tinjauan hukum islam terhadap praktek akad...
TRANSCRIPT
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
( Studi
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Guna Memperoleh Gelar Sarjana
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
TINJAUAN HUKUM ISLAM TERHADAP
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
( Studi Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang )
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Guna Memperoleh Gelar Sarjana
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
TINJAUAN HUKUM ISLAM TERHADAP
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang )
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Guna Memperoleh Gelar Sarjana
Dalam Ilmu Syari'ah
CORINA HIDAYAH
JURUSAN MUAMALAH
FAKULTAS SYARI'AH
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
TINJAUAN HUKUM ISLAM TERHADAP
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang )
SKRIPSI
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Guna Memperoleh Gelar Sarjana
Dalam Ilmu Syari'ah
Oleh :
CORINA HIDAYAH
NIM. 072311020
JURUSAN MUAMALAH
FAKULTAS SYARI'AH
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
SEMARANG
2012
TINJAUAN HUKUM ISLAM TERHADAP
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang )
SKRIPSI
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Guna Memperoleh Gelar Sarjana Program Strata Satu (S.I)
Dalam Ilmu Syari'ah
Oleh :
CORINA HIDAYAH
NIM. 072311020
JURUSAN MUAMALAH
FAKULTAS SYARI'AH
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
SEMARANG
2
TINJAUAN HUKUM ISLAM TERHADAP
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang )
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Program Strata Satu (S.I)
JURUSAN MUAMALAH
FAKULTAS SYARI'AH
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
TINJAUAN HUKUM ISLAM TERHADAP
PRAKTEK AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang )
Diajukan Untuk Memenuhi Tugas Dan Melengkapi Syarat
Program Strata Satu (S.I)
INSTITUT AGAMA ISLAM NEGERI WALISONGO
Kasus Pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
ii
iii
iv
M O T T O
¨βÎ) uρ # Z�� ÏV x. z ÏiΒ Ï!$sÜ n=èƒ ø:$# ‘ Éóö6 u‹s9 öΝ åκÝÕ÷èt/ 4’ n?tã CÙ÷è t/ ωÎ) tÏ% ©!$# (#θãΖtΒ# u (#θè=Ïϑtãuρ
ÏM≈ ysÎ=≈ ¢Á9 $#
Artinya : "Dan Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang
berserikat itu sebahagian mereka berbuat zalim kepada sebahagian
yang lain, kecuali orang-orang yang beriman dan mengerjakan amal
yang saleh.”(Qs. Shaad ayat: 24).
v
PERSEMBAHAN
Kupersembahkan skripsi ini teruntuk
Orang-orang yang ku cintai yang selalu hadir mengiringi hari-hariku
Dalam menghadapi perjuangan hidup yang penuh cucuran keringat dan air mata
Kupersembahkan bagi mereka yang tetap setia mendukung & mendoakanku
Di detiap ruang & waktu dalam kehidupanku khususnya buat:
1. Ayah dan bunda tercinta (Bpk Warsito,S.Pd,SD dan ibu Maslikah).
“Yang selalu mendoakan, mendukung baik moral maupun material dan
selalu mencurahkan kasih sayang, perhatian dan memberikan motivasi
kepada ananda dalam segala hal. Semoga Allah Swt selalu melindungi
beliau”.
2. Adik-adikku (Catur Gani Wanti dan Muhammad Habiburohman).
“yang selalu mendukung & menyayangiku, yang paling baik & suatu
kebanggaan buatku, tetap semangat & sukses selalu.’
3. Sahabat-sahabatku (Kak Ali, Mas Chaq, Muaqifah, Ian, Erma, Upi, Khafid,
Mbak hani, Mbak nazil, mbak fitri).
“Yang senantiasa memberiku dukungan, & doa, memberi senyuman saat
aku sedih, membangunkan ku saat ku terjatuh dan memotivasi disaat ku
rapuh, thanks for All”.
4. Sahabat-sahabatku di kos D2 (Mbak. Indah, Faza, Khoir, Nely, Ummi,
Emi, Nurul, Ulin, Alim, Salis, Lala).
“Thanks atas doa dan dukungan kalian semua baik moril maupun materiil.
Kalian semua telah memberi warna baru dalam hidupku”.
5. Sahabat-sahabatku angkatan 2007 khususnya MUA 07 “Terimakasih atas
doa dan dukungan kalian semua, kalian selalu memberi motivasi dan selalu
mewarnai hari-hariku dengan penuh canda dan tawa”.
6. Sahabat-sahabatku KKN posko 76 Desa Bangunsari Pageruyung Kendal
“Kebersamaan yang singkat dengan kalian tidak akan aku lupakan dan
terima kasih atas doa dan dukungan kalian.”
vi
DEKLARASI
Dengan penuh kejujuran dan tanggung jawab penulis,
dengan ini menyatakan bahwa skripsi ini tidak berisi
materi yang telah pernah ditulis oleh orang lain atau
diterbitkan. Demikian juga skripsi ini tidak juga berisi
tentang pemikiran-pemikiran orang lain, kecuali
informasi yang terdapat dalam referensi yang dijadikan
bahan rujukan.
Semarang, Desember 2011
Deklarator,
Corina Hidayah
NIM: 072311020
vii
ABSTRAK
Bank Muamalat Indonesia Semarang pada Produk Kongsi Pemilikan
Rumah Syariah (KPRS) menggunakan dua Akad yaitu Musyarakah wal Ijarah.
Adapun Akad Musyarakah yaitu akad kerja sama antara dua pihak atau lebih
untuk suatu usaha tertentu dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi
dana dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung bersama
sesuai dengan kesepakatan. Sedangkan akad Ijarah yaitu akad sewa menyewa
yang mana pemilik dana membeli barang yang dimaksud dan kemudian
menyewakannya kepada yang membutuhkan aset tersebut, transaksi Ijarah
dilandasi dengan adanya perpindahan manfaat (hak guna), bukan perpindahan
kepemilikan (hak milik). Adapun rumusan masalahnya adalah: Bagaimana
praktek akad Musyarakah wal Ijarah dalam produk KPRS pada Bank Muamalat
Indonesia Semarang dan Apakah pelaksanaan akad tersebut sudah sesuai dengan
nilai-nilai Muamalah Islam?
Jenis penelitian ini dilihat dari objeknya termasuk penelitian lapangan atau
field research yang dilakukan di bank Muamalat Indonesia Semarang. Untuk
mendapatkan data yang valid, penulis menggunakan beberapa metode
pengumpulan data yaitu dokumentasi meliputi: brosur-brosur KPRS, contoh draf
akad perjanjian KPRS serta struktur organisasi bank Muamalat Indonesia
Semarang. Sedangkan pengumpulan data melalui wawancara diperoleh dari
Manager BMI dan Costumer servis serta nasabah BMI.
Pelaksanaan kongsi pemilikan rumah syari’ah (KPRS) di bank Muamalat
Indonesia menggunakan dua akad yaitu: Akad Musyarakah dan Ijarah. Yang
berarti bahwa akad Musyarakah adalah akad yang digunakan oleh pihak bank
untuk memberikan dana kepada nasabah yang mengajukan KPRS dan tidak ada
kesepakatan pembagian untung dan rugi. Serta besar kecil dana yang diberikan
kepada nasabah ditentukan sendiri oleh pihak bank. Sedangkan akad Ijarah adalah
akad yang dibebankan kepada nasabah untuk membayar sejumlah dana sewa yang
telah ditentukan oleh pihak bank sebagai imbalan karena telah mengurus rumah
nasabah yang menjadi objek KPRS disertai dengan pemindahan kepemilikan atas
rumah tersebut pada akhir pelunasan pembayaran.
Dari hasil penelitian ini diperoleh kesimpulan bahwa: pelaksanaan Akad
Musyarakah dan Ijarah pada KPRS kurang sesuai dengan pengamalannya dalam
nilai-nilai dalam Muamalah Islam. karena dalam pelaksanaan akad Musyarakah
tersebut harus dilakukan oleh dua orang/lebih untuk mengadakan suatu
perkongsian/perserikatan dalam menangani sebuah proyek dan mengadakan
kesepakatan baik dalam hal pemberian modal serta pembagian keuntungan dan
kerugian, selain itu juga menjalankan usaha atau proyek tersebut secara bersama-
sama. Sedangkan dalam pelaksanaan akad Ijarah yaitu akad pemindahan hak guna
atas barang dan jasa, melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan
pemindahan kepemilikan (milkiyyah/ ownership) atas barang itu sendiri. Dalam
konteks boleh dilakukan asalkan menggunakan akad Ijarah Muntahiyya Bittamlik.
viii
KATA PENGANTAR
��� �� ��� ����
Alhamdulillah, segala puji dan syukur penulis panjatkan kepada Allah
SWT yang telah menurunkan syariat Islam sebagai tuntunan bagi hamba_Nya
agar mereka dapat hidup sejahtera lahir dan batin dunia dan akhirat. Sholawat dan
salam mudah-mudahan tetap dilimpahkan kepada junjungan Nabi Besar
Muhammad SAW, pembawa risalah dan pemberi contoh keteladanan dalam
menjalankan syariat Islam.
Berkat limpahan rahmat, taufiq dan hidayahNya serta usaha yang
sungguh-sungguh, akhirnya penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan judul
“Tinjauan Hukum Islam Terhadap Praktek Akad Musyarakah wal Ijarah (Studi
kasus pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah di Bank Muamalat
Indonesia Semarang)”. Adapun yang melatar belakangi penulisan skripsi ini
adalah untuk menjawab pertanyaan: Bagaimana praktek akad Musyarakah wal
Ijarah dalam produk KPRS pada Bank Muamalat Indonesia Semarang dan
Apakah pelaksanaan akad tersebut sudah sesuai dengan nilai-nilai Muamalah
Islam?
Skripsi ini disusun guna memperoleh gelar sarjana (S1) di Fakultas
Syariah IAIN Walisongo. Dalam penulisan skripsi ini tentu penulis tidak luput
bantuan dari berbagai pihak, maka dari itu penulis mengucapkan banyak
terimakasih kepada yang Terhormat:
1. Bapak Dr. H. Imam Yahya selaku Dekan Fakultas Syari’ah IAIN
Walisongo Semarang.
2. Bapak Drs. H. Nur khoirin M.Ag dan Ibu Maria Ana Muryani SH.,MH
selaku dosen pembimbing yang telah meluangkan waktunya untuk
membimbing penulis dalam menyelesaikan skripsi ini secara sabar dan
akomodatif.
ix
3. Segenap bapak dan ibu dosen di lingkungan Fakultas Syari’ah yang telah
memberikan ilmu dan pengetahuannya kepada penulis selama duduk
dibangku kuliah di Fakultas Syari’ah IAIN Walisongo Semarang.
4. Segenap karyawan dan karyawati di lingkungan Fakultas Syari’ah IAIN
Walisongo yang telah membantu dan mendukung dalam penyelesaian
skripsi ini.
5. Seluruh Staf bank Muamalat Indonesia Semarang yang telah memberikan
informasi-informasi yang dibutuhkan oleh penulis.
6. Bapak dan Ibu, adik beserta segenap keluarga, atas segala do’a, dukungan,
perhatian, arahan, dan kasih sayangnya, sehingga penulis mampu
menyelesaikan penulisan skripsi ini.
7. Sahabat-sahabatku semua yang selalu memberi do’a, dukungan, dan
semangat sehingga skripsi ini dapat terselesaikan. “Semoga Allah
membalas semua amal kebaikan mereka dengan balasan yang lebih dari
mereka berikan pada diriku” amin.
Penulis juga menyadari dengan segala kerendahan hati bahwa penulisan
skripsi ini masih jauh dari sempurna. Oleh karena itu, semua kritik dan saran yang
membangun sangat penulis harapkan. Penulis berharap semoga hasil penelitian ini
dapat bermanfaat bagi penulis khususnya dan bagi para pembaca pada umumnya
amin.
Semarang, Desember 2011
Penulis
Corina Hidayah
NIM. 072311020
x
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL .......................................................................................... i
PERSETUJUAN PEMBIMBING ...................................................................... ii
PENGESAHAN .................................................................................................. iii
MOTTO .............................................................................................................. iv
PERSEMBAHAN……………………………………………………………... v
DEKLARASI ...................................................................................................... vi
ABSTRAK .......................................................................................................... vii
KATA PENGANTAR .................................................................................... .. viii
DAFTAR ISI ...................................................................................................... x
DAFTAR GAMBAR………………………………………………………….. xii
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah .............................................................. 1
B. Perumusan Masalah .................................................................... 6
C. Tujuan dan manfaat Penelitian .................................................... 6
D. Telaah Pustaka ............................................................................ 7
E. Metode Penelitian ....................................................................... 10
F. Sistematika Penulisan ................................................................. 13
BAB II AKAD MUSYARAKAH DAN IJARAH DALAM HUKUM
ISLAM DAN APLIKASINYA DALAM PERBANKAN
A. Akad Musyarakah…....…………………………………………. 15
1. Pengertian akad Musyarakah………………………………….15
2. Landasan Hukum akad Musyarakah…………………………..18
3. Rukun dan syarat akad Musyarakah……...…………………...19
4. Jenis-jenis akad Musyarakah……...…………………………..20
5. Aplikasi Musyarakah dalam perbankan……………………….21
6. Manfaat akad Musyarakah……..……………………………...23
7. Berakhirnya akad Musyarakah………………………………24
xi
B. Akad Ijarah....…………………..………………………………...25
1. Pengertian akad Ijarah………………...………………………25
2. Landasan Hukum akad Ijarah…………………………………29
3. Rukun dan syarat akad Ijarah………………………………….30
4. Aplikasi Ijarah dalam perbankan……………………………...30
5. Manfaat dan resiko Akad Ijarah………………………………31
6. Jenis barang atau jasa yang dapat disewakan…………………31
7. Pembatalan dan berakhirnya akad Ijarah……………………...32
C. Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS)………………………33
BAB III PELAKSANAAN AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH PADA
PRODUK KPRS DI BANK MUAMALAT INDONESIA
A. Profil Bank Muamalat Indonesia……………………….……….39
1. Latar belakang berdirinya BMI……………………...……...…39
2. Tujuan didirikannya BMI……………………………………..42
3. Visi dan misi BMI…………………………..…………………43
4. Struktur organisasi BMI………………………………..……...43
B. Produk Bank Muamalat Indonesia………………………………44
1. Produk penghimpunan dana…………………………………...44
2. Produk penanaman dana………………………………………48
3. Produk jasa…………………………………………………….50
C. Aplikasi Pembiayaan Musyarakah Wal Ijarah Bank Muamalat
Indonesia…………………………………………………………52
1. Pembiayaan KPRS…………..………………………………...52
2. Prosedur pembiayaan KPRS…………………………….…….54
xii
3. Ketentuan dalam perjanjian KPRS……………………………59
4. Upaya hukum yang dilakukan Bank Muamalat Indonesia ketika
ada nasabah yang wanprestasi………………………………...65
BAB IV ANALISIS
A. Analisis pelaksanaan akad Musyarakah dalam produk KPRS di
Bank Muamalat Indonesia Semarang……….................................71
1. Analisis akad Musyarakah…………………………………….72
2. Analisis rukun dan syarat akad Musyarakah………………….75
3. Analisis pelaksanaan akad Musyarakah pada KPRS………….78
B. Analisis pelaksanaan akad Ijarah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang…………………………………..81
1. Analisis akad Ijarah……...…………………………………….81
2. Analisis rukun dan syarat akad Ijarah……...………………….84
3. Analisis pelaksanaan akad Ijarah pada KPRS………………..86
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan ................................................................................ ..89
B. Saran-Saran ................................................................................ ..91
C. Penutup ........................................................................................ ..92
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN-LAMPIRAN
xiii
DAFTAR GAMBAR
1. Skema akad pembiayaan Musyarakah wal Ijarah pada KPRS………………38
2. Struktur Organisasi bank Muamalat Indonesia Semarang…………………..68
14
BAB I
PENDAHULUAN
A. LATAR BELAKANG
Saat ini rumah menjadi sebuah kebutuhan setiap manusia. Sehingga
permintaan dari tahun ke tahun pun akan terus mengalami peningkatan
seiring dengan perubahan angka pertumbuhan penduduk di suatu negara atau
daerah. Hal ini pun berimplikasi terhadap harga rumah yang terus berubah
sesuai dengan banyaknya permintaan akan perumahan. Pada saat pendapatan
perkapita naik, maka harga rumah pun akan mengalami kenaikan. Keadaan
ini terjadi dalam keadaan perekonomian suatu negara mengalami
pertumbuhan.
Kebutuhan manusia akan tempat tinggal merupakan hal yang menjadi
kebutuhan primer tanpa membeda-bedakan suku, ras, agama, jenis kelamin,
dan berbagai aspek sosial lainnya. Saat ini, tidak semua orang mampu untuk
membeli rumah karena tidak adanya kemampuan daya beli, dan juga tidak
semua orang memenuhi syarat untuk melakukan pinjaman ke bank syariah
maupun konvensional.
Dalam Islam, pembiayaan untuk membantu masyarakat dalam rangka
memenuhi kebutuhan akan rumah pun bisa menjadi prioritas dalam
mewujudkan keadilan. Sehingga target pasarnya pun tidak hanya orang-orang
yang memenuhi kriteria bank. Tidak hanya orang yang mampu saja yang
berhak mendapatkan pinjaman, tetapi juga masyarakat yang tidak mampu pun
15
berhak untuk mendapatkan fasilitas pembiayaan. Sebuah instrumen
pembiayaan perumahan harus memenuhi akad atau kontrak yang
diperbolehkan oleh aturan Syariah. Salah satunya adalah mencegah dari
transaksi yang menimbulkan riba, gharar dan maisir.1 Sebagaimana
ditegaskan di dalam Al-Qur’an antara lain dijelaskan dalam ayat-ayat
sebagai berikut:
!$tΒuρ Ο çF÷� s?# u ÏiΒ $\/ Íh‘ (# uθç/ ÷�z� Ïj9 þ’ Îû ÉΑ≡ uθøΒr& Ĩ$̈Ζ9 $# Ÿξsù (#θç/ ö�tƒ y‰Ψ Ïã «!$# ( !$tΒuρ
Ο çF÷� s?# u ÏiΒ ;ο 4θx. y— šχρ߉ƒ Ì�è? tµ ô_uρ «!$# y7 Í× ¯≈ s9 'ρé'sù ãΝ èδ tβθà� ÏèôÒßϑø9 $# ∩⊂∪
Artinya : “Dan sesuatu Riba (tambahan) yang kamu berikan agar Dia
bertambah pada harta manusia, Maka Riba itu tidak menambah pada sisi
Allah. dan apa yang kamu berikan berupa zakat yang kamu maksudkan
untuk mencapai keridhaan Allah, Maka (yang berbuat demikian) Itulah
orang-orang yang melipat gandakan (pahalanya).”2(QS Ar-Ruum ayat:
39)
ãΝ ÏδÉ‹÷{ r& uρ (# 4θt/ Ìh�9 $# ô‰s%uρ (#θåκ çΞ çµ ÷Ζtã öΝ Îγ Î=ø. r& uρ tΑ≡ uθøΒr& Ĩ$̈Ζ9 $# È≅ ÏÜ≈ t7 ø9$$Î/ 4 $tΡô‰tGôã r& uρ
tÌ�Ï�≈ s3ù=Ï9 öΝ åκ ÷] ÏΒ $¹/# x‹tã $VϑŠ Ï9 r& ∩⊇∉⊇∪
Artinya:”Dan disebabkan mereka memakan riba, Padahal
Sesungguhnya mereka telah dilarang daripadanya, dan karena mereka
memakan harta benda orang dengan jalan yang batil. Kami telah
menyediakan untuk orang-orang yang kafir di antara mereka itu siksa yang
pedih.”3 (QS An-Nisaa’ ayat :161)
1 http://viewislam.wordpress.com/2010/06/24/skema-pembiayaan-perumahan-syariah/
(29/4/2011 /19:50 ) 2 Depag RI, Alqur’an Dan Terjemahnya, Semarang: CV. Diponegoro, 2005, hlm. 32 3Ibid, hlm. 82
16
Dalam hal ini akad musyarakah wal ijarah merupakan salah satu akad
pembiayaan yang digunakan dalam perbankan syari’ah sebagai akad
pembiayaan pada produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS). Akad
Musyarakah merupakan akad kerja sama antara dua pihak atau lebih untuk
suatu usaha tertentu dimana masing-masing pihak memberikan kontribusi
dana dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan ditanggung
bersama sesuai dengan kesepakatan.4
Musyarakah merupakan istilah yang sering dipakai dalam konteks
skim pembiayaan syari’ah. Istilah ini berkonotasi lebih terbatas dari pada
istilah Syirkah yang lebih umum digunakan dalam Fiqh Islam. Syirkah berarti
sharing “berbagi”, dan di dalam terminologi Fiqh Islam dibagi dalam dua
jenis: 5
a) Syirkah al- milk atau syrikah amlak atau syirkah kepemilikan,
yaitu: kepemilikan bersama dua pihak atau lebih dari suatu
properti, dan
b) Syirkah al- ‘aqd atau syirkah akad, yang berarti kemitraan yang
terjadi karena adanya kontrak bersama, atau usaha komersial
bersama.
Ulama’ Hanfiyah mengemukakan bahwa rukun Syirkah, baik Syirkah
al- Amlak maupun Syirkah al-‘Uqud dengan segala bentuknya adalah ijab
(ungkapan penawaran melakukan perserikatan) dan qabul (ungkapan
4 Muhammad Syafi’i Antonio, Bank Syariah Dari teori ke praktek, Jakarta: Gema Insani
Press. Cet. 1, 2001, hlm. 90 5 Ascarya, Akad dan Produk bank syari’ah, Jakarta : PT Raja Grafindo Persada. Ed. 1,
2008, hlm. 49
17
penerimaam perserikatan). Menurut jumhur ulama’, rukun perserikatan itu
ada tiga yaitu: shigat (lafad), ijab dan qabul, kedua orang yang berakad, dan
obyek akad. Bagi ulama Hanafiyah, orang yang berakad dan objeknya bukan
termasuk rukun tetapi termasuk syarat.6
Sedangkan akad Ijarah adalah akad sewa menyewa yang mana
pemilik dana membeli barang yang dimaksud dan kemudian menyewakannya
kepada yang membutuhkan aset tersebut, bentuk pembiayaan ini merupakan
salah satu teknik pembiayaan ketika kebutuhan pembiayaan investor untuk
membeli aset terpenuhi. Dan investor hanya membayar sewa pemakaian
tanpa harus mengeluarkan modal yang cukup besar untuk membeli aset
tersebut. Rukun dari akad Ijarah yang harus dipenuhi dalam transaksi yaitu: 7
1) Pelaku akad, yaitu musta’jir (penyewa) adalah pihak yanmg
menyewa aset, dan mu’jir/ muajir (pemilik) adalah pihak pemilik
yang menyewakan aset.
2) Objek akad, yaitu ma’jur (aset yang disewakan), dan ujrah (haraga
sewa): dan
3) Shighah, yaitu: ijab dan qabul.
Transaksi Ijarah dilandasi dengan adanya perpindahan manfaat (hak
guna), bukan perpindahan kepemilikan (hak milik). Jadi pada dasarnya
prinsip Ijarah sama saja dengan prinsip jual beli, tapi perbedaanya terletak
6 Nasrun Haroen, Fiqh Muamalah,Jakarta: Gaya Media Pratama, Cet. 2, 2007, hlm.173 7 Ascarya, Op. Cit , hlm. 101
18
pada objek transaksinya. Bila pada jual beli objek transaksinya barang, pada
Ijarah objek transaksinya adalah manfaat.8
Secara umum akad Musyarakah wal Ijarah yang digunakan dalam
Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) memiliki kekhususan, dalam hal
ini bentuk kontribusi dari pihak yang bekerja sama antara bank dan nasabah
adalah nasabah menyerahkan bagian modalnya sebagai bentuk syirkah dalam
kepemilikan obyek akad (rumah) pada Bank, dalam hal ini Bank Muamalat
Indonesia menetapkan nasabah dapat memberikan modal (syirkah) minimal
10 % dari harga jual rumah, kemudian bank menyediakan dana sisanya untuk
pengadaan rumah tersebut. 9
Kemudian nasabah dapat menyewa rumah tersebut kepada bank
dengan ketentuan dan perjanjian bahwa diakhir masa sewa rumah tersebut
akan menjadi milik nasabah sepenuhnya atau nasabah akan melunasi porsi
kepemilikan bank terhadap rumah tersebut sehingga rumah tersebut dapat
dimiliki sepenuhnya oleh nasabah.
Pada pelaksanaannya, aplikasi produk-produk perbankan Syariah akan
menimbulkan transaksi atau akad antara pihak Bank Syariah dan nasabah
maupun pihak terkait lainnya, secara otomatis menimbulkan hubungan
hukum antara para pihak dalam transaksi tersebut. Hubungan hukum yang
terjalin sudah tentu akan menimbulkan hak dan kewajiban yang harus
dipenuhi oleh para pihak, dalam beberapa peristiwa dan kondisi kadangkala
hubungan hak dan kewajiban ini menimbulkan konflik.
8 Adiwarman karim, Bank Islam Analisis fiqih dan keuangan, Jakarta: PT Raja Grafindo
Persada, Ed.3 , Cet.3 , 2006, hlm. 137 9 www. MuamalatBank.com (Pembiayaan Hunian Syariah )
19
Berdasarkan latar belakang tersebut maka penulis tertarik untuk
mengadakan penelitian tentang “Tinjauan Hukum Islam Terhadap
Praktek Akad Musyarakah Wal Ijarah (Studi Kasus Pada Produk Kprs
Di Bank Muamalat Indonesia Semarang)”.
B. RUMUSAN MASALAH
Adapun rumusan masalah dalam penelitian ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana praktek akad Musyarakah wal Ijarah dalam produk
KPRS pada Bank Muamalat Indonesia Semarang ?
2. Apakah pelaksanaan akad Musyarakah wal Ijarah dalam produk
KPRS pada Bank Muamalat Indonesia Semarang sudah sesuai
dengan nilai-nilai Muamalah Islam?
C. TUJUAN DAN MANFAAT PENELITIAN
1. Tujuan Penelitian
a. Untuk mengetahui Bagaimana praktek akad pembiayaan
Musyarakah wal Ijarah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang.
b. Untuk mengetahui apakah pelaksanaan akad Musyarakah
wal Ijarah sudah sesuai dengan nilai-nilai dalam Muamalah
Islam.
2. Manfaat Penelitian
a. Manfaat bagi penulis
20
Dengan melakukan penelitian tentang akad pembiayaan
Musyarakah wal Ijarah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang. maka penulis akan
mengetahui bagaimana pelaksanaan praktek akad
Musyarakah wal Ijarah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang secara komprehensif.
b. Manfaat bagi pihak lain
Hasil penelitian ini diharapkan dapat memberikan
kontribusi bagi perkembangan ilmu pengetahuan baik
secara teori maupun praktis dan bisa dijadikan sebagai
salah satu bahan referensi dan rujukan untuk penelitian-
penelitian selanjutnya.
D. TELAAH PUSTAKA
Untuk menghindari terjadinya duplikasi dan penelitian terhadap objek
yang sama serta menghindari anggapan plagiasi terhadap karya tertentu, maka
perlu pengkajian terhadap karya- karya yang telah ada. Penelitian yang
berkaitan dengan akad pembiayaan musyarakah wal ijarah memang bukan
untuk yang pertama kali, sebelumnya sudah ada penelitian yang berkaitan
dengan hal tersebut, diantara penelitian yang sudah pernah dilakukan adalah
sebagai berikut:
1. “Penerapan Akad Ijarah Untuk Biaya Pendidikan Di KJKS
BMT Walisongo Semarang” Oleh : Ahmad Syamsul Ma'arief
21
Nim: 2304018, Mahasiswa Fakultas Syariah IAIN Walisongo
Semarang jurusan Muamalah Angkatan 2002. Hasil temuan
penelitian ini adalah: dalam Pelaksanaan pembiayaan dengan akad
Ijarah untuk biaya pendidikan di BMT Walisongo sudah berjalan
dengan baik, walaupun masyarakat lebih memilih pembiayaan
dengan akad murabahah, karena pembiayaan dengan akad Ijarah
hanya berjalan seiring dengan waktu diperlukannya saja, karena
hanya sebatas sewa tanpa diiringi dengan pemindahan atas obyek
itu sendiri.10
2. “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Prosedur Musyarakah Di
Bank Syari'ah Mandiri Cabang Semarang” Oleh : Zakiyudin
Nim: 2102258, Mahasiswa Fakultas Syariah IAIN Walisongo
Semarang jurusan Muamalah Angkatan 2002. Hasil temuan
penelitian ini adalah dalam pelaksanaan bagi hasil pada BSM
Semarang, pelaksanaanya berdasarkan akad yang telah disepakati
bersama antara kedua belah pihak dan berdasarkan akad nisbah
bagi hasil yang telah ditetapkan oleh BSM Semarang sesuai
dengan omset. Dalam prosedur musyarakah BSM Semarang sesuai
dengan syari'at Islam karena tidak ada unsur riba (bunga) dan
gharar didalamnya. Selain itu BSM Semarang juga memiliki
Dewan Pengawas Syari'ah yang bertugas mengawasi agar produk-
produk yang ditawarkan BSM Semarang tidak menyimpang dari
10 Ahmad Syamsul Ma'arief ,”Penerapan Akad Ijarah Untuk Biaya Pendidikan Di KJKS
BMT Walisongo Semarang” S1 Muamalah IAIN Walisongo Semarang 2007.
22
kaidah-kaidah syari'ah. Dalam pelaksanaan musyarakah di BSM
memiliki mekanisme yang sesuai dengan karakteristik yang
digambarkan hukum Islam.11
3. “Studi analisis terhadap praktek akad Qardh wal ijarah pada
pembiayaan talangan haji Di Bank Syariah Mandiri cabang
Semarang” Oleh : Nur Halimah, Nim: 2104164, Mahasiswa
Fakultas Syariah IAIN Walisongo Semarang jurusan Muamalah
Angkatan 2002. Hasil temuan penelitian ini adalah: Pembiayaan
Talangan Haji ini merupakan pembiayaan yang dikhususkan
kepada nasabah Tabungan Mabrur, karena pelunasan talangan
dibayar melalui rekening Tabungan Mabrur. Pelaksanaan akad
qardh wal ijarah dalam pembiayaan Talangan Haji merupakan
bentuk satu kesatuan akad yang tidak dapat dipisahkan dan harus
disepakati di awal perjanjian, yaitu antara akad qardh talangan haji
dan akad ijarah pengurusan pendaftaran haji. Nasabah tidak
dikenakan biaya administrasi untuk akad qardh, tetapi jika nasabah
tidak dapat mengembalikan dana talangan sebelum keberangkatan
haji, maka pemberangkatan haji akan dibatalkan karena untuk
menghindari haji dengan cara berhutang. Dari jasa pengurusan
pendaftaran dan layanan hajinya, BSM berhak mendapatkan ujrah.
Akan tetapi pada pada prakteknya, ujrah telah ditentukan pihak
BSM berdasarkan jumlah talangan yang diberikan kepada nasabah.
11 Zakiyudin, “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Prosedur Musyarakah Di Bank Syari'ah
Mandiri Cabang Semarang” S1 Muamalah IAIN Walisongo Semarang 2007.
23
Maka ijarah di dalamnya akan berkaitan dengan akad qardh.
Padahal jika ada tambahan atas pengembalian modal al-qardh itu
adalah riba, dan riba telah jelas diharamkan dalam Islam. Oleh
karena itu, penulis menyimpulkan ijarah di dalam Pembiayaan
Talangan Haji hanya khillah dari pihak bank agar bank
mendapatkan kendala dari akad qardh yang diberikan kepada
nasabah.12
Adapun yang penulis lakukan dalam penelitian ini yaitu “Tinjauan
Hukum Islam Terhadap Praktek Akad Musyarakah Wal Ijarah (Studi
Kasus Pada Produk KPRS Di Bank Muamalat Indonesia Semarang)”.
Dan sepengetahuan penulis, belum ada yang membahas masalah tersebut.
Sehingga penelitian ini benar-benar berbeda dari penelitian- penelitian
sebelumnya seperti yang penulis paparkan di atas.
E. METODE PENELITIAN
1. Jenis penelitian
Jenis penelitian ini dilihat dari objeknya termasuk penelitian
lapangan atau field research yaitu kegiatan penelitian yang
dilakukan di lingkungan masyarakat tertentu baik di lembaga-
lembaga organisasi masyarakat (sosial) maupun lembaga
12 Nur Halimah ,“Studi analisis terhadap praktek akad Qardh wal ijarah pada
pembiayaan talangan haji Di Bank Syariah Mandiri cabang Semarang” , S1 Muamalah IAIN
Walisongo Semarang 2007.
24
pemerintahan.13
Dalam penelitian ini penulis meneliti, mengkaji
dan melakukan observasi langsung ke Bank Muamalat Indonesia
Semarang.
2. Metode pengumpulan data
Sesuai dengan keperluan dalam penulisan ini, pengumpulan
data akan dilakukan dengan cara dokumentasi dan wawancara.
a. Dokumentasi
Metode dokumentasi adalah mencari data mengenai hal-hal
atau variabel yang berupa catatan, transkip, buku, surat
kabar, majalah, prasasti, notulen rapat, agenda dan
sebagainya.14
Dalam penelitian ini penulis melakukan
pengumpulan data melalui dokumentasi dari dokumen-
dokumen di Bank Muamalat Indonesia Semarang, buku-
buku, internet dan lain-lain yang berkaitan dengan praktek
akad Musyarakah wal Ijarah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang.
b. Wawancara
Wawancara adalah proses tanya jawab dalam penelitian
yang berlangsung secara lisan dalam mana dua oarang
bertatap muka mendengarkan secara langsung informasi-
13 Sumardi Suryabrata, Metodologi Penelitian, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, Cet.
ke-II, 1998, hlm. 22 14 Suharsimi Arikunto, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik, Jakarta: Rineka
Cipta, 2006 hlm 231
25
informasi atau keterangan- keterangan.15
Dengan penelitian
ini penulis melakukan wawancara langsung dengan
Manager, karyawan dan costumer di Bank Muamalat
Indonesia Semarang, mengenai hal-hal yang berkaitan
dengan praktek akad Musyarakah wal Ijarah pada produk
KPRS di Bank Muamalat Indonesia Semarang .
3. Sumber data
Dalam penelitian ini ada dua sumber data yang penulis
gunakan yaitu sumber data primer dan sekunder.
a. Data primer yaitu data yang diperoleh langsung dari sumber
pertama.16
Sumber data primer yang penulis gunakan dalam
penelitian ini adalah data yang diperoleh dari wawancara
langsung dengan Manager, karyawan dan customer Bank
Muamalat Indonesia Semarang.
b. Data sekunder yaitu sumber yang dapat memberikan informasi
atau data tambahan yang dapat memperkuat data pokok baik
yang berupa manusia atau benda (majalah, buku, Koran dll).17
Dalam penelitian ini yang menjadi data sekunder adalah
dokumen-dokumen, buku-buku dan data-data lain yang
15 Cholid Narbuko dan Abu Achmadi, Metodologi Penelitian, Jakarta : PT Bumi Aksara,
Cet. ke -X, 2009, hlm. 83 16 Amirudin Dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Dan Penelitian Hukum, Jakarta : Raja
Grafindo Persada, 2003 hlm. 30 17 Sumardi Suryabrata, Op.Cit, hlm. 85
26
berkaitan dengan praktek akad Musyarakah wal Ijarah pada
produk KPRS di Bank Muamalat Indonesia Semarang.
4. Metode analisis
Setelah data terkumpul maka penulis akan melakukan
analisis dengan menggunakan metode deskriftif dan menggunakan
pendekatan kualitatif. Penelitian deskriptif adalah suatu penelitian
yang bertujuan untuk membuat deskripsi atau gambaran mengenai
fakta-fakta, sifat-sifat, serta hubungan antara fenomena yang
diselidiki.18
Dalam penelitian ini penulis akan menggambarkan
bagaimana “Tinjauan hukum Islam terhadap praktek akad
Musyarakah wal Ijarah (studi kasus pada produk KPRS dibank
Muamalat Indonesia Semarang)”.
F. SISTEMATIKA PENULISAN
Untuk mempermudah dalam memahami tulisan ini, maka penulis
akan membagi dalam lima bab yaitu:
BAB I : Pendahuluan, pada bab ini memuat Latar Belakang
Masalah, Rumusan Masalah, Tujuan dan Manfaat Penelitian,
Kajian Pustaka, Metode Penelitian dan Sistematika
Penulisan.
18 Beni Akhmad Saebani, Metode Penelitian Hukum, Bandung: Pustaka Setia, 2009
hlm.57
27
BAB II : Akad Musyarakah dan Ijarah dalam hukum Islam dan
aplikasinya dalam perbankan syariah yang terdiri atas:
definisi akad Musyarakah, landasan hukum akad
Musyarakah, syarat dan rukun akad Musyarakah, jenis-jenis
akad Musyarakah, aplikasi akad Musyarakah dalam
perbankan, manfaat akad Musyarakah, berakhirnya akad
Musyarakah. Definisi akad Ijarah, landasan hukum akad
Ijarah, rukun dan syarat akad Ijarah, aplikasi akad Ijarah
dalam perbankan, manfaat dan resiko yang harus diantisipasi,
Jenis barang atau jasa yang dapat disewakan, pembatalan dan
berakhirnya akad Ijarah, serta sekilas tentang Kongsi
Pemilikan Rumah Syari’ah (KPRS).
BAB III : Pelaksanaan Akad Musyarakah Wal Ijarah pada produk
KPRS di Bank Muamalat Indonesia berisi tentang: Profil
Bank Muamalat Indonesia, produk-produk (simpanan dan
pembiayaan) dan pelaksanaannya dalam pembiayaan
Musyarakah wal Ijarah pada KPRS.
BAB IV : Pada bab ini berisi: Analisis pelaksanaan akad Musyarakah
pada produk KPRS pada Bank Muamalat Indonesia
Semarang dan Analisis pelaksanaan akad Ijarah pada produk
KPRS pada Bank Muamalat Indonesia Semarang.
BAB V : PENUTUP, meliputi Kesimpulan dan Saran-saran
28
BAB II
AKAD MUSYARAKAH DAN IJARAH DALAM HUKUM
ISLAM DAN APLIKASINYA DALAM PERBANKAN
A. Akad Musyarakah
1. Pengertian
Istilah lain dari Musyarakah adalah “syarikah atau syirkah”.
Muyarakah menurut bahasa berarti “al-ikhtilath” yang artinya campur
atau percampuran. Demikian dinyatakan oleh Taqiyuddin. Maksud
percampuran di sini adalah seseorang mencampurkan hartanya dengan
harta orang lain sehingga tidak mungkin untuk dibedakan. Menurut istilah,
yang dimaksud dengan Musyarakah menurut para fuqaha berbeda
pendapat antara lain sebagai berikut: 19
a. Menurut Sayyid Sabiq, yang dimaksud dengan Musyarakah
adalah
س ا���ل وا�َ���أ��� ��� ا���ر آ�� �� ر
“Akad antara dua orang berserikat pada pokok harta (modal) dan
keuntungan.”
b. Menurut Muhammad al Syarbini al Khatib yang dimaksud
Musyarakah adalah:
� �ش��� َ�آ&� �%� $#" ا���ع �أش �ت ا�
19 Hendi Suhendi, Fiqh Muamalah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, Ed.1, 2008,
hlm.125
29
“Ketetapan hak pada sesuatu untuk dua orang atau lebih dengan
cara yang masyhur (diketahui)”.
c. Menurut Hasbi Ash- Shiddieqie, bahwa yang dimaksud dengan
Musyarakah adalah:
آ&� �%� ا�َ�0ون �� ��. اآ,� �َ� و ا-,� م ار��ح(�أ��� ��� ش)'��
“Akad yang berlaku antara dua orang atau lebih untuk ta’awun
dalam bekerja pada suatu usaha dan membagi keuntungannya”.
Musyarakah adalah akad kerja sama antara dua pihak atau lebih
untuk suatu usaha tertentu dimana masing- masing pihak memberikan
kontribusi dana dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan resiko akan
ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan.20
Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia Nomor
08/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Musyarakah mengatur
mengenai ketentuan dalam musyarakah, yaitu:
1) Pernyataan ijab dan Kabul harus dinyatakan oleh para pihak untuk
menunjukkan kehendak mereka dalam mengadakan kontrak (akad),
dengan memperhatikan hal-hal berikut:
a) Penawaran dan penerimaan harus secara eksplisit menunjukkan
tujuan kontrak (akad);
b) Penerimaan dari penawaran dilakukan pada saat kontrak; dan
c) Akad dituangkan secara tertulis, melalui korespondensi, atau
dengan menggunakan cara-cara komunikasi modern.
20 Dimyaudin Djuwaini, Pengantar Fiqh Muamalah, Yogyakarta: Pustaka Pelajar, Cet.1,
2008, hlm. 207
30
2) Pihak-pihak yang berkontrak harus cakap hukum, dan memperhatikan
hal-hal berikut:
a) Kompeten dalam memberikan atau diberikan kekuasaan
perwakilan;
b) Setiap mitra harus menyediakan dana dan pekerjaan, dan setiap
mitra melaksanakan kerja sebagai wakil;
c) Setiap mitra memiliki hak untuk mengatur asset musyarakah
dalam proses bisnis normal;
d) Setiap mitra memberi wewenang kepada mitra yang lain untuk
mengelola aset dan masing-masing dianggap telah diberi
wewenang untuk melakukan aktifitas musyarakah dengan
memperhatikan kepentingan mitranya, tanpa melakukan kelalaian
dan kesalahan yang disengaja; dan
e) Seorang mitra tidak diizinkan untuk mencairkan/
menginvestasikan dan untuk kepentingan sendiri.
3) Objek akad terbagi menjadi beberapa macam yaitu: Modal, Kerja,
Keuntungan dan Kerugian
4) Biaya operasional dipersengketaan.
a) Biaya operasional dibebankan pada modal bersama
31
b) Jika salah satu pihak, maka penyelesaian dilakukan melalui badan
arbitrase syari’ah setelah tidak tercapai kesepakatan melalui
musyawarah. 21
2. Landasan Hukum akad Musyarakah
a. Al- Qur’an
ôΜ ßγ sù â!% Ÿ2u�à° ’Îû Ï] è=›W9 $# 4
Artinya: “Maka mereka berserikat pada sepertiga”. (Qs. An- nisaa’
ayat: 12).22
¨βÎ) uρ #Z�� ÏV x. z ÏiΒ Ï!$sÜ n=èƒ ø:$# ‘ Éóö6 u‹s9 öΝ åκ ÝÕ÷èt/ 4’ n?tã CÙ÷è t/ ωÎ) tÏ% ©!$# (#θãΖtΒ# u
(#θè=Ïϑtã uρ ÏM≈ ysÎ=≈ ¢Á9 $#
Artinya : "Dan Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang
berserikat itu sebahagian mereka berbuat zalim kepada sebahagian
yang lain, kecuali orang-orang yang beriman dan mengerjakan amal
yang saleh.”(Qs. Shaad ayat: 24).23
Kedua ayat di atas menunjukkan perkenan dan pengakuan Allah
SWT akan adanya perserikatan dalam kepemilikan harta. Hanya saja
dalam surah An- Nisaa’ ayat: 12 perkongsian terjadi secara otomatis (jabr)
karena waris, sedangkan dalam surah Shaad ayat: 24 perkongsian terjadi
atas dasar akad (ikhtiyari).
21 Abdul Ghofur Nasroni, Payung Hukum Perbankan Syari’ah , Yogyakarta : UII Press,
2007, hlm. 136-137 22 Depag RI, Op. Cit, hlm. 63 23 Ibid, hlm. 363
32
b. Al- Hadist
-�ل رس�ل ا2 ص%� ا2 �%�( : �� ه�ی�ة ر�3 ا2 ت�0�� ��( -�ل أ��
ح�ه�� ص�ح ( ��ذا خ�ن( أن� ث��= ش�ی>�� م��: ی)� أ :-�ل ا2 ت�0��: وس%:
�( ا���آ:أرواD ( خ�$B م� ���#���)��داودوص
Artinya: Dari Abu Hurairah r.a, ia berkata, Rasullah saw bersabda.
“Allah Ta’ala berfirman:”Aku adalah yang ketiga dari dua orang
yang berserikat, selama salah seorang diantara mereka tidak
berhianai pada temannya. Apabila ada yang berhianat, maka aku
akan keluar dari perikatan mereka”.(hadist ini diriwayatkan oleh HR.
Abu daud dan hadist ini dinilai shahih oleh Al-hakim)24
Hadist tersebut menunjukkan kecintaan Allah kepada hamba-
hambaNya yang melakukan perkongsian selama saling menjunjung tinggi
amanat kebersamaan dan menjauhi penghianatan.25
3. Rukun dan Syarat akad Musyarakah
Ulama Hanafiyah mengemukakan bahwa rukun Syirkah, baik Syirkah
al-Amlak maupun Syirkah al-‘Uqud dengan segala bentuknya adalah ijab
(ungkapan penawaran melakukan perserikatan) dan qabul (ungkapan
penerimaan perserikatan).
Menurut jumhur ulama, rukun perserikatan itu ada tiga yaitu:
shigat (ijab dan qabul), kedua orang yang berakad, dan obyek akad. Bagi
ulama Hanafiyah, orang yang berakad dan obyeknya bukan termasuk
rukun tetapi termasuk syarat. Syarat- syarat umum syirkah yaitu:
24Al-Hafizh Ibnu Hajar Al-Asqalani, Bulugul Al Maram Min Adillat Al Ahkam, Surabaya,
Darul fikri, 1989, hlm 185 25 Muhammad Syafi’i Antonio, Op. Cit. hlm. 91
33
1. Perserikatan itu merupakan transaksi yang boleh diwakilkan. Artinya
salah satu pihak jika bertindak hukum terhadap obyek perserikatan
itu, dengan izin pihak lain, dianggap sebagai wakil dari seluruh
pihak yang berserikat
2. Persentase pembagian keuntungan untuk masing- masing pihak yang
berserikat dijelaskan ketika berlangsungnya akad.
3. Keuntungan itu diambilkan dari hasil harta perserikatan, bukan dari
harta lain.26
4. Jenis-Jenis akad Musyarakah
a. Syirkah Al ‘Inan
Musyarakah ini adalah kontrak antara dua orang atau lebih. Setiap
pihak memberikan suatu porsi dari keseluruhan dana dan
berpartisipasi dalam kerja. Kedua pihak berbagi dalam keuntungan
dan kerugian sebagaimana yang disepakati di antara mereka.
b. Syirkah Mufawadhah
Musyarakah ini adalah kontrak kerja sama antara dua orang atau
lebih. Setiap pihak memberikan suatu porsi dari keseluruhan dana
dan berpartisipasi dalam kerja. Setiap pihak membagi keuntungan
dan kerugian secara sama. Dengan demikian, syarat utama dari
jenis musyarakah ini adalah kesamaan dana yang diberikan, kerja,
tanggung jawab, dan beban hutang dibagi oleh masing- masing
pihak.
26 Nasrun Haroen, Op.Cit, hlm.173
34
c. Syirkah A’mal
Musyarakah ini adalah kontrak kerja sama dua orang seprofesi untuk
menerima pekerjaan secara bersama dan berbagi keuntungan dari
pekerjaan itu.
d. Syirkah Wujuh
Musyarakah ini adalah kontrak antara dua orang atau lebih yang
memiliki reputasi dan prestise baik serta ahli dalam bisnis. Mereka
membeli barang secara kredit dari suatu perusahaan, dan menjual
barang tersebut secara tunai. Mereka berbagi dalam keuntungan
dan kerugian berdasarkan jaminan kepada penyuplai yang
disediakan oleh tiap mitra.27
5. Aplikasi Musyarakah dalam perbankan
Pada bank syariah bentuk akad Musyarakah sering digunakan
dalam bentuk:
1) Pembiayaan proyek
Musyarakah biasanya digunakan untuk membiayai proyek-
proyek dimana bank dan nasabah sama-sama menyediakan
dana untuk membiayai proyek tersebut. Setelah proyek
selesai, nasabah mengembalikan dana tersebut sebesar pokok
investasi bank ditambah dengan bagi hasil sesuai nisbah dan
pendapatan atau keuntungan proyek.
27Dimyaudin Djuwaini, Op.Cit. hlm. 211-213
35
2) Modal vetura
Pada lembaga khusus yang diizinkan melakukan kegiatan
usaha investasi pada perusahaan atau proyek khusus,
Musyarakah sering diterapkan sebagai modal ventura.
Penanaman modal dilakukan dalam jangka waktu tertentu
dan setelah selesai jangka waktunya, dapat menarik
investasinya sekaligus atau bertahap sesuai dengan tahapan
hasil usaha. 28
Namun demikian, bank syariah pada umumnya lebih berhati-
hati dalam menjalankan skema Musyarakah. Karena bank syari’ah
akan menghadapi resiko yang relatif lebih tinggi dibanding dengan
resiko kredit pada bank konvensional. Resiko tersebut meliputi:
1. Terjadinya side streaming dari nasabah, yakni penerapan
pembukuan ganda, sehingga bank akan menerima
pembukuan yang dicantumkan pendapatan usaha yang lebih
rendah dibanding dengan kondisi yang sebenarnya.
2. Resiko inefisiensi, yakni bank syari’ah akan mengerahkan
tenaga yang berlebih untuk mengontrol atau mengawasi
usaha nasabahnya. Bahkan bank syari’ah akan mengeluarkan
biaya yang lebih tinggi lagi jika ternyata ada indikasi bahwa
laporan nasabah meragukan. Karenanya bank syari’ah akan
melakukan audit terhadap kondisi usaha, hal ini karena belum
28 Muhammad Ridwan, Konstruksi Bank Syariah Indonesia, Yogyakarta : Pustaka SM,
Ed 1, 2007, hlm. 66
36
tentu semua nasabahnya sudah mampu membayaran
eksternal audit atau akuntan publik.
3. Resiko likuiditas, pada umumnya pembiayaan Musyarakah
menggunakan standar cash flow usaha yang dibiayai,
sehingga sangat mungkin bank syari’ah akan mendapatkan
angsuran pokok sesuai dengan termin pendapatan nasabah.
Belum lagi jika ternyata klien nasabah menunda
pembayarannya. Bank syari’ah akan turut menanggung resiko
likuiditas sebagaimana yang dialami oleh nasabah.29
6. Manfaat akad Musyarakah
Terdapat banyak manfaat dari pembiayaan secara Musyarakah
diantara adalah:30
a) Bank akan menikmati peningkatan dalam jumlah tertentu pada
saat keuntungan usaha nasabah meningkat.
b) Bank tidak berkewajiban membayar dalam jumlah tertentu
kepada nasabah pendanaan secara tetap, tetapi disesuaikan
dengan pendapatan atau hasil usaha bank.
c) Pengembalian pokok pembiayaan disesuaikan dengan cash
flow atau arus kas usaha bank, sehingga tidak memberatkan
nasabah.
29
Ibid , hlm. 68 30 Muhammad Syafi’i Antonio, Op.Cit.hlm. 93
37
d) Bank akan lebih selektif dan hati- hati mencari usaha yang
benar- benar halal, aman, dan menguntungkan. Hal ini karena
keuntungan yang riil dan benar- benar terjadi itulah yang akan
dibagikan.
e) Prinsip bagi hasil dalam Musyarakah/Mudaharabah ini
berbeda dengan prinsip bunga tetap diaman bank akan
menagih penerima pembiayaan (nasabah) satu jumlah bunga
tetap beberapa pun keuntungan yang diahsilkan nasabah,
sekalipun merugi dan terjadi krisis ekonomi.
7. Berakhirnya akad Musyarakah
Musyarakah akan berakhir apabila terjadi hal-hal berikut: 31
a) Salah satu pihak membatalkannya meskipun tanpa persetujuan
pihak lainnya sebab musyarakah adalah akad yang terjadi atas
dasar rela sama rela dari kedua belah pihak yang tidak ada
kepastian untuk dilaksanakan apabila salah satu pihak tidak
menginginkannya lagi. Hal ini menunjukkan pencabutan
kerelaan Musyarakah oleh salah satu pihak.
b) Salah satu pihak kehilangan kecakapan untuk bertasharruf
(keahlian mengelola harta), baik karena gila maupun karena
alasan lainnya.
31 Hendi Suhendi, Op.Cit, hlm. 133
38
c) Salah satu pihak meninggal dunia, tetapi apabila anggota
Syirkah lebih dari dua orang, yang batal hanyalah yang
meninggal saja.
d) Salah satu pihak ditaruh dibawah tangan pengampuan, baik
karena boros yang terjadi pada waktu perjanjian Syirkah tengah
berjalan maupun sebab yang lainnya.
e) Salah satu pihak jatuh bangkrut yang berakibat tidak berkuasa
lagi atas harta yang menjadi saham Syirkah.
f) Modal para anggota Syirkah lenyap sebelum dibelanjakan atas
nama Syirkah.
Skema penyaluran dana Musyarakah
Bank Nasabah Proyek/usaha
Keuntungan /
Bagi hasil keuntungan / kerugian
39
B. Akad Ijarah
1. Pengertian
Secara etimologi, kata Ijarah berasal dari kata “al ajru” yang
berarti “al iwadhu” yang berarti pengganti, dalam syariat Islam Ijarah
adalah jenis akad untuk mengambil manfaat dengan kompensasi.32
Ijarah adalah akad pemindahan hak guna atas barang dan jasa,
melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan
kepemilikan (milkiyyah/ ownership) atas barang itu sendiri. Dalam konteks
perbankan syariah Ijarah adalah lease contract dimana suatu bank atau
lembaga keuangan menyewakan peralatan kepada salah satu nasabahnya
berdasarkan biaya yang sudah ditentukan secara pasti sebelumnya. 33
Secara terminologi, ada beberapa definisi Ijarah yang
dikemukakan para ulama fiqh yaitu:
Pertama, ulama Hanafiyah mendefinisikannya dengan :
��� �%� م���H �0�ض
“Transaksi terhadap suatu manfaat dengan imbalan”
Kedua, ulama Syafi’iyah mendefinisikannya dengan:
����%� م�0J" م�'�دة م0%�م" م �ح" -��%" �% Iل وا���ح" �0�ض م0%�م
“Transaksi trerhadap suatu manfaat yang dituju, tertentu,
bersifat mubah dan boleh dimanfaatkan dengan imbalan
tertentu”.
32 Sayyid Sabiq, Fiqih Sunnah Jilid 4,Jakarta: Pena Pundi Aksara, Cet. 1, 2006, hlm. 203
33 Heri sudarsono, Bank Dan Lembaga Keuangan Syari’ah, Yogyakarta: Ekonisia, 2003,
hlm. 62
40
Ketiga, ulama Malikiyah dan Hambaliyah mendefinisikannya dengan:
ت�%�L م���H ش�K م �ح" مَ�ة م0%�م �0�ض
“pemilikan manfaat sesuatu yang dibolehkan dalam waktu
tertentu dengan suatu imbalan.”
Berdasarkan definisi diatas, maka akad Ijarah tidak boleh dibatasi
oleh syarat. Akad Ijarah juga tidak berlaku pada pepohonan untuk diambil
buahnya, karena buah itu sendiri adalah materi, sedangkan akad Ijarah itu
hanya ditujukan kepada manfaat.34
Fatwa Dewan Syari’ah Nasional No: 09/DSN-MUI/IV/2000
Tentang Pembiayaan Ijarah mengatur tentang pembiayaan Ijarah yaitu:
a) Rukun dan Syarat Ijarah
1. Sighat Ijarah, yaitu ijab qabul berupa pernyataan dari kedua
belah pihak yang berakad (berkontrak), baik secara umum atau
dalam bentuk lain.
2. Pihak-pihak yang berakad: terdiri atas pemberi sewa/pemberi
jasa dan penyewa/pengguna jasa.
3. Obyek akad ijarah adalah Manfaat barang dan sewa atau
Manfaat jasa dan upah.
b) Ketentuan Obyek Ijarah
1. Obyek ijarah adalah manfaat dari penggunaan barang dan jasa.
34 Nasrun Haroen, Op.Cit, hlm. 228- 229
41
2. Manfaat barang atau jasa harus bisa dinilai dan dapat
dilaksanakan dalam kontrak.
3. Manfaat barang atau jasa harus yang bersifat dibolehkan
4. Kesanggupan memenuhi manfaat harus nyata dan sesuai dengan
syari’ah.
5. Manfaat harus dikenali secara spesifik sedemikian rupa untuk
menghilangkan ketidaktahuan yang akan mengakibatkan
sengketa.
6. Spesifikasi manfaat harus dinyatakan dengan jelas, termasuk
jangka waktunya. Bisa juga dikenali dengan spesifikasi atau
identifikasi fisik.
7. Sewa atau upah adalah sesuatu yang dijanjikan dan dibayar
nasabah kepada LKS sebagai pembayaran manfaat. Sesuatu
yang dapat dijadikan harga dalam jual beli dapat pula dijadikan
sewa atau upah dalam Ijarah.
8. Pembayaran sewa atau upah boleh berbentuk jasa (manfaat lain)
dari jenis yang sama dengan obyek kontrak.
9. Kelenturan (flexibility) dalam menentukan sewa atau upah dapat
diwujudkan dalam ukuran waktu, tempat dan jarak.
c) Kewajiban LKS dan Nasabah dalam Pembiayaan Ijarah
1. Kewajiban LKS sebagai pemberi manfaat barang atau jasa :
a. Menyediakan barang yang disewakan atau jasa yang
diberikan
42
b. Menanggung biaya pemeliharaan barang.
c. Menjamin bila terdapat cacat pada barang yang disewakan.
2. Kewajiban nasabah sebagai penerima manfaat barang atau jasa :
a. Membayar sewa atau upah dan bertanggung jawab untuk
menjaga keutuhan barang serta menggunakannya sesuai
kontrak.
b. Menanggung biaya pemeliharaan barang yang tidak materiil.
c. Jika barang yang disewa rusak, bukan karena pelanggaran
dari penggunaan yang dibolehkan, juga bukan karena
kelalaian pihak penerima manfaat dalam menjaganya, ia tidak
bertanggung jawab atas kerusakan tersebut.
d. Jika salah satu pihak tidak menunaikan kewajibannya atau
jika terjadi perselisihan di antara para pihak, maka
penyelesaiannya dilakukan melalui Badan Arbitrasi Syari’ah
setelah tidak tercapai kesepakatan melalui musyawarah.35
2. Landasan Hukum akad Ijarah
a. Al- Qur’an
÷βÎ* sù z ÷è|Ê ö‘ r& ö/ ä3s9 £èδθè?$t↔ sù £ èδu‘θã_é& (
Artinya:”jika mereka menyusukan (anak-anak) mu untukmu maka
berikanlah upah kepada mereka”36
(Qs. At- Thalaq, ayat: 6)
35 Abdul Ghofur Nasroni, Op. Cit, hlm. 143-144
36 Depag RI, Op.Cit, hlm. 446
43
ôM s9$s% $yϑßγ1 y‰÷n Î) ÏM t/ r'̄≈ tƒ çν ö�Éfø↔ tGó™ $# ( )χÎ) u�ö� yz Ç tΒ |Nö�yfø↔ tGó™ $# ‘“Èθ s) ø9 $# ßÏΒF{ $#
Artinya:“salah seorang dari kedua wanita itu berkata: "Ya bapakku
ambillah dia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena
sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja
(pada kita) ialah orang yang kuat lagi dapat dipercaya".37
(Qs.Al-
Qashash ayat: 26).
b. Al- Hadist
ن یOP ��-(أ$�D - . أ$�� M�N�ا اأ
“Berikanlah upah/jasa kepada orang yang kamu pekerjakan sebelum
kering keringat mereka, (Riwayat Ibnu Majah).
$�D أاحP: وا�Q ا���P م
“berbekamlah kamu, kemudian berikanlah olehmu upanya kepada
tukang bekam itu (Riwayat Bukhari dan Muslim).38
3. Rukun dan Syarat Ijarah
Rukun dari akad Ijarah yang harus dipenuhi dalam transaksi adalah:
1) Pelaku akad, yaitu musta’jir (penyewa) adalah pihak yang
menyewakan asset, dan mu’jir (pemilik) adalah pihak pemilik
yang menyewakan asset.
2) Objek akad, yaitu ma’jur (asset yang disewakan), dan ujrah
(harga sewa).
3) Shigah, yaitu Ijab dan Qabul
37 Depag RI, Op.Cit, hlm. 310 38 Hendi Suhendi, Op.Cit, hlm.116-117
44
Sebuah akad sewa dinyatakan sah jika memenuhi syarat-syarat
berikut:
1) Merelakan kedua belah pihak pelaku akad. Apabila salah satu pihak
dipaksa untuk melakukan akad, maka akadnya tidak sah.
2) Mengetahui manfaat barang tersebut dengan jelas guna mencegah
terjadinya fitnah.
3) Barang yang menjadi obyek akad dapat diserahkan pada saat akad.
4) Barang dapat diserah terimakan, termasuk manfaat yang dapat
digunakan oleh penyewa.
5) Manfaat barang tersebut status hukumnya mubah, bukan termasuk
yang diharamkan.39
4. Aplikasi Ijarah dalam Perbankan
Bank-bank Islam yang mengoperasikan produk Ijarah, dapat
melakukan Leasing, baik dalam bentuk operating lease maupun
financial lease. Namun, pada umumnya, bank-bank tersebut lebih
banyak menggunakan Al Ijarah al Muntahia Bittamlik lantaran lebih
sederhana dari sisi pembukuan. Selain itu, bank pun tidak direpotkan
untuk mengurus pemeliharaan aset, baik pada saat Leasing maupun
sesudahnya.
39 Sayyid Sabiq, Op.Cit, hlm. 205
45
5. Manfaat dan resiko akad Ijarah
Manfaat dari transaksi Ijarah untuk bank adalah keuntungan
sewa dan kembalinya uang pokok. Adapun resiko yang mungkin
terjadi dalam Ijarah adalah sebagai berikut :
a) Default, nasabah tidak membayar cicilan dengan sengaja.
b) Rusak, aset Ijarah rusak sehingga menyebabkan biaya
pemeliharaan bertambah, terutama bila disebutkan dalam
kontrak bahwa pemeliharaan harus dilakukan oleh bank.
c) Berhenti, nasabah berhenti di tengah kontrak dan tidak mau
membeli aset tersebut. Akibatnya, bank harus menghitung
kembali keuntungan dan mengembalikan sebagian kepada
nasabah.40
6. Jenis barang atau jasa yang dapat disewakan
a) Barang modal, aset tetap, misalnya: bangunan, gedung, kantor,
ruko, dan lain sebagainya.
b) Barang produksi : mesin, alat- alat berat dan lain sebagainya.
c) Barang kendaraan tranportasi: darat, laut dan udara dan lain
sebagainya.
d) Jasa untuk membayar ongkos seperti : uang kuliah, tenaga kerja,
hotel, dan lain sebagainya.41
40 Muhammad Syafi’i Antonio, Op.Cit. hlm. 168- 169 41 Adiwarman karim, Op.Cit. hlm. 147
46
7. Pembatalan dan berakhirnya akad Ijarah
Pada dasarnya Ijarah adalah jenis akad yang lazim, dimana
masing-masing pihak yang terikat dalam perjanjian itu tidak mempunyai
hak untuk membatalkan perjanjian yaitu tidak membolehkan fasakh,
karena Ijarah merupakan akad pertukaran atau timbal balik, kecuali bila
didapati hal-hal yang mewajibkan. Adapun hal-hal yang menyebabkan
batalnya Ijarah adalah disebabkan hal-hal sebagai berikut:
a) Terjadinya cacat pada barang sewaan yang terjadi pada tangan
penyewa.
b) Rusaknya barang yang disewakan.
c) Rusaknya barang yang diupahkan.
d) Terpenuhinya manfaat yang diakadkan, berakhirnya masa yang telah
ditentukan dan selesainya pekerjaan.
e) Menurut Hanafiyah, boleh fasakh Ijarah dari salah satu pihak,
seperti yang menyewa toko untuk dagang, kemudiaan dagangannya
ada yang mencuri, maka dia dibolehkan memfasakhkan sewaan itu.42
Skema akad Ijarah
42 Chairuman Pasaribu, Suhrawardi K Lubis, Perjanjian Dalam Islam, Jakarta: Sinar
Grafika, Cet. 1, 1994, hlm. 56
Penjual / supplier Objek
sewa
Bank syariah
nasabah
47
C. Kongsi Pemilikan Rumah Syari’ah (KPRS)
Produk KPR pertama kali diperkenalkan oleh Bank Tabungan
Negara (BTN) Tbk. Yang menggunakan instrument bunga sebagai alat
untuk memperoleh keuntungan dari produk tersebut. Saat ini banyak
developer yang menawarkan perumahan bernuansa islami dan cukup
menarik perhatian konsumen, dengan konsep hunian dilengkapi fasilitas
tempat ibadah dan pendidikan sesuai dengan syariat menjadi idaman umat
islam kelas menengah.
Proyek seperti ini tentu menjadi lahan bagi lembaga keuangan
khususnya Lembaga Keuangan Syariah (LKS). Developer butuh bank
untuk membangun rumah, nasabah butuh bank untuk pembiayaan, dan
bank sendiri butuh pasar, maka kesempatan seperti ini merupakan peluang
emas bagi pihak perbankan syariah untuk dapat mengeluarkan produk
KPRS (Kongsi Pemilikan Rumah Syariah) dengan menyesuaikannya
dengan konsep syariah, baik mengenai akadnya ataupun mekanisme
transaksinya. 43
Perbankan syariah mulai serius menggarap pembiayaan sektor
perumahan. Pasar perumahan yang diramalkan semakin positif tahun ini
hingga beberapa tahun ke depan, memberikan peluang bagi perbankan
syariah untuk terjun dalam pembiayaan perumahan. Salah satu bank
syariah yang gencar mendorong pembiayaan KPR Syariah (KPRS) adalah
43http://www.btn.co.id/Syariah/Produk/Produk-Pembiayaan/Pembiayaan-KPR-BTN-
Syariah.aspx (24/6/2011/09.33)
48
Bank Muamalat Indonesia. Bank pertama berbasis Islam ini
memprogramkan pembiayaan perumahan sekitar Rp 500 miliar. Bank
Muamalat Indonesia resmi meluncurkan produk KPRS sejak bulan
Februari 2007.
Pada awal peluncuran produk KPRS, Bank Muamalat Indonesia
menggunakan nama Brand KPRS Baiti Jannati. Nama tersebut merupakan
representasi dari kata mutiara yang populer di kalangan Umat Islam yang
mencitrakan bahwa rumah adalah surga bagi para penghuni rumah
tersebut. Setiap insan mendambakan untuk memiliki rumah yang menjadi
surga mereka di dunia dan kehadiran Produk KPRS Bank Muamalat
membantu setiap insan untuk mewujudkan impian tersebut dengan produk
KPRS yang menenteramkan.
Asset Product Manager PT Bank Muamalat Erikal Mitra
mengatakan, bahwa sejak Agustus 2010 Bank Muamalat Indonesia
berusaha terus meningkatkan pelayanan kepada masyarakat luas dengan
meningkatkan fitur-fitur dari produk KPRS-nya dengan melakukan
peluncuran kembali nama brandyang sebelumnya Baiti Jannati, menjadi
Pembiayaan Hunian Syariah Muamalat (PHSM). Dengan PHSM
diharapkan dapat mewujudkan hunian impian sesuai kebutuhan
masyarakat.
Pemberian nama PHSM memiliki arti bahwa pembiayaan KPRS
Bank Muamalat Indonesia menawarkan semua kemudahan yang
ditawarkan dalam produk KPRS. Menghadirkan produk KPRS yang sesuai
49
dengan kebutuhan sehingga dapat digunakan untuk berbagai jenis properti
seperti rumah, apartemen, ruko/rukan, serta kios dan siap melayani siapa
pun nasabah yang mengajukan pembiayaan KPRS.
Menawarkan plafon maksimum sampai dengan Rp 25 miliar,
jangka waktu hingga 15 tahun, dan pilihan angsuran tetap hingga 15 tahun
dan uang muka yang hanya 10% tentunya sangat meringankan bagi
nasabah, bahkan memungkinkan untuk memberikan fasilitas bebas uang
muka.Oleh karena itu, PHSM mewujudkan hunian impian sesuai
kebutuhan. Direktur PT Bank Muamalat Adrian A Gunadi menjelaskan,
Bank Muamalat berusaha mendongkrak pembiayaan sektor perumahan
dengan cara mengaktifkan jaring pemasaran melalui kantor cabang PT
Bank Muamalat yang tersebar di berbagai lokasi. Selain itu, agar bisa lebih
maksimal dalam menjaring pembiayaan KPR syariah, Bank Muamalat
menyediakan pembiayaan KPR syariah dalam sejumlah fitur.
Bank Muamalat saat ini menawarkan dua jenis akad untuk
pembiayaan hunian syariah, yaitu Akad Musyarakah Mutanaqisah yang
merupakan pembiayaan properti menggunakan konsep kongsi kepemilikan
rumah antara nasabah dan Bank. Kedua, akad murabahah, artinya bank
dapat membeli properti langsung kepada developer dengan langsung
mentransfer uang pembelian properti kepada penjual/developer. Target
pasar Bank Muamalat adalah nasabah individual baik dari segmentasi
menengah ke bawah sampai dengan menengah ke atas. Sejak produk
diluncurkan, apresiasi masyarakat sangat baik. Terbukti dengan
50
pertumbuhan penjualan produk yang cepat sampai dengan 132% di awal
tahun peluncurannya.
Pembiayaan perumahan syariah memiliki beberapa keuntungan
dibanding kredit perumahan yang disediakan bank konvensional.
Pembiayaan KPRS memenuhi aspek syariah sehingga memberikan
ketenteraman bagi masyarakat yang mendambakan pembiayaan secara
syariah. Keunggulan lainnya, adanya kepastian bagi nasabah dalam
membayar angsuran. Karena beberapa produk KPRS menawarkan
angsuran yang fixed selama jangka waktu pembiayaan. Selain itu, nasabah
dibebaskan dari penalti apabila dilakukan pelunasan dipercepat.
Bank Muamalat optimistis, tahun mendatang akan terjadi
peningkatan pembiayaan KPRS di sejalan dengan pertumbuhan
permintaan masyarakat akan perumahan. Hingga September 2010,
penjualan PHSM cenderung meningkat. Melihat kondisi perekonomian
yang semakin membaik dan fitur PHSM yang semakin menarik, BMI
optimistis terhadap peningkatan penjual serta melakukan pengembangan
produk yang lengkap sesuai kebutuhan nasabah serta meningkatkan
layanan dan jaringan sehingga otomatis meningkatkan aksesibilitas
masyarakat akan kebutuhan pembiayaan KPR secara syariah.44
44Seputar Indonesia - sunday17/10/2010 http://www.muamalatbank.com/index.php/home
/news/media_expose/965 (26/10/2011 07:13 wib)
51
PRODUK BANK SYARIAH
NASABAH
OBYEK AKAD
KPRS (KONGSI PEMILIKAN
RUMAH SYARIAH)
AKAD YANG
DIGUNAKAN
MUSYARAKAH WAL IJARAH
BANK SYARI’AH
PERBANKAN SYARI’AH
PENERAPAN DAN PENYELESAIANNYA
DALAM PERBANKAN SYARIAH
PEMINDAHAN
PEMILIKAN ATAS
RUMAH
WANPRESTASI
DAN RESIKO
Skema akad pembiayaan Musyarakah wal Ijarah pada KPRS45
45
Hasil olah data dari wawancara dengan Ibu Latifatun Ni’mah costumer servise Bank
Muamalat Indonesia Semarang 5- 7-2011
52
BAB III
PELAKSANAAN AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
PADA PRODUK KPRS DI BANK MUAMALAT INDONESIA
A. Profil bank Muamalat Indonesia
1. Latar Belakang Berdirinya Bank Muamalat Indonesia
PT Bank Muamalat Indonesia Tbk didirikan pada 24 Rabius Tsani
1412 H atau 1 Nopember 1991, diprakarsai oleh Majelis Ulama Indonesia
(MUI) dan Pemerintah Indonesia, dan memulai kegiatan operasinya pada
27 Syawal 1412 H atau 1 Mei 1992. Dengan dukungan nyata dari
eksponen Ikatan Cendekiawan Muslim se-Indonesia (ICMI) dan beberapa
pengusaha Muslim, pendirian Bank Muamalat juga menerima dukungan
masyarakat, terbukti dari komitmen pembelian saham Perseroan senilai Rp
84 miliar pada saat penandatanganan akta pendirian Perseroan.
Selanjutnya, pada acara silaturahmi peringatan pendirian tersebut di Istana
Bogor, diperoleh tambahan komitmen dari masyarakat Jawa Barat yang
turut menanam modal senilai Rp 106 miliar.
Pada tanggal 27 Oktober 1994, hanya dua tahun setelah didirikan,
Bank Muamalat berhasil menyandang predikat sebagai Bank Devisa.
Pengakuan ini semakin memperkokoh posisi Perseroan sebagai bank
syariah pertama dan terkemuka di Indonesia dengan beragam jasa maupun
produk yang terus dikembangkan. Pada akhir tahun 90an, Indonesia
dilanda krisis moneter yang memporakporandakan sebagian besar
perekonomian Asia Tenggara. Sektor perbankan nasional tergulung oleh
53
kredit macet di segmen korporasi. Bank Muamalat pun terimbas dampak
krisis. Di tahun 1998, rasio pembiayaan macet (NPF) mencapai lebih dari
60%. Perseroan mencatat rugi sebesar Rp 105 miliar. Ekuitas mencapai
titik terendah, yaitu Rp 39,3 miliar, kurang dari sepertiga modal setor
awal.
Dalam upaya memperkuat permodalannya, Bank Muamalat
mencari pemodal yang potensial, dan ditanggapi secara positif oleh
Islamic Development Bank (IDB) yang berkedudukan di Jeddah, Arab
Saudi. Pada RUPS tanggal 21 Juni 1999 IDB secara resmi menjadi salah
satu pemegang saham Bank Muamalat. Oleh karenanya, kurun waktu
antara tahun 1999 dan 2002 merupakan masa-masa yang penuh tantangan
sekaligus keberhasilan bagi Bank Muamalat. Dalam kurun waktu tersebut,
Bank Muamalat berhasil membalikkan kondisi dari rugi menjadi laba
berkat upaya dan dedikasi setiap Kru Muamalat, ditunjang oleh
kepemimpinan yang kuat, strategi pengembangan usaha yang tepat, serta
ketaatan terhadap pelaksanaan perbankan syariah secara murni.
Melalui masa-masa sulit ini, Bank Muamalat berhasil bangkit dari
keterpurukan. Diawali dari pengangkatan kepengurusan baru dimana
seluruh anggota Direksi diangkat dari dalam tubuh Muamalat, Bank
Muamalat kemudian menggelar rencana kerja lima tahun dengan
penekanan pada:
a) Tidak mengandalkan setoran modal tambahan dari para pemegang
saham,
54
b) Tidak melakukan PHK satu pun terhadap sumber daya insani yang
ada, dan dalam hal pemangkasan biaya, tidak memotong hak Kru
Muamalat sedikitpun,
c) Pemulihan kepercayaan dan rasa percaya diri Kru Muamalat menjadi
prioritas utama di tahun pertama kepengurusan Direksi baru,
d) Peletakan landasan usaha baru dengan menegakkan disiplin kerja
Muamalat menjadi agenda utama di tahun kedua, dan
e) Pembangunan tonggak-tonggak usaha dengan menciptakan serta
menumbuhkan peluang usaha menjadi sasaran Bank Muamalat pada
tahun ketiga dengan rahmat Allah Rabbul Izzati, ke era pertumbuhan
baru memasuki tahun 2004 dan seterusnya.
Saat ini Bank Muamalat memberikan layanan bagi lebih dari 2,5
juta nasabah melalui 275 gerai yang tersebar di 33 provinsi di Indonesia.
Jaringan BMI didukung pula oleh aliansi melalui lebih dari 4000 Kantor
Pos Online/SOPP di seluruh Indonesia, 32.000 ATM, serta 95.000
merchant debet. BMI saat ini juga merupakan satu-satunya bank syariah
yang telah membuka cabang luar negeri, yaitu di Kuala Lumpur, Malaysia.
Untuk meningkatkan aksesibilitas nasabah di Malaysia, kerjasama
dijalankan dengan jaringan Malaysia Electronic Payment System (MEPS)
sehingga layanan BMI dapat diakses di lebih dari 2000 ATM di Malaysia.
Sebagai Bank Pertama Murni Syariah, bank Muamalat
berkomitmen untuk menghadirkan layanan perbankan yang tidak hanya
comply terhadap syariah, namun juga kompetitif dan aksesibel bagi
55
masyarakat hingga pelosok nusantara. Komitmen tersebut diapresiasi oleh
pemerintah, media massa, lembaga nasional dan internasional serta
masyarakat luas melalui lebih dari 70 award bergengsi yang diterima oleh
BMI dalam 5 tahun Terakhir. Penghargaan yang diterima antara lain
sebagai Best Islamic Bank in Indonesia 2009 oleh Islamic Finance News
(Kuala Lumpur), sebagai Best Islamic Financial Institution in Indonesia
2009 oleh Global Finance (New York) serta sebagai The Best Islamic
Finance House in Indonesia 2009 oleh Alpha South East Asia (Hong
Kong).46
2. Tujuan didirikannya Bank Muamalat Indonesia
a. Meningkatkan kualitas kehidupan sosial ekonomi masyarakat
Indonesia, sehingga semakin berkurang kesenjangan sosial
ekonomi, dan dengan demikian akan melestarikan pembangunan
nasional, antara lain melalui:
a) Meningkatkan kualitas dan kuantitas kegiatan usaha
b) Meningkatkan kesempatan kerja
c) Meningkatkan penghasilan masyarakt banyak
b. Meningkatkan partisipasi masyarakat dalam proses pembangunan
terutama dalam bidang ekonomi keuangan, yang selama ini masih
cukup banyak masyarakat yang enggan berhubungan dengan bank
karena masih menganggap bahwa bunga bank itu riba.
46
http://www.muamalatbank.com/index.php/home/about/profile (7/7/2011/11:03 )
56
c. Mengembangkan lembaga bank dan system Perbankan yang sehat
berdasarkan efisiensi dan keadilan, mampu meningkatkan
partisipasi masyarakat sehingga menggalakkan usaha-usaha
ekonomi rakyat antara lain memperluas jaringan lembaga
Perbankan ke daerah-daerah terpencil.
d. Mendidik dan membimbing masyarakat untuk berpikir secara
ekonomi, berperilaku bisnis dan meningkatkan kualitas hidup
mereka.
3. Visi dan Misi Bank Muamalat Indonesia
Visi : Menjadi Bank Syari’ah utama di Indonesia, dominan di pasar
spiritual, dikagumi di pasar rasional.
Misi : Menjadi role model Lembaga Keuangan Syari’ah dunia dengan
penekanan pada semangat kewirausahaan, keunggulan
manajemen dan orientasi investasi yang inovatif untuk
memaksimumkan nilai kepada stakeholder.
4. Struktur Organisasi Bank Muamalat Indonesia
a. Dewan Pengawas Syari’ah:
a) KH. Ma’ruf Amin Ketua
b) Prof. Dr. Umar Shihab Anggota
c) Prof. Dr. H. Muardi Chatib Anggota
b. Dewan Komisaris:
a) Dr. Widigdo Sukarman Presiden Komisaris
57
b) Irfan Ahmed Akhtar, C.F.A. Komisaris
c) Abdulla Saud Abdul Azis Al-Muallifi, M.B.A. Komisaris
d) Sultan Mohammad Hasan Abdulrauf, M.A.,F.I.S. Komisaris
e) Emirsyah Satar, S.E. Komisaris Independen
f) Ir. Andre Mirza Hartawan, M.B.A. Komisaris Independen
c. Dewan Direksi:
a. Ir. H. Arviyan Arifin Direktur Utama
b. Ir. H. Andi Buchari, MM. Direktur Compliance & Risk
Management
c. Ir. Luluk Mahfudah, directur Corporate Banking
d. Farouk Abdullah Alwyni, M.B.A.,M.A. Direktur Internasional
Banking and Financial Institution
e. Adrian Asharyanto Gunadi, S.E., M.B.A. Direktur Retail
Banking
f. Herdianto ,S.E. Direktur Finance and Operations Support 47
B. Produk (Simpanan dan Pembiayaan) Bank Muamalat Indonesia
1. Produk Penghimpuanan Dana (Funding Products)
a. Shar’e
Shar’e adalah tabungan instan investasi syari’ah yang
memadukan kemudahan akses ATM, Debit dan Phone Banking dalam
47
Bank Muamalat Indonesia, Laporan Tahunan 2011, Hasil wawancara dengan Bp.
Wahyu sebagai SDI (Sumber Daya insani) Bank Muamalat Indonesia Semarang tgl 19-10-2011
58
satu kartu serta dapat dibeli di kantor pos seluruh Indonesia.
Hanya dengan Rp 125.000 langsung dapat diperoleh satu kartu Shar’e
dengan saldo awal tabungan Rp 100.000, sebagai sarana menabung
berinvestasi di Bank Muamalat. Shar’e dapat dibeli melalui kantor
pos. diinvestasikan hanya untuk usaha halal dengan bagi hasil
kompetitif.
Tarik tunai bebas biaya di lebih dari 8.888 jaringan ATM
BCA/PRIMA dan fasilitas SalaMuamalat. (phone banking 24 jam
untuk layanan otomatis cek saldo, informasi history transaksi, transfer
antara rekening sampai dengan 50 juta dan berbagai pembayaran).
b. Tabungan Ummat
Merupakan investasi tabungan dengan aqad Mudharabah di
Counter Bank Muamalat di seluruh Indonesia maupun di Gerai
Muamalat yang penarikannya dapat dilakukan di seluruh Counter
Bank Muamalat, ATM Muamalat, jaringan ATM BCA/PRIMA dan
jaringan ATM Bersama. Tabungan Ummat dengan Kartu Muamalat
juga berfungsi sebagai akses debit di seluruh Merchant Debit
BCA/PRIMA di seluruh Indonesia. Nasabah memperoleh bagi hasil
yang berasal dari pendapatan Bank atas dana tersebut.
c. Tabungan Haji Arafah
Merupakan tabungan yang dimaksudkan untuk mewujudkan
niat nasabah untuk menunaikan ibadah haji. Produk ini akan
59
membantu nasabah untuk merencanakan ibadah haji sesuai dengan
kemampuan keuangan dan waktu pelaksanaan yang diinginkan.
Dengan fasilitas asuransi jiwa, Insya Allah pelaksanaan ibadah haji
tetap terjamin. Dengan keistimewaan tersebut, nasabah Tabungan
Arafah bisa memilih jadwal waktu keberangkatannya sendiri dengan
setoran tetap tiap bulan, keberangkatan nasabah terjamin dengan
asuransi jiwa, apabila penabung meninggal dunia, maka ahli waris
otomatis dapat berangkat.
Tabungan haji Arafah juga menjamin nasabah untuk
memperoleh porsi keberangkatan (sesuai dengan ketentuan
Departemen Agama) dengan jumlah dana Rp 32.670.000 (Tiga puluh
dua juta enam ratus tujuh puluh ribu rupiah), karena Bank Muamalat
telah on-line dengan Siskohat Departemen Agama Republik
Indonesia. Tabungan haji Arafah memberikan keamanan lahir batin
karena dana yang disimpan akan dikelola secara Syari’ah.
d. Deposito Mudharabah
Merupakan jenis investasi bagi nasabah perorangan dan Badan
Hukum dengan bagi hasil yang menarik. Simpanan dana masyarakat
akan dikelola melalui pembiayaan kepada sektor riil yang halal dan
baik, sehingga memberikan bagi hasil yang halal. Tersedia dalam
jangka waktu 1,3,6,dan 12 bulan.
60
e. Deposito Fulinves
Merupakan jenis investasi yang dikhususkan bagi nasabah
perorangan, dengan jangka waktu enam dan 12 bulan dengan nilai
nominal minimal Rp 2.000.000,- atau senilai USD 500 dengan
fasilitas asuransi jiwa yang dapat dipergunakan sebagai jaminan
pembiayaan atau untuk referensi Bank Muamalat. Nasabah
memperoleh bagi hasil yang menarik tiap bulan.
f. Giro Wadi‘ah
Merupakan titipan dana pihak ketiga berupa simpanan giro
yang penarikannya dapat dilakukan setiap saat dengan menggunakan
cek, bilyet, giro, dan pemindahbukuan. Diperuntukkan bagi nasabah
pribadi maupun perusahaan untuk mendukung aktivitas usaha. Dengan
fasilitas kartu ATM dan Debit, tarik tunai bebas biaya di lebih dari
8.888 jaringan ATM BCA/PRIMA dan ATM Bersama, akses di lebih
dari 18.000 Merchant Debit BCA/PRIMA dan fasilitas SalaMuamalat.
(phone banking 24 jam untuk layanan otomatis cek saldo, informasi
history transaksi, transfer antar rekening sampai dengan 50 juta dan
berbagai pembayaran).
g. Dana Pensiun Muamalat
Dana Pensiun Muamalat dapat diikuti oleh mereka yang
berusia minimal 18 tahun, atau sudah menikah, dan pilihan usia
pensiun 45-65 tahun dengan iuran sangat terjangkau, yaitu minimal
Rp 20.000 per bulan dan pembayarannya dapat didebet secara
61
otomatis dari rekening Bank Muamalat atau dapat ditransfer dari Bank
lain. Peserta juga dapat mengikuti program WASIAT UMMAT,
dimana selama masa kepesertaan, peserta dilindungi asuransi jiwa
sebesar nilai tertentu dengan premi tertentu. Dengan asuransi ini,
keluarga peserta akan memperoleh dana pensiun sebesar yang
diproyeksikan sejak awal jika peserta meninggal dunia sebelum
memasuki masa pensiun.
2. Produk Penanaman Dana (Invesment Product)
a. Konsep Jual Beli
1) Murabahah
Adalah jual beli barang pada harga asal dengan tambahan
keuntungan yang disepakati. Harga jual tidak boleh berubah
selama masa perjanjian.
2) Salam
Adalah pembelian barang yang diserahkan di kemudian hari
dimana pembayaran dilakukan di muka/tunai.
3) Istishna
Adalah jual beli barang dimana Shani’ (produsen) ditugaskan
untuk membuat suatu barang (pesanan) dari Mustashni’ (pemesan).
Istishna’ sama dengan Salam yaitu dari segi obyek pesanannya
yang harus dibuat atau dipesan terlebih dahulu dengan ciri-ciri
khusus. Perbedaannya hanya pada sistem pembayarannya yaitu
62
Istishna’ pembayaran dapat dilakukan di awal, di tengah atau di
akhir pesanan
b. Konsep Bagi Hasil
1). Musyarakah
Adalah kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk suatu
usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan
kontribusi dana dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan risiko
akan ditanggung sesuai kesepakatan.
2). Mudharabah
Adalah kerjasama antara bank dengan Mudharib (nasabah)
yang mempunyai keahlian atau keterampilan untuk mengelola
usaha. Dalam hal ini pemilik modal (Shahibul Maal) menyerahkan
modalnya kepada pekerja/pedagang (Mudharib) untuk dikelola.
c. Konsep Sewa
1). Ijarah
Adalah perjanjian antara bank (muajjir) dengan nasabah
(mustajir) sebagai penyewa suatu barang milik bank dan bank
mendapatkan imbalan jasa atas barang yang disewakannya.
2). Ijarah Muntahia Bittamlik
Adalah perjanjian antara Bank (muajjir) dengan nasabah
sebagai penyewa. Mustajir/penyewa setuju akan membayar uang
sewa selama masa sewa yang diperjanjikan dan bila sewa selama
63
masa sewa berakhir penyewa mempunyai hak opsi untuk
memindahkan kepemilikan obyek sewa tersebut.
3. Produk Jasa (Service Products)
a. Wakalah
Berarti penyerahan, pendelegasian atau pemberian mandat. Secara
teknis Perbankan, Wakalah adalah akad pemberian wewenang/kuasa
dari lembaga/ seseorang (sebagai pemberi mandat) kepada pihak lain
(sebagai wakil) untuk melaksanakan urusan dengan batas kewenangan
dan waktu tertentu. Segala hak dan kewajiban yang diemban wakil
harus mengatasnamakan yang memberikan kuasa.
b. Kafalah
Merupakan jaminan yang diberikan oleh penanggung (kafil)
kepada pihak ketiga untuk memenuhi kewajiban pihak kedua atau
yang ditanggung. Dalam pengertian lain, kafalah juga berarti
mengalihkan tanggung jawab seseorang yang dijamin dengan
berpegang pada tanggung jawab orang lain sebagai penjamin.
c. Hawalah
Adalah pengalihan hutang dari orang yang berhutang kepada
orang lain yang wajib menanggungnya. Dalam pengertian lain,
merupakan pemindahan beban hutang dari muhil (orang yang
berhutang) menjadi tanggungan muhal ‘alaih atau orang yang
berkewajiban membayar hutang.
64
d. Rahn
Adalah menahan salah satu milik si peminjam sebagai jaminan
atas pinjaman yang diterimanya. Barang yang ditahan tersebut
memiliki nilai ekonomis, sehingga pihak yang menahan memperoleh
jaminan untuk dapat mengambil seluruh atau sebagian piutangnya.
Secara sederhana rahn adalah jaminan hutang atau gadai.
e. Qardh
Adalah pemberian harta kepada orang lain yang dapat ditagih atau
diminta kembali. Menurut teknis Perbankan, qardh adalah pemberian
pinjaman dari Bank ke nasabah yang dipergunakan untuk kebutuhan
mendesak, seperti dana talangan dengan kriteria tertentu dan bukan
untuk pinjaman yang bersifat konsumtif. Pengembalian pinjaman
ditentukan dalam jangka waktu tertentu (sesuai kesepakatan bersama)
sebesar pinjaman tanpa ada tambahan keuntungan dan pembayarannya
dilakukan secara angsuran atau sekaligus.
4. Jasa Layanan (Services)
a. ATM
Layanan ATM 24 jam yang memudahkan nassabah melakukan
penarikan dana tunai, pemindahbukuan antara rekening, pemeriksaan
saldo, pembayaran Zakat, Infaq, Sedekah (hanya pada ATM
Muamalat), dan tagihan telepon. Untuk penarikan tunai, kartu
Muamalat dapat diakses di 8.888 ATM di seluruh Indonesia, terdiri
atas mesin ATM Muamalat, ATM BCA/PRIMA dan ATM Bersama,
65
yang bebas biaya penarikan tunai. Kartu Muamalat juga dapat dipakai
untuk bertransaksi di 18.000 lebih Merchant Debit BCA/PRIMA.
Untuk ATM Bersama dan BCA/PRIMA, saat ini sudah dapat
dilakukan transfer antara Bank.
b. Sala Muamalat
Merupakan layanan Phone Banking 24 jam dan call center yang
memberikan kemudahan bagi nasabah, setiap saat dan di manapun
nasabah berada untuk memperoleh informasi mengenai produk, saldo
dan informasi transaksi, transfer antara rekening, serta mengubah PIN.
c. Pembayaran Zakat, Infaq dan Sedekah (ZIS)
Jasa yang memudahkan nasabah dalam membayar ZIS, baik ke
lembaga pengelola ZIS Bank Muamalat maupun ke lembaga-lembaga
ZIS lainnya yang bekerjasama dengan Bank Muamalat, melalui Phone
Banking dan ATM Muamalat di seluruh cabang Bank Muamalat.
d. Jasa-jasa lain
Bank Muamalat juga menyediakan jasa-jasa Perbankan lainnya
kepada masyarakat luas, seperti transfer, collection, standing
instruction, Bank draft, referensi Bank. 48
48 Buku pedoman produk pembiayaan bank Muamalat Indonesia, Hasil wawancara
dengan Ibu Latifatun Ni’mah Costumer Servise bank Muamalat Indonesia semarang tgl 12-10-
2011
66
C. Aplikasi Pembiayaan Musyarakah Wal Ijarah pada KPRS di Bank
Muamalat Indonesia
1. Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS)
Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS)
yang sering disebut KPR Syariah merupakan kerjasama
perkongsian yang dilakukan antara bank dan nasabah dalam
pembiayaan pemilikan rumah dimana masing-masing pihak
berdasarkan kesepakatan memberikan kontribusi berdasarkan porsi
dana yang ditanamkan. Pembiayaan pemilikan rumah ini masuk
dalam kategori pembiayaan konsumtif, dimana pembiayaan
tersebut digunakan untuk memenuhi kebutuhan konsumsi, yang
akan habis digunakan untuk memenuhi kebutuhan.
Bank Muamalat Indonesia dalam pelaksanaannya
menggunakan dua akad yaitu akad musyarakah dan al-ijarah.
Berdasarkan hal tersebut maka pelaksanaan KPR Syariah ini
merujuk pada Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama
Indonesia Nomor 08/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan
Musyarakah, Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama
Indonesia Nomor 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan
Ijarah.
Musyarakah adalah akad kerjasama dalam hal ini antara
bank dan nasabah dimana masing-masing pihak memberikan
kontribusi modal dan pembebanan resiko untung dan rugi sesuai
67
dengan yang disepakati bersama dalam sebuah perjanjian.
sedangkan Ijarah adalah akad pemindahan hak guna atas barang
dan jasa, melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan
pemindahan kepemilikan (milkiyyah/ ownership) atas barang itu
sendiri.
Dalam pelaksanaannya, pembiayaan Kongsi Pemilikan
Rumah Syariah (KPRS) dilakukan dengan menandatangani dua
akad yaitu akad Musyarakah dan Ijarah, dimana dalam
perkongsian tersebut nasabah dan bank memiliki bagian modal
yang masuk dalam syirkah, kemudian nasabah menyewa rumah
yang menjadi objek perjanjian, dan kepemilikan atas rumah
tersebut dialihkan kepada nasabah seluruhnya setelah masa sewa
berakhir atau sebelum masa sewa berakhir, dengan ketentuan
nasabah sudah membayar atau melunasi porsi kepemilikan dari
bank.49
2. Prosedur pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
Bank Muamalat Indonesia dalam pelaksanaan akad
pembiayaan KPRS menggunakan dua akad yaitu akad musyarakah
dan al-ijarah, yang diwujudkan dalam dua surat perjanjian yaitu
akad pembiayaan Musyarakah dan akad ijarah. Penyediaan modal
49 Hasil wawancara dengan Ibu Latifatun Ni’mah costumer servise Bank Muamalat
Indonesia Semarang 5- 7-2011
68
pembiayaan berupa uang muka minimal 10% dari harga jual rumah
yang menjadi objek akad.
Obyek pembiayaan ini tidak hanya berupa rumah tapi juga
dapat berupa rumah toko (Ruko), rumah kantor (Rukan),
apartemen, kios maupun pengalihan take over KPR dari bank lain.
Pembiayaan ini juga lebih fleksibel karena rumah yang menjadi
objek tidak harus selalu berasal dari developer tapi dapat dari
perorangan sesuai dengan keinginan nasabah. Prosedur yang
ditawarkan kepada nasabah dengan menggunakan akad
musyarakah wal al-ijarah adalah sebagai berikut :
a) Nasabah mengajukan permohonan pembiayaan Kongsi
Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) kepada Bank Muamalat
Indonesia Cabang Semarang dengan mengisi formulir
permohonan pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah
(KPRS) yang telah disediakan dengan melengkapi
persyaratan sebagai berikut:50
1) Syarat umum
a. Mengisi formulir aplikasi permohonan
b. Pas photo terbaru ukuran 3 x 4 suami-isteri @ 1 lembar
c. Foto copy KTP yang masih berlaku suami-isteri @ 2
lembar
d. Foto copy kartu keluarga 1 lembar
50 Hasil olah data dari penulis dan dari Brosur Pembiayaan Hunian Syari’ah Bank
Muamalat Indonesia
69
e. Foto copy surat nikah (bagi yang sudah menikah)
f. Foto copy buku tabungan/rekening Koran selama 3
bulan terakhir
g. Foto copy NPWP pribadi (permohonan minimal Rp. 50
juta)
h. Minimal telah bekerja (selama 2 tahun)
2) Syarat bagi pegawai
a. Foto copy SK pengangkatan awal dan akhir suami-
isteri
b. Slip gaji asli suami-isteri 3 bulan terakhir
c. Surat keterangan asli dari atasan / pimpinan
d. Foto copy kartu pegawai (bila ada)
e. Surat kuasa potong gaji dari bendahara (untuk kolektif)
3) Syarat bagi wiraswasta
a. Foto copy akte pendirian perusahaan
b. Foto copy SIUP/HO/TDP/izin praktek untuk profesi
(dokter dan advokat)
c. Foto copy NPWP perusahaan
d. Laporan keuangan 3 bulan terakhir
e. Foto copy rekening Koran/ tabungan 6 bulan terakhir
4) Syarat agunan
a. Surat keterangan harga jual dari penjual/ developer
70
b. Foto copy sertifikat hak milik/SHG (rumah yang akan
dibeli)
c. Foto copy IMB (IPT atau bukti pengurusan)
d. Foto copy PBB tahun terakhir
5) Biaya lain yang dibebankan kepada nasabah sebelum akad
a. Biaya Administrasi 1,5% dari pembiayaan
b. Notaris (legalisasi akad) tarif sesuai plafond
pembiayaan
c. Pembukaan 2 rekening Shar-e Rp. 250.000
b) Setelah kelengkapan administrasi sudah selesai, maka pihak
bank akan menganalisa kelengkapan berkas yang dibutuhkan
dibagian analisa, untuk mengecek apakah nasabah memiliki
tanggungan pembiayaan dibank lain apa tidak, untuk
mengetahui latar belakang yuridis secara hukum apakah
nasabah layak dan mampu untuk menandatangani akad
pembiayaan KPRS selanjutnya bagian analisa mengadakan
proyeksi penilaian rumah, rumah toko (Ruko), rumah kantor
(Rukan), kios maupun pengalihan take over KPR dari bank
lain.
c) Jika dibagian analisa sudah clear Selanjutnya bagian
marketing membuat surat proposal permohonan pembiayaan
kepada komite pembiayaan yang berwenang menentukan
apakah pembiayaan itu layak apa tidak untuk direalisasikan
71
setelah itu pihak bank dan nasabah mengadakan akad
perjanjian pembiayaan.
d) Selanjutnya bank dan nasabah sebelum menandatangani
berkas akad perjanjian pembiayaan KPRS dan surat-surat
lainnya melakukan kesepakatan mengenai isi perjanjian yang
pada pokoknya terdiri dari dua akad yaitu Akad Pembiayaan
Musyarakah dan Ijarah serta Surat-surat dan dokumen lain
yang terkait dengan akad tersebut. Kemudian isi perjanjian
itu ditandatangani oleh kedua belah pihak dihadapan notaris
yang telah disiapkan oleh pihak bank.
e) Bank kemudian mencairkan pembiayaan KPR syariah
tersebut kepada nasabah, dalam hal pengadaan barang dapat
dilakukan oleh bank dengan membeli rumah yang diinginkan
dan sudah dipilih oleh nasabah rumah untuk kemudian
nasabah menyewa rumah tersebut dari bank.
f) Setelah masa sewa selesai dan nasabah telah membayar atau
melunasi seluruh porsi kepemilikan rumah tersebut tepat pada
waktunya atau sebelum masa sewa berakhir, maka bank
dengan segera akan memindahkan kepemilikan sepenuhnya
ketangan nasabah dengan syarat nasabah membawa surat
72
bukti pelunasan pembayaran perjanjian KPRS yang
diserahkan kepada pihak bank.51
Jangka Waktu dan Pembayaran Harga Sewa KPRS52
Pembiayaan Angsuran
5 Tahun 10 Tahun 15 Tahun
50.000.000 1.137.650 746.550 632.620
75.000.000 1.706.480 1.119.830 948.930
100.000.000 2.275.300 1.493.100 1.265.240
125.000.000 2.844.130 1.866.380 1.581.550
150.000.000 3.412.960 2.239.660 1.897.860
175.000.000 3.981.790 2.612.940 2.214.170
200.000.000 4.550.600 2.986.200 2.530.480
225.000.000 5.119.440 3.359.490 2.846.790
250.000.000 5.688.000 3.732.760 3.163.100
275.000.000 6.257.100 4.106.050 3.479.420
300.000.000 6.825.920 4.479.320 3.795.720
325.000.000 7.394.750 4.852.600 4.112.040
350.000.000 7.963.580 5.225.880 4.428.340
375.000.000 8.532.400 5.599.150 4.744.660
400.000.000 9.101.230 5.972.430 5.060.970
425.000.000 9.670.000 6.345.710 5.377.280
51 Hasil wawancara dengan Ibu Rati Saraduhita selaku relationship manager Bank
Muamalat Indonesia Semarang tgl 7 - 7 - 2011 52 Hasil olah data penulis dari brosur proyeksi Pembiayaan Hunian Syari’ah Bank
Muamalat Indonesia
73
450.000.000 10.238.880 6.718.980 5.693.590
475.000.000 10.807.710 7.092.260 6.009.900
500.000.000 11.376.520 7.465.520 6.326.200
3. Ketentuan dalam perjanjian kongsi pemilikan rumah syari’ah
(KPRS)
Perjanjian pembiayaan KPR Syariah yang dikeluarkan oleh
Bank Muamalat Indonesia ini mencakup dua bentuk perjanjian,
yaitu pembiayaan musyarakah dan Ijarah, sehingga surat
perjanjian yang ditanda tangani adalah perjanjian mengenai
musyarakah dan ijarah, serta surat-surat kelengkapan lain yang
dibutuhkan dalam perjanjian pembiayaan Kongsi Pemilikan
Rumah Syariah (KPRS).
Dalam surat perjanjian yang dibuat antara bank dan
nasabah ada beberapa ketentuan yang ditulis ulang dalam isi
perjanjian tersebut yaitu mengenai: Tata cara pembayaran, Biaya
potongan dan pajak-pajak, Peristiwa cidera janji, jaminan,
Pengawasan dan pemeriksaan, Hukum yang berlaku, Penyelesaian
perselisihan, dan Ketentuan penutup.
Adapun beberapa ketentuan dalam perjanjian pembiayaan
kongsi pemilikan rumah syariah (KPRS) dari Bank Muamalat
Indonesia antara lain:
74
a) Pokok- pokok akad
Pokok-pokok akad berisi kesepakatan antara bank dan nasabah
bahwa bank dan nasabah telah mengikatkan diri dan
bersepakat untuk membeli rumah, toko, rumah susun atau
apartemen secara bersama-sama bermitra sesuai dengan
permohonan yang diajukan oleh nasabah kepada bank.
b) Objek dalam KPRS dapat berupa : Rumah, Apartemen, kios,
Rumah toko (ruko), Rumah kantor
c) Hak dan kewajiban para pihak
Perjanjian hak dan kewajiban para pihak hanya tercantum
dalam akad perjanjian musyarakah sedangkan dalam akad
perjanjian ijarah tidak disebutkan mengenai hak dan
kewajiban para pihak. Yang dimaksud hak dan kewajiban
dalam akad musyarakah adalah hak dan kewajiban yaitu
sebagai berikut:
1) Bank dan nasabah bertanggung jawab terhadap pembelian
rumah atau bangunan toko atau rumah susun atau
apartemen sesuai porsi masing-masing dan tidak ada
satupun pihak yang dapat melepaskan tanggung jawab ini
kepada pihak lain.
2) Porsi nasabah berupa uang muka dengan cara disetor ke
rekening nasabah di bank atau dapat disetor langsung ke
developer atau penjual dengan memberikan bukti
75
pembayaran paling lambat 14 (empat belas) hari setelah
tanggal pembayaran;
3) Bank dan nasabah mengakui kepemilikan atas tanah dan
bangunan rumah atau tanah dan bangunan toko atau rumah
susun atau apartemen sesuai dengan porsi kepemilikan
masing-masing;
4) Dengan persetujuan pihak bank sejak berlakunya akad ini
bukti kepemilikan bangunan rumah atau bangunan toko
atau rumah susun atau apartemen tersebut diatas namakan
kepada pihak nasabah dengan tanpa mengurangi hak bank
untuk sewaktu-waktu mengganti kepemilikan rumah
tersebut atas nama bank.
5) Nasabah dengan ini berjanji akan mengambil alih porsi
kepemilikan bank atas bangunan rumah atau bangunan
toko atau rumah susun atau apartemen yang dibeli secara
bertahap sesuai jadwal yang disepakati bersama hingga
pada akhirnya jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam
akad ini berakhir maka kepemilikan atas bangunan rumah
atau bangunan toko atau rumah susun atau apartemen
tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah dengan
dibuktikan oleh suatu bukti pelunasan tertulis yang
dikeluarkan secara resmi oleh pihak bank;
76
6) Nasabah dengan ini menunjuk bank dalam suatu surat
penunjukan dan kuasa yang ditanda tangani oleh nasabah
yang merupakan satu kesatuan dan tidak terpisahkan dari
akad ini untuk mewakili nasabah dalam menjalankan
kegiatan usaha syirkah dengan menyewakan kepada
nasabah atau pihak lain yang ditunjuk oleh bank guna
menghasilkan keuntungan bagi bank dan nasabah,
perjanjian sewa (ijarah) akan dibuat secara terpisah
namun merupakan satu kesatuan dengan akad ini;
7) Bank dan nasabah selaku syariik bersama-sama berhak
untuk mengambil bagiannya atas keuntungan dari hasil
sewa bangunan rumah atau bangunan toko atau rumah
susun atau apartemen sesuai dengan nisbah yang telah
disepakati dalam akad ini;
8) Porsi nasabah atas bagi hasil dibayarkan ke rekening Baiti
Share atas nama nasabah, selanjutnya nasabah memberi
kuasa kepada bank untuk mendebet/memotong dana
tersebut sebagai cicilan pengambilalihan porsi bank atas
tanah dan bangunan rumah atau tanah dan bangunan toko
atau rumah susun atau apartemen tersebut.
d) Tata cara pembayaran
Pengaturan tata cara pembayaran ini diatur dalam akad
musyarakah maupun akad ijarah, namun terdapat perbedaan
77
dalam akad ijarah poin a) dan b) berbeda. Tata cara
pembayaran oleh nasabah dalam akad musyarakah meliputi:
a) Nasabah berjanji dan mengikatkan diri mengembalikan
kepada bank seluruh jumlah porsi pemilikan bank dan
bagian keuntungan yang menjadi hak bank sesuai nisbah
sebagaimana ditetapkan pada akad ini menurut proyeksi
pendapatan sewa;
b) Pembayaran dilakukan pada hari dan jam kas kantor
bank atau tempat yang ditunjuk bank dan dibayarkan
melalui rekening yang dibuka oleh dan atas nama
nasabah;
c) Bila jatuh tempo pembayaran jatuh tidak pada hari kerja
bank, maka nasabah berjanji melakukan pembayaran 1
(satu) hari sebelum jatuh tempo pembayaran;
d) Dalam hal pembayaran dilakukan melalui rekening
nasabah di bank, maka dengan ini nasabah memberikan
kuasa yang tidak dapat berakhir karena sebab-sebab yang
ditentukan dalam pasal 1813 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata kepada bank untuk mendebet rekening
nasabah guna membayar atau melunasi kewajiban
nasabah kepada bank;
e) Catatan administrasi bank merupakan bukti sah dan
mengikat terhadap nasabah; dan
78
f) Apabila nasabah membayar atau melunasi seluruh porsi
pemilikan bank lebih awal atau dipercepat dari waktu
yang diperjanjikan, maka tidak berarti pembayaran
tersebut akan menghapus atau mengurangi bagian dari
pendapatan atau keuntungan yang menjadi hak bank
sebagaimana telah ditetapkan dalam perjajian ini.
g) Nasabah berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk
membayar harga sewa setiap periode pada tanggal yang
disepakati para pihak kepada bank sesuai dengan jadwal
yang terlampir dalam akad ini dan karenanya menjadi
satu kesatuan yang tidak terpisahkan dari surat
perjanjian.
h) Nasabah berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk
bertanggung jawab dan membayar seluruh biaya atau
ongkos pembuatan akte perjanjian, premi asuransi dan
biaya-biaya lain yang berkaitan dengan pembuatan
perjanjian ini.
i) Nasabah berjanji dan dengan ini mengikatkan diri untuk
menyerahkan kepada bank, simpanan jaminan
pembayaran sewa sebesar Rp......... (............rupiah),-
(selanjutnya disebut “simpanan jaminan pembayaran
sewa”) yang disimpan kepada bank.
79
j) Setiap pembayaran kewajiban Nasabah kepada bank
dilakukan dikantor bank, ditempat lain yang ditunjuk
bank, atau melalui rekening yang dibuka oleh dan atas
nama nasabah bank.
e) Pengawasan dan pemeriksaan
Pengawasan dan pemeriksaan ini merupakan prinsip
keterbukaan antara nasabah dengan bank terhadap barang
agunan, pembukuan dan catatan nasabah setiap saat selama
berlangsungnya akad ini dan segala sesuatu yang berhubungan
dengan fasilitas pembiayaan musyarakah yang diterima
nasabah baik langsung maupun tidak langsung, hal ini
dilakukan untuk mengamankan kepentingan nasabah. Dalam
kenyataannya pengawasan dan pemeriksaan secara intens ini
dilakukan jika terjadi hal-hal yang menurut bank dapat
mempengaruhi kepentingan nasabah atau dalam hal kelancaran
pembayaran nasabah.53
4. Upaya hukum yang dilakukan Bank Muamalat Indonesia
ketika ada nasabah yang wanprestasi
Dalam akad Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) di
Bank Muamalat Indonesia Cabang Semarang wanprestasi yang
dilakukan nasabah relatif kecil. Wanprestasi yang sering dilakukan
53 Hasil wawancara dengan Ibu Rati Saraduhita selaku relationship manager bank
Muamalat Indonesia Semarang tgl 11- 7 - 2011
80
nasabah disebabkan karena keterlambatan waktu pembayaran,
belum sampai pada tahap yang lebih tinggi. Terhadap wanprestasi
yang dilakukan oleh nasabah, pihak Bank Muamalat Indonesia
Cabang Semarang melakukan beberapa tahapan upaya
penyelesaian yaitu:
1) Pihak bank akan mengingatkan pada nasabah bahwa sudah
jatuh tempo pembayaran angsuran KPRS.
2) Kemudian jika nasabah juga belum membayar maka pihak
bank atau pihak yang ditunjuk oleh bank silaturahmi ke pihak
nasabah untuk mengingatkan nasabah bahwa sudah jatuh
tempo pembayaran dan menyelesaikan hal tersebut secara
musyawarah mufakat. Silaturahmi ini berfungsi juga untuk
melihat kondisi sebenarnya penyebab nasabah tidak
melakukan kewajiban pembayarannya. Penyebabnya ini akan
diperhatikan oleh bank apakah nasabah sebenarnya mampu
membayar tapi menunda-nunda atau memang berada pada
kondisi yang tidak mampu membayar, misalnya karena
musibah atau kondisi lain diluar kemampuan (force majure).
3) Jika memang yang terjadi adalah ketidak mampuan nasabah
dalam membayar karena suatu hal diluar kemampuan
nasabah (force majure) maka dilakukan musyawarah
sehingga dihasilkan kesepakatan yang tidak merugikan para
pihak (baik pihak bank maupun nasabah).
81
4) Namun bila yang terjadi adalah nasabah menunda-nunda
pembayaran padahal ia mampu untuk membayar pada saat itu
juga, maka pihak bank atau pihak yang ditunjuk oleh bank
akan kembali mendatangi (silaturahmi) kepada pihak nasabah
dengan membawa penasehat hukum, yang kemudian
mencoba menjelaskan kepada pihak nasabah konsekuensi
jika nasabah tetap tidak membayar padahal nasabah mampu
untuk membayar pada saat itu juga.
5) Jika kemudian nasabah yang mampu namun menunda-nunda
pembayaran akhirnya mau membayar maka nasabah tersebut
dibebani sanksi. Besarnya sanksi adalah hasil kepakatan
sebelumnya dalam perjanjian dan dihitung setiap hari
keterlambatan, dimana dana yang berasal dari sanksi tersebut
diperuntukkan bagi dana sosial.
6) Namun jika nasabah tetap tidak mengindahkan peringatan
dari bank walaupun telah berbagai upaya kekeluargaan
dilakukan, maka hal tersebut akan diajukan kepada Badan
Arbitrase Nasional sesuai dengan prosedur beracara yang
berlaku.54
54 Hasil wawancara dengan Ibu Rati Saraduhita selaku relationship manager bank
Muamalat Semarang tgl 13- 7 - 2011
82
83
84
BAB IV
ANALISIS PELAKSANAAN AKAD MUSYARAKAH WAL IJARAH
PADA PRODUK KONGSI PEMILIKAN RUMAH SYARIAH
DI BANK MUAMALAT INDONESIA
A. Analisis pelaksanaan akad Musyarakah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang
Bank Muamalat Indonesia dalam pelaksanaan akad pembiayaan
KPRS menggunakan dua akad yaitu akad musyarakah dan al-ijarah, yang
diwujudkan dalam dua surat perjanjian yaitu akad pembiayaan
Musyarakah dan akad ijarah. Prosedur yang ditawarkan kepada nasabah
dengan menggunakan akad musyarakah wal al-ijarah adalah sebagai
berikut: Nasabah mengajukan permohonan pembiayaan KPRS kepada
Bank Muamalat Indonesia dengan mengisi formulir permohonan
pembiayaan KPRS.
Setelah kelengkapan administrasi sudah selesai, maka pihak bank
akan menganalisa kelengkapan berkas yang dibutuhkan dibagian analisa,
selanjutnya bagian analisa mengadakan proyeksi penilaian rumah. Jika
dibagian analisa sudah clear Selanjutnya bagian marketing membuat surat
proposal permohonan pembiayaan kepada komite pembiayaan dan
selanjutnya bank dan nasabah sebelum menandatangani berkas akad
perjanjian melakukan kesepakatan mengenai isi perjanjian dan
ditandatangani oleh kedua belah pihak dihadapan notaris yang telah
disiapkan oleh pihak bank.
85
Bank kemudian mencairkan pembiayaan KPR syariah tersebut
kepada nasabah. Setelah masa sewa selesai dan nasabah telah membayar
atau melunasi seluruh porsi kepemilikan rumah tersebut tepat pada
waktunya atau sebelum masa sewa berakhir, maka bank dengan segera
akan memindahkan kepemilikan sepenuhnya ketangan nasabah dengan
syarat nasabah membawa surat bukti pelunasan pembayaran perjanjian
KPRS yang diserahkan kepada pihak bank.55
1. Analisis akad Musyarakah
Akad Musyarakah (syirkah) atau perseroan dilihat dari arti
bahasa bermakna penggabungan dua bagian atau lebih, yang tidak bisa
dibedakan lagi antara satu bagian dengan lainnya. Sedangkan menurut
syara’ Musyarakah adalah akad kerjasama antara dua pihak atau lebih
untuk suatu usaha tertentu di mana masing-masing pihak memberikan
kontribusi dana/amal dengan kesepakatan bahwa keuntungan dan
resiko akan ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan yang telah
dibuat sebelumnya.
Akad Musyarakah dapat dilakukan secara sederhana, seperti
kesepakatan dua atau tiga orang untuk menggabungkan dana dan kerja
guna mengembangkan usaha bersama. Dalam dunia ekonomi modern
akad Musyarakah diaplikasikan untuk pembiayaan proyek dimana
nasabah dan bank sama-sama menyediakan dana untuk membiayai
55 Hasil wawancara dengan Ibu Rati Saraduhita selaku relationship manager Bank
Muamalat Indonesia Semarang tgl 7 - 7 - 2011
86
proyek tersebut dan dapat pula berbentuk usaha yang dilembagakan
yang berbadan hukum seperti Perseroan terbatas (PT) atau lainnya.56
Pada bank syariah bentuk akad Musyarakah sering digunakan
dalam bentuk:
1) Pembiayaan proyek
Musyarakah biasanya digunakan untuk membiayai proyek-
proyek dimana bank dan nasabah sama-sama menyediakan dana
untuk membiayai proyek tersebut. Setelah proyek selesai,
nasabah mengembalikan dana tersebut sebesar pokok investasi
bank ditambah dengan bagi hasil sesuai nisbah dan pendapatan
atau keuntungan proyek.
2) Modal vetura
Pada lembaga khusus yang diizinkan melakukan kegiatan usaha
investasi pada perusahaan atau proyek khusus, Musyarakah
sering diterapkan sebagai modal ventura. Penanaman modal
dilakukan dalam jangka waktu tertentu dan setelah selesai
jangka waktunya, dapat menarik investasinya sekaligus atau
bertahap sesuai dengan tahapan hasil usaha. 57
Akad Musyarakah atau perkongsian dalam perniagaan
merupakan hal yang diperbolehkan berdasarkan nash-nash Al-Qur’an
dan As-Sunnah. Allah berfirman dalam QS. Shaad ayat 24:
56 Musthofa Kamal Pasha, Fiqih Islam (Sesuai Dengan Putusan Majelis Tarjih),
Yogyakarta: Citra Karsa Mandiri, Cet-4, 2009, hlm.377 57 Muhammad Ridwan, Op.Cit, hlm. 66
87
¨βÎ) uρ # Z�� ÏV x. z ÏiΒ Ï!$sÜ n=èƒ ø:$# ‘ Éóö6 u‹s9 öΝ åκ ÝÕ÷èt/ 4’ n?tã CÙ÷è t/ ωÎ) tÏ% ©!$# (#θãΖtΒ# u (#θè=Ïϑtãuρ
ÏM≈ ysÎ=≈ ¢Á9 $#
Artinya:“Dan Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang
yang berserikat itu sebahagian mereka berbuat zalim kepada
sebahagian yang lain, kecuali orang-orang yang beriman dan
mengerjakan amal yang saleh” 58
Serta firman Allah dalam QS. Al- Maidah ayat 1:
$yγ •ƒ r'̄≈ tƒ šÏ% ©!$# (#þθãΨ tΒ# u (#θèù÷ρr& ÏŠθà) ãèø9 $$Î/ 4
Artinya:“Hai orang-orang yang beriman, penuhilah aqad-
aqad itu.”59
Ayat ini menunjukkan kebolehan perkongsian dan larangan
untuk mendzolimi mitra kongsi. Adapun dalil dari As-Sunnah
mengenai kebolehan perkongsian ini adalah sabda Rasulullah saw:
-�ل رس�ل ا2 ص%� ا2 �%�( :�� ه�ی�ة ر�3 ا2 ت�0�� ��( -�ل أ��
ح�ه�� ص�ح ( ��ذا أن� ث��= ش�ی>�� م��: ی)� أ :-�ل ا2 ت�0��: وس%:
�( ا���آ:أرواD (خ�ن( خ�$B م� ���#���)��داودوص
Artinya: Dari Abu Hurairah r.a, ia berkata, Rasullah saw
bersabda. “Allah Ta’ala berfirman:”Aku adalah yang ketiga dari dua
orang yang berserikat, selama salah seorang diantara mereka tidak
berhianai pada temannya. Apabila ada yang berhianat, maka aku
akan keluar dari perserikatan mereka”.(hadist ini diriwayatkan oleh
HR. Abu daud dan hadist ini dinilai shahih oleh Al-hakim)60
58 Depag RI,Op. Cit, hlm. 363 59 Ibid, hlm. 84 60Al-Hafizh Ibnu Hajar Al-Asqalani, Op. Cit. hlm .185
88
Maksud dari firman Allah adalah bahwa Allah akan bersama
mereka dengan menjaga, memelihara, dan memberi bantuan serta
barokah dalam perniagaan mereka.61
Akad Musyarakah pada bank Muamalat Indonesia adalah
perjanjian kerjasama antara bank yang akan menyediakan modal, dan
nasab ah yang akan menjalankan usahanya sebagaimana yang
dimohonkan nasabah dan disetujui oleh bank, atas dasar pembebanan
resiko untung dan rugi ditanggung bersama sesuai pernyertaan
modalnya masing-masing atau sesuai yang disepakati bersama dalam
perjanjian.
2. Analisis rukun dan syarat akad Musyarakah
Ulama Hanafiyah mengemukakan bahwa rukun Syirkah, baik
Syirkah al-Amlak maupun Syirkah al-‘Uqud dengan segala bentuknya
adalah ijab (ungkapan penawaran melakukan perserikatan) dan qabul
(ungkapan penerimaan perserikatan). Menurut jumhur ulama, rukun
perserikatan itu ada tiga yaitu: shigat (ijab dan qabul), kedua orang
yang berakad, dan obyek akad. Bagi ulama Hanafiyah, orang yang
berakad dan obyeknya bukan termasuk rukun tetapi termasuk syarat. 62
Syarat-syarat yang berhubungan dengan Musyarakah jadi
menurut Hanfiyah dibagi menjadi empat bagian :63
61 Saleh bin Fauzan, Fiqih Sehari-hari, Jakarta : Gema Insani Press, 2005, hlm. 464 62 Nasrun Haroen, Op.Cit. hlm.173 63Hendi Suhendi, Op. Cit. hlm.128
89
a) Sesuatu yang bertalian dengan semua bentuk Syirkah baik
dengan harta maupun dengan yang lainnya, dalam hal ini
terdapat dua syarat, yaitu :
1) Yang berberkenaan dengan benda yang diakadkan harus
dapat diterima sebagai perwakilan
2) Yang berkenaan dengan keuntungan, yaitu pembagian
keuntungan harus jelas dan dapat diketahui dua pihak.
b) Sesuatu yang bertalian dengan Syirkah mal (harta), dalam hal
ini terdapat dua perkara yang harus dipenuhi yaitu:
1) Bahwa modal yang dijadikan objek akad Syirkah adalah
dari alat pembayaran yang sah.
2) Yang dijadikan modal ada ketika akad Syirkah
dilakukan, baik jumlahnya sama maupun berbeda.
c) Sesuatu yang bertalian dengan Syirkah mufawaddah,
didalamnya disyaratkan :
1) Modal (pokok harta) dalam Syirkah mufawaddah harus
sama
2) Bagi yang dijadikan obyek akad disyaratkan Syirkah
umum, yakni pada semua macam jual beli atau
perdagangan.
d) Adapun syarat yang bertalian dengan Syirkah inan sama
dengan syarat-syarat Syirkah mufawaddah.
90
Menurut malikiyah bahwa syarat-syarat Syirkah yang bertalian
dengan orang yang melakukan akad ialah merdeka,baligh dan pintar.
Dijelaskan pula oleh Abdul al- rahman al-jaziri bahwa rukun Syirkah
adalah dua orang yang berserikat, shigat dan obyek akad Syirkah baik
harta maupun kerja. Syarat-syarat Syirkah dijelaskan juga oleh Idris
ahmad antara lain:
a) Mengeluarkan kata-kata yang menunjukkan izin masing-
masing anggota berserikat kepada pihak yang akan
mengendalikan harta itu.
b) Anggota serikat itu saling mempercayai, sebab masing-
masing dari mereka adalah wakil yang lainnya.
c) Mencampurkan harta sehingga tidak dapat dibedakan hak
masing-masing, baik berupa mata uang maupun bentuk
lainnya.64
Rukun dan syarat akad Musyarakah pada KPRS adalah: adanya
sighat akad (ijab dan qobul), kedua orang yang berakad (pihak bank
dan nasabah) serta obyek akad (rumah yang diajukan sebagi KPRS).
Sedangkan syarat akad Musyarakah pada KPRS adalah: kedua belah
pihak bersepakat dan saling percaya namun tidak ada percampuran
harta diantara mereka.
Dalam hal ini rukun akad Musyarakah pada KPRS sudah sesuai
karena ketiga unsur rukun yang terdapat didalamnya sudah terpenuhi,
64 Ibid, hlm 129
91
namun syarat akad Musyarakah pada KPRS belum sesuai karena ada
beberapa hal yang tidak terpenuhi didalamnya.
3. Analisis pelaksanaan akad musyarakah pada KPRS
Pelaksanaan Akad Musyarakah bank Muamalat Indonesia pada
produk KPRS adalah kerjasama perkongsian yang dilakukan oleh
pihak bank dan nasabah dalam pemilikan rumah dimana bank
memberikan kontribusi dana kepada nasabah berdasarkan kesepakatan
dan nasabah memberikan uang muka minimal 10% dari proyeksi
harga jual rumah yang menjadi objek akad.
Dalam hal ini pelaksanaan akad Musyarakah jika dilihat dari
segi pengertian kurang sesuai karena akad tersebut merupakan akad
kerjasama yang mana kedua belah pihak saling mendistribusikan
hartanya dan bersama-sama mengelola usaha yang mereka jalankan
serta membagi antara keuntungan dan kerugian.
Dalam hal ini akad Musyarakah mempunyai produk turunan
yang dalam konteks perbankan syariah disebut dengan Musyarakah
Muntanaqishah yang didalamnya terdapat unsur kerjasama (syirkah)
dan unsur sewa (Ijarah). Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan
modala atau dana dan kerjasama kepemilikan. Sementara sewa
merupakan kompensasi yang diberikan salah satu pihak kepada pihak
lain. Ketentuan pokok yang terdapat dalam Musyarakah
Muntanaqishah merupakan merupakan ketentuan pokok kedua unsur
tersebut.
92
Berkaitan dengan Syirkah, keberadaan pihak yang bekerjasama
dan pokok modal, sebagai obyek akad Syirkah, dan shighat (ucapan
perjanjian atau kesepakatan) merupakan ketentuan yang harus
terpenuhi. Sebagai syarat dari pelaksanaan akad Syirkah yaitu:
1. Masing-masing pihak harus menunjukkan kesepakatan dan
kerelaan untuk saling bekerjasama
2. Antar pihak harus saling memberikan rasa percaya satu
dengan yang lain
3. Dalam pencampuran pokok modal merupakan pencampuran
hak masing-masing dalam kepemilikan obyek akad tersebut.
Sementara yang berkaitan dengan unsur sewa ketentuan
pokoknya meliputi: penyewa (musta’jir) dan yang menyewakan
(mu’jir), shighat (ucapan kesepakatan), ujrah (fee), dan barang atau
benda yang disewakan yang menjadi obyek akad sewa. Besaran sewa
harus jelas dan dapat diketahui kedua pihak.
Dalam Musyarakah Mutanaqishah harus jelas besaran angsuran
dan besaran sewa yang harus dibayar nasabah. Dan ketentuan batasan
waktu pembayaran menjadi syarat yang harus diketahui kedua belah
pihak. Harga sewa, besar kecilnya harga sewa, dapat berubah sesuai
kesepakatan. Dalam kurun waktu tertentu besar-kecilnya sewa dapat
dilakukan kesepakatan ulang. Sandaran hukum Islam pada
pembiayaan Musyarakah Muntanaqishah, pada saat ini dapat
disandarkan pada akad Musyarakah (kemitraan) dan Ijarah (sewa).
93
Karena didalam akad Musyarakah Muntanaqishah terdapat unsur
Syirkah dan unsur Ijarah. 65
Musyarakah Mutanaqishah diperbolehkan dalam pandangan
syara’, seperti halnya Ijarah Muntahiya Bit Tamlik. Dalam hal ini
bank berjanji akan menjual porsi kepemilikan asset kepada patner
lainnya, hingga akhirnya kepemilikan asset tersebut berpindah kepada
patner. Di awal kontrak, akad berjalan sebagaimana akad Musyarakah
biasa, pihak bank dan semua patner yang terlibat di dalamnya,
memiliki hak dan kewajiban masing-masing. Namun, dalam konteks
ini di akhir kontrak, pihak bank berjanji akan menjual kepemilikan
asset kepada patner lain, sehingga menjadi nol.66
Penerapan akad Musyarakah Mutanaqishah memiliki beberapa
keunggulan sebagai pembiayaan syariah, diantaranya adalah:
1. Bank Syariah dan nasabah sama-sama memiliki atas suatu aset
yang menjadi obyek perjanjian. Karena merupakan aset bersama
maka antara bank syariah dan nasabah akan saling menjaga atas
aset tersebut.
2. Adanya bagi hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas
margin sewa yang telah ditetapkan atas aset tersebut.
3. Kedua belah pihak dapat menyepakati adanya perubahan harga
sewa sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dengan
mengikuti harga pasar.
65 Dikutip dari pdf makalah musyarakah muntanaqishah oleh Dr. Ir. M Nadratuzzaman
Hosen, Ms., M.Sc, Ph.D hlm. 2 66 Dimyaudin Djuwaini, Op. Cit hlm. 222
94
4. Dapat meminimalisir risiko financial cost jika terjadi inflasi dan
kenaikan suku bunga pasar pada perbankan konvensional.
5. Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada
bank konvensional, dan fluktuasi harga saat terjadinya inflasi.
Adapun kelemahan yang muncul dalam akad Musyarakah
Mutanaqishah ketika diterapkan sebagai bentuk pembiayaan syariah
adalah:
1. Resiko terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan
pembayaran pajak, baik pajak atas hak tanggungan atau pajak
atas bangunan, serta biaya-biaya lain yang mungkin dapat
menjadi beban atas aset tersebut.
2. Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa
yang dibebankan pada aset yang menjadi obyek akad.
Cicilan atas beban angsuran di tahun-tahun pertama akan terasa
memberatkan bagi nasabah, dan menjadi ringan tahun-tahun
berikutnya.67
B. Analisis pelaksanaan akad Ijarah pada produk KPRS di Bank
Muamalat Indonesia Semarang
1. Analisis akad Ijarah pada produk KPRS
Akad Ijarah secara bahasa berarti upah dan sewa, jasa atau
imbalan. Ijarah merupakan transaksi yang memperjual belikan
manfaat suatu harta benda. Syariat mengesahkan praktek sewa karena
67 Dikutip dari pdf makalah musyarakah muntanaqishah oleh Dr. Ir. M Nadratuzzaman
Hosen, Ms., M.Sc, Ph.D hlm. 9
95
kehidupan sosial memang membutuhkannya. Seperti, masyarakat
membutuhkan rumah untuk tempat tinggal dan masyarakat satu
dengan yang lain saling membutuhkan68
Menurut fuqaha Hanafiyah pengertian ijarah adalah akad atau
transaksi terhadap manfaat dengan imbalan. Menurut fuqaha
Syafi’iyah Ijarah transaksi terhadap manfaat yang dikehendaki secara
jelas harta yang bersifat mubah dan dapat dipertukarkan dengan
imbalan tertentu. Sedangkan menurut fuqaha Malikiyah dan
Hanabilah, Ijarah adalah pemilikan manfaat suatu benda yang bersifat
mubah selama periode waktu tertentu dengan suatu imbalan.69
Ijarah sebagaimana perjanjian lainnya, merupakan perjanjian
yang bersifat konsensual, perjanjian ini mempunyai kekuatan hukum
yaitu pada saat sewa-menyewa berlangsung, dan apabila akad sudah
berlangsung, maka pihak yang menyewakan (mu’ajir) berkewajiban
untuk menyerahkan barang (ma’jur) kepada pihak penyewa
(musta’jir), dan dengan diserahkannya manfaat barang atau benda
maka pihak penyewa berkewajiban pula untuk menyerahkan uang
sewanya (ujrah).70
Adapun dasar hukum dari akad Ijarah terdapat dalam Qs. Al-
Baqarah ayat 233:
68 Sayyid Sabig, Op.Cit. hlm. 205 69 Ghufron A. Mas’adi. Fiqh Muamalah Kontekstual, Jakarta: Raja Grafindo Persada,
2002. hlm. 182 70 Chairuman Pasaribu, Suhrawardi K Lubis, Op.Cit. hlm. 52
96
÷βÎ) uρ öΝ ›?Š u‘ r& βr& (# þθãèÅÊ ÷� tIó¡n@ ö/ ä. y‰≈ s9 ÷ρr& Ÿξsù yy$uΖã_ ö/ ä3ø‹n=tæ # sŒ Î) Ν çFôϑ̄=y™ !$̈Β Λä ø‹s?# u Å∃ρá7 ÷èpR ùQ $$Î/ 3 (#θà) ¨?$# uρ ©!$# (# þθßϑn=ôã $# uρ ¨βr& ©!$# $oÿÏ3 tβθè=uΚ÷ès? ×�� ÅÁt/ ∩⊄⊂⊂∪
Artinya: “dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang
lain, Maka tidak ada dosa bagimu apabila kamu memberikan
pembayaran menurut yang patut. bertakwalah kamu kepada Allah dan
ketahuilah bahwa Allah Maha melihat apa yang kamu kerjakan.” 71
Serta dalam QS. Al- Qashash ayat 26:
ôM s9$s% $yϑßγ1 y‰÷n Î) ÏM t/ r'̄≈ tƒ çν ö�Éfø↔ tGó™ $# ( )χÎ) u�ö� yz Ç tΒ |Nö�yfø↔ tGó™ $# ‘“Èθs) ø9 $# ßÏΒF{ $#
Artinya: salah seorang dari kedua wanita itu berkata: "Ya
bapakku ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena
Sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja
(pada kita) ialah orang yang kuat lagi dapat dipercaya".72
Akad Ijarah sesungguhnya merupakan transaksi atas suatu
manfaat, manfaat yang menjadi objek transaksi Ijarah dibedakan
menjadi dua yaitu pertama Ijarah yang mentransaksikan manfaat
benda-benda atau yang sering disebut dengan persewaan. Kedua yaitu
Ijarah yang mentransaksikan manfaat sumber daya manusia atau yang
lazim disebut dengan perburuhan.73
Menurut Heri Sudarsono dalam buku bank & lembaga keuangan
syari’ah, deskripsi dan ilustrasi mengatakan bahwa Al-Ijarah berasal
dari kata Al-Ajru yang berarti Al-Iwadhu (ganti). Sedangkan menurut
istilah Al-Ijarah adalah akad pemindahan hak guna atas barang dan
71Depag RI, Op.Cit,hlm. 29 72 Depag RI, Op.Cit. hlm. 310 73 Saleh Al Fauzan, Op. Cit. hlm. 482
97
jasa melalui pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan
kepemilikan. Dalam konteks perbankan syariah Ijarah adalah lease
contract dimana suatu bank atau lembaga keuangan menyewakan
peralatan (equipment) kepada nasabahnya berdasarkan pembebanan
biaya yang sudah ditentukan secara pasti sebelumnya. 74
Pengertian akad Ijarah dalam KPRS adalah akad sewa menyewa
antara pemilik ma’jur (obyek sewa) dan musta’jir (penyewa) untuk
mendapatkan imbalan atas objek sewa yang disewakannya. Dalam hal
ini terdapat kesamaan antara terhadap pengerjian Ijarah dalam segi
Muamalah maupun dalam segi perbankan.
2. Analisis rukun dan syarat akad Ijarah
Transaksi akad Ijarah baru dianggap syah apabila telah
memenuhi rukun dan syaratnya. Adapun syarat akad Ijarah adalah
sebagai berikut:
1) Orang yang berakad. Menurut ulama Syafi’iyah dan Hanabilah
disyaratkan telah baligh dan berakal. Maka jika yang
melakukan Ijarah orang yang belum atau tidak berakal Ijarah
nya tidak sah. Berbeda dengan ulama Hanafiyah dan
Malikiyah mereka berpendapat bahwa orang yang berakad
tidak harus mencapai usia Baligh, tapi anak yang mumayyiz
pun boleh melakukan akad Ijarah asalkan ada izin dari
walinya.
74 Heri sudarsono, Op.Cit. hlm. 62
98
2) Kedua belah pihak yang berakad menyatakan kerelaannya
untuk melakukan akad Ijarah.
3) Manfaat yang menjadi objek Ijarah harus diketahui secara
sempurna, sehingga tidak akan muncul perselisihan
dikemudian hari.
4) Objek Ijarah itu bisa diserahkan dan dipergunakan secara
langsung dan tidak bercacat. Oleh sebab itu para ulama fiqh
sepakat menyatakan bahwa tidak boleh menyewakan sesuatu
yang tidak bisa diserahkan dan dimanfaatkan langsung oleh
penyewa.
5) Objek Ijarah adalah sesuatu yang dihalalkan oleh syara.
6) Yang disewakan itu bukan sesuatu yang wajib dikerjakan bagi
penyewa. Seperti menyewa seseorang untuk melakukan shalat,
haji dan kewajiban-kewajiban lain.
7) Objek Ijarah merupakan sesuatu yang biasa disewakan.
8) Upah sewa dalam akad Ijarah harus jelas, tertentu dan sesuatu
yang bernilai harta. Menurut ulama Hanafiyah, upah sewa
tidak boleh sejenis dengan manfaat yang disewa.75
Menurut Saleh Al-Fauzan dalam buku yang berjudul fiqih
sehari-hari menyebutkan bahwa rukun Ijarah adalah sebagai berikut:
Orang yang berakad, sewa atau imbalan, manfaat dan sighat (ijab dan
qabul).
75 Nasrun Haroen, Op.Cit. hlm. 232-235
99
Dilihat dari segi objeknya para ulama fiqh membagi Ijarah
menjadi dua macam yaitu Ijarah yang bersifat manfaat dan yang
bersifat pekerjaan atau jasa. Ijarah yang bersifat manfaat diantaranya
adalah sewa menyewa rumah, toko, kendaraan, pakaian dan perhiasan.
Para ulama sepakat memperbolehkan manfaat atas barang sebagai
objek dari Ijarah selama manfaat itu diperbolehkan oleh syara’.
Sedangkan Ijarah yang bersifat pekerjaan ialah dengan cara
mempekerjakan seseorang untuk melakukan suatu pekerjaan. Para
ulama memperbolehkan Ijarah tersebut asalkan pekerjaan itu jelas.
Ijarah dalam hal pekerjaan dibagi menjadi dua macam yaitu Ijarah
yang bersifat pribadi dan Ijarah yang bersifat serikat yaitu seorang
atau sekelompok orang yang menjual jasanya untuk kepentingan
orang banyak.76
Syarat dan rukun akad Ijarah dalam KPRS dilihat dari syaratnya
terdapat kedua belah pihak, orang yang berakad, obyek Ijarah tidak
bertentangan dengan syara, upah dalam Ijarah sudah disepakati.
Sedangkan dalam rukunnya terdapat orang yang berakad, sewa atau
manfaat, upah dan sighat (ijab dan qabul).
3. Analisis pelaksanaan akad Ijarah pada KPRS
Akad ijarah pada KPRS adalah akad yang digunakan oleh bank
sebagai kompensasi dana yang telah disepakati untuk diberikan
kepada pihak bank karena jasanya telah mengurus pembiayaan yang
76Saleh Al Fauzan. Op,Cit, hlm. 236
100
telah diajukan oleh nasabah dan sebagai biaya atas perawatan rumah
yang telah menjadi objek KPRS serta pada akhir masa perjanjian bank
berjanji akan memberikan hak penuh kepada nasabah untuk memiliki
rumah tersebut.
Dalam hal ini pelaksanaan akad Ijarah jika dilihat dari segi
pengertian kurang sesuai karena akad Ijarah adalah akad sewa
menyewa yang mana pihak yang menyewa barang hanya mengambil
manfaat dari barang yang disewa dari pemilik barang dan tidak ada
perpindahan kepemilikan.
Jika dalam perjanjian tersebut diatas nasabah mengalami
wanprestasi maka pihak bank akan melakukan penyelidikan dan
melakukan pendekatan secara kekeluargaan untuk mengetahui dan
menyelesaikan masalah yang dialami oleh nasabah, sehingga nasabah
melakukan kelalaian atau wanprestasi dalam melaksanakan perjanjian
yang telah disepakati dengan pihak bank. Dan jika cara tersebut tidak
membuahkan hasil maka pihak bank akan menyelesaikan masalah
tersebut sesuai dengan prosedur hukum yang berlaku dan mengadukan
hal tersebut kepada Badan Arbitrase Nasional. 77
Yang dimaksud dengan wanprestasi disini adalah tidak
memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang
ditentukan dalam perjanjian antara kreditur dengan debitur. Seorang
77 Hasil wawancara dengan Ibu Rati Saraduhita selaku relationship manager bank
Muamalat Semarang tgl 13- 7 - 2011
101
debitur baru dikatakan wanprestasi apabila ia telah diberikan somasi
oleh kreditur atau juru sita.
Somasi minimal telah dilakukan sebanyak tiga kali oleh kreditur
atau juru sita. Apabila somasi itu tidak diindahkannya, maka kreditur
berhak membawa persoalan itu ke pengadilan. Dan pengadilan yang
akan memutuskan, apakah debitur wanprestasi atau tidak.78
Akibat
yang ditimbulkan jika terjadi wanprestasi adalah sebagai berikut:
1) Perikatan tetap ada, kreditur masih dapat menuntut kepada
debitur pelaksanaan wanprestasi, apabila dia terlambat
memenuhi prestasi.
2) Debitur harus membayar ganti rugi kepada kreditur.
3) Beban resiko beralih untuk kerugian debitur, jika halangan itu
timbul setelah debitur wanprestasi, kecuali bila ada kesengajaan
atau kesalahan besar dari pihak kreditur.
4) Jika perikatan lahir dari perjanjian timbal balik, kreditur dapat
membebaskan diri dari kewajibannya memberikan kontrak
prestasi.79
BAB V
PENUTUP
78Salim, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak), Jakarta: Sinar Grafika,
cet. 5, 2008, hlm. 98 79 Ibid , hlm. 99
102
A. Kesimpulan
Berdasarkan pembahasan yang telah penulis sampaikan, dan
setelah mengadakan penelitian serta penelaahan secara seksama mengenai
“Tinjauan Hukum Islam terhadap praktek Akad Musyarakah Wal Ijarah
(Studi kasus pada Produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah di Bank
Muamalat Indonesia Semarang)”, maka penulis dapat menarik kesimpulan
sebagai berikut:
1. Pelaksanaan kongsi pemilikan rumah syari’ah (KPRS) di bank
Muamalat Indonesia menggunakan dua akad yaitu: Musyarakah dan
Ijarah. Musyarakah adalah akad kerjasama dalam hal ini antara pihak
bank dan nasabah masing-masing memberikan kontribusi modal dan
pembebanan resiko untung dan sesuai dengan yang disepakati
bersama dalam sebuah perjanjian akad kerjasama. sedangkan Ijarah
adalah akad pemindahan hak guna atas barang dan jasa, melalui
pembayaran upah sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan
(milkiyyah/ownership) atas barang itu sendiri.
Dalam praktek perbankan syari’ah akad Musyarakah
mempunyai produk turunan yaitu akad Musyarakah Muntanqisah.
Yang didalamnya terdapat unsur kerjasama (syirkah) dan unsur sewa
(Ijarah). Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan modal atau dana
dan kerjasama kepemilikan. Sementara sewa merupakan kompensasi
yang diberikan salah satu pihak kepada pihak lain. Ketentuan pokok
103
yang terdapat dalam Musyarakah Muntanaqishah merupakan
ketentuan pokok kedua unsur tersebut.
Akad Musyarakah Mutanaqishah harus jelas besaran angsuran
dan besaran sewa yang harus dibayar nasabah, serta ketentuan batasan
waktu pembayaran menjadi syarat yang harus diketahui kedua belah
pihak. Harga sewa, besar kecilnya harga sewa, dapat berubah sesuai
kesepakatan. Dalam kurun waktu tertentu besar-kecilnya sewa dapat
dilakukan kesepakatan ulang.
2. Pelaksanaan akad Musyarakah dalam produk KPRS di bank
Muamalat Indonesia jika dilihat dari segi nilai-nilai Muamalah Islam
kurang sesuai, karena pada pelaksanaan akad tersebut dilakukan oleh
dua orang/lebih untuk mengadakan suatu perkongsian/ perserikatan
dalam menangani sebuah proyek dan mengadakan kesepakatan baik
dalam hal pemberian modal serta pembagian keuntungan dan
kerugian, selain itu juga menjalankan usaha atau proyek tersebut
secara bersama-sama.
Dalam produk KPRS akad Musyarakah hanya digunakan oleh
pihak bank untuk memberikan dana kepada nasabah yang mengajukan
KPRS dan tidak ada kesepakatan pembagian untung dan rugi serta.
Besar kecil dana yang diberikan kepada nasabah ditentukan oleh pihak
bank.
104
3. Pelaksanaan akad Ijarah dalam produk KPRS di bank Muamalat
Indonesia jika dilihat dari segi nilai-nilai Muamalah Islam kurang
sesuai karena dalam pelaksanaannya akad Ijarah merupakan akad
pemindahan hak guna atas barang dan jasa, melalui pembayaran upah
sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan (milkiyyah/
ownership) atas barang itu sendiri.
Akad Ijarah dalam produk KPRS yaitu akad yang dibebankan
kepada nasabah untuk membayar sejumlah dana sewa yang telah
ditentukan oleh pihak bank sebagai imbalan karena telah mengurus
rumah nasabah yang menjadi objek KPRS disertai dengan
pemindahan kepemilikan barang. Dalam konteks pemindahan
kepemilikan boleh dilakukan asalkan menggunakan akad Ijarah
Muntahiyya Bittamlik.
B. Saran
1. Bank Muamalat Indonesia Semarang sebagai salah satu Bank yang
beroperasi dengan prinsip syari’ah, harus lebih mengedepankan
nilai-nilai yang terkandung dalam syariat Islam. Serta
mengaplikasikannya dalam setiap akad pembiayaan maupun
produk yang terdapat pada bank Muamalat serta dalam
pelaksanaannya.
2. Perlu adanya pengkajian lebih mendalam tentang akad pembiayaan
KPRS, khususnya dalam hal prinsip akad yang digunakan
105
didalamnya, sehingga akan diperoleh suatu bentuk akad yang lebih
sempurna dan mudah dipahami oleh para pihak khususnya bagi
para nasabah yang masih asing dengan istilah-istilah akad dalam
perbankan syariah.
3. Minimnya pengetahuan masyarakat terkait pembiayaan KPRS
dibandingkan dengan produk KPR, maka sangat dibutuhkan
program sosialisasi bagi masyarakat. Hal ini dapat dilakukan
dengan kerjasama antara para pihak terkait. misalnya bank dengan
instansi pemerintah atau perusahaan maupun developer
pemukiman dan perumahan yang ada untuk melakukan kegiatan
tersebut.
C. Penutup
Rasa syukur Al-Hamdulillahi Rabbil 'Alamin. Segala puji bagi
Allah SWT atas segala nikmat, rahmat serta hidayah-Nya, sehingga
penulis dapat menyelesaikan skripsi ini dengan baik. Penulis sangat
menyadari bahwa kesempurnaan hanyalah milik Allah dan skripsi ini
masih jauh dari kesempurnaan baik dari segi penulisan ataupun referensi.
Oleh karena itu saran dan kritik dari para pembaca yang bersifat
membangun untuk memperbaiki skripsi ini sangat penulis harapkan.
Penulis berharap semoga skripsi ini dapat menjadi suatu wacana yang
bermanfaat baik bagi penulis maupun bagi semua pihak yang
membacanya, amin ya robbal alamin.
106
DAFTAR PUSTAKA
A.Mas’adi, Ghufron, Fiqh Muamalah Kontekstual, Jakarta: Raja Grafindo
Persada, 2002
Al- Hafizh ibn Hajar Al- Asqolani, Bulugul Al- Maram Min Adillat Al Ahkam,
Surabaya: Darul fikri,1989
Amirudin Dan Zainal Asikin, Pengantar Metode Dan Penelitian Hukum, Jakarta :
Raja Grafindo Persada, 2003
Antonio, Muhammad Syafi’i, Bank Syariah Dari teori ke praktek, Jakarta: Gema
Insani Press. Cet. 1, 2001
Arikunto, Suharsimi, Prosedur Penelitian Suatu Pendekatan Praktik, Jakarta:
Rineka Cipta, 2006
Ascarya, Akad dan Produk bank syari’ah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada. Ed.
1, 2008
Brosur Pembiayaan Hunian Syari’ah Bank Muamalat Indonesia
Depag RI, Alqur’an Dan Terjemahnya, Semarang: CV. Diponegoro, 2005
Djuwaini, Dimyaudin, Pengantar Fiqh Muamalah, Yogyakarta: Pustaka Pelajar,
Cet.1, 2008
Fauzan, Saleh bin, fiqih sehari-hari, Jakarta: Gema Insani Press, 2005
Halimah, Nur, “Studi analisis terhadap praktek akad Qardh wal ijarah pada
pembiayaan talangan haji Di Bank Syariah Mandiri cabang Semarang” ,
S1 Muamalah IAIN Walisongo Semarang 2007.
Haroen, Nasrun, Fiqih Muamalah, Gaya Media Pratama, Jakarta: 2007
http://www.muamalatbank.com/index.php/home/about/profile(7/7/2011/11:03)
http://www.btn.co.id/Syariah/Produk/Produk-Pembiayaan/Pembiayaan-KPRBTN-
Syariah.aspx (24/6/2011/09.33)
Karim, Adiwarman Bank Islam Analisis fiqih dan keuangan, Jakarta: PT Raja
Grafindo Persada, Ed.3 , Cet.3 , 2006
Ma'arief, Ahmad Syamsul,”Penerapan Akad Ijarah Untuk Biaya Pendidikan Di
KJKS BMT Walisongo Semarang” S1 Muamalah IAIN Walisongo
Semarang 2007.
107
Narbuko, Cholid dan Abu Achmadi, Metodologi Penelitian, Jakarta : PT Bumi
Aksara, Cet. X, 2009
Nashori, Abdul Ghofur, Payung Hukum Perbankan Syari’ah , Yogyakarta : UII
Press, 2007
Pasaribu, Chairuman dan Suhrawardi K Lubis, Perjanjian Dalam Islam, Jakarta:
Sinar Grafika, Cet. 1, 1994
Pasha, Mustofa Kamal, Fiqh Islam (Sesuai Dengan Putusan Majelis Tarjih),
Yogyakarta: Citra Karsa Mandiri,cet-4, 2009
Pdf makalah musyarakah muntanaqishah oleh Dr. Ir. M Nadratuzzaman Hosen,
Ms., M.Sc, Ph.D
Ridwan, Muhammad, Konstruksi Bank Syariah Indonesia, Yogyakarta: Pustaka
SM, Ed 1, 2007
Sabig, Sayyid, Fiqih Sunnah jilid 4, Jakarta Pusat: Pena Pundi Aksara, Cet 1,
2006
Saebani, Beni Akhmad, Metode Penelitian Hukum, Bandung: Pustaka Setia, 2009
Seputar Indonesia-Sunday 17/10/2010 http://www.muamalatbank.com/indek. php/
home/news/media-expose/965 (26/10/2011/07.13 wib)
Salim, Hukum Kontrak (Teori dan Teknik Penyusunan Kontrak), Jakarta: Sinar
Grafika, cet. 5, 2008
Sudarsono, Heri, Bank Dan Lembaga Keuangan Syari’ah, Yogykarta: Ekonisia,
2003
Suhendi, Hendi, Fiqh Muamalah, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada, Ed.1, 2008
Suryabrata, Sumardi Metodologi Penelitian, Jakarta: PT Raja Grafindo Persada,
Cet. ke-II, 1998
Wawancara dengan Ibu Latifatun Ni’mah costumer servise dan ibu Rati
Saraduhita selaku relationship manager serta bapak Wahyu SDI Bank
Muamalat Indonesia Semarang
www. MuamalatBank.com (Pembiayaan Hunian Syariah )
Zakiyudin, “Tinjauan Hukum Islam Terhadap Prosedur Musyarakah Di Bank
Syari'ah Mandiri Cabang Semarang” S1 Muamalah IAIN Walisongo
Semarang 2007.