pflegezentrum pro8

Telefon: 030 / 346 557 030E-Mail: [email protected]

Zinsbaustein GmbHStresemannstraße 12310963 Berlin

Pflegezentrum Pro8Würselen

Aufteilung eines bestehenden Pflegezentrums

https://www.zinsbaustein.de/projekte/pflegezentrum-pro8-wuerselen

mailto:service%40zinsbaustein.de?subject=


Pflegezentrum Pro8 Würselenzinsbaustein.de

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Risikohinweis: Der Erwerb dieser Vermögensanlage ist mit erheblichen Risiken verbunden und kann zum vollständigen Verlust des eingesetzten Vermögens führen.







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18 MONATE

MAXIMALE LAUFZEIT

5,25 % P.A.

VERZINSUNG

2,30 MIO. €

INVESTITIONSVOLUMEN

500–25.000 €

ANLAGESUMME

03/2021

VORRAUSICHTLICHE RÜCKZAHLUNG

Pflegezentrum Pro8Im Rahmen des Projekts wird ein bestehendes Pflegezentrum in Teileigentum aufgeteilt. Anschließend werden die Pflegeapartments im Einzelvertrieb an Kapitalanleger veräußert. Das Pflegezentrum ist langfristig an einen erfahrenen Betreiber verpachtet und nahezu vollständig belegt.

· Projektumfang: Aufteilung eines bestehenden Pflegezentrums und Einzelverkauf der 63 Pflegeapartments an Kapitalanleger.

· Projektstand: Die Immobilie wurde angekauft und die Teilungserklärung liegt vor. Der Vertrieb hat Anfang August 2019 begonnen.

· Projektentwickler: Die Wert-Investition-Gruppe ist seit 1992 als Projektentwickler tätig und hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt.

· Vorvertriebsstand: Alle Pflegeeinheiten sind bereits reserviert.

· Rückzahlungsszenario: Das zinsbaustein.de-Darlehen zzgl. Zinsen wird aus Erlösen aus dem Verkauf der Pflegeapartments zurückgezahlt.

· Standort: Die Stadt Würselen liegt in direkter Nachbarschaft zu Aachen, im Dreiländereck Belgien-Deutschland-Niederlande.

PROJEKTSTAND

BESTANDSOBJEKT ANGEKAUFT

02/2019 TEILUNGSER

KLÄRUNG NOTARIELL BESTÄTIGT

03/2021 VORAUSSICHTLICHE RÜCKZAHLUNG DES

DARLEHENS

VORZEITIGE RÜCKZAHLUNG JEDERZEIT

MÖGLICH. ZINSZAHLUNG FÜR MINDESTENS

12 MONATE.

08/2019 VERTRIEB

GESTARTET


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Das Projekt


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Standort Bardenberger Straße 28,

52146 Würselen

Grundstücksfläche 8.857 m2

Vermietbare Fläche3.634 m2

Pachtzins p.a. 590.000 €

Pflegeeinheiten 63

Wohnfläche pro Pflegeapartment

22 m2 – 31 m2

„Pflegezentrum Pro8 Würselen“: Aufteilung und Einzelverkauf eines PflegezentrumsDas Pflegezentrum besteht aus insgesamt 63 Einheiten, davon 56 Einzelzimmer sowie sieben Doppelzimmer. Die Gesamtfläche beträgt rund 3.634 m2.

Die voll ausgestatteten Apartments mit 22 – 31 m2 Wohnfläche ver-fügen jeweils über einen Fernseh- und Telefonanschluss sowie ein voll eingerichtetes barrierefreies Badezimmer mit WC und eben-erdiger Dusche.

Für das Pflegezentrum besteht ein langfristiger Pachtvertrag (bis 2038 mit Verlängerungsoption von 2 x 5 Jahren) mit einem erfahrenen Betreiber. Eine ordentliche Kündigung wird bis zum 31.12.2038 aus-geschlossen.

Die Einrichtung spezialisiert sich auf die vollstationäre Pflege von Bewohnern mit mittelschwerer bis schwerer Demenz. Die durchschnittliche Auslastung lag in den letzten Jahren bei:

20152016

2017 HJ1 201898,12 %

95,49 % 97,74 % 98,05 %

Der Name „Pro8“ steht für eine besondere Architektur, welche Menschen mit Demenz mehr Lebensqualität bietet als übliche Pflege-zentren.

Weil das Gebäude in Form einer liegenden Acht gebaut ist, wird es dem Bewegungsdrang von demenzkranken Menschen besonders gerecht. Breite, lichtdurchflutete Flure, großzügige Aufenthaltsflächen und der zum Verweilen einladende Dorfplatz in der Mitte erlauben es den Bewohnern, sich überall in der Einrichtung frei und sicher zu bewegen.


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Makrolage: Würselen in der Stadtregion AachenWürselen befindet sich direkt im Nordrhein-Westfälischen Dreiländereck, nur wenige Autominuten von der niederländischen und der belgischen Grenze entfernt.

Im August 2019 hatte die Stadt 39.675 Einwohner, das sind rund 7 % mehr als im Jahr 2011.1 Das verfügbare Einkommen pro Einwohner in Würselen lag 2016 bei 20.352 € und damit leicht unter dem Durch-schnitt des Bundeslandes NRW (21.614 €).2

In der Region ist ein steigender Bedarf nach Pflegeplätzen absehbar. Von 2012-2030 soll die Anzahl der über 80-jährigen in Würselen um 56,9 % wachsen. Im Jahr 2012 waren 35,2 % der Bewohner über 65 Jahre alt, 2030 sollen es 51,5 % sein.3

Nach Prognosen der Beratungsgesellschaft Wüest Partner wird das Bundesland Nordrhein-Westfalen zukünftig den höchsten Zusatzbedarf an Pflegeplätzen in Deutschland haben. von 2018 – 2030 sollen rund 30.800 neue Plätze nötig sein, um der steigenden Nach-frage gerecht zu werden.4

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Quellen: 1. Stadt Würselen:

Zahlen und Fakten 2. Landesbetrieb Information und

Technik Nordrhein-Westfalen: Standortprofil für Würselen (PDF)

3. Bertelsmann Stiftung: Wegweiser Kommune

4. Wüest Partner: Pflegeheim-Atlas Deutschland 2018

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https://www.wuerselen.de/stadtinfo/stadtinfo-fakten/

https://www.it.nrw/sites/default/files/kommunalprofile/l05334036.pdf

https://www.wegweiser-kommune.de/kommunen/wuerselen

https://www.wuestpartner.com/de/publikationen/pflegeheim-atlas-2018

https://www.wuestpartner.com/de/publikationen/pflegeheim-atlas-2018

https://www.infranken.de/regional/bamberg/muessen-in-bamberg-altenheime-schliessen;art212,4151467


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Mikrolage: Ruhiges, grünes Wohn-gebietDas Pflegezentrum liegt in einem stark begrünten Wohngebiet am nördlichen Ende von Würselen.

Direkt neben dem Gebäude befindet sich eine Hausarztpraxis, eine Kirche ist in zwei Gehminuten zu erreichen und ein Supermarkt in sechs Minuten. Der Laufweg zum nächsten Park dauert rund fünf Minuten.

Eine Gehminute vom Gebäude entfernt befindet sich eine Bushaltestelle, von welcher aus ein Bus in rund 12 Minuten ins Zentrum von Würselen mit Lebensmittelmärkten, Bäckereien, Apotheken und Ärzten fährt.

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Relevante Fakten – Stadt Würselen

Einwohner139.675

Verfügbares Einkommen pro Person 20162

20.352 €

Entwicklung Anzahl der über 80Jährigen

20122030356,9 %

Pflegezentrum Pro8 Bardenberger Straße 28, 52146 Würselen


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Der Projektentwickler


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Seit 1992 entwickelt die Wert-Investition-Gruppe Immobilien in den verschiedensten Anlageklassen: Mehrfamilienhäuser, Wohnan lagen, hochwertig sanierte Altbauten, Stadtvillen sowie Senioren- und Pflege-immobilien. Sie hat mehr als 3.000 Immobilienverkäufe abgewickelt und hat aktuell elf Mitarbeiter.

Neben Neubauprojekten in Niedersachsen und diversen Denkmal- und Sanierungsobjekten hat die Wert-Investition-Gruppe fast 20 Pflege und Seniorenimmobilien entwickelt.

Die Geschäftsführer der Wert-Investition-Holding sind Herr Werner Ströer, Jahrgang 1956 und Herr Heinz Gorsler, Jahrgang 1946. Beide sind Gründungsgesellschafter und begleiten ihr Unternehmen seit mehr als einem Vierteljahrhundert.

Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 2 GmbH, welche 2018 zum Zwecke des Ankaufs und der Aufteilung des Objekts in Wür-selen gegründet wurde.

Die Geschäftsführer Werner Ströerund Heinz Gorsler

WertInvestition Projekt 2 GmbH

Zwego GmbH AWFam GmbHGöpel

Vermögensverw. GmbH

LM Vermögensverwaltungs GmbH

WertInvestition Holding GmbH

Darlehensnehmerin

100 %

10 %42 %24 %24 %

Relevante Fakten – WertInvestitionGruppe

Projekte seit Gründung196

Realisiertes Projektvolumen seit Gründung

356 Mio. €

Mitarbeiter (2019)11


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Auswahl von Referenzprojekten

Verkauf von 58 Pflegeeinheiten


Seniorenresidenz An der Aue Nienhagen

Seniorenresidenz Am SchloßparkGersfeld

Verkauf von 55 Pflegeeinheiten und 10 Gewerbeeinheiten


HannsConzenHaus Hürth

Seniorenresidenz am Waldschlösschen Langelsheim


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Chancen undRisiken

1111


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Das Projekt

Anlageform

· Da keine Baumaßnahmen erfolgen, entfallen die Baurisiken.

· Der Projektentwickler ist seit über 25 Jahren erfolgreich am Markt tätig.

· Die Pflegeinheiten sind durchschnittlich zu über 95 % ausgelastet.

· Alle Projekte bei zinsbaustein.de durchlaufen einen strengen Auswahlprozess durch erfah-rene Experten.

· Es wurden sechs Monate Sicherheitspuffer für mögliche Verzögerungen beim Projekt in der Darlehenslaufzeit vereinbart.

· Feste Verzinsung, welche nicht an die Profite des Immobilienprojekts gekoppelt ist.

· Die Pflegeeinheiten können möglicherweise nicht zum geplanten Preis veräußert werden.

· Es besteht ein potenzielles Insolvenzrisiko des Darlehensnehmers, des Betreibers und/oder des Vertriebspartners.

· Der Vertrieb hat erst vor kurzem begonnen und es sind noch keine Einheiten verkauft. Das Darlehen hat als Auszahlungsvoraus-setzung eine Vorvertriebsquote von 20 % der kalkulierten Verkaufspreise.

· Totalverlustrisiko für den Anleger durch ein qualifiziertes Nachrangdarlehen ohne Sicherheiten.

· Falls die Rückzahlung des Nachrangdarlehens zur Insolvenz des Darlehensnehmers führen würde, kann die Rückzahlung verzögert werden.

· Im Falle einer Insolvenz des Darlehensnehmers werden aus der Insolvenzmasse zuerst Fremdkapitalgeber und offene Rechnungen bedient.

+

+

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Chancen

Chancen

Risiken

Risiken


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✓ Vorlage des Kaufvertrags über den Erwerb der Pflegeeinrichtung. (bereits erfüllt)

✓ Vorlage der Teilungserklärung. (bereits erfüllt)

✓ Vorlage gezeichneter Darlehensvertrag mit der finanzierenden Bank in Höhe von maximal 6.448.000 €. (bereits erfüllt)

✓ Nachweis des eingebrachten Eigenkapitals durch Einzahlung in die Kapitalrücklage in Höhe von mind. 1.939.950 €. (bereits erfüllt)

✓ Nachweis der eingebrachten Eigenmittel in Höhe von mindestens 2.753.000 € (Gesellschafter-darlehen). (bereits erfüllt)

✓ Vorlage eines gezeichneten langfristigen Pachtvertrages (> 15 Jahre) mit einem Pflegedienst-betreiber zu einer jährlichen Gesamtpacht in Höhe von mindestens 590.000 € ). (bereits erfüllt)

· Vorlage notarieller, unwiderruflicher Kaufverträge über mindestens 2.951.000 € (20 % der kalkulierten Verkaufspreise in Höhe von insgesamt 14.758.000 €)

Auszahlungsvoraussetzungen für das Darlehen

Die Rückzahlung des Darlehens erfolgt über die Erlöse aus dem Einzelverkauf der Pflegeeinheiten (inklusive Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum).

· Die Pflegeeinheiten werden für durchschnittlich 4.061 €/m2 verkauft (Mietpreisfaktor 25).

· Die geplanten Gesamterlöse liegen bei 14,76 Mio. €.

· Der Vertrieb wird von der MLP AG übernommen.

· Alle Pflegeeinheiten sind bereits reserviert.

· Die geplante Projektrendite aus den Verkäufen beträgt 9,77 %.

· Werden die Pachterträge für ein Jahr in Höhe von 590.000 € mit einberechnet, erhöht sich die geplante Rendite auf 14,16 %.

Rückzahlungsstrategie

Das Darlehen wird mit 5,25 % pro Jahr verzinst. Die Laufzeit beträgt rund 18 Monate. Der Entwickler kann das Darlehen jederzeit zurückführen, wobei er mindestens eine Zinszahlung für 12 Monate Laufzeit leisten muss. i


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· Die Bankfinanzierung wurde gesichert.

· Das Gebäude wurde angekauft.

· Ein langfristiger Pachtvertrag mit einem erfahrenen Betreiber ist geschlossen.

· Die Aufteilung in Teileigentum ist notariell beurkundet.

· Der Einzelvertrieb der Pflegeeinheiten hat begonnen.

· Darlehensnehmerin ist die Wert-Investition Projekt 2 GmbH. In der Gesellschaft wird kein anderes Projekt entwickelt.

· Das zinsbaustein.de-Darlehen dient zur Refinanzierung von Eigenmitteln.

· Die Zahlungsflüsse werden über den BaFinlizensierten Zahlungsdienstleister und Treuhänder secupay AG abgewickelt.

Das Projekt wird über ein Bankdarlehen finanziert.Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf rund 13,44 Mio. €.

· 6,45 Mio. € werden über ein Bankdarlehen finanziert

· 1,94 Mio. € werden mit Eigenkapital finanziert

· 2,75 Mio. € werden mit Eigenmitteln (Gesellschafterdarlehen) finanziert*

· 2,30 Mio. € stellt zinsbaustein.de als Nachrangdarlehen über Crowdinvesting bereit.**

* Das Gesellschafterdarlehen ist gleichrangig zum zinsbaustein.de-Dar-lehen.**Inkl. Fundingpuffer kann das zinsbaustein.de-Darlehen bis zu 2.323.000 € betragen.

Projektstatus Darlehensstruktur & vergabe

Finanzierungsstruktur des Projektes


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Unser Qualitätsversprechen lautet: Jedes Immobilienprojekt durchläuft einen intensiven Auswahlprozess, bei dem es von mehreren erfahrenen Immobilienexperten durchleuchtet wird. Nur wenn es erstklassige Erfolgschancen besitzt, stellen wir ein Projekt unseren Kunden und Interessenten als Investitionsmöglichkeit zur Verfügung.

Dieses Prinzip bietet die Grundlage unserer Entscheidung, auf Risikoklassen zu verzichten und einen einheitlichen Zinssatz anzubieten. Wenn wir bei einem Projekt kritische Unsicher-heitsfaktoren feststellen, lehnen wir es ab, anstatt zu versuchen, die zusätzlichen Risiken mit einem höheren Zinssatz zu kompensieren.

Qualitätskriterien

Der Selektionsprozess bei zinsbaustein.deUnser Selektionsprozess besteht essentiell aus 3 Schritten:

Die Personen hinter dem Prozess:

Rainer PillmayerVerantwortet als Geschäftsführer bei zinsbaustein.de die Projektauswahl und die strategische Weiterentwicklung des Ge-schäftes.

VorauswahlSchnelle Auslese ungeeigneter Projekte durch

Analyse der Projektkalkulation sowie der Entwickler bilanz

Due DiligenceGründliche Betrachtung aller Informationen,

die auch bei einer Projektentwicklungs-Kredit-prüfung einer Bank kontrolliert werden

Auswahlentscheidung: Investment Komitee

Diskussion aller wichtigen Daten durch ein Komitee von 4 Personen und finale Auswahl-

entscheidung

Das Investment-Komitee von zinsbaustein.de

Vorauswahl & Due Diligence

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Marc StilkeEhemaliger Geschäftsführer von

Immobilienscout24

Dr. Henrik MedlaGeschäftsführer des Bauträgers

Sontowski & Partner Group

Dr. Tilman Engel10+ Jahre Leiter Risikomanage-ment der Sontowski & Partner

Group

Eric RombaAnwalt & ehem. Vorsitzender

Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.


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Investieren mit zinsbaustein.deSo funktioniert es:

Wie Ihr Investment eingesetzt wird

Das per Crowdinvesting gesammelte Kapital wird als sogenanntes Mezzanine-Darlehen oder Nachrangdarlehen vergeben. Banken finanzieren Bauprojekte nicht vollständig, sondern fordern einen bestimmten Eigenmittel-anteil. Projektentwickler nutzen Mezzanine-Darlehen deshalb regelmäßig, um ihr Eigenkapital aufzustocken und so mehrere Projekte gleichzeitig realisieren zu können.

Der Begriff Mezzanine (vom italienischen „mezzo“, „halb“) bezieht sich auf die Rangfolge der Forderungen – ein Mezzanine-Darlehen steht zwischen Fremd-und Eigenkapital. Im unwahrscheinlichen Fall einer Insolvenz werden die Crowd-investoren nach der Bank, aber vor dem Projektentwickler ausbezahlt.

Das kann zum teilweisen oder vollständigen Verlust des ein-gesetzten Kapitals führen, wenn nicht genug Liquidierungsmas-se für Bank und Crowdinvesto-ren zusammen vorhanden ist.

Weitere Informationen zum Risikomanagement finden Sie auf der vorherigen Seite.

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Ihre Vorteile auf einen Blick

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Kurze LaufzeitMaximal 18 Monate Projektlaufzeit






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Die Informationen in dieser Broschüre dienen nur der allgemeinen Informa-tion und können und sollen eine individuelle Beratung durch hierfür qualifi-zierte Personen nicht ersetzen. Die Informationen in dieser Broschüre stellen insbesondere keine Anlageberatung und keine Kaufempfehlung dar.Wir versuchen die Informationen in dieser Broschüre mit der bestmöglichen Sorgfalt zusammenzustellen. Dennoch können wir Fehler und Abweichungen,

insbesondere durch die Einbeziehung von Daten und Informationen Dritter, nicht ausschließen und können insofern für eventuelle Fehler und/oder Un-vollständigkeiten der hier zusammengestellten Informationen keine Haftung übernehmen.

Stand: 03.09.2019





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