pembiayaan hunian syariah berbasis musyÂrakah...
TRANSCRIPT
PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH BERBASIS
MUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH
(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif)
Tesis
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Magister Agama
(M.Ag) Dalam Bidang Hukum Ekonomi Syariah (Mu’amalah)
Oleh
Dewi Lestari
NIM. 214610178
PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH (MU’AMALAH)
PASCASARJANA MAGISTER (S2)
INSTITUT ILMU AL-QUR’AN (IIQ) JAKARTA
2018 M/1439 H
PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH
BERBASISMUSYÂRAKAH MUTANÂQISHAH
(Pendekatan Hukum Islam dan Hukum Positif)
Tesis
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat Memperoleh Gelar Magister Agama
(M.Ag) Dalam bidang Hukum Ekonomi Syariah (Mu’amalah)
Oleh
Dewi Lestari
NIM. 214610178
Pembimbing:
Prof. Dr. H. Jaih Mubarok, MA
Dr. Ir. H. M. Nadratuzzaman Hosen, M. Sc.
PROGRAM STUDI HUKUM EKONOMI SYARIAH
PASCASARJANA MAGISTER (S2)
INSTITUT ILMU AL-QUR’AN (IIQ) JAKARTA
2018 M/1439 H
ii
iii
iv
v
v
بسم الله الرحمن الرحيم
KATA PENGANTAR
Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kehadirat
Allah SWT yang telah memberikan rahmat, hidayah, taufik, ni’mat dan
karuniaNya, sehingga dapat menyelesaikan Tesis yang berjudul
“Pembiayaan Hunian Syariah Berbasis Musyarakah Mutanaqishah
(Pendekatan Hukum Islam Dan Hukum Positif)”. Shalawat beserta
salamNya semoga senantiasa dicurahkan kepada junjungan kita Nabi
Muhammad SAW beserta ahli bait, sahabat dan para pengikutnya hingga
akhir zaman.
Penulis menyadari tanpa bantuan banyak pihak, penulisan Tesis ini
akan sangat sukar diselesaikan. Oleh karena itu, tidak berlebihan jika
kesempatan ini penulis ingin menyampaikan rasa terima kasih yang setulus-
tulusnya kepada:
1. Rektor Institut Ilmu AL-Qur’an (IIQ) Jakarta, Ibu Prof. Dr. Hj.
Huzaemah T. Yanggo, MA.
2. Direktur Program Pascasarjana Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta,
Bapak. Dr. H. Muhammad Azizan Fitriana, MA.
3. Ketua Program Studi (Prodi) Hukum Ekonomi Syariah Pascasarjana
Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ) Jakarta, Dr. Syarif Hidayatullah, S.S.I,
MA.
4. Bapak Prof. Dr. Jaih mubarok, MA. sebagai Dosen Pembimbing I yang
telah banyak memberikan masukan ilmu dan meluangkan waktunya
untuk memberikan bimbingan, arahan serta petunjuk dengan sabar
kepada penulis sehingga dapat menyelesaikan Tesis ini.
vi
5. Dr. Ir. H. M. Nadratuzzaman Hosen, MA sebagai Dosen Pembimbing II,
yang telah memberikan bimbingan dalam penulisan tesis ini. Semoga
Allah SWT meridhoinya.
6. Seluruh dosen Institut Ilmu al-Quran (IIQ) Jakarta, khususnya para
dosen program studi Hukum Ekonomi Syariah, yang telah dengan ikhlas
menuangkan ilmunya kepada penulis dan juga pemikiran sehingga
penulisan tesis ini dapat berjalan lancar dan diperbaiki dengan sebaik-
baiknya.
7. Seluruh staf dan karyawan, petugas perpustakaan dan seluruh civitas
akademik Hukum Ekonomi Syariah Pascasarjana Institut Ilmu Al-
Qur’an (IIQ) Jakarta yang telah membantu dari proses awal hingga akhir
penulisan Tesis.
8. Suami tercinta (Anis Fuadi) dan buah hati kami (Annisa Hayfa
Maryam). Keberadaan mereka merupakan anugerah besar yang
diberikan Allah SWT kepada penulis dan menjadi dorongan semangat
serta motivasi bagi penulis dalam menyelesaikan tesis ini.
9. Rasa hormat dan terimakasih yang tak terhingga kepada kedua orang
tua, bapak dan mamah tercinta, Saduni Abdullah (Bapak) dan Erni S
(Mamah) yang telah banyak memberikan dukungan, baik berupa
dukungan waktu, teanga, pikiran, dan dana dalam mengasuh, mendidik
dan mengajarkan penulis sejak dalam kandungan hingga sampai saat ini.
Kesabaran, keikhlasan, perhatian kasih sayang bapak dan mamah tidak
pernah habis bahkan bermunajat tanpa henti mendo’akan penulis agar
mendapatkan kesuksesan dunia dan akhirat terkhusus dalam
menyelesaikan studi. Penulis berharap, semoga Allah SWT berkenan
memasukkan mereka semua kelak ke dalam golongan shalihin dan
membangkitkan mereka bersama para shiddiqin dan para syuhada, serta
kepada seluruh adinda tersayang ( Ridha Rifani, Abdullah Ali Yafi,
vii
Laila Salsabila, dan M. Irsyad Al-hafiz) semoga Allah melancarkan
studinya dan mendapat ilmu yang bermanfaat.
10. Teman-teman dan sahabat seperjuangan di Institut Ilmu Al-Qur’an (IIQ)
Jakarta.
Penulis berdo’a semoga semua pihak yang telah berjasa, baik secara
langsung maupun tidak langsung, diberikan imbalan pahala yang melimpah
baik di dunia maupun akhirat. Pada akhirnya, penulis menyadari bahwa
penelitian ini belum sempurna, karena masih terdapat kekurangan dan
kelemahan scara teoritis, metodologi dan analisa. Oleh karena itu, dengan
segala kefaqiran dan ketulusna hati, penulis mengharapkan adanya saran, dan
koreksi dari berbagai pihak, demi peningkatan dan penyempurnaan
penelitian ini.
يلنعمالمولىونعمالنصيرولاحولولاقوةالاباللهك الوعمن االلهونحسب
Jakarta, 15 Dzulqaidah 1439H
28 Juli 2018
Penulis
viii
DAFTAR ISI
COVER DALAM …………………………………………………………. i
LEMBAR PERSETUJUAN PEMBIMBING .......................................... ii
LEMBAR PENGESAHAN ……………………………………………… iii
PERNYATAAN PENULIS ........................................................................ iv
KATA PENGANTAR ................................................................................ v
DAFTAR ISI .............................................................................................. viii
PEDOMAN TRANSLITERASI ................................................................ xi
ABSTRAKSI .............................................................................................. xiii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah ..................................................................... 1
B. Permasalahan .................................................................................... 20
1. Identifikasi Masalah ................................................................... 20
2. Pembatasan Masalah .................................................................. 20
3. Perumusan Masalah .................................................................... 21
C. Tujuan Penelitian .............................................................................. 21
D. Manfaat Penelitian ............................................................................ 22
E. Tinjauan Pustaka .............................................................................. 23
F. Metodologi Penelitian ...................................................................... 24
G. Sistematika Penulisan ....................................................................... 30
BAB II KAJIAN TEORI TENTANG PEMBIAYAAN SYARIAH
A. Pengertian Pembiayaan Syariah ....................................................... 33
B. Aspek hukum pembiayaan syariah
1. Pembiayaan dalam legal formal ................................................. 35
ix
2. Antara perikatan, Perjanjian, Wa’ad adan Akad ........................ 36
3. Asas-asas hukum perikatan dan perjanjian syariah .................... 44
4. Aplikasi wa’ad dan akad dalam pembiayaan syariah ................. 55
C. Syarat sah Pembiayaan Syariah ........................................................ 56
D. Macam-macam pembiayaan ............................................................. 64
E. Risiko Pembiayaan Syariah .............................................................. 60
F. Tujuan Pembiayaan .......................................................................... 63
G. Falsafah pembiayaan di bank syariah ............................................... 75
BAB III KAJIAN TEORI TERHADAP MUSYÂRAKAH
MUTANÂQISHAH
A. Pengertian Musyârakah Mutanâqishah ............................................ 77
B. Macam-macam Musyârakah ............................................................ 84
C. Hukum dan Dasar Hukum Musyârakah Mutanâqishah ................... 94
D. Ikhtilaf Ulama tentang Musyârakah Mutanâqishah ........................ 107
E. Rukun, Syarat Dan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah ............ 112
F. Mekanisme Pelaksanaan Pembiayaan Berbasis MMQ ................... 122
G. Wa’ad Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ............................ 125
H. Ijârah Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ............................. 125
I. Konsep Kepemilikan Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah ..... 127
J. Risiko Yang Timbul Dalam Musyârakah Mutanâqishah ............... 129
K. Berakhirnya Akad Musyârakah Mutanâqishah ............................... 131
L. Keunggulan Musyârakah Mutanâqishah ........................................ 133
M. Kelemahan Akad Musyârakah Mutanâqishah ................................ 134
x
BAB IV GAMBARAN UMUM PEMBIAYAAN HUNIAN SYARIAH
KONGSI DI BANK MUAMALAT
A. Sejarah Perkembangan Produk PHSK di Bank Muamalat Indonesia
(BMI) ................................................................................................. 135
B. Ketentuan dan Persyaratan PHSK pada Bank Muamalat Indonesia . 137
C. Proses Pembiayaan dalam PHSK Di Bank Muamalat Indonesia ...... 141
D. Ijârah (Sewa) dalam Prosuk PHSK Pada Bank Muamalat Indonesia148
E. Status Kepemilikan dalam Produk PHSK Di Bank Muamalat
Indonesia ............................................................................................ 149
BAB V ANALISA PENELITIAN
1. Analisis Mengenai Penerapan Musyârakah Mutanâqishah Secara
Umum dalam Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi Di Bank
Muamalat Indonesia .......................................................................... 150
2. Analisis Permasalahan Penerapan Ijârah Sebagai Kegiatan Usaha
Bank dan Nasabah Dalam Akad Musyârakah Mutanâqishah Di
Bank Muamalat Indonesia ............................................................... 161
3. Analisis Masalah Kepemilikan Sertifikat Yang Diatas Namakan
Nasabah Sebagai Tanda Bukti Kepemilikan Objek Pembiayaan .... 180
4. Analisis perbedaan murâbahah dan Musyârakah Mutanâqishah
pada Pembiayaan Hunian Syariah ................................................... 184
BAB VI PENUTUP
A. Kesimpulan ...................................................................................... 203
DAFTAR PUSTAKA
xi
PEDOMAN TRANSLITERASI
1. Konsonan
th : ط a : ا
zh : ظ b : ب
„ : ع t : ث
gh : غ ts : ث
f : ف j : ج
q : ق h : ح
k : ك kh : خ
l : ل d : د
m : م dz : ذ
n : ن r : ر
w : و z : ز
h : ه s : س
‟ : ء sy : ش
y : ي sh : ص
dh : ض
2. Vokal
Vokal Tunggal Vokal Panjang Vokal Rangkap
Fathah : a ا : â ي … : ai
Kasrah : i ي : î …و : au
Dhammah : u و : û
xii
3. Kata Sandang
a. Kata sandang yang diikuti alif-lam qamariyah ditranseliterasikan
sesuai bunyinya.
Contoh alif – lam qamariyah : البقرة : al-Baqarah.
b. Kata sandang yang diikuti alif-lam syamsiah ditransliterasikan sesaui
dengan aturan yang digariskan dii depan dan sesuai dengan bunyinya.
Contoh alif – lam syamsiyyah : الشمس : asy-syams.
c. Syaddah (tasydîd) ditranseliterasikan dengan menggandakan huruf
yang bertanda tasydîd baik di tengah kata, di akhir kata maupun pada
bacaan syamsiyyah.
Contoh: : âmannâ billâhi اباللهامن
d. Ta marbûthah apabila berdiri sendiri, waqaf atau diikuti oleh kata
sifat (na‟at), maka huruf tersebut dialihaksarakan menjadi “h”.
Contoh: : al-jâmi’ah al-Islâmiyyah تالإسلامیتالجامع
Adapun ta marbûthah yang diikuti atau disambung (washal) dengan
kata benda maka dialihaksarakan menjadi huruf “t”. Contoh:: al-âyat
al-kubrâ. الآیتالكبري
xiii
ABSTRAKSI
Tesis ini memaparkan penarapan musyârakah mutanâqishah pada
pembiayaan hunian syariah kongsi (PHSK) di Bank Muamalat. Penelitian ini
dilakukan secara yuridis normatif, menggunakan metode kuantitatif, dan
pendekatan yang digunakan adalah pendekatan perundang-undangan (statute
approach) dan pendekatan konseptual (conceptual approach).
Tujuan dalam penelitian ini adalah untuk mengkaji dan menganalisa
kesesuaian prinsip hukum yang digunakan pada akad pembiayaan
musyârakah mutanâqishah, untuk mengkaji dan menganalisa bagaimana
penerapan akad ijarah di dalamnya serta bagaimana masalah kepemilikan
sertifikat obyek pembiayaan PHSK, dan untuk mengkaji serta menganalisa
akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah dalam akad pembiayaan
musyârakah mutanâqishah.
Hasil penelitian tesis ini menunjukkan bahwa musyârakah
mutanâqishah pada PHSK telah sesuai perundang-undangan namun terdapat
pergeseran-pergeseran yang terjadi sehingga belum memenuhi ketentuan
keputusan Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI)
No 1/DSN-MUI /X/2013 Tentang pedoman imlementasi musyârakah
mutanâqishah. Pergeseran tersebut adalah bank muamalat Indonesia
menggunakan prinsip syirkah al milk, sedangkan fatwa DSN-MUI
menyatakan bahwa prinsip syirkah dalam akad musyârakah mutanâqishah
adalah syirkah ‘inan. Penerapan ijarah pada musyârakah mutanâqishah
dalam PHSK telah sesuai karena sewa yang dilakukan nasabah adalah
terhadap barang hasil musyârakah mutanâqishah dan bukan milik sendiri.
Namun sebagai mitra bank, nasabah tidak memiliki hak yang sama denga
bank dalam penetapan harga sewa. Dalam hal kepemilikan pencantuman
nama nasabah dalam sertifkat juga dilakukan untuk mengefisiensikan proses
balik nama dan meghindari biaya ganda. Sebagai implikasi dari penerapan
prinsip-prinsip kehati-hatian, pihak bank akan selalu meminta jaminan
kepada setiap nasabah yang mengajukan pembiayaan kepada bank syariah.
Jaminan yang berlaku dalam akad musyârakah mutanâqishah ini masih
berpedoman pada akad musyarakah karena dalam fatwa Dewan Syariah
Nasonal tentang Musyârakah mutanâqishah belum diatur secara spesifik.
Bahkan sampai ada yang tidak memiliki itikad baik sama sekali. Ketika
dalam keadaan yang demikian, bank syariah akan melakukan upaya
keselamatan dengan jalan musyawarah mufakat. Jika hal tersebut tidak
membuahkan hasil, maka pihak bank akan melakukan inovasi subyektif
pasif.diluar dari itu alternatif yang lain yaitu bank berdasarkan keputusan
dari pengadilan agama akan mengeksekusi benda jaminan melalui Kantor
Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
xiv
ABSTRACT
This thesis describes the application of musyârakah mutanâqishah on
Sharia Housing Financing (PHSK) in Bank Muamalat. This research is
conducted by normative juridical, using qualitative method, and approach
used is statutory approach (statuteapproach) and Conceptual approach
(conceptual approach).
The purpose of this study is to examine and analyze the conformity of
the legal principles used in the musyarakah mutanaqisah financing contract,
to examine and analyze how the implementation of ijarah contracts in it and
how the ownership of PHSK financing certificates, and to examine and
analyze the legal consequences in case of problem financing in the financing
agreement musyarakah mutanaqisah.
The result of this thesis research shows that musyârakah
mutanâqishah at PHSK has been in accordance with the legislation but there
are shifts that have not yet fulfill the decision of the National Shari'ah
Council of the Council of Ulama Indonesia (DSN-MUI) No.01 / DSN-MUI /
X / 2013 on Implementation Guidelines Musyârakah Mutanâqishah. The
shift is Bank Muamalat Indonesia using the principle of syirkah almilk, while
the fatwa of DSN-MUI states that syirkah principle in akad musyârakah
mutanâqishah is syirkah 'inân. Implementation of ijara on musyârakah
mutanâqishah in PHSK has been appropriate because the lease made by the
customer is on musyarakah products and not own goods. But as a bank
partner, customers do not have the same rights as banks in the determination
of rental rates. In the case of ownership, the inclusion of the customer's name
in the certificate is also made to streamline the process behind the name and
avoid the double cost. As an implication of the application of prudential
principles, the bank will always ask for guarantee to every customer who
apply for financing to sharia bank. The guarantee that is valid in this
musyarakah mutanaqisah contract is still based on the musyarakah contract
because in the National Shariah Council Fatwa concerning Musyarakah
mutanaqisah has not been regulated specifically. Even until there is no good
faith at all. When in such circumstances, Islamic banks will make rescue
efforts by way of consensus mufakat. If it does not work then the bank will
do a passive subjective innovation. Outside of that other alternative is the
bank based on the decision of the religious court will execute the collateral
object through the State Wealth Service Office and Auction (KPKNL).
xv
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah
Rumah atau tempat tinggal merupakan suatu kebutuhan
primer dan hak dasar manusia.Selain itu, juga merupakan tempat
untuk melakukan berbagai aktifitas yang dibutuhkan oleh semua
orang seperti tempat untuk tidur, makan, tempat berkumpulnya
keluarga dan lain sebagainya.Hak bertempat tinggal ini harus
dipenuhi negara sebagaimana yang diamanatkan dalam Undang-
Undang Dasar 1945.1 Permintaan akan pemilikan rumah dari tahun ke
tahun pun terus mengalami peningkatan yang signifikan mengikuti
dengan meningkatnya jumlah penduduk baik di perkotaan maupun di
pedesaan.
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), Indonesia
memiliki kekurangan rumah sebanyak 13,6 juta unitatau 70% di atas
data Kementrian Perumahan Rakyat yaitu 8,1 juta unit rumah. Dari
data BPS disebutkan bahwa dari 240 juta penduduk Indonesia yang
terdiri dari 61 juta rumah tangga, sejumlah 22% atau sebanyak 13,6
juta rumah tangga tidak memiliki rumah. Sebagian besar yang tidak
memiliki rumah layak huni ini masih bertempat tinggal di daerah
1Menurut UUD 1945 pasal 28H ayat (1), bahwa “setiap orang berhak hidup
sejahtera lahir dan batin, bertempat tinggal dan mendapatkan lingkungan hidup baik dan
sehat serta berhak memperoleh layanan kesehatan.” Kata bertempat tinggal menunjuk pada
kata rumah yang diartikan sebagai bangunan yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau
hunian dan sarana pembinaan keluarga, cerminan harkat dan martabat penghuninya, serta
menjadi aset bagi pemiliknya (Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan
Kawasan Pemukiman)
2
kawasan penghijauan milik pemerintah, rumah mertua, mengontrak
atau menyewa rumah.2
Dalam upaya melaksanakan amanat UUD 1945, Negara atau
Pemerintah berkewajiban memfasilitasi masyarakat, khususnya
masyarakat berpenghasilan rendah, agar mampu memiliki rumah
layak huni dan harga terjangkau.Pemerintah melalui Kemenpera terus
berusaha mengangkat daya beli masyarakat dengan menyediakan
melalui fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan.3
Dalam hal ini, lembaga perbankan syariah sebagai lembaga
intermediary yang berbasis syariah memiliki tantangan yang besar
untuk bisa mengakomodir kebutuhan nasabahnya termasuk melayani
pembiayaan di bidang perumahan. Dengan diberlakukannya UU No.
7 Tahun 1992 tentang Perbankan dan sebagaimana telah diubah
dengan UU No. 10 Tahun 1998, menandai adanya kesepakatan rakyat
dan Bangsa Indonesia untuk menerapkan Dual Banking Sistem atau
sistem perbankan ganda. Sistem perbankan ganda yaitu sistem
perbankan konvensional yang berbasiskan bunga dan sistem
perbankan berdasarkan syariah Iskam yang menggunakan prinsip bagi
hasil dan bebas dari bunga.4
Tanggal 16 Juli Tahun 2008, Pemerintah bersama DPR
mengesahkan Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang
Perbankan Syariah. Undang-Undang ini, menunjukkan semakin
mantapnya kesepakatan rakyat dan Bangsa Indonesia dalam
menjalankan sisem perbankan syariah dalam kegiatan ekonomi
2
Siti Nurasyah D., “Kekurangan Rumah Diprediksi Semakin
Besar”.Http://Bataviase.Co.Id/Node697423 3 Indo Pos, “Strategi Pemerintah Meningkatkan Daya Beli Masyarakat Terhadap
Perumahan”, http://bataviase.co.id/detailberita-10536536, diunduh 6 juni 2016 4 Widyarningsih, et, al., Bank dan Asuransi Iskam di Indonesia, (Jakarta: Kencana
Prenada Media, 2005), h. 1
3
nasional. Berdasarkan data tahun 2009, Indonesia adalah negara
dengan jumlah bank dan lembaga keuangan yang berlandaskan
sistem syariah terbanyak di dunia. Hal ini terbukti dengan hadirnya 33
bank, 46 lembaga suransi, dan 17 mutual fund yang menganut sistem
syariah.5 Sedangkan terkait lembaga perbankan syariah, dalam catatan
OJK 2015, tercatat 2458 jaringan kantor bank syariah yang memiliki
12 Bank Umum Syariah (BUS), 22 Unit Usaha Syariah (UUS) dan
162 Bank Pembiayaan Rakyat Syariah (BPRS).6
Bank syariah merupakan salah satu bentuk dari perbankan
nasional yang mendasarkan prinsip operasionalnya pada syariat
(hukum) Iskam. Bank syariah dikembangkan sebagai lembaga bisnis
keuangan yang melaksanakan kegiatan usahanya sejalan dengan
prinsip-prinsip dasar ekonomi Iskam. Tujuan ekonomi Iskam bagi
bank syariah tidak hanya terfokus pada tujuan komersial, tetapi juga
perannya dalam memberikan kesejahteraan secara luas bagi
masyarakat. Fungsi sosial yang terdapat pada bank syariah diharapkan
akan memperlancar alokasi dan distribusi dana sosial yang
dibutuhkan oleh masyarakat7.
Sebagai lembaga intermediary keuangan, bank syari‟ah
memiliki kegiatan utama berupa penghimpunan dana dari masyarakat
melalui simpanan dalam bentuk giro, tabungan, dan deposito yang
menggunakan prinsip wadi‟ah yad dlamanah (titipan), dan
mudhârabah (investasi bagi hasil). Kemudian menyalurkan kembali
dana tersebut kepada masyarakat umum melalui pembiayaan dalam
5 Muhammad Syafii Antonio, disampaikan dalam “Seminar Rekontruksi Pemikiran
Ekkonomi Syariah dan Implementasinya” bertempat di Bale Rumawat Padjajaran, Rabu
(18/02/2009) sebagaimana yang ditulis dalam website resmi Universitas Padjajaran,
http://www.unpad.ac.id/archives/5210 6 Statistik Perbankan Syariah, April 2015. http://www.ojk.go.id
7 Khaerul Umam, Manajemen Perbankan Syariah, (Bandung: Pustaka Setia, 2013),
h. 2013
4
berbagai bentuk skim, seperti skim jual beli/al-ba‟i (murâbahah,
salam, dan istishna), sewa (ijârah), dan bagi hasil (musyârakah dan
mudhârabah), serta produk pelengkap, yakni fee based service,seperti
hiwalah (alih utang piutang), rahn (gadai), qard (utang piutang),
wakalah (perwakilan, agency), kafalah (garansi bank).8
Kontrak pada perbankan syariah memiliki sejumlah perbedaan
mendasar dibandingkan dengan kontrak perbankan konvensional.
Bank syariah membatasi transaksinya yang harus bebas dari bunga
(riba), gharar, dan maysir. Produk bank syariah secara umum
menerapkan prinsip bagi hasil, jual-beli dan sewa/jasa, karena dalam
ekonomi Iskam yang menjadi dasar operasional bank syariah,
pengenaan bunga pada pemberian pinjaman uang tidak diperkenankan
tidak terkecuali pada produk untuk kepemilikan rumah.
Pertumbuhan pembiayaan pada BUS tahun 2015 tercatat
sebesar 4,1% melambat dibandingkan tahun sebelumnya sebesar 8,1%,
terutama dikarenakan tekanan ekonomi yang masih berlangsung dan
strategi bank yang lebih berhati-hati dalam penyaluran dana.
Sedangkan untuk pertumbuhan pembiayaan pada kelompok UUS
meningkat dari 10,4% menjadi 14,9%.9
8Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di Indonesia, (Jakarta: Pustaka
Utama Grafiti, 2003), edisi IV, h.59-61, Tim Bank Syari‟ah Mandiri, Apa dan Bagaimana
Bank Syari‟ah, (Jakarta: BSM Cab. Meruya, 2005), hlm. 14-15. 9Laporan Perkembangan Bank Syariah, OJK, 2015
5
Sumber: Laporan Perkembangan Keuangan Syariah, OJK 2015
Dilihat dari jenis akadnya, secara umum penyaluran
pembiayaan yang disalurkan BUS-UUS sepanjang tahun 2015 masih
didominasi oleh pembiayaan murabahah, yang mencapai 57,3% dari
total pembiayaan, sedikit mengalami penurunan dibandingkan tahun
sebelumnya yang mencapai 58,9%. Porsi terbesar kedua adalah
pembiayaan akad musyarakah yang meningkat dari 24,76% menjadi
28,5% pada tahun 2015. Hal ini terjadi karena beberapa bank syariah
sudah meluncurkan beberapa produk baru berbasis akad musyarakah,
diantaranya produk Musyarakah Mutanaqisah (MMQ). Sementara pada
BPRS porsi akad murâbahah juga masih mendominasi yang mencapai
77,9% dari keseluruhan pembiayaan BPRS, turun dari 79,23% pada tahun
2014.
Dari sisi jenis usaha, selama tahun 2015 pembiayaan terbesar
dimiliki oleh kelompok pembiayaan untuk rumah tinggal dengan
komposisi 20,38%. Nilai ini sedikit meningkat dari tahun sebelumnya
yang hanya sebesar 19,68%.10
10
Laporan Keuangan Perbankan Syariah, OJK, 2015.
6
Pembiayaan pemilikan rumah dengan prinsip syariah, yang
kini lebih dikenal dengan sebutan pembiyaan rumah iB (Iskami
Banking), mulai digemari banyak pencari rumah.Sebabnya karena 2
(dua) hal ; Pertama, masyarakat belajar dari kezaliman tingginya
tingkat suku bunga pembiayaann rumah bank konvensional ketika
krisis moneter melanda Indonesai di tahun 1998. Saat itu suku bunga
melonjak tajam sampai 60%, Kedua, sifat angsuran pembiayaan
rumah iB menggunakan flat rate atau angsuran tetap sampai akhir
masa pembiayaan (dengan pembiayaan murabahah). Bahkan Karim
Business Consulting meyakini Indonesia akan menjadi pemain utama
dan menjadi yang terbesar dari lima besar keuangan syariah global
dua dekade mendatang. Pada 2023, Indonesia diperkirakan memimpin
industri keuangan syariah global dengan total asset mencapai 8,6
triliun dolar AS. Sementara perbankan syariah mencapai 1.597 triliun
dolar AS.11
Selain itu, Pembiayaan kepemilikan rumah pada bank
syariah terdapat perbedaan dengan kredit kepemilikan rumah yang
dilakukan bank pada umumnya.
Ada tiga akad pembiayaan yang digunakan oleh bank syari‟ah
yang dapat menjadi pilihan bagi nasabah dalam pemilikan rumah
secara syariah yaitu akad murâbahah, akad ijarah muntahiyyah
bittamlik, dan akad musyarakahmutanaqisah. Dari tiga akad tersebut,
akad yang paling umum dan banyak digunakan pada bank syariah
yaitu akad murâbahah.
Namun dalam prakteknya, akad murâbahah ini memiliki
kelemahan, diantaranya akad murâbahah merupakan penjualan
11
Agisa Muttaqien, Pembiayaan Pemilikan Rumah Dengan Akad Musyarakah
Mutanaqisah Pada Bank Muamalat Indonesia (Studi Kasus: Produk Pembiayaan Hunian
Syari‟ah kongsi [PHSK]), Skripsi, Depok, Fakultas Hukum Universitas Indonesia, Juli 2012,
h. 4
7
barang dengan mengambil sejumlah keuntungan atas barang tersebut
yang dilakukan secara mengangsur.Pembayaran harga barang kepada
bank kurang fleksibel karena jual beli dilakukan dengan jangka waktu
yang lama, kurang lebih sepuluh tahun (10 tahun).Selain itu, Akad
murâbahah juga kurang sesuai jika diterapkan dalam hal pembiayaan
rumah milik pribadi.Akad murâbahah tidak bisa digunakan oleh bank
dalam rangka pembiayaan rumah yang status kepemilikannya sudah
ada terlebih dahulu di tangan nasabah.
Konsep bagi hasil dengan menonjolkan aspek keadilan,
keseimbangan dan tanggung jawab dimana sistem tersebut saling
menguntungkan bagi kedua belah pihak, menimbulkan masyarakat
mengakui kredibilitas bank syariah.12
Bagi bank syariah, baik secara
parsial maupun simultan, sistem bagi hasil memiliki pengaruh yang
kuat dan signifikan terhadap pendapatan bank syariah.13
Saat ini
produk pembiayaan berbasis murâbahah dan produk pembiayaan
berbasis musyârakah menjadi core product yang mendominasi
produk-produk pembiayaan bank syariah.14
Inovasi produk merupakan kunci perbankan syariah untuk
lebih kompetitif dan lebih berkembang dengan cepat sesuai dengan
kebutuhan masyarakat.15
Keberhasilan sistem perbankan syariah
bergantung pada kemampuan bank-bank syariah menyajikan produk-
12
Syafarudin Alwi, Berkaca Pada Pasar Umar Bin Khattab, (Yogyakarta:
Republika, 2013), h. 2 13
Zaenudin Dan Yoshi Erlina, Pengaruh Pembiayaan Mudhârabah dan
Musyârakah Terhadap Pendapatan Bank Syariah, Jurnal Ilmu Ekonomi Syariah, (Ciputat:
Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2013) 14
Hasil wawancara dengan Staff Marketting Bank Mandiri Syariah Kantor cabang
Ciputat. Tanggal 11 November 2015 15
Suryani, Disertasi, “Inovasi dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya
Organisasi Orientasi Pasar dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, (Ciputat:
Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014).
8
produk yang menarik, variatif,16
kompetitif dan memberikan
kemudahan transaksi, sesuai dengan kebutuhan masyarakat.17
Pembiayaan musyarakah mutanaqisah memiliki keunggulan
dalamkebersamaan dan keadilan, baik dalam berbagi keuntungan
maupun resikokerugian, sehingga dapat menjadi alternatif dalam
proses kepemilikan asset(barang) atau modal. Dalam Fatwa Dewan
Syari‟ah Nasional No.73/DSN-MUI/XI/2008 tentang musyarakah
mutanaqisah, yang dimaksud dengan musyarakah mutanaqisah
adalah musyarakah atau syirkah yang kepemilikan asset (barang)atau
modal salah satu pihak (syarik) berkurang disebabkan pembelian
secarabertahap oleh pihak lainnya.
Meskipun kebolehan dan teknis musyârakah mutanâqishah
telah dinyatakan dalam fatwa DSN MUI dalam Fatwa No.73 tahun
2008, namun dalam praktiknya, pembiayaan musyârakah
mutanâqishah ini belum begitu banyak digunakan (terkusus pada
pembiayaan Pemilikan rumah tinggal), sehingga Bank Indonesia
mendorongpenggunaan akad ini pada tahun 2013 secara lebih masif.
Oleh karenaitu, Bank Indonesia (BI) mengeluarkan surat edaran (SE)
nomor 14/33/DPbS tentang penerapan kebijakan produk pembiayaan
kepemilikanrumah atau KPR dan kendaraan bermotor bagi bank
umumsyariah dan unit syariah. Kebijakan yang disebut LTV atau
16
Cecep Maskanul Hakim menyatakan bahwa dalam menciptakan dan
mengembangkan poduk perbankan syariah biasanya menggunakan 2 (dua) pendekatan yaitu
pendekatan akomodatif dan asimilatif. Pendekatan akomodatif dilakukan dengan mengadopsi
produk produk perbankan konvensional yang kemudian dimasukkan nilai-nilai Iskam
sedangkan pendekatan asimilatif berupaya menjadikan bank Iskam sebagai sebuah entitas
tersendiri dalam produk tersebut dengan menunjukkan jati diri khasnya. Lihat, Cecep
Maskanul Hakim, Belajar Mudah Ekonomi Iskam: Catatan Kritis Terhadap Dinamika
Perkembangan Perbankan Syariah di Indonesia, (Tangerang, Shuhuf Media INsani, 2011),
158-172 17
Suryani, Disertasi, “Inovasi Dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya
Organisasi Orientasi Pasar Dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, (Ciputat:
Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014).
9
FTV(finance to value) dalam perbankan syariah itu diperuntukkan
bagipembiayaan pemilikan rumah (KPR) tipe lebih dari 70 meter
persegi.“FTV paling tinggi 70 persen untuk KPR lebih dari 70 meter
persegidengan akad murâbahah. FTV paling tinggi 80 persen untuk
pembiayaanKPR dengan akad musyarakah mutanaqisah (MMQ)
danijarah muntahiyah bittamlik (IMBT) akan diterapkan pada
bulanApril 2013.9 Ini berarti bahwa musyârakah mutanâqis}ah akan
menjadipilihan yang menarik bagi lembaga keuangan syariah di
Indonesia.
Dalam hal pembiayaan pemilikan rumah, banyak pula
masyarakat yang membutuhkan pembiayaan atas rumah yang sudah
dipesan pada developer (pihak ke-3 (tiga) dengan cara pembayaran
uang muka, namun sejalan dengan waktu, ia membutuhkan dana
untuk membayar uang sisa pelunasan. Oleh karena itu, dibutuhkan
akad lain yang sesuai dan tidak bertentangan dengan syariah yaitu
akad musyârakah mutanâqishah.18
Akad ini merupakan akad yang
berbasis kemitraan/kerjasama dengan prinsip bagi hasil.19
Produk terbaru dalam pembiayaan perumahan di bank syariah
adalah Pembiayaa Hunian Syariah Kongsi (selanjutnya disebut
PHSK) adalah dengan akad Musyârakah mutanâqishah20
(selanjutnya
18
Ardhi Fajruka, Perbandingan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah dan
Murâbahah Untuk Pembiayaan Perumahan Syariah Pada Bank Syariah Di Indonesia,
Skripsi, (Depok: Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2011), h. 6-7 19
Khaerul Umam, Manajemen Perbankan Syariah, h. 28 20
Berasal dari kata naqasha.Naqasha berarti berkurang atau
mengecil.Mutanâqishah dalam hal ini berarti penyusutan modal milik bank karena
dibayar/dibeli oleh nasabah dengan cara diangsur. Namun jika dilihat dari sisi nasabah,
jumlah barang modal bertambah karena membeli barang modal milik bank secara berangsur.
Sehingga dari nasabah akad ini disebut musyârakah ziyadah. Lihat Maulana Hasanudin dan
Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, (Jakarta: Kencana Prenada Media Group,
2012), h. 60. Sedangkan dalam buku Understanding Iskamic Finance, dikenalkan dengan
istilah “musyarakah menurun”, lihat Muhammad Ayub, Understanding Iskamic Finance,
(Jakarta: PT. Gramedia Pustaka Utama, 2007), h. 516
10
disebut MMQ). Musyârakah mutanâqishah merupakan akad turunan
musyârakah pada produk pembiayaan. Dengan kata lain, musyârakah
mutanâqishah adalah inovasi dari akad musyârakah. Akad ini
merupakan akad yang berasaskan pembiayaan ekuiti.21
Dalam MMQ
penyertaan (sharing) Badan Usaha Syariah (selanjutnya disebut BUS)
dan Unit Usaha Syariah (selanjutnya disebut UUS) tidak lebih dari
80% dari harga perolehan rumah.Produk MMQ memungkinkan
adanya penurunan harga (repricing) pada saat pembiayaan berjalan
memberikan keuntungan kepada nasabah dan bank sehingga produk
tersebut menjadi lebih kompetitif.22
Akad ini sudah terlebih dulu digunakan di negara Timur
Tengah sejak tahun 1995.Akad ini mulai dirumuskan dan
diperkenalkan oleh ulama pada abad XXM (tepatnya pada tahun
1997) yang dibahas oleh Majma‟ alfiqhi.23
Inovasi akad ini menjadi
diskusi yang belum berujung, baik dikalangan akademisi maupun
praktisi.24
Najih Hammad dan Muhammad Ali al-Qari berpendapat
bahwa musyârakah mutanâqishah bersumber pada syirkah-milk yang
diikuti secara paralel dengan akad jual beli (al-bai‟).25
Abd al-Razaq
21
Akad / kontrak yang melibatkan perkongsian risiko dan imbal hasil. Mohd
Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin, 2011. Pembiayaan
Perumahan Secara Iskam di Malaysia Analisis Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah
Mutanaqisah Di Kuwait Finance Hoese Malaysia Berhad (KFHMB).Artikel ekonomi slam. 22
Berdasarkan Surat Edaran (Se) Nomor 14/33/Dpbs Tanggal 27 November 2012
Perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kpemeilikan Rumah dan Pembiayaan
Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah da unit Usaha Syariah 23
Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 62
lihat Kamal Taufiq Muhammad Hathab, al-Musyârakah al-Mutanâqishsah ka Adah Min
Adawât al-Tamwîl al-Islâmi, Dalam Dirasat Iqtishadiyah al-Iskamiyah ( Jeddah: Al-Bunuk
al-Iskami litanmiyah al-Ma‟hadal-Iskami Li al-Buhuts Wa al-Tadhrib, 2003), vol X, h. 19 24
Wangsawidaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, (Jakarta: Gramedia, Pustaka Utama,
2012), h. 78 25
Pertama, antara nasabah dengan bank melakukan akad musyarakah dengan
masing-masing menyertakan harta untuk dijadikan modal usaha. Hal ini merupakan syirkah
11
al-Haiti (1998), menurutnya musyârakah mutanâqishah bersumber
pada akad mudhârabah. Dalam pandangan al-Haiti, hakikat
musyârakah mutanâqishah adalah penyerahan harta dari pihak bank
(sebagai shohib al-mâl) kepada nasabah (sebagai mudhârib) untuk
dijadikan modal usaha, dan nasabah membagi keuntungan kemudian
mengembalikan modal usaha secara berangsur, sehingga seluruh
modal pada akhirnya menjadi milik nasabah (al-muntahiya bit
tamlik).26
Menurut pandangan lain, yaitu pendapat Syabir (1996) yang
menyatakan bahwa musyârakah mutanâqishah terdapat tiga akad
yang secara paralel, yaitu akad syirkah „inan, wa‟ad dan ba‟i.27
Pada tahun 2006 akad musyârakah mutanâqishah
diperkenalkan ke lembaga perbankan Malaysia. Kemudian Indonesia
pada tahun 2008 baru dikeluarkan fatwa DSN-MUI yang terkait
musyârakah mutanâqishah, yaitu Fatwa Dewan Syariah Nasional
(selanjutnya disebut DSN) No. 73/DSN-UI/XI/2008. Dalam MMQ
berlaku juga Fatwa DSN No. 08/DSN-MUI/IV/2000 Tentang
Pembiayaan Musyarakah yang para mitranya memiliki hak dan
kewajiban salah satunya adalah menanggung kerugian sesuai proporsi
masing-masing. Kemudian Fatwa DSN menyatakan juga bahwa
“Biaya perolehan asset Musyarakah menjadi beban bersama
sedangkan biaya peralihan kepemilikan menjadi beban pembeli”.
Menurut Yeni S. Barlinti dalam disertasinya menjelaskan
bahwa fatwa ini muncul pada dunia perbankan syariah karena adanya
amwal (sebagai bagian dari syirkah milk-ikhtiari). Kedua, nasabah melakukan usaha dengan
modal bersama dan hasilnya dibagi sesuai kesepakatan; disamping itu, nasabah membeli
barang modal milik bank secara berangsur. Lihat Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok,
Perkembangan Akad Musyarakah, h. 62 lihat juga Muhammad Musthafa Abruh Al-
Syinqithi, Dirâsah Syar‟iyyah Li Ahammi Al-„Uqud Al-Mâliyah Al-Mustahdatsah, (Madinah:
Maktabat al-Ulum wa al-Hikam, 2001), vol. 1, h.387 26
Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 63 27
Maulana Hasanudin dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, h. 64
12
permohonan dari Bank Muamalat Indonesia, Bank Tabungan Negara
dan Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah (PKES).28
Dalam suratnya
kepada DSN, disampaikan bahwa BMI telah memperoleh pendapat
syariah dari Dewan Pengawas Syariah (DPS)-nya yaitu
“diperbolehkan/dapat diaplikasikannya skema musyârakah
mutanâqishah/diminishing musharaka untuk pembiayaan
kepemillikan rumah/properti.
Terkait itu pula BMI menyampaikan hal-hal untuk
dipertimbangkan oleh DSN dalam pembuatan fatwa tentang
musyârakah mutanâqishah, yaitu:29
1. Akad yang dilakukan ada dua yaitu:
a. akad musyârakah : dalam pembelian rumah/properti: secara
partnership (kerja sama antara bank dan nasabah)
b. akad ijarah :dalam hal bank menyewakan rumah/properti yang
ada bagian kepemilikannya kepada nasabah.
2. Obyek bagi hasil adalah ujroh/sewa yang diperoleh dari nasabah
3. Porsi/bagian yang menjadi hak nasabah dipergunakan oleh
nasabah untuk membayar cicilan pembelian rumah yang masih
menjadi bagian kepemilikan bank.
4. Besarnya ujroh/sewa dilakukan evaluai oleh bank, yang tertuang
dalam kesepakatan/perjanjian awal.30
28
Yeni S Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem
Hukum Nasional Di Indonesia”, Disertasi Doktor Universitas Indonesia, 2010, h. 155 29
Isi Surat Bank Muamlat Indonesia No.670/BMI/DIR/VII/2008 Tanggal 29 Juli
2008 Untuk Dewan Syariah Nasional Sebagaimana Dikutip Dalam Disertasi Yeni S. Barlinti,
““Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di
Indonesia”, h. 155-156 30
Isi Surat Bank Muamlat Indonesia No.670/BMI/DIR/VII/2008 Tanggal 29 Juli
2008 Untuk Dewan Syariah Nasional
13
Demikian pula, Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah (PKES)
mengajukan surat permohonan untuk mempresentasikan hasil
kajiannya mengenai akad musyârakah mutanâqishah.31
Akad musyârakah mutanâqishahsaat ini baru diaplikasikan
pada Produk Pembiayaan Hunian Syariah Kongsi (PHSK) dari Bank
Muamalat. Produk pembiayaan ini bertujuan untuk memfasilitasi
masyarakat dalam memiliki rumah berdasarkan prinsip-prinsip
syariah yang mulai diluncurkan pada bulan Juni tahun 2010.32
Pembiayaan dengan berbasis akad musyârakah mutanâqishah bersifat
langsung..33
Menurut Luluk Mahfudah, Direktur Korporasi Bank Muamalat,
produk pembiayaan ini memiliki keunggulan-keunggulan lain
dibandingkan produk pembiayaan lainnya antara lain nilai angsuran
yang tidak fluktuatif, tidak adanya penalti bagi yang melunasi lebih
awal, dan jangka waktu pengembalian yang panjang.34
Selain itu,
produk musyârakah mutanâqishah pada saat pembiayaan berjalan
memberikan keuntungan kepada nasabah dan bank sehingga produk
tersebut menjadi lebih kompetitif.35
Akad ini bermanfaat ketika nasabah kekurangan modal tetapi
memiliki sumber potensial yang sementara belum dapat digunakan
(masih dalam bentuk piutang), sehingga melalui akad musyârakah
mutanâqishah, nasabah dapat memanfaatkan tawaran penyertaan
31
Lihat surat PKES No. 149/DE-PKES/IX/2008 tanggal 16 September 2008 kepada
DSN sebagaimana dikutip oleh Yeni S. Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah
Nasional Dalam Sistem Hukum Nasional Di Indonesia”, h. 156 32
Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahun 2012 Annual Report. 33
Daud Vicary Abdullah dan Keon chee, Buku Pintar Keuangan Syariah, (Jakarta:
Zaman, 2012), h. 237 34
Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahun 2012 Annual Report 35
Berdasarkan Surat Edaran (SE) Nomor 14/33lDpbs Tanggal 27 November 2012
Perihal Penerapan Kebijakan Produk Pembiayaan Kepemilikan Rumah dan Pembiayaan
Kendaraan Bermotor Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah.
14
modal dari bank syariah. Produk dengan akad musyârakah
mutanâqishah juga memberikan manfaat bagi nasabah yang bisnisnya
potensial mampu menghasilkan surplus cashflow yang besar sehingga
diperhitungkan mampu mengurangi porsi kepemilikan modal secara
bertahap.36
Di bawah konsep ini, bank dan nasabah membuat suatu joint
funduntuk membeli suatu asset tersebut yang kemudian dimiliki
bersama oleh bank dan nasabah. Selanjutnya asset tersebut disewakan
kepada nasabah dengan harga sewa yang telah diperjanjikan. Dengan
bermaksud untuk memiliki asset tersebut pada akhir masa sewanya,
maka cicilan dana yang dibayar oleh nasabah merupakan dana sewa
dan dana sebagai kontribusi nasabah untuk menebus harga asset
tersebut.
Dengan demikian, kepemilikan bank atas asset tersebut makin
lama makin kecil dan kepemilikan nasabah makin lama makin besar.
Pada akhirnya bank tidak lagi memiliki bagian dalam nilai asset itu
sehingga nasabah menjadi pemilik penuh atas aset tersebut. Metode
ini sangat cocok untuk keperluan pembiayaan pembelian rumah dan
untuk digunakan sebagai alternatif cara mengganti kredit pembelian
rumah yang diberikan secara konvensional.37
Kajian terkait musyârakah mutanâqishah sedang menjadi
pembicaraan (diskusi) dikalangan akademisi. Kajian mengenai
pembiayaan berasas akad musyârakah mutanâqishah telah banyak
ditulis. Diantaranya kajian Ahmad Kameel Meera (2011) yang
36
Syafarudin Alwi, Memahami Sistem Perbankan Syariah: Berkaca Pada Pasar
Umar Bin Khattab, (Yogyakarta: Buku Republika, 2013), h. 105 37
Sutan Remi Sjahdeini, Perbankan Syariah ;Produk-Produk dan Aspek-Aspek
Hukumnya, (Jakarta: Kencana, 2014), h. 275
15
membandingkan produk berasaskan Bay‟ Bithaman Ajil dan
musyârakah mutanâqisah.38
Nurul Izzah binti Noor Zainan danAbdul GhafarIsmail (2013)
menyatakan bahwa produk musyârakah mutanâqishah merupakan
sistem yang paling memberi kesan dan menguntungkan kepada kedua
pihak sehingga produk ini menggantikan produk Bay‟ Bithaman Ajil
yang dikatakan banyak kontroversi dan lebih kepada penggunaan riba
dalam transaksiyang dilakukan.39
Namun demikian, walau telah memaparkan keunggulan-
keunggulan yang terdapat pada akad musyârakah mutanâqishah, akad
ini belum banyak diaplikasikan pada setiap bank syariah, dengan kata
lain pembiayaan berbasis akad musyârakah mutanâqishah (MMq)
untuk pembiayaan pemilikan ruumah belum diimplementasikan
secara serentak oleh bank syari‟ah. Sejauh ini sebagian besar bank
syari‟ah masih mengaplikasikan akad murâbahah pada produk
pembiayaan untuk Kepemilikan Rumah Syariah.
Berdasarkan informasi yang penulis dapat dari praktisi
perbankan syari‟ah, diantaranya praktisi Bank Syari‟ah Mandiri dan
BNI Syari‟ah, belum diterapkannya skim musyârakah mutanâqishah
(MMQ) dikarenakan pihak bank masih harus mengkaji ulang secara
mendalam mengenai skim musyârakah mutanâqishah (MMQ)
sebelum memasarkan kepada nasabah. Pengkajian secara mendalam
yang dilakukan para praktisi bank syari‟ah bukan tanpa alasan, hal ini
didasari atas pandangan bahwa masih ada persoalan yang akan
38
http://Iskamfinancepro.files.wordpress.com/2007/12/Iskamic-homefinancing-
through-musyarakah-mutanaqishah-and-al-bai-bithaman-ajil-contracts-a comparative-
analysis.pdf, 10 mei 2008 diakses pada tanggal 30 oktober 2015 39
Izzah binti Noor ZainandanAbdul Ghaffar Ismail, Musyarakah Mutanaqishah:
Isu Dan Cabaran, Kesan Terhadap Pembangunan Ekonomi, Persidangan Kebangsaan
Ekonomi Malaysia Ke VIII (PERKEM VIII) “Dasar Awam Dalam Era Transformasi
Ekonomi: Cabaran dan Halatuju” Johar Bahru, 7-9 Juni 2013
16
muncul dari skim tersebut yang dianggap belum matang, sehingga
belum siap untuk diaplikasikan sebagai produk pembiayaan di bank
syari‟ah. Selain itu, pihak bank juga mempersiapkan hal-hal yang
menunjang berjalannya skim musyârakah mutanâqishah (MMQ)
baik dari SDM, sistem ataupun manajemennya.40
Sebagai inovasi akad yang baru, musyârakah mutanâqishah
tidak terlepas dari isu-isu permasalahan yang muncul seperti yang
menjadi kajian di kalangan akademisi. Dari beberapa kajian, kalangan
akademisi berpandangan bahwa adanya kesenjangan antara peraturan
dan ketentuan dalam hukum syariah dan praktek yang berjalan
dilapangan.
Sebagai contoh, bank syariah meminta jaminan dari nasabah
pada produk musyarakah. Padahal, mayoritas ulama sepakat bahwa
dalam mudhârabah dan musyârakah, pemilik modal (shâhib al-mâl)
tidak boleh meminta jaminan pada pengelola (mudhârib).Namun
dengan metode akomodatif-formalistik41
, dibolehkan / dapat meminta
jaminan, sehingga hal ini tidak berpengaruh pada hukum bolehnya
akad musyârakah mutanâqishah pada produk Pembiayaan Hunian
Syariah.
Dalam fatwa tersebut dinyatakan pada ketentuan akad bahwa
setelah selesai pelunasan penjualan, seluruh hishah bagian bank
40
Hasil wawancara dengan Staff Marketting Bank Mandiri Syariah Kantor cabang
Ciputat. 11 November 2015 41
Metode akomodatif-formalistik merupakan salah satu pendekatan asas dalam
akad bank syariah. asumsi dasar metode akomodatif adalah karena kesulitan menciptakan
manajemen bank ideal dalam mengimplementasikan akad syariah. Jika terdapat produk
syariah yang tidak dapat mengakomodir produk perbankan konvensional, maka menurut
metode ini produk syariah harus disesuaikan ke dalam produk perbankan.Adapun landasan
hukum bank syariah untuk mengembangkan metode akomodatif adalah dengan peraturan
perundang-undangan dan peraturan lainnya.Dua perundang-undangan yang sangat
berpengaruh terhadap perkembangan akad bank syariah yaitu UU No. 21/2008 amandemen
UU No. 10/1998 tentang perbankan dan UU No. 3/2004 tentang Bank Indonesia.
17
(sebagai syarik) beralih kepada syarik lainnya. Pada prakteknya, dari
awal dilaksanakannya akad, modal bersama (dalam hal ini rumah) di
atasnamakan nama nasabah.
Pemeliharaan asset dan resiko juga tentunya menjadi tanggung
jawab bersama. Dalam artikel “riba implicit”, Shofni (2012:9)
mengungkapkan bahwa produk pembiayaan kepemilikan rumah
khususnya yang berbasis akad musyârakah mutanâqishah terdapat
ketidak jelasan tanggung jawab atas pemeliharaan asset. Sering kali
terjadi lempar tanggung jawab antara nasabah dan perbankan
menyangkut tanggung jawab pemeliharaan asset. Bank berpendapat
bahwa pemeliharaan asset bukan termasuk tanggung jawab bank
karena bank hanya bertugas melakukan pembiayaan, terlebih karena
aset tersebut atas nama nasabah dari awal akad dan bank menganggap
kegiatan ini tidak menguntungkan.
Pada dasarnya, akad musyârakah mutanâqishah adalah akad
kerja sama dimana keuntungannya dibagi berdasarkan kesepakatan
dan kerugian ditanggung berdasarkan porsi modal masing-masing
pihak. Namun pada prakteknya, apabila nasabah mengalami
kemelesetann ekonomi, nasabah tidak dapat membayar uang sewa
yang merupakan keuntungan dari akad, maka uang tersebut dianggap
sebagai piutang oleh bank.Jika di kalangan nasabah, selain keraguan
nasabah atas akad tersebut, masih sedikitnya informasi dan
pengetahuan mereka terkait akad musyârakah mutanâqishah yang
diaplikasikan di bank syariah, khususnya pada produk pembiayaan
perumahan syariah.
Namun demikian, akad musyârakah mutanâqishah tetap
memiliki respon positif dari lembaga keuangan syariah. Oleh karena
itu, musyârakah mutanâqishah harus cukup memiliki payung hukum
18
untuk menguatkan dan melegalisasikan skim yang berjalan pada
lembaga keuangan.Lembaga perbankan syariah adalah industri ynag
tidak hanya terikat oleh peraturan hukum positif, namun juga tunduk
dengna hukum Iskam. Pelanggaran terhadap hukum Iskam diyakini
akan berakibat pada keburukan (mudhârat) di dunia dan akhirat.
Mengingat uniknya peraturan yang menjadi payung hukum
pada seluruh transaksi dalam perbankan syariah tersebut, penulis akan
membahas mengenai pengaturan akad musyârakah mutanâqishah
berdasarkan kajian teori dan peraturan yang ada yakni peraturan yang
bersumber dari hukum Islam dan hukum positif.
Menurut Peraturan Bank Indonesia PBI Nomor
10/17/PBI/2008 tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha Syariah
dalam Bab II Pasal 2 ayat 1sampai 3 tentang perizinan atau pelaporan
produk yaitu: (1) Bank wajib melaporkan rencana pengeluaran produk
baru kepada Bank Indonesia (2) Produk sebagaimana dimaksud pada
ayat 1 merupakan produk perbankan yang diatur lebih lanjut dalam
surat edaran Bank Indonesia (3) dalam hal bank akan mengeluarkan
produk baru yang tidak termasuk dalam produk sebagaimana pada
ayat 3 maka bank wajib memperoleh persetujuan Bank Indonesia.
Pada tanggal 27 November 2012, Bank Indonesia
menerbitkakn Surat Edaran Bank Indonesia (seBI) nomor
14/33/DPbS kepada seluruh bank syariah (BUS & UUS) yang salah
satunya mengatur tentang ketentuan-ketentuan pelaksanaan KPR iB
pada bank syariah. Dalam SE tersebut dinyatakan tentang pokok-
pokok ketentuan operasionalisasi KPR iB diantaranya pada poin tiga
yang menulis terkait pembiayaan KPR iB dengan skim musyârakah
mutanâqishah.42
42
Irham-anas.blogspot.com/2013/04/aplikasi-musyarakah-mutanaqishah-mmq_17.html?m=1
19
Dengan adanya Surat Edaran tersebut menguntungkan Bank
Syariah yang menggunakan skim musyârakah mutanâqishah pada
KPR i B . Dengan adanya SE ini secara hukum positif (UU. No. 21
tahun 2008 tentang Perbankan Syariah) justru semakin melegitimasi
penerapan Musyârakah mutanâqishah.43
Pada akad UU No. 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah
pasal yang membahas secara khusus mengenai produk pembiayaan
dengan akad musyârakah mutanâqishah memang belum terinci jelas.
Namun dengan melihat dan menganalisa unsur yang terdapat pada
akad musyârakah mutanâqishah yaitu persekutuan dan sewa-beli
secara umum terdapat pada Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(KUHP) atau Burgerlijk (BW)44
, POJK dan PBI.
Permasalahan dan isu-isu yang telah disebutkan di atas,
penulis menganggap adanya anggapan terjadi kesenjangan antara
hukum Iskam dan hukum positif di Indonesia baik anggapan itu dari
nasabah maupun dari bank syariah yang belum melakukan akad
musyârakah mutanâqishah.
Melihat permasalahan di atas penulis menganggap penting
untuk memaparkan / menjelaskan konsep hak kepemilikan,
pemeliharaan asset dan konsep sewa (ijarah) pada akad musyârakah
mutanâqishah perspektif hukum Iskam (dalam hal ini fatwa DSN-
MUI) dengan melakukan pendekatan (harmonisasi) terhadap hukum
positif yang berlaku di Indonesia (KUHPerdata, POJK, PBI, dan UU.
No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah)
43
Irham-anas.blogspot.com/2013/04/aplikasi-musyarakah-mutanaqishah-mmq_17.html?m=1 44
R. Subekti, Aneka Perjanjian, cet. X, (Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014), h. 51
20
B. Permasalahan
1. Identifikasi Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah, maka dapat diidentifikasikan
beberapa masalah dalam penelitian ini, antara lain:
a. Dari awal akad musyârakah mutanâqishah, bukti kepemilikan
tanah dan bangunan yang tertuang dalam lembar perjanjian
diatasnamakan nama nasabah. Namun, pada obyek akad
diikuti akad ijarah/sewa oleh nasabah kepada bank.
b. Peraturan yang terkait konsep kepemilikan (perpindahan
kepemilikan) dan pemeliharaan asset pada akad musyârakah
mutanâqishah belum terinci jelas.
c. Distribusi resiko antara bank dan nasabah dianggap tidak adil
dalam produk pembiayaan KPR berbasis akad musyârakah
mutanâqishah.
d. Dengan adanya akad ijarah yang mengikuti pada akad ini,
maka pembayaran angsurang menjadi tidak tetap pada tiap
bulannya. Karena harga sewa akan berubah mengikuti nilai
rupiah atau harga pasar. Hal ini menjadi tidak jelas dan
kekhawatiran pada nasabah atau bank.
2. Pembatasan Masalah
Dari beberapa identifikasi masalah, untuk menghindari
pembahasan yang terlalu melebar dan kurang mengarah dari
pokok permasalahan yang sulit untuk mendapatkan satu
kesimpulan yang konkrit, maka dalam penelitian ini penulis
melakukan pembatasan pada perspektif hukum Iskam (Fatwa
DSN-MUI terkait) dan hukum positif (KUHPer, POJK, PBI,
Undang-Undang No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah).
21
3. Perumusan Masalah
Berdasarkan pembatasan masalah, maka rumusan masalah
yang akan dijawab dalam penelitian ini adalah
1. Bagaimana penerapan Akad Musyârakah mutanâqishah dalam
produk Pembiayaan Hunian Syariah kongsi dihubungkan
dengan hukum Iskam (fatwa DSN-MUI) dan hukum positif?
2. Bagaimana penerapan prinsip ijarah sebagai kegiatan usasha
bersama antara bank dan nasabah dalam produk PHSK di
Bank Muamalat Indonesia serta Konsep hak kepemilikan di
dalamnya?
3. Bagaimana akibat hukum jika terjadi pembiayaan bermasalah
dalam akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah?
C. Tujuan Penelitian
Ada beberapa tujuan yang hendak dicapai melalui penelitian ini,
yaitu:
1. Untuk menjelaskan ketentuan hukum Iskam (Fatwa DSN-MUI
yang mengatur tentang musyarakah mutanaqishah) dan hukum
positif mengenai ketentuan dan peraturan musyârakah
mutanâqishah.
2. Untuk menjelaskan penerapan prinsip ijarah dan Konsep hak
kepemilikan serta pemeliharaan asset pada produk Pembiayaan
Hunian Syariah Kongsi di Bank Muamalat.
3. Untuk mengetahui akibat hukum jika terjadi pembiayaan
bermasalah dalam akad pembiayaan musyarakah mutanaqisah.
22
D. Manfaat Penelitian
Sejalan dengan tujuan penelitian, maka penelitian ini
diharappkan dapat bermanfaat bagi peneliti, civitas akademika, dan
para praktisi perbankan syariah.
Bagi peneliti, yang sedang menekuni bidang konsentrasi ilmu
syariah pada bidang studi ilmu agama Iskam di program pasca sarjana
Institut Ilmu al-Qur‟an Jakarta, melalui penelitian ini akan semakin
memperkaya dan memperdalam wawasan peneliti tentang Konsep
Hak kepemilikan, pemeliharaan aset dan distribusi resiko pada
pembiayaan berbasis akad musyârakah mutanâqishah berdasarkan
hukum Iskam dan hukum positif.
Sementara bagi kalangan civitas akademika, penelitian ini
diharapkan dapat menambah informasi dan menumbuhkan minat
segenap civitas akademika untuk mengkaji model-model kasus
probelm penerapan hukum ekonomi syariah di masyarakat. Penelitian
ini dapat dijadikan penelitian selanjutnya yang serupa dan sedikit
banyak penelitian ini akan memberikan kontribusi bagi
pengembangan pengetahuan ilmiah di bidang hukum ekonomi
syariah dan penerapannya pada perbankan syariah.
Sedangkan bagi para praktisi perbankan syariah, hasil
penelitian ini diharapkan dapat dijadikan sebagai perbaikan dan
penyempurnaan praktik mengenai konsep pembiayaan dengan akad
musyârakah mutanâqishah di perbankan syariah.
E. Tinjauan Pustaka
Berdasarkan hasil penelusuran dan pengamatan kepustakaan
yang penulis lakukan, maka dapat dikemukakan bahwa telah ada
23
beberapa penelitian mengenai pembiayaaan pada bank syariah. Antara
lain dilakukan oleh:
1. Tesis yang berjudul “Tinjauan Jaminan Dalam Pelaksanaan
Pembiayaan Kepemilikan Rumah Berdasarkan Akad Musyarakah
Pada Bank Tabungan Negara Syariah (BTN) Cabang
Yogyakarta”, karya Laluk Budiharti S. Pada kajian ini, penelitian
dilakukan pada pembiayaan pemilikan rumah berdasarkan akad
musyârakah yang dilakukan pada Bank Tabungan Negara.
Sedangkan penelitian yang akan dilakukan penulis adalah terkait
dengan pembiayaan kepemilikan rumah dengan akad musyârakah
mutanâqishah pada Bank Muamalat Indonesia.
2. Tesis yang berjudul “Musyârakah mutanâqishah dan
penerapannya dalam transaksi keuangan syariah
kontemporer:analisi di PT Bank Muamalat Indosesia45
, karya
Rahmatul fadhil, IIQ Jakarta. Pada tesis ini menganalisa
penerapan akad musyârakah mutanâqishahpada pembiayaan pada
umumnya dan hanya dari perspektif fatwa DSN-MUI No. 73
Tahun 2008 sedangkan penelitian yang akan dilakukan penulis
adalah menjelaskan bagaimana penerapan pembiayaan pemilikan
rumah yag berbasis musyârakah mutanâqishah dengan melakukan
pendekatan (harmonisasi) hukum Iskam dengan hukum positif
yang terkait.
3. Artikel ekonomi Iskam, “ Pembiayaan Perumahan Secara Iskam
Di Malaysia Analisi Kelebihan Produk Berasaskan Musyarakh
Mutanaqishah Di Kuwait Finance House Malaysia Berhad
45
Rahmatul Fadhil, “Musyarakah Mutanaqishah dan penerapannya dalam
transaksi keuangan syariah kontemporer:analisi di PT Bank Muamalat Indosesia, Tesis,
Institut Ilmu al-Qur‟an, 2015
24
(KFHMB)”46
karya Mohd. Sollehudin Shuib, Ahmad Azam
Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin, 2011.
4. Jurnal ekonomi syariah, musyârakah mutanâqishah: isu dan
cabaran, kesan terhadap pembangunan ekonomi”, karya Izzah
binti Noor Zainan dan Abdul Ghafar Ismail, 2013.
F. Metode Penelitian
1. Jenis dan Pendekatan Penelitian
a. Jenis Penelitian
Jenis penelitian ini adalah deskriptif analitis yaitu
penelitianlapangan dengan teknik pendekatan penelitian
kualitatif.Data yangdiperoleh bersumber dari hasil
pengamatan, hasil wawancara, hasilpemotretan, analisis
dokumen, catatan lapangan, disusun peneliti di
lokasipenelitian, tidak dituangkan dalam bentuk dan angka-
angka. Hasilanalisis data berupa pemaparan mengenai situasi
yang diteliti yangdisajikan dalam bentuk uraian naratif yang
lebih mementingkan proses daripada hasil. Hakikat pemaparan
data pada umumnya menjawabpertanyaan-pertanyaan
mengapa dan bagaimana suatu fenomena terjadi.47
Penelitian
bertujuan menggambarkan atau mendeskripsikan secara
menyeluruh tentang musyârakah mutanâqishah pada
pembiayaan pemilikan rumah dari segi hukum Iskam dan
hukum positif.
46
Mohd Sollehudin Shuib, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad
Taqiyudin,.“Pembiayaan Perumahan Secara Iskam Di Malaysia Analisis Kelebihan Produk
Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait Finance Hoese Malaysia Berhad
(KFHMB)”. Artikel Ekonomi Slam., 2011. 47
Lexy J. Moleong, Metode Penelitian Kualitatif, (Bandung: PT. Remaja Rosda
Karya 2002), h. 8.
25
Penelitian deskriptif kualitatif yang dilakukan penulis
untuk mendapatkan data-data terkait materi tesis ini dengan
cara melakukan observasi langsung ke tempat obyek
penelitian, untuk melakukan wawancara dan pengambilan
dokumen-dokumen terkait. Dalam penelitian ini, penulis
menggunakan metode observasi yaitu wawancara atau
intervieuw, dengan cara Tanya jawab langsung dengan
menggunakan pedoman wawancara terstruktur guna
mendapatkan keterangan yang berhubungan dengan
permasalahan yang diteliti.
b. Pendekatan Penelitian
Pendekatan pada penelitian ini adalah menggunakan
pendekatan yuridis empiris yaitu menggunakan studi kasus hukum
empiris berupa perilaku hukum masyarakat. Pokok kajiannya
adalah hukum yang dikonsepkan sebagai perilaku nyata(actual
behavior)sebagai gejala social yang sifatnya tidak tertulis, yang
dialami setiap orang dalam hubungan hidup bermasyarakat.
Sumber data penelitian hukum empiris tidak bertolak pada hukum
positif tertulis, melainkan hasil observasidilokasi
penelitian.48
Sehingga pada penelitian ini menggunakan
pendekatan studikasus pada Bank Muamalat Indonesai terkait
dengan konsep pemilikan pada pembiayaan hunian syariah
berbasis musyarakah mutanaqishah.
2. Tehnik Pengumpulan Data
Data yang diperlukan dalam penelitian ini meliputi data primer dan
data sekunder.
48
Abdulkadir Muhammad, Hukum dan penelitian hukum, (Bandung:PT. Citra
Aditya Bhakti, 2004), h. 52
26
a. Data Primer
Merupakan data yang langsung diperoleh dari sumber yang
bersangkutan.49
Dalam penelitian ini data primer diperlukan
untuk mengetahui konsep pemilikan rumah dan distribusi
resiko pada pembiayaam hunian syarian berbasis musyarakah
mutanashah di Bank Muamalat Indonesia yag akan diperoleh
melalui wawancara dengan praktisi Bank Muamalat dan Pakar
ahli di bidang pembiayaan berbasis musyarakah mutanaqishah.
Penulis melakukan wawancara dengan Bapak Yayat Taryadi
selaku , dan Bapak Abi Adiyat Fitrachman sebagai Relationship
Manager Corporate Asset Quality Management Division PT. Bank
Muamalat Indonesia. Adapun pedoman wawancara sebagai
berikut:
1) Kapan musyarakah mutanaqishahmulai diterapkan pada
pembiayaan KPR iB muamalat ?
2) Bagaimana cara BMI memantau pembiayaan MMQ pada
PHSK?
3) Bagaimana prosedur pengajuan pembiayaan hunian syariah
berbasis MMQ pada Bank Muamalat Indonesia?
4) Bagaimana aplikasi musyarakah muanaqishah pada
pembiayaan hunian syariah kongsi?
5) Bagaimana prosedur mekanisme MMQ pada PHSK di BMI?
6) Adakah perbedaanmendasar pembiayaan hunian syariah
berbasis murabahah dengan musyarakah mutanaqishah? Jika
ada, mohon jelaskan!
7) Bagaimana aplikasi ijarah terhadap aset pembiayaan hunian
syariah berbasis musyarakah mutanaqishah? Adakah batasan
pihak yang boleh menyewa aset (obyek akad) tersebut?
8) Bagaimana cara menetapkan keuntungan / margin untuk bank
(dalam hal ini biaya sewa/ijarah) dalam pembiayaan MMQ?
49
Sri mamudji, dkk, Metode Penelitian dan Penulisn Hukum, ( Jakarta: Badan
Penerbit Fakultas Hukum Universitas Indonesia, 2005), h. 29
27
9) Bagaimana aplikasi jual –beli pada pembiayaan hunian syariah
berbasis MMQ?
10) Bagaimana status pemilikan aset serta pembiayaan hunian
syariah berbasis MMQ sebelum lunas dan setelah lunas?
11) Bagaimana menurut bapak tentang akta perjanjian MMQ yang
didalamnya tercantum porsi kepemilikan aset kedua pihak dan
sertifikat hak milik yang di atasnamakan nasabah? Jika terjadi
sengketa kedudukan mana ang lebih kuat?
b. Data Sekunder
Data sekunder adalah data yang diperoleh dari
kepustakaan.50
Akan diperoleh melalui studi puska sebagai
pendukungdata primer, berupa dokumentasi dan pustaka.
Melalui studi dokumentasi dan pustaka ini diharapkan akan
diperoleh data-data yang terkait dengan kerangkateori
penelitian ini. Adapun buku sekunder diperoleh dari:
1) Buku yang berkaitan dengan Pembiayaan Syariah yaitu:
Buku yang ditulisMuhammad Syafi‟iAntonio, Bank
Syariah Dari Teori Ke Praktek, 2001, buku yang ditulis
Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di
Indonesia, 2003, buku yang ditulis Muhammad,
Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, 2005, buku yang
ditulis SyamsulAnwar, Hukum Perjanjian Syariah: Studi
tentang Teori Akad dalam Fikih Muamala, 2007,buku yang
ditulis Z Wangsawidaja, Pembiayaan Bank Syariah,
2012,buku yang ditulis Sutan RemiSjahdeini, Perbankan
Syariah;Produk-Produk dan Aspek-Aspek Hukumnya,
2014.
2) Buku yang berkaitan dengan musyarakah
mutanaqishah:Buku yang ditulis Maulana Hasanudin dan
Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah, 2012,
buku yag ditulis oleh Al-Faqih Abul Wahid bin Ahmad bin
Muhammad Ibnu rusyd, Bidayatu al-Mujtahid wa Nihayatu
al-Muqtashid, penerjemah Imam Ghazali Said dan Achmad
Zaidun, 2007.
50
Sri Mamudji, dkk, Metode Penelitian dan Penulisn Hukum, h. 29
28
3) Artikel dari internet yang berkaitan dengan penelitian.
4) Bahan hukum tersier yaitu bahan yang member petunju dan
penjelasan terhadap bahan primer dan sekunder.51
Yang
digunakan bahan tersier yaitu,QS. Shad [38] :24, QS. Al-
maidah [5]:1,
3. Sumber Data
Sumber pengambilan data adalah dokumen PT. Bank Muamalat
Indonesia, Tbk serta bahan pustaka yang ada hubungannya
dengan penelitian antara lain:
a. Studi literatur, yaitu buku-buku fikih klasik dan kontemporer
yang ada relevansinya dengan pembahasan.
b. Studi dokumen dari Bank Muamalat Indonesia, untuk
mendapatkandata:
1) Macam/jenis produk bank yang menggunakan akad
musyârakahmutanâqshah.
2) Penerapan akad musyârakah mutanâqshah dalam
produkperbankan.
3) Penentuan pemberian bagi hasil pada produk bank yang
menggunakan akad musyârakah mutanâqshah.
Untuk memperoleh data yang diperlukan dalam penulisan
ini, penulis menggunakan teknik sebagai berikut:
1) Teknik literasi, pengumpulan data dengan membaca
buku-buku yangada relevansinya dengan pembahasan.
2) Dokumenter, yaitu cara penggalian data terhadap
masalah-masalahyang diinginkan melalui cara
pemahaman serta penelitian terhadapdata yang berada
pada dokumen-dokumen yang dimiliki BankMuamalat
Indonesia.
51
Zainudin Ali, Metode Penelitian Hukum, (Jakarta: Sinar grafika, 2011), cet Ke-3,
h. 24
29
3) Teknik pengamatan yaitu mengamati langsung terhadap
objekpenelitian, yaitu Bank Muamalat Indonesia.
4) Teknik wawancara, yaitu cara penggalian data dengan
mewawancarapihak Bank Muamalat Indonesia.
4. Tehnik Analisa Data
Setelah seluruh data terkumpul dari dokumentasi
lapanganmaupun hasil pustaka, maka dilakukan analisa data
secara kualitatifdengan tahapan-tahapan sebagai berikut:
a. Editing, yaitu pemeriksaan kembali data-data yang
diperoleh terutamadari segi kelengkapan, kejelasan makna,
keserasian dan keselarasanantara yang satu dengan yang
lainnya, relevansi dan keseragamannyabaik satuan maupun
kelompok.
b. Koding, usaha untuk mengkatagorikan data dan
memeriksa data yangrelevan dengan tema riset ini agar
lebih fungsional.
c. Organizing, yaitu menyusun dan menjadikan data yang
diperolehsistematis dalam kerangka uraian yang telah
direncanakan.
Menganalisis (membahas)data-data yang telah diperoleh,
denganpola pikir sebagai berikut:
a. Induktif, dipergunakan untuk mengemukakan kenyataan
dari hasilpenelitian tentang aplikasi musyârakah
mutanâqishah yang bersifatkhusus untuk kemudian ditarik
kesimpulan yang bersifat umum.
30
b. Deduktif, menganalisa literatur buku-buku fikih tentang
akadmusyârakah mutanâqishah yang bersifat umum
kemudian ditarikkesimpulan yang bersifat khusus.52
Penulisan tesis ini berpedoman pada buku ”Pedoman
AkademikProgram Pascasarjana Institut Ilmu Al-Qur‟an
(IIQ)Jakarta, tahun 2017.
4.Tehnik Penulisan
Tehnik penulisan laporan dalam penelitian ini akan
merujuk pada “Pedoman Penyusunan skripsi, Tesis dan disertasi
Institut Ilmu al-Qur‟an Jakarta Tahun 2017 dan S.K. Direktur
Program Pascasarjana IIQ Jakarta No. K. 0123.XIX/PPS/IV/2017
Tentang panduan penulisan proposal tesis dan tesis program
pascasarjana institute ilmu al-qur‟an Jakarta.
G. Sistematika Penulisan
Hasil akhir dari penelitian ini akan dituangkan dalam laporan tertulis
dengan sistematika penulisan sebagai berikut:
Bab I. Pendahuluan; memuat latar belakang masalah, perumusan dan
pembatasan masalah, tujuan penelitian, manfaat penelitian, tinjauan
pustaka, metode penelitian, dan sistematika penulisan.
Bab II. Kajian Teori. Pada bab ini terdapat dua sub bab. Sub bab
pertama yaitu musyârakah mutanâqishahperspektif hukum Iskam
serta Fatwa DSN-MUI dan musyârakah mutanâqishahperspektif
hukum positif, akan membahas pengertian musyârakah
52
Lihat Earl Babbie, The Practice Of Social Research, (California:Wadswort
Publishing, 1980), h. 267
31
mutanâqishah, dasarhukum musyârakah mutanâqishah, ikhtilaf
ulama tentang musyârakah mutanâqishah, ketentuan fikih
musyârakah mutanâqishah, ketentuan pokok musyârakah
mutanâqishah,aspek hukum, kajian musyârakah mutanâqishah sudut
pandang hukum perdata dan perundang-undangan, konsep hak milik,
tanggung jawab pemeliharaan aset dan distribusi resiko, berakhirnya
musyârakah mutanâqishah, dan kelemahan serta keunggulan akad
musyârakah mutanâqishah. Sub bab kedua yaitu Hak Milik dalam
Iskam, akan membahas pengertian, sebab kepemilikan, tabi‟at
kepemilikan dlam Iskam, macam-macam pemilikan dan berakhirnya
al-milk.
Bab III. Akad Pembiayaan Perumahan di Bank Syariah.Pada bab ini
terdapat beberapa sub bab. Sub bab pertamayaitu pembiayaan syariah,
yang akan membahas pengertian pembiayaan syariah, pembiayaan
syariah dalam legal formal, jeis-jenis akad pembiayaan pemilikan
rumah syariah, antara akad dan perjanjian. Sub bab kedua yaitu aspek
hukum pembiayaan perumahan syariah, akan membahas hukum
antara bank syariah dan nasabah, konsep hak milik, pemeliharaan aset
dan distribusi resiko pada pembiayaan pemilikan rumah syariah. Sub
bab ketigaakan membahas motivasi penggunaan akad musyârakah
mutanâqishahpada pembiayaan pemilikan rumah syariah. Sub bab
keempat yaitu keunggulan dan kelemahan musyârakah mutanâqishah.
Bab IV. Gambaran Umum Pembiayaan Hunian Syariah dan
Mekanismenya di Bank Muamalat Indonesia.Terdiri dua sub bab. Sub
bab pertama akan menjelaskan gambaran umum Bank Muamalat
Indonesia. Sub bab kedua akan menggambarkan mekanisme
pembiayaan PHSK dengan akad musyârakah mutanâqishah.
32
Bab V. Analisa hukum Iskam dan hukum positif terhadap konsep
musyârakah mutanâqishah pada Pembiayaan Hunian Syariah. Pada
bab ini akan menganalisa Pembiayaan Hunian Syariah dengan akad
musyârakah mutanâqishahdengan hukum Iskam dan hukum positif
dan harmonisasi keduanya.
Bab VI. PENUTUP
Pada bab ini berisi kesimpulan dan saran.
LAMPIRAN-LAMPIRAN
DAFTAR PUSTAKA
205
BAB VI
PENUTUP
A. Kesimpulan
1. Penerapn akad musyarakah mutanaqishah pada produk
pembiayaan hunian syariah Kongsi (PHSK) di Bank Muamalat
Indonesia telah memenuhi sebagian besar ketentuan dalam
perundang-undangan da fatwa terkait. Antara lain pada PBI No.
10/17/PBI/2008 Tentang Produk Bank Syariah dan Unit Usaha
Syariah yang mensyaratkan adanya perizinan, PBI
No13/13/PBI/2011 Tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bagi Bank
Uum Syarah dan Unit Usaha Syariah yang mewajibkan prinsip
kehati-hatian, SK Dir Bank Indonesia Nomor 27/162/KEP/DIR
tanggal 31 Maret1995 Tentang kewajiban penyusunan dan
pelaksanaan Kebijaksanaan Perkreditan Bank bagi Bank Umum
dan telah dipatuhi dengan pembuatan Pedoman Umum
Pelaksanaan Pembiayaan, serta Fatwa Dewan Syariah Nasional
Majelis Ulama Indonesia No. 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang
Musyarakah Mutanaqishah, fatwa No.08/DSN-MUI/IV/2000
tentang Pembiayaan Musyârakah dan fatwa
No.09/DSNMUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Ijârah. Namun,
BMI belum memenuhi ketentuan pada butir 5 (lima) bagian ketiga
tentang Ketentuan Akad Fatwa MMQ tentang pengalihan objek
hunian kepada nasabah.
Penerapan akad musyârakah mutanâqishah di Bank
Muamalat Indonesia berdasarkan keputusan DSN-MUI
No.01/DSN-MUI/X/2013 tentang Pedoman Implementasi
Musyârakah Mutanâqishah dalam Produk Pembiayaan, masih
terdapat beberapa hal yang belum sesuai dengan ketentuan-
ketentuan yang terdapat dalam pedoman implementasi tersebut,
yaitu:
a. Syirkah yang diterapkan dalam akad musyârakah
mutanâqishah di Bank Muamalat Indonesia adalah syirkah al-
milk. Sedangkan dalam keputusan DSN-MUI tentang pedoman
implementasi musyârakah mutanâqishah, menjelaskan bahwa
206
syirkah yang diterapkan dalam akad musyârakah
mutanâqishah adalah prinsip syirkah al-„inân.
b. Modal/dana yang disertakan oleh para mitra (bank dan
nasabah) dalam akad musyârakah mutanâqishah tidak
dinyatakan dalam bentuk unit-unit hishshah (portion)
sebagaimana ketentuan dalam pedoman implementasi No.
01/DSN-MUI/X/2013 bahwa modal usaha para pihak dalam
akad musyârakah mutanâqishah perlu dilakukan tajzi‟atul
hishshah.
c. Biaya-biaya (pajak, notaris, premi asuransi, dll) yang
dibebankan hampir seluruhnya kepada nasabah. Sedangkan
dalam fatwa DSN-MUI No.73/DSN-MUI/XI/2008 tentang
Musyârakah Mutanâqishah mengatur bahwa, pembebanan
biaya perolehan aset musyrârakah menjadi beban bersama dan
biaya peralihan kepemilikan menjadi beban pembeli.
2. Terdapat permasalahan dalam penerapan prinsip Ijarah dalam
akad musyarakah mutanaqishah ini, antara lain pandangan bahwa
penyewa dan pemberi sewa dalam PHSK adalah satu pihak yaitu
nasabah, yang hanya didasari pencantuman nama nasabah pada
sertifikat kepemilikan hunian. Melalui wawancara penulis dengan
pejabat terkait di BMI, ditemukan bahwa tidak benar jika
dikatakan demikian, karena nasabah membeli hunian bersama-
sama secara musyarakah dengan bank. Kepemilikan murni milik
nasabah dan bank. Mengenai hal ini, BMI pun telah menyiapkkan
instrument yang dapat menguatkan posisi kedua belah pihak,
antara lain Surat Pernyataan Pengakuan bahwa nasabah mengakui
bahwa hunian dibeli dengan dana musyarakah bersama Bank
Mumalat Indonesia, adanya Surat Kuasa yang ditujukan kepada
bank agar dapat menyewakan hunian, dan adanya pengakuan dari
nasabah bahwa hunian baru menjadi milik nasabah ketika seluruh
pelunasan telah dilakukan oleh nasabah, dan sebagainya.
Terdapat masalah kepemilikan sertifikat sebagai aspek
hukum pembuktian dalam penerapan akad musyarakah
mutanaqishah ini. Bahwa sertifikat sebagai bukti kepemilikan
yang sah hanya diatasnamakan nasabah saja. Bank Muamalat
Indonesia memilih untuk mencantumkan nama nasabah di awal
207
perjanjian, padahal nasabah pada saat itu belum benar-benar
memiliki hunian tersebut. Fatwa DSN tentang Musyarsakah
mutanaqishah pun mengatakan kepemilikan baru berpindah
kepada nasabah jika telah dilakukan pelunasan seluruhnya. Hasil
penelitian menunjukkan bahwa penulisan nama nasabah
dilakukan untuk menghindari biaya ganda, dan dilakukan
berdasarkan pasal 1338 KUPerdata mengenai asas kebebasan
berkontrak. Meslipun demikian, hal ini tidak menghapuskan
kenyataan bahwa BMI telah melanggar ketentuan pada fatwa
MMQ ini, karena tidak melakukan pengalihan objek pembiayaan
di akhir periode pembiayaan setelah nasabah melunasi seluruh
kewajibannya untuk membeli porsi kepemilikan dar BMI.
3. Sebagai implikasi dari penerapan prinsip kehati-hatian, pihak
bank akan selalu meminta jaminan kepada setiap nasabah yang
mengajukan pembiayaan kepada bank syariah. Jaminan yang
berlaku dalam akad musyarakah mutanaqisah ini masih
berpedoman pada akad musyarakah karena dalam Fatwa Dewan
Syariah Nasional tentang Musyarakah mutanaqisah belum diatur
secara spesifik. Jika ada yang tidak mempunyai itikad baik sama
sekali. Ketika dalam keadaan yang demikian, bank syariah akan
melakukan upaya penyelamatan dengan jalan musyawarah
mufakat. Jika hal tersebut tidak membuahkan hasil maka pihak
bank akan melakukan novasi subyektif pasif. Diluar dari itu
alternative yang lain yaitu bank berdasarkan keputusan dari
pengadilan agama akan mengeksekusi benda jaminan melalui
Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL).
B. Saran
Saran yang dapat diberikan dalam penulisan tesis ini adalah:
1. Pene;itiam dan kajian tentang konsep dan teori akad musyarakah
mutanaqishah yang merupakan akad baru dalam kajian fikih muamalah, hendaklah terus dilakukan sehingga dapat ditemukan
format akad musyarakah mutanaqishah yang ideal untuk
diterapkan dalma transaksi keuangan syariah.
2. Hendaklah para praktisi lembaga keuangan syariah yang
merupakan pelaku transaksi keunagan dan Dewan Syariah
Nasioanal Maejlis Ulama Indonesia (DSN-MUI) sebagai pihak
yang mengeluarkan landasan hukum islam dala transaksi
208
keuangan syariah di Indonesia, lebih meningkatkan lagi intensitas
untuk membahas, mengkaji serta berdiskusi, sehngga potensi
pemasalahan-permasalahan teknis yang akan terjadi dalam
implementasi sebuah fatwa bias diminimkan dan dicari solusi
bersama.
3. Untuk meningkatkan SDM para pegawai bank syariah, para
pimpinan bank syariah hendaklah terus melakukan pelatihan dan
meningkatkan profesionalitas para pegawainya terutama dalam
pendidikan kesyariahan. Alangkah lebih baiknya, dalam
penjaringan SDM baru bank syariah mengutamakan calon
pegawai yang berlatar belakang pendidikan syariah atau
muamalah, kemudian dibekali dengan kemmapuan lainnya, dari
pada calon pegawai berlatar belakang umum kemudian diajarkan
pengetahuan syariah. Hal ini, menurut penulis SDM yang berlatar
belakang lulusan syariah atau muamalah secara pemikiran dan
filosofi lebih mengakar dibandingkan dengan SDM yang tidak
menempuh jalur pendidikan syariah atau muamalah. Dengan
demikian dalam operasional produk perbankan syariah lebih
dapat menghindar dan kemungkinan terjadinya praktek ribawi
dan dapat mencereahkan nasabah atas informasi terkait produk
syariah.
4. Perlu adanya sosialisasi dari pihak bank maupun pemerintah
mengenai keuntungan pembiayaan rumah syariah, agar
pembiayaan musyarakah mutanaqishah ini lebih dikenal dan
diminati masyarakat luas. Mengingat bahwa semua regulasi yang
mengatur adanya akad pembiayaan ini sudah jelas, baik dari segi
hukum positif maupun pengaturan dalam hadis dan alQuran.
5. Hendaklah DSN-MUI dan OJK /BI agar lebih memaksimalkan
dalam memantau praktek bank syariah di Indonesia supaya tetap
sesuai dengan prinsip-prinsip syariah.
209
DAFTAR PUSTAKA
Abdullah, Daud Vicary dan Keon chee, Buku Pintar Keuangan Syariah,
Jakarta: Zaman, 2012.
Abdoerraoef, Al-Qur’an dan Ilmu Hukum: A comparative Study, Jakarta:
Bulan Bintang, 1970.
Abidin, Muhammad Amin ibn, Radd al-Muhtar ‘ala al-dhar al-Muhtar Syarh
Tanwir al-Abshar, vol. III, Beirut: Dar al-Kutub al-Ilmiah, 1994.
Afar, Muhammad „Abd Al-Mun‟im, Al-Iqtishad Al-Islami: Dirasat
Tathbiqiyyah, Vol II, Jeddah: Dar Al-Bayan Al-„Arabi, 1985.
Al-Kâsâni, Abu Bakar Bin Mas‟ud Bin Ahmad, Badai’u ash-Shanai’ fi Tartib
asy-Syarai’, Vol. VII, Bairut: Darul Kitab al-„Ilmiyyah, 2003, Cet.
ke-2.
Al-Kawwâmilah, Nûruddin Abdul Karîm, Al-Musyârakah al-Mutanâqishah
Wa Tatbîqâtuhâ al-Mu’ashirah, Jordania: Dâr al-Nafâis, 2008, Cet.
ke-1.
Al-Khafif, Ali, Asy-Syarikat Fi Al-Fiqh Al-Islami, Mesir: Dar Al-Fikr Al-
Arabi, 1972.
Al-Khayyâth, Abdul Aziz, Asy-Syirkât fi asy-Syarîah al-Islâmiyyah wa al-
Qanûni al-Wadh’I, Vol. I
An-nadhawi, Ali ahmad, Mausu’ah Al-Qawaid Wa Al Dhawabith al-Fiqhiyah,
jilid I, t.t.:t.p, 1999.
Antonio, Muhammad Syafi‟i, Bank Syariah Dari Teori Ke Praktek, Jakarta:
Gema Insani bekerja sama dengan Tazkia Cendekia, 2001.
Al-Syarbaini, Syams Al-Din Muhammad Ibn Khotib, Mughni Al-Muhtaj ‘Ala
Matni Minhaj Al-Tholibin Li An-Nawawi, Jilid II, Beirut: Dar Al-
Ma‟rifah, 1997.
210
Al-Syarbini, Syams Al-Din Muhammad Bin Muhammad Al-Khatib, Mughni
Almuhtaj, Juz 2, Kairo: Mustofa Al-Halabi, t.t, Cet. Ke-11.
Al-Syinqithi, Muhammad Musthafa Abruh, Dirâsah Syar’iyyah Li Ahammi Al-
‘Uqud Al-Mâliyah Al-Mustahdatsah, Madinah: Maktabat al-Ulum wa
al-Hikam, 2001, vol. 1.
Alwi, Syafarudin, Berkaca Pada Pasar Umar Bin Khattab, Yogyakarta:
Republika, 2013.
Anwar, Syamsul, Hukum Perjanjian Syariah: Studi tentang Teori Akad dalam
Fikih Muamalah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2007.
Asy‟at, Abu Daud Sulaiman Ibnu, Sunan Abi Daud, Juz 4, Beirut: Maktabah
Al‟asyriyah, t.t.
Ayub, Muhammad, Understanding Islamic Finance: A-Z Keuangan Syariah,
Diterjemahkan Oleh Aditya Wisnu Pribadi, Jakarta:PT. Gramedia,
2007
Az-Zuhailî, Wahbah, Al-Fiqh al-Islami Wa Adillatuhu, Vol. IV, Damaskus:
Dar al-Fikr, 1985, Cet. ke-2.
Az-Zuhailî, Wahbah, Al-Muâmalât al-Mâliyyah al-Mu’ashirah, Damaskus:
Dâr al- Fikr, 2006, Cet. Ke-3.
Basyir, Ahmad Azhar, Asas-Asas Hukum Muamalat, Yogyakarta:UII Press,
2000.
Dahlan, Abdul Azis, Ensiklopedi Hukum Islam, Jilid. 5, Jakarta: Ichtiar Baru
Van Hoeve, 1996.
Dahlan, Ahmad, “Asas Konsensualisme dan Asas Formalism Dalam Akad Di
Bank Syariah”, Jurnal Tentang Ekonomi Islam , Pascasarjana UIN
Syarif Hidayatullah, 2014.
Departemen Agama RI, Al-Qur’an Dan Terjemahannya, Surakarta: Pustaka
Alhanan, 2009.
211
Dewan Syariah Nasional- Majelis Ulama Indonesia, Himpunan Fatwa Dewan
Syariah Nasional MUI, Jakarta: CV. Gaung Persada Press, 2006, Cet.
Ke-3.
Dewi, Gemala, Wirdyaningsih (et. al), Hukum Perikatan Islam Di Indonesia,
Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2005
Indo Pos, “Strategi Pemerintah Meningkatkan Daya Beli Masyarakat
Terhadap Perumahan”, http://bataviase.co.id/detailberita-10536536,
diunduh 6 juni 2016
Fajruka, Ardhi, “Perbandingan Ketentuan Musyârakah Mutanâqishah dan
Murabahah Untuk Pembiayaan Perumahan Syariah Pada Bank
Syariah Di Indonesia”, Skripsi, Fakultas Hukum Universitas
Indonesia, 2011
Ghadah, Abd Satr Abd, Buhuts Fi Al-Mu’amalat Wa Asalib Al-Masharifiyyah
Al-Islamiyah, vol. I, Kuwait: Maju‟ah Dallah Barkah, 2003, cet ke-2.
Haris, Helmi,“Pembiayaan Kepemilikan Rumah (Sebuah Inovasi Pembiayaan
Perbankan Syariah),” Jurnal Ekonomi Islam, UIN Syarif
Hidayatullah, 2007.
Haroen, Nasrun, Fiqh Muamalah, Gaya Media Pratama: Jakarta, 2007.
Hasanudin, Maulana dan Jaih Mubarok, Perkembangan Akad Musyarakah,
(Jakarta: Kencana Prenada Media Group, 2012.
Hathab, Kamal Taufiq Muhammad, al-Musyârakah al-Mutanâqishsah ka
Adah Min Adawât al-Tamwîl al-Islâmi, Dalam Dirasat Iqtishadiyah
al-Islamiyah, Jeddah: Al-Bunuk al-Islami litanmiyah al-Ma‟had al-
Islami Li al-Buhuts Wa al-Tadhrib, 2003, vol X.
Izzah binti Noor Zainandan Abdul Ghaffar Ismail, “Musyarakah
Mutanaqishah: Isu Dan Cabaran, Kesan Terhadap Pembangunan
Ekonomi”: Dasar Awam Dalam Era Transformasi Ekonomi:
Cabaran dan Halatuju”, Makalah disampaikan pada Persidangan
Kebangsaan Ekonomi Malaysia Ke VIII (PERKEM VIII), Johar
Bahru, Juni 2013.
212
Jiy, Muhammad Rawwas Qal‟ah, Al Muamalat Al Maliyyah Al Mu’ashirah Fi
Dhau’i Al Fiqh Wa Al Syariah, Beirut: Dar Al- Nafa‟is, 1999.
Jum‟ah, Ali, (et al), Mausu’ah Fatawa Al-Mu’amalat Al-Maliyah Al-
Islamiyyah Al-Fiqhiyyah Wa Al-Iqtishadiyyah, Vol III, Kairo: Dar Al-
Salsam, 2009.
Karim, Adiwarman A., Bank Islam :Analisis Fiqih Dan Keuangan, Jakarta:
Rajawali Pers, 2011, cet ke-VIII.
Kharufah, Ala al-Din, ‘Aqd Al-Qardh Fi Al-Syar’iyyah Al-Islamiyyah Wa Al-
Qanun Al-Wadh’iy Dirasah Muqaranah, (Beirut: Muassasah Naufal,
1982.
Khujah, „Izzuddin Muhammad, Nazhoriyat Al-‘Aqdi Fi Al-Fiqi Al-Islami,
Jeddah, 1993.
Mahdi, Abu Al Hasan Ali Ibnu Umar Ibnu Ahmad Ibnu, Sunan Daru Quthni,
Juz 3, kitab buyu‟, Beirut: Muassasatu Ar-Risalah, t.t.
Mas‟adi, Gghufron A., FIqih Muamalah Kontekstual, Jakarta: Raja Grafindo
Persada, 2002.
Muhammad, Sistem dan Operasional Bank Islam, Yogyakarta: UII Press,
2000, Cet. ke-1.
Muhammad, Manajemen Pembiayaan Bank Syariah, Yogyakarta: UPP AMP
YKPN, 2005.
Muhammad, Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: CV. Citra
Aditya Bakti, 1993.
Naja, Daeng, Contract Drafting: Seri Keterampilan Merancang Kontrak
Bisnis, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2006.
PBI No. 13/23/PBI/2011 tentang Penerapan Manajemen Risiko Bagi Bank
Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah
Peraturan Bank Indonesia No. 13/13/PBI/2011 tentang Penilaian Kualitas
Aktiva Bagi Bank Umum Syariah dan Unit Usaha Syariah.
213
Perpustakaan Nasional, Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, Jakarta: Kencana,
2009, Cet. Ke-1.
Qardhawi, Yusuf, Peran Nilai dan Moral dalam Perekonomian Islam,
penterjemah: Didin Hafidhuddin, Setiawan Budiutomo, dan Aumur
Rofiq Shaleh Tamhid, , Jakarta: Robbani Press, 1997, cet. Ke- 1
Qudamah, Ibnu, Al-Mughni, jilid V, Riyadh: Maktabah Ar-Riyadh Al-
Haditsah, 1997.
Raharjo, Handri, Hukum Perjanjian di Indonesia, Yogyakarta: Pustaka
Yustisia, 2009.
Ramadhan, „Athiyah „Adlan „Athiyah, Mausu’ah al-Qawa’id al-Fiqhiyyah, al-
Iskandariyah: Dar al Iman, t.th.
Rusyd, Ibn, Bidayatul Mujtahid: Analisa Fiqih Para Mujtahid, jilid III, terj.
Imam Ghazali dan Ahmad Zaidun, Jakarta: Pustaka Amani, 2007.
Sabiq, Al- Sayyid, Fiqh Sunnah, vol. III, Beirut: Dar al-Fikr, 1983.
Sembiring, Sentosa, Hokum Perbankan, Bandung: CV Mandar maju, 2012,
cet. Ke- III.
Siti Nurasyah D., “Kekurangan Rumah Diprediksi Semakin Besar”.
Http://Bataviase.Co.Id/Node697423
Shuib, Mohd Sollehudin, Ahmad Azam Sulaiman dan Muhammad Taqiyudin,
“Pembiayaan Perumahan Secara Islam di Malaysia Analisis
Kelebihan Produk Berasaskan Musharakah Mutanaqisah Di Kuwait
Finance Hoese Malaysia Berhad (KFHMB).” Artikel ekonomi Islam,
2011.
Sjahdeini, Sutan Remi, Perbankan Syariah ;Produk-Produk dan Aspek-Aspek
Hukumnya, Jakarta: Kencana, 2014.
SOJK No. /Seojk.03/2015 Tentang Produk Dan Aktifitas Bank Umum Syariah
Dan Unit Usaha Syariah.
Subekti, R. dan R. Tjitrosudibio, Kitab Undang-Undang Hukum Perdata,
Jakarta: Pradnya Paramita, 1999.
214
Subekti, Raden, Aneka Perjanjian, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2014, cet.
Ke-X.
Suryani, “Inovasi dan Kinerja Perbankan Syariah: Peran Budaya Organisasi
Orientasi Pasar dan Kapabilitas Manajemen Pengetahuan”, Disertasi,
Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif Hidayatullah, 2014
Tunggal, Amin Widjaya dan Arif Johan Tunggal, Aspek Yuridis dalam
Leasing, Jakarta:PT. Rineka Cipta, 2001.
Umam, Khaerul, Manajemen Perbankan Syariah, Bandung: Pustaka Setia,
2013
Undang-Undang No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan
Pemukiman.
Utrechht, E., Pengantar dalam Hukum Indonesia, Jakarta: PT. Penerbit dan
Balai Buku “ichtiar”, 1995.
Uwes, Abd al-Halim, Mausu’at al-Fiqh al-islami al-Mu’ashir, al-Manshurah:
Dar al-wafa‟, 2005.
Widyarningsih, (et al), Bank dan Asuransi Islam di Indonesia, Jakarta:
Kencana Prenada Media, 2005
Wangsawidaja Z, Pembiayaan Bank Syariah, Jakarta: Gramedia, Pustaka
Utama, 2012.
Widjanarto, Hukum dan Ketentuan Perbankan di Indonesia, Jakarta: Pustaka
Utama Grafiti, 2003, edisi IV
Yeni S Barlinti, “Kedudukan Fatwa Dewan Syariah Nasional Dalam Sistem
Hukum Nasional Di Indonesia”, Disertasi, Universitas Indonesia,
2008
Zaenudin Dan Yoshi Erlina, “Pengaruh Pembiayaan Mudhârabah dan
Musyârakah Terhadap Pendapatan Bank Syariah”, Jurnal Ilmu
Ekonomi Syariah, Perpustakaan Pascasarjana UIN Syarif
Hidayatullah, 2013.
215
Hukum Perjanjian Syariah: Studi tentang Teori Akad dalam Fikih Muamalah,
(Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, 2007
Mariam Darus Badruzzaman et al., (Bandung:Citra Aditya Bakti, 2001), cet
ke-I
Ahmad Azhar Basyir, Asas-Asas Hukum Muamalat ;Hukum Perdata Islam,
(Yogyakarta: UII Press, 2000
Kompilasi Hukum Ekonomi Syariah, (Jakarta: Kencana, 2009), cet. 1