2 3

СОДЕРЖАНИЕ

ЕКАТЕРИНА ИВАНОВАглавный редактор

ВЛАДИМИР ТРЕКИНпервый заместитель генерального директора ГК “КВС”

ДМИТРИЙ ГВОЗДЕВ выпускающий редактор

ЛЮБОВЬ БЕССОНОВАкорректор

АЛИНА ВАГАПОВАдизайн

ЧУЛПАН САФИНАверстка

РЕДАКЦИОННАЯ КОЛЛЕГИЯ:4

7

10

12

16

30

20

23

26

28

34

36

38 pr@raz-max.com

Обозреватели:

КОНСТАНТИН ШИРОБОКОВИЛЬЯ БАРАБАНОВИГОРЬ ЛАЗАРЕВЕКАТЕРИНА БУЛДЫСКО

ГОСТЬ НОМЕРА:

ПО ВОПРОСАМ РЕКЛАМЫ И ПОДПИСКИ:

ОТ РЕДАКТОРА

«НЕСВАРЕНИЕ ОТ УСПЕХОВ»

«Гражданина, ты туда не ходи, ты сюда ходи – а то снег баш-ка попадет, совсем мертвый бу-дешь» - цитата из культового советского фильма как нельзя луч-ше описы вает то, что происхо-дит сегодня на многих объектах демонтажа по всей России. Рабо-тают на них не образованные (а, иногда, и не особо русские) люди, которые, неумело используя взя-тую в аренду технику, становят-ся причиной несчастных слу чаев и неконтролируемых обрушений.

Причина такой печальной кар-тины в укрепившейся иллюзии, что демонтаж – это просто и что лю-бая компания, которая взяла в арен-ду специальную технику, уже может получать многомиллионные конт-ракты. Этакая адаптация «аме-риканской мечты». Чувствуя себя очень хитрым, подрядчик выстав-ляет минимальный ценовой барьер на тендерах, считая, что получит легкие деньги. Однако, начав реали-зацию проекта, он понимает, что расходы превысят заявленную им

сумму. И вот тут начинаются манипуляции: экономия на тех-нике или на изысканиях, обман заказчика или собственных рабо-чих. Но даже со всеми этими маневрами в конце концов подрядчик понимает, что «надемонтировал» только на еду. Причем и на еду-то не особо хорошую и полезную – на «доширак», например…

А бывает и хуже. Бывает, что неудачно заваленная труба повреждает линию электропередач и едва не обесточивает целый район, как это недавно было на объекте ГК «Решение» в Кировске. Случается, что люди гибнут под рухнувшей конст-рукцией наклонной галереи, как это произошло в прошлом году с тремя рабочими «Арасара» на заводе в Смоленске. Такие истории – не исключение, не редкость – пугающая статисти-ка уже сделала их правилом. Последствия ошибок, последствия непрофессионализма, последствия экономии на ресурсах – в лю-бом случае, даже если компания долго и достаточно успешно работает за еду, рано или поздно к ней придет «несварение от успехов». А расплачиваться за него будет не только сама ком-пания и ее работники, но и заказчик – бюджетом и репутацией.

Чтобы картина изменилась, большинство подрядчиков на рынке должны понять простую вещь: чтобы стать демон-тажником недостаточно экскаватора и энтузиазма. Нужен математический склад ума, точнейший инженерный расчет и скрупулёзные обмеры и изыскания. Без информации об объек-те, собранной как пазл, без точного проекта производства ра-бот, ни одна единица техники не должна выходить на объект. Конечно, если мы говорим о демонтаже, а не о разрушении.

В отличие от разрушения, которое, по сути, представ-ляет собой хаос в чистом виде - бесконтрольное и ненаправ-ленное действие - демонтаж всегда хорошо организован и контролируется некой силой, которая имеет четкий план действий, просчитывает риски и знает свою конечную цель.

Выступая в качестве своеобразного хирурга, демонтажник убирает нефункциональные, а иногда и зараженные опасными веществами элементы, чтобы на их месте могло появиться что-то новое. Но, как и хирург, он не может работать без об-разования, не может оперировать вслепую – не может позво-лить себе совершать ошибки. А до тех пор, пока большинство компаний российского рынка будут работать на «авось», а за-казчики – не проверять квалификацию подрядчиков, которых нанимают, - в России не будет отрасли демонтажа, а только отрасль разрушения. Со всеми вытекающими последствиями.

РЕЙТИНГИ. РОССИЙСКИЙ РЫНОК ДЕМОНТАЖА ВОШЕЛ В РЕЙТИНГ ТОП-100 С «РАЗМАХОМ».

РЫНОК ДЕМОНТАЖА РФ: ЗАРАБОТОК НА «ТАРАКАНЬИХ БЕГАХ».

МАТЕМАТИКА ДЕМОНТАЖА.РАСЧЕТ СТОИМОСТИ.

ЗАРУБЕЖНЫЙ ПРОЕКТ.ДОЛГОСТРОЙ НАОБОРОТ. ДЕМОНТАЖ АЭС “ГРАЙФСВАЛЬД”.

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ “С НУЛЯ”.ОЗЕЛЕНЕНИЕ “РОССИИ”.

ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ ПО РЕДЕВЕЛОПМЕНТУ ПРИ РГУД: ЗНАКОМСТВО С ПОСТОЯННЫМ СОСТАВОМ.

«ЧРЕЗВЫЧАЙНЫЙ ДЕМОНТАЖ»: ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ В УСЛОВИЯХ ЧС.

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ. ТЕНДЕНЦИЯ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ТЕРРИТОРИЙ ПОД ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ В СПБ СОХРАНИТСЯ.

ДЕМОНТАЖ «В ЗАКОНЕ», ИЛИ НОЧЬ ДЛИННЫХ КОВШЕЙ: РЫНОК СНОСА НЕЗАКОННЫХ ПОСТРОЕК В РФ.

ТЕХСЕГМЕНТ. ЭФФЕКТ ЭЛЕКТРОГИДРАВЛИКИ ДЛЯ РАЗРУШЕНИЯ.

ВИРТУАЛЬНАЯ ЭКСКУРСИЯ. ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА. ГОСТИНИЦА НА КОСТЯХ.

ИНФРАСТРУКТУРНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО. ТОП-5 ДЛИННЫХ МОСТОВ РОССИИ.

ТОП-8 ФИЛЬМОВ СО СЦЕНАМИ РАЗРУШЕНИЯ.КАМЕРА, МОТОР - РАЗРУШЕНИЕ!

4 5

РЕЙТИНГИ

РОССИЙСКИЙ РЫНОК ДЕМОНТАЖА ВОШЕЛ В РЕЙТИНГ ТОП-100 С «РАЗМАХОМ»Второй год подряд в выпуске журнала «Редевелопмент», приуроченном ко Дню строителя, мы публикуем рейтинг ТОП-100 ведущих компаний отрасли, составляемый нашими британскими коллегами из журнала «Demolition and Recycling International». В этом году рейтинг стал ближе к России: на 49-й позиции удобно расположилась отечественная компания ФГИК «Размах».

Совокупный оборот ТОП-100 крупнейших компа-

ний по итогам 2015 года составил около 5,5 миллиарда долларов, что на 9% ниже, чем аналогич-ный показатель 2014 года. Общий спад рынка был зафиксирован на основании показателей евро-пейских компаний и «остального мира», в то время как демонтаж-ные компании Северной Америки по итогам 2015 года заработали 2,1 миллиарда долларов, продемонст-рировав рекордный с 2012 года прирост в 17%. Лимит вхождения в рейтинг в 2015 году составил 15 миллионов долларов прибыли.

Большинство компаний рей-тинга базируются в Европе, однако крупнейший демонтажный бизнес расположен в Америке. Очеред-ной год подряд бесспорным лиде-ром рейтинга стала американская компания NorthStar Group Services, оборот которой по итогам 2015 года составил 619 миллионов дол-ларов. NorthStar – результат слия-ния двух крупных демонтажных бизнесов - LVI and NCM Group. За

№ НАЗВАНИЕ КОМПАНИИ ЛОКАЦИЯГОДОВОЙ

ДОХОД (МЛН.$)2015 2016

1 NorthStar Group Services США 479.70 619.952 Keltbray Великобритания 239.96 309.063 Penhall США 202.58 185.004 Erith Contractors Великобритания 145.01 183.605 AF Decom Норвегия 108.60 178.326 Brandenburg Industrial Services Co США 215.10 177.107 Wanty SA Бельгия 168.30 175.008 McGee Group Великобритания 123.14 153.779 DH Griffin Wrecking Co Inc США 153.00 150.00

10 Cherry Demolition США 127.50 133.40

2011 2012 2013 2014 2015 2016d&ri100 4,337.90 4,675.80 5,106.10 6,033.00 5,459.27 5,875.64Сев. Америка 1,454.80 1,938.10 1,991.40 1,732.40 2,138.68 2,186.86Европа 2,627.70 2,371.40 2,707.60 3,772.00 2,906.32 3,319.45Ост. 255.40 366.30 407.10 528.60 414.27 369.33

2015 год доходность «демонтаж-ного гиганта» увеличилась на 23%.

С такими темпами развития лидер рейтинга не скоро будет смещен. Однако другие компании рейтинга находятся на верном пути. Хороший год был у британс-кой компании Ketlbray, которая, хоть и отстает от лидера на 310 миллионов долларов доходности, однако показала прирост в 23% по итогам года, удержав вторую пози-цию в рейтинге и звание крупней-шей компании Европы. Успешно развивался и другой британской подрядчик - Erith Contractors, поднявшийся в 2015 году на 4 позиции в десятке лидеров.

Новичками рейтинга этого года стали 10 компаний из Се-верной Америки, Италии, Хорва-тии, Великобритании, Германии и России. Российская Федерация была представ лена одной ком-панией – ФГИК «Размах», ока-завшейся в середине рейтин-га, - на 49-й позиции ТОП-100.

По оценкам Единого Аналити-ческого центра ФГИК «Размах», бо-

Таблица 1. Прибыль демонтажных компаний 2011-2016 (млрд $)

«Демонтажный рынок Европы и США, Японии и Ки-тая отличается большой специализацией. У них соз-даны единые нормы, единые правила ценообразования. И в рейтинг ТОП-100, таким образом, попадают именно те компании, которые зани-маются демонтажом в про-мышленных масштабах», – комментирует Управляю-щий партнер ФГИК «Размах» Сергей Ефремов. «У нас же, – продолжает эксперт, – прос-то нет такого количества специализированных компа-ний, чтобы из них можно было составить ТОП-100 или хотя бы объективно посчитать емкость рынка. Хотя наша компания постоянно ведет собственные подсчеты».

лее 60% рынка демонтажных услуг в России занимают непрофильные компании – «однодневки», ком-

пании строительной отрасли. В отдельных регионах эта цифра может достигать 90%. В других странах рейтинга ТОП-100 данный показатель составляет все-го 5%. «Это крайне пугаю­щая статистика, – под-черкивает руководитель ЕАЦ «Размах» Дарья Шата-лова. – Фактически она говорит об уровне про­фессионализма компаний отрасли и прямо корре­лирует со статистикой по нес частным случаям и фатальным производст­венным ошибкам».

Анализируя начатые в 2015 году проекты, соз-датели «Demolition and Recycling International» представили достаточно оптимистичный прогноз на 2016 год. По их оцен-

кам, в 2016 году мировой рынок хоть и не вернется на показатель 2014 года, но «прибавит» 6-7%. Основную ставку здесь делают на

европейские компании. В свою очередь, ФГИК «Размах», оценивая свои силы, планирует в следую-щем году занять позицию в ТОП-40.

Чулпан Сафина

6 7

РЫНОК ДЕМОНТАЖА РФ: ЗАРАБОТОК НА «ТАРАКАНЬИХ БЕГАХ»

В статье о рейтинге ТОП-100 демонтажных компаний мира журнал «Редевелоп-мент» заглянул в кошелек специализированным компаниям из США, Европы и Азии. В данной статье, в свою очередь, мы посмотрим, как, сколько и на чем зарабатывают отечественные компании.

Являясь составной частью строительной отрасли,

рынок демонтажа РФ не имеет собственных регуляторов, а мар-кетинговые данные по нему со-бираются участниками рынка по собственной инициативе. Первый профессиональный маркетинго-вый анализ рынка был проведен Единым Аналитическим цент-ром ФГИК «Размах», и именно на его данные мы будем опирать-ся в данном материале.

По данным ЕАЦ «Размах», по итогам 2015 года объем демонтаж-ных работ, выполненных в целом по России, составил 261,6 млрд. руб., что на 1,78 млрд. руб., или 0,6%, меньше показателя 2014 г. Темп спада несколько замедлился по сравнению с 2014 годом, когда

В 2015-2016 годах в целом по России был заявлен 1251 конт-ракт на снос аварийных и ветхих жилых домов на сумму 2 млрд. руб. Основная часть контрак-тов в абсолютном выражении пришлась на Уральский и При-волжский федеральные округа. В стоимостном выражении ос-новной объем контрактов при-шелся на Дальневосточный и Центральный федеральные окру-

Емкость рынка демонтаж­ных услуг формируется, глав­ным образом, тремя основны­ми составляющими:

Снос аварийного и ветхого жилья (в том числе реновация зон жилой застройки);

жилые здания вывоз и утилизация мусора

аренда спецтехники

прочее

нежилые здания и сооружения

незаконные постройки

проектирование, изыскания, надзор

Ист

очни

к: Е

АЦ

«Ра

змах

»

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ ЗАКАЗЧИКИ ЧАСТНЫЕ ЗАКАЗЧИКИ

Редевелопмент про-мышленных территорий (в том числе модерниза-ция производства);

Снос незаконных построек (в первую очередь, много-квартирных домов).

показатель составил 8,8%, а в на-чале 2016 года даже отмечается небольшой рост. За 1 квартал 2016 года объем рынка составил по-рядка 25 млрд. руб., что на 1 млрд. руб. больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Уровень физического па-дения рынка, однако, экспер-ты оценивают примерно в 30% - столько составило сокраще-ние количества заказов девело-перов на снос и демонтаж зда-ний в 2014-2015 годах.

57%

68%19%

5%

23%9%

8 9

РЫНОК ДЕМОНТАЖА РФ: ЗАРАБОТОК НА «ТАРАКАНЬИХ БЕГАХ»

Демонтажный рынок харак-теризуется невысокой степе-нью насыщенности участника-ми - это олигополизированный рынок, практически не имею-щий ограничений для входа, но при этом имеющий жесткие условия для дальнейшего су-ществования на нем.

Количество компаний на рынке практически не меняется, так как, за исключением нескольких круп-ных игроков, большую часть рын-ка занимают компании неболь-шого масштаба, между которыми ротация происходит постоянно, а количество сохраняется неизмен-ным. Имя таким компаниям - ле-гион. Это как пассажиропоток в метро: компании появляются на рынке и - кто-то раньше, кто-то позже - исчезают. Есть еще и от-дельная категория – непрофиль-ные компании, которые разово участвуют в муниципальных за-казах. Но они не игроки рынка – скорее, потребители.

По большей части небольшие и средние компании, которые не нашли себя в новых рыночных условиях, просто перестают ра-ботать и таким образом уходят с рынка. Но не банкротятся – так как банкротить там по факту не-чего. За время работы они не вели

никакой затратной политики для собственного развития, не бра-ли сложные проекты, которые могли бы потребовать привлече-ния субподрядчиков или внеш-него финансирования.

Тенденцией крупных специа-лизированных компаний в свою очередь стало развитие в крупных промышленных регионах – в Си-бири, на Урале, Дальнем Востоке. Однако выход в новый регион свя-зан с большим количеством затрат, которые может позволить себе да-леко не каждая компания.

«Те компании, которые дан-ный формат развития позво-лить себе не могут, занима-ются «тараканьими бегами»,

- подчеркивает управляющий партнер ФГИК «Размах» Сергей Ефремов. - Это, можно сказать, новое экономическое явление – компании борются не за рынок, не за свою репутацию, не за ка-чество реализации проекта, а за выживание. То, что творит-ся, – это уже не демпинг, а буйное помешательство. Как у Михаи-ла Булгакова в «Беге» - все эти компании настолько «выпали» из реальных рыночных условий, что уже не понимают, за ка-кие деньги и что делают. По-лучается фантасмагория…».

«А ВСЕ БЕГУТ, БЕГУТ, БЕГУТ…»

ПЕРСПЕКТИВЫ ТУМАННЫ?

га – 25% и 22% от совокупного объема, соответственно.

Основной объем демонтажных проектов, заявленных в 2015 - 1 кв. 2016 года, в абсолютном выраже-нии пришелся на государственный сектор – 86,8% от общего количест-ва демонтажных проектов было заявлено заказчиками, имеющими государственную и муниципаль-ную форму собственности. Это 1745 проектов совокупной стои-мостью контрактов 4 326,6 млн. руб. При этом в стоимостном вы-ражении основной объем демон-тажного рынка пришелся на част-ный сектор – было заявлено 264 проекта общей стоимостью 6 616,5 млн. руб. Таким образом, средняя стоимость государственного конт-ракта на демонтаж составила ме-нее 2,5 млн. руб. против 31 млн. руб. в частном секторе.

Отмечены региональные раз-личия в средней стоимости демон-тажного контракта по результатам анализа заявленных проектов 2015 и 1 кв. 2016 года. Так, наибо-лее высокий показатель средней стоимости контрактов отмечен в Центральном, Южном и Даль-невосточном ФО. Также по ряду работ выделяются Сибирский ФО (проектирование и изыскания), Приволжский ФО (снос незакон-ных построек), Уральский ФО (аренда спецтехники).

Эксперты подчеркивают, что цена сложных, больших контрак-тов не изменилась - крупные деве-лоперы и промышленные предп-риятия обоснованно не хотят рисковать качеством и отдавать свои проекты маленьким компа-ниям. А так как доля крупных де-монтажных компаний на рынке сокращается, формирующаяся

По обрабатывающей промышленности России доля полностью изношен-ных основных фондов сос-тавляет 14%, в том числе 13% соору жений и 2% зда-ний. Этот объем соответст-

вует 353,2 млрд. руб. и 55,3 млрд. руб. Совокупная площадь про-мышленных зданий составляет 321 млн. м2, площадь полностью изно-шенных зданий – 6,4 млн. м2. Это минимальный объем фактичес ки не используемых промышлен-ных основных фондов, которые могут потребовать демонтажа в ближайшие годы. Таким образом, совокупная минимальная ем-кость демонтажного рынка сос-тавляет около 125 млн. м2 жилых и промышленных зданий и пло-щадей, требующих сноса.

Представленные данные поз-воляют сделать выводы о большой перспективе данной отрасли рын-ка в РФ. Однако ее развитие зави-сит от того, насколько рынок смо-жет регулировать количество и профессионализм игроков, участ-вующих в тендерных процедурах и реализую щих сложные проекты. Пока регуляторов для этого нет, как нет и перспективы развития в России малого и среднего демон-тажного бизнеса, в связи с тем, что политика государства последних лет фактически уничтожила дан-ные форматы предпринимательст-ва в РФ. И демонтаж здесь - не исключение из правила.

тенденция к монополизации не может привести к существенно-му падению цены. А вот с неболь-шими заказами ситуация хуже. В сложившейся системе «тарака-ньих бегов» все равно, сколько стоит контракт: все делается по принципу «хватай и беги». А куда бегут? Непонятно. Даже заказчи-ки удивляются цирку, в который превращаются тендера.

Приволжский ФО

Северо-Кавказский ФО

Уральский ФО

Дальневосточный ФО

Сибирский ФО

Северо-Западный ФО

Южный ФО

Центральный ФО

Российская Федерация

Екатерина Булдыско,специалист ЕАЦ ФГИК «Размах»

Ист

очни

к: Е

АЦ

«Ра

змах

»

государственные и муниципальные организа-ции

частные компании прочие

В настоящее время в России за-регистрировано около 7 тыс. ор-ганизаций, осуществляющих дея-тельность по демонтажу и сносу зданий, в том числе порядка 290 филиалов и региональных под-разделений. Основная часть ком-паний расположена в Централь-ном федеральном округе, а также в Сибирском и Приволжском ФО. Долевая структура демонтаж-ных компаний в целом соответст-

вует структуре строительных компаний в целом.

В целом по России коэффи-циент проникновения услуг по демонтажу в строительный сек-тор, по оценкам экспертов ЕАЦ «Размах», составляет порядка 1,4% - такие работы выполняет каждая 70-я строительная организация страны. Данный показатель варьи-руется в зависимости от региона в пределах 1,2-2,0%, и отмечается обратная зависимость от общего объема строительных работ – так, в Центральном, Приволжском и Северо-Западном федеральных округах, на которые приходит-ся основной объем строитель-ной отрасли страны, отмечена наименьшая доля демонтажных организаций в общей структуре строительных компаний.

Основной объем демонтажных проектов, заявленных в 2015 - 1 кв. 2016 года, в абсолютном выра-жении пришелся на государствен-ный сектор – 86,8% от общего количества демонтажных проек-тов было заявлено заказчиками, имею щими государственную и му-ниципальную форму собственнос-ти. Это 1745 проектов совокупной стоимостью контрактов 4 326,6 млн. руб. При этом в стоимост ном выражении основной объем де-

монтажного рынка пришелся на частный сектор – было заявлено 264 проекта общей стоимостью 6 616,5 млн. руб. Таким образом, средняя стоимость государствен-ного контракта на демонтаж соста-вила менее 2,5 млн. руб. против 31 млн. руб. в частном секторе. В це-лом, наиболее крупные контракты заявлены в области проектиро-вания и изысканий, по частным контрактам сноса коммерческих зданий и промышленных объек-тов и аренды специальной де-монтажной техники.

Существенны различия в струк-туре государственных и частных демонтажных проектов. Так, снос аварийного жилья и иных жилых зданий преобладает в структуре госконтрактов на демонтаж (68%), в то время как основная часть част-ных демонтажных проектов прихо-дится на промышленные и коммер-ческие здания и объекты.

Кроме того, более выражена доля заказов на снос незаконных пост роек в государственном сек-торе, в то время как в частном сегменте более востребованы контракты на проектирования и инженерные изыскания, а также аренду спецтехники и прочие ра-боты (снос объектов незавершен-ного строительства, частичный

снос, снос с дальнейшим строительством как еди-ный лот и др.).

10 11

В современном мире всё чаще становится необходимым освобождать пространство для чего-то нового. При этом часто случается, что демон-таж конструкции намного сложнее и дороже её установки. Для того, чтобы грамотно оценить проект, необходима экспертная оценка, в которой соче-таются опыт и математический подход.

Исходные данные по проек-ту – один из самых важных эле-ментов для корректной оценки проекта. В них входят не только объемы твердого тела демон-тируемых материалов, а так-же и мес тоположение объек та, подъездные пути, конст руктив, высоты, обременения в виде близкорасположенных или примыкающих строений, характерис тики и сос тояние материалов конструкции. Осо-бое внимание требует ся уде-лять подземной части соору-жений, т.к. она скрыта от глаз и далеко не всегда соответст вует тому, что указано на чертежах здания, поэтому необходимо подробное обс ледование фун-даментов и других скрытых от глаз конструкций. Зачас-тую всё это можно получить лишь после непосредственно-го выезда на объект.

Идеален тот проект, где всё заранее продумано, определе-ны все слабые места, поставле-ны конкретные задачи, а иногда даже получено руководство к

Ну вот мы и подошли к оцен-ке стоимости проекта. Каждый проект по-своему уникален и требует индивидуального под-хода к расчету, однако мно-гие составляющие работы до-вольно типичны, за счет чего опытным компаниям удает-ся добиться некоторой ав-томатизации расчетов.

Каждому проекту создается свой уникальный список произ-водимых работ, определя ются рабочие единицы техники и пер-сонала, которые производят этот вид работ, определяются мате-риалы, с которыми они работа-ют, применяются коэффициенты трудоемкости в зависимости от ситуации на объекте. После это-го становится возможным опре-делить трудозатраты на каждую рабочую единицу. К этому необ-ходимо добавить затраты на материалы и их дос тавку, соста-вить календарный план, опреде-лив при этом критический путь (критический путь – это строгая последовательность работ, где каждая последующая работа не может быть начата, пока не за-вершена предыдущая), который и будет составлять общее время проведения работ. Также не стоит забывать о времени и затратах на согласования экологичес-кой службы и других ведомств.

Шаг первый. Исходные данные

по проекту

Шаг второй. Определение

задач

Шаг третий. Калькуляция

проекта

МАТЕМАТИКА ДЕМОНТАЖА

...

...

действию. Однако в большинст-ве случаев бывает совершенно наоборот. Заказчик не всегда по-нимает все особенности проек-та, не видит подводные камни. Это ему и не нужно - для этого есть эксперты. После изучения исходных данных и определения того, что в итоге хочет получить заказчик, становится возмож-ным определить методику де-монтажа. При этом необходимо учитывать степень стесненности демонтируемых конструкций, места движения техники, воз-можность проведения огневых работ, опасные зоны обрушения и прочие факторы, от которых за-висит метод демонтажа (ручной, полумеханизированный, демон-таж-снос, механизированный, электрогидравлический, взрыв-ной или комбинированный).

После определения метода демонтажа необходимо опреде-лить сопутст вующие работы, о которых заказчик мог и не подоз-ревать. Например, при демонта-же жилого дома могут появиться такие работы, как: отключение здания от коммуникаций (либо даже перенос этих коммуника-ций за пределы пятна застрой-ки, в случае если сети проходят транзитом), устройство времен-ных дорог, устройство огражде-ния территории, восстановление дорожного покрытия и газонов, вывоз отходов и др. После опре-деления работ с заказчиком сог-ласуется техническое задание.

По итогам предварительной оценки проекта в обязательном порядке необходимо провести его анализ с целью найти возмож-ные варианты решения для оп-тимизации сроков и/или затрат на реализацию проекта.

Самые популярные ме-тоды оптимизации зат-рат на проект:

Продажа вторичных ма-териалов (металлолом, бой кирпича и бетона).

Засыпка котлованов боем вторичных материалов (боем кирпича). Это сокращает затра-ты на вывоз материалов, а также количество привозного грунта для обратной засыпки.

Перенос коммуникационных сетей за пределы зоны обруше-ния конструкций, что позво ляет избавиться от поэлементной разборки и сократить сроки и затраты на демонтаж.

После определения различ-ных сценариев реализации проек та мы предлагаем заказ-чику возможные варианты ре-шения поставленной задачи, а также возможные варианты оп-тимизации сроков и затрат. На мой взгляд, выбор должен быть всегда. В этом случае заказчик может сам выбрать варианты решения задачи, мы лишь по-могаем ему это сделать - уви-деть те пути, о которых он изна-чально не подозревает.

Подведем итоги. Демонтаж – крайне узкая область, которая требует опыта и качественной экспертной оценки. Особое вни-мание требуется уделять исход-ным данным по объекту, необ-ходимо учесть всё до мелочей. Также нужно точно определить цели и задачи, которые хочет решить заказчик. Накопленные опыт и знания позволяют с ми-нимальной погрешностью оце-нить предстоящие работы. Авто-матизация позво ляет в короткие сроки качест венно оценить проект, однако не стоит забы-вать, что каждый проект уника-лен. Всегда можно оптимизиро-вать сроки и затраты на проект. Не стоит забывать о рисках при реализации проекта. Чтобы их избежать, нужно уметь прогно-зировать возможные варианты развития событий. Всегда необ-ходимо иметь минимум два ва-рианта решения поставленных задач - это интересно не толь-ко нам, но и заказчику.

Шаг четвертый. Оптимизация

проекта

Шаг пятый. Возможность

выбора

Шаг шестой. Итоги

...

...

В нашей практике для опре-деления трудозатрат мы при-меняем фактические значения по выработке на тот или иной вид работ. Мы регулярно ведем мониторинг выполнения работ, учитывая условия труда, мате-риалы и механизмы, вследст-вие чего полу чаем живые зна-чения выработки, которые регулярно актуализируются, по мере накопления фактических данных. Это позволяет мини-мизировать погрешность при оценке стоимости проекта.

Дробление боя бетона с целью получения дополни-тельных объемов металла из арматуры бетона для её после-дующей реализации.

По итогам возможных вариан-тов оптимизации проекта, если какие-либо пункты противоречат техническому заданию, то произ-водится согласование этих осо-бенностей с заказчиком. После оптимизации прогнозируемые затраты на проект становятся еще более корректными. Однако не стоит исключать риски и неп-редвиденные затраты. Напри-мер, не стоит полностью пола-гаться на реализацию вторичных материалов, т.к. среднерыночная стоимость, да и вообще потреб-ность в них на рынке, может изме-ниться. На это могут влиять кур-сы валют, а также насыщенность рынка вторичными материала-ми и потребность в них.

Константин Широбоков,руководитель

Единого Расчетного ЦентраФГИК «Размах»

12 13

Долгое время Германия была одной из наиболее развитых атомных держав. Причем разви-валась не только энергетика ФРГ – ГДР не отставала от находяще-гося «за стенкой» соседа. Первая АЭС «Райнсберг» с водо-водяным реактором мощностью 70 МВт появилась в 1966 г. при участии советских организаций, для ко-торых она также стала первой за-рубежной атомной стройкой. Эта атомная станция успешно про-работала почти четверть века.

Следом появилась АЭС «Норд» (в западногерманской интерп-ретации – «Грайфсвальд»). АЭС «Грайфсвальд» — наибольшая из атомных электростанций Восточ-ной Германии с пятью реактора-

ЗАРУБЕЖНЫЕ ПРОЕКТЫ

ДОЛГОСТРОЙ НАОБОРОТ: ИСТОРИЯ ДЕМОНТАЖА АТОМНОЙ СТАНЦИИ ГРАЙФСВАЛЬД

Если первые десятилетия развития атомной отрасли характеризова-лись «бумом» строительства новых объектов, то сегодня отрасль всту-пает в эпоху массовых и крупномасштабных выводов из эксплуатации. То есть в этап, который не предполагался создателями первых объек тов атомной энергетики. Особенности демонтажа атомных подстанций мы рассмотрим на примере АЭС «Грайфсвальд» в Германии.

ми с водой под давлением (ВВЭР) общей мощностью 2200 МВт. Из-начально в цехе километровой длины планировалось размес-тить восемь реакторов, но толь-ко пять в итоге были построены и введены в эксплуатацию. АЭС, отключенная в 1995 году, генери-ровала 11 процентов потребляе-мого жителями ГДР электричества.

В марте 2011 г. Германия на три месяца останавливает свои АЭС, построенные до 1980 г., и подвергает все станции провер-ке федеральной комиссией по эксплуатационной безопаснос-ти реакторов. Каких-либо кри-тических рисков не было выяв-лено, однако правительст во прислушивается не к выводам

специалистов, а к мнению так на-зываемой «этической» комиссии, разделяющей взгляды «зеленых».

Приняв решение об отказе от атомной энергетики, Герма-ния ставит на себе смелый экс-перимент: сумеет ли индуст-риально развитая страна обеспечить свое существование за счет других видов энергии.

В результате из 17 дейст вующих энергобло-ков 8 прекращают работу окончательно, а остав-шиеся 9 должны быть пос-тепенно закрыты в срок до 2022 г. Таким образом, энер-гетика Германии прекра-тит свое существование.

ДОЛГОСТРОЙ НАОБОРОТРешение властей вызвало ряд

судебных исков на общую сумму более 18 млрд евро от немецких и шведских концернов – владельцев досрочно закрываемых германс-ких АЭС. В качестве компенса-ции неполученных доходов было предложено освободить атомные компании от уплаты в «Энергети-ческий и климатический фонд» федерального правительства.

Но новые правила касаются атомных станций, построенных на территории Западной Герма-нии и находящихся в собствен-ности частных концернов. В свою очередь, атомная энергетика ГДР скончалась вместе с государст-вом в результате объединения Германии. Западные немцы соч-ли, что техника и технология вос-точногерманских АЭС не соот-ветствуют западным стандартам безопасности, после чего все действующие энергоблоки были досрочно остановлены, а строи-тельство новых прекращено.

По мнению экспертов, реак-торная установка Грайфсвальда ВВЭР-440/230 имела недоста-точно мощную систему аварий-ного охлаждения. В случае раз-рыва трубопровода Ду500, главного контура циркуляции,

могло не хватить запасов воды для охлаждения активной зоны реактора, и она могла распла-виться с тяжелыми последствия-ми. Имелись претензии и к систе-ме автоматического управления технологическим процессом АЭС.

Данное решение в то время выглядело достаточно странно на фоне других примеров: реакторы ВВЭР-440 весьма успешно эксплуа-тируются на АЭС «Ловииса» в Фин-ляндии, на Кольской АЭС в России, а на Ровненской АЭС Украины, в то время как их расчетный срок эксп-луатации продлен сразу на 20 лет (кстати, Ровненская АЭС первой в СССР прошла проверку МАГАТЭ, высоко оценившее ее безопас-ность). Поэтому, по мнению многих экспертов, решение об устране-нии АЭС было продиктовано ско-рее политической подоплекой, а не соображениями безопасности.

Восточногерманской экономи-ке был нанесен сокрушительный удар: четыре энергоблока АЭС «Грайфсвальд» недоработали ре-сурс, пятый едва успел вступить в строй в ноябре 1989 г. (он прора-ботал всего три недели!), шестой – полностью достроен, но не введен в эксплуатацию, строительство седьмого и восьмого остановле-

БОЛЬШИЕ ПРОБЛЕМЫ – БОЛЬШИЕ РАСХОДЫ

Демонтаж конструкций АЭС начался через 6 лет после оста-новки станции. Правительство Германии решило, что демонтаж должен следовать непосредствен-но за остановкой реакторов, с тем, чтобы максимально исполь-зовать компетенцию обслужи-вающего персонала станции.

Каждую деталь в бывших произ водственных помещениях проверяют на радиоактивность. За эти годы эксперты разработа-ли специальные способы обез-зараживания: отдельные фраг-менты бетона и стальные детали очищают ся при помощи фосфор-ной кислоты. Теперь ноу-хау в сфе-ре демонтажа атомных станций может стать «хитом немецкого экспорта», отметила министр ох-раны окружающей среды Герма-нии Барбара Хендрикс (Barbara Hendricks), посетив бывшую АЭС в конце августа 2015 года. «На лю-бой АЭС, как правило, заражены только два процента сооружений, около 23 процентов подлежит про-верке, а три четверти не представ-ляют опасности», - рассказы вает Бернхард Массинг (Bernhard Massing), эксперт по атомной энергетике министерства охраны окружающей среды ФРГ. Однако на практике проверке на радиоак-тивность подвергают всю станцию.

Работы по демонтажу прово-дит государственная компания EnergiewerkeNord, правопреем-ник бывшей гэдээровской компа-нии-оператора АЭС Грайфсвальд. Раньше на станции трудились 15 000 человек, сейчас на работах по ее демонтажу (а также по демонта-жу АЭС в Райнсберге, тоже постро-енной во времена ГДР) задейство-

но на стадии высокой готовности.

14 15

самую последнюю очередь. Поэ-тому сроки, стоимость и другие параметры таких проектов так-же мало сопоставимы. Еще боль-ше различий привносит харак-тер объектов: задачи вывода из

эксп луатации атомной станции и уранового рудника различаются едва ли меньше, чем демонтаж ракетной шахты и хлебозавода.

Вывод из эксплуатации наи-более сложных объектов, содер-жащих реакторные установки, осуществляется по трем основ-ным схемам (в МАГАТЭ принят термин «стратегии»; в России их называют вариантами) — в чис-том виде или в комбинациях.

Первая схема — стратегия отложенного демонтажа — под-разумевает растянутый на нес-

вана почти тысяча специалистов. Проект стоимостью более четырех миллиардов евро осуществляется на средства налогоп лательщиков. За время работы общестрои-тельный объём уже сос тавил 1 млн 800 тонн металлолома.

Все зараженные радиоактив-ными веществами элементы упа-ковываются и отправляются во временное хранилище радиоак-тивных отходов, расположенное на территории атомной станции. Как раз из-за подобных допол-нительных проблем стоимость проекта в четыре миллиарда евро считается предварительной.

По принятой классификации объект сносится до состояния brownfield: подразумевает полную очистку и дезактивацию площадки, однако допускает сохранение зда-ний и конструкций, не представ-ляющих радиационной опасности, для дальнейшего индустриально-го использования. При этом пло-щадка перепрофилируется под индустриальные объек ты, относя-щиеся или не относящиеся к ядер-ной отрасли. АЭС «Грайфсвальд» является крупнейшим из подоб-ных проектов. Часть этой площад-ки (около 120 га) была перепро-филирована в индустриаль ный технопарк, проект которого включает объекты судост роения, газовой инфраструктуры, хими-ческой промышленности и так да-лее. Датская фирма Blat industries производит здесь мачты для вет-ряных электрогенераторов. Та-ким образом атомная энергия сменилась на альтернативную.

ТЕОРИЯ БОЛЬШОГО ДЕМОН-ТАЖА: КАК ДЕМОНТИРУЮТ

АТОМНЫЕ ЭЛЕКТРОСТАНЦИИСегодня большинство энерге-

тических реакторов «в расцвете лет»: из 438 действующих устано-

вок около 50 % по числу и 55 % по мощности приходится на реакто-ры, прослужившие 25–35 лет. В то же время энергоблоки старше 40 лет составляют 15 % по числу и около 12 % по мощности. При-чем к последним относятся, как правило, кон-струкции, чей проектный срок службы меньше, чем у более сов-ременных реак-торов (обычно 25– 40 лет), так что продление работы мно-гих из них при с о в р е м е н н ы х , более жестких нормах безо-пасности пот-ребует крайне дорогостоящей модернизации и нередко лишено экономического смысла. Прак-тически все эти реакторы в бли-жайшие 10– 20 лет будут закрыты. К ним при-бавится еще около 45 % ныне действующих установок, кото-рые в ближайшие два десяти-летия достигнут «пенсион ного» 50–60-летнего возраста.

Кроме того, предстоит вывод из эксплуатации ряда объектов по причинам, не связанным со сроком службы, конструкцией и техническим состоянием АЭС: например, в силу политических причин, переоценки рисков, изме-нений в рентабельности, в связи с авариями или обнаруженными

дефектами, которые, даже не бу-дучи фатальными сами по себе, делают ремонт нерентабельным и приводят к закрытию. Подоб-ных случаев довольно много, что дает основание удлинить список

реакторов, которым в обозримом будущем предстоит закрытие.

Одна из особенностей вывода из эксплуатации — то, что в этой сфере мало универсальных ре-шений. Подчас даже одни и те же операции требуют разработки специально приспособленного к данному случаю оборудования. Это объясняется, среди прочего, еще и тем, что на ранних этапах развития атомной отрасли при проектировании и строительстве ядерных объектов о необходимос-ти их демонтажа и сноса думали в

колько десятилетий процесс вы-вода из эксплуатации. При этом в течение нескольких лет после окончательного останова реак-тора осуществляются удаление топлива, предварительная дезак-

тивация и консер-вация объек та на несколько десят-ков лет. Демонтаж неядерной части может осущест-вляться уже в пер-вые годы после закрытия. Страте-гия отложенного демонтажа чаще применяется для м н о г о б л о ч н ы х АЭС, поскольку позволяет синх-ронизировать (а значит, удешевить) некоторые рабо-ты по выводу из эксплуатации двух и более блоков.

Вторая схема п о д р а з у м е в а е т безотлагательный вывод из эксплуа-тации. Ее принци-

пиальное отличие от первой схе-мы состоит, по большому счету, в исключении этапа длительной консервации. Однако и безот-лагательный вывод занимает не меньше нескольких лет, а в ряде случаев растягивается примерно на десятилетие. Стратегия немед-ленного демонтажа предъяв ляет повышенные требования к радиа-ционной защите и использова-нию для демонтажа дистанцион-но управляемого оборудования, подводной резки и других доро-гостоящих технологий, подразу-

мевает обращение с бóльшими объемами РАО и наличие больших свободных емкостей хранилищ.

Третья схема подразуме-вает захоронение на месте (на самой площадке) оборудования реакторной установки. При этом нередко осуществляется фраг-ментация части оборудования, а вокруг наиболее радиационно опасных элементов создаются дополнительные барьеры защи-ты (например, бетонная оболоч-ка вокруг РУ). Ряд конструкций и сооружений, прежде всего нея-дерной части, может быть удален с площадки. Такая схема наибо-лее приемлема для небольших объектов, таких как исследова-тельские или демонстрационные установки. Случаи ее использо-вания носят единичный характер.

Тем не менее, пока бесспорным остается факт: в условиях отказа от АЭС возобновляемые источники энергии способны обеспечить на-дежное электроснабжение потре-бителей лишь в сочетании со стан-циями на органическом топливе. Здесь также возникает дилемма: Германия планирует сокращать до-бычу бурого угля и производство электроэнергии на его основе, как экологически неблагополучное, а расширение газовой генерации ведет к увеличению зависимости от зарубежных поставщиков (нап-ример, России). Таким образом, полный отказ Германии от атомной генерации нельзя считать необхо-димым и эффективным решением. Возможно, стране в итоге все же удастся радикально перестроить свою «энергетическую корзину», но цена этого – и экономическая, и социальная, и даже экологичес-кая – будет чрезвычайно высока.

ДОЛГОСТРОЙ НАОБОРОТ

16 17

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ «С НУЛЯ»:

ОЗЕЛЕНЕНИЕ «РОССИИ»Отрасль демонтажа в нашей стране не являет-ся одной из наиболее информационно-отк-рытых: далеко не каждый проект «прони кает» в СМИ и становится известным в широких кругах. Сегодня в рубрике «Редевелопмент с нуля» мы расскажем об одном из таких проек-тов – о демонтаже гостиницы «Россия».

Объем инвестиций в демонтаж: 250 млн рублей

Объем инвестиций в строительство: 13 млрд рублей

Территория: 15,6 га

Время реализации проекта: 2014-2017

Ранее на том же месте

«Россия» ­ историческое здание крупнейшей в РФ и одной из крупнейших в мире гостиниц, ранее находившейся в Москве, на месте старинного торгового района Зарядье. Сам район был ликвидирован в ходе Сталинской реконструкции Москвы 30­40х годов XX века. Проект гостиницы был разработан коллективом архитекторов под руководством Д. Н. Чечулина. Строительство осуществлялось в 1962—1967 годах. На момент постройки гостиница «Россия» была самой большой гостиницей мира и в 70­х годах была внесена в «Книгу рекордов Гиннеса». Вечером 25 февраля 1977 года в гостинице «Россия» произошёл сильный пожар. В результате пожара погибло 42 человека, в том числе пять сотрудников гостиницы. Травмы различной степени тяжести получили 52 человека, в том числе 13 пожарных. Пожар 1977 года вошел в историю как один из крупнейших пожаров XX века не только в России, но и в мире. История этого пожара в слегка измененном виде запечатлена в романе Владимира Санина «Большой пожар», а режиссер А. Тизенгаузен снял документальный фильм­расследование «Пожар в гостинице „Россия“».

Гостиница «Россия» представляла собой четыре 12-этажных корпуса, поставленных замкну-тым прямоугольником размером 250 на 150 м. Из-за перепада рельефа между улицей Варваркой

Тайны «России» стали явными при сносеВ 2007 году при сносе гостиницы Россия рабочие обнаружили

под зданием систему подземных ходов, ведущую от Кремля через

«Россию», Солянку и через Покровский бульвар к Садовому кольцу.

«Мы сталкиваемся с некоторыми трудностями, - подчерки-

вал при выполнении работ бизнесмен Шалва Чигиринский, гла-

ва «СТ Девелопмент». - Потому что работаем рядом с особо охра-

няемыми зданиями. Какие-то люди в штатском не подпускают нас

к тому месту, где прорыт ход из Кремля. Может, там Берия! Мо-

жет, его не расстреляли и он доживает свой век под гостиницей!»

Одна из зон отеля - на углу Восточного и Северного корпу-

сов - действительно усиленно охранялась. По слухам там на-

ходился бункер для делегатов партийных съездов. «Россия» вмещала около 4000 номеров, по-

тому что и мест в Кремлевском Дворце съездов было столько же. Отсюда и размер бункера.

и Москворецкой набереж-ной более чем на 10 м три корпуса были построе-ны на высоком стилобате.

Облик фасадов корпусов определяли чёткий ритм окон, отделанных алюми-нием, и светлая облицовка. Северный фасад, выходя-щий на улицу Варварка, был увенчан 23-этажной башней (Северная башня), южный фасад, выходящий на Моск-ворецкую набережную, по горизонтали был разделен прогулочной галереей. В южном корпусе находился центральный концертный зал на 2500 мест, открытый в 1971 году, а в стилобате под ним — двухзальный кино-театр «Зарядье» на 1500 мест.

В 2004 году власти Моск-вы приняли решение о сно-се гос тиницы, мотивируя это тем, что здание обвет-шало. На мес те «России» планировалось пост роить многофункциональный гос-тинично-офисный комп-лекс общей площадью 410 тысяч квадратных мет-

ров с подземной парковкой на 2,5 тысячи машиномест.

Однако в 2012 году концеп-ция застройки была кардиналь-но изменена. В центре Москвы было принято решение соз-дать новую рекреационную зону – парк с культурно-до-суговыми центрами Зарядье. Строительст во нового парка началось 24 апреля 2015 года с заливки фундаментной пли-ты подземного паркинга. Идея парка: органичное слияние го-рода и природы. Окончание строительства зап ланировано к 870-летию Москвы, кото-рое придется на первую суб-боту сентября 2017 года.

Разобрать - нельзя взорвать

«Россия» была закрыта 1 января 2006 года, а в мар-те начались работы по раз-борке здания. Генеральным подрядчиком и проектиров-щиком работ по демонтажу гостиницы «Россия» являлась Финансово-промышленная корпорация (ФПК) «Сатори».

При реализации проекта подрядчик выделил три основ-ных этапа разборки конструк-

ций. На первом – подготови-тельном – этапе выполнялась установка заграждений, демон-таж внутренних перегородок, монтаж башенных кранов и строительных лесов. Проекти-рование работ с учетом уни-кальности и сложности объекта потребовало предварительно-го обследования конструкций самой гостиницы. В течение все-го периода разборки гостини-

цы осуществлялся мониторинг подвижек почвы для обеспече-ния безопасности близлежащих зданий (в частности храмов).

Второй – основной этап де-монтажа, на котором специа-лист ы ФПК «Сатори» выполнили разборку несущих конструк-ций наземной части. Сначала были снесены Восточный и Западный сектора гостиницы, затем ее Северная и Южная

18

РЕДЕВЕЛОПМЕНТ «С НУЛЯ»:

части. На последнем, третьем этапе, был выполнен демон-таж подземной части «России».

Взрывные работы на объек-те были невозможны ввиду близос ти здания к архитектур-ному ансамблю Кремля. Поэто-му пять верхних этажей разоб-рали при помощи башенных кранов. Однако ставить краны на поверхность было нельзя - в подвалах гостиницы «Россия» находились трансформаторные подстанции и коммуникации. В связи с этим было найдено неор-динарное решение: разместить фундаменты не на земле, а на 2-этажных колоннах стилобата, которые не были рассчитаны на тяжелую строительную технику.

Башенный кран вместе с бал-ластом весил около 200 тонн. Во время вращения нагрузка передавалась попеременно на каждую из четырех «лап» - максимально до 93 тонн. Для проведения работ основание стилобата и колонны были

дополнительно укреплены, а геодезисты ФПК «Сатори» регулярно выполняли заме-ры и следили за возможными отк лонениями и просадками.

Вес каждой панели, из ко-торых были сложены стены гостиницы, составлял более 8 тонн. Конструкции из этих па-нелей придавали жёсткость всему зданию. Часть панелей удалось снять целиком, а часть (в так называемых «мёртвых зонах», где башенные кра-ны теряют свою подъёмную силу) специалисты компании убирали методом алмазной резки. Нижние пять этажей сломали с помощью тяжёлой техники – экскаваторов-раз-рушителей с гидравлически-ми ножницами ARDEN СB110.

Ввиду особой сложности и важности проекта демонтаж-ные работы на объекте были застрахованы компанией «Ре-нессанс Страхование». Соглас-но договору, общая сумма стра-

хового покрытия составляет 819,8 миллиона рублей, то есть около 31 миллиона долларов. При этом страховая защита распространялась на здания и сооружения гостиничного комплекса, строи тельную тех-нику, механизмы и оборудо-вание стройплощадки, а так-же имущество третьих лиц, находящееся вокруг объекта.

На период разборки здания весь его корпус был огорожен белым полотном для защиты центра города от строитель-ной пыли. Стоимость обследо-вания здания, проектирования разборки, а также непосредст-венно демонтажа наземной и подземной части составляет по оценкам подрядчика 622 млн. рублей, общестроитель-ный объем составил 1250 м3.

20 21

тра? Что даст городу? Как изменит его лицо? Задача правительст-ва, бизнеса и э к с п е р т н о г о с о о б щ е с т в а сделать так, чтобы в сле-

дующие 10 лет на месте стагнирую-щих территорий образовались новые точки притяжения, делающие Москву городом будущего, Smart City. Что есть у нас помимо инструментов редевелопмента, реновации и реб-рендинга? Люди. Их опыт и желание развивать город, создавать в рамках большого и сильного бренда «Москва» не менее сильные бренды районов, территорий, улиц и зданий. Этим и займемся в ближайшие 5-10 лет»

Подусков Александр (KR Properties) – девелоперский взгляд на лофты, красно-кирпичное наследие и возможности подобных площадок.

Колокольников Денис (RRG) – консалтинговая экспертиза, ГИС-вопросы, данные о населении.

При Российской гильдии управляющих и девелоперов сформиро-ван постоянный состав экспертного совета по редевелопменту террито-рий. В него вошли 11 ведущих экспертов в области реновации террито-рий и объектов недвижимости, а также представители консультантов, архитекторов, проектировщиков, экологов. Деятельность совета будет под-робно освещена на страницах нашего журнала. Так, сегодня мы представим вам членов экспертного совета и расскажем подробнее о каждом из них.

«Говоря об и н и ц и а т и в е создания сове-та, мы можем смело сказать, что так «сош-лись звезды». И з н а ч а л ь н о от Гильдии управляющих

и девелоперов поступило предложе-ние, чтобы компания RRG возглавила какой-то из комитетов. Было приня-то решение взять в работу все проек-ты с приставкой «ре-»: от торговых центров до комплексного переосмыс-ления ткани города, от реконцепции до рекультивации. Правильность выб ранного решения подтвердили и эксперты из других отраслей, кото-рые захотели к нам присоединиться впоследствии. На протяжении полу-года мы не набирали состав эксперт-ного совета, собирали информацию о наиболее активных игроках рынка, ко-торые будут столь же заинтересова-ны в нашем проекте, как и мы сами. Мы искали единомышленников. По счаст-ливой случайности нашелся владелец сайта «redeveloper.ru», который сей-час нашими совместными усилиями тоже проходит резапуск. К июню мы набрали сильный состав экспертов, провели серию профессиональных ме-роприятий, заявились на рынке. По

Фунтов Алексей, советник гене-рального директора ФГИК «Размах» по генподряду, эксперт по сносу и подготовке территорий к повторному освоению, экологическая экспертиза

«Для нас р е д е в е л о п -мент – это процесс соз-дания новых возможностей для инвес-т и ц и о н н о г о р а з в и т и я .

Но процесс это сложный, таящий в себе множество сложностей и «подводных камней», как на стадии инвестицион ного плана, так и на стадиях подготовки территории и дальнейшего строительства. Поэ-тому основная роль экспертного совета, на мой взгляд, – это продви-жение и развитие отрасли (в том числе законодательное), а также аккумуляция положительного опы-та. Для ФГИК «Размах» участие в Со-вете очень важно – мы уже не один год бьемся над внед рением единых стандартов в отрасли и повыше-ния информирования ее игроков»

Рожок Виктория – директор по маркетингу и PR строительной ком-пании RD Construction, эксперт по брендингу территорий и объектов

«Промзоны занимают более 17% территории Москвы. Колоссальная площадь, над которой сегодня сто ит знак вопроса. Какой она станет зав-

Максимович Дмитрий (EY) – эксперт по юридическим вопро-сам

«Я решил п р и с о е д и -ниться к со-вету, потому что это инте-ресная новая площадка для о б с у ж д е н и я а к т у а л ь н ы х , практических

вопросов, связанных с редевелопмен-том во всех его проявлениях. Это возможность живого общения с клю-чевыми игроками. Отличная идея – соб рать в совете специалистов, знаю-щих редевелопмент с разных сторон, от проектировщиков до юрис тов»

Председатель эксперт-ного совета – заместитель ге-нерального директора компа-нии RRG Эвелина Ишметова, специалист по вопросам исследова-ний, бизнес-планирования с акцен-том на МФК и гостиничных объек тах

Перепелица Виктор («М7», Уфа) - эксперт по разработке мно-гофункциональных проектов на базе бывших промпредприя-тий и их воплощению в регио нах

Ярмощук Ян (FlaconX) – эксперт по созданию сооб-ществ и вдыханию новой жиз-ни в проекты редевелопмента

«В наследие от Советс-кого Союза с его плановым ведением хо-зяйства на-шей стране достался один из мощнейших во всем мире

промышленный потенциал. Практи-чески во всех крупных городах-мил-лионниках, так называемые, про-мышленные территориальные зоны занимают около 30-40% городских площадей, наряду с тем, что в евро-пейских городах – не более 10 %, как ни печально признать, уровень эффек-тивности нашего производства во многом уступает Европе. Участвуя в работе экспертного совета, поста-раюсь приложить все усилия, чтобы посредством консолидации общих знаний и навыков, а также значи-тельного практического опыта чле-нов совета, систематизировать и классифицировать объекты «Ре». Не-маловажная часть совместной рабо-ты, на мой взгляд, законодательные инициативы, по имеющимся пробе-лам в определении и статусе некото-рых видов и типов объектов недвижи-м о с т и »

« О ч е н ь рад присоеди-ниться к силь-ному составу Экспертного совета по ре-девелопменту. Сейчас сложи-лась идеаль-ная ситуация

для работы с существую щими объек-тами методами редевелопмента,

ЭКСПЕРТНЫЙ СОВЕТ ПО РЕДЕВЕЛОПМЕНТУ ПРИ РГУД: ЗНАКОМСТВО С ПОСТОЯННЫМ СОСТАВОМ

Рыжов Олег (Независимый экс-перт) – эксперт по редевелопменту и последующей эксплуатации торговых объектов

«Важность д е я т е л ь н о с -ти эксперт-ного совета по редевелоп-менту подт-в е р ж д а е т с я а к т у а л ь -ностью проб-л е м а т и к и .

Сегодня мы видим, что вопросы реде-

Ходнев Константин (ДНК) – архитектурная экспертиза

«Мне нра-вится реде-в е л о п м е н т тем, что это проекты, свя-занные с очень важной темой: в о з в р а щ е н и я в городскую

жизнь «вык люченных» террито-рий. Это всегда работа с бога-тым контекс том, неожиданными открытия ми. Здесь надо быть од-новременно урбанистом, архитек-тором, дизайнером, социологом, культурологом, чтобы «оживить» территорию, найти ее «ключ» и превратить в «место силы». Самые творческие и неформальные проек-ты - это именно редевелоп мент.»

Также в состав совета входят:

Силаев Алексей (руководи-тель сайта redeveloper.ru) – де-велоперский взгляд на возмож-ности бывших промтерриторий.

сути сейчас мы уже закончили свое организационное оформление и начи-наем решать задачи уже 2017 года»

велопмента, реконцепции и ренова-ции самых различных объектов ком-мерческой недвижимости являются одними из самых острых на текущем рынке. Значительное количество проектов морально устарели, мно-гие потеряли преимущества лока-ции, существенно снизилась доход-ная составляющая. В общем, вызовов достаточно много. И предложить пути решения перечисленных выше, а также многих других вопросов, одна из задач экспертного совета, объединяющего известных экспер-тов с большим опытом работы на рынке коммерческой недвижимости»

который показывает экономичес-кую эффективность и жизнеспособ-ность даже в периоды спада. Нет сомнений, что постоянное взаимо-действие специалистов из разных направлений позволит выработать новые интересные решения для рос-сийского рынка. Со своей стороны, постараюсь оправдать доверие и делиться наработками, которые мы получили на своих проектах»

23

Современный уровень мирового промышленного развития приводит к на-растанию угроз в природно-техногенной сфере. Чрезвычайные ситуации и катастрофы становятся важным фактором политики и экономики, нано-сящим зачастую непоправимый ущерб. Прямые экономические потери и затраты на ликвидацию их последствий достигают десятков и сотен мил-лиардов рублей. Для прогнозирования и предупреждения ЧС ежедневно раз-рабатываются новые решения и методики. Однако в большинстве случаев человечеству остается отрабатывать и улучшать скорость и качество ликвида-ции последствий. Сегодня мы рассмотрим «механику» данного процесса.

В рамках явлений природ-ного и техногенного характера выделяют несколько типов воз-действий на различные конструк-ции и природные ландшафты.

Механическое посредст­вом воздействия ки­нетической энергии приводит к разрушению и не­контролируемому обрушению.

Тепловое приводит к высо­ким температурам и, соот­ветственно, обугливанию и ослаблению конструкций.

Радиационное и химичес­кое, в свою очередь, заражают соору жения ионизирующим из­лучением или опасными хими­ческими веществами – таким образом, здание или дерево

Когда происходит чрезвы-чайная ситуация любого типа, в действие включается отработан-ный механизм по ликвидации последствий. У каждого терри-ториального образования есть свой список подрядчиков, кото-рые привлекаются для выполне-ния работ. Исполнители в данном списке ранжированы с целью на-личия замены основному подряд-чику в случае его недоступнос-ти и создания возможности для привлечения дополнительных сил, если катастрофа масштаб-ная. Для вхождения в список того или иного региона организация должна соответствовать ряду про-

Обследование террито­рий. На первом этапе реализации проек та анализируют устойчи-вость и уязвимость отдельных элементов объекта в условиях ЧС, а также оценивают вероятность выхода из строя или разрушения указанных элементов или объекта в целом. В частности, анализу под-вергают: надежность установок и технологических комплексов;

последствия имевших место в прошлом аварий отдельных систем производства; наибо-лее вероятные направления распространения ударной волны по территории объек-та при взрывах сосудов, ком-муникаций, ядерных зарядов и т.п.; распространение огня в случае возникновения по-жаров различных видов; ха-рактер рассеивания веществ (прежде всего СДЯВ), высво-бождающихся при ЧС; воз-можность вторичного образо-вания токсичных, пожаро- и взрывоопасных смесей и т.п.

Важным фактором яв ляется

«ФИЗИКА» ПРОЦЕССА ЛИКВИДАЦИИ

ПОСЛЕДСТВИЙ ЧС

фессиональных квалификацион-ных требований, иметь обору-дование и лицензии для работы с разными типами воздействия.

«ЧРЕЗВЫЧАЙНЫЙ ДЕМОНТАЖ»: ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ В УСЛОВИЯХ ЧС

может само стать переносчи­ком вредных субстанций.

24 25

также определение границ зоны ЧС, которое позволяет прибли-зительно определить площадь поражения и, тем самым, заранее оценить силы и средства, необ-ходимые для скорейшей ликви-дации последствий ЧС, а также заблаговременно провести про-филактические мероприятия, направленные на снижение эф-фекта возможного поражения (нап ример, затопления террито-рии при прорыве дамбы плотины).

Разборка завалов. Данный блок работ включает в себя ра-боту специальной техники и ква-лифицированного персонала, которые, произведя тщательное обследование конструкций, опре-делят участки возможной вырез-ки стен, перек рытий, проходов к аварийным выходам. Плиты и обломки зданий при разборе за-валов поднимаются постепенно: сначала создается зазор в 1-2 см, через который пост радавшим пе-редается раствор глюкозы, пос-ле чего начинает ся работа по извлечению людей. Также обяза-тельным дейст вием при разбор-ке завалов является их фиксация от смещения. Параллельно раз-борке завалов осуществ ляется восстановление коммуналь-но-энергетических сетей, линий связи и дорог в интересах обес-печения спасательных работ.

Укрепление конструкций. Обследование конструкций, вы-полненное на первом этапе, дает специалистам понимание потен-циальных «зон риска», то есть конструкций, угрожающих не-контролируемым обрушением. В подобной ситуации специалисты в максимально короткие сроки выполняют укрепление несущих конструкций. Сегодня сейсмос-

ТЕХНИЧЕСКИЕ СРЕДСТВА ДЛЯ ЛИКВИДАЦИИ ПОСЛЕДСТВИЙ ЧС ПОДРАЗДЕЛЯЮТСЯ НА:

машины для вскрытия подвалов, защитных соору-жений (экскаваторы, бульдозеры, краны, домкраты)1

2

3

4

5 средства поиска людей (кинологи с собаками, теплопеленгаторы)

оборудование для резки металлов

пневматический инструмент для проделывания отверстий и подачи воздуха (бурильные устройства, отбойные молотки)

средства обеспечения водой (буриль-ные установки, фильтровальные станции)

т ойкое строительство является развитым направлением работы – особенно в районах, подвержен-ных землетрясениям. Однако на практике специалисты неотвра-тимо сталкиваются с необходи-мостью укрепления конструкций.

Печальным примером здесь может служить землетрясение в Армении 7 декабря 1988 г., когда полностью был разрушен Спитак, частично – Ленинакан и Кирова-кан. Погибли десятки тысяч жите-лей. Как потом выяснилось, дома в Спитаке были построены по сейс-мостойким проектам, но качество используемых материалов не со-ответствовало нормам, в резуль-тате чего прочность зданий оказа-лась намного меньше расчетной.

Обеззараживание терри­торий, конструкций и техни­ки. В результате обследования специалисты определяют объем заражения и класс опасности, после чего производится вывоз загрязненных грунтов, конструк-ций и оборудования на предназ-наченные для этого полигоны.

ОБОРУДОВАНИЕ ДЛЯ ЛИКВИДАЦИИ ПОСЛЕДСТВИЙ ЧС

В мирное время ликвидация последствий ЧС осуществляется силами и средствами организа-ций, органов местного самоуправ-ления, органов исполнительной власти субъектов РФ (республи-ки, края, области), на территории которых сложилась ЧС. При этом, непосредственное руководство осуществляется соответствующей КЧС. Если масштабы ЧС таковы, что для ее локализации или лик-видации имеющихся возможнос-тей недостаточно, указанные ко-миссии обращаются за помощью к вышестоящей КЧС. В случае не-достаточности имеющихся сил и средств в субъекте РФ привлека-ются КЧС федеральных органов исполнительной власти. В исклю-чительных случаях для ликвида-ции ЧС и ее последствий образует-ся правительственная комиссия, во главе которой, как правило, находится член Правительства РФ.

«ЧРЕЗВЫЧАЙНЫЙ ДЕМОНТАЖ»: ОСОБЕННОСТИ РАБОТЫ В УСЛОВИЯХ ЧС

Екатерина Иванова

Стихийные бедствия и катастро-фы являются всеобщей угрозой, объединяющей для совместной работы органы государственной власти различного уровня, компа-нии малого и среднего бизнеса, а также местных жителей. «Сегодня модно говорить об ответствен-ности бизнеса перед обществом, – комментирует Управляющий партнер ФГИК «Размах» Сергей

Ефремов. – Многие понимают под этим участие в благотворитель-ных акциях в обмен на налоговые льготы. Однако мы понимаем свою бизнес-ответственность, в первую очередь, как обязанность вклады-вать свои силы и навыки в спасе-ние человеческих и материальных ресурсов в условиях ЧС. Наша компания входит в списки по лик-видации ЧС по ряду регионов РФ,

где у нас есть представительства для оперативного реагирования. И этот список будет расширен, так как мы понимаем, что наша обязанность как профессионалов оказывать оперативную и квали-фицированную помощь там, где в этом есть необходимость. Право быть лидером рынка – это обязан-ность быть им в любой ситуации».

26 27

ЭКСПЕРТНОЕ МНЕНИЕ

Понятие «редевелопмент» плотно вош-ло в бизнес-словарь строительной от-расли в РФ. Однако девелоперы, реа-лизующие проекты в данной отрасли, до сих пор сталки ваются с рядом слож-ностей, который каждый из крупных игроков рынка решает по-своему. Об опыте ГК «КВС» и последнем проекте компании мы поговорили с Владими-ром Трекиным, первым заместителем генерального директора компании.

В Санкт-Петербурге не так много успеш-ных проектов освоения так называемого «серо-го пояса». Как Вам кажется: в чем основные при-чины такой ситуации? Есть ли, на Ваш взгляд, специ фика развития промышленных зон в Петербурге?

ТЕНДЕНЦИЯ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ТЕРРИТОРИЙ ПОД ЖИЛУЮ ЗАСТРОЙКУ В СПБ СОХРАНИТСЯ

Дефицит свободной земли под застройку в Санкт-Петер-бурге влечет за собой практичес-ки неизбежную необходимость освоения территорий «серого пояса». Однако активное освое-ние промзон, занимающих около 13% городской территории, тор-мозит ряд проблем, с которыми компаниям неизменно прихо-дится сталкиваться при реализа-ции проектов редевелопмента.

Круг этих вопросов доста-точно широк. Во-первых, как правило, большинство крупных территорий поделены между нес-колькими собственниками, что может сильно осложнить процесс покупки участка. Вторая проб-лема – санитарно-защищенные зоны, которые зачастую накры-

вают потенциально интересные пятна. Их площади (радиус) зна-чительно превышают площадь промышленных объектов, одна-ко предприятия не стремятся их сокращать. Еще одна проблема заключается в отсутствии утверж-денных проектов планировки территории. А те, что уже разра-батываются, просто не успевают пройти утверждение ввиду неп-рерывных изменений, вносимых в градостроительные нормативы.

Кроме того, девелоперы тра-тят много времени на процедуру изменения целевого назначе-ния земельного участка, и в це-лом на оформление документов.

Особая петербургская специ-фика, конечно, существует. Санкт-Петербург - исторический

памятник, внесенный в список ЮНЕСКО. Это, разумеется, нак-ладывает ряд ограничений на освоение этого конгломерата территорий. Уникальность Петер-бурга диктует особый подход к архитектурному облику проектов, ограничивает высотность зданий. Это, конечно, удорожает себестои-мость инвестиционных проек-тов и снижает маржу инвесторов.

Нередко уже при реализации проекта выявляются объекты культурного наследия, которые необходимо сохранить, что также сказывается на экономике. Деве-лоперам постоянно приходится искать компромиссные решения для того, чтобы соблюсти баланс интересов нового строительства и сохранения культурного наследия.

Однако освоение «серой зоны» идет своим чередом. Есть ряд заметных проектов - на терри-тории заводов «Стройфарфор», «Керамика», «Вагонмаш», «Пет-мол», «Красное знамя». К на-шим промышленным террито-риям проявляет интерес бизнес из других регионов. Например, москвичами заявлен крупный жилой проект на части терри-тории комбината «Самсон».

Мы в прошлом году приоб-рели на торгах земельный участок в 10,4 га – бывшая площадка ОАО «775-й артилле-рийский ремонтный завод», при-надлежащего Минобороны.

Расскажите подробнее о новом проекте КВС. На какой стадии сейчас его реализация?

Приобретенное нами пятно находится в Калининском райо-не Санкт-Петербурга, это бывшие территории Министерства обо-роны. В рамках оптимизации обс-луживания военного имущества завод был выведен за пределы города, и сейчас этот участок ак-тивно осваивается девелоперами. Кроме ГК «КВС» здесь реализуют жилые проекты компании «ЛСР», «ЦДС» и «РосСтройИнвест». Сов-местными усилиями нам удастся сформировать на месте пром-зоны прекрасный жилой район.

Наш проект представляет со-бой жилой комплекс с паркингом на 480 машиномест и встроен-но-пристроенными коммерчески-ми помещениями. Общая площадь вводимого жилья составит око-ло 41 тыскв.м, это 864 квартиры.

По стандартам ГК «КВС» обя-зательным условием при реа-

лизации жилого комплекса яв-ляется создание собственной инфраструктуры, обеспечиваю-щей удобство проживания жи-телям. В рамках проекта будет пост роен детский сад на 220 мест, торгово-развлекательный центр, детские и спортивные площадки.

Территория под наш новый инвестиционный проект подго-товлена - произведен демон-таж надземных конструкций и подземных коммуникаций ряда нежилых построек, разработан комплект проектной докумен-тации и комплекс необходимых мер экологического сопровожде-ния. Работы осуществляла ком-пания «Размах Санкт-Петербург».

Мы уже получили согласование Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга градостроительного облика зда-ний жилого комплекса. Предло-женное нами архитектурное ре-шение стилистически вписывается в сложившуюся застройку: фаса-ды в теплой цветовой гамме с ис-пользованием светлого и теплого оттенков, витражное остекление.

Каковы перспективы раз-вития «серого пояса»? В Моск ве уверенно лиди рует развитие территории под ком-мерческую застройку, в Петер-бурге доминирующей концеп-цией редевелоп мента является жилищная. Сохранится ли эта т е н д е н ц и я ?

На наш взгляд, существующая в Петербурге тенденция сохра-нится. Сегодня рынок не готов воспринять новые масштабные объекты коммерческого назна-чения, в отличие от востребо-

ванных жилых проектов. Другое дело, что жилая застройка неиз-бежно подтянет «коммерцию». Рядом с жилыми массивами обя-зательно появится сопутствую-щая инфраструктура – торговые центры, предприятия обществен-ного питания, сервисные центры.

Дмитрий Гвоздев

Сегодня рынок не готов воспринять новые мас-штабные объекты ком-мерческого назначения, в отличие от востребо-ванных жилых проектов. Другое дело, что жилая застройка неизбежно подтянет «коммерцию».

Наиболее интересны-ми для проек тов редеве-лопмента считаются терри-тории в Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградс-ком, Фрунзенском, Московском, Невском и Красногвардейском районах. Именно они будут осваи-ваться и развиваться в числе пер-вых. Насколько активно будет идти этот процесс, ответить непросто.

Процесс редевепломента очень сложный, капиталоемкий и требует значительных времен-ных затрат, а в текущей экономи-ческой ситуации трудно делать даже краткосрочные прогнозы.

28 29

ДЕМОНТАЖ «В ЗАКОНЕ», ИЛИ НОЧЬ ДЛИННЫХ КОВШЕЙ: РЫНОК СНОСА НЕЗАКОННЫХ ПОСТРОЕК В РФ

В ночь на 9 февраля в Москве единовременно, с привлечением 700 еди-ниц техники, под покровом ночи, начался демонтаж 97 «самостроев». Дан-ное событие привлекло внимание СМИ и получило яркое название «Ночь длинных ковшей», обозначив войну, объявленную московскими, а затем и региональными властями незаконным постройкам. В данной статье мы рас-смотрим рынок демонтажа незаконных построек в РФ и его особенности.

Вопросы законности построек в настоящее время регламенти рует Гражданский кодекс Российской Фе-дерации. В июле 2015 года в него были внесены поправки, благодаря которым власти на местах получили право убирать незаконно построен-ные объект ы, которые стоят в зонах общего пользования в тех случаях, когда владелец отказывается делать это самостоятельно. Расходы местных властей по сносу и демонтажу взыс-киваются через суд с владельцев пост-ройки. Отмечается, что суммы расхо-дов на снос могут составлять от 0,5-1 млн. руб., а фактическое взыскание с ответчиков крайне проблематично. Однако за уклонение от возмещения таких расходов (то есть от исполне-ния судебного предписания) физичес-кие лица ограничиваются штрафами, юридические же могут быть привле-чены к уголовной ответственности.

В ряде городов затраты на испол-нение решений о сносе незаконных объектов уже закладываются в ре-гиональный бюджет. Так, в Екатерин-

С 2012 года по всей стране ведет-ся масштабная работа по ликвидации несанкционированных объектов на территории крупных городов, списки незаконных построек в отдельных городах сегодня насчитывают сотни жилых и коммерческих объектов, а в Москве, Санкт-Петербурге и Сочи цифры доходят до 1,5 и более тысяч.

Наиболее типичными объектами

На непредоставлен­ном в законном поряд­ке земельном участке;

На участке, на котором не разрешено строительст­во строений такого типа;

В отсутствие разре­шения на строительство;

В нарушение градострои­тельных и строительных норм.

незаконного строительства в России являются коммерческие (гостиницы, торговые центры, ларьки, автомастерс-кие и пр.) и индивидуальные бытовые постройки (гаражи, дачи и пр.), а так-же многоквартирные жилые здания.

Все три группы объектов имеют свои особенности, в том числе наи-более типичные нарушения. Так, коммерческие объекты часто приз-наются незаконными по причине их расположения в зоне пролегания инженерных сетей, частные построй-ки (дачи и гаражи) возводятся без соответствующих согласований или эксплуатируются без надлежащих прав на земельный участок. В группе жилых зданий наиболее типичным нарушением сегодня является воз-ведение многоквартирных домов на участках для индивидуального жи-лого строительства (ИЖС) и дачных и садовых некоммерческих партнерств (ДНП и СНП), а также строительство в отсутствие соответст вующего разре-шения градостроительного органа. Второй тип нарушений относится к

бурге в 2014 году на эти цели было запланировано 1,5 млн. руб., а в 2015 – уже 5 млн. руб. (при среднем уров-не расходов на снос одного объекта в регионе порядка 0,6-0,8 млн. руб.).

Согласно ГК РФ, незаконным яв-ляется строение, которое возведено:

Если судить по российской бло-госфере, «ночь длинных ковшей» оказалась куда большим шоком для активной прослойки граждан, чем даже прошлогоднее убийство Бо-риса Немцова. Социальные сети были наполнены сетованиями граж-дан о прек расных пирожках, кото-

СНОС НЕЗАКОННЫХ ПОСТРОЕК:

ПРОБЛЕМА ИЛИ РЕШЕНИЕ?[ [

Екатерина Булдыско, Екатерина Иванова

числу устранимых и является весь-ма распространенным – нередко застройщики приступают к оформ-лению разрешительных докумен-тов и к строительным работам па-раллельно. А так как согласование строительства может занимать нес-колько лет, нередко готовность дома происходит раньше оформления разрешительной документации.

За период 2015 года и январь-май 2016 года было заявлено 85 контрак-тов на снос незаконных построек (мно-гоквартирных жилых домов и крупных коммерческих объектов) на сумму 151,1 млн. руб. Основная часть объек-тов расположена в Центральном, Сибирском и Южном федеральных округах. Практически все контракты – государственные и распространяют-ся на принудительный снос объек-тов во исполнение решений суда.

рые пеклись рядом с метро, а также грустными или полными возмущения историями владельцев снесенных пост роек, которые размахивали раз-решениями на строительство и плака-ли о потере «дела всей своей жизни».

Сторонники сноса незаконных построек всегда указывают на то, что многие здания нарушают архитектур-ный ансамбль города, привле кают асоциальный элемент, бездомных животных и создают угрозу для жиз-ни и здоровья добропорядочных людей. Что и говорить – зачастую эти здания действительно достаточно уродливые и не соответствуют нор-мам охраны жизни и здоровья лю-дей. Но ни одной из этих причин нет в официальном обосновании сноса. Зато есть заявления о «коррумпи-рованных чиновниках прежней мэ-рии», которые выдали разрешения незаконно. Однако никакого суда над этими чиновниками не последовало.

В условиях экономического спада и рецессии такие действия, пожалуй, не лучший способ «поддержать» ма-лый сектор экономики и занятость: ведь теперь собственники и работ-ники снесенных построек будут вы-нуждены в большинстве своем уйти в теневой сектор или стать безработ-ными. Но… лес рубят — щепки летят.

Говоря о неза-конных построй-ках коммерческо-го характера, мы говорим о малом (а иногда и сред-нем) бизнесе, кото-рый, при должном с ним обращении, может приносить свои поступления в бюджет. Одна-ко вся политика российских влас-

тей в последние 5 лет на практике направлена на лишение малого биз-неса любых возможностей для даль-нейшего развития: ограничения, санкции, объединение государст-венных контрактов в один крупный госзаказ стали обыденным делом.

В целом, законодательная база по вопросам незаконных строений имеет ряд особенностей. Среди них - несог-ласованность процессов регистрации прав на объекты недвижимости и признания законности их возведения. Зачастую объекты, признаваемые не-законными, имеют должным образом оформленную частную или долевую собственность, и часто в незаконных помещениях проживают и прописа-ны люди, размещены коммерческие объекты, с собственников взимаются налоговые платежи, при этом юриди-чески строение остается незаконным. Кроме того, норма о внесудебном сносе незаконных построек не вполне соответствует Конституции РФ, т.к. Ос-новной закон предписывает, что «ник-то не может быть лишен своего иму-щества иначе как по решению суда».

Приволжский ФО

Количество заявленных контрактов на снос незаконных построек, 2015­2016 гг.

Северо-Кавказский ФО

Уральский ФО

Дальневосточный ФО

Сибирский ФО

Северо-Западный ФО

Южный ФО

Центральный ФО

Ист

очни

к: Е

АЦ

«Ра

змах

»

30 31

ТЕХСЕГМЕНТ

ЭФФЕКТ ЭЛЕКТРОГИДРАВЛИКИ ДЛЯ РАЗРУШЕНИЯЭлектрогидроудар – это технология демонтажа монолитного и сборного же-лезобетона, основанная на создании электрогидравлического эффекта внут-ри шпуров (заранее приготовленных цилиндрических углублений в массиве). Электрогидравлический эффект представляет собой способ преобразования электрической энергии в полезную механическую, основанный на возникно-вении сверхвысокого гидравлического давления внутри шпура, полученного за счет создания специально сформированного импульсного электрического разряда внутри объема жидкости, которой предварительно заполнен шпур. Электрический разряд создает Электрогидравлическое устройство.

ИСТОРИЯ ЭЛЕКТРОГИДРАВЛИЧЕСКОГО

ЭФФЕКТА:Открыл Электрогидравличес-

кий эффект (ЭГЭ) выдающийся советский изобретатель Лев Алек-сандрович Юткин. Первые серьез-ные результаты он получил уже в 1933 г., будучи студентом четвер-того курса Ленинградского авто-дорожного института. Тогда он налил в обычную тарелку воду, опустил в нее концы провод-ников и включил напряжение. В результате образовался всплеск фонтана воды и раскол тарелки. Так молния в воде впервые пока-зала свою способность работать.

В 1950 году Юткин запатенто-вал «Способ создания высоких и сверхвысоких давлений», хотя полную теорию об электрогид-родинамическом эффекте он сформировал еще в 1938-м году. В 1955 году была открыта его ав-торская лаборатория, в которой и были созданы первые элект-рогидравлические (ЭГ) установ-ки. За последующие годы было изоб ретено более 200 способов и устройств, получено более 150 авторских свидетельств на изоб-ретения, с помощью которых

можно дробить любые сверхтвёр-дые материалы, а также камни в почках человека, штамповать и упрочнять металлы, строить сверхпрочные и надежные доро-ги, возводить сверхпрочные сваи, очищать любые сточные воды, удобрять землю без удобрений.

ПРИНЦИП СОЗДАНИЯ И ДЕЙСТВИЯ ЭЛЕКТРОГИДРАВ-

ЛИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА:Для получения ЭГЭ перемен-

ный ток из сети подается на по-вышающий трансформатор, где

Электрическая схема для воспроизведения ЭГЭ с одним форми-рующим промежутком (R - зарядное сопротивление; Тр - трансфор-матор; V - выпрямитель; ФП - формирующий искровой промежуток; РП - рабочий и искровой промежуток в жидвости; С - рабочая ем-кость - конденсатор)

напряжение увеличивается до нес-кольких киловольт. Далее элект-рический ток выпрямляется дио-дами и подается на конденсатор, где напряжение накапливается до нужного значения. После это-го между размещенными в воде электродами возникает высоко-вольтный пробой, что и порож дает возникновение электрогидравли-ческого удара, проявляющегося в виде громкого хлопка с локаль-ным повышением давления в нес-колько десятков тысяч атмосфер.

РЕЗУЛЬТАТ ДЕЙСТВИЯ КОМПЛЕКСА «ЭГИТ-ГРОЗА» НА ОСНОВЕ ЭЛЕКТРОГИДРАВЛИЧЕСКОГО ЭФФЕКТА

До После

ЭЛЕКТРОГИДРАВЛИЧЕСКОЕ УСТРОЙСТВО «ЭГИТ-ГРОЗА»:На основе метода создания

электрогидравлического эффекта Л.А. Юткина, сотрудниками ЗАО «Инновационный Центр «C&C» была разработана технология, и изготовлена опытно-промышлен-ная установка по применению электрогидравлического удара, под названием «ЭГИТ-Гроза», ко-торая предназначена для разру-

шения негабаритных объек тов на карьерах, в шахтах и на других гор-ных объектах, а также для демон-тажа железобетонных конструк-ций промышленно-гражданских объектов. Успешное применение комплекса «Эгит-Гроза» впервые было осуществлено в нояб ре 2014 г. на гранитном карьере в Каре-лии, при дроблении гранитных валунов. Также с помощью комп-

лекса были выполнены работы на карьере в Каменногорске.

С весны 2015 г. ЗАО «Иннова-ционный Центр «C&C» выпол-нили работы по демонтажу в Санкт-Петербурге на территориях Южной ТЭЦ, Метрополитена, За-падного Скоростного Диаметра. Комплекс «Эгит-Гроза» постоян-но совершенствуется и модерни-зируется авторами устройства.

32

Отсутствие вибраций при демонтаже за счет созда-ния сверхвысокого дав-

ления непосредственно внут-ри разрушаемого массива

Направленное разрушение происходит за счет регулиро-вания факторов, влияющих на

эффективность технологии (мощ-ность электрического разряда, мес тонахождение шпура в масси-ве, глубина и диаметр шпура, сос-тав заполняющей шпур жидкости)

Простота регулировки и из-менений параметров разря-да (рабочего напряжения и

емкости конденсаторной батареи)За счет малых габаритов уста-новки технология примени-ма там, где нет возможности

произ водить работы техникой - в усло виях тесной городской заст-ройки, внутри зданий, в обстанов-ке действующего производства

Не требуется получе-ние разрешений на про-ведение взрывных работУниверсальность техно-логии, дистанционное управление комплексомОтсутствие взрывной вол-ны, разлета осколков, безопасность работаю-

щих поб лизости людей и уста-

новленного оборудованияСущественное увеличе-ние производительнос-ти и практически пол-

ное исключение физического труда на указанных работах

Э л е к т р о г и д р а в л и ч е с -кие процессы лег-ко автоматизируютсяБлагодаря специфи-ческим достоинствам, э л е к т р о г и д р а в л и ч е с к а я

технология позво ляет эффек-тивно выполнять задачи, не решаемые или трудно решае-мые традиционными методами

Отсутствие импортных комп-лектующих и их доступностьВозможность оператив-ного устранения неисп-равностей комплекса на

месте производства работ

ПРЕИМУЩЕСТВА ТЕХНОЛОГИИ:

НЕДОСТАТКИТЕХНОЛОГИИ:

Несмотря на существующие преимущества, в связи с новиз-ной комплекс «Эгит-Гроза» тре-бует некоторых доработок, касаю-щихся доведения технологии до автоматизма. В настоящее время для использования технологии необходимо: а) проанализиро-вать предстоящие работы с целью

ЭФФЕКТ ЭЛЕКТРОГИДРАВЛИКИ ДЛЯ РАЗРУШЕНИЯ

определения количества и рас-положения шпуров б) выполнить шпуры в демонтируемом массиве - работы производятся вручную в) подготовить шпуры к выпол-нению работ - залить в них воду, подключить контакты г) ограни-чить опасную зону производства работ д) выполнить демонтаж.

Подготовительные процессы занимают продолжительное вре-мя, и поэтому технология в целом, несмотря на «молниеносность» электогидроудара, усту пает по эффективности демонтажу тра-диционным экскаватором-гид-ромолотом, но превосходит демонтаж ручным способом.

Илья Барабанов,инженер

Единого Расчетного ЦентраФГИК «Размах»

34 35

Много в России заброшенных мест, которые все-ляют в сердца страх, будоражат воображение и яв-ляются центром сосредоточения городских легенд. Сегодня мы расскажем об одном из них – о гостини-це «Волжский откос» в Нижнем Новгороде, которая, как и положено мистическому объекту, уже 10 лет никак не может приспособиться под новые условия.

ИСТОРИЯ ОДНОГО ДОМА. ГОСТИНИЦА НА КОСТЯХ

ВИРТУАЛЬНАЯ ЭКСКУРСИЯ

Рубрика портала karpovka.com

Гостиница «Волжский откос», рассчитанная на 380 номеров, была построена в 1931-1935 го-дах по проекту архитектора А. З. Гринберга. Светлый фасад, кра-сивые балконы, огромные окна, белые колонны, широкие лест-ницы и высокие потолки – зда-ние было выполнено в лучших тради циях сталинского ампира и долгое время считалось наибо-лее престижной гостиницей в Нижнем Новгороде. Так, в 1943 году, там останавливался министр внут ренних дел Лаврентий Берия.

С 1995 года начался поиск инвестора, который смог бы превратить уже полуразрушен-ное здание в презентабельный гостиничный комплекс. В 2006 году исторический отель прода-ли ООО «Отель-сервис» (входит в холдинг «Кловер групп») за 204 млн руб. Работы планировалось начать еще в 2007 году, а завер-шить в 2009-м, однако сроки сдви-нулись из-за отказа государст-венных органов предложить инвестору финансовые льготы.

«Кловер групп» приняло ре-шение продолжать реализацию проекта вне зависимости от

государственного финансиро-вания. Но в 2010 году в проек-ты компании вмешались архео-логи – именно тогда здание получило свой мистический ореол.

При раскопках, предваряющих реконструкцию здания, были об-наружены остатки Георгиевской церкви, которая была построена в 1702 году в редком для нижегород-ской земли стиле, - московс кого барокко. Именно здесь находи-лась чудотворная икона Смолен-ской Божьей Матери Одигитрии, по преданиям спасшая город от моровой язвы. Даже император с супругой, посещая город в 1858 году, отстоял службу в этом хра-ме. Но в 1932 году Георгиевскую церковь была взорвана вместе с шестью другими религиозными зданиями Нижнего Новгорода.

«Она была вторым чудом Ниж-него Новгорода, многие известные люди писали о ее красоте - выг-лядела с Волги, как горящая свеча на ветру, - рассказывает краевед Татьяна Тартыжова. – Когда стало известно о приказе взорвать Геор-гиевскую церковь, обществен-ность и ученые стали хлопотать о том, чтобы перевести в ее здание

Игорь Лазарев

архив из башен кремля и, тем са-мым, спасти здание храма. Они пое хали в Москву и даже получили разрешение, но в то время, когда они возвращались в Нижний Нов-город, храм взлетел на воздух».

Проводя работы на объекте, археологи извлекли впечатляю-щее количество предметов от XIII до XX столетия: монеты, женские украшения, детские игрушки. Бо-лее того, гостиничный ресторан, как оказалось, стоял на месте кладбища - ученые подняли на поверхность человеческие кости. Предположительно, это остан-ки ста человек, которые лежали в земле примерно три столетия. Останки должны были перезахо-ронить совместными усилиями с властями Нижнего Новгорода, однако перезахоронение затя-нулось и кости, аккуратно упако-ванные в коробки, на протяжении трех с лишним лет ждали «свое-го часа» в коридоре гостиницы.

Сейчас рабочие не понимают одного – как останки не было най-дены раньше - при строительстве на месте храма такого крупного объекта. Хотя есть версия, что тог-да строители решили не подни-мать шума вокруг находки и тихо закопали кости обратно в землю.

Данное событие вызвало боль-шой общественный резонанс. Более 17 тыс подписей собрали инициативные жители Нижнего Новгорода, требовавшие снес-ти отель и построить на его мес-те храм. Однако строительство отеля решено было продолжать – победила необходимость строи-тельства новых отелей к чемпио-нату мира по футболу 2018 года.

В начале 2013 года СМИ сообща-ли о том, что французская Bouygues Group и «Мосфундаментстрой-6» договорились о строительстве

в Нижнем Новгороде гостиницы класса «пять звезд». Причем речь шла об инвестициях в 50 млн евро. Предполагалось, что новый гости-ничный комплекс появится как раз на месте гостиницы «Волжский откос». Однако и этому проекту не повезло быть реализованным.

Тем временем, законсервиро-ванное здание постепенно разру-шается, а его зловещий ореол до сих пор притягивает к себе мест-ные неформальные сообщест-ва и мистические события. Так, в конце мая 2016, на территории по невыясненным обстоятельст-вам произошел пожар – сгоре-ла обрешетка и часть крыши.

По следственным заключе-ниям, причиной пожара стало неос торожное обращение неиз-вестных с огнем. А по заключе-ниям местных любителей мистики, это само здание «не дается» под заст ройку отелем, так как истори-ческая справедливость требует восстановления храма. В свое вре-мя Антонио Гауди, объясняя дол-гое строительство собора Саграда Фамилья в Барселоне, произнес знаменитую фразу «Мой заказчик никуда не торопится». Так вот, по словам местных жителей, в данном случае «Заказчик» мог обидеться за повреждение советскими влас-тями своего имущества и неудачи, преследующие территорию и ее владельцев, закончатся только, если церковь будет восстанов-лена. Ну а пока «Волжский откос» входит в список наиболее мисти-ческих российских «заброшенок».

36 37

ИНФРАСТРУКТУРНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

5. ВЛАДИВОСТОКСКИЙ РУССКИЙ МОСТ

4. ХАБАРОВСКИЙ МОСТ

Протяженность ­ 3100 м.Ввод в эксплуатацию: 2012 г. Мост был построен для саммита АТЭС. Является мировым лидером по слож-

ности возведения. Интересен тот факт, что первый проект строительства мос-та был создан аж в 1939 году. Стоимость проекта - 1 млрд долларов США.

Протяженность ­ 3890 м.Ввод в эксплуатацию: 1916 г. Хабаровский мост или «Амурское чудо» имеет два яруса. По верхнему ярусу переме-

щаются автомобили, по нижнему - поезда. Реконструкция моста началась в 1992 года. Кстати, купюра номиналом 5000 рублей украшена именно Хабаровским мостом.

ТОП-5 ДЛИННЫХ МОСТОВ РОССИИ«Редевелопмент» выяснил, какие пе-

реправы России имеют наибольшую

протяженность. В топ пока не вошел

мост через Керченский пролив, ко-

торый в данный момент находится в

стадии строительства. Тем не менее,

и без него стране есть, чем гордиться.

3. МОСТОВОЙ ПЕРЕХОД ЧЕРЕЗ РЕКУ ЮРИБЕЙ

2. МОСТ ЧЕРЕЗ АМУРСКИЙ ЗАЛИВ

1. ПРЕЗИДЕНТСКИЙ МОСТ ЧЕРЕЗ ВОЛГУ

Протяженность ­ 3892 м.Ввод в эксплуатацию: 2009 г. Мостовой переход расположен в ЯНАО. Переход рекордсмен в своей облас-

ти - был построен всего за 349 дней. Сооружение моста велось с использова-нием современных технологий для сохранения экосистемы реки.

Протяженность ­ 5331 м.Ввод в эксплуатацию: 2012 г. Мост через Амурский залив соединяет полуостров Муравьёва-Амурского и полуостров Де-Фриз. Мост

уникален системой освещения, установленной на нем. Специальная технология предусматри вает эко-номию электроэнергии вдвое с учетом характерных особенностей региона в виде тумана или дождя.

Протяженность ­ 5825 м.Ввод в эксплуатацию: 2009 г. Президентский мост через Волгу расположен в Ульяновске. Строительство было запуще-

но еще в 1986 году. Однако растянулось на пару десятков лет в связи с отсутствием финансиро-вания. Мост соединяет правобережную и левобережную часть города Ульяновска и области.

38 39

В современном мире фантазия создателей блокбастеров ограничена толь-ко финансовыми возможностями продюсеров картины. Поэтому сцены разрушения становятся масштабнее с каждым годом, затрагивая все бо-лее известные мировые здания и сооружения и все больший «масштаб ка-тастрофы». Журнал «Редевелопмент» отобрал для Вас наиболее эффект-ные сцены разрушения из современного кинематографа. В свой рейтинг мы включили исключительно разрушенные города и объекты, существую-щие или существовавшие в реальности - поэтому, сцена демонтажа «звез-ды смерти» сегодня, увы, останется за кадром. Итак, поехали.

«Титаник» - режиссёр Джеймс Кэме-рон. Мало кто из нас не узнает эффектную сцену потопления легендарного лайне-ра. До сих пор многие зрители уверены в том, что на самом деле происходило имен-

но так, как показано в фильме. А мы включаем один из самых кассовых в мире фильмов в наш рейтинг за эффектную сце-ну разрушения корпуса и внутренних перегородок корабля.

«Миссия невыполнима: Протокол Фан-том», режиссёр Брэд Бёрд. Долгие годы разрушение в фирменных блокбастерах обходило стороной отечественные дос-топримечательности. Однако в одной из

последних частей «Миссии» эффектно был разрушен Московс-кий Кремль (спецэффектом, к слову, оказались довольны не только американские зрители, но и большая часть российских)

Инопланетное вторжение: Битва за Лос-Анджелес, режиссера Джонатана Ли-бесмана относится по всеобщему мнению к категории фильмов однодневок, которые набирают кассу только и исключительно

на зрелищных сценах разрушения. И в этой ленте действитель-но есть на что посмотреть – Лос-Анджелесу очень не повезло стать местом действия данной картины, ведь сцены разруше-ния коснулись абсолютно всех узнаваемых городских панорам

«Трансформеры 3: Тёмная сторо-на Луны», режиссёр Майкл Бэй — в фильме в 2-х фрагментах показы вают масштабные разрушения: сцена па-дения небоскрёба и сцена разруше-

ния Чернобыльской АЭС (точнее того, что от неё осталось)

КАМЕРА, МОТОР – РАЗРУШЕНИЕ!

8

5

7

6

«Бросок кобры», режиссёр Стивен Соммерс. В фильме, который был за-быт многими почти сразу после про-ката, настолько реалистично был вы-полнен взрыв Эйфелевой башни, что в

марте этого года представители запрещенной в России органи-зации ИГИЛ использовали эти кадры в своем видеообращении.

«День независимости», где при-шельцы оставили от символа свободной Америки одни «головешки». Премьера первого фильма Рональда Эммериха состоялась в 1996 году, когда возмож-

ности спецэффектов были меньше, и разрушительная фан-тазия режиссера не смогла вволю разгуляться. Поэтому в 2016 году мы увидели уже вторую картину, в которой были разрушены знаменитые здания Лондона и Гонконга.

Фильм «2012 год», режиссёра Роланд Эммерих получил спорные отзывы как кино-критиков, так и зрителей. Однако нельзя от-рицать, что сцены разрушения зданий и це-лых материков в нем более чем эффект ные.

В том числе, разрушена в результате падения авианосца была и официальная резиденция президента США в Вашингтоне. Кото-рой, к слову, «досталось» и в пункте два нашего списка в фильме...

На первом месте нашего рейтин-га возможно не самое эффектное, но обладающее наибольшим символи-ческим смыслом разрушение из куль-тового фильма «Бойцовский клуб»

режиссера Девида Финчера. Одно за другим в картине под-рываются башни Century Plaza Towers, здание Fox Plaza Tower и St. Regis Hotel tower, являющиеся символами финансовой мощи страны и, одновременно с этим, потребительства.

Екатерина Иванова

4

2

3

1

В СЛЕДУЮЩЕМ НОМЕРЕ:

Переезд промышленных предприятий: за и против, смета

“Вторая жизнь” зданий и сооружений – наиболее интересные случаи приспособления построек под новое использование

Моногорода – перспективы в РФ

Крупнейшие проекты 2016 года

Календарь отраслевых мероприятий

Фотопроект: красота заброшенных мест

Журнал «Редевелопмент»Тираж: 1000 экземпляров

2016 годАдрес редакции: Санкт-Петербург, ул Магнитогорская, 51 Ж, офис 403

Учредитель: ООО «Размах ГП»Свидетельство о регистрации СМИ ПИ №ТУ 78-00955.

Внимание! Журнал не предназначен для розничной продажи и передается лично в руки настоящим экспертам строительного рынка