Jリートフェア2019

MCUBS MidCity投資法⼈のご紹介

https://www.midcity-reit.com/証券コード 3227

執⾏役員オフィス本部⻑ 松尾 桂

１⼝当たり分配⾦、１⼝当たりNAVの成⻑を継続

売却益等762円

2,545円

1⼝当たり分配⾦の推移 1⼝当たりNAVの推移

2014年12⽉期

2015年6⽉期

2015年12⽉期

2016年6⽉期

2016年12⽉期

2017年6⽉期

2017年12⽉期

2018年6⽉期

2018年12⽉期

2019年6⽉期

2019年12⽉期

2020年6⽉期

(第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期)予想 予想

1,191円

1,288円

1,456円1,420円

1,486円

1,580円1,622円

63,504円64,356円

68,970円

72,690円

75,319円

84,785円86,050円

1,955円〜〜

1,684円

売却益等816円

81,211円

2,030円

2,751円

1,783円

1,935円

93,715円

89,671円

2014年12⽉期

2015年6⽉期

2015年12⽉期

2016年6⽉期

2016年12⽉期

2017年6⽉期

2017年12⽉期

2018年6⽉期

2018年12⽉期

2019年6⽉期

第4回公募増資後

(第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) （⾒込値）

(2014年12⽉期と2020年6⽉期⽐)

上昇率 +70.4%(2014年12⽉期と第4回公募増資後)

上昇率 +51.8%96,391円

〜〜

1

MCUBS MidCity投資法⼈の概要

2006年8⽉に上場した三⼤都市圏のオフィスビルに重点投資をするJ-REITです

2015年4⽉より三菱商事・ユービーエス・リアルティ（MC-UBS）が資産運⽤会社へ資本参画しました

投資主価値の継続的な向上に注⼒した運⽤を⾏っています

MCUBS MidCity投資法⼈ （証券コード：3227）

投資対象エリアは「三⼤都市圏中⼼」 投資対象⽤途は「オフィスビルに重点投資」

オフィスビル

70%以上

オフィスビル以外（ホテル、サービスアパートメント）

30%以下

三⼤都市圏（東京圏・⼤阪圏・名古屋圏）

70%以上

その他

30%以下

東京圏⼤阪圏

名古屋圏

エムシーユービーエス ミッドシティ

本投資法⼈の投資⽅針

※商業施設および産業⽤不動産は除く

2

3

資産運⽤会社（三菱商事・ユービーエス・リアルティ（MC-UBS））の概要

スポンサー

本投資法⼈＜商業施設特化型＞ ＜産業⽤不動産特化型＞

本資産運⽤会社

リテール本部 インダストリアル本部 オフィス本部

時価総額（注1） 保有資産（注2）

6,503億円 8,772億円

時価総額（注1） 保有資産（注2）

3,058億円 2,983億円

時価総額（注1） 保有資産（注2）

2,112億円 2,876億円

運⽤受託資産残⾼において、本邦最⼤級の

J-REIT資産運⽤会社

時価総額（注1）

1.1兆円超

運⽤J-REIT保有資産（注2）

1.4兆円超

注1：2019年11⽉22⽇時点の株式会社東京証券取引所における終値に基づいています。注2：2019年9⽉末⽇時点における取得価格の合計に基づき記載しています。なお、本投資法⼈は2019年11⽉に取得した新規資産の取得価格も含めています。

本資産運⽤会社の体制

0

60,000

80,000

100,000

120,000

MC-UBS資本参画後の取組みと投資⼝価格の推移

4

2015年 2018年2017年2016年 2019年

初の投資法⼈債発⾏

投資⼝5分割実施

旗艦物件（松下IMPビル）

の譲渡（資産⼊替）を公表

FTSE EPRA/NAREITグローバル不動産指数組⼊れ

MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数組⼊れ

JCR格付A+からAA-へ格上げ

MSCI ESG格付けJ-REITで初のAA取得

250.0百万円（2014年平均）

流動性（1⽇平均取引⾼）

487.5百万円（2018年平均）

747百万円（2019年平均

（11⽉22⽇時点））

338.8百万円（2015‒2017年平均）

2211.21pt（2019年11⽉22⽇）

上昇率 +15.3%（2015年4⽉10⽇と2019年11⽉22⽇⽐）

流動性の拡⼤

3倍に上昇（2014年平均と

2019年平均⽐）

R&I格付AからA+へ格上げ

（円）

2,000

0

東証REIT指数（右軸）

118,800円（2019年11⽉22⽇）

上昇率 +103.1%（2015年4⽉10⽇と2019年11⽉22⽇⽐）

本投資法⼈の投資⼝価格（左軸）

上場後初の公募増資

第2回公募増資

第3回公募増資

(pt)

最⼤テナント（パナソニック）との

グリーンリース契約と賃料増額改定覚書締結

第4回公募増資

58,480円（2015年4⽉10⽇）

1,917.7pt（2015年4⽉10⽇）

MCUBS MidCityの強み

投資主価値の継続的な向上を⽬指すMC-UBSのオフィス主体REIT

1. 業界トップクラスの物件取得⼒2. テナント満⾜度を重視した運⽤⼒3. 安定した財務基盤4. ESGに配慮したポートフォリオ運営

5

MC-UBS資本参画後の本投資法⼈の成⻑

3.6%平均償却後NOI利回り

26物件物件数

2,876億円資産規模

（取得価格の合計）

2019年11⽉時点（注）

注：「平均償却後NOI利回り」には、「名古屋ルーセントタワー（匿名組合出資持分）」に係る数値を除外して算出しています。

2.6%平均償却後NOI利回り

12物件物件数

1,576億円資産規模

（取得価格の合計）

資本参画前（2014年12⽉期末時点）（注）

譲渡価格：2物件107億円

平均償却後NOI利回り

2.6％

譲渡価格：2物件287億円

平均償却後NOI利回り

1.8％

2018年2017年 2019年取得価格：313億円

取得価格：453億円

取得価格：310億円

仙台ｷｬﾋﾟﾀﾙﾀﾜｰ

渋⾕桜丘ｽｸｴｱ（追加取得）

笹塚ｾﾝﾀｰﾋﾞﾙ M-City⾚坂⼀丁⽬ﾋﾞﾙ

ﾄﾖﾀﾓﾋﾞﾘﾃｨｻｰﾋﾞｽ

本社ﾋﾞﾙ

吉安神⽥ﾋﾞﾙUSCﾋﾞﾙ（準共有持分

約54%）

横浜ｱｲﾗﾝﾄﾞﾀﾜｰ

M-City江⼾川橋ﾋﾞﾙ

USCﾋﾞﾙ（準共有持分約46%）

2015年 2016年取得価格：594億円

名古屋ﾙｰｾﾝﾄﾀﾜｰ（匿名組合出資持分）

住友不動産上野ﾋﾞﾙ6号館

渋⾕桜丘ｽｸｴｱ（底地）

ｷｭｰﾌﾞ川崎

Gｽｸｴｱ渋⾕道⽞坂

横浜ｸﾘｴｰｼｮﾝｽｸｴｱ

東⽇本橋ｸﾞﾘｰﾝﾋﾞﾙ

⼤阪YMﾋﾞﾙ

ｲｰｽﾄｽｸｴｱ東京

ﾎﾃﾙﾋﾞｽﾀﾌﾟﾚﾐｵ東京

− 1. 業界トップクラスの物件取得⼒ −

新規取得

新規取得

新規取得

6

7

ポートフォリオデータ

エリア分散

テナント分散

東京圏16.6%

⼤阪圏82.0%

その他1.4%

資本参画前（2014年12⽉期末）

資本参画前（2014年12⽉期末）

第４回公募増資後（2019年11⽉）

⼤阪圏34.2% 東京圏

61.4%

名古屋圏1.7%

その他2.7%

OBP割合（ツイン21＋松下IMPビル）

62.4%

最⼤テナント割合

21.2% OBP割合（ツイン21）

26.1%

最⼤テナント割合

12.1%

東京圏

最⼤テナント割合

OBP割合

16.6％ 61.4％

21.2％ 12.1％

62.4％ 26.1％

＊取得価格ベース

＊賃料＋共益費ベース注1：「OBP」とは⼤阪ビジネスパークを意味し、「OBP割合」とはOBP所在の物件に⼊居するテナントのポートフォリオ全体に対する割合を意味します。注2：第4回公募増資後のテナント分散の数値について、既存物件は2019年6⽉期末時点、公募増資により取得した新規物件は2019年8⽉時点に基づき算出しています。

− 1. 業界トップクラスの物件取得⼒ −

第４回公募増資後（注2）

（2019年11⽉）

8

第4回公募増資による新規取得資産⼤阪YMビル

相対取引

イーストスクエア東京相対取引

ホテルビスタプレミオ東京

⽴地

スペック

収益性

• 再開発が進む「梅⽥」エリアに近接

• 基準階⾯積約245坪かつレイアウト効率に優れ、2008年にリニューアルを実施

• 「⼤阪」エリアのオフィスビルの新規供給は当⾯限定的・賃料ギャップが存在

• ⼤⼿町、⽇本橋へ地下鉄東⻄線で10分程度と利便性が⾼いエリア

• 基準階⾯積約600坪と規模的訴求⼒を有する

• ⼤企業の本社が多数存在するエリアに所在し、安定した賃貸需要が⾒込める

• 「⾚坂⾒附」駅より徒歩約3分、「⾚坂」エリアの中⼼部にある希少性の⾼いホテル⽴地

• 2018年6⽉開業・築浅の宿泊特化型ホテル

• エリア内ポジショニングの向上によるADR （注）の向上余地が存在

相対取引

注：ADR (Average Daily Rate)：客室1室当たり平均室料（平均客室単価）

− 1. 業界トップクラスの物件取得⼒ −

取得⽇ 2019年11⽉20⽇ 2019年11⽉20⽇ 2019年11⽉22⽇ 3物件合計/平均所在地 ⼤阪市福島区 東京都江東区 東京都港区

取得価格 63.1億円 95.0億円 112.0億円 270.1億円

鑑定評価額 70.6億円 102.0億円 120.0億円 292.6億円

含み益 +7.5億円 +7.0億円 +8.0億円 +22.5億円

NOI利回り 5.0% 4.9% 3.9% 4.5%

償却後NOI利回り 4.7% 4.2% 3.5% 4.0%

0%

2%

4%

6%

8%

10% 空室率Grade A空室率Grade B

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

新規供給⾯積新規需要⾯積

9

良好なオフィス賃貸市況が継続

東京オフィス空室率と供給量の推移 ⼤阪オフィスの空室率と供給量の推移

出所: シービーアールイー株式会社からのデータを基に資産運⽤会社が作成

18.2%

0%

4%

8%

12%

16%

20% 空室率Grade A空室率Grade B

（坪）

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023

新規供給⾯積新規需要⾯積

0.8%

0.2%7.0%

0.3%

2019Q2

7.8%

5.6%

2013Q1

（坪）

2013Q1

0.8%

2019Q2

2020.１オービック御堂筋ビル

2021.10(仮称)本町サンケイビル

グランフロント⼤阪 等

− 2. テナント満⾜度を重視した運⽤⼒ −

97.5% 97.0%98.1% 98.5%

99.4% 98.4%

⾼⽔準の稼働を維持し賃料増額改定が続く

10

東京圏： 1件その他： 1件

17件東京圏：4件

⼤阪圏：12件その他：1件

20件東京圏：13件⼤阪圏：7件

2017年6⽉期

2017年12⽉期

2018年6⽉期

2018年12⽉期

2019年6⽉期

2019年12⽉期

（第22期） （第23期） （第24期） （第25期） （第26期） （第27期）

■東京圏 ■⼤阪圏 ■その他（上部：増額改定、下部：減額改定）

稼働率

2019年6⽉末時点で確定している件数

賃料改定件数

19件東京圏：4件⼤阪圏：8件その他：7件

9件東京圏：4件⼤阪圏：2件その他：3件

⼤阪圏： 1件

40件東京圏：4件

⼤阪圏：20件その他：16件

東京圏 99.6%（↑0.6pt）⼤阪圏 99.4%（↑1.0pt）

2018年12⽉期⽐

9件東京圏：4件⼤阪圏：5件

稼働率と賃貸借契約の賃料改定件数

− 2. テナント満⾜度を重視した運⽤⼒ −

10%

62%

10%

18%

0%

25%

50%

75%

100%マーケット賃料

より⾼い⽔準

11%

56%

18%

14%

0%

25%

50%

75%

100%

10%超

10%以内

- 10%以内

- 10%超

11

注：マーケット賃料とは、シービーアールイー株式会社が2018年12⽉時点で査定した各物件のマーケット推定成約賃料（基準階）です。なお、マーケット賃料と同額のものは「10%以内」に含まれます。

賃料ギャップの分布

マーケット賃料より低い⽔準

マーケット賃料より⾼い⽔準

マーケット賃料より低い⽔準

- 3.3%- 2.1% - 4.6%

賃料ギャップポートフォリオ全体

東京圏 ⼤阪圏

ポートフォリオの賃料ギャップ− 2. テナント満⾜度を重視した運⽤⼒ −

2020年6⽉期

(第28期)

2020年12⽉期

(第29期)

2021年6⽉期

(第30期)

2021年12⽉期

(第31期)

2022年6⽉期

(第32期)

2022年12⽉期

(第33期)

2023年6⽉期

(第34期)

2023年12⽉期

(第35期)

2024年6⽉期

(第36期)

2024年12⽉期

(第37期)

2025年6⽉期

(第38期)

2025年12⽉期

(第39期)

2026年6⽉期

(第40期)

2026年12⽉期

(第41期)

2027年6⽉期

(第42期)

2027年12⽉期

(第43期)

2028年6⽉期

(第44期)

2028年12⽉期

(第45期)

2029年6⽉期

(第46期)

2029年12⽉期

(第47期)

49億円

財務基盤を更に強化

12

発⾏体格付の状況

48.5億円

143億円

59億円

9億円

31億円47億円40億円

コミットメントライン枠 150億円

■2019年11⽉の新規借⼊ ■ 既存借⼊⾦（固定） ■ 既存借⼊⾦（変動） ■投資法⼈債

15億円

有利⼦負債返済期限の分散状況

新規借⼊⾦（2019年11⽉）

格付 公表年⽉

⽇本格付研究所（JCR） AA-（安定的） 2019年3⽉

格付投資情報センター（R＆I） A+ （安定的） 2019年9⽉

借⼊先 ⾦額 期間 ⾦利

みずほ銀⾏ 17億円 10年 固定

三菱ＵＦＪ銀⾏ 13億円 10年 固定

⽇本政策投資銀⾏、⻄⽇本シティ銀⾏福岡銀⾏ 31億円 9.5年 固定

三井住友信託銀⾏ 20億円 6.5年 固定（⾦利スワップ）

三井住友銀⾏ 20億円 4.5年 変動

みずほ銀⾏、三菱ＵＦＪ銀⾏ 9億円 4年 変動

合計∕加重平均 110億円 7.7年 0.51％（⾒込値）

53億円

89.5億円

10億円

40億円

20億円

39億円

15億円 20億円

JCRより格付 AA- を取得、R&Iも格上げに

37億円

53億円 57.75億円

27億円

66億円30億円

40億円49億円

20億円

20億円

19.5億円

34億円 49億円

29億円10.5億円

− 3. 安定した財務基盤 −

653

1,159 1,269

1,688

2,747

3,024

47.7%

39.8%39.5%

38.7%

42.2%42.0%

有利⼦負債 総資産額LTV（鑑定ベース） LTV（簿価ベース)

13

財務基盤はより強固に

有利⼦負債調達コストと平均残存年数の推移

2.3年

3.5年

4.3年1.38%

0.99%0.95%

平均残存年数 調達コスト

LTVの推移

（億円）

2014年12⽉期

2015年6⽉期

2015年12⽉期

2016年6⽉期

2016年12⽉期

2017年6⽉期

2017年12⽉期

2018年6⽉期

2018年12⽉期

2019年6⽉期

2019年11⽉

（第17期）（第18期）（第19期）（第20期）（第21期）（第22期）（第23期）（第24期）（第25期）（第26期）新規借⼊後

2014年12⽉期

2015年6⽉期

2015年12⽉期

2016年6⽉期

2016年12⽉期

2017年6⽉期

2017年12⽉期

2018年6⽉期

2018年12⽉期

2019年6⽉期

2019年11⽉

（第17期）（第18期）（第19期）（第20期）（第21期）（第22期）（第23期）（第24期）（第25期）（第26期）新規借⼊後（⾒込値） （⾒込値）

− 3. 安定した財務基盤 −

＊ 関連費⽤を含むオールインコスト

＊

ESGに関する継続的な取組みへの評価

14

GRESB評価にて4年連続のGreen StarMSCIジャパンESG格付にてJ-REIT唯⼀のAA

出所：MSCI「MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数の構成銘柄（2019年6⽉時点）」

2019年6⽉時点のJ-REIT組⼊れ銘柄 ESG格付け

MCUBS MidCity投資法⼈ AA⽇本リテールファンド投資法⼈ A産業ファンド投資法⼈ Aコンフォリア・レジデンシャル投資法⼈ A⽇本プロロジスリート投資法⼈ A野村不動産マスターファンド投資法⼈ Aオリックス不動産投資法⼈ BBBイオンリート投資法⼈ BBヒューリックリート投資法⼈ BB

BELS認証5物件で取得

CASBEE不動産評価認証3物件で取得

DBJ Green Building認証3物件で取得

環境認証の取得

東京都中⼩低炭素モデルビル

2物件で取得

• 4年連続最⾼位のGreen Star• 相対評価に基づくレーティングで2年連続最⾼位の5スター

• MSCIジャパンESGセレクト・リーダーズ指数に組⼊れ（2018年12⽉）

• J-REIT唯⼀の「AA」ESG格付を取得（2019年3⽉）

＊GPIFが同指数に連動したパッシブ投資を⾏う指数

＊MSCIインデックス、およびここに記載されているMSCIロゴ、商標、サービスマーク、またはインデックス名を使⽤する際に本投資法⼈が含まれていても、MSCIまたはMSCIの関連団体による本投資法⼈への後援、賛同、振興を⾏うことを⽰すものではありません。MSCIインデックスはMSCIの独占的財産です。 MSCIおよびMSCIのインデックス名およびロゴは、MSCIまたはMSCIの関連団体の商標またはサービスマークです。

− 4. ESGに配慮したポートフォリオ運営 −

投資主価値の継続的な向上を実現

15

資本参画前

物件数

資産規模

平均NOI利回り

平均償却後NOI利回り

含み損益

12物件

1,576億円

4.0%

2.6%

ー 320億円

26物件

2,876億円

4.5%

3.6%

＋ 186億円

第4回公募増資後

LTV (鑑定ベース)

平均有利⼦負債コスト

平均有利⼦負債残存年数

発⾏体格付

47.7%

1.38%

2.3年

R&I：A-

39.5%

0.95%

4.3年

R&I：A+（安定的）

JCR：AA−（安定的）

時価総額

1⼝当たり分配⾦

1⼝当たりNAV

536億円

1,191円

63,504円

2,112億円

2,030円

96,391円

GRESB − Green Star取得∕5star取得

資本参画前

Equity 投資主価値は⼤きく向上

Debt 強固な財務基盤の構築に成功Asset ポートフォリオ拡⼤を通じ収益性と安定性が向上

ESG サステナビリティへの積極的な取組み（2019年11⽉22⽇）

（取得価格ベース）

（2015年4⽉10⽇）

MSCI MSCIｼﾞｬﾊﾟﾝESGｾﾚｸﾄ・ﾘｰﾀﾞｰｽﾞ指数採⽤

∕AA格付取得

主要インデックス FTSE EPRA/NAREITｸﾞﾛｰﾊﾞﾙ不動産指数採⽤

内部留保額 1,097百万円

第4回公募増資後

資本参画前 第4回公募増資後

資本参画前 第4回公募増資後

−

−

−

（⾒込値）

（⾒込値）

（2020年6⽉期予想）

（⾒込値）

（2019年6⽉期末時点）

1⼝当たり分配⾦の成⻑を継続

16

1⼝当たり分配⾦の推移

2014年12⽉期

2015年6⽉期

2015年12⽉期

2016年6⽉期

2016年12⽉期

2017年6⽉期

2017年12⽉期

2018年6⽉期

2018年12⽉期

2019年6⽉期

2019年12⽉期

2020年6⽉期

(第17期) (第18期) (第19期) (第20期) (第21期) (第22期) (第23期) (第24期) (第25期) (第26期) (第27期) (第28期)実績 予想 予想

1,191円

1,288円

1,456円1,420円

1,486円

1,580円1,622円

〜〜

2,751円

1,684円

売却益等

762円

〜〜売却益等

816円2,545円

1,783円

1,935円

1,955円

2,030円(2014年12⽉期と2020年6⽉期⽐)

上昇率 +70.4% 投資主の皆様へお⽀払いする分配⾦（予想）

1⼝当たり分配⾦ 分配⾦利回り（年率）

2019年12⽉期(予想) 1,955円 3.3%

(1,955円×2)÷118,800円*

2020年 6⽉期(予想) 2,030円 3.4%

(2,030円×2)÷118,800円*

* 2019年11⽉22⽇時点

Appendix

■ 笹塚ｾﾝﾀｰﾋﾞﾙ

■ 渋⾕桜丘ｽｸｴｱ ■ 住友不動産上野ﾋﾞﾙ6号館■ ｷｭｰﾌﾞ川崎■ 横浜ｸﾘｴｰｼｮﾝｽｸｴｱ

■ 東⽇本橋ｸﾞﾘｰﾝﾋﾞﾙ ■ USCﾋﾞﾙ ■ ﾄﾖﾀﾓﾋﾞﾘﾃｨｻｰﾋﾞｽ本社ﾋﾞﾙ

■ 吉安神⽥ﾋﾞﾙ

■ M-City⾚坂⼀丁⽬ﾋﾞﾙ

■ 横浜ｱｲﾗﾝﾄﾞﾀﾜｰ■ M-City江⼾川橋ﾋﾞﾙ

東京圏：16物件（投資⽐率：61.4%）

■ ｲｵﾝﾓｰﾙ津⽥沼

■ Gｽｸｴｱ渋⾕道⽞坂

東京圏

18

■ 資本参画後の取得資産■ 資本参画前からの保有資産

■ ﾎﾃﾙﾋﾞｽﾀﾌﾟﾚﾐｵ東京 ■ ｲｰｽﾄｽｸｴｱ東京

2019年11⽉新規取得

2019年11⽉新規取得

■ ﾂｲﾝ21

■ MID⻄本町ﾋﾞﾙ

■ 肥後橋MIDﾋﾞﾙ

■ ｺﾅﾐｽﾎ゚ ﾂーｸﾗﾌ゙ 京橋■ MID今橋ﾋﾞﾙ

■ 北浜MIDﾋﾞﾙ

⼤阪圏：7物件（投資⽐率：34.2%）

名古屋圏・その他地域物件：3物件（投資⽐率：4.4%）

⼤阪圏

名古屋圏■ 名古屋ﾙｰｾﾝﾄﾀﾜｰ

（匿名組合出資持分） その他（福岡市）その他（仙台市）■ 仙台ｷｬﾋﾟﾀﾙﾀﾜｰ ■ ﾄﾞｰﾐｰｲﾝ博多祇園

19

■ 資本参画後の取得資産■ 資本参画前からの保有資産

■ ⼤阪YMﾋﾞﾙ

2019年11⽉新規取得

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ポートフォリオ⼀覧

エリア 物件番号 物件名称 所在地 取得価格

（百万円） 投資⽐率（％） 賃貸可能⾯積（㎡） 稼働率（%） テナント数

■オフィスビル

三⼤都市圏

東京圏

OT-1 住友不動産上野ビル6号館 東京都台東区 7,460 2.6 6,858.16 100.0 2OT-2 Gスクエア渋⾕道⽞坂 東京都渋⾕区 12,220 4.2 5,010.68 100.0 8OT-3 渋⾕桜丘スクエア 東京都渋⾕区 17,130 6.0 6,379.66 100.0 4OT-4 横浜クリエーションスクエア 横浜市神奈川区 7,080 2.5 12,706.18 98.2 42OT-5 キューブ川崎 川崎市川崎区 20,050 7.0 24,494.06 100.0 10OT-6 東⽇本橋グリーンビル 東京都中央区 2,705 0.9 3,254.77 100.0 7OT-7 笹塚センタービル 東京都渋⾕区 8,700 3.0 8,239.17 100.0 9OT-8 USCビル 東京都江東区 10,800 3.8 12,489.08 93.9 9OT-9 吉安神⽥ビル 東京都千代⽥区 4,000 1.4 3,149.30 100.0 6

OT-10 トヨタモビリティサービス本社ビル 東京都中央区 9,200 3.2 6,123.81 100.0 1OT-11 M-City⾚坂⼀丁⽬ビル 東京都港区 4,205 1.5 2,581.62 100.0 12OT-12 横浜アイランドタワー 横浜市中区 22,100 7.7 25,460.50 100.0 7OT-13 M-City江⼾川橋ビル 東京都⽂京区 4,070 1.4 3,472.70 100.0 2OT-14 イーストスクエア東京 東京都江東区 9,500 3.3 12,208.42 81.0 13

⼤阪圏

OO-1 ツイン21 ⼤阪市中央区 68,700 23.9 82,304.84 99.2 110OO-5 MID今橋ビル ⼤阪市中央区 3,270 1.1 4,277.63 100.0 21OO-7 北浜MIDビル ⼤阪市中央区 10,800 3.8 10,189.49 100.0 11OO-8 MID⻄本町ビル ⼤阪市⻄区 3,550 1.2 3,881.74 100.0 18OO-9 肥後橋MIDビル ⼤阪市⻄区 3,000 1.0 4,655.57 100.0 12

OO-10 ⼤阪YMビル ⼤阪市福島区 6,310 2.2 9,957.53 100.0 25その他 その他

主要都市 OR-1 仙台キャピタルタワー 仙台市⻘葉区 5,500 1.9 12,997.45 95.8 76⼩計（オフィスビル∕21物件） 240,350 83.6 260,692.36 98.3 405

■オフィスビル以外

三⼤都市圏

東京圏 RT-1 イオンモール津⽥沼 千葉県習志野市 26,100 9.1 101,210.44 100.0 1HT-1 ホテルビスタプレミオ東京 東京都港区 11,200 3.9 4,236.46 100.0 2

⼤阪圏 RO-1 コナミスポーツクラブ京橋 ⼤阪市都島区 2,780 1.0 9,586.26 100.0 1その他 その他

主要都市 HR-1 ドーミーイン博多祇園 福岡市博多区 2,280 0.8 5,554.91 100.0 2⼩計（オフィスビル以外∕4物件） 42,360 14.7 120,588.07 100.0 6

⼩計 282,710 98.3 381,280.43 98.8 411■オフィスビルに係る匿名組合出資持分

三⼤都市圏 名古屋圏 TK-1 名古屋ルーセントタワー 名古屋市⻄区 4,919 1.7 − − −（匿名組合出資持分）

合計 287,629 100.0 381,280.43 98.8 411

注：「賃貸可能⾯積」、「稼働率」及び「テナント数」は、2019年6⽉末⽇（第4回公募増資による新規取得資産は2019年8⽉末⽇）時点の数値を記載しています。

メモ

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ディスクレーマー

• 本資料には、将来的な業績、計画、経営⽬標・戦略などが記載されている場合があります。これらの将来に関する記述は、将来の出来事や事業環境の傾向に関する現時点での仮定・前提によるものですが、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により⼤きく異なる可能性があります。

• 特に断りのない場合、本資料は⽇本における会計⽅針に基づいて作成されています。

• 本資料は、MCUBS MidCity投資法⼈（以下、本投資法⼈と⾔います。）の決算の分析等に関する資料であって、本投資法⼈の投資証券の取得その他⾦融商品取引契約の締結の勧誘を⽬的として作成されたものではありません。投資を⾏う際は、投資家ご⾃⾝の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。

• 本投資法⼈は、価格変動を伴う不動産およびその関連資産に投資を⾏う公募不動産投資法⼈（J-REIT）であり、経済情勢、⾦利情勢、投資⼝に対する需給状況、不動産市況、運⽤する不動産の価格や賃料収⼊の変動、災害、本投資法⼈の財務状態の悪化等により、投資⼝の市場価格が下落⼜は分配⾦の額が減少し、投資主が損失を被る場合があります。詳しくは本投資法⼈の有価証券届出書（⽬論⾒書）及び有価証券報告書に記載の「投資リスク」をご覧ください。

資産運⽤会社：三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社（⾦融商品取引業者 関東財務局⻑（⾦商）第403号、⼀般社団法⼈ 投資信託協会会員）