mir&dom. novostroyki

Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на

пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со

списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцвет-ными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири,

доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в цент-

ре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником под-мышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказы-

вая о трофеях, вчерашней подледной рыбалкой на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей

компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать

свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во

втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться...

Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам.

Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.

На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского районамы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов.

Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир:от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажахзапроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющиесвое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.

Инфраструктура нашего городка включает: Два детских дошкольных учреждения. Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом,

кафе, спорт-баром и ресторанами. Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта. Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой,

хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком. Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA. Православный храм. Отделение банка. Паркинги для автомашин.

Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности.

В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа,на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструкту-рой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса.

Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусамии маршрутками.

С проектной декларацией строительстваКомплекса, ценами, планировкамиквартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайтеWWW.SNEGIRI-MSK.RU

Дополнительные телефоны:(925) 130-03-14, (925) 130-03-16(495) 690-35-24, (926) 520-40-22

214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА+7 (495) 699-99-04+7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й К О М П Л Е К С

«НОВЫЕ СНЕГИРИ»

Квартиры от 33 000 руб./кв.мЖилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и

своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологичес-ки чистой и привлекательной части Западного Подмосковья.

Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время

«Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мега-полиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрирован-

ные гости столицы.

Закладка храма на территории комплекса

Партнер по продажам

(495) 363-10-03, www.incom.ru

М О С К В А и П О Д М О С К О В Ь Е

www.miridom.ru сентябрь №9 (11) 2012

МНОГО ИЛИ МАЛО?

СТРАХОВКА ОТ НЕДОСТРОЯ: РЕШИТЬ ПРОБЛЕМЫ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

ЧТО СТРОИТСЯ И КТО СТРОИТ В «НОВОЙ МОСКВЕ»

Проектная декларация представлена на сайте www.zdi.ru

3–КОМНАТНАЯ КВАРТИРА ПО ЦЕНЕ 2–КОМНАТНОЙ

Мы продаем по всей стране!

(495) 922-12-90

от 74 100 руб./м2

от 33 400 руб./м2

Г. МЫТИЩИ, УЛ. КОЛПАКОВА

� Этажность: 12

� Дом: монолитно-кирпичный

с вентилируемым фасадом

� 0% рассрочка

� Ипотека � ФЗ-214


� Дом: каркасно-монолитный

� Тип права: собственность

� Ипотека: в любом банке на условиях

кредитования для вторичного рынка

� В продаже: квартиры и видовые

2-уровневые пентхаусы

БАРХАТНЫЙ СЕЗОНАКЦИЯ

www.zdi.ru

Г. КИСЛОВОДСК, КИРОВА, 33

Учредитель: ООО «Издательский Дом «Элита Паблишер — Мир и Дом», член РГР, FIABCI, МАР, МТПП, ГИПП Издатель, генеральный директор Александр Коваленко

телефон: (499) 9435289, email: [email protected]

Адрес редакции: 125252, Москва, ул. Зорге, д. 18, корп. 2, подъезд 2 Адрес электронной почты для прессрелизов: [email protected]

Использованы фотографии агентства Shutterstock

ÐÅÄÀÊÖÈÎÍÍÀß ÏÎÄÏÈÑÊÀÑ ëþáîãî ìåñÿöà íà ëþáîé ñðîê.

Òåë.: (499) 943-0823, e-mail: [email protected]

FIABCI

Коммерческий директор Екатерина Михайлова email: [email protected] Редакция Главный редактор издательства Александр Шевчук email: [email protected] Выпускающий редактор, фоторедактор Татьяна Щербинина Корректор Сергей Шевченко Оформление Дизайн и верстка Наталья Заева, Анастасия Петрухина, Николай Талдыкин, Леонид Чарный Системный администратор Дмитрий Чиликин email: [email protected] Служба рекламы телефоны: (499) 9432450, (499) 943-2715, (499) 943-0804 Замгендиректора по рекламе Нина Машкевич телефон: (917) 5109221 e-mail: [email protected] Руководитель специальных проектов Наталья Миронова телефон: (926) 116-5372 e-mail: [email protected] Менеджер отдела рекламы Татьяна Борисова телефон: (916) 237-7010 email: [email protected] PR-отдел Руководитель отдела Марина Епифанова телефон: (499) 9433804 email: [email protected] Менеджер Екатерина Горина Служба распространения Начальник отдела Ирина Никулина телефон: (499) 9430823 email: [email protected] Финансы Главный бухгалтер Светлана Колесникова телефон: (499) 9431870

Журнал распространяется БЕСПЛАТНО:на автозаправочных комплексах Москвы и Московской области:

BP, Shell, Agip, «Артойл», «Газпром нефть», UNKOIL, «Нефтьмагистраль», «Татнефть», ТНК, «Трансэнергоснаб», «Грейтек», «Атлант-Петролиум»;

в бизнес-центрах, банках и автосалонах.

Журнал выходит ежемесячно. Редакция не несет ответственности за достоверность опубликованной рекламной информации. Мнение редакции не всегда совпадает с мнением авторов публикаций.

Перепечатка текстов и фотографий, цитирование материалов журнала «МИР&DОМ. Новостройки» только с разрешения издателя.Отпечатано в типографии Филиал «Чеховский Печатный Двор» ОАО «Первая Образцовая типография».

142300, г. Чехов, Московская обл., ул. Полиграфистов, д. 1.Подписано в печать 28.08.2012. Тираж 30 000 экз.

Журнал зарегистрирован Комитетом РФ по печати. Свидетельство о регистрации ПИ №ФС77-45893 от 19.06.2011 г. журнал «МИР&DОМ. Новостройки»

сентябрь №9 (11) 2012

16 новости

истоРиЯ воПРосА20 Это мы проходили Генеральные планы: летопись развития 23 Чемодан без ручки Как строить без генплана

28 гРАдостРоительство все-таки моно или не моно? Когда моногорода станут «нормальными»

городами

38 АнАлитикА «новая Москва» – много или мало? Что строится и кто строит на присоединенных территориях

40 АктуАльно Программы на завтра Круглый стол Московского Бизнес Клуба

особый фоРМАт44 «Экономные» лофты Энтузиасты сделают доступные лофты на шоссе Энтузиастов

46 квартиры – в студию! В подмосковных проектах учитывают

популярность квартир-студий

48 ПРоблеМА страховка от недостроя Решить проблемы обманутых дольщиков

52 кРедитовАние Переоцененный продукт Зачем завышать цену на жилье 54 вАШе ПРАво Покупка новостройки у частника Подводные течения при уступке прав

В этом номере:

28

23

44

новостройки4

Содержание

Каталог недВижимости

Московская область: г. Балашиха ................................................................................................................................. 7, 8 г. Королев ..................................................................................................................................... 10 г. Лобня ................................................................................................................................... 11, 12 г. Пушкино .................................................................................................................................... 14 г. Химки ........................................................................................................................................ 15 Колужское шоссе ............................................................................................................................ 9 Ленинский район ............................................................................................................................ 6 Мытищинский район .................................................................................................................... 13

н а ш и п а р т н е р ы :

новостройки 5

Жилой комплекс «Новотроицкий» представля-ет собой 16-этажный трехсекционный жилой дом.

В доме планируется размещение одно-, двух и трехкомнатных квартир с 1-го по 16-й этаж.

В доме запланировано 200 квартир:— 92 однокомнатные квартиры;— 92 двухкомнатные квартиры;— 16 трехкомнатных квартир.

Площади жилых комнат в плане приближе-ны к форме квадрата, что позволит владельцам использовать жилое пространство максималь-но эффективно и разнообразно. Планировки включают в себя просторные прихожие и кух-ни, а также гардеробные комнаты и кладовые помещения.

Квартиры свободной планировки дают воз-можность уже на стадии проекта обустроить жилье по своему вкусу — например, изменить количество и расположение комнат. Кроме того, свобода действий позволит воплотить са-мые интересные и необычные дизайнерские решения.

В плане дома предусмотрены встроенно-пристроенные помещения, предназначенные для объектов социального назначения. Ком-плекс обладает необычной полукруглой фор-мой, что выделяет его среди прочих домов и привносит разнообразие в монотонную за-стройку района.

В ЖК «Новотроицкий» планируется монтаж современных инженерных систем и коммуни-каций.

Проектом максимально сохраняются суще-ствующие вблизи застройки зеленые насажде-ния, а также дополнительно формируются га-зоны и цветники по слою растительного грунта.

Благоустройство дворовой территории предусматривает создание площадок с по-крытием из мелкоразмерной плитки и пес-чано-грунтовой смеси, устройство плиточных тротуаров, установку скамей, урн, игрового оборудования.

Район со сложившейся инфраструктурой, в шаговой доступности детский сад, школа, по-ликлиника. Рядом расположен ТРЦ «Мега — Бе-лая дача», на территории которого находятся гипермаркет «Ашан», «Икеа», «Оби», мага-зины одежды и обуви, рестораны, кинотеатр, строительный рынок «Славянский мир».

ЖК «Новотроицкий» возводится в экологи-чески чистом районе ближайшего Подмоско-вья, всего в 1км от МКАД. На территории Мос-рентгена находится природно-архитектурный памятник федерального значения — усадьба «Троицкое», чья история неразрывно связана с великим русским поэтом Ф.И. Тютчевым. На берегу двух прудов находится церковь Живот-ворящей Троицы, на другом берегу — частный спортивный комплекс.

Покупка квартиры в ЖК «Новотроицкий» с великолепной природой и налаженным транс-портным сообщением с Москвой станет пре-красным решением для тех, кто ведет дела в городе, а жить и отдыхать предпочитает за его пределами.

жК «лесной городоК»жК «ноВотроицКий»

Адрес: ЖК «Новотроицкий», Москов-ская область, Ленинский район, поселок Мосрентген (с июля 2012 г. войдет в состав Москвы)

тип здания: сборные железобетонные конструкции

количество этажей: 16

Площадь квартир, кв.м: 1-комнатные — от 45,84 до 50,88; 2-комнатные — от 68,47 до 76,32; 3-комнатные — от 100,37 до 102,04

высота потолков, м: 2,8

Машиноместа: гостевые парковки

Придомовая территория: благоустроенная

инфраструктура: детский сад, школа, поликлиника, ТРЦ «Мега — Белая дача», строительный рынок

срок сдачи гк: 2 квартал 2013 г.

стоимость, руб./кв.м: от 80 000

офисы продаж: г. Москва, Успенский пер., д. 10, стр. 1; Московская область, поселок Мосрентген

телефоны: (495) 699-50-16 — Москва; (903) 522-56-56 — Мосрентген

«Гранель Девелопмент»

www.granelle.ru


Проект предусматривает строи-тельство 5 жилых домов перемен-ной этажности: 3 типовых дома серии П-111М и 2 монолитно-кир-пичных дома, все по индивидуаль-ным проектам.

Кроме этого, в жилом квар-тале планируется собственная инфраструктура, которая будет включать в себя строительство дет-ского сада, наземного девятиэтаж-ного паркинга с автомастерскими, многофункционального комплек-са, в котором планируется раз-мещение предприятий торговли, спортивно-тренажерных залов, кафе, ресторанов, предприятий бытового обслуживания, офисных помещений.

Первые этажи жилых домов бу-дут отданы под объекты социального назначения: библиотеку, отделение Сбербанка, аптечный пункт, раздаточный пункт молочной кухни, магазины, офисные помещения и т.д.

В домах планируется размещение одно-, двух- и трехкомнатных квартир:— 1115 однокомнатных площадью от 30,73 до

49,66 кв.м;— 889 двухкомнатных площадью от 59,00 до

66,90 кв.м;— 283 трехкомнатных площадью от 76,22 до

80,80 кв.м.Большое количество однокомнатных квартир в

проекте запланировано не случайно, т.к. они поль-зуются наибольшим спросом на рынке недвижи-мости Подмосковья.

Жилой комплекс планируется оснастить совре-менными системами и коммуникациями.

Благоустройство придомовых территорий и дворов будет включать в себя организацию досуговых детских площадок, спортивных пло-щадок, парковых зон, газонов, будут произво-диться работы по озеленению.

Удобные заезды в жилой квартал, наличие гостевых парковок и современного 9-этажного на-земного паркинга позволят решить вопрос с хране-нием и эксплуатацией автомобиля.

Воплощение в жизнь проекта планировки жи-лого квартала в мкр. 16 им. Гагарина позволит его жителям, равно как и жителям других домов, расположенных в округе, чувствовать себя ком-фортно и уютно. Когда в шаговой доступности бу-дут находиться многие социально значимые объ-екты, то больше времени жители нового жилого квартала смогут посвящать себе, своим семьям, достойно отдыхать после трудовых дней.

жК «лесной городоК»жК «ноВотроицКий»

Адрес: ЖК «Лесной городок», Московская область, г. Балашиха, мкр. 16 им. Гагарина, Балашихинское шоссе, 10–12

тип здания: панельные дома серии П-111М и монолитно-кирпичные дома

количество этажей: 12–25

Площадь квартир, кв.м: 1-комнатные – от 30,73 до 49,66; 2-комнатные – от 59,00 до 66,90; 3-комнатные – от 76,22 до 80,80

высота потолков, м: 2,7–3,0



Машиноместа: 9-этажный паркинг

Придомовая территория: благоустроенная, комфортные зоны отдыха, детские и спортивные площадки

инфраструктура: детский сад, молочная кухня, аптека, банк, магазины, через до-рогу расположен красивый лесопарк

сайт с проектной декларацией: www.granelle.ru промо-сайт: www.lesnoy-gorod.ru

офисы продаж: г. Москва, Успенский пер., д. 10, стр. 1; г. Балашиха, Балашихинское шоссе, д. 10–12

телефоны: (495) 699-50-16 — Москва; (495) 523-35-88 — Балашиха

«Гранель Девелопмент»

www.granelle.ru


жК «лесной городоК»

Новый строящийся жилой комплекс «Лесной го-родок» располагается по адресу: Московская об-ласть, г. Балашиха, вдоль Балашихинского шоссе.В проект жилой застройки входят пять жилых домов переменной этажности: три крупнопа-нельных корпуса серии П-111М (этажность 12–19 этажей) и два монолитно-кирпичных корпуса (этажность 25 этажей) с квартирами, разрабо-танными по индивидуальным проектам.Кроме этого, в жилом квартале планирует-ся собственная инфраструктура, которая бу-дет включать в себя строительство детского сада, наземного 9-этажного паркинга с авто- мастерскими, многофункционального комплек-са, в котором планируется размещение пред-приятий торговли, спортивно-тренажерных за-лов, кафе, ресторанов, предприятий бытового обслуживания, офисных помещений.Первые этажи домов в ЖК «Лесной городок» будут отданы под объекты социального назна-чения: библиотеку, отделение сбербанка, аптеч-ный пункт, раздаточный пункт молочной кухни, магазины, офисные помещения и т.д.В домах планируется размещение одно-, двух- и трехкомнатных квартир: � 1-комнатные квартиры — площадью от 39,14

до 47,16 кв.м; � 2-комнатные квартиры — площадью от 62,47

до 73,10 кв.м; � 3-комнатные квартиры — площадью от 73,22

до 84,00 кв.м.Жилой комплекс планируется оснастить совре-менными системами и коммуникациями.Благоустройство придомовых территорий и дво-ров будет включать в себя организацию досуго-вых детских площадок, спортивных площадок, парковых зон, газонов, будут производиться работы по озеленению.

Адрес: Московская область, г. Балашиха, Балашихинское шоссе, 10–12

тип дома: многоэтажный панельный


количество квартир: 4 квартиры на пло-щадке

количество комнат: от 1 до 3

срок сдачи: 1 квартал 2013 г.

инфраструктура: школа, детский сад, поли-клиника №2, продуктовый магазин, магазин «Охотник»

стоимость, руб./кв.м: от 57 000 (квартира)

Проектная декларация: находится на сайте компании, www.NPSZ.ru

офис продаж: г. Москва, м. «Таганская», Б. Дровяной пер., 7/9, стр. 1

Получение дополнительной информации по объекту по телефону: (495) 995-44-95

Варианты планировок 1-, 2- и 3-комнатных квартир

1-к. кв.

2-к. кв.

3-к. кв.


жК «дуброВКа»

Ж к « д у б р о в к а » п р и гл а ш а е т н а п р е -зентацию нового квартала! Мероприя-тие состоится 15 сентября. Ретро авто, ретро музыка и скидки только один день!!! (подробности по тел.: (495) 720-93-93)

ЖК «Дубровка» — уникальный проект, совме-щающий в себе городской уровень комфорта и транспортную доступность со спокойствием, тишиной, безопасностью и парковой зоной элитного коттеджного поселка. Здесь объеди-нены преимущества городской квартиры и за-городного дома.

На территории поселка бережно сохране-ны светлая березовая роща, вековые дубы, островки смешанного леса и естественные водоемы, в которых разводятся карпы для ры-балки. Сегодня в «Дубровке» рядом с людьми живут ручные птицы и животные.

В поселке оборудована большая детская площадка, открыт для посещения мини-зо-опарк, работает детский сад клубного типа, регулярно проводятся развлекательные меро-приятия для детей и взрослых.

В 2011 году поселок стал победителем на-циональной премии за достижения в жилищ-ном строительстве RREF AWARDS в номинации «Комфортная среда».

Многоквартирные дома в ЖК «Дубровка» строятся по самым современным технологиям. Так, например, на поставку грузопассажирских лифтов заключен контракт со всемирно извест-ным немецким концерном ThyssenKrupp.

К каждой квартире ЖК «Дубровка» перед заселением будут подведены:

� цифровое телевидение;

Адрес: ЖК «Дубровка», Калужское ш., 5 км

тип дома: монолитный

количество этажей: 7–8 с используемой кровлей

количество квартир: 790

высота потолков, м: 3


Машиноместа: подземный паркинг в каждом доме, гостевая стоянка

охрана: круглосуточное патрулирование и дежурство в каждом подъезде, въезд по пропускам, видеонаблюдение

Придомовая территория: охраняемый за-крытый ж/к, детские площадки, парковая зона с озером, зоопарк, зоны для барбекю, спортивные площадки

инфраструктура: детский сад, ТК, кафе и рестораны, проект предусматривает фитнес-центр с бассейном и SPA, медицинский центр

квартиры в продаже: 1-, 2-, 3- и 4-комнатные

Площадь квартир, кв.м: от 54 до 180, свободная планировка, 2 санузла в каждой квартире

офис продаж: находится на объекте

телефон: (495) 720-93-93

www.dubrovka.infoквартиры можно приобрести в ипотеку или в рассрочку 0%.

� телефонная связь: прямой московский номер; � интернет: оптоволокно, выделенный канал; � независимая система отопления, позволя-

ющая жителю самостоятельно регулировать температуру внутри квартиры.


Проектом предусмотрено создание уникально-го клубного комплекса, сочетающего в себе все преимущества комфортного загородного про-живания и развитую современную городскую инфраструктуру. Клубный комплекс «Сосновый бор» находится в северной части поселка Пер-вомайский, на территории бывшего санатория и примыкающих к нему участков, в 4 км от центра г. Королев. Участок застройки расположен в ши-рокой излучине реки Клязьма.

Территория «Соснового бора» обладает рядом неоспоримых преимуществ, одно из которых — это деревья хвойных и лиственных пород, выса-женные 100–200 лет назад, сложившаяся система липовых аллей. Экологический баланс терри-тории не нарушен в ходе строительства, так как места под возведение зданий выбраны с учетом максимального сохранения существующих дере-

вьев. Подавляющая часть леса сохранена и ста-нет естественным элементом озеленения, а также вой дет в территорию парковой зоны.

Парк, имеющий историческое и культурное значение, является основной композиционной осью «Соснового бора». Его аллеи, дорожки и деревья расположены в центральной части ком-плекса.

В непосредственной близости от парка распо-ложен 11-секционный клубный жилой дом с под-земной автостоянкой. Трехэтажное здание с ман-сардой рассчитано на комфортное проживание 44 семей в 5- и 6-комнатных квартирах разной площади.

Дом и подземная автостоянка введены в экс-плуатацию.

В продаже: 5-, 6-комнатные 2-уровневые квар-тиры площадью от 187 до 260 кв.м.

Клубный КомплеКс «сосновый бор»Адрес: г. Королев, ул. Советская, д. 2

Тип дома: монолитно-кирпичный

Количество этажей: 3 + мансарда

Срок сдачи ГК: дом сдан, квартиры со

свидетельством

Придомовая территория: есть детская

площадка, территория охраняемая,

огороженная

Стоимость, руб./кв.м: 57 000

В продаже: 5-, 6-комнатные 2-уровневые

квартиры

Площадь квартир: от 187 до 260 кв.м

Офис продаж: территория «Соснового

бора»

Телефоны: (495) 229-75-77,

(915) 270-43-29

www.yit-dom.ru

1-й уровень

Угловая секция (вариант планировки)

2-й уровень


«Счастливая жизнь для Вас и Вашей семьи!» Именно такой лозунг выдвигает компания-за-стройщик «Триумф Элит Констракшн Инк.», которая предлагает вашему вниманию новый жилой комплекс «Победа» по адресу: г. Лоб-ня, ул. Жирохова, д. 2 (по проекту планиров-ки: ул. Горки Киовские), с квартирами класса «комфорт». Комплекс строится на пересечении Букинского и Рогачевского шоссе и граничит со сквером Победы. Сейчас идет активное возведение первой очереди — 17-этажного шестисекцион-ного жилого дома, который будет сдан в экс-плуатацию во втором полугодии 2013 года. А весь комплекс, состоящий из четырех монолит-ных домов переменной этажности, планирует-ся к сдаче в 2016 году.В настоящее время в продаже имеются одно– четырехкомнатные квартиры, а на верхних этажах предлагаются двухуровневые пентхау-сы большей площади с санузлами на каждом уровне и отдельным входом. Цены начинаются от 46 тыс. рублей за кв.м., что не может не ра-довать покупателя.Квартиры в комплексе обладают множе-ством преимуществ: свободные плани-ровки, просторные кухни, светлые уютные комнаты, остекленные лоджии, а также балконы для установки наружных блоков кондиционеров. Все это дает возможность новому владельцу самостоятельно выбрать варианты отделки квартиры по своему вку-су или заказать отделку у застройщика, а для удобства жителей в цокольном этаже предусмотрены индивидуальные кладовые помещения.Немаловажную роль при создания условий для комфортного проживания имеет система ото-

пления. Дома жилого комплекса «Победа» бу-дут оборудованы крышными котельными, что дает возможность регулировать температуру воздуха в помещении в холодное время года и избежать неудобств, связанных с плановым от-ключением горячего водоснабжения в летний период. Важными составляющими счастливой жизни в новых домах являются благоустроенность прилегающей территории, шаговая доступ-ность различных бытовых услуг, а также ка-чественное управление коммунальным хо-зяйством. План застройки жилого комплекса «Победа» предусматривает строительство детского сада на 125 мест, площадок откры-того типа, прогулочных зон с зелеными на-саждениями, гостевой автомобильной сто-янки. На первых этажах запроектированы помещения для организаций и предприятий соцкультбыта, отделения банка и почты, па-рикмахерской, кафе, организаций развле-кательно-культурного досуга, магазинов и аптеки.Кроме того, застройщик с радостью предоста-вит каждому покупателю комплексный пакет услуг, начиная от экспертизы правоустанав-ливающих документов до оформления права собственности на объект недвижимости и от выполнения отдельных видов строительных работ до сдачи квартиры «под ключ».Выполнение взятых на себя обязательств — вот главный принцип, которым руководствуется в своей деятельности компания «Триумф Элит Констракшн Инк.».Выбирая новое жилье, обратите внимание на одно из лучших предложений на рынке жилья ближайшего Подмосковья — жилой комплекс «Победа» в г. Лобня.

г. лобня, жК «Победа»

Адрес: Московская область, город Лобня, ул. Жирохова, 2 (ул. Горки Киовские)

тип дома: 6-секционный монолит с навес-ными трехслойными панелями




отделка: без отделки, свободная планировка

Машиноместа: 258


охрана: по всей территории ведется видеонаблюдение

Придомовая территория: озеленение, благоустройство

инфраструктура: наличие нежилых по-мещений на первом этаже предполагает развитие инфраструктуры: магазинов, предприятий соцкультбыта

офис продаж: м. «Аэропорт», ул. Викто-ренко, д. 5, стр. 1, 12-й этаж

телефон/факс: (495) 775-03-33

телефон на объекте: 8-903-974-90-63

E-mail: [email protected]

www.pobeda-L.ru


ЖК «Л-ПарК»

Тихий и зеленый городок Лобня уютно раски-нулся в непосредственной близости от Москвы, в 12 км от МКАД, между Дмитровским и Ленин-градским шоссе. Он входит в лесопарковую зону Подмосковья, не теряя при этом своих преимуществ как современного автономного населенного пункта.Развитая сеть железнодорожного и автобусного сообщения позволяет добраться до станций ме-тро «Тимирязевская» или «Савеловская» всего за 25 минут. Отличительной особенностью г. Лобня является его близость к аэропорту «Шереметьево».Жилой комплекс «Л-Парк» строится в южной части г. Лобня, которая находится вдалеке от промышлен-ных районов, на границе лесного массива (Лобнен-ского лесопарка), что обеспечит будущих жильцов комплекса как благоприятным микроклиматом в целом, так и свежестью воздуха в частности.Отметим, что строительство ЖК «Л-Парк» одно из немногих в этом районе. Этот аспект был учтен при выборе месторасположения дома, для того чтобы позволить жителям ЖК «Л-Парк» любо-ваться панорамными видами из окон своих квар-тир — с севера на город, а с юга на лес, — вместо того чтобы «заглядывать в окна к соседу».В изначальном архитектурном проекте ЖК «Л-Парк» было предусмотрено не только удоб-

Адрес: Московская область, г. Лобня, ул. Окружная, 13

Тип дома: монолитно-кирпичный

Количество этажей: 17

Количество квартир: 560

Количество комнат: от 1 до 2

Срок сдачи: 3 квартал 2013 г.

Инфраструктура: школа, детский сад, магазин «Пятерочка», ТЦ «Яблочко»

Стоимость, руб./кв.м: от 55 000 (квартира)

Проектная декларация: находится на сайте компании, www.LPARK.ru

Офис продаж: г. Москва, м. «Таганская», Б. Дровяной пер., 7/9, стр. 1

Получение дополнительной информации по объекту по телефону: (495) 995-44-95

ство расположения, но и комфорт проживания будущих хозяев квартир. Жители ЖК «Л-Парк» найдут в нем все необходимое для комфортного проживания всей семьей.На прилегающей территории предусмотрено комплексное благоустройство: детские пло-щадки с современными игровыми городками и площадки для активного отдыха взрослых, создание сети прогулочных дорожек с краси-выми скамейками и фонарями.Первый этаж жилого дома займут администра-тивно-офисные помещения и предприятия со-циально-бытового назначения.ЖК «Л-Парк» спроектирован в форме латинской буквы L и состоит из девяти 17-этажных секций. Простая форма здания гармонирует с окружаю-щим пространством, теплые, солнечные цвета материалов отделки (облицовочный кирпич трех цветов) органично смотрятся на фоне природно-го парка. Выбор квартир в ЖК «Л-Парк» позволяет посе-литься в нем как молодым парам, так и семьям с одним или двумя детьми.В квартирах отсутствуют межкомнатные перегородки, они имеют свободную планировку, что позволит жиль-цам спроектировать свое собственное уникальное жилье!


Современный жилой комплекс «Пироговский» находится в 12 км от МКАД по Ярославскому шоссе, недалеко от г. Мытищи, на территории пос. Пироговский. Ближайшей станцией метро является «Медведково», она находится в 20 ми-нутах езды на автобусе.

Жилой комплекс экономкласса «Пирогов-ский» — это комплекс современных многоэтажных многоподъездных кирпично-каркасных домов. В жилом комплексе представлены одно-, двух- и трехкомнатные квартиры. Минимальная площадь составляет 43,8 кв.м, а максимальная достигает 98 кв.м. Квартиры сдаются с частичной отделкой: сделана электропроводка с установкой розеток и выключателей, установлены радиаторы отопления, счетчики воды, сделана гидроизоляция в санузлах, установлены входная металлическая дверь, домо-фон, централизованная пожарная сигнализация, также произведено остекление лоджий.

Инфраструктура жилого комплекса «Пи-роговский» соответствует всем необходимым условиям комфортного проживания: зоны от-дыха с детскими и спортивными площадками,

детский сад, школа, поликлиника, магазины находятся совсем рядом. По всей территории ведется видеонаблюдение.

В нескольких минутах езды такой крупный го-род, как Мытищи, со своей развитой торговой сетью, продовольственными и вещевыми рын-ками, разнообразными торговыми точками. На Осташковском шоссе находится крупный гипер-маркет французской сети «Ашан».

жК «ПирогоВсКий»Адрес: ЖК «Пироговский», Московская область, Мытищинский район, пос. Пироговский, ул. Советская, 2А

тип дома: кирпично-каркасный




срок сдачи гк: дом сдан, ведется заселение

охрана: по всей территории ведется видеонаблюдение

Придомовая территория: благоустроенная, детские и спортивные площадки, придомо-вые парковки для автомобилей. Нежилые первые этажи отведены под объекты соци-ально-бытовой инфраструктуры: магазины, кафе, парикмахерские и т.п.


квартиры в продаже: 1-, 2- и 3-комнатные

Площадь квартир, кв.м: от 44 до 98

офис продаж: Московская область, Мытищинский район, пос. Пироговский, ул. Фабричная, 6, корп. 1

телефон: (495) 7-888-265


жК «централЬный»

Адрес: ЖК «Центральный», Московская область, г. Пушкино, ул. Чехова, в районе домов №1 и №5

тип дома: монолит с вентилируемым фасадом



Машиноместа: подземный двухуровневый паркинг на 321 место


охрана: консьерж

отделка: керамическая плитка

инфраструктура: развитая, центр города

Придомовая территория: благоустроенная, с выходом на прибрежную полосу

квартиры в продаже: 1-, 2-, 3- и 4-ком-натные

Площадь квартир, кв.м: 1-комн. — 47,82–66,33; 2-комн. — 73,88–80,10; 3-комн. — 89,15–104,81; 4-комн. — 121,31



сайт с проектной декларацией: www.vitcompany.ru

офис продаж: г. Пушкино, ул. Тургенева, 5

телефон: (495) 411-90-01

Новый 24-этажный жилой комплекс в центре города Пушкино Московской области соответ-ствует всем современным представлениям о качественном жилье.

Спроектированный по монолитной техно-логии с навесным вентилируемым фасадом ЖК «Центральный» является лучшим пред-ложением по жилой и коммерческой недви-жимости в городе. Центральное расположе-ние, современные технологии строительства, индивидуальная система очистки воды, под-земный паркинг, близость к реке, развитая инфраструктура района – все то, что выгодно отличает ЖК «Центральный».

Подмосковный город Пушкино отличает-ся экологией, транспортной доступностью и близостью к Москве. Всего 17 км по Ярос-лавскому шоссе от МКАД или 30 км от центра Москвы.

Хорошее транспортное сообщение помо-жет сократить время в пути:– 40 минут на комфортабельном автобусе-экспрессе от дома до станции метро «ВДНХ» или «Медведково»;– 7 минут пешком до железнодорожной стан-ции Пушкино и 30 минут на скоростном элек-тропоезде-экспрессе «Спутник» до Ярослав-ского вокзала.

Жилой комплекс «Центральный» располо-жен на улице Чехова в центре города. Пано-рамный вид на город, на мемориальный ком-плекс с фонтанами и прогулочными зонами, на реку Серебрянка делает жилой комплекс уникальным. Практически изо всех квартир открывается красивый вид из окон независи-мо от этажа и расположения.

Жилой комплекс «Центральный» спроек-тирован по индивидуальному проекту с уче-том всех современных норм и требований к качественному и комфортному жилью. Ком-плекс состоит из трех зданий, объединен-ных между собой первым и вторым этажа-ми, отведенными для нежилых помещений. В жилом комплексе предусмотрены одно-, двух-, трех- и четырехкомнатные квартиры площадью от 45 до 120 кв.м. Количество лифтов полностью обеспечивает потреб-ность в них, предусмотрены пассажирские и грузовые лифты. В окнах устанавливаются пластиковые двухкамерные стеклопакеты. Двухуровневый отапливаемый подземный паркинг имеет сообщение с каждой жилой секцией.

Проект придомовой территории жилого комплекса предусматривает ограждение тер-ритории, озеленение двора и строительство детских площадок и мест отдыха взрослых. Также предусмотрено благоустройство набе-режной реки Серебрянки.

В нежилых помещениях планируется раз-мещение различных предприятий сферы услуг. В непосредственной близости от ЖК «Центральный» располагаются средняя об-щеобразовательная и музыкальная школы, футбольное поле, большой и современный торгово-офисный центр «ВИТ», включающий в себя всю необходимую инфраструктуру для шопинга и отдыха, – все это сделает прожи-вание в ЖК «Центральный» комфортным и удобным.

Ознакомиться с проектной декларацией можно на сайте компании.


г. ХимКи, жК «ЧернышеВсКий»

В трех километрах от Москвы, в самом живо-писном месте г. Химки, расположен уникальный жилой комплекс «Чернышевский». Он строится по оригинальному архитектурному проекту, представляя собой монолитно-кирпичный дом переменной этажности с подземным паркин-гом и помещениями торгового и общественного назначения.Жилой комплекс находится в экологически благополучной природоохраняемой зоне, о чем свидетельствует не только хорошая эко-логическая обстановка — отсутствие крупных промышленных предприятий, наличие лесо-парковых зон, близость канала им. Москвы и

Химкинского водохранилища, но и уникальная планировка нового микрорайна. Расположение домов, благоустроенные просторные дворовые территории создают эффект свободы и чистоты. К услугам будущих жителей — детские сады, школы, стадионы, баскетбольный комплекс «Химки», горнолыжный комплекс, поликлини-ки, продуктовые супермаркеты «Ашан» и «Пе-рекресток», торговые центры «Мега», «Лига», «Икеа» и прочие непременные составляющие жизни современного жителя, что делает ЖК «Чернышевский» одним из самых привлека-тельных предложений на рынке ближайшего Подмосковья.

Адрес: ЖК «Чернышевский», Московская обл., г. Химки, мкр. «Лобано-во», вблизи ул. Чернышевского

тип дома: индивидуальный проект, монолитно-кирпичный


Площадь квартир, кв.м: 1-комн. — от 37,0 до 50,7; 2-комн. — от 61,5 до 73,1; 3-комн. — от 91,8 до 95,4



стоимость, руб/кв.м: от 74 000

Машиноместа: подземный паркинг на 97 м/м

Придомовая территория: благоустроен-ная, с прогулочными зонами, детскими и спортивными площадками, придомовые парковки для автомобилей

инфраструктура: жилой район с развитой инфраструктурой

интернет-адрес объекта: www.lobanovo4.ru

офис продаж: г. Москва, ул. Маросейка, д. 3/13, стр. 1

телефоны: (495) 778-77-22, (495) 772-81-78


ВызоВ Времени

Мэр Москвы Сергей Собянин от-крыл в Центральном парке куль-туры и отдыха имени Горького выставку проектов концепции развития московской агломера-ции. В конце 2011 года был объ-явлен открытый международный конкурс. В отборе на право раз-рабатывать концепцию приняли участие 67 ведущих архитектур-ных бюро и градостроительных команд из России и 19 стран мира. Победили и получили право разрабатывать собствен-ные концепции девять творче-ских коллективов, в том числе из Италии, Франции, Испании, США, Голландии и России. В ходе выставки, которая продлится до 23 сентября, посетители смогут высказать свои мнения, замеча-ния и предложения по проектам, которые также будут учтены в дальнейшей работе. Столичный градоначальник от-метил, что перед Москвой стоят серьезные «проблемы и вызо-вы», поэтому власти города при-влекли к разработке концепции лучших урбанистов мира. Мэр также подчеркнул, что задачей конкурса была не только раз-работка концепции, но и выра-ботка единых взглядов на даль-нейшее развитие мегаполиса. По словам Собянина, мнения участников конкурса совпали по вопросу необходимости перехо-да от моноцентричного разви-тия города к полицентричному, развития новых центров при-тяжения, жилья, транспортных и инженерных коммуникаций. Приоритетом остается и разви-тие общественного транспорта, железнодорожного сообщения,

а также освоение промышлен-ных зон. Значительную часть из них, связанных с высоки-ми технологиями, планируется оставить на территории столи-цы. Помимо этого важным на-правлением работы он назвал «зеленое строительство». Так, по итогам 2011–2012 годов бу-дут благоустроены 50 парков и крупных скверов. Мэр Москвы подчеркнул, что практически все участники обратили внима-ние на необходимость развития территории вдоль Москвы-реки, которая должна быть приспособ-лена для общественных нужд, «комфорта и красоты».

По одним ПраВилам

Новая градостроительная доктри-на будет разработана и вынесена до конца года на обсуждение в правительство, заявил вице-президент Союза архитекторов России Максим Перов. «Необхо-димо создание государственной политики в градостроительстве. Сейчас же градостроительный кодекс разрабатывается на низо-вом уровне, – отметил он. – Гра-достроительная доктрина – это не закон прямого действия, на его основе должен разрабатываться Градостроительный кодекс РФ. Государство должно видеть кон-цепцию развития строительства в России в целом».На данный момент законы в Рос-сии такие, что ни один крупный проект качественно реализовать невозможно. Как пример, соз-дание отдельного федерального закона об олимпийском строи-тельстве в Сочи, отельное право-вое пространство «Сколково» и саммита АТЭС. «Для создания новой московской агломерации

нужно либо делать новый закон, либо необходимо политическое решение, чтобы разработать но-вый градостроительный кодекс для развития всех городов в це-лом», – считает Максим Перов.

КорреКции Поддается

Девелоперы могут лишиться за-планированных к строительству квадратных метров в новых жилых комплексах на террито-рии «Новой Москвы», если не возьмут на себя обязательства по строительству социальной и транспортной инфраструктуры. Председатель Москомстрой-инвеста Константин Тимофеев пояснил, что большинство деве-лоперов, работающих на при-соединенных территориях, не несут социальных обязательств перед муниципалитетами. В ито-ге город тратит бюджетные день-ги, к примеру, на подключение домов. «В таких ситуациях мы будем договариваться с инвесто-рами, чтобы они взяли на себя часть обременений при подклю-чении к сетям», – подчеркнул чиновник. Кроме того, к оплате технических условий добавля-ется обязанность строить транс-портную инфраструктуру. Московские власти займутся пе-ресмотром утвержденных правил землепользования и застройки, которые не соответствуют реаль-ным нормам комфортного про-живания. По словам Константи-на Тимофеева, объемы нового строительства в проектах, где не соблюдаются нормы инсоляции, отсутствует социальная инфра-структура, будут сокращены. «В этих проектах ТЭПы будут пере-сматриваться», – констатирует он.

Водный ресурс

На модернизацию систем водо-снабжения в «Новой Москве» требуется около 2,1 млрд руб. Об этом заявил генеральный дирек-тор МГУП «Мосводоканал» Ста-нислав Храменков. По его словам, это «первоочередные средства, требующиеся для оказания пер-вой помощи» системам водоснаб-жения присоединенных к столице территорий.Современное состояние систем водоснабжения на присоединен-ных территориях оценивается как неудовлетворительное. «Мосводо-каналу» потребовалось дополни-тельно нанять более 750 человек для эксплуатации систем водо-снабжения на присоединенных территориях. Столичные власти планируют привести в порядок уже существующие станции водо-подготовки и использовать воду из артезианских скважин. А в районы, находящиеся в пределах 30 км от МКАД, воду, возможно, будут даже привозить из столицы.

В самоВолКе

Мосгосстройна дзор выявил 156 объектов самовольного строительства на вновь присо-единенных территориях Троиц-

Фото с сайта: www.mos.ru


новости

кого и Новомосковского адми-нистративных округов Москвы. Как сообщается в пресс-релизе, факты самовольного строитель-ства установлены на террито-рии городов Щербинка, Троицк, сельских поселений Воскресен-ское, Десеновское, Кленовское, Марушкинское, Ново-Федоров-ское, Первомайское, Роговское, Рязановское, Сосенское и др. Строительство объектов осу-ществляется без полученного в установленном порядке раз-решения на строительство. По всем объектам комитетом гото-вятся обращения в прокуратуру соответствующих округов и в префектуру ТиНАО для рассмот-рения на окружной комиссии по пресечению самовольного строительства, говорится в со-общении.

«Черный сПисоК»

Перечень проблемных объек-тов, подготовленный Комитетом Московской области по долево-му жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью, включает в себя 126 объектов, по которым привлечены для строительства денежные сред-ства около 15,5 тыс. граждан. По двум из них имеются факты двойных продаж, шесть нахо-дятся на федеральных землях, шесть имеют проблемы по инже-нерным сетям и благоустройству, семь введены в эксплуатацию и в более ста объектов так или ина-че нарушены права дольщиков. Губернатор Сергей Шойгу за-явил о необходимости создания в области списка проблемных застройщиков, чтобы о них зна-ли все. «Компаниям, попавшим

в «черный список», предлагаю не выдавать разрешений на строительство и не допускать их больше на территорию области никогда», – заявил он. Самыми проблемными муниципальными образованиями являются Бала-шиха – 12 объектов, Солнечно-горский микрорайон – девять, Ногинский – восемь, а также Люберецкий, Одинцовский ми-крорайоны и города Ивантеевка и Королев, где насчитывается по шесть объектов.

остаВить Власть

Перенос парламентского центра в Подмосковье не решит проблему загруженности столичных дорог, из Москвы в область должны пе-реехать промышленные объекты, заявил губернатор Московской области Сергей Шойгу. В апреле Дмитрий Медведев, являвший-ся на тот момент президентом России, поручил представить предложения по передислока-ции государственных органов на территорию «Новой Москвы». В частности, планировалось пере-нести Совет Федерации и Госду-му, федеральные органы испол-нительной власти, Генеральную прокуратуру РФ, Счетную палату и другие структуры. «Я не уверен, что перенос органов власти в Под-московье решит проблему транс-портной загруженности Москвы. Особенно если здания бывших органов власти станут бизнес-центрами, торговыми домами или отелями. Поток посетителей к ним только возрастет, – сказал Шойгу. – Переносить из столицы необходимо производственные

комплексы. Это отразится не только на транспортной составля-ющей, но и на экологии». В июле глава региона, кстати, предлагал разместить органы власти на территории бывше-го московского завода «Серп и молот». Ранее парламентский центр предполагалось строить напротив парка Победы на Куту-зовском проспекте либо в пяти километрах от МКАД по Калуж-скому шоссе, в районе поселка «Газпрома». Были также сообще-ния, что власти могут выкупить под эти цели земли сенатора Вадима Мошковича в бывшем совхозе «Коммунарка» в Ленин-ском районе.

работа – жилье

Председатель правительства Подмосковья Андрей Шаров предложил увязывать выдачу разрешений на возведение но-вого жилья с наличием рабочих мест в тех городах и районах, где его планируют строить. «Сейчас у нас идет активная фаза пере-работки темы территориального планирования и согласования, утверждения генеральных пла-нов. Проводя эту работу, мы должны исходить из следующего принципа: нет рабочих мест – нет жилья», – сказал он на со-вещании с главами городов и районов Московской области. И привел в пример Люберцы, где строится миллион квадратных метров жилья. Но те, кто будут там жить, будут уезжать на рабо-ту в столицу. Шаров предложил протокольно сформулировать и учитывать при утверждении генеральных планов наличие в регионе рабочих мест.

«Весна» В аПрелеВКе

Компания ОПИН представила свой новый проект: ЖК Vesna будет по-строен к 2017 году на землях горо-да Апрелевка в Наро-Фоминском районе. Общая площадь застройки составит 350 тыс. кв.м, из которых жилая займет 220 тыс. кв.м. Участок расположен на 27-м км Киевско-го шоссе. Здесь будет возведено 16 жилых многоквартирных домов переменной этажности с объекта-ми инфраструктуры – школой на 880 мест, двумя детскими садами по 120 мест каждый, спортивным комплексом, общественным цен-тром с торговыми площадями, авто-мобильной парковкой и котельной. Застройщиком кроме стандартных одно-, двух- и трехкомнатных квар-тир запланирована также «нарезка» студий площадью 23 кв.м. Квартиры можно будет приобрести как с от-делкой, так и без. Предполагается, что на территории микрорайона будет проживать 6–6,3 тыс. чело-век. Архитектурный план ЖК Vesna, относящийся к комфорт-классу, раз-работан архитектурным бюро «Осто-женка». Как отметил на церемонии начала строительства ЖК Vesna глава городского поселения Апре-левка Владимир Кутуков, данный комплекс первый такого масштаба в Апрелевке. «Остальные строились в более стесненных условиях», – ска-зал он.


новости

Это мы проходилиГенеральные планы: летопись развития

Первый известный, но не дошедший до нас в оригинале план Москвы был изготовлен в 1596–1597 годах. Он был составлен при царе Борисе Годунове и послужил основой для других ран-них планов Москвы — «Петрова чертежа», «Сигизмундова плана», а также иных планов Москвы XVII века.

з начительные перемены в облике города произошли в эпоху Петра I. В 1700 году царь Петр издал указ,

запрещавший строить деревянные здания на погорелых местах в центральной части Москвы и обязывавший возводить камен-ные строения «по линии, а не во дворах». При этом постройки нужно было осущест-влять только по чертежам архитекторов. Однако с 1714 года сооружение в Москве новых зданий, а также восстановление и ремонт старых было ограничено. Указом Петра I от 1714 года абсолютно запреща-лось каменное строительство в Москве. Но после его смерти, в 1728 году, был из-дан указ, вновь разрешавший возведение каменных построек.

В 1731 году появился указ «О делании плана города Москвы». План был опубли-кован в 1739 году. При его составлении впервые была сделана геодезическая съем-

ка, что позволило показать действитель-ную топографию города. Составил этот первый снятый с натуры геодезический план Москвы Иван Мичурин.

В 1762 году была сформирована комис-сия по строению Петербурга и Москвы. В 1763 году сенат издал указ «О сделании всем городам, их строению и улицам, спе-циальных планов по каждой губернии осо-бо». В том же году генерал-квартирмей-стером П. Ивашевым был составлен план Москвы и ее окрестностей. В 1763 году в межевой канцелярии был составлен под руководством инженера генерал-майора Горихвостова новый «Генеральный план г. Москвы». В 1774 году был учрежден особый департамент для разработки пла-на и проекта по улучшению строения в городе. Очередной генеральный план был составлен на основе плана Горихвостова. В 1775 году Екатерина II утвердила доклад

комиссии департамента по плану города и приложенный к нему «Прожектирован-ный план г. Москвы».

На практике от плана 1775 года проис-ходило много отступлений. В связи с этим главнокомандующий А.А. Прозоровский в 1792 году образовал комиссию для состав-ления нового проектного плана Москвы. В 1789 году вышел второй план, составлен-ный подпоручиком И. Марченковым и из-данный на средства купца Н. Кольчугина. В 1796 году на средства купца Т. Полежаева были напечатаны план Москвы и книга-указатель.

После пожара и разрушений в Москве в 1812 году была создана «Комиссия по строению» города Москвы (работала с 1813 по 1843 год), на которую возлагалось восстановление города. План Москвы, со-ставленный этой комиссией в 1818 году, был положен в основу обстоятельной ре-


история вопроса

конструкции города. В Москве вплоть до 1917 года продолжали действовать основы градостроительного регулирования, за-стройки в духе идей классицизма.

В 1917 году начался новый этап в разви-тии Москвы. Новое руководство столицы и страны утверждало и поддерживало идею разработки на научной основе качественно новых, перспективных градостроительных схем и планов реконструкции и развития Москвы как столицы (с 1918 года) первого в мире советского государства.

Впервые комплексный подход к про-гнозированию больших городов предло-жил профессор Б.В. Сакулин, который еще в 1918 году составил план технико-эконо-мической организации Москвы и трех ко-лец расселения, ее окружающих. Москва и первые два кольца составляли Большую Москву, среди колец указывался «зеленый пояс». Интересный проект создания также Большой Москвы, но в радиусе 120 км от границ города предложил в 1921–1925 го-дах профессор С.С. Шестаков.

В 1918 году была создана Архитектур-ная мастерская (бюро) по планировке центра и окраин Москвы, именно в ней и были сделаны наиболее полные первые эскизы реконструкции города. В 1923 году был издан подробный проект — фактиче-ски первый советский план реконструкции Москвы, выполненный под руководством И.В. Жолтовского и А.В. Щусева. Первый советский план реконструкции Москвы был крупнейшей для своего времени гра-достроительной работой, но уже к средине 1920-х годов он не вполне отвечал требо-ваниям времени, не был официально ут-вержденным документом.

В связи с этим на конкурсной основе началась подготовка составления для Мо-сквы нового градостроительного плана. Свои авторские идеи о развитии Москвы выдвигали крупные архитекторы и их группы: Г. Красин, Г. Майер, В. Кратюк, группа ВОПРА (Бабуров, Карпов, Кыча-ков, Васильев, Фридман), Н.Л. Ладовский, Э. Май, С. Горный, ле Корбюзье и другие. Самые экстремальные предложения вклю-чали чуть ли не создание абсолютно нового города на месте старого. Победила идеоло-гия сохранения планировочных традиций Москвы, складывавшихся веками.

Неотложные работы первого этапа градостроительных преобразований в Москве проводились на основе постанов-ления июльского 1931 года пленума ЦК партии о развитии городского хозяйства в стране. На основе решений этого пленума развернулась работа по подготовке перво-

Геодезический план Москвы 1739 года архитектора Ивана Мичурина

Первый советский план реконструкции Москвы, выполненный под руководством И.В. Жолтовского и А.В. Щусева



го в истории нашей страны комплексного плана реконструкции столицы, который был принят в 1935 году. В период Великой Отечественной войны в 1941–1945 годах реализация генплана 1935 года была вре-менно прекращена.

В 1951 году был принят десятилетний план реконструкции Москвы на 1951–1960 годы (руководитель — архитектор Д.Н. Чечулин). Этот градостроительный план основывался на идеях генплана 1935 года, но включал и ряд новых пред-ложений по улучшению планировки и за-стройки города, прежде всего основных магистралей, въездов в Москву, а также по освоению резервных территорий. Было принято решение о постепенном переходе на полносборное домостроение и о соз-дании необходимой для этого производ-ственной базы. На Всесоюзном совещании строителей в 1954 году были намечены пути перехода к возведению зданий и со-оружений индустриальными методами по типовым проектам.

В 1960 году началась работа над со-ставлением технико-экономических ос-нов (ТЭО) очередного генерального плана развития Москвы. Было принято решение

о расширении границ Москвы до Москов-ской кольцевой автомобильной дороги (МКАД). В 1966 году ТЭО были одобре-ны правительством и началась работа по окончательной доработке и утверждению нового генерального плана развития Мо-сквы. Десятилетний период развития и ре-конструкции Москвы в 1961–1970 годах, по сути, является первым этапом реали-зации нового генплана развития столицы.

В 1971 году был принят очередной но-вый генеральный план развития Москвы на период 1985–1990 годов с учетом про-гнозов на более отдаленную перспективу, до 2000 года. Развитие Москвы намечалось в пределах МКАД, но были определены и дополнительные территории для будущего расширения территориальных владений столицы в пригородной зоне. Однако реа-лизация предложений генерального плана развития Москвы 1971 года была затрудне-на спецификой экономического развития страны в 1970–1980-е годы.

1990-е годы с их принципиальными по-литико-экономическими изменениями не только принесли новые заботы, но и дали надежду на возрождение былой славы Мо-сквы с ее благополучием. В новых услови-

ях началась и завершилась разработка ге-нерального плана развития города Москвы на период до 2020 года, который, по мне-нию экспертов, был максимально ориенти-рован на привлечение в город инвесторов.

В 2007 году главный архитектор города Александр Кузьмин заявил, что Москве пора перейти от «генплана возможно-стей» к «генплану необходимости». Акту-ализированная версия генплана города до 2025 года разрабатывалась более трех лет, много раз отправлялась властями на дора-ботку и обсуждалась на общественных слу-шаниях в префектурах всех округов. Про-ект генерального плана развития Москвы до 2025 года в третьем и окончательном чтении был принят Мосгордумой 5 мая 2010 года.

Каким будет следующий генплан Мо-сквы, который должен учесть территори-альные изменения в мегаполисе? Будет ли он предложен на широкое обсуждение общественности, в том числе «новыми москвичами»? Как будут учтены интересы теперь уже двух соседних регионов — Мо-сковской и Калужской областей? Не затя-нется ли его разработка, а главное, утверж-дение? Вопросы, вопросы…

План реконструкции Москвы на 1951–1960 годы (руководитель — архитектор Д.Н. Чечулин)



Чемодан без руЧкиКаК строить без Генплана

Напомним, что Москва с 1 июля получила 148 тыс. га территорий Подмосковья и площадь мегаполиса увеличилась в более чем два раза. В результате расширения на юго-запад к столице присоединили 21 муниципальное образование Подмосковья, в том числе два городских округа — Троицк и Щербинку, 19 городских и сельских поселений, входивших в Подольский, Ленинский и Нарофоминский районы, а также части Одинцовского и Красногорского районов. Отныне ее границы выходят к Калужской области.

КорреКтировКа — через два ГодаВсе в ожидании появления концепции раз-вития новых территорий, итогов конкурса на ее разработку. Вместе с тем звучат за-кономерные вопросы насчет принятого не так давно генерального плана Москвы: будет ли он корректироваться с учетом таких значительных изменений? Какова судьба прежних, областных еще планов муниципальных образований (о генплане Московской области, который разрабаты-вается почти полтора десятка лет, отдель-ный разговор)?

И вот мнение столичного градона-чальника, прозвучавшее в июле: «При-нятие нового генплана в связи с присо-единением к Москве новых территорий не потребуется, документ будет лишь скорректирован». И далее: «На новых территориях существует большой по-тенциал для развития. Речь идет о мас-штабном жилищном, коммерческом строительстве. Там, в частности, будут развиваться рекреационные зоны, круп-ные городские парки. Конечно, все вме-сте это потребует того, чтобы вносить изменения в генеральный план. Это не срочный процесс, в первую очередь мы должны рассмотреть концепцию разви-тия всей московской агломерации, соз-дать новую проектную группу для дора-ботки генплана и внесения изменений».

Сергей Собянин уточнил, что генплан развития Москвы до 2025 года, принятый, несмотря на протесты общественности, два года назад, когда городом руководил Юрий Лужков, решено скорректировать в сторо-ну уменьшения объемов строительства в центре, сокращения этажности, измене-ния назначения ряда объектов с учетом того, что в 2011 году были пересмотрены и отменены целый ряд инвестконтрактов. Новый вариант документа будет представ-лен через два года.

Таким образом, активная застройка, которая ведется сейчас на новых терри-ториях столицы, в течение этого периода практически «зависает» между областны-ми требованиями и еще не устоявшимися столичными, планами «местного масшта-ба» и концептуальным подходом огром-ного мегаполиса… Может быть, с этим безвластием и связана активность многих застройщиков, пытающихся как можно быстрее вывести на теперь уже москов-ский рынок все свои мегапроекты? К чему приведет реализация проектов, не увязан-ных с общими принципами и подходами в создании городской среды? Не будет ли поздним осознание перекосов в какую-либо сторону (нехватка инфраструктуры, дорог, рабочих мест и т.д.)? Какие ошибки не стоит допускать в нынешней ситуации?

Какие градостроительные решения требу-ют пристального внимания, несмотря на то что генплан еще даже не скорректирован?

продолжение «мосжилстроя»«Большинство реализуемых сегодня про-ектов были согласованы подмосковными властями еще до расширения столичных границ. Поэтому чисто юридически отка-заться от данных проектов власти уже не могут. И даже при наличии нового генпла-на Москвы уже сейчас строящиеся жилые комплексы не смогут ему полностью соот-ветствовать, — считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании « БЕСТ-Новострой». — Но надо понимать, что согласованные девелоперские проекты априори должны отвечать всем требовани-ям городских властей — по объему соци-

Совещание по вопросам расширения Москвы

Фот

о с

сайт

а: w

ww

.mos

.ru



альной и коммерческой инфраструктуры, инженерным сетям, качеству строительства и так далее. То есть наличие или отсутствие нового генплана не решит вопрос проблем-ных объектов на территориях Москвы, которые либо изначально планировались с нарушениями, либо строились в обход установленных нормативов. В целом на данный момент основная проблема форми-рования новой агломерации на юго-западе Москвы — это перекос в сторону активного жилищного строительства на фоне нераз-витости систем инженерных сетей, огра-ниченного объема дорожно-транспортной и социальной инфраструктуры, а также

отсутствия новых рабочих мест. Решение данного круга задач требует комплексного подхода, поэтому неудивительно, что соз-дание и принятие нового генплана Москвы затянется на годы. Есть и дополнительные факторы, влияющие на увеличение сроков принятия генплана. К сожалению, в России нет примеров успешной реализации градо-строительной концепции на столь крупных территориях, а перенимать чужой опыт, как показывает практика, мы не очень любим».

«Самые главные риски, которые воз-никают в связи с развитием этой большой территории, — это риск возникновения огромного спального района, который

загрузит все инфраструктурные объекты: объекты транспортного хозяйства и ин-женерные сети, — поддерживает Сергей Мигунов, руководитель управления мар-кетинга и развития Группы компаний «КОНТИ». — Наибольшую привлека-тельность для девелоперов на сегодняш-ний день представляют жилые проекты, поскольку после кризиса цены на жилье уже скорректировались в положительную сторону, тогда как цены на офисную не-движимость по-прежнему не позволяют рассматривать этот вид недвижимости как высокодоходные инвестиции. Также тор-говая недвижимость (спрос на нее есть, и достаточно стабильный, но большинство торговых объектов не отвечают необхо-димым критериям, так что это не в полной мере привлекательный для инвестиций сектор), складская и производственная недвижимость последние годы тоже не демонстрируют положительных тенден-ций с точки зрения инвестиций в данные сектора. Исходя из этих сложившихся тен-денций, большинство девелоперов рассма-тривают новые территории Москвы как площадки для инвестирования в жилую недвижимость. Таким образом, при воз-никновении избыточного количества про-ектов жилой недвижимости и недостатке инфраструктурных проектов, которые по-зволят загрузить рабочими местами жите-лей новых объектов, а также наличии того факта, что переезд московских городских и административных служб находится под большим сомнением, все это в совокупно-сти позволяет говорить о том, что увеличи-вается риск возникновения нового спаль-ного района Москвы, развитие которого приведет к транспортному коллапсу при отсутствии надлежащего развития инфра-структуры».

Каждый сам по себе«Массовая застройка Подмосковья, в том числе и земель «Новой Москвы», ведет-ся уже несколько лет, и к сегодняшнему дню основные проблемы развития новых территорий заключаются в значительном перекосе возводимых объемов в сторону жилой недвижимости в ущерб социальной, торгово-развлекательной и транспортной среде, — говорит Григорий Алтухов, совет-ник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». — При этом основ-ные проблемы связаны с развитием дорог, так как многие жилые комплексы пусть по минимуму, но строят собственные объекты инфраструктуры. В некоторой степени это помогает разгружать уже существующие

Карта расширения границ Москвы



муниципальные объекты, а вот с дорогами дела обстоят гораздо хуже. Вся нагрузка ложится на уже существующую дорож-ную сеть, что наряду с растущим числом частного транспорта приводит к крупным пробкам уже не только в Москве, но и на подъездах к ней.

Сейчас развитие территорий «Новой Москвы» происходит локально. Даже если строится микрорайон, то лишь с учетом собственного генплана и никак не учиты-вает строительство даже самых ближай-ших проектов. Результатом такого подхода становится то, что в двух соседних жилых комплексах построено два детских сада, рассчитанных лишь на «своих» детей. Ввиду малой заполняемости в них нет ни бассейна, ни просторных помещений для дополнительных занятий просто потому, что по нормам эти помещения можно не строить. Комплексный подход к освоению территории позволил бы на тот же объем жилья построить один детский сад, но с бассейном, помещениями для дополни-тельных кружков и вместительной зоной для прогулок. То же самое и с дорожной сетью: подмосковное расположение ново-строек не должно создавать трудностей с подъездом к ним. И таких примеров мож-но привести немало. Именно комплексный подход должен быть положен в основу но-вого генплана, и именно на это необходимо делать упор в первую очередь».

«В настоящее время на территории «Новой Москвы» осуществляется строи-тельство проектов, решения по которым были приняты до объединения террито-рий. По этим проектам открыты продажи, то есть появились обязательства перед дольщиками, привлечено финансирова-ние, проделана большая работа. Их нужно довести до конца, не дожидаясь утверж-дения генерального плана. Это понимают в правительстве региона, поэтому девело-перам, скорее всего, позволят достроить начатые объекты, — утверждает Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — Другой вопрос, что при разра-ботке нового генплана «большой Москвы» нужно будет учесть градостроительные решения по этим проектам. Если какие-то объекты не отвечают новым требованиям, в документе необходимо будет предусмо-треть компенсирующие мероприятия для обеспечения жильцов этих домов доста-точным количеством машиномест, школ, детских садов, больниц, объектов соцкуль-тбыта и тому подобного. В связи с этим разработчикам предстоит провести аудит принятых ранее градостроительных реше-

ний, выявить проблемные места и деталь-но их проработать».

«По нашему мнению, необходим чет-кий контроль процесса застройки новой территории. Строительный бум, который отмечается на присоединенных землях, при несоблюдении требований по плот-ности застройки может негативным об-разом отразиться на концепции застрой-ки «Новой Москвы», — считает Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet. — Поскольку объемы строительства велики, необходимо строго контролировать процесс развития соци-альной и бытовой инфраструктуры. Также большое внимание необходимо уделить развитию сообщения между «новой» и «старой» Москвой, в частности строитель-ству новых дорог (магистралей), развитию общественного транспорта. Существую-щий уровень развития инфраструктуры социальной, торгово-развлекательной и транспортной на присоединенных терри-ториях крайне низкий, что создаст много проблем для новоселов, которые начнут заселять возводимые сейчас новостройки в ближайшие 2–3 года».

орГанизованный хаос«Любое строительство без генплана чре-вато хаосом, сейчас мы уже можем видеть начальный этап формирования этого хао-са: на новых территориях строится многоэ-тажное жилье вперемешку с малоэтажным, жилье бизнес-класса соседствует с жестким «экономом», масштабные жилые комплек-сы возводятся без соблюдения СНИП по инфраструктурным объектам, — коммен-тирует Дмитрий Котровский, вице-пре-зидент девелоперской компании «Химки Групп». — В «Новой Москве» развитие инфраструктуры пока не успевает за стро-ительством. На то есть несколько причин. В нашей стране девелоперы, как правило, все ресурсы пускают на строительство ква-дратных метров, которые дают доход, мало задумываясь, насколько комфортно будут ощущать себя покупатели построенных ими квартир и домов — будут ли в детских садах места для их детей, есть ли поблизо-сти школы, спортивные секции и тому по-добное. Развитием этой инфраструктуры занимается государство, которое, в свою очередь, реализует эту свою обязанность с учетом СНИП и утвержденных норм, то



есть по минимуму. Наш опыт показывает, что сегодня покупателям жилья в Подмо-сковье этого уже недостаточно, им нужны специальные проекты, где застройщик заранее заботится не только о том, чтобы вовремя построить и сдать дом, получив прибыль, но и о том, как комфортно будет проживать здесь вчерашний покупатель жилья. Мировая практика подтверждает, что вполне возможно возложить расходы или часть расходов по возведению обра-зовательной и спортивной инфраструк-туры на застройщика, заложить богатую социальную, торговую, образовательную инфраструктуру в план развития новых московских территорий, обязать застрой-щиков обязательно возводить социально значимые объекты.

Те лендлорды, в чьих руках находились сотни и тысячи гектаров земли по данно-му направлению последние десятилетия, сегодня судорожно пытаются пройти все возможные согласования, чтобы как мож-но скорее и в как можно большем объеме начать процессы строительства на своих землях. Но вопрос, который должен стать для всех девелоперов общим — каким бу-дет облик «Новой Москвы», — пока оста-ется открытым.

Как можно говорить о качестве стро-ительства и архитектуре при нынешних объемах строительства? Происходящее сейчас напоминает 60-е годы в Москве, когда имела место строительная вакхана-лия: строили везде, что попало и как по-

пало. И сейчас, спустя 50 лет, Москва не может избавиться от «хрущевок», которые уродуют облик столицы и являются жи-льем низкого качества».

«Все-таки два года — это большой срок, которого будет достаточно для реализации не одного проекта. Для того чтобы избе-жать существенных перекосов в какую-либо сторону, реализующиеся уже сегодня проекты, а также те, начало реализации которых запланировано на ближайшее время, необходимо учитывать при раз-работке генплана, а не разрабатывать его в отрыве от существующей реальности, — заявляет Сергей Хорошков, генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент» (ГК «МИЦ»). — Так, например, необходи-мо четко понимать, сколько уже сегодня существует жилья на новых территориях, сколько еще будет построено за ближай-шие несколько лет. И исходя из этого пла-нировать строительство объектов той же социальной и транспортной инфраструк-туры. Хочется надеяться, что генплан будет разрабатываться в условиях тесного со-трудничества архитекторов, девелоперов, местных властей и критических ошибок все же удастся избежать».

при собственных интересахА вот что по этому поводу думает Влади-мир Воронин, президент ФСК «Лидер»: «Утверждение такого важного документа, как генплан, может длиться бесконечно, так как в документе надо учитывать ин-

тересы всех жителей и социально-эконо-мических групп. Кто-то хочет жить в вы-сотном доме, но потом выясняется, что он мешает соседям, кто-то рекомендует по-строить рядом парк, для одних приори-тетным является строительство школы, у других дети выросли и для них важнее новый торговый центр. На территории «Новой Москвы» это сделать будет еще сложнее по двум причинам. Во-первых, речь идет об огромной территории, пре-вышающей размеры прежней столицы. Во-вторых, в отличие от всех предыдущих генпланов, где столичные власти, по сути, могли в единоличном порядке решать, как развиваться городу, генплан «Новой Москвы» — это генплан собственников. Дело в том, что основная часть земли на добавленных к столице территориях кому-то принадлежит, и в данном случае городским властям придется разбираться с целой группой собственников, которые могут диктовать свои условия и вставлять палки в колеса. Собственнику нельзя ска-зать, мы у тебя построим тут такой-то объект. Только при строительстве до-рожно-транспортной сети можно нало-жить сервитут, в других случаях это недо-пустимо. Более того, если посмотреть на недавнюю историю, то крупные землев-ладельцы принимали активное участие в формировании генпланов районов, где им принадлежат большие наделы. Напри-мер, та же УК «Масштаб», по сути, раз-работала в свое время генплан развития Ленинского района Подмосковья, где теперь вроде как планируется построить новый комплекс зданий для федерально-го центра. Новый генплан должен учиты-вать интересы всех собственников земли на этих территориях, и таких владельцев довольно много. Таких примеров в мо-сковской истории еще не было, поэтому согласование генплана становится поли-тической и экономической задачей.

Новые условия требуют и совершенно другого подхода. В настоящий момент го-родские власти разрабатывают концепцию развития территории, и в этом процессе принимают участие крупнейшие специ-алисты. Раньше многие решения о зони-рования территорий принимались кулуар-но, теперь практика изменилась. Правда, говорить о каких-то плюсах концепции, пока мы не увидели первых предложений, рано. Стоит понимать, что привычные пра-вила: дороги пошире, а дома пониже, могут не работать в «Новой Москве». К примеру, зачем делать Ленинский проспект, если вокруг него будет жить всего 500 человек?



Или ключевой вопрос для будущей Мо-сквы: строить на новых территориях мало-этажные или многоэтажные дома? В насто-ящий момент городские власти планируют скорее возводить малоэтажные дома, но адекватного объяснения такой концепции пока нет, тем более что на многих участках уже построены многоэтажные комплексы.

Еще один важный момент — как новый генплан будет сочетаться с последним ген-планом развития города, принятым еще при Юрии Лужкове. В настоящий момент, как я понимаю, этот документ отменен, но его нужно как-то учитывать при разработ-ке нового генплана. Другая глобальная за-дача, которую необходимо решить, — как скоординировать транспортные потоки, ликвидировать нестыковки в развитии Москвы и области.

После того, как концепция будет одо-брена, понадобится еще два-три года на то, чтобы окончательно разработать генплан. Новый план должен прежде всего сделать Москву городом для жизни. Причем если дороги и школы построить достаточно лег-ко при наличии финансовых ресурсов, то создание рабочих мест это задача совсем другого уровня. Без ее выполнения нельзя решить вопросы занятости, а ездить каж-дый день на работу в Москву тяжело. При этом на новых столичных территориях нет крупных предприятий, то есть все места приложения силы нужно создавать с нуля. Пока это предлагается сделать за счет пере-езда чиновников. Если за МКАД построят здания для федеральных властей, значит туда все равно потянутся бизнесмены. Но этого недостаточно. С другой стороны, в России есть примеры, когда властям уда-лось создать по-настоящему интересные рабочие места с нуля. Например, Калуга превратилась, по сути, во второй Детройт: в регионе развивается машиностроение, приходят крупные предприятия. Этот опыт надо перенимать, потому что одно дело по-строить школы и детские сады, а совсем другое — новые заводы».

зачем столице флиГельХотелось бы привести еще одно авторитет-ное мнение. Григорий Ревзин, обозрева-тель издательского дома «КоммерсантЪ»: «Относительно конкурса на разработку концепции развития новых территорий у меня ощущение, что это была акция, воз-никшая в результате борьбы нескольких ведомств, в частности Москомархитек-туры с ушедшим Кузьминым, вице-мэра Шаронова, директора Института генплана Мавлютова, то есть вся эта история при

внешней громкости звучания на самом деле довольно местечковая. То, что за участие в проекте командам платится 10 тыс. дол-ларов (некоторые билеты в оперу больше стоят), показывает, что решение никто осо-бенно уважать не собирается, потому что государство сколько заплатило, на столько и уважает. Участников конкурса оно уважа-ет на 10 тыс. Для работы многосоставной команды экономистов, демографов, геогра-фов, архитекторов это совсем несерьезно. Среди идей, которые высказаны, есть инте-ресные. Но когда у вас совсем нет денег, то вы ничего исследовать не можете и априор-но просто высказываете какие-то гипотезы, которые лежат у вас в голове. В головах есть разное, иногда даже довольно интересное, но такого, что хотя бы как-то основыва-лось на реальности Москвы и Московской области, там не проглядывается. Это лишь некие модели, но между моделями и реаль-ностью довольно большой зазор».

«Проект «Новой Москвы» выглядит удивительным примером нерешительно-сти и непродуманности. По масштабу этот жест сопоставим с основанием Петром Санкт-Петербурга, однако содержание и осмысленность его ничтожны, — кате-горичен Кирилл Асс, обозреватель Colta.ru. — Во-первых, внезапное более чем двукратное увеличение территории горо-да на юго-запад, до границы с Калужской областью, не обладает никакими реаль-ными предпосылками. Московская агло-мерация в своем устройстве естественно наследует радиально-кольцевой структу-ре города, соединена с городской терри-

торией радиальными шоссе и железными дорогами и насыщена городами-спутни-ками, по сути играющими роль пригоро-дов. Нет никаких действительных причин присоединять к городской черте именно этот кусок прилегающих к Москве тер-риторий. Во-вторых, поспешность этого решения, особенно на фоне буквально за год до того принятого генерального плана Москвы, говорит о его непродуманности больше, чем любая строгая критика. Ког-да принимается решение увеличить го-род вдвое без тщательного размышления и анализа этого предложения, а главное, его причин и следствий, спорить с ним нет особенного смысла. В-третьих, замах на новый город требует политической воли и цели, которые в данном случае не прослеживаются. Новая столица, судя по всему, не нужна — требуется улучшить старую. Но вместо улучшения предлага-ется пристроить к старой столице новый флигель, а старую не трогать. В новую часть никаких столичных функций, кро-ме Госдумы, переселять не планируется — следовательно, функционально эта новая часть на себя тягот старого центра тоже не возьмет. В результате «Новая Москва» оказывается всего лишь пригородом с громким названием. Строительство но-вого города при не слишком-то старом — это нонсенс. Новые города возникают в новых местах. В этом решении просвечи-вает наивная вера в то, что если назвать кусок Подмосковья Москвой, то он ею станет. Нет, не станет».

Александр Георгиев



Все-таки моно или не моно?Любой российский регион практически в миниатюре представляет собой всю страну — с проблемами, попытками их решить, удачами и неудачами в этом деле. Вот и острота темы, на которой хотелось бы акцентировать внимание, возникла не в столичном регионе. Однако ситуация в Пикалево Ленинградской области, а еще раньше — в Байкальске Иркутской области, которую не так давно пытались решить первые лица нашего государства, заставила пристальнее присмотреться к тому, что происходит в московской агломерации.

Город-заводРечь пойдет о монопрофильных посе-лениях (городах или поселках), где су-ществует настолько тесная связь между функционированием крупного (градоо-бразующего) предприятия и экономико-социальными аспектами жизни самого поселения, что рыночные перспективы предприятия существенно влияют на судьбу этого поселения как такового. Практически это «город-завод» или «го-род-фабрика».

По мнению специалистов, монопро-фильные поселения стали активно воз-никать еще в эпоху Петра I, с развитием разных производств. В памяти всплыва-ют полотняные фабрики, корабельные верфи, металлургические заводы и так далее. Естественно, рядом с ними и воз-никали рабочие слободы, поселки, а то и целые города.

Естественно, они как явление типич-ны для индустриального этапа развития многих стран, особенно на ранних стади-

ях, но в России процесс их формирования стал особенно масштабным из-за плано-вой экономики. Магнитогорск, Черепо-вец, Мончегорск, Дзержинск, Новокуз-нецк, Норильск, Байкальск, Стерлитамак, Тольятти, Набережные Челны, Тында… «Адреса пятилеток» трансформирова-лись в конкретные города на карте. В Со-ветском Союзе доля городов и рабочих поселков, полностью ориентированных на обслуживание одного производства, доходила до 30–40%. Большинство моно-


Градостроительство

профильных поселений образовано при предприятиях лесной и деревообраба-тывающей промышленности (20% от их общего числа), машиностроения (17%), пищевой (14%) и топливной (11%) про-мышленности.

В современном виде российские моногорода сформировались именно в советское время. Однако период прива-тизации и начального накопления капи-тала в постсоветской России внес свои коррективы в их структуру: из-за резкой деформации традиционных бизнес-мо-делей существования градообразующих предприятий и разрыва большинства горизонтальных и вертикальных связей народнохозяйственного комплекса СССР многие из них оказались депрессивными зонами, стоящими порой на грани кол-лапса и социальных волнений.

В СМИ и общественном сознании россиян проблемы моногородов наибо-лее ярко обозначились летом 2009 года, после событий в городе Пикалево, где для стабилизации ситуации потребова-лось личное вмешательство тогдашнего премьер-министра России Владимира Путина. В августе того же года, после волнений в городе Байкальске, министру регионального развития РФ было пору-чено создать единые критерии отнесения населенных пунктов к монопрофильным городам, и именно на их основании уже к декабрю был сформирован официаль-ный перечень таких поселений, состоя-щий из 335 позиций. Среди них оказалось 235 населенных пунктов с численностью жителей свыше 10 тыс. человек, в том числе 12 закрытых территориальных об-разований. Интересно, что, по данным Экспертного института, к монопрофиль-ным поселениям можно отнести 332 по-селка городского типа и 467 городов, где совокупно проживает порядка 25 млн человек. А Минрегионразвития привело собственные данные: на начало 2010 года в России было 335 моногородов, на их территории проживали 16 млн человек (25% городского населения страны), а совокупный ВРП составлял 40% валово-го регионального продукта. В то же вре-мя эксперты считают, что у нас от 800 до 1 тыс. проблемных монопрофильных на-селенных пунктов. Естественно, там наи-более высокий уровень безработицы и низкие доходы жителей.

Что такое для этих людей градооб-разующее предприятие? Прежде все-го — производство, на котором заняты значительная или даже основная часть

работающих граждан города, поселка, в связи с чем оно определяющим образом влияет на занятость населения, воздей-ствует на инфраструктуру и социальные проблемы. Стало быть, при его остановке работы лишались все жители. Перестава-ла функционировать социальная структу-ра, жилищно-коммунальная сфера…

На скудНом пайкеПо мнению профессора МГУ им. Ломо-носова Ростислава Туровского, идей для решения проблемы моногородов в арсе-нале правительства оказалось всего три. Первая — закрытие моногородов, при-знанных неперспективными, с пересе-лением людей. Вторая — перепрофили-рование моногородов и создание новых производств: вопрос ключевой, но пока системно не решаемый. И наконец, ока-зание центром финансовой поддержки не всем, а части моногородов, оказав-шихся в наиболее сложной ситуации. На самом деле уничтожать города непри-емлемо, вместо этого всякий раз следу-ет искать скрытые резервы для их роста и перепрофилирования или хотя бы для сохранения статус-кво. Ибо любое переселение в этом случае — дело для власти проигрышное из-за неизбежных социальных издержек. Лучше вообще не регулировать этот процесс, чем на-чинать этим заниматься. Помимо жилья обитатели моногородов привязаны еще и к своим садовым участкам, благодаря

которым они выживают, когда не полу-чают зарплаты. Переселение, которое лишит их такого подспорья, для многих окажется гибельным. Тем более что пока проекты переселения не продуманы. По-скольку аккуратно и грамотно социаль-ные проблемы на уровне конкретных се-мей российские чиновники все равно не решат, подобные акции породят у людей еще большие раздражение и протест, чем столь же топорно организованное пере-селение в Сочи. Слава богу, что пока в этом направлении делается немногое.

Что касается второй идеи, то рано или поздно проблему перепрофилирования моногородов и создание новых произ-водств придется решать. Однако в России серьезной программы такого рода или ка-ких-нибудь действий власти, говорящих о ее подготовке, тоже нет. У Минпром-торга и Минрегионразвития, а следова-тельно, и у правительства в целом, кото-рое поддерживает их предложения, есть только теоретические представления, как это надо делать. Надо отметить, что не-востребованность не делает моногорода источником дешевой рабочей силы. Мно-гие из них и сейчас чувствуют себя вполне хорошо и процветают на фоне региона в целом. Жители многих моногородов при-выкли к хорошим зарплатам, с этой точ-ки зрения они капризны и как кадровый потенциал неперспективны для создания новых производств. Им нужно предло-жить что-то реально работающее.



Третья идея состоит в оказании цен-тром финансовой поддержки примерно половине моногородов. Вторая поло-вина живет нормально. Это в основном нефтегазовые города и наукограды. Те, что вошли в дотируемую половину, в 2010 году уже получили от государства 10 млрд руб. До сих пор муниципальные образования получали помощь только из регионального бюджета. Стало быть, речь идет фактически об их прямом суб-сидировании из федерального бюдже-та. Конечно, когда тратятся триллионы рублей на Красную Поляну, а на моно-города всего 40 млрд, возникают недо-уменные вопросы. Но будем откровенны: кроме соответствующих траншей для этих моногородов были предусмотрены бюджетные кредиты, госзакупки выпу-скаемой ими продукции и возмещение процентных ставок по кредитам.

Бюджеты кризисных территорий в Кремле поддерживают для того, чтобы в краткосрочной перспективе не до-пустить там дальнейшего спада произ-водства и возможности возникновения спровоцированных им социальных про-тестов. Однако практика расходования этой помощи пока не отработана. По идее, это должны были бы быть целевые деньги для перепрофилирования произ-

водства. При том что критерии опреде-ления моногородов понятны, критерии того, кому из них будет помогать госу-дарство, и схема распределения этой помощи вызывают у экспертов большие вопросы. Несомненно, подобной непро-зрачностью воспользуются лоббисты, продвигая свои интересы и интересы «своих» моногородов.

К тому же решение проблемы моно-городов всякий раз представляет собою дилемму. Демонстрируя свою готовность их спасать, обеспечивая людей рабочи-ми местами, гарантируя им переселение и т.д., государство тем самым порождает большие социальные ожидания, с кото-рыми оно наверняка не сможет справить-ся. С другой стороны, избегая решения возникших вопросов, оно только усугу-бит ситуацию. Золотой середины здесь, видимо, нет.

Российские моногорода оказались в сложном положении вовсе не по вине кризиса — он лишь стал катализатором проблем, накопившихся за десятилетия. Тем не менее очевидно, что для их ре-шения надо делать масштабные шаги и, видимо, принимать по каждому случаю точечные удары. В данном случае такая совокупность мер и будет общим алго-ритмом действий.

а как у Них?Наши моногорода не являются чем-то уникальным. «Главный вопрос — что с ними делать? Конечно, буксующие про-мышленные гиганты нужно диверсифи-цировать, но не за счет привлечения но-вых предприятий, — считает профессор кафедры социальной географии МГУ Вячеслав Бабурин. — На Западе есть дру-гая идея — «креативные индустрии». Там неважно, что ты работаешь на «Боинге»; важно, что при этом ты живешь в Сиэт-ле. Место и его имидж придают привле-кательность. Венеция известна каналами и карнавалами, Амстердам — каналами и тюльпанами. Нам тоже нужно научиться выращивать из названий своих городов и поселков бренды, не связанные с дей-ствующими там предприятиями: найти идею, воплотить ее в проекте, пригласить инвесторов и взяться за дело. В такое ме-сто приедут креативные профессионалы, умеющие что-то делать руками. Вслед за ними придут бизнес и инвестиции. Шоу-бизнес, дизайн, производство мебели и тому подобное. Это в идеале постмодерн новых моногородов. Но нельзя ничего делать под одну гребенку — получим ну-левой результат».

В мировой практике уже накоплено достаточно примеров решения этой про-



блемы — как удачных, так и не очень, говорит Евгений Калюжный, партнер компании «БДО Юникон». В английском городе Каслфорде с XIX века работали три шахты, которые в 1990-х годах были закрыты. Официальная безработица оказалась на уровне 20%. Город с 40-ты-сячным населением спасло то, что в нем работала фабрика по производству одеж-ды Burberry. Кроме того, правительство немало сделало для его возрождения. Сейчас поблизости от Каслфорда рабо-тает крупнейшая крытая снежная трасса, куда приезжают сноубордисты со всей Ев-ропы. Также доход жителям города при-носит электростанция «Феррибридж», построенная неподалеку.

Долгое время Бирмингем был вторым городом, после Лондона, по экономи-ческому развитию в Великобритании. Это был моногород, ориентированный на один сектор экономики — сборку ав-томобилей. С закрытием машинострои-тельных комплексов четверть населения осталось без работы. Город оказался в ужасном состоянии: выросла преступ-ность, дома были заброшены, поскольку половина населения покинула Бирмин-гем. Но госсредства и инвестиции биз-неса изменили судьбу города. Вложения были сделаны в инфраструктуру. Сейчас Бирмингем превратился в настоящий ев-ропейский город: современное качествен-

ное жилье, прекрасная культурная жизнь, спортивная арена, цветы и фонтаны.

Чешскому городу Остраве также при-шлось пройти путь превращения из мо-ногорода в обычный город. В XVIII веке в Остраве было открыто угольное место-рождение. Значительная часть жителей работали на шахтах и на построенном металлургическом заводе «Витковице». Но добыча угля прекратилась в 1994 году, а металлургический комбинат закрылся

в 1998 году. В итоге 18,4% жителей ока-зались без работы. Власти приняли ре-шение сделать из Остравы крупнейший туристический центр и вместе с бизнесом вложились в инфраструктуру.

Удалось решить проблему в немец-ких моногородах в регионе Рейн–Рур. После поэтапного закрытия угольного производства шахтеров старше 45 лет переводили на действующие шахты, государство и земельное правитель-

г. Бирмингем, Великобритания

г. Острава, Чешская Республика



ство дотировали добычу и переработ-ку угля. При этом молодых работников переобучали. На территории создава-лись технопарки, филиалы учебных и научных учреждений, замещающие производства.

Примером нерешенной проблемы может служить американский Детройт — моногород, связанный с машинострое-нием. В 1980-х годах начался спад авто-мобильной промышленности, и город постепенно стал приходить в упадок. Деловые районы опустели, а после не-скольких «черных бунтов», когда были сожжены десятки домов, прокатилась волна грабежей, население стало пере-селяться в другие города. Сейчас «белое» население Детройта составляет около 10% и концентрированно проживает в южной части города, причем большин-ство в пригородах.

«Фабрика «россия»Отечественный вариант концепции воз-рождения пришедших в упадок городов путем комплексной реконструкции и перепрофилирования старых промыш-ленных предприятий три года назад предложил известный архитектор Сер-гей Чобан. «Россия последние 20 лет развивалась по принципу «там, где уро-вень жизни повышался быстрее, туда и стремились люди», а это оголяло малые города с более низким уровнем жиз-ни, — рассказывает он. — На мой взгляд, это очень странная тенденция. И поэто-му, когда возникла возможность быть одним из кураторов Венецианского би-еннале, было решено кураторскую тему сделать актуальной для России — мо-дернизация индустриальных построек прошлого. Ведь реконструкцией краси-вых индустриальных зданий никого не

удивишь — этим давно занимается вся Европа и Россия тоже («Красная Роза» и «Красный Октябрь» в Москве, дома «Бенуа» и «Лангензипен» в Петербурге), да и это не является отображением дей-ствительной проблемы. Я считаю, что малые города самая большая проблема современной России. В царское время была особая культура уездных центров. В советский период, годов до 1980-х, они существовали за счет промышлен-ности. В Вышнем Волочке, например, делали кремлевские звезды, шили фор-му для армии. Сейчас все это разруше-но, такова ситуация и по всей стране. А в Германии, напротив, важнейшую роль играют десятки малых городов, и пото-му население столицы страны Берлина за последние 15 лет не изменилось. Мы должны стремиться создать такую сеть у себя. Однако нужно сначала понять, за счет чего пробуждать интерес к провин-ции. Необходимо не только пробудить интерес людей извне, но и заставить в хорошем смысле слова людей, которые рождаются и живут в этих городах, лю-бить их, оставаться в них и не стремить-ся бежать из них, а наоборот, разбудить в них здоровую гордость, что они там ро-дились и выросли. Я это говорю без вся-кой дистанции. Мне было бы интересно, находясь в выходные в России, поехать в малый город, чтобы посмотреть его, и понятно, что такого рода приключение связано с хорошей гостиницей, с хоро-шими ресторанами, развлекательными парками, где дети могли бы провести время, с той инфраструктурой, которая стала давно очевидной в Европе. Если ты едешь из одного крупного города в Германии в другой, например 750 кило-метров от Берлина до Мюнхена, пересе-кая практически всю Германию, ты про-езжаешь очень много в том числе малых городов, которые производят разные впечатления. В России этого нет. Про-винция вымирает, субстанция разруша-ется. Как нам кажется, это наболевшая проблема. Если не решать ее сейчас, то в дальнейшем она может превратиться

Очень важно, чтобы стало модно вкладывать деньги в провинцию, чтобы это стало оправдано, определялось соотношением государственных и частных инвестиций. Другого пути нет: провинций много, городов крупных мало

Проект «Фабрика «Россия» архитектора Сергея Чобана

«Фабрика «Россия»



в крупную государственную проблему. Речь идет об экологии, транспорте, пе-ренаселенности больших городов, вы-мирании культурного слоя провинции, к тому же это огромная территория с мил-лионами людей. Развивать строитель-ство только на основе «сопок-городов-миллионников» — позиция тупиковая. Таким образом, наш проект по Вышне-му Волочку не утопия — он являет со-бой градостроительно-архитектурную инициативу архитекторов и деятелей культуры страны, поэтому сознательно основывается не на тех городах, где уже сейчас существует строительный заказ. Мы как граждане и современники того процесса, который происходит, как про-фессионалы понимаем, что этому пути должна быть представлена альтернатива: не только строить и развивать большие города, а наоборот, глубже рассматри-вать территорию между ними, превра-щая ее в территорию для жизни. Мы ведь не стремимся к мегапроектам. Мы выбрали пять точек в Вышнем Волочке, к ним ведут железная и автомобильная дороги, которые соединяют город и его центр с Москвой и Петербургом, ничего инфраструктурно нового для этого го-рода делать не нужно: есть субстанция, которую сейчас можно развивать даль-ше, причем мелкими шагами. На этом месте были разные фабрики, значит все необходимые коммуникации подведе-ны, а это очень важная составляющая. Вторая составляющая — необходимые государственные инвестиции или нало-говые послабления вплоть до того, что инвестиции в такие территории осво-бодить от налогов. В Вышнем Волочке можно было бы восстановить четыре фабрики, но возникает вопрос: чем их насыщать в контексте здоровой конку-ренции между производствами? Кроме Вышнего Волочка их достаточно много для московского радиуса — все не насы-тить. Следовательно, нужны альтерна-тивные функции, связанные с развитием некогда производственных территорий, которые действительно могли бы стать рекреацией, создать магнит притяже-ния для туристов, для туров выходного дня. Эту задачу мы и поставили перед собой. Для инвестора это должно быть привлекательно, потому что это рекреа-ция, которая в перспективе принесет до-ход как привлекательная площадка для туристов и как площадка для крупных и средних корпораций, которые могут праздновать свои мероприятия, устра-

ивать мастер-классы, лекции, конфе-ренции не так далеко от Москвы или от Санкт-Петербурга. Интерес к провинции возникает уже сегодня. Например, про-ект по Вышнему Волочку заинтересо-вал инвесторов: они сами решили туда съездить. Я знаю параллельные приме-ры, когда в малых городах строят отели, восстанавливают усадьбы — у нашего бюро есть такие проекты в Московской области. Но сейчас должно быть все пе-реосмыслено на уровне государственной программы, к чему мы прикладываем и собираемся в дальнейшем прикладывать активные усилия. Очень важно, чтобы это стало модно, вкладывать деньги в провинцию, чтобы это стало оправдано, определялось соотношением государ-

ственных и частных инвестиций, это должен быть еще и тренд. Другого пути нет: провинций много, городов крупных мало».

Ложка деГтяИз последних бравурных сообщений о вступлении России в ВТО, которого мы добивались слишком долго, нельзя не обратить внимания на несколько не-приятных последствий этого шага. Ис-следователи Российской экономической школы (РЭШ) и компании Ernst&Young посчитали, что большая открытость рос-сийского рынка не станет катастрофой ни для одной из отраслей. Даже в самых чувствительных секторах падение не превысит 10%. Главные риски не отрас-



левые, а географические. В опасности моногорода, зависимые от производства неконкурентоспособной продукции.

Речь идет о тех центрах, где произво-дятся уязвимые в условиях ВТО товары. Если в обычных городах при закрытии одного производства работники могут пе-рейти на другое, в местах с одним градоо-бразующим предприятием такой возмож-ности у свежеиспеченных безработных не будет. В зону риска попадают более двух десятков моногородов в разных частях страны, в том числе подмосковные Ро-шаль, Пушкино, Краснознаменск и не-сколько поселений городского типа.

Конечно, областному правительству необходимо проявлять большую настой-

чивость в решении подобных проблем. Известно, что вокруг столицы очень много закрытых предприятий, преиму-щественно обеспечивавших оборонный заказ, воинских частей, личный состав которых попал под сокращение, тек-стильных фабрик, остановленных из-за отсутствия сырья... Разработана методи-ка, которая позволяет определить наи-более подходящие отрасли для диверси-фикации производственной структуры каждого монопрофильного поселения. В ее основу был положен анализ простран-ственного расположения отраслей в Ев-росоюзе. Сравнив их, эксперты пришли к выводу, что чаще всего в одном регионе (более 50% случаев) сосуществуют такие

пары: производство одежды и текстиль-ная промышленность; финансовый сек-тор и сектор бизнес-услуг; финансовый сектор и транспорт; строительство и пищевая промышленность; строитель-ство и транспорт; пищевая промышлен-ность и транспорт; производство меди-цинского оборудования и производство инструментов. Для анализа структуры производства исследователи выделили три кластера: локальные — «есть везде», ориентируются на внутренний спрос; торгующие — продукция экспортиру-ется, ориентируются на внешний спрос; ресурсные — базируются на запасах при-родных ресурсов.

Конечно, полагаться на то, что подмо-сковные территории априори спутники крупного конгломерата, обладающего уникальным потенциалом, а потому Мо-сква не оставит никого без работы, оши-бочное мнение. Нужен государственный подход, заключающийся в том, чтобы помочь, а не содержать монопоселения. Масштабы данной задачи сродни про-блеме новой индустриализации, осво-ения целины и культурной революции. Большинство проблем решаемы в зави-симости от того, будет ли в каждом насе-ленном пункте свой «свечной заводик». Будет стоять «заводик» — будет решать-ся проблема ЖКХ, строительства дорог, спортивных площадок и кинотеатров для населенного пункта.

переоцеНка цеННостей«Формирование жилых кварталов во-круг градообразующего предприятия было свойственно советской эпохе с плановой экономикой и уравнительной системой во всех сферах, — утверждает Евгений Штраух, генеральный дирек-тор компании Galaxy Group. — В прин-ципе, ничего плохого в таком подходе нет, опасна такая модель только в том случае, если градообразующее предпри-ятие единственное, нет альтернативных мест приложения труда. Когда оно за-крывается, происходят опасные соци-альные взрывы, достаточно вспомнить шахтерские забастовки 1990-х. Сейчас подобные примеры не сохраняются, в противном случае в Подмосковье но-вые жилые кварталы строились бы во-круг выведенных с территории столицы промзон, а не в живописных местах и не в районах с развитой инфраструк-турой. При разработке концепции бу-дущих жилых комплексов действуют совершенно иные критерии. Опреде-



ляя оптимальное местоположение жи-лого дома, девелоперы имеют в виду престижность района, удаленность от Москвы, транспортную доступность, количество и качество социальной и торговой инфраструктуры, видовые ха-рактеристики, экологию, окружающую застройку. Близость предприятия, заво-да, бизнес-парка или научного центра, конечно, тоже учитывается, но далеко не в первую очередь. Жесткая привязка новых жилых кварталов к предприятию сейчас не нужна, поскольку автомобили и общественный транспорт позволяют достаточно легко решить вопрос с до-рогой на работу и домой.

К тому же нет никакого смысла стро-ить новое жилье вокруг завода или фа-брики, поскольку заводские рабочие не те люди, кто смогут купить в нем квартиры. Строить жилые кварталы поблизости от предприятия стоит только в том случае, если речь идет о социальном жилье и квартиры предназначены в основном для сотрудников этого предприятия».

«Идея строительства жилых райо-нов вблизи крупных предприятий не так плоха, в данном случае жители имеют возможность работать недалеко от дома, а не тратить два часа на дорогу в один конец, как вынуждены поступать боль-шинство жителей городов Среднего и даже Ближнего Подмосковья. Ведь если город не имеет прямого железнодорож-ного сообщения со столицей, то в час пик добраться до центра Москвы, где распо-ложено большинство офисов, достаточно проблематично, — считает Ксения Гриш-ковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». — Также стоит учитывать и то, что большинство предприятий, произ-водств, крупных логистических и торго-вых центров плавно перемещаются в об-ласть, так как стоимость аренды больших площадей в столице слишком высока, а в области гораздо больше вариантов. То есть сейчас уже часть москвичей работа-ют в области.

Современное строительство в обла-сти в последнее время в основном было сосредоточено в хорошо освоенных рай-онах, недалеко от Москвы, с хорошим транспортным сообщением. Активно за-страиваются города-спутники, но посте-пенно появляются и крупные специали-зированные, социально направленные проекты, то есть не просто жилые микро-районы, а научные центры — «Сколково» либо мини-города с собственными пред-приятиями. Это тренд, подтверждающий

Большинство проблем решаемы в зависимости от того, будет ли в каждом населенном пункте свой «свечной

заводик». Будет стоять «заводик» — будет решаться проблема ЖКХ, строительства дорог, спортивных

площадок и кинотеатров для населенного пункта



новые тенденции развития на рынке но-востроек Подмосковья.

Так, концепция проекта «Новое Сту-пино» предусматривает строительство объектов социальной, инженерной ин-фраструктуры и целого ряда других объектов, необходимых для создания комфортной среды проживания и до-полнительных рабочих мест. Здесь будет построен крупный индустриальный парк под производственные объекты. То есть город должен быть полностью автоном-ным и его жителям не придется ездить в далекую столицу за 100 километров. «Сколково» — город для научной эли-ты, где на территории 500 гектаров будут жить представители самых разных про-фессий. Здесь будет создан и технопарк, где разместятся научные инновационные компании и построят научные и учебные заведения: открытый университет «Скол-ково», а также Сколковский институт науки и технологий... То есть это будет довольно престижный город наподобие известного в советское время наукограда Дубны. То есть тенденция создания но-вых профильных проектов постепенно возрождается, и вполне вероятно, что бу-дет только развиваться».

«Строительство вокруг предприятий или оборонных объектов сейчас скорее исключение из правил. Основной объем жилой застройки ведется в тех районах, где есть спрос на жилье, — говорит Дми-трий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP. — В Ближнем Подмоско-вье создаются новые районы многоэтаж-ной застройки и коттеджные поселки, при этом их местоположение не привязано не только к каким-либо предприятиям, но и даже к существующим населенным пунк-там. Можно сказать, что на сегодняшний день Москва является «градообразую-щим предприятием» Ближнего Подмо-сковья. Именно в столице многие жители области работают, и возможность быстро добраться до центра города, в том числе и общественным транспортом, является основным конкурентным преимуществом при выборе жилья».

«Как показало проведенное исследова-ние, до 80% жителей Домодедово и Лоб-ни работают или каким-либо образом по мере деятельности привязаны к аэропор-там «Домодедово» и «Шереметьево», — говорит Денис Бобков, руководитель Аналитического центра Est-a-Tet. — Мы считаем, что сохранение градообразу-ющих предприятий либо центров нау-ки, центров политической деятельности

«Новое Ступино»

«Сколково»

Город физиков Дубна, основанный в 1956 году



хорошая перспектива развития городов Московской области. Для примера можно отметить строительство инновационного центра «Сколково». Уже сейчас в данной локации ведется строительство новых проектов жилой и коммерческой недви-жимости.

Если рассматривать перспективу, то примером может послужить создание по-литического центра в Коммунарке. Дан-ное мероприятие также спровоцирует ак-тивное развитие района, строительство жилья и необходимой инфраструктуры. Среди популярной коммерческой не-движимости можно отметить торговую. Среди жилой — комплексную застройку класса «эконом» или «стандарт».

«Практически все подмосковные горо-да, даже если в прошлом это были города академиков — как Черноголовка, уче-ных — как Дубна или электронщиков — как Зеленоград, в сегодняшней ситуации стали в большей степени городами-спут-никами Москвы. Их жители практически только ночуют и ежедневно приезжают на работу в столицу, — рассказывает Георгий Дзагуров, генеральный директор Penny Lane Realty. — Вот в США удается пере-носить федеральные органы власти в от-дельные города. Так, свои столицы имеют в очень небольших городах налоговики (IRS), ЦРУ (CIA), федеральная резервная система и иные структуры. А в России даже перенос головного офиса «Газпро-ма» из Москвы в Санкт-Петербург вызвал именно в Северной столице массу недо-вольства и препонов. Думаю, что мечты местных администраций о появлении таких центров притяжения на вверен-ной им территории пока остаются лишь мечтами. На деле же мы наблюдаем, как выносимые за пределы городской черты промышленные предприятия практиче-ски никогда не остаются в Подмосковье по причинам стоимости ведения бизнеса, наличия трудовых ресурсов и уезжают в среднюю полосу России».

Рассчитывать на инициативность самих жителей моногородов, которые вдруг захотят заняться малым бизнесом, тоже сложно. Одна из главных проблем заключается в том, что большинство жи-телей моногородов не готовы заниматься предпринимательством. Основная масса людей — люди социализма. Они элемен-тарно не знают, с чего начать свое дело. Кроме того, вряд ли военный, квалифи-цированный машиностроитель, ткачиха и т.д., которым уже сократили или не пла-тят зарплату, имеют средства на открытие

маленькой пекарни или кафе, а кредиты дорогие. Да и платежеспособный спрос в моногородах весьма ограничен.

«Постройка города вокруг одного производства — это очень опасная тен-денция, — возражает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS. — Когда развитие производства, прежде всего оборонной промышлен-ности, было для государства важнее, чем качество жизни граждан, таких городов появлялось множество. В случае проблем на производстве, технологических изме-нений или каких-то других значительных перемен люди, живущие в таких городах, остаются без работы. Даже когда дела на таком производстве идут хорошо, нали-чие в городе единственного нанимателя делает среду неконкурентной, а жителей

— заложниками его политики. Проблемы городов с единственным градообразую-щим предприятием не решены и сегодня. К сожалению, в России планирование городов или реформирование старых не является темой широкой общественной дискуссии. Основным направлением де-ятельности московских властей является попытка реорганизовать движение в го-роде за счет ограничения использования личного транспорта и вывода производ-ственных объектов с дорогой городской земли за пределы города. Эти два направ-ления, безусловно, важны, но недостаточ-ны. Было бы очень полезно применить лучший западный опыт для современного городского планирования и комплексной реконструкции среды обитания».

Александр Шевчук



в к о м п а н и и « Н Д В - Н е д в и -жимость» изучили предло-жение на рынке новостроек

«Новой Москвы». Как показало иссле-дование, покупателям есть из чего вы-брать. В продаже находятся 37 проектов, а объем предложения составляет свыше 140 корпусов. «С 1 июля территория Мо-сквы увеличилась в 2,5 раза. Безусловно, такие изменения не могли не отразиться на рынке недвижимости. Наибольшая по площади присоединенная территория, где сосредоточена львиная доля пред-ложения новостроек «Новой Москвы», характеризуется слабо развитой инфра-структурой, плохим состоянием дорог, обилием садовых товариществ, лесных массивов и земель сельскохозяйственно-го назначения», — говорит заместитель генерального директора по стратеги-ческому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость» Ольга Новикова.

«По ценам и характеру строящихся проектов объекты на присоединенных территориях довольно сильно отлича-ются от новостроек в старых границах мегаполиса. Поэтому объединять в один рынок проекты «старой» и «новой» Мо-сквы в настоящее время нельзя», — кон-статирует глава компании Александр Хрусталев. Аналитики компании выяви-ли, что в настоящее время объем предло-жения на присоединенных территориях

юго-западного направления составляет 44% от совокупного предложения на московском рынке. При этом основная доля предложения в «Новой Москве» сосредоточена в Новомосковском адми-нистративном округе, расположенном ближе к старым границам столицы.

В основном на присоединенных тер-риториях строительство ведется из мо-нолитно-кирпичного материала, о чем свидетельствует объем предложения в корпусах, находящихся в настоящий момент в реализации. По структуре кор-пусов новостроек, находящихся в про-даже, большая часть (53%) планируется к сдаче в 2013 году. В 2012 и 2014 годах к сдаче запланировано 14% и 16,8% со-ответственно. Доля реализуемых корпу-сов, завершение строительства которых запланировано на 2015 год, пока состав-ляет около 6%.

А специалисты компании Est-a-Tet подсчитали, что на территории «Новой Москвы» в настоящее время строится около 8 млн кв.м жилья. Основные за-стройщики — ГК «Абсолют», ООО «Ин-весттраст», ГК «ПИК», «МОРТОН», «Авгур Эстейт», «МИЦ», «КРОСТ» и ряд других, которые уже запустили бо-лее десяти крупнейших проектов, каж-дый от 200 тыс. до 1,3 млн кв.м жилья. В основном это многоэтажные комплек-сы — панельная или монолитно-кирпич-ная застройка высотой 9–25 этажей.

«Эти проекты были запланированы еще до объявления о присоединении ча-сти территорий Подмосковья к столице, — комментирует руководитель Аналитиче-ского центра Est-a-Tet Денис Бобков, — и скорее всего, таких проектов массового жилья на этих землях больше не будет. «Новая Москва» будет развиваться пре-имущественно за счет малоэтажных про-ектов, но сегодня они составляют не более 10% от объема предложения».

Ежегодно в «Новой Москве» будет сдаваться 2–3 млн кв.м многоквар-тирного жилья, что вполне адекватно спросу, потому что недвижимость но-вых территорий заполняет практически отсутствующую в Москве нишу жилья экономкласса. Около 40% спроса на жи-лье экономкласса сегодня перетекает в Подмосковье (в том числе в «Новую Мо-скву»), 40% уходит на вторичный рынок, 5–10% либо отказываются от покупки, либо уходят на загородный рынок, и только 10–15% приобретает жилье эко-номкласса в столице.

Сегодня власти меняют политику в отношении развития «Новой Москвы»: в составе новых проектов будет отда-ваться предпочтение малоэтажной за-стройке, созданию инфраструктуры и рабочих мест, что понизит ежегодные объемы ввода жилья в эксплуатацию и позволит скорректировать цены на не-движимость в «Новой Москве».

«ноВая москВа» — много или мало?

«Старая» Москва

«Новая» Москва

44%56%

ТАО (Троицкий)

НАО (Новомосковский) Монолит-кирпич

Панель

Монолит

Кирпич

доли «новой» и «старой» москвы в общем объеме предложения

новостроек (август 2012)

структура предложения новостроек «Новой москвы» по округам

(август 2012)

структура предложения по типу материала строительства

(август 2012)

20%28%

12%

80% 57%

3%


аНалитиКа

структура предложения предложения по «Новой москве» по сроку сдачи (август 2012)

рейтинг девелоперов «Новой москвы»

«Мы ожидаем, что цены на этих территориях в ближайшее время не бу-дут сильно повышаться из-за жесткой конкуренции — рост составит не более 10–12% в год, то есть фактически будет на уровне инфляции, — считает Денис Бобков. — Однако при увеличении доли строящегося малоэтажного жилья, что может произойти к 2015–2016 годам, стоимость квадратного метра в «Новой Москве» может подняться на 40–50% по отношению к сегодняшним ценам, что будет обусловлено сокращением объема предложения в многоэтажных домах».

2012 2013 2014 2015 Идет ГК Сдан

14,0%

53,1%

16,8%

6,3% 2,8%7,0%


аНалитиКа

Программы на завтраМосква — центр скопления всех и вся, и каждый старается закрепиться в столице. При наличии собственного жилья это можно сделать гораздо проще. Тем более что в дальнейшем на сумму от аренды приобретенной квартиры можно спокойно жить как в столичном мегаполисе, так и в любом другом городе.

Семейный капиталВариаций на тему приобретения не-движимости достаточно много, в том числе по разным государственным со-циальным программам: для ветеранов, военнослужащих, с использованием материнского капитала в счет оплаты ипотечного долга, для многодетных и молодых семей и т.д. Для граждан, при-знанных нуждающимися в улучшении жилищных условий, в большинстве ре-гионов реализуются программы госу-дарственной поддержки. Об услугах для населения рассказали эксперты Москов-ского Бизнес Клуба.

ФСК «Лидер» работает по реализа-ции программы городских субсидий, предоставляя своим клиентам воз-можность решить квартирный вопрос с помощью государственных средств. Владимир Воронин, президент финансо-во-строительной корпорации, отмечает, что сегодня в рамках данной программы можно приобрести квартиры в 3-м и 4-м корпусах микрорайона «Балашиха-Си-ти» и в 8-м корпусе жилого комплекса «Новое Измайлово». По предъявляе-мым требованиям, дома для участия в данной программе должны быть готовы на не менее чем 70%, чему данные объ-екты полностью соответствуют. Правом на получение субсидий могут восполь-зоваться жители Москвы, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, при условии, что на учет они встали до 1 марта 2005 года. Для полу-чения субсидии им нужно обратиться в управу района, жилищная комиссия ко-торой принимает решение о возможно-сти ее предоставления. Помимо этого в рамках проекта «Балашиха-Сити» ФСК «Лидер» успешно достроила жилье для дольщиков, что также способствовало сокращению числа семей, попавших в сложные жилищные условия.

Александр Хрусталев, генеральный директор компании «НДВ-Недвижи-мость», сразу выявил преимущества по-купки жилья по субсидии и сертификату.

Среди них — юридическая экспертиза документов по приобретаемому объек-ту; подбор квартиры в домах, которые отвечают специальным требованиям; организация посещения нотариуса без очереди; контроль сбора всех справок и документов по приобретаемому объекту. Говоря о социальных программах, кото-рые компания реализует, он в качестве примера рассматривает материнский капитал: «Как правило, материнский капитал используется при покупке квар-тиры в кредит, хотя технически сделку с ним можно провести и без привлечения заемных средств. Это связано с тем, что продавец жилья получает деньги вовре-мя (сразу после государственной реги-страции перехода права), если квадрат-ные метры приобретаются при помощи

кредитных средств. Но если пытаться реализовать материнский капитал без кредита, то это отразится на сроках пе-ревода денег из Пенсионного фонда РФ. А продавца, который будет ждать денег за квартиру два месяца и даже более, найти крайне сложно».

Сергей Хорошков, генеральный ди-ректор компании «МИЦ-Девелопмент», также выделяет материнский капитал, го-воря, что именно его чаще всего исполь-зуют клиенты ГК «МИЦ». Он отмечает, что договор долевого участия позволяет использовать материнский капитал без проблем, при этом к каждому клиенту остается индивидуальный подход. На этом в компании не останавливаются и готовы рассматривать другие схемы про-дажи по социальным программам.


актуально

Юрий Хлестаков, генеральный ди-ректор риэлторской компании «Русский дом недвижимости», в первую очередь говорит о том, что с января 2009 года в действие введены такие социальные программы, как «Постоянный клиент» и «Забота о вас», причем последняя ориентирована на 41 льготную группу населения. В рамках действия данных программ клиентам предоставляются скидки на услуги, предоставляемые ком-панией.

Говоря о приобретении жилья по сер-тификатам (субсидиям), Руслан Кобза-рёв, заместитель генерального директора компании «Финвестрой», приводит кон-кретный пример: ЖК «Никольско-Тру-бецкое», который расположен в северной части города Балашиха. Для жителей го-рода Москвы, признанных нуждающими-ся в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии в приобре-тении жилых помещений в рамках город-ских жилищных программ, компания мо-жет предложить квартиры в уникальном жилом комплексе.

Алексей Демьянчук, управляющий директор ЗАО «Первый строительный трест», также приводит конкретный объ-ект в качестве примера жилья для моло-дых семей. Он выделяет жилой комплекс «Морская симфония», называя его наи-более интересным по ценовой политике. Расположен он в Сочи, в 500 м от побе-режья. Стоимость квартир начинается от 2 млн руб.

Что такое хорошо?Среди плюсов реализации льготного жилья Алексей Демьянчук выделяет не-высокие цены на квартиры-студии с мак-симально рациональной планировкой помещений, доступные для категорий граждан с небольшим уровнем доходов: пенсионеры, студенты, молодые семьи. Также он говорит, что Группой компа-ний «ПСТ» еще в середине 1990-х годов одними их первых был разработан осо-бый тип жилья РИАЛ, где оптимально используется каждый квадратный метр квартиры. За счет небольшой площади (25–30 кв.м) и эргономичности плани-ровок стоимость квартиры существен-но оптимизируется, что также является плюсом для покупателей.

Александр Хрусталев называет глав-ным плюсом то, что сертификат или суб-сидия дает возможность улучшить свои жилищные условия с помощью государ-ства, фактически получить бесплатные

метры. Сложности возникают на этапе расчетов, так как в основном все субси-дии перечисляются уже после перехода права, т.е. продавец уже квартиры про-дал, а деньги все еще ждет. Он отмеча-ет, что при грамотном подходе данное обстоятельство может быть скомпенси-ровано опытным риэлтором, который предложит схему, безопасную для всех сторон сделки. Также можно отметить, что за счет одобрения квартиры в суб-сидирующих организациях времени на подготовку такой сделки требуется го-раздо больше, причем зачастую госу-дарственные организации затягивают сроки, на что повлиять практически не-возможно. Т.е. сложность в том, чтобы найти продавца, готового ждать чуть дольше. Также есть определенные огра-ничения по самим квартирам, но рынок широк и этот вопрос вполне решаем.

Сергей Хорошков считает основной сложностью индивидуальность каждого случая и говорит, что почти в каждом от-дельном случае возникают свои нюансы, свои сложности. Если речь, например, идет о расселении ветхого жилья, под-лежащего сносу, то этот процесс может значительно затянуться, поскольку в од-ной квартире, подлежащей расселению, прописаны несколько человек или даже семей, каждой из которых необходимо подобрать вариант для расселения. При этом жильцы далеко не всегда с первого раза соглашаются на предложенный ва-риант, а ждут следующего.

Процедура аккредитования сделок, в которых часть платежа погашается суб-сидиями, в ГУП «Агентство по реали-зации жилищных займов и субсидий» требует определенных временных ре-сурсов, и это, конечно, для застройщика является определенным минусом, по-лагает Владимир Воронин. При этом он говорит, что для покупателей минусом, причем довольно существенным, явля-ется то, что к моменту готовности дома на 70% самые интересные квартиры уже проданы и выбирать приходится из того, что осталось. И если суммы, которой по-купатель располагает, на этапе котлована ему бы хватило на хорошую «двушку», то на финальных стадиях свободными могут быть, например, только угловые квартиры, квартиры на нижних этажах или большие трехкомнатные, которые и стоят намного дороже.

Юрий Хлестаков среди плюсов вы-деляет уменьшение стоимости услуг для постоянных и социально значимых кли-

Сергей хорошков

генеральный директор компании «МИЦ-Девелопмент»

александр хрусталев

генеральный директор компании «НДВ-Недвижимость»

Юрий хлестаков

генеральный директор риэлторской компании «Русский дом недвижимости»


актуально

ентов. Из сложностей при реализации он упоминает только технические сложно-сти, т.к. постоянные клиенты постоянно забывают дисконтные карты, а социаль-ные клиенты перед заключением догово-ра на оказание услуг забывают заявить о положенных им государством льготах или принадлежности к определенной группе лиц, например учителя, медики, доноры.

По мнению Руслана Кобзарёва, при реализации социальных программ возникают некоторые отклонения от обычных условий, которые обязатель-но закрепляются в договорах. Так, при реализации жилищных субсидий денеж-ные средства по оплате договора на при-обретение квартиры перечисляются в течение 45 дней после государственной регистрации договора, что не очень-то радует застройщика. С другой стороны, это дополнительный источник финанси-рования проекта, гарантированный со стороны государства.

моСква или подмоСковье?Александр Хрусталев считает, что в та-ком вопросе все зависит от вида суб-сидии, но в основном решение этого вопроса лежит в области финансовых возможностей. Большинство субсидий не ограничивают в выборе Москва — Подмосковье. По мнению Юрия Хлеста-кова, особой разницы между Москвой, Подмосковьем или Сочи с точки зрения льготника нет, т.к. основная цель про-грамм снизить затраты малоимущих слоев населения и категорий, которые имеют право на государственные льготы по оплате услуг. Здесь кому что нравится. В рамках действующих программ можно купить любое жилье — как квартиру в новостройке на вторичном рынке, так и загородный дом или дачу.

Для жителей города Москвы, при-знанных нуждающимися в улучшении жилищных условий или в содействии в приобретении жилых помещений в рам-ках городских жилищных программ, это может быть квартира и в Москве и Под-московье, отмечает Руслан Кобзарев. Он говорит, что основным критерием вы-ступает норма предоставления жилой площади, которая оплачивается из бюд-жета по фиксированной ставке. Однако гражданин, имеющий право на получе-ние субсидий, вправе приобрести жилую площадь более установленной законном нормы, если доплатит за счет собствен-ных или привлеченных средств, в том числе и ипотечного кредита.

Специальных стандартов для жилья, предоставляемого по той или иной со-циальной программе, нет, рассказывает Владимир Воронин. Это такие же ме-тражи, что и в обычных домах, но вы-дающиеся частично или полностью за счет бюджетных средств. Если дом без-дотационный, то он будет располагаться в определенном районе, и в этом случае будущие жильцы существенно ограни-чены географией. Стереотип, что по со-циальным программам предоставляется жилая площадь в домах, которые нельзя назвать комфортными, в корне неверен, уверен Сергей Хорошков. Безусловно, чаще всего социальное жилье — это жилье в панельных домах. Однако се-годняшние панельные дома не чета тем, что строились 20–30 лет назад. Это дома с большей площадью квартир, более высокими потолками, кухнями нор-мальных площадей, соответствующими подъездами и лифтовыми холлами. Со-циальные квартиры предоставляют и в монолитных домах.

Владимир Воронин считает, что ос-новные покупатели бюджетных квартир в Москве и области это молодые семьи с маленькими детьми или семьи, только планирующие появление ребенка. И по-этому программы, направленные на по-мощь в приобретении жилья, пользуются среди данной категории особым спро-сом. Для них разработана специальная программа «Молодой семье — доступное жилье», в рамках которой они могут по-лучить либо квартиру, если семья будет признана малоимущей, либо субсидию на оплату части получаемого жилья.

Самой востребованной программой является «Социальная ипотека», за-пущенная в 2005 году, по которой оче-редники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут ускорить процесс получения жилья при помо-щи собственных капиталов. Для этого квартиры из городского фонда жилья продаются им по льготным ценам — от 35–37 тыс. руб. за кв.м. С момента за-пуска в рамках программы было выдано около 6 тыс. кредитов.

Основной объем социального жи-лья идет на предоставление его очеред-никам и гражданам, переселяемым из сносимых домов, комментирует Сергей Хорошков. Также он отмечает, что в 2012 году на обеспечение социальным жильем граждан планируется направить 860 тыс. кв.м. Это позволит обеспечить квартирами из жилищного фонда города

алексей демьянчук

управляющий директор ЗАО «Первый строитель-ный трест»

руслан кобзарёв

заместитель генерального директора компании «Финвестрой»

владимир воронин

президент Финансово-строительной корпорации «Лидер»


актуально

Москвы 15,1 тыс. семей (34,7 тыс. чело-век) очередников и граждан, переселяе-мых из сносимых домов.

Александр Хрусталев замечает, что в основном популярностью пользуются московские программы (субсидии от правительства Москвы), субсидии фе-деральным служащим, в последнее вре-мя — военная ипотека.

названий много — СмыСл одинАлександр Хрусталев опирается на за-конодательную базу, в частности на за-кон г. Москвы от 14.06.2006 №29 (ред. от 05.10.2011) «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые поме-щения». По нему москвичи признаются нуждающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из следую-щих оснований: размер площади жилого помещения, приходящейся на каждого члена семьи заявителя, составляет менее учетной нормы (10 кв.м общей площа-ди); заявители проживают в жилых по-мещениях, признанных в установленном порядке непригодными для постоянного проживания и ремонту и реконструкции не подлежащими независимо от учетной нормы площади жилого помещения.

Столичные жители признаются нуж-дающимися в жилых помещениях при наличии хотя бы одного из вышеуказан-ных оснований, если они: а) подали за-явление о признании их нуждающимися в жилых помещениях в порядке, уста-новленном настоящим законом; б) име-ют гражданство Российской Федерации; в) проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в общей сложности не менее 10 лет; г) не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления, действий, повлекших ухудшение жилищных условий, в резуль-тате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; д) признаны малоимущими в порядке, установленном законом города Москвы.

Нуждающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помеще-ний признаются жители города Москвы, проживающие в жилых помещениях, где размер площади, приходящейся на каждого члена семьи, составляет менее учетной нормы, при этом отвечающие условиям, перечисленным в пунктах «б»–«г», и подавшие в установленном порядке заявление о признании их нуж-дающимися в содействии города Москвы в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ.

БЮджетные вариантыВладимир Воронин говорит, что в жилом комплексе «Новое Измайлово» цены на однокомнатные квартиры, которые можно приобрести с привлечением суб-сидий, начинаются от 3,27 млн руб. По такой цене можно приобрести квартиру площадью 40,8 кв.м. Цены на двухком-натные квартиры начинаются от 4,2 млн руб. при общей площади от 60,3 кв.м. В «Балашиха-Сити» цены на одноком-натные квартиры еще доступнее — «од-нушка» площадью 30,4 кв.м стоит 3 млн руб. Для дома, сданного ГК, подобная цена более чем привлекательная, а учи-тывая, что часть суммы будет перекрыта субсидией, он рекомендует обратить на эти варианты особое внимание.

Сергей Хорошков считает, что квар-тира будет бюджетной в том случае, если имеет маленькую площадь и находится в удалении от Москвы. Среди объектов ГК «МИЦ» есть проект с очень доступ-ными ценами — ЖК «Новое Павлино» в городе Железнодорожный. Стоимость однокомнатной квартиры здесь начина-ется от 2 млн руб., а двухкомнатной — от 3 млн руб.

По мнению Алексея Демьянчука, в апреле 2012 года жилой комплекс «Морская симфония» прошел аккреди-тацию в ВТБ24 и был включен в про-грамму ипотечного кредитования но-востроек. Особым условием в данной программе является подтверждение

доходов в свободной форме, что важ-но для тех, кто не может похвастать-ся высоким официальным доходом. Также существенно упрощает покупку квартиры и в итоге экономит средства покупателей приобретение квартиры с полной отделкой. Данное предложение имеет ряд выгодных преимуществ: оп-тимизируется общая стоимость отде-лочных работ, клиент получает полно-стью готовую, а в некоторых случаях даже меблированную квартиру (мебель подбирается клиентом самостоятельно из предложенного каталога). Все это позволит жильцам значительно при-близить день новоселья, что особенно важно для молодых семей, которые вы-нуждены или снимать жилье, или жить с родителями.

Александр Хрусталев обращает вни-мание на новостройки компании, ко-торые успешно продаются с помощью субсидий: квартиры в мкр. «Царицыно» (1-я очередь), где стоимость квадрат-ного метра начинается от 96 тыс. руб.; жилье в построенном ЖК «Централь-ный» (г. Домодедово), где минимальная стоимость предложения сейчас 3,4 млн руб. Стоит добавить, что покупатели ЖК «Центральный» могут реализовать свидетельство о выдаче единовременной выплаты бюджетным работникам, вы-даваемое администрацией города Домо-дедово. Думайте сами, решайте сами — иметь или не иметь…


аналИтИка

«Экономные» лофтыОсенью нынешнего года планируется начать реконструкцию трех административных корпусов бывшего НИИШП (Научно-исследовательский институт шинной промышленности), что вблизи шоссе Энтузиастов. Всего под реконструкцию будет задействовано почти 20 тыс. кв.м преимущественно офисных площадей. После завершения работ в них появятся лофты.

и специализированных мероприятий. Все это дает возможность привлекать конкретный социальный слой населе-ния, мотивируя молодежь удобством работы, обучения и досуга».

Работы над проектом будут идти в три очереди. Первый этап — это реконструк-ция трех административных корпусов под жилье. Вторая очередь предполагает оптимизацию внутренней планировоч-ной схемы существующих зданий под со-временные торговые помещения: на пер-вом и втором этажах будут размещаться сервисные и вспомогательные службы, рестораны и кафе. Третья очередь вклю-чает в себя радикальную расчистку тер-ритории и новое строительство жилых зданий в сегменте элитной недвижимости и недвижимости экономкласса. Площадь участка позволяет создать необходимое количество парковочных мест. Авторы проекта планируют реализовать его в те-чение ближайших трех лет.

П редставленные на сегодняшний день на столичном рынке лофты относятся к сегменту бизнес-клас-

са и выше. Примеров этого формата в экономклассе практически нет. В дан-ном проекте стоимость жилья будет равна 90–120 тыс. руб. за кв.м, что по-зволит привлечь покупателей со сред-ним доходом.

«Целевая аудитория проектируе-мых лофтов — молодые люди, жела-ющие планировать пространство под себя, — говорит Татьяна Закурдаева, руководитель проекта, коммерческий директор ГК «ИНПАРК». — Именно этой возможностью лофты выгодно отличаются от типовой застройки. В нашей концепции учитывается терри-ториальная близость с компьютерным центром «Буденовский». Большое ко-личество расположенного в ближай-шем окружении бизнеса, связанного с IT-индустрией, обладает потенциалом для создания соответствующих тусовок


особый формат

квартиры — в студию!Квартиры-студии, которые давно завоевали популярность на Западе среди людей творческих профессий, пользуются ажиотажным спросом у жителей Московского региона. И это неудивительно: по стоимости такая квартира является прекрасной альтернативой комнате, но это свое, отдельное жилье.

П о статистике студии особенно вос-требованы среди молодых семей, для которых являются хорошей

стартовой площадкой для дальнейшего обмена на большую квартиру. Молодые семейные пары хотят сэкономить на по-купке недвижимости, и студия стоимо-стью от 2 млн руб. является для многих вполне приемлемым вариантом. Соглас-но исследованию молодые семьи состав-ляют 47% от общего числа покупателей. Доля одиноких людей, которые проводят дома минимум времени и тоже хотят сэ-кономить на покупке квартиры, доходит до 35% в структуре покупателей.

Для студентов и холостяков этот вари-ант жилья является оптимальным, ведь студии на порядок дешевле «однушек» и при этом лишены главного недостатка комнат — соседей по квартире. Тем более что с помощью современных дизайнер-ских решений студию можно стильно и эргономично обустроить. Еще один тип покупателей студий — это пенсионеры, для которых такая квартира дает возможность сократить коммунальные платежи и облег-чить процесс уборки. Их доля составляет около 10%. Остальные 8% приходятся на

иных покупателей, например представи-телей творческой интеллигенции, которые могут превратить такую квартиру в творче-скую студию, а также бизнесменов из реги-онов, которые за небольшие деньги хотят приобрести основное или дополнительное жилье в столице.

Что касается портрета покупателей по возрастным категориям, большинство из них люди в возрасте 26–30 лет (26%). Покупатели чуть постарше (31–35 лет) составляют 21%. Ровно четверть поку-пателей составляют лица в возрасте 36–40 лет. 11% покупателей студий – люди, достигшие возраста 41–45 лет, 10% — лица старше 45. Ну и, наконец, такое жилье по карману молодым людям в воз-расте до 25 лет, которые составляют 7% от общего числа покупателей. Разуме-ется, основным плюсом квартир-студий является доступная цена. Однако пред-ложение их на рынке весьма ограниче-но, за исключением разве что несколь-ких объектов в городах Подмосковья. Например, недавно выставлены на про-дажу студии в жилом комплексе «Ака-демик-2» в Мытищах. Площадь квартир составляет от 27 кв.м, стоимость — от 2 млн руб. Еще одно предложение — сту-дии в жилом комплексе «Планерный» в Химках, где покупателей ждут квартиры площадью от 24 кв.м и стоимостью от 2,2 млн руб. Квартиры-студии представ-лены также в таком перспективном про-екте, как микрорайон «Нахабино».


особый формат

страховка от недостроя

СПецСчет не для вСехВ конце июля на сайте Министерства фи-нансов РФ был размещен текст законопро-екта, предполагающего обязать застрой-щиков открывать отдельный банковский счет для осуществления операций с де-нежными средствами дольщиков. Таким требованием Минфин предложил допол-нить ст. 18 ФЗ-214, посвященную исполь-зованию застройщиком денежных средств частных инвесторов.

Законопроект оговаривает, что застрой-щик не вправе зачислять на отдельный банковский счет для операций со средства-ми дольщиков другие финансы. Он может использовать деньги дольщиков для воз-мещения затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства жилья, а так-

же на проведение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Чиновники уверены, что раздельные банковские счета позволят фиксировать поступление и расходование денежных средств каждого дольщика по каждому строящемуся объекту недвижимости.

По словам руководителя службы роз-ничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Наума Либкинда, пока нет разъяснений о порядке работы указанных счетов и целях их введения, сложно судить об эффективности этой меры. «Застройщику нужны деньги на стройку, и оттого, что деньги будут лежать на счете, новые объекты сами не постро-ятся, — заметил эксперт. — Вообще строи-тельство как бизнес-проект подразумевает

значительную долю риска. Иногда даже застройщик с безупречной репутацией не в состоянии завершить в срок начатое — все еще помнят 2008 год. Решением проблемы могло бы стать стимулирование продаж уже готового жилья теми же застройщика-ми, как чаще всего происходит в развитых странах: люди покупают готовый продукт, а не права требования».

ОСАГО для дОльщикОвНе успел Минфин внести предложение о раздельных счетах, как Госдума приняла в первом чтении поправки к проекту феде-рального закона №643875-5 «О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквар-тирных домов (застройщиков)...». Авторы

Новый губернатор Московской области Сергей Шойгу, едва приступив к работе, заявил о необходимости оперативно заняться решением проблем обманутых дольщиков. Вслед за этим события стали развиваться очень быстро: назначение Александра Когана министром по долевому жилищному строительству, законопроекты Минфина об обязательном страховании и раздельных счетах — все это наводит на мысль, что власти, похоже, всерьез взялись за проблемы дольщиков.


проблема

документа, депутат Госдумы Александр Хинштейн и министр правительства Мо-сковской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жи-лью Александр Коган, предложили ввести обязательное страхование ответственно-сти застройщиков перед дольщиками.

В пояснительной записке отмечается, что это будет взаимное страхование на некоммерческой основе — создание еди-ного взаимного фонда денежных средств, исключающего распределение прибыли между членами общества взаимного стра-хования. Объектом страхования будут имущественные интересы членов обще-ства, связанные с риском его гражданской ответственности перед выгодоприобрета-телем, которая может наступить в связи с неисполнением застройщиком в результа-те наступления страхового случая обяза-тельства о передаче выгодоприобретателю в собственность жилого помещения.

Александр Коган отметил, что основ-ная цель законопроекта сделать механизм привлечения средств граждан более на-дежным. «Долевое участие в строитель-стве — дополнительный финансовый ре-сурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную пробле-му, — пояснил министр. — Но сегодня ин-вестирование в строительство для граждан это лотерея — то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком».

Правда, пока не очень понятен и про-зрачен механизм, которым планируется защитить права дольщиков: слишком ве-лики предполагаемые страховые суммы и риск нецелевого их использования, в особенности при схеме с ОВС (обществом взаимного страхования). Кроме того, пока предполагается, что обеспечение такого страхового фонда будет возложено на за-стройщиков, которые с большей долей ве-роятности отнесут возникающие затраты на стоимость жилья, то есть возложат их на покупателей.

Есть и еще одна сложность: ОВС — это организация, которая может быть под-вергнута процедуре банкротства. Нечто похожее уже произошло, правда в другой области — с Гильдией аудиторов ИПБР, которая была исключена из Госреестра саморегулируемых организаций решени-ем Минфина. «Меж тем компенсацион-ный фонд гильдии (аналог страхового) аудиторским организациям, являющимся членами гильдии, никто возвращать не собирается», — рассказала генеральный директор аудиторской компании «Смаль

при использовании взаимного страхова-ния снизится до 1%», — пояснил автор законопроекта. На первый взгляд, цифры небольшие, но дополнительные гарантии и связанные с ними расходы, как показывает практика, всегда могут стать поводом к не-контролируемому повышению цен. К тому же девелоперы сомневаются, что резерва ОВС и страховых компаний, если они при-мут участие в этом деле, будет достаточно.

«Прежде всего в предлагаемой систе-ме страховую премию должны уплачи-вать застройщики, — отметил советник президента ФСК «Лидер» Григорий Ал-тухов. — Страховаться будет ответствен-ность в отношении каждого объекта долевого строительства. Страховой слу-чай наступает после того, как застрой-щик признан банкротом и в отношении него введено конкурсное производство. Обычно это происходит через два-три года после фактической заморозки про-екта. То, что гарантии возврата вложен-ных средств при объявлении застройщи-ка банкротом возрастают, это, конечно, плюс. Но размер страховых взносов за-стройщика определяется страховым об-

и партнеры» Светлана Лилипутина. То же самое может произойти и с обществом вза-имного страхования. По словам эксперта, в законопроекте есть важный пункт: «Обще-ство взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков — единая некоммерческая организация», то есть юридическое лицо, которое зависит от многих факторов и может быть подверг-нуто банкротству, отметила глава аудитор-ской компании.

И наконец, многих беспокоит то, что расходы на страхование лягут на плечи многострадальных покупателей жилья, то есть приведут к существенному подорожа-нию «квадрата».

По словам Александра Когана, по укрупненной оценке приблизительная сто-имость подорожания 1 кв.м в результате применения системы страхования взаим-ной ответственности застройщиков около 4%. «С учетом того, что законодательная база по регулированию долевого участия граждан в последние годы была значитель-но изменена, предполагается снижение ко-личества случаев банкротства застройщи-ков, а значит и процент удорожания жилья

обманутые

дольщики


проблема

ществом, а выбор последнего остается на совести застройщика. Поэтому воз-можны ситуации, когда страховых ре-зервов не хватит на покрытие убытков дольщиков либо из-за большого объема банкротств в кризисной ситуации, либо из-за мошеннических действий застрой-щика или самого страхового общества».

Из-за непомерно раздутых цен на рынке недвижимости возникает вполне закономерное ощущение, что обязатель-ное страхование не спасет от появления новых обманутых дольщиков, но зато даст повод повысить цены на строяще-еся жилье.

«Тем, кто уже рискнул сыграть в ру-летку с недобросовестными девелопера-ми, новые инициативы правительства и депутатов ничего утешительного пока не несут, — заявила директор юридического департамента ГК «СУ-155» Анна Гузина. — Куда важнее проанализировать, что могут изменить поправки в действующие законы для тех, кто сейчас принимает решение о покупке квартиры».

СтрАхОвщики ПрОтив!Минфин высказал позицию, и депутаты ее одобрили — законопроект может быть поддержан при условии, что ко второму чтению в него будет внесена поправка в части возможности застройщикам до-бровольно выбрать один из трех видов

Анна Гузина уверена, что количество подобных конфликтов уменьшится с прекращением точечной застройки и внедрением механизма комплексного освоения территорий. «В этом случае обязательства компании-подрядчика будут касаться застройки большого чис-ла жилых домов и объектов социально-бытовой инфраструктуры, — пояснила эксперт. — Естественно, реализовывать такого рода проекты смогут только крупные компании, обладающие опытом работы и необходимыми производствен-ными мощностями. Одновременно с них будет проще спросить, а их финансовые ресурсы обеспечат строительство заяв-ленного объема площадей».

Некоторые эксперты склоняются к бо-лее радикальным методам: «Проблема обманутых дольщиков перестанет суще-ствовать, когда перестанет существовать понятие «дольщик», — заявил начальник отдела сопровождения сделок компании «Загородный проект» Михаил Желтов, — когда будут созданы правовые, финансо-вые и организационные институты, по-зволяющие застройщикам быстро и под небольшие проценты привлекать денеж-ные средства и продавать уже готовый продукт, прошедший все стадии получения исходно-разрешительной документации, строительства, сдачи в эксплуатацию и оформления права собственности».

Но что бы ни делали власти, застрой-щики и чиновники, никакие полисы и раз-дельные счета не смогут избавить доль-щика от необходимости самостоятельно оценивать репутацию и финансовое по-ложение застройщика. Добросовестный девелопер всегда останется добросовест-ным, а нечистый на руку застройщик — мошенником. Причем, как показывает практика, от долгостроя не застрахован ни один из них. Поэтому спасение утопаю-щих в данном случае именно в руках самих утопающих: если не гнаться за выгодой, не рисковать и не покупать жилье на стадии котлована по ценам явно ниже рыночных, то шансы стать обманутым дольщиком бу-дут стремиться к нулю.

Мария Лукина («КоммерсантЪ»)

Долевое участие в строительстве — дополнительный финансовый ресурс для стройкомплекса, возможность для граждан решить жилищную проблему. Но сегодня инвестирование в строительство для граждан это лотерея — то ли окажешься в числе счастливых обладателей квартиры, то ли обманутым дольщиком

страхования: ОВС (общество взаимного страхования), банковская гарантия или коммерческое страхование.

Последний пункт вызвал ожесточен-ные споры среди страховщиков. Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности ОАО «Альфа-Страхование» Зинаида Кузьмина отмети-ла, что страховщики выступают против использования механизма страхования в данном случае. «Для всех является оче-видным тот факт, что размер финансовых гарантий, достаточный для компенсации понесенного ущерба, должен быть очень большим, сопоставимым с суммой ры-ночной стоимости квартир, — пояснила эксперт. — Очевидно, что российский страховой рынок не готов поддерживать такие страховые суммы в рамках страхо-вания подобных рисков. В данном секторе экономики относительно высоки риски наступления страхового случая. Модель бизнеса большинства игроков в обоих секторах такова, что они по факту живут в кредит, рассчитывая только на будущие поступления от клиентов. Малейшее изме-нение ситуации, отсутствие поступлений даже в краткосрочном периоде ведет к се-рьезным финансовым проблемам. По этим причинам нет возможности использовать западные перестраховочные емкости, так как западные компании по перестрахова-нию не готовы брать на себя такие риски».

нет дОльщикА — нет ПрОблемыПрофессиональное сообщество давно го-тово к диалогу с властями для проработки всех юридических недостатков строитель-ной отрасли и законодательства в области недвижимости. Эксперты не раз высказы-вали предложения по решению проблем обманутых дольщиков.

«Необходимо повысить прозрачность строительной отрасли, а также дать доль-щикам возможность запрашивать и полу-чать информацию о финансовом поло-жении застройщика, — пояснил старший юрист компании Storm Properties Евгений Головня. — Нужно создать дополнитель-ные инструменты воздействия дольщиков на недобросовестных застройщиков».


проблема

Переоцененный Продукт

в последнее время участились слу-чаи завышения оценки квартир при выдаче ипотечных кредитов

— такое мнение высказал генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка на Десятом меж-дународном форуме «Большой консал-тинг 12». «Мы в этом убедились, когда Федеральная регистрационная служба собрала данные о сделках с жильем. Мы получили доступ в тестовом ре-жиме и по некоторым регионам про-верили те закладные, которые у нас на балансе. Видно, что цены по этим сделкам выше, чем в тех, где ипотека не используется», — отметил он.

По субъективным оценкам участни-ков рынка, количество ипотечных кре-дитов в России, которые были выданы на завышенную цену квартиры, состав-ляет менее 1%. «Одно дело, когда цена сделки отличается на 20% от среднеры-ночной по аналогичным объектам, и со-всем другое, когда в несколько раз. На преднамеренное завышение цены идут недобросовестные оценочные компа-нии, которые вступают в сговор с поку-пателями. Агентством было выявлено несколько таких случаев. В основном это происходит, когда первичный креди-тор некачественно осуществляет андер-райтинг и не контролирует объективную

Покупатели квартир могут получить ипотечный кредит больше реальной стоимости квартиры, для этого они вступают в сговор с оценщиками и продавцами. Однако оценочные компании указывают завышенную цену не только по просьбе заемщика: иногда это происходит из-за несовершенства самой системы оценки.

цену объектов недвижимости», — пояс-няет исполнительный директор АИЖК по инновациям Марина Малайчик.

Оценочная стоимость квартиры яв-ляется неким ориентиром для банка при выдаче ипотеки. Если оценочная стоимость выше цены квартиры, кредит выдадут исходя из цены сделки, о кото-рой уже договорились покупатель и про-давец. Если квартиру оценили дешевле, тогда банк будет пересматривать сумму кредита. «Для нас важно, чтобы стои-мость объекта не была завышена. Поэто-му мы на каждой сделке контролируем, чтобы цена соответствовала рынку. Если заемщик не сможет платить по кредиту, то ему, возможно, придется делать дис-конт, чтобы быстрее продать залог. Сле-довательно, размер кредита должен быть меньше рыночной стоимости залога»,

— считает директор департамента ипо-течного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев.

Зачастую завышение стоимости объ-екта происходит из-за сговора поку-пателя и оценщика. Заемщик, получая большую сумму кредита, может исполь-зовать разницу в цене для других нужд, например для ремонта. Правда, в этой схеме сомнительна выгода продавца квартиры. Если он указывает в договоре купли-продажи большую цену, то будет платить большую сумму налога (при условии, что квартира в собственности более 3 лет).

Как рассказали в одном из московских банков, чаще всего заемщик просит оце-ночную компанию завысить стоимость квартиры, если ему не хватает денег на первый взнос.


кредитование

Допустим, квартира стоит 1 млн руб., требование банка — внести 20% от ее стои-мости, то есть 200 тыс. руб. А у покупателя есть только 100 тыс. Тогда он отдает про-давцу 100 тыс., оформляет кредит на боль-шую сумму, закладывая туда в том числе свой долг перед продавцом. Однако обычно такие завышения не превышают 10–15%.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, ка-кую именно сумму отдал покупатель про-давцу. Тогда как для банка размер перво-начального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем боль-ший первый взнос скопил клиент, тем ис-правнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Как утверждают участники рынка, слу-чаи завышения цены были до 2008 года. Сейчас контроль над оценщиками зна-чительно ужесточили. Как правило, при каждом банке есть аккредитованные компании, которые занимаются оценкой квартир. Заемщик имеет право предста-вить в банк оценочный альбом любой другой независимой компании.

«Однако если стоимость объекта не-движимости будет завышена, банк мо-жет не согласиться с результатами такой оценки, что может повлиять на условия выдачи кредита. Сейчас, наоборот, мы сталкиваемся с таким явлением, когда оценочные компании занижают стои-мость объекта недвижимости по сравне-нию с его рыночной стоимостью», — го-ворит директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

По мнению Александра Семеняки, что-бы полностью исключить случаи завы-шения цены, оценку предмета залога дол-жен заказывать кредитор, а не заемщик. Сейчас по такой схеме работает ВТБ24. «После кризиса 2008 года мы перешли на схему, при которой банк самостоятельно заказывает оценку независимого оценщи-ка. Реализовав данную схему, мы решили сразу две ключевые задачи. Во-первых, по-высили качество оценки за счет минимиза-ции рисков сговора заемщика и оценочной компании, а также реализовав возмож-ность предъявления претензий к оценщи-ку (т.к. в данном случае банк является сто-роной по договору о проведении оценки). Во-вторых, понизили общую стоимость оценочных услуг за счет формирования привлекательного оптового заказа», — рас-сказали в ВТБ24.

По мнению некоторых участников рынка, завышение стоимости квартиры при оформлении ипотечного кредитова-

ния связано не только с мошенничеством. «Большинство оценщиков добросовестно выполняют свои обязанности, разница между оценочной и рыночной стоимо-стью, как правило, минимальная. Цена, которую выставляют оценщики, может быть выше, потому что они не ориенти-руются на нижний предел цены. Они ана-лизируют стоимость объектов, которые выставлены на продажу. Но они не рас-полагают информацией, по какой цене объекты реально продаются. Тем более что многие собственники завышают цены», — считает начальник отдела офи-са «Добрынинское» компании «ИНКОМ-Недвижимость» Анна Шушкова. Напри-мер, покупатель присматривает типовую однокомнатную квартиру в девятиэтаж-ном доме площадью 30–33 кв.м в районе метро «Первомайская». В базе компании «ИНКОМ-Недвижимость» таких квар-тир 36, минимальная цена — 4,7 млн руб., максимальная — 6,9 млн руб. При этом квартир до 5 млн руб. всего шесть.

«Когда покупатель ищет квартиру, он прежде всего просматривает наиболее бюджетные варианты, адекватные по соотношению цена/качество. Соответ-ственно, такие объекты в первую очередь уходят с рынка. В результате оценщикам приходится ориентироваться на кварти-

ры по большей цене. Отсюда может воз-никнуть завышенная оценка», — поясня-ет Анна Шушкова.

По мнению директора аналитическо-го центра «ГдеЭтотДом.ру» Александра Пыпина, основной причиной завышения стоимости квартиры является то, что при меньшей оценочной стоимости банк ори-ентируется на нее и выдает меньшую сум-му кредита. «При таком раскладе заемщик недостающие деньги вынужден вносить за квартиру из своего кармана, что часто при-водит к срыву сделки, для подготовки кото-рой стороны уже потратили огромные уси-лия. Поэтому некоторые оценщики, чтобы не ставить в неловкое положение покупа-теля и банк, с которым они обычно долго-срочно сотрудничают, могут поинтересо-ваться о предполагаемой сторонами цене квартиры и принять ее в своей работе как один из множества ориентиров. Посколь-ку речь идет о рыночных сделках, когда покупатель кровно заинтересован купить квартиру как можно дешевле, то в пода-вляющем большинстве случаев оценочная стоимость оказывается выше предполага-емой к сделке, а «подгонка», если и вдруг и происходит, то в пределах 1–3% от стоимо-сти, что находится в пределах погрешности оценки», — рассказал Александр Пыпин.

Юлия Погорелова (Gazeta.ru)


кредитование

ПокуПка новостройки у частникаНа рынке новостроек очень часто встречаются предложения от частных лиц — людей, купивших квартиры в строящихся домах, а затем перепродающих их. Как правило, это частные инвесторы, которые приобретают квартиры на раннем этапе строительства. А затем, когда дом подрастает вместе с ценой квартиры, но еще не построен окончательно и не получил разрешения на ввод в эксплуатацию, сбывают ее с прибылью. Такие сделки проводятся по договорам уступки права требования.

в том, что это за договор такой и как грамотно его заключить, «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» раз-

бирался вместе с экспертами. Как отме-чает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), в сред-нем по рынку не менее четвертой части всех квартир в новостройках продается с помощью уступки. Елена Жданова, адвокат и управляющий партнер адво-катского бюро «Право. Недвижимость. Семья», считает, что таким образом из десяти квартир продается две-три. На практике нередко встречаются целые цепочки уступок, когда квартиры пере-продаются по два, три и даже пять раз! Для покупателя, конечно, безопаснее, если звено будет покороче.

По уступке квартиру может продавать как человек, купивший ее по договору, за-ключенному в соответствии с ФЗ-214 (об участии в долевом строительстве, ДУДС), так и по предварительному договору. Фактически речь идет о продаже, только предметом договора выступает не квар-тира, а право на ее получение. Правда, если квартира приобреталась по предва-рительному договору купли-продажи, ко-торый не регулируется ФЗ-214, то после заключения договора уступки к новому покупателю переходит право требовать не передачу квартиры, а заключение ос-


ваше право

новного договора, предупреждает Дарья Погорельская, руководитель юридиче-ского департамента ГК «МИЦ». Все опро-шенные нами эксперты дружно советуют не выходить из сферы действия 214-го за-кона как правового акта, который лучше других защищает права покупателя.

«Учитывая, что ДУДС, все дополни-тельные соглашения к нему и договор уступки прав по нему регистрируются в управлении Федеральной службы го-сударственной регистрации, кадастра и картографии, очень сложно прово-дить какие-либо махинации в отноше-нии прав на объекты долевого строи-тельства при их передаче, — говорит Екатерина Подобедова, руководитель департамента оформления недвижимо-сти компании «НДВ-Недвижимость». — Если покупатель будет внимателен к документам, а также непосредственно перед сделкой закажет выписку из ЕГРП на земельный участок, на котором рас-полагается строящийся объект, и про-верит наличие прав продавца, то обман маловероятен. А в качестве дополни-тельной гарантии можно запросить согласие застройщика на проведение уступки права, даже если по условиям ДУДС это необязательно».

Впрочем, в большинстве случаев за-стройщик включает в договор на при-обретение недвижимости пункт не только об обязательном уведомлении, но и об участии в переуступке, отмеча-ет Татьяна Латорцева, юрист компании «ЮИТ СитиСтрой». То есть застройщик контролирует такие сделки, принимая квартиру на реализацию, и подыски-вает покупателей. За переоформление документов и сопровождение сделки он берет определенную сумму, которая в одних жилых комплексах составляет 20–30 тыс. рублей, а в других может превышать и 100 тыс. «Покупатель и продавец могут поделить эту сумму между собой или договориться, что все расходы берет на себя кто-то один», — уточняет Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер».

«Один из ключевых моментов дого-вора уступки — стоимость квадратного метра, — подчеркивает Павел Лепиш, генеральный директор компании «До-мус финанс». — Она должна быть четко зафиксирована. Это важно, поскольку по окончании строительства производятся обмеры БТИ и реальная площадь опре-деляется именно тогда».

Ну а более подробно о договоре уступки права требования журнал MetrInfo.Ru узнал у специалистов юридической службой компании «Пересвет Инвест». Но прежде определимся с терминами. До-говор уступки права требования именует-ся также договором цессии (лат. сessio — уступка, передача). Права переходят от цедента — дольщика либо гражданина, имеющего право на объект по предвари-тельному договору, к третьим лицам, кото-рые именуются цессионариями. Ими могут выступать как физические, так и юридиче-ские лица.

Порядок уступки права требования регламентируется Гражданским кодексом РФ (глава 24 «Перемена лиц в обязатель-стве»), а в случае передачи прав на объект долевого участия — еще и федеральным законом от 30.12.2004 №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартир-ных домов и иных объектов недвижимо-сти» (статья 11).

— Какие основные моменты должны быть отражены в договоре уступки прав требования? На что нужно обращать особое внимание?— В договоре цессии нужно обязательно указать предмет уступки, то есть недви-жимость, ее адрес, метраж, количество

комнат и т.п., и цену, за которую переда-ются права требования на этот предмет уступки. Особое внимание необходимо уделять документам, на основании которых цедент имеет право на объект (дого-вор участия в долевом строительстве (ДУДС), предварительный договор купли-продажи и т.п.), а также срокам передачи объекта, указанным в ДУДС, и отсутствию прав требования на данный объект со стороны третьих лиц.

С договором участия в долевом строи-тельстве нужно ознакомиться очень вни-мательно. Так как согласно пункту 1 статьи 11 вышеназванного ФЗ-214 от 30.12.2004 г. уступка прав требования по договору до-пускается только после уплаты участником долевого строительства цены договора или одновременно с переводом долга на ново-го участника долевого строительства, не-обходимо выяснить, была ли цена догово-ра оплачена полностью и не заложены ли права требования цедента в банке, то есть не приобреталось ли жилье по ипотеке.

Если цедент покупал объект в кредит, то в пакете документов должно быть согласие банка на заключение договора уступки права требования и перевод долга либо документ, свидетельствующий о том, что кредит полностью погашен и права требо-вания на жилье не обременены залогом.

Договор


ваше право

Если стороны договорились о том, что объект будет полностью выкуплен цеден-том, залог снимается до регистрации до-говора уступки.

— Нужно ли регистрировать договор уступки права требования? Как проходит регистрация и сколько она стоит? Кто обычно за нее платит? — По закону договор уступки прав требо-вания заключается в той же форме, что и договор, который дает цеденту право на жилье. Соответственно, при уступке прав требования по предварительному договору купли-продажи регистрация не нужна, так же как и при заключении самого предвари-тельного договора. Но ввиду обязательной регистрации ДУДС при уступке прав требования на объект до-левого строительства требуется и регистра-ция договора цессии в органах, осущест-вляющих государственную регистрацию

прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося дома. Для регистрации необходимо предоставить оригинал договора уступки, квитанцию об оплате государственной пошлины в разме-ре 200 рублей и другие документы, среди которых ДУДС, план квартиры и т.д. Го-сударственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня при-ема заявления и необходимых документов (в настоящее время регистрация договоров уступки по Москве проходит за пять дней, в Московской области — за две недели).

Регистрацией занимаются либо обе сто-роны сделки, либо одна из сторон — по до-говоренности. На практике, в частности в нашей компании, для удобства клиентов от их имени и по доверенности для осущест-вления действий по регистрации работает наш сотрудник.

— С какого момента права на квартиру считаются переданными цессионарию — покупателю в случае заключения договора уступки?— В общем случае — с момента государ-ственной регистрации договора цессии.

— Когда происходит оплата договора цессии? Как обычно передают деньги? Используют ли банковские ячейки? — По общему правилу передача всей сум-мы происходит после регистрации дого-вора уступки права требования (до этого обычно вносится лишь аванс. — ред.), на практике расчеты между физическими лицами чаще всего происходят через бан-ковскую ячейку, но также осуществляются посредством безналичного платежа на ли-цевой счет продавца (цедента) в установ-ленный договором срок.

— Можно ли заключить договор цессии, если квартира является предметом залога по ипотеке либо приобреталась в рассрочку и еще не полностью оплачена?— Уступка прав требования по договору об ипотеке регулируется главой 8 федераль-ного закона от 16.07.1998 №102 «Об ипо-теке (залоге недвижимости)». Согласно названному закону такое возможно, если цессионарий вместе с правами на квартиру примет на себя обязательства оплачивать кредит. Естественно, такое возможно с со-гласия банка и после проверки платеже-способности потенциального заемщика. Либо цедент должен закрыть кредит до сделки по уступке прав требования.

Также в том случае, если договор уча-стия в долевом строительстве предус-матривает оплату цены договора за счет кредитных средств (ипотека) либо уста-навливает рассрочку платежа, необходимо руководствоваться нормой статьи 11 ФЗ-214, согласно которой, как указывалось выше, уступка допускается только после уплаты цены договора участия в долевом строительстве или одновременно с пере-водом долга на нового участника долевого строительства. Таким образом, при переда-че прав требования либо продавец должен полностью оплатить цену ДУДС (т.е. фак-тически цедент обязан выкупить квартиру. — ред.), либо обязателен перевод долга на нового участника строительства и тогда оплачивать долг будет цессионарий.

— Как правило, дольщик, переуступая право требования, хочет получить некую прибыль от сделки. Каким об


ваше право

разом эта прибыль фиксируется в договоре цессии, если она вообще фиксируется?— Разница между ценой договора участия в долевом строительстве и договором уступки является прибылью цедента. Но эта сумма отдельно не фиксируется в до-говоре цессии, там устанавливается только цена, по которой происходит уступка прав требования, которая как раз и может вклю-чать в себя прибыль цедента.

— Нужно ли при уступке права требования оплачивать какиелибо налоги? — Если цедент юридическое лицо, то при заключении договора уступки прав требо-вания он должен уплатить налог на при-быль и НДС, а если это физическое лицо — то НДФЛ в соответствии с налоговым законодательством РФ (глава 23 «Налог на доходы физических лиц»). При этом, согласно пункту 3 статьи 155 НК РФ, при передаче имущественных прав налоговая база по НДС «определяется как разница между стоимостью, по которой передают-ся имущественные права с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав». А согласно пункту 1 статьи 220 НК РФ, из налоговой базы для расчета НДФЛ могут быть вычтены расходы, связанные с приобретением прав требования по дого-вору участия в долевом строительстве.

— При покупке жилья по договору уступки права требования есть ли риск столкнуться с недобропорядочными продавцами и потерять квартиру? В каких случаях такое возможно? Как от такого уберечься?— Риск зависит от условий конкретного договора. Вот, к примеру, несколько нега-тивных вариантов. Может получиться так, что оплата по ДУДС не была произведена в полном объеме, а цедент скрыл данный факт либо просто его не афишировал, а покупатель не смог проанализировать по неопытности. Или случается, что договор уступки под-писан сторонами, но выясняется, что его объект находится в залоге по финансо-вым (кредитным) обязательствам цедента перед банком, до снятия которого договор цессии не будет зарегистрирован (если только кредитные обязательства не перей-дут к покупателю. — ред.).

— Что менее рискованно и более выгодно: купить жилье у застройщика по договору долевого участия или по предварительному договору купли

продажи либо у дольщикапродавца по договору уступки права требования?— Степень риска зависит от конкретных условий, на которых заключается тот или иной договор (например, покупать квар-тиру в «долгострое» от застройщика ме-нее выгодно, чем приобрести не обреме-ненный кредитами и рассрочками объект в активно строящемся доме по договору цессии. — ред.). А коммерческую выгоду необходимо оценивать исходя из цены до-говора участия в долевом строительстве и договора уступки права требования.

А вот если выбирать между ДУДС и предварительным договором купли-про-дажи, то договор долевого участия имеет явные преимущества. Во-первых, ДУДС, а значит и договор цессии на жилье, при-обретенное в соответствии с договором долевого участия, подлежат обязательной государственной регистрации, что в опре-деленной мере обеспечивает защиту прав и интересов покупателя (цессионария). Во-вторых, в этом случае права требования возникают непосредственно в отношении объекта ДУДС, то есть цессионарий по до-говору цессии получает недвижимость. А предварительный договор купли-продажи

лишь порождает обязательство сторон за-ключить основной договор на определен-ных условиях. Поэтому в случае уступки прав требования по предварительному договору цессионарий может только тре-бовать заключение основного договора в определенный срок.

Кроме того, ФЗ-214 «Об участии в до-левом строительстве многоквартирных до-мов и иных объектов недвижимости» чет-ко регламентирует порядок привлечения денежных средств граждан и запрещает их нецелевое использование. Такой механизм регулирования отношений позволяет мак-симально обеспечить права дольщиков. Более того, сегодня, согласно пункту 2 статьи 1 ФЗ-214, привлечение денежных средств граждан в строительство разреша-ется только на основании ДУДС, путем вы-пуска эмитентом в установленном законом порядке жилищных сертификатов, а также через механизм жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперати-вов. Поэтому привлечение средств по до-говорам предварительной купли-продажи фактически является незаконным и недо-пустимым.

Ольга Агуреева


ваше право

Проектная декларация представлена на сайте www.zdi.ru

3–КОМНАТНАЯ КВАРТИРА ПО ЦЕНЕ 2–КОМНАТНОЙ

Мы продаем по всей стране!

(495) 922-12-90

от 74 100 руб./м2

от 33 400 руб./м2

Г. МЫТИЩИ, УЛ. КОЛПАКОВА


� Дом: монолитно-кирпичный

с вентилируемым фасадом

� 0% рассрочка

� Ипотека � ФЗ-214


� Дом: каркасно-монолитный

� Тип права: собственность

� Ипотека: в любом банке на условиях

кредитования для вторичного рынка

� В продаже: квартиры и видовые

2-уровневые пентхаусы

БАРХАТНЫЙ СЕЗОНАКЦИЯ

www.zdi.ru

Г. КИСЛОВОДСК, КИРОВА, 33

Итак, представим себе зимний декабрьский вечер… Вы возвращаетесь домой из города, оставив позади московские пробки. Знакомый охранник на

пропускном пункте, несмотря на то что только вчера вместе с Вами в спорт-баре болел за одну хоккейную команду, придирчиво сверяет номер Вашей машины со

списком и пропускает Вас на территорию комплекса. На катке, украшенном разноцвет-ными лампочками, звучит легкая музыка и скользят пары. Вдали, от станции Снегири,

доносится тихий гудок прибывшей электрички. Это возвращаются из Москвы жители «Новых Снегирей». В воздухе стоит запах свежеиспеченного хлеба из пекарни и хвои: в цент-

ре городка наряжают большую ель. У ворот паркинга Вас приветствует сосед с веником под-мышкой, торопящийся в баню после лесной лыжной прогулки, мимоходом хвастаясь, рассказы-

вая о трофеях, вчерашней подледной рыбалкой на реке Истра. В подъезде из Вашего почтового ящика торчит красочное приглашение в клуб на торжественный прием, устраиваемый управляющей

компанией по случаю наступающего Нового года. Вот Вы и дома, но в квартире никого нет: жена в SPA, дочь в клубе, а сын играет в хоккей. Наконец-то можно расслабиться и, пока нет жены, полистать

свежий журнал XXL. Но вдруг Вы вспоминаете, что вечером должны пойти с женой в клуб на устный журнал, на встречу с известным политологом; вести журнал приглашена гламурная телеведущая, а во

втором отделении состоится финал конкурса «Мисс Новые Снегири», который завершится концертом модной певицы в сопровождении рок-группы. Нужно собираться...

Мы этот комплекс построим, а вот вдохнуть в него жизнь предстоит Вам.

Окончание строительства первой очереди (10 корпусов) — 2013 год.

На территории 40 гектаров между поселком Снегири и селом Рождествено Истринского районамы строим городок на более чем 4000 квартир и таунхаусов.

Дома — монолитно-кирпичные, высотой 3-5-7-9-12 этажей — включают все типы квартир:от скромных однокомнатных до просторных трех-, четырехкомнатных. На первых этажахзапроектированы квартиры с отдельным выходом на придомовую территорию, имеющиесвое крыльцо, сени и полисадник, — очень удобные для больших многодетных семей.

Инфраструктура нашего городка включает: Два детских дошкольных учреждения. Торгово-развлекательный центр с супермаркетом, клубом, кинозалом,

кафе, спорт-баром и ресторанами. Спортивный центр с фитнесом, бассейном, саунами и залом для игровых видов спорта. Открытый мини-стадион с футбольным полем, волейбольной площадкой,

хоккейной коробкой, катком, теннисными кортами и детским городком. Женский клуб с салоном красоты, кафе, бутиком и SPA. Православный храм. Отделение банка. Паркинги для автомашин.

Весь Комплекс огражден по периметру и будет иметь трехуровневую систему безопасности.

В шаговой доступности от Комплекса расположены прогимназия и общеобразовательная школа,на территории которой мы будем строить дополнительный учебный корпус, православная общеобразовательная и художественная школа. Еще одна хорошая школа находится в поселке Снегири. Также можно воспользоваться хорошо развитой инфраструкту-рой города Дедовск, расположенного в нескольких километрах от Комплекса.

Добраться до Комплекса можно автомобильным транспортом по Волоколамскому либо Новорижскому шоссе, или по железной дороге до станции Снегири от Рижского вокзала, или от ст. метро «Тушинская», далее 1,5 км пешком, или автобусамии маршрутками.

С проектной декларацией строительстваКомплекса, ценами, планировкамиквартир и условиями их приобретения можно ознакомиться на сайтеWWW.SNEGIRI-MSK.RU

Дополнительные телефоны:(925) 130-03-14, (925) 130-03-16(495) 690-35-24, (926) 520-40-22

214-ФЗ, ИПОТЕКА, РАССРОЧКА+7 (495) 699-99-04+7 (495) 508-56-78 Ж И Л О Й К О М П Л Е К С

«НОВЫЕ СНЕГИРИ»

Квартиры от 33 000 руб./кв.мЖилой комплекс «Новые Снегири» мы строим прежде всего для себя и

своих друзей. Поэтому был выбран земельный участок в самой экологичес-ки чистой и привлекательной части Западного Подмосковья.

Чтобы удовлетворить все запросы будущих жителей, Комплекс задуман как мини-город со всей необходимой социальной инфраструктурой. В то же время

«Новые Снегири» будут лишены всех основных недостатков современного мега-полиса, таких как грязь, шум, смог, уличная преступность и незарегистрирован-

ные гости столицы.

Закладка храма на территории комплекса

Партнер по продажам

(495) 363-10-03, www.incom.ru

М О С К В А и П О Д М О С К О В Ь Е

www.miridom.ru сентябрь №9 (11) 2012

МНОГО ИЛИ МАЛО?

СТРАХОВКА ОТ НЕДОСТРОЯ: РЕШИТЬ ПРОБЛЕМЫ ОБМАНУТЫХ ДОЛЬЩИКОВ

ЧТО СТРОИТСЯ И КТО СТРОИТ В «НОВОЙ МОСКВЕ»

mir&dom. novostroyki

Documents