PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

DASAR HUKUM

UU No. 12/1985 tentang PBB sebagaimana telah diubah dengan UU No.12/1994

PP No.25/2002KMK No. 1002/KMK.04/1985KMK No. 1006/KMK.04/1985KMK No. 1007/KMK.04/1985KMK No. 523/KMK.04/1998KMK No. 201/KMK.04/2000KMK No. 552/KMK.3/2002

TERMINOLOGI PBB

BUMIpermukaaan bumi dan tubuh bumi yang ada dibawahnya.Permukaan bumi meliputi tanah dan perairan pedalaman (termasuk rawa-rawa tambak pengairan) serta laut wilayah RI

BANGUNANkontruksi teknik yang ditanam atau diletakkan secara tetap pada tanah dan/atau perairan untuk tempat tinggal, tempat usaha dan tempat yang diusahakan

SUBJEK PBB

O.P atau Badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi,dan/atau memperoleh manfaat atas bumi,dan/atau memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan yang meliputi antara lain: Pemilik Penghuni Pengontrak Penggarap Pemakai Penyewa

KETENTUAN SUBJEK PAJAK

1. Subjek pajak memanfaatkan bumi dan/atau bangunan milik orang lain bukan karena sesuatu hak berdasarkan UU atau bukan karena perjanjian, ditetapkan sebagai WP

2. Orang atau badan yang manfaatkan objek pajak yang masih dalam sengketa ditetapkan sebagai WP

3. Orang atau badan yang diberi kuasa untuk merawat objek pajak ditetapkan sebagai WP

OBJEK PBB

BumiBangunan

BANGUNAN

JalanLingk.

JaLan Tol

KolamRenang

PagarMewah

FasilitasLain

Kilang, Pipa

Gal.Kapal,Dermaga

TempatOlahragaTaman

Mewah

PENGECUALIAN

Objek yg tdkDikenakan PBB

a. Kepentingan umumdibid.ibadah, sosial

kesehatan, dikbudnas

b. Kuburan, pening-galan purbakala

c. Hutan lindung/suaka alam/wisata, tmn nasional, tnh

penggembalaan desa

d. Perwkl.diplo/ konsulat berdsr azas

timbal balike. Badan/Organ.Internasional diten menkeu

PENENTUAN KLASIFIKASI DAN BESARNYA NILAI JUAL OBJEK PAJAK

FAKTOR PENENTU KLASIFIKASI BUMI/TANAH Letak Peruntukan Pemanfaatan Kondisi lingkungan, dll

FAKTOR PENENTU KLASIFIKAS BANGUNAN Bahan yang digunakan Rekayasa Letak Kondisi lingkungan, dll

NILAI JUAL OBJEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK (NJOPTKP)

WP maksimal Rp 12.000.000Besarnya untuk setiap Kabupaten/Kota,

ditetapkan oleh Kepala Kantor Wilayah Direktorat Jenderal Pajak atas nama Menteri Keuangan dengan mempertimbangkan pendapatan Pemerintah Daerah Setempat

CONTOH (1)

Pak Bambang mempunyai objek pajak berupa bumi dan bangunan antara lain di desa suka maju di daerah kabupaten bantul. Dengan NJOPTKP sebesar Rp 8.000.000

Maka:NJOP bumi Rp 10.000.000NJOP bangunan Rp 30.000.000NJOP dasar pengenaanpajak Rp 40.000.000NJOPTKP Rp 8.000.000NJOP untuk penghitunganpajak Rp 32.000.000

DASAR PENGENAAN

Dasar pengenaan PBB adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

NJOP : harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli

Jika tidak terdapat transaksi jual beli, NJOP ditentukan dengan: Perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis Nilai perolehan baru Nilai jual pengganti

DASAR PENGHITUNGAN

NILAI JUAL KENA PAJAKprosentase tertentu dari nilai jual yang sebenarnyaserendah-rendahnya 20%setinggi-tingginya 100%

ASSESSMENT VALUE (presentase NJKP) 40% (perkebunan, kehutanan, pertambangan, dan

NJOP ≥ Rp 1.000.000.000) 20% (NJOP < Rp 1.000.000.000)

TARIF PAJAK

TARIF PBB = 0.5%

PENGHITUNGANPBB = TARIF PAJAK x NJKP

= 0.5% x 20% x (NJOP - NJOPTKP)atau

= 0.5% x 40% x (NJOP - NJOPTKP)

Contoh (2)

Tn. Bayu beralamat di perum x, bantul.Memiliki objek pajak berupa

tanah 1000 m2 dengan nilai jual Rp 285.000/m2bangunan 800 m2 bernilai jual Rp 595.000/m2

Dengan NJOPTKP Rp 10.000.000Presentase NJKP 20%PBB = ?

NJOPbumi : 1.000 m2 x Rp 285.000 = Rp 285.000.000bangunan : 800 m2 x Rp 595.000 = 476.000.000

NJOP dasar pengenaan pajak 761.000.000

NJOPTKP 10.000.000

NJOP 751.000.000

NJKP: 20% x Rp 751.000.000 150.200.000

PBB terutang: 0.5% x Rp 150.200.000 Rp 751.000

TAHUN, SAAT, dan TEMPAT yang MENETUKAN PAJAK TERUTANG

1. Tahun pajak: jangka waktu 1 tahun takwim (1 januari -31 desember)

2. Saat yang menentukan pajak yang terutang adalah menurut keadaan objek pajak pada 1 januari

3. Tempat pajak terutang:u/ daerah Jakarta: di wil. DKI Jakartau/ daerah lainnya: di wil. Kabupaten Dati II atau

Kotamadya Dati IIu/ daerah Batam : di wil. Provinsi Dati I Riau

SURAT PEMBERITAUAN OBJEK PAJAK

Surat yang harus diisi oleh WP tentang objek pajaknya

Harus diisikan secara jelas, benar dan lengkapSPOP harus disampaikan selambat-lambatnya

30hari setelah tanggal diterimanya SPOP

SPOP hanya diberikan apabila: Objek pajak belum terdaftar/data belum lengkap Objek pajak telah terdaftar tapi data belum lengkap NJOP berubah Objek pajak dimutasikan/laporan dari instansi yang

berkaitan langsung dengan objek pajak

SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK TERUTANG (SPPT)

SPPT diterbitkan berdasarkan laporan objek pajak dari subjek pajak pada SPOP

Pajak yang menurut SPPT terutang, harus dilunasi selambat-lambatnya 6 bulan sejak diterimanya SPPT

Pajak terutang yang tidak dibayar aitau kurang bayar kena denda administrasi 2% sebulan, jangka paling lama 24 bulan

SURAT KETETAPAN PAJAK KURANG BAYAR

SKPKB timbul apabila:a) SPOP tidak disampaikan sesuai dengan ketentuan.

Besarnya pajak yang terutang adalah sebesar Pokok Pajak ditambah denda administrasi 25% dari Pokok Pajak

b) Berdasar hasl pemerikasaan atau keterangan lain, ternyata jumlah pajak yang terutang lebih besar daripada jumlah pajak yang dihitung dalan SPOP yang disampaikan WP. Besarnya pajak yang terutang adalah sebesar Pokok Pajak ditambah denda administrasi 25% dari selisih pajak yang terutang menurut SPPT

TATA CARA PEMBAYARAN

1. Pajak yang terutang berdasar SPPT harus dilunasi selambat-lambatnya 6 bulan sejak diterimanya SPPT

2. Pajak yang terutang berdasar SKPKB dilunasi selambat-lambatnya sebulan sejak diterimanya SKPKB

3. Pajak yang tidak/kurang dibayar dikenakan denda 2% perbulan dari jumlah yang tidak/kurang bayar

4. Denda administrasi ditambah utang pajak yang belum/kurang dibayar ditagih dengan surat tagihan pajak dilunasi selambat-lambatnya sebulan sejak diterimanya STP

5. Jumlah pajak terutang berdasar STP yang tidak dibayar pada waktunya ditagih dengan surat paksa

6. Menkeu limpahkan kewenangan penagihan pajak pada gubernur dan/atau bupati dan/atau walikota

TEMPAT PEMBAYARAN

1. Bank pemerintah (Bank Persepsi) kecuali Bank Pembangunan Indonesia dan Bank Tabungan Negara

2. Kantor pos dan giro3. Petugas pemungut yang ditunjuk (collector)

secara resmi.Petugas yang ditunjuk harus menyetorkan hasil penagihan setiap hari ke tempat pembayaran yaitu Bank Persepsi/Kantor Pos dan Giro.

PEMBAGIAN HASIL PENERIMAAN PBB

10% PEMERINTAH PUSAT90% PEMERINTAH DAERAH

Rincian: 16.2% Provinsi 64.8% kabupaten/kota 9% biaya pemungutan yang dibagikan pada Ditjen

Pajak dan daerah

PEJABAT DALAM ADMINISTRASI PBB

1. Pejabat yang dalam jabatannya atau tugas pekerjaannnnya berkaitan langsung dengan objek pajak:

a) Camat sebagai pejabat pembuat akta tanahb) Notaris/pejabat pembuat akta tanahc) Pejabat pembuat akta tanah

2. Pejabat yang ada hubungannya dengan objek pajak:a) Kepala kelurahan atau kepala desab) Pejabat dinas tata kotac) Pejabat dinas pengawasan bangunand) Pejabat agraria/badan pertanahan nasionale) Pejabat balai harta peninggalanf) Pejabat lain yang ditunjuk Menkeu/Ditjen Pajak

KEWAJIBAN PEJABAT TERKAIT OBJEK PAJAK

1. Yang berkaittan langsung dengan objek pajak, wajib:• Menyampaikan laporan bulanan tentang mutasi dan

perubahan keadaan objek pajak, tertulis ke Ditjen Pajak

• Memberikan keterangan yang diperlukan atas permintaan Ditjen Pajak

2. Yang berhubungan dengan objek pajak• Memberikan keterangan yang diperlukan atas

permintaan Ditjen Pajak

Sanksi administrasi dan pidana

Sanksi bagi pejabatyang tidak meyampaikan dokumen yang diperlukan, dan tidak menunjukkan data yang diperlukan

dipidana selama-lamanya 1 tahun atau denda setinggi-tingginya Rp 2 juta

Sanksi bagi WP1. yang tidak mengembalikan SPOP2. mengembalikan SPOP tapi isinya salah3. memperlihatkan surat atau dokumen palsu4. tidak memperlihatkan surat atau dokumen yang diperlukan

Pidana kurungan selama-lamanya 2 tahun atau denda setinggi-tingginya 5 kali pajak terutang

KETENTUAN KHUSUS PBB

PERUSAHAN YANG DIKHUSUSKAN DALAM PEMBAYARAN PBB:1. Rumah sakit swasta2. Perguruan tinggi swasta

PBB RUMAH SAKIT SWASTA

PAJAK = 50% DARI YANG SEHARUSNYA TERUTANGSYARAT:1. 25% tempat tidur digunakan untuk pasien

yang tidak mampu2. Sisa Hasil Usaha digunakan untuk

reinvestasi di dalam pengembangan RS bukan untuk pengembangan di luar RS

CONTOH (3)

Rumah sakit “amanah” memiliki objek pajak:1. Tanah seluas 10.000 m2 (termasuk kelas

A10)2. Bangunan 3 lantai seluas 18.000 m2

(termasuk kelas A8)25% kapasitas tempat tidurnya untuk pasien

tidak mampu, dan SHU-nya digunakan untuk reinvestasi pengembangan RS

NJOPTKP Rp 12.000.000PBB = ?

NJOP tanah dan bangunan:bumi (A10) : 10.000 m2 x Rp 1.722.000 =Rp 17.220.000.000bangunan (A8) : 18.000 m2 x Rp 365.000 = 6.570.000.000

Jumlah NJOP Rp 23.790.000.000

NJOPTKP 12.000.000NJOP dasar penghitungan pajak Rp

23.778.000.000NJKP : 40% x Rp 23.778.000.000 =Rp

9.511.200.000PBB terutang : 0.5% x Rp 9.511.200.000 =Rp

47.556.000PBB yang harus dibayar : 50% x Rp 47.556.000 =Rp

23.778.000

PBB PERGURUAN TINGGI SWASTA

PAJAK = 50% DARI YANG SEHARUSNYA TERUTANGSYARAT:1. Luas bangunan = 2000 m2 atau lebih2. Luas tanah 20.000 m2 atau lebih3. Jumlah lantai ≥ 44. Jumlah mahasiswa ≥ 3000 orang5. Jumlah pungutan dalam 1 tahun ≥ Rp 2 juta

CONTOH (4)

Yayasan “wiratama” menyelenggarakan PTSDengan tanah seluas 20.000 m2 (termasuk kelas A20), bangunan 3 lantai @ 5.000 m2 (termasuk kelas A6).PTS menerima SPP RP 5.000.000 per mahasiswa.NJOPTKP Rp 8.000.000PBB = ?

NJOP tanah dan bangunan:bumi ( A20) : 20.000 m2 x Rp 537.000 =Rp 10.740.000.000bangunan (A6) : 15.000 m2 x Rp 505.000 = 7.575.000.000

Jumlah NJOP Rp 18.315.000.000NJOPTKP 8.000.000NJOP dasar penghitunagn pajak Rp 18.307.000.000NJKP : 40% x Rp 18.307.000.000 =Rp 7.322.800.000PBB terutang : 0.5% x Rp 7.322.800.000 =Rp 36.614.000PBB yang harus dibayar : 50% x Rp 36.614.000 =Rp 18.307.000