presentaciÓn de proyecto de tesis doctoral una
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PRESENTACIÓN DE PROYECTO DE TESIS DOCTORAL
UNA APROXIMACIÓN A LA RENTABILIDAD, RIESGO Y CALIDAD DE ZONA: CASO
RESIDENCIAL BARCELONA
DEPARTAMENT DE CONSTRUCCIONS ARQUITECTÒNIQUES I
ESCOLA TÈCNICA SUPERIOR D’ARQUITECTURA
UNIVERSITAT POLITÈCNICA DE CATALUNYA
DIRECTOR: JOSEP ROCA CLADERA
DOCTORANDO: JESÚS QUINTANA PACHECO
FECHA: ENERO DEL 2010
PROGRAMA DE DOCTORADO: GESTIÓN Y VALORACIÓN URBANA Y ARQUITECTÓNICA
CONTENIDO
1. Objetivos
2. Estado del arte
3. Metodología
4. Plan de trabajo
5. Calendario
6. Bibliografía
Rentabilidad inmobiliariaTasa de retorno de la inversión inmobiliaria.
Beneficio adicional a la recuperación de lainversión en bienes inmuebles.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
rentaInversión
Objetivos
Calidad de la zonaAccesibilidadTiempo de traslado al trabajo
Vías y medios de transporte
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
Externalidades urbanísticasParques, jardinesColegios, campos deportivos…
Factores socialesNivel de estudiosIngreso familiar medio
Objetivos
BarcelonaPrecios de venta y tasas de rentabilidad
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaObjetivos
0
0,2
0,4
0,6
0,8
1
1,2
1,4
1,6
Trinitat nova Sarria Pedrables Besos Vila de Gracia Raval Drete de I'Eixample
PV=4.871 Є
PA=13,75Є/m2
TR=3,67%
Barcelona¿Cuál es el mejor lugar para vivir?
¿Cuál es el mejor lugar para invertir?
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
Precios de venta Tasas de rentabilidad
Objetivos
Hipótesis Contrario al pensamiento popular, la tasa de retorno
de la inversión inmobiliaria residencial, varía de formainversa a la mejora de las características calidad en lazona.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
Accesibilidad
Urbanísticas
sociales
Tasa de retorno
Objetivos
La mejora de las características de calidad se reflejanpositivamente en la disminución del factor de riesgoinmobiliario.
Objetivos principales.Analizar las relaciones teóricas entre….Contrastar empíricamente las relaciones entre …
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
Tasa de retorno
CalidadRiesgo
Objetivos
Objetivos secundarios.Realizar una clasificación residencial...
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
Rentabilidad
Riesgo
Calidad de zona
Municipio de Barcelona
Objetivos
Objetivos secundarios.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
• Expresiones• Tasa libre de riesgo• Prima de riesgoTeóricos
• Tasas de zona• Bases de datos• Métodos econom..
Empíricos
Toma de decisiones
y
Tasación profesional
Objetivos
Calidad de zona
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte
Accesibilidad Von Thünen(1826)
Hurd(1903)
Haig(1926)
Alonso (1964)
Externalidades urbanísticas
Marshall (1890)
Mancuso (1980)
Jerarquía Social
Hallwachs(1909)
Anderson (1962)
Lombardini(1963)
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte
Teoría de submercados
Roca (1988)
Bourassa y otros (1997)
Riesgo inmobiliarioObjetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte
DefiniciónAppraisalInstitute(2008)
Clasificación de riesgo
Wyatt(2007)
Baum y Cosby(2008)
Rentabilidad inmobiliariaObjetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaEstado del arte
Definición Fisher (1930)
Gordon (1962)
AppraisalInstitute(2008)
Aportaciones empíricas
Roca (1986)
Sivitanidou y Sivitanides
(1999)
McGoug y Tsolacos(2002)
Hendershotty MacGregor
(2006)
Hollies(2007)
Metodología
Etapa teórica.• Consulta de:
– Medios impresos.• Libros.• Revistas especializadas.• Reportes de investigación.
– Medios electrónicos.• Bases de datos formales.• Revistas.• Internet.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología
Metodología
Etapa empírica. Objeto de estudio.
– Diseño.– Unidad de análisis.– Área de estudio.– Fuentes de información.
• CPSV• Empresas asesoras inmobiliarias• Sociedades de tasación• Páginas web de agencias inmobiliarias.• Instituto Nacional de Estadística.• IDESCAT• Ayuntamiento de Barcelona.• Catastro Municipal de Barcelona• Otras.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología
MetodologíaEtapa empírica.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
Variables:
Accesibilidad
-Vías de comunicación
-Distancia
Urbanísticas
-Parques
-Áreas deportivas
-Hospitales
Sociales
-Ingreso anual
-Nivel educativo
Constructivas
-Superficie
-Número de habitaciones
Etc.
Modelos matemáticos:
Análisis de correspondencias múltiples
Precios hedónicos
Regresión geográficamente ponderada
Actualización de rentas
SIG
Resultados:
Datos
Coeficientes
Tablas
Gráficos
Mapas
Metodología
MetodologíaObjetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología
Precios de venta
Alquileres
Tasa de rentabilidad
Opción ASubmercados
Opción BSubmercados
Opción CSubmercados
Zonas estadísticas38 modelos de Pventa38 modelos de PAlquiler
Análisis de residuosTest de chow
Regresión geográficamente ponderada
MetodologíaEtapa analítica.
Se realizarán las comparaciones, correlaciones, contrastacionesde las variables involucradas en este proceso, como:
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaMetodología
Conclusiones
Calidad
de zona
Rentabilidad
Riesgo
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario Bibliografía
TESIS DOCTORAL
Fase teórica:Antecedentes del proyecto.
Marco histórico.
Marco teórico.
Fase empírica.Estimación de submercados.
Determinación de las tasas de rentabilidad y primas de riesgos.
Estructuración de la información en tablas, gráficas y mapas
temáticos. Fase analítica.Análisis de las relaciones de tasas de rentabilidad y características
de calidad.
Análisis de las relaciones de riesgo y características de calidad.
Análisis de la tasa de rentabilidad y el riesgo.
Plan de trabajo
Contenido propuesto
• 1.- Antecedentes
– 1.1.- Problema
– 1.2.- Hipótesis
– 1.3.- Objetivos
• 2.- Metodología
– 2.1.- Fase teórica
– 2.2.- Fase empírica
– 2.3.- Fase analítica
• 3.- Marco histórico
– 3.1.- La vivienda.
– 3.2.- Mercado de la vivienda.
• 4.- Marco teórico
– 4.1.- Calidad de zona
– 4.2.- Riesgo inmobiliario.
– 4.3.- Rentabilidad inmobiliaria.
– 4.4.- Métodos de valoración inmobiliaria.
• 5.- Contrastación empírica.
– 5.1.- Objeto de estudio.
– 5.2.- Estimación de submercados.
– 5.3.- Estimación de tasas de capitalización.
– 5.4.- Estimación de las tasas de rentabilidad y primas de riesgo.
– 5.5.- Relaciones rentabilidad, riesgo y características de calidad.
• 6.- Análisis y conclusiones.
– 6.1.- Relaciones rentabilidad características de calidad.
– 6.2.- Relaciones riesgo características de calidad.
– 6.3.- Relaciones rentabilidad riesgo.
– 6.4.- Conclusiones.
• 7.- Bibliografía.
UNA APROXIMACIÓN A LA RENTABILIDAD, RIESGO Y CALIDAD DE LA ZONA: CASO RESIDENCIAL BARCELONA
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaPlan de trabajo
Calendario
sep-09 oct-09 nov-09 dic-09 ene-10 feb-10 mar-10 abr-10 may-10 jun-10 jul-10 sep-10 oct-10 nov-10 dic-10 ene-11 feb-11 mar-11 abr-11 may-11 jun-11 jul-11
1.- Antecedentes1.1.- Problema1.2.- Hipótesis1.3.- Objetivos2.- Metodología2.1.- Fase teórica2.2.- Fase empírica2.3.- Fase analítica3.- Marco histórico3.1.- La vivienda.3.2.- Mercado de la vivienda.4.- Marco teórico4.1.- Calidad de zona4.2.- Riesgo inmobiliario.4.3.- Rentabilidad inmobiliaria.4.4.- Métodos de valoración inmobiliaria.5.- Contrastación empírica.5.1.- Objeto de estudio.5.2.- Estimación de submercados.5.3.- Estimación de tasas de capitalización.5.4.- Estimación de las tasas de rentabilidad y primas de riesgo.5.5.- Relaciones rentabilidad, riesgo y características de calidad.6.- Análisis y conclusiones.6.1.- Relaciones rentabilidad características de calidad.6.2.- Relaciones riesgo características de calidad.6.3.- Relaciones rentabilidad riesgo.6.4.- Conclusiones.7.- Bibliografía
Representa el acopio de la información para esta etapa.
Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaCalendario
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BIBLIOGRAFÍA
• Alcázar M. M. G. (2003). Valoración Inmobiliaria. Editorial Montecorbo, Madrid, España.• Appraisal Institute (2002). El Avalúo de Bienes Raíces. 12th Edition. Chicago IL. USA.• Appraisal Institute (2008). The Appraisal of Real State 13th Edition. Chicago IL. USA.• Ballesteros E. (1970).Sobre el Método Analítico de Valoración (Hipótesis Implicitas y Contraste Estadístico). Revista de estudios agro-
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Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaBibliografía
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Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaBibliografía
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Objetivos Estado del arte Metodología Plan de trabajo Calendario BibliografíaBibliografía
GRACIAS