immobilien- und bauökonomie sommersemester 2006 einführung
TRANSCRIPT
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006
Einführung
Lernziel der EinführungKenntnis der grundlegenden Eigenschaften des Immobilienmarktes und der aktuellen TrendsVerständnis der grundlegenden ProblemstellungenFacts and Figures
EinführungProgramm der VorlesungGrundlegende Eigenschaften und Besonderheiten desSchweizer Immobilienmarktes Aktuelle Situation und wichtige Trends in ZahlenMythen oder Fakten?
12 Aussagen zum Immobilienmarkt
Datum
Thema Dozent
7.4.06 Einführung
Fakten, Trends und Mythen.
P. Schellenbauer/
Marco Salvi
14.4.06 fällt aus (Karfreitag)
21.4.06 Hedonische Immobilienbewertung
Vom Wert der Sicht und anderer Dinge.
Marco Salvi
28.4.06 Mietmarkt und Immobilienmarkt
Was treibt die Wohnraumnachfrage?
P. Schellenbauer
5.5.06 Immobilien- und Baumarkt
Wie spielen Mieten und Preise zusammen?
P. Schellenbauer
12.5.06 Urban Economics
Wie die Ökonomen die Stadt erklären.
Marco Salvi
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006
Immobilien- und Bauökonomie Sommersemester 2006 (II)
19.5.06 Das monozentrische Modell der Stadt
Verdichten -- um jeden Preis?
Marco Salvi
26.5.06 Fällt aus (Seminarwoche)
2.06.06 Finanzierung
Wofür braucht es Banken?
P. Schellenbauer
9.6.06 Anlagen
Zu Risiken und Nebenwirkungen.
P. Schellenbauer
16.6.06 Fällt aus
23.6.06 Immobilienschätzung in der Praxis Heinz Stecher
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Preise, Mieten und Renditen
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Mythen oder Fakten?
12 Aussagen zu Immobilien
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1. Unikate
Immobilien sind Unikate und deshalb nicht vergleichbar. Jedes Objekt hat darum seinen eigenen Markt.
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2. Zinsen
Steigende Zinsen verursachen steigende Mieten.
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3. Inflation
Immobilien sind Realwerte und schützen darum vor Inflationsverlusten.
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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4. Lage, Lage, Lage
Kaufe und baue ausschliesslich an guten Lagen, denn an guten Lagen ist das Risiko am tiefsten und die Gewinnchanchen am besten.
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5. Immobilien als Anlageklasse
Das Risiko von Immobilienanlagen ist tiefer als dasjenige von Aktien und Obligationen.
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6. Teure Schweizer Immobilien
Immobilien sind in der Schweiz im Vergleich zum Ausland generell teuer.
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7. Immobilienpreisrisiko
Mit der richtigen Auswahl von guten Objekten lässt sich das Risiko allgemein sinkender Immobilienpreise vermeiden.
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8. Wohneigentum
Die Schweiz ist das Land der Mieter, weil Boden knapp und darum teuer ist.
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9. Verdichtung
Dichteres Bauen in den Zentren führt zu tieferen Mieten.
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10. Stadt Land
Wohnen in der Stadt ist zu teuer. Wer sich ein Haus im Grünen kauft, spart Geld.
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11. Steuern
Es lohnt sich auf jeden Fall, in eine steuergünstige Gemeinde zu ziehen.
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12. Marktmiete
Bei Einführung der Marktmiete steigen in jedem Fall die Mieten.
Facts & Figures zum Immobilienmarkt
in der Schweiz
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Grundlegende Eigenschaften und Besonderheiten des Schweizer Immobilienmarktes
• Wertmässig wichtiger Vermögenswert der Volkswirtschaft
• Grösster Teil der Immobilien ist in Privatbesitz• Illiquider Handel, wenig Informationen und Transparenz
Träge Anpassung an Veränderungen und neue Informationen
• Schweiz als Land der Mieter• Wohnen als Grundbedürfnis, Nichtvermehrbarkeit von
Boden: Starke Verpolitisierung des Miet- und des Immobilienmarktes
• Grosse regionale Disparitäten der Preise
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Aktuelle Situation und wichtige Trends in Zahlen
• Wiederentdeckung der Immobilien nach dem Platzen der New Economy Blase (Presse, Analysen, Banken, Anlagen)
• Deutliche Zunahme des Wohneigentums seit der zweiten Hälfte der Neunziger Jahre
• Schweizer Preise und Mieten von Wohnobjekten in sanftem Aufwärtstrend, weltweite Immobilienblase?
• Deutliche Überkapazitäten bei den kommerziellen Flächen• Bautätigkeit lange auf tiefem Niveau, seit 2003 aber stark
steigend• Bauwirtschaft in chronischer Strukturkrise (Margendruck)• Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung in der
Immobilienbranche
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Wertmässig wichtiges Asset der Volkswirtschaft
• Geschätzter Kapitalstock der Schweiz: ca. 10 Billionen Franken
• davon zirka 5 Billionen Humankapital und 5 Billionen physisches Kapital
• Der geschätzte Wert aller Immobilien in der Schweiz beträgt rund 2‘800 Mia Fr. (max. Substanzwert 2002) Gut die Hälfte des physischen Kapitals in der Schweiz besteht aus Immobilien und Boden
• Zum Vergleich: Börsenkapitalisierung des Swiss Performance Index (SPI) Ende 2004: 830 Mia Fr.
• Daraus wird deutlich, dass dem Immobilienmarkt eine grosse volkswirtschaftliche Bedeutung zukommt.
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Substanz- und Versicherungswerte der Schweizer Immobilien nach Nutzungsart
Nutzungsart ANTEILVERSICHER
UNGS-WERTE (est.)
SUBSTANZWERT MINIMUM (est.)
SUBSTANZWERT MAXIMUM (est.)
in Mio. CHF in Mio. CHF in Mio. CHF
VERWALTUNGSGEBÄUDE UND ÖFF. GEBÄUDE 14.4% 230'400 331'200 403'200 WOHNGEBÄUDE 59.2% 947'200 1'361'600 1'657'600 LANDWIRTSCHAFT 7.2% 115'200 165'600 201'600 VERKEHRSWESEN 1.3% 20'800 29'900 36'400 HANDEL 3.7% 59'200 85'100 103'600 INDUSTRIE UND GEWERBE 10.1% 161'600 232'300 282'800 GASTGEWERBE 2.3% 36'800 52'900 64'400 KLEINBAUTEN UND NEBENGEBÄUDE 1.8% 28'800 41'400 50'400
TOTAL 100.0% 1'600'000 2'300'000 2'800'000
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Bestand an Wohnimmobilien Schweiz
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
1980
1985
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
Mill
ion
en E
inh
eite
n
0.0%
0.2%
0.4%
0.6%
0.8%
1.0%
1.2%
1.4%
1.6%
1.8%
Wohnungsbestand Zunahme
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Verteilung der Wohnungsgrössen 1990 - 2000
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
6 Zimmer +
5 Zimmer
4 Zimmer
3 Zimmer
2 Zimmer
1 Zimmer
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Liquidität des Marktes • Im Vergleich mit Wertschriften (Aktien, Obligationen)
sind Immobilien eine sehr illiquide Anlageklasse, d.h. nur ein kleiner Teil des Bestandes wird in einem bestimmten Zeitraum effektiv gehandelt.
• Immobilienumsatz im Kanton Zürich 2001: 9.5 Mia Fr. bei ca. 750 Mia Fr. Marktwert (= ca. 1.2% pro Jahr)
• Der Eigenheimmarkt ist vergleichsweise liquid, es werden im Kt. Zürich jährlich ca. 4% der bestehenden Objekte gehandelt. Ein grosser Teil davon sind Neubauten.
• Im Vergleich dazu: Umsatz Swiss Market Index (SMI) 2001: 140% der Marktkapitalisierung
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Marktliquidität Wohneigentum Kanton Zürich
Handänderungen Wohngebäude Kanton Zürich (Freihandverkäufe )
0500
1000150020002500300035004000
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jahr
An
zah
l H
and
änd
eru
ng
0.0%
1.0%
2.0%
3.0%
4.0%
5.0%
in %
des
Bes
tan
des
STWE Gebäude (MFH + EFH) Anteil am Bestand in %
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Tiefe Transparenz des Marktes
• Fehlende Liquidität bedeutet auch teure Marktinformation und damit wenig Transparenz. Dies wiederum behindert die Erhöhung der Liquidität.
• Der Markt ist darum ein ausgeprägter Expertenmarkt (Treuhänder, Schätzer, Makler).
• Steuerregime (v.a. Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer ) behindert die Liquidität ebenfalls.
• Mangelnde Liquidität hält Investoren vom Immobilienmarkt fern:• kleine Investoren infolge hoher Klumpenrisiken
(Objekt, Wiederverkauf)• ausländische Investoren, da Informationen rar und
teuer sind• Die Situation verbessert sich zusehends, der
Immobilienmarkt ist zum Medienthema geworden
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Warum sind Immobilien illiquid?
Ursache für die tiefen Liquidität:
- Dauerhaftigkeit des Bestandes
- Immobilität
- Heterogenität der Objekte Folglich sind die Transaktionskosten auf dem
Immobilienmarkt hoch
- Suchkosten
- Handänderungskosten
- Umzugskosten
- Finanzierungskosten Insgesamt werden die TK auf dem Eigenheimmarkt auf ca.
8% bis 10% des Objektwertes geschätzt.
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Träge Anpassung von Immobilienmärkten
10
100
1000
Q1
19
73
Q3
19
74
Q1
19
76
Q3
19
77
Q1
19
79
Q3
19
80
Q1
19
82
Q3
Q1
19
85
Q3
19
86
Q1
19
88
Q3
19
89
Q1
19
91
Q3
19
92
Q1
19
94
Q3
19
95
Q1
19
97
Q3
19
98
Q1
20
00
Q3
20
01
Q1
20
03
Q3
20
04
Vontobel Aktienindex Schweiz Altmieten BfS SNB Angebotsmieten
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Wohneigentum in der Schweiz
• Schweiz als traditionelles Mieterland• Wohneigentumsquote ist in den letzten 10 Jahren deutlich
gestiegen• Stockwerkeigentum stark im Vormarsch• Im internationalen Vergleich ist der Anteil der
Wohneigentümer noch immer sehr tief• Eindeutige wissenschaftliche Erklärung steht bisher aus• Ansätze:
• moderate Regulierung des Wohnungsmarktes• späte Einführung des Stockwerkeigentums (1970)• starke Urbanisierung• illiquider Markt und damit tiefe Mobilität der
Eigentümer• absolut hohe Preise und damit Bindung eines (zu)
grossen Teils des Vermögens in der Immobilie
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Wohneigentümerquoten 1990 und 2000Schweiz
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
CH BS GE
ZH
NE
VD LU ZU BE TI
NW SG SH BL FR TG SZ AR
GR
OW SO AG UR
GL
JU AI
VS
Jahr 2000 Jahr 1990
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Wohneigentumsanteile im Vergleich
Italien
Grossbritanien
USA
Frankreich
Deutschland
Schweiz
Basel-Stadt
Zürich
Zug
Bern
St. Gallen
Schaffhausen
Aargau
Jura
W allis
Stadt Genf
Stadt Zürich
Stadt Basel
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Home ownership rate, % of housholds (1990 Census)
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Starke Verpolitisierung des Miet- und Immobilienmarktes
• Mieterschutz: Kostenmiete, Kündigungsschutz• Wohneigentumsförderung (WEF)• Lex Koller (eingeschränkter Grundstückerwerb für
Ausländer)• Grundstücksgewinnsteuer, Handänderungssteuer• Raumplanung, Zonenplanung• Bauvorschriften• Heimatschutz
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Starke regionale Preisdisparitäten
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Preisatlas EinfamilienhäuserKanton Zürich
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Preisentwicklung von Wohneigentum Kanton Zürich
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Preisentwicklung WohneigentumSchweiz (SNB/Wüest&Partner)
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1970
1972
1974
1976
1978
1980
1982
1984
1986
1988
1990
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
Stockwerkeigentum Einfamilienhäuser
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Preise Renditeliegenschaften WohnenSchweiz (IAZI)
90
95
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
150
155
1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Preise
Performance
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40
Mietmarkt Schweiz: Ausgeprägte Segmentierung
0
100
200
300
400
500
600
Altmieten (BfS) Mieten (SNB) Neubau-Mieten (SNB)
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Wohnbautätigkeit, Leerziffern und ZinsenSchweiz
20000
25000
30000
35000
40000
45000
50000
55000
60000
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
Baubewilligungen Neuerstellte Wohnungen Leerziffer Hypozins (linke Skala)
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Bedeutung der Baubranche in der Gesamtwirtschaft Schweiz
Detailhandel5%
Landverkehr2%
Banken11%
Versicherungen3%
Immobilien7%
Informatikdienste2%
Gesundheitswesen5%
Rest31%
Gastgewerbe3%
Grosshandel5%
Garagen1%
Bau5%
Chemie3%Landwirtschaft
1%
Metallprodukte2%
Maschinen3%
Präzisionsinstrumente1%
Energieversorgung2%
Unternehmens-DL7%
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Wertschöpfung der Baubranche seit 1980Schweiz
5%
6%
7%
8%
9%
Anteil Bauwertschöpfung am BIP
Der aktuelle Boom ist ein zyklisches Hoch.
Trendmässig ist der Wertschöpfungsanteil des Baus am BIP rückläufig:
1980 – 1990: um 8%
seit 1998: gut 5%
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Bauwertschöpfung unter der LupeBeschäftigte und Produktivität als Komponenten der Wertschöpfung
Wertschöpfung = Umsatz minus Vorleistung oder
= Summe aller Faktoreinkommen + Gewinn
Definitorischer Zusammenhang: Q = Q/L * L
Veränderung der Wertschöpfung (Q) =
Veränderung der Produktivität (Q/L) +
Veränderung der Beschäftigung (L)
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Bauwertschöpfung unter der LupeJährliche Wachstumsraten 1981-2005
-8%
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%1
98
1
19
82
19
83
19
84
19
85
19
86
19
87
19
88
19
89
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
Beschäftigung Produktivität W ertschöpfung
Goldene Achtziger Krise Konsolidierung
Aufschwung
Immobilien- und Bauökonomie Schellenbauer/Salvi Einführung
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Erosion der realen Baukosten
40
50
60
70
80
90
100
110
120
130
140
10
15
20
25
30
35
Reale Baukosten Stadt Zürich Verhältnis Preise Mieten (KGV)
Baukosten sind seit 1990 real um 15% gesunken.
Baukosten schwanken mit dem Bewertungsniveau (den Preisen) auf dem Immobilienmarkt.
Von der jüngsten Aufwertung konnten die Preise aber nicht profitieren.
Negativer Trend dominiert zur Zeit.
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Erwerbstätige in der BaubrancheSchweiz
0
0.5
1
1.5
2
2.5
3
3.5
4
4.5
1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003
Mil
lio
ne
n
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
14.0%
Erwerbstätige Bauwirtschaft Erwerbstätige Schweiz Anteil Bau (rechte Skala)
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Entwicklung der Rentabilität der Baubranche Schweiz
0
20
40
60
80
100
120
140
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
0.0
0.1
0.2
0.3
0.4
0.5
0.6
0.7
Price-Cost-Ratio, 1/ 1995=100, linke Skala
Produktivität (Output/ Arbeitsplatz), in 1000 CHF zu Preisen von 1995, linke Skala
Profit-Ratio (Profit/ W ertschöpfung), rechte Skala
Trotz steigender Produktivität ist das Ertrags-Kosten-Verhältnis zurück.
Darum: Anteil des Gewinn-einkommens an der Wert-schöpfung sinkt ebenfalls.
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Tiefe Eintrittskosten als Achillesferse
Tiefe Eintrittskosten = kleine MarktbarrierenDies behindert den Konzentrationsprozess.Beispiele:Im Kanton Zürich ist die Anzahl Arbeitsstätten seit
1985 um 20% gestiegen.Im gleichen Zeitraum ist die Beschäftigung nur um
14% zurückgegangen.
Durchschnittliche Betriebsgrösse hat abgenommen!
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Ertragserosion trotz Bauboom
Baukosten
Bauleistung
Boom -> Nachfrageverschiebung
Steigende Produktivität -> Angebotsverschiebung
Unsere Analysen geben Hinweise für:
• Elastische Angebotskurve
• Elastizität hat jüngst noch zugenommen
Resultat: Steigende Bauleistung bei sinkenden Preisen
• Und:Angebotskurve im
Hochbau ist elastischer als im Tiefbau
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• im Neubau wird die Wertschöpfungskette zunehmend in ihre einzelnen Teile und Funktionen aufgebrochen:Auftraggeber Entwickler Finanzierer Generalunternehmer Promotor (Vermarktung)
• Immobilienbesitzer tendieren zum Outsourcing ihrer klassischen Funktionen:
Eigentümer
Verwaltung/Unterhalt Facility ManagerPortfoliomanager
• Neben dem Direktbesitz wird Eigentum in verbriefter Form immer wichtiger: Immobilienfonds, Immobiliengesellschaften, Anlagestiftungen
Tendenz zur Professionalisierung und Spezialisierung im Neubau und Eigentum