regenereerimiskeskuse, meremõisa küla, keila vald · objekti ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev...

EKSPERTHINNANG

Kinnistu

Regenereerimiskeskuse, Meremõisa küla, Keila vald, Harjumaa

Töö nr 0652 MM/2010

ERI Kinnisvara Tel (+372) 626 6455

www.eri.ee

2

KINNISVARA EKSPERTHINNANG NR. 0652 MM/2010

Hindaja Ain Kuusk, hindaja, +372 51 39305 Hinnangu kinnitaja Kristin Rammo, atesteeritud kinnisvara-

hindaja Ettevõte ERI Kinnisvara OÜ Töö nr 0652 MM/2010 Tellija Tallinna Linnavaraamet Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine/konsultatsioon Hinnangu kasutaja Tellija Aadress Regenereerimiskeskus, Meremõisa küla,

Keila vald, Harjumaa Objekt Kinnistu Kinnistusregistriosa nr 11071202 Ülevaatuse kuupäev 11.10.2010. a Hindamiskuupäev 20.10.2010. a Väärtuse kuupäev 11.10.2010. a Väärtuse liik Turuväärtus Hindamistulemus 1 160 000 EEK (74 137 EUR)

3


I Hindamise alused Tellimus: Tellija Tallinna Linnavaraamet Tellimusleping Kirjalik tellimus maili teel, 04.10.2010.a Hindamise eesmärk Tehingu nõustamine/konsultatsioon Väärtuse liik Turuväärtus Tellimuses püstitatud eeldused Turuväärtus leitakse eeldusel, et olemasoleva

maa sihtotstarve muutmisel läbi detailplanee-ringu kohalik omavalitsus ei tee takistusi

Kasutatud materjalid: � Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875; � Maa-ameti avaliku teenuse andmed; � Kinnistusregistriosa elektrooniline väljavõte, 30.09.2010.a; � Ehitisregistri andmed; � Tellija esindaja Tiina Kaska suuliselt ja kirjalikult esitatud andmed; � ERI Kinnisvara poolt koostatud elamukruntide ostu-müügi tehingute andme-

baas. Objekti ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev 11.10.2010.a Ülevaatuse teostanud hindaja Ain Kuusk Ülevaatuse juures viibinud isikud Tallinna Sotsiaal - ja Tervishoiuameti arendus-

ja haldusosakonna vanemspetsialist Tiina Kaska; MTÜ Meremõisa esindaja Aleksander Frosch

Algandmed esitanud isik Tiina Kaska ja Aleksander Frosch Ülevaatuse ulatus Kinnistu visuaalne vaatlus Ülevaatuse põhjalikkus Hindaja ei ole tulenevalt eksperthinnangus

püstitatud eeldusest teostanud kinnistul paik-neva hoone ülevaatust

Klauslid piiratud vastutuse kohta: Avalikustamine: Käesolevat hindamisaruannet ega mingit selle osa, samuti mitte mingeid viiteid käesolevale aruandele ei tohi ilma hindaja kirjaliku nõusolekuta avalikustada üheski dokumendis, kirjas ega avalduses, samuti mitte kirjastada. Juhul, kui käesolevat hindamisaruannet soovitakse avaldada, tuleb avaldamise vormis ja kontekstis hinda-jaga eelnevalt kokku leppida. Võimalik väärkasutus: Käesoleva hindamisaruanne on esitatud konfidentsiaalselt tellijale ja ainult eelpool avaldatud ja selleks ettenähtud eesmärgil. Hindaja ei saa võtta endale mingit vastu-tust juhul, kui seda kasutab keegi kolmas isik või kui seda tehakse selleks mitte et-

4


tenähtud eesmärgil Keskkonnalased uuringud: Käesoleva töö teostamisel on eeldatud, et mingit saastatust ei eksisteeri või, et saastekõrvaldamistööde maksumus ei ole väärtuse jaoks oluline. Hindajat ei ole in-formeeritud mingitest uurimistulemustest, mis viitaksid saasteainete või ohtlike aine-te olemasolule. Hindaja ei ole uurinud hindamisobjektil ja naaberobjektidel teostatud või teostatavat tegevust eesmärgiga kindlaks teha, kas eelpool nimetatud kasutused või nende objektide maa võiks olla või on olnud hinnatava objekti suhtes saastav. Hindaja ei pea omama saasteainete avastamiseks vajalikke oskusi ja teadmisi, see-ga ei võta hindaja endale mingit vastutust ükskõik missuguse saasteaine olemasolu eest. Hindaja ei ole teostanud mingeid uuringuid toksiliste või ohtlike ainete olemas-olu kohta ning seega ei saa esitada mingit kindlat seisukohta küsimuses, missugune võiks olla nende võimalik mõju hindamistulemustele. Hindamisel on lähtutud eeldu-sest, et varal ei ole mingeid toksilisi, ohtlikke ega kahjulikke aineid. Igasugune sellis-te ainete olemasolu avastamine võib vara väärtust oluliselt mõjutada. Juhul, kui hin-damisjärgselt ilmneb, et hindamisobjektil või naabruses eksisteerib saasteaineid või –allikaid või et hindamisobjekti on kasutatud viisil, mis võib kaasa tuua saastumise, võib see vähendada hindamisaruandes esitatud väärtust II Objekti kirjeldus Asukoht: Paiknemine Harjumaal Keila vallas Meremõisa külas Tallinn-Klooga

mnt ja mere vahelisel alal Kaugus Tallinna kesklin-nast

Umbes 30 km

Kaugus lähimast teenin-dusasutusest

Umbes 2 km kaugusel asub Keila-Joa kauplus, ca 5 km kaugusel Laulasmaa keskuses asub kool ja lasteaed, ühistranspordi peatus asub ca 500 m kaugusel

Piirkonna hoonestus Objekt paikneb suvituspiirkonnas, mis on aiaga piiratud ja mehitatud valvega

Piirkonna haljastus Elamurajoonis ja piirkonnas kõrghaljastus (männid) Juurdepääs MTÜ Meremõisa esindaja Aleksander Frosch`i ja Keila

Vallavalitsuse liikme Age Leedo sõnul kuuluvad suvitusrajooni sisesed teed MTÜ-le (vajalik kokku leppida servituudi seadmises)

Müra ja õhusaaste tase Madal, objekt paikneb piisavalt kaugel suurtest maan-teedest

Krundi andmed: Krundi suurus 10 614 m2 Katastritunnus 29501:007:1212 Sihtotsatarve Ühiskondlike ehitiste maa Krundi kirjeldus Krunt on ebakorrapärase kujuga, krundil kasvavad leht-

ja okaspuud (valdavalt männid)

5


Ehitusõigused Keila Vallavalitsuse liikme Age Leedo selgitusel on või-malik maa sihtotstarvet muuta ja kinnistut jagada läbi detailplaneeringu

Tehnovõrgud: Veevarustus Trass olemas, liitumine puudub (MTÜ Meremõisa esinda-

ja sõnul kuulub pumbajaam nendele, vajalik saavutada kokkulepe vee kasutamiseks)

Kanalisatsioon Trass olemas, liitumine puudub (MTÜ Meremõisa esinda-ja sõnul on MTÜ välja ehitanud piirkonna kanalisatsiooni, hinnatav objekt ei kuulu sinna, vajalik saavutada kasuta-miseks kokkulepe)

Gaasivarustus - Elektrivarustus Täpne olukord teadmata

Õiguslik määratlus: Õiguslik määratlus Kinnistu Registriosa nr 11071202 Kinnistu koosseis Ühiskondlike ehitiste maa 100%, Keila vald, Meremõisa

küla, Regenereerimiskeskuse Omanik Tallinna linn Kinnistusraamatu kanded (hüpoteegid, koormatised ja kitsendused)

Toodud eksperthinnangu lisas olevas kinnistusraamatu väljavõttes

Seadustest ja lepingutest tulenevad, kinnistusraa-matusse mittekantud õi-gused ja kohustused

Hindajale teadaolevatel andmetel ei lasu hinnataval objektil seadustest ja lepingutest tulenevaid õigusi ja kohustusi, mis võiksid mõjutada selle väärtust. Selliste asjaolude ilmnemine võib muuta objekti käesolevas eks-perthinnangus toodud turuväärtust

III Hindamine Mõisted ja hindamismeetodi valik: Turuväärtuse mõiste (EVS 875 osa 3: Väärtuse liigid): Turuväärtus on hinnangul põhinev summa, mille eest vara peaks väärtuse kuupäeval minema üle tehingut sooritada soovivalt müüjalt tehingut sooritada soovivale ostjale sõltumatus ja võrdsetel alustel toimuvas tehingus peale kõigile nõuetele vastavat müügitegevust, kusjuures osapooled on tegutsenud teadlikult, kaalutletult ning ilma sunduseta. Vara parima kasutuse mõiste (EVS 875 osa 1: Hindamise üldised alused): Vara kõige tõenäolisem kasutus, mis on füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, õiguslikult lubatav, finantsmajanduslikult otstarbekas ning mille tulemusena hinnatav vara omandab kõrgeima väärtuse.

6


Parim kasutus Hinnataval kinnistul paiknev hoone on 1986. aastal ehitatud taastuskeskus, kuid on alates 1996. aastast seisnud kasutuseta (osaliselt rüüstatud). Hoone on amortisee-runud ja vajab kapitaalremonti. Hoone on oma olemuselt spetsiifiline ja kasutusele-võtt endisel otstarbel on ebatõenäoline. Arvestades eeltoodut on hinnatava kinnistu parimaks kasutuseks olemasoleva hoonestuse lammutamine ja läbi detailplaneeringu maa sihtotstarbe muutmine ja kinnistu jagamine elamumaa kruntideks (vastavalt hin-daja päringule Keila Vallavalitsusest on detailplaneeringu kaudu võimalik sihtotstar-vet muuta ja kinnistut jagada). Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hinda-mise üldised alused), meetodite kirjeldus on toodud eksperthinnangu lisas.

� Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Comparison Approach) � Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach) � Kulumeetod (Cost Approach)

Hinnatavale objektile turuväärtuse leidmiseks oleme valinud võrdlusmeetodi, mis on enimlevinud elamispindade hindamisel. Turuväärtuse hindamisel määrab meetodi eelistuse viis kuidas varaga vabal turul tõenäoliselt kaubeldakse. Näiteks büroohoo-ne kui üüriobjekti puhul on eelistatum tulumeetod, korteri kui müügiobjekti puhul võrd-lusmeetod. Turuanalüüs: Hindamisobjektile turuväärtuse leidmiseks oleme vaadelnud elamukruntide müügite-hinguid ja – pakkumisi Tallinna lähiümbruse mereäärsetes külades/elamurajoonides. Turusituatsioon Enamasti otsitakse Tallinnast eemale elamispinda kolmel peamisel põhjusel – vai-kus, rohelus ning madalam hinnatase võrreldes pealinnaga, kuid samas mitte liiga kaugele, et jõuaks Tallinna ca 30 minutilise autosõiduga. Need asjaolud võimaldavad perel soetada suurema ja mugavama eluaseme kui sama raha eest Tallinnas. Olulised tegurid on infrastruktuuri areng, ühendus Tallinnaga ja töökohtade olemas-olu piirkonnas. 2009. a oli Harjumaa elamute ja kruntide turul väheaktiivne – hinnad langesid ja seda eriti hoonestamata kruntide osas (üks põhjustest kindlasti pankade vähene soov hoonestamata krunte finantseerida, suurem omafinantseering ja kõrgem laenuintress võrreldes valmis elamu ostjaga). Elamute hinnad on käesoleva aasta algusest alates stabiliseerunud ja täheldada võib ka tehingute arvu väikest kasvu. Kruntide sektoris positiivseid muudatusi märgata ei ole, endiselt on reaalsete tehingute arv väga väike. Harjumaa elamuturul on enamhinnatud mereäärsed ning Tallinna linnaga ja valla keskusega piirnevad piirkonnad (nt Viimsi, Tabasalu, Saue) ning vähemhinnatud si-semaa suunas paiknevad kaugemad (alates 30km) asumid ja kõrghaljastuseta uus-elamurajoonid. Pakkumine Alates 2009. a suvest on elamute ja kruntide pakkumiste arv ja keskmine ruutmeetri hind järk-järgult vähenenud ning tehingute arv käesolevaks hetkeks stabiliseerunud.

7


Nõudlus Käesoleval hetkel on suurim nõudlus ca 1000m² kruntidel paiknevate kuni 200m² hinnatasemel kuni 2,5 miljonit krooni elamute ja linnalähedaste talukohtade järele, olulised tegurid on hoone konstruktsioonid, kombineeritud / ökonoomne küttesüs-teem, seisukord, haljastus jne. Väiksem on olnud nõudlus kõrghaljastuseta kruntidel paiknevate, pooleliolevate, tüüpprojektiga (nn müügimajade) ja eksklusiivsete elamute järgi. Prognoos Kui korterite turg on alates 2009. a teisest poolest aktiviseerunud ja ka elamute turul on 2010. a kevadest elavnemist olnud märgata, siis kruntide osas on seda ehk ooda-ta järgmise aasta kevadel. Turutasemel pakutavate majade ja kruntide keskmine müügiperiood on kuni 8 kuud, kallima hinnatasemega eksklusiivsetel majadel ja kruntidel kuni 1,5 aastat. Harjumaa hoonestatud ja hoonestamata elamumaa keskmine tehinguhind, pakku-miste ja tehingute arv:

Allikas: Maa-amet, City24

Makromajanduse pikem turuülevaade on toodud eksperthinnangu lisas. Hindamine võrdlusmeetodil: Võrdluseks oleme kasutanud enimsobivaid tehinguid, kohandades võrreldavate ob-jektide koguhinda. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võr-

8


reldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks ob-jektide turuväärtust tõstvaid ja langetavaid tegureid. Turuväärtust suurendavad tegurid: + atraktiivne asukoht hinnatud ja privaatses suvituspiirkonnas; + krundi suurus – 10 614m² (perspektiivis võimalik läbi detailplaneeringu jagada

ja kruntida); + mere lähedus; + territoorium on suletud, elamurajoonis kõvakattega teed ja valgustus; + piirkonnas on kõrghaljastus (männid). Turuväärtust vähendavad tegurid: - kinnistul vee ja kanalisatsiooni võrk olemas, kuid liitumine puudub; - juurdepääsuks on vajalik seada servituut.

Hindamisel oleme kasutanud järgmisi tehinguid: Nr. Aadress Pindala, m 2 Tehingu hind, kr Kr/m 2 Müügi aeg Iseloomustus 1. Kotka tee X,

Kloogaranna küla, Keila vald

6823 1 500 000 220 04.2009 Elamumaa, krunt korrapärase kujuga, piirneb merega kõrghaljastusega, kõva-kattega tee, vesi, elekter

2. Kotka tee X, Kloogaranna küla, Keila vald

5663 950 000 168 07.2009 Elamumaa, krunt on korrapärase kuju-ga, merest 4.-5. krunt, kõrghaljastusega, kõvakattega tee, vesi, elekter

3. Laulasmaa küla X, Keila vald (Lohu-salu piiril)

25 097 2 500 000 100 10.2009 Elamumaa, detailplaneering kehtesta-tud, piirnes merega, liivarand, krundil männimets, ligipääsutee rahuldav, paik-nes kaitse all olevas metsa ääres, pri-vaatne, kommunikatsioonid puudusid

4. Adruvahi tee X, Kloogaranna küla, Keila vald

6707 1 750 000 260 02.2010 Elamumaa 20%, maatulundusmaa 80%, krunt on korrapärase kujuga, piirneb merega, krunt vähese kõrghaljastusega, elamurajoonis kõrghaljastus (männid, lehtpuud), ts. vesi, lokaalne kanalisat-sioon, elekter

Eeltoodud tehingutest on edasiseks kohandamiseks valitud tehingud nr 2, 3 ja 4 (va-litud tehinguinfo värskuse poolest). Hindaja on valinud võrdluseks 6 väärtustegurit, mida on kohandatud. Kohandamise eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast, arvestades selleks objektide turuväärtust tõstvaid ja lange-tavaid tegureid. Võrdlusobjektide kohandamisel arvestatakse hinnatava objektiga võrreldes turuväärtust alandav tegur positiivse märgiga ja turuväärtust tõstev tegur negatiivse märgiga. Kohandatud tulemuste baasil leiame kaalutud keskmise tulemu-se, seejuures saab suurema osakaalu väiksema kohandusea tehing jne. Kohandused: Ajaline kohandus – 2009.a suvest ei ole me olulisi hinnamuutusi arvestanud;

9


Asukoht – mereäärsed krundid on reeglina kõrgemalt hinnatud, oluline on samuti Tal-linna lähedus; Kommunikatsioonid – kommunikatsioonidega varustatud krundid on enamhinnatud, oluline on samuti liitumistasude tasutus; Üldpind – suurema üldpinnaga kinnistud on reeglina kõrgema väärtusega; Haljastus – kõrghaljastusega kinnistud on kõrgemalt hinnatud, samuti on oluline krundi heakorrastatus; Juurdepääsutee – juurdepääsuteega varustatud kinnistud on enamhinnatud, kui ser-vituudi seadmise vajadusega kinnistud; Sihtotstarve ja planeeringud – elamumaa krundid on enamhinnatud kui ühiskondlike ehitiste krundid (vajalik detailplaneeringu koostamine sihtotstarbe muutmiseks). Võrdlustabel: Võrdluselement Hinnatav objekt 2 3 4Tehingu hind (kr/m²) 168 100 260Tehingu aeg okt-2010 juuli-2009 okt-2009 veebr-2010Ajaline kohandus 0% 0% 0%Ajaliselt kohandatud hind 168 100 260Asukoht Meremõisa küla,

atraktiivne suvituspiirkond, loduslikult kaunis asukoht, privaatne, piiratud aiaga ja mehitatud valvega, kaugus merest ca 450 m

Halvem, paikneb Tallinnast kaugemal

Parem, piirneb vahetult merega

Parem, piirneb vahetult merega

Asukoha kohandus 15% -30% -20%Kommunikatsioonid Trassid olemas, liitumata Olemas Puuduvad OlemasKommunikatsioonide kohandus -5% 15% -5%Üldpind 10 614 m2 5663 m2 25 097 m2 6707 m2Üldpinna kohandus -20% 25% -20%Haljastus Kõrghaljastus, krunt

hooldamataParem Parem Samaväärne

Haljastuse kohandus -5% -5% 0%Juurdepääsutee Teed olemas, kuid

servituudi seadmise vajadus

Parem Parem Parem

Juurdepääsutee kohandus -3% -3% -3%Sihtotstarve ja planeeringud Ühiskondlike ehitiste maa,

sihtotstarbe muutmiseks vajalik detailplaneeringu koostamine

Elamumaa Elamumaa Elamu- ja maatulundusmaa

Sihtotstarbe ja planeeringu kohandus -10% -10% -10%Kohandus kokku -28% -8% -58%Kohandatud hind 121 92 109Absoluutkohanduste summa 58 88 58Osakaalud 0,34 0,33 0,34 109

Kaalutud tulemus 41 30 37

Eeltoodut arvestades oleme kinnistu turuväärtuseks hinnanud ~ 1 160 000 krooni ehk 109 kr/m 2 kinnistu üldpinna kohta. Amortiseerunud hoonete lammutuskulu ei ole arvestatud, kuna kaasaegset tehno-loogiat kasutades on võimalik kasutada purustusmasinaid, millega purustatakse hoo-ned killustikuks ja omanikule ei kaasne sellega märkimisväärset kulu.

10


IV Kokkuvõte Hinnatava objekti (kinnistu, aadressil Regenereerimiskeskuse, Meremõisa küla, Keila vald, Harjumaa) turuväärtus väärtuse kuupäeval 11.10.2010 on 1 160 000 (üks mil-jon ükssada kuuskümmend tuhat) krooni (74 137 EUR). Analoogsete objektide hetke müügiperiood on kuni 9 kuud. Hindamistulemuse täpsu-seks hindame +/- 10%. Eksperthinnang on koostatud 11 lehel ja sisaldab järgnevaid lisasid: - Vastavuskinnitus; - Hindamisel kasutatavad metoodikad; - Turuülevaade; - Fotod objektist; - Maa-ameti kaart; - Kinnistusregistri väljavõte; - Ehitisregistri väljavõtted; - Asukoha plaan; Ain Kuusk, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / hindaja/

Kristin Rammo, ERI Kinnisvara / Põhja-Eesti / valdkonna juht/ atesteeritud kinnisvara hindaja (üldatestaat nr 040507)

Tallinnas, 20.10.2010. a

11


Vastavuskinnitus: � Käesoleva hindamisaruande koostanud ja kogu hindamistoimingu läbi viinud hin-

daja kutsealane pädevus on piisav hindamistellimuse täitmiseks. � Käesolev hindamisaruanne ja kogu hindamistoiming vastab eesti kinnisvara hin-

damise standardiseeria EVS 875 nõuetele, sh hindamise headele tavadele. � Mitte keegi peale hindamisaruandes nimetatud isikute ei ole hindajat hindamis-

toimingus abistanud. � Hindaja ei avalda hindamistoimingu käigus kogutud informatsiooni ja hindamistu-

lemusi mitte kellelegi peale tellijaga kokkulepitud isikute, v.a juhud kui seadus seda nõuab või kui see on vajalik kindlateks hindamise kutsealaga seotud toi-minguteks.

� Hindaja on olnud sõltumatu. � Hindaja on tegutsenud erapooletult ilma mingite isiklike huvideta hindamistoimin-

gu suhtes. � Hindaja poolt hindamistoimingu eest saadav tasu ei ole seotud hindamistulemu-

sega. � Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud andmed on hindajale

teadaolevalt tõesed ja korrektsed. � Hindamistoimingus kasutatud ja hindamisaruandes esitatud analüüsid ja järeldu-

sed on kitsendatud ainult hindamisaruandes esitatud eelduste ja piiravate tingi-mustega.

12


Hindamisel kasutatavad metoodikad Kinnisvara turuväärtuse määramisel kasutatavad meetodid (EVS 875 osa 1: Hinda-mise üldised alused): Turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod (Sales Compar ison Approach) Antud meetodi puhul leitakse objekti turuväärtus hinnatava objekti ja hiljuti müüdud sarnaste objektide võrdlemise teel. Objekt peab olema võrreldav teiste analoogsete objektidega füüsiliste, asukoha ja majanduslike näitajate osas. Võrdlusmeetodil hindamisel on meetodi aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ost-ja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui sarnaste varade eest tavaliselt turul makstakse. Võrdlusmeetodil leitakse hinnatava objekti väärtus sarnaste objektidega toimunud tehingute analüüsimisel. Piisavalt aktiivse turu olemasolul võib võrdlusmee-todit pidada hindamiseks sobivaimaks ja täpseimaks. Tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod (Income Approach ) Tulupõhise käsitluse korral hinnatakse vara väärtust, arvutades oodatava tulu nüü-disväärtuse. Tulupõhised käsitlused on:

− tulu kapitaliseerimine; − diskonteeritud rahavoo analüüs

Turuväärtuse hindamisel tulumeetodil on aluseks asenduspõhimõte: potentsiaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui ostetav vara talle tulu võib toota. Tulude kapitaliseerimisel jagatakse kõige tõenäolisem oodatav ühe (tavaliselt esime-se) aasta puhastulu kapitalisatsioonimääraga või korrutatakse kapitalisatsiooniteguri-ga, et arvestada tulu ümber väärtuseks. Diskonteeritud rahavoo analüüsil hinnatakse eeldatavat rahavoogu iga tulevikupe-rioodi (tavaliselt aasta) kohta eraldi. Need rahavood arvestatakse diskontomäära ka-sutades ümber nüüdisväärtuseks. Kulumeetod (Cost Approach) Kulupõhise käsitluse rakendamisel tuleb hinnata varade loomise igal etapil tehtud kulusid. Turuväärtuse hindamisel on kulumeetodi aluseks asenduspõhimõte: potent-siaalne ostja ei ole valmis maksma vara eest rohkem, kui on sarnaste varade oman-damise kulud (maa ostu ja ehituskulud). Turuväärtuse hindamine kulumeetodil on võimalik, kui kõik hindamise aluseks olevad andmed leitakse vabalt turult. Allikas: Eesti vara hindamise standardiseeria EVS 875 standardid 1-5

13


Turuülevaade Majanduslik taustsüsteem Väljavõte Eesti Panga 29. septembri 2010 majanduskommentaarist. Eesti majandus on langusest üle saanud ning hakanud kasvama põhiliselt ekspordi toel. Peamiste kaubanduspartnerite majanduskasv oli 2010. aasta esimesel poolel oodatust kii-rem, mis aitas kaasa Eesti majanduse taastumisele. Eesti ettevõtjad ja riik on muutnud oma tegevust tõhusamaks. Langusjärgne kohandumine lõi aluse tootlikkuse tõusul põhinevale ma-janduskasvule ning 2012. aastal ulatub toodang töötaja kohta tõenäoliselt kõigi aegade kõr-geimale tasemele. Sellegipoolest jääb majanduse maht lähiaastatel kriisieelsest tasemest allapoole ning lähikvartalite kiire kasv võrreldes eelmise aastaga on välisnõudluse aeglustuva kasvu tõttu ajutine. 2010. aasta teisel poolel tööpuudus Eestis väheneb, kuid pikaajaline töö-tus suureneb veel ka 2011. aastal. Palga- ja hinnataseme langus on osutunud lühemaajali-semaks ja väiksemaks, kui oleks võinud eeldada sisemajanduse koguprodukti kahanemisest. Senine palga- ja hinnalangus on majanduse stabiliseerumisele küll kaasa aidanud, kuid on oht, et praegune hinna- ja palgatase ei toeta uusi investeeringuid ja töökohtade loomist piisa-valt. Inflatsioon jääb lähiaastatel euroala keskmisest kõrgemaks, kuid selle taga on peamiselt välised tegurid ja administratiivsed meetmed. Selleks, et saavutada riigieelarve ülejääk, tuleks majanduskasvust laekuvate täiendavate maksutulude abil vähendada eeskätt puudujääki, mitte suurendada kulusid. Eraisikute võlakaitse seadusega kavandatavad muudatused, mille-ga kohtunikele antakse õigus võlgu vähendada, võib ajendada panku mitte jätkama intressi-marginaalide alandamist ja piirama laenuandmist. Kui see oht realiseerub, on majanduskasv ja tööpuuduse vähenemine prognoositust aeglasem Sisemajanduse koguprodukt Täpsustatud andmetel suurenes sisemajanduse koguprodukt (SKP) 2010. aasta II kvartalis eelmise aasta sama perioodiga võrreldes 3,1%. Viimati kasvas SKP 2007. aasta IV kvartalis. Võrreldes I kvartaliga kasvas sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP II kvartalis 1,9%. Sesoonselt ja tööpäevade arvuga korrigeeritud SKP kasvas eelmise kvartaliga võrrel-des kolmandat kvartalit järjest. Tänavu I kvartalis kasvas SKP eelmise kvartaliga võrrel-des1,1%. SKP jooksevhindades oli II kvartalis 56,1 miljardit krooni (3,59 miljardit eurot). SKP-le avaldas mõju ühest küljest jätkuvalt nõrk sisemajanduse nõudlus, teisest küljest aga paranenud välisnõudlus ning sellest tulenev ekspordi kasv. Sisemajanduse nõudlus kasvas 2%, kuid oli jätkuvalt madal. Sisemajanduse nõudlus moodustas SKP-st vaid 90%, mis tä-hendab, et sisemajanduse lõpptarbimiskulutused, kapitali kogumahutus põhivarasse ja varu-de muutus olid väiksemad toodetud lisandväärtusest. Kuna lõpptarbimiskulutused ja investee-ringud jätkuvalt vähenesid, mõjutas sisemajanduse nõudluse kasvu eelkõige varude suure-nemine. Kodumajapidamiste lõpptarbimiskulutused vähenesid 3% mõjutatuna ühest küljest peamiselt vaba aja veetmisele ja kulutuurile ning toidukaupadele ja alkoholita jookidele tehtud kulutuste vähenemisest, teisalt aga finantsteenustele suunatud kulutuste suurenemisest. Töötus 2010. aasta II kvartalis oli töötute hinnanguline arv 128 000 ja töötuse määr 18,6%. Töötus vähenes esmakordselt pärast ligi kaheaastast järjepidevat kasvu. Töötute arv, mis alates 2008. aasta teisest poolest järjepidevalt kasvas ja tänavu I kvartalis rekordilise 137 000-ni tõusis, vähenes II kvartalis 9 000 võrra. Töötuse määr langes 19,8%-st 18,6%-ni. Võrreldes eelmise aasta sama kvartaliga, mil töötuid oli 92 000 ja töötuse määr 13,5%, oli töötus tänavu II kvartalis siiski märkimisväärselt suurem. Tarbijahinnaindeks Tarbijahinnaindeks tõusis 2010. aasta augustis võrreldes eelmise aasta augustiga 2,9% ja võrreldes tänavu juuliga 0,0%. Kaubad olid eelmise aasta augustiga võrreldes 3,0% ja teenu-sed 2,8% kallimad. Toidukaup oli 4,2% ja tööstuskaup 1,7% kallim. Kaupade ja teenuste ad-ministratiivselt reguleeritavad hinnad on eelmise aasta augustiga võrreldes tõusnud 6,9% ja mittereguleeritavad hinnad 1,7%. Eelmise aasta augustiga võrreldes mõjutas indeksit kõige rohkem toidu ja mittealkohoolsete jookide 3,9%-line ning elektri, soojusenergia ja kütte kokku 9,7%-line hinnatõus, mis kumbki andsid kogumuutusest ligi kolmandiku ning mootorikütuse

14


9%-line kallinemine. Mullu sama ajaga võrreldes on enim kallinenud värske köögivili (40%), kütteõli (26%) ja piim (23,3%), odavnenud aga jahu (15,9%) ja sai (12,3%). Ehitushinnaindeks Ehitushinnaindeksi muutus oli 2010. aasta II kvartalis võrreldes eelmise aasta II kvartaliga -3,4%. Indeks langes kuuendat kvartalit järjest, ent langus on aeglustunud. Ehitushinnaindeks hakkas eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes langema 2009. aasta al-guses ja oli kõige suurem III kvartalis (-10,5%). Seejärel on langus iga kvartaliga aeglustunud — IV kvartalis oli langus 10% ja 2010. aasta I kvartalis 7,5%. Ehitushinnaindeksit mõjutas 2010. aasta II kvartalis peamiselt tööjõu odavnemine 6,4%. Võr-reldes eelmise aasta sama kvartaliga on kõige vähem langenud ehitusmasinate hinnad. Ehi-tusmaterjalidest avaldas indeksile suuremat mõju isolatsiooni- ja siseviimistlusmaterjalide hindade langus. Võrreldes I kvartaliga oli ehitushinnaindeksi muutus -0,1%, peamiselt mõjutas seda tööjõu odavnemine. Remondi- ja rekonstrueerimistööde hinnaindeks langes I kvartaliga võrreldes samuti 0,1% ja võrreldes eelmise aasta II kvartaliga 3,5%. Brutopalk Keskmine brutokuupalk oli 2010. aasta II kvartalis 12 869 krooni (822 eurot) ja brutotunnipalk 75,81 krooni (4,85 eurot). Eelmise aasta II kvartaliga võrreldes tõusis keskmine brutokuupalk 1,2% ja brutotunnipalk langes 1,7%.Seni eelmise aasta sama kvartaliga võrreldes viis kvarta-lit järjest langustrendis olnud keskmine brutokuupalk tõusis II kvartalis. Brutokuupalga tõusu mõjutas muuhulgas ka palgata puhkusel olijate arvu vähenemine. Tunnipalka mõjutas see, et võrreldes eelmise aasta II kvartaliga oli tänavu üks tööpäev enam ning keskmine töötatud tundide arv palgatöötaja kohta suurem. Kinnisvaratehingud 2009. aastal sooritati 26 550 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 18 miljardit kroo-ni. Kui aasta kolmes esimeses kvartalis oli ostu-müügitehinguid 2008. aasta vastavate kvarta-liga võrreldes vähem, siis IV kvartalis toimus tõus. IV kvartalis suurenes kinnisvara ostu-müügitehingute arv 2008. aasta IV kvartaliga võrreldes 13% ja 2009. aasta III kvartaliga võr-reldes 30%. Aasta kokkuvõttes vähenes tehingute arv 2008. aastaga võrreldes 23% ja tehin-gute koguväärtus 47%. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli 2009. aastal 682 200 krooni, mis on 31% väiksem kui 2008. aastal keskmiselt. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus on märkimisväärselt ehk ligi poole vähenenud Kirde-Eestis (46%). Lääne-Eestis vähenes ostu-müügitehingu keskmine väärtus 39%, Põhja-ja Lõuna Eestis kummaski ligi kolmandiku. Kesk-Eestis näitaja oluliselt ei muutunud. Kõige enam vähenes korterite ostu-müügitehingute arv ja koguväärtus (vastavalt 31% ja 55%). IV kvartalis tõestati 8285 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 5 miljardit krooni. Eelmise kvartaliga võrreldes suurenes tehingute väärtus 33% ja vähenes 2008. aasta IV kvartaliga võrreldes 18%. Tehingute arvu ja väärtuse kasvu tingis esmajoones hoonestamata kinnisasjade tehingute arvu ja väärtuse kahekordistumine. Ostu-müügitehingu keskmine väärtus oli IV kvartalis 633 400 krooni, mis on eelmise kvartali-ga võrreldes 2% suurem ja 2008. aasta IV kvartaliga võrreldes 27% väiksem. 2010 aasta I kvartalis tõestati 6184 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 3,8 miljardit krooni. 2010 aasta II kvartalis tõestati 8 188 kinnisvara ostu-müügitehingut koguväärtusega 4,7 miljardit krooni Kinnisvaratehingute arv ja maht Eestis Allikad: Maa-amet, Statistikaamet, Majandusministeerium Fotod Elamu

Fotod

17 0

98

15 5

48

14 9

06

16 5

30

13 6

93

13 7

50

11 4

00

8911

9767

8448

7 32

2

5432

6473

6350 8285

6184 81

88

14 2

29 18 3

71

16 6

05

21 3

58

17 0

00

12 7

00

9 41

5

10 0

02

8 16

1

6 36

2

4 70

6

4 23

0

3 90

0

5 24

8

3 81

1

4 78

31076

412

43118

420

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II

2006 2007 2008 2009 2010

Tehingute arv Tehingute väärtus, miljonit krooni

15


Petrooliumihoidla

16


Maa-ameti kaart (hinnatav krunt on piiritletud punase joonega)

17


Kinnistusraamatu elektrooniline väljavõte

18


Ehitisregistri andmed: regenereerimiskeskuse Ehitisregistri kood 116004845

Esmase kasutuselevõtu aasta

Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg

Ehitise nimetus Regenereerimiskeskuse hoone

Ehitise staatus Kasutusel

Energiamärgise andmed

Kuupäev

Kaalutud energiaerikasutuse klass määramata

Ehitise aadress

Aadress

Harju maakond, Keila vald, Meremõisa küla, Regenereerimiskeskuse

Kasutamise otstarve

Kasutamise otstarve

Omandi vorm

Omandi liik kinnisasi

Kinnistamisavalduse kuupäev

Ehitise üldised olulised tehnilised andmed

Ehitisalune pindala (m 2) 1646

Suletud netopind (m2) 1350,2

Minimaalne korruste arv 2

Maksimaalne korruste arv 2

Kõrgus (m)

Pikkus (m)

Laius (m)

Maht (m3) 6076

Köetav pind (m2)

Petrooliumihoidla Ehitisregistri kood 116004901

Esmase kasutuselevõtu aasta

Kavandatav kasutamise lõpetamise aeg

Ehitise nimetus Petrooleumihoidla

Ehitise staatus Kasutusel

Energiamärgise andmed

Kuupäev

Kaalutud energiaerikasutuse klass määramata

Ehitise aadress

Aadress

Harju maakond, Keila vald, Meremõisa küla, Regenereerimiskeskuse

Kasutamise otstarve

Kasutamise otstarve

Muu tööstuse laohoone

Omandi vorm

Omandi liik kinnisasi

Kinnistamisavalduse kuupäev

19


Ehitise üldised olulised tehnilised andmed

Ehitisalune pindala (m 2) 144

Suletud netopind (m2) 117,9

Minimaalne korruste arv 1

Maksimaalne korruste arv 1

Kõrgus (m)

Pikkus (m)

Laius (m)

Maht (m3) 552

Köetav pind (m2)

Asukoha kaart

regenereerimiskeskuse, meremõisa küla, keila vald · objekti ülevaatus: Ülevaatuse kuupäev...

Documents