p u t u s a n demi keadilan berdasarkan ketuhanan … filepengadilan tinggi medan halaman 1 dari 63...
TRANSCRIPT
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 1 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
P U T U S A N
Nomor 311/PDT/2017/PT MDN
DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA ESA
Pengadilan Tinggi Medan, yang memeriksa dan mengadili perkara-
perkara perdata dalam peradilan tingkat banding, telah menjatuhkan putusan
sebagai berikut dalam perkara antara : 1. Drs. GERMANICUS SINAGA, Umur 64 tahun, pekerjaan PNS, alamat di
Jln. Perkutut, Gg. Murni No.341, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan, dan ;
2. ROSPITA Br. SARAGIH, Umur 61 tahun, pekerjaan PNS, alamat Jln. Perkutut Gg. Murni No. 341, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan ;
dalam hal ini memberi kuasa kepada 1. CHRISTINA
NURMAYA DEWI, SH. dan 2.DAVID
PANGGABEAN,SH., Advokat-Penasehat Hukum
pada Law Office Dr. Januari Siregar, SH, MHum &
Associates, berkedudukan dan berkantor di Medan,
Jalan Perintis Kemerdekaan No.32, berdasarkan
Surat Kuasa Khusus tertanggal 02 Maret 2015,
selanjutnya disebut sebagai Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II;
l a w a n :
POLTAK PURBA, Umur 51 tahun, pekerjaan Karyawan Suasta, alamat Jln. Cempaka III No. 9, Kel. Helvetia Tengah, Kec. Medan Helvetia, Kota Medan, dalam hal ini diwakili oleh Kuasanya, Managam Purba, SH, Irwansyah Tanjung, SH dan Suharto Butar-Butar, SH, Advokat dan Penasihat Hukum pada Lembaga Bantuan Hukum Bekend, beralamat di Jln. Veteran No. 38, Kel. Gang Buntu, Kec. Medan Timur, Kota Medan, berdasarkan Surat Kuasa Khusus tanggal 27 Maret 2014, selanjutnya disebut sebagai Terbanding semula Penggugat ;
d a n
AIDA VERAWATI WAHAB, SH, Notaris Pengganti Sementara Notaris Soeparno, SH, alamat di Jln. Katamso No. 39-L, Kel. Aur, Kec. Medan Maimun, Kota Medan, selanjutnya disebut sebagai Turut Terbanding semula Turut Tergugat ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 2 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Pengadilan Tinggi tersebut;
Setelah membaca :
1. Surat Penetapan Ketua Pengadilan Tinggi Medan tanggal 02 Oktober 2017
Nomor 311/PDT/2017/PT MDN. tentang penunjukan Hakim Majelis untuk
memeriksa dan mengadili perkara ini dalam tingkat banding;
2. Surat Penunjukan Panitera Pengganti Nomor 311/PDT/2017/PT MDN
tanggal 02 Oktober 2017 oleh Wakil Panitera Pengadilan Tinggi Medan
untuk membantu Majelis Hakim memeriksa dan mengadili perkara tersebut;
3. Berkas perkara dan surat-surat yang berhubungan dengan perkara ini;
TENTANG DUDUK PERKARA
Menimbang, bahwa Terbanding semula Penggugat dengan surat
gugatannya tertanggal 4 April 2014 telah mengajukan gugatan sebagai berikut :
1. Bahwa berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11 tertanggal 13
Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat antara Penggugat dan
Tergugat I yang setelah mendapatkan persetujuan Tergugat II selaku istri
Tergugat I telah sepakat untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil
rumah tempat tinggal Type 50 yang dilengkapi dengan fasilitas saluran-
saluran air leiding dan listrik sebesar 900 (Sembilan ratus) watt yang
sedang dibangun oleh Tergugat I sebagaimana yang dimaksudkan pada
gambar situasi yang telah ditandatangai oleh Penggugat dan Tergugat I
yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan
Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang diterbitkan Kantor
Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 4 Oktober 1996 yang terletak
dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,
Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah dengan batas-batas sebagai berikut :
- Sebelah Barat berbatasan dengan rumah faisal Aziz seluas 17,85 Meter ;
- Sebelah Timur berbatasan dengan rumah effendi Napitupulu seluas 18 M ;
- Sebelah Utara berbatasan dengan Soliahman Manurung seluas 7,5 Meter
- Sebelah Selatan berbatasan dengan jalan Cempaka III seluas 7,5 Meter ;
2. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I telah sepakat mengenai harga
jual beli rumah tersebut dengan harga Rp. 45.000.000,- (empat puluh
lima juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana
yang dimaksudkan didalam pasal 1 (satu) Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tanggal 13 Juli 1998 yang terdiri dari :
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 3 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
a. Sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh juta rupiah) telah dibayar
sebelum ditandatangani akta ini ;
b. Pada bulan September 1998 akan dibayar sebesar Rp. 12.500.000,-
(dua belas juta lima ratus ribu rupiah) ;
c. Pada saat bangunan rumah selesai dan siap ditempati yaitu akhir
bulan September 1998 Pihak Kedua (Penggugat) harus telah
membayar Down Payment (DP) atas uang muka minimal sebesar
Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) ;
d. Sisanya sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu
rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui
Bank dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;
3. Bahwa Tergugat I wajib menyelesaikan pembangunan rumah yang akan
dibeli oleh Penggugat dalam jangka waktu selama 30 (tiga puluh) hari
kerja sejak tanggal ditandatanganinya akta Pengikatan Jual beli No. 11
tertanggal 13 Juli 1998 sesuai pasal 2 (dua) yang diperkirakan harus
selesai pada tanggal 18 Agustus 1998 atau selambat-lambatnya akhir
bulan September 1998 ;
4. Bahwa oleh karena Penggugat mempunyai kewajiban harus membayar
down payment (DP) kedua pada bulan September 1998 maka pada
tanggal 28 September 1998 Penggugat telah membayar kepada
Tergugat I sebesar 12.500.000,- (dua belas juta lima ratus ribu rupiah)
yang dibayarkan melalui Tergugat II sehingga Penggugat telah
memenuhi kewajiban Penggugat untuk menyelesaikan pembayaran
Down Payment (DP) sebagaimana yang ditentukan didalam pasal 1 sub
b dan c Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 sehingga
Penggugat telah membayar lunas DP sebesar 22.500.000,- (dua puluh
dua juta lima ratus ribu rupiah) kepada Tergugat I ;
5. Bahwa setelah Penggugat membayar Down Payment (DP) kedua kepada
Tergugat I maka Penggugat berhak untuk menempati rumah yang telah
dibangun oleh Tergugat I sesuai dengan Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat ;
6. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf “d” Akta Pengikatan Jual
beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 maka sisa pembelian rumah sebesar Rp.
22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan
secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu
maksimal 10 (sepuluh) tahun ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 4 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
7. Bahwa Penggugat menunggu kabar dari Tergugat I untuk menanda-
tangani Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari Bank oleh karena Tergugat I
yang akan mencarikan Bank yang akan memberikan Kredit Pemilikan
Rumah pada Penggugat oleh karena Sertifikat Asli terhadap rumah yang
dibeli Penggugat ada pada Tergugat I ; 8. Bahwa pada bulan Nopember 1998 Penggugat menjumpai Tergugat I
untuk menanyakan kapan Penggugat mendapatkan Kredit Pemilikan
Rumah dari Bank dan Tergugat menyatakan karena debitur (Bank)
bermasalah dan dollar naik ;
9. Bahwa kemudian Tergugat I menyatakan angsur aja bulanannya dengan
cara disetorkan kerekening Tergugat I yang ada di Bank BNI dengan
nomor 780307439 dan sebagai angsuran pertama Penggugat telah
menyerahkan kepada Tergugat II uang sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus
ribu rupiah) sesuai dengan kwitansi tertanggal 11 Nopember 1998 ;
10. Bahwa selanjutnya Penggugat telah menyetorkan angsuran pembelian
rumah kerekening Tergugat I pada Bank BNI dengan nomor 780307439
yang terdiri dari :
1. Tanggal 07 Januari 1999 dikirimkan sebesar ……. Rp. 1.060.000,-
2. Tanggal 10 Februari 1999 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,-
3. Tanggal 8 Maret 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-
4. Tanggal 13 April 1999 dikirimkan sebesar ………... Rp. 530.000,-
5. Tanggal 21 May 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-
6. Tanggal 18 Juni 1999 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-
7. Tanggal 21 Juli 1999 dikirimkan sebesar …………. Rp. 530.000,-
8. Tanggal 23 Agustus 1999 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,-
9. Tanggal 30 September 1999 dikirimkan sebesar … Rp. 530.000,-
10. Tanggal Oktober 1999 dikirimkan sebesar …....... Rp. 530.000,-
11. Tanggal 22 Desember 1999 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,-
12. Tanggal 27 Januari 2000 dikirimkan sebesar …….. Rp. 530.000,-
13. Tanggal 23 Februari 2000 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,-
14. Tanggal 21 Maret 2000 dikirimkan sebesar …….… Rp. 530.000,-
15. Tanggal 04 Mei 2000 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-
16. Tanggal 29 Mei 2000 dikirimkan sebesar ……..….. Rp. 530.000,-
17. Tanggal 30 Juni 2000 dikirimkan sebesar ………… Rp. 530.000,-
18. Tanggal 03Agustus 2000 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,-
19. Tanggal 31 Agustus 2000 dikirimkan sebesar …… Rp. 530.000,-
20. Tanggal 04 Oktober 2000 dikirimkan sebesar ….… Rp. 530.000,-
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 5 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
21. Tanggal 06 Nopember 2000 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,-
22. Tanggal 20 Desember 2000 dikirimkan sebesar …. Rp. 530.000,-
23. Tanggal 29 Januari 2001 dikirimkan sebesar ……. Rp. 530.000,-
24. Tanggal 19 Maret 2001 dikirimkan sebesar …….... Rp. 530.000,-
25. Tanggal 2 Mei 2001 dikirimkan sebesar …………… Rp. 530.000,-
26. Tanggal 14 Juni 2001 dikirimkan sebesar ……..…. Rp. 530.000,-
27. Tanggal 16 Juli 2001 dikirimkan sebesar ……….… Rp. 530.000,-
28. Tanggal 07 Maret 2002 dikirimkan sebesar ………. Rp. 530.000,-
29. Tanggal 18 Juli 2002 dikirimkan sebesar …………. Rp. 530.000,-
--------------------------- (+)
Total Rp. 15.900.000,-
(lima belas juta sembilan ratus ribu rupiah)
11. Bahwa sehingga dengan demikian Penggugat telah membayar kepada
Tergugat I sebagai uang pembelian rumah sesuai dengan Akta Peng-
ikatan Jual Beli No.11 tanggal 13 Juli 1998 sebesar Rp. 10.000.000 +
12.500.000 + Rp. 500.000 + 15.900.000 = Rp. 38.900.000,- (tiga puluh
delapan juta Sembilan ratus ribu rupiah) ; 12. Bahwa Penggugat merasa pembayaran atas pembelian rumah tinggal
bersisa sebesar Rp. 45.000.000 – 38.900.000 = Rp 6.100.000,- (enam
juta seratus ribu rupiah) maka sekitar bulan Juli 2002 Penggugat
menjumpai Tergugat I agar dapat melunaskan sisa pembayaran
pembelian sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung-
Gusta untuk dapat diserahkan kepada Penggugat agar dapat
dibaliknamakan keatas nama Penggugat, ternyata Tergugat I sulit ditemui
dan hanya selalu bertemu dengan Tergugat II serta sewaktu Penggugat
mengutarakan maksud untuk membayar lunas atas pembelian rumah
tersebut diatas akan tetapi Tergugat II menyatakan Nantilah itu,
Gampanglah itu ;
13. Bahwa sejak bulan Juli 2002 Penggugat tidak lagi membayar angsuran
rumah yang disetorkan kerekening Tergugat I oleh karena Penggugat
ingin melunasinya sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik No. 303/
Tanjung Gusta untuk dapat dibalik namakan keatas nama Penggugat ;
14. Bahwa Penggugat telah berulang kali berusaha untuk menjumpai
Tergugat I dirumahnya dan dikantornya akan tetapi tidak pernah bertemu
dan selalu bertemu dengan Tergugat II, setiap Penggugat mengutarakan
maksud untuk melunasi pembayaran angsuran rumah kepada Tergugat II
dimana Tergugat II selalu mengatakan Nantilah itu, Gampanglah itu ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 6 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
15. Bahwa oleh karena Tergugat II selalu mengatakan nantilah itu, gampang-
lah itu maka Penggugat menunggu kabar dari Tergugat I untuk dapat
melunasi angsuran rumah dan sekaligus meminta asli sertifikat Hak Milik
No. 303/Tanjung Gusta untuk dibalik namakan keatas nama Penggugat ;
16. Bahwa pada bulan September 2002 istri Penggugat datang kekantor
Tergugat I dijalan Kapten Muslim untuk melunasi sisa pembayaran
pembelian rumah dengan membawa seluruh foto copy kwitansi
pembayaran yang telah dibayarkan dan sewaktu Tergugat I menerima
foto copy pembayaran tersebut Tergugat I tidak menangapi pembayaran-
pembayaran yang telah dilakukan oleh Penggugat dan Tergugat I
mengatakan Rp. 40.000.000, (empat puluh juta rupiah) lagi yang harus
dibayarkan sambil meninggalkan istri Penggugat ;
17. Bahwa seminggu kemudian istri Penggugat datang kembali kekantor
Tergugat I untuk membicarakan tentang pelunasan akan tetapi Tergugat I
tidak berada ditempat ;
18. Bahwa bulan Maret 2003 Penggugat bersama istri datang kekantor
Tergugat I namun Tergugat I tidak dapat dijumpai dan Penggugat hanya
bertemu dengan karyawan Tergugat I yang bernama Maruli dan iparnya
bermarga saragih, kemudian pada bulan Agustus 2003 Penggugat
bersama istri kembali datang kekantor Tergugat I untuk bertemu dengan
Tergugat I akan tetapi Tergugat I tidak dapat ditemui dan hanya bertemu
dengan anak Tergugat I yang bernama Purnama ;
19. ahwa pada bulan Mei 2004 istri Penggugat kembali datang kekantor
Tergugat I dijalan Kapten Muslim dari pagi hingga siang hari akan tetapi-
Tergugat I tidak ditemui dan hanya bertemu dengan ipar Tergugat I yang
bernama Jhon Saragih, hingga akhirnya Jhon Saragih menawarkan
makan siang kepada istri Penggugat karena terlalu lama menunggu
Tergugat I dikantornya ;
20. Bahwa kemudian sekitar bulan Januari 2011 Penggugat mengutus istri
Penggugat untuk menjumpai Tergugat I dikantornya dijalan Kapten
Muslim untuk melunasi sisa angsuran akan tetapi Tergugat I menyatakan
semua uang yang telah dibayarkan menjadi hangus dan harga rumah
ditetapkan oleh Tergugat I sebesar Rp. 200.000.000,- (dua ratus juta
rupiah) dengan memaksa dan menteror istri Penggugat agar membayar
uang sewa rumah ;
21. Bahwa Tergugat I mengancam istri Penggugat apabila tidak memberikan
uang Rp. 5.000.000 (lima juta rupiah) sebagai panjar maka rumah harus
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 7 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
dikosongkan karena rumah sudah dijual dan istri Penggugat telah
menjelaskan selama ini telah menyetorkan uang kerekening Tergugat I
akan tetapi Tergugat I tidak mau mengakuinya ;
22. Bahwa oleh karena istri Penggugat tidak mengerti hukum dan takut diusir
dari rumah yang ditempati oleh karena Penggugat sedang bekerja diluar
kota maka dengan terpaksa istri Penggugat membayar kepada Tergugat
I pada tanggal 5 Januari 2011 sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah)
dibuat seolah-olah Penggugat selaku penyewa dan dipaksa menanda-
tangani agar menjadi penyewa rumah sesuai surat Perjanjian Sewa
Menyewa tertanggal 5 Januari 2011 dan Tergugat II mengatakan “tidak
apa-apa, itu hanya tulisan saja” ;
23. Bahwa Tergugat I menyatakan Surat Perjanjian Sewa Menyewa tersebut
hanya sebagai tanda terima sementara dan nantinya akan diperhitungkan
sebagai pembayaran cicilan rumah, sehingga sudah sewajarnya Surat
Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 11 Januari 2011 batal demi hukum
oleh karena Penggugat menempati rumah yang terletak dijalan Cempaka
III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan
Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah
yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 M2 berdasarkan
Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang diterbitkan Kantor
Pertanahan Kotamadya Medan tertanggal 4 Oktober 1996 adalah
berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli
1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat dan telah membayar Down
Payment (DP) sebesar 50 % (lima puluh persen) dari harga rumah yang
telah ditetapkan antara Penggugat dan Tergugat I ;
24. Bahwa 5 (lima) bulan kemudian istri Penggugat dipanggil oleh Tergugat I
untuk menanyakan tentang pembayaran cicilan, oleh karena istri
Penggugat ketakutan maka istri Penggugat pada bulan September 2011
menyerahkan kembali uang sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah)
tanpa diberikan kwitansi pembayaran dan kemudian tanggal 17 Juni 2013
kembali diserahkan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) sehingga
Tergugat I telah menerima uang dari istri Penggugat sebesar Rp.
15.000.000,- (lima belas juta rupiah) ;
25. Bahwa Penggugat tidak habis pikir jalan pikiran Tergugat I yang
menyatakan uang yang telah diserahkan dan dikirimkan kerekening
Tergugat I menjadi hangus padahal antara Penggugat dengan Tergugat I
telah terikat perjanjian berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 8 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
tanggal 13 Juli 1998 yang tidak mungkin dapat dibatalkan secara hukum
oleh karena Penggugat telah membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh
persen) dari harga rumah dan sisanya telah dianggap lunas dengan
perincian sebagai berikut :
1. Panjar I dibayarkan sebesar ………………………. Rp. 10.000.000,-
2. Panjar II dibayarkan sebesar ……………………… Rp. 12.500.000,-
3. Pembayaran angsuran I sebesar …………………. Rp. 500.000,-
4. Yang disetorkan kerekening Tergugat I sebesar ... Rp. 15.900.000,-
5. Yang diserahkan istri Penggugat sebesar ………. Rp. 15.000.000,-
----------------------------------
Total Rp. 53.900.000,-
(lima puluh tiga juta sembilan ratus ribu rupiah)
26. Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1464 Kitab Undang-undang
Hukum Perdata menyebutkan :
“ Jika pembelian dibuat dengan memberi panjar tak dapatlah salah satu
pihak meniadakan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau
mengembalikan uang panjarnya” ;
27. Bahwa oleh karena Penggugat telah membayar lunas seluruh harga
pembelian atas rumah yang saat ini telah ditempati oleh Penggugat maka
kewajiban Tergugat I untuk menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303 /
Tanjung Gusta kepada Penggugat sebagaimana yang ditentukan pasal
1482 KUHPerdata yang menyebutkan “ Kewajiban menyerahkan suatu
barang meliputi segala sesuatu yang menjadi perlengkapannya serta
dimaksudkan bagi pemakaiannya yang tetap, beserta surat-surat bukti
milik, jika ada” ;
28. Bahwa pada tanggal 13 Januari 2014 dan 21 Januari 2014 Penggugat
berusaha untuk dapat menyelesaikan permasalahan pembelian rumah-
yang ditempati Penggugat dengan mendatangi Tergugat I dikantornya
akan tetapi Tergugat I tidak dapat ditemui walaupun Penggugat telah
menitipkan pesan kepada pegawai Tergugat I ingin menemui Tergugat I
akan tetapi Penggugat tidak pernah dapat bertemu dengan Tergugat I ;
29. Bahwa oleh karena Tergugat I sulit ditemui maka Penggugat melalui
kuasa hukum telah menyurati Tergugat I untuk dapat menyelesaikan
masalah pembelian rumah yang telah ditempati oleh Penggugat akan
tetapi surat dari kuasa hukum Penggugat tertanggal 25 Januari 2014 dan
tanggal 06 Februari 2014 serta tanggal 10 Februari 2014 tidak ditanggapi
oleh Tergugat I ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 9 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
30. Bahwa alangkah terkejutnya Penggugat setelah mendapatkan surat dari
Tergugat I tertanggal 25 Pebruari 2014 yang meminta Penggugat dan
keluarga agar mengosongkan rumah yang ditempati dengan alasan
Tergugat I tidak memperpanjang sewa menyewa padahal Penggugat
tidak terikat sewa menyewa terhadap Tergugat I akan tetapi telah
melakukan jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11
tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Turut Tergugat (ic Nyonya
Aida Verawati Wahab, SH) sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno,
SH Notaris di Medan ;
31. Bahwa Tergugat I berusaha untuk tidak mengakui Akta Pengikatan Jual
Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida
Verawati Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH
Notaris di Medan padahal Akta tersebut dibuat dihadapan pejabat yang
berwenang dan Penggugat telah melaksanakan seluruh ketentuan yang
terkandung didalam Akta Pengikatan Jual Beli tersebut sehingga
Tergugat I telah terbukti ingkar janji atau wanprestasi terhadap perjanjian
yang telah ditandatanganinya ;
32. Bahwa sejak awal Tergugat I telah kelihatan gelagatnya untuk ingkar janji
oleh karena Tergugat I tidak dapat memperlihatkan asli Sertifikat Hak
Milik No. 303/Tanjung Gusta dihadapan Turut Tergugat dan hanya
memperlihat-kan foto copy dengan alasan sertifikat dalam proses
pemecahan padahal pemecahannya telah terlaksana dengan sempurna ;
33. Bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998
yang dibuat dihadapan Turut Tergugat terhadap rumah type 50 yang
didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No.
303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan
III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan
atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ditandatangani oleh
Penggugat dan Tergugat I setelah mendapat persetujuan Tergugat II
selaku istri Tergugat I maka secara hukum Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tanggal 13 Juli 1998 adalah sah :
34. Bahwa antara Penggugat dan Tergugat I telah sepakat terhadap harga
rumah yang akan dibeli oleh Penggugat senilai Rp. 45.000.000,- (empat
puluh lima juta rupiah) dan telah dibayarkan oleh Penggugat melebihi dari
harga yang ditetapkan sehingga dengan demikian Penggugat telah
membayar lunas seluruh harga rumah type 50 yang didirikan diatas tanah
seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 10 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan
Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal
dengan Perumahan Cempaka Indah, sehingga sudah sewajarnya dapat
dinyatakan Penggugat selaku Pemilik yang sah atas rumah type 50 yang
didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik
303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan
III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan
atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;
35. Bahwa oleh karena Tergugat I tidak mau menyerahkan sertifikat Hak
Milik No. 303/Tanjung Gusta secara sukarela padahal Penggugat telah
membayar lunas seluruh harga pembelian rumah maka sudah
sewajarnya Tergugat I dan II atau siapa saja yang menguasai sertifikat
Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta dihukum untuk menyerahkan Sertifikat
Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135M2 yang
terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung
Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah untuk menyerahkannya kepada Penggugat ;
36. Bahwa apabila Tergugat I tidak juga dapat menyerahkan Sertifikat Hak
Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta, maka sudah sewajarnya putusan
dalam perkara ini berlaku sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No.
303/Kel Tanjung Gusta agar Penggugat dapat melakukan balik nama
keatas nama Penggugat ;
37. Bahwa sudah sewajarnya Penggugat diberikan hak kuasa berdasarkan
putusan dalam perkara ini untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu
tindakan hukum yang sah dihadapan penjabat yang berwenang dalam
upaya proses peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No.
303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat apabila Tergugat I
tidak bersedia menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
kepada Penggugat;
38. Bahwa oleh karena gugatan yang diajukan oleh Penggugat didasari
bukti-bukti yang sah sehingga sudah sewajarnya Majelis Hakim yang
memeriksa dan mengadili perkara aquo agar dapat memberikan putusan
yang dapat dijalankan terlebih dahulu meskipun Tergugat-tergugat
menyatakan Banding atau Kasasi ( uit voerbaar bij voorraad) ;
39. Bahwa sudah sepantasnya Tergugat I dan II dihukum untuk membayar
uang dwanggson sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) setiap
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 11 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
harinya apabila tidak melaksanakan putusan perkara ini setelah putusan
terhadap perkara aquo memperoleh kekuatan hukum tetap ;
40. Bahwa untuk menjamin gugatan Penggugat ini tidak sia-sia, maka
sebelum perkara ini diputuskan, Penggugat mohon kiranya terlebih
dahulu diletakkan sita jaminan atas bidang tanah seluas 135 M2
berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak
dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,
Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah sebagaimana yang dimaksudkan Sertifikat
Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta ;
Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan tersebut diatas dengan hormat
Penggugat mohon kehadapan Bapak Ketua Pengadilan Negeri Medan agar sudi
kiranya memanggil kedua belah pihak, untuk menghadap dimuka persidangan
guna memeriksa dan mengadili perkara ini dan selanjutnya mengambil suatu
keputusan yang amarnya berbunyi sebagai berikut :
PRIMAIR ;
1. Mengabulkan gugatan Penggugat seluruhnya ;
2. Menyatakan sah dan berharga sita jaminan yang telah dijalankan ;
3. Menyatakan demi hukum Tergugat I telah wanprestasi (ingkar janji);
4. Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11 Ter-
tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati
Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di
Medan ;
5. Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah
type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 berdasarkan Sertifikat
Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No.
09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan
Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;
6. Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang sah
atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2
berdasarkan Sertifikat Hak Milik 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan
Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,
Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah ;
7. Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai
sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta untuk menyerahkan Sertifikat
Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas 135M2 yang
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 12 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung
Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;
8. Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai
pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta apabila
Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan sertifikat hak milik
No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;
9. Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada
Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan hukum
yang sah dihadapan penjabat yang berwenang dalam upaya proses
peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
menjadi atas nama Penggugat ;
10. Menyatakan batal demi hukum Surat Pernjanjian Sewa Menyewa
tertanggal 5 Januari 2011 ;
11. Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa (dwangsom)
sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) untuk setiap hari keterlambat-
an melaksanakan putusan ini ;
12. Menghukum Tergugat I dan II untuk tunduk dan patuh terhadap putusan
ini ;
13. Menyatakan keputusan dalam perkara ini dapat dijalankan dengan serta
merta meskipun Tergugat-tergugat menyatakan banding atau kasasi (uit
voerbaar bij voorraad) ;
14. Menghukum Tergugat-tergugat secara tanggung menanggung untuk
membayar ongkos yang timbul dalam perkara ini ;
Atau :
Apabila Pengadilan berpendapat lain mohon putusan yang seadil-adilnya;
Menimbang, bahwa atas gugatan dari Terbanding semula Penggugat
tersebut, Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II telah menanggapinya
dengan mengajukan Jawaban tertanggal 10 Juni 2014, yang pada pokoknya
sebagai berikut :
DALAM KONPENSI
Tentang Eksepsi
Exceptio Non Adimpleti Contractus
---------bahwa apabila dibaca dan diperhatikan dengan seksama, substansi
gugatan penggugat adalah berkenaan dengan jual beli rumah yang terletak di
Medan Jl. Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 13 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Kecamatan Medan Helvetia berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,
tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut tergugat ;
---------bahwa dalam ketentuan Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli Nomor
11, tertanggal 13 Juli 1998, secaranya tegas dinyatakan bahwa pelunasan jual
beli rumah sebesar Rp.22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah)
tersebut dilakukan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam
jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;
---------bahwa hingga berakhirnya jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, penggugat
tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan sisa
pembayaran jual beli rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga
sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,
tertanggal 13 Juli 1998, pengikatan jual beli tersebut batal dan tidak berlaku lagi;
---------bahwa oleh karena penggugat telah tidak memenuhi prestasi
sebagaimana yang seharusnya sesuai dengan yang telah diperjanjukan dan
disepakati, maka jelas pula adanya sesuai dengan ketentuan hukum yang
berlaku, penggugat tidak memiliki alas hak dan kewenangan untuk mengajukan
prestasi dari tergugat I, II, karena tergugat I,II tidaklah memiliki kewajiban
setelah batalnya Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 ;
---------bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku pada peradilan kita, maka patut dan beralasan kiranya
apabila “gugatan penggugat dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke
verklaard) ;
Tentang Pokok Perkara
---------bahwa tergugat I dan II, menyangkal dan menolak dengan tegas
seluruh dalil-dalil yang diajukan oleh penggugat didalam dalil gugatannya,
terkecuali yang diakui secara tegas dibawah ini ;
-------- bahwa tergugat I dan II, juga menghunjuk dengan tegas seluruh
uraian-uraian yang telah dikemukakan didalam eksepsi diatas dan mohon
dianggap sebagai telah diulangi serta mohon dianggap sebagai satu kesatuan
yang tidak terpisahkan dengan uraian dibawah ini ;
---------bahwa benar antara tergugat I dan II serta penggugat pernah membuat
Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat
dihadapan turut tergugat untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil rumah
tempat tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus
tiga puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta,
tertanggal 4 Oktober 1996 ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 14 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
---------bahwa benar antara penggugat dan tergugat I telah sepakat mengenai
harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta
rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana termaktub dalam
pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998;-----------------------
-------- bahwa benar penggugat telah membayar uang muka atau Down
Payment (DP) harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 22.500.000,- (dua
puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) pada saat bangunan rumah tersebut siap
di tempati, yaitu pada bulan September 1998, dan sisanya sebesar Rp.
22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan oleh
Penggugat secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka
waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;
---------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan
adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat
pada halaman 3 (tiga) angka 7 (tujuh), yang menyatakan “bahwa penggugat
menunggu kabar dari tergugat I untuk menandatangani Kredit Pemilikan Rumah
(KPR) dari Bank oleh karena tergugat I yang akan mencarikan Bank yang akan
memberikan Kredit Pemilikan Rumah pada Penggugat . . .” ;
---------bahwa dalil gugatan penggugat tersebut merupakan dalil yang mengada-
ada, karena apabila dicermati Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli
1998 yang dibuat dihadapan turut tergugat, tidak ada kewajiban tergugat I
selaku penjual untuk mencarikan Bank yang akan mengabulkan permohonan
pengajuan Kredit Pemilikan Rumah” ;
---------bahwa penggugat berupaya mengajukan permohonan Kredit Pemilikan
Rumah kepada beberapa bank, tetapi selalu di tolak oleh pihak Bank karena
pekerjaan penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan penggugat
untuk berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat
lama sehingga jarang menetap di satu tempat ;
-------- bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan
adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat
pada halaman 4 (empat) angka 11 (sebelas) sampai dengan angka 12 (dua
belas), yang pada pokoknya menyatakan bahwa penggugat telah membayar
kepada tergugat I sebagai uang pembelian rumah sebesar Rp. 38.900.000,-
(tiga puluh delapan juta sembilan ratus ribu rupiah) sehingga penggugat merasa
pembayaran atas rumah tersebut tinggal bersisa sebesar Rp. 45.000.000 - Rp.
38.900.000, = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) lagi ;
---------bahwa dalil tersebut telah menunjukkan penggugat tidak memahami isi
dari Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat oleh
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 15 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
penggugat dan tergugat I serta terguat II di hadapan turut tergugat, karena di
dalam pasal 1 huruf (d) dinyatakan bahwa sisa pembayaran pelunasan
pembelian rumah tersebut akan dibayarkan secara KPR (Kredit Pemilikan
Rumah) oleh penggugat dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, dan antara
penggugat selaku pembeli serta tergugat I,II selaku penjual tidak pernah
memiliki perjanjian mengenai pelunasan jual beli rumah tersebut dengan cara
mencicil ke rekening milik tergugat I ;
---------bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di
buat oleh penggugat di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9
(Sembilan) dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat penggugat melakukan
pembayaran angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998
dan sering sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan pembayaran yang
pada akhirnya pembayaran terakhir kali dilakukan pada tanggal 18 Juli tahun
2002 ;
---------bahwa hingga terakhir melakukan penyetoran pada tanggal 18 Juli 2002,
penggugat hanya melakukan penyetoran untuk pembayaran sebanyak 31 (tiga
puluh satu) bulan yang artinya penggugat hanya melakukan penyetoran selama
2 (dua) tahun 7 (bulan) terhitung sejak bulan November 1998 dari total waktu
selama 120 (seratus dua puluh bulan) atau 10 (sepuluh) tahun sebagaimana
yang diperjanjikan di dalam Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli
1998 ;
-------- bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan
adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat
pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas) sampai dengan halaman 5 (lima)
angka 17 (tujuh belas), yang pada pokoknya menyatakan bahwa penggugat
ingin melunasi angsuran rumah yang diperjanjikan anatar penggugat dan
tergugat I, namun akan tetapi tergugat I sulit untuk di temui ;
---------bahwa tergugat I dan tergugat II sangat bersedia apabila penggugat
hendak melakukan pelunasan terhadap sisa pembayaran angsuran pembelian
rumah tersebut, namun akan tetapi penggugat tidak pernah benar-benar
melakukan pelunasan terhadap sisa angsuran pembelian rumah tesebut, karena
tenyata penggugat hanya bersedia untuk melakukan pembayaran sebanyak Rp.
6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah), yang tentu saja tidak dapat
melunasi sisa angsuran rumah penggugat dan tidak sesuai dengan apa yang
telah disepakati bersama antara penggugat dengan tergugat I dan tergugat II di
dalam Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 16 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
---------bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan
Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan
masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan penggugat tetap tidak
dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli tersebut
kepada tergugat I, maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada
tergugat I hangus dan menjadi milik tergugat I, sedangkan Pengikatan Jual Beli
No 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi ;
---------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan
adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat
pada halaman 5 (lima) angka 21 (dua puluh satu) sampai dengan halaman 6
(enam) angka 24 (dua puluh empat), yang pada pokoknya menyatakan bahwa
tergugat I mengancam istri penggugat apabila tidak memberikan uang Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) maka rumah harus di kosongkan, lalu dengan
terpaksa istri penggugat membayar kepada tergugat I uang sejumlah Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) yang dibuat seolah-olah penggugat sebagai
penyewa ;
---------bahwa sejak bulan Juli 2002, penggugat tidak melanjutkan pembayaran
angsuran rumah, hingga batas waktu 10 (sepuluh) tahun jangka waktu
pelunasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual
Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, penggugat tidak melakukan kewajibannya;-------
---------bahwa sikap dan perbuatan penggugat tersebut secara jelas telah
menunjukkan itikad tidak baik dari penggugat, dimana dengan sikap dan
perbuatan tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah melakukan
wanprestasi ;
---------bahwa dalam ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal
13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan :
“Masa denda ini juga berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan, dan jika
ternyata setelah 1 (satu) bulan pihak kedua belum/tidak membayar sisa harga
jual beli tersebut diatas kepada pihak pertama, maka uang pembayaran yang
telah diberikan kepada pihak pertama tersebut diatas hangus dan menjadi hak
milik pihak pertama, sedangkan pengikatan jual beli ini batal dan tidak berlaku
lagi”;
---------bahwa oleh karena penggugat yang tidak membayar angsuran maksimal
10 (sepuluh) tahun sebagaimana termaktub dalam ketentuan Pasal 1 huruf d jo.
Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, maka patut dan
beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “Akta Pengikatan Jual Beli No
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 17 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
11 tanggal 13 Juli 1998 dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan
hukum”;
---------bahwa pada hari Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri penggugat
mendatangi tergugat I, untuk menyampaikan keinginan membeli kembali rumah
tergugat I,II tersebut dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh
lima juta rupiah) sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian
Rumah tertanggal 22 Januari 2010 ;
---------bahwa hingga tanggal 10 Pebruari 2011, penggugat tidak juga
menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati dalam
Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, sehingga jual
beli rumah tersebut kembali batal ;
---------bahwa pada tanggal 5 Januari 2011, istri penggugat kembali mendatangi
tergugat I untuk menjelaskan alasan pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian
Rumah tertanggal 22 Januari 2010, dan menyampaikan keinginan untuk
menyewa rumah tergugat I, II ;
---------bahwa keinginan penggugat untuk menyewa rumah milik tergugat I, II
yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan tersebut disetujui oleh tergugat I,
sehingga kedua belah pihak membuat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5
Januari 2011, untuk masa sewa selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5
Agustus 2011 ;
---------bahwa sejak tahun 2011 hingga tahun 2013, penggugat membayar biaya
sewa rumah milik tergugat I, II yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan
sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun ;
---------bahwa masa sewa rumah tersebut telah berakhir pada bulan Nopember
2013, dan tidak diperpanjang lagi oleh penggugat, namun hingga saat ini,
penggugat dan istrinya tidak bersedia mengosongkan rumah milik tergugat I,II ;
---------bahwa penggugat telah melakukan penyewaan terhadap rumah tersebut
terhitung mulai tanggal 5 Januari 2011 sampai dengan November 2013, yang
berarti penggugat telah menempati rumah tersebut dengan cara menyewa
selama lebih kurang 2 tahun 10 bulan ;
---------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak serta dikesampingkan
adanya, karena tidak mengandung kebenaran adanya dalil gugatan penggugat
pada halaman 6 (enam) angka 25 (dua puluh lima) sampai dengan halaman 7
(tujuh) angka 27 (dua puluh tujuh), yang pada pokoknya menyatakan bahwa
akta pengikatan jual beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 tidak- mungkin dapat
dibatalkan karena penggugat telah membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh
persen) dari harga rumah, dan juga sisanya telah di lunasi oleh penggugat
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 18 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
sehingga tergugat I harus menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung
Gusta kepada Penggugat ;
---------bahwa Akta pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli 1998 tersebut
di buat oleh penggugat serta tergugat I dan Tergugat II di hadapan turut
tergugat, dimana dalam pasal 5 (lima) point 4 (empat) Akta Pengikatan Jual Beli
No 11 tanggal 13 Juli 1998 tersebut, penggugat telah sepakat dan berjanji
apabila penggugat lalai selama lebih dari 1 (satu) bulan dalam membayar sisa
harga jual beli rumah tersebut maka uang pembayaran yang telah diberikan
kepada tergugat I hangus dan menjadi milik tergugat I, sedangkan Pengikatan
Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 yang di buat di hadapan turut tergugat batal
dan tidak berlaku lagi ;
---------bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, secara jelas dapat
dilihat bahwa gugatan yang diajukan oleh penggugat tidak beralasan dan
berdasar adanya serta tidak dapat dibuktikan kebenarannya, sehingga harus
”ditolak” atau setidak-tidaknya ”dinyatakan tidak dapat diterima (niet
onvankelijke verklaard)”;
---------bahwa oleh karena gugatan yang diajukan Penggugat tidak berdasar dan
tidak terbukti adanya, maka permohonan sita jaminan (conservatoir beslag)
yang diajukan oleh Penggugat tidaklah memenuhi ketentuan pasal 261 Rbg/227
HIR, sehingga harus ditolak adanya ;
---------bahwa demikian juga “putusan serta merta (uit voerbaar bij voorraad)”
yang dimohonkan dalam perkara ini tidak dapat diterima dan harus ditolak serta
dikesampingkan adanya karena tidak ada alasan-alasan yang urgent serta tidak
memenuhi ketentuan yang diatur dalam Pasal 191 ayat (1) Rbg, Pasal 180 ayat
(1) HIR, Pasal 332 Rv dan SEMA Nomor 03 Tahun 2000 ;
---------Terima kasih ;
DALAM REKONPENSI
---------bahwa penggugat I dan II, dr/tergugat I dan II, dk, dengan hormat dengan
segala kerendahan hati, menghunjuk kembali seluruh uraian-uraian yang telah
dikemukakan dalam konpensi diatas dan mohon dianggap sebagai telah
diulangi serta mohon diterima sebagai satu kesatuan yang tidak terpisahkan
dengan uraian-uraian dalam rekonpensi ini ;
---------bahwa penggugat I, II dr/ tergugat I,II dk dan tergugat dr/penggugat dk
pernah membuat Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998
yang di buat dihadapan turut tergugat dr/turut tergugat dk, atas persil rumah-
tempat tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 19 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
tiga puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta,
tertanggal 4 Oktober 1996, terdaftar atas nama penggugat I dr/tergugat I dk ;
---------bahwa penggugat I, II dr/ tergugat I,II dk dan tergugat dr/penggugat dk
telah sepakat mengenai harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp.
45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan pembayaran secara
bertahap sebagaimana termaktub dalam pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tanggal 13 Juli 1998 ;
---------bahwa tergugat dr/penggugat dk telah membayar uang muka atau Down
Payment (DP) harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 22.500.000,- (dua
puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) pada saat bangunan rumah tersebut siap
di tempati, yaitu pada bulan September 1998, dan sisanya sebesar Rp.
22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan oleh
Penggugat secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka
waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun ;
---------bahwa hingga bulan Nopember 1999, penggugat tidak dapat melakukan
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR penggugat ditolak dan
tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan penggugat
sebagai seorang pelaut yang mengharuskan penggugat untuk berpergian dari
satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama sehingga
jarang menetap di satu tempat ;
---------bahwa sejak bulan Juli 2002, tergugat dr/penggugat dk tidak melanjutkan
pembayaran angsuran rumah, hingga batas waktu 10 (sepuluh) tahun jangka
waktu pelunasan sebagaimana termaktub dalam Pasal 1 huruf d Akta
Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, tergugat dr/penggugat dk tidak
melakukan kewajibannya ;
---------bahwa sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk tersebut secara
jelas telah menunjukkan itikad tidak baik dari tergugat dr/penggugat dk, dimana
dengan sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah
melakukan wanprestasi ;
---------Bahwa oleh karena tergugat dr/penggugat dk secara nyata-nyata telah
melakukan perbuatan wanprestasi, “maka patut dan beralasan pula kiranya
menurut hukum apabila tergugat dr/penggugat dk dinyatakan telah melakukan
perbuatan wanprestasi” ;
---------bahwa dalam ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal
13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan :
“Masa denda ini juga berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) bulan, dan jika
ternyata setelah 1 (satu) bulan pihak kedua belum/tidak membayar sisa harga
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 20 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
jual beli tersebut diatas kepada pihak pertama, maka uang- pembayaran yang
telah diberikan kepada pihak pertama tersebut diatas hangus dan menjadi hak
milik pihak pertama, sedangkan pengikatan jual beli ini batal dan tidak berlaku
lagi” ;
---------bahwa oleh karena tergugat dr/penggugat dk yang tidak membayar
angsuran maksimal 10 (sepuluh) tahun sebagaimana termaktub dalam
ketentuan Pasal 1 huruf d jo. Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal
13 Juli 1998, maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila
“Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998 dinyatakan batal dan
tidak mempunyai kekuatan hukum” ;
---------bahwa pada hari Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri tergugat
dr/penggugat dk mendatangi penggugat dr/tergugat I dk, untuk menyampaikan
keinginan membeli kembali rumah penggugat I,II dr/tergugat I,II dk tersebut
dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh lima juta rupiah)
sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah
tertanggal 22 Januari 2010 ;
---------bahwa hingga tanggal 10 Pebruari 2011, tergugat dr/penggugat dk tidak
juga menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati
dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010,
sehingga jual beli rumah tersebut kembali batal ;
---------bahwa pada tanggal 5 Januari 2011, isteri tergugat dr/penggugat dk
kembali mendatangi penggugat I dr/tergugat I dk untuk menjelaskan alasan
pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010,
dan menyampaikan keinginan untuk menyewa rumah penggugat I,II dr/tergugat
I, II dk ;
---------bahwa keinginan tergugat dr/penggugat dk untuk menyewa rumah
penggugat I,II dr/tergugat I, II dk yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan
tersebut disetujui oleh Penggugat I dr/tergugat I dk, sehingga kedua belah pihak
membuat Perjanjian Sewa Menyewa tertanggal 5 Januari 2011, untuk masa
sewa selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5 Agustus 2011 ;
---------bahwa sejak tahun 2011 hingga tahun 2013, tergugat dr/penggugat dk
membayar biaya sewa rumah penggugat I,II dr/tergugat I, II dk yang terletak di
Jl. Cempaka III No. 9, Medan sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per
tahun ;
---------bahwa masa sewa rumah tersebut telah berakhir pada bulan Nopember
2013, dan tidak diperpanjang lagi oleh tergugat dr/penggugat dk, namun hingga
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 21 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
saat ini, tergugat dr/penggugat dk dan istrinya tidak bersedia mengosongkan
rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk ;
---------bahwa sikap dan perbuatan tergugat dr/penggugat dk, secara nyata-
nyata telah pula menimbulkan kerugian materil kepada penggugat dimana-
pengugat tidak dapat menyewakan rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk
tersebut sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun, sehingga
pengugat telah kehilangan atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings) ;
---------bahwa oleh karena penggugat I,II dr/tergugat I,II dk telah kehilangan atas
keuntungan yang diharapkan (wints dervings), maka patut dan beralasan pula
kirannya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk dihukum untuk
membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus,
ganti rugi atas keuntungan yang diharapkan (wints dervings) sebesar Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) per tahun, terhitung terhitung sejak bulan
Nopember 2013 hingga dibayar lunas” ;
---------bahwa oleh karena Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998
telah dinyatakan batal dan tidak mempunyai kekuatan hukum, serta masa sewa
rumah milik penggugat I,II dr/tergugat I,II dk juga telah berakhir, maka patut dan
beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/penggugat dk atau
pihak ketiga yang memperoleh hak dari tergugat dr/penggugat dk, dihukum
untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo secara
sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk;
---------bahwa oleh karena selama ini tergugat dr/penggugat dk tidak mempunyai
itukad baik untuk mengosongkan dan menyerahkan rumah dalam perkara aquo
secara sukarela dan seketika kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, maka
maka patut dan beralasan pula kiranya menurut hukum apabila “tergugat
dr/penggugat dk dihukum untuk membayar uang dwangsom (uang paksa)
sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas keterlambatan
tergugat dr/penggugat dk dalam mentaati putusan perkara aquo yang telah
berkekuatan hukum tetap” ;
---------bahwa akibat perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh penggugat I,II
dr/tergugat I,II dk, secara nyata juga telah menimbulkan kerugian materiil
kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, dimana guna menghadapi gugatan
konpensi yang diajukan oleh tergugat dr/penggugat dk tersebut, penggugat I,II
dr/tergugat I,II dk, telah mengeluarkan biaya untuk membayar jasa pengacara
sebesar Rp. 100.000.000,- (seratus juta rupiah) sehingga patut dan beralasan
kiranya menurut hukum apabila “tergugat dr/tergugat dk dihukum untuk
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 22 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
membayar kepada penggugat I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus,
biaya pengacara sebesar Rp. 100.000.000.- (seratus juta rupiah)” ;
---------bahwa untuk menjamin agar gugatan penggugat I,II dr/tergugat I, II dk
tidak hampa adanya, dimohonkan kehadapan yang terhormat, majelis hakim
yang memeriksa dan mengadili perkara ini, agar kiranya berkenan untuk
meletakkan “sita jaminan (conservatoir beslag)”, atas harta benda tergugat
dr/tergugat dk, baik harta bergerak maupun harta tidak bergerak yang akan
ditetapkan kemudian ;
---------bahwa gugatan rekonpensi penggugat I,II dr/tergugat I, II dk telah
diajukan dengan didasarkan atas bukti-bukti yang cukup eksepsionil adanya,
sehingga patut dan beralasan kiranya menurut hukum apabila “putusan di dalam
perkara ini dinyatakan dapat dilaksanakan lebih dahulu walaupun ada verzet,
banding, maupun kasasi (uit voerbaar bij voorraad)” ;
---------Berdasarkan uraian-uraian dan fakta-fakta tersebut di atas, dimohonkan
ke hadapan yang terhormat, majelis yang memeriksa dan mengadili perkara ini
agar kiranya berkenan mengambil dan menjatuhkan putusan yang amarnya
berbunyi sebagai berikut :
1. “Menerima gugatan rekonpensi dari penggugat I,II dr/tergugat I, II dk dk
untuk seluruhnya” ;
2. “Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang
telah dijalankan dalam perkara ini” ;
3. “Menyatakan tergugat dr/penggugat dk telah melakukan perbuatan
wanprestasi” ;
4. “Menyatakan Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli 1998, yang
dibuat dihadapan turut tergugat dr/turut tergugat dk, batal dan tidak
berkekuatan hukum adanya” ;
5. “Menghukum tergugat dr/penggugat dk atau pihak ketiga yang meperoleh
hak dari tergugat dr/penggugat dk untuk mengosongkan dan menyerahkan
rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada penggugat
I,II dr/tergugat I,II dk “ ;
6. “Menghukum tergugat dr/tergugat dk untuk membayar kepada penggugat
I,II dr/tergugat I,II dk, seketika dan sekaligus, biaya pengacara sebesar Rp.
100.000.000.- (seratus juta rupiah)” ;
7. “Menghukum tergugat dr/penggugat dk untuk membayar uang dwangsom
(uang paksa) sebesar Rp.1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas
keterlambatan tergugat dr/penggugat dk dalam mentaati putusan perkara
aquo yang telah berkekuatan hukum tetap” ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 23 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
8. “Menyatakan putusan di dalam perkara ini, dapat dilaksanakan lebih dahulu
walaupun ada verzet, banding, maupun kasasi (uit voerbaar bij voorraad)” ;
9. “Menghukum tergugat dr/tergugat dk, untuk membayar biaya-biaya yang
timbul dalam pemeriksaan perkara ini” ;
---------Atau jika Pengadilan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-
adilnya (Ex Aqua Et Bono) ;
Menimbang, bahwa terhadap gugatan dari Terbanding semula
Penggugat tersebut, Pengadilan Negeri Medan telah menjatuhkan putusan
Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, yang amarnya
berbunyi sebagai berikut :
DALAM KONPENSI
Dalam Eksepsi
- Menolak eksepsi Tergugat I dan Tergugat II ;
Dalam Pokok Perkara
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
- Menyatakan Tergugat I telah melakukan Wanprestasi ;
- Menyatakan sah demi hukum Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal
13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH.
sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH. Notaris di Medan ;
- Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah
type 50 yang didirikan di atas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh
lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung
Gusta yang terletak di Jalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III,
Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau
dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;
- Menyatakan demi hukum Penggugat adalah pemilik yang sah atas rumah
type 50 yang didirikan di atas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh
lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 09, Lingkungan
III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan
atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;
- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II berikut siapa saja yang
menguasai Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah
seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang terletak di
Jalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,
Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 24 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
- Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai
pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta apabila Tergugat I
dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan Sertifikat Hak Milik No.
303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;
- Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada
Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan yang
sah dihadapan pejabat yang berwenang dalam upaya proses
peralihan/balik nama atas Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
menjadi atas nama Penggugat ;
- Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa-Menyewa tanggal
5 Januari 2011 ;
- Menghukum Tergugat I dan Tergugat II untuk membayar uang paksa
(dwangsom) sebesar Rp. 500.000,00 (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap
hari keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini
berkekuatan hukum tetap ;
- Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan ini;
- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;
DALAM REKONPENSI
- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I
dan Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya ;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI
- Menghukum para Tergugat Konpensi/para Penggugat Rekonpensi
secara tanggung-menanggung untuk membayar biaya perkara sebanyak
Rp. 1.201.000,- (satu juta dua ratus satu ribu rupiah) ;
Membaca Akta Banding yang dibuat oleh Wakil Panitera Pengadilan
Negeri Medan, yang menerangkan bahwa Kuasa Hukum Pembanding-I dan II
semula Tergugat-I dan II pada tanggal 11 Maret 2015, telah mengajukan
permohonan banding terhadap putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, permohonan banding mana
telah diberitahukan kepada Kuasa Terbanding semula Penggugat pada tanggal
19 Oktober 2015 dan kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada
tanggal 25 Juli 2017;
Membaca memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum
Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II tertanggal 8 April 2015, yang
diterima di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan tanggal 8 April 2015, dan
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 25 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
memori banding tersebut telah diserahkan kepada Kuasa Hukum Terbanding
semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015 dan kepada Turut Terbanding
semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017;
Membaca kontra memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum
Terbanding semula Penggugat tertanggal 28 Juni 2016, yang diterima di
Kepaniteraan Pengadilan Negeri Medan pada tanggal 29 Juni 2016, dan kontra
memori banding tersebut telah diserahkan kepada Kuasa Hukum Pembanding-I
dan II semula Tergugat-I dan II serta kepada Turut Terbanding semula Turut
Tergugat masing-masing pada tanggal 25 Juli 2017;
Membaca Relas Pemberitahuan Mempelajari Berkas Nomor
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, yang disampaikan kepada Kuasa Hukum
Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada tanggal 7 Desember 2015,
kepada Terbanding semula Penggugat pada tanggal 19 Oktober 2015, dan
kepada Turut Terbanding semula Turut Tergugat pada tanggal 25 Juli 2017,
yang menerangkan bahwa dalam tenggang waktu 14 (empat belas) hari setelah
tanggal pemberitahuan tersebut kepada kedua belah pihak berperkara telah
diberi kesempatan untuk memeriksa dan mempelajari berkas perkara tersebut
sebelum dikirim ke Pengadilan Tinggi;
TENTANG PERTIMBANGAN HUKUMNYA;
Menimbang, bahwa permohonan banding yang diajukan oleh Kuasa
Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II telah diajukan dalam
tenggang waktu dan menurut tata cara serta memenuhi syarat-syarat yang
ditentukan Undang-Undang, oleh karenanya permohonan banding tersebut
secara formal dapat diterima;
Menimbang, bahwa memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum
Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II pada pokoknya mengemukakan
hal-hal sebagai berikut :
A. Dalam Eksepsi
-------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya,
karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex
factie pada halaman 29 (dua puluh sembilan) alinea 3 (tiga) yang pada
pokoknya berpendapat bahwa “eksepsi Tergugat I,II telah memasuki materi
pokok perkara, oleh karena itu eksepsi tersebut harus ditolak”;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 26 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa apabila dibaca dan diperhatikan dengan seksama, substansi
gugatan Penggugat adalah berkenaan dengan jual beli rumah yang terletak di
Medan Jl. Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta,
Kecamatan Medan Helvetia berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,
tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan turut Tergugat;
-------bahwa dalam ketentuan Pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual Beli Nomor
11, tertanggal 13 Juli 1998, secara tegas dinyatakan bahwa pelunasan jual beli
rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah)
tersebut dilakukan secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam
jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun;
-------bahwa hingga berakhirnya jangka waktu 10 (sepuluh) tahun, Terbanding
tidak pernah memenuhi kewajibannya untuk melakukan pelunasan sisa
pembayaran jual beli rumah secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah), sehingga
sesuai dengan ketentuan Pasal 3 Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11,
tertanggal 13 Juli 1998, pengikatan jual beli tersebut batal dan tidak berlaku lagi;
-------bahwa oleh karena Terbanding telah tidak memenuhi prestasi
sebagaimana yang seharusnya sesuai dengan yang telah diperjanjukan dan
disepakati, maka jelas pula adanya sesuai dengan ketentuan hukum yang
berlaku, Terbanding tidak memiliki alas hak dan kewenangan untuk mengajukan
prestasi dari Pembanding I,II karena Pembanding I,II tidaklah memiliki
kewajiban setelah batalnya Akta Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13
Juli 1998;
-------bahwa berdasarkan uraian tersebut diatas, sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku pada peradilan kita, maka patut dan beralasan kiranya
apabila gugatan Penggugat/Terbanding dinyatakan tidak dapat diterima (niet
onvankelijke verklaard);
B. Dalam Pokok Perkara
1. Putusan Merupakan Putusan Yang Bersifat Onvoeldoende Gemotiverd
-------bahwa sesuai dengan ketentuan yang diatur dalam Pasal 50 ayat (1)
Undang-Undang No. 48 Tahun 2009, secara tegas disebutkan Segala putusan
pengadilan selain harus memuat alasan dan dasar putusan tersebut, memuat
pula pasal tertentu dari peraturan perundang-undangan yang bersangkutan atau
sumber hukum tak tertulis yang dijadikan dasar untuk mengadili;
-------bahwa bahkan menurut Pasal 189 ayat (1) Rbg/178 ayat (1) HIR, hakim
karena jabatannya atau secara ex officio, wajib mencukupkan segala alasan
hukum yang tidak dikemukakan oleh para pihak yang berperkara;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 27 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa sesuai dengan ketentuan tersebut diatas, suatu putusan haruslah
memuat secara jelas dan cukup, pertimbangan-pertimbangan hukum yang rinci
dan cermat, tentang segala fakta-fakta yang timbul selama proses pemeriksaan
perkara, baik yang terungkap dari dalil-dalil pihak-pihak berperkara maupun
yang terungkap dari bukti-bukti yang diajukan pihak pihak berperkara, selama
proses pemeriksaan perkara berlangsung, disertai dengan alasan dan dasar
hukum bagi kesimpulan pendapat yang akan diambil dalam putusan tersebut;
-------bahwa oleh karenanya apabila suatu putusan tidak memuat pertimbangan
hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende gemotiveerd) tentang fakta-fakta
dan bukti-bukti yang akan dijadikan sebagai alasan dan dasar dari kesimpulan
pendapat dalam putusan tersebut, baik terhadap penolakan maupun terhadap
penerimaan dalil-dalil yang dikemukakan oleh pihak pihak yang berperkara,
adalah merupakan masalah yuridis dan dapat dijadikan alasan untuk
membatalkan putusan yang bersangkutan;
-------bahwa ketentuan tersebut di atas telah pula diterapkan didalam peradilan
kita sebagaimana dapat dilihat dari Putusan Mahkamah Agung RI., No.
689K/Sip/1969 tertanggal 18 Desember 1970, yang pertimbangan hukumnya
berbunyi sebagai berikut :
“Tiap-tiap penolakan maupun penerimaan suatu petitum haruslah didasari
dengan pertimbangan hukum mengapa ditolak atau diterima.”;
-------bahwa akan halnya dengan putusan judex factie dalam perkara a quo yang
dimohonkan banding ini, dapat dilihat dengan jelas tidak memuat dasar dan
alasan pertimbangan hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende
gemotiveerd), baik berkenaan dengan fakta-fakta yang terungkap dari dalil-dalil
pihak berperkara maupun dari bukti-bukti yang diajukan dalam proses
pemeriksaan perkara di depan persidangan;
-------bahwa sebagaimana dapat dilihat dari Putusan judex factie Pengadilan
Negeri Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, tertanggal 15 Oktober 2014
secara jelas tidaklah ada memuat pertimbangan hukum yang cermat, tentang
penolakan dan penerimaan terhadap suatu dalil maupun suatu bukti yang dapat
dijadikan sebagai dasar dari putusan tersebut;
-------bahwa dengan perkataan lain, Judex factie Pengadilan Negeri kelas I-A
Medan di Medan tidaklah ada memberikan pertimbangan hukum yang cermat
dan seksama terhadap fakta-fakta yang terungkap dalam persidangan dan dari
dalil-dalil maupun dari bukti-bukti yang diajukan oleh para pihak, akan tetapi
bahkan sebaliknya judex factie Pengadilan Negeri Kelas I-A Medan di dalam
memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara ini sama sekali tidak sesuai
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 28 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
dengan ketentuan hukum yang berlaku serta telah tidak memberikan analisa
dan pertimbangan terhadap dalil-dalil argumentasi hukum dan bukti-bukti yang
diajukan oleh Pembanding;
-------bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku pada
peradilan kita, sebagaimana telah dikemukakan diatas, putusan yang tidak
memuat pertimbangan hukum yang cermat, tentang penolakan dan penerimaan
terhadap suatu dalil maupun suatu bukti yang dapat dijadikan sebagai dasar
dari putusan tersebut merupakan salah satu alasan yuridis yang dapat
dipergunakan untuk membatalkan putusan, sehingga Putusan Pengadilan
Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus
dibatalkan adanya;
2. Putusan Judex factie Pangadilan Negeri Medan Memuat Pertimbangan
Hukum Yang Saling Bertentangan
-------bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku,
secara tegas disyaratkan, suatu putusan haruslah memuat pertimbangan
hukum-pertimbangan hukum yang cukup dengan memuat alasan dan dasar
serta ketentuan yang merupakan dasar untuk mengadili yang disusun secara
sistematis dan saling mendukung antara pertimbangan yang satu dengan yang
lainnya;
-------bahwa oleh karenanya sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata
tersebut diatas, suatu putusan yang memuat pertimbangan hukum-
pertimbangan hukum yang tidak sistematis serta mengandung kontradiksi atau
pertentangan antara pertimbangan hukum yang mendahului dengan
pertimbangan hukum selanjutnya, dianggap tidak memenuhi syarat sebuah
putusan sehingga merupakan masalah yuridis yang dapat dijadikan sebagai
alasan dan dasar untuk membatalkan putusan karena telah melanggar asas
yang digariskan dalam Pasal 189 ayat (1) Rbg/Pasal 178 ayat (1) HIR dan Pasal
18 UU No. 14 Tahun 1970 sekarang Pasal 19 UU No. 4 Tahun 2004 (M. Yahya
Harahap, HUKUM ACARA PERDATA, Gugatan, Persidangan, Penyitaan,
Pembuktian, dan Putusan Pengadilan, Penerbit Sinar Grafika, cetakan XII,
tahun 2012, hlm.799);
-------bahwa ketentuan tersebut secara tegas diterapkan dalam Putusan
Mahkamah Agung RI tertanggal 3 Pebruari 1986 No. 3538 K/Pdt/1983, yang
pertimbangan hukumnya antara lain berbunyi sebagai berikut :
“Pertimbangan hukum yang mengandung kontradiktif, tidak memenuhi syarat
sebagai putusan yang jelas dan rinci, sehingga telah melanggar asas yang
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 29 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
digariskan dalam Pasal 178 ayat (1) HIR/189 ayat (1) Rbg dan Pasal 19 UU No.
4 Tahun 2004, sehingga harus dibatalkan adanya”;
-------bahwa akan halnya dengan putusan judex factie Pengadilan Negeri Medan
tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, secara jelas dan
nyata dapat dilihat telah memuat dan mengandung pertimbangan hukum-
pertimbangan hukum yang bertentangan atau kontradiktif adanya antara
pertimbangan hukum sebelumnya dengan pertimbangan hukum selanjutnya;
-------bahwa pertimbangan hukum judex factie Pengadilan Negeri Medan dalam
putusannya tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, pada
halaman 34 (tiga puluh empat) alinea pertama, secara jelas dan tegas
menyatakan “ bahwa kehendak Penggugat untuk melunasi harga pembayaran
rumah kepada Tergugat I sejumlah Rp. 6.100.000 (enam juta seratus ribu
rupiah) telah dibenarkan oleh saksi Siti Nondang Simanungkalit yang pernah
menemani istri Penggugat mendatangi Tergugat I dengan maksud akan
melunasi harga rumah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I namun tidak
pernah bertemu dengan Tergugat I.....”;
-------bahwa akan tetapi pada pertimbangan hukum selanjutnya, sebagaimana
termaktub dalam pertimbangan hukum judex factie Pengadilan Negeri Medan
dalam putusannya tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn,
pada halaman 36 (tiga puluh enam) alinea terakhir, judex factie telah mengambil
kesimpulan bahwa “Surat Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah tanggal 5 Januari
2011 tertulis nama Julitha Panjaitan sebagai salah pihak dan bukan nama
Penggugat, kemudian yang menjadi objek sewa menyewa adalah rumah di jalan
Cempaka III No. 9 Medan yang telah menjadi objek jual beli antara Penggugat
dengan Tergugat I sehingga perjanjian sewa menyewa rumah tersebut tidak sah
dan batal demi hukum, oleh karena itu harus dikesampingkan, sedangkan surat-
surat bukti T.I.II-5, T.I.II-6 dan T.I.II-7 berupa bukti penyerahan uang masing-
masing sejumlah Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) haruslah diperhitungkan
sebagai bagian pelunasan terhadap kekurangan angsuran yang harus
dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat I.”;
-------bahwa dalam pertimbangan putusannya pada halaman 34 (tiga puluh
empat) alinea pertama, judex factie jelas menyatakan bahwa
Penggugat/Terbanding berkehendak melunasi sisa angsuran pembayaran
rumah Penggugat/Terbanding yang diwakili oleh istrinya yaitu Julitha Panjaitan
yang temani oleh saksi Siti Matondang, yang dengan kata lain judex factie
menyatakan istri Penggugat (ic. Julitha Panjaitan) berhak untuk mewakili
Penggugat/Terbanding dalam melakukan pelunasan pembayaran sisa cicilan
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 30 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
rumah tersebut dan kemudian juga berhak menerima sertifikat rumah tersebut
dari Pembanding;
-------bahwa akan tetapi disatu sisi judex factie dalam pertimbangan hukumnya
dalam putusan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, pada
halaman 36 (tiga puluh enam) alinea terakhir menyatakan oleh karena di dalam
perjanjian sewa menyewa tertanggal 05 Januari 2011 tersebut yang
menandatangani adalah Julitha Panjaitan sebagai salah satu pihak, dan bukan
nama Penggugat, maka perjanjian sewa menyewa tersebut dianggap tidah sah
dan batal demi hukum;
-------bahwa kedua pertimbangan dari judex factie tersebut merupakan
pertimbangan yang saling bertentangan adanya, karena disatu sisi judex factie
mengesahkan tindakan Julitha Panjaitan dalam mewakili suaminya (ic.
Terbanding) dalam melakukan tindakan hukum berupa melakukan pembayaran
dan pelunasan terhadap objek perikatan sebagaimana termaktub dalam Akta
Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat di hadapan Turut
Terbanding, akan tetapi dalam pertimbangan lain judex factie menyatakan
Julitha Panjaitan tidak berhak mewakili suaminya melakukan tindakan hukum
berupa tindakan melakukan perjajian sewa menyewa rumah terhadap objek
perkara tersebut setelah batalnya perjanjian jual beli atas objek perkara
tersebut;
-------bahwa adanya kontradiksi atau pertentangan-pertentangan hukum antara
pertimbangan-pertimbangan judex factie di dalam putusannya, juga semakin
diperjelas dalam pertimbangan hukum judex factie tersebut dalam putusannya
tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, pada halaman 36
(tiga puluh enam) alinea terakhir tersebut diatas;
-------bahwa dalam pertimbangan hukum judex factie tersebut, disatu sisi judex
factie Pengadilan Negeri Medan menyatakan perjanjian sewa-menyewa
tertanggal 5 Januari 2011 antara Pembanding I dan Istri Terbanding tidak sah
dan batal demi hukum karena perjanjian tersebut bukan dilakukan oleh
Terbanding sendiri tetapi dilakukan oleh istri Terbanding, akan tetapi di satu sisi
judex factie menyatakan uang yang telah disepakati dan dibayarkan oleh istri
Terbanding sebagaimana termaktub dalam isi perjanjian sewa menyewa
tersebut harus diperhitungkan sebagai bagian dari pelunasan kekurangan
angsuran yang harus dibayarkan oleh Terbanding kepada Pembanding I;
-------bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku pada
peradilan kita, sebagaimana telah dikemukakan diatas, pertimbangan hukum
yang memuat kontradiksi merupakan salah satu alasan yuridis yang dapat
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 31 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
dipergunakan untuk membatalkan putusan, sehingga Putusan Pengadilan
Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus
dibatalkan adanya;
3. Judex factie Pengadilan Negeri Medan Salah Menafsirkan Dan Menerapkan
Hukum Tentang Perjanjian Dan Pembuktian Adanya Wanprestasi
-------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya,
karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex
factie pada halaman 37 (tiga puluh tujuh) alinea 4 (empat) yang pada pokoknya
berpendapat bahwa “terhadap Akta Pengikatan Jual Beli No 11 tanggal 13 Juli
1998 yang menjadi dasar kesepakatan adanya jual beli rumah di Jl. Cempaka III
No. 9 Medan antara Penggugat dengan Tergugat I dan Tergugat II yang dibuat
dihadapan Turut Tergugat sebagai pejabat umum yang berwenang dan isinya
tidak pernah dilanggar oleh Penggugat maka haruslah dianggap sah menurut
hukum…..,;
-------bahwa kesimpulan pendapat tersebut diatas, didasarkan atas pendapat
yang termaktub dalam pertimbangan hukum pada halaman 37 (tiga puluh tujuh)
alinea 2 (dua) yang pada pokoknya menyatakan bahwa “berdasarkan bukti-bukti
yang diajukan oleh Tergugat I dan Tergugat II tidak mampu membuktikan
bahwa Penggugat telah terlambat membayar angsuran rumah kepada Tergugat
I dan Tergugat II sehingga Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli
1998 menjadi batal dan berkekuatan hukum dan juga tidak dapat melemahkan
atau mematahkan bukti-bukti Penggugat bahwa Penggugat telah melunasi uang
angsuran harga pembelian rumah di Jl. Cempaka III No. 9 Medan yang telah
dibeli oleh Penggugat dari Tergugat”;
-------bahwa antara Pembanding I dan II serta Terbanding pernah membuat Akta
Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998 yang di buat dihadapan
turut Terbanding untuk melakukan pengikatan jual beli atas persil rumah tempat
tinggal type 50 yang didirikan diatas sebidang tanah seluas 135 (seratus tiga
puluh lima) M2 berdasarkan Sertifikat Hak Milik N0. 303/Tanjung Gusta,
tertanggal 4 Oktober 1996, yang terdaftar atas nama Pembanding I;
-------bahwa Pembanding I,II serta Terbanding telah sepakat mengenai harga
jual beli atas rumah tersebut adalah sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima
juta rupiah) dengan pembayaran secara bertahap sebagaimana termaktub
dalam pasal 1 Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 32 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa kemudian Terbanding telah membayar uang muka atau Down
Payment (DP) harga jual beli rumah tersebut sebesar Rp. 22.500.000,- (dua
puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) pada saat bangunan rumah tersebut siap
di tempati, yaitu pada bulan September 1998, dan sisanya sebesar Rp.
22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayarkan oleh
Terbanding secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka
waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun;
-------bahwa sisa pembayaran sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta
lima ratus ribu rupiah) adalah sisa yang disepakati oleh Pembanding I apabila
Pembanding I memperoleh pembayaran tersebut secara tunai dari Terbanding
yang berencana melakukan pinjaman kepada Bank dengan sistem KPR dengan
jangka waktu pelunasan selama 10 (sepuluh) tahun;
-------bahwa hingga bulan Nopember 1999, ternyata Penggugat tidak dapat
melakukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR Penggugat
ditolak dan tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan
Penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan Penggugat untuk
berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama
sehingga jarang menetap di satu tempat;
-------bahwa andaikata -quad noun- benar Pembanding I ada menawarkan untuk
mengangsur pembayaran kredit rumah tersebut ke dalam rekening milik
Pembanding I tersebut, tentu saja Terbanding tidak dapat menganggap sisa
pembayaran pembelian rumah dari Terbanding kepada Penggugat adalah tetap
sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), tanpa
memperhitungkan bunga wajar yang berhak diperoleh oleh Pembanding atas
cicilan hutang yang dilakukan oleh Terbanding tersebut;
-------bahwa tentu saja ketentuan pembayaran sisa pelunasan terhadap
Pembanding tersebut telah melalui prosedur penghitungan, antara jumlah
hutang, jangka waktu pelunasan dan juga bunga wajar yang telah
diperhitungkan setiap bulannya (sebagaimana layaknya proses Pinjam
meminjam uang di Bank), sehingga jumlah uang yang harus disetorkan oleh
Terbanding kedalam rekening Pembanding I yang telah disepakati adalah
sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah) setiap bulannya selama
10 (sepuluh) tahun, sejak bulan Nopember 1998;
-------bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di buat
oleh Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9 (sembilan)
dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat Terbanding melakukan pembayaran
angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998 dan sering
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 33 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan kewajibannya dalam melakukan
pembayaran;
-------bahwa bahkan Terbanding pernah mangkir dan lalai dalam melakukan
kewajiban pembayaran angsuran rumah terhadap Pembanding I,II selama 7
(tujuh) bulan, yakni kelalaian untuk pembayaran pada bulan Agustus 2001
sampai dengan Februari 2002, sebagaimana telah diakui oleh Terbanding
dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 10 (sepuluh) Nomor 27 (dua
puluh tujuh) dan 28 (dua puluh delapan) dan kemudian Terbanding pada
akhirnya melakukan pembayaran terakhir kali pada tanggal 18 Juli tahun 2002;
--------bahwa dari tabel pembayaran yang telah di buat oleh Terbanding didalam
gugatannya tersebut, telah menunjukkan Terbanding dapat dikategorikan
sebagai pembeli yang tidak beritikad baik, karena tidak dapat menjaga tertibnya
kewajiban pembayaran angsuran rumah tersebut kepada Pembanding I,II;
-------bahwa andaikata –quad noun- benar jumlah hutang dari Terbanding
terhadap Pembanding I dan II adalah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua
juta lima ratus ribu rupiah) maka sesuai dengan pengakuan tegas dari
Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas)
telah memuat pengakuan tegas dari Terbanding bahwa Terbanding masih
memiliki sisa kewajiban pembayaran pembelian rumah Pembanding I,II tersebut
sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah);
-------bahwa sesuai dengan ketentuan hukum acara perdata yang berlaku pada
peradilan kita, “pengakuan tegas“ yang diberikan oleh salah satu pihak didepan
persidangan adalah mengikat dan merupakan “bukti yang sempurna (volledigje
bewijskracht)” serta merupakan “bukti memaksa (dwingende bewijskracht)” dan
merupakan “bukti yang berkekuatan menentukan (beslissende bewijskracht)”
(vide pasal 311 RBg dan pasal 1925 KUH Perdata);
-------bahwa ketentuan tersebut, secara tegas diikuti dan diterapkan oleh
Mahkamah Agung RI sebagaimana ternyata dari beberapa putusan, antara lain
sebagai berikut ;
1. Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 27 Oktober 1971 Nomor 858
K/SIP/1971, yang pertimbangan hukum nya antara lain berbunyi sebagai
berikut“dengan adanya pengakuan tegas Tergugat, maka Penggugat
tidak perlu lagi membuktikan dalilnya”;
2. Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 01 September 1971 Nomor 497
K/SIP/1971, yang pertimbangan hukum nya antara lain berbunyi sebagai
berikut“adanya pengakuan Tergugat dianggap gugatan telah terbukti”;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 34 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya,
karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex
factie pada halaman 34 (tiga puluh empat) alinea pertama yang pada pokoknya
berpendapat bahwa “kehendak Penggugat untuk melunasi harga pembayaran
rumah kepada Tergugat I sejumlah Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu
rupiah) tersebut telah dibenarkan oleh saksi Siti Nondang Simanungkalit yang
pernah menemani istri Penggugat mendatangi Tergugat I dengan maksud akan
melunasi harga rumah yang dibeli Penggugat dari Tergugat I namun tidak
pernah bertemu dengan Tergugat I……….”;
-------bahwa didalam gugatannya Terbanding mendalilkan telah sejak bulan Juli
2002 tidak lagi membayar uang angsuran ke rekening Pembanding I karena
ingin melunasinya, namun akan tetapi Terbanding selama persidangan perkara
ini berlangsung tidak pernah mampu membuktikan kebenaran Terbanding
datang menemui Pembanding I pada bulan Juli 2002, baik dari bukti-bukti
tertulis maupun dari saksi-saksi yang dihadirkan oleh Terbanding sendiri dalam
pemeriksaan perkara ini;
-------bahwa keterangan saksi Siti Matondang Simanungkalit yang dihadirkan
oleh Terbanding dalam pemeriksaan perkara ini, hanya menerangkan saksi
pernah diajak oleh istri Terbanding datang ke rumah Pembanding I dengan
maksud melunasi sisa harga rumah yang ditempatinya, itu pun sekitar tahun
2007 atau 2008, sehingga keterangan saksi tersebut telah saling bertentangan
dengan dalil dari Terbanding yang menyatakan menjumpai Pembanding I pada
bulan Juli tahun 2002;
-------bahwa keterangan saksi yang bertolak belakang dengan dalil dari
Terbanding tersebut tentu saja harus ditolak dan dinyatakan tidak dapat
menguatkan dalil Terbanding yang menyatakan berniat untuk melunasi
pembayaran sewa rumah tersebut sejak bulan Juli tahun 2002 dengan
mendatangi Pembanding I, akan tetapi tidak dapat menjumpainya;
-------bahwa ketentuan tersebut di atas telah pula diterapkan didalam peradilan
kita sebagaimana dapat dilihat dari Yurisprudensi MA No. 370K/PDT/1984
Tahun 1984 tertanggal 31 Juli 1985, yang pertimbangan hukumnya berbunyi
sebagai berikut :
“Pengadilan Tinggi salah menerapkan hukum tentang pembuktian, karena
keterangan saksi tidak saling menguatkan dan tidak bersesuaian”;
-------bahwa andaikata -quad non- benar Terbanding memang memiliki niat
untuk melunasi sisa pembayaran pembelian rumah tersebut sejak bulan Juli
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 35 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
tahun 2002, mengapa Terbanding tidak menyetorkan sisa pembayaran
pembelian rumah tersebut ke rekening milik Pembanding I, kemudian
mendatangi Pembanding I dan meminta Pembanding I menyerahkan sertifikat
tanah tersebut, padahal di tabel pembayaran Terbanding di dalam gugatannya,
Terbanding masih menyetorkan angsuran pembayaran pembelian rumah
tersebut kepada Pembanding I pada tanggal 18 Juli 2002;
-------bahwa dari pengakuan tegas-pengakuan tegas dari Terbanding tersebut
telah menunjukkan Pembanding telah lalai dalam menjalankan isi Akta
Pengikatan Jual Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, sehingga Pembanding
dapat dikategorikan telah melakukan perbuatan Wanprestasi terhadap
Pembanding karena belum melakukan pelunasan terhadap harga rumah milik
Pembanding sebagaimana telah disepakati oleh Pembanding I,II dan
Terbanding di hadapan Turut Terbanding;
-------bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan
Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan
masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan Terbanding tetap
tidak dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli
tersebut kepada Pembanding I, maka uang pembayaran yang telah diberikan
kepada Pembanding I hangus dan menjadi milik Pembanding I, sedangkan
Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi;
-------bahwa ketentuan tersebut juga telah dilaksanakan oleh Mahkamah Agung
RI secara konsekwen sebagaimana termaktub dalam Putusan Mahkamah
Agung RI tertanggal 21 Mei 1973 No. 70 K/Sip/1972, yang pertimbangan
hukumnya antara lain berbunyi sebagai berikut :
“Apabila salah satu pihak melakukan wanprestasi karena tidak melaksanakan
pembayaran barang yang dibeli, pihak yang dirugikan dapat menuntut
pembatalan jual beli”;
-------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya,
karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex
factie pada halaman 36 (tiga puluh enam) alinea 4 (empat) yang pada pokoknya
berpendapat bahwa “Surat Perjanjian Sewa-Menyewa Rumah tanggal 5 Januari
2011 tertulis nama Julitha Panjaitan sebagai salah pihak dan bukan nama
Penggugat, kemudian yang menjadi objek sewa menyewa adalah rumah di jalan
Cempaka III No. 9 Medan yang telah menjadi objek jual beli antara Penggugat
dengan Tergugat I sehingga perjanjian sewa menyewa rumah tersebut tidak sah
dan batal demi hukum, oleh karena itu harus dikesampingkan, sedangkan surat-
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 36 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
surat bukti T.I.II-5, T.I.II-6 dan T.I.II-7 berupa bukti penyerahan uang masing-
masing sejumlah Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) haruslah diperhitungkan
sebagai bagian pelunasan terhadap kekurangan angsuran yang harus
dibayarkan oleh Penggugat kepada Tergugat I” ;
-------bahwa pertimbangan hukum judex factie tersebut merupakan
pertimbangan hukum yang saling bertentangan, karena disatu sisi judex factie
Pengadilan Negeri Medan menyatakan perjanjian sewa-menyewa tertanggal 5
Januari 2011 antara Pembanding I dan Istri Terbanding tidak sah dan batal demi
hukum karena perjanjian tersebut bukan dilakukan oleh Terbanding sendiri
tetapi dilakukan oleh istri Terbanding, akan tetapi di satu sisi judex factie juga
menyatakan uang yang telah disepakati dari isi perjanjian sewa menyewa
tersebut harus diperhitungkan sebagai bagian dari pelunasan kekurangan
angsuran yang harus dibayarkan oleh Terbanding kepada Pembanding I;
-------bahwa sewa menyewa tersebut terjadi oleh karena Terbanding telah
melakukan perbuatan Wanprestasi yang mengakibatkan Pengikatan Jual Beli
No. 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi, sehingga pada hari
Sabtu tanggal 22 Januari 2010, istri Terbanding mendatangi Pembanding I,
untuk menyampaikan keinginan membeli kembali rumah Pembanding I,II
tersebut dengan harga Rp.245.000.000,- (dua ratus empat puluh lima juta
rupiah) sebagaimana termaktub dalam Surat Kesepakatan Pembelian Rumah
tertanggal 22 Januari 2010 (vide bukti T.I,II-3);
-------bahwa akan tetapi hingga tanggal 10 Pebruari 2010 Terbanding tidak juga
menyerahkan pembayaran booking fee sebagaimana telah disepakati dalam
Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tertanggal 22 Januari 2010, sehingga jual
beli rumah tersebut kembali batal, namun pada tanggal 5 Januari 2011, istri
Terbanding kembali mendatangi Pembanding I untuk menjelaskan alasan
pembatalan Surat Kesepakatan Pembelian Rumah tersebut, dan
menyampaikan keinginan untuk menyewa rumah tersebut;
-------bahwa setelah dibuatnya pengikatan jual beli antara Pembanding I,II
dengan Terbanding, segala hal mengenai jual beli rumah tersebut ditangani oleh
istri Terbanding sendiri, termasuk melakukan pembayaran angsuran kepada
Pembanding, sehingga dapat dikatakan istri Terbanding menjadi wakil yang sah
dari Terbanding untuk melakukan hubungan hukum mengenai rumah yang
menjadi objek dalam perkara ini, sehingga segala perjanjian-perjanjian yang
telah dibuat oleh Pembanding dan juga istri Terbanding mengenai rumah yang
menjadi objek dalam perkara ini harus dianggap sah adanya;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 37 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa keinginan Terbanding untuk menyewa rumah milik Tergugat I,II
yang terletak di Jl. Cempaka III No. 9, Medan tersebut disetujui oleh
Pembanding I, sehingga kedua belah pihak sepakat membuat Perjanjian Sewa
Menyewa tertanggal 5 Januari 2011 (vide bukti T. I,II-4), untuk masa sewa
selama 5 Januari 2011 sampai dengan 5 Agustus 2011;
-------bahwa oleh karena Pembanding I,II memiliki itikad baik untuk menyewakan
rumah tersebut kepada Terbanding dan kemudian membuat surat perjanjian
sewa menyewa antara Pembanding I dan juga Terbanding yang diwakili oleh
istrinya yang sah, maka perjanjian sewa menyewa antara Pembanding I dan
juga istri dari Terbanding yang mewakili Terbanding tersebut harus di anggap
sah dan berkekuatan hukum adanya;
-------bahwa setelah dibuatnya pengikatan jual beli antara Pembanding I,II
dengan Terbanding, segala hal mengenai jual beli rumah tersebut ditangani oleh
istri Terbanding sendiri, termasuk melakukan pembayaran angsuran kepada
Pembanding, sehingga dapat dikatakan istri Terbanding telah mendapat izin
untuk menjadi wakil yang sah dari Terbanding untuk melakukan hubungan
hukum mengenai rumah yang menjadi objek dalam perkara ini, sehingga segala
perjanjian-perjanjian yang telah dibuat oleh Pembanding dan juga istri
Terbanding mengenai rumah yang menjadi objek dalam perkara ini harus
dianggap sah adanya;
-------bahwa perjanjian sewa-menyewa tertanggal 5 Januari 2011 dibuat atas
dasar keinginan dari Terbanding untuk menyewa rumah milik Pembanding I,
karena Pengikatan jual beli antara Pembanding I dan Terbanding telah batal
akibat perbuatan ingkar janji (Wanprestasi) atas pembayaran angsuran rumah
milik Pembanding I yang dilakukan oleh Terbanding tersebut, dimana
Terbanding yang diwakili oleh istrinya telah sepakat untuk menyewa rumah
tersebut sebesar Rp. 5.000.000,- (lima juta rupiah) dalam setahun;
-------bahwa sewa menyewa terhadap rumah milik Pembanding I,II tersebut
telah dilakukan dari tanggal 05 Januari 2011 sampai dengan Nopember 2013,
yang artinya Terbanding telah mengontrak rumah milik Pembanding selama
lebih kurang 2 (dua) tahun 10 (sepuluh) bulan, akan tetapi setelah itu
Terbanding kembali tidak melakukan kewajibannya dalam memberikan uang
sewa kepada Pembanding dan tetap menguasai rumah milik Pembanding
tersebut sampai saat ini;
-------bahwa andaikata –quad non- benar judex factie menyatakan uang yang
telah diserahkan oleh istri Terbanding yang masing-masing sebesar Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) harus diperhitungkan sebagai bagian pelunasan
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 38 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
kekurangan angsuran pembelian rumah Pembanding I, maka harus dilihat,
penyerahan uang tersebut masing-masing dilakukan pada tanggal 8 Pebruari
2011 (vide Bukti T I,II-5), tanggal 31 Mei 2012 (vide Bukti T I,II-6), dan pada
tanggal 17 Juni 2013 (vide Bukti T I,II-7);
-------bahwa dalam pasal 1 huruf (d) Akta Pengikatan Jual Beli tertanggal 13 Juli
1998 yang dibuat dihadapan Turut Terbanding, Pembanding dan Terbanding
telah sepakat untuk melakukan pelunasan terhadap angsuran rumah tersebut
dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun, dimana kemudian
Terbanding melakukan penyetoran pertama kali pada tanggal 11 Nopember
1998, sehingga batas waktu tersebut berakhir pada tanggal 10 Nopember 2008;
-------bahwa apabila judex factie menyatakan bahwa uang tersebut harus
dianggap sebagai pelunasan angsuran milik Pembanding, maka dari tanggal
penyerahan uang tersebut yang oleh judex factie dianggap sebagai bagian
pelunasan dapat dilihat, Terbanding tetap melakukan perbuatan ingkar janji
(wanprestasi) karena penyerahan uang yang oleh judex factie dianggap sebagai
bagian pelunasan tersebut dilakukan pada tahun 2011 sehingga telah melebihi
batas waktu 10 (sepuluh) tahun maksimal pelunasan yang harus dipenuhi oleh
Terbanding;
-------bahwa di dalam pasal 5 (lima) point 4 (empat) Akta pengikatan Jual Beli
No. 11 tertanggal 13 Juli 1998 Terbanding telah sepakat dan berjanji apabila
Terbanding lalai selama lebih dari 1 (satu) bulan dalam membayar sisa harga
jual beli rumah tersebut maka uang pembayaran yang telah diberikan kepada
Tergugat I hangus dan menjadi milik Tergugat I, sedangkan Pengikatan Jual
Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 yang di buat di hadapan turut Terbanding batal
dan tidak berlaku lagi;
-------bahwa berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas, secara jelas dapat
dilihat Terbanding tidak dapat membuktikan dalilnya telah melakukan pelunasan
terhadap angsuran rumah yang dibelinya dari Pembanding I,II, sehingga
gugatan yang diajukan oleh Terbanding tersebut tidak beralasan dan berdasar
adanya serta tidak dapat dibuktikan kebenarannya, sehingga harus ”ditolak”
atau setidak-tidaknya ”dinyatakan tidak dapat diterima (niet onvankelijke
verklaard)”;
-------bahwa oleh karenanya, maka patut dan beralasan kiranya menurut
hukum apabila Putusan Pengadilan Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014
No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, harus dibatalkan adanya;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 39 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
C. Dalam Rekonpensi
-------bahwa Pembanding I/Tergugat I dk/Penggugat I dr dan Pembanding
II/Tergugat II dk/Penggugat II dr menghunjuk kembali seluruh uraian-uraian
yang telah dikemukakan dalam konpensi diatas dan mohon dianggap sebagai
telah diulangi serta mohon diterima sebagai satu kesatuan yang tidak
terpisahkan dengan uraian-uraian dalam rekonpensi ini;
-------bahwa Pembanding I/Tergugat I dk/Penggugat I dr dan Pembanding
II/Tergugat II dk/Penggugat II dr adalah tetap atas dalil gugatan rekonpensi
serta segala sesuatu yang telah diajukan dalam perkara ini, tetap membantah
dan menolak dengan tegas seluruh dalil gugatan yang diajukan
Terbanding/Penggugat dk/Tergugat dr dalam perkara ini, terkecuali diakui
secara tegas tentang kebenaran dalam memori banding ini;
-------bahwa tidak dapat diterima dan harus ditolak dan dikesampingkan adanya,
karena tidak mengandung kebenaran serta tidak sesuai dengan ketentuan
hukum yang berlaku, kesimpulan pendapat dalam pertimbangan hukum judex
factie pada halaman 41 (empat puluh satu) alinea 3 (tiga) yang pada pokoknya
berpendapat bahwa “tidak ada keterlambatan pembayaran angsuran sampai
batas waktu sebagaimana yang disepakati dalam Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tanggal 13 Juli 1998, sehingga Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi
tidak terbukti melakukan wanprestasi, oleh karena itu petitum angka 3 gugatan
Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I dan Tergugat II konpensi
yang memohon agar Tergugat Rekonpensi/Penggugat Konpensi dinyatakan
telah melakukan Wanprestasi adalah tidak beralasan dan harus ditolak;
-------bahwa Terbanding memiliki kewajiban sisa pembayaran pembelian rumah
milik Pembanding I sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu
rupiah), dimana sisa sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus
ribu rupiah) adalah sisa yang disepakati oleh Pembanding I apabila Pembanding
I memperoleh pembayaran tersebut secara tunai dari Terbanding yang
berencana melakukan pinjaman kepada Bank dengan sistem KPR dengan
jangka waktu pelunasan selama 10 (sepuluh) tahun;
-------bahwa hingga bulan Nopember 1999, ternyata Penggugat tidak dapat
melakukan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) karena permohonan KPR Penggugat
ditolak dan tidak dapat dikabulkan oleh Bank yang disebabkan oleh pekerjaan
Penggugat sebagai seorang pelaut yang mengharuskan Penggugat untuk
berpergian dari satu kota ke kota lainnya dalam jangka waktu yang sangat lama
sehingga jarang menetap di satu tempat;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 40 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa andaikata -quad noun- benar Pembanding I ada menawarkan untuk
mengangsur pembayaran kredit rumah tersebut ke dalam rekening milik
Pembanding I tersebut, tentu saja Terbanding tidak dapat menganggap sisa
pembayaran pembelian rumah dari Terbanding kepada Penggugat adalah tetap
sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah), tanpa
memperhitungkan bunga wajar yang berhak diperoleh oleh Pembanding atas
hutang tersebut;
-------bahwa tentu saja ketentuan pembayaran sisa pelunasan terhadap
Pembanding tersebut telah melalui prosedur penghitungan, antara jumlah
hutang, jangka waktu pelunasan dan juga bunga wajar yang telah
diperhitungkan setiap bulannya (sebagaimana layaknya proses pinjam
meminjam uang di Bank), sehingga jumlah uang yang harus disetorkan oleh
Terbanding kedalam rekening Pembanding I yang telah disepakati adalah
sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah) setiap bulannya selama
10 (sepuluh) tahun, sejak bulan Nopember 1998;
-------bahwa sesuai dengan pengakuan dan juga tabel pembayaran yang di buat
oleh Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 9 (sembilan)
dan angka 10 (sepuluh), dapat dilihat Terbanding melakukan pembayaran
angsuran rumah pertama kali pada bulan Nopember tahun 1998 dan sering
sekali terlambat bahkan lalai dalam melakukan kewajibannya dalam melakukan
pembayaran;
-------bahwa bahkan Terbanding pernah mangkir dan lalai dalam melakukan
kewajiban pembayaran angsuran rumah terhadap Pembanding I,II selama 7
(tujuh) bulan, yakni kelalaian untuk pembayaran pada bulan Agustus 2001
sampai dengan Februari 2002, sebagaimana telah diakui oleh Pembanding
dalam gugatannya pada halaman 3 (tiga) angka 10 (sepuluh) Nomor 27 (dua
puluh tujuh) dan 28 (dua puluh delapan) dan kemudian Terbanding pada
akhirnya melakukan pembayaran terakhir kali pada tanggal 18 Juli tahun 2002;
-------bahwa dari tabel pembayaran yang telah di buat oleh Terbanding didalam
gugatannya tersebut, telah menunjukkan Terbanding dapat dikategorikan
sebagai pembeli yang tidak beritikad baik, karena tidak dapat menjaga tertibnya
kewajiban pembayaran angsuran rumah tersebut kepada Pembanding I,II;
-------bahwa andaikata –quad noun- benar jumlah hutang dari Terbanding
terhadap Pembanding I, dan II adalah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua
juta lima ratus ribu rupiah) maka sesuai dengan pengakuan tegas dari
Terbanding di dalam gugatannya pada halaman 4 (empat) angka 12 (dua belas)
telah memuat pengakuan tegas dari Terbanding bahwa Pembanding masih
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 41 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
memiliki sisa kewajiban pembayaran pembelian rumah Pembanding I,II tersebut
sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah);
-------bahwa didalam gugatannya Terbanding mendalilkan telah sejak bulan Juli
2002 tidak lagi membayar uang angsuran ke rekening Pembanding I karena
ingin melunasinya, namun akan tetapi Terbanding selama persidangan perkara
ini berlangsung tidak pernah mampu membuktikan kebenaran Terbanding
datang menemui Pembanding I pada bulan Juli 2002, baik dari bukti bukti
tertulis maupun dari saksi-saksi yang dihadirkan oleh Terbanding sendiri dalam
pemeriksaan perkara ini;
-------bahwa keterangan saksi Siti Matondang Simanungkalit yang dihadirkan
oleh Terbanding dalam pemeriksaan perkara ini, hanya menerangkan saksi
pernah diajak oleh istri Terbanding datang ke rumah Pembanding I dengan
maksud melunasi sisa harga rumah yang ditempatinya sekitar tahun 2007 atau
2008, sehingga keterangan saksi tersebut telah bertentangan dengan dalil dari
Terbanding yang menyatakan menjumpai Pembanding I pada bulan Juli tahun
2002, sehingga harus ditolak adanya;
-------bahwa keterangan saksi yang bertolak belakang dengan dalil dari
Terbanding tersebut tentu saja tidak dapat menguatkan dalil Terbanding yang
menyatakan berniat untuk melunasi pembayaran sewa rumah tersebut sejak
bulan Juli tahun 2002 dengan mendatangi Pembanding I, akan tetapi tidak
dapat menjumpainya;
-------bahwa andaikata -quad non- benar Terbanding memang memiliki niat
untuk melunasi sisa pembayaran pembelian rumah tersebut sejak bulan Juli
tahun 2002, mengapa Terbanding tidak menyetorkan sisa pembayaran
pembelian rumah tersebut ke rekening milik Pembanding I, kemudian
mendatangi Pembanding I dan meminta Pembanding I menyerahkan sertifikat
tanah tersebut, padahal di tabel pembayaran Terbanding di dalam gugatannya,
Terbanding masih menyetorkan angsuran pembayaran pembelian rumah
tersebut kepada Pembanding I pada tanggal 18 Juli 2002;
-------bahwa andaikata –quad non- benar judex factie menyatakan uang yang
telah diserahkan oleh istri Terbanding yang masing-masing sebesar Rp.
5.000.000,- (lima juta rupiah) harus diperhitungkan sebagai bagian pelunasan
kekurangan angsuran pembelian rumah Pembanding I, maka harus dilihat,
bahwa penyerahan uang tersebut masing-masing dilakukan pada tanggal 8
Pebruari 2011 (vide Bukti T I,II-5), tanggal 31 Mei 2012 (vide Bukti T I,II-6), dan
pada tanggal 17 Juni 2013 (vide Bukti T I,II-7);
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 42 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
-------bahwa dalam pasal 1 huruf (d) Akta Pengikatan Jual Beli tertanggal 13 Juli
1998 yang dibuat dihadapan Turut Terbanding, Pembanding dan Terbanding
telah sepakat untuk melakukan pelunasan terhadap angsuran rumah tersebut
dalam jangka waktu maksimal 10 (sepuluh) tahun, dimana kemudian
Terbanding melakukan penyetoran pertama kali pada tanggal 11 Nopember
1998, sehingga batas waktu tersebut berakhir pada tanggal 10 Nopember 2008;
-------bahwa apabila judex factie menyatakan bahwa uang tersebut harus
dianggap sebagai pelunasan angsuran milik Pembanding, maka dari tanggal
penyerahan uang tersebut yang oleh judex factie dianggap sebagai bagian
pelunasan dapat dilihat Terbanding tetap melakukan perbuatan ingkar janji
(wanprestasi) karena penyerahan uang yang oleh judex factie dianggap sebagai
bagian pelunasan tersebut dilakukan pada tahun 2011 sehingga telah melebihi
batas waktu 10 (sepuluh) tahun maksimal pelunasan yang harus dipenuhi oleh
Terbanding;
-------bahwa uraian-urain tersebut dan dari pengakuan tegas-pengakuan tegas
dari Terbanding tersebut telah menunjukkan Pembanding telah melangar
kesepakatan-kesepakatan sebagaimana tertuang dalam Akta Pengikatan Jual
Beli Nomor 11, tertanggal 13 Juli 1998, sehingga Pembanding dapat
dikategorikan telah melakukan perbuatan Wanprestasi terhadap Pembanding
dan dianggap belum melakukan pelunasan terhadap cicilan sisa pembelian
rumah milik Pembanding sebagaimana telah disepakati oleh Pembanding I,II
dan Terbanding di hadapan Turut Terbanding;
-------bahwa sesuai dengan isi pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan
Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998, disebutkan apabila setelah 1 (satu) bulan
masa keterlambatan dalam melakukan angsuran bulanan Terbanding tetap
tidak dapat memenuhi kewajibannya dalam membayar sisa harga jual beli
tersebut kepada Pembanding I, maka uang pembayaran yang telah diberikan
kepada Pembanding I hangus dan menjadi milik Pembanding I, sedangkan
Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 batal dan tidak berlaku lagi;
-------bahwa sikap dan perbuatan Terbanding yang tidak melaksanakan isi Akta
Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 tersebut secara jelas telah
menunjukkan Terbanding telah melakukan perbuatan ingkar janji (Wanprestasi)
terhadap Pembanding I,II;
-------bahwa oleh karena itu, berdasarkan uraian-uraian tersebut diatas,
dimohonkan kehadapan Majelis Hakim Tinggi yang memeriksa dan mengadili
perkara ini, berkenan untuk mengambil dan menjatuhkan putusan yang
amarnya berbunyi sebagai berikut :
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 43 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
M E N G A D I L I :
1. “Menerima Permohonan Banding dari Pembanding I,II”;
2. “Membatalkan Putusan Pengadilan Negeri Kelas I-A Medan di Medan Nomor
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn, tertanggal 15 Oktober 2014”;
DAN MENGADILI SENDIRI :
Dalam Konpensi :
Dalam Eksepsi
- “Mengabulkan eksepsi Pembanding I,II/Penggugat I,II dr/Tergugat I,II dk”
Dalam Pokok Perkara :
- “Menolak atau setidak-tidaknya menyatakan gugatan yang diajukan oleh
Penggugat/Terbanding tidak dapat diterima”;
Dalam Rekonpensi :
1. “Mengabulkan gugatan Penggugat I,II dr/Tergugat I,II dk/Pembanding I,II
untuk seluruhnya”;
2. “Menyatakan sah dan berharga sita jaminan (conservatoir beslag) yang
telah dijalankan dalam perkara ini”;
3. “Menyatakan Tergugat dr/Terbanding telah melakukan perbuatan
wanprestasi”;
4. “Menyatakan Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998, yang
dibuat dihadapan Turut Tergugat dk/Turut Terbanding, batal dan tidak
berkekuatan hukum adanya”;
5. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding atau pihak ketiga yang memperoleh
hak dari Tergugat dr/Terbanding untuk mengosongkan dan menyerahkan
rumah dalam perkara aquo secara sukarela dan seketika kepada
Penggugat I,II dr/Pembanding I,II“;
6. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding untuk membayar kepada Penggugat
I,II dr/Pembanding I,II, seketika dan sekaligus, biaya pengacara sebesar
Rp. 100.000.000.- (seratus juta rupiah)”;
7. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding untuk membayar uang dwangsom
(uang paksa) sebesar Rp. 1.000.000,- (satu juta rupiah) tiap harinya atas
keterlambatan Penggugat/Terbanding dalam mentaati putusan perkara
aquo yang telah berkekuatan hukum tetap”;
8. "Menyatakan putusan di dalam perkara ini dinyatakan dapat dijalankan
terlebih dahulu walaupun ada verzet, banding maupun kasasi (uit voerbaar
bij voorraad)";
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 44 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
9. “Menghukum Tergugat dr/Terbanding untuk membayar biaya-biaya yang
timbul dalam pemeriksaan perkara ini";
Atau jika Pengadilan berpendapat lain, mohon putusan yang seadil-adilnya (ex
aequo et bono);
Menimbang, bahwa terhadap memori banding dari Kuasa Hukum
Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II tersebut, Kuasa Hukum
Terbanding semula Penggugat telah mengajukan kontra memori banding yang
pada pokoknya menerangkan hal-hal sebagai berikut :
A. Bahwa Terbanding/Penggugat membantah keras Memori Banding dari
Para Pembanding tertanggal 8 April 2015 ;
Bahwa Terbanding sangat sependapat terhadap Putusan Pengadilan
Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 Nomor.
164/Pdt.G/2014/PN-Mdn oleh karena Putusan tersebut sangat adil dan
telah menjalankan peradilan sesuai dengan peraturan perundang-
perundangan yang berlaku serta putusan tersebut telah menerapkan
hukum sebagaimana mestinya ;
Bahwa Terbanding menerima Memori Banding dari Para Pembanding
pada tanggal 19 Oktober 2015 serta Kontra Memori Banding ini diajukan
pada tanggal juni 2016, sehingga masih dalam tenggang waktu yang
ditentukan oleh perundang-undangan yang berlaku ;
Bahwa oleh karena Kontra Memori Banding ini diajukan dan dilakukan
menurut cara-cara dengan memperhatikan tenggang waktu yang
ditentukan oleh Undang-undang, maka secara formal Kontra Memori
Banding dari Terbanding seyogyanya harus dapat diterima ;
B. Bahwa Putusan Pengadilan Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014
No. 164/Pdt.G/2014/PN-Mdn amarnya berbunyi sebagai berikut :
M E N G A D I L I
DALAM KONVENSI :
1. Dalam Eksepsi ;
- Menolak Eksepsi dari Tergugat I dan Tergugat II ;
2. DALAM POKOK PERKARA ;
- Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
- Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi ;
- Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11
tanggal 13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 45 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Wahab, SH sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH
Notaris di Medan ;
- Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga
rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 (seratus
tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No.
303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09,
Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan
Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka
Indah:
- Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang
sah atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2
(seratus tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak
Milik 303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09,
Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan
Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan Perumahan Cempaka
Indah ;
- Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai
sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah
seluas seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang
terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan
Tanjung Kusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau
dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah kepada Penggugat ;
- Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku
sebagai pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta
apabila Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan
sertifikat hak milik No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;
- Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini
kepada Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu
tindakan hukum yang sah dihadapan pejabat yang berwenang
dalam upaya proses peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik
No. 303/Tanjung Gusta menjadi atas nama Penggugat ;
- Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa Menyewa
tanggal 5 Januari 2011 ;
- Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa
(dwangsom) sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah) untuk
setiap hari keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak
putusan ini berkekuatan hukum tetap ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 46 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
- Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan
ini ;
- Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;
DALAM REKONPENSI
- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II
Rekonpensi/Tergugat I dan Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI
- Menghukum Para Tergugat Konpensi/Para Penggugat
Rekonpensi secara tanggung menanggung untuk membayar biaya
perkara sebanyak Rp. 1.201.000,- (satu juta dua ratus satu ribu
rupiah) ;
C. Pengadilan Negeri Medan telah lalai dan tidak menjalankan perkara aquo
sebagaimana mestinya ;
Bahwa Putusan perkara aquo diucapkan dalam sidang terbuka
untuk umum pada tanggal 15 Oktober 2014 yang dihadiri oleh
Kuasa Penggugat dan tanpa dihadiri oleh Tergugat I, Tergugat II
dan Turut Tergugat akan tetapi putusan tersebut diberitahukan
kepada kuasa Tergugat I dan Tergugat II pada tanggal … Pebruari
2015 ;
Bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah mengajukan permohonan
banding pada tanggal 11 Maret 2015 berdasarkan Akta Banding
No. 26/2015 tertanggal 11 Maret 2015 dan Memori Banding
diterima oleh Pengadilan Negeri Medan pada tanggal 8 April
2015 ;
Bahwa Terbanding mengetahui Tergugat I dan Tergugat II
mengajukan permohonan banding berdasarkan Relaas
Pemberitahuan Pernyataan Banding No. 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn
yang diterima pada tanggal 19 Oktober 2015 bersamaan dengan
Relaas Penyerahan Memori Banding serta Relaas Pemberitahuan
Mempelajari Berkas yang ditandatangani oleh kuasa hukum
Terbanding ;
Bahwa terlihat Pengadilan Negeri Medan telah lalai dan tidak
menjalankan perkara aquo sebagaimana mestinya oleh karena
putusan diucapkan pada tanggal 15 Oktober 2014 akan tetapi
putusan diberitahukan kepada Tergugat I dan Tergugat II pada
Pebruari 2015 ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 47 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa Tergugat I dan Tergugat II telah menyatakan banding pada
tanggal 11 Maret 2015 dan menyerahkan Memori Banding pada
tanggal 8 April 2015 akan tetapi Terbanding mengetahui Tergugat
I dan Tergugat II mengajukan permohonan banding serta
mendapatkan Memori Banding Para Pembanding berdasarkan
Relaas Pemberitahuan Pernyataan Banding No.
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn yang diterima pada tanggal 19 Oktober
2015 bersamaan dengan Relaas Penyerahan Memori Banding
serta Relaas Pemberitahuan Mempelajari Berkas sehingga terlihat
Pengadilan Negeri Medan telah menahan selama 6 (enam) bulan
berkas perkara banding aquo ;
Bahwa untuk itu Terbanding/Penggugat mohon kehadapan Bapak
Ketua Pengadilan Tinggi Medan selaku pengawas Pengadilan
Negeri Medan agar dapat melakukan tindakan hukum terhadap
oknum-oknum petugas Pengadilan Negeri Medan yang dengan
sengaja tidak menjalankan perkara aquo sebagaimana mestinya
sehingga peradilan cepat dan seherhana sebagaimana yang
diharapkan oleh pencari keadilan dapat terwujud sesuai dengan
harapan ;
D. Bahwa adapun alasan-alasan dan bantahan-bantahan dari Terbanding
atas Memori Banding dari Para Pembanding adalah seperti diuraikan
dibawah ini :
a. DALAM EKSEPSI ;
Bahwa Terbanding membantah dengan keras dalil-dalil Para
Pembanding keseluruhannya kecuali yang diakui dengan tegas
oleh Terbanding didalam Kontra Memori Banding ini ;
Bahwa Judex Factie dalam memeriksa, mengadili dan memutus
perkara aquo telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh
perundang-undangan yang berlaku sehingga sudah sewajarnya
putusan judex factie tersebut untuk dipertahankan ;
Bahwa Judex Factie telah menjalankan fungsinya dengan baik
untuk memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara aquo,
sehingga proses peradilan tersebut telah sesuai dengan yang
diharapkan oleh perundang-undangan yang berlaku ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 48 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa pertimbangan hukum Majelis Hakim Pengadilan Negeri
Medan pada halaman 29 (dua puluh Sembilan) alinea 3 (tiga)
telah sesuai dengan ketentuan perundang-undangan yang
berlaku, oleh karena eksepsi Para Pembanding tidak menyangkut
kewenangan mengadili maka eksepsi Para Pembanding telah
menyangkut pokok perkara yang membutuhkan pembuktian ;
Bahwa Para Pembanding/Tergugat I dan II telah mengajukan
eksepsi dengan menyatakan Terbanding/Penggugat tidak
memenuhi prestasi sebagaimana yang telah diperjanjikan dan
disepakati (Exceptio Non Adimpleti contractus) sehingga
Terbanding/Penggugat tidak memiliki alas hak dan kewenangan
untuk mengajukan prestasi ;
Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf d Akta Pengikatan
Jual beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli 1998 yang menyatakan
pelunasan jual beli rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh
dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit
Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu 10 (sepuluh)
tahun dengan sendirinya demi hukum menjadi gugur oleh karena
antara Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat secara
lisan terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan
melalui rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439
setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu
rupiah) ;
Bahwa Terbanding telah melaksanakan kesepakatan lisan antara
Pembanding I dengan Terbanding tersebut dengan menyerahkan
uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II pada tanggal
11 Nopember 1998 berdasarkan bukti P – 5 sebagai setoran
pertama ;
Bahwa selanjutnya Terbanding berdasarkan bukti P – 6 telah
menyetorkan kerekening Pembanding I sebesar 1.060.000,-
kemudian berdasarkan P-7 s/d P - 34 Terbanding telah
menyetorkan secara rutin kerekening Pembanding I pada Bank
BNI nomor 780307439 setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,-
(lima ratus tiga puluh ribu rupiah) sehingga Terbanding telah
melakukan pembayaran secara cicilan berdasarkan bukti P – 5 s/d
P – 34 adalah sebesar Rp. 16.400.000,- (enam belas juta empat
ratus ribu rupiah), sehingga sisa pembayaran pembelian rumah
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 49 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
yang harus dilunasi oleh Terbanding adalah sebesar Rp.
22.500.000 – Rp. 16.400.000 = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus
ribu rupiah) ;
Bahwa berdasarkan bukti P – 34 yaitu slip setoran kerekening
Pembanding I tertanggal 18 Juli 2002, untuk membuktikan
Terbanding terakhir kali membayar secara cicilan melalui rekening
Pembanding I pada Bank BNI, oleh karena sisa pembelian rumah
hanya bersisa sebesar Rp. 6.100.000,- kemudian Terbanding
berniat melunasinya kepada Pembanding I akan tetapi
Pembanding I sengaja mengulur waktu dengan menyatakan
nantilah itu, gampanglah itu ;
Bahwa dengan terlaksananya pembayaran cicilan yang telah
dilakukan oleh Terbanding kepada Para Pembanding berdasarkan
bukti P-5 s/d P-34 sehingga dengan sendirinya ketentuan pasal
pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual beli Nomor 11 tertanggal 13
Juli 1998 menjadi batal demi hukum oleh karena dalam waktu
kurang dari 10 (sepuluh) tahun Terbanding telah membayar
sebesar Rp. 16.400.000 (enam belas juta empat ratus ribu rupiah)
dari sisa pembayaran pembelian rumah sebesar Rp. 22.500.000,-
(dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah);
Bahwa Terbanding telah membayar lunas seluruh pembelian
rumah berdasarkan Akta Pengikatan Jual beli Nomor 11
tertanggal 13 Juli 1998 sesuai dengan bukti P-3 s/d P – 36
sehingga Terbanding berhak untuk mengajukan gugatan dalam
perkara aquo untuk menuntut prestasi dari Para Pembanding agar
dapat menyerahkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
kepada Terbanding ;
b. DALAM POKOK PERKARA ;
Bahwa Terbanding membantah dengan keras dalil-dalil Para
Pembanding secara keseluruhannya kecuali yang diakui dengan
tegas oleh Terbanding didalam Kontra Memori Banding ini ;
Bahwa Judex Factie dalam memeriksa, mengadili dan memutus
perkara aquo telah memenuhi syarat-syarat yang ditentukan oleh
perundang-undangan yang berlaku sehingga sudah sewajarnya
putusan judex factie tersebut untuk dipertahankan ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 50 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa Judex Factie telah menjalankan fungsinya dengan baik
untuk memeriksa, mengadili dan memutuskan perkara aquo,
sehingga proses peradilan tersebut telah sesuai dengan yang
diharapkan oleh perundang-undangan yang berlaku ;
Bahwa Majelis Hakim Pengadilan Negeri Medan yang memeriksa
dan memutus perkara aquo telah menjalankan peradilan sesuai
dengan ketentuan perundang-undangan yang berlaku dengan
mempertimbangkan secara cermat bukti-bukti yang diajukan para
pihak dipersidangan serta telah memutus perkara dengan
memberikan analisa hukum dan pertimbangan terhadap dalil-dalil
argumentasi hukum sesuai dengan bukti-bukti yang diajukan oleh
Para Pembanding maupun Terbanding ;
Bahwa Judex Factie didalam pertimbangan-pertimbangan
hukumnya dari halaman 28 hingga halaman 42 telah secara jelas,
rinci dan cermat secara lengkap mempertimbangkan segala fakta-
fakta yang timbul selama proses persidangan baik dalil-dalil yang
dikemukakan oleh Terbanding/Penggugat maupun Para
Pembanding/Para Tergugat serta bukti-bukti yang telah diajukan
para pihak dipersidangan disertai dengan alasan dan dasar hukum
yang jelas untuk mengabulkan gugatan Penggugat sebagian ;
Bahwa Para Pembanding tidak membaca dengan cermat putusan
perkara aquo sehingga dengan tergesa-gesa menyatakan
pertimbangan hukum Judex Factie tidak memuat pertimbangan
hukum yang cukup dan cermat (onvoeldoende gemotiveerd)
padahal Judex Factie telah mempertimbangkan seluruh bukti-bukti
baik yang diajukan oleh Terbanding/Penggugat maupun Para
Pembanding disertai dengan dasar hukum yang jelas telah
dikemukan oleh Judex factie didalam putusan perkara aquo ;
Bahwa Terbanding/Penggugat telah dapat membuktikan
gugatannya baik melalui bukti-bukti tertulis serta saksi-saksi yang
telah didengar keterangannya dipersidangan sedangkan bukti-
bukti dan saksi-saksi yang diajukan oleh Para Pembanding
dipersidangan tidak dapat membuktikan bantahannya terhadap
gugatan Terbanding/Penggugat ;
Bahwa Judex Factie yang didalam putusan akhirnya telah
mengabulkan gugatan Terbanding/Penggugat sebagian dengan
mengemukakan dasar hukum didalam pertimbangan hukumnya
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 51 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
yaitu ketentuan pasal 1234 KUHPdt, pasal 383 R.Bg, Undang-
undang Nomor : 48 Tahun 2009 Tentang Kekuasaan Kehakiman
serta peraturan perundang-undangan lainnya sehingga Putusan
Mahkamah Agung RI No. 689 K/Sip/1989 tertanggal 18 Desember
1970 tidak dapat diterapkan dalam perkara aquo ;
Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 34 (tiga
puluh empat) alinea pertama tidak bertentangan atau kontradiktif
dengan pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 36 (tiga
puluh enam) alinea terakhir oleh karena bagaimana mungkin objek
rumah yang terletak dijalan Cempaka III No. 9 Medan yang telah
menjadi objek jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tertanggal 13 Juli 1998 (bukti P-1 = T I, II -2) dijadikan objek
sewa menyewa yang dilakukan oleh Julitha Panjaitan dengan
Pembanding I/Tergugat I tanpa persetujuan Terbanding/
Penggugat ;
Bahwa surat perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh
Pembanding I/Tergugat I dengan Julitha Panjaitan adalah sebagai
akal-akalan Pembanding I/Tergugat I yang ingin membatalkan
secara sepihak Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli
1998 (bukti P-1 = T I, II -2) padahal Terbanding/Penggugat telah
membayar sebesar Rp. 38.900.000,- (tiga puluh delapan juta
sembilan ratus ribu rupiah) dari nilai jual rumah objek sengketa
yang telah disepakati antara Terbanding dan Para Pembanding
sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) sehingga
sisa yang harus dibayar oleh Terbanding/Penggugat adalah
sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) ;
Bahwa Para Pembanding tidak dapat membatalkan secara
sepihak jual beli yang telah disepakati antara Para Pembanding
dengan Terbanding oleh karena Terbanding telah membayar
panjar berdasarkan bukti P – 3 dan P - 4 serta membayar
sebagian sisa pembayaran harga rumah objek sengketa
berdasarkan bukti P – 5 s/d P – 34 ;
Bahwa sesuai dengan ketentuan pasal 1464 KUHPerdata
menyebutkan Jika pembelian dibuat dengan memberi uang panjar
tak dapatlah salah satu pihak meniadakan pembelian itu dengan
menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 52 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa antara Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat
secara lisan terhadap sisa pembayaran pembelian rumah
disetorkan melalui rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor
780307439 setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga
puluh ribu rupiah) sehingga ketentuan pasal 1 huruf d Akta
Pengikatan Jual beli Nomor 11 tertanggal 13 Juli 1998 yang
menyatakan pelunasan jual beli rumah sebesar Rp. 22.500.000,-
(dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) akan dibayar secara
KPR (Kredit Pemilikan Rumah) melalui Bank dalam jangka waktu
10 (sepuluh) tahun dengan sendirinya demi hukum menjadi gugur
oleh karena Terbanding telah melaksanakan kesepakatan lisan
antara Pembanding I dengan Terbanding tersebut dengan
menyerahkan uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II
pada tanggal 11 Nopember 1998 berdasarkan bukti P – 5 sebagai
setoran pertama serta telah menyetorkan rekening Pembanding I
pada Bank BNI nomor 780307439 berdasarkan bukti P – 6 s/d P –
34 ;
Bahwa disamping itu berdasarkan bukti P – 35 dan P - 36 istri
Terbanding/Penggugat telah membayar sebesar Rp. 10.000.000,-
(sepuluh juta rupiah) kepada Para Pembanding/Para Tergugat
sehingga jumlah pembayaran yang telah dibayarkan oleh
Terbanding/Penggugat kepada Para Pembanding telah melebihi
dari harga jual rumah yang telah disepakati sebesar Rp.
45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan perincian
sebagai berikut :
1. Panjar I (bukti P – 3) sebesar ......................... Rp. 10.000.000
2. Panjar II (bukti P – 4) sebesar ........................ Rp. 12.500.000
3. Diterima Pembanding II (bukti P – 5) sebesar Rp. 500.000
4. Setor kerekening Pembanding I
(bukti P–6 s/d 34), .......................................... Rp. 15.900.000
5. Diserahkan istri Terbanding (bukti P – 35,36) Rp. 10.000.000
Jumlah keseluruhan Rp. 48.900.000
(empat puluh delapan juta Sembilan ratus ribu rupiah)
Bahwa sudah sewajarnya perjanjian sewa menyewa tertanggal 5
Januari 2011 antara Pembanding I dan Istri Terbanding tidak sah
dan batal demi hukum oleh karena objek rumah sebagaimana
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 53 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
yang terdapat didalam perjanjian sewa menyewa tertanggal 5
Januari 2011 yang terletak dijalan Cempaka III No. 9 Medan telah
menjadi objek jual beli berdasarkan Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tertanggal 13 Juli 1998 (bukti P-1 = T I, II -2) yang secara
hukum belum dibatalkan dan masih sah secara sehingga tidak
dapat diterima secara hukum dijadikan objek sewa menyewa ;
Bahwa dengan demikian pertimbangan Judex Factie yang telah
membatalkan perjanjian sewa menyewa tertanggal 5 Januari 2011
antara Pembanding I dan Istri Terbanding/Penggugat tidak
bertentangan/kontradiktif dengan pertimbangan hukum satu
dengan lainnya sehingga Putusan Mahkamah Agung RI ter 1986
No. 3538 K/Pdt/1983 tidak dapat diterapkan dalam perkara aquo ;
Bahwa Judex Factie tidak salah menafsirkan dan tidak salah
menerapkan hukum terhadap pertimbangan hukum pada halaman
37 (tiga puluh) alinea 4 (empat) yang telah menyatakan sah demi
hukum Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13 Juli 1998
(bukti P-1 = T I, II -2) oleh karena Terbanding/Penggugat tidak
pernah melanggar isi akta pengikatan jual beli dan telah
melaksanakannya sepenuhnya isi pengikatan jual beli tersebut ;
Bahwa Para Pembanding telah membenarkan antara Para
Pembanding dengan Terbanding/Penggugat telah
menandatangani Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tertanggal 13
Juli 1998 (bukti P-1 = T I, II -2) dan Terbanding/Penggugat telah
membayar panjar sebesar 50 % (lima puluh persen) atau Rp.
22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus ribu rupiah) dari harga
nilai jual rumah sebesar Rp. 45.000.000,- (empat puluh lima juta
rupiah) ;
Bahwa ketentuan pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual beli Nomor
11 tertanggal 13 Juli 1998 yang menyatakan pelunasan jual beli
rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus
ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
melalui Bank dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun dengan
sendirinya demi hukum menjadi gugur oleh karena antara
Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat secara lisan
terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan melalui
rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 setiap
bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah);
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 54 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa sebagai realisasi kesepakatan lisan antara Terbanding dan
Pembanding I maka Terbanding berdasarkan bukti P – 5 telah
menyerahkan uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II
pada tanggal 11 Nopember 1998 sebagai setoran pertama serta
selanjutnya telah menyetorkan rekening Pembanding I pada Bank
BNI nomor 780307439 berdasarkan bukti P – 6 s/d P – 34 ;
Bahwa berdasarkan P-7 s/d P - 34 Terbanding telah menyetorkan
secara rutin kerekening Pembanding I pada Bank BNI nomor
780307439 setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga
puluh ribu rupiah) sehingga Terbanding telah melakukan
pembayaran secara cicilan berdasarkan bukti P – 5 s/d P – 34
adalah sebesar Rp. 16.400.000,- (enam belas juta empat ratus
ribu rupiah), sehingga sisa pembayaran pembelian rumah yang
harus dilunasi oleh Terbanding adalah sebesar Rp. 22.500.000 –
Rp. 16.400.000 = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) ;
Bahwa berdasarkan bukti P – 34 yaitu slip setoran kerekening
Pembanding I tertanggal 18 Juli 2002, untuk membuktikan
Terbanding terakhir kali membayar secara cicilan melalui rekening
Pembanding I pada Bank BNI, oleh karena sisa pembelian rumah
hanya bersisa sebesar Rp. 6.100.000,- kemudian Terbanding
berniat melunasinya kepada Pembanding I akan tetapi
Pembanding I sengaja mengulur waktu dengan menyatakan
nantilah itu, gampanglah itu ;
Bahwa Para Pembanding tidak dapat menyangkal pembayaran
uang cicilan harga pembelian rumah berdasarkan bukti P – 7 s/d P
- 34 yang telah disetorkan oleh Terbanding melalui rekening
Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 ;
Bahwa tidak mungkin Terbanding begitu saja menyetorkan sisa
pembayaran pembelian rumah kerekening Pembanding I tanpa
adanya perintah dari Pembanding I dan diantara Pembanding I
dengan Terbanding tidak ada pembicaraan perhitungan bunga
terhadap sisa pembayaran pembelian rumah yang harus
disetorkan kerekening Pembanding I ;
Bahwa Para Pembanding keliru menilai sisa pembayaran sebesar
Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) yang diuraikan
oleh Terbanding didalam gugatan pada halaman 4 (empat) angka
12 (dua belas) adalah sebagai hutang Terbanding kepada Para
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 55 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Pembanding akan tetapi adalah merupakan sisa pembayaran
pembelian rumah berdasarkan bukti bukti P-1 = T I, II -2 yang
akan dibayarkan secara lunas oleh Terbanding kepada Para
Pembanding akan tetapi Para Terbanding selalu mengelak ;
Bahwa ternyata Para Pembanding telah berniat dengan sengaja
untuk mengulur-ulur waktu agar Terbanding tidak melunaskan sisa
pembayaran pembelian rumah objek sengketa agar Para
Pembanding dapat menekan Terbanding dengan alasan telah
lewat waktu untuk melunasi sisa pembayaran objek sengketa ;
Bahwa hal ini terbukti itikad tidak baik Pembanding I terlihat
berdasarkan bukti T.I, II – 1 yaitu Sertifikat Hak Milik No. 303
terlihat didalam catatan peralihan ternyata Pembanding I telah
mengadaikan Sertifikat Hak Milik No. 303 tersebut kepada Bank
Rama berdasarkan Hak Tanggungan tanggal 3 Desember 1996
yang diroya pada tanggal 31 Agustus 1999, kemudian digadaikan
kembali pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak
Tanggungan tanggal 15 September 2000 yang diroya tanggal 21
Juni 2005 dan Sertifikat Hak Milik No. 303 kembali digadaikan
pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak Tanggungan
tertanggal 28 Juni 2005 yang hingga saat ini terlihat tidak adanya
cacatan roya sehingga besar kemungkinan Pembanding I tidak
akan meroyanya karena Pembanding I berharap istri Terbanding
membayar kembali rumah tersebut sebesar Rp. 245.000.000,-
(dua ratus empat puluh lima juta rupiah) yang kemudian barulah
Pembanding I membayar hutangnya pada Bank Tabungan
Negara;
Bahwa oleh karena sisa pembayaran pembelian rumah objek
sengketa yang bersisa sebesar Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus
ribu rupiah) bukan merupakan hutang sehingga Putusan
Mahkamah Agung RI tertanggal 27 Oktober 1971 Nomor 858
K/Sip/1971 dan Putusan Mahkamah Agung RI tertanggal 01
September 1971 Nomor 497 K/Sip/1971 tidak dapat diterapkan
dalam perkara aquo ;
Bahwa Terbanding tidak dapat membuktikan Terbanding pada
bulan Juli 2002 pernah datang menemui Pembanding I oleh
karena Terbanding datang bersama istri sehingga secara hukum
tidak dapat dijadikan saksi dipersidangan ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 56 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa keterangan saksi Siti Matondang Simanungkalit yang
menerangkan pada tahun 2007 atau 2008 pernah pergi bersama
istri Terbanding untuk menemui Pembanding I akan tetapi tidak
bertemu dengan Pembanding I, hal ini untuk membuktikan
Terbanding tidak hanya pada bulan Juli 2002 saja untuk berusaha
untuk menemui Pembanding I akan tetapi terus menerus berusaha
untuk menemui Pembanding I bahkan mengutus istri Terbanding
untuk berusaha menemui Pembanding I akan tetapi ternyata istri
Terbanding telah diintimidasi dan dibujuk rayu oleh Pembanding I
sehingga merasa ketakutan akan diusir dari rumah objek sengketa
dan tidak mengerti hukum sehingga menandatangani surat sewa
menyewa sebagai tanda terima pembayaran uang angsuran
pembelian rumah objek sengketa ;
Bahwa keterangan saksi-saksi Terbanding yang telah memberikan
keterangan dipersidangan dimana keterangan saksi-saksi tersebut
telah dapat membuktikan gugatan Terbanding serta tidak bertolak
belakang dengan gugatan Terbanding sehingga Yurisprudensi
Mahkamah Agung RI No. 370 K/PDT/1984 tahun 1984 tertanggal
31 Juli 1985 tidak dapat diterapkan dalam perkara aquo ;
Bahwa ketentuan pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta Pengikatan
Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 secara hukum menjadi gugur
demi hukum dan tidak berlaku lagi oleh karena antara Terbanding
dan Pembanding I telah tercapai kesepakatan terhadap sisa
pembayaran pembelian rumah disetorkan kerekening Pembanding
I dan tidak jadi mengunakan KPR (Kredit Kepemilikan Rumah) dari
Bank sesuai dengan ketentuan pasal 1 huruf “d” Akta Pengikatan
Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 ;
Bahwa sebagai realisasi kesepakatan lisan antara Terbanding dan
Pembanding I maka Terbanding berdasarkan bukti P – 5 telah
menyerahkan uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II
pada tanggal 11 Nopember 1998 sebagai setoran pertama serta
selanjutnya telah menyetorkan rekening Pembanding I pada Bank
BNI nomor 780307439 berdasarkan bukti P – 6 s/d P – 34 ;
Bahwa sesuai dengan bukti P – 35 dan P - 36 istri Terbanding/
Penggugat telah membayar sebesar Rp. 10.000.000,- (sepuluh
juta rupiah) kepada Para Pembanding/Para Tergugat sehingga
jumlah pembayaran yang telah dibayarkan oleh
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 57 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Terbanding/Penggugat kepada Para Pembanding telah melebihi
dari harga jual rumah yang telah disepakati sebesar Rp.
45.000.000,- (empat puluh lima juta rupiah) dengan perincian
sebagai berikut :
- Panjar I (bukti P – 3) sebesar ………................. Rp. 10.000.000
- Panjar II (bukti P – 4) sebesar ........................... Rp. 12.500.000
- Diterima Pembanding II (bukti P – 5) sebesar ... Rp. 500.000
- Setor kerekening Pembanding I
(bukti P – 6 s/d 34), .......................................... Rp. 15.900.000
- Diserahkan istri Terbanding (bukti P – 35,36) .. Rp. 10.000.000
Jumlah keseluruhan Rp. 48.900.000
Bahwa dengan demikian sudah sewajarnya Putusan Pengadilan
Negeri Medan tertanggal 15 Oktober 2014 No.
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn untuk dipertahankan oleh karena Judex
Factie telah menjalankan peradilan sesuai dengan ketentuan
hukum dan telah menerapkan hukum untuk mengabulkan gugatan
Terbanding sebagian ;
c. DALAM REKONPENSI ;
Bahwa Terbanding tetap menolak Memori Banding Para
Pembanding dan segala sesuatu yang telah diuraikan dalam
eksepsi dan pokok perkara diatas dianggap telah diulangi didalam
rekopensi ini ;
Bahwa pada prinsipnya keberatan Para Pembanding
sebagaimana yang diuraikan dalam Memori Banding adalah
merupakan pengulangan atas keberatan Para Pembanding yang
telah dipertimbangan dengan sempurna oleh Judex Factie ;
Bahwa pertimbangan hukum Judex Factie pada halaman 41
(empat puluh satu) alinea 3 (tiga) telah tepat dan sesuai dengan
fakta-fakta yang terungkap dipersidangan oleh karena tidak ada
perbuatan wanprestasi yang dilakukan oleh Terbanding didalam
memenuhi kewajiban sisa pembayaran pembelian rumah objek
sengketa ;
Bahwa bagaimana mungkin Terbanding mendapatkan pinjaman
dari Bank pada saat tahun 1998 banyak Bank yang mengalami
kesulitan karena krisis global sehingga tidak ada Bank yang mau
memberikan kredit karena kesulitan keuangan dan bunga tinggi ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 58 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Bahwa disamping itu bagaimana mungkin Terbanding dapat
mencari Bank yang mau memberikan KPR kepada Terbanding
oleh karena Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
dijaminkan/digadaikan oleh Pembanding I/Tergugat I kepada Bank
Rama berdasarkan Hak Tanggungan tanggal 3 Desember 1996
yang diroya pada tanggal 31 Agustus 1999, kemudian digadaikan
kembali pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak
Tanggungan tanggal 15 September 2000 yang diroya tanggal 21
Juni 2005 dan Sertifikat Hak Milik No. 303 kembali digadaikan
pada Bank Tabungan Negara berdasarkan Hak Tanggungan
tertanggal 28 Juni 2005 sehingga jelas kelihatan Pembanding
I/Tergugat I sejak awal telah beritikad tidak baik kepada
Terbanding ;
Bahwa sejak awal Pembanding I/Tergugat I telah kelihatan
mempunyai itikad tidak baik dengan Terbanding/Penggugat oleh
karena sewaktu penandatanganan Akta Pengikatan Jual Beli No.
11 tanggal 13 Juli 1998 dihadapan Notaris Aida Verawati,SH
Pembanding I tidak dapat memperlihatkan asli Sertifikat Hak Milik
No. 303/Tamjung Gusta dengan menyatakan sedang dalam
proses pemecahan di Kantor Pertanahan Kota Medan, akan tetapi
berdasarkan bukti T I, II – 1 ternyata asli Sertifikat Hak Milik No.
303/Tanjung Gusta digadaikan oleh Pembanding I pada Bank
Rama ;
Bahwa Pembanding I berusaha untuk mencari-cari kesalahan
Terbanding dengan menyatakan Terbanding tidak melunasi sisa
pembayaran pembelian rumah objek sengketa telah melebihi
batas waktu 10 (sepuluh) tahun sesuai dengan ketentuan pasal 1
huruf (d) Akta Pengikatan Jual Beli tertanggal 13 Juli 1998 ;
Bahwa ketentuan pasal 1 huruf d Akta Pengikatan Jual beli Nomor
11 tertanggal 13 Juli 1998 yang menyatakan pelunasan jual beli
rumah sebesar Rp. 22.500.000,- (dua puluh dua juta lima ratus
ribu rupiah) akan dibayar secara KPR (Kredit Pemilikan Rumah)
melalui Bank dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun dengan
sendirinya demi hukum menjadi gugur oleh karena antara
Pembanding I dengan Terbanding telah sepakat secara lisan
terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan melalui
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 59 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
rekening Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 setiap
bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga puluh ribu rupiah);
Bahwa sebagai realisasi kesepakatan lisan antara Terbanding dan
Pembanding I maka Terbanding berdasarkan bukti P – 5 telah
menyerahkan uang sebesar Rp. 500.000,- kepada Pembanding II
pada tanggal 11 Nopember 1998 sebagai setoran pertama serta
selanjutnya telah menyetorkan rekening Pembanding I pada Bank
BNI nomor 780307439 berdasarkan bukti P – 6 s/d P – 34 ;
Bahwa berdasarkan P-7 s/d P - 34 Terbanding telah menyetorkan
secara rutin kerekening Pembanding I pada Bank BNI nomor
780307439 setiap bulannya sebesar Rp. 530.000,- (lima ratus tiga
puluh ribu rupiah) sehingga Terbanding telah melakukan
pembayaran secara cicilan berdasarkan bukti P – 5 s/d P – 34
adalah sebesar Rp. 16.400.000,- (enam belas juta empat ratus
ribu rupiah), sehingga sisa pembayaran pembelian rumah yang
harus dilunasi oleh Terbanding adalah sebesar Rp. 22.500.000 –
Rp. 16.400.000 = Rp. 6.100.000,- (enam juta seratus ribu rupiah) ;
Bahwa berdasarkan bukti P – 34 yaitu slip setoran kerekening
Pembanding I tertanggal 18 Juli 2002, untuk membuktikan
Terbanding terakhir kali membayar secara cicilan melalui rekening
Pembanding I pada Bank BNI, oleh karena sisa pembelian rumah
hanya bersisa sebesar Rp. 6.100.000,- kemudian Terbanding
berniat melunasinya kepada Pembanding I akan tetapi
Pembanding I sengaja mengulur waktu dengan menyatakan
nantilah itu, gampanglah itu ;
Bahwa Para Pembanding tidak dapat menyangkal pembayaran
uang cicilan harga pembelian rumah berdasarkan bukti P – 7 s/d P
- 34 yang telah disetorkan oleh Terbanding melalui rekening
Pembanding I pada Bank BNI nomor 780307439 ;
Bahwa demikian juga ketentuan pasal 3 (tiga) point 4 (empat) Akta
Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 secara hukum
menjadi gugur demi hukum dan tidak berlaku lagi oleh karena
antara Terbanding dan Pembanding I telah tercapai kesepakatan
terhadap sisa pembayaran pembelian rumah disetorkan
kerekening Pembanding I dan tidak jadi mengunakan KPR (Kredit
Kepemilikan Rumah) dari Bank sesuai dengan ketentuan pasal 1
huruf “d” Akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal 13 Juli 1998 ;
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 60 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Berdasarkan hal-hal yang telah diuraikan tersebut diatas, bersama ini
dengan hormat Terbanding mohon kehadapan Bapak Ketua Pengadilan Tinggi
Medan agar sudi kiranya menolak Permohonan Banding dari Para Pembanding
dan selanjutnya memperbaiki Putusan Pengadilan Negeri Medan No.
164/Pdt.G/2014/PN-Mdn, tanggal 15 Oktober 2014 yang amarnya berbunyi
sebagai berikut :
M E N G A D I L I
- Menolak permohonan banding dari Para Pembanding semula Tergugat I dan
Tergugat II ;
- Memperbaiki amar putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor :
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014 yang dimohon Banding
tersebut sepanjang mengenai point 6 (keenam) sehingga selengkapnya
berbunyi sebagai berikut :
DALAM KONPENSI
Dalam Eksepsi
- Menolak Eksepsi Tergugat I dan Tergugat II ;
Dalam Pokok Perkara.
1. Mengabulkan gugatan Penggugat untuk sebagian ;
2. Menyatakan Tergugat I telah melakukan wanprestasi ;
3. Menyatakan sah demi hukum akta Pengikatan Jual Beli No. 11 tanggal
13 Juli 1998 yang dibuat dihadapan Nyonya Aida Verawati Wahab, SH
sebagai Pengganti Sementara dari Soeparno, SH Notaris di Medan ;
4. Menyatakan demi hukum Penggugat telah membayar lunas harga rumah
type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 (seratus tiga puluh
lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung
Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III,
Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau
dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah:
5. Menyatakan demi hukum Penggugat adalah selaku Pemilik yang sah
atas rumah type 50 yang didirikan diatas tanah seluas 135 M2 (seratus
tiga puluh lima meter persegi) berdasarkan Sertifikat Hak Milik
303/Tanjung Gusta yang terletak dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan
III, Kelurahan Tanjung Gusta, Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan
atau dikenal dengan Perumahan Cempaka Indah ;
6. Menghukum Tergugat I dan II berikut siapa saja yang menguasai
sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta atas bidang tanah seluas
seluas 135 M2 (seratus tiga puluh lima meter persegi) yang terletak
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 61 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
dijalan Cempaka III No. 09, Lingkungan III, Kelurahan Tanjung Kusta,
Kecamatan Medan Helvetia, Kota Medan atau dikenal dengan
Perumahan Cempaka Indah untuk menyerahkannya kepada Penggugat ;
7. Menyatakan demi hukum putusan dalam perkara ini berlaku sebagai
pengganti Sertifikat Hak Milik No. 303/Kel Tanjung Gusta apabila
Tergugat I dan Tergugat II tidak bersedia menyerahkan sertifikat hak milik
No. 303/Tanjung Gusta kepada Penggugat ;
8. Memberikan hak kuasa berdasarkan putusan dalam perkara ini kepada
Penggugat untuk dapat melaksanakan/melakukan suatu tindakan hukum
yang sah dihadapan pejabat yang berwenang dalam upaya proses
peralihan/baliknama atas sertifikat Hak Milik No. 303/Tanjung Gusta
menjadi atas nama Penggugat ;
9. Menyatakan batal demi hukum Surat Perjanjian Sewa Menyewa tanggal
5 Januari 2011 ;
10. Menghukum Tergugat I dan II untuk membayar uang paksa (dwangsom)
sebesar Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah) untuk setiap hari
keterlambatan melaksanakan putusan ini terhitung sejak putusan ini
berkekuatan hukum tetap ;
11. Menghukum Turut Tergugat untuk tunduk dan patuh atas putusan ini ;
12. Menolak gugatan Penggugat untuk selain dan selebihnya ;
DALAM REKONPENSI
- Menolak gugatan Penggugat I dan Penggugat II Rekonpensi/Tergugat I dan
Tergugat II Konpensi untuk seluruhnya ;
DALAM KONPENSI DAN REKONPENSI
Menghukum Para Tergugat Konpensi/Para Penggugat Rekonpensi
secara tanggung menanggung untuk membayar biaya perkara dalam kedua
tingkat Peradilan ;
Menimbang, bahwa Majelis Hakim Tingkat Banding setelah mempelajari
memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula
Tergugat-I dan II tersebut, ternyata tidak ditemukan adanya hal-hal yang dapat
melemahkan atau membatalkan putusan Pengadilan tingkat pertama, melainkan
hanya pengulangan yang telah disampaikan di persidangan dan ternyata telah
dipertimbangkan dengan tepat dan benar oleh Majelis Hakim Tingkat Pertama,
sedangkan kontra memori banding yang diajukan oleh Kuasa Hukum
Terbanding semula Penggugat tersebut pada prinsipnya mendukung putusan
Pengadilan Tingkat Pertama, oleh karenanya baik memori banding maupun
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 62 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
kontra memori banding dari masing-masing pihak tersebut, tidak
dipertimbangkan lebih lanjut oleh Majelis Hakim Tingkat Banding;
Menimbang, bahwa setelah Majelis Hakim Tingkat Banding membaca,
meneliti dan mempelajari dengan seksama berkas perkara dan surat-surat yang
berhubungan dengan perkara ini, turunan resmi putusan Pengadilan Negeri
Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, memori
banding dari Kuasa Hukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II serta
kontra memori banding dari Kuasa Hukum Terbanding semula Penggugat,
berpendapat alasan dan pertimbangan hukum yang telah diambil oleh Majelis
Hakim Tingkat Pertama dalam putusannya telah tepat dan benar, sehingga
alasan-alasan dan pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Pertama tersebut
diambil alih dan dijadikan dasar pertimbangan Majelis Hakim Tingkat Banding
sendiri dalam mengadili perkara ini ditingkat banding;
Menimbang, bahwa berdasarkan pertimbangan tersebut diatas, maka
Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor 164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15
Oktober 2014, yang dimohonkan banding tersebut dapat dipertahankan dan
harus dikuatkan;
Menimbang, bahwa oleh karena Pembanding-I dan II semula Tergugat-I
dan II tetap dipihak yang kalah, baik dalam peradilan tingkat pertama maupun
dalam peradilan tingkat banding, maka semua biaya perkara dalam kedua
tingkat peradilan tersebut dibebankan kepadanya;
Memperhatikan KUHPerdata dan R.B.g, serta peraturan-peraturan
hukum lainnya yang bersangkutan dalam perkara ini;
M E N G A D I L I :
- Menerima permohonan banding dari Kuasa Hukum Pembanding-I dan II
semula Tergugat-I dan II tersebut;
- Menguatkan Putusan Pengadilan Negeri Medan Nomor
164/Pdt.G/2014/PN.Mdn tanggal 15 Oktober 2014, yang dimohonkan
banding tersebut;
- Menghukum Pembanding-I dan II semula Tergugat-I dan II untuk membayar
biaya perkara dalam kedua tingkat peradilan, yang dalam tingkat banding
ditetapkan sebesar Rp.150.000,- (seratus lima puluh ribu rupiah);
PENG
ADIL
AN T
INGGI M
EDAN
Halaman 63 dari 63 hal. Putusan No. 311/PDT/2017/PT MDN
Demikian diputuskan dalam rapat permusyawaratan Majelis Hakim
Pengadilan Tinggi Medan, pada hari Selasa, tanggal 5 Desember 2017 oleh
kami: SABAR TARIGAN SIBERO, S.H., M.H., sebagai Ketua Majelis,
AGUSTINUS SILALAHI, S.H., M.H. dan H. AGUSIN, S.H., M.H., masing-masing
sebagai Hakim Anggota untuk memeriksa dan mengadili perkara ini dalam
tingkat banding, putusan tersebut pada hari Selasa, tanggal 12 Desember 2017
diucapkan dalam sidang terbuka untuk umum oleh Hakim Ketua Majelis tersebut
dengan dihadiri Hakim-Hakim Anggota, serta dibantu H.T.BOYKE HP. HUSNY,
S.H., M.H., Panitera Pengganti pada Pengadilan Tinggi tersebut, tanpa dihadiri
para pihak yang berperkara.
Hakim-Hakim Anggota, Hakim Ketua,
ttd. ttd.
AGUSTINUS SILALAHI, S.H., M.H. SABAR TARIGAN SIBERO, S.H., M.H.
ttd.
H. AGUSIN, S.H., M.H.
Panitera Pengganti,
ttd.
H.T.BOYKE HP. HUSNY, S.H., M.H.
Perincian Biaya :
1. Meterai Rp. 6.000,- 2. Redaksi Rp. 5.000,- 3. Pemberkasan Rp 139.000,-
Jumlah Rp. 150.000,-