inwestycji hotelowych · 6 abc inwestycji hotelowych 2009-2010 w arszawa – lepsze hotele...

Inwestycji Hotelowych

20092010

BUDUJHOTEL

okl I 23/10/09 11:48

www.famos.com.pl

FAMOS Sp. z o.o. ul. Gdaƒska 37

83-200 Starogard Gdaƒski

tel. (058) 56 34 283

faks (058) 56 22 783

Aquarius SPA, Ko∏obrzeg

Sheraton Sopot Conference Center&Spa, Sopot

Villa Vredeoord, Dongen w Holandii

Europeum, Wroc∏aw

II okl 23/10/09 11:51 Page 1

3

Spis treÊ[email protected]

Redaktor naczelnyRafa∏ Szubstarski [email protected], tel. +48 22 333 88 01

Sekretarz redakcjiBogus∏awa [email protected], tel. +48 22 333 88 30

Studio graficzneDyrektor artystycznyEnzo Di Giacomo

El˝bieta Grudzieƒ[email protected]

KorektaMariola Niedba∏

ReklamaKierownik dzia∏uMa∏gorzata [email protected], tel. +48 22 333 88 02faks +48 22 333 88 [email protected]

Katarzyna [email protected]. +48 22 333 88 03faks +48 22 333 88 [email protected]

WydawcaPolskie Wydawnictwa SpecjalistyczneProMedia sp. z o.o.ul. Okrzei 1A, 03-715 Warszawa

Dyrektor Marketingu i Sprzeda˝yKrzysztof [email protected] +48 22 333 88 07,

Nak∏ad: 8000 egz.

Na ok∏adce:Fot. Hotel BoƒczaFot. AGK Architekci/De SilvaFot. PRC Architekci/Best Western

Inwestycji Hotelowych

BUDUJ HOTEL 2009-2010

Ile kosztuje hotel?Rafa∏ Szubstarski

Polskie hotelarstwo: stan posiadania i inwestycji Rafa∏ Szubstarski

Jak wejÊç na rynek? Janusz Mitulski

W∏aÊciwe pytania Marta Kuniszyk

Idziemy do banku Adam Pilczuk

Pieniàdze z funduszy europejskich na hotel – jak i gdzie Jan Kordasiewicz

Inwestycje hotelowe – aspekty podatkowe Katarzyna Klimkiewicz, Ma∏gorzata Dankowska

Jak zaprojektowaç hotel – funkcjonalny i przyjazny Anna Król

Pokój to podstawa Wojciech Witek

Consierge – wspó∏czeny symbol goÊcinnoÊciSylwia Bortniak

Puste wn´trza – wyposa˝one wn´trza Rudi Bachhuber

Hotelowe SPA – fakty i mity Rafa∏ S∏owik

4

6

14

18

22

26

32

38

42

47

48

50

03-05 14/10/09 19:21

4 ABC Inwestycji Hotelowych 2009-2010

Hoteli w Polsce jest obecnie ok. 1760,

a wszystkich obiektów noclegowych ok.

7 tys. I ca∏y czas powstajà nowe, bo

w porównaniu do innych krajów rozwi-

ni´tych jesteÊmy na szarym koƒcu pod tym wzgl´dem.

W Polsce brakuje hoteli, choç nie brakuje miejsc noc-

legowych. Istnieje masa oÊrodków wczasowych, zajaz-

dów, wilii, dworków, z drugiej strony kwater, gospo-

darstw, hosteli, schronisk, kempingów, akademików.

¸àcznie polska baza noclegowa jest w stanie przyjàç

600 tys. ludzi na raz, w tym 160 tys. w hotelach,

a do tego nale˝y dodaç 200–300 tys. „spontanicznych”

miejsc noclegowych tworzonych na specjalne okazje

typu Euro 2012. Tak wić kibice, którzy przyjadà

do Polski za trzy lata, spaç b´dà mieli gdzie, tym bar-

dziej, ˝e wi´kszoÊç b´dzie ma∏o wymagajàca.

Gorzej z tymi, którzy chcà nocowaç w cywilizowa-

nych hotelowych warunkach. I tu jest miejsce dla in-

westorów, którzy mogà liczyç na d∏ugofalowy zysk.

Ostatnio ruch inwestycyjny nieco os∏ab∏ z powodu

kryzysu gospodarczego, który prze∏o˝y∏ si´ na wstrzy-

manie wielu inwestycji marek globalnych, a tak˝e od-

sunićie w czasie projektów inwestorów krajowych,

którzy z jednej strony zacz´li prze˝ywaç k∏opoty

w swoim podstawowym biznesie (np. developerzy),

z drugiej – mieli wi´ksze problemy z uzyskaniem kre-

dytu z banku na swoje projekty, co jest obecnie naj-

wi´kszà bolàczkà polskiej bran˝y hotelarskiej.

Nie znaczy to jednak, ˝e rynek stanà∏. Ostatnie miesià-

ce spowodowa∏y po prostu, ˝e lepiej zacz´to si´ przy-

glàdaç pieniàdzom wyk∏adanym na inwestycje, co jest

tylko z korzyÊcià dla rynku. Wa˝ne na co te pieniàdze

idà. Dlatego warto si´ przyjrzeç konkretnym sumom

wydawanym w tym roku na inwestycje hotelowe.

I na podstawie tej wiedzy mo˝na szacowaç, ile wynie-

sie inwestycja we w∏asny obiekt.

3322 mmllnn eeuurroo – tyle kosztowa∏ 5-gwiazdkowy Radisson

w Krakowie ze 196 pokojami, który w sierpniu sprze-

dany zosta∏ niemieckiemu funduszowi nieruchomo-

Êciowemu Union Investment Real Estate.

3300 mmllnn eeuurroo – tyle ma kosztowaç wybudowanie

3-gwiazdkowego hotelu Angelo w Katowicach na

197 pokoi.

2200––2255 mmllnn eeuurroo – za mniej wićej tyle sprzedany zo-

sta∏ 4-gwiazdkowy hotel andel’s w Krakowie ze

156 pokojami. Nabywcà by∏ fundusz Deka Immobilien.

4400 mmllnn zz∏∏ – tyle na budow´ 4-gwiazdkowego hotelu SPA

w Busku Zdroju planujà wydaç Polskie Sk∏ady Budowlane.

3355 mmllnn zz∏∏ – kosztowa∏a adaptacja m∏yna wraz z dwo-

ma magazynami na 4-gwiazdkowy hotel S∏oneczny

M∏yn w Bydgoszczy z 98 pokojami.

2299 mmllnn zz∏∏ – wynios∏a inwestycja w 4-gwiazdkowy ho-

tel Platinium w Ostródzie na 44 pokoje wraz z moder-

nizacjà sàsiedniego Aquaparku.

1155 mmllnn zz∏∏ – za tyle mo˝na kupiç 3-gwiazdkowy hotel

Solaris w Toruniu z 23 pokojami.

1155 mmllnn zz∏∏ – tyle wynosi∏a cena wywo∏awcza czteropi´-

trowej kamienicy we Wroc∏awiu z przeznaczeniem

na 5-gwiazdkowy hotel (nie by∏o ch´tnych).

1122 mmllnn zz∏∏ – planuje wydaç inwestor na adaptacj´ ele-

watora zbo˝owego w Wolinie na 3-gwiazdkowy hotel

z 62 pokojami.

1111 mmllnn zz∏∏ – to cena wywo∏awcza 2-gwiazdkowego ho-

telu Antracyt w Gdynii z 40 pokojami.

66,,22 mmllnn zz∏∏ – cena budynku hotelowego w Krakowie

o pow. 1,13 tys. m w stanie surowym, zamkni´tym.

22,,99 mmllnn zz∏∏ – cena zaniedbanego budynku hotelowego

w Tychach na 52 pokoje z mo˝liwoÊcià rozbudowy.

22,,11 mmllnn zz∏∏ – tyle kosztuje dzia∏ka o pow. 8,5 tys. mkw.

pod budow´ hotelu w Bia∏ymstoku wystawio-

na na sprzeda˝ przez magistrat.

22,,11 mmllnn zz∏∏ – cena pensjonatu w WiÊle na 15 pokoi. z

Rafa∏SzubstarskiRedaktor naczelny miesićznika Hotelarz Ile kosztuje hotel?

Inwestycje w hotelarstwie – ró˝ne sà szacunki na ten temat w zale˝noÊciod êróde∏, autorów i przyj´tych metodologii. Ale tak naprawd´

nie ma jednej wiarygodnej sumy, za to jest wiele twardych danych na temat wartoÊci poszczególnych hoteli.

03-05 14/10/09 19:22

03-05 14/10/09 19:24


Warszawa – lepsze hotele biznesowe;

Kraków – dobre hotele wypoczyn-

kowo-biznesowe i du˝o ekono-

micznych; Zakopane – kwatery,

pensjonaty, hotele; Pomorze Zachodnie – domy wcza-

sowe, uzdrowiska, coraz lepsze hotele; Warmia i Ma-

zury – wcià˝ ma∏o dobrych hoteli w porównaniu z ca-

∏à bazà noclegowà w regionie; Ma∏opolska – Kraków,

Zakopane, Tatry, Wieliczka, Wadowice, coÊ zawsze

nakrća ruch; Opolszczyzna – najgorzej; Mazowsze –

Warszawa i nic.

Roz∏o˝enie bazy noclegowej w Polsce jest… ró˝no-

rodne. Dobrze o tym wiedzieç, rozwa˝ajàc swojà in-

westycj´ w obiekt hotelarski. Dlatego warto spojrzeç

w dane pokazujàce stan posiadania polskiego hotelar-

stwa w 2008 roku (najÊwie˝sze dane GUS) z podzia-

∏em na regiony, rodzaje obiektów, ich ob∏o˝enie i po-

równanie z konkurencjà. Bo mo˝e nie warto stawiaç

kolejnego 5-gwiazdkowca w Warszawie, 4-gwiazd-

kowca pod Wawelem czy otwieraç nast´pnego Hote-

lu SPA w Ko∏obrzegu? A mo˝e zastanowiç si´ nad do-

brym 3-gwiazdkowym obiektem albo luksusowym

oÊrodkiem na Mazurach lub sprawnie i szybko wybu-

dowanym dobrym hotelem w Poznaniu czy Wroc∏a-

wiu? A mniejsze miasta? Ka˝de z nich ma swój poten-

cja∏, rzecz w tym, ˝eby umieç go wykorzystaç przez

odpowiednie spozycjonowanie swojego obiektu.

KORZYSTAJÑCYA Polska na brak ruchu turystycznego nie mo˝e narze-

kaç. Nie jest to oczywiÊcie Hiszpania, Grecja czy Cypr,

ale jak si´ w∏aÊnie okazuje, to i lepiej, bo kraje oparte

na ruchu zagranicznym najbardziej odczu∏y skutki kry-

zysu i daleko im jeszcze do wyjÊcia z niego. Najgorzej

odbi∏o si´ to na Hiszpanii, gdzie mo˝na praktycznie

mówiç o bankructwie biznesu hotelarsko-turystyczne-

go, niewiele lepiej jest w Grecji czy Bu∏garii.

Na tym polega pozytywna sytuacja w polskiej turysty-

ce, ˝e generowana jest bardziej przez Polaków (dwie

trzecie ruchu) ni˝ cudzoziemców, a do tego Polacy

akurat okazali si´ doÊç mobilni i jeêdzili wićej ni˝

wczeÊniej po kraju w ró˝nych celach, wyrównali z na-

wiàzkà spadki wynikajàce z mniejszej liczby turystów

zagranicznych.

W ubieg∏ym roku w Polsce ze wszystkich obiektów

noclegowych skorzysta∏o 19,6 mln goÊci (wzrost

o 600 tys., 3,2 proc. w porównaniu z 2007 rokiem),

w tym z hoteli 10,7 mln osób (wićej o 400 tys.). Jed-

nak jeÊli spojrzeç dok∏adniej na liczb´ przyjazdów

w poszczególnych miesiàcach, to widaç, ˝e ju˝ od lu-

Polskie hotelarstwo: stan posiadania

i inwestycjiRafa∏Szubstarski

Polska ma najmniej miejsc hotelowych na 10 tys. mieszkaƒców w Europie– powtarzane jest cz´sto przy analizach polskiej bazy noclegowej.Owszem, to prawda, ale z drugiej strony to nie znaczy, ˝e tych miejsc w ogóle nie ma. Sà, i to czasami du˝o. Wszystko zale˝y

od regionu, województwa, miasta…

06-13 14/10/09 19:34

7ABC Inwestycji Hotelowych 2009-2010

tego ubieg∏ego roku zacz´∏o przyje˝d˝aç du˝o mniej

obcokrajowców, w tym z Niemiec, skàd pochodzi po-

nad 20 proc. wszystkich turystów, Wielkiej Brytanii, Ir-

landii, Hiszpanii, a tak˝e z Ukrainy, Bia∏orusi, Rosji, co

zwiàzane by∏o z wejÊciem do strefy Schengen. W 2007

roku z polskich hoteli skorzysta∏o 3,5 mln cudzoziem-

ców, w 2008 roku – 3,2 mln, mniej o 10 proc.

Za to Polaków by∏o w ubieg∏ym roku wićej – 7,4 mln,

ni˝ w 2007 roku – 6,8 mln, dzi´ki czemu spowodowa-

li, ˝e ogólna liczba turystów korzystajàcych z hoteli

wzros∏a, co da∏o Polsce jeden z najlepszych wyników

w Europie w 2008 roku. Udzielono 19,4 mln nocle-

gów (o 500 tys. wićej ni˝ rok wczeÊniej), choç cudzo-

ziemcom mniej – 7 mln, podczas gdy w 2007 roku –

7,6 mln.

A jak ten ruch rozk∏ada∏ si´ na poszczególne woje-

wództwa i okresy roku, kto przyje˝d˝a∏ i kiedy?

MIESIÑCE SpoÊród 19,5 mln goÊci, którzy skorzystali w ubieg∏ym

roku z polskiej bazy noclegowej, najwićej przyjecha-

∏o, jak mo˝na si´ spodziewaç, w miesiàcach czer-

wiec–sierpieƒ (odpowiednia 2,05 mln, 2,32 mln, 2,43

mln, ale dobre sà te˝ maj i wrzesieƒ (1,97 mln; 1,88

mln). Do nie najgorszych mo˝na jeszcze zaliczyç paê-

dziernik (1,65 mln) i maj (1,49 mln). Dla samych hote-

li szczyt ob∏o˝enia przypada na miesiàce maj-czerwiec

i wrzesieƒ-paêdziernik, gdy korzysta z nich ponad mi-

lion goÊci. W wakacje po ok. 950 tys.

Najwi´kszy wp∏yw na wakacyjnà frekwencj´ majà

oczywiÊcie województwa „urlopowe”. Na Pomorzu

Zachodnim w miesiàcach lipiec–sierpieƒ nocuje po ok.

300 tys. osób, ale przez pó∏ roku od listopada

do kwietnia mniej ni˝ 100 tys. W Pomorskiem w ciàgu

dwóch wakacyjnych miesićy nocuje po oko∏o 280 tys.

osób, poza sezonem ok. 60–90 tys. Na Warmii i Ma-

zurach w lecie z noclegów korzysta miesićznie po ok.

130 tys. ludzi, przez wi´kszoÊç roku mniej ni˝ 50 tys.

Z drugiej strony w lecie widaç te˝ w niektórych regio-

nach spadek liczby turystów i ob∏o˝enia w hotelach.

Tak jest np. na Mazowszu, czyli praktycznie w Warsza-

wie. W sto∏ecznych hotelach, hostelach, motelach itp.

nocowa∏o w wakacje 2008 roku 292 tys. i 274 tys.,

podczas gdy w sàsiednich czerwcu i wrzeÊniu by∏o 264

i 269 tys. Przez pó∏ roku warszawskie hotele majà

po ok. 250 tys., a najgorszy jest poczàtek roku, gdy

melduje si´ tylko po ok. 180 tys. goÊci.

Najbardziej równomierny i wysoki jest poziom goÊci

w Ma∏opolsce, choç i tu miesiàce wakacyjne nie sà

wcale najlepsze – 267 tys. i 294 tys., podczas gdy

w maju by∏o ich np. 280 tys. Równie˝ i w Ma∏opolsce

(która przypomnijmy ma wićej „miejscowoÊci nocle-

gowych” ni˝ Mazowsze z jedynà Warszawà) ruch go-

Êci utrzymuje si´ na poziomie min. 250 tys. Najgorszy

jest grudzieƒ – 153 tys. Od stycznia do marca z ma∏o-

polskiej bazy korzysta∏o po ok. 180–190 tys. osób.

Na Dolnym Âlàsku, czyli g∏ównie we Wroc∏awiu, wy-

soki sezon trwa ju˝ od maja do sierpnia, kiedy to

obiektów noclegowych korzysta od 190 do 230 tys.

goÊci, ale przez pó∏ roku od paêdziernika do marca

– 120–130 tys. W Wielkopolsce, na którà najwi´kszy

wp∏yw majà wyniki poznaƒskich obiektów, wysoki

sezon trwa nawet d∏u˝ej – od maja do wrzeÊnia no-

cowa∏o tam powy˝ej 150 tys. goÊci, podczas gdy

w grudniu 75 tys., a w miesiàcach styczeƒ–luty

po ok. 88 tys.

Do województw „urlopowych”, w których wykorzy-

stanie bazy noclegowej jest wi´ksze w wakacje, zali-

czyç te˝ mo˝na: podkarpackie, lubelskie i lubuskie,

a do „biznesowych”, gdzie ruch jest wi´kszy wiosnà

i jesienià: ∏ódzkie, Êlàskie i Êwi´tokrzyskie.

Liczba hoteli w Polsce (∏àcznie 1766)Paêdziernik 2009, êród∏o: Hotelarz

HHHHH

2% (36) HHHH

8% (141)H

12% (214)

HHH

44% (765)

HH

34% (610)

06-13 14/10/09 19:49


Na popularnym latem Pomorzu Zachodnim cudzoziemcy stano-

wià 22 proc. goÊci z (zachodniej) zagranicy, podobnie jak na Dol-

nym Âlàsku. Na Warmii i Mazurach obcokrajowcy stanowià ok.

17 proc. wszystkich korzystajàcych z bazy noclegowej, na Pomo-

rzu – 15 proc., jest wić jeszcze potencja∏ do Êciàgnićia ich.

OB¸O˚ENIENa podstawie danych z GUS mo˝na równie˝ poznaç dok∏adne ob-

∏o˝enie hoteli w poszczególnych miastach. Na przyk∏ad poznaƒski

Sheraton odnotowa∏ w 2008 roku Êrednie ob∏o˝enie miejsc nocle-

gowych na poziomie 39 proc., a pokoi na poziomie – 47 proc.,

i obs∏u˝y∏ 22 tys. goÊci, z czego cudzoziemcy stanowili 60 proc.

klientów. Z kolei katowicki Monopol braci Likus mia∏ 33-procen-

towe ob∏o˝enie miejsc noclegowych i 52-proc. pokoi, obs∏u˝y∏ 16

tys. goÊci, w tym 12 tys. obcokrajowców.

Najlepsze ob∏o˝enie pokoi mia∏y hotele 5-gwiazdkowe w Warsza-

wie – 64 proc. Wroc∏awiu (Sofitel i Radisson) – 63 proc., i Krako-

wie – 59 proc. Te trzy rejony mia∏y te˝ najlepsze ob∏o˝enie pokoi

w hotelach 4-gwiazdkowych, choç tu przewaga stolicy – 64 proc.

wykorzystanych pokoi – jest znacznie wi´ksza nad Krakowem

i Wroc∏awiem, które odnotowujà ok. 52–54 proc. ob∏o˝enia

w 4-gwiazdkowcach.

Na marginesie mo˝na zauwa˝yç, ˝e hotele 5-gwiazdkowe znajdu-

jà si´ na razie w szeÊciu województwach, natomiast w przypadku

4-gwiazdkowych – z miast wojewódzkich nie ma ich jeszcze

w Olsztynie i Opolu, a do niedawna nie by∏o te˝ w ¸odzi (w maju

otwarty zosta∏ andel’s). Najwi´kszà liczbà hoteli dysponuje Kra-

ków – ponad 110 obiektów. Druga Warszawa ma ich ok. 70, a da-

lej sà Poznaƒ – ok. 50, i Wroc∏aw – ponad 40. Szczególnà przewa-

g´ Krakowa widaç wÊród hoteli 3-gwiazdkowych. W Warszawie

jest ich niespe∏na 20 (ok. 18 proc. ca∏ej bazy hotelowej stolicy), to

w Krakowie ponad 60 (55 proc. tamtejszej bazy hotelowej).

W ca∏ej Ma∏opolsce znajduje si´ ok. 210 hoteli, a na Mazowszu

135. Czyli w obu przypadkach miasta dostarczajà ponad po∏ow´

ruchu hotelowego w swoich regionach. (Wićej o wynikach hote-

li i poziomach ob∏o˝enia w Temacie Numeru „Zacz´∏o si´ rok te-

mu”, HOTELARZ, Wrzesieƒ 2009)

OBIEKTY I WOJEWÓDZTWAW Polsce w po∏owie 2008 roku dzia∏a∏o 6857 obiektów zbiorowe-

go zakwaterowania ró˝nych rodzajów, z tego 1488 (22 proc.) sta-

nowi∏y hotele. ¸àcznie dysponowa∏y one 597 tys. miejsc noclego-

wych, w tym 156 tys. (26 proc.) w hotelach.

Najwićej obiektów zbiorowego zakwaterowania (hotele, mote-

le, pensjonaty, oÊrodki wczasowe, kolonijne, uzdrowiska, biwaki,

kempingi) odnotowano w Ma∏opolsce – 872, ale najwićej miejsc

noclegowych na Pomorzu Zachodnim – 108 tys. w 840 obiektach.

CUDZOZIEMCYNajwićej obcokrajowców nocowa∏o w obiektach w woj. ma∏o-

polskim i mazowieckim – 830 tys. i 810 tys. I jest to absolutna czo-

∏ówka. W kolejnym województwie – dolnoÊlàskim, nocowa∏o

450 tys. cudzoziemców, a na Pomorzu Zachodnim – 380 tys.,

w pomorskim, wielkopolskim i Êlàskim po ok. 250 tys.

Podobnie jak przy wszystkich goÊciach, równie˝ wÊród cudzo-

ziemców widaç preferencje czasowe w korzystaniu z bazy nocle-

gowej w Polsce. Na przyk∏ad od maja do sierpnia do obiektów

na Pomorzu Zachodnim przyby∏o ich po 52 tys., podczas gdy

w najgorszych miesiàcach styczeƒ – luty i listopad – grudzieƒ nie

wićej ni˝ 20 tys. Z kolei na Mazowszu w wakacje z hoteli korzy-

sta∏o mniej cudzoziemców – po 77 tys., ni˝ w maju, czerwcu czy

wrzeÊniu – 80–90 tys.

Na goÊci zagranicznych najbardziej liczyç mogà Mazowsze i Ma∏o-

polska, czyli Warszawa i Kraków, gdzie stanowià oni ponad

30 proc. wszystkich osób korzystajàcych z bazy noclegowej, oraz

Lubuskie – 27 proc. (tu o sobie daje znaç bliskoÊç granicy z Niem-

cami), na przeciwleg∏ym biegunie znajdujà Âwi´tokrzyskie, Kujaw-

sko-Pomorskie i Podkarpackie – poni˝ej 10 proc., oraz Lubelskie

i ¸ódzkie poni˝ej 15 proc.

06-13 14/10/09 19:35


noclegowy w Polsce. Najwićej jest ich na Dolnym

Âlàsku, Pomorzu Zachodnim, Âlàsku, Podkarpaciu

i w Wielkopolsce, po ok. 70. To efekt ulokowania

wielu obiektów noclegowych w licznych na tamtych

terenach dworkach, pa∏acach i zamkach. Cz´sto nie

mogà one poddaç si´ procesowi kategoryzacji, po-

niewa˝ wiàza∏oby si´ to ze zmianami niemo˝liwymi

do wykonania w obiekcie zabytkowym, cz´sto na-

wet si´ o to nie starajà.

Z drugiej strony, szczególnie w województwach

nadmorskich wiele obiektów wypoczynkowo-hote-

lowych nie stara si´ o gwiazdki wykorzystujàc zalety

swojego po∏o˝enia do zdobywania goÊci.

LICZBA HOTELIWed∏ug danych GUS na 31 lipca 2008 r., w Polsce dzia-

∏a∏o 1488 hoteli, prawie 120 wićej ni˝ rok wczeÊniej.

Liderem inwestycji hotelowych w 2008 roku by∏a

Wielkopolska. Wed∏ug danych GUS w ciàgu roku mi´-

dzy 31 lipca 2007 a 31 lipca 2008 oddano tam do u˝yt-

ku a˝ 28 nowych hoteli, czyli prawie 10 proc. istniejà-

cej bazy hotelowej. Du˝o budowano te˝ w Ma∏opol-

sce – 24 nowe hotele, na Mazowszu – 18, i na Âlàsku

– 16. Najs∏abiej wyglàda∏o to w woj. opolskim, war-

miƒsko-mazurskim, zachodniopomorskim i podla-

skim, gdzie oddano po jednym hotelu.

Równie˝ pod wzgl´dem przyrostu wszystkich obiek-

tów zbiorowego zakwaterowania najwićej z nich

powsta∏o w Wielkopolsce – blisko 40, na Âlàsku

i w Ma∏opolsce po ok. 30. Spad∏a liczba obiektów

noclegowych w Opolskiem, ¸ódzkiem i na Podlasiu.

W podziale na kategorie najwićej by∏o inwestycji

w hotele 3-gwiazdkowe – pojawi∏y si´ 64 nowe oraz

hotele 4-gwiazdkowe – 30 nowych obiektów.

Z tym, ˝e o ile kategoria hoteli 3-gwiazdkowych

obejmuje ok. 40 proc. rynku (ponad 610 obiektów),

to 30 nowych hoteli 4-gwiazdkowych przy 80 istnie-

jàcych w 2007 roku pokazuje, ˝e inwestorzy posta-

wili na budow´ tego typu obiektów. Po∏owa z nich

powsta∏a w Wielkopolsce, na Mazowszu i na Âlàsku.

Z kolei w przypadku obiektów 3-gwiazdkowych naj-

wi´kszy ruch inwestycyjny widaç by∏o w Ma∏opol-

sce, gdzie w ciàgu roku do 88 ju˝ istniejàcych hoteli

tej kategorii do∏àczy∏o 20 nowych, a na Âlàsku – 10.

Nale˝y tylko pami´taç, ˝e dane GUS nieco zani˝ajà

liczb´ hoteli w Polsce. Jak wynika z bazy danych

na stronach Ministerstwa Sportu i Turystyki, uzupe∏-

W Ma∏opolsce by∏o ich zaledwie 69 tys., nawet mniej

ni˝ w Pomorskiem, gdzie by∏o 85 tys. miejsc w 822

obiektach. W Mazowieckiem znajdowa∏y si´ 325

obiekty, które dysponowa∏y 40 tys. miejsc. Na Warmii

i Mazurach by∏y 384 obiekty z 39 tys. miejsc. Najubo-

˝ej pod tym wzgl´dem wypada Opolskie – 7,5 tys.

miejsc noclegowych w 116 obiektach, i Âwi´tokrzy-

skie – 123 obiekty, 9,5 tys. miejsc noclegowych.

Jednak typ bazy noclegowej w ka˝dym województwie

jest inny. Na Pomorzu Zachodnim hotele stanowià

niespe∏na 10 proc. – jest ich 78, dominujà oÊrodki

wczasowe, których jest tam ponad 340 (40 proc.

wszystkich obiektów w województwie), tam te˝ znaj-

duje si´ najwi´ksza liczba oÊrodków kolonijnych

w Polsce – 35, pól biwakowych – 40, i oczywiÊcie za-

k∏adów uzdrowiskowych – 50 (jedna trzecia wszyst-

kich w Polsce, w drugiej pod tym wzgl´dem Ma∏opol-

sce jest ich 36, du˝o jest te˝ w Kujawsko-Pomorskiem

– przede wszystkim Ciechocinek – 21).

Z kolei w Ma∏opolsce hotele stanowià niemal jednà

czwartà ca∏ej bazy noclegowej i oferujà jednà trzecià

miejsc noclegowych, ale jest te˝ tam najwićej pensjo-

natów (64 z 250 w ca∏ej Polsce), schronisk (66 z 420),

oÊrodków szkoleniowo-wypoczynkowych (70 z 500)

oraz... domów pracy twórczej (13 z 41). Stàd te˝

na Pomorzu Zachodnim jest tylko 10 tys. miejsc hote-

lowych, a w Ma∏opolsce 23 tys., z kolei Zachodniopo-

morskie oferuje 50 tys. miejsc w oÊrodkach wczaso-

wych, a Ma∏opolskie – 9 tys.

Ale w efekcie w obydwu województwach zachod-

niopomorskim i ma∏opolskim odnotowano podobnà

liczb´ udzielonych noclegów – po ok. 2 mln. Woje-

wództwo mazowieckie – 1,5 mln noclegów, Dolny

Âlàsk – ponad 1,1 mln.

Najbardziej „zhotelizowanym” województwem jest

mazowieckie, tu ponad 40 proc. wszystkich obiek-

tów to hotele, a oferujà one 27 tys. miejsc noclego-

wych – 67 proc. ca∏ej bazy miejsc noclegowych.

W wi´kszoÊci województw hotele stanowià 1/5 –

1/3 ca∏ej bazy noclegowej i nieco wi´kszy udzia∏

miejsc noclegowych. Najgorzej wyglàda to w Lubel-

skiem, Lubuskiem i Opolskiem.

Ciekawa jest te˝ kategoria „inne obiekty hotelowe”

– sà to obiekty o standardzie cz´sto 3-, 4-, a nawet

5-gwiazdkowego hotelu, które z jakichÊ wzgl´dów

nie podda∏y si´ procesowi kategoryzacji. A by∏o ich

31 lipca 2008 roku blisko 800 – co dziesiàty obiekt

Mapa hotelarskaPolski dzieli∏aby

si´ zatem na Polsk´ A i Polsk´ B. Do tejpierwszej nale˝àKraków i ca∏aMa∏opolska, Warszawa,Poznaƒ, Wroc∏aw,Trójmiasto, Âlàsk i Pomorze Zachodnie.

06-13 14/10/09 19:36 Page 10

nianej na bie˝àco przez pracowników urz´dów marsza∏kow-

skich, które nadajà kategoryzacj´, w lipcu 2008 roku w Pol-

sce by∏o ok. 1720 hoteli, wed∏ug GUS – 1488. W bazie mini-

sterstwa 1500. obiekt znalaz∏ si´ w lipcu... 2007 roku. Obec-

nie, w paêdzierniku 2009 roku, w bazie „marsza∏kowskiej”

znajduje si´ ponad 1800 hoteli.

Ale z drugiej strony baza ta z kolei przeszacowuje liczb´ obiek-

tów. Po bli˝szym zapoznaniu si´ z nià okazuje si´, ˝e jest tam

kilkanaÊcie „Êlepych” wpisów, które tylko nabijajà wynik, kilka

obiektów wpisanych jest po dwa, a nawet po cztery razy,

nieusuwane sà z niej hotele, które zaprzesta∏y dzia∏alnoÊci,

wpisanych jest te˝ kilkanaÊcie promes. Mo˝na wić szacowaç,

˝e obecnie w Polsce dzia∏a ok. 1750 hoteli.

RYNEK INWESTYCJIBez wzgl´du na êród∏o, pokazywany trend jest taki sam – du-

˝o inwestycji w hotele 4-gwiazdkowe, których przybywa naj-

wićej procentowo, i 3-gwiazdkowe, których przybywa naj-

wićej liczbowo. G∏ówne pola inwestycji to Poznaƒ, Kraków

i Âlàsk, a tak˝e miejscowoÊci nad Ba∏tykiem. Mimo deklaracji,

nadal niewiele jest inwestycji w obiekty 2- i 1-gwiazdkowe.

Rysujàc map´ inwestycyjnà Polski, na pierwszym miejscu

znajduje si´ Ma∏opolska – w ciàgu ostatniego roku powsta-

∏o tam ok. 60 hoteli, Wielkopolska – 50, i Mazowsze – po-

SpoÊród 19,5 mlngoÊci, którzy

skorzystali w ubieg∏ymroku z polskiej bazynoclegowej, najwićejprzyjecha∏o, jak mo˝nasi´ by∏o spodziewaç, w miesiàcachczerwiec–sierpieƒ, dobresà te˝ maj i wrzesieƒ. Grudzieƒ–marzec tonajgorszy okres dlahotelarstwa, nie liczàcobiektów górskich.

11

Ob∏o˝enie pokoi hotelowych w poszczególnych województwach w 2008 r. (proc.)

H o t e l e

Województwo Ogó∏em 5* 4* 3* 2* 1*Ca∏a Polska 46,0 60,3 50,2 44,9 43,2 44,6DolnoÊlàskie 47,0 63,6 53,8 45,8 43,2 44,6Kujawsko-pomorskie 43,9 26,6 47,0 44,4 45,0 54,2Lubelskie 38,7 - 48,7 41,6 39,7 33,2Lubuskie 37,8 - 45,6 39,5 34,9 38,7¸ódzkie 45,2 - 49,7 41,1 51,0 46,9Ma∏opolskie 49,5 59,3 51,9 49,1 46,8 38,2Mazowieckie 56,8 64,3 64,0 50,3 49,8 59,2Opolskie 40,7 - - 48,2 30,3 43,3Podkarpackie 34,7 - 45,8 35,7 30,6 36,8Podlaskie 42,2 - 33,9 48,3 51,5 20,1Pomorskie 40,8 46,9 50,1 44,9 35,4 34,5Âlàskie 45,4 39,6 46,9 46,3 46,3 48,0Âwi´tokrzyskie 34,3 - 43,2, 36,0 34,9 25,9Warmiƒsko-mazurskie 37,4 - 49,3 40,8 30,5 24,3Wielkopolskie 41,5 47,6 42,4 42,6 41,1 31,8Zachodniopomorskie 48,8 - 51,4 47,3 50,6, 48,4èród∏o: GUS

W trosce o to, by Paƒstwa GoÊciebudzili si´ wypoczći i zrelakso-wani, Fabryka Materacy JANPOLstosuje wy∏àcznie atestowane materia∏y najwy˝szej jakoÊci.Dzia∏amy w oparciu o wieloletniedoÊwiadczenie. Korzystamy znajnowszych osiàgni´ç naukiw zakresie ergonomii i ortopedii.Wszystko dlatego, ˝e rozumiemyznaczenie dobrego snu.

Janpol - Fabryka Materacy sp. z o.o. ul. Cynkowa 2a43-180 Orzesze k. Katowicwoj. Êlàskie

www.janpol.plwww.perfetto.pl

06-13 14/10/09 19:47 Page 11


nad 40. Du˝ym zainteresowaniem zaczà∏ si´ te˝ cieszyç Gór-

ny Âlàsk, gdzie w ostatnim roku baza hotelowa zwi´kszy∏a si´

z nieco ponad 100 hoteli do ok. 140. Widaç te˝ inwestycje

na Dolnym Âlàsku – ok. 30 nowych obiektów. Z kolei niewie-

le si´ dzieje w woj. lubelskim, lubuskim, na Opolszczyênie

i Podlasiu oraz w Âwi´tokrzyskiem, a liczba obiektów hotelo-

wych pozostaje na tym samym, niskim poziomie.

Mapa hotelarska Polski dzieli∏aby si´ zatem na Polsk´ A i Polsk´

B. Do tej pierwszej nale˝à Kraków i ca∏a Ma∏opolska, Warsza-

wa, Poznaƒ, Wroc∏aw, Trójmiasto, Âlàsk i Pomorze Zachodnie.

Tu istnieje i powstaje wiele hoteli, ruch turystyczny utrzymuje

si´ na wysokim poziomie i ciàgle znajdujà si´ ch´tni do budowa-

nia nowych obiektów. Choç w niektórych lokalizacjach mo˝na

ju˝, albo b´dzie mo˝na mówiç wkrótce, o nadpoda˝y. Ale sà te˝

miejsca, gdzie ich brakuje, a potencja∏ jest, jak np. Warmia i Ma-

zury czy Podkarpacie.

Do drugiej grupy mo˝na zaliczyç woj. wschodnio-centralne –

lubelskie, podlaskie, Êwi´tokrzyskie i najmniejsze – lubuskie,

opolskie. Tam obiektów hotelowych w ogóle jest ma∏o, a i in-

westycji niewiele, tymczasem tam równie˝ istnieje potencja∏ dla

nowych, dobrze przemyÊlanych i spozycjonowanych obiektów.

A jak to zrobiç, tego mo˝na si´ b´dzie dowiedzieç z lektury ko-

lejnych materia∏ów w „ABC Inwestycji Hotelowych”.

z

Liczba obiektów turystycznych i miejsc noclegowych

Liczba Liczba W tymobiektów miejsc noclegowych w hotelach

Ma∏opolskie 872 68,8 tys. 23,0 tys. (33 proc.)*Zachodniopomorskie 840 107,8 tys. 9,4 tys. (9 proc.)Pomorskie 822 85,3 tys. 12,0 tys. (14 proc.)DolnoÊlàskie 736 48,5 tys. 16,2 tys. (33 proc.)Wielkopolskie 540 37,9 tys. 13,3 tys. (35 proc.)Âlàskie 423 35,5 tys. 13,0 tys. (35 proc.)Warmiƒsko-mazurskie 384 38,7 tys. 10,4 tys. (27 proc.)Podkarpackie 355 21,3 tys. 4,1 tys. (19 proc.)Lubuskie 335 24,5 tys. 4,5 tys. (18 proc.)Mazowieckie 325 40,5 tys. 27,0 tys. (66 proc.)Kujawsko-pomorskie 306 24,7 tys. 6,1 tys. (25 proc.)Lubelskie 298 18,7 tys. 3,6 tys. (19 proc.)¸ódzkie 216 16,3 tys. 6,1 tys. (37 proc.)Podlaskie 166 11,6 tys. 2,1 tys. (18 proc.)Âwi´tokrzyskie 123 9,5 tys. 3,5 tys. (37 proc.)Opolskie 116 7,6 tys. 1,4 tys. (18 proc.)*procent miejsc noclegowych w hotelach do ca∏ej bazy noclegowej województwaStan na 31 lipca 2008. èród∏o: GUS

Na goÊcizagranicznych

najbardziej liczyç mogà Mazowsze i Ma∏opolska, czyli Warszawa i Kraków, gdziestanowià oni ponad 30 proc. wszystkichosób korzystajàcych z bazy noclegowej, oraz... Lubuskie – 27 proc.

06-13 14/10/09 19:36 Page 12

Zastosowania hotelowe produktów GeberitHotel dla klienta to przede wszystkim dwa pomieszczenia: pokój i ∏a-zienka. Obydwa równie wa˝ne, obydwa majà za zadanie zapewniçklientowi jak najlepsze warunki wypoczynku. Po prostu – powinienpoczuç si´ jak w domu, a mo˝e nawet lepiej… Ka˝dy dzieƒ rozpo-czyna si´ od porannej toalety, dlatego tak istotny jest wyglàd ∏azien-ki, praktyczne rozwiàzania i mi∏y jej klimat. GoÊcie hotelowi wprowa-dzeni od samego rana w dobry nastrój b´dà zadowoleni i na d∏ugozapami´tajà hotel, a co najwa˝niejsze zadowolony klient na pewnowróci do hotelu ponownie.Produkty zastosowane w ∏azience muszà spe∏niaç najwy˝sze wymaga-nia – nie tylko estetyczne, ale równie˝ higieniczne i akustyczne. Nic taknie denerwuje, jak nocny ha∏as pochodzàcy z sàsiadujàcej ∏azienki.

POKÓJ HOTELOWYProjektujàc ∏azienk´ zwracamy du˝à uwag´ na to, aby wszystkie elementy jej

wyposa˝enia pasowa∏y do siebie. Dotyczy to spraw technicznych, jak równie˝ wy-glàdu poszczególnych detali. Nieod∏àcznym detalem ∏azienki jest toaleta, wspó∏-czeÊnie obowiàzkowo w formie podwieszanej do Êciany miski, za którà ukryty jeststela˝ i sp∏uczka.

Podstawowym, sztandarowym stela˝em do monta˝u wiszàcej miski ust´powejjest system Duofix ze sp∏uczkà UP320, która zosta∏a do najmniejszego szczegó∏uzoptymalizowana pod wzgl´dem akustycznym. Jedyny widoczny element scho-wanego w Êcianie urzàdzenia to klawisz sp∏ukujàcy. Jest on elementem, któryuzupe∏nia projekt ∏azienki, a odpowiednio dobrany mo˝e wspó∏graç z pozosta∏y-mi sk∏adnikami jej wyposa˝enia. Do sp∏uczek montowanych w stela˝ach GeberitDuofix mo˝na zastosowaç ró˝ne przyciski. Nawet zmiana koncepcji wyglàdu ∏a-zienki nie wymaga wymiany sp∏uczki – wystarczy wymieniç sam przycisk.

W asortymencie znajdujà si´ równie˝ stela˝e z bocznym odciàgiem zanieczysz-czonego powietrza z miski ust´powej W po∏àczeniu z wyjàtkowo cichym systemo-wym wentylatorem otrzymujemy rozwiàzanie znakomicie podnoszàce komfortkorzystania z ∏azienki. Tam, gdzie g∏ównà rol´ grajà wzgl´dy finansowe, Geberitoferuje ekonomicznà alternatyw´ – stela˝e Geberit Duofix Basic. Asortymentograniczony do podstawowego minimum, mniejsza liczba przycisków, ale ciàgleta sama pe∏na 10-letnia gwarancja.

Niewàtpliwie jednà z wa˝niejszych zalet systemów podtynkowych Geberit jestich jakoÊç i niezawodnoÊç. Od samego poczàtku – czyli przez ponad 130 lat do-Êwiadczenia firmy – Geberit stosuje wy∏àcznie materia∏y o najwy˝szych parame-trach, starannie dobranych do planowanej funkcji. Produkty poddawane sà nie-ustannej kontroli jakoÊci, a ich funkcjonowanie zosta∏o doprowadzone do niemalabsolutnej perfekcji. Geberit dba o ka˝dy, najdrobniejszy element produktu. Dlate-go, jako jedna z nielicznych firm, Ge-berit zapewnia 10-letnià gwarancjńa wszystkie elementy sp∏uczek pod-tynkowych, oraz gwarantuje 25-let-nià dost´pnoÊç cz´Êci zamiennych.SkutecznoÊç gwarancji poparta jestbogatà siecià serwisowà dost´pnàw ka˝dym miejscu Polski.

TOALETY OGÓLNODOST¢PNE

Jak podnieÊç standard publicznejtoalety i zapewniç komfort oraz hi-gien´ jej u˝ytkownikom? To pytaniepowinno zadaç sobie wielu w∏aÊci-cieli hoteli, gdy˝ nie jest tajemnicà,˝e korzystanie z nich czasami ozna-cza nieprzyjemne skutki. A nale˝ypami´taç, ˝e toalety publiczne znaj-dujàce si´ w ogólnodost´pnej cz´Êcihotelu stanowià dziÊ swojego rodza-ju wizytówk´.

PisuaryOgólnodost´pna toaleta hotelowa

powinna byç zaprojektowana tak, abyjak najlepiej spe∏nia∏a swoje funkcjepraktyczne, a jednoczeÊnie by∏a urzà-dzona z pomys∏em. Obok zapewnie-nia mo˝liwie najwy˝szej funkcjonal-

noÊci ∏azienka publiczna powinna tak˝e charakteryzowaç si´ oszcz´dnoÊcià wodyi energii. W takim przypadku idealnym rozwiàzaniem b´dà elektroniczne systemysp∏ukiwania pisuarów Geberit HyTronic. Wykrywanie u˝ytkownika za pomocà no-woczesnej technologii podczerwieni decyduje o mo˝liwoÊci zachowania toaletyw czystoÊci przez ca∏y dzieƒ i gwarantuje minimalne zu˝ycie wody. JeÊli dodamydo tego syfon pisuarowy z technologià sp∏ukiwania 1 litrem wody, to koszty zu˝yciawody zostanà zredukowane a˝ o 60%. W styczniu 2009 roku firma Geberit z myÊlào m´˝czyznach wprowadzi∏a na rynek nowy stela˝ do pisuaru z uniwersalnà skrzyn-kà monta˝owà, nowymi zaworami sp∏ukujàcymi i przyciskami pneumatycznymi. Za-dbano o to, aby p∏ytki przykrywajàce pisuarowà armatur´ sp∏ukujàcà idealnie wspó∏-gra∏y ze wzornictwem przycisków do WC. Stela˝ wyposa˝ony jest tak˝e w najnow-szej generacji serwozawór, który ma jeszcze wi´kszà wydajnoÊç, co zapewnia czy-stoÊç ceramiki o ró˝nej konstrukcji przy minimalnym zu˝yciu wody. Mo˝liwoÊç usta-wienia funkcji sp∏ukiwania wst´pnego i higienicznego w okresach d∏u˝szych przerww u˝ytkowaniu zapewnia uzupe∏nienie wody w zamknićiach wodnych syfonów, copowoduje jeszcze wi´kszy komfort u˝ytkowania pisuarów.

Na uwag´ zas∏uguje elektroniczna armatura pisuarowa z czujnikiem ukrytymw syfonie pisuaru. Wykorzystano tutaj technologi´ kalorymetrycznà, która po-przez pomiar kilku wielkoÊci fizycznych gwarantuje niezawodnoÊç dzia∏ania.W tym wariancie sp∏ukiwanie uruchamia sensor umieszczony w syfonie. Takierozwiàzanie bez dodatkowego elementu na Êcianie, daje projektantowi swobod´w kreowaniu wn´trza, u∏atwia utrzymanie toalety w czystoÊci, a ukrycie modu∏uelektronicznego za Êcianà zabezpiecza sterowanie przed wandalizmem.

Sterowania elektroniczne do WCTam, gdzie wymagane jest sp∏ukiwanie WC bezdotykowe, firma Geberit oferuje

armatur´ sp∏ukujàcà do WC sterowanà podczerwienià. Armatura mo˝e byç zasila-na pràdem 230 V lub baterià, a w przypadku zaniku pràdu daje mo˝liwoÊç rćzne-go uruchomienia sp∏ukiwania. P∏ytka wykonana jest ze stali nierdzewnej i jest za-bezpieczona przed nieuprawnionym demonta˝em. Dodatkowo przy pomocy pilotaistnieje mo˝liwoÊç ustawienia sp∏ukiwania wst´pnego, higienicznego lub jednora-zowego sp∏ukania po wy∏àczeniu pràdu, przez co armatura sterujàca do WC firmyGeberit spe∏nia najwy˝sze wymagania stawiane systemom bezdotykowym.

Baterie umywalkoweBaterie elektroniczne sta∏y si´ ju˝ powszechnym wyposa˝eniem toalet publicz-

nych. Pozwalajà na zachowanie higieny tak istotnej w przypadku obiektów o pod-wy˝szonych wymaganiach sanitarnych, oszcz´dzajà wod´ i zmniejszajà do mini-mum kontakt z ewentualnymi bakteriami pozostawionymi na armaturze.

W∏aÊnie bez koniecznoÊci dotykania armatury osiàgamy najwy˝szy poziom higie-ny. Do toalet publicznych firma Geberit oferuje zastosowanie baterii elektronicznychHyTronic. Bogate wzornictwo tych baterii ∏atwo mo˝na dostosowaç do ro˝nych po-trzeb i stylu toalety. Nowy pilot serwisowy u∏atwia korzystanie z ogromnych mo˝li-woÊci elektroniki zastosowanej w baterii, a jej g∏adka powierzchnia znacznie ogra-nicza wandalizm. Czujniki baterii HyTronic wysy∏ajà naprzemiennie dwie wiàzkipromieni, co zapewnia szybkie i pewne wykrywanie u˝ytkownika. Technika ta po-zwala na znaczne oszcz´dnoÊci wody ze wzgl´du na natychmiastowe otwarcie i za-mknićie wyp∏ywu. Baterie Geberit znane sà z prostoty monta˝u, ∏atwego utrzyma-

nia w czystoÊci i odpornoÊci na ko-rozj´. Dodatkowym atutem jestmo˝liwoÊç wyboru funkcji sp∏uki-wania higienicznego, co zapobiegastagnacji wody w przewodach.

Baterie umywalkowe firmyGeberit to przede wszystkim wie-loletnia gwarancja niezawodno-Êci przy maksymalnej oszcz´dno-Êci wody.

W hotelu dla zdecydowanejwi´kszoÊci zamieszkujàcych w nimgoÊci czysta toaleta jest wrćz wi-zytówkà, Êwiadczy bowiem o po-ziomie higieny w ca∏ym obiekcie.Brudna toaleta spowoduje zaÊ roz-czarowane wÊród klientów, którzyb´dà omijaç szerokim ∏ukiemmiejsce, w którym si´ ona znajdu-je. Z toalety hotelowej mo˝na ko-rzystaç z przyjemnoÊcià i wcale niepotrzeba a˝ tak wiele, by pozytyw-nie zmieniç odczucia towarzyszàceprzebywaniu w niej. Wystarczy za-stosowaç nowoczesne, trwa∏ei bezawaryjne urzàdzenia firmyGeberit, aby podnieÊç standard ho-telu i sprawiç, by toaleta nie wp∏y-wa∏a negatywnie na wizerunek ca-∏ego miejsca.

n a z a p r o s z e n i e w y d a w c y

06-13 14/10/09 19:37 Page 13


Wnaszej bran˝y, podobnie jak w in-

nych, obowiàzuje ta sama zasada

odnoÊnie do analizy rynku – robimy

jà od ogó∏u do szczegó∏u. A wić

zaczynamy od analizy potencja∏u turystycznego i biz-

nesowego samej miejscowoÊci oraz regionu. Nast´p-

nie przejdziemy do analizy ist-

niejàcej i przysz∏ej konkurencji.

Póêniej zastanowimy si´, jak

wyglàda proces decyzyjny co

do wyboru hotelu przez goÊcia,

w zale˝noÊci od tego, czy jedzie

do danego miasta w celach biz-

nesowych, konferencyjnych czy

te˝ rekreacyjnie z rodzinà.

Dopiero na tej podstawie doko-

namy analizy konkretnej lokaliza-

cji pod hotel. Dlaczego taki kie-

runek? Poniewa˝ analizujàc samà

dzia∏k´, a w ogóle nie znajàc bran˝y i zasad, jakie w niej

obowiàzujà, mamy bardzo ograniczony dost´p do da-

nych niezb´dnych do podjćia obiektywnej i najlepszej

decyzji – inwestowaç czy nie inwestowaç.

MiejscowoÊç jako lokalizacja?Hotelarstwo to biznes, który polega na Êwiadczeniu pew-

nego pakietu us∏ug, w zale˝noÊci od typu hotelu, goÊciom,

którzy do nas przyjadà. Niby to oczywistoÊç i wszyscy to

wiedzà… Zdecydowana wi´kszoÊç inwestorów w koƒcu

te˝ korzysta∏a lub regularnie korzysta z hoteli, zarówno

w celach wypoczynkowych, jak i biznesowych.

Ale na bazie mojego doÊwiadczenia mog´ powiedzieç,

˝e wi´kszoÊç z nich nie zada∏a sobie nigdy pytania: dla-

czego korzystajà lub nie korzy-

stajà z us∏ug danego hotelu. I tu-

taj pojawia si´ w∏aÊnie kwestia

miejscowoÊci i jej korelacja

z naszà wizytà w hotelu.

Czy przyje˝d˝a si´ do hotelu dla

samego hotelu czy te˝ przyje˝-

d˝amy do danej miejscowoÊci

w jakimÊ celu i dlatego korzysta-

my z hotelu? W 95 proc. odpo-

wiedê mamy w drugiej cz´Êci py-

tania – decyduje miejscowoÊç,

a dopiero póêniej wybieramy ho-

tel. Pozosta∏e pi´ç procent to np. obiekty typu SPA &

Wellness nale˝àce do firm produkujàcych znane, marko-

we kosmetyki, wtedy goÊcie wybierajà dany obiekt w∏a-

Ênie ze wzgl´du na fakt, ˝e wszelkie zabiegi i u˝ywane

kosmetyki sà dostarczane przez konkretnà firm´ ko-

smetycznà.

A w jaki sposób charakter miejscowoÊci b´dzie wp∏y-

wa∏ na nasz biznes hotelowy?

Jak wejÊç na rynek

Janusz Mitulski

Inwestorzy, którzy dotychczas nie byli zwiàzani z biznesem hotelowym,bardzo cz´sto decyzj´ o rozpoczćiu swojej przygody z hotelarstwempodejmujà przy okazji mo˝liwoÊci kupna dzia∏ki albo ju˝ po jej zakupie.

Je˝eli jest to ten pierwszy przypadek, czyli rozwa˝amy mo˝liwoÊç zakupu – to jesteÊmy w du˝o lepszej sytuacji, bo lepiej jest szukaç

lokalizacji pod konkretny, przemyÊlany i przeliczony od strony biznesowej projekt hotelowy ni˝ odwrotnie.

?

ZnajomoÊç potencja∏ulokalnego rynku orazpsychologii zachowaƒ

goÊci mo˝e mieçkluczowe znaczenie

przede wszystkim jeÊlichodzi o szybkoÊç

zwrotu z inwestycji

14-17 14/10/09 19:37 Page 14


MiejscowoÊci w Polsce – niezale˝nie od ich wielkoÊci

– mo˝emy podzieliç na:

t MiejscowoÊci biznesowe – to takie, gdzie zdecydowa-

na wi´kszoÊç osób, która do nich przyje˝d˝a, jako cel

poda: biznes. Zaliczyç do nich mo˝na zarówno

Êrednie, jak i du˝e miasta, które obecnie lub

w przesz∏oÊci by∏y silnymi oÊrodkami przemys∏owymi.

Istotne jest przy tym, jaka jest tak naprawd´ percepcja

tych miast, z czym nam si´ kojarzà. Mimo ˝e np.

w Katowicach i Chorzowie mamy coraz wi´cej

imprez sportowych czy koncertów, to nadal ma∏o kto

pomyÊli, ˝e warto tam przyjechaç na weekend.

Dlatego w∏aÊnie miejscowoÊci biznesowe

charakteryzujà si´ dosyç regularnym i silnym popytem

na us∏ugi noclegowe w okresie poniedzia∏ek – piàtek

przez wi´kszà cz´Êç roku. Wyjàtkiem sà miesiàce

wakacyjne oraz okresy w pobli˝u wa˝nych Êwiàt

religijnych. Natomiast w weekendy przez wi´kszà

cz´Êç roku hotele sà stosunkowo s∏abo ob∏o˝one.

t MiejscowoÊci turystyczne – to te, gdzie osoby, które

do nich przyje˝d˝ajà, jako cel podró˝y b´dà podawaç:

wypoczynek. Mo˝emy do nich zaliczyç miejscowoÊci

zarówno w górach, nad morzem, jak i nad jeziorami.

Charakteryzuje owe miejscowoÊci znaczna

sezonowoÊç. MiejscowoÊci nad morzem majà d∏ugi

niski sezon i krótki, ale bardzo silny sezon wysoki.

Nieco inaczej rozk∏ada to si´ w przypadku miejsco-

woÊci górskich, które majà goÊci zarówno w okresie

zimowym (szczyt), jak i letnim.

SpoÊród wszystkich destynacji turystycznych

wyró˝niajà si´ dwie: Kraków i Zakopane. To

najsilniejsze i najmocniejsze marki turystyczne

w Polsce, co przek∏ada si´ na ich popularnoÊç

zarówno wÊród turystów krajowych, jak i zagranicznych.

t MiejscowoÊci mieszane – gdzie biznes i turystyka

przynamniej w cz´Êci roku powodujà, ˝e hotele majà

Êwietnie ob∏o˝one nie tylko okresy od poniedzia∏ku

do piàtku, ale równie˝ w weekendy.

Mo˝emy do nich zaliczyç np. Wroc∏aw lub Gdaƒsk

i oczywiÊcie Kraków. Z punktu widzenia hotelarzy

to najlepsze miejsca do inwestycji w hotel, gdy˝

przez blisko po∏ow´ roku hotele potrafià mieç

ponad 80 proc. ob∏o˝enia i stosunkowo wysokà

Êrednià cen´.

14-17 14/10/09 19:38 Page 15


Analizujemy konkurencj´Drugim bardzo wa˝nym czynnikiem, jaki nale˝y wziàç

pod uwag´ przy analizie lokalizacji, jest istniejàca i przysz∏a

konkurencja. Co warto o niej wiedzieç, gdzie szukaç in-

formacji i które tak naprawd´ dane b´dà dla nas istotne?

PowinniÊmy najpierw sprawdziç w GUS lub/i na stro-

nie Ministerstwa Sportu www.turystyka.gov.pl infor-

macje na temat liczby hoteli w poszczególnych seg-

mentach (kategoriach), jakà liczbà pokoi dysponujà

oraz jakie osiàgajà ob∏o˝enie. Te informacje poka˝à

nam, jaki jest potencja∏ rynku, czyli ilu goÊci przyje˝d˝a

do danej miejscowoÊci i korzy-

sta z noclegów.

Dopiero póêniej analizujmy ob-

∏o˝enie w hotelach w poszcze-

gólnych kategoriach. Dlaczego

to jest takie istotne – poniewa˝

im wi´kszy jest rynek, tym jest

on bezpieczniejszy, gdy˝ nie b´-

dziemy walczyç o goÊci z jed-

nym czy dwoma konkretnymi

obiektami, ale z wi´kszà liczbà

hoteli. Musimy pami´taç, ˝e po-

jawienie si´ nowego obiektu

powoduje z regu∏y, ˝e rynek za-

czyna rosnàç, czyli wi´cej osób

zaczyna korzystaç z hoteli; ale

je˝eli krótko po nas powstanà

kolejne nowe obiekty w naszym

segmencie, a rynek b´dzie p∏yt-

ki, mo˝e to oznaczaç wynisz-

czajàcà wojn´ cenowà, która

negatywnie odbije si´ na naszych przychodach.

Analizujàc konkurencj´, weêmy pod uwag´:

t Jej po∏o˝enie, wielkoÊç oraz standard oferowanych

us∏ug,

t Zakres oferowanych us∏ug (restauracja, konferencje,

SPA itd.),

t Si∏´ marki oraz opinie o jej us∏ugach (tutaj

nieocenionym êród∏em b´dzie m.in. internet).

Do tego przeanalizujmy informacje na temat nowych

potencjalnych hoteli, które sà w planach lub w trakcie

budowy, gdzie si´ znajdà, jaki b´dà mia∏y standard i za-

kres us∏ug.

Na podstawie wy˝ej wymienionych informacji b´dzie-

my mieli obraz istniejàcej i przysz∏ej konkurencji, co

b´dzie niezb´dne do wykreowania produktu naszego

przysz∏ego hotelu w taki sposób, aby od razu uzyskaç

element przewagi biznesowej na wejÊciu.

Jak goÊç wybiera hotel? Aby odpowiedzieç na to pytanie, powinniÊmy przez

chwil´ wejÊç „w skór´” goÊcia, który b´dzie w danej

lokalizacji szuka∏ hotelu. Jest to o tyle istotne, ˝e jego

preferencje b´dà inne w przypadku np. hotelu bizne-

sowego, a inne w przypadku wypoczynkowego.

A wi´c jak si´ zachowujà goÊcie i co biorà pod uwag´?

GoÊcie biznesowi, którzy udajà si´ do miasta Êredniej

wielkoÊci, typowo przemys∏o-

wego (np. na Górnym Âlàsku),

bardzo cz´sto szukajà obiektu

jak najbli˝ej firmy, do której ja-

dà, ewentualnie w centrum.

Dzieje si´ tak dlatego, poniewa˝

chcà ograniczyç do minimum

poranny stres i nie traciç czasu

na dojazd do hotelu.

W przypadku gdy jadà do miasta,

które s∏ynie z walorów architek-

tonicznych oraz kulturalnych

(Gdaƒsk, Wroc∏aw czy Kraków)

i je˝eli firma nie znajduje si´ dale-

ko poza granicami miasta, to b´-

dà chcieli spaç jak najbli˝ej rynku,

aby przy okazji wyjazdu s∏u˝bo-

wego mieç mo˝liwoÊç zwiedza-

nia. Czy to si´ w praktyce udaje,

to ju˝ inna kwestia – my na razie

omawiamy, jak wyglàda proces

decyzyjny u potencjalnego goÊcia. W przypadku wyjazdu

na targi (np. Poznaƒ) bardzo cz´sto o wyborze hotelu

decyduje jego bliskoÊç terenów wystawowych, gdy˝

wa˝ny jest czas dotarcia na targi, a podczas ich trwania

korki w mieÊcie sà du˝e.

A jak to wyglàda w przypadku hotelu rekreacyjnego?

Bardzo podobnie. Je˝eli chcemy jechaç do hotelu

nad morze, to najpierw b´dziemy szukaç miejsca

w obiektach po∏o˝onych przy samej pla˝y, z bezpo-

Êrednim dost´pem do morza. Ka˝dy z nas czyta∏ nie-

raz w katalogu, ˝e hotel znajduje si´ „jedynie 10 minut

spacerem od pla˝y”, co oznacza w praktyce, ˝e idzie

si´ do pla˝y pewnie z 20 minut i wsz´dzie b´dà t∏umy.

Przecie˝ tak w∏aÊnie wybieramy hotele przed wyjaz-

dem na wakacje do Egiptu, Turcji czy Tunezji.

PowinniÊmy najpierwsprawdziç w GUS lub/ina stronie Ministerstwa

Sportu i Turystykiwww.turystyka.gov.plinformacje na temat

liczby hoteli w poszczególnych

segmentach(kategoriach), jakà

liczbà pokoi dysponujàoraz jakie osiàgajà

ob∏o˝enie. Te informacjepoka˝à nam, jaki jest

potencja∏ rynku

14-17 14/10/09 19:38 Page 16


A w przypadku wyboru obiektu na wyjazd na narty?

B´dziemy chcieli spaç w hotelu blisko wyciàgu i tras

zjazdowych czy w takim, który znajduje si´ „jedynie

10 minut jazdy samochodem od wyciàgu”, gdzie w se-

zonie sà straszne korki i brakuje miejsc na parkingach?

Dlaczego miejscowoÊç i po∏o˝enie hotelu majà takie

znaczenie? Poniewa˝ ju˝ samo miasto i jego charakter

b´dzie determinowa∏o, jaki typ hotelu i dla jakiego typu

goÊcia powstanie. Przecie˝ Gliwice – silny oÊrodek biz-

nesowy na Górnym Âlàsku – nie stanà si´ nagle znanà de-

stynacjà rekreacyjnà, a Sopot miastem przemys∏owym.

Spójrzmy na oferty hoteli w tym samym segmencie ryn-

ku, np. hotele czterogwiazdkowe w Krakowie w sezo-

nie letnim. Od razu widzimy, ˝e im hotel jest po∏o˝ony

bli˝ej Rynku G∏ównego lub Kazimierza, tym ma wy˝szà

cen´. Dzieje si´ tak, poniewa˝ goÊcie jadàc do tego mia-

sta, chcà w∏aÊnie spaç jak najbli˝ej jego g∏ównych atrak-

cji, a do nich zaliczajà si´ w∏aÊnie rynek i okoliczne ulicz-

ki, Wawel czy Kazimierz. Takà samà specyfik´ zobaczy-

my we Wroc∏awiu, Gdaƒsku czy Poznaniu.

Analiza samej lokalizacjiJak analizowaç samà lokalizacj´?Od czego zaczàç?Je˝eli znamy charakter i potencja∏ turystyczny naszej

miejscowoÊci, istniejàcà i przysz∏à konkurencj´, to po-

winniÊmy oceniaç nieruchomoÊç g∏ównie pod kàtem

mo˝liwoÊci postawienia tam hotelu, który b´dzie mia∏

produkt jak najlepiej dopasowany do potrzeb jego

przysz∏ych goÊci oraz aby zapewnia∏ bezpiecznà i jak

najszybszà stop´ zwrotu.

Co jeszcze powinniÊmy wziàç pod uwag´ analizujàc

lokalizacj´:

t Warunki zabudowy – które okreÊlajà nie tylko rodzaj

przeznaczenia budynku, ale te˝ maksymalnà

powierzchni´ zabudowy dzia∏ki zarówno co do

powierzchni, jak i wysokoÊci przysz∏ego hotelu. Jest to

niezb´dna informacja do okreÊlenia powierzchni

budynku, bez której nie b´dziemy w stanie okreÊliç

planowanych przychodów, a co za tym idzie –

mo˝liwoÊci op∏acalnoÊci ca∏ej inwestycji.

t Dojazd – je˝eli ma to byç hotel przeznaczony dla grup

turystycznych, to bez dobrego dojazdu dla autobusów

szybko uzyska s∏abe noty w biurach podró˝y, które

b´dà sprzedawa∏y jego ofert´. Poza tym pami´tajmy,

˝e przez blisko 4–5 miesi´cy w roku w Polsce potrafi

panowaç bardzo nieprzyjemna pogoda i je˝eli oka˝e

si´, ˝e goÊç b´dzie musia∏ przejÊç 200 metrów

z walizkà z pobliskiego parkingu, to mo˝e ju˝ przy

nast´pnej wizycie nie wybraç naszego hotelu…

t WidocznoÊç obiektu – pami´tajmy, ˝e je˝eli nasz

hotel ma dzia∏aç jako niezale˝ny, niezrzeszony w ˝adnej

znanej sieci hotelowej obiekt, to b´dziemy musieli jak

najlepiej wypromowaç jego mark´. I tutaj dobra

lokalizacja – przy g∏ównej ulicy, naro˝ny budynek

w centrum itd., b´dzie nam bardzo pomaga∏a, a dzi´ki

niej unikniemy te˝ cz´Êci nak∏adów na promocj´.

t Okolica hotelu – cz´sto kupujàc dzia∏k´ pod hotel

okazuje si´, ˝e jesteÊmy jednym z pierwszych

inwestorów w danej cz´Êci miasta. Ma to swoje plusy

– kupujemy dzia∏k´ po stosunkowo niskiej cenie. Ale

z drugiej strony sprawdêmy, do kogo nale˝à okoliczne

dzia∏ki, czy i kiedy pozostali w∏aÊciciele zamierzajà

ruszyç z inwestycjami. Czasem lepiej opóêniç budow´

hotelu o kilka miesi´cy i ruszyç równo z sàsiadem czy

krótko po nim ni˝ nara˝aç goÊci na ha∏asy i dyskomfort

zwiàzany z sàsiedztwem budowy. Pami´tajmy, ˝e

z jednej strony mo˝e to si´ odbiç na naszych

przychodach i ob∏o˝eniu, ale przede wszystkim

stracimy na wizerunku – a ten odbudowaç najtrudniej.

Podsumowujàc: znajomoÊç potencja∏u lokalnego ryn-

ku oraz psychologii zachowaƒ goÊci mo˝e mieç klu-

czowe znaczenie przede wszystkim ze wzgl´du

na szybkoÊç zwrotu z inwestycji. Dzieje si´ tak, ponie-

wa˝ lokalizacja z regu∏y nie ma wp∏ywu na koszt budo-

wy – ma natomiast wp∏yw na cen´ dzia∏ki.

A czy lokalizacja ma znaczenie – oczywiÊcie ˝e ma

i myÊl´, ˝e to si´ zmieni. Zawsze b´dziemy chcieli ko-

rzystaç z hotelu po∏o˝nego przy pla˝y lub w sàsiedz-

twie targów – w zale˝noÊci od tego, czy jedziemy

na wakacje czy na wa˝nà imprez´ targowà. I pami´taj-

my, ˝e goÊcie myÊlà tak samo.

z

Janusz Mitulski, doradca ds. inwestycji hotelarskich w Horwath HTL

SpoÊród wszystkich destynacji turystycznych wyró˝niajà si´ dwie:

Kraków i Zakopane. To najsilniejsze markiturystyczne w Polsce, co przek∏ada si´ naich popularnoÊç zarówno wÊród turystów

krajowych jak i zagranicznych

14-17 14/10/09 19:38 Page 17

W∏aÊciwepytania


RachunkowoÊç zarzàdcza jest dziedzinà nie-

zwykle pomocnà w zarzàdzaniu ka˝dym

przedsi´biorstwem, w tym hotelem czy te˝

grupà hoteli. Narz´dzia z arsena∏u rachunko-

woÊci zarzàdczej majà za zadanie wspieranie zarzàdzania

na ró˝nych odcinkach i etapach dzia∏alnoÊci hotelu.

Przydajà si´ zarówno w bie˝àcym zarzàdzaniu opera-

cyjnym, choçby dostarczajàc narz´dzi do analizy bie˝à-

cych wyników i kosztów operacyjnych, jak i zarzàdzaniu

strategicznym, podpowiadajàc, jak zadbaç, by kluczowe

decyzje okreÊlajàce d∏ugoterminowà polityk´ handlowà

czy te˝ program inwestycji by∏y oparte na jak najbar-

dziej racjonalnych i obiektywnych podstawach.

Narz´dzi analitycznych i planistycznych w arsenale ra-

chunkowoÊci zarzàdczej jest du˝o. Niemniej jednak

ich znajomoÊç to tylko cz´Êç sukcesu, choç ca∏kiem

spora. Bez znajomoÊci tych narz´dzi zarzàdzanie jest

trudniejsze i skazane na wi´kszà liczbà znaków zapyta-

nia oraz potencjalnych ryzyk, które mo˝na ograniczyç

stosujàc odpowiednie metody.

Prawid∏owe oprzyrzàdowanie jest niezb´dne do w∏a-

Êciwego zarzàdzania bran˝à hotelowà, mocno wyspe-

cjalizowanà, ró˝norodnà i stawiajàcà du˝e wymogi

przed osobami podejmujàcymi decyzje. Aby stosowaç

narz´dzia, trzeba wczeÊniej jednak postawiç odpo-

wiednie pytania. Muszà one poprzedzaç ka˝dà analiz´,

ukierunkowywaç jà i towarzyszyç a˝ do znalezienia

rozwiàzania. Z pytaƒ wynika te˝, jakie narz´dzia b´dà

potrzebne, by poszukaç odpowiedzi. Tak wi´c dobrze

postawione pytania to spora cz´Êç powodzenia ca∏ego

procesu decyzyjnego.

Dlaczego? Jak? Gdzie?Spojrzymy na analiz´ od innej ni˝ zwykle strony – nie

z punktu widzenia metod analitycznych, stosowania

okreÊlonych wskaêników oraz relacji operacyjnych i fi-

nansowych, lecz od strony celów, jakim prowadzone

analizy winny s∏u˝yç.

Podstawowe cele analiz sà nast´pujàce:

l wspomaganie bie˝àcego zarzàdzania,

– dostarczenie danych do podejmowania decyzji

operacyjnych,

– weryfikacja trafnoÊci podj´tych decyzji,

– ocena stopnia realizacji za∏o˝onych celów,

– kontrola i wyjaÊnianie przyczyn odchyleƒ,

– zwi´kszenie efektywnoÊci dzia∏alnoÊci

operacyjnych,

– dostarczenie danych i wiedzy niezb´dnej

w procesie planowania,

l wspomaganie decyzji strategicznych:

– budowanie strategii,

– planowanie przedsi´wzi´ç inwestycyjnych,

– budowanie strategii marketingowej i polityki

handlowej.

Marta Kuniszyk

Zarzàdzanie przedsi´biorstwem hotelowym, jak te˝ sama inwestycjapoprzedzajàca jego uruchomienie, jest procesem coraz bardziej z∏o˝onym,wymaga odpowiedniego oprzyrzàdowania analitycznego, planistycznego,prognostycznego, wiedzy o hotelu, zrozumienia czynników istotnych dla

efektywnoÊci poszczególnych dzia∏alnoÊci oraz umiej´tnej obserwacjiszeroko poj´tego otoczenia, w jakim ono funkcjonuje.

18-21 14/10/09 19:39 Page 18


l Aby analizy mog∏y spe∏niaç powy˝sze cele,

powinniÊmy:

– umiej´tnie stawiaç pytania DLACZEGO,

– próbowaç (przynajmniej) znaleêç na nie w∏aÊciwà

odpowiedê.

Pytania o inwestycjeDobrze postawione pytania sà kluczowe dla

trafnoÊci decyzji i analiz inwestycyjnych. Pierwszy etap

to pytania, które musimy zadaç przed podjćiem de-

cyzji o realizacji inwestycji tak, aby inwestycja ta mia∏a

szans´ na jak najwy˝szy zwrot. Drugi etap to pytania,

które towarzyszà realizacji inwestycji, niezb´dne by:

l stwierdziç, czy przebiega zgodnie z planem,

l reagowaç, gdy kluczowe elementy inwestycji,

a wić harmonogram, projekt, nak∏ady, wykazujà

odchylenia od planu,

l reagowaç na czas, gdy zmieniajà si´ warunki

zewn´trzne, które mogà mieç istotny wp∏yw na

finalny kszta∏t inwestycji (realizacj´ projektu

zgodnie z za∏o˝eniem) i jej docelowà efektywnoÊç.

Trzeci etap to pytania po zrealizowaniu inwestycji i odda-

niu jej do eksploatacji, które zadajemy przede wszystkim,

by mieç pewnoÊç, ˝e osiàgamy zak∏adany poziom stopy

zwrotu, a jeÊli nie, to dlaczego. Zanim zaczniemy realizo-

waç inwestycj´, musimy sporzàdziç jej analiz´ efektyw-

noÊci. RachunkowoÊç zarzàdcza podpowie nam metodo-

logi´ i narz´dzia.

Prawid∏owe sporzàdzenie tabel i przyjćie opar-

tych na mocnych podstawach za∏o˝eƒ wymaga jed-

nak dobrze postawionych pytaƒ.

Ö JAKA jest sytuacja na rynku w zakresie poda˝y

pokoi hotelowych?

Ö JAKIE hotele dzia∏ajà na rynku i o jakiej charaktery-

styce: lokalizacja, wielkoÊç, zakres us∏ug, ceny,

profil goÊci – to tak naprawd´ nic innego jak

elementy bazy danych o konkurencji, którà dzia∏a-

jàc na danym rynku, powinniÊmy prowadziç lub

którà, chcàc wejÊç na rynek, powinniÊmy stworzyç.

Ö JAKIE inwestycje, o jakim profilu i z jakim skutkiem

zosta∏y oddane do eksploatacji w ostatnich 3–5 latach?

Ö JAKIE projekty inwestycyjne sà obecnie w przy-

gotowaniu? Przez analogi´ do bazy danych o istnie-

jàcej konkurencji tworzymy baz´ nowych inwe-

stycji, zadajàc te same pytania w odniesieniu do

ka˝dego projektu przysz∏ego hotelu jak w odnie-

sieniu do dzia∏ajàcych obiektów.

Ö JAKIE trendy w zakresie wielkoÊci i struktury

popytu wyst´pujà na rynku w ostatnich 3–5 latach?

Ö JAKIE sà zmiany w zakresie frekwencji i Êrednich

cen w poszczególnych segmentach hoteli?

Ö JAKI segment rynku osiàga najlepszy RevPAR

(Revenue Per Available Room – przychód

z dzia∏alnoÊci noclegowej na jeden

dost´pny pokoju), GOP (Gross

Operating Profit – wynik operacyjny

brutto), GOPPAR (Gross Operating

Profit Per Available Room – wynik

operacyjny brutto na jeden dost´pny po-

kój)?

Ö JAKIE inwestycje o istotnym potencjal-

nym wp∏ywie na popyt na miejsca

hotelowe sà realizowane i planowane do

realizacji w nast´pnych latach (centra

konferencyjne, obiekty sportowe,

biurowce, obiekty kulturalne, nowe

przedsi´biorstwa)?

Ö JAKIE wydarzenia sportowe,

kulturalne, inne odbywajàce si´

dotychczas i nowe mogà mieç wp∏yw

na wyniki bran˝y hotelowej?

Ö JAK zmienia si´ wartoÊç hoteli na rynku

na przestrzeni ostatnich pićiu lat

(na podstawie ew. dost´pnych informacji

o zawieranych transakcjach, êród∏em

mogà byç dla du˝ych rynków raporty

firm konsultingowych)?

Gdy inwestycja jest w toku, jej przebieg powinni-

Êmy pilnie monitorowaç. W trakcie realizacji in-

westycji powinniÊmy co najmniej wiedzieç:

Ö CZY inwestycja przebiega zgodnie

z harmonogramem?

Ö JeÊli nie, W JAKIEJ FAZIE i DLACZEGO sà

opóênienia?

Ö JAKIE nak∏ady sà ponoszone na poszczególne fazy?

Ö JeÊli nast´puje wzrost nak∏adów, CZYM jest

spowodowany (zmiany w projekcie, b∏´dy,

wzrost cen)?

Ö JAKIE sà mo˝liwe konsekwencje wzrostu

nak∏adów i/lub opóênieƒ w projekcie z punktu

widzenia przysz∏ego zwrotu z inwestycji?

RachunkowoÊç zarzàdcza jest

to procesidentyfikacji,

pomiaru, analizy, przygotowywania i prezentowania

informacji, wykorzystywanychprzez zarzàdzajàcych

do planowania, oceny i kontrolioraz majàcy na celu stworzenie

mo˝liwoÊci rozliczania osiàganychwyników wed∏ug oÊrodków

odpowiedzialnoÊci (tzw. profit centres w hotelu).

18-21 14/10/09 19:39 Page 19


Ö CZY mo˝na przeciwdzia∏aç wzrostowi nak∏adów?

Ö CZY mo˝liwe jest znalezienie oszcz´dnoÊci

w projekcie?

Ö CZY postanowienia umów z wykonawcami sà reali-

zowane? JeÊli nie, dlaczego i jak temu przeciwdzia∏aç?

Ö CZY nie nast´pujà zmiany

sytuacji popytowo-poda˝o-

wej w stosunku do biznes-

planu o istotnym znaczeniu

dla przysz∏ego zwrotu

z inwestycji?

Ö JeÊli tak, CZY zmiany te

nale˝y i mo˝na uwzgl´dniç

jeszcze w projekcie?

Ö Itd.

Inwestycja zrealizowana, hotel

oddany do eksploatacji, nowy

lub po modernizacji czy te˝

rozbudowie. Teraz trzeba wni-

kliwie monitorowaç jego wyni-

ki, by stwierdziç, czy realizuje-

my za∏o˝enia i osiàgniemy

zwrot z inwestycji zgodny

z biznesplanem, opracowanym

przed uruchomieniem projek-

tu. Pora wi´c na pytania z trze-

ciego etapu. Tutaj nale˝y si´-

gnàç do listy pytaƒ wykorzysty-

wanych w bie˝àcej analizie wy-

ników.

Pytania o wynikiPodstawowe pytania DLACZEGO, które pojawiajà si´

w momencie analizy wyników zawartych w raporcie

operacyjnym, i stwierdzenia istnienia okreÊlonych od-

chyleƒ od planu lub zachwiania relacji powinny

brzmieç np.:

Ö DLACZEGO nie uzyskano w∏aÊciwej frekwencji?

Ö DLACZEGO Êrednia cena jest wy˝sza (lub ni˝sza)

od zak∏adanej?

Ö DLACZEGO nie wykonano planu wyniku

operacyjnego ogó∏em?


operacyjnego dzia∏alnoÊci „X”?

Ö DLACZEGO dynamika kosztów operacyjnych

ogó∏em i/lub kosztów niepodzielonych jest wy˝sza

ni˝ dynamika przychodów operacyjnych ogó∏em?

Ö DLACZEGO wzros∏y koszty niepodzielone?


operacyjnego brutto?

Ö DLACZEGO w stosunku do poprzedniego roku

(analogicznego okresu w roku ubieg∏ym) nastàpi∏

spadek efektywnoÊci mierzonej wskaênikiem

% brutto?

Ö DLACZEGO dynamika przychodów nie zapewnia

wzrostu realnego w stosunku do analogicznego

okresu roku poprzedniego?

Ö Itp.

Podstawowe ogólne pytania pociàgajà za sobà

kolejne, bardziej szczegó∏owe:

Ö W jakiej dzia∏alnoÊci wzrost kosztów jest szybszy

ni˝ przychodów?

Ö W jakim segmencie goÊci wystàpi∏o odchylenie

liczby sprzedanych pokojonocy w stosunku do

planu i/lub zmiana w stosunku do roku ubieg∏ego?

Ö W jakim stopniu zosta∏ zrealizowany plan rezerwa-

cji, czyli ile by∏o anulacji w stosunku do dokona-

nych rezerwacji oraz z jakich przyczyn?

Ö W jakim segmencie goÊci wystàpi∏o odchylenie

Êredniej ceny uzyskanej od planowanej?

Ö Jakie sà zmiany w strukturze goÊci w stosunku

do okresów poprzednich?

Ö Jak zachowuje si´ Êrednia cena wed∏ug poszcze-

gólnych segmentów goÊci?

Ö Jak wyglàda Êrednia cena wed∏ug segmentów na

tle cen katalogowych? Czy relacja ta zmieni∏a

si´ w stosunku do poprzednich okresów?

Ö W jakich pozycjach kosztów operacyjnych poszcze-

gólnych dzia∏alnoÊci sà odchylenia i dlaczego?

Ö Czy zmiana poziomu kosztów jest adekwatna

do zmiany frekwencji?

Ö Czy wzrost kosztów spowodowany jest czynnika-

mi zewn´trznymi (wzrost cen materia∏ów i us∏ug)

czy wewn´trznymi (inna organizacja, wi´ksze, byç

mo˝e nadmierne zu˝ycie materia∏ów, wzrost

wynagrodzeƒ o charakterze sta∏ym lub jednorazo-

wym, np. nagrody jubileuszowe, odprawy itd.)?

Powy˝sze pytania to jedynie przyk∏ad. Pytania tego ty-

pu mo˝na mno˝yç, przy czym ich liczba i zakres b´dà

zale˝a∏y od odchyleƒ stwierdzonych w oparciu o ana-

liz´ raportu operacyjnego dla hotelu jako ca∏oÊci oraz

Dla efektywnoÊcizarzàdzaniaoperacyjnegow hotelu szczególnieistotne jest:

l posiadanie szybkiego dost´pu dowiarygodnych danych,

l w∏aÊciwy przep∏yw danych pomi´dzy komórkami i pionami w hotelu,

l w∏aÊciwa i dostosowana do specyfiki Êwiadczonych us∏ug ewidencja,

l stosowanie okreÊlonych technik i metod analitycznych, mi´dzy innymi z zakresu analiz operacyjnych,

l Êcis∏e obserwowanie otoczenia zewn´trznego i jego wp∏ywu na wyniki hotelu.

18-21 14/10/09 19:40 Page 20


szeregu raportów dla poszczególnych dzia∏alnoÊci.

Po tych pytaniach pora na kolejne DLACZEGO,

przy czym odnoszàce si´ ju˝ do szczegó∏ów. JeÊli

stwierdzimy np. wzrost kosz-

tów w pozycji „materia∏y eks-

ploatacyjne” w us∏ugach nocle-

gowych, wywierajàcy istotny

wp∏yw na wynik tej dzia∏alno-

Êci, nale˝y ustaliç przyczyn´ je-

go wystàpienia.

Powy˝ej opisany ramowy

schemat post´powania powi-

nien byç stosowany na bie˝à-

co. W celu jego sprawnej re-

alizacji warto opracowaç

standardowy system wydru-

ków z systemów recepcyj-

nych i finansowo-ksi´gowych

oraz raportów, w oparciu

o które b´dzie mo˝liwe uzy-

skanie odpowiedzi na ró˝no-

rodne pytania, od ogólnych

do bardzo szczegó∏owych.

Odpowiedzi na te pytania po-

winny z kolei s∏u˝yç w∏aÊci-

wemu kszta∏towaniu przy-

sz∏ych dzia∏aƒ oraz poprawie

efektywnoÊci.

Generalnie wa˝ne jest, aby

analizujàc wyniki nie poprze-

staç na prostych stwierdze-

niach, jak zaprezentowane po-

ni˝ej, lecz „Êledztwo” prowa-

dziç dalej, a˝ do momentu uzy-

skania odpowiedzi na wszyst-

kie mo˝liwe pytania, jakie poja-

wiç si´ mogà w procesie oceny

bie˝àcej sytuacji.

Analizujàc wyniki na poziomie hotelu i jego poszcze-

gólnych dzia∏alnoÊci nie nale˝y poprzestawaç na takich

wyjaÊnieniach, jak:

u „Na niewykonanie planowanego zysku netto z∏o-

˝y∏o si´ przede wszystkim niezrealizowanie za∏o˝eƒ

w zakresie przychodów.”

To wyjaÊnienie prowokuje seri´ kolejnych pytaƒ Dlaczego?

u „Plan przychodów operacyjnych nie zosta∏ zreali-

zowany, gdy˝ nie wykonano za∏o˝eƒ w ramach us∏ug

noclegowych.”

Pytania: W jakim segmencie? Dlaczego? Czy zawa˝y∏y

osiàgni´te ceny czy te˝ frekwen-

cja? Jak w tym samym okresie ra-

dzi∏a sobie konkurencja? Czy

na rynku pojawi∏y si´ nowe kon-

kurencyjne obiekty?

u „Plan wyniku operacyjnego

w gastronomii nie zosta∏ osià-

gni´ty, poniewa˝ koszty ros∏y

szybciej od przychodów.”

Pytanie: W jakich pozycjach

i dlaczego? Czy wzrost spowo-

dowany jest przez czynniki we-

wn´trzne czy te˝ zewn´trzne,

niezale˝ne od hotelu? Czy

zmiana relacji kosztów

do przychodów mo˝e mieç cha-

rakter trwa∏y?

u „Koszty niepodzielone osià-

gni´te sà wy˝sze od zak∏ada-

nych, gdy˝ wzros∏y koszty

marketingu i rezerwacji.”

Pytanie: W jakich pozycjach

i dlaczego? Czy wydatki przynio-

s∏y zamierzony efekt?

u „Plan przychodów us∏ug

noclegowych zosta∏ przekro-

czony, bo wzros∏a frekwencja.”

Pytania: Jakie segmenty si´

do tego przyczyni∏y? Czy mo˝na

to potraktowaç jako zjawisko

trwa∏e czy te˝ jednostkowe, wy-

wo∏ane przez czynniki bàdê zda-

rzenia niepowtarzalne?

W∏aÊciwie postawione pytania

to ju˝ po∏owa sukcesu w analizie wyników. Zadawanie

pytaƒ to nie tylko podstawa pracy detektywa, ale rów-

nie˝ ka˝dego analityka. Dobrze sformu∏owane pytania

pozwolà na dobór odpowiednich narz´dzi analitycz-

nych i znalezienie odpowiedzi, które umo˝liwià podj´-

cie w∏aÊciwych decyzji i popraw´ sytuacji w nast´p-

nych okresach. Zadawajmy wi´c pytania, gdy˝ dajà

mo˝liwoÊç odpowiedzi i optymalizacji rozwiàzaƒ.

z

Marta Kuniszykjest doktorem nauk ekonomicz-nych, cz∏onkiem zarzàdu ds. fi-nansowych w spó∏ce Orbis Travel

Wyniki nale˝y analizowaç w taki

sposób, aby wyciàgaçwnioski przynoszàce

korzyÊci na przysz∏oÊç.

Te korzyÊci to mo˝liwoÊç

zmodyfikowania dotychczasowych dzia∏aƒ i lepszego

dostosowania podejmowanych

decyzji dozmieniajàcych si´

warunków wewn´trznych

i zewn´trznych, co powinno pozytywniewp∏ynàç na prowadzonà

dzia∏alnoÊç

18-21 15/10/09 10:06 Page 21


Decyzja kredytowa to nie tylko decyzja o

przyznaniu finansowania, ale tak

naprawd´ poczàtek zwiàzku

partnerskiego pomi´dzy klientem i

bankiem. Ta relacja, nie zawsze ∏atwa, wymaga cz´sto

kompromisów i wzajemnego zrozumienia, a proces

przyznawania finansowania jest kluczowy dla ca∏ej

inwestycji, dlatego musi go poprzedziç analiza

konkretnej sytuacji i warunków klienta. Kolejnym

trudnym tematem w finansowaniu inwestycji hotelowej

jest stopa zwrotu, którà musi zaakceptowaç bank. A

najwi´ksze znaczenie przy zwrocie inwestycji b´dzie

mia∏a analiza wykorzystania obiektu.

Czego oczekuje bankKa˝dy projekt hotelowy dla banku jest inny i jest

rozpatrywany indywidualnie. Nie da si´ stworzyç

jednego ogólnego schematu w finansowaniu

obiektu hotelowego. Tak naprawd´ wszystkie

aspekty sà wa˝ne i powinny byç brane pod uwag´.

Hotel biznesowy w mieÊcie Êredniej wielkoÊci ma

zupe∏nie innà specyfik´ dzia∏ania ni˝ hotel rodzinny

nad morzem. W obiekcie hotelowym typu biznes

jego integralnà cz´Êcià b´dà sale konferencyjne i

bankietowe. Z kolei przy tworzeniu hotelu

rekreacyjnego w górach du˝e znaczenie dla banku

b´dzie mia∏o, czy zaplanowano basen i SPA oraz

np. antresol´ widokowà w cz´Êci restauracyjnej.

Najwa˝niejsze dla banku rozpatrujàcego wniosek o

kredyt na sfinansowanie obiektu hotelowego b´dà

trzy aspekty:

• zabezpieczenie kredytu,

• uwierzytelnienie, ˝e nasz biznes b´dzie na tyle

zyskowny na poziomie operacyjnym, by generowa∏

wystarczajàce Êrodki na zap∏at´ comiesićznej

raty kredytu,

• wk∏ad w∏asny.

Szczegó∏owe warunki kredytowe oraz wymagane

zabezpieczenia sà ka˝dorazowo ustalane

indywidualnie mi´dzy klientem i bankiem.

Najcz´stszymi formami zabezpieczenia kredytów

inwestycyjnych sà Êrodki trwa∏e (hipoteka na

nieruchomoÊci) lub zabezpieczenie osobiste

(gwarancje bankowe, porćzenia). Bank poprosi

nas o ca∏y szereg dokumentów, aby poznaç naszà

sytuacj´ prawnà i finansowà, a tak˝e stan prawny

kredytowanej nieruchomoÊci (patrz ramka).

Kolejnym aspektem sà dokumenty

uwiarygodniajàce, ˝e nasza inwestycja hotelowa

rokuje takie przychody i zyski na poziomie

operacyjnym, i˝ bank nie b´dzie mia∏ wàtpliwoÊci

co do regulowania przez nas comiesićznych

Idziemy do banku

Adam Pilczuk

Inwestycja w hotel, podobnie jak wi´kszoÊç inwestycji, finansowana jestzazwyczaj w oparciu o kredyt bankowy. Ale przygotowujàc si´ do staraƒ

o kredyt, na poczàtku musimy wiedzieç jedno – nie wszystkie bankikredytujà inwestycje hotelowe. Ponadto w instytucjach finansowych,

które dzia∏ajà w segmencie hotelowym, mo˝emy uzyskaç bardzo ró˝newarunki finansowania czy zabezpieczenia kredytu.

Jak spoÊród nich wybraç ten najlepszy?

Bank na etapieprzyznania

kredytu mo˝e np.dok∏adnie weryfikowaçnasze za∏o˝enia, co dokadry zarzàdzajàcejprzysz∏ym hotelem.Profil dyrektora hoteluodegra niewàtpliwiewa˝nà rol´ w ocenieryzyka ca∏ego biznesu.

22-25 14/10/09 19:41 Page 22

ABC Inwestycji Hotelowych 2009-2010

zobowiàzaƒ wynikajàcych z umowy kredytowej. Takim

dokumentem mo˝e byç opracowanie feasibility study dla danej

inwestycji hotelowej lub jej biznesplan. Dla jego

uwiarygodnienia bank mo˝e równie˝ za˝àdaç dokumentów

uzasadniajàcych przyj´te prognozy, np. umowy, kontakty czy

te˝ zlecenia od przysz∏ych kontrahentów.

Obecnie powstaje wiele obiektów hotelowych, w których

goÊç oprócz us∏ug gastronomicznych i hotelowych ma

zapewnione us∏ugi rekreacyjno-kosmetyczno-zdrowotne w

cz´Êci SPA. Z punktu widzenia banku finansowanie takiego

przedsi´wzi´cia wymaga dodatkowego opracowania w

biznesplanie i uzasadnienia tej inwestycji w obiekcie

hotelowym.

Pytania o dyrektora Ale dobrze przygotowany projekt architektoniczny i reszta

dokumentacji mogà byç niewystarczajàce. Bank na etapie

przyznania kredytu mo˝e np. dok∏adnie weryfikowaç nasze

za∏o˝enia co do kadry zarzàdzajàcej przysz∏ym hotelem. Profil

dyrektora hotelu odegra niewàtpliwie wa˝nà rol´ w ocenie

ryzyka ca∏ego biznesu. Praktyk hotelowy po bran˝owej szkole

z kilkuletnim doÊwiadczeniem b´dzie wzmacnia∏ szanse

powodzenia projektu (i uzyskania kredytu).

Lokalizacja naszego obiektu i ocena potencja∏u lokalnego

rynku to kolejna sprawa, która spotka si´ z wieloma pytaniami

ze strony banku. Pod uwag´ brane b´dà szlaki komunikacyjne,

infrastruktura wokó∏ naszej inwestycji i plan

zagospodarowania przestrzennego. Je˝eli w danej lokalizacji

znajduje si´ w bliskiej odleg∏oÊci np. pi´ç podobnych

istniejàcych ju˝ hoteli, to mamy problem. B´dzie to mia∏o

kluczowe znaczenie, zw∏aszcza w przypadku miejscowoÊci o

niewielkim popycie na us∏ugi hotelowe. Kategoryzacja i

standard to kolejne kwestie, które b´dà przedmiotem

wnikliwych pytaƒ ze strony banku.

Wszystkie te rzeczy oczywiÊcie zostanà uj´te w biznesplanie, lecz

tak naprawd´ kluczowe b´dzie, aby dobrze je przedstawiç ju˝ na

pierwszym spotkaniu z analitykiem finansowym w banku.

Przygotowujàc wszelkiego rodzaju opracowania dla banku

pami´tajmy o przedstawieniu, z jakiego informatycznego

programu operacyjnego b´dziemy korzystali w naszym hotelu.

Wa˝ne jest, co ten program zapewni w naszym biznesie, np.

p∏ynny system rezerwacji, rejestracj´ goÊci, system raportowania

dzia∏u sprzeda˝y oraz kontrol´ gastronomii, polegajàcà na tym, ˝e

mamy wglàd w zu˝ycie poszczególnych surowców i w przyj´cia

towaru.

Wszystkie te dane powinny jeszcze byç dodatkowo sprz´gni´te z

programem ksi´gowym, co umo˝liwia dokonanie wszelkich

22-25 14/10/09 19:41 Page 23


rozliczeƒ i analiz oraz b∏yskawiczne podejmowanie

decyzji. Narz´dzia tego typu umo˝liwiajà bezpoÊredni

nadzór nad wszystkimi dzia∏ami w naszym hotelu, ale

równie˝ chronià nas przed utratà danych, a jak wiemy,

w dzisiejszych czasach dane cz´sto sà kluczem do

odniesienia sukcesu w biznesie. Bank podczas

przyznawania kredytu musi poznaç te mo˝liwoÊci.

WysokoÊç kredytu, waluta, termin sp∏atyStopieƒ finansowania przez bank ∏àcznych

nak∏adów inwestycyjnych zwiàzanych z projektem

jest uzale˝niony od sytuacji ekonomiczno-

finansowej klienta, rentownoÊci przedsi´wzićia

oraz proponowanego zabezpieczenia kredytu, ale

nie mo˝e byç wy˝szy ni˝ 100 proc. wartoÊci netto

(wartoÊç brutto pomniejszona o podatek od

towarów i us∏ug) przedsi´wzićia. Zwykle,

szczególnie w dzisiejszych czasach, bank wymaga

wk∏adu w∏asnego kredytobiorcy na poziomie min.

20 proc. wartoÊci netto inwestycji.

JeÊli chodzi o walut´ kredytu, to najcz´Êciej

inicjatywa nale˝y do banku. Obecnie widaç trend

po˝yczania pieni´dzy przez banki w z∏otówkach,

ale mo˝liwe jest uzyskanie finansowania opartego

na walutach obcych (dolar, euro czy frank

szwajcarski). Jednak w tym przypadku trzeba

dok∏adnie przeanalizowaç warunki oraz wziàç pod

uwag´ ryzyko kursowe, które w przypadku

os∏abienia z∏otego mo˝e staç si´ znacznym

obcià˝eniem bie˝àcej dzia∏alnoÊci hotelowej.

Maksymalny okres kredytowania ustalany jest

indywidualnie dla konkretnej inwestycji i zale˝y

przede wszystkim od czasu jej realizacji oraz od

êróde∏ sp∏aty kredytu. Mo˝e on wynikaç albo z

naszego opracowania feasibility study, które okreÊli

najkrótszy i bezpieczny okres zwrotu z inwestycji

w oparciu o planowany zysk operacyjny, albo z

procedur bankowych. Zdarza si´, ˝e banki

niech´tnie kredytujà inwestycj´ na okres d∏u˝szy,

ni˝ wynika to ze stopy zwrotu.

Wyp∏ata kredytu nast´puje w formie bezgotówkowej,

w ratach (w zale˝noÊci od post´pu realizacji

kredytowanego przedsi´wzićia inwestycyjnego).

Sposób sp∏aty kredytów najcz´Êciej ustalany jest

indywidualnie; w zale˝noÊci od preferencji i

mo˝liwoÊci kredytobiorcy dopuszczalna jest karencja

w sp∏acie kapita∏u na warunkach okreÊlonych w

umowie kredytu, jednak˝e zazwyczaj nie mo˝e byç

d∏u˝sza ni˝ 12 miesićy od terminu zakoƒczenia

kredytowanego przedsi´wzićia. Sp∏ata odsetek

dokonywana jest w nast´pnym dniu po zakoƒczeniu

ka˝dego okresu obrachunkowego, w formie polecenia

przelewu lub w drodze obcià˝enia przez bank

rachunku bie˝àcego kredytobiorcy.

w potwierdzajàce nasz status prawny i uprawniajàce do prowadzenia dzia∏alnoÊci gospodarczej: odpisrejestracji spó∏ki, aktualny KRS, gdzie m.in. jest lista osób upowa˝nionych do sk∏adania woli, które b´dà podpisywaç wniosek kredytowy;

w potwierdzajàce naszà sytuacj´ finansowà: – historyczne sprawozdania finansowe

lub inne dokumenty êród∏owe: roczne sprawozdania finansowe wraz z informacjami dotyczàcymi przyj´tych zasad rachunkowoÊci (bilans, rachunek zysków i strat w wersji kalkulacyjnej lub porównawczej, rachunek przep∏ywów pieni´˝nych w wersji poÊredniej lub bezpoÊredniej) sporzàdzone za ostatnie 2 lata obrotowe, poprzedzajàce z∏o˝enie wniosku o kredyt,

– roczne sprawozdanie ze zmian w kapitale w∏asnym za ostatni rok obrachunkowy, jeÊli przedsi´biorca jest zobowiàzany do ich sporzàdzania,

– bie˝àce sprawozdania finansowe (rachunek zysków i strat w wersji kalkulacyjnej lub porównawczej) sporzàdzone zgodnie z ustawà za okres bie˝àcy, zestawienie wybranych pozycji bilansu wed∏ug stanu na koniec kwarta∏u poprzedzajàcego z∏o˝enie wniosku,

– opinie z innych banków i instytucji finansowych obs∏ugujàcych wnioskodawc´ (porćzyciela),

– zaÊwiadczenia o stanie zobowiàzaƒ podatkowych wobec bud˝etu paƒstwa i ZUS,

– dokumenty w∏asnoÊci i zawarte umowy najmu lub dzier˝awy dotyczàce miejsc prowadzenia dzia∏alnoÊci gospodarczej,

– dokumenty uzasadniajàce przyj´te prognozy (o ile jest obowiàzek przed∏o˝enia prognoz) na okres kredytowania (np. umowy, kontrakty, zlecenia, porozumienia),

– dokumenty dotyczàce propozycji zabezpieczenia kredytu;

– potwierdzajàce status prawny kredytowanej nieruchomoÊci:

– akt notarialny zakupu, – aktualny wypis z ksiàg wieczystych, – decyzja o warunkach zabudowy, – projekt budynku, jego wizualizacje, – pozwolenie na budow´;w uwiarygodniajàce inwestycj´ hotelowà– biznesplan– feasibility study– uzasadniajàce przyj´te prognozy, np.

umowy, kontakty czy zlecenia od przysz∏ych kontrahentów.

Dokumenty wymagane przez bank

Bank rozpatrujàc nasz wniosek o kredyt na sfinansowanie hotelu b´dzie oczekiwa∏ na dokumenty:

22-25 14/10/09 19:41 Page 24

ABC Inwestycji Hotelowych 2009-2010

Samemu czy z doradcàObecna sytuacja na rynku bankowym wyglàda tak, ˝e du˝o

trudniej jest uzyskaç kredyt ni˝ jeszcze pó∏tora roku temu, nie

wspominajàc ju˝ o jego dobrych warunkach, co cz´sto ma

zasadnicze znaczenie dla powodzenia naszej inwestycji.

Dlatego na samym poczàtku staraƒ o bankowe finansowanie

musimy sobie odpowiedzieç na pytanie, czy chcemy sami

przebijaç si´ przez procedury bankowe w poszukiwaniu

najlepszej dla nas opcji, czy skorzystamy z pomocy

profesjonalnego doradcy finansowego.

Nasze dzia∏ania zaczynamy najcz´Êciej od wizyty w

zaprzyjaênionym banku, z którym ju˝ wspó∏pracujemy przy

okazji naszej bie˝àcej dzia∏alnoÊci biznesowej. Czy jest to

najlepsza droga? Z jednej strony tak, poniewa˝ mamy ju˝ tam

zaprzyjaênionego opiekuna (doradc´ bankowego), który

pomo˝e nam przy pierwszych kontaktach i rozmowach w

sprawie finansowania. Poza tym, jesteÊmy tam znani od strony

biznesowej, bank ma pe∏en wglàd w naszà histori´ finansowà.

Jednak nawet Êwietna sytuacja biznesowa i dobre relacje mogà

byç niewystarczajàce, gdy˝ wiele banków po prostu z góry

wyklucza kredytowanie inwestycji hotelowych.

Wspó∏praca z doradcà finansowym ma t´ zalet´, ˝e jest to

osoba, która nie tylko dobrze orientuje si´ w rynku

finansowym, ale najcz´Êciej wie te˝ dok∏adnie, które banki i na

jakich warunkach udzielajà kredytów na inwestycje hotelowe.

Obserwujàc tendencje na rynku hoteli w Polsce daje si´

zauwa˝yç, ˝e inwestorzy coraz cz´Êciej korzystajà z wiedzy

doÊwiadczonego partnera, który pomaga kompleksowo

przebrnàç przez ca∏y proces finansowania obiektu hotelowego.

Inwestor otrzymuje ca∏oÊciowe rozwiàzanie zawierajàce

zarówno odpowiednio dobrany produkt finansowy jak i nadzór

nad wnioskiem kredytowym. Nie bez znaczenia jest pomoc

przy sporzàdzeniu odpowiedniego opracowania feasibility

study czy biznesplanu, tak aby spe∏nia∏y one wymagania danego

banku, niezb´dne w procesie finansowania.

Najwi´kszym atutem doradcy finansowego jest znajomoÊç

procedur i zasad obowiàzujàcych na tzw. komitetach

kredytowych, dzi´ki czemu mo˝e pomóc nam w odpowiedniej

prezentacji naszej inwestycji w takiej postaci, aby uzyska∏a

maksymalne oceny. Bez tego nie uda nam si´ zdobyç

finansowania. A jak dzisiaj trudno uzyskaç kredyt z banku, wie

ka˝dy przedsi´biorca dzia∏ajàcy w Polsce.

z

Adam Pilczukjest ekspertem z zakresu finansowania inwestycji hotelowych

22-25 14/10/09 19:42 Page 25


W∏aÊciciele obiektów hotelowych

wykazujà najwi´ksze zaintereso-

wanie dotacjami inwestycyjnymi

polegajàcymi na budowie, rozbu-

dowie, modernizacji budynków oraz zakupie wyposa-

˝enia. W zwiàzku z tym powinni szczególnie zaintere-

sowaç si´ Êrodkami unijnymi przeznaczonymi dla

przedsi´biorstw prowadzàcych dzia∏alnoÊç w obsza-

rze turystyki, udzielanymi w ramach szesnastu Regio-

nalnych Programów Operacyjnych.

W ponad po∏owie RPO wyodr´bniono dzia∏ania skiero-

wane wy∏àcznie do inwestorów hotelowych. W zale˝-

noÊci od miejsca realizacji inwestycji, wnioskodawcy b´-

dà mogli otrzymaç nawet kilkunastomilionowe dotacje,

a poziom dofinansowania mo˝e wynieÊç od 30 proc.

do 70 proc. WÊród województw najbardziej przyja-

znych inwestorom hotelowym mo˝na wymieniç: dolno-

Êlàskie, kujawsko-pomorskie, lubelskie, ma∏opolskie,

opolskie, podlaskie, Êlàskie i warmiƒsko-mazurskie. Na-

le˝y pami´taç, ˝e o kwalifikacji inwestycji do danego

RPO decyduje miejsce realizacji przedsi´wzićia. Jednak

czasami siedziba lub oddzia∏ przedsi´biorstwa w danym

województwie stanowià wymóg formalny dla wniosko-

dawcy. Nale˝y o to szczególnie zadbaç, aby projekt nie

zosta∏ ju˝ odrzucony na etapie formalnym.

Niestety, nie mo˝na wskazaç jednolitych zasad, które

znalaz∏yby zastosowanie do wszystkich regionów.

Z tego wzgl´du konieczne jest monitorowanie kon-

kursów og∏aszanych przez urz´dy marsza∏kowskie lub

jednostki wdra˝ajàce dzia∏ania dla przedsi´biorstw.

O sukcesie wniosku w du˝ym stopniu zadecyduje po-

mys∏ na zagospodarowanie wybudowanej infrastruktu-

ry. Przedsi´wzićia dofinansowane powinny wić pro-

wadziç do wypromowania us∏ugi wyjàtkowej zwiàzanej

ze SPA, sportem i rekreacjà, zabiegami medycznymi,

gastronomià, imprezami okolicznoÊciowymi oraz inny-

mi specyficznymi elementami oferty obiektów noclego-

wych. OczywiÊcie wszystkie te zamierzenia sà zwiàza-

ne z budowà tradycyjnej infrastruktury hotelowej.

Ch´ç uruchomienia konkurencyjnego i innowacyjnego

produktu turystycznego powinna stanowiç cel projek-

tu, który b´dzie polega∏ na wykonaniu odpowiednich

prac i robót budowlanych oraz zakupie Êrodków trwa-

∏ych stanowiàcych o wyposa˝eniu hotelu. Konieczne

jest tak˝e, aby projekt generowa∏ dodatkowe oddzia-

∏ywanie na region i by∏ spójny z inwestycjami, które re-

Pieniàdze z funduszyeuropejskich na hotel

– jak i gdzieJan Kordasiewicz

Sfinansowanie inwestycji hotelowej w czasach kryzysu sta∏o si´ jeszczetrudniejsze ni˝ zwykle. Jednak inwestorom mogà pomóc Êrodki z funduszy

unijnych. Ju˝ rok 2009 stanowi∏ okres istotnego wsparcia dla bran˝yhotelarskiej z funduszy strukturalnych z lat 2007–2013.

Poni˝ej przedstawiamy aktualne mo˝liwoÊci dla inwestorów hotelarskich, uwzgl´dniajàc specyfik´ poszczególnych

regionów oraz programy ogólnopolskie.

26-31 14/10/09 19:42 Page 26


alizowane sà przez samorzàd lub pozosta∏e przedsi´-

biorstwa. Standardowymi elementami oceny projektu

sà tak˝e takie zagadnieni, jak: zwi´kszenie liczby

miejsc pracy, dostosowanie inwestycji do potrzeb

osób niepe∏nosprawnych, zastosowanie energoosz-

cz´dnych rozwiàzaƒ technicznych i technologicznych.

Jednak˝e nie one stanowià g∏ówny produkt projektu –

mogà Êwiadczyç o innowacji technologicznej, marke-

tingowej lub organizacyjnej.

W zwiàzku z du˝ym zró˝nicowaniem Regionalnych Pro-

gramów Operacyjnych proponujemy aktualny przeglàd

dost´pnych funduszy unijnych dla bran˝y hotelarskiej

w niektórych województwach (omówienie wszystkich

województw mo˝na znaleêç na stronie www.e-hote-

larz.pl w zak∏adce ABC Inwestycji Hotelowych.

WOJEWÓDZTWODOLNOÂLÑSKIEObecnie przedsi´biorcy majà mo˝liwoÊç przygotowy-

wania si´ do sk∏adania wniosków w ramach Dzia∏anie

1.1.D2 RPO Województwa DolnoÊlàskiego – „Dotacje

inwestycyjne dla przedsi´biorstw prowadzàcych dzia-

∏alnoÊç uzdrowiskowà zlokalizowanych w miejscowo-

Êciach uzdrowiskowych” Beneficjentami mogà byç

wszyscy przedsi´biorcy realizujàcy projekty zwi´ksza-

jàce atrakcyjnoÊç turystycznà regionu. Wymogiem jest

prowadzenie dzia∏alnoÊci uzdrowiskowej na terenie

gminy zaliczanej do uzdrowisk. Istnieje mo˝liwoÊç re-

alizacji nast´pujàcych projektów:

l podejmowania dzia∏aƒ zmierzajàcych do

wprowadzenia nowej/poszerzenia istniejàcej

turystycznej oferty us∏ugowej i produktowej;

l budowy lub modernizacji infrastruktury

uzdrowiskowej.

Wspierane b´dà projekty o wartoÊci od 100 tys. z∏

do 8 mln z∏ wydatków kwalifikowanych. Dofinansowa-

nie mo˝e wynieÊç od 40 do 60 proc. kosztów kwalifi-

kowanych oraz kszta∏towaç si´ maksymalnie na pozio-

mie ponad 4 mln z∏. Og∏oszenie o naborze nastàpi

w grudniu 2009 r. Nale˝y przewidywaç, ˝e termin

sk∏adania wniosków zostanie wyznaczony na poczàtek

2010 roku.

W ramach Regionalnego Programu Operacyjnego WD

na lata 2007–2013 przedsi´biorcy z sektora ma∏ych

i Êrednich przedsi´biorstw otrzymali mo˝liwoÊç ubie-

gania si´ o dotacje inwestycyjne zwi´kszajàce atrakcyj-

noÊç turystycznà regionu. We wrzeÊniu 2009 r. przed-

si´biorcy sk∏adali wnioski do g∏ównego dzia∏ania prze-

znaczonego na wsparcie firm turystycznych. ¸àcznie

do Podschematu 1.1.D.1.a Projekty inwestycyjne

zwi´kszajàce atrakcyjnoÊç turystycznà regionu zosta∏y

z∏o˝one 304 projekty o ∏àcznej wartoÊci 1365 mln z∏.

Przedsi´biorcy ubiegajà si´ o dofinansowanie na kwo-

t´ 581 mln z∏, co prawie pi´ciokrotnie przekracza do-

st´pnà alokacj´.

WOJEWÓDZTWO ¸ÓDZKIEWojewództwo ∏ódzkie zdecydowa∏o si´ na wprowa-

dzenie do Regionalnego Programu Operacyjnego dzia-

∏aƒ, które zosta∏y bezpoÊrednio skierowane do bran˝y

turystycznej. W ramach Dzia∏anie 3.5. Infrastruktura

turystyczno-rekreacyjna wsparcie przyznawane b´-

dzie m.in. na:

l budow´ lub przebudow´ infrastruktury

turystycznej (w tym kongresowej),

l budow´ lub przebudow´ obiektów w celu

nadania im funkcji turystycznych,

l budow´ lub przebudow´ obiektów lecznictwa

uzdrowiskowego wraz z infrastrukturà

towarzyszàcà (parki, Êcie˝ki ruchowe, t´˝nie,

pijalnie, baseny) oraz uj´ç wód leczniczych

i termalnych,

l dzia∏ania na rzecz promowania lub wykorzystania

dziedzictwa przyrodniczego w zgodzie z zasadà

zrównowa˝onego rozwoju,

l dzia∏ania promocyjne w zakresie turystyki, w tym

m.in. organizacja imprez promujàcych region

i lokalne produkty turystyczne, kampanie

promocyjne, przygotowanie programów tworzenia,

rozwoju lub promocji markowych produktów

turystycznych.

Wponad po∏owieRPO

wyodr´bnionodzia∏ania skierowanewy∏àcznie doinwestorówhotelowych. WÊród województwnajbardziej przyjaznychinwestorom hotelowymmo˝na wymieniç:dolnoÊlàskie,kujawsko-pomorskie,lubelskie, ma∏opolskie,opolskie, podlaskie,Êlàskie i warmiƒsko--mazurskie.

26-31 14/10/09 19:42 Page 27


Oprócz przedsi´biorców, beneficjentami Dzia∏ania b´-

dà tak˝e inne podmioty, jak jednostki samorzàdu tery-

torialnego i organizacje pozarzàdowe oraz inne jed-

nostki i instytucje sektora finansów publicznych. Mini-

malny bud˝et projektu zosta∏ okreÊlony na poziomie

500 tys. z∏. Oznacza to, ˝e wysokoÊç dofinansowania

b´dzie bezpoÊrednio wynikaç z mapy pomocy regio-

nalnej, a wić zale˝eç od statusu firmy. Najmniejsze

przedsi´biorstwa b´dà mog∏y otrzymaç wsparcie

na poziomie do 70 proc., co stanowiç mo˝e nawet po-

nad 5 mln z∏. Kolejny konkurs ma zostaç przeprowa-

dzony w po∏owie przysz∏ego roku.

WOJEWÓDZTWOMA¸OPOLSKIEW ramach Dzia∏anie 3.1. Rozwój infrastruktury tury-

stycznej, wsparcie dla przedsi´biorców przyznane zo-

stanie przede wszystkim na inwestycj´ w popraw´ ba-

zy noclegowej oraz przystosowanie obiektów zabyt-

kowych do celów turystycznych, które obejmujà

swym zakresem m.in. budow´ nowych obiektów ho-

telarskich, rozbudow´ istniejàcych obiektów hotelar-

skich, podniesienie standardu istniejàcych obiektów

noclegowych czy inwestycje w istniejàce schroniska.

Konkurs odby∏ si´ ju˝ w tym roku i prawdopodobnie

ca∏oÊç Êrodków zostanie rozdysponowana w ramach

tej tury. Obecnie trwa ocena wniosku po tzw. prese-

lekcji, gdzie weryfikowana jest zgodnoÊç wniosku apli-

kacyjnego z pe∏nà dokumentacjà projektowà.

WOJEWÓDZTWOMAZOWIECKIEW ramach RPO Województwa Mazowieckiego przed-

si´biorcy mogà ubiegaç si´ o dofinansowanie w ra-

mach Dzia∏anie 6.2 – „Turystyka”. Konkurs odby∏ si´

w II kwartale 2009 roku. Mazowiecka Jednostka

Wdra˝ania Programów Unijnych nie przedstawi∏a

jeszcze daty kolejnego konkursu.

Kwota dofinansowania mo˝e wynieÊç powy˝ej

4 mln z∏. Maksymalny poziom dofinansowania projek-

tów wynosi:

l od 40 do 50 proc. kosztów kwalifikowanych

w zale˝noÊci od wielkoÊci przedsi´biorstwa

z siedzibà na terenie m.st. Warszawy.

l od 50 do 60 proc. kosztów kwalifikowanych

w zale˝noÊci od wielkoÊci przedsi´biorstwa

z siedzibà poza terenem m.st. Warszawy.

WOJEWÓDZTWOPOMORSKIEWojewództwo pomorskie nie wprowadzi∏o odr´bne-

go programu dla przedsi´biorstw dzia∏ajàcych w ob-

szarze turystyki. Konieczne jest wić podjćie przed-

si´wzi´ç o takim charakterze, które b´dà wpisywaç

si´ w dzia∏ania przedstawione poni˝ej:

l budowa, rozbudowa lub rozszerzenie zakresu

dzia∏alnoÊci przedsi´biorstwa,

l unowoczeÊnienie sk∏adników majàtku trwa∏ego

niezb´dnego do prowadzenia i rozwoju dzia∏alnoÊci

gospodarczej firmy,

l budowa, rozbudowa lub przebudowa instalacji

i urzàdzeƒ sprzyjajàcych oszcz´dnoÊci surowców

i energii oraz ograniczaniu emisji szkodliwych

substancji do Êrodowiska,

l informatyzacja, w tym m.in. systemy zarzàdzania

przedsi´biorstwem,

l dostosowanie przedsi´biorstw do standardów

i norm krajowych i europejskich (certyfikacja

wyrobów i us∏ug).

Priorytetowo traktowane b´dà projekty zlokalizowa-

ne poza obszarem Trójmiasta, na terenach s∏abych

strukturalnie.

DoÊwiadczenia dotychczasowych konkursów pokazu-

jà jednoznacznie, ˝e w woj. pomorskim trudno jest

uzyskaç dofinansowanie na projekt o tematyce tury-

stycznej. Konieczne jest skoncentrowanie si´ na no-

woczesnych aspektach dzia∏alnoÊci, które w sposób

jednoznaczny mogà udowodniç rozwój technologicz-

ny.

WOJEWÓDZTWOÂLÑSKIEWojewództwo Êlàskie uruchomi∏o dwa dzia∏ania dla

przedsi´biorstw prowadzàcych dzia∏alnoÊç w sferze

turystyki. W ramach Dzia∏anie 3.1. Infrastruktura za-

plecza turystycznego, Poddzia∏anie 3.1.1. Przedsi´-

biorstwa, wsparcie przyznawane b´dzie na takie pro-

jekty, jak budowa (w tym rozbudowa, odbudowa,

nadbudowa), przebudowa i remont bazy noclegowej

wraz z niezb´dnym wyposa˝eniem oraz bazy gastro-

nomicznej wraz z niezb´dnym wyposa˝eniem. Termin

sk∏adania wniosków zosta∏ wst´pnie wyznaczony

na okres od 5 marca do 5 maja 2010 r.

W ramach Dzia∏ania 3.2. Infrastruktura oko∏otury-

styczna, Poddzia∏anie 3.2.1. Przedsi´biorstwa, wspar-

Nie mo˝na wskazaçjednolitych zasad,

które znalaz∏ybyzastosowanie dowszystkich regionów. Z tego wzgl´dukonieczne jestmonitorowaniekonkursów og∏aszanychprzez urz´dymarsza∏kowskie lubjednostki wdra˝ajàcedzia∏ania dlaprzedsi´biorstw.

26-31 14/10/09 19:43 Page 28


cie przyznawane b´dzie na takie projekty, jak: budowa

(w tym rozbudowa, odbudowa, nadbudowa), przebu-

dowa i remont infrastruktury aktywnych form turysty-

ki, bazy oko∏oturystycznej oraz tworzenie i rozwój

parków tematycznych przyczyniajàcych si´ do wzro-

stu ruchu.

Termin sk∏adania wniosków z Poddzia∏ania 3.2.1 zosta∏

wst´pnie wyznaczony na okres od 8 lipca do 8 wrze-

Ênia 2010 r.

WOJEWÓDZTWO WARMI¡SKO-MAZURSKIEWojewództwo warmiƒsko-mazurskie jest jednym

z najatrakcyjniejszych pod wzgl´dem mo˝liwoÊci uzy-

skania dofinansowania z UE. W ramach Dzia∏ania 2.1.

Wzrost potencja∏u turystycznego wsparcie przyzna-

wane b´dzie na:

l dotacje inwestycyjne dla przedsi´biorstw

obejmujàce budow´, rozbudow´, modernizacj´

(w tym przebudow´) bazy noclegowej wszystkich

typów (budynki i wyposa˝enie),

l inwestycje w zakresie bazy gastronomicznej,

obejmujàce prace modernizacyjne (w tym

przebudow´), rozbudow´ i budow´ obiektów,

a tak˝e zakup wyposa˝enia dla takich obiektów.

Uprawnionymi do wnioskowania sà mali i Êredni

przedsi´biorcy prowadzàcy dzia∏alnoÊç gospodarczà

w ramach us∏ug gastronomicznych i hotelarskich. Mak-

symalny poziom dofinansowania wynosi 50 proc.

Schemat A dotyczy budowy, rozbudowy, modernizacji

(w tym przebudowy) hoteli o co najmniej cztero-

gwiazdkowym standardzie (budynki i wyposa˝enie).

Schemat B zosta∏ skierowany do pozosta∏ej infrastruk-

tury turystycznej. Maksymalna intensywnoÊç wsparcia

wynosi 50 proc. kosztów kwalifikowanych. Je˝eli cho-

dzi o maksymalnà kwot´ dofinansowania,

schemat A przewiduje a˝ 15 mln z∏, natomiast schemat

B – 2,5 mln z∏.

Wszyscy hotelarze, którzy zamierzajà ubiegaç si´

o dofinansowanie, powinni ju˝ rozpoczàç intensywne

przygotowania, polegajàce przede wszystkim na spo-

rzàdzaniu dokumentacji technicznej i biznesplanu

przedsi´wzićia. Im wićej czasu poÊwići si´ na pra-

wid∏owe przygotowanie projektu, tym wi´ksze sà

szanse osiàgnićia sukcesu.

Pierwszy konkurs odby∏ si´ na prze∏omie 2008/2009 r.

Najbli˝szy planowany jest na pierwsze pó∏rocze 2010 r.

WOJEWÓDZTWO WIELKOPOLSKIERPO Województwa Wielkopolskiego przewiduje dofi-

nansowanie dla hotelarzy w ramach Dzia∏anie 6.1 „Tury-

styka” Schemat I „Infrastruktura turystyczna”. Przedsi´-

biorcy sà jednak zmuszeni do konkurowania z podmio-

tami publicznymi oraz z organizacjami pozarzàdowymi.

DoÊwiadczenia pierwszego konkursu jednoznacznie

wskazujà na preferencj´ sektora publicznego.

Jednak˝e przedsi´biorcy powinni lepiej przygotowaç

si´ do pozyskania dofinansowania i zadbaç o wi´kszà

kompleksowoÊç projektów. Pomimo tego, ˝e budo-

wa, odbudowa, rozbudowa i modernizacja oraz nie-

zb´dne wyposa˝enie bazy hotelarsko-noclegowej zo-

sta∏y wskazane wprost w regulaminie konkursowym –

przedsi´biorcy powinni przygotowaç si´ do szerszego

projektu umo˝liwiajàcego pe∏ne wprowadzenie nowe-

go produktu turystycznego. Warto pomyÊleç o takich

dzia∏aniach jak budowa obiektów sportowych, rekre-

acyjnych czy wykorzystanie obiektów nieu˝ytkowa-

nych.

Maksymalna wartoÊç dofinansowania wynosi 4 mln z∏.

JednoczeÊnie zosta∏ ustalony próg minimalnej kwoty

dotacji – wynosi 1,2 mln z∏. Obecnie trwa nabór wnio-

sków o dofinansowanie, które mo˝na sk∏adaç do 26 li-

stopada 2009 r.

WOJEWÓDZTWO OPOLSKIEO dofinansowanie w ramach RPO Województwa

Opolskiego na hotelarskie projekty inwestycyjne

przedsi´biorcy mogà si´ ubiegaç w ramach poddzia-

∏anie 1.4.1. Wsparcie us∏ug turystycznych Êwiadczo-

nych przez przedsi´biorstwa. Dotacje przyznawane

b´dà na:

DoÊwiadczenia dotychczasowychkonkursów pokazujà, ˝e w woj. pomorskim

trudno jest uzyskaç dofinansowanie naprojekt o tematyce turystycznej. Koniecznejest skoncentrowanie si´ na nowoczesnych

aspektach dzia∏alnoÊci, które w sposóbjednoznaczny mogà udowodniç rozwój

technologiczny

26-31 14/10/09 19:43 Page 29


l budow´, przebudow´, remont i wyposa˝enie

o charakterze inwestycyjnym obiektów

turystycznych (w tym infrastruktury noclegowej

i gastronomicznej) i rekreacyjno-sportowych,

l podniesienie standardu (budowa, przebudowa lub

rozbudowa oraz wyposa˝enie) infrastruktury

towarzyszàcej w/w obiektom oraz zagospodarowanie

terenów wokó∏ obiektów turystycznych

i rekreacyjno-sportowych wzmacniajàce

atrakcyjnoÊç obiektu,

l dostosowanie istniejàcej infrastruktury obiektów

turystycznych i rekreacyjno-sportowych do

potrzeb osób niepe∏nosprawnych.

Maksymalny udzia∏ Êrodków UE w wydatkach kwalifi-

kowanych projektu wynosi 70 proc. w przypadku

przedsi´biorstw mikro i ma∏ych oraz 60 proc. w przy-

padku Êrednich przedsi´biorstw. Maksymalna kwota

dofinansowania wydatków kwalifikowanych projektu

okreÊlona zosta∏a na poziomie 2,5 mln z∏. W dniu 15

wrzeÊnia 2009 r. zakoƒczono II nabór wniosków o do-

finansowanie w ramach tego poddzia∏ania. W odpo-

wiedzi na og∏oszenie o naborze wniosków do Opol-

skiego Centrum Rozwoju Gospodarki wp∏yn´∏o 138

wniosków o dofinansowanie projektów, których ∏àcz-

na ca∏kowita wartoÊç wynosi 450 mln z∏, natomiast

∏àczna kwota wnioskowanego dofinansowania wynosi

187 mln z∏. Kolejny nabór wniosków odb´dzie si´

w grudniu 2012 r.

PROGRAMY OGÓLNOPOLSKIEIstniejà te˝ mo˝liwoÊci, które sà dost´pne w ramach

programów ogólnopolskich, gdzie regionalizacja wp∏y-

wa ewentualnie na poziom dofinansowania. Jednak˝e

zarówno terminy, jak i zasady przyznawania dotacji sà

jednakowe.

Program Rozwoju Obszarów Wiejskich – Dzia∏anie

„Tworzenie i rozwój mikroprzedsi´biorstw”

Dzia∏anie to skierowane jest m.in. do przedsi´bior-

ców, którzy Êwiadczà lub zamierzajà rozpoczàç pro-

wadzenie us∏ug turystycznych zwiàzanych ze sportem,

rekreacjà i turystykà. WÊród przyk∏adowych rodzajów

inwestycji mo˝na wymieniç:

l Rozwój bazy noclegowej;

l Uruchomienie lub rozszerzenie dzia∏alnoÊci

gastronomicznej;

l Tworzenie lub rozbudow´ infrastruktury sportowej

i rekreacyjnej – kortów tenisowych, boisk

sportowych, infrastruktury rekreacyjnej,

terenów zielonych;

l Nabycie specjalistycznego wyposa˝enia

zwi´kszajàcego konkurencyjnoÊç firmy

umo˝liwiajàcego prowadzenie us∏ug w okresie

letnim i zimowym;

l Zakup specjalistycznego oprogramowania do

systemów zarzàdzania;

l Rozwój innej infrastruktury towarzyszàcej.

W ramach tego dzia∏ania poziom dofinansowania wy-

nosi maksymalnie 50 proc. kosztów kwalifikowanych.

WysokoÊç pomocy jest zwiàzana z planowanà liczbà

utworzonych miejsc pracy w przeliczeniu na pe∏ne

etaty. W przypadku utworzenia 1–2 miejsc maksymal-

nà wysokoÊcià dotacji jest 100 tys. z∏, od 2 do 4 miejsc

pracy pozwoli na otrzymanie 200 tys. z∏, a od pi´ciu

miejsc pracy – 300 tys. z∏, co jest najwy˝szà przewi-

dzianà kwotà dofinansowania.

Nale˝y przewidywaç, ˝e og∏oszenie o kolejnym kon-

kursie pojawi si´ jeszcze pod koniec 2009 r.

Program Operacyjny Innowacyjna Gospodarka – Dzia-

∏anie 4.3 „Kredyt technologiczny” oraz Dzia∏anie 4.4.

„Nowe inwestycje o wysokim potencjale innowacyj-

nym”

Kolejnym instrumentem wspierajàcym wprowadzanie

do firm inwestycji zwiàzanych z zastosowaniem nowych

rozwiàzaƒ technologicznych jest Dzia∏anie 4.3 Programu

Operacyjnego „Kredyt technologiczny”, którego celem

jest udzielenie kredytu, z mo˝liwoÊcià jego cz´Êciowego

umorzenia. Dzia∏anie polega na udzieleniu przez Bank

Gospodarstwa Krajowego premii technologicznej fir-

mom, które otrzyma∏y tzw. kredyt technologiczny,

udzielany na zasadach rynkowych przez inne banki ko-

mercyjne. Banki b´dà upowa˝nione do udzielania przed-

si´biorcom kredytów, na podstawie umowy zawartej

pomi´dzy bankami komercyjnymi a BGK. Banki komer-

cyjne b´dà udzielaç kredytu inwestycyjnego na rzecz sfi-

nansowania inwestycji polegajàcej na wdro˝eniu nowej

technologii, zarówno w∏asnej, jak i nabytej od zewn´trz-

nego podmiotu. Wdra˝ana technologia musi byç stoso-

wana na Êwiecie krócej ni˝ 5 lat.

Uprawnionymi do wnioskowania b´dà przedsi´biorcy

z sektora ma∏ych i Êrednich przedsi´biorstw. Wyp∏ata

premii technologicznej przez BGK wynosiç b´dzie

od 30 do 70 proc. wartoÊci kosztów kwalifikowanych,

z zastosowaniem zasad wynikajàcych z mapy pomocy

26-31 14/10/09 19:43 Page 30

regionalnej. Czyli o poziomie dofinansowania b´dzie

decydowaç miejsce realizacji inwestycji oraz status

przedsi´biorstwa. Kwota premii technologicznej mo-

˝e osiàgnàç maksymalnie 4 mln z∏.

Wielu inwestorów rozwa˝a tak˝e finansowanie inwe-

stycji w ramach Programu Operacyjnego Innowacyjna

Gospodarka, w szczególnoÊci uwzgl´dniajàc dzia∏anie

4.4. „Nowe inwestycje o wysokim potencjale innowa-

cyjnym”. Dzieje si´ tak przede

wszystkim ze wzgl´du na wyso-

kie dofinansowania (maksymal-

nie 40 mln z∏) oraz znaczàcy

dopuszczalny poziom wielkoÊci

projektów (koszty kwalifikowa-

ne do 160 mln z∏). Dzia∏anie

4.4 ma na celu dofinansowanie

przedsi´wzi´ç realizowanych

przez przedsi´biorstwa pro-

dukcyjne i us∏ugowe dokonujà-

cych nowych inwestycji. Naj-

bardziej premiowane b´dà te

projekty, które wykorzystujà

technologi´ Êwiatowà.

Warunek wprowadzenia inno-

wacyjnoÊci do bran˝y hotelowej

musi nastàpiç poprzez zainwe-

stowanie w takie dziedziny jak

medycyna lub sport i rekreacja,

a cz´Êç noclegowa obiektu po-

winna stanowiç niezb´dnà in-

frastruktur´ do Êwiadczenia in-

nowacyjnej us∏ugi. Tylko takie

podejÊcie mo˝e zagwarantowaç

szanse na uzyskanie dofinanso-

wania w ramach innowacyjnych

inwestycji.

Warto korzystaç z mo˝liwoÊci,

jakie dajà fundusze strukturalne,

a w szczególnoÊci Regionalne

Programy Operacyjne, gdy˝

dzi´ki dotacji na szeroko rozu-

mianà turystyk´ mo˝na prowa-

dziç swojà dzia∏alnoÊç w opar-

ciu o najnowoczeÊniejsze tren-

dy i przy zastosowaniu najnow-

szych technologii.

z

Jan Kordasiewicz Wspólnik w Kancelarii Doradztwa Gospodarczego CieÊlak & Kordasiewicz, specjalizuje si´ w obs∏udze przedsi´biorstw sektora turystycznego w zakresie pozyskiwania dofinansowania zewn´trznego

26-31 14/10/09 19:44 Page 31


Podstawà do zak∏adania op∏acalnoÊci inwesty-

cji hotelowych jest m.in. porównanie obec-

nego stanu rynku inwestycji hotelowych

w Polsce z rynkami Europy Zachodniej. Jak

wynika z ró˝nych analiz, bran˝a hotelowa w Polsce ma

przed sobà znaczàce perspektywy rozwoju. Z jednej

strony, wcià˝ brakuje w Polsce alternatywnych rodza-

jów inwestycji hotelowych (m.in. hotele niskobud˝e-

towe, condohotele). Z drugiej, istniejàce segmenty

hotelowe wcià˝ wydajà si´ – na tle innych rynków –

pozostawaç niedokapitalizowane.

Perspektywy rozwoju sektora hotelowego pozwalajà

przewidywaç uzyskanie przyzwoitej stopy zwrotu

z inwestycji. Na dowód tego, w bie˝àcym roku byli-

Êmy Êwiadkami kilku transakcji typu sale & lease back.

JednoczeÊnie pojawiajà si´ nowe inwestycje w tym

sektorze. W obliczu z jednej strony perspektyw bizne-

sowych zwiàzanych z rynkiem hotelowym, z drugiej

zaÊ z trudnymi warunkami pozyskiwania finansowania,

warto pochyliç si´ nad kwestià planowania podatko-

wego, i to ju˝ na etapie podejmowania decyzji o zaan-

ga˝owaniu w dany projekt.

Nie ulega wàtpliwoÊci, ˝e obcià˝enia podatkowe wy-

wierajà istotny efekt na przep∏ywy finansowe danego

przedsi´wzi´cia, a odpowiednie ustrukturyzowanie

tych obcià˝eƒ mo˝e przyczyniç si´ do wzrostu konku-

rencyjnoÊci danego biznesplanu. Poni˝szy artyku∏ ma

na celu przybli˝enie najistotniejszych aspektów podat-

kowych mogàcych pojawiç si´ w procesie inwestowa-

nia w obiekty hotelowe.

Wybór formy dzia∏alnoÊciWybór formy funkcjonowania na rynku jest pierwszym

zadaniem inwestora rozpoczynajàcego przygod´ bizne-

sowà. Zasadniczo w zale˝noÊci od statusu inwestora –

osoby prawnej lub fizycznej – wybór dotyczyç mo˝e

kwestii skali zaanga˝owania (dzia∏alnoÊç gospodarcza

czy spó∏ka), rodzaju zaanga˝owania (spó∏ka osobowa,

spó∏ka kapita∏owa) lub struktury obecnoÊci ca∏ej grupy

kapita∏owej na danym rynku.

Dzia∏alnoÊç gospodarcza mo˝e byç prowadzona po-

przez ró˝nego rodzaju struktury, zaczynajàc od dzia-

∏alnoÊci osoby fizycznej, poprzez spó∏ki osobowe,

na spó∏kach kapita∏owych koƒczàc. Warto rozwa˝yç

tak˝e mo˝liwoÊç zastosowania struktur hybrydowych,

polegajàcych na po∏àczeniu w∏aÊciwoÊci spó∏ek kapita-

∏owych z korzystnymi aspektami funkcjonowania spó-

∏ek osobowych.

Niezale˝nie od skali dzia∏alnoÊci, kluczowymi aspektami

wymagajàcymi rozwagi sà zakres odpowiedzialnoÊci,

m.in. karnoskarbowej, mo˝liwoÊci dystrybucji zysku

oraz aspekty podatkowe. Innymi kryteriami kierowaç si´

b´dzie inwestor indywidualny, innymi mi´dzynarodowy

koncern. Niemniej, od tego wyboru b´dà zale˝eç przy-

sz∏e przep∏ywy finansowe, a tak˝e mo˝liwoÊci dalszej re-

strukturyzacji struktury w∏asnoÊciowej czy formy oraz

op∏acalnoÊci wyjÊcia z inwestycji.

Nabycie inwestycjiCo do zasady, inwestycje hotelowe sà realizowane po-

przez tzw. spó∏ki celowe, których aktywa sk∏adajà si´

Inwestycje hotelowe – aspekty podatkowe

Mimo kryzysu na rynku nieruchomoÊci, rynek nieruchomoÊci hotelowychw Polsce nadal cieszy si´ zainteresowaniem ze strony inwestorówzagranicznych. Wiele firm dostrzega dla siebie miejsce do rozwoju

w tej bran˝y, a tak˝e mo˝liwoÊç uzyskania wysokiego zwrotu z zainwestowanego kapita∏u.

KatarzynaKlimkiewicz,Ma∏gorzataDankowska

32-37 14/10/09 19:45 Page 32


z nieruchomoÊci hotelowych. Te wehiku∏y inwestycyj-

ne funkcjonujà z regu∏y w formie spó∏ek z o.o. Takie

ustrukturyzowanie formy w∏asnoÊci umo˝liwia zbyw-

cy zastosowanie mi´dzynarodowych struktur optyma-

lizacyjnych przy wyjÊciu z inwestycji. Warto zatem po-

znaç podstawowe ró˝nice pomi´dzy transakcjami ty-

pu share deal (nabywanie udzia∏ów) i asset deal (naby-

wanie aktywów).

G∏ównà zaletà transakcji typu asset deal jest sposób

ustalania podatkowej wartoÊci poczàtkowej nabywa-

nych aktywów. W przypadku takich transakcji nowy

w∏aÊciciel jest uprawniony do odzwierciedlenia w ewi-

dencji podatkowej war-

toÊci rynkowej aktywów,

co przek∏ada si´ na doko-

nywanie odpisów amor-

tyzacyjnych od rzeczywi-

stej wartoÊci aktywów.

Nabywcy gotowych we-

hiku∏ów inwestycyjnych,

w których prowadzone

sà inwestycje hotelowe,

zobligowani sà do konty-

nuowania odpisów amor-

tyzacyjnych od wartoÊci

wynikajàcej z ksiàg naby-

tego podmiotu, nierzad-

ko odzwierciedlajàcej

koszt wytworzenia dane-

go obiektu znacznie odbiegajàcy od jego wartoÊci ryn-

kowej z dnia nabycia.

Kolejnym aspektem ró˝nicujàcym oba rodzaje akwizy-

cji jest zakres odpowiedzialnoÊci za zobowiàzania po-

datkowe zbywcy oraz nabywanego podmiotu.

W przypadku nabycia aktywów, odpowiedzialnoÊç

za zobowiàzania podatkowe zbywcy jest ograniczona

i mo˝e dodatkowo zostaç zminimalizowana poprzez

zastosowanie odpowiednich procedur przewidzianych

w regulacjach Ordynacji podatkowej. W konsekwen-

cji, ryzyka podatkowe zwiàzane z uprzednim prowa-

dzeniem dzia∏alnoÊci gospodarczej za pomocà naby-

wanych aktywów pozostajà po stronie zbywcy.

W przypadku zakupu spó∏ek celowych to na nabywcy

spoczywa nieograniczona odpowiedzialnoÊç za zobo-

wiàzania podatkowe tych spó∏ek, podczas gdy zbywca

wyzbywa si´ tego ci´˝aru. OczywiÊcie odpowiedzial-

noÊç ta mo˝e zostaç ograniczona w oparciu o regula-

cje umowy dotyczàcej nabycia udzia∏ów, których osta-

teczny kszta∏t powstaje w toku negocjacji pomi´dzy

stronami transakcji. Co do zasady, przedmiotowa od-

powiedzialnoÊç zostaje ograniczona na podstawie

klauzul odszkodowawczych lub klauzul redukcji ceny.

Jednak˝e, bez uprzedniej weryfikacji rozliczeƒ podat-

kowych nabywanej spó∏ki, a wi´c identyfikacji zakresu

istniejàcego ryzyka, która to odbywa si´ w ramach

analizy due diligence, negocjacje w tym zakresie skaza-

ne sà na pora˝k´.

Zakupy inwestycyjne wywo∏ujà skutki tak˝e w ob-

szarze podatków obrotowych. Zgodnie z ogólnà za-

sadà, polskie transakcje

podlegajà opodatkowa-

niu jednym rodzajem

podatku obrotowego –

podatkiem od czynnoÊci

c y w i l n o p r a w n y c h

(PCC) lub podatkiem

VAT. Podmiotom gospo-

darczym zazwyczaj bar-

dziej zale˝y na opodat-

kowaniu transakcji odli-

czalnym podatkiem

VAT, nie zaÊ PCC, sta-

nowiàcym definitywne

obcià˝enie przep∏ywów

finansowych. Kluczowe

w tym zakresie sà regu-

lacje przepisów o podatku VAT odnoszàce si´

do opodatkowania transakcji nabycia nieruchomoÊci.

Zasadà ogólnà jest bowiem zwolnienie dostawy nie-

ruchomoÊci z opodatkowania VAT, z pewnymi wy-

jàtkami, co rodzi obowiàzek zap∏aty PCC. W niektó-

rych przypadkach istnieje jednak mo˝liwoÊç wyboru

opcji opodatkowania takiej dostawy podatkiem VAT,

jednak˝e wówczas wymagane jest z∏o˝enie stosow-

nego oÊwiadczenia przez obie strony umowy, i to ju˝

przed planowanà datà transakcji.

Koszty bie˝àcej dzia∏alnoÊciJednym z istotniejszych kosztów funkcjonowania spó-

∏ek posiadajàcych nieruchomoÊci oraz inne aktywa

trwa∏e jest amortyzacja. Koszt amortyzacji, odzwier-

ciedlajàcy stopieƒ zu˝ycia aktywów, podlega rozlicze-

niu w czasie. Regulacje bilansowe ró˝nià si´ w tym za-

kresie od ich podatkowych odpowiedników, co z jed-

W obliczu, z jednej stronyperspektyw biznesowych

zwiàzanych z rynkiemhotelowym, z drugiej zaÊ z

trudnymi warunkamipozyskiwania finansowania,

warto pochyliç si´ nad kwestiàplanowania podatkowego, i toju˝ na etapie podejmowaniadecyzji o zaanga˝owaniu w

dany projekt

32-37 14/10/09 19:45 Page 33


nej strony prowadzi do koniecznoÊci identyfikowania

podatków odroczonych, z drugiej jednak daje mo˝li-

woÊç elastycznego podejÊcia do planowania podatko-

wego rozliczenia kosztu amortyzacyjnego, dopasowa-

nego do aktualnej pozycji podatkowej spó∏ki.

Istotne ró˝nice pomi´dzy ustawami podatkowymi

a prawem bilansowym istniejà równie˝ w obszarze

rozliczania ró˝nic kursowych, co ponownie mo˝e pro-

wadziç do wykazywania pozycji podatków odroczo-

nych. Ustawy podatkowe dajà jednak podatnikom

mo˝liwoÊç wyboru metody rozliczania ró˝nic, wić

w celu ujednolicenia sposobu ich kalkulacji istnieje

mo˝liwoÊç rozliczania ró˝nic kursowych metodà ra-

chunkowà tak˝e dla celów podatkowych. Nie zawsze

jednak ujednolicenie idzie w parze z korzyÊcià. Przy-

k∏adowo, wybór stosowania metody rachunkowej dla

celów podatkowych doprowadzi do koniecznoÊci po-

datkowego rozpoznania ró˝nic kursowych z wyceny,

które nie realizowa∏yby si´ w przypadku stosowania

metody podatkowej. W sytuacji, gdy stanowià one

wartoÊç dodatnià, spowoduje to spore obcià˝enie fi-

nansowe dla przedsi´biorstwa, spowodowane ko-

niecznoÊcià zap∏aty odpowiednio wy˝szego podatku

dochodowego.

Przedsi´biorcy wykorzystujàcy w dzia∏alnoÊci gospodar-

czej nieruchomoÊci obcià˝eni sà dodatkowo podatkiem

od nieruchomoÊci (PON). Podstaw´ opodatkowania

stanowi w przypadku gruntów i budynków powierzch-

nia u˝ytkowa, natomiast dla budowli PON kalkuluje si´

zasadniczo w oparciu o ich wartoÊç poczàtkowà.

Przed z∏o˝eniem pierwszej deklaracji warto pochyliç si´

nad sposobem ustalenia podstawy opodatkowania.

Po pierwsze, ustawa o PON zawiera definicj´ po-

wierzchni u˝ytkowej dla celów ustalania bazy opodat-

kowania, nie zawsze spójnà z definicjà wynikajàcà

z norm budowlanych. Brak odpowiednich pomiarów

mo˝e zatem prowadziç do zawy˝enia podstawy opo-

datkowania poprzez stosowanie innej definicji po-

wierzchni u˝ytkowej. Po drugie, poszczególne bu-

dowle powinny byç odpowiednio wycenione i od-

zwierciedlone w ewidencji Êrodków trwa∏ych jednost-

ki. W przeciwnym razie, podstaw´ opodatkowania

b´dzie stanowiç ich wartoÊç rynkowa, co nie zawsze

jest op∏acalne.

Warto zwróciç uwag´ na ró˝ne formy zach´t w obsza-

rze PON dla inwestorów, stosowane przez gminy ce-

lem przyciàgnićia potencjalnych inwestycji na dany

teren. Przyk∏adem mo˝e byç zwolnienie z PON dla

przedsi´biorców realizujàcych inwestycje w nowe

obiekty hotelowe lub modernizacj´ istniejàcych obiek-

tów o standardzie co najmniej trzech gwiazdek,

uchwalone przez Rad´ Miejskà w ¸odzi.

Koszty bie˝àcej dzia∏alnoÊci bran˝y hotelowej to temat

rozleg∏y. Zasady ich podatkowego rozliczania mogà ró˝-

niç si´ nawet wÊród przedsi´biorstw dzia∏ajàcych w ob-

r´bie jednej bran˝y. Najistotniejsza jest jednak Êwiado-

moÊç, ̋ e istniejà sposoby na optymalne zarzàdzanie tym

obszarem. Szerzej na temat optymalizacji poszczegól-

nych grup kosztów piszemy w kolejnych numerach

HOTELARZA, poczàwszy od sierpnia 2009 r.

RestrukturyzacjaRestrukturyzacje struktury w∏asnoÊciowej umo˝liwiajà

uproszczenie holdingu grupy, uzyskanie efektu synergii

w ró˝nych obszarach dzia∏alnoÊci spó∏ek, obni˝ajà

koszty funkcjonowania grupy jako ca∏oÊci. Warto jed-

nak po∏àczyç podstawowy cel ekonomiczny restruktu-

ryzacji z korzyÊciami podatkowymi.

Przyk∏adem restrukturyzacji, która ∏àczàcy oba te ce-

le, jest likwidacja wehiku∏u inwestycyjnego, który in-

westor niejako zmuszony by∏ zakupiç w celu pozyska-

nia umieszczonych w nim aktywów. Wymuszona

struktura holdingowa, zak∏adajàca istnienie pierwotne-

go wehiku∏u inwestycyjnego, ma trzy g∏ówne minusy –

po pierwsze, poprzez koniecznoÊç utrzymywania do-

datkowego podmiotu, prowadzi do nadmiernych

kosztów dla ca∏ej grupy (np. obs∏ugi ksi´gowej, admi-

nistracyjnych itp.). Po drugie, wielokrotnie wartoÊç za-

kupionej nieruchomoÊci odzwierciedlona w ksi´gach

Pierwsze zasiedlenie jest......definiowane jako oddanie do u˝ytkowa-nia, w wykonaniu czynnoÊci podlegajàcychopodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lubu˝ytkownikowi budynków, budowli lub ichcz´Êci po ich wybudowaniu lub, w pew-nych przypadkach, ulepszeniu. Brzmienietej definicji, determinujàce sposób opo-

datkowania transakcji podatkiem transfe-rowym, nastrćza wàtpliwoÊci interpreta-cyjnych, w szczególnoÊci w sektorze hote-lowym. Organy podatkowe sk∏aniajà si´ku uznaniu, ˝e w przypadku hoteli budo-wanych we w∏asnym zakresie pierwsze za-siedlenie ma miejsce dopiero przy ichsprzeda˝y, a nie, jak to ma miejscew przypadku innych nieruchomoÊci inwe-stycyjnych, w momencie oddania ichw „najem” goÊciom hotelowym.

32-37 14/10/09 19:51 Page 34


t

z

zakupionego wehiku∏u znacznie odbiega od wartoÊci

rynkowej. Po trzecie, finansowanie zakupu nierucho-

moÊci otrzymuje najcz´Êciej podmiot nabywajàcy we-

hiku∏ inwestycyjny, tam te˝ powstajà koszty zwiàzane

z obs∏ugà finansowania. Z kolei przychody z zakupio-

nej nieruchomoÊci hotelowej generowane sà na pozio-

mie wehiku∏u. W konsekwencji, mogà pojawiç si´ pro-

blemy z rozliczeniem generowanych kosztów finanso-

wania, podczas gdy na poziomie wehiku∏u inwestycyj-

nego pojawia si´ obowiàzek zap∏aty podatku od do-

chodu generowanego z inwestycji.

Zlikwidowanie wehiku∏u inwestycyjnego prowadzi

do koncentracji przychodów i kosztów w jednej jed-

nostce, nieopodatkowanego ujawnienia cichych re-

zerw w wartoÊci nieruchomoÊci, a tak˝e do redukcji

kosztów funkcjonowania grupy jako ca∏oÊci. Wydaje

si´ idealnym rozwiàzaniem restrukturyzacyjnym w ta-

kim przypadku. Nale˝y jednak pami´taç, ˝e likwidacja

spó∏ek kapita∏owych jest procesem wieloetapowym,

trwajàcym minimum pó∏ roku, wymagajàcym wspó∏-

pracy ekspertów z ró˝nych dziedzin. Dlatego te˝

przed podj´ciem decyzji o restrukturyzacji grupy nale-

˝y przeÊledziç, krok po kroku, wszystkie konsekwen-

cje z nià zwiàzane, ˝eby nie dopuÊciç do wystàpienia

zdarzeƒ niwelujàcych osiàgane korzyÊci.

FinansowanieIstniejà dwie g∏ówne formy finansowania inwestycji –

finansowanie kapita∏em w∏asnym oraz kapita∏em ob-

cym. W przypadku finansowania kapita∏em obcym,

konsekwencje podatkowe zale˝à od statusu strony fi-

nansujàcej. Polska nak∏ada 20-procentowy podatek

u êród∏a od odsetek wyp∏acanych podmiotom zagra-

nicznym. Je˝eli podmiot kredytujàcy jest rezydentem

podatkowym UE, stawka podatku, poczàwszy od 1

lipca 2009 r., wynosi 5 proc.. Od 1 lipca 2013 r. wyp∏a-

ty odsetek tym podmiotom b´dà zwolnione z opodat-

kowania u êród∏a.

Dodatkowo umowa o unikaniu podwójnego podatko-

wania pomi´dzy Polskà a krajem beneficjenta odsetek

mo˝e zredukowaç lub wyeliminowaç podatek êród∏o-

wy od wyp∏aty odsetek. W celu zastosowania posta-

nowieƒ umowy polska ustawa nak∏ada na podatników,

budzàcy zresztà wiele kontrowersji, obowiàzek

przed∏o˝enia certyfikatu rezydencji.

Odsetki od po˝yczki od udzia∏owca sà przedmiotem

restrykcji w postaci tzw. cienkiej kapitalizacji. Ogólnie

SposóbopodatkowaniawyjÊcia z inwestycjizale˝y od formyjej prowadzenia.Inne skutkipodatkowewywo∏ujesprzeda˝udzia∏ów, inne – zbycienieruchomoÊciinwestycyjnych,jeszcze inne – wycofaniewk∏adu ze spó∏kiosobowej.

32-37 14/10/09 19:51 Page 35


nad niezamortyzowanà cz´Êcià wartoÊci poczàtkowej.

Szerszy margines optymalizacyjny mo˝liwy jest

przy zbywaniu udzia∏ów, w szczególnoÊci w sytuacji,

gdy osoba zbywajàca posiada rezydencj´ podatkowà

w kraju, z którym umowa o unikaniu podwójnego

opodatkowania nie przewiduje tzw. klauzuli nierucho-

moÊciowej. Innymi s∏owy, je˝eli dana umowa bilateral-

na stwierdza, ˝e dochody z tytu∏u przeniesienia w∏a-

snoÊci udzia∏ów w spó∏ce nieruchomoÊciowej opodat-

kowane sà wy∏àcznie w kraju rezydencji podatkowej

zbywcy, mo˝na uniknàç obowiàzku zap∏aty podatku

dochodowego w Polsce lub znacznie zmniejszyç jego

wymiar. W kontekÊcie podatków transferowych, zby-

cie udzia∏ów z regu∏y oznacza koniecznoÊç odprowa-

dzenia 1 proc. PCC. Ci´˝ar podatkowy w tym zakre-

sie le˝y po stronie nabywcy.

Odr´bna analiza konieczna jest natomiast w przypad-

ku zbywania nieruchomoÊci hotelowej. Opodatkowa-

nie tej transakcji zale˝y bowiem od wielu czynników.

Najwa˝niejszà zale˝noÊcià w tym zakresie jest zwiàzek

regulacji podatku VAT z ustawà o PCC. Ta druga prze-

widuje bowiem, ˝e w przypadku, gdy jedna strona

transakcji opodatkowana jest podatkiem VAT lub

z niego zwolniona, obowiàzek podatkowy na gruncie

PCC nie powstaje.

Powy˝sza zasada nie ma zastosowania do transakcji zby-

cia nieruchomoÊci, które, nawet gdy zwolnione z podat-

ku VAT, mimo to podlegajà opodatkowaniu PCC

w stawce 2 proc. Z kolei ustawa o VAT wskazuje, ˝e do-

stawa nieruchomoÊci podlega zwolnieniu z tego podat-

ku, o ile nie nast´puje w ramach pierwszego zasiedlenia

(patrz ramka) lub dwa lata po nim. Z powy˝szego zwol-

nienia mo˝na zrezygnowaç, jednak wymagana jest

wspólna wola stron transakcji wyra˝ona poprzez

oÊwiadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, sk∏adane w for-

mie pisemnej do organów podatkowych. Co istotne, ce-

lem zastosowania podatku VAT na transakcji, zaÊwiad-

czenie musi zostaç z∏o˝one przed planowanà datà jej do-

konania. W przeciwnym razie, sprzeda˝ mo˝e zostaç

opodatkowana bezzwrotnym PCC.

zKatarzyna Klimkiewicz

jest doradcà podatkowym, Partnerem w TPA Horwath

Ma∏gorzata Dankowska jest Starszym Konsultantem w tej firmie

rzecz ujmujàc, cienka kapitalizacja uniemo˝liwia odli-

czanie cz´Êci odsetek zap∏aconych do udzia∏owca, o ile

wartoÊç zad∏u˝enia w stosunku do kapita∏u zak∏ado-

wego przekroczy przewidziany przepisami prawa

wspó∏czynnik. Jednak˝e istniejà sposoby na optymali-

zacj´ podatkowà w tym obszarze, polegajàce na odpo-

wiednim ukszta∏towaniu struktury w∏asnoÊciowej

w ramach grupy kapita∏owej lub te˝, w przypadku

mniejszych podmiotów nienale˝àcych do holdingów,

na odpowiedniej strukturyzacji systemu sp∏at.

Obecnie po˝yczki udzielone przez udzia∏owców nie sà

opodatkowane PCC, natomiast w pozosta∏ych przypad-

kach mo˝e istnieç obowiàzek uiszczenia 2 procent po-

datku. Jednak˝e mo˝na wówczas zastosowaç narz´dzia

optymalizacyjne, których celem b´dzie uwolnienie pro-

cesu finansowania d∏u˝nego od podatków obrotowych.

Podzia∏ zyskuDystrybucja zysku ze spó∏ek przybiera ró˝ne formy.

Podstawowà z nich jest wyp∏ata dywidend. Niemniej

jednak zyski mo˝na wytransferowaç tak˝e w innej po-

staci, np. odsetek od finansowania d∏u˝nego. Dywi-

dendy wyp∏acane pomi´dzy polskimi spó∏kami kapita-

∏owymi, a tak˝e ze spó∏ki polskiej do spó∏ek posiadajà-

cych siedziby np. w krajach UE czy Europejskiego Ob-

szaru Gospodarczego, mogà byç zwolnione z opodat-

kowania, pod pewnymi warunkami. W przypadku

spó∏ek osobowych szczególna forma transferu zysków

nie jest wymagana, gdy˝ sà one zasadniczo nale˝ne

wszystkim wspólnikom, stosownie do ich wk∏adu. Ze

wzgl´du na podatkowà transparentnoÊç spó∏ek oso-

bowych dystrybucja zysków podlega, w przeciwieƒ-

stwie do spó∏ek kapita∏owych, jednostopniowemu

opodatkowaniu na poziomie udzia∏owca.

WyjÊcie z inwestycjiSposób opodatkowania wyjÊcia z inwestycji zale˝y de

facto od formy jej prowadzenia. Inne skutki podatko-

we wywo∏uje bowiem sprzeda˝ udzia∏ów, inne – zby-

cie nieruchomoÊci inwestycyjnych, jeszcze inne – wy-

cofanie wk∏adu ze spó∏ki osobowej. Przy sprzeda˝y

aktywów po∏o˝onych w Polsce nie ma zasadniczo

mo˝liwoÊci unikni´cia zap∏aty podatku dochodowego

w Polsce. Podatek ten, zarówno w przypadku osób

prawnych, jak i osób fizycznych prowadzàcych dzia∏al-

noÊç gospodarczà, naliczany jest od dochodu stano-

wiàcego nadwy˝k´ ceny sprzeda˝y nieruchomoÊci

32-37 14/10/09 19:51 Page 36


Zewn´trzne elementywyposa˝enia11 HH• zewn´trzne oÊwietlenie obiektu,• wyodr´bnione wejÊcie do hotelu,22 HH• zalecana górna os∏ona nad wejÊciem

do obiektu,• zalecane oddzielne wejÊcie do restauracji,• gara˝e lub parking dla goÊci hotelu,33 HH• mo˝liwoÊç parkowania pojazdów goÊci,• wydzielona droga dostaw towarów

do hotelu,• os∏ona sta∏a nad g∏ównym wejÊciem

i podjazdem do hotelu,• oddzielne wejÊcie do holu gastronomicznego,• parking strze˝ony, • stanowisko dla autokarw,44 HH• parking strze˝ony,• w bezpoÊrednim sàsiedztwie hotelu postój

TAXI,• wydzielona droga dostaw towarów do hotelu,• utwardzona nawierzchnia dojazdowa i piesze

dojÊcia,• os∏ona sta∏a nad g∏ównym wejÊciem

i podjazdem do hotelu, • oddzielne wejÊcie do holu gastronomicznego,55 HH• parking strze˝ony w relacji 1:1 (ka˝demupokojowi odpowiada jedno miejsce naparkingu)• w bezpoÊrednim sàsiedztwie hotelu postój

TAXI• wydzielona droga dostaw towarów do hotelu,• hotelu, tzw. wiata,• oddzielne wejÊcie do holu gastronomicznego,• oddzielne wejÊcie dla goÊci i wydzielona

droga baga˝u goÊci.

Wyposa˝enie i urzàdzenia 11 HH• wentylacja mechaniczna w cz´Êci

ogólnodost´pnej, naturalna w cz´Êci pobytowej,• automat telefoniczny w obr´bie lub na

zewnàtrz, telefon dost´pny w recepcji,• windy powy˝ej 4 kondygnacji,• ogrzewanie w ca∏ym obiekcie lub w cz´Êci

nieklimatyzowanej,• zimna i ciep∏a woda przez ca∏à dob´,• instalacja radiowo-telewizyjna,22 HH• wentylacja w ca∏ym obiekcie,• ogrzewanie,• zimna i ciep∏a woda przez ca∏à dob´,• instalacja radiowo-telewizyjna,• telefon dost´pny dla goÊci w recepcji i na

ka˝dej kondygnacji,• instalacje ppo˝. na zapleczu

produkcyjno-magazynowym,• dêwigi powy˝ej 4 kondygnacji,33 HH• klimatyzacja w cz´Êci ogólnodost´pnej, • wentylacja w ca∏ym obiekcie,• czujki dymu w cz´Êci ogólnodost´pnej

i produkcyjno-magazynowej, • dêwigi osobowe powy˝ej 3 kondygnacji,• zalecany dêwig towarowo-osobowy,44 HH• klimatyzacja w cz´Êci ogólnodost´pnej,• czujki w ca∏ym obiekcie i urzàdzenia typu

hydrant,• dêwigi powy˝ej 2 kondygnacji,• wentylacja w ca∏ym obiekcie,• dêwig towarowo-osobowy,55 HH• klimatyzacja pe∏na w ca∏ym obiekcie,• czujki ppo˝. dymne w ca∏ym obiekcie,• pod∏àczenie do stra˝y po˝arnej (ok. 60 sek.),• winda powy˝ej 1 kondygnacji),• telefon/faks,• wentylacja mechaniczna,• instalacja radiowo-telewizyjna,• dêwig towarowo-osobowy.

Cz´Êç mieszkalna 11 HH• pokój 1-osobowy: 8 m2,• pokój 2-osobowy: 10 m2,• pokój 3-osobowy: 14 m2,• pokój 4-osobowy: 16 m2,22 HH• 1-osobowy: 9 m2,• 2-osobowy: 12 m2,• 3-osobowy: 15 m2,• 4-osobowy: 18 m2,33 HH• 1-osobowy: 10 m2,• 2-osobowy: 14 m2,• 3-osobowy: 16 m2,• zalecana jednostka apartamentowa,44 HH• 1-osobowy: 12 m2,• 2-osobowy: 16 m2,• apartament: min. 30m2,55 HH• pokój 1-osobowy: 14 m2,• 2-osobowy: 18 m2,• apartament: min 25 m2,• zespó∏ odnowy biologicznej z rozbudowanympakietem us∏ug, ekskluzywny klub hotelowy dlagoÊci z wydzielonà powierzchnià.

Wyposa˝enie pokoi11 HH• ∏ó˝ko 1-osobowe 90 x 200 cm,

2-osobowe 140 x 200,• szafka nocna przy ka˝dym ∏ó˝ku, szafa na

garderob o minimalnej g∏´bokoÊci 60 cm, co najmniej 3 wieszaki na jednà osob´,

• w biurko lub stó∏ oraz krzes∏o (1 na jednà osob´),

• lustro i wieszak Êcienny na odzie˝ wierzchnià,

22 HH• ∏ó˝ko 1-osobowe 90 x 200 cm,

2-osobowe 140 x 200,• szafka nocna przy ka˝dym ∏ó˝ku, szafa na

garderob´ o minimalnej g∏´bokoÊci 60 cm, 3 wieszaki na jednà osob´,

• biurko lub stó∏ oraz krzes∏o (1 na jednà osob´),

• lustro i wieszak Êcienny na odzie˝ wierzchnià,

• baga˝nik,33 HH• ∏ó˝ko 1-osobowe 90 x 200 cm,

2-osobowe 140 x 200,• stolik okolicznoÊciowy, szafka nocna przy

ka˝dym ∏ó˝ku,44 HH• ∏ó˝ko 1-osobowe 90 x 200 cm,

2-osobowe 140 x 200,• stolik okolicznoÊciowy, fotele wypoczynkowe

lub kanapa,55 HH• ∏ó˝ko 1-osobowe musi mieç wymiary

90 x 200 cm, 2-osobowe 140 x 200,• stolik okolicznoÊciowy, fotele wypoczynkowe

lub kanapa,

¸azienkaWyposa˝enie podstawowe• wanna z baterià i natryskiem lub kabina

natryskowa,• umywalka z blatem lub pó∏kà,• WC,Wyposa˝enie uzupe∏niajàce• os∏ona wanny lub natrysku,• mydelniczka, wieszaki na r´czniki, myde∏ko

toaletowe, szklanka, torba higieniczna,• lustro z oÊwietleniem,• gniazdko elektryczne,• pojemnik na Êmieci,3 H• zalecana suszarka do w∏osów,• dywanik przy wannie,4 H• suszarka do w∏osów,• zalecana waga osobowa,5 H• waga osobowa,• telefon.

Kategoryzacje hoteli w Polsce przeprowadzajà urz´dy marsza∏-kowskie na podstawie ustawy z 29 sierpnia 1997 r. o us∏ugach tu-rystycznych (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. nr 223, poz. 2268) we-d∏ug Rozporzàdzenie Ministra Gospodarki i Pracy z 19 sierpnia

2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w któ-rych sà Êwiadczone us∏ugi hotelarskie (Dz.U. z 2006 r. nr 22, poz.169). Poni˝ej przedstawimy przyk∏adowe kryteria, wed∏ug którychobiekty zaliczane sà do jednej z pi´ciu kategorii.

Kategoryzacjahoteli w Polsce

32-37 15/10/09 10:08 Page 37


Wzwiàzku z tym hotel, który kiedyÊ

s∏u˝y∏ przede wszystkim zaspoka-

janiu potrzeb podstawowych – jak

spanie i jedzenie, musi dzisiaj spe∏-

niaç potrzeby szeroko poza

nie wykraczajàce. Cz´sto mu-

si ju˝ spe∏niaç potrzeby wy˝-

szego rz´du, zapewniajàc

rozrywk´, ciekawe sp´dzanie

wolnego czasu, prze˝ycia kul-

turalne itp. Wyzwaniem staje

si´ zminimalizowanie dys-

komfortu goÊcia hotelowego

spowodowanego jego prze-

bywaniem poza domem i z dala od jego codziennych

przyzwyczajeƒ.

LokalizacjaPrzy wyborze lokalizacji hotelu nale˝y kierowaç si´

mo˝liwoÊciami zagwarantowania na jego terenie bàdê

w pobli˝u realizacji ró˝nych celów i potrzeb klienta.

Podczas wyboru konkretnej lokalizacji nowego hotelu

w pierwszej kolejnoÊci nale˝y jednak, majàc na uwa-

dze sukces przedsi´wzi´cia w sensie budowlanym,

skierowaç swoje kroki do lokalnego terenowego orga-

nu architektoniczno-budowlanego, aby tam sprawdziç

oraz nabraç pewnoÊci, czy taka funkcja jak hotel w na-

szym wymarzonym miejscu jest w ogóle mo˝liwa.

Istotne jest sprawdzenie, czy teren obj´ty jest ustale-

niami obowiàzujàcego planu miejscowego, a w przy-

padku jego braku, czy mo˝liwe jest ustalenie warun-

ków zabudowy decyzji. Dopiero posiadajàc wypis

i wyrys z planu miejscowego

bàdê prawomocnà decyzj´

o warunkach zabudowy, mo-

˝emy przedsi´wziàç dalsze

kroki zwiàzane z projektowa-

niem.

Inne, ale nie mniej wa˝ne pra-

ce przygotowawcze to wyko-

nanie badaƒ gruntowych, aby

sprawdziç mo˝liwoÊci posado-

wienia obiektu w konkretnym miejscu oraz sprawdze-

nie we w∏aÊciwym oddziale urz´du mo˝liwoÊci obs∏u-

gi komunikacyjnej obszaru – czy przypadkiem starajàc

si´ o budow´ hotelu nie naka˝à nam poprawiç jakoÊci

obs∏ugi komunikacyjnej kawa∏ka dzielnicy.

ArchitekturaNa tym etapie dochodzimy do wyboru pracowni pro-

jektowej. Wydaje mi si´, ˝e poza doÊwiadczeniem

w bran˝y, jakim dana pracownia niewàtpliwie powinna

móc si´ wykazaç, bardzo istotne jest zwrócenie uwa-

gi na architektów, którzy: nie bojà si´ nowych wy-

zwaƒ, w swojej pracy sà bardzo otwarci i wszech-

stronni, potrafià przeforsowaç swoje pomys∏y i zale˝y

Jak zaprojektowaç hotel – funkcjonalny

i przyjaznyAby dobrze zaprojektowaç hotel, nale˝y przede wszystkim zdaç sobiespraw´ z tego, ˝e dzisiaj hotel to nie miejsce, gdzie tylko si´ Êpi, ale

miejsce, gdzie na jakiÊ czas, krótszy lub d∏u˝szy, przenosi si´ poza domnasze ˝ycie.

Anna Król

Przyjmuje si´, ˝e jeden recepcjonista

obs∏uguje do ok. 70 pokoi

hotelowych

38-41 14/10/09 19:56 Page 38


im na tym, aby ka˝da ich praca by∏a wyjàtkowa. Có˝

nam bowiem po twórcach, dla których najlepsze pro-

jekty sà ju˝ dawno poza nimi i którzy osiàgn´li w ˝yciu

zawodowym to, do czego dà˝yli. Nigdy nie zapominaj-

my, ˝e architektura to zawsze sztuka, nigdy rzemios∏o,

a projekt hotelu to unikatowe wyzwanie, a nie powta-

rzalny stempel. Tylko tak podchodzàc do tematu ma-

my szans´, ˝e nasz hotel odniesie sukces.

Po dokonaniu wyboru pracowni projektowej istotne

jest otwarte formu∏owanie potrzeb na ka˝dym,

a zw∏aszcza na pierwszym etapie projektowania,

prowadzenie dialogu oraz – co bardzo istotne – ob-

darzenie architekta zaufaniem. Po to w koƒcu wybie-

ra si´ profesjonalist´, który mocà swojego doÊwiad-

czenia, wykszta∏cenia, wyobraêni, uczciwoÊci zawo-

dowej, posiadanej rutyny w procedurach urz´do-

wych i znajomoÊci sztywnego

gorsetu przepisów kreuje dla

nas nowà rzeczywistoÊç. Bez

zaufania, ˝e zrobi to dobrze,

nie mo˝na mówiç o wspó∏pra-

cy i o sukcesie.

ProceduryIstotna mo˝e byç natomiast dla

inwestora podstawowa wie-

dza z zakresu projektowania

i standaryzacji hoteli, gdy ju˝

wiadomo, jakim wymaganiom

jakoÊciowym hotel ma spro-

staç. Podstawowe paragrafy

prawne spisane sà w „Rozpo-

rzàdzeniu ministra gospodarki

i pracy w sprawie obiektów hotelarskich i innych

obiektów, w którym sà Êwiadczone us∏ugi hotelar-

skie”, natomiast cz´sto pomocne sà konsultacje z nie-

zale˝nym ekspertem z zakresu projektowania i wdra-

˝ania na rynek obiektów hotelowych. Tak, aby w pro-

ces projektowy wprzàÊç pomys∏ na póêniejsze funk-

cjonowanie obiektu na rynku, odpowiadaç potrzebom

konkretnej grupy docelowej itp.

Jedynym potwierdzeniem, ˝e obiekt w sensie budow-

lanym b´dzie na pewno móg∏ byç zrealizowany, jest

posiadanie pozwolenia na budow´. Warto zawrzeç

odpowiednià klauzul´ w umowie z architektem, aby

czynnoÊci zwiàzane z uzyskaniem pozwolenia na bu-

dow´ by∏y równie˝ po jego stronie.

Nie nale˝y baç si´ zaproszenia do dialogu na etapie

projektowania lokalnych decydentów – prezydenta,

wójta, architekta miasta, konserwatora zabytków,

konserwatora krajobrazu, je˝eli tego wymagajà lokal-

ne uwarunkowania – wszystkim im powinno zale˝eç,

aby na ich terenie pojawia∏y si´ inwestycje sprzyjajàce

rozwojowi okolicy. I w takiej intencji inwestor oraz lo-

kalna grupa autorytetów sà partnerami, a nie, jak si´

cz´sto wydaje, przeciwnikami.

Dobry projekt to jednoÊç funkcji – formy – konstruk-

cji. Te trzy czynniki bezpoÊrednio si´ zaz´biajà pod-

czas ca∏ego procesu projektowego i determinujà ja-

koÊç estetyczno-techniczno-u˝ytkowà i ekonomicznà

ca∏ego przedsi´wzićia. Nie oczekujmy, ˝e przy bar-

dzo okrojonym bud˝ecie budowy architekt wyczaruje

nam niepowtarzalne dzie∏o sztuki, ale te˝ i nie oszu-

kujmy si´, ˝e wprowadzenie

kosztownych rozwiàzaƒ roz-

wià˝e za nas wszystko i za-

pewni nam aplauz i rzesze

klientów. Pami´tajmy, ˝e im

wićej rzeczy przemyÊlimy

i przedyskutujemy na etapie

„papieru”, a nie realizacji, tym

mniej b∏´dów, stresów i przy-

krych niespodzianek doÊwiad-

czymy w przysz∏oÊci. Nie za-

pomnijmy na odpowiednim

etapie zaprosiç do wspó∏pracy

architekta projektujàcego

wn´trza.

I tutaj przechodzimy do zupe∏-

nie innego punktu odniesienia.

Tak jak architekt tworzàc projekt architektoniczno-

-budowlany musi okie∏znaç szereg zjawisk z obiektyw-

nego, szerokiego punktu widzenia – dotyczy to spe∏-

nienia przepisów, potrzeb inwestora, warunków lokal-

nych, tak ten, który projektuje nam wn´trze, musi je

widzieç z poziomu goÊcia hotelowego i pod kàtem je-

go subiektywnej perspektywy urzàdzaç przestrzeƒ.

Projekt Najwa˝niejsza przestrzeƒ wewn´trzna – serce ka˝de-

go hotelu to hol wejÊciowy. To tutaj czujemy jego puls,

to tutaj prze˝ywamy pierwsze (niepowtarzalne z defi-

nicji) wra˝enie, to tutaj toczy si´ ˝ycie. Wić na hol

wejÊciowy nie ˝a∏ujmy przestrzeni, nie ˝a∏ujmy pomy-

Nale˝y sprawdziç wew∏aÊciwym oddzialeurz´du mo˝liwoÊci

obs∏ugi komunikacyjnejobszaru

– czy przypadkiem, gdystaramy si´ o budow´

hotelu, nie naka˝à nampoprawiç jakoÊci

obs∏ugi komunikacyjnejkawa∏ka dzielnicy

Wyzwaniemstaje si´

zminimalizowaniedyskomfortu goÊciahotelowegospowodowanego jegoprzebywaniem pozadomem i z dala od jegocodziennychprzyzwyczajeƒ

38-41 14/10/09 19:57 Page 39


s∏ów. Cz´sto hotel ˝yje tzw. „nerwem”, kiedy prawie

jednoczeÊnie w jego holu pojawiajà si´ np. turyÊci

z trzech autokarów, które przyby∏y na t´ samà impre-

z´, konferencj´, wycieczk´.

Hol hotelowy to cz´sto tak˝e miejsce swobodnego

rozpr´˝ania si´ podczas przerw goÊci z pobliskich sal

konferencyjnych. Cz´stym b∏´dem w projektach hote-

lowych jest brak swobodnej przestrzeni przeznaczo-

nej do tego w∏aÊnie celu bàdê jej niew∏aÊciwe zlokali-

zowanie. Nale˝y tutaj wczuç si´ w podÊwiadomoÊç

goÊcia sali konferencyjnej, który zawsze zapami´tuje

drog´, którà przyszed∏, i tam skieruje si´ podczas

przerwy, a nie do sztucznie gdzie indziej przygotowa-

nego miejsca. Sezon konferencyjny w Polsce to: Wiel-

kanoc – maj – czerwiec oraz wrzesieƒ – paêdziernik.

G∏ównym meblem oraz miej-

scem w holu hotelowym jest

recepcja. Nie powinna byç

zbyt ma∏a. Przyjmuje si´, ˝e je-

den recepcjonista obs∏uguje

do ok. 70 pokoi hotelowych.

Nie mo˝na zapominaç o obni-

˝eniu fragmentu lady recepcyj-

nej dla obs∏ugi osoby porusza-

jàcej si´ na wózku inwalidzkim.

Jako ˝e recepcjonista nie mo˝e

na d∏u˝szy czas opuszczaç

miejsca pracy i wszystko powi-

nien mieç ciàgle na oku, jego

zaplecze socjalne musimy

przewidzieç jak najbli˝ej recepcji, a nie w miejscu s∏u-

˝àcym innym zatrudnionym w hotelu.

GdzieÊ bezpoÊrednio przy recepcji powinniÊmy tak˝e

przewidzieç miejsce na sejf depozytowy, pami´tajàc,

˝e do sejfów pokojowych ma przewa˝nie klucz tech-

niczny sprzàtaczka bàdê obs∏uga techniczna.

Najwi´kszy ruch przy samej ladzie recepcyjnej gene-

rujà natomiast goÊcie indywidualni. Tacy wchodzà

do hotelu przez wejÊcie g∏ówne bàdê cz´sto prze-

mieszczajà si´ z gara˝u podziemnego, gdzie zaparko-

wali swoje samochody osobowe. Pami´taç nale˝y, ˝e

winda z gara˝u podziemnego powinna docieraç i koƒ-

czyç swój bieg na parterze lub co najmniej si´ na nim

obowiàzkowo zatrzymywaç i otwieraç drzwi, dajàce

mo˝liwoÊç ka˝dorazowo spojrzenia pracownikowi re-

cepcji w stron´ jej wn´trza. To oczywiÊcie z uwagi

na bezpieczeƒstwo.

BezpieczeƒstwoBezpieczeƒstwo i kontrola dost´pu w hotelu to osob-

ny rozdzia∏. Na szcz´Êcie dost´pne sà dzisiaj na rynku

systemy Êciàgajàce z obs∏ugi hotelu du˝à iloÊç stresu

i pracy z tym zwiàzanej. O tym trzeba te˝ pomyÊleç

ju˝ na etapie tworzenia obiektu. Wówczas najwygod-

niej i najkorzystniej jest zaprosiç do wspó∏pracy firm´

wykonujàcà takie systemy kompleksowo.

W dobrze funkcjonujàcym hotelu odnotowywana jest

w systemie ca∏a w´drówka goÊcia od wjazdu na par-

king hotelowy, poprzez wmeldowanie go do pokoju,

korzystanie przez niego z wszystkich lokalnych us∏ug

i przywilejów, w tym basenu i zabiegów SPA, payTV,

lodówki pokojowej, a˝ do rozliczenia i opuszczenia

przez niego hotelu. Weêmy jednak pod uwag´, ˝e im

wy˝sza kategoria hotelu, tym

bardziej stawia si´ na wra˝enie

wi´kszej otwartoÊci (wi´ksze

zaufanie wobec klienta) – kon-

trola dost´pu musi byç bar-

dziej subtelna i nie nachalna.

Bezpieczny, komfortowy i wy-

godny hotel to wspó∏istnienie

szeregu instalacji intuicyjnie

wspó∏pracujàcych z potrzeba-

mi klienta, ale nie sposób po-

mijaç tu albo zani˝aç wartoÊci

obs∏ugi hotelowej, niew∏aÊciwa

potrafi wiele popsuç, profesjo-

nalna wiele poprawiç.

W hotelach wysokiej klasy przewiduje si´ stanowisko

consierge w holu dla spe∏niania ró˝nego rodzaju po-

trzeb i zachcianek goÊci, niemajàcych nic wspólnego

z samà obs∏ugà hotelowà. Us∏uga consierge polega

na tym, ˝e w ka˝dej chwili goÊç hotelowy mo˝e si´

zwróciç z proÊbà o zaj´cie si´ dla niego okreÊlonymi

sprawami.

W ostatnich latach pojawi∏a si´ tendencja uszczuplania,

wr´cz minimalizowania wielkoÊci pomieszczeƒ zaple-

czowych, zw∏aszcza zwiàzanych z gastronomià. Ocze-

kujemy, ˝e kucharz wraz z zespo∏em b´dzie twórcà

niesamowitych daƒ, natomiast jego miejsce pracy co-

raz cz´Êciej przypomina piek∏o. Pami´tajmy o odpo-

wiednio du˝ym, ale nie przesadnie, zapleczu kuchen-

nym z perfekcyjnie zorganizowanà pracà i cyrkulacjà

produktów ˝ywnoÊciowych, posi∏ków oraz naczyƒ.

Je˝eli chcemy, aby na terenie naszego hotelu produko-

Nigdy nie zapominajmy, ˝e architektura to

zawsze sztuka, nigdy nie rzemios∏o, a projekt hotelu to

unikatowe wyzwanie, a nie powtarzalny

stempel

W∏azienkachinstaluje si´

prysznice, ostatniocz´sto dwuosobowe,natomiast wannakojarzona jest zluksusem i jà instalujesi´ w pokojach lepszejkategorii.

38-41 14/10/09 19:57 Page 40

Niewidoczne dla goÊciaHotel jest miejscem pracy dla szeregu osób w nim zatrud-

nionych. Obs∏uga techniczna, zapleczowa i socjalna hotelu –

to aspekty cz´sto niewidoczne dla goÊcia, a przesàdzajàce

o jakoÊci us∏ugi. Nie chodzi tutaj o to, aby generowaç prze-

sadnie du˝à liczb´ stanowisk pracy, ale poprzez umiej´tnà

organizacj´ i zastosowane urzàdzenia i przygotowane po-

mieszczenia polepszaç wydajnoÊç i skutecznoÊç pracy.

Zwracam uwag´ na windy serwisowe, zsypy na brudnà bie-

lizn´, podrćznà pralk´ dla za∏ogi (pranie bielizny hotelowej

nast´puje przewa˝nie za pomocà us∏ugi zewn´trznej, która

jest praktyczniejsza i taƒsza, chyba ˝e znacznie oddalona

od hotelu), wygodny hol przy dostawach prania i produk-

tów spo˝ywczych (pomieszczenie przyjćia) – uwaga na lo-

kalizacj´ pokoi a ha∏aÊliwe poranne dostawy pieczywa

i mleka, odpowiednie iloÊci pomieszczeƒ magazynowych,

pomieszczenia dla cotygodniowej odprawy za∏ogi itp.

I to wszystko, ca∏y ten bezcenny zasób wiedzy, ledwie

wy˝ej wzmiankowany, jak ju˝ go posiàdziemy, musimy

jeszcze oprószyç w∏asnà inwencjà, wyró˝niajàcà si´

z t∏umu ofertà, bo konkurencja jest coraz wi´ksza,

trudniejsza i bardziej wymagajàca… z

waç i serwowaç dla goÊci ciasta inne ni˝ sernik i ja-

b∏ecznik, musimy przewidzieç dodatkowo pracowni´

cukierniczà – wykracza to bowiem poza zakres czyn-

noÊci zatrudnionego kucharza.

Pokoje hotelowe powinny byç wygodne, nie muszà

byç ogromne, choç wszystko zale˝y od kategorii

i standardu, ale na pewno muszà byç dobrze zwenty-

lowane. Za pomocà wentylacji mechanicznej mo˝emy

te˝ przewidzieç mo˝liwoÊç szybkiego dogrzania nie-

u˝ywanego pokoju w momencie wmeldowania

do niego goÊcia, sterowanej z poziomu recepcji.

Dla wygody goÊci zak∏ada si´, ˝e pokoje w 90 proc.

wyposa˝a si´ w ∏ó˝ka typu twins, a tylko 10 proc.

w ∏ó˝ka typu ma∏˝eƒskie, w pokojach typu superior

cz´sto umieszcza si´ 2 x 140 cm lub 140 plus 100 cm.

W ∏azienkach instaluje si´ prysznice, ostatnio cz´sto

dwuosobowe, natomiast wanna kojarzona jest z luksu-

sem i jà instaluje si´ w pokojach lepszej kategorii. Dzi-

siejsze przepisy nie nakazujà oddzielania strefy przed-

pokoju od pokoju hotelowego Êciankà, wić nie prak-

tykuje si´ takiego rozwiàzania uznajàc za zbyteczny

wydatek.

Anna Król, architekt, wspó∏w∏aÊcicielkaCKK Architekci z Gdyni

38-41 14/10/09 19:58 Page 41


Wed∏ug ró˝nych badaƒ, spoÊród opi-

nii goÊci na temat danego hotelu

oko∏o 60 proc. odnosi si´ w∏aÊnie

do jakoÊci pokoju goÊcinnego, a po-

zosta∏e 40 proc. dotyczy lokalizacji, jakoÊci obs∏ugi,

serwowanych posi∏ków i wszystkich innych elemen-

tów funkcjonowania obiektu. Wra˝enia, które goÊç

wynosi z pokoju hotelowego, zawsze rzutujà na od-

biór ca∏ego obiektu i najcz´Êciej decydujà o tym, czy

kiedykolwiek tam jeszcze wróci. Dlatego o organiza-

cj´ i sposób urzàdzenia pokoju hotelowego nale˝y za-

dbaç w sposób szczególnie pieczo∏owity i profesjonal-

ny. W zasadzie projektowanie hotelu nale˝a∏oby roz-

poczàç od zaprojektowania pokoju goÊcinnego…

Kogo b´dziemy goÊciç? Aby odpowiedzieç na pytanie: jak zaprojektowaç

i urzàdziç pokój hotelowy, ˝eby nasz goÊç by∏ zadowo-

lony, w pierwszej kolejnoÊci musimy ustaliç, kim ten

nasz goÊç b´dzie. Czyli musimy jasno zdefiniowaç po-

mys∏ na realizowany przez nas hotel, konsekwencjà tej

decyzji b´dzie bowiem to, jakich goÊci b´dziemy ocze-

kiwaç, i wtedy mo˝emy rozpoczàç dalsze prace

nad naszà inwestycjà.

B´dzie to te˝ podstawà do tego, ˝eby podjàç dzia∏ania

projektowe zwiàzane z budynkiem, które – jak ju˝

ustaliliÊmy – rozpoczniemy od konfiguracji pokoju go-

Êcinnego. Kluczowe dla nas, jako inwestorów, jest to,

˝e dla zadowolenia goÊcia wa˝ne jest, czy dany hotel

(i pokój goÊcinny) odpowiada jego oczekiwaniom i wy-

obra˝eniom estetycznym, funkcjonalnym i ekonomicz-

nym albo wr´cz je przewy˝sza. Dla przyk∏adu ustalmy,

˝e realizujemy nowy projekt hotelu (i pokoju) w trzy-

gwiazdkowym hotelu usytuowanym w centrum du˝e-

go, atrakcyjnego turystycznie i biznesowo miasta

w Polsce.

Jak du˝y pokójPierwszà sprawà, za którà nale˝y si´ zabraç, jest usta-

lenie optymalnej wielkoÊci pokoju. Poszczególne kate-

gorie hoteli majà przypisane minimalne wielkoÊci

i sposób wyposa˝enia pokoi zdefiniowane rozporzà-

dzeniem o kategoryzacji Ministra Gospodarki i Pracy

z 2004 roku. Dodatkowo w przypadku hoteli siecio-

wych ka˝dy z operatorów dysponuje szeregiem swo-

ich indywidualnych wymagaƒ dotyczàcych ca∏ego bu-

dynku, a w szczególnoÊci pokoju hotelowego i jego

wielkoÊci.

JeÊli planujemy wspó∏prac´ z operatorem sieciowym,

kluczowà sprawà b´dzie takie zaprojektowanie poko-

ju, ˝eby spe∏nia∏ on wymagania jak najwi´kszej liczby

potencjalnie zainteresowanych naszà inwestycjà ope-

ratorów. Dzi´ki temu pozostawimy sobie swobod´

rozmów z poszczególnymi operatorami a˝ do samego

koƒca realizacji, a nawet d∏u˝ej. W innym wypadku

nieprzewidziana zmiana operatora ju˝ po rozpocz´ciu

Pokój to podstawa

Pokój hotelowy to wn´trze szczególne – najwa˝niejszy element sk∏adowyhotelu, który musi sprostaç najró˝niejszym wymaganiom tak goÊci, jak

i w∏aÊciciela obiektu. Pokój musi z jednej strony zapewniç komforti pozytywne wra˝enia estetyczne, z drugiej zaÊ spe∏niç oczekiwania

pod kàtem swojej funkcjonalnoÊci.

Wojciech Witek

42-47 14/10/09 20:00 Page 42


budowy mo˝e wiàzaç si´ z bardzo powa˝nymi konse-

kwencjami, aby doprowadziç inwestycj´ do wymagaƒ

kolejnego operatora: zmianà dokumentacji projekto-

wej, zmianà uzgodnieƒ administracyjnych, opóênie-

niem realizacji, zwi´kszeniem kosztów budowy itd.,

czyli z wszystkim tym, czego jako inwestorzy chcieli-

byÊmy uniknàç.

Na kszta∏t projektowanego od podstaw budynku,

a tym samym wielkoÊç i konfiguracj´ pokoju hotelo-

wego, wp∏yw ma jeszcze oczywiÊcie kszta∏t dzia∏ki,

ograniczenia lokalizacyjne wynikajàce z planu zabudo-

wy czy te˝ inne charakterystyczne dla danego miejsca

parametry. Przyjmujàc jednak, ˝e mamy swobod´

dzia∏ania w tym zakresie, to dla

hotelu trzygwiazdkowego naj-

bardziej optymalne b´dzie za-

projektowanie pokoju o szero-

koÊci oko∏o 360 cm i d∏ugoÊci

oko∏o 480 cm plus ∏azienka

i korytarz wejÊciowy.

Tak zaprojektowany pokój po-

winien mieç powierzchni´

oko∏o 17,5 mkw. oraz ∏azienk´

o powierzchni 4,5 mkw. i kory-

tarz wejÊciowy o powierzchni

oko∏o 3,5 mkw. Wymiar

360 cm pozwala na swobodne

umieszczenie ∏ó˝ka pod jednà

ze Êcian, a vis-á-vis wygodnego

biurka. Wymiar 480 cm po-

zwala z kolei na zaprojektowa-

nie wygodnych dojÊç do ∏ó˝ka, z zachowaniem mo˝li-

woÊci jego rozsuni´cia na dwa mniejsze, a tak˝e

na zlokalizowanie fotela i niewielkiego stolika

pod oknem. Ponadto w sytuacji, w której planujemy

zlokalizowanie parkingu podziemnego pod budyn-

kiem, wymiar 360 cm pozwoli nam na bardzo opty-

malne dopasowanie rozstawu s∏upów noÊnych pomi´-

dzy stanowiskami postojowymi dla samochodów. To

jest równie˝ jedna z przyczyn, dla której projektowa-

nie hotelu warto rozpoczàç w∏aÊnie od pokoi.

Na tym etapie wa˝ne b´dzie równie˝ ustalenie wyso-

koÊci pokoju. Minimalna wysokoÊç wymagana pra-

wem to 250 cm, tym niemniej dla zachowania odpo-

wiedniego komfortu wewnàtrz warto zastosowaç

minimum 265 cm wysokoÊci, choç nie zawsze jest to

mo˝liwe.

Komfort akustycznyDla zachowania wysokiego komfortu w pokoju wa˝na

jest jego izolacyjnoÊç akustyczna. Warto pomyÊleç

o tym ju˝ na etapie budowy, ˝eby przewidzieç odpo-

wiednie technologie wykonania poszczególnych prze-

gród wewn´trznych (stropów i Êcian). W okreÊleniu

szczegó∏owych wymagaƒ i wytycznych w tym zakresie

mo˝e nam pomóc doÊwiadczony projektant lub in˝y-

nier akustyk, przygotowujàcy specjalistyczny audyt dla

naszego obiektu. Audyt ten pod uwag´ bierze mi´dzy

innymi lokalizacj´ hotelu, jak te˝ poziom nat´˝enia ha-

∏asu w otoczeniu.

Je˝eli wymagania potencjalnego operatora hotelu nie

sà inne, to Êciany wewn´trzne

powinny spe∏niaç wymagania

izolacyjnoÊci min. 50 decybeli

dla Êcian mi´dzy pokojami

oraz 45 dB dla Êcian mi´dzy

pokojem a korytarzem. Wy-

k∏adziny zastosowane we

wn´trzu powinny mieç w∏aÊci-

woÊci podnoszàce izolacyj-

noÊç akustycznà stropu

od dêwi´ków uderzeniowych.

Dylatowania (odci´cie od in-

nych elementów konstrukcyj-

nych, pracujàcych inaczej ni˝

dylatowana warstwa) od po-

zosta∏ych Êcian b´dà wymaga-

∏y Êciany ∏azienki, ze wzgl´du

na mo˝liwe przenoszenie si´

szumu wody i uderzeƒ wody z prysznica.

Do pokoi hotelowych nale˝y zaprojektowaç drzwi

o izolacyjnoÊci akustycznej min. 40 dB. Ze wzgl´du

na to, ˝e sà to najcz´Êciej drzwi bezprogowe, wy-

magaç b´dà zastosowania opadajàcej uszczelki do-

ciskowej. Dodatkowo, cz´Êç pokoi w hotelu posia-

da niekiedy mo˝liwoÊç ∏àczenia ich z sàsiednim po-

kojem. Jest to niezwykle wra˝liwy element projek-

tu ze wzgl´du na mo˝liwe przedostawanie si´ ha∏a-

su pomi´dzy pokojami, a wszyscy wiemy, ˝e nie ma

nic bardziej ucià˝liwego ni˝ noc w hotelu z g∏oÊnym

sàsiadem za Êcianà. W celu prawid∏owego rozwià-

zania tego elementu stosuje si´ drzwi podwójne,

o izolacyjnoÊci akustycznej 40 db ka˝dego ze skrzy-

de∏. Drzwi te dobrze jest wyposa˝yç tym razem

w próg.

Dla zachowaniawysokiego

komfortu w pokoju wa˝na jest jego izolacyjnoÊç akustyczna. Warto

pomyÊleç o tym ju˝ na etapie budowy, ˝ebyprzewidzieç odpowiednie technologiewykonania poszczególnych przegród

wewn´trznych (stropów i Êcian).

JeÊli planujemywspó∏prac´

z operatoremsieciowym, kluczowàsprawà b´dzie takiezaprojektowaniepokoju, ˝eby spe∏nia∏on wymagania jaknajwi´kszej liczbyz nich. Dzi´ki temupozostawimy sobieswobod´ rozmówz poszczególnymioperatorami a˝do samego koƒcarealizacji, a nawetd∏u˝ej.

42-47 14/10/09 20:00 Page 43


Charakter wn´trzaNa tym etapie projektu dobrze jest si´ zastanowiç

nad tym, jaki charakter i „temperatur´” powinien mieç

wystrój naszego pokoju. Do tego celu najlepiej jest za-

prosiç do wspó∏pracy architekta wn´trz, który pomo˝e

nam przekuç nasz ogólny pomys∏ w rzeczywistoÊç. Zu-

pe∏nie inne oczekiwania mojà bowiem goÊcie hoteli sie-

ciowych, a inne hoteli indywidualnych, inne oczekiwania

majà goÊcie biznesowi, a inne kuracjusze czy turyÊci.

OczywiÊcie inny charakter, wielkoÊç i standard pokoju

b´dzie mia∏ hotel dwu- czy czterogwiazdkowy, inaczej

wyglàdajà hotele typu condo, inaczej apart-hotele itd.

Bez wzgl´du jednak na to, czy nasz pokój b´dzie bardzo

nowoczesny czy tradycyjny w wyrazie, czy b´dzie ciep∏y

czy te˝ ch∏odny, najwa˝niejsze jest, ˝eby wystrój i wypo-

sa˝enia naszego pokoju hotelowego by∏y spójne z ca∏o-

Êciowà wizjà hotelu, a tak˝e odpowiada∏y oczekiwaniom

naszych przysz∏ych goÊci. W ten sposób zwi´kszamy na-

szà szans´ na to, ˝e goÊcie b´dà zadowoleni (poniewa˝

spe∏ni si´ ich oczekiwanie odnoÊnie do hotelu) i tym sa-

mym wrócà do nas w przysz∏oÊci.

Wyposa˝enie:∏ó˝ko, biurko, szafa, telewizorPodstawowà zasadà przy projektowaniu elementów

wyposa˝enia i wykoƒczenia pokoju hotelowego jest

taki ich dobór, ˝eby poza swojà jakoÊcià estetycznà,

pozwala∏y równie˝ na mo˝liwie ∏atwe codzienne za-

rzàdzanie hotelem. To znaczy, ˝e wszystkie te elemen-

ty muszà byç trwa∏e, proste do ewentualnej wymiany,

a co najwa˝niejsze, na co dzieƒ ∏atwe do utrzymania

w czystoÊci. Dzi´ki temu znacznie redukujemy ryzyko

tego, ˝e goÊcie b´dà si´ uskar˝ali na nieporzàdek

w pokoju, a nasze panie sprzàtajàce b´dà potrzebowa-

∏y dwa razy wićej czasu na jego posprzàtanie.

Z elementów wyposa˝enia pokoju najwa˝niejsze jest

niewàtpliwie wygodne ∏ó˝ko. Warto wić poÊwićiç od-

powiednio du˝o uwagi na wybór materacy i poduszek

o odpowiedniej twardoÊci i jakoÊci. Dodatkowo spryt-

nym pomys∏em jest zestawienie ∏ó˝ka podwójnego

z dwóch pojedynczych i wykorzystanie dodatkowego

„zapićia” pomi´dzy materacami, dzi´ki czemu b´dzie-

my mieli wi´kszà mo˝liwoÊç wykorzystania danego po-

koju tak jako jedno- jak i dwuosobowy. ¸ó˝ko powinno

byç równie˝ wyposa˝one w wysoki wygodny zag∏ówek,

który pozwoli utrzymaç Êcian´ za ∏ó˝kiem w czystoÊci,

a jednoczeÊnie nada mu bardziej elegancki charakter.

Biurko w pokoju hotelowym powinno pozwalaç

na swobodne roz∏o˝enie laptopa oraz dokumentów

do pracy. Minimalnym sugerowanym wymiarem biurka

jest 140 x 65 cm. Pod biurkiem z kolei dobrze jest zlo-

kalizowaç sejf i byç mo˝e równie˝ minibar. Je˝eli chodzi

o sejf, to bardzo wa˝ne jest takie dobranie jego wielko-

Êci, ˝eby mo˝na w nim by∏o zmieÊciç jednoczeÊnie lap-

top i aparat fotograficzny. Przy biurku, najlepiej

na wspólnej listwie powy˝ej jego p∏aszczyzny, koniecz-

ne jest przewidzenie przynajmniej dwóch gniazd elek-

trycznych oraz gniazda internetowego i telefonicznego.

Szafa w pokoju powinna mieç jak najwygodniejszy

i trwa∏y mechanizm otwierania. Z regu∏y du˝o lepiej

przy d∏ugotrwa∏ym u˝ytkowaniu sprawdzajà si´ szafy

z drzwiami na zawiasach ni˝ z drzwiami przesuwnymi.

Niektóre sieci hotelowe promujà wrćz szafy otwarte

(wy∏àcznie reling do wieszania ubraƒ), bez ˝adnych

drzwi. Dzi´ki temu kwestia utrzymania takiej szafy

w dobrej kondycji przez d∏ugi czas staje si´ znacznie

∏atwiejsza. W pokoju dobrze jest zlokalizowaç rów-

nie˝ mebel, który pozwoli na wygodne od∏o˝enie ba-

ga˝u, zaraz po wejÊciu do pokoju.

Telewizor oraz dost´pnoÊç programów telewizyjnych

jest równie˝ bardzo wa˝nym elementem sk∏adowym

wyposa˝enia pokoju hotelowego. Dla wielu goÊci jest

to kluczowy parametr. Je˝eli planujemy w hotelu

obecnoÊç wielu obcokrajowców, to dobrze jest za-

dbaç o zagraniczne programy telewizyjne i radio.

Obecne standardy wskazywa∏yby na koniecznoÊç zain-

stalowania ekranów o przekàtnej minimalnej wielkoÊci

32 cali. Telewizor dobrze jest powiesiç na Êcianie, za-

miast stawiaç go na biurku. Dzi´ki temu b´dziemy

mogli wygospodarowaç wićej miejsca do pracy, a tak-

˝e ukryç ca∏e okablowanie telewizora w Êcianie za je-

go p∏aszczyznà.

OÊwietlenieOdr´bnym zagadnieniem jest oÊwietlenie w pokoju ho-

telowym. Najbardziej korzystne i nastrojowe jest nie-

wàtpliwie oÊwietlenie boczne z lamp Êciennych i stojà-

cych. OÊwietlenie górne wskazane jest jedynie w kory-

tarzu wejÊciowym do pokoju. Warto równie˝ zwróciç

uwag´ na dobranie ciep∏ej barwy Êwiat∏a, co niestety jest

du˝o trudniejsze przy wykorzystaniu energooszcz´d-

nych êróde∏ Êwiat∏a. Wa˝ne jest równie˝ zabezpieczenie

oÊwietlenia do pracy na biurku o nat´˝eniu oko∏o

300–500 Lx, a tak˝e do czytania przy ∏ó˝ku.

42-47 14/10/09 20:01 Page 44

42-47 14/10/09 20:01 Page 45


Kluczowe dla oszcz´dnego prowadzenia hotelu jest

zastosowanie kart magnetycznych, które odcinajà i za-

∏àczajà dop∏yw pràdu w ca∏ym pokoju hotelowym.

Czytniki dla tego typu kart z regu∏y lokalizuje si´

przy wejÊciu do pokoju. Jest to ta sama karta, którà

goÊç otwiera drzwi do hotelu. Dzi´ki temu rozwiàza-

niu zmniejszamy znacznie ryzyko tego, ˝e goÊcie b´dà

pozostawiali w∏àczone oÊwietlenie w trakcie swojej

nieobecnoÊci w pokoju. Wa˝ne jest równie˝, ˝eby tak

zaprojektowaç obwody elektryczne w pokoju, aby ist-

nia∏a mo˝liwoÊç wy∏àczenia Êwiat∏a w ca∏ym pokoju

z wy∏àcznika znajdujàcego si´ przy ∏ó˝ku. Nale˝y

przy tym pami´taç, ˝e obs∏uga oÊwietlenia w pokoju

powinna byç maksymalnie intuicyjna tak, ˝eby goÊcie

nie musieli si´ przez pierwszà godzin´ pobytu uczyç,

jak i gdzie zapaliç lub zgasiç Êwiat∏o.

Dla w∏aÊciwego u˝ytkowania pokoju konieczne jest

równie˝ màdre rozplanowanie gniazd elektrycznych.

Poza gniazdami znajdujàcymi si´ przy biurku do pracy,

dobrze jest zaprojektowaç po dwa kolejne gniazda,

a tak˝e wyjÊcie internetowe i telefoniczne przy nakastli-

ku – szafce nocnej, ka˝dej ze stron ∏ó˝ka. Dzi´ki temu

damy goÊciom mo˝liwoÊç np. jednoczesnej pracy na lap-

topie w ∏ó˝ku i ∏adowania telefonu komórkowego.

¸azienka¸azienka jest odr´bnym tematem przy projektowaniu

pokoi hotelowych. Poza oczywistymi sprawami, taki-

mi jak dobre oÊwietlenie przy g∏ównym lustrze czy te˝

zastosowanie antypoÊlizgowej posadzki, warto pami´-

taç jeszcze o kilku drobiazgach, które bardzo cz´sto

umykajà projektantom, a sà bardzo frustrujàce dla

u˝ytkowników.

W pierwszej kolejnoÊci – o zaprojektowaniu wygodnej

pó∏eczki, na której mo˝na roz∏o˝yç swoje kosmetyki.

Stopieƒ do kabiny prysznicowej nie powinien byç wy˝-

szy ni˝ 15 cm. Pod prysznicem i na Êcianie przy wan-

nie warto zaprojektowaç po dwa uchwyty, które po-

zwolà na ∏atwiejsze wstawanie czy te˝ utrzymanie

równowagi. Prysznic nie mo˝e byç za wàski, poniewa˝

wielu goÊci docenia wygod´ przy kàpieli, tym bardziej

˝e nie zawsze bierze si´ prysznic w pojedynk´… Mi-

nimalna szerokoÊç prysznica to zatem 90 cm.

S∏uchawka prysznicowa powinna byç wyposa˝ona

w ró˝ne opcje regulujàce strumieƒ wody. Przy umy-

walce nale˝y koniecznie przewidzieç zabezpieczone

przed wodà gniazdo elektryczne na golark´ lub su-

szark´, a tak˝e lustro kosmetyczne, z p∏aszczyznà po-

wi´kszajàcà z jednej strony. Wa˝ne jest równie˝, ˝eby

przewidzieç odpowiednie miejsce do powieszenia

czystych r´czników. Ko∏o umywalki natomiast warto

pomyÊleç o niewielkim Êmietniku, na gumowych pod-

stawkach, które zagwarantujà, ˝e Êmietnik nie b´dzie

ucieka∏ spod nogi przy próbie jego otworzenia stopà.

W ∏azience wskazane jest równie˝ zaprojektowanie

niewielkich wieszaków na ubrania. I na koniec sprawa

kluczowa – nale˝y zagwarantowaç goÊciom wygodne,

szerokie wejÊcie do kabiny prysznicowej.

Istotne drobiazgiDo tego wszystkiego warto jeszcze pami´taç o szeregu

drobiazgów, które choç pozornie nieistotnie, to w rze-

czywistoÊci w znaczàcy sposób wp∏ywajà na komfort

u˝ytkowania pokoju. Sà to np. szczelne, wysokiej jakoÊci

zas∏ony typu „black-out”, czyli takie, które pozwalajà

na ca∏kowite zaciemnienie pokoju równie˝ w ciàgu dnia.

Warto pami´taç o odbojnikach przy drzwiach wejÊcio-

wych i ∏azience. W korytarzu warto umieÊciç wysokie lu-

stro, a przy biurku kosz na papiery. Wa˝ne jest równie˝

zaprojektowanie trwa∏ych i estetycznych coko∏ów przy-

pod∏ogowych. Z kolei kontrol´ temperatury w pokoju

nale˝y zlokalizowaç w widocznym miejscu i najlepiej

zorganizowaç jà w mo˝liwie ∏atwy, np. trzystopniowy

sposób regulowania.

Nale˝y pami´taç o jednej bardzo istotnej zasadzie: wy-

posa˝enie wn´trza pokoju hotelowego nie ma byç loka-

tà kapita∏u. Innymi s∏owy, ma zagwarantowaç atrakcyjny

stosunek ceny do jakoÊci. Stàd do projektu wn´trz war-

to zatrudniç doÊwiadczonych projektantów, którzy

w umiej´tny sposób b´dà potrafili pogodziç oczekiwania

estetyczne w∏aÊciciela hotelu (i jego przysz∏ych goÊci)

z rentownoÊcià ekonomicznà ca∏ego projektu.

Tych kilka doÊwiadczeƒ projektowych nie wyczerpuje

tematu zaprojektowania pokoju, ale jedynie zarysowuje

obszar, którego on dotyczy. Wi´kszoÊci z tych rzeczy

dowiedzia∏em si´ po prostu od goÊci hotelowych, rów-

nie˝ tych obiektów, które mia∏em przyjemnoÊç projek-

towaç. I wniosek z tego jest jeden, warto s∏uchaç innych,

a nie zdawaç si´ jedynie na w∏asne wyobra˝enie o tym,

jak powinien wyglàdaç pokój „w moim hotelu”.

zWojciech Witek

jest architektem, pe∏ni funkcj´ managing partner w firmie Ovotz design Lab,

która projektowa∏a m.in. hotel Park Inn w Krakowie

Podstawowà zasadàprzy projektowaniu

elementówwyposa˝eniai wykoƒczenia pokojujest taki ich dobór,˝eby poza swojàjakoÊcià estetycznà,pozwala∏y równie˝na mo˝liwie ∏atwecodzienne zarzàdzaniehotelem, tzn. muszàbyç mo˝liwie trwa∏e,proste do wymiany,a co najwa˝niejsze,na co dzieƒ ∏atwedo utrzymaniaw czystoÊci.

42-47 14/10/09 20:01 Page 46


Termin Concierge – pochodzi od ∏aciƒskiego „con se-

rviens”, czyli od s∏owa „s∏u˝yç”. Istniejà tak˝e inne êró-

d∏a odnoszàce si´ do s∏owa francuskiego „comnte” lub

angielskiego s∏owa „count” – hrabia odpowiedzialny

za Êwiece. Z czasem tytu∏em tym mianowano wy˝szych przedsta-

wicieli s∏u˝by pa∏acowej arystokracji. Profesja Concierge od zawsze

zwiàzana by∏a ze s∏u˝eniem i dbaniem o potrzebny innych ludzi Naj-

cz´Êciej podró˝ujàcych i odwiedzajàcych ró˝ne miejsca goÊci.

W XX wieku wiele hoteli europejskich oferujàcych wysoki standard

us∏ug zatrudnia∏o Concierge. Znaczàcà rol´ odegra∏ rozwój turysty-

ki w latach 20. ubieg∏ego stulecia, kiedy bardzo modne sta∏y si´ po-

dró˝e pociàgami i parowcami. Wówczas w szwajcarskich Gra-

nad Hotelach stworzono stanowisko „Portera”, który by∏ pierw-

szym nowoczesnym Concierge odpowiedzialnym za goÊcia od mo-

mentu powitania na stacji i odbioru do asystowania mu na ka˝dym

etapie pobytu w hotelu. W kolejnych dziesi´cioleciach „Porter”

pojawi∏ si´ we wszystkich wa˝niejszych miastach europejskich.

W 1929 r. w Pary˝u Ferdinand Gilet za∏o˝y∏ pierwsze Stowarzy-

szenie „Les Clefs d’Or”, które dziÊ jest najstarszym i najbardziej

presti˝owym stowarzyszeniem skupiajàcym profesjonalnych Con-

cierge pracujàcych na ca∏ym Êwiecie. „Les Clefs d’Or” oznacza

„Klucze ze z∏ota”, które sà symbolem Concierge.

Kolebkà wspó∏czesnej profesji Concierge jest hotelarstwo. DziÊ wcià˝

najsilniej rozwija si´ w tej bran˝y. Jej rozwój sta∏ si´ êród∏em rozwoju

us∏ug w sektorze Êwiatowej turystyki biznesowej i konferencyjnej.

Obecnie profesja jest na tyle popularna, ˝e rozwija si´ kilkanaÊcie

specjalizacji Concierge np. Lobby Concierge, Event and Travel

Planning Concierge, VIP Customers Concierge Service, Airport

Concierge, Cruise Ships Concierge, Corporate Concierge.

Funkcja Concierge. Realizacja funkcji Concierge

sprzyja rozwojowi ÊwiadomoÊci spo∏eczeƒstwa. W Êwiecie zalewu

chaosu informacji dost´pnej dla ka˝dego, Concierge funkcjonuje

jako filtr, który umo˝liwia klientowi dokonanie wyboru w sposób

uporzàdkowany na podstawie najbardziej istotnych propozycji.

Us∏ugi skierowane sà do goÊcia lub otoczenia hotelu. Koncentrujà si´

na realizacji ˝yczeƒ goÊcia. Concierge jest przygotowany do nawià-

zania dobrego kontaktu z ka˝dym, nawet wzburzonym, goÊciem.

Hotel i otoczenie. Poprzez rekomendacj´ i rezerwa-

cje Concierge utrzymuje kontakt z otoczeniem hotelu. GoÊcie

w wyniku dzia∏aƒ Concierge poznajà tak˝e histori´ regionu, który

odwiedzajà. Otoczenie staje si´ dla nich bardziej przyjazne.

Filozofia Concierge. Concierge jest symbolem oso-

bistej obs∏ugi. Nazw´ Concierge stosuje si´ w wielu miejscach dla

poprawy wizerunku firmy. Us∏uga Concierge prezentuje wizeru-

nek firmy progresywnej i dbajàcej o dobro swoich klientów.

Wyzwania Concierge. Proste wskazywanie drogi

czy rezerwacja biletu do kina nie wype∏niajà funkcji Concierge.

Wiedza o otoczeniu, historii regionu, ofercie otoczenia, jakoÊci

dost´pnych w otoczeni us∏ug jest kolejnym poziomem mo˝liwo-

Êci. „Waluta spo∏eczna”, czyli wiedza, którà posiadajà osoby za-

trudnione w hotelu, w konsekwencji zadecyduje, do którego miej-

sca goÊç b´dzie przybywa∏.

Realizacja funkcji Concierge wp∏ywa na popraw´ pozycji hotelu

w otoczeniu. Concierge jest osobà w hotelu, która poznaje po-

trzeby, uwagi, za˝alenia goÊcia oraz pierwszà osobà, która odbie-

ra oferty i je ewaluuje. Ma ogromny wp∏yw na kszta∏towanie kon-

kurencyjnej pozycji hotelu.

Zwi´ksza wykorzystanie oferty hotelu Doskona∏a znajomoÊç zasobów hotelu, aktualnej oferty, bie˝àcych

wydarzeƒ w hotelu, obowiàzujàcych procedur sprawia, ˝e Con-

cierge czuje si´ swobodnie w przedstawianiu propozycji na sp´-

dzanie czasu przez goÊci.

Osobiste asystowanie goÊciom do restauracji, salonu SPA, pokoju,

restauracji i powierzanie pod opiek´ specjalistom innych dzia∏ów

sprawia, ˝e goÊcie czujà trosk´ hotelu o siebie i standard Êwiad-

czonych us∏ug

W Polsce coraz cz´Êciej spotykamy Concierge w hotelach. To na-

turalny rozwój us∏ug, który obserwujemy od kilku lat. Mo˝emy si´

spodziewaç, i˝ najbli˝sze lata przyniosà dynamiczny rozwój tej

profesji w Polsce. z

Sylwia Bortniakjest dyrektorem programu Concierge Polska

Sylwia Bortniak

Concierge– wspó∏czesny symbol

goÊcinnoÊci

42-47 14/10/09 20:02 Page 47


Tak samo jak projekt architektoniczny tak

i wystrój wn´trz hotelu musi optymalnie

pasowaç do pomys∏u na obiekt, podkre-

Êlajàc jego indywidualnoÊç i specjalizacj´.

Ma∏e hotele, du˝e hotelePrzy ma∏ych obiektach niskiej kategorii, inwestorzy cz´-

sto sami decydujà o wystroju wn´trz i, przy bezpoÊred-

niej wspó∏pracy z producentami, sami urzàdzajà obiekt.

Przy niskim bud˝ecie i planowanych niskich cenach noc-

legowych jest to mo˝liwe, lecz szczególnie w tym przy-

padku niezmiernie wa˝ne jest doÊwiadczenie wyko-

nawcy i zaanga˝owanie instancji koordynujàcej (mana-

gement projektu), poniewa˝ inwestor sam doÊwiadcze-

nia najcz´Êciej nie posiada, a wyposa˝ania nawet naj-

mniejszego hotelu nie mo˝na w ˝aden sposób porów-

naç z wyposa˝aniem biurowca czy mieszkania.

GoÊç w obiektach ni˝szej klasy jest cz´sto przyciàgany

samà cenà. Akceptuje on wprawdzie mniejszy komfort,

lecz nie zaakceptuje na pewno wszystkich niedogodno-

Êci. Niekiedy lepiej jest zainwestowaç troch´ wi´cej, ni˝

nie mieç póêniej wystarczajàcego ob∏o˝enia.

Je˝eli mówimy o hotelach wysokiej klasy, to oczekiwa-

nia goÊcia sà tutaj inne. GoÊç decyduje si´ na dro˝szà

ofert´, lecz w zamian oczekuje nie tylko Êwiadczenia

odpowiednich dodatkowych us∏ug o wysokim standar-

dzie, lecz tak˝e poczucia indywidualnoÊci i luksusu.

Wyposa˝enie wn´trz to nie tylko wybranie tkaniny

na fotel i koloru Êciany, to tworzenie konceptu ca∏ego

obiektu, którego celem jest wp∏yni´cie na samopoczu-

cie goÊcia, stworzenie niepowtarzalnej atmosfery.

Design jest rzeczà bardzo emocjonalnà, rzeczà gustu,

i dlatego jest w stanie przyciàgnàç lub odrzuciç goÊcia.

Inwestor – projektant – wykonawcaWyposa˝enie wn´trz ma du˝y wp∏yw na stworzenie

unikatowej oferty hotelu, ale z drugiej strony musi tak-

˝e pasowaç do bud˝etu i kategorii obiektu.

Cz´sto brak doÊwiadczenia w projektowaniu hoteli

wp∏ywa nie tyle na design, co na funkcjonalnoÊç po-

szczególnych cz´Êci i trwa∏oÊç elementów wyposa˝e-

nia. Np. przy u˝yciu nieodpowiednich materia∏ów

w pomieszczeniach SPA, gdzie panuje wi´ksza wilgot-

noÊç, poczàtkowy efekt b´dzie dobry, jednak elemen-

ty z nieodpowiednio wybranych surowców trzeba b´-

dzie wymieniç du˝o wczeÊniej ni˝ planowano.

Niezmiernie wa˝na jest optymalna wspó∏praca pomi´-

dzy projektantem a producentami i wykonawcami.

Cz´sto si´ zdarza, ˝e zaprojektowanych elementów

nie da si´ w rzeczywistoÊci wyprodukowaç wed∏ug za-

∏o˝onego pomys∏u, i tylko przy dobrej komunikacji

mi´dzy projektantem a wykonawcà mo˝na znaleêç

rozwiàzania, na których nie traci ani design, ani jakoÊç.

Oprócz Êcis∏ej wspó∏pracy z projektantem, niezb´dny jest

nadzór projektu. Wybranie jakoÊciowo najlepszego pro-

ducenta nic nie da, je˝eli dojdzie do problemów koordy-

nacyjnych. Management musi na wszystkich etapach

sprawdzaç post´p prac, kontrolowaç w∏aÊciwoÊç wyko-

nania i na bie˝àco reagowaç na nawet najmniejsze zmiany

Puste wn´trza – wyposa˝one wn´trza

Wed∏ug jakiego kryterium wybieraç w∏aÊciwego projektanta i dostawców wyposa˝enia hotelu? Jest to wa˝ne pytanie, które musi sobie zadaç ka˝dy inwestor, gdy˝ mo˝e ono

decydowaç o sukcesie lub pora˝ce ca∏ego projektu.

Rudi Bachhuber

Wyposa˝anianawet

najmniejszego hotelunie mo˝na w ˝adensposób porównaç zwyposa˝aniembiurowca czy np.zakupem mebli iwyk∏adzin do w∏asnegomieszkania

48-49 14/10/09 20:02 Page 48


– w praktyce nie ma przecie˝ projektu, w którym wszyst-

ko zostaje tak wykonane, jak projektant to zaplanowa∏.

Dlatego niezb´dna jest Êcis∏a kontrola. Szczególnie, ˝e in-

westor sam najcz´Êciej nie jest, choçby ze wzgl´du

na czas, w stanie sprawdzaç i kontrolowaç produkcj´

ka˝dego elementu wyposa˝enia.

Tak˝e przy wyborze producenta niezmiernie wa˝ne jest

doÊwiadczenie w produkcji zindywidualizowanej. A wy-

posa˝enie wn´trz hotelowych wymaga u˝ycia bardzo

rozmaitych surowców, cz´sto nietypowych lub dopiero

co wchodzàcych na rynek. Producenci, którzy wytwa-

rzajà swoje wyroby na rynek masowy cz´sto nie sà

w stanie reagowaç odpowiednio na zró˝nicowane po-

trzeby przy wyposa˝aniu wn´trz hotelowych.

Wa˝ne sà referencjeNawet inwestorzy du˝ych obiektów wysokiej klasy

cz´sto próbujà zmniejszyç koszty, zatrudniajàc odr´b-

nie projektantów oraz podwykonawców, zazwyczaj

firmy z otoczenia inwestora, z którymi ju˝ on wspó∏-

pracowa∏ przy projektach z innych dziedzin. Firmy te

jednak cz´sto nie majà doÊwiadczenia w wyposa˝aniu

obiektów hotelowych, a sami inwestorzy, ani wybrane

firmy nie biorà pod uwag´ ogromnej ró˝nicy pomi´dzy

budowà np. biurowca a budowà hotelu.

Budowa hotelu jest inwestycjà najbardziej ryzykownà,

ale jednoczeÊnie jest tak˝e inwestycjà, która mo˝e

przynosiç najwy˝sze zyski. Ale jedynie pod warunkiem,

˝e ka˝dy krok zosta∏ dok∏adnie i rozwa˝nie przemyÊla-

ny oraz ˝e, szczególnie na poczàtku inwestycji, nie zo-

sta∏y pope∏nione powa˝ne b∏´dy.

Du˝y wp∏yw na wybór powinny mieç referencje firm,

przy czym nale˝y wziàç pod uwag´ nie tylko liczb´ wy-

posa˝onych obiektów, lecz tak˝e zakres Êwiadczonych

us∏ug oraz kategori´ i wielkoÊç ju˝ wykonanych obiek-

tów. Wa˝ne jest tak˝e sprawdzenie jakoÊci us∏ug danej

firmy. Jest to mo˝liwe jedynie poprzez rozmow´ z wcze-

Êniejszymi klientami, a ka˝da powa˝na firma ch´tnie zor-

ganizuje spotkanie w porównywalnym obiekcie, który

ju˝ wykona∏a oraz umo˝liwi spotkanie si´ z osobami, któ-

re wspó∏pracowa∏y z danym wykonawcà.

Inwestorzy chcà optymalizowaç zysk inwestycji ni˝szy-

mi kosztami, co jest jak najbardziej zrozumia∏e. Jednak

b∏´dy, które zostajà pope∏nione ze wzgl´du na brak do-

Êwiadczenia, brak wiedzy i brak koordynacji, cz´sto

powodujà koszty, które wielokrotnie przekraczajà

wczeÊniejsze oszcz´dnoÊci.

z Rudi Bachhuber

jest dyrektorem sprzeda˝y niemieckiej firmy Appia Contract GmbH zajmujàcej si´ ca∏oÊciowym wyposa˝aniem wn´trz hotelowyc

Wyposa˝eniewn´trz to nie

tylko wybranie tkaninyna fotel i koloru Êciany,jest to tworzeniekonceptu ca∏egoobiektu, którego celemjest wp∏yni´cie nasamopoczucie goÊcia,stworzenieniepowtarzalnejatmosfery

Kompleksowa umowa mi´dzy inwestorema dostawcà wyposa˝enia powinna:• okreÊlaç dok∏adnie przedmiot umowy, • zawieraç harmonogram, ram´bud˝etowà i ustalenia odnoÊnie gwarancjioraz r´kojmi, • zawieraç ca∏y projekt techniczny wrazze specyfikacjà poszczególnych elementów,

• okreÊlaç dok∏adnie odpowiedzialnoÊçstron.Tak sformu∏owana umowa zminimalizujeryzyko ca∏ej inwestycji i b´dzie stanowiçdla inwestora najwi´ksze mo˝liwezabezpieczenie pozytywnego przebieguprojektu a˝ do oddania obiektu do u˝ytku.

Umowa inwestor – dostawca

48-49 14/10/09 20:02 Page 49


JesteÊmy w momencie, w którym wi´kszoÊç

obiektów hotelowych próbuje zmieniaç swoje

oblicze wprowadzajàc nowe us∏ugi, by zwi´kszyç

konkurencyjnoÊç. Wielu wydaje si´, ˝e wystarczy

wprowadziç elementy us∏ug SPA i obiekt b´dzie pozy-

cjonowany w tej kategorii hoteli, a co za tym idzie

równie˝ b´dzie spe∏nia∏ oczekiwane standardy. Nie-

stety hotelarze podchodzà do tego rodzaju inwestycji

nie zawsze w przemyÊlany sposób.

Masa˝ i maseczka to jeszcze nie SPANale˝y si´ zastanowiç, czy SPA w danym obiekcie przy-

niesie zak∏adane korzyÊci? Czy dany obiekt posiada w∏a-

Êciwà infrastruktur´, by

takie SPA posiadaç?

Obserwujàc rynek hoteli

SPA w Polsce mo˝na za-

uwa˝yç, i˝ oprócz obiek-

tów stworzonych spe-

cjalnie dla Êwiadczenia

us∏ug SPA – g∏ównie

obiekty nad morzem

i w górach, wiele hoteli wprowadzi∏o takie us∏ugi

w celu zmiany zewn´trznego wizerunku. Kiedy jednak

przyjrzeç si´ tym obiektom, okazuje si´, ˝e strefy SPA

sà êle zaprojektowane lub nie spe∏niajà standardów,

które powinny wp∏ywaç na pozytywny odbiór przez

klientów.

Zwykle 3–5 gabinetów kosmetycznych z us∏ugami ma-

sa˝y oraz podstawowymi us∏ugami kosmetycznymi nie

stanowi o wyjàtkowoÊci obiektu. Mimo to hotele re-

klamujà si´, ˝e posiadajà SPA, co ma wp∏ynàç na po-

dejmowanie decyzji o dokonaniu rezerwacji w∏aÊnie

w tym obiekcie, a nie w hotelu konkurencji.

Obowiàzkowe elementy planowania SPARozwój rynku hotelarskiego oraz rosnàca konkurencja

us∏ug nie pozostawiajà z∏udzeƒ. UÊwiadomienie sobie,

z czym wià˝e si´ zaplanowanie oraz stworzenie na od-

powiednim poziomie

us∏ug odnowy biologicz-

nej, jest niezb´dne dla

realizacji zak∏adanych

celów. Wspomn´ o kil-

ku g∏ównych kryteriach

i wymogach, które sà

niezb´dnymi elementa-

mi przy planowaniu

SPA.

1. Odpowiednia powierzchnia oraz warunki

zwiàzane z przepisami

Najcz´stszym problemem zwiàzanym z planowaniem

jest powierzchnia pomieszczeƒ, które mo˝emy wyko-

Hotelowe SPA– fakty i mity

Wiele obiektów hotelowych stoi przed dylematem, jak przyciàgnàç wi´kszàliczb´ goÊci. Rynek hoteli w Polsce przechodzi obecnie ogromne zmianyzwiàzane ze zwi´kszeniem poziomu us∏ug. Wiele obiektów poszukuje

swojego sposobu na lepsze pozycjonowanie marki obiektu. Nasuwa si´pytanie, czy SPA pomo˝e nie tylko utrzymaç ob∏o˝enie, ale równie˝

wp∏ynie na wi´ksze zadowolenie klientów z oferowanych us∏ug?

Rafa∏ S∏owik

Nale˝y przewidzieç, ˝edochodowoÊç ze SPA mo˝e

byç niska, ale uzyskamy za to zwi´kszenie

sprzeda˝y noclegów od kilku do kilkunastu

procent

50-54 14/10/09 20:04 Page 50

50-54 14/10/09 20:04 Page 51


rzystaç na SPA. Otó˝ musimy przewidzieç miejsce na basen, kom-

pleks saun, wellness, szatnie, gabinety SPA, pokoje relaksu i wypo-

czynku, komunikacj´, pomieszczenia techniczne oraz inne. Oczywi-

Êcie liczba gabinetów i wielkoÊç basenu musi byç odpowiednio

przemyÊlana w zale˝noÊci od potrzeb i mo˝liwoÊci danego hotelu.

Wi´kszoÊç pomieszczeƒ przeznaczonych na gabinety musi byç do-

Êwietlona Êwiat∏em naturalnym, a co za tym idzie, musi posiadaç

okna. Kolejnym elementem sà instalacje wodno-sanitarne oraz od-

powiednio zaprojektowane zaplecze techniczne.

2. Koszty zwiàzane z inwestycjà

Budowa SPA pociàga za sobà ogromne koszty inwestycyjne. Inwe-

storzy powinni dobrze skalkulowaç ewentualny zwrot inwestycji.

Nale˝y unikaç sytuacji, w których zosta∏ wybudowany nowy budy-

nek dla hotelowego SPA, a wyposa˝enie oraz urzàdzenia sà kiep-

skiej jakoÊci i nie spe∏niajà minimalnych standardów. Dodatkowo

dochodzà koszty zwiàzane z reklamà, szkoleniami oraz zmiana

sposobu funkcjonowania hotelu.

3. Odpowiednio przygotowany profesjonalny personel

Niezb´dnym elementem sukcesu ka˝dego SPA jest odpowiednio

wykwalifikowany personel. Obecnie jest to najtrudniejsze zadanie

dla wielu obiektów. Zaczynamy od zatrudnienia managera SPA. Taka

osoba musi posiadaç umiej´tnoÊci kierownicze, ale równie˝ musi

znaç specyfik´ SPA – procedury zabiegowe, nowoczesnà metodykà

zabiegowà, technologi´ urzàdzeƒ oraz szerokà wiedz´ z zakresu ko-

smetyki profesjonalnej i odnowy biologicznej. JeÊli przebrniemy

przez problem zatrudnienia takiej osoby, nale˝y znaleêç odpowied-

nich masa˝ystów, kosmetyczki, a cz´sto te˝ rehabilitantów. Warto

wi´c zwróciç uwag´, ̋ e przy du˝ej liczbie funkcji oraz gabinetów b´-

dzie trzeba zatrudniç du˝à liczb´ wykwalifikowanych pracowników,

co równie˝ podwy˝sza koszty oferowania tego typu us∏ug.

4. Zmiana marketingu obiektu

Hotel SPA z prawdziwego zdarzenia to pewna filozofia. Je˝eli jest

to nowy obiekt, nie ma z tym wi´kszych problemów. Natomiast

w momencie, kiedy adaptujemy hotel istniejàcy, nale˝y pami´taç

o wielu zmianach, jakie ze sobà niesie uruchomienie SPA. Hotel

Klient SPA wymaga du˝o wi´kszegowysi∏ku organizacyjnego zwiàzanego

z obs∏ugà. Przecie˝ oprócz zap∏aty za nocleg wydaje on cz´sto du˝o

wi´ksze pieniàdze na same zabiegi,dlatego mo˝na si´

spodziewaç, ˝e jego oczekiwania te˝ b´dà du˝o wi´ksze

50-54 14/10/09 20:05 Page 52


oferujàcy tego typu us∏ugi musi zmieniç sposób reklamowania, na-

stawienie pracowników oraz dokonaç wielu zmian zwiàzanych

z obs∏ugà i informowaniem goÊci w samym hotelu. Zmiany doty-

czà równie˝ gastronomii hotelu, gdzie nale˝y przygotowaç menu

dla klientów SPA, które b´dzie spe∏nia∏o oczekiwania dotyczàce

zdrowego ˝ywienia. Nowy wizerunek obiektu nale˝y w odpo-

wiedni sposób zaakcentowaç nie tylko poprzez huczne otwarcie,

na które zaprosimy miejscowych celebrytów. Nale˝y si´ te˝ zasta-

nowiç nad tzw. twarzà naszego SPA, czyli reklamowaniem si´ zna-

nà osobà, dzi´ki której nasi goÊcie ch´tnie b´dà korzystali w∏aÊnie

z tego obiektu.

5. Marka strefy SPA a kosmetyki

Ostatnim problemem jest wybór sposobu prowadzenia SPA. Wie-

lu inwestorów ch´tnie udost´pni∏oby te pomieszczenia osobom

prywatnym lub instytucjom zewn´trznym. W Polsce jednak ta

idea si´ nie sprawdza, poniewa˝ zyski z tego typu us∏ug w stosun-

ku do poniesionych nak∏adów sà ca∏y czas na zbyt niskim pozio-

mie. Tylko harmonijne i przemyÊlanie dzia∏anie dla ca∏oÊci obiektu

mo˝e si´ zakoƒczyç sukcesem. Dlatego wa˝nym elementem jest

stworzenie marki samego SPA w obr´bie hotelu.

Na poczàtku nale˝y wybraç mark´ kosmetyków, która b´dzie od-

powiada∏a filozofii oraz klasie naszej strefy SPA. Cz´sto firma ko-

smetyczna pomo˝e nam stworzyç charakter miejsca oraz wp∏ynie

na poziom us∏ug. Niestety, niewiele w Polsce firm jest w stanie

udzieliç profesjonalnej pomocy dla takiego obiektu. Wspó∏praca

polega g∏ównie na tym, ˝e firma kosmetyczna jest nastawiona

na czerpanie zysków ze sprzeda˝y swoich produktów. Du˝a rota-

cja pracowników w firmach kosmetycznych powoduje, i˝ te firmy

cz´sto nie wywiàzujà si´ ze sk∏adanych obietnic oraz niezb´dnej

sta∏ej opieki nad obiektami.

Promocje, pakiety, sezonowoÊçJak widaç, stworzenie profesjonalnego SPA to proces, który wy-

maga czasu, kompetencji oraz ogromnych kosztów. Klient SPA

potrzebuje du˝o wi´kszego wysi∏ku organizacyjnego zwiàzanego

Podczas prowadzanie obiektu SPAmusimy na bie˝àco obserwowaç

rynek us∏ug tego typu. Braç udzia∏ w konferencjach,

targach i szkoleniach, by nie zostawaç w tyle za modà

na nowe zabiegi czy rozwiàzaniatechnologiczne

50-54 14/10/09 20:06 Page 53


z obs∏ugà. Przecie˝ oprócz zap∏aty za nocleg musi on

cz´sto wydaç du˝o wi´ksze pieniàdze na same zabie-

gi, dlatego nale˝y si´ spodziewaç, ˝e jego oczekiwania

oraz wymagania b´dà du˝o wi´ksze, a to wymaga du-

˝o wi´kszego zaanga˝owania organizacyjnego dla ho-

telu.

Podczas prowadzania obiektu SPA musimy na bie˝àco

obserwowaç rynek us∏ug tego typu. Braç udzia∏

w konferencjach, targach i szkoleniach, by nie zosta-

waç w tyle za modà na nowe zabiegi czy rozwiàzania

technologiczne wp∏ywajàce na ocen´ jakoÊci us∏ug.

Bardzo wa˝na jest rola managera, który umie stwo-

rzyç klimat miejsca oraz zaplecze, które b´dzie poma-

ga∏o obiektowi hotelowemu w osiàganiu sukcesów

na rynku. Wa˝ne wić jest m.in. stworzenie stron in-

ternetowych, w∏asnych gad˝etów reklamowych oraz

ró˝nych form promocji.

Nale˝y wspomnieç równie˝ o sezonowoÊci. Obiekt ho-

telowy planujàcy otwarcie SPA powinien mieç przygoto-

wany szereg specjalnych pakietów na ró˝ne okresy roku

– d∏ugie weekendy, Êwi´ta itp. Odpowiednio zaplanowa-

ne promocyjne pakiety mogà si´ staç nie tylko wizytów-

kà obiektu, ale równie˝ wp∏ynàç na zwi´kszenie zysków

w najtrudniejszych okresach sezonu.

Hotele ze SPA, hotele SPAObecnie badania wykazujà, i˝ 30 proc. klientów ko-

rzysta z us∏ug SPA w hotelach miejskich. Inaczej si´ ma

sprawa w hotelach o profilu SPA w regionach o walo-

rach turystyczno-wypoczynkowych. Wracajàc wić

do rachunku ekonomicznego, planowanie SPA nale˝y

przeprowadziç z jasno ustalonym celem marketingo-

wo-finansowym.

Nie mo˝na si´ spodziewaç, i˝ hotel w centrum miasta

stanie si´ popularnym obiektem SPA dla ca∏ej Polski.

Nie nale˝y wić nastawiaç si´ na znaczàce zwi´kszenie

liczby goÊci. Dlatego nale˝y przewidzieç, ˝e dochodo-

woÊç ze SPA mo˝e byç niska, ale uzyskamy za to

zwi´kszenie sprzeda˝y noclegów od kilku do kilkuna-

stu procent, co mo˝e staç si´ celem nadrz´dnym.

W cz´Êci obiektów odpowiednio zaplanowana inwe-

stycja mo˝e jednak wp∏ynàç nie tylko na popularnoÊç

obiektu, ale równie˝ na zyski ze samej strefy SPA. Tu-

taj nale˝y korzystaç z uwa˝nego obserwowania ten-

dencji rynkowych oraz doÊwiadczenia doradców

obiektów ju˝ istniejàcych.

Harmonia miejsca i us∏ugNajwa˝niejszà jednak kwestià w planowaniu SPA jest

harmonia miejsca z oferowanymi us∏ugami. Nale˝y

zwracaç szczególnà uwag´ na indywidualnoÊç oferowa-

nych us∏ug oraz na konkurencyjnoÊç zwiàzanà z atrakcyj-

noÊcià pobytu naszego goÊcia. Dodatkowe elementy, jak

regionalne wycieczki, aktywnoÊç ruchowa (çwiczenia

aerobowe, trekking, nord walking, narty, rowery, kajaki

itp.), programy kulturalno-rozrywkowe, muszà wspó∏-

istnieç jako równorz´dne uzupe∏nienie oferty.

Nie ka˝dy obiekt mo˝e zaproponowaç atrakcyjnà

ofert´ rozbudowanych us∏ug. Dlatego nale˝y pami´-

taç, ˝e na sukces danego obiektu wp∏yw majà te˝

czynniki indywidualne. Budowanie wizerunku hotelu

przypomina efekt domina. JeÊli jeden element êle

funkcjonuje, wp∏ywa równie˝ na postrzeganie innych.

JakoÊç us∏ug gastronomii, mo˝liwoÊç organizowania

konferencji i szkoleƒ, standard wykoƒczenia hotelu,

us∏ugi odnowy biologicznej i SPA, a nawet aran˝acja

budynku hotelowego majà wp∏yw na jego funkcjono-

wanie zwiàzane z pozycjonowaniem, popularnoÊcià

oraz, co najwa˝niejsze, z przychodami.

Hotel SPA wymaga wić odpowiedniego planowania

wielu zwiàzanych ze sobà bran˝owych elementów.

Niestety, nie ma dziÊ idealnego modelu biznesowego,

który zapewni naszej inwestycji maksymalne zyski,

dlatego te˝ nale˝y, podobnie jak w ˝yciu, przewidywaç

problemy oraz liczyç na szcz´Êcie.

z

Rafa∏ S∏owikjest doradcà ds. inwestycji w SPA

Programy dozarzàdzania SPAEfektywne zarzàdzanie obiektem SPA wy-maga odpowiednich narz´dzi. Manager ho-telu we wspó∏pracy ze SPA powinien na codzieƒ mieç mo˝liwoÊç kontroli oraz koordy-nacji funkcjonowania SPA. Na rynku sà spe-cjalne programy komputerowe o ró˝nymstopniu zaawansowania s∏u˝àce do tego ce-lu. Najwa˝niejszymi kryteriami przy wybo-rze takiego programu sà:

• zarzàdzenie rezerwacjà zabiegów,• zarzàdzenie czasem pracy obs∏ugi,• rozliczanie produktów zu˝ytych do

zabiegów,• planowanie pakietów oraz us∏ug dla

grup zorganizowanych. Tego typu za∏o˝enia dotyczà g∏ównie wi´kszychobiektów, gdzie nie mo˝e dochodziç do proble-mów zwiàzanych z p∏ynnà obs∏ugà goÊcia.

50-54 14/10/09 20:06 Page 54

III okl 23/10/09 11:49 Page 1

IV okl 23/10/09 11:49 Page 1

inwestycji hotelowych · 6 abc inwestycji hotelowych 2009-2010 w arszawa – lepsze hotele...

Documents