere la tesi sovente sostenuta in dottrina se-

condo cui la decisione per corrisponden-za, per principio, debba essere ammes-sa solo in caso di decisione unanime, a meno che il condominio non abbia pre-visto esplicitamente nel proprio regola-mento la possibilità della decisione scrit-ta a maggioranza (sulla base quindi di una precedente decisione adottata una-nimemente). Ciò consentirebbe alla co-

munità condominiale di poter optare per la pro-cedura più consona al-le proprie esigenze. Ri-tenuto che la previsione della decisione per cor-rispondenza a maggio-ranza (scritta) deve es-sere (stata) adottata all’unanimità, non sus-

siste neppure il rischio che simili votazio-ni – originarie e fondative – possano es-sere imposte contro la volontà di singoli comproprietari. Sarebbero escluse quin-di dalla procedura per corrispondenza (scritta) a maggioranza soltanto quelle materie che necessitano comunque del voto unanime.

COMuNICAZIONe ALL’AMMINISTRATORe. Sia ri-cordato infine che l’amministratore – ai sensi della esplicita disposizione di leg-ge di cui all’art. 712t cpv. 3 CC è tenuto (e quindi pure legittimato) a ricevere le dichiarazioni, le ingiunzioni, le sentenze e le decisioni destinate collettivamente ai comproprietari. Ciò vale – per ragioni di certezza del diritto– per ogni comuni-cazione al condominio, pure nel caso in cui egli non sia internamente competen-te per lo specifico aspetto a cui la comu-nicazione sia riferibile. Quando la comu-nicazione riguarda una dichiarazione di volontà (necessariamente) ricettizia tale comunicazione si ritiene essere avvenu-ta nel momento della consegna all’am-ministratore. E’ irrilevante invece la data dell’avvenuta comunicazione interna (al condominio). La decisione a maggioran-za per corrispondenza (scritta) deve av-venire necessariamente all’unanimità.

la decisione scritta (per corrispondenza) deve avvenire necessariamente all’unanimità.»


edIlIZIA siCuReZZa dei lift inteRvista

RapHael HeGGlin*

NuOVe NORMe peR VeCChI ASCeNSORI. Un vecchio ascensore può nascondere note-voli rischi per la sicurezza: in Ticino nu-merosi impianti sono sprovvisti di porta

della cabina e questo provoca continua-mente incidenti con schiacciamento di ar-ti. Secondo le stime, in Svizzera ogni quat-tro anni una persona muore per le conseguenze di un incidente di questo ti-po. Altrettanto frequentemente si verifica-no incidenti perché gli utenti inciampano nel gradino che si forma fra pavimento

della cabina e il piano di sbarco, quando l’ascensore non ha una precisione di arre-sto perfetta. I tecnici lamentano inoltre la mancanza di impianti per le chiamate di emergenza collegati 24 ore su 24 con una

centrale operativa: è successo infatti che passeggeri siano rimasti bloccati in ascen-sore per un intero fine settimana. Ma an-che tempi di attesa non così prolungati possono risultare stressanti e nuocere al-le condizioni di salute di una persona.Il nuovo articolo 36 del regolamento di ap-plicazione della legge edilizia (RLE) pub-

blicato il 23 maggio 2014 sul BU ticinese, richiede quindi maggiore sicurezza: dal 1° gennaio 2014 esso impone che per qua-lunque modernizzazione di ascensori o in-stallazione di impianti sostitutivi venga av-viato un processo di concessione edilizia e di collaudo finale da parte del Comune. In caso di modernizzazione línstallatore deve inoltre produrre una dichiarazione che confermi léliminazione delle sette principali situazioni di rischio SNEL. SNEL sta per Safety Norm for Existing Lifts e la Svizzera ha recepito completa-mente questa norma europea come SIA 370.080 nel 2004. Spetta ai Cantoni poi decidere se e come attuare dal punto di vi-sta legislativo tale norma (v. riquadro).

IN CASO dI INCIdeNTe RISpONde IL pROpRIeTA-RIO. Le nuove normative edilizie portano più sicurezza non solo per i passeggeri ma anche per i gestori degli impianti. In base all’articolo 58 CO i proprietari rispondono dei danni causati dalla manutenzione ina-deguata di un’opera, categoria in cui rien-trano anche gli ascensori. Il legislatore considera unópera «difettosa» se questa non corrisponde allo stato riconosciuto della tecnica. La SNEL ovvero la norma SIA 370.080 definivano già lo «stato della tecnica», anche prima dellíntroduzione della nuova normativa edile ticinese: la nuova legge crea solo più certezza del di-ritto, indicando quali misure concrete si-ano necessarie per un livello di sicurezza sufficiente.

Requisiti fondamentali per le moder-nizzazioni sono fra láltro le porte di chiu-

I vecchi ascensori devono diventare più sicuri Da inizio anno in Ticino sono in vigore le nuove normative edilizie: la modernizzazione di un ascensore esistente prevede ora requisiti di sicurezza più severi, in linea con le prescrizioni vigenti per i nuovi impianti. I proprietari devono informarsi e programmare per tempo.

In caso di modernizzazione l'installatore deve inoltre produrre una dichiarazione che confermi l'eliminazione delle sette principali situazioni di rischio SNel.»

I vecchi ascensori non hanno un livello di sicurezza pari a quello prescritto dalle norme in vigore. (Foto: Remy Steinegger).

I CANTONI ChIedONO SICuReZZASempre più Cantoni migliorano la sicurezza degli ascensori esistenti e creano nuove norme e leggi sulla base della Safety norm for Existing Lifts (SnEL). Oltre al Cantone Ticino anche Ginevra, Zurigo, Glarona e uri hanno varato normative vin-colanti. Altri stanno per promulgare leggi analoghe. La SnEL si sta imponendo anche a livello europeo: finora oltre dieci paesi hanno dichiarato la norma come standard; altri stanno per introdurla. Per le modernizzazioni il Cantone Ticino, come del resto anche altri Cantoni, si limita alle principali situazioni di rischio:

• SnEL 3: Inadeguata precisione di arresto della cabina

• SnEL 27: Vetro inadeguato all’interno delle porte di piano

• SnEL 38: Rapporto critico tra superficie utile e carico no-minale

• SnEL 40: Cabine senza porta di chiusura

• SnEL 46: Illuminazione di emergenza cabina mancante o insufficiente

• SnEL 56: Ammortizzatori mancanti o insufficienti

• SnEL 71: Impianto chiamate di emergenza mancante o in-sufficiente


edIlIZIA siCuReZZa dei lift inteRvista

sura della cabina, un impianto di comuni-cazione di emergenza con servizio di assistenza 24 ore su 24, una precisione di arresto assoluta per evitare che gli utenti inciampino. Altrettanto importanti sono lílluminazione di emergenza, lútilizzo di vetro di sicurezza e ammortizzatori di ex-tracorsa di dimensioni sufficienti.

Chi non modernizza ma sostituisce, necessita per límpianto sostitutivo di una dichiarazione di conformità ai sensi della norma europea EN81-1/2: gli impianti so-stitutivi devono quindi soddisfare esatta-mente gli stessi criteri dei nuovi.

IL TeCNICO deVe eSSeRe CeRTIFICATO. Come deve procedere il gestore dellímpianto? Se ci si ferma alle riparazioni il nuovo ar-ticolo della normativa edile ticinese non si pronuncia: ma la questione è già discipli-nata dallárticolo 58 CO, che consente le richieste di risarcimento in caso di inci-dente. I tecnici consigliano di sottoporre gli ascensori meno recenti a unánalisi dei rischi che segnali quali lavori dovranno essere necessariamente eseguiti negli an-ni successivi e quale sia la soluzione più razionale dal punto di vista economico. Chi guarda lontano non evita soltanto irri-tazioni: può anche risparmiare.

Trovare un partner tecnico affidabile non è tuttavia sempre facile per i gestori di impianti. Negli ultimi anni si sono affac-ciate sul mercato anche aziende non qua-lificate, che talvolta eseguono lavori di manutenzione e assistenza e riparazioni non a norma. Va tutto bene finché qualco-sa non va male.

Le aziende serie non sono disposte a lesinare sulla sicurezza: indicano con tra-sparenza come rendere sicuri in maniera durevole gli ascensori. Ora unázienda che modernizza o sostituisce gli impianti de-ve essere in possesso della certificazione ISO, compreso il Modulo H, che garanti-sce una certezza qualità totale. Ma anche i lavori di assistenza e manutenzione do-vrebbero essere eseguiti solo da aziende in possesso del Modulo H: solo questo può garantire il giusto standard di qualità e si-curezza anche nel lungo periodo.

I vecchi ascensori devono diventare più sicuri Da inizio anno in Ticino sono in vigore le nuove normative edilizie: la modernizzazione di un ascensore esistente prevede ora requisiti di sicurezza più severi, in linea con le prescrizioni vigenti per i nuovi impianti. I proprietari devono informarsi e programmare per tempo.

«HO GIà rIleVAtO GrAVI dIFettI AGlI ASceNSOrI»

da inizio anno nel Cantone Ticino si appli-cano normative edili più severe per la moderniz-zazione di ascensori e l’installazione di impia-nti sostitutivi. L’ingegnere elettrotec-nico diplomato Luigi Ni-coli consiglia ai proprie-tari di ascensori di confrontarsi per tempo con la tematica.

Gli ascensori esistenti devono diventare più si-curi: con il nuovo regola-mento edilizio il Cantone Ticino lancia un segnale chiaro. Esiste oggi un problema di sicurezza?Luigi nicoli: Sugli ascen-sori meno recenti esistono grandi differenze in termi-ni di sicurezza: alcuni sono sufficientemente sicuri, altri invece denunciano di-fetti. In linea generale la legge richiedeva da tempo che i vecchi ascensori fos-sero aggiornati dal punto di vista tecnico: ma la for-mulazione relativa all'attuazione della norma non era chiara. L’inasprimento delle nor-me edilizie chiama in cau-sa molto direttamente il proprietario: in base all’articolo 58 CO i propri-etari rispondono dei danni causati dalla manutenzio-ne inadeguata di un’opera, categoria in cui rientrano

anche gli ascensori. Rece-pendo le sette principali situazioni di rischio indica-te nelle SnEL (norme di sicurezza per gli ascensori esistenti), il Cantone indi-ca chiaramente ciò che serve per rendere più sicu-ro un ascensore installato diversi anni prima.

I proprietari degli ascen-sori erano già responsa-bili per la sicurezza dei loro impianti. Ciononos-tante esistono vizi rile-vanti per la sicurezza. Perché?Luigi nicoli: Da un lato molti gestori di impianti non sono stati adeguata-mente sensibilizzati: ques-to cambierà con il nuovo articolo dell’ordinanza edi-lizia. un altro problema è costituito dal non irrile-vante numero di aziende non qualificate che pro-pongono servizi di assis-tenza e riparazione per as-censori. In molti casi purtroppo è molto spesso il prezzo a decidere.

La qualità dei lavori è pe-nalizzata dalla pressione sui prezzi?Luigi nicoli: Talvolta gli as-censori non vengono ma-nutenzionati e riparati a regola d’arte. nelle mie funzioni di tecnico indi-pendente ho rilevato già gravi difetti, ad esempio ai

freni di emergenza o alle funi. Gli incidenti sono una costante. I gestori degli impianti dimenticano che fare economia è giusto, ma se si verifica un inci-dente essi sono i primi a doverne rispondere. Le aziende serie tuttavia non sono disposte a lesinare sulla sicurezza e segnala-no per iscritto ai gestori i problemi da risolvere.

Come fa un proprietario a capire se un’azienda di ascensori è seria?Le aziende che eseguono lavori sugli ascensori de-vono essere in possesso della certificazione ISO, compreso il Modulo H, che garantisce una certezza qualità totale. Con il nuovo articolo 36 del Regola-mento di applicazione del-la legge edilizia (RLE) il Modulo H diventa obbliga-torio per le aziende che modernizzano o sostituis-cono gli ascensori. Ma anche i lavori di assistenza e manutenzione dovreb-bero essere eseguiti solo da aziende in possesso del Modulo H: solo questo può garantire che gli inter-venti avvengano secondo gli standard di qualità e si-curezza adeguati. Consig-lio ai proprietari di ascen-sori di far eseguire un’analisi dei rischi da un tecnico competente e

neutrale, che riferirà con chiarezza cosa è meglio fare in termini tecnici e fi-nanziari: è sufficiente una riparazione? Ho bisogno di una modernizzazione oppure la soluzione migli-ore è una sostituzione?

La nuova ordinanza edile non fissa scadenze per le riparazioni. Perché allora il gestore di un impianto dovrebbe sostenere costi ulteriori se non assoluta-mente costretto?Sconsiglio espressamente una mentalità di breve pe-riodo: a lungo andare non conviene fare sempre e solo il minimo indispensa-bile. Chi oggi fa bene i con-ti e guarda lontano, rispar-mierà ed eviterà inutili irritazioni. non parlo solo di possibili incidenti e del-le relative richieste di risarcimento: gli ascensori obsoleti si rompono più frequentemente. un vec-chio ascensore è come una vecchia auto: si arriva a un punto in cui non vale più la pena riparare, per-ché si verificano continua-mente nuovi problemi. una pianificazione a rego-la d’arte aiuta i proprietari di ascensori a raggiungere l’optimum dal punto di vis-ta economico e di sicurez-za. Vale la pena quindi pia-nificare per tempo!

BIOgRAFIALuigi nicoli è ingegnere elettrotec-nico diplomato e CEO di Elettro Stu-dio nicoli. In qualità di tecnico indi-pendente opera come consulente di committenti e pubbliche istituzioni su vari temi, fra cui sicurezza degli ascensori e protezione antincendio, oltre che come progettista. In caso di incidenti connessi all’utilizzo di ascensori redige perizie per i tribu-nali ticinesi.

*RapHael HeGGlin

L›autore è giornalista MAZ e Chimico Dipl. FH. Scrive per quotidiani e riviste specializzate su Tecnica della costruzione, efficienza ener-getica, scienze e natura.


mANAGemeNt piattafoRme immobiliaRi

Red.

–Aclado è partita in settembre 2012. e’ veramente necessaria una piatta-forma per la commercializzazione di superfici commerciali?–Mario Scholz: Sì, tutte le piattaforme at-tualmente esistenti si dedicano all’abi-tativo. Gli immobili commerciali su que-ste piattaforme restano ai margini. Oltre 70 professionisti, tra cui amministratori, gestori e specialisti nel settore immobili commerciali hanno dichiarato un chiaro interesse in un portale dedicato agli im-mobili commerciali.–Hanno confermato anche il loro interesse a contribuire?–Mario Scholz: Naturalmente. Questa disponibilità esiste, anche se non sen-za riserve. Il messaggio dei nostri clien-ti potenziali è stato chiaro: siamo pronti a contribuire solo a partire da quanto le ri-chieste che giungono attraverso Aclado raggiungono quelle che pervengono dagli altri abituali mezzi online. Il nostro com-pito è pertanto quello di aumentare il nu-

mero dei conduttori e acquirenti interes-sati, e così aumentare gli incassi. –Perché sarebbe necessaria una apposita piattaforma per le superfici commerciali?

–Daniel Bernard: Gli immobili commer-ciali non possono essere presentati come si fa per gli immobili abitativi. Ad esem-pio parti di superfici commerciali non so-no facilmente pubblicabili se non come singole inserzioni. Il mercato delle su-perfici abitative si sviluppa inoltre in mo-do molto differente dal mercato per le su-perfici commerciali. In questo momento

sul mercato delle superfici commerciali si constata un eccesso di offerta.–Su quale potenziale contate?–Mario Scholz: Dati precisi non sono di-sponibili, proprio a causa della proble-

matica delle superfici parziali sopra descrit-ta. Il nostro obietti-vo è di diventare le-ader del mercato in uno-due anni. La no-stra particolarità risie-de nel fatto che da noi le superfici commer-ciali possono esse-re illustrate e mostra-

te secondo le necessità della clientela. Il 90% dei principali attori sul mercato è già nostro cliente. Ora vogliamo rag-giungere il segmento degli amministra-tori medi e piccoli, come pure dei media-tori immobiliari.–Per gli interessati sono a disposizione diverse piattaforme online. ciò è per voi ragionevole?

Specialisti in superfici commercialiGli immobili abitativi vengono di regola commercializzati attraverso internet. Piattaforme specializzate in immobili commerciali sono meno frequenti. Da due anni Aclado si è impegnata a copri-re questa mancanza. Il servizio risponde ad una domanda, sostengono i fondatori.

I costi supplementari per le inser-zioni sono trascurabili, se confrontati agli enormi costi dello sfitto.»MARIO SCHOLZ

I due fondatori di Aclado, Mario Scholz (a destra) e Daniel Bernard.


mANAGemeNt piattafoRme immobiliaRi

–Mario Scholz: Certo, ci presentiamo co-me canale supplementare ma specifico. Homegate e Immoscout24, i due chiari leader del mercato attuale, sono di rego-la selezionati direttamente, per l’alto gra-do di conoscenza del loro marchio. Noi siamo di regola rintracciati attraverso motori di ricerca. Ciò significa che la ri-cerca è specifica e i nostri offerenti cer-cano inquilini qualificati.–ci sono altri, oltre a voi, che sono a tal punto convinti da investire nella vostra azienda?–Mario Scholz: Un gruppo di investi-tori di aziende svizzere, ma non della finanza né dell’immobiliare, ci ha so-stenuto nella partenza. Il nostro budget è limitato, ma noi non abbiamo la ne-cessità, come per gli offerenti di servi-zi per superfici abitative, di importanti

spese pubblicitarie. I maggiori offerenti di superfici commerciali ci conoscono. Il prossimo passo sarà farci conoscere fra i medi e i piccoli. Chi cerca oggi su-perfici commerciali lo fa attraverso in-ternet, e noi ci siamo.–Si può parlare di cambiamento di tendenza nella commercializzazione di superfici commerciali?–Mario Scholz: Assolutamente! Le quote di online e stampa, prima 5% e 95% ne-gli ultimi dieci anni si sono esattamente invertite. L’inserzione stampata serve ancora solo per una questione di imma-gine. Stimiamo prossima la totale scom-parsa delle inserzioni stampate per le su-perfici commerciali.–Il mercato svizzero è grande abbastanza per il vostro servizio specializzato?

–Mario Scholz: La nostra società si basa su una struttura leggera e perciò il po-tenziale per ora basta. Se pensiamo ad uno sviluppo della nostra attività non pensiamo agli immobili abitativi, ma ad una distribuzione geografica. Anche per questo motivo abbiamo registrato la no-stra marca anche in altri paesi. Se andre-mo all’estero da soli o con altri partner non è ancora deciso. Per i prossimi me-si siamo sufficientemente occupati dal mercato svizzero.

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SVIt tIcINO l’assemblea 2014 la paRola al pResidente

Red.

TRA I VIgNeTI dI VICO MORCOTe. La rusti-ca bellezza del Castello di Morcote, con l’immenso vigneto circostante, ha ospita-to l’assemblea annuale di SVIT Ticino il 15 maggio scorso. La serata, splendida, anche se un po’ ventosa, ha raccolto un buon centinaio fra soci e invitati, fra cui alcuni rappresentanti delle più importan-ti associazioni di categoria del cantone, come pure di SUPSI e del Centro di stu-di bancari di Vezia. Dal punto di osser-vazione un tempo privilegiato per con-trollare il movimento di gente, merci e truppe sul Ceresio e verso Sud, anche la SVIT ha cercato di interpretare i segni dei cambiamenti che il contesto econo-mico, sociale e politico ci preparano per i prossimi tempi.

SeTTORe FIduCIARIO IN CReSCITA. Dopo i sa-luti iniziali di SVIT Svizzera, portati da Andreas Ingold, Vicepresidente naziona-le, l’assemblea si è aperta con l’interven-to del presidente cantonale. Nel suo con-tributo Alberto Montorfani ha ricordato come l’associazione, che raggruppa i fi-

duciari immobiliari del cantone e dunque rappresenta gli operatori del mercato im-mobiliare cantonale, costituisca parte in-tegrante del settore fiduciario ticinese, settore importante sia economicamente che come datore di lavoro. Il settore fi-duciario ha infatti recentemente supera-to il settore bancario per numero di ad-detti, e questo è un segnale di vitalità e di importanza nell’economia cantonale.

L’associazione mantello dei fiduciari ticinesi, la FTAF (Federazione Ticinese delle Associazioni di Fiduciari) raggrup-pa tutte le associazioni che rappresen-tano il settore fiduciario nelle sue tre specialità, finanziario, commercialista e immobiliare. Come organizzazione di questo importante settore, la FTAF opera d’intesa con le altre organizzazioni can-tonali dell’economia e del commercio, promovendo iniziative condivise e soste-nute insieme ad Aiti, Camera del com-mercio, Catef, Associazione bancaria e mondo politico.

LA FORMAZIONe e’ FONdAMeNTALe peR IL SeT-TORe. In ambito formativo SVIT si con-

traddistingue per la vivace offerta di se-minari di formazione e postformazione sull’arco dell’anno, nella quale spiccano in particolare i corsi di base e i corsi di preparazione a livello Attestato Federa-le. Sono proposti corsi per la formazio-ne di Assistenti SVIT in amministrazio-ne di stabili locativi, in amministrazione di proprietà per piani, in contabilità im-mobiliare, come pure in commercializza-zione immobiliare. A livello di Attestato si è invece appena concluso l’esame per una ventina di candidati all’Attestato di gestore immobiliare, mentre è in corso la preparazione all’Attestato per esperti in commercializzazione.

La forte richiesta di formazione, ne-cessaria in un contesto complesso ed in continuo mutamento, è condivisa da SVIT con altri istituti formativi del can-tone, in particolare la SUPSI e il CSB di Vezia, con i quali vengono coordinati e strutturati eventi specifici per il settore o corsi e seminari complementari alla for-mazione di base. Insieme all’opera di re-golamentazione e di controllo della pro-fessionalità svolto per legge dall’Autorità

tra le mura del castello Immensi vigneti e le mura di una spettacolare fortezza medievale sono stati la degna cornice dell’annuale assemblea sociale, come sempre ben frequentata da soci e partner di SVIT Ticino. La cena ufficiale, che ha seguito i lavori assembleari e l’aperitivo al castello, è stata l’occasione per degnamente festeggiare i neo diplomati Esperti in gestione immobiliare.


SVIt tIcINO l’assemblea 2014 la paRola al pResidente

rAPPOrtO del PreSIdeNte

Come si aspetterebbe la stampa, potrei parlarvi delle nostre idee sulla bol-la immobiliare, ma temo che la cosa non interessi in realtà a nessuno di voi. La bolla non c'è e i prezzi stanno rientrando senza troppi danni per nessuno. Ecco tutto quanto ci sa-rebbe da dire.

Vorrei invece condivide-re con voi alcune rifles-sioni che la nostra espe-rienza professionale ci suggerisce.

La nostra associazione esiste (da quasi 80 anni!) per offrire sostegno e pro-mozione alla professione degli operatori immobilia-ri, gestori, amministratori e consulenti, nel Canton Ticino, di cui raggruppa ol-tre la metà degli operatori iscritti all'albo dei fiducia-ri, tramite un segretariato locale, gli strumenti di co-municazione interna, la formazione e non da ulti-mo uno spirito di corpo che si mostra questa sera quanto mai presente e vi-vo, oltre naturalmente an-che grazie al forte collega-mento esistente con le altre organizzazioni regio-nali di Svit e con la sede centrale, qui rappresenta-ta dal direttore Taifun Celi-ker e dal Vicepresidente e futuro presidente designa-to Andy Ingold, che ringra-ziamo per la loro parteci-pazione.

negli anni recenti la pre-senza di Svit nel nostro contesto economico e so-ciale si è fatta ancora più forte, mentre il nostro marchio è sempre più se-gno di qualità professiona-le e formativa sia nell'am-bito dei rapporti professionali fra colleghi e operatori economici sia verso la clientela.

Di tutto quando pensato, promosso e disposto da parte dell'associazione in favore dei soci e con i soci riferiremo quest'anno non più all'interno del rapporto

del presidente, ma la-sciando ai diversi respon-sabili degli ambiti in cui si sono svolte le attività il modo di riferire diretta-mente all'assemblea. Sarà perciò il nostro un «rap-porto a più mani» che spe-riamo apprezzerete.

Per parte mia vorrei rapi-damente accennare ad al-cuni temi che mi sembra-no contingenti alla nostra attività e ai nostri interes-si, ad alcuni avvenimenti locali e internazionali che non hanno potuto non la-sciare un segno anche nel nostro modo di vivere e concepire il nostro bell'an-golo di paradiso.

Innanzitutto constato che il profilo di Svit come as-sociazione dei fiduciari immobiliari è sempre più connesso e sempre più aderente, nel campo delle posizioni economiche e politiche in senso più am-pio, a quello delle altre as-sociazioni di fiduciari, rag-gruppate dalla FTAF, che ben rappresenta il settore dei servizi fiduciari, la cui importanza in termini di personale impiegato ha recentemente superato addirittura il settore ban-cario.

Secondariamente mi pia-ce constatare che anche con le altre associazioni professionali di categoria del cantone, dalla Camera di commercio all'Aiti, dall'Associazione bancaria alla Ssic, di cui abbiamo l'onore di ospitare questa sera i rappresentanti, si manifestano sempre più spesso posizioni e interes-si comuni, segno che le esigenze del nostro canto-ne premono e portano sempre di più ad una pos-sibile ed effettiva concer-tazione e comunione di in-tenti. non può che essere questo un buon segno, in un cantone dove un tem-po più che di economia e società si parlava di politi-ca e soprattutto di colori di partito.

Il terzo risvolto cui vorrei accennare è quello degli Istituti di formazione pro-fessionale e post profes-sionale, il cui lavoro si è di parecchio ampliato, per-mettendo di costituire una offerta formativa notevole e, guardando al campo im-mobiliare, complementare alla formazione di base che la nostra associazione propone. Per lavorare be-ne insieme bisogna comu-nicare bene e con termini comuni e condivisi. Per questo vediamo sempre con favore le attività e la collaborazione con istituti come il Centro studi ban-cari, con cui collaboriamo attraverso l'Ifpf o la SuPSI, che per la formazione spe-cifica in campo immobilia-re ben ha compreso le ne-cessità del nostro settore, anche con contributi inno-vativi. Consideriamo di questa natura anche il ruolo estremamente posi-tivo che la nostra legisla-zione assegna all'Autorità di Vigilanza sulle profes-sioni fiduciarie, quale or-gano di controllo e di ga-ranzia della professionalità del settore.

Veniamo ora alle riflessio-ni sul contesto economico e territoriale, e sulle sfide che hanno contraddistinto questo anno trascorso, ma che segneranno anche il futuro.

La Svizzera e il Ticino si trovano ad un crocevia continentale, forse mon-diale, di flussi di persone di beni e di servizi di por-tata mai vista in preceden-za. non serve citare la cro-naca per ricordarci l'ampiezza e la drammati-cità di questi eventi. Il mondo si rimpicciolisce e la popolazione esplode.

Di fronte a queste inesora-bili tendenze, causate da eventi che per gran parte si svolgono dall'altra parte del mondo e secondo tempi e logiche che ci sfuggono, la nostra popo-lazione, ma anche la co-

siddetta classe politica ed economica ha reagito con chiari segnali di difesa e di limitazione. Vogliamo re-golare tutto il possibile per prepararci a non perdere il controllo di quello che an-cora resta della realtà che crediamo di conoscere. Li-mitazioni delle residenze secondarie, regolamenta-zione della pianificazione territoriale, limitazione dell'immigrazione, limita-zione dei salari, limitazio-ne dei padroncini, limita-zione del credito e dei tassi di interesse. Ce n'è per tutti. L'unico processo di segno inverso sembra purtroppo essere quello dell'ingerenza ormai quasi senza limiti dello stato nei portafogli, nelle case, nei letti e nelle teste dei citta-dini.

noi vediamo la necessità, e l'utilità, di proseguire una riflessione comune, li-bera e plurale, dove possa-no trovare credito le gran-di parole e i grandi temi che hanno costruito la no-stra civiltà e la nostra eco-nomia: la persona, la liber-tà, il lavoro, la società.

Il nostro territorio, materia prima del nostro lavoro e del nostro senso di appar-tenenza ad una nazione e ad un popolo, sarà sempre in pericolo quando non sa-remo più in grado di con-cordarci per trovare insie-me le soluzioni ai problemi che il mondo, anche quello amico, ci scarica addosso in modo sempre più vio-lento e presuntuoso.

non solo Svit come asso-ciazione, ma ognuno di noi che in Svit ci riconoscia-mo, siamo desiderosi e di-sponibili a continuare il la-voro con chiunque abbia il nostro stesso cuore e le nostre stesse preoccupa-zioni.

Grazie per l'attenzione.Alberto MontorfaniPresidente SVIT Ticino

di Vigilanza sull’esercizio della profes-sione di fiduciario, quello formativo è il contributo certamente più valido alla co-struzione di un settore sempre più soli-do e specialistico, radicato sul territorio e di servizio a tutta l’economia cantonale.

Le ATTIVITA’ deLLe COMMISSIONI. Dopo l’in-tervento di Montorfani si sono succedu-ti sul palco alcuni membri di comitato e delle commissioni interne di SVIT Tici-no, per riferire dell’attività in altri am-biti specifici dell’associazione: momen-ti importanti sono stati la visita al centro REGA di Magadino, alla Schindler Elet-tronica di Locarno, come pure la presen-tazione con degustazione vini promossa dal Gruppo SIBIR. Sempre più apprez-zati e importanti colonne di sostegno al-la comunicazione di SVIT Ticino si sono rivelati Immobilia, la rivista ufficiale che esce anche in italiano tre volte all’anno, come pure Immobest, nato dalla collabo-razione con Immoscout24 e il Caffè. La presentazione del portale BusinessClass Ticino, che offre una straordinaria pos-sibilità ai fiduciari immobiliari e agli ar-tigiani locali di operare in rete per raf-forzare la qualità dei servizi e il mercato locale, ha chiuso gli interventi dal palco.

La parte ufficiale è proseguita con la presentazione e l’approvazione dei con-ti e dei preventivi, che mostrano una so-lidità finanziaria che potrà sostenere an-che in futuro le molteplici attività di SVIT Ticino, e si è conclusa con la consegna ai quattro nuovi soci degli attestati di af-filiazione. Ora SVIT Ticino conta 118 so-ci. La parte conviviale è iniziata con una degustazione di vini e un ricco aperitivo all’interno delle mura del Castello, per terminare con la cena servita al Risto-rante dell’Alpe Vicania.

15 NeO dIpLOMATI. Durante l’ottima cena sono stati premiati i migliori risultati agli esami per l’Attestato federale di gestore immobiliare. I 15 neo diplomati sono Jo-nas Aquilini, Roberto Ballabio, Micaela Beechey-Tobler, Mattia Butti (che ha ot-tenuto il miglior risultato finale: media 4.7), Lucia Cacciuttolo, Simona Catta-neo, Fabiana Galli, Marta Garotta, Maya Haug, Federico Häusler, Melissa Mante-gazza, Kristina Maric, Nicola Pignatiello, Monica Quarenghi e Valeria Viola.


SVIt tIcINO foRmaZione

dieci anni di mAS in real estateDa dieci anni in Svizzera esiste la possibilità di una formazione di terzo livello in economia immobiliare. Università e SUP svizzere hanno presentato i loro corsi di Master nell’ambito di una manifestazione comune.

aliCe Hollenstein*

dISCIpLINA ReCeNTe. Fino alla fine degli anni ’90 nelle università e SUP svizzere all’immobiliare non erano riservate gran-di attenzioni. Stesso destino avevano la ricerca e la formazione del personale de-dicato a portafogli immobiliari per valori in miliardi di franchi svizzeri. Al settore mancava la strumentazione che avrebbe permesso di gestire professionalmente, in tempo di crisi, uno dei maggiori pa-trimoni economici della nazione. E’ na-ta così la necessità, per diverse universi-tà, di proporre corsi a livello di Master of Advanced Studies (MAS) in Real Estate.

CONCORReNZA FRA OFFeReNTI. Negli anni 2004/05 la SUP di Zurigo (HWZ), l’In-stitut für Finanzdiensleistungen di Zugo (IFZ) e il Center for Urban & Real Estate Management (CUREM) – oggi parte in-tegrante dell’Uni Zurigo – fecero partire i loro primi corsi postdiploma in economia immobiliare. L’Università di San Gallo (HSG) offriva già dal 1997 un corso ana-logo, con però un focus sul facility mana-gement. In seguito al fatto che tre scuo-le di livello universitario offrissero nello stesso tempo corsi analoghi, anche San Gallo si è allineata, e si è così presenta-ta sul mercato una discreta concorrenza.

Tutti i corsi hanno però avuto suffi-cienti iscritti fin dall’inizio e hanno potu-to portare a compimento i programmi previsti. Fino alla fine degli anni ’90 era il Diploma federale di fiduciario immobi-liare a fare la parte del leone in econo-mia immobiliare. La formazione superio-re era proposta ancora solo in Germania, presso la European Business School (EBS), che ne aveva riconosciuto la po-tenzialità già 10 anni prima. Un gruppo di pionieri svizzeri si sono allora dati da fare per far partire la formazione supe-riore anche da noi.

MAS ReAL eSTATe NeLLA SVIZZeRA dI LINguA TedeSCA – VISIONe d'INSIeMeFonte: CuREM, HWZ, IFZ

Criteri CuReM uniZh Sup St.gallo hSW Zurigo IFZ Zugo

dati sullo studio

Titolo finale MAS uZH in Real Estate «MAS REM Spec. Portfolio Management

MAS REM Spec. Valuation»

MAS FHZ in Real Estate Management

«MAS Immobilien- management

MAS Real Estate Management»

Durata (mesi) 18 20 24 22

Costo CHF 34 000 24 800 29 700 28 800

Presenza (ore) ca. 600 ca. 600 ca. 600 ca. 600

Accrediti RICS, AACSB, EQuIS IFMA, SIREA BBT RICS

Sede Zurigo San Gallo Zurigo Zugo/parz. esterno

Data primo corso 2005 1997 2004 2005

Condizioni di ammissione

Titolo Licenza livello master Bachelor o licenza master

Bachelor o licenza master

Bachelor o licenza master

Esperienza lavorativa min. 1 anno 1 anno alcuni anni min. 2 anni

Posti «su dossier» max. 15% dei partecipanti

max. 15% dei partecipanti



Contenuto

Contenuto specifico Investimenti e sviluppo territoriale

Valutazione, promozio-ne, analisi e manage-ment immobiliare, Portfoliomanagement

Tutti i temi connessi con il ciclo di vita dell’immobile

«Investment- management

CREM/Facility management

Promozione immobiliare»

Struttura «4 moduli

– economia

– diritto

– architettura

– finanza

2 moduli management

- management strategi-co e operativo»

«3 CAS

– Valutazione

– Promozione

– Management o analisi»

«3 CAS

- Leadership e Management

- Corporate Real Estate Management

- Real Estate Asset Management»

«3 Moduli

– Real Estate Asset Management

– Corporate Real Estate management

– Real Estate Develop-ment

– 2-3 sett. di studio pratico»

Singoli moduli non possibile singoli CAS 3 CAS, senza tesi non possibile

Lavoro finale lavoro singolo lavoro di gruppo (2-4 persone)

lavoro di gruppo (3 o 4 persone)

singolo o a due

Rete

Docenti (nr.) Ca. 120 Ca. 40 Ca. 50 Ca. 100

Dimensione classi 43 25 24 26 – 30

Ex-allievi MAS Real Estate

CuREMalumni Alumnimmo HWZ Alumni Alumni IFZ/HSLu

pubblicazione

Pubblicazione lavoro finale

SI (online e stampa) In parte In parte no

Fino alla fine degli anni ’90 era il diploma federale di fiduciario immobiliare a fare la parte del leone in economia immobiliare.»


SA

56 –156 m2, pigione netta da CHF 1’170.–/mese

Posteggi esterni a disposizione

144 m2, Pigione netta CHF 2’710.–/mese

Imbocco autostradale a pochi metri

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VIVERE SENZA CONFINI DI SPAZIO… BE OPEN!

AnnunCI

SVIt tIcINO foRmaZione

MedeSIMO TITOLO, ALTRe pReMeSSe. Attual-mente le quattro istituzioni svizzere offro-no un Master of Advanced Studies paralle-lo all’attività professionale. Malgrado i titoli rilasciati siano identici, i percorsi di studio si differenziano talvolta sensibilmen-te. Presso l’HWZ di Zurigo si privilegia il la-voro in team e l’orientamento alla pratica professionale, a Lucerna gli aspetti finan-ziari rivestono carattere prioritario, mentre a San Gallo sono al centro dello studio l’im-mobile come bene singolo e il suo utilizzo a lungo termine. All’Uni Zurigo ci si foca-lizza su una combinazione di elementi spe-cifici della materia insieme a basi accade-miche di gestione immobiliare con indirizzo pratico. Il blocco formativo «urban management» allarga la visione della mate-

*aliCe Hollenstein L’autrice è collaboratrice scientifica al CuREM dell’Istitut für Banking and Finance dell’uni Zurigo.

ria fino a questioni relative allo sviluppo ter-ritoriale, all’urbanistica e alla politica.

BuONe pROSpeTTIVe. Una postformazione in economia immobiliare apre interessanti prospettive per professionisti dei rami ar-chitettura, economia aziendale, diritto, ingegneria e scienze sociali. E’ partico-larmente sentito il bisogno di specialisti immobiliari sia nel settore privato che nel settore pubblico. Le verifiche di carriera eseguite nell’ambito CUREM hanno rile-vato come la maggior parte dei licenziati abbiano potuto cambiare il loro posto di lavoro dopo la conclusione dello studio, ottenendo nel contempo maggiore soddi-sfazione lavorativa come pure remunera-zioni sensibilmente maggiori.

Ad OgNuNO IL SuO. Quale MAS sia da prefe-rire dipende dagli obiettivi e dalle prefe-renze professionali di ognuno. La tabel-la presenta alcuni importanti criteri per una valutazione. Le diverse scuole invita-no regolarmente a una giornata comune di presentazione dei corsi in modo da ri-spondere direttamente e compiutamente alle domande degli interessati. L’ultima si è tenuta lo scorso 12 maggio 2014.


Assistenti SVIt in contabilità immo biliareSono 21 i promossi all’esame finale del corso di contabilità immobiliare, offerto per la prima volta quest’anno da SVIT Ticino. Sono sempre molto ben frequentati questi corsi rivolti anche a chi si affaccia per la prima volta nel mondo immobiliare.

Red.

ApeRITIVO dI INIZIO eSTATe. Si è svolto lo scorso mese di giugno al Liceo Diocesa-no di Breganzona, ormai sede stabile dei corsi di SVIT Ticino, l’aperitivo di chiusu-ra del corso di Assistenti SVIT in Conta-bilità immobiliare, edizione 2014. Prima della parte «ufficiale», Alberto Moccetti, direttore del Liceo, ha deliziato i presen-ti con un interessante e piacevole excur-sus sulle origini della contabilità e il ruo-lo del mercante nel Medio Evo.

Alberto Montorfani, presidente SVIT Ticino e Pietro Izzi di Homegate, spon-sor della formazione, hanno quindi con-segnato i certificati ai 21 partecipanti

che hanno superato con successo l’esa-me finale: Mara Belometti, Flavia Bian-chi, Marcello Campanati, Eros Candol-fi, Nicola Donati, Elvio Foglia, Giuseppe Guerrieri, Nadia Guidicelli, Ursina Hart-mann, Cristiana Jasson, Nicola Locarni-ni, Chiara Mercuri, Amanda Niederer, Paola Pagnamenta, Alessandra Pellegri, Enea Pellegri, Martina Pescia, Sabrina Rizzo, Angela Ruberto, Stella Samà, An-tonella Viscusi. Congratulazioni a tutti!

Flavia Bianchi e Nicola Locarnini hanno inoltre ottenuto il titolo di Colla-boratore SVIT dell'amministrazione, ri-lasciato a chi supera con successo gli esami dei corsi per assistenti in Ammini-

strazione di PPP, Contabilità immobilia-re e Amministrazione di stabili locativi.

I pROSSIMI CORSI. I corsi per assistenti si rivolgono a chi si avvicina per la prima volta al settore immobiliare e vuole pre-pararsi adeguatamente acquisendo le necessarie conoscenze di base oppure a persone già attive nel settore immobi-liare che vogliono rinfrescare o rinsal-dare le proprie conoscenze di base. Per la partecipazione a questi corsi, a con-clusione dei quali si tiene un esame in-terno, non sono richiesti particolari re-quisiti. La prossima edizione del corso di contabilità immobiliare sarà propo-

Flavia Bianchi e Nicola Locarnini con il Presidente SVIT Ticino

Un momento della consegna dei certificati Alberto Moccetti intrattiene gli ospiti

SVIt tIcINO foRmaZione immobest tiCino

I neo-diplomati con Alberto Montorfani e Pietro Izzi di Homegate


pResto il seCondo CompleannoNato nell’ottobre 2012 dalla collabora-zione tra SVIt ticino e ImmoScout24 e il settimanale Il caffé, ImmObeSt cele-bra quest’autunno il suo secondo anno di pubblicazione. Il magazine ha conqui-stato l’interesse e l’apprezzamento degli operatori immobiliari, costruendo nu-mero dopo numero il suo prestigio attra-verso la varietà e concretezza dei temi trattati. dalla lex Weber agli scenari del mercato cantonale, dalla programmazio-ne territoriale agli aspetti finanziari dell’accesso al credito, ha spaziato su tutto l’arco degli argomenti del settore abitativo. con 60mila copie stampate e diffuse per ciascun numero, è diventato una solida realtà nell’editoria specializ-zata ticinese, forte anche della collabo-razione, sia redazionale che editoriale, con Il caffè. l’iniziale missione di tutela-re gli interessi dei soci SVIt si è, infatti, estesa ad un pubblico di lettori più va-sto: con legittimo orgoglio possiamo af-fermare che oggi ImmObeSt è letto con attenzione da chiunque sia interessato al tema della casa e dell’urbanizzazione del nostro territorio.

Il momento non facile per molti inser-zionisti e la continua evoluzione che sta vivendo il mercato immobiliare nostra-no, ci hanno dato l’impulso per studiare e lanciare dei nuovi modelli promozio-nali rivisitati e facilmente accessibili ai soci SVIt. Sfruttando la distribuzione e la copertura territoriale molto estesa del settimanale che lo ospita come proprio fascicolo come pure l’attenzione elevata da parte dei lettori, vogliamo creare un veicolo diretto, semplice ed ancora più efficiente per la promozione degli im-mobili e servizi dei soci SVIt. Già a par-tire dal prossimo numero sarà possibile usufruire di queste nuovi formati. l’impegno per il futuro è a fare sempre meglio. ce la metteremo tutta per non deludere i nostri affezionati lettori.

Pierino SimonelliSales director ImmObeSt ticinowww.immobest.ch

Assistenti SVIt in contabilità immo biliareSono 21 i promossi all’esame finale del corso di contabilità immobiliare, offerto per la prima volta quest’anno da SVIT Ticino. Sono sempre molto ben frequentati questi corsi rivolti anche a chi si affaccia per la prima volta nel mondo immobiliare.

Tre partecipanti al corsoAlberto Moccetti intrattiene gli ospiti

SVIt tIcINO foRmaZione immobest tiCino

sta in autunno 2015. Attraverso esempi pratici al termine della formazione i par-tecipanti saranno in grado di eseguire la contabilità immobiliare sotto la guida dell‘amministratore responsabile. Il cor-so è suddiviso in due moduli da 24 ore: nel primo modulo sono trasmesse le ba-si della contabilità, mentre nel secondo ci si occuperà della contabilità immobi-liare (conto inquilini, rendiconto immo-biliare, acquisto e vendita di immobili, conteggio spese, ecc.).

Questo autunno si svolgerà la terza edizione del corso per amministratori di PPP, mentre a febbraio partirà il corso per assistenti in amministrazione di sta-

bili locativi, grazie al quale i partecipanti acquisiranno le conoscenze di base del-la gestione immobiliare e saranno in gra-do di collaborare nell’amministrazione di stabili locativi, così come procedere all‘incasso, fornire consulenza tecnica e assicurativa, identificare danni struttura-li e proporre possibili soluzioni.


COMITATO SVIT TICINOpresidente: Alberto Montorfani,Via al Forte 10, CP, 6900 Lugano, 079 240 35 81, [email protected]

Vicepresidente: Edda Bruni-Fasani,Leso, 6563 Mesocco, 091 835 90 55, [email protected]

Segretario: Bettina Huber,Immobiliare Marazza Sagl, via SanGottardo 129, 6648 Minusio,091 730 12 17, [email protected]

Cassiere: Marco Piozzini, StudioFiduciario e Immobiliare, PiozziniArmando e Marco, Centro Montana,via ai Molini 1, 6616 Losone091 791 39 58, [email protected]

Giuseppe Arrigoni, Livit SA, via Greina 2, 6900 Lugano, 058 360 34 00, [email protected]

Antonio Canavesi, Barinvest SA, via Cantonale 19, 6900 Lugano 091 913 70 90, [email protected]

Marco Fantoni, Comafim SA, Corso Elvezia 27, 6900 Lugano 091 912 10 90, [email protected]

Werner Leuzinger, Lefor Immobiliare SA, Via Cantonale 45, 6964 Davesco, 091 942 46 82, [email protected]

Manuele Morelli, Immoprogramm SA, Viale Stazione 4, 6500 Bellinzona, 091 825 20 40, [email protected]

dISTReTTO dI BeLLINZONA e VALLIAgenzia Immobiliare ISOS SA, Regusci Angelo, Camorino Alfred Müller SA, Paganini Massimiliano, Camorino, www.alfred-mueller.chBorsarelli piergiovanna, Bellinzona Bruni Fasani edda, Mesocco Bruschi Mediazioni Sagl, Bassi Fabio, Giubiasco Confinanz SA, Passardi Roberta, Giubiasco, www.confinanz.comConsulca SA, Pulici Mirco, Bellinzona, www.consulca.chdarani Nicola, Chironico dLS Real estate Management SA, De Luigi Ivano, Bellinzona FFS gestione Immobiliare, Comandini Samuele, Bellinzona, www.ffs.ch/immobili

Fideconto gestioni immobiliari SA, Janner Michele, Bellinzona, www.fideconto.chImmoprogramm SA, Morelli Manuele, Bellinzona, www.immoprogramm.chMigros Ticino, Chiappini Pierfranco, St. Antonino Multiconta SA, Canonica Moreno, Bellinzona, www.multiconta.chpapa Renzo, Bellinzona posta Immobili Management e Servizi SA, Arch. Massarotti Claudio, Giubiasco puntoimmobiliare SA, Pedrini Carlo, Gudo, www.puntoimmobiliaresa.ch

dISTReTTO dI LOCARNO e VALLIScacchi daniela, Losone Agenzia Fid. e Immobiliare Cocquio & Co, Cocquio Claudio, Ascona, www.farola.chAgenzia immobilare Candolfi, Candolfi Gustavo, LosoneAgenzia Immobiliare, Mazzoleni Roberto, Muralto, www.immo-mazzoleni.chAssofide SA, Ing. Maffei Giorgio, Locarno, www.assofide.chBosshard Immobilien Ag, Bosshard Kurt, Ascona, www.bosshard-immo.chesedra Real estate Sagl, Rocca Fran-cesco, Riazzino, www.esedraimmobiliare.chFendoni SA, Fendoni Aldo, Ascona, www.fendoni.chFerie Lago Maggiore progano & CO, Wimmershoff Martina, Gerra GambarognoFid SA, Natour Mohamad, Losone, www.fid-sa.chFiduciaria Cheda SA, Angelucci Bazzana Barbara, Minusio, chedasa.chgpF gestioni SA, Rieder Marco, Gordola, www.gpf-immobiliare.chImmobiliare – SL, Lappe Stefano, Locarno, www.immobiliare-sl.chImmobiliare Colibrì Sagl, Kurt Roger, Ascona Immobiliare Fideconto SA, Tettamanti Franco, Locarno, www.fideconto.comImmobiliare hunkeler Sagl, Benz Mi-ke, Ascona, www.immohunkeler.chImmobiliare Marazza Sagl, Marazza Daniele, Minusio, www.marazza.chImmobiliare Marazza Sagl, Huber De Santis Bettina, Minusio, www.marazza.chImmobiliare Nodiroli & Co., Nodiroli Claudio, Solduno, www.nodiroli.chImmobiliare-Lenhart SA, Lenhart Lando, ContraImmoloretan Sagl, Loretan Güdel Monika, Brissago, www.immoloretan.comMarcollo Franco pietro, Locarno Monotti & puttini gestioni

Organi e soci di SVIt ticinoSVIt tIcINO indiRiZZi i nostRi soCi

www.svit.ch/svit-ticino

Immobiliari SA, Zamboni Rolando, Locarno, www.monottiputtini.chMultimmobiliare SA, Tamagni Michele, Muralto, www.multimmobiliare.ch

Reamco SA, Kwiatkowski-Fornera Michela, Locarno, www.reamco.chStudio Fiduciario Immobiliare piozzini A & M, Piozzini Marco, Losone, www.fiduciaria-piozzini.chTRe Ticino Real estate Brokers Sagl, Burkhardt Andrea, Ascona, www.topswiss.comWildi Immobiliare, Wildi Roberto, Ascona, www.wildi-immobiliare.ch

dISTReTTO dI LugANOAbete Rosso SA, Labianca Filippo, LuganoAgenzia Immobiliare Ceresio SA, Muri Riccardo, Lugano, www.immobiliareceresio.chAmfiges SA, Müller-Scopazzini Silvia, Lugano, www.amfiges.chAmifiduciaria SA, Franchini Roberto, Lugano Amministrazione Central park SA, Lugano AmmonCasa Sagl, Ammon Mattia, Lugano, www.ammoncasa.comAntonelli Omar, Lugano Axim SA, Lugano, www.aximsa.chBARINVeST SA, Canavesi Antonio, Lugano, www.barinvest.ch BdB Real estate SA, Canavesi Antonio, Lugano Besfid e pianca immobiliare SA, Pianca Candido, Lugano, www.besfid-pianca.chBisang daniele, Muzzano Bouygues e&S FM Svizzera SA, Miglioretto Silvano, Manno, www.bouygues-es.chCiriaco Massimiliano, Lugano Comafim SA, Fantoni Marco, Lugano Comisa SA, Elsener Gabriele, Castagnola, www.comisa.chCorfida SA, Ciceri Gianpaolo, Lugano, www.corfida.comdanproperty SA, Ancarola Domenico, Lugano, www.danproperty.chdCF promozione Immobiliare SA, Hurth Daniele, Lugano, www.dcf.chde Bernardis edo, Massagno, www.debernardis.chdreieck Immobiliare SA, Lugano, www.dreieckimmo.chenma SA, Avv. Grisanti Stefano, LuganoFiducia & Art SA, Strozzi Livio, Lugano Paradiso, www.fiducia-art.comFiduciaria Taddei-Bassi SA, Bassi Fabio, Lugano, www.taddei-bassi.chpiazzini gianluigi, Gentilino Fondazione Maghetti, Caruso Riccardo, Lugano galli Immobiliare SA, Galli Ivan, Rivera, www.gallipartners.ch

gpM global property Management SA, Mazzoleni Marzio, Lugano, www.gpm.chIl Sogno immobiliare SA, Lodigiani Sergio, Lugano, www.ilsognoimmobiliare.chImag Concept SA, Gilardoni Arianna, MaroggiaImmobiliare Bandel, Bandel Jacques, Lugano, www.immobiliare-bandel.chImmobiliare Fideconto SA, Tettamanti Sacha, Pazzallo, www.fideconto.comImmobiliare Fontana SA, Della Santa Giorgio, Lugano, www.fontanasothebysrealty.chImmobiliare house Solution Sagl, Gorzanelli Daniele, Lugano, www.housesolution.chImmobiliare Mantegazza SA, Mantegazza Melissa, Lugano, www.mantegazza.chImmobiliare Tuttoimmobili Sagl, Rocchi Alain, Melide, www.tuttoimmobili.chImmobiliare Vianello Sagl, Antorini Sandro, Lugano-Viganello, www.vianello.chImmobiliare Wäfler/Imafid SA, Wäfler Diethelm, Lugano IMMOIdeA SA, Quadri Graziella, LuganoItal-Suisse Immobiliare Sagl, Antonelli Omar, Lugano, www.italsuisse.chLambertini, ernst & partners gestioni immobiliari SA, Riboni Renzo e Ernst Thomas, Lugano, www.lepartners.chLaris Immobiliare SA, Bernasconi Leonardo, Lugano Lefor Immobiliare SA, Leuzinger Werner, Davesco, www.lefor.chLivit SA, Arrigoni Giuseppe, Lugano, www.livit.chLuminati Francesco, Lugano Manzolini, pedretti e partners SA, Pe-dretti Tito, Lugano, www.mppartners.chMC Consulenze Sagl, Mari Christian, Rivera Mg Fiduciaria Immobiliare Sagl, Mastroddi Giovanni, Lugano, www.mgimmobiliare.chMiminvest SA, Radaelli Daniele, GranciaMontorfani Alberto, Lugano MSC immo trust Sagl, Scarati Michele, Lugano, www.msc-immo.chNew Trends SA, Bellomo Salvatore, Lugano, www.new-trends.chpfister holding SA, Pfister Armando, Manno, www.pfister-case.chr.hoff Management Immobiliare, Bioggio Recontam SA, Pelle Ivan, Lugano, www.recontam.chRuggeri dr. pier Luigi, Lugano, www.sfi-fiduciaria.chSocietà Fiduciaria e Consulenza SA, Robbiani Andrea, www.sfconsulenza.ch


SVIt tIcINO indiRiZZi i nostRi soCi

Studio Antonini, Antonini Tiziano, Lugano, www.studioantonini.chStudio Immobiliare Ticino Sagl, Gatto Sabina, Lugano, www.studioimmobiliareticino.chTicino Re SA, Avv. Stampanoni Fabio, Lugano, www.ticinore.chTrachsel Fiduciaria Immobiliare SA, Trachsel Franco, Lugano, www.trachsel-immo.chuBS SA, Deluigi Thierry, Manno Vesa SA, Glattfelder Plozza Isabel, Mas-sagno, www.vesa.ch

Wincasa SA, Scognamiglio Vincenzo, Lugano, www.wincasa.ch

dISTReTTO dI MeNdRISIOArifida SA, Ponti Battista, Chiasso, www.arifida.chCeppi e Co. Agenzia Immobiliare SA, Consolascio Fausto e Ferretti Achille, Chiasso Coduri Alessandro, Rancate Immobiliare Casali Sagl, Arch. Casali Matteo Fiorenzo, Mendrisio, www.immobiliarecasali.chInterfida SA, Sulmoni Luigi, Chiasso, www.interfida.chpaganucci giorgio, Mendrisio Sangiorgio Amministrazioni, Sangiorgio Antonietta, Mendrisio Studio Luido Bernasconi, Bernasconi Luido, Stabio, www.luidobernasconi.comVAV Immobiliare Sagl, Viola Valeria, Mendrisio, www.vevimmobiliare.ch

AlFred müller, SA, cAmOrINOAlfred Müller, un’azienda famigliare sviz-zera, fondata a Baar nel 1965 da Alfred Müller è attualmente tra i maggiori for-nitori di servizi immobiliari in Svizzera, operante come impresa generale e immo-biliare. Alfred Müller acquista e sviluppa progetti su terreni e realizza, commercia-lizza, amministra e rinnova immobili, of-frendo alla propria clientela soluzioni im-mobiliari personalizzate e un impeccabile management dei progetti. Qualità, serie-tà e lealtà sono i valori che per eccellen-za distinguono l’impresa e le consentono di proporsi ai propri clienti come partner competente e fidato, in ogni momento. La succursale ticinese con sede a Camorino è diretta dal 2012 da Massimiliano Paganini

Am cONSuleNZe SAGl, AlbertO mONtOrFANI

Talvolta si presentano nella vita eventi im-previsti che un giusto «timing» può trasfor-mare in opportunità. Dopo gli studi in eco-nomia, qualche anno di esperienza bancaria e quasi 25 di immobiliare, mi si è presenta-ta l’occasione di dedicarmi principalmente a quelle «tre cose» che mi piace fare e che credo di poter fare bene.

LA pRIMA. Servizi di consulenza in ambiti non sempre «classici» dell’attività di un fiducia-rio immobiliare:– Studi di fattibilità, piani di promozione e

commercializzazione; ottimizzazione di progetti e investimenti immobiliari;

– Consulenze specifiche per problemati-che locative o condominiali;

– Rappresentanza per procedure locative o condominiali, anche presso Uffici di conciliazione o Preture, arbitrariato e elaborazione di soluzioni conciliative ex-tragiudiziali.

LA SeCONdA. Approfondire e mettere in pra-tica l’ottica della «gestione patrimoniale im-mobiliare» per l’ottimizzazione della reddi-tività di immobili e portafogli immobiliari e la valutazione delle opportunità di investi-

(fiduciario immobiliare). Alfred Müller SA si rivolge in particolar modo a promotori immobiliari, clienti istituzionali quali ban-che e assicurazioni, amministrazioni e fi-duciari immobiliari e alla clientela privata. Per maggiori informazioni è possibile visi-tare il sito internet www.alfred-mueller.ch o chiamare direttamente il sig. Massimilia-no Paganini allo 091 858 25 94.

menti immobiliari «indiretti» in titoli quota-ti come i fondi di investimento immobiliare in Svizzera.

LA TeRZA. L’opportunità di fare rete con i col-leghi e gli altri professionisti a noi affini (ar-chitetti, ingegneri, avvocati, ecc.) per ela-borare di volta in volta soluzioni specifiche a problemi di progettazione, di gestione o di risanamento immobiliare anche com-plessi, grazie all’esperienza e alle sinergie del team.

L’esperienza di insegnamento in SRES, l’appartenenza a SVIT e alla FTAF, il lavo-ro in seno all’Autorità di vigilanza sui fidu-ciari e l’attenzione che talvolta anche i mezzi di comunicazione rivolgono al no-stro ramo mi stimolano di continuo ad ope-rare anche con l’obiettivo di migliorare l’immagine di SVIT e del nostro settore presso l’opinione pubblica e le altre cate-gorie professionali.

Massimiliano Paganini, Alfred Müller

Alberto Montorfani, AM Consulenze Sagl


Weitere Infos unter: www.svit-sres.ch

Aus- und Weiterbildung für Fach- und Führungskräfte in der Immobilienwirtschaft.

«Unterfordert?»

WORKSHOP E SEMInARIIncontri di formazione e perfezionamen-to per operatori e professionisti del set-tore immobiliare. Temi e problematiche di attualità, affrontate con relatori di grande esperienza e in grado di trasmet-tere un alto livello di conoscenze.

I pROSSIMI AppuNTAMeNTI:

Diritto di locazione (aggiornamenti), Dr. Avv. G. Mosca, 17.11.2014

CORSI PER ASSISTEnTI SVITI corsi per assistenti si rivolgono a colo-ro che si avvicinano per la prima volta al settore immobiliare e che vogliono pre-pararsi acquisendo le necessarie cono-scenze di base, a persone già attive nel settore immobiliare ma che non dispon-gono ancora delle necessarie conoscen-ze di base o interessate a rinfrescare le proprie conoscenze di base.

I pROSSIMI CORSI IN pROgRAMMA: Assistente in contabilità immobiliare:

settembre 2015 Assistente in commercializzazione immobiliare

settembre 2014 – febbraio 2015

Assistente in amministrazione di ppp:

ottobre – dicembre 2014

Assistente in amministrazione di stabili locativi:

febbraio – giugno 2015

CORSI PER L’OTTEnIMEnTO DELL’ATTESTATO FEDERALE

Gli attestati federali in gestione immobi-liare e comercializzazione immobiliare sono titoli di studio riconosciuti dall’art. 11 cpv 2 LFid (Legge sull’esercizio delle professioni di fiduciario) per l’otteni-mento dell’autorizzazione cantonale di fiduciario immobiliare. Rammentiamo che in Ticino le attività di fiduciario commercialista, immobiliare e finanziario svolte per conto di terzi a ti-tolo professionale sono soggette ad au-torizzazione in virtù della legge del 1 di-cembre 2009, entrata in vigore il 1 luglio 2012, e del relativo regolamento d’appli-cazione.

I pROSSIMI CORSI:Corso per l’ottenimento dell’attestato federale in gestione immobiliare

novembre 2014 – febbraio 2016Lezioni una sera alla settimana e il sabato tutto il giorno

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edITORe SVIT Verlag AGPuls 5, Giessereistrasse 18, 8005 ZürichTel. 044 434 78 88, www.svit.ch, [email protected]

RedAZIONe SVIT Ticino Casella postale 1221, 6830 ChiassoTel. 091 921 10 73, Fax 091 695 03 34www.svit.ch/svit-ticino, [email protected] STAMpA E-Druck AG, PrePress & Print Lettenstrasse 21, 9009 St.GallenTelefono 071 246 41 41 www.edruck.ch, [email protected] IMpAgINAZIONe E-Druck AG, PrePress & PrintMartina Pichler, Ivo Cathomen

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immobilia - ottobre 2014

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