UNIVERZA V LJUBLJANI

EKONOMSKA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

INVESTICIJSKA ANALIZA ALTERNATIVNIH UPORAB

ZEMLJIŠČA

Ljubljana, september 2014 GAŠPER DEBELJAK

IZJAVA O AVTORSTVU

Spodaj podpisani(-a) ______________________________________________________, študent(-ka)

Ekonomske fakultete Univerze v Ljubljani, izjavljam, da sem avtor(-ica) zaključne strokovne

naloge/diplomskega dela/specialističnega dela/magistrskega dela/doktorske disertacije z naslovom

____________________________________________________________________________,

pripravljene(-ga) v sodelovanju s svetovalcem/svetovalko

_________________________________________________________ in sosvetovalcem/sosvetovalko

___________________________________________________.

Izrecno izjavljam, da v skladu z določili Zakona o avtorski in sorodnih pravicah (Ur. l. RS, št. 21/1995 s

spremembami) dovolim objavo zaključne strokovne naloge/diplomskega dela/specialističnega

dela/magistrskega dela/doktorske disertacije na fakultetnih spletnih straneh.

S svojim podpisom zagotavljam, da

je predloženo besedilo rezultat izključno mojega lastnega raziskovalnega dela;

je predloženo besedilo jezikovno korektno in tehnično pripravljeno v skladu z Navodili za izdelavo

zaključnih nalog Ekonomske fakultete Univerze v Ljubljani, kar pomeni, da sem

o poskrbel(-a), da so dela in mnenja drugih avtorjev oziroma avtoric, ki jih uporabljam v

zaključni strokovni nalogi/diplomskem delu/specialističnem delu/magistrskem delu/doktorski

disertaciji, citirana oziroma navedena v skladu z Navodili za izdelavo zaključnih nalog

Ekonomske fakultete Univerze v Ljubljani, in

o pridobil(-a) vsa dovoljenja za uporabo avtorskih del, ki so v celoti (v pisni ali grafični obliki)

uporabljena v tekstu, in sem to v besedilu tudi jasno zapisal(-a);

se zavedam, da je plagiatorstvo – predstavljanje tujih del (v pisni ali grafični obliki) kot mojih lastnih –

kaznivo po Kazenskem zakoniku (Ur. l. RS, št. 55/2008 s spremembami);

se zavedam posledic, ki bi jih na osnovi predložene zaključne strokovne naloge/diplomskega

dela/specialističnega dela/magistrskega dela/doktorske disertacije dokazano plagiatorstvo lahko

predstavljalo za moj status na Ekonomski fakulteti Univerze v Ljubljani v skladu z relevantnim

pravilnikom.

V Ljubljani, dne _____________ Podpis avtorja(-ice):__________________

i

KAZALO

UVOD ........................................................................................................................................ 1

1 OPIS PARCELE .................................................................................................................... 2

2 MOŽNI SCENARIJI OZIROMA INVESTICIJE ............................................................. 3

2.1 Vrste scenarijev in ocena učinkovitosti ............................................................................ 3

2.1.1 Neto sedanja vrednost ................................................................................................ 3

2.2 Scenarij 1: Prodaja zemljišča ............................................................................................ 5

2.3 Scenarij 2: Športna igrišča in prostor za piknik .............................................................. 6

2.4 Scenarij 3: Sadovnjak ....................................................................................................... 8

2.5 Scenarij 4: Sončna elektrarna ........................................................................................... 9

2.6 Scenarij 5: Stanovanjski objekti...................................................................................... 10

2.7 Scenarij 6: Turistična kmetija ......................................................................................... 12

2.8 Scenarij 7: Poligon za airsoft in paintball ....................................................................... 13

3 PRODAJA PARCELE ........................................................................................................ 14

3.1 Ocena vrednosti .............................................................................................................. 14

3.2 Podrobnosti prodaje ........................................................................................................ 17

4 POSTAVITEV PROSTOSTOJEČE SONČNE ELEKTRARNE ................................... 17

4.1 Ocena investicije ............................................................................................................. 17

4.2 Prodaja električne energije .............................................................................................. 19

5 POSTAVITEV IN PRODAJA STANOVANJSKIH OBJEKTOV ................................. 21

5.1 Izbira in postavitev stanovanjskih objektov .................................................................... 21

5.2 Določitev cene in prodaja stanovanjskih objektov ......................................................... 22

6 ANALIZA SWOT KOT PRISTOP K STRATEŠKI ANALIZI PROJEKTOV ........... 23

6.1 Analiza SWOT ................................................................................................................ 23

6.2 Priložnosti in nevarnosti: prodaja parcele ....................................................................... 25

6.3 Priložnosti in nevarnosti: postavitev sončne elektrarne .................................................. 26

6.4 Priložnosti in nevarnosti: stanovanjski objekti ............................................................... 26

SKLEP ..................................................................................................................................... 27

LITERATURA IN VIRI ........................................................................................................ 29

PRILOGE

ii

KAZALO TABEL

Tabela 1: Prikaz možnih scenarijev oziroma investicij v parcelo ......................................... 4

Tabela 2: Oznake v enačbi za izračun vrednosti nepremičnine .......................................... 15

Tabela 3: Vrednostne ravni in cene nepremičnin ................................................................ 16

Tabela 4: Vrednost faktorjev oddaljenosti od linijskih objektov ........................................ 16

Tabela 6: Vrednosti za izračun zemljišča, na katerem stoji nepremičnina ......................... 23

KAZALO SLIK

Slika 1: Slika parcele iz zraka ............................................................................................... 2

Slika 2: Enačba za izračun vrednosti nepremičnine ............................................................ 15

Slika 3: Primerjava med moduli Canadian Solar in standardnimi moduli po izhodni moči 19

Slika 4: Predvidena proizvodnja električne energije v enem letu v kWh ........................... 20

Slika 5: Hiša Regina 127 ..................................................................................................... 22

Slika 6: SWOT matrika ....................................................................................................... 24

1

UVOD

Ljudje se nenehno srečujemo s težavo, kako v danih okoliščinah z omejenimi viri preživeti

oziroma podaljšati svoj obstoj. Želja po napredku nas vodi, da želimo iz omejenih virov

ustvariti najboljši možni učinek. Dokler bo v nas vladala želja po napredku, bomo z

razpoložljivimi sredstvi vedno poskušali ustvariti čim več.

V takšnem položaju, kot sem ga navedel v prvem odstavku, sem se znašel tudi sam. Tako

kot večina ljudi bom v želji po napredku analiziral oziroma ocenil najboljše možnosti, ki

jih ponuja izraba mojih virov. Osredotočil se bom na za enkrat še nezazidljivo parcelo, za

katero v prihodnosti verjamem, da bo postala zazidljiva, zato sem jo kot tako tudi

analiziral.

Temeljni cilj v diplomskem delu je analizirati vse možnosti, ki jih parcela ponuja tako

teoretično kot praktično. Najprej se želim pozanimati, kakšne možnosti parcela ponuja v

sedanjosti, in razmisliti o možnostih za prihodnost.

Glavni namen diplomske naloge je pridobiti nova znanja, za katera upam, da jih bom lahko

praktično uporabil in na parceli izpeljal enega izmed obravnavanih projektov. Kot vire

bom večinoma uporabljal splet in tudi nekaj strokovnega gradiva, ki ga bom potreboval

predvsem za teoretični del diplomske naloge. Za pridobitev informacij si bom pomagal

tudi z elektronsko pošto in s telefonskimi intervjuji. Zadnji metodi bom uporabljal

predvsem za pridobitev informacij in navezovanje stikov s podjetji.

Diplomska naloga bo sestavljena iz treh delov. V prvem bom najprej na kratko opisal

parcelo. V nadaljevanju pa bom s pomočjo viharjenja (brainstorming) poiskal nekaj

možnih rešitev oziroma scenarijev, ki bi povišali vrednost parcele. Vse dobljene scenarije

bom na kratko opisal oziroma ocenil njihove prednosti in slabosti. Za pridobitev boljših

rezultatov si bom pomagal z metodo neto sedanje vrednosti (v nadaljenanju NSV), ki jo

bom uporabil predvsem za lažjo predstavo med vloženimi sredstvi in prilivi v času.

Metodo neto sedanje vrednosti bom tudi podrobno predstavil. Računal jo bom za 35 let, saj

je, kot sem se predhodno pozanimal, približno tolikšna tudi življenjska doba

fotonapetostnih modulov.

V drugem delu diplomskega dela bom najprej izbiral med scenariji in na podlagi neto

sedanje vrednosti izbral tri najboljše oziroma tri z najvišjo pozitivno neto sedanjo

vrednostjo. Pozneje bom izbrane scenarije podobno preučil in podkrepil z izračuni.

Poskusil bom kar najbolje preučiti oziroma ovrednotiti vse stroške in prilive, da bom lahko

ponudil najboljši vpogled v izbrane scenarije. Nekatere stroške bo zelo težko ovrednotiti,

zato bo pri teh ocena približna. Moj namen ni podrobno vrednotenje stroškov in prilivov,

saj to ni temelj obravnave v diplomskem delu. Za izbrane scenarije želim le bolj slikovito

prikazati razmerje med stroški in prilivi.

2

V zadnjem delu bom najprej predstavil analizo SWOT (angl. Strenghts = prednosti, angl.

Weaknesses = slabosti, angl. Opportunities = priložnosti in angl. Threats = nevarnosti)

oziroma analizo PSPN, s katero bom za izbrane scenarije poskušal kar najbolje ugotoviti

vse prednosti, slabosti, priložnosti in nevarnosti.

1 OPIS PARCELE

Parceli se nahajata na Srednji Dobravi pri Kropi in spadata pod katastrsko občino 2162,

Dobrava pri Kropi v občini Radovljica. To sta parceli s katastrskima številkama 9 in 10.

Obe sta last mojega očeta Zdenka Debeljaka, ki ju je podedoval od svojega očeta. Parcela

številka 9 je velika 1.298 m2, parcela številka 10 pa 2.826 m

2. Skupna velikost znaša 4.124

m2. Parceli sta z obeh strani obdani z asfaltirano cesto, kar omogoča dvostranski dostop.

Obe parceli in tudi vse parcele pod našimi so terasaste oblike in imajo manjši naklon. V

nadaljevanju bom zaradi lažjega razumevanja uporabljal ime parcela, in ne parceli, saj je

bila za obe leta 2009 oddana prošnja za spremembo namembnosti oziroma spremembo iz

travnika v zazidljivo parcelo.

Slika 1: Slika parcele iz zraka

Vir: Spletni GIS portal občine Radovljica, 2012.

Pred približno desetimi leti smo se doma ukvarjali s kmetijstvom in je bila na tem mestu

njiva oziroma obdelovalno zemljišče. Ob opustitvi kmetijske dejavnosti smo prenehali tudi

z obdelovanjem omenjenega zemljišča in posledično se je to kmalu zaraslo s travo. Leta

2005 smo travnik oddali v najem Marjanu Fistru z Ovsiš pri Podnartu, ki se ukvarja z

3

ekološkim kmetijstvom in kmečkim turizmom. Tako nam ni bilo treba opravljati

vsakoletnih košenj trave, poleg tega smo za najem prejeli tudi simbolično plačilo. Pred tem

smo nekaj let sami kosili travnik in seno potem prodajali, ampak je bila cena sena v

primerjavi z vloženim trudom prenizka, hkrati pa smo imeli še nekaj težav s

shranjevanjem, saj je bil senik kmalu prenapolnjen, živali, ki bi to krmo lahko pojedle, pa

nismo več imeli. Na majhnem delu zemljišča je bil včasih tudi star sadovnjak, ki pa je bil

zaradi starosti dreves skoraj neuporaben, zato smo bili prisiljeni v posek. Za posaditev

novega sadnega drevja se nismo odločili, saj imamo manjši sadovnjak tudi v neposredni

bližini doma, ki nam zadošča za lastne potrebe.

2 MOŽNI SCENARIJI OZIROMA INVESTICIJE

2.1 Vrste scenarijev in ocena učinkovitosti

Odločil sem se, da poskusim parceli ustvariti neko dodano vrednost. Najprej sem se lotil

iskanja primernih rešitev oziroma možnosti za neko dodano vrednost parcele. Pri reševanju

problema sem si najprej pomagal z metodo viharjenja oziroma brainstorminga. Našel sem

kar nekaj zanimivih rešitev, ki bi pripomogle k boljšemu izkoristku parcele. Izmed vseh

morebitnih rešitev sem po lastni presoji izbral 7 najprimernejših. Mednje spadajo: prodaja

zemljišča, ureditev športnih igrišč in prostora za piknik, ureditev in zasaditev sadovnjaka,

postavitev sončne elektrarne, postavitev stanovanjskih objektov, ureditev turistične kmetije

in postavitev poligona za airsoft in paintball. Vse naštete rešitve predstavljajo neko dodano

vrednost parcele, razen prve, ki pa se mi ravno tako zdi smiselna.

Za boljšo preglednost in lepši prikaz scenarijev sem se odločil izdelati tabelo prednosti in

slabosti, ki pa sama po sebi ni dovolj za dokončno oceno scenarijev. Za lažjo odločitev o

uspešnosti investicije sem izbral metodo neto sedanje vrednosti (v nadaljevanju NSV). Z

izračunom NSV dobimo informacije o tem, kateri scenarij je najboljši oziroma kateri nam

prinese najvišjo dodano vrednost. Najboljši je seveda tisti z najvišjo pozitivno vrednostjo.

2.1.1 Neto sedanja vrednost

NSV nam pove razliko med diskontiranimi prilivi in diskontiranimi odlivi neke naložbe. Je

metoda, kjer računamo (diskontiramo) razliko med prihodnjimi donosi in investicijskimi

izdatki. Pri njenem računanju moramo upoštevati časovno razliko v vrednosti denarja, kar

pomeni, da ima ena denarna enota, ki nam jo prinaša naložba v prihodnosti, takšne sedanje

vrednosti, kot jo ima ena denarna enota danes. Veliko koristnih informacij o uporabi in

računanju NSV se pridobil preko spletnega naslova podjetja AKC d.o.o., (Investicije, 2013

& Ekonomske metode ocenjevanja naložb, 2014). Pri izračunu NSV nam pozitiven rezultat

pove, da so koristi večje od stroškov. V tem primeru pozitivne naložbe sprejmemo (NSV je

večji od 0), negativne naložbe (NSV je manjši od nič) opustimo. Lahko pa se nam tudi

4

zgodi, da je vrednost NSV enaka nič. Za računanje bom uporabil enačbo (1), (Rebernik &

Repovž, 2000).

Pri računanju NSV moramo upoštevati, da imajo vse investicije enako življenjsko dobo, v

mojem primeru 35 let. Višina NSV je zelo odvisna od izbrane diskontne stopnje. Pri

določanju diskontne stopnje lahko vzamemo za primerjavo donose drugih strategij in

obrestne mere bank ali drugih posojilodajalcev (Belak, 1998).

NSV = ∑

𝐷𝑛

(1+𝑂𝑀)𝑛

𝑛

𝑛=1− 𝐼𝑛

(1)

NSV = neto sedanja vrednost donosa

n = časovna obdobja donosa investicije

Dn = celoten donos investicije

OM = obrestna mera za izračun diskontne stopnje

I = vrednost investicije

V Tabeli 1 imamo v prvem stolpcu naštete vrste naložb oziroma scenarijev, v drugem

prednosti, tretjem slabosti, četrtem vrednost naložbe, petem prihodke oziroma prilive in v

zadnjem NSV. Vrednosti NSV so izračunane za vsak scenarij.

Iz Tabele 1 bom izbral tri najboljše scenarije oziroma scenarije z najvišjo vrednostjo NSV

in jih podrobneje predstavil v nadaljevanju.

Tabela 1: Prikaz možnih scenarijev oziroma investicij v parcelo

INVESTICIJA PREDNOSTI SLABOSTI NALOŽBA

V €

PRILIVI

V € NSV V €

PRODAJA

ZEMLJIŠČA

1. nizki stroški

prodaje

2. hitro plačilo

3. preprosto

oglaševanje

1. težko je dobiti

kupca

2. usklajevanje

prodajne cene

0 223.129 215.851

se nadaljuje

5

ŠPORTNA IGRIŠČA

IN PROSTOR ZA

PIKNIK

1. sončna lega

2. relativno nizki

stroški postavitve

3. preprost dostop

1. velika

konkurenca

2. malo

morebitnih

uporabnikov

3. bližina hiš

68.000

5.000 (na

leto)

15.540 (na

leto) 77.590

SADOVNJAK

1. nizki stroški

investicije

2. sončna lega

1. konkurenca

2. pomanjkanje

vode

3. odvisnost od

vremena

4. malo

povpraševanja

10.600

1.800

(po petem

letu)

6.019

POSTAVITEV

SONČNE

ELEKTRARNE

1. sončna lega

2. ekološka energija

3. nepovratna

sredstva

(subvencije)

4. bližina

električnega

omrežja

1. visoki stroški

investicije

2. kredit

381.680

4.450 (na

leto)

Celotni

prihodki

1.481.680

139.156

POSTAVITEV

STANOVANJSKIH

OBJEKTOV

1. dobra lokacija

2. bližina objektov

3. dobra dostopnost

4. v primeru

prodaje hitra

povrnitev investicije

1. visoki stroški

investicije

2. kredit

3. zasičenost trga

z

nepremičninami

670.405

882.000

171.399,1

TURISTIČNA

KMETIJA

1. dobra lokacija

2. kmečko okolje

3. izkušnje

1. visoki stroški

investicije

2. kredit

3. omejenost s

prostorom

4. konkurenca

433.000

7.000 (na

leto)

21.800

(na leto) –206.505

POLIGON ZA

AIRSOFT IN

PAINTBALL

1. nizki stroški

investicije

1. konkurenca

2. malo

morebitnih

uporabnikov

3. bližina hiš

(hrup)

15.840 8.750

(na leto) 69.657

2.2 Scenarij 1: Prodaja zemljišča

Kot sem že omenil, je prodaja zemljišča edini scenarij, ki parceli ne prinese dodane

vrednosti, vendar pa se mi zdi ena izmed dobrih možnosti za zaslužek in jo je zato treba

vsaj omeniti. Kot že uvodoma omenjeno, parcela za enkrat še ni zazidljiva, vendar bom

zaradi lažje primerjave med scenariji in predvsem njihove izvedbe parcelo obravnaval kot

nadaljevanje

6

zazidljivo. Torej, prodajamo zazidljivo parcelo brez gradbenega dovoljenja, ki ni

priključena v kanalizacijsko, električno in vodovodno omrežje.

Prednost pri prodaji parcele so vsekakor nizki stroški prodaje. Če parcelo prodajamo sami,

in ne s pomočjo raznih nepremičninskih agencij, imamo le stroške z notarjem pri overitvi

pogodbe in plačilo davka. Stroške, povezane z vpisom v zemljiško knjigo, po navadi

poravna kupec. Kadar želimo nepremičnino prodati, jo moramo tudi oglaševati, in če

poslujemo z nepremičninsko agencijo, to opravijo oni, če pa prodajamo sami, imamo z

oglaševanjem zelo nizke stroške. Obstaja namreč kar nekaj spletnih strani, kjer lahko

brezplačno oglašujemo svoje nepremičnine, prav tako pa tudi oglasi v raznih revijah in

časopisih niso dragi. S prodajo zemljišča po navadi dobimo denar v enem znesku in v

kratkem času, razen če se s kupcem ne dogovorimo drugače.

Slabosti pri prodaji parcele se večino pojavijo pri iskanju kupca in uskladitvi cene. Še

vedno smo v času gospodarske krize, ki zelo vpliva na trg nepremičnin. Vse manj je

kupcev, ki bi bili pripravljeni kupiti parcelo. Povečala se je tudi ponudba na trgu, zato se

moramo pripraviti na znižanje naše cene, če želimo parcelo prodati. Ko dobimo kupca,

bomo verjetno še vedno prisiljeni v majhno popuščanje pri ceni, saj večina kupcev to

pričakuje.

Pri sami prodaji nimamo nobenih stroškov oziroma je vrednost naložbe enaka nič, vendar

pa imamo nekaj davčnih obveznosti, ki jih moramo poravnati. Vrednost zemljišča sem

ocenil na 277.092 €, kar bi bil posledično lahko naš prihodek, vendar pa je pri prodaji

zemljišča treba plačati davek od dobička zaradi spremembe namembnosti, davek na promet

z nepremičninami (gre za prodajo 1 leto po spremembi namembnosti zemljišča) in še nekaj

stroškov pri notarju.

Prihodki (pred plačilom davčnih obveznosti) = 277.092 €

Davek na promet z nepremičninami (2 %) = 277.092 € × 0,02 = 5.524 €

Davek od dobička zaradi spremembe namembnosti (15 %) = 277.092 € – 7.832 € =

269.260 € 269.260 € × 0,15 = 40.389 €

Notarski stroški = 200 €

Prihodki (po plačilu vseh obveznosti) = 277.092 € – 5.524 € – 40.389 € – 200 € = 223.129

€

NSV = 215.851 €

2.3 Scenarij 2: Športna igrišča in prostor za piknik

Za drugi scenarij sem imel v mislih postavitev igrišča za tenis in odbojko na mivki. Za

potrebe igrišč bi bilo treba postaviti tudi manjšo brunarico, ki bi imela nadstrešek in bi bila

primerna tudi za oddajanje kot prostor za piknik. Igrišče za tenis bi imelo plastično

7

podlago in bi bilo obdano z mrežo. Pri brunarici, ki bi bila prvotno namenjena shranjevanju

opreme za tenis in odbojko na mivki, bi postavil nadstrešek, kjer bi imel nekaj miz in klopi

in pa seveda kamin (žar). V brunarici bi uredil tudi prodajo raznih pijač.

Ena izmed prednosti pri izvedbi tega projekta je sončna lega, ki je na piknikih dobrodošla.

Okoli igrišča za tenis pa bi zasadil smreke, ki bi v nekaj letih naredile senco igralcem. Pri

tem projektu je pomembna tudi dobra dostopnost, ki je prav tako ena izmed prednosti

obravnavane lokacije. Parcela je tudi dovolj velika, da bi lahko na določenem delu uredil

manjše parkirišče. S tem projektom imamo kar nekaj stroškov, ki pa so v primerjavi z

drugimi projekti, kot je na primer sončna elektrarna, relativno nizki. Glavni stroški so

razna dovoljenja (gradbeno in obratovalno), mivka in mreža za odbojkarsko igrišče, pesek

in mreža za teniško igrišče in izdelava brunarice ter oprema zanjo. Za izdelavo brunarice in

nadstreška bi lahko uporabil les iz lastnega (očetovega) gozda, ki bi ga nažagal na očetovi

žagi. Stroj za obdelavo brun bi si lahko izposodil in bi tako lahko veliko prihranil pri

postavitvi objekta.

Glavna slabost pri izvedbi tega scenarija je velika konkurenca in relativno malo morebitnih

uporabnikov. Teniška igrišča oddajajo v sosednji vasi Kropa, v Radovljici in v kampu

Šobec. Igrišče za odbojko na mivki imajo tudi v Kropi pri kopališču, v Radovljici pri

kopališču in v kampu Šobec. Prostor za piknik pa imajo skoraj v vsaki okoliški vasi. Nam

najbližji so v Kropi pri kopališču, v Globokem, v Podnartu pri športnem igrišču, na Zgornji

Lipnici in v Radovljici. Na relativno majhnem območju imamo veliko prostorov za piknik,

težava pa je predvsem v tem, da imamo relativno malo morebitnih uporabnikov v

primerjavi s samo ponudbo. Težko pričakujemo, da bomo imeli uporabnike iz bolj

oddaljenih mest, na primer iz Kranja. Težava je tudi v naši prepoznavnosti, saj večina že

pozna preostale lokacije, zato bi bilo na začetku potrebno oglaševanje. Slabost je tudi, da

so v neposredni bližini stanovanjski objekti. To sicer ni zelo pomembno za igrišče za tenis

in odbojko, vendar pa zabave na prostoru za piknik lahko trajajo pozno v noč in so za

okoliške stanovalce moteče zaradi hrupa.

Pri projektu športnih igrišč in prostora za piknik bi imel najvišje stroške z ureditvijo

okolice, postavitvijo igrišč in brunarice. Postavitev teniškega igrišča bi me stala približno

33.000 €, igrišča za odbojko na mivki pa približno 18.000 €. Za postavitev brunarice bi

uporabil lasten les, tako da bi imel le stroške z izdelavo brun in postavitvijo, ki znašajo

približno 12.000 €. Ureditev okolice in postavitev mreže bi me stala še dodatnih 8.000 €.

Dodatnih 4.000 € stroškov bi moral nameniti nakupu opreme in športnih rekvizitov. Vsako

leto bi imel še stroške z vzdrževanjem in nakupom raznih pijač in drugih stvari. Ti stroški

so ocenjeni na približno 3.000 €.

Investicija = 33.000 € + 18.000 € + 8.000 € + 4.000 € + 5.000 € = 68.000 €

8

Predpostavljam, da bi lahko imel prostor za piknik oddan približno 30 dni v letu, igrišče za

tenis 250 ur in igrišče za odbojko 180 ur. Kadar bi imel oddan prostor za piknik, oddajanje

igrišč ne bi bilo možno, saj bi bila vključena v najem. Cena za najem prostora za piknik bi

znašala 120 €, za uro najema teniškega igrišča 14 € in za odbojko na mivki 8 €.

Predpostavljam, da bi lahko letno prodal tudi za 7.000 € pijače, pri katerih niso upoštevani

stroški dela, saj bi na začetku to počel sam.

Prihodki = 30 × 120 € + 250 × 14 € + 180 × 8 € + 7.000 € = 15.540 €

NSV = 77.590 €

2.4 Scenarij 3: Sadovnjak

Ko sem razmišljal o projektu sadovnjaka, sta mi na misel prišle dve ideji. Lahko bi zasadil

sadno drevje, na primer jablane, lahko pa bi se lotil ureditve njive in zasaditve sadik jagod.

Pri prvi možnosti bi bilo treba parcelo dodatno preoblikovati v terasasto in sadike posaditi

na različne višine, da si med seboj ne delajo sence, saj sadeži potrebujejo veliko sonca, da

dozorijo v okusna jabolka. Pri sajenju jagod to ne bi bilo potrebno, saj bi jagode sadili v

vrste, med katerimi bi bilo toliko prostora, da bi plodove lahko nemoteno obirali.

Največja prednost projekta sadovnjak so nizki stroški. V prvem primeru bi med stroške

šteli sadike, razna gnojila itd. Če bi se odločil za pridelavo bio jabolk, bi prihranili pri

škropivih. Posledično bi bil verjetno pridelek manjši, vendar bi jabolka lahko dosegla višjo

prodajno ceno. Travnik pa bi lahko preoral oziroma spremenil v njivo s pomočjo traktorja

in priključkov, ki jih že imamo doma. Če bi se odločil za zasaditev jagod, bi prav tako imel

nizke stroške. Ti so zelo podobni že omenjenim, in sicer nabava sadik, posebna zemlja

(substrat), gnojila, voda za zalivanje in škropiva. V obeh primerih je za dober pridelek

potrebno veliko sonca, ki pa ga na parceli ne primanjkuje.

Glavni problem v obeh primerih je konkurenca. Jabolka imajo v velikem sadovnjaku na

Resjah pri Radovljici, manjši sadovnjak je tudi na Spodnji Dobravi pri Kropi. Jagode pa

gojijo na Zgoši pri Begunjah na Gorenjskem in na Spodnji Dobravi pri Kropi. Glede na

majhno število morebitnih kupcev imamo precej veliko ponudbe. Lahko bi se usmeril le v

ekološko pridelavo jabolk, ki pa bi jih bil verjetno prisiljen prodajati po nekoliko višjih

cenah. Posledično bi najbrž imel še manjše število morebitnih kupcev. Slabost pri obeh

projektih je tudi odvisnost od vremena in nenadnih vremenskih pojavov. Toča nam lahko v

trenutku uniči celoten letni zaslužek, razen če imamo urejeno zavarovanje. Težava pri

pridelavi jagod je povezana tudi z vodo. Jagode potrebujejo razmeroma veliko vode, ki pa

je v okolici ni, razen v vodovodnem omrežju. Dodaten izziv so tudi pretežno apnenčasta

tla, ki slabo zadržujejo vodo.

9

Zaradi velike količine vode, ki bi jo potreboval za zalivanje jagod, se bom raje odločil za

scenarij z zasaditvijo jablan, ker vode, razen iz vodovodnega omrežja, ni v bližini. Glede

na velikost parcele bi lahko jablane posadil v 5 vrst, v eni vrsti bi bilo približno 90 sadik.

Povprečna cena sadike je približno 8 €, (Cenik jesen 2013). Glede na to, da se bom odločil

za ekološko pridelavo jabolk, ne bom potreboval škropiv in gnojil. Za ureditev sadovnjaka

in postavitev zaščitne ograje bom porabil še 7.000 €. Vsa dela v sadovnjaku bi opravil sam

oziroma s pomočjo očeta.

Investicija = 7.000 € + 450 × 8 € = 10.600 €

S telefonskim klicem v sadovnjak na Resje sem izvedel, da na povprečni jablani letno

pričakujejo približno 5 kilogramov jabolk. Njihova cena zelo niha, povprečna cena

ekološko pridelanih jabolk, pa je približno 0,80 € na kilogram. Povprečno ceno sem določil

na podlagi, Ministrstva za okolje in prostor (2013), Tržno poročilo sadje zelenjava &

Kmetijskega inštituta Slovenije (2012), Prodaja jabolk. Najprej bi moral počakati 5 let, saj

bi jablane šele po tem obdobju dajale tolikšen pridelek. V naslednjih letih pa bi lahko

pričakoval tolikšne količine jabolk le, če ne bi bilo raznih vremenskih nevšečnosti (suša,

toča in nizke temperature).

Prihodki (po petem letu) = 5 × 450 × 0,80 € = 1.800 €

NSV = 6.019 €

2.5 Scenarij 4: Sončna elektrarna

Za četrti scenarij sem izbral postavitev sončne elektrarne. Čez celotno površino parcele bi

postavil ogrodje, na katero bi potem postavili sončne celice. Vse skupaj bi bilo ograjeno z

mrežo. Zaradi lažje postavitve in poznejšega lažjega dostopa bi bilo treba urediti dovozno

pot. Vod električnega omrežja je čez parcelo že urejen.

Najpomembnejši pogoj za postavitev je sončna lega, ki je v mojem primeru izpolnjen. Kot

sem že omenil, je čez parcelo že vzpostavljeno električno omrežje, zato bi imeli s

priklopom nanj malo stroškov. Pridobivanje energije s pomočjo sonca spada med zelene

oziroma ekološke vrste pridobivanja energije, zato bi za projekt verjetno dobil podporo in

izvedbi ne bi nihče nasprotoval. Projekt sicer močno posega v prostor, vendar mislim, da

so njegove pridobitve večje od samega posega. Ob postavitvi sončne elektrarne imamo tudi

možnost pridobitve nepovratnih sredstev oziroma subvencij, ki pa zelo pozitivno vplivajo

na izvedbo projekta.

Največja negativna lastnost postavitve sončne elektrarne so zelo visoki stroški. Med glavne

stroške seveda spadajo sama postavitev sončne elektrarne, razna dovoljenja in vzdrževanje.

Višina stroškov tako lahko odtehta kar nekaj dobrih stvari. Pomagamo si lahko le na en

način, in sicer s kreditom. Še vedno smo v času gospodarske krize, zato je kredit zelo težko

10

dobiti. Še večja težava je v tem, da moramo za višino kredita ponuditi neko protivrednost,

ker bank, ki bi dajale denar le na podlagi poslovnega načrta, ni več. Zaradi lažje izvedbe

projekta bom za pridobitev kredita uporabil očetovo žago, saj sam nimam take lastnine, s

katero bi lahko pridobil želeni znesek.

Najvišji strošek je postavitev sončne elektrarne, ki znaša 349.680 € (ponudba v prilogah).

Preden pa se lotim postavitve prostostoječe sončne elektrarne, imam približno 6.000 €

stroškov z raznimi soglasji, dovoljenji in projektantom. Preden se lotimo postavitve, je

treba urediti dovozno pot in zemljišče, kar znaša približno 7.000 €. Okoli zemljišča je treba

postaviti tudi ograjo, katere vrednost je ocenjena na 7.000 €. V pogodbi manjkajo še

nakup nizkonapetostnega priključka in montaža ter postavitev odvodov za strelovodno

zaščito. Skupaj z montažo to stane približno 12.000 €. Po zakonu je treba prostostoječo

elektrarno tudi zavarovati, kar znaša 1.750 € na leto. Stroški, povezani z vzdrževanjem,

znašajo približno 2.700 € na leto.

Investicija: 349.680 € + 6.000 € + 7.000 € + 7.000 € + 12.000 € = 381.680 €

Letni stroški: 1750 + 2700 = 4.450 €

Sončna elektrarna bi prvih 21 let delovala z 90 % svoje moči in bi proizvedla 265.268 kWh

energije, naslednjih 14 let pa z 80 % in s 235.794 kWh. Država je uvedla omejitev na

prostostoječe sončne elektrarne oziroma le 5 na novo postavljenih MW sončnih elektrarn

na leto lahko prodaja sončno energijo po subvencionirani ceni. Mesta so zapolnjena že do

konca leta 2014, zato bi lahko šele leta 2015 sončno energijo prodajal po subvencionirani

ceni, ki znaša 0,17 €/kWh, nesubvencionirana pa 0,12 €/kWh.

Prihodki (računano za 1 leto): prvi 2 leti 265.268 kWh × 0,12 €/kWh =

31.833 €

od 3. do 21. leta 265.268 kWh × 0,17 €/kWh = 45.096 €

od 22. do 35. leta 235.794 kWh × 0,17 €/kWh = 40.085 €

Celotni prihodki (35 let): 2 × 31.833 € + 19 × 45.096 € + 14 × 40.085 € =

1.481.680 €

NSV (35 let) = 139.156 €

2.6 Scenarij 5: Stanovanjski objekti

Parcela ima skupno velikost 4.124 m2, kar pomeni, da bi lahko na njej postavil več kot le

eno hišo. Najoptimalnejše število hiš bi bilo 4 ali 5, kar v primeru štirih pomeni nekaj več

kot 1.000 m2 na parcelo oziroma v primeru petih hiš nekaj več kot 800 m

2 na parcelo. Hiše

bodo montažne in zgrajene na ključ, kar pomeni, da bodo popolnoma dokončane. Lahko bi

se odločil tudi za izgradnjo vrstnih hiš, kar bi posledično pomenilo večje prihodke, žal pa

11

tudi večje stroške. V primeru izgradnje vrstnih hiš bi bil primoran, poiskati investitorja, saj

bi bil obseg stroškov prevelik. Obstaja tudi možnost za izgradnjo hiš po klasični gradnji,

vendar bi za dokončanje vse potreboval neprimerno več časa kot pri montažnih hišah.

Med prednosti pri postavitvi stanovanjskih objektov štejem dobro lokacijo. Parcela je na

sončni legi in na mirni lokaciji. Dobra je dostopnost do parcele, od avtoceste nas loči le

dobrih pet kilometrov. Dobre tri kilometre je do najbližje železniške postaje. V neposredni

bližini parcele že stojijo stanovanjski objekti, prav tako so blizu tudi vsi priključki

(elektrika in vodovod). Ena izmed glavnih prednosti pri postavitvi stanovanjskih objektov

je v hitri povrnitvi investicije, seveda v primeru prodaje objektov. Verjetno bi se izmed

vseh zgoraj naštetih investicij ravno pri tej najhitreje povrnil vložek, vendar le ob

predpostavki, da bi nam uspelo vse objekte hitro prodati.

Največja slabost pri tem projektu so zelo visoki stroški, verjetno najvišji izmed vseh zgoraj

naštetih investicij. Enako kot pri postavitvi sončne elektrarne bi bil tudi pri tem projektu

prisiljen vzeti kredit. Kredit pa bi bilo verjetno zelo težko dobiti predvsem zato, ker bi

potreboval visok znesek. Enako kot pri sončni elektrarni bi tudi v tem primeru za

pridobitev kredita uporabil očetovo žago. Veliko slabosti je že pred samo postavitvijo

objektov, in te se ne bi končale tudi, ko bi objekte že imel postavljene. Ti mi ne prinašajo

koristi, dokler so v moji lasti, ampak šele ob prodaji. Mogoče bi bil največji zalogaj prav

to, kako uspešno in hitro prodati nepremičnine. Na trgu je ponudba nepremičnin ogromna,

kar seveda še otežuje prodajo.

Največji strošek je postavitev stanovanjskih objektov oziroma montažnih hiš, ki znaša

473.016,6 €. To je vrednost ponudbe podjetja Lumar IG, d. o. o., ki vsebuje postavitev

štirih montažnih hiš Regina 127 na ključ. Ponudba ne vsebuje klasičnih gradbenih del,

razvoda plinske inštalacije, komunalnih priključkov, ureditve okolice in senčil. V ponudbi

prav tako niso vključena klasična gradbena dela, kamor spadajo planiranje, izdelava

tampona in temeljna plošča, kar znaša približno 15.000 € na hišo oziroma 60.000 € za vse

hiše skupaj. Najprej je treba urediti parcelacijo zemljišča, kar znaša 8.000 €. Preden pa se

lahko lotimo postavitve, moramo dobiti gradbeno dovoljenje in plačati odškodnino za

spremembo namembnosti, kar znaša 40.389 €. Treba je plačati tudi komunalni prispevek,

ki na posamezno hišo znaša približno 10.000 €. Za pridobitev gradbenega dovoljenja

moramo plačati takso v višini 1.000 €. Ureditev okolice ocenjujem na približno 12.000 €

skupaj. Za vsako hišo posebej je treba urediti še razvod za plinsko inštalacijo in plinsko

cisterno, kar znaša 10.000 €. Pridobljene podatke sem pridobil z telefonskim klicem v

podjetje Petim sp..V ponudbi niso zajeta senčila, ki stroške povišajo za dodatnih 8.000 €.

Podatke sem pridobil z telefonskim klicem v senčila Bled d.o.o..

Vrednost investicije: 8.000 € + 40.389 € + 40.000 € + 1.000 € + 60.000 € + 473.016,6 € +

12.000 € + 10.000 € + 8.000 € = 652.405,6 €

Stroški na eno hišo: 652.405,6 € / 4 = 163.101,4 €

12

Vprašanje je, kolikšno ceno določiti, saj moramo pokriti svojo investicijo in pri tem imeti

primeren dobiček, vendar pa previsoka cena odvrne kupce. Cena, določena po

informativnem izračunu za cenitev nepremičnin, znaša 194.601,4 € na hišo, vendar pa nam

ne pokrije stroškov kredita in plačila 2% davka ob prometu z nepremičninami, zato bom

ceno določil na 225.000 €.

Prihodki: 4 × 225.000 € = 900.000 €

NSV (35 let) = 171.399,1 €

2.7 Scenarij 6: Turistična kmetija

Če bi se lotil postavitve turistične kmetije, bi bilo treba postaviti hišo, ki bi bila primerna

za oddajanje in gospodarsko poslopje oziroma hlev. V zgornji etaži hiše bi bile sobe

oziroma apartmaji za goste, v spodnjih prostorih pa kuhinja, jedilnica in večji skupni

prostor, ki bi bil urejen v kmečkem slogu. Poleg hiše bi stalo še gospodarsko poslopje, kjer

bi bil v zgornji etaži senik, v spodnji pa hlev. Urediti bi morali še pašnik, saj je za živali

bolje, da se pasejo na prostem. Zasadil bi tudi manjši sadovnjak in zelenjavni vrt.

Kot že večkrat sem kot eno izmed prednosti izpostavil dobro lokacijo in tudi v tem primeru

se temu ne morem izogniti. Kmetija bi se lepo zlila z okoljem, kjer že stoji nekaj kmetij,

sicer ne v neposredni bližini. Prednost je tudi sončna lega, ki bi verjetno privabila kar nekaj

gostov. Med prednosti spadajo tudi izkušnje. Kot sem že omenil, smo pred desetimi leti

doma imeli kmetijo. Sam sem se naučil kar nekaj stvari, ki bi mi lahko koristile pri

izpeljavi projekta. V največjo pomoč pa bi mi bil oče, ki je živel na kmetiji že od svojih

mladih let.

Ena izmed glavnih slabosti tega scenarija so visoki stroški. Mednje štejem postavitev hiše

in gospodarskega poslopja ter nakup živali in preostale opreme za v hišo in hlev. Tako kot

pri četrtem in petem scenariju bi bil prisiljen vzeti kredit. Naslednja slabost je tudi

omejenost s prostorom. Če bi imel živali na prostem, bi potreboval veliko prostora. Težava

se pojavi, ker bi potreboval tudi travnik za spravilo sena za živali za čez zimo. Prav tako bi

kar nekaj prostora porabil za sadovnjak in zelenjavni vrt. Med slabosti štejem tudi

konkurenco, ker je v okolici že nekaj takih kmetij. Med najbolj prepoznavnimi je ekološka

turistična kmetija Porta na Ovsišah pri Podnartu. Problem je tudi v tem, da je v bližnji

okolici zelo malo morebitnih uporabnikov. Težko pa pričakujem, da bi imel veliko

uporabnikov iz oddaljenih krajev.

Postavitev turistične kmetije spada med večje investicije. Največji del investicije je

postavitev hiše in gospodarskega poslopja. Na podlagi posvetovanja za gradbenikom in

znancem, ki že ima turistično kmetijo ocenjujem, da bi me postavitev stala približno

400000€, v ceno je vključena tudi oprema hiše in gospodarskega poslopja. Približno

13

12.000 € bi moral nameniti ureditvi okolice in pašnikov. Nakup živali bi me stal približno

6.000 €. Potreboval bi še nekaj kmetijske mehanizacije, nekaj je že imam, ker smo včasih

imeli doma kmetijo. Vse skupaj bi me stalo okoli 8.000 €. Vsako leto bi imel tudi nekaj

stroškov z nakupom živil, krmil in drugih malenkosti, kar ocenjujem na 7.000 €.

Investicija = 400.000 € + 12.000 € + 6.000 € + 8.000 € + 7.000 € = 433.000 €

Na podlagi posvetovanja z lastnikom turistične kmetije v bližini ocenjujem, da je za

pričakovati, da bi lahko skozi celo leto imel okrog 140 ljudi, ki bi ostali na kmetiji

povprečno 3 noči. Predpostavljam, da bi vsi imeli polpenzion, katerega cena bi bila 40 € na

dan. Lahko pa pričakujem tudi nekaj prihodkov od prodaje lastnih izdelkov. Ocenjena

vrednost teh prihodkov je približno 5.000 € na leto.

Prihodki = 140 × 3 × 40 € + 5.000 € = 21.800 €

NSV = –206.505 €

2.8 Scenarij 7: Poligon za airsoft in paintball

Za enega izmed scenarijev sem izbral tudi postavitev poligona za airsoft in paintball. Oba

športa sta si zelo podobna, pri obeh gre za streljanje med nasprotniki z imitacijo orožja.

Največja razlika je, da imamo pri airsoftu plastične naboje, pri paintballu pa barvaste

kroglice. Za igro obeh športov so potrebni poligon, na katerem poteka bitka, orožje in

zaščitna oblačila. Če bi se lotil tega scenarija, bi postavil poligon iz lesa in vso ozemlje

zaradi varnosti obdal z mrežo. Moral bi kupiti tudi orožje za airsoft in paintball ter zaščitna

oblačila. Na parceli bi lahko tudi postavil manjšo leseno hiško, kjer bi imel shranjene

potrebne pripomočke. A če bi imel vse shranjeno v hiški, bi lahko prišlo do kraje, zato bi

bilo primerneje, da bi vsakič, ko bi imel naročeno skupino, vse potrebno sam pripeljal do

poligona.

Največja in pravzaprav edina prednost pri tem scenariju so nizki stroški. Najvišje stroške bi

imel z nakupom orožja, mreže za zaščito, zaščitnih oblačil in preostale opreme. Poligon bi

lahko izdelal sam. Za njegovo izdelavo bi uporabil odpadni les z očetove žago, tako bi bili

stroški zelo nizki.

Velik problem pri tem scenariju je relativno majhen krog morebitnih uporabnikov. Če bi se

tega projekta lotil pred približno 5 leti, bi bilo verjetno lažje, saj sta bila takrat oba športa

malo manj poznana in ju je veliko ljudi hotelo preizkusiti. Takrat tudi ni bilo veliko

konkurence, razen v Lescah, danes pa je poleg Lesc poligon še v Globokem in v

Radovljici. Na relativno majhnem prostoru je razmeroma dosti ponudbe za ta dva športa.

Kot enega izmed problemov vidim tudi neposredno bližino hiš. Orožje za oba športa je

precej glasno. Prav tako igralci s komunikacijo in tekom povzročajo moteč hrup.

14

Med vrednost naložbe spada nakup opreme. Vanjo štejemo puške, strelivo, zaščitna

oblačila in očala. Povprečna cena puške za airsoft se giblje nekje okoli 120 €, streliva 12 €

za 2.000 kroglic, obleke 60 € in očal 30 €. Pri paintballu bi lahko uporabil iste obleke in

očala kot pri airsoftu, zato bi imel le stroške z nakupom pušk, katerih cena je okrog 130 €

(za eno) in streliva 30 € za 2.000 kroglic. V obeh primerih bi kupil po 16 pušk, ter 16 oblek

in očal, ki pa bi se uporabljale pri obeh športih. Povprečna poraba streliva znaša 1.000

kroglic za airsoft in 400 za paintball na igralca. Stroške bi imel tudi z ureditvijo poligona in

postavitvijo zaščitne ograje, ti pa so ocenjeni na 8.000 €.

Podatke, ki jih bom uporabil za izračun ocene investicije in prihodkov v tem projektu sem

pridobil na podlagi telefonskega pogovora z lastnikom podobne dejavnosti v okolici. Letno

je realno za pričakovati, da bi lahko imel naročenih približno 40 skupin z povprečno

desetimi igralci, kar znaša 400 uporabnikov. Glede na višjo popularnost Airsoft-a bi imeli

več skupin udeležencev pri Airsoftu in sicer 25 skupin za Airsoft in 15 za Paintball. Cena

za Airsoft bi bila 20€ na igralca, za Paintbal pa 25€.

Investicija = 8.000 € + 16 × (120 € + 60 € + 30 € + 130 €) + 250 × 6 € + 150 × 6 € =

15.840 €

Prihodki = 250 × 20 € + 150 × 25 € = 8.750 €

NSV (35 let) = 69.657 €

Vsi zgornji opisi scenarijev so razmeroma površni in ne vsebujejo podrobnosti. Pri

scenarijih, ki sem jih izbral in jih bom podrobneje opisal v nadaljevanju (trije

najdonosnejši), že omenjenih podatkov ne bom ponavljal. Pri preostalih scenarijih pa se mi

prav tako ni zdelo smiselno spuščati v podrobnosti, saj nobenega izmed teh projektov ne

bom izvajal (premajhen donos). Pri vseh scenarijih sem poskušal napisati toliko, da sem

lahko ocenil, kateri so najboljši in vredni nadaljnjega opisa.

3 PRODAJA PARCELE

3.1 Ocena vrednosti

Parceli skupaj merita 4.124 m2, zato bom tudi pri prodaji uporabil skupno površino. Sicer

bi bilo verjetno bolj smiselno parcelo prodati po delih, saj verjetno malo kupcev potrebuje

takšno površino. Končna cena odstopa za približno 10% kar je prikazano tudi v tabeli 3.

Pri oceni vrednosti parcele je pomembnih kar nekaj kriterijev. Med glavnimi so sončna

lega, oddaljenost od večjih mest, dostopnost in urejenost komunalnih in drugih

priključkov. Parcela je na zelo sončni legi, saj leži na planoti Dobravi. Od Radovljice je

oddaljena približno 10 km, od Kranja približno 17 km. Najbližja železniška postaja je

15

oddaljena dobre 3 kilometre. Do najbližjega dovoza na avtocesto je približno 4 kilometre.

Parcela ni priključena v vodovodno, električno in kanalizacijsko omrežje, vendar so ta v

neposredni bližini.

Vrednost zemljišča bom ocenil s pomočjo informativnega izračuna, ki je prikazan na

spletni strani Geodetske uprave Republike Slovenije (Geodetska uprava RS, 2012). Za

izračun bom uporabil formulo na Sliki 2. Oznake v enačbi so predstavljene v Tabeli 2.

Slika 2: Enačba za izračun vrednosti nepremičnine

Vir: Geodetska uprava RS, Zbirka vrednotenja nepremičnin, 2012.

Tabela 2: Oznake v enačbi za izračun vrednosti nepremičnine

OZNAKA OPIS

1. V

2. Vz

3. Fnr

4. Fodd

5. VTzi

6. Pzi

7. Zi

1. Vrednost, določena za zemljišče po modelu ZGS

2. Vrednost zemljišča

3. Faktor namenske rabe

4. Faktor za vpliv bližine linijskih objektov gospodarske javne

infrastrukture

5. Intervalna vrednost m2 zemljišča

6. Velikost zemljišča za posamezni interval vrednosti

7. Intervala vrednosti

• Z1 – zemljišče od 0 do 2.400 m2

• Z2 – zemljišče od 2.400 m2 naprej

Vir: Geodetska uprava RS, Zbirka vrednotenja nepremičnin, 2012.

Prvi korak pri oceni vrednosti nepremičnine je določitev vrednostne cone in vrednostne

ravni. Vrednostno raven znaša 11. V Tabeli 3 poiščem podatke za vrednost zemljišča.

16

Tabela 3: Vrednostne ravni in cene nepremičnin

Vir: Geodetska uprava RS, Zbirka vrednotenja nepremičnin, 2012.

Cena odčitana iz tabele, je cena katero bi morali doseči pri prodaji. Povprečna cena parcel

na Gorenjske pa znaša 117 €/m2, Zazidljiva zemljišča (2012). V drugem koraku se lotim

izračuna vrednosti, ki je na Sliki 2 obkrožena z rdečo barvo.

VTz1= 78 €/m2 VZ = (VTz1 x Pz1 + VTz2 x Pz2)

Pz1 = 2.400 m2 VZ = 78 €/m

2 x 2.400 m

2 + 70 €/m

2 x 1.724 m

2

VTz2 = 70 €/m2

Pz2 = (4.124 – 2.400) m2 = 1.724 m

2 VZ = 307.880,00 €

Naslednji korak je določitev faktorja namenske rabe. Parcela je kategorizirana kot

zemljišče za gradnjo – stanovanjske površine –, kar pomeni, da ji pripada vrednost 1, torej,

Fnr = 1. Za končni izračun potrebujemo še vrednost Fodd, ki pa jo odčitamo iz Tabele 4.

Vrednost Fodd znaša 0,90.

Tabela 4: Vrednost faktorjev oddaljenosti od linijskih objektov

Vir: Geodetska uprava RS, Zbirka vrednotenja nepremičnin, 2012.

17

Končni izračun: Vz = 307.880,00 € V = Vz x Fnr x Fodd

Fodd = 0,90 V = 307.880,00 € x 1,20 x 0,90

Fnr = 1,00 V = 277.092,00 €

3.2 Podrobnosti prodaje

Ne smemo pozabiti na stroške, povezane s prodajo zemljišča. Največji zalogaj predstavlja

davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišča. Po zakonu mora vsak, ki želi

prodati zazidljivo parcelo, plačati davek na spremembo namembnosti. Davčne stopnje se

razlikujejo glede na število let, odkar se je spremenila namembnost zemljišča. Če je od

spremembe minilo manj kot eno leto, znaša davčna stopnja 25 %, od 1 do 3 let 15 % in več

kot 3 leta do vključno 10 let 5 %. Podatki so pridobljeni na podlagi spletnega naslova,

(Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč 2014). Davčna osnova je

razlika v vrednosti zemljišča pred spremembo namembnosti in ceno po spremembi,

(Davčna uprava republike Slovenije 2012). Druga davčna obveznost je plačilo davka na

promet z nepremičninami, ki znaša 2 % celotne vrednosti. Podatke o višini in plačilu davka

sem pridobil, (Prodaja podedovane parcele 2012). Nekaj stroškov imamo tudi z notarjem

pri overovitvah. Stroške, povezane z vpisom v zemljiško knjigo, pa večinoma poravna

kupec.

Izračun za moje zemljišče:

Vrednost je 277.092 €

Davek od dobička na spremembo namembnosti (15 %): vrednost pred spremembo je 7.832

€

277.092 € – 7.832 € = 269.260 € 269.260 € × 15 % = 40.389 € 269.260 € – 40.389 €

= 228.871 €

Davek na promet z nepremičninami (2 %): 277.092 € × 2 % = 5.542 €

Notarski stroški so ocenjeni na približno 200 €.

Končni znesek: 277.092 € – 40.389 € – 5.542 € – 200 € = 223.129 €

4 POSTAVITEV PROSTOSTOJEČE SONČNE ELEKTRARNE

4.1 Ocena investicije

18

Za postavitev prostostoječe sončne elektrarne najprej potrebujemo zazidljivo zemljišče, ker

ta kriterij izpolnjujem, moram pridobiti le še gradbeno dovoljenje. Če bi sončna elektrarna

presegala moč 1 MW, bi bilo treba pridobiti tudi energetsko dovoljenje, kar pa v mojem

primeru ne bo potrebno. Preden pridobimo gradbeno dovoljenje, moramo pridobiti še nekaj

soglasij, kot so na primer soglasje za priključitev in soglasje za projekt. Vsa soglasja in

gradbeno dovoljenje mi bo pomagal urediti projektant. Preračunal je, da vsi stroški,

povezani z dovoljenji in soglasji, znašajo približno 6.000 € oziroma tolikšna je vsota

stroškov, preden sploh lahko začnemo gradnjo.

Glede na to, da imam zdaj vse, kar potrebujem za začetek postavitve, se lahko lotim

uresničitve. Moč oziroma velikost prostostoječe sončne elektrarne bo 250 kW. Podjetje, ki

sem ga izbral za postavitev sončne elektrarne, bo Metronik Solar, d. o. o., iz Ljubljane.

Preden pa lahko začnejo postavitev sončne elektrarne, moram urediti še zemljišče in

dovozno pot. Pri tem si bom pomagal s podjetjem Krtek izkopi, s. p. Predvideni stroški za

vse skupaj znašajo približno 7.000 €.

Podjetje Metronik Solar, d. o. o., sem izbral zaradi dobrih referenc in ker je eno izmed

redkih v Sloveniji, ki postavlja prostostoječe sončne elektrarne. Preostala podjetja v tej

stroki namreč postavljajo le sončne elektrarne na objektih. S podjetjem sem se dogovoril,

da mi izdelajo celotno elektrarno oziroma elektrarno na ključ. Poslali so mi ponudbo (v

prilogi) v vrednosti 349.680 €, ki vsebuje vse potrebno za postavitev sončne elektrarne,

razen nizkonapetostnega priključka in odvodov za zaščito proti strelam. V ceno ni vključen

DDV, saj so mi svetovali, da bi zaradi lažje pridobitve dovoljenj in prodaje elektrike vse

skupaj postavil kot pravna oseba – za to bi uporabil očetovo podjetje HIGI-ROKI, d. o. o.

Ponudba vsebuje fotonapetostne module Canadian Solar, nosilno konstrukcijo za

fotonapetostne module, razsmernike, električne razdelilnike, ožičenje, strelovodno zaščito,

inženiring in montažo, nadzorni sistem in projektno dokumentacijo.

Po pogovoru s strokovnjaki iz podjetja Metronik Solar, d. o. o., sem se odločil za sodobne

in visokokakovostne fotonapetostne module Canadian Solar, ki so eden izmed

najpomembnejših elementov za dobro delovanje sončne elektrarne. Kot je že iz imena

razvidno, so to moduli, ki so proizvedeni v Kanadi. Podjetje Canadian Solar s sedežem v

Ontariu se z njihovo izdelavo ukvarja že od leta 2001. Trenutno zaposlujejo prek 10.000

ljudi in so prisotni v več kot 50 državah. S koncem leta 2011 se je podjetje uvrstilo tudi

med 5 največjih proizvajalcev fotonapetostnih modulov – prednosti teh so visok izkoristek,

dejanska moč modulov, robusten okvir, ki zdrži velike obremenitve, odpornost na

amonijak in slano okolje in visoka kakovost za zmerno ceno. Podjetje Canadian Solar za

svoje module nudi garancijo na izhodno moč. Izračunano za moj primer bi moduli prvih 21

let delovali s povprečno 90 % moči, naslednjih 14 let pa s povprečno 80 %. Na Sliki 3 je

prikazana primerjava izhodne moči med moduli Canadian Solar in standardnimi moduli. S

slike je razvidno, da gre za kar velika odstopanja. Največja prednost modulov kanadskega

ponudnika je tudi v tem, da podjetje jamči, da je maksimalna letna degradacija največ 0,7

% oziroma da letno na moči zgubijo maksimalno 0,7 %.

19

Slika 3: Primerjava med moduli Canadian Solar in standardnimi moduli po izhodni moči

Vir : Omrežne sončne elektrarne, 2012.

V investicijo moramo všteti tudi nakup nizkonapetostnega priključka in montažo ter

postavitev odvodov za strelovodno zaščito. Oboje bi skupaj z montažo stalo približno

12.000 €. Po zakonu je treba prostostoječo sončno elektrarno tudi zavarovati, kar bi

znašalo 1.750 € na leto. Celotno zemljišče bi morali tudi ograditi z žičnato ograjo, kar bi

naneslo približno 7.000 €. Stroški vzdrževanja so ocenjeni na približno 2.700 €. Torej

celotni stroški postavitve znašajo 381.680 € in letno še 3.850 € za vzdrževanje in

zavarovanje.

Izračun (stroški postavitve): 349.680 € + 6.000 € + 7.000 € + 12.000 € + 7.000 € = 381.680

€

Letni stroški: 1.750 € + 2.700 € = 4.450 €

4.2 Prodaja električne energije

Preden lahko začnemo prodajati električno energijo, moramo pridobiti še kar nekaj

dovoljenj. Najprej je treba podpisati pogodbo za priključitev v omrežje in pogodbo za

dostop do omrežja z glavnim upravljavcem, ki je na tem območju Elektro Gorenjska.

Treba je opraviti še tehnični pregled in poskusni priklop. Ob priklopu naprave na omrežje

je treba za vpis elektrarne v register za dovoljenje zaprositi Javno agencijo RS za energijo

(v nadaljevanju JARSE). JARSE izda tudi deklaracijo proizvodne naprave. Za konec

moramo podpisati še pogodbo o odkupu elektrike.

Eno izmed nevšečnosti nam predstavljajo »kvote« za prostostoječe sončne elektrarne.

Država je izdala odredbo o podporah električni energiji iz obnovljivih virov energije, ki

določa, da letno lahko subvencionirano prodaja električno energijo le 5 prostostoječih

elektrarn z močjo 1 MW. Glede na precej velik obseg gradnje prostostoječih sončnih

elektrarn so te kapacitete že zasedene do vključno leta 2014, podatki so pridobljeni,

(Spletna revija slovenskega elektrogospodarstva 2012) & (Agencija za energijo 2014). To

20

pomeni, da bi lahko električno energijo prodajal šele leta 2015, in sicer po subvencionirani

ceni, ki pa je dosti višja od nesubvencionirane.

Po izračunih, ki jih je opravilo podjetje Metronik Solar, d. o. o., iz baze meteoroloških

podatkov PVGIS – CMSAF, ki temelji na podatkih od leta 1998 do leta 2010, naj bi

elektrarna proizvedla letno 285.900 kWh energije, kar znaša 1.144 kWh/kW. Proizvodnja

se razlikuje po mesecih in je najvišja v juliju in najnižja decembra, kot prikazuje graf.

Glede na relief in lokacijo parcele je tudi nekaj izgub, in sicer 7,8 % zaradi vpliva

temperature, 2,7 % zaradi odboja svetlobe in 10 % preostalih izgub, med katere štejemo

pretvorbe razsmernika, neizkoriščenost modulov in izgube v kabelskih povezavah. Vse te

izgube so že vračunane v letno proizvodnjo električne energije.

Slika 4: Predvidena proizvodnja električne energije v enem letu v kWh

Vir: Priloga 3, mesečna proizvodnja električne energije.

Država je za naslednjih 15 let predpisala fiksne cene za odkup električne energije, vendar

bom te cene uporabil za vseh 35 let in predpostavil, da se tem času ne bodo spremenile.

Kot sem že omenil, bi lahko energijo po subvencionirani ceni prodajal šele leta 2015, torej

bi jo prvi dve leti moral prodajati po nesubvencionirani ceni. Subvencionirana cena za

odkup električne energije je 0,17 €/kWh in 0,12 €/kWh za nesubvencionirano. Podatke o

cenah sem pridovil s pomočjo spletnega naslova Energija sonca (2013). Prvih 21 let bi

moduli zmogli 90 % moči, kar je 265.268 kWh, naslednjih 14 let pa 80 % moči, kar je

235.794 kWh.

0

5000

10000

15000

20000

25000

30000

35000

40000

21

Predviden dohodek za prvi 2 leti (računano za 1 leto):

265.268 kWh × 0,12 €/kWh = 31.833 €

Predviden dohodek od 3. do 21. leta (računano za 1 leto):

265.268 kWh × 0,17 €/kWh = 45.096 €

Predviden dohodek od 22. do 35. leta (računano za 1 leto):

235.794 kWh × 0,17 €/kWh = 40.085 €

Celotni prihodki (35 let): 2 × 31.833 € + 19 × 45.096 € + 14 × 40.085 € = 1.481.680 €

5 POSTAVITEV IN PRODAJA STANOVANJSKIH OBJEKTOV

5.1 Izbira in postavitev stanovanjskih objektov

Zemljišče, na katerem bom postavil stanovanjske objekte, je veliko 4.124 m2, zato se mi

zdi najbolj smiselno postaviti 4 stanovanjske objekte. Vsakemu izmed njih bo pripadalo

približno 1.000 m2 zemljišča, nekaj bi ga sicer odpadlo zaradi dovoznih poti. Preden pa se

lotimo gradnje, moramo urediti kar nekaj stvari. Najprej je treba zemljišče parcelirati na

štiri približno enake dele in postaviti mejnike. Vse to stane približno 8.000 €. Potem

potrebujemo gradbeno dovoljenje, ki se ga pridobi s tipskim načrtom ponudnika montažne

hiše. Poleg tega je so pridobitev gradbenega dovoljenja potrebni tudi dokazilo o lastništvu,

potrdilo o plačani odškodnini za spremembo namembnosti (enak znesek kot pri prodaji

zemljišča 40.389 €) in predložitev dokazil o plačanem komunalnem prispevku, ki znaša

približno 10.000 € na hišo, kar pomeni 40.000 €. Informacije so pridobljene s pomočjo

spletnega naslova (Gradovi v oblakih 2012), (Za pridobitev gradbenega dovoljenja je treba

plačati tudi takso, ki za vse štiri hiše znaša približno 1.000 €.

Za postavitev montažnih hiš sem izbiral med ponudnikoma Marles, d. o. o., in Lumar IG,

d. o. o., izbral sem zadnjega zaradi cenovno ugodnejše ponudbe. V ponudbi, ki je tudi

dodana med prilogami, hiša na ključ vsebuje objekt Regina127, estrihe in termoizolacijo,

dimnik, zunanja in notranja vrata, stopnice, keramična in slikopleskarska dela, električne

napeljave, plinsko ogrevanje, vodovod in sanitarno opremo in montažo. V ponudbi niso

vključena klasična gradbena dela, razvod plinske napeljave, komunalni priključki, ureditev

okolja in senčila. Pred postavitvijo moramo urediti še planiranje, izdelavo tampona in

temeljne plošče, kar znaša približno 15.000 € na hišo oziroma 60.000€ za vse štiri skupaj.

Ko imamo urejene vse prej naštete stvari, lahko podjetje Lumar IG, d. o. o., postavi hiše.

To so montažne hiše Regina 127 (Slika 4), zgrajene na ključ. Hiša ima 126,35 m2 bivalne

površine, in sicer 69,13 m2 v pritličju in 57,22 m

2 v mansardi. Zunanje dimenzije hiše so 9

× 9,86 m. Cena za postavitev ene hiše je 118.254,15 € z DDV, skupaj 473.016,6 €.

22

Slika 5: Hiša Regina 127

Vir: Lumar IG d.o.o. (2013), Informacije o montažni hiši Regina.

V ponudbi ni vključena ureditev okolice, zato sem to primoran urediti sam, kar me skupno

stane približno 12.000 €. Za vsako hišo posebej je treba urediti še razvod za plinsko

napeljavo in plinsko cisterno, kar na hišo pomeni približno 2.500 € oziroma skupaj 10.000

€. Treba je še kupiti in namestiti senčila, kar z montažo stane približno 2.000 € na hišo,

skupaj 8.000 €.

Celotni stroški, povezani s postavitvijo hiš:

8.000 € + 40.389 € + 40.000 € + 1.000 € + 60.000 € + 473.016,6 € + 12.000 € + 10.000 € +

8.000 € = 652.405,6 €

Stroški na eno hišo: 652.405,6 € / 4 = 163.101,4 €

5.2 Določitev cene in prodaja stanovanjskih objektov

Najtežja stvar pri prodaji stanovanjskih objektov je določitev cene, saj mora biti dovolj

visoka, da pokrije investicijo in prinese primeren dobiček, hkrati pa ne sme biti previsoka,

da lahko objekte sploh prodamo. Dejstvo je, da ene hiše pod ceno 163.101,4€ ne bom

prodajal, saj bi imel izgubo. Pri prodaji nepremičnin sem tudi dolžan plačati 2% davek na

promet z nepremičninami, ki ga moram upoštevati pri določitvi cene, prav tako pa ne

morem spregledati kredita, ki ga bom moral najeti za samo postavitev objektov.

Za določitev cene bom uporabil model, ki sem ga uporabil že pri izračunu vrednosti

zemljišča. Gre za izračun vrednotenja nepremičnin, ki se nahaja na spletni strani

http://prostor.gov.si/. Pri izračunu je treba posebej določiti vrednost stanovanjskega objekta

23

in zemljišča. Za vrednost objekta bom uporabil celotne stroške postavitve ene hiše, ki so

163.101,4 €. Za vrednost zemljišča pa bom uporabil podatke, ki so podani v Tabeli 6.

Izračun vrednosti zemljišča, na katerem stoji nepremičnina:

150 × 78 € + 450 × 28 € + 400 × 18 € = 31.500 €

163.101,4 € + 31.500 € = 194.601,4 €

Tabela 5: Vrednosti za izračun zemljišča, na katerem stoji nepremičnina

Zemljišče Z0 (do

150 m2) v €/m

2

Zemljišče Z1 (od

150 do 600 m2) v

€/m2

Zemljišče Z2 (od

600 do 1.200 m2)

v €/m2

Zemljišče Z3 (od

1.200 do 2400

m2) v €/m

2

78 28 18 3,50

Vir: Geodetska uprava RS, Zbirka vrednotenja nepremičnin, 2012.

Cena (po podatkih za vrednotenje nepremičnin) je torej 194.601,4 €. Ta vrednost mi

verjetno ne prinaša želenega dobička, saj moram še odplačati kredit in plačati 2% davek na

promet z nepremičninami. Zato bom prodajno ceno hiše s pripadajočim zemljiščem

postavil na 225.000 €. Ob celotni prodaji bi torej dobil 882.000 € (od tega davek na promet

z nepremičninami zahteva 18.000 €).

Prihodki (882.000 €) – stroški (652.405,6 €) = 229.594,4 €

6 ANALIZA SWOT KOT PRISTOP K STRATEŠKI ANALIZI

PROJEKTOV

6.1 Analiza SWOT

Analiza SWOT oziroma analiza PSPN je ena izmed najpopularnejših in najpogosteje

uporabljenih analiz. Razni avtorji za način celovitega ocenjevanja podjetja z razvojnega

vidika uporabljajo različne sinonime. SWOT je kratica štirih angleških besed (angl.

Strenghts = prednosti, angl. Weaknesses = slabosti, angl. Opportunities = priložnosti in

angl. Threats = nevarnosti), zato nekateri slovenski avtorji poskušajo poimenovati to

analizo s slovensko kratico (Pučko, 1998). Nekateri avtorji uporabljajo tudi poimenovanje

SPIN (slabosti, prednosti, izzivi in nevarnosti).

24

Slika 6: SWOT matrika

Vir: R. Biloslavo, Strateški management in management spreminjanja, 2008, str. 73.

Pri analizi SWOT se opisuje prednosti, slabosti, priložnosti in nevarnosti, ker pa sem

prednosti in slabosti že opisal na začetku diplomskega dela, se bom tu osredotočil le na

priložnosti in nevarnosti izbranih treh projektov.

Analiza SWOT se lahko začne z iskanjem odgovorov na naslednja vprašanja (Pučko, 2008,

str. 129–133):

Kateri poslovni rezultati družbe (npr. ekonomičnost) so boljši oziroma slabši od

načrtovanih velikosti v preteklosti in kateri poslovni rezultati so slabši oziroma boljši

od konkurence?

Katere podstrukture in njihove sestavine ter procesi in njihove sestavine podjetja so več

ali manj doprinesle k poslovni uspešnosti?

Za pravilno ocenitev gospodarske družbe, jo je treba razdeliti na podstrukture in oceniti

njihov doprinos k poslovni uspešnosti podjetja.

Nekaj pomembnejših podstruktur:

finančna

kadrovska

tehnološka

podstruktura proizvodov in storitev

organizacijska

Notranje prednosti

Notranje slabosti

Zunanji izzivi

Zunanje nevarnosti

P S

I N

Dejavniki konkurenčnosti (SCA)

Trajne konkurenčne prednosti

Ključni dejavniki uspešnosti (KSF)

Privlačnost trga

Notranje

okolje

Zunanje

okolje

Priložnosti Težave

25

tržna

Pri analizi SWOT sočasno potekata dve analizi, notranja in zunanja. O notranji analizi

govorimo, ko preučujemo in pridobivamo informacije znotraj podjetja. Ravno obratno pa

je pri zunanji analizi, kjer informacije oziroma podatke zbiramo iz okolja. Pri tem je

pomembno, da pridemo do kakovostnih podatkov, na katere vplivajo količina in viri

informacij. Velik poudarek moramo nameniti sistematičnosti. Ko zberemo dovolj

informacij iz zunanje in notranje analize, definiramo prednosti, slabosti, priložnosti in

nevarnosti.

Analiza SWOT ima svoje prednosti in slabosti. Ena izmed prednosti je, da je zelo preprosta

in razumljiva, saj vsak gospodarski subjekt brez večjih težav opredeli svoje prednosti,

slabosti, priložnosti in nevarnosti. Je tudi dobra izhodiščna točka za postavljanje strategij in

ciljev podjetja. Kot prednost lahko štejemo tudi uporabnost, saj je uporabna na skoraj vseh

področjih. Analiza SWOT je tudi prožna, saj lahko vanjo vključimo vse informacijske

sisteme, ki so nam na voljo.

Ima pa tudi nekaj pomanjkljivosti oziroma slabosti. Težava lahko nastane pri izbiri virov,

za katere je pomembno, da so objektivni. Zelo pomembno je tudi, da je analiza SWOT

prostorsko in časovno natančno opredeljena, saj nam nekatere stvari v danem trenutku

lahko predstavljajo priložnosti, v naslednjem pa nevarnosti in obratno. Ena izmed slabosti

je tudi subjektivnost izdelovalca. Oseba, ki izdela analizo SWOT, uporablja svoja lastna

stališča, izkušnje in znanja, zato je zelo pomembno, da zelo dobro pozna gospodarsko

družbo in okolje, v katerem deluje.

6.2 Priložnosti in nevarnosti: prodaja parcele

Priložnosti in nevarnosti pri prodaji parcele je težko določiti, saj je zelo malo zunanjih

dejavnikov, ki bi vplivali na prodajo oziroma vrednost parcele. Ena izmed priložnosti je

dvig cen nepremičnin, kar pa je skoraj nemogoče pričakovati. Cena bi se lahko dvignila

tudi z zgraditvijo pomembnejše ceste ali ustanove v bližini, vendar pa je tudi to v bližnji

prihodnosti malo verjetno. Druga priložnosti bi bila v razparcelaciji, saj bi lahko manjše

dele parcele prodali po višji vrednosti kot celotno zemljišče. Med priložnosti bi lahko šteli

tudi komunalno ureditev parcele, saj so takšne parcele dražje od samo zazidljivih parcel.

Vendar pri tem nastanejo dodatni stroški komunalne ureditve, ki pa niso nizki.

Nevarnosti pri prodaji parcele so predvsem povezane z ceno. Nanjo vplivata velikost

ponudbe in povpraševanja na nepremičninskem trgu. V bližnji prihodnosti lahko

pričakujemo še kakšen manjši upad cen nepremičnin. Od zunanjih vplivov na vrednost

parcele je možen edino potres, ki bi spremenil njen relief. Vendar se parcela nahaja na

potresno neogroženem območju, zato je ta scenarij malo verjeten.

26

6.3 Priložnosti in nevarnosti: postavitev sončne elektrarne

Priložnosti in nevarnosti je za ta projekt lažje opredeliti kot pri prejšnjem primeru, saj je z

njim povezanih veliko več zunanjih vplivov. Ena izmed priložnosti je dvig cene odkupa

ekološko pridobljene električne energije. V prihodnosti bo verjetno veliko poudarka na

energiji, pridobljeni iz okolja, zato je smiselno pričakovati, da se bo spodbujalo oziroma

nagrajevalo tovrstno pridobivanje. Priložnost je tudi razvoj novih tehnologij za še boljši

izkoristek pridobivanja sončne energije, kar bi seveda zahtevalo dodatno naložbo, vendar

bi to dolgoročno verjetno prineslo večji dobiček.

Za nevarnosti bi lahko opredelil razvoj nove tehnologije, ki bi privedla do tega, da ne bi

več izkoriščali sončne energije, saj njen izkoristek ne bi bil konkurenčen preostalim virom

pridobivanja električne energije Nevarnosti je tudi pojav ogromne toče, ki bi poškodovala

module, kar pa je sicer malo verjetno, saj so moduli za zdaj odporni na ta vremenski pojav.

Pod nevarnosti in prav tako prednosti bi lahko uvrstili tudi spremembe sonca oziroma moči

sevanja, vendar pa v mojem časovnem obdobju (35 let) ne moremo pričakovati večjih

sprememb.

6.4 Priložnosti in nevarnosti: stanovanjski objekti

Pri gradnji stanovanjskih objektov moramo priložnosti iskati predvsem v tem, kako za

primerno ceno narediti kupcu privlačen stanovanjski objekt. Pri tem bi lahko uporabili

ekološko gradnjo oziroma leseno konstrukcijo hiše, ki bi bila za kupca bolj vabljiva, ali pa

privlačen zunanji ali notranji videz. Lahko bi tudi izkoristili priložnost pri nižanju cene s

tem, da bi čim več gradbenih del poskusili opraviti sami. Cene stanovanjskih objektov se

oblikujejo na trgu nepremičnin, vendar pa glede na trenutno stanje ne moremo pričakovati

priložnosti v višanju vrednosti stanovanjskih objektov. Za višjo ceno bi lahko prodali

stanovanjske objekte, če bi še dodatno uredili okolico ali zgradili nadstrešek za osebno

vozilo. Ena izmed priložnosti za boljši zaslužek je tudi, da stanovanjske objekte poskusimo

prodati tujcem (pri tem mislim države z višjim življenjskim standardom), ki bi bili verjetno

pripravljeni plačati višjo ceno. Predvideni stanovanjski objekti so na sončni legi, tako bi

lahko na strehe namestili fotonapetostne module, kar bi vsakemu stanovanjskemu objektu

prineslo lastno oskrbo z električno energijo. Izboljšav, ki bi dvignile ceno stanovanjskim

objektom in sočasno povišale stroške, je zelo veliko, zato bi bilo treba o tem dobro

premisliti in upoštevati predvsem finančni vidik.

27

SKLEP

V mojem diplomskem delu je predstavljen površen prikaz možnih scenarijev, da bi

obstoječi parceli povišali vrednost. Če bi se lotil katerega izmed projektov, bi bilo treba

upoštevati še veliko podrobnosti, ki v diplomskem delu niso omenjene, a vseeno vplivajo

na izvedbo projekta. Za nazoren prikaz sem se odločil, ker sta bila moja glavna namena

pridobiti znanje s tega področja in izračunati približne vrednosti projektov.

V drugem delu diplomske naloge sem se namenoma osredotočil le na 3 scenarije z najvišjo

neto sedanjo vrednostjo, ker preostali zaradi nizke neto sedanje vrednosti niso smiselni.

Scenarije bi lahko ovrednotil tudi na podlagi prve možnosti, tj. prodaje parcele, saj pri tem

ne potrebujem nobene dodatne investicije.

Iz izračunov je razvidno, da ima izmed vseh scenarijev najvišjo NSV prvi scenarij, najvišje

prihodke v celotnem časovnem obdobju drugi scenarij in najvišjo vrednost naložbe tretji

scenarij. Velika razlika med njimi je tudi v tem, da imamo pri prvem le en priliv, prvi

drugem sem predvidel dva, lahko pa tudi več, pri tretjem pa imamo prilive razporejene čez

celotno časovno obdobje. To pomeni, da bi lahko prihodke, ki jih dobimo pri prvih dveh

projektih, pozneje tudi investirali v druge projekte in bi bila končna NSV drugačna.

Najlažje in najbolj realno je uresničljiv prvi scenarij, ker ne potrebujemo nobenih dodatnih

investicij. Pri drugih dveh pa bi bilo treba dobiti izdaten finančni vložek. Pri izračunih se

na to nisem oziral in sem projekt zaradi lažjega računanja prikazal kot, da denar imam

oziroma ga bom dobil s kreditom.

Po izračunih NSV ima najvišjo pozitivno vrednost prvi scenarij. Poudariti moram, da je to

tako predvsem, ker so celotni prilivi pridobljeni takoj oziroma v prvem letu in zato niso

diskontirani za naslednjih 34 let. Razlika med prilivi pri prvem in drugem scenariju je

namreč zelo velika.

Pri vseh treh scenarijih gre za približne izračune, ki ne prikazujejo popolne slike prihodkov

in odhodkov. Pri prodaji parcele je vrednost izračunana glede na kazalnike na uradni

spletni strani. Vendar pa se lahko cena močno spremeni glede na položaj na trgu oziroma

glede na povpraševanje. Prav tako je enak položaj lahko s stanovanjskimi objekti, in tudi

cena odkupa električne energije se lahko spremeni in povzroči upad ali porast prihodkov.

Najpomembnejši faktor vsega skupaj je sicer, če oziroma kdaj bo spremenjena

namembnost parcele. V primeru, da se namembnost še nekaj časa ne bo spremenila, ne

bom izvedljiv nobeden izmed zgoraj naštetih projektov. Trenutno je možno izpeljati edino

projekt sadovnjaka oziroma prodaje kmetijskega zemljišča.

28

Ne glede na to, kateri projekt bi izbral, bi najprej moral pošteno premisliti, koliko sem

pripravljen tvegati, ker je, razen pri prodaji parcele, potreben izdaten finančni vložek. V

vseh primerih bi moral podrobneje preučiti vse okoliščine in možnosti za uspeh. Čeprav

gre le za grob prikaz možnosti za povišanje vrednosti že obstoječi parceli, sem ob izdelavi

diplomskega dela dobil kar nekaj novih znanj in boljšo predstavo o možnostih, ki jih

ponuja zazidljiva parcela.

29

LITERATURA IN VIRI

1. Agencija za energijo. (b.l.). Električna energija: Energija iz obnovljivih virov in

soproizvodnje. Najdeno dne 21. avgusta 2014 na spletnem naslovu http://www.agen-

rs.si/sl/informacija.asp?id_informacija=1153&id_meta_type=29&type_informacij=

2. Belak, J. (1998). Podjetniško planiranje kot orodje managementa. Gubno: Mer

Evrocenter.

3. Biloslavo, R. (2008). Strateški management in management spreminjanja. Koper:

Fakulteta za management.

4. Cenik jesen. Najdeno dne 21. avgusta 2014 na spletnem naslovu

http://www.malus.si/cenik-jesen-2013.pdf

5. Davčna uprava republike Slovenije. (2012). Promet z nepremičninami. Najdeno dne

20. avgust 2012 na spletnem naslovu

http://www.durs.gov.si/si/davki_predpisi_in_pojasnila/davek_na_promet_nepremicnin

_pojasnila/splosna_pojasnila_o_zdpn_2/

6. Davek na dobiček zaradi spremembe namembnosti zemljišč. Najdeno dne 21.

septembra 2014 na spletnem naslovu

http://www.geoprojekt.si/center_nepremicnin/davek_na_dobicek_zaradi_spremembe_n

amembnosti_zemljisc

7. Ekonomske metode ocenjevanja naložb. Najdeno dne 21. septembra 2014 na spletnem

naslovu

http://www2.gov.si/mju/emris.nsf/0/D3BD2F446C0BE8BFC1256E7A00729877?Open

Document

8. Energija sonca. (2013). Cene odkupa električne energije. Najdeno dne 12. januara

2013 na spletnem naslovu http://www.energijasonca.si/index.php?page=cene-odkupa-

elektrike

9. Geodetska uprava republike Slovenije. (b.l.). Zbirka vrednotenja nepremičnin (2012).

Najdeno 20. avgusta 2012 na spletnem naslovi prostor3.gov.si/zvn/zvn/ZVN.html

10. Gradovi v oblakih. Najdeno dne 28. avgusta 2012 na spletnem naslovu

http://gradovivoblakih.blogspot.com/2010/04/gradnja-hise-cena-predracun-cenik.html

11. Investicije. Najdeno dne 12. januara 2013 na spletnem naslovu

http://www.akc.si/investicije.php

12. Kmetijski inštitut Slovenije. (2012). Prodaja jabolk. Najdeno dne 24. junija 2012 na

spletnem naslovu http://www.kis.si/pls/kis/!kis.web?m=107&j=SI

13. Lumar IG d.o.o.. (2013). Informacije o montažni hiši Regina. Najdeno dne 12. januara

2013 na spletnem naslovu http://www.lumar.si/hisa.asp?ID=39

14. Ministrstvo za okolje in prostor. (2013) Tržno poročilo, Sadje in zelenjava 2012.

Najdeno dne 21. septembra 2014 na spletnem naslovu

http://www.arsktrp.gov.si/fileadmin/arsktrp.gov.si/pageuploads/OTIS/LETNA_PORO

CILA/2012/Letno_porocilo_SADJE_ZELENJAVA_2012.pdf

15. Omrežne sončne elektrarne. Najdeno dne 20. avgusta 2012 na spletnem naslovu

http://www.metronik-solar.si/omrezne-soncne-elektrarne/

30

16. Prodaja podedovane parcele. Najdeno dne 10. maja 2012 na spletnem naslovu

http://nepremicnine.si21.com/Dobro_je_vedeti/Prodaja_podedovane_parcele.html

17. Pučko, D. (1998). Analiza poslovanja. Ljubljana: Ekonomska fakulteta.

18. Pučko, D. (2006). Strateško upravljanje. Ljubljana: Ekonomska fakulteta

19. Rebernik, M., & Repovž, L. (2000). Od ideje do denarja. Ljubljana: Gospodarski

vestnik.

20. Spletna revija slovenskega elektrogospodarstva. (2012). Kvote za prostostoječe sončne

elektrarne zapolnjene za dve leti naprej. Najdeno dne 28. avgusta 2012 na spletnem

naslovu http://www.nas-stik.si/1/Novice/novice/tabid/87/ID/846/Kvote-za-

prostostojece-soncne-elektrarne-zapolnjene-za-dve-leti-naprej.aspx

21. Spletni GIS portal občina Radovljica. Najdeno dne 20. februarja 2012 na spletnem

naslovu http://gis.iobcina.si/gisapp/Default.aspx?a=radovljica

22. Zazidljiva zemljišča. Najdeno dne 21. avgusta 2014 na spletnem naslovu

http://www.slonep.net/info/cene-nepremicnin/zazidljiva-zemljisca-2136

PRILOGE

i

KAZALO PRILOG

Priloga 1 : Ponudba za postavitev sončne elektrarne ................................................................. 1

Priloga 2 : Ponudba za izvedbo hiše na ključ (Regina) .............................................................. 2

Priloga 3 : Mesečna proizvodnja električne energije.................................................................. 5

1

Priloga 1 : Ponudba za postavitev sončne elektrarne

Metronik Solar, d. o. o.

Stegne 9a, 1000 Ljubljana

041/730-537, 01/514-08-00

www.metronik-solar.si

info@metronik-solar.si

HIGI-ROKI, d. o. o.

Lipnica 2

4245 Kropa

Ljubljana, 30. 8.2012

PONUDBA: 143/2012

Sončna elektrarna SE HIGI ROKI 250 kW

Rekapitulacija ponudbe:

Sončna elektrarna SE HIGI ROKI

349.860,00 €

SKUPAJ 349.860,00 €

€/W 1,4 €

DDV ni obračunan, obrnjena davčna obveznost po 76.a členu ZDDV-1

DDV 20 % 69.972,00 €

Veljavnost ponudbe: 31 dni

Rok za izvedbo: po dogovoru

Plačilni pogoji: 5 % ob podpisu, 15 % ob soglasju, 70 % pred montažo, 10 % po

priklopu

mag. Benjamin Čokan

direktor

2

Priloga 2 : Ponudba za izvedbo hiše na ključ (Regina)

I. PONUDBA ZA IZVEDBO »ZUNAJ DOKONČAN OBJEKT«

Ponudba za izgradnjo montažnega objekta je izdelana do faze »zunaj dokončan

objekt«

nad kletjo oz. talno ploščo po spodnjem tehničnem opisu:

Predračunska vrednost za objekt REGINA 127: 66.990,00

EUR neto

+ 8,5 % DDV 5.694,15 EUR

SKUPAJ: 72.684,15 EUR

AKCIJA

Možnost izbire toplotne izolacije iz celuloznih vlaken v nosilni konstrukciji zunanje

stene (16 cm)

brez doplačila

II. DOPLAČILO ZA IZVEDBO ''KLJUČ V ROKE''

Ponudba za izgradnjo montažnega objekta je izdelana »na ključ« po sistemu

Lumar

3

kot nadgradnja ponudbe od faze »zunaj dokončan objekt« dalje po spodnjem

opisu.

Predračunska vrednost za objekt REGINA 127: 42.000,00

EUR neto

+ 8,5 % DDV 3.570,00 EUR

SKUPAJ: 45.570,00 EUR

Opcije proti doplačilu pri izvedbi »zunaj dokončan objekt«

1) Zunanja stena PRESTIGE (skupna debelina stene 365 mm, izolacije fasade

kamena volna 10 cm )

7.000,00 EUR neto

2) 1 kom. strešno okno VELUX GGL 3059 M04 (78/98), v sredini vpeto,

energijsko varčno kaljeno steklo, 24 mm, končno lakirano, prezračevalna

loputa, z vgradnim paketom BDX ter BBX parno zaporo.

745,00 EUR neto/kos

3) PVC-okna, 6-komorni profil, troslojno steklo Ug =0,6 W/m2K 1.375,00

EUR neto

POLETNA AKCIJA OB PODPISU POGODBE DO 31. 8. 2012:

Za vas smo pripravili poletne ugodnosti, ki vam bodo olajšale vašo odločitev za

nakup hiše LUMAR. Glede na izbrano fazo gradnje izbirate med sledečimi

ugodnostmi:

4

Akcija ob nakupu hiše do faze »zunaj dokončan objekt«

PGD/PZI projekti (za montažni del + temeljno ploščo) za pridobitev gradbenega

dovoljenja (urbanistični del + vodilno mapo ureja kupec; projekte arhitekture ter

strojnih- in elektroinštalacij, kot tudi statiko priskrbi LUMAR)

3.500,00 EUR neto *

brez doplačila

Akcija ob nakupu hiše do faze »delni ključ« ali »ključ v roke«

1) DARILO TOPLOTNA ČRPALKA:

Ob nakupu hiše v sistemu SISTEMU PRESTIGE »na delni ključ« ali »ključ

v roke« vam podarimo PAKET ZEMLJA:

~ najsodobnejšo toplotno črpalko zemlja/voda VAILLANT VWS 62/3

~ talno ogrevanje 7.500 EUR

neto*

brez doplačila

Subvencija Ekosklada - 2.500,00

EUR

5

Opomba: Ponudba je informativna in se lahko na osnovi končnega projekta in dogovora spremeni.

Priloga 3 : Mesečna proizvodnja električne energije

Mesečna proizvodnja električne energije

januar 12100 kWh

februar 18200 kWh

marec 24800 kWh

april 28600 kWh

maj 33800 kWh

junij 33100 kWh

julij 36000 kWh

avgust 31800 kWh

september 26900 kWh

oktober 18800 kWh

november 11800 kWh

december 10000 kWh

Letna proizvodnja električne energije

Vaša sončna elektrarna proizvede dovolj energije, za pokrivanje potreb treh gospodinjstev.

V celotni življenjski dobi sončne elektrarne, se bodo na račun čiste energije, ki jo bo proizvedla

vaša

sončna elektrarna, izpusti ogljikovega dioksida zmanjšali za 7720 ton.

Nazivna moč elektrarne 249,9 kW

Ocena letne proizvodnje 285.900 kWh

Relativna proizvodnja 1.144 kWh/kW