Za:

HRVATSKU UDRUGU BANAKA Odbor za stambenu tednju

OCJENA UČINAKA I PERSPEKTIVA STAMBENE TEDNJE U HRVATSKOJ

Zagreb, lipanj 2009.

2

Sadraj

Saetak 3 Uvod: o motivima za izradu studije 4 Ciljevi i obiljeja sustava stambene tednje 6 Dosadanje funkcioniranje sustava stambene tednje u Hrvatskoj 16 Umjesto zaključka: perspektive i preporuke 36

3

Saetak Sustav poticane stambene tednje je na prekretnici. Broj od 17.386 kreditnih ugovora sklopljenih 2006. 2008. ukazuje na veliku aktivnost i značajan doprinos ekonomskoj aktivnosti. Procjena govori da je doprinos sustava BDP-u samo u 2008. iznosio oko 0,2% ili 640 milijuna kuna, dok je izvanredni efekt za proračun kroz razna porena davanja potaknuta aktivnoću tedionica procijenjen na iznos od 447 milijuna kuna. Taj iznos je oko dva puta veći od godinjega iznosa neto isplaćenih dravnih poticajnih sredstava (DPS za 2008.: 206 mln kn). Jedna jedinica dravnoga poticaja bila je povezana s tri jedinice dodane vrijednosti i dvije jedinice poreznih prihoda.

Ekonomski učinak (dodana vrijednost) 640.1 u % BDP-a 0.19% u % DPS-a 311.0%Porezni učinak (potaknute uplate u proračun) 447.4 u % DPS-a 217.4%

PROCJENA UKUPNOG UČINKA ZA 2008., milijuni kuna

Međutim, stambena je tednja rasla relativno sporo nakon 2005. iako je tada započelo ubrzanje kreditne aktivnosti. Potom je kreditna aktivnost 2008. bitno usporena u usporedbi s prethodne dvije godine. Sustav nije realizirao sav svoj potencijal. Razloge tomu treba traiti u prevelikom i preuranjenom smanjenju poticaja za stambenu tednju 2005. Ta se promjena dogodila u trenutku promjena u trinom okruju u kojem su od 2005. do 2008. prevladale veoma niske kamatne stope i općenito vrlo konkurentni bankovni uvjeti za odobravanje stambenih kredita. Rezultat djelovanja ovih pojava vidljiv je u razmjerno skromnom članstvu u sustavu (oko 600,000 članova ili oko 14% populacije) ili relativno oko tri puta manje u usporedbi s drugim sličnim sustavima u srednjoj Europi (npr. Čeka, Slovačka). Sada nastaje nova situacija. Preokret zbog globalne financijske krize učinio je rizike uobičajenog stambenog financiranja razvidnima. Tipičan stambeni kredit u Hrvatskoj odobren je uz varijabilne kamatne stope (koje rastu) i financiran je iz inozemnih izvora (koji su presahnuli). Stambeni kredit stambenih tedionica financiran je iz domaće dugoročne tednje i uz fiksne kamatne stope. Zbog toga je upravo sada vrijeme za poticanje aktivnosti stambenih tedionica. Preporuča se razmatranje tri vrste mjera: 1. Povećanje poticaja s ciljem mobilizacije dugoročne stambene tednje. Moguća je kombinacija mjera usklađenja najvećega iznosa tednje, povećanja maksimalnog poticaja u postotku od najvećega iznosa, uvođenja formule za varijabilni poticaj zavisno o uvjetima na tritu te uvođenje stimulativnog poticaja za tedie koji nastave uplaćivati tednju nakon to počnu koristiti kredit. 2. Mjere usmjerene poticanju kreditne aktivnosti stambenih tedionica. Obuhvaća zajedničke programe graditeljskih tvrtki i stambenih tedionica te poticanje lokalnih vlasti da programe stambenog zbrinjavanja i odravanja realiziraju u suradnji sa tedionicama. 3. Mjere usmjerene usklađivanju s motivima vlasnika i drugih sudionika u financijskom sektoru Regulaciju uskladiti s niim rizicima u sustavu poticane stambene tednje kroz diferenciranje premije osiguranja i odgovarajuću regulaciju kapitalne adekvatnosti.

4

Uvod: o motivima za izradu studije

Recesija i zaotrena situacija u dravnom proračunu zahtijevaju temeljito preispitivanje svih fiskalnih poticaja. Jedan od ključnih elemenata u sustavu stambene tednje jest dravni poticaj za stambenu tednju do iznosa od 750 kuna godinje (tj. 15% maksimalnoga iznosa tednje od 5.000 kuna) po svakom članu sustava - tedii. Tijekom 2008. iz proračuna je na račune tedia neto isplaćeno 206 milijuna kuna neto poticaja za stambenu tednju. Postavlja se pitanje kako izmjeriti koristi od spomenutih poticaja i koliki je općenito doprinos sustava stambene tednje ekonomskoj aktivnosti i blagostanju građana Hrvatske. U srednje europskim zemljama sa sličnim sustavima (Njemačka, Austrija, Čeka, Slovačka, Mađarska) uspjelo se pokrenuti pozitivnu spiralu u kojoj dravni poticaji za tednju samo podravaju sustav koji u konačnici stvara viestruke koristi za dravni proračun, gospodarstvo i drutvo u cjelini. Je li takva spirala pokrenuta i ako nije, moe li se pokrenuti u Hrvatskoj? Postavljaju se sljedeća konkretna pitanja:

• Kako ocijeniti brojku od oko 600,000 aktivnih tedia (14% populacije) u pet stambenih tedionica; je li taj broj velik ili malen, i opravdava li postojanje dravnih poticaja?

• Kako ocijeniti činjenicu da jedna kuna dravnoga poticaja stvara otprilike pet kuna novih stambenih kredita godinje; opravdava li taj omjer postojanje dravnih poticaja te kako u tom svjetlu tumačiti činjenicu da u bilanci stambenih tedionica krediti predstavljaju oko 50% prikupljene stambene tednje? Je li to posljedica premalo odobrenih kredita, ili se radi o prirodnoj posljedici razmjerne mladosti sustava koji kako iskustvo u drugim zemljama pokazuje, tek s protekom godina bitno mijenja odnos kredita i tednje u korist kredita?

• Prua li stambeni kredit u sustavu stambene tednje dovoljno pogodnosti klijentima u pogledu zatite potroača, mogućnosti financijskog planiranja i povoljnijih uvjeta kreditiranja, te zbog čega veći broj građana do sada nije koristio tako značajne pogodnosti?

• Koliki je doprinos kupnje i obnove nekretnina putem sustava stambenih tedionica hrvatskom BDP-u i prihodima proračuna?

• Kako se učinkovitost hrvatskoga sustava dravnih poticaja komparira sa sličnim sustavima poticane stambene tednje (Njemačka, Austrija, Slovačka, Čeka, Mađarska)?

Odgovori na ta pitanja odredili su opis stanja hrvatskoga sustava stambene tednje i usmjerili raspravu o njegovim perspektivama. Ključno pitanje u pogledu perspektive je:

• Moe li se sustav poboljati i kako?

Odgovor na to pitanje posebno je vaan u aktualnom kriznom trenutku. U krizama u kojima se lome trendovi smanjuje se sposobnost predviđanja. Unatoč tome, postoje brojni argumenti koji govore u prilog tezi da bi upravo tijekom duljeg predstojećeg razdoblja izlaska iz krize, sustav dravno poticane stambene tednje mogao odigrati jo veću ulogu nego do sada. Naime, ako se obistine predviđanja o tome da ulazimo u

5

razdoblje viih i kolebljivijih kamatnih stopa i sve veće neophodnosti povećanja tednje, upravo bi sustav koji potiče dugoročnu domaću tednju i proizvodi kredite s fiksnim kamatnim stopama mogao odigrati vanu pozitivnu ulogu. Ova studija istrauje tu mogućnost. Arhivanalitika je izradila studiju odredivi prethodno glavna pitanja u suradnji s Odborom za stambenu tednju pri Hrvatskoj udruzi banaka. U mjeri u kojoj je to bilo moguće, izrađene su i kvantitativne procjene i raspravljeni različiti učinci sustava poticane stambene tednje. Obuhvaćeni su ui izravni učinci (vezani uz usko definirano poslovanje samih tedionica), iri izravni učinci (izravno vezani uz ulaganja na stambenom tritu) i ui neizravni učinci (multiplikativni učinci na rast BDP-a). Studija se sastoji od tri dijela. U prvom se prikazuju ciljevi i obiljeja sustava poticane stambene tednje. U tom se dijelu jasno definira okvir za ocjenu učinaka sustava. U drugom se dijelu analizira dosadanje djelovanje sustava. Koritenjem niza financijskih pokazatelja mjere se njegovi različiti učinci. Treći dio sadri raspravu o perspektivama sustava i preporuke za njegova poboljanja.

6

Ciljevi i obiljeja sustava stambene tednje

Zakon o stambenoj tednji i dravnom poticanju stambene tednje stupio je na snagu 1. siječnja 1998.1 U prvih godinu dana primjene Zakona osnovane su tri stambene tedionice, a potom jo dvije, tako da danas u sustavu posluje pet specijaliziranih stambenih tedionica. Svih pet institucija posluje u sklopu irih bankovnih grupacija.2 Stambena tednja je organizirano prikupljanje namjenskih depozita (tednje) od fizičkih i pravnih osoba radi rjeavanja stambenih potreba građana odobravanjem stambenih kredita. tedie i korisnici kredita mogu biti i jedinice lokalne uprave i samouprave ako koriste sustav stambene tednje radi pomoći u rjeavanju stambenih potreba osoba slabijeg imovinskog stanja. Krediti su isključivo namjenski i mogu se koristiti za kupnju (nekretnine i/ili građevinske čestice), izgradnju i adaptaciju nekretnine, komunalno uređenje građevinske čestice te za otplatu ranije uzetog stambenog kredita kod druge banke ili stambene tedionice. Glavne posebnosti sustava stambene tednje su:

• dravna poticajna sredstva koja se isplaćuju na račune tedia u maksimalnom iznosu od 15% godinje uplaćene nove tednje ali do iznosa od 5.000 kuna (maksimalni poticaj 750 kuna / god.), to je smanjeno u odnosu na 25% (1.250 kuna maksimalnog poticaja) koliko je vrijedilo do 2005.;

• ograničenje razlike u kamatnim stopama između stope na stambene kredite i stope na uplaćene depozite na tri postotna boda i fiksna kamatna stopa na kredit;

• drugi elementi zatite potroača i regulacije stabilnosti sustava (ograničavanje osnivača na banke i drutva za osiguranje; nadzor i regulacija HNB-a3; detaljno propisivanje obuhvata i općih uvjeta poslovanja te minimalnog sadraja ugovora; dravno osiguranje tednih uloga kao kod banaka; ograničenja pri raspolaganju likvidnim sredstvima koja se ne utroe za kreditne plasmane4).

Hrvatski je sustav stambene tednje tipičan srednje europski sustav u kojemu drava namjenski subvencionira tedie. Slično konstruirane sustave u iroj regiji susrećemo i u 1 U srpnju 1999. izmjenama i dopunama Zakona omogućeno je sklapanje ugovora o tednji uz valutnu klauzulu nakon čega je bio primjetan porast broja sklopljenih ugovora. Sljedeće izmjene i dopune stupile su na snagu 2001. Zadnje izmjene i dopune prihvaćene su 2005., kada su maksimalna godinja poticajna sredstva smanjena s 1.250 na 750 kuna, te je omogućeno takozvano međufinanciranje odobrenje stambenog kredita prije isteka najkraćeg razdoblja tednje. Zakonom (čl. 14., st. 1.) najkraće je razdoblje tednje određeno na dvije godine. 2 HPB stambena tedionica, PBZ stambena tedionica, Prva stambena tedionica, Raiffeisen stambena tedionica i Wuestenrot stambena tedionica. 3 Na poslovanje stambenih tedionica primjenjuju se propisi HNB-a za banke odnosno kreditne institucije osim ako Zakonom o stambenoj tednji i dravnom poticanju stambene tednje nije drukčije propisano. Poslovanje stambenih tedionica nadziru HNB i Ministarstvo financija. 4 Takva se sredstva mogu koristiti samo za: (i) financijska ulaganja ako je ulaganje osigurano bezuvjetnom bankarskom ili dravnom garancijom, (ii) kupnju prvorazrednih vrijednosnih papira izdanih od strane vlade ili lokalne uprave i samouprave, (iii) plasman sredstava kod sigurnih kreditnih institucija, i (iv) repo poslove sukladno aktima HNB-a.

7

Njemačkoj, Austriji, Čeko, Slovačkoj, Mađarskoj i Rumunjskoj. U većini tih zemalja sustav djeluje dugi niz godina i njegovo se djelovanje ocjenjuje uspjenim (okvir br. 4. dalje u tekstu). Posebno se vanom smatra činjenica da kroz poticanje tednje običnih ili prosječnih građana drava u ovom sustavu pomae imovinsku konsolidaciju srednje klase. Konstrukcijska logika sustava stambene tednje zasniva se na nekoliko temeljnih načela. Ta načela ujedno ukazuju na ire ekonomske i drutvene ciljeve specijaliziranoga sustava dravno poticane stambene tednje i kreditiranja.

Cilj br. 1.: poticanje rjeavanja stambenih potreba prema povoljnijim i stabilnijim uvjetima od onih koji prevladavaju na tritu

Financijska je povijest vie puta pokazala da trina kolebanja kamatnih stopa, vrijednosti zaloga (nekretnina), likvidnosti (raspoloivosti tednje i kredita), aktivnosti u graditeljstvu i ponude usluge stanovanja na tritu, poprimaju velike amplitude u dugom roku. Te amplitude znače da se na stambenom tritu pojavljuju različiti rizici. Rizik promjene kamatnih stopa moe ugroziti kreditnu sposobnost dunika ako kamatne stope narastu. Uzgredni učinak kamatnog rizika je trini rizik koji se očituje padom trine vrijednosti zaloga (nekretnine). Dunik čija je kreditna sposobnost ugroena moe prodati postojeći i kupiti manji i/ili loiji stan, ne bi li razliku koristio radi pokrića rizika odnosno gubitka. Međutim, upitno je hoće li razlika biti dovoljna za tu namjenu ako vrijednost stana naglo i snano padne. Vaan je i rizik likvidnosti koji se na strani potranje za stanovima javlja u sprezi sa irom dostupnoću stambenih kredita. Dostupnost ove vrste kredita izrazito zavisi o kreditnim ciklusima čije povoljne faze traju 2-5 godina. Nepovoljne faze najčeće traju kraće, ali su veoma intenzivne. To znači da problem nelikvidnosti moe eskalirati u vidu gotovo potpunog nestanka potranje za stanovima u kraćim razdobljima. U ekstremnom slučaju, problem moe kulminirati bankovnom krizom. Tada svi rizici eskaliraju istovremeno. Naposljetku, rizik likvidnosti na strani ponude ne mora samo smanjiti tempo rasta ponude stambenih jedinica zbog oteanog pristupa graditeljskih tvrtki vanjskim izvorima financiranja (radi pokretanja novih projekata). On moe dovesti do povećanih operativnih rizika na postojećim projektima (neslaganje između nadzornika i izvođača u pogledu situacija, raskidi ugovora, sudski sporovi između izvođača i podizvođača, investitora i izvođača, investitora i kupaca, i sl.).

OKVIR br. 1.: Kreditni ciklus u Hrvatskoj

Stopa rasta stambenih kredita u Hrvatskoj (u odnosu na isti mjesec prethodne godine)

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

Nov

-00

Feb-

01M

ay-0

1Au

g-01

Nov

-01

Feb-

02M

ay-0

2Au

g-02

Nov

-02

Feb-

03M

ay-0

3Au

g-03

Nov

-03

Feb-

04M

ay-0

4Au

g-04

Nov

-04

Feb-

05M

ay-0

5Au

g-05

Nov

-05

Feb-

06M

ay-0

6Au

g-06

Nov

-06

Feb-

07M

ay-0

7Au

g-07

Nov

-07

Feb-

08M

ay-0

8Au

g-08

Nov

-08

Feb-

09

Cijelo je ovo desetljeće obiljeeno dugim kreditnim ciklusom (crvena trend-linija). Njegova uzlazna i silazna faza dijele desetljeće priblino na polovicu. Oko dugoročnog trenda jasno razaznajemo kratkoročne cikluse usporavanja i ubrzavanja tempa rasta stambenih kredita. Prvo ubrzanje trajalo je 2002. i 2003. nakon čega je uslijedilo usporavanje od sredine 2003. do sredine 2005. Zatim slijedi novo ubrzanje od sredine 2005. do sredine 2006. nakon čega započinje dugi period usporavanja u kojem se jasno profilira dugoročni trend. Iako se stopa promjene u odnosu na isti mjesec prole godine jo uvijek zadrava iznad 10%, u prvom je kvartalu 2009. dolo do potpune stagnacije ponude stambenih kredita.

8

Cilj br. 2.: poticanje rjeavanja stambenih potreba osoba i obitelji slabijeg imovinskog stanja

Velika istovremena kolebanja na tritima kredita i nekretnina posebno snano pogađaju manje imućne građane i obitelji. U uem smislu rjeavanja stambenih potreba, građanima i obiteljima slabijeg imovinskog stanja definiramo one građane i obitelji koji ne raspolau dodatnom financijskom imovinom ili imovinom raspoloivom za prodaju čija je vrijednost dovoljna za amortizaciju snanog negativnog financijskog oka.5 Na djelu su tri čimbenika zbog čijeg se djelovanja segment populacije koji eventualno zahtijeva brigu i djelomičnu zatitu od uobičajenih trinih kolebanja iri daleko izvan uobičajenih granica populacijskog segmenta za kojeg skrbi vlada: Prvo, kreditni i hipotekarni odnosi zasnivaju se na veoma duga vremenska razdoblja (u prosjeku 15, 20 pa i vie godina). Tako duga razdoblja znače bitno povećane rizike zbog smanjene predvidivosti financijskoga stanja korisnika kredita, trinih kretanja i povećanog rizika izbijanja financijskih kriza u dugom roku.

5 Ilustrativni primjer: Pretpostavimo da obitelj ostvaruje ukupni dohodak od 12.000 kuna na mjesec i da za otplatu rate kredita moe izdvojiti maksimalno 3.000 kuna na mjesec. Priblino toliko iznosi mjesečna rata otplate 25-godinjeg stambenog kredita iznosa 500.000 kuna uz kamatnu stopu od 5%. Negativni vanjski ok dovodi do rasta kamatnih stopa na 8% i teret otplate raste na priblino 4.000 kuna mjesečno. Financijski ekvivalent amortizacije toga udara je prodaja imovine koja moe osigurati novčani tijek od 1.000 kuna mjesečno (4.000 3.000) kroz sljedećih 25 godina. Sadanja vrijednost takve imovine uz diskontnu stopu od 6% iznosi oko 160.000 kuna. Prema tome, ako obitelj nema imovinski osigurač u vrijednosti od oko jedne trećine duga po osnovi stambenog kredita (160.000 / 500.000 = 0,32), ona ne raspolae imovinom čija je vrijednost dovoljna za amortizaciju snanog negativnog financijskog oka (koji je ovdje definiran kao povećanje kamatne stope na kredit za 3 postotna boda).

OKVIR br. 2.: Kad zakau sustavi zatite potroača i upravljanja rizicima kriza u SAD-u

S&P Case-Schiller indeks cijena nekretnina u SAD-u (Composite-20)

0.00

50.00

100.00

150.00

200.00

250.00

Nov

-00

Feb-

01M

ay-0

1Au

g-01

Nov

-01

Feb-

02M

ay-0

2Au

g-02

Nov

-02

Feb-

03M

ay-0

3Au

g-03

Nov

-03

Feb-

04M

ay-0

4Au

g-04

Nov

-04

Feb-

05M

ay-0

5Au

g-05

Nov

-05

Feb-

06M

ay-0

6Au

g-06

Nov

-06

Feb-

07M

ay-0

7Au

g-07

Nov

-07

Feb-

08M

ay-0

8Au

g-08

Nov

-08

Feb-

09

Od maksimuma (u travnju 2006.) do oujka 2009. pad cijenanekretnina u SAD-u iznosio je 31,4%. Drugi dio toga razdobljaobiljeen je dubokom financijskom krizom čije se ishoditenalazi upravo na američkom tritu nekretnina. Naime, urazdoblju niskih kamatnih stopa i visoke likvidnosti (prije2007.), osobama s loijim imovinskim stanjem odobravani su(drugorazredni) stambeni krediti s izvanredno niskim početnimkamatnim stopama. Te su se stope tek u kasnijim fazamaotplate prilagođavale prema gore (eng. ARM adjustable ratemortgages, popularno teaser rates). Tako je naknadni rastkamatnih stopa nastupio i zbog ugovorne odredbe i zbog rastakamatnih stopa na tritu. Mnoge osobe loijeg imovinskogstanja su zbog ARM ugovora precijenile svoje financijskemogućnosti i podcijenile mogući pad cijena nekretnina, te sustotine tisuća dunika dole u situaciju da ne mogu otplaćivatidugove to je dovelo do ovrha i/ili naputanja nekretnina.Ovaj povijesni događaj ilustrira vanost sustavnog uređenjatrita stambenog kreditiranja.

9

Drugo, iznimna je visina duga u odnosu na dohodak, to dunika čini posebno ranjivim u pogledu odnosa između njegove ukupne imovine i obveza u uvjetima kada trina vrijednost imovine varira dok je nominalna vrijednost duga unaprijed određena. Treće, kontinuitet koritenja stana predstavlja psiholoku i socijalnu vrijednost radi ivotne stabilnosti.6 Stambena politika i sustav stambene tednje kao njen vaan dio zbog ovih razloga predstavljaju nezaobilaznu sastavnicu ukupne dravne politike i vaan faktor socijalne i političke stabilnosti ne samo socijalnih skupina već cjelokupne tzv. srednje klase (koja čini najveći dio stanovnitva).

Cilj br. 3.: poticanje dugoročne domaće tednje tednja je određena stupnjem gospodarskog razvitka, odnosno visinom nacionalnog dohotka i snagom institucionalne stabilnosti.7 Na niim i srednjim razinama razvoja (Hrvatska pripada skupini srednje razvijenih zemalja) tednja je u pravilu manja od investicija. Na tim je razvojnim razinama viak investicija nad tednjom često neophodan za ubrzanje gospodarskog rasta. Uvijek nedostaje tednje za financiranje investicija, a investicije su neophodne za bri rast. Zbog toga u velikom broju zemalja nema brzog gospodarskog rasta ako nema produbljenja jaza (negativne razlike) između domaće tednje i investicija. To se pogotovo odnosi na dugoročnu tednju. Sve to vrijedi za zemlju u cjelini, vrijedi i za njene pojedine građane i obitelji. Razmjerno siromaniji razmjerno manje tede. Pogotovo nedostaje dugoročna tednja. Sustav dravno poticane stambene tednje stoga ima dva vana pozitivna učinka. Jedan djeluje na makroekonomskoj, a drugi na mikroekonomskoj razini. Veća tednja na makroekonomskoj razini osigurava manji raskorak između tednje i investicija to automatski znači manji deficit tekućeg računa platne bilance, manju potrebu za zaduivanjem u inozemstvu i manju eksternu ranjivost te povećanu stabilnost nacionalne ekonomije.8 Na mikroekonomskoj razini, koja se odnosi na pojedince odnosno obitelji, sustav osigurava i poticaj za dugoročnu tednju (koja u pravilu izostaje) i uvećanje

6 Ovime se ne eli reći da promjene stambenih jedinica radi vertikalne ili horizontalne socijalne mobilnosti nisu poeljne. eli se istaći da pretjerano učestale promjene ivotnog prostora i okruja (posebno one pod prisilom) mogu imati neeljene učinke. U uvjetima djelovanja snanih vanjskih financijskih okova takve će se učestale promjene čeće javljati kod manje imućnih građana i obitelji zbog nepostojanja spomenutih imovinskih amortizera. 7 Pritom se misli prvenstveno na političke i ekonomske institucije koje utvrđuju povjerenje u financijski sustav (npr. politička stabilnost, makroekonomska stabilnost, kvaliteta nadzora financijskog sustava i sl.). 8 Ovaj je rezultat povezan s elementarnim i dobro poznatim makroekonomskim identitetima. Odnos između tednje (S) i investicija (I) izravno je povezan s odnosom između izvoza (X) i uvoza (M) roba i usluga ako tednju definiramo kao domaću tednju (tednju rezidenata nastalu u zemlji): S-I=X-M. Ako tednju definiramo kao nacionalnu tednju (tednju rezidenata uvećanu za tednju koju domaći faktori proizvodnje ostvaruju u inozemstvu) onda je odnos tednje i investicija izravno povezan sa saldom tekućeg računa bilance plaćanja (CAB): S-I = CAB. Među makroekonomskim učincima sustava od drave poticane stambene tednje često se ističe anti-inflacijski učinak to je veoma dvojbeno jer u malim i otvorenim gospodarskim sustavima djeluje spomenuti eksterni učinak umjesto anti-inflacijskog. (Promjene odnosa tednje i potronje puno se izravnije odraavaju na eksternu neravnoteu nego na promjenu razine cijena).

10

prinosa na tednju povrh trinoga prinosa, a to znači veću raspoloivost kredita te veću tednju tj. imovinu, kao i manju financijsku ranjivost dunika čiji se kredit nalazi u otplati. Ovdje se radi o iznimno vanim ciljevima i učincima (učinci postoje ako se ciljevi postiu), pa ih vrijedi poblie objasniti. Dodatno je objanjenje korisno i zbog toga to se veza između pojedinih učinaka poticanja dugoročne tednje često isputa iz vida. Upravo su te veze ključne za razumijevanje zato sustav počiva na tzv. pasivnim tediama koji tede ali ne podiu kredite. Da bi sustav uspjeno funkcionirao i proizvodio spomenute pozitivne učinke, neophodno je da u njemu tede i oni koji ne podiu stambene kredite (tzv. pasivni tedie), kao i da dio onih koji su podigli kredite tede u okviru sustava ako im dohoci ostavljaju takvu mogućnost. Pasivni tedie imaju dvojaku funkciju u proizvodnji pozitivnih učinaka sustava. Prvo, na mikroekonomskoj razini osiguravaju dovoljna sredstva za odobravanje kredita. Naime, smisao sustava za korisnike kredita lei u tome da otpočnu s koritenjem kredita prije nego to prikupe dovoljnu tednju za kupnju ili obnovu kuće ili stana. Minimalno trajanje ugovora o tednji radi ostvarenja prava na DPS iznosi 5 godina, a ako ugovor o tednji traje 2 godine, uvjet za ne vraćanje DPS-a je podizanje kredita nakon 2 godine. Sustav omogućava i takozvano međufinanciranje sklapanje kreditnoga ugovora po komercijalnim uvjetima prije isteka minimalnoga roka tednje. Bez takozvanih pasivnih tedia ne samo da međufinanciranje ne bi bilo moguće, već ne bi bilo moguće niti sklapanje redovitih ugovora o kreditiranju. Dodue, bez pasivnih dugoročnih tedia tedionice bi mogle pronaći dugoročne izvore financiranja u inozemstvu, no tada bi se izgubio drugi, makroekonomski učinak poticanja tednje. Podsjetimo se da dravni poticaji tednji na makroekonomskoj razini pojačavaju učinak povećane tednje i smanjene eksterne ranjivosti nacionalne ekonomije zbog manjih vanjskih deficita i manje potrebe za zaduivanjem u inozemstvu. Ako bi se tedionice izravno ili neizravno, umjesto iz domaće dugoročne tednje financirale iz uvezene inozemne tednje, povećao bi se vanjski dug i eksterna ranjivost nacionalnog gospodarstva. Zaključujemo da su pasivni tedie i dravna poticajna sredstva ključni za stabilno funkcioniranje sustava jer:

• osiguravaju njegovo financiranje iz dugoročne domaće tednje čime umanjuju potrebu za zaduivanjem u inozemstvu radi financiranja stambenih kredita,

• stimuliraju tednju dunika čime povećavaju kvalitetu kreditnog portfelja odnosno smanjuju financijsku ranjivost dunika i na taj način izravno doprinose financijskoj i socijalnoj stabilnosti stambenog sektora i drutva u cjelini.

11

Analitički prikaz br. 1. Opisana logika funkcioniranja sustava grafički je prikazana na slici 1. Slika pokazuje primjer tipičnog klijenta koji tedi 5.000 kuna godinje uz godinju kamatnu stopu od 3%, i na kraju pete godine podie stambeni kredit na 20 godina u iznosu od 300.000 kuna uz godinju kamatnu stopu od 5,5%. Krivulja tednje pokazuje vrijednost ukupne kumulirane tednje (zbroj uplata na tedni račun, dravnih poticajnih sredstava DPS i pripisanih kamata) za tediu koji kontinuirano ulae 5.000 kuna godinje bez obzira koristi li kredit ili ne. Neto tednja 1 je ukupna tednja takvog klijenta umanjena za neotplaćeni iznos glavnice kredita. U ovom je primjeru vano uočiti četiri stvari. Prvo, neto tednja 1 (podebljana crvena krivulja) jednaka je ukupnoj tednji nakon to je kredit otplaćen (jer je neto tednja jednaka ukupnoj tednji umanjenoj za neotplaćeni dio glavnice kredita). Drugo, ako klijent uspije uplaćivati 5.000 kn / god. i ostvarivati pravo na DPS nakon to podigne kredit, njegova će neto tednja postati pozitivna u devetnaestoj godini, tj. est godina prije isteka razdoblja otplate kredita. Treće, takav klijent prvo proizvodi malu neto ponudu sredstava (povrina XYA na slici 1.), ali od trenutka kada podigne kredit, on proizvodi veliku neto potranju za dodatnim sredstvima. Ta se potranja smanjuje kako kredit napreduje u otplati (povrina AB'C'). Povrina AB'C' puno je veća od povrine XYA, to pokazuje da sustav funkcionira uz veliki broj pasivnih tedia koji osiguravaju dodatne izvore financiranja jednake povrini AB'C'. Kada ne bi bilo njihovih dodatnih izvora, pristup bi kreditima bio osiguran samo za članove koji su dovoljno rano uli u sustav. Ili bi moralo doći do većeg izravnog ili neizravnog zaduenja u inozemstvu. Četvrto, vanost pasivnih tedia raste s uvođenjem mogućnosti međufinanciranja (to se lako zamilja grafičkom ilustracijom pomicanja točaka Y, A i B u lijevo). Isti se efekt javlja zbog odustajanja dunika od daljnje tednje nakon to podigne kredit. Taj je slučaj prikazan isprekidanom krivuljom neto tednje 2. U tom se slučaju javljaju dva negativna učinka. Prvi je učinak nedostajućeg financiranja. Bivi tedia koji vie ne tedi nakon to je počeo otplaćivati kredit ne osigurava dodatne izvore sredstava, pa potreba za dodatnim izvorima (po mogućnosti od pasivnih tedia) vie nije određena povrinom AB'C' već puno većom povrinom ABC. Drugi je učinak smanjene kreditne sposobnosti. Dunik koji vie ne tedi proputa zaraditi iznimno visok prinos u prvim godinama (dok povećana uteđena glavnica ne pretegne nad učinkom prinosa od DPS-a). Efekt se kumulira u dugom roku jer dunik koji ne tedi dodatno umanjuje svoju neto imovinu (neto tednju) zbog otplate kamata na kredit (zato se krivulja BD' kreće ispod krivulje BC). Tako je na kraju perioda otplate njegova neto imovinska pozicija određena u točki D' koja je daleko ispod točke D u kojoj se nalazi dunik koji je tedio cijelo vrijeme koritenja kredita. Razlika između krivulja B'D i BD' ilustrira razliku u kreditnoj sposobnosti tj. rizičnosti ovih dviju vrsta klijenata. Slika 1.: Funkcioniranje sustava stambene tednje na primjeru tipičnog klijenta

-400,000

-300,000

-200,000

-100,000

0

100,000

200,000

300,000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25

kn

tednja

Kredit

Neto tednja 1

Neto tednja 2

A

B

B'

CC'

D

D'

X Y

12

Cilj br. 4.: promicanje zatite potroača i financijske stabilnosti

Glavni elementi9 zatite potroača i promicanja financijske stabilnosti su: • ograničenje razlike u kamatnim stopama između stope na stambene kredite i stope

na uplaćene depozite na tri postotna boda uz fiksnu kamatnu stopu na kredit; • detaljno propisivanje obuhvata i općih uvjeta poslovanja tedionica; • posebno propisivanje minimalnog sadraja tednih i kreditnih ugovora; • ograničenja pri raspolaganju likvidnim sredstvima koja se ne utroe u vidu

kreditnih plasmana radi kontrole ukupnog rizika kojemu se stambene tedionice izlau u svom poslovanju;

• izdvojenost od ostalog financijskog poslovanja osnivača i upravitelja sustava (odvojenost od banaka i osiguravatelja).

Elementi zatite potroača i promicanja financijske stabilnosti dolaze do izraaja zbog organiziranja sustava u okviru specijaliziranih kreditnih institucija. Izdvojenost od ostalog poslovanja drugih financijskih posrednika osigurava transparentnost, laku razumljivost funkcioniranja sustava za klijente, bolji nadzor sustava, posvećenost uprava tedionica jednom cilju, nemijeanje rizika poslovanja s ostalim bankovnim rizicima i nezavisnost poslovanja sustava stambene tednje od eventualnih likvidacija i stečajeva drugih financijskih posrednika. Premda bi se neki ciljevi (ograničavanje i/ili subvencioniranje kamatnih stopa i nadzor posebnih ugovora) mogli ostvariti i u okviru redovitog poslovanja banaka10, institucionalna odvojenost predstavlja jamstvo transparentnosti sustava. Time je mogućnost zloporabe svedena na minimum i zajamčeni su integritet i stabilnost procesa stambene tednje i kreditiranja. 9 Ne spominju se drugi elementi arhitekture financijske stabilnosti koji su u primjeni ali bi se automatski primijenili i u slučaju da je dravno poticana stambena tednja organizirana u okviru banaka (npr. dravno osiguranje tednje). 10 Takav je slučaj u Sloveniji.

OKVIR br. 3.: Kad dođe do dezintegracije tedno-kreditnog procesa bez odgovarajućeg nadzora kriza u SAD-u tedno-kreditni proces moemo podijeliti na est faza: prodaja (kontakt s klijentom), obrada kreditnog zahtjeva(dokumentacija, analiza, selekcija), isplata kredita, preuzimanje rizika, financiranje i servisiranje (naplata anuiteta,nadzor, arhiviranje i sl.). SAD su specifične po tome to je ovaj proces institucionalno fragmentiran. Hipotekarnibrokeri obavljaju prodaju, banke-inicijatori vre obradu i isplatu, potom sekuritizacijom prenose rizik na investitorekod kojih se najčeće i refinanciraju, a servisiranje kredita potom obavljaju te iste banke ili specijalizirani serviseri.Svi sudionici u lancu imaju ugovorne odnose koji ne jamče podudarnost njihovih motiva, pogotovo s obzirom načinjenicu da svi međusobni odnosi nisu uređeni specijalnim zakonima već su preputeni privatnom ugovaranju iuobičajenoj financijskoj i računovodstvenoj regulaciji. Npr., broker pa i inicijator - ako se u konačnici moe rijeitirizika, imaju očitu tenju maksimizirati volumen posla. To često znači nedostatak motiva za razvidno prikazivanjerizika krajnjem duniku i općenitu slabost pri upravljanju svim vrstama rizika. U povoljnim dijelovima kreditnogaciklusa i samoj se vladi moe učiniti da kroz ovaj sustav moe poticati kupnju stanova, čak i za imovinski slabijesegmente stanovnitva. Stoga se vlada SAD-a uključila u taj proces davanjem izravnih jamstava prekospecijaliziranih hipotekarnih agencija ili poticanjem kupnje obveznica osiguranih hipotekama. Međutim, unepovoljnom dijelu kreditnoga ciklusa propusti tako fragmentiranoga sustava upravljanja rizicima dolaze nanaplatu. Za razliku od opisanog sustava, srednje europski sustav stambene tednje osigurava transparentnost i - toje najvanije, osigurava integritet cjelokupnog tedno-kreditnog procesa u okviru jedne institucije čija uprava takointernalizira sve rizike i ima jasan motiv da njima upravlja na adekvatan način.

13

Cilj br. 5.: poticanje stanogradnje i gospodarske aktivnosti Zadnji, ali ne i najmanje vaan cilj sustava poticane stambene tednje je poticanje stanogradnje i ukupne gospodarske aktivnosti. Taj cilj zavisi o kreditnoj aktivnosti tedionica. Povećana aktivnost osigurava dodatne investicije i porezne prihode, pa je s uskoga motrita dravnoga proračuna zanimljivo promatrati odnos između procijenjenih dodatnih poreznih prihoda i sredstava isplaćenih iz proračuna u vidu poticaja. Međutim, odnos između procijenjenih dodatnih poreznih prihoda i sredstava isplaćenih iz proračuna u vidu poticaja zasigurno ne moe biti jedini ili dominantni pokazatelj uspjenosti sustava. Isto vrijedi i za druge redukcionističke pokazatelje kao to je omjer vrijednosti odobrenih kredita i isplaćenih dravnih poticaja za stambenu tednju. Taj omjer varira u vremenu zavisno o karakteristikama regulacije, starosti sustava, kretanju trinih kamatnih stopa, ponudi kredita na tritu od strane drugih financijskih posrednika, te o drugim čimbenicima. Prema analizi Čeke udruge stambenih tedionica, normalne vrijednosti ovoga omjera u referentnom čekom slučaju kreću se između 5 i 10 (jedinica dravnoga poticaja stvara pet do deset jedinica kredita). Za razdoblje između desete i trinaeste godine (2003. 2006.) poslovanja sustava u Čekoj, procijenjena vrijednost omjera odobrenih kredita i isplaćenih dravnih poticaja iznosila je 8 (za detaljniji prikaz čekog sustava vidjeti Okvir 4 dalje u tekstu). Linija omjera koju očitavamo na desnoj skali na slici 2. pokazuje da se omjer u Hrvatskoj kreće oko 5, tj. oko donjeg praga efikasnosti sustava prema kriteriju Čeke udruge. Je li 5 dobro ili loe za hrvatske uvjete? Na to pitanje nije moguće dati egzaktan tehnički odgovor. Postoji niz parametara koje treba uzeti u obzir pri davanju konačne ocjene: tu su već spomenute karakteristike sustava, njegova starost, broj članova, trino okruje, tip regulacije i sl. Naposljetku ne treba izgubiti iz vida da jedan indikator nije dovoljan za zaključivanje. Pregled ciljeva i učinaka sustava poticane stambene tednje na sljedećoj stranici pokazuje da u obzir svakako treba uzeti (i pokuati izmjeriti) iznimno sloene učinke sustava čime se bavimo u sljedećem poglavlju. Slika 2.: Omjer odobrenih kredita (u mln kuna) i isplaćenih dravnih poticaja u Hrvatskoj 2006 - 2008

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

2006 2007 20080

1

2

3

4

5

6

7

DPS

Krediti

Omjer (desno)

14

Cjeloviti pregled ciljeva i učinaka sustava dravno poticane stambene tednje

1. Rjeavanje stambenih potreba popovoljnijim i stabilnijim uvjetima od prevladavajućih na tritu

2. Rjeavanje stambenih potreba osoba i obitelji slabijeg imovinskog stanja

3. Poticanje dugoročne domaće tednje

4. Promicanje zatite potroača i financijske stabilnosti

5. Poticanje stanogradnje i gospodarske aktivnosti

CILJEVI

UČINCI

Smanjenje rizika (kamatnog, trinog)

Osiguranje kontinuiteta likvidnosti na tritu

INSTRUMENTI / MJERE

Povećanje financijske stabilnosti (kreditne sposobnosti)

Povećanje mogućnosti za dugoročno financijsko planiranje

Veća kreditna sposobnost (manja ranjivost) u dugom roku

Manje oslanjanje na vanjski dug i smanjenje eksterne ranjivosti zemlje

Transparentnost, jasnoća financijskog proizvoda

Otpornost sustava na krizu, likvidacije, stečajeve

Povećanje BDP-a i zaposlenosti

Indirektno povećanje poreznih prihoda

Limit na razliku u kamatnim stopama

Fiksne kamatne stope

Predvidiva raspoloivost kredita

DPS

Fiksne kamatne stope

Predvidiva raspoloivost kredita

DPS Specijalizirane institucije odvojene od drugih posrednika

Regulacija ugovora

Regulacija raspolaganja slobodnim sredstvima

Osiguranje depozita

Ograničenje djelokruga poslovanja

Nadzor HNB-a

Poticanje kreditiranja

Predvidiva raspoloivost kreidta

15

OKVIR br. 4.: Prikaz funkcioniranja odabranih sličnih sustava stambene tednje Čeka* Stambene su tedionice počele s poslovanjem 1993. Dravna poticajna sredstva odobravana su umaksimalnom iznosu od 4,500 CZK to je u trenutku smanjenja (na 3,000 CZK) 2004. predstavljalo25% prosječne bruto plaće. Najveći broj tednih ugovora sklopljen je 2003. kada je najavljenosmanjenje poticaja, no kako se u tu akciju nije ilo retroaktivno kao u Hrvatskoj, 2,5 milijunaklijenata pourilo je sklopiti ugovore o tednji ne bi li primalo atraktivne, vie dravne poticaje.Paradoksalno, na taj je način smanjenje poticaja pomoglo ulasku velikog broja klijenata u sustav.Od 1993. do 2005. drugi financijski posrednici nisu mogli kamatnim stopama i drugim uvjetimakonkurirati uvjetima u stambenim tedionicama koje su rano prepoznate kao najbolja opcija zadugoročno rjeavanje problema financiranja stambenih potreba. Godine 2006. u sustavu je sudjelovalooko 5,5 milijuna klijenata ili oko 55% ukupne populacije. tednja u sustavu je i dalje viestruko veća odvrijednosti kreditnog portfelja to se smatra normalnom i očekivanom pojavom koja će se korigirati ukorist kredita kako sustav bude sazrijevao. Čeki je sustav po konstrukcijskim i regulacijskimkarakteristikama najsličniji hrvatskom, pa je u tom smislu zanimljivo da u njemu ključnu ulogu igrajutakozvani pasivni ili benigni klijenti koji nemaju namjeru koristiti kredit tedionice (takvih je klijenata36,5%). Samo 24,4% klijenata ili svaki četvrti ima jasnu namjeru podizanja kredita, a razliku od 39,1%čine neodlučni klijenti. Za razliku od Hrvatske, stambeni kredit kod stambene tedionice predstavljanajčeći oblik financiranja stambenih potreba. Čeka udruga stambenih tedionica promatraučinkovitost dravnih poticajnih sredstava kroz praćenje omjera novoodobrenih kredita i dravnihpoticajnih sredstava. Omjer između 5 i 10 smatra se zadovoljavajućim Nakon 16 godina poslovanjačeki sustav poticane stambene tednje moemo smatrati zrelim sustavom sa predvidivim trendovima.Moguće je izrađivati dugoročne prognoze koje pokazuju da će se omjer kredita i depozita dugoročnomijenjati u korist kredita. Očekuje se da će depozitni izvori biti iscrpljeni oko 2014. tj. oko 20 godinanakon početka rada, to potvrđuje da je starost odnosno mladost sustava ključni parametar kojiobjanjava odnos kredita i depozita u sustavu. Slovačka** Stambene su tedionice počele s radom 1992. odigravi ključnu ulogu u financiranju stambenih potrebas ukupno odobrenih 5,8 milijarda eura kredita do kraja 2007. U sustav je ulo oko 2,6 milijuna članovaili vie od 50% stanovnika, kao i u Čekoj. Konstrukcijski sustav funkcionira kroz zasebne stambenetedionice a krediti se odobravaju uz fiksne kamatne stope i bez ograničenja na iznos zajma. Stopaneplaćanja kreće se oko 0,5%. Austrija*** Iako austrijski sustav koji je star 85 godina ne moe posluiti za relevantne usporedbe, on je ipak konstrukcijskiveoma sličan hrvatskom sustavu, a zanimljiv je zbog jedne karakteristike. Ta se karakteristika tiče odnosa izmeđudravnih poticajnih sredstava i učinaka sustava. Kako u zrelom sustavu dravni poticaji ne rastu ili se čak ismanjuju, ali raste kreditna aktivnost, kontinuirano se povećava učinkovitost sustava u smislu omjera izdanihkredita i poticajnih sredstava. Samim time se povećava učinkovitost u smislu doprinosa BDP-u i poreznimučincima po jedinici poticaja. U Austriji je omjer odobrenih kredita i dravnih poticaja iznosio 4,5 1973. i bio jesličan kao danas u Hrvatskoj. 1983. omjer je bio sličan, da bi 1993. i 2003. dostignuo brojku od 10. Austrijskoiskustvo pokazuje da se veliki zahvati u sustav poticaja mogu poduzimati u njegovim zrelim fazama kada se ujednomaksimizira učinkovitost sustava. * AČSS (2007): Building savings in the Czech Republic and the further development thereof: analysis of thecurrent situation and forecast of further developments up to 2017. ** Herbert Pfeifer, http://www.ica.coop/house/part-2-chapt1-bausparkassen.pdf *** Prezentacija Raiffeisen Wohn Bausparen

16

Dosadanje funkcioniranje sustava stambene tednje u Hrvatskoj

Glavna obiljeja sustava Sustav dravno poticane stambene tednje obuhvaća pet stambenih tedionica čija konsolidirana bilanca iznosi oko 6,5 milijardi kuna. Bilančna svota stambenih tedionica je na dan 31.03.2009. predstavljala 1,8% bilančne svote poslovnih banaka. Istovremeno, stanje odobrenih kredita stambenih tedionica stanovnitvu predstavljalo je 5,6% stanja odobrenih stambenih kredita poslovnih banaka. To znači da su stambeni krediti, u relativnom iznosu, tri puta vaniji za poslovanje stambenih tedionica nego poslovnih banaka, to je očekivan rezultat s obzirom da se radi o specijaliziranim institucijama. Međutim, banke su daleko vaniji stambeni kreditori nego stambene tedionice. Podaci u tablici 1. pokazuju razmjerno stabilan rast stambene tednje do kraja 2008. Vidi se da je zakanjelo uvođenje valutne klauzule u tedne ugovore (srpanj 1999.) odgodilo ozbiljniji početak aktivnosti sve do godine 2000. (iako se taj dvogodinji period čekanja znatnijih aktivnosti moe pripisati i periodu potrebnom za početna ulaganja kao i učincima financijske krize potkraj 90-ih). S obzirom na nuan protek vremena od ugovaranja tednje do ugovaranja kredita, kreditna se aktivnost intenzivirala kasnije. Pritom je vanu ulogu odigralo međufinanciranje. Ono je omogućeno izmjenama i dopunama Zakona iz 2005. Zbog toga je snanija kreditna aktivnost započela tek 2006., kada udjel kredita u aktivi raste s 9,9% godinu ranije na 21,1% potkraj 2006. Prema zadnjim podacima taj je udjel dosegnuo 45,9%. Na isti se način ponaa i omjer kredita i tednje (oročenih depozita). Omjer je od kraja 2005. do oujka 2009. gotovo upeterostručen s 10,4% na 49,9%. Razmjerno slaba kreditna aktivnost u odnosu na dinamiku prikupljanja tednje ostavila je stambenim tedionicama relativno veliki viak likvidnosti koji je, u skladu sa zakonskim ograničenjima, uloen u vladine financijske instrumente s razmjerno niskim prinosima i rizicima. Potraivanja stambenih tedionica od sredinje drave počinju padati tek od 2007., kada je kreditna aktivnost u jednom kratkom periodu bila izrazito pojačana. Tablica 1.: Bilanca stambenih tedionica 12:1998 03:2009.

kn, milijuni 12.98. 12.99. 12.00. 12.01. 12.02. 12.03. 12.04. 12.05. 12.06. 12.07. 12.08. 03.09.

AKTIVA1. Pričuve kod sredinje banke 2.4 8.6 7.6 15.5 19.1 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.02. Potraivanja od sredinje drave 49.7 81.4 497.6 1,208.8 1,983.9 3,033.5 3,779.1 4,274.3 4,674.8 4,036.5 3,395.5 3,257.23. Potraivanja od ostalih domaćih sektora - 5.3 1.1 11.6 93.3 187.9 373.2 575.5 1,296.0 2,220.4 2,857.9 2,962.7 U tome: Potraivanja od stanovnitva - 0.0 0.6 11.6 91.3 187.9 373.2 575.5 1,296.0 2,220.4 2,857.9 2,962.74. Potraivanja od banaka 54.2 57.0 7.6 18.1 37.2 247.2 824.2 994.4 181.4 133.6 533.7 232.95. Potraivanja od ostalih bankarskih institucija - - - - - - - - - - - -Ukupno (1+2+3+4) 106.3 152.3 513.8 1,254.0 2,133.6 3,468.6 4,976.6 5,844.2 6,152.3 6,390.5 6,787.1 6,452.8

PASIVA1. Oročeni depoziti 8.7 87.6 437.8 1,137.5 2,012.9 3,265.2 4,728.2 5,514.7 5,803.6 6,037.9 6,297.6 5,939.52. Obveznice i instrumenti trita novca 0.4 - 10.0 10.0 - 11.1 10.7 10.3 61.7 40.1 91.5 102.33. Kapitalski računi 108.3 117.4 112.5 124.0 141.1 159.7 206.7 258.0 244.7 303.0 390.6 391.94. Ostalo (neto) -11.0 -52.7 -46.5 -17.5 -20.4 32.6 30.8 61.1 42.2 9.6 7.4 19.0Ukupno (1+2+3+4) 106.3 152.3 513.8 1,254.0 2,133.6 3,468.6 4,976.6 5,844.2 6,152.3 6,390.5 6,787.1 6,452.8

Kredti stanovnitvu / aktiva 0.11% 0.93% 4.28% 5.42% 7.50% 9.85% 21.07% 34.75% 42.11% 45.91%Krediti stanovnitvu / oročeni depoziti 0.13% 1.02% 4.54% 5.75% 7.89% 10.44% 22.33% 36.77% 45.38% 49.88%Krediti tedionica / stambeni krediti banaka 0.01% 0.12% 0.74% 1.11% 1.74% 2.09% 3.51% 4.91% 5.46% 5.59%

Izvor: HNB, www.hnb.hr, Statistički pregled, tablica E1.

17

Razmjerno kasno buđenje kreditne aktivnosti tedionica i s time povezan velik udjel plasmana dravi (koji nose razmjerno nizak rizik i nizak prinos), učinili su stambene tedionice upitnom investicijom s gledita vlasnika odnosno investitora. Kumulirana je dobit tedionica u dugom roku negativna, a godinje brojke - s izuzetkom 2005., pokazuju gubitak ili vrlo nisku profitabilnost (vidjeti liniju povrata na kapital ROE). Tablica 2.: Račun dobiti i gubitka stambenih tedionica 2000. 2008.

kn, milijuni 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

1. Neto kamatni prihod 76.0 90.9 44.5 61.8 61.8 71.3 78.0 106.2 135.92. Neto nekamatni prihod 9.9 46.8 70.3 30.7 87.5 102.6 -16.2 -8.1 22.73. Dohodak (1+2) 85.9 137.7 114.8 92.5 149.3 173.9 61.8 98.1 158.64. Opći administrativni trokovi i amortizacija 131.1 146.2 80.9 96.7 118.1 109.3 113.7 128.4 127.95. Ukupno trokovi rezerviranja za gubitke 16.2 11.4 6.7 4.9 17.0 15.1 6.7 13.4 13.56. Dobit / gubitak prije oporezivanja -61.4 -19.9 27.3 -9.1 14.2 49.4 -58.6 -43.7 17.27. Porez na dobit 4.6 3.8 0.0 0.3 2.8 4.0 -4.1 1.0 7.38. Dobit / gubitak tekuće godine -66.0 -23.7 27.3 -9.3 11.4 45.5 -54.5 -44.7 9.9ROE -7.4% 12.0% -6.7% 7.4% 24.3% -26.3% -20.5% 3.6%

ROE je izračunat kao dobit / gubitak tekuće godine u odnosu na prosječni kapital na kraju tekuće i prole godine. Izvor: Kompilacija Arhivanalitike temeljem Godinjih izvjeća HNB-a, razne godine, s www.hnb.hr Glavne prijelomne točke u razvoju sustava jasnije se vide na slici 3. Prijelomne su se točke događale nakon promjena regulative. To se posebno odnosi na 2005., kada je uvođenjem mogućnosti za međufinanciranje stvoren preduvjet za značajnije koritenje kreditnog potencijala sustava. Jednim dijelom zahvaljujući toj mjeri, a drugim dijelom zahvaljujući prirodnom starenju ugovora (koji nakon određenog broja godina tednje generiraju potranju za kreditima), omjer kredita i depozita postupno dostie 50%. Slika 3.: Prijelomne točke u razvoju aktivnosti stambenih tedionica u Hrvatskoj

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

Nov

-00

Mar

-01

Jul-0

1

Nov

-01

Mar

-02

Jul-0

2

Nov

-02

Mar

-03

Jul-0

3

Nov

-03

Mar

-04

Jul-0

4

Nov

-04

Mar

-05

Jul-0

5

Nov

-05

Mar

-06

Jul-0

6

Nov

-06

Mar

-07

Jul-0

7

Nov

-07

Mar

-08

Jul-0

8

Nov

-08

Mar

-09

Krediti / AktivaKrediti / DepozitiKrediti tedionica / Krediti banaka

Izvor: Izračuni Arhivanalitike temeljem tablice E1 Biltena HNB-a

18

Slika 4. pokazuje razvoj na strani izvora sredstava odnosno stambene tednje u tedionicama. Oročeni depoziti doseu oko 6 milijardi kuna, no očito je da tijekom protekle tri godine tednja nije znatno povećana. Ova se činjenica jo jasnije prikazuje linijom koja pokazuje odnos oročenih depozita kod stambenih tedionica prema tednji kod banaka. Omjer je stabilno rastao do druge polovice 2005. Trend se potom preokrenuo. tednja kod stambenih tedionica počela je rasti sporijim tempom nego tednja kod banaka i omjer tednje u stambenim tedionicama naspram tednje kod banaka smanjen je s maksimalnih 4,9% u siječnju 2006. na 3,5% u oujku 2009. Prikazani obrat trenda potkraj 2005. podudara se s izmjenema i dopunama Zakona, kada je iznos maksimalnog godinjeg poticaja smanjen s 1,250 na 750 kuna. Pritom je promjena uvedena retroaktivno. Nii poticaj nije vrijedio samo za ugovore sklopljene nakon to su izmjene i dopune stupile na snagu, već i za stare ugovore sklopljene dok je na snazi bio zakon koji je propisivao maksimalni poticaj od 1,250 kuna. Moe se pretpostaviti da su smanjenje poticaja i smanjenje vjerodostojnosti sustava zbog retroaktivne primjene smanjenja poticaja bili među vanijim čimbenicima opisanoga preokreta trenda: Slika 4.: Oročeni depoziti kod stambenih tedionica i njihov omjer prema tednji kod banaka 11:2000 03:2009

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

Nov

-200

0M

ar-2

001

Jul-2

001

Nov

-200

1M

ar-2

002

Jul-2

002

Nov

-200

2M

ar-2

003

Jul-2

003

Nov

-200

3M

ar-2

004

Jul-2

004

Nov

-200

4M

ar-2

005

Jul-2

005

Nov

-200

5M

ar-2

006

Jul-2

006

Nov

-200

6M

ar-2

007

Jul-2

007

Nov

-200

7M

ar-2

008

Jul-2

008

Nov

-200

8M

ar-2

009

kn, m

ilijn

i

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

Oročeni depoziti

U % tednje kod banaka

tednja kod banaka definira se kao zbroj tednih i oročenih kunskih i deviznih depozita kod banaka prema statističkim izvorima HNB-a Izvor: www.hnb.hr, Statistički pregled (i Bilten), Tablice D1 i E1.

Zaključci:

• Zbog zakanjelog uvođenja valutne klauzule, nunog početnog vremena za uspostavu poslovnih operacija, te zbog nepovoljnog financijskog okruja i krize potkraj 90-ih, sustav dravno poticane stambene tednje je de facto počeo djelovati tek godine 2000. Kako sustavi poticane stambene tednje daju rezultate

19

u vrlo dugim vremenskim razdobljima, hrvatski sustav moemo označiti vrlo mladim.

• Nemogućnost međufinanciranja znatno je ograničavala kreditnu aktivnost do 2006.; tek nakon uvođenja mogućnosti međufinanciranja započelo je znatnije koritenje kreditnog potencijala sustava.

• Oročena je tednja u sustavu brzo rasla do kraja 2005., no nakon smanjenja poticaja vanost tednje kod stambenih tedionica počela se relativno smanjivati (u odnosu prema tednji kod poslovnih banaka) čemu je u kasnijoj fazi doprinio i rast pasivnih kamatnih stopa kod poslovnih banaka.

Dodamo li ovim zaključcima informaciju da u Hrvatskoj ima oko 600,000 sklopljenih ugovora o stambenoj tednji (oko 14% populacije) naspram 5,5 milijuna ili 55% populacije koliko tedi primjerice u Čekoj čiji se sustav smatra veoma uspjenim, nameće se zaključak da u Hrvatskoj nisu iskoriteni svi potencijali sustava dravno poticane stambene tednje. Otvoreno je pitanje o uzrocima. Jesu li poticaji smanjeni previe /ili prerano, je li dodatnom negativnom efektu kumovala retroaktivnost u primjeni, je li se previe čekalo s uvođenjem međufinanciranja ili je sa sustavom sve u redu te će on proizvesti eljene učinke u dugom roku? U prilog tezi o vanoj ulozi prerano smanjenih poticaja govori sljedeća usporedba. Smanjenje maksimalnog poticaja s 1,250 na 750 kn 2005. predstavlja ekvivalent smanjenja poticaja s 19,5% na 11,7% prosječne mjesečne bruto plaće u godini u kojoj je promjena provedena - 2005. U Čekoj je poticaj smanjen s 4,500 na 3,000 CZK 2004, to je bio ekvivalent smanjenja s 24,9% na 16,6% prosječne mjesečne bruto plaće u godini u kojoj je promjena provedena - 2004. Očito da je uspjeni čeki sustav imao znatno veću relativnu snagu poticaja u odnosu na prosječni dohodak i prije i poslije smanjenja, pri čemu je prvo smanjenje poticaja provedeno nakon 11 godina funkcioniranja sustava. U Hrvatskoj je smanjenje poticaja provedeno 8 godina nakon formalnog odnosno 6 godina nakon sutinskog pokretanja sustava stambene tednje koji se u tom trenutku nalazio na početku faze sazrijevanja i privlačenja ireg kruga tedia. U faktorima prevelikog i preranog smanjenja poticaja te u retroaktivnosti smanjenja treba traiti neke od glavnih uzroka zbog kojih se broj članova sustava u Hrvatskoj kreće oko 14% populacije, dok primjerice u Čekoj udjel članova prelazi polovicu broja stanovnika. Međutim, to nisu jedini razlozi. Čimbenici okruja, prvenstveno kretanje trinih kamatnih stopa i alternativna ponuda stambenih kredita na otvorenom kreditnom tritu igraju jednako vanu ulogu. Razmatranja u sljedećem odjeljku, kojim započinjemo pregled učinaka sustava prema ciljevima, upućuju na presudnu vanost čimbenika iz trinoga okruja o kojima se pri oblikovanju politike stambenog financiranja nije povelo dovoljno računa.

Poticanje rjeavanja stambenih potreba prema povoljnijim i stabilnijim uvjetima od onih

koji prevladavaju na tritu Smanjenje svih vrsta rizika povezanih s financiranjem rjeavanja stambenih potreba prvi je i najvaniji cilj sustava dravno poticane stambene tednje. Fiksna kamatna stopa na

20

stambeni kredit te limit na razliku između aktivne i pasivne kamatne stope predstavljaju glavne elemente zatite od rizika u sustavu dravno poticane stambene tednje. Ovi zatitni elementi mogu doći do izraaja i privući građane u sustav samo ako je razvidno da omogućavaju povoljnije financijske uvjete od onih koji prevladavaju na tritu. U Čekoj je najveći broj građana započeo sa stambenom tednjom prije 2004., dakle, u prvih deset godina razvitka sustava. Bilo je to razdoblje u kojem bankovni sustav nije mogao konkurirati uvjetima stambenih tedionica. K tome, pokazali smo da je dravni poticaj tijekom čitavoga razdoblja brzog rasta stambene tednje u Čekoj dostizao minimalno četvrtinu prosječnoga mjesečnog bruto dohotka. U Hrvatskoj su, upravo u trenutku kada je sustav dravno poticane stambene tednje trebao postati glavni generator stambenih kredita, globalni pad kamatnih stopa i velika likvidnost u bankovnom sektoru omogućili bankama lak pristup jeftinim inozemnim izvorima. Banke su, koristeći tako povoljne okolnosti, same financirale snanu ekspanziju stambenih kredita uz vrlo povoljne uvjete. Iz perspektive krajnjih potroača, kreditni uvjeti banaka praćeni posebnim akcijama i snanom konkurencijom učinili su korist od podizanja stambenih kredita kod stambenih tedionica nedovoljno razvidnom. Proirilo se uvjerenje da zaduenje uz fiksnu kamatnu stopu kod stambene tedionice nije dovoljno atraktivno u usporedbi s redovnim uvjetima i akcijama poslovnih banaka iako se većina zajmova nudila uz varijabilne kamatne stope. Klijenti su donosili odluke temeljem kratkoročnih razmatranja (posebno kada su vicarski franci bili u pitanju). K tome, potkraj 2003. uvedeno je priznavanje plaćenih kamata na stambeni kredit kao odbitka pri godinjem obračunu poreza na dohodak to je vjerojatno smanjilo osjetljivost na kamatni rizik kod većega dijela populacije. Zbog toga danas u ukupnoj strukturi stambenih kredita dominiraju krediti s varijabilnim stopama, to nije slučaj u nekim dravama EU. Slika 5. pokazuje da su se kamatne stope kod banaka do 2005. kretale na razinama iznad 6%. Godine 2005. trina kamatna stopa na bankovne stambene kredite pada ispod 6%, ulazi u interval stopa u Eurozoni, a do početka 2008. pribliava se prosječnoj kamatnoj stopi u dravi s najniom razinom kamatnih stopa na stambene kredite u Eurozoni. Slika 5. Prosječne kamatne stope na dugoročne stambene kredite 01:2003 02:2009

0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

Jan-

03

Jul-0

3

Jan-

04

Jul-0

4

Jan-

05

Jul-0

5

Jan-

06

Jul-0

6

Jan-

07

Jul-0

7

Jan-

08

Jul-0

8

Jan-

09

%

HRV

Eurozona MIN

Eurozona MAX

Izvor: HUB Analize br. 18., www.hub.hr

21

Prema tome, od 2005. do 2008. trajao je period u kojem je bankovni stambeni kredit uz varijabilnu kamatnu stopu mogao izgledati puno atraktivnije od stambenog kredita stambene tedionice uz fiksnu kamatnu stopu. Međutim, izbijanje i irenje globalne krize posve je promijenilo trendove. Godine 2008. započelo je razdoblje rasta bankovnih kamatnih stopa na stambene kredite. Bankovne su stope na nove stambene kredite sada u pravilu veće od fiksnih stopa stambenih tedionica, a gornja slika ukazuje i na to da su stope dosada (s obzirom na kanjenje usporedivih statistika) vrlo vjerojatno izale izvan intervala u kojem se kreću kamatne stope na dugoročne stambene kredite u Eurozoni. Zaključci:

• Trini trendovi 2005. 2008. nisu pogodovali interesu za rjeavanje stambenog pitanja putem stambenih tedionica jer su trini uvjeti u pogledu raspoloivosti kredita i uvjeta kreditiranja (kamatna stopa, valutna struktura i sl.) bili povoljniji od uvjeta tedionica.

• Preuranjeno i preveliko smanjenje dravnog poticaja 2005. na nesreću se podudarilo s početkom spomenutog razdoblja.

• Trenutna je situacija takva da korisnost od ugovora s fiksnim kamatnim stopama sve vie dolazi do izraaja i tek se sada stječu uvjeti koji će dugoročno potvrditi korist od sklapanja ugovora uz kreditne uvjete koji se manje kolebaju od uvjeta na tritu (prvenstveno uz fiksne kamatne stope).

• Korist od poslovanja sa stambenim tedionicama postat će jasnija u predstojećem razdoblju u kojem će narasti financijska pismenost i akumulirati se iskustvo s prolaskom kroz cijeli dugoročni kreditni i kamatni ciklus.

• Takva bi se situacija mogla iskoristiti za novu afirmaciju poticane stambene tednje.

Poticanje rjeavanja stambenih potreba osoba i obitelji slabijeg imovinskog stanja Nema izravnih dokaza koji bi upućivali na to da je sustav dravno poticane stambene tednje odigrao vanu ulogu u poticanju rjeavanja stambenih potreba osoba i obitelji slabijeg imovinskog statusa. Prosječna vrijednost nekretnine čija je kupnja (djelomično) financirana sredstvima iz sustava stambene tednje (uteđevina + poticajna sredstva + stambeni kredit) za 2008. iznosi oko 88,000 EUR, to priblino odgovara prosječnoj vrijednosti nekretnine kupljene iz bankarskog kredita. Već i sama visina iznosa govori o tome da takve nekretnine ne kupuju osobe slabijeg imovinskog statusa. Pritom treba imati na umu da ovaj sustav i nije osmiljen s ciljem rjeavanja socijalnih pitanja u stanogradnji. Premda on moe djelomično imati i tu ulogu, sustav poticane stambene tednje prvenstveno je namijenjen građanima s prosječnim dohocima to obuhvaća veći dio stanovnitva. Ipak, prosjeci mogu zavarati jer često nastaju kombinacijom manjega broja vrijednosti puno većih od prosjeka i većega broja vrijednosti manjih od prosjeka. Dakle, uzmemo li u

22

obzir (razumnu) pretpostavku da je u sustavu stambene tednje odobren relativno velik broj kredita za kupnju nekretnina čija je vrijednost znatno manja od 88,000 EUR, i podsjetimo li se definicije iz prvoga poglavlja prema kojoj se to odnosi na one građane i obitelji koji ne raspolau dodatnom financijskom imovinom ili imovinom raspoloivom za prodaju čija je vrijednost dovoljna za amortizaciju snanog negativnog financijskog oka, zaključit ćemo da je sustav stambene tednje u bitnome pomogao smanjenju rizika kod osoba i obitelji koji nisu nuno slabijega imovinskog stanja u smislu socijalne politike, ali jesu slabijega imovinskog stanja u smislu sposobnosti za amortizaciju naglih financijskih udara. Socijalna komponenta u sustavu poticane stambene tednje nikada nije bila u prvom planu i zbog toga to ju je vlada nastojala rjeavati drugim modelima (drutveno poticana stanogradnja POS) u čije financiranje stambena tednja nikada nije bila integrirana na jasan i programiran način. Međutim, jasno je da je namjera zakonodavca bila omogućiti sustavu poticane stambene tednje da poslui i u tu svrhu, jer Zakon omogućava sklapanje ugovora o tednji s lokalnim vlastima u svrhu rjeavanja stambenih potreba osoba slabijeg imovinskog stanja (čl. 3. Zakona). Zaključak:

• Sustav nije odigrao ključnu ulogu u rjeavanju stambenih potreba osoba slabijeg imovinskog stanja jer nije postojala jedinstvena strategija financiranja stambenih potreba osoba slabijeg imovinskog stanja koja bi integrirala sve postojeće modele financiranja stanovanja. Do sada nije koritena mogućnost predviđena Zakonom da lokalne vlasti ugovaraju tednju s ciljem rjeavanja stambenih potreba osoba slabijeg imovinskog stanja.

• Ako slabije imovinsko stanje definiramo kao neto vrijednost imovine prosječne obitelji koja nema viak neto imovine čijom prodajom moe ublaiti nagli financijski udar (npr. rast kamatne stope), zaključit ćemo da sustav poticane stambene tednje igra vanu ulogu u tom pogledu.

Poticanje dugoročne domaće tednje Relativno mali broj članova sustava u usporedbi s drugim srednje europskim sustavima i razmjerno spor prirast stambene tednje nakon 2005. (uz pad njene relativne vanosti u usporedbi s klasičnom tednjom kod banaka) daje naslutiti da učinak poticanja dugoročne domaće tednje putem sustava stambene tednje nije bio snaan. U prilog takvom zaključku govori i pokazatelj koji je konstruiran za potrebe mjerenja ovoga učinka: omjer godinjega prirasta stambene tednje i neto priljeva inozemnog kapitala (tablica 3.). Neto priljev inozemnog kapitala predstavlja neto uvoz inozemne tednje, tako da ovaj pokazatelj u stvari pokazuje relativnu vanost stambene tednje u odnosu na najvaniji pojedinačni izvor dugoročnih financijskih sredstava neto priljev inozemnog kapitala. Ovaj je omjer dosegnuo razmjerno visoku vrijednost od 7,8% 2004., no promjenom trinoga okruja i sustava poticaja nakon 2005., omjer je počeo biljeiti pad, da bi u novije doba biljeio zanemarive vrijednosti.

23

Prikazani pokazatelj koristimo za simulaciju rasta tednje du staze koja bi se dogodila da je broj tedia bre rastao. Simulacija u tablici 3. pokazuje kako bi izgledao hipotetički omjer da u sustavu u ovom trenutku postoji 1,2, umjesto 0,6 milijuna tedia. tednja bi se, umjesto oko 6 milijardi, sada kretala oko 12 milijardi kuna, to znači da bi omjer stambene tednje i neto priljeva stranog kapitala zadrao visoke vrijednosti. Na prvi pogled, vrijednost omjera od oko 6% u simulaciji ne mora izgledati značajnom, no ne smije se zaboraviti smisao ovog pokazatelja. On u konačnici pokazuje učinak na vanjski dug (čije je povećanje glavni izvor uvoza inozemne tednje zbog nedostatka domaće): da imamo veće izvore dugoročne domaće tednje vanjski bi dug biljeio sporiji rast. Dodatnih 0,6 milijuna članova sustava značilo bi veću domaću dugoročnu tednju i manju potrebu za inozemnim zaduenjem u iznosu od 863 milijuna eura. Sljedećih 0,6 milijuna članova (ukupno 1,8 milijuna članova ili 42% populacije u sustavu) značilo bi manju potrebu za inozemnim zaduenjem u iznosu od oko 1,7 milijardi eura, a to je već velik iznos od oko 4,3% trenutne razine vanjskoga duga. Očito se ne radi o malim učincima. Naposljetku treba imati na umu da je mikroekonomski učinak poboljane kreditne sposobnosti dunika koji uzima kredit ali nastavlja tedjeti također na djelu, iako je prema procjenama samih tedionica takvih slučajeva manje od 10%. Tablica 3. Stambena tednja i neto uvoz inozemne tednje (neto priljev kapitala)

kn, milijuni 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20081. Prirast dugoročne tednje 350.3 699.7 875.3 1,252.3 1,463.1 786.5 288.9 234.2 259.72. Saldo financijskih transakcija bez međunarodnih pričuva 15,976.2 19,752.5 20,561.8 29,333.4 18,828.5 27,742.8 38,213.6 35,313.4 38,268.93. Omjer (1/2) u % 2.2% 3.5% 4.3% 4.3% 7.8% 2.8% 0.8% 0.7% 0.7%4. Hipotetički prirast dugoročne tednje (uz 1,2 mn članova) 350.3 699.7 875.3 1252.3 1463.1 1966.7 1966.7 1966.7 1966.75. Hipotetički omjer (4/2) u % 2.2% 3.5% 4.3% 4.3% 7.8% 7.1% 5.1% 5.6% 5.1%

Izvor: Izračuni Arhivanalitike na temelju tablica E1 i H6 Statistčkoga pregleda, www.hnb.hr Zaključci:

• Prije smanjenja dravnoga poticaja dugoročna stambena tednja dostizala je makroekonomski značajne razine; nakon smanjenja poticaja i usporavanja rasta tednje njen je makroekonomski značaj gotovo nestao.

• Novim bi poticanjem dugoročne stambene tednje mogao biti obnovljen njen makroekonomski značaj to je posebno vano sada, kada je smanjenje vanjske ranjivosti nacionalne ekonomije postalo jedan od prioriteta gospodarske politike.

Promicanje zatite potroača i financijske stabilnosti Stabilno poslovanje i izostanak ozbiljnijih problema u sektoru kroz cijelo turbulentno desetljeće najbolji je dokaz da je cilj zatite potroača i financijske stabilnosti do sada ispunjen. U prilog tomu govori i pokazatelj na slici 6. Slika pokazuje omjer kapitala i kreditnog portfelja stambenih tedionica. Ovaj se omjer kapitala zadrava na visokih

24

11%. (Prethodni je pad do te razine bio posve normalan i očekivan s obzirom na to da je kapital na početku promatranog perioda bio pripremljen da podri brzu kreditnu ekspanziju, no krediti su rasli sporije od očekivanja). Koliko je 11% zapravo visok omjer, svjedoči činjenica da kapital za potraivanja prema dravi nije potrebno angairati, dok ga je za izlaganja prema prvorazrednim bankovnim institucijama potrebno izdvojiti u minimalnom iznosu. Stambeni krediti su jedini vid izloenosti za koji je u portfelju stambenih tedionica potrebno izdvojiti značajniji iznos kapitala. Prema starom kriteriju bazelske regulacije ponder izloenosti za ovu vrstu kredita iznosi 50%, to znači da bi omjer kapitala i kreditnog portfelja trebao iznositi minimalno 4% ako je minimalni kapitalni zahtjev 8%, ili 5% ako je minimalni zahtjev 10%. Stvarna alokacija kapitala je dvostruko veća. Čak i ako se uzme u obzir nepredvidiva komponenta valutno induciranog kreditnog rizika, visina omjera kapitala i kredita čini se velikom.11 Zaključak dobiva na teini u svjetlu činjenice da su razina kontrole i dostignute razine kvalitete primjene računovodstvenih i regulacijskih standarda koji propisuju i osiguravaju redovito i razumno formiranje rezervacija za identificirane i neidentificirane gubitke razmjerno visoki u Hrvatskoj. Slika 6. Omjer kapitala i kredita u tedionicama 2003. 2008.

0.00%

10.00%

20.00%

30.00%

40.00%

50.00%

60.00%

70.00%

80.00%

90.00%

2003 2004 2005 2006 2007 2008

Izvor: Izračuni Arhivanalitike na temelju: Statistički pregled, tablica E1 i Godinje Izvjeće HNB-a, razne godine, www.hnb.hr Prema tome, u ovom se trenutku čini da je troak primjene bankovne regulacije na stambene tedionice puno veći problem od toga da li postoje koristi od te regulacije u vidu zatite potroača i financijske stabilnosti (jer one evidentno postoje).12 Zaključak:

• Stambene su tedionice ispunile cilj zatite potroača i financijske stabilnosti.

11 Trenutno vaeća regulacija anticipira valutno inducirani rizik kroz pondere 100% i 150%. S obzirom na strukturu klijenata, 92% kreditnog portfelja tedionice potpada upravo pod ove pondere, to bitno mijenja kapitalni angaman pri ovoj vrsti izloenosti. 12 To se odnosi na neke regulacijske trokove poput premije osiguranja tednih uloga. Stambene tedionice plaćaju istu premiju kao banke iako je evidentno da je upravo zbog zakonskih ograničenja njihovo poslovanje daleko manje rizično od poslovanja banaka.

25

Poticanje stanogradnje i gospodarske aktivnosti U ovom odjeljku prikazujemo procjene učinaka sustava stambene tednje na gospodarsku aktivnost i dravni proračun. Ekonomski se učinci pojavljuju na tri razine:

• ui izravni učinci vezani uz usko definirano poslovanje samih tedionica; • iri izravni učinci vezano uz izravne učinke kredita stambenih tedionica na

stambeno-graditeljsko trite; • neizravni učinci multiplikativni učinci investicije u stambenu jedinicu na ostalo

gospodarstvo.

Ui izravni učinci učinci iz operativnog poslovanja samih tedionica Operativni dohodak stambenih tedionica godine 2008. iznosio je 159 milijuna kuna ili 0,05% BDP-a. Zbroj bruto dobiti i procijenjenih trokova za zaposlenike13 iznosio je 53 milijuna kuna ili 0,02% BDP-a. Taj se iznos penje na 0,03% BDP-a kada se zbroj dobiti i procijenjenih trokova za zaposlenike uveća za procijenjenu plaćenu premiju osiguranja tednih uloga u iznosu od 28 milijuna kuna (tako da je ukupni zbroj jednak 81 milijun kuna ili 0,03% BDP-a. Ui izravni učinak stambenih tedionica na dravni proračun sastoji se od zbroja poreza na dobit stambenih tedionica, poreza i doprinosa plaćenih iz i na plaću, te PDV-a plaćenog na isporučene robe i usluge. Porez na dobit za 2008. iznosi 7,3 milijuna kuna. Plaćeni porezi na dohodak, prirezi i doprinosi za 2008. procijenjeni su na 20,9 milijuna kuna.14 Procjena plaćenog PDV-a iznosi 9,7 milijuna kuna.15 Ukupni ui izravni učinak poslovanja stambenih tedionica na

13 Tri stambene tedionice objavile su godinja izvjeća za 2008. na svojim internetskim stranicama. Trokovi za zaposlenike su procijenjeni tako da je za tri tedionice (koje obuhvaćaju 81% trita) izračunat udjel trokova za zaposlenike u općim administrativnim trokovima i amortizaciji. Taj je udjel pomnoen s ukupnim općim i administrativnim trokovima i amortizacijom koje je HNB objavila u Godinjem izvjeću za 2008. 14 Ova procjena polazi od procijenjenih ukupnih trokova za zaposlenike (vidjeti prethodnu fusnotu). Te je trokove potrebno razdijeliti na isplatu neto plaće i plaćene poreze i doprinose. Pretpostavljeno je da je prosječna bruto plaća u stambenim tedionicama jednaka prosječnoj bruto plaći u sektoru financijskog posredovanja (bez osiguranja i mirovinskih fondova) za godinu 2008. prema Statističkim priopćenjima DZS-a (www.dzs.hr). Ta je plaća iznosila 11,270 kuna. Kalkulator troka rada Agencije za promicanje izvoza i ulaganja (www.apiu.hr) omogućava unos bruto plaće da bi se izravno dobila neto plaća i ukupni troak rada. Koritenjem toga kalkulatora utvrđen je odnos neto plaće i ukupnog troka rada pa je samim time i omjer plaćenih poreza i doprinosa prema ukupnom troku rada bio određen. Na kraju je taj omjer pomnoenim s procijenjenim ukupnim trokovima za zaposlenike. 15 Godinja izvjeća svih stambenih tedionica ne daju informaciju o strukturi trokova prema istim stavkama. Zbog toga je odabrana stambena tedionica s najbolje razrađenom strukturom trokova te je temeljem te strukture procijenjen udjel trokova na koje se plaća PDV. Udjel iznosi 71,6% i obuhvaća usluge najma, marketinga i reprezentacije, materijalne trokove, gorivo i ostale trokove.

26

dravni proračun procijenjen je na 37,9 milijuna kuna poreznih prihoda ili 18,4% dravnih poticajnih sredstava neto isplaćenih godine 2008. I pri ovom se izračunu postavlja pitanje kako promatrati plaćene premije osiguranja tednih depozita. Neprijeporno se radi o kvazi-poreznom davanju, no ako vlada zauzvrat osigurava vrijednost (povjerenje i stabilnost), onda se ova uplata u fond osiguranja tednih uloga ne bi trebala promatrati kao i svaki drugi porez. Međutim, problem je u tome to su stambene tedionice sveukupnom regulacijom bitno ograničene u poslovanju i zbog toga bitno manje rizične od poslovnih banaka, a plaćaju premiju osiguranja po istoj stopi kao banke. To znači da stambene tedionice de facto subvencioniraju fond osiguranja tednje. Kada bi se konzekventno i stručno provelo diferenciranje premija osiguranja tednje prema stupnju rizičnosti institucija, premija bi za stambene tedionice morala biti i nekoliko puta nia od prosječne. Zbog toga uplaćenu premiju u procijenjenom iznosu od 28 milijuna kuna za 2008. ima smisla promatrati kao oblik poreza. Kada se uplaćena premija (28 milijuna) pridoda ostalim plaćenim porezima i doprinosima (37,9 milijuna) dolazimo do ukupnoga iznosa uih izravnih poreznih učinaka od 65,9 milijuna kuna ili 32% dravnih poticajnih sredstava neto isplaćenih godine 2008.

iri izravni učinci učinci izravno potaknuti kreditnom aktivnoću Nadalje, iri izravni ekonomski učinak sustava poticane stambene tednje odnosi se na izravan utjecaj kreditiranja na potranju za stambenim prostorom i graditeljsku aktivnost. Pretpostavlja se da se stambena odnosno graditeljska transakcija ne bi mogla dogoditi bez kredita, odnosno da bi potranja za stambenim prostorom, pa samim time i graditeljska aktivnost, bila proporcionalno manja kada sustav poticane stambene tednje ne bi postojao. Kreditna aktivnost stambenih tedionica 2008. bila je slabija nego 2006. i 2007. (prisjetiti se tablice 1.) to se odrazilo i u broju sklopljenih kreditnih ugovora (tablica 4.). Ipak, 2008. sklopljeno je točno 4,000 kreditnih ugovora, naspram 6,643 2007. i 6,743 2006. Od 4,000 ugovora sklopljenih 2008. u ukupnom iznosu od 962 milijuna kuna, 28% bili su krediti za kupnju nove nekretnine. Kako procijeniti ire izravne ekonomske učinke prikazanog obujma aktivnosti? Izravni ekonomski učinci sastoje se od dodane vrijednosti u izgradnji nove stambene jedinice i dodane vrijednosti u adaptaciji stare nekretnine. Porezni učinci na dravni proračun prikazuju se posebno, iza prikaza ekonomskih učinaka.

27

Tablica 4.: Broj i iznos kredita prema namjeni 2008.

20081. Broj kredita prema namjeni 4,000Kupnja nove nekretnine 1,119Kupnja stare nekretnine 883Adaptacija i drugo 1,998

2. Iznos kredita prema namjeni (000 kn) 962,402Kupnja nove nekretnine 313,982Kupnja stare nekretnine 349,657Adaptacija i drugo 298,7633.(=2/1) Prosječni iznos kredita (000 kn) 240.6Kupnja nove nekretnine 280.6Kupnja stare nekretnine 396.0Adaptacija i drugo 149.5

Izvor: prikupljeni podaci izravno od tedionica. Za izračun irih izravnih ekonomskih učinaka trebali smo jo dva podatka: strukturu cijene nove nekretnine odnosno strukturu trokova adaptacije, te procijenjenu vrijednost nove odnosno stare nekretnine. Procijenjenu smo vrijednost nekretnine utvrdili anketiranjem stambenih tedionica. Neke su tedionice tu vrijednost utvrdile izračunom iz vlastitih baza podataka, a neke su se posluile ekspertnom procjenom. Imajući u vidu aproksimativnu narav odgovora, zatim, manje varijacije procjene za pojedine godine u razdoblju 2006. 2008., kao i činjenicu da procijenjene vrijednosti novih i starih nekretnina nisu međusobno bitno odstupale, odlučili smo u izračunima koristiti prosječnu procijenjenu vrijednost nekretnine od 88,000 EUR odnosno 642,000 kuna (čiji se samo jedan dio financira iz kredita zato je iznos kredita manji od vrijednosti nekretnine). Strukturu cijene nove nekretnine utvrdili smo anketiranjem eksperata za područje nekretnina i građenja.16 Struktura je prikazana u tablici 5. Podaci iz tablice koriteni su i za procjenu strukture cijene adaptacije tako to su prvo stavke iz strukture cijene nove nekretnine proporcionalno korigirane prema gore za udjel stavki koje sudjeluju u cijeni nove nekretnine, ali ne i u adaptaciji stare nekretnine.

16 Uzorak eksperata nije reprezentativan pa se struktura, osim na stručnom miljenju, zasniva na procjeni Arhivanalitike da prikazana struktura dobro reprezentira strukturu cijene nekretnine. Detaljnije razmatranje je sadrano u odjeljku o analizi osjetljivosti.

28

Tablica 5.: Struktura cijene nove nekretnine i adaptacije

Novo Adaptacija1. Zemljite 25.0% 0.0%2. Komunalni i vodni doprinos 2.0% 0.0%3. Priključci 3.0% 0.0%4. Projektiranje i nadzor 5.0% 7.1%5. Građenje 40.0% 57.1%5.1 Materijal 28.0% 40.0%5.1.1 Domaći materijal 16.8% 24.0%5.1.2. Uvozni materijal 11.2% 16.0%5.2. Rad 12.0% 17.1%6. Financiranje 2.5% 3.6%7. Dobit prije oporezivanja 9.9% 14.1%8. PDV 12.6% 18.0%UKUPNO 100.0% 100.0%

Izvor: Ekspertna procjena za stan trine vrijednosti ca. 90,000 eura. iri izravni ekonomski učinak kod novih nekretnina jednak je dodanoj vrijednosti u izgradnji nove stambene jedinice, koja je određena stavkama 2, 3, 4, 5.2., 6 i 7, a čiji zbirni udjel u trinoj cijeni nove nekretnine iznosi 34,4%. Ukupna dodana vrijednost koju je sustav poticane stambene tednje omogućio pri izgradnji novih stambenih jedinica tijekom 2008. jednaka je 34,4% od 642,000 kuna (koliko iznosi prosječna vrijednost nekretnine) puta broj kreditnih transakcija (1,119), to daje ukupni iri izravni ekonomski učinak kod novih nekretnina od 247,2 milijuna kuna ili 0,07% BDP-a za 2008. Ovaj je iznos za 14,1% veći od iznosa neto isplaćenih dravnih poticajnih sredstava u 2008. Ui izravni ekonomski učinak kod adaptacije starih nekretnina jednak je dodanoj vrijednosti pri adaptaciji, koja je određena istim stavkama dodane vrijednosti u strukturi cijene. Zbrojeni udjel tih stavki iznosi 42%. Pretpostavit ćemo da se vrijednost adaptacije u cijelosti financira kreditom tako da 42% ne mnoi procijenjenu vrijednost nekretnine već procijenjenu vrijednost adaptacije (koja je jednaka prosječnoj vrijednosti kredita od 149,531 kn vidjeti tablicu 4.) puta broj transakcija (1,998),17 to daje ukupni iri izravni učinak kod adaptacije starih nekretnina od 125,5 milijuna kuna ili 0,04% BDP-a za 2008. Ovaj iznos predstavlja 61% iznosa neto isplaćenih dravnih poticajnih sredstava u 2008. Zbrojimo li ire izravne ekonomske učinke kod novih nekretnina i adaptacija, dobivamo procjenu ukupnog ireg izravnog ekonomskog učinka u iznosu od 372.7 milijuna kuna ili 0,11% BDP-a, a to je za 81,1% veći učinak od vladinog neto izdatka za dravne poticaje u 2008. godini. (zbirni numerički prikaz svih učinaka nalazi se u tablici 6. dalje u tekstu).

17 Ovdje su koritene veoma konzervativne pretpostavke koje vjerojatno umanjuju izmjerene učinke. Prvo, vrlo je vjerojatno da je ukupna vrijednost adaptacije veća od iznosa kredita. Drugo, u analizi su posve ignorirani krediti za kupnju starih nekretnina, a koji također generiraju adaptacije koje se mogu financirati iz izvora stambene tednje ali i iz drugih izvora.

29

Nadalje, iri izravni porezni učinak kod novih nekretnina jednak je zbroju sljedećih stavki:

• PDV-a kojeg plaća krajnji kupac (i koji je ugrađen u procijenjenu trinu cijenu tipičnoga stana):

12,6% x 642,000 x (broj transakcija 1,119) = 90,5 milijuna kuna.

• Poreza na dobit koji se plaća po stopi od 20%, a koji u trinoj cijeni sudjeluje s procijenjenih 9,9%

9,9% x 20% x 642,000 x 1,119 = 14,2 milijuna kuna.

• Poreza i doprinosa na rad koji je procijenjen istom metodom kao porezi i doprinosi na rad koje plaćaju stambene tedionice18

40,7% x 642,000 x (12% - udjel troka rada u cijeni kotanja stana) x 1,119 =

35,1 milijuna kuna.

• Poreza na promet nekretnina koji se po stopi od 5% plaća na vrijednost zemljita, komunalnih doprinosa i priključaka

30% x 1,4% x 642,000 x 1,119 = 3,0 milijuna kuna.19 Kada se zbroje iri izravni učinci temeljem četiri vrste poreza za nove nekretnine, dobiva se iznos od 142,9 milijuna kuna, to je jednako 69,4% vladinog godinjeg neto izdatka za dravne poticaje u 2008. Nadalje, iri izravni porezni učinak kod adaptacija jednak je zbroju sljedećih stavki:

• PDV-u koji je ukalkuliran u prosječnu vrijednost adaptacije: 18% x 149,531 kn x 1,998 = 53,8 milijuna kuna.

• Porezu na dobit pri izvedbi adaptacije

14,1% x 20% x 149,531 kn x 1,998 = 8,5 milijuna kuna

18 Prema Statističkom priopćenju DZS-a br. 9.1.2./12., prosječna bruto plaća u građevinarstvu za 2008. iznosi 6,501 kunu. Kada se taj iznos uvrsti u kalkulator troka APIU dobiva se prosječna neto plaća od 4,516 kuna i ukupni troak rada od 7,619 kuna. Razliku čine porezi i doprinosi koji predstavljaju 40,7% prosječnog ukupnog troka rada u građevinarstvu. 19 30% iznosi procijenjeni zbirni udjel cijene zemlje, komunalnih doprinosa i priključaka u trinoj cijeni novog stana, a udjel poreza na promet u toj komponenti iznosi 1,4% ( = 30% - (30%/(1,05))).

30

• Poreza i doprinosa na rad pri izvedbi adaptacije

40,7% x 149,531 x (17,1% - udjel troka rada) x 1,716 = 20,9 milijuna kuna. Kada se zbroje iri izravni porezni učinci temeljem tri vrste poreza za adaptacije, dobiva se iznos od 83,1 milijun kuna, to je jednako 40,4% vladinog godinjeg neto izdatka za dravne poticaje u 2008. iri izravni porezni učinci temeljem transakcija starim nekretninama svode se na porez na promet nekretnina. U 2008. sklopljeno je 883 takvih transakcija, to uz poreznu stopu od 5% i danu procijenjenu vrijednost nekretnina daje porezni učinak od 28,3 milijuna kuna ili 13,8% vladinog godinjeg neto izdatka za dravne poticaje u 2008. Kada se zbroje sve tri vrste irih izravnih poreznih učinaka (vezano uz transakcije novim i starim nekretninama te adaptacijama), dolazi se do rezultata da je zahvaljujući učincima sustava poticane stambene tednje u dravni proračun po raznim osnovama tijekom 2008. uplaćeno 254,3 milijuna kuna ili 23,6% vie nego to je neto isplaćeno za dravne poticaje za stambenu tednju. Pritom je vano jo jednom naglasiti da je izračun napravljen za 2008. godinu u kojoj je ostvaren manji broj kreditnih transakcija nego u prethodne dvije godine.20 A vano je naglasiti i to da dosadanji izračuni ne uzimaju u obzir multiplikativne učinke aktivnosti potaknute kreditima stambenih tedionica.

Neizravni učinci efekt multiplikacije Pozitivni ekonomski i porezni učinci sustava poticane stambene tednje ne prestaju sa irim izravnim učincima. Neizravni učinci uključuju takozvane multiplikativne učinke. Multiplikativne je učinke jednostavno opisati i razumjeti, ali ih je iznimno teko izračunati. Projektanti i nadzornici će ostvariti dohodak (dodanu vrijednost) koji će koristiti za isplatu dohodaka to će izravno ili neizravno dovesti do novih ulaganja. Isplaćeni dohoci će dovesti do povećane potronje. Dobavljači materijala napravit će isto. Radnici angairani u izgradnjama i adaptacijama također. Dobavljači komunalnih priključaka također. Svi će oni, troeći u drugom, trećem itd. koncentričnom krugu, sudjelovati u mrenom irenju multiplikativnih učinaka početne investicije kroz gospodarski sustav. Iza pokretanja odnosno kreditiranja početne investicije stoji neka stambena tedionica odnosno nečija odluka da počne tedjeti u poticanom sustavu radi zadovoljenja stambenih potreba to nakon realizacije ima multiplikativni učinak na cjelokupno gospodarstvo. Rasprostiranje učinaka kroz sustav veoma je teko pratiti jer ono zavisi o stotinama autonomnih ekonomskih odluka, no načela su dobro poznata: investicijski je multiplikator veći ako je veća sklonost potronji, i manji ako je veća porezna stopa i sklonost uvozu. Zbog posljednjeg čimbenika investicijski je multiplikator manji u 20 Pretpostavimo li da efekti linearno zavise o broju kreditnih transakcija, procijenjeni učinci za 2006. godinu iznosili bi 0,18% BDP-a (iri ekonomski učinak) odnosno 211,3% neto DPS-a (iri porezni učinak), te za 2007. 0,17% BDP-a odnosno 208,2% DPS-a.

31

manjim i otvorenijim nacionalnim ekonomijama.21 Posebno ako je u njima porezno opterećenje visoko. Procjena investicijskog multiplikatora u hrvatskom graditeljstvu daleko nadilazi ciljeve i mogućnosti ove studije. Druga usporediva istraivanja čiji bi se rezultati mogli koristiti na alost ne postoje. Općenito, multiplikatori građevinskih investicija uobičajeno poprimaju vrijednosti od oko 1,5 (dodatni učinak do 50% vrijednosti početne investicije) gdje je uvozna komponenta relativno visoka, do iznad 2 (dodatni učinak veći od 100% vrijednosti početne investicije) ako je uvozna komponenta mala.22 Pretpostavimo li dodatni (multiplikativni) učinak od 50%, tada se ukupni učinak kreditno-investicijskih transakcija potaknutih sustavom poticane stambene tednje penje na 0,16% BDP-a u 2008. godini. Pretpostavimo li jednaki intenzitet rasprostiranja poreznih učinaka, iri se porezni učinci penju na 185,4% neto isplaćenih dravnih poticajnih sredstava u toj godini. Zaključci (za detaljnije procjene vidjeti zbirni prikaz procjena na sljedećoj stranici):

• Procijenjeni ekonomski učinci (utjecaj na stvaranje dodane vrijednosti) sustava poticane stambene tednje iznose 0,19% BDP-a za godinu 2008.

• Kako je u 2008. ostvaren manji broj kreditnih transakcija nego 2006. i 2007. ovaj je učinak u prethodnim godinama bio jo i veći.

• Kako neto isplaćena dravna poticajna sredstva iz dravnog proračuna iznose 0,06% BDP-a očito je da je sustav poticane stambene tednje omogućio stvaranje oko tri jedinice dodane vrijednosti po jednoj jedinici dravnoga poticaja.

• Porezni učinci u 2008. procijenjeni su na iznos koji je oko 2,2 puta veći od neto isplaćenih dravnih poticajnih sredstava: jedna kuna neto isplate poticaja povezana je s oko dvije kune naknadno uplaćenih poreza.

21 Investicijski multiplikator pokazuje koliko će se povećati BDP ako se investicije povećaju za jedinicu:

( ) mtc +−− 111

gdje je c granična sklonost potronji (koja pokazuje koliko će se promijeniti potronja

ako se dohodak promijeni za jedinicu, t je porezna stopa a m je granična sklonost uvozu (koja pokazuje koliko će se promijeniti uvoz ako se BDP promijeni za jedinicu. Multiplikator je u analitičkom smislu vrlo problematičan koncept jer se koristi jednostavna matematička konstrukcija za izračun iznimno kompleksne pojave. Matematika je ovdje metafora, a ne točan opis stvarnog procesa. Ta se činjenica vidi po tome da multiplikator kolabira (postaje manji od 1) ako vrijedi m > c(1-t). 22 Riley, Geoff (2006): Multiplier and Accelerator Effects. http://tutor2u.net/economics/revision-notes/as-macro-multiplier-accelerator.html. U ovoj je studiji koriten donji prag multiplikatora prema Rileyu, no zbog iznimne otvorenosti hrvatskoga gospodarstva i visokog poreznog opterećenja u analizi osjetljivosti prikazan je izračun s vrlo malim multiplikatorom od 1,2.

Tab

lica

6.: P

regl

ed uči

naka

funk

cion

iran

ja su

stav

a po

tican

e st

ambe

ne t

ednj

e

mili

juni

kun

aD

rav

na p

otic

ajna

sred

stva

DPS

net

o, 2

008.

205.

8B

DP

2008

.34

2,15

9.0

neto

DPS

u %

BD

P-a,

200

8.0.

06%

1. U

i iz

ravn

i uči

nak

posl

ovan

ja t

edio

nica

*

2.

iri i

zrav

ni uči

nak

poslo

vanj

a t

edio

nica

3. N

eizr

avni

(mul

tiplik

ativ

ni) uči

nak

50%

***

1.1.

Ui

izra

vni e

kono

msk

i uči

nak

81.0

2.1.

ir

i izr

avni

eko

nom

ski uči

nak

372.

73.

1. E

kono

msk

i uči

nak

186.

4D

odan

a vr

ijedn

ost o

pera

tivno

g po

slova

nja

tedi

onic

a u

% B

DP-

a0.

03%

2.1.

1. D

odan

a vr

ijedn

ost u

izgr

adnj