SAKSFRAMLEGG

Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato:

07/123 /25876/15-PLNID

1657

Robert Larsen 24.06.2015

Telefon:

77 79 01 12

Saken skal behandles i følgende utvalg:

X Byrådet

X Byutviklingskomité

X Kommunestyret

PLAN 1657 – DETALJREGULERING LANESBUKT – 2.GANGSBEHANDLING

::: Sett inn innstillingen under denne linja IKKE SLETT LINJA â

Innstilling til vedtak:

Forslag til detaljreguleringsplan 1657 Lanesbukt, 119/114 m.fl., med planbestemmelser

og plankart av 28.05.15, anbefales vedtatt.

Saken oversendes Tromsø kommunestyre for endelig behandling, jf. plan- og

bygningslovens § 12-12.

::: Sett inn innstillingen over denne linja IKKE SLETT LINJAÆ

Øyvind Hilmarsen Britt Hege Alvarstein

Byrådsleder Byråd for byutvikling

... Sett inn saksutredningen under denne linja IKKE SLETT LINJAâ

Saksutredning:

Sammendrag

Bakgrunn Lanesbukt er lokalisert sørøst på Tromsøya omtrent 2 km sør for

Tromsø sentrum. I kommuneplanens arealdel er planområdet avsatt

til framtidig sentrumsformål, boligbebyggelse og friområder. En uløst

innsigelse i kommuneplanen medfører at det er begrenset hvor mye

forretning som kan etableres her. Det er vedtatt et områdeprogram

som legger rammer og føringer for de ulike planområdene innenfor

området som benevnes Lanesbukt.

Mål for planen Lanesbukt Eiendom ønsker å regulere sin eiendom hovedsakelig til

boligformål. Planforslaget legger opp til en reguleringsplan med

boliger, parkering under terreng, barnehage og sjøpark.

Hovedinnhold Planforslaget legger til rette for blokkbebyggelse med 217 boenheter.

I en av blokkene tilrettelegges det for barnehage for ca. 70 barn. I

tillegg er det avsatt areal til en offentlig sjøpark på ca. 10 daa samt

gang/sykkelveger og en grønn buffersone fra Strandvegen som skal

sikre allmenheten tilgang til sjøparken.

Offentlig ettersyn

Byrådets vurdering

Planforslaget ble vedtatt lagt ut på offentlig ettersyn 10.07.14. Ved

utgangen av fristen var det kommet inn merknader fra 9 instanser, jf

eget vedlegg. Fylkesmannen hadde innsigelse til planforslaget,

knyttet til støy.

Byrådet ønsker velkommen en tettere utnytting av bynære områder,

og anbefaler at planforslaget vedtas.

01 Saksdokumenter Dato:

Vedlagte saksdokument

De som er merket med

* foreligger bare

digitalt

01. Oversiktskart + lokaliseringskart udatert

02. Forslag til reguleringsplankart 28.05.15

03. Forslag til reguleringsplanbestemmelser 28.05.15

04. Forslagstillers planbeskrivelse Juni 2015

05. Uteromsplan 16.10.14

06. Parkeringsplan 16.10.14

Ikke vedlagte

saksdokument

07. Sol/skyggediagram

08. Støyrapport

09. Trafikkutredning

10. Merknadsoversikt

06.05.13

24.11.14

04.10.12

21.05.15

01. ROS-analyse 05.12.13

02. VA rammeplan 15.05.14

03A.Geoteknisk vurdering (RAMBØLL) 12.12.13

03B.Datarapport grunnundersøkelser

(RAMBØLL)*

04.11.13

04. Miljøtekniske grunnundersøkelser

(RAMBØLL)*

12.10.13

05. Sedimentundersøkelser (RAMBØLL)*

13.11.13

Berørte planer og

planstrategiske

dokument – ikke

vedlagt

Kommuneplanens arealdel 28.09.11

rev 28.11.12

Områdeprogram førende prinsipper for

detaljregulering i Lanesbukt

12.10.10

Plan 1426 Strandkanten boligbydel 26.04.00

Plan 09045 Sørøya senter og småbåthavn 29.04.87

Plan 1448 Høgskulen i Tromsø, området

Mellomvegen – Strandvegen

24.09.03

Plan 1455 Bjerkakerstranda boligområde 07.12.00

Områdeplan for lek og rekreasjon på Sør Tromsøya

(temaplan)

21.01.07

02 Planfakta

Lokalisering

Planstatus

Fig 1a) hvitt omriss viser hoveddelen av planområdet til

Lanesbukt Eiendom. Sjøpark og noe mer vegareal reguleres i

tillegg.

I kommuneplanens arealdel (KPA) 2011-2022 er planområdet

vist som framtidig område for sentrumsformål, boligbebyggelse,

grønnstruktur og friluftsområde.

På grunn av en uløst innsigelse i KPA er det begrenset hvor mye

forretning som kan etableres her.

I reguleringsplan 0945 er området avsatt til industri, forretning og

småbåthavn. De kommunale føringene jf. KPA er at her ikke skal

være industri og småbåthavn i framtida. En omregulering til bolig

og offentlig sjøpark er ikke vurdert å utløse krav til

konsekvensutredning, jf. PBL § 4-2. Kommunen har i dette

tilfelle vedtatt en overordnet plan som følges opp i dette

reguleringsplanforslaget.

Formål i planforslag

Fig 1b) viser utsnitt av kommuneplanens arealdel.

Innenfor planområdet er det avsatt areal til formål i tabell under:

Formål Areal (m2) BRA (m2)

Boligbebyggelse og anlegg

BB1

BB2

BB3

BB4

BB5/BHG

BB6

1885

1524

1535

1979

1273

1155

5660

3790

5950

6000

4500

3100

totalt 9351 29000

Annet uteareal (f_AU1-8) 7265

Samferdselsanlegg og

teknisk infrastruktur

9275

Grønnstruktur

O_park1 og O_park2

gangveg

10718

2079

Bruk og vern av sjø og

vassdrag med tilhørende

strandsone

11503

Fig 2) tabell med oversikt over formål og areal

03 Beskrivelse av

planprosessen

Oppstartsmøte med byutvikling

Annonsert oppstart av planarbeid (og

tilskrevet partene)

Komplett forslag til reguleringsplan

01.03.2011

23.03.2011

28.05.2014

Planprosessens

spesielle sider

Lanesbukt er lokalisert sør for sentrum mellom Strandkanten

boligbydel og Bjerkakerstranda. Planarbeidet for deler av

området innenfor Lanesbukt startet så smått opp i 2007.

Byutvikling så tidlig et problem med å regulere hver eiendom for

seg innenfor Lanesbukt, og forsøkte i utgangspunktet å få alle

eierne i området til å gå sammen om en felles reguleringsplan. På

grunn av ulik framdrift og uavklarte ønsker for de ulike

eiendommene måtte man gi opp dette forsøket. Byutvikling

fremmet derfor i 2010 et områdeprogram som legger rammer og

føringer for de ulike planområdene innenfor Lanesbukt.

Områdeprogrammet ble vedtatt 12.10.2010. Et av de viktigste

grepene i dette planprogrammet var å avsette areal til en offentlig

sjøpark som skal kunne benyttes av allmenheten.

Områdeprogrammet gir samtidig føringer for etablering av

grøntkorridorer og gangveger ned til sjøparken. Det er også satt

begrensninger på byggehøyder og BRA for de enkelte

planområdene innenfor Lanesbukt. Områdeprogrammet stilte

krav til vurdering av barnehage dersom det ble aktuelt å etablere

100 boenheter eller mer. Foreliggende planforslag imøtekommer

dette med å tilrettelegge for en barnehage med plass til ca. 70

barn.

I kommuneplanens arealdel (KPA) er deler av området avsatt til

framtidig sentrumsformål, sjøpark og Lanesbukt er foreslått som

bydelssenter.

04 Planvurdering

Bakgrunn OPUS Bergen AS fremmet på vegne av Lanesbukt eiendom et

planforslag for eiendom 119/414. Lanesbukt grenser til studentboligene

på Strandvegen i nordvest, og «gamle ASKO» og Sjøkanten senter i

nordøst. I sør ligger det fire bolighus. Pr tiden pågår det regulering

både i nordøst (Strandvegen 108 med planident 1801 og Sjøkanten

senter med planident 1722) og i sør (Bjerkakerfjæra med planident

1760).

Boligbebyggelse Planforslaget forholder seg til høyde- og BRA-begrensningene som

områdeprogrammet gir. Det tilrettelegger for seks blokker med opptil

217 boenheter. Bygningsvolumene er høyest mot nord og lavest i sør.

Blokk A, B og D har 6 boligetasjer, blokk C har 7 boligetasjer og blokk

E og F har 5 boligetasjer. Barnehagen inngår som plan 1 i blokk E.

Utbygginga skal skje i to byggetrinn, der man bygger ut blokk E, F og

C (utbyggingsområde 1) i første byggetrinn.

Fig 3a) illustrasjonsplan viser hvilke blokker som inngår i byggetrinn

1 (oransje) og byggetrinn 2 (røde)

Fig 3b) snitt fra Strandvegen til sjøpark i den del av planområdet der

det tillates høyest byggehøyder (blokk A, B og C alle på maks kote+26)

I en tidligere versjon av planforslaget (mottatt januar 2014) var blokk

A og B foreslått tre meter høyere (kote +28,5). Dette var tre meter over

rammene i områdeprogrammet. Byutvikling foreslo at man beholdt

høyden på disse to blokkene forutsatt at man kuttet en del av blokk C

(rød firkant i fig 3c). Forslagstiller foreslo derimot å kutte høyden på

blokk A og B, men beholde utstrekningen til blokk C, og vri denne

blokka mot sør (se fig 3c og 3d). Forslaget forholder seg dermed til

rammene i områdeprogrammet.

D

A

B

F

C

E

Fig 3c) viser tidligere versjon av illustrasjonsplan der blokk A og B er

foreslått å være 3 m høyere enn blokk C.

Fig 3d) viser utsnitt av de to versjonene oppå hverandre. Blokk A, B og

C har alle maks høyde på kote +26, men blokk C er vridd ca. 11 m sør

(se rød pil)

Private uterom

Det er tilrettelagt for ni nærlekeplasser på 150 m2 innenfor

planområdet, samt at det er satt av uteromsareal (f_AU) som

tilfredsstiller krav på 100 m2 + minimum 25 m2 pr boenhet. F_AU1 og

f_AU8 må støyskjermes, øvrige uteromsareal tilfredsstiller krav uten

støyskjerming.

Blokk A Kote 28,5

Blokk B kote kote 28,5

Blokk C kote 25,5

C

Fig 4) uteromsplan som viser hvordan man tenker uterom mellom

blokkene

Offentlige uterom

Det er avsatt en sjøpark på 10.7 daa innenfor planområdet som skal

være offentlig tilgjengelig. Det skal legges til rette for en

strandpromenade med fast dekke eller trillbar grus gjennom området.

Det er videre satt av en grøntkorridor i nord som er 20 m bred. I sør er

det en tilsvarende grøntkorridor, men her er denne i store trekk satt av

til uterom for barnehage/kvartalslek. Dette er løst slik fordi området

har en underdekning på barnehageplasser, og det ble derfor vesentlig å

få på plass en barnehage innenfor planområdet. Fordi kommunen ikke

praktiserer kommunal overtagelse av barnehager, vil barnehagen og

barnehagens uterom som også tjener som kvartalslekeplass være avsatt

som fellesareal (f) og ikke offentlig areal (o). En 3 m bred gang- og

sykkelveg skal etableres som transportåre ned til strandpromenaden (se

figur 5). Kvartalslekeplassen vil være offentlig tilgjengelig etter

barnehagens stengetid.

Fig 5) viser utsnitt av plankartet. o_G1 er grøntkorridoren i sør samt

f_BUT6 som er utearealet til barnehagen og o_SGS1 som er gang- og

sykkelveg ned til strandpromenaden.

Fig 6) viser uteromsplan for omtrent samme utsnitt som i figur 5

Trafikk

Planområdet har adkomst fra Strandvegen. Strandvegen er pr i dag bare

delvis tilrettelagt med gang- og sykkelveg. Fartsgrensen forbi

planområdet er 30 km/t.

Reguleringsplanen tilrettelegger for en utbedring av Strandvegen med

fortau på vestsiden av vegen, og sykkelfelt med fortau på østsiden av

vegen. Overganger skal være opphøyde. Eksisterende busslommer

foreslås opprettholdt som i dag.

Rute 34 UNN-sentrum / sentrum-UNN, passerer området i dag. Bussen

har avgang 3-4 ganger i timen mellom klokka 0700 og 1800 på

hverdager.

Universell

tilgjengelighet

Alle boenheter vil ha tilgang på heis og alle offentlige gangveger og

uteoppholdsområder vil være tilgjengelig i henhold til prinsipper om

universell tilgjengelighet.

Barnehage Det tilrettelegges for barnehage på plan 1 i blokk E. Barnehagens

inneareal tilfredsstiller krav til 4 baser, ca. 70 barn. Barnehagens

uteareal er på ca. 2 200 m2.

Skole

Bjerkaker skole er nærmeste barneskole. Skolen har pr i dag ikke

restkapasitet. Byrådet har i 2015 lagt opp til at skolekretsgrenser kan

for å imøtekomme fremtidig utbygging. Alternativt kan det bli satt opp

midlertidig lokaler på Bjerkaker eller skolebuss til andre skoler.

Tromsø kommune har fritt skolevalg, men mengden boliger under

utbygging og regulering i nærområdet til Bjerkaker er i dette området

en utfordring.

Kvartalslekeplass Utearealet til barnehagen skal gjerdes inn, men skal kunne fungere som

kvartalslek etter barnehagens stengetid, jf. bestemmelse § 1.2 d.

Støy Det er utarbeidet en felles støyanalyse for alle pågående planer i

Lanesbukt. Denne analysen viser at planlagt bebyggelse i hovedsak

ligger utenfor støysoner, men to blokker nær Strandvegen vil være

påvirket av trafikkstøy. En detaljert støyutredning basert på

foreliggende prosjekt viser likevel at det vil være uproblematisk å løse

krav til innendørsstøy og uteområder i det aktuelle området med

støydempende tiltak. Det stilles krav i bestemmelsene som ivaretar

dette.

Kulturminner Planforslaget vil ikke få konsekvenser for kulturminner.

Grunnforhold Rambøll har gjennomført geotekniske undersøkelser samt

miljøtekniske undersøkelser av tomta. For å oppnå setningsfri

fundamentering forutsettes det at byggene fundamenteres på

spissbærende pæler til fjell og /eller at man skifter ut masser under

fundamentene med sprengstein ned til original mineralsk grunn eller

fjell. Jf. bestemmelse V,1.2. Grunnforhold: Anbefalinger og

forutsetninger fra Rambølls geotekniske vurdering datert 12.12.2013

skal følges.

Analyserte prøver fra undersøkelsesområdet viser overskridelse av

normverdien for noen av de analyserte parametrene. Ved utbygging

stilles det derfor krav til utarbeidelse av tiltaksplan for forurenset

grunn. Tiltaksplanen skal godkjennes av forurensningsmyndighet

(Fylkesmannen) før igangsettingstillatelse kan gis.

ROS Det er utført en risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS) for planområdet.

Kapittel 9.15 i planbeskrivelsen (vedlegg 04) kommenterer hvilke

tiltak og avbøtende tiltak som er aktuelle i området. Det er listet opp

tiltak rettet mot stormflo, klimatiske forhold, grunnforhold, trafikk og

støy.

Avfallsløsninger Det planlegges for søppelsug eller andre nedgravde løsninger i

planområdet. Avfallsløsning skal godkjennes før igangsettingstillatelse

gis.

Vann & avløp Det er utarbeidet en rammeplan for VA løsning i området. Detaljplaner

skal godkjennes før igangsettingstillatelse gis.

05 Vurdering av

merknader etter

offentlig ettersyn

Det kom inn 9 merknader til planforslaget.

Innsigelse fra Fylkesmannen (17.09.14): Støyforholdene for

boenheter og uteoppholdsareal i gul støysone for vegtrafikk fra

Strandvegen ikke er tilstrekkelig utredet. Støyrapporten må

revideres, og reguleringsbestemmelsene oppdateres tilsvarende.

Videre må det i bestemmelsenes pkt. V.5.1 c fremkomme at

støykravet gjelder bygge- og anleggsstøy, og at kravet skal skjerpes

etter korreksjonene i tabell 5T-1442.

Kommentar: Sweco har utarbeidet en oppdatert støyutredning til

erstatning for støyrapport av 29.05.13. På denne bakgrunn er også

bestemmelser, plankart og planbeskrivelse endret i samsvar med

funnene og de krav som stilles til støydokumentasjon og avbøtende

tiltak.

Troms fylkeskommune v/ Samferdselsetaten (11.09.14):

kollektivholdeplass endres til formål for fortau = kantsteinstopp.

Endringer i plankart, tekstforklaring i uteromsplan («buss») og ny

formulering i reguleringsbestemmelsene under 2.2 – «bussholdeplass

skal utformes som kantsteinstopp»

Kommentar: Merknaden tas delvis til følge, jf. egen

merknadsoversikt.

Bølgen 2 borettslag (09.09.14): traseen til strandpromenaden må

treffe «påkoblingpunktet» i sør (utenfor planområdet). Justere

plankart/uteromsplan iht. merknad.

Remiks husholdning (23.07.14): justeringer i teksten i avsnitt 04 i

planbeskrivelsen. Få inn rekkefølgekrav i bestemmelsene om

godkjenning av avfallsløsning før igangsettingstillatelse gis.

Kommentar: Merknaden tas til følge.

Troms kraft nett (28.07.14): spørsmål vedr. kapasiteten i

eksisterende nett til å forsyne boligområdet. Må tas inn en

formulering i reguleringsbestemmelsene (pkt. 1.7 -

Fellesbestemmelser) at nettløsning skal avklares med TKN. Ellers

bør den eksisterende pumpestasjonen i området angis som

«kommunalteknisk formål», for å synliggjøre at denne skal bestå.

Kommentar: Når det gjelder Troms kraft nett ble det i merknad til

oppstart opplyst om at det måtte avsettes areal til nettstasjon i

området. Dette er sikret med en bestemmelse om at den kan

etableres innenfor f_AU områdene, i tillegg til trafo.

Oversikt over samtlige merknader samt vurderinger er redegjort for i

eget vedlegg.

Endringer etter

offentlig ettersyn

• Planbestemmelsene er oppdatert i hht. innsigelse og merknader.

• Plankartet er oppdatert med korrekte planlinjer, formålsflater og

hensynssoner for vegskjæringer, fortau, parkering og

busslommer langs Strandvegen.

• Plankart endret ift. kommunens prioriteringer for gående og

syklende. Valg av løsning er sykkelveg med fortau.

• Plankartet er oppdatert med korrekte feltnavn.

• Planbeskrivelsen er oppdatert med korrekte illustrasjoner.

06 Konklusjon

Planforslaget tilrettelegger for 217 boenheter i et sentrumsnært

område med god bussforbindelse til Universitetet og UNN.

Barnehagen, den offentlige sjøparken, krav til gang- og sykkelvegnett

og annen offentlig grønnstruktur vil være med å heve bokvaliteten i

området.

Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas.

... Sett inn saksutredningen over denne linja IKKE SLETT LINJAÆ