Ingatlanértékelési módszerek

Ingatlanértékelés

Nemzetközi gyakorlat szerint három módszer használható

Ok: ingatlanok sajátosságai, létrehozásuk körülményei, hasznosíthatóságuk

Módszerek: Költség alapú,piaci alapú, jövedelem alapú

Nettó pótlási költség alapú értékelés Az újraelőállítás, helyettesítés költsége

alapján Új értékből le kell vonni a fizikai kopás, a

gazdasági és funkcionális avulást Új építményeknél, különleges célú

épületeknél

Nettó pótlási költség alapú értékelésKöltségalapú megközelítés alapja:

épületenként, épületrészenként is

Számítás:+ felépítmény új értéke- felépítmény fizikai és funkcionális avulása- szükséges tőkeráfordítás és gazdasági avulás+ fejlesztések értéke= felépítmény nettó pótlási értéke+ földterület becsült értéke (piaci megközelítés)= ingatlan nettó pótlási értéke

Nettó pótlási költség alapú értékelésPélda: Funkció: Irodaház Kora: 25 év (gazdasági élettartam: 45 év) Építőanyag:

homlokzat: acél, üveg, tartópillérek: vasbeton

Elhelyezkedés: Salgótarján belváros Felújítás: 1995-ben részleges műszaki felújítás

Nettó pótlási költség alapú értékelésÚj érték (helyettesítési vagy pótlási érték) meghatározása

Épületrész megnevezése

Fontos jellemző, szerkezeti kialakítás

Méret (nm) (1)

Fajlagos érték

(eFt/nm) (2)

Új érték (eFt)

(3)=(1)*(2)

1 Fő funkció Monolit vasbeton váz, függönyfallal

1000 200

200.000,-

2 Kiszolgáló funkció

Monolit vasbeton váz, téglafallal

500 175 87.500,-

3 Egyéb területek

Könnyűszerkezetes megoldás (acél+üveg)

250 160 40.000,-

Új épületrész összesen 1750 327.500,- Nem területarányos felszerelés, berendezés:

Füstérzékelő rendszer (1db)

12.000 12.000,-

Új épület összesen (4) 339.500,-

Nettó pótlási költség alapú értékelés

Amortizáció számítása Amortizációs

tényezők Életkor

(év) (5)

Kiigazított (év) (6)

Gazdasági élettartam

(év) (7)

Amortizáció mértéke

(%) (8)=(6)/(7)

Amortizáció összege

(eFt) (9)=(8)*(4)

1 Fizikai amortizáció

25 22 45 48,8 % 165.676,-

2 Funkcionális amortizáció

Sok közlekedő terület 5,0 % 16.975,-

3 Gazdasági amortizáció

Jelentős munkanélküliség 15,0 % 50.925,-

Amortizáció összesen (10) 233.576,- Amortizált / új érték aránya

31,2 % Amortizált érték 105.924,-

Feladat

Nettó újraelőállítási költség alapú értékelésnél: az ingatlan felépítményének és fejlesztésének

jelenlegi előállítási költsége 11 millió Ft, a föld becsült értéke 1,2 millió Ft, fizikai amortizáció 20 %, gazdasági amortizáció 10 %.

Mennyi az ingatlan teljes értéke?