modulo i.01 aproximacion al concepto de valoracion

8/19/2019 Modulo I.01 Aproximacion Al Concepto de Valoracion

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CURSOVALORACIÓN DE INMUEBLES

MÓDULO I.01Aproximación al Concepto

de Valoración

FAC/01

Edición:1

Fecha:Mayo 2010

Eurovaloraciones, S.A. Página 1 de 5

1. CONCEPTO DE VALORAR. VALORACIÓN-TASACIÓNLa definición más adecuada de valorar a estos efectos sería: “fijar y determinar el precio estimado

de un bien a través de la aplicación de determinadas técnicas y metodologías acordes con la

naturaleza y finalidad del bien que se valora.”

La conclusión del proceso valorativo es lógicamente un valor. Este proceso valorativo es la

valoración, que no se ha de confundir con la tasación.

La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no solo establece los

criterios y metodología para realizarla, sino que también establece quien puede hacerla. Por

contra la Valoración de un bien es una estimación carente de validez legal que establece el valor

orientativo, es decir no tiene porque ajustarse a una determinada normativa legal, sea ésta de la

índole que sea.

Las conclusiones se plasman en los denominados informes de valoración o de tasación, los

cuales son documentos, suscritos por un profesional competente y que tienen como objetivo el de

establecer de forma justificada el valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente

establecidos y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.

1.1. DEFINICIONES

Existen muchas definiciones del concepto de valor separadas por pequeñas diferencias y matices

de un valor a otro, que a su vez también varían con la finalidad la tasación, siendo las más

importantes para el uso que vamos a hacer de ellos los siguientes:

1.1.1. Valor de Uso

Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciación de un bien por su capacidad

de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que tiene, para la colectividad,

un inmueble con una localización específica. Tiene un cariz social, ya que mide la utilidad

social del bien.

1.1.2. Valor de Cambio

Es la cantidad dineraria con la cual, el mercado, se retribuye una mercancía inmobiliaria.

Un mercado inmobiliario caracterizado por un funcionamiento:

• Transparente

• Competitivo

• No sometido a prácticas especuladoras





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Debería expresar el equilibrio entre la oferta y la demanda de inmuebles y, por tanto, los

valores de uso y de cambio deberían de coincidir.

Este razonamiento es irreal. Por ejemplo: las calles, los equipamientos, las zonas verdes, etc.

tienen un alto valor de uso, pero, no tiene valor de cambio (excepto con los conceptos

urbanísticos de aprovechamiento tipo, etc., donde nace un nuevo mercado inmobiliario referido

a estos usos sociales).

Normalmente en una economía de mercado es normal que el objeto de cualquier valoración

sea, el Valor de Cambio o de Mercado.

1.1.3. Valor de Mercado

En la Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre

"Normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas

finalidades financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17

de Octubre de 2007”, en su Artículo 4 (Definiciones).

1.1.3.1. Valor de Mercado o Venal de un Inmueble (VM). Según la Orden Ministerial

ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas de valoración

de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras,

modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de

2007”, en su Artículo 4 (Definiciones):

Es el precio al que podría venderse el inmueble, mediante contrato privado entre un

vendedor voluntario y un comprador independiente en la fecha de la tasación en el

supuesto de que el bien se hubiere ofrecido públicamente en el mercado, que las

condiciones del mercado permitieren disponer del mismo de manera ordenada y que sedispusiere de un plazo normal, habida cuenta de la naturaleza del inmueble, para negociar

la venta.

A tal efecto se considerará:

a) Que entre vendedor y comprador no debe existir vinculación previa alguna, y que

ninguno de los dos tiene un interés personal o profesional en la transacción ajeno a

la causa del contrato.

b) Que la oferta pública al mercado conlleva tanto la realización de una

comercialización adecuada al tipo de bien de que se trate, como la ausencia deinformación privilegiada en cualquiera de las partes intervinientes.





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c) Que el precio del inmueble es consecuente con la oferta pública citada y que refleja

en una estimación razonable el precio (más probable) que se obtendría en las

condiciones del mercado existentes en la fecha de la tasación.

d) Los impuestos no se incluirán en el precio. Tampoco se incluirán los gastos de

comercialización.

1.1.3.2. Valor de Mercado (VM). Según la definición del Anexo 1, de la Orden del

30.11.94. sobre "Normas de Valoración de bienes inmuebles para determinadas entidades

financieras”. Derogada por la Orden Ministerio descrita en el punto anterior ECO/805/2003.

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de

una propiedad en la fecha de la valoración, mediante una comercialización adecuada, y

suponiendo que existe al menos un comprador potencial correctamente informado de las

características del inmueble, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente y sin

un interés particular en la operación

1.1.3.3. Valor de Mercado. Según la definición establecidas en las Normas Europeas de

Valoración de la Propiedad (NEV), aprobadas por el Comité de Normas Internaciones de

Valoración (IVS) y TEGOVA.

Valor de mercado es la cantidad estimada por la cual, en la fecha de valoración, se

intercambiaría voluntariamente un activo entre un comprador y un vendedor en una

transacción libre después de una comercialización adecuada en la que cada una de las

partes ha actuado experimentadamente, prudentemente y si coacción.

1.1.3.4. Valor de Mercado. Según el artículo 49(2) de la Directiva del Consejo deEuropa, denominada aquí como la definición de la UE, es la siguiente:

Se entenderá por valor de mercado el precio a que se pueden vender los terrenos y

construcciones mediante contrato privado entre un vendedor dispuesto a vender y un

comprador sin ningún vínculo con el vendedor en la fecha de valoración, suponiendo que

el bien ha sido puesto a la venta públicamente, que las condiciones del mercado permiten

un venta regular y que se dispone de tiempo normal para la negociación de la venta

teniendo en cuenta la naturaleza del bien.





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1.1.3.5. Valor de Mercado. Según Glosario de Términos de las Normas Internacionales

de Valuación (IVS).

Es la cuantía estimada por la que un bien podría intercambiarse, en la fecha de valuación,

entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, es una

transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado

con la información suficiente, de manera prudente y sin coacciones.

La aplicación de cualquiera de las definiciones anteriores, semejante aunque con matices

diferenciadores, si se realiza con coherencia y homogeneidad, nos dará como resultada la misma cifra

monetario de valoración.

El Valor de Mercado en un “valor-modelo” y corresponde a precio normal o modal del mercado.

El Valor de Mercado es un precio y de entre los precios hemos de buscarlo, pero es un precio que reúne

una serie de requisitos que los convierten en precio-modelo o valor-modo.

- Existencia de más compradores/vendedores potenciales.

- Conocimiento del bien por los contratantes.

- Voluntariedad por ambas partes.

- Tiempo razonable para negociar.

- Estabilidad.

- Concurrencia y publicidad.

Cuando un precio de una compra-venta que reúnan los requisitos anteriores, y sólo es ese caso, este

precio puede alcanzar la categoría de valor.

1.1.4. Precio de una mercancía (urbana)

Es la cantidad de dinero que un comprador particular estará dispuesto a pagar un vendedor

particular está dispuesto a recibir en las circunstancias concretas de una “transacción”.

El Precio refleja las condiciones particulares de una compraventa, mientras el Valor de

Mercado refleja las condiciones normales de equilibrio oferta/demanda. El valor de Cambio y

Precio sólo se identifican con Valor de Mercado en condiciones de funcionamiento perfecto.

1.1.5. Gastos de una mercancía (urbana)

Son los gastos en dinero efectuados para la ejecución del inmueble





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1.2. CRITERIOS DE VALORACIÓN

La Orden Ministerial ECO/805/2003, de 27 de Marzo, BOE de 9 de Abril de 2003, sobre "Normas

de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades

financieras, modificada por la Orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre, BOE de 17 de Octubre de

2007”, establece los siguientes criterios (ver 1.MI.03 - “Principios y Definiciones Generales de

Valoración”):

• Valor de Mercado (VM)

• Valor del Inmueble para la Hipótesis de Edificio Terminado

• Valor de Reemplazamiento (CR) o Coste de Reemplazamiento o de Reposición

o El Valor de Reemplazamiento Bruto o a Nuevo (CRB) de un Inmueble.

o El Valor de Reemplazamiento Neto o Actual (CRN).

• Valor de Tasación (VT)

• Valor Hipotecario o Valor a Efecto de Crédito Hipotecario (VH)

• Valor Máximo Legal (VML)

• Valor por Comparación, Valor por Actualización, Valor Residual

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