INDICE

INTRODUCCIN

En el presente trabajo hablaremos sobre propiedad horizontal que no es ms que una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados independientemente. Sabemos que la propiedad horizontal tiene como principal caracterstica que en ella coexisten dos clases de derecho de propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio, sobre las reas comunes de toda la construccin.Es importante resear que en este tipo de construcciones, por mandato de la ley deber haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de Condominio.Tambin es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio.

PROPIEDAD HORIZONTALI. DEFINICIN

La propiedad horizontal es una institucin jurdica que hace alusin al conjunto de normas que regulan la divisin y organizacin de diversos inmuebles, como resultado de la segregacin de un edificio o de un terreno comn.La propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad establecido en el artculo 396 del Cdigo Civil y regulada en la Ley de Propiedad Horizontal que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad distintos:a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectnicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como el de los anejos que expresamente hayan sido sealados en el ttulo constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.b) La copropiedad, con los dems dueos de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes.Cada piso o local se atribuir una cuota de participacin con relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo. Dicha cuota servir de mdulo para determinar la participacin en las cargas y beneficios por razn de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarn la cuota atribuida, que slo podr variarse de acuerdo con lo establecido en los artculos 10 y 17 LPH.Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar los elementos que lo integran y sin que la transmisin del disfrute afecte a las obligaciones derivadas de este rgimen de propiedad.Segn se recoge en sentencia del Tribunal Supremo de 11-02-2009, "el artculo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal , con el artculo 396 del Cdigo Civil, constituyen los fundamentos de la propiedad horizontal, y el precepto primeramente citado se refiere al Ttulo, los estatutos y la cuota de participacin, esto es, determina los presupuestos principales para conocer los detalles del inmueble y las normas de funcionamiento, de modo que concreta el espacio jurdico para el funcionamiento de las comunidades de propietarios, sin perjuicio de los acuerdos de la Junta adoptados posteriormente con el "qurum" exigido en el artculo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal."Existencia de la propiedad horizontalLa propiedad horizontal existe incluso en ausencia de su constitucin formal (STS 24-11-2010, entre otras) requirindose para ello que se cumplan los requisitos que establece el artculo 396 del Cdigo Civil, esto es, la coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos privativos, lo que se producira con el solo hecho de que en un edificio existieran dos pisos o locales pertenecientes a dos propietarios distintos.Extincin de la Propiedad HorizontalEl rgimen de propiedad horizontal se extingue:1. Por la destruccin del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimar producida aqulla cuando el coste de la reconstruccin exceda del cincuenta por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro. 2. Por conversin en propiedad o copropiedad ordinarias.

II. LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS. CONCEPTO Y NATURALEZA.

La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto los diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de aprovechamiento independiente, por tener salida a un elemento comn de aquel o a la va pblica, lleva inherente un derecho de copropiedad, conjuntamente con los propietarios de los dems, sobre el resto de los elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquellos.Se trata de una ordenacin de la propiedad que se adeca a las necesidades crecientes de vivienda en la poca del desarrollo urbano, consecuente con la industrializacin, y con la migracin de la poblacin rural a los ncleos urbanos.La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurdica de esta figura, establece que la propiedad horizontal es una institucin de carcter complejo, ya que los propietarios lo son, a la vez, en exclusiva de su piso o local, y conjuntamente, por cuotas, de los elementos comunes del edificio que permiten el mejor aprovechamiento de aquellos. Tambin ha establecido la jurisprudencia que se trata de una figura singular e independiente.Hay un dato importante en la naturaleza de esta figura: la comunidad de casas por pisos no tiene personalidad jurdica propia, por lo que, no puede ser por si misma sujeto de derechos y obligaciones. La principal repercusin prctica de este dato est en el tema de las deudas y de la responsabilidad de la comunidad frente a terceros.III. CONSTITUCINSe realiza habitualmente a travs del ttulo, que constituye el negocio jurdico que crea el sistema especial de titularidad y aprovechamiento que implica esta figura.Tiene lugar con la divisin del inmueble o inmuebles en pisos o locales independientes entre s sobre los que ostentarn un derecho singular y exclusivo de propiedad pero conectados por la titularidad comn a travs de una copropiedad por cuotas de todos ellos sobre los elementos de los mismos que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, elementos que son los enunciados en el artculo 396 del Cdigo Civil.Artculo 396 que llevar inherente un derecho de copropiedad sobre los dems elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.Segn la situacin jurdica en la que se encuentre el edificio/s que va a ser su objeto, as sern las circunstancias necesarias para constituir el ttulo correspondiente:1. si se trata de un edificio, construido o en construccin, de titularidad individual nica, ser por medio de un negocio jurdico unilateral, llevado a cabo por el propietario o promotor1. si se trata de un edificio, construido o en construccin, en copropiedad romana, la divisin del mismo, segn el art. 410 Cc. podr realizarse mediante la adjudicacin de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, que precisa el consentimiento de todos los copropietarios y que significar un negocio jurdico plurilateral.En cualquier caso, se tratar de un negocio jurdico dispositivo, necesitndose para su eficacia:1. Capacidad de obrar1. Poder de disposicin sobre el objetoAnte la falta de acuerdo suficiente para el otorgamiento del ttulo constitutivo, existe la posibilidad de recurrir ante la autoridad judicial o el arbitraje.En cuanto al contenido del ttulo constitutivo, establece el art. 5 LPH, que describir tanto el inmueble en su conjunto, como cada uno de los pisos o locales.Respecto al inmueble en su conjunto, el ttulo constitutivo har constar, adems de las circunstancias exigidas en la legislacin hipotecaria (para la inscripcin registral), los servicios e instalaciones con que cuente.Respecto a cada uno de los pisos o locales, se expresar su extensin, linderos, planta en que se hallare y los anejos que tenga (tales como garage, buhardilla o stano). As como la cuota de participacin que corresponda a cada uno de ellos.En el ttulo podrn incluirse tambin unos estatutos que contengan las reglas de constitucin y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden a lo siguiente: el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, los gastos, administracin y gobierno, seguros, conservacin y reparaciones. Dicho estatuto podr inscribirse en el Registro de la Propiedad, con lo que las reglas contenidas en l tendrn eficacia frente a terceros.Cabe tambin que el conjunto de los propietarios establezcan un reglamento de rgimen interior, constituido por un conjunto de normas dirigidas a regular los detalles de la convivencia y de la adecuada utilizacin de los servicios y cosas comunes. Esta reglamentacin, que se someter a los lmites contenidos en la LPH y en los Estatutos, obligar tambin a todos los titulares, presentes y futuros, mientras no sea modificada en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administracin.IV. PARTES PRIVATIVAS Y ELEMENTOS COMUNESLa situacin jurdica de propiedad horizontal se estructura sobre la base de:1. Una propiedad privativa de pisos y locales del edificio1. Una copropiedad sobre elementos comunes a ellosELEMENTOS PRIVATIVOSSon los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica (art. 396.1 Cc) suficientemente delimitados, con los elementos arquitectnicos a instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estn comprendidos dentro de sus lmites y sirvan exclusivamente al propietario, as como los anejos (garaje, buhardilla y stano) que expresamente hayan sido sealados en el ttulo constitutivo.La delimitacin no es preciso que se efecte mediante tabiques, puede bastar el trazado de lneas en el suelo, como sucede en los edificios destinados a plantas de garaje, o en los stanos dedicados al mismo fin.ELEMENTOS COMUNESEl prrafo 1 del art. 396 del Cdigo Civil los caracteriza como los necesarios para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales.El Cdigo civil, en el artculo citado anteriormente, hace una enumeracin (meramente ejemplificativa) de elementos comunes: suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porteras, ascensores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.Pero la realidad es que algunos de tales elementos pueden perfectamente no ser comunes, como sucede con el suelo, el vuelo y los stanos.Esto lleva a la conclusin de que el art. 396 es, en este punto, una norma de carcter dispositivo y no imperativo. Se limita a recoger lo que es normal que sean elementos comunes, pero sin prohibir que sean privativos. El ttulo constitutivo debe plasmar esa ltima cualidad, pues de lo contrario se deben considerar comunes.Dentro de los elementos comunes hay que distinguir:1. los que son comunes por naturaleza1. los que son comunes por destinoLos primeros son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio (escaleras, pasos, el suelo cuando no pertenece en propiedad a una sola persona).En cambio, los comunes por destino son aquellos que, siendo susceptibles de propiedad privativa, no se expresa as en el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal, estando destinados al servicio comn.Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unnime de los propietarios queden desafectados de l, convirtindose en elemento privativo de todos los propietarios o de uno o varios de ellos. La unanimidad es necesaria por alterarse el ttulo constitutivo de la propiedad horizontal. Los elementos comunes pueden ser instalados (por acuerdo de los propietarios) despus de la construccin del edificio.Estos elementos comunes son para el legislador objeto de una copropiedad que tiene como titulares a los propietarios de pisos o locales y en ningn caso susceptible de divisin, pudiendo ser enajenados, embargados o gravados exclusivamente con la parte determinada privativa (piso o local) de que son anejos inseparables.V. LAS CUOTAS DE PARTICIPACIN

Una consecuencia de la copropiedad del tipo romano que tienen los propietarios de los pisos y locales sobre los elementos comunes, es que la titularidad sobre la misma viene atribuida por el sistema de cuotas.La cuota de participacin significa la cuanta del inters que su titular (propietario de un piso o local) tiene en el conjunto de la copropiedad.Atendiendo a ello, el art. 3.b) LPH establece que a cada piso o local se le atribuir una cuota de participacin en relacin al total del valor del inmueble y referida a centsimas del mismo.Tal participacin establece la importancia cualitativa de cada propietario en la copropiedad, ya que su concurso, tanto en los beneficios como en las cargas, ser proporcional a sus respectivas cuotas, segn el art. 293 Cc. y el art. 3 LPH.En consecuencia, se le tiene en cuenta con el fin de determinar quorums para decisiones, participacin en gastos, etc.VI. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

DERECHOSPodemos diferenciar los derechos referentes al piso o local, los referentes a los elementos comunes y los referentes a su relacin con los rganos de gestin. Derechos del propietario sobre su piso o local:1. Disfrutarlos, con los elementos a instalaciones que estn comprendidos dentro de sus lmites, y sirvan exclusivamente al propietario y tambin con los anejos que expresamente le hubieran sido atribuidos en el ttulo. (Art. 3.a))1. Disponer libremente de ellos (art. 3, prrafo ltimo).1. Modificar sus elementos arquitectnicos, instalaciones o servicios, sin alterar ni menoscabar la seguridad del edificio, y sin perjudicar los derechos de los otros propietarios. Debiendo, adems dar cuenta de ello a la comunidad (art.7.1).1. Dividirlos materialmente o aumentarlos por agregacin. En este caso, adems del consentimiento de los interesados, es precisa la aprobacin de la Junta de propietarios, que proceder a la redistribucin de las cuotas de participacin (art.8). Derechos del propietario sobre los elementos comunes:1. Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los dems copropietarios, cuyo uso y disfrute es su nico tope (art.3, b).1. Exigir que se realicen las obras de conservacin y mantenimiento del edificio y los servicios comunes (art.7, 1).1. Consentir, de forma previa, la realizacin de innovaciones en los mismos que los hagan inservibles para el uso o disfrute a algn propietario (art.11, 3).1. Pedir el establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, conserjera, vigilancia u otro, comunes de inters general; debiendo contar, para lograrlo, con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios y cuotas. Y en los mismos trminos, el arrendamiento de alguno de los elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico (art. 17,2).1. Pedir la instalacin de infraestructuras comunes para acceder a, o adaptar, los servicios de telecomunicaciones, o instalar sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energa solar o nuevos suministros energticos colectivos, consiguindolo cuando se rena un quorum de 1/3 de propietarios y cuotas (art.17.2). Derechos en relacin con los rganos de gestin de la comunidad:1. Participar en la elaboracin de un Reglamento de rgimen interior (art.6).1. Participar, por si o por representante legal o voluntario, en las deliberaciones de la Junta, y en el voto en ella si est al corriente del pago de sus cuotas (art.15).1. Pedir pronunciamientos de la Junta sobre temas de inters general para la comunidad (art.16,2).1. Ser nombrado Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador de la Comunidad (art. 13. 2,4 y6).1. Solicitar del juez la dispensa para desempear el cargo de Presidente (art.13.2).1. Impugnar ante los Tribunales los acuerdos de la Junta, que estime contrarios a la ley, los estatutos, o resulten lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de algn propietario, o constituyan un abuso del derecho. (Para ello debe estar al corriente del pago de sus deudas con la comunidad).OBLIGACIONESEn cuanto a las obligaciones de los propietarios, cabe diferenciarlas segn sean relativas a su piso o local, a los elementos comunes, o al inmueble en su conjunto. Obligaciones de los propietarios en relacin con su piso o local:1. Mantenerlo en buen estado de conservacin, de tal forma que no perjudique a la comunidad o a los otros propietarios y, consecuentemente, resarcir los daos que se ocasionen por su descuido o el de las personas por las que deba responder (art.9.1, b).1. No desarrollar en l, ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas en los estatutos, que resulten daosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilcitas (art.8.2).1. Permitir la entrada en su piso o local, en relacin con el cumplimiento de ciertos deberes previstos en el art.9.1. Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario, el domicilio en Espaa a efectos de citaciones y notificaciones. Y el cambio de titularidad de la vivienda o local, bajo sancin de seguir respondiendo de las deudas devengadas con la comunidad posteriormente, de forma solidaria con el nuevo titular. Obligaciones en relacin a los elementos comunes:1. Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y dems elementos comunes, ya sean de uso comn o privativos de cualquiera de los propietarios, estn o no incluidos en su piso o local. Haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen o desperfectos (art.9.1, a).1. Declarar, en el instrumento pblico por el que se transmitan, que el piso o local se halla al corriente del pago de los gastos generales de la comunidad, o expresar los que adeude, aportando en ese momento certificacin emitida por el Secretario, con el visto bueno del Presidente, sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaracin (art.9.1,e).1. Responder con su propio inmueble adquirido, de las deudas de los anteriores propietarios con la comunidad por los gastos generales, hasta el lmite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en que se ha adquirido y el ao natural inmediatamente anterior (art.9.1,e).1. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participacin, a la dotacin de un fondo de reserva para atender las obras de conservacin y reparacin de la finca.1. Aceptar el nombramiento del cargo de Presidente, de cuyo nombramiento slo puede ser relevado por el Juez (art.13.2). Obligaciones en relacin con el edificio:1. Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones urgentes (art.7.1, pfo.2.).1. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, y permitir en l las servidumbres imprescindibles requeridas para la creacin de servicios comunes de inters general, percibiendo los resarcimientos de los daos y perjuicios que se le ocasionen (art.9.1,c).1. Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los dems titulares, y responder ante stos de las infracciones cometidas y daos causados (art.9.1, g).1. Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, segn el ttulo o acordada, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizacin.1. Consentir, y no demorar injustificadamente, la ejecucin de las rdenes dictadas por la autoridad competente, y no hacindolo respondern individualmente de las sanciones que puedan imponerse en va administrativa (art.10.2).VII. ADMINISTRACIN Y REPRESENTACIN DE LA COMUNIDADSegn el art. 13 LPH los rganos de gobierno de la comunidad son:1. La junta de propietarios1. El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes1. El Secretario1. El AdministradorEn los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrn establecerse otros rganos de gobierno de la comunidad, sin que ello suponga menoscabo en las funciones y responsabilidades frente a terceros que la LPH atribuye a los anteriores.El Presidente. Deber ser uno de los propietarios de pisos o locales, y se nombrar mediante eleccin o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento ser obligatorio.En relacin con esta obligatoriedad, el propietario designado podr solicitar su relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, estableciendo las razones que le asistan para ello. De acceder a ello, el Juez designar en la misma resolucin al propietario que habr de sustituir al presidente en su cargo hasta que tenga lugar la nueva eleccin.Tambin podr acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible para la Junta designar Presidente de la comunidad.Son funciones del Presidente: Ostentar legalmente la representacin de la comunidad, en juicio y fuera de l. Convocar las reuniones de la Junta, siempre que lo considere conveniente, y, al menos una vez al ao para aprobar los presupuestos y cuentas. Las propias del Secretario y Administrador, si stos no se han nombrado.El Vicepresidente. Podr haber uno, varios o ninguno, pues su existencia es facultativa.Se designarn por el mismo procedimiento que el Presidente, correspondindoles sustituir a ste en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad, as como asistirlo en sus funciones, segn lo previsto por la Junta de propietarios.El Secretario y el Administrador. Las funciones de secretario y administrador sern ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la Junta, por acuerdo mayoritario, decidan otra cosa, en cuyo caso podrn acumularse en la misma persona o nombrarse independientemente.De existir tales cargos podrn desempearse por cualquier propietario, as como por personas fsicas de cualificacin profesional suficiente y tambin por personas jurdicas.Son funciones del Secretario (art.19): Custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios. Conservar, durante 5 aos, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y dems documentos relevantes de las reuniones. Redactar y firmar con el Presidente las actas de las sesiones de la Junta.

Son funciones del Administrador (art.20): Velar por el buen rgimen de la casa, sus instalaciones y servicios. Preparar y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios para llevarlos a cabo. Atender a la conservacin y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de las mismas. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, y llevar a cabo los pagos y cobros procedentes. Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la documentacin de la comunidad, que estar a disposicin de los titulares. Todas las dems atribuciones que se le confieran por la Junta.Todos estos cargos se elegirn, salvo que los estatutos digan otra cosa, para el perodo de un ao. No obstante, podrn ser removidos, antes de expirar su mandato, por acuerdo de la Junta, convocada en sesin extraordinaria.En el supuesto de que la comunidad no exceda de cuatro propietarios de viviendas o locales, podr acogerse, si expresamente lo establecen los estatutos, al rgimen de administracin del art. 398 Cc.Art.398 CC....Si no resultare mayora, o el acuerdo de esta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa comn, el Juez proveer, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador. Junta de propietarios (rgimen especial).La Junta, como se dice en la Exposicin de Motivos de la Ley de 1960, es el rgano bsico de funcionamiento del rgimen de propiedad horizontal compuesta por todos los titulares, tiene los cometidos propios de un rgano rector colectivo. Facilita el ejercicio y lo organiza, de todos los intereses en conflicto: la propiedad individual sobre cada piso o local y la copropiedad compartida por todos, de los elementos comunes.

En funcin de ello, son competencias de la Junta (art.14): Nombrar y remover las personas que desempean los rganos de la comunidad, as como resolver las reclamaciones de los propietarios contra la actuacin de los mismos. Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes. Aprobar los presupuestos y la ejecucin de todas las obras de reparacin o entretenimiento de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el Administrador con tales fines. Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de rgimen interior (constitutivas del Reglamento). Conocer y decidir en los dems asuntos de inters general para la comunidad, acordando las medidas necesarias para el mejor servicio comn.FUNCIONAMIENTO DE LA JUNTA ASISTENCIA A LAS REUNIONES DE LA MISMA.Segn establece el art. 15 la asistencia ser personal o por representacin legal o voluntaria, bastando para acreditarla, en este ltimo caso, un escrito firmado por el propietario a quien se va a representar.Los propietarios que no se encontraran al corriente del pago a la comunidad, podrn participar en las deliberaciones, pero no tendrn derecho de voto. REUNIONES DE LA JUNTA Y SUS CONVOCATORIAS.La Junta deber reunirse, por lo menos, una vez al ao (para aprobar los presupuestos y cuentas), y en las dems ocasiones en que lo considere conveniente el Presidente, o lo pidan de los propietarios.La convocatoria, que la har el Presidente, o, en su caso, los promotores de la reunin, indicar los asuntos a tratar, el lugar, el da y la hora en que se celebrar en primera o segunda convocatoria.Se notificar en el domicilio que se haya facilitado a tal fin, y en su defecto en el piso o local del que es titular; y si tampoco fuese posible, se har en el tabln de anuncios de la comunidad. La antelacin con la que deber hacerse ser de al menos 6 das. RGIMEN DE LOS ACUERDOS (ART.17).Slo ser necesaria la unanimidad para los acuerdos que tengan por objeto la aprobacin o modificacin del ttulo constitutivo o de los estatutos. Mayora de las tres quintas partes (de propietarios y cuotas): Para el establecimiento o supresin de los servicios de ascensor, portera, conserjera, vigilancia u otros servicios comunes de inters general. Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especfico en el inmueble.1. Mayora de los propietarios (que representen la de las cuotas) para la realizacin de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresin de barreras arquitectnicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvala.1. Minora de un tercio, de integrantes y cuotas, para la instalacin de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones o la adaptacin de los existentes, as como la instalacin de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la energa solar, o el acceso a nuevos suministros energticos colectivos.El propietario que no lo vote expresamente, no soportar el coste de la instalacin o conservacin de estas obras. Si posteriormente solicitaren el acceso a ellos y la utilizacin de tales infraestructuras, podr autorizrseles con el abono, actualizado, de lo que les hubiese correspondido.Para el resto de los acuerdos no previstos especficamente, bastar la mayora simple de propietarios y cuotas. SU IMPUGNACIN (ART. 18).Sern impugnables ante los Tribunales los acuerdos adoptados en la Junta, en caso de ser contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando supongan un grave perjuicio para algn propietario que no tenga obligacin jurdica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del derecho.Estn legitimados para impugnar aquellos propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes de la misma y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho al voto. A estos se les exige que estn al corriente de sus pagos a la comunidad.Estas acciones tienen un plazo de caducidad de 3 meses, salvo para los supuestos de actos contra la ley o los estatutos, en los que el plazo ser de 1 ao. Su ejercicio no suspender la ejecucin del acto, salvo que el Juez as lo acuerde, a peticin del impugnante y oda la comunidad. ACTAS DE LAS REUNIONESEl art. 19 LPH establece que los acuerdos de la Junta se recogern en un libro de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, que ser guardado por el Secretario.Las actas de cada reunin de la Junta de propietarios contendr como mnimo los siguientes datos: fecha y lugar de la celebracin, convocante, si es ordinaria o extraordinaria, y si se celebr en 1 o 2 convocatoria, relacin de asistentes y representados, con sus cargos y cuotas, orden del da de la reunin y acuerdos que se tomen en ella, con el resultado de la votacin (en detalle) incluida la referencia a personas y cuotas.Se redacta y cierra el acta con las firmas del Presidente y del Secretario, para lo que se tiene un plazo de 10 das, y tras ello los acuerdos sern ejecutivos.

VIII. EXTINCINComo causas de extincin del rgimen de Propiedad Horizontal, se prevn en la Ley (art. 23) las dos siguientes: LA DESTRUCCIN DEL EDIFICIO, SALVO QUE SE HUBIERE PACTADO OTRA COSA.Como aclaracin del alcance que se le da a este concepto, aclara que se estimar producida la destruccin cuando el coste de la reconstruccin exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste est cubierto por un seguro. LA CONVERSIN EN PROPIEDAD O COPROPIEDAD ORDINARIAS.Esta es una forma de extincin de la que suele observarse lo difcil de su produccin, pero la verdad es que hay mecanismos jurdicos para llevarla a cabo, y situaciones, si bien muy concretas, en que pueden ser una solucin para los problemas que pueden haberse planteado.

IX. LAS URBANIZACIONES PRIVADAS INTRODUCCINBajo la denominacin complejos inmobiliarios privados la Ley 8/1999, de 6 de abril, reglamenta la figura de las urbanizaciones privadas, y formas similares, aadiendo un Captulo III a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, titulado Del rgimen de los complejos inmobiliarios privados.Esta popularizada figura es una especie de pequea ciudad en un lugar diferente a aqul en que se asienta el ncleo urbano bsico de poblacin, ciudad reducida que pretende reunir en si misma las ventajas de las dos formas esenciales de vida, las que ofrece el campo y las que aporta la ciudad (Julia Ruiz-Rico).El Profesor Amors Guardiola establece que los complejos inmobiliarios privados implican un conjunto de elementos propios de una ciudad (vas, desages, agua potable, electricidad, jardines, zonas de recreo, paseos, etc.) y diversas edificaciones construidas en parcelas independientes.En la base jurdica de esta figura, hay una intervencin de los particulares en la actividad urbanstica propia de la Administracin, que llevan a cabo a travs de la elaboracin y ejecucin de planes, naturalmente sometida a los correspondientes lmites previstos por el Derecho pblico.RGIMEN JURDICO ESTABLECIDO POR LA LEY 8/1999, COMO ART. 24 DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTALEl rgimen jurdico parte de aplicarle a los Complejos Inmobiliarios Privados el rgimen establecido en el art.396 Cc, siempre que en ellos se den los requisitos siguientes:1. Que estn integrados por dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.2. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se hallen divididos horizontalmente, participen con carcter inherente a tal derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su organizacin:1) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a travs de cualquiera de los procedimientos establecidos en el art.5.2.2) Constituirse en una agrupacin de comunidades de propietarios.Para constituirse en agrupacin de comunidades de propietarios se requerir que el ttulo constitutivo de la misma:1. Se otorgue por el propietario nico del complejo o por los presidentes de todas las comunidades que se integran en ella, autorizados previamente por acuerdos mayoritarios de sus respectivas Juntas.1. Contenga la descripcin del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de los elementos viales, instalaciones y servicios; as como la cuota de participacin de cada una de las comunidades.1. Pueda ser inscrito, as como sus estatutos (de la comunidad) en el Registro de la Propiedad.Sus especialidades respecto a la situacin jurdica de las reguladas directamente por la LPH, que fuera de ello se les aplica, son:1. La Junta de propietarios estar compuesta por los presidentes de las comunidades integradas, que representarn al conjunto de propietarios de cada comunidad.1. La adopcin de acuerdos para los que la Ley requiera mayora cualificada, exigir la previa obtencin de la mayora de que se trate en cada una de las Juntas de Propietarios.1. Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les ser aplicable la exigencia del art. 9 de la Ley, de construir un fondo de reserva.3) No adoptar ninguna de esas dos formas jurdicas. En esta tercera opcin les sern aplicables las reglas que para cada una establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que integran el rgimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba de exponerse.

X. CONCLUSINFinalizando con el presente trabajo reseamos que La Propiedad Horizontal nace desde el momento en quese constituye dicho rgimen para un edificio, cosa que se hace generalmente en escritura pblica para poder tener acceso alRegistro de la Propiedad. Junto a dicha Constitucin, se otorgaran tambinlos Estatutos, que contendrn las reglas para el ejercicio de los derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho de propiedad), as como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos, conservacin, etcEs muy importante que dichos Estatutos estn inscritos en el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay muchas Comunidades que se remiten sin ms a las normas genricas, por defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

http://www.monografias.com/trabajos93/la-propiedad-horizontal/la-propiedad-horizontal.shtml

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