markedsrapport 1 2015

Markedsrapport1 / 2015

• Omstilling i norsk økonomi

• Rekordtall i 2014 - trykket i transaksjonsmarkedet fortsetter

• Utfordringer i utleiemarkedet

• Et meget sterkt marked i UK / London

2

Omstilling i norsk økonomi

Markedsrapport

1 / 2015

Norsk økonomi preges av omstilling ved inngangen til det nye år. Vekk fra tidligere års sterke vekst i oljerelaterte næringer, over til mer tradisjonelle næringsveier. Den samlede BNP-veksten forblir moderat, under press fra en oljenæring som fortsatt vil være vår viktigste næringsvei, men som nå gradvis skal redusere sin aktivitet. Arbeids-ledigheten vil stige forsiktig som følge av at den økonomiske veksten blir for svak til å skaffe nok jobber til alle, mens lønnsveksten kommer ned.

Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen

Makroprognoser for norsk økonomi

2013 2014 2015 2016 2017

BNP 0,7 2,2 0,4 0,5 1,0

BNP fast 2,3 2,6 1,0 1,1 1,5

Lønnsvekst 3,9 3,1 3 2,5 2,5

KPI, Snittvekst 2 2,1 2,6 1 1

KPI JAE snitt 1,6 2,5 3,8 1 1

Arbeidsledighet desember 3,5 3,7 4,5 5 5,5

3mnd rente, NIBOR desember

1,8 1,5 1,2 1 0,75

Boligprisvekst, NEF, snitt for år

5,5 2,5 4 2,5 2,5

Oljepris, desember 3mnd brent, usd

90 60 70 70 70

NOK/USD, årsslutt 6,08 7,43 7,5 7,16 6,8

NOK/EURO, årslutt 8,38 9,03 8,21 7,72 7,65

I-44 93,7 102 96,2 91 90

Kilde: Eika Gruppen

Antall sysselsatte vil fortsette å øke, men i et lavere tempo enn før. Oljeinvesteringene vil ha redusert behov for arbeids-kraft, mens sysselsettingen i offentlig sektor bare vil øke. Bruken av oljepenger, målt ved det oljekorrigerte budsjett-underskudd, antas å stige med om lag 10-15 mrd kroner per år i prognoseperioden.

Prisveksten vil avta etter hvert som kronekursen stabiliseres, og dagens midlertidige sterke vekst i importpriser faller bort. Den langsiktige prisveksten bør bli som i Euro-landene, om lag ett prosentpoeng per år.

Boligprisene, som i fjor vokste svakere enn husholdningenes inntekter, vil i år ta igjen det tapte. I det meste av kongeriket får vi en boligprisvekst på 5-10 pst, men det er fortsatt betydelig usikkerhet om utvikling i Agderfylkene og i Rogaland. Her kan prisen falle mot slutten av året.

5 års Swap NOK

0,5

1,5

2,5

3,5

4,5

0

1

2

3

4

5

29.01

.10

31.01

.11

31.01

.12

31.01

.13

31.01

.14

30.01

.15

Norges Bank antas å gradvis redusere sine styringsrenter, slik at kronekursen kan holde seg svak i årene som kommer. I prognosen antas vi å få et rentekutt per år til og med 2017 slik at foliorenten i sentralbanken stabiliseres på 0,5 pst. Krona antas å styrke seg fra dagens unormalt svake nivå med en akkumulert styrking på om lag 10 pst i kommende år.

Risikoene er mange, alt fra at ytterligere fall i oljepris, til oppløsning av Euro-samarbeidet. Her hjemme er det godt håp om at partene i arbeidslivet, politikere og sentralbanken vil samarbeide godt. Både for å løse dagens utfordringer med omstillingsbehov i næringslivet, og å takle de uventede kriser som måtte komme.

Nøkkeltall makro pr. 2015

Norges banks styringsrente 1,25 %

KPI – inflasjon siste 12 mnd 2,0 %

Byggekostnadsindeks endring fra forrige år 3,3 %

SSB februar 2015

3

Transaksjonsmarkedet

Markedsrapport

1 / 2015

2014 ble preget av betydelig aktivitet i 2. halvår og totalom-setningen i markedet endte på godt over NOK 70 milliarder – inklusive Entra-børsnoteringen og Fortin-porteføljens norske del. Holder vi Entra-tallene utenfor ble det registrerte volumet på i underkant av NOK 60 milliarder.

Den meget høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet ultimo 2014 har fortsatt inn i 2015. Dette skyldes i naturligvis i noen grad salgsprosesser og saker som ikke kom på plass før nyttår, men i hovedtrekk forklares den store interessen for næringseiendom med de gunstige rammebetingelsene.

Med lav rente og press på marginene hos bankene er finansiering både rimelig og tilgjengelig. Bankene opplever skarp konkurranse om kundene.

I 2014 så vi prime yield i kontorsegmentet komme ned på ca. 4,7 %. I 2015 vil vi nok oppleve press ned mot 4,5 % for de beste objektene.

«Normal-yield» i kontorsektoren som i Q4 i fjor lå på ca. 6,5 % er kommet ned til 6,25 %. Innen lager- og logistikk vil vi se at yield på gode eiendommer nærmer seg 6 %.

Utenlandske aktører er fortsatt til stede i markedet, men kanskje ikke like aktive som i siste del av fjoråret. I 2014 sto utenlandsk kapital for omkring 27 % av det registrerte transaksjonsvolumet. Det er høyere enn noen gang tidligere, og varslet at Norge har kommet på listen hos mange av

de større internasjonale aktørene. Hittil i år er det særlig svenske aktører, bl.a. Hemfosa, som har markert seg med større kjøp.

Lav kroneverdi mot andre valutaer styrker utenlandske investorers interesse. På den annen side vil vi sikkert oppleve noe tilbakeholdenhet hos enkelte pga. uroen i oljesektoren og de ringvirkninger dette kan gi i eiendomsmarkedet etter-hvert.

Blant aktørene i markedet er det en forventning om omtrent samme nivå i 2015 som i fjor. I skrivende stund er det hittil i år (pr. medio februar) registrert et omsetningsvolum på ca. NOK 8 milliarder fordelt på over 20 transaksjoner.

Vi forventer at flere fond og syndikater vil vurdere salg i tiden som kommer.

Viktigste drivere i transaksjonsmarkedet i 2015

• Tilgjengelig egenkapital finnes og det er risikovilje blant investorene.

• Lav rente og tilgjengelig finansiering. • Avkastning på alternative plasseringer er lavere

– investering i næringseiendom kan gi meget god EK-avkastning ved dages lave rentenivåer og låne-utmåling – selv med synkende yieldnivå.

• Mange vil inn i markedet, kanskje også en del nye aktører.

Transaksjoner i den senere tid

Oslo-området Dato Ca. m2 Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill.

Yield

Lilleakerveien 4 A Okt. 14 9.000 Kontor Private investorer Mustad Eiendom 205 ~6

Økernveien 9 Okt. 14 14.680 Kontor Syndikat Syndikat 390 ~7

Lørenveien 68 Okt. 14 11.700 Kontor Storebrand Eiendomsfond Oslo Pensjonsforsikring 240 6,7

Nycoveien 2 Nov. 14 9.200 Utvikling GE Healthcare AS Veidekke ASA -

Hans Møller Gasmanns vei 7 Nov. 14 11.000 Utvikling Anthon B. Nilsen Akershus Energi/Bulk EIendom 300 -

Lørenveien 37 (Nortura HQ) Nov. 14 7.000 Kontor Nortura Ragde EIendom 158 7,3

Økernveien 11-13 Nov. 14 12.000 Kontor Syndikat Bergens Komm. Pensjonskasse 300

Schweigaardsgate 21-23 Nov. 14 30.000 Kontor Rom EIendom KLP Eiendom 1.750 ~4,7

Christian Krohgs gate 32 Nov. 14 11.200 Utvikling Aberdeen Asset Mgmt Anthon B Nilsen/ OBOS Forretningsbgygg

-

Bolette Brygge 1 Des. 14 3.900 Kontor Investorgruppe City Finansiering ~375 4,5

Karl Johans gate 14/Kirkegata 23-25 Des. 14 17.300 Handel Genesta Nordic Baltic Real Estate

AVA Eiendomspartner 755 5

Grensen 17 Des. 14 6.500 Handel Madison/Søylen Eiendom Meyer Bergman Euro. Partners II 280 ~4,5

Drammensveien 211-213 Jan. 15 11.000 Kontor Egil Stenshagen DTZ Corporate Finance 220

Haslevangen 45/47 Jan. 15 15.500 Kontor Haslelund Bygg AS Syndikat (Platou) 195 7,5

Grenseveien 95 Jan. 15 10.500 Kontor DNB Liv Aberdeen Eiendomsfond Norge I

Kalbakkveien 6 Jan. 15 8.000 Handel Gunnar Landgraff Eiendom AS/Cognito

Privat investor 110 6,5

Sannergata 2 Feb. 15 20.000 Kontor Syndikat (Pareto) Hemfosa Fastigheter AB 680 ~6,6

Comfort Hotel Xpress Youngstorget Feb. 15 172 rom Hotell Wenaasgruppen Ragde Eiendom 175 6

Gaustadalleén 21 Feb. 15 35.000 Kontor Oslotech Syndikat ~700 6,05

Karl Johans gate 13 Feb. 15 1.933 Handel Aberdeen Eiendomsfond Norge II

Søylen Eiendom ~100 5

Sinsenveien 45-49, Lørenvangen 22, tomt innenfor ring 3

Feb. 15 Boligutvikling Flere Selvaag (Sinsenveien: samarbeid m/ Veidekke)

550 -

4

Markedsrapport

1 / 2015

Landet forøvrig Dato Ca. m2 Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill.

Yield

Haakon VIIs gate 14, Trondheim Okt. 14 37.000 Utvikling Forsvarsbygg Koteng Eiendom 77 -

Gamle Trysilveg 1 (Postgården), Elverum

Okt. 14 1.700 Handel ICA Eiendom Norge AS Sektor Eiendomsutvikling ~25 -

SAS teknisk base, Gardermoen Okt. 14 60.000 Lager/Kontor SAS Oslo Pensjonsforsikring 650

Verksgata 1 A, Stavanger Okt. 14 10.700 Kontor DNB Livsforsikring Syndikat 240 6,5

Markens gate 9, Kristiansand Nov. 14 4.800 Kontor Sparebanken Sør Private investorer 157 ~6,5

Moseidsletta 122, Forus Nov. 14 20.400 Kontor/Lager Hitec Vision W.P. Carey Inc. 685

FMC Kongsberg Subsea HQ, Kongsberg

Nov. 14 25.400 Kontor SG FInans Syndikat (Arctic) 362 7,5

Høgslundveien 49, Skedsmo Nov. 14 25.000 Kontor/Logistikk Syndikat (DNB Markets) 90 North RE Partners OBO Al- Tijaria JV Arzan Financial Group

450 ~6,5

Kong Olav Vs plass 4, Bergen Nov. 14 1.694 Handel/Kontor/Bolig

Bara Eiendom Nye Dickens AS 92 4,2

Munkegata 26/ 30/40 (Residence- kvartalet), Trondheim

Nov. 14 11.370 Kontor Sparebank 1 Midt-Norge 4 investorer inkl. Odd Reitan 307 6,5

Jåttåvågen 10-12 (Aker-bygg), Stavanger

Nov. 14 66.000 Kontor Syndikat NIAM Fond V 1.500 6,8

Destilleriveien 11 (Arcus HQ), Nittedal Nov. 14 51.500 Industri/Logistikk Gjelleråsen Eiendom Ragde Eiendom/Canica 1.200 ~6,1

Toveien 28, Vestby Des. 14 30.500 Logistikk Storebrand Livsforsikring NRP Finans AS ~7,5

Strandgata 41 (Posthuset), Tromsø Des. 14 6.533 Utvikling Entra Eiendom Pellerin 70 -

Sluppenveien 14, Trondheim Des. 14 25.000 Kontor/Lager Posten Eiendom Heglund Holding 200 7,5

Coop Logistikkbygg, Gardermoen Des. 14 52.000 Logistikk Coop Eiendom Syndikat 1 200-300

Fuglesangen Næringspark, Skedsmo Des. 14 Logistikk NRP Eiendom 2010 AS Cordea Savills Nordic Logistics Fund

~7,25

Kilden Opplevelsessenter, Tønsberg Des. 14 12.500 Annet Nordea Næringseiendom Syndikat 100-120

Lagårdsveien 61, Stavanger Des. 14 16.000 Hotell KLP Eiendom 160-170 ~7,5

RIngvålvegen 3-7, Trondheim Des. 14 3.700 Handel Pareto EIendomsinvest Lord Eiendom 52 8

Skansegaten 2 (Tollpakkhuset), Stavanger

Des. 14 4.379 Annet Entra Eiendom Camar Eiendom 110

Grønnegata 122, Tromsø Des. 14 6.664 Utvikling Entra Eiendom William Eiendom 72 -

Brotorvet senter, Bamble Des, 14 35.500 Handel O. G. Ottersland LL Holding & Sørco ~500 7,25

Torget 1, Bergen Des. 14 478 Handel Kløver Eiendom Thore Arild Økland Invest 46 5,22

Fortin-portefølje, 27 eiendommer Des. 14 220.000 Kontor/Handel/Logistikk

DNB NOR Eiendomsvest I Starwood Capital Group 4.600-700

Cicignon Sykehus, Fredrikstad Des. 14 55.000 Utvikling Sykehuset Østfold Kan Cao 130 -

Industrieiendom, Aurskog Jan. 15 Industri 07 Aurskog AS Harlem Eiendom AS 55 ~8

Nygårdskrysset Næringspark, Ås Jan. 15 Handel Coop Eiendom Syndikat (Pareto) 300-400

Portefølje, 6 eiendommer, Lillestrøm, Moss & Fredrikstad

Jan. 15 63.000 Kontor/Offentlig Entra ASA Hemfosa Fastigheter AB 1.375

Olav Ingstadsvei 12, Bærum Jan. 15 11.250 Industri RBS Nordisk Renting NRP Finans AS ~139 ~7

Dronningens gate 30/Rådhusgata 3, Bodø

Feb. 15 7.600 Industri Tine SA/Bodø kommune Malerhaugen/John Martin Ber-glund

52

Lysaker Polaris, Lysaker Feb. 15 26.000 Kontor NCC Property Development Storebrand Eiendomsfond KS 785 6

Rygge Storsenter, Rygge Feb. 15 25.000 Handel Aberdeen Property Funds Thon Reitan AS 175

Høgskolen i Østfold, Fredrikstad Feb. 15 30.400 Offentlig Syndikat Hemfosa Fastigheter AB 723

Aibel-bygget, Bergen Feb. 15 15.000 Kontor Ferd Eiendom Fond (Union) 570 ~5,9

5

LeiemarkedetDet er i hovedtrekk balanse i utleiemarkedet i Stor-Oslo, men det er klare tegn til økt ledighet. Den totale aktiviteten i ut-leiemarkedet er i begynnelsen av 2015 som ventet ikke økt fra et relativt moderat aktivitetsnivå i 2014. Med bakgrunn i tall fra Arealstatistikk kan vi konstatere at det vil være færre kontraktutløp på større arealer og et lavere antall forventede bevegelser i utleiemarkedet i år i forhold til de gode år 2012 og 2013. Likevel forventer vi et fair aktivitetsnivå – drevet av nye behov, ønske om bedre lokaler og/eller beliggenhet og andre faktorer som motiverer bedrifter til å flytte.

Det kan bli tyngre å leie ut lokaler. Aktiviteten vil trolig preges av nøkternhet og forsiktighet - mange leietakere vil «sitte på gjerdet». Men dette vil også gi muligheter for noen. Utleiere vil kanskje måtte kjempe mer enn før for å få signa-turen til de «beste» leietakerne.

• Leieprisene på signerte kontrakter faller i 4. kvartal 2014 for første gang i på 5 kvartaler: snittprisen i Oslo endte på kr. 1.960 pr. m2/år, ned fra kr. 2.040 pr. m2/år i forrige kvartal.

• Volumene av signerte leieavtaler i 2014 er de laveste 4. kvartalsvolumene signert siden begynnelsen av tids-serien i 2008, både målt i kvadratmeter (144.070 m2), og antall (198 signerte kontrakter). Årsaken er at det er relativt få leieavtaler som utløper i 2015 og 2016 som medfører lavere volum på signerte leieavtaler.

• I følge Arealstatistikk flater toppsegmentet (prime CBD) ut på kr. 3.350 m2/år. Vika-Aker Brygge endte uendret i forhold til forrige kvartal på kr. 3.170 pr. m2/år, mens resten av sentrum så en svak nedgang på 2 % til kr. 2.060 pr. m2/år.

• Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er iht. Eiendomsspars Oslostudie estimert til 218.000 m2 sammen lignet med 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93.000 m2. Alle nybygg er i hovedtrekk utleide – det er lite av arealet som er uten leiekontrakt og i realiteten fint lite på spekulasjon.

• Vi estimerer ledigheten på kontorarealer i Oslo primo 2015 til å være oppunder 8 %. Det er relativt store forskjeller i de ulike regioner.

• Usikkerhet knyttet til norsk økonomi, og særskilt ring-virkninger knyttet til nedskalering i oljebransjen, kan medføre økt arealledighet i de kommende årene.

Markedsrapport

1 / 2015

Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone – kontor

Kilde: Arealstatistikk AS

Vika - Aker Brygge

Indre by sentrum

Indre by

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Bryn-Helsfyr

Oslo totalt

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2012 2013 2014

Den lave oljeprisen betyr i første omgang mye for leiemarkedet i de områder oljesektoren er sterkt representert. Dette vil for Oslo-områdets del mest ramme vestkorridoren fra Lysaker og utover, samt Stavanger- og Bergensområdet.

Det blir økt ledighet i kontorsektoren, som igjen fører til behov for fremleie. Det betyr press ned på leienivåene.

Når dette er sagt er det grunn til å poengtere også noen positive trekk ved utviklingen. Norsk økonomi går ikke nødvendigvis dårlig på grunn av den siste tids utvikling i oljeprisen - vi er tross alt ikke fullstendig avhengig av olje-prisen. Kanskje den siste tids utvikling kan bidra til å styrke annen næringsvirksomhet og vår konkurransekraft på andre områder?

6

Markedsrapport

1 / 2015

Adresse Type Leietaker Ca. m2

Stensberggata 25-27 (Holberg Terrasse) Kontor Bydel St. Hanshaugen 3.500

Hoffsveien 1 C Kontor Joint Collaboration 1.000

Strømsveien 96 Kontor Statens legemiddelverk 6.500

Sørkedalsveien 8 Kontor Bouvet 5.400

Kai Bygning 1 Kontor Google Norway 2.500

Drammensveien 288 Kontor Bayer 4.400

Stortingsgaten 30 Kontor / Helse Volvat Medisinske senter 800

Sandvika Business Center Kontor Skatt Øst 3000

Grenseveien 92 Kontor Skala Prosessteknikk 1.500

Schweigaards gate 16 Kontor Dinamo 1.500

Sandakerveien 116 Kontor Evolve 532

Hamangskogen 60 Kontor / Helse Bærum kommune Helse og Sosial 1.685

Leiekontrakter i den senere tid

Område 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

CBD 4.600 2.700

Bjørvika 3.500 2.700

Sentrum 3.000 1.800

Kvadraturen 2.600 1.500

Skøyen 3.100 1.900

Lysaker 2.400 1.500

Nydalen 2.400 1.500

Bryn / Helsfyr 2.100 1.400

Hasle / Økern 2.100 1.400

Lager

Type 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

Lager - Kategori A 1.200 800

Handel

Type 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

Oslo - Kategori A 25.000 7.000

Område 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

Tromsø 2.100 1.350

Leienivåer Oslo-området

Kontor

Kontor

Leienivåer Tromsø

Ved lav oljepris og gunstig valutasituasjon for annen norsk-internasjonal virksomhet kan vi kanskje oppleve en «boost» i andre virksomhetsområder. Dette kan igjen gi gunstige ringvirkninger, også i eiendomsmarkedet.

Det er dertil en generell forventning om sterk befolknings-vekst i Oslo-området i de kommende årene, med tilhørende behov for flere boliger og arbeidsplasser, og nødvendig infrastruktur og service-funksjoner knyttet til dette. I en langsiktig stabil veksttrend må vi etter så mange år være forberedt på noen perioder med «korreksjoner».

Leiemarkedet i Tromsø

Leiemarkedet i Tromsø kjennetegnes for tiden av mange tilbydere av fremtidig ledig areal.

Det meste av dette arealet er prosjekterte nybygg som vil sluses gradvis inn i leiemarkedet.

En erfarer et økt skifte fra gammelt til nytt, noe som gir seg utslag i økt nominell gjennomsnittsleie, men samtidig lavere drifts- og felleskostnader. Fokuset på energigunstige bygg øker sterkt. Nedgang i oljeprisen influerer ikke stemningen blant leietakerne, dette da den forventede oljeboomen «heldigvis» ikke hadde kommet skikkelig i gang før prisen på råvaren gikk kraftig ned.

7

Nytt fra NAI FirstPartnersProsjekter i prosessVi arbeider med et variert utvalg av prosjekter og nevner her et lite utvalg av løsninger i den senere tid, samt noen eksempler på pågående oppdrag.

Utleie

Oppdrag i prosess

• Utleie av handelsarealer i Vika Terrassen i samarbeid med utleier Storebrand Eiendom. Vika Terrassen er under totalrehabilitering og skal revitaliseres, les mer på side 9.

• Bergehus / Frøyas gate 15, ca. 700 m2 kontor.• Aslakveien 14, utleie av totalt ca. 4.000 m2 kontor og

noe lager. Se hele vår utleieportefølje på www.nai.no – og les gjerne vårt utleiebilag Ledige Lokaler nr 1 / 2015 som kommer i slutten av uke 9.

Søk / leietakerrådgivning

Løsninger

• Visma - Dikeveien 56, Fredrikstad, ca. 3.500 m2.• BDO AS Avd. Lillestrøm - Kanalveien 2, Lillestrøm,

ca. 1.500 m2. • BDO AS Avd. Gardermoen - Balder Alle 2,

Gardermoen, ca. 1.200 m2.

Søk i prosess

• For Andvord Grafisk AS, søk etter ca. 8.500 m2 produksjonslokaler m/ lager og kontor.

• For Synnøve Finden AS, søk etter ca. 3.000 m2 kjøle- og tørrlager.

• For Aggreko AS, søk etter ca. 1.000 m2 lager/verksted + 3.000 m2 asfaltert uteareal.

Medarbeidere

Markedsrapport

1 / 2015

Tromsø

Kåre Hansen er ansatt som eiendomsrådgiver fra januar 2015. Kåre er utdannet EDB-Økonom og Data ingeniør. Han er tidligere leder for undervisningsavdelingen i Telenor i Tromsø, og fisjonerte avdelingen ut i eget AS. Tidligere eier, daglig leder og instruktør for KunnskapiNord AS og Regionleder for Imente Fagskole med offentlig anskaffelser som fagområde. Rik erfaring fra forhandlinger, dypere IT-kunnskaper og ledelse.

Oslo

Gøril Bergh er ny fagansvarlig og partner fra januar 2015. Gøril har jobbet i NAI FirstPartners tidligere, i perioden 2003 – 2007. Hun skal jobbe primært med transaksjoner, verdi-vurderinger og rådgivning. Gøril har arbeidet med eiendom siden 1996, og primært næringseiendom. Hun har en bred erfaring fra eiendom både fra forvaltning, næringsmegling, tilrettelegging/kjøp og salg knyttet til finansielle eiendomsprosjekter blant annet fra Orkla Finans, Telenor Eiendom og Foss & Co Næringsmegling. Gøril kom fra Foss & Co Næringsmegling AS som leder for transaksjonsavdelingen. Hun er utdannet eiendomsmegler og diplommarkedsfører fra BI.

8

Markedsrapport

1 / 2015

Transaksjon

Vi nevner her et lite utvalg av det vi arbeider med for tiden. Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og evt. hva vi kan gjøre for dere.

Vi har salgsprosesser både innen kontoreiendom, lager- og logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklings-prosjekter.

Dertil har vi ulike kjøpsmandater, både fra norske og inter-nasjonale aktører.

Oppdrag i prosess

Strandvegen 13, Tromsø – for Entra Eiendom Eiendommen er på ca. 11.600 m2 og har bare offentlige bedrifter som leietakere. Årlig inntekt ca. kr. 14,8 mill. Vektet gjenværende leietid på 9,2 år. Vi har dialog med flere potensielle kjøpere. Resten av det store og sentrale komplekset på ca. 28.520 m2 eies av Fylkeskommunen.

Frydenlundsgt. 8, Oslo I Frydenlundgt. 8 på St. Hanshaugen vil vi om kort tid gå ut med salg av 16 boligseksjoner på til sammen ca. 1.030 m2 P-areal, et salg som også inkluderer en større andel av et u-utbygget loft som er vedtatt å legge ut til salgs. Markedet for bygårder og leiligheter oppleves for tiden som «hot», og det er forventet stor interesse for leiligheter i et slikt attraktivt strøk. Prisantydning ca. 60 - 65 mill.

REC Wafer Norway AS, dets konkursbo Arbeidet med salg av den del av eiendomsmassen som ble benyttet av REC Wafer Norway AS er i god fremdrift, og vi har over en håndfull interessenter til hele og/eller vesentlige deler av bygningsmassen på ca. 63.000 m2. Blant interessentene er både norske og internasjonale industriselskaper.

Herøya Industripark er i en særstilling i Norge som en meget veldrevet næringspark med et mangfold av virksom-

heter med høy verdiskapning og et høyt kompetansenivå. Rundt 80 virksomheter er etablert her – i ulike størrelser og innen ulike bransjer – fra industri- og vedlikeholdsbedrifter med mange hundre ansatte, til mindre gründerbedrifter med noen få ansatte. Totalt er det ca. 2.500 personer som har sitt daglige virke på Herøya.

Ullensaker kommune - rådgivning og vurdering av kommunale eiendommer NAI FirstPartners har på oppdrag fra Ullensaker kommune gjennomgått et definert omfang av kommunale eien-dommer på et overordnet nivå med henblikk på å belyse alternativer og med fokus på fordeler og ulemper knyttet til eventuelt salg av eiendommer. Vi har bidratt til å belyse eiendommenes utviklingspotensial og relevante risiko-momenter ved at kommunen eventuelt involverer seg videre i utviklingsprosessen. NAI FirstPartners har i tillegg utført en forenklet verdiberegning for de respektive eiendommer. Rapporten ble levert til kommunen rett før jul 2014, og ble meget godt mottatt av både politikere og administrasjon i kommunen.

Verdivurdering og analyseVerdivurdering er grunnlaget ved planlegging av transaksjon, finansiering av eiendomskjøp, refinansiering, presentasjon ved finansiering i obligasjonsmarkedet, emisjoner i eien-domsselskap/-fond, børsnoteringer, rapportering til investorer, m.v.

Vi foretar uavhengig verdivurdering og analyse av nærings-eiendom, eiendomsportefølje eller selskap. Våre oppdrags-givere er både institusjonelle investorer, større og mindre eiendomsbesittere og andre aktører i markedet. Vi har opp-dragsgivere innen både offentlig og privat sektor, norske og internasjonale. Vi har mange av Norges ledende bedrifter på kundelisten.

Vi benytter anerkjente metoder for verdifastsettelse, kombinert med vår erfaring og markedskunnskap. Rapportens utforming kan tilpasses kundens behov og ønsker.

Herøya

9

Markedsrapport

1 / 2015

Vika TerrassenNAI FirstPartners har inngått et utleiesamarbeid med Store-brand Eiendom, i fm. at de er godt i gang med rehabilitering av handlegaten og butikker i Vika Terrassen.

Handlegaten består av 3 eiendommer i Ruseløkkveien - Haakon VII`s gate 10, Ruseløkkveien 1 og 3, og Ruseløkkveien 14.

Vika rangeres i dag som et av hovedstadens mest attrak-tive områder for kontorbygg og butikklokaler. House of Oslo, Norges eneste interiørmagasin, ligger i enden av Vika Terrassen og er et mye besøkt senter for de som søker det seneste innen interiør og design. Vika er også et senter for kultur, med Konserthuset, Vika Kino og Stenersenmuseet som nærmeste naboer.

Storebrand Eiendom har en visjon om å sammen med leie-takerne sine begeistre nabolaget, byen og kvalitetsbevisste besøkende fra hele verden som ønsker å handle og spise med lave skuldre hos dedikerte spesialister.

Vika Terrassen skal rett og slett bli «et levende byrom der du får kvalitet hos entusiastiske eksperter og spesialister».

Henvendelse ifm. interesse for prosjektet og ledige lokaler bes rettet til NAI FirstPartners Næringsmegling v/ Sabine Jennica Bartler og Michael Færden.

Atelier Rude, 1964

Vika Terrassen

10

Impulser utenfraUK Commercial Property – A Brief OverviewThroughout 2014, UK Commercial property delivered strong returns across all of the various sectors and regions. This was driven by investor appetite for real estate, particularly prime assets, which continued to outstrip supply. The result was a rapid increase in prices, the likes of which, we have not witnessed since early 2007.

Investor demand was principally driven by the UK Pension Funds and Retail Funds. The latter saw dramatic inflows of cash, which in some instances was running at between £5.0m-£10.0m per day. Given restrictions on cash weightings, this money had to be invested in the market as quickly as possible. The result was competition amongst the funds, who all wanted similar prime assets which drove yields downwards.

As demand continued to increase, so investor confidence improved and more secondary product became accept-able.

Other investors in the UK market included overseas opportunity funds, particularly from the United States and the Middle East. Generally, these investors were seeking bigger assets with a premium being paid for anything above £50.0m, particularly portfolios.

Overseas investors included the likes of Harbert, Black-stone, Oaktree and Benson Elliott all of whom were able to obtain debt finance, which was another characteristic that returned to the market in 2014. As the year progressed debt became more available and loan to value ratios which had been as low as 50-55 % increased to levels of 65-75 %, dependent upon quality of real estate and also pedigree of the borrower. This enabled new debt financed purchasers to enter the market, attracted by the positive arbitrage between all in funding costs of circa 4.00 % and property yields.

With regards to sellers, these were somewhat limited but included a number of the opportunity style investors who were able to crystallise their profits from rising prices. Many had purchased in 2009-2012 when prices were extremely low, and the yield shift in 2014 enabled them to achieve their business plans 12-18 months ahead of schedule.

Other vendors included property companies, who were again looking at profit taking and some of the UK Funds seeking to churn and upgrade the quality of their portfolio.

Prospects for 2015 remain strong, with an improving occupational market and a vast wall of money seeking to invest. Investors continue to become less risk adverse, as evidenced by the increasing number of transactions outside London. Given the combination of supply-demand imbalances, the resultant weight of money will continue to exert downward pressure on yields.

Markedsrapport

1 / 2015

Taxation

The UK Local Property Tax system is the most expensive in the world. It is based on rental values and rebased every five years, the last time in 2010 (based on April 2008 values). The next revaluation/rebasing exercise was due in April this year but the Government has postponed this to April 2017 (when the new valuation date will be April 2015).

It is important to note, however, that the last date for appeals against the assessments that can be backdated to April 2010 has effectively been brought forward to 31 March 2017. This means that if you have not already reviewed your rating assessment, you should do so in the next few weeks, or risk losing up to five years’ worth of refunds/overpay-ments. Any appeals made after 31 March this year will only be effective in terms of refunds from 1 April 2015.

Contact us at NAI FirstPartners for assistance in reviewing your rating assessment. We can put you in contact with our colleagues in the UK.

Yields, United Kingdom

Property Type Yield

Prime Shops 4,50

Good Secondary Shops 6,50

Prime Shopping Centres 4,75

Good Secondary Shopping Centres 6,25

Retail Parks: Prime – open Planning user 4,25

Retail Parks: Prime – restricted Planning user 5,85

Retail Parks: Secondary 6,75

Prime Offices: Core ++ eg. West End 3,75

Prime Offices: Core eg. City 4,50

Prime Offices: M25 / South East 5,50

Prime Offices: Major Provincial 5,50

Offices: Secondary 11,50

Prime Distribution Unit 5,00

Prime Industrial Estates (Core + eg. Greater London) 5,25

Prime Industrial Estates (Core- eg. Ex Greater London) 5,75

Secondary Industrial Estates (20 years old) 9,00

Demand driven by the UK funds, specifically retail funds who have significant cash to invest. Also Overseas buyers for Central London with debt purchasers returning to the market due to improved bank liquidity, premium for lot size - particularly from the US.

Supply - improvement in the amount of property coming to the market, lot of profit taking particularly from property companies and some UK funds, albeit more problematic assets being sold.

Tekst og tabell fra Gerald Eve LLP, London.

NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere.

Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon, utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdi-vurdering.

Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom

• Kompetanse• Erfaring• Et godt utviklet kontaktnett• Løsningsorientert og innovativt engasjement• Pålitelighet

Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.

NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 Epost: [email protected] www.nai.no

Markedsrapport

1 / 2015

Eiliv Christensen CEO / Partner Transaksjon / Søk

4130 99992301 [email protected]

Bjørn Einar Sundby Partner Transaksjon


Tor Bergan Partner/Megler MNEF Transaksjon


Gøril Bergh Partner/Fagansvarlig Transaksjon


Sabine J. Bartler Leder Utleie/Megler MNEF Utleie


Michael Færden Senior Eiendomsrådgiver Utleie


Geir Atle Finden Eiendomsrådgiver Søk


Stine Marie Olaussen Markedskoordinator


Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 OsloTlf: 2301 1400E-post: [email protected]

markedsrapport 1 2015

Documents