operat szacunkowy · nr 83 o powierzchni 0,3683 ha, nr 87 o powierzchni 1,6011 ha, nr 90 o...
TRANSCRIPT
BIURO WYCEN NIERUCHOMOŚCI I USŁUG Z ZAKRESU BUDOWNICTWA
WIESŁAW SZPAK 38-623 Uherce Mineralne 174, tel. fax (13) 4699180, GSM 601631496
Sygn. akt KM 137/99 Egz. Nr
OPERAT SZACUNKOWY
z wyceny nieruchomości
położonej w Dwerniku
oznaczonej jako działki ewidencyjne nr 83, 85, 87, 90, 93
Data dokonania oględzin nieruchomości: 22 06 2016 r.
Data oszacowania: 5 07 2016 r.
Określona wartość rynkowa nieruchomości: 370702,00
Opracował:
Uherce Mineralne, lipiec 2016 r.
2
Spis treści
Pkt Tytuł Str.
1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny 3
2 Określenie celu wyceny 3
3 Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości 3
3.1 Podstawa formalna 3
3.2 Podstawa prawna 3
3.3 Źródła danych o nieruchomości 3
4 Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości 4
5 Opis stanu nieruchomości 4
5.1 Stan prawny 4
5.2 Położenie 4
5.3 Stan zagospodarowania 4
6 Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości 6
7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu
i sposobu wyceny
6
8 Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia,
metody i techniki szacowania
6
9 Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny 7
9.1. Określenie wartości rynkowej działki zabudowanej 7
9.2 Określenie wartości rynkowej działek niezabudowanych 10
9.3 Określenie wartości rynkowej działek rolnych 15
9.4 Zestawienie wartości działek 21
10 Klauzule i zastrzeżenia 21
3
1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość położona w Dwerniku, gmina Lutowiska, powiat biesz-
czadzki, woj. podkarpackie.
Zakres wyceny obejmuje prawo własności działek:
nr 85 o powierzchni 2,9197 ha, zabudowanej:
- budynkiem mieszkalnym o powierzchni zabudowy 133,19 m2,
- budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 77,60 m2,
- budynkiem gospodarczym o powierzchni zabudowy 92,76 m2,
nr 83 o powierzchni 0,3683 ha,
nr 87 o powierzchni 1,6011 ha,
nr 90 o powierzchni 9,3757 ha,
nr 93 o powierzchni 3,8011 ha.
2. Cel wyceny
Ustalenie wartości nieruchomości dla postępowania egzekucyjnego.
3. Podstawa wyceny oraz źródła danych o nieruchomości
3.1. Podstawa formalna
Podstawę formalną stanowi postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym
w Lesku, sygn. akt KM 137/99 z dnia 21 07 2015, powołujące jako biegłego do oszacowania nieru-
chomości rzeczoznawcę majątkowego Wiesława Szpaka.
3.2. Podstawa prawna
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741
z 29 09 1997 r. z późn. zm.).
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296
z późn. zm.).
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny
nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz. U. Nr 98, poz. 612
z późn. zm.).
3.3. Źródła danych o nieruchomości
Oględziny przeprowadzone w dniu 22 06 2016 r.
Informacje i materiały zebrane w toku szacowania.
Analiza aktów notarialnych z obrotu nieruchomościami w powiecie bieszczadzkim.
Analizy i bazy danych własne w zakresie obrotu nieruchomościami.
„Ile jest warta nieruchomość” – E. Mączyńska, M. Prystupa, K. Rygiel. Poltext 2004.
„Przykłady wycen nieruchomości” – Instytut Doradztwa Majątkowego, Warszawa 2007.
Powszechne Krajowe Zasady Wyceny 2008, wyd. Polska Federacja Stowarzyszeń
Rzeczoznawców Majątkowych,
Krajowe Standardy Wyceny: KSWP1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa”
4
„Wycena nieruchomości” – LexisNexis Warszawa 2009.
Program komputerowy „Zawam2015”.
4. Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości
Data dokonania oględzin i obmiaru nieruchomości: 22 06 2016 r.
Data obliczenia wartości nieruchomości według stanu na dzień: 5 07 2016 r.
Data sporządzenia wyceny: 5 07 2016 r.
5. Opis stanu nieruchomości
5.1. Stan prawny
Nieruchomość stanowiąca działki ewidencyjne nr 83, 85, 87, 90, 93 ujawniona jest w księdze wie-
czystej Nr KS2E/00017521/4, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Lesku, Zamiejscowy Wydział
VII Ksiąg Wieczystych W Ustrzykach Dolnych. Działki stanowią własność Jerzego Bocheńskiego.
Szczegółowe zapisy przedstawia załączony elektroniczny odpis z księgi wieczystej.
5.2. Położenie
Wobec nieobecności dłużnika, oględzin nieruchomości, obmiarów i oględzin budynków dokonałem
z zewnątrz, w obecności komornika Tomasza Klucznika oraz asysty policji z KPP w Ustrzykach
Dolnych. Przedmiotowe działki nr 83, 85, 87, 90, 93 położone są w peryferyjnej części Dwernika,
w obrębie ewidencyjnym Dwernik, po prawej stronie drogi powiatowej relacji Smolnik – Brzegi
Górne.
Działka nr 83 graniczy od strony południowo-zachodniej bezpośrednio z drogą powiatową, z pozo-
stałych stron ograniczona jest drogami gruntowymi. Działka stanowi wydłużony, nieregularny
kształt, stromy spadek w kierunku południowo-zachodnim.
Działka nr 85 graniczy od strony południowo-zachodniej z drogą gruntową od strony północno-
zachodniej częściowo z okresowym ciekiem wodnym i działką zabudowaną oraz lasami państwo-
wymi, od strony południowo-wschodniej z drogą gruntową. Działka stanowi zwarty, wydłużony,
nieregularny kształt, średni spadek w kierunku południowo-zachodnim.
Działka nr 87 położona jest między drogami gruntowymi od strony północno-zachodniej i połu-
dniowo-wschodniej, od strony północno-wschodniej graniczy z lasami państwowymi. Stanowi
kształt nieregularny, zbliżony do trójkąta. Posiada spadek w kierunku południowo-wschodnim.
Działka nr 90 położona jest między drogami gruntowymi, od strony północno-wschodniej graniczy
z lasami państwowymi. Stanowi kształt nieregularny, spadki zróżnicowane, w kierunku południo-
wo-wschodnim.
Działka nr 93 graniczy od strony południowo-wschodniej i północnej z drogą gruntową, od strony
południowej z potokiem. Stanowi nieregularny, wydłużony kształt, o zróżnicowanym spadku
w kierunku południowym, ku potokowi.
5.3. Stan zagospodarowania
Działki stanowią tereny rolne, z przewagą użytków stanowiących pastwiska, w znacznej części za-
krzaczone i zaniedbane, co wskazuje, iż działki nie są właściwie użytkowane. Wszystkie działki
posiadają dostęp do drogi publicznej poprzez drogi gruntowe.
Działka nr 85 jest zabudowana budynkiem mieszkalnym i gospodarczymi. Teren działki jest zanie-
dbany, widoczne jest postępujące zakrzewienie i zachwaszczenie, znajdują się tu stare, zdziczałe
5
drzewa owocowe, pojedyncze drzewa brzozy, modrzewia, świerka. W środkowej części północno-
zachodniej, przy granicy z działka zabudowana znajduje się okresowy staw, w części południowej
nad działką przebiegają napowietrzne linie energetyczna niskiego i średniego napięcia. Otoczenie
wszystkich budynków jest zaniedbane, zachwaszczone i zaśmiecone.
Budynek mieszkalny to obiekt murowany, parterowy, częściowo podpiwniczony, ze strychem nie-
użytkowym, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej. W późniejszych latach wykonano
dobudowy od strony północno-wschodniej i południowo-wschodniej. Wymiary zasadniczej bryły
budynku 10,10 x 10,20 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z cegły i pusta-
ków siporeks. Dach wielospadowy o konstrukcji drewnianej, kryty papą, budynek nie posiada ele-
wacji. Stolarka zewnętrzna okienna i drzwiowa drewniana. Wejście do budynku znajduje się od
strony południowo-wschodniej. Budynek posiada zasilanie w energię elektryczną, wodę z ujęcia
grawitacyjnego, kanalizację sanitarną ze zbiornikiem bezodpływowym ścieków. W oparciu o prze-
prowadzone oględziny zewnętrzne, stan techniczny oceniam jako dostateczny.
Podstawowe parametry techniczne budynku: powierzchnia zabudowy Pz = 133,19 m2,
Budynek gospodarczy to obiekt murowany, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej.
Wymiary budynku 8,00 x 9,70 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany murowane z pusta-
ków siporeks. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej krokwiowo-jętkowej, kryty eternitem
falistym. Posadzka w pomieszczeniu garażowo-warsztatowym betonowa, wykonano tu kanał rewi-
zyjny. Wejścia do budynku znajdują się od strony północno-zachodniej i południowo-zachodniej.
Zasilanie budynku w energię elektryczną odcięte na słupie. W oparciu o przeprowadzone oględziny,
stwierdziłem, że budynek jest znacznie zdewastowany, szereg elementów budowlanych w ogóle nie
zostało wykonanych. Stan techniczny oceniam jako zły.
Podstawowe parametry techniczne: powierzchnia zabudowy Pz = 77,60 m2,
Budynek gospodarczy to obiekt murowany, zrealizowany w 1975 r. w technologii tradycyjnej.
W późniejszych latach wykonano dobudowę od strony południowo-zachodniej. Wymiary zasadni-
czej bryły budynku 5,50 x 15,00 m. Obiekt posiada fundamenty betonowe, ściany obory murowane
z pustaków siporeks. Dach dwuspadowy o konstrukcji drewnianej krokwiowej, kryty eternitem fali-
stym, strop drewniany belkowy. Stolarka zewnętrzna drewniana, inwentarska, typowa. Posadzki
w pomieszczeniach stanowią klepiska. Wejście do budynku znajduje się od strony południowo-
zachodniej i południowo-wschodniej. W oparciu o przeprowadzone oględziny, stan techniczny oce-
niam jako zły.
Podstawowe parametry techniczne: powierzchnia zabudowy Pz = 92,76 m2,
Działka nr 83 nie jest zabudowana, w znacznym stopniu jest zakrzewiona. Wzdłuż działki, przez jej
środek przebiega droga wewnętrzna, częściowo zarośnięta, wskutek utrudnionego użytkowania, ze
względu na jej znaczny spadek. Nad działką, wzdłuż nieużytkowanej drogi wewnętrznej przebiega
napowietrzna linia energetyczna niskiego napięcia.
Działka nr 87 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów
agrotechnicznych. Około 70 % powierzchni działki stanowi pastwisko, pozostała część to teren za-
krzewiony i zadrzewiony. W części środkowej nad działką przebiega napowietrzna linia energe-
tyczna średniego napięcia.
Działka nr 90 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów
agrotechnicznych. Ponad 50 % powierzchni działki stanowi rola i pastwiska, zakrzewienia i za-
drzewienia zajmują powierzchnię poniżej 50 %. W części północno-wschodniej nad działką prze-
biega napowietrzna linia energetyczna średniego napięcia.
Działka nr 93 stanowi teren rolniczy, od kilku lat odłogowany, bez śladów jakichkolwiek zabiegów
agrotechnicznych. Około 65 % powierzchni działki stanowią zakrzewienia i zadrzewienia, pozostała
powierzchnia stanowi pastwiska. W części środkowej nad działką przebiega napowietrzna linia
energetyczna średniego napięcia.
6
6. Wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości
Gmina Lutowiska nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego. Informacje dotyczące prze-
znaczenia terenu, na którym znajdują się przedmiotowe działki zawiera „Studium Uwarunkowań
i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Gminy Lutowiska” nr XXVI/145/2013 r. z dnia
8 05 2013 r. Działka nr 83 i ½ powierzchni działki nr 85 leży w terenie oznaczonym symbolem MU
– obszar zabudowy mieszkaniowo-usługowej. Działki nr 87, 90, 93 i ½ powierzchni działki nr 85
leży w terenie oznaczonym symbolem Re – obszar terenów rolnych i zieleni nieleśnej z zakazem
zabudowy i zalesień.
7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu
i sposobu wyceny
Specyfika bieszczadzkiego rynku nieruchomości jest rezultatem zarówno wielkości zaludnienia
w stosunku do powierzchni regionu, znacznego bezrobocia, znacznie niższych od średniej krajowej
średnich dochodów ludności. Czynniki te powodują, że popyt wśród ludności miejscowej, we
wszystkich segmentach rynku nieruchomości jest niewielki, przy wyższej podaży szczególnie na
rynku pierwotnym nieruchomości niezabudowanych. Rynek wtórny przeważa nad rynkiem pierwot-
nym, rozwija się głównie w zakresie działek budowlanych, lokali mieszkalnych, rzadziej użytko-
wych, gruntów rolnych. Analizując lokalny rynek nieruchomości, stwierdziłem pojedyncze transak-
cje dotyczące nieruchomości gruntowych niezabudowanych, jeszcze rzadsze dotyczące działek za-
budowanych jako przedmiotu prawa własności. Obrót nieruchomościami, podobnymi do wycenia-
nej jest mało aktywny, na przestrzeni kilku lat zrealizowane zostały pojedyncze transakcje kupna-
sprzedaży. Uwzględniając ten stan rynku, badaniem objąłem okres od roku 2014 do chwili obecnej.
Wyceniana nieruchomość stanowi działki zabudowaną, niezabudowane i rolne, w stanie znacznej
degradacji. Dla potrzeb sporządzenia niniejszego opracowania wykorzystałem zrealizowane trans-
akcje sprzedaży na rynku regionalnym nieruchomości, obejmującym powiat bieszczadzki i sąsiedni
leski, ze szczególnym uwzględnieniem Dwernika oraz miejscowościach pobliskich. Uzyskane ceny
transakcyjne działek niezabudowanych, położonych w terenach o przeznaczeniu budowlanym, bę-
dące przedmiotem prawa własności, mieściły się w przedziale od 7,19 do 18,38 zł/m2 powierzchni
działki. Ceny transakcyjne działek zabudowanych będących przedmiotem prawa własności, mieściły
się w przedziale od 22,38 do 83,50 zł/m2 powierzchni działki. Ceny transakcyjne działek niezabu-
dowanych o przeznaczeniu rolniczym, będące przedmiotem prawa własności mieściły się w prze-
dziale od 4663,74 do 16581,46 zł/ha powierzchni działki. Zrealizowane transakcje kupna - sprzeda-
ży nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, umożliwiły zastosowanie dla wyceny
podejścia porównawczego. Ceny nieruchomości na tym obszarze kształtowały następujące cechy:
powierzchnia działki, kształt i topografia, lokalizacja, uzbrojenie, komunikacja, sąsiedztwo, stan
techniczny, atrakcyjność. Biorąc pod uwagę położenie nieruchomości w miejscowości, stwierdzam,
że nie posiadają one znaczących elementów cenotwórczych.
8. Wskazanie rodzaju określanej wartości nieruchomości, wyboru podejścia, metody
i techniki szacowania
Zgodnie z przyjętym celem wyceny i uwarunkowaniami prawnymi, oszacowania nieruchomości
należało dokonać na podstawie wartości rynkowej, dla aktualnego sposobu jej użytkowania, co
oznacza, iż nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z jej aktualnym przeznaczeniem,
tj. na cele mieszkaniowe i rolnicze. Wartość rynkową określiłem zgodnie z Powszechnymi Krajo-
wymi Zasadami Wyceny, przy założeniu optymalnego wykorzystania nieruchomości. Sposób opty-
7
malnego użytkowania oznacza najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest
fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne
i zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości. Wartość rynkową nieruchomości
określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna sprzedaży oraz związanych z tą transakcją
podatków i opłat. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych. Podejście porów-
nawcze polega na określeniu wartości rynkowej nieruchomości przy założeniu, że wartość ta jest
równa cenie, uzyskanej za podobne nieruchomości, będące przedmiotem obrotu, skorygowanej ze
względu na cechy różniące te nieruchomości, ustalonej z uwzględnieniem zmian poziomu cen
w związku z upływem czasu. Zgodnie z art. 151 i 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami war-
tość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena, możliwa do uzyskania na rynku, usta-
lona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków:
a) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej i miały stanowczy
zamiar zawarcia umowy,
b) upłynął okres niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania
warunków umowy.
Uwzględniając uwarunkowania rynkowe jak również przeznaczenie nieruchomości, wartość nieru-
chomości określiłem podejściem porównawczym, metodą porównywania parami, zgodnie z §4.3.,
§5 rozporządzenia przywołanego w punkcie 3.2., wykorzystując program „Zawam2015”.
9. Przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny
Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, do porównań przyjąłem najbardziej podobne, zreali-
zowane transakcje. Dla określenia wartości rynkowej prawa własności działek zabudowanych, nie-
zabudowanych budowlanych i rolnych, do porównań przyjąłem odpowiednio zrealizowane w naj-
bliższym sąsiedztwie transakcje. Odrzuciłem nieruchomości najbardziej skrajne cenowo i rodzące
wątpliwości pod względem atrybutów, które powinna spełniać transakcja rynkowa.
9.1. Obliczenie wartości rynkowej działki zabudowanej
Dla określenia wartości rynkowej prawa własności części zabudowanej działki nr 85, stanowiącej
powierzchnię użytku Br-RIVa wraz z użytkiem dr, o łącznej powierzchni 2843 m2, wykorzystałem 5
zrealizowanych transakcji w miejscowościach powiatu bieszczadzkiego i sąsiedniego leskiego, któ-
re przedstawiłem w tabeli poniżej. Jako parametr obliczeniowy przyjąłem jednostkę powierzchni
działki, gdyż powierzchnia działek jest wiarygodnie udokumentowana. Powierzchnie przedstawiane
w aktach notarialnych dotyczą powierzchni działki zabudowanej, rzadziej powierzchni zabudowy
obiektów, bardzo rzadko użytkowej, nadto często nie są ujawniane.
L.p. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_transCena_trans
[zł]
Powierzchnia
[m2]
Wielkość_dzi
ałkiKształt działki Topografia Lokalizacja Komunikacja
Stan
techniczny
Cena jedn.
[zł/m2]
Cena
jedn.aktualiz.
[zł/m2]
BP 1 Orelec 2448/15 15 w rz 15 150 000,00 2 015,00 db db db db db dt 74,44 80,72
BP 2 Bóbrka 3528/15 25 w rz 15 75 000,00 3 351,00 dt db db db bdb db 22,38 24,20 Cmin
BP 3 Bóbrka 1872/15 23 lip 15 120 000,00 1 746,00 db bdb db bdb bdb db 68,73 75,59
BP 4 Manasterzec 2457/15 17 lip 15 165 000,00 1 976,00 db dt db dt bdb db 83,50 91,98 Cmax
BP 5 Zatw arnica 3800/16 4 maj 16 150 000,00 1 945,00 db bdb bdb db bdb db 77,12 78,49
Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny
8
49,42% 4,97% 8,91% 14,09% 11,31% 11,31%
Wielkość_działki Kształt działki Topografia Lokalizacja Komunikacja Stan techniczny
bdb bdb bdb bdb bdb bdb
db db db db db db
dt dt dt dt dt dt
0 zly zla zla brak zly
Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag
BUDYNKI MIESZKALNE
Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech
L.p Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej
1 Wielkość działki
bdb do 1000 m2
db 1000-2500 m2
dt powyżej 2500 m2
2 Kształt
bdb zwarty, foremny
db foremny
dt niekorzystny
zły nieregularny
3 Topografia
bdb teren płaski
db teren pochyły
dt teren zróżnicowany
zły teren silnie zróżnicowany
4 Lokalizacja
centrum-bdb do 100 m od głównego punktu miejscowości
śródmiejska-db 100-300 m od centrum
pośrednia-dt 300-1000 m od centrum
peryferyjna-zła powyżej 1000 m od centrum
5 Komunikacja
bdb bezpośredni dostęp do drogi utwardzonej
db dostęp do drogi utwardzonej
dt dostęp do drogi utwardzonej drogą gruntową
brak brak dostępu do drogi
6 Media
bdb pełny dostęp do mediów ewkcg
db częściowy dostęp do mediów 3 elementy
dt częściowy dostęp do mediów 2 elementy
brak brak uzbrojenia
7 Stan techniczny
bdb Budynek docieplony, lokal zadbany
db Budynek i lokal zadbany
dt Budynek i lokal zaniedbany
zły Budynek i lokal zaniedbany, wymagający pilnego remontu
8 Rodzaj zabudowy
bdb wolnostojąca
db bliźniacza
dt szeregowa
9 Powierzchnia użytkowa
bdb duża powyżej 200 m2
db średnia od 50 do 200 m2
dt mała poniżej 50 m2
10 Powierzchnia dodatkowa
bdb duża powyżej 20 m2
db średnia od 5 do 20 m2
dt mała poniżej 5 m2
brak
9
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
80,0
90,0
17 lip 22 sie 27 wrz 2 lis 8 gru 13 sty 18 lut 25 mar 30 kwi
lata: 2015/2016
Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK)
Trend = 10,47±8,64 [%/rok] R2 = 1,58 [%] σ = 33,51 [%]
Met. MNK Ceny_transakcyjne
L.p. Parametr Wartość
1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 10,47%
2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 0,79%
3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) 0,87%
4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 4,04%
5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę 5,00%
6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16
7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Met. MNK 10,47%
8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/m2] 91,98
9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/m2] 24,20
10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/m2] 70,20
11 Przedział cenowy - ΔC [zł/m2] 67,78
12 Poziom istotności α 25,0%
Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych
Cśr=70,2
M=78,49
D=74,8
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
-26 24 74 124 174 224
Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego
N(Cśr=70,2 σ=26,45); rozkład empir. asymetrycznie lewostronny
10
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 15 w rz 15 25 w rz 15 23 lip 15 17 lip 15 4 maj 16
------ 150 000,0 75 000,0 120 000,0 165 000,0 150 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
dz 85 b 280/2 591/2 641/2 196 270/4
do szacowania 80,72 24,20 75,59 91,98 78,49
1 Wielkość_działki dt db dt db db db
2 Kształt działki dt db db bdb dt bdb
3 Topografia db db db db db bdb
4 Lokalizacja zla db db bdb dt db
5 Komunikacja dt db bdb bdb bdb bdb
6 Stan techniczny dt dt db db db db
Cena jedn. aktualizowana [zł/m2]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
80,72 24,20 75,59 91,98 78,49
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkość_działki 49,42% 33,50 -16,75 0,00 -16,75 -16,75 -16,75
2 Kształt działki 4,97% 3,37 -1,12 -1,12 -2,24 0,00 -2,24
3 Topografia 8,91% 6,04 0,00 0,00 0,00 0,00 -2,01
4 Lokalizacja 14,09% 9,55 -6,36 -6,36 -9,54 -3,18 -6,36
5 Komunikacja 11,31% 7,66 -2,55 -5,10 -5,10 -5,10 -5,10
6 Stan techniczny 11,31% 7,66 0,00 -2,55 -2,55 -2,55 -2,55
100,00% 67,78 -26,78 -15,13 -36,18 -27,58 -35,01
53,94 9,07 39,41 64,40 43,48
4,56 20,18 3,66 4,63 4,13
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/m2]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/m2]
Wagi skorygowanych cen α w (wg Markowa)
Średnia ważona cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
28,28
2843
80 400,04
80 400,00
Wartość zabudowanej części działki nr 85 o powierzchni 2843 m2 jest równa 80400,00 zł.
9.2. Obliczenie wartości rynkowej działek niezabudowanych
Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej prawa własności
działki o przeznaczeniu budowlanym, do porównań przyjąłem 5 najbardziej podobnych, zrealizo-
wanych w najbliższym sąsiedztwie, które przedstawiłem w tabeli.
L.p. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_transCena_trans
[zł]
Powierzchnia
[m2]
Wielkość_dzi
ałkiLokalizacja Media Kumunikacja Sąsiedztwo Atrakcyjność
Cena jedn.
[zł/m2]
Cena
jedn.aktualiz.
[zł/m2]
BP 1 Krościenko 228/16 29 sty 16 40 000,00 5 562,00 d db dt bdb db db 7,19 7,19 Cmin
BP 2 Krościenko 387/15 12 lut 15 23 000,00 2 471,00 sr db dt bdb db db 9,31 9,30
BP 3 Brzegi_D 2153/15 19 sie 15 41 900,00 3 766,00 d dt brak db dt dt 11,13 11,12
BP 4 Smolnik 1222/16 20 kw i 16 20 000,00 2 650,00 d dt brak db dt dt 7,55 7,55
BP 5 Smolnik 500/16 24 lip 16 20 000,00 1 088,00 sr dt brak db dt dt 18,38 18,38 Cmax
Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny
11
43,33% 11,33% 11,33% 11,33% 11,33% 11,33%
Wielkość_działki Lokalizacja Media Kumunikacja Sąsiedztwo Atrakcyjność
bm bdb bdb bdb bdb bdb
m db db db db db
sr dt dt dt dt dt
d zla brak brak zle 0
bd 0 0 0 0 0
Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag
DZIAŁKI BUDOWLANE
Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech
L.p Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej
1 Wielkość działki
b. mała-bm do 500 m2
mała-m 501-1000 m2
średnia-sr 1001-2500 m2
duża-d 2501-10000 m2
b. duża-bd powyżej 10000 m2
2 Kształt
bdb zwarty foremny kształt
db foremny kształt
dt kształt niekorzystny
zły kształt nieregularny
3 Topografia
bdb teren płaski
db teren pochyły
dt teren zróżnicowany
zła teren silnie zróżnicowany
4 Lokalizacja
centrum-bdb do 100 m od głównego punktu miejscowości
śródmiejska-db 100-300 m od centrum
pośrednia-dt 300-1000 m od centrum
peryferyjna-zła powyżej 1000 m od centrum
5 Media
bdb pełny dostęp do mediów ewkcg
db częściowy dostęp 3 elementy
dt częściowy dostęp 2 elementy
brak brak uzbrojenia
6 Komunikacja
bdb dogodny bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej
db dogodny dostęp do drogi publicznej utwardzonej
dt dostęp do drogi publicznej drogą gruntową
brak bez dostępu do drogi
7 Sąsiedztwo
bdb otoczenie zadbane, nieuciążliwe
db otoczenie zróżnicowane, nieuciążliwe
dt brak zabudowy lub zaniedbana
złe cmentarz, hałas, zapachy
8 Atrakcyjność
bdb dogodne warunki inwestowania
db średnie warunki inwestowania
dt dostateczne warunki inwestowania
9 Przeznaczenie
BM budownictwo mieszkaniowe
UH usługi handlu
RW rekreacja i wypoczynek
PM przemysłowo-magazynowe
12
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
18,0
20,0
12 lut 21 kwi 28 cze 4 wrz 11 lis 18 sty 26 mar 2 cze
lata: 2015/2016
Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP)
Trend = -0,09±0,02 [%/rok] R2 = 41,11 [%] σ = 45,29 [%]
Met. CP Ceny_transakcyjne
L.p. Parametr Wartość
1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 39,23%
2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 13,11%
3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) -0,09%
4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 17,42%
5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę
6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16
7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Met. CP -0,09%
8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/m2] 18,38
9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/m2] 7,19
10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/m2] 10,71
11 Przedział cenowy - ΔC [zł/m2] 11,19
12 Poziom istotności α 25,0%
Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych
Cśr=10,71M=9,3
D=9,9
0
1
2
3
4
5
6
-6 -1 4 9 14 19 24 29 34
Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego
N(Cśr=10,71 σ=4,57); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny
13
Określenie wartości działki nr 83
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 29 sty 16 12 lut 15 19 sie 15 20 kw i 16 24 lip 16
------ 40 000,0 23 000,0 41 900,0 20 000,0 20 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
dz 83 183/3 162/37 258/9 106 105/1
do szacowania 7,19 9,30 11,12 7,55 18,38
1 Wielkość_działki d d sr d d sr
2 Lokalizacja dt db db dt dt dt
3 Media brak dt dt brak brak brak
4 Kumunikacja dt bdb bdb db db db
5 Sąsiedztw o dt db db dt dt dt
6 Atrakcy jność dt db db dt dt dt
Cena jedn. aktualizowana [zł/m2]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
7,19 9,30 11,12 7,55 18,38
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkość_działki 43,33% 4,84 0,00 -1,21 0,00 0,00 -1,21
2 Lokalizacja 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00
3 Media 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00
4 Kumunikacja 11,33% 1,27 -0,84 -0,84 -0,42 -0,42 -0,42
5 Sąsiedztw o 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00
6 Atrakcy jność 11,33% 1,27 -0,64 -0,64 0,00 0,00 0,00
100,00% 11,19 -2,74 -3,95 -0,42 -0,42 -1,63
4,45 5,35 10,70 7,13 16,75
Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/m2]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/m2]
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
8,88
3683
32 705,04
32 705,00
Wartość działki nr 83 jest równa 32705,00 zł.
Określenie wartości części działki nr 85
Powierzchnia niezabudowanej części działki nr 85 jest równa:
2,9197 x 0,5 – 0,2843 = 1,1755 ha
14
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 29 sty 16 12 lut 15 19 sie 15 20 kw i 16 24 lip 16
------ 40 000,0 23 000,0 41 900,0 20 000,0 20 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
dz 85 183/3 162/37 258/9 106 105/1
do szacowania 7,19 9,30 11,12 7,55 18,38
1 Wielkość_działki bd d sr d d sr
2 Lokalizacja dt db db dt dt dt
3 Media brak dt dt brak brak brak
4 Kumunikacja dt bdb bdb db db db
5 Sąsiedztw o dt db db dt dt dt
6 Atrakcy jność dt db db dt dt dt
Cena jedn. aktualizowana [zł/m2]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
7,19 9,30 11,12 7,55 18,38
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkość_działki 43,33% 4,84 -1,21 -2,42 -1,21 -1,21 -2,42
2 Lokalizacja 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00
3 Media 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00
4 Kumunikacja 11,33% 1,27 -0,84 -0,84 -0,42 -0,42 -0,42
5 Sąsiedztw o 11,33% 1,27 -0,42 -0,42 0,00 0,00 0,00
6 Atrakcy jność 11,33% 1,27 -0,64 -0,64 0,00 0,00 0,00
100,00% 11,19 -3,95 -5,16 -1,63 -1,63 -2,84
3,24 4,14 9,49 5,92 15,54
Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/m2]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [m2]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/m2]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/m2]
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
7,67
11755
90 160,85
90 161,00
Wartość części działki nr 85 jest równa 90161,00 zł.
Określone wartości jednostkowe wycenianych działek budowlanych mieszczą się w przedziale cen
minimalnych i maksymalnych uzyskiwanych w obrocie rynkowym, zaktualizowanych na dzień wy-
ceny, co potwierdza aktualny stan nieruchomości, wskazując jednocześnie, iż za działki o większej
powierzchni uzyskiwane są niższe ceny jednostkowe.
15
9.3. Obliczenie aktualnej wartości rynkowej działek rolnych
Spośród transakcji sprzedaży nieruchomości, dla określenia wartości rynkowej prawa własności
działek gruntu, do porównań przyjąłem 5 zrealizowanych w najbliższym sąsiedztwie, najbardziej
podobnych transakcji, które przedstawiłem w tabeli.
L.p. Miejscowość Rep. / Uwagi Data_transCena_trans
[zł]
Powierzchnia
[ha]
Wielkosc_dzi
ałkiKsztalt Topografia Lokalizacja
Zagospodaro
wanie
Uzytki
przewazajace
Cena jedn.
[zł/ha]
Cena
jedn.aktualiz.
[zł/ha]
BP 1 Olszanica 3471/15 22 w rz 15 11 000,00 1,2431 sr dt dt dt dt R 8 848,85 10 582,59
BP 2 Dw ernik 1048/16 8 kw i 16 10 000,00 1,6518 sr db db dt dt L 6 054,00 6 417,70
BP 3 Dw ernik 11110/15 16 gru 15 77 000,00 6,5428 d zly db zla brak Lz 11 768,66 13 391,56
BP 4 Brzegi Dolne 3238/15 30 lis 15 60 000,00 3,6185 sr db dt dt brak Lz 16 581,46 19 049,17 Cmax
BP 5 Brzegi Dolne 561/15 5 mar 15 10 000,00 2,1442 sr dt dt dt brak Ps 4 663,74 6 217,44 Cmin
Baza nieruchomości, na podstawie której dokonano wyceny
11,89% 2,35% 8,80% 11,89% 24,67% 40,40%
Wielkosc_działki Ksztalt Topografia Lokalizacja Zagospodarowanie Uzytki przewazajace
bd bdb bdb bdb db R
d db db db dt L
sr dt dt dt brak Ps
m zly zla zla 0 Lz
bm 0 0 0 0 Ls
Zestawienie cech rynkowych i ocen oraz wag
DZIAŁKI ROLNE
Cechy rynkowe nieruchomości wraz z opisem ocen cech
L.p Cechy rynkowe Ocena cechy Opis oceny cechy rynkowej
1 Wielkość działki
duża-d powyżej 5 ha
średnia-sr od 0,5 do 5 ha
mała-m od 0,1 do 0,5 ha
bardzo mała-bm poniżej 0,1 ha
2 Kształt
bdb zwarty foremny
db foremny kształt
dt kształt niekorzystny
zły kształt nieregularny
3 Topografia
bdb teren płaski
db teren pochyły
dt teren zróżnicowany
zła teren silnie zróżnicowany
4 Lokalizacja
bdb do 500 m od głównego punktu miejscowości
db od 500 do 1000 m od głównego punktu miejscowości
dt od 1000 do 3000 m od głównego punktu miejscowości
zła powyżej 3000 m od głównego punktu miejscowości
5 Komunikacja
bdb bezpośredni dostęp do drogi publicznej utwardzonej
db dostęp do drogi publicznej utwardzonej drogą gruntową
dt utrudniony dostęp do drogi publicznej drogą gruntową
brak brak dostępu do drogi
6 Zagospodarowanie
bdb systematyczne zabiegi agrotechniczne
db częściowe zabiegi agrotechniczne
dt tylko wykaszanie
brak brak zabiegów agrotechnicznych
16
7 Użytki przeważające
R rola
L łąki
Ps pastwiska
Lz zakrzaczenia i zadrzewienia
Ls las
0,0
2 000,0
4 000,0
6 000,0
8 000,0
10 000,0
12 000,0
14 000,0
16 000,0
18 000,0
5 mar 26 kwi 17 cze 8 sie 29 wrz 20 lis 11 sty 3 mar
lata: 2015/2016
Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP
Trend = 561,61±453,98 [%/rok] R2 = 30,55 [%] σ = 109,86 [%]
Średnia 3 met. Ceny_transakcyjne
L.p. Parametr Wartość
1 Liniowy trend roczny metodą najmniejszych kwadratów (MNK) 56,57%
2 Liniowy trend roczny metodą szeregów czasowych (SzCz) 6,20%
3 Liniowy trend roczny metodą ceteris paribus (CP) 11,98%
4 Liniowy trend roczny - średnia metod: MNK; SzCz; CP 24,92%
5 Roczny liniowy trend ustalony przez Rzeczoznawcę
6 Data wyceny (aktualizacji trendem) 5 lip 16
7 Aktualizacja trendem rocznym [%/rok]: Średnia 3 met. 24,92%
8 Max cena jednostkowa aktualizowana - Cmax [zł/ha] 19 049,17
9 Min cena jednostkowa aktualizowana - Cmin [zł/ha] 6 217,44
10 Jednostkowa cena średnia aktualizowana Cśr [zł/ha] 11 131,69
11 Przedział cenowy - ΔC [zł/ha] 12 831,73
12 Poziom istotności α 25,0%
Parametry trendu rocznego transakcji rynkowych
17
Cśr=11131,69
M=10582,59
D=9363,2
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
-8601 -3601 1399 6399 11399 16399 21399 26399 31399 36399
Wykres skumulowany rozkładu empirycznego i normalnego
N(Cśr=11131,69 σ=5349,45); rozkład empir. asymetrycznie prawostronny
Określenie wartości części działki nr 85, której powierzchnia jest równa:
2,9197 x 0,5 ≈ 1,4598 ha
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 22 w rz 15 8 kw i 16 16 gru 15 30 lis 15 5 mar 15
------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
85 1441 190/11 114 96,103 107
do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
1 Wielkosc_działki sr sr sr d sr sr
2 Ksztalt db dt db zly db dt
3 Topografia db dt db db dt dt
4 Lokalizacja dt dt dt zla dt dt
5 Zagospodarow anie brak dt dt brak brak brak
6 Uzy tki przew azajace R R L Lz Lz Ps
Cena jedn. aktualizowana [zł/ha]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
18
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 -381,42 0,00 0,00
2 Ksztalt 2,35% 301,55 100,52 0,00 201,04 0,00 100,52
3 Topografia 8,80% 1 129,19 376,40 0,00 0,00 376,40 376,40
4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00
5 Zagospodarow anie 24,67% 3 165,59 -1 582,80 -1 582,80 0,00 0,00 0,00
6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 0,00 1 296,01 3 888,03 3 888,03 2 592,02
100,00% 12 831,73 -1 105,88 -286,79 4 216,21 4 264,43 3 068,94
9 476,71 6 130,91 17 607,77 23 313,60 9 286,38
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
13 163,07
1,4598
19 215,45
19 215,00
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha]
Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Wartość części działki nr 85 jest równa 19215,00 zł.
Określenie wartości działki nr 87
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 22 w rz 15 8 kw i 16 16 gru 15 30 lis 15 5 mar 15
------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
87 1441 190/11 114 96,103 107
do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
1 Wielkosc_działki sr sr sr d sr sr
2 Ksztalt db dt db zly db dt
3 Topografia db dt db db dt dt
4 Lokalizacja dt dt dt zla dt dt
5 Zagospodarow anie brak dt dt brak brak brak
6 Uzy tki przew azajace Ps R L Lz Lz Ps
Cena jedn. aktualizowana [zł/ha]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
19
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 -381,42 0,00 0,00
2 Ksztalt 2,35% 301,55 100,52 0,00 201,04 0,00 100,52
3 Topografia 8,80% 1 129,19 376,40 0,00 0,00 376,40 376,40
4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00
5 Zagospodarow anie 24,67% 3 165,59 -1 582,80 -1 582,80 0,00 0,00 0,00
6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 -2 592,02 -1 296,01 1 296,01 1 296,01 0,00
100,00% 12 831,73 -3 697,90 -2 878,81 1 624,19 1 672,41 476,92
6 884,69 3 538,89 15 015,75 20 721,58 6 694,36
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
10 571,05
1,6011
16 925,31
16 925,00
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha]
Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Wartość części działki nr 87 jest równa 16925,00 zł.
Określenie wartości działki nr 90
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 22 w rz 15 8 kw i 16 16 gru 15 30 lis 15 5 mar 15
------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
90 1441 190/11 114 96,103 107
do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
1 Wielkosc_działki d sr sr d sr sr
2 Ksztalt dt dt db zly db dt
3 Topografia dt dt db db dt dt
4 Lokalizacja dt dt dt zla dt dt
5 Zagospodarow anie brak dt dt brak brak brak
6 Uzy tki przew azajace Ps R L Lz Lz Ps
Cena jedn. aktualizowana [zł/ha]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
20
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 381,42 381,42 0,00 381,42 381,42
2 Ksztalt 2,35% 301,55 0,00 -100,52 100,52 -100,52 0,00
3 Topografia 8,80% 1 129,19 0,00 -376,40 -376,40 0,00 0,00
4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00
5 Zagospodarow anie 24,67% 3 165,59 -1 582,80 -1 582,80 0,00 0,00 0,00
6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 -2 592,02 -1 296,01 1 296,01 1 296,01 0,00
100,00% 12 831,73 -3 793,40 -2 974,31 1 528,69 1 576,91 381,42
6 789,19 3 443,39 14 920,25 20 626,08 6 598,86
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
10 475,55
9,3757
98 215,61
98 216,00
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha]
Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Wartość działki nr 90 jest równa 98216,00 zł.
Określenie wartości działki nr 93
L.p NieruchomościNieruch.
szacowana
Nieruch.
podobna_1
Nieruch.
podobna_2
Nieruch.
podobna_3
Nieruch.
podobna_4
Nieruch.
podobna_5
------ 1 2 3 4 5
------ 22 w rz 15 8 kw i 16 16 gru 15 30 lis 15 5 mar 15
------ 11 000,0 10 000,0 77 000,0 60 000,0 10 000,0
#N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D! #N/D!
93 1441 190/11 114 96,103 107
do szacowania 10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
1 Wielkosc_działki d sr sr d sr sr
2 Ksztalt zly dt db zly db dt
3 Topografia zla dt db db dt dt
4 Lokalizacja dt dt dt zla dt dt
5 Zagospodarow anie brak dt dt brak brak brak
6 Uzy tki przew azajace Lz R L Lz Lz Ps
Cena jedn. aktualizowana [zł/ha]
Porównanie ocen cech rynkowych (atrybutów) nieruchomości szacowanej i nieruchomości do
bezpośrednich porównań
Nr nieruchomości w bazie
Data transakcji
Wartość nieruchomości [zł]
Adres / położenie
Położenie nieruchomości
21
Wyniki szacowania metodą porównywania parami
1 2 3 4 5
10 582,59 6 417,70 13 391,56 19 049,17 6 217,44
L.p Cechy rynkowe
Udział cechy w
ΔC [%]
(waga cechy)
Zakres
kwotowy
[zł/m2]
1 Wielkosc_działki 11,89% 1 525,69 381,42 381,42 0,00 381,42 381,42
2 Ksztalt 2,35% 301,55 -100,52 -201,04 0,00 -201,04 -100,52
3 Topografia 8,80% 1 129,19 -376,40 -752,80 -752,80 -376,40 -376,40
4 Lokalizacja 11,89% 1 525,69 0,00 0,00 508,56 0,00 0,00
5 Zagospodarow anie 24,67% 3 165,59 -1 582,80 -1 582,80 0,00 0,00 0,00
6 Uzy tki przew azajace 40,40% 5 184,02 -3 888,03 -2 592,02 0,00 0,00 -1 296,01
100,00% 12 831,73 -5 566,33 -4 747,24 -244,24 -196,02 -1 391,51
5 016,26 1 670,46 13 147,32 18 853,15 4 825,93
Kwotowe poprawki korygujace ceny nieruchomości [zł/m2]
8 702,62
3,8011
33 079,53
33 080,00
Nr nieruchomości z bazy do porównania
Cena nieruchomości porównawczej Cp [zł/ha]
Sumy:
Ceny skorygowane o sumę poprawek Cw'=Cp+Σ popr [zł/ha]
Średnia arytmetyczna cen skorygowanych = wynik szacowania [zł/ha]
Powierzchnia nieruchomości szacowanej [ha]
Wartość nieruchomości przed zaokrągleniem [zł]
Wartość nieruchomości (zaokrąg. do 1 ) [zł]
Wartość działki nr 93 jest równa 33080,00 zł.
9.4. Zestawienie wartości działek
Wartość łączną nieruchomości objętej egzekucją przedstawia tabela:
Lp Nr działki Wartość działki
Zabudowana Budowlana Rolna Razem
1 83 32705,00 32705,00
2 85 80400,00 90161,00 19215,00 189776,00
3 87 16925,00 16925,00
4 90 98216,00 98216,00
5 93 33080,00 33080,00
Ogółem 370702,00
Przyjąłem wartość nieruchomości: 370702,00 zł
Oszacowane wartości rynkowe działek zabudowanych, budowlanych i rolnych, znajdują potwier-
dzenie w cenach transakcyjnych dla nieruchomości, realizowanych na rynku lokalnym, uwzględnia-
ją ponadto różnice występujące między poszczególnymi nieruchomościami porównawczymi, także
obserwowane trendy cen nieruchomości.
10. Klauzule i zastrzeżenia
Niniejszy operat sporządzony został zgodnie z przepisami prawa oraz standardami zawodowymi
rzeczoznawców majątkowych wg stanu na dzień wyceny.
Operat szacunkowy służy wyłącznie do celu określonego w operacie.
Operat nie może być publikowany w całości lub części bez zgody autora.
Podstawę do określenia stanu prawnego nieruchomości stanowiły udostępnione przez Zamawia-
jącego dokumenty i materiały oraz pozyskane we własnym zakresie.
Określony stan techniczny obiektów nie jest ekspertyzą techniczną.
22
Obliczona w operacie wartość nieruchomości nie zawiera podatku VAT.
Integralną częścią operatu stanowią następujące załączniki:
- dokumentacja fotograficzna,
- wypis z rejestru gruntów,
- wypis z kartoteki budynków,
- mapa ewidencji gruntów,
- mapa zasadnicza,
- zaświadczenie ze SUiKZP Gminy Lutowiska,
- odpis elektroniczny z księgi wieczystej KS2E/00017521/4.
23
Dokumentacja fotograficzna
Na stronie tytułowej fragment działki nr 85 – widok od strony wschodniej.
Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku mieszkalnego od strony północnej i południowej
Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku gospodarczego od strony północnej i jego wnętrza
Fragment zabudowanej części działki nr 85 - widok budynku gospodarczego od strony południowej i jego wnętrza
24
Fragment działki nr 85 – widok w kierunku Fragment działki nr 83 – widok od strony
północno-wschodnim północno-wschodniej
Fragment działki nr 90 – widok od strony Fragment działki nr 93 – widok od strony
południowo-zachodniej, w głębi z lewej fragment wschodniej
działki nr 87