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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI PRÓ-REITORIA DE PESQUISA, PÓS-GRADUAÇÃO, EXTENSÃO E CULTURA – PROPPEC CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS PROGRAMA DE MESTRADO PROFISSIONAL EM GESTÃO DE POLÍTICAS PÚBLICAS - PMGPP
O SALDO DEVEDOR NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA:
UM CENÁRIO DE RISCO
SERGIO RABEL
ITAJAÍ (SC), 2014
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI PRÓ-REITORIA DE PESQUISA, PÓS-GRADUAÇÃO, EXTENSÃO E CULTURA – PROPPEC CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS PROGRAMA DE MESTRADO PROFISSIONAL EM GESTÃO DE POLÍTICAS PÚBLICAS - PMGPP
O SALDO DEVEDOR NOS CONTRATOS DE FINANCIAMENTOS HABITACIONAIS DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA:
UM CENÁRIO DE RISCO
SERGIO RABEL
ITAJAÍ (SC), 2014
Dissertação apresentada à Banca Examinadora no Mestrado Profissional em Gestão de Políticas Públicas da Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, sob orientação do Prof. Dr. Stavros Wrobel Abib, como exigência parcial para obtenção do título de Mestre em Gestão de Políticas Públicas.
FICHA CATALOGRÁFICA
RABEL, Sergio, 1977 – O saldo devedor nos contratos de financiamentos habitacionais do
Programa Minha Casa, Minha Vida: um cenário de risco. Sergio Rabel. – Itajaí, 2014. 138 f. Orientador Dr. Stavros Wrobel Abib
Dissertação (Mestrado) – Universidade do Vale do Itajaí, Mestrado Profissionalizante em Gestão de Políticas Públicas, 2014.
1. Saldo devedor. 2. Financiamento Habitacional. 3. PMCMV. 4. Sistema
Financeiro de Habitação. I. Abib, Stavros Wrobel. II Universidade do Vale do
Itajaí. Mestrado Profissional em Gestão de Políticas Públicas. III. O saldo
devedor nos contratos de financiamentos habitacionais do Programa Minha
Casa, Minha Vida: um cenário de risco.
Esta dissertação foi julgada APTA para a obtenção do título de Mestre em Gestão de
Políticas Públicas e aprovada, em sua forma final, pela Coordenação do Programa
de Mestrado Profissional em Gestão de Políticas Públicas – PMGPP/UNIVALI.
___________________________________________________ DR. FLÁVIO RAMOS
COORDENADOR
Apresentada perante a Banca Examinadora composta pelos Professores
___________________________________________________
DR. STAVROS WROBEL ABIB (UNIVALI) PRESIDENTE E ORIENTADOR
___________________________________________________
DR. FLÁVIO RAMOS (UNIVALI) MEMBRO
_________________________________________________ MSc. EDUARDO GUERINI (UNIVALI)
MEMBRO
_________________________________________________
PROFA. DRA. ADRIANA MARQUES ROSSETTO (UFSC) MEMBRO EXTERNO
Itajaí (SC), 27 de março de 2014.
RESUMO
O objeto da pesquisa é analisar o saldo devedor dos contratos de financiamentos habitacionais do Programa Minha Casa, Minha Vida. Ele se justifica pelo impacto social que os reflexos da existência do saldo devedor nos contratos possuem para os mutuários do programa. Identificam-se os diversos elementos que levam à formação do saldo devedor agrupando-os em três conjuntos de fatores: sistemas de amortização, planos de correção monetária e práticas bancárias. É mostrada e discutida a capitalização de juros nos sistemas de amortização adotados no Sistema Financeiro da Habitação. A metodologia utilizada na pesquisa é interdisciplinar, exploratória, documental e quantitativa. É realizada a descrição do Programa Minha Casa, Minha Vida e do modelo de contrato de financiamento utilizado no mesmo, concentrando-se nas características e informações que estão ligados à formação do saldo devedor ou residual. Esses fatores são testados e mensurados utilizando dois tipos de testes: as condições de entrada e as de saída do programa. O teste das condições de entrada mensura quem reúne as condições de tomar financiamento do PMCMV. Neste teste foram identificados os sistemas de amortização mais restritivos em relação à entrada no programa e que prazos mais longos de financiamento permitem que maior número de pessoas possa fazer parte do mesmo. No teste de condições de saída estima-se o valor do saldo devedor dos contratos que passaram pelo primeiro teste. Os resultados mostram que a variação da Taxa Referencial tem relação direta com a formação do saldo devedor e o reajuste do salário-mínimo apresenta relação inversa com a formação do saldo devedor dos contratos de financiamento do PMCMV. Os sistemas que mais geram saldo devedor em ordem decrescente são SAF, SAM, SAC e SACRE. O alongamento do prazo de financiamento leva à maior formação de saldo devedor. Os mutuários de maior renda são mais afetados pela formação do saldo devedor. Políticas monetárias e salariais restritivas formam os cenários em que o volume de contratos com saldo devedor apresenta proporções significativamente elevadas. O desenho financeiro dos créditos habitacionais mostra que a maior parte dos recursos é direcionada a sistemas de financiamentos de mercado e parcela insignificante dos recursos para financiamentos sociais que é onde se concentra o déficit habitacional brasileiro.
Palavras-chave: Saldo devedor; financiamento habitacional; Programa Minha Casa, Minha Vida; política habitacional.
ABSTRACT
The object of the research is to analyze the balance due of the housing loan contracts of the Program “Minha Casa, Minha Vida” (My House, My Life). It is justified by the social impact that the consequences of the existence of the balance due have for borrowers of the program. The various elements that lead to the formation of the balance due are identified and grouped into three sets of factors: amortization systems, restatement plans, and banking practices. The capitalized interest amortization systems adopted in the Housing Finance System are shown and discussed. The methodology used in the research is interdisciplinary, exploratory, documentary and quantitative. The descriptions of the Program “Minha Casa, Minha Vida”, and the model of financing contract used in the Program, are described, focusing on features and information that are related to the formation of the balance due. These factors are tested and measured using two types of tests: the conditions of entry to and the conditions of exit from the program. The test of entry conditions determines who has the conditions to receive funding from the PMCMV. In this test, the more restrictive amortization systems were identified in relation to entry into the program. It was also identified that longer financing terms allow more people to be part of the program. The test of output conditions estimates the outstanding balance of the contracts that have passed the first test. The results show that the benchmark rate is directly related to the formation of the outstanding balance, and the adjustment of the minimum wage is inversely correlated with the formation of the outstanding balance of the loan contracts of the PMCMV. The systems that generate the most balance due, in descending order, are SAF, SAM, SAC and SACRE. Lengthening of the financing period leads to increased formation of balances due. Borrowers with higher income are more affected by the formation of the outstanding balance. Restrictive monetary and wage policies are the scenarios in which the volume of contracts with outstanding balance presents significantly higher proportions. The financial design of housing loans shows that most resources are directed to the loan market, and that the Brazilian housing deficit is concentrated in an insignificant portion of the resources for social funding.
Keywords: Balance Due; housing finance; Program My House, My Life; housing
policy.
ÍNDICE DE TABELAS
Tabela 1. Exemplo de evolução de saldo devedor ........................................................ 37
Tabela 2. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e SAF ..................................... 40
Tabela 3. Exemplo de equivalência dos sistemas de amortização SAC e SAF ......... 41
Tabela 4. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e MLP ..................................... 43 Tabela 5. Equivalência dos sistemas de amortização SAF e MLP .............................. 44
Tabela 6. Efeitos do prazo do financiamento sobre o saldo devedor .......................... 46
Tabela 7. Planilha de amortização sem correção monetária - SAF ............................. 50 Tabela 8. Planilha de amortização com correção monetária - SAF ............................. 51
Tabela 9. Simulação do saldo devedor com correção monetária sendo a periodicidades do saldo devedor mensal e da prestação anual .................................. 52
Tabela 10. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF – mesma periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e das prestações ......................................................................................................................... 52
Tabela 11. Simulação do saldo devedor com correção monetária de mesma periodicidade ..................................................................................................................... 53
Tabela 12. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF: periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e prestações..... 54 Tabela 13 - Valores médios mensais da TR em % ........................................................ 58
Tabela 14. Planilha de amortização utilizando o SAF com correção monetária antes da amortização .................................................................................................................. 61
Tabela 15. Planilha de amortização utilizando o SAF com amortização antes da correção monetária ........................................................................................................... 62
Tabela 16. Simulação de saldo devedor com correção monetária: diferença entre amortizar antes ou depois da correção monetária......................................................... 63
Tabela 17. Conjunto de leis que tratam da capitalização de juros no ordenamento jurídico brasileiro ............................................................................................................... 69
Tabela 18- Plano Fatorial da Pesquisa ........................................................................... 73
Tabela 19 - Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS ........................................... 85 Tabela 20. Limite de valor dos imóveis financiados pelo PMCMV ............................... 86
Tabela 21. Taxas de juros nominais anuais cobradas dos mutuários do PMCMV até outubro de 2012 ................................................................................................................ 87
Tabela 22. Subvenção para aquisição de imóveis urbanos novos dentro do PMCMV ............................................................................................................................................ 88 Tabela 23 - Taxas cobradas para Fundo Garantidor da Habitação Popular ............... 91
Tabela 24 - Exemplo da estrutura da planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAF .................................................................................................................................. 92
Tabela 25 - Exemplo da estrutura de planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAC ................................................................................................................................. 93
Tabela 26 – Planilha com teste de condições de entrada no programa utilizando o SAC e valor limite de financiamento de R$ 80.000,00 .................................................. 94
Tabela 27 – Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses ................................... 98
Tabela 28 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação ........................................................................................................... 100
Tabela 29 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses após o recálculo do valor da prestação .................................................................................................................... 101
Tabela 30 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação ........................................................................................................... 101
Tabela 31 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação ........................................................................................................... 102
Tabela 32 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 240 meses ....................................................................................................................... 105
Tabela 33 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 300 meses ....................................................................................................................... 106
Tabela 34 - Comprometimento de renda para financiamentos utilizando o prazo de 360 meses ....................................................................................................................... 107 Tabela 35 - Porcentagem de situações atendidas pelo PMCMV ............................... 107
Tabela 36 – Estatísticas de avaliação dos dados sobre a influência da TR e RSM sobre os saldo devedor (SD) ......................................................................................... 113
ÍNDICE DE GRÁFICOS Gráfico 1 – Volume de crédito concedido através do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR.............................................................................................................. 78
Gráfico 2 - Volume de crédito concedido pelo FDS ....................................................... 81
Gráfico 3 - Volume de crédito habitacional concedido através do FGTS .................... 82 Gráfico 4 - Volume de recursos aplicados do FGTS ..................................................... 83
Gráfico 5 - Proporção de contratos com saldo devedor em função da TR ............... 110
Gráfico 6 Proporção de contratos com saldo devedor em função do reajuste anual do salário-mínimo ..................................................................................................................111
Gráfico 7 - Proporção dos contratos que apresentam saldo devedor em função da TR e do reajuste do salário-mínimo .............................................................................. 112
Gráfico 8 - Porcentagem do saldo devedor ou residual em relação ao valor financiado ......................................................................................................................... 114
Gráfico 9 - Distribuição da proporção do saldo devedor por faixa de renda ............. 115
Gráfico 10 - Distribuição dos percentuais de saldo devedor conforme valor do imóvel .......................................................................................................................................... 116
Gráfico 11 – Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os sistemas de amortização SAC e SAF ........................................................................... 117
Gráfico 12 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os sistemas de amortização SAC e SAF .............................................. 118
Gráfico 13 - Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os prazos de financiamento ................................................................................................ 120
Gráfico 14 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os prazos de financiamento ................................................................... 120
Gráfico 15 - Crédito habitacional no SFH e PMCMV .................................................. 122
Gráfico 16 - Contribuição dos fundos para o volume de crédito habitacional ........... 123 Gráfico 17 - Crédito habitacional do PMCMV por fonte de recursos ......................... 123
LISTA DE SIGLAS
BNH – Banco Nacional de Habitação
BCB – Banco Central do Brasil
CBIC- Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CEF – Caixa Econômica Federal
CES – Coeficiente de Equiparação Salarial
FCVS – Fundo de Compensações de Variações Salariais
FAR – Fundo de Arrendamento Residencial
FAS – Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social
FDS – Fundo de Desenvolvimento Social
FGHab – Fundo Garantidor da Habitação Popular
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FINSOCIAL – Fundo de Investimento Social
IAP – Instituto de Aposentadoria e Pensão
INPC – Índice Nacional de Preços ao Consumidor
MLP – Método Linear Ponderado
ORTN – Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional
PA – Progressão Aritmética
PAIH - Plano de Ação Imediata para a Habitação
PAR – Programa de Arrendamento Residencial
PCR – Plano de Comprometimento de Renda
PCS – Programa de Crédito Solidário
PES – Plano de Equivalência Salarial
PES/CP - Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional
PG – Progressão Geométrica
PCM – Programa de Correção Monetária
PMCMV – Programa Minha Casa, Minha Vida
PNHU – Programa Nacional de Habitação Urbana
PROTECH – Programa de Difusão Tecnológica para Construção de Habitações de
Baixo Custo
SAC – Sistema de Amortização Constante
SACRE – Sistema de Amortização Crescente
SAF – Sistema de Amortização Francês
SAM – Sistema de Amortização Misto
SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SD – Saldo Devedor
SFH – Sistema Financeiro da Habitação
SFI – Sistema Financeiro Imobiliário
SM – Salário-mínimo
TR – Taxa Referencial
SUMÁRIO
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................... 11
1.1. JUSTIFICATIVA ............................................................................................ 16
1.2. OBJETIVOS ................................................................................................. 21
2. REVISÃO DE LITERATURA: CONCEITUAÇÃO E DISCUSSÃO DOS FATORES QUE LEVAM À FORMAÇÃO DO SALDO DEVEDOR............................................... 22
2.1. CONCEITUAÇÃO DE CONTRATOS .............................................................. 22
2.1.1. Desequilíbrio contratual ............................................................................ 24
2.2. CONCEITOS DE SALDO DEVEDOR E DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO .. 25
2.3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO ..................................................................... 27
2.3.1. Sistema de Amortização Constante - SAC ............................................... 30
2.3.2. Sistema de Amortização Francês (Tabela Price) – SAF ........................... 31
2.3.3. Sistema de Amortização Misto - SAM ...................................................... 32
2.3.4. Sistema de Amortização Crescente – SACRE ......................................... 33
2.3.5. Método Linear Ponderado ou Método da Soma dos Dígitos .................... 34
2.3.6. Capitalização de Juros ............................................................................. 35
2.3.7. Influência do Prazo do Financiamento ..................................................... 45
2.4. PLANOS DE CORREÇÃO MONETÁRIA ....................................................... 46
2.4.1. Formatos de Correção Monetária nos Contratos ..................................... 47
2.4.2. Descasamento de Índices de Correção Monetária ................................... 50
2.4.3. Evolução histórica da correção monetária no Sistema Financeiro da Habitação e situação atual ................................................................................. 54
2.4.4. Índices de correção monetária utilizados atualmente no Sistema Financeiro da Habitação .................................................................................... 57
2.4.4.1. Taxa Referencial (TR)............................................................................ 57
2.4.4.2. Política Salarial ...................................................................................... 59
2.5. PRÁTICAS BANCÁRIAS ................................................................................ 60
2.5.1. Amortização após Atualização do Saldo Devedor .................................... 60
2.5.2. Prática Bancária de Incorporar Juros ao Saldo Devedor ......................... 65
3. METODOLOGIA E DESCRIÇÃO DO PMCMV ...................................................... 71
3.1. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS ....................................................... 72
3.2. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS DA PESQUISA DOCUMENTAL: DESCRIÇÃO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA ................................ 75
3.2.1. Gênese do Programa Minha Casa, Minha Vida ....................................... 77
3.2.1.1. Fundo de Arrendamento Residencial - FAR .......................................... 77
3.2.1.2. Fundo de Desenvolvimento Social – FDS ............................................. 79
3.2.1.3. Fundo de Garantia do Tempo de Serviço .............................................. 81
3.2.1.4. Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS ...................................... 83
3.2.2. Tipologia do Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade Carta de Crédito ................................................................................................................ 86
3.2.3. Caracterização dos contratos do PMCMV ............................................... 89
3.2.3.1. Formato e cálculo das planilhas de financiamento no Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade carta de crédito ............................................. 90
3.3. MOSTRANDO O MODELO MATEMÁTICO UTILIZADO NA PESQUISA QUANTITATIVA ..................................................................................................... 94
3.3.1. Cálculos das condições de saída ............................................................. 96
4. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS ...................................................................... 104
4.1. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE ENTRADA NO PROGRAMA ........... 104
4.2. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE SAÍDA NO PROGRAMA ................. 108
4.2.1. Efeito da utilização do sistema de amortização no saldo devedor ......... 117
4.2.2. Efeito do prazo de financiamento sobre saldo devedor .......................... 119
4.3. ANÁLISE DO DESENHO DO PROGRAMA E SEUS RESULTADOS ........... 121
CONSIDERAÇÕES FINAIS .................................................................................... 125
REFERÊNCIAS ....................................................................................................... 129
APÊNDICES (GRAVADOS EM CD): Apêndice A - Teste das Condições de Entrada no PMCMV; Apêndice B - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAC240; Apêndice C - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAC300; Apêndice D - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAC360; Apêndice E - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAF240; Apêndice F - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAF300; Apêndice G - Planilha de Teste das Condições de Saída - SAF360; Apêndice H - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAC240;
Apêndice I - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAC300; Apêndice J - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAC360; Apêndice K - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAF240; Apêndice L - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAF300; Apêndice M - Resultados dos Testes das Condições de Saída - SAF360;
11
1. INTRODUÇÃO
O atual problema habitacional brasileiro é um fenômeno de ordem complexa,
representativo de uma miríade de forças que interagiram ao longo da história do país
e acabaram por consolidar um cenário de exclusão e segregação socioeconômico
territorial. Uma de suas constantes tem sido a geração de déficit habitacional e de
políticas públicas formuladas para combatê-lo via financiamentos segundo práticas
bancárias.
Houve uma mudança significativa no padrão de ocupação espacial brasileiro.
No início do século XX cerca de 10% da população vivia nas cidades (MARICATO,
2001, pg. 16). Em 1940, período em que o setor agroexportador já se encontrava em
crise e já tivera início o processo de industrialização via substituição de importações,
a parcela populacional que vivia nas cidades já havia atingido a proporção de
31,24%.
Até o início da industrialização do país pelo processo de substituição de
importações na década de 1930, as preocupações da política urbana brasileira
focavam principalmente questões sanitaristas. Regulamentar e coibir os cortiços e
formas de habitação semelhantes que ocupavam espaços centrais das cidades era
o foco da iniciativa desse período e contribuíram para modelar um ambiente urbano
excludente e elitista afastando a população pobre para as periferias e/ou levando-a a
um processo de favelização.
Foi nesse período que o Governo Vargas reconheceu a importância da
habitação como componente de reprodução da força de trabalho. A partir dai
buscou-se fomentar a construção de moradias, principalmente através da concessão
de financiamentos. Utilizou-se a estrutura dos IAPs (Institututos de Aposentadorias e
Pensões) e foi criada a Fundação da Casa Popular em 1947 para fomentar o
financiamento habitacional. De acordo com Bonduki (2011, p. 111-128) os IAPs não
eram órgãos de habitação, mas a administração Vargas desde o governo provisório
de 1930 encampou a questão habitacional como sua responsabilidade e encarregou
essas instituições previdenciárias de enfrentar o problema. Os IAPs em conjunto
com a Fundação Casa Popular foram responsáveis pela construção de cerca 143 mil
unidades habitacionais, beneficiando cerca de 10% da população que vivia nas
cidades brasileiras.
12
Dados do IBGE indicam que na década de 1960 a proporção das pessoas
que viviam nas cidades já atingia 44,67%. A rápida urbanização pela qual o país
passava tornava as questões sociais como a habitação bastante sensíveis, tanto
que foram adotadas medidas no sentido de justificar o golpe militar de 1964. Foram
então criados o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Banco Nacional de
Habitação (BNH), os quais tinham o objetivo de financiar a habitação, saneamento e
infraestrutura urbana principalmente para a população mais carente.
O Banco Nacional de Habitação (BNH) foi extinto em 1986 tendo financiado
cerca de quatro milhões de moradias durante sua existência (MARICATO, 1997, p.
48). A administração dos ativos e dos passivos do BNH ficou sob a responsabilidade
da Caixa Econômica Federal que se tornou desde então o principal agente executivo
da política de financiamento habitacional brasileira.
O período que se seguiu à extinção do BNH verificou uma retração no número
de financiamentos habitacionais concedidos. Apesar dos programas habitacionais
PAIH (Plano de Ação Imediata para a Habitação), Programas Habitar Brasil e Morar
Município, entre outros, não houve melhorias significativas no quadro habitacional
brasileiro.
Nesse período de vazio de políticas habitacionais que corresponde às
décadas de 1980 e 1990 o processo de urbanização continua se expandindo, tanto
que em 1980 os dados IBGE apontam que 67,59% da população brasileira vivia nas
cidades, em 1990 esse número atinge a proporção de 75,59%, no ano de 2000
chega a 81,23% e os dados de 2007 apontam a proporção de 83,48%. Além da
urbanização, a população brasileira apresentou um crescimento significativo em todo
esse período. De uma população de 41 milhões de habitantes em 1940, ela
aumentou para 190 milhões de pessoas em 2010, a qual habita predominantemente
em cidades.
Dados do Plano Nacional de Habitação mostram que o déficit habitacional em
2006 era 7,9 milhões de unidades e que acrescida à demanda futura entre 2007 a
2023 de vinte e sete milhões de unidades totalizará o déficit em 34,9 milhões de
unidades habitacionais. Já a Fundação João Pinheiro apontava em 2008 o déficit em
5,5 milhões de unidades. Qualquer que seja o número estimado para o déficit trata-
se de um enorme desafio para a política habitacional.
13
Em meio à crise internacional que iniciou em 2008 e como alternativa para
evitar uma recessão no país, o governo federal brasileiro em conjunto com grandes
construtoras do mercado imobiliário desenhou e lançou em 2009 um programa
habitacional chamado Programa Minha Casa, Minha Vida (MARICATO, 2013, p. 62-
63). Na primeira etapa do programa se propôs ao financiamento de um milhão de
moradias e na sua segunda etapa iniciada em 2011 e que se estenderá até 2014 a
meta é financiar mais dois milhões de unidades habitacionais, focando famílias com
renda de até cinco mil reais.
Esses relatos destacam o papel governamental no sentido de elaborar
políticas públicas que proporcionem o acesso à moradia. A intervenção
governamental desde 1930 com a utilização dos IAPs, da Casa da Habitação
Popular, passando pelo SFH e BNH até chegar ao Programa Minha Casa, Minha
Vida se caracteriza por um modelo que vê no financiamento a fórmula para sanar o
problema do déficit habitacional.
Desde as primeiras intervenções governamentais visando solucionar os
problemas habitacionais, os financiamentos habitacionais foram vistos pelos
decisores políticos (policymakers1) como a alternativa a ser adotada para enfrentar o
blaproximam da tipologia do modelo “garbage can” ou modelo da “lata de lixo”, como
também é conhecido. Esse modelo enfatiza que as decisões de políticas públicas
são tomadas como se as soluções estivem em uma “lata de lixo”, aguardando os
problemas para serem utilizadas. As políticas habitacionais de financiamento foram
adotadas em diversos momentos da história brasileira com o objetivo declarado de
atacar o problema do déficit habitacional conjugado com metas de ativação da
economia via setor de construção civil. O problema habitacional surgiu como foco de
interesse das políticas públicas quando o processo de desenvolvimento industrial
tornou o homem “livre”. Desprovido de seus meios de produção, transformado em
força de trabalho e inserido em um contexto em que tudo se transforma em
mercadoria, inclusive a moradia, o homem deve buscar no mercado os bens e
serviços que lhes são necessários. Porém, a habitação é uma mercadoria especial,
com alto custo de produção e longo período de consumo. Assim, não há interesse
da elite econômica em enfrentar esse problema em função dos mecanismos de
1 Policymaker (fazedor de política pública): atores que protagonizam a elaboração de uma política pública
(SECCHI, 2012, p. 124).
14
mercado não o tornarem atrativo. Nesse contexto é construído um discurso
ideológico de que é função do Estado assumir a resolução do problema habitacional.
Dessa forma, em situações que exigem adoção de medidas sociais e buscando
também outros objetivos como ativar o setor de construção civil são adotadas
políticas e programas de financiamento habitacional como se os mesmos fossem
tirados de uma “lata de lixo”.
Contrapondo-se a todo esse histórico de políticas habitacionais adotado pelo
país houve mudanças legais importantes que nasceram de esforços e lutas
provenientes de movimentos sociais. Estes focando problemas de acesso à terra
urbana como regularização fundiária, especulação, entre outros, procuram influir na
elaboração de leis visando reverter esse quadro. O primeiro marco concreto nesse
sentido foi a inclusão na Constituição de 1988 dos artigos 182 e 183 que
regulamentam a política urbana. A regulamentação dos mesmos engendrou
discussões, debates e lutas que resultaram na promulgação do Estatuto da Cidade
em 2001 (Lei nº 10.257 de 10/06/2001). A qual criou diversos instrumentos para que
os municípios possam buscar a efetivação da função social da propriedade urbana.
Como terceiro marco jurídico importante está a elaboração e aprovação da Emenda
Constitucional número 26 de 15/02/2000. Esta emenda incluiu o direito à moradia
como um direito social, no rol dos direitos fundamentais. Como resultados ou
desdobramentos dessas alterações foi criado em 2002 o Ministério das Cidades, a
Política Nacional de Habitação e o Plano Nacional de Habitação em 2005.
Porém, a despeito dos instrumentos e meios que o Estatuto das Cidades
fornece e as formas de intervenção preconizadas pela Política Nacional de
Habitação e pelo Plano Nacional de Habitação, os mesmos não serão abordados
nesta pesquisa, pois na aplicação das políticas públicas habitacionais brasileiras
ainda destaca-se a velha fórmula de concessão de financiamentos.
Os financiamentos se concretizam através da assinatura de contratos de
mútuos entre os agentes financeiros e os mutuários. Os contratos sintetizam a
regulamentação legal do programa e da prática bancária. Dessa forma, encontra-se
nos mesmos a fusão da intenção declarada pelo programa e a execução
determinada pelas condições e práticas institucionais. Analisando-se os contratos de
mútuo do Programa Minha Casa, Minha Vida pretende-se evidenciar o formato que o
15
financiamento assume para o mutuário. O foco no mutuário justifica-se pela
dignidade com que estes devem ser tratados, visto que a Constituição Federal (art.
1º, inciso III) elege o princípio da dignidade da pessoa humana como um direito
fundamental.
Os contratos de mútuo podem se tornar bastante onerosos para os mutuários
em função de diversos fatores. Um destes, que parece conviver com o Sistema
Financeiro de Habitação desde suas origem é a existência de saldo residual ou
devedor ao fim do adimplemento da última parcela do financiamento. A existência e
o montante do saldo devedor podem ser muito onerosos para o mutuário e muitas
vezes são ignoradas por ele quando assina o contrato. A formação desse resíduo (e
não se pode deixar enganar pelo termo resíduo, visto que este pode passar a ideia
de ser um valor insignificante, quando muitas vezes não o é) não é explicitada nos
contratos, nem na legislação que regulamenta o Sistema Financeiro de Habitação e
os programas habitacionais. Dessa forma, a existência e o montante do valor do
saldo residual ou devedor dos contratos habitacionais pode ferir a dignidade da
pessoa humana em função da excessiva e inesperada onerosidade com que pode
penalizar os mutuários dos programas de financiamento habitacional.
O objeto desta pesquisa é evidenciar os fatores que levam à formação do saldo
residual ou devedor e dimensionar o impacto que estes podem vir a provocar aos
mutuários dos contratos de financiamento do Programa Minha Casa, Minha Vida. O
foco específico da pesquisa são os contratos financiados com recursos do FGTS.
Essa delimitação se justifica devido ao fato de que os outros fundos que financiam o
programa (Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e Fundo de Desenvolvimento
Social - FDS) quitam o saldo residual dos contratos. Ou seja, o FAR e o FDS
assumem os valores residuais dos contratos por eles financiados, desonerando de
tal obrigação os mutuários que com eles contrataram.
Pesquisando a literatura sobre o assunto foram identificados os fatores que
podem ocasionar o fenômeno do saldo residual ou devedor. Esses fatores serão
analisados sob a ótica do programa e de sua regulamentação para formar o conjunto
de elementos que serão testados matematicamente visando à mensuração do saldo
devedor dos contratos de financiamentos habitacionais do PMCMV.
16
1.1. JUSTIFICATIVA
O desenvolvimento da pesquisa sobre a existência e o dimensionamento do
saldo residual ou devedor em contratos habitacionais do Programa Minha Casa,
Minha Vida nasceu de uma curiosidade pessoal a respeito deste fenômeno.
Conceitualmente e do ponto de vista matemático os sistemas de amortização
deveriam levar à quitação da divida assumida por ocasião do financiamento. O
mutuário pagando todas as suas prestações pactuadas através do contrato firmado
com a instituição financeira deveria no pagamento da última prestação ter sua dívida
quitada. Isto não é o que ocorre com o PMCMV nos contratos que utilizam como
fonte de recursos o FGTS, pois o mutuário paga o financiamento na forma, montante
e prazos conforme estipulado pelo contrato e pela legislação que regulamenta a
concessão do financiamento e a dívida não é quitada.
As minutas (modelos) dos contratos de financiamento do Programa Minha
Casa, Minha Vida preveem a existência do saldo residual ou devedor. Muitos
autores também relatam esse fenômeno nos programas de financiamento
habitacionais que já foram implantados no país. Figueiredo (2010, p. 29) expõe a
situação do mutuário que se vê obrigado a pagar o resíduo do saldo devedor e
poder refinanciar esse saldo pelo período que corresponde à metade do tempo
anteriormente contratado e que havendo resíduo ao final desse segundo contrato de
financiamento, tal saldo deverá ser quitado em quarenta e oito horas sob pena de
ser executado extrajudicialmente (Decreto-lei 70/66) ou judicialmente (Lei 5.741/71).
Figueiredo (2006, p. 25) também relata que ao término do adimplemento da última
prestação o mutuário teria que repactuar um segundo contrato para quitar o saldo
residual do primeiro.
A própria justiça reconhece a existência e legitimidade para a cobrança do
saldo residual. A seguir é reproduzida a Ementa proferida pela Terceira Turma do
Tribunal Regional Federal da 4ª Região por ocasião da Apelação Cível Nº
2009.71.08.000968-9/RS:
CIVIL E ADMINISTRATIVO. CONTRATO DE MÚTUO. CEF. EMGEA. SFH. QUITAÇÃO. SALDO RESIDUAL. PREVISÃO CONTRATUAL. Não é abusiva a cobrança de saldo residual, se expressamente prevista no contrato de financiamento, quando não há cobertura pelo FCVS. Saldo residual são os valores apurados ao final do prazo de amortização, quando há regularidade no pagamento dos encargos mensais, não sendo aplicável no caso de haver débito remanescente, pendente de pagamento.
17
(968 RS 2009.71.08.000968-9, Relator: NICOLAU KONKEL JÚNIOR, Data de Julgamento: 25/01/2011, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: D.E. 01/02/2011).
A legislação relativa ao saldo residual foi produzida após os programas de
financiamentos terem sido lançados e os problemas resultantes dos saldos residuais
terem assumido proporções que os tornaram problemas sociais. Assim foram
editadas inúmeras leis dando tratamentos os mais diversos a esse problema,
passando desde o refinanciamento da dívida até mesmo o Estado assumindo parte
do passivo financeiro dos mutuários. A última lei promulgada nesse sentido foi a Lei
11.922/09. Em função desse tipo de medida o FCVS (Fundo de Compensação de
Variações Salariais) criado na década de 1960 e que tinha como uma de suas
funções quitar o saldo devedor dos contratos do Sistema Financeiro de Habitação
apresentava uma dívida que foi assumida pelo Ministério da Fazenda. Segundo
dados desse Ministério, essa dívida apresenta um passivo de mais de R$ 170
bilhões de reais em valores atuais, ainda não amortizados. Todos os subsídios e as
quitações de saldos residuais de contratos sob sua égide são agora administrados
pela Fazenda, ou seja, a nossa e as futuras gerações terão que pagar essa dívida
que foi criada devido à má gestão das políticas de financiamento habitacionais.
Os contratos de financiamento preveem e a legislação e o Poder Judiciário
reconhecem a existência do saldo residual ou devedor nos financiamentos
habitacionais. Porém, não explicitam por que e como o mesmo se forma. Muito
menos o justifica e isso preocupa, uma vez que a moradia que é um direito
fundamental garantido pela Constituição brasileira e tem sua efetivação formulada
através de políticas públicas de concessão de financiamento.
Os financiamentos habitacionais são fartamente regulamentados. A produção
legislativa que os afeta inicia com a Lei da Usura que está vigor desde 1933
(Decreto 22.626/33), passado pela legislação do Sistema Financeiro de Habitação
de 1964 (Lei 4.380/64) e todas as suas alterações subsequentes, além da
regulamentação de cada programa habitacional que os governos lançam. Em todo
esse conjunto de leis e regulamentos pode-se identificar a existência do saldo
residual ou devedor ao fim do adimplemento da última prestação pactuada através
de contratos habitacionais. Mas qual a origem desse saldo? Como ele se forma e
por quê? Essas respostas não são explícitas em nenhuma dessas leis e
18
regulamentos, nem os agentes financeiros responsáveis pelas concessões de
financiamento esclarecem ao mutuário sua existência e motivação.
O problema não é só a existência do saldo residual ou devedor, mas também
o montante que este pode apresentar. Houve casos em que o saldo residual atingiu
um valor tal que é superior ao preço do próprio imóvel financiado. A Associação dos
Mutuários de São Paulo faz um relato nesse sentido ao declarar que o saldo residual
pode chegar ao dobro do valor do imóvel (AMSPA, 2010). Um relato semelhante é
exposto em matéria do Jornal Estado de São Paulo que afirma que 300 mil
mutuários do Sistema Financeiro de Habitação convivem com dívidas impagáveis
devidos aos elevados saldos devedores de seus contratos (Estado de São Paulo,
2012). Guimarães (2006, p. 31) destaca a “existência do indesejável saldo residual
que muitas vezes excede de duas ou três vezes o valor do imóvel”.
Esses são alguns relatos que mostram a situação de milhares de mutuários
do Sistema Financeiro da Habitação. Esses mutuários enfrentam um grave problema
de endividamento que não foi previsto nem era desejado quando as políticas
habitacionais de financiamento foram desenhadas. O que faz ou provoca esse
fenômeno? São falhas na legislação, é um problema estrutural inerente aos
sistemas de amortização ou é uma situação provocada pelas próprias práticas do
sistema bancário? A origem desse problema se encontra na formulação das políticas
públicas habitacionais ou ele tem sua existência a partir da estrutura que lhe
condiciona a execução?
Há fatos e relatos na literatura da importância desses pontos. Algumas
práticas bancárias parecem contribuir para o desequilíbrio contratual. Schonarth
(2012b) relata situações de falsa amortização do saldo devedor em contratos do
Programa Minha Casa, Minha Vida. Também relata situações de falta de
transparência nos contratos e boletos de cobrança (SCHONARTH, 2012a). A Lei
11.977 de 07/07/2009 que institui o Programa Minha Casa, Minha Vida, no artigo 75,
exige que o credor evidencie de forma clara e precisa, e de fácil entendimento e
compreensão, informações sobre saldo devedor, prazo, taxa de juros, periodicidade,
taxas e custas, prêmio de seguro, projeção de prestações não pagas e valor de
multas e penalidades.
19
Essa questão relacionada às práticas bancárias tem uma ligação com a teoria
do neo-institucionalismo2, que enfatiza a importância de regras e instituições para a
formulação e implementação de políticas públicas. Esse ponto interessa a este
trabalho na medida em que práticas bancárias institucionalizadas podem acabar
moldando a implementação das políticas públicas. E no caso de uma política de
financiamento que é toda ela executada por instituições bancárias esse fator torna-
se um importante elemento a ser considerado na análise. Souza (2006, p. 38-39)
destaca que as “(...) instituições são regras formais e informais que moldam o
comportamento dos atores”. Regras adotadas nas práticas de execução dos
contratos de mútuo podem influenciar a implementação de uma política pública
através dos meios e instrumentos que condicionam a execução da mesma.
Pesquisar o saldo devedor dos contratos de financiamento do Programa
Minha Casa, Minha Vida se justifica porque modernamente os contratos possuem
uma função social, pela qual seus aspectos externos são importantes. O impacto
provocado pelos mesmos diz respeito não só aos contratantes, mas a toda
sociedade, visto que os efeitos exteriores dos contratos podem afetá-la. A existência
de saldo devedor nesses contratos pode ocasionar problemas. Primeiro para o
mutuário, que se vê com uma dívida remanescente não prevista. E que dependendo
do montante desta pode afetá-lo de forma expressiva. Ferindo a dignidade com que
este deve ser tratado. O princípio da dignidade da pessoa humana está previsto no
inciso III, do artigo um, da Constituição. Ele é um princípio básico que precisa ser
considerado em todas as relações, incluindo as contratuais como as de
financiamento habitacional. Figueiredo (2010, p. 50-60) esclarece sobre a
importância que a Constituição imprime à dignidade da pessoa humana:
Coloque-se em evidência, desde já, que a Constituição impõe aplicação imediata, a implementação concreta do princípio da dignidade da pessoa humana, que se transforma no núcleo primordial das relações contratuais contemporâneas. (...) Assim, é dever social de todos os brasileiros, em especial dos operadores do direito de encaminhar suas condutas e decisões pela imediata implementação do Princípio da Dignidade Humana, assim como em quaisquer que sejam as relações contratuais.
A constatação da existência de saldo residual ao fim de um contrato longo
(trinta anos) atinge o mutuário em uma etapa da vida em que suas forças e
vitalidade se reduzem e na qual este cidadão e sua família deveriam estar
usufruindo da tranquilidade e conforto de sua casa totalmente quitada. 2 O neoinstitucionalismo que foi desenvolvido por autores como March e Olsen (1996) enfatiza o papel das
instituições na organização dos atores políticos. Para maiores detalhes ver Secchi (2012, p. 59-75).
20
Além deste primeiro efeito interno, há um segundo efeito externo que está
relacionado ao impacto social que a existência do saldo devedor ou residual
provoca. Não se trata de apenas um mutuário em específico, mas de todos os
mutuários do programa. Isso engloba um universo de três milhões de famílias, pois a
meta do programa Minha Casa, Minha Vida em suas duas etapas é financiar esse
número de imóveis. O passivo social representado pela relação entre saldos
devedores e número de contratos suscita reflexões sobre suas consequências nas
relações de consumo e crédito futuras para a economia do país. A crise financeira
internacional que se iniciou em 2008 nos Estados Unidos teve sua origem no setor
de crédito imobiliário daquele país. A economia espanhola fortemente centrada no
crédito habitacional também apresenta sérios problemas econômicos e sociais
atualmente. Apesar de se tratar de modelos de financiamentos distintos do
brasileiro, esses casos mostram as consequências para toda a sociedade que uma
crise no setor de crédito habitacional pode provocar.
A abordagem dos problemas relativos ao saldo residual em contratos de
financiamento já foi tratada por diversos autores como Guimarães (2006), Figueiredo
(2008), Inácio (2003), Lima e Nishiyama (2007), Pires (2004) e Rocha (2011), mas
sob uma ótica focada na revisão de contratos por parte do poder judiciário. A
proposta desta pesquisa é tratar a questão do saldo residual em contratos de
financiamento habitacional quanto ao desenho (modelo) de Política Pública. Busca-
se analisar os elementos que compõem o saldo residual e que contribuem para
formação do modelo de financiamento do programa. Os autores que focam as
revisões de contrato buscam justificativas legais para fundamentar ações contra os
agentes financeiros com o objetivo de reinterpretar cláusulas contratuais ou sua
execução, buscando o equilíbrio contratual. Essa maneira de tratar a questão atende
àqueles mutuários que buscam socorro judicial para seus problemas envolvendo
saldo residual ou outros questionamentos. O que se busca aqui é focar os contratos
de financiamentos enquanto modelos de políticas públicas, considerando que seus
resultados atendem a todo o universo de mutuários que se valem desses
financiamentos para ter acesso à moradia.
21
1.2. OBJETIVOS
O objetivo principal da pesquisa é identificar os fatores ou elementos que
levam à formação do saldo devedor ou residual nos contratos habitacionais do
Programa Minha Casa, Minha Vida.
O primeiro objetivo específico é testar estatisticamente os elementos que
operam para a formação do saldo residual nos contratos de financiamento.
O segundo objetivo específico é mostrar quais mutuários são mais afetados
pela formação do saldo devedor e quais são os fatores que mais contribuem para
que isso ocorra.
O terceiro objetivo específico é mostrar em que condições ou em que cenário
a formação do saldo devedor atinge níveis que apresentam riscos socioeconômicos
para país.
22
2. REVISÃO DE LITERATURA: CONCEITUAÇÃO E DISCUSSÃO DOS FATORES
QUE LEVAM À FORMAÇÃO DO SALDO DEVEDOR
Esta pesquisa foca a natureza financeira dos contratos habitacionais quanto à
formação, composição e quantificação do saldo devedor ou residual e para realizá-la
é necessário conceituar e caracterizar alguns termos que serão essenciais para o
entendimento da mesma. Destacam-se pela relevância e por se constituírem o
objeto mesmo da pesquisa a descrição dos conceitos de contrato, sistemas de
amortização e de saldo devedor.
Os contratos são instrumentos utilizados para efetivar os financiamentos
dentro do Sistema Financeiro de Habitação. Nas palavras de Inácio (2003, p.59):
“No âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, a efetivação dos financiamentos
destinados à aquisição de moradia própria foi instrumentalizada por meio da
celebração de contratos.”. O referido autor (INÁCIO, 2003, p. 60) continua a
explanar a importância dos contratos como meio de intervenção no setor
habitacional:
Portanto, foi por meio da celebração de contratos que o Governo Federal promoveu intervenção no setor habitacional, operando com a finalidade de concretizar os objetivos constantes da Lei 4.380/64, os quais, centrados no ofertamento ao povo brasileiro de condições de aquisição de moradia própria, propiciaram, formalmente, sua efetiva concretização.
Através desses relatos evidencia-se a importância de compreender os
contratos como instrumentos que formalizam determinada política, reunindo em si,
nas suas cláusulas, a legislação pertinente, institutos e relações que permeiam a
formação e implementação da política habitacional.
2.1. CONCEITUAÇÃO DE CONTRATOS
Os contratos são entendidos como negócios jurídicos bilaterais (para sua
formação é necessária a manifestação da vontade das partes envolvidas) que tem
por finalidade um objetivo definido, criando, extinguindo ou modificando direitos e
obrigações entre as partes (DINIZ, 2002, p. 23).
Os contratos de financiamento habitacional caracterizam-se por serem
contratos de empréstimo de mútuo, onerosos, reais e de adesão.
Os contratos de empréstimos são conceituados por Sampaio (2004, p. 134):
(...) esta figura contratual tem como fim a cessão temporária do uso e gozo
23
de determinada coisa (fungível ou infungível) a um contratante que, ao recebê-la, contrai obrigação de restituí-la (ainda que outra, mas do mesmo gênero, quantidade e qualidade), assim que decorrido o prazo previsto contratualmente ou exigida a devolução pelo outro contratante.
O Código Civil estabelece dois tipos de contratos de empréstimos: o
comodato e o mútuo. O contrato de mútuo é que caracteriza os contratos bancários
de empréstimo. Nessa categoria, portanto, enquadram-se os contratos de
financiamentos habitacionais. Os contratos de mútuo estão regulamentados nos
artigos 586 a 592 do Novo Código Civil (Lei 10.406/2002). Os principais pontos que
estes artigos tratam é a caracterização do contrato de mútuo como empréstimo de
coisas fungíveis, a transferência do domínio da coisa emprestada ao mutuário e
caso o mútuo destine-se a fins econômicos, presumem-se devidos juros. Este último
ponto leva à caracterização dos contratos de financiamento como onerosos ou como
também são chamados, feneratícios. A onerosidade é uma característica dos
contratos de mútuo bancário, pois “o financiamento prevê taxas tabeladas de
remuneração do capital mutuado, com suporte na legislação de regência do Sistema
Financeiro da Habitação” (INÁCIO, 2002, p. 112). Apesar de em sua origem romana
e no enfoque tradicional o contrato de mútuo ser gratuito, observa-se que quando se
trata de empréstimo de dinheiro o mútuo apresenta caráter especulativo. Por isso,
modernamente o contrato de mútuo é considerado oneroso (VENOSA, 2005, p.
213).
Os contratos reais se caracterizam pela entrega de determinada coisa, ou
seja, não dependem apenas da vontade das partes (SAMPAIO, 2004, p. 48). Venosa
(2005, p. 212) ressalta a classificação dos contratos de mútuos como reais: “(...) o
mútuo é contrato real. A tradição da coisa emprestada integra sua estrutura.” No
caso dos empréstimos de financiamento, trata-se da efetiva entrega do dinheiro
emprestado ao mutuário.
A última característica importante dos contratos de financiamento habitacional
é serem os mesmos contratos de adesão, ou seja, suas clausulas são estabelecidas
de forma unilateral sem a possibilidade de negociação por parte do mutuário. O
artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor define contrato de adesão: “Contrato
de adesão é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou
serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu
conteúdo”.
24
A liberdade contratual em que é permitida a livre negociação do conteúdo dos
contratos sofre restrições nos contratos de adesão. Nesses contratos, uma das
partes possui superioridade econômica e jurídica impondo as cláusulas contratuais à
outra parte. A esta cabe aderir ou não ao contrato, sem discussão. Os contratos
dentro do Sistema Financeiro da Habitação são típicos contratos de adesão
(INÁCIO, 2003, p. 62-63).
Nota-se que as relações jurídicas são pautadas por situações econômicas. Os
contratos refletem essas situação em que mutuários economicamente mais fracos
acabam suportando um ônus muito alto devido a cláusulas e uma formatação
abusiva. Inácio (2003, p. 116) expõe isso ao comentar:
Observa-se, com frequência, no mundo fenomênico, que os indivíduos celebram contratos sob o influxo da necessidade e, em face da situação, os economicamente mais fracos cedem mais facilmente às investidas dos mais fortes, avultando, no que tange aos contratos habitacionais, sua vulnerabilidade no mercado de consumo, principalmente pela ânsia e necessidade de adquirir casa própria.
Diante desse quadro e em função do caráter social que as políticas públicas
devem ter, justifica-se a intervenção do Estado nos negócios e no próprio formato
dos contratos, principalmente os de adesão para lhes revestir um enfoque social.
Há uma evolução da concepção dos contratos no Brasil. A fase liberal que
ocorreu no século XIX e início do século XX considerava as cláusulas contratuais
leis entre as partes. Com o advento do Estado de Bem-Estar Social passa-se a
incorporar a função social dos contratos, em que se admite a intervenção do Estado
para proteger o contratante que se encontra em situação de desigualdade. Sampaio
(2004, p. 24-25) relata que a concepção social do contrato incorpora além do
aspecto interno do mesmo, que diz respeito à regulamentação dos interesses entre
as partes, também o aspecto externo. Este representa os efeitos que o contrato
projeta na sociedade.
2.1.1. Desequilíbrio contratual
A ideia de equilíbrio econômico-financeiro nos contratos é bastante comum
tanto que nos contratos públicos ela é uma cláusula expressa até por força de lei
(Lei 8666/93). Encontra-se em Rocha (2011, p. 35-48) uma descrição sobre
desequilíbrio contratual nos financiamentos habitacionais abordando suas formas e
maneiras de sanar seus efeitos. Muitas das considerações do autor não mais se
25
aplicam para os contratos do PMCMV devido às mudanças que este trouxe quanto à
capitalização de juros que passa a ser permitida. Porém, ele fornece uma definição
para desequilíbrio contratual que a seguir é transcrita:
Sempre que ocorre amortização negativa, ocorre em consequência “ausência de amortização”, e o contrato está desequilibrado. Quando não ocorre amortização negativa, mas apenas “ausência de amortização”, o contrato está desequilibrado, pois o saldo devedor não está sendo reduzido em nada. Quando ocorre “amortização insuficiente”, o contrato está desequilibrado, e provavelmente haverá quitação com o pagamento de mais parcelas que o contratado. (ROCHA, 2011, p. 48).
A definição expõe três situações em que um contrato de financiamento está
desequilibrado. A amortização insuficiente, a ausência de amortização e a
amortização negativa são resultados da utilização de planos de correção monetária
não-consistentes financeiramente e levam à formação do saldo residual ou devedor.
A cláusula décima primeira dos contratos do PMCMV determina que as prestações
sejam recalculadas trimestralmente sempre que houver desequilíbrio contratual. Mas
há um problema aqui. Há uma variável exógena ao contrato que o afeta de forma
profunda: a renda do mutuário e a sua conexão com a política salarial. Por exemplo,
se o cálculo do novo valor de prestação for maior que a renda do mutuário, nem
precisa ir a esse extremo, determinados percentuais mesmo que não comprometam
toda sua renda já torna impraticável o seu pagamento, levando à inadimplência.
Considera-se que um comprometimento superior a 30% seja oneroso. Por isso, esse
percentual é tomado como um limite. Dessa forma, o cálculo do novo encargo
mensal não pode ser superior a esse percentual, pois do contrário cria um
desequilíbrio econômico-financeiro para o mutuário.
2.2. CONCEITOS DE SALDO DEVEDOR E DE SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO
Os modelos matemáticos organizados em sistemas de amortização preveem
que o saldo devedor ao final do pagamento da última parcela do financiamento seja
zerado. Para melhor caracterizar o objeto da pesquisa é importante definir antes os
termos utilizados. Assim é necessário investigar e conceituar bem o que significa
sistema de amortização e saldo devedor.
Veras (1999, p. 179) define que os sistemas de amortização são as formas
como os empréstimos são pagos. Há vários sistemas de amortização, podendo os
mesmos prever o pagamento único do financiamento ou de forma parcelada.
26
Quando se adota esta última forma, geralmente há o interesse em se conhecer, a
cada período de tempo, o estado da dívida, ou seja, o total pago e o saldo devedor.
Por isso é comum a elaboração de demonstrativos que evidenciam o pagamento do
empréstimo, o saldo devedor e o detalhamento de cada parcela paga em juros e
amortização.
Assaf Neto (2009, p. 199) afirma que os sistemas de amortização tratam
basicamente da forma pela qual o principal (amortização) e os encargos financeiros
(juros) são restituídos ao credor. Há várias formas de se amortizar uma dívida sendo
que estas devem estar estabelecidas em contrato. Para cada uma dessas formas é
construída uma planilha financeira, a qual relaciona de forma padronizada os
diversos fluxos de pagamentos.
Dessa exposição conclui-se que o sistema de amortização é maneira ou
formato através do qual ocorre o pagamento da dívida. Para cada sistema de
amortização constrói-se uma planilha em que os diversos desembolsos
(pagamentos) são detalhados em juros e amortização e na qual também é
demonstrada a evolução do estado da divida, ou saldo devedor.
Busca-se na sequencia entender o conceito de saldo devedor.
Uma precisa elucidação do conceito de saldo devedor encontra-se em Ayres
(1981, p. 133):
Uma dívida que vence juros diz-se que amortizada quando todos os compromissos (quer em relação ao principal, quer em relação aos juros) são satisfeitos por meio de uma seqüência de pagamentos (habitualmente) iguais, efetuados a intervalos iguais de tempo. O débito em qualquer época denomina-se estado da dívida ou saldo devedor nessa ocasião. O saldo devedor no início do prazo é a dívida original. O saldo devedor no fim do prazo é teoricamente 0; mas, em virtude da prática de arredondar para o centavo mais próximo, pode diferir ligeiramente de 0. O saldo devedor, logo após a realização de um pagamento, é o valor atual de todos os pagamentos ainda por efetuar.
Em Rocha (2011, p. 18-19) pode-se evidenciar que no pagamento da última
parcela do financiamento contratado a dívida deve estar totalmente quitada:
(...) o capital é reduzido (amortizado) um pouco a cada prestação, e os juros somente são devidos sobre o capital ainda não devolvido. E assim, ao final da última prestação o devedor terá pago percentuais de amortização que somam 100% do capital inicial, e terá pago juros sobre um capital cada vez menor, ou seja, progressivamente reduzido (amortizado) pelas prestações.
Dessas colocações pode-se inferir que o saldo devedor é o valor da dívida em
dado momento e no final do último pagamento a dívida contratada deve estar
quitada, ou seja, o saldo devedor deve estar zerado.
Porém, constata-se que os resultados da aplicação dos sistemas de
27
amortização nos financiamentos habitacionais provocam a geração de um saldo
devedor ou residual diferente de zero. As discussões na literatura apontam para
diversos fatores que provocaram e podem levar à formação desse saldo residual.
Reunindo os fatores que são apontados na literatura, por suas características
semelhantes, elaborou-se um conjunto formado por três grupos de fatores: sistemas
de amortização, planos de correção monetária e práticas bancárias.
2.3. SISTEMAS DE AMORTIZAÇÃO
Foi exposto na seção anterior (seção 2.2) que do ponto de vista matemático
os sistemas de amortização são organizados para levar à quitação do
financiamento. Assim, quando do pagamento da última prestação contratada o saldo
devedor deve estar quitado. Isso é uma noção até intuitiva e o próprio objetivo dos
sistemas de amortização é esse, formular um esquema de pagamentos que leve à
quitação da dívida.
Os autores que serviram de base para a revisão de literatura apontam que os
sistemas de amortização são modelos matemáticos perfeitos. Quando aplicados na
forma como foram criados não há a formação de saldo devedor ou residual. Rocha
(2011, p. 18) é um autor que aborda diretamente a questão ao falar da mecânica
matemática dos sistemas de amortização:
“De acordo com a lógica matemática existente em cada sistema de amortização, é absolutamente claro que financeiramente todos cumprirão a vontade contratual das partes, ou seja, de pagar um montante “X”, em “N” parcelas, e com incidência de uma taxa “Y” de juros.”
Uma grande questão suscitada em relação aos sistemas de amortização e
que é objeto de inúmeras discussões, inclusive judiciais, é a da capitalização de
juros. Essa questão implica inúmeras outras questões inclusive relacionadas às
práticas bancárias. Esse ponto será abordado em item específico adiante. Antes é
importante definir o conceito de sistema de amortização e descrever os principais
sistemas de amortização utilizados nos financiamentos habitacionais. Serão
descritos os sistemas de amortização: Sistema de Amortização Constante (SAC), o
Sistema de Amortização Misto (SAM), o Sistema de Amortização Crescente
(SACRE), o Sistema de Amortização Francês (SAF) ou Tabela Price como também é
conhecido e o Método Linear Ponderado (MLP). Este último sistema é pouco
conhecido e desprezado pelos agentes financeiros, faz uso de conceitos de juros
28
simples para amortizar um financiamento. Será um importante sistema para
contrapor ideias e propor alternativas para a amortização de financiamentos. Os
demais são utilizados no Sistema Financeiro da Habitação e os mesmos são
indicados na lei que instituiu o PMCMC (art. 75 da Lei 11.977/09) e serão utilizados
nos testes matemáticos a serem realizados.
Os sistemas de amortização são basicamente planos de pagamento do
financiamento contraído. Dados o valor do financiamento, o prazo de financiamento
e a taxa de juros, os sistemas de amortização informam o valor da prestação a ser
paga em cada período, a parcela de juros e amortização que estão embutidas em
cada prestação e a evolução do saldo devedor (dívida) em cada período. Expõe-se a
seguir as palavras de Faro (2006, p. 236) ao conceituar os sistemas de amortização:
“(...), os planos usuais de amortização de dívidas estabelecem um conjunto de prestações periódicas {p1, p2,...,pn} em que o número n de prestações define o chamado prazo de financiamento, que resgatam o valor de F do empréstimo concedido (que se admite ser liberado no início do primeiro período considerado e que é chamado de principal).(...) – supõe-se que as prestações sejam constituídas de duas parcelas: uma dita de amortização (ou de restituição do empréstimo) e a outra de juros (ou de remuneração do empréstimo), (...).”
É importante definir alguns termos que serão utilizados ao longo do trabalho e
que são necessários para compreender os sistemas de amortização.
Prestação é o valor pago periodicamente pelo mutuário, sendo formada de
duas parcelas: juros e amortização. Ao seu valor também é acrescido outros
encargos como os prêmios de seguro. Os sistemas de amortização tratam somente
das parcelas de juros e amortização. Os outros encargos são somados ao valor da
prestação definido pelos diversos sistemas. Nas palavras de Assaf (2009, p. 200):
“Prestação – É composto do valor da amortização mais os encargos financeiros
devidos em determinado período de tempo. Assim: Prestação = Amortização +
Encargos Financeiros”. Carvalho (2009, p. 115) define a prestação como “o valor
pago periodicamente pelo devedor ao credor. Sendo constituído pela soma de
amortização e juros”.
Amortização é o pagamento do valor financiado, corresponde à parcela da
prestação destinada à quitação da dívida. Ela reduz o saldo devedor. Nas palavras
de Assaf (2009, p. 200): “A amortização refere-se exclusivamente ao pagamento do
principal (capital emprestado), o qual é efetuado, geralmente, mediante parcelas
(mensais, trimestrais, etc)”. Para Carvalho (2009. p. 116): “é o valor do principal que
está sendo pago em cada prestação”.
29
Juros representam a remuneração do valor financiado. Assaf (2009, p. 200)
escreve que os juros se caracterizam como custo para o devedor e retorno para o
credor. Mendonça (2010, p. 90) explica que os juros também conhecidos como
“serviços da dívida” são calculados sobre o saldo devedor do período anterior.
Saldo devedor corresponde ao valor da dívida em dado momento. Nas
palavras de Assaf (2009, p. 200): “Representa o valor do principal da dívida, em
determinado momento, após a dedução do valor já pago ao credor a título de
amortização.” Carvalho (2009, p. 116) o define como “o capital atualizado, que
incorpora os juros de cada período, deduzido dos valores pagos”. Faro (2006, p.
237-239) faz referências a três métodos de cálculo do saldo devedor:
Método prospectivo: o saldo devedor em determinado momento K,
deve ser igual ao valor atual (à taxa i, neste momento k) do que ainda
resta a pagar: ;
Método da recorrência: o saldo devedor é igual ao que seria devido se
nada houvesse sido pago (ao valor atual), subtraído do valor
acumulado (à taxa i) do que já foi efetivamente pago:
;
Método retrospectivo: faz uso do conceito de parcela (ou quota) de
amortização.
O método retrospectivo é essencialmente usado na construção de planilhas
apesar de poder ser deduzido algebricamente. Porém, como nos financiamentos
além de juros há outros encargos adicionados às prestações, além de juros e
amortização, o uso de métodos puramente algébricos é problemático.
A seguir transcrevemos as notações que serão utilizadas nas fórmulas de
cálculo dos sistemas de amortização:
valor da prestação em determinado período de tempo t;
valor dos juros em determinado período de tempo t;
valor da amortização em determinado período de tempo t;
valor do saldo devedor em determinado período de tempo t;
número de prestações contratadas, corresponde ao prazo do
financiamento;
taxa de juros.
30
2.3.1. Sistema de Amortização Constante - SAC
De acordo com Nogueira (2008, p. 155-156) o Sistema de Amortização
Constante (SAC) também é conhecido como Sistema de Amortização Italiano devido
aos registros de sua utilização nas cidades de Gênova e Veneza na Itália na época
da Idade Média. Há registro de sua utilização na história comercial de Veneza no
ano de 1385.
Sua denominação deriva de sua principal característica que é as parcelas de
amortização serem constantes ou iguais. Suas prestações são periódicas,
sucessivas e decrescentes em progressão aritmética. As prestações são facilmente
calculadas. A parcela de amortização é obtida pela divisão do valor do financiamento
pelo número de prestações e o valor da parcela de juros é determinado pela
multiplicação da taxa de juros pelo saldo devedor do período imediatamente anterior
(VIEIRA SOBRINHO, 2000, p. 230).
Assaf (2009, p. 201) complementa explicando o comportamento dos juros no
sistema:
Os Juros, por incidirem sobre o saldo devedor, cujo montante decresce após o pagamento de cada amortização, assumem valores decrescentes nos períodos. Em consequência do comportamento da amortização e dos juros, as prestações periódicas e sucessivas do SAC são decrescentes em progressão aritmética.
Para obter o valor da amortização basta dividir o valor financiado pelo número
de prestações:
ou
O valor do saldo devedor em determinado período t é obtido por:
O saldo devedor apresenta um valor decrescente em Progressão Aritmética
(PA) e cuja razão é igual à amortização. O saldo devedor é reduzido à metade (em
50%) após o pagamento de 50% das prestações.
Os juros são calculados em cada período sobre o saldo devedor do período
anterior:
Devido ao comportamento decrescente do saldo devedor, os juros decrescem
31
a cada período.
O valor das prestações em um período t qualquer é obtido pela soma da
parcela de amortização e de juros:
Substituindo pela expressão que calcula os juros:
Substituindo a expressão que calcula o saldo devedor:
Realizando as operações de soma e subtração e isolando A, tem-se:
Devido ao comportamento da amortização e dos juros, as prestações
decrescem linearmente em progressão aritmética.
2.3.2. Sistema de Amortização Francês (Tabela Price) – SAF
De acordo com Nogueira (2008, p. 7-14) as Tabelas de Juros Compostos
(Tabelas Price) foram desenvolvidas pelo clérigo e matemático inglês Richard Price,
em 1771 com a publicação do livro Observations em Reversionary Payments.
Segundo Vieira Sobrinho (2000, p. 220), no século XIX, na França, a Tabela Price foi
convertida em sistema passando a ser chamado Sistema de Amortização Francês.
A expressão Tabela Price geralmente é adotada quando os períodos das
prestações são menores que o da taxa de juros, quando então é utilizada a taxa
proporcional (linear) simples.
A principal característica do sistema é que o valor da prestação é constante,
ou seja, não há variação no valor da prestação durante todo prazo do financiamento.
Nas palavras de Assaf (2009, p. 205):
O sistema de Amortização Francês, amplamente adotado no mercado financeiro do Brasil, estipula, ao contrário do SAC, que as prestações devem ser iguais, periódicas e sucessivas. Equivalem, em outras palavras, ao modelo-padrão de fluxos de caixa, (...). Os juros, por incidirem sobre o saldo devedor, são decrescentes, e as parcelas de amortização assumem valores crescentes. Em outras palavras, no SAF os juros decrescem e as amortizações crescem ao longo do tempo. A soma dessas duas parcelas permanece sempre igual ao valor da prestação.
A expressão que permite calcular o valor da prestação é dada por:
32
O saldo devedor pode ser obtido pela subtração do saldo devedor do período
anterior (valor devido no início do intervalo de tempo) pela parcela de amortização
do período, ou alternativamente, pela expressão:
Os valores do saldo devedor decrescem exponencialmente à taxa de juros i.
O saldo devedor é reduzido à metade (em 50%) após o pagamento de 75% das
prestações.
Os juros são calculados pela multiplicação da taxa de juros pelo saldo
devedor do período imediatamente anterior:
Os juros são decrescentes, pois incidem sobre um saldo devedor menor em
cada período.
A amortização é determinada pela diferença entre o valor da prestação e o
valor dos juros:
Alternativamente, as parcelas de amortização podem ser obtidas através da
seguinte expressão:
Esta última expressão mostra o componente exponencial da amortização. Ela
mostra o comportamento da amortização que cresce exponencialmente.
2.3.3. Sistema de Amortização Misto - SAM
O Sistema de Amortização Misto é uma combinação do SAC e do SAF. Os
valores de prestação, amortização e juros são a média aritmética dos valores
correspondentes entre os Sistemas SAC e SAF. Nas palavras de Assaf (2009, p.
209):
O Sistema de Amortização Misto (SAM) foi desenvolvido originalmente para as operações de financiamento do Sistema financeiro de Habitação. Representa basicamente a média aritmética entre o sistema francês (SAF) ou Price e o sistema de amortização constante (SAC), daí explicando-se a sua denominação. Para cada um dos valores de seu plano de pagamentos, deve-se somar aqueles obtidos pelo SAF com os do SAC e dividir o resultado por dois.
A expressão de cálculo das prestações:
33
Onde:
valor da prestação no sistema SAM;
valor da prestação no sistema SAF ou Price;
valor da prestação no sistema SAC.
O valor das prestações no SAM apresentam valores intermediários entre o
SAC e o SAF. As prestações decrescem linearmente em progressão aritmética e
cuja razão é metade do valor da razão do sistema SAC. Assim, uma forma
alternativa de calcular o valor da prestação é dada pela expressão:
O cálculo das amortizações é obtido por:
Devido à influência do sistema SAF, as amortizações no sistema misto
crescem exponencialmente.
Os juros podem ser calculados através da média entre os sistemas SAF e
SAC:
Ou alternativamente através da forma convencional de se multiplicar a taxa de
juros pelo saldo devedor do período anterior:
O valor do saldo devedor é obtido por meio da expressão:
O saldo devedor no SAM decresce de forma mais rápido que no SAF e de
forma mais lenta que no SAC. O saldo devedor é reduzido pela metade (em 50%)
após o pagamento de aproximadamente de 64% das prestações.
2.3.4. Sistema de Amortização Crescente – SACRE
O Sistema de Amortização Crescente (SACRE) é de utilização exclusiva da
Caixa Econômica Federal e é uma variante do Sistema de Amortização Constante
34
(SAC). Utiliza-se o mesmo método de cálculo do SAC para a primeira prestação e
utiliza-se desse valor constante pelo período de um ano. Com isso consegue-se
obter valores de amortização crescentes nesse período. Após um ano, o valor da
prestação é recalculado para o período seguinte.
As expressões de cálculo são as mesmas utilizadas no sistema SAC.
2.3.5. Método Linear Ponderado ou Método da Soma dos Dígitos
A abordagem deste método de amortização não é muito comum. Na revisão
de literatura foram encontradas referências a ele em quatro autores: Cavalheiro
(1970), Figueiredo (2011), Nogueira (2008) e Vieira Sobrinho (2000). Enquanto os
outros sistemas de amortização (SAC, SAF e SAM) são abordados em praticamente
todas as obras de Matemática Financeira, o Método Linear Ponderado é
referenciado por dois matemáticos (Cavalheiro e Vieira Sobrinho) e dois
especialistas em financiamentos habitacionais (Figueiredo e Nogueira).
Figueiredo (2011) e Nogueira (2008) afirmam que a origem do método é
devida ao matemático alemão Carl Friedrich Gauss que em 1784 desenvolveu os
conceitos de Progressão Aritmética. O método utiliza os conceitos de juros simples.
Ele não capitaliza juros.
A dedução da fórmula de cálculo da prestação é encontrada em Cavalheiro
(1970, p. 129-130).
Ele expõe a fórmula de cálculo do montante em função de uma Progressão
Aritmética (PA):
Onde:
M = montante (capital + juros);
P = valor de uma prestação;
i = taxa de juros
n = número de prestações.
Observe que a expressão
corresponde a soma dos termos de
uma progressão aritmética.
A fórmula clássica de cálculo do montante a juros simples é:
35
Onde, C = capital da dívida.
Cavalheiro, então, reescreve a primeira expressão:
Reordenando os termos obtém-se o valor da prestação:
Cavalheiro (1970) não expõe a forma como os juros devem ser apropriados, o
que é feito por Vieira Sobrinho (2000). Figueiredo (2011, p. 65-68) expõe o método
de forma completa. Mostrando a fórmula de cálculo da prestação e a apropriação de
juros.
Cálculo da prestação:
I – Calcula-se o índice médio (IM) do financiamento:
;
II – Calcula-se o capital remunerado (CR = capital + juros simples) do
financiamento: , onde VF = valor financiado;
III – Calcula-se o valor da prestação (amortização + juros) do financiamento:
Onde EM = encargo mensal ou prestação. Caso sejam substituídas as
expressões correspondentes na fórmula de cálculo do encargo mensal a expressão
obtida é a mesma exposta por Cavalheiro (1970).
Apropriação de juros:
I – Cálculo da soma dos termos (soma do número de prestações):
;
II – Cálculo do índice ponderado:
;
III – Cálculo dos juros de cada período: .
O valor da amortização de cada período é obtido pela subtração do valor da
prestação ou encargo mensal do valor corresponde de juros do período considerado:
.
2.3.6. Capitalização de Juros
A capitalização de juros que também é chamada de anatocismo consiste na
36
incorporação de juros ao saldo devedor, ocasionando a incidência de juros sobre os
próprios juros devidos. Esse fenômeno está relacionado ao regime de capitalização
que pode ser simples ou composto. No regime simples não há incorporação de juros
ao capital enquanto no regime composto existe essa incorporação. Pode-se
entender melhor a diferença entre os dois regimes pela exposição de Figueiredo
(2010, p. 157):
(...) No regime de capitalização de juros compostos, o juro formado em cada período de capitalização é incorporado ao capital inicial, passando a totalização do “capital + juro” (montante) a render juros no período seguinte, prática essa conhecida por “anatocismo” ou de “juros sobre juros”. Por sua vez, no regime de capitalização de juros simples, somente o capital inicial rende juros, ou seja, o juro formado em cada período não é incorporado ao capital, não rendendo juros no período seguinte.
Os juros no regime simples são calculados somente sobre o saldo devedor
inicial (valor financiado) e de forma proporcional ao tempo. Sua expressão
matemática é dada por:
Os juros no regime composto são calculados com a incorporação de juros do
período anterior ao saldo devedor inicial, dessa forma os juros passam a render
juros. A expressão matemática que permite o cálculo dos juros compostos é dada
por:
O importante é entender o efeito da utilização dos dois regimes de
capitalização. No regime simples o cálculo dos juros é proporcional o que provoca
um crescimento linear. Já no regime composto o crescimento é exponencial. Abaixo
está um quadro que mostra os efeitos da utilização dos dois regimes. Utiliza-se no
exemplo um financiamento de R$ 170.000,00 aplicados por período de 12 meses a
uma taxa de juros de 0,57% ao mês:
37
Tabela 1. Exemplo de evolução de saldo devedor
Mês Regime Simples Regime Composto
Juros Saldo Juros Saldo
0 - 170.000,00 - 170.000,00
1 969,00 170.969,00 969,00 170.969,00
2 969,00 171.938,00 974,52 171.943,52
3 969,00 172.907,00 980,08 172.923,60
4 969,00 173.876,00 985,66 173.909,27
5 969,00 174.845,00 991,28 174.900,55
6 969,00 175.814,00 996,93 175.897,48
7 969,00 176.783,00 1.002,62 176.900,10
8 969,00 177.752,00 1.008,33 177.908,43
9 969,00 178.721,00 1.014,08 178.922,51
10 969,00 179.690,00 1.019,86 179.942,36
11 969,00 180.659,00 1.025,67 180.968,04
12 969,00 181.628,00 1.031,52 181.999,55
Total de juros 11.628,00 - 11.999,55 -
Fonte: Próprio autor
O valor do saldo foi obtido somando-se o juro do período com o saldo do
período anterior. Percebe-se que no regime de capitalização composta o
crescimento do saldo é maior, isso ocorre devido à incorporação de juros ao saldo
devedor para o cálculo dos novos juros. No regime simples os juros são lineares,
sendo calculados sempre sobre o valor inicial, enquanto no regime composto os
juros são calculados aplicando-se a taxa sobre o saldo em que foram adicionados
juros do período anterior. No período de doze meses do exemplo há uma diferença
de R$ 371,55 nos dois regimes de capitalização. Quando consideramos um prazo
maior como são os casos de financiamento habitacional pode-se entender melhor os
efeitos da adoção de um ou outro regime de capitalização. Considerando um prazo
de 30 anos de financiamento como são os do Programa Minha Casa, Minha Vida,
utilizando os mesmos valores de financiamento e taxa de juros do exemplo anterior
são obtidos para o regime simples o pagamento de R$ 348.840,00 de juros e para o
regime composto R$ 1.145.500,00. Quanto maior for o prazo maior se torna essa
diferença. Considerando o prazo máximo de financiamentos aprovado em meado de
38
2012 que é de 35 anos, tem-se no regime de juros simples o pagamento de R$
406.980,00 de juros e no regime de juros compostos o valor de R$ 1.680.112,00. Ou
seja, chega-se a pagar mais de quatro vezes de juros no regime composto.
A questão da capitalização de juros em financiamentos habitacionais é
importante, pois há divergência entre autores sobre a capitalização ou não de juros
nos sistemas de amortização. Há um grupo de autores que defendem que os
sistemas de amortização utilizados nos financiamentos habitacionais como o SAC,
SAF, SAM e SACRE não capitalizam juros enquanto outro grupo defende posição
contrária.
Entre os autores que defendem a existência da capitalização nos sistemas de
amortização SAC, SAF, SAM e SACRE estão Figueiredo (2011), Nogueira (2008),
Guimarães (2006), Vieira Sobrinho (2000) e Faro (2006). A linha de argumentação
em que se baseiam é fundamentada na utilização do fator exponencial no cálculo de
prestação e no conceito de equivalência financeira dos sistemas.
A teoria dos juros composto é baseada na progressão geométrica (PG), a
qual é definida como uma sequência de termos numéricos, em que cada termo, a
partir do segundo, é igual ao antecessor multiplicado por uma constante chamada
razão (NOGUEIRA, 2008, p. 74). A expressão que fornece qualquer termo de uma
progressão geométrica é dada por:
A semelhança desta expressão com a fórmula que permite o cálculo de
qualquer parcela de amortização no sistema SAF ou Price (seção 1.3.2) não é
coincidência:
As duas expressões são semelhantes porque o sistema SAF ou Price é
fundamentado na teoria de juros compostos e, portanto capitaliza juros. Guimarães
(2006, p. 106) esclarece sobre a utilização do fator de capitalização: “(...) o fator
algébrico que é chamado fator de capitalização composta ou fator de
acumulação de capital para pagamento, que prestigia a contagem de juros sobre
juros, ou seja, a capitalização mensal dos juros, (...)”.
Nogueira (2008, p.17-18) afirma que o próprio Richard Price denomina suas
tabelas de juros compostos e que apenas no Brasil elas são conhecidas pelo nome
de seu autor:
A declaração do Reverendo Richard Price, em sua obra, basta para
39
comprovar os fatos, ou seja: a obra de Price que apresentamos neste trabalho esclarece definitivamente, pelos escritos do próprio autor, que as tabelas publicadas são denominadas por ele Table of Compound Interest (Tabelas de Juro Composto). Destaco que somente no Brasil essas tabelas são conhecidas por Tabelas Price, referenciando seu autor, porque se fossem conhecidas pela denominação própria do autor, invariavelmente a isso implicaria a informação de que são balizadas na Capitalização de Juro (...).
O sistema de amortização SAC não apresenta o fator exponencial na fórmula
de cálculo de suas parcelas, juros ou amortização. A comprovação de que capitaliza
juros é fundamentada no conceito de equivalência financeira.
A equivalência se baseia na ideia de que não é possível comparar valores
financeiros que estão distantes no tempo. Um determinado valor hoje não
representa o mesmo poder de compra daqui um determinado período de tempo. É
uma regra fundamental em Matemática Financeira que para se comparar valores
estes devem estar ajustados para o mesmo período de tempo. Faro (2006, p. 33)
expressa a ideia de equivalência:
Por definição, dados dois conjuntos de capitais, cada um deles pagável em uma certa data, dizemos que os mesmos são equivalentes, a uma data taxa de juros, se, fixada uma data para comparação, as respectivas somas dos valores atuais, naquela data, dos componentes de cada um dos conjuntos de capitais forem iguais.
Carvalho (2009, p. 38) também fornece uma definição para equivalência de
capitais: “Dizemos que dois capitais, ou fluxos de caixa, são equivalentes no tempo
se o valor presente deles, descapitalizados à mesma taxa de juros, for igual”.
Utiliza-se o fator de correção ou índice de correção para trazer
determinado valor ao presente. Para trazer um valor do futuro para o presente
divide-se o valor futuro pelo fator de correção e quando se pretende levar um valor
qualquer para o futuro multiplica-se o mesmo pelo fator de correção. Faro (2006, p.
236) descreve as ideias básicas da equivalência financeira como um fluxo de caixa:
(...), observando-se que – caracteriza um fluxo de caixa do
tipo investimento simples, existe uma, e somente uma, taxa de juros i (que é a taxa interna de retorno do fluxo de caixa) que promove a equivalência financeira expressa na seguinte relação fundamental:
Isto é, independentemente dos valores particulares assumidos pelas prestações, o valor financiado F deve ser igual ao valor atual, calculado à taxa i do financiamento, da sequência de prestações.
Faria (2000, p. 178) afirma que os sistemas SAC e SAF são equivalentes:
Agora, matematicamente falando, os dois sistemas são equivalentes, como se pode comprovar pela “Equivalência Fundamental” dos Sistemas Francês e de Amortização Constante: “Em uma época K qualquer, sendo 0<K<n, o montante das K prestações pagas mais o valor atual (na época K) das (n-k) prestações que faltam é igual ao valor da dívida nessa época”.
40
Para exemplificar a ideia de equivalência financeira e mostrar sua aplicação
nos sistemas SAC e SAF, considere um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de
juros i=0,57% a.m. e o prazo de 10 meses. Abaixo está planilha com os valores de
prestação, juros, amortização e evolução do saldo devedor para os dois sistemas de
amortização: SAC e SAF.
Tabela 2. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e SAF
Mês
SAC SAF
Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
0 - - - 100.000,00 - - - 100.000,00
1 10.570,00 570,00 10.000,00 90.000,00 10.316,17 570,00 9.746,17 90.253,83
2 10.513,00 513,00 10.000,00 80.000,00 10.316,17 514,45 9.801,73 80.452,10
3 10.456,00 456,00 10.000,00 70.000,00 10.316,17 458,58 9.857,60 70.594,51
4 10.399,00 399,00 10.000,00 60.000,00 10.316,17 402,39 9.913,78 60.680,72
5 10.342,00 342,00 10.000,00 50.000,00 10.316,17 345,88 9.970,29 50.710,43
6 10.285,00 285,00 10.000,00 40.000,00 10.316,17 289,05 10.027,12 40.683,31
7 10.228,00 228,00 10.000,00 30.000,00 10.316,17 231,89 10.084,28 30.599,03
8 10.171,00 171,00 10.000,00 20.000,00 10.316,17 174,41 10.141,76 20.457,27
9 10.114,00 114,00 10.000,00 10.000,00 10.316,17 116,61 10.199,57 10.257,70
10 10.057,00 57,00 10.000,00 0,00 10.316,17 58,47 10.257,70 0,00
Fonte: Próprio autor
No sistema de amortização SAC, o valor da amortização é constante e obtida
pela divisão do valor do financiamento pelo número de prestações. Os juros de cada
período são obtidos pela multiplicação da taxa de juros de 0,57% pelo saldo devedor
do período anterior. Saldo devedor é obtido pela subtração do saldo devedor do
período anterior pela amortização do período considerado. A prestação é a soma da
amortização com os juros. Já no sistema SAF (Price) a prestação é constante e
calculada através da utilização da fórmula
(seção 2.3.2). Os juros
de cada período, como no SAC, são obtidos pela multiplicação da taxa de juros de
0,57% pelo saldo devedor do período anterior. O valor da amortização resulta da
subtração do valor da prestação pelo valor dos juros do período considerado. O
saldo devedor também é obtido do mesmo modo que no SAC. Em ambos os
sistemas o saldo devedor é zerado com o pagamento da décima prestação.
Na tabela abaixo é mostrada a aplicação do conceito de equivalência para os
dois sistemas. Considere a conversão dos valores para período correspondente à
quinta parcela (poderia ser adotada qualquer uma das dez parcelas).
41
Tabela 3. Exemplo de equivalência dos sistemas de amortização SAC e SAF
Mês
SAC SAF
Prestação Prestação levada ao 5º mês
Prestação Prestação levada ao 5º mês
1 10.570,00 10.813,06 10.316,17 10.553,40
2 10.513,00 10.693,80 10.316,17 10.493,59
3 10.456,00 10.575,54 10.316,17 10.434,11
4 10.399,00 10.458,27 10.316,17 10.374,97
5 10.342,00 10.342,00 10.316,17 10.316,17
6 10.285,00 10.226,71 10.316,17 10.257,70
7 10.228,00 10.112,39 10.316,17 10.199,57
8 10.171,00 9.999,04 10.316,17 10.141,76
9 10.114,00 9.886,65 10.316,17 10.084,28
10 10.057,00 9.775,21 10.316,17 10.027,12
TOTAL - 102.882,68 - 102.882,67
Fonte: Próprio autor
Os valores das prestações tanto do sistema SAC como do SAF foram obtidos
da Tabela 2. Os valores das prestações foram levados ao período correspondente à
quinta parcela através da multiplicação do fator de correção pelo valor
da prestação correspondente ao período da prestação t. A soma das prestações
levadas ao período correspondente ao quinto mês são iguais (a diferença de um
centavo pode ser atribuída ao arredondamento da prestação no sistema SAF), o que
mostra que os dois sistemas são equivalentes financeiramente.
A equivalência financeira do sistema SAC ao SAF é o argumento dos que
defendem a existência de capitalização de juros no sistema SAC. No sistema SAF a
existência da capitalização é defendida devido ao componente exponencial em sua
fórmula de cálculo. Como os sistemas SAM e SACRE derivam dos sistemas SAF e
SAC também apresentam a capitalização de juros.
Os autores Teotônio Rezende (2003) e Martins Pires (2004) defendem a
posição contrária: os sistemas de amortização SAC, SAF, SAM e SACRE não
capitalizam juros, fundamentam-se na distinção entre os conceitos de taxas
capitalizadas e juros capitalizados. Essa distinção é feita por Pires (2004, p. 18):
Juros capitalizados são a incorporação dos juros ao saldo devedor para depois efetuar o cálculo de novos juros. Apenas nesta hipótese ocorre o que se convencionou chamar no Brasil de anatocismo. Repetimos, apenas ocorre juro capitalizado quando incorporamos os juros ao saldo devedor para no período seguinte voltar a calcular novos juros. Tecnicamente é diferente da figura de juros compostos pelo qual a capitalização é do percentual dos juros, enquanto que, nos juros capitalizados, incorpora-se o valor calculado dos juros ao capital informando novo capital, sobre o qual voltará a incidir juros.
42
O que esse autor chama de juros capitalizados ocorre em uma situação
chamada de amortização negativa, que ocorre quando o valor da prestação não é
suficiente para a quitação da parcela de juros daquele período, então essa diferença
de juros não pagos é incorporada ao valor financiado, passando a render juros. Essa
visão é explicitada pelos argumentos de Teotônio da Costa Rezende (2003, p. 23):
Confundir juros capitalizados - cobrança de juros dos juros – anatocismo - com taxas capitalizadas, aplicadas em sistemas de amortização, é um equívoco, devendo-se ter em mente que o termo “capitalizar”, conforme consta do Novo dicionário da língua portuguesa, de autoria de Aurélio Buarque de Holanda Ferreira, é definido como “Converter em capital”, “Adicionar ao capital” e, assim sendo, não tem como o ato de receber, à vista, os juros mensais, sem em momento algum incorporá-los ao saldo devedor, se constituir em capitalização. Tecnicamente só existe uma única forma de ocorrer a cobrança de juros dos juros, o denominado anatocismo, e esta forma consiste em incorporá-los ao saldo devedor, passando estes a fazer parte do capital e, por conseguinte, a render juros nos períodos subseqüentes, o que não ocorre com os sistemas de amortização aplicados nos financiamentos de crédito imobiliário, salvo aquelas situações de sub-reajustes extremados das prestações, fazendo com que estas se tornem inferiores aos juros mensais, provocando o fenômeno denominado ‘amortização negativa’, porém, são fatos exógenos aos sistemas de amortização.
Esses conceitos de juros capitalizados e taxas capitalizadas não foram
encontrados nos demais autores pesquisados. Nas obras de Matemática Financeira
consultas de Assaf Neto (2009), Carvalho (2009), Cavalheiro (1970), Faria (2000),
Faro (2006), Mendonça (2010), Veras (1999) e Vieira Sobrinho (2000), não há
referência a esses conceitos. Há inclusive um manifesto publicado em 2004,
chamado Declaração em Defesa de uma Ciência Matemática e Financeira realizada
por renomados autores de Matemática Financeira, afirmando a existência da
capitalização de juros nos sistemas de amortização como o SAF, este artigo consta
no site do SINDECON (Sindicato dos Economistas do Estado de São Paulo).
Para discutir a questão da capitalização de juros ou não nos sistemas
considerados (SAC, SAM, SAF e SACRE) será utilizado o conceito já exposto de
equivalência financeira. Foi mostrado que os Sistemas SAC e SAF são equivalentes
financeiramente e por consequência o SAM e SACRE também, pois derivam
daqueles. Será feita a comparação entre o SAF e o Método Linear Ponderado
(MLP). Este é um sistema de amortização que utiliza conceitos de juros simples,
logo não capitaliza juros. Levando os valores das prestações dos dois sistemas
(SAF e MLP) para o mesmo período pode-se verificar se os dois são equivalentes ou
não.
Serão utilizados os mesmos dados para os exemplos anteriores. Valor
43
financiado R$ 100.000,00, taxa de juros i = 0,57% a.m. e prazo de financiamento de
10 meses. Abaixo está a tabela de amortização utilizando os dois métodos (SAF e
MLP):
Tabela 4. Exemplo dos sistemas de amortização SAC e MLP
Mês
SAF MÉTODO LINEAR PONDERADO
Prestação Juros Amortização Saldo
Devedor Nº IP Prestação Juros Amortização
Saldo Devedor
0 - - - 100.000,00 - - - - - 100.000,00
1 10.316,17 570,00 9.746,17 90.253,83 10 55,5745 10.305,66 555,75 9.749,92 90.250,09
2 10.316,17 514,45 9.801,73 80.452,10 9 55,5745 10.305,66 500,17 9.805,49 80.444,60
3 10.316,17 458,58 9.857,60 70.594,51 8 55,5745 10.305,66 444,60 9.861,06 70.583,53
4 10.316,17 402,39 9.913,78 60.680,72 7 55,5745 10.305,66 389,02 9.916,64 60.666,89
5 10.316,17 345,88 9.970,29 50.710,43 6 55,5745 10.305,66 333,45 9.972,21 50.694,68
6 10.316,17 289,05 10.027,12 40.683,31 5 55,5745 10.305,66 277,87 10.027,79 40.666,89
7 10.316,17 231,89 10.084,28 30.599,03 4 55,5745 10.305,66 222,30 10.083,36 30.583,53
8 10.316,17 174,41 10.141,76 20.457,27 3 55,5745 10.305,66 166,72 10.138,94 20.444,59
9 10.316,17 116,61 10.199,57 10.257,70 2 55,5745 10.305,66 111,15 10.194,51 10.250,08
10 10.316,17 58,47 10.257,70 0,00 1 55,5745 10.305,66 55,57 10.250,09 0,00
Fonte: Próprio autor
Os cálculos do sistema SAF já foram expostos e os valores do quadro são os
mesmos da Tabela 2. No método linear ponderado o valor da prestação e do Índice
Ponderado (IP) foram obtidos pela utilização do método exposto na seção 2.3.5. A
coluna Nº corresponde aos números das parcelas ordenadas de forma decrescente.
Os juros são obtidos pela multiplicação do Índice Ponderado (IP) pelo valor
corresponde da coluna Nº. A amortização de cada período corresponde à diferença
entre o valor da prestação e dos juros do período. Na tabela abaixo foram aplicados
os conceitos de equivalência financeira através da multiplicação do fator
por cada uma das prestações dos dois sistemas com o objetivo de levá-las ao
período correspondente à quinta parcela (poderia ser adotada qualquer parcela):
44
Tabela 5. Equivalência dos sistemas de amortização SAF e MLP
Mês
SAF MLP
Prestação Prestação levada
ao 5º mês Prestação
Prestação levada ao 5º mês
1 10.316,17 10.553,40 10.305,66 10.542,65
2 10.316,17 10.493,59 10.305,66 10.482,89
3 10.316,17 10.434,11 10.305,66 10.423,48
4 10.316,17 10.374,97 10.305,66 10.364,40
5 10.316,17 10.316,17 10.305,66 10.305,66
6 10.316,17 10.257,70 10.305,66 10.247,25
7 10.316,17 10.199,57 10.305,66 10.189,17
8 10.316,17 10.141,76 10.305,66 10.131,42
9 10.316,17 10.084,28 10.305,66 10.074,00
10 10.316,17 10.027,12 10.305,66 10.016,91
TOTAL - 102.882,67 - 102.777,83 Fonte: Próprio autor
A soma das prestações dos dois sistemas levadas à quinta parcela são
diferentes. Isso mostra que os sistemas SAC e do Método Linear Ponderado não
são equivalentes financeiramente. Como o valor da soma no sistema SAF (ou Price)
é maior que no Método Linear Ponderado (que não capitaliza juros), conclui-se que
o SAF e por consequência os sistemas SAC, SAM e SACRE capitalizam juros.
Segundo Figueiredo (2011, p. 19-32), o anatocismo, cobrança de juros sobre
juros, é tema de muita controvérsia no Brasil, tendo sido tratado por diversos
institutos e leis: Ordenações Manuelitas (1521), Ordenações Filipinas (1603), Código
Comercial (1850) e Código Civil (1917). O mais importante e polêmico desse
conjunto de leis é o Decreto-Lei 22.626, de 07/04/1933, que ficou conhecido como
Lei da Usura. Esse Decreto no seu artigo 4º proíbe a cobrança de juros sobre juros,
com exceção de juros vencidos em períodos superiores a um ano.
A Lei da Usura é objeto de inúmeras discussões judiciais, o que levou o
Supremo Tribunal Federal a enunciar a Súmula 121, de 16/12/1963, a qual ratifica a
proibição de capitalizar juros: “É vedada a capitalização de juros, ainda que
expressamente convencionada”.
Essa proibição fica sem efeitos com publicação da Lei 11.977, de 07/07/2009,
que instituiu o Programa Minha Casa, Minha Vida. Essa lei no seu artigo 75
acrescenta o artigo 15-A, na Lei 4.380, de 21/08/1964 (Lei que institui o Sistema
Financeiro Nacional), passando a permitir “a pactuação de capitalização de juros
com periodicidade mensal nas operações realizadas pelas entidades integrantes do
45
Sistema Financeiro de Habitação – SFH”.
Dessa forma, as discussões sobre a legalidade da utilização de sistemas de
amortização como SAC, SAF, SAM e SACRE que capitalizam juros ficam sem
efeitos. Mas a identificação dos mesmos como sistemas que capitalizam juros é
importante devido à maior onerosidade com que os mesmos afetam o mutuário.
2.3.7. Influência do Prazo do Financiamento
A questão do prazo de financiamento é colocada em função dos efeitos que o
mesmo provoca na execução contratual. Basicamente, se identificam dois efeitos. O
primeiro está relacionado com a onerosidade do financiamento. Com a utilização da
capitalização composta, os juros cobrados do mutuário crescem exponencialmente.
E quanto maior é o prazo maior é essa onerosidade. Na Tabela 4 (seção 2.3.6)
foram mostrados os sistemas SAF e do Método Linear Ponderado (MLP)
considerando um prazo de dez meses e taxa de juros i = 0,57% e valor financiado de
R$ 100.000,00. Neste exemplo, o total de juros pagos no sistema SAF foi de R$
3.161,73 e pelo MLP o valor de R$ 3.056,60. Diferença de R$ 105,13 (3,44%). Mas
se for adotado um prazo mais longo, como 360 meses, o total de juros pago no
sistema SAF é de R$ 135.653,07 e no MLP R$ 50.853,87. Uma diferença de R$
84.799,20 (166,75%) a mais de juros. Essa onerosidade pode ser ainda maior
devido a outros efeitos como a correção monetária que ainda serão discutidos.
O segundo efeito do prazo de financiamento é a possibilidade de tornar a
dívida perpétua. Ou seja, um prazo de financiamento longo pode tornar o
financiamento tomado impagável, pois inexiste amortização. Segundo as palavras
de Nogueira (2008, p. 115-116):
(...) podemos dizer que quanto maior o prazo de uma dívida pela Tabela Price, mais a primeira amortização tende a “zero”. Desta forma, pode-se dizer que quando a primeira amortização for ínfima e perder sua unidade monetária, ela será “zero”, tornando a dívida perpétua, pois o Capital jamais será pago. Isso ocorre em razão de que a Tabela Price se funda nos enunciados de uma P.G.; aliás o próprio Price observa no topo de suas tabelas, quando ao prazo, a expressão “que não exceda a 100 (cem)”.
Considere o valor financiado de R$ 100.000,00, a taxa de juros i = 4% a.m. e
os diversos prazos de financiamento n = 10, n = 60, n = 120, n = 180, n = 240, n =
300, n = 360 e n = 420 meses. Na tabela abaixo foram organizados os valores das
prestações, amortizações, juros e do saldo devedor relativo à primeira parcela
46
considerando os diversos prazos de financiamento:
Tabela 6. Efeitos do prazo do financiamento sobre o saldo devedor
Prazo do financiamento
Valor da prestação
Juros Amortização Saldo
devedor
0 - - - 100.000,00
10 12.329,09 4.000,00 8.329,09 91.670,91
60 4.420,18 4.000,00 420,18 99.579,82
120 4.036,48 4.000,00 36,48 99.963,52
180 4.003,44 4.000,00 3,44 99.996,56
240 4.000,33 4.000,00 0,33 99.999,67
300 4.000,03 4.000,00 0,03 99.999,97
360 4.000,00 4.000,00 0,00 100.000,00
420 4.000,00 4.000,00 0,00 100.000,00
Fonte: Próprio autor
Observe que quando o prazo de financiamento é de 360 meses não há mais
amortização, tornando-se a dívida perpétua. Esse efeito é dependente da taxa de
juros adotada, quanto maior for esta, menor será o prazo em que inexistirá
amortização.
Em meados de 2012 o governo autorizou que os prazos dos financiamentos
habitacionais possam ser de até 35 anos (420 meses). Dessa forma, a possibilidade
do saldo devedor não ser quitado integralmente ao fim do pagamento da última
prestação contratada existe em função do prazo de financiamento adotado. Tem que
ser considerado que além da taxa de juros, o valor da prestação e do saldo devedor
são afetados pela correção monetária, seguros e outros componentes que serão
vistos na sequência do trabalho.
2.4. PLANOS DE CORREÇÃO MONETÁRIA
Até 1964, o crédito imobiliário era concedido pelos Institutos de Aposentadoria
e Pensão (IAPs) e pela Fundação Casa Popular. Essas instituições passaram a
apresentar esgotamentos nos fundos que proporcionavam os recursos para a
concessão de financiamentos por não existir nenhum mecanismo de proteção
contras os efeitos da inflação. Bonduki (2011, p. 316) descreve essa situação: “(...) a
introdução da correção monetária nos financiamentos habitacionais são
consequência da avaliação do período anterior, onde os fundos destinados à
47
habitação rapidamente se esgotaram frente à inflação crescente, estreitando a
produção pública”.
Em 1964, a Lei 4.380/64 criou o Sistema Financeiro da Habitação e institui a
correção monetária nos contratos de financiamentos habitacionais como um meio de
preservar os recursos dos fundos que proviam os créditos imobiliários. Pois de outra
forma, a inflação destruiria o valor dos mesmos, exaurindo a capacidade destes em
proporcionar recursos para novas concessões de financiamento.
Os artigos cinco a sete dessa lei instituíram e conceituaram a correção
monetária como o reajustamento das prestações e do saldo devedor através da
utilização de um índice geral de preços, que reflitisse adequadamente as variações
no poder aquisitivo da moeda nacional. Para Faro (2006, p. 281): “(...) a correção
monetária é um mecanismo de indexação que promove a atualização periódica de
saldos devedores e prestações, de modo a levar em conta o poder aquisitivo da
moeda, ocasionada pela inflação”. Dessa forma, a correção monetária envolve a
eleição de um índice que deve ser aplicado ao valor das prestações e do saldo
devedor de modo a atualizá-los e recompor as perdas monetárias ocasionadas pela
inflação no período considerado para a correção.
2.4.1. Formatos de Correção Monetária nos Contratos
Foi abordado nas seções anteriores conceitos e os diversos tipos de sistemas
de amortização utilizados no Sistema Financeiro da Habitação. Porém, as fórmulas
de cálculos desses sistemas fornecem somente o valor da prestação, dos juros e da
parcela de amortização. Não contemplam a correção monetária. Rocha (2011, p. 22-
23):
Quanto à inflação, embora os sistemas de amortização sejam fórmulas matemáticas, em nenhum deles é possível a colocação de índices de inflação diretamente na fórmula, para que fosse fornecido pelo sistema uma prestação que levasse em conta as expectativas de corrosão inflacionária. Isso não é possível, mesmo que se soubesse por antecipação qual seria a taxa anual de inflação. (...) Para se saber o valor de uma prestação ou do saldo devedor após a ocorrência da corrosão inflacionária, deve o interessado corrigir o valor inicial da prestação e do saldo devedor em operação matemática específica, que nada tem a ver com o sistema de amortização que se esteja utilizando. (...). (...) a inflação passada, presente ou futura, é um dado econômico estranho às fórmulas dos sistemas de amortização. Para se saber o valor do saldo devedor ou da prestação em contratos cumpridos sob um regime de
48
inflação mensal, é necessário que os índices de inflação sejam calculados um a um, mês a mês, através de um processo de simples adição.
A maneira como os índices são utilizados na atualização monetária do saldo
devedor e das prestações pode ocasionar o se denomina descasamento de índices.
O descasamento ocorre quando a inflação afeta os contratos de forma diferente em
se tratando do saldo devedor e das prestações (ROCHA, 2011, p. 25).
Faria (2000, p. 189) na seguinte passagem expõe os efeitos desse fato:
Se aplicarmos uma CM maior ao Saldo Devedor do que à prestação, como
resultado, no final do prazo total do financiamento, o mutuário terá pago o
número exato de prestações e ainda restará um saldo devedor cujo valor é
significativo e dependerá da diferença entre as duas CMs aplicadas. E é
isso o que vinha acontecendo, desde que o Governo, demagogicamente é
bom que se diga, limitou o reajuste, somente das prestações, a um
percentual substancialmente inferior à CM do mesmo período, segundo um
índice oficial preestabelecido.
Rocha (2011, p. 25) considera a questão dos efeitos da inflação e a relação
com a política salarial como determinantes para levar ao descasamento de índices:
Sabendo da lentidão das correções monetárias nos salários, o legislador do SFH, temendo que o mutuário não conseguisse efetuar o pagamento das prestações pelo achatamento do salário, decidiu, bem ou mal, que as prestações somente seriam corrigidas de acordo com os aumentos de salários. No entanto, não podia o legislador vincular os aumentos do saldo devedor aos salários pois haveria perigo de se causar sério prejuízos aos poupadores e trabalhadores. Como se sabe, o dinheiro empregado no financiamento de imóveis do SFH é tomado por empréstimo dos saldos das cadernetas de poupança e dos depósitos de FGTS dos trabalhadores. Com essa decisão do legislador, a inflação passou a afetar os contratos do SFH de forma diferente em se tratando do saldo devedor e das prestações. Os saldos devedores acompanhavam os aumentos da poupança, e as prestações acompanhavam os aumento (lentos e nem sempre corretos) dos salários dos mutuários. É isso que se denomina de descasamento dos índices de correção monetária. Esse descasamento fez com que os saldos devedores fossem rapidamente aumentados a cada mês, enquanto as prestações sofriam lentos e incompletos aumentos dados pela política salarial.
Essa relação entre a política salarial e a inflação como fatores que levaram à
adoção do descasamento de índices também é abordada por Pires (2004, p. 5-6):
Quando determinou a aplicação de reajuste mensal no saldo devedor – porque de outra forma não poderia ser feito em decorrência dos índices inflacionários – e reajuste anual na prestação – porque as políticas salariais não permitiam o reajuste mensal do trabalhador – restava óbvio que tal dissolução geraria distorções financeiras e prejuízos a quem se aventurou financiar. Similar situação de descasamento ocorre quando o índice aplicado no saldo devedor é diferente do índice aplicado no reajuste das prestações, nova distorção será gerada contribuindo para o aumento do saldo devedor residual, principalmente se os índices aplicados nas prestações forem menores que os índices aplicados no saldo devedor, que foi o que
49
efetivamente ocorreu.
Há várias maneiras de tratar a correção monetária nos contratos. É
necessário considerar os índices que serão utilizados para atualizar o valor das
prestações e do saldo devedor e a periodicidade com que esses índices serão
aplicados. Neste trabalho será utilizada a terminologia adotada por Faro (2006), o
qual considera o uso desses dois componentes (índices e periodicidades) e suas
combinações para caracterizar os chamados planos de correção monetária. Estes
são classificados em dois tipos básicos: planos de correção monetária uniforme e
planos de correção monetária não-uniformes.
O primeiro tipo: planos de correção monetária uniforme se caracterizam por
utilizarem o mesmo indexador para corrigir o saldo devedor e a prestação e por
sofrerem a correção no mesmo período. Assim, se a periodicidade da correção é
mensal e o índice de correção monetária é a Taxa Referencial (TR), tanto a
prestação como o saldo devedor serão atualizados mensalmente através da
utilização da TR. Esse tipo de plano é o que se denomina plano financeiramente
consistente, ou seja, permitem que ao adimplemento da última prestação do
contrato, o saldo devedor seja integralmente quitado.
O segundo tipo de plano de correção monetária: os não-uniformes, são
financeiramente inconsistentes, pois podem levar à situação em que ao fim do
adimplemento da última prestação do contrato, reste um saldo devedor ou residual.
Eles se caracterizam por adotarem períodos diferentes para correção da prestação e
do saldo devedor. Por exemplo, a prestação poderia ser atualizada anualmente
enquanto o saldo devedor é atualizado mensalmente. Outra situação que os
caracteriza é a utilização de índices diferentes para corrigir as prestações e o saldo
devedor. Por exemplo, o saldo devedor poderia ser atualizado utilizando a Taxa
Referencial e a prestação o INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor). Ainda
pode existir uma combinação das duas situações com o uso de índices e períodos
diferentes para corrigir as prestações e o saldo devedor (exemplo, as prestações
atualizadas anualmente utilizando o INPC e o saldo devedor atualizado
mensalmente utilizando a TR).
A não-uniformidade dos contratos habitacionais é considerada relevante para
diversos autores como um dos fatores que levam à formação do saldo devedor ou
residual.
Há concordância entre os autores pesquisados Faria (2000), Faro (2006),
50
Figueiredo (2010), Guimarães (2006), Pires (2004), Rezende (2003), Rocha (2011)
de que o descasamento de índices de correção monetária resultantes da utilização
de planos de correção monetária não-uniformes é um fator essencial para provocar
a formação do saldo devedor ou residual nos contratos de financiamento
habitacional.
2.4.2. Descasamento de Índices de Correção Monetária
Da exposição realizada nesta seção foi identificado que a correção monetária
afeta a formação do saldo devedor ou residual dos contratos à medida que provoca
o descasamento de índices, caracterizando um plano não-uniforme de correção
monetária. Há basicamente três situações em que isso ocorre:
1ª) Utilização de periodicidades diferentes para corrigir o saldo devedor e as
prestações. Para mostrar o efeito da utilização de diferentes periodicidades será
utilizado um exemplo. Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de
juros i=0,57% a.m., prazo n = 12 meses e utilizando o Sistema de Amortização
Francês. Na tabela abaixo é reproduzida a planilha com os valores de prestação,
juros, amortização e evolução de saldo devedor sem correção monetária.
Tabela 7. Planilha de amortização sem correção monetária - SAF
Mês Prestação Juros Amortização Saldo Devedor
0 - - - 100.000,00
1 8.645,30 570,00 8.075,30 91.924,70
2 8.645,30 523,97 8.121,33 83.803,37
3 8.645,30 477,68 8.167,62 75.635,75
4 8.645,30 431,12 8.214,18 67.421,57
5 8.645,30 384,30 8.261,00 59.160,57
6 8.645,30 337,22 8.308,09 50.852,49
7 8.645,30 289,86 8.355,44 42.497,05
8 8.645,30 242,23 8.403,07 34.093,98
9 8.645,30 194,34 8.450,96 25.643,02
10 8.645,30 146,17 8.499,14 17.143,88
11 8.645,30 97,72 8.547,58 8.596,30
12 8.645,30 49,00 8.596,30 0,00
Fonte: Próprio autor
Considere os mesmos dados do exemplo acrescentando a correção
monetária. Utilizando um índice r = 0,50% e o saldo devedor sendo atualizado
mensalmente e os valores das prestações sendo atualizadas trimestralmente, tem-
51
se a seguinte tabela:
Tabela 8. Planilha de amortização com correção monetária - SAF
Mês Prestação Juros Amortização Saldo devedor corrigido antes da amortização
Saldo Devedor
0 - - - 100.000,00 100.000,00
1 8.645,30 572,85 8.072,45 100.500,00 92.427,55
2 8.645,30 529,47 8.115,83 92.889,69 84.773,86
3 8.645,30 485,63 8.159,67 85.197,73 77.038,05
4 8.688,53 441,31 8.247,21 77.423,24 69.176,03
5 8.688,53 396,27 8.292,25 69.521,91 61.229,66
6 8.688,53 350,75 8.337,77 61.535,81 53.198,03
7 8.731,97 304,74 8.427,22 53.464,02 45.036,80
8 8.731,97 257,99 8.473,98 45.261,98 36.788,01
9 8.731,97 210,74 8.521,23 36.971,95 28.450,72
10 8.775,63 162,98 8.612,65 28.592,97 19.980,32
11 8.775,63 114,46 8.661,17 20.080,22 11.419,05
12 8.775,63 65,41 8.710,22 11.476,15 2.765,93
Fonte: Próprio autor
O valor inicial da prestação é o mesmo da Tabela 7, o valor da coluna
correspondente ao saldo devedor corrigido antes da amortização em determinado
período é obtido pela multiplicação do valor da coluna do saldo devedor do período
anterior ao considerado pelo índice de correção monetária (que no caso é 0,50%).
Os juros são calculados sobre o valor do saldo devedor corrigido antes da
amortização. O saldo devedor de cada período é obtido pela subtração do valor do
saldo devedor corrigido antes da amortização pelo valor da parcela de amortização
do referido período. As prestações são reajustadas a cada três meses, assim a
quarta prestação corresponde à terceira adicionada da correção de 0,50%.
O importante é observar o valor final do saldo devedor. Há um saldo residual
de R$ 2.765,93. Isso mostra o mecanismo de como periodicidades diferentes
produzem o saldo residual nos contratos. Caso a periodicidade fosse invertida e as
prestações fossem reajustadas em prazo menor que o saldo devedor o mutuário
acabaria pagando mais do o valor devido, gerando um saldo devedor negativo.
Realizando simulações para um financiamento com prazo de 30 anos como
são muitos dos financiamentos habitacionais para diversos índices de correção
monetária, utilizando correção monetária mensal para o saldo devedor e anual para
as prestações e considerando os mesmos dados do exemplo, valor financiado R$
52
100.000,00, taxa de juros i=0,57% a.m., foi obtida a Tabela 9:
Tabela 9. Simulação do saldo devedor com correção monetária sendo a periodicidades do saldo devedor mensal e da prestação anual
Índice de correção
0,05% 0,10% 0,20% 0,30% 0,40% 0,50%
Saldo devedor
46.574,13 111.472,53 300.124,48 600.097,08 1.066.987,51 1.782.425,93
Fonte: Próprio autor
Utilizando uma taxa de correção monetária r=0,05% e o mutuário pagando
todas as suas prestações em dia, o financiamento de R$ 100.000,00 gera um saldo
devedor final de R$ 46.574,13, aumentando o valor da correção monetária para
r=0,10%, o saldo devedor final salta para R$ 111.472,53 e assim sucessivamente. O
crescimento do saldo devedor apresenta um comportamento tipicamente
exponencial.
2ª) Utilização de índices diferentes para corrigir o saldo devedor e as
prestações. Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de juros
i=0,57% a.m., prazo n = 12 meses, correção monetária da prestação
, a correção monetária do saldo devedor , o Sistema
de Amortização Francês, obtém-se a Tabela 10:
Tabela 10. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF – mesma periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e das prestações
Mês Prestação Juros Amortização Saldo Devedor Corrigido
Saldo Devedor
0 - - - 100.000,00 100.000,00
1 8.646,16 570,11 8.076,05 100.020,00 91.943,95
2 8.647,03 524,19 8.122,84 91.962,34 83.839,49
3 8.647,89 477,98 8.169,91 83.856,26 75.686,35
4 8.648,76 431,50 8.217,26 75.701,49 67.484,22
5 8.649,62 384,74 8.264,89 67.497,72 59.232,83
6 8.650,49 337,69 8.312,79 59.244,68 50.931,89
7 8.651,35 290,37 8.360,98 50.942,07 42.581,09
8 8.652,22 242,76 8.409,46 42.589,61 34.180,15
9 8.653,08 194,87 8.458,22 34.186,98 25.728,77
10 8.653,95 146,68 8.507,27 25.733,91 17.226,64
11 8.654,81 98,21 8.556,60 17.230,09 8.673,49
12 8.655,68 49,45 8.606,23 8.675,22 68,99
Fonte: Próprio autor
53
Observa-se que o saldo devedor final é de R$ 68,99. Caso se adotassem
valores maiores para as correções monetárias o valor do saldo devedor final
cresceria. Utilizando uma taxa de correção monetária mais alta para as prestações
do que à adotada para a correção do saldo devedor, resultaria que este apresentaria
valor negativo no final. Situação indicando que o mutuário paga mais do que deve.
Simulações de financiamentos com prazo de 30 anos, utilizando a mesma
periodicidade na correção monetária do saldo devedor e das prestações, porém com
índices diferentes os corrigindo e considerando os mesmos dados do exemplo, valor
financiado R$ 100.000,00, taxa de juros i=0,57% a.m., levou à obtenção da seguinte
tabela:
Tabela 11. Simulação do saldo devedor com correção monetária de mesma periodicidade
Índice de correção das prestações 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05% 0,05%
Índice de correção do saldo devedor 0,04% 0,05% 0,06% 0,07% 0,08% 0,10%
Saldo devedor final -11.096,04 0,00 11.692,56 24.007,53 36.971,84 64.961,60
Fonte: Próprio autor
Pode-se observar que quando se utiliza o mesmo índice para corrigir as
prestações e o saldo devedor, este é zerado no final. Quando o índice usado para
corrigir o saldo devedor é menor que o das prestações, o saldo devedor final é
negativo, representando o valor pago a maior pelo mutuário em relação ao
financiamento contratado. E finalmente, quando os índices de correção do saldo
devedor são maiores do que os adotados para a correção das prestações, resulta
um saldo devedor final crescente a medida que é maior a diferença entre os dois
índices.
3ª) Utilização de periodicidades e índices diferentes para corrigir o saldo
devedor e as prestações. Este é o último cenário de um plano não-uniforme de
correção monetária. Também pode ser considerado o mais propenso a criar um
saldo residual no fim do contrato, porque se juntam as características dos dois
anteriores.
Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de juros i=0,57%
a.m., prazo n = 12 meses, índice de correção monetária da prestação
, a correção monetária do saldo devedor , o Sistema
de Amortização Francês, obtém-se a Tabela 12:
54
Tabela 12. Planilha de amortização com correção monetária utilizando o SAF: periodicidade e índices diferentes para correção do saldo devedor e prestações
Mês
Índice de
correção das prestações
Prestação Prestação
Corrigida Juros Amortização
Índice de correção
do saldo devedor
Saldo devedor
corrigido antes da amortização
Saldo
Devedor
0 - - - - - 100.000,00 100.000,00
1 0,00% 8.645,30 8.645,30 570,11 8.075,19 0,02% 100.020,00 91.944,81
2 0,00% 8.645,30 8.645,30 524,19 8.121,11 0,02% 91.963,20 83.842,09
3 0,00% 8.645,30 8.645,30 478,00 8.167,30 0,02% 83.858,86 75.691,56
4 0,01% 8.645,30 8.646,16 431,53 8.214,64 0,02% 75.706,69 67.492,06
5 0,00% 8.646,16 8.646,16 384,78 8.261,38 0,02% 67.505,56 59.244,17
6 0,00% 8.646,16 8.646,16 337,76 8.308,41 0,02% 59.256,02 50.947,62
7 0,01% 8.646,16 8.647,03 290,46 8.356,57 0,02% 50.957,81 42.601,24
8 0,00% 8.647,03 8.647,03 242,88 8.404,15 0,02% 42.609,76 34.205,60
9 0,00% 8.647,03 8.647,03 195,01 8.452,02 0,02% 34.212,44 25.760,42
10 0,01% 8.647,03 8.647,89 146,86 8.501,03 0,02% 25.765,58 17.264,55
11 0,00% 8.647,89 8.647,89 98,43 8.549,47 0,02% 17.268,00 8.718,53
12 0,00% 8.647,89 8.647,89 49,71 8.598,19 0,02% 8.720,28 122,09
Fonte: Próprio autor
Comparando com o valor do saldo devedor final da Tabela 10, que é de R$
68,99, observa-se que a da Tabela 12 é maior em função da periodicidade das
atualizações que são diferentes nos dois quadros. Dessa forma, os efeitos tanto da
periodicidade diferente das correções como dos índices diferentes faz com que o
valor do saldo devedor final seja maior.
2.4.3. Evolução histórica da correção monetária no Sistema Financeiro da Habitação
e situação atual
Desde que foi criado em 1964 (Lei 4.380/64), o Sistema Financeiro da
Habitação foi submetido a constantes intervenções por parte do governo, as quais
provocaram a adoção de planos não-uniformes de correção monetária. As
intervenções foram no sentido de conter os reajustes das prestações através da
vinculação desses reajustes à variação salarial do mutuário. Enquanto o saldo
devedor mantinha suas atualizações ligadas aos índices que corrigiam a caderneta
de poupança ou o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Rocha (2011,
p. 26) descreve essa visão: “(...) A origem do descasamento está na opção política
do legislador em garantir que os aumentos da prestação se dariam de acordo com
55
os aumentos salariais, e que os saldos devedores deveriam ter a sua correção
monetária preservada de acordo com as correções aplicadas à poupança popular”.
Muitas medidas e planos foram adotados nesse sentido. Em 1965 foi
publicada a RC 29/65 do BNH, previa que as prestações e o saldo devedor seriam
corridos na mesma data, porém utilizando-se índices de correção diferentes. O saldo
devedor seria ajustado pelo alongamento do prazo de financiamento. Isso gerava
uma grande insegurança, pois ninguém sabia ao certo quando a dívida seria
quitada.
Em 1966 com a edição da Instrução 05/66 do BNH foram criados os Planos A
e B, que estiveram em vigor no período de 02/03/1966 à 31/12/1969. No Plano B as
correções monetárias das prestações e do saldo devedor adotavam a mesma
periodicidade (trimestral) e utilizavam o mesmo índice (ORTN – Obrigações
Reajustáveis do Tesouro Nacional). Tratava-se pois de um plano financeiramente
consistente. Já no Plano A, a correção monetária dos saldos devedores eram
trimestrais e utilizavam a ORTN como índice e as prestações eram reajustadas
anualmente e usavam a variação do salário-mínimo como índice de correção. Era
um plano financeiramente inconsistente. O Plano A era destinado às famílias de
baixa renda, pois financiava habitações que não excedessem 75 salários mínimos.
Em 1967 a RC 25/67 do BNH criou o Plano C, o qual é uma variação do
Plano A, oferecendo a possibilidade do mutuário escolher a data de reajuste das
prestações. A grande modificação que essa resolução fez foi aumentar o valor dos
imóveis a serem financiados através dos Planos A e C. O valor passou de 75 para
500 salários-mínimos. Também alterou o índice utilizado para a correção do saldo
devedor que passou a ser a Unidade Padrão de Capital do BNH. Dessa forma os
planos de correção monetária não-uniformes passaram a ser destinados não só à
população de baixa renda, mas também às classes média e alta. Essa mesma
resolução criou o Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS) com
objetivo de limitar a extensão do prazo de financiamento para no máximo 50% do
prazo estabelecido em contrato. Caso ainda houvesse saldo devedor ao fim desse
prazo estendido o FCVS quitaria esse valor. Para composição do FCVS o mutuário
contribuía com o valor de uma prestação do financiamento e houve um aporte de
recursos do BNH.
Em 1969 a RC 36/69 do BNH criou o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o
Plano de Correção Monetária (PCM). Este substitui o Plano B apresentando as
56
mesmas características quanto à correção monetária (prestações e saldo devedor
sendo corrigidos trimestralmente e utilizando o mesmo índice) e sendo destinado a
empresários e aos que expressamente o preferissem. O Plano de Equivalência
Salarial substituiu os Planos A e C, determinando que o reajuste das prestações
fosse anual e utilizaria como índice a razão entre o valor do maior salário-mínimo
vigente no país e o imediatamente anterior, enquanto o saldo devedor seria
reajustado trimestralmente utilizando a Unidade Padrão de Capital do BNH.Foi
modificada a forma de contribuição para o FCVS, sendo suprimido o aporte do valor
de uma prestação dos mutuários e em substituição foi criado o Coeficiente de
Equiparação Salarial (CES). O valor da prestação no PES era multiplicado pelo valor
desse coeficiente sendo a diferença do valor obtido pela aplicação do coeficiente e o
valor inicial da prestação destinado a financiar o FCVS.
Em 1984 foi instituído o Plano de Equivalência Salarial por Categoria
Profissional (PES/CP) através do Decreto-Lei nº 2.164/84. O reajuste das prestações
seria anual conforme a variação da categoria profissional do mutuário. Vigorou de
01/01/1985 a 23/04/1993.
Em 1993 a Lei 8.692/93 criou o Plano de Equivalência Salarial (PES) e o
Plano de Comprometimento de Renda (PCR). O PES determina que o reajuste das
prestações seja o mesmo concedido à categoria profissional do mutuário. Também
exige que seja respeitado o percentual máximo de 30% de comprometimento da
renda do mutuário. O Plano de Comprometimento de Renda (PCR) exige o respeito
ao percentual máximo de 30% de comprometimento de renda do mutuário e
determina que os reajustes das prestações e do saldo devedor ocorram na mesma
periodicidade e utilizando o mesmo índice (Plano de Correção Monetária Uniforme).
Mas o próprio limite de 30% de comprometimento da rendo do mutuário pode impor
um teto aos reajustes das prestações podendo gerar resíduos no saldo devedor.
Também estabelece o prazo máximo de financiamento em 30 anos.
Ao longo da história do Sistema Financeiro da Habitação o descasamento de
índices através da utilização de planos de correção monetária não-uniformes foi uma
constante. Basicamente são esses dois institutos que vigoram hoje em relação à
correção monetária: o Plano de Equivalência Salarial e o Plano de
Comprometimento de Renda. Mas em 1998 foi promulgada a Medida Provisória
1.671, de 14 de junho de 1998, a qual foi reeditada inúmeras vezes sendo a sua
última versão a MP 2.197-43, de 24 de agosto de 2001, a qual estabelece no artigo
57
primeiro a permissão para celebração de contratos dentro do Sistema Financeiro da
Habitação com planos de reajustamento diferentes do PES e do PCR. Dessa forma,
o Sistema Financeiro da Habitação atualmente contempla a possibilidade de utilizar
como plano de correção monetária o PES, o PCR ou outro plano estabelecido no
contrato. Isso justifica a centralidade da pesquisa nos contratos habitacionais que é
onde se definem e concretizam as definições e institutos a serem utilizados nos
financiamentos habitacionais.
2.4.4. Índices de correção monetária utilizados atualmente no Sistema Financeiro da
Habitação
Há uma forte conexão entre a formação do saldo devedor e os índices
utilizados nos planos de correção monetária dos contratos de financiamento
habitacionais. Nesta seção serão apresentados os índices que afetam atualmente os
contratos do Sistema Financeiro da Habitação. O principal índice utilizado nos
contratos é a Taxa Referencial (TR). Devido ao fato de que as fontes de recursos
que são utilizadas pelo SFH são corrigidas por esse índice e para proporcionar
equilíbrio ao sistema, esse mesmo índice é usado também na correção monetária
dos saldos devedores dos contratos de financiamentos. Foi visto nas seção 2.4.1 e
2.4.3. a forte conexão da política salarial com a geração do saldo devedor. Na
verdade, políticas salariais restritivas tem um forte impacto na formação do saldo
devedor. Por isso, a mesma também será abordada aqui.
2.4.4.1. Taxa Referencial (TR)
A Taxa Referencial (TR) foi instituída pela Medida Provisória 294/91, depois
convertida na Lei 8.177/91. É uma taxa de juros que entre outras aplicações é
utilizada para corrigir o saldo devedor dos financiamentos habitacionais tomados
através do Sistema Financeiro da Habitação, como o PMCMV. O seu valor é
calculado através de uma amostra das 30 maiores instituições financeiras do país e
da remuneração mensal média dos CDB/RDB emitidos por essas instituições a
taxas de mercado prefixadas, com prazo de 30 a 35 dias corridos. Para o cálculo da
TR é utilizado esse valor médio e aplicado um redutor. O interessante é que as
remunerações dos CDB/RDB tem uma ligação com a taxa de juros SELIC
58
determinada pelo Banco Central. Dessa forma, o valor da TR não reflete diretamente
a inflação do país. Ela reflete a política monetária adotada. Em um cenário de
índices de inflação alta, o governo tende a aumentar a taxa de juros e como reflexo
as remunerações dos CDB/RDB sobem e por conseguinte fazem o valor da TR
aumentar.
Abaixo está uma tabela com os valores médios mensais da taxa referencial
desde sua criação:
Tabela 13 - Valores médios mensais da TR em %
PERÍODO MÉDIA DESVIO PADRÃO
MÍNIMO MÁXIMO
1991 14,57 8,30 7,00 30,52
1992 23,49 1,93 19,81 25,61 1993 31,15 4,15 25,81 36,80 1994 23,37 21,39 2,13 46,88 1995 2,32 0,71 1,34 3,47 1996 0,77 0,20 0,59 1,25 1997 0,78 0,30 0,62 1,53 1998 0,63 0,24 0,37 1,15 1999 0,47 0,29 0,20 1,16
2000 0,17 0,06 0,10 0,25 2001 0,19 0,08 0,04 0,34 2002 0,23 0,06 0,12 0,36 2003 0,38 0,11 0,18 0,55 2004 0,15 0,05 0,05 0,24 2005 0,23 0,06 0,10 0,35 2006 0,17 0,05 0,07 0,24 2007 0,12 0,06 0,04 0,22
2008 0,14 0,07 0,02 0,25 2009 0,06 0,06 0,00 0,18 2010 0,06 0,05 0,00 0,14 2011 0,10 0,05 0,04 0,21 2012 0,02 0,04 0,00 0,11 2013 0,00 0,01 0,00 0,02
FEV/91-SET/13 4,34 10,18 0,00 46,88 AGOS/94 -SET/13 0,42 0,64 0,00 3,47
Fonte: Banco Central
Na tabela constam os valores da média, do desvio-padrão, o valor mínimo e o
valor máximo assumido pela Taxa Referencial em cada ano desde sua criação em
1991. Além do cálculo do valor médio para todo o período como consta na penúltima
linha da tabela, introduziu-se um corte em função da mudança trazida pela
instituição do Real através da Medida Provisória 566/94. Assim, adota-se o período a
partir de agosto de 1994 como referência, o qual está demonstrado na última linha
da tabela. Para esse período o valor médio da TR é de 0,42% a.m., com desvio-
padrão de 0,64% a.m.. O menor valor da TR nesse período é de 0% a.m. e o maior é
59
de 3,47%.
Para a realização das simulações com o objetivo de mensurar o valor do
saldo devedor nos contratados do PMCMV são adotadas as taxas iniciando em 0%
com acréscimos de 0,2% a.m até atingir 0,9% a.m.: 0,1%, 0,3%, 0,5%, 0,7% e 0,9%
ao mês. Esses valores estão dentro do intervalo compreendido pela soma da média
com o desvio-padrão e dentro do intervalo entre os valores mínimo e máximo.
Também refletem as características mais recentes da política econômica brasileira
visto que os valores mais próximos do máximo dizem respeito ao período inicial da
série histórica.
2.4.4.2. Política Salarial
A política salarial se reflete na capacidade do mutuário arcar com o valor dos
encargos mensais do financiamento habitacional. Uma política salarial restritiva pode
levar a uma situação em que os reajustes das prestações fiquem limitados
ocasionando a geração de um saldo devedor significativo.
De acordo com Saboia (2007, p. 481), o salário-mínimo foi implantado no país
em 1940. Após ser lançamento teve seu poder aquisitivo deteriorado e somente
passou por uma fase favorável durante a década de 1950 e início dos anos 1960 por
receber aumentos nos governos Vargas, Kubstichek e João Goulart. No período dos
governos militares sofreu um período de queda devido à política de arrocho salarial.
Durante os anos 1970 seu patamar foi relativamente estável. Nos anos de 1980 e
início de 1990 a explosão inflacionária repercutiu desfavoravelmente sobre ele.
Então, a partir de meados de 1990 o salário-mínimo entrou em uma rota ascendente
apresentando um crescimento real de 62% entre 1994 e 2005. Porém, seu nível real
em 2005 era equivalente ao dos anos 1970.
Sader (2013, p. 308-310) afirma que desde 2006 era discutido e negociado
um acordo para uma política de recuperação gradual do poder de compra do salário-
mínimo. Em meados de janeiro de 2007 foi acordada a Política Permanente de
Valorização do Salário-Mínimo, a qual garante que o valor do salário-mínimo seja
reajustado pela inflação mais um percentual de aumento real equivalente à variação
do Produto Interno Bruto (PIB). A execução legal dessa política está garantida até
2015.
Nos mais de setenta anos de história de implementação do salário-mínimo no
60
Brasil, este apresenta períodos de expansão, estabilidade e restrições algumas
muito severas. Nas simulações realizadas buscou-se abordar esses três cenários.
Para isso utilizou-se como parâmetro os valores das metas de inflação que são
fixadas pelo Banco Central do Brasil conforme determina o Decreto 3.088/99. De
acordo com as Resoluções de números 3.991/11, 4.095/12 e 4.237/13 do Banco
Central a meta para inflação é 4,5% a.a. com intervalo de tolerância de dois pontos
percentuais. Dessa forma, a inflação pode variar de 2,5% a 6,5% ao ano. Com base
nesse intervalo foram adotados para as simulações os valores de 0%, 2,5%, 4,5%,
6,5% e 9% ao ano. Esses valores refletem cenários de política salarial restritiva
(abaixo da inflação), cenários em que há apenas reposição inflacionária e situações
em que existem ganhos salariais reais.
2.5. PRÁTICAS BANCÁRIAS
As práticas bancárias são um conjunto de procedimentos adotados pelos
agentes financeiros que influenciam na formação do saldo devedor ou residual dos
contratos de financiamento habitacional. Essas práticas estão muitas vezes
fundamentadas em legislações e interpretações de leis e regulamentos. Em outras
situações parece haver influência dos agentes financeiros na consolidação de certa
interpretação legal ou mesmo na elaboração da legislação. A essa influência é ligado
o poder que as instituições financeiras possuem em moldar as políticas públicas. Ao
formatar a execução dos financiamentos através de práticas bancárias, ao
influenciar na elaboração e interpretação da legislação, as instituições financeiras
compõem um papel de destaque na formulação das políticas públicas. À medida que
essas instituições condicionam e impõem estruturas que precisam ser observadas
pelos policy markers, a análise desses condicionantes é de importância vital.
2.5.1. Amortização após Atualização do Saldo Devedor
Considerando a utilização de planos de correção monetária não-uniformes e
sendo as prestações atualizadas monetariamente em períodos mais longos que as
atualizações do saldo devedor há duas maneiras de atualizar esse saldo. São duas
práticas possíveis em que uma dessas práticas é adotada pelos agentes financeiros,
61
sendo aqui o que se denomina a prática bancária de atualizar o saldo devedor antes
de amortizá-lo. Existe a possibilidade de amortizar antes de atualizar
monetariamente o saldo devedor, prática esta rejeitada pelos agentes financeiros,
mas defendida pelos mutuários. Há argumentos consistentes para a defesa das
duas práticas, os quais serão vistos adiante. Antes serão mostrados como os dois
procedimentos funcionam e como afetam a formação do saldo devedor.
Considerando um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de juros i=0,57%
a.m., prazo n=12 meses e utilizando o Sistema Francês de Amortização. Sendo o
saldo devedor corrigido mensalmente através da taxa e a prestação
não sofrendo atualização monetária. O primeiro método, utilizado pelas instituições
financeiras, consiste em atualizar o saldo devedor e então amortizar. Na tabela
abaixo está reproduzida a planilha com essa metodologia:
Tabela 14. Planilha de amortização utilizando o SAF com correção monetária antes da amortização
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de correção do
saldo devedor
Saldo devedor corrigido antes da amortização
Saldo devedor
0 - - - 100.000,00 100.000,00
1 8.645,30 570,11 8.075,19 0,02% 100.020,00 91.944,81
2 8.645,30 524,19 8.121,11 0,02% 91.963,20 83.842,09
3 8.645,30 478,00 8.167,30 0,02% 83.858,86 75.691,56
4 8.645,30 431,53 8.213,77 0,02% 75.706,69 67.492,92
5 8.645,30 384,79 8.260,51 0,02% 67.506,42 59.245,91
6 8.645,30 337,77 8.307,53 0,02% 59.257,76 50.950,23
7 8.645,30 290,47 8.354,83 0,02% 50.960,42 42.605,59
8 8.645,30 242,90 8.402,40 0,02% 42.614,11 34.211,71
9 8.645,30 195,05 8.450,25 0,02% 34.218,55 25.768,30
10 8.645,30 146,91 8.498,39 0,02% 25.773,45 17.275,06
11 8.645,30 98,49 8.546,81 0,02% 17.278,51 8.731,70
12 8.645,30 49,78 8.595,52 0,02% 8.733,45 137,93
Fonte: Próprio autor
Essa metodologia foi utilizada em todas as planilhas apresentadas
anteriormente, pois se trata da forma como a correção monetária é tratada pelas
instituições financeiras. A prestação não sofre correção, logo é a mesma para todos
os períodos. O saldo devedor é corrigido aplicando a taxa de correção monetária de
0,20% sobre o saldo devedor do período anterior ao considerado. Os juros do
período são calculados sobre o saldo devedor corrigido monetariamente. O saldo
devedor em determinado período é obtido pela subtração do saldo devedor corrigido
62
monetariamente naquele período pela respectiva parcela de amortização.
No quadro abaixo utiliza-se os mesmos dados do exemplo anterior, porém
mudando o procedimento quanto à amortização. Agora se amortiza primeiro para
então atualizar o saldo devedor:
Tabela 15. Planilha de amortização utilizando o SAF com amortização antes da correção monetária
Mês Prestação Juros Amortização Índice de
correção do saldo devedor
Saldo devedor
amortizado
Saldo devedor corrigido
0 - - - 100.000,00 100.000,00
1 8.645,30 570,00 8.075,30 0,02% 91.924,70 91.943,08
2 8.645,30 524,08 8.121,22 0,02% 83.821,86 83.838,62
3 8.645,30 477,88 8.167,42 0,02% 75.671,20 75.686,34
4 8.645,30 431,41 8.213,89 0,02% 67.472,45 67.485,94
5 8.645,30 384,67 8.260,63 0,02% 59.225,31 59.237,16
6 8.645,30 337,65 8.307,65 0,02% 50.929,51 50.939,70
7 8.645,30 290,36 8.354,94 0,02% 42.584,75 42.593,27
8 8.645,30 242,78 8.402,52 0,02% 34.190,75 34.197,59
9 8.645,30 194,93 8.450,37 0,02% 25.747,21 25.752,36
10 8.645,30 146,79 8.498,51 0,02% 17.253,85 17.257,30
11 8.645,30 98,37 8.546,93 0,02% 8.710,37 8.712,11
12 8.645,30 49,66 8.595,64 0,02% 116,47 116,49
Fonte: Próprio autor
O valor da prestação é constante e igual ao do exemplo da Tabela 14. Muda a
forma de calcular os juros que são obtidos pela multiplicação de taxa 0,57% pelo
saldo devedor corrigido do período anterior. O valor do saldo devedor amortizado é
obtido pela subtração do valor do saldo devedor corrigido do período anterior ao
considerado pela parcela de amortização. O saldo devedor corrigido em
determinado período é obtido pela multiplicação da taxa de correção monetária pelo
saldo devedor amortizado do período considerado. Observe que primeiro é realizada
a amortização do saldo devedor e só então é aplicada a correção monetária. O saldo
devedor final utilizando o segundo método é menor que o obtido através da
utilização do primeiro método.
Realizando simulações para um financiamento de R$ 100.000,00, taxa de
juros i=0,57% a.m., prazo de financiamento de 30 anos, utilizando o Sistema de
Amortização Francês e considerando que a correção monetária das prestações é
anual e do saldo devedor mensal foi obtida a seguinte tabela:
63
Tabela 16. Simulação de saldo devedor com correção monetária: diferença entre amortizar antes ou depois da correção monetária
Fonte: Próprio autor
Observa-se que o procedimento de atualizar o saldo devedor antes de
amortizar produz um saldo devedor final maior que quando o utilizado o segundo
método de amortizar antes de atualizar.
Há fundamentos para utilizar os dois métodos. O primeiro é defendido e
utilizado pelas instituições financeiras como relata Guimarães (2006, p. 135):
Acontece, que na planilha de evolução do financiamento do credor, o agente ao receber o pagamento efetuado pelo mutuário, somente reduz o valor pago (amortização) após a correção do saldo devedor pelo índice da taxa referencial de juros, TR, em outro dizer, primeiro corrige o saldo devedor pelo índice previsto no contrato para depois reduzir o valor pago pelo mutuário no saldo.
Há dois argumentos em defesa dessa prática de atualizar o saldo devedor
antes amortizá-lo. Um legal e outro fundamentado na teoria da série de pagamentos.
O argumento legal citado por Figueiredo (2010, p. 135) é o artigo 20 da Resolução
1.980, de 30/04/1993 do Banco Central, o qual é reproduzido a seguir: “Art. 20. A
amortização decorrente do pagamento de prestações deve ser subtraída do saldo
devedor do financiamento depois de sua atualização monetária, ainda que os dois
ocorram na mesma data”.
O argumento técnico defendido pelo autor Rezende (2003) e também por
Pires (2004, p. 84) do qual foi extraída a citação se baseia segundo eles na teoria da
série de pagamentos: “A explicação técnica é simples: trata-se de série de
pagamentos, para abatermos a prestação do valor emprestado, é necessário que
ambos estejam posicionados na mesma data, caso contrário, ocorrerá distorção pela
não aplicação da atualização monetária em um período”.
Em outras palavras, o argumento é a aplicação do princípio fundamental da
Índice de correção das prestações 0,10% a.a. 0,10% a.a. 0,10% a.a. 0,10% a.a.
Índice de correção do saldo devedor 0,10% a.m. 0,20% a.m. 0,30% a.m. 0,40% a.m.
Saldo devedor final - atualização antes da amortização
115.110,52 314.375,19 629.017,01 1.116.102,76
Saldo devedor final - amortização antes da atualização
114.116,68 311.826,69 624.079,01 1.107.540,34
Diferença 993,84 2.548,50 4.938,00 8.562,42
64
Matemática Financeira que determina que para tratar determinado valor em um
período, primeiro deve-se trazê-lo para esse período, atualizando-o monetariamente.
É um argumento forte, quando se trabalha com sistemas de atualização uniforme
tanto a prestação como o saldo devedor são primeiro atualizados para só então
amortizar o saldo devedor. Nos planos de amortização não-uniformes e sendo o
período de atualização das prestações maior que do saldo devedor, este é
atualizado antes de ser amortizado.
Os autores Figueiredo (2010) e Guimarães (2006) defendem posição diversa,
ou seja, que o saldo devedor deve ser amortizado antes de ser atualizado. Eles se
fundamentam na alínea “c” do artigo 6º da Lei 4.380, de 21/08/1964, o qual é
reproduzido a seguir: “c) ao menos parte do financiamento, ou do preço a ser pago,
seja amortizado em prestações sucessivas, de igual valor, antes do reajustamento,
que incluam amortização e juros”.
Guimarães (2006, p. 136-137) defende esse posicionamento ao discorrer
sobre os efeitos da prática de atualizar antes de amortizar o saldo devedor:
O reajustamento do saldo devedor anteriormente à amortização das prestações gera, inegavelmente, o aumento do saldo devedor antes mesmo do pagamento das prestações, o que torna praticamente impossível o adimplemento contratual por parte do financiado. (...) A cláusula que prevê o reajuste do saldo devedor antes da amortização da prestação é abusiva e onerosa, porque além de não assegurar amortização efetiva e positiva do saldo devedor, desnatura e desvia a sua finalidade, tão somente para corrigir monetariamente o valor do débito. Para a existência de um verdadeiro contrato de mútuo, há necessidade de que o valor seja amortizado pelos pagamentos a serem realizados, porquanto sem a amortização na forma devida, o financiamento transforma-se em obrigação eterna.
Figueiredo (2010, p. 137) argumenta que a atualização antes da amortização
descaracteriza os sistemas de amortização e também levam à capitalização de
juros: “(...) a correção do saldo devedor antes da dedução do valor pago pelo
mutuário, além de descaracterizar o sistema de amortização, acarreta a
capitalização de juros, haja vista que a prestação quitada não foi reajustada na
mesma proporção do saldo devedor, desequilibrando o contrato em decorrência de
uma amortização menor”.
O argumento de Guimarães (2006) de que a atualização antes da
amortização torna o saldo devedor eterno não parece consistente. Como pode ser
observado na Tabela 16, a diferença entre os saldos devedores produzidos pelos
dois métodos não é tão significativa em relação ao saldo devedor total. A principal
65
distorção ocorre mesmo devido ao descasamento de índices.
Figueiredo (2010) não mostra como a prática de atualizar antes de amortizar
descaracteriza os sistemas de amortização, porém acerta ao afirmar que essa
prática capitaliza juros, pois sobre o valor do saldo devedor atualizado é calculado
os juros devidos.
Em que pese o forte argumento técnico fundamentado na teoria da série de
pagamentos dos que defendem a prática bancária de atualizar o saldo devedor
antes de amortizá-lo, deve ser considerado outro argumento. Trata-se da hierarquia
das leis, segundo a qual uma norma para ser válida precisa ser compatível com a
norma superior. Ora, uma Resolução do Banco Central como é o de número
1.980/93 não é superior hierarquicamente a uma Lei como é a de número 4.380/64,
logo é necessário considerar que prática bancária de atualizar o saldo devedor antes
do mesmo ser amortizado, quando se trata de financiamentos habitacionais dentro
do Sistema Financeiro da Habitação, é ilegal.
Judicialmente não há um posicionamento definido a esse respeito, existindo
decisões que se posicionam a favor de ambas as teses.
2.5.2. Prática Bancária de Incorporar Juros ao Saldo Devedor
A prática bancária de incorporar juros ao saldo devedor leva ao que na
literatura é chamado de anatocismo, ou juros sobre juros. Essa prática está ligada a
dois fenômenos que podem ocorrer em um financiamento: a amortização negativa e
a inadimplência do mutuário.
O primeiro fenômeno citado, amortização negativa, ocorre quando o valor da
prestação não é suficiente para pagar o total da parcela correspondente de juros, a
parte não paga da parcela de juros é então incorporada ao saldo devedor pela
instituição financeira. Dá-se a denominação amortização negativa porque o saldo
devedor aumenta ao invés de ser reduzido (amortizado). Figueiredo (2008, p. 33)
define a amortização negativa como segue: “A amortização negativa ocorre quando
o valor da prestação é inferior ao valor dos juros no mês. A diferença entre o valor
dos juros e a prestação é denominada pelas instituições financeiras de amortização
negativa (...)”. Guimarães (2006, p. 140) explicita a forma como os juros são
incorporados ao saldo devedor através da amortização negativa: “Pelo cálculo do
66
credor, o valor pago não foi suficiente para a quitação dos juros referentes àquele
mês, sendo que a parcela de juros não paga é incorporada ao saldo devedor e, no
mês seguinte são calculados novos juros”. Também Pires (2004, p. 96) apresenta
uma descrição semelhante para esse fenômeno: “(...) em determinados casos, a
prestação passou a não ser suficiente sequer para arcar com os juros do mês, muito
menos amortizar. Nesta situação específica, a maioria das Instituições Financeiras
incorpora tal parcela ao saldo devedor, fato denominado anatocismo”. Figueiredo
(2011, p. 57) faz uma exposição completa sobre a amortização negativa:
A amortização negativa ocorre quando o valor pago pelo mutuário não é suficiente para a quitação das parcelas de amortização e juros. (...) (...) Neste contexto, o saldo devedor do financiamento passa a incorporar os juros não pagos, de forma parcial ou total, passando a incidir juros sobre juros, ou seja, os juros do próximo período serão calculados sobre o “capital+juros” não pagos do período anterior.
O fato da prestação não ser suficiente para pagar os juros correspondentes e
provocar a amortização negativa ocorre em função da evolução do financiamento
que utiliza planos de correção monetária não-uniformes. O descasamento dos
índices de correção monetária provoca a situação da prestação não ser suficiente
para arcar com os juros de um saldo devedor crescente, surgindo o fenômeno
derivado que é a amortização negativa, o qual reforça e amplia o crescimento do
saldo devedor.
Esse fenômeno interessa à pesquisa, pois faz com que o saldo devedor
aumente, contribuindo para a formação e incremento do mesmo. Ele leva a inverter
a lógica do mecanismo do sistema de amortização. A cada prestação paga uma
parte do saldo devedor deve ser reduzido através da parcela de amortização. Com a
amortização negativa ocorre o contrário, o saldo devedor passa a aumentar,
podendo tornar o financiamento impagável.
O segundo fenômeno que leva à incorporação de juros ao saldo devedor é a
inadimplência do mutuário. Até este momento foi analisado a formação do saldo
devedor supondo que o mutuário esteja pagando suas prestações em dia. A análise
demonstrou que mesmo nessa situação em que o mutuário é adimplente pode
ocorrer a formação de um saldo devedor final em função da utilização de planos de
correção monetária não-uniformes, situações agravadas com a utilização de
sistemas de amortização que capitalizam juros, com a utilização de prazos de
financiamento longos e a também com o fenômeno da amortização negativa. Mas na
realidade nem todos os mutuários são adimplentes. Por diversas razões, as quais
67
não são o foco deste estudo, a inadimplência é um fato e seus índices são afetados
pela situação econômica do país, pela educação financeira dos mutuários e também
pela gestão de risco utilizado pelas instituições financeiras e de todo o sistema.
Dados do Banco Central do segundo semestre de 2012 mostram que os contratos
de financiamento imobiliários apresentam uma média de inadimplência de 17%. A
inadimplência provoca um desequilíbrio econômico no contrato. A parcela não paga
pelo mutuário provoca a incorporação da parcela de juros ao saldo devedor o que
leva ao aumento do mesmo e enseja a cobrança de juros sobre juros.
Há uma extensa discussão, tanto doutrinária como jurisprudencial, sobre o
anatocismo (cobrança de juros sobre juros). Essa discussão acarreta a existência de
controvérsias sobre a forma como as instituições financeiras tratam a parcela de
juros não pagas seja por inadimplência ou mesmo pelo fato da prestação não ser
suficiente para quitar toda a parcela de juros. A prática bancária é simplesmente
adicionar a parcela não paga ao saldo devedor. Este passa a incorporar juros não
pagos que passam a render novos juros, ocasionando o anatocismo (cobrança de
juros sobre juros), além da cobrança de juros sobre juros já existente devido à
utilização de sistemas de amortização (SAC, SAF, SAM e SACRE) que capitalizam
juros como visto na seção 2.3.6.
O principal questionamento trata-se da aplicação do artigo 4º do Decreto-Lei
nº 22.626/33 (Lei da Usura): “Art. 4º É proibido contar juros dos juros; esta proibição
não compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta
corrente de ano a ano”. A súmula 121 do Supremo Tribunal Federal de 13/12/1963
também veda a capitalização de juros ainda que convencionada. Também o artigo
591 do Novo Código Civil veda a capitalização mensal de juros: “Art. 591. Destinado
o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos juros, os quais, sob pena de
redução, não poderão exceder a taxa que se refere o art. 406, permitida a
capitalização anual”. Esse conjunto legal proíbe a capitalização mensal de juros,
permitindo porém a capitalização anual.
Isso implica dar um tratamento diferente aos juros não pagos em determinada
prestação ou inadimplência. Isto é, permite criticar a prática bancária de incorporar
juros ao saldo devedor seja proveniente de amortização negativa ou inadimplência.
Pires (2004, p. 96-97) expõe esse procedimento que permite cumprir as exigências
de não capitalização mensal:
“Não obstante, apontaremos uma solução para tal problema, que seria
68
controlar os valores que não foram suficientes para o pagamento mensal de juros em tabela à parte, uma para cada parcela, incidindo a partir desse momento, nesta tabela, apenas de atualização monetária, voltando a ser reincorporado ao saldo devedor atualizado doze meses após o ocorrido, que, por força do próprio artigo 4º, in fine, do Decreto nº 22.626/33 podem os juros ser incorporados ao saldo devedor e sobre ele incidir novos juros, uma vez que o anatocismo é proibido para os períodos inferiores a doze meses”.
É importante destacar que a legislação citada não proíbe a capitalização de
juros, o que ela faz é coibir a capitalização mensal. A capitalização anual é permitida.
Além disso, a capitalização mensal é permitida quando há uma legislação específica
como é o caso da regulamentação das células de crédito rural, industrial, comercial
e bancária que são regidos pelo Decreto-lei 167/67, Decreto-lei 413/69, Lei 6.840/80
e Lei 10.931/04, respectivamente.
De outro lado, há um conjunto de leis que permitem a capitalização mensal de
juros. Em 1997 foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) através da Lei
9.514/97, a qual no seu artigo 5º determina a capitalização de juros.
A Medida Provisória nº 1.963-17/2000 e sua reedição através da Medida
Provisória nº 2.170-36/2001, no seu artigo 5º permite a capitalização mensal de
juros: “Art. 5º. Nas operações realizadas pelas instituições integrantes do Sistema
Financeiro Nacional, é admissível a capitalização de juros com periodicidade inferior
a um ano”. Essa medida provisória ainda não foi convertida em lei, mas continua em
vigor devido ao artigo 2º da Emenda Constitucional nº 32/2001: “Art. 2º As medidas
provisórias editadas em data anterior à da publicação desta emenda continuam em
vigor até que medida provisória ulterior as revogue ou até deliberação definitiva do
Congresso Nacional”. De acordo com Lima (2007, p. 40-42) existe o entendimento
jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça de que a capitalização mensal de
juros é permitida por essa Medida Provisória. Porém, a Medida Provisória 1.963-
17/2000 (atual MP 2.170/2001) é objeto de ação direta de inconstitucionalidade
(ADIn) nº 2.316 a qual está a doze anos esperando julgamento do STF.
E por fim, a Lei 11.977/09 que dispõem sobre o Programa Minha Casa, Minha
Vida no seu artigo 75, acresceu o artigo 15-A na Lei 4.380/64 permitindo a
capitalização mensal de juros nas operações realizadas pelas entidades integrantes
do Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Abaixo se encontra uma tabela com as leis que tratam da capitalização de
juros no nosso ordenamento jurídico:
69
Tabela 17. Conjunto de leis que tratam da capitalização de juros no ordenamento jurídico brasileiro
Instituto Jurídico Descrição
Lei 556/1.850 (Código
Comercial de 1850)
No art. 253. Proíbe a capitalização de juros, permitindo a
acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos em conta
corrente de ano a ano.
Lei 3.071/1916 (Código Civil de
1916)
No art. 1.262. permite a capitalização de juros.
Decreto 22.626/33 (Lei da
Usura)
No art. 4º É proibido contar juros dos juros; está proibição não
compreende a acumulação de juros vencidos aos saldos líquidos
em conta corrente de ano a ano.
Súmula 121 do STF de É vedada a capitalização de juros, ainda que expressamente
convencionada.
Lei 9.514/97 (Institui o SFI) No art. 5º determina a capitalização de juros nas operações do
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
MP 2.170-36/01 No art. 5 permite a capitalização mensal de juros.
Lei 10.406/02 (Novo Código
Civil)
No art. 591 permite a capitalização anual de juros.
Lei 11.977/09 (Institui o
PMCMV)
No art. 75 permite a pactuação de capitalização de juros no
Sistema Financeiro da Habitação (SFH).
Fonte: Próprio autor
As Leis 9.514/97, MP 2.170-36/01 e 11.977/09 são leis especiais que
regulamentam o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), o Sistema Financeiro Nacional
(SFN) e o Sistema Financeiro da Habitação, respectivamente. Dessa forma, nesses
sistemas não se aplica a regulamentação do Novo Código Civil que proíbe a
capitalização mensal de juros.
Algumas observações importantes sobre as condições de como foram
elaboradas essas leis que permitem a caracterização política do período.
O projeto de lei 459/09 que deu origem à Lei 11.977/09, a qual institui o
Programa Minha Casa, Minha Vida, não tratava originalmente da capitalização de
juros. O artigo 75 que modificou o Sistema Financeiro de Habitação não fazia parte
do projeto de lei. Sua inclusão deve-se à emenda parlamentar número 259, a qual
foi proposta pelo PSDB, partido de oposição ao governo federal. Essa emenda
propunha alteração na Lei da Usura (art. 4º do Decreto 22.626/33) e no Novo Código
Civil (art. 591 da Lei 10.406/02) com o objetivo de permitir a livre capitalização de
juros. Como resultado a emenda parlamentar conseguir alterar a lei que regulamenta
o Sistema Financeiro da Habitação, ao incluir o artigo 15-A na Lei 4.380/64.
70
É interessante observar que pelo histórico de regulamentação que consta na
Tabela 17, iniciou-se em 1997 com a promulgação da Lei 9.514/97 uma série de
incursões legais com a finalidade de permitir a capitalização de juros no nosso
ordenamento jurídico. Esse período corresponde ao governo Fernando Henrique
Cardoso que é apontado na literatura como um governo em que aconteceu a
influência neoliberal no país. Figueiredo (2011, p. 27-28) afirma que o modelo liberal
e as políticas neoliberais influenciam o Direito beneficiando o sistema financeiro.
Destaca-se também que a Medida Provisória 2.170-36/01 que no seu artigo 5º
permite a capitalização de juros, não tem relação com o Sistema Financeiro. Essa lei
trata da administração de recursos de caixa do Tesouro Nacional. O artigo 5º que
admite a capitalização de juros com periodicidade inferior a um ano parece fora de
contexto em relação aos demais artigos da Medida Provisória. E ela deveria ter sido
discutida e votada em período de 60 dias, mas por força da Emenda Constitucional
nº 32, de 11/09/01 continua vigente até o momento.
A emenda parlamentar 259 foi incluída na Lei que Institui o Programa Minha
Casa, Minha Vida tratando de matéria diversa do programa. A emenda buscou e
conseguiu modificar a estrutura financeira do Sistema Financeiro da Habitação.
Agora consta modificada toda a estrutura de financiamento brasileiro: Sistema
Financeiro Imobiliário (SFI), Sistema Financeiro Nacional e Sistema Financeiro da
Habitação. Sendo permitida a livre pactuação da capitalização de juros com seus
efeitos intensificadores na formação do saldo devedor final dos contratos de
financiamentos.
71
3. METODOLOGIA E DESCRIÇÃO DO PMCMV
Esta é uma pesquisa no campo interdisciplinar, de natureza quantitativa e
exploratória cuja base de informações advém de revisão bibliográfica e documental.
A pesquisa é interdisciplinar por envolver conceitos do Direito, da Economia,
da Matemática Financeira e da Engenharia Econômica focados sob a ótica das
Políticas Públicas.
De acordo com Leite (2008, p. 58) nas pesquisas quantitativas existe a
preocupação em mensurar os eventos estudados, medindo e quantificando os
dados. Disso decorre a natureza quantitativa desta pesquisa, pois nela existe a
aplicação de métodos matemáticos e estatísticos utilizados na mensuração do saldo
devedor. O objetivo principal da pesquisa é verificar a existência de saldo devedor
ou residual nos contratos de financiamentos habitacionais do Programa Minha Casa,
Minha Vida. Isso é realizado mensurando ou medindo o valor desse saldo, logo a
quantificação caracteriza a pesquisa.
De acordo com Rudio (1986, p. 55-58) na realização da pesquisa trabalha-se
com variáveis. O termo variável tem sua origem na Matemática, onde serve para
designar uma quantidade que pode tomar diversos valores. As variáveis classificam-
se em independentes e dependentes. A variável independente possui um papel de
causador da variável dependente. A pesquisa busca verificar a relação de
causalidade entre variáveis, isto é, em descobrir se a variável X (independente)
determina a variável Y (dependente). Para fazer isso cria uma situação de controle
(condições preestabelecidas) e manipula a variável independente para obervar o
que ocorre com a variável dependente. Esta pesquisa identifica e manipula as
variáveis independentes que levam à formação do saldo devedor ou residual
(variável dependente), quantificando-a. O teste ocorre através da simulação em
planilhas dos efeitos das variáveis de correção monetária e correção salarial sobre o
saldo devedor utilizando planilhas eletrônicas. Todos os cálculos e simulações foram
realizados utilizando planilhas do aplicativo Excel.
Gil (2002, p. 41) considera que a pesquisa exploratória é bastante flexível, o
que lhe permite considerar os mais diversos aspectos do fato estudado. Geralmente
ela envolve o levantamento bibliográfico e análise de exemplos. Cervo (1996, p. 49)
afirma que este tipo de pesquisa (exploratória) realiza descrições precisas da
situação e busca descobrir relações existentes entre os elementos componentes da
72
mesma. Ela exige um planejamento bastante flexível para possibilitar a consideração
dos mais diversos aspectos de um problema ou situação. Esta pesquisa é
exploratória, pois buscou a construção de categorias analíticas e procedimentos que
permitiram chegar a um instrumento de avaliação que se sustenta em simulações
(construção de cenários).
De acordo com Fachin (2002, p. 152) a pesquisa documental busca coletar e
selecionar toda espécie de informações em documentos. Estes são entendidos
como qualquer informação em forma de textos, imagens, sons, sinais e outros.
Também são considerados os documentos oficiais, como leis, relatórios, atas etc.
Lakatos (2010, p.157-161) caracteriza a pesquisa documental como aquela cuja
fonte de dados está restrita a documentos. Estes são os documentos oficiais,
publicações parlamentares, documentos jurídicos e fontes estatísticas. Gil (2002, p.
45-46) considera que a pesquisa documental utiliza materiais que não recebem
ainda um tratamento analítico e suas fontes são muito diversificadas como arquivos
de órgão públicos e instituições privadas, incluindo cartas, regulamentos, ofícios etc.
Leite (2008, p. 47-48) afirma que a pesquisa bibliográfica tem como fonte os
livros, buscando informações e dados em obras já existentes. Ela serve de base ou
fundamento para outros tipos de pesquisas como as descritivas, documentais e
experimentais à medida que é feita com o intuito de recolher conhecimentos prévios
acerca de um problema para o qual se procura resposta ou se quer experimentar.
A pesquisa é bibliográfica e documental, pois procurou em bases
bibliográficas e documentais as informações e dados que permitiram conceituar e
categorizar o PMCMV com o objetivo de estruturá-la para a parte quantitativa da
mesma.
3.1. PROCEDIMENTOS METODOLÓGICOS
Os procedimentos metodológicos da pesquisa compõem-se de dois conjuntos
de práticas. O primeiro ligado à pesquisa documental identifica e analisa nos
documentos: leis e regulamentos do Programa Minha Casa, Minha Vida, os modelos
de contratos de financiamento do programa e os relatórios de Gestão do Ministério
das Cidades e dos fundos que financiam o programa (FAR, FDS e FGTS), os
elementos que permitem descrever e categorizar o PMCMV. Essa categorização
compõe as definições e critérios utilizados nos testes matemáticos que foram
73
realizados na pesquisa. De acordo com Gil (2002, p. 90) a pesquisa documental
utiliza a construção iterativa de uma explicação, havendo um vaivém entre
observação, reflexão e interpretação à medida que a análise progride:
“O processo de análise e interpretação é fundamentalmente iterativo, pois o pesquisador elabora pouco a pouco uma explicação lógica do fenômeno ou da situação estudados, examinando as unidades de sentido, as inter-relações entre essas unidades e entre as categorias em que elas se encontram reunidas”.
A elaboração das categorias e conceitos utilizados na descrição do PMCMC
utiliza esse enfoque iterativo na sua construção. A redação apresenta-se como
resultado desse processo que exige uma aproximação crescente e ampliada do
funcionamento do programa.
O segundo grupo de procedimentos da pesquisa compreende simulações
matemáticas dos efeitos das variáveis independentes (correção monetária do saldo
devedor e correção monetária do salário-mínimo) sobre a variável dependente. O
teste é realizado utilizando-se planilhas eletrônicas do Excel em que se são
elaboradas planilhas de amortização de financiamento com as categorias
identificadas na pesquisa documental.
O Plano Fatorial utilizado adota duas variáveis independentes: o valor da Taxa
Referencial (TR) mensal e a taxa de reajuste anual do salário-mínimo. Trata-se,
portanto de um plano do tipo fatorial. Esse tipo de plano consiste em utilizar duas,
três ou mais variáveis independentes, simultaneamente, para estudar seus efeitos
conjuntos ou separados em uma variável dependente (GIL, 2002, p. 95).
Os intervalos de dados das variáveis independentes utilizados para as
simulações foram descritas e justificadas nas seções 2.4.4.1 (Taxa Referencial) e
2.4.4.2 (Política Salarial) e estão organizadas no plano fatorial abaixo.
Tabela 18- Plano Fatorial da Pesquisa
REAJUSTE SM
ANUAL EM %
Taxa Referencial Mensal em %
0,1 0,3 0,5 0,7 0,9
0,00
2,50
4,50
6,50
9,00
Fonte: Próprio autor
Para realização da pesquisa é necessário selecionar sujeitos. O seu
74
planejamento exige a determinação da população a ser estudada. Isso exige a
consideração das características relevantes para a definição da população.
Geralmente as populações a serem estudadas são muito amplas o que torna
impraticável considerá-las em sua totalidade. Por isso o pesquisador deve escolher
alguns sujeitos e estudá-los (GIL, 2002, p. 98).
A característica principal para a escolha da população a ser estudada nesta
pesquisa é a renda. O PMCMC estipula as faixas de renda para as quais é
destinado o financiamento habitacional e os diferentes níveis de renda implicam no
enquadramento do financiamento quanto à taxa de juros, taxa de administração e
valor do imóvel. É utilizada a categorização quanto à quantidade de salários-
mínimos que os mutuários recebem. Foram consideradas as rendas de um a dez
salários-mínimos tomando por base o valor do salário-mínimo de 2009 que é quando
o programa foi lançado. Dessa forma, tem-se dez categorias de renda que
combinadas com as características de prazo de financiamento e valor do imóvel
permitem chegar aos mutuários-casos analisados na pesquisa.
Para determinar com exatidão a população a ser pesquisada nas simulações
é realizado um primeiro teste que determina quem pode entrar no programa. Esse
teste é chamado de teste das condições de entrada no programa. As condições que
são aceitas nesse teste compõe a população dos mutuários que reúnem as
condições de tomar financiamento do PMCMV. Estes são submetidos às simulações
de financiamentos para verificar a geração do saldo devedor. Esse primeiro teste
consiste na simulação do nível de comprometimento de renda do mutuário. Para
dado valor de imóvel e condição de renda do mutuário este deve atender à condição
de comprometimento até trinta por cento de sua renda no financiamento. Caso a
resposta seja positiva esse mutuário-caso tem condições de tomar o financiamento.
A situação contrária em que o comprometimento da renda é superior a trinta por
centro determina um corte. Nessa situação o mutuário está fora do programa.
O ambiente em que ocorrem as ações dos sujeitos da pesquisa deve
proporcionar as condições de manipulação das variáveis independentes e verificar
seus efeitos nos sujeitos. O ambiente para a realização da pesquisa deve ser
adequado para assegurar que o fenômeno pesquisado ocorra de uma forma pura ou
notável (GIL, 2002, p. 99-100). Leite (2008, p. 63) ao discorrer sobre o ambiente da
pesquisa considera que está poderá ser realizada com sujeitos reais em condições
ambientais normais para o problema em estudo, com sujeitos normais em condições
75
laboratoriais ou com sujeitos irreais através da simulação em sistemas
informatizados elaborados a partir da realidade. Esta pesquisa se enquadra nesta
última categoria, pois seu ambiente é desenvolvido utilizando planilhas eletrônicas
nas quais são realizadas as simulações com os mutuários-casos identificados no
teste das condições de entrada no programa. Nestas planilhas são estruturadas as
condições de financiamento do PMCMC considerando os sistemas de amortização,
forma da correção monetária e comprometimento de renda.
As planilhas são montadas para os sistemas de amortização SAC (Sistema
de Amortização Constante) e SAF (Sistema de Amortização Francês). A escolha
destes dois sistemas deriva do fato de que os outros sistemas são subtipos destes
(o SACRE deriva do SAC e o SAM deriva da combinação do SAC e SAF) e o MLP
não é utilizado no Sistema Financeiro da Habitação. A limitação a esses dois
sistemas (SAC e SAF) foi necessária para proporcionar operacionalidade à pesquisa
devido à extensão dos cálculos necessários e à limitação de tempo para se efetuar
as simulações.
São utilizados para as simulações os prazos de financiamento estabelecidos
no programa: 240 meses, 300 meses e 360 meses.
A combinação dessas duas características levou à montagem de seis
planilhas matrizes:
Planilha SAC com prazo de financiamento de 240 meses;
Planilha SAC com prazo de financiamento de 300 meses;
Planilha SAC com prazo de financiamento de 360 meses;
Planilha SAF com prazo de financiamento de 240 meses;
Planilha SAF com prazo de financiamento de 300 meses;
Planilha SAF com prazo de financiamento de 360 meses;
As planilhas matrizes citadas são ligadas a planilhas auxiliares que tratam da
correção monetária do saldo devedor, do salário-mínimo, da taxa da Administração,
da taxa de juros e da taxa de seguro FGHab.
3.2. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS DA PESQUISA DOCUMENTAL: DESCRIÇÃO DO PROGRAMA MINHA CASA, MINHA VIDA
Serão mostrados os resultados da pesquisa documental que levam às
76
categorias utilizadas na pesquisa quantitativa.
O Programa Minha Casa, Minha Vida foi lançado em março de 2009 em meio
à crise financeira dos subprime que havia se iniciado no ano anterior nos Estados
Unidos. Os efeitos da crise se espalhavam pelo mundo todo e para evitar o seu
caráter recessivo, o governo brasileiro passou a adotar medidas e programas com a
finalidade de ativar a economia brasileira. O Programa Minha Casa, Minha Vida
surgiu nesse contexto tendo como objetivo conter o quadro recessivo da economia
brasileira da época através da adoção de estímulos à construção civil e enfrentar o
grave problema de déficit habitacional do país, que na ocasião do lançamento do
programa atingia o número de 5,546 milhões de moradias segundo dados da
Fundação João Pinheiro. De acordo com Maricato (2011, p. 58):
(...) o governo federal lançou o Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), destinado a impulsionar a construção de moradias como forma de reagir à anunciada crise internacional que eclodiu em outubro de 2008. (...) Além de constituir uma proposta virtuosa anticíclica, o PMCMV significou a retomada de conceitos antigos, vigentes durante o Regime Militar sobre a promoção de moradias (...).
Basicamente, o programa propõe o financiamento para construção de
moradias utilizando fundos e recursos públicos, concedendo subvenções
econômicas e incentivos fiscais para construtoras. Em sua primeira etapa (2009-
2010) a meta era financiar um milhão de moradias e em sua segunda etapa (2011-
14) dois milhões de moradias.
O programa utiliza instrumentos que já foram adotados em outros programas
habitacionais brasileiros, apenas aperfeiçoando-os, visto que em sua essência
reproduz a velha fórmula de concessão de financiamentos para atacar o problema
do déficit habitacional. A solução parece tirada da cartola sempre que a economia
apresenta sinais de dificuldade e o problema social da falta de moradias é
visualizado como relevante. A teoria do “garbage can” ou da lata de lixo mostra que
soluções procuram os problemas. A estrutura institucional formada pelo Sistema
Financeiro da Habitação e as instituições financeiras que o integram constituem a
solução natural a ser adotada, visto que a utilização de outros instrumentos, como
os preconizados pelo Estatuto da Cidade não acionam forças políticas suficientes
para serem contemplados como alternativa para o enfrentamento dos reais
problemas que acometem as cidades brasileiras.
77
3.2.1. Gênese do Programa Minha Casa, Minha Vida
Optou-se pela descrição do programa através de sua gênese focando os
fundos de financiamento que o compõe, pois notou-se que esta forma melhor
caracteriza o funcionamento do mesmo. A descrição do programa fornecido pela lei
que o institui o coloca como composto por dois subprogramas: o Programa Nacional
de Habitação Urbana (PNHU) e o Programa Nacional de Habitação Rural (PNHR).
Porém, a análise do conteúdo dos relatórios de gestão do Ministério das Cidades e
dos fundos que são vinculados a esse ministério indica que a operacionalização do
programa foi se enquadrando e adaptando aos programas dos fundos que já
existiam e que o financiam. Dessa forma a elaboração e implementação do
programa mostra-se conforme ao modelo incrementalista3, o qual afirma que as
mudanças nas políticas públicas são graduais ou incrementais. A estrutura que
molda a formação da política lhe imprime restrições institucionais, sejam de
estruturas ou regras que condicionam as mudanças. Estas são obtidas através de
alterações pontuais e graduais nas políticas já adotadas ou em andamento.
O Programa Minha Casa, Minha Vida utilizou estruturas que preexistiam a ele:
o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), o Fundo de Arrendamento
Residencial e o Fundo de Desenvolvimento social. Introduziu algumas modificações
nesses programas e a junção dos mesmos permitiu a estruturação financeira do
PMCMV.
Essas estruturas fornecem as fontes de recursos para o programa. Cada uma
delas direciona esses recursos para um público alvo diferente.
3.2.1.1. Fundo de Arrendamento Residencial - FAR
O Fundo de Arrendamento residencial (FAR) criado em 1999 foi responsável
pelo financiamento do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). De acordo
com a Cartilha do PAR (2008) elaborada pela Caixa Econômica Federal o programa
foi engendrado a partir de estudos realizados em 1999, os quais mostravam que o
déficit habitacional concentrava-se na população de baixa renda e que essa
população apresentava elevada mobilidade. Por isso se pensou em um programa 3 O modelo incrementalista foi desenvolvido por Lindblon (1959) e enfatiza que uma dada política pública nunca
parte do zero, mas de decisões incrementais. Para maiores detalhes ver Rodrigues (2010, p. 39-40) e Souza
(2006, p. 29).
78
sob a forma de arrendamento destinado à população de baixa renda.
O programa foi criado pela MP 1.823/1.999, a qual após diversas reedições foi
convertida na Lei 10.188, de 12 de fevereiro de 2001. O objetivo do Programa é
atender a necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de
arrendamento residencial com opção de compra. Em 2011, a Lei 12.424/11 passou a
permitir a alienação do imóvel sem o prévio arrendamento. O PMCMV aproveita a
estrutura do FAR. Aumenta o volume de recursos do fundo e passa a denominá-lo
como sendo do Programa Minha Casa, Minha Vida.
Basicamente esse fundo é sustentado com aportes de recursos do orçamento
geral da União (OGU).
Ele é destinado à população com faixa de renda de até R$ 1.600,00, o
mutuário paga como prestação o valor corresponde à 10% de sua renda ou R$
50,00/mês, o que for maior. O prazo de financiamento é de 120 meses e não há
cobrança de juros.
No gráfico abaixo é possível observar a evolução dos financiamentos
concedidos através do Fundo de Arrendamento Residencial desde sua criação.
Gráfico 1 – Volume de crédito concedido através do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR
Fonte: Relatórios de Gestão do Ministério das Cidades
Observa-se que a partir de 2009 houve um substancial aumento no volume de
crédito concedido através do FAR. Como os recursos do fundo são aportes
orçamentários da União esse crescimento pode ser creditado à decisão do governo
-
2,00
4,00
6,00
8,00
10,00
12,00
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
0,13 0,61 0,44 0,75 1,13 0,87 1,02 1,27 0,64 0,44 0,06 - - -
5,90
10,70
4,57
1,63
Va
lor
em b
ilhõ
es R
$
PAR PMCMV
79
em incrementar o financiamento justamente para as famílias de menor renda que é o
foco do FAR.
3.2.1.2. Fundo de Desenvolvimento Social – FDS
O Fundo de Desenvolvimento Social criado em 1991 foi reformulado
administrativamente em 2003 (Lei 10.683/03) passando a estar vinculado ao
Ministério das Cidades. Ele é administrado por um Conselho Curador e seu agente
operador é a Caixa Econômica Federal.
De acordo com os relatórios de gestão do FDS, o seu objetivo é buscar a
melhoria da qualidade de vida da população de baixa renda, por meio de
financiamentos de projetos de investimento de relevante interesse social nas áreas
de habitação popular, saneamento básico, infraestrutura urbana e equipamentos
comunitários.
Até a edição do PMCMC em 2009, a principal estratégia de atuação do FDS
era o Programa de Crédito Solidário (PCS). Este foi criado em 2004 através da
Resolução 93/04 do Conselho Curador do FDS e tendo como objetivo atender às
necessidade habitacionais da população de baixa renda organizadas em
cooperativas, associações e demais entidades da sociedade civil visando a
produção e aquisição de novas habitações, a conclusão e reforma de moradias
existentes mediante a concessão de financiamentos aos beneficiários (Relatório de
Gestão do FDS- 2009).
O público-alvo do PCS eram famílias, organizadas de forma associativa, com
renda bruta mensal de até R$ 1.125,00 com as seguintes condições especiais:
Dispensada a cobrança de juros;
Dispensada a atualização monetária no período de execução da obra;
Desconto de 10% no valor da prestação paga até a data do
vencimento;
Pagamento à entidade associativa de 5% do valor da prestação se o
grupo estiver 100% adimplente;
Dispensado pagamento de prêmio de seguro de morte e invalidez
permanente;
Ocorrências de danos físicos ao imóvel são assumidos pelo FDS;
80
Possibilita a concessão de financiamento a idosos maiores de 60 anos
na cota correspondente em até 5% do número de unidades
financiadas pelo programa;
A taxa de administração do Agente Financeiro (R$ 21,43/mensais) é
assumida pelo FDS.
A lei que institui o Programa Minha Casa, Minha Vida (Lei 11.977/09)
autorizou a União a repassar ao FDS o valor de até R$ 500 milhões. Para
regulamentar a utilização desses recursos o Conselho Curador do FDS criou o
Programa Habitacional Popular – Entidade – Minha Casa, Minha Vida (PHP – E –
MCMV), o qual é voltado ao atendimento das necessidades habitacionais de famílias
de baixa renda, organizadas em cooperativas habitacionais ou mistas, associações
e demais entidades sem fins lucrativos, visando à produção e a aquisição de novas
habitações, atendendo aos padrões mínimos de sustentabilidade, segurança e
habitabilidade.
O PHP- E – MCMV atende pessoas físicas organizadas em entidades
associativas por meio da concessão de crédito em prestações mensais pelo prazo
de 10 anos. O valor da prestação é de 10% da renda familiar mensal ou R$ 50,00, o
que for maior.
O público alvo são famílias, organizadas de forma associativa, com renda
bruta mensal de até R$ 1.395,00, com condições especiais e subsidiadas:
Dispensada a cobrança de taxa de juros;
Dispensada a cobrança de atualização monetária no período de
execução da obra;
Desconto de 10% no valor da prestação paga até a data de
vencimento;
Pagamento à entidade associativa de 5% do valor da prestação, se o
grupo estiver 100% adimplente;
Dispensado o pagamento de prêmio de seguro de morte e invalidez
permanente, sendo que no caso de sinistro a dívida é assumida pelo
FDS a título de subsídio.
As ocorrências de danos físicos no imóvel serão assumidas pelo FDS,
não sendo exigido pagamento do beneficiário.
81
As condições especiais são muito semelhantes ao do PCS. Isso mostra como
as políticas públicas são desenhadas de forma incremental. Pequenos ajustes são
realizados para adequar às novas peculiaridades. As condições de pagamento com
comprometimento máximo da renda familiar em 10% foi trazido do Programa de
Arrendamento Residencial (PAR). A grande diferença entre o FAR é que o FDS é
voltado para entidades associativas.
Abaixo tem uma representação gráfica da evolução dos financiamentos do
FDS com os dois programas: PCS e PMCMV.
Gráfico 2 - Volume de crédito concedido pelo FDS
Fonte: Relatórios de Gestão do FDS
Observando-se o comportamento do gráfico é verificado que a implementação
do Programa Minha Casa, Minha Vida não trouxe mudança significativa no volume
de crédito concedido através do FDS. Apesar de ter aumentado o volume de
recursos, estes não atingiram majoração alta suficiente para provocar um salto no
volume de crédito como ocorreu com o FAR.
3.2.1.3. Fundo de Garantia do Tempo de Serviço
O Fundo de Garantia do Tempo de serviço (FGTS) começou a funcionar em
1967, criado pela Lei 5.107/66, a qual foi alterada pela Lei 8.036/90, sendo
constituído por contas vinculadas em nome de cada trabalhador. O saldo dessas
-
50,00
100,00
150,00
200,00
250,00
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
20,64
88,74 113,33
170,68
45,50 1,44 1,80 -
-
-
-
-
11,97
201,91
96,69
183,00
Val
or
em m
ilhõ
es d
e R
$
PCS PMCMV
82
contas é formado pelos depósitos mensais efetivados pelo empregador, equivalentes
a 8% do salário pago ao empregado. Esse fundo junto com os recursos do Sistema
Brasileiro de Poupança e Empréstimos (SBPE) que compreende os recursos das
cadernetas de poupança formam a mais significativa fonte de recursos do Sistema
Financeiro da Habitação.
O principal programa financiado pelo FGTS é Programa Carta de Crédito
FGTS. Este foi criado no final de 1995 e teve um importante papel no mercado do
crédito habitacional ao direcionar os recursos para aquisição de habitações ao
comprador do imóvel. Antes desse programa o crédito era concedido ao construtor
que fixava preço e prazos para financiamento. A carta de crédito viabilizou o
financiamento do mercado secundário de imóveis sob condições diferenciadas de
limite de valor e taxa de juros em relação aos imóveis novos. Utiliza recursos do
Fundo de Garantia do Tempo de Serviço possibilitando o financiamento habitacional
para a população de menor poder aquisitivo. O programa Minha Casa, Minha Vida
aproveitou a estrutura da Carta de Crédito FGTS estabelecendo critérios um pouco
distintos desta, como limite de renda e valor do imóvel. Aproveitou a utilização da
figura da subvenção que já existia desde 1999 ao destinar recursos através de
desconto no financiamento para a população com faixas de renda mais baixas.
Gráfico 3 - Volume de crédito habitacional concedido através do FGTS
Fonte: Conselho Curador do FGTS
O crescimento do volume de crédito habitacional proveniente do FGTS
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
3,87 3,07 3,73 3,82 3,88 5,53 6,98 6,90 10,56 11,38 12,77 14,56 13,49
4,46
14,92
19,66 22,50
FGTS PMCMV
83
coincide com o aumento de recursos aplicados. Estes são aplicados em habitação,
programas de saneamento e infraestrutura. No Gráfico 4 é mostrada a proporção
entre as aplicações do FGTS em habitação e outras aplicações (saneamento e
infraestrutura).
Gráfico 4 - Volume de recursos aplicados do FGTS
Fonte: Conselho curador do FGTS
Nota-se a partir de 2010 há um significativo aumento no volume de recursos
alocados do FGTS. Comparando esses dados com os do Gráfico 3, que traz a
proporção de recursos do FGTS aplicados no PMCMV e outros programas
habitacionais, tem-se um claro quadro de que a alocação de recursos para o
Programa Minha Casa, Minha Vida provocou esse salto no volume de crédito.
3.2.1.4. Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS
Reunindo as características dos três fundos descritos: FDS, FAR e FGTS
chegou-se à Tabela 19. Foram elencadas informações quanto à cobrança de taxa de
juros. No FAR e FDS não há cobrança de juros, enquanto no FGTS existe a
cobrança e, além disso, o regime de capitalização é composto, ou seja são cobrados
juros sobre juros. A segunda característica é a cobrança de taxa de administração.
Todos agentes financeiros cobram essa taxa. A questão é quem a suporta. No caso
do FAR e FDS são os próprios fundos. Já o FGTS suporta a taxa para algumas
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
35,00
40,00
45,00
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Valor em bilhões de R$
Habitação Outras Aplicações
84
categorias de renda. Em relação ao prazo de financiamento, tanto o FAR como o
FDS estipulam um prazo de dez anos para quitação do financiamento. Com a
utilização de recursos do FGTS esse prazo é variável indo de 120 a 360 meses.
Como visto no capítulo dois, quanto maior é o prazo de financiamento mais oneroso
este se torna para o mutuário. O FAR e o FDS utilizam como parâmetro o
comprometimento da renda da família do mutuário em 10%, enquanto o FGTS
estende esse comprometimento para até 30% da renda familiar. Obviamente que um
comprometimento maior de renda é mais oneroso e mais propenso a provocar
inadimplência. O item faixa de renda atendida mostra para que parcela da população
é direcionado o investimento. Cerca de 90% do déficit habitacional concentra-se nas
famílias que estão na faixa de renda de até três salários-mínimos. O FAR e FDS
estão voltados para essa faixa de renda. Enquanto o FGTS direciona recursos para
famílias com renda até R$ 5.000,00. O penúltimo item elencado indica a formação
ou não de saldo devedor ou residual. Os financiamentos que utilizam recursos do
FAR e DFS tem o saldo devedor suportado por esses fundos. O mutuário que for
adimplente no pagamento de suas prestações, as quais comprometem somente
10% de sua renda, durante os dez anos do prazo de financiamento terá sua dívida
quitada e sua casa garantida. O mesmo pode já não ocorrer quando se utiliza
recursos do FGTS. Pode existir o saldo devedor ou residual e mesmo terá que ser
suportado pelo mutuário. No capítulo quatro serão mostrados os resultados da
pesquisa quanto às simulações realizadas para estimar saldos devedores desses
contratos. E por fim é abordada a forma organizacional para a concessão dos
financiamentos. Para utilização do FGTS o mutuário dirige-se à Caixa Econômica
em busca de financiamento para adquirir uma casa ofertada pelo mercado que
atenda as exigências do programa. Para utilização de recursos do FAR o pretenso
mutuário se inscreve em um cadastro organizado pela Prefeitura do município que
organiza ou autoriza alguma empresa a empreender um conjunto habitacional de
acordo as características do programa. E por fim, o FDS concede os financiamentos
para mutuários que estão organizados em algum tipo de entidade associativa sem
fins lucrativos. Esta entidade pode agir das mais diversas maneiras dependo do seu
grau de organização e experiência, podendo agir proativamente no projeto do
conjunto, forma construção, etc. Esse tipo é que mais se aproxima da participação
popular por estarem os mutuários envolvidos diretamente na organização e
discussão de todo o processo de construção do conjunto habitacional. Não estão
85
simplesmente na condição de conseguir entrar ou não no programa. Podem exercer
algum tipo de gerência que lhes tornam membros politicamente mais ativos e
conscientes de todo o processo em que estão envolvidos.
Tabela 19 - Categorização dos fundos FDS, FAR e FGTS
Características Fundos que formam o PMCMV
FDS FAR FGTS
Cobrança de taxa de juros
Não Não Sim
Cobrança de taxa administração
Não Não Sim
Prazo de financiamento 10 anos 10 anos Até 30 anos
Comprometimento da renda familiar
Até 10% Até 10% Até 30%
Faixa de renda atendida
Até R$ 1.395,00 Até R$ 1.600,00 Até R$ 5.000,00
Formação de saldo devedor ou residual
Não Não Sim
Forma organizacional concessão crédito
Associativa não associativa não associativa
Fonte: Próprio autor
Essas características dos fundos que compõe o Programa Minha Casa, Minha
Vida que foram discutidas e estão resumidas na Tabela 19 permitem categorizar
esses fundos quanto à maior ou menor proximidade que têm de sistemas de
mercado. Assim, por suas características de cobrança e capitalização de juros,
formação de saldo devedor ou residual, prazos de financiamento e faixas de renda
atendidas possibilitam enquadrar os financiamentos com recursos do FGTS como os
mais próximos de mercado que os outros dois fundos. O FDS e o FAR são muito
semelhantes, tendo como distinção fundamental entre eles a forma organizacional
para concessão do crédito. Sendo o FDS destinado a formas associativas que
proporcionam mais participação dos mutuários envolvidos na tomada do
financiamento quanto à forma e organização dos projetos habitacionais. Por isso o
FDS se enquadra na categoria que mais se aproxima de um modelo social. Os
financiamentos com recursos do FAR apresentam naturalmente uma situação
intermediária entre os dois outros.
86
3.2.2. Tipologia do Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade Carta de Crédito
Serão descritas as principais informações financeiras do programa na
modalidade carta de crédito a fim de construir as categorias que foram utilizadas na
pesquisa.
Quanto ao prazo de financiamento para o programa carta de crédito está
fixado um período mínimo de contratação de 120 meses e o máximo de 360 meses.
Sendo que nos contratos de até 240 meses pode-se financiar a totalidade do imóvel.
Para prazos entre 241 e 300 meses o valor financiado é de máximo 90% do valor
imóvel. E para contratos com prazos entre 301 e 360 meses o percentual máximo do
financiamento é de 80%.
O valor limite que será financiado está descrito na seguinte tabela:
Tabela 20. Limite de valor dos imóveis financiados pelo PMCMV
Descrição
Limite de Valor do
Imóvel até 2012 (em R$)
Limite de valor do
imóvel atual (em R$)
Limite de Renda
Familiar Mensal Bruta
DF e regiões metropolitanas de São Paulo e Rio de Janeiro
170.000,00 190.000,00 R$ 5.000,00
Municípios com população igual ou
superior a um milhão de habitantes ou em
municípios-sede de capitais estaduais
150.000,00 170.000 R$ 5.000,00
Municípios com população igual ou supeior a 250 mil
habitantes ou municípios integrantes de regiões
metropolitanas
130.000,00 145.000 R$ 5.000,00
Municípios com população igual ou supeior a 50.000
habitantes
100.000,00 115.000 R$ 4.300,00
Demais regiões 80.000,00 90.000 R$ 4.300,00 FONTE: Conselho Gestor do FGTS, CEF e Banco do Brasil
Na pesquisa foram utilizados limites de valores que estão na segunda coluna,
os quais foram utilizados como referência até 2012, pois os mesmos estão
87
referenciados aos dados estatísticos já disponíveis. Os últimos valores atualizados
serão utilizados pelo programa para os financiamentos de 2013 e 2014, os quais não
serão considerados na pesquisa devido à inexistência de informações sobre os
mesmos. Os limites de renda familiar mensal bruta do Programa Minha Casa, Minha
Vida diferem dos adotados pelo FGTS visto que neste o limite de renda é de R$
5.400,00.
Na tabela seguinte constam as informações relativas às taxas de juros
nominais praticadas no programa:
Tabela 21. Taxas de juros nominais anuais cobradas dos mutuários do PMCMV até outubro de 2012
Renda Familiar Taxa de Juros Anual FGTS
Diferencial de taxa de juros para remuneração do agente
financeiro
Taxa de juros nominal anual
cobrada do mutuário Suportado
pelo FGTS Cobrado do
encargo mensal do mutuário
Até R$ 2.325,00 5% 2,16% 0,00% 5,00% De R$ 2.325,01 até R$ 3.100,00
5% 1,16% 1,00% 6,00%
De R$ 3.100,01 até R$ 5.000,00
6% 0,00% 2,16% 8,16%
Fonte: Conselho Gestor do FGTS, CEF e Banco do Brasil
A remuneração do FGTS corresponde à taxa nominal de 5% ou 6% ao ano e
a taxa de 2,16% é a remuneração do agente financeiro que concede o
financiamento. Observa-se que há um subsídio concedido pelo FGTS para as duas
primeiras faixas de renda de 2,16% para os mutuários com renda até R$ 2.325,00 e
de 1,16% para os mutuários com renda entre R$ 2.325,01 a R$ 3.100,00. Esse
subsídio é concedido pelo Programa Carta de Crédito FGTS que o PMCMV
aproveita. Além deste, o programa Minha Casa, Minha Vida concede outro subsídio,
que é chamado dentro do programa de subvenção.
Há duas formas de concessão de subvenção dentro do PMCMV. A primeira é
concedida para os contratos com recursos do FAR (Fundo de Arrendamento
Residencial) e do FDS (Fundo de Desenvolvimento Social), a qual é concedida
parceladamente. Nesta modalidade, destinada à população com faixa de renda de
até R$ 1.600,00, o mutuário paga como prestação o valor corresponde à 10% de
sua renda ou R$ 50,00/mês, o que for maior. O prazo de financiamento é de 120
88
meses e não há cobrança de juros. A diferença entre o valor pago pelo mutuário e o
necessário para a quitação da divida é suportado pelo fundo e corresponde à
subvenção concedida. Já para o financiamento concedido com recursos do FGTS a
subvenção é dada uma única vez sob a forma de desconto. Ou seja, toma-se o valor
do financiamento e sobre o mesmo é abatido um desconto único sob o título de
subvenção. Assim a dívida do mutuário resulta da diferença entre o valor financiado
e o desconto obtido através da subvenção. A forma de cálculo da subvenção para
aquisição de imóveis novos é mostrada na seguinte tabela:
Tabela 22. Subvenção para aquisição de imóveis urbanos novos dentro do PMCMV
REGIÃO
Valor máximo
do desconto
FORMA DE CÁLCULO DO DESCONTO
Renda até R$ 1.395,00
Renda entre R$ 1.395,01 e R$ 1.860,00
Renda entre R$ 1.860,01 e R$ 2.325,00
Renda entre R$ 2.325,01 e R$ 2.790,00
DF, região metropolitana do RJ e SP
23.000,00 23.000,00 D=44.000-15,0537R D=44.000-15,0537R D=44.000-15,0537R
Municípios com população igual
ou superior a cem mil
habitantes, capitais
estaduais e regiões
metropolitanas
17.000,00 17.000,00 D=38.000-15,0537R D=38.000-15,0537R D=8.000-2,1505R
Municípios com população
entre 50 e 100 mil habitantes
13.000,00 13.000,00 D=34.000-15,0537R D=22.000-8,6021R R$ 2.000,00
Municipios com população
entre 20 e 50 mil habitantes
8.000,00
8.000,00 D=26.000-12,9032R R$ 2.000,00 R$ 1.500,00
Municípios com população
inferior a 20 mil habitantes
7.000,00 7.000,00 D=22.000-10,7526R R$ 1.500,00 R$ 1.000,00
FONTE: Instrução Normativa nº 13/09 do Ministério das Cidades
Para aplicar o valor da subvenção é necessário combinar as informações
desta tabela com a da tabela 20. Por exemplo, considerando um imóvel na região do
DF. Na tabela 20 verifica-se que o valor limite de financiamento para essa região é
de R$ 170.000,00. Depois toma-se a renda do mutuário e verifica-se em qual
categoria o mesmo se enquadra na Tabela 22. Supondo a renda deste fosse R$
1.300,00, o mesmo se enquadraria na categoria de renda até R$ 1.395,00, obtendo
assim o valor de desconto máximo de R$ 23.000,00. O valor que esse mutuário iria
89
financiar seria de R$ 147.000,00 (valor do imóvel de R$ 170.000,00 menos o
desconto R$ 23.000,00).
A ideia da subvenção (descontos nos financiamentos) não é uma inovação do
PMCMV. Ela foi implantada em 1999 pela Resolução 289/98 do Conselho Curador
do FGTS. Logo, trata-se de mecanismo utilizado para conseguir ampliar os
financiamentos às faixas de renda menores, que historicamente sempre estiveram
excluídas dos programas com recursos do FGTS. É importante observar como as
políticas públicas vão sendo desenhadas. Elas se aproveitam de estruturas já
existentes. É isso o que PMCMV fez. Utilizou-se das estruturas, ideias e medidas
que preexistiam a ele e introduzindo pequenas modificações definiu-se um novo
programa. Essas modificações pontuais dão sustentação à ideia do Modelo
Incrementalista de Lindblom. De acordo com Rodrigues (2010, p. 39-40) ao
comentar sobre esse modelo “a ação do Governo não é uma tabula rasa, isto é,
nunca parte do zero, mas, sim de decisões que já foram tomadas no passado”.
3.2.3. Caracterização dos contratos do PMCMV
Serão focados os contratos do programa que utilizam recursos do FGTS, visto
que são estes que podem gerar saldo devedor ou residual.
As principais características financeiras dos contratos que interessam à
pesquisa referem-se à forma de cálculo da prestação e da atualização monetária.
A atualização do saldo devedor de acordo com a cláusula nona do modelo de
contrato ocorre com periodicidade mensal tendo como base o coeficiente de
atualização aplicável às contas vinculadas do Fundo de Garantia do Tempo de
Serviço – FGTS. O coeficiente em referência é a Taxa Referencial (TR).
Não há referência à atualização das prestações, mas em recálculo. A cláusula
décima primeira determina que nos dois primeiros anos de vigência do contrato a
parcela de amortização seja recalculada a cada 12 meses e a partir do terceiro ano
seja recalculada até trimestralmente caso o contrato apresente desequilíbrio
econômico-financeiro.
Os encargos mensais são compostos da parcela de amortização e juros
calculados através de um dos sistemas de amortização permitidos pelo artigo 15-B
da Lei 4.380/64 (SAC, SAF ou SACRE), pela taxa de administração e pela comissão
pecuniária FGHab (Fundo Garantidor da Habitação Popular).
90
A cláusula décima determina que os juros sejam apropriados em primeiro
lugar e o restante imputado na amortização do saldo devedor e caso o valor da
prestação seja insuficiente para apropriação dos juros, a diferença deve ser
incorporada ao saldo devedor. Esta descrição está de acordo os elementos de
práticas bancárias que foram expostas na seção 2.5.2., de incorporação de parcela
não paga ao saldo devedor.
A cláusula décima segunda trata especificamente do saldo residual. Afirma
que na ocorrência do mesmo, o mutuário obriga-se a pagar o saldo residual com
recursos próprios, de uma só vez. Sendo permitida a renegociação da dívida. Isto é,
o devedor pode contrair novo financiamento para quitar o saldo devedor ou residual.
A cláusula décima terceira trata da impontualidade. Estabelece que a quantia
não paga sofra atualização monetária, juros remuneratórios calculados pelo método
de juros compostos, juros moratórios à razão de 0,033% por dia de atraso e multa
moratória de 2%. Para efeitos de cálculo considera-se como data de vencimento a
data da última prestação prevista. Ou seja, o valor das parcelas tanto de
amortização quanto de juros são incorporadas ao saldo devedor, porém em coluna à
parte para a incidência dos juros moratórios. Essa descrição confirma os fatores de
práticas bancárias descritos na seção 2.5.2.
Esses itens são considerados para a estruturação das planilhas nas quais são
simulados os diversos elementos que podem gerar o saldo residual e os dados do
Programa Minha Casa, Minha Vida.
3.2.3.1. Formato e cálculo das planilhas de financiamento no Programa Minha Casa, Minha Vida na modalidade carta de crédito
As planilhas utilizadas para o cálculo do financiamento no Programa Minha
Casa, Minha Vida são bastante semelhantes com as apresentadas no capítulo dois
quando foram apresentados os sistemas de amortização, os planos de correção
monetária e práticas bancárias. A estrutura básica e a lógica de funcionamento são
as mesmas apresentadas somente acrescidas de duas condições adicionais do
programa: a taxa de administração e o FGHab.
Como na pesquisa serão utilizados para teste os sistemas de amortização
SAC e SAF, serão apresentados dois exemplos utilizando esses dois sistemas. Isso
será feito para evidenciar a estrutura e o funcionamento das planilhas.
91
Na estrutura das planilhas há a inclusão de três novas colunas quando se
toma por comparação as planilhas apresentadas no capítulo dois. São justamente
para contemplar os novos elementos que são trazidos pelo PMCMV. O primeiro, a
taxa da administração é um valor fixo reajustável anualmente pelo mesmo índice
aplicado ao saldo devedor. Para os mutuários com renda de até R$ 3.100,00 esta
taxa é suportada integralmente pelo FGTS, portanto ela só é cobrada dos mutuários
com renda mensal superior à R$ 3.100,00. Sendo seu valor adicionado à prestação.
O segundo é a comissão pecuniária para o Fundo Garantidor da Habitação Popular
(FGHab), a qual é variável sendo cobrada de acordo com a idade do devedor
conforme a tabela abaixo:
Tabela 23 - Taxas cobradas para Fundo Garantidor da Habitação Popular
0,5% a.m. mais taxa variável mensal conforme idade do mutuário:
Idade Taxa Variável
Até 25 anos 1,50%
25 a 30 anos 1,54%
30 a 35 anos 1,64%
35 a 40 anos 1,82%
40 a 45 anos 2,59%
45 a 50 anos 3,02%
Acima 50 anos 6,64%
Fonte: CEF
Assim, por exemplo, se o mutuário está com idade de 22 anos o encargo
pecuniário para o Fundo Garantidor da Habitação Popular será 0,5% a.m. mais a
taxa variável de 1,5% a.m. totalizando 2% a.m.. Esse percentual é aplicado sobre o
valor da prestação calculado pelo sistema de amortização adotado pelo contratato.
Caso a prestação seja de R$ 100,00, o mutuário pagaria R$ 2,00 para o FGHAB e o
encargo mensal do mutuário seria de R$ 102,00 mais a taxa de administração
dependendo da renda do mutuário.
A terceira coluna acrescentada à planilha é a do encargo mensal que consiste
na prestação calculada pelo sistema de amortização utilizado (SAC ou SAF) somada
ao valor correspondente de taxa de administração e comissão pecuniária do
FGHAB, isto é, . O encargo mensal é valor cobrado
do mutuário e corresponde à prestação (juros + amortização), taxa de administração
92
e encargo para o Fundo Garantidor da Habitação Popular.
Como primeiro exemplo será considerado um financiamento de R$
100.000,00, com um prazo de 12 meses e utilizando o Sistema de Amortização
Francês (SAF). Supõe-se que a renda mensal do mutuário seja superior à R$
3.100,00, dessa forma é cobrada a taxa de administração. Para essa renda a taxa
de juros adotada pelo PMCMV é de 8,16% a.a.. Supõe-se que a idade do mutuário
seja de vinte anos, assim a comissão pecuniária para o FGHAB é de 2%.
Pressupõe-se que o financiamento foi concedido em junho de 2009 sendo utilizada
para atualização do saldo devedor a Taxa Referencial praticado tendo por base esse
período.
Tabela 24 - Exemplo da estrutura da planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAF
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de
correção do saldo devedor
Saldo Devedor
Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHab Encargo Mensal
0 - - - - 100.000,00 100.000,00 - - -
1 8.706,24 680,45 8.025,80 0,07% 100.065,60 92.039,80 22,06 174,12 8.902,43
2 8.706,24 626,53 8.079,71 0,11% 92.136,54 84.056,82 22,06 174,12 8.902,43
3 8.706,24 571,70 8.134,54 0,02% 84.073,38 75.938,84 22,06 174,12 8.902,43
4 8.706,24 516,38 8.189,86 0,00% 75.938,84 67.748,98 22,06 174,12 8.902,43
5 8.706,24 460,69 8.245,55 0,00% 67.748,98 59.503,43 22,06 174,12 8.902,43
6 8.706,24 404,62 8.301,62 0,00% 59.503,43 51.201,81 22,06 174,12 8.902,43
7 8.706,24 348,36 8.357,88 0,05% 51.229,10 42.871,22 22,06 174,12 8.902,43
8 8.706,24 291,52 8.414,72 0,00% 42.871,22 34.456,50 22,06 174,12 8.902,43
9 8.706,24 234,30 8.471,94 0,00% 34.456,50 25.984,56 22,06 174,12 8.902,43
10 8.706,24 176,83 8.529,41 0,08% 26.005,14 17.475,73 22,06 174,12 8.902,43
11 8.706,24 118,83 8.587,41 0,00% 17.475,73 8.888,33 22,06 174,12 8.902,43
12 8.706,24 60,47 8.645,77 0,05% 8.892,86 247,09 22,06 174,12 8.902,43
Fonte: Próprio autor
Como segundo exemplo utiliza-se os mesmos pressupostos do anterior. Um
financiamento de R$ 100.000,00, com um prazo de 12 meses. Supõe-se que a
renda mensal do mutuário seja superior à R$ 3.100,00, dessa forma é cobrada a
taxa de administração. Para essa renda a taxa de juros adotada pelo PMCMV é de
8,16% a.a. Supõe-se que a idade do mutuário seja de vinte anos, assim a comissão
pecuniária para o FGHab é de 2%. Pressupõe-se que o financiamento foi concedido
em junho de 2009 sendo utilizada para atualização do saldo devedor a Taxa
93
Referencial praticado tendo por base esse período. Somente é mudado o sistema de
amortização. Sendo agora adotado o Sistema de Amortização Constante (SAC).
Tabela 25 - Exemplo da estrutura de planilha de financiamento do PMCMV utilizando o SAC
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de
correção do saldo devedor
Saldo Devedor
Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHAB Encargo Mensal
0 - - - - 78.500,00 78.500,00 - - -
1 7.075,82 534,15 6.541,67 0,07% 78.551,50 72.009,83 22,06 141,52 7.239,39
2 7.031,85 490,18 6.541,67 0,11% 72.085,51 65.543,84 22,06 140,64 7.194,55
3 6.987,45 445,79 6.541,67 0,02% 65.556,76 59.015,09 22,06 139,75 7.149,26
4 6.942,97 401,30 6.541,67 0,00% 59.015,09 52.473,42 22,06 138,86 7.103,89
5 6.898,49 356,82 6.541,67 0,00% 52.473,42 45.931,76 22,06 137,97 7.058,52
6 6.854,00 312,34 6.541,67 0,00% 45.931,76 39.390,09 22,06 137,08 7.013,14
7 6.809,66 268,00 6.541,67 0,05% 39.411,09 32.869,42 22,06 136,19 6.967,92
8 6.765,18 223,51 6.541,67 0,00% 32.869,42 26.327,75 22,06 135,30 6.922,54
9 6.720,70 179,03 6.541,67 0,00% 26.327,75 19.786,09 22,06 134,41 6.877,17
10 6.676,32 134,65 6.541,67 0,08% 19.801,76 13.260,09 22,06 133,53 6.831,90
11 6.631,84 90,17 6.541,67 0,00% 13.260,09 6.718,42 22,06 132,64 6.786,53
12 6.587,38 45,71 6.541,67 0,05% 6.721,85 180,18 22,06 131,75 6.741,18
Fonte: Próprio autor
Tanto na tabela de número vinte e quatro, quanto na vinte e cinco pode-se
observar que a estrutura apresenta as três colunas a mais que incorporam a taxa de
administração, a comissão para o FGHAB e o encargo mensal que resulta da soma
dos valores das duas inclusões citadas com o valor da prestação. Nas planilhas com
prazos longos como de 240, 300 e 360 meses, tanto a taxa de administração quanto
a comissão para o FGHab sofrem correções. A taxa de administração é corrigida
anualmente utilizando a mesma taxa que atualiza o saldo devedor, ou seja, a taxa
referencial (TR). Enquanto a comissão pecuniária para o FGHab tem seus
percentuais alterados à medida que a idade do mutuário passa de um intervalo para
outro conforme os percentuais da Tabela 23. Nas simulações realizadas adota-se o
pressuposto que o mutuário tenha vinte quando toma o financiamento em junho de
2009. Dessa forma, a cada cinco anos (período de 60 meses) os percentuais para o
cálculo da comissão pecuniária para o FGHab são majoradas para contemplar a
nova categoria na qual o mutuário se enquadra.
94
3.3. MOSTRANDO O MODELO MATEMÁTICO UTILIZADO NA PESQUISA
QUANTITATIVA
O primeiro procedimento da pesquisa foi o teste das condições de entrada no
programa. A realização deste teste implica no cálculo do valor do primeiro encargo
mensal do financiamento e a confrontação deste com a renda do mutuário. O cálculo
da parcela envolve a utilização dos procedimentos de cálculo do sistema de
amortização adotado que foram demonstrados no capítulo dois, adicionados do valor
da taxa de administração e da taxa de seguro FGHab. A forma de cálculo do
encargo mensal corresponde à primeira linha das Tabelas 24 e 25 que foram
mostradas acima. Esse valor é confrontado com o comprometimento da renda do
mutuário. Ou seja, divide-se o valor do encargo mensal pelo valor da renda.
Multiplicando esse por cem se obtém a porcentagem de comprometimento da renda.
Isso será mostrado através de um exemplo. Para os financiamentos de 240 meses e
cidades que tenham população entre 20 e 50 mil habitantes e utilizando o Sistema
de Amortização Constante (SAC), obtém-se a seguinte tabela:
Tabela 26 – Planilha com teste de condições de entrada no programa utilizando o SAC e valor limite de financiamento de R$ 80.000,00
Nº SM
RENDA
Taxa de
juros anual
Valor Limite Financiamento
Desconto Valor
Financiado Valor
Prestação Taxa de
Administação FGHAB EM
Pencentual do Encargo em Relação
à Renda
1 465,00 5,00% 80.000,00 8.000,00 72.000,00 600,00 0,00 12,00 612,00 132%
2 930,00 5,00% 80.000,00 8.000,00 72.000,00 600,00 0,00 12,00 612,00 66%
3 1.395,00 5,00% 80.000,00 8.000,00 72.000,00 600,00 0,00 12,00 612,00 44%
4 1.860,00 5,00% 80.000,00 2.000,42 77.999,58 650,00 0,00 13,00 663,00 36%
5 2.325,00 5,00% 80.000,00 2.000,00 78.000,00 650,00 0,00 13,00 663,00 29%
6 2.790,00 6,00% 80.000,00 1.500,00 78.500,00 719,58 0,00 14,39 733,98 26%
7 3.255,00 8,16% 80.000,00 0,00 80.000,00 877,33 22,06 17,55 916,94 28%
8 3.720,00 8,16% 80.000,00 0,00 80.000,00 877,33 22,06 17,55 916,94 25%
9 4.185,00 8,16% 80.000,00 0,00 80.000,00 877,33 22,06 17,55 916,94 22%
10 4.650,00 8,16% 80.000,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -
Fonte: Próprio autor
Na primeira coluna consta o número de salários-mínimos que o mutuário
recebe de renda. A segunda coluna representa a renda do mutuário tomando o valor
do salário-mínimo de 2009, ano em que o PMCMC foi lançado. A terceira coluna
95
corresponde à taxa de juros cobrados do mutuário, sendo seu valor variável de
acordo com a sua renda. A quarta coluna corresponde ao valor limite do
financiamento que no caso é de R$ 80.000,00. A quinta coluna é o desconto
concedido ao mutuário. A forma do cálculo desse desconto foi mostrado na Tabela
22. O valor financiado é obtido pela subtração do valor limite de financiamento pelo
desconto. Sobre o valor do financiamento é calculada o valor da prestação utilizando
as fórmulas do sistema SAC conforme mostrados no capítulo dois (seção 2.3.1). A
próxima coluna apresenta o valor da taxa de administração praticada em 2009,
sendo ela isenta para as faixas de renda de um a seis salários-mínimos. Para a
renda de dez salários-mínimos não consta a cobrança, nem o valor prestação, pois
este nível de renda excede o valor limite de financiamento conforme Tabela 20. O
valor do FGHab é calculado utilizando os percentuais da Tabela 23. Adotou-se o
pressuposto de que mutuário tenha vinte anos por ocasião da tomada do
financiamento, assim o valor do FGHab neste caso é de dois por cento sobre o valor
da parcela. O encargo mensal corresponde à soma do valor da parcela com a taxa
de administração e o valor do seguro FGHab. A última coluna fornece o
comprometimento da renda do mutuário, a qual é obtida pela divisão do valor do
encargo mensal pela renda multiplica por cem. Caso o comprometimento da renda
seja superior a trinta por cento, o mutuário não pode tomar o financiamento. Para
este caso somente os mutuários com renda de cinco ou mais salários-mínimos
poderiam entrar no programa.
Esses procedimentos de cálculo foram adotados para os valores de
financiamento de R$ 80.000,00, R$ 100.000,00, R$ 130.000,00, R$ 150.000,00 e R$
170.000,00 conforme os limites fornecidos pela Tabela 20, para os prazos de
financiamentos de 240, 300 e 360 meses e utilizando os sistemas SAC, SAF e MLP
(esses três sistemas de amortização foram reunidos em uma mesma planilha). Da
combinação dessas categorias resultaram quinze planilhas de cálculos para as
condições de entrada no programa:
Prazo de financiamento de 240 meses e valor limite de financiamento
R$ 80.000,00;
Prazo de financiamento de 240 meses e valor limite de financiamento
R$ 100.000,00;
Prazo de financiamento de 240 meses e valor limite de financiamento
R$ 130.000,00;
96
Prazo de financiamento de 240 meses e valor limite de financiamento
R$ 150.000,00;
Prazo de financiamento de 240 meses e valor limite de financiamento
R$ 170.000,00;
Prazo de financiamento de 300 meses e valor limite de financiamento
R$ 80.000,00;
Prazo de financiamento de 300 meses e valor limite de financiamento
R$ 100.000,00;
Prazo de financiamento de 300 meses e valor limite de financiamento
R$ 130.000,00;
Prazo de financiamento de 300 meses e valor limite de financiamento
R$ 150.000,00;
Prazo de financiamento de 300 meses e valor limite de financiamento
R$ 170.000,00;
Prazo de financiamento de 360 meses e valor limite de financiamento
R$ 80.000,00;
Prazo de financiamento de 360 meses e valor limite de financiamento
R$ 100.000,00;
Prazo de financiamento de 360 meses e valor limite de financiamento
R$ 130.000,00;
Prazo de financiamento de 360 meses e valor limite de financiamento
R$ 150.000,00;
Prazo de financiamento de 360 meses e valor limite de financiamento
R$ 170.000,00;
Os resultados tabulados desses testes serão apresentados no próximo
capítulo quando os mesmos serão discutidos.
3.3.1. Cálculos das condições de saída
O cálculo ou simulação do valor do saldo devedor foi obtido pela utilização de
planilhas de financiamento utilizando os prazos de 240, 300 e 360 meses e os
sistemas SAC e SAF. Disto resultou a elaboração de seis planilhas matrizes com as
quais foram realizadas as simulações das situações-caso de comprometimento de
97
renda de até trinta por cento obtidas no teste das condições de entrada do
programa.
As planilhas têm o formato das planilhas apresentadas nas Tabelas 24 e 25
acrescidas de uma coluna com a renda mensal do mutuário e outra com o
comprometimento percentual de sua renda, as mesmas são acrescidas de número
de linhas correspondes ao prazo de financiamento. A planilha de simulação que
utiliza prazo de financiamento de 300 meses possui o número de linhas
correspondes a esse número. Devido a essa extensão as mesmas não são
apresentadas aqui. Porém serão mostrados os mecanismos de cálculos e recálculo
do valor do encargo mensal.
Abaixo é mostrado um pedaço da planilha de amortização do financiamento
de um imóvel de R$ 80.000,00, com prazo de financiamento de 240 meses, renda
do mutuário de sete salários-mínimos, taxa de correção monetária do saldo devedor
de 0,9% e correção do salário-mínimo zero e utilizando o Sistema de Amortização
Francês (SAF).
Os índices de correção do saldo devedor (quinta coluna) são os índices da
Taxa Referencial (TR). Do mês um ao mês de número quarenta e oito são utilizados
valores reais da Taxa Referencial relativos ao período de junho de 2009 a junho de
2013. Como as simulações foram realizadas no mês de julho de 2013, os dados
reais disponíveis da TR eram até o mês de junho. Os dados de julho de 2013 a
junho de 2014 são uma projeção baseado nos dados recentes da Taxa Referencial e
da política monetária brasileira e foram de zero por cento. Os dados de Taxa
Referencial utilizados do Plano Fatorial da Pesquisa foram utilizados a partir período
de número sessenta. Ou seja, no mês de número sessenta e um passou-se a utilizar
os valores dos índices a serem simulados. Então os primeiros quatro anos de
simulação correspondem a dados reais, o quinto ano utiliza dados projetados
bastante realistas e a partir do sexto ano de financiamento utiliza-se valores
referendados no Plano Fatorial que reflete diversas possibilidades
macroeconômicas.
98
Tabela 27 – Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de correção do saldo devedor
Saldo Devedor Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHAB Encargo Mensal
Renda Mensal
Pencentual do Encargo em Relação
à Renda
0 - - - - 80.000,00 80.000,00 - - -
1 677,14 544,36 132,78 0,07% 80.052,48 79.919,70 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
2 677,14 544,03 133,11 0,11% 80.003,69 79.870,58 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
3 677,14 543,23 133,91 0,02% 79.886,31 79.752,40 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
4 677,14 542,32 134,82 0,00% 79.752,40 79.617,57 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
5 677,14 541,40 135,74 0,00% 79.617,57 79.481,83 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
6 677,14 540,48 136,66 0,00% 79.481,83 79.345,17 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
7 677,14 539,83 137,31 0,05% 79.387,46 79.250,16 22,06 13,54 712,74 3.255,00 0,22
8 677,14 538,90 138,24 0,00% 79.250,16 79.111,92 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20
9 677,14 537,96 139,18 0,00% 79.111,92 78.972,74 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20
10 677,14 537,44 139,70 0,08% 79.035,28 78.895,58 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20
11 677,14 536,49 140,65 0,00% 78.895,58 78.754,93 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20
12 677,14 535,81 141,33 0,05% 78.795,10 78.653,77 22,06 13,54 712,74 3.570,00 0,20
13 679,84 535,16 144,68 0,06% 78.700,09 78.555,41 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
14 679,84 534,79 145,05 0,12% 78.645,83 78.500,78 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
15 679,84 534,29 145,55 0,09% 78.572,14 78.426,58 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
16 679,84 533,68 146,17 0,07% 78.481,64 78.335,47 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
17 679,84 532,93 146,91 0,05% 78.372,45 78.225,54 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
18 679,84 532,11 147,73 0,03% 78.251,82 78.104,09 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
19 679,84 531,85 147,99 0,14% 78.213,91 78.065,92 22,16 13,60 715,59 3.570,00 0,20
20 679,84 534,64 145,20 0,72% 78.624,09 78.478,89 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19
21 679,84 533,94 145,91 0,05% 78.520,02 78.374,11 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19
22 679,84 552,61 127,23 3,69% 81.266,12 81.138,88 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19
23 679,84 552,61 127,23 0,16% 81.266,27 81.139,04 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19
24 679,84 552,36 127,48 0,11% 81.229,43 81.101,95 22,16 13,60 715,59 3.815,00 0,19
25 717,48 552,17 165,31 0,12% 81.201,62 81.036,31 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
26 717,48 552,19 165,29 0,21% 81.204,54 81.039,25 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
27 717,48 551,62 165,86 0,10% 81.120,53 80.954,67 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
28 717,48 550,83 166,65 0,06% 81.004,86 80.838,21 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
29 717,48 550,04 167,44 0,06% 80.888,33 80.720,89 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
30 717,48 549,26 168,23 0,06% 80.772,96 80.604,73 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
31 717,48 548,63 168,86 0,09% 80.680,26 80.511,40 22,51 14,35 754,34 3.815,00 0,20
32 717,48 547,95 169,53 0,09% 80.580,96 80.411,43 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17
33 717,48 546,80 170,68 0,00% 80.411,43 80.240,75 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17
34 717,48 546,22 171,26 0,11% 80.326,45 80.155,18 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17
35 717,48 545,18 172,30 0,02% 80.173,38 80.001,08 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17
36 717,48 544,26 173,22 0,05% 80.038,52 79.865,30 22,51 14,35 754,34 4.354,00 0,17
37 725,03 543,08 181,95 0,00% 79.865,30 79.683,35 22,88 14,50 762,41 4.354,00 0,18
Fonte: Próprio autor
99
Para a renda mensal dos mutuários utilizou-se os valores do salário-mínimo
de 2009 a 2013, para o valor de 2014 utilizou-se o valor divulgado no projeto lei de
Diretrizes Orçamentárias de 2014 que era de R$ 719,00, a partir dos valores de
2015 adota-se o Plano Fatorial da Pesquisa. Na planilha os sete primeiros meses
utilizam valores de 2009, havendo então um ajuste na linha de número oito para
refletir o novo salário de 2010. A partir dai esse procedimento se repete a cada
período de doze meses para referenciar os novos valores salariais.
A taxa de administração utiliza o valor de 2009, sendo que o mesmo sofre um
reajuste anual na mesma dada da tomada do financiamento. O índice utilizado para
o reajuste é a Taxa Referencial Acumulada de um ano. Os primeiros quatro anos
desse reajuste são referenciados nas taxas reais da TR anual dos períodos de
jun/09 a maio/10, jun/10 a maio/11, jun/11 a maio/12, jun/12 a maio/13. O período de
jun/13 a maio/14 é uma projeção baseada nos dados recentes da Taxa Referencial e
da política monetária, sendo seu valor igual a zero por cento. As taxa utilizadas a
partir de junho de 2014 são as taxas anuais referenciadas no Plano Fatorial.
Os valores do FGHab são calculados supondo que o mutuário tenha vinte
anos por ocasião da tomada do financiamento em junho de 2009. Dessa forma os
percentuais utilizados são alterados a cada período de sessenta meses para refletir
as novas categorias de conforme a Tabela 23. Assim nos primeiros sessenta meses
do prazo de financiamento utiliza-se o percentual de 2% (0,5% fixo + 1,5% para
idade entre 20 e 25 anos), a partir da parcela de número sessenta e um até a
parcela de número 120 usa o percentual de 2,04% (0,5% fixo + 1,54% para idade
entre 25 e 30 anos). Esse procedimento é repetido para cada período de 60 meses.
Nos dois primeiros anos de vigência do contrato a parcela de amortização
pode ser recalculada a cada 12 meses e a partir do terceiro ano até trimestralmente
caso o contrato apresente desequilíbrio econômico-financeiro. Esse desequilíbrio é
verificado quando o valor do encargo mensal excede trinta por cento da renda do
mutuário. Essa verificação é realizada observando-se o valor que consta na última
coluna da planilha. Caso o valor ao fim de um determinado trimestre seja superior à
trinta por cento o valor da parcela de amortização precisa ser recalculado para que o
encargo mensal cobrado do mutuário volte ao nível de comprometimento de trinta
por cento da renda.
O valor da prestação é recalculado anualmente utilizando a fórmula própria do
sistema de amortização utilizado, que neste caso é SAF. Dessa forma, a décima
100
terceira prestação foi recalculada utilizando as fórmulas mostradas na seção 2.3.2.
Esse novo cálculo da prestação toma como referência o valor do saldo devedor do
período imediatamente anterior, que nesta situação corresponde ao da parcela de
número doze. Esse procedimento é repetido automaticamente na planilha para cada
período de doze meses. Isso é feito para possibilitar que o saldo devedor seja
quitado através da atualização do valor da prestação e para cumprir a cláusula
contratual que determina isso. Além disso, faz-se necessário a verificação trimestral
a partir do segundo ano de execução do contrato, do nível de comprometimento da
renda do mutuário. Abaixo foi reproduzido outro pedaço da planilha de amortização
do financiamento para mostrar como é realizado esse mecanismo de recálculo da
amortização.
Tabela 28 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de correção do saldo devedor
Saldo Devedor Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHAB Encargo Mensal
Renda Mensal
Pencentual do Encargo
em Relação à Renda
156 1.629,36 801,67 827,69 0,90% 117.892,09 117.064,40 48,57 37,80 1.715,72 5.033,00 0,34
157 1.833,94 803,20 1.030,73 0,90% 118.117,98 117.087,24 54,08 42,55 1.930,56 5.033,00 0,38
158 1.833,94 803,36 1.030,58 0,90% 118.141,03 117.110,45 54,08 42,55 1.930,56 5.033,00 0,38
159 1.833,94 803,52 1.030,42 0,90% 118.164,45 117.134,03 54,08 42,55 1.930,56 5.033,00 0,38
Fonte: Próprio autor
Verifica-se na parcela relativa ao mês de número 156 que corresponde ao
quinquagésimo segundo trimestre do prazo de financiamento o valor do
comprometimento da renda atinge trinta e quatro por cento. Esse valor excede o
valor limite de comprometimento de trinta por cento. Logo, o valor da prestação
referente à parcela de número 157 precisa ser recalculado.
Neste caso está se utilizando o Sistema de Amortização Francês. Este tem
por principal característica ser o valor da prestação constante. Logo, o valor que
precisará ser recalculado é o valor da prestação. Para isso, o primeiro passo é
calcular o valor máximo do encargo mensal para que o comprometimento da renda
não exceda trinta por cento. Isso é feito multiplicando o valor da renda do mutuário
por trinta por cento. Na penúltima coluna da tabela consta o valor da renda R$
5.033,00 que multiplicado por 30% resultado no encargo mensal de R$ 1.509,90.
101
Deste valor subtrai-se o valores relativos à taxa de administração e prêmio de
seguro FGHab para se obter o novo valor da prestação (R$ 1.509,90 – R$ 54,08 –
R$ 42,55 = R$ 1.413,27). A seguir a planilha com o novo valor recalculado.
Tabela 29 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAF e com prazo de 240 meses após o recálculo do valor da prestação
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de correção do saldo devedor
Saldo Devedor Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHAB Encargo Mensal
Renda Mensal
Pencentual do Encargo em Relação
à Renda
156 1.629,36 801,67 827,69 0,90% 117.892,09 117.064,40 48,57 37,80 1.715,72 5.033,00 0,34
157 1.413,27 803,20 610,07 0,90% 118.117,98 117.507,91 54,08 32,79 1.500,14 5.033,00 0,30
158 1.413,27 806,25 607,02 0,90% 118.565,48 117.958,46 54,08 32,79 1.500,14 5.033,00 0,30
159 1.413,27 809,34 603,93 0,90% 119.020,08 118.416,15 54,08 32,79 1.500,14 5.033,00 0,30
Fonte: Próprio autor
O nível de comprometimento da renda do mutuário retorna ao nível de trinta
por cento. Esse procedimento é realizado sempre que ao fim de determinado
trimestre o nível de comprometimento da renda excede trinta por cento.
Quando se utiliza o Sistema de Amortização Constante muda o componente a
ser recalculado. Como a principal característica desse sistema é ser a amortização
constante esta é que é recalculada. Abaixo é reproduzido um pedaço da planilha de
amortização do financiamento de um imóvel de R$ 80.000,00 com prazo de
financiamento de 240 meses e a renda do mutuário sendo sete salários-mínimos
com a utilização do sistema SAC.
Tabela 30 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de correção do saldo devedor
Saldo Devedor Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHAB Encargo Mensal
Renda Mensal
Pencentual do Encargo
em Relação à Renda
192 1.527,97 413,72 1.114,25 0,90% 60.840,95 59.726,70 67,05 47,21 1.642,24 5.033,00 0,33
193 1.665,30 409,80 1.255,50 0,90% 60.264,24 59.008,73 74,66 51,46 1.791,42 5.033,00 0,36
194 1.660,38 404,87 1.255,50 0,90% 59.539,81 58.284,31 74,66 51,31 1.786,35 5.033,00 0,35
195 1.655,41 399,90 1.255,50 0,90% 58.808,87 57.553,36 74,66 51,15 1.781,22 5.033,00 0,35
Fonte: Próprio autor
102
Verifica-se na parcela relativa ao mês de número 192 que corresponde ao
sexagésimo quarto trimestre do prazo de financiamento o valor do comprometimento
da renda atinge trinta e três por cento. Esse valor excede o valor limite de
comprometimento de trinta por cento. Logo, o valor da prestação referente à parcela
de número 193 precisa ser recalculado. Para isso, o primeiro passo é calcular o
valor máximo do encargo mensal para que o comprometimento da renda não exceda
trinta por cento. Isso é feito multiplicando o valor da renda do mutuário por trinta por
cento. Na penúltima coluna da tabela consta o valor da renda R$ 5.033,00 que
multiplicado por 30% resultado no encargo mensal de R$ 1.509,90. Deste valor
subtrai-se os valores relativos à taxa de administração, prêmio de seguro FGHab e
juros para se obter o novo valor da parcela de amortização (R$ 1.509,90 – R$ 74,66
– R$ 51,46 – R$ 409,80 = R$ 973,98). A seguir a planilha com o novo valor
recalculado.
Tabela 31 - Exemplo de trecho da planilha de amortização para um financiamento de R$ 80.000,00 utilizando o SAC e com prazo de 240 meses antes do recálculo do valor da prestação
Mês Prestação Juros Amortização
Índice de correção do saldo devedor
Saldo Devedor Corrigido Antes da
Amortização
Saldo Devedor
Taxa de Administração
FGHAB Encargo Mensal
Renda Mensal
Pencentual do Encargo
em Relação à Renda
192 1.527,97 413,72 1.114,25 0,90% 60.840,95 59.726,70 67,05 47,21 1.642,24 5.033,00 0,33
193 1.383,78 409,80 973,98 0,90% 60.264,24 59.290,26 74,66 42,76 1.501,20 5.033,00 0,30
194 1.380,78 406,80 973,98 0,90% 59.823,87 58.849,89 74,66 42,67 1.498,11 5.033,00 0,30
195 1.377,76 403,78 973,98 0,90% 59.379,54 58.405,56 74,66 42,57 1.495,00 5.033,00 0,30
Fonte: Próprio autor
Observa-se na última coluna da tabela que o nível de comprometimento da
renda do mutuário retorna ao nível de trinta por cento.
Esses procedimentos são realizados a cada trimestre sempre que o valor do
comprometimento da renda do mutuário excede trinta por cento.
As simulações foram realizadas com base no plano fatorial apresentado na
Tabela 18, e para os resultados obtidos pelo teste das condições de entrada. Assim,
cada situação-caso do teste de condições de entrada foi submetido às simulações
conforme o plano fatorial. Por exemplo, considerando a Tabela 26 que apresenta os
resultados das condições de entrada do programa para imóveis de R$ 80.000,00 e
prazo de financiamento de 240 meses, utilizando o SAC. Tem como resultado das
condições de entrada cinco casos: mutuários com renda entre cinco e nove salários-
103
mínimos. Cada um desses casos é submetido às simulações conforme o plano
fatorial, totalizando vinte e cinco simulações para cada caso. Por exemplo, toma o
reajuste anual do salário-mínimo em zero por cento, ai simula-se os efeitos da taxa
referencial de 0,1% a.m., depois a de 0,3% a.m. até chegar no 0,9% a.m. Depois
toma-se o reajuste anual do salário-mínimo em 2,5% e simula-se os efeitos da taxa
referencial de 0,1% a.m., depois a de 0,3% a.m. até chegar no 0,9% a.m. Isso é
repetido para os reajustes de salário-mínimo de 4,5%, 6,5% e 9%. Esse plano é
submetido para cada uma das situações-caso que passaram pelo teste das
condições de entrada do programa. Tomando os resultados da Tabela 26 tem-se
cinco condições de entrada que serão testadas. Cada uma dessas condições passa
pelas simulações conforme o plano fatorial. O total de testes realizados resulta da
multiplicação do número de simulações do plano (25) pelo total de resultados
positivos das condições de entrada (110), ou seja, duas mil setecentos e cinquenta
simulações.
104
4. DISCUSSÃO DOS RESULTADOS
Os resultados são apresentados em dois grupos. No primeiro grupo são
mostrados os resultados dos testes das condições de entrada no PMCMV. Ou seja,
dadas as condições do programa, quais grupos de pessoas reúnem as condições de
tomar o financiamento através do programa. No segundo grupo de resultados são
expostas as condições de saída. Isto é, considerando diversos ambientes
macroeconômicos em que situação os mutuários que assumiram os financiamentos
saem do programa em termos de existência e impacto do saldo devedor ou residual.
4.1. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE ENTRADA NO PROGRAMA
Para simular as condições de entrada no PMCMV foram tomados por base a
renda do mutuário, o prazo e o valor do imóvel. Este é fornecido pela Tabela 20 e
foram utilizados os valores que foram praticados até 2012 e correspondem aos
valores de R$ 80.000,00, R$ 100.000,00, R$ 130.000,00, R$ 150.000,00 e R$
170.000,00. Os prazos de financiamento são de 240, 300 e 360 meses. E para a
renda adotou-se as faixas salariais de um a dez salários mínimos tendo por base o
valor do salário-mínimo de 2009. Ou seja, a análise tem por base os dados de
lançamento do programa. As condições de entrada e situação do déficit habitacional
quando o programa foi lançado.
Tomando por base os prazos de financiamento de 240, 300 e 360 meses tem-
se as três tabelas seguintes:
105
Tabela 32 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 240 meses
Nº SM RENDA
Valor do Imóvel Financiado
R$ 80.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00 R$ 150.000,00 R$ 170.000,00
SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP
1 465,00 132% 104% 88% 159% 126% 106% 207% 164% 138% 243% 193% 162% 269% 213% 179%
2 930,00 66% 52% 44% 80% 63% 53% 103% 82% 69% 122% 96% 81% 134% 106% 90%
3 1.395,00 44% 35% 29% 53% 42% 35% 69% 55% 46% 81% 64% 54% 90% 71% 60%
4 1.860,00 36% 28% 24% 43% 34% 29% 55% 43% 37% 64% 51% 43% 70% 56% 47%
5 2.325,00 29% 23% 19% 36% 28% 24% 46% 37% 31% 54% 43% 36% 59% 47% 39%
6 2.790,00 26% 21% 16% 33% 26% 21% 43% 34% 27% 50% 39% 31% 56% 44% 35%
7 3.255,00 28% 22% 16% 35% 27% 20% 45% 35% 25% 52% 40% 29% 59% 46% 33%
8 3.720,00 25% 19% 14% 31% 24% 17% 40% 31% 22% 46% 35% 25% 52% 40% 29%
9 4.185,00 22% 17% 12% 27% 21% 15% 35% 27% 20% 41% 31% 23% 46% 36% 26%
10 4.650,00 0% 0% 0% 0% 0% 0% 32% 25% 18% 37% 28% 20% 41% 32% 23%
Fonte: próprio autor
Nesta tabela são apresentados os percentuais de comprometimento de renda
considerando o valor do imóvel, a renda do mutuário e sistema de amortizado
acordado para um prazo de financiamento de 240 meses. Para esse prazo o valor
financiado é de 100% do valor do imóvel. A primeira coluna representa o número de
salários-mínimos que compõe a renda do mutuário. As siglas SAC, SAF e MLP são
os sistemas de amortização já apresentados na seção 2.3.: Sistema de Amortização
Constante, Sistema de Amortização Francês e Método Linear Ponderado. Este
último não é utilizado no Sistema Financeiro de Habitação devido às práticas
bancárias adotadas pelas instituições financeiras e à regulamentação quanto à
prática de juros, a qual já foi abordada no capítulo dois. Nesse capítulo foi inclusive
apresentada na Tabela 17 uma evolução jurídica tratando da capitalização de juros.
Tem-se com o PMCMV uma redefinição jurídica voltada ao mercado ao permitir a
capitalização de juros, o que exclui a possibilidade jurídica da adoção do Método
Linear Ponderado. O mesmo foi considerado nos testes de entrada para mostrar e
contrapor o que sua incorporação permitiria. Os resultados realçados em cinza
correspondem às situações de comprometimento de renda superiores a 30%. Elas
definem a região de corte de programa. Os pretensos mutuários nessa condição não
podem entrar no programa.
Observa-se que quanto maiores os valores dos imóveis menores são as
situações em que os mutuários podem entrar no programa. Para o valor de R$
106
170.000,00 e o prazo de 240 meses nenhum mutuário conseguiria entrar no
programa. Alternativamente, caso fosse possível usar o Método Linear Ponderado,
mesmo para esse valor de imóvel haveria mutuários aptos a tomar o financiamento.
Nota-se que para o Sistema de Amortização Constante (SAC) é menor o número de
situações em que o mutuário pode se beneficiar do programa, pois somente para
imóveis de valor menor que R$ 130.000,00 ele oferece condições de entrada. O uso
do SAF (Sistema de Amortização Francês) permite que maior número de situações
de financiamento sejam atendidas pelo programa.
A seguir é apresentado o resultado com a utilização do prazo de
financiamento de 300 meses. Para esse prazo o valor limite de financiamento é 90%
do valor do imóvel.
Tabela 33 - Comprometimento da renda para financiamentos utilizando o prazo de 300 meses
Nº
SM RENDA
Valor do Imóvel Financiado
R$ 80.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00 R$ 150.000,00 R$ 170.000,00
SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP
1 465,00 105% 82% 65% 127% 99% 78% 165% 128% 101% 194% 151% 120% 214% 167% 132%
2 930,00 53% 41% 32% 63% 49% 39% 82% 64% 51% 97% 76% 60% 107% 83% 66%
3 1.395,00 35% 27% 22% 42% 33% 26% 55% 43% 34% 65% 50% 40% 71% 56% 44%
4 1.860,00 29% 22% 18% 35% 27% 21% 44% 34% 27% 51% 40% 32% 56% 44% 35%
5 2.325,00 23% 18% 14% 29% 23% 18% 38% 29% 23% 43% 34% 27% 47% 37% 29%
6 2.790,00 21% 17% 12% 27% 21% 15% 35% 27% 20% 41% 31% 23% 46% 36% 26%
7 3.255,00 24% 18% 12% 29% 23% 15% 38% 29% 19% 44% 34% 22% 49% 38% 25%
8 3.720,00 21% 16% 11% 26% 20% 13% 33% 26% 17% 38% 30% 19% 43% 33% 22%
9 4.185,00 18% 14% 9% 23% 18% 12% 29% 23% 15% 34% 26% 17% 38% 30% 19%
10 4.650,00 0% 0% 0% 0% 0% 0% 26% 21% 13% 30% 24% 15% 34% 27% 17%
Fonte: próprio autor
As observações quanto ao número de situações que são satisfeitas utilizando
o SAC, o SAF e o MLP são as mesmas da anterior. O SAC atende o menor número
de situações que o SAF. E caso o MLP pudesse ser utilizado maiores seriam as
situações que poderiam ser contempladas com o programa. Assim para o imóveis
com valor de R$ 170.000,00 somente os mutuários com renda de 9 e 10 salários
mínimos poderiam entrar no programa. Isso utilizando o SAF. Se o MLP fosse
utilizado o programa poderia atender mutuários com renda a partir de cinco salários-
mínimos.
107
Na tabela seguinte são apresentados os resultados quando é utilizado o prazo
de financiamento de 360 meses. Para esse prazo, o valor limite de financiamento é
80% do valor do imóvel.
Tabela 34 - Comprometimento de renda para financiamentos utilizando o prazo de 360 meses
Nº SM
RENDA
Valor do Imóvel Financiado
R$ 80.000,00 R$ 100.000,00 R$ 130.000,00 R$ 150.000,00 R$ 170.000,00
SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP SAC SAF MLP
1 465,00 85% 66% 49% 102% 79% 58% 133% 102% 76% 157% 121% 90% 172% 133% 98%
2 930,00 43% 33% 24% 51% 39% 29% 66% 51% 38% 78% 61% 45% 86% 67% 49%
3 1.395,00 28% 22% 16% 34% 26% 19% 44% 34% 25% 52% 40% 30% 57% 44% 33%
4 1.860,00 24% 18% 14% 28% 22% 16% 36% 28% 20% 42% 32% 24% 46% 35% 26%
5 2.325,00 19% 15% 11% 24% 18% 14% 31% 24% 18% 36% 28% 20% 39% 30% 22%
6 2.790,00 18% 14% 9% 22% 17% 12% 29% 22% 15% 34% 26% 18% 38% 29% 20%
7 3.255,00 20% 16% 9% 25% 19% 11% 32% 25% 15% 37% 29% 17% 41% 32% 19%
8 3.720,00 17% 14% 8% 22% 17% 10% 28% 22% 13% 32% 25% 15% 36% 28% 17%
9 4.185,00 15% 12% 7% 19% 15% 9% 25% 19% 11% 29% 22% 13% 32% 25% 15%
10 4.650,00 0% 0% 0% 0% 0% 0% 22% 17% 10% 26% 20% 12% 29% 23% 13%
Fonte: próprio autor
Os mesmos resultados são observáveis em relação às Tabelas 32 e 33. Ou
seja, o sistema SAC atende menos situações que o SAF e se o MLP pudesse ser
utilizado famílias com rendas menores, que nestas condições estão fora do
programa, poderiam ser atendidas. Quanto maior o valor do imóvel a ser financiado,
menores são as possibilidades das famílias de menor renda poderem ser
contemplados com o financiamento.
Na Tabela 35 foi calculada a porcentagem de situações em que os
financiamentos podem ser concedidos considerando os diversos prazos utilizados e
os sistemas de amortização SAC, SAF e MLP:
Tabela 35 - Porcentagem de situações atendidas pelo PMCMV
PRAZO DE FINANCIAMENTO
SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO
SAC SAF MLP
240 MESES 13% 29% 52%
300 MESES 29% 50% 69%
360 MESES 42% 65% 81%
Fonte: próprio autor
108
Comparando-se os resultados da tabela observa-se que à medida que o
prazo cresce aumenta o número de situações em que se pode entrar no programa.
Independente do sistema de amortização utilizado, quando se aumenta o prazo
maior é o percentual de famílias que passam a atender as condições de entrada no
programa. Considerando o sistema SAC, quando o prazo de financiamento é de 240
meses somente 13% das situações-caso podem ser atendidas. Quando o prazo
aumenta para 300 meses, o percentual de situações que podem ser atendidas
aumenta para 29% e chega aos 42% quando o prazo de financiamento atinge 360
meses. Quando se compara o desempenho dos sistemas de amortização observa-
se que o SAC é o mais restritivo, ou seja, menor percentual de situações são
atendidas por ele quando se toma por base o SAF ou o MLP. Este é o que apresenta
melhor desempenho, porém devido à mudança legal que o PMCMC apresentou
(artigo 75 da Lei 11.977/09) corroborando as práticas bancárias há muito tempo
adotadas no Sistema Financeiro Brasileiro seu uso não é permitido e menos ainda
considerado pelos agentes financeiros. Caracteriza-se aqui um quadro de práticas
que moldam o desenho financeiro das políticas públicas habitacionais, que embora
focadas no caráter social são todas definidas no formato que o mercado entende
melhor. Aqui cabe o questionamento que faz parte da própria definição de políticas
públicas de Laswell (SOUZA, p. 24): “quem ganha o quê”. Se há um sistema de
amortização que permite atender a um maior número de mutuários e esse sistema
não capitaliza juros (beneficiando o mutuário) e o mesmo não pode ser utilizado por
que as práticas bancárias reforçadas por mudanças legais que não o permitem, tem-
se um primeiro quadro de quem sai perdendo nessa história.
4.2. RESULTADOS DAS CONDIÇÕES DE SAÍDA NO PROGRAMA
Como resultados das condições de saída do programa Minha Casa, Minha
Vida são apresentados os resultados das simulações da formação dos saldos
devedores ou residuais. A ideia é mostrar como serão as condições de saída
financeira para o mutuário quando terminar o prazo de seu financiamento. Esse
saldo devedor estará quitado ou haverá um resíduo a ser pago. Caso ele exista qual
109
seu montante. A resposta a essas questões não é simples. São muitas as situações
de renda, valor do financiamento, prazo de financiamento, sistema de amortização
pactuado que configuram diversas situações-casos. A evolução do saldo devedor é
afetada pelas estruturas que condicionam essas situações que são por assim dizer
seus fatores endógenos. Como foram expostos no capítulo dois, os fatores
determinantes para a formação de um saldo devedor ou residual é o descasamento
de índices da correção monetária do saldo de devedor e das prestações. Apesar da
forma como o saldo devedor e o valor das prestações serem corrigidos fazer parte
da estrutura do financiamento, os índices que são utilizados são exógenos à mesma.
No programa Minha Casa, Minha Vida são dois os índices que influenciam na
correção do saldo devedor. A taxa referencial influencia de forma direta, pois é
adotado para a correção mensal do saldo devedor. E o índice de reajuste do salário-
mínimo de forma indireta visto que define os novos níveis salariais que podem limitar
o recálculo das prestações quando o valor destas passa a comprometer mais que
trinta por cento da renda do mutuário.
O Gráfico 5 mostra a proporção entre as situações que apresentam saldo
devedor ou residual e aquelas que não apresentam em função do valor da taxa
referencial (TR) utilizada para corrigir o saldo devedor. Isto é, das situações testadas
qual a porcentagem que tem saldo devedor nulo (não existe saldo devedor) e das
que apresentam saldo devedor maior que zero (existe saldo devedor). Os valores
dos saldos devedores foram trazidos para o período zero, ou seja, a data em que foi
tomado o financiamento. Este procedimento atende a recomendação da lei
fundamental da Matemática Financeira que exige que para se comparar dois valores
este estejam situados no mesmo ponto na escala temporal. Isso proporciona
homogeneidade nos resultados visto que há financiamentos com diferentes prazos e
comparabilidade com os valores dos imóveis, o que é importante para a mensuração
do impacto que o saldo residual tem para o mutuário do programa. Outra
observação importante. Esse procedimento também tem outra consequência. A rigor
todas as situações testadas apresentam saldo residual positivo, porém quando este
é transformado (trazido) financeiramente para um período de tempo de 20, 25 ou 30
anos anterior, seu valor é reduzido e seu valor aproxima-se significativamente de
zero, sendo então considerado nulo.
110
Gráfico 5 - Proporção de contratos com saldo devedor em função da TR
Fonte: próprio autor
Pode-se observar que à medida que cresce o valor da TR utilizada para
reajustar o saldo devedor aumenta a proporção dos casos em que passa a existir
saldo devedor. Quando a TR assume o valor 0,1% a.m. cerca de 10% dos contratos
apresentam saldo residual. Tendo a TR assumido o valor 0,3% a.m.
aproximadamente 40% dos contratos passam a exibir saldo. Sendo a TR de 0,5%
a.m. o percentual de contratos com saldo devedor se aproxima de 24% dos casos.
Quando a TR é 0,7% a.m. o percentual chega a 77% e finalmente para a TR de
0,9% a.m. atinge o percentual de 88% dos casos. Aplicando o teste estatístico de
correlação entre as duas variáveis obteve-se o valor de 0,974. Por ser um valor
positivo isso significa que as duas variáveis são diretamente relacionadas, ou seja,
quando o valor da TR aumenta, o percentual de contratos que apresentam valor
residual também cresce. Essa relação também pode ser confirmada visualizando o
comportamento das variáveis no gráfico.
No Gráfico 6 é apresentada a relação entre as situações que apresentam
saldo devedor ou residual e aquelas que não apresentam em função do reajuste do
salário-mínimo.
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
0,1 0,3 0,5 0,7 0,9
10%
46% 59%
77% 88%
TR
111
Gráfico 6 Proporção de contratos com saldo devedor em função do reajuste anual do salário-mínimo
Fonte: próprio autor
O cálculo do coeficiente de correlação entre a taxa de reajuste do salário-
mínimo e o número de contratos com saldo residual foi de -0,99. O sinal negativo
significa que as duas variáveis são inversamente relacionadas. À medida que o
reajuste do salário-mínimo cresce, diminui o número de contratos que apresentam
saldo devedor. Isso é confirmado visualmente pelo gráfico. Quando a correção do
salário-mínimo é zero cerca de 75% dos contratos apresentam saldo devedor.
Subindo a correção do salário-mínimo para 2,5% a.a., o número de contratos que
apresentam saldo devedor diminui para 64%. Aumentando a correção salarial para
4,5% a.a., a proporção de contratos com saldo residual diminui para 54% dos casos.
Prosseguindo a correção para 6,5% a.a. tem-se aproximadamente 47% dos
contratos com saldo residual e finalmente para uma correção salarial de 9% a.a.
tem-se cerca de 40% dos contratos afetados com a presença de saldo residual.
Essas relações mostram os efeitos que a política salarial tem na evolução do saldo
residual. Uma política salarial restritiva que corrija o salário-mínimo em valores
abaixo da meta de inflação contribuiria fortemente para a formação do saldo devedor
dos contratos do PMCMV. Inversamente uma política salarial que proporcione
ganhos reais (acima da meta da inflação) contribuiria para que se evitasse a
formação de saldos devedores nos contratos habitacionais. Essa constatação é
importante por que está em curso uma discussão sobre mudanças na atual política
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
0 2,5 4,5 6,5 9
75% 64%
54% 47%
40%
Taxa de reajuste anual do salário-mínimo em %
112
salarial. Isso pode representar um cenário negativo para os mutuários do programa.
É importante considerar que as duas variáveis atuam juntas, tanto o reajuste
salarial quanto o valor da TR é que determinam a formação ou não do saldo
devedor. No gráfico abaixo pode-se observar como as duas variáreis, TR e reajuste
do salário-mínimo, influenciam na formação do saldo devedor.
Gráfico 7 - Proporção dos contratos que apresentam saldo devedor em função da TR e do reajuste do salário-mínimo
Fonte: próprio autor
Pode-se notar que o saldo devedor e a TR variam diretamente, ou seja, à
medida que a TR aumenta o número de contratos que apresentam saldo devedor
cresce. Enquanto o reajuste do salário-mínimo e o número de contratos que
apresentam saldo devedor apresentam uma relação inversa. Isto é, quando o
reajuste do salário-mínimo aumenta, o número de contratos que têm saldo devedor
diminui.
Os dados do gráfico permitem identificar os cenários em que os saldos
devedores dos contratos de financiamento do PMCMV assumem proporções que os
tornam preocupantes em termos socioeconômicos tendo em vista o número de
mutuários atingidos e as externalidades que podem advir de um quadro negativo no
setor imobiliário para a economia brasileira. Quando a TR assume valores acima de
0,1% a.m. a proporção de contratos que apresentam saldo devedor aumenta
rapidamente. Também quando o reajuste do salário-mínimo é baixo principalmente
0,1
0,5
0,9
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
0 2,5 4,5
6,5 9
TR mensal em % Pro
po
rção
de
con
trat
os
com
sal
do
d
eved
or
Reajuste anual do salário-mínimo em %
113
quando seu ajuste é abaixo da meta de inflação de 4,5% a.a., a proporção de
contratos com saldo devedor aumenta. Porém é da combinação dessas duas
variáveis que identifica os cenários mais perturbadores. Uma política salarial
restritiva aliada a uma política de juros altos (a TR está ligada diretamente à política
de juros) faz com os contratos com saldos devedores assumam proporções muito
altas. No Plano Fatorial (Tabela 18) da pesquisa pode-se identificar como a região
acima da diagonal principal com esse cenário de condições socioeconômicas
negativas para o país.
A regressão linear dos dados do Gráfico 7 forneceu a seguinte função:
Onde:
SD=proporção de contratos que apresentam saldo devedor ou residual;
TR=valor mensal da TR (Taxa Referencial) em %;
RSM=reajuste anual do salário-mínimo em %.
A avaliação estatística dos dados de regressão forneceu os seguintes
resultados:
Tabela 36 – Estatísticas de avaliação dos dados sobre a influência da TR e RSM sobre os saldo devedor (SD)
Estatísticas de avaliação
Resultado Explicação
Coeficiente de determinação
R²=0,9349 Mede a parcela da variação do SD explicada pela TR e pelo reajuste do salário-mínimo (RSM). O resultado indica que
93,49% dos resultados do saldo devedor ou residual foram obtidos pelas variações dessas duas variáveis.
Estatística F F=157,97c A estatística F testa o efeito conjunto das variáveis explicativas (TR e RSM) sobre o SD. Para um nível de significância de
NC=1% e graus de liberdade do numerador e denominador de 2 e 22, respectivamente, obtém o valor crítico de . Como ao menos uma das variáveis explicativas TR e
RSM exerce influência significativa sobre a variável dependente SD, com uma probabilidade de erro de apenas 1%.
Estatística t - Testa o efeito de cada uma das variáveis explicativas sobre a variável dependente.
Estatística t para a TR
A estatística testa o efeito da variável explicativa TR sobre a variável dependente SD. Para um nível de significância de
NC=1% e grau de liberdade 22, o valor crítico de t para teste unilateral é . Como a variável TR exerce uma influência estatisticamente significativa sobre a variável SD com
uma probabilidade de erro de 1%. Estatística t para o RSM
A estatística testa o efeito da variável explicativa RSM sobre a variável dependente SD. Para um nível de significância de NC=1% e grau de liberdade 22, o valor crítico de t para teste
unilateral é . Como a variável RSM exerce uma influência estatisticamente significativa sobre a
variável SD com uma probabilidade de erro de 1%.
Fonte: próprio autor
114
No gráfico abaixo é mostrada a intensidade do saldo devedor ou residual.
Para sua construção adotou-se o indicador proporção entre saldo devedor e
financiamento. Para isso cada valor dos 2.750 resultados simulados foi trazido para
o período zero que corresponde ao período do valor do financiamento tomado. Isso
foi feito para respeitar a lei fundamental das finanças a qual determina que dois
valores só podem ser comparados financeiramente se estivem referenciados em um
mesmo período do tempo.
Gráfico 8 - Porcentagem do saldo devedor ou residual em relação ao valor financiado
Fonte: próprio autor
Os resultados percentuais desse gráfico permitem evidenciar qual seria o
saldo devedor ou residual dos contratos. Assim, no caso de um financiamento de R$
100.000,00 e o contrato se enquadrasse na categoria acima de 50%, o saldo
devedor resultante seria acima de R$ 50.000,00. Caso a categoria fosse outra, entre
40% e 50%, o saldo residual estaria neste caso entre R$ 40.000,00 e R$ 49.999,99.
Interessa saber em que situações se aplicam os percentuais expostos. É a questão
de saber a quem se aplicam esses resultados.
Para responder essa indagação foram estruturados dois gráficos. O primeiro
que segue abaixo mostra como os percentuais de saldo residual se distribuem para
cada faixa de renda. Foram estruturados três grupos de renda: até três salários-
36%
19% 13%
8%
6% 18% Abaixo de 10%
Entre 10% e 20%
Entre 20% e 30%
Entre 30% e 40%
Entre 40% e 50%
Acima de 50%
115
mínimos, de três a seis salários mínimos e de seis a dez salários-mínimos. Essa
classificação é pertinente, pois corresponde às faixas de I, II e III do programa e
também por serem nesses grupos de faixas de renda para as quais são divulgados
os dados de execução do programa que serão analisados na sequência.
Gráfico 9 - Distribuição da proporção do saldo devedor por faixa de renda
Fonte: próprio autor
Antes de analisar o resultado desse gráfico cabe uma observação. Como
visto na seção anterior (teste das condições de entrada), as situações que se
enquadram na faixa de renda até três salários-mínimos são muito poucas. Sendo
esses resultados mais concentrados nas faixas de renda acima de três salários-
mínimos. Nota-se que a faixa que engloba a renda acima de seis salários-mínimos
(faixa III) é a mais penalizada. Com o percentual de formação de saldo devedor
acima de 50%, essa faixa engloba 22% dos contratos, enquanto a faixa II (renda
acima de três salários-mínimos até seis salários-mínimos) apresenta 12% dos
contratos nessa situação. Com a formação do saldo residual entre 10% e 50%, a
faixa de renda II apresenta valores muito próximos aos da faixa III. As duas faixas
vão apresentar diferença na categoria abaixo de 10% de formação de saldo devedor
com a faixa II tendo 39% e a faixa III 34%.
Com a finalidade de completar a análise é mostrado também o gráfico com a
distribuição dos percentuais de saldo residual conforme o valor do imóvel.
Até 3 SM
De 3 a 6 SM
De 6 a 10 SM
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Abaixo de 10%
Entre 10% e 20%
Entre 20% e 30%
Entre 30% e 40%
Entre 40% e 50%
Acima de 50%
116
Gráfico 10 - Distribuição dos percentuais de saldo devedor conforme valor do imóvel
Fonte: próprio autor
Através desse gráfico vê-se de forma clara que os financiamentos de maior
valor são os mais penalizados. Tomando a categoria mais pesada na formação do
saldo devedor, aquela acima de 50%. Ela só atinge 5% dos casos nos
financiamentos de imóveis de R$ 80.000,00, subindo para 9% para os imóveis de R$
100.000,00, 22% para os imóveis de R$ 130.000,00, 34% dos casos dos imóveis de
R$ 150.000,00 e 43% para os de valor de R$ 170.000,00.
Essas informações complementam as fornecidas pela análise do gráfico 9,
que mostrou que as faixas de renda mais alta são mais afetadas pela formação do
saldo devedor. São justamente essas que têm acesso aos financiamentos de valor
mais alto. A explicação para isso é muito simples. E está na taxa de juros. Para a
faixa de renda III as taxas de juros são mais altas conforme mostrado na Tabela 21.
O maior valor da taxa de juros é que leva à formação de um saldo devedor mais
elevado.
Nas seções seguintes será analisado como os sistemas de amortização e os
prazos de financiamento afetam a formação do saldo devedor.
0% 20% 40% 60% 80% 100%
80.000,00
100.000,00
130.000,00
150.000,00
170.000,00
Abaixo de 10%
Entre 10% e 20%
Entre 20% e 30%
Entre 30% e 40%
Entre 40% e 50%
Acima de 50%
117
4.2.1. Efeito da utilização do sistema de amortização no saldo devedor
Nas simulações que foram realizadas utilizou-se dois sistemas de
amortização: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e o Sistema de
Amortização Francês (SAF). Como visto no capítulo dois, esses sistemas são
financeiramente equivalentes e agora irá se verificar como cada um se comporta na
formação do saldo devedor.
No gráfico abaixo é mostrado como os percentuais de saldo devedor ou
residual se distribuem entre as faixas de renda até três salários-mínimos, de três a
seis salários-mínimos e de seis a dez salários-mínimos comparando cada faixa de
renda com sistemas SAC e SAF.
Gráfico 11 – Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os sistemas de amortização SAC e SAF
Fonte: próprio autor
Pode-se notar que para a faixa de renda de até três salários-mínimos quando
se utiliza o SAC não há saldos devedores com percentual entre 40% e 50% e acima
de 50% em relação ao valor do imóvel. Enquanto para o SAF essa categoria assume
o valor de 14% e 17%, respectivamente. Quando se considera a faixa de renda entre
três e seis salários-mínimos observa-se que enquanto o SAC tem 11%, 3%, 1% e
1% dos seus contratos distribuídos entre os saldos residuais que formam
respectivamente de 20% a 30%, de 30% a 40%, de 40% a 50% e acima de 50% do
valor do imóvel tomado em financiamento. O SAF apresenta para as mesmas
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
SAC SAF SAC SAF SAC SAF
Até 3 SM De 3 a 6 SM De 6 a 10 SM
Acima de 50%
Entre 40% e 50%
Entre 30% e 40%
Entre 20% e 30%
Entre 10% e 20%
Abaixo de 10%
118
categorias os percentuais mais elevados de 14%, 10%, 8% e 15%. Essa mesma
relação é verificada quando observa-se o comportamento das categorias em relação
à faixa de renda entre seis e dez salários-mínimos. Sempre o sistema SAF
apresentando categorias de saldo devedor mais onerosas que os do SAC.
Considere o gráfico 12 em que essas relações entre os sistemas SAC e SAF
são comparados, porém agora tomando por base o valor do imóvel financiado.
Gráfico 12 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os sistemas de amortização SAC e SAF
Fonte: próprio autor
Quando se comparam os dois sistemas para um dado valor do imóvel, as
categorias mais onerosas quem as apresenta é o sistema SAF. Esse resultado tem
uma explicação. Apesar dos dois sistemas serem equivalentes financeiramente
como mostrado no capítulo dois, eles se comportam de forma diferente quanto à
amortização. No SAC o valor da amortização é constante e isso faz que o valor
inicial das prestações nesse sistema sejam maiores que os do SAF. Com isso o
sistema SAC amortiza parcela maior do saldo devedor antes que o SAF. Com um
saldo devedor mais intensamente amortizado no início o saldo residual neste
sistema resulta menor que quando utiliza-se o SAF. Apesar de não termos testado
os outros sistemas SACRE e SAM, pelas suas características deduz-se que o
SACRE apresentaria as categorias de percentual de saldo devedor em relação ao
valor do imóvel menos onerosas para os mutuários. Já o sistema SAM apresentaria
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
SAC SAF SAC SAF SAC SAF SAC SAF SAC SAF
80.000,00 100.000,00 130.000,00 150.000,00 170.000,00
Acima de 50%
Entre 40% e 50%
Entre 30% e 40%
Entre 20% e 30%
Entre 10% e 20%
Abaixo de 10%
119
resultados intermediários entre o SAC e o SAF. Graficamente pode-se apresentar
essas relações assim: .
Com esses resultados recomenda-se como medida de política pública em
benefício dos mutuários a utilização do sistema de amortização crescente (SACRE).
Para os agentes financeiros esses sistemas de amortização são neutros em seus
efeitos pois todos são financeiramente equivalentes. O problema é que o valor inicial
das parcelas nos sistemas SACRE e SAC são maiores que os SAF. E isso restringe
o acesso dos mutuários aos financiamentos em função do comprometimento da
renda. Uma alternativa seria conceder subsídios mais significativos principalmente
para as famílias de renda mais baixa para que estas possam se adequar às
exigências de comprometimento da renda na utilização do SACRE.
4.2.2. Efeito do prazo de financiamento sobre saldo devedor
Nesta seção serão analisados os efeitos dos prazos de financiamento sobre o
saldo devedor. Foi visto no capítulo dois que quanto maior é o prazo mais oneroso
se torna o financiamento devido ao componente exponencial da capitalização de
juros. A atualização monetária é uma taxa que atua de maneira semelhante à taxa
de juros, a justificativa de sua utilização e valor podem ser diferentes desta, mas sua
atuação e efeitos são semelhantes. Observe no Gráfico 13 o comportamento das
categorias de percentual de saldo residual em relação ao valor financiado em
relação ao prazo de financiamento quando se tomam as três faixas de renda: até
três salários-mínimos, de três a seis e de seis a dez salários-mínimos.
Para a faixa de renda de até três salários-mínimos com um prazo de
financiamento de 240 meses não houve saldo residual, porque não houve mutuários
que tenham satisfeito as condições de entrada no programa. Com prazo de
financiamento de 300 meses ele existe, mas as categorias mais onerosas são
menores quando comparadas com o financiamento de 360 meses. Relação
semelhante observa-se quando são analisadas as outras faixas de renda. Quanto
maior é o prazo, maiores são as porcentagens das categorias de saldos devedores
mais onerosos.
120
Gráfico 13 - Composição do saldo devedor entre as faixas de renda considerando os prazos de financiamento
Fonte: próprio autor
No Gráfico 14 é apresentada a relação entre os prazos dos financiamentos e
a formação do saldo devedor tomando por base o valor dos imóveis financiados.
Gráfico 14 - Composição do saldo devedor entre os valores dos imóveis considerando os prazos de financiamento
Fonte: próprio autor
Considerando o imóvel de R$ 80.000,00 vê-se que quando aumenta o prazo
de financiamento decresce a categoria menos onerosa que forma saldo devedor de
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
100%
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
Até 3 SM De 3 a 6 SM De 6 a 10 SM
Acima de 50%
Entre 40% e 50%
Entre 30% e 40%
Entre 20% e 30%
Entre 10% e 20%
Abaixo de 10%
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90%
100%
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
240
mes
es
300
mes
es
360
mes
es
80.000,00 100.000,00 130.000,00 150.000,00 170.000,00
Acima de 50%
Entre 40% e 50%
Entre 30% e 40%
Entre 20% e 30%
Entre 10% e 20%
Abaixo de 10%
121
até 10% do valor do financiamento e aumentam as categorias mais onerosas. Esse
padrão se repete para todos os valores de financiamento. Para o valor de R$
170.000,00 e prazo de 240 meses não houve formação de saldo devedor por que
não houve mutuários que preenchessem as condições de renda necessárias para
tomar o financiamento.
Em função desses resultados tem-se uma recomendação de política pública
em relação ao prazo de financiamento. Ao contrário do que o senso comum indica,
ou deseja, prazos maiores de financiamento levam à formação de saldos devedores
mais onerosos. Prazos maiores facilitam o mutuário no sentido do valor da prestação
ser menor. Como no caso visto no gráfico anterior, quando se alonga o prazo os
mutuários passam a reunir condições de tomar o financiamento. Mas quanto maior o
prazo a onerosidade aumenta para o mutuário por causa dos juros capitalizados e
do saldo residual maior. Quanto maior o prazo, maiores são os riscos
macroeconômicos de inflação alta, política salarial e de juros restritivas que levam à
formação de saldos devedores em categorias muito altas. O equilíbrio entre esses
riscos, onerosidade e condições de entrada (condições renda), conjugada com a
análise da seção anterior quanto ao sistema de amortização recomendam a
utilização de subsídios ou políticas salariais que proporcionem enquadramentos no
sistema de amortização mais adequado (SACRE) e prazos de financiamento
menores.
4.3. ANÁLISE DO DESENHO DO PROGRAMA E SEUS RESULTADOS
Como visto nas seções anteriores e resumindo suas ideias, a análise do
desenho do programa Minha Casa, Minha Vida mostra que o mesmo incorpora em
sua estrutura um plano de correção monetária financeiramente inconsistente, o que
faz o programa gerar saldo devedor ou residual. Este afeta de forma mais intensa os
contratos de financiamento de imóveis de maior valor e os contratos com prazo mais
longos.
No Gráfico 15 é mostrado o volume de crédito habitacional concedido dentro
do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e do Programa Minha Casa, Minha Vida.
O valor total corresponde aos recursos do FGTS, do SBPE, do FDS e FAR. Os
recursos que foram destinados ao PMCMV foram segregados dos relativos ao SFH.
122
Gráfico 15 - Crédito habitacional no SFH e PMCMV
Fonte: BCB, CEF, CBIC, Conselho Curador do FGTS e Ministério das Cidades.
Observa-se que o PMCMV contribuiu com 21% dos financiamentos em 2009,
teve seu ápice em 2010 com o percentual de 32% e nos anos de 2011 e 2012
apresentou a contribuição 25% do total de financiamentos. Dessa forma, o Programa
Minha Casa, Minha Vida contribui com um quarto do total de volume de recursos
destinados ao financiamento habitacional.
Com o Gráfico 16 observa-se como cada fonte de recursos: SBPE, FGTS,
FDS e FAR contribuem para o total de crédito habitacional. As fontes de recursos
mais significativas são o FGTS e SBPE (recursos das cadernetas de poupança)
tendo as duas a média de 92% do volume de recursos na série de 2001 a 2012.
Observa-se que até 2005 os recursos destinados ao financiamento habitacional
provinham em sua maior parte do FGTS. E a partir de 2006 houve uma inflexão da
fonte de recursos mais significativa. O SBPE passou a apresentar uma contribuição
crescente e mais significativa que o FGTS. Considerando os valores a partir de
2007, a média de recursos provindos do SBPE se aproxima de 70% do total. Então a
grande expansão do crédito verificado nos últimos anos deve-se não aos programas
sociais (habitacionais) do governo, mas principalmente à contribuição do SBPE. O
crescimento do volume de recursos do SBPE deve-se a dois motivos principais. O
crescimento do volume de recursos disponíveis no SBPE e segundo Maricato (2011,
p. 59) à pressão iniciada pelo Ministério das Cidades em se fazer cumprir as
0,00
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Valor em bilhões R$
PMCMV
SFH
123
resoluções do CMN (Resoluções 1.980/93 e 3.005/02) que determinam a aplicação
mínima de 65% desses recursos em habitação.
Gráfico 16 - Contribuição dos fundos para o volume de crédito habitacional
Fonte: BCB, CEF, CBIC, Conselho Curador do FGTS e Ministério das Cidades.
No Gráfico 17 é mostrada a composição dos recursos no Programa Minha
Casa, Minha Vida.
Gráfico 17 - Crédito habitacional do PMCMV por fonte de recursos
Fonte: CEF, CBIC, Conselho Curador do FGTS e Ministério das Cidades.
O ano de 2009 foi de implantação do programa. Cada fonte de recursos
0,00
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
120,00
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Valor em bilhões de R$
FDS
FAR
FGTS
SBPE
0,00
5,00
10,00
15,00
20,00
25,00
30,00
2009 2010 2011 2012
Valor em bilhões de R$
FDS
FAR
FGTS
124
possui um conselho curador que é responsável pela gestão dos mesmos. Foi um
ano de adaptações para implantação do programa em cada categoria. Nesse
primeiro ano praticamente metade dos recursos vieram do FAR e metade do FGTS.
A partir de 2010 verifica-se o programa em operação de forma mais consolidada,
com o FDS contribuindo com cerca de 1% dos recursos, o FAR com uma média de
19% e o FGTS com a média de 80%. Mas a principal característica é o
decrescimento da contribuição do FAR e o aumento da participação do FGTS. Ele
iniciou 2009 com 49% de participação e terminou 2012 com 94% das contribuições
para os créditos habitacionais do PMCMV. Inversamente, o FAR iniciou 2009 com
51% e foi decrescendo sua participação e terminou 2009 com 5% do total de
recursos.
Categorizando essas fontes de recursos de acordo com as características dos
mesmos, conforme visto na seção 3.2.1.4, pode-se enquadrá-las mais próximas ou
não das condições de mercado. Assim, o FGTS seria a fonte de recursos mais
próxima de mercado, o FAR em uma categoria intermediária e o FDS o mais
próximo de um programa social.
Com essas categorias observa-se um crescimento dos financiamentos
voltados ao mercado e inversamente a deterioração dos créditos em categorias
sociais. Quando se considera ainda os recursos do SBPE, como visto atrás, tem-se
um quadro em que os financiamentos crescem de forma mais significativa ainda
para financiamentos de mercado.
Tomando as características do programa quanto à sua forma de tratar a
estruturação financeira dos financiamentos evidencia-se que o mesmo utiliza um
plano de correção monetária financeiramente inconsistente e institucionaliza práticas
bancárias voltadas ao mercado como a capitalização de juros. A forma do
direcionamento dos recursos tanto do programa quanto das outras fontes de
recursos do Sistema Financeiro da Habitação mostra que a dialética social é um
discurso de aparência e o modelo utilizado ainda reforça velhas práticas que
parecem tiradas de uma “lata de lixo”. Pior que o saldo devedor ou residual
resultante dos contratos é o saldo devedor social que resulta de um modelo que
discursa com o social, mas não o transforma. A persistência de velhas formas de
lidar com a questão habitacional apenas reproduz, justificando, a permanência de
uma estrutura social excludente e perversa.
125
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Em relação aos objetivos propostos pela pesquisa tem-se que os mesmos
foram atingidos. Haja vista que foram identificados e testados os fatores que
provocam a formação do saldo devedor ou residual em contratos habitacionais do
PMCMV. Também foi mostrado que os mutuários mais afetados pela formação do
saldo devedor são aqueles que possuem uma renda mais alta e adquirem os
imóveis de maior valor.
O cenário em que a formação do saldo devedor atinge níveis que apresentam
riscos socioeconômicos para o país devido a seus efeitos não só para os mutuários,
mas para o conjunto da sociedade em função das externalidades que uma crise no
setor de financiamento habitacional pode ocasionar é aquele em as políticas salarial
e monetária são restritivas.
O principal dos fatores que leva à formação do saldo devedor ou residual é a
presença de planos de correção monetárias financeiramente inconsistentes, que
provocam descasamento de índices de correção monetária. Os efeitos desse fator
são intensificados pela capitalização de juros com utilização de sistemas de
amortização que adotam o conceito de juros compostos em suas estruturas como o
SAC, SAF, SAM e SACRE; pelo prazo de financiamento, quanto mais longo é o
prazo de financiamento mais intenso torna-se a formação do saldo residual. As
práticas bancárias também contribuem para a intensificação da formação do saldo
residual. Essas práticas vão muito além da simples estruturação das planilhas e
implicam influências na modelagem dos financiamentos. A defesa e influência na
formação legislativa para formalizar a justificativa do uso de sistemas que
capitalizam juros, aproximando todo o Sistema Financeiro da Habitação ao mercado,
que se torna o grande configurador das políticas públicas.
O programa Minha Casa, Minha Vida apresenta e implanta através do seu
lançamento esses fatores. Diz-se implanta, pois foi através do programa que se
institucionalizou em definitivo a capitalização de juros no SFH. Aproveitou-se do
programa para alterar sutilmente o sistema de financiamento habitacional que possui
uma roupagem social, mas incorpora todos os elementos de mercado. E o incorpora
de má forma. O FGTS, por exemplo, que apresenta as menores taxas de juros para
financiamento habitacional, tem para as faixas de renda mais baixas o percentual de
5% a.a. Enquanto os sistemas puramente de mercado na Europa oferecem
126
financiamentos a uma taxa de 3% a.a. Quando se utilizam sistemas de capitalizam
juros e prazos de financiamentos longos, pequenas diferenças na taxa de juros são
muito significativas. Os resultados da pesquisa mostram que a formação do saldo
devedor ou residual é mais significativa para as categorias de renda que se
enquadram justamente nas faixas que adotam taxas de juros mais elevadas. A
política mais consistente e eficiente na verdade é que se promova a redução da taxa
de juros para o mutuário. A redução de um ponto percentual na taxa de juros, por
exemplo, de 5% a.a. para 4% a.a. tem efeitos muito mais benéficos que qualquer
outra medida que possa ser pensada, com exceção da adoção de um sistema de
capitalização simples (MLP).
Em relação aos resultados da mensuração do saldo residual no PMCMV
naturalmente que há limitações nos mesmos. Estes devem ser considerados mais
como indicadores do que propriamente os resultados que serão alcançados. As
simulações foram realizadas adotando-se algumas simplificações. Considera-se que
não há mudança na renda do mutuário durante todo o período do financiamento. Um
mutuário que por ocasião da contratação apresentasse uma renda de cinco salários
mínimos teria esse mesmo nível de renda durante todo o financiamento. Isso claro,
não é uma verdade. É possível e bem provável que muitos mutuários terão avanços
em suas carreiras e venham a auferir outros níveis de renda. Mas por uma questão
de operacionalidade nas simulações teve-se que optar por essa simplificação. Outro
ponto que não foi simulado foi a inversão do momento de amortizar. Antes ou depois
da atualização monetária. Não foi simulado o efeito da amortização antes da
atualização. Houve dois motivos para isso. O primeiro a operacionalização da
pesquisa. Caso também fosse realizada levaria à duplicação das simulações. Foram
realizadas 2.750 simulações que consumiram três meses de trabalho (julho a
setembro/13). Para testar o efeito da inversão do momento da amortização seriam
mais 2.750 simulações o que tomaria um tempo semelhante ao levado para as
simulações realizadas. No capítulo dois evidenciamos através de alguns exemplos
que esse fator não é tão significativo, o que não prejudica os resultados obtidos.
Seria apenas uma complementação para evidenciar os efeitos de uma classe
alternativa de argumentação. O teste que foi realizado é o efetivamente utilizado
pelas instituições financeiras. Mostra, portanto a realidade. A inversão do momento
de amortizar mostraria o efeito de uma alternativa à estruturação das planilhas. Seu
desenvolvimento seria um contraponto para evidenciar ou não a efetividade de uma
127
alternativa técnica, apesar da mesma financeiramente não ser correta como visto no
capítulo dois.
Outro ponto que implica uma limitação à pesquisa é que foi utilizada nas
simulações a suposição de que as taxas de atualização monetária tanto do saldo
devedor como do salário-mínimo constantes. Ou seja, supõe-se que caso a TR
apresentasse determinado valor este seria constante durante todo o período do
contrato. Absolutamente não é isso o acontece. Em determinado período a TR tem
um valor, em outro período apresenta outro. A utilização de um valor constante foi
usada para poder-se operacionalizar as simulações, pois caso fossem adotadas
variações no valor das taxas o número de simulações necessárias seria infinito. Por
isso, os resultados das simulações devem ser tomadas como indicadores. Elas
alertam para os riscos de determinadas políticas. Políticas salariais restritivas são
desastrosas para os mutuários, bem como políticas de juros altas. Tem-se como
conclusão que uma combinação de taxa de juros alta e uma política salarial restritiva
resultam extremamente danosas para os mutuários do programa. É possível
estender essa conclusão para a maioria dos contratos habitacionais, pois mesmo os
que utilizam recursos do SBPE adotam a TR como índice para correção dos saldos
devedores e as limitações na renda (influenciados pela política do salário-mínimo)
determinam um corte até onde vai um financiamento pagável ou não. Estender a
análise para os efeitos que a renda provoca na inadimplência implica em ampliar os
efeitos negativos de uma política salarial restritiva.
Nos últimos anos o país apresentou um quadro em que o salário-mínimo
registrou ganhos reais. Isso foi uma exceção. Desde que foi implantado em 1940, o
salário-mínimo registra alguns períodos de estabilidade no poder de compra e nos
demais esteve sob uma política restritiva (arrocho salarial). Essa política foi uma das
grandes responsáveis pelos problemas que existiram nos financiamentos
habitacionais sob os períodos do BNH e os do Governo Collor. Preocupante é a
existência de rumores que falam na necessidade de mudanças na atual política
salarial após 2015. Isso precisa ser evidenciado no debate político, pois suas
implicações são funestas. As indicações deste trabalhão caracterizam uma dessas
implicações, que como mostrado podem ser negativas para a população brasileira.
Elas não afetam somente os mutuários do sistema. O volume de recursos alocados
no programa influencia a economia como um todo. Uma crise que afete o setor
imobiliário tem externalidades que se infiltram e realimentam negativamente toda a
128
economia brasileira.
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