raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i ...raport o sytuacji na rynku...

Monografie

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2016 r.

81

1. Białystok 83

2. Bydgoszcz 96

3. Katowice 109

4. Kielce 122

5. Kraków 134

6. Lublin 147

7. Łódź 161

8. Olsztyn 174

9. Opole 187

10. Poznań 199

11. Rzeszów 214

12. Szczecin 226

13. Trójmiasto 240

14. Warszawa 270

15. Wrocław 285

16. Zielona Góra 299

Monografie

Narodowy Bank Polski 82

Białystok


83

1. Białystok

1.1. Nieruchomości mieszkaniowe

1.1.1. Czynniki wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych

Sytuacja demograficzna w 2016 r. w Białymstoku poprawiła się w porównaniu do poprzedniego

roku. Przyrost naturalny wzrósł i znajduje się obecnie na poziomie zbliżonym do maksymalnych

notowanych od początku XXI w. Saldo migracji przyjęło wartość dodatnią (po ujemnej w roku

poprzednim). Również liczba zawartych małżeństw wzrosła i zanotowała najwyższy poziom od

5 lat. W dalszym ciągu obserwuje się pogarszanie się wskaźnika obciążenia demograficznego.

Nieznacznie wzrósł udział osób w wieku przedprodukcyjnym (do 17,1% wobec 17,0% w roku

poprzednim), zmniejszył się udział osób w wieku produkcyjnym, natomiast odsetek ludności

w wieku poprodukcyjnym stale się zwiększa i na koniec 2016 r. osiągnął poziom 19,9%.

Na białostockim rynku pracy na koniec 2016 r. zanotowano spadek stopy bezrobocia rejestrowa-

nego. Jest ona w dalszym ciągu wyższa niż stopa bezrobocia dla całego kraju, a odnotowany

spadek względem roku poprzedniego jest silniejszy w Białymstoku niż w skali całego kraju.

Na koniec 2016 r. zanotowano rekordowo niski (na przestrzeni ostatnich 15 lat) udziału ludności

poniżej 34. roku życia wśród ogółu osób bezrobotnych – wskaźnik ten ukształtował się na po-

ziomie 37,3%. W 2016 r. wzrost wynagrodzeń wyniósł 4,6% względem poprzedniego roku,

a jego dynamika była wyższa niż notowana dla całego kraju (przez 8 poprzednich lat dynamika

dla kraju była wyższa niż dla Białegostoku). Silniejszy niż dla całego kraju wzrost wynagrodzeń

nieznacznie zmniejszył różnicę pomiędzy Białymstokiem a średnią dla całej Polski (w 2016 r.

różnica wyniosła 16,9% wobec 17,5% w roku poprzednim).

Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Białymstoku w 2016 r. wyniosła blisko

394 mln zł i była wyższa o ok. 6,5% od zanotowanej w poprzednim roku (w całym kraju zanoto-

wano wzrost wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych o 10,1%). Pod względem

ilościowym najwięcej kredytów udzielono w II kw. 2016 r., zaś największą sumaryczną wartość

kredytów odnotowano w I kw. 2016 r.

1.1.2. Zasób mieszkaniowy

Zasób mieszkaniowy w Białymstoku stale się powiększa, a ubytki w zasobach mają marginalne

znaczenie. W Białymstoku na koniec 2016 r. zasób wyniósł 430 mieszkań na 1000 ludności. Wraz

ze wzrostem zasobu poprawiają się wszystkie wskaźniki sytuacji mieszkaniowej, w tym po-

wierzchnia użytkowa na osobę. W relacji do roku poprzedniego oddano ogółem do użytkowania

o ok. 14% mniej mieszkań. Liczba mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem w 2016 r.

spadła o ok. 23% względem poprzedniego roku, natomiast mieszkań indywidualnych wzrosła

o 7%. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, ogółem spadła o 20% (mieszkań indywidu-

alnych wzrosła o 14,8%, zaś tych przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem spadła o 23,6%). Wy-

raźny spadek liczby pozwoleń na budowę (o 31,5%) z pewnością przełoży się na zmniejszenie

liczby mieszkań oddawanych do użytkowania w latach kolejnych. Liczba pozwoleń na budowę

jest nieznacznie niższa od wartości średniej z poprzednich 5 lat.

Białystok


1.1.3. Sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych

1.1.3.1. Rynek pierwotny

Podobnie jak w poprzednich latach lokalny rynek nieruchomości mieszkaniowych w 2016 r.

w Białymstoku zdominowany był przez rynek pierwotny. Średnie ceny ofertowe na koniec

2016 r. były o 3,7% niższe od zanotowanych na koniec 2015 r. Ceny transakcyjne i średnioroczne

utrzymały się na zbliżonym poziomie. Szacowana liczba transakcji w całym 2016 r. w stosunku

do poprzedniego roku była wyższa o ok. 1,5% niż w 2015 r. Stabilizacja cen transakcyjnych połą-

czona ze wzrostem wynagrodzeń przełożyła się na większą dostępność mkw. mieszkania

za przeciętne miesięczne wynagrodzenie. W 2016 r. odwróciła się wieloletnia tendencja spadku

powierzchni nabywanych mieszkań (wzrost średniej powierzchni o blisko 6% w 2016 r.).

W przypadku ofert zanotowano podobny wzrost. Limit ceny w programie MDM# dla Białego-

stoku na koniec 2016 r. był wyższy o 7,7% niż notowana średnia cena transakcyjna dla miasta,

co sprawiło, że większość mieszkań znajdujących się poza centrum spełniało kryterium cenowe

dopłaty w ramach tego programu.

1.1.3.2. Rynek wtórny

Na rynku wtórnym ceny ofertowe na koniec 2016 r. ukształtowały się na poziomie 4568 zł/mkw.,

natomiast średnia cena transakcyjna wyniosła 4078 zł/mkw. Ceny ofertowe na koniec 2016 r. były

wyższe o 2,5% w stosunku do notowanych rok wcześniej, natomiast ceny transakcyjne wzrosły

o 5,5% (średnioroczne wzrosty cen były podobne). Wzrost wynagrodzeń zbliżony do wzrostów

cen transakcyjnych sprawił, że nie zmieniła się dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne

wynagrodzenie. Wskaźnik ten ukształtował się na koniec 2016 r. na poziomie 0,87 mkw. Wg sza-

cunków NBP w całym 2016 r. liczba transakcji była nieznacznie wyższa od zanotowanej w roku

poprzednim. Na nieco niższym poziomie (spadek o 1,1%) kształtowała się również przeciętna

wielkość sprzedanego mieszkania na koniec 2016 r. (48,6 mkw.) względem końca 2015r. (średnio-

rocznie zanotowano wzrost o 1,6%).

1.1.3.3. Lokalna specyfika rynku

W 2016 r. podobnie jak w latach ubiegłych obserwowano większe zainteresowanie rynkiem

pierwotnym niż wtórnym. Czynnikami wpływającymi na wybór mieszkania z rynku pierwotne-

go były: zróżnicowanie ofert na rynku pierwotnego pod względem lokalizacji, lepsza jakość

standardu oraz elastyczność cen u deweloperów. W dalszym ciągu w odczuciu klientów różnica

w cenie mieszkania miedzy rynkiem pierwotnym a wtórnym jest zbyt niska, aby przełożyła się

na zmianę zachowań i zainteresowań klientów. Również w ramach programu MDM większym

zainteresowaniem cieszyły się lokale na rynku pierwotnym niż wtórnym, wbrew wcześniejszym

oczekiwaniom wyrażanym przez lokalnych pośredników.

Białystok


85

Obecnie 49,3% powierzchni Białegostoku pokryte jest miejscowymi planami zagospodarowania

przestrzennego; w trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują 19,8% obszaru mia-

sta39.

1.2. Nieruchomości komercyjne

1.2.1. Biurowe

Rynek nieruchomości biurowych w Białymstoku jest słabo rozwinięty, w znacznej mierze roz-

drobniony i zlokalizowany przede wszystkim w centrum miasta. Lokalne firmy zaspakajają po-

trzeby biurowe głównie we własnym zakresie, korzystając z własnych powierzchni. Zasoby biu-

rowe klasy A i B w mieście szacuje się na ok. 40 tys. mkw. W ostatnim okresie pojawiły się nowe

biurowce klasy A (łącznie ok. 13 tys. mkw.) oraz rozpoczęto przygotowania do budowy nowych

biurowców. Ogólna stopa pustostanów kształtuje się na wysokim poziomie, ale może być ona

w znacznej mierze wynikiem niedopasowania podaży i popytu.

1.2.2. Handlowe

Nasycenie powierzchnią handlową w Białymstoku w ocenie lokalnych analityków jest już wy-

starczające stąd nowe inwestycje w ten sektor mają marginalne znaczenie i zazwyczaj ich zakres

nie jest szerszy niż osiedlowy (inwestycje o małej powierzchni). W 2016 r. zasób nowoczesnych

powierzchni handlowych w Białymstoku nie zmienił się w porównaniu z 2015 r. Obserwuje się

natomiast w kilku galeriach prace modernizacyjne istniejących zasobów, mające dostosować

je do obecnie obowiązujących trendów i oczekiwań klientów. W pierwszej połowie 2017 r. rozpo-

częła się budowa nowego dworca PKS (po wyburzeniu starego budynku) z częścią handlową,

ale skala nowej powierzchni handlowej nie będzie na tyle duża, aby wpłynąć na rynek handlowy

w Białymstoku.

1.2.3. Analiza danych zgromadzonych w bazie BaNK#

Średni czynsz w przypadku nieruchomości handlowych (galerie i centra handlowe) w Białym-

stoku na koniec 2016 r. wyniósł ok. 84 zł/mkw./m-c (notowanych w euro i w złotych) i był nie-

znacznie wyższy niż na koniec 2015 r. Średnie stawki najmu są najwyższe w największych gale-

riach handlowych w mieście oraz centrach handlowych. Zdecydowanie niższe czynsze, oscylują-

ce średnio w okolicy 26 zł/mkw./m-c, notowano na koniec 2016 r. w lokalach usługowo-

handlowych (tu nastąpiła stabilizacja cen). Podkreślić należy znaczne zróżnicowanie stawek

w przypadku lokali handlowo-usługowych: od najwyższych w lokalach położonych w ścisłym

centrum miasta lub przy głównych arteriach, do najniższych w lokalach będących w zasobach

spółdzielni mieszkaniowych. Średnia długość kontraktu najmu w galeriach oraz centrach han-

dlowych nie zmieniła się na przestrzeni roku i wyniosła ok. 6 lat. W przypadku lokali handlowo-

usługowych będących w zasobach spółdzielni przyjęło się podpisywanie umów beztermino-

wych.

39 Departament Urbanistyki Urzędu Miejskiego w Białymstoku, stan na 30 czerwca 2017 r.

Białystok


Rynek wydaje się być nasycony, co może oddziaływać w kierunku obniżki stawek czynszu

po wygasaniu obecnych umów (kontraktów). Dodatkową presję na obniżkę stawek będą wywo-

ływać rosnące stopy pustostanów w galeriach, ale również lokalach handlowo–usługowych

w nowym budownictwie. Istotnym czynnikiem na lokalnym rynku handlu wielkopowierzch-

niowego są klienci zza wschodniej granicy generujący w niektórych sklepach znaczny udział

obrotów handlowych, pośrednio wpływając na notowane stawki najmu i kondycję finansową

funkcjonujących galerii.

1.3. Dane statystyczne dotyczące nieruchomości mieszkaniowych

1.3.1. Czynniki demograficzne i ekonomiczne wpływające na sytuację i rynek nieruchomości mieszkaniowych

Tabela 1.1. Czynniki demograficzne w Białymstoku

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Wykres 1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla

Białegostoku (w tys. osób)

Wykres 1.2. Relacje demograficzne w Białymstoku (na

1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku; Prognoza

ludności opracowana przez GUS w 2014 r. na

lata 2014-2050.


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.

ludnościMałżeństwa

Przyrost

naturalny

Saldo

migracjiMałżeństwa

2011 294298 557 -414 143 1435 1,9 -1,4 4,9

2012 294921 542 74 616 1444 1,8 0,3 4,9

2013 295282 333 -279 54 1367 1,1 -0,9 4,6

2014 295459 483 35 518 1448 1,6 0,1 4,9

2015 295981 538 -235 303 1471 1,8 -0,8 5,0

2016 296628 751 50 801 1592 2,5 0,2 5,4

na 1000 ludności

Wg stanu

na koniec:w liczbach bezwzględnych

240

250

260

270

280

290

300

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-3,0

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Małżeństwa Saldo migracj i Przyrost naturalny

Białystok


87

Tabela 1.2. Gospodarstwa domowe w Białymstoku


Tabela 1.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Białym-

stoku


Wykres 1.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludności

do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Białym-

stoku (%; p. oś)

Wykres 1.4. Przeciętne mies. wynagrodzenie w sekt.

przedsiębiorstw w Białymstoku (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: Urząd Statystyczny w Białymstoku.

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 115492 118752 100% 100%

w tym z 1 osobą 37692 35056 33% 30%

w tym z 2 osobami 26506 32918 23% 28%

w tym z 3 osobami 22420 24343 19% 20%

w tym z 4 osobami 19632 18247 17% 15%

w tym z 5 i w ięcej osobami 9242 8188 8% 7%

Ludność w gospodarstwach 286224 291908

Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2,48 2,46

Gospodarstwa domowe

(liczba)Udział (w %)

Gospodarstwa domowe i ludność

produkcyjnym przedprodukcyjnym poprodukcyjnym

2011 66,1 16,9 17,0

2012 65,6 16,8 17,6

2013 65,0 16,9 18,1

2014 64,4 16,9 18,7

2015 63,7 17,0 19,3

2016 63,0 17,1 19,9

Udział ludności (w %) w wieku

15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Białystok

Polska

udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. bezrobotnej

1 9002 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Białystok Polska

Białystok



Wykres 1.5. Dostępność mieszkania za przeciętne

wynagrodzenie w Białymstoku (mkw.)

Wykres 1.6. Dostępność kredytu złotowego przy prze-

ciętnym wynagrodzeniu w Białymstoku (krotność

przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku.

Wykres 1.7. Kredytowa dostępność miesz-

kania przy kredycie złotowym w Białymsto-

ku (mkw.)

Wykres 1.8. Wartość nowo zawartych umów

kredytowych w Białymstoku (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania

Źródło: NBP na podst. BIK.

Tabela 1.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Białymstoku


0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

rynek pierwotny rynek wtórny

70

75

80

85

90

95

100

105

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

35,0

40,0

45,0

50,0

55,0

60,0

65,0

70,0

75,0

80,0

85,0

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6


0

100

200

300

400

500

600

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Wyszczególnienie 2011 2012 2013 2014 2015 2016

- mieszkania ogółem 117400 121054 122593 124305 126357 127441

- mieszkania na 1000 ludności 398 410 415 421 427 430

- łączna (tys. m kw.) 7215 7334 7439 7556 7691 7765

- przeciętna (m kw.) 58,7 60,6 60,7 60,8 60,9 61,3

-na osobę (m kw.) 24,3 24,9 25,2 25,6 26,0 26,6

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu 3,7 3,6 3,6 3,6 3,6 3,6

Przeciętna l. osób w mieszkaniu 2,5 2,4 2,4 2,4 2,3 2,3

L. gospodarstw domowych wg NSP 118752

L. gospodarstw domowych na

mieszkanie w zasobie wg NSP 1,01

Zasób mieszkaniowy

Powierzchnia użytkowa mieszkań

Białystok


89


Tabela 1.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Białymstoku

Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 1.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Białymstoku

Źródło: szacunki NBP O/O w Białymstoku.

Tabela 1.7. Budownictwo mieszkaniowe w Białymstoku


Tabela 1.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Białymstoku


L.p. Wyszczególnienie 2011 2012 2013 2014 2015 2016

1 Deweloperzy 10 10 10 10 10 10

2 Biura pośredników 80 85 87 90 90 90

3 Kancelarie notarialne 25 25 25 25 25 25

4 Biura rzeczoznawców majątkowych 42 45 45 50 50 50

5 Spółdzielnie mieszkaniowe 10 10 10 10 10 10

6 Wspólnoty mieszkaniowe 420 420 430 450 470 500

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 2750 2275 2371 2565 2980 3853

Wartość w mln zł 683,87 488,78 469,26 506,43 580,76 810,67

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 1184 1845 1366 1275 2141 1466

- indywidualne 156 270 209 185 382 298

- na sprzedaż lub wynajem 1028 1515 986 1090 1727 1168

Ogółem, w tym: 1191 2013 1324 2031 1893 1514

- indywidualne 150 146 152 142 176 202


Ogółem, w tym: 1713 2249 1574 1736 2088 1795

- indywidualne 214 239 172 208 223 238

- spółdzielcze 79 0 0 0 0 0


- społeczne czynszowe 0 0 2 38 0 69

- komunalne 0 87 0 60 70 101

Pozwolenia na budowę mieszkań

Mieszkania, których budowę rozpoczęto

Mieszkania oddane do użytkowania

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 1713 2249 1574 1736 2088 1795

- ogółem pow. użytk. (tys. m kw.) 128,9 155,2 107,9 119,1 136,7 130,7

- na 1000 ludności 5,8 7,6 5,3 5,9 7,1 6,1

- na 1000 zaw. małżeństw 1194 1557 1151 1199 1419 1419

- różnica ogółem -278 -805 -207 -288 -617 -203

- na 1000 ludności -0,9 -2,7 -0,7 -0,97 -2,08 -0,68

Przec. pow. użytk. mieszkania

oddanego (m kw.) 75,2 69,0 68,6 68,6 65,5 72,8

Liczba izb oddanych 5919 7037 5032 5631 6488 5806

Przeciętna liczba izb w mieszkaniu

oddanym 3,5 3,1 3,2 3,2 3,1 3,2

Przec. pow. izby (m kw.) 21,8 22,1 21,5 21,2 21,1 22,5


Małżeństwa minus mieszkania oddane

Białystok


Tabela 1.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Białymstoku

Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedonicz

na (trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4830 4821 4862 4391 4393 . .

II 2011 4823 4782 4810 4334 4435 . .

III 2011 4828 4843 4778 4044 4421 . .

IV 2011 4825 4601 4754 4349 4466 . .

I 2012 4776 4577 4724 4304 4486 . .

II 2012 4731 4384 4674 4018 4411 . .

III 2012 5011 4507 4588 4177 4455 . .

IV 2012 4951 4357 4583 3797 4353 . .

I 2013 4965 4610 4576 3899 4407 22,6 19,0

II 2013 4936 4428 4546 3728 4383 23,3 19,3

III 2013 4949 4526 4520 3755 4400 25,9 17,6

IV 2013 4938 4493 4494 3670 4363 25,6 23,7

I 2014 4856 4501 4510 3712 4340 23,7 22,7

II 2014 4840 4488 4450 3685 4472 23,4 27,3

III 2014 4885 4431 4443 3701 4453 23,9 23,5

IV 2014 4909 4570 4445 3702 4482 22,9 30,0

I 2015 4881 4526 4423 3665 4454 24,0 26,7

II 2015 4838 4606 4463 3745 4397 24,0 24,3

III 2015 4790 4613 4402 3857 4393 26,8 20,6

IV 2015 4886 4519 4456 3890 4403 25,6 22,8

I 2016 4850 4594 4488 3986 4433 26,1 24,8

II 2016 4832 4615 4536 4000 4281 25,5 18,0

III 2016 4684 4596 4578 3933 4309 28,0 25,8

IV 2016 4707 4505 4568 4078 4357 26,8 22,5

I 2017 4844 4612 4580 4015 4373 25,0 27,3

Notowanie

Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny - najem

Białystok


91

1.3.3.1. Rynek pierwotny (RP)

Tabela 1.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Białymstoku


Wykres 1.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw.) Wykres 1.10. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw.)

Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 101,1 101,4 101,1 105,3 100,3 100,8 100,6 102,8 103,5 100,8

II 2011 99,9 99,2 98,9 98,7 101,0 103,9 99,6 102,1 99,2 103,2

III 2011 100,1 101,3 99,3 93,3 99,7 100,8 102,3 100,5 94,4 99,9

IV 2011 99,9 95,0 99,5 107,5 101,0 101,0 96,8 98,9 104,3 102,0

I 2012 99,0 99,5 99,4 99,0 100,4 98,9 94,9 97,2 98,0 102,1

II 2012 99,1 95,8 98,9 93,4 98,3 98,1 91,7 97,2 92,7 99,5

III 2012 105,9 102,8 98,2 104,0 101,0 103,8 93,1 96,0 103,3 100,8

IV 2012 98,8 96,7 99,9 90,9 97,7 102,6 94,7 96,4 87,3 97,5

I 2013 100,3 105,8 99,8 102,7 101,2 104,0 100,7 96,9 90,6 98,2

II 2013 99,4 96,1 99,3 95,6 99,5 104,3 101,0 97,3 92,8 99,4

III 2013 100,3 102,2 99,4 100,7 100,4 98,8 100,4 98,5 89,9 98,8

IV 2013 99,8 99,3 99,4 97,7 99,2 99,7 103,1 98,1 96,7 100,2

I 2014 98,3 100,2 100,4 101,1 99,5 97,8 97,6 98,6 95,2 98,5

II 2014 99,7 99,7 98,7 99,3 103,0 98,1 101,4 97,9 98,8 102,0

III 2014 100,9 98,7 99,8 100,4 99,6 98,7 97,9 98,3 98,6 101,2

IV 2014 100,5 103,1 100,0 100,0 100,7 99,4 101,7 98,9 100,9 102,7

I 2015 99,4 99,0 99,5 99,0 99,4 100,5 100,6 98,1 98,7 102,6

II 2015 99,1 101,8 100,9 102,2 98,7 100,0 102,6 100,3 101,6 98,3

III 2015 99,0 100,2 98,6 103,0 99,9 98,1 104,1 99,1 104,2 98,7

IV 2015 102,0 98,0 101,2 100,9 100,2 99,5 98,9 100,2 105,1 98,2

I 2016 99,3 101,7 100,7 102,5 100,7 99,4 101,5 101,5 108,8 99,5

II 2016 99,6 100,5 101,1 100,4 96,6 99,9 100,2 101,6 106,8 97,4

III 2016 96,9 99,6 100,9 98,3 100,7 97,8 99,6 104,0 102,0 98,1

IV 2016 100,5 98,0 99,8 103,7 101,1 96,3 99,7 102,5 104,8 99,0

I 2017 102,9 102,4 100,3 98,5 100,4 99,9 100,4 102,0 100,7 98,6

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny

Dynamika r/rDynamika kw./kw.

Rynek wtórny Rynek wtórny

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

minimalna maksymalna średnia

mediana limit RNS / MDM

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



Białystok


Wykres 1.11. Struktura mieszkań wg powierzchni

użytkowej RPO


użytkowej RPT


Wykres 1.13. Struktura mieszkań wg liczby pokoi

RPO

Wykres 1.14. Struktura mieszkań wg liczby pokoi RPT


Wykres 1.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania o

powierzchni mniejszej, równej 50 mkw. oraz powyżej

50 mkw. na RP

Wykres 1.16. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.)#

Źródło: badanie NBP O/O w Białymstoku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Białymstoku.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

1 pok. 2 pok. 3 pok. 4+ pok.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


-120%

-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

200

6

200

7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

201

3

201

4

201

5

201

6

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

wskaźnik pozwolenia na budowę

Białystok


93

1.3.3.2. Rynek wtórny (RW)

Wykres 1.17. Struktura ceny mkw. mieszkania

(zł/mkw.)

Źródło: NBP, Sekocenbud.

Wykres 1.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw.) Wykres 1.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw.)



użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

ziemia + zagosp.terenu projekt

koszty budowy koszt kredytu

koszty ogólne zysk deweloperski

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


mediana limit RNS

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


hedoniczna mediana limit RNS

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

za

sób

w 2

002

r.

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

za

sób

w 2

002

r.

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Białystok



RWO


RWT


Wykres 1.24. Ceny wg formy własności RWO

(zł/mkw.)

Wykres 1.25. Ceny wg formy własności RWT

(zł/mkw.)


Wykres 1.26. Ceny wg standardu wykończenia RWO

(zł/mkw.)

Wykres 1.27. Ceny wg standardu wykończenia

RWT(zł/mkw.)


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

za

sób

w 2

002

r.

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

za

sób

w 2

002

r.

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

spółdzielcze własność

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

niski przeciętny wysoki

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Białystok


95

Wykres 1.28. Ceny wg technologii budowy RWO

(zł/mkw.)

Wykres 1.29. Ceny wg technologii budowy RWT

(zł/mkw.)


Wykres 1.30. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) Wykres 1.31. Ceny wg roku budowy RWT (zł/mkw.)


Wykres 1.32. Szacowany średni czas sprzedaży miesz-

kania na RW w Białymstoku (liczba dni)


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

tradycyjna trad. udoskonal. prefabr.

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

Bydgoszcz


2. Bydgoszcz



W 2016 r., podobnie jak w latach poprzednich, utrzymywały się niekorzystne tendencje dotyczą-

ce sytuacji demograficznej w Bydgoszczy. Spadła liczba mieszkańców zameldowanych na pobyt

stały, zaś saldo migracji stałej wyniosło minus 811, co w głównej mierze spowodowane było wy-

sokim, ujemnym wskaźnikiem migracji wewnętrznych. Współczynnik migracji stałej kształtował

się na poziomie minus 2,3 na 1000 mieszkańców. Liczba małżeństw zawartych w 2016 r. wyniosła

1737 i nieznacznie spadła w stosunku do roku wcześniejszego, z kolei współczynnik małżeństw

utrzymał się na tym samym poziomie i wynosił 4,9 na 1000 mieszkańców. Niezmiennie utrzymu-

je się ujemny przyrost naturalny, jego saldo w 2016 r. wyniosło minus 461 (rok wcześniej minus

619). Prognoza liczby ludności opracowana przez GUS do 2050 r., zakłada spadek liczby miesz-

kańców Bydgoszczy do poziomu ok. 262 tys. mieszkańców. Regularnemu zwiększeniu ulega

udział osób w wieku poprodukcyjnym w strukturze wiekowej ludności, a spada odsetek ludno-

ści w wieku produkcyjnym. Na koniec 2016 r. udział ludności w wieku poprodukcyjnym wyniósł

23,9%, produkcyjnym 60,4%, a przedprodukcyjnym 15,7%.

Dalszej poprawie uległy w 2016 r. czynniki ekonomiczne determinujące kształtowanie się popytu

na rynku mieszkaniowym. Na koniec 2016 r. stopa bezrobocia rejestrowanego obniżyła się

o 0,6 p.p. w stosunku do 2015 r. i wyniosła 4,8%. Wśród ogółu zarejestrowanych bezrobotnych

34,0% stanowili bezrobotni do 34 roku życia włącznie, o 0,7 p.p. więcej niż rok wcześniej. Prze-

ciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ubiegłym roku o 2,8% r/r

do poziomu 3688 zł.

Według danych Biura Informacji Kredytowej w 2016 r. liczba udzielonych kredytów była o 3,3%

niższa w porównaniu z poprzednim rokiem, a łączna wartość kredytów udzielonych przez banki

na zakup mieszkań w Bydgoszczy wzrosła o 1,1% w stosunku do 2015 r.


Według szacunków Oddziału Okręgowego zasób mieszkaniowy w Bydgoszczy powiększył się

w 2016 r. do poziomu ok. 148,9 tys. ogółem, co stanowi wzrost o 0,6% w porównaniu z 2015 r.

Liczba lokali przypadająca na 1000 mieszkańców na koniec 2015 r. wzrosła do 421. Przeciętna

liczba osób przypadających na 1 mieszkanie utrzymuje się od kilku lat na poziomie 2,4. Po-

wierzchnia użytkowa mieszkania na 1 osobę wzrosła o 0,3 mkw. i wyniosła 24,4 mkw.



Ceny ofertowe na rynku pierwotnym na koniec 2016 r. w porównaniu z końcem 2015 r. wzrosły.

Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 2016 r. ukształtowała się na poziomie 5250 zł i była o 3,2%

wyższa od tej odnotowanej w IV kw. roku poprzedniego (5088 zł). Nieznaczne wzrosty wystąpi-

Bydgoszcz


97

ły także w przypadku cen transakcyjnych. W IV kw. 2016 r. średnia cena transakcyjna mkw.

kształtowała się na poziomie 4852 zł, wobec 4819 zł w IV kw. 2015 r. (wzrost o 0,7% r/r). Podob-

nie jak rok wcześniej za przeciętne wynagrodzenie w 2016 r. na rynku pierwotnym można było

nabyć 0,75 mkw. nowego mieszkania. Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się

mieszkania o metrażu od 40 do 60 mkw., popularne były również mieszkania o powierzchni

do 40 mkw. Biorąc pod uwagę liczbę izb przedmiotem ok. połowy transakcji były mieszkania

2 pokojowe.

W 2016 r. kontynuowany był rządowy program MDM#. Limit programu MDM na rynku pier-

wotnym dla Bydgoszczy w IV kw. 2016 r. wynosił 4810 zł/mkw. Był to poziom nieznacznie niż-

szy niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4852 zł/mkw.) w IV kw. 2016 r.

W 2016 r. oddano do użytkowania 864 mieszkań, czyli o 8,1% mniej niż w roku wcześniejszym.

Spadek wystąpił również w przypadku liczby wydanych pozwoleń na budowę. Ich liczba wy-

niosła 1497 w 2016 r. i była o 14,5% niższa od tej z 2014 r. W 2016 r. rozpoczęto budowę

1261 mieszkań, co było wartością o 11,7% wyższą niż rok wcześniej. Według szacunków

NBP w 2016 r. sprzedano na rynku pierwotnym blisko 1,5 tysiąca mieszkań.

W IV kw. 2016 r. szacunek udziału kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania przeprowadzony

przez NBP wynosił ponad 700 zł, zatem blisko dwukrotnie więcej niż rok wcześniej, co związane

jest ze zlokalizowaniem inwestycji bliżej centrum miasta.


Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2016 r. wzrosły w porównaniu z cenami z 2015 r. Średnia

cena ofertowa mkw. mieszkania w IV kw. 2016 r. wynosiła 4048 zł. Był to poziom o 7,3% wyższy

niż rok wcześniej, gdy odnotowano poziom 3774 zł. Nieznacznie niższy wzrost wystąpił w przy-

padku cen transakcyjnych na rynku wtórnym. Średnia cena transakcyjna mkw. w IV kw. 2016 r.

wynosiła 3782 zł i była o 6,2% wyższa niż w IV kw. roku poprzedniego, gdy wyniosła 3562 zł.

Za przeciętne wynagrodzenie w Bydgoszczy można było kupić w 2016 r. na rynku wtórnym

0,99 mkw. mieszkania. Według szacunków NBP w 2015 r. sprzedano ponad 1,5 tys. mieszkań na

rynku wtórnym.

W IV kw. 2016 r. limit dopłaty do mieszkań na rynku wtórnym wynosił 3935 zł/mkw. i był

na poziomie o 4% wyższym niż średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym (3782 zł/mkw.)

w IV kw. 2016 r.

Największym zainteresowaniem nabywców cieszyły się mieszkania o powierzchni od 40

do 60 mkw. – ponad połowa transakcji w 2016 r., ponad 25% transakcji dotyczyło mieszkań

do 40 mkw. Mieszkania wybudowane po 2002 r. były wyceniane wyżej niż mieszkania starsze,

budowane w technologii prefabrykowanej.

Bydgoszcz


Transakcyjne stawki najmu w Bydgoszczy wzrosły z 22,0 zł/mkw./m-c w IV kw. 2015 r.

do 27,6 zł/mkw./m-c w IV kw. 2016 r. Średnia cena transakcyjna najmu w 2016 r. wynosiła

25,8 zł/mkw./m-c.


Obecnie ponad 38,3% powierzchni Bydgoszczy pokryte jest miejscowymi planami zagospodaro-

wania przestrzennego. W trakcie opracowywania znajdują się plany, które obejmują ponad 8,3%

obszaru miasta40.


2.2.1. Biurowe

Zgodnie z danymi Bydgoskiej Agencji Rozwoju Regionalnego41 całkowita podaż powierzchni

biurowej w 2016 r. wyniosła 56 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z tego 36 tys. mkw. stanowiły

nowoczesne biurowce klasy A lub B+. W 2016 r. oddano do użytkowania jeden biurowiec.

W zaawansowanych stadiach budowy znajdują się dwa kolejne. W dalszym ciągu rozbudowy-

wany jest Biznes Park Kraszewskiego, stanowiący ponad połowę powierzchni biurowej w Byd-

goszczy. Rosnącej podaży nowoczesnej powierzchni biurowej towarzyszy rozwój sektorów

BPO#, SSC# i wzrost jego znaczenia na bydgoskim rynku pracy.42 Na terenie Bydgoszczy zlokali-

zowane są 29 centra usług, z czego 13 to centra zagraniczne.

2.2.2. Handlowe

W 2016 r. podaż powierzchni najmu w centrach handlowych w Bydgoszczy powiększyła się

o 3,5 tys. mkw. i nadal oscyluje w pobliżu 250 tys. mkw.43 Cały czas kluczowe z punktu widzenia

funkcjonowania rynku wydaje się oddanie do użytku w 2015 r. największego w Bydgoszczy cen-

trum handlowego – Zielone Arkady. Zwiększyło ono nie tylko stopień nasycenia powierzchnią

handlową na 1000 mieszkańców, ale także konkurencję na lokalnym rynku. Odsetek pustosta-

nów w 2016 r. osiągnął poziom niemal 8%. Jest to drugi najwyższy wynik w kraju wśród wszyst-

kich głównych ośrodków nowoczesnych centrów handlowych44.

2.2.3. Magazynowe

Rynek powierzchni magazynowych w rejonie bydgosko-toruńskim przeżywa obecnie silny roz-

kwit. W 2016 r. całkowita podaż powierzchni magazynowej wyniosła 148,3 tys. mkw., co stano-

wiło 1,3% całkowitej powierzchni magazynowo-logistycznej w Polsce. W budowie pozostawało

128,9 tys. mkw. Znaczną część nowopowstającej powierzchni magazynowej stanowią dwa duże

obiekty budowane według potrzeb określonego odbiorcy (o powierzchniach: 45,7 tys. mkw.

40 Dane pochodzą ze strony internetowej Miejskiej Pracowni Urbanistycznej w Bydgoszczy.

41 BARR, Bydgoszcz stawia na rozwój nowoczesnej powierzchni biurowej,

http://www.outsourcingportal.eu/pl/bydgoszcz-stawia-na-rozwoj-nowoczesnej-powierzchni-biurowej 42 W sumie zatrudnienie w ramach niego znalazło 7,8 tys. osób, co czyni Bydgoszcz ważnym ośrodkiem nowoczesnych usług

biznesowych. Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce

https://www.absl.pl/documents/2011212/0/Raport_ABSL_2016_PL.pdf/f2553eeb-7fec-48b1-98d7-b82c9b213ed9

43 Dane pochodzą ze strony internetowej Polskiej Rady Centrów Handlowych (PRCH).

44 Cushman&Wakefield, Polska, Powierzchnie handlowe, I poł. 2016.

Bydgoszcz


99

i 38,0 tys. mkw.). Współczynnik pustostanów w bydgosko-toruńskim rejonie wyniósł 1,1%. By-

ła to jedna z najniższych wartości w kraju. Stawki czynszów kształtowały się na poziomie

2,4-3,1 euro/mkw./m-c.


Według stanu na koniec 2016 r. średnia transakcyjna stawka czynszu notowanego w złotych

za biura ukształtowała się na poziomie 35,80 zł/mkw./m-c dla klasy A i była na zbliżonym po-

ziomie w porównaniu z końcem 2015 r., gdy wynosiła 35,78 zł/mkw./m-c. Średnia transakcyjna

stawka czynszu notowanego w złotych za biura klasy B ukształtowała się na poziomie 30,87

zł/mkw./m-c według stanu na koniec 2016 r. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych dla

czynszów wyrażonych w złotych na koniec 2016 r. wyniosła 12,04 zł/mkw./m-c dla budynków

klasy A, z kolei 7,80 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu dla

budynków klasy A wynosiła 2 lata.

W przypadku centrów handlowych średnia stawka czynszów notowanych w euro z umów obo-

wiązujących na koniec 2016 r. w lokalach handlowych typu prime# wyniosła 27,27 euro/mkw./m-

c i uległa obniżeniu w stosunku do końca 2015 r. – 27,98 euro/mkw./m-c. Spadły również średnie

koszty eksploatacji dla umów zawartych w euro – kształtowały się po przeliczeniu na poziomie

20,81 zł/mkw./m-c. W przypadku czynszów wyrażonych w walucie polskiej na koniec 2016 r.

średnie koszty eksploatacji wynosiły 23,40 zł/mkw./m-c. Długość kontraktów najmu w przypad-

ku umów w euro wyniosła 8 lat, w przypadku umów w złotych – 6 lat na koniec 2016 r.



Tabela 2.1. Czynniki demograficzne w Bydgoszczy

Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 363020 -308 -1115 -1423 1876 -0,8 -3,1 5,2

2012 361254 -577 -1075 -1652 1865 -1,6 -3,0 5,2

2013 359428 -608 -986 -1594 1564 -1,7 -2,7 4,4

2014 357652 -424 -1097 -1521 1699 -1,2 -3,1 4,8

2015 355645 -619 -1108 -1727 1760 -1,7 -3,1 4,9

2016 353938 -461 -811 -1272 1737 -1,3 -2,3 4,9

na 1000 ludności

Wg stanu

na koniec:liczby bezwzględne

Bydgoszcz



Bydgoszczy (w tys. osób)

Wykres 2.2. Relacje demograficzne w Bydgoszczy (na

1000 ludności)

Źródło: Prognoza ludności opracowana przez GUS w

2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 2.2. Gospodarstwa domowe w Bydgoszczy


Tabela 2.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Bydgosz-

czy


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Przyrost naturalny Saldo migracj i Małżeństwa

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 144502 145756 100% 100%

w tym z 1 osobą 39188 39888 27% 27%

w tym z 2 osobami 38108 43942 26% 30%

w tym z 3 osobami 31667 30756 22% 21%

w tym z 4 osobami 24849 20581 17% 14%



Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2.54 2.48

Gospodarstwa domowe i ludność

Gospodarstwa domowe

(liczba)Udział (w %)


2011 64,0 15,9 20,1

2012 63,5 15,7 20,8

2013 62,7 15,7 21,6

2014 61,9 15,7 22,4

2015 61,2 15,7 23,1

2016 60,4 15,7 23,9

Udział ludności (w %) w wieku

Bydgoszcz


101


do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Bydgosz-

czy (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Bydgoszczy (zł/m-c)

Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.


wynagrodzenie w Bydgoszczy (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Bydgoszczy (krotność


Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

Wykres 2.7. Kredytowa dostępność mieszkania przy

kredycie złotowym w Bydgoszczy (mkw.)

Wykres 2.8. Wartość nowo zawartych umów kredyto-

wych w Bydgoszczy (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bydgoszcz

Polska


1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bydgoszcz Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

rynek p ierwotny rynek wtórny

70

75

80

85

90

95

100

105IV

2006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1 000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Bydgoszcz




Tabela 2.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Bydgoszczy


Tabela 2.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Bydgoszczy

Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 2.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Bydgoszczy

Źródło: szacunki NBP O/O w Bydgoszczy.

Tabela 2.7. Budownictwo mieszkaniowe w Bydgoszczy





- łączna (tys. m kw.) 8325 8386 8447 8514 8574 8625

- przeciętna (m kw.) 57,8 57,8 57,9 57,9 57,9 57,9

-na osobę (m kw.) 22,9 23,2 23,5 23,8 24,1 24,4






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 25 25 29 29 29 30

2 Pośrednicy nieruchomości 323 312 312 312 301 301





2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 5422 6012 5830 5005 3738 3579

Wartość w mln zł 982,00 982,00 965,00 868,66 657,32 705,45

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 1255 1258 717 1704 1750 1497

- indywidualne 139 113 121 156 127 135


Ogółem, w tym: 1261 837 1204 1208 1129 1261

- indywidualne 107 120 109 102 94 107


Ogółem, w tym: 865 1023 1044 1225 940 864

- indywidualne 123 141 216 171 136 111




- komunalne 0 72 0 0 0 0




Bydgoszcz


103

Tabela 2.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Bydgoszczy


Tabela 2.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Bydgoszczy

Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 865 1023 1044 1225 940 864


- na 1000 ludności 2,4 2,8 2,9 3,4 2,6 2,4

- na 1000 zaw. małżeństw 461 549 668 721 534 497

- różnica ogółem 1011 842 520 474 820 873

- na 1000 ludności 2,78 2,33 1,45 1,33 2,31 2,47


oddanego (m kw.) 73,1 62,8 69,2 59,9 63,6 59,4



oddanym 3,2 3,0 3,1 2,9 3,0 2,9




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena hed.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4764 4730 4055 3945 3770 . 19,4

II 2011 4849 4635 4153 3733 3630 . 21,4

III 2011 4841 4575 4058 3583 3604 . 17,9

IV 2011 4880 4626 3923 3625 3548 . 24,0

I 2012 4846 4520 3885 3503 3587 . 21,6

II 2012 4851 4686 3932 3429 3587 . 20,8

III 2012 4859 4502 3606 3405 3614 . 21,0

IV 2012 4787 4615 3882 3371 3592 . 17,0

I 2013 4934 4855 3639 3434 3640 . 18,0

II 2013 5131 4815 3713 3349 3667 23,0 18,0

III 2013 5185 4896 3607 3357 3687 . 19,0

IV 2013 5279 4528 3736 3403 3682 19,0 20,0

I 2014 5040 4601 4019 3342 3704 . 18,6

II 2014 4951 4808 3536 3416 3709 . 19,7

III 2014 5100 4797 3758 3514 3685 22,5 22,1

IV 2014 5149 4618 3830 3450 3704 22,1 23,4

I 2015 5200 4619 3685 3531 3757 . 32,3

II 2015 5092 4720 3765 3567 3756 20,1 26,8

III 2015 5121 4745 3949 3573 3723 31,4 25,5

IV 2015 5088 4819 3774 3562 3737 24,4 22,0

I 2016 5148 4831 3875 3574 3730 25,6 27,2

II 2016 5153 4834 3834 3715 3765 26,4 24,6

III 2016 5246 4954 3909 3692 3693 27,6 23,8

IV 2016 5250 4852 4048 3782 3797 27,5 27,6

I 2017 5289 4971 4123 3779 3751 29,6 23,9

Notowanie

Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny

Bydgoszcz



Tabela 2.10. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Bydgoszczy



Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 100,7 102,7 101,2 103,4 101,5 93,8 104,6 96,5 102,5 98,1

II 2011 101,8 98,0 102,4 94,6 96,3 96,5 95,4 97,3 103,8 100,4

III 2011 99,8 98,7 97,7 96,0 99,3 96,1 92,3 95,9 92,7 95,8

IV 2011 100,8 101,1 96,7 101,2 98,4 103,1 100,4 98,0 95,0 95,5

I 2012 99,3 97,7 99,0 96,6 101,1 101,7 95,6 95,8 88,8 95,1

II 2012 100,1 103,7 101,2 97,9 100,0 100,0 101,1 94,7 91,9 98,8

III 2012 100,2 96,1 91,7 99,3 100,8 100,4 98,4 88,9 95,0 100,3

IV 2012 98,5 102,5 107,7 99,0 99,4 98,1 99,8 99,0 93,0 101,2

I 2013 103,1 105,2 93,7 101,9 101,3 101,8 107,4 93,7 98,0 101,5

II 2013 104,0 99,2 102,0 97,5 100,7 105,8 102,8 94,4 97,7 102,2

III 2013 101,1 101,7 97,1 100,2 100,5 106,7 108,8 100,0 98,6 102,0

IV 2013 101,8 92,5 103,6 101,4 99,9 110,3 98,1 96,2 100,9 102,5

I 2014 95,5 101,6 107,6 98,2 100,6 102,1 94,8 110,4 97,3 101,8

II 2014 98,2 104,5 88,0 102,2 100,1 96,5 99,9 95,2 102,0 101,1

III 2014 103,0 99,8 106,3 102,9 99,4 98,4 98,0 104,2 104,7 99,9

IV 2014 101,0 96,3 101,9 98,2 100,5 97,5 102,0 102,5 101,4 100,6

I 2015 101,0 100,0 96,2 102,3 101,4 103,2 100,4 91,7 105,7 101,4

II 2015 97,9 102,2 102,2 101,0 100,0 102,8 98,2 106,5 104,4 101,3

III 2015 100,6 100,5 104,9 100,2 99,1 100,4 98,9 105,1 101,7 101,0

IV 2015 99,4 101,6 95,6 99,7 100,4 98,8 104,4 98,5 103,2 100,9

I 2016 101,2 100,2 102,7 100,3 99,8 99,0 104,6 105,2 101,2 99,3

II 2016 100,1 100,1 98,9 103,9 100,9 101,2 102,4 101,8 104,1 100,2

III 2016 101,8 102,5 102,0 99,4 98,1 102,4 104,4 99,0 103,3 99,2

IV 2016 100,1 97,9 103,6 102,4 102,8 103,2 100,7 107,3 106,2 101,6

I 2017 100,7 102,5 101,9 99,9 98,8 102,7 102,9 106,4 105,7 100,6

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Bydgoszcz


105


użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO





50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Bydgoszczy. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Bydgoszczy.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

4

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

wskaźnik pozwolenia na budowę

Bydgoszcz




(zł/mkw.)




Wykres 2.20. Struktura mieszkań wg po-

wierzchni użytkowej RWO

Wykres 2.21. Struktura mieszkań wg po-

wierzchni użytkowej RWT


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

ziemia + zagosp.terenu projektkoszty budowy koszt kredytukoszty ogólne zysk deweloperski

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana limit RNS

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



0%

10%

20%

30%40%50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasó

b w

20

02 r

.IV

20

06

II 2

007

IV 2

00

7II

200

8IV

20

08

II 2

009

IV 2

00

9II

201

0IV

20

10

II 2

011

IV 2

01

1II

201

2IV

20

12

II 2

013

IV 2

01

3II

201

4IV

20

14

II 2

015

IV 2

01

5II

201

6IV

20

16

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%40%50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasó

b w

20

02 r

.IV

20

06

II 2

007

IV 2

00

7II

200

8IV

20

08

II 2

009

IV 2

00

9II

201

0IV

20

10

II 2

011

IV 2

01

1II

201

2IV

20

12

II 2

013

IV 2

01

3II

201

4IV

20

14

II 2

015

IV 2

01

5II

201

6IV

20

16

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Bydgoszcz


107


RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%za

sób

w 2

002

r.

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

za

sób

w 2

002

r.

IV 2

00

6

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

II 2

01

5

IV 2

01

5

II 2

01

6

IV 2

01

6


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Bydgoszcz



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)




Wykres 2.32. Szacunkowy średni czas sprzedaży

mieszkania na RW w Bydgoszczy (liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Katowice


109

3. Katowice



W 2016 r. w dalszym ciągu obserwowano negatywne trendy demograficzne w Katowicach. Za-

równo przyrost naturalny, jak i saldo migracji były ujemne. Należy jednak zaznaczyć, że w po-

równaniu z rokiem poprzednim, skala spadku tych wskaźników była mniejsza. W 2016 r. utrzy-

mała się wzrostowa tendencja liczby zawieranych małżeństw. Nadal obserwowano niekorzystne

zmiany w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym zmniejszył się

o 0,8 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,7 p.p.

Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców

Katowic. W dalszym ciągu obniżała się stopa bezrobocia oraz udział osób młodych wśród bezro-

botnych. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw było nadal jednym

z najwyższych w kraju, pomimo nieznacznego spadku w relacji r/r.

W 2016 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych oraz ich wartość, w porównaniu z po-

przednim rokiem, obniżyły się (odpowiednio o 3,7% i 1,1%).


W 2016 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 1675 nowych mieszkań co w połączeniu z male-

jącą liczbą mieszkańców przyczyniło się do wzrostu wskaźnika określającego liczbę mieszkań na

1000 mieszkańców (470 do 479). Nie zaobserwowano znaczących zmian w przeciętnej po-

wierzchni użytkowej mieszkania, która wyniosła 60,1 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania

na osobę nieznacznie wzrosła i wyniosła 28,8 mkw., tj. o 0,6 mkw. więcej niż w 2015 r.



W 2016 r. na rynku pierwotnym wzrosła liczba zawieranych transakcji sprzedaży mieszkań. Ce-

ny ofertowe mieszkań, w porównaniu z 2015 r., obniżyły się, natomiast ceny transakcyjne były

stabilne. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2016 r. wynosiła 5293 zł/mkw., natomiast średnia cena

transakcyjna 5038 zł/mkw. W dalszym ciągu mieszkania o powierzchni do 60 mkw. miały znacz-

ny udział w wolumenie sprzedaży na rynku pierwotnym (w IV kw. 2016 r. udział ten wynosił

około 72%). W IV kw. 2016 r. średnia dostępność mieszkania za przeciętne miesięczne wynagro-

dzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw była nieznacznie mniejsza niż w analogicznym okresie

roku poprzedniego i wyniosła ok. 1,0 mkw.

Deweloperzy starali się dostosować ceny transakcyjne mieszkań do obowiązującego limitu

MDM# (w IV kw. 2016 r. w Katowicach limit ten wynosił 4867,50 zł/mkw.). W gminach sąsiadu-

jących z Katowicami limit ten był niższy i wynosił 4330,43 zł/mkw.

Katowice


W IV kw. 2016 r. nie zaobserwowano większych zmian w strukturze ceny mieszkań deweloper-

skich. W dalszym ciągu największy udział w cenie mieszkania miały koszty budowy (oko-

ło 60%), natomiast udział kosztu zakupu gruntu wynosił blisko 10%.

W 2016 r. w Katowicach oddano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o 44,5%

r/r). Mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem przeważały w strukturze mieszkań od-

danych do użytkowania (około 88% ogółu mieszkań). Wskaźniki intensywności budownictwa

mieszkaniowego w ubiegłym roku osiągnęły najwyższy poziom od 2010 r. Deweloperzy rozpo-

częli budowę ponad 1,4 tys. mieszkań, o 21,3% więcej niż rok wcześniej. Jednocześnie w relacji r/r

spadła liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań. Trzeba jednak zaznaczyć, że był to efekt

wysokiej bazy z roku 2015 (porównanie roku 2016 z 2014 wskazuje na ponad dwuipółkrotny

wzrost liczby wydanych pozwoleń).


W 2016 r. na rynku wtórnym w Katowicach zaobserwowano wzrost zarówno średnich cen ofer-

towych, jak i średnich cen transakcyjnych mieszkań. Średnia cena ofertowa na koniec roku wy-

nosiła 3957 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna 3577 zł/mkw. Wzrost średnich cen

transakcyjnych w relacji r/r dotyczył większości analizowanych przedziałów powierzchni miesz-

kań, przy czym tempo wzrostu tych cen było zróżnicowane. Obniżyły się jedynie średnie ceny

transakcyjne mieszkań największych o powierzchni powyżej 80 mkw. (transakcje sprzedaży tych

mieszkań stanowiły około 7% ogółu zawartych transakcji). Podobnie jak na rynku pierwotnym,

największym popytem wśród kupujących cieszyły się mieszkania o powierzchni do 60 mkw.

Udział sprzedaży tych mieszkań wynosił ponad 3/4 wolumenu ogółu sprzedaży.

W IV kw. 2016 r. w Katowicach średnia dostępność mieszkania na rynku wtórnym za przeciętne

miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw była niższa w porównaniu z ana-

logicznym okresem poprzedniego roku i wyniosła 1,5 mkw.

Średnie transakcyjne stawki najmu w IV kw. 2016 r. wynosiły 30,7 zł/mkw. i były wyższe o 7%

w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku.


Uzupełnienie rynku nieruchomości mieszkaniowych w Katowicach stanowiły mieszkania budo-

wane w pozostałych miastach aglomeracji śląskiej. W 2016 r., poza Katowicami, najwięcej pozwo-

leń na budowę wydano w Gliwicach (762, w relacji r/r bez zmian) oraz w Tychach (609, w relacji

r/r prawie dwukrotnie więcej). W wyżej wymienionych miastach zwiększyła się również liczba

mieszkań, których budowę rozpoczęto. W 2016 r. w Gliwicach rozpoczęto budowę 781 mieszkań,

tj. o 32,6% więcej niż w roku poprzednim, w Tychach – 578 mieszkań, tj. dwuipółkrotnie więcej.

Alternatywą dla budownictwa wielorodzinnego w aglomeracji było budownictwo jednorodzin-

ne. Dużą część ofert w przypadku budowników jednorodzinnych stanowiły domy w zabudowie

szeregowej. Poza Katowicami nabywcy zainteresowani byli domami zlokalizowanymi w Ty-

chach i Mikołowie.

Katowice


111

Na wtórnym rynku mieszkaniowym w miastach aglomeracji śląskiej w dalszym ciągu obserwo-

wano znaczne zróżnicowanie średnich cen mieszkań. W 2016 r. rozpiętość cenowa pomiędzy

miastami, w których ceny mieszkań były najwyższe i najniższe utrzymywała się na poziomie

około 1,5 tys. zł za mkw. W analizowanych miastach aglomeracji śląskiej na wtórnym rynku

mieszkaniowym w dalszym ciągu najwyższe ceny transakcyjne obserwowano w Katowicach

i Tychach, relatywnie wysoki poziom cen (powyżej 3 tys. zł za mkw.) wystąpił także w Mikoło-

wie, Gliwicach i Jaworznie. Najniższe ceny notowano w Bytomiu, należy jednak zaznaczyć,

że w IV kw. 2016 r., po raz pierwszy od 2 lat, średnia cena transakcyjna w tym mieście osiągnęła

poziom powyżej 2 tys. zł za mkw. Relatywnie niskie ceny występowały również w Świętochło-

wicach i Rudzie Śląskiej.

W Katowicach na dzień 20 czerwca br. powierzchnia pokrycia miasta obowiązującymi miejsco-

wymi planami zagospodarowania przestrzennego wynosi 25,8%, natomiast dla 35,2% po-

wierzchni miasta przystąpiono do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania prze-

strzennego.


3.2.1. Biurowe

Na koniec 2016 r. Katowice stanowiły piąty pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce

z powierzchnią około 443 tys. mkw. Czynsze kształtowały się w przedziale od 11,5 do 13,5 eu-

ro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów wyniósł 14,0% i był niższy o 0,8 p.p. w relacji r/r45.

W ubiegłym roku oddano do użytku 45,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. Na koniec

I kw. 2017 r. w Katowicach w budowie było 34,8 tys. mkw. powierzchni biurowej46. Przyrost po-

wierzchni biurowej wpływał na wzrost atrakcyjności inwestycyjnej Katowic, szczególnie wśród

firm z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO#/SSC#).

3.2.2. Handlowe

W Aglomeracji Śląskiej na koniec 2016 r. działało 45 centrów handlowych o łącznej powierzchni

około 1,1 mln mkw. W 2016 r. oddano do użytkowania centrum handlowe w Mysłowicach o po-

wierzchni 13,2 tys. mkw. Jednocześnie w ubiegłym roku miało miejsce zamknięcie centrum han-

dlowego w Sosnowcu (16,7 tys. mkw.).

W budowie znajdują się następne galerie handlowe w Katowicach i Tychach o łącznej po-

wierzchni 78 tys. mkw., których ukończenie jest planowane w 2018 r. Wskaźnik nasycenia nowo-

czesną powierzchnią handlową w 2016 r. nadal należał do najniższych w kraju i kształtował się

na poziomie około 500 mkw./1000 mieszkańców. Czynsze kształtowały się w przedziale od 43

do 45 euro/mkw./m-c. Współczynnik pustostanów wyniósł 3,3% i był niższy o 0,5 p.p.47

45 Jones Lang Lasalle, „Rynek biurowy w Polsce w 2016”

46 Jones Lang Lasalle, „Rynek biurowy w Polsce I kwartał 2017”

47 Colliers International, „Polska Market Insights Raport roczny 2017”

Katowice


3.2.3. Magazynowe

Górny Śląsk należy do wiodących rynków nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na koniec

2016 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych wyniósł blisko 2,0 mln mkw., czynsze mie-

ściły się w przedziale od 1,9 do 3,1 euro/mkw./m-c.48 Współczynnik pustostanów wyniósł 7,2%

i był nieznacznie niższy w relacji r/r o 0,2 p.p. W 2016 r. podaż nowoczesnych powierzchni ma-

gazynowych wzrosła o 254 tys. mkw.; w budowie pozostają projekty o łącznej powierzchni

135 tys. mkw.49

Czynnikiem sprzyjającym konkurencyjności regionu na rynku powierzchni magazynowych

są relatywnie niskie ceny gruntów, dostępność siły roboczej oraz dobrze rozwinięta infrastruktu-

ra transportowa.


W Katowicach w II półroczu 2016 r. średni czynsz netto notowany w euro dla powierzchni biu-

rowych klasy A wynosił 12,3 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto notowany w złotych

wynosił 39,8 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku czynszów

notowanych w euro wynosiła 15,6 zł/mkw./m-c, natomiast w przypadku czynszów notowanych

w złotych kształtowała się na poziomie 12,9 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu

w przypadku transakcji wyniosła 5,3 lat (czynsze w euro) oraz 2,9 lat (czynsze w złotych).

W biurowcach klasy B średni czynsz netto notowany w złotych wynosił 32,3 zł/mkw./m-c, śred-

nia wysokość kosztów eksploatacji netto w przypadku tych powierzchni kształtowała się na po-

ziomie 11,2 zł/mkw./m-c, natomiast średnia długość kontraktu wynosiła 2,2 lat.

Na Górnym Śląsku w II półroczu 2016 r. średni czynsz netto notowany w euro dla lokali zlokali-

zowanych w centrach handlowych wynosił 26,1 euro/mkw./m-c, natomiast średni czynsz netto

notowany w złotych wynosił 78,2 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto

w przypadku czynszów notowanych w euro kształtowała się na poziomie 32,9 zł/mkw./m-c, na-

tomiast w przypadku czynszów notowanych w złotych wynosiła 28,0 zł/mkw./m-c. Średnia dłu-

gość kontraktu najmu w przypadku transakcji wyniosła 6,4 lat (czynsze w euro) oraz 5,4 lat

(czynsze w złotych).

W przypadku lokali usługowo–handlowych poza centrami handlowymi, średnia wysokość czyn-

szu netto notowanego w złotych wyniosła 18,9 zł/mkw./m-c. Najemcy tych lokali dodatkowo

ponosili koszty związane z użytkowaniem mediów.

W II półroczu 2016 r. na Górnym Śląsku średnia wysokość czynszu netto powierzchni magazy-

nowych notowanego w euro wynosiła 5,4 euro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploata-

cji kształtowała się na poziomie 4,7 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu wyniosła

6,7 lat.

48 Jones Lang Lasalle, „Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 2016 r.”

49 Jones Lang Lasalle, „Rynek nieruchomości magazynowych w Polsce w 2016 r.”

Katowice


113



Tabela 3.1. Czynniki demograficzne w Katowicach

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.


Katowic (w tys. osób)

Wykres 3.2. Relacje demograficzne w Katowicach (na

1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach, prognoza

ludności opracowana przez GUS w 2014r. na lata 2014-

2050.


Tabela 3.2. Gospodarstwa domowe w Katowicach


Tabela 3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Katowi-

cach


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 309304 -957 -1160 -2117 1763 -3,1 -3,8 5,7

2012 307233 -905 -994 -1899 1576 -2,9 -3,2 5,1

2013 304362 -976 -1306 -2282 1395 -3,2 -4,3 4,6

2014 301834 -883 -1016 -1899 1416 -2,9 -3,4 4,7

2015 299910 -1029 -989 -2018 1525 -3,4 -3,3 5,1

2016 298111 -750 -837 -1587 1559 -2,5 -2,8 5,2

na 1000 ludności

Wg stanu


200

220

240

260

280

300

320

340

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 135579 134199 100% 100%

w tym z 1 osobą 43720 43926 32% 33%

w tym z 2 osobami 36168 39472 27% 29%

w tym z 3 osobami 27635 27479 20% 20%

w tym z 4 osobami 20420 16754 15% 12%




Gospodarstwa domowe Liczba Udział (%)


2011 64,3 14,5 21,2

2012 63,8 14,4 21,8

2013 63,1 14,4 22,5

2014 62,5 14,3 23,2

2015 61,7 14,4 23,9

2016 60,9 14,5 24,6

Udział ludności (%) w wieku

Katowice



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Katowi-

cach (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Katowicach (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: Urząd Statystyczny w Katowicach.

Wykres 3.5. Dostępność mieszkania za prze-

ciętne wynagrodzenie w Katowicach (mkw.)

Wykres 3.6. Dostępność kredytu złotowego

przy przeciętnym wynagrodzeniu w Kato-

wicach (krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach.


kredycie złotowym w Katowicach (mkw.)


wych w Katowicach (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Katowice

Polska


2 100

2 600

3 100

3 600

4 100

4 600

5 100

5 600

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Katowice Polska

0,60

0,80

1,00

1,20

1,40

1,60

1,80

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


70

80

90

100

110

120

130

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

40,0

60,0

80,0

100,0

120,0

140,0

160,0

180,0

200,0

220,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

100

200

300

400

500

600

700

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Katowice


115



Tabela 3.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Katowicach


Tabela 3.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Katowicach

Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 3.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Katowicach

Źródło: szacunki NBP O/O w Katowicach.

Tabela 3.7. Budownictwo mieszkaniowe w Katowicach





- łączna (tys. m kw.) 8238 8272 8307 8393 8461 8572

- przeciętna (m kw.) 59,7 59,8 59,9 60,0 60,0 60,1

-na osobę (m kw.) 26,6 26,9 27,3 27,8 28,2 28,8







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 30 32 40 40 40 40





6 Wspólnoty mieszkaniowe . . . . . .

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 3491 1920 2279 3005 3136 2949

Wartość w mln zł 475,54 308,32 393,93 327,14 578,14 570,03

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 1351 1099 1006 700 1880 1617

- indywidualne 130 210 159 171 233 220


Ogółem, w tym: 1290 606 1334 625 1365 1795

- indywidualne 109 128 124 125 175 231


Ogółem, w tym: 663 376 510 1314 1159 1675

- indywidualne 207 181 136 161 112 197




- komunalne 0 20 30 0 15 0




Katowice


Tabela 3.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Katowicach


Tabela 3.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Katowicach

Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 663 376 510 1314 1159 1675


- na 1000 ludności 2,1 1,2 1,7 4,4 3,9 5,6

- na 1000 zaw. małżeństw 376 239 366 928 760 1074,4

- różnica ogółem 1100 1200 885 102 366 -116

- na 1000 ludności 3,6 3,9 2,9 0,3 1,2 -0,39


oddanego (m kw.) 79,2 115,9 93,9 68,6 63,2 66,0



oddanym 3,6 4,3 3,7 3,0 3,0 2,9




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 6122 5329 4234 3607 3344 32,5 28,1

II 2011 6141 4417 3974 3500 3330 30,6 25,9

III 2011 5451 4697 3965 3418 3302 29,5 28,9

IV 2011 5413 4604 4152 3356 3349 28,9 26,4

I 2012 4741 4679 4053 3318 3331 29,1 27,9

II 2012 5351 4443 4122 3399 3469 30,1 24,2

III 2012 5411 5004 4057 3371 3355 28,0 28,5

IV 2012 5318 5685 4138 3357 3432 30,6 28,4

I 2013 5526 5104 3955 3116 3304 34,7 30,4

II 2013 5817 5232 4001 3222 3389 29,6 21,0

III 2013 5898 4670 3973 3254 3362 30,8 31,1

IV 2013 5456 4529 3928 3301 3394 30,5 30,2

I 2014 5531 4532 3915 3378 3350 31,2 26,8

II 2014 5602 4974 4046 3339 3316 27,3 27,0

III 2014 5397 5015 4027 3563 3221 27,7 25,9

IV 2014 5545 4907 3918 3348 3348 28,1 23,7

I 2015 5630 4795 3928 3542 3284 27,9 24,8

II 2015 5632 4898 3978 3444 3199 31,4 28,2

III 2015 5509 5003 3936 3434 3353 30,3 25,8

IV 2015 5511 5049 3909 3442 3300 26,8 28,6

I 2016 5424 5030 3920 3531 3387 31,1 26,5

II 2016 5372 4868 3971 3500 3337 28,4 28,6

III 2016 5365 5173 3988 3636 3386 32,0 27,1

IV 2016 5293 5038 3957 3577 3395 28,5 30,7

I 2017 5362 5114 3929 3528 3330 29,8 32,3

Notowanie


Katowice


117


Tabela 3.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Katowicach


Wykres 3.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksy-

malna p. oś)

Wykres 3.10. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksy-

malna p. oś)

Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 100,6 108,4 103,1 102,2 98,8 94,7 100,5 102,4 96,9 92,8

II 2011 100,3 82,9 93,9 97,0 99,6 96,6 97,9 93,4 101,3 98,6

III 2011 88,8 106,3 99,8 97,6 99,2 84,9 92,6 91,7 94,1 95,0

IV 2011 99,3 98,0 104,7 98,2 101,4 89,0 93,7 101,1 95,1 99,0

I 2012 87,6 101,6 97,6 98,9 99,5 77,4 87,8 95,7 92,0 99,6

II 2012 112,9 95,0 101,7 102,4 104,1 87,1 100,6 103,7 97,1 104,2

III 2012 101,1 112,6 98,4 99,2 96,7 99,3 106,5 102,3 98,6 101,6

IV 2012 98,3 113,6 102,0 99,6 102,3 98,2 123,5 99,6 100,0 102,5

I 2013 103,9 89,8 95,6 92,8 96,3 116,6 109,1 97,6 93,9 99,2

II 2013 105,3 102,5 101,1 103,4 102,6 108,7 117,8 97,1 94,8 97,7

III 2013 101,4 89,3 99,3 101,0 99,2 109,0 93,3 97,9 96,5 100,2

IV 2013 92,5 97,0 98,9 101,4 101,0 102,6 79,7 94,9 98,3 98,9

I 2014 101,4 100,1 99,7 102,3 98,7 100,1 88,8 99,0 108,4 101,4

II 2014 101,3 109,8 103,3 98,9 99,0 96,3 95,1 101,1 103,6 97,8

III 2014 96,3 100,8 99,5 106,7 97,1 91,5 107,4 101,4 109,5 95,8

IV 2014 102,7 97,8 97,3 94,0 104,0 101,6 108,3 99,7 101,4 98,6

I 2015 101,5 97,7 100,3 105,8 98,1 101,8 105,8 100,3 104,9 98,0

II 2015 100,0 102,2 101,3 97,2 97,4 100,5 98,5 98,3 103,1 96,5

III 2015 97,8 102,2 98,9 99,7 104,8 102,1 99,8 97,7 96,4 104,1

IV 2015 100,0 100,9 99,3 100,2 98,4 99,4 102,9 99,8 102,8 98,6

I 2016 98,4 99,6 100,3 102,6 102,6 96,3 104,9 99,8 99,7 103,1

II 2016 99,0 96,8 101,3 99,1 98,5 95,4 99,4 99,8 101,6 104,3

III 2016 99,9 106,3 100,4 103,9 101,5 97,4 103,4 101,3 105,9 101,0

IV 2016 98,7 97,4 99,2 98,4 100,3 96,0 99,8 101,2 103,9 102,9

I 2017 101,3 101,5 99,3 98,6 98,1 98,9 101,7 100,2 99,9 98,3

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

minimalna średnia mediana

limit RNS / MDM maksymalna

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Katowice



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO





50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Katowicach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Katowicach.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

wskaźnik pozwolenia na budowę mieszkań

Katowice


119



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana limit RNS

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Katowice



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Katowice


121


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)





mieszkania na RW w Katowicach (liczba dni)


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Kielce


4. Kielce



Podstawowe wskaźniki demograficzne dla Kielc są nadal niekorzystne. W 2016 r. spadła liczba

ludności i pogorszyła się jej struktura wiekowa. Mimo, iż przyrost naturalny i saldo migracji są

ujemne, to w 2016 roku w porównaniu z rokiem poprzednim odnotowano poprawę tych wskaź-

ników. Liczba zawartych małżeństw, po trzech latach utrzymywania się na zbliżonym poziomie,

w 2016 roku wzrosła. Zauważalne są negatywne zmiany w strukturze wiekowej mieszkańców

miasta. Zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym i przedprodukcyjnym, zwiększa

się natomiast populacja osób w wieku poprodukcyjnym. Rezultatem spadku liczby ludności

i liczby gospodarstw domowych, przy jednoczesnym stopniowym powiększaniu się zasobu

mieszkaniowego, jest wzrost liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców. Prognoza

liczby ludności opracowana przez GUS do 2050 r. zakłada, że tempo spadku liczby mieszkańców

Kielc będzie rosnąć.

W 2016 r. następowały korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną miesz-

kańców Kielc. Utrzymała się tendencja wzrostowa przeciętnego wynagrodzenia w sektorze

przedsiębiorstw, w stosunku do 2015 r. – wzrost wyniósł 3,2%. Przeciętne wynagrodzenie

w Kielcach było niższe od średniej krajowej o 13,4%. Stopa bezrobocia rejestrowanego spadła

o 1,1 p.p. do 7,7%, tj. o 0,6 p.p. poniżej wartości wskaźnika dla kraju. Udział osób młodych,

do 34 roku życia, wśród bezrobotnych na koniec 2016 r. wyniósł 35,2% i od 2009 r. systematycz-

nie się zmniejsza.

Pozytywnym sygnałem było zwiększenie na koniec 2016 r. dostępności zakupu powierzchni

mieszkania w średniej cenie transakcyjnej za przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto50,

na rynku pierwotnym do poziomu 0,81 mkw. oraz na rynku wtórnym do poziomu 1,07 mkw.

W 2016 r. poprawiła się także dostępność złotowego kredytu mieszkaniowego dla mieszkańca

Kielc, wynikająca ze wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw. Liczba

nowo zawartych umów kredytowych oraz ich wartość zmniejszyła się w odniesieniu do po-

przedniego roku.

Największe zagrożenie dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Kielcach stanowią nieko-

rzystne prognozy demograficzne oraz niski poziom wynagrodzeń.


W 2016 r. utrzymany został trend wzrostowy zasobu mieszkaniowego zarówno w ujęciu nomi-

nalnym, jak i w przeliczeniu na 1000 mieszkańców (wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań

z 419 do 423). Do użytku oddano jednak o 19,9% mniej nowych mieszkań niż w 2015 r. Przeciętna

50 Przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w mieście wojewódzkim - Kielcach.

Kielce


123

wielkość mieszkania w zasobie wyniosła 58,6 mkw. Wzrost zasobu mieszkaniowego przełożył

się na wzrost przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkania w zasobie przypadającej na 1 osobę,

która wynosi 24,8 mkw. tj. o 0,3 mkw. więcej niż w 2015 r. W 2016 r. w porównaniu z rokiem

poprzednim odnotowano wzrost liczby nowych pozwoleń na budowę oraz mieszkań, których

budowę rozpoczęto.



Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym wykazywały tendencję spadkową przez

cały 2016 r. Ceny ofertowe na koniec roku były o 4,1% niższe od obserwowanych na koniec

2015 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań w 2016 r. w ujęciu r/r spadły na początku roku, na-

stępnie wzrosły i ponownie spadły na koniec roku o 1,3%. Średnia cena ofertowa mkw.

w IV kw. 2016 r. wynosiła 4679 zł, natomiast średnia cena transakcyjna mkw. 4559 zł. Średnia

cena ofertowa w IV kw. 2016 r. była nieznacznie wyższa od średniej ceny transakcyjnej (o 2,6%).

Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Kielc

w IV kw. 2016 r. wynosiła 4750 zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż średnia cena

transakcyjna na rynku pierwotnym.

Na koniec 2016 r. mieszkania dwupokojowe stanowiły 49% oferowanych mieszkań

a w przypadku transakcji stanowiły 51% Natomiast mieszkania o powierzchni 40 – 60 mkw. od-

notowały 47% udział ofertowy i 45% udział transakcyjny.

Koszt budowy mieszkania w IV kw. 2016 r. utrzymywał się na poziomie zbliżonym

do analogicznego okresu poprzedniego roku. Szacunkowy koszt ziemi pod budownictwo wielo-

rodzinne wraz z zagospodarowaniem terenu w IV kw. 2015 r. wynosił ok. 440 zł i w porównaniu

z IV kw. 2015 r. wzrósł o 27,9%.

Pośród budujących mieszkania na rynku pierwotnym nadal najbardziej zaangażowane były fir-

my deweloperskie, których udział w 2016 r., w liczbie mieszkań oddanych do użytkowania wy-

niósł 64%, mieszkań których budowę rozpoczęto – 60%, a w przypadku wydanych pozwoleń na

budowę mieszkań –60%.


W 2016 r. na rynku wtórnym zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne w porównaniu

z poprzednim rokiem wykazywały tendencję spadkową. Średnie ceny mieszkań będących

w ofercie sprzedaży na koniec roku były o 0,7% niższe od notowanych na koniec 2015 r. Skala

spadków była jednak stosunkowo niewielka i nie przekraczała 1% w kolejnych kwartałach

2016 r. Średnie ceny sprzedanych mieszkań były niższe na koniec roku o 3,7%. Średnia cena ofer-

towa w IV kw. 2016 r. wyniosła 4008 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna –

3456 zł/mkw. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2016 r. była wyższa od średniej ceny transakcyjnej

aż o 16,0%, co wskazuje na znaczną rozbieżność oczekiwań sprzedających i kupujących mieszka-

nia na rynku wtórnym. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM

Kielce


dla Kielc wynosiła w IV kw. 2016 r. 3886 zł/mkw. i została ustalona na poziomie wyższym niż

średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym.

Na rynku wtórnym w strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży na koniec 2016 r.

w porównaniu do końca 2015 r., dalej przeważają mieszkania o powierzchni 40 –60 mkw. (49%)

oraz dwupokojowe (41%). Przedmiotem transakcji sprzedaży były najczęściej mieszkania

o powierzchni 40–60 mkw. (42%) oraz mieszkania dwupokojowe (49%).

Kieleckie średnie stawki najmu w IV kwartale 2016 r. wyniosły 23,1 zł/mkw. i ukształtowały się

na poziomie wyższym niż w analogicznym kwartale 2015 r. – 21,4 zł/mkw.


Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego według stanu na koniec 2016 r. obowiązywał

na 17,6% ogólnej powierzchni miasta, co stanowi wzrost o 0,1 p.p. w stosunku do 2015 r. Proce-

durami związanymi ze sporządzaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

wg stanu na koniec 2016 r. objęte zostało ponadto 8,6% powierzchni miasta, tj. o 0,7 p.p. więcej

niż na koniec 2015 r.


Na kieleckim rynku nieruchomości komercyjnych na koniec 2016 r., w porównaniu do końca

2015 r. nie odnotowano znaczących zmian. Sukcesywnie powstają nowe nieduże budynki biuro-

we i handlowe. Charakterystyczną cechą jest wielofunkcyjność powstających obiektów, co po-

zwala na elastyczne dostosowywanie się do oczekiwań klientów. W centrum miasta przy głów-

nych ulicach handlowych możemy zaobserwować wzrost stopy pustostanów oraz prawdopo-

dobną zmianę funkcji z handlowej na rekreacyjną.


Średnia ofertowa stawka czynszu za nieruchomości biurowe na koniec 2016 r. kształtowała się na

poziomie 37,6 zł/mkw./m-c dla klasy B oraz 22,2 zł/mkw./m-c dla klasy C.

Średnia stawka czynszu w wiodących centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec

2016 r., w lokalach handlowych o powierzchni co najmniej 100 mkw. z kategorii moda i dodatki,

wyniosła 23,5 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji z tych umów kształtowały się

na poziomie 32,5 zł/mkw./m-c. W analizowanym okresie obserwujemy niewielki spadek, zarów-

no średniej stawki czynszu, jaki i kosztów eksploatacji. Średnia długość kontraktów najmu dla

transakcji utrzymała się na zbliżonym poziomie tj. 8,2 roku.

Średnia ofertowa stawka czynszu najmu na koniec 2016 r. w przypadku pozostałych lokali han-

dlowo-usługowych w Kielcach wyniosła 44,1 zł/mkw./m-c, a średnia wysokość kosztów eksploa-

tacji dla ofert – 10,3 zł/mkw./m-c. W tej kategorii znajdują się lokale handlowo–usługowe położo-

ne na parterze przy głównych ulicach handlowych lub na osiedlach mieszkaniowych.

Kielce


125



Tabela 4.1. Czynniki demograficzne w Kielcach

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.


Kielc (w tys. osób)

Wykres 4.2. Relacje demograficzne w Kielcach (na 1000

ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.

Tabela 4.2. Gospodarstwa domowe w Kielcach


Tabela 4.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Kielcach


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 201815 64 -699 -635 1037 0,3 -3,5 5,1

2012 200938 -78 -687 -877 1008 -0,4 -3,4 5,0

2013 199870 -265 -875 -1068 863 -1,3 -4,4 4,3

2014 198857 -223 -579 -1013 863 -1,1 -2,9 4,3

2015 198046 -336 -652 -811 859 -1,7 -3,3 4,3

2016 197704 -278 -222 -342 907 -1,4 -1,1 4,6

na 1000 ludności

Wg stanu


130

140

150

160

170

180

190

200

210

220

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 83296 79643 100% 100%

w tym z 1 osobą 25556 21904 31% 28%

w tym z 2 osobami 20237 22983 24% 29%

w tym z 3 osobami 17399 17184 21% 22%

w tym z 4 osobami 13762 11488 17% 14%




Gospodarstwa domoweLiczba Udział (%)


2011 64,5 15,7 19,8

2012 63,7 15,6 20,7

2013 62,8 15,6 21,6

2014 62,0 15,5 22,5

2015 61,1 15,5 23,4

2016 60,2 15,7 24,1


Kielce



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Kielcach

(%; p. oś)


przedsiębiorstw w Kielcach (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach.


wynagrodzenie w Kielcach (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Kielcach (krotność przec.

mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach.


kredycie złotowym w Kielcach (mkw.)


wych w Kielcach (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

25

35

45

55

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Kielce

Polska


2 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Kielce Polska

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


70

75

80

85

90

95

100

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Kielce


127



Tabela 4.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Kielcach

Źródło: Urząd Statystyczny w Kielcach, rok 2016 – szacunek O/O NBP w Kielcach.

Tabela 4.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Kielcach

Źródło: 1, 2, 5 szacunki NBP O/O w Kielcach; 3 Izba Notarialna w Krakowie; 4 MIiB-CRRM; 6 Urząd Statystyczny

w Kielcach.

Uwaga: liczba spółdzielni mieszkaniowych została zaktualizowana w oparciu o dane z KRS.

Tabela 4.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Kielcach

Źródło: Izba Administracji Skarbowej w Kielcach.

Tabela 4.7. Budownictwo mieszkaniowe w Kielcach





- łączna (tys. m kw.) 4618 4670 4717 4796 4853 4906

- przeciętna (m kw.) 58,2 58,4 58,5 58,5 58,5 58,6

-na osobę (m kw.) 22,9 23,2 23,6 24,1 24,5 24,8







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 43 45 47 43 43 44






2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 1 516 1 784 2273 1405 1282 1332

Wartość w mln zł 295,62 340,69 439,36 261,33 247,50 253,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 1419 1195 1030 669 711 1617

- indywidualne 249 174 124 103 146 360


Ogółem, w tym: 792 977 876 907 766 892

- indywidualne 134 141 181 323 99 343


Ogółem, w tym: 876 810 666 1377 943 755

- indywidualne 204 344 232 298 160 169

- spółdzielcze 139 0 0 457 102 98



- komunalne 17 0 23 23 28 6




Kielce


Tabela 4.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Kielcach


Tabela 4.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Kielcach

Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 876 810 666 1377 943 755

- ogółem pow. użytk. (tys. m 68,0 60,2 52,0 81,6 58,5 53,8

- na 1000 ludności 4,3 4,0 3,3 6,9 4,8 3,8

- na 1000 zaw. małżeństw 845 804 772 1595,6 1098 832

- różnica ogółem 161 198 197 -514 -84 152

- na 1000 ludności 0,8 1,0 1,0 -2,6 -0,4 0,8


oddanego (m kw.) 77,6 74,3 78,0 59,3 62,0 71,2


Przeciętna liczba izb w

mieszkaniu oddanym 3,7 3,3 3,3 3,0 3,0 3,3




Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4907 4790 4678 4285 4143 . 22,7

II 2011 4954 4967 4622 4427 4236 26,7 23,2

III 2011 4867 4804 4436 4201 4153 16,5 26,9

IV 2011 4876 4768 4536 4239 4107 28,1 24,9

I 2012 4982 4663 4510 4218 4171 26,1 23,8

II 2012 5071 4944 4545 3941 4061 26,1 22,2

III 2012 5219 5161 4464 3987 4046 24,2 23,5

IV 2012 5110 4516 4469 3829 3891 24,2 23,8

I 2013 5061 4647 4367 3691 3927 24,2 21,8

II 2013 5075 4646 4338 3707 3861 22,8 22,0

III 2013 4884 4718 4330 3933 4031 29,7 20,2

IV 2013 4882 4651 4215 3909 4075 21,7 22,3

I 2014 4852 4587 4215 3870 4061 22,0 20,8

II 2014 4878 4623 4186 3739 3903 23,3 20,4

III 2014 4767 4578 4174 3868 4078 29,0 21,0

IV 2014 4750 4602 4148 3703 3925 24,0 21,7

I 2015 4856 4736 4053 3663 3961 20,4 21,2

II 2015 4844 4507 4029 3717 3955 22,7 21,6

III 2015 4783 4549 4067 3684 3924 22,3 19,2

IV 2015 4878 4620 4035 3589 3888 21,2 21,6

I 2016 4838 4710 4026 3607 4048 22,3 18,6

II 2016 4833 4685 4004 3558 4018 23,1 19,4

III 2016 4686 4581 4058 3620 4081 22,9 19,7

IV 2016 4679 4559 4008 3456 3994 25,1 21,2

I 2017 4677 4614 4091 3502 4005 23,5 22,5

Notowanie


Kielce


129


Tabela 4.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Kielcach



Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 99,1 99,7 99,4 101,5 99,4 99,0 99,8 101,6 105,8 100,4

II 2011 101,0 103,7 98,8 103,3 102,2 100,1 102,8 102,6 104,7 101,5

III 2011 98,2 96,7 96,0 94,9 98,0 98,4 106,2 95,9 102,1 100,0

IV 2011 100,2 99,3 102,2 100,9 98,9 98,5 99,3 96,4 100,4 98,5

I 2012 102,2 97,8 99,4 99,5 101,6 101,5 97,3 96,4 98,4 100,7

II 2012 101,8 106,0 100,8 93,4 97,4 102,4 99,5 98,3 89,0 95,9

III 2012 102,9 104,4 98,2 101,2 99,6 107,2 107,4 100,6 94,9 97,4

IV 2012 97,9 87,5 100,1 96,0 96,2 104,8 94,7 98,5 90,3 94,7

I 2013 99,0 102,9 97,7 96,4 100,9 101,6 99,7 96,8 87,5 94,1

II 2013 100,3 100,0 99,3 100,4 98,3 100,1 94,0 95,4 94,1 95,1

III 2013 96,2 101,5 99,8 106,1 104,4 93,6 91,4 97,0 98,7 99,6

IV 2013 100,0 98,6 97,4 99,4 101,1 95,5 103,0 94,3 102,1 104,7

I 2014 99,4 98,6 100,0 99,0 99,7 95,9 98,7 96,5 104,8 103,4

II 2014 100,5 100,8 99,3 96,6 96,1 96,1 99,5 96,5 100,9 101,1

III 2014 97,7 99,0 99,7 103,4 104,5 97,6 97,0 96,4 98,3 101,2

IV 2014 99,6 100,5 99,4 95,8 96,2 97,3 98,9 98,4 94,7 96,3

I 2015 102,2 102,9 97,7 98,9 100,9 100,1 103,2 96,2 94,7 97,5

II 2015 99,8 95,2 99,4 101,5 99,8 99,3 97,5 96,2 99,4 101,3

III 2015 98,7 100,9 100,9 99,1 99,2 100,3 99,4 97,4 95,3 96,2

IV 2015 102,0 101,6 99,2 97,4 99,1 102,7 100,4 97,3 96,9 99,0

I 2016 99,2 102,0 99,8 100,5 104,1 99,6 99,5 99,3 98,5 102,2

II 2016 99,9 99,5 99,5 98,7 99,3 99,8 104,0 99,4 95,7 101,6

III 2016 97,0 97,8 101,4 101,7 101,6 98,0 100,7 99,8 98,3 104,0

IV 2016 99,9 99,5 98,8 95,5 97,9 95,9 98,7 99,3 96,3 102,7

I 2017 99,9 101,2 102,1 101,3 100,3 96,7 98,0 101,6 97,1 99,0

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Kielce



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO





50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Kielcach. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Kielcach.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

-1

0

1

1

2

2

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Kielce


131



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana limit RNS

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana hedoniczna limit RNS

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Kielce



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Kielce


133


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)





mieszkania na RW w Kielcach (liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Kraków


5. Kraków



W 2016 r. w Krakowie liczba ludności zwiększyła się o 0,6% w porównaniu do poprzedniego

roku, pomimo spadku salda migracji. Znaczący wpływ na wzrost liczby mieszkańców miał do-

datni przyrost naturalny, który uwzględniając ostatnie lata, osiągnął rekordowy poziom. Odno-

towano również zwiększenie liczby zawieranych małżeństw (o 7,9%). Niekorzystnym zjawi-

skiem jest obserwowany od kilku lat spadek populacji osób w wieku produkcyjnym (o 0,9 p.p.)

na rzecz wzrostu udziału osób w wieku poprodukcyjnym (o 0,6 p.p.). Nieznacznie wzrósł udział

osób w wieku przedprodukcyjnym (o 0,3 p.p.).

Wskaźniki ekonomiczne w Krakowie były korzystne. Stopa bezrobocia spadła o 0,8 p.p.

do poziomu 3,6%. Zmniejszył się udział osób młodych, do 34 r.ż., w ogóle bezrobotnych. Prze-

ciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,4% (r/r) i wyniosło 4606 zł.

W 2016 r. w Krakowie w skali roku wzrósł zarówno wolumen nowo udzielonych kredytów

mieszkaniowych (o 5,6%), jak i ich liczba (o 3,5%).


Na koniec 2016 r. zasób mieszkaniowy wyniósł 369,3 tys. mieszkań i zwiększył się o 2,6%

w porównaniu do poprzedniego roku. Wskaźnik określający liczbę mieszkań

na 1000 mieszkańców wzrósł do 483. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań nie zmieniła

się. Powierzchnia użytkowa mieszkania przypadająca na osobę wynosiła 27,9 mkw.,

tj. o 0,6 mkw. więcej niż w 2015 r.



Średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w 2016 r. pozostawały na stabilnym poziomie.

Wyższa od przeciętnej dynamika cen mkw. transakcji r/r w I oraz II kw. była w dużym stopniu

rezultatem niskiej bazy z 2015 r. W IV kw. 2016 r. średnia cena ofertowa wyniosła 6711 zł/mkw.

(wzrost w ujęciu r/r o 2,9%), zaś transakcyjna 6451 zł/mkw. (wzrost o 1,5% r/r).

W 2016 r. limit cenowy w ramach programu MDM# dla Krakowa poddany został dwukrotnie

drobnym korektom i na koniec roku na rynku pierwotnym wynosił 5247,55 zł/mkw. Lokale do-

stępne w programie MDM w IV kw. 2016 r., stanowiły 5,9% ogółu oferowanych mieszkań51 (sza-

cunek na podstawie bazy BaRN#).

51 Zgodnie z komunikatami BGK z dn. 15.03.2016 r. oraz 5.07.2016 r.; jest to wskaźnik policzony przy założeniu, iż

budynek będzie oddany w 2018 r.

Kraków


135

W dalszym ciągu najpopularniejszy segment na rynku pierwotnym stanowiły mieszkania

o powierzchni 40 – 60 mkw. (odpowiednio 54,2% ofert oraz 48,9% transakcji w 2016 r.; uśrednio-

na wielkość dla czterech kwartałów na podstawie bazy BaRN). Klasyfikując mieszkania pod

względem liczby pokoi, nadal przeważały mieszkania dwupokojowe z udziałem 44,5% wśród

ofert i 47,2% wśród transakcji. W roku 2016 o 0,3 mkw. zmniejszyła się przeciętna powierzchnia

mieszkania (przeznaczonego na sprzedaż lub wynajem) oddanego do użytku i wyniosła

52,1 mkw.52

Szacunkowa struktura ceny netto mkw. mieszkania deweloperskiego w 2016 r. nie uległa istot-

nym zmianom. Największy udział w cenie mkw. w dalszym ciągu stanowił koszt budowy (śred-

nio w kwartale 47,2%).

Na rynku gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną

i mieszkaniowo–usługową niemal 50% wartości całkowitego obrotu dotyczyło nieruchomości

zlokalizowanych na terenie Podgórza. Najwyższą średnią cenę odnotowano w Śródmieściu –

2260 zł/mkw., najniższą zaś w Nowej Hucie – 850 zł/mkw.53

W IV kw. 2016 r. w projektach deweloperskich w budownictwie wielorodzinnym w sprzedaży

było 10895 mieszkań, z czego 18,2% stanowiły mieszkania oddane do użytkowania (wskaźnik ten

obniżył się w relacji r/r o 5,7 p.p.).

W 2016 r. oddano do użytkowania 7972 mieszkania przeznaczone na sprzedaż lub wynajem.

W odniesieniu do 2015 był to wzrost o 44,4%. Wyższą wartość zanotowano jedynie w 2009 roku,

kiedy to oddano 9570 mieszkań.


W 2016 r. średnie ceny ofertowe mkw. na rynku wtórnym ukształtowały się na niższym pozio-

mie niż w 2015 r. Jednakże od trzeciego kwartału ceny zaczęły stopniowo rosnąć, by najwyższą

wartość odnotować w IV kw. – 6910 zł/mkw. Również średnie ceny transakcyjne mkw. były niż-

sze w 2016 roku względem wartości w analogicznych okresach 2015 roku. Wyjątkiem był

IV kwartał, kiedy odnotowana cena była wyższa o 0,2% od analogicznego okresu rok wcześniej.

Przez cały rok 2016 średnia cena transakcyjna znajdowała się poniżej 6 tys. za mkw.

Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym uległ skróceniu w porównaniu rocznym

i wyniósł 148 dni.

Przedmiotem transakcji w 2016 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni 40-60 mkw. oraz

do 40 mkw., które łącznie stanowiły ponad 80% transakcji (odpowiednio 43% oraz 39%).

W strukturze mieszkań oferowanych do sprzedaży w 2016 r. przeważały mieszkania

o powierzchni 40–60 mkw. (43%).

Średnie stawki najmu w 2016 r. były przeciętnie wyższe niż rok wcześniej, stawki ofertowe wy-

niosły 40,1 zł/mkw./m-c a transakcyjne 33,7 zł/mkw./m-c (wzrost odpowiednio o 2,6% i 9,8%).

52 Źródło: Bank Danych Lokalnych; GUS.

53 Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości – Raport 2016; Urząd Miast Krakowa.

Kraków



W 2016 r. w powiecie wielickim wydano 1975 pozwoleń na budowę mieszkań (wzrost o 63% r/r),

w tym 1068 pozwoleń dotyczyło mieszkań w budownictwie wielorodzinnym. W powiecie kra-

kowskim liczba pozwoleń na budowę mieszkań wzrosła do 1879 (33% r/r) , przy czym 95% z tych

pozwoleń dotyczyło mieszkań w budownictwie jednorodzinnym.

Liczba mieszkań oddanych do użytkowania w 2016 r. w powiecie krakowskim pozostała

na podobnym poziomie jak w roku poprzednim. Natomiast w powiecie wielickim zauważalny

jest wzrost r/r liczby mieszkań oddanych do użytkowania. W obu powiatach liczba mieszkań,

których budowę rozpoczęto w 2016 r. jest mniejsza średnio o ok. 12% niż w 2015 r.54


5.2.1. Biurowe

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na koniec 2016 r. w Krakowie były szaco-

wane na 915,8 tys. mkw., w ciągu roku oddano 149 tys. mkw. w 21 budynkach. Inwestorzy pla-

nują ukończyć w 2017 roku ok. 225 tys. mkw. powierzchni, co stanowi ponad 80% powierzchni

biurowej w budowie. Na koniec 2016 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 7,2%, wzrost o 3,5 p.p.

(r/r). W 2016 r. najemcy wynajęli ok. 188 tys. mkw. powierzchni biurowych. Spośród podpisa-

nych umów najmu, 47% całkowitego wolumenu stanowiły umowy na powierzchnie w trakcie

budowy (pre-let#)55. Wysokość czynszów kształtowała się w przedziale 13-14,5 euro/mkw./m-c w

obiektach klasy A, zaś 10–12 euro/mkw./m-c w obiektach klasy B .

5.2.2. Handlowe

Całkowity zasób powierzchni handlowej na koniec 2016 r. wyniósł 570 tys. mkw. W 2016 r. nie

oddano do użytku żadnego nowego obiektu handlowego. Zgodnie z planami, w 2017 r. ukoń-

czony powinien zostać obiekt zwiększający zasób powierzchni handlowej na terenie miasta

o 41 tys. mkw. Na koniec 2016 r. współczynnik nasycenia powierzchnią handlową osiągnął po-

ziom 547 mkw./1000 mieszkańców. Współczynnik powierzchni niewynajętej obniżył się

o 1,1 p.p., do 2,6%. Wysokość czynszu pozostawała stabilna w przedziale 40-50 euro/mkw./m-c

za lokale typu prime#, znajdujące się w centrach handlowych56.

5.2.3. Magazynowe

Całkowite zasoby powierzchni magazynowej wyniosły 260,8 tys. mkw. W ubiegłym roku oddano

do użytkowania trzy hale magazynowe o łącznej powierzchni 48,2 tys. mkw. W budowie

są obiekty o łącznej powierzchni 23,9 tys. mkw. W 2016 r. zawarto umowy na ok. 83,2 tys. mkw.

W strukturze zawieranych umów przeważały umowy nowe (68%). Głównymi najemcami

są podmioty z branży budowlanej, motoryzacyjnej i lekkiej produkcji. Stawki czynszu oscylują

w przedziale 2,8 – 4,5 euro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wzrósł znacząco z niskiego po-

54 Źródło: Bank Danych Lokalnych; GUS.

55 Źródło: Colliers International, „Market Insights | Raport roczny”, 2017

56 Źródło: Krakowski Rynek Nieruchomości – Raport 2016; Urząd Miasta Krakowa.

Kraków


137

ziomu – ok. 2% do ok. 9,9%. Większość z niewynajętych powierzchni znajduje się w nowo wy-

budowanych obiektach57.


Na koniec 2016 r. wysokość średniego czynszu transakcyjnego w biurowcach klasy A wyniosła

13,7 euro/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B – 46,1 zł/mkw./m-c dla czynszów notowanych

w złotych i 12,2 euro/mkw./m-c dla czynszów notowanych w euro. Średnia wysokość kosztów

eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 16,6 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A oraz

13,1 zł/mkw./m-c w biurowcach klasy B. Przeciętna długość kontraktu wynosiła 5 lat i 6 miesięcy

w biurowcach klasy A, zaś w biurowcach klasy B – 2 lata i 8 miesięcy.

Na koniec 2016 r. średni czynsz najmu w centrach handlowych wyniósł 37,3 euro/mkw./m-c

dla czynszów notowanych w euro i 150,4 zł/mkw./m-c dla czynszów notowanych w złotych.

Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych kształtowała się na poziomie 28,3 zł/mkw./m-c.

Przeciętny okres na jaki zawierano kontrakt wynosił 6 lat i 8 miesięcy.



57 Źródło: Colliers International, „Market Insights | Raport roczny”, 2017

Tabela 5.1. Czynniki demograficzne w Krakowie

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.


Krakowa (w tys. osób)

Wykres 51.2. Relacje demograficzne w Krakowie (na

1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.

Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 759137 422 975 1397 3732 0,6 1,3 4,9

2012 758334 9 738 747 3447 0,01 1,0 4,5

2013 758992 199 1009 1208 3266 0,3 1,3 4,3

2014 761873 488 1531 2019 3516 0,6 2,0 4,6

2015 761069 415 1880 2295 3766 0,5 2,5 4,9

2016 765320 1665 1486 3151 4062 2,2 1,9 5,3

na 1000 ludności

Wg stanu


735

740

745

750

755

760

765

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2025

2030

2035

-2,0

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

7,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


Kraków


Tabela 5.2. Gospodarstwa domowe w Krakowie


Tabela 5.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Krakowie



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Krakowie

(%; p. oś)


przedsiębiorstw w Krakowie (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: Urząd Statystyczny w Krakowie.


wynagrodzenie w Krakowie (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Krakowie (krotność przec.

mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie.

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 306874 320926 100% 100%

w tym z 1 osobą 107727 112782 35% 35%

w tym z 2 osobami 74198 87607 24% 27%

w tym z 3 osobami 59532 59497 19% 19%

w tym z 4 osobami 44415 39999 14% 12%






2011 64,7 15,4 19,9

2012 64,1 15,4 20,5

2013 63,4 15,6 21,0

2014 62,8 15,7 21,5

2015 62,0 15,9 22,1

2016 61,1 16,2 22,7


15

20

25

30

35

40

45

50

55

2468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Kraków

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 5004 700

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Kraków Polska

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


75

80

85

90

95

100

105

110

115

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Kraków


139




kredycie złotowym w Krakowie (mkw.)


wych w Krakowie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


Tabela 5.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Krakowie


Tabela 5.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Krakowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 5.6. Transakcje na wtórnym rynku mieszkaniowym w Krakowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Krakowie, na podstawie "Krakowski Rynek Nieruchomości 2016", Wydział Rozwo-

ju Miasta Urzędu Miasta Krakowa (wielkości oszacowane na podstawie niepełnych danych za 2016r.).

30,0

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0IV

2006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


- mieszkania ogółem 332 811 339 449 346 414 353 610 359 944 369 307


- łączna (tys. m kw.) 19124 19541 19984 20401 20783 21321

- przeciętna (m kw.) 57,5 57,6 57,7 57,7 57,7 57,7

-na osobę (m kw.) 25,2 25,8 26,3 26,8 27,3 27,9







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 154 120 137 135 162 150

2 Pośrednicy 1181 1258 1334 771 1007 1151


4 Rzeczoznawcy majątkowi 209 221 234 242 255 262



2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 3500 3180 3420 3180 4040 3350

Wartość w mln zł 1070,00 950,00 963,00 910,00 1175,00 983,00

Kraków


Tabela 5.7. Budownictwo mieszkaniowe w Krakowie


Tabela 5.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Krakowie


2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 8620 8466 7541 5591 8259 9646

- indywidualne 494 472 508 474 624 615


Ogółem, w tym: 9423 9021 8650 9266 10942 8054

- indywidualne 1056 874 874 1449 1233 820


Ogółem, w tym: 4852 6824 7019 7346 6455 9363

- indywidualne 1048 1097 989 1127 929 1229







2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 4852 6824 7019 7346 6455 9363


- na 1000 ludności 6,4 9,0 9,2 9,6 8,5 12,2

- na 1000 zaw. małżeństw 1300 1980 2149 2089 1714 2305

- różnica ogółem -1120 -3377 -3753 -3830 -2689 -5301

- na 1000 ludności -1,5 -4,5 -4,9 -5,0 -3,5 -6,9


oddanego (m kw.) 66,8 63,1 63,4 59,8 59,5 57,5



oddanym 2,9 2,8 2,8 2,7 2,7 2,6




Kraków


141

Tabela 5.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Krakowie

Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie.

Tabela 5.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Krakowie


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 7517 6886 7206 6394 5620 28,1 31,8

II 2011 7209 7082 7246 6478 5790 31,0 28,6

III 2011 7061 6958 6949 6369 5697 25,7 29,6

IV 2011 7039 6711 6989 6224 5673 32,0 30,1

I 2012 7112 6637 6776 6489 5796 35,2 31,1

II 2012 7087 6614 6724 6011 5672 35,2 25,8

III 2012 6893 6711 6617 6096 5763 35,3 29,7

IV 2012 6671 6210 6648 6115 5707 35,3 29,2

I 2013 6305 5847 6644 5931 5831 37,0 26,6

II 2013 6026 5874 6489 5680 5614 34,7 28,7

III 2013 5989 5847 6585 5884 5760 34,7 31,4

IV 2013 6122 5782 6537 5827 5747 35,2 27,8

I 2014 6472 6000 6754 5731 6051 35,1 28,1

II 2014 6434 6172 6682 5937 5646 34,6 28,5

III 2014 6214 5970 6644 5930 5759 36,3 26,6

IV 2014 6491 5722 6860 5834 5767 34,2 30,9

I 2015 6565 5861 7030 6197 5699 38,7 29,1

II 2015 6720 5896 6978 6157 6353 36,4 26,6

III 2015 6658 6312 6948 6095 5649 37,6 31,5

IV 2015 6525 6357 6795 5939 5799 40,3 34,4

I 2016 6524 6239 6827 5884 5636 40,7 27,7

II 2016 6670 6343 6756 5740 5593 40,8 36,2

III 2016 6526 6298 6837 5820 5641 39,9 35,0

IV 2016 6711 6451 6910 5951 5558 40,4 30,2

I 2017 6619 6373 6859 5979 5365 42,6 31,1

Notowanie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 99,4 101,4 103,5 101,8 95,0 99,0 98,6 104,2 103,4 87,6

II 2011 95,9 102,8 100,6 101,3 103,0 95,4 102,3 104,5 105,9 93,7

III 2011 97,9 98,2 95,9 98,3 98,4 93,8 101,8 100,6 101,2 98,4

IV 2011 99,7 96,5 100,6 97,7 99,6 93,1 98,9 100,4 99,0 95,9

I 2012 101,0 98,9 96,9 104,3 102,2 94,6 96,4 94,0 101,5 103,1

II 2012 99,6 99,7 99,2 92,6 97,9 98,2 93,4 92,8 92,8 98,0

III 2012 97,3 101,4 98,4 101,4 101,6 97,6 96,4 95,2 95,7 101,2

IV 2012 98,3 95,6 100,5 100,3 99,0 96,2 95,6 95,1 98,3 100,6

I 2013 93,9 92,4 99,9 97,0 102,2 89,5 89,3 98,1 91,4 100,6

II 2013 98,5 106,3 97,7 95,8 96,3 88,5 95,2 96,5 94,5 99,0

III 2013 96,9 93,6 101,5 103,6 102,6 88,1 87,9 99,5 96,5 100,0

IV 2013 100,8 98,1 99,3 99,0 99,8 90,4 90,1 98,3 95,3 100,7

I 2014 105,7 103,8 103,3 98,3 105,3 101,7 101,2 101,7 96,6 103,8

II 2014 99,4 102,9 98,9 103,6 93,3 102,7 98,0 103,0 104,5 100,6

III 2014 96,6 96,7 99,4 99,9 102,0 102,4 101,3 100,9 100,8 100,0

IV 2014 104,5 95,8 103,3 98,4 100,1 106,0 99,0 104,9 100,1 100,3

I 2015 101,1 102,4 102,5 106,2 98,8 101,4 97,7 104,1 108,1 94,2

II 2015 102,4 100,6 99,3 99,4 111,5 104,5 95,5 104,4 103,7 112,5

III 2015 99,1 107,0 99,6 99,0 88,9 107,1 105,7 104,6 102,8 98,1

IV 2015 98,0 100,7 97,8 97,4 102,7 100,5 111,1 99,0 101,8 100,6

I 2016 100,0 98,1 100,5 99,1 97,2 99,4 106,5 97,1 95,0 98,9

II 2016 102,2 101,7 99,0 97,6 99,2 99,3 107,6 96,8 93,2 88,0

III 2016 97,8 99,3 101,2 101,4 100,9 98,0 99,8 98,4 95,5 99,8

IV 2016 102,8 102,4 101,1 102,3 98,5 102,9 101,5 101,7 100,2 95,9

I 2017 98,6 98,8 99,3 100,5 96,5 101,5 102,1 100,5 101,6 95,2

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



Kraków




Cena maks. przedstawiona na prawej osi;





użytkowej RPO


użytkowej RPT

Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie.


RPO



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Kraków


143




50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Krakowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Krakowie.


(zł/mkw.)


Wykres 5.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., maksy-

malna p. oś)

Wykres 5.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., maksy-

malna p. oś)





-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-6

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




2 000

7 000

12 000

17 000

22 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


limit RNS maksymalna

2 000

7 000

12 000

17 000

22 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


hedoniczna limit RNS maksymalna

Kraków



użytkowej RWO


użytkowej RWT



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób w

2002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Kraków


145


(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)




4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

Kraków



kania na RW w Krakowie (liczba dni)


40

60

80

100

120

140

160

180

200

220

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Lublin


147

6. Lublin



W 2016 r. w Lublinie wskaźniki demograficzne uległy poprawie. Odnotowano nieznaczny spa-

dek liczby ludności (w porównaniu do 2015 r. – o ok. 0,1%, do 2002 r. – o ok. 5%) przy jednocze-

snej, znacznej poprawie ujemnego wskaźnika salda migracji. Wzrosła liczba zawieranych mał-

żeństw. Utrzymują się niekorzystne zmiany w strukturze wiekowej ludności – systematycznie

zmniejsza się udział ludności w wieku produkcyjnym, zwiększa w wieku poprodukcyjnym, nie-

znacznie wzrasta udział w wieku przedprodukcyjnym.

W 2016 r. poprawiła się sytuacja ekonomiczna gospodarstw domowych w Lublinie. Przeciętne

wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 5,5% (r/r) i było niższe od średniej krajo-

wej o 3,6%, zaś stopa bezrobocia rejestrowanego (r/r) spadła do poziomu 7,2% (kraj 8,3%). Syste-

matyczne obniża się udział ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec

2016 r. wskaźnik wyniósł 37,3%, kraj 41,1%). Wzrost wynagrodzeń przy nieznacznym wzroście

średnich cen transakcyjnych na obu rynkach złożył się na zwiększenie dostępności mkw. miesz-

kania. W IV kw. 2016 r. na rynku pierwotnym za przeciętne wynagrodzenie można było kupić

0,79 mkw. mieszkania, na rynku wtórnym 0,88 mkw.

W 2016 r. w porównaniu z poprzednim rokiem wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych

wzrosła o 4,4% (537,6 mln zł). Od uruchomienia programu MDM# w 2014 r. łączna wartość wy-

płaconego wsparcia na rynku pierwotnym i wtórnym w ramach tego programu w Lublinie wy-

nosiła 138,61 mln zł, w tym na rynku wtórnym 19,91 mln zł.


W 2016 r. zasób mieszkaniowy powiększył się o 2298 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę

mieszkań na 1000 mieszkańców wynosił 433 mieszkania. Przeciętna powierzchnia użytkowa

mieszkania oscylowała wokół 60 mkw. Powierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosiła

26,4 mkw., tj. o 0,41 mkw. więcej niż w 2015 r.



W 2016 r. w Lublinie średnia cena mkw., zarówno ofertowa i transakcyjna, w porównaniu z po-

przednim rokiem wykazywały nieznaczną tendencję zwyżkową. Średnie ofertowe ceny mkw.

wyniosły 5202 zł (były wyższe o 0,06%, r/r), zaś transakcyjne – 5212 zł (wzrost o 6,1%).

W IV kw. 2016 r. inwestycje mieszkaniowe prowadzone były m.in. w dzielnicach: Czuby (ok.

16% ofert i ok. 21% zawartych transakcji), Dziesiąta (ok. 15% i ok. 10%), Węglin (ok. 13% i ok.

11%) oraz w Śródmieściu (ok. 9% i ok. 5%). W badanym okresie w strukturze ofert i transakcji

przeważały głównie mieszkania o powierzchni użytkowej od 40 do 60 mkw. (po ok. 48%)

oraz trzypokojowe (po ok. 41%). Średnia użytkowa powierzchnia oferowanych mieszkań

Lublin


w 2016 r. wynosiła ok. 57 mkw., zaś nabywanych – ok. 54 mkw. Deweloperzy elastycznie reago-

wali na sytuację na rynku i dostosowywali swoją ofertę do oczekiwań nabywców zarówno

pod względem powierzchni użytkowej, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych.

Wzrosła liczba mieszkań mieszczących się w limicie dopłat w ramach programu MDM#58.

W przypadku ofert z ok. 25% w I kw. 2016 r. do ok. 35% w IV kw. 2016 r., w przypadku transakcji

z ok. 23% do ok. 27%59.

W 2016 r. w Lublinie w porównaniu z 2015 r. oddano do użytkowania o 25,2% więcej mieszkań,

w tym mieszkań deweloperskich więcej o 38,7%. Jednocześnie, w tym okresie (r/r) spadła liczba

rozpoczętych budów o 32,1% oraz liczba wydanych pozwoleń na budowę o 13,5%.


Średnie ofertowe ceny mkw. na rynku wtórnym w 2016 r. wykazywały tendencję zwyżkową.

W IV kw. 2016 r. w porównaniu z analogicznym okresem 2015 r., średnie ofertowe ceny mkw.

wynosiły 4980 zł i były wyższe o 1,8%, zaś transakcyjne wynosiły 4680 zł (wzrost o 2,6%).

W IV kw. 2016 r. odchylenie średniej ofertowej ceny mkw. mieszkania od średniej transakcyjnej

ceny mkw. wynosiło 6,4% (w IV kw. 2015 r. odchylenie wynosiło 7,3%).

W odniesieniu do powierzchni użytkowej w 2016 r. największy udział miały mieszkania od 41 do

59 mkw. W IV kw. 2016 r. w przypadku ofert stanowiły one ok. 43%, zaś transakcji – ok. 46%.

Najmniej oferowanych i nabywanych mieszkań miało powierzchnię użytkową powyżej 80 mkw.

(odpowiednio ok. 14% i ok. 6%).

Ze względu na liczbę pokoi największy udział oferowanych i nabywanych mieszkań stanowiły

mieszkania dwu i trzypokojowe. W przypadku ofert stanowiły one odpowiednio ok. 37%

i ok. 38%, zaś transakcji o ok. 48% i ok. 29%. Najmniej oferowanych i nabywanych było mieszkań

jednopokojowych (odpowiednio ok. 8% i ok. 15%) oraz czteropokojowych i większych (ok. 18%

i ok. 8%). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oferowanego na sprzedaż

w IV kw. ub.r. wynosiła 60,0 mkw., a w przypadku transakcji – 49,3 mkw. i w porównaniu do

analogicznego okresu 2015 r. zmalała w przypadku ofert o 2,2 mkw., zaś dla transakcji

o 2,4 mkw.

Największym zainteresowaniem w IV kw. 2016 r. cieszyły się mieszkania w dzielnicach:

Śródmieście (ok. 19% ofert i ok. 18% zawartych transakcji), Czuby (ok. 18% i ok. 22%) oraz

Czechów (ok. 17% i ok. 14%).

Ponadto nadal dużym zainteresowaniem cieszą się mieszkania wybudowane w technologii

tzw. wielkiej płyty, głównie z uwagi na przystępną cenę i lokalizację. Udział sprzedaży tych

mieszkań w całym analizowanym okresie utrzymywał się na wysokim poziomie (od ok. 46%

58 Maksymalna cena mkw. mieszkania na rynku pierwotnym dopuszczonego do programu MDM dla Lublina w IV kw.

2016 r. wynosiła 4850 zł/mkw.

59 Dane na podstawie bazy BaRN

Lublin


149

w I kw. 2016 r. do ok. 54% w IV kw. 2016 r.) przy stabilnej cenie za mkw. kształtującej się

odpowiednio 4228 zł i 4447 zł za mkw.

Z analizy danych zgromadzonych w BaRN wynika, że w IV kw. ub.r. tylko ok. 11% mieszkań

oferowanych na sprzedaż mieściło się w tym limicie60. Najczęściej były to mieszkania

wymagające generalnego remontu lub znajdujące się w mniej atrakcyjnych lokalizacjach.

W przypadku transakcji zawartych w IV kw. 2016 r. mieszkania mieszczące się w limicie

stanowiły ok. 17%.

W IV kw. 2016 r. w Lublinie średnia cena oferowanego mieszkania wynosiła ok. 33 zł za mkw., zaś

w przypadku transakcji – 34 zł/mkw. Zawierane transakcje wynajmu dotyczyły głównie mieszkań

dwupokojowych oraz trzypokojowych (ok. 57% i ok. 36%).


Rozszerzeniem oferty budownictwa mieszkaniowego w Lublinie są inwestycje prowadzone

w gminach ościennych tj. w Świdniku oraz Wólce gdzie ceny mieszkań są znacznie niższe.

W IV kw. 2016 r. w porównaniu z cenami mieszkań w Lublinie, na rynku pierwotnym w Świdni-

ku średnie ceny mkw. mieszkań oferowanych były niższe o ok. 17%, zaś transakcyjne o ok. 9%,

w Wólce odpowiednio o ok. 24% i 23%. Podobnie było na rynku wtórnym w Świdniku średnie

ceny ofertowe mkw. mieszkania były niższe o ok. 11%, zaś transakcyjne niższe o ok. 18%, w Wólce

odpowiednio niższe o ok. 9% i 34%.

W województwie lubelskim trzy miasta: Biała Podlaska, Świdnik i Zamość zadeklarowały bu-

dowę mieszkań w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus61. W Białej Podlaskiej powstaną

3 bloki ze 180 mieszkaniami. W Świdniku plany obejmują wybudowanie sześciu budynków,

tj. ok. 300 mieszkań do 2018 r. Mieszkania będą przeznaczone na wynajem z możliwością nabycia

prawa własności. Średni czynsz najmu w programie Mieszkanie Plus (bez kosztów eksploatacji

i mediów) ma wynosić, w zależności od lokalizacji, od 10 do 20 zł/mkw.


6.2.1. Biurowe

Na koniec 2016 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Lublinie wynosiły

140,4 tys. mkw. W 2016 r. odnotowano niewielki wzrost omawianych zasobów (7,1 tys. mkw.).

Czynsze kształtowały się, podobnie jak na koniec 2015 r., w przedziale 10 – 13 euro/mkw./m-c.

Wskaźnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie i na koniec 2016 r. wyniósł 10,9%.

Obecnie w budowie jest osiem obiektów o powierzchni ok. 70 tys. mkw.62 Dzięki inwestycjom rea-

lizowanym lub planowanym, głównie przez lokalnych deweloperów, podaż powierzchni biurowej

60 Maksymalna cena mkw. mieszkania na rynku wtórnym dopuszczonego do programu MDM dla Lublina

w IV kw. 2016 r. wynosiła 3969 zł/mkw.

61 http://mieszkanieplus.org.pl/lokalizacje-mieszkan-w-programie-mieszkanie-plus/

62 Źródło: Coliers International, “Polska Market Insights Raport roczny 2017“

Lublin


może zwiększyć się w najbliższych latach o ok. 100 tys. mkw. Na rozwój powierzchni biurowej

wpływa m.in. dostęp do wykwalifikowanej kadry oraz poprawa infrastruktury drogowej.

6.2.2. Handlowe

Na koniec 2016 r w Lublinie funkcjonowało 13 centrów handlowych o łącznej powierzchni

ok. 326 tys. mkw. Są to głównie tradycyjne centra handlowe (91% zasobów) oraz jeden park han-

dlowy i centrum wyprzedażowe. W centrach handlowych działało łącznie ponad 1000 sklepów.

Czynsze za powierzchnie w centrach handlowych w Lublinie lekko spadły na skutek wzrostu

konkurencji. Najwyższe czynsze za lokale o powierzchni 100–150 mkw. nowoczesnej powierzch-

ni handlowej kształtowały się w przedziale od 27 do 29 euro/mkw./m-c. Średni współczynnik

pustostanów na koniec 2016 r. wyniósł 5,7% (na koniec 2015 r. – 2,1%).

Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w mkw. na 1000 mieszkańców w 2016 r. wynosił

959 mkw. i był najwyższy wśród miast regionalnych. Obecnie trwa budowa centrum handlowe-

go o powierzchni ok. 60 tys. mkw. Przewidywany termin zakończenia inwestycji to koniec 2017 r.

Po jej ukończeniu wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wzrośnie do 1126 mkw. na

1000 osób.63

6.2.3. Magazynowe

Lublin jest jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Na koniec 2016 r. zasoby

nowoczesnej powierzchni magazynowej w Lublinie wynosiły 93 tys. mkw. Wskaźnik

pustostanów wynosił 9,6%. Czynsze bazowe pozostawały stabilne w okresie 2016 r.

i kształtowały się na poziomie 3,2 – 3,5 euro/mkw.64 Obecnie w budowie znajduje się 6,4 tys.

mkw. nowych powierzchni magazynowych65.


Średnia wysokość czynszów w biurowcach klasy A, notowana w euro na koniec 2016 r., wynosiła

podobnie jak na koniec 2015 r., 11 euro/mkw./m-c, notowana w złotych – 54 zł/mkw./m-c. Śred-

nia wysokość kosztów eksploatacji kształtowała się na poziomie 11 zł/mkw./m-c, przy czynszach

płaconych w euro i 10 zł/mkw./m-c przy czynszach płaconych w złotych. Średnia długość kon-

traktów najmu wynosiła 6 lat. W lokalach o niższym standardzie średni czynsz notowany w zło-

tych wynosił, podobnie jak na koniec 2015 r., 36 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano, podob-

nie jak na koniec 2015 r., średnio na 6 lat.

Na koniec 2016 r. średnia stawka czynszu w centrach handlowych notowana w euro wynosiła

34 euro/mkw./m-c, mniej o ok. 3% w stosunku do końca 2015 r., notowana w złotych–

100 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacyjnych, przy czynszach płaconych w eu-

ro, kształtowała się na poziomie 41 zł/mkw./m-c., o ok. 5% więcej niż na koniec 2015 r. Średnia

63 Źródło: Colliers International, „Nieruchomości handlowe w aglomeracjach I kw. 2017 r.”

64 Źródło: Jones Lang LaSalle, „Rynek nieruchomości magazynowych w 2016 r.”

65 Źródło: Jones Lang LaSalle, „Rynek nieruchomości magazynowych w 2016 r.”

Lublin


151

długość kontraktów najmu wynosiła 4 lata (na koniec 2015 r. –6 lat). Średnia wysokość kosztów

eksploatacyjnych – 6 zł/mkw./m-c. (na koniec 2015 r. – 5 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano śred-

nio na 7 lat(na koniec 2015 r. – 9 lat).



Tabela 6.1. Czynniki demograficzne w Lublinie

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.


Lublina (w tys. osób)

Wykres 6.2. Relacje demograficzne w Lublinie (na

1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.

Tabela 6.2. Gospodarstwa domowe w Lublinie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 348567 208 -1124 -916 1736 0,6 -3,2 5,0

2012 347678 243 -957 -714 1670 0,7 -2,8 4,8

2013 343598 35 -988 -953 1483 0,1 -2,9 4,3

2014 341722 152 -943 -791 1520 0,4 -2,8 4,4

2015 340727 201 -817 -616 1616 0,6 -2,4 4,7

2016 340466 145 -223 -78 1651 0,4 -0,7 4,8

na 1000 ludności

Wg stanu


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 140523 144444 100% 100%

w tym z 1 osobą 45597 46804 32% 32%

w tym z 2 osobami 33364 39682 24% 27%

w tym z 3 osobami 28531 29125 20% 20%

w tym z 4 osobami 22604 19078 16% 13%





Lublin


Tabela 6.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Lublinie



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Lublinie

(%; p. oś)


przedsiębiorstw w Lublinie (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Lublinie.


wynagrodzenie w Lublinie (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Lublinie (krotność przec.

mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie.


2011 65,1 16,2 18,8

2012 64,3 16,2 19,5

2013 63,3 16,3 20,4

2014 62,4 16,4 21,2

2015 61,6 16,5 22,0

2016 60,8 16,6 22,6


15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Lublin

Polska


2 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 200

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Lublin Polska

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Lublin


153




kredycie złotowym w Lublinie (mkw.)


wych w Lublinie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


Tabela 6.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Lublinie


Tabela 6.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Lublinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 6.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Lublinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Lublinie.

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0IV

2006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016




- łączna (tys. m kw.) 8348 8496 8649 8744 8843 8988

- przeciętna (m kw.) 59,7 59,8 59,9 59,99 60 60,1

-na osobę (m kw.) 24,0 24,4 25,2 25,6 26,0 26,4






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 20 30 37 30 40 42






2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 1072 1221 1693 2587 3366 3907

Wartość w mln zł 289,47 316,68 414,77 626,27 838,56 981,54

Lublin


Tabela 6.7. Budownictwo mieszkaniowe w Lublinie


Tabela 6.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Lublinie


2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 2267 2171 1181 1494 3187 2758

- indywidualne 207 235 313 514 851 669


Ogółem, w tym: 1698 1479 1389 1940 3339 2267

- indywidualne 318 324 545 538 701 538


Ogółem, w tym: 1493 2194 2407 1336 1836 2298

- indywidualne 208 523 522 441 660 496

- spółdzielcze 318 411 437 49 0 328



- komunalne 119 0 0 64 0 0




2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 1 493 2194 2407 1336 1836 2298


- na 1000 ludności 4,3 6,3 7,0 3,9 5,4 6,7

- na 1000 zaw. małżeństw 860 1314 1623 878 1136 1392

- różnica ogółem 243 -524 -924 184 -220 -647

- na 1000 ludności 0,7 -1,5 -2,7 0,5 -0,7 -1,9


oddanego (m kw.) 77,6 72,5 63,7 71,2 66,3 63,2

Liczba izb oddanych 5 611 7973 8057 4711 5902 7031


oddanym 3,8 3,6 3,3 3,5 3,2 3,1




Lublin


155

Tabela 6.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Lublinie

Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie.

Tabela 6.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Lublinie


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4993 4896 5161 5019 4975 27,0 23,0

II 2011 5053 4827 5199 4945 5007 28,0 24,0

III 2011 5121 5133 5149 5206 5268 31,0 22,0

IV 2011 5031 4644 5050 4989 4992 30,0 25,0

I 2012 5080 4935 5057 4848 4802 29,0 31,0

II 2012 5134 4906 5076 4805 4779 30,0 31,0

III 2012 5111 4864 5065 4886 4828 29,0 26,0

IV 2012 5043 4699 4995 4588 4521 28,0 30,0

I 2013 5126 4679 4491 4917 4499 29,0 29,0

II 2013 5014 4943 4858 4703 4773 30,0 26,0

III 2013 5140 4770 4935 4273 4310 31,0 29,0

IV 2013 5017 4796 4901 4392 4406 30,0 28,0

I 2014 5009 4643 4886 4382 4413 31,0 33,0

II 2014 4924 4917 4884 4441 4378 31,0 29,0

III 2014 4922 4843 4831 4487 4492 32,0 29,0

IV 2014 5005 4967 4854 4444 4454 31,0 29,0

I 2015 5008 4920 4844 4424 4454 31,0 23,0

II 2015 4966 4980 4953 4386 4410 31,0 24,0

III 2015 5108 5017 4884 4534 4551 31,0 26,0

IV 2015 5172 4913 4893 4561 4493 32,0 29,0

I 2016 5050 4995 4940 4456 4598 33,0 35,0

II 2016 5095 5035 4979 4549 4544 32,0 35,0

III 2016 5244 4976 4982 4571 4572 33,0 32,0

IV 2016 5202 5212 4983 4698 4692 33,0 34,0

I 2017 5123 5095 5047 4656 4718 32,0 36,0

Notowanie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 99,8 101,6 100,4 105,1 104,0 97,7 108,9 102,6 106,3 105,2

II 2011 101,2 98,6 100,7 98,5 100,6 96,1 106,8 103,2 99,9 100,6

III 2011 101,3 106,3 99,0 105,3 105,2 102,4 106,5 101,7 105,6 106,9

IV 2011 98,2 90,5 98,1 95,8 94,8 100,6 96,4 98,3 104,5 104,4

I 2012 101,0 106,3 100,1 97,2 96,2 101,7 100,8 98,0 96,6 96,5

II 2012 101,1 99,4 100,4 99,1 99,5 101,6 101,6 97,6 97,2 95,4

III 2012 99,6 99,1 99,8 101,7 101,0 99,8 94,8 98,4 93,9 91,6

IV 2012 98,7 96,6 98,6 93,9 93,6 100,2 101,2 98,9 92,0 90,6

I 2013 101,6 99,6 89,9 107,2 99,5 100,9 94,8 88,8 101,4 93,7

II 2013 97,8 105,6 108,2 95,6 106,1 97,7 100,8 95,7 97,9 99,9

III 2013 102,5 96,5 101,6 90,9 90,3 100,6 98,1 97,4 87,5 89,3

IV 2013 97,6 100,5 99,3 102,8 102,2 99,5 102,1 98,1 95,7 97,5

I 2014 99,8 96,8 99,7 99,8 100,2 97,7 99,2 108,8 89,1 98,1

II 2014 98,3 105,9 100,0 101,3 99,2 98,2 99,5 100,5 94,4 91,7

III 2014 100,0 98,5 98,9 101,0 102,6 95,8 101,5 97,9 105,0 104,2

IV 2014 101,7 102,6 100,5 99,0 99,2 99,8 103,6 99,0 101,2 101,1

I 2015 100,1 99,1 99,8 99,5 100,0 100,0 106,0 99,1 101,0 100,9

II 2015 99,2 101,2 102,3 99,1 99,0 100,9 101,3 101,4 98,8 100,7

III 2015 102,9 100,7 98,6 103,4 103,2 103,8 103,6 101,1 101,0 101,3

IV 2015 101,3 97,9 100,2 100,6 98,7 103,3 98,9 100,8 102,6 100,9

I 2016 97,6 101,7 101,1 97,5 102,3 100,8 101,5 102,1 100,6 103,2

II 2016 100,9 100,8 100,9 102,7 98,8 102,6 101,1 100,7 104,1 103,0

III 2016 102,9 98,8 100,0 99,8 100,6 102,7 99,2 102,2 100,6 100,5

IV 2016 99,2 104,7 99,8 102,7 102,6 100,6 106,1 101,8 102,6 104,4

I 2017 98,5 97,8 101,3 99,5 100,6 101,4 102,0 102,0 104,7 102,6

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



Lublin




Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie.


użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO



2 000 zł

3 000 zł

4 000 zł

5 000 zł

6 000 zł

7 000 zł

8 000 zł

9 000 zł

10 000 zł

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Lublin


157




50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Lublinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Lublinie.


(zł/mkw.)




-40%

-20%

0%

20%

40%2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-2

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana limit RNS

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana hedoniczna limit RNS

Lublin



użytkowej RWO


użytkowej RWT



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób w

200

2 r

.IV

200

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Lublin


159


(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

Lublin



mieszkania na RW w Lublinie (liczba dni)


0

50

100

150

200

250

300

350

400

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Łódź


161

7. Łódź



W 2016 r. w Łodzi kontynuowany był trwający od 20 lat proces spadku liczby mieszkańców. Jed-

nakże należy odnotować, że zmniejszenie liczby mieszkańców o 4320 osób, jest najniższą od kilu

lat wartością, a ujemny przyrost naturalny wyniósł –5,1‰, przy średniej z ostatnich piętnastu lat

–5,9‰. Udział ludności w wieku produkcyjnym regularnie zmniejsza się i w 2016 r. jego wartość

wyniosła 58,9%.

Od kilku lat tempo wzrostu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw w Łodzi

jest wyższe niż tempo wzrostu średniej krajowej. Wartość przeciętnego wynagrodzenia w sekto-

rze przedsiębiorstw wzrosła o 4% r/r do poziomu 4054 zł. Poprawa sytuacji ekonomicznej miesz-

kańców Łodzi wiązała się również ze spadkiem poziomu bezrobocia. Stopa bezrobocia w Łodzi

na koniec 2016 r. wyniosła 7,9%, co jest poziomem najniższym od 2008 r.

W 2016 r. w Łodzi w skali roku spadła zarówno suma wartości nowo udzielonych kredytów

mieszkaniowych (o ok. 6 %), jak i ich liczba (o 7 %),


Wysoki poziom sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym w ostatnich trzech latach oraz skala

rewitalizacji zasobów mieszkaniowych miasta i spadku liczby mieszkańców, zaowocowały

znaczną poprawą wskaźnika określającego liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców, który obecnie

wynosi 507. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w Łodzi w 2016 r. wyniosła 54 mkw.,

a przeciętna powierzchnia mieszkania oddanego do użytkowania z przeznaczeniem na sprzedaż

lub wynajem – 61,4 mkw.



W 2016 r. na łódzkim rynku pierwotnym odnotowano wysoki poziom sprzedaży – wg szacun-

ków NBP sprzedano ok. 1600 – 1700 mieszkań. Wzrost cen transakcyjnych w 2016 r. był kontynu-

acją trendu, którego początek nastąpił w drugiej połowie 2014 r. Średnia cena transakcyjna

w IV kw. 2016 r. wyniosła 4850 zł/mkw. Na łódzkim rynku w badaniu BaRN taki poziom cen był

ostatnio notowany w 2011 r. Natomiast ceny transakcyjne najczęściej kupowanych dwupokojo-

wych mieszkań spadły nieco poniżej poziomu osiągniętego pod koniec 2015 r. i oscylowały w

przedziale 4750 – 4860 zł/mkw. Większą popularnością cieszyły się oferty mieszkań 3 i 4 pokojo-

wych w atrakcyjnych lokalizacjach i o wyższym standardzie. Udział transakcji takimi mieszka-

niami w IV kw. 2016 r. przekroczył 50% ogółu transakcji przy średniej cenie wynoszącej

ok. 4800 zł/mkw.

Łódź


Wzrost cen transakcyjnych w 2016 r. pozwolił na osiągnięcie przez deweloperów ok. 25%66 po-

ziomu stopy zwrotu z kapitału własnego. Szacunek maksymalnej ceny gruntu przeznaczonego

pod zabudowę wielorodzinną, dla wzorcowego budynku wielorodzinnego pięciokondygnacyj-

nego z podziemnym garażem wyniosła średnio 480 zł/PUM. Dobra koniunktura na rynku skut-

kowała wzrostem cen gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne. Średnia cena

transakcyjna działek w atrakcyjnych lokalizacjach o powierzchni 5000–7000 mkw. kupionych

w Łodzi pod inwestycje mieszkaniowe, w latach 2015–16 wyniosła 440 zł/mkw.

W 2016 r. rozpoczęto budowę 1700 mieszkań oraz wydano ponad 2900 pozwoleń na budowę

mieszkań na sprzedaż lub wynajem. Liczba pozwoleń na budowę mieszkań na sprzedaż lub wy-

najem była dwukrotnie wyższa od średniej rocznej z 6 ostatnich lat.


W pierwszej połowie 2016 r. zaobserwowano kontynuację trwającego od drugiej połowy 2013 r.

spadku cen transakcyjnych. W pierwszej połowie 2016 r. średnia cena transakcyjna na łódzkim

ryku wtórnym znalazła się na poziomie poniżej 3300 zł/mkw., co było wartością najniższą

od początku 2007 r. Częściej niż w poprzednich latach kupowane były mieszkania o niskim stan-

dardzie – ich udział w ogólnej liczbie transakcji wyniósł ok. 27%. Średnia cena takich mieszkań

obniżyła się i w IV kw. 2016 r. wyniosła 2847 zł/mkw., podczas gdy ceny mieszkań w standardzie

przeciętnym przez cały rok utrzymywały się na niezmiennym poziomie 3354 zł/mkw. Najczęściej

kupowane były mieszkania w technologii prefabrykowanej a ich ceny nieznacznie wzrastały

z kwartału na kwartał i osiągnęły 3389 zł/mkw. w IV kw. 2016 r. Udział transakcji mieszkaniami

standardowymi67 w 2016 r. wyniósł ponad 15%, podczas gdy w 2015 r. mieszkania standardowe

były przedmiotem ok. 22% transakcji. Ceny takich mieszkań nieznacznie wrosły w stosunku

do 2015 r. W IV kw. 2016 r. średnia cena mieszkania standardowego wyniosła 3405 zł/mkw. wo-

bec 3370 zł/mkw. rok wcześniej.

Wzrosty cen na rynku pierwotnym wpłynęły na sprzedających na rynku wtórnym, którzy pod-

nosili swoje ceny ofertowe, mimo długiego oczekiwania na sprzedaż (czas sprzedaży mieszkań

w 2016 r. wyniósł 176 dni wobec 124 w 2015 r.) i konieczności znacznej weryfikacji swoich ocze-

kiwań w przypadku transakcji. Ceny ofertowe w IV kw. 2016 r. były wyższe o ponad 6% r/r.

W IV kw. 2016 odnotowano dynamiczny wzrost średniej ceny transakcyjnej, która wyniosła 3417

zł/mkw., a główną przyczyną wzrostu było zwiększenie liczby transakcji nowymi mieszkaniami.

W I kw. 2017 r. ceny transakcyjne na rynku wtórnym wzrosły praktycznie w każdej analizowanej

grupie mieszkań. Średnia cena transakcyjna w I kw. 2017 r. wyniosła 3509 zł/mkw., co jest jej

najwyższym poziomem od 2012 r.

Stawki ofertowe najmu mieszkań w Łodzi w 2016 r. w stosunku do 2015 r. były niższe średnio

ok. 6%. Na koniec 2016 r. stawka ofertowa wyniosła 27,04 zł/m kw./m-c. Rośnie udział ofert naj-

mu mieszkań o wysokim standardzie (ok. 50%) i o dużej powierzchni, a ceny ofertowe najmu

66 Według szacunków NBP

67 Mieszkanie o powierzchni 40-60 mkw. ,o przeciętnym standard wykończenia, w budynku w technologii prefabrykowanej

Łódź


163

takich mieszkań są średnio niższe o 7% niż 2015 r. Natomiast tempo spadku cen ofertowych

mieszkań o przeciętnym standardzie i mniejszej powierzchni było mniejsze i wyniosło 5%. We-

dług biur pośrednictwa znaczną część wynajmujących stanowią nierezydenci. Stawki transakcyj-

ne mieszkań o przeciętnym standardzie w 2016 r. rosły i na koniec roku średnia stawka najmu

wyniosła 23,61 zł/mkw./m-c. W 2016 r. stawki transakcyjne najmu mieszkań o wysokim standar-

dzie wzrastały, przy dużej zmienności rosły i na koniec roku wynosiły średnio

33,47 zł/mkw./m-c.


Na łódzkim rynku pierwotnym jest znaczne zapotrzebowanie na wyższy standard inwestycji

o lokalizacjach w centrum miasta. Udział mieszkań w takich inwestycjach w ofercie

w IV kw. 2016 r. wyniósł około 44%. Sprzedaż takich mieszkań w IV kwartale 2016 r. stanowiła

56% ogółu sprzedaży wykazanej przez respondentów badania cen nieruchomości. Średnia cena

transakcyjna 5119 zł/mkw. przy średniej cenie pozostałych mieszkań 4770 zł/mkw.

Tylko 18% powierzchni miasta objęte jest planami zagospodarowania przestrzennego68.


7.2.1. Biurowe

Łączna wielkość powierzchni biurowej na koniec 2016 r. to ok. 360 tys. mkw. Wielkość pustosta-

nów zmniejszyła się do 6,2%, co jest najniższą wartością spośród głównych rynków biurowych

w kraju. Stawki czynszu za powierzchnie w biurowcach klasy „A” wynosiły

12-13,5 euro/mkw./m-c, a w klasie „B” 9–12,5 euro/mkw./m-c1.

W 2016 r. ruszyła budowa nienotowanej dotąd liczby inwestycji, która przyniesie wzrost po-

wierzchni biurowej w latach 2017–18 o ok. 130 tys. mkw.

7.2.2. Handlowe

W 2016 r. nie odnotowano zmiany wielkości powierzchni handlowej w Łodzi. Łączna wielkość

powierzchni handlowej w Łodzi na koniec 2016 r. wyniosła ok. 555 tys. mkw. Stopień nasycenia

nowoczesną powierzchnią handlową wyniósł 569 mkw./1000 mieszkańców, wielkość pustosta-

nów 3,4%, a średnia stawka czynszu to ok. 35-37 euro/mkw./m-c69.

7.2.3. Nieruchomości magazynowe

Na koniec 2016 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w województwie łódzkim wy-

niósł 1370 tys. mkw.70 efektywne czynsze zawierane były na kwoty w przedziale 1,9–2,9 eu-

ro/mkw./m-c. Wskaźnik pustostanów wynosił na koniec 2016 r. ok 2%. Na koniec 2016 r. w bu-

dowie było 77,8 tys. mkw.

68 Miejska Pracownia Urbanistyczne w Łodzi, stan na 28 czerwca 2017 r.

69 Źródło: Colliers International, „Łódzki rynek nieruchomości 2017”.

70 Źródło: Colliers International, “Polska Market Insights Raport roczny 2017 r”.

Łódź



W Łodzi na koniec 2016 r. średnia stawka czynszu najmu lokali biurowych w biurowcach klasy

„A” kontynuowała spadkową tendencję i wyniosła 12,30 euro/mkw./m-c). Wartość średniej

stawki czynszu według umów zawartych w połowie 2016 r. wyniosła 10,4 euro/mkw./m-c. Stopa

pustostanów w biurowcach klasy „A” w badaniu BaNK wyniosła 5%. Średni okres najmu to 5 lat.

Natomiast stawka czynszu najmu powierzchni biurowych w biurowcach klasy „B” według stanu

na koniec 2016 r. wyniosła 32,76zł/mkw./m-c, a w umowach, w których czynsz został ustalony

w złotych 29,70 zł /mkw./m-c. Stawki czynszu w biurowcach klasy „B” są bardzo zróżnicowane,

wartość współczynnika zmienności wyniosła 45%. Średnia stawka czynszów ustalonych

w umowach zawartych w 2016 r. wyniosła 32,95 zł/mkw./m-c, a w umowach, gdzie czynsz został

ustalony w złotych 29,10 zł/mkw./m–ce. Powierzchnia niewynajęta w biurowcach klasy „B” wy-

niosła 13,4%, co jest najniższą wartością od kilku lat. W przypadku umów na czas określony

średni okres wynajmu lokali wyniósł 4,5 roku.

W łódzkich centrach handlowych średnia stawka czynszu wynajmu powierzchni 100–500 mkw.

na koniec 2016 r. wyniosła 35,00 euro/mkw./m-c. Średnia stawka czynszu dla umów zawartych

w 2016 r. wyniosła 28,20 euro/mkw./m-c). Stopa pustostanów w centrach handlowych w Łodzi

na koniec 2016 r., wynosiła 6,3%. Średni czas umowy najmu powierzchni handlowych wyniósł

7 lat .



Tabela 7.1. Czynniki demograficzne w Łodzi

Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.

Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 725055 -4111 -1467 -5578 3233 -5,7 -2,0 4,5

2012 718960 -4215 -1643 -5858 3264 -5,9 -2,3 4,5

2013 711332 -4635 -1598 -6233 2757 -6,5 -2,2 3,9

2014 706004 -3878 -1431 -5309 2966 -5,5 -2,0 4,2

2015 700982 -4415 -967 -5382 2981 -6,3 -1,4 4,3

2016 696503 -3520 -832 -4352 2982 -5,1 -1,2 4,3

na 1000 ludności

Wg stanu


Łódź


165


Łodzi (w tys. osób)*

Wykres 7.2. Relacje demograficzne w Łodzi (na 1000

ludności)

*Uwaga: prognoza ludności opracowana przez GUS w

2014 r. na lata 2014-2050



Tabela 7.2. Gospodarstwa domowe w Łodzi


Tabela 7.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Łodzi


0

100

200

300

400

500

600

700

800

9002002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Przyrost naturalny Saldo migracj i

Małżeństwa

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 351952 324891 100% 100%

w tym z 1 osobą 124601 109149 35% 34%

w tym z 2 osobami 100399 101816 29% 31%

w tym z 3 osobami 72961 65396 21% 20%

w tym z 4 osobami 42383 35076 12% 11%






2011 63,3 14,1 22,6

2012 62,5 14,1 23,4

2013 61,6 14,1 24,3

2014 60,7 14,2 25,1

2015 59,9 14,3 25,8

2016 58,9 14,5 26,6


Łódź



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Łodzi (%;

p. oś)


przedsiębiorstw w Łodzi (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: Urząd Statystyczny w Łodzi.

Wykres 7.5. Dostępność mieszkania za prze-

ciętne wynagrodzenie w Łodzi (mkw.)

Wykres 7.6. Dostępność kredytu złotowego

przy przeciętnym wynagrodzeniu w Łodzi

(krotność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi.


kredycie złotowym w Łodzi (mkw.)


wych w Łodzi (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

20

25

30

35

40

45

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Łódź

Polska


1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 200

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Łódź Polska

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

1,15

1,25

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

125,0

135,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Łódź


167



Tabela 7.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Łodzi


Tabela 7.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Łodzi

Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 7.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Łodzi

Źródło: szacunki NBP O/O w Łodzi.

Tabela 7.7. Budownictwo mieszkaniowe w Łodzi





- łączna (tys. m kw.) 18390 18579 18695 18830 18993 19127

- przeciętna (m kw.) 52,3 53,6 53,7 53,8 53,9 54

-na osobę (m kw.) 25,4 25,8 26,3 26,7 27,1 27,5



L. gospodarstw mieszkaniowych 324891L. gospodarstw domowych na

mieszkanie w zasobie wg NSP0,9

Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 52 48 55 68 58





6 Wspólnoty mieszkaniowe 2831 2887 2935 2975 3050

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 2400 2500 2100 2050 1850 2200 3100

Wartość w mln zł 456,00 460,00 392,00 370,00 345,00 475,00 629,00

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 2562 1702 2057 2497 2491 4382

- indywidualne 655 975 636 625 984 1475


Ogółem, w tym: 1972 915 1631 2361 2717 2340

- indywidualne 410 454 507 482 755 704


Ogółem, w tym: 1525 2595 1445 1742 2252 2066

- indywidualne 528 417 421 490 352 394




- komunalne 55 0 0 0 0 0




Łódź


Tabela 7.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Łodzi


Tabela 7.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Łodzi

Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 1526 2595 1445 1742 2252 2066


- na 1000 ludności 2,1 3,6 2,0 2,5 3,2 3,0

- na 1000 zaw. małżeństw 472 795 524 587 755 656

- różnica ogółem 1707 669 1312 1224 729 1083

- na 1000 ludności 2,4 0,9 1,8 1,7 1,0 1,6


oddanego (m kw.) 84,0 71,3 84,0 81,3 74,7 77,9







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 5265 5066 4469 3753 3909 28,0 27,1

II 2011 5002 5123 4363 3843 3833 26,9 23,3

III 2011 5113 4907 4238 3798 4042 27,6 21,4

IV 2011 5038 4793 3990 3939 3926 23,8 22,6

I 2012 5176 4610 4006 3647 4009 23,6 17,7

II 2012 4948 4668 4033 3587 4080 19,4 22,5

III 2012 4969 4473 3794 3418 3664 22,0 20,3

IV 2012 4646 4536 3854 3341 3837 22,9 21,2

I 2013 4898 4629 3975 3422 3960 25,5 18,8

II 2013 4811 4531 4058 3360 3902 27,3 19,2

III 2013 4780 4388 4018 3469 4157 26,7 22,1

IV 2013 4768 4423 3978 3400 4008 27,7 19,1

I 2014 4808 4433 3984 3464 3846 27,2 22,8

II 2014 4936 4533 3915 3421 3959 27,8 19,9

III 2014 4932 4661 3907 3361 3935 28,4 22,3

IV 2014 4861 4656 3892 3490 4086 28,7 23,4

I 2015 4863 4578 3923 3342 3867 30,1 25,9

II 2015 4906 4687 3865 3442 4073 29,9 21,5

III 2015 4881 4676 3872 3376 3835 29,7 19,7

IV 2015 4831 4697 3850 3341 3851 29,1 21,6

I 2016 4773 4738 3939 3277 3755 29,3 22,2

II 2016 4894 4646 4009 3347 3836 29,2 26,9

III 2016 4900 4727 4036 3284 3916 26,3 22,1

IV 2016 5110 4850 4096 3417 3895 27,0 24,3

I 2017 4943 4792 4149 3509 3903 27,5 25,4

Notowanie


Łódź


169


Tabela 7.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Łodzi



Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 101,0 103,3 100,3 95,3 93,9 99,5 100,9 98,0 95,0 95,8

II 2011 95,0 101,1 97,6 102,8 98,1 93,2 105,7 99,0 99,9 97,9

III 2011 102,0 95,8 97,1 98,8 105,5 95,0 99,4 96,2 98,0 100,4

IV 2011 98,8 97,7 94,1 103,7 97,1 96,6 97,7 89,5 100,4 94,3

I 2012 102,7 96,2 100,4 92,6 102,1 98,3 91,0 89,6 97,6 102,6

II 2012 95,6 101,3 100,7 98,4 101,8 98,9 91,1 92,4 93,3 106,4

III 2012 100,4 95,8 94,1 95,3 89,8 97,4 91,2 89,5 90,0 90,6

IV 2012 93,5 101,4 101,6 97,7 104,7 92,2 94,6 96,6 84,8 97,7

I 2013 105,4 102,1 103,1 102,4 103,2 94,6 100,4 99,2 93,8 98,8

II 2013 98,2 97,9 102,1 98,2 98,5 97,2 97,1 100,6 93,7 95,6

III 2013 99,4 96,8 99,0 103,2 106,5 96,2 98,1 105,9 101,5 113,5

IV 2013 99,7 100,8 99,0 98,0 96,4 102,6 97,5 103,2 101,8 104,5

I 2014 100,8 100,2 100,2 101,9 96,0 98,2 95,8 100,2 101,2 97,1

II 2014 102,7 102,3 98,3 98,8 102,9 102,6 100,0 96,5 101,8 101,5

III 2014 99,9 102,8 99,8 98,2 99,4 103,2 106,2 97,2 96,9 94,7

IV 2014 98,6 99,9 99,6 103,8 103,8 102,0 105,3 97,8 102,6 101,9

I 2015 100,0 98,3 100,8 95,8 94,6 101,1 103,3 98,5 96,5 100,5

II 2015 100,9 102,4 98,5 103,0 105,3 99,4 103,4 98,7 100,6 102,9

III 2015 99,5 99,8 100,2 98,1 94,2 99,0 100,3 99,1 100,4 97,5

IV 2015 99,0 100,4 99,4 99,0 100,4 99,4 100,9 98,9 95,7 94,2

I 2016 98,8 100,9 102,3 98,1 97,5 98,1 103,5 100,4 98,1 97,1

II 2016 102,5 98,1 101,8 102,1 102,2 99,8 99,1 103,7 97,2 94,2

III 2016 100,1 101,7 100,7 98,1 102,1 100,4 101,1 104,2 97,3 102,1

IV 2016 104,3 102,6 101,5 104,0 99,5 105,8 103,3 106,4 102,3 101,1

I 2017 96,7 98,8 101,3 102,7 100,2 103,6 101,1 105,3 107,1 103,9

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



Łódź



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT




50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Łodzi. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Łodzi.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I kw

2017


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I kw

2017


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Łódź


171



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


hedoniczna mediana limit RNS / MDM

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Łódź



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Łódź


173


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)





mieszkania na RW w Łodzi (liczba dni)


1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

tradycyjna trad. udoskonal.

1 500

2 500

3 500

4 500

5 500

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Olsztyn


8. Olsztyn



W 2016 r. czynniki ekonomiczne, podobnie jak rok wcześniej, były korzystne. Przeciętne wyna-

grodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o blisko 4% r/r, natomiast stopa bezrobocia spadła

z 5,9 do 5,1%, a odsetek bezrobotnych z grupy wiekowej do 34 r.ż. spadł z 38,2 do 37,7%.

Wskaźnik dostępności mieszkania za przeciętne wynagrodzenie na rynku pierwotnym pozostał

na ubiegłorocznym poziomie 0,80 mkw., a na rynku wtórnym lekko wzrósł z 0,94 mkw. do

0,96 mkw. W omawianym okresie wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła r/r

o ponad 12%.

Podobnie jak rok wcześniej nastąpił spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym oraz liczby

małżeństw. Nieznacznie wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym. Liczba ludności

ogółem spadła kolejny rok z rzędu. Od roku 2009, gdy liczba mieszkańców zaczęła spadać,

zmniejszyła się o 3500 – 4100.71 W tym czasie, w otoczeniu miasta na terenie powiatu olsztyńskie-

go, liczba ludności corocznie wzrastała72 głównie dzięki rozwojowi budownictwa mieszkaniowe-

go i migracji z innych terenów, w tym z Olsztyna.


W 2016 r. zasób mieszkaniowy powiększył się do ponad 76,6 tys. mieszkań, a wskaźnik określa-

jący liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł do 443. Przeciętna powierzchnia użytkowa

mieszkania wzrosła o 0,2 mkw. i wynosiła 58,3 mkw., zaś powierzchnia użytkowa mieszkania

na osobę kolejny rok wzrosła o 0,3 mkw. i wyniosła 25,8 mkw.



Średnia cena transakcyjna mkw. mieszkania w Olsztynie wzrosła z ok. 4700 zł/mkw. na początku

roku do blisko 5000 zł/mkw. w końcu roku.

Deweloperzy zwiększyli swoje zasoby gruntów. W 2016 r. wzrosła liczba rozpoczynanych bu-

dów w mieście, a liczba mieszkań wprowadzonych do oferty wzrosła prawie dwukrotnie w sto-

sunku do ubiegłego roku. Znaczną część nowej oferty stanowiły mieszkania z wyższego pułapu

cenowego i w lepszych lokalizacjach. Przeważały mieszkania we wczesnej fazie budowy lub na-

wet znajdujące się na etapie planowania.

71 Według metodologii GUS liczba mieszkańców spadła w roku 2016 o ok 0,3% r/r, natomiast Urząd Miasta Olsztyn

zanotował spadek liczby mieszkańców w ewidencji ludności o ok. 0,5%.

72 Wzrost liczby ludności w powiecie olsztyńskim wg GUS w latach 2009-2016 wyniósł ponad 7400 osób.

Olsztyn


175

W miarę wzrostu cen i wprowadzania do oferty nowych mieszkań, wrósł dwukrotnie udział

w sprzedaży małych mieszkań jedno– dwupokojowych. W I kw. 2017 udział w transakcjach

sprzedaży mieszkań do 40 mkw. wynosił prawie 30%, a kawalerki w większości były wyprzeda-

ne. Była to odmienna struktura sprzedaży niż w 2015 r. co mogło także wynikać z wprowadzenia

dużej liczby nowych inwestycji.


W 2016 r. na rynku wtórnym w Olsztynie odnotowaliśmy znaczny wzrost liczby transakcji.

Wzrosty dotyczyły w największym stopniu mieszkań wybudowanych w nowej technologii.

Przedmiotem takich transakcji było co czwarte sprzedane mieszkanie, podczas gdy w latach

wcześniejszych – co piąte. Ceny transakcyjne mkw. od początku roku 2016 r. rosły i osiągnęły

maksimum w III kw. gdy cena wynosiła ponad 4200 zł/mkw. przy wzroście 4% r/r. Średnia po-

wierzchnia mieszkania w transakcji od kilku lat wzrasta i była na rekordowym poziomie

49,7 mkw., a mediana 48,1 mkw.

Na rynku wynajmu średnia cena ofertowa wzrosła do ok. 26,6 zł/mkw. natomiast średnia cena

transakcyjna dla roku 2016 była nieznacznie niższa niż rok wcześniej (ok. 23 zł/mkw. wobec

24 zł/mkw. w 2015). Najwyższa była cena w III kw. (ok. 24 zł/mkw.), co wynikało z sezonowości

na rynku wynajmu mieszkań.


W 2016 r. nastąpiła poprawa dostępności komunikacyjnej południowych rejonów miasta z cen-

trum w związku z uruchomieniem komunikacji tramwajowej. Trwa budowa południowej ob-

wodnicy Olsztyna, która ma być oddana do użytkowania w przyszłym roku. Wpływ obydwu

inwestycji nie przekłada się jeszcze na wycenę mieszkań zlokalizowanych w pobliżu. W ostatnich

kilku latach liczba budowanych mieszkań w mieście i w otoczeniu Olsztyna była podobna, choć

liczba transakcji ogółem była 3–4 krotnie niższa73 w powiecie olsztyńskim z powodu mniejszego

rynku wtórnego. Tak duże inwestycje w infrastrukturę komunikacyjną mogą wpłynąć na ceny

mieszkań w nowych inwestycjach oraz na wzrost zasobu mieszkań w tym rejonie. Średnia cena

transakcyjna mkw. nowych mieszkań, liczona dla Olsztyna wraz z terenami przyległymi do mia-

sta była w miarę stabilna ok. 4550 – 4600 zł/mkw. tj. na poziomie z ubiegłego roku. Ponadto od-

notowano dużą liczbę mieszkań oddanych do użytkowania w powiecie olsztyńskim była

w 2016 r.

73 Obliczenia na podstawie danych z systemu CZM IAS w Olsztynie i danych Urzędu Statystycznego o liczbie

oddanych do użytkowania mieszkań w latach 2011-2016

Olsztyn



8.2.1. Nieruchomości biurowe

W 2016 r. na olsztyńskim rynku nieruchomości biurowych nie oddano do użytku żadnego nowe-

go obiektu. Olsztyn dysponuje ok. 51 tys. mkw. powierzchni biurowej. Największym zaintereso-

waniem na rynku cieszą się budynki o niższym standardzie klasy B i C, oferujące małe i średnie

biura do kilkudziesięciu mkw. powierzchni. Wybudowane w ostatnich latach w Olsztynie nowo-

czesne biurowce klasy A, nie zostały jeszcze w pełni skomercjalizowane. Inwestorzy oferują tam

lokale biurowe zarówno na wynajem, jak i na sprzedaż.

8.2.2. Nieruchomości handlowe

Obecnie w Olsztynie funkcjonuje pięć centrów handlowych o łącznej powierzchni

121 tys. mkw. Nasycenie powierzchnią handlową pozostaje niezmienione od 2015 r. i wynosi

698 mkw./1 tys. mieszkańców. W 2016 roku w Olsztynie dwa centra handlowe zmieniły wła-

ścicieli.

Charakterystyczną cechą olsztyńskiego rynku handlowego jest rewitalizacja starszych obiek-

tów. W mieście sporą część powierzchni handlowych stanowią mniejsze budynki położone

zarówno w śródmieściu, jak i na osiedlach mieszkaniowych, znajdujące się w posiadaniu

spółdzielni mieszkaniowych oraz podmiotów nastawionych na wynajem, posiadających

kamienice oraz odrestaurowane obiekty zabytkowe.


W Olsztynie i regionie zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych są bardzo ograniczo-

ne. Istniejące nowoczesne duże obiekty magazynowe są budowane na własne potrzeby właścicie-

li. Wynajmowane są jedynie małe magazyny przemysłowe, wymagające gruntownej moderniza-

cji. Niewielki popyt na powierzchnie magazynowe wynika w dużej mierze z braku odpowiedniej

infrastruktury drogowej w regionie. Jednak trwające od kilku lat inwestycje (budowa drogi eks-

presowej S51 oraz modernizacja S7) poprawią dostępność komunikacyjną Olsztyna już w roku

2018.


Średni miesięczny czynsz za wynajem powierzchni biurowej w Olsztynie kształtował się na ko-

niec 2016 r. na poziomie 32,2 zł/mkw./m-c. Takie stawki czynszu należą do jednych z najniższych

w kraju. Średnia miesięczna wysokość kosztów eksploatacji wynosiła 7,4 zł/mkw./m-c. Stopa

pustostanów powierzchni biurowych nieznacznie wzrosła w stosunku do II półrocza 2015 r.

i wynosiła na koniec II półrocza 2016 r. 23,5%, (wzrost o ok. 0,5 p.p.). Ponad 60% umów najmu

powierzchni biurowych zawarta została na czas nieokreślony.

Według stanu na koniec 2016 r. średni czynsz netto dla umów najmu w centrach handlowych

rozliczających się w euro, wyniósł 22,9 euro/mkw./m-c i w stosunku do II półrocza 2015 r. wzrósł

o 3,0%. Czynsz wyrażony w złotych, obejmujący wszystkie centra handlowe wyniósł

87,5 zł/mkw./m-c i spadł o 3,5% w stosunku do II półrocza 2015 r.

Olsztyn


177

W przypadku lokali usługowo–handlowych, czynsze kształtowały się na znacznie niższym po-

ziomie i wynosiły średnio 20,6 zł/mkw./m-c.

Średnia wysokość kosztów eksploatacji netto dla centrów handlowych wyniosła 17,9 zł/mkw.

(spadek o 6,5% w stosunku do II półrocza 2015 r.). Dla lokali usługowo–handlowych koszty eks-

ploatacji kształtowały się na kilkukrotnie niższym poziomie i wyniosły 3,1 zł/mkw. (wzrost

o 6,9%). Stopa pustostanów w przypadku centrów handlowych wyniosła w II półroczu 2016 r.

ok. 6,4,%, a w przypadku lokali handlowo–usługowych 11,9% .

W przypadku najmu powierzchni w centrach handlowych 60% umów była zawarta na okres do

5 lat, zaś w przypadku lokali usługowo–handlowych 82% umów było zawartych na czas nieokre-

ślony.



Tabela 8.1. Czynniki demograficzne w Olsztynie

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.


Olsztyna (w tys. osób)

Wykres 8.2. Relacje demograficzne w Olsztynie (na

1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.

Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 175389 309 -277 32 905 1,8 -1,6 5,2

2012 174641 179 -36 143 842 1,0 -0,2 4,8

2013 174675 141 -109 32 713 0,8 -0,6 4,1

2014 173831 247 53 300 753 1,4 0,3 4,3

2015 173444 121 148 269 722 0,7 0,9 4,2

2016 172993 142 35 177 672 0,8 0,2 3,9

na 1000 ludności

Wg stanu


130

135

140

145

150

155

160

165

170

175

180

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2025

2030

2035

2040

2045

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


Olsztyn


Tabela 8.2. Gospodarstwa domowe w Olsztynie


Tabela 8.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Olsztynie



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Olsztynie

(%; p. oś)


przedsiębiorstw w Olsztynie (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: Urząd Statystyczny w Olsztynie.

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 68850 75403 100% 100%

w tym z 1 osobą 22046 24562 32% 33%

w tym z 2 osobami 17062 22530 25% 30%

w tym z 3 osobami 14491 15273 21% 20%

w tym z 4 osobami 11114 9544 16% 13%






2011 66,7 16,4 16,9

2012 65,8 16,4 17,8

2013 65,0 16,5 18,5

2014 64,0 16,6 19,4

2015 62,9 16,7 20,4

2016 61,8 17,0 21,2


15

25

35

45

55

65

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Olsztyn

Polska


2 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 400

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Olsztyn Polska

Olsztyn


179



wynagrodzenie w Olsztynie (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Olsztynie (krotność przec.

mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie.


kredycie złotowym w Olsztynie (mkw.)


wych w Olsztynie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


Tabela 8.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Olsztynie


0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

I201

4I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

00

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

IV 2

00

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6


0

100

200

300

400

500

600

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16




- łączna (tys. m kw.) 4239 4255 4325 4379 4423 4469

- przeciętna (m kw.) 58,6 58,0 58,0 58,0 58,1 58,3

-na osobę (m kw.) 23,9 24,4 24,8 25,2 25,5 25,8






Zasób mieszkaniowy


Olsztyn



Tabela 8.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Olsztynie

Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 8.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Olsztynie

Źródło: szacunki NBP O/O w Olsztynie.

Tabela 8.7. Budownictwo mieszkaniowe w Olsztynie


Tabela 8.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Olsztynie



1 Deweloperzy 19 19 19 20 18 17







Liczba umów 2476 2478 2743 2540 2526 2497

Wartość w mln zł 537,78 461,64 506,34 503,34 516,26 525,5

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 911 630 297 358 885 568

- indywidualne 72 76 72 54 60 74


Ogółem, w tym: 1165 347 315 655 564 357

- indywidualne 278 93 65 38 137 53


Ogółem, w tym: 957 1224 1187 873 700 548

- indywidualne 98 117 233 73 90 120

- spółdzielcze 78 100 0 0 120 0



- komunalne 0 0 0 0 0 0




2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 957 1224 1187 873 700 548


- na 1000 ludności 5,5 7,0 6,8 5,0 4,0 3,2

- na 1000 zaw. małżeństw 1057 1454 1665 1159 970 815

- różnica ogółem -52 -382 -474 -120 22 124

- na 1000 ludności -0,3 -2,2 -2,7 -0,7 0,1 0,7


oddanego (m kw.) 66,1 63,5 60,7 61,9 65,7 72,3



oddanym 3,2 3,0 2,9 2,9 3,0 3,9




Olsztyn


181

Tabela 8.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Olsztynie

Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie.

Tabela 8.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Olsztynie


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4858 4955 4719 4563 4572 26,0 29,8

II 2011 4938 4963 4698 4572 4577 25,1 25,0

III 2011 4920 4896 4679 4577 4589 25,1 .

IV 2011 4773 4703 4625 4395 4490 25,8 24,4

I 2012 4775 4663 4628 4251 4449 25,6 29,2

II 2012 4788 4452 4632 4268 4439 26,0 30,0

III 2012 4840 4480 4544 4202 4398 26,8 27,0

IV 2012 4570 4556 4465 4081 4389 25,7 24,2

I 2013 4598 4395 4365 3968 4398 24,5 23,2

II 2013 4647 4478 4425 4046 4399 24,0 25,2

III 2013 4856 4560 4390 4028 4352 25,4 24,3

IV 2013 4867 4511 4418 4022 4363 23,6 21,1

I 2014 4862 4493 4443 4005 4391 24,0 22,7

II 2014 4937 4461 4420 4138 4368 23,7 23,2

III 2014 4929 4690 4405 4044 4334 25,0 23,9

IV 2014 4942 4736 4316 4007 4400 24,1 23,4

I 2015 4971 4724 4348 4055 4407 24,6 24,1

II 2015 4799 4807 4301 4025 4364 24,8 24,6

III 2015 4747 4617 4340 4047 4355 26,3 24,7

IV 2015 4848 4764 4310 4060 4392 24,2 23,3

I 2016 4806 4737 4374 4126 4372 24,8 23,2

II 2016 4788 4729 4380 4122 4368 25,1 22,5

III 2016 5174 4935 4353 4216 4367 26,8 24,0

IV 2016 5559 4991 4384 4125 4376 26,6 22,0

I 2017 5566 4899 4437 4093 4349 26,6 22,9

Notowanie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 94,6 98,9 99,9 103,6 104,1 91,8 101,6 99,1 102,0 102,4

II 2011 101,6 100,2 99,6 100,2 100,1 102,0 107,8 99,8 101,1 100,7

III 2011 99,6 98,7 99,6 100,1 100,3 96,5 97,4 98,3 102,5 101,9

IV 2011 97,0 96,1 98,8 96,0 97,8 92,9 93,9 97,9 99,8 102,3

I 2012 100,0 99,1 100,1 96,7 99,1 98,3 94,1 98,1 93,2 97,3

II 2012 100,3 95,5 100,1 100,4 99,8 97,0 89,7 98,6 93,4 97,0

III 2012 101,1 100,6 98,1 98,5 99,1 98,4 91,5 97,1 91,8 95,8

IV 2012 94,4 101,7 98,3 97,1 99,8 95,8 96,9 96,5 92,9 97,7

I 2013 100,6 96,5 97,8 97,2 100,2 96,3 94,2 94,3 93,3 98,8

II 2013 101,1 101,9 101,4 102,0 100,0 97,1 100,6 95,5 94,8 99,1

III 2013 104,5 101,8 99,2 99,6 98,9 100,3 101,8 96,6 95,9 99,0

IV 2013 100,2 98,9 100,6 99,8 100,2 106,5 99,0 98,9 98,6 99,4

I 2014 99,9 99,6 100,6 99,6 100,6 105,7 102,2 101,8 100,9 99,8

II 2014 101,6 99,3 99,5 103,3 99,5 106,2 99,6 99,9 102,3 99,3

III 2014 99,8 105,1 99,7 97,7 99,2 101,5 102,9 100,4 100,4 99,6

IV 2014 100,3 101,0 98,0 99,1 101,5 101,5 105,0 97,7 99,6 100,9

I 2015 100,6 99,7 100,7 101,2 100,2 102,2 105,1 97,9 101,2 100,4

II 2015 96,5 101,8 98,9 99,3 99,0 97,2 107,8 97,3 97,3 99,9

III 2015 98,9 96,0 100,9 100,5 99,8 96,3 98,4 98,5 100,1 100,5

IV 2015 102,1 103,2 99,3 100,3 100,8 98,1 100,6 99,9 101,3 99,8

I 2016 99,1 99,4 101,5 101,6 99,5 96,7 100,3 100,6 101,8 99,2

II 2016 99,6 99,8 100,1 99,9 99,9 99,8 98,4 101,8 102,4 100,1

III 2016 108,1 104,4 99,4 102,3 100,0 109,0 106,9 100,3 104,2 100,3

IV 2016 107,5 101,1 100,7 97,9 100,2 114,7 104,8 101,7 101,6 99,6

I 2017 100,1 98,2 101,2 99,2 99,4 115,8 103,4 101,4 99,2 99,5

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



Olsztyn




Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie.


użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


Olsztyn


183




50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Olsztynie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Olsztynie.


(zł/mkw.)




-40%

-20%

0%

20%

40%2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-2

-1

0

1

2

3

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Olsztyn



użytkowej RWO


użytkowej RWT



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Olsztyn


185


(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)




2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 500

3 700

3 900

4 100

4 300

4 500

4 700

4 900

5 100

5 300

5 500

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 500

3 700

3 900

4 100

4 300

4 500

4 700

4 900

5 100

5 300

5 500

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 5003 7003 9004 1004 3004 5004 7004 9005 1005 3005 500

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

3 5003 7003 9004 1004 3004 5004 7004 9005 1005 3005 500

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

Olsztyn



mieszkania na RW w Olsztynie (liczba dni)


0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Opole


187

9. Opole



W Opolu w 2016 r. w porównaniu do 2015 r. można zaobserwować poprawę wskaźników demo-

graficznych. Pierwszy raz od 2002 r. odnotowano dodatnie saldo migracji oraz od 2011 r. dodatni

przyrost naturalny. Poprawa wspomnianych wskaźników demograficznych nie była jednak na

tyle znacząca, aby odwrócić tendencję spadkową liczby mieszkańców miasta. Na koniec 2016 r.

liczba mieszkańców Opola zmniejszyła się o 209 w porównaniu do 2015 r. i wyniosła 118 722

osób. Prognozy demograficzne dotyczące liczby ludności miasta wskazują na dalszy jej spadek.

Przewiduje się, że liczba ludności w Opolu w okresie od 2017 r. do 2040 r. będzie przeciętnie

spadała z roku na rok o 1179 osoby, aby w 2040 r. ukształtować się na poziomie ok. 90 600 miesz-

kańców.

Poddając analizie strukturę wiekową ludności, można zauważyć tendencję spadkową ludności

w wieku produkcyjnym (zmniejszenie r/r o 1,1 p.p.) oraz wzrost udziału ludności w wieku po-

produkcyjnym (wzrost r/r o 0,8 p.p.).

W 2016 r. zaobserwowano pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną

mieszkańców Opola. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 5,4% (r/r), a stopa bezrobocia reje-

strowanego obniżyła się do 4,9 % (spadek o 0,4 p.p.). Udział osób młodych (do 34 roku życia)

wśród bezrobotnych od 2010 r. systematycznie zmniejszał się i na koniec 2016 r. wyniósł 34,9%.

W 2016 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 3,3% niższa w porównaniu z po-

przednim rokiem, przy wyższej o 3,5% wartości udzielonych kredytów.


Zasób mieszkaniowy w Opolu powiększył się o 453 mieszkania, a wskaźnik określający liczbę

mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł do 439 z 434 odnotowanych w 2015 r. Przeciętna po-

wierzchnia użytkowa mieszkania w aktualnym zasobie wynosi 65,8 mkw. i jest nieznacznie

większa niż w 2015 r. (wzrost o 0,03 mkw.). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania

na osobę wynosi 28,9 mkw. (wzrost o 0,3 mkw. r/r).



Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2016 r. w porównaniu z poprzednim rokiem

ukształtowały się na niższym poziomie. Średnia cena ofertowa spadła o 4,3% r/r i w 2016 r. wy-

nosiła 4544 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 2016 r. możemy zaobserwować tendencję spadkową

średniej ceny ofertowej, która wynika z tego, iż pojawiły się nowe oferty mieszkań

w inwestycjach, gdzie ceny lokali były niższe od średnich cen z okresów poprzednich.

Opole


Średnia cena transakcyjna w 2016 r. była nieznacznie wyższa od notowanej w 2015 r. (o 0,2%)

i wynosiła 4460 zł/mkw. W ujęciu kwartalnym w 2016 r. można zaobserwować wzrost średnich

cen transakcyjnych. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM

dla Opola wynosiła w IV kw. 2016 r. 3989 zł/mkw. i została ustalona na poziomie niższym

niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (4498 zł/mkw.).

W 2016 r. oddano do użytkowania o 38,1% więcej mieszkań niż w roku poprzednim. Wzrost ten

spowodowany był przede wszystkim istotnym zwiększeniem się liczby mieszkań oddanych

do użytkowania budowanych na sprzedaż lub wynajem (wzrost r/r o 110,6%). W badanym okre-

sie spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania budowanych indywidualnie

(w porównaniu do 2015 r. spadek o 35,0%). Ponadto znacząco wzrosła liczba mieszkań, których

budowę rozpoczęto (w porównaniu do 2015 r. wzrost o 44,9%) oraz znacząco wzrosła liczba wy-

danych pozwoleń na budowę (w porównaniu do 2015 r. wzrost o 77,9%).

W porównaniu z 2015 r. zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytkowania. Wyraźnie

spadła przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania (spadek r/r o 17,5%). Wynika to głównie

ze zmian strukturalnych, spowodowanych tym, że spośród oddawanych mieszkań największy

odsetek stanowiły mieszkania budowane na sprzedaż lub wynajem, a nie jak rok wcześniej

mieszkania budowane indywidualnie.


Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w 2016 r. była wyższa od zanotowanej w 2015 r. o 1,6%

i ukształtowała się na poziomie 4253 zł/mkw. Jednocześnie zauważalna była niewielka tendencja

wzrostowa średnich cen w okresie I – III kw. 2016 r., natomiast w IV kw. odnotowano nieznaczny

spadek. Spadek średniej ceny ofertowej w 2016 r. w stosunku do roku poprzedniego nie był

istotny statystycznie W IV kw. 2016 r. średnia cena ofertowa (4254 zł/mkw.) była niższa o 2,6%

w porównaniu do III kw. 2016 r. i wyższa o 0,5% w porównaniu do IV kw. 2015 r.

Przeciętna cena transakcyjna w 2016 r. wzrosła o 1,5% w porównaniu do 2015 r. i ukształtowała

się na poziomie 3912 zł/mkw. Najwyższą średnią cenę transakcyjną odnotowano w III kwartale

2016 r. – przekroczyła ona kwotę 4 tys. zł. W IV kwartale średnia cena spadła i ukształtowała się

na poziomie 3909 zł/mkw. Na koniec IV kw. 2016 r. średnia cena była niższa o 2,5% w porówna-

niu do III kw. 2016 r. i wyższa o 1,9% w porównaniu do IV kw. 2015 r.

Według danych udostępnionych przez Urząd Miasta Opola oraz szacunków NBP O/O w Opolu

liczba transakcji na rynku wtórnym w 2016 r. wyniosła około 570 i była wyższa od tej odnotowa-

nej w roku 2015 o ok. 11,9%

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni 40–60

mkw. (dwu– lub trzypokojowe). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach powsta-

łych w latach 1945-70. Struktura powierzchniowa mieszkań oferowanych na rynku wtórnym

wyglądała podobnie jak w przypadku transakcji.

Opole


189

Średnie stawki najmu w Opolu w IV kw. 2016 r. wzrosły do 28,4 zł/mkw. z 24,5 zł/mkw.

w IV kw. 2015 r.


Opole charakteryzuje się wysoką przeciętną powierzchnią użytkową mieszkań oddanych

do użytkowania, która w 2016 r. wyniosła 73,4 mkw. i była o 18% niższa niż w 2015 r. W latach

2016, 2014, 2012 oraz w 2010 r., odnotowano również wysoki udział mieszkań oddanych

do użytkowania budowanych na sprzedaż lub wynajem.

Różnice pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi mieszkań na rynku wtórnym

w Opolu są znaczne. Rozpatrując średnie ceny mieszkań pod względem powierzchni, różnica

pomiędzy ceną transakcyjną a ceną ofertową waha się od 8,4% dla mieszkań o powierzchni

do 40 mkw. do 13,2% w przypadku mieszkań największych powyżej 80 mkw.



Tabela 9.1. Czynniki demograficzne w Opolu

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.


Opola (w tys. osób)

Wykres 9.2. Relacje demograficzne w Opolu (na 1000

ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 122439 -48 -169 -217 564 -0,4 -1,4 4,6

2012 121576 -107 -296 -403 589 -0,9 -2,4 4,8

2013 120146 -218 -288 -506 570 -1,8 -2,4 4,7

2014 119574 -13 -128 -572 511 -0,1 -1,1 4,3

2015 118931 -73 -93 -643 561 -0,6 -0,8 4,7

2016 118722 71 84 -209 561 0,6 0,7 4,7

na 1000 ludności

Wg stanu


0

20

40

60

80

100

120

140

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2025

2030

2040

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Przyrost naturalny Saldo migracj i

Małżeństwa

Opole


Tabela 9.2. Gospodarstwa domowe w Opolu


Tabela 9.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Opolu



do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Opolu (%;

p. oś)


przedsiębiorstw w Opolu (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: Urząd Statystyczny w Opolu.

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 52369 51469 100% 100%

w tym z 1 osobą 17406 16165 33% 31%

w tym z 2 osobami 13195 15095 25% 29%

w tym z 3 osobami 10554 10397 20% 20%

w tym z 4 osobami 7997 6739 15% 13%






2011 66,0 14,7 19,3

2012 65,1 14,7 20,2

2013 64,0 14,8 21,2

2014 63,1 14,8 22,1

2015 62,0 15,0 23,0

2016 60,9 15,3 23,8


15

25

35

45

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Opole

Polska

udział ludn. do 34 r. życia wśród ludn. Bezrobotnej

1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 4004 600

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Opole Polska

Opole


191



wynagrodzenie w Opolu (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Opolu (krotność przec.

mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu.


kredycie złotowym w Opolu (mkw.)


wych w Opolu (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


Tabela 9.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Opolu


0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Rynek pierwotny Rynek wtórny

0

50

100

150

200

250

300

350

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016




- łączna (tys. m kw.) 3285 3311 3336 3369 3399 3429

- przeciętna (m kw.) 65,4 65,4 65,5 65,7 65,8 65,8

-na osobę (m kw.) 26,8 27,2 27,8 28,2 28,6 28,9



L. gospodarstw domowych wg. 51469


mieszkanie w zasobie wg. NSP 1,0

Zasób mieszkaniowy


Opole



Tabela 9.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Opolu

Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 9.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Opolu

Źródło: szacunki NBP O/O w Opolu.

Tabela 9.7. Budownictwo mieszkaniowe w Opolu


Tabela 9.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Opolu



1 Deweloperzy 11 11 11 10 15 16






2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 687 714 859 768 679 963

Wartość w mln zł 143,28 149,91 172,46 159,74 145,28 243,80

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 270 498 440 358 457 813

- indywidualne 76 69 100 284 126 285


Ogółem, w tym: 260 349 557 405 414 600

- indywidualne 74 73 88 94 160 142


Ogółem, w tym: 410 352 308 449 328 453

- indywidualne 85 128 155 114 177 115




- komunalne 0 0 0 0 0 0




2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 410 352 308 449 328 453


- na 1000 ludności 3,3 2,9 2,6 3,8 2,7 3,8

- na 1000 zaw. małżeństw 727 598 540 879 585 807

- różnica ogółem 154 237 262 62 233 108

- na 1000 ludności 1,3 2,0 2,2 0,5 2,0 0,9


oddanego (m kw.) 87,8 77,7 87,6 78,9 89,0 73,4

Liczba izb oddanych 1620 1295 1242,0 1715,0 1258,0 1372,0






Opole


193

Tabela 9.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Opolu

Źródło: badanie NBP O/O w Opolu.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4840 4760 4222 4010 4313 . 15,6

II 2011 4841 4776 4246 3959 4287 19,5 21,3

III 2011 4839 4726 4456 4002 3767 25,2 17,6

IV 2011 4837 4676 4175 3864 3577 17,8 26,7

I 2012 4835 4645 4171 3745 3704 19,8 24,2

II 2012 4832 4557 3981 3829 3698 25,3 26,9

III 2012 4829 4428 4066 3740 4043 23,8 28,6

IV 2012 4829 4203 4013 3753 3986 21,0 25,8

I 2013 4821 4428 4074 3689 3626 26,7 25,7

II 2013 4809 4526 4062 3619 3710 . 23,7

III 2013 4674 4617 4246 3832 4018 20,8 29,1

IV 2013 4426 4638 4174 3714 3800 24,8 20,8

I 2014 4458 4370 3975 3732 3667 . 21,7

II 2014 4564 4390 4231 3794 3699 22,9 21,3

III 2014 4731 4609 4097 3784 3755 19,4 22,9

IV 2014 4772 4651 4109 3901 3744 25,7 22,4

I 2015 4802 4727 4141 3785 3779 28,5 28,2

II 2015 4801 4427 4157 3861 3842 30,9 20,0

III 2015 4781 4429 4200 3949 3926 26,1 24,9

IV 2015 4599 4366 4232 3838 3665 28,8 24,5

I 2016 4577 4369 4187 3805 3695 29,6 28,8

II 2016 4653 4340 4221 3924 3806 31,6 30,4

III 2016 4488 4432 4366 4008 3782 29,4 27,8

IV 2016 4498 4680 4254 3909 3836 30,4 28,4

I 2017 4675 4475 4368 3983 3895 27,7 28,6

Notowanie


Opole



Tabela 9.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Opolu



Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Źródło: badanie NBP O/O w Opolu.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 88,0 124,7 102,1 107,2 102,0 91,7 131,2 101,3 110,9 107,5

II 2011 100,0 100,4 100,6 98,7 99,4 90,4 115,8 101,2 101,0 115,0

III 2011 100,0 99,0 104,9 101,1 87,9 89,1 116,6 103,7 107,1 98,0

IV 2011 100,0 98,9 93,7 96,5 95,0 88,0 122,5 100,9 103,2 84,6

I 2012 100,0 99,3 99,9 96,9 103,5 99,9 97,6 98,8 93,4 85,9

II 2012 99,9 98,1 95,4 102,2 99,8 99,8 95,4 93,8 96,7 86,3

III 2012 99,9 97,2 102,1 97,7 109,3 99,8 93,7 91,2 93,4 107,3

IV 2012 100,0 94,9 98,7 100,3 98,6 99,8 89,9 96,1 97,1 111,4

I 2013 99,8 105,3 101,5 98,3 91,0 99,7 95,3 97,7 98,5 97,9

II 2013 99,7 102,2 99,7 98,1 102,3 99,5 99,3 102,0 94,5 100,3

III 2013 97,2 102,0 104,5 105,9 108,3 96,8 104,3 104,4 102,5 99,4

IV 2013 94,7 100,5 98,3 96,9 94,6 91,7 110,4 104,0 99,0 95,3

I 2014 100,7 94,2 95,2 100,5 96,5 92,5 98,7 97,6 101,2 101,2

II 2014 102,4 100,5 106,5 101,7 100,9 94,9 97,0 104,2 104,8 99,7

III 2014 103,7 105,0 96,8 99,7 101,5 101,2 99,8 96,5 98,7 93,5

IV 2014 100,9 100,9 100,3 103,1 99,7 107,8 100,3 98,4 105,0 98,5

I 2015 100,6 101,6 100,8 97,0 100,9 107,7 108,2 104,2 101,4 103,0

II 2015 100,0 93,7 100,4 102,0 101,7 105,2 100,8 98,2 101,8 103,9

III 2015 99,6 100,0 101,0 102,3 102,2 101,1 96,1 102,5 104,4 104,6

IV 2015 96,2 98,6 100,8 97,2 93,4 96,4 93,9 103,0 98,4 97,9

I 2016 99,5 100,1 98,9 99,2 100,8 95,3 92,4 101,1 100,5 97,8

II 2016 101,7 99,3 100,8 103,1 103,0 96,9 98,0 101,5 101,6 99,0

III 2016 96,5 102,1 103,4 102,2 99,4 93,9 100,1 103,9 101,5 96,3

IV 2016 100,2 105,6 97,4 97,5 101,4 97,8 107,2 100,5 101,9 104,6

I 2017 103,9 95,6 102,7 101,9 101,5 102,1 102,4 104,3 104,7 105,4

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Opole


195


użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO





50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Opolu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Opolu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-10

-5

0

5

10

15

20

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Opole




(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Opole


197


RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Opole



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)





kania na RW w Opolu (liczba dni)


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Poznań


199

10. Poznań



W Poznaniu w 2016 r. część wskaźników demograficznych uległa poprawie, pozostałe pogorszy-

ły się. Podobnie jak w latach wcześniejszych odnotowano bardzo wysoką ujemną wartość salda

migracji. Ruchy migracyjne mieszkańców skierowane są przede wszystkim do gmin ościennych.

Liczba ludności Poznania regularnie spada i w ciągu ostatnich 10 lat zmniejszyła się o ok. 4%

do 540,4 tys. mieszkańców. Pozytywnie oddziałuje natomiast dodatni przyrost naturalny, który

w minionym roku osiągnął najwyższą wartość na przestrzeni ostatnich sześciu lat (543 osoby)

i w porównaniu z 2015 r. wzrósł z ujemnych wartości o 691. Liczba zawartych małżeństw w sto-

sunku do poprzedniego roku wzrosła o 20%. Odsetek ludności w wieku produkcyjnym nie-

znacznie obniżył się i na koniec 2016 r. osiągnął poziom 60,4%. Zwiększył się udział ludności

w wieku przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym74.

Wskaźniki ekonomiczne w stolicy Wielkopolski w 2016 r. uległy poprawie. Stopa bezrobocia

wyniosła na koniec analizowanego okresu 1,9% i była o 6,4 p.p. niższa niż wskaźnik krajowy.

Udział osób do 34 roku życia nieznacznie zmniejszył się w stosunku do 2015 r. i wyniósł 33,1%

ogółu bezrobotnych. Przeciętne wynagrodzenie w 2016 r. wyniosło 4818 zł. Tempo wzrostu wy-

nagrodzeń w Poznaniu zwiększyło się w stosunku do tempa ogólnopolskiego i wyniosło 6,4%

(3,8% w kraju). Wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w Poznaniu w dalszym ciągu pozo-

staje na poziomie wyższym niż w kraju o ok. 12% (wzrost o ok. 3 p.p.).

Wskaźnik dostępności mieszkania, pokazujący ile mkw. mieszkania można kupić za przeciętne

wynagrodzenie, pozostaje zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym na zbliżonym poziomie

(odpowiednio: 0,8 mkw. i 0,9 mkw.). W omawianym okresie liczba udzielonych kredytów miesz-

kaniowych wzrosła o 7% w porównaniu z poprzednim rokiem, przy wyższej o 9% wartości

udzielonych kredytów.


Zasób mieszkaniowy w Poznaniu w 2016 r. powiększył się o 2915 nowych mieszkań, co przy

malejącej liczbie mieszkańców spowodowało wzrost wskaźnika nasycenia mieszkań75 w stosun-

ku do poprzedniego roku (z 463 do 470). Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zaso-

bie wyniosła na koniec 2016 r. ok. 65 mkw., natomiast powierzchnia użytkowa mieszkania na

osobę w ciągu ostatniej dekady nieznacznie wzrosła i w 2016 r. wyniosła 30,4 mkw., tj. o 0,4

mkw. więcej niż w 2015 r.

74 Korzystniejsze wskaźniki demograficzne odnotowano dla gmin ościennych, gdzie przenoszą się mieszkańcy Pozna-

nia (przyrost naturalny w samym powiecie poznańskim wynosi 2391, a saldo migracji 5583).

75 wskaźnik nasycenia mieszkań = (l. mieszkań/liczbę mieszkańców)*1000

Poznań




Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na koniec 2016 r. wynosiła 6403 zł, natomiast cena trans-

akcyjna - 6306 zł. Największe odchylenie pomiędzy ceną ofertową i transakcyjną zauważalne

było w III kw. br. (4,2%), natomiast najmniejsze odnotowano w IV kwartale 2016 r. (1,5%). Za-

równo cena ofertowa, jak i transakcyjna mkw. na rynku pierwotnym utrzymywała się na stabil-

nym poziomie w całym 2016 r. W 2016 r. limit programu MDM# dla Poznania obniżany był

dwukrotnie i na koniec roku wyniósł 5711 zł/mkw. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopusz-

czonego do programu MDM# kształtowała się na poziomie niższym niż średnia cena transakcyj-

na na rynku pierwotnym o ok. 9%.

Udział kosztu ziemi w cenie mkw. mieszkania w Poznaniu według szacunku NBP na koniec 2016

r. stanowił prawie 18% i wynosił 1131 zł.

Według danych otrzymanych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 2016 r.

na rynku pierwotnym sprzedano około 3,5 tys. mieszkań (nieco ponad 7 proc. więcej niż w 2015

r.). Wartość zawartych umów sprzedaży mieszkań na rynku pierwotnym wyniosła 1032,6 mln zł

i, podobnie jak liczba umów, wzrosła o około 7% w stosunku do roku 2015. Udział transakcji

na rynku pierwotnym w łącznym wolumenie sprzedaży od trzech lat utrzymuje się na względnie

stałym poziomie ok. 55%.

Struktura mieszkań oddanych do użytku w 2016 r. uległa nieznacznej zmianie. Wzrosła po-

wierzchnia użytkowa nowego mieszkania (o 2,3 mkw.) oraz przeciętna liczba izb (o 0,3) przy

jednoczesnym zmniejszeniu się powierzchni przeciętnej izby o około 1,3 mkw.

Aktywność deweloperska w Poznaniu w 2016 r. obniżyła się o 21% w porównaniu z rokiem

ubiegłym (2453 mieszkania oddane do użytkowania w 2016 r. wobec 3106 w 2015 r.). Liczba

mieszkań znajdujących się w budowie spadła w stosunku do 2015 r. o 23% i wyniosła 3215. Na-

tomiast liczba pozwoleń na budowę mieszkań udzielonych deweloperom wzrosła w 2016 r.

o ponad 16% w porównaniu z 2015 r. (3627 pozwoleń).


Średnia cena ofertowa mkw. mieszkania na rynku wtórnym na koniec 2016 r. wyniosła 6123 zł

i była o około 7% wyższa od odnotowanej w analogicznym okresie ubiegłego roku. Cena trans-

akcyjna ukształtowała się na poziomie niemal o 14% niższym niż cena ofertowa i wyniosła

5284 zł/mkw. Według danych otrzymanych z Zarządu Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskie-

go w 2016 r. liczba mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym wyniosła około 2,8 tys. mieszkań

(ok. 7% więcej niż w 2015 r.). W ujęciu wartościowym odnotowano wzrost o ok. 12% w stosunku

do ubiegłego roku.

W 2016 r. limit programu MDM# dla Poznania obniżany był dwukrotnie i na koniec roku wyno-

sił 4673 zł/mkw. co oznacza, że maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do progra-

Poznań


201

mu MDM kształtowała się na poziomie ok. 12% niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku

wtórnym w Poznaniu.

Podobnie jak na rynku pierwotnym, największym powodzeniem cieszyły się mieszkania o me-

trażu od 40 do 60 mkw. W dalszym ciągu dużą popularnością cieszą się mieszkania w technolo-

gii prefabrykowanej, które stanowiły niemal połowę mieszkań sprzedanych na rynku wtórnym

w 2016 r. Zdecydowana większość sprzedanych mieszkań usytuowana jest na dużych osiedlach

mieszkaniowych, przede wszystkim na Ratajach, Winogradach oraz Piątkowie76. Wśród rejonów

położonych bliżej centrum miasta najwięcej transakcji na rynku wtórnym odnotowano na Grun-

waldzie, przy czym zdecydowana liczba mieszkań będących przedmiotem obrotu to mieszkania

w blokach z lat 60–tych i 70–tych. Dużą liczbę mieszkań sprzedano również na Łazarzu oraz

Wildzie, gdzie przeważają przedwojenne kamienice w zwartej zabudowie.

Średnia cena transakcyjna najmu mkw. mieszkania na rynku wtórnym wyniosła 31 zł i nie zmie-

niła się znacząco w stosunku do 2015 r., zaś średnia cena ofertowa na rynku najmu była o ok. 4 zł

wyższa.


Tendencją od kilku lat zauważalną jest malejąca liczba mieszkańców Poznania oraz silny wzrost

populacji powiatu poznańskiego (która stanowi już ponad 1/3 ludności aglomeracji, rozumianej

jako Poznań i powiat poznański). W dalszym ciągu widoczna jest migracja mieszkańców Pozna-

nia oraz osób spoza aglomeracji poznańskiej do podpoznańskich miejscowości, m.in. ze wzglę-

dów ekonomicznych. Cena transakcyjna mkw. w powiecie poznańskim na koniec 2016 r. była

o 30% niższa od cen w Poznaniu. W powiecie poznańskim deweloperzy coraz częściej oferują

mieszkania w domach w zabudowie szeregowej.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, według stanu na 31 grudnia 2016 r., obowią-

zywał na 43% (11,3 tys. ha) powierzchni Poznania. W trakcie opracowywania znajduje się

168 planów, które obejmują swym zasięgiem dalsze 28% (7,4 tys. ha) obszaru miasta77. Przygoto-

wywany jest miejscowy plan dla tzw. Wolnych Torów, obejmujących ponad 100 ha położonych

w pobliżu centrum miasta, pomiędzy Wildą a Łazarzem. Plan ma być podstawą do powstania

nowej dzielnicy o charakterze mieszkalnym, biznesowym i usługowym.


10.2.1. Biurowe

Powierzchnię biurową w Poznaniu tworzy blisko 80 biurowców o łącznej powierzchni 427,8 tys.

mkw. zlokalizowanych w 5 strefach miasta. Rynek biurowy w Poznaniu należy uznać za stosun-

kowo młody – 45% budynków oddano do użytku w ciągu ostatnich 5 lat, a wiek kolejnych 29%

nie przekracza 10 lat.

76 Dane BaRN.

77 Źródło: Miejska Pracownia Urbanistyczna, Vademecum Planistyczne 2016, Poznań 2017,

http://www.mpu.pl/vademecum.php

Poznań


Poznański rynek biurowy w dalszym ciągu charakteryzuje się aktywnością deweloperską, choć

jej dynamika jest niższa niż w 2015 r. W całym 2016 r. do użytku oddano 7 biurowców, które

zwiększyły podaż powierzchni biurowej o 41 tys. mkw.78 Charakterystyczną cechą poznańskiego

rynku jest duża aktywność lokalnych inwestorów, którzy dostarczyli ok. 70% istniejącej nowo-

czesnej powierzchni biurowej79.

Aktualnie w budowie znajduje się 85,5 tys. mkw. powierzchni biurowej80. Rozbudowywane

są istniejące już kompleksy budynków na poznańskim Grunwaldzie. Nowe budynki biurowe

powstaną także w innych starych dzielnicach Poznania. Niebawem ruszyć ma budowa biurowca

na Jeżycach, który stanie się częścią kompleksu mieszkalno–biurowego, oferując 6 tys. mkw. po-

wierzchni biurowej w standardzie klasy A. Kolejne biurowce powstaną na Wildzie, w sąsiedz-

twie dworca PKP Poznań Główny, na terenie o powierzchni 3,2 ha. Aktualnie prowadzone

są prace rozbiórkowe służące przygotowaniu działki pod wielofunkcyjną inwestycję, obejmującą

zarówno powierzchnię biurową (62,7 tys. mkw.), jak i mieszkalną (20,4 tys. mkw.).

Średnie ofertowe stawki czynszu najmu lokali w nowoczesnych budynkach biurowych uległy

nieznacznemu obniżeniu i kształtowały się pomiędzy 13,6 a 14,1 euro/mkw./ m-c. Mimo pozy-

tywnych tendencji na rynku najmu współczynnik pustostanów na koniec I kw. 2017 r. wyniósł

12,6% 81, w stosunku do końca 2016 r. obniżył się o 1 p.p. Niewynajęta powierzchnia biurowa

zlokalizowana jest w szczególności w starszych budynkach klasy B/B+ (58 tys. mkw.).

10.2.2. Handlowe

Całkowita podaż nowoczesnej powierzchni handlowej w aglomeracji poznańskiej na koniec

2016 r. wyniosła 720,8 tys. mkw.82 Centra handlowe stanowią 85% całości zasobów nieruchomo-

ści handlowych aglomeracji. W samym Poznaniu znajduje się obecnie 21 takich obiektów.

W październiku 2016 r. powierzchnia handlowa w aglomeracji poznańskiej powiększyła się o

kolejne wielkopowierzchniowe centrum handlowe (99 tys. mkw.), po otwarciu którego wskaźnik

nasycenia powierzchnią handlową w stolicy Wielkopolski wzrósł z 793 do 888 mkw. na 1000

mieszkańców. W perspektywie średnioterminowej brak nowych projektów handlowych na zaa-

wansowanym etapie rozwoju. Otwarcie kolejnego nowoczesnego centrum handlowego przyczy-

niło się do procesu repozycjonowania starszych obiektów, polegającego m.in. na ich modernizacji

lub gruntownej przebudowie.

Wartość wskaźnika niewynajętej powierzchni handlowej w Poznaniu na koniec I kwartału 2017 r.

wyniosła 6,2%83 i w ciągu ostatniego roku zmniejszyła się o 0,3 p.p. Warto zauważyć, że inne

źródła podają nieco niższy współczynnik (5,1%84). Zgodnie z danymi JLL czynsze prime w skle-

78 Źródło: Colliers International, Największe rynki biurowe w Polsce, wiosna 2017, s. 20.

79 Źródło: Colliers International, Rynek biurowy, Poznań, s. 2.

80 Źródło: JLL, Rynek biurowy w Polsce, I kw. 2017.

81 Ibidem

82 Źródło: Colliers International, Property Magazine 4/2016, s. 8.

83 Źródło: JLL, Rynek handlowy w Polsce, I kw. 2017 r.

84 Źródło: Colliers International, Market Insights, I kwartał 2017, s. 10.

Poznań


203

pach o powierzchni 100 mkw. z asortymentem „moda i dodatki” w centrach handlowych w Po-

znaniu wyniosły w I kwartale 2017 r. ok. 45 euro/mkw./m-c85.

10.2.3. Magazynowe

Podaż powierzchni magazynowych w aglomeracji poznańskiej według stanu na koniec

I kw. 2017 r. wyniosła ok. 1,8 mln mkw.86. W okolicach Poznania znajduje się około 40 nowocze-

snych obiektów przemysłowo-magazynowych. Największa koncentracja powierzchni tego ro-

dzaju występuje w pobliżu węzłów dróg szybkiego ruchu (A2, S5, S11, DK92) – w rejonie Żernik

i Gądek oraz w okolicach Tarnowa Podgórnego, Swarzędza i Komornik. Pojedyncze parki znaj-

dują się również w Bugaju, Kostrzynie i Kórniku.

W 2016 r. poznański rynek magazynowy charakteryzował się dużą aktywnością deweloperów,

zajmując trzecie miejsce w kraju pod względem wielkości powierzchni znajdującej się w budowie

(214,5 tys. mkw.). Całkowite zasoby magazynowe w 2016 r. zwiększyły się o 206,4 tys. mkw.87.

Efektywne stawki czynszów na koniec 2016 r. wyniosły 2,2-3 euro/mkw./m-c88. Wskaźnik pusto-

stanów na rynku powierzchni magazynowych uległ podwyższeniu do 7,3% na koniec 2016 r. 89,

co związane jest z oddaniem do użytku dużego magazynu spekulacyjnego90.


W drugiej połowie 2016 r. średnioważona stawka transakcyjna najmu powierzchni biurowej kla-

sy A w lokalach o powierzchni powyżej 100 mkw. utrzymała się na poziomie 13 euro/mkw./m-c.

Powierzchnia biurowa w budynkach klasy B była nieco tańsza – stawka najmu wyniosła 11,4

euro/mkw./m-c. Wysokość czynszów wyrażonych w złotych nieznacznie wzrosła w stosunku

do ubiegłego półrocza i wyniosła 52,8 zł/mkw./m-c dla biurowców klasy A, 33,3 zł dla biurow-

ców klasy B i ok. 30 zł – dla klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji (netto) pozostała

na poziomie około 16 zł/mkw./m-c. Kontrakty zawierano przeciętnie na 5-6 lat.

Zgodnie z wynikami uzyskanymi w ramach analizy powierzchni handlowych w drugiej połowie

2016 r. średnia cena transakcyjna najmu lokali o powierzchni od 100 do 500 mkw. w centrach

handlowych nieznacznie zmalała w stosunku do pierwszej połowy 2016 r. i wyniosła 31,6 eu-

ro/mkw./m-c dla umów zawieranych w euro. Warto zauważyć jednak, iż stawki czynszów okre-

ślonych w umowach podpisanych w 2016 r. są o kilka euro niższe i wynoszą średnio ok. 26 eu-

ro/mkw./m-c. Rynek powierzchni oferowanych w przypadku umów zawieranych w złotych jest

dużo tańszy, głównie z powodu gorszej lokalizacji obiektów, a także profilu działalności centrum

handlowego. Średnie stawki w lokalach o powierzchni od 100 do 500 mkw. wyniosły

ok. 44 zł/mkw./m-c. Kontrakty najmu zawierano najczęściej na okres 6 lat.

85 Źródło: JLL, Rynek handlowy w Polsce, I kw. 2017 r.

86 Źródło: JLL, Rynek nieruchomości magazynowych w 2016 r., luty 2017, , s. 16.

87 Źródło: Colliers International, Rynek nieruchomości magazynowych, Market Insights 2017, Poznań, Colliers, s. 25.

88 Ibidem, s. 25.

89 Źródło: Colliers International, Polska, Market Insights, Raport Roczny 2015, s. 11.

90 Pojęciem tym określane są magazyny budowane bez wcześniejszego zabezpieczenia w postaci podpisanych umów

najmu.

Poznań


Na rynku powierzchni magazynowych średnia cena transakcyjna w drugiej połowie 2016 r. wy-

niosła 5 euro/mkw./m-c dla powierzchni, której ceny wyrażano w euro oraz 12 zł/mkw./m-c

dla stawek złotowych. Średnia wysokość kosztów eksploatacji na koniec 2016 r. utrzymała się

na poziomie 4 zł/mkw./m-c.



Tabela 10.1. Czynniki demograficzne w Poznaniu

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.


Poznania (w tys. osób)

Wykres 10.2. Relacje demograficzne w Poznaniu (na

1000 ludności)

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu; Prognoza

ludności opracowana przez GUS w 2014 r. na

lata 2014-2050.


Tabela 10.2. Gospodarstwa domowe w Poznaniu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 553564 443 -2493 -2050 2907 0,8 -4,5 5,3

2012 550742 119 -2310 -2191 2806 0,2 -4,2 5,1

2013 548028 -101 -2578 -2679 2424 -0,2 -4,7 4,4

2014 545680 103 -1884 -1781 2523 0,2 -3,5 4,6

2015 542348 -148 -1522 -1670 2608 -0,3 -2,8 4,8

2016 540372 543 -1808 -1265 3147 1,0 -3,3 5,8

na 1000 ludności

Wg stanu


480

490

500

510

520

530

540

550

560

570

580

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2025

2030

2035

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 233867 232567 100% 100%

w tym z 1 osobą 77334 77314 33% 33%

w tym z 2 osobami 58063 64667 25% 28%

w tym z 3 osobami 46328 44930 20% 19%

w tym z 4 osobami 36417 29765 16% 13%





Poznań


205

Tabela 10.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Poznaniu


Wykres 10.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludno-

ści do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Po-

znaniu (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Poznaniu (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: Urząd Statystyczny w Poznaniu.


wynagrodzenie w Poznaniu (mkw.)

Wykres 10.6. Dostępność kredytu złotowego przy

przeciętnym wynagrodzeniu w Poznaniu (krotność


Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu.


2011 64,9 15,3 19,8

2012 64,0 15,4 20,6

2013 63,2 15,5 21,3

2014 62,2 15,7 22,1

2015 61,3 15,9 22,8

2016 60,4 16,2 23,4


15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

13579

111315171921

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Poznań

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 5004 7004 900

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Poznań Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


80

85

90

95

100

105

110

115

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Poznań





kredycie złotowym w Poznaniu (mkw.)

Wykres 10.8. Wartość nowo zawartych umów kredy-

towych w Poznaniu (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


Tabela 10.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Poznaniu


Tabela 10.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Poznaniu

Źródło: szacunki NBP O/O w Poznaniu na podstawie danych z GUS, Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Ma-

jątkowych oraz Izby Notarialnej w Poznaniu.

Tabela 10.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu

Źródło: Zarząd Geodezji i Katastru Miejskiego GEOPOZ

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

IV 2

00

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6rynek pierwotny rynek wtórny

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016




- łączna (tys. m kw.) 15435 15619 15791 16015 16236 16427

- przeciętna (m kw.) 64,5 64,5 64,67 64,64 64,60 64,62

-na osobę (m kw.) 28,0 28,5 28,8 29,3 29,9 30,4






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 45 49 45 48 70 77

2 Pośrednicy 977 983 992 1049 901 891





2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 4381 4566 4779 5274 5820 6227

Wartość w mln zł 1384,58 1350,19 1423,45 1487,24 1632,09 1775,98

Poznań


207

Tabela 10.7. Budownictwo mieszkaniowe w Poznaniu


Tabela 10.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Poznaniu


2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 4438 4134 3279 3716 4057 4467

- indywidualne 526 493 430 548 874 539


Ogółem, w tym: 2167 3319 1715 3817 4570 3553

- indywidualne 254 362 261 287 411 338


Ogółem, w tym: 2512 2734 2597 3642 3629 2915

- indywidualne 474 494 392 505 378 400




- komunalne 20 138 198 0 0 62




2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 2512 2734 2597 3642 3629 2915


- na 1000 ludności 4,5 5,0 4,7 6,7 6,7 5,4

- na 1000 zaw. małżeństw 860 974 1071 1444 1391 926

- różnica ogółem 395 72 -173 -1119 -1021 259

- na 1000 ludności 0,7 0,1 -0,3 -2,1 -1,9 0,5


oddanego (m kw.) 73,8 71,0 71,2 64,3 63,3 65,6







Poznań


Tabela 10.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Poznaniu

Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 6376 6264 5940 5520 6311 28,8 27,3

II 2011 6328 6536 5911 5321 6009 30,5 29,9

III 2011 6286 6155 5804 5380 6038 29,4 29,6

IV 2011 6204 6219 5737 5254 6043 30,8 28,2

I 2012 6183 5932 5604 5396 6187 29,9 27,5

II 2012 6058 5880 5535 5159 6222 41,8 30,9

III 2012 6161 5978 5519 5074 6142 28,3 30,9

IV 2012 6131 5339 5446 5067 6074 27,3 28,3

I 2013 6382 6147 5406 4807 5924 26,7 27,9

II 2013 6334 5998 5657 4932 6251 30,8 27,5

III 2013 6342 5913 5628 5042 5973 28,8 29,0

IV 2013 6417 5868 5718 5062 6752 32,1 28,9

I 2014 6670 6146 5830 5008 6303 30,3 23,2

II 2014 6560 6116 5742 4970 6122 28,1 26,0

III 2014 6552 6022 5806 4994 6014 35,2 33,0

IV 2014 6546 6225 5694 5010 6033 35,6 28,8

I 2015 6600 6307 5848 4970 6055 32,3 29,1

II 2015 6527 6209 5831 4985 6148 29,8 32,7

III 2015 6482 6228 5409 5099 6035 33,1 29,5

IV 2015 6512 6234 5730 5060 6056 34,6 31,1

I 2016 6425 6246 5939 5065 6075 35,2 30,3

II 2016 6458 6298 6040 5177 6135 35,7 31,5

III 2016 6453 6195 6093 5236 5920 37,3 28,8

IV 2016 6403 6306 6123 5284 5936 34,9 30,8

I 2017 6428 6266 6066 5073 5762 39,2 32,4

Notowanie

Rynek pierwotny Rynek wtórny Rynek wtórny

Poznań


209


Tabela 10.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Poznaniu



Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 97,7 95,0 98,2 105,2 102,1 95,4 97,3 97,8 102,3 100,5

II 2011 99,2 104,3 99,5 96,4 95,2 96,1 98,6 96,5 95,4 97,8

III 2011 99,3 94,2 98,2 101,1 100,5 95,2 97,6 96,5 97,9 97,9

IV 2011 98,7 101,0 98,8 97,7 100,1 95,0 94,4 94,9 100,2 97,8

I 2012 99,7 95,4 97,7 102,7 102,4 97,0 94,7 94,3 97,7 98,0

II 2012 98,0 99,1 98,8 95,6 100,6 95,7 90,0 93,6 97,0 103,5

III 2012 101,7 101,7 99,7 98,4 98,7 98,0 97,1 95,1 94,3 101,7

IV 2012 99,5 89,3 98,7 99,9 98,9 98,8 85,8 94,9 96,4 100,5

I 2013 104,1 115,1 99,3 94,9 97,5 103,2 103,6 96,5 89,1 95,8

II 2013 99,3 97,6 104,6 102,6 105,5 104,6 102,0 102,2 95,6 100,5

III 2013 100,1 98,6 99,5 102,2 95,6 102,9 98,9 102,0 99,4 97,3

IV 2013 101,2 99,2 101,6 100,4 113,0 104,7 109,9 105,0 99,9 111,1

I 2014 103,9 104,7 102,0 98,9 93,4 104,5 100,0 107,8 104,2 106,4

II 2014 98,4 99,5 98,5 99,2 97,1 103,6 102,0 101,5 100,8 97,9

III 2014 99,9 98,5 101,1 100,5 98,2 103,3 101,8 103,2 99,1 100,7

IV 2014 99,9 103,4 98,1 100,3 100,3 102,0 106,1 99,6 99,0 89,4

I 2015 100,8 101,3 102,7 99,2 100,4 98,9 102,6 100,3 99,2 96,1

II 2015 98,9 98,5 99,7 100,3 101,5 99,5 101,5 101,5 100,3 100,4

III 2015 99,3 100,3 92,8 102,3 98,2 98,9 103,4 93,2 102,1 100,4

IV 2015 100,5 100,1 105,9 99,2 100,3 99,5 100,1 100,6 101,0 100,4

I 2016 98,7 100,2 103,6 100,1 100,3 97,3 99,0 101,6 101,9 100,3

II 2016 100,5 100,8 101,7 102,2 101,0 98,9 101,4 103,6 103,8 99,8

III 2016 99,9 98,4 100,9 101,2 96,5 99,5 99,5 112,6 102,7 98,1

IV 2016 99,2 101,8 100,5 100,9 100,3 98,3 101,1 106,9 104,4 98,0

I 2017 100,4 99,4 99,1 96,0 97,1 100,1 100,3 102,1 100,2 94,8

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



Poznań



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT


Wykres 10.15. Relacja podaży i popytu na mieszkania

o powierzchni mniejszej, równej 50 mkw. oraz powy-

żej 50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Poznaniu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Poznaniu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-3

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Poznań


211



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17


0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Poznań



RWO


RWT



(zł/mkw.) Wykres 10.25. Ceny wg formy własności

RWT (zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Poznań


213


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)


Wykres 10.30. Ceny wg roku budowy RWO (zł/mkw.) Wykres 10.31. Ceny wg roku budowy RWT

(zł/mkw.)


Wykres 10.32. Szacowany średni czas sprzedaży

mieszkania na RW w Poznaniu (liczba dni)


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Rzeszów


11. Rzeszów



Czynnikiem wpływającym pozytywnie na lokalny rynek mieszkaniowy jest stale rosnąca liczba

ludności. W 2016 r. w stosunku do poprzedniego roku jej wzrost wyniósł ok. 0,8%. Wpłynęły

na to dodatnie saldo migracji (odnotowano wzrost o 80,6%) i dodatni przyrost naturalny (wyższy

niż w roku poprzednim o 72,1%). Liczba zawieranych małżeństw utrzymała się na poziomie lat

poprzednich. Niekorzystnym zjawiskiem były zmiany w strukturze wieku ludności, tzn. dalszy

spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym (o 0,8 p.p.) i towarzyszący mu wzrost udziału

ludności w wieku poprodukcyjnym (o 0,5 p.p.).

Nastąpiły pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców Rze-

szowa. W 2016 r. przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło o 2,6% (r/r)

i było wyższe od średniej krajowej o 1,2%. Pozytywny wpływ miał również spadek stopy bezro-

bocia rejestrowanego do poziomu 6,8% (kraj 8,3%) oraz systematyczne zmniejszanie się udziału

ludności do 34 roku życia wśród ludności bezrobotnej (na koniec 2016 r. wskaźnik wyniósł

39,4%). W IV kw. 2016 r. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie można było kupić na rynku

pierwotnym 0,89 mkw. mieszkania, a na rynku wtórnym 0,97 mkw.

W 2016 r. liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 5,2% niższa w porównaniu z po-

przednim rokiem, przy niższej o 2,0% wartości kredytów (wartość ta wyniosła 280 mln zł).


W 2016 r. sytuacja na rynku mieszkaniowym Rzeszowa poprawiła się w stosunku do 2015 r. Od-

dano do użytkowania rekordową liczbę mieszkań (wzrost o ok. 23,7%). Zasób mieszkaniowy

powiększył się o 2958 mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców

wzrósł do 409 mieszkań (wzrost o 3,0% w porównaniu do 2015 r.). Przeciętna powierzchnia

użytkowa mieszkania z zasobu wynosi 66,8 mkw. i jest taka sama jak w roku poprzednim. Po-

wierzchnia użytkowa mieszkania na osobę wynosi 27,3 mkw. (o 0,8 mkw. więcej niż w 2015 r.).



Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2016 r. w porównaniu z poprzednim rokiem

wykazywały tendencję spadkową, natomiast ceny transakcyjne wzrostową. Średnia cena oferto-

wa mkw. mieszkania na koniec 2016 r. wyniosła 4842 zł i była o 5,6% niższa od obserwowanej

na koniec 2015 r., natomiast średnia cena transakcyjna na koniec 2016 r. wyniosła 5036 zł/mkw.

i była o 3,5% wyższa od notowanej na koniec 2015 r. Maksymalna cena mkw. mieszkania do-

puszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosiła w IV kw. 2016 r. 4418 zł i została usta-

lona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym o 618 zł/mkw.

Rzeszów


215

Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się, zaś koszty budowy mieszkania utrzymywały

się na poziomie zbliżonym do poprzednich kwartałów. Według szacunku NBP w IV kw. 2016 r.

koszt ziemi zawarty w cenie mkw. mieszkania wynosił ok. 323 zł.

W 2016 r. nieznacznie zmieniła się struktura mieszkań oddanych do użytku w porównaniu

z poprzednim rokiem. Przeciętna powierzchnia użytkowa obniżyła się o 0,3%, natomiast prze-

ciętna liczba izb w nowym mieszkaniu wzrosła o 6,5%. W badanym okresie w strukturze ofert

mieszkań przeważały głównie mieszkania o powierzchni użytkowej od 40 do 60 mkw. oraz

dwupokojowe. Deweloperzy dopasowywali ofertę do oczekiwań nabywców zarówno pod

względem powierzchni, liczby pokoi, jak również możliwości finansowych.

Produkcja mieszkań na rynku pierwotnym zdominowana jest przez deweloperów. W 2016 r.

deweloperzy oddali do użytkowania o 38,6% więcej mieszkań niż w poprzednim roku i była

to najwyższa liczba oddanych mieszkań od 2002 r. Jednocześnie znacznie wzrosła liczba wyda-

nych pozwoleń na budowę mieszkań deweloperskich o 107,9%, natomiast liczba mieszkań bu-

dowanych na sprzedaż lub wynajem, których budowę rozpoczęto nieznacznie wzrosła – o 2,9%.


Średnie ceny ofertowe mkw. mieszkań na rynku wtórnym w 2016 r. były bardzo zbliżone

do zanotowanych w 2015 r., natomiast ceny transakcyjne odnotowały nieznaczny wzrost. Średnia

cena transakcyjna w IV kw. 2016 r. wynosiła 4642 zł, wzrosła o 4,0% w stosunku do ceny

w IV kw. 2015 r. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 2016 r. wynosiła 4953 zł (pozostając

na poziomie z IV kw. 2015 r.).

Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego do programu MDM# dla Rzeszowa wynosi-

ła w IV kw. 2016 r. 3614 zł i została ustalona na poziomie niższym niż średnia cena transakcyjna

na rynku wtórnym o 1028 zł/mkw.

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym w 2016 r. były najczęściej mieszkania o powierzchni

40–60 mkw., 2 – 3 pokojowe.

Średnia stawka najmu w Rzeszowie w IV kw. 2016 r. utrzymywała się na poziomie zbliżonym

do odnotowanego w 2015 r. i wynosiła 28,1 zł/mkw. (w IV kw. 2015 r. wynosiła 27,8 zł/mkw.).


Charakterystyczną cechą Rzeszowa jest wysoki odsetek mieszkań spółdzielczych oddanych

do użytkowania. Stanowią one aż 21% wszystkich mieszkań oddanych w latach 2010-2016. Nie-

wielki był natomiast udział mieszkań komunalnych – ok. 0,4%.

Począwszy od 2006 r. powierzchnia miasta co roku powiększana jest poprzez przyłączanie miej-

scowości lub ich części z gmin sąsiednich. Rzeszów zajmuje obecnie powierzchnię ponad dwu-

krotnie większą niż przed zmianami terytorialnymi.

Rzeszów


Obecnie obowiązuje 220 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na obszarze

ok. 16,7% powierzchni miasta, natomiast opracowywanych jest 90 planów zagospodarowania

przestrzennego, które obejmują ok. 38,2% powierzchni miasta.



Łączną wielkość powierzchni biurowej w 2016 r. na rzeszowskim rynku szacuje się

na ok. 67 tys. mkw. Stopa pustostanów wyniosła 37,7%. W miarę upływu czasu, wraz ze spad-

kiem dostępności powierzchni biurowych, sytuacja ta może ulec zmianie. W planach jest budowa

kolejnego nowoczesnego budynku biurowego, którego powierzchnia będzie wynosiła ok. 17 tys.

mkw.91


Stolica Podkarpacia jest miastem o wysokim nasyceniu powierzchnią handlową, wskaźnik ten

wynosi ok.1260 mkw./1000 osób. W Rzeszowie zlokalizowanych jest ok. 20 centrów handlowych

o zróżnicowanej powierzchni. W 2016 r. nie odnotowano znaczących zmian na rynku nierucho-

mości handlowych – nie powstały nowe centra handlowe. Składają się na to zarówno samodziel-

ne galerie handlowe, które skupiają większość powierzchni handlowej jak i mniejsze obiekty

zlokalizowane przy supermarketach i hipermarketach. Stopa pustostanów kształtuje się na po-

ziomie 2,1%.92


Średni czynsz dla lokali handlowych w centrach handlowych z umów obowiązujących na koniec

2016 r. wyniósł ok. 17 euro/mkw./m-c, natomiast na koniec 2015 r. kształtował się na poziomie

ok.19 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji obowiązujące na koniec 2016 r. wyniosły

ok. 15 zł/mkw./m-c, a w 2015 r. – ok.18 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktu najmu na koniec

2016 r. wyniosła 7 lat.

91 Źródło: Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAlilZ), Colliers International, Advisory Group Test

Humen Resources, „Nowe Rynki Sektora BSS, 12 wschodzących gwiazd biznesu”, Raport 2016 r.

92 Źródło: Colliers International, „Centra handlowe w miastach regionalnych”, I kwartał 2017 r.

Rzeszów


217



Tabela 11.1. Czynniki demograficzne w Rzeszowie

Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.


Rzeszowa (w tys. osób)

Wykres 11.2. Relacje demograficzne w Rzeszowie (na

1000 ludności)


2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 11.2. Gospodarstwa domowe w Rzeszowie


Tabela 11.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Rzeszo-

wie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 180031 557 275 832 1013 3,1 1,5 5,6

2012 182028 675 678 1353 890 3,7 3,7 4,9

2013 183108 560 388 948 860 3,1 2,1 4,7

2014 185123 610 430 1040 907 3,3 2,3 4,9

2015 185896 405 666 773 948 2,2 3,6 5,1

2016 187422 697 1203 1526 941 3,7 6,4 5,0

na 1000 ludności

Wg stanu


155

160

165

170

175

180

185

190

195

200

205

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 57855 69182 100% 100%

w tym z 1 osobą 17114 20659 30% 30%

w tym z 2 osobami 12570 17806 22% 26%

w tym z 3 osobami 11305 13697 20% 20%

w tym z 4 osobami 10322 10304 18% 15%






2011 66,2 17,1 16,7

2012 65,6 17,2 17,2

2013 64,7 17,5 17,8

2014 64,1 17,5 18,4

2015 63,3 17,7 19,0

2016 62,5 18,0 19,5


Rzeszów



ści do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Rze-

szowie (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Rzeszowie (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: Urząd Statystyczny w Rzeszowie.


wynagrodzenie w Rzeszowie (mkw.)


przeciętnym wynagrodzeniu w Rzeszowie (krotność


Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie.


kredycie złotowym w Rzeszowie (mkw.)


towych w Rzeszowie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Rzeszów

Polska


1 8002 0002 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 400

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

Rzeszów Polska

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

IV 2

00

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6


0

50

100

150

200

250

300

350

400

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Rzeszów


219



Tabela 11.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Rzeszowie


Tabela 11.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Rzeszowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 11.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Rzeszowie

Źródło: szacunki NBP O/O w Rzeszowie.

Tabela 11.7. Budownictwo mieszkaniowe w Rzeszowie


2011 2012 2013 2014 2015 2016



- łączna (tys. m kw.) 4365 4583 4672 4783 4932 5124

- przeciętna (m kw.) 65,8 66,8 66,9 67 66,9 66,8

-na osobę (m kw.) 24,2 25,2 25,5 25,8 26,5 27,3






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 110 112 124 147 178 220






2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 1138 831 1128 736 1128 793

Wartość w mln zł 263,87 150,84 215,81 138,78 253,59 165,22

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 1486 1925 1202 2585 2396 3433

- indywidualne 669 620 532 1305 1250 1050


Ogółem, w tym: 1595 1944 1325 2613 2435 3167

- indywidualne 587 453 435 1102 649 1047


Ogółem, w tym: 1565 1576 1346 1649 2392 2958

- indywidualne 331 481 607 617 703 651

- spółdzielcze 291 449 336 431 351 489



- komunalne 20 0 0 0 26 0




Rzeszów


Tabela 11.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Rzeszowie


Tabela 11.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Rzeszowie

Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 1565 1576 1346 1649 2392 2958


- na 1000 ludności 8,7 8,7 7,4 8,9 12,9 15,8

- na 1000 zaw. małżeństw 1544 1771 1565 1818,1 2523,2 3143,5

- różnica ogółem -552 -686 -486 -742 -1444 -2017

- na 1000 ludności -3,1 -3,8 -2,7 -4,0 -7,8 -10,8


oddanego (m kw.) 70,8 70,5 75,6 72,5 65,1 64,9







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 4077 4264 4726 4333 3927 28,1 26,9

II 2011 4142 4202 4777 4485 3897 30,0 26,8

III 2011 4283 4178 4729 4472 4068 28,8 25,1

IV 2011 4271 4239 4791 4522 3928 33,3 27,2

I 2012 4457 4138 4801 4325 3865 27,3 25,4

II 2012 4565 4135 4905 4422 3966 24,9 21,6

III 2012 4507 4496 4935 4547 3925 25,3 25,8

IV 2012 4555 4407 4912 4549 3984 27,5 29,7

I 2013 4463 4467 4908 4422 3880 26,7 24,1

II 2013 5141 4383 4890 4425 4102 26,7 24,8

III 2013 5148 4680 4910 4462 4038 27,2 25,7

IV 2013 5102 4821 4934 4491 3897 27,3 24,7

I 2014 5123 4515 4946 4384 3902 27,6 29,2

II 2014 5027 4828 4908 4455 3862 27,7 25,2

III 2014 5040 4649 4933 4551 3957 26,0 27,5

IV 2014 5034 4709 4953 4582 3972 26,6 26,3

I 2015 5245 4857 4959 4485 3859 26,8 26,0

II 2015 5082 4990 5010 4533 3957 26,7 24,6

III 2015 5038 4596 4973 4435 3836 26,4 28,7

IV 2015 5126 4868 4954 4463 3824 26,4 29,2

I 2016 4986 4806 4916 4623 3891 27,5 26,3

II 2016 5013 4852 4914 4591 3884 28,6 23,9

III 2016 4952 5019 4954 4514 3869 27,8 26,3

IV 2016 4842 5036 4953 4642 3859 28,8 27,3

I 2017 4811 4801 4995 4651 3875 29,5 29,0

Notowanie


Rzeszów


221


Tabela 11.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Rzeszowie



Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 95,8 93,3 100,6 102,6 99,9 98,0 111,1 102,5 104,8 101,3

II 2011 101,6 98,5 101,1 103,5 99,2 96,9 104,0 102,6 106,0 101,0

III 2011 103,4 99,4 99,0 99,7 104,4 99,5 99,7 102,5 102,6 103,2

IV 2011 99,7 101,5 101,3 101,1 96,6 100,4 92,7 102,0 107,1 99,9

I 2012 104,4 97,6 100,2 95,6 98,4 109,3 97,0 101,6 99,8 98,4

II 2012 102,4 99,9 102,2 102,2 102,6 110,2 98,4 102,7 98,6 101,8

III 2012 98,7 108,7 100,6 102,8 99,0 105,2 107,6 104,4 101,7 96,5

IV 2012 101,1 98,0 99,5 100,0 101,5 106,6 104,0 102,5 100,6 101,4

I 2013 98,0 101,4 99,9 97,2 97,4 100,1 108,0 102,2 102,2 100,4

II 2013 115,2 98,1 99,6 100,1 105,7 112,6 106,0 99,7 100,1 103,4

III 2013 100,1 106,8 100,4 100,8 98,4 114,2 104,1 99,5 98,1 102,9

IV 2013 99,1 103,0 100,5 100,6 96,5 112,0 109,4 100,4 98,7 97,8

I 2014 100,4 93,7 100,2 97,6 100,1 114,8 101,1 100,8 99,1 100,6

II 2014 98,1 106,9 99,2 101,6 99,0 97,8 110,2 100,4 100,7 94,1

III 2014 100,3 96,3 100,5 102,2 102,5 97,9 99,3 100,5 102,0 98,0

IV 2014 99,9 101,3 100,4 100,7 100,4 98,7 97,7 100,4 102,0 101,9

I 2015 104,2 103,1 100,1 97,9 97,2 102,4 107,6 100,3 102,3 98,9

II 2015 96,9 102,7 101,0 101,1 102,5 101,1 103,4 102,1 101,8 102,5

III 2015 99,1 92,1 99,3 97,8 96,9 100,0 98,9 100,8 97,5 96,9

IV 2015 101,7 105,9 99,6 100,6 99,7 101,8 103,4 100,0 97,4 96,3

I 2016 97,3 98,7 99,2 103,6 101,8 95,1 98,9 99,1 103,1 100,8

II 2016 100,5 101,0 100,0 99,3 99,8 98,6 97,2 98,1 101,3 98,2

III 2016 98,8 103,4 100,8 98,3 99,6 98,3 109,2 99,6 101,8 100,9

IV 2016 97,8 100,3 100,0 102,8 99,7 94,5 103,5 100,0 104,0 100,9

I 2017 99,4 95,3 100,8 100,2 100,4 96,5 99,9 101,6 100,6 99,6

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Rzeszów



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT




żej 50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Rzeszowie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Rzeszowie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-1

0

1

2

3

4

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Rzeszów


223



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Rzeszów



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Rzeszów


225


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)



mieszkania na RW w Rzeszowie (liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

400

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Szczecin


12. Szczecin



Wskaźniki demograficzne kształtujące popyt na mieszkania w Szczecinie w 2016 r. ulegały dal-

szemu pogorszeniu. Odnotowano spadek liczby mieszkańców miasta (o 0,2%), która na koniec

roku wyniosła 404 878 osób. Łączne saldo migracji zewnętrznych i wewnętrznych pozostawało

na dodatnim poziomie, jednak nie było na tyle wysokie by zrekompensować ujemny przyrost

naturalny. Kolejnymi niekorzystnymi zmianami demograficznymi były: wzrost (o 0,7 p.p.) udzia-

łu ludności w wieku poprodukcyjnym oraz spadek udziału ludności w wieku produkcyjnym

(o 1 p.p.). Pozytywnym zmianom uległa jedynie liczba zawartych małżeństw, która wzrosła

o ok. 3% i na koniec roku wyniosła blisko 2 tys.

W badanym okresie obserwowano korzystne zmiany czynników ekonomicznych. Przeciętne

wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wynosiło 4597 zł (wzrost o ok. 7%). Stopa bezrobocia

rejestrowanego od 2013 r. kontynuuje tendencję spadkową i na koniec badanego okresu wyniosła

4,7%, a stopa bezrobocia wśród osób do 34 roku życia uległa zmniejszeniu do 27,7%.

Liczba nowo podpisanych umów na kredyty mieszkaniowe wzrosła o 2,5% (r/r) do 2,7 tys. Za-

dłużenie z tytułu udzielonego kredytu mieszkaniowego w Szczecinie zwiększyło się o ok. 3%

(r/r) wynosząc blisko 635 mln zł. Za sprawą ciągłego wzrostu wynagrodzeń i niskiego poziomu

stóp procentowych wskaźnik dostępności kredytowej mieszkań w IV kw. 2016 r. wzrósł

do 107,8 mkw.


Zasób mieszkaniowy Szczecina w 2016 r. powiększył się do 175 265 mieszkań, w konsekwencji

wskaźnik określający liczbę lokali na 1000 mieszkańców wzrósł do 433. Średnia powierzchnia

mieszkalna utrzymała się na zeszłorocznym poziomie 63,9 mkw., zaś w przeliczeniu na 1 miesz-

kańca wzrosła o 0,5 mkw. wynosząc 27,7 mkw. Przeciętna liczba izb w lokalu od 2010 r. nie

zmieniała się i wynosiła 3,6. Średnia liczba osób przypadających na 1 mieszkanie w zasobie

zmniejszyła się o 0,1 i wyniosła 2,3.



Na rynku pierwotnym w 2016 r. średnie ceny ofertowe i transakcyjne ustabilizowały się na tym

samym poziomie ok. 4 900 zł/mkw. Przeciętna cena kupna była tylko 40 zł/mkw. niższa od war-

tości ofertowej. Ceny mieszkań oferowanych nie ulegały poważniejszym zmianom, dane transak-

cyjne charakteryzowały się większą zmiennością, która była powodowana przede wszystkim

zmianami jakości i lokalizacji nabytych nieruchomości. Wzrost cen transakcyjnych w stosunku

do roku ubiegłego wyniósł 2,6%. Limit MDM# w badanym okresie ustalony na poziomie

4 516,60 zł/mkw. był 337 zł niższy niż średnia cena transakcyjna. Biorąc pod uwagę dodatkowo

Szczecin


227

ograniczenie powierzchniowe szacuje się, że ok. 36% nieruchomości sprzedanych w 2016 r. mo-

gło być objęte dofinansowaniem z rządowego programu93.

Struktura cen mieszkań deweloperskich nie zmieniła się w porównaniu z poprzednim rokiem.

W dalszym ciągu największy udział w cenie lokalu miały bezpośrednie koszty budowy – około

60%, zaś koszt zakupu gruntu wynosił 15%.

Badana grupa deweloperów przekazała dane o zrealizowaniu blisko 2,5 tys. Transakcji, co sta-

nowi ponad 60% wzrost w stosunku do poprzedniego roku. W tym samym czasie oddano do

użytkowania blisko 3 tys. mieszkań z czego większość tj. 2,1 tys. przeznaczonych na sprzedaż lub

wynajem, co jest wartością trzykrotnie przekraczającą wynik z 2015 r. Liczba mieszkań, na któ-

rych realizację wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto uległa obniżeniu. W odniesie-

niu do ubiegłego roku liczba pozwoleń spadła o 27% do 2,3 tys., a rozpoczętych budów o 17% do

2,2 tys.

Na rynku pierwotnym niezmienna pozostała struktura nieruchomości, w której przeważały loka-

le 2-pokojowe (45%) i 3–pokojowe (35%). Powierzchnia ponad połowy mieszkań mieściła się

w przedziale 40 – 60 mkw. Wszystkie analizowane nieruchomości wykonane były w technologii

tradycyjnej udoskonalonej.


Średnie ceny ofertowe na rynku wtórnym nie zmieniły się znacząco i w całym 2016 r. utrzymy-

wały się na poziomie bliskim 4 400 tys. zł/mkw., tj. ok. 2% więcej niż w ubiegłym roku. Przeciętne

ceny transakcyjne, po wzroście w II kw. 2016 r,. ustabilizowały się na poziomie 4 tys. zł/mkw., co

stanowiło blisko 7% więcej niż w IV kw. 2015 r. Maksymalna cena 1 mkw. nieruchomości dla

rynku wtórnego w programie MDM wynosiła 3 695,40 zł, tj. 265 zł poniżej średniej rynkowej.

Jedna trzecia lokali będących przedmiotem obrotu w badanym okresie spełniała kryteria cenowe

i powierzchniowe programu MDM.

Według informacji przekazanych przez Miejski Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartogra-

ficznej w Szczecinie w 2016 r. zakupiono ponad 3,7 tys. mieszkań, tj. o 11% więcej niż w po-

przednim roku. Łączna wartość podpisanych umów opiewała na kwotę bliską 900 mln zł.,

co stanowiło ok. 12% wzrost w porównaniu z ubiegłym rokiem.

Podobnie jak na rynku pierwotnym nie zarejestrowano istotnych zmian w strukturze analizowa-

nych nieruchomości. Największy udział w rynku miały lokale 2–pokojowe (40%) i 3–pokojowe

(30%). Powierzchnia ponad 40% mieszkań mieściła się w przedziale 40 – 60 mkw. W strukturze

ofert przeważał przeciętny standard wykończenia – 46%, natomiast wśród zrealizowanych trans-

akcji częściej występował standard niski – 40%. Przedmiotem obrotu były głownie nieruchomości

wykonane w technologii tradycyjnej i prefabrykowanej (po 38%).

93 Źródło: Szacunek NBP

Szczecin


Średnie stawki najmu w ciągu całego roku 2016 ulegały niewielkim podwyżkom. Na koniec ba-

danego okresu mieszkania oferowano do wynajęcia przeciętnie za 32 zł/mkw., a wynajmowano

za 29 zł/mkw. W odniesieniu do IV kw. 2015 r. zarejestrowano 8% wzrost dla wartości transak-

cyjnych.


Uzupełnieniem lokalnej oferty mieszkaniowej są nieruchomości zlokalizowane w gminach

ościennych. Większość miejscowości określanych jako „sypialnie” Szczecina znajduje się w po-

wiecie polickim. Wzmożoną aktywność w tych lokalizacjach rejestrowano głównie w latach 2007-

2009. Po tym okresie obserwowano stopniowe osłabianie zainteresowania tymi terenami, o czym

świadczy m.in. spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania w powiecie polickim. Staty-

styki dotyczące rozpoczętych i zakończonych budów w 2016 r. są o połowę niższe niż te z 2008 r.

Biuro Planowania Przestrzennego Miasta podaje, że obowiązujące miejscowe plany zagospoda-

rowania przestrzennego obejmują aktualnie blisko 15 tys. ha czyli 49,8% całkowitej powierzchni

administracyjnej Szczecina, która wynosi 30 055 ha. Nieuchwalone miejscowe plany zagospoda-

rowania przestrzennego będące w opracowaniu dotyczą około 10 tys. ha.



Całkowity zasób powierzchni biurowej na koniec 2016 r. szacowany był na ponad 160 tys. mkw.,

z czego prawie 70% to obiekty klasy A. W porównaniu z 2015 r. zasoby biurowe w mieście wzro-

sły o 8 tys. mkw. W 2016 r. rozpoczęto budowę pięciu nowych biurowców o łącznej powierzchni

ponad 60 tys. mkw. Kilka dużych projektów zostało wstrzymanych z powodu braku umów

„przednajmu” pozwalających na uruchomienie finansowania inwestycji. Przeważająca większość

inwestorów to lokalni deweloperzy. Brakuje inwestorów, którzy zbudowaliby duże, nowoczesne

biurowce przyciągające nowe firmy z sektora usług dla biznesu. W celu zachęcenia deweloperów

do budowania nowych powierzchni biurowych i konferencyjnych, Urząd Miasta Szczecin

wprowadził zwolnienie z podatku od nieruchomości, które będzie obowiązywało przez 3 lata od

zakończenia inwestycji.

W 2016 r. współczynnik pustostanów zmniejszył się o 2,4 p.p. w porównaniu z 2015 r., i utrzymu-

je się poziomie 16,3%. Wysoka stopa pustostanów występuje głównie w biurowcach nowo odda-

nych do użytkowania.


Na koniec 2016 r. łączna powierzchnia handlowa najmu wyniosła 267 tys. mkw., a wskaźnik na-

sycenia kształtował się na poziomie 503 mkw. na 1000 mieszkańców94. Od 2013 r. w mieście nie

został zrealizowany żaden większy projekt inwestycyjny nieruchomości handlowych. Rozbudo-

wę rozpoczęła jedna z galerii handlowych oraz outlet, co w przyszłości będzie skutkować przy-

94 Źródło: Colliers International Polska MARKET INSIGHTS Raport roczny 2017

Szczecin


229

rostem powierzchni handlowej o ok. 20 tys. mkw. Współczynnik pustostanów wzrósł z 3,9%

w 2015 r. do 4,4% na koniec 2016 r., zaś stopa pustostanów, nie uwzględniająca powierzchni wy-

najętej przez właściciela budynku wynosiła ok. 7%.


W 2016 r. w aglomeracji szczecińskiej odnotowano wzrost podaży nowoczesnej powierzchni ma-

gazynowej o 20%. Całkowite zasoby na koniec 2016 r. wynosiły 182,2 tys. mkw. W 2017 r. wiel-

kość powierzchni magazynowej wzrośnie dwukrotnie, ponieważ na rynek wejdzie dwóch no-

wych inwestorów, którzy realizują inwestycje na własne potrzeby.

Szczecin jest rynkiem, na którym istniejące obiekty magazynowe klasy A są w większości wy-

najęte. Stopa pustostanów na koniec 2016 r. obniżyła się do 2%.


Średnie stawki czynszów na rynku powierzchni biurowych utrzymywały się na poziomie ubie-

głorocznym. Na koniec 2016 r. stawka czynszu dla powierzchni wynajętej w biurowcach klasy

A wynosiła 14 euro/mkw./m-c, natomiast w biurowcach klasy B - 36 zł/mkw./m-c. Koszty eksplo-

atacyjne w biurowcach klasy A wynosiły średnio 16 zł/mkw./m-c, a w budynkach klasy

B–12 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość zawartego kontraktu w lokalach klasy A wynosiła do 5 lat,

a w biurowcach B – ponad 5 lat.

Ceny wynajmu powierzchni handlowej w szczecińskich centrach handlowych były zbliżone do

notowanych w 2015 r. Dla lokali o metrażu od 100 do 500 mkw. wynosiły średnio

29 euro/mkw./m-c na koniec 2016 r. Opłaty za najem lokali w galeriach handlowych położonych

w samym centrum Szczecina były o ok. 50% wyższe niż w centrach handlowych zlokalizowa-

nych poza śródmieściem. Koszty eksploatacyjne wynosiły przeciętnie ok. 50 zł/mkw./m-c. Kon-

trakty były zawarte średnio na 8 lat, przy czym w galeriach okres trwania umowy był dłuższy.

Stawki czynszu wynajętej powierzchni magazynowej również nie uległy zmianom, a ich wyso-

kość na koniec 2016 r. oscylowała w granicach 3-4 euro/mkw./m-c. Koszty eksploatacyjne wy-

nosiły 4 zł/mkw./m-c. Długość zawartych kontraktów nie przekraczała 5 lat.

Szczecin




Tabela 12.1. Czynniki demograficzne w Szczecinie

Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.


Szczecina (w tys. osób)

Wykres 12.2. Relacje demograficzne w Szczecinie (na

1000 ludności)


Prognoza ludności opracowana przez GUS w 2014 r. na

lata 2014-2050.


Tabela 12.2. Gospodarstwa domowe w Szczecinie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 409596 -681 32 -649 1951 -1,7 0,1 4,8

2012 408913 -685 224 -461 1895 -1,7 0,5 4,6

2013 408172 -900 162 -738 1690 -2,2 0,4 4,1

2014 407180 -576 -115 -691 1837 -1,4 -0,3 4,5

2015 405657 -879 121 -758 1945 -2,2 0,3 4,8

2016 404878 -558 103 -455 1995 -1,4 0,3 4,9

na 1000 ludności

Wg stanu


320

330

340

350

360

370

380

390

400

410

420

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 170061 170273 100% 100%

w tym z 1 osobą 54586 50824 32% 30%

w tym z 2 osobami 45195 51303 27% 30%

w tym z 3 osobami 35246 35442 21% 21%

w tym z 4 osobami 25276 22555 15% 13%





Szczecin


231

Tabela 12.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Szczeci-

nie



ści do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Szcze-

cinie (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Szczecinie (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: Urząd Statystyczny w Szczecinie.


wynagrodzenie w Szczecinie (mkw.)


przeciętnym wynagrodzeniu w Szczecinie (krotność


Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie.


2011 65,0 15,5 19,5

2012 64,2 15,5 20,3

2013 63,4 15,5 21,1

2014 62,6 15,5 21,9

2015 61,7 15,6 22,8

2016 60,7 15,7 23,5


15

20

25

30

35

40

45

50

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Szczecin

Polska


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Szczecin Polska

0,50

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,10

1,20

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


70

75

80

85

90

95

100

105

110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Szczecin





kredycie złotowym w Szczecinie (mkw.)


towych w Szczecinie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


Tabela 12.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Szczecinie


Tabela 12.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Szczecinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 12.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Szczecinie

Źródło: szacunki NBP O/O w Szczecinie.

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

105,0

115,0

125,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016




- łączna (tys. m kw.) 10630 10734 10835 10934 11018 11202

- przeciętna (m kw.) 63,7 63,7 63,8 63,9 63,9 63,9

-na osobę (m kw.) 26,0 26,2 26,5 26,9 27,2 27,7



Liczba gospodarstw domowych wg NSP 170273

Liczba gospodarstw domowych na


Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 45 59 62 67 68 72






2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 2471 2910 3177 3564 3344 3713

Wartość w mln zł 713,44 745,00 748,79 787,50 801,48 899,40

Szczecin


233

Tabela 12.7. Budownictwo mieszkaniowe w Szczecinie


Tabela 12.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Szczecinie


2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 2704 1179 977 1805 3212 2346

- indywidualne 226 277 582 348 421 171


Ogółem, w tym: 2560 1688 1457 1494 2648 2205

- indywidualne 439 360 326 330 640 276


Ogółem, w tym: 1805 1946 1426 1404 1132 2955

- indywidualne 373 330 410 320 303 444

- spółdzielcze 60 39 56 23 34 48



- komunalne 0 0 0 30 0 0




2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 1804 1946 1426 1404 1132 2955


- na 1000 ludności 4,4 4,8 3,5 3,4 2,8 7,3

- na 1000 zawartych małżeństw 925 1027 844 764 582 1481

- różnica ogółem 147 -51 264 433 813 -960

- na 1000 ludności 0,4 -0,1 0,6 1,1 2,0 -2,4


oddanego (m kw.) 77,0 70,1 77,3 74,2 77,3 62,3




Przec. pow. izby 24,1 23,3 24,0 23,8 23,3 21,3



Szczecin


Tabela 12.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Szczecinie

Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedonicz

na (trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

I 2011 4980 4855 4759 4153 4498 34,7 32,4

II 2011 5049 4819 4733 4171 4505 28,6 20,1

III 2011 5017 5048 4707 4161 4491 27,2 24,3

IV 2011 5000 4847 4704 3990 4544 25,3 22,8

I 2012 4951 4735 4586 3996 4599 26,0 23,4

II 2012 4973 4762 4431 3944 4465 27,2 24,9

III 2012 4982 4759 4442 3811 4362 27,7 25,8

IV 2012 4986 4567 4336 3750 4388 26,4 25,9

I 2013 4836 4547 4434 3808 4584 27,4 23,1

II 2013 4774 4581 4171 3741 4450 26,8 26,4

III 2013 4828 4444 4152 3848 4569 25,2 26,8

IV 2013 4896 4742 4247 3825 4673 26,2 26,1

I 2014 4877 4704 4399 3797 4517 26,6 22,9

II 2014 4836 4691 4315 3715 4624 24,9 28,7

III 2014 4867 4742 4289 3786 4508 26,5 24,6

IV 2014 4874 4839 4346 3937 4673 26,5 27,1

I 2015 4956 4780 4353 3776 4404 26,1 24,6

II 2015 4824 4831 4414 3825 4641 28,8 26,7

III 2015 4860 4700 4214 3892 4558 30,0 26,7

IV 2015 4829 4644 4235 3753 4584 29,9 25,2

I 2016 4898 4710 4432 3789 4537 27,9 24,5

II 2016 4890 5016 4356 4002 4582 31,5 25,7

III 2016 4876 4829 4396 4062 4508 30,4 27,2

IV 2016 4881 4830 4358 4000 4672 32,1 29,5

I 2017 5031 4691 4461 4024 4542 32,4 26,7

Notowanie


Szczecin


235


Tabela 12.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Szczecinie



Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 100,4 101,3 100,0 95,6 96,9 95,7 98,7 97,8 99,5 98,7

II 2011 101,4 99,3 99,5 100,4 100,2 100,9 101,4 97,7 96,9 95,4

III 2011 99,4 104,8 99,5 99,8 99,7 100,7 104,3 96,8 94,7 103,5

IV 2011 99,7 96,0 99,9 95,9 101,2 100,8 101,1 98,8 91,8 97,9

I 2012 99,0 97,7 97,5 100,2 101,2 99,4 97,5 96,4 96,2 102,3

II 2012 100,4 100,6 96,6 98,7 97,1 98,5 98,8 93,6 94,6 99,1

III 2012 100,2 99,9 100,2 96,6 97,7 99,3 94,3 94,4 91,6 97,1

IV 2012 100,1 96,0 97,6 98,4 100,6 99,7 94,2 92,2 94,0 96,6

I 2013 97,0 99,6 102,3 101,5 104,5 97,7 96,0 96,7 95,3 99,7

II 2013 98,7 100,8 94,1 98,3 97,1 96,0 96,2 94,1 94,9 99,7

III 2013 101,1 97,0 99,5 102,9 102,7 96,9 93,4 93,5 101,0 104,8

IV 2013 101,4 106,7 102,3 99,4 102,3 98,2 103,8 97,9 102,0 106,5

I 2014 99,6 99,2 103,6 99,3 96,7 100,8 103,5 99,2 99,7 98,5

II 2014 99,2 99,7 98,1 97,8 102,4 101,3 102,4 103,5 99,3 103,9

III 2014 100,7 101,1 99,4 101,9 97,5 100,8 106,7 103,3 98,4 98,7

IV 2014 100,1 102,1 101,3 104,0 103,7 99,5 102,1 102,3 102,9 100,0

I 2015 101,7 98,8 100,2 95,9 94,2 101,6 101,6 98,9 99,4 97,5

II 2015 97,3 101,1 101,4 101,3 105,4 99,8 103,0 102,3 103,0 100,4

III 2015 100,7 97,3 95,5 101,8 98,2 99,8 99,1 98,2 102,8 101,1

IV 2015 99,4 98,8 100,5 96,4 100,6 99,1 96,0 97,5 95,3 98,1

I 2016 101,4 101,4 104,6 101,0 99,0 98,8 98,5 101,8 100,4 103,0

II 2016 99,9 106,5 98,3 105,6 101,0 101,4 103,8 98,7 104,6 98,7

III 2016 99,7 96,3 100,9 101,5 98,4 100,3 102,7 104,3 104,4 98,9

IV 2016 100,1 100,0 99,1 98,5 103,7 101,1 104,0 102,9 106,6 101,9

I 2017 103,1 97,1 102,4 100,6 97,2 102,7 99,6 100,7 106,2 100,1

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



1 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



Szczecin



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT




żej 50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Szczecinie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Szczecinie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-15-10-505

10152025303540

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Szczecin


237



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Szczecin



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Szczecin


239


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)



mieszkania na RW w Szczecinie (liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Trójmiasto


13. Trójmiasto



W Gdańsku w 2016 r. wskaźniki demograficzne poprawiły się. Wzrost liczby ludności wynikał

głównie z dodatniego salda migracji i w niewielkim stopniu z dodatniego przyrostu naturalnego.

W Gdyni i Sopocie po raz kolejny odnotowano spadek liczby ludności. Niekorzystna tendencja

utrzymująca się od kilku lat spowodowana była odpływem migracyjnym i ujemnym przyrostem

naturalnym. W Trójmieście od wielu lat obserwowany jest postępujący proces starzenia się spo-

łeczeństwa rośnie – liczba osób w wieku poprodukcyjnym. Pozytywnym zjawiskiem było wy-

hamowanie spadku liczby ludności w wieku przedprodukcyjnym. Poprawił się również wskaź-

nik zawieranych małżeństw.

Ponadto utrzymały się korzystne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną miesz-

kańców Trójmiasta. Przeciętne wynagrodzenie w 2016 r. w porównaniu z 2015 r. wzrosło

o ponad 3% w Gdańsku i o blisko 4% w Gdyni. Wzrost zatrudnienia wpłynął na dalsze zmniej-

szenie stopy bezrobocia rejestrowanego – do 3,6% w Gdańsku, 4,0% w Gdyni i 2,9% w Sopocie.

W 2016 r. wyhamowała utrzymująca się w poprzednich latach tendencja spadku udziału ludzi

młodych, tj. do 34 r.ż. wśród ludności bezrobotnej. Udział ten na koniec 2016 r. wyniósł 33,7%

w Gdańsku, 34% w Gdyni i 30,2% w Sopocie.

W 2016 r. w porównaniu z 2015 r. zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni w niewielkim stopniu

wzrosła łączna wartość zadłużenia z tytułu udzielonych kredytów mieszkaniowych. Mimo

wzrostu poziomu wynagrodzeń odnotowano zmienną dynamikę dostępności mieszkania. Za-

równo w Gdańsku, jak i w Gdyni, niewielka tendencja spadkowa dostępności na rynku pierwot-

nym wynikała ze wzrostu średniej ceny transakcyjnej mieszkania. Dostępność kredytu mieszka-

niowego nominowanego w złotych utrzymała się na stabilnym, wysokim poziomie. Uwzględnia-

jąc dostępne warunki kredytowania i przeciętne wynagrodzenie w Trójmieście kredytem ban-

kowym można sfinansować zakup mieszkania ok. 125 mkw. powierzchni. Wyższą kredytową

dostępność mieszkania przy kredycie złotowym odnotowuje się na rynku wtórnym niż na rynku

pierwotnym.


Według szacunków, zasób mieszkaniowy powiększył się w 2016 r., w porównaniu z 2015 r.,

o 5080 mieszkań w Gdańsku, o 1216 w Gdyni i o 50 w Sopocie. Na przyrost zasobu wpłynęła

m.in. duża liczba mieszkań oddanych do użytkowania na sprzedaż lub wynajem. Wskaźnik

określający liczbę mieszkań na 1000 mieszkańców wzrósł nieznacznie – do 466 mieszkań

w Gdańsku, do 454 w Gdyni i do 520 w Sopocie. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania

z zasobu wyniosła 59,4 mkw. w Gdańsku (podobnie jak w 2015 r.), 61,6 mkw. w Gdyni (wzrost

o 0,1 mkw.) oraz 54,9 mkw. w Sopocie (spadek o 8,5 mkw.). Powierzchnia użytkowa mieszkania

na osobę nieznacznie się zwiększyła i wyniosła 27,7 mkw. w Gdańsku, 28,0 mkw. w Gdyni oraz

32,9 mkw. w Sopocie.

Trójmiasto


241


13.1.3.1. Rynek pierwotny mieszkań

Na trójmiejskim pierwotnym rynku mieszkaniowym od ponad dwóch lat notuje się wysoką

sprzedaż mieszkań. Liczba mieszkań dostępnych na rynku na koniec IV kw. 2016 r. utrzymała się

na podobnym poziomie jak liczba oferowanych lokali na koniec IV kw. 2015 r., mimo dużej licz-

by rozpoczynanych inwestycji i wprowadzanych na rynek nowych lokali. Według danych zareje-

strowanych w BaRN# w 2016 r. odnotowano około 6900 transakcji sprzedaży mieszkań na rynku

pierwotnym. Liczba ta była o około 35% wyższa niż w 2015 r. Zdaniem deweloperów duża część

sprzedanych mieszkań była kupiona za gotówkę bądź dotyczyła lokali we wczesnej fazie budo-

wy. Wysoki popyt i sprzedaż gotówkowa przy praktycznie braku możliwości negocjacyjnych

dotyczył głównie mieszkań najdroższych w dobrych lokalizacjach. Popyt na mieszkania w seg-

mencie podstawowym w znacznym stopniu był zdeterminowany kredytową dostępnością

mieszkania.

W Trójmieście zarówno średnie ceny ofertowe, jak i transakcyjne mieszkań na rynku pierwotnym

w 2016 r. w porównaniu z rokiem poprzedzającym wzrastały, co było w dużej mierze efektem

utrzymującego się popytu. Dodatkowo dynamikę cen zwiększała wzrastająca liczba sprzedaży

mieszkań droższych. W IV kw. 2016 r. w porównaniu z IV kw. 2015 r. średnie ceny transakcyjne

wzrosły o 7,5% w Gdańsku, o 10,1% w Gdyni i o 12,4% w Sopocie. Wzrost średnich cen oferto-

wych w skali roku dotyczył Gdyni i Sopotu odpowiednio o 9,2% i o 10,4%, w Gdańsku utrzyma-

ły się na porównywalnym poziomie. Według danych BGK# dotyczących wykonania programu

MDM# w okresie od początku funkcjonowania do końca I kw. 2017 r. na terenie województwa

pomorskiego wypłacono wsparcie w ramach ok. 9260 umów (na terenie Gdańska zrealizowano

ok. 41% umów, w gminach sąsiadujących z Gdańskiem 22% i w pozostałych miejscowościach

województwa ponad 37%).

Dobra koniunktura na rynku pierwotnym przełożyła się na wzrost zainteresowania dewelope-

rów zakupem kolejnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Na koniec

2016 r. przeciętna cena netto mkw. ziemi pod budownictwo wielorodzinne w Gdańsku wynosiła

769 zł/mkw. W poszczególnych rejonach Gdańska ceny były zróżnicowane (w Pasie Nadmor-

skim sięgały 1187 zł/mkw., w części zachodniej 523 zł/mkw., a w dzielnicach południowych 244

zł/mkw.). Wzrosła szacowana rentowność projektów deweloperskich. Było to związane z ko-

rzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do stosunkowo stabilnych kosztów materiałów

i robót budowlanych. Struktura ceny mkw. mieszkania nie zmieniła się istotnie. Według szacun-

ków NBP w IV kw. 2016 r. w Gdańsku udział kosztu ziemi łącznie z zagospodarowaniem terenu

w średniej cenie netto mkw. mieszkania na rynku pierwotnym stanowił ponad 14%.

Stabilny, utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na nowe mieszkania przełożył się

na wzrost wskaźnika produkcji mieszkań w Trójmieście. Odnotowano więcej mieszkań, których

budowę rozpoczęto niż lokali, które oddano do użytkowania. W porównaniu z 2015 r. zwiększy-

ły się efekty budownictwa mieszkaniowego. Wzrosła liczba mieszkań oddanych do użytkowania

(o 12,7% w Gdańsku i o 9,6% w Gdyni). W ostatnich latach w Gdańsku szybszym tempie wzrasta

Trójmiasto


liczba zawieranych małżeństw niż mieszkań oddawanych do użytkowania. W skali roku zwięk-

szyła się także liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto (o 7,6% w Gdańsku i 15,1% w Gdy-

ni) oraz liczba pozwoleń wydanych na budowę mieszkań (o 51,6% w Gdańsku i o 57,9% w Gdy-

ni). W Sopocie, z uwagi na ograniczoną podaż terenu, budownictwo mieszkaniowe realizowane

jest na niewielką skalę. Analizując efekty budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano nie-

wielką zmianę struktury mieszkań oddanych do użytkowania. Przeciętna powierzchnia użytko-

wa mieszkania oddanego do użytkowania w Gdańsku wzrosła o 3,1 mkw. a w Gdyni zmniejszy-

ła się o 0,5 mkw. Na zbliżonym poziomie pozostała przeciętna liczba izb w mieszkaniu. Średnia

powierzchnia izby w mieszkaniu oddanym do użytkowania w Gdańsku wzrosła o 1,0 mkw.,

w Gdyni utrzymała się na nieznacznie wyższym poziomie.

Zmniejszyło się dopasowanie struktury oferowanych do sprzedaży mieszkań w stosunku

do potrzeb kupujących pod względem powierzchni. Odnotowano większe zainteresowanie

mieszkaniami mniejszymi – do 50 mkw. W przypadku mieszkań większych – powyżej 50 mkw.

zaobserwowano odwrotną tendencję zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni.

13.1.3.2. Rynek wtórny mieszkań

Trójmiejski rynek wtórny w 2016 r. charakteryzował się wzrostem liczby transakcji sprzedaży

oraz znacznym udziałem transakcji gotówkowych. Znaczna część kupujących nabywała nieru-

chomości mieszkaniowe w celach inwestycyjnych. Niska dostępność lokali kwalifikujących się do

dofinansowania w ramach MDM# nie zwiększała popytu na trójmiejskim rynku wtórnym.

W ramach programu MDM na rynku wtórnym wypłacono w ramach 1610 umów (na terenie

Gdańska zrealizowano ok. 16%, w gminach sąsiadujących ok. 16% i w miejscowościach pozosta-

łych – ok. 69%). W 2016 r. w Trójmieście odnotowano około 5800 transakcji sprzedaży mieszkań

w budownictwie wielorodzinnym, w tym około 3800 na trenie Gdańska. W stolicy województwa

sprzedaż wzrosła o ok. 36% w porównaniu z 2015 r. Średni czas sprzedaży mieszkań na rynku

wtórnym w Gdańsku na koniec I kw. 2017 r. wynosił 194 dni i był krótszy w porównaniu

z notowanym na koniec 2015 r. i 2016 r. Zanotowano wzrost przeciętnych cen ofertowych

i transakcyjnych w IV kw. 2016 r. w porównaniu z analogicznym kwartałem 2015 r. Średnie ceny

transakcyjne wzrosły o 3,1% w Gdańsku, o 5,4% w Gdyni i o 16,1% w Sopocie. Na koniec 2016 r.

przeciętna cena transakcyjna wyniosła 5610 zł/mkw. w Gdańsku, 5141 zł/mkw. w Gdyni

i 8778 zł/mkw. w Sopocie. Średnia cena ofertowa sięgała 6455 zł/mkw. w Gdańsku, 6654 zł/mkw.

w Gdyni i 10069 zł/mkw. w Sopocie.

Zmiany średniej ceny transakcyjnej w znacznym stopniu powodowane były zmianami struktury

kupowanych mieszkań. Pod względem ceny za mkw. na rynku wtórnym większość transakcji

w Gdańsku i w Gdyni mieściła się w przedziale od 4000 zł/mkw. do 6000 zł/mkw. (ok. 62% trans-

akcji w IV kw. 2016 r.). W 2016 r. w Gdańsku i w Gdyni przedmiotem najczęstszych transakcji

były lokale o strukturze dwu– i trzypokojowej i powierzchni od 40 mkw. do 60 mkw. W Gdań-

sku w skali roku utrzymał się wzrost popytu na mieszkania dwupokojowe oraz powierzchni nie

większej niż 40 mkw. W Trójmieście na rynku wtórnym najwięcej mieszkań sprzedano w do-

brych i bardzo dobrych lokalizacjach.

Trójmiasto


243

W Gdańsku i w Gdyni od 2015 r. utrzymuje się wzrost poziomu średnich cen najmu mieszkań

na rynku wtórnym. W I kw. 2017 r. najwyższe średnie ceny najmu zanotowano w Sopocie –

42,0 zł/mkw., natomiast w Gdańsku i w Gdyni sięgały one odpowiednio 40,2 zł/mkw. oraz

38,2 zł/mkw. W strukturze mieszkań do wynajmu przeważają lokale w bardzo dobrych lokaliza-

cjach oraz lokale z zasobu wybudowanego w 2000 r.

13.1.3.3. Lokalna specyfika rynku nieruchomości mieszkaniowych

Na koniec 2016 r. łącznie ludność siedmiu największych miast (Wejherowa, Rumii, Redy, Gdyni,

Sopotu, Gdańska i Pruszcza Gdańskiego) przekroczyła 900 tys. mieszkańców. Od 2000 r. odno-

towuje się stały wzrost liczby mieszkańców w gminach sąsiadujących z Trójmiastem, głównie za

sprawą napływu ludności. Uzupełnienie rynku nieruchomości w Trójmieście stanowią mieszka-

nia budowane w sąsiednich powiatach, głównie: gdańskim i wejherowskim. Efekty budownic-

twa mieszkaniowego w tych regionach w 2016 r. utrzymały się na wysokim poziomie, ale były

niższe niż w 2015 r. W skali roku oddano do użytkowania 895 mieszkań w powiecie gdańskim

(spadek o 27,2%) i 971 mieszkań w powiecie wejherowskim (spadek o 22,7%). Wśród mieszkań

oddanych do użytkowania w 2016 r. udział mieszkań wznoszonych systemem indywidualnym

wyniósł 44,2% w powiecie gdańskim i 73,0% w powiecie wejherowskim, natomiast udział miesz-

kań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem 55,8% w powiecie gdańskim i 27,0% w powiecie

wejherowskim. W obu powiatach wzrasta znaczenie budownictwa realizowanego systemem

indywidualnym. W skali roku w budownictwie indywidualnym znacznie wzrosła liczba miesz-

kań, których budowę rozpoczęto oraz mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia.

Pokrycie obowiązującymi planami zagospodarowania przestrzennego w Gdańsku wynosiło

64,7% w stosunku do całej powierzchni miasta (informacja uzyskana na początku czerwca 2017 r.

w Referacie Planów i Marketingu Urzędu Miejskiego w Gdańsku). Powierzchnia lasów i terenów

rolnych niepokryta planami zagospodarowania stanowiła około 15% (3975 ha). Wobec czego

pokrycie obowiązującymi planami w stosunku do całej powierzchni Gdańska bez terenów le-

śnych i rolnych stanowiło 76%. Plany będące w trakcie sporządzania obejmowały 1219 ha,

co stanowiło 4,6% powierzchni Gdańska (z tego 1157 ha sporządzanych jest w trybie Ustawy

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r.). Według stanu

na 31 maja 2017 r. przekazanego przez Biuro Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni udział

procentowy pokrycia obowiązującymi miejscowymi planami i ich zmianami w powierzchni

Gdyni wynosił 29,61% (4001,51 ha). Biorąc pod uwagę, że połowę powierzchni miasta stanowią

lasy, wojskowe tereny zamknięte oraz morskie wody wewnętrzne, pokrycie pozostałej po-

wierzchni Gdyni obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego wy-

nosi 53,8%. Plany w trakcie sporządzania obejmowały 1642,94 ha, co stanowiło 12,2%, z czego

wszystkie sporządzane są w trybie Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

z dnia 27 marca 2003 r.

Trójmiasto




Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Trójmieście na koniec 2016 r. sięgały ponad

634 tys. mkw. Najwyższe czynsze wywoławcze sięgały 14 euro/mkw./m-c. Stopa pustostanów

wynosiła 11,1% i była nieznacznie wyższa od notowanej na koniec 2015 r. W 2016 r. powierzch-

nia wynajęta wyniosła 93 tys. mkw. i była wyższa niż oddana do użytkowania. Natomiast wiel-

kość nowej podaży wynosiła 57 tys. mkw. i była mniejsza niż w 2015 r.95

W Trójmieście od lat rozbudowywane są nowoczesne parki biurowe i powstają nowe biurowce,

natomiast starsze budynki są dostosowywane do współczesnych standardów. W budowie znaj-

duje się ponad 150 tys. mkw.


Zasoby powierzchni handlowej Trójmiasta na koniec 2016 r. kształtowały się na poziomie

ok. 742 tys. mkw. (27 centrów handlowych). Wskaźnik stopienia nasycenia na tysiąc mieszkań-

ców wyniósł 716 mkw. Pomimo wysokiego nasycenia powierzchnią handlową, w minionym

roku w Gdańsku oddano do użytku 42,4 tys. mkw. W budowie znajduje się centrum handlowe

o powierzchni 62 tys. mkw. Wskaźnik pustostanów na koniec 2016 r. wyniósł 4,2%. Czynsze

najmu kształtowały się na poziomie 39 – 41 euro/mkw./m-c.96 Rynek rozwija się również poprzez

modernizację i rozbudowę starszych obiektów handlowych. Ponadto zaobserwowano zwiększe-

nie powierzchni i wzrost znaczenia osiedlowych centrów handlowych z przewagą lokali han-

dlowo – usługowych.


Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Trójmieście na koniec 2016 r. wynosiły

ok. 380 tys. mkw. W 2016 r. do użytkowania oddano ponad 45 tys. mkw. powierzchni. W ramach

41 umów wynajęto ok. 110 tys. mkw., z czego 88% stanowiły nowe umowy. Wskaźnik niewyna-

jętej powierzchni magazynowej na koniec 2016 r. utrzymał się na poziomie zbliżonym do po-

przedniego roku - 5,8%. Efektywne stawki czynszu najmu kształtowały się na poziomie

od 2,20 do 2,90 euro/mkw./m-c97. Nowe powierzchnie realizowane były głównie na zasadach

spekulacyjnych. W trakcie budowy znajduje się ponad 35,7 tys. mkw. powierzchni magazynowej.


W budynkach biurowych w Trójmieście średnie stawki transakcyjne czynszu netto najmu noto-

wane w euro wg stanu na koniec 2016 r. wynosiły 12,0 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz

10,7 euro/mkw./m-c dla klasy B i były porównywalne do przeciętnego czynszu notowanego

przed rokiem. W skali roku obniżył się poziom średniego czynszu transakcyjnego notowanego

w złotych (dla klasy A wynosił 48,3 zł/mkw./m-c, zaś w budynkach klasy B kształtował się

95 Źródło: Cushman&Wakefield, „Rynek biurowy Główne miasta regionalne w Polsce Podsumowanie 2016 roku”

96 Źródło: Colliers International, „Polska Market Insights”, Raport roczny 2017

97 Źródło: Colliers International, „Polska Market Insights”, Raport roczny 2017

Trójmiasto


245

na poziomie 40,1 zł/mkw./m-c). Spadek czynszu najmu, do poziomu 27,3 zł/mkw./m-c odnoto-

wano w budynkach klasy C. Średnia wysokość kosztów eksploatacji powierzchni biurowych

wynajętych kształtowała się na poziomie 15,00 zł/mkw./m-c w budynkach klasy A, 16,00

zł/mkw./m-c w budynkach klasy B i 10,90 zł/mkw./m-c w budynkach klasy C. Czynnikiem za-

chęcającym najemców do poszukiwania powierzchni biurowych w najnowszych budynkach jest

nie tylko wysoki standard techniczny i prestiż, ale często również niższe koszty eksploatacji niż

w budynkach starszej generacji. Średnia długość kontraktów najmu powierzchni wynajętych na

czas określony wyniosła ponad 5 lat dla klasy A, 4 lata dla klasy B i 3 lata dla klasy C. Według

stanu na koniec 2016 r. umowy terminowe wśród podpisanych kontraktów stanowiły 87%

w biurowcach klasy A, 32% w klasie B i 38% w klasie C. Zwiększyła się nierównowaga pomiędzy

popytem a stale rosnącą podażą. Wzrost wolnej powierzchni biurowej przełożył się na wzrost

współczynnika pustostanów w najnowszych biurowcach klasy A (z 8% na koniec 2015 r. do 14%

na koniec 2016 r.). Na najwyższym poziomie ukształtowała się stopa pustostanów w budynkach

klasy C (z 10% na koniec 2015 r. do 22% na koniec 2016 r.). W skali roku współczynnik pustosta-

nów zmniejszył się w budynkach klasy B (z 18% do 16%).

Odnotowano spadek przeciętnego poziomu czynszu najmu netto w centrach handlowych. Śred-

nia stawka czynszu notowanego w euro w obowiązujących na koniec 2016 r. umowach (lokale

o powierzchni od 100 mkw. do 500 mkw.) wyniosła 31,9 euro/mkw./m-c. Przeciętna stawka

transakcyjna najmu notowana w złotych sięgała 87,0 zł/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów

eksploatacji wynajętych powierzchni nieznacznie wzrosła i na koniec 2016 r. kształtowała się

na poziomie 27,00 zł/mkw./m-c. Wśród podpisanych kontraktów najmu ponad 90% stanowiły

umowy terminowe zawarte średnio na ponad 7 lat. Według danych zebranych przez NBP

na koniec 2016 r. współczynnik pustostanów (liczony do powierzchni do wynajęcia w budynku)

w centrach handlowych utrzymał się na poziomie 9,9%. Nierównowaga pomiędzy podażą i po-

pytem na powierzchnię w centrach handlowych jest wynikiem systematycznego przyrostu nowej

powierzchni i przekłada się na nasilenie konkurencji wśród wynajmujących.

Na koniec 2016 r. średnie stawki czynszu netto wynajętej powierzchni magazynowej notowane

w euro wynosiły 3,8 euro/mkw./m-c, w złotych kształtowały się na poziomie 11,1 zł/mkw./m-c.

Znacznie poniżej oczekiwanego poziomu, zdaniem podmiotów wynajmujących powierzchnie

magazynowe na lokalnym rynku, ukształtował się efektywny czynsz najmu. Średnia wysokość

kosztów eksploatacji sięgała 4,61 zł/mkw./m-c. Około 90% umów to kontrakty terminowe zawar-

te przeciętnie na okres około 6 lat. Według danych NBP na koniec 2016 r. współczynnik pusto-

stanów wynosił 13,1% i był wyższy o ponad 4 p.p. w porównaniu ze stanem na koniec 2015 r.

Przy niewielkim rynku oddanie do użytkowania jednego obiektu magazynowego lub podpisanie

jednego kontraktu najmu może znacznie zmienić poziom współczynnika powierzchni niewynaję-

tej.

Trójmiasto




Tabela 13.1.1. Czynniki demograficzne w Gdańsku

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Tabela 13.1.2. Czynniki demograficzne w Gdyni


Tabela 13.1.3. Czynniki demograficzne w Sopocie


Wykres 13.1.1. Liczba ludności oraz jej prognoza dla

Gdańska (w tys. osób)*

Wykres 13.2.1. Relacje demograficzne w Gdańsku (na

1000 ludności)

* Uwaga: Prognoza ludności opracowana przez GUS w

2014 r. na lata 2014-2050.



Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 460517 91 -83 8 2253 0,2 -0,2 4,9

2012 460427 -102 0 -102 2113 -0,2 0,0 4,6

2013 461531 -230 1112 882 1992 -0,5 2,4 4,3

2014 461489 35 861 896 2068 0,1 1,9 4,5

2015 462249 49 1167 1216 2251 0,1 2,5 4,9

2016 463754 667 1242 1909 2461 1,4 2,7 5,3

na 1000 ludności

Wg stanu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracj

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 248939 -178 -344 -522 1250 -0,7 -1,4 5,0

2012 248726 -175 -340 -515 1122 -0,7 -1,4 4,5

2013 248042 -228 -515 -743 1033 -0,9 -2,1 4,2

2014 247820 -245 -52 -297 1202 -1,0 -0,2 4,9

2015 247478 -219 -23 -242 1294 -0,9 -0,1 5,2

2016 246991 -265 -40 -305 1344 -1,1 -0,2 5,4

na 1000 ludności

Wg stanu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 38584 -210 -64 -274 190 -5,4 -1,7 4,9

2012 38217 -256 -84 -340 186 -6,7 -2,2 4,9

2013 37903 -182 -113 -295 173 -4,8 -3,0 4,6

2014 37654 -196 -165 -361 156 -5,2 -4,4 4,1

2015 37231 -258 -202 -460 171 -6,9 -5,4 4,6

2016 36849 -179 -139 -318 168 -4,9 -3,8 4,6

na 1000 ludności

Wg stanu


400

410

420

430

440

450

460

470

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


Trójmiasto


247


Gdyni (w tys. osób)*

Wykres 13.2.2. Relacje demograficzne w Gdyni (na

1000 ludności)


2014 r. na lata 2014-2050.




Sopotu (w tys. osób)*

Wykres 13.2.3. Relacje demograficzne w Sopocie (na

1000 ludności)


2014 r. na lata 2014-2050.



Tabela 13.2.1. Gospodarstwa domowe w Gdańsku


190

200

210

220

230

240

250

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


25

27

29

31

33

35

37

39

41

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-10,0

-8,0

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 184067 189174 100% 100%

w tym z 1 osobą 56925 55938 31% 30%

w tym z 2 osobami 47736 56613 26% 30%

w tym z 3 osobami 37705 38564 20% 20%

w tym z 4 osobami 28360 25843 15% 14%





Trójmiasto


Tabela 13.2.2. Gospodarstwa domowe w Gdyni


Tabela 13.2.3. Gospodarstwa domowe w Sopocie


Tabela 13.3.1. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdań-

sku


Tabela 13.3.2. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Gdyni


Tabela 13.3.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i nieprodukcyjnym w Sopocie


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 101293 102867 100% 100%

w tym z 1 osobą 29766 30268 29% 29%

w tym z 2 osobami 26315 30368 26% 30%

w tym z 3 osobami 21639 21656 21% 21%

w tym z 4 osobami 16815 14091 17% 14%




Gospodarstwa domoweLliczba Udział (%)

NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 18925 18298 100% 100%

w tym z 1 osobą 7572 7499 40% 41%

w tym z 2 osobami 4845 5166 26% 28%

w tym z 3 osobami 3314 3000 18% 16%

w tym z 4 osobami 2235 1829 12% 10%






2011 64,1 15,9 20,0

2012 63,4 15,9 20,7

2013 62,7 16,0 21,3

2014 61,9 16,1 22,0

2015 61,0 16,4 22,6

2016 60,1 16,7 23,2



2011 63,3 16,1 20,6

2012 62,6 16,0 21,4

2013 61,9 15,9 22,2

2014 61,1 15,9 23,0

2015 60,3 16,0 23,7

2016 59,5 16,1 24,4



2011 61,7 12,2 26,1

2012 61,1 12,1 26,8

2013 60,5 12,0 27,5

2014 59,8 12,0 28,2

2015 58,8 12,1 29,1

2016 57,8 12,3 29,9


Trójmiasto


249

Wykres 13.3.1. Stopa bezrobocia (%) oraz udział lud-

ności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w

Gdańsku (%; p. oś)

Wykres 13.3.2. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludno-

ści do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Gdyni

(%; p. oś)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

Wykres 13.3.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział lud-

ności do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w

Sopocie (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Gdyni (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdyni (Sopot szacunki za

2011 r. O/O w Gdańsku).

Wykres 13.5.1. Dostępność mieszkania za przeciętne

wynagrodzenie w Gdańsku (mkw.)


wynagrodzenie w Gdyni (mkw.)

Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku.

15

20

25

30

35

40

45

50

55

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Gdańsk

Polska


15

20

25

30

35

40

45

50

55

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Gdynia

Polska


30

32

34

36

38

40

42

44

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Sopot

Polska


2 2002 4002 6002 8003 0003 2003 4003 6003 8004 0004 2004 4004 6004 8005 0005 2005 400

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Gdańsk Gdynia

Sopot* Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

1,05

III 2

006

I 200

7III

200

7I 2

008

III 2

008

I 200

9III

200

9I 2

010

III 2

010

I 201

1III

201

1I 2

012

III 2

012

I 201

3III

201

3I 2

014

III 2

014

I 201

5III

201

5I 2

016

III 2

016

I 201

7


Trójmiasto



wynagrodzenie w Sopocie (mkw.)


ciętnym wynagrodzeniu w Gdańsku i Gdyni (krotność


Źródło: Urząd Statystyczny w Gdańsku. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku.


kredycie złotowym w Trójmieście (mkw.)

Wykres 13.8.1. Wartość nowo zawartych umów kredy-

towych w Gdańsku (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Gdańsku. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania.


Wykres 13.8.2. Wartość nowo zawartych umów kredy-

towych w Gdyni (mln zł)*

* Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca za-

mieszkania.


0,20

0,30

0,40

0,50

0,60

0,70

0,80

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


80,0

85,090,095,0

100,0

105,0110,0115,0

120,0125,0130,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Gdańsk Gdynia

30,0

50,0

70,0

90,0

110,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

Gdańsk RP Gdynia RP Sopot RP

Gdańsk RW Gdynia RW Sopot RW

0

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

0

200

400

600

800

1 000

1 200

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Trójmiasto


251



Tabela 13.4.1. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdańsku


Tabela 13.4.2. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Gdyni


Tabela 13.4.3. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Sopocie


Tabela 13.5.1. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdańsku

Źródło: szacunek własny NBP OO w Gdańsku, Urząd Statystyczny w Gdańsku.




- łączna (tys. mkw.) 11250 11584 12085 12308 12545 12848

- przeciętna (mkw.) 57,8 58,0 59,5 59,5 59,4 59,4

-na osobę (mkw.) 24,4 25,2 26,2 26,7 27,1 27,7



L. gospodarstw mieszkaniowych wg NSP 189174

L. gospodarstw domowych na mieszkanie

w zasobie wg NSP 1,0

Zasób mieszkaniowy





- łączna (tys. mkw.) 6490 6573 6690 6750 6825 6912

- przeciętna (mkw.) 60,7 60,8 61,4 61,4 61,5 61,6

-na osobę (mkw.) 26,3 26,6 27,0 27,2 27,6 28,0






Zasób mieszkaniowy





- łączna (tys. mkw.) 1181 1195 1201 1208 1211 1214

- przeciętna (mkw.) 63,4 63,3 63,3 63,4 63,4 63,4

-na osobę (mkw.) 30,6 31,3 31,7 32,1 32,5 32,9




L. gospodarstw domowych na mieszkanie

w zasobie wg NSP 1,0

Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 52 51 53 65 77 71






Trójmiasto


Tabela 13.5.2. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Gdyni


Tabela 13.5.3. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Sopocie


Tabela 13.6.1. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdańsku

* Uwaga: podano łączne transakcji lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budow-

nictwo mieszkaniowe.

Źródło: Izba Skarbowa w Gdańsku.

Tabela 13.6.2. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Gdyni

* Uwaga: podano łączne transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod bu-

downictwo mieszkaniowe.


Tabela 13.6.3. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Sopocie

* Uwaga: podano transakcje: lokali w budownictwie wielomieszkaniowym, domów i gruntów pod budownictwo

mieszkaniowe.



1 Deweloperzy 32 38 32 27 38 32







1 Deweloperzy 20 16 17 11 20 18






2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 6327 7586 9148 6434 7597 9109

Wartość w mln zł 1887,50 1220,30 2812,42 1562,87 2382,22 2941,44

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 3099 3031 3353 2831 2425 3216

Wartość w mln zł 949,30 997,00 1137,37 1068,59 739,01 1283,68

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 512 494 709 223 616 792

Wartość w mln zł 254,12 277,70 339,48 185,21 332,42 487,36

Trójmiasto


253

Tabela 13.7.1. Budownictwo mieszkaniowe w Gdańsku


Tabela 13.7.2. Budownictwo mieszkaniowe w Gdyni


Tabela 13.7.3. Budownictwo mieszkaniowe w Sopocie


2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 3203 4262 3398 4458 4567 6924

- indywidualne 279 184 226 179 273 439


Ogółem, w tym: 4595 3856 4509 5057 6007 6461

- indywidualne 188 206 180 260 338 382


Ogółem, w tym: 4422 5095 3851 3945 4506 5080

- indywidualne 287 423 289 331 269 200

- spółdzielcze 192 209 327 118 147 62



- komunalne 0 0 0 0 48 24




2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 1515 1366 447 907 1583 2500

- indywidualne 100 151 139 156 222 787


Ogółem, w tym: 1035 1494 736 855 1346 1549

- indywidualne 105 103 91 112 156 217


Ogółem, w tym: 1100 1133 1066 932 1109 1216

- indywidualne 256 128 142 132 158 102




- komunalne 0 0 0 0 0 0




2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 115 187 121 29 101 85

- indywidualne 11 17 9 12 16 18


Ogółem, w tym: 13 15 58 18 132 146

- indywidualne 13 10 10 8 16 19


Ogółem, w tym: 87 248 95 115 55 45

- indywidualne 16 11 9 14 24 6




- komunalne 0 0 0 34 16 0




Trójmiasto


Tabela 13.8.1. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdańsku


Tabela 13.8.2. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Gdyni


Tabela 13.8.3. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Sopocie


2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 4422 5095 3851 3945 4506 5080

- ogółem pow. użytk. (tys. mkw.) 313,3 333,7 250,6 243,0 255,2 303,3

- na 1000 ludności 9,6 11,1 8,3 8,5 9,7 11,0

- na 1000 zaw. małżeństw 1963 2411 1933 1908 2002 2064

- różnica ogółem -2169 -2982 -1859 -1877 -2255 -2619

- na 1000 ludności 0,2 0,1 0,1 0,1 0,1 0,1


oddanego (mkw.) 70,9 65,5 65,1 61,6 56,6 59,7




Przec. pow. izby (mkw.) 24,3 22,9 21,8 22,4 21,1 22,1



2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 1100 1133 1066 932 1109 1216


- na 1000 ludności 4,4 4,6 4,3 3,8 4,5 4,9

- na 1000 zaw. małżeństw 880 1010 1032 775 857 905

- różnica ogółem 150 -11 -33 270 185 128

- na 1000 ludności 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3 0,3


oddanego (mkw.) 81,0 73,3 76,8 73,4 72,1 71,6







2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 87 248 95 115 55 45


- na 1000 ludności 2,3 6,5 2,5 3,1 1,5 1,2

- na 1000 zaw. małżeństw 458 1333 549 737 322 268

- różnica ogółem 103 -62 78 41 116 123

- na 1000 ludności 2,7 -1,6 2,1 1,1 3,1 3,3


oddanego (mkw.) 76,8 58,9 71,1 64,7 102,1 66,6







Trójmiasto


255

Tabela 13.9.1. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdańsku

Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku.

Tabela 13.9.2. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Gdyni


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon. dla

Trójmiasta

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 5732 5692 6536 5383 5891 33,7 29,5

II 2011 5630 5661 6573 5671 6092 34,0 27,1

III 2011 5804 5479 6472 5548 5559 34,9 27,4

IV 2011 5910 5506 6242 5316 5680 33,8 27,1

I 2012 6248 5594 6384 5295 5419 33,0 27,4

II 2012 6358 5604 6310 5113 5723 34,0 27,9

III 2012 6475 5555 6274 5269 5378 35,3 27,2

IV 2012 6514 5336 6240 4903 5131 35,2 29,6

I 2013 6453 5292 6278 5020 4974 35,7 30,6

II 2013 6403 5682 6152 4943 4967 34,6 29,5

III 2013 6398 5794 6007 4871 5232 36,3 27,0

IV 2013 6566 6171 6136 4798 4747 37,1 26,8

I 2014 6090 5501 6103 4791 4806 35,2 28,0

II 2014 6232 5977 6073 5021 5119 34,7 27,4

III 2014 6074 5805 5858 5023 5026 35,5 27,9

IV 2014 6289 5785 5873 5008 5005 35,6 30,3

I 2015 6492 5951 5982 5166 5285 37,4 32,1

II 2015 6671 5749 5949 5113 4979 36,1 31,9

III 2015 6416 6089 5993 5114 5081 37,5 30,4

IV 2015 6488 6031 6133 5441 5218 34,9 34,7

I 2016 6636 6452 6193 5364 5202 37,6 32,6

II 2016 6581 6185 6319 5521 5251 38,3 29,6

III 2016 6536 6283 6226 5555 5481 38,7 33,9

IV 2016 6550 6481 6455 5610 5705 40,6 33,3

I 2017 6462 6430 6566 5778 5649 44,1 36,0

Notowanie


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 6344 6004 6522 5481 30,0 25,8

II 2011 6541 6205 6493 5483 29,5 28,3

III 2011 6344 6430 6430 5288 32,6 25,2

IV 2011 6441 6313 6463 5370 30,5 24,9

I 2012 6879 6106 6370 5219 28,7 24,6

II 2012 6119 6604 6475 5131 28,8 25,9

III 2012 6279 6439 6451 4474 32,4 25,5

IV 2012 6186 6002 6475 5209 31,2 25,6

I 2013 6063 5732 6608 4613 31,0 25,4

II 2013 6582 6083 6337 4564 31,3 25,9

III 2013 6824 6646 6618 4328 32,2 24,2

IV 2013 6764 6401 6629 4624 32,2 24,1

I 2014 6944 6072 6410 4817 28,7 22,1

II 2014 6341 5648 6492 4716 32,0 23,6

III 2014 6328 6037 6657 4734 32,0 28,8

IV 2014 6005 5877 6466 4617 31,8 25,3

I 2015 6201 5778 6324 4874 31,6 30,7

II 2015 6357 6162 6187 5126 32,5 24,8

III 2015 6584 6710 6312 4962 33,0 26,0

IV 2015 6265 6334 6402 4879 34,9 34,7

I 2016 6506 6209 6407 4699 31,2 34,1

II 2016 6964 6391 6795 5155 32,0 41,0

III 2016 6949 6631 6730 5030 34,8 34,7

IV 2016 6842 6975 6654 5141 36,6 39,9

I 2017 6870 6710 6822 4971 42,4 33,6

Notowanie


Trójmiasto


Tabela 13.9.3. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Sopocie


Tabela 13.10.1. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdańsku


Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 11818 12143 9874 8307 41,7 28,5

II 2011 11757 12112 9618 8706 42,7 36,7

III 2011 11440 12051 9854 8006 42,6 31,9

IV 2011 10757 11253 9412 7584 39,8 34,8

I 2012 10619 10490 8899 8098 39,3 30,9

II 2012 10671 9858 9237 8727 41,0 29,6

III 2012 11777 9987 9190 9087 41,6 32,7

IV 2012 11475 9707 8867 7176 38,8 27,9

I 2013 11155 10833 8960 7008 39,3 31,5

II 2013 11136 10351 8886 7247 42,6 26,1

III 2013 10880 10227 8799 7075 41,7 29,7

IV 2013 10893 10296 8719 7022 39,1 29,2

I 2014 10825 9811 8562 6919 38,0 37,5

II 2014 10677 10491 8536 7614 42,5 35,6

III 2014 10827 10498 8796 6657 40,6 36,1

IV 2014 10707 10495 8930 7334 40,7 34,4

I 2015 11113 10386 8709 8203 42,4 37,7

II 2015 10946 10441 8502 7430 42,8 41,9

III 2015 10987 9974 8568 8061 44,1 46,7

IV 2015 16258 15000 8744 7560 45,7 38,3

I 2016 16670 15821 9456 8852 38,8 38,2

II 2016 17094 14970 9656 7982 51,5 41,7

III 2016 17381 16334 9009 7969 47,2 36,1

IV 2016 17947 16865 10069 8778 48,0 35,0

I 2017 17563 18424 10370 8766 50,2 40,0

Notowanie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon. dla

Trójmiasta

(trans.)

I 2011 102,8 109,1 100,6 99,1 100,9 94,3 97,5 101,1 88,9 87,6

II 2011 98,2 99,5 100,6 105,4 103,4 98,3 99,7 101,3 97,8 89,9

III 2011 103,1 96,8 98,5 97,8 91,3 106,4 103,9 103,0 99,4 86,7

IV 2011 101,8 100,5 96,4 95,8 102,2 106,0 105,6 96,1 97,9 97,3

I 2012 105,7 101,6 102,3 99,6 95,4 109,0 98,3 97,7 98,4 92,0

II 2012 101,8 100,2 98,8 96,6 105,6 112,9 99,0 96,0 90,2 93,9

III 2012 101,8 99,1 99,4 103,0 94,0 111,6 101,4 96,9 95,0 96,7

IV 2012 100,6 96,1 99,5 93,1 95,4 110,2 96,9 100,0 92,2 90,3

I 2013 99,1 99,2 100,6 102,4 96,9 103,3 94,6 98,3 94,8 91,8

II 2013 99,2 107,4 98,0 98,5 99,9 100,7 101,4 97,5 96,7 86,8

III 2013 99,9 102,0 97,7 98,5 105,3 98,8 104,3 95,8 92,5 97,3

IV 2013 102,7 106,2 102,1 98,5 90,7 100,8 115,3 98,3 97,9 92,5

I 2014 92,7 89,4 99,5 99,9 101,2 94,4 104,0 97,2 95,4 96,6

II 2014 102,3 108,6 99,5 104,8 106,5 97,3 105,2 98,7 101,6 103,0

III 2014 97,5 97,1 96,5 100,0 98,2 94,9 100,2 97,5 103,1 96,1

IV 2014 103,5 99,7 100,2 99,7 99,6 95,8 94,0 95,7 104,4 105,4

I 2015 103,2 102,9 101,9 103,2 105,6 106,6 108,2 98,0 107,8 110,0

II 2015 102,8 96,6 99,5 99,0 94,2 107,0 96,2 98,0 101,8 97,3

III 2015 96,2 105,9 100,7 100,0 102,0 105,6 104,9 102,3 101,8 101,1

IV 2015 101,1 99,0 102,3 106,4 102,7 103,2 104,2 104,4 108,7 104,3

I 2016 102,3 107,0 101,0 98,6 99,7 102,2 108,4 103,5 103,8 98,4

II 2016 99,2 95,9 102,0 102,9 100,9 98,7 107,6 106,2 108,0 105,5

III 2016 99,3 101,6 98,5 100,6 104,4 101,9 103,2 103,9 108,6 107,9

IV 2016 100,2 103,1 103,7 101,0 104,1 100,9 107,5 105,3 103,1 109,3

I 2017 98,7 99,2 101,7 103,0 99,0 97,4 99,7 106,0 107,7 108,6

Notowanie

Dynamika kw./kw. Dynamika r/r

Rynek

pierwotnyRynek wtórny

Rynek

pierwotnyRynek wtórny

Trójmiasto


257

Tabela 13.10.2. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Gdyni


Tabela 13.10.3. Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Sopocie


Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

I 2011 100,3 106,9 100,2 103,1 103,5 109,3 92,7 91,6

II 2011 103,1 103,3 99,6 100,0 114,9 117,6 94,1 101,2

III 2011 97,0 103,6 99,0 96,4 105,2 117,8 96,0 96,7

IV 2011 101,5 98,2 100,5 101,5 101,8 112,4 99,3 101,0

I 2012 106,8 96,7 98,6 97,2 108,4 101,7 97,7 95,2

II 2012 89,0 108,2 101,6 98,3 93,5 106,4 99,7 93,6

III 2012 102,6 97,5 99,6 87,2 99,0 100,1 100,3 84,6

IV 2012 98,5 93,2 100,4 116,4 96,0 95,1 100,2 97,0

I 2013 98,0 95,5 102,1 88,6 88,1 93,9 103,7 88,4

II 2013 108,6 106,1 95,9 98,9 107,6 92,1 97,9 88,9

III 2013 103,7 109,3 104,4 94,8 108,7 103,2 102,6 96,7

IV 2013 92,5 90,3 100,2 106,8 102,1 100,0 102,4 88,8

I 2014 110,0 101,1 96,7 104,2 114,5 105,9 97,0 104,4

II 2014 91,3 93,0 101,3 97,9 96,3 92,9 102,4 103,3

III 2014 99,8 106,9 102,5 100,4 92,7 90,8 100,6 109,4

IV 2014 94,9 97,4 97,1 97,5 95,1 97,9 97,5 99,9

I 2015 103,3 98,3 97,8 105,6 89,3 95,2 98,7 101,2

II 2015 102,5 106,7 97,8 105,2 100,2 109,1 95,3 108,7

III 2015 103,6 108,9 102,0 96,8 104,0 111,2 94,8 104,8

IV 2015 95,1 94,4 101,4 98,3 104,3 107,8 99,0 105,7

I 2016 103,9 98,0 100,1 96,3 104,9 107,5 101,3 96,4

II 2016 107,0 102,9 106,1 109,7 109,5 103,7 109,8 100,6

III 2016 99,8 103,7 99,0 97,6 105,5 98,8 106,6 101,4

IV 2016 98,5 105,2 98,9 102,2 109,2 110,1 103,9 105,4

I 2017 100,4 96,2 102,5 96,7 105,6 108,1 106,5 105,8

Notowanie

Rynek

pierwotny


Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.Cena trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

I 2011 102,0 121,1 102,1 97,7 105,9 127,0 92,4 100,5

II 2011 99,5 99,7 97,4 104,8 105,4 122,3 96,1 99,8

III 2011 97,3 99,5 102,5 92,0 98,9 106,3 96,1 87,1

IV 2011 94,0 93,4 95,5 94,7 92,9 112,2 97,3 89,2

I 2012 98,7 93,2 94,6 106,8 89,9 86,4 90,1 97,5

II 2012 100,5 94,0 103,8 107,8 90,8 81,4 96,0 100,2

III 2012 110,4 101,3 99,5 104,1 102,9 82,9 93,3 113,5

IV 2012 97,4 97,2 96,5 79,0 106,7 86,3 94,2 94,6

I 2013 97,2 111,6 101,1 97,7 105,0 103,3 100,7 86,5

II 2013 99,8 95,5 99,2 103,4 104,4 105,0 96,2 83,0

III 2013 97,7 98,8 99,0 97,6 92,4 102,4 95,7 77,9

IV 2013 99,8 101,9 99,1 99,2 94,7 107,4 98,3 97,9

I 2014 99,7 94,1 98,2 98,5 97,0 90,6 95,6 98,7

II 2014 98,6 106,9 99,7 110,0 95,9 101,4 96,1 105,1

III 2014 101,4 100,1 103,0 87,4 99,5 102,6 100,0 94,1

IV 2014 98,9 100,0 101,5 110,2 98,6 100,7 102,4 104,4

I 2015 103,8 99,0 97,5 111,9 102,7 105,9 101,7 118,6

II 2015 98,5 100,5 97,6 90,6 102,5 99,5 99,6 97,6

III 2015 100,4 95,5 100,8 108,5 101,5 95,0 97,4 121,1

IV 2015 148,0 150,4 102,1 93,8 151,9 142,9 97,9 103,1

I 2016 102,5 105,5 108,1 117,1 150,0 152,3 108,6 107,9

II 2016 102,5 94,6 102,1 90,2 156,2 143,4 113,6 107,4

III 2016 101,7 109,1 93,3 99,8 158,2 163,8 105,2 98,9

IV 2016 103,3 103,2 111,8 110,2 110,4 112,4 115,2 116,1

I 2017 97,9 109,2 103,0 99,9 105,4 116,5 109,7 99,0

Notowanie

Rynek

pierwotny


Rynek wtórny Rynek pierwotny Rynek wtórny

Trójmiasto



Wykres 13.9.1. Ceny mieszkań RPO w Gdańsku

(zł/mkw.; maksymalna P. oś)

Wykres 13.10.1. Ceny mieszkań RPT w Gdańsku

(zł/mkw.; maksymalna P. oś)

Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku. Źródło: badanie NBP O/O w Gdańsku.

Wykres 13.9.2. Ceny mieszkań RPO w Gdyni

(zł/mkw.)

Wykres 13.10.2. Ceny mieszkań RPT w Gdyni

(zł/mkw.)


Wykres 13.9.3. Ceny mieszkań RPO w Sopocie

(zł/mkw.)

Wykres 13.10.3. Ceny mieszkań RPT w Sopocie

(zł/mkw.)


0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2 000

7 000

12 000

17 000

22 000

27 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

24 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Trójmiasto


259

Wykres 13.11.1 Struktura mieszkań wg powierzchni

użytkowej RPO w Gdańsku

Wykres 13.12.1 Struktura mieszkań wg powierzchni

użytkowej RPT w Gdańsku


Wykres 13.11.2. Struktura mieszkań wg powierzchni

użytkowej RPO w Gdyni


użytkowej RPT w Gdyni



użytkowej RPO w Sopocie


użytkowej RPT w Sopocie


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=39 (40; 59] (60; 79] >80

Trójmiasto


Wykres 13.13.1. Struktura mieszkań wg liczby pokoi

RPO w Gdańsku


RPT w Gdańsku



RPO w Gdyni


RPT w Gdyni



RPO w Sopocie


RPT w Sopocie


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Trójmiasto


261

Wykres 13.15.1. Relacja podaży i popytu na mieszka-

nia o powierzchni mniejszej, równej 50 mkw. oraz

powyżej 50 mkw. na RP w Gdańsku

Wykres 13.16.1. Wskaźnik produkcji mieszkań w

Gdańsku (tys.)#




powyżej 50 mkw. na RP w Gdyni

Wykres 13.16.2. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w

Gdyni#




powyżej 50 mkw. na RP w Sopocie

Wykres 13.16.3. Wskaźnik produkcji mieszkań (tys.) w

Sopocie#


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-4

-2

0

2

4

6

8

10

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-2

-1

0

1

2

3

4

5

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


-60%-40%-20%

0%20%40%60%80%

100%120%140%160%180%200%220%240%260%280%

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-0,3

-0,2

-0,1

0,0

0,1

0,2

0,3

0,4

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Trójmiasto



Wykres 14.17.1. Struktura ceny mkw. mieszkania

(zł/mkw.) w Gdańsku


Wykres 13.18.1. Ceny mieszkań RWO w Gdańsku

(zł/mkw.; maksymalna p. oś)

Wykres 13.19.1. Ceny mieszkań RWT w Gdańsku



Wykres 13.18.2. Ceny mieszkań RWO w Gdyni


Wykres 13.19.2. Ceny mieszkań RWT w Gdyni



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

II 2

016

IV 2

01

6


hed. Trójmiasto limit RNS / MDM maksymalna

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

1 000

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


limit RNS/MDM maksymalna

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

1 000

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Trójmiasto


263

Wykres 13.18.3. Ceny mieszkań RWO w Sopocie


Wykres 13.19.3. Ceny mieszkań RWT w Sopocie




użytkowej RWO w Gdańsku


użytkowej RWT w Gdańsku



użytkowej RWO w Gdyni


użytkowej RWT w Gdyni


0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


limit RNS/MDM maksymalna

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

Trójmiasto



użytkowej RWO w Sopocie


użytkowej RWT w Sopocie



RWO w Gdańsku


RWT w Gdańsku



RWO w Gdyni


RWT w Gdyni


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 59] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Trójmiasto


265


RWO w Sopocie


RWT w Sopocie


Wykres 13.24.1. Ceny wg formy własności RWO


Wykres 13.25.1. Ceny wg formy własności RWT




(zł/mkw.) w Gdyni


(zł/mkw.) w Gdyni


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Trójmiasto



(zł/mkw.) w Sopocie




Wykres 13.26.1. Ceny wg standardu wykończenia

RWO (zł/mkw.) w Gdańsku


RWT(zł/mkw.) w Gdańsku



RWO (zł/mkw.) w Gdyni


RWT(zł/mkw.) w Gdyni


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Trójmiasto


267


RWO (zł/mkw.) w Sopocie


RWT(zł/mkw.) w Sopocie


Wykres 13.28.1. Ceny wg technologii budowy RWO


Wykres 13.29.1. Ceny wg technologii budowy RWT




(zł/mkw.) w Gdyni


(zł/mkw.) w Gdyni


3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Trójmiasto







Wykres 13.30.1. Ceny wg roku budowy RWO


Wykres 13.31.1. Ceny wg roku budowy RWT




(zł/mkw.) w Gdyni


(zł/mkw.) w Gdyni


4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 0008 5009 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

3 500

4 500

5 500

6 500

7 500

8 500

9 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

Trójmiasto


269






Wykres 13.32.1. Średni czas sprzedaży mieszkania na

RW w Gdańsku (liczba dni)


3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

19 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

3 000

5 000

7 000

9 000

11 000

13 000

15 000

17 000

19 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

do 1944 1945-1970 1971-1978

1979-1988 1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Warszawa


14. Warszawa



W 2016 r. w Warszawie odnotowano korzystne zmiany demograficzne. W porównaniu do 2015 r.

wzrosła o ok. 0,6% liczba mieszkańców, głównie w wyniku nadwyżki migracyjnej. Wskaźnik

salda migracji na 1000 mieszkańców był nieznacznie niższy niż w 2015 r., ale nadal osiągał wyso-

ką wartość w porównaniu z innymi miastami wojewódzkimi. Na wzrost liczby mieszkańców

korzystnie wpłynął także przyrost naturalny, który był większy o ok. 88% niż rok wcześniej. Po-

zytywne tendencje zanotowano też w przypadku skali nowo zawartych małżeństw (wzrost

o 11,5%), jak również liczby urodzeń (wzrost o 5,4%). Na sytuację demograficzną w Warszawie

negatywnie wpływał wskaźnik obciążenia demograficznego. Po raz kolejny udział ludności

w wieku produkcyjnym zmniejszył się i wyniósł na koniec 2016 r. – 59,1%, a odsetek osób w gru-

pie przedprodukcyjnej, pomimo wzrostu o 0,5 p.p. nadal był niższy (17,2%) niż w grupie popro-

dukcyjnej (23,7%).

W analizowanym okresie utrzymały się pozytywne tendencje na stołecznym rynku pracy.

W Warszawie zarejestrowano kolejne spadki stopy bezrobocia, która na koniec 2016 r. osiągnęła

poziom 2,8%. Odsetek osób poniżej 34 roku życia wśród osób bezrobotnych zmniejszył się

o 3,1 p.p. i wyniósł 25,8%. Przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw

w Warszawie wzrosło o 3,4% (r/r), w kraju o 3,8%. Pomimo nieco niższego tempa wzrostu prze-

ciętnego wynagrodzenia w stosunku do wskaźnika ogólnopolskiego, wynagrodzenie to nadal

było wyższe od średniej krajowej o 29,5%.

W 2016 r. nie odnotowano istotnych zmian w poziomie dostępności mieszkania, określanego

na podstawie przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw i średniej ceny sprzeda-

wanych lokali. Nieznacznie obniżyła się natomiast dostępność kredytu, co wynikało z niewiel-

kiego wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Skala akcji kredytowej w stolicy była

jednak wyższa niż w ubiegłym roku. W porównaniu do 2015 r. zarejestrowano wzrost o ok. 9,3%

liczby nowych umów i o ok. 8,9% ich wartości. W tym samym okresie w kraju, odnotowano spa-

dek o 3,4% liczby udzielonych kredytów hipotecznych.


W Warszawie w 2016 r. zasób mieszkaniowy wzrósł o ponad 20,1 tys. lokali i na koniec roku

obejmował ok. 933 tys. jednostek mieszkalnych. Wskaźnik nasycenia mieszkań

(l. mieszkań/tys. mieszkańców) wyniósł 532 i podobnie jak w latach wcześniejszych był wyższy

od średniej krajowej oraz wśród miast wojewódzkich. Pozostałe wskaźniki przedstawiające sytu-

ację mieszkaniową również uległy poprawie, w następstwie szybszego tempa produkcji nowych

mieszkań, niż przyrost ludności miasta oraz marginalnej liczby ubytków. Powierzchnia użytko-

wa mieszkania na osobę wyniosła 31,3 mkw., tj. o 0,5 mkw. więcej niż w 2015 r., a liczba osób

przypadających w mieszkaniu zmniejszyła się z 1,91 do 1,88.

Warszawa


271



Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2016 r. wykazywały tendencję spadkową, któ-

ra była wynikiem wzrostu podaży na rynku oraz niewielkiej korekty cen w realizowanych pro-

jektach. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2016 r. wyniosła 7638 zł/mkw., i była o 1,9% niższa niż

w IV kw. 2015 r. W przypadku cen transakcyjnych, odnotowano dynamikę wzrostową.

W IV kw. 2016 r. średnia cena transakcyjna ukształtowała się na poziomie 7686 zł/mkw., tj. o 3%

wyższym niż przed rokiem. Była efektem zmiany struktury transakcji związanej z preferencjami

nabywców (w porównaniu do 2015 r., w 2016 r. kupiono więcej małych mieszkań do 40 mkw.,

ich ceny w przeliczeniu na mkw. osiągały jedne z najwyższych wartości).

W Warszawie, maksymalne limity cen mkw. mieszkania w programie MDM# były nadal niższe

od cen rynkowych. W porównaniu do 2015 r., w 2016 r. pogłębiła się skala niedopasowania

z uwagi na niższy poziom limitów wyznaczonych w programie oraz wzrost cen transakcyjnych.

W IV kw. 2016 r. niedobór limitu ceny w MDM do poziomu średniej ceny transakcyjnej wyniósł

16,3%, rok wcześniej stanowił 14%. Na rynku utrzymało się dość duże zainteresowanie progra-

mem MDM. W marcu ub.r. wyczerpała się pula środków na 2016 r., a w lipcu pierwsza transza

na 2017 r. Wg danych BGK w stolicy zarejestrowano 2649 nowych wniosków, tj. o 24% mniej niż

przed rokiem. W tym okresie wypłacono wsparcie w ramach 2780 umów, na kwotę dofinanso-

wania 96,11 mln zł.

Biorąc pod uwagę wyniki branży deweloperskiej rok 2016 okazał się rekordowy na przestrzeni

ostatnich 5 lat. Wg szacunku NBP w Warszawie sprzedano na rynku pierwotnym ok. 19,8 tys.

lokali, tj. o ok. 23,6% więcej niż w 2015 r.

W 2016 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Firmy deweloperskie reali-

zowały inwestycje na własnych terenach stanowiących tzw. „banki ziemi”. Utrzymująca się do-

bra koniunktura na rynku skłaniała również do poszukiwania nowych atrakcyjnych terenów,

na których mogłyby zostać zrealizowane inwestycje mieszkaniowe. Ceny działek budowlanych

wzrosły w porównaniu do 2015 r. Podobnie, jak we wcześniejszych latach były bardzo zróżnico-

wane i uzależnione przede wszystkim od lokalizacji w mieście oraz powierzchni PUM#, jaką

można wybudować na gruncie. Pod koniec 2016 r. koszt nabycia gruntu przeznaczonego pod

budownictwo wielorodzinne mieszkaniowe wynosił przeciętnie 1478 zł/mkw. Szacowana ren-

towność projektów deweloperskich, była nieco niższa niż w końcu 2015 r. Struktura ceny mkw.

mieszkania nie zmieniła się w znaczący sposób98. Nadal główną pozycję w cenie mkw. lokalu

stanowiły koszty budowy. Istotny udział zajmował również zysk deweloperski i koszt zakupu

ziemi. W przypadku działki – udział kosztu jej nabycia w cenie mkw. lokalu w 2016 r., w zależ-

ności od kwartału oscylował od 17,3% do 19,2%.

98 Struktura ceny mkw. mieszkania - policzona na podstawie średniej ceny transakcyjnej lokalu na RP w Warszawie

(BaRN) oraz średniego poziomu kosztów budowy z trzech najczęściej występujących na stołecznym rynku typów

budynków – 1123D, 1112, 1135D (Sekocenbud).

Warszawa


Stabilny, utrzymujący się od ponad dwóch lat wysoki poziom popytu oraz korzystne wyniki

sprzedaży wpłynęły na zwiększenie aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym.

Po raz kolejny odnotowano większą liczbę mieszkań, których budowę rozpoczęto, niż lokali,

które zostały oddane do użytkowania. W przypadku efektów budownictwa mieszkaniowego,

rok 2016 był rekordowy na przestrzeni ostatnich 15 lat. W Warszawie przekazano do eksploatacji

ponad 20,1 tys. lokali. W 2016 r. skala rozpoczętych nowych inwestycji obejmująca budowę

ok. 22 tys. mieszkań również była najwyższa od kilkunastu lat (z wyjątkiem 2007 r). Ponadto

w 2016 r. inwestorzy otrzymali pozwolenia na budowę blisko 22 tys. lokali (najwięcej w okresie

ostatnich kilkunastu lat, z wyjątkiem 2007 r. i 2015 r., w stosunku do których skala kontraktów

była mniejsza o odpowiednio: 27,4% i 7,3%).

Łącznie w 2016 r. na terenie m.st. Warszawy realizowano 468 inwestycji mieszkaniowych (rok

wcześniej 388)99. Pomimo wysokiej sprzedaży, na koniec 2016 r. w Warszawie oferta nowych

lokali wzrosła do poziomu ok. 20,8 tys. i była bardzo zróżnicowana pod względem cen, lokaliza-

cji inwestycji oraz standardu mieszkań. Na rynku pojawiało się coraz więcej ofert lokali wykoń-

czonych „pod klucz”. Podobnie jak rok wcześniej większość ofert i zrealizowanych transakcji

dotyczyło mieszkań we wczesnej fazie budowy, których planowany termin przekazania do użyt-

kowania określono na lata 2017-2018.

Alokacja inwestycji w poszczególnych dzielnicach stolicy pozostała stabilna. Nadal najwięcej

projektów realizowano na Białołęce, Bemowie, Mokotowie, Pradze-Południe, Targówku i Woli,

najmniej w Wawrze, Wesołej i Rembertowie. Podobnie jak rok wcześniej, na terenie Bemowa

i Białołęki były rozpoczynane bądź kontynuowane duże projekty inwestycyjne, budowane eta-

pami na terenach rolnych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową (głównie niską, budyn-

ki 4-5 kondygnacyjne). W przypadku Mokotowa i Woli inwestycje realizowano na terenach po-

przemysłowych, wymagających rekultywacji i przystosowania pod zabudowę mieszkaniową.

Na tym terenie wznoszono wyższe budynki (od kilku do kilkunastu kondygnacji). Pod zabudo-

wę mieszkaniową zagospodarowywano także wolne, nieużytkowane do tej pory tereny

(np. na Pradze-Południe, Targówku). Wśród inwestycji mieszkaniowych znalazły się również

małe projekty zlokalizowane w bliskiej odległości od centrum, które stanowiły uzupełnienie luki

w zabudowie miejskiej.

W ślad za oczekiwaniami rynku, zmieniła się struktura nowego budownictwa mieszkaniowego.

Od ponad 5 lat budowane były coraz mniejsze lokale. Odzwierciedlają to malejące z roku na rok

wskaźniki przeciętnej liczby izb w lokalu oraz przeciętnej powierzchni użytkowej w przypadku

mieszkań przekazanych do użytkowania. W 2016 r. średnia powierzchnia mieszkania przekaza-

nego do eksploatacji zmniejszyła się do poziomu 59,3 mkw. (najniższego od ponad 15 lat). Nato-

miast liczba izb w lokalach oddanych do użytkowania spadła do 2,7, rok wcześniej kształtowała

się na poziomie 2,8, ale w 2011 r. wyniosła –3,1.

99 Źródło: Szacunek NBP na podstawie mapy inwestycji mieszkaniowych.

Warszawa


273


Na rynku wtórnym w 2016 r. odnotowano stabilizację cen mieszkań będących w ofercie sprzeda-

ży. W IV kw. 2016 r. średnia cena ofertowa wyniosła 8709 zł/mkw., podczas gdy rok wcześniej

w analogicznym okresie 8655 zł/mkw. Ceny transakcyjne były niższe od oczekiwań sprzedają-

cych i wykazywały początkowo tendencję spadkową, lecz w końcu roku wzrosły. Średnia cena

transakcyjna w IV kw. 2016 r. wyniosła 7556 zł/mkw. i była wyższa o 2,1% od ceny notowanej

w IV kw. 2015 r.

Istotny wpływ na wzrost poziomu średniej ceny transakcyjnej w końcu 2016 r. miał malejący

w strukturze transakcji udział obrotu ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. spółdzielczymi

własnościowymi prawami do lokalu, niżej wycenianymi przez rynek, na korzyść droższych nie-

ruchomości z prawem odrębnej własności.

W 2016 r. odnotowano nieznaczną poprawę koniunktury na rynku wtórnym. W Warszawie

wg szacunku NBP, liczba transakcji przekroczyła 13 tys. mieszkań i była ok. 4,1% wyższa niż

w 2015 r. Podobnie, jak w przypadku rynku pierwotnego, znaczna część transakcji była dokony-

wana za gotówkę. Wpływ programu MDM na skalę zakupów lokali z rynku wtórnego był mar-

ginalny, co wynikało z niskiej dostępności mieszkań spełniających kryteria cenowe programu.

W IV kw. 2016 r. tylko 1,7% lokali zgłoszonych do sprzedaży kwalifikowało się pod względem

cenowym do programu, w przypadku mieszkań sprzedanych – 7,7%.

Czas sprzedaży mieszkań, analogicznie, jak we wcześniejszych latach podlegał co kwartał waha-

niom i był uzależniony od struktury zrealizowanych transakcji. Krótkim okresem ekspozycji wy-

różniały się mieszkania małe, tj. do 40 mkw. o funkcjonalnym rozkładzie oraz lokale posiadające

atrakcyjne ceny w stosunku do lokalizacji. Średni czas sprzedaży mieszkań w IV kw. 2016 r. wy-

niósł 5,1 m-ca, w analogicznym okresie 2015 r. – ok. 6,5 m-ca.

W 2016 r. w strukturze lokali będących przedmiotem transakcji na rynku wtórnym nadal prze-

ważały mieszkania o powierzchni użytkowej 40-60 mkw. oraz o metrażu do 40 mkw.

W IV kw. 2016 r. stanowiły one odpowiednio: 43% i 32% ogółu sprzedaży (wobec 42% i 36%

w analogicznym okresie 2015 r.). Biorąc pod uwagę kryterium liczby pokoi najchętniej kupowano

lokale 2– i 3– pokojowe. W IV kw. 2016 r. stanowiły one 40% i 29% ogółu sprzedaży. Pod wzglę-

dem lokalizacji najbardziej popularne były mieszkania w Śródmieściu oraz w dzielnicach poło-

żonych blisko centrum miasta oraz na terenach dobrze skomunikowanych (m.in. Mokotów, Pra-

ga-Południe, Wola, Ursynów).

Od 2015 r. koszt najmu mieszkań na rynku wtórnym w stolicy systematycznie rósł. Pod koniec

2016 r. średnia stawka ofertowa najmu wyniosła 56,7 zł/mkw., transakcyjna – 48,4 zł/mkw.

W porównaniu do analogicznego okresu 2015 r. była wyższa o odpowiednio 8,1% i 7,6%. Wpływ

na rosnące stawki najmu miał wysoki popyt, związany z ruchami migracyjnymi. Istotny wpływ

na poziom stawek najmu miała też lokalizacja zasobu przeznaczonego do wynajmu oraz jego

struktura wiekowa. Spośród mieszkań oferowanych do wynajmu i wynajętych przeważały lokale

ze Śródmieścia i Mokotowa – dzielnic, w których stawki najmu osiągają najwyższe wartości. Bio-

Warszawa


rąc pod uwagę rok budowy budynku, najwięcej lokali zgłoszonych do wynajęcia, jak również

wynajętych odnotowano w odniesieniu do zasobu wybudowanego po 2002 r.


Na koniec 2016 r. w powiatach otaczających stolicę mieszkało ponad 1,083 mln osób. Na tym

obszarze realizowano 167 inwestycji mieszkaniowych, przy czym najwięcej w ośrodkach dobrze

skomunikowanych ze stolicą. Podobnie, jak w przypadku Warszawy, odnotowano dużą aktyw-

ność firm deweloperskich w zakresie rozpoczętych nowych inwestycji mieszkaniowych, jak rów-

nież skali pozyskania nowych kontraktów. W porównaniu do 2015 r. zwiększyła się o 23,5% licz-

ba lokali, których budowę rozpoczęto, oraz o 10,3% liczba mieszkań, na które inwestorzy uzyska-

li pozwolenia. W IV kw. 2016 r. średnia cena ofertowa nowych mieszkań w aglomeracji

(bez Warszawy) wyniosła 4998 zł/mkw., transakcyjna –4987 zł/mkw. W przypadku rynku wtór-

nego ukształtowała się na poziomie wynoszącym odpowiednio: 5066 zł/mkw. i 4544 zł/mkw.

W Warszawie w 2016 r. stopień pokrycia powierzchni miasta miejscowymi planami zagospoda-

rowania przestrzennego kształtował się na poziomie zbliżonym do 2015 r. Wg stanu na dzień

15.06.2017 r. wyniósł 36,2% i obejmował obszar 18746 ha. W trakcie realizacji było 214 procedur

sporządzania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, w tym 2 kontynuowane

w trybie „starej” Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 7 lipca 1994 r. oraz 212

prowadzonych w trybie „nowej” Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

z dnia 27 marca 2003 r. Plany w trakcie sporządzania obejmowały 17748 ha (ok. 34,3% po-

wierzchni miasta)100.


14.2.1. Biurowe

Na koniec 2016 r. podaż powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyła 5 mln mkw. W ciągu

całego roku do użytku oddano 407 tys. mkw. Wskaźnik powierzchni niewynajętej wyniósł 14,2%.

Czynsze najmu powierzchni biurowej w przypadku najlepszych lokali w Centralnym Obszarze

Biznesu101 kształtowały się w przedziale 23,5 – 24 euro/mkw./m-c, a poza centrum 13 – 16,5 eu-

ro/mkw./m-c102. Wg szacunków na NBP koniec grudnia 2016 roku w budowie pozostawało po-

nad 610 tys. mkw., z czego do końca 2017 roku na rynek trafi ponad 230 tys. mkw. nowej po-

wierzchni.

14.2.2. Handlowe

W aglomeracji warszawskiej zasoby najmu nowoczesnej powierzchni handlowej wyniosły

1,5 mln mkw., z czego 72 tys. mkw. stanowiła powierzchnia oddana do użytku w 2016 r. Wskaź-

nik nasycenia powierzchnią najmu wyniósł 591 mkw. w przeliczeniu na 1000 mieszkańców,

100 Źródło: www.architektura.um.warszawa.pl/plany

101 Centralny Obszar Biznesu - obszar wyodrębniony przez Polish Office Research Forum znajdujący się w centrum

Warszawy ograniczony od wschodu Wisłą, od północy al. Solidarności, od południa al. Armii Ludowej oraz od zachodu

ul. Towarową.

102 Źródło: Cushman & Wakefield „Rynek biurowy w Warszawie Podsumowanie 2016 roku”

Warszawa


275

a stopa pustostanów – ok. 1,9%. Stawki czynszu w najlepszych projektach, za lokale o po-

wierzchni najmu 100 – 150 mkw. osiągnęły poziom 112 – 117 euro/mkw./m-c.103 W końcu 2016 r.

w budowie było ponad 130 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej.

14.2.3. Magazynowe

Podaż powierzchni magazynowej łącznie osiągnęła poziom 3,2 mln mkw. (w strefie miejskiej

653 tys. mkw., w okolicach Warszawy 2,5 mln mkw.). W 2016 r. oddano do użytku 218 tys. mkw.

nowej powierzchni, z czego w strefie miejskiej ukończono tylko jeden mały projekt (6 tys. mkw.).

Wskaźnik pustostanów w strefie miejskiej wyniósł 9,4% a w okolicach Warszawy 5,5%. Czynsze

bazowe w zależności od lokalizacji ukształtowały się w przedziale 4,1 – 5,1 euro/mkw./m-c

w strefie miejskiej oraz 2,7 – 3,6 euro/mkw./m-c w okolicach Warszawy104. Pod koniec 2016 r.

w ramach 15 projektów w realizacji pozostawało 349,4 tys. mkw. powierzchni magazynowej.


Na koniec 2016 r. wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni biurowej w bu-

dynkach klasy A osiągnęła poziom 21,5 euro/mkw./m-c. W przypadku powierzchni biurowej

w budynkach klasy B, wyniosła 14,3 euro/mkw./m-c a w budynkach klasy C – 10,6 eu-

ro/mkw./m-c. Wysokość kosztów eksploatacji dla obiektów klasy A wyniosła średnio

22 zł/mkw./m-c, 18,8 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B, a 15,8 zł/mkw./m-c dla budynków kla-

sy C. Przeciętna długość kontraktu wyniosła dla budynków w klasie A – 6,8 roku, a dla budyn-

ków w klasie B – 6,6 roku. Wskaźnik powierzchni niewynajętej dla biurowców w klasie A osią-

gnął poziom 16,8%, a dla biurowców w klasie B – 16%.

W aglomeracji warszawskiej najwyższe stawki czynszu dla powierzchni handlowej zanotowano

w centrum Warszawy. Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto powierzchni handlowej

znajdującej się w centrach handlowych wyniosła 40,5 euro/mkw./m-c. W przypadku lokali han-

dlowo-usługowych zlokalizowanych w biurowcach, ukształtowała się na poziomie 28,4 eu-

ro/mkw./m-c. Średnia wysokość kosztów eksploatacji osiągnęła dla powierzchni handlowej

w centrach handlowych 41,8 zł/mkw./m-c. Przeciętna długość kontraktu najmu dla powierzchni

handlowej zlokalizowanej w centrum handlowym wyniosła 7,6 roku. Pod koniec 2016 r. średnia

stopa pustostanów w centrach handlowych wyniosła 2,6%.

Wartość średniego czynszu transakcyjnego netto dla powierzchni magazynowej w regionie,

w obiektach zlokalizowanych w granicach miasta wyniosła 4,9 euro/mkw./m-c. W przypadku

powierzchni magazynowej znajdującej się w obiektach zlokalizowanych poza miastem wartość

średniego czynszu transakcyjnego netto wyniosła 2,8 euro/mkw./m-c.

103 Źródło: Colliers International „Polska Market Insights” Raport roczny 2017” 104 Źródło: JLL, „Rynek nieruchomości magazynowych w 2016 r.”

Warszawa




Tabela 14.1. Czynniki demograficzne w Warszawie

Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.


Warszawy (w tys. osób)

Wykres 14.2. Relacje demograficzne w Warszawie (na

1000 ludności)


2014 r. na lata 2014-2015.


Tabela 14.2. Gospodarstwa domowe w Warszawie


Tabela 14.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Warsza-

wie


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 1708491 1277 7102 8379 8217 0,7 4,2 4,8

2012 1715517 335 6623 6958 7729 0,2 3,9 4,5

2013 1724404 -284 8293 8009 7298 -0,2 4,8 4,2

2014 1735442 1552 9033 10585 7452 0,9 5,2 4,3

2015 1744351 1313 8161 9474 7829 0,8 4,7 4,5

2016 1753977 2468 7615 10083 8732 1,4 4,3 5,0

Wg stanu

na koniec:liczby bezwzględne na 1000 ludności

1620

1640

1660

1680

1700

1720

1740

1760

1780

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2020

2030

2040

2050

-4,0-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 757578 774611 100% 100%

w tym z 1 osobą 289790 287219 38% 37%

w tym z 2 osobami 202904 228974 27% 30%

w tym z 3 osobami 140568 141314 19% 18%

w tym z 4 osobami 93890 84919 12% 11%






2011 63,0 15,5 21,5

2012 62,3 15,8 22,0

2013 61,6 16,0 22,4

2014 60,8 16,3 22,8

2015 60,0 16,7 23,3

2016 59,1 17,2 23,7


Warszawa


277


ści do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w War-

szawie (%; p. oś)


przedsiębiorstw w Warszawie (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie. Źródło: Urząd Statystyczny w Warszawie.


wynagrodzenie w Warszawie (mkw.)


przeciętnym wynagrodzeniu w Warszawie (krotność


Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie.


kredycie złotowym w Warszawie (mkw.)


towych w Warszawie (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

20

25

30

35

40

45

02468

10121416182022

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Warszawa

Polska


2 1002 4002 7003 0003 3003 6003 9004 2004 5004 8005 1005 4005 700

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Warszawa Polska

0,35

0,40

0,45

0,50

0,55

0,60

0,65

0,70

0,75

0,80

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


70

80

90

100

110

120

130

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

IV 2

00

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6


0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Warszawa




Tabela 14.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Warszawie


Tabela 14.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Warszawie

Źródło: szacunki NBP O/O w Warszawie na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 14.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Warszawie

Źródło: liczba umów – dane Urzędów Skarbowe w Warszawie, wg stanu na 30.04.2016 r., wartość umów - szacu-

nek NBP O/O w Warszawie.

Tabela 14.7. Budownictwo mieszkaniowe w Warszawie





- łączna (tys. mkw.) 50225 51116 51998 52940 53755 54948

- przeciętna (mkw.) 58,4 58,6 58,7 58,8 58,9 58,9

-na osobę (mkw.) 29,4 29,8 30,2 30,5 30,8 31,3





mieszkanie wg NSP 0,9

Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 266 308 255 264 258 272

2 Pośrednicy/agencje nieruchomości 2494 2684 934 962 831 848





2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 27868 26895 27970 26088 29171 33190

Wartość w mln zł 12 481 11 373 11 265 10 326 11 463 13 345

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 15663 12714 11932 18937 23518 21811

- indywidualne 980 975 710 832 978 1224


Ogółem, w tym: 14737 11797 10475 18340 20156 21992

- indywidualne 705 558 604 661 554 714


Ogółem, w tym: 9356 13496 13128 14964 13306 20119

- indywidualne 1175 999 1062 1125 1100 1133

- spółdzielcze 622 1293 662 947 401 301



- komunalne 262 378 147 417 120 135




Warszawa


279

Tabela 14.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Warszawie


Tabela 14.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Warszawie

Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 9356 13496 13128 14964 13306 20119


- na 1000 ludności 5,5 7,9 7,6 8,6 7,6 11,5

- na 1000 zaw. małżeństw 1139 1746 1799 2008 1700 2304

- różnica ogółem -1139 -5767 -5830 -7512 -5477 -11387

- na 1000 ludności -0,7 -3,4 -3,4 -4,3 -3,1 -6,5


oddanego (mkw.) 79,4 71,9 71,0 66,1 64,1 59,3







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 8211 8037 9706 7915 8529 48,3 41,6

II 2011 8396 7527 9472 7920 8475 47,3 42,1

III 2011 8025 7423 9397 7920 8496 47,9 40,6

IV 2011 7826 7226 9363 7889 8650 48,1 41,5

I 2012 7879 6967 9111 7601 8418 48,4 42,7

II 2012 8123 7043 9035 7522 8216 47,6 42,7

III 2012 7875 6757 8900 7247 8209 48,3 41,4

IV 2012 7695 6466 8768 7238 8009 47,3 41,1

I 2013 8076 6990 8606 6687 8085 47,7 41,3

II 2013 8081 7018 8638 6867 8753 47,9 42,4

III 2013 8146 7173 8544 6971 8382 47,6 41,4

IV 2013 8088 7427 8627 7189 8185 47,5 43,5

I 2014 8005 7298 8622 7170 8284 47,8 42,6

II 2014 7924 7316 8691 7332 8287 48,6 43,4

III 2014 7819 7446 8626 7365 8358 50,0 42,4

IV 2014 7691 7315 8636 7387 8355 49,7 41,4

I 2015 7839 7396 8608 7335 8247 50,3 41,9

II 2015 7872 7510 8553 7308 8328 50,6 43,8

III 2015 7807 7557 8565 7447 8366 51,2 43,9

IV 2015 7789 7462 8655 7401 8300 52,4 45,0

I 2016 7878 7639 8658 7434 8198 53,2 47,4

II 2016 7649 7583 8721 7355 8265 54,3 46,4

III 2016 7772 7696 8778 7309 8295 54,7 45,8

IV 2016 7638 7686 8709 7556 8140 56,7 48,4

I 2017 7707 7562 8816 7429 8167 57,1 46,3

Notowanie


Warszawa



Tabela 14.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Warszawie


Wykres 14.9. Ceny mieszkań RPO (zł/mkw., maksy-

malna p. oś)

Wykres 14.10. Ceny mieszkań RPT (zł/mkw., maksy-

malna p. oś)

Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 101,0 108,0 99,4 98,6 100,2 90,0 98,3 98,0 91,8 97,8

II 2011 102,3 93,7 97,6 100,1 99,4 98,2 94,4 94,9 88,7 95,7

III 2011 95,6 98,6 99,2 100,0 100,2 96,7 93,5 96,0 93,3 97,7

IV 2011 97,5 97,3 99,6 99,6 101,8 96,2 97,1 95,9 98,3 101,6

I 2012 100,7 96,4 97,3 96,4 97,3 96,0 86,7 93,9 96,0 98,7

II 2012 103,1 101,1 99,2 99,0 97,6 96,7 93,6 95,4 95,0 96,9

III 2012 97,0 95,9 98,5 96,3 99,9 98,1 91,0 94,7 91,5 96,6

IV 2012 97,7 95,7 98,5 99,9 97,6 98,3 89,5 93,6 91,7 92,6

I 2013 105,0 108,1 98,2 92,4 101,0 102,5 100,3 94,5 88,0 96,0

II 2013 100,1 100,4 100,4 102,7 108,3 99,5 99,6 95,6 91,3 106,5

III 2013 100,8 102,2 98,9 101,5 95,8 103,4 106,2 96,0 96,2 102,1

IV 2013 99,3 103,6 101,0 103,1 97,6 105,1 114,9 98,4 99,3 102,2

I 2014 99,0 98,3 99,9 99,7 101,2 99,1 104,4 100,2 107,2 102,5

II 2014 99,0 100,2 100,8 102,3 100,0 98,1 104,2 100,6 106,8 94,7

III 2014 98,7 101,8 99,3 100,5 100,9 96,0 103,8 101,0 105,7 99,7

IV 2014 98,4 98,2 100,1 100,3 100,0 95,1 98,5 100,1 102,8 102,1

I 2015 101,9 101,1 99,7 99,3 98,7 97,9 101,3 99,8 102,3 99,6

II 2015 100,4 101,5 99,4 99,6 101,0 99,3 102,7 98,4 99,7 100,5

III 2015 99,2 100,6 100,1 101,9 100,5 99,8 101,5 99,3 101,1 100,1

IV 2015 99,8 98,7 101,1 99,4 99,2 101,3 102,0 100,2 100,2 99,4

I 2016 101,1 102,4 100,0 100,4 98,8 100,5 103,3 100,6 101,3 99,4

II 2016 97,1 99,3 100,7 98,9 100,8 97,2 101,0 102,0 100,6 99,2

III 2016 101,6 101,5 100,7 99,4 100,4 99,5 101,8 102,5 98,1 99,2

IV 2016 98,3 99,9 99,2 103,4 98,1 98,1 103,0 100,6 102,1 98,1

I 2017 100,9 98,4 101,2 98,3 100,3 97,8 99,0 101,8 99,9 99,6

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

22 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Warszawa


281


użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT




żej 50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Warszawie. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Warszawie.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Warszawa




(zł/mkw.)


Wykres 14.18. Ceny mieszkań RWO (zł/mkw., mak-

symalna p. oś)

Wykres 14.19. Ceny mieszkań RWT (zł/mkw., mak-

symalna p. oś)



użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


maksymalna limit RNS / MDM

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


hedoniczna maksymalna limit RNS / MDM

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Warszawa


283


RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


5 500

6 500

7 500

8 500

9 500

10 500

11 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


5 500

6 500

7 500

8 500

9 500

10 500

11 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Warszawa



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)



mieszkania na RW w Warszawie (liczba dni)


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Wrocław


285

15. Wrocław



Wskaźniki demograficzne we Wrocławiu w 2016 r. w porównaniu z 2015 r. uległy wyraźnej po-

prawie. Przyrost naturalny był dodatni (przed rokiem ujemny), wyraźnie wzrosło też saldo mi-

gracji. Odnotowano również wzrost liczby zawartych małżeństw. Niewielkie negatywne zmiany

zauważalne były w strukturze wiekowej ludności. Udział ludności w wieku produkcyjnym

zmniejszył się o 0,9 p.p., zaś w wieku poprodukcyjnym zwiększył się o 0,6 p.p. Niewielką pozy-

tywną zmianę odnotowano w udziale ludności w wieku przedprodukcyjnym (wzrost o 0,3 p.p.).

Liczba mieszkańców miasta wzrosła za sprawą nadwyżki imigracyjnej, co jest zauważalną ten-

dencją od 2008 r. Wskaźnik salda migracji na 1000 mieszkańców wzrósł kolejny rok z rzędu

i nadal należał do najwyższych wśród miast wojewódzkich.

Następowały pozytywne zmiany czynników określających sytuację ekonomiczną mieszkańców

Wrocławia. Przeciętne wynagrodzenie wzrosło o 4,6% (r/r), a stopa bezrobocia rejestrowanego

obniżyła się do najniższego w historii poziomu 2,8%. Udział osób młodych wśród bezrobotnych

od 2009 roku systematycznie zmniejsza się i na koniec 2016 r. wyniósł 28,4%.

W skali roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych była o 8,5% wyższa w porównaniu

z poprzednim rokiem, przy wzroście wartości kredytów o 13,0%.


Zasób mieszkaniowy powiększył się o 8,5 tys. mieszkań, a wskaźnik określający liczbę mieszkań

na 1000 mieszkańców wzrósł do 488 mieszkań. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania

z zasobu wynosiła 70,1 mkw., tj. o 0,1 mkw. mniej niż w poprzednim roku. Powierzchnia użyt-

kowa mieszkania na osobę wynosiła 34,2 mkw., tj. o 0,7 mkw. więcej niż w 2015 r.



W 2016 r. oddano do użytku we Wrocławiu blisko 8,5 tys. mieszkań tj. najwięcej

od lat 70. XX w. oraz o 27% więcej niż przed rokiem. Podaż na rynku pierwotnym była zdomi-

nowana przez deweloperów, których średni udział w liczbie oddanych mieszkań w ostatnich

5 latach wyniósł 87% (w 2016 r. 94%). Liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia

oraz liczba rozpoczętych budów były nieco niższe od ubiegłorocznych, ale nadal na bardzo wy-

sokim poziomie (ok 9,5 tys.). Ogółem w ostatnich pięciu latach oddano do użytku ponad

35 tys. mieszkań i było to najwięcej w powojennej historii Wrocławia, przewyższając rekordowy

do tej pory okres 1976–1980.

Ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym w 2016 r. wzrastały. Średnie ceny ofertowe

w IV kw. 2016 r. były o 3,2% wyższe od obserwowanych na koniec 2015 r. Ceny transakcyjne,

Wrocław


po wzroście na początku roku, były stabilne i ulegały niewielkim zmianom. Na koniec roku były

o 0,9% wyższe od notowanych w IV kw. 2015 r. Od początku 2013 r. obserwowany był wzrost

cen transakcyjnych, co wynikało z ożywienia popytu. Wzrastała też liczba mieszkań oddawa-

nych w standardzie wyższym niż podstawowy. Średnia cena ofertowa mkw. w IV kw. 2016 r.

była o 4,5% wyższa od ceny transakcyjnej. Maksymalna cena mkw. mieszkania dopuszczonego

do programu MDM# dla Wrocławia wynosiła w IV kw. 2016 r. 5259 zł/mkw. i została ustalona na

poziomie niższym od średniej cena transakcyjnej na rynku pierwotnym.

W 2016 r. wzrósł popyt na mieszkania oferowane przez deweloperów. Wg danych z Zarządu

Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego w 2016 r. na rynku pierwotnym sprzedano łącznie

ponad 7,1 tys. mieszkań (o 28% więcej niż w 2015 r.). Zdaniem deweloperów wzrósł udział kupu-

jących za gotówkę lub z mniejszym udziałem kredytu w finansowaniu zakupu mieszkania. Część

popytu przeniosła się na rynek wtórny, gdzie liczba transakcji również wzrosła. Zdecydowana

większość transakcji zgromadzonych w bazie BaRN (72%) dotyczyła mieszkań w budowie, z tego

ponad połowa miała być ukończona w 2017 r.

W niewielkim stopniu pogorszyła się struktura mieszkań oddanych do użytku. Obniżyła się

przeciętna powierzchnia użytkowa (o 0,3 mkw.). Wzrosła nieznacznie przeciętna liczba izb

w nowym mieszkaniu (o 0,1), zaś o 0,3 mkw. obniżyła się przeciętna powierzchnia izby w miesz-

kaniu oddanym do użytku.

W 2016 r. umacniały się tendencje widoczne w poprzednich latach. Deweloperzy realizowali

kolejne etapy dużych projektów inwestycyjnych. Zabudowywano dawne tereny przemysłowe

położone w północnej części Wrocławia. Powstawały kolejne inwestycje położone w sąsiedztwie

Odry i jej kanałów, często wraz z zagospodarowaniem terenów nadbrzeżnych na cele rekreacyj-

ne. W zachodniej część miasta (Maślice, Stabłowice), na tańszych gruntach, powstawały kolejne

inwestycje konkurujące niższą ceną (zazwyczaj mieszczącą się w limicie programu MDM#).

Na północnym zachodzie Wrocławia rozpoczęła się intensywna zabudowa osiedla Lipa Piotrow-

ska, gdzie średnie ceny mieszkań nie przekraczają poziomu 5 tys. zł. Osiedla położone na obrze-

żach miasta konkurują niską ceną, ale są niedostatecznie skomunikowane z centrum.

Deweloperzy kupowali tańsze tereny inwestycyjne w odleglejszych lokalizacjach, aby realizować

inwestycje spełniające wymogi programu MDM#. Nabywcę znalazły też droższe działki

na Krzykach i Oporowie. Ogółem w 2016 r. zawarto kilkanaście transakcji zakupu działek o po-

wierzchni powyżej 10 tys. mkw. Przykładowo przedmiotem obrotu na rynku wtórnym były duże

działki położone w Maślicach, Lipie Piotrowskiej i Sołtysowicach. Deweloperzy kupili również

grunty pod kolejne etapy inwestycji powstających w południowej części miasta (Krzyki, Połu-

dnie, Jagodno), gdzie oferowano mieszkania po cenach zbliżonych do średniej rynkowej. W cen-

trum miasta realizowanych było kilkanaście inwestycji wypełniających luki w zabudowie śród-

miejskiej, część o charakterze apartamentowym, o cenach powyżej średniej ceny ofertowej

na rynku wrocławskim. W 2016 deweloperzy kupili kolejne działki w centrum, część z budyn-

kami do remontu. Oferta deweloperów we Wrocławiu jest bardzo zróżnicowana, zarówno pod

względem cen i położenia, ale również standardu mieszkań. Oprócz przeważającej liczby miesz-

Wrocław


287

kań o zabudowie 4–6 kondygnacyjnej, w 2016 r. kontynuowano budowę kilku budynków o wy-

sokości 17–18 kondygnacji.


Ceny ofertowe na rynku wtórnym w 2016 r. rosły, przekraczając poziom 6 tys. zł/mkw. W skali

roku wzrosły o 4,2%. Ceny transakcyjne w 2016 r. rosły w szybszym tempie, w skali roku wzrost

wyniósł 5,9%. W skali roku cena transakcyjna była niższa od ofertowej średnio o 13,8%. Wg da-

nych udostępnionych przez Kataster Miejski Wrocławia, w 2016 r. liczba transakcji na rynku

wtórnym przekroczyła poziom 3,5 tys. i była o 6% wyższa od zanotowanej w 2015 r.

Przedmiotem transakcji na rynku wtórnym były najczęściej mieszkania o powierzchni

40 – 60 mkw. (47% transakcji w 2016 r.). Najbardziej popularne były mieszkania w budynkach

powstałych przed 1945 r. (25% transakcji) oraz mieszkania wybudowane w latach 2001–2010 r.

(23% transakcji zgromadzonych w bazie BARN). W przypadku starszych mieszkań były to często

dawne mieszkania komunalne wykupione od gminy na preferencyjnych warunkach na przeło-

mie XX i XXI w. Pojawiają się one systematycznie w obrocie wraz z upływem okresu karencji

zastrzeżonego w umowach sprzedaży. Najczęściej są to mieszkania w kamienicach z przełomu

XIX i XX w. usytuowane w Śródmieściu. Z uwagi na ich niższy standard, ceny takich mieszkań

kształtowały się poniżej średniej ceny rynkowej. Wyraźnie powyżej ceny średniej wyceniane były

mieszkania wybudowane po roku 2011.

Średnie transakcyjne stawki najmu we Wrocławiu w IV kwartale 2016 r. wyniosły 33,2 zł/mkw.

i w stosunku do IV kw. 2015 wzrosły o 6,8%.


Uzupełnienie rynku nieruchomości we Wrocławiu stanowią mieszkania budowane w gminach

sąsiadujących z miastem, w szczególności w powiecie ziemskim wrocławskim. Udział mieszkań

oddanych do użytku w powiatach sąsiadujących z Wrocławiem w stosunku liczby mieszkań

w całej aglomeracji wyniósł 27%. Wskaźnik ten pozostaje na zbliżonym poziomie od 2012 r.

W 2016 r. wzrosła liczba pozwoleń na budowę mieszkań wydanych w powiecie wrocławskim

(o 19%), z tego ponad 59% uzyskali deweloperzy. W skali roku w powiecie wrocławskim oddano

do użytku blisko 2,4 tys. mieszkań (o 19% więcej niż w 2015 r.) z tego 63% w budownictwie reali-

zowanym przez deweloperów. Inwestorzy kierują się na tereny położone poza granicami Wro-

cławia z uwagi na niższe ceny gruntów i możliwość wybudowania mieszkań spełniających wy-

mogi programu MDM#.


15.2.1. Biurowe

Rynek wrocławski na koniec 2016 r. obejmował 850 tys. mkw. powierzchni biurowej, co oznacza

wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem o 25%.105 Biurowce zlokalizowane są w trzech naj-

105 Źródło: Colliers International Poland, „Market Insights”, 2017

Wrocław


ważniejszych obszarach, zachodnim (wzdłuż ulic Legnickiej i Strzegomskiej), południowym (re-

jon ulic Powstańców Śląskich i Karkonoskiej) oraz w centrum i okolicach, gdzie, pomimo naj-

wyższych cen gruntów, powstają duże inwestycje biurowe, a planowane są następne. Zasoby

biurowe Wrocławia stanowi kilkadziesiąt budynków klasy A oraz budynki klasy B+ i B. Stopa

pustostanów wyniosła na koniec 2016 r. 12,5%106 i wzrosła w stosunku do końca 2015 r., co było

konsekwencją wysokiej podaży nowych powierzchni biurowych. Średnie czynsze ofertowe

na koniec roku mieściły się w przedziale od 12,5 do 16,5 euro/mkw./m-c.107

W budowie, na koniec 2016 r., było ok. 122 tys. mkw.108 powierzchni biurowych, natomiast kolej-

ne obiekty są planowane, o czym świadczą zakupy terenów inwestycyjnych przez deweloperów

specjalizujących się w obiektach biurowych. W 2016 r. oddano do użytku ok. 140 tys. mkw. nowej

powierzchni biurowej (wzrost r/r o 57%), a na 124 tys. mkw. podpisano umowy wynajmu

(40% to umowy typu pre-let#109). Zdecydowana większość realizowanych obiektów powstaje

w klasie A, więc udział powierzchni o najwyższym standardzie będzie systematycznie wzrastał.

Na rynku biurowym aktywne są duże firmy deweloperskie zarówno zagraniczne jak i krajowe.

Aktywni są też lokalni deweloperzy mieszkaniowi, rozszerzający działalność na budynki biuro-

we. Rozwój rynku nieruchomości biurowych jest ściśle związany z rozwojem centrów usługo-

wych (BPO#, SSC#, R&D#). Na koniec I kw. 2017 r. we Wrocławiu działało 140 takich ośrodków.

Zatrudnienie w tym sektorze wynosiło ok. 40 tys. osób110. Zapowiadane są powiększenia już

działających ośrodków oraz powstanie nowych, w biurowcach w trakcie budowy. W 2016 r. wła-

ściciela zmieniły dwa nowoczesne budynki biurowe, a łączna wartość transakcji wyniosła

ok. 10 mln euro111.

15.2.2. Handlowe

W aglomeracji wrocławskiej funkcjonuje 18 centrów handlowych o łącznej powierzchni blisko

660 tys. m kw.112 Stopa pustostanów wyniosła na koniec 2015 r. poniżej 2%113. Stopień nasycenia

nowoczesną powierzchnią handlową był najwyższy wśród 8 największych aglomeracji i wyniósł

na koniec 2016 r. ponad 800 mkw./1tys. mieszkańców114. Po zakończeniu realizowanych inwesty-

cji wskaźnik ten wzrośnie do blisko 900 mkw./1 tys. mieszkańców. W 2016 r. trwała budowa

obiektu handlowego o planowanej powierzchni handlowej wynoszącej ponad 64 tys. mkw.

Czynsze w standardowych lokalach ok. 100 kw., położonych w galeriach handlowych kształto-

wały się w przedziale od 30 do 50 euro/mkw./m-c115.Charakterystycznym zjawiskiem w sektorze

nieruchomości handlowych był dynamiczny rozwój sieci dyskontowych oraz mniejszych skle-

106. Źródło: Colliers International Poland, „Market Insights”, 2017




110 Źródło: Związek Liderów Sektora Usług Biznesowych ABSL, „Sektor nowoczesnych usług biznesowych w Polsce 2017”,

2017

111 Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu.

112 Źródło: Cushman&Wakefield, „Rynek handlowy w Polsce, podsumowanie 2016 roku”, 2017




Wrocław


289

pów spożywczych typu convenience# położonych szczególnie w centrum miasta. W 2016 r. za-

warto trzy transakcje sprzedaży większych obiektów handlowych o łącznej wartości ponad

230 mln euro.116

15.2.3. Magazynowe

Na koniec 2016 r. całkowity zasób powierzchni magazynowych w aglomeracji wrocławskiej wy-

niósł 1,4 mln mkw.117. W 2016 r. oddano do użytku pięć obiektów o powierzchni ponad

104 tys. mkw. Czynsze transakcyjne mieściły się w przedziale 2,2–2,8 euro/mkw./m-c. Wskaźnik

pustostanów wzrósł i wynosił na koniec 2015 r. 5,1%118.

W budowie było ok. 102 tys. mkw. nowych magazynów, na które częściowo podpisano

już umowy najmu. Obiekty logistyczne w większości lokalizowane były w sąsiedztwie węzłów

przy drogach szybkiego ruchu na południu i zachodzie aglomeracji. Zakończenie budowy drogi

S8 łączącej Wrocław z Łodzią i Warszawą spowodowało rozwój rynku magazynowego również

na północy przy drodze A8. Kolejną lokalizacją atrakcyjną dla rynku magazynowego są okolice

węzła drogi A8 i budowanej drogi S5 prowadzącej do Poznania. Istotną lokalizacją będzie też

okolica Legnicy przy budowanej trasie S3.


Średnia ofertowa stawka czynszu za biura wyniosła 14,3 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz

10,4 euro/mkw./m-c dla klasy B. Stawki transakcyjne, czyli stan wg wcześniej zawartych umów,

na koniec 2016 r. wynosiły 14,6 euro/mkw./m-c dla klasy A oraz 12,3 euro/mkw./m-c dla klasy B.

Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 16,0 zł/mkw./m-c dla budynków klasy A

i 13,9 zł/mkw./m-c dla budynków klasy B. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert

wynosiła 3,9 roku, w przypadku transakcji 5,9 lat.

Średnia stawka czynszu z umów obowiązujących na koniec 2016 r. w lokalach handlowych pri-

me# wyniosła 32,1 euro/mkw./m-c. Średnie koszty eksploatacji wyniosły 35,8 zł/mkw./m-c. Śred-

nie stawki w przypadku ofert wyniosły 17,3 euro/mkw./m-c, a średnie koszty eksploatacji

38,0 zł/mkw./m-c. Średnia długość kontraktów najmu w przypadku ofert wynosiła 9,7 lat,

w przypadku transakcji –7,0 roku.

Średnie ofertowe stawki czynszu powierzchni magazynowej wyniosły 3,33 euro/mkw./m-c.

Średnia stawka w zawartych umowach wg stanu na koniec 2016 r. wyniosła 3,8 euro/mkw./m-c.

Średnia wysokość kosztów eksploatacji wyniosła 5,6 zł/mkw./m-c. w ofercie oraz w przypadku

podpisanych umów 4,39 zł/mkw./m-c. Średnia długość oferowanych kontraktów wyniosła 3 lata.

W przypadku zawartych umów średnia długość kontraktu była dłuższa i wyniosła 4,7 roku.

116 Zarząd Geodezji, Kartografii i Katastru Miejskiego we Wrocławiu.

117 Źródło: JLL, „Rynek nieruchomości magazynowych 2016”, 2017

118 Źródło: JLL ,„Rynek nieruchomości magazynowych 2016”, 2017

Wrocław




Tabela 15.1. Czynniki demograficzne we Wrocławiu

Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.


Wrocławia (w tys. osób)

Wykres 15.2. Relacje demograficzne we Wrocławiu (na

1000 ludności)

Prognoza ludności opracowana przez GUS w 2014 r.

na lata 2014-2050.



Tabela 15.2. Gospodarstwa domowe we Wrocławiu


Tabela 15.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym we Wro-

cławiu


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 631235 -71 615 544 3156 -0,1 1,0 5,0

2012 631188 -361 866 505 3157 -0,6 1,4 5,0

2013 632067 -360 1377 1017 2678 -0,6 2,2 4,2

2014 634487 81 1878 1959 2865 0,1 3,0 4,5

2015 635759 -439 1797 1358 2662 -0,7 2,8 4,2

2016 637683 646 2028 2674 3077 1,0 3,2 4,8

na 1000 ludności

Wg stanu


540

550

560

570

580

590

600

610

620

630

640

650

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-3,0-2,0-1,00,01,02,03,04,05,06,07,0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 268645 272981 100,00% 100,00%

w tym z 1 osobą 92281 92713 34,35% 33,96%

w tym z 2 osobami 70088 81495 26,09% 29,85%

w tym z 3 osobami 54062 51620 20,12% 18,91%

w tym z 4 osobami 37407 31719 13,92% 11,62%

w tym z 5 i w ięcej osobami 14807 15434 5,51% 5,65%


Przeciętna l. osób w gospodarstwie 2 2



2011 65,2 14,7 20,1

2012 64,4 14,8 20,8

2013 63,6 14,9 21,5

2014 62,7 15,2 22,1

2015 61,8 15,5 22,7

2016 60,9 15,8 23,3

Udział ludności (%) w w ieku

Wrocław


291


ści do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej we Wro-

cławiu (%; p. oś)


przedsiębiorstw we Wrocławiu (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: Urząd Statystyczny we Wrocławiu.


wynagrodzenie we Wrocławiu (mkw.)


przeciętnym wynagrodzeniu we Wrocławiu (krotność


Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu.


kredycie złotowym we Wrocławiu (mkw.)


towych we Wrocławiu (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania.


15

20

25

30

35

40

45

50

2,54,56,58,5

10,512,514,516,518,520,522,5

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Wrocław

Polska


2 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 3004 500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Wrocław Polska

0,35

0,45

0,55

0,65

0,75

0,85

0,95

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


70

75

80

85

90

95

100

105

110

115

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

35,0

45,0

55,0

65,0

75,0

85,0

95,0

IV 2

00

6II 2

007

IV 2

00

7II 2

008

IV 2

00

8II 2

009

IV 2

00

9II 2

010

IV 2

01

0II 2

011

IV 2

01

1II 2

012

IV 2

01

2II 2

013

IV 2

01

3II 2

014

IV 2

01

4II 2

015

IV 2

01

5II 2

016

IV 2

01

6


0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Wrocław




Tabela 15.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej we Wrocławiu


Tabela 15.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości we Wrocławiu

Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu na podstawie danych z GUS i MTBiGM.

Tabela 15.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym we Wrocławiu

Źródło: szacunki NBP O/O we Wrocławiu.

Tabela 15.7. Budownictwo mieszkaniowe we Wrocławiu





- łączna (tys. mkw.) 19683 20094 20531 20888 21283 21788

- przeciętna (mkw.) 71,3 71,1 70,7 70,5 70,2 70,1

-na osobę (mkw.) 31,2 31,8 32,5 32,9 33,4 34,2






Zasób mieszkaniowy



1 Deweloperzy 100 120 110 115 115 110





6 Wspólnoty mieszkaniowe 6 500 6 600 6 800 6900 7000 7500

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 5400 6200 8000 8700 8600 10000

Wartość w mln zł 1800,0 2000,0 2500,0 2700,0 2600,0 3000,0

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem, w tym: 8053 5391 6159 6531 9768 9756

- indywidualne 479 899 675 513 856 518


Ogółem, w tym: 7364 4425 5242 6191 9422 9205

- indywidualne 251 210 225 220 285 381


Ogółem, w tym: 3754 6676 7839 5938 6671 8486

- indywidualne 312 651 462 482 685 405

- spółdzielcze 269 195 443 73 54 61



- komunalne 0 0 30 0 0




Wrocław


293

Tabela 15.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego we Wrocławiu


Tabela 15.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania we Wrocławiu

Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 3752 6676 7839 5938 6671 8486


- na 1000 ludności 5,9 10,6 12,4 9,4 10,5 13,3

- na 1000 zaw. małżeństw 1189 2115 2927 2072 2506 2758

- różnica ogółem -596 -3519 -5161 -3073 -4009 -5409

- na 1000 ludności -0,9 -5,6 -8,2 -4,8 -6,3 -8,5


oddanego (mkw.) 66,9 65,4 57,7 60,2 59,7 59,4







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 6129 5905 6576 5883 5799 31,5 30,0

II 2011 6281 5949 6582 6004 5919 38,2 36,7

III 2011 6388 6098 6541 5918 5812 34,4 35,4

IV 2011 6370 5720 6397 5728 5743 34,9 33,5

I 2012 6406 5606 6367 5533 5519 34,1 28,0

II 2012 6467 5808 6307 5357 5748 34,3 24,0

III 2012 6267 5521 6182 5477 5853 34,5 21,3

IV 2012 6069 5593 6100 5401 5783 35,0 28,7

I 2013 6031 5430 5959 4999 5752 34,1 28,0

II 2013 5970 5603 5986 4979 5599 27,7 25,0

III 2013 5997 5605 5984 5094 5777 31,1 28,0

IV 2013 5928 5693 6098 5037 5794 31,0 27,0

I 2014 6016 5668 6096 5100 5759 33,0 28,5

II 2014 6092 5860 5899 5087 5514 41,0 26,0

III 2014 6050 5921 5980 5100 5708 37,1 31,8

IV 2014 6075 5793 6017 5194 5932 37,9 30,1

I 2015 5964 5988 5901 5245 5790 36,3 32,2

II 2015 6077 6068 5812 5116 5702 34,7 35,5

III 2015 6135 6044 5930 5263 5727 32,2 39,5

IV 2015 6245 6109 5914 5177 5569 31,1 39,0

I 2016 6190 5993 5951 5216 5801 33,2 38,6

II 2016 6201 6218 5984 5201 5584 32,3 36,5

III 2016 6335 6162 6062 5332 5782 34,0 36,1

IV 2016 6443 6163 6165 5480 5619 33,2 38,8

I 2017 6460 6136 6253 5390 5586 39,0 41,9

Notowanie


Wrocław



Tabela 15.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania we Wrocławiu



Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2011 96,6 103,0 99,6 97,2 98,3 101,8 104,9 97,8 100,2 99,9

II 2011 102,5 100,7 100,1 102,1 102,1 103,1 100,2 98,6 98,4 101,4

III 2011 101,7 102,5 99,4 98,6 98,2 102,5 108,6 99,7 98,8 100,6

IV 2011 99,7 93,8 97,8 96,8 98,8 100,4 99,7 96,9 94,7 97,3

I 2012 100,6 98,0 99,5 96,6 96,1 104,5 94,9 96,8 94,1 95,2

II 2012 101,0 103,6 99,1 96,8 104,1 103,0 97,6 95,8 89,2 97,1

III 2012 96,9 95,1 98,0 102,2 101,8 98,1 90,5 94,5 92,5 100,7

IV 2012 96,8 101,3 98,7 98,6 98,8 95,3 97,8 95,4 94,3 100,7

I 2013 99,4 97,1 97,7 92,6 99,5 94,1 96,9 93,6 90,3 104,2

II 2013 99,0 103,2 100,5 99,6 97,3 92,3 96,5 94,9 92,9 97,4

III 2013 100,5 100,0 100,0 102,3 103,2 95,7 101,5 96,8 93,0 98,7

IV 2013 98,8 101,6 101,9 98,9 100,3 97,7 101,8 100,0 93,3 100,2

I 2014 101,5 99,6 100,0 101,3 99,4 99,8 104,4 102,3 102,0 100,1

II 2014 101,3 103,4 96,8 99,7 95,7 102,0 104,6 98,5 102,2 98,5

III 2014 99,3 101,0 101,4 100,3 103,5 100,9 105,6 99,9 100,1 98,8

IV 2014 100,4 97,8 100,6 101,8 103,9 102,5 101,8 98,7 103,1 102,4

I 2015 98,2 103,4 98,1 101,0 97,6 99,1 105,6 96,8 102,8 100,5

II 2015 101,9 101,3 98,5 97,5 98,5 99,8 103,5 98,5 100,6 103,4

III 2015 101,0 99,6 102,0 102,9 100,4 101,4 102,1 99,2 103,2 100,3

IV 2015 101,8 101,1 99,7 98,4 97,2 102,8 105,5 98,3 99,7 93,9

I 2016 99,1 98,1 100,6 100,8 104,2 103,8 100,1 100,8 99,4 100,2

II 2016 100,2 103,8 100,6 99,7 96,3 102,0 102,5 103,0 101,7 97,9

III 2016 102,2 99,1 101,3 102,5 103,5 103,3 102,0 102,2 101,3 101,0

IV 2016 101,7 100,0 101,7 102,8 97,2 103,2 100,9 104,2 105,9 100,9

I 2017 100,3 99,6 101,4 98,4 99,4 104,4 102,4 105,1 103,3 96,3

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

10 000

11 000

12 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Wrocław


295


użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT




żej 50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O we Wrocławiu. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny we Wrocławiu.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-60

-40

-20

0

20

40

60

80

100

120

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Wrocław




(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

I 20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


mediana hedoniczna limit RNS / MDM

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Wrocław


297


RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%za

sób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Wrocław



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)



mieszkania na RW we Wrocławiu (liczba dni)


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


4 000

4 500

5 000

5 500

6 000

6 500

7 000

7 500

8 000

8 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

4 0004 5005 0005 5006 0006 5007 0007 5008 0008 5009 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

Zielona Góra


299

16. Zielona Góra



W Zielonej Górze w 2016 r. liczba ludności wzrosła o 619 (o 0,5% r/r) i wyniosła 139 330 (w 2015 r.

138 711). Saldo migracji na 1000 ludności utrzymało się na dodatnim poziomie i wyniosło

3,3. Liczba zawartych małżeństw kształtowała się podobnie jak w 2015 r., odnotowano dodatni

przyrost naturalny (wzrost o 61). Wzrósł udział ludności w wieku przedprodukcyjnym i popro-

dukcyjnym (odpowiednio o 0,1 p.p i 0,8 p.p.) kosztem udziału ludności w wieku produkcyjnym,

który zmalał do 60,8%.

W 2016 r. czynniki ekonomiczne uległy poprawie: przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sek-

torze przedsiębiorstw wyniosło 3578 zł (wzrost o ok. 6% r/r) i było niższe od przeciętnego mie-

sięcznego wynagrodzenia w kraju o ok. 16%. Zanotowano spadek niższej od średniej w kraju

stopy bezrobocia rejestrowanego z poziomu 6,3% w 2015 r. do 4,7% w 2016 r. W skali kraju

wskaźnik ten wyniósł 8,3%. Udział osób młodych (do 34 roku życia) wśród bezrobotnych utrzy-

mał tendencję spadkową i wyniósł 35,6%.

W badanym okresie nastąpił wzrost liczby udzielonych kredytów mieszkaniowych o 4,9%,

zaś ich wartość wzrosła o 9,9%. Przeciętne wynagrodzenie w IV kw. 2016 r. pozwoliło na zakup

0,93 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym i 1,16 mkw. mieszkania na rynku wtórnym.

W porównaniu z analogicznym okresem 2015 r., wskaźniki te nieznacznie wzrosły.


Szacuje się, że zasób mieszkaniowy miasta w 2016 roku wyniósł 58 720. Na 1000 mieszkańców

w analizowanym okresie przypadło 421 mieszkań (wzrost o 6 r/r). Przeciętna powierzchnia użyt-

kowa mieszkania, względem 2015 r., pozostała na podobnym poziomie i wyniosła 70,1 mkw.

W Zielonej Górze na jedną osobę przypadało 29,5 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania i jest

to o 0,4 mkw. więcej niż w 2015 r.



Pierwotny rynek mieszkaniowy w Zielonej Górze, podobnie jak w latach poprzednich, cechowała

stabilność cen ofertowych i transakcyjnych. Średnia cena ofertowa w IV kw. 2016 r. wyniosła

3891 zł/mkw., natomiast średnia cena transakcyjna – 3858 zł/mkw. i były one wyższe w porów-

naniu do analogicznych wartości odnotowanych w IV kw. 2015 r.

Limit programu MDM# dla Zielonej Góry w IV kw. 2016 r. wynosił 4075 zł/mkw. i został ustalo-

ny na poziomie wyższym, niż średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym.

Najczęściej nabywanymi i oferowanymi przez deweloperów były mieszkania o powierzchni

od 40 do 60 mkw. Na przestrzeni roku nieznacznie wzrosła sprzedaż mieszkań o powierzchni

Zielona Góra


poniżej 40 mkw. W porównaniu z danymi z roku 2015, wzrosło zainteresowanie mieszkaniami

o metrażach 60 – 80, natomiast nieznacznie zmalało mieszkaniami o powierzchni powyżej

80 mkw.

W 2016 r. utrzymała się tendencja wzrostowa w liczbie wydanych pozwoleń na budowę miesz-

kań. Wydano 1395 pozwoleń (o 266 więcej względem ub.r.). Rozpoczęto budowę 1103 mieszkań,

tj. o 61 mniej niż w 2015 r.

Zgodnie z zeszłorocznymi prognozami, w 2016 r. odnotowano rekordowy wzrost liczby miesz-

kań oddanych do użytkowania – 1145 mieszkań (wzrost o 55,4% r/r). Przeciętna powierzchnia

mieszkania oddanego do użytkowania zmalała o 7,1 mkw. względem roku poprzedniego. Więk-

szość oddanych do użytkowania lokali dotyczyła budownictwa na sprzedaż i wynajem oraz bu-

downictwa indywidualnego (odpowiednio 75,5% i 18,3% ogółu oddanych mieszkań).

Po raz pierwszy od kilku lat oddano 70 mieszkań komunalnych. Nie odnotowano natomiast in-

westycji prowadzonych przez spółdzielnie lub TBS-y.


Na zielonogórskim rynku wtórnym w IV kw. w 2016 r., w porównaniu do IV kw. 2015 r., średnia

cena ofertowa wzrosła o 4,6% (z 3439 do 3599 zł/mkw.), natomiast transakcyjna spadła o 2,3%

(z 3146 do 3073 zł/mkw.).

Podobnie jak w latach poprzednich, największą liczbę oferowanych mieszkań stanowiły lokale

o powierzchni od 40 do 60 mkw. oraz od 60 do 80 mkw. Stanowiły one odpowiednio 45% i 27%

wszystkich zanotowanych ofert.

Największym zainteresowaniem wśród kupujących, podobnie jak w 2015 r., cieszyły się miesz-

kania o powierzchni od 40 do 60 mkw. Stanowiły one 53% wszystkich sprzedanych lokali. Nato-

miast 33% transakcji dotyczyła mieszkań małych – do 40 mkw. Najczęściej kupowano mieszkania

to 2 i 3 -pokojowe.

Średnia stawka najmu oferowanych w Zielonej Górze mieszkań wzrosła z 18,8 zł/mkw./m-c.

w IV kw. 2015 r. do 22,8 zł/mkw./m-c. w IV kwartale 2016 r.


Po niedawnym przyłączeniu znacznej powierzchni terenu do granic miasta Zielona Góra,

wskaźnik pokrycia miasta planami zagospodarowania przestrzennego w 2016 r był na relatywnie

niskim poziomie i wyniósł 15,5%. Pomimo znacznego powiększenia obszaru miasta, spowodo-

wanego połączeniem miasta i gminy w 2015 r., charakterystyka inwestycji budowlanych

nie zmieniła się. Budownictwo wielorodzinne nadal skoncentrowane jest w centrum Zielonej

Góry, natomiast jednorodzinne zlokalizowane jest na obrzeżach miasta.

W województwie lubuskiem planowana jest realizacja rządowego programu Mieszkanie Plus.

Władze Zielonej Góry podpisały list intencyjny na budowę ok. 300 mieszkań na terenie 4,36 ha.

Zielona Góra


301



Tabela 16.1. Czynniki demograficzne w Zielonej Górze

Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.


Zielonej Góry (w tys. osób)

Wykres 16.2. Relacje demograficzne w Zielonej Górze

(na 1000 ludności)


2014 r. na lata 2014-2050.


Tabela 16.2. Gospodarstwa domowe w Zielonej Górze


Tabela 16.3. Wskaźnik ludności w wieku produkcyjnym, przedprodukcyjnym i poprodukcyjnym w Zielonej

Górze


Liczba

ludności

Przyrost

naturalny

Saldo

migracji

Zmiany l.


Przyrost

naturalny

Saldo


2011 119197 107 140 247 593 0,9 1,2 5,0

2012 119023 -11 -38 -49 592 -0,1 -0,3 5,0

2013 118405 50 86 136 549 0,4 0,7 4,6

2014 118920 39 519 558 556 0,3 4,4 4,7

2015 138711 10 504 514 616 0,1 3,6 4,4

2016 139330 71 460 531 618 0,5 3,3 4,4

na 1000 ludności

Wg stanu

na koniec:liczba bezwzględna

105

107

109

111

113

115

117

119

121

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2020

2030

2040

2050

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016


NSP 2002 NSP 2011 NSP 2002 NSP 2011

OGÓŁEM 46456 49251 100% 100%

w tym z 1 osobą 13662 13986 29% 28%

w tym z 2 osobami 12100 15192 26% 31%

w tym z 3 osobami 9958 10782 21% 22%

w tym z 4 osobami 7597 6692 16% 14%






2011 65,2 16,1 18,7

2012 64,3 16,2 19,5

2013 63,0 16,5 20,4

2014 62,0 16,8 21,2

2015 61,7 17,3 21,0

2016 60,8 17,4 21,8


Zielona Góra


Wykres 16.3. Stopa bezrobocia (%) oraz udział ludność

do 34 r. życia wśród ludności bezrobotnej w Zielonej

Górze (%; P. oś)


przedsiębiorstw w Zielonej Górze (zł/miesiąc)

Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Źródło: Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.


wynagrodzenie w Zielonej Górze (mkw.)


przeciętnym wynagrodzeniu w Zielonej Górze (krot-

ność przec. mies. wynagr.)

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.


kredycie złotowym w Zielonej Górze (mkw.)


towych w Zielonej Górze (mln zł)*

Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze. * Uwaga: nowo udzielone kredyty wg miejsca zamiesz-

kania


15

20

25

30

35

40

45

50

55

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Zielona Góra

Polska


1 9002 1002 3002 5002 7002 9003 1003 3003 5003 7003 9004 1004 300

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Zielona Góra Polska

0,60

0,70

0,80

0,90

1,00

1,10

1,20

1,30

III

2006

I 2

007

III

2007

I 2

008

III

2008

I 2

009

III

2009

I 2

010

III

2010

I 2

011

III

2011

I 2

012

III

2012

I 2

013

III

2013

I 2

014

III

2014

I 2

015

III

2015

I 2

016

III

2016

I 2

017


65

70

75

80

85

90

95

100

105

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

40,0

50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0

50

100

150

200

250

300

350

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

Zielona Góra


303



Tabela 16.4. Podstawowe dane dotyczące sytuacji mieszkaniowej w Zielonej Górze


Tabela 16.5. Podmioty operujące na rynku nieruchomości w Zielonej Górze

Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze, Ministerstwo Infrastruktury i

Budownictwa, Izba Notarialna w Poznaniu.

Tabela 16.6. Transakcje na rynku mieszkaniowym w Zielonej Górze

Źródło: szacunki NBP O/O w Zielonej Górze.

Tabela 16.7. Budownictwo mieszkaniowe w Zielonej Górze





- łączna (tys. mkw.) 3102 3139 3188 3240 4032 4116

- przeciętna (mkw.) 64,2 64,4 64,5 64,4 70,0 70,1

-na osobę (mkw.) 26,0 26,4 26,9 27,2 29,1 29,5







Zasób mieszkaniowy


1 Deweloperzy 8 6 9 11 13 15


3 Notariusze 10 12 12 12 14 13




2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba umów 804 1053 723 408 774 .

Wartość w mln zł 132,28 168,28 121,21 66,45 128,76 .

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Ogółem , w tym: 1144 942 326 1085 1129 1395

- indywidualne 133 98 98 117 316 318


Ogółem , w tym: 769 1046 613 960 1164 1103

- indywidualne 80 219 86 48 194 236


Ogółem , w tym: 557 452 697 843 736 1145

- indywidualne 117 125 105 73 223 210




- komunalne 0 0 0 0 0 70




Zielona Góra


Tabela 16.8. Efekty nowego budownictwa mieszkaniowego w Zielonej Górze


Tabela 16.9. Średnia cena mkw. mieszkania oraz średnia stawka najmu mkw. mieszkania w Zielonej Górze

Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze.

2011 2012 2013 2014 2015 2016

- ogółem 557 452 697 843 736 1145

- ogółem pow . użytk. (tys. mkw.) 43,1 37,6 50,7 52,9 59,1 83,8

- na 1000 ludności 4,7 3,8 5,9 7,1 5,3 8,2

- na 1000 zaw. małżeństw 939 764 1270 1516 1195 1853

- różnica ogółem 36 140 -148 -287 -120 -527

- na 1000 ludności 0,3 1,2 -1,2 -2,4 -0,9 -3,8

Przec. pow. użytk . mieszkania

oddanego (mkw.) 77,4 83,2 72,7 62,8 80,3 73,2







Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

ofertowa

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Stawka

ofert.

Stawka

trans.

I 2011 3660 3651 3579 3166 3136 22,0 29,1

II 2011 3644 3671 3522 3222 3270 19,6 19,1

III 2011 3757 3679 3511 3070 3281 21,7 17,3

IV 2011 3764 3747 3555 3078 3214 21,9 27,0

I 2012 3756 3750 3570 3064 3116 21,5 18,4

II 2012 3734 3602 3621 3186 3184 18,8 13,6

III 2012 3744 3673 3493 3184 3448 21,8 .

IV 2012 3653 3691 3504 2978 3064 20,7 .

I 2013 3634 3655 3533 2867 3049 20,7 15,6

II 2013 3613 3623 3485 3314 3195 20,9 21,6

III 2013 3613 3606 3516 2895 2951 18,7 .

IV 2013 3674 3625 3447 3141 3180 19,7 .

I 2014 3693 3620 3473 2994 3205 19,8 .

II 2014 3784 3688 3459 3179 3235 21,7 18,6

III 2014 3769 3736 3429 3277 3344 17,9 .

IV 2014 3784 3750 3509 2990 3279 18,5 22,6

I 2015 3808 3647 3480 2985 3178 19,7 15,3

II 2015 3813 3743 3443 2897 3128 20,2 20,4

III 2015 3835 3749 3421 3101 3194 21,0 17,9

IV 2015 3870 3785 3439 3146 3157 18,8 22,5

I 2016 3873 3777 3447 3086 3071 18,1 20,6

II 2016 3880 3781 3500 3060 3043 20,8 21,3

III 2016 3880 3836 3526 3267 3177 20,6 23,1

IV 2016 3891 3858 3599 3073 3244 22,8 .

I 2017 3890 3851 3596 3110 3114 23,8 .

Notowanie


Zielona Góra


305


Tabela 16.10 Dynamika zmian średniej ceny mkw. mieszkania w Zielonej Górze



Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

ofert.

Cena

trans.

Cena

hedon.

(trans.)

I 2010 100,7 101,5 102,1 96,0 98,6 99,4 96,3 99,2 95,1 106,7

II 2010 100,8 100,8 97,9 104,6 96,3 101,3 105,1 99,0 104,2 95,4

III 2010 101,2 100,7 101,7 97,1 99,5 101,6 101,8 101,2 102,3 97,6

IV 2010 101,2 102,8 103,5 104,7 100,0 104,1 105,9 105,3 102,1 94,5

I 2011 99,6 99,7 102,1 100,5 97,3 103,0 104,0 105,2 106,9 93,2

II 2011 99,6 100,5 98,4 101,8 104,3 101,7 103,8 105,7 104,0 101,0

III 2011 103,1 100,2 99,7 95,3 100,3 103,6 103,3 103,6 102,0 101,8

IV 2011 100,2 101,8 101,3 100,3 98,0 102,5 102,3 101,4 97,7 99,8

I 2012 99,8 100,1 100,4 99,5 97,0 102,6 102,7 99,7 96,8 99,4

II 2012 99,4 96,1 101,4 104,0 102,2 102,5 98,1 102,8 98,9 97,4

III 2012 100,3 102,0 96,5 99,9 108,3 99,7 99,8 99,5 103,7 105,1

IV 2012 97,6 100,5 100,3 93,5 88,9 97,1 98,5 98,6 96,8 95,3

I 2013 99,5 99,0 100,8 96,3 99,5 96,8 97,5 99,0 93,6 97,8

II 2013 99,4 99,1 98,6 115,6 104,8 96,8 100,6 96,2 104,0 100,3

III 2013 100,0 99,5 100,9 87,4 92,4 96,5 98,2 100,7 90,9 85,6

IV 2013 101,7 100,5 98,0 108,5 107,8 100,6 98,2 98,4 105,5 103,8

I 2014 100,5 99,9 100,8 95,3 100,8 101,6 99,0 98,3 104,4 105,1

II 2014 102,5 101,9 99,6 106,2 100,9 104,7 101,8 99,3 95,9 101,3

III 2014 99,6 101,3 99,1 103,1 103,4 104,3 103,6 97,5 113,2 113,3

IV 2014 100,4 100,4 102,3 91,2 98,0 103,0 103,4 101,8 95,2 103,1

I 2015 100,6 97,3 99,2 99,8 96,9 103,1 100,7 100,2 99,7 99,2

II 2015 100,1 102,6 98,9 97,1 98,4 100,8 101,5 99,5 91,1 96,7

III 2015 100,6 100,2 99,4 107,0 102,1 101,8 100,3 99,8 94,6 95,5

IV 2015 100,9 101,0 100,5 101,5 98,9 102,3 100,9 98,0 105,2 96,3

I 2016 100,1 99,8 100,2 98,1 97,3 101,7 103,6 99,1 103,4 96,6

II 2016 100,2 100,1 101,5 99,2 99,1 101,8 101,0 101,7 105,6 97,3

III 2016 100,0 101,5 100,7 106,8 104,4 101,2 102,3 103,1 105,4 99,5

IV 2016 100,3 100,6 102,1 94,1 102,1 100,5 101,9 104,7 97,7 102,7

I 2017 100,0 99,8 99,9 101,2 96,0 100,4 102,0 104,3 100,8 101,4

Notowanie

Rynek

pierwotny

Rynek

pierwotny



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



Zielona Góra



użytkowej RPO


użytkowej RPT



RPO


RPT




żej 50 mkw. na RP


Źródło: badanie NBP O/O w Zielonej Górze. Źródło: NBP, Urząd Statystyczny w Zielonej Górze.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

<=50 m kw. >50 m kw.

-1,0

-0,5

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


Zielona Góra


307



(zł/mkw.)





użytkowej RWO


użytkowej RWT


0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000I

20

14

III 2

014

I 20

15

III 2

015

I 20

16

III 2

016

I 20

17




0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

9 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017



0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016

<=40 (40; 60] (60; 80] >80

Zielona Góra



RWO


RWT



(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)


RWT(zł/mkw.)


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

zasób

w 2

002 r.

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

II 2

015

IV 2

015

II 2

016

IV 2

016


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


Zielona Góra


309


(zł/mkw.)


(zł/mkw.)



(zł/mkw.)



mieszkania na RW w Zielonej Górze (liczba dni)


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017


1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

1945-1970 1971-1978 1979-1988

1989-2002 pow. 2002

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

III 2015

I 2016

III 2016

I 2017

www.nbp.pl

raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i ...raport o sytuacji na rynku...

Documents