PASAR PROPERTI

6.1 UMUM

A. Dasar Pemikiran Analisa Pasar Bagi Penilai

Karena properti bersifat tidak bergerak dan menghasilkan jasa yang tersedia pada suatu lokasi yang tetap, maka dianggap penting untuk memahami kekuatan-kekuatan eksternal pasar yang mempengaruhi nilai dari properti tersebut. Identifikasi, analisa, serta evaluasi fakta dan kecenderungan terdapat dalam pasar pasar properti yang mempengaruhi nilai properti yang bersangkutan adalah bagian dari analisa pasar dan lingkungan. Ini merupakan suatu langkah dalam topik kerangka kerja penilai. Sebelum melakukan analisa kecenderungan pasar dan pengaruhnya terhadap nilai, seorang penilai perlu terlebih dahulu memahami apa yang dimaksud dengan pasar dan bagaimana pasar tersebut berfungsi.

Telah diketahui bahwa dasar keputusan dalam ekonomi tanah perkotaan adalah alokasi ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaan yang ada. Ketegasan tentang alokasi ini didasarkan pada kesimpulan atau indikasi dari analisa penggunaan yang paling menguntungkan.

Penggunaan adalah satu faktor penentu nilai yang bersifat mendasar, nilai pasar cenderung diukur berdasarkan penggunaan yang optimal. Penggunaan dianggap legal, dapat diterima oleh budaya masyarakat serta layak adalah sebagian besar merupakan hasil interaksi dari kekuatan-kekuatan pasar yang bersifat eksternal terhadap properti itu sendiri maupun terhadap pembuat keputusan. Kekuatan-kekuatan pasar inilah (khususnya, tetapi bukan hanya permintaan dan pemawaran) yang menentukan nilai. Kekuatan tersebut antara lain dengan menetapkan penggunaan. Penilai mengukur dan memperkirakan besarnya nilai, antara lain dengan memperkirakan karakter dan dampak kekuatan-kekuatan pasar.

B. Keanekaragaman Dan Variasi Pasar Properti

Seperti telah dipahami bahwa tidak ada pasar tunggal bagi properti (atau hak-hak atas barang-barang tak bergerak). Salah satu tugas penilai adalah mengenali dan menetapkan di pasar mana properti yang sedang ditaksir ini dapat ditemukan dan bersaing. Penentuan ini mungkin menetapkan areal geografis, jenis penggunaan, jenis pengembangan, rentangan harga, dan sebagainya. Melakukan identifikasi pasar yang cocok akan membantu menetapkan data dan sumber data mana yang akan digunakan untuk proses penilaian. Pemahaman akan sifat-sifat daar, struktur dan fungsi pasar

6

properti pada akhirnya membantu penilai dalam melakukan identifikasi tersebut.

Pasar-pasar khusus yang menarik bagi para penilai adalah pasar penjualan dan sewa, serta pasar hipotek. Struktur dan fungsi yang dijalankanya, serta karakteristik khusus dari pasar-pasar tersebut sebaiknya dipahami betul agar untuk selanjutnya para penilai dapat melaksanakan analisa pasar (kawasan dan lingkungan) dalam setiap tugasnya kemudian perilaku pembeli dan penjual, penyewa dan pemilik, atau peminjam dan yang meminjamkan dapat dikenali dan diterjemahkan ke dalam bentuk data pasar.

I. SIFAT-SIFAT DASAR PASAR

A. Definisi

Definisi Pasar adalah “Seperangkat pengaturan untuk mempertemukan pembeli dan penjual lewat mekanisme harga”. Sebuah pasar dapat berupa sebuah tempat atau lokasi geografis tertentu, namun tidak harus demikian yang penting, pasar adalah perangkat total aktivitas dimana barang atau jasa ekonomi tertentu dipertukarkan.

Barang-barang yang nyata, jasa, hak dan uang dapat dipertukarkan. Barang atau jasa ekonomi apapun yang dapat dipindahkan atau dialihkan dan memiliki nilai dapat mempunyai pasar.

Barang dan jasa yang berbeda memiliki pasar yang terpisah dan jelas terlihat bedanya antara satu dengan lainnya. Tetapi pasar-pasar tersebut saling berhubungan karena mempunyai kecenderungan menjadi patokan dari kekuatan ekonomi umum yang sama.

B. Fungsi Pasar

Pasar menyelenggarakan fungsi-fungsi sebagai berikut :

1. Memudahkan pertukaran suatu barang tertentu antara pembeli dengan penjual. Ini yang dimaksud dengan “mempertemukan pembeli dan penjual”.

2. Menetapkan harga lewat interaksi antara permintaan dan penawaran. Pasar tidak menetapkan nilai tetapi menetapkan harga. Dalam pasar yang bersaing dengan sempurna menurut teori ekonomi, nilai dan harga adalah identik dan sinonim, tetapi tidak di tempat-tempat lainnya. Nilai selalu merupakan harga yang cenderung berlaku pada kondisi-kondisi pasar tertentu. Sedangkan harga dihasilkan oleh interaksi dari kondisi permintaan dan penawaran yang aktual maupun yang diramalkan akan terjadi.

a. Permintaan adalah daftar jumlah barang ataupun jasa yang telah, akan atau pada saat dibeli oleh para pembeli pada rangkaian-

rangkaian harga yang serupa. Secara umum, pembeli akan membeli lebih banyak jika harga rendah dan membeli lebih sedikit jika harga tinggi. Daftar ini mencerminkan penilaian-penilaian yang bersifat subjektif dari calon pembeli yang tercermin lewat tindakan-tindakan mereka yang objektif (karena mdapat diukur). Permintaan adalah : keinginan untuk membeli digabungkan dengan kemampuan untuk membayar. Keadaan ini juga disebut permintaan efektif yang merupakan kebalikan dari kemungkinan permintaan.

b. Penawaran adalah jumlah barang atau jasa yang telah, akan, atau pada saat ditawarkan (untuk dijual) oleh penjual pada rangkaian-rangkaian harga serupa. Secara umum, penjual cenderung menawarkan barang dalam jumlah yang lebih banyak jika harga tinggi dan sebaliknya lebih sedikit jika harga rendah. Daftar ini mewakili hasrat subjektif dari calon penjual yang tercermin dalam tindakan-tindakan mereka yang bersifat objektif (dan karenanya dapat diukur).

c. Harga adalah jumlah uang yang dibayar oleh pembeli dan diterima oleh penjual untuk ditukarkan dengan barang atau jasa.

d. Harga Pasar adalah harga dimana jumlah yang diminta oleh pembeli sebanding dengan jumlah yang ditawarkan oleh penjual. Harga inilah yang membuka pasar sebagai hasil interaksi anatara permintaan dan penawaran. Dalam teori ekonomi harga ini disebut juga dengan istilah “equilibrium price” (harga keseimbangan).

e. Mengalokasikan barang dan jasa diantara para pembeli lewaty mekanisme harga. Karena permintaan dan penawaran merupakan daftar jumlah barang dan jasa yang akan dibeli atau ditawarkan untuk dijual pada rangkaian harga yang serupa, harga pasar yang ditetapkan lewat interaksi permintaan dan penawaran akan memantapkan jumlah yang akan dibeli dan dijual dengan harga tersebut.

f. Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. Permintaan cenderung mudah berubah dan ditentukan secara bebas oleh berbagai keinginan, selera dan standar digabungkan dengan penghasilan dan daya beli. Penawaran cenderung bersifat responsif terhadap permintaan, didasarkan pada perkiraan biaya produksi dan keuntungan, meskipun ada beberapa perkecualian. Karenanya, selain mengalokasikan barang atau jasa diantara para calon pembeli, pasar juga membantu menyesuaikan jumlah yang diproduksi dan ditawarkan, dengan jumlah yang akan dibeli dengan harga pasar.

C. Karakteristik Pasar yang Kompetitif & Terbuka

Analisa pasar dan mekanismenya terhadap harga dalam teori ekonomi didasarkan pada penerimaan seperangkat karakteristik dan struktur pasar yang tersedia. Agar mekanisme pasar dapat bekerja dengan efektif dan efisien, kondisi-kondisi pasar ini haruslah dapat dipenuhi. Jika tidak, maka pasar tersebut dianggap “tidak sempurna” dalam berbagai tingkat. Akibat atau implikasinya yang utama adalah bahwa harga menjadi tidak menentukan dan bukan merupakan alat alokatif yang efektif dan efisien.

Kondisi-kondisi pasar tersebut adalah sebagai berikut :

1. Produk Yang Homogen

Satuan barang ataupun jasa yang dipertukarkan merupakan pengganti yang nyaris sempurna untuk satu sama lain. Ini berarti bahwa :a. Bagi si pembeli, bukanlah suatu hal yang penting barang mana

yang dibeli. Demikian pula sebaliknya bagi si penjual, barang mana yang dijual tidaklah menjadi soal.

b. Tidak menjadi masalah bagi si pembeli, barang siapa yang dibelinya dan tidak penting bagi si penjual, kepada siapa ia menjual barangnya.

c. Perbedaan mutu hampir tidak ada pada satuan-satuan barang ataupun jasa.

d. Barang-barang dapat dibeli berdasarkan contoh/sampel karena semua barang pada dasarnya sama.

2. Jumlah Yang Besar Dari Pembeli Dan Penjual

Ini berarti tidak ada satupun pembeli atau penjual yang memiliki bagian yang cukup besar dalam suatu pasar sehingga mempunyai pengaruh langsung yang dapat diukur atas harga sebagai akibat yang wajar, tidak ada satupun pembeli atau penjual yang bersikap seolah-olah tindakkannya dapat memberikan pengaruh langsung yang dapat diukur terhadap harga pasar. Ini berarti bahwa negosiasi harga antara pembeli dan penjual tidak terjadi. Pasar itu sendiri yang menggantikan tempat negosiasi dalam menetapkan harga pasar.

3. Pembeli Dan Penjual Yang Berpengalaman

Semua peserta pasar memiliki informasi yang cukup tentang kondisi pasar, tindak-tanduk peserta lainnya, aktivitas pasar dan kualitas produk yang lalu, serta kemungkinan untuk disubstitusikan.

4. Tindak Tanduk Yang Rasional

Pembeli dan penjual bertindak rasional berdasarkan informasi yang mereka miliki tentang suatu barang. Perilaku yang rasional terdiri dari tindakan-tindakan yang dilakukan untuk memaksimalkan keberadaan ekonomi mereka sendiri yaitu keuntungan dan atau kekayaan.

5. Harga Adalah Satu-satunya Pertimbangan.

Pertimbangan dalam memutuskan pembelian ataupun penjualan, karena kualitas barang atau jasa adalah sama (perfect substitutability). Interaksi antara permintaan dan penawaran selalu diekspresikan dalam bentuk uang (harga).

6. Ada Persaingan Mekanisme Pasar Yang Teroganisir

Untuk mempertemukan pembeli dan penjual.

7. Ada Persaingan Yang Bebas Dan Terbuka

a. diantara para peserta pasarb. diantara satuan barang atau jasa yang dipertukarkanc. persaingan adalah kekuatan mengatur

8. Pasar cenderung bergerak mencari keseimbangan melalui efek-efek yang diakibatkan oleh persaingan. Harga pasar adalah mekanisme pengembanganya.

9. Hanya terdapat sedikit atau tidak ada sama sekali pembatasan atau pengendalian dari pemerintah atas pasar bebas.

II. PASAR PROPERTI

a) Definisi

Pasar properti adalah suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan.

1. Pasar properti berhubungan dengan hak-hak atas properti. Hak inilah yang dipertukarkan, dibeli dan dijual.

2. Pasar properti dapat ditetapkan secara geografis, atau pasar tersebut dapat terbentang diantar berbagai properti yang saling bersaing tersebar dalam satu kawasan yang luas tanpa batasan yang tepat.

3. Menurut jenisnya secara umum pasar properti meliputi pasar penjualan (sales market) dimana properti dibeli dan dijual, pasar sewa (rental market), dan pasar hipotek (mortgage market), walaupun berbagai hak yang berbeda dipertukarkan pada masing-masing pasar tersebut, namun pada saat yang sama hak-hak tersebut saling berhubungan. Selain itu pasar properti dapat diklasifikasikan menurut jenis propertinya atau ruang yang dilibatkan, tujuan atau rencana penggunaannya ataupun tingkat (rentangan) harga dari properti tersebut.

4. Singkatnya, pasar properti adalah sebuah pasar dimana hak-hak atas properti yang dianggap bersaing oleh para calon pembeli, dipertukarkan.

b) Karakteristik Pasar Properti

Meskipun terdapat banyak “pasar” yang berbeda untuk tempat pertukaran hak-hak atas properti, seperti diterangkan diatas, namun ada beberapa kemiripan tertentu antara semua pasar properti yand pada dasarnya beakar dari karakteristik-karakteristik properti itu sendiri. Karakteristik pasar properti antara lain :

1. Produk yang berbeda

Karena immobilitas serta karakteristiknya yang berbeda, properti merupakan barang yang unik. Tak ada dua unit ruang yang persis sama dan karenanya satu sama lain tidaklah setara untuk dipertukarkan. Hak-hak yang berbeda atas properti serupa yang ditawarkan mungkin saja ada dan dipertukarkan. Kerumitan yang yang berhubungan dengan hukum akan selalu ada, bahkan dalam transaksi properti yang paling sederhana sekalipun, keadaan-keadaan khusus yang berhubungan dengan bidang hukum yang menyertai setiap transaksi membuat masing-masing transaksi menjadi suatu kasus yang khusus. Keadaan-keadaan ini juga memiliki efek operasional yang membuat transaksi properti sebagai pekerjaan yang berlarut-larut dan memakan waktu.

2. Sedikit pembeli dan penjual untuk tiap-tiap transaksi atau segmen pasar

Pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan yang diberi pinjaman, semuanya memiliki keyakinan bahwa mereka dapat mempengaruhi harga atau persyaratan sewa ataupun persyaratan pinjaman. Karenanya, negoisasi antara pihak-pihak yang berkepentingan merupakan suatu peraturan, sehingga harga cenderung menjadi tidak pasti.

Harga dan syarat-syarat terjadinya transaksi sangat kuat dipengaruhi oleh persepsi subjektif dan keinginan-keinginan yang bersifat individual dari masing-masing peserta. Kekuatan dan tekanan dalam tawar menawar yang sifatnya relatif pada masing-masing peserta, akan mempengaruhi harga transaksi.

3. Daya saing ditentukan secara subjektif

Karena keunikan dari masing-masing properti dan hak-hak atas properti tersebut, maka daya saing dari properti lainnya merupakan sesuatu yang ditentukan secara subjektif oleh masing-masing peserta pasar. Hal ini hanya dapat diukur secara kira-kira lewat pengamatan atas tindak-tanduk mereka setelah melihat kenyataan-kenyataan yang ada tentang properti yang dimaksud.

4. Relatif kurang informasi

Banyak informasi yang sukar atau tidak mungkin diperoleh dan kemungkinan besar hal-hal tersebut diperlakukan secara rahasia (confidential). Harga-harga penjualan tidak dipublikasikan dan dilaporkan secara luas seperti halnya harga-harga saham.

5. Perilaku yang tidak rasional

Karena pembeli dan penjual bereaksi terhadap tekanan-tekanan tertentu yang mendesak, maka cenderung bertindak atas dasar pertimbangan yang subyektif sifatnya. Oleh karena itu tidaklah selalu benar bahwa mereka bertindak dengan tujuan memaksimalkan keberadaan ekonomi mereka.

6. Terlokalisir

Karena lokasi properti bersifat tetap dan tidak dapat berpindah tempat, pasar yang dapat dipakai untuk satu properti tertentu atau jenis properti cenderung dibatasi dalam satu kawasan geografis yang relatif sempit dan ditentukan oleh karakteristik lokasi. Sebagai contoh properti perumahan, dimana kawasan tempat berbagai pilihan unit properti saling bersaing satu sama lainnya ditentukan oleh beberapa pertimbangan, seperti misalnya berapa lama waktu yang diperlukan untuk pergi ke tempat kerja, kemudahan mencapai sarana perbelanjaan dan rekreasi, reputasi sarana pendidikan di daerah tersebut dan sarana serta fasilitas lain yang tersedia di kawasan tersebut.

7. Permintaan yang mudah berubah, dan tidak seimbang

Sebagai contoh permintaan terhadap properti perumahan khususnya, merupakan fungsi dari :

Populasi ;

Jumlah dan besar kecilnya rumah tangga, jumlah bersih in-migrasi, karakteristik sosial dan ekonomi, distribusi usia. Hal-hal tersebut dapat berubah dalam satu kawasan lokasi tanpa dapat diramalkan terlebih dahulu, terutama sebagai akibat dari berbagai faktor yang tidak ada hubungannya dengan properti atau perumahan itu sendiri.

Pekerjaan dan penghasilan;

Daya beli membuat permintaan menjadi efektif di pasar.

8. Penawaran yang tidak elastis (relatif lamban atau tidak responsif)

Penawaran, tidak secara khusus bersifat responsif terhadap harga. Kuantitas dari properti serta jasa yang ditawarkan oleh suatu properti berubah secara perlahan-lahan. Jumlah tersebut cenderung bersifat sensitif terhadap perubahan dalam permintaan ataupun harga yang bersifat sementara.

9. Batasan dan pengendalian oleh pemerintah

Kegiatan di bidang properti sangat kuat diatur dan dipengaruhi oleh pemerintah, seperti dokumentasi untuk keseluruhan hukum yang disyaratkan untuk setiap transaksi, penggunaan atas tanah, perpajakan dll.

10. Properti merupakan obyek dari lingkungan sekitar

Properti tidak dapat dipindahkan ke lingkungan pasar yang lebih baik dan menguntungkan, dan karenanya bersifat jauh lebih sensitif terhadap kekuatan-kekuatan pasar yang tidak nyata dan dipengaruhi oleh kekuatan-kekuatan tersebut.

c) Fungsi Pasar Properti

Pada dasarnya fungsi-fungsi pasar properti adalah serupa dengan fungsi pasar-pasar lainnya, seperti definisi yang dikemukakan pada bagian A di atas.

1. Memudahkan pertukaran, hak-hak atas properti antara pembeli dan penjual, pemilik dan penyewa, peminjam dan pemberi pinjaman.

2. Menetapkan harga, untuk pertukaran yang bersifat menguntungkan bagi kedua belah pihak. Pasar properti bukan untuk menetapkan nilai (value), tetapi untuk menetapkan harga pasar (market price).

3. Mengalokasikan ruang perkotaan untuk berbagai alternatif penggunaan, secara terpisah hal ini melibatkan keputusan-keputusan yang berkenaan dengan penggunaan yang optimal.

4. Menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, kombinasi penggunaan yang diinginkan merupakan fungsi yang dijalankan berdasarkan konsensus yang dicapai oleh masing-masing pasar.Konsensus tersebut akan tunduk pada pengaruh ataupun batasan-batasan masyarakat umum lewat pembagian zona, peraturan tentang perlindungan lingkungan hidup, serta standar dan kontrol pemerintah.

5. Menyesuaikan penawaran terhadap permintaan, dalam pasar properti, permintaan memiliki sifat yang mudah berubah-ubah yang merupakan akibat yang ditimbulkan oleh berbagai kekuatan pasar yang sifatnya eksternal. Penawaran adalah jelas dan sifatnya lebih bergantung pada permintaan. Salah satu fungsi pasar adalah menyediakan lingkungan ekonomi, finansial dan legal baik bagi penawaran agar dapat secara efektif menjawab perubahan-perubahan yang terjadi pada permintaan.