referat pt. " stan i perspektywy nowych nieruchomości mieszkaniowych w poznaniu" str. 16
TRANSCRIPT
2222
Seminarium naukowe "Szanse młodych na własne mieszkanie"
16 kwietnia 2008,
Akademia Ekonomiczna w Poznaniu, Budynek „A” Al. Niepodległo ści 10,
sala 236A
10:00 – Otwarcie seminarium Słowo wstępne wygłosi Aleksander Scheller, Prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości 10:15-11:15 Sytuacja na rynku nieruchomo ści:
1. Tendencje na rynku wtórnym nieruchomo ści mieszkaniowych; prof. zw. dr hab. Henryk Gawron, Przewodniczący Państwowej Rady Nieruchomości
2. Stan i perspektywy rozwoju nowych nieruchomo ści mieszkaniowych w Poznaniu; Dariusz Sobkowiak, Przemysław Pelc, Piotr Kuk, SKN Propertus
3. Rola po średnika na rynku nieruchomo ści; Katarzyna Szulczewska, Agnieszka Tyliszczak, Celka&Frąckowiak Nieruchomości
4. Dyskusja 11:15-11:30 przerwa na kaw ę 11:30-12:30 Preferencje klientów:
1. Preferencje studentów w wyborze mieszkania na po dstawie wyników bada ń ankietowych; Adam Gajda, Marta Bretner, Luiza Słychań, Kamil Krępa, Paweł Kujawa, SKN Nieruchomości przy Katedrze Gospodarki Przestrzennej AE w Katowicach
2. Wirtualne zwiedzanie nieruchomo ści; Mikołaj Wozowski, Panosfera.pl
3. Dyskusja 12:30-12:45 przerwa na kaw ę 12:45-14:00 Praktyka rynku – finansowanie i rodzaje transakcji:
1. Własne M czy wynajem - co jest lepszym rozwi ązaniem?; Tomasz Aleszczyk, Karol Kaleta, SKN Propertus
2. Niedozwolone klauzule w umowach najmu i umowach z deweloperami; Mateusz Łątkowski, Kancelaria Adwokacka Andrzeja Philipsa
3. Etapy zakupu mieszkania i koszty z tym zwi ązane; Dawid Śrama, Tomasz Śrama, Michał Nawrot, SKN Propertus
4. Dyskusja 14:00 – Zakończenie
3333
Studenckie Koło Naukowe Ekonomiki Inwestycji i Nier uchomo ści Propertus
powstało w 1985 roku. Od początku istnienia członkowie SKN zrealizowali wiele projektów,
uczestniczyli w licznych konferencjach i seminariach naukowych na terenie całego kraju. Od 1998
roku opiekunem koła jest dr Krzysztof Celka. W 2001 roku SKN przyjęło nazwę PROPERTUS.
Jesteśmy grupą kreatywnych i pełnych zapału studentów specjalności Zarządzanie
Inwestycjami i Nieruchomościami. Praca w kole naukowym umoŜliwia nam nie tylko zgłębianie
wiedzy teoretycznej z zakresu inwestycji i nieruchomości, ale równieŜ zdobywanie umiejętności
praktycznych. Poprzez wspólne aktywne działanie uczymy się pracy w zespole, zdobywamy nowe
doświadczenia, a nawet przełamujemy własne słabości.
Jeśli Ty równieŜ interesujesz się nieruchomościami i chcesz rozwijać swoją wiedzę
i umiejętności w tym kierunku - przył ącz si ę do nas!
Dziękujemy wszystkim serdecznie za zainteresowanie i przybycie na organizowaną
przez nas IV edycję seminarium „Szanse młodych na własne mieszkanie”. Mamy nadzieje, Ŝe
uzyskają Państwo odpowiedzi na wszystkie nurtujące Państwa pytania dotyczące spraw
związanych z zakupem własnego mieszkania.
Członkowie SKN Propertus
4444
prof. zw. dr hab. Henryk Gawron
Akademia Ekonomiczna w Poznaniu
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Tendencje i prognozy rozwoju polskiego rynku nieruc homo ści
Rynek nieruchomości jest w Polsce zjawiskiem wzbudzającym coraz większe
zainteresowanie społeczne. Nieruchomości - jako dobro ekonomiczne w warunkach gospodarki
rynkowej i swobodnego gospodarowania tymi dobrami zajęły odpowiednie miejsce w strukturze
potrzeb społecznych. Rozwój rynku nieruchomości w okresie transformacji ustrojowej w Polsce w
latach 90-tych miał charakter Ŝywiołowy. Szeroka prywatyzacja majątku narodowego i wzrost grupy
firm i osób zainteresowanych nabywaniem na zasadach rynkowych nieruchomości stworzyły
podstawy do odrodzenia się i oŜywienia rynku nieruchomości w Polsce. Kilkunastoletni okres
funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce skłania juŜ do pewnych refleksji. Co moŜna dzisiaj
powiedzieć o tendencjach rozwoju i perspektywach polskiego rynku nieruchomości? W jaki sposób
upodobnił się on juŜ do rynku nieruchomości funkcjonującego w krajach Europy Zachodniej? Jakie
są potrzebne dalsze rozwiązania, instytucje i działania, aby polski rynek nieruchomości
funkcjonował w tak rozwinięty sposób jak moŜna to obserwować w krajach Unii Europejskiej?
W jaki sposób chociaŜby przystąpienie Polski do Unii Europejskiej wpłynęło na moŜliwości jego
rozwoju?
Determinanty rozwoju rynku nieruchomo ści
Rynek nieruchomości - to rynek pod wieloma względami róŜniący się od wielu róŜnych
rynków towarowych czy finansowych. Na pewno jest to rynek jeszcze ciągle słabo zorganizowany i
słabo rozpoznany. Na pewno wymaga stworzenia kompleksowego systemu monitorowania i
prognozowania. Takie narzędzia analizy i prognozy wypracowano dla wielu rynków towarowych
czy finansowych. Ale ich zastosowanie dla potrzeb rynku nieruchomości jest dość trudne. Tak więc
ocena i tym bardziej prognozowanie tendencji dalszego rozwoju rynku nieruchomości ciągle opiera
się w duŜym stopniu bardziej na intuicji i doświadczeniu niŜ na naukowych metodach.
Ale przez to rynek nieruchomości nie jest nudny. Nie jest to rynek statyczny, na którym zjawiska
powtarzają się z pewną regularnością.. Właściwie ciągle, w kaŜdym kolejnym miesiącu czy
kwartale na polskim rynku nieruchomości obserwujemy nowe zjawiska, przemiany i postawy
klientów. Czy moŜna wyjaśnić ich przyczyny?
5555
Rynek nieruchomości nie istnieje oczywiście w próŜni, zjawiska na tym rynku nie kształtują się w
sposób przypadkowy RóŜne zjawiska demograficzne, ekonomiczne oraz społeczne, prawne i
polityczne decydują o jego kształcie, powodują na nim dynamiczne zmiany. Wpływ wymienionych
powyŜej podstawowych czynników na kształtowanie się rynku nieruchomości ilustruje wykres nr 1:
Determinanty funkcjonowania i rozwoju rynku nieruchomości
Rysunek 1
Nieruchomości słuŜą ludziom a więc zapotrzebowanie na nieruchomości kształtuje się w
pierwszej kolejności pod wpływem zjawisk demograficznych. Do podstawowych zjawisk
6666
demograficznych kształtujących zapotrzebowanie na nieruchomości moŜna zaliczyć chociaŜby
takie zarówno bieŜące zjawiska jak i prognozy zmian - jak:
� wielkość i struktura demograficzna ludności, tempo przyrostu naturalnego, średnia Ŝycia
� wielkość i struktura gospodarstw domowych
� wielkość i struktura zatrudnienia
� poziom bezrobocia
� migracje wewnętrzne i zewnętrzne ludności
Jak wiadomo - prognozy demograficzne dla wielu krajów europejskich, w tym równieŜ dla Polski są
niekorzystne, zakładają stabilizację a nawet spadek liczby ludności itp. Do tych zmian
demograficznych będzie musiał dostosować się rynek nieruchomości. O wiele szybciej i bardziej
radykalnie będzie musiał się dostosować rynek nieruchomości do zmian w strukturze zatrudnienia.
WyposaŜenie poszczególnych społeczeństw i gospodarek w nieruchomości jest zróŜnicowane.
Wiele czynników historycznych, politycznych i kulturowych spowodowało, Ŝe zamoŜność pod tym
względem naszego społeczeństwa jest znacznie niŜsza niŜ w krajach zachodnich. O wielkości
obrotów na rynku nieruchomości decyduje nie tylko wielkość zasobów nieruchomości, ale równieŜ
ich struktura, dynamika przekształceń, ich mobilność, podatność na zmiany itd. Aby rynek
nieruchomości mógł sprawnie funkcjonować, potrzebna jest jednak nie tylko podaŜ atrakcyjnych
nieruchomości, ale równieŜ duŜy efektywny popyt. Popyt ten w pierwszej kolejności zaleŜy od
wielkości i struktury ludności, a właściwie od wielkości ich nadwyŜki finansowej po zaspokojeniu
potrzeb podstawowych i zobowiązań. Podstawowym źródłem finansowania nieruchomości są
jednak kredyty bankowe. Tak więc podaŜ i atrakcyjność kredytów hipotecznych jest jednym z
głównych czynników warunkujących rozwój rynku nieruchomości zarówno mieszkaniowych jak i
uŜytkowych. Do podstawowych czynników zasobowych decydujących o rozwoju rynku
nieruchomości moŜna więc zaliczyć na stepujące zjawiska:
� wielkość i struktura nieruchomości
� tempo, zakres i formy prywatyzacji nieruchomości publicznych
� przemiany strukturalne w gospodarce
� wielkość i struktura dochodów ludności
� wielkość i struktura kredytów oferowanych przez banki dla inwestorów i nabywców
nieruchomości
Sposób korzystania z nieruchomości regulują odpowiednie przepisy prawne. Nie ulega więc
wątpliwości, Ŝe jasność i stabilność przepisów prawnych regulujących zasady nabywania i
uŜytkowania nieruchomości posiada zasadnicze znaczenie dla rozwoju rynku nieruchomości. Pod
wpływem procesów integracyjnych, napływu inwestorów zagranicznych, globalizacji zjawisk na
7777
rynku nieruchomości istotne znaczenie będzie miała równieŜ unifikacja norm prawnych, ale
równieŜ uwzględnianie w obsłudze klientów zagranicznych pewnych norm i zwyczajów
wypracowanych w innych krajach i kulturach prawnych itp. WaŜne jest oczywiście, Ŝeby prawo było
przestrzegane, a klienci rynku nieruchomości mieli gwarancje egzekucji odpowiednich przepisów
prawnych. Dlatego teŜ do podstawowych warunków sprawnego funkcjonowania rynku
nieruchomości moŜna zaliczyć następujące zjawiska prawne:
� stabilność i przejrzystość przepisów prawnych regulujących gospodarkę
nieruchomościami
� skuteczność egzekucji przepisów prawnych regulujących gospodarkę
nieruchomościami
� unifikacja przepisów prawnych regulujących gospodarkę nieruchomościami do
standardów Unii Europejskiej
Rozwój rynku nieruchomości zaleŜy w istotny sposób od wielu czynników makroekonomicznych.
Analiza ich wpływu na kształtowanie się stanu i tendencji rozwoju rynku nieruchomości
wymagałaby odrębnej złoŜonej analizy. Jedynie więc dla zilustrowania znaczenia podstawowych
złoŜonych zjawisk i procesów makroekonomicznych na stan rynku nieruchomości moŜna wymienić
chociaŜby następujące czynniki:
� preferencje w polityce społeczno-gospodarczej państwa, preferencje dla inwestorów
na rynku nieruchomości
� wielkość i struktura PKB
� stan i perspektywy koniunktury gospodarczej
� wielkość budŜetu państwa, stan zadłuŜenia wewnętrznego i zewnętrznego
� poziom inflacji
� stan rynku kapitałowego
� profesjonalizm obsługi rynku nieruchomości
� wielkość opłat związanych z obrotem nieruchomościami
Tak więc do podstawowych zjawisk kształtujących stan rynku kupna-sprzedaŜy nieruchomości
moŜna zaliczyć następujące:
� polityka państwa
� stan i perspektywy rozwoju gospodarki
� stan i perspektywy rozwoju rynku kapitałowego
� stan i perspektywy rozwoju rynku budowlanego
� stan i perspektywy rozwoju rynku wynajmu nieruchomości
8888
Wyjaśnienie wpływu wyŜej wymienionych czynników na stan i perspektywy rozwoju polskiego
rynku nieruchomości wymagałoby odrębnych studiów i rozwaŜań. Nie jest to jednak celem tego
opracowania. Wpływ wymienionych czynników na kształtowanie się rynku kupna-sprzedaŜy
nieruchomości przedstawia schemat nr 2:
Rysunek 2
Kilkunastoletni okres rozwoju polskiego rynku nieruchomości w warunkach gospodarki
rynkowej – to dość istotny ale ciągle początkowy i Ŝywiołowy okres jego rozwoju w nowych
9999
warunkach ustrojowych. Po okresie początkowego gwałtownego przyrostu ilości zawieranych
transakcji, związanych z masową prywatyzacją zarówno majątku produkcyjnego jak i
nieprodukcyjnego, nastąpiła juŜ pewna stabilizacja, co ilustruje schemat nr 3:
Rysunek 3
Jak wynika z wykresu nr 3 – po okresie gwałtownego przyspieszenia liczby transakcji na
polskim rynku nieruchomości w połowie lat 90-tych nastąpiły w następnych latach pewna
stabilizacja a nawet spadek ich liczby. Towarzyszyły tym zmianom równieŜ zmiany w strukturze
obrotów. Pozytywnym zjawiskiem jest systematyczny wzrost obrotów opartych na zasadach w
pełni rynkowych. MoŜna zaobserwować zanikanie transakcji związanych z oddawaniem
nieruchomości gruntowych w uŜytkowanie wieczyste. Udział transakcji związanych ze sprzedaŜą
nieruchomości przez Skarb państwa lub przez gminy jest na dość ustabilizowanym poziomie ale
wykazuje głębokie i róŜnorodne zmiany strukturalne. Strukturę obrotów na polskim rynku
nieruchomości w analizowanym okresie ilustruje wykres nr 4:
10101010
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
struktura obrotów na polskim rynku nieruchomo ści
sprzedaz przez Państwo i gminy oddanie w uŜytkowanie wieczyste sprzedaŜ przez inne osoby
Rysunek 4
Dotychczasowe tendencje rozwoju polskiego rynku nie ruchomo ści
Kilkunastoletnia obserwacja i analiza zjawisk na polskim rynku nieruchomości pozwala
juŜ na kilka refleksji. Na pewno jest to rynek interesujący ale i czasami bardzo zagmatwany. Na
wyboistej drodze jego rozwoju wiele zjawisk i procesów zmienia się ciągle jak w kalejdoskopie.
Czasem przez wiele miesięcy panuje na nim pozorny spokój, który stwarza wraŜenie stabilizacji..
Potem pewne reakcje klientów tworzą poruszenie i niebawem zaczyna występować efekt domina,
pozytywne bądź negatywne zjawiska rozlewają się, przenoszą się na coraz dalsze segmenty tego
rynku.
Śledząc tendencje rozwoju rynku nieruchomości w krajach zachodnich moŜna stwierdzić, Ŝe wiele
zjawisk – oceniając retrospektywnie – rozwija się tutaj zgodnie z pewną prawidłowością, którą daje
opisać się według tak zwanej krzywej logistycznej.
Weryfikacja statystyczna tendencji rozwoju polskiego rynku nieruchomości jest jednak znacznie
utrudniona ze względu na brak wiarygodnych i kompletnych danych statystycznych dotyczących
dynamiki i struktury obrotów. Ale posługując się dostępnymi materiałami empirycznymi moŜna
udowodnić, Ŝe wiele zjawisk i tendencji na polskim rynku nieruchomości kształtuje się teŜ zgodnie
z ogólnymi prawidłowościami rozwoju rynku nieruchomości w krajach zachodnich.
11111111
Głównym i wzbudzającym największe zainteresowanie społeczne segmentem rynku
nieruchomości jest rynek mieszkaniowy, który jest bardzo zróŜnicowany przestrzennie. Tendencje
kształtowania się cen mieszkań w duŜych miastach kształtują się nieco inaczej niŜ w miastach
średniej wielkości czy w małych miejscowościach. Inaczej kształtują się teŜ tendencje cen na tak
zwanym rynku pierwotnym a inaczej – na tak zwanym rynku wtórnym.
Na co dzień przedmiotem ocen i komentarzy są przede wszystkim bieŜące ceny sprzedaŜy czy
stawki wynajmu róŜnych nieruchomości, ich struktura, czynniki determinujące ich poziom itp.
Rzadko wraca się do cen z okresów poprzednich, które tak często przecieŜ zmieniają się. Taka
refleksja moŜe być jednak interesująca. Kto jeszcze pamięta, Ŝe w połowie lat 90-tych średnie ceny
mieszkań na wtórnym rynku nie przekraczały na ogół w większości miast 1000 złotych za 1 metr
kwadratowy. Gdyby zebrać dane dotyczące średniego poziomu cen na przykład mieszkań z
dłuŜszego okresu, to znów moŜe okazać się, Ŝe występują tutaj określone prawidłowości. Katedra
Inwestycji i Nieruchomości Akademii Ekonomicznej w Poznaniu systematycznie analizuje od
kilkunastu lat między innymi ceny ofertowe na poznańskim rynku mieszkaniowym. Gdyby na
podstawie zebranej bazy ofert cen mieszkań z lat 2001-2007, liczącej ponad 50 tysięcy cen
mieszkań próbować ustalić tendencje kształtowania się średniej ceny ofertowej mieszkań na tak
zwanym wtórnym rynku, to otrzymamy następujący wykres – zob. wykres nr 5:
Rysunek 5
12121212
Podobną tendencję wzrostu cen było moŜna zaobserwować na tak zwanym rynku
pierwotnym, co ilustruje kolejny wykres nr 6 :
21400 zł
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
8 000
9 000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 I kw. 2006
II kw.2006
IIIkw.
2006
IVkw.
2006
I kw.2007
II kw.2007
IIIkw.
2007
IVkw.
2007
16050 zł
cena maksymalna cena minimalna cena średnia
Rysunek 6
Tendencja wzrostu cen mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym była więc
wyraźna. Po gwałtownym przyspieszeniu wzrostu cen w latach 2006-2007 nastąpiła jednak
stabilizacja a nawet pewne wahania spadkowe cen. Czy jest to zapowiedzią ewentualnej większej
korekty cen na polskim rynku mieszkaniowym. Zapewne 2008 rok przyniesie odpowiedź na to
interesujące wszystkich pytanie.
Oczywiście wszyscy analitycy, którzy badają i analizują polski rynek nieruchomości w
róŜnych jego przejawach i aspektach wiedzą dobrze, jak często on się zmienia i jak wiele często
stwarza on trudnych do wyjaśnienia wręcz paradoksów. Nie jest jednak zamiarem autora
przedstawienie róŜnych anomalii, które moŜna dostrzec na róŜnych lokalnych rynkach
nieruchomości w Polsce. MoŜna udowodnić, Ŝe mimo tych róŜnych zmiennych często trudnych do
wyjaśnienia zawirowań - śledząc tendencje jego rozwoju w dłuŜszym okresie - moŜemy stwierdzić,
Ŝe wykazuje on juŜ podobne tendencje jak w krajach zachodnich.
Obserwacja długookresowych tendencji na polskim rynku nieruchomości pozwala stwierdzić, Ŝe
oceniając w dłuŜszych okresach wykazuje on juŜ podobne cechy jak rynki w krajach zachodnich.
Istotne znaczenie posiada jednak równieŜ bieŜąca analiza kształtowania się cen i stawek wynajmu
na poszczególnych lokalnych rynkach. JeŜeli na podstawie analizy długookresowych tendencji na
polskim rynku nieruchomości, moŜemy stwierdzić, Ŝe zachowuje się on juŜ podobnie jak w krajach
13131313
zachodnich, to bieŜąca analiza tendencji kształtowania się cen i szczególnie stawek wynajmu
róŜnych rodzajów nieruchomości na polskim rynku nieruchomości w róŜnych ośrodkach wskazuje
na wyjątkowo zróŜnicowane tendencje. Średniookresowe tendencje kształtowania się cen i stawek
wynajmu róŜnych rodzajów powierzchni nieruchomości w róŜnych ośrodkach wskazują, ze takie
ceny i stawki kształtują się w sposób wyjątkowo zróŜnicowany, pod wpływem wyjątkowo
zróŜnicowanych zmiennych w czasie czynników społecznych, ekonomicznych, demograficznych
itp. Ich interpretacja wymaga więc od analityka wyjątkowo dobrej wszechstronnej znajomości
takich lokalnie zróŜnicowanych determinant.
Perspektywy rozwoju polskiego rynku nieruchomo ści
Dotychczasowa analiza polskiego rynku nieruchomości, uwzględniając róŜne jego
segmenty i dotychczasowe stadia rozwoju, skłania autora do stwierdzenia, Ŝe polski rynek
nieruchomości ma przed sobą obiecujące perspektywy. Mamy za sobą dopiero pierwszy, bardzo
Ŝywiołowy i nie kontrolowany, nie regulowany okres jego rozwoju. Analiza potencjału
nieruchomości w Polsce wskazuje, Ŝe jego mobilność nie jest jeszcze zbyt duŜa, tak więc jeŜeli
powstaną bardziej niŜ dotychczas korzystne warunki społeczne, prawne i ekonomiczne polski
rynek nieruchomości w nadchodzących latach powinien rozwijać się znacznie bardziej
dynamicznie.
Funkcjonowanie i rozwój rynku nieruchomości zaleŜą od wielu czynników
demograficznych, społeczno-politycznych, prawnych itp. Główne czynniki determinujące rozwój
polskiego rynku nieruchomości w najbliŜszych latach moŜna przedstawić następująco :
Czynniki warunkujące dalszy rozwój polskiego rynku nieruchomości:
1. stabilny i dynamiczny rozwój gospodarki
2. wzrost zamoŜności społeczeństwa oraz firm i ewolucja struktury ich potrzeb
3. dalszy wzrost udziału inwestycji zagranicznych
4. zmiany demograficzne i kulturowe
5. restrukturyzacja gospodarki
6. dalsza prywatyzacja własności publicznej i komunalnej
7. proinwestycyjna polityka państwa, ulgi dla inwestorów
8. zahamowanie inflacji i zmniejszenie oprocentowania kredytów
9. powstanie i rozwój funduszy nieruchomościowych
10. rozwój leasingu nieruchomości
11. wzrost i zmiana struktury nieruchomości
12. rosnąca urbanizacja
14141414
13. rewolucja naukowo-techniczna i wzrost złoŜoności nieruchomości
14. zmiana struktury podmiotów gospodarczych i stylów ich zarządzania
15. pogłębiająca się integracja gospodarcza z Unią Europejską
Gdyby spróbować ustalić nieco bardziej szczegółowo główne instytucjonalne czynniki
niezbędne dla dalszego rozwoju polskiego rynku nieruchomości, to moŜna wymienić następujące
czynniki :
Czynniki instytucjonalne warunkuj ące rozwój polskiego rynku nieruchomo ści:
� wzrost roli państwa i jego organów w zakresie tworzenia i realizacji gospodarki
nieruchomościami
� sprawne orzecznictwo sądowe i egzekucja przepisów prawnych dotyczących
nieruchomości
� kompleksowy system planowania przestrzennego
� nowoczesny i sprawiedliwy, mobilizujący system opodatkowania nieruchomości
� nowoczesny system informacji o nieruchomościach
Oczywiście rozwój polskiego rynku nieruchomości zaleŜeć będzie od kształtowania się
szeregu czynników zewnętrznych, które mają istotny wpływ na jego funkcjonowanie. Wiele
niepokojących zjawisk występujących ostatnio szczególnie na rynku nieruchomości w USA
zapewne będzie miało znaczenie dla rozwoju polskiego rynku nieruchomości. Analiza
ukształtowania tych zewnętrznych determinant rozwoju polskiego rynku nieruchomości
wymagałaby jednak wyjątkowo obszernej oceny i moŜe być przedmiotem odrębnego opracowania.
Podsumowanie
Jak wynika z powyŜszej, z konieczności bardzo syntetycznej analizy - polski rynek
nieruchomości znajduje się dopiero we wstępnej fazie rozwoju. Wiele zjawisk dotychczas
obserwowanych na polskim rynku nieruchomości wskazuje, Ŝe w jego dotychczasowym rozwoju
wystąpiły juŜ pewne tendencje, które moŜna było juŜ wcześniej zaobserwować równieŜ na
rozwiniętych rynkach nieruchomości w krajach zachodnich. Jego dalszy rozwój wymaga
oczywiście wielu dalszych działań legislacyjnych i stworzenia bardziej sprzyjających warunków do
jego rozwoju.
W najbliŜszych latach polski rynek nieruchomości funkcjonując w ramach struktur Unii
Europejskiej, będzie rozwijał się znacznie bardziej dynamicznie niŜ w poprzednim okresie,
15151515
a równocześnie korzystając z doświadczeń zachodnich będzie moŜna wyeliminować z
mechanizmu jego funkcjonowania wszystkie bariery i hamulce, które mogłyby hamować jego
dalszy dynamiczny rozwój. Wymaga to jednak kompleksowych badań i ocen oraz wyjątkowej
mobilizacji i konsekwentnych działań ze strony wszystkich organów i podmiotów odpowiedzialnych
za jego stan na rzecz oŜywienia polskiego rynku nieruchomości.
16161616
Dariusz Sobkowiak
Przemysław Pelc
Piotr Kuk
SKN Propertus
Stan i perspektywy nowych nieruchomo ści mieszkaniowych w Poznaniu
Czy moŜna juŜ spekulować, czym zaskoczy nas w 2008 najpręŜniej rozwijająca się w ciągu
ostatnich 5 lat gałąź naszej gospodarki - budownictwo mieszkaniowe? Jak będą kształtowały się
preferencje nabywców i co zaproponują inwestorzy? Czy boom mieszkaniowy to juŜ przeszłość?
Te pytania postaramy się rozpatrzyć w kontekście poznańskiego rynku nieruchomości
mieszkaniowych.
Poznań jest jednym z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości mieszkaniowych w
Polsce. Z roku na rok coraz więcej mieszkań jest oddawanych do uŜytku. Firmy deweloperskie i
indywidualni inwestorzy uznają Poznań za miejsce interesujące do inwestycji.
W ramach wstępu zastanówmy się nad wpływem relacji popytu i podaŜy na kształtowanie się rynku
nieruchomości.
• Na kaŜdym rynku wpływ na poziom cen ma relacja pomiędzy podaŜą a popytem.
• Analizując tę relację w odniesieniu do mieszkań naleŜy cały czas pamiętać, Ŝe rynek
nieruchomości jest rynkiem niedoskonałym.
• Zmiany popytu na tym rynku mogą następować szybko i mogą być powodowane nie
tylko decyzjami ekonomicznymi, ale równieŜ czynnikami politycznymi i
administracyjnymi, psychologicznymi.
• Zmiany podaŜy z uwagi na długie procesy inwestycyjne na rynku pierwotnym następują
powoli.
• Ta potencjalna szybkość zmiany trendów popytowych w zderzeniu z powolnością zmian
podaŜy prowadzi do okresowych nadwyŜek, bądź niedoborów mieszkań, co oczywiście
ma bezpośredni wpływ na cenę.
Cecha rynku nieruchomości jaką jest jego niedoskonałość pozwala nam szerzej spojrzeć na
omawiany temat.
17171717
Poznań z gminami przyległymi w promieniu ok. 20 km tj. Swarzędz, Komorniki, Tarnowo
Podgórne, Suchy Las, Mosina, Kórnik, Dopiewo i in. – stanowią teren aglomeracji poznańskiej
obejmującej ok. 850 tys. ludzi. W 2007 r. do uŜytku oddano ok. 2100 mieszkań w budownictwie
wielorodzinnym i ok. 950 domów jednorodzinnych na terenie aglomeracji poznańskiej.
Deweloperzy oddają do uŜytku rocznie średnio 1500 mieszkań i ok. 300 domów
jednorodzinnych. Wielkość transakcji sprzedaŜy mieszkań na terenie aglomeracji poznańskiej w
2007 roku wyniosła ok. 16 000.
Nie obserwuje się spadku cen na rynku mieszkaniowym. Liczba transakcji nieco się zmniejszyła.
W Poznaniu najwięcej inwestycji mieszkaniowych w trakcie realizacji jest na Starym Mieście.
Przykładem moŜe być inwestycja firmy Nickel Development przy ulicy Garbary. W okolicach
jeziora Maltańskiego swoją inwestycje realizuje Dom-Eko.
Równie atrakcyjną dzielnicą mieszkaniową pozostaje Grunwald. Inwestycje w obu tych rejonach
stanowią obecnie ponad 60% podaŜy obiektów w budowie. Najmniejszą aktywność deweloperów
odnotowano w dzielnicy Wilda, gdzie realizowane jest obecnie zaledwie 5 % podaŜy.
Na poznańskim rynku nieruchomości najwyŜsze ceny mieszkań odnotowano w rejonie centrum.
Inwestycje o podwyŜszonym standardzie są równieŜ realizowane w dzielnicy Grunwald.
Źródło: Raport z rynku mieszkaniowego – styczeń, luty 2008 – Ober-haus
MoŜna zauwaŜyć tendencję spadku średniej ceny metra kw. mieszkania wraz ze wzrostem ilości
pokoi. Oczywiste jest takŜe zróŜnicowanie cenowe pomiędzy centrum a obszarami sąsiednimi.
Źródło: Raport z rynku mieszkaniowego – styczeń, luty 2008 – Ober-haus
18181818
W długiej 3 letniej perspektywie większość klientów duŜych aglomeracji deklaruje mniejsze
zainteresowanie mieszkaniami niŜ domami. Chętnych na mieszkania jest 32% respondentów, zaś
na domy 64%. Największe zainteresowanie mieszkaniami z rynku pierwotnego odnotowujemy w
Warszawie(37%), najmniejsze w Poznaniu(15%).
Jest wiele czynników mogących mieć wpływ na pozytywny rozwój rynku mieszkaniowego w
Poznaniu. WaŜnym czynnikiem wpływającym na utrzymanie wysokiego popytu jest obserwowany
wzrost zamoŜności ludności, wynikający z szybkiego wzrostu płac, zwiększania się zatrudnienia
oraz transferów pienięŜnych od osób pracujących poza granicami kraju. W związku z tym naleŜy
spodziewać się zwiększania popytu na drugie i kolejne mieszkanie, a takŜe chęci poprawy
warunków mieszkaniowych poprzez powiększenie powierzchni uŜytkowej i standardu posiadanych
mieszkań. Dane z rynku pokazują trend wzrostowy wynagrodzeń w Polsce.
Przeciętne wynagrodzenie w IV kwartale 2007 r. wyniosło 2899,83 zł.
Natomiast w III kw. ubiegłego roku osiągnęło poziom 2703,41 zł.
Kolejnym czynnikiem podtrzymującym popyt na lokale mieszkalne jest zmiana struktury
demograficznej gospodarstw domowych związana ze zmianą modelu rodziny (mniejsza liczba
osób tworzących gospodarstwa domowe wynikająca ze spadku liczby rodzin wielodzietnych i
wzrostu liczby gospodarstw jednoosobowych). W skali całego kraju zmiany te będą prowadzić do
zwiększenia ogólnej liczby gospodarstw domowych przy moŜliwym spadku całkowitej liczby
ludności.
Nie przewiduje się znaczącego wzrostu podaŜy projektów mieszkaniowych. ChociaŜ zwiększona
liczba wydanych pozwoleń na budowę w 2007 roku (w ubiegłym roku wydano aŜ 342 pozwolenia
na budowę), jak i rozpoczętych w tym czasie inwestycji, mogłaby sugerować nawet 40-50%
wyŜszą liczbę lokali oddanych do uŜytku w tym roku - scenariusz taki prawdopodobnie się nie ziści,
a to za sprawą trudności, które mogą napotkać deweloperzy na etapie realizacji inwestycji. Główną
barierą okaŜą się prawdopodobnie problemy z płynnością oraz z pozyskaniem kapitału, w
szczególności przez mniejsze firmy deweloperskie. Istotną barierą moŜe być niedobór
absolwentów szkół zawodowych. Z roku na rok liczba osób chętnych do kształcenia w tych
szkołach zmniejsza się. Wiele projektów moŜe zatem nie dojść do skutku. Będą one przejmowane
przez banki lub inne firmy deweloperskie, które zrealizują je najpewniej w późniejszym terminie.
19191919
Psychologiczna awersja do kupowania mieszkań po obecnych cenach będzie stopniowo zanikać.
W sposób ciągły powinny iść w górę wynagrodzenia nabywców. Efektem przeciwnym do wzrostu
wynagrodzeń mogą być rosnące koszty kredytów hipotecznych spowodowane podniesieniem stóp
procentowych, większą ostroŜnością banków oraz zaostrzeniem przez regulatora zasad udzielania
kredytów na cele mieszkaniowe. UwaŜa się jednak, iŜ w ogólnym rozrachunku zdolność nabywcza
klientów wzrośnie.
W poprzednim roku za przeciętne wynagrodzenie netto w Poznaniu moŜna było nabyć jedynie 0,36
m kw. Dla porównania we Wrocławiu było to 0,26 m kw.
ZagroŜenie dla dalszego, długoterminowego rozwoju rynku mieszkaniowego mogą stanowić
rosnące stopy procentowe. Od kwietnia 2007 r. średnie oprocentowanie kredytów w złotych
wzrosło z 5,24 do 7,05 proc. Oznacza to, Ŝe w tym czasie rata 30-letniego kredytu w wysokości
300 tys. zł wzrosła z 1 654 zł do 2 006 zł.
Deweloperzy nie mają duŜych moŜliwości obniŜania cen lokali za sprawą wysokich kosztów robót i
materiałów budowlanych oraz rosnących cen działek pod inwestycje. Rentowność projektów
mieszkaniowych nie przekracza obecnie 16-17%, a często kształtuje się znacznie poniŜej tego
poziomu, co sprawia iŜ firmy deweloperskie nie mogą pozwolić sobie na sprzedaŜ produktów po
niŜszych cenach.
Niedostateczna ilość planów zagospodarowania przestrzennego stanowi takŜe barierę dla rozwoju
rynku. Obecnie planami objęte jest 14% powierzchni miasta, co w połączeniu z powolnym
procesem ich uchwalania znacząco zmniejsza podaŜ mieszkań na rynku.
Długi proces oczekiwania na wydanie pozwoleń na budowę i skomplikowane procedury
przygotowawcze przyczyniają się do zwiększenia kosztów jak i czasu budowy. Przeciętny czas
oczekiwania na pozwolenie kształtuje się w granicach od pół do jednego roku. Czynnik ten w
połączeniu z długim okresem realizacji inwestycji kształtuje nieprzyjazne realia, z którymi muszą
się zmierzyć firmy deweloperskie.
Podsumowując, koniec 2007 roku był dla całego rynku (w tym dla poznańskiego) okresem
powaŜnych przemian i zauwaŜalnej stabilizacji sytuacji na rynku mieszkaniowym. Początek
nowego roku nie zaskakuje niczym nowym, ale wyczuwalne jest rosnące wciąŜ napięcie związane
z niepewnością co do rozwoju sytuacji. Deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje licząc na wzrost
popytu. Kupujący odkładają decyzje o zakupie czekając na obniŜki, rabaty, bo ceny przekroczyły
poziom społecznej akceptacji.
Kredyty wciąŜ droŜeją - mogą pojawić się problemy z wykorzystaniem potencjału. Prawdopodobnie
najlepiej zlokalizowane nieruchomości, te o najwyŜszym standardzie, z bogatą infrastrukturą nie
stracą na wartości - mogą nawet zyskać. Jednak moŜna równieŜ oczekiwać subtelnego (ok. 5%)
20202020
spadku cen mieszkań uŜywanych, bardzo drogich, duŜych miejskich domów jednorodzinnych czy
działek budowlanych, których wartość zakupu zrównała się niemalŜe z kosztem budowy domu.
Zakup mieszkania jest na pewno korzystnym wyjściem dla osób, które chcą w nich mieszkać,
poniewaŜ koszty ponoszone przez nie tytułem spłaty ewentualnego kredytu będą zbliŜone do ceny
wynajmu mieszkania. Znacznie większą ostroŜność winni wykazać natomiast ci, którzy zakup
nieruchomości lokalowych traktują wyłącznie jako inwestycję. Tutaj znaczną rolę odgrywa juŜ to, co
i w jakiej lokalizacji kupujemy.
Inwestycje w nieruchomości w roku 2008 będą jedynie formą długoterminowej lokaty. Nie warto
liczyć na szybkie zyski do czego "gracze" zdąŜyli się juŜ przyzwyczaić w ciągu ostatnich 2 lat. Od
kaŜdej reguły są oczywiście odstępstwa. Jeśli chłonność rynku się nie zwiększy i deweloperzy
zaczną obniŜać ceny, a sytuacja na rynku kredytów ustabilizuje się (proces podwyŜek stóp
procentowych zostanie wyhamowany) moŜna spodziewać się kolejnej fali zakupów. Będzie to
czytelny znak, Ŝe rynek znów wrócił w ręce oferentów, dyktujących warunki. MoŜe nie będzie to
pęd, jakim byliśmy do tej pory zaskakiwani, ale w dłuŜszej perspektywie z pewnością odczuwalny.
Źródła:
Raport z rynku mieszkaniowego – styczeń, luty 2008 – Ober-haus
www.pfrn.pl
www.poznanskie-nieruchomosci.pl
www.krn.pl
Analizy CEE Property Group
21212121
Katarzyna Szulczewska
Agnieszka Tyliszczak
Celka&Frąckowiak Nieruchomości
Rola po średnika w obrocie nieruchomo ściami
W ciągu kilku ostatnich lat sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych uległa
znacznej zmianie. Swoją działalność rozwinęli deweloperzy, a takŜe rozwinął się rynek wtórny.
W obliczu tych zmian niezbędnym stało się uczestniczenie w zawieranych transakcjach
osoby, która kojarzyłaby strony, zapewniałaby fachową i rzetelną obsługę transakcji czy po prostu
doradzała kupującemu, jaka oferta będzie dla niego najlepsza. Obsługę tę powinni zapewnić ludzie
o odpowiednich kwalifikacjach, posiadający określony zasób wiedzy i działający w oparciu o znane
normy etyki i standardy zawodowe. Nie mogą to być ludzie przypadkowi. Transakcje na rynku
nieruchomości angaŜują duŜe pieniądze. Dlatego niezmiernie waŜne, by osoby doradzające,
wyceniające, pośredniczące czy w inny sposób pracujące na rzecz klientów na rynku
nieruchomości były osobami rzetelnymi i dobrymi fachowcami.
Większość ludzi planując przeprowadzenie transakcji na rynku nieruchomości, staje przed
dylematem – sprzedać lub kupić mieszkanie, dom, działkę czy lokal bezpośrednio samemu czy za
pośrednictwem agencji obrotu nieruchomościami.
Często decyzja o sprzedaŜy czy kupnie nieruchomość jest jedną z najwaŜniejszych decyzji
Ŝyciowych, podejmowaną z wielką emocją, przy udziale stresu. Oczywiście kaŜdy moŜe próbować
samemu kupić nieruchomość, ale naleŜy rozwaŜyć, czy tak naprawdę się to opłaca? Czy
znalezienie odpowiedniej oferty nie zabierze zbyt duŜo czasu? Czy uda się znaleźć to, co
wcześniej zaplanowano? Czy czas, który poświęcimy na te poszukiwania nie lepiej spoŜytkować
na zajęcie, które przyniesie pieniądze i satysfakcję? Podobnie przedstawia się sprawa przy
sprzedaŜy nieruchomości. SprzedaŜ domu za kilkaset tysięcy, czy choćby mieszkania lub działki
budowlanej to powaŜne przedsięwzięcie organizacyjne i marketingowe. Nawet sprawy z pozoru
proste i czyste mogą nieść za sobą szereg niebezpieczeństw, o których człowiek nie znający
tematów związanych z obrotem nieruchomościami, oraz aktualnych przepisów, nie ma pojęcia.
Schemat postępowania osób które decydują się na własną rękę przeprowadzić transakcję
przewaŜnie jest taki sam. Sprzedający nieruchomość niezaleŜnie czy robi to po raz pierwszy, czy
teŜ kolejny stara się ustalić cenę za jaką wystawić nieruchomość do sprzedaŜy. Pyta sąsiadów, za
ile ostatnio sprzedawano w jego okolicy podobne obiekty, jakie były ceny wywoławcze. Zwiększa te
kwoty w taki sposób, by mieć rezerwę na negocjacje, które często mają burzliwy charakter.
22222222
Ryzykuje nie wiedząc czy ceny rosną czy spadają. Ryzykuje, bo nikt nie zweryfikował jego wyceny.
Jeśli ma więcej czasu i orientuje się, jakie dokumenty dotyczące nieruchomości powinien
przygotować, by świadczyły o jego uregulowanym stanie prawnym – umieszcza ogłoszenie w
prasie lub internecie. Liczy oczywiście na to, Ŝe znajdzie osobę zainteresowaną bezpośrednio
kupnem i uda się mu zaoszczędzić 3% wartości nieruchomości.
Co zrobić, Ŝeby transakcja się udała i Ŝeby nie zostać bez mieszkania i bez gotówki? A czy
trzeba będzie potem zapłacić podatek do Urzędu Skarbowego? Kto go właściwie ma zapłacić? Czy
moŜna coś zrobić z uzyskaną kwotą ze sprzedaŜy, Ŝeby nie trzeba było płacić podatku? Liczba
dręczących pytań rośnie w miarę zbliŜania się ustalonego terminu finalizacji transakcji. Wiarygodne
informacje na wszystkie nurtujące nas pytania moŜe dostarczyć fachowiec znający rynek,
mechanizmy wpływające na podaŜ i popyt, potrafiący zweryfikować dokumenty związane
z transakcją. Tym fachowcem jest pośrednik w obrocie nieruchomościami, znający specyfikę
i zmieniające się trendy lokalnego rynku nieruchomości oraz znający zagadnienia prawne
i ekonomiczne. Agent biura nieruchomości dobrze zna swoich klientów, zarówno kupujących, jak
i sprzedających. Zawsze jest obecny w trakcie oglądania Twojej nieruchomości przez
potencjalnych nabywców. Dzięki internetowi i dobrze opracowanej ofercie sprzedaŜy ze zdjęciami
i odpowiednią dokumentacją, nieruchomości nie oglądają juŜ całe tabuny ludzi, a tylko osoby
naprawdę zainteresowane kupnem. Ponadto osoby oglądające to osoby pewne a nie przypadkowe
z ulicy.
Zadaniem pośrednika jest bezpieczne i korzystne zbycie nieruchomości, czyli: szybko i za
atrakcyjną rynkowo cenę. Pośrednik odgrywa rolę nie tylko opiekuna transakcji, ale często pełni
role doradcy finansowego.
Pisząc pośrednik mamy na myśli pośredników działających zgodnie z ustawą o
gospodarce nieruchomościami, gdyŜ zawód ten jest normowany ustawowo. A zatem tacy
pośrednicy, którzy w wyniku pozytywnie zaliczonych egzaminów państwowych, pozytywnie
przeprowadzonego postępowania kwalifikacyjnego a takŜe odbytych praktyk zdobyli odpowiednie
uprawnienia zawodowe, wiedzę oraz umiejętności. Wchodząc na strony Centralnego Rejestru
Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (http://www.mb.gov.pl/rejestr/index.html) moŜemy
sprawdzić czy dana osoba wykonująca czynności pośrednictwa rzeczywiście ma do tego
uprawnienia i państwową licencję. Co oznacza posiadanie licencji? Przede wszystkim fachowość i
solidność. MoŜna powiedzieć, Ŝe łatwiej jest zaufać pośrednikowi, który legitymuje się licencją.
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie mówi, Ŝe przy wykonywaniu działalności
zawodowej licencjonowany pośrednik zobowiązany jest stosować przepisy prawa i standardy
zawodowe, musi kierować się zasadami etyki zawodowej, a czynności pośrednictwa wykonywać
ze szczególną starannością. W swojej pracy winien jest kierować się zasadą ochrony interesu
23232323
osób, na rzecz których wykonuje te czynności. Licencja zmusza pośredników do ubezpieczania
transakcji. Oznacza to, Ŝe po prostu nie stracimy pieniędzy, które zainwestowaliśmy w kupno
mieszkania. W przypadku bowiem ewidentnego „błędu w sztuce” pośrednika, np. gdy okaŜe się Ŝe
pośrednik nie wywiązał się ze swoich podstawowych obowiązków wynikających z umowy
pośrednictwa i np. mieszkanie ma inny stan prawny niŜ ten, o którym zostaliśmy zapewnieni,
ubezpieczyciel zapłaci nam odszkodowanie. W przypadku działania pośrednika, a potem
sprawdzenia stanu prawnego przez notariusza taka pomyłka jest na szczęście mało
prawdopodobna. Licencja zmusza teŜ pośrednika do przestrzegania zawodowego kodeksu
moralnego. Zanim powierzymy więc swoją nieruchomość wybranemu pośrednikowi naleŜy go
zweryfikować. Z pewnością zatrudnienie profesjonalnego i sprawdzonego pośrednika gwarantuje
nam sprawne i bezpieczne doprowadzenie do zawarcia transakcji.
Jest naprawdę wiele korzyści wynikających z pracy z solidnym pośrednikiem, który
praktycznie wszystkie czynności związane z transakcją wykonuje za nas. Pośrednicy pomagają
często w negocjacjach cenowych. Robią to na podstawie własnej znajomości rynku. Są teŜ obecni
przy podpisywaniu umowy u notariusza. Wcześniej sugerują, jak umowa powinna zostać
sformułowana, a po jej podpisaniu pomagają przy samej transakcji finansowej. Na tym nie kończy
się rola pośrednika. Pilotuje on umowę do samego przekazania kluczy, które nie zawsze następuje
po podpisaniu umowy. Profesjonalne agencje pośrednictwa zajmują się więc sprawą do końca.
Decydując się na współpracę z profesjonalną agencją korzystamy:
� z pracy wielu zatrudnionych w biurze pośredników, którzy oferują swoją wiedzę,
doświadczenie, dyspozycyjność, kontakty,
� z bogatej bazy, na bieŜąco aktualizowanych ofert agencji, w szczególności w przypadku
przynaleŜności biura do lokalnego stowarzyszenia /korporacji (pośrednik taki ma dostęp do
wszystkich najlepszych ofert na rynku i moŜe przy zawarciu transakcji współpracować ze
wszystkimi pośrednikami uczestniczącymi w systemie),
� z podjętych przez pośrednika sprawdzonych i skutecznych działań promocyjnych takich
jak anonse prasowe, reklama w lokalnych i ogólnokrajowych serwisach internetowych, prezentacja
nieruchomości w gablotach stacjonarnych na terenie miasta, w witrynie internetowej danego biura
(która w przypadku biura w centrum generuje codziennie naprawdę duŜy ruch), reklamach
wywieszanych na sprzedawanej nieruchomości, profesjonalnej prezentacji nieruchomości w trakcie
oglądania nieruchomości przez potencjalnych kupców,
24242424
� z profesjonalnej wiedzy pośrednika o rynku (pośrednik ma moŜliwość zweryfikowania
nieruchomości będących przedmiotem transakcji) i cenach historycznych podobnych
nieruchomości w danym regionie,
� z pomocy przy precyzyjnym wyliczaniu kosztów planowanego przedsięwzięcia,
� z moŜliwości wyboru kredytu za pośrednictwem banku oferującego najkorzystniejsze
warunki, sprawdzonego i polecanego przez pośrednika,
� z pomocy pośrednika w negocjacjach ceny i warunków zapłaty.
Dodatkowo korzystamy z pomocy pośrednika podczas:
� załatwiania spraw formalnych w urzędach (które często są naprawdę pracochłonne),
� kompletowania dokumentów niezbędnych do sporządzenia aktu notarialnego, a niekiedy
teŜ prostowania błędów w dokumentach sądowych lub księgach wieczystych,
� uzgadniania warunków i treści umów przedwstępnych oraz wyboru sposobów
zabezpieczenia rozliczenia finansowego transakcji, a nade wszystko wyboru skutecznych
gwarancji lub sankcji za nie wykonanie zobowiązań.
NaleŜy pamiętać równieŜ o tym Ŝe pośrednik zapewnia nam o wiele większe
bezpieczeństwo transakcji.
Zgodnie z 17 artykułem Standardów zawodowych pośrednika w obrocie nieruchomościami
rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne
osoby umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości; nabycia lub zbycia własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu uŜytkowego, prawa
do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej; najmu lub dzierŜawy nieruchomości oraz
ich części; innych umów mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części w zakresie
warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu
czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranŜowaniu oględzin
nieruchomości oraz na Ŝyczenie klienta, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji
transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba, Ŝe umowa stanowi inaczej.
Pojęcie roli pośrednictwa mówi nam jak pośrednik powinien działać, jakie czynności
jeszcze podjąć, by dobrze, w pełni profesjonalnie wykonać swoje zadanie. Tak, więc rolą
25252525
pośrednictwa jest nie tylko doprowadzenie do zawarcia transakcji, lecz zrobienie tego w taki
sposób by jak najlepiej zabezpieczyć interesy klientów.
Pośrednik doprowadzając do zawarcia transakcji czyni to w sposób najkorzystniejszy
finansowo dla swojego klienta. Pośrednik zaoszczędza zamawiającemu czas, gdyŜ wykonuje
czynności mające doprowadzić do zawarcia transakcji za niego, a przed wszystkim wie, jakie
czynności podjąć i jak je przeprowadzić, by w ogóle w moŜliwie najkrótszym czasie doszło do
transakcji.
Pośrednik nie ogranicza się tylko do wykonania tych czynności, lecz ponadto zapewnia
stronie bezpieczeństwo, dbając by sprawdzić wszelkie okoliczności prawne i faktyczne związane z
transakcją i jej przedmiotem. Pośrednik znajduje takŜe najlepsze finansowe rozwiązania dla
swojego klienta, przy czym nie chodzi tutaj tylko o kwestię ceny, lecz sprawy podatkowe, a co raz
częściej bardzo waŜnym zadaniem jest pomoc klientowi w uzyskaniu dogodnego kredytu.
Rola pośrednictwa jest pojęciem szerszym od istoty pośrednictwa. Mówi jak pośrednik powinien
działać, by dobrze, w pełni profesjonalnie wykonać swoje zadanie. Rzetelny pośrednik nie moŜe
myśleć wyłącznie w kategorii zrealizowania transakcji, a więc przez pryzmat prowizji jaką uzyska.
Powinien on mieć na uwadze zrealizowanie jak najlepszego interesu z punktu widzenia swoich
klientów, którzy w przyszłości wrócą do tego pośrednika, a nawet polecą go swoim partnerom
biznesowym oraz znajomym. W tego typu usługach „starannego działania” polecenie jest najlepszą
rekomendacją. Do równie waŜnych zadań pośrednika oprócz kojarzenia stron przyszłej transakcji,
naleŜy gromadzenie i weryfikacja informacji, a takŜe czynności doradcze w zakresie rynku
nieruchomości. Doradztwo oraz moŜliwość przeprowadzania opracowań i ekspertyz dotyczących
rynku nieruchomości weszły do zakresu usług pośredników w obrocie nieruchomościami dopiero
wraz z ostatnią nowelizacją. Pośrednik powinien skorzystać z szansy jaka daje mu ustawa, jednak
powinien on pamiętać aby zakres świadczonych usług był wprost proporcjonalny do jego wiedzy i
umiejętności. Rola pośrednika w obrocie nieruchomościami jako doradcy polega przede wszystkim
na umiejętności zademonstrowania klientowi najbardziej prawdopodobnych rezultatów uzyskanych
w przypadku podjęcia róŜnego rodzaju decyzji oraz określenia skutków do jakich one prowadzą.
Ostateczną decyzję powinien jednak zawsze podjąć klient samodzielnie. WaŜne jest jednak by
mógł on liczyć na pełną oraz profesjonalną obsługę.
26262626
Adam Gajda, Marta Bretner,
Luiza Słycha ń, Kamil Kr ępa, Paweł Kujawa
SKN Nieruchomości
przy Katedrze Gospodarki Przestrzennej
AE w Katowicach
Preferencje na rynku mieszkaniowym
Studenci ostatnich semestrów dwóch najwi ększych katowickich uczelni i ich plany
mieszkaniowe na najbli Ŝsze 5 lat
Wstęp
Głównym celem naszego badania jest określenie zbioru preferencji studentów ostatnich
lat studiów na Akademii Ekonomicznej im. Karola Adamieckiego w Katowicach i na Uniwersytecie
Śląskim w Katowicach, którzy w ciągu najbliŜszych 5 lat planują usamodzielnić się i wyprowadzić
do własnego mieszkania. Własnościowego lub tylko wynajmowanego. Chcemy dowiedzieć się
skąd wezmą środki i jak duŜe kwoty na zakup planują a takŜe co będzie decydować o wyborze
konkretnego lokum.
Taka wiedza pozwala na określenie, które mieszkania będą najbardziej poszukiwane
na rynku – w jakim przedziale cenowym, gdzie zlokalizowane i o jakich cechach fizycznych. Jest to
cenne tak z punktu widzenia właścicieli mieszkań jak i ich potencjalnych nabywców. Strona
podaŜowa będzie w stanie lepiej dotrzeć do klienta zainteresowanego oferowanym towarem.
Strona popytowa będzie miała szansę na zniwelowanie dysproporcji informacyjnej pomiędzy
graczami
rynkowymi – mieszkania wpisujące się idealnie w gusta klientów na pewno będą miały zawyŜone
ceny przekraczające często moŜliwości finansowe potencjalnego nabywcy. Będzie on mógł teraz
lepiej dobrać segment rynku. Będzie w stanie takŜe z większą dokładnością określić, które
ustępstwa od jego wizji idealnego lokalu mieszkaniowego przyniosą największy spadek
konkurencji o tak rzadkie dobro, jakim jest dobre mieszkanie i co za tym idzie, spadek jego ceny.
Wyniki Bada ń
W badaniu wzięło udział 400 osób z czego 238 to kobiety a 162 to męŜczyźni. 15%
ankietowanych to studenci 5 roku, 85% studiuje na ósmym semestrze. AŜ 42% respondentów na
moment badania pozostawało w związku małŜeńskim lub pozostawało w stanie wolnym lecz
planowało w ciągu najbliŜszych 5 lat sformalizować swój związek.
27272727
Płeć badanych
238
162
Kobiety
MęŜczyźn
Stan cywilny
58%
42%
Wolny
W stałymzwiązku
Plany mieszkaniowe na najbli Ŝsze lata
Wykres 1 - Plany wszystkich studentów na najbli Ŝsze 5 lat
39%
34%
12%
7%
6% 2%
Zakup mieszkania
Wynajęcie mieszkania
Pozostanie we wcześniejkupionym/wynajętymmieszkaniuPozostanie u rodziców
Zakup domuwolnostojącego
Zakup domu w zabudowieszeregowej lub bliźniaczej
W ciągu najbliŜszych 5 lat blisko 3/4 ankietowanych studentów (73%) planuje nabyć lub
wynająć mieszkanie. W dodatku 12% odpytanych osób w ostatnim czasie podjęło decyzję na rynku
mieszkaniowym faktycznie ujawniając swoje preferencje. Zaledwie 1 osoba na 12 planuje zakup
domu i co jest bardzo zaskakującym rezultatem, zaledwie 7% osób nie ma planów związanych z
28282828
przeniesieniem się do własnego lokum. MoŜe to być przesłanka niezbyt wysokiego
prawdopodobieństwa realizacji planów osób deklarujących podjęcie działań na rynku.
Wyniki badania nie wykazały duŜego zróŜnicowania planów na najbliŜszą przyszłość ze
względu na stan cywilny ankietowanych (łącznie z uwzględnieniem planów jego zmiany). Jedyną
kwestią wartą odnotowania jest wzrost zainteresowania zakupem nieruchomości kosztem
popularności wynajmu w grupie kobiet zamęŜnych i Ŝonatych męŜczyzn. AŜ 42% młodych Ŝon
pragnęło w najbliŜszym czasie zakupić dom wolnostojący. Wszyscy ankietowani młodzi męŜowie
opowiedzieli się za zakupem mieszkania.
Środki zaplanowane na zakup mieszkania
Wykres 2 - Planowany całkowity koszt mieszkania
13%
31%
33%
10%
13%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
Do 100.000 zł
100.001 - 150.000 zł
150.001 - 200.000 zł
200.001 - 250.000 zł
PowyŜej 250.000 zł
Łączny koszt mieszkania, które planują zakupić studenci jest zróŜnicowany. Blisko 2/3
ankietowanych deklaruje wydatek na poziomie od 100.001 do 200.000 zł przy czym aŜ 13%
plasuje się w najwyŜszym przedziale cenowym (powyŜej 250.000 zł). Równoliczna grupa wybiera
najtańszy segment rynku (poniŜej 100.000 zł). Średnia arytmetyczna ceny mieszkania obliczona
przy odrzuceniu pierwszego i ostatniego przedziału cenowego wyniosła ok. 161.000 zł. Jest to
teoretyczna średnia cena mieszkania jakie planują zakupić studenci.
29292929
Wykres 3 - Cena 1 m2 powierzchni u Ŝytkowej lokalu jak ą studenci s ą w stanie zapłaci ć
13%
37%30%
6% 4% 6% 4%0%
10%
20%
30%
40%
Do2000
2001 -3000
3001 -4000
4001 -5000
5001 -6000
6001 -7000
PowyŜej7000
Większość respondentów określiła cenę, która są w stanie zaakceptować za 1 m2
powierzchni uŜytkowej lokalu na poziomie poniŜej 4000 zł. 2/3 wskazań zamyka się w przedziale
2001 – 4000 zł. 20% badanej grupy byłoby skłonne wyłoŜyć większe kwoty. Ich wskazania są
zróŜnicowane. Uwzględnione w badaniu przedziały nie obejmują większej ilości ankietowanych niŜ
6 procent. Mniej więcej co 12 ankietowany deklaruje moŜliwość zapłaty ceny mniejszej niŜ 2000 zł.
Dokonując analogicznych obliczeń jak w przypadku łącznej wartości mieszkania, moŜna
stwierdzić, iŜ średnia cena jaką są w stanie zapłacić studenci to 3400 zł.
Wykres 4 - Monta Ŝ finansowy – pochodzenie środków na zakup mieszkania
22%
26%52%
Oszczędności własne
Wsparcie rodziców
Kredyt hipoteczny
30303030
Środki mające sfinansować inwestycję są w zdecydowanej większości spodziewane ze
źródeł zewnętrznych. Średnio rzecz biorąc, kaŜde mieszkanie będzie połowie finansowane z
kredytu hipotecznego. Reszta niezbędnych funduszy będzie pochodziła w mniej więcej w równych
częściach z oszczędności samych studentów oraz ich rodziców.
PoŜądana wielko ść lokalu mieszkalnego
Wykres 5 - Liczba pokoi wskazana przez respondentów jako optymalna
5%
50%38%
4% 3%0%
20%
40%
60%
1 pokój 2 pokoje 3 pokoje 4 pokoje 5 i więcejpokoi
Zdecydowanie najpopularniejszą wielkością lokalu wśród katowickich studentów jest
M-3, czyli dwa pokoje, kuchnia i łazienka. Taką konfigurację wskazuje jako optymalną połowa
studentów. Dla jednej trzeciej respondentów najbardziej odpowiednie byłoby mieszkanie z trzema
pokojami. Zaledwie 7 procent zapytanych osób wskazało na mieszkania większe. Tylko co 20
ankietowany wskazał na lokal jednopomieszczeniowy – kawalerkę.
Lokalizacja ogólna
Wykres 6 – Preferowana lokalizacja mieszkania
36%
27%
19%
16%
2%
0% 10% 20% 30% 40%
ObrzeŜa duŜych miast
ObrzeŜa małych i średnich miast
Centra duŜych miast
Centra małych i średnich miast
Obszary wiejskie
31313131
Studenci Uniwersytetu Śląskiego i Akademii Ekonomicznej zdecydowanie przedkładają
obrzeŜa miast nad ich centrami. Widoczne jest takŜe lepsze ocenianie walorów duŜych miast
(powyŜej 100 tys. mieszkańców) niŜ oferty miast małych i średnich. Całkowicie niepopularne są
obszary wiejskie. Zaledwie co 50 ankietowany rozpatruje tego typu obszary w pierwszej kolejności.
Wykres 7 - Obszar, na którym skoncentruj ą się poszukiwania mieszkania
8%
66%
15%
11%Kamienice w starych dzielnicachmieszkaniowych
Niskie bloki na małych osiedlachmieszkaniowych
Wysokie bloki na duŜych osiedlachmieszkaniowych
Mieszkania w nietypowejzabudowie
Zdecydowana większość ankietowanych, aŜ 66%, skoncentruje swoje poszukiwania na
obszarach niskich osiedli w blokach liczących sobie maksymalnie 4 piętra. Stosunkowo niski
odsetek badanych wybiera za swój główny obszar zainteresowania tereny wysokich blokowisk oraz
starszych dzielnic – odpowiednio 15% i 8%. Za wysoki moŜna uznać odsetek osób
zainteresowanych głównie nowoczesnymi formami mieszkalnictwa. 8% respondentów wskazuje
struktury typu loftów jako obszar najbardziej poŜądany.
Wykres 8 - Maksymalny akceptowany czas dojazdu (w m inutach)
13%
22%
21%
49%
56%
58%
19%
35%
19%
17%
21% 52%9%
3%
3%
3%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Praca
Usługi
Handel
Rodzice<15
15-30
30-60
>60
32323232
Analiza maksymalnego czasu jaki respondenci są w stanie poświęcić na dotarcie do
określonych instytucji wskazuje, Ŝe poŜądana jest stosunkowa bliskość wszystkich elementów, o
które zapytano za wyjątkiem domu rodzinnego. Bardzo zbliŜony jest rozkład odpowiedzi w
kategoriach „centra handlowe” oraz „centra miast – centra usług”. Zaledwie co 5 ankietowany jest
w stanie godzić się na dojazd do tego rodzaju instytucji, który by trwał dłuŜej niŜ 30 minut. Widać tu
korelację z obszarem, na którym ankietowani chcieli by zamieszkać. Właśnie takiego czasu
przemieszczania się moŜna oczekiwać zamieszkując na przedmieściach miast. W bezpośredniej
bliskości omawianych obiektów (dojazd poniŜej 15 minut) chciała by zamieszkać jedynie 1/5
studentów. Tylko co 30 osoba zaakceptuje powyŜej jednej godziny drogi.
Czas dojazdu do pracy jest traktowany bardziej liberalnie. Jedna trzecia ankietowanych
jest w stanie poświęcić nawet godzinę na dotarcie do celu. Tylko 13% osób chciałby mieć swoje
miejsce pracy w bezpośredniej bliskości miejsca zamieszkania. Tak jak było to w poprzednich 2
przypadkach, tylko 1 osoba na 30 skłonna jest poświęcać powyŜej 60 minut na codzienny dojazd
do pracy.
Trochę inaczej wygląda sprawa bliskości domu rodzinnego.
Wykres 9 - Maksymalny akceptowany czas dojazdu do rodziców (w minutach)
9%
9%
26%
9%
24%
16%
41%
66%
0% 20% 40% 60% 80% 100%
Kobiety
MęŜczyźni <15
15-30
30-60
>60
Ankietowani są na ogół w stanie poświęcić duŜo więcej czasu na dotarcie do domu rodzinnego niŜ
w inne miejsca. Interesujący w tym wypadku jest bardzo duŜy rozdźwięk pomiędzy kobietami jak i
męŜczyznami. W obu grupach równy jest odsetek osób chcących mieszkać bardzo blisko rodziców
– jest to 9%. Bardzo duŜe róŜnice zaczynają się juŜ od następnego przedziału czasowego. Tylko
33333333
co dziesiąty męŜczyzna wskazał na czas pomiędzy 15 a 30 minutami, w przypadku kobiet było to
aŜ 26%. Ogólnie rzecz biorąc, dla 59% pań waŜna jest odległość od domu rodzinnego i nie
chciałyby być zmuszone podróŜować do niego dłuŜej niŜ godzinę. Wśród panów ten odsetek
wynosi tylko 34%. MoŜna stąd wnioskować, Ŝe 2/3 męŜczyzn i tylko 2/5 kobiet będzie poszukiwało
mieszkania w większej odległości od obecnego zamieszkania a reszta (48% całej grupy) skupi się
w swoich poszukiwaniach na rynku lokalnym
Preferencje szczegółowe
Wykres 10 - Hierarchia typów atrybutów nieruchomo ści
51%49%
WaŜniejsza jest lokalizacjai sąsiedztwo
WaŜniejsze są cechyfizyczne mieszkania
Ankietowani podzielili się mniej więcej po równo w kwestii prymatu typu cech
nieruchomości. 51% osób wskazało na cechy związane z lokalizacją i sąsiedztwem, 49% na cechy
fizyczne mieszkania.
Wykres 11 - Najwa Ŝniejsze cechy mieszkania wg respondentów
9,1%
7,6%
6,8%
6,6%
6,0%
0,0% 5,0% 10,0%
Czas dojazdu do pracy
Standard mieszkania
Bliskość terenów zielonych
Reputacja okolicy
MoŜliwość znalezienia pracy
34343434
Respondenci wykazali bardzo duŜą rozbieŜność opinii w ocenie najwaŜniejszych cech
mieszkania. Najczęściej pojawiającą się w odpowiedziach cechą był „czas dojazdu do pracy”. Na
ten element wskazało jednak jedynie 9,1% osób. W dalszej kolejności kładziono nacisk na
standardzie mieszkania (7,6% wskazań), bliskość terenów zielonych (6,8%), reputację okolicy
(6,6%) oraz moŜliwość znalezienia pracy rozumianą jako migrację za pracą (6,0%).
ZauwaŜyć naleŜy, Ŝe 4 z 5 najczęściej wskazywanych elementów odnoszą się do
lokalizacji i sąsiedztwa nieruchomości a tylko jeden do cech fizycznych nieruchomości.
Wykres 12 - Elementy najrzadziej brane pod uwag ę w pierwszej kolejno ści przy wyborze
mieszkania
1,0%
0,8%
0,5%
0,3%
0,2%
0,0% 0,5% 1,0%
PrzynaleŜne miejsce parkingowe
Obecność przechodnich pokoi
Kondygnacja, na której znajduje sięmieszkanie
Stan elewacji sąsiadującychbudynków
PrzynaleŜna piwnica
Najrzadziej jako cechy najwaŜniejsze przy wyborze mieszkania wskazywane były
elementy głównie związane z cechami fizycznymi nieruchomości: przynaleŜne miejsce parkingowe
wskazywała jedna osoba na 100, obecność przechodnich pokoi - jedna na 125, kondygnację, na
której znajduje się mieszkanie – jedna na 200, przynaleŜność piwnicy – średnio rzecz biorąc jedna
na 500. W tej grupie znalazł się tylko jeden atrybut sąsiedztwa – stan elewacji sąsiadujących
budynków. Takie wskazanie występowało średnio w jednym kwestionariuszu na 333.
35353535
Wykres 13 - Cechy mieszkania najcz ęściej wskazywane jako zupełnie nieistotne
8,4%7,4%
6,5%6,0%6,0%
5,4%5,2%
0,0% 5,0% 10,0%
Bliskość centrów handlowychOddzielna łazienka i ubikacja
Obecność przechodnich pokoiCzas dojazdu do rodziców
PrzynaleŜne miejsce parkingoweBliskość szkół i przedszkoli
Bliskość placów zabaw
Do bliŜszego rozpatrzenia wybrano cechy występujące w co najmniej jednej ankiecie na
20. Wśród wyłonionych w ten sposób siedmiu cech znajduje się więcej elementów lokalizacji i
sąsiedztwa. Wskazania na bliskość szkół, przedszkoli i placów zabaw moŜna jednak wytłumaczyć
ogólnokrajowym trendem opóźniania decyzji o macierzyństwie wśród młodych małŜeństw. Brak
planów powiększenia rodziny moŜe być tu czynnikiem decydującym. Podobnie moŜna by
tłumaczyć niską wagę przykładaną do czasu dojazdu do rodziców, którzy często asystują młodym
małŜeństwom przy wychowywaniu dzieci. NajwyŜszy procent wskazań na centra handlowe moŜe
być związany z ich bardzo duŜą gęstością w regionie i lokalizacją umoŜliwiającą bardzo łatwy i
szybki dojazd. Powoduje to, iŜ mimo braku obiektów w bliskim otoczeniu ich dostępność jest duŜa.
„Mieszkanie idealne”
Analizując cały zbiór preferencji moŜna spróbować określić cechy mieszkania najlepiej
dostosowanego do gustu przeciętnego katowickiego studenta.
Biorąc pod uwagę średni koszt mieszkania wyliczony na podstawie deklarowanych przez
ankietowanych kwot, które chcą wydać na mieszkanie (161.000 zł) oraz średni koszt 1 m2
uzyskany z deklaracji sumy, jaką respondenci planują wydać w przeliczeniu na powierzchnię
mieszkania (3400 zł) moŜna stwierdzić, Ŝe lokal powinien mieć ok. 47 m2 powierzchni. Powinien
składać się z 2 duŜych pomieszczeń lub 3 mniejszych oraz kuchni i łazienki, która moŜe być
połączona z toaletą. Środki na jego zakup pochodziłyby w połowie z kredytu hipotecznego, w ¼ od
rodziców studenta i w ¼ z jego własnych oszczędności.
36363636
Mieszkanie powinno być zlokalizowane na obrzeŜach miasta, najlepiej duŜego – powyŜej
100.000 mieszkańców, na osiedlu niskich bloków. Mieszkanie moŜe być na dowolnym piętrze w
budynku. Nie musi mieć takŜe ani piwnicy ani przynaleŜnego miejsca parkingowego. Pokoje mogą
być przechodnie.
WaŜne jest aby z lokalu moŜna było szybko dojechać do miejsca pracy oraz obiektów
handlowych i usługowych. Dla połowy osób waŜne jest takŜe by było zlokalizowane stosunkowo
blisko domu. Okolica powinna mieć dobrą reputację . Nie bez znaczenia jest takŜe standard
samego mieszkania i bliskość terenów rekreacyjnych. Wskazane jest aby w okolicy istniały okazje
do zdobycia pracy bądź zmiany obecnej. Nie jest za to konieczne by blisko były centra handlowe.
Place zabaw dla dzieci i placówki edukacyjne w okolicy równieŜ nie mają wielkiego znaczenia. Nie
będzie większą przeszkodą jeśli nieruchomość będzie znajdowała się w znacznej odległości od
domu rodzinnego.
37373737
Tomasz Aleszczyk
Karol Kaleta
SKN Propertus
Własne „M” czy wynajem - co jest lepszym rozwi ązaniem ?
Dla wielu studentów posiadanie własnego mieszkanie naleŜy do priorytetowych celów,
jakie chcą osiągnąć tuŜ po zakończeniu studiów. Dach nad głową spełnia podstawowe potrzeby
ludzi takie, jak poczucie bezpieczeństwa, schronienia czy spokoju. Pomimo tego, własne „M” dla
młodego człowieka nadal pozostaje dobrem luksusowym, czyli produktem poŜądanym. W ostatnich
latach problem ten się jeszcze pogłębił, gdy średnia cena m2 rosłą bardziej niŜ proporcjonalnie w
porównaniu ze średnią płacą krajową. Za przełomowy na polskim rynku nieruchomości
mieszkaniowych moŜna uznać rok 2004, kiedy Polska wstąpiła do grona państw Unii Europejskiej,
od tamtego momentu średnia cena m2 mieszkania w kraju wzrosła ponad dwukrotnie, w tym
samym czasie płace, które są pochodną zdolności kredytowej, podnosiły się w tempie 5%-10%
rocznie.1
Zmiany cen mieszka ń na rynku wtórnym w 2007 roku
Rok 2007 zdecydowanie nie był powtórką roku 2006 pod względem wzrostu cen
nieruchomości w Polsce. Po silnych wzrostach w pierwszej połowie roku ceny wyhamowały, a
nawet lekko spadły. Niewątpliwe dla młodych osób, które chcą kupić mieszkanie to dobra
wiadomość, gdyŜ kolejne wzrosty oznaczałoby dla wielu brak moŜliwości zakupu własnej
nieruchomości.
1 RedNet: „Wzrost cen mieszkań za szybki dla pensji”
38383838
Średnia cena mieszkania za m2 w Poznaniu w roku 2007 .
4 000
4 500
5 000
5 500
6 000
6 500
7 000
7 500
I kwartał II kwartał III kwartał IV kwartał
1 pokojowe2 pokojowe 3 pokojowe4 pokojowe
W badanym okresie ceny mieszkań w Poznaniu wzrosły o 32,7%. Był to jedne z najwyŜszych
wskaźników w Polsce. Dla porównania w Gdańsku 24,8% natomiast we Wrocławiu „tylko” o 11,8%.
Większość wzrostu przypada na pierwszą połowę roku. W marcu ceny w Poznaniu wzrosły o
14,7%. Wzrostu cen mieszkań moŜemy doszukiwać się w tym, Ŝe na początku roku gwałtownie
wzrosły cen materiałów budowlanych. Co więcej wzrost wynagrodzeń oraz problemy z
zatrudnieniem wykwalifikowanych budowlańców miały ogromny wpływ na sytuacje na rynku.
Początkiem stabilizacji okazał się okres wakacyjny. Ceny wzrosły wówczas przeciętnie zaledwie o
0,8%. Przełomowy okazał się IV kwartał kiedy to zanotowano w Poznaniu spadek o 4%.
39393939
Dynamika zmian cen mieszka ń na rynku wtórnym w Poznaniu w 2007r.
4 500
4 750
5 000
5 250
5 500
5 750
6 000
6 250
6 500
6 750
I II III IV V VI VII VIII IX X XI XII
Cena za m2
Głównym powodem stabilizacji był fakt, Ŝe osiągnęły one poziom przy którym został
ograniczony popyt. NaleŜy w tym miejscu równieŜ wspomnieć o droŜejących kredytach oraz o
czynniku psychologicznym. Ten ostatni polega na tym, Ŝe klienci po otrzymaniu informacji o
spadku cen odłoŜyli decyzję o jego zakupie. Pomimo, Ŝe sprzedający niechętnie weryfikowali
swoje oczekiwania finansowe to te kilka miesięcy zmusiło do tego nawet najtwardszych.
Zmiany kosztów wynajmu w 2007 roku
Wzrosty nie ominęły równieŜ cen wynajmowanych mieszkań. W Poznaniu średnia cena
mieszkania zmieniła się o 18%. Widać jednak znaczące róŜnice w poziomie wzrostu w
poszczególnych kategoriach mieszkań. NajniŜsze wystąpiły dla mieszkań 4- pokojowych (8,9%),
najwyŜsze natomiast bo aŜ 27,1 % dla mieszkań 2- pokojowych.
Głównym powodem zmian kosztów wynajmu był wzrost cen metra kwadratowego zakupu
mieszkania. Warto jednak zauwaŜyć, Ŝe odbyło się to z „poślizgiem czasowym”. Początkowo w
okresie boomu na rynku mieszkaniowym wiele osób traktowało zakup mieszkania jako inwestycję.
Stad teŜ od razu po zakupie lokal był oferowany do wynajmu, co powodowało stabilizację cen. W
tamtym okresie bardziej opłacał się wynajem mieszkania niŜ jego zakup. Dopiero w III kwartale
40404040
zeszłego roku sytuacja uległa odwróceniu i tempo wzrostu cen wynajmu przewyŜszyło znacznie
dynamikę cen mieszkań. WaŜnym elementem było równieŜ pojawianie się wielu nowych mieszkań
o podwyŜszonym standardzie, które z natury rzeczy są znacznie droŜsze zarówno w zakupie jak i
wynajmie.
Średnia cena wynajmu mieszkania w Poznaniu w roku 20 07.
0
500
1000
1500
2000
2500
I kwartał II kwartał III kwartał IV kwartał
1 pokojowe
2 pokojowe
3 pokojowe
4 pokojowe
Młodzi ludzie, którzy dopiero rozpoczynają karierę w obcym mieście stoją przed
wyborem: wynająć i płacić „na cudze”, ale nie być obciąŜonym kredytami, czy kupić i zostać
właściciele, ale podjąć się duŜego zobowiązania wobec banku.
Rozmiar powyŜszego problemu zbadaliśmy wśród studentów III, IV i V roku Akademii
Ekonomicznej w Poznaniu.
Czy posiadasz własne mieszkanie?
91%9%
tak
nie
41414141
Z przeprowadzonego przez nas badania wynika, Ŝe 91% respondentów nie posiada własnego
mieszkania (nie jest jego właścicielem ). Analizując miejsce pochodzenia badanej grupy moŜna
zauwaŜyć, Ŝe zdecydowana większość studentów Akademii Ekonomicznej pochodzi spoza
Poznania – 86%. Co ciekawe, to właśnie wśród tej grupy jest więcej osób, które posiadają własne
mieszkanie – ok. 10%, Poznaniacy stanowią tutaj mniej niŜ 5 %.
Czy jeste ś studentem przyjezdnym?
86%
14%
tak
Nie
Czy po zako ńczeniu studiów planujesz zamieszka ć w Poznaniu/bliskich okolicach?
68%
9%
23%
tak
nie nie wiem
42424242
Wyniki odpowiedzi na pytanie związane z miejscem zamieszkania po zakończeniu
studiów świadczą, Ŝe znaczna część studentów chce pozostać w mieście lub bliskiej okolicy po
zakończeniu nauki (68%). Istnieje jednak teŜ dość duŜa grupa osób, które jeszcze nie wiedzą,
gdzie się osiedlą jako absolwenci (23%). Poziom zdecydowania na to pytanie rósł wraz z wiekiem
respondentów. Największe niezdecydowania występowało wśród studentów 3ciego roku.
Preferowany sposób rozwi ązania sytuacji mieszkaniowej:
66%
9%5%
20%
kupno
najem
mieszkam z rodziną
mam juŜ swojemieszkanie
Do meritum problemu dotarło kolejne pytanie, które dotyczyło rozwiązania sytuacji
mieszkaniowej po ukończeniu studiów. Prawie 2/3 z tych, którzy po zakończeniu nauki na
Akademii Ekonomicznej chcą pozostać w Poznaniu pragnie zamieszkać we własnym „M”, 1/5
będzie chciała wynajmować mieszkanie, 5% będzie mieszkać z rodziną, a pozostałe 9% ma juŜ
własne mieszkanie.
Sposób finansowania zakupu mieszkania:
13%5%
82%
kredytem
poŜyczką odrodziny/znajomych
swoimioszczędnościami
43434343
Spośród absolwentów decydujących się na zakup mieszkania tylko 1/5 będzie
finansować tę transakcję innymi środkami niŜ kredyt: 5% z badanych przeznaczy na to swoje
oszczędności, a 13% zapoŜyczy się na ten cel u rodziny bądź znajomych. PowyŜszy wykres
obrazuje jak olbrzymi wpływ na kształtowanie się rynku sprzedaŜy mieszkań ma rynek kredytów
hipotecznych.
Symulacje kosztów kredytów, a wynajem mieszkania:
PoniŜsze symulacje dotyczą 3 rodzajów mieszkań : jedno-, dwu- i trzypokojowego.
Arbitralnie ustalono dla nich następujące powierzchnie: 38 m2, 50m2, 65m2. Warunki kredytowania
są następujące:
- kredyt złotówkowy - stopa oprocentowania 6,80%
- kredyt we frankach szwajcarskich – stopa oprocentowania 4,35 %
- spread walutowy 10 gr
- okres spłaty: 30 lub 40 lat
Ceny najmu wybranych mieszkań:
Ilość pokoi Średnia
pow. w m 2 Cena za m 2
Przeci ętna cena
wynajmu
1 pokojowe 38 29,5 zł 1 121,0 zł
2 pokojowe 50 29,2 zł 1 460,0 zł
3 pokojowe 65 25,7 zł 1 670,5 zł
44444444
MIESZKANIE JEDNOPOKOJOWE 38 m 2
3040
czynsz
CHF
PLN
1 573,10 zł 1 464,59 zł
1 121,00 zł1 256,32 zł
1 110,34 zł
- zł
150,00 zł
300,00 zł
450,00 zł
600,00 zł
750,00 zł
900,00 zł
1 050,00 zł
1 200,00 zł
1 350,00 zł
1 500,00 zł
1 650,00 zł
Długo ść trwania kredytu (lata)
CHF
PLN
Miesięczna rata kredytu jest bliska cenie najmu mieszkania jednopokojowego tylko w sytuacji, gdy
kredyt będzie zaciągnięty na okres 40 lat we frankach szwajcarskich, w sytuacji gdy czas spłaty
zmniejszymy o 10 lat, rata kredytu w tej walucie wzrośnie o 135 zł. Gdyby kredyt dla tej wielkości
mieszkania zaciągnąć na 30 lat w złotówkach rata będzie o 25% wyŜsza niŜ w CHF, a w
przypadku spłaty 40-letniej rata wzrośnie aŜ o 33%.
W przypadku mieszkania dwupokojowego miesięczny koszt kredytu we frankach na 40
lat zrównuje się z ceną najmu i wynosi 1460 zł. Gdyby kredyt ten został zaciągnięty na 30 lat
róŜnica między jego kosztem, a najmem mieszkania byłaby wyŜsza o 193 zł.
45454545
MIESZKANIE DWUPOKOJOWE 50m 2
3040
czynsz
CHF
PLN
2 069,86 zł 1 927,09 zł
1 460,00 zł1 653,05 zł
1 460,97 zł
- zł
250,00 zł
500,00 zł
750,00 zł
1 000,00 zł
1 250,00 zł
1 500,00 zł
1 750,00 zł
2 000,00 zł
2 250,00 zł
Długo ść trwania kredytu (lata)
CHF
PLN
MIIESZKANIE TRZYPOKOJOWE 65 m 2
3040
czynsz
CHF
PLN
2 690,82 zł2 505,22 zł
1 670,50 zł
2 148,97 zł
1 899,26 zł
500,00 zł
750,00 zł
1 000,00 zł
1 250,00 zł
1 500,00 zł
1 750,00 zł
2 000,00 zł
2 250,00 zł
2 500,00 zł
2 750,00 zł
Długo ść trwania kredytu (lata)
CHF
PLN
46464646
Ostatnia symulacja pokazuje, Ŝe najem mieszkania 3-pokojowego jest tańszy niŜ kredyt
we frankach zaciągnięty na 40 lat – róŜnica wynosi ok. 230 zł na korzyść najmu. Gdyby okres
spłaty wynosił 30 lat, rata kredytu byłaby o 480 zł wyŜsza niŜ czynsz.
Wnioski
Jeszcze do niedawna decyzja o wyborze mieszkania była duŜo łatwiejsza, gdyŜ wysoki
wzrost cen nieruchomości oraz stabilizacja cen najmu skutecznie odstraszała studentów od
zaciągania kredytów na wiele lat. Jednak po ostatnich podwyŜkach najmu sięgających w Poznaniu
nawet 27,1%2 w przypadku małych mieszkań okazuje się, Ŝe przy rozłoŜeniu kredytu na 40 lat i
zaciągnięciu go we frankach szwajcarskich kwota jaką będziemy musieli spłacić dla banku jest
porównywalna z wysokością czynszu dla właściciela. NaleŜy jednak pamiętać, ze kredyt we
frankach jest bardziej ryzykowny niŜ w złotówkach, poniewaŜ jest zaleŜny nie tylko od decyzji
wysokości stopy LIBOR, ale równieŜ od wahań na rynku walutowym.
Z pozoru wydaje się więc, Ŝe studenci byliby bardziej skłonni kupować własne
mieszkania. NaleŜy jednak pamiętać, Ŝe świeŜo upieczeni absolwenci nie zawsze mają
odpowiednio wysokie zarobki by uzyskać poŜądany kredyt. Dodatkowo poza względem czysto
ekonomicznym wpływ na tak powaŜną decyzję mają czysto subiektywne czynniki takie jak:
skłonność do ryzyka, mobilność zawodowa, stan cywilny, wielkość rodziny.
2 Raport IV Kwartał 2007 r. – szybko.pl i expander.pl
47474747
Mec. Andrzej Philips
Adwokat, radca prawny
Niedozwolone klauzule w umowach deweloperskich
W 2007 roku Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów dokonał analizy wzorców umów
stosowanych przez deweloperów, towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie
mieszkaniowe (powszechnie zwani „deweloperami”) w umowach z konsumentami pod kątem
występowania w nich zapisów mogących stanowić niedozwolone postanowienia umowne w
rozumieniu art. 3851 §1 i 3 oraz art. 3853 kodeksu cywilnego, jak równieŜ zawierania treści,
których wykorzystanie stanowić moŜe praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
Kodeks cywilny stanowi (art. 384 § 1), iŜ „ustalony przez jedną ze stron wzorzec umowy, w
szczególności ogólne warunki umów, wzór umowy, regulamin, wiąŜe drugą stronę, jeŜeli został jej
doręczony przed zawarciem umowy”. W razie sprzeczności treści umowy z wzorcem umowy strony
są związane umową (art. 385 § 1 kodeksu cywilnego). Wzorzec umowy powinien być
sformułowany jednoznacznie i w sposób zrozumiały. Postanowienia niejednoznaczne tłumaczy się
na korzyść konsumenta (art. 385 § 2 kodeksu cywilnego). Natomiast właśnie art. 3851 § 1 kodeksu
cywilnego stanowi, Ŝe postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione
indywidualnie nie wiąŜą go, jeŜeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi
obyczajami, raŜąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy
to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeŜeli
zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. JeŜeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie
wiąŜe konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie. Nie uzgodnione
indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego
wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy
zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. CięŜar dowodu, Ŝe postanowienie zostało
uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje. Badaniem Urzędu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów objęto deweloperskie wzorce umów, tj. takie umowy standardowe,
które wykorzystują dla potrzeb swojej działalności gospodarczej deweloperzy oraz towarzystwa
budownictwa społecznego i spółdzielnie mieszkaniowe. Przeprowadzona przez Urząd kontrola
takich wzorców objęła łącznie 199 przedsiębiorców. Analizie podlegały jedynie wzorce umów
zawieranych z osobami fizycznymi. Umowy deweloperskie są umowami nienazwanymi tj. nie są
umowami opisanymi w kodeksie cywilnym. Zazwyczaj umowy deweloperskie są umowami o
charakterze mieszanym – zawierające elementy róŜnych umów zawartych w kodeksie cywilnym.
48484848
W umowach deweloperskich mogą znaleźć przede wszystkim zastosowanie postanowienia
następujących rodzajów umów: umowy o roboty budowlane (art. 647 do art. 658 kodeksu
cywilnego), umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (lokalowej lub
budynkowej w oparciu o przepisy art. 157 i art. 158 kodeksu cywilnego, a równieŜ umowy
sprzedaŜy (art. 535 – art. 581 kodeksu cywilnego). W znacznym stopniu umowy deweloperskie
oparte są na treści art. 9 ustawy o własności lokali ( Dz. U. 2000 nr 80 poz. 903), który reguluje on
instytucję tzw. ekspektatywy (przyszłego prawa) odrębnej własności lokalu. Stosownie do jego
treści: „Odrębna własność lokalu moŜe powstać takŜe w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia – po zakończeniu
budowy – odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną
wskazaną w umowie osobę”.
Jak widać, umowa deweloperska wobec braku ustawowego (kodeksowego) regulowania ma
charakter niejednoznaczny, co prowadzi niejednokrotnie do nieporozumień na tle interpretacyjnym.
W tej sytuacji wielokrotnie umowy deweloperskie były przedmiotem analiz sądów, włącznie z
Sądem NajwyŜszym/. W wyroku z dnia 9 lipca 2003 roku (sygn. akt: IV CKN 305/2001), Sąd
NajwyŜszy, stwierdził Ŝe „umowa deweloperska, określana takŜe jako umowa realizatorska, nie jest
umową nazwaną, takŜe na gruncie art. 9 ustawy o własności lokali. Jest rodzajem umowy
nienazwanej (mieszanej), powstałej ze szczególnego połączenia czynności prawnych
podejmowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, w której podstawę i przyczynę
działania dewelopera stanowi docelowy zamiar przekazania inwestycji uŜytkownikowi. Jej źródło
stanowią elementy treści róŜnych umów nazwanych, które tworzą nierozłączną i jednolitą całość
określoną przez wskazany cel gospodarczy. Nadaje jej to cechy nowości i oryginalności w
stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Przyjęta kwalifikacja prawna
umowy deweloperskiej przesądza zarazem, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny
stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz
przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień
szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów
nazwanych, których elementy zawiera ta umowa. MoŜliwość przypisania umowie deweloperskiej
skutków prawnych właściwych dla poszczególnych umów nazwanych zaleŜeć będzie od stopnia jej
odrębności w stosunku do tych umów. Im jest on większy, tym mniejszą rolę w określeniu skutków
prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych
umów nazwanych. Ich stosowanie nie moŜe przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków
wynikających z poszczególnych umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy
nienazwanej, charakteryzujące ją jako pewną całość.” Najczęściej występującą w obrocie prawnym
49494949
postacią umowy deweloperskiej jest umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna powinna
określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej oraz termin, w ciągu którego ma być ona
zawarta. Jakkolwiek nie stanowi to wymogu prawnego zalecane jest zawieranie tych umów w
formie aktu notarialnego, bowiem w takim przypadku istnieje moŜliwość nabycia roszczenie o
ustanowienie odrębnej własności lokalu, które moŜna dochodzić na drodze postępowania
sądowego, a takŜe moŜna wtedy ujawnić je w księdze wieczystej nieruchomości.
Z analizy umów dokonanej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wynika, iŜ prawie
wszystkie deweloperskie wzorce umów zawierają nieprawidłowości. Zawierają postanowienia
sprzeczne z bezwzględnie obowiązującymi przepisami prawa, a nawet zawierają postanowienia
wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Są teŜ wielokrotnie
napisane w sposób nieczytelny i niezrozumiały.
Szczególne zastrzeŜenia Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów budzą następujące
postanowienia zawarte w umowach deweloperskich:
1) klauzule waloryzacyjne,
2) postanowienia dotyczące wpłat dokonywanych przez konsumentów przed zawarciem
umowy deweloperskiej,
3) zapisy wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność deweloperów za niewykonanie
lub nienaleŜyte wykonanie umowy,
4) klauzule przyznające deweloperom prawo do jednostronnej zmiany umowy lub istotnych
cech świadczenia bez waŜnej przyczyny wskazanej w umowie,
5) postanowienia nakładające wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty kary umownej
(odstępnego) na wypadek rezygnacji z zawarcia umowy,
6) zapisy nakładające na konsumenta raŜąco wygórowane kary umowne lub odstępne,
7) klauzule przyznające deweloperom prawo rozwiązania umowy w przypadku niespełnienia
przez konsumenta świadczenia pienięŜnego w terminie,
8) postanowienia zastrzegające wydłuŜone terminy zwrotu konsumentowi środków pienięŜnych,
9) zapisy uzaleŜniające rozliczenie w przypadku rozwiązania umowy od podpisania umowy
z innym nabywcą nieruchomości,
10) klauzule przyznające deweloperom prawo do stwierdzenia skuteczności doręczenia pism,
11) postanowienia wprowadzające zarząd nad nieruchomością,
12) zapisy dotyczące przetwarzania danych osobowych,
13) klauzule uprawniające deweloperów do jednostronnego odbioru wybudowanej nieruchomości
lub jednostronnego stwierdzenia jej zgodności z zawartą umową”.
50505050
Warto wiedzieć, Ŝe zgodnie z art. 3853 kodeksu cywilnego „W razie wątpliwości uwaŜa się, Ŝe
niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:
1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie
lub nienaleŜyte wykonanie zobowiązania,
3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością
drugiej strony,
4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał moŜliwości zapoznać się przed
zawarciem umowy,
5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków
wynikających z umowy bez zgody konsumenta,
6) uzaleŜniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości
dalszych umów podobnego rodzaju,
7) uzaleŜniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, nie mającej
bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,
8) uzaleŜniają spełnienie świadczenia od okoliczności zaleŜnych tylko od woli kontrahenta
konsumenta,
51515151
Dawid Śrama
Tomasz Śrama,
Michał Nawrot,
SKN Propertus
Etapy nabycia mieszkania oraz koszty z tym zwi ązane
Jak wiemy, bardzo nieliczni młodzi ludzie mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania
jeszcze w czasie studiów. Zakładając jednak, Ŝe nasze kariery będą rozwijały się w błyskotliwym
tempie, czemu towarzyszyć będzie szybki wzrost dochodów, znaczna część z nas prędzej, czy
później będzie miała moŜliwość kupić własne mieszkanie.
Warto więc wiedzieć, jakie powinniśmy podjąć kroki oraz czego moŜemy się spodziewać
w drodze do nabycia własnego mieszkania, a takŜe jakie koszty, oprócz samej ceny, są z nią
związane.
W związku z tym, iŜ proces ten oraz koszty występujące na poszczególnych jego
etapach wyglądają inaczej na rynku pierwotnym i wtórnym, chcielibyśmy oddzielnie przedstawić
proces nabywania mieszkania na obydwu tych rynkach.
RYNEK PIERWOTNY
Wizyta u dewelopera
Pierwszym krokiem, zbliŜającym Klienta do nabycia nieruchomości powinna być wizyta w
biurze sprzedaŜy firmy deweloperskiej. Podczas rozmowy z przedstawicielem firmy zapoznamy się
z aktualną ofertą mieszkaniową, warunkami sprzedaŜy i moŜliwościami finansowania zakupu.
Zaproponowane nam warunki mogą znacznie się róŜnić u kaŜdego dewelopera, co jest związane
m.in. z konkurowaniem tych firm o klientów (poprzez oferowanie korzystnych form płatności itp.).
Niektórzy deweloperzy umoŜliwiają klientom rezerwację mieszkania, zazwyczaj na krótki
okres, np. kilku dni, w którym mamy czas na dokładne zastanowienie się nad kupnem mieszkania
czy załatwienie spraw związanych z kredytem. W tym czasie deweloper moŜe nam przekazać tzw.
pismo rezerwacyjne i inne dokumenty dla banku.
52525252
Następnie zawieramy z deweloperem umowę przedwstępną. Zazwyczaj podpisując ją
zobowiązani jesteśmy do wpłacenia określonego procentu ceny mieszkania. Sama cena jest
często uzaleŜniona od formy płatności. Wynika to z rabatów, jakie dają deweloperzy przy
płatnościach jednorazowych, oraz waloryzacji płatności ratalnych. NaleŜy takŜe pamiętać o 7%
podatku VAT, którym zostaniemy obciąŜeni przy zakupie. W umowie przedwstępnej zawarte są
zapisy, począwszy od tych najwaŜniejszych – ceny, formy płatności, terminy ukończenia budowy,
oddania kluczy i zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność, do tych stosunkowo mniej
waŜnych – jak rozmieszczenie sanitariatów, gniazdek elektronicznych, ścianek działowych. Umowa
przedwstępna nie musi być sporządzona w formie aktu notarialnego, jednak sporządzenie jej przez
notariusza uchroni nas przed ewentualnymi niekorzystnymi dla nas zapisami oraz ma silniejszą
moc prawną.
Gdy mieszkanie jest juŜ ukończone, moŜemy odebrać od dewelopera klucze.
Zamieszkać moŜemy w nim jednak dopiero, gdy nadzór budowlany wyda pozwolenie na
uŜytkowanie lokalu.
Kancelaria notarialna
Po ustaleniu wszystkich szczegółów z deweloperem, naszym następnym krokiem jest
wizyta w kancelarii notarialnej. Deweloper w naszym imieniu powinien przekazać notariuszowi całą
dokumentację nabywanej przez nas nieruchomości, która pozwoli mu na sporządzenie umowy
sprzedaŜy. Następnie wszystkie strony transakcji spotykają się w celu odczytania i podpisania aktu
notarialnego.
Notariusz za sporządzenie aktu pobiera taksę notarialną, czyli opłatę, która jest jego
wynagrodzeniem. Maksymalne stawki taksy notarialnej zaleŜą od przedmiotu czynności notarialnej
i są określone przez odpowiednie Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 27. września
2007 roku.
53535353
Wartość przedmiotu czynno ści notarialnej Maksymalna stawka taksy notarialnej
do 3.000 zł 100 zł;
powyŜej 3.000 zł do 10.000 zł 100 zł + 3 % od nadwyŜki powyŜej 3.000 zł
powyŜej 10.000 zł do 30.000 zł 310 zł + 2 % od nadwyŜki powyŜej 10.000 zł
powyŜej 30.000 zł do 60.000 zł 710 zł + 1 % od nadwyŜki powyŜej 30.000 zł;
powyŜej 60.000 zł do 1.000.000 zł 1.010 zł + 0,4 % od nadwyŜki powyŜej 60.000 zł
powyŜej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł 4.770 zł + 0,2 % od nadwyŜki powyŜej
1.000.000 zł
powyŜej 2.000.000 zł 0,25 % od nadwyŜki powyŜej 2.000.000 zł, nie
więcej jednak niŜ 10.000 zł,
∗ w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy
podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i
darowizn nie więcej niŜ 7.500 zł.
Jako Ŝe cena nowego mieszkania zazwyczaj mieści się w przedziale cenowym
60.000 zł -1 mln zł, maksymalna stawka taksy notarialnej wynosi najczęściej 1.010 zł + 0,4 % od
nadwyŜki powyŜej 60.000 zł. Wysokość taksy notarialnej zaleŜy oczywiście od wybranej przez nas
kancelarii, kwotę tę moŜemy (w miarę moŜliwości) negocjować. Do ustalonej stawki naleŜy doliczyć
22% podatku VAT. Przyjmując, Ŝe mieszkanie kosztuje 250 000zł, taksa wyniesie 1770 zł +
389,4zł podatku VAT.
Notariusz pobiera takŜe opłaty sądowe, za załoŜenie księgi wieczystej – 60 zł oraz wpis
własności do księgi wieczystej – 200 zł. Warto przy tym pamiętać, Ŝe jeśli nabywany razem z
mieszkaniem garaŜ stanowi odrębną nieruchomość, musi mieć on odrębną księgę wieczystą, takŜe
koszty będą wyŜsze. Notariusz jest zobowiązany sporządzić co najmniej 6 kopii wypisu, które musi
przekazać stronom transakcji, Starostwu Powiatowemu, Urzędowi Gminy, Urzędowi Skarbowemu i
Sądowi. Wypis aktu notarialnego kosztuje 6 złotych za kaŜdą stronę + podatek VAT.
Do zamieszkania?
Na rynku pierwotnym mieszkania oddawane są w tzw. stanie deweloperskim, czyli bez
białego montaŜu. Odbierając lokal musimy liczyć się z kosztami jego wyposaŜenia, aby nadawało
się on do zamieszkania. W naszym kosztorysie powinniśmy uwzględnić kwoty, które będziemy
potrzebować na sanitariaty, wykończenie podłóg, czy odmalowanie.
54545454
Podsumowanie kosztów transakcyjnych na rynku pierwotnym:
koszty
Mieszkanie
cena : 250 000 zł
(w tym 7% VAT)
Wniosek o załoŜenie KW 60 zł 60 zł
Wpis do KW 200 zł 200 zł
Taksa notarialna 1.010 zł + 0,4 % od
nadwyŜki powyŜej 60.000
zł + VAT (22%)
2 159,40 zł
Wypisy aktu 6zł za stronę ~ 200 zł
SUMA 2 619,40 zł
RYNEK WTÓRNY
Pośrednik
Pierwszym etapem zakupu mieszkania na rynku wtórnym jest określenie czy korzystamy
z usług biura pośrednictwa, czy teŜ dokonujemy transakcji samemu, bez pomocy specjalisty.
Wybierając opcję pierwszą naleŜy sprawdzić, czy wybrana firma posiada licencję zawodową i
ubezpieczenie OC oraz czy współpracuje z innymi pośrednikami. Wybrany przez nas agent
zajmuje się kompleksowo całą transakcją – wyszukuje i doradza w wyborze lokalu, sprawdza stan
prawny, negocjuje cenę z właścicielem, pilnuje wszelkich formalności związanych z dokumentacją,
sprawami sądowo-administracyjnymi. Za wyŜej wymienione czynności pobiera wynagrodzenie w
formie prowizji - zazwyczaj 2-3% wartości transakcji.
Oglądanie nieruchomo ści i ustalenia stron
Kolejną czynnością jest wizytacja wybranych nieruchomości. Bardzo istotne jest, aby
podczas oględzin zwrócić uwagę na wszystkie moŜliwe czynniki, tj. widok z okna, stan instalacji,
stan budynku, ocieplenie obiektu, ewentualne wady budowlane, czystość klatki schodowej,
wysokość czynszu, infrastrukturę oraz dostępność komunikacyjną, itp.
Po wyborze interesującego nas mieszkania, następuje spotkanie stron i ustalenie
ostatecznej ceny. Warto sporządzić odpowiedni dokument z ustaleniami co do kwoty sprzedaŜy,
wysokości zadatku lub zaliczki oraz terminów umów i przekazania mieszkania.
55555555
W następnej kolejności naleŜy gromadzić odpowiednie dokumenty. W przypadku
sprzedającego będą to dokumenty poświadczające własność (np. akt notarialny, przydział
mieszkania, odpis KW) oraz dokumenty stwierdzające brak obciąŜenia lokalu na rzecz osób
trzecich (KW, zaświadczenia o niezaleganiu z czynszem, o uregulowanym wkładzie budowlanym,
itp.). W gestii kupującego będą formalności związane z kredytem, czyli gromadzenie dokumentów
potrzebnych do zawarcia umowy kredytowej. W przypadku zakupu bez pomocy pośrednika naleŜy
koniecznie sprawdzić dokumenty sprzedającego, by mieć pewność transakcji.
Umowa przedwst ępna
Pierwszym wiąŜącym momentem będzie umowa przedwstępna sprzedaŜy, sporządzona
w formie aktu notarialnego. Umowa ta jest niezbędna w przypadku zakupu przy pomocy kredytu.
JeŜeli kupujemy nieruchomość za gotówkę moŜemy przystąpić od razu do umowy końcowej.
Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do dokonania w określonym czasie i na określonych
warunkach aktu końcowego sprzedaŜy nieruchomości. Forma aktu notarialnego zabezpiecza
strony, poniewaŜ w razie wycofania się sprzedającego z transakcji kupujący moŜe przed sądem
Ŝądać zawarcia przyrzeczonej umowy. WaŜną sprawą jest takŜe wpłata zadatku na poczet ceny
sprzedaŜy. Zgodnie z art. 394 k.c. „zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, Ŝe w
razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona moŜe bez wyznaczania terminu
dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeŜeli sama go dała, moŜe
Ŝądać sumy dwukrotnie wyŜszej.”
Po spotkaniu u rejenta przyszedł czas na załatwienie kredytu. Do podpisania umowy
kredytowej potrzebujemy umowę przedwstępną i wymagane przez bank dokumenty.
Umowa przeniesienia własno ści
Gdy juŜ będziemy mieli umowę kredytową w ręku, ponownie udajemy się do notariusza,
tym razem w celu przeniesienia prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do
lokalu. Dokonujemy zapłaty reszty sumy gotówką lub ze środków kredytu przelewem na konto
sprzedającego. Przy sporządzaniu umowy sprzedaŜy do zadań notariusza naleŜy pobranie
podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości transakcji. Dodatkowo zapłacimy
taksę notarialną z podatkiem VAT, koszty za wypisy aktu oraz koszty sądowe. Po podpisaniu przez
strony umowy przyrzeczonej, jesteśmy właścicielami mieszkania. Jednak to nie koniec procesu
nabycia własnego „m”. Pozostaje kwestia zameldowania, członkostwa w spółdzielni oraz wpisu
hipoteki do księgi wieczystej. JeŜeli nabywamy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu bez
56565656
księgi wieczystej, naszym zadaniem jest odebranie ze spółdzielni zaświadczenia o moŜliwości
załoŜenia takiej księgi. Następnie udajemy się do sądu rejonowego z wnioskiem o załoŜenie księgi
wieczystej i wpis właściciela oraz wnioskiem o wpis hipoteki. Czynności te obarczone są opłatami
w kwocie 260 zł (60zł- załoŜenie + 200zł wpis własności) i 200 zł. JeŜeli nasze mieszkanie ma juŜ
KW to wystarczy sam wniosek o wpis hipoteki.
Przejęcie lokalu
Ostatnim etapem jest przejęcie lokalu. W określonym w akcie terminie, przy pomocy
protokołu zdawczo-odbiorczego dokonujemy przejęcia mieszkania. Spisywane są stany liczników,
wyposaŜenie oraz następuje przekazanie kluczy. Od tego momentu jesteśmy uŜytkownikami
lokalu. Zostają nam juŜ tylko formalności związane z przepisaniem liczników. W zaleŜności od
standardu zakupionego przez nas mieszkania, musimy się liczyć jeszcze z kosztami zakupu
niezbędnych mebli oraz ewentualnych remontów.
Podsumowanie kosztów transakcyjnych na rynku wtórnym:
Koszty
Mieszkanie własno ściowe
cena : 250 000 zł
Pośrednik 2,5% + VAT 6 250 zł + 1 375 zł
Podatek cywilno prawny 2% 5 000 zł
Odpis z KW 30zł/sztukę 30 zł
Wniosek o załoŜenie KW 60 zł Nie dot.
Wpis do KW 200 zł 400 zł
Taksa notarialna 1.010 zł + 0,4 % od
nadwyŜki powyŜej 60.000 zł
+ VAT (22%)
2 159,4 zł
Wypisy aktu 6zł za stronę ~~ 200 zł
Wniosek do sądu 200 zł + VAT 244 zł
SUMA 15 658,4 zł
57575757
Podsumowanie
Zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym proces nabywania nieruchomości jest
długotrwały i rozłoŜony w czasie. Decydując się na zakup mieszkania musimy liczyć, Ŝe na
wymienionych etapach pojawią się koszty i aby uniknąć niemiłej niespodzianki powinniśmy juŜ na
samym początku określić koszt końcowy nabycia nieruchomości. Na rynku pierwotnym jak i
wtórnym moŜemy ewentualnie negocjować wysokości niektórych opłat np. prowizja dla pośrednika,
bądź wysokość płatności ratalnych. Otwartą pozostaje takŜe kwestia wynagrodzenia dla
notariusza. Proces nabywania nieruchomości jest takŜe bardzo sformalizowany, dlatego warto
korzystać z usług osób specjalizujących się w nim. Wszystkich kosztów nie moŜna porównywać z
satysfakcją, jaką daje nam własne „m”.
58585858
Nickel Development sp. z o.o.
Jesteśmy obecni na polskim rynku deweloperskim od 1998 roku. Lata doświadczeń nauczyły nas,
jak dbać o jakość naszej oferty, jak słuchać naszego Klienta, by słyszeć jego potrzeby i by
wyprzedzać jego oczekiwania. Bogate doświadczenie naszych pracowników, zdobyte w trakcie
realizacji inwestycji, pozwala nam zapewniać wysoką jakość wykonywania mieszkań.
Wizerunek firmy kreują pracujący w niej ludzie, to oni podnoszą jej wartość. Nickel Development
Sp. z o.o. to przede wszystkim wspaniały zespół ludzi o profesjonalnych umiejętnościach i
niezwykłej charyzmie. Partnerska i przyjazna atmosfera wewnątrz firmy pozwala nam budować
dobre relacje z naszymi obecnymi i przyszłymi Partnerami oraz Klientami.
W naszej pracy na pierwszym miejscu stawiamy zawsze zadowolenie Klientów. Zapewniamy
komfort mieszkania w przytulnym, ale funkcjonalnym wnętrzu, w dogodnej i prestiŜowej lokalizacji.
Zaufanie naszych Klientów oraz wysokie pozycje w rankingach regionalnych i krajowych
zdobywamy przede wszystkim poprzez dbałość o najwyŜszą jakość wykonania mieszkań, opartą
na nowoczesnych rozwiązaniach architektonicznych i technologicznych. Zapewniamy
profesjonalną obsługę na kaŜdym etapie realizacji naszych inwestycji, a szeroka i bogata oferta
pozwala nam zadowolić nawet najbardziej wymagających Klientów.
Oddaliśmy do uŜytku ponad 78 000 m 2 powierzchni mieszkalnej. Obecnie budujemy obiekty o
łącznej powierzchni uŜytkowej 45 000 m 2 i planujemy budowę nowych, ciekawych inwestycji o
łącznym metraŜu przekraczającym 300 000 m 2.
Jesteśmy jednym z wiodących deweloperów w Poznaniu, czego dowodem jest zajęcie pierwszego
miejsca w regionalnym rankingu firm deweloperskich według renomowanego dziennika
Rzeczpospolita. Zdobywane nagrody nie zwalniają nas jednak z wewnętrznej potrzeby dalszego
rozwoju. Jesteśmy firmą progresywną, chcemy być bardziej kreatywni, chcemy być lepsi.
59595959
TRUST S.A.
Działamy na wymagającym wysokiej jakości i terminowości rynku wielkopolskim – jesteśmy na
rynku budowlanym od 1989 roku, a na rynku deweloperskim od 1993 roku. W grudniu 2007 roku, w
związku z dynamicznym rozwojem i planowanymi inwestycjami, zmieniliśmy formę prawną –
obecnie jesteśmy spółką akcyjną.
W okresie 18 lat działalności oddaliśmy do uŜytkowania i posiadamy w trakcie realizacji ponad
1400 mieszkań,domów jednorodzinnych i osiedli w Poznaniu i okolicach, w tym samodzielne
budynki mieszkalne na terenie miasta Poznania. Nasza firma jest zdecydowanym liderem w
produkcji i sprzedaŜy komfortowych, funkcjonalnych mieszkań i domów w dogodnych oraz
prestiŜowych lokalizacjach.
Naszą ofertę kierujemy do ludzi ceniących wygodę, moŜliwość indywidualnego zaaranŜowania
funkcjonalności mieszkania, przyjemne, spokojne otoczenie oraz bezpieczeństwo. Dokładamy
wszelkich starań, aby jak najlepiej poznać oczekiwania najbardziej wymagających Klientów,
dlatego teŜ juŜ na etapie planowania opieramy się na kompleksowej analizie potrzeb konsumentów
i trendów rynkowych. Realizujemy nasze inwestycje mając na celu zapewnienie pełnego
zadowolenia ich przyszłym uŜytkownikom.
W 2007 roku wyróŜniono nas w rankingu Gazele Biznesu 2007 (24. pozycja w regionie
wielkopolskim, 210. miejsce w Polsce) oraz w V edycji konkursu Poznański LIDER
Przedsiębiorczości (lider w kategorii „Średni Przedsiębiorca”).
W grudniu 2007 uzyskaliśmy certyfikat „NajwyŜsza Jakość w Budownictwie”. Certyfikat
przyznawany przez Wielkopolskie Stowarzyszenie Badań nad Jakością działające pod patronem
Ministerstwa Gospodarki za najwyŜszą jakość zarządzania przedsiębiorstwem oraz konsekwentną
realizację polityki i strategii. Jesteśmy takŜe laureatem konkursu Deweloper Roku 2001,
organizowanego przez miesięcznik Giełda Nieruchomości.
Firma jest członkiem Polskiego Stowarzyszenia Budowniczych Domów oraz Polskiego Związku
Firm Deweloperskich. Dyrektor przedsiębiorstwa, Paweł Bugajny sprawuje funkcję
Przewodniczącego Rady Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
60606060
Celka&Frąckowiak Nieruchomości sp. z o.o.
Firma Celka & Frąckowiak Nieruchomości jest dynamiczną i skuteczną agencją nieruchomości
działająca w Poznaniu i okolicach. Bazujemy na energii, wiedzy i doświadczeniu naszego
profesjonalnego zespołu. Nasze atuty to między innymi doskonała znajomość specyfiki
poznańskiego rynku nieruchomości oraz gwarancja wysokiej jakości usługi dla naszych klientów.
Jesteśmy aktywni w najwaŜniejszych segmentach rynku nieruchomości:
� Obsługa rynku nieruchomości mieszkaniowych: rynek pierwotny oraz wtórny
� Komercjalizacja powierzchni biurowych
� Grunty inwestycyjne (komercyjne i mieszkaniowe
� Analizy rynkowe – rynek powierzchni biurowych i mieszkaniowych
� Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi
Od momentu rozpoczęcia działalności odnosimy liczne sukcesy, które przyczyniły się do
zbudowanie rozpoznawalnej i dobrze kojarzonej marki w Poznaniu.
62626262
Wielkopolskie Centrum Nieruchomości sp. z o.o.
Działalność deweloperska
W ramach działalności developerskiej Spółka zajmuje się przygotowaniem nieruchomości do
budowy tj. wyborem najbardziej korzystnego wariantu zakupu działek, ustalaniem z władzami
gminy warunków zabudowy, przygotowaniem dokumentacji projektowych, budowlanych i
wykonawczych, załatwianiem pozwolenia na budowę oraz samą budową i to najczęściej w
kooperacji z innymi firmami developerskimi z kraju i z za granicy. Przykładem takich wspólnych
inwestycji są wybudowane domy mieszkalne w Poznaniu przy ul. Wspólnej, ul. JeŜyckiej, ul.
Bratumiły, domy k/Zaniemyśla.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Działamy w oparciu o 3 państwowe licencje Pośredników w obrocie nieruchomościami: Marek Kuk
(lic nr 1359), Maciej Kuk (lic nr 1531), Maciej Dyszkiewicz (lic nr 5971). Posiadamy ubezpieczenie
od odpowiedzialności cywilnej zawodowej w Towarzystwie Ubezpieczeń i Reasekuracji ,WARTA"
S.A., jesteśmy członkiem komputerowej sieci wymiany ofert ,REAL NET", co umoŜliwia korzystanie
z kilku tysięcy ofert wprowadzonych do systemu MLS 2000 przez ponad 50 biur pośredniczących
w obrocie nieruchomościami.
Firma nasza zajmuje się takŜe organizacją cyklicznych szkoleń z zakresu rynku nieruchomości,
a takŜe profesjonalnym zarządzaniem nieruchomościami.
63636363
DOM-EKO sp. z o.o.
KaŜdy z nas marzy o własnym kącie... o czymś co da zadowolenie, bezpieczeństwo, przetrwanie...
WyobraŜamy sobie jak trzymając w dłoni klucz przekraczamy próg własnego mieszkania... Potem,
gdy wzrok nacieszymy, choć pustymi ścianami zaczynamy myśleć o urządzaniu własnego kąta...
Kupujemy... sofa, fotel, firanka, filiŜanka...Teraz tylko cicha i przytulna muzyka..., drzwi zamknięte
na klucz i MY... NIE MUSISZ MARZYĆ! Dom-Eko proponuje niepowtarzalne lokalizacje i budynki w
otoczeniu zieleni, w atrakcyjnych miejscach... blisko do Centrum, blisko do rodziny, blisko by
wypocząć. Nie wierzysz? Przekonaj się sam. Zapraszamy Cię do zapoznania się z naszą aktualną
ofertą oraz realizowanymi inwestycjami na stronach internetowych (www.dom-eko.com.pl ).
W kaŜdym momencie moŜesz zadzwonić i porozmawiać.
Kancelaria Adwokacka Andrzeja Philipsa
Kancelaria działa od 1989 roku i wyspecjalizowana jest w obsłudze prawnej podmiotów
gospodarczych oraz osób fizycznych prowadzących działalność na terenie Polski. Specjalizujemy
się w zakresie:
• prawo pracy, sprawy pracownicze, spory z pracownikami, rozwiązywanie umów o pracę,
• prawo administracyjne, postępowanie przed organami administracji lokalnej i państwowej,
• dochodzenie naleŜności od dłuŜników,
• regulowaniu stanu prawnego nieruchomości, nabywaniu nieruchomości,
• zakładaniu spółek, dokonywania w KRS zmian dotyczących spółek,
• sprawy majątkowe, spadkowe, rodzinne,
• sprawy karne, wypadki drogowe,
• zastępstwo procesowe w sądach i przed innymi organami państwowymi,
• inne sprawy oraz opinie prawne w zleconym zakresie.
Zapraszamy na naszą stronę internetową: www.philips.priv.pl
64646464
PANOSFERA DLA PANA I PANI!
Pan i Pani wciąŜ w sobie zakochani… Jak w piosence wszystko brzmi dobrze dopóki młodzi nie
zaczną myśleć o własnym lokum. W nawale codziennych obowiązków pary planujące uwicie
domowego gniazdka mają niewiele czasu by zapoznać się dokładnie z ofertami rynku
nieruchomości. Po zajęciach na uczelni czy wyczerpującym dniu pracy ludzie, których oprócz
uczucia powinien jeszcze połączyć wspólny kąt naprawdę nie mają czasu na przemierzanie
odległych dzielnic miasta, by obejrzeć kolejną propozycję oferty mieszkaniowej. Odpowiedzią na to
jest „panosfera.pl”, dzięki której bez ruszania się z miejsca moŜna szczegółowo obejrzeć kaŜdy
dom czy mieszkanie, zajrzeć dosłownie w kaŜdy kąt czy pogapić się… w sufit. Aaaa i deseń płytek
podłogowych teŜ moŜna ocenić! To narzędzie niezbędne na współczesnym rynku pośrednictwa w
sprzedaŜy nieruchomości ma równieŜ inne zalety. MoŜna porównać tendencje zachodzące w
projektowaniu architektonicznym, pokazać kontrast występujący między aranŜacjami wnętrz czy
teŜ rozesłać „wędrujące obrazki” znajomym lub rodzinie z prośbą o wyraŜenie swojej opinii.
„Panosfera.pl” daje równieŜ niezwykłą moŜliwość wyjścia na zewnątrz nieruchomości i na przykład
z perspektywy najbliŜszego skrzyŜowania ulic ocenić połoŜenie kupowanego mieszkania, zajrzeć
do pobliskiego kiosku czy sprawdzić ilość miejsc na parkingu. Klient doceni z pewnością elementy
małej architektury, bujną zieleń na podwórku czy pokaŜe dziecku kolorowy plac zabaw za domem.
A Pan i Pani wciąŜ „panosferą” oczarowani.
65656565
Telewizja ONTV to dynamicznie rozwijająca się platforma telewizyjna. JuŜ od prawie roku
profesjonalne i rzetelne informuje telewidzów o tym, co dzieje się w ich najbliŜszym otoczeniu i
lokalnym biznesie. W swoich programach prezentuje najciekawsze wydarzenia z poznańskiej
sceny kultury i rozrywki. Wszystko dla i z myślą o swoich telewidzach.
Aktualnie ONTV dociera do ponad 20.000 gospodarstw domowych z Poznania i okolic,a kaŜdego
dnia przed telewizorami gromadzi około 61.400 widzów. ONTV emituje programy, tworzone przez
prawdziwych pasjonatów, wśród nich: atrakcyjne pasma informacyjne, programy poradnikowe,
przewodniki kulturalne i audycje rozrywkowe. Szeroka oferta programowa cieszy się coraz
większym zainteresowaniem. Dlatego teŜ, juŜ wkrótce programy telewizyjne ONTV będą dostępne
przez całą dobę w Internecie. Telewizję ONTV tworzy zespół ludzi z kilkuletnim doświadczeniem w
mediach, wykonujących swoją pracę z pasją i zaangaŜowaniem.
StudentiIX.pl – to polskojęzyczna wersja dynamicznie rozwijającego się portalu społecznościowego
studiVZ.net. Celem platformy jest stworzenie społeczności internetowej i sieci powiązań między
uniwersytetami z całej Polski i Europy oraz przełamanie granic dzielących uczelnie i samych
studentów. Obok funkcji praktycznych, takich jak grupy dyskusyjne, czy osobiste profile, to właśnie
elementy sieci społecznej (social networking), takie jak siatka znajomych, czy teŜ „przywitulanie”
powodują, Ŝe portal jest tak lubiany. UŜytkownicy mają rónieŜ moŜliwość tworzenia albumów ze
zdjęciami i linkowania na nich swoich znajomych.
Portal studentIX szykuje się obecnie do wprowadzenia nowej jakości portalu.
Zapraszamy: www.studentix.pl .