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Grupo -1- Katherine Barba, Joselin Valverde Guillermo Muñoz, José Macías LA PROPIEDAD HORIZONTAL
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INDICE Páginas
LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto 2
Antecedentes históricos 2
La Propiedad Horizontal y su naturaleza 3
Doctrina 3
La propiedad horizontal en el código civil ecuatoriano 4
Derecho comparado 6
Caso práctico 7
Declaratoria de propiedad horizontal 9
Problemas especiales 9
Terminación de la propiedad horizontal 10
Conclusiones y aportes enfocados a la realidad nacional 11
Reflexiones 13
Las ventajas y desventajas de la propiedad horizontal 14
Bibliografía 15
Anexos 16
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LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más pisos, viviendas
o locales de un edificio, que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada
pero que tienen ciertos derechos y obligaciones en común.
La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y
organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha
propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los
bienes privados y comunes del edificio.
Así, la propiedad horizontal, no es el inmueble, sino la institución jurídica bajo la cual esta ese
inmueble
Antecedentes históricos
Por una parte el concepto romanista de la propiedad, con extensión vertical ilimitada; y por
otra parte, el afán natural de independencia que se satisfacía mejor, con las
antiguas técnicas de construcción, mediante la exclusividad de dominio en cada edificio,
han hecho que la propiedad horizontal no tuviera mayor acogida legal ni difusión social en
la antigüedad. Superado el concepto romanista, e inventadas nuevas técnicas constructivas,
esta figura jurídica se ha abierto amplio campo en el mundo contemporáneo. Sobre todo en
las grandes ciudades ha llegado a ser fórmula muy común.
Sin embargo algunos investigadores como Cicu, han encontrado remotos precedentes de la
propiedad horizontal en Babilonia y Siria, en siglos anteriores a la era cristiana.
En el Derecho Romano se halla un esbozo de este instituto en un fragmento del Digesto, del
Jurisconsulto Ulpiano, en el que se planteó con bastante claridad y precisión, la división de
una casa por pisos, al considerar el caso del cenáculo o piso superior de la casa, ocupado
por una persona en calidad de dueño, y que tenga esta persona acceso directo al cenáculo
por un sitio público; en tanto que la planta baja del edificio pertenezca a otra persona en la
misma calidad. Este texto comprueba que se conoció la figura jurídica que consideramos,
siquiera como una modalidad extraña. Se piensa que llegó a tener cierta difusión en la
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época imperial, de gran desarrollo urbano y en la cual se comenzó a edificar casas de
considerable altura, gracias a nuevas técnicas constructivas.
La propiedad horizontal y su naturaleza
La propiedad horizontal se diferencia de la propiedad unitaria o singular, en la propiedad
horizontal, el inmueble está limitado horizontalmente y por consiguiente no va “hasta los
infiernos ni hasta los cielos”
De la comunidad singular o condominio se diferencia, además de su objeto que solo
comprende los inmuebles en que no está permitida la solicitud de solución, al paso que si
asiste este derecho a los condóminos singulares. El derecho de cuota comunitaria en la
propiedad horizontal no puede ser enajenado independientemente del derecho unitario o
singular, así como la venta de este implica la de cuota aparte.
En esta clase de propiedad especial, se encuentra 2 elementos característicos:
A) Los de la propiedad singular o unitaria, ya que cada copropietario es dueño
exclusivo de su respectiva unidad
B) Los de la comunidad o condominio o indivisión sobre los bienes comunes para su
goce y utilización, pero con la diferencia fundamental de que solo recae sobre los
bienes inmuebles
Doctrina de la Propiedad Horizontal
Manresa: define la Propiedad Horizontal como el inmueble que en su totalidad pertenece de
forma singular a diversos propietarios y aun habiendo, por la división, terminado la
copropiedad, y cesado el condominio, sobre una parte que fue abstracta e ideal durante el
pro-indiviso, continúan siendo comunes ciertas cosas indispensables al derecho de usar y
disfrutar de la finca, como los tejados, las escaleras, los patios, entre otros. Este estado
de comunidad especial sólo habrá de determinarse jurídicamente por la reincorporación del
dominio del inmueble en un solo y exclusivo propietario.
Casado Pallares: considera que en esta figura la propiedad separada es lo principal y lo
accesorio es la comunidad, pues todo el valor directo y utilidad de una cosa depende de los
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pisos o de las habitaciones, esto es, de los espacios habitables y todo lo demás está
respecto de ello, en relación tanto de medio a fin como de accesorio a principal.
Batlle: refiere que en la propiedad por pisos hay una comunidad de ciertos elementos; pero
sobre la cosa entera no hay comunidad, sino una simple concurrencia de propietarios que
no es lo mismo.
Reffino: manifiesta que "la Propiedad Horizontal de los inmuebles edificados consiste
simplemente en que el propietario de un piso o departamento, lo es exclusivamente de él,
con independencia de los propietarios vecinos, y es condominio, a la vez, del terreno donde
se asienta el edificio y demás bienes comunes"
Sánchez Roca la define como: "jurídicamente, la Propiedad Horizontal es una comunidad
voluntaria y permanente, integrada por los adquirientes titulares de cada uno de los pisos
o apartamentos de un inmueble, sometidos en el ejercicio de sus derechos a normas legales
o fraccionadas
La Propiedad Horizontal en el Código Civil Ecuatoriano
Algunos códigos civiles han llegado a excluir la posibilidad de la propiedad horizontal. Tal
sucedía con el argentino de Dalmacio Vélez Sarsfield, promulgado pocos años después del
nuestro, en 1869 concretamente, y cuyo artículo 2617 decía: "El propietario de edificios no
puede dividirlos horizontalmente entre varios dueños, ni por contrato ni por actos de última
voluntad".
Por el contrario, en nuestro Código Civil de 1861 ya existía el artículo que hoy lleva el
número 895 y que contiene una rudimentaria regulación de la propiedad horizontal.
Ciertamente se puede discutir que por la localización de este precepto en el Título "De las
Servidumbres" se estaba un tanto lejos del concepto moderno de la propiedad horizontal, el
mismo que era totalmente extraño a las costumbres de la época. Pero hay que reconocer que
el genio clarividente de Don Andrés Bello, resume en dicho artículo lo más esencial de esta
institución que en nuestro país sólo después de cien años ha llegado a tener relevancia.
En el Código Civil Ecuatoriano es el ART.895 que nos refiere situaciones respecto a la
propiedad horizontal, pero es la ley de esta materia la que la regula, de la cual anotamos
una síntesis de sus artículos.
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Se considera la posibilidad de varios departamentos en el mismo piso o nivel (Art. 1)
Da el concepto de piso o departamento, en el que se destaca el requisito de tener salida a
la vía pública. (Art. 1)
Considera el caso de los entrepisos (Art. 1)
Establece que coexisten la propiedad exclusiva y la común (Art. 2)
Hace una amplia enumeración de los bienes comunes, a modo de ejemplo (Art. 3)
El derecho de los propietarios a los bienes comunes, es proporcional a los bienes
exclusivos de cada uno (Art. 4)
Los bienes comunes son inseparables de los exclusivos (Art. 4)
Establece la obligatoriedad de pagar la prima de seguro (Art. 5)
Uso de la propiedad, conforme al reglamento interno. (Art. 6)
Divisibilidad de la hipoteca sobre el edificio (Art. 7)
Posibilidad de hipotecar el futuro departamento (Art. 9)
Necesidad de protocolizar el plano (Art. 10)
Sociedad de propietarios para la administración del edificio. (Art. 11)
El Reglamento Interno debe ser aprobado por las 2/3 partes de los propietarios (Art. 11)
Contenido esencial del reglamento interno (Art. 12)
Mérito ejecutivo de las resoluciones sobre expensas comunes (Art. 13)
División por destrucción o deterioro equivalente a 3/4 partes del edificio (Art. 14)
Reparaciones: ejecución por las expensas (Art. 15)
Obligatoriedad del seguro contra incendio (Art. 16)
Subsistencia de hipotecas en caso de reconstrucción de edificio destruido (Art. 17
Destino de la indemnización del seguro (Art. 18)
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Obligación de insertar declaraciones municipales y el Reglamento de copropiedad en las
escrituras (Art. 19)
Se determinará el valor de cada piso por el catastro municipal (Art. 20)
Se evaluarán separadamente los departamentos para efectos fiscales (Art. 22)
División de la responsabilidad por deudas (Art. 23)
Derecho comparado
Chile
La copropiedad inmobiliaria está regulada en la Ley 19.537 de diciembre de 1997, además
está regulada por el Decreto número 46 del año 1998 y que vino a remplazar a la Ley 6.071
sobre Propiedad Horizontal.
Los copropietarios tienen un derecho de propiedad absoluto y exclusivo respecto de la
unidad y son comuneros respecto a los bienes de dominio común (artículo 3 de la Ley,
copropiedad).
La propiedad individual va unida a la copropiedad porque por regla general los bienes de
dominio común no pueden circular en forma independiente de la unidad, así se desprende
del artículo 14 de la ley; este artículo dispone que los derechos de cada propietario en los
bienes de dominio común son inseparables del derecho de dominio exclusivo sobre la
unidad, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia de
dominio, en el gravamen o en el embargo de la respectiva unidad
Colombia
Al igual que en los otros países sudamericanos la Propiedad Horizontal se regula por la Ley
de 29 de diciembre de 1948, requiriendo la inscripción de la escritura, constando en esta el
reglamento y plano del edificio
Venezuela
La primera legislación que reguló esta institución fue la Ley de Propiedad de apartamentos
del 3 de junio de 1957. En la actualidad rige la Ley de Propiedad Horizontal
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de Venezuela de 4 de agosto de 1983, la que establece que si no se inscribe no pueden ser
enajenados los apartamentos del edificio.
El Régimen de la Propiedad Horizontal. En la experiencia personal de consultas en relación
con la materia que nos atañe., han existido personas que han intentado independizar parte
de sus bienes particulares, como los dormitorios de una vivienda o parte de las misma, pero
que no poseen una salida independiente, sin que necesitan de una parte de otro bien
particular para poder salir o ingresar al mismo, han tenido que perder el tiempo solicitando
una autorización de no se otorgado, por expresa prohibición de la norma legal, así expuesto
en el ART.1 de la Ley de Propiedad Horizontal de nuestro país.
En si quien declara un bien bajo el régimen de propiedad horizontal es el GAD cantonal.
CASO PRÁCTICO
Puede surgir la propiedad horizontal de varias maneras:
a) Porque el dueño de un edificio venda, done o transfiera de cualquier manera la propiedad
de uno o más apartamientos reservándose o no la propiedad de otro u otros pisos.
b) Por partición material de un condominio, de modo que cada copropietario llega a serlo
exclusivamente de un departamento, conservándose la comunidad sobre las partes
de utilidad para todos.
c) Por construcción de un edificio por varias personas, destinándolo a propiedad horizontal.
d) Por disposición testamentaria puede igualmente dar principio a un régimen de propiedad
horizontal.
Art. 19 (Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal).- Corresponde a las
municipalidades determinar los requisitos y aprobar los planos a que deben sujetarse las
edificaciones a las cuales se refiere esta Ley.
Mediante ordenanza municipal, el GAD cantonal de la jurisdicción donde se encuentra el
inmueble podrá establecer los requisitos para que un bien ingrese al régimen de propiedad
horizontal. Además se debe determinar si el bien es nuevo, terminado, o en proceso de
construcción, en cada caso hay ciertas variaciones en los requisitos requeridos, pero me
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referiré en forma general a los que se presentan en todos los casos. Documentos que serán
presentados, en el caso del cantón Guayaquil, en la Dirección de Urbanismo, Avalúos y
Registro (DUAR).
1.- Solicitud dirigida al Señor Alcalde, firmada por el o los propietario(s).
2. Copia de la cedula y certificado de votación (vigente) del o los propietario(s).
3. En caso de Persona Jurídica la petición al Alcalde, lo debe formular el Representante
Legal, adjuntando el nombramiento (vigente) debidamente notariado.
4. Copia del Registro Profesional y/o copia de la cedula que lo acredite como tal del
Responsable Técnico (P. Horizontal).
5. Un juego completo de los planos aprobados por la Municipalidad, a los que se
adjuntara el correspondiente Registro de Construcción
6. Tres juegos de copias de planos arquitectónicos, en las que se determine áreas
comunes, útiles y privadas, con su correspondiente desagregación
7. Original y tres copias del cuadro de alícuotas, suscrito por un profesional, Ingeniero
Civil o Arquitecto. Este cuadro deberá indicar las incidencias de las áreas comunes.
8. Original y Copia del informe de Interagua, mediante el cual se han aprobado los
planos de las instalaciones de provisión de agua (para declaratoria al Régimen de Propiedad
Horizontal).
9. Copia de la Escritura de propiedad del Inmueble, debidamente inscrita, en el Registro
de la Propiedad.
10. Si el inmueble a ser incorporado al Régimen de Propiedad Horizontal, contiene más de
4 plantas, ó 10 y más unidades habitacionales o locales, se requiere los informes del
Benemérito Cuerpo de Bomberos de Guayaquil, mediante el cual se certifique que el
inmueble, cumple con las normas técnicas exigidas en la Ley de Defensa Contra Incendios;
así como de la Corporación Nacional de Telecomunicaciones (CNT), en el que se aprueban
los planos de instalaciones telefónicas.
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11. Adjuntar el archivo digital (CD), en la que conste el Proyecto a someter a Régimen de
Propiedad Horizontal.
Declaratoria de Propiedad Horizontal
Una vez presentados y aceptados estos requisitos, el GAD municipal, le dará el trámite
correspondiente, igual cualquier ordenanza municipal, fundamentados legalmente en el Art.
238 de la constitución de la republica del ecuador; Art. 56 y literal a) del Art 57 del
COOTAD; Art. 4 del reglamento de la ley de propiedad horizontal, y otras de orden local,
se procede a declarar el bien, bajo el régimen de propiedad horizontal.
La ordenanza al respecto contara, entre otros, con las siguientes disposiciones:
La declaratoria de propiedad horizontal; linderos y dimensiones; características de la
propiedad; de las áreas comunes y privadas; cuadros de alícuotas, cantidades y áreas;
reglamento de copropiedad (que deberá ser elevado a escritura pública); la obligatoriedad
de ser elevada a escritura pública; la fecha de vigencia de la misma, y demás solemnidades.
Para cumplir con la obligatoriedad de elevar a escritura pública la ordenanza municipal de
declaración de propiedad horizontal de un bien, se debe concurrir hasta una notaría, con la
documentación arriba mencionada y además la respectiva ordenanza municipal ya aludida.
La escritura pública cuenta con varias cláusulas, entre las cuales destaco: la comparecencia
de los condóminos, antecedentes, declaratoria de propiedad horizontal, cuantía, aceptación,
gastos, inscripción.
La ultima clausula se refiere a la inscripción de la escritura, en el registro de la propiedad,
una vez ya inscrita, se considera al bien bajo el régimen de propiedad horizontal.
Problemas especiales
La hipoteca de esta clase de propiedades admite doble modalidad: puede hipotecarse todo
el edificio, o bien cada departamento. En el primer caso, se requiere la intervención de
todos los propietarios, o del único propietario, si se trata de edificio aún no construido o
destinado a venderse por pisos pero aún en manos de un único dueño. Nuestro Código Civil
prevé la posibilidad de la hipoteca de un edificio aún no construido, a partir del
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gravamen impuesto al suelo en que se levantará; pero para la propiedad horizontal, está
facultada de hipotecar el bien futuro: la construcción aún no realizada, se ha considerado
expresamente.
Si la hipoteca grava un departamento, se extiende el gravamen a la parte propia y a la
cuota en las partes comunes, que son inseparables, como insistentemente se ha dicho.
Terminación de la propiedad horizontal
Obviamente se aplican a esta institución todas las formas de extinción por destrucción de
la propiedad, sea física o jurídicamente. Casos de terminación propios de este género de
propiedad serían, en cambio, el pasar a ser un condominio ordinario, o la constitución de
una compañía la que aporten los condóminos sus cuotas para convertirse en accionistas
con aquel capital. Pero los dos casos más frecuentes de terminación de la propiedad
horizontal se sitúan más bien en los extremos siguientes: o bien la concentración de la
propiedad en un sólo dueño, o, por el contrario, la división material entre los varios
señores de modo que cada uno llegue a ser propietario exclusivo de su parte.
La concentración puede realizarse por la venta, cesión, permuta, etc., de las cuotas a favor
de uno de los condóminos, o bien por la adquisición de todas las cuotas por parte de un
extraño. Pero en ambos supuestos se trata de verdadera transferencia del dominio sobre
cosa inmueble, y por tanto se debe cumplir con las formalidades que la ley exige para
ello: escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad, con los correspondientes
pagos de impuestos.
En cuanto a la división sólo será posible si lo permite la naturaleza misma del inmueble, es
decir, si admite la partición material, dada su estructura, sin que perduren partes comunes,
tales como cimientos, techo, escaleras, puesto que si no se puede realizar esta división
material, en una u otra forma perdura la propiedad horizontal, o bien derive la división en
un caso de concentración de propiedad, por el cual uno o algunos propietarios reciben sus
partes materiales y se obligan a indemnizar a quienes nada reciben en especie. Es obvio,
que la división puede facilitarse en los casos en que se derroque el edificio y quede
únicamente el terreno, con dimensiones y forma adecuadas para la partición.
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Si todos los condueños son personas capaces de disponer de lo suyo y están de acuerdo,
pueden proceder por sí mismos a la división, la que deberá constar en escritura pública e
inscribirse en el Registro de la Propiedad. Si entre los dueños hubiera alguno incapaz, se
requeriría trámite judicial de partición. En cambio, entiendo que no cabría división judicial
a petición de uno de los condóminos o de una minoría de ellos, porque no valdría para
este caso la norma de que a nadie puede obligarse a permanecer en la indivisión
por tiempo indefinido; esta norma es aplicable a la indivisión, a la copropiedad ordinaria,
pero no a la propiedad horizontal, que en realidad constituye un derecho sui géneris,
distinto de la copropiedad ordinaria, y, a diferencia de ésta, la propiedad horizontal tiene en
principio carácter permanente, de modo que la división será lo excepcional, y no constituye
derecho de cualquier propietario el pedir la división: se requiere común acuerdo. Solamente
en caso de destruirse el edificio en su totalidad o si se deteriorara en proporción que
represente, por lo menos las tres cuartas partes de su valor, o se ordenare su demolición
por autoridad competente, solamente entonces, cualquiera de los propietarios puede pedir la
división, y no habiendo acuerdo, sería judicial.
Conclusiones y aportes enfocados a la realidad nacional.
Art 30 CRE. Las personas tienen derecho a un habitad seguro y saludable, y a una vivienda
adecuada y digna, con independencia de su situación social y económica.
La Propiedad horizontal es una institución con algún precedente histórico como ya hemos
visto, pero su desarrollo es reciente derivado de las necesidades creadas por la escases de
vivienda y lugares donde construirlos en esta era moderna. Esta escases se da por motivos
tales como explosión demográfica (aumento de la población) y el éxodo de la migración del
campo a la ciudad, donde por este motivo ellos construyen viviendas improvisadas en
lugares marginales, invasiones donde la falta de servicios básicos y salubridad lleva a
contraer varias enfermedades y hasta causa delincuencia, etc.
Ante este fenómeno se ha visto una gran aparición de inversión tanto pública y privada que
apunta a busca una solución habitacional mediante varios sistemas tanto de formas de
créditos como mediante la propiedad horizontal, sean estos en: condominios, edificios,
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casas colectivas o conjunto de ciudadelas, etc. Que ingresan al régimen de propiedad
horizontal regidas por dicha ley.
Por una parte el estado con sus programas de vivienda como ejemplo “Socio Vivienda” (no
entra en propiedad horizontal) ubicada en Guayaquil Parroquia: Tarqui Sector: Nueva
Prosperina, la cual entrega viviendas avaluados en 14 mil Dólares aproximadamente donde
el MIDUVI aporta a los interesados con un bono de 5 mil Dólares para lo cual debe de
cumplir una serie de requisitos, y el saldo financiado a varios años con el BIESS, con el
Banco de la vivienda, entre otras, están calmando la escases de vivienda las cuales tienen
como administrador y fiscalizador al MIDUVI para realizar trabajos de mantenimiento de
canchas, áreas verdes, recolección de Basura, etc. Sin el pago de la alícuota. Por lo tanto no
entran al régimen de propiedad Horizontal, así también podemos citar el caso municipal
con “Mucho Lote” ubicado al norte de la ciudad.
Por otro lado la empresa privada o particulares han aportado a atenuar la escases de
vivienda teniendo en cuenta el cumplimiento de la función social y ambiental, las cuales
trabajan con crédito directo, financiamiento con bancos y en ciertos casos interviene el
estado colaborando a los interesados en adquirir una vivienda en estas propiedades con
bonos para los cuales deben cumplir ciertos requisitos. Así tenemos como ejemplo
ciudadelas, edificios y condominios tales como: Metrópolis, La joya, Milán, Ciudad
Santiago, entre otras que ingresan al sistema de Propiedad Horizontal y con el gran factor
común q se construyen en periferias de la Urbe en amplios terrenos, y también tenemos la
gran cantidad de edificios y condominios que se dan en la parte centro de la ciudad por
motivos de espacios en pequeños terrenos y que ingresan al régimen de propiedad
horizontal.
Así también basado en experiencia de personas a las cuales entrevisté en cuanto a la
convivencia, la vecindad ya que a veces por incumplimiento del reglamento interno y del
derecho ajeno se suscitan inconvenientes que al no poder ser resueltos por y ante al
administrador, presidente o representantes mediante una conciliación verbal y breve resulta
imperioso encontrar la forma más adecuada de resolver estos conflictos incluso existiendo
un reglamento interno, por este motivo como mi aporte creo sería conveniente y necesario (
ya lo veremos más adelante) , debería existir o crearse “Un Centro de Mediación y
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Arbitraje de Propiedad Horizontal” especializado en esta materia para la solución de
conflictos entre titulares o copropietarios, para así no esperar llegar a que existan problemas
sociales o daños cuantiosos hasta llegar ante un juez, siendo así una medida preventiva
donde se someta voluntariamente todas las controversias que llegaran a existir de este tipo,
que serán conciliadas o resueltas por profesionales expertos en convivencia de Propiedad
Horizontal, para los cuales deberán contar con profesionales especializados en la materia.
Así tenemos por ejemplo que los contratos de ejecución de obra pública serán sometidos a
lo dispuesto en la Ley de Arbitraje y Mediación.
Reflexiones
El asunto relativo a las ventajas y desventajas que reporta la propiedad horizontal ha sido
muy discutido. Sin embargo, muchos refieren que el instituto es ventajoso desde varios
puntos de vista: económico, social y jurídico.
En una visión económica, la propiedad horizontal es una solución para establecer derechos
sobre activos que producen, de una manera vinculada, servicios susceptibles de ser
consumidos de forma individual y conjunta. Bajo ciertas condiciones, esta institución
parece servir para economizar costos de transacción y de administración, en especial, en los
casos en los que los costos de administración de un condominio centralizado sean
relativamente altos y el número de agentes económicos involucrados (número de
apartamentos del edificio) también elevado.
Esta institución brinda una respuesta jurídica a un problema social tan difícil como es el
problema de la vivienda y en consecuencia, contribuye a resolver los problemas de
estabilidad social dentro de dichas propiedades así como para la convivencia interna que
pueden surgir en relación con este asunto. Constituye, sin lugar a dudas, una forma más
económica de adquirir una vivienda con confort aceptable, además de abaratar los gastos de
construcción y permitir, en un solo terreno, la posibilidad de edificar más viviendas a más
personas, lo cual constituye un ahorro de los espacios urbanizables.
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Además, desde el punto de vista jurídico, la importancia de la propiedad horizontal radica
en constituir una respuesta normativa que organiza un hecho físico que, en potencia, puede
provocar conflictos si no existe una determinación de los derechos y deberes de sus
titulares. Así se determina cuáles son los límites del derecho de cada cual y hasta qué punto
el ejercicio de ese derecho no interfiere el ejercicio del derecho ajeno.
Las ventajas de la propiedad horizontal son:
Vigilancia exclusiva, lo que ofrece un mayor grado de seguridad.
Los gastos de mantenimiento, limpieza y obras de remodelación de las zonas
comunes son asumidas por todos los copropietarios.
Si tiene algún problema relacionado con la construcción en las áreas comunes,
como por ejemplo una gotera, la administración se encargará del problema y el
costo será asumido por la copropiedad.
Zonas comunes que presten servicios adicionales para el bienestar de la familia.
Estas ventajas tienen un precio y están representadas en: la cuota de administración que
establecen los copropietarios de acuerdo con los gastos que se generen, la cual debe pagarse
puntualmente para evitar afectar negativamente las finanzas de la copropiedad o el
mantenimiento de la construcción.
Desventajas:
La primera desventaja de la Propiedad Horizontal es que no siempre los reglamentos que se
elaboran se ajustan a las necesidades del edifico ocasionando conflictos entre los
copropietarios.
La segunda es que generalmente, en los reglamentos no queda claro a quién acudir en caso
de problemas entre copropietarios o entre la copropiedad y un tercero.
Finalmente la Propiedad Horizontal tiene una desventaja que es que en el país la gente no
ha sido educada para vivir en comunidad. Muchas veces se irrespetan los pagos en la
administración de los servicios, los semáforos en rojo, las calles, los parqueos y las zonas
comunes.
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BIBLIOGRAFIA
Constitución de la República del Ecuador
Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización
Código civil ecuatoriano
Ley de Propiedad Horizontal del ecuador
Reglamento de la ley de propiedad Horizontal del Ecuador
Manual elemental de Derecho Civil del ecuador 3- Dr. Juan Larrea Holguín-
Curso de derecho civil –De los bienes- Eduardo Carrión Eguiguren
Ediciones de la Pontificia Universidad Católica del Ecuador- Eduardo Carrión Eguiguren
Lecciones de Derecho Civil –Jorge Angarita Gómez
Los Derechos Reales – Ab. Víctor Manuel Almeida Sánchez
Tesis de Doctorado, Universidad de Guayaquil 1973, Ab. Enrique Valla Andrade
Tesis para Doctorado 2009, Ab. Rodrigo Casalblanca Zamora
Ley Notarial, Decreto supremo n° 1404
http://www.guayaquil.gob.ec/guia-de-tramites/tramites-en-urbanismo-avaluos-y-registro
Ordenanza municipal S/N del GAD cantonal de Pastaza
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Anexos