tampereen kaupunkiraitiotien linjauksen ......(ek suhdannebarometri 2016). kansantalouden...

1/47

NEWSEC VALUATION OY

TAMPEREEN KAUPUNKIRAITIOTIEN LINJAUKSEN KIINTEISTÖTALOUDELLINEN ANALYYSI

NEWSEC VALUATION OY

10.6.2016

2/47

NEWSEC VALUATION OY

Newsec Valuation Oy

Mannerheiminaukio 1 A

PL 52

00101 Helsinki

Puh: 0207 420 400

Fax: 0207 420 497

www.newsec.fi

Raportin kuvat: Tampereen kaupunki/IDIS Design Oy

Kartta-aineisto: Tampereen kaupunki ja Maanmittauslaitos

Tämä työ on luottamuksellinen sekä laatijalle että asiakkaalle. Laatijan vastuu ei koske kolmansia osa-puolia.

Raportin tietoja ei saa osittain tai kokonaan käyttää eikä niihin saa viitata tai niiden tietoja julkistaa ellei laatija ole etukäteen antanut siihen suostumuksensa.

Työ on suoritettu seuraavien toteamusten mukaisesti:

Tämä työ on tehty toimeksiantajan toimittamien tietojen pohjalta sekä perustuen Newsec Valu-ation Oy:n liiketoiminnassaan keräämään markkinatietoon.

Kaikki raportissa esitetyt analyysit ja johtopäätökset perustuvat laatijan parhaaseen mahdolli-seen tietoon sekä raportissa mainittuihin oletuksiin ja ehtoihin.

Laatijalla ei ole eturistiriitoja hinnoiteltuihin kohteisiin tai alueisiin eikä laatijan palkkio ole riippu-vainen työn sisällöstä

Hinnoittelun on suorittanut tämän tyyppisten kohteiden arvonmääritykseen pätevöitynyt kiinteis-töarvioija.

Työ ei täytä laajuudeltaan, tarkkuudeltaan eikä tietojen tarkistusvelvollisuuden miltään osilta auktorisoidun AKA-arvion vaatimuksia.

3/47

NEWSEC VALUATION OY

Sisällysluettelo

Sisällysluettelo ............................................................................................................................ 2

1 Johdanto .......................................................................................................................... 4

2 Tausta ............................................................................................................................... 5 2.1 Työn kuvaus ....................................................................................................................................5 2.2 Tarkastelualueiden valinta ja arvioidut rakentamisen volyymit .........................................................5 2.3 Tarkasteluvaihtoehdot......................................................................................................................6 2.4 Raitiotien vaikutusalue .....................................................................................................................6

3 Markkina-analyysi............................................................................................................ 7

3.1 Suomen kansantalous .....................................................................................................................7 3.2 Tampereen väestö ja työllisyys ........................................................................................................8 3.3 Asuntomarkkinat ..............................................................................................................................9 3.4 Liiketilamarkkinat ........................................................................................................................... 10

4 Tutkimukset raideväylien hintavaikutuksesta rakennusoikeuden arvoon .............. 13 4.1 Kirjallisuuskatsaus tutkimuksista raitiotien hintavaikutuksesta kiinteistöjen arvoihin ulkomailla ..... 13 4.2 Hintaselvitykset pääkaupunkiseudun väylähankealueilla ............................................................... 15 4.3 Johtopäätökset .............................................................................................................................. 16

5 Laskennan periaatteet .................................................................................................. 17

5.1 Rakennusoikeuden arvon määritys ................................................................................................ 17 5.1.1 Arvon määritelmä ........................................................................................................................... 17 5.1.2 Arviointimenetelmät ....................................................................................................................... 17 5.2 Korkotuettu rakentaminen (ARA) ................................................................................................... 17 5.3 Liikerakennustonttien kaupat ......................................................................................................... 18 5.4 Rakennusoikeuden arvo nykytilassa .............................................................................................. 20 5.5 Asuntotonttien nimellinen hintakehitys Tampereella ...................................................................... 20 5.6 Maanomistus ................................................................................................................................. 20 5.7 Maankäyttösopimuskorvaus .......................................................................................................... 21 5.8 Raitiotien vaikutus kerrosneliöhintoihin .......................................................................................... 22 5.9 Rakentamisen määrä ja aikataulu .................................................................................................. 22 5.10 Tulot alueittain ............................................................................................................................... 22 5.11 Muut laskennassa käytetyt muuttujat ja periaatteet ....................................................................... 23

6 Alueanalyysit ................................................................................................................. 24 6.1 Pohjois-Hervanta, Koillis-Hervanta, Etelä-Hervanta, TTY-Hermia ja Hervantajärvi ....................... 27 6.2 Turtola ja Hallila ............................................................................................................................. 29 6.3 Kaleva luode, Kissanmaa, Hakametsä, Kalevanrinne ja Kalevanrinne itä ..................................... 31 6.4 Tammela, Tulli ja Yliopistokampus ................................................................................................ 33 6.5 Finnlayson, Tampella, Kaakinmaa-Eteläpuisto, Keskusta pohjoinen ja Keskusta lounainen ......... 35 6.6 Santalahti, Onkiniemi ja Särkänniemi ............................................................................................ 37 6.7 Hiedanranta ................................................................................................................................... 39 6.8 Lentävänniemi, Niemenranta, Lielahti ja Lielahti länsi ................................................................... 41 6.9 Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella ................................................................................ 43

7 Yhteenveto ..................................................................................................................... 45 7.1 Eroa selittävien muuttujien vaikutus ............................................................................................... 46

8 Julkistaminen ................................................................................................................. 47

9 Lähdeluettelo ................................................................................................................. 47

4/47

NEWSEC VALUATION OY

1 Johdanto

Tampereen kaupunkiraitiotien ensimmäisen linjan yleissuunnittelu välille Hervanta–Keskusta–Lentävänniemi aloitettiin tammikuussa 2013.

Tämä selvitys on jatkovaihe Newsec Valuation Oy:n keväällä 2013 ja keväällä 2014 ja laatimiin raitiotien selvityksiin. Keväällä 2013 tutkittiin raitiotien alustavan yleissuunnitelman mukaisia en-simmäisen vaiheen vaihtoehtoisia reittejä jossa Pispalan reittivaihtoehdot olivat Paasikiventie / Pispalan Valtatie, keskustassa Hämeenkatu–Itsenäisyydenkatu / Kalevantie sekä Kalevassa Sammonkatu / Teiskontie ja Kissanmaankatu (TAYS:n reitti). Keväällä 2014 laaditussa jatkovai-heen selvityksessä tutkittiin aikaisemman selvityksen jälkeen valittuja raitiotien reittejä ja laajen-nettiin tarkastelualue koskemaan myös muutosalueita Hervannan ja Lentäväniemen reiteillä.

Raitiotie on merkittävä kaupunkisuunnitteluhanke, jossa liikenneratkaisujen lisäksi tutkitaan asu-misen ja palvelujen kehittämistä tehokkaan joukkoliikenteen läheisyydessä. Raitiotien varrella tut-kitaan täydennysrakentamisen ja maankäytön kehittämisen mahdollisuuksia.

Tässä työssä on laadittu Tampereen kaupunkiraitiotien vaikutusalueen kiinteistöjen arvonmuu-toksen analyysi. Lähtökohtana on ollut tarkastella hankkeesta aiheutuvaa arvonmuutosta kau-pungin omistamilla alueilla sekä sellaisilla muiden maanomistajien alueilla, joilta kaupungille voisi olla odotettavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena. Osana kaupunkirai-tiotien kiinteistötaloudellista analyysia olemme määrittäneet tonttimaan rakennusoikeudelle mark-kinahintatason kullakin alueella. Tonttimaan hinnoittelun pohjana ovat toimineet raportissa esite-tyt, Tampereen keskustassa sekä soveltuvilla vertailualueilla tehdyt markkina-analyysit sekä kauppahintaselvitykset.

Tarkastelu on tehty osa-alueittain Tampereen kaupungilta saadun, myöhempänä työssä esitetyn osa-aluejaon mukaisesti. Yksityisen maanomistuksen osalta olemme arvioineet maankäyttösopi-muskorvausten suuruuden vastaavan osa-aluejaon mukaisesti. Työssä on arvioitu myös tulojen aikataulut, perusteena ovat toimineet tilaajalta saadut arviot kaupunkiraitiotien ja aluesuunnittelun toteutumisen aikataulusta. On huomioitava, että tarkasteluun on otettu keskeisimmät alueet ja tämän lisäksi voi toteutua rakentamista myös muille alueille.

Työn lopussa on esitetty arvioidut, tulevaisuudessa saatavat maankäyttöön liittyvät tulot osa-alu-eittain. Laskenta on tehty hyödyntäen Newsecin kehittämää kassavirtapohjaista alueanalyysi-so-vellusta.

Selvityksen aineistona on käytetty ensisijaisesti Maanmittauslaitoksen kauppahintarekisteriä sekä toimeksiantajalta saatuja lähtötietomateriaaleja, kuten kerrosalalaskelmia ja kartta-aineis-toja. Työssä tehdyistä oletuksista on keskusteltu yhdessä kaupungin edustajien kanssa projektin aikana järjestetyissä työpajoissa.

Työn toimeksiantajana on Tampereen kaupunki, edustajinaan kiinteistöjohtaja Mikko Nurminen, kehittämiskoordinaattori Marja Uusivuori, tonttipäällikkö Heli Toukoniemi sekä apulaistonttipääl-likkö Aila Taura.

Newseciltä selvitystyöhön osallistuivat MRICS, AKA (yleisauktorisointi), KHK, Lauri Vaarama, MRICS, AKA (yleisauktorisointi), KHK, Juha Nummi, FM Viivi Ruuskanen sekä DI Olli-Pekka Mustonen.

Kaupunkiraitiotien suunnittelu on tätä työtä tehtäessä vielä kesken ja työn perustana toimivat ar-viot alueellisesta maankäytöstä perustuvat tämänhetkisiin suunnitelmiin. Nyt tehtyä selvitystyötä on mahdollista tarkentaa ja työn rajausta laajentaa tulevaisuudessa suunnittelutyön edetessä.

Helsingissä, 10.6.2016

Newsec Valuation Oy

Lauri Vaarama Viivi Ruuskanen

5/47

NEWSEC VALUATION OY

2 Tausta

2.1 Työn kuvaus

Tässä työssä on laadittu Tampereen kaupunkiraitiotien vaikutusalueen kiinteistöjen arvonmuu-toksen analyysi. Tarkastelu on tehty jäljempänä kuvatuille osa-alueille.

Työn lähtökohtana on ollut tarkastella

1. raitiotiehankkeesta aiheutuvaa rakennusoikeuden arvon kehittymistä kaupungin omista-milla maa-alueilla sekä

2. kiinteistöjen arvon muutosta muilla kuin kaupungin omistamilla alueilla, mistä kaupungille on odotettavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena.

Työssä on määritetty tonttien luovutuksesta saatavat tulot sekä yksityisen maanomistuksen osalta maankäyttösopimuskorvauksina perittävät tulot osa-alueittain, huomioiden raitiotien lin-jausvaihtoehdot, alueelle arvioitu tuleva rakentaminen, hankkeen arvioitu toteutusaikataulu sekä hintojen ja kustannusten ajallinen kehitys.

2.2 Tarkastelualueiden valinta ja arvioidut rakentamisen volyymit

Analyysiin valittiin tarkasteltavaksi alueet jotka sijaitsevat kokonaan tai pääosin raitiotien vaiku-tusalueella ja joille on arvioitu kohdentuvan uutta asuntorakentamista ja/tai uutta toimitilaraken-tamista tarkasteltavalla ajanjaksolla 2016–2040.

Arvioitavien vaihtoehtojen (yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto, herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto ja 0+-vaihtoehto) välillä tarkasteltavien alueiden toteutuminen voi erota paitsi rakentuvaksi arvioidun kerrosalan määrän, myös arvioidun rakentumisajankohdan osalta. Tässä tarkastelussa on mukana myös sellaisia raitiotien vaikutusalueella sijaitsevia koh-teita, joilla ei ole arvioitu olevan eroja toteutumisen volyymissä tai ajankohdissa eri vaihtoehtojen välillä. Näiden alueiden sisällyttämisellä tarkasteluun on haluttu osoittaa, että kyseisten alueiden rakentuminen ei ole sidoksissa raitiotien rakentamispäätökseen. Tällaisia alueita ovat esimerkiksi Eteläpuisto, Tulli ja Yliopistokampus. Rakentamista voi toteutua myös muille alueille mutta ne on jätetty tarkastelun ulkopuolelle.

Tässä analyysissä tarkasteltujen alueiden rajaukset eroavat raitiotien yleissuunnitelmavaiheessa (2014) laaditussa kiinteistötaloudellisessa analyysisissä arvioitujen alueiden rajauksista, eikä näissä kahdessa selvityksessä tarkasteltuja saman-nimisiäkään alueita voi siksi verrata keske-nään. Tästä analyysistä on lisäksi jätetty ulkopuolelle sellaisia vuoden 2014 analyysissä mukana olleita alueita, joille raitiotien vaikutusten arviointia varten laadittujen maankäyttö- ja väestöske-naarioiden mukaan ei ole suuntautumassa merkittävää uutta rakentamista tarkasteltavalla ajan-jaksolla. Vastaavasti tähän analyysiin on otettu mukaan sellaisia alueita jotka eivät olleet vuoden 2014 analyysissä mukana, mutta joille merkittävää uutta rakentamista tarkasteltavalla ajanjak-solla on arvioitu syntyvän.

Analyysissä käytetyt arvioi uuden asuntorakentamisen kerrosaloista perustuvat raitiotien vaiku-tusten arviointia varten laadittuihin maankäyttö- ja väestöskenaarioihin. Nämä puolestaan poh-jautuvat kaupungin eri alueilla olemassa olevaan kaavavarantoon ja muihin tulevaa asuntoraken-tamisen potentiaalia kuvaaviin suunnitelmiin ja kehittämisvisioihin sekä asiantuntija-arvioihin eri alueiden kehittämisen kapasiteetista.

Uuden toimitilarakentamisen arvioitu kerrosalan määrä eri alueilla pohjautuu olemassa olevan kaavavarannon määrään, muihin uuden toimitilarakentamisen potentiaalia kuvaaviin suunnitel-miin ja kehittämisvisioihin sekä asiantuntija-arvioihin eri alueiden kehittämisen kapasiteetista.

Työhön ei ole sisältynyt infrarakentamisen kustannusten tai raitiotiehankkeen kokonaistalouden arviointia eikä varsinaista kiinteistökohtaista arviointia. Vastaavasti alueiden rakennuskantaa ei ole arvioitu. Tämänkaltaiset tarkastelut ja esimerkiksi kohdealueella tapahtuvan kiinteistöverojen nousun arvioinnit on mahdollista tehdä myöhemmin hankkeen edetessä.

6/47

NEWSEC VALUATION OY

2.3 Tarkasteluvaihtoehdot

Kaupunkiraitiotien vaikutusta alueisiin ja tuloihin on vertailtu kolmessa eri skenaariossa:

0+ -vaihtoehto bussijärjestelmään perustuva julkinen liikenne

Hiedanrannan herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto Raitiotie kulkee Santalahden tietämiltä Lielahteen Näsijärven täyttöjen päältä Hiedanran-nan tehdasalueelle ja siitä Pahvitehtaankatua pitkin Lielahdenkadulle. Muilta osin reitti on samat kuin yleissuunnitelman mukaisessa raitiotievaihtoehdossa. Pysäkkivarauksia on kaksi: Hermia ja Vuohenoja. Pysäkkivaraukset rakentuvat vuoden 2025 jälkeen.

Yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto Raitiotie kulkee Kekkosen-Paasikiventietä Lielahteen saakka ja siellä Enqvistinkatua Lie-lahdenkadulle. Muilta osin reitti on sama kuin herkkyystarkastelun mukaisessa raitiotie-vaihtoehdossa. Pysäkkivarauksia on kolme: Hermia, Vuohenoja sekä Sellu. Pysäkkiva-raukset rakentuvat vuoden 2025 jälkeen.

2.4 Raitiotien vaikutusalue

Tampereen kaupunkiraitiotien analyysi perustuu vuoden 2015 linjaukseen. Raitiotien vaikutus-alueeksi on määritetty 800 metrin matka pysäkeiltä.

Kuva 1. Yleissuunnitelman mukainen raitiotielinjaus ja 800 metrin vaikutusalue.

Työssä tarkastellut osa-alueet on kuvattu tarkemmin kappaleessa 6.

7/47

NEWSEC VALUATION OY

3 Markkina-analyysi

Markkina-analyysi antaa läpileikkauksen tarkasteluhetkellä vallitsevasta markkinatilanteesta. Sel-vityksessä käytettävät parametrit vaikuttavat kuitenkin kauaskantoisesti, joten parametreja arvi-oitaessa on pyritty tasoittamaan lyhytaikaisia markkinamuutoksia.

3.1 Suomen kansantalous

Vuoden 2015 ennakkotietojen mukaan BKT:n vuosimuutos päättyi positiiviseksi ja oli noin 0.5 %. Viennin kasvu jää edelleen maailmankaupan kasvua heikommaksi ja siten markkinaosuuksien menettäminen jatkuu. Ennustettua kasvua vuodella 2016 kertyy noin 0.7 % ja vuonna 2017 noin 1 %. Kokonaistuotannon kasvun odotetaan kasvavan enemmän vuonna 2018, kasvun odotetaan olevan noin 1.4 %.

Työmarkkinoiden tilanne heikkenee edelleen. Kausitasoittamaton työttömyysaste oli noin 9.2 % joulukuussa 2015. Työttömyyden rakenne on muuttunut aiempaa vaikeammaksi ja työttömyyden odotetaan kasvavan edelleen vuonna 2016. Ennuste vuoden 2016 työttömyysasteeksi on noin 9.5 %. Työttömyys perustuu enemmän rakenteelliseen työttömyyteen. Työttömyyden ennuste-taan laskevan vuonna 2017 ja olevan noin 9.2 – 9.3 %.

Julkinen talous oli vuonna 2015 alijäämäinen jo seitsemättä vuotta peräkkäin. Julkisen talouden epätasapainon sekä kestävyysvajeen hallintaan liittyen on ryhdytty jo toimiin. Suomen luottoluoki-tukset ovat kokeneet kolauksia kestävyysvajeen kasvaessa. Käytännössä luottoluokitusten lasku ei ole vielä näkynyt asuntomarkkinoilla.

Teollisuuden luottamus lähti pienoiseen nousuun vuoden 2015 puolessa välissä, mutta on edel-leen alle pitkän ajan keskiarvon. Matalat käyttöasteet tuotantokapasiteeteissä kertovat teolli-suuskysynnän heikentymisestä. Teollisuuden tilauskanta on edelleen selvästi keskimääräistä matalampi. Rakentamisen suhdanneodotukset lähtivät pienoiseen nousuun, mutta pysyvät silti alhaisina. (EK Suhdannebarometri 2016).

Kansantalouden investoinnit näyttivät positiivisia merkkejä vuoden 2015 aikana ja vuoden 2016 alussa. Ulkomaalaisia reaalitalouteen vaikuttavia investointeja uutisoitiin vuonna 2015 ja alku-vuodesta 2016. Epävakaana jatkuva talouskehitys vaikuttaa investointien ajoitukseen. Vuoden 2016 valtion budjetista on varattu noin 1,6 mrd. euroa liikenneväylien investointeihin sekä väy-lästön päivittäiseen ylläpitoon. Pääkaupunkiseudulla vaikuttavia investointeja ovat olleet mm. län-simetro sekä kehärata. Valtion kehysriihessä 2016 myönnettiin rahoitusta Itä-Helsingin ja Espoon välillä liikkuvalle raide-jokeri – hankkeelle. Tampereen raitiotielle kehysriihessä osoitettiin yh-teensä 71 miljoonan euron valtionavustus.

Kuluttajien luottamus talouteen on selkeästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Alkuvuodesta 2015 kuluttajien luottamus osoitti positiivisia merkkejä ja luottamusindikaattorin saldoluvut nou-sivat yli keskiarvon, mutta painuivat alkuvuoden 2016 aikana alaspäin.

Korkotasot ovat pysyneet Euroopassa erittäin alhaisina johtuen osittain epänormaaleista rahoi-tustoimista. Vuonna 2008 Euroopan keskuspankin (EKP) aloittamat rahoitustoimet laskivat euro-alueen korot lähelle nollaa ja lopulta negatiivisiksi. Rahoitustoimia on luvattu jatkaa deflaation torjumiseksi vanhoilla ja uusilla toimilla. Vuonna 2015 EKP:n osto-ohjelmia muokattiin useasti ja niihin lisättiin niin sanotusti lisää ostettavaa. Samoin jo ennestään negatiivisia talletuskorkoja las-kettiin. Korkojen voidaan olettaa pysyvän alhaisina vielä pitkään, esimerkiksi laskemalla 6 kk Eu-riborin spot- arvosta forward – arvo, kääntyy korko positiiviseksi vasta vuonna 2022. Inflaation oletetaan pysyvän alhaisina lähivuosina. Euroopan keskuspankin toimien odotetaan hallitsevan deflaatiota. Euroopan keskuspankin massiiviset määrälliset elvytykset jatkuvat edelleen ja uu-sista elvytyspaketeista on vihjailtu lisää.

8/47

NEWSEC VALUATION OY

Kuva 2. Makrotalouden tunnusluvut. Lähde: Tilastokeskus.

3.2 Tampereen väestö ja työllisyys

Tampereen asukasluku oli maaliskuun 2016 lopussa noin 225 700 henkilöä. Naisia väestöstä on hieman yli puolet, 52 prosenttia. Väestö on koulutettua, ja kaksi kolmasosaa yli 15-vuotiaista on suorittanut peruskoulun jälkeisiä tutkintoja. Alla olevassa kuvaajassa on esitetty Tilastokeskuksen vuonna 2015 laatima väestöennuste vuoteen 2040. Väestöennusteen mukaan 250 000 henkilön raja rikkoutuu vuonna 2029. Tilastokeskuksen väestöennuste poikkeaa hieman kaupungin oman väestösuunnitelman mukaisesta kehityksestä. Raitiotien vaikutusten arvioinnissa lähtöaineistona on käytetty kaupungin omaa väestöennustetta.

Kuva 3. Tampereen väestöennuste. Lähde: Tilastokeskus 2016.

0,0 %

0,2 %

0,4 %

0,6 %

0,8 %

1,0 %

1,2 %

220 000

225 000

230 000

235 000

240 000

245 000

250 000

255 000

260 000

265 000

20

16

20

17

20

18

20

19

20

20

20

21

20

22

20

23

20

24

20

25

20

26

20

27

20

28

20

29

20

30

20

31

20

32

20

33

20

34

20

35

20

36

20

37

20

38

20

39

20

40

TAMPEREEN VÄESTÖENNUSTE

Väestöennuste (hlö) Väestöennuste muutos %

9/47

NEWSEC VALUATION OY

Kuvassa 4 on esitetty Tampereen viisi eniten työllistävää toimialaa vuonna 2013. Suurin yksittäi-nen työllistäjä on terveys- ja sosiaalipalvelut. Tämän jälkeen suurimmat toimialat ovat teollisuus ja tukku- ja vähittäiskauppa.

Kuva 4. Eniten työllistävät toimialat. Lähde: Tilastokeskus 2016.

Vaikea taloudellinen tilanne on nähtävissä selvästi Tampereen työmarkkinoilla. Vuoden 2015 lo-pussa Tampereen työvoimasta oli työttömänä 18,9 prosenttia, joka oli Suomen kuuden suurim-man kaupungin välisessä vertailussa korkein. Samaan aikaan koko Suomessa työttömiä oli 14,4 prosenttia.

3.3 Asuntomarkkinat

Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat koko maassa nousivat 1,3 prosenttia tammikuusta helmikuuhun. Pääkaupunkiseudulla hinnat nousi-vat 2,2 prosenttia ja muualla Suomessa 0,4 prosenttia. Edellisen vuoden vastaavaan ajankoh-taan verrattuna hinnat nousivat koko maassa 2,2 prosenttia. Pääkaupunkiseudulla hinnat nou-sivat 2,7 prosenttia edellisvuodesta ja muualla Suomessa 1,7 prosenttia. (Tilastokeskus).

Asuntomarkkinoilla tulee erottaa erikseen käyttäjämarkkinat sekä sijoittajamarkkinat. Asuntojen sijoittajamarkkinoilla vuokra-asuntojen kysyntä on kasvanut viime vuosien aikana huomattavasti. Asuntojen vuokrien kehitykseen uskotaan entistä enemmän. Suomen kiinteistömarkkinoille on tullut useita asuntosijoittamiseen erikoistuneita rahastoja viime vuosien aikana lisäten samalla erityisesti pienistä asunnoista käytävää kilpailua. Sijoitusmarkkinat ovat keskittyneet lähes täysin isompien kaupunkien kerrostalohuoneistoihin. Sijoittajat kiinnostus kohdistuu pää-asiassa raken-nusliikkeiden kanssa yhteistyössä tehtäviin rakennushankkeisiin. Sijoittajien kysyntä on pysynyt pienemmissä asuntoyksiköissä ja tämän on aiheuttanut ongelmien useampien kaupunkien osalta tasaisesta asuntojen tuotannosta.

Käyttäjäkysyntä painottuu selkeästi edelleen pienempiin asuntoyksiköihin ja yleensä kerrostalo-huoneistoihin. Vuoden 2008 luottokriisin jälkeen, pienempien asuntoyksiköiden hinnat sekä vuok-rat ovat eriytyneet. Hintojen eriytyminen on aiheuttanut varsinkin isoissa kaupungeissa pulaa hy-vällä sijainnilla sijaitsevista kohtuuhintaisisista asunnoista.

0% 5% 10% 15% 20%

Terveys- ja sosiaalipalvelut

Teollisuus

Tukku- ja vähittäiskauppa

Koulutus

Hallinto- ja tukipalvelutoiminta

ENITEN TYÖLLISTÄVÄT TOIMIALAT TAMPEREELLA 2013

5 eniten työllistävää toimialaa

10/47

NEWSEC VALUATION OY

Asuntojen kysyntä on hidastunut ja asuntojen markkinointiaika on kasvanut. Vanhojen asunto-jen markkinointiaika on kasvanut 12 kk:n aikana noin 17 prosenttia Etuovi.com ilmoitusten mu-kaan. Markkinointiajan kasvu näkyy varsinkin isoissa asunnoissa, kuten omakotitaloissa ja rivi-taloissa. Kuluttajien luottamus omaan talouteen on pysynyt vuosittaisen keskiarvon alapuolella. Tilastokeskuksen kuluttajabarometrin mukaan aikomukset ostaa uusi asunto 12 kk:n ai-kana on vähentynyt viime vuosien aikana. Epävarmuuden leimaama kansantalous hidastaa päätösten te-koa asunnon vaihtamisesta.

Kotitaloudet nostivat lokakuussa 2014 uusia asuntolainoja 1,4 mrd. euron edestä. Uusien nostet-tujen asuntolainojen keskikorko oli 1,74 prosenttia eli 0,03 prosenttia alhaisempi kuin syys-kuussa. Euromääräisten asuntolainojen kanta oli lokakuun lopussa 89,6 mrd. euroa ja asunto-lainakannan vuosikasvu 1,6 prosenttia.

Hintojen kasvun pysähtyminen kertoo asuntomarkkinoiden vilkkauden hiipumisesta ja kuluttajien epävarmuudesta taloutta kohtaan. Kuluttajien asunnonostovilkkautta vähentää etenkin epävar-muus työllisyydessä. Epävarmuus työmarkkinoilla lisää vuokra-asuntojen kysyntää, vaikka vuokra-asuntojen vuokrat ovat kasvaneet jatkuvasti korkeammalla trendillä kuin omistusasumi-nen tai kuluttajahinta indeksi.

Tampereella vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen hinnat ovat kehittyneet tasaisesti. Kerrostalo-yksiöiden hinnat ovat eriytyneet vuoden 2012 jälkeen vielä entisestään suurempien asuntoyksi-köiden hinnoista.

Kuva 5. Kerrostaloasuntojen neliöhintojen kehitys 2010-2015. Lähde: Tilastokeskus 2016.

3.4 Liiketilamarkkinat

Kaupan aloilla on nähty sekä vuonna 2015 että alkuvuodesta piristymisen merkkejä. Kaupan alan myynti kasvoi tammikuussa 2016 1,1 %. Kuluttajien luottamus talouteen on selvästi pitkänajan keskiarvon alapuolella. Alkuvuodesta 2015 kuluttajien luottamus osoitti positiivisia merkkejä ja luottamusindikaattorin saldoluvut nousivat yli keskiarvon mutta ovat painuneet alkuvuodesta 2016 selkeästi alas. Loppuvuoteen mennessä kuluttajien luottamus lähti voimakkaaseen laskuun.

Suomen kiinteistökauppamarkkinat ovat edelleen painottuneet pääkaupunkiseudulle, joskin kau-pankäynti on levinnyt vuoden 2015 syksystä lähtien myös muualle Suomeen. Pienemmillä paik-kakunnilla liikekohteet ja etenkin päivittäistavarakauppaa palvelevat kiinteistöt ovat olleet sijoitta-jien mielestä kiinnostavia.

2 000

2 200

2 400

2 600

2 800

3 000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

KERROSTALOASUNTOJEN NELIÖHINNAT

Yksiöt Kaksiot Kolmiot+ Yhteensä€/h-m²

11/47

NEWSEC VALUATION OY

Tampereen kaupunkikuva tulee seuraavien vuosien aikana muuttumaan merkittävien rakennus-hankkeiden myötä ja hankkeet luovat kaupungille yhä urbaanimman keskusta-alueen. Vuoden 2017 aikana valmistuva Rantatunneli tulee vapauttamaan suuren kaistaleen pohjoista keskustaa Näsijärven rannalla keskustan kehittämiselle. Tunnelin rakennustyöt ovat sujuneet ongelmitta ja sen odotetaan valmistuvan tämän vuoden lopussa, puoli vuotta etuajassa. Rantaväylän tilalle rakennettavaa Ranta-Tampellaa toteuttavat ainakin YIT koti sekä Peab Oy, joka rakentaa kohteet Ålandsbankenin Tonttirahastolle.

Kaupunki ja Liikennevirasto allekirjoittivat joulukuussa Kansi ja Areena – hankkeen hankesopi-muksen. Hankkeen myötä kaupungin ydinkeskustassa junaradan päälle rakennettaisiin Kansi sekä monitoimiareena. Kokonaisuus käsittäisi 50 000 m² areenan lisäksi yhteensä runsaat 60 000 m² liike- ja toimistotiloja sekä asuntoja ja hotellin. Kaupunki valitsee keväällä kumppanin hank-keen toteuttamiseen. Hankkeesta olivat kilpailemassa Lemminkäinen-konsernin ympärille muo-dostettu yritysryhmä sekä ryhmä, jossa ovat mukana SRV–yhtiöt ja SRV-Rakennus Oy. Tampe-reen kaupunki ja SRV Oy allekirjoittivat Kansi ja Areena -hankkeen toteutussopimuksen 1.6.2016.

Myös suunnitteilla olevan Tampereen asemakeskuksen matkustus- ja palvelukeskittymä toisi keskusta-alueelle lisää liike- ja toimistotilaa, toimistoja sekä hotellin.

Tampereen kiinteistömarkkinat ovat kokeneet maltillista kasvua mutta laajempi sijoittajakiinnos-tus ei ole vielä täysmääräisesti levinnyt kaupunkiin pääkaupunkiseudulta. Vuoden 2015 aikana kaupan osapuolet olivat pääasiassa kotimaisia toimijoita. Kiinnostus kaupunkia kohtaan, etenkin ulkomaisten sijoittajien osalta, oletetaan kasvavan vuoden 2016 aikana. Raitiotien rakennuspää-tös tehdään vuoden 2016 loppuun mennessä, ja mikäli raitiotie päätetään rakentaa, tulevien ra-kennushankkeiden uskotaan keskittyvän linjan varteen tai sen läheisyyteen.

Vuoden 2015 aikana valmistui muutamia liiketilahankkeita muun muassa XXL:n, S-Ryhmän sekä Keskon K-raudan käyttöön. Ratinan kauppakeskuksen rakentaminen alkoi keväällä ja on edennyt suunnitelmien mukaisesti. Kauppakeskuksen myötä ratinaan tulee 53 000 m² liike- ja palvelutilaa. Tämä vahvistaa valmistuessaan 2018 keväällä liiketilojen painopistettä kosken itä-puolelle. Pir-kanmaan Osuuskauppa lähti myös liikkeelle Kalevan Prismakeskuksen laajennuksen kanssa. Toteutettu laajennus käsittää 11 000 m² ja se on täyteen vuokrattu.

Alla olevassa kuvassa on esitetty Tampereen ydinkeskustan liiketilojen bruttovuokrien ja tuotto-vaatimusten ja kehitystä vuodesta 2010. Tuottovaatimustaso on kasvanut vuodesta 2012 alkaen ja bruttovuokrat ovat kääntyneet laskuun vuoden 2013 jälkeen. Tämä kuvastaa osaltaan yleistä haastavaa taloustilannetta.

12/47

NEWSEC VALUATION OY

Kuva 6. Tampereen ydinkeskustan tuottovaatimusten (yield) ja bruttovuokrien kehitys. Lähde: Newsec.

6,5

6,7

6,9

7,1

7,3

7,5

7,7

30

35

40

45

50

55

2010 2011 2012 2013 2014 2015

BRUTTOVUOKRIEN JA TUOTTOVAATIMUSTEN KEHITYS TAMPEREEN KESKUSTAN LIIKETILOISSA

Bruttovuokra €/m²/kk Yield

€/m²/kk %

13/47

NEWSEC VALUATION OY

4 Tutkimukset raideväylien hintavaikutuksesta rakennusoi-keuden arvoon

Selvityksen laatimisen yhteydessä on arvioitu uuden raitiotielinjauksen mahdollista vaikutusta kiinteistöjen arvoon. Tähän kappaleeseen on valittu mahdollisimman edustavia tutkimuksia rai-tiotien hintavaikutuksista asuntojen sekä tonttien arvoihin.

4.1 Kirjallisuuskatsaus tutkimuksista raitiotien hintavaikutuksesta kiin-teistöjen arvoihin ulkomailla

Raitiotien hintavaikutuksen arvioimisen tueksi haettiin aiheesta aikaisemmin tehtyjä tutkimuksia. Alla on esitetty edustavimpien kansainvälisten tutkimusten johtopäätöksiä raitiotien vaikutuksesta kiinteistöjen arvoon.

Mohammed et al. (2013) vertailivat tutkimuksessaan ”A meta-analysis of the impact of rail pro-jects on land and property values” olemassa olevia tutkimuksia raideliikenteen vaikutuksista maan ja rakennusten arvoihin. Tutkimuksessa käytiin läpi 23 tutkimusta ajanjaksolta 1980–2007. Tutkimuksessa perehdyttiin metron, lähijunan, junan sekä kevytraitiotien aikaansaamiin hintavai-kutuksiin Euroopassa, Yhdysvalloissa sekä Aasiassa. Arviot raideliikenteen vaikutuksista tonttien ja huoneistojen arvoihin vaihtelivat suuresti eri tutkimuksissa. Suurin osa tutkimuksista on toden-nut raideliikenteen nostavan tonttien ja rakennusten arvoa. Alla on tutkimuksesta lainattu tau-lukko, jonka oikeanpuoleisimmassa sarakkeessa on eri tutkimuksissa havaitut raideliikenteen ai-kaansaamat prosentuaaliset muutokset tonttien tai huoneistojen hinnassa, maan hinnassa tai vuokratasojen muutoksissa.

Taulukko 1. Tutkimustuloksia raideliikenteen hintavaikutuksista.

Author(s) Type Measure Rail system Location % Change

Voith (1991) Res identia l Purchase of property Commuter ra i l Pennsylvania & NJ, USA 3,8–10 %

Laakso (1992) Res identia l Purchase of property Metro Hels inki , Finland 3,5–6 %

Al-Mosaind et. Al (1993) Res identia l Purchase of property Light Rai l Portland, USA 10,6 %

Chen et a l . (1997) Res identia l Purchase of property Light Rai l Portland, USA 10,5 %

Weinstein & Clover (1999) Res identia l Purchase of property DART Light Rai l Dal las , USA -5,2 %

Duecker & Bianco (1999) Res identia l Purchase of property Light Rai l Portland, USA 6,5 %

Chesterton (2000) Res identia l Purchase of property Underground London, UK 71,1 % and 42 %

Bowes and Ihlandfelt (2001) Res identia l Purchase of property MARTA Atlanta, USA -19 % to 2,4 %

Clower and Weinstein (2002) Res identia l Purchase of property DART Light Rai l Dal las , USA 7,2 % and 18,2 %

Bae et a l . (2003) Res identia l Purchase of property Seoul ’s ra i l Seoul , Korea 0,13–2,6 %

Cervero (2003) Res identia l Purchase of property Light and commuter ra i l San Diego County, USA -12 % to 46 %

Gibbons and Machin (2003) Res identia l Purchase of property Underground London, UK 1,5 % increase every 1 km reduction

Yankaya and Cel ik (2004) Res identia l Purchase of property Metro Izmir, Turkey 0,7 % and 13,7 %

Debrezion et a l . (2006) Res identia l Purchase of property Dutch national ra i lway Hol land 25 %

Du and Mul ley (2007) Res identia l Purchase of property Tyne and Wear l ight ra i l England, UK -42 % to 50 %

Duncan (2008) Res identia l Purchase of property Light ra i l San Diego, USA 5,7 % and 16,6 %

Pan and Zhang (2008) Res identia l Purchase of property Rai l trans i t system Shanghai ,China 1,1 % and 3,3 %

Agostini and Palmucci (2008) Res identia l Purchase of property Santiago metro Santiago, USA From 3,8 % to 7,4 %

Benjamin and Si rmans (1996) Res identia l Rent of property Metro Washington, DC, USA Each 1/10 of a mi le reduces by 2,5 %

Bol l inger et a l . (1998) Office Rent of property Light ra i l Atlanta, USA -7 %

Weinberger (2001) Office Rent of property Light ra i l Santa Clara County, USA 7–10 %

Weinstein and Clower (1999) Retai l Purchase of property DART Light Rai l Dal las , USA 4,6 %

Weinstein and Clower (1999) Office Purchase of property DART Light Rai l Dal las , USA 22,7 %

FTA (2000) Commercia l Purchase of property Metro Washington, DC, USA 2 % increase every 1000 feet

Cervero (2003) Commercia l Purchase of property Light and commuter ra i l San Diego County, USA 71,9–91 %

Weinstein and Clower (1999) Res identia l Purchase of land DART Light Rai l Dal las , USA 7,7 %

Weinstein and Clower (1999) Retai l Purchase of land DART Light Rai l Dal las , USA 29,7 %

Weinstein and Clower (1999) Office Purchase of land DART Light Rai l Dal las , USA 10,1 %

Cervero and Duncan (2002) Commercia l Purchase of land Light ra i l Santa Clara County, USA 23,0 %

Cervero and Duncan (2002) Commercia l Purchase of land Commuter Santa Clara County, USA 120,0 %

14/47

NEWSEC VALUATION OY

Tutkimuksen mukaan prosentuaaliset muutokset tonttien ja rakennusten hinnoissa vaihtelevat suuresti keskiarvon ollessa 8 %, mediaanin ollessa 5,4 % ja keskihajonnan ollessa 17,2 %. Voi-daan myös havaita, että Euroopassa prosentuaaliset muutokset ovat olleet korkeampia kuin Yh-dysvalloissa. Tutkimuksen mukaan tämä voi selittyä Yhdysvaltojen auto-orientoituneella kulttuu-rilla. Tutkimuksen mukaan uuden raidekulkuneuvon hintavaikutus ulottuu asunnoissa pääsään-töisesti noin 1000 metrin ja toimitiloilla noin 400 metrin säteelle pysäkistä. Tutkimuksen mukaan tonttihintojen muutokset olivat keskimäärin korkeampia kuin huoneistojen hintojen muutokset. (Mohammed et al. 2013.)

Haasteen Mohammed et al. (2013) tutkimuksen vertailukelpoisuudelle tuo se, että metro-, lähi-juna ja junayhteyksien vaikutus rakennusten ja maan arvojen muutokseen on mahdollisesti eri-lainen kuin kevytraitiotien vaikutus. Mikäli kohteista rajaa pois Yhdysvalloissa tehdyt tutkimukset ja muut kuin kevytraitiotiet, jäljelle jää Du & Mulleyn tutkimukset Englannin Newcastlessa sijait-sevassa kevytraitiotiestä, joka käydään läpi seuraavassa kappaleessa. Perehdymme lisäksi Yh-dysvaltojen Portlandissa tehtyihin tutkimuksiin kevytraitiotien vaikutuksesta asuntojen hintoihin. Tämän jälkeen käydään läpi muutamia muita tutkimuksia.

Du & Mulleyn (2007) Englannin Newcastlessa tehdyn tutkimuksen mukaan raitiotien vaikutus asuntojen hintoihin vaihteli välillä -42 % ja 50 % riippuen suuresti kaupunginosasta ja etäisyy-destä raitiotieasemaan. Mielenkiintoista on se, että tutkimuksen mukaan kevytraitiotien asemista 0–200 metrin säteellä olevien asuntojen hinnat eivät pääsääntöisesti muuttuneet. Kahdella asuin-alueella kuitenkin havaittiin selkeitä muutoksia hintojen nousun ollessa 5 % – 31,37 % säteen ollessa 0–200 metriä asemasta. Millään alueella ei kuitenkaan havaittu asuntojen arvon alene-mista kyseisellä säteellä. 200–500 metrin säteellä asemista kevytraitiotie nosti asuntojen hintoja keskimäärin 8,87 %. Etenkin Newcastlen keskustan alueella tapahtui huomattavaa hintojen nou-sua kevytraitiotien myötä etäisyyden ollessa asemista 200–500 metriä. Eräillä alueilla, 200–500 metrin säteellä asemista asuntojen hinnat toisaalta laskivat kevytraitiotien myötä. Mielenkiintoista on se, että 500–1000 metrin säteellä asemista asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 11 %, mikä on enemmän kuin 200–500 metrin etäisyydellä sijaitsevien asuntojen hintojen keskimääräinen nousu. Du & Mulley (2011) mukaan julkisten liikenneyhteyksien kehittyminen on mahdollisesti tärkeämpää alueille, joissa asuu pienempituloisia kotitalouksia. Tämä siksi, että pienempituloiset kotitaloudet eivät omista autoja yhtä paljon kuin enemmän ansaitsevat ja ovat siten enemmän riippuvaisia julkisesta liikenteestä. Kevytraitiotieaseman läheisyydessä asuntojen hinnat nousivat keskimäärin 1,2 %, mutta sosioekonomisesti vähävaraisemmilla alueilla vaikutus oli enimmillään 6 %.

Yhdysvaltojen Portlandissa on tehty kolme tutkimusta kevytraitiotien vaikutuksesta asuntojen hin-toihin. Al Mosaind et al. (1993) tutkimuksen mukaan kahden vuoden jälkeen raideliikenteen avaa-misesta 500 metrin säteellä asemasta sijaitsevat asunnot olivat arvoltaan 10,6 % korkeampia kuin asunnot yli 500 metrin päässä. Yleisesti ottaen arvo oli suurempi, mitä lähempänä asunto sijaitsi raideliikenteen asemaa. Negatiivisia vaikutuksia huomattiin kuitenkin aseman välittömässä läheisyydessä sijaitsevien asuntojen osalta, johtuen melusta ja lisääntyneestä liikenteestä. Ko-konaishyödyt olivat kuitenkin suurempia kuin koetut negatiiviset vaikutukset. Chen et. al (1997) tutkimuksen mukaan kevytraitiotiellä on sekä negatiivisia vaikutuksia että positiivisia vaikutuksia raitiotien vaikutusalueella olevien asuntojen hintoihin, keskimääräisen hintavaikutuksen ollessa positiivinen 10,5 %. Tutkimuksen mukaan hintavaikutus ulottuu noin 800 metrin säteelle raitiotie-asemasta. Duecker & Biancon (1999) tutkimustulokset olivat samansuuntaisia sekä Al Mosaind et al. (1993) että Chen et. al (1997) tekemien tutkimusten kanssa, joskin Duecker & Bianco (1999) havaitsivat asuntojen arvojen nousseen keskimäärin 6,5 % raitiotien läheisyydessä.

Pariisissa on viime vuosina tehty kaksi tutkimusta raitiotien vaikutuksesta huoneistojen arvoon. Boucq (2011) tutki miten Pariisiin valmistunut T2 raitiotie vaikutti asuntojen hintoihin. Tutkimuk-seen mukaan keskimääräinen hintojen nousu oli noin 9 %. Tutkimuksessa kuitenkin havaittiin se, että hintamuutos vaihtelee alueittain raitiotien varrella. Papon, Nguyen-Luong & Boucq tutkivat vuonna 2006 valmistuneen T3 raitiotien hintavaikutusta. Tutkimuksen mukaan 200-400 metrin etäisyydellä raitiotiestä hinnat nousivat noin 5 % ja 600-800 metrin etäisyydellä hinnat nousivat noin 3 %.

15/47

NEWSEC VALUATION OY

LiRa Pilot 3 (2000) –projektin tiivistelmässä tarkastellaan kevyen raidelinjan yleisluontoista vai-kutusta asunto-, toimistoja liiketilojen hintaan neljässä eri kaupungissa: Lontoossa, Sheffiel-dissä, Lillessä ja Strasbourgissa. Yleisesti ottaen varsinkin halvemmat ja pienemmät asunnot ko-kivat suuremman vaikutuksen raidelinjasta kuin kalliimmat asunnot. Ennen kaikkea kehittyvillä alueilla vaikutus on suuri. Toimistotilan osalta reuna-alueilla alueilla raidelinjan vaikutus oli suu-rempi kuin keskeisillä alueilla, jonne on jo olemassa kulkuyhteydet. Toimistotilan osalta hinnan-nousua havaittiin jopa 10 %.

Buck Consultants International ja Twynstra Gudde Management Consultants (2000) tekivät sel-vityksen ”LiRa Pilot 3: Light Rail, Economics Impact and Real Estate Development” kevytraitiotien vaikutuksista eri asioihin, kuten asuntojen hintoihin. Selvityksessä todetaan, että fundamentaali-sia tutkimuksia aiheesta on tehty varsin vähän, ja että laajojen infrastruktuurihankkeiden aikaan-saama rakennusten ja tonttien arvonmuutosten määrittäminen ei ole helppoa. Selvityksen mu-kaan merkittävät arvonmuutokset ovat mahdollisia asemien läheisyydessä, mutta mahdollista ar-vonnousua tulee kokonaishankkeessa käsitellä (tärkeänä) sivuasiana, mutta hankkeen rahoitus ei voisi perustua sille.

Kirjallisuuskatsauksen perusteella raitiotien vaikutukset kiinteistöjen arvoon ovat pääsääntöisesti positiiviset. Vaikutusalue on tutkimusten mukaan noin 800-1000 metriä.

4.2 Hintaselvitykset pääkaupunkiseudun väylähankealueilla

Laakso (1997) tutki, miten Itä-Helsinkiin valmistunut metro vaikutti asuntojen hintoihin metroase-mien vaikutusalueella. Tutkimuksen mukaan 250–750 metrin etäisyydellä metroasemasta asun-non hinta on noin 4 % korkeampi kuin yli 1000 metrin etäisyydellä olevat. 0–250 metrin etäisyy-dellä sijaitsevien asuntojen hinnat nousivat noin 2 %, eli vähemmän kuin 250–750 metrin etäisyy-dellä sijaitsevat asunnot.

Helsingin seudun liikenne teki vuonna 2010 metron hyötyihin liittyvän selvityksen Laakson (1997) tutkimusta uudemmalla datalla. Laskelman mukaan Helsingin metro on saanut aikaan noin 1500 miljoonan euron arvonnousun metroasemien vaikutusalueen rakennettuun kiinteistökantaan vuo-teen 2009 mennessä. Asumisen osuus on tästä noin 1100 miljoonaa euroa ja toimitilojen osuus noin 400 miljoonaa euroa. Asumisen osuudesta noin 1200 miljoonaa euroa koostuu arvonnou-susta alle 1 kilometrin etäisyydelle asemista ja noin 100 miljoonaa euroa arvonlaskusta yli 1 kilo-metrin etäisyydelle asemista sijaitsevissa kiinteistöissä. Arvonnoususta noin 40 % perustuu vuo-den 1980 jälkeen toteutuneeseen rakentamiseen. Lisäksi yleistä inflaatiota merkittävästi nope-ampi asuin- ja toimitilakiinteistöjen arvonnousu vaikuttaa arvonnousuun hintatason nousun kautta. Selvityksen mukaan metron kustannus vuoden 2009 hinnoin oli noin 1200 miljoonaa eu-roa, joka on vähemmän kuin kiinteistökannan arvonnousu. Arvonnousu on kanavoitunut Helsin-gin kaupungille sekä yksityisille kiinteistönomistajille.

Newsec on tutkinut, miten raitiovaunu 9 on vaikuttanut reitillä sijaitsevien asuntojen hintoihin Hel-singissä. Tutkimuksen mukaan reitillä sijaitsevien asuntojen hinnat nousivat samaa vauhtia, kuin Tilastokeskuksen asuntohintaindeksi Helsingissä. Tällä perusteella voidaan sanoa, että raitiotie ei vaikuttanut asuntojen hintoihin. Tämä mahdollisesti selittyy osin sillä, että raitiolinja korvasi bussiliikenteen.

Newsec on tutkinut myös länsimetron vaikutusta Matinkylän seudun asuntohuoneistojen toteutu-neisiin kauppahintoihin. Selvityksen perusteella metro nosti Matinkylän asuntojen hintoja. Ennen 2000-luvun vaihdetta rakennettujen asuntojen hinnat ovat nousseet metropysäkin välittömässä läheisyydessä keskimäärin 2,5-3 % Tilastokeskuksen tuottamaa indeksiä enemmän vuosina 2000–2012. Ison Omenan läheisyyden kehittymiseen on vaikuttanut selvästi myös kauppakes-kus, sillä vuodesta 2000 vuoteen 2001 asuntojen hinnat nousivat keskimäärin yli 10 % indeksiä enemmän. Muutos tulevan metropysäkin läheisyydessä on ollut keskimäärin 7 % vuosina 2000–2012. Matinkylän postinumeroalueen asuntojen hintojen muutos on seurannut muulta osin kes-kimäärin Tilastokeskuksen tuottamaa osakehuoneistojen indeksiä. Vanhojen asuntojen hintojen nousun lisäksi Ison Omenan ympäristöön on rakennettu selvästi muuta Matinkylän aluetta enem-män uusia kerrostaloja, mikä nostaa alueen keskimääräisiä neliöhintoja merkittävästi.

16/47

NEWSEC VALUATION OY

Verrattuna metroon, voidaan raitiovaunun vaikutuksen rakennusoikeuksien hintaan olettaa ole-van vähäisempi. Henkilövirtojen liikkuminen on volyymiltään pienempää sekä asemien läheisyys on erilainen kuin metroasemien tai esimerkiksi juna-asemien nousujen vaikutus.

Raitiovaunu 8:n Jätkäsaareen jatkamisen vaikutuksesta asuntojen hintoihin ei saatu merkittäviä tuloksia kauppojen vähäisyyden vuoksi. Alueella on pääosin vain uusia rakennuksia, jolloin hin-tavaikutusta ei ole pystytty laskemaan.

4.3 Johtopäätökset

Kevytraitiotien aikaansaaman maa-alueiden ja rakennusten arvonmuutoksen määritys ei ole yk-sinkertaista tutkimusten antaessa hyvin erilaisia tuloksia toteutuneista arvonmuutoksista. Arvon-kehitys kevytraitiotien läheisyydessä sijaitsevilla maa-alueilla ja rakennuksilla on ollut tutkimusten mukaan pääosin positiivista. Tulee kuitenkin huomioida, että tässä kirjallisuuskatsauksessa esi-tettyjen tutkimusten tulokset on laskettu eri aikoina ja eri menetelmillä. Siten tulokset eivät ole suoraan vertailukelpoisia keskenään. Tutkimusten mukaan merkittävä hintavaikutus ulottuu enin-tään kilometrin säteelle asemasta, mutta vaikutuksen suuruus saattaa riippua esimerkiksi alueen tulotasosta. Ei ole kuitenkaan selvää, kuinka nopeasti raitiotien tuoma lisäarvo siirtyy hintoihin. Suurimmassa osassa tutkimuksia arvonmuutos on laskettu käyttäen huoneistojen hintoja. Tämä selittyy todennäköisesti sillä, että huoneistokaupoista luotettavaa dataa on saatavilla selvästi enemmän kuin tonttikaupoista. Kiinnostavaa on se, että, Mohammed et al. (2013) havaitsivat muutoksen olevan suurempi tonttien arvoissa kuin huoneistojen arvoissa.

17/47

NEWSEC VALUATION OY

5 Laskennan periaatteet

Tässä kappaleessa esitetään laskelmissa käytetyt periaatteet ja oletukset.

5.1 Rakennusoikeuden arvon määritys

Rakennusoikeuden hinnoittelu perustuu arvioon markkinaehtoisesta rakennusoikeuden arvosta. Arvonmääritys perustuu julkisiin rekistereihin, Newsecin käytännön työssä saamaan kokemuspe-räiseen tietoon paikallisista markkinoista sekä keskusteluihin Tampereen kaupungin kanssa. Seuraavassa on esitetty arvonmäärityksessä käytetyt arviointimenetelmät, arvioinnissa tehdyt oletukset sekä osa-aluekohtainen rakennusoikeuden hinnoittelu.

5.1.1 Arvon määritelmä

Rakennusoikeuden arvot perustuvat markkina-arvoon. Markkina-arvo määritellään arvioiduksi ra-hamääräksi, jolla omaisuus arvopäivänä vaihtaisi omistajaa liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien myyjän ja ostajan välillä asianmukaisen markkinoinnin jälkeen osapuolten toi-miessa asiantuntevasti, harkitusti ja ilman pakkoa (IVS).

Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia ARA-tontteja hinnoiteltaessa on noudatettu ARA-ohjeistuksen mukaisia vyöhykkeittäisiä enimmäishintoja Tampereella.

5.1.2 Arviointimenetelmät

Ensisijaisena arviointimenetelmänä on liike-, toimistoja teollisuustonttien osalta käytetty kauppa-arvomenetelmää. Asuntotonttien hinnoittelu perustuu Newsecin keväällä 2016 tekemään regres-siomallipohjaiseen hintavyöhykeselvitykseen. Selvityksessä vastaan tulleet pientalotontit on kä-sitelty rivitalotontteina.

Kauppa-arvomenetelmässä tontin rakennusoikeuden arvonmääritys perustuu toteutuneisiin ver-tailukelpoisiin rakentamattomien tonttien kiinteistömuotoisiin kauppoihin Tampereella ja soveltu-villa vertailualueilla. Toteutuneiden kiinteistökauppojen tiedot on kerätty Maanmittauslaitoksen yl-läpitämästä kiinteistöjen kauppahintarekisteristä. Toteutuneiden kiinteistökauppojen kerrosneliö- ja kokonaishintoja on käytetty arvioitaessa tontin rakennusoikeuden hintatasoa. Kaikki esitetyt kauppahinnat on aikakorjattu perustuen arvioituun 3 %:n indeksiin.

Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia ARA-tontteja hinnoiteltaessa on noudatettu ARA-ohjeistuksen mukaisia vyöhykkeittäisiä enimmäishintoja jäljempänä kuvatuin perustein.

5.2 Korkotuettu rakentaminen (ARA)

Työssä on oletettu, että 30 % kaupungin maille sijoittuvasta asuinkerrostalorakentamisesta on valtion tukemaa asuntotuotantoa.

Oletus perustuu kaupungin edustajien kanssa käytyihin keskusteluihin sekä Tampereen kaupun-kiseudun ja valtion väliseen maankäytön, asumisen ja liikenteen aiesopimukseen 2013-2015. So-pimuksen sopijaosapuolia ovat Tampereen kaupunkiseudun kunnat (Tampere, Lempäälä, Kan-gasala, Nokia, Orivesi, Pirkkala, Vesilahti, Ylöjärvi) sekä valtion osalta ympäristöministeriö, lii-kenne- ja viestintäministeriö, Liikennevirasto ja Pirkanmaan elinkeino-, liikenne- ja ympäristökes-kus sekä Asumisen rahoitus- ja kehittämiskeskus (ARA).

Valtion tukemaan asuntotuotantoon luovutettavia ARA-tontteja hinnoiteltaessa noudatetaan ARA-ohjeistuksen mukaisia vyöhykkeittäisiä enimmäistonttihintoja. Vuoden 2013 alusta voimaan tulleet asuinkerrostalotonttien vyöhykkeittäiset enimmäishinnat on esitetty taulukossa.

18/47

NEWSEC VALUATION OY

Taulukko 2. ARA-asuinkerrostalotonttien vyöhykkeittäiset enimmäishinnat.

Kalleimmalla alueella I-vyöhykkeen sisäpuolella sovitaan tonttien enimmäishintojen kohtuulli-sesta tasosta erikseen. Kaupungin kanssa käytyjen keskusteluiden perusteella hinnoitteluperi-aatteet määräytyvät kaupungilla olevan hintavyöhykeselvityksen mukaisesti siten että ARA-hinnat ovat noin 25 % markkinahintoja alhaisemmat.

Jos tontti sijaitsee tulevassa keskuksessa hyvällä paikalla tai hyvin saavutettavien joukkoliiken-nereittien läheisyydessä (alle 500 m), voidaan tontin enimmäishintaa korottaa enintään 15 pro-sentilla. Rannalla sijaitsevien tonttien hintoja voidaan korottaa ARA-ohjeistuksen mukaisesti enin-tään 15 prosenttia. Mikäli luovutettavan tontin maaperä aiheuttaa kunnan normaalitasoon nähden poikkeuksellisen korkeat rakennusten perustamiskustannukset, on nämä otettava huomioon ton-tinhintaa alentavana tekijänä.

5.3 Liikerakennustonttien kaupat

Pirkanmaan liike-, toimistoja teollisuustonttimarkkinat ovat olleet muutaman viime vuoden ajan melko hiljaisia verrattuna muihin kasvukeskuksiin. Kuitenkin vuonna 2015 tehtiin jopa kaksinker-tainen määrä liike- ja toimistotonttikauppoja verrattuna edellisvuoteen. Liiketonttikauppamarkki-noilla onkin havaittavissa piristymisen merkkejä.

Kuva 7. Rakentamattomien K-tonttien kauppojen lukumäärän kehitys Pirkanmaalla 2005-2015. Lähde: Maanmittauslaitos.

Pirkanmaan maakunnan liike- ja toimistoalueiden korttelialueiden kauppojen osuus koko Suomen liike- ja toimistotonttien kaupoista on ollut keskiarvolta reilut 10 prosenttia vuodessa. Maanmit-tauslaitoksen rekisterin mukaan koko Suomessa tehtiin vuonna 2015 yhteensä 167 liike- ja toi-mistotonttien kauppaa, joista 22 tehtiin Pirkanmaalla. Suurin osa Pirkanmaan tonttikaupoista teh-dään Tampereella.

Kuvassa 8 on esitetty liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeuksien keskihintojen vaihtelua 2005–2015 Pirkanmaalla. Koko tarkasteluajanjaksolla trendi on ollut laskevaa. Suhteessa koko Pirkanmaan hintatasoon ovat rakennusoikeuksien hinnat Tampereella selvästi korkeammat.

ARA-vyöhyke AK-tontin enimmäishinta

I vahvistetaan tapauskohtaisesti

II 168 €/k-m2

III 150 €/k-m2

IV 128 €/k-m2

V 110 €/k-m2

0

5

10

15

20

25

30

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Rakentamattomien K-tonttien kauppojen lukumäärä Pirkanmaalla 2005-2015

Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K)

19/47

NEWSEC VALUATION OY

Kuva 8. Liike- ja toimistorakennusten rakennusoikeuden keskihinnat 2005-2015. Lähde: Maanmit-tauslaitos.

Selvityksessä haettiin Tampereella vuodesta 2008 lähtien tehtyjä asemakaavan mukaisten ra-kentamattomien liikerakennustonttien kiinteistömuotoisia kauppoja. Kauppahavaintoja on ollut vähän ja kauppojen yksikköhintojen vaihteluväli on ollut hyvin suurta.

Tampereen kaupunki myi kesäkuussa 2014 Technopolis Oyj:lle toimistokiinteistön keskustan tun-tumassa kerrosneliöhintaan 520 €/k-m².

Vuonna 2013 Hartela Oy luovutti kaksi pientä määrää alaa liiketonttialueelta Tesoman alueelta hintojen ollessa noin 100 – 300 €/k-m2. Pinta-alaa määräaloilla oli alle 200 m2, joten emme pitäisi näitä kauppoja vertailukelpoisina.

Tampereelta haettujen liike- ja toimistotonttikauppojen yksikköhintojen vaihteluväli oli hyvin suurta. Yksikköhinnat vaihtelivat noin 12 €/m2 – 1445 €/m2. Kerrosneliöhinnat vaihtelivat noin 30 – 510 €/k-m2 välillä. Kerroineliöhintojen mediaani on noin 397 €/k-m2. Tampere ei ole täysin ver-rattavissa Valkeakoskeen mm. Tampereen koon ja elinkeinorakenteen takia.

Tampereen kaupunki on myynyt 23.04.2012 Ikano Retail Centres Tammerfors Oy:lle 96 493 m2

kiinteistön tulevaa Ikea varteen. Kaupan yksikköhinta oli 50 €/m2 ja rakennusoikeuden hinta oli noin 140 €/k-m2. Luovutustunnus: L2012-121991

Tampereen kaupunki on myynyt myös 04.04.2008 Ruokakeskon Kiinteistöt Oy:lle tontin. Kaupan kerrosneliöhinta oli 110 €/k-m2. Luovutustunnus: L2008-120563

M-Real Oy myi vuonna 2008 NCC Property Development Oy:lle. Rakennusoikeuden hinnaksi tulee noin 335 €/k-m2. Luovutustunnus: L2008-149434

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Rakennusoikeuden keskihinta €/k-m² Pirkanmaalla 2005-2015

Liike- ja toimistorakennusten korttelialue (K)

20/47

NEWSEC VALUATION OY

5.4 Rakennusoikeuden arvo nykytilassa

Arvonmääritys perustuu edellä kuvattuun kauppahintavertailuun, Newsecin käytännön työssä saamaan kokemusperäiseen tietoon vastaavanlaisten kohteiden markkinoista sekä Tampereen kaupungin kanssa käytyihin keskusteluihin sekä erikseen laaditun asuntotonttien hintavyöhy-keselvitykseen. Arvot on määritetty vastaamaan arviointihetken hintatasoa. Hintojen ajallinen ke-hitys on huomioitu alueanalyysilaskennassa. Selvityksen lähtötietoina ovat toimineet Tampereen kaupungin alustavat arviot asuinrakentamisen sekä liikerakentamisen kokonaismääristä osa-alu-eittain.

Yleiseen hintatasoon vaikuttavina tekijöinä olemme huomioineet keskustaetäisyyden, alueen ny-kyisen saavutettavuuden sekä sijainnin lähellä olemassa olevia pääväyliä. Asuinrakennusoikeu-den hintaan vaikuttaa erityisesti Näsijärven läheisyys. Arvonmäärityksessä on katsottu, että Nä-sijärven rannalle, Santalahden ja Onkiniemen alueille kaavoitettavat asuinrakennustontit ovat läh-tökohtaisesti sisämaan tontteja kalliimpia. Liikerakennusoikeuden arvoa nostaa mahdollisen tu-levan asuntorakentamisen myötä kasvava ostovoima. Esimerkiksi Kalevanrinteen alueen lopulli-nen kaupallinen houkuttelevuus riippuu pitkälti alueen konseptoinnista ja liikekeskittymään sijoit-tuvista kaupallisista vetureista.

Käyttötarkoituksittain ja osa-alueittain määritetyt rakennusoikeuksien arvot on esitetty seuraavan sivun taulukossa. Huomattavaa on, että yksittäisten tonttien markkinalähtöiset hinnat saattavat vaihdella saman osa-alueen sisällä merkittävästikin. Yksittäisten tonttien hinnoittelussa tulee huo-mioida muun muassa rakennusoikeuden määrä ja rakennettavuus, tontin sijainti, näkyvyys ja lii-kenteellinen sijainti sekä muut tonttikohtaiset ominaisuustekijät.

Kaupungin pääasiallisin tonttimaan luovutustapa on maan vuokraus. Myös vuokrausten pääoma-arvoja on käytetty apuna rakennusoikeuden arvonmäärityksessä.

5.5 Asuntotonttien nimellinen hintakehitys Tampereella

Maanmittauslaitos kerää ja tutkii aineistoa asuntotonttien kauppahinnoista ja laatii näiden pohjalta asuntotonttien hintaindeksin (nimellishinta) neljännesvuosittain. Indeksin perusvuosi on 2000.

Taulukko 3 Asuntotonttien hintaindeksi Tampereen seudulla. Lähde: Maanmittauslaitos, kiinteistö-jen kauppahintatilasto 2013 ja 2015

Indeksin muutos osoittaa, että asemakaavan mukaisten asuntotonttien hintaindeksi on noussut Tampereen seudulla (Kangasala, Lempäälä, Nokia, Pirkkala, Tampere, Vesilahti ja Ylöjärvi) pit-källä aikavälillä keskimäärin 3,9 % vuodessa. Voimakkainta kasvu on ollut 2000-luvun alkupuo-liskolla. Hintojen nousu on kuitenkin rauhoittunut ja oli jopa negatiivinen vuodesta 2011 vuoteen 2012 ja 2014 - 2015. Pitkän aikavälin historiatietoon perustuvaan vuosimuutokseen perustuen alueanalyysissä on asuntotonttien hintakehitysoletuksena käytetty 4,0 %.

5.6 Maanomistus

Alla olevassa taulukossa on kuvattu maanomistuksen jakaantuminen kaupungin ja muuhun maanomistukseen osa-alueittain.

Maanomistustiedot on arvioitu maapinta-alojen suhteessa perustuen kaupungilta saatuihin kartta-aineistoihin. Alueen koko viittaa koko tarkastelualueen maapinta-alaan hehtaareina. Suh-teellisten osuuksien arvioinnissa tästä pinta-alasta on poistettu katualueiden ja puistojen osuus koko alasta.

Kaikkien asuntotonttien nimellinen hintakehitys

vuosi 1990 1995 2000 2005 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Tampereen seutukunta vuosimuutos

indeksi 27 17 33 64 98 100 110 109 113 117 105 keskimäärin

indeksin vuosimuutos -9 % 14 % 14 % 11 % 2 % 10 % -1 % 4 % 4 % -10 % 3,9 %

21/47

NEWSEC VALUATION OY

Yksityisen maanomistuksen osuus monissa analysoitavissa alueissa on merkittävä. Kuitenkin Tampereen kaupunki omistaa tarkastelualuista suuremman osan maa-alasta. Maankäytön sijoit-tuminen kaupungin ja yksityisen maan välillä on arvioitu Tampereen kaupungin toimesta. Sijoit-tuminen ei kaikilla alueilla jakaudu suoraan maanomistusten suhteessa vaan painottuu joillain alueilla selkeämmin kaupungin tai yksityisen omistamille maille.

Taulukko 4. Suunnitellun maankäytön sijoittuminen yksityiselle maalle tarkastelualueittain. Lähde: Tampereen kaupunki.

5.7 Maankäyttösopimuskorvaus

Tässä selvityksessä on määritetty yksityisen maanomistuksen (kts. 5.6 Maanomistus) osalta maanomistajan kaupungille maksamat maankäyttösopimuskorvaukset, jotka on huomioitu las-kennassa kaupungin aluekehittämishankkeesta saatavana tulona.

Maankäyttösopimuskorvaus käytetään kaavoitettavan alueen kaavoituksen ja kunnallistekniikan sekä julkisten palveluiden investointikustannuksiin. Maankäyttösopimuskorvaus suhteutetaan kaavan toteuttamisen seurauksena aiheutuviin yhdyskuntarakenteen investointikustannuksiin ja maanomistajan asemakaavoituksesta saamaan taloudelliseen hyötyyn. Tampereella maanomis-tajalle koituvan maankäyttökorvauksen suuruus Maapolitiikan linjaukset 2014-2017-julkaisun mu-kaisesti vähintään 40 % kaavamuutosalueen arvon muutoksesta, mikäli arvonnousu on yli 50 000 euroa.

Yksityinen maanomistus

Hervantajärvi 0 %

Pohjois-Hervanta 0 %

Koillis-Hervanta 100 %

Etelä-Hervanta 40 %

TTY-Hermia 65 %

Hallila 0 %

Turtola 50 %

Kalevanrinne 40 %

Kalevanrinne itä 35 %

Kaleva luode 50 %

Kissanmaa 0 %

Hakametsä 0 %

Tammela 65 %

Tampella 75 %

Tulli 40 %

Yliopistokampus 50 %

Finlayson 100 %

Kaakinmaa-Eteläpuisto 0 %

Keskusta pohj. 100 %

Keskusta loun. 100 %

Onkiniemi 0 %

Santalahti 100 %

Särkänniemi 0 %

Hiedanranta täyttöalueet 0 %

Hiedanranta 0 %

Lentävänniemi 0 %

Niemenranta 90 %

Lielahti 80 %

Lielahti länsi 100 %

22/47

NEWSEC VALUATION OY

Maankäyttösopimuskorvausten perusteena oleva maan arvonnousu on määritetty uuden käyttö-tarkoituksen mukaisen arvon ja nykyisen käyttötarkoituksen mukaisen arvon erotuksena, mikäli tuleva maankäyttö on ylittänyt nykyisen rakentamisalueen arvon. Maankäyttösopimuskorvauk-sena on käytetty 40 % arvonnoususta.

5.8 Raitiotien vaikutus kerrosneliöhintoihin

Työtä varten on arvioitu uuden raitiotielinjauksen mahdollista vaikutusta kiinteistöjen arvoon. Tässä luvussa on esitetty raitiotielinjauksen arvioitu vaikutus kiinteistöjen hintoihin. Selvitys pe-rustuu Newsecin tekemiin yksittäisiin hintaselvityksiin väylähankealueilla sekä työtä varten teh-tyyn kirjallisuustutkimukseen. Jäljempänä on esitetty työssä käytetyt oletukset raitiotielinjauksen vaikutuksesta rakennusoikeuden hintaan.

Kuten kirjallisuustutkimuksesta voidaan havaita, vaihtelevat tehtyjen selvitysten tulokset paikoin merkittävästikin toisistaan. Huomattavaa on, että yksittäisen kiinteistön arvoon vaikuttavien teki-jöiden määrä on suuri, mikä tekee raitiotien hintavaikutuksen osuuden arvioinnista haastavaa.

Perustavana ajatuksena on, että julkisen liikenteen asemien vaikutus niin asuin- kuin liike- ja toi-mistorakennus -korttelialueiden rakennusoikeuksien hintoihin on pääsääntöisesti positiivista. Taustalla on ajatus siitä, että alueen parantuneet joukkoliikenneyhteydet parantaisivat alueen saavutettavuutta sekä nostaisivat tätä kautta yksittäisten kiinteistöjen arvoja.

Toimisto- ja liikerakennusten näkökulmasta asiakas- ja työntekijöidenvirtojen vaikutukset ovat lähtökohtia arvon muodostumiselle. Kysytyimpiä rakennuspaikkoja ovat ne alueet, joiden henki-lövirrat saadaan maksimoitua. Usein henkilövirtojen kasvun myöstä myös alueen hintataso nou-see kysynnän myötä.

Seuraavissa kappaleissa on esitetty edellä kuvattujen selvitysten perusteella tehdyt oletukset rai-tiotien vaikutuksesta kerrosneliöhintoihin alueittain. Yhtenä lähtökohtana on ollut, että kiinteistö-jen arvot nousevat enemmän alueilla, jotka sijaitsevat kauempana kaupungin keskustasta. Voi-daan katsoa, että tämän kaltaiset alueet raitiotie sitoo olemassa olevaan kaupunkirakenteeseen. Vastaavasti esimerkiksi Finlaysonin alueella arvon kasvun ei voida olettaa olevan suhteessa yhtä suuri, koska keskustaetäisyys ja alueen saavutettavuus on jo nyt erinomainen.

Hintavaikutuksen määrä on oletettu prosentuaalisesti samaksi sekä vapaarahoitteisten että ARA-tonttien osalta.

5.9 Rakentamisen määrä ja aikataulu

Alueelle arvioidut rakentamisen määrät perustuvat Tampereen kaupungilta saatuihin, osa-alueit-tain tehtyihin arvioihin tulevaisuuden maankäytöstä.

Alueen toteutumisen aikataulu on arvioitu perustuen Tampereen kaupungin kanssa käytyihin kes-kusteluihin. Toteutumisen aikataulu tarkoittaa tonttien likimääräistä myyntiajankohtaa tai vastaa-vasti maankäyttösopimuskorvausten tuloutumisajankohtaa. Tonttien myynnistä ja maankäyttöso-pimuskorvauksista saatavat tulot on arvioitu toteutuvan tasaisesti arvioidulle aikavälille.

5.10 Tulot alueittain

Kultakin tarkasteltavalta osa-alueelta saatavat kokonaistulot on määritetty huomioiden kaupungin maanomistuksen osalta tonttien luovutuksesta saatavat tulot, yksityisen maanomis-tuksen osalta maankäyttösopimuskorvauksina perittävät tulot, tulojen arvioitu toteutumisaikataulu sekä hintojen ajallinen kehitys. Perustuen edellä kuvattuihin oletuksiin rakennusoikeuden tulevasta määrästä, arvosta ja kunkin osa-alueen toteutusaikataulusta sekä maankäyttösopimuskorvausten määrästä, olemme määrit-täneet maa-alueilta saatavat tonttien myyntitulot jokaiselle alueelle erikseen sekä verranneet ko-konaistuloja linjoittain.

23/47

NEWSEC VALUATION OY

5.11 Muut laskennassa käytetyt muuttujat ja periaatteet

Kaupungin pääasiallisin tonttimaan luovutustapa on maan vuokraus. Tässä selvityksessä lasken-nassa periaatteena on ollut maanvuokratulojen määrittäminen markkinalähtöisinä tai osittain ARA-hintojen pääoma-arvoina arvioidun toteutumisaikataulun ajankohtaan.

Selvityksessä käytetyt ajallista hintakehitystä kuvaavat indeksit perustuvat vastaavien kohteiden hintakehitykseen. Laskennassa käytetty diskonttauskorko on johdettu sekä todellisista kiinteistö-kaupoista että kokemusperäisesti, teoreettisesti riskittömän koron ja riskilisän kautta että infra-hankkeissa yleisesti käytetystä diskonttauskorosta.

Taulukossa on esitetty laskennassa käytetyt keskeisimmät muuttujat.

Taulukko 5. Muut laskennassa käytetyt muuttujat.

Laskentaparametrit

Arvovuosi 2016

Laskennan aloitusvuosi 2016

Vapaarahoitteisen tonttimaan vuotuinen nimellinen hintakehitys 4,00 %

ARA-tonttien vuotuinen nimellinen hintakehitys 4,00 %

Toimitilatonttien vuotuinen nimellinen hintakehitys 3,00 %

Infrakustannusten vuotuinen nimellinen hintakehitys -

Tonttimaan diskonttauskorko 5,00 %

Infrakustannusten diskonttauskorko -

Maankäyttösopimuskorvausten diskonttauskorko 5,00 %

ARA-rakentamisen osuus 30 %

(ARA rakentamisen on oletettu sijoittuvan kaupungin alueille)

24/47

NEWSEC VALUATION OY

6 Alueanalyysit

Tämän työn lähtökohtana on ollut tarkastella raitiotiehankkeesta aiheutuvaa arvonmuutosta kau-pungin omistamilla maa-alueilla ja yksityisen omistajien omistamilla alueilla, mistä kaupungille on saatavissa maankäyttösopimustuloja kaavamuutoksen seurauksena.

Tässä työssä tarkastellut raitiotielinjaukset perustuvat Tampereen kaupungilta saatuun lähtöai-neistoon.

Tarkastelualueet sijaitsevat pääosin 800 metrin sisällä lähimmästä pysäkistä. Ainoastaan Her-vannan alueen tarkastelualueet ulottuvat selkeästi myös 800 metrin vaikutusalueen ulkopuolella. Näillä alueilla uuden rakentamisen on kuitenkin arvioitu kohdistuvan valtaosin tai kokonaan 800 metrin säteelle suunnitellusta raitiotiepysäkistä.

Työssä on tutkittu kahta vaihtoehtoista raitiotielinjausta. Ensimmäinen linjaus on yleissuunnitel-man mukainen ja toinen on herkkyystarkastelun mukainen linjaus. Linjaukset eroavat toisistaan Hiedanrannan alueella, jossa herkkyystarkastelun mukainen linjaus kulkee Näsijärven täyttöalu-een päältä. Linjaukset ja vaikutusalueet on esitetty kuvissa 9-10. Lisäksi on tarkasteltu 0+-vaih-toehtoa.

Kuva 9. Yleissuunnitelman mukainen raitiotielinjaus, pysäkkien 800 metrin vaikutusalueet ja tarkas-telualueet.

25/47

NEWSEC VALUATION OY

Kuva 10. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotielinjaus, pysäkkien 800 metrin vaikutusalueet ja tar-kastelualueet.

26/47

NEWSEC VALUATION OY

Tarkasteltavista alueista on sovittu Tampereen kaupungin edustajien kanssa. Tarkasteltaviksi osa-alueiksi on valittu suunnitellun raitiotielinjauksen ja kiinteistöjen arvonkehityksen kannalta merkittäviksi katsottuja alueita.

Tässä työssä tarkasteltavat osa-alueet ovat:

1 Hervantajärvi 2 Etelä-Hervanta 3 Koillis-Hervanta 4 Pohjois-Hervanta 5 Hallila 6 TTY-Hermia 7 Hakametsä 8 Turtola 9 Kissanmaa 10 Kalevanrinne itä 11 Kalevanrinne 12 Sampo-Saukkola 13 Yliopisto 14 Tulli 15 Tammela 16 Kaakinmaa-Eteläpuisto 17 Keskusta loun. 18 Keskusta pohj. 19 Tampella 20 Finlayson 21 Särkänniemi 22 Onkiniemi 23 Santalahti 24 Lielahti 25 Lielahti länsi 26 Hiedanranta / Hiedanranta täyttöalueet 27 Niemenranta 28 Lentävänniemi 29 Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella

27/47

NEWSEC VALUATION OY

6.1 Pohjois-Hervanta, Koillis-Hervanta, Etelä-Hervanta, TTY-Hermia ja Hervantajärvi

Hervannan ympäristö sijaitsee Tampereen eteläosassa noin 8 kilometrin päässä Tampereen kes-kustasta. Suunniteltu raitiotien ensimmäinen vaihe toteutetaan Hervannasta Tampereen keskus-taan.

Kuva 11. Tarkastelualueet Hervannan alueella.

Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus, rakentamisen kerrosneliömäärät, toteuttamisaikataulut sekä maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot.

Taulukko 6. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset

Raitiotiellä on arvioitu olevan merkittävä positiivinen hintavaikutus AK- rakennusoikeuden arvoon kaikilla alueilla pois lukien Hervantajärven alueella, joka sijoittuu suurelta osin vaikutusalueen ulkopuolelle. Muilla alueilla rakentaminen painottuu kaupungilta saadun tiedon mukaan raitiotie-pysäkkien läheisyyteen ja siten vaikutusalueelle.

28/47

NEWSEC VALUATION OY

Taulukko 7. rakentamisen kerrosneliömäärät tarkastelualueittain.

Asuinrakentamisen määrän on arvioitu olevan raitiotievaihtoehdoissa 0+ - vaihtoehtoa suurem-paa Etelä-Hervannassa ja toimitilarakentamisen osalta TTY-Hermian ja Pohjois-Hervannan tar-kastelualueilla.

Taulukko 8. Rakentamisen toteuttamisaikataulu alueittain.

Toteutumisen on arvioitu olevan raitiotievaihtoehdoissa 0+ -vaihtoehtoa nopeampaa seuraavilla alueilla: TTY-Hermia, Pohjois-Hervanta ja hitaampaa seuraavilla alueilla: Etelä-Hervanta ja Her-vantajärvi.

Taulukko 9. Maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot alueittain.

Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa 0+ -vaihtoehtoa suuremmat. Suurin tekijä on Etelä-Hervannan maankäyttö, joka ei toteudu 0+ -vaihtoehdossa.

Kerrosala Kerrosala Kerrosala

Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä Asuin yhteensä Toimitilat yhteensä Yhteensä

Alue k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m² k-m²

TTY-Hermia 20 000 20 000 20 000 20 000 10 000 10 000

Pohjois-Hervanta 69 000 20 000 89 000 69 000 20 000 89 000 69 000 15 000 84 000

Koillis-Hervanta 23 000 23 000 23 000 23 000 23 000 23 000

Etelä-Hervanta 45 000 45 000 45 000 45 000

Hervantajärvi 165 000 165 000 165 000 165 000 165 000 165 000

Alueet yhteensä 302 000 40 000 342 000 302 000 40 000 342 000 257 000 25 000 282 000

Yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto 0+ -vaihtoehto

Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus ValmistuminenTTY-Hermia 2016-2020 2035-2040 2016-2020 2035-2040 2026 - 2031 2035-2040

Pohjois-Hervanta 2016-2020 2015-2020 2016-2020 2015-2020 2016 - 2020 2020-2025

Koillis-Hervanta 2016-2020 2020-2025 2016-2020 2020-2025 2016 - 2020 2020-2025

Etelä-Hervanta 2030-2035 2035-2040 2030-2035 2035-2040 2016 - 2020 2035-2040

Hervantajärvi 2020-2025 2025-2030 2020-2025 2025-2030 2016 - 2020 2020-2025

0+ -vaihtoehtoYleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto

Maankäyttösop. Tulot Maankäyttösop. Tulot Maankäyttösop. Tulot

Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht. Asuin Toimitilat Yht. Yht.

Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

TTY-Hermia 800 800 800 800 400 400

Pohjois-Hervanta 14 300 3 900 18 200 14 300 3 900 18 200 13 100 2 700 15 800

Koillis-Hervanta 300 300 300 300 100 100

Etelä-Hervanta 4 800 4 800 4 800 4 800

Hervantajärvi 27 600 27 600 27 600 27 600 28 300 28 300

Alueet yhteensä 46 700 4 700 300 51 700 46 700 4 700 300 51 700 41 400 3 100 100 44 600

MaankäyttötulotMaankäyttötulotMaankäyttötulot

Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehtoYleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto 0+ -vaihtoehto

29/47

NEWSEC VALUATION OY

6.2 Turtola ja Hallila

Turtola ja Hallilla sijaitsevat Tampereen keskusalueen ja Hervannan välissä. Raitiotien ensim-mäisessä vaiheessa toteutuva linjaus kulkee alueiden läpi.

Kuva 12. Tarkastelualueet Hallila ja Turtola.


Taulukko 10. Rakennusoikeuksien kerrosneliöhinnat rakennustyypeittäin ja raitiotievaihtoehtojen hintavaikutukset.

Raitiotiellä on arvioitu olevan selvä positiivinen hintavaikutus AK-rakennusoikeudelle alueilla. Hal-lilan alue sijoittuu osin vaikutusalueen ulkopuolelle mutta rakentaminen tulee kaupungilta saadun tiedon mukaan sijoittumaan vaikutusalueelle.

AK AP Kauppa Toimitilat ARA AK AP Kauppa Toimitilat AK AP Kauppa Toimitilat

Alue €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m² €/k-m²

Turtola 300 270 180 180 168 4 % 2 % 4 % 2 %

Hallila 240 270 180 80 150 4 % 4 %

0+ -vaihtoehto Yleissuunnitelman mukainen vaihtoehto Herkkyystarkastelun mukainen vaihtoehto

Yksikköhinnat Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon Hintavaikutus vrt. 0+ -skenaarioon

30/47

NEWSEC VALUATION OY


Asuinrakentamisen määrä Turtolassa on sama riippumatta siitä kulkeeko raitiotie alueen läpi. Sen sijaan raitiotievaihtoehdoissa Turtolan alueelle rakentuisi toimitilaa, toisin kuin 0+ -vaihtoehdossa. Halilaan on kohdennettu asuntorakentamista vain raitiotievaihtoehdoissa. Toimitilaa alueelle ei ole suunniteltu lainkaan.


Rakentumisen toteutumisaikataulu on arvioitu samaksi riippumatta raitiotiestä.


Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa 0+ -vaihtoehtoa suuremmat. Tämä selittyy Hallilan rakentumisella, joka ei toteudu 0+ -vaihtoehdossa.




Turtola 81 000 10 000 91 000 81 000 10 000 91 000 81 000 81 000

Hallila 42 000 42 000 42 000 42 000

Alueet yhteensä 123 000 10 000 133 000 123 000 10 000 133 000 81 000 81 000

Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto 0+ -vaihtoehtoYleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto

Alue Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen Aloitus Valmistuminen

Turtola 2030-2035 2035-2040 2030-2035 2035-2040 2030 - 2035 2035-2040

Hallila 2016-2020 2035-2040 2016-2020 2035-2040 2016 - 2020 2035-2040




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Turtola 9 100 600 1 200 10 900 9 100 600 1 200 10 900 8 800 700 9 500

Hallila 8 200 8 200 8 200 8 200

Alueet yhteensä 17 300 600 1 200 19 100 17 300 600 1 200 19 100 8 800 700 9 500



31/47

NEWSEC VALUATION OY

6.3 Kaleva luode, Kissanmaa, Hakametsä, Kalevanrinne ja Kalevanrinne itä

Tarkastelualueet sijaitsevat keskusta-alueen itäpuolella. Alueen läpi kulkee ensimmäisessä vai-heessa toteutuva raitiotielinjaus. Lisäksi alueiden läpi kulkee raitiotielinjauksen haara, joka päät-tyy TAYS:ille.

Kuva 13. Tarkastelualueet Kaleva luode, Kissanmaa, Kalevanrinne, Kalevanrinne itä ja Hakametsä.



Raitiotiellä on arvioitu olevan positiivinen hintavaikutus AK-rakennusoikeudelle alueilla. Lisäksi etenkin Kalevanrinne itä –alueella raitiotie vaikuttaa positiivisesti liiketilarakennusoikeuden ar-voon.



Kaleva luode 500 400 200 250 168 3 % 3 %

Kissanmaa 270 330 200 250 168 3 % 3 %

Hakametsä 300 100 2 % 4 % 2 %

Kalevanrinne 450 270 210 168 4 % 4 %

Kalevanrinne itä 430 300 250 168 3 % 4 % 3 % 4 %



32/47

NEWSEC VALUATION OY


Raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon erot selittyvät Kissanmaan ja Hakametsän rakentumi-sessa, joita ei toteudu 0+ -vaihtoehdossa. Hakametsä toteutuu vain yleissuunnitelman mukai-sessa vaihtoehdossa.


Raitiotien toteutumisella ei ole aikataulullisia vaikutuksia muiden alueiden kuin Kissanmaan ja Hakametsän rakentumiseen.


Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa 0+ -vaihtoehtoa selvästi suuremmat. Hakametsän rakentuminen toteutuu vain yleissuunnitelman mukaisessa vaihtoehdossa.




Kaleva luode 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000 16 000

Kissanmaa 36 000 36 000 36 000 36 000

Hakametsä 24 000 15 000 39 000

Kalevanrinne 93 000 93 000 93 000 93 000 93 000 93 000

Kalevanrinne itä 12 000 55 000 67 000 12 000 55 000 67 000 12 000 55 000 67 000

Alueet yhteensä 181 000 70 000 251 000 157 000 55 000 212 000 121 000 55 000 176 000



Kaleva luode 2030-2035 2035-2040 2030-2035 2035-2040 2030 - 2035 2035-2040

Kissanmaa 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2016 - 2020 2035-2040

Hakametsä 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2025-2030

Kalevanrinne 2016-2020 2035-2040 2016-2020 2035-2040 2016 - 2020 2035-2040

Kalevanrinne itä 2016-2020 2020-2025 2016-2020 2020-2025 2016 - 2020 2020-2025




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Kaleva luode 2 700 2 700 2 700 2 700 2 600 2 600

Kissanmaa 7 900 7 900 7 900 7 900

Hakametsä 4 500 1 200 5 700

Kalevanrinne 18 900 3 500 22 400 18 900 3 500 22 400 18 200 3 200 21 400

Kalevanrinne itä 2 800 9 400 1 300 13 500 2 800 9 400 1 300 13 500 2 700 9 200 1 200 13 100

Alueet yhteensä 36 800 10 600 4 800 52 200 32 300 9 400 4 800 46 500 23 500 9 200 4 400 37 100



33/47

NEWSEC VALUATION OY

6.4 Tammela, Tulli ja Yliopistokampus

Tarkasteltavat alueet sijaitsevat aivan Tampereen keskustan tuntumassa radan itäpuolella. Rai-tiotien ensimmäinen toteuttamisvaihe kulkee alueen läpi.

Kuva 14. Tarkastelualueet Tammela, Tulli ja Yliopistokampus.



Raitiotiellä on arvioitu olevan pieni positiivinen hintavaikutus AK-rakennusoikeudelle Tammelan ja Tullin alueilla, joiden läpi raitiotielinjaus kulkee.



Tammela 600 480 450 450 3 % 3 %

Tulli 900 550 520 675 1 % 1 %

Yliopistokampus 550 200 400 410



34/47

NEWSEC VALUATION OY


Suurin ero raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä on Tammelan alueella, jonka asuinra-kentamisen määrä on kolminkertainen raitiotievaihtoehdoissa.


Rakentamisen toteuttamisaikataulu eroaa suunnitelmien välillä ainoastaan Tammelassa, jonka rakentamisen aloitus myöhästyy, jos raitiotietä ei tule.


Maankäyttötulot ovat raitiotievaihtoehdoissa 0+ -vaihtoehtoa suuremmat. Ero raitiotievaihtoehto-jen ja 0+ -vaihtoehdon välillä johtuu Tammelan pienemmästä asuinrakennusoikeudesta 0+ - vaih-toehdossa.




Tammela 47 000 47 000 47 000 47 000 16 000 16 000

Tulli 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000 22 000

Yliopistokampus 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000

Alueet yhteensä 94 000 94 000 94 000 94 000 63 000 63 000



Tammela 2025-2030 2035-2040 2025-2030 2035-2040 2030 - 2035 2035-2040

Tulli 2016-2020 2035-2040 2016-2020 2035-2040 2016 - 2020 2035-2040

Yliopistokampus 2030-2035 2035-2040 2030-2035 2035-2040 2030 - 2035 2035-2040




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Tammela 8 000 8 000 8 000 8 000 2 500 2 500

Tulli 9 900 9 900 9 900 9 900 9 800 9 800

Yliopistokampus 5 300 100 5 400 5 300 100 5 400 5 300 100 5 400

Alueet yhteensä 23 200 100 23 300 23 200 100 23 300 17 600 100 17 700



35/47

NEWSEC VALUATION OY

6.5 Finlayson, Tampella, Kaakinmaa-Eteläpuisto, Keskusta pohjoinen ja Keskusta lounainen

Alueet sijaitsevat Tampereen ydinkeskustan alueella. Raitiotien ensimmäinen vaihe päättyy kes-kustaan.

Kuva 15. Tarkastelualueet keskustassa.



Raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä ei arviomme mukaan ole vaikutusta rakennusoi-keuden arvolle.



Finlayson 800 700 480 400 600

Tampella 800 480 400 600

Kaakinmaa-Eteläpuisto 700 480 400 525

Keskusta loun. 950 480 400 710

Keskusta pohj. 1000 480 400 750



36/47

NEWSEC VALUATION OY


Raitiotievaihtoehdot ja 0+ -vaihto eroavat asuntorakentamisen volyymissa toisistaan. Tarkastelu-alueista ainoastaan Tampella ja Kaakinmaa-Eteläpuisto toteutuvat 0+ -vaihtoehdossa.


Toteutumisaikataulut vaihtelevat selkeäsit raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä. 0+ -vaihtoehdon rakentuminen aloitetaan keskimäärin raitiotievaihtoehtoa aikaisemmin, mutta val-mistuminen on selvästi raitiotievaihtoehtoja hitaampaa.


Maankäyttötulot eivät eroa merkittävästi raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä. Finlay-sonin, Keskusta pohjoisen ja Keskusta lounaisen rakentaminen tapahtuu yksityiselle maalle.




Finlayson 10 000 10 000 10 000 10 000

Tampella 147 000 147 000 147 000 147 000 142 000 142 000

Kaakinmaa-Eteläpuisto 130 000 130 000 130 000 130 000 130 000 130 000

Keskusta loun. 16 000 16 000 16 000 16 000

Keskusta pohj. 9 000 9 000 9 000 9 000

Alueet yhteensä 312 000 312 000 312 000 312 000 272 000 272 000



Finlayson 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2016 - 2020 2035-2040

Tampella 2016-2020 2025-2030 2016-2020 2025-2030 2016 - 2020 2020-2025

Kaakinmaa-Eteläpuisto 2020-2025 2020-2025 2020-2025 2020-2025 2020 - 2025 2025-2030

Keskusta loun. 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2016 - 2020 2035-2040

Keskusta pohj. 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2025-2030 2016 - 2020 2035-2040




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Finlayson

Tampella 25 300 25 600 50 900 25 300 25 600 50 900 25 000 25 000 50 000

Kaakinmaa-Eteläpuisto 78 700 78 700 78 700 78 700 76 900 76 900

Keskusta loun.

Keskusta pohj.

Alueet yhteensä 104 000 25 600 129 600 104 000 25 600 129 600 101 900 25 000 126 900



37/47

NEWSEC VALUATION OY

6.6 Santalahti, Onkiniemi ja Särkänniemi

Alueet sijaitsevat keskusta-alueen länsipuolella. Alueen läpi kulkee toisessa vaiheessa toteutuvat raitiotielinjaus.

Kuva 16. Tarkastelualueet Särkänniemi, Onkiniemi ja Santalahti.



Raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä ei arviomme mukaan ole vaikutusta rakennusoi-keuden arvolle muualla kuin Santalahdessa, jossa AK-rakennusoikeuden arvon arvioidaan hie-man nousevan raitiotien vaikutuksesta.



Santalahti 450 300 380 340 4 % 4 %

Onkiniemi 540 600 280 200

Särkänniemi 550 300 250 410



38/47

NEWSEC VALUATION OY


Raitiotievaihtoehdot ja 0+ -vaihtoehto eroavat rakennusoikeuden määrässä hieman toisistaan. Ero syntyy Onkiniemestä ja Särkänniemestä, joissa rakentamisen volyymi on pienempää 0+ -vaihtoehdossa.


Rakentumisen toteutumisen aikataulut eroavat ainoastaan Särkänniemen toteutumisessa toisis-taan, joka aikaistuu noin 5 -vuodella raitiotievaihtoehdoissa.


Maankäyttötulot eroavat vain hieman raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä.




Santalahti 117 000 117 000 117 000 117 000 117 000 117 000

Onkiniemi 20 000 20 000 20 000 20 000 10 000 10 000

Särkänniemi 25 000 12 000 37 000 25 000 12 000 37 000 17 000 12 000 29 000

Alueet yhteensä 142 000 32 000 174 000 142 000 32 000 174 000 134 000 22 000 156 000



Santalahti 2020-2025 2020-2025 2020-2025 2020-2025 2020 - 2025 2020-2025

Onkiniemi 2025-2030 2035-2040 2025-2030 2035-2040

Särkänniemi 2025-2030 2035-2040 2025-2030 2035-2040 2030 - 2035 2035-2040




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Santalahti 14 300 14 300 14 300 14 300 13 500 13 500

Onkiniemi 2 900 2 900 2 900 2 900

Särkänniemi 10 800 2 200 13 000 10 800 2 200 13 000 7 200 2 100 9 300

Alueet yhteensä 10 800 5 100 14 300 30 200 10 800 5 100 14 300 30 200 7 200 2 100 13 500 22 800



39/47

NEWSEC VALUATION OY

6.7 Hiedanranta

Hiedanrannan alue sijaitsee Tampereen länsiosassa. Alueen läpi kulkevasta raitiotielinjauksesta on esitetty kaksi erillistä vaihtoehtoa. Herkkyystarkastelun mukainen linjaus kulkee suoraan alu-een läpi järven päälle rakennettavan täyttömaan kautta. Yleissuunnitelman mukainen raitiotie-vaihtoehto kulkee alueen reunasta. Molemmat linjaukset kuuluvat toisessa vaiheessa toteutta-vaan raitiotiesuunnitelmaan

Kuva 17. Yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto.

Kuva 18. Herkkyystarkastelun mukainen raitiotievaihtoehto.


40/47

NEWSEC VALUATION OY


Raitiotievaihtoehdolla on arviomme mukaan pieni positiivinen hintavaikutus rakennusoikeuksien arvoille. Hiedanrannan täyttöalueiden yksikköhinnassa on huomioitu täyttökustannukset, jotka ovat kaupungilta saadun tiedon mukaan koko täyttöalueen osalta noin 120 €/k-m². Vastaavasti alueen yksikköhintaa nostaa järven läheisyys. Olemme arvioineet täyttöalueen rakennusoikeu-den arvoksi noin 400 €/k-m², josta on vähennetty 120 €/k-m² täyttökustannuksia. Rakennusoikeu-den nettoarvoksi muodostuu näin ollen n. 280 €/k-m².


Hiedanrannan kohdalla erot rakennusoikeuksien määrässä ovat suhteessa herkkyystarkaste-luun. Yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto ja 0+ -vaihtoehto sisältävät samat rakenta-misen volyymit. Herkkyystarkastelun mukaisessa raitiotievaihtoehdossa niin asuin- kuin toimitila-rakentamisen volyymit ovat selvästi muita vaihtoehtoja suuremmat.


Aikataulullisesti vaihtoehdoilla ei ole muita eroja kuin se, että Hiedanrannan täyttöalueiden raken-taminen toteutuu ainoastaan herkkyystarkastelun mukaisessa vaihtoehdossa.


Herkkyystarkastelun mukaisen raitiotievaihtoehdon mukaiset tulot ovat yli kaksinkertaiset verrat-tuna 0+ -ja yleissuunnitelman mukaisiin vaihtoehtoihin.



Hiedanranta 270 300 200 150 2 % 2 %

Hiedanranta täyttöalueet 280 300 3 % 2 % 2 % 2 %






Hiedanranta 293 000 37 500 330 500 376 000 376 000 293 000 37 500 330 500

Hiedanranta täyttöalueet 277 000 100 000 377 000

Alueet yhteensä 293 000 37 500 330 500 653 000 100 000 753 000 293 000 37 500 330 500



Hiedanranta 2025-2030 2035-2040 2025-2030 2035-2040 2025 - 2030 2035-2040

Hiedanranta täyttöalueet 2025-2030 2035-2040


MaankäyttösopimusTulot MaankäyttösopimusTulot Maankäyttösopimus Tulot


Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Hiedanranta 59 400 7 200 66 600 76 200 76 200 58 200 6 300 64 500

Hiedanranta täyttöalueet 47 100 47 100

Alueet yhteensä 59 400 7 200 66 600 123 300 123 300 58 200 6 300 64 500



41/47

NEWSEC VALUATION OY

6.8 Lentävänniemi, Niemenranta, Lielahti ja Lielahti länsi

Tarkastelualueet sijaitsevat Tampereen länsiosassa. Suunnitellun raitiotien toinen vaihe päättyy Lentävänniemen pysäkkiin.

Kuva 19. Tarkastelualueet Lentävänniemi, Niemenranta, Lielahti ja Lielahti länsi.

Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset rakentamisen kerros-neliömäärät, toteuttamisaikataulut, kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus sekä maankäyttö- ja maankäyttösopimuskorvaustulot.


Raitiotievaihtoehdolla on arviomme selvä positiivinen hintavaikutus rakennusoikeuksien arvoille Lentävänniemellä, Niemenrannalla ja Lielahdessa.



Lentävänniemi 210 270 200 200 140 5 % 5 %

Niemenranta 360 340 200 250 150 4 % 4 %

Lielahti länsi 250 270 300 250 150 2 % 1 %

Lielahti 250 270 300 250 150 4 % 4 %



42/47

NEWSEC VALUATION OY


Raitiotievaihtoehtojen rakentamisen volyymit ovat 0+ -vaihtoa hieman suuremmat. Merkittävin ero on Lielahti länsi –alueella, jonne 0+ -vaihtoehdossa rakentuu vähemmän asumista. Lisäksi toimitilojen volyymit vaihtelevat suunnitelmien välillä.


Rakentumisen aikataulut vaihtelevat hieman suunnitelmien välillä. Suurimmat erot ovat Lielahden ja Lielahti länsi –alueilla, joiden pienemmät 0+ -vaihtoehdossa suunnitellut rakentamisen volyymit rakentuvat nopeammalla aikataululla. Sen sijaan raitiotievaihtoehdoissa suuremmat rakentami-sen volyymit valmistuvat selvästi hitaammalla aikataululla.


Raitiotievaihtoehdoilla ja 0+ -vaihtoehdolla ei ole suuria eroja maankäyttötulojen osalta.




Lentävänniemi 32 000 32 000 32 000 32 000 32 000 32 000

Niemenranta 168 000 168 000 168 000 168 000 168 000 168 000

Lielahti länsi 41 000 41 000 41 000 41 000 19 000 19 000

Lielahti 75 000 75 000 28 000 28 000 25 000 25 000

Alueet yhteensä 241 000 75 000 316 000 241 000 28 000 269 000 219 000 25 000 244 000



Lentävänniemi 2016-2020 2020-2025 2016-2020 2020-2025 2016 - 2020 2020-2025

Niemenranta 2016-2020 2020-2025 2016-2020 2020-2025 2016 - 2020 2020-2025

Lielahti länsi 2025-2030 2035-2040 2025-2030 2035-2040 2020 - 2025 2020-2025

Lielahti 2025-2030 2035-2040 2025-2030 2035-2040 2020 - 2025 2020-2025




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Lentävänniemi 6 100 6 100 6 100 6 100 5 800 5 800

Niemenranta 4 900 15 000 19 900 4 900 15 000 19 900 4 700 14 100 18 800

Lielahti länsi

Lielahti 3 100 3 100 1 200 1 200 1 300 1 300

Alueet yhteensä 11 000 3 100 15 000 29 100 11 000 1 200 15 000 27 200 10 500 1 300 14 100 25 900



43/47

NEWSEC VALUATION OY

6.9 Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella

Muu rakentaminen kohdistuu raitiotien 800 metrin vaikutusalueen sisään tarkemmin määrittämät-tömällä alueellisella suhteella.

Muun rakentamisen alueella rakentamiselle määritettiin keskiarvo koko raitiotien vaikutusalueen kerrosneliöhinnoista. Määritys tehtiin käyttäen hyväksi Tampereen kaupungille erillisenä työnä tehtyä tonttihintaselvitystä. Keskihinta koko raitiotien 800 metrin vaikutusalueelle määritettiin tu-levien pysäkkien ja pysäkkivarausten avulla. Jokainen pysäkki/pysäkkivaraus toimi pisteenä, jo-hon yhdistettiin tonttihintavyöhykkeen arvo kussakin pisteessä. AK rakennusoikeuden keskihin-nan määrittämiseen käytettiin vyöhyketarkastelussa määritettyä alueen mediaanihintaa. Tämän jälkeen tarkasteltiin vielä alueittain raitiotiepysäkkien 800 metrin vaikutusaluetta, sillä osan pysäk-kien/pysäkkivarausten vaikutusalue jatkuu vesistön päälle. Näillä alueilla tätä todellisen rakennet-tavan alueen pinta-alaa kompensointiin kertoimella. Santalahden, Tikkutehtaan, Amurin ja Sellun pysäkeillä käytettiin kerrointa 0.6, jotta huomattavasti pienempi maapinta-ala saatiin otettua huo-mioon. Niemenkylän, Niemenkartanon, Niemenrannan, Lentävänniemen, Männistön ja Vuohe-onjan pysäkeillä kertoimena käytettiin 0.8. Laskelma perustui yleissuunnitelman mukaiseen tilan-teeseen. Laskelman perusteella AK-rakennusoikeuden keskihinnaksi muun rakentamisen alu-eella määritettiin 330 €/k-m².

Kuva 20. Muu rakentaminen raitiotien vaikutusalueella.

Seuraavissa taulukoissa on esitetty eri suunnitelmavaihtoehtojen mukaiset rakentamisen kerros-neliömäärät, toteuttamisaikataulut, kerrosneliöhinnat ja raitiotien hintavaikutus sekä maankäyttö-tulot. Työssä on oletettu että muu rakentaminen kohdentuu kaupungin maalle.

44/47

NEWSEC VALUATION OY


Raitiotiellä on arviomme mukaan pieni positiivinen hintavaikutus muun rakentamisen alueella.


Muun rakentamisen osalta raitiotievaihtoehtojen ja 0+ -vaihtoehdon välillä rakennusoikeuksien volyymillä on huomattava ero.


Aikataulullisesti eri vaihtoehtojen välinen ero on se, että 0+ -vaihtoehdossa rakentaminen aloite-taan myöhemmin kuin raitiotievaihtoehdoissa.


Raitiotievaihtoehdoissa maankäyttötulot ovat selvästi 0+ -vaihtoehtoa suuremmat.




Muu rakentaminen 200 000 80 000 280 000 200 000 80 000 280 000 120 000 70 000 190 000

Alueet yhteensä 200 000 80 000 280 000 200 000 80 000 280 000 120 000 70 000 190 000



Muu rakentaminen 2022-2025 2035-2040 2022-2025 2035-2040 2025 - 2030 2035-2040




Alue '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€ '000€

Muu rakentaminen 54 400 14 400 68 800 54 400 14 400 68 800 31 200 12 000 43 200

Alueet yhteensä 54 400 14 400 68 800 54 400 14 400 68 800 31 200 12 000 43 200



45/47

NEWSEC VALUATION OY

7 Yhteenveto

Kultakin tarkasteltavalta osa-alueelta saatavat kokonaistulot on määritetty huomioiden kaupungin maanomistuksen osalta tonttien luovutuksesta saatavat tulot, yksityisen maanomistuksen osalta maankäyttösopimuskorvauksina perittävät tulot, tulojen arvioitu toteutumisaikataulu sekä hintojen ajallinen kehitys.

Tuloksissa ei ole huomioitu raitiotien rakentamiskustannuksia tai infrakustannuksia, jotka saatta-vat vaikuttaa lopputulokseen kokonaistaloudellisuutta tarkasteltaessa. Tehtyyn analyysiin liittyy myös useita epävarmuustekijöitä ja laskelman tulokset perustuvat raportissa aiemmin esitettyihin oletuksiin ja lähtötietoihin. Perustuen edellä kuvattuihin oletuksiin rakennusoikeuden tulevasta määrästä, arvosta ja kunkin osa-alueen toteutusaikataulusta sekä maankäyttösopimuskorvaus-ten määrästä, olemme määrittäneet maa-alueilta saatavat tonttien myyntitulot eri alueille ja reitti-vaihtoehdoille seuraavasti: Taulukko 42. Yhteenveto eri reittivaihtoehdoille.

Yleissuunnitelma Herkkyystarkastelu 0+ -vaihtoehto

Tulot yhteensä Tulot yhteensä Tulot yhteensä

Alue '000€ '000€ '000€

TTY-Hermia 800 800 400

Pohjois-Hervanta 18 200 18 200 15 800

Koillis-Hervanta 300 300 100

Etelä-Hervanta 4 800 4 800

Hervantajärvi 27 600 27 600 28 300

Turtola 10 900 10 900 9 500

Hallila 8 200 8 200

Kaleva luode 2 700 2 700 2 600

Kissanmaa 7 900 7 900

Hakametsä 5 700

Kalevanrinne 22 400 22 400 21 400

Kalevanrinne itä 13 500 13 500 13 100

Tammela 8 000 8 000 2 500

Tulli 9 900 9 900 9 800

Yliopistokampus 5 400 5 400 5 400

Finlayson

Tampella 50 900 50 900 50 000

Kaakinmaa-Eteläpuisto 78 700 78 700 76 900

Keskusta loun.

Keskusta pohj.

Santalahti 14 300 14 300 13 500

Onkiniemi 2 900 2 900

Särkänniemi 13 000 13 000 9 300

Hiedanranta 66 600 76 200 64 500

Hiedanranta täyttöalueet 47 100

Lentävänniemi 6 100 6 100 5 800

Niemenranta 19 900 19 900 18 800

Lielahti länsi

Lielahti 3 100 1 200 1 300

Muu rakentaminen 68 800 68 800 43 200

Yhteensä 471 000 520 000 392 000

46/47

NEWSEC VALUATION OY

Taulukko 43. Tulot yhteensä sekä nimellisarvoina.

Johtopäätöksenä voidaan edellä oleviin oletuksiin ja arvioihin perustuen todeta Hiedanrannan herkkyystarkastelun mukaisen linjausvaihtoehdon tuottavan suurimman kiinteistötaloudellisen hyödyn verrattuna 0+ -vaihtoehtoon. Hiedanrannan herkkyystarkastelun mukaisen linjauksen ja maankäytön bruttotulot ovat noin 128 miljoonaa euroa ja 32,6 % korkeammat kuin 0+ -vaihtoehdossa. Yleissuunnitelman mukaisen linjauksen ja maankäytön bruttotulot ovat noin 79 miljoonaa ja 20,1 % korkeammat kuin 0+ -vaihtoehdossa. Merkittävin tulojen eroihin vaikuttava tekijä on arvioitu rakentamisen määrä, joten muutokset alu-eiden määrittelyssä tai rakennusoikeuden määrässä vaikuttavat merkittävästi myös kokonaistu-loihin.

7.1 Eroa selittävien muuttujien vaikutus

Alla olevassa tarkastelussa on tutkittu, kuinka paljon arvioitu maankäyttö, raitiotien hintavaikutus ja kerrosneliöhinta vaikuttavat yksittäisinä muuttujina laskennan lopputulokseen, kun muut muut-tujat eivät muutu.

Taulukko 44. Eroa selittävien muuttujien osuus.

Kaupunki k-m² Yksityinen k-m² Yhteensä k-m²

Tulot,

nykyarvo '1000 €

Tulot,

nimellisarvo '1000 €

0+ -vaihtoehto

Asuin 1 022 000 538 000 1 560 000 300 000 336 000

Toimitila 189 000 46 000 235 000 34 000 45 000

Maankäyttösopimuskorvaus 58 000 62 000

Yhteensä 1 211 000 584 000 1 795 000 392 000 443 000

Hiedanrannan herkkyystarkastelu

Asuin 1 586 000 637 000 2 223 000 423 000 478 000

Toimitila 285 000 59 000 344 000 36 000 45 000


Yhteensä 1 871 000 696 000 2 567 000 520 000 589 000

Ero 0+ -vaihtoehtoon 128 000 146 000

Yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto

Asuin 1 250 000 637 000 1 887 000 364 000 408 000

Toimitila 247 000 97 000 344 000 46 000 59 000


Yhteensä 1 497 000 734 000 2 231 000 471 000 533 000

Ero 0+ -vaihtoehtoon 79 000 90 000

Eroa selittävien muuttujien osuus erosta 0+ -vaihtoehtoon % M€

Rakentamisaikataulun muutoksen osuus

Hiedanrannan herkkyystarkastelu 0,8 % 1,0

Yleissuunnitelman mukainen raitiotievaihtoehto 1,3 % 1,0

Maankäytön tehostumisen osuus



Hintavaikutuksen osuus



47/47

NEWSEC VALUATION OY

8 Julkistaminen

Raportin tai sen osan käyttäminen ja siihen viittaaminen muissa kuin raitiotiehankkeeseen liitty-vissä asiayhteyksissä edellyttää Newsecin kirjallisen suostumuksen.

9 Lähdeluettelo

Al-Mosaind, Musaad A., Kenneth J. Dueker, and James G. Strathman. 1993. Light Rail Transit Stations and Property Values: A Hedonic Price Approach.

Bouck, E. (2011) Estimating the impact on housing prices brought by a light rail infra-structure in France

Buck Consultants (2000), LiRa Pilot 3: Light Rail, Economic Impact and Real Estate Development. http://www.lira-2.com/docs/lira1/Pilot%203.pdf

Chen, Rufolo, Duecker (1997) Measuring the Impact of Light Rail Systems on Single Family Home Values: A Hedonic Approach with GIS Application

Du, H. and Mulley, C. (2007) Transport accessibility and land value: a case study of Tyne and Wear

Du, H. and Mulley, C. (2011) http://sydney.edu.au/business/__data/assets/pdf_file/0012/106500/Du-Mulley-Under-standing.pdf

Duecker & Bianco (1999) Title: Light Rail Transit Impacts in Portland: The First Ten Years

http://www.hsl.fi/sites/default/files/uploads/raideliikenteen_hyodyt_30_2010.pdf

Laakso, S. (1997) Urban Housing Prices and the Demand for Housing Characteristics.A study on housing prices and the willingness to pay for housing characterstics and local public goods in the Helsinki Metropolitan Area

Mohammed, Graham, Melo & Anderson (2013), A meta-analysis of the impact of rail projects on land and property values

Papon, Nguyen-Luong & Boucq (2013) Should any new light rail line provide real estate gains, or not? The case of the T3 line in Paris

tampereen kaupunkiraitiotien linjauksen ......(ek suhdannebarometri 2016). kansantalouden...

Documents