MARÍA EUGENIA SZWEDOWSKI – PRESENTACIÓN LIBRE UTU PRADOMONTEVIDEO-URUGUAY2014-2015

INDICE.1• NORMATIVA APLICABLE

• Introducción a la propiedad horizontal

• Naturaleza Jurídica.

• EL CONSORCIO DE COPROPIETARIO• Características.

• Requisitos.

• Responsabilidad por deudas de la copropiedad

• Relaciones entre consorcio y personal.

• Relaciones entre copropietarios.

• Situación jurídica de los arrendatarios

• Cálculo de expensas

• No pago de expensas comunes.

• Relación con la copropiedad

• REGLAMENTO DE COPROPIEDAD• Características

• Inscripción..

• Reformas, mayorías y requisitos.

• Acción por violación al mismo.

• Hipoteca recíproca

• Procedimiento.

• Diferencia con la hipoteca común.

• REGLAMENTO INTERNO• Importancia y valor.

• Formalidades.

• BIENES• CLASIFICACIÓN LEGAL Y REGLAMENTARIA

• BIENES COMUNES

• Esenciales

• No esenciales

• Cesión de derechos

• BIENES PROPIOS

• BIENES PROPIIOS DE USO EXCLUSIVO

• ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS

• COMETIDOS

• COMPETENCIA

• ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS

• ORDEN DEL DÍA

• QUORDUMS

• CUARTO INTERMEDIO

• PRIMERA Y SEGUNDA CITACIÓN

• MAYORÍAS ESPECIALES

• IMPUGNACIÓN

INDICE.2

• ADMINISTRACIÓN

• INTRODUCCIÓN

• DESIGNACIÓN

• FORMALIDADES

• REMUNERACIÓN

• COMETIDOS Y OBLIGACIONES

• FUNCIONES

• COMISIÓN DIRECTIVA• INTRODUCCIÓN

• FORMA DE DESIGNACIÓN

• GASTOS COMUNES

• Definición

• Sistema para el pago

• Mora

• Cobro de gastos comunes

• NORMAS LABORALES

• Enumeración de cargos, no taxativo

• Derechos y obligaciones

• Indemnización por despido

• Desalojo de la vivienda.

• URBANIZACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

• Definición

• Naturaleza

• Trámite

• Distinción con ph común.

NORMATIVA APLICABLE INTRODUCCIÓN

LEY 10751

DE 25 DE JUNIO DE 1946

El ART 748 CC refiere al derecho de propiedad en cuanto se extiende por

accesión al dcho. De propiedad de la superficie.

Aplicación de normativa SUI GENERIS de derecho limitado del clásico tríptico

romano: utendi, fruendi y abutendi.

DECRETO LEY 14261

DE 1974

A partir de ésta reglamentación se requiere el Reglamento de Propiedad

obligatoriamente.

Y versa sobre hipoteca recíproca, que no debe exceder el 30% del valor fiscal.

DECRETO LEY 14560

DE 1976

Incorpora los quórums, refiere a montos aplicables en cuanto infracciones;

constitución de títulos ejecutivos

DECRETO LEY 14804

DE 1978

Norma para la constitución y funcionamiento de sociedades civiles destinadas a

la construcción de edificios bajo régimen de ph.

DECRETO LEY 15460

DE 1993

Normas que refieren al funcionamiento de sociedades civiles.

DECRETO LEY 15220

DE 1981

Hace aplicable la ley 10751 a otras normas

NATURALEZA JURÍDICATEORÍAS:

1. DEL ENTE AUTÓNOMO.• Hernan Ricciatti• Divide: propiedad exclusiva, copropiedad e indivisión forzosa

indeterminada.

2. INSTITUCIÓN CON VIDA PROPIA.• Expuesta por Carlos Diego Calvo, refiere a que se cuenta con una

personalidad jurídica propia distinta de los miembros que la componen.

3. TEORÍA DE LA PROPIEDAD COLECTIVA.• Curbelo y Miranda refieren a que el edificio tiene calidad de bien en el

estado horizontal y las unidades son una función y por ello es colectivo.• Dice que “los bienes comunes no son bienes porque no tienen valor en sí

mismo).

4. TEORÍA DE LA SERVIDUMBRE.• Esta teoría refiere a las servidumbres de conservación y hace alusión a al

decreto ley 14261

Hay que señalar que la misma no se encuentra definida en elCódigo Civil y que el art 21 del Código Civil denota tres caracteresesenciales para constituir persona jurídica:

-físico (personas),-físico-jurídico (fin común), y-jurídico (reconocimiento delpoder Etatico).

En ésta oportunidad NO podemos hablar de persona jurídica dadoque el estado no lo reconoce; por lo tanto, el representante actúaen mandato de grupo.

La mayoría adhiere dado que la personería jurídica propia independiente de sus miembros no cuenta con fundamento legal

• Elementos estructurales: INCOMBUSTIBLES

• Permiso de construcción.

• Plano de fraccionamiento (registrado en Catastro y duplicado enIMM).

• Seguro: contra incendio y contra daño en ascensor

• Reglamento de copropiedad constituida la hipoteca recíproca (DL14261, INC D, 1974), NO ES APLICABLE A EDIFICIOS CONTRUÍDOS ENLA LEY 10751.

REQUISITOS DE UNA PH

http://www.bse.com.uy/wps/wcm/connect/f593c2a8-50bd-40d8-abb3-00245c1a2a1e/00728-INCPH+-+03+-+Incendio+-+Solicitud+de+seguro+-+Incendio+propiedad+horizontal+-+2013+JUL+-+rector.pdf?MOD=AJPERES&CACHEID=f593c2a8-50bd-40d8-abb3-00245c1a2a1e

http://www.bse.com.uy/concursos/archivos/08_-_RC_-_Ascensores_y_Escaleras_Mecanicas_-_Prog.pdf

CARACTERÍSTICAS

• SUI GENERIS – Presenta la yuxtaposición de un dominio exclusivo con elcondominio forzoso sobre las partes comunes.

• NATURALEZA AUTÓNOMA.

• A partir del dl14261 de 1974 se registra el reglamento de copropiedad en elregistro de hipotecas; se garantiza los préstamos del bhu concedidos para laconstrucción de inmuebles.

• Las obligaciones del Administrador pesan sobre el consorcio y copropiedadcomo sujeto de derecho.

• La existencia y actuación del administrador es PERCEPTIVA en nuestroderecho. Sin embargo nada impidiría que se presentaran todos loscopropietarios firmando por cada unidad (art 19 L.10751). Asimismo eladministrador es representante aunque no posea título de procurador.

• El acreedor del edificio persigue al consorcio representado por elAdmnistrador; los copropietarios particulares responderán en forma subsidiariay en proporción a su parte.

RESPONSABILIDAD DE LOS COPROPIETARIOS

POR DEUDAS DE LA COPROPIEDAD

• Se admite la posibilidad de acción judicial por solo uno de los copropietarios

RELACIÓN DEL CONSORCIO CON EL PERSONAL DEL EDIFICIO

RELACIONES ENTRE COPROPIETARIOS

• Los trabajadores permanentes, eventuales o contratados por la copropiedadse hallan a su orden o autoridad (no de propietarios individuales).

• Se deben dirigir al Administrador o Comisión Directiva

SITUACIÓN JURÍDICA DE LOS ARRENDATARIOS

• CALCULO DE EXPENSAS COMUNES

• Se abonan mensualmente.

• El inquilino no está obligado al pago de las expensas comunes, sin embargo el art77 LEY 14219 y Decreto 990/75 arti 2 lo remite al arrendatario, dejando a laautonomía de la voluntad estipular lo contrario en el plazo contractual.

• Expresamente son del propietario los gastos provenientes de mejoras oreparaciones, fondos de reserva.

• NO PAGO DE GASTOS COMUNES

• La relación de la copropiedad es con el propietario, no con el arrendatario;aunque el segundo puede repetir contra el mismo.

• El reglamento de copropiedad cuenta con una obligatoriedad compulsiva quealcanza a los arrendatarios, tienen legitimación pasiva. Su incumplimiento escausal de incumplimiento de contrato de arrendamiento.

RELACIONES CON LA COPROPIEDAD

No corresponde el trato directo entre inquilinos con el personal del edificio; se deben remitir al

propietario para que actúe frente al condominio.

El inquilino puede accionar directamente contra el responsable de actos u hechos ilícitos

HECHO ILÍCITO

Son según el artículo 9 de la ley 10751:

Usar otros objetos a los convenidos en el reglamento

Perturbar la tranquilidad o comprometer la seguridad, salubridad o solidez del

edificio.

Establecer industria o comercio si se prohibiere

Almacenar materias que dañen el edificio, emplear objetos contrarios a la moral.

Arrendarlo a persona de mala conducta.

El artículo 10 de la ley 10751: agrega una multa entre 0,5% y 20% del valor catastral.

Y el artículo 11 de la ley 10751 le otorga el plazo de ocupante precario a la

desocupación del bien.

CARACTERÍSTICAS

• Es facultativo – puede existir propiedad horizontal sin reglamento.

Sin embargo el art 5, inc D, Ley 14261 de 1974 incorpora su obligatoriedad para la incorporación de Propiedad Horizontal.

• Es voluntario y no preceptivo, a diferencia de argentina, México, Colombia, Francia y chile.

• Observación: A partir de 1974, con el Decreto Ley 14261, en su art 5º inciso D. se establece que el reglamento es preceptivo por régimen de incorporación.

• Existen normas de orden público que no pueden ser contrariadaspor el reglamento; por ejemplo Decreto-ley 14.560 sobre quórums ymayorías.

INSCRIPCIÓN DEL REGLAMENTO

• 1º - Registro de Traslación de Dominio. – requisito de publicidad.

• Art 16 DL 10751. – Es oponible erga onmes cuando está inscripto, en caso de no estarlo no es oponible a terceros pero es obligatorio entre los copropietarios igualmente, es válido.

• 2º - Registro de Hipotecas –

• La hipoteca se fija en un porcentaje del valor de cada unidad.

• Se le llama hipoteca recíproca a aquella que no está prevista legalmente sino convencionalmente por el reglamento

MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO

• MAYORÍA ESPECIAL - El art 7º del Decreto Ley 14560 de 1976 dispone que para modificar el reglamento se requiere de ¾ partes del valor total por sus copropietarios en aprobación de la modificación, o sea que se requiere el 75% del valor total del edificio; y que además deben estar por lo menos 2/3 partes de los copropietarios del edificio.

• Si en dos votaciones sucedidas el 51% de la totalidad de los copropietarios estuvieren de acuerdo en modificarlo pueden hacerlo por procedimiento judicial.

• CONSENTIMIENTO UNÁNIME: en la modificación de aquellas normas que refieren en el reglamento de la naturaleza común o exclusiva así como también la determinación del monto contributivo para el pago de los gastos comunes

ACCIÓN POR VIOLACIÓN AL REGLAMENTO

• La mera tolerancia de acciones o hechos contrarios al reglamento por parte del inquilino lo hacen solidario al propietario en la responsabilidad.

• El juez impone la cuantificación de la multa.

HECHO ILÍCITO

Son según el artículo 9 de la ley 10751:

Usar otros objetos a los convenidos en el reglamento

Perturbar la tranquilidad o comprometer la seguridad, salubridad o solidez del edificio.

Establecer industria o comercio si se prohibiere

Almacenar materias que dañen el edificio, emplear objetos contrarios a la moral.

Arrendarlo a persona de mala conducta.

El artículo 10 de la ley 10751: agrega una multa entre 0,5% y 20% del valor catastral.

Y el artículo 11 de la ley 10751 le otorga el plazo de ocupante precario a la desocupación del

bien.

HIPOTECA RECÍPROCA

PROCEDIMIENTO:

1º - Asamblea de copropietarios aprueba reglamento.

2º - Se labra acta con quórums y persona/s facultadas a

escriturar en representación del condominio.

3º - Acta elevada a Escritura Pública.

4º - Inscripción en el registro de traslación de dominio.

5º - Inscripción en el registro de hipotecas.

DIFERENCIAS

HIPOTECA RECÍPROCAHIPOTECA DEL CÓDIGO

CIVIL

Se origina en la expresión unilateral que aparece cuando se otorga el reglamento de

copropiedadSe origina en un contrato.

Es un negocio jurídico unilateralEs un negocio jurídico

bilateral o plurilateral

Negocio jurídico normativo Negocio jurídico obligacional

Monto del gravamen se incrementará de pleno derecho.

El deudor de la hipoteca no queda individualizado.

No caduca. Art 28 de Ley 10.793 en redacción dada por art 263 de Ley 16.226

(Hipoteca del BHU caduca a lo 35 años; Hipoteca común caduca a los 30 años;

Hipoteca recíproca no caduca).

Caduca a los 30 años.

Su gravamen tiene un tope máximo del 30% del valor fiscal (art 6º, inc 2º, DL 14261)

Es la garantía de los restantes copropietariosEs la garantía de los

acreedores.

Aquellas propiedades con inscripción del plano de fraccionamiento con anterioridad

al 19 de setiembre de 1974 pueden no tener reglamento. Según Ley 14262 y

modificativa de Ley 14.560

El porcentaje del gravamen no puede exceder de 30% del valor fiscal de cada

unidad. Sólo se responde hasta ése porcentaje. Art 6º DL 14261.

No es necesario escritura pública, ni requiere de registro. Ejemplos de cláusulas que se

incorporan con éste reglamento:

1. Horarios apertura y cierre

2. Prohibiciones de hacer

3. Horarios para el uso de la azotea

4. Régimen para la utilización de cocheras y garajes.

5. Autorización para tener mascotas

6. Especificaciones de marquesinas, toldos, aparatos acondicionados.

OBJETIVOS DEL REGLAMENTO INTERNO:

1º - Publicidad – se puede alegar el desconocimiento si no ha tenido la publicidad debida.

2º - Normas insertas en distintas actas de asamblea.

Su validez es plena en tanto no entre en contradicción con el reglamento de copropiedad

ni la Ley 10751, de lo contrario será nula.

• Se requiere la mayoría de votos en la asamblea, cada copropietario tiene un voto.

(mayoría simple de copropietarios).

• Si en segunda convocatoria asisten la mitad de los copropietarios únicamente es

aprobado con la mitad más uno de los que han concurrido. Dicho procedimiento

también se aplica para REFORMA DEL REGLAMENTO INTERNO.

• Para que sea eficaz frente a terceros es necesario que EN EL REGLAMENTO DE

COPROPIEDAD SE MENCIONE EL REGLAMENTO INTERNO. Si sólo consta en las

actas tendrá validez únicamente a los propietarios tales en el momento de su

constitución.

• Rige para los inquilinos, da acción de desalojo su incumplimiento.

FORMALIDADES EN LA SANCIÓN

TIPOS DE BIENES:

BIENES PROPIOS

• ART 2, LEY 10751 – es exclusivo del propietario su departamento

BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO

• Su origen deriva del Reglamento de Copropiedad

• El uso exclusivo determina que el usuario debe conservarlo en buen estado.

BIENES COMUNES

• ART 2, LEY 10751 – Enumeración no taxativa

• Necesarios para su existencia

• Material e intelectualmente indivisibles (relación de integración.

• Existen dos tipos: a- esenciales (requieren unanimidad) y b- no esenciales (requiere mayoría especial

BIENES COMUNES

Tipos de bienes comunes:

ESENCIALES - UNANIMIDAD• Distinción dada por la jurisprudencia

• No se puede desafectar del bien común

• Puede existir unanimidad y aceptación del afectado.

• Son necesarios.

NO ESENCIALES – MAYORÍA ESPECIAL (doble mayoría)• Son comunes por voluntad de las partes

• Pueden ser cedidos por autorización previa por Asamblea, contrato específico, a plazo.

Problemas frecuentes con los bienes comunes:

LETREROS COMERCIALES• Se autoriza si: 1-no medió autorización expresa, 2-visiblemente estético, 3-no existe

cláusula en el reglamento que lo prohíba.

• Diferente al espacio de letreros de propaganda qué sí requiere Asamblea.

INSTALACIÓN DE SERVICIOS CENTRALES.• ART 6, LEY 10751.

• Cada propietario costea su interior; en caso de piso contiguo será los que tienen directointerés.

DEPARTAMENTO DE PORTERÍA• Aprobación UNÁNIME que aparecerá en el reglamento respecto a vender o alquilar la

propiedad; sin embargo en éste último puede ser dado por mayoría especial.

RESTRICCIONES AL DERECHO DE PRPOPIEDAD

REINCIDENCIA EN EL INCUMPLIMIENTO EN EL ART 9 L.10751; su último recurso es el desalojo

DESTRUCCIÓN O VESTUTEZ DEL EDIFICIO(ARTS 22 Y 23 LEY 10751).

INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE LOS GASTOS COMÚNES – Da la posibilidad de accionar contra la hipoteca recíproca.

ASAMBLEA DE PROPIETARIOS

• Regulado por el art 18 de la Ley 10751, redacción modificada por el art 6º DL14560.

• Los edificios los administra un administrador y la asamblea de propietarios.

• La convoca el administrador o propietarios;

• la citación puede ser personal o judicial.

• Para la validez de la reunión será menester ¾ de los propietarios querepresentan el valor del edificio.

• “La asamblea es el órgano deliberatorio, expresión máxima de losconsorcistas”.. “donde elaboran y expresan su voluntad”, según Calvo yGabás.

COMPETENCIA

• Todo lo concerniente a la administración y conservación de bienes comunes

• Designar y remover al administrador (requiere 2/3 de votos que representen ¾ del valor catastral del edificio – DL 14560 lo especifica-). Si después de dos votaciones no se designó, puede ser efectuada a petición de cualquier propietario.

• Con la modificación de DL 14560 ahora no se requiere mayoría especial en la segunda citación, puede sesionar con mayoría simple de los presentes

• Modificación y formación del reglamento, es por unanimidad.

• Determinar retribución de administrador (MAYORÍA ESPECIAL -doble).

• El administrador es un mandatario, el mandante es la copropiedad

CITACIONES

Cuando se trata de Asamblea Ordinaria, el administrador tiene la obligatoriedad de citarla.

Cualquier propietario puede citarla salvo estipulación en contrario por reglamento en conformidad a 3 o 4 propietarios.

El voto en la asamblea se relaciona íntimamente con elinmueble. (si copropietario posee varias unidades, tendrátantos votos como unidades; si son varios propietarios deuna unidad, sólo poseen un voto)

DERECHO A:

1- Solicitar una asamblea

2- Convocar una asamblea – corresponde al administrador. Hay casos en que es mejor convocar una asamblea de forma personalísima por medio de telegrama colacionado.

A. EXTRAORDINARIA

• Tienen lugar al cierre de cada ejercicio; deben llevarse al menos una vez al año.

• ART 7 DL 14560 – para hacer cumplir las funciones propias del administración, mantenimiento y

presupuestación.

• El Testimonio Notarial del Acta de Asamblea se constituye en título ejecutivo (art 14 DL 14560).

• Para buscar autenticidad en la notificación se puede emplazar por edictos a las personas que

están fuera del país.

A. ORDINARIA

• Para cuestiones de urgencia o que revisten carácter excepcional..

• Se puede citar al amparo del art 72 LEY 13 355.

• La ley previó mayorías para que sus decisiones sean válidas.

• Se asimila a la finalidad de un recurso judicial urgente y sumatorio. Proceso no contencioso.

INCLUÍR EN EL ORDEN DEL DÍA: DESIGNACIÓN DE PRESIDENTE, PERSONASENCARGADAS EN REDACTAR Y FIRMAR LE ACTA

• Depende en lo general del grado de asistencia de los copropietarios; en número de presentes

puede depender la validez de algunas decisiones que requieren quórum previo.

• La citación, orden del día, debe ser correctamente formulada sino serán impugnadas las

decisiones, no poner “ASUNTOS VARIOS”.

• Las mayorías no pueden cometer excesos en sus resoluciones, so pena de impugnación y

anulación. (art 1321 CC – teoría del abuso del derecho).

Puntos generales de una ASAMBLEA ORDINARIA:

Informes: sobre adm, doc. Respecto ejercicio económico.

Presupuesto nuevo año (gasto e inversión).

Sustitución o confirmación del administrador

REALIZACIÓN DE ASAMBLEA

QUÓRUMS VS MAYORÍAS – ORDEN PÚBLICO ( ART 16 DLEY 14.560 )

• El quórum es la mayoría requerida para sesionar (requerido al comienzo de la asamblea) y la Mayoría (requerido altratar la cuestión) es el número de votos que se requieren para la validez de las decisiones.

• Puede haber quórum sin mayoría, pero nunca mayoría sin quórum.

CLASIFICACIONES:

MAYORÍAS: refiere al número requerido• ABSOLUTA : Se compone por la mitad más uno del total de votos de la copropiedad computados los

ausentes.• SIMPLE O RELATIVA: Se computa por la mitad más uno del total de votos presentes.

VOTOS: Debe estar especificado en el reglamento de copropiedad, si nada dice es NUMÉRICO.• NUMÉRICO: voto por unidad

• CAPITAL: la medida del voto esta medida por el porcentaje de dominio.

REPRESENTACIÓN EN LA ASAMBLEA

• El propietario puede hacerse representar por simple autorización o carta poder si lo requiere el Reglamento. La ratificación en caso de impugnación le dará validez.

• Un propietario moroso no pierde su actuación en la Asamblea.

CUARTO INTERMEDIO

• Es un LAPSO DE TIEMPO entre la suspensión de la asamblea hasta su finalización; es unacto único.

• Es un acto único suspendido; razonable, no se debe suspender más de un mes.

• La Asamblea lo decide.

• Razones: consultas, presupuestos, razonabilidad en el tiempo, contar con documentación que secarece.

• El quórum se forma al inicio de la asamblea, no importa el número de concurrentes en lasegunda parte, la asamblea reinicia sesión con los propietarios presentes salvo que se requierade una mayoría especial en el caso a tratar.

QUÓRUMS – ORDEN PÚBLICO ( ART 16 DLEY 14.560 )

CITACIÓN (Inc. 3 , art 6, DL 14560: TRANSCURRE UNA HORA PERO PUEDE SER OTRO DÍA)

2º CITACIÓN

SESIONAN CON SIMPLE MAYORÍA DE PRESENTES. (ART 6º, INC 2º, DL 14560)

1º CITACIÓN

QUÓRUM: 2/3 DE MAYORÍA ABSOLUTA (ART 18 LEY 10751 –

ART 6º 14560) -

• Requeridas por ley para MAYORÍA ESPECIAL:

• Innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más cómodo del bien o común siempre que noperjudique la estabilidad, seguridad y salubridad o alteren su aspecto arquitectónico. Propietariode unidades contiguas dentro de un mismo edificio quiere comunicarlas.

• Destrucción o reconstrucción.

• Para el caso de primer reglamento de copropiedad con ya quienes representen el 51% del valordel edificio pueden demandar la formación del reglamento de copropiedad.

• Incorporar el edificio a régimen de propiedad horizontal.

Requeridas por ley para UNANIMIDAD:

• Elevar pisos o hacer sótanos requiere UNANIMIDAD por ley 18308.

• Vetustez del edificio por ley 16871, art 14.

IMPUGNACIÓN

• Es la acción y efecto de refutar un documento con el objeto deobtener su revocación o invalidación. Es la demanda de nulidadde un acto en concreto.

• Es admitida la impugnación en cuanto sean contrarios a la ley oreglamento.

• Tipos de vicios:• VICIOS FORMALES: Ejemplos: reunirse en primera convocatoria sin quorum

requerido; se llama a asamblea sin hacer convocatoria formal; situacionescontrarias a reglamento.

• VICIOS SUSTANCIALES: Se estudia el caso en concreto, por reglamento.

INTRODUCCIÓN

• Es el funcionario que ejerce la representación legal ( a nombre propio y

por cuenta propia) del consorcio. ART 19 LEY 10751, aplicación de

normas del Código Civlil sobre mandato ART 2051CC.

• Es obligatoria la existencia de un Administrador en Propiedad Horizontal

(PUEDE NO EXISTIR REGLAMENTO EN PH, PERO NO PUEDE NO

EXISTIR ADMINISTRADOR o ASAMBLEA EN PH ).

• Su función es ejecutar las resoluciones referentes al consorcio.

DESIGNACIÓN• Puede recaer en persona física o persona jurídica.

• Sus miembros pueden ser uno o varios del consorcio o persona externo a él.

• Es personalísima su actuación.

Artículo 19 Ley 10751.- El administrador durará un año en sus funciones pudiendo ser reelecto. Si al vencimiento de su mandato no se produjera

nueva elección, se entenderán prorrogadas sus funciones hasta que se designe reemplazante.

Serán sus cometidos:

A)Cumplir y hacer cumplir esta ley y el reglamento de copropiedad, si lo hubiere;

B)El cuidado y vigilancia de los bienes y servicios comunes;

C)La designación y despido del portero, ascensorista y demás personal de servicio del edificio;

D)Recaudar de cada propietario lo que a cada uno corresponda en las expensas comunes, y efectuar los pagos (artículo 18);

E)Representar en juicio a los propietarios en las causas concernientes a la administración y conservación del edificio, ya sea que se promuevan

con cualquiera de ellos o con terceros.

La personería en juicio la justificará con testimonio notarial del acta de nombramiento de Administrador, y podrá actuar aunque no posea título de

procurador;

F)Ejecutar lo resuelto en la asamblea de propietarios.

COMETIDOS Y OBLIGACIONES

FORMALIDADES EN LA DESIGNACIÓN

• La Asamblea en segunda convocatoria puede asignar por MAYORÍA RELATIVA (de

presentes). El orden del día debe anunciarlo claramente.

• Cumple un año en las funciones, con prórroga indefinida hasta que es removido.

• Se acredita la calidad mediante:

• CERTIFICADO NOTARIAL donde conste que éste fue elegido en Asamblea

• Estar inscripto en el REGISTRO DE MTSS.. “de Administradores de Edificio de Propiedad

Horizontal” ( LEY 16,575 de 1994 )

• Requisito indispensable para poder ejercer derechos y facultades que se atribuyen los administradores para poder

representar en juicio o realizar gestiones de carácter municipal o nacional.

• Se hace una vez al año y tiene costo de 10 UR

La remuneración es asignada por la Asamblea.- ART 7 INC C DL 14560

FUNCIONES

• Administrar el Inmueble

• Elegir personal de servicio

• Contratar seguro, son obligatorios el de INCENDIO y el de ASCENSOR (art 20

y 21 Ley 10751).

• Proveer recaudación y empleo de fondos.

• Convocar asamblea

• Custodiar libros (art 18 Ley 10751 – art 7 DL 14560).

• Expedir Certificado.

• Formular denuncias (ART 9 10 Ley 10751)

INTRODUCCIÓN

• Es un Órgano Colegiado (SIN PODERES DE REPRESENTACIÓN ANTE TERCEROS), del cual surge

consuetudinariamente para ser puente entre el copropietario individualmente considerado y el administrador.

• Desde un punto de vista teórico no resuelve, es un órgano de control, vigilancia, asesora y recomienda.

• Puede ser integrado tanto por inquilinos, usufructuarios, nudo-propietarios, etc.

DESIGNACIÓN:

1- INCLUSIÓN EN EL REGLAMENTO INTERNO

2- INCLUSIÓN EN EL LIBRO DE ACTAS DE LA ASAMBLEA

3- EN EL REGLAMENTO

Si se lo incorpora debe ser por mayoría especial; TENER EN CUENTA QUE SUS RESOLUCIONES NO PODRÁN SER IMPUGNADAS.

DEFINICIÓN

• HAY DOS TIPOS DE GASTOS COMUNES:

1. GASTOS DE USO – corresponden al inquilino.

2. GASTOS DE CONSERVACIÓN – corresponden al propietario

Art 5º L 10751 – “Los propietarios deben contribuir a las expensas necesarias para la

administración, conservación y reparación de los bienes comunes, así como al pago de la prima

del seguro, en proporción al valor de su piso o departamento”… los pisos de planta baja quedan

exceptuados a contribuír al mantenimiento de escalera y ascensores.

Art 12 L 10751 – “ Las innovaciones tendientes al mejoramiento”…obra nueva, serán de cargo de

los propietarios y “serán resultas por unanimidad”

SISTEMAS PARA EL PAGO

• TIPOS DE SISTEMAS:

1. CUOTA PREFIJADA – Se tiene presente presupuesto pre-fijado con una estimación

porcentual que reajusta de acuerdo a índices de inflación u otros.

2. CUOTA ANTICIPADA VARIABLE – Se tiene presente estimaciones periódicas que

pueden efectuar tanto el administrador como la Comisión Directiva.

3. GASTOS EFECTIVAMENTE REALIZADOS – Se toma el mes devengado

Cualquiera de éstos sistemas son legales pero siempre se esta bajo la órbita del reglamento de

copropiedad, o en su defecto, acta de asambleas.

MORA. INTERESES PUNITORIOS• ASAMBLEA EXPRESA se requiere para que el deudor caiga en mora.

• INTERESES (comienzan a cumplir desde incumplimiento):

• LEGALES

• PUNITORIOS. Puede estar establecida la tasa de interés punitorio tanto en REGLAMENTO (es válido y eficaz) como en

RESOLUCIÓN DE ASAMBLEA (al no existir publicidad hace de su eficacia más discutida)

“CON INTERESES PUNITORIOS IRRISORIOS, SERÍA UN BUEN NEGOCIO NO PAGAR”. Marioi Bendorsky-

La jurisprudencia en nuestro país ha aceptado tasas altas de interés por entender que no pertenecen a unaoperación comercial sino un NEGOCIO EXTRAÑO A TODA OPERACIÓN DE CRÉDITO.

Se trata de una CLÁUSULA PENAL que desempeña una función compulsiva y no resarcitoria.

El daño que sufre la copropiedad no se resarce por el pago de intereses y la deuda, además están los gastosjudiciales y extrajudiciales.

LA DEUDA DE GASTOS COMUNES – OBLIGACIÓN PROPTER REM

El remate no la sanea ésta obligación y debe estar establecida en el Edicto.

VÍA EJECUTIVA - COBRO

• Art 14 L. 14560.

• 1- Telegrama colacionado u otro medio fehaciente

• 2- Asamblea avala cuenta presentada por Administrador.

• 3- Deberá atenerse al reglamento de copropiedad para su validez.

• 4- Al obtener título ejecutivo:

• A- Se puede continuar JUICIO EJECUTIVO COMÚN y proceder a EMBARGO de la unidad o secuestro de bienes.

• B- Seguir trámite de EJECUCIÓN HIPOTECARIA (la garantía es la hipoteca recíproca). En ésta oportunidad hay que tener presente que el adquirente tiene total

responsabilidad por las deudas de gastos comunes del propietario anterior. Cuenta con una suerte de JUS PERSECUENDI.

• Las obligaciones del pago de gastos comunes pasan a regir desde la toma de posesión del inmueble, o sea, desde el compromiso de compraventa sin ser requisito la escrituración para éste efecto.

• Existe un tope del 30% del valor catastral sobre la cosa hipotecada.

OBLACIÓN Y CONSIGNACIÓN: Ante la División Crédito Pñúblico del Banco de la República Oriental del Uruguay o ante el Banco

Hipotecario del Uruguay y a la orden del Juzgado. Pero no paraliza la acción ejecutiva de la copropiedad

• Decreto Nº732/85.

• Art 9 Ley 10751 – Es de cargo del Administrador la designación y el despido.

• Art 7 Decreto-ley Nº 14560 – Compete a la Asamblea determinar la remuneración.

• Se regirá por el régimen de cuarenta y cuatro horas de trabajo con treinta y seis horas consecutivas de descanso que incluye una

jornada completa de veinticuatro horas, de las 0 a las 24. – Fuente.

D 732/85 del 4.12.85 Descripción

CONSERJE Tiene derecho a usufructo de la vivienda y/o compensación. Horario de 8 horas.

PORTEROS Obligaciones: Mantenimiento no técnico, Vigilancia. Vestimenta obligatoria: uniforme, dos camisas, una corbata, par

de zapatos; en caso de que no se entreguen deberán ser pagos una vez al año o la doceava parte del total mes a

mes.

ENCARGADOS Similar al portero pero sin prendido de calderetas o la vigilancia. Recibirá dos overoles o trajes de faena por año.

LIMPIADORES Limpieza y mantenimiento. Recibirán dos túnicas por año, dos overoles o trajes de faena y un par de votas

SERENOS Vigilancia y seguridad nocturna. Reciben un 20% sobre el salario mínimo para el sector por compensación de horario

nocturno.

FOGUISTA Encendido, cuidado, mantenimiento y apagado de la calefacción a leña y/o carbón. Se les debe proporcionar dos

overoles o traje de faena, un delantal y un par de guantes de cuero por temporada.

TELEFONISTA Son empleados con centralitas telefónicas, dejarán establecidas las llamadas solicitadas.

D 732/85 del 4.12.85 Descripción

ASENSORISTA Tienen como atención el ascensor, mantenimiento, limpieza, desperfectos.

GARAJISTA Poseen libreta de conducir, se encargan de distribución y acomodo de vehículos. Horario de ocho horas.

AYUDANTE Colaboran con las tareas del conserje.

TURNANTE Son porteros, conserjes, encargados, serenos, telefonistas, ascensoristas, garajistas y foguistas.

VIGILANTE DIURNO Vigilancia.

- Información Ajustes Salariales – Ministerio de Trabajo

DERECHOS Y OBLIGACIONES

Rubros. Descripción

HORARIOS Para todas las categorías jornadas de 8 horas. Decreto 732/85. Con descanso intermedio para porteros y encargados

de al menos dos horas y media; el resto con descanso de media hora.

LICENCIA Y SALARIO

VACACIONAL

Licencias extraordinarias con goce de sueldo: licencia por nacimiento de un hijo; licencia por fallecimiento de

padres, hijos o conyugues

PRIMA POR

ANTIGÜEDAD

A partir de 1987 rige una prima por antigüedad que se calcula sobre el Salario Mínimo del Grupo, establecida desde

un 1% anual hasta un 20%

COMPENSACIONES

ESPECIALES

Conserjes: 5% del Salario Mínimo del Sector si tiene personas a sus órdenes.

INDEMNIZACIÓN POR DESPIDO

DESALOJO DE LA VIVIENDA

• Art 4º Ley 10,489 – Remuneración total de un mes de trabajo.• Abarca: a- fictos de vivienda, vestimenta y compensaciones especiales (fijados por Ministerio de Trabajo), b-

compensaciones especiales, c- cada años del consorcio una mensualidad, hasta seis – art 13 Decreto-ley 14,188

• Art 35º Decreto-Ley 14,219 – 30 días.

• NATURALEZA:

• Es un todo común e indivisible.

• DEFINICIÓN: ART 48 INC 2º Ley 17,292 “Todo conjunto inmobiliario dividido en múltiples bienes o lotes objeto de propiedad

individual complementados por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios comunes, objeto de copropiedad y co-

administración por parte de los propietarios de los bienes individuales”.

• DERECHO A SOBREELEVAR: macrounidades destinadas a subdividirse en etapas futuras en unidades análogas a las

primeras

• TRAMITES PREVIOS AL INGRESO DE PH:

• Tramitación y obtención del Permiso de Construcción

• Construcción Efectiva

• Tramitación y obtención de habilitación municipal

• Empadronamiento individual

• Asignación de valores fiscales

• PARA PROMETER EN VENTA UNA PH:

• Obtenido el permiso de construcción

• Existencia de un plano proyecto de fraccionamiento horizontal, inscripto en Catastro, autorizado por la IMM

• SISTEMA SUI GENERI

• En principio es de aplicación de la ley 10751 de propiedad horizontal pero existen en éste

régimen numerosas y variadas excepciones al mismo.

• En éste sistema el único responsable de las obras que se construyen tanto en Intendencia

como en BPS es el propietario o promitente comprador. A diferencia de lo que ocurre en la

propiedad horizontal común.

BIBLIOGRAFÍA

• MANUAL DE PROPIEDAD HORIZONTAL, JULIO RAMOS OLIVERA.

• PARLAMENTO.COM.UY

• BANCO DE SEGUROS DEL ESTADO