2010年 3月 個人投資家向け説明会

株式会社レオパレス21

本説明会及び参考資料にある内容には、将来に対する見通しが含まれている場合がありますが、実際の業績は様々な重要要素により、これら見通しと大きく異なる結果となりえることをご了承ください。

（東証一部 8848）

1

戦後、日本の住宅政策は「家族向け」が中心

2

独身者や単身世帯の住まいは・・・

社宅の整備は公的機関の団地よりもかなり早かった

（すでに明治時代から工場と共に建設されていた）

著作権の関係で表示できません。スライドをご覧下さい。

（イメージ：明治時代の企業団地の風景）

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（イメージ：明治時代の企業団地の風景）

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-20

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

1954 1959 1964 1969 1974 1979 1984 1989 1994 1999 2004

（万人）

転入者数 転出者数 転入超過数

人口は大都市に集中

50年代以降、より多くの人が雇用機会を求めて大都市に集中。【三大都市圏への人口移動】総務省：「住民基本台帳人口移動報告」より

4

近年の政府の施策は「家族向け」が中心

1950年代～都市部に「ニュータウン」の建設相次ぐ

住宅政策は住宅取得者への税制やローン優遇が中心に

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（イメージ：ニュータウンの風景）

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（イメージ：ニュータウンの風景）

5

では、今、住宅を利用する人たちと

彼らを取り巻く環境の実態は

どうなっているのでしょうか？

6

20.8 23.1 25.6 27.6 29.5

18.4 20.623.0

25.1 26.517.9

18.118.5

18.8 18.723.7

21.618.9 16.9 15.7

19.2 16.7 14.1 11.5 9.5

0%

20%

40%

60%

80%

100%

1985 1990 1995 2000 2005

5人以上4人3人2人1人

1人世帯の増加 ①国勢調査

1人世帯および、2人世帯は増加傾向

2005年の1人世帯は29.5％、2人世帯は26.5％

→ 1人世帯、2人世帯はそれぞれ世帯数全体の

1/4以上を占め、さらに増加傾向にある

【世帯人員別割合】（総務省：「国勢調査」より）

1人世帯、2人世帯

7

1人 1人 1人 1人1人

2人 2人 2人 2人2人

3人 3人 3人 3人 3人

4人 4人 4人 4人 4人

5人以上 5人以上 5人以上 5人以上 5人以上

0%

20%

40%

60%

80%

100%

平成16年度 平成17年度 平成18年度 平成19年度 平成20年度

1人世帯の構成比が新築マンション全体で19年度の16.7％から20年度は23.7％へと上昇。中でも､男性40歳代では19年度の16.8％から20年度は24.1％となり、構成比

が最も高い。

1人世帯の増加 ②住宅金融支援機構調査

→ ミドルエイジの単身世帯も増加

【新築マンションの家族構成の変化】（住宅金融支援機構：「フラット35利用調査」より）

8

22.720.6

17.5

11.313.6 15.5

0

5

10

15

20

25

1983年 1988年 1993年 1998年 2003年 2008年

（%）

1人世帯の増加 ③住宅・土地統計調査

→ 高齢単身世帯も増加

高齢単身世帯は414万世帯。実数（平成15年比76万世帯増）および高齢者のいる世帯全体に占める割合（22.7％）

のいずれにおいても過去最高を記録。【高齢者のいる世帯に占める高齢単身世帯の割合の推移】

（総務省：「平成20年住宅・土地統計調査速報結果」より）

9

一方で社宅や独身寮は減少・・・

2000年以降、老朽化や維持管理コスト、社員間の不公平な

どの問題から独身寮や社宅を統合・廃止した企業が増加

労務行政研究所：「社宅・独身寮の最新動向」より

（注）( )内は、「もともと保有していない」企業を除いた統合・廃止状況である。

%,(%)

規模計1,000人以上

300～999人

300人未満

規模計1,000人以上

300～999人

300人未満

325社 129社 110社 86社 324社 129社 109社 86社

100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0 100.0

29.8 51.2 25.5 3.5 25.6 40.3 22.9 7.0

(49.5) (58.4) (40.6) (21.4) (58.5) (64.2) (50.0) (54.5)

30.5 36.4 37.3 12.8 18.2 22.5 22.9 5.8

(50.5) (41.6) (59.4) (78.6) (41.5) (35.8) (50.0) (45.5)

もともと保有していない 39.7 12.4 37.3 83.7 56.2 37.2 54.1 87.2

社有社宅

合計

統合・廃止した

統合・廃止していない

区分社有独身寮

10

レオパレス21の役割とは？

11

レオパレス21の役割とは：

増え続ける単身世帯に、そして企業の社宅用に、利用しやすい形で住まいを提供し続けていくこと。

65.656.355.949.744.9

42.8

39.6 39.6 40.4

43.8

50.2

56.1

0

30

60

90

120

150

04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3

（千戸）

0

15

30

45

60

75

（%）

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

2000/10 2005/10 2010（予） 2015（予） 2020（予） 2025（予） 2030（予）

（千世帯）

単身世帯

【家族累計別一般世帯数の将来推計】（総務省：「国勢調査」、人口問題研究所「世帯数と将来の推計」より）

【30㎡以下貸家住宅新設着工戸数】（国土交通省：「住宅着工統計」、社内資料より）

当社供給戸数

30㎡以下

貸家住宅着工戸数

当社シェア（右軸）

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個人のこんなニーズにお応えしています

●よりよい部屋を探す、あるいは家を購入するまでのつなぎに

●転勤時/単身赴任時の住まいに

●受験の間の仮住まいに

●学生時代の住まいに

●職業や居住地の変更にともなう急な住まい探しに

カバンひとつですぐに入居できるお部屋を、

全国規模で提供している「頼もしい大家さん」

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企業のこんなニーズにお応えしています

●出張にともなう宿泊先を安定的に確保したい

●全国の工場や拠点近くにまとまった数の社宅を確保したい

出張時の宿泊先から寮・社宅まで、コスト削減と

事務負担の軽減の両立を実現する

「頼れるパートナー」

●社員間の不公平感をなくして社宅や独身寮を整備したい

●社宅管理に関する事務負担を減らしたい

●宿泊や社宅に関するコストを減らしたい

14

88,366

99,051

110,546 113,353

118,871116,038

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

2007/3 2008/3 2009/3 2009/6 2009/9 2009/12

（社）

個人・法人ともに支持が拡大

【法人・個人契約比率】（マンスリー）

【法人取引先社数推移】（マンスリー）

法人44.9％

個人55.1％ 取引開始以来

42,145社増加

（平成21年12月末時点、社内資料より）

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レオパレス21のビジネスモデル（1/2）

部屋の貸し出しをします アパート建築をします

土地をお持ちの地主層

（オーナー様）

お住まいをお探しの方

賃貸事業部門 請負事業部門

レオパレス21

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安定経営を支える一括借上げシステム

建築候補地の将来性と経営のリスクを徹底調査

私たちの「30年一括借上げシステム」の特長は・・・

安定した入居率を保持

修繕費用は予め積み立て、追加費用負担を軽減

煩雑なアパート管理は弊社が代行し、オーナー様の負担を軽減

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レオパレス２１のビジネスモデル（2/2）

賃貸事業部門 請負事業部門

●賃貸アパートの建築⇒相続税対策に

●一括借上げのご提案⇒安定経営のお約束

●簡単・便利な賃貸⇒多様なニーズに対応

●多彩なサービスの提供⇒かばん一つで入居可能

安定した入居率を確保！毎年約5万室、

一定量のアパートを常に供給！

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首都圏36％

近畿圏14％

中部圏16％

その結果、供給戸数は50万戸を超え・・・

全国戸数 539,109戸（平成21年12月末時点）

うち、3大都市圏の物件が約70％を占めています。

19

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

98/3 99/3 00/3 01/3 02/3 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3

（億円）

連結売上高では7,000億円を超えました

1,670億円

7,332億円

賃貸事業

請負事業

98年3月期～09年3月期の12年間は年平均成長率、約14.4％の実績です

【12年間の連結売上高推移】

20

皆様からよくいただくご質問

①現在の業績不振は何が原因なのか？

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-400

-300

-200

-100

0

100

200

300

400

500

600

700

800（億円）

営業利益 547 191 407 395 760 310 714 248 502 -220 -282

経常利益 532 220 441 372 730 285 608 176 468 -263 -333

05/3 05/12 06/3 06/12 07/3 07/12 08/3 08/12 09/3 09/1210/3

計画

過去および当第3四半期の業績

【営業利益・経常利益の推移（連結）】

22

キーワード

①受注高：金融機関の融資姿勢の慎重化が影響

②入居率：法人の雇用環境が悪化

③環境変化に備え空室損失引当金を積み増し

23

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

07/3

通期

08/3

通期

09/3

通期

10/3

3Ｑ累計

10/3

通期計画

（億円）

0%

5%

10%

15%

20%

25%

解約高

解約率（右軸）

純受注高

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500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

07/3

通期

08/3

通期

09/3

通期

10/3

3Ｑ累計

10/3

通期計画

（億円）

0%

5%

10%

15%

20%

25%

解約高

解約率（右軸）

純受注高

受注高：金融機関の融資姿勢の慎重化

前期より、アパートローン審査が通らず、解約となる案件が発生。

24

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

09/3

1Q

09/3

2Q

09/3

3Q

09/3

4Q

10/3

1Q

10/3

2Q

10/3

3Q

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

法人入居率

うち人材派遣・業務請負（右軸）

個人入居率

入居率の状況①：法人の雇用悪化が影響

法人利用者数の減少、その中でも特に人材派遣・業務請負の落ち込みが、全体の入居率を押し下げています。

25

4668

91

139

208

0

100

200

300

09/3末 09/6末 09/9末 09/12末 10/3末（計）

（億円）

環境変化に備え空室損失引当金を積み増し

空室損失引当金とは、空室が拡大し「オーナー様に支払う借上賃料」よりも「入居者から貰う家賃」が少なくなるリスクに備える為に、将来の赤字額を想定して予め設定している引当金です。個別物件毎の家賃及び入居率の実績に基づいて算出し、四半期毎に洗替を行います。

【設定時からの空室損失引当金設定額推移】

26

皆様からよくいただくご質問

②どのように業績を向上させるのか？

27

キーワード

① 賃貸事業部：入居率の向上と固定費の削減

② 請負事業部：商品戦略と適地選別の強化

最重要課題

28

0

20

40

07/3

通期

08/3

通期

09/3

通期

10/3

通期計画

（千件）

【賃貸戦略①】販路の多様化・固定費の削減

●賃貸仲介業者契約の拡大

自社店舗を減らし、固定費を削減

業者契約の増加

露出を増やし選択肢として検討する人の増加

【業者契約件数の推移】

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【賃貸戦略②】新規顧客層の開拓

●テレビコマーシャルの変更

幅広い年代層に支持される俳優・松平健さんを起用し、「お探しですか」シリーズを放映

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【賃貸戦略③】海外市場の開拓

●中国などアジアでの店舗展開

海外にも店舗を構え、日本に来る外国人留学生等の需要にお応え

上海

上海本店の様子

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【請負戦略①】商品ラインナップの充実

●「LEO NEXTシリーズ」

「Leffect」レフェクト

都心部の狭小地にも建築可能

「Lavo familia」ラヴォ・ファミリア

戸建感覚として注目のメゾネットタイプ

「VERDURE」ヴェルデュール

都市型の高層賃貸マンション

「VERDURE」ヴェルデュール

都市型の高層賃貸マンション

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【請負戦略②】「適地選別」の強化

日本全国をエリア毎に細分化したうえで、交通インフラ等に目を向け、人の集まりそうな地域に需要を見極めて物件を供給する

茨城県つくばみらい市

つくばエクスプレス●●駅徒歩●●分圏内、●棟。

（2009/12/09付日本経済新聞より）

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【請負戦略③】金融機関様との連携を強化

金融機関様との連携を強化し、アパートローン融資の安定化を図ります

安定した受注高・売上高の確保へ

都市銀行(メガバンク）

だけでなく地銀様へもアプローチ

【2010年3月期第3四半期累計

金融機関別ローン実行額シェア】

都市銀行47％地銀・

第二地銀27％

都市銀行47％地銀・

第二地銀27％

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皆様からよくいただくご質問

③この不況を切り抜けられるのか？

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キーワード

① 「持たざる経営」が原点

② 有利子負債の削減を進めてきた

③ コア事業への集中を推進中

36

当社の特長は「持たざる経営」です。

当社の成長は、バブル崩壊後から始まっている。

（「持たざる経営」でリスクを最小化）

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

8,000

（億円）

不動産 497 1,049 1,265 1,632 1,777 537 183 26 18 5 1 12 27 44 37 17 0 0 0 0 0 0 0

請負 54 54 34 45 46 78 85 137 224 531 760 915 1,040 1,073 637 1,544 1,902 2,250 2,480 1,952 3,161 3,275 3,592

賃貸 19 47 109 180 250 349 390 364 377 431 519 618 728 841 1,082 1,268 1,628 1,889 2,166 2,497 2,772 3,027 3,346

その他 3 17 37 61 132 110 85 108 116 88 91 125 120 104 118 147 74 83 116 205 383 427 395

87/3 88/3 89/3 90/3 91/3 92/3 93/3 94/3 95/3 96/3 97/3 98/3 99/3 00/3 01/3 02/3 03/3 04/3 05/3 06/3 07/3 08/3 09/3

バブル崩壊期

業態転換期

成長期

37

0

500

1,000

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2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

1991/03 2006/03 2007/03 2008/03 2008/12 2009/03 2009/12

（億円）

有利子負債の返済も急ピッチで進めています

1991年から2009年12月までに約3,000の有利子負債を返済

→経営の安定性が向上

3,627億円

689億円

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中期経営計画

（2009年4月～2012年3月の3ヵ年計画）

コスト構造を抜本的に見直し… 業務フローの見直しによるコスト削減

「もたざる経営」への原点回帰株主配当と「システム投資」以外の投融資を原則凍結

基本戦略

経営資源をコア（＝請負・賃貸）事業に集中… コア事業の成長を最優先に

39

ご清聴ありがとうございました。

今後ともレオパレス21を

よろしくお願い致します。

TEL：03-5350-0216

株式会社レオパレス21 広報室

本資料に関するお問い合わせ