la cedolare secca sugli affitti - direzione regionale...
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LA CEDOLARE SECCALA CEDOLARE SECCASUGLI AFFITTISUGLI AFFITTI
Art. 3 D.Lgs. 14 marzo 2011 n. 23
Riferimenti normativi e prassiRiferimenti normativi e prassi
• Art. 2 e 7, Legge n. 42 del 5 maggio 2009 “Delega al governoin materia di federalismo fiscale, in attuazione dell’art. 119della Costituzione”.
• Art. 3 D.Lgs. N. 23 del 14 marzo 2011 “Disposizioni in materiadi federalismo fiscale municipale”.
• Provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 07/04/2011.
• Circolare n. 26 del 01/06/2011. Primi chiarimenti.
• Risoluzione 59 del 25/05/2011. istituzione dei codici tributoper i versamenti tramite F 24 della cedolare secca.
Soggetti che possono optareSoggetti che possono optareper la cedolare seccaper la cedolare secca
• Locatore persona fisica titolare del diritto di proprietà o dialtro diritto reale di godimento sull’immobile (anche incomproprietà).
• Soggetti esclusi:
nell’esercizio dell’attività di impresa o di lavoro autonomo; immobili oggetto
di proprietà condominiale.
Contratti per i qualiContratti per i quali èèammessa la cedolare seccaammessa la cedolare secca
• Contratti di locazione relativi ad immobili ad uso abitativolocati per finalità abitative e relative pertinenze (anche perperiodi inferiori a 30 giorni).
• L’opzione è possibile anche se vi è l’intervento di un soggettoche opera in qualità di intermediario.
• Contratto relativo a più immobili.• Locazione di porzione di immobile.• Pertinenze, anche se inserite in contratti diversi
Esclusioni perché generano “reddito diverso”
Esercizio dellEsercizio dell ’’opzione: contrattiopzione: contrattisoggetti a registrazionesoggetti a registrazione
• L’applicazione della cedolare secca è subordinataall’esercizio dell’opzione da parte del locatore.
• L’opzione può essere esercitata:
dell’imposta di registro dovuta per la proroga (30 giorni dalmomento della proroga);
registrodovuta per le annualità successive (30 giorni dalla scadenzadi ciascuna annualità).
Comunicazione dellComunicazione dell ’’opzioneopzione
• L’opzione non ha effetto se il locatore non ne ha datopreventiva comunicazione al conduttore con letteraraccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltàdi chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.
• Quando deve essere comunicata? Prima dell’eserciziodell’opzione, prima della registrazione del contratto o primadel termine di versamento dell’imposta di registro per leannualità successive.
• In caso di pluralità di conduttori: l’opzione va comunicata aciascuno di essi.
• Immobili in comproprietà: l’opzione di un locatore comportala rinuncia agli aggiornamenti del canone per tutti, anche senon hanno optato per la cedolare secca.
Durata dellDurata dell ’’opzioneopzione
• Opzione esercitata in sede di registrazione del contratto o insede di proroga: vale per tutta la durata del contratto o dellaproroga, salvo revoca.
• Opzione esercitata a decorrere dalle annualità successive:vale per il residuo periodo di durata del contratto o dellaproroga, salvo revoca.
Revoca dellRevoca dell ’’opzioneopzione
• L’opzione può essere revocata dal locatore a partiredall’annualità contrattuale successiva a quella in cui è stataesercitata.
• Termini: la revoca deve avvenire entro il termine previsto peril pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità diriferimento.
• La revoca comporta il pagamento dell’imposta di registrodovuta per l’annualità in cui avviene e per quelle successive.
• Le modalità di revoca saranno stabilite da un successivoProvvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
Effetti della cedolare seccaEffetti della cedolare secca
• La cedolare secca sostituisce:
dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, neiperiodi d’imposta ricadenti nel periodo di duratadell’opzione;
scrittura privata non autenticata;
contratti, per le annualità successive, per la risoluzione e laproroga (effetti anche nei confronti del conduttore);
Casi particolariCasi particolari
• Contitolarità di diritti di proprietà: l’opzione deve essereesercitata distintamente da ciascun locatore. I locatori chenon esercitano l’opzione sono tenuti al versamentodell’imposta di registro in proporzione alla quota di possesso(min. 67 Euro). E’ dovuta in misura piena l’imposta di bollo.
• Contratti aventi ad oggetto più immobili con opzione solo peralcuni di essi: l’imposta di registro va calcolata solo conriferimento al canone relativo agli immobili esclusi dallacedolare. Se il canone è unitario: imposta dovuta sulla quotadi canone imputabile agli immobili esclusi in proporzione allarendita catastale. E’ comunque dovuta l’imposta di bollo sulcontratto.
Effetti sulla determinazione del redditoEffetti sulla determinazione del reddito
• I canoni tassati con il regime della cedolare secca sono esclusidal reddito complessivo.
• Il reddito assoggettato a cedolare deve però esserecomputato nel reddito complessivo per stabilire la spettanzao la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso direquisiti reddituali (es. ISEE).
• Sul reddito assoggettato a cedolare non possono essere fattivalere oneri deducibili e sulla cedolare non possono esserefatte valere detrazioni d’imposta.
Determinazione della cedolare secca: base imponibil eDeterminazione della cedolare secca: base imponibil e
• È costituita dal canone di locazione annuo stabilito dalle partimaturato nel periodo di vigenza dell’opzione (senza gliabbattimenti previsti ai fini Irpef).
• Se l’importo ottenuto è inferiore alla rendita catastale rivalutatadel 5%: la base imponibile è costituita da quest’ultimo valore.
Determinazione della cedolare secca: aliquoteDeterminazione della cedolare secca: aliquote
• Contratti disciplinati dal c.c. o a canone libero, regolati dalla leggen. 431/1998: 21%
• Contratti a canone concordato relativi ad abitazioni site neiComuni con carenze di disponibilità abitative (art. 1 lett. a) e b) DL551/98) e nei Comuni ad alta tensione abitativa (individuati dalCIPE): 19%
VersamentiVersamenti
• La cedolare secca si versa con le stesse modalità ed entro glistessi termini previsti per l’Irpef con modello F24.
• E’ dovuto il versamento in acconto (cod. tributo 1840 e 1841rispettivamente I e II acconto) e a saldo (cod. tributo 1842).
• È ammessa la compensazione.
Versamenti in accontoVersamenti in acconto
• 85% per il 2011
• 95% a partire dal 2012.
• Il versamento dell’acconto non si considera carente se è pariad almeno il 95% della cedolare secca calcolata per l’anno incui si è prodotto il reddito. Si può applicare il metodoprevisionale.
• L’acconto è unitario: occorre sommare tutti gli importi dellacedolare secca dovuta per ogni contratto di locazione per cuisia stata esercitata l’opzione nel periodo di riferimento.
Versamento degli acconti 2011Versamento degli acconti 2011
• Contratti in corso al 31 maggio 2011 o per i contratti scaduti orisolti a tale data: regole ordinarie.
• Contratti con decorrenza successiva al 31 maggio 2011: unsolo versamento in acconto entro il 30 novembre.
• Contratti con decorrenza dal 1° novembre 2011: acconto nondovuto e la cedolare si versa interamente a saldo.
Acconto 2011Acconto 2011
Si versa solo se la cedolaresupera 51,65 €. E’ pariall’85% della cedolare
Inferiore a257,52 €
Uguale/superiorea 257,52 €
Tutto entroil 30/11/2011
40% entro06/07/2011
(05/08 con 0,40%)
60% entro30/11/2011
Rateizzabile fino30/11/2011
(con interessi)
Acconto 2012Acconto 2012
Si versa solo se la cedolaresupera 51,65 €. E’ pariall’95% della cedolare
Inferiore a257,52 €
Uguale/superiorea 257,52 €
Tutto entroil 30/11/2012
40% entro16/06/2012
(16/07 con 0,40%)
60% entro30/11/2012
Rateizzabile fino30/11/2012
(con interessi)
Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,imposta di registro ed imposta di bolloimposta di registro ed imposta di bollo
Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,imposta di registro ed imposta di bolloimposta di registro ed imposta di bollo
La registrazione può avvenire:
1) presso gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate, dopo aver provveduto alversamento dell’imposta di registro presentando:
da applicare su originali e copie (€ 14,62 ogni 4 facciate e comunque ogni100 righe);
scaricabile dal sito Internet dell’Agenzia;
Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,Contratti di locazione assoggettati ad IRPEF,imposta di registro ed imposta di bolloimposta di registro ed imposta di bollo
2) in via telematica, la registrazione ed il pagamento possono essereeffettuati :
servizio Fisconline
immobiliari).
La registrazione si considera effettuata nel giorno in cui i dati trasmessipervengono correttamente all’Agenzia delle Entrate.
Come registrarsi ai servizi web: FisconlineCome registrarsi ai servizi web: Fisconline
Fisconline è dedicato a tutti i contribuenti, compresi i cittadini italianiresidenti all'estero, le società e gli enti, che non debbano presentarela dichiarazione dei sostituti di imposta (modello 770) per più di 20soggetti e che non siano già abilitati ad Entratel.
Le modalità di abilitazione sono specificate sul sitowww.agenziaentrate.gov.it nella sezione servizi online.
Come registrarsi ai servizi web: FisconlineCome registrarsi ai servizi web: Fisconline
L'abilitazione a Fisconline può essere ottenuta richiedendo il codicedi identificazione strettamente personale (codice PIN):
direttamente "online" dal sito dell’Agenzia delle Entrate, compilandoun modulo di richiesta che contiene alcuni dati identificativi. Ilsistema, eseguiti alcuni controlli, fornirà subito le prime 4 cifre delcodice PIN necessario per accedere ai servizi di Fisconline.
Entro 15 giorni il richiedente riceverà, al domicilio conosciutodall'Agenzia delle Entrate, una lettera contenente gli elementinecessari a completare il codice PIN (ultime 6 cifre) e la password peril primo accesso;
Come registrarsi ai servizi telematici: FisconlineCome registrarsi ai servizi telematici: Fisconline
recandosi muniti di documento di riconoscimento presso unqualsiasi ufficio delle Entrate.
Il funzionario dell'ufficio, verificata l'identità del richiedente,fornirà le prime 4 cifre del codice PIN e la password per il primoaccesso.
Gli elementi necessari a completare la costruzione del codicePIN (ultime 6 cifre) saranno ottenuti "online" con l'appositafunzione disponibile su questo sito;
numero 848.800.444.
ModalitModalit àà di registrazione telematica dei contratti di locazi onedi registrazione telematica dei contratti di locazi one
Ottenuto il codice PIN si può istallare sul proprio computer il softwarededicato oppure, senza scaricare il software, si possono utilizzare lefunzionalità “web”;
dell’Agenzia alla sezione “servizi con registrazione” poi “registrazionedei contratti di locazione” dove si può scegliere la modalità cheinteressa (Siria Web; Iris Web; locazioni Web).
Mentre Siria ed Iris consentono la compilazione semplificata delledenunzie da utilizzare per la registrazione dei contratti in presenza dideterminati requisiti, Locazioni Web consente anche di predisporre ilcontratto di locazione.
ModelloModello SiriaSiria
S.I.R.I.A
Acronimo di
• Sostitutiva delle Imposte di Registro, Irpef e Addizionali,ma anche di
• Servizio Internet per la Registrazione dei contrattirelativi a Immobili adibiti ad Abitazione
ModalitModalit àà di registrazione del contrattodi registrazione del contrattoed esercizio delled esercizio dell ’’opzioneopzione
• E’ stata introdotta una nuova modalità semplificata diregistrazione del contratto di locazione: modello Siriamodello Siriatelematicotelematico o Siria web.
• Utilizzabile facoltativamente dai locatori che intendanoesercitare l’opzione per la cedolare secca contestualmentealla registrazione.
• Non è più necessario allegare il contratto di locazione, cheandrà solo conservato per eventuali controlli.
• E’ opportuno conservare e stampare la ricevuta diregistrazione, dove sono indicate la data di registrazione, ilnumero di protocollo telematico e gli estremi dell’atto.
ModalitModalit àà di registrazione del contrattodi registrazione del contrattoed esercizio delled esercizio dell ’’opzioneopzione
La nuova modalità di registrazione semplificata è resa
maggio 2010, n. 78 che ha demandato ad un provvedimentodel direttore dell’Agenzia delle Entrate la definizione degli“atti per i quali la registrazione prevista per legge è sostituitada una denuncia esclusivamente telematica di una delle parti,la quale assume qualità di fatto ai sensi dell’articolo 2704,primo comma, del codice civile”.
La registrazione dell’atto conferisce allo stesso data certa.
Modello SiriaModello Siria
• Può essere utilizzato solo per i contratti che contengonoesclusivamente la disciplina del rapporto di locazione.
• I contratti devono avere le seguenti caratteristiche:
1. numero di locatori non superiore a 3, ciascuno dei qualiesercita l’opzione per la cedolare secca;
2. numero di conduttori non superiore a 3;
3. una sola unità abitativa e numero di pertinenze nonsuperiore a 3;
4. solo immobili censiti con attribuzione di rendita.
Modello Siria: presentazioneModello Siria: presentazione
• Può essere presentato:
cui all’art. 3, comma 3, D.p.r. n. 322/1998;
dei contratti di locazione con il modello 69.
Modello IRISModello IRISIl modello Iris consente di procedere direttamente alla registrazione
telematica dei propri contratti di affitto ad uso abitativo ed allaliquidazione dell’imposta di registro e di bollo, nel caso in cui il locatorenon abbia esercitato l’opzione per la cedolare secca.
È una procedura semplificata, approvata con provvedimento deldirettore dell’Agenzia delle Entrate del 14/07/2011, da utilizzarsi per lefattispecie più comuni analoghe a quelle che consentono di avvalersi delmodello SIRIA.
È sufficiente, infatti, indicare i dati del locatore, del conduttore,dell'immobile ed i dati del contratto di locazione utili alla registrazione(importo, durata).
Il documento contrattuale non deve essere allegato, ma va conservatodalle parti unitamente alle ricevute di avvenuta registrazione edavvenuto pagamento rilasciate dal servizio telematico.
Modello IRISModello IRIS
• Può essere utilizzato solo per i contratti che contengonoesclusivamente la disciplina del rapporto di locazione (ad usoabitativo e relative pertinenze) e non si possono ricomprendereulteriori pattuizioni.
• I contratti devono avere le seguenti caratteristiche:
1. numero di locatori non superiore a 3, ciascuno dei quali esercital’opzione per la cedolare secca;
2. numero di conduttori non superiore a 3;
3. una sola unità abitativa e numero di pertinenze non superiore a3;
4. solo immobili censiti con attribuzione di rendita;
5. essere stipulati tra persone fisiche che non agiscono nell’eserciziod’impresa, arte o professione.
Locazioni webLocazioni web
Questa applicazione consente di procedere, direttamente dalweb, alla registrazione dei contratti di locazione ed affitto,semplicemente indicando i dati del locatore, del conduttore,dell'immobile, del canone di locazione e gli estremi del proprioconto corrente bancario o postale su cui addebitare le imposte.
E' possibile scegliere tra numerose tipologie di contratti, primi fratutti quelli più diffusi, relativi alle locazioni di immobili ad usoabitativo, oppure ad uso turistico o, ancora, per la locazione dibox/posto auto.
Sono messi a disposizione anche i testi base dei contratti nei qualiconfluiscono i dati digitati dall'utente, da stampare, firmare econservare.
Pagamenti registro webPagamenti registro web
Questa applicazione consente di effettuare direttamente dal sitodell’Agenzia i pagamenti delle imposte relative ai contratti dilocazione già registrati
Non è quindi necessario compilare il modello F23 cartaceo perpagare l'imposta di registro per le annualità successive alla primadei contratti di locazione pluriennali, o per le proroghe,risoluzioni e cessioni di contratti.
E' sufficiente selezionare il contratto già registrato e inserire lecoordinate del proprio conto corrente bancario o postale su cuiaddebitare le imposte.
Infine, nella sezione “Ricevute” del sito web dei servizi telematicisono presenti le attestazioni delle operazioni di registrazionbe epagamento effettuate.
Nuovo modello 69Nuovo modello 69per la richiesta di registrazione degli attiper la richiesta di registrazione degli atti
• Può essere utilizzato in alternativa ai modelli semplificati Siriaed Iris.
• Deve essere utilizzato per la registrazione dei contratti dilocazione nei casi non previsti dai modelli Siria ed Iris e per gliadempimenti successivi dei contratti (cessioni, risoluzioni,proroghe).
• Deve essere presentato presso qualunque ufficio dell’agenziadelle entrate dal soggetto che richiede la registrazione delcontratto ovvero in via telematica.
• In caso di proroga del contratto la presentazione del nuovomodello 69 deve avvenire entro 30 giorni dal momento dellaproroga.
• Il modello può sostituire la Comunicazione dati Catastali (CDC)per gli adempimenti ad essa connessi.
