markedsrapport 3 2014

Markedsrapport3 / 2014

• Norge etter oljeæraen

• Transaksjonsmarkedet i galopp i Q4

• Lave volumer i leiemarkedet

• Tyskland boomer!

2

Norge etter oljeæraen

Markedsrapport

3 / 2014

Prognoser for norsk økonomi 2013 2014 2015

BNP Fastlands-Norge 2 2,2 2,2

Privat konsum 2,1 2,1 2,7

Investeringer i Oljeutvinning og rørtrans-port

17,1 0 -8

Investeringer i bedrifter i FL-Norge 0,2 0,1 1,2

Arbeidsledighet 3,5 3,4 3,5

KPI-vekst 2,1 2,1 2,1

Årslønn 3,9 3,3 3,3

3-mnd NIBOR 1,8 1,7 1,7

Råoljepris, NOK per fat 639 656 650

Finanspolitikkens innretning målt ved endring av det oljekorrigerte strukturelle underskuddet, i pst av trend-BNP for FL-Norge

0,2 0,7 0,5

Nasjonalbudsjettet

Norges banks styringsrente 1,5 %

KPI – inflasjon siste 12 mnd 2,1 %

Byggekostnadsindeks siste 12 mnd 3,4 %

Boligprisindeks, siste 12 mnd, hele landet 1,4 %

Arbeidsledighet 3,4 %

Nøkkeltall makro pr. september 2014

SSB september 2014

Norsk økonomi har lenge klart å vokse sterkere enn våre naboland, takket være særnorske vekstimpulser som olje-investeringer, en systematisk vekst i våre fiskerier, og en raus innvandringspolitikk som har hjulpet bygge-, anleggs- og eiendomsbransjene til god aktivitet.

Denne æra ser ut til å være forbi. Oljeinvesteringene ventes å falle, oljeprisen er på vei til å normaliseres, og gradvis vil vi trolig se lavere befolkningsvekst. Norsk økonomi hjelpes imidlertid av høy investeringsaktivitet i skjermede næringer. Årets statsbudsjett har de rauseste satsingene på sam-ferdsel noensinne. En satsing som vil holde seg over flere år. Sterke statsfinanser muliggjør moderate skattekutt til en husholdningssektor som i makro har nær rekordhøy sparing.

Det foreslåtte statsbudsjett er ekspansivt med en stimulans på om lag et halvt prosentpoeng av BNP i 2015. Den samlede BNP-veksten ventes av Finansdepartementet like-vel å forbli noe svakere enn trend. Sysselsettingen ventes fortsatt å øke, men ikke nok til å hindre en gradvis oppgang i arbeidsledigheten.

Lavere renter til de fleste formål vil også bidra til å stimulere konsum og eiendomspriser, men neppe nok til å gi økonomien en ny opptur. Fallende oljeinvesteringer er den tyngste negative impuls. Departementets anslag på 8 pst nedgang fra 2014 til 2015 synes optimistisk. I skrivende stund er oljeprisen drøye 10 pst lavere enn den pris budsjettet forut-setter for 2015. Stor usikkerhet knytter det seg til både hvor mye oljeinvesteringene vil falle, og til dets ringvirkningene for bedrifter, husholdninger og eiendomsmarkeder i regioner hvor oljenæringene dominerer det lokale arbeidsmarked.

Hvis oljeprisen blir liggende på dagens nivå, er det trolig duket for nye nedjusteringer i prognosene for veksten i norsk økonomi. Finanspolitikkens ekspansive innretning, tilsier at den neste runde stimuli bør komme via penge-politikken. De som ønsker seg uendrete signalrenter, vil imidlertid kunne henvise til at høstens fall i markedsrentene, bør gir betydelig stimuli til innenlandsk etterspørsel i tiden fremover.

Eiendomsmarkedene vil trolig fortsatt preges av tvekampen mellom de negative makroutsiktene på den ene side, og den positive effekt lavere lånerenter har på verdsetting av alle typer eiendommer.

Sjeføkonom Jan L. Andreassen i Eika Gruppen

5 års Swap NOK

0,5

1,5

2,5

3,5

4,5

0

1

2

3

4

5

30.09

.14

30.09

.13

28.09

.12

30.09

.11

30.09

.10

3

Transaksjonsmarkedet

Markedsrapport

3 / 2014

I galopp

Aktiviteten i transaksjonsmarkedet i første halvår tok seg meget bra opp før sommerferien. Etter sommeren har markedet blitt enda mer hektisk. Det har i Q3 vært stor aktivitet i alle segmenter, og dette vil – sesongbestemt – fortsette å øke nå i Q4.

Det er egenkapital tilgjengelig, og bankene strekker seg lengre enn i 2013. Rentene er på et historisk lavt nivå og marginene presses ned. Bankene opplever skarp konkur-ranse om kundene. Det er grunn til å forvente ytterligere reduserte marginer fra bankenes side. 3 mnd Nibor og 10 års swap rente er i skrivende stund på hhv. 1,65 % og 2,47 %.

Transaksjonsmarkedet drives primært av disse faktorer, men også av at utviklingen i byene og tettstedene er markant. Folk flytter mot byer og tettsteder. Leiemarkedet er sunt og forventningen til utviklingen i den kommende tid er positiv selv om makrobildet ikke er entydig positivt.

Vi meldte i forrige rapport om «lack of products» i Oslos CBD og i de andre tradisjonelt mest attraktive områdene. Den sterke etterspørsel etter objekter i disse områdene vil nok medføre at noen av de som «sitter godt» og ikke hadde tenkt å selge vil bli invitert il nivåer de ikke kan si nei til.

Både vi og mange andre aktører kan melde om prosesser med større objekter som pågår og som skal på plass i år. Det ser ut til at det blir et marked i galopp de neste månedene. Netto selgere er private investorer og norske fond.

Vi estimerer «prime yield» i Q3 til å være i nivå 5 %, - ned fra 5,25 ved forrige rapport. Men vi er ganske sikre på at det vil «bikke» under 5 % i løpet av året. Alle er spente på hvordan Rom Eiendoms salg av Schweigaards gate 21 og 23 vil ende opp.

Entra på Børs

Entra Eiendom går fredag 17. oktober 2014 på børs. I henhold til "indicative price range" på NOK 61 – 72 pr aksje vil Entra få en verdi ved børsnotering på mellom NOK 11,4 milliarder og 12,9 milliarder. Det vil være fri flyt av mellom 43 % og 67 % av aksjene. Staten vil fortsatt eie de resteren-de aksjer, og disse vil ikke være i fri flyt de første 180 dager (lock out). Entra har parallelt en emisjon opp til NOK 2,7 milliarder til samme kurs.

Verdien ved børsnoteringen kommer på toppen av det transaksjonsvolum de fleste aktører estimerer til å bli rundt NOK 50 milliarder i 2014.

Utenlandske investorer

Aktiviteten til utenlandske investorer i Norge er større enn noen gang. De aller fleste er meget opptatt av trygghet, forutsigbarhet og naturligvis en akseptabel avkastning. Derfor er de på jakt etter sentrale eiendommer med god beliggenhet og solide leietakere. Det er Oslo-markedet som er mest interessant. Viktigste drivere er forventning om enn høyere yield enn i andre markeder, at norsk økonomi er solid og stabil og at det er vekst i befolkning, i sysselsetning og i kjøpekraft.

Interessen er i sin natur knyttet til større prosjekter, og skal tilfredsstille spesielle krav og forventninger. Men for mange er det viktig at de også kan være «stolte» av eiendommene de kjøper, og en del er derfor på jakt etter trofé-eiendommer.

Eiendommer med under NOK 100 millioner kroner er ikke interessante. Når det er sagt så kan unntaksvis eiendommer til en lavere verdi aksepteres dersom de passer godt inn i selskapets porteføljestrategi. Kontor- og handelseien-dommer har vært øverst på ønskelisten, men vi ser at også lager- og logistikkeiendommer blir kjøpt.

Normalt søkes objekter med lange leiekontrakter – helst over 10 år. Det er ingen ulempe med kjente norske eller internasjonale selskaper som leietakere. Men noen vil også akseptere kortere leiekontrakter hvis objektets beliggenhet er bra og løpende leie vurderes å være under markeds-leie. Da kjøpes det på et potensial i "cash flow"-stigning og dermed også økende eiendomsverdier.

Noen utlendinger vil helst gå inn i "joint ventures" deleier-skap med norske aktører, og det investeres indirekte i fonds og syndikater. Disse investeringene er ikke alltid så synlige i markedet.

Vår erfaring med et tysk fond nå nylig er at man ikke nødvendigvis lar seg rive med på den prising som selger forventer. Dessuten tynger merkostnadene ved hedging (valutasikring) mer i det norske markedet enn i andre nordiske land - i mange tilfeller utgjør sikringen over 100 basispunkter. Å gå inn i «secondary markets» kan derfor være like aktuelt. Men at 2014 blir året da utenlandske investorer for alvor setter spor synes det lite tvil om.

4

Markedsrapport

3 / 2014

Oslo-området Ca kvm Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill.

Yield

Karl Johans gate 33 / Rosenkrantz gate 11

11.000Handel / Hotell /

KontorFam. Lund / Heiberg Eiendomsspar 460 < 4

Munkedamsveien 62 5.000 Kontor RS Platou Property Mgmt Ragde Eiendom 426 5,60

Maridalsveien 323 19.700 Kontor Norwegian Property Syndikat v / NRP 345 6,6

Snarøyveien 20 301 rom Hotell Aker Solutions Pareto 480 6,30

Grensen 20 96 rom Hotell Ragde Eiendom 147

Strandveien 13-15 27.600 Industri DNB Livsforsikring Momentus

Grensen 5-7 14.400 Kontor Genesta Property Nordic Pareto

Maridalsveien 323 14.246 Kontor Norwegian Property Ness Risan & Partners 350 6,90

Martin Linges vei 33 65.768 Kontor IT Fornebu Madison International Realty 1.013

Hamang terrasse 55 6.009 Kontor Aberdeen Asset Mgmt

Mariboes gate 13 17.000 Kontor Nordisk Areal I Klaveness Marine Real Estate

Storgata 8 2.900 Kontor Storgaten 8 DA Eiendomsspar 69 6,40

Husebybakken 28 B 22.000 Kontor Statnett JM AB JV Millarium 688

Brynsveien 3 30.000 Kontor Bryn Eiendom AS

Steen & Strøm Magasin 33.000 Handel Schage Eiendom AS Madison International Realty 750

Ringnes Park Handel Syndikat Ragde Eiendom 335

Statoil-bygget 65.000 Kontor Koksa Eiendom / investorer Madison International Realty 680

Kristoffer Aamots vei 9, Nydalen 30.000 Kontor Syndikat City Finansiering

Pilestredet 33 / Tullins gate 2 28.500 Kontor Aberdeen Norge I / DNB Liv Oslo Areal

Landet forøvrig Ca kvm Type Selger Kjøper Kjøpesum NOK mill.

Yield

Beddingen 1, Trondheim155 rom + 1.500 handel

Hotell NIAM Byggteknikk Prosjekt AS 170

Fredrik Langesgate 20, Tromsø Kontor Fam. Meland Sparebanken Nord-Norge

Sjøgata 35-37, Tromsø 121 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 136

Kjøpmannsgata 20, Stjørdal 115 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 129

Apotekergata 1, Ålesund 105 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 118

Smedasundet 93, Haugesund 102 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 114

Tollbugata 43, Drammen 127 rom Hotell DNB Livsforsikring Petter Stordalen 142

Moseidveien 19, Stavanger 6.900 Industri Base Property DNB 6,50

Hvamveien 1, Skedsmo 16.600 Industri Aberdeen Eiendomsfond Norge Pareto

Fugleåsen 9, Langhus 12.528 Industri Bulk Eiendom PostNord

Hamang terrasse 55, Bærum 6.009 Kontor Aberdeen Asset Mgmt

Bøhmergaten 42-44, Bergen 11.500 Kontor Tom Rune Pedersen 112 8

Finnestadveien 44, Stavanger 22.000 Kontor Norwegian Property WP Carey (REIT) 604 6,13

Gamle Fetvei 13, Lillestrøm 4.000 Handel Rosenborg Eiendom Ragde Eiendom 589

Gamle Ringeriksvei 34, Bekkestua 12.400 Handel Profier Deka Immobilien 433 6

Dråpen 19, Drammen 2.400 Handel Lund Eiendom RS Platou Property Mgmt 28

Dronningens gate 5, Trondheim 20.000 Hotell Private investorer Reitan Eiendom / Olav Thon Gruppen

Utviklingsprosjekt, Stavanger 70.000 Industri Bjørn Risa Bjørn Maaseide 160

Nykirkebakken 2, Stavanger 12.000 Kontor Schibsted Union 378

Transaksjoner i den senere tid

5

Leiemarkedet

Markedsrapport

3 / 2014

Høy aktivitet tross lave volumer

Det er en generell oppfatning at leiemarkedet fikk en treg start i 2014, og at første halvår har fortonet seg relativt roligere enn hva som er normalt. Aktiviteten har imidlertid tatt seg opp i Q3, og vi forventer at denne vil holde seg frem mot årsskiftet.

Arealstatistikk kan i sin siste Leieprisoversikt melde om at det i Q3 ble signert 162 kontrakter, og med i overkant av 118.000 kvadratmeter, ser vi at volumene i 2014 fortsatt er lave. Dog erfarer vi at aktiviteten er høy tross at det er lave volumer (kvm) som signeres. Dette ser vi i sammenheng med at det i år er færre store leietakere som er på søk etter nye lokaler enn det som har vært tilfellet i de foregående år, og at aktiviteten i stor grad er i den øvrige delen av leie-markedet.

Gjennomsnittsarealet i nye leiekontrakter for kontor har økt og vi nærmer oss opp mot 1.050 kvm pr. leietaker. Samtidig tror vi også at bedrifter i økende grad vil ta innover seg at den høye veksttakten i norsk økonomi ikke vil fortsette i overskuelig fremtid, og kanskje derav bli noe mer forsiktig hva gjelder flytting til nye, større og dyrere kontorlokaler. Vi mener også at ytterligere fokus på effektivisering og arbeids organisering i åpne og fleksible løsninger også vil bidra til at arealbehovet kan bli mindre i tiden fremover.

En av årets største leiekontrakter er Politiets utlendings-enhet som skal leie ca. 12.500 kvadratmeter i Økernveien 11-13 på Tøyen. Vi er også kjent med ytterligere en stor offentlig leiekontrakt, på nærmere 9.000 kvm i Oslo nord-øst. Denne leiekontrakt antas å bli offentliggjort en gang i Q4. Dette korrelerer godt med våre tidligere antakelser om at det i 2014 vil bli et større innslag av det offentlige i årets kontraktsvolum.

Ledighet

Kontorledigheten i Oslo området har over lang tid ligget stabilt på +/- 7 %. Vi kan nå registrere en økning i ledigheten til ca. 7,5 %. Økningen kan virke overraskende tatt i be-trakting av at det er lave volumer av arealtilførsel i år på ca. 65.000 kvm kontorareal. Vi mener at dette skyldes i hoved-sak en historisk høy nybyggaktivitet og arealtilførsel i 2012 og 2013 (hhv. ca. 292.000 kvm og ca. 216.000 kvm), og at det i realiteten derfor er hull i markedet (fraflyttede eiendom-mer) som foreløpig ikke er tettet.

I perioden 2015-2016 er det forventet hhv. 180.000 kvm og ca. 160.000 kvm med kontorarealtilførsel i form av nybygg. Da arealtilførsel av kontorarealer forventes å være for lav i forhold til etterspørsel i perioden, mener vi at ledighets-oppgangen ansees å være av kortvarig art og vi forventer at ledigheten kan synke og stabilisere seg i 2015.

Leienivåer

Arealstatistikk melder i sin siste leieprisoversikt om at leieprisene fortsetter oppturen, og signerte snittleier er nå opp over 20 % fra forrige topp i 2008. Gjennomsnittsleie for signerte kontrakter i Q3 er nå på kr. 2.050,- pr. kvm.

Selv om leieprisene fortsetter oppturen mener vi at dette gjelder for toppsegmentet av lokaler i CBD.

Vi forventer at leieprisene vil utvikle seg sideveis både i Oslo sentrum og i randsonen. Grunnen til dette er bl.a. økt tilbud / ledighet og at vi har hatt en god leieprisvekst i de siste par årene - spesielt for A-kategoriserte kontorlokaler i Oslo sentrum og Skøyen, mens områdene i randsonen har til bakelagt en mer stabil utvikling. De høye leieprisene skyldes i stor grad leietakernes stadig økende krav til opp-gradering og høy standard. Vi registrerer at løpetiden på leiekontraktene også har økt fra 4,4 år til 5,3 år. Dette skyldes naturligvis dels utleiers ønske om å sikre bedre avkastning på de investeringer og tilpasninger leietakers høye krav har medført. Dog gir ikke de høye leieprisene eller 0,9 års lengre leieperiode stor jubel hos utleierne. Deres inntjening har ikke økt i samme grad da tilpasningskostnadene er blitt så høye at mye av gevinsten blir spist opp.

Gjennomsnitt nominelle leiepriser per sone

Kilde: Arealstatistikk AS

Vika - Aker Brygge

Indre by sentrum

Indre by

Skøyen

Lysaker

Nydalen

Bryn-Helsfyr

Oslo totalt

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2012 2013 2014

6

Markedsrapport

3 / 2014

Adresse Type Leietaker Antall kvm

Storgata 14-18 / Stenersgata 2-4 Kontor Riksrevisjonen 13.000

Brynsveien 5 Kontor Alfsen & Gunderson 1.800

Kongens gate 6 Kontor Centric Norway 1.800

Haakon VIIs gate 2 Kontor Vardia Forsikring 1.125

Økernveien 11-13 Kontor Politiets Utlendningsenhet 12.500

Lysaker Polaris Kontor Technip 7.000

Strandveien 15 Kontor Peab 2.000

Drengsrudbekken 1-15 Kontor Eurest / Compass Group 1.440

Leiekontrakter i den senere tid

Område 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

CBD 4.500 2.500

Bjørvika 3.500 2.700

Sentrum 2.900 1.800

Kvadraturen 2.600 1.500

Skøyen 3.100 1.900

Lysaker 2.400 1.500

Nydalen 2.400 1.500

Bryn / Helsfyr 2.100 1.400

Hasle / Økern 2.100 1.400

Lager

Type 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

Lager - Kategori A 1.200 800

Handel

Type 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

Oslo - Kategori A 25.000 7.000

Kontor

Område 10 % høyeste

10% laveste

Forventet utvikling

Tromsø 2.100 1.450

Leienivåer Oslo-området

Leienivåer Tromsø

Kontor

Forskjellene i markedet er altså økende. Vi gjentar gjerne at, vinnerne er de moderne, miljøriktige og arealeffektive kontorbyggene med en sentral beliggenhet nær et kommunikasjonsknutepunkt. Taperne er de eldre og udaterte byggene som bl.a. har etterslep på generelt vedlikehold og ikke tilfredsstiller leietakernes høye krav til standard og sentral beliggenhet.

Trendene i kontormarkedet

Trendene i kontormarkedet er for tiden mange, noen mer tiltagende enn andre. Det er etterspørsel som innebærer overvekt både på cellekontorer og på landskapsløsninger. Vi kan si at de valgte løsninger er mer virksomhetstil-passede og gjennomtenkte - herunder også et ønske om fleksibilitet for fremtidige endringer.

Bedrifter med suksess søker beliggenhet med andre som har en god posisjon. Sentrumsbeliggenhet eller lokasjon ved et av de tydelige knutepunktene i randsonen av Oslo vil være mest attraktivt. Akkurat som at kompetente arbeids-tagere søker bedrifter og miljøer som allerede er kompe-tente.

Uavhengig av trendene i kontormarkedet ser vi at de beste utleierne, lytter til leietakerne, setter seg inn i de forskjellige bedriftenes arbeidsmønster og kultur og oppnår et samspill på veien til «den gode løsning».

Leiemarkedet Tromsø

Tromsø er en by i forandring. Det er ingen tvil om at Tromsø er i fokus for nye aktører, så vel som for de etablerte i leiemarkedet. Flere betydelige leietakere er ute i markedet på søk etter egnede kontorer. Aker Solutions er én av flere store aktørene som har valgt Tromsø og sørlige sentrum som lokalisering for sin ingeniørvirksomhet i Nord-Norge. Intensjonen er å bygge i to byggetrinn, etablere en Teater-allmenning i forlengelse av Teaterplassen til Strandvegen, samt videreføre Jens Olsens gate gjennom området. Ny virksomhet skal i denne omgang legge til rette for 300 arbeidsplasser.

Lokaler i nybygg- og toppsegmentet (10 % høyeste) kr. 2.100, mens gjennomsnittsnivået for lokaler med høy standard og sentral beliggenhet ligger i intervallet 1.900-1.925,- pr. kvm. Utviklingen på leieprisene har flatet noe ut etter en jevn og fin økning de siste årene.

7

Nytt fra NAI FirstPartners

Markedsrapport

3 / 2014

Nye mandater – prosjekter i prosessVi arbeider med mange nye prosjekter. Vi nevner noen eksempler her.

Utleie

- Utleie av Grini Næringspark 10, kombinasjonslokaler på ca. 4.400 kvm. med mulighet for påbygg / nybygg opptil 3.500 kvm.

- Karenslyst Alle 9a, ca. 1.500 kvm. kontor - Revitalisering av eiendommene i Ensjøveien 16-22 ifm.

endret eiersituasjon, ca. 4.000 kvm. - Mange gode ledige lokaler i vår portefølje - se vårt

magasin «Ledige Lokaler» på nai.no

Søk / leietakerrådgivning

- For BDO – tre lokaler i Akershus/Hedmark, totalt ca. 2.650 kvm.

- For Ramirent – tre lokaler (lager og kontor) på Østlandet, totalt 2.700 kvm.

- For Aggreko, Oslo, kombibygg 950 kvm. /tomt 4-6.000 kvm.

- For Lagkagehuset, Oslo, produksjonslokale 1.500 kvm., butikk 250 kvm.

- For Skintific AS, Oslo, lager 1.000 kvm.

Rådgivningsoppdrag

For Ullensaker kommune – rådgivning ifm. vurdering av tomter og kommunenes fremtidige strategier vedrørende utvikling av disse.

Transaksjoner

Vi arbeider med mange interessante transaksjonsprosjekter - i ulike størrelser og i flere landsdeler. Det er en meget hektisk tid. Salgsoppdragene omfatter både kontoreiendom, lager- og logistikk og handelseiendom, - samt tomter og utviklings prosjekter.

Vi har også ulike kjøpsmandater, både fra norske og inter-nasjonale aktører.

Våre oppdrag og mandater innen kjøp og salg skal oftest ikke omtales i media når de er i prosess. Vi presenterer gjerne det vi kan tilby av prosjekter og nye muligheter - og evt. hva vi kan gjøre for dere.

MedarbeidereOslo

Michael Færden startet medio august 2014 som senior eiendomsrådgiver på utleie-teamet. Michael kom fra Krogsveen Næring hvor han fra 2009 var ansatt som Senior Eiendomsrådgiver og han har hovedsakelig arbeidet med utleie, fremleie og annen rådgivning innen nærings-eiendom. Michael har studert i London på London School of Foreign Trade. Han har tidligere 19 års erfaring fra ship-ping som senior skipsmegler og befraktningssjef i Fearnleys AS, Bergesen DY ASA og Lorentzen & Stemoco AS.

Sabine Jennica Bartler er ny leder for utleieavdelingen. Sabine er utdannet eiendomsmegler MNEF, og har 15 års erfaring fra salg og utleie av både bolig- og nærings-eiendom. Sabine har vært i selskapet siden 2011.

Som leder for utleieavdelingen har hun bl.a. ansvar for å innhente nye oppdrag til selskapet, forvalte utleieporteføljen gjennom å skape gode langsiktige løsninger for kundene våre. Ansvar for all markedsføring i fm. utleie av nærings-eiendom samt utarbeidelse av NAI FirstPartners utleiebilag «Ledige Lokaler». Hun bistår i tillegg i forbindelse med aksje- og eiendomstransaksjoner. Sabine har også diverse styreverv bl.a. i Norges Eiendomsmeglerforbund, Forum for Næringsmegler og i Oslo & Akershus Eiendomsmegler-forening.

Tromsø

Finn Steffen Steffensen er ansatt som rådgiver nærings-eiendom ved Tromsøkontoret.

Han er siviløkonom fra Norges Handelshøyskole. Erfaring fra en rekke private virksomheter innen bl.a handel og eiendomsutvikling og offentlig virksomhet som plan- og næringssjef i Storfjord kommune fra 1993. Fra 2000 til 2009 direktør for Tromsø Symfoniorkester. Daglig leder i Arctic Innovation fra 2009 med kurs- og rådgivning i etablering, ledelse og innovasjon. Hovedinstruktør for Mesterfagskolen FU-Nord i etablering og ledelse siden 2010.

Tromsø-kontoret arrangerte også i år det tradisjonelle næringseiendomsseminar ultimo august. Programmet var variert og innholdsrikt med foredragsholdere fra lokale eiendomsaktører og lokale myndigheter, fra Oslo-advokat-kontoret BAHR og fra Nordea.

Tilstede var til sammen rundt 80 deltagere fra det lokale og til dels regionale næringsliv.

8

Markedsrapport

3 / 2014

Impulser utenfraNytt fra USAEr det befolkningsvekst som driver eiendomsutviklingen i USA? Les om dette og mer om hvordan eiendomsmarkedet vil utvikle seg i USA i årene som kommer. Her er siste rapport fra NAI Global’s sjefsøkonom Dr. Peter Linneman.

Looking ahead

Some of the most significant factors examined in a recent study of population growth by Linneman Associates, include: innovation markets with higher educated workforces drawing employers, previous growth trends that increase interest in the region, proximity to key industries, particularly the ongoing growth of the US energy market, demographic changes and an aging population.

The future outlook for commercial property on a US national level is still very exciting. US populations are expected to climb through 2020 and 2030, Linneman Associates says, fueling real estate development, including residential, but also office, retail, industrial, hotel, institutional and infra-structure.

According to Linneman, future growth will be driven by a community’s openness to change and a competitive political environment. Those areas that have grown over the past 20 years are likely to continue to grow because of the openness to growth. Assuming the US economy will continue to grow, Linneman sees increased commercial real estate demand for retail, industrial, office, lodging and self-storage.

Markedet boomer i TysklandInvestment volume of app. EUR 17.1 bn in the first half OF 2014

Growth on the German investment market for commercial property continued unabated in the second quarter of 2014. Due to a transaction volume of around EUR 7.1 bn in the period from April to June, the total result for the first half of the year amounts to EUR 17.1 bn. This means that 32.3 % more capital was invested in commercial property com-pared to the first half of 2013.

The office asset class accounted for a 41.4 % share of the total volume in the first half of the year, equating to EUR 7.1 bn, which was 21.6 % higher year-on-year (H1 2013: EUR 5.8 bn). Transactions involving the second most popular asset class, retail, registered investments of EUR 5.0 bn (29.3 %), representing an increase of 15.7 % compared to the

Investment Market for Commercial Property

5.2

4.3

5.3

10.3

7,1

5,9 6.1

11.4

10.0

7.1

00

02

04

06

08

10

12

Inve

stm

ent v

olum

e in

billi

on

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2012 2013 2014

-40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%

Seller volume in % Purchaser volume in %

Sou

rce:

NA

I apo

llo g

roup

40 30 30 40 20 20 0

Open-Ended R.E. Funds / Special Funds

Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds

Listed Real Estate Companies / REIT`s

Corporates

Developers

Private Investors / Family Office

Insurances / Pension Funds

Asset Manager/ Funds Manager

Real Estate Companies

Sovereign Wealth Funds

Closed-End Funds

Bank

Public Administration / Communities

10 10

Q1 Q2 Q3

2012 2013 2014

Q4 Q1 Q2 Q1 Q2Q3 Q4

previous year. The strongest growth was again recorded in the warehouse / logistics property segment. With a volume of EUR 1.9 bn, this segment increased its share to 11.3 %, which represents a 67.9 % rise compared to the first half of 2013. Thus within only the first six months of this year this segment has already surpassed the annual average volume of EUR 1.4 bn for the last five years. This therefore opens up the prospect of a new record year. Property categorised under ‘other uses’ accounted for around EUR 3.0 bn or 18.0 %, of which almost half was generated by hotel properties.

Portfolio deals in particular contributed to the very good performance of the investment market. Their share in-creased from 25.1 % in the first half of 2013 to 35.7 %, with EUR 6.1 bn (+88.2 %) being invested in portfolios.

Volume of transactions according to asset type H1 2014

Office

Retail

Warehouse/Logistics

Other*

*Other hotels, develop, sites, praking etc.

Frankfurt

volume of transactions according to investor origin H1 2014

volume of transactions according to deal size H1 2014

52.3%

15.8%

6.9%

7.2%

2.0% 2.1% 1.4%

2.0% 1.5%

8.7%

Germany

USA

UK

France

Austria

Swiss

Malaysia

Canada

Ireland

Other

9.0%

37.5%

16.8%

17.0%

14.7%

5.0%

>500 m

100<500 m

50<100 m

25<50 m

10<25 m

<10 m

!"#"""$"%"&"'

"(")"*"!$#

volume of transactions according to type of investor H1 2014

volume of transactions according to deal structure H1 2014 volume of transactions according to investor origin H1 2014

volume of transactions according to asset type H1 2014 volume of transactions according to deal size H1 2014

41.4%

29.3%

11.3%

18.0%

Sou

rce:

NA

I apo

llo g

roup

64.3%

35.7%

37,5%

52,3%

15,8%

6,9%

7,2%

2,0%2,1%

1,4%2,0%

1,5%8,7%

16,8%

17,0%

14,7%

5% 9,0%

18,0%

11,3%

29,3%

41,4%

64,3%

35,7%

http://socialnet.naiglobal.com/journal_item_attachments/000/548/855/original/Whitepaper_Where_Pop_Growth_2020_2030_9_14.pdf?1411671302

9

Markedsrapport

3 / 2014

Germany

USA

UK

Malaysia

Austria

Ireland

France

Canada

Swiss

Other

Volume of transactions according to investor origin H1 2014

Volume of transactions according to deal structure H1 2014

Single deal

Portfolio dealDomestic investors dominate

German investors are the most active players on the com-mercial property investment market, accounting for 52.3 % of purchases and 54.8 % of sales. At the same time, the volume invested by domestic investors was almost un-changed at EUR 9.0 bn (H1 2013: EUR 8.8 bn). The United States is in second place in terms of investor origin, with EUR 2.7 bn or 15.8 % of the invested capital originating from here. British investors carried out investments with a volume of EUR 1.2 bn. French investors were named as the biggest net investors (around EUR 685 m), in part because of the purchase of the hotel portfolio by Accor. Because of the portfolio deals and sales of large properties, deals that fell into the ‘EUR 100 m - EUR 500 m’ category accounted for a volume of EUR 6.4 bn (37.5 %). This category was therefore 37.4 % higher in absolute terms than in 2013. The even larger deals (>EUR 500 m) accounted for a share of 9.0 % or a volume of EUR 1.5 bn.

Volume of transactions according to type of investor H1 2014

5.2

4.3

5.3

10.3

7,1

5,9 6.1

11.4

10.0

7.1

00

02

04

06

08

10

12

Inve

stm

ent v

olum

e in

billi

on

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2012 2013 2014

-40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40%

Seller volume in % Purchaser volume in %

Sou

rce:

NA

I apo

llo g

roup

40 30 30 40 20 20 0

Open-Ended R.E. Funds / Special Funds

Private-Equity-Fonds / Opportunity-Fonds

Listed Real Estate Companies / REIT`s

Corporates

Developers

Private Investors / Family Office

Insurances / Pension Funds

Asset Manager/ Funds Manager

Real Estate Companies

Sovereign Wealth Funds

Closed-End Funds

Bank

Public Administration / Communities

10 10

Q1 Q2 Q3

2012 2013 2014

Q4 Q1 Q2 Q1 Q2Q3 Q4

München



52.3%

15.8%

6.9%

7.2%

2.0% 2.1% 1.4%

2.0% 1.5%

8.7%

Germany

USA

UK

France

Austria

Swiss

Malaysia

Canada

Ireland

Other

9.0%

37.5%

16.8%

17.0%

14.7%

5.0%

>500 m

100<500 m

50<100 m

25<50 m

10<25 m

<10 m

!"#"""$"%"&"'

"(")"*"!$#




41.4%

29.3%

11.3%

18.0%

Sou

rce:

NA

I apo

llo g

roup

64.3%

35.7%

37,5%

52,3%

15,8%

6,9%

7,2%

2,0%2,1%

1,4%2,0%

1,5%8,7%

16,8%

17,0%

14,7%

5% 9,0%

18,0%

11,3%

29,3%

41,4%

64,3%

35,7%



52.3%

15.8%

6.9%

7.2%

2.0% 2.1% 1.4%

2.0% 1.5%

8.7%

Germany

USA

UK

France

Austria

Swiss

Malaysia

Canada

Ireland

Other

9.0%

37.5%

16.8%

17.0%

14.7%

5.0%

>500 m

100<500 m

50<100 m

25<50 m

10<25 m

<10 m

!"#"""$"%"&"'

"(")"*"!$#




41.4%

29.3%

11.3%

18.0%

Sou

rce:

NA

I apo

llo g

roup

64.3%

35.7%

37,5%

52,3%

15,8%

6,9%

7,2%

2,0%2,1%

1,4%2,0%

1,5%8,7%

16,8%

17,0%

14,7%

5% 9,0%

18,0%

11,3%

29,3%

41,4%

64,3%

35,7%

10

Markedsrapport

3 / 2014

"Private investors / family offices" are biggest net buyers

‘Open ended funds / special funds’ are responsible for the highest share of transactions after they increased their pur-chases by 47.2 % compared to last year to a total of EUR 4.8 bn. ‘Private equity funds / opportunity funds’ represent the second-strongest investor group, with a share of 16.4 % or EUR 2.8 bn. These investors therefore more than dou-bled their invested capital compared to last year. Besides the ‘Open ended funds / special funds’, ‘project developers / building contractors’ were active on the seller side and sold properties for EUR 2.9 bn (17.0 % share). On balance, ‘private investors / family offices’ also account for the biggest group of net buyers with around EUR 910 m.

Volume of transactions according to deal size H1 2014

>500 m €

100<500 m €

50<100 m €

10<25 m €

25<50 m €

<10 m €

Cities Prime office yields

Prime retail yields

Prime logi-stics yields

Berlin 4.65 % 4.35 % 6.85 %

Dusseldorf 4.70 % 4.20 % 6.70 %

Frankfurt a. M. 4.65 % 4.20 % 6.40 %

Hamburg 4.55 % 4.15 % 6.60 %

Munich 4.30 % 3.95 % 6.40 %

Average Ø = 4.60 % Ø = 4.20 % Ø = 6.60 %

Property Purchaser Purchase Price (approx.) Asset type

LEO I Portfolio PATRIZIA Immobilien AG 1 000 000 000 € Office

50% "Centro", Oberhausen Unibail-Rodamco 535 000 000 € Retail

Hotel-Portfolio Accor 430 000 000 € Hotel

Christie-Portfolio Morgan Stanley 400 000 000 € Retail

Portigon-Portfolio Blackstone 350 000 000 € Office

Portfolios CCP III u. EPISO (dt. Anteil)

SEGRO plc 303 000 000 € Logistics

TAG-commercial-Portfolio Apollo Global Management 297 000 000 € Office / Retail / Logistics

Kö-Galerie, Düsseldorf Allianz Real Estate 290 000 000 € Office / Retail

Two Supermarket-Portfolios Pramerica Real Estate / AP3 265 000 000 € Retail

Logistics-Portfolio GELF Kwasa Goodman Germany (EPF) 213 000 000 € Logistics

Investments of EUR 40 bn in sight

On the German investment market for commercial property, strong demand caused a further drop in the prime yields for the office asset class across all top 5 markets in the last three months. Apart from Frankfurt am Main, where the yield declined by 5 basis points to 4.65 %, all markets regi stered a decline compression of 10 basis points (Berlin: 4.65 %; Dusseldorf: 4.70 %; Hamburg: 4.55 %; Munich: 4.30 %). In the retail segment, the yield declined by 5 basis points in Frankfurt and Dusseldorf to 4.20 % respectively, as well as in Berlin to 4.35 % (Hamburg: 4.15 %; Munich: 3.95 %). Berlin and Munich registered a reduction in the prime yield for logistics properties to 6.85 % and 6.40 % respectively (Frankfurt: 6.40 %; Dusseldorf: 6.70 %; Hamburg: 6.60 %).

Throughout the rest of this year, demand is expected to remain high from ‘Open ended funds / special funds’ and ‘private equity funds / opportunity funds’ that intend to invest the acquired capital promptly. In addition, because of the sustain long-term period of low interest rates on the bond market ‘insurers / pension funds’ will also invest more in property either directly or indirectly through special fund vehicles in order to achieve their target returns. Overall, the investment market is showing clear evidence of a stronger move towards secondary locations on one hand and core-plus properties on the other hand.

The robust development of the German economy with pro-jected GDP growth of 2.0 % in 2014 and 2.5 % in 2015 (IfW Kiel), combined with the decision by the European Central Bank to reduce the base interest rate to 0.15 %, further en-courage the demand for property investments in Germany. Thus another increase in investment activity is very likely to take place in the second half of the year. For the year as a whole a transaction volume of up to EUR 40 bn is expected.



52.3%

15.8%

6.9%

7.2%

2.0% 2.1% 1.4%

2.0% 1.5%

8.7%

Germany

USA

UK

France

Austria

Swiss

Malaysia

Canada

Ireland

Other

9.0%

37.5%

16.8%

17.0%

14.7%

5.0%

>500 m

100<500 m

50<100 m

25<50 m

10<25 m

<10 m

!"#"""$"%"&"'

"(")"*"!$#




41.4%

29.3%

11.3%

18.0%

Sou

rce:

NA

I apo

llo g

roup

64.3%

35.7%

37,5%

52,3%

15,8%

6,9%

7,2%

2,0%2,1%

1,4%2,0%

1,5%8,7%

16,8%

17,0%

14,7%

5% 9,0%

18,0%

11,3%

29,3%

41,4%

64,3%

35,7%

NAI FirstPartners er et megler- og rådgivningsselskap innen næringseiendom etablert i 2000. Selskapet er uavhengig og partnereiet. For tiden er vi 16 meglere og rådgivere.

Vi skaper løsninger og gjennomfører eiendomsprosjekter for klienter over hele landet. Vi leverer tjenester innen transaksjon, utleie og søk etter eiendom, - samt analyse, rådgivning og verdi-vurdering.

Vår styrke er merverdi for våre kunder gjennom

• Kompetanse• Erfaring• Et godt utviklet kontaktnett• Løsningsorientert og innovativt engasjement• Pålitelighet

Det er vår målsetting å være en preferert leverandør for våre kunder – i et tillitsfullt, langsiktig og mangfoldig samarbeide.

NAI FirstPartners Næringsmegling Dronning Mauds gate 10 Postboks 1540 Vika 0117 Oslo Tlf: 2301 1400 Epost: [email protected] www.nai.no

Markedsrapport

3 / 2014

http://www.nai.no

Dronning Mauds gate 10, Postboks 1540 Vika, 0117 OsloTlf: 2301 1400E-post: [email protected]

markedsrapport 3 2014

Documents