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Empresa Redactora:Promotor:

Excmo. Ayuntamientode Manzanares El Real

ESTUDIO DE VIABILIDAD YSOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

TOMO V

PLAN GENERAL DE MANZANARES EL REAL (MADRID)

DOCUMENTO DE AVANCE TOMO V ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

Dirección Técnica: Magdalena Barreales Caballero Ingeniera de Caminos Rubén Fernández Rodríguez Arquitecto Javier Ruiz Sánchez Doctor Arquitecto Equipo Redactor: Javier Alonso Vicente Arquitecto Rubén Calvete Benavides Arquitecto Sergio Ordás Llamazares Ingeniero de Caminos Nuria Ibarguren Fernández Ingeniero de Caminos Mª Luz Prieto Rodríguez Ing. T. Agrícola / Ing. Agrónomo Carmen Cordero González Lda. Ciencias Ambientales Armando López Hernández Ldo. Geografía e Historia Inés Suárez Santos Lda. Derecho Marta Gayo Modino Lda. Derecho Sergio Bermúdez García Ingeniero Técnico Topógrafo Javier Rodríguez Barrientos Ingeniero Técnico Agrícola Óscar García Fernández Ingeniero Técnico Agrícola Pablo Campillo Lerín Ingeniero Técnico Agrícola Agustín Jara Nevado Ingeniero Industrial Dulce María Pérez Benavides Delineante Miguel Ángel García Angulo Delineante Mª Teresa Fernández Fernández Administrativo Almerinda Álvarez Cabañas Administrativo María Dolores Pérez González Administrativo Julio César López Gómez Informático Raúl Domarco del Río Ingeniero T. de Obras Públicas Promotor: Empresa Redactora:

Ayuntamiento de

Manzanares El Real

Ayto. de Manzanares El Real Plaza del Pueblo, 1 28410 Manzanares El Real (Madrid)

Omicron-Amepro Paseo de la Castellana 127, 2ª planta 28046 Madrid

PLAN GENERAL DE MANZANARES EL REAL (MADRID) DOCUMENTO DE AVANCE

Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Índice

ÍNDICE TÍTULO I. JUSTIFICACIÓN Y MARCO NORMATIVO ................................................................................................ 1

Capítulo 1. Introducción y marco normativo ...................................................................................... 2 1.1. Marco Legal ................................................................................................................................. 2 1.2. Objeto .......................................................................................................................................... 3

Capítulo 2. Premisas consideradas para la elaboración del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica .......................................................................................................................... 5

2.1. Metodología para el Informe de Sostenibilidad Económica ......................................................... 5 2.2. Metodología de la Memoria de Viabilidad Económica de las actuaciones proyectadas .............. 5 2.3. Justificación del cumplimiento de las exigencias normativas en cuanto al contenido del mismo 6

TÍTULO II. JUSTIFICACIÓN DE LA SOSTENIBILIDAD DEL MODELO TERRITORIAL Y URBANO PROPUESTO ................... 8

Capítulo 1. Propuestas de Planeamiento ............................................................................................ 9

TÍTULO III. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO ........................................................................... 12

Capítulo 1. Contexto Socioeconómico y Presupuestario ............................................................... 13 1.1. Introducción ............................................................................................................................... 13 1.2. Contexto Socioeconómico ......................................................................................................... 13 1.3. Estudio del Presupuesto Municipal ............................................................................................ 18

TÍTULO IV. IDENTIFICACIÓN DE ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA 27

Capítulo 1. Redes Públicas y su sistema de Obtención .................................................................. 28 1.1. Redes Públicas .......................................................................................................................... 28 1.2. Redes Supramunicipales ........................................................................................................... 28 1.3. Redes Generales ....................................................................................................................... 29 1.4. Redes Locales ........................................................................................................................... 30 1.5. Criterios de adscripción de las Redes Públicas ......................................................................... 31

Capítulo 2. Descripción de las infraestructuras proyectadas ......................................................... 34 2.1. Actuaciones planteadas ............................................................................................................. 34

Capítulo 3. Estimación de los habitantes equivalentes para los nuevos desarrollos .................. 36 3.1. Edificabilidad por usos, población y habitantes equivalentes .................................................... 36

TÍTULO V. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA ........................................................................................ 38

Capítulo 1. Introducción ..................................................................................................................... 39

Capítulo 2. Justificación de las posibilidades económicas, financieras, públicas y privadas para el desarrollo del plan ................................................................................................................................. 41

2.1. Asignación de costes ................................................................................................................. 41 2.2. Estimación de la inversión pública e incremento patrimonial de la nueva ordenación .............. 41 2.3. Estimación de los ingresos corrientes ....................................................................................... 46

Capítulo 3. Plan de etapas para la ejecución de las infraestructuras ............................................ 55


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Índice

Capítulo 4. Análisis de la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos .... 57 4.1. Indicadores de suficiencia y adecuación de suelo para usos productivos y análisis de resultados ................................................................................................................................................ 58 4.2. Conclusión ................................................................................................................................. 59

TÍTULO VI. MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA DE LAS ACTUACIONES ............................................................ 60

Capítulo 1. Introducción ..................................................................................................................... 61

Capítulo 2. Viabilidad de los Sectores .............................................................................................. 62

TÍTULO VII. CONCLUSIONES ................................................................................................................................ 67

Capítulo 1. Viabilidad de la inversión municipal y de los nuevos desarrollos .............................. 68


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Justificación y Marco Normativo 1

Título I. JUSTIFICACIÓN Y MARCO NORMATIVO



Capítulo 1. INTRODUCCIÓN Y MARCO NORMATIVO

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece entre sus objetivos establecer las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.

En su artículo 3 “Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible” establece:

…

3. Los poderes públicos formularán y desarrollarán, en el medio urbano, las políticas de su respectiva competencia, de acuerdo con los principios de competitividad y sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional, procurando que, esté suficientemente dotado, y que el suelo se ocupe de manera eficiente, combinando los usos de forma funcional.

El contenido de este Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica responde, en su contenido y alcance, a lo establecido por la legislación urbanística de aplicación, y tiene por objeto asegurar la viabilidad y sostenibilidad del modelo territorial propuesto por el nuevo Plan General y de las actuaciones urbanísticas que se proyectan, todo ello con el fin de garantizar un desarrollo urbano responsable, que no comprometa las capacidades presupuestarias presentes y futuras, por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

1.1. Marco Legal

De conformidad con el artículo 43 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el Estudio de Viabilidad es uno de los documentos en que se concretan las determinaciones de un Plan General, junto con los Documentos de la Memoria, Informe de análisis ambiental, Planos, Normas urbanísticas y el Catálogo de bienes y espacios protegidos.

Una de las innovaciones significativas de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo, recogida posteriormente en el Real Decreto Legislativo 2/2008, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley del Suelo y más recientemente en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, es la relativa a la evaluación, control y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo territorial y urbano. La norma establece que todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberán someterse perceptivamente a evaluación económica, además de ambiental.

El artículo 22 “Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano” del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, Real Decreto Legislativo 7/2015, establece:



4. La documentación de los instrumentos de ordenación de las actuaciones de transformación urbanística deberá incluir un informe o memoria de sostenibilidad económica, en el que se ponderará, en particular, el impacto de la actuación en las Haciendas Públicas afectadas por la implantación y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestación de los servicios resultantes, así como la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

1.2. Objeto

De acuerdo con lo previsto en nuestro sistema jurídico, el análisis económico de las actuaciones del planeamiento urbanístico ha de llevarse a cabo a través de dos documentos:

- Estudio de Viabilidad, previsto en el artículo 43 de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

- Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica, previsto en el artículo 22 del Real Decreto Legislativo 7/2015, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.

Estos documentos tienen carácter complementario:

• El objeto del Estudio de Viabilidad, al que hace referencia el artículo 43 de la LSCM, es la justificación del modelo territorial y de desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad económica.

• El objeto del Informe de Sostenibilidad Económica, previsto en texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, son las actuaciones de transformación urbanística.

El Informe de Sostenibilidad Económica no debe confundirse con los estudios económico-financieros tradicionales, puesto que estos últimos no incluyen procedimiento alguno que permita evaluar los costes públicos que conllevan el mantenimiento y la conservación de las infraestructuras, servicios y dotaciones obtenidas de manera onerosa o por cesión gratuita.

Los estudios de viabilidad económica focalizan la atención en la inversión que realizan los operadores particulares durante el proceso de producción de las parcelas urbanizadas, acotando el análisis a la fase de ejecución y a los recursos privados, mientras que los informes de sostenibilidad económica evalúan el impacto en las arcas públicas del mantenimiento de la urbanización ejecutada, así como la prestación de servicios en el nuevo espacio urbano.

Por todo ello se redacta el presente documento, denominado “Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica”, que recoge en su contenido tanto la justificación de la sostenibilidad del modelo urbanístico y territorial adoptado, así como la viabilidad y sostenibilidad económica de cada una de las actuaciones urbanas proyectadas en el mismo.

A través de este Estudio se pretende garantizar que el modelo plantea un desarrollo sostenible, suficientemente dotado, con una ocupación del suelo eficiente, combinando los usos de forma funcional y desde el punto de vista económico, garantizando que tanto a la hora de planificar la ordenación del territorio



como de programar las actuaciones se ha tenido en cuenta principalmente las necesidades y demandas existentes, las inversiones públicas y privadas y los coste de prestación de los servicios, de forma que sea posible su retorno.



Capítulo 2. PREMISAS CONSIDERADAS PARA LA ELABORACIÓN DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA

2.1. Metodología para el Informe de Sostenibilidad Económica

El Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica evalúa la capacidad financiera de las actuaciones previstas por el Plan General. Para evaluar el impacto de la actuación sobre la hacienda municipal nos hemos ayudado de la metodología planteada en la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” publicada por el Ministerio de Fomento en 2012. Conforme a lo propuesto en dicha guía, se analizan los siguientes aspectos:

• Estudio del Presupuesto Municipal • Estimación de la inversión pública e incremento patrimonial de la nueva ordenación

- Gastos por la ejecución de las obras de urbanización eventualmente financiadas por el municipio.

- Gastos por la ejecución de espacios libres o infraestructuras correspondientes a las Redes Públicas Generales.

- Incremento patrimonial, producido. • Estimación de los gastos e ingresos tras la nueva ordenación

- La ordenación propuesta - Estimación de gastos corrientes - Estimación de ingresos corrientes

• Análisis de la repercusión de los gastos e ingresos públicos sobre la Hacienda Pública Municipal • Análisis de resultados

- Capacidad de poder prestar y financiar el coste de los servicios obligatorios - Equilibrio presupuestario del apartado corriente - Obtención de un remanente de tesorería neutro o positivo

De acuerdo con el planteamiento de la citada Guía, en el caso de Planeamiento General, como es el caso, “se estudiará el impacto en la Hacienda Municipal de la totalidad de ingresos y costes presupuestarios en el horizonte de ejecución íntegra del Plan. Es decir, se supone que las previsiones urbanísticas previstas en el planeamiento ya se han realizado y el municipio obtiene los ingresos derivados de las nuevas edificaciones, de la mayor población y de las actividades urbanas y soporta los gastos de mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y la prestación de los nuevos servicios.”

2.2. Metodología de la Memoria de Viabilidad Económica de las actuaciones proyectadas

Para garantizar la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano se incluye una memoria de viabilidad económica de las actuaciones.



La viabilidad económica está referida, tanto a la fase de planificación, como a la fase de producción y transformación de la ciudad, porque la consideración del Plan como factible en su globalidad, dependerá, en términos económicos, de que los costes derivados de los deberes y cargas asignados a cada actuación (cesiones obligatorias, calidades de ejecución o costes relativos a la ejecución y mantenimiento de infraestructuras y servicios), sean equilibrados en relación con los aprovechamientos urbanísticos atribuidos y, por tanto, con los ingresos derivados de dicho aprovechamiento.

En este sentido, aunque la viabilidad económica deba afectar a todo el proceso de planificación, tiene que ser materializada fundamentalmente en la fase de ejecución del planeamiento, es decir, cuando se ejecuta la transformación y/o la producción de la ciudad, puesto que es en ese momento cuando se plantea un análisis económico en términos de rentabilidad.

El estudio de viabilidad económica es el instrumento que permitirá comprobar, a priori, cual es el valor final (residual) del suelo y, por tanto, si las actuaciones previstas son factibles, en el sentido de garantizar el equilibrio entre los beneficios y las cargas, o lo que es lo mismo, si las plusvalías generadas en la transformación urbana son suficientes y satisfacen, adecuadamente, el conjunto de gastos de urbanización, la asunción de las cargas y cumplimiento de los deberes derivados de la actuación. Al mismo tiempo, es necesario asegurar que se retribuye razonablemente a los propietarios de los terrenos de modo que el desarrollo esté suficientemente garantizado por los promotores del mismo.

2.3. Justificación del cumplimiento de las exigencias normativas en cuanto al contenido del mismo

El artículo 22 “Evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, y garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano” del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, establece:

5. La ordenación y ejecución de las actuaciones sobre el medio urbano, sean o no de transformación urbanística, requerirá la elaboración de una memoria que asegure su viabilidad económica, en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma, para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación, y contendrá, al menos, los siguientes elementos:

a) Un estudio comparado de los parámetros urbanísticos existentes y, en su caso, de los propuestos, con identificación de las determinaciones urbanísticas básicas referidas a edificabilidad, usos y tipologías edificatorias y redes públicas que habría que modificar. La memoria analizará, en concreto, las modificaciones sobre incremento de edificabilidad o densidad, o introducción de nuevos usos, así como la posible utilización del suelo, vuelo y subsuelo de forma diferenciada, para lograr un mayor acercamiento al equilibrio económico, a la rentabilidad de la operación y a la no superación de los límites del deber legal de conservación.

b) Las determinaciones económicas básicas relativas a los valores de repercusión de cada uso urbanístico propuesto, estimación del importe de la inversión, incluyendo, tanto las ayudas



públicas, directas e indirectas, como las indemnizaciones correspondientes, así como la identificación del sujeto o sujetos responsables del deber de costear las redes públicas.

c) El análisis de la inversión que pueda atraer la actuación y la justificación de que la misma es capaz de generar ingresos suficientes para financiar la mayor parte del coste de la transformación física propuesta, garantizando el menor impacto posible en el patrimonio personal de los particulares, medido en cualquier caso, dentro de los límites del deber legal de conservación.

El análisis referido en el párrafo anterior hará constar, en su caso, la posible participación de empresas de rehabilitación o prestadoras de servicios energéticos, de abastecimiento de agua, o de telecomunicaciones, cuando asuman el compromiso de integrarse en la gestión, mediante la financiación de parte de la misma, o de la red de infraestructuras que les competa, así como la financiación de la operación por medio de ahorros amortizables en el tiempo.

d) El horizonte temporal que, en su caso, sea preciso para garantizar la amortización de las inversiones y la financiación de la operación.

e) La evaluación de la capacidad pública necesaria para asegurar la financiación y el mantenimiento de las redes públicas que deban ser financiadas por la Administración, así como su impacto en las correspondientes Haciendas Públicas.

En función de las prescripciones normativas, en el Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica se justificará la sostenibilidad del modelo de utilización del territorio y desarrollo urbano adoptado, así como su viabilidad en función de las capacidades de iniciativa y gestión y las posibilidades económicas y financieras, públicas y privadas, en el término municipal, para ello se desarrollarán los siguientes aspectos:

a. Descripción de las actuaciones de carácter público previstas por el Plan General, es decir, descripción de las previsiones en cuanto a ejecución de Infraestructuras y Redes Públicas, valoración de las mismas y establecimiento de un plan de etapas para su ejecución.

b. Justificación de la suficiencia de los recursos públicos necesarios para la ejecución de las mismas. A tal efecto, deben analizarse los recursos presupuestarios del municipio, los ingresos que van a obtenerse por la propia ejecución de los nuevos desarrollos urbanísticos y la intervención que pudieran tener otras Administraciones en función de las subvenciones y ayudas previstas.

c. En relación al análisis económico de la viabilidad y sostenibilidad económica de los nuevos desarrollos previstos por el Plan General, puede realizarse, bien un estudio detallado de cada sector o un análisis tipo que recoja la media de todos los sectores. Para ello, es necesario conocer el precio medio de venta de las viviendas/suelo industrial en función de cada una de las tipologías edificatorias, el coste de urbanización previsto por metro cuadrado en función de los requisitos de calidad de la urbanización impuestos por el Plan, las cargas de Redes Públicas Generales impuestas a cada uno de los sectores, las densidades máximas de uso y de edificación de cada uno de los sectores (en valores absolutos) y cualquier otra carga impuesta a los mismos.


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Justificación de la sostenibilidad del modelo territorial y urbano propuesto

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Título II. JUSTIFICACIÓN DE LA SOSTENIBILIDAD DEL MODELO

TERRITORIAL Y URBANO PROPUESTO



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Capítulo 1. PROPUESTAS DE PLANEAMIENTO

La sostenibilidad urbanística y medioambiental del Plan es el resultado de un conjunto de parámetros establecidas como objetivos y criterios para la redacción y el contenido del Plan General. En base a estos parámetros se ha configurado el modelo del territorio, el núcleo de población y las urbanizaciones y las acciones de preservación y mejoras que prevé el Plan, así como el planteamiento urbanístico que se hace para el futuro uso del suelo del Termino Municipal. El crecimiento urbano previsto en relación con la evolución demográfica del municipio se concentra en zonas que actualmente están definidas espacialmente por las zonas urbanas preexistentes del núcleo y las urbanizaciones exentas. La urbanización o consolidación de estos terrenos completaría por lo tanto la estructura urbana existente y crearía un tejido continuo, incorporando las urbanizaciones con localización aislada. De este modo se trata de reducir el impacto de los usos y actividades urbanos sobre su territorio.

El principal criterio en este aspecto es propiciar la compatibilidad y posibilitar la coexistencia del medio urbano con el medio rural mediante el uso racional y sostenible de los recursos naturales. En las zonas de crecimiento se materializa la integración entre el medio urbano en el medio rural mediante la adecuación de la ordenación a la topografía del terreno, con la incorporación y el mantenimiento de arbolado existente en la ordenación y la reserva de corredores verdes que atraviesan y esponjan el tejido urbano y al mismo tiempo crean una conexión entre el suelo protegido.

La proyección de las previsiones de desarrollo y crecimiento con nuevas zonas residenciales y posibles otros usos complementarios y sus necesidades para un buen funcionamiento en cuanto a servicios urbanos, redes de infraestructura, equipamientos y zonas libres para el esparcimiento se ha proyectado en un modelo de crecimiento compacto, basado en la estructura urbana existente, de modo que se preserve el carácter del tejido residencial actual, su calidad urbana y su integración en un entorno de alta calidad ambiental.

La propuesta de planeamiento general de Manzanares el Real se soporta en un conjunto básico de decisiones previas:

- El uso racional del recurso natural del suelo, de acuerdo con las necesidades colectivas, públicas y privadas, presentes y futuras previsibles, y en el marco de la ordenación del territorio.

- La configuración y organización espaciales de la vida individual y social de modo que proporcione a ésta, en condiciones de desarrollo sostenible, el medio ambiente urbano y rural más adecuado para su desenvolvimiento conforme al orden de derechos, intereses, valores y bienes jurídicos reconocidos y protegidos por la Constitución.

- El aseguramiento, en el medio urbano, de la suficiencia y funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios públicos y sociales en relación con las edificabilidades y los usos restantes; una densidad adecuada al bienestar individual y colectivo; una distribución territorial razonable de los usos y actividades, que permita un desarrollo armónico efectivo de las dimensiones de la vida humana social, el ocio y el deporte y evite en todo caso las concentraciones que repercutan negativamente en la funcionalidad de los espacios, equipamientos, infraestructuras y servicios públicos y la fluida movilidad y comunicación.

- La organización en suelo no urbanizable de protección de los usos, las edificaciones, las construcciones y las instalaciones que, excediendo de su utilización y explotación conforme a su



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naturaleza, sean autorizables en dicho suelo, de modo que contribuya en mayor medida a la preservación de su carácter rural.

- La preservación de las características de los espacios naturales protegidos y del suelo excluido del proceso de urbanización.

- La protección, rehabilitación y mejora del medio ambiente urbano y rural, así como del patrimonio histórico – artístico, cultural y arquitectónico.

- Impedir la especulación con el suelo. - Asegurar siempre la adecuada participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la

acción urbanística de las Administraciones Publicas. - La orientación de las actuaciones públicas y privadas en orden a hacer efectivo el derecho de todos

a una vivienda digna y adecuada, especialmente mediante la calificación de suelo para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y la constitución de patrimonios públicos de suelo.

Sobre ellos se ha diseñado el modelo de desarrollo estructural espacial encaminado a la puesta en valor de un territorio singular. La consideración de una triple escala, metropolitana, local y doméstica, se ha considerado básica para la toma de decisiones.

Además de estos objetivos de carácter general, el Plan General tiene como objetivos específicos los siguientes:

- Actualizar el instrumento de planeamiento urbanístico actualmente vigente en el municipio de Manzanares El Real, de forma que responda a las circunstancias actuales así como a las expectativas futuras del municipio.

- Dar lugar a un municipio estructurado, con su crecimiento potencial adecuadamente encauzado, sostenible y eficiente.

- Establecer la clasificación de la totalidad del suelo del término municipal. - Clarificar los regímenes urbanísticos, resolviendo, a partir de la experiencia acumulada, la

problemática surgida en la aplicación del planeamiento, buscando la utilidad y el servicio a los ciudadanos, y generando un documento claro, accesible y de aplicación sencilla y unívoca.

- Establecer las determinaciones de ordenación estructurante sobre la totalidad del suelo del municipio.

- Establecer las determinaciones de ordenación pormenorizada para cada clase de suelo que se señalan en el artículo 42 de la Ley del Suelo de la C.M.

- Obtener nuevo suelo para la implantación de equipamientos y zonas verdes, paliando el déficit dotacional existente en el municipio.

- Fijar los objetivos y estrategias globales para el desarrollo sostenible del territorio en el marco del contexto en que se encuentra.

- Preservar los suelos no urbanizables de protección, clarificando el régimen de protección derivado de los instrumentos de ordenación del Parque Regional y del Parque Nacional.

- Articular la ordenación urbanística en los espacios susceptibles de desarrollo urbanístico, indicando el esquema global de usos del suelo así como las redes públicas necesarias.

- Precisar los ámbitos y las determinaciones de ordenación pormenorizada que deban ser establecidos por instrumentos de planeamiento de desarrollo.

- Ordenar los espacios urbanos y prever las intervenciones de reforma, renovación, o rehabilitación que precise el tejido urbano.



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- Clarificar la situación de las vías pecuarias a su paso por el suelo urbano, previendo propuestas de trazados alternativos y desafecciones de tramos.

- Implementar el tratamiento de los bordes urbanos, colmatando las zonas vacantes y mejorando la situación de los ámbitos donde la trama urbana se encuentra más degradada.

Los objetivos de protección ambiental están encaminados fundamentalmente a prevenir degradaciones ambientales, rehabilitar espacios y elementos ambientales degradados, corregir el comportamiento ambiental de los agentes socioeconómicos y potenciar la fortaleza del medio. La protección del medio ambiente, su mejora y el establecimiento de una situación de desarrollo sostenible dentro del medio urbano, son factores básicos a tener en cuenta en la elaboración del Plan General.

Entre los objetivos de protección ambiental considerados en la elaboración del presente Plan General se encuentran:

• La salvaguarda ambiental como principio, buscando garantizar este componente de la calidad de vida.

• Promover el desarrollo sostenible y contribuir a la integración de los aspectos ambientales en la planificación.

• Poner de manifiesto la contribución del Plan General al cumplimiento de la normativa y de los objetivos y prioridades medioambientales establecidas en la normativa de la Unión Europea, del Estado Español y de la Comunidad de Madrid.

• Clasificar urbanísticamente el suelo de acuerdo con la capacidad de acogida del medio.

• Conservar los bosques de galería asociados a los cursos de agua y facilitar su ampliación a los tramos de cauce que no dispongan de ellos.

• Garantizar la funcionalidad de los sistemas fluviales manteniendo libres los cauces.

• Mantener la calidad visual del territorio evitando la localización de elementos discordantes.

• Potenciar, conservar o tratar, si es preciso, el ambiente natural periurbano.

• La previsión de espacios de calidad y cantidad suficiente para un crecimiento adecuado y diversificado.

El objetivo final es alcanzar una sociedad más coherente en el uso racional de sus recursos, socialmente más equitativa y cohesionada y territorialmente más equilibrada.


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Contexto Socioeconómico y Presupuestario

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Título III. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO



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Capítulo 1. CONTEXTO SOCIOECONÓMICO Y PRESUPUESTARIO

1.1. Introducción

La elaboración del Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica del modelo urbano, que el Avance propone, hace necesario el estudio no sólo de la ordenación urbanística proyectada, sino también de los elementos y factores que sirven para contextualizar ese Estudio y para justificar de alguna manera las conclusiones sobre la sostenibilidad del modelo adoptado. Para ellos se ha considerado:

- Los factores más influyentes sobre la demanda de suelo destinado a uso residencial y de actividades económicas son el tipo de actividades económicas desarrolladas en el término municipal; la estructura y características de la población, el mercado inmobiliario y las previsiones de evolución de estos elementos.

- Los factores condicionantes de las inversiones públicas marcadas por la propia estructura del presupuesto municipal y el Plan Económico-Financiero 2016-2018.

1.2. Contexto Socioeconómico

1.2.1. Estructura y caracterización de la población

Según los datos disponibles en el Instituto Nacional de Estadística a fecha de 2017, la población actual de Manzanares El Real es de 8.500 habitantes censados. La población ha pasado de 3.842 habitantes en 2000 a 8.500 en 2017 con un crecimiento en torno al 121% en 17 años. A continuación se adjunta un gráfico donde se muestra la evolución histórica de la población en el municipio de Manzanares El Real desde 1.900 hasta la actualidad.

AÑO 1900 1910 1920 1930 1940 1950 1960 1970 1981 1991 2000 2010 2017

Habitantes 431 540 422 496 501 612 837 1.106 1.575 2.334 3.842 7.450 8.500



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Figura 1. Evolución histórica de la población en Manzanares el Real (Fuente: INE)

Figura 2. Evolución de la Población (2000-2017: Fuente INE)

En Manzanares El Real la pirámide de población tiene la habitual forma de bulbo o regresiva, encontrándose el segmento de edad con más porcentaje de población entre los 40 y 44 años. Sin embargo, en dicho bulbo se observa un fuerte crecimiento en los segmentos de menor edad, propiciado por la fuerte natalidad de las dos últimas décadas. Este factor está modificando la forma hacia la de una pirámide característica de las poblaciones jóvenes que experimentan crecimientos continuados. La población mayor de 65 años supone solo el 11,88% de la población total. Por el contrario, la población inferior a 25 años representa un 28,36% del total y la población entre 25 y 65 años es el 59,75% del total de la población actual.

La estructura de población de Manzanares El Real se corresponde con la de una población ligeramente envejecida, ya que la representación de mayores de 65 años supera el 10% de la población (se sitúa en

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Habitantes



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11,88%), rebasando levemente el límite de lo que se considera una población envejecida. En todo caso, puede afirmarse que se trata de una población en proceso de rejuvenecimiento, ya que el porcentaje de menores de 15 años (19,53% del total) es superior en más de cinco puntos al grupo de edad mayor de 65 años.

En resumen, en Manzanares El Real la mayoría de las tasas demográficas muestran en general un comportamiento más positivo que las tasas autonómica y nacional.

En los últimos años, se ha registrado un crecimiento vegetativo alto en el municipio de Manzanares El Real, superando ampliamente el número de nacimientos al de defunciones.

El saldo migratorio en el municipio de Manzanares El Real presenta en líneas generales un balance total positivo durante el periodo 1988-2016, registrándose un índice superior de inmigraciones que de emigraciones.

El municipio de Manzanares El Real cuenta con un porcentaje mayoritario de personas con un nivel de instrucción de Segundo Grado, siendo el nivel de estudio predominante entre la población residente con un 56,86 %. En cuanto a la población con estudios superiores, se constata que el 29,50% de los habitantes pertenecen al Tercer Grado de instrucción. Por otra parte, la población con un nivel de instrucción de Primer Grado supone un 10,71% de la población, un porcentaje manifiestamente bajo en comparación con la población correspondiente a los grados segundo y tercero. Por último, la población con menor nivel de instrucción (analfabetos y personas sin estudios) constituyen el únicamente el 2,94 % de los habitantes del municipio menores de 16 años,

De acuerdo a los resultados del análisis demográfico realizado en los apartados anteriores, se puede concluir que Manzanares El Real cuenta con un crecimiento vegetativo alto y un saldo migratorio positivo en los últimos años, por lo que las perspectivas de aumento de la población son evidentes.

Figura 3. Proyección de población futura para Manzanares el Real (Fuente: elaboración propia)

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2025

2026

2027

2028

2029



16

De acuerdo a los resultados obtenidos, puede estimarse que la población del municipio de Manzanares El Real podrá alcanzar los 10.772 habitantes en el año 2029. Teniendo en cuenta que la población actual en 2017 es de 8.500 habitantes, esto supone un aumento de la población actual de 2.272 habitantes hasta el año horizonte, lo que implica un incremento del 26,73%.

1.2.2. Actividades económicas

La comarca donde se localiza el municipio de Manzanares El Real se caracteriza por una estructura económica en la que destacan las actividades pertenecientes al sector servicios, la segunda actividad más relevante en la economía de la Zona Sierra Central, y en general de todos los municipios que la integran es el sector de la construcción (11,73%), seguido del sector de la Minería, Industrial y Energía, con un 5,10 %). El sector con menos peso económico es el de la agricultura y ganadería, con un 1,62 %.

Por último, debe destacarse que la Zona Sierra Central tiene en general un menor volumen de actividad industrial (5,10%) que la media de la Comunidad de Madrid (10,06%). Sin embargo, el porcentaje del P.I.B. correspondiente al sector de la construcción es mayor en la Zona Sierra Central (11,73%) que la media de la Comunidad de Madrid (7,09%), lo que confirma una intensa actividad edificatoria en los municipios de la Sierra.

La estructura productiva del municipio de Manzanares El Real se centra fundamentalmente en el sector servicios, que supone la gran mayoría del volumen de actividades económicas (84,12% del número de trabajadores del municipio). Se incluyen dentro de este sector los servicios a empresa, servicios financieros, la hostelería, el comercio, el transporte, distribución, servicios inmobiliarios, etc. Se ha constatado un paulatino proceso de tercerización de la actividad productiva del municipio, derivado de la necesidad de satisfacer las demandas generadas por el aumento de población residente y visitante.

El sector de la construcción tiene una cierta presencia en Manzanares El Real con el 10,90%% del volumen de actividad económica. Por último, la industria y el sector agropecuario tienen una menor representación en el municipio, con unos porcentajes de 2,58% y 2,40%, respectivamente.

A continuación se muestran en la siguiente tabla los datos correspondientes al porcentaje del Producto Interior Bruto municipal que representa cada sector de actividad en Manzanares El Real, según la información disponible en el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid para el año 2015:

MUNICIPIOS AGRICULTURA Y GANADERÍA

(% PIB)

MINERÍA, INDUSTRIA Y

ENERGÍA (% PIB)

CONSTRUCCIÓN (% PIB)

SERVICIOS Y DISTRIBUCIÓN Y HOSTELERÍA

(% PIB)

SERVICIOS A EMPRESAS Y FINANCIEROS

(% PIB)

OTROS SERVICIOS

(% PIB)

Manzanares El Real 1,04 1,79 11,99 20,58 41,22 23,38

Zona Sierra Central 1,62 5,10 11,73 23,16 30,37 28,02

Comunidad de Madrid 0,29 10,06 7,09 23,41 40,68 18,46



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Figura 4. Porcentajes del P.I.B. municipal en Manzanares El Real por sectores de actividad económica (Fuente: Instituto de Estadística de la C. Madrid, 2015)

Como puede observarse en el gráfico anterior, el sector servicios constituye el mayor porcentaje del P.I.B. del municipio de Manzanares El Real, con un total del 85,18%, ligeramente superior al índice comarcal y autonómico, destacando especialmente los servicios a empresas y financieros, con un 41,22%. También es reseñable la importancia que tiene en el municipio el sector de la construcción, que alcanza el 11,99 % del P.I.B. municipal, por encima de la media de la Zona Sierra Central y de la Comunidad de Madrid.

1.2.3. Empleo

Según los datos proporcionados por el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid en el año 2016 se ha registrado un total de 631 personas en paro en el municipio de Manzanares El Real. El ratio de paro registrado por cada 100 personas es de 8,05 (2015).

La evolución de la población en paro en el municipio ha experimentado un crecimiento significativo desde el año 2007 (240 parados) hasta el año 2013 (740 parados) donde alcanzó su máximo. Sin embargo, a partir del año 2014 se registra un descenso del desempleo en Manzanares El Real, pasando de los 740 parados en 2013 a los 631 parados en 2016, lo que puede indicar un cambio de tendencia para los próximos años.

En todo caso, la tasa de desempleo municipal de Manzanares El Real (8,05 %) se sitúa ligeramente por encima del índice autonómico (7,82%) pero muy por debajo de la tasa nacional (20,90%) para el mismo periodo de tiempo. En cuanto a la distribución del desempleo por sexos y grupos de edad, el paro registrado afecta prácticamente por igual a hombres (50,71%) y a mujeres (49,29%), tal como se muestra en la siguiente tabla con datos del año 2015 obtenidos del Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid.

En la población masculina el grupo de edad que mayor número de parados presenta es el grupo de edad de mayores de 45 años, con un 26,94% de los parados del municipio. Por otra parte, entre las mujeres el grupo de edad con más parados es entre 25 y 44 años (24,88% sobre el total de parados). En ambos sexos el paro en los menores de 25 años es muy bajo, motivado entre otros factores por la continuación en el sistema educativo de tramos de edad cada vez más amplios.

1,04 1,79

11,99

20,58

41,22

23,38

Agricultura y Ganadería (% PIB)

Minería, Industria y Energía (% PIB)

Construcción (% PIB)

Servicios y distribución y Hostelería (% PIB)

Servicios a Empresas y Financieros (% PIB)

Otros Servicios (% PIB)



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A continuación se adjunta una tabla con los datos proporcionados por el Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid correspondientes al año 2015, donde se analiza la población en paro en función de los distintos sectores de actividad.

SECTOR DE ACTIVIDAD HOMBRES MUJERES TOTAL

HABITANTES % HABITANTES % HABITANTES % Agricultura 7 1,11% 1 0,16% 8 1,27% Industria 14 2,22% 12 1,90% 26 4,12%

Construcción 71 11,25% 8 1,27% 79 12,52% Servicios 224 35,50% 283 44,85% 507 80,35%

Sin asignar sector de actividad 4 0,63% 7 1,11% 11 1,74% TOTAL 320 50,71% 311 49,29% 631 100,00%

Figura 5. Paro por sector de actividad. Año 2015 (Fuente: Instituto de Estadística de la Comunidad de Madrid)

1.3. Estudio del Presupuesto Municipal

De acuerdo a la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” se analiza el último presupuesto municipal liquidado con la finalidad de conocer:

- Repercusión de gasto-ingreso corriente por habitante, según la clasificación económica. - Análisis del presupuesto de gastos, clasificación por Programas, identificándose los gastos

dependientes e independientes de los habitantes y la repercusión del gasto corriente por habitante de los Capítulos 1 y 2.

- Obtención de los indicadores actuales de estabilidad presupuestaria, endeudamiento etc.

1.3.1. Información presupuestaria

Se utiliza el último presupuesto liquidado, en lugar del último presupuesto aprobado para asegurar la fiabilidad de la información, reflejando, no solo las previsiones, sino los ingresos y gastos finalmente realizados.

En cuanto a la clasificación de gastos, los gastos corrientes se pueden clasificar según la relación de los mismos con los usuarios o habitantes en:

Dependientes - Existe una importante relación entre los costes finales del servicio y el número de usuarios que lo

demandan. - Los costes estructurales o fijos, pese a su estabilidad inicial, evolucionan con facilidad en función del

número de usuarios. - Los usuarios tienen un importante grado de necesidad de hacer uso de los mismos.



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- Existen pocas o ninguna alternativa en el mercado frente a la prestación que realiza la Administración.

Independientes - No existe una importante relación entre los costes finales del servicio y el número de usuarios que lo

demandan. - Los costes estructurales o fijos, resultan estables con independencia del número de usuarios que

hagan uso de los mismos. - No resultan vitales para los potenciales usuarios. - Existen bastantes alternativas en el sector privado, frente a la prestación que realiza la

Administración. - Tienen un carácter genérico o de soporte.

De la información disponible en la página https://presupuestos.gobierto.es sobre los Presupuesto Municipales en Manzanares el Real en el año 2017 (inicio de 2017, calculados para una población de 8.387 hab.) tenemos los siguientes indicadores económicos:

GASTOS 2017 SERVICIOS PÚBLICOS BÁSICOS

ACTUACIONES DE CARÁCTER GENERAL

PRODUCCIÓN DE BIENES PÚBLICOS DE CARÁCTER

PREFERENTE

ACTUACIONES DE PROTECCIÓN Y

PROMOCIÓN SOCIAL 8,8 M€ 1.047 €/hab. 318 €/hab 273 €/hab 92 €/hab

GASTOS 2017 Gasto total Por habitante % S / TOTAL Gastos de personal 3.381.820 € 403 € 38,53%

Gastos en bienes corrientes y servicios 2.493.167 € 297 € 28,40%

Gastos financieros 64.300 € 8 € 0,73%

Transferencias corrientes 140.634 € 17 € 1,60%

Fondo de contingencia y otros imprevistos 733.818 € 87 € 8,36%

Inversiones reales 1.823.704 € 217 € 20,78%

Activos financieros 12.000 € 1 € 0,14%

Pasivos financieros 128.167 € 15 € 1,46%

GASTOS 2016 Deuda Pública 192.467 € 23 € 2,19%

Servicios Públicos Básicos 2.806.375 € 335 € 31,97%

Seguridad y Movilidad Ciudadana 649.206 € 77 € 23,13%

Vivienda y urbanismo 1.424.049 € 170€ 50,74%

Bienestar comunitario 719.820 € 86 € 25,65%

Medio Ambiente 13.300 € 2 € 0,47%

Actuaciones de promoción y protección social 771.183 € 92 € 8,79%

Producción de bienes públicos de carácter preferente 2.281.506 € 272 € 25,99%

Actuaciones de carácter económico 62.715 € 7 € 0,71%

Actuaciones de carácter general 2.663.364 € 318 € 30,34%

Figura 6. Presupuestos Municipales: Resumen de Gastos. Año 2017 (Fuente: https://presupuestos.gobierto.es)



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INVERSIONES REALES 2017 GASTO TOTAL POR HABITANTE % S / TOTAL

Inversiones reales 1.823.704 €

217 € 49,47%

Inversión nueva en infraestructura y bienes destinados al uso general 902.184 € 108 € 49,47%

Inversión de reposición en infraestructura y bienes destinados al uso general 72.520 € 9 € 3,97%

Inversión nueva asociada al funcionamiento operativo de los servicios 409.000 € 59 € 22,43%

Gastos de inversiones de bienes patrimoniales 440.000 € 52 € 24,13%

Figura 7. Inversiones Reales 2017 (Fuente: https://presupuestos.gobierto.es)

La suma de estos componentes proporciona el montante total de recursos estimados. Del análisis de los datos se obtiene:

PRESUPUESTOS 2017 GASTO TOTAL HABITANTES GASTO POR HABITANTE

Manzanares El Real 8,8 M€ 8.387 hab 1.047 €/hab

Figura 8. Gasto por Habitante. Año 2017 (Fuente: https://presupuestos.gobierto.es)

Analizando el presupuesto de Gastos clasificado por programas e identificando gastos dependientes e independientes de los habitantes tenemos:

REPERCUSIÓN DEL GASTO CORRIENTE POR HABITANTE DE LOS CAPÍTULOS 1 Y 2

PARTIDAS € €/hab % s/total D/I de Uso por habitante

Servicios públicos básicos 2.806.375 € 335 € 31,97% Seguridad y movilidad ciudadana 649.206 € 77 € 23,13% D Vivienda y urbanismo 1.424.049 € 170€ 50,74% I Bienestar comunitario 719.820 € 86 € 25,65% D Medio ambiente 13.300 € 2 € 0,47% I Actuaciones de protección y promoción social 771.183 € 92 € 8,79% D Producción de bienes públicos de carácter preferente 2.281.506 € 272 € 25,99% D Sanidad 15.700 € 2 € 0,69% D Educación 227.131 € 27 € 9,96% D Cultura 1.322.825 € 158 € 57,98% D Deporte 715.850 € 85 € 31,38% D Actuaciones de carácter económico 62.715 € 7 € 0,71% I Actuaciones de carácter general 2.663.364 € 318 € 30,34% I

Figura 9. Gastos Dependientes e Independientes por programas Año 2017 (Fuente: https://presupuestos.gobierto.es)



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Así mismo, del análisis de la información disponible en la página https://presupuestos.gobierto (URL: serviciostelematicosext.minhap.gob.es/SGCAL/entidadeslocales/.es) se desprenden los siguientes datos de ingresos:

INGRESOS 2017 IMPUESTOS DIRECTOS

TASAS Y OTROS INGRESOS

TRANSFERENCIAS DE CAPITAL

ENAJENACIÓN DE INVERSIONES REALES

PASIVOS FINANCIEROS

9,256.669 € 493 € 109 €/hab 131 €/hab 63 €/hab 52 €/hab

INGRESOS 2017 Ingreso total Por habitante % S / TOTAL

Impuestos directos 4.135.168 € 493 € 44,67%

Impuestos sobre el capital 4.122.168 € 491 € 99,69% Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes Inmuebles de Naturaleza Rústica. 6.743 € 1 € 0,16%

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes inmuebles de Naturaleza Urbana. 3.388.433 € 404 € 82,20%

Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Bienes inmuebles de características especiales 166.992 € 20 € 4,05%

Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica 330.000 € 39 € 8,01%

Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana 230.000 € 27 € 5,58%

Impuesto sobre actividades económicas 13.000 € 2 € 5,69% Impuestos indirectos 90.000 € 11 € 0,31%

Impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras 90.000 € 11 € 0,97%

Tasas y otros ingresos 1.099.500 € 131 € 11,88%

Transferencias corrientes 2.013.288 € 240 € 21,75%

Ingresos patrimoniales 33.900 € 4 € 0,37%

Enajenación de inversiones reales 530.000 € 63 € 5,73%

Transferencias de capital 913.813 € 109 € 9,87%

Activos financieros 1.000 € 0 € 0,01%

Pasivos financieros 440.000 € 52 € 4,75%

Figura 10. Presupuestos Municipales: Resumen de Ingresos. Año 2017 (Fuente: https://presupuestos.gobierto.es)

Los datos se han obtenido a partir de los informes anuales de presupuestos aprobados en el ayuntamiento, así como de la base de datos que publica el Ministerio de Economía y Hacienda a través de la Secretaría General de Coordinación Autonómica y Local (URL: serviciosweb.meh.es/apps/EntidadesLocales).



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1.3.1.1. Presupuestos Municipales

A continuación se incluye una tabla con las 4 últimas liquidaciones de los presupuestos municipales disponibles en el Ayuntamiento de Manzanares el Real:

PRESUPUESTOS MUNICIPALES CAPÍTULO 2014 2015 2016 2017

INGRESOS CORRIENTES 12.482.809,88 € 13.448.240,00 € 13.688.050,00 € 14.853.800,00 € 1 Impuestos directos 5.689.799,76 € 6.358.000,00 € 6.434.800,00 € 6.909.800,00 € 2 Impuestos indirectos 59.343,95 € 175.500,00 € 245.500 00 245.700,00 € 3 Tasas y otros ingresos 2.248.012,39 € 2.438.440,00 € 2.530.435,00 € 2.536.900,00 € 4 Transferencias corrientes 4.208.609,26 € 4.444.300,00 € 4.690.415,00 € 5.101.800,00 € 5 Ingresos patrimoniales 277.044,52 € 32.000,00 € 32.400,00 € 59.600,00 €

INGRESOS DE CAPITAL 581.723,82 € - € 1.373.250,00 € 1.008.556,00 € 6 Enajenación inversiones reales 58,00 € - € - € - € 7 Transferencias de capital 207.026,07 € - € 416.250,00 € 662.556,00 € 8 Activos financieros - € - € - € - € 9 Pasivos financieros 374.639,75 € - € 957.000,00 € 346.000,00 €

TOTAL INGRESOS 13.064.533,70 € 13.448.240,00 € 15.061.300,00 € 15.862.356,00 € GASTOS CORRIENTES 12.341.689,71 € 12.766.540,00 € 13.210.900,00 € 13.810.150,00 €

1 Gastos de personal 8.098.568,42 € 7.674.990,00 € 8.273.400,00 € 8.584.500,00 € 2 Gastos en bienes corrientes y servicios 3.471.792,97 € 4.311.600,00 € 4.200.900,00 € 4.457.000,00 € 3 Gastos financieros 51.469,97 € 231.300,00 € 60.000,00 € 73.000,00 € 4 Transferencias corrientes 719.858,35 € 548.650,00 € 676.600,00 € 695.650,00 € 5 Gastos patrimoniales

GASTOS DE CAPITAL 1.662.106,60 € 681.700,00 € 2.095.900,00 € 2.052.206,00 € 6 Inversiones reales 919.336,99 € 350.000,00 € 1.720.900,00 € 1.362.206,00 € 7 Transferencias de capital 82.090,00 € 25.000,00 € 22.000,00 € 22.000,00 € 8 Activos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 9 Pasivos financieros 660.679,61 € 306.700,00 € 353.000,00 € 668.000,00 €

TOTAL GASTOS 14.003.796,31 € 13.448.240,00 € 15.306.800,00 € 15.862.356,00 €

SALDO -939.262,61 € 0,00 € 245.500,00 € 0,00 €

Figura 11. Presupuestos Municipales por capítulos (Fuente: Ayuntamiento de Manzanares el Real)

Se ha considerado también la información disponible en el plan económico-financiero del Ayuntamiento de Manzanares el Real (no incluye la sociedad Empresa Municipal de Vivienda de Manzanares, S.A.) donde se deja constancia que el incumplimiento del objetivo de estabilidad de 2016 se debió a inversiones incluidas en el Plan de Empleo de la Junta de Comunidades. En el Programa de Actuación se ha considerado una programación marcando la prioridad de las actuaciones que van desde el 2019 hasta el año horizonte del plan (2029). Para la proyección se ha considerado el crecimiento de la población y el de los presupuestos así como el nivel de presión fiscal municipal mínimo que se programa para los años sucesivos.



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El marco presupuestario a medio plazo remitido al Ministerio de Hacienda y Administraciones Públicas, en el cual se enmarcará la elaboración de los Presupuestos anuales del Ayuntamiento de Manzanares el Real durante el periodo 2016-2018, conforme a lo previsto en el artículo 29 de la Ley Orgánica2/2012 de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera recoge la siguiente estimación:

ESTIMACIÓN PERIODO 2016/2018 ESTIMACIÓN DE LOS INGRESOS (DERECHOS RECONOCIDOS NETOS) EJERCICIO 2016 2017 2018 2019

Ingresos Corrientes 11.077.997,27 11.657.302,60 12.253.987,10 12.249.840,13 Ingresos de Capital 0,00 0,00 0,00 0,00 Ingresos Financieros 0,00 0,00 0,00 0,00

INGRESOS TOTALES 11.077.997,27 11.657.302,60 12.253.987,10 12.249.840,13

ESTIMACIÓN DE LOS GASTOS (OBLIGACIONES RECONOCIDAS NETAS) EJERCICIO 2016 2017 2018 2019

Gastos Corrientes 9.864.293,28 10.160.222,07 10.465.028,74 10.778.979,60 Gastos de Capital 350.000,00 600.000,00 600.000,00 600.000,00 Gastos Financieros 0,00 0,00 0,00 0,00

GASTOS TOTALES 10.214.293,28 10.760.222,07 11.065.028,74 11.378.979,60

ESTIMACIÓN DE LOS SALDOS EJERCICIO 2016 2017 2018 2019

Saldo Operaciones Corrientes 1.213.703,99 1.497.080,53 1.788.958,36 1.470.860,53 Saldo Operaciones de Capital -350.000,00 -600.000,00 -600.000,00 -600.000,00 Saldo Operaciones Financieras 0,00 0,00 0,00 0,00 Ajustes SEC 95 -854.668,29 -854.668,29 -854.668,29 -854.668,29 SALDOS TOTALES (capacidad de financiación) 9.035,70 42.412,24 334.290,07 16.192,24

DEUDA VIVA 0,00 0,00 0,00 0,00

Figura 12. Estimación periodo 2016/2018

1.3.1.2. Presupuesto Ordinario

El total del Presupuesto Ordinario se obtiene por suma de los capítulos 1 al 9 de Ingresos, sin incluir el capítulo 0 de resultados de ejercicios cerrados, del documento de liquidación del presupuesto ordinario:

PRESUPUESTO ORDINARIO

2014 2015 2016 2017 Cap. 1 Impuestos directos 5.689.799,76 € 6.358.000,00 € 6.434.800,00 € 6.909.800,00 € Cap. 2 Impuestos indirectos 59.343,95 € 175.500,00 € 245.500 00 245.700,00 € Cap. 3 Tasas y otros ingresos 2.248.012,39 € 2.438.440,00 € 2.530.435,00 € 2.536.900,00 € Cap. 4 Transferencias corrientes 4.208.609,26 € 4.444.300,00 € 4.690.415,00 € 5.101.800,00 € Cap. 5 Ingresos patrimoniales 277.044,52 € 32.000,00 € 32.400,00 € 59.600,00 € Cap. 6 Enajenación inversiones reales 58,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Cap. 7 Transferencias de capital 207.026,07 € 0,00 € 416.250,00 € 662.556,00 € Cap. 8 Activos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €



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PRESUPUESTO ORDINARIO

2014 2015 2016 2017 Cap. 9 Pasivos financieros 374.639,75 € 0,00 € 957.000,00 € 346.000,00 €

Total Presupuesto Ordinario 13.064.533,70 € 13.064.533,70 € 13.448.240,00 € 15.061.300,00 €

Figura 13. Presupuesto Ordinario

1.3.1.3. Ingresos fiscales

Los ingresos fiscales municipales se obtienen por suma de los capítulos 1 a 3, impuestos directos, indirectos y tasas, del Estado de Ingresos del documento de liquidación de los Presupuestos Ordinarios.

INGRESOS FISCALES MUNICIPALES CAPÍTULO 2014 2015 2016 2017

Cap.1 Impuestos directos 5.689.799,76 € 6.358.000,00 € 6.434.800,00 € 6.909.800,00 € Cap.2 Impuestos indirectos 59.343,95 € 175.500,00 € 245.500 00 245.700,00 € Cap.3 Tasas y otros ingresos 2.248.012,39 € 2.438.440,00 € 2.530.435,00 € 2.536.900,00 €

Total Ingresos Fiscales 8.742.495,00 € 7.997.156,10 € 8.971.940,00 € 8.965.235,00 €

Figura 14. Ingresos fiscales municipales

1.3.1.4. Carga financiera

La carga financiera es la suma de los capítulos 3 y 9, intereses y variación de pasivos financieros, del estado de gastos del presupuesto ordinario.

CARGA FINACIERA CAPÍTULO 2014 2015 2016 2017

Cap.3 Gastos financieros 51.469,97 € 231.300,00 € 60.000,00 € 73.000,00 € Cap.9 Pasivos financieros 660.679,61 € 306.700,00 € 353.000,00 € 668.000,00 €

Total Carga Financiera 197.500,00 € 712.149,58 € 538.000,00 € 413.000,00 €

Figura 15. Carga financiera

1.3.1.5. Obtención de indicadores financieros

En base a esta información se elaboran los siguientes indicadores:



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INDICADORES FINANCIEROS AÑO 2014 2015 2016 2017

POBLACIÓN 8.182 8.309 8.387 8.500 Ingreso per cápita 977,41 1.079,79 1.068,94 1.140,28 Esfuerzo fiscal per cápita 87,04 64,75 49,24 87,18

Figura 16. Indicadores financieros

SITUACIÓN ECONÓMICA 2017 Total Ingresos 15.862.356,00 Total Gastos 15.862.356,00 Diferencias 0,00 Ahorro Neto RDL 5/2009 (I (1 a 5 )- G (1 a 4 + 9)) 375.650,00

Estabilidad Presupuestaria Suma 1 a 7 Ingresos 15.516.356,00 Suma 1 a 7 Gastos 15.194.356,00 Diferencia 322.000,00

Ahorro Ingresos corrientes ejercicio 14.853.800,00 Gastos corrientes ejercicio 13.810.150,00 Diferencia 1.043.650,00 Ajustes 0,00 Ahorro (sobre liquidación ejercicio anterior) 1.043.650,00 % de Ahorro 7,03% Nivel de endeudamiento 0,00%

Figura 17. Situación económica 2017

1.3.2. Recursos disponibles por proyección del presupuesto

Para estimar la proyección de las magnitudes presupuestarias se toma el % de variación anual aprobado para los años 2018-2020, considerando para el cálculo de los siguientes años el valor establecido para 2020, en cumplimiento de lo establecido en la Ley Orgánica 2 /2012 de Estabilidad Presupuestaria y Sostenibilidad Financiera:

Año Tasa de referencia nominal (% variación anual)

2017 2,1% 2018 2,2% 2019 2,7% 2020 2,8%

Figura 18. Incremento de gasto (Fuente: Boletín Oficial de las Cortes Generales, Num 192, de 13 de julio de 2017)



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Como dato de referencia, el promedio de aumento de IPC en los años 2013-2017 ha sido del 3,2%, si bien la media de los últimos cuatro años del aumento de presupuesto anual ha sido del 6,2%.

Año Presupuesto Ordinario (€ constantes)

Presupuesto Ordinario (€ corrientes)

2017 15.862.356,00 15.865.687,09 2018 15.865.845,72 15.869.336,20 2019 15.869.336,20 15.873.620,93 2020 15.872.827,46 15.877.271,85 2021 15.876.319,48 15.880.764,85 2022 15.879.812,27 15.884.258,62 2023 15.883.305,83 15.887.753,16 2024 15.886.800,16 15.891.248,46 2025 15.890.295,25 15.894.744,54 2026 15.893.791,12 15.898.241,38 2027 15.897.287,75 15.901.738,99 2028 15.900.785,15 15.905.237,37 2029 15.904.283,33 15.908.736,53

TOTAL 158.885.507,80 158.929.995,74

Figura 19. Proyección del presupuesto ordinario

La proyección del Presupuesto Ordinario se ha realizado en euros constantes del año 2017. La proyección obtenida del Presupuesto Ordinario en euros constantes se ha convertido a euros corrientes de cada uno de los años a que se extiende el Programa de Actuación ya que la estimación del volumen de recursos procedentes del crédito debe hacerse con estas unidades.


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Identificación de Acciones Sometidas a Análisis de viabilidad y Sostenibilidad Económica

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Título IV. IDENTIFICACIÓN DE ACCIONES SOMETIDAS A ANÁLISIS DE VIABILIDAD

Y SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA



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Capítulo 1. REDES PÚBLICAS Y SU SISTEMA DE OBTENCIÓN

1.1. Redes Públicas

El presente Avance del Plan General de Manzanares el Real contempla las siguientes Redes Públicas Supramunicipales, Generales y Locales, que se pueden distinguir desde el punto de vista funcional, de acuerdo a lo establecido en la Ley 9/2001:

Redes de Infraestructuras - Red de Infraestructuras de Comunicación (Viarias, Ferroviarias, Vías Pecuarias) - Red de Infraestructuras Sociales (Abastecimiento, Saneamiento) - Red de Infraestructuras Energéticas (Electricidad, Gas Natural)

Redes de Equipamientos

- Red de Zonas Verdes y Espacios libres - Red de Equipamientos Sociales

Redes de Servicios Públicos

- Red de Servicios Urbanos - Red de Viviendas con Protección Pública

En los siguientes epígrafes se describen los elementos que constituyen las Redes Públicas Supramunicipales, Generales y Locales, desglosándolas según los niveles funcionales establecidos.

1.2. Redes Supramunicipales

Se encuentran constituidas por elementos cuya función, uso, servicio y/o gestión se puede considerar predominantemente de carácter supramunicipal. En ausencia de planeamiento regional territorial, las Redes Supramunicipales se definen por el Plan General de Manzanares El Real, incluyendo los siguientes elementos:

Red Supramunicipal de Infraestructuras de Comunicaciones Viarias (RS-V), formada por las carreteras existentes que atraviesan el municipio, como son la M-608 y la M-607. No se plantean desde el Plan General nuevos elementos a incorporar a la Red Supramunicipal de Infraestructuras de Comunicaciones Viarias.

Red Supramunicipal de Infraestructuras de Comunicaciones de Vías Pecuarias (RS-VP), constituida

por la red de vías pecuarias que atraviesa el municipio. Las vías pecuarias existentes en Manzanares El Real son las descritas en el apartado 1.4.8. del capítulo 1 del Título III de la presente Memoria de Ordenación, incluidas en el Inventario de Vías Pecuarias de la Comunidad de Madrid.



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El Plan General incluye una propuesta de desafección de determinados tramos de vías pecuarias, estableciendo a la par trazados alternativos para garantizar la continuidad de la red de vías pecuarias y su integración en el casco urbano, eliminando las situaciones de intrusión de viviendas consolidadas. En el plano PO-10 del presente Avance se muestra la propuesta de desafección de tramos y el diseño de los trazados alternativos previstos, que tendrán la calificación de Red Supramunicipal de Infraestructuras de Comunicaciones de Vías Pecuarias.

Red Supramunicipal de Infraestructuras Sociales de Abastecimiento (RS-IA), formado por las infraestructuras de abastecimiento de agua potable del Canal de Isabel II y de la Comunidad de Madrid, incluida la ETAP situada en el término municipal de Manzanares El Real al sur del Embalse de Santillana.

Red Supramunicipal de Infraestructuras Sociales de Saneamiento (RS-IS), formado por las infraestructuras de saneamiento del Canal de Isabel II y de la Comunidad de Madrid, incluida la EDAR situada en la zona Este del término municipal de Manzanares, que presta servicio a los municipios de Becerril, Moralzarzal, El Boalo, Manzanares y Soto del Real.

1.3. Redes Generales

Se encuentran conformadas por aquellos elementos cuya función se limita al uso y servicio de los residentes en el municipio y gestión de su propio espacio, pero sin ser claramente adscribibles a ningún ámbito urbanístico ni tampoco a nivel supramunicipal.

La delimitación de cada una de las Redes Generales se ha realizado procurando crear conjuntos integrados que conserven cierta continuidad a lo largo de la trama urbana. La ubicación estratégica, junto a infraestructura viaria general, garantiza su función estructurante y una buena accesibilidad.

Red General de Infraestructuras de Comunicaciones Viarias (RG-V), constituida por la antigua carretera de Madrid (hoy Avenida de Madrid) y por la Avenida de la Pedriza, ambas situadas en el núcleo de población de Manzanares El Real. Puesto que, en líneas generales, la red general de infraestructuras se encuentra en buen estado y se considera suficiente para las demandas existentes y futuras, el Plan General no prevé nuevos viales a incluir en la Red General. No obstante, se propone la mejora de aceras, la ampliación de la sección y la regularización de las alineaciones en algunos puntos de la red general, especialmente en las zonas limítrofes de la Avenida de la Pedriza y de la Avenida de Madrid con los sectores de suelo urbanizable y ámbitos de suelo urbano no consolidado propuestos.

Red General de Infraestructuras Sociales de Abastecimiento (RG-IA), constituida por los depósitos de regulación existentes al norte del término municipal. Se considera necesario el refuerzo de las infraestructuras existentes en la actualidad para garantizar el abastecimiento de agua a los nuevos crecimientos planteados. Será imprescindible reforzar la capacidad de regulación, mediante la ejecución de un nuevo depósito próximo al existente, para regular a 24 horas el abastecimiento



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demandado por el nuevo desarrollo del Plan General. Dicho refuerzo se cargarán al desarrollo de los nuevos sectores de suelo urbanizable.

Red General de Equipamientos Sociales (RG-EQ), distribuida en base a criterios de reparto equilibrado, en la proximidad a las nuevas zonas verdes. De esta forma se garantiza el acceso de toda la población a los servicios generales del municipio, evitando acumulaciones dotacionales que generen desequilibrios urbanos y congestiones en determinados puntos de la ciudad.

Además de los equipamientos sociales de titularidad pública existentes en el municipio para uso general de toda la población, se incluyen en la Red General de Equipamientos Sociales los suelos previstos para la obtención de nuevos equipamientos vinculados a las nuevas zonas de desarrollo propuestas. Entre otros, se prevé la obtención de suelos para un nuevo equipamiento educativo.

Red General de Equipamientos de Zonas Verdes y Espacios Libres (RG-ZV), constituida por las superficies destinadas a zonas verdes y espacios libres destinadas al uso de toda la población municipal. Con carácter general se disponen en forma de corredores verdes en torno a elementos configuradores de la estructura territorial, como el río Manzanares, el arroyo de Cortecero, la carretera M-608, o las vías pecuarias (como por ejemplo la Cañada de los Toros), con el objetivo de crear una malla continua de espacios dedicados al esparcimiento de la población para el fomento los recorridos peatonales, el uso de la bicicleta y las actividades al aire libre. En las nuevas áreas de crecimiento se disponen, en algunos casos, nuevas redes generales de zonas verdes y espacios libres, complementando la red existente y tratando en la medida de lo posible, de fomentar la continuidad de la malla verde municipal y de fijar su ubicación de modo que tengan la mejor accesibilidad para la población.

1.4. Redes Locales

Las Redes Locales están constituidas por aquellos elementos cuya función se puede limitar al uso, servicio y gestión predominante de los residentes en un área homogénea, ámbito de actuación, sector o barrio concreto. El presente Avance del Plan General distingue las siguientes Redes Locales:

Red Local de Infraestructuras de Comunicaciones Viarias (RL-V), constituida por el viario de uso local grafiado en color blanco en los planos de ordenación. En las nuevas áreas de desarrollo previstas la reserva de superficie para la Red Local de Infraestructuras de Comunicaciones Viarias es una determinación de ordenación pormenorizada. Por tanto, para aquellos sectores en los que se incluye la ordenación pormenorizada en el presente Plan General se ha grafiado en los planos de ordenación la Red Local de Infraestructuras de Comunicaciones Viarias.

Red Local de Equipamientos Sociales (EQ-PU), constituida por aquellos equipamientos educativos, culturales, sanitarios, asistenciales, deportivos, recreativos, administrativos, etc., cuyo uso se circunscribe predominantemente a una determinada zona de la trama urbana. En las nuevas áreas de desarrollo previstas la reserva de superficie para la Red Local de Equipamientos Sociales es una determinación de ordenación pormenorizada. Por tanto, para aquellos sectores en los que se incluye la ordenación pormenorizada en el presente Plan General se ha grafiado en los planos de



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ordenación la Red Local de Equipamientos Sociales. Para los sectores sin ordenación pormenorizada se indican localizaciones preferentes para su ubicación. De esta forma, en las áreas de nuevo crecimiento del municipio la Red Local de Equipamientos Sociales complementará a la Red General y se localizará preferentemente junto a vías estructurantes de comunicación y ejes verdes equipados, para garantizar el acceso de la población a los servicios.

Red Local de Equipamientos de Zonas Verdes y Espacios Libres (ZV), constituida por zonas verdes y espacios libres de carácter local, que complementarán a los corredores verdes que conforman la Red General, de forma que la trama de espacios libres esté interconectada formando una malla continua, en la medida de lo posible. En las nuevas áreas de desarrollo previstas la reserva de superficie para la Red Local de Equipamientos de Zonas Verdes y Espacios Libres es una determinación de ordenación pormenorizada. Por tanto, para aquellos sectores en los que se incluye la ordenación pormenorizada en el presente Plan General se ha grafiado en los planos de ordenación la Red Local de Equipamientos de Zonas Verdes y Espacios Libres. Para los sectores sin ordenación pormenorizada se indican localizaciones preferentes para su ubicación.

Red Local de Servicios Urbanos de Abastecimiento (RL-SA), constituida por la red de distribución de agua potable municipal.

Red Local de Servicios Urbanos de Saneamiento (RL-SS), formada por la red de saneamiento

municipal (aguas fecales y pluviales).

Red Local de Servicios Urbanos de Electricidad (RL-SE), formado por la red de distribución de Iberdrola y los centros de transformación.

Como se ha comentado anteriormente, la definición de los elementos integrantes de las Redes Locales en las nuevas áreas de desarrollo corresponde a la ordenación pormenorizada del planeamiento, a incorporar al Plan General o a redactar y tramitar mediante Plan Parcial posteriormente a la aprobación definitiva del Plan General. En cualquier caso, se tratará de conseguir un reparto equilibrado de las Redes Locales y de incorporarlas a la trama urbana proyectada, evitando ubicaciones marginales.

1.5. Criterios de adscripción de las Redes Públicas

De acuerdo a lo establecido en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid se han adscrito a los distintos Sectores y Ámbitos de Actuación previstos en el Plan General las superficies correspondientes a las redes públicas propuestas.

El criterio adoptado para la adscripción de las Redes Públicas ha sido el reparto equilibrado y la funcionalidad de las propias redes previstas, de modo que cada sector se haga cargo de los elementos de las Redes Públicas que afecten a su delimitación, cumpliendo siempre los estándares fijados en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.



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Los elementos de la red supramunicipal de infraestructuras de comunicaciones de vías pecuarias prevista se han adscrito a los sectores de suelo urbanizable con uso residencial situados en el enclave de la Ponderosa (SUR-2 y SUR-3), afectados por su trazado alternativo propuesto por el Plan General para las vías pecuarias que atraviesan la urbanización existente y para las que se propone la desafectación de los tramos de intrusión en la zona consolidada por las viviendas. Dichos sectores reservarán la superficie indicada en los planos, que quedará afecta al régimen sectorial de las vías pecuarias.

Los elementos de la red general de zonas verdes y espacios libres prevista se han asignado a los Sectores Ámbitos de Actuación en cuya delimitación se incluyen los corredores verdes previstos en torno a los arroyos y a los viales estructurantes (SUNC-4, SUR-1 y SUR-2). Cada sector se hará cargo de su tramo de corredor verde garantizando en la medida de lo posible la continuidad de la malla de zonas verdes en la trama urbana.

Los elementos de la red general de equipamientos sociales prevista se han asignado al sector de suelo urbanizable SUR-1, debido a su proximidad a la zona centro del núcleo de Manzanares El Real. El criterio para la localización de la superficie destinada a la red general de equipamientos sociales dentro del sector ha sido la cercanía a infraestructuras viarias estructurantes, como es el caso de la Avenida de la Pedriza, que garanticen una buena accesibilidad por parte de la población así como la proximidad a los corredores verdes propuestos, generando ejes equipados en la trama urbana. El sector se hará cargo de los elementos de la red general de equipamientos sociales incluidos en su delimitación.

Los elementos de la red general de infraestructuras de comunicaciones viarias se han adscrito a los sectores y ámbitos limítrofes a la Avenida de Madrid (SUNC-5) y a la Avenida de la Pedriza (SUR-1), con el fin de ampliar la sección, regularizar las alineaciones o mejorar las aceras de la red general viaria existente. Cada sector o ámbito de actuación se hará cargo del tramo de la red general de infraestructuras de comunicaciones viarias incluido en su delimitación.

Las redes locales se distribuyen en cada Sector y Ámbito de Actuación con el criterio de complementar a las redes generales existentes y previstas así como garantizar la adecuada conexión con el tejido urbano creando mallas de redes interconectadas. Se ha reservado para cada Sector y Ámbito de Actuación una superficie para las redes locales que cumple el estándar exigido en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid.

Además, se ha previsto la adscripción de cargas urbanísticas a los Sectores y Ámbitos de Actuación en concepto de conexión a las redes públicas. Se han previsto dos tipos de cargas urbanísticas, distribuidas según los siguientes criterios de asignación:

Refuerzo y ampliación de la red general de infraestructuras de servicios de abastecimiento: De acuerdo con el análisis realizado de la red de abastecimiento de agua actual, se ha considerado necesario ampliar los depósitos existentes hasta conseguir un aumento de capacidad de 3.500 m3. El coste de la ejecución de la ampliación del depósito de regulación de la red de abastecimiento de agua (o construcción de uno nuevo, en su caso) se ha adscrito a todos los Sectores y Ámbitos de Actuación de forma proporcional a la edificabilidad asignada a cada uno de ellos por el presente Plan General.



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Soterramiento de las líneas eléctricas aéreas: El coste de las obras de soterramiento de las líneas eléctricas aéreas se ha distribuido únicamente entre los sectores afectados, asignándose a cada sector el soterramiento del tramo incluido en su delimitación.

A continuación se adjunta un cuadro con la adscripción de las superficies de las Redes Públicas previstas a cada Sector de Suelo Urbanizable Sectorizado y a cada Ámbito de Actuación en Suelo Urbano No Consolidado.

Sector Red Supramunicipal Red General Red Local VVPP TOTAL ZV EQ INF TOTAL ZV EQ INF TOTAL m²s m²s m²s m²s m²s m²s m²s m²s m²s m²s

SUNC 1 0,00 2.028,71 864,33 6.013,17 8.906,21 SUNC 2 0,00 681,95 1.692,54 2.374,49 SUNC 3 0,00 388,76 895,29 1.284,05 SUNC 4 1.099,98 1.099,98 2.943,39 0,00 2.943,39 SUNC 5 130,02 130,02 783,52 967,00 1.750,52 SUNC 6 0,00 1.104,23 2.063,46 3.167,69

TOTAL SUNC 1.099,98 0,00 130,02 1.230,00 7.930,56 864,33 11.631,46 20.426,35 SUR 1 16.503,15 16.208,39 8.440,27 41.151,81 20.889,76 14.011,27 46.919,07 81.820,10 SUR 2 17.931,97 17.931,97 10.744,49 10.744,49 4.366,57 5.155,69 18.469,11 27.991,37 SUR 3 25.770,43 25.770,43 0,00 9.848,96 9.848,96 19.697,92

TOTAL SUR-S 43.702,40 43.702,40 27.247,64 16.208,39 8.440,27 51.896,30 35.105,29 19.166,96 75.237,14 129.509,39

TOTAL 43.702,40 43.702,40 28.347,62 16.208,39 8.570,29 53.126,30 43.035,85 20.031,29 86.868,60 149.935,74

Figura 20. Adscripción de Redes Públicas a Sectores y Ámbitos de actuación

Asimismo, se muestra seguidamente un cuadro con la asignación de cargas urbanísticas a los Sectores de Suelo Urbanizable y ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado, en concepto de refuerzo de las Redes Públicas.

ASIGNACIÓN DE CARGAS URBANÍSTICAS A SECTORES Y ÁMBITOS (SUR y SUNC)

SECTOR REFUERZO Y AMPLIACIÓN DE LA RED DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS DE ABASTECIMIENTO (%)

SOTERRAMIENTO DE LAS LÍNEAS ELÉCTRICAS AÉREAS DE 15 KV (ML)

SUNC 1 6,4758 % 0,00 ml SUNC 2 2,1769 % 0,00 ml SUNC 3 1,2410 % 0,00 ml SUNC 4 1,7913 % 0,00 ml SUNC 5 2,5011 % 0,00 ml SUNC 6 3,4526 % 162,00 ml SUR 1 37,9186 % 548,00 ml SUR 2 13,0041 % 995,00 ml SUR 3 31,4387 % 2.232,41 ml

Figura 21. Asignación de cargas urbanísticas a los sectores y ámbitos previstos.



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Capítulo 2. DESCRIPCIÓN DE LAS INFRAESTRUCTURAS PROYECTADAS

2.1. Actuaciones planteadas

Se relacionan a continuación por usos las actuaciones previstas en la Programación de Actuaciones, que suponen compromisos de inversión para cualquier agente público o privado:

- Refuerzo de la capacidad de los depósitos, ya sea mediante la ejecución de un nuevo depósito de la menos 3.500 m3 o la ejecución en diversas fases de varios depósitos que alcancen ese volumen adicional.

o Agente: Ayuntamiento

o Sistema de Gestión: Obras de Urbanización para el refuerzo necesario de las Redes Públicas Generales cargado al conjunto de los ámbitos de actuación de suelo urbano no consolidado y de los sectores de suelo urbanizable. Las cargas urbanísticas generales previstas se distribuirán de forma proporcional a la edificabilidad asignada a cada Ámbito de Actuación y Sector por el Plan General.

SECTOR REFUERZO Y AMPLIACIÓN DE LA RED DE INFRAESTRUCTURAS DE SERVICIOS DE ABASTECIMIENTO (%)

SUNC 1 6,4758 % SUNC 2 2,1769 % SUNC 3 1,2410 % SUNC 4 1,7913 % SUNC 5 2,5011 % SUNC 6 3,4526 % SUR 1 37,9186 % SUR 2 13,0041 % SUR 3 31,4387 %

Figura 22. Asignación de cargas urbanísticas a los Sectores por la ampliación del depósito

- Soterramiento o desvío de líneas eléctricas

o Agente: Urbanizador del sector correspondiente

o Sistema de gestión: Obras de Urbanización para el soterramiento de las líneas eléctricas incluidas en su ámbito. En concreto, se soterrarán o desviarán las siguientes líneas en los sectores correspondientes:



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SECTOR SOTERRAMIENTO DE LAS LÍNEAS ELÉCTRICAS AÉREAS DE 15 KV (ML)

SUNC 1 0,00 ml SUNC 2 0,00 ml SUNC 3 0,00 ml SUNC 4 0,00 ml SUNC 5 0,00 ml SUNC 6 162,00 ml SUR 1 548,00 ml SUR 2 995,00 ml SUR 3 2.232,41 ml

TOTALES 2.937,41 ml

Figura 23. Asignación de cargas urbanísticas a los Sectores por el soterramiento o desvío de línea eléctricas

- Ejecución de un aparcamiento subterráneo en el SUNC 5

o Agente: Sector SUNC 5

o Sistema de Gestión: Obras correspondientes a la ejecución de 100 plazas de aparcamiento subterráneo con cargo al sector SUNC 5 para su cesión al Ayuntamiento.



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Capítulo 3. ESTIMACIÓN DE LOS HABITANTES EQUIVALENTES PARA LOS NUEVOS DESARROLLOS

3.1. Edificabilidad por usos, población y habitantes equivalentes

El siguiente cuadro muestra un resumen de las edificabilidades por uso y sector previstas en los nuevos desarrollos:

Figura 24. Datos de Edificabilidad por uso

A partir de los estándares actuales del ámbito de estudio se estiman el número de habitantes y el número de empleos asociados a las viviendas y edificabilidades señaladas anteriormente.

De acuerdo a la metodología planteada en la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” (Ministerio de Fomento – 2012) muchas de las estimaciones de gastos e ingresos

ZV EQ INF TOTAL ratioSUNC 1 RESIDENCIAL 38.642,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00% 38.642,16SUNC 2 RESIDENCIAL 12.989,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00% 12.989,60SUNC 3 RESIDENCIAL 7.404,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00% 7.404,99SUNC 4 RESIDENCIAL 7.482,39 1.099,98 0,00 0,00 1.099,98 14,70% 6.382,41SUNC 5 RESIDENCIAL 4.352,91 0,00 0,00 130,02 130,02 2,99% 4.222,89SUNC 6 TERCIARIO 18.026,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00% 18.026,64TOTAL SUNC 88.898,69 1.099,98 0,00 130,02 1.230,00 1,38% 87.668,69SUR 1 RESIDENCIAL 263.976,05 16.503,15 16.208,39 8.440,27 41.151,81 15,59% 222.824,24SUR 2 RESIDENCIAL 90.529,95 10.744,49 0,00 0,00 10.744,49 11,87% 79.785,46SUR 3 RESIDENCIAL 218.865,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00% 218.865,74TOTAL SUR-S 573.371,74 27.247,64 16.208,39 8.440,27 51.896,30 9,05% 521.475,44

TOTALES 662.270,43 28.347,62 16.208,39 8.570,29 53.126,30 0,10 609.144,13

UsoSectorSuperficie

TotalREDES PÚBLICAS GENERALES Superficie

Neta

Variedad de uso

Int. social Viv. Libre Viv. Prot. Industria Terciario TOTALSUNC 1 RESIDENCIAL 38.642,16 0% 0,35 77 13.524,76 0,00 0,00 0,00 13.524,76SUNC 2 RESIDENCIAL 12.989,60 0% 0,35 26 4.546,36 0,00 0,00 0,00 4.546,36SUNC 3 RESIDENCIAL 7.404,99 0% 0,35 15 2.591,75 0,00 0,00 0,00 2.591,75SUNC 4 RESIDENCIAL 7.482,39 0% 0,50 26 3.741,20 0,00 0,00 0,00 3.741,20SUNC 5 RESIDENCIAL 4.352,91 0% 1,20 35 5.223,49 0,00 0,00 0,00 5.223,49SUNC 6 TERCIARIO 18.026,64 0% 0,40 0 0,00 0,00 0,00 7.210,66 7.210,66TOTAL SUNC 88.898,69 179 29.628 0 0 7.211 36.838SUR 1 RESIDENCIAL 263.976,05 30% 0,30 370 55.434,97 23.757,84 0,00 0,00 79.192,82SUR 2 RESIDENCIAL 90.529,95 30% 0,30 127 19.011,29 8.147,70 0,00 0,00 27.158,99SUR 3 RESIDENCIAL 218.865,74 30% 0,30 306 45.961,81 19.697,92 0,00 0,00 65.659,72TOTAL SUR-S 573.371,74 803 120.408 51.603 0 0 172.012

TOTALES 662.270,43 0,00 0,00 982,00 150.035,61 51.603,46 0,00 7.210,66 208.849,73

UsoSector Viv.EdificabilidadSuperficie

TotalÍndice



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se hacen en función de la población asociada a los nuevos desarrollos. De acuerdo a la citada guía, la estimación del gasto o ingreso en el supuesto de que se analice un ámbito de uso productivo del tipo industrial o terciario, cuya implantación no conlleva un incremento de habitantes, se debe realizar con el parámetro de «habitantes equivalentes» que permite estimar el impacto del coste de mantenimiento de nuevas infraestructuras y la prestación de servicios no personales y, por tanto, menos costosos que los correspondientes a los usos residenciales, así como los ingresos no vinculados a los bienes inmuebles, cuya valoración quedará ponderada por la aplicación de la fórmula propuesta.

La estimación de los habitantes equivalentes se realiza en función de la relación existente entre los gastos independientes del número de habitantes y los totales. En términos unitarios se calculará con la siguiente fórmula:

𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻 𝐻𝐻𝑒𝑒𝑒𝑒𝐻𝐻𝑒𝑒𝐻𝐻𝑒𝑒𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻 =1 ℎ𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻

50 𝑚𝑚2 𝑑𝑑𝐻𝐻 𝑒𝑒𝐻𝐻𝑢𝑢 𝐻𝐻𝐻𝐻𝑑𝑑𝑒𝑒𝐻𝐻𝐻𝐻𝑖𝑖𝐻𝐻𝐻𝐻𝑒𝑒/𝐻𝐻𝐻𝐻𝑖𝑖𝑡𝑡𝐻𝐻𝐻𝐻𝑖𝑖𝐻𝐻𝑢𝑢𝑥𝑥𝐺𝐺𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝑢𝑢𝐻𝐻 𝐼𝐼𝐻𝐻𝑑𝑑𝐻𝐻𝐼𝐼𝐻𝐻𝐻𝐻𝑑𝑑𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻

𝐺𝐺𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝑢𝑢𝐻𝐻 𝑇𝑇𝑢𝑢𝐻𝐻𝐻𝐻𝑒𝑒𝐻𝐻𝐻𝐻

En el caso de Manzanares el Real, de los presupuesto iniciales para 2017 se deduce, de acuerdo al análisis realizado que:

𝐺𝐺𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝑢𝑢𝐻𝐻 𝐼𝐼𝐻𝐻𝑑𝑑𝐻𝐻𝐼𝐼𝐻𝐻𝐻𝐻𝑑𝑑𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐺𝐺𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝐻𝑢𝑢𝐻𝐻 𝑇𝑇𝑢𝑢𝐻𝐻𝐻𝐻𝑒𝑒𝐻𝐻𝐻𝐻

= 47,43%

La variable «habitantes equivalentes» se construye como un «recurso o instrumento analítico» que permite resolver el problema de medición de impacto presupuestario cuando el nuevo espacio urbano supone un incremento de edificabilidad relativo a usos que no llevan aparejados un aumento poblacional.

De esta manera, se establece una relación entre la información urbanística contenida en el planeamiento (edificabilidad o metros cuadrados de techo de uso industrial/terciario/etc.) con la variable fundamental del análisis presupuestario (número de habitantes) mediante la relación existente entre los gastos independientes del número de habitantes y los gastos totales.

De acuerdo a esta propuesta metodológica, además de los 2.272 nuevos habitantes previstos para los nuevos desarrollos hay que sumar los siguientes habitantes equivalentes.

Edificabilidad de usos no residenciales: 7.210,66 m2

Terciario (m2) 7.210,66 m2 Industrial (m2) 0,00 m2

Habitantes equivalentes = 7.210,66 / 50 x 47,43% = 68 hab.

Terciario 68 hab. Industrial 0 hab.

En conjunto, se obtiene, a efectos de cálculo 2.340 nuevos habitantes.


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Informe de Sostenibilidad Económica 38

Título V. INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONÓMICA



Capítulo 1. INTRODUCCIÓN

Partiendo de lo previsto en el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación y el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, se puede decir que el concepto de sostenibilidad económica hace referencia, en su concepción más amplia y sin perjuicio de su concreción posterior en base al tipo de actuación proyectada, a dos tipos de magnitudes:

- Magnitudes relativas a la transformación del suelo sobre el que se actúe, así como los correspondientes al proceso urbanizador en la medida que se imputen a la iniciativa municipal.

- Gastos derivados del mantenimiento de la urbanización, dotación de equipamientos públicos, su conservación así como la prestación de los servicios mínimos imprescindibles para la habitabilidad del ámbito objeto de estudio, en base a lo dispuesto en la Ley de Bases de Régimen Local.

En la identificación de posibles ingresos y gastos a considerar se seleccionan tan solo los que están relacionados con el urbanismo y más concretamente los vinculados a cada una de las tipologías de actuación urbanística.

• Gastos relativos a la fase de transformación física clasificatoria del suelo (suelo urbano transformado y no edificado):

- Conservación de alumbrado público, que incluye el consumo de energía eléctrica correspondiente.

- Recogida y tratamiento de residuos. - Recogida selectiva de residuos. - Limpieza viaria. - Conservación de vías públicas.

• Ingresos relacionados con la fase de transformación física clasificatoria del suelo (suelo urbano transformado y no edificado):

- Serán exclusivamente los derivados de la propiedad de los terrenos y de su uso calificado en esa etapa: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles aplicable a las parcelas o inmuebles resultantes.

• Gastos relacionados con la fase de construcción y ocupación de los suelos sobre los que recae la actuación:

- Conservación de zonas verdes incluyendo el consumo de agua para riego. - Conservación de arbolado viario. - Consumo de agua en prestación de servicios municipales. - Limpieza viaria. - Conservación de alumbrado público, que incluye el consumo de energía eléctrica

correspondiente. - Conservación de vías públicas. - Conservación de señalización y semáforos, que incluye tanto la conservación propiamente

dicha como el consumo de energía de la señalización luminosa y los semáforos - Conservación de mobiliario urbano. - Seguridad. - Recogida y tratamiento de residuos. - Recogida selectiva de residuos.



- Consumo de energía eléctrica, agua y gas de las dependencias municipales. - Bibliotecas. - Actividades culturales. - Atención a ancianos y dependientes. - Prestación de servicios municipales en colegios y centros educativos. - Gestión integral de colegios y centros educativos que incluye las obras de reforma,

reparación y conservación de edificios. - Gestión integral de Centros deportivos e instalaciones deportivas básicas que como en el

caso anterior incluye las obras de reforma reparación y conservación de edificios demaniales e incluso los servicios de seguridad necesarios.

- Gestión integral de Servicios complementarios, con las reformas, reparaciones etc. Incluidas así como los servicios de seguridad correspondientes.

- Obras, mejoras y reforma de vías públicas y espacios urbanos. • Ingresos relacionados con la fase de construcción y ocupación de los suelos sobre los que recae la

actuación: - Impuestos directos:

Impuestos directos Impuesto sobre bienes inmuebles de naturales urbana. Impuesto sobre actividades económicas.

- Tasas, precios públicos y otros ingresos. - Ingresos patrimoniales

El impacto de la actuación proyectada sobre la Hacienda Local, se producirá como diferencia entre los gastos que el Ayuntamiento deberá asumir (gastos de funcionamiento) y los ingresos que percibirá por la nueva actuación urbanizadora (ingresos corrientes). Esa diferencia entre los ingresos y gastos corrientes tendrá que ser positiva (superávit) o nula (equilibrio) para alcanzar la sostenibilidad económica y cumplir con el principio de estabilidad presupuestaria.



Capítulo 2. JUSTIFICACIÓN DE LAS POSIBILIDADES ECONÓMICAS, FINANCIERAS, PÚBLICAS Y PRIVADAS PARA EL DESARROLLO DEL PLAN

Los costes económicos de las actuaciones están recogidos en las tablas correspondientes de programación que se incluyen a continuación, exponiendo el sistema elegido para la financiación de cada una de las infraestructuras previstas y detallando aquellas infraestructuras que serán ejecutadas con cargo total o parcial a fondos de otras administraciones.

2.1. Asignación de costes

Como precios de referencia para la valoración de los capítulos incluidos en este Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica se considerarán los siguientes módulos de costes.

- Módulo de urbanización del resto de Redes de Zonas Verdes y Espacios libres: 30 €/m². - Módulo de urbanización de Redes de Infraestructuras de Comunicación: 150 €/m². - Módulo de ejecución de estructuras: 750 €/m². - Módulo de ejecución de aparcamientos: 40 €/m². - Módulo de repercusión de equipamientos públicos: 700 €/m². - Módulo de repercusión de la Red de Infraestructuras Sociales de Saneamiento: 220 €/m. - Módulo de ejecución de nuevos depósitos de agua (Red de Infraestructuras Sociales de

Abastecimiento): 180 €/m³. - Módulo de ejecución del soterramiento de las líneas eléctricas de 15 kV (Red de Infraestructuras

Sociales de Alumbrado): 150 €/m. - Para la asignación de los costes correspondientes a las 100 plazas de aparcamiento subterráneo de

cesión al ayuntamiento en el SUNC5 se ha estimado un precio de 800€/m2, considerando el coste de 30 m2 de suelo construida por plaza de aparcamiento.

2.2. Estimación de la inversión pública e incremento patrimonial de la nueva ordenación

2.2.1. Gastos por la ejecución de las obra de urbanización

El Avance al Plan General de Manzanares el Real no prevé la asignación de ninguna obra de urbanización de los nuevos desarrollos a cargo de las arcas municipales.



2.2.2. Gastos por la ejecución de las Redes Públicas Generales

El nuevo Plan General de General de Manzanares el Real contempla adscribir a los diferentes desarrollos contemplados los espacios libres o infraestructuras correspondientes a las Redes Públicas Generales del Plan incluidos en los mismos.

Figura 25. Redes Generales

Figura 26. Actuaciones de conexión y refuerzo

ZV EQ INF TOTAL

SUNC 1 38.642,16 0,00 0,00 0,00 0,00 38.642,16SUNC 2 12.989,60 0,00 0,00 0,00 0,00 12.989,60SUNC 3 7.404,99 0,00 0,00 0,00 0,00 7.404,99SUNC 4 7.482,39 1.099,98 0,00 0,00 1.099,98 6.382,41SUNC 5 4.352,91 0,00 0,00 130,02 130,02 4.222,89SUNC 6 18.026,64 0,00 0,00 0,00 0,00 18.026,64

TOTAL SUNC 88.898,69 1.099,98 0,00 130,02 1.230,00 87.668,69SUR 1 263.976,05 16.503,15 16.208,39 8.440,27 41.151,81 222.824,24SUR 2 90.529,95 10.744,49 0,00 0,00 10.744,49 79.785,46SUR 3 218.865,74 0,00 0,00 0,00 0,00 218.865,74

TOTAL SUR-S 573.371,74 27.247,64 16.208,39 8.440,27 51.896,30 521.475,44TOTALES 662.270,43 28.347,62 16.208,39 8.570,29 53.126,30 609.144,13

Sup. Neta (m²s)

Sistemas Generales (m²s)Sup. Total

(m²s)Sector

Tipo Denominación Coste Unitario Medición Coste estimado

Ampliación del depósito regulador de abastecimiento 180 €/m³ 3.500,00 m³ 630.000,00 €

Soterramiento línea eléctrica 15 kV 150 €/ml 3.937,41 ml 590.611,50 € TOTAL 1.220.611,50 €

TOTAL ACTUACIONES CON CARGO A SECTORES 1.220.611,50 €

ACTUACIONES CONEXIÓN Y REFUERZO CARGADAS A SECTORES

Servicios urbanos



Figura 27. Costes de ejecución de las actuaciones de conexión y refuerzo con cargo a los sectores

Figura 28. Costes de ejecución de otras actuaciones con cargo a los sectores

Figura 29. Costes de urbanización de las Redes Públicas Generales, actuaciones de Conexión y Refuerzo y otras actuaciones

ml €SUNC 1 13.524,76 6,4758% 40.797,74 0,00 ml - € 40.797,74 €

SUNC 2 4.546,36 2,1769% 13.714,20 0,00 ml - € 13.714,20 €

SUNC 3 2.591,75 1,2410% 7.818,06 0,00 ml - € 7.818,06 €

SUNC 4 3.741,20 1,7913% 11.285,40 0,00 ml - € 11.285,40 €

SUNC 5 5.223,49 2,5011% 15.756,78 0,00 ml - € 15.756,78 €

SUNC 6 7.210,66 3,4526% 21.751,11 162,00 ml 24.300,00 € 46.051,11 €

TOTAL SUNC 36.838,21 17,6386% 111.123,29 162,00 € 24.300,00 € 135.423,29 €

SUR 1 79.192,82 37,9186% 238.886,95 548,00 ml 82.200,00 € 321.086,95 €

SUR 2 27.158,99 13,0041% 81.925,70 995,00 ml 149.250,00 € 231.175,70 €

SUR 3 65.659,72 31,4387% 198.064,06 2.232,41 ml 334.861,50 € 532.925,56 €

TOTAL SUR-S 172.011,52 82,3614% 518.876,71 3.775,41 € 566.311,50 € 1.085.188,21 €

TOTALES 208.849,73 630.000,00 € 3.937,41 ml 590.611,50 € 1.220.611,50 €

TOTAL ACTUACIONES DE CONEXIÓN Y

REFUERZO

SECTOREDIFICABILIDAD

TOTAL% EDIFICAB.

SERVICIOS URBANOS

Infraestructuras de abastecimiento (€)

Soterramiento línea eléctrica 15 kV

ACTUACIONES CON CARGO AL SUNC 5

Tipo Denominación Coste Unitario Medición Coste estimado100 plazas de aparcamiento subterráneo 800 €/m² 3.000,00 m² 2.400.000,00 € TOTAL 2.400.000,00 €

2.400.000,00 €

Actuaciones

TOTAL ACTUACIONES CON CARGO AL SUNC 5

SG-ZV SG-INF30,00 €/m²s 150,00 €/m²s €

SUNC 1 0,00 0,00 40.797,74 0,00 0,00 40.797,74SUNC 2 0,00 0,00 13.714,20 0,00 0,00 13.714,20SUNC 3 0,00 0,00 7.818,06 0,00 0,00 7.818,06SUNC 4 32.999,40 0,00 11.285,40 0,00 0,00 44.284,80SUNC 5 0,00 19.503,00 15.756,78 0,00 2.400.000,00 2.435.259,78SUNC 6 0,00 0,00 21.751,11 24.300,00 0,00 46.051,11TOTAL SUNC 32.999,40 19.503,00 111.123,29 24.300,00 2.400.000,00 2.587.925,69SUR 1 495.094,50 1.266.040,50 238.886,95 82.200,00 0,00 2.082.221,95SUR 2 10.744,49 0,00 81.925,70 149.250,00 0,00 241.920,19SUR 3 0,00 0,00 198.064,06 334.861,50 0,00 532.925,56TOTAL SUR-S 505.838,99 1.266.040,50 518.876,71 566.311,50 0,00 2.857.067,70TOTALES 538.838,39 1.285.543,50 630.000,00 590.611,50 2.400.000,00 5.444.993,39

Coste SSGG incluidosTOTAL

Coste SSGG conexión y refuerzoÁmbito

Infraestructuras de abastecimiento (€)

Soterramiento línea eléctrica 15 kV (€)

Coste de otras actuaciones



Las cargas correspondientes al Ayuntamiento por los costes de la ejecución de los SSGG incluidos, así como las actuaciones de conexión y refuerzo y otras actuaciones correspondientes al 10% no patrimonializable ascienden a 544.499,34 €.

2.2.3. Incremento Patrimonial producido

Los recursos para inversión de que dispondrá el Ayuntamiento durante la vigencia del Plan General, se obtienen estimando cada uno de los siguientes componentes:

1. Liquidación de presupuestos

2. Recursos procedentes del crédito de acuerdo con distintas hipótesis de niveles de endeudamiento.

3. Ingresos procedentes de las cesiones obligatorias del aprovechamiento urbanístico en suelo urbano y en suelo urbanizable.

4. Ingresos por venta de suelo expropiado y urbanizado por la administración local.

En las siguientes tablas se estiman los recursos obtenibles por las cesiones obligatorias de aprovechamiento urbanístico en suelo urbano y urbanizable.

Además de las cesiones obligatorias y gratuitas a las que los propietarios de suelo deben hacer frente para los elementos de las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, deben también ceder a la administración actuante (ayuntamiento) una parte del suelo edificable lucrativo equivalente al 10% del aprovechamiento (parámetro establecido en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid) en las áreas de planeamiento remitido de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable. Estas cesiones del 10% producirán unos ingresos, directos o indirectos, en la Hacienda municipal que cabe incorporar a nuestros efectos como componente de los recursos disponibles para inversión por el Ayuntamiento. Se incluye a continuación un cuadro para cada tipo de suelo.



Figura 30. Incremento Patrimonial

El incremento patrimonial del ayuntamiento de Manzanares el Real vendrá dado por la comercialización del 10% del aprovechamiento que los promotores habrán de ceder al consistorio. El siguiente cuadro muestra la estimación del incremento patrimonial por este concepto, que ascienden a 21,59 millones de euros.

Los recursos obtenibles son el producto del Valor de Mercado y las superficies de cesión calculadas anteriormente:

Figura 31. Ingresos por la venta de las cesiones del aprovechamiento no patrimonializable

Además el Ayuntamiento se hace con los siguientes suelos y activos:

VL VP IN T TOTAL

SUNC 1 38.642,16 RES 13.524,76 13.524,76 0,00 0,00 0,00 13.524,76

SUNC 2 12.989,60 RES 4.546,36 4.546,36 0,00 0,00 0,00 4.546,36SUNC 3 7.404,99 RES 2.591,75 2.591,75 0,00 0,00 0,00 2.591,75SUNC 4 7.482,39 RES 3.741,20 3.741,20 0,00 0,00 0,00 3.741,20SUNC 5 4.352,91 RES 5.223,49 5.223,49 0,00 0,00 0,00 5.223,49SUNC 6 18.026,64 T 7.210,66 0,00 0,00 0,00 7.210,66 7.210,66TOTAL SUNC 88.898,69 36.838,21 29.627,55 0,00 0,00 7.210,66 36.838,21SUR 1 263.976,05 RES 79.192,82 55.434,97 23.757,84 0,00 0,00 79.192,82SUR 2 90.529,95 RES 27.158,99 19.011,29 8.147,70 0,00 0,00 27.158,99SUR 3 218.865,74 RES 65.659,72 45.961,81 19.697,92 0,00 0,00 65.659,72TOTAL SUR-S 573.371,74 172.011,52 120.408,07 51.603,46 0,00 0,00 172.011,52

TOTALES 662.270,43 208.849,73 150.035,61 51.603,46 0,00 7.210,66 208.849,73

SectorAprovechamiento

(m²c)Uso

Global

Edificabilidad total(m²c)

Superficie Total(m²s)

€ VL € VP € IN € T € TOTAL

SUNC 1 38.642,16 RES 13.524,76 1.709.656,44 0,00 0,00 0,00 1.709.656,44

SUNC 2 12.989,60 RES 4.546,36 574.705,88 0,00 0,00 0,00 574.705,88SUNC 3 7.404,99 RES 2.591,75 327.614,21 0,00 0,00 0,00 327.614,21SUNC 4 7.482,39 RES 3.741,20 472.921,35 0,00 0,00 0,00 472.921,35SUNC 5 4.352,91 RES 5.223,49 660.297,41 0,00 0,00 0,00 660.297,41SUNC 6 18.026,64 T 7.210,66 0,00 0,00 0,00 392.074,60 392.074,60TOTAL SUNC 88.898,69 36.838,21 3.745.182,65 0,00 0,00 392.074,60 4.137.257,25SUR 1 263.976,05 RES 79.192,82 7.007.479,19 1.030.448,99 0,00 0,00 8.037.928,18SUR 2 90.529,95 RES 27.158,99 2.403.198,09 353.390,00 0,00 0,00 2.756.588,09SUR 3 218.865,74 RES 65.659,72 5.809.985,86 854.357,74 0,00 0,00 6.664.343,60TOTAL SUR-S 573.371,74 172.011,52 15.220.663,14 2.238.196,72 0,00 0,00 17.458.859,86

TOTALES 662.270,43 208.849,73 18.965.845,79 2.238.196,72 0,00 392.074,60 21.596.117,11

SectorAprovechamiento no patrimonializable (10%)

(€)Uso

Global

Edificabilidad total(m²c)

Superficie Total(m²s)



Figura 32. Incremento de Zonas Verdes, Equipamientos y Viales

Figura 33. Incremento de los diferentes tipos de suelo

Otros activos cedidos al Ayuntamiento son:

▪ Refuerzo de la capacidad de los depósitos, ya sea mediante la ejecución de un nuevo depósito de la menos 3.500 m3 o la ejecución en diversas fases de varios depósitos que alcancen ese volumen adicional.

▪ Cesión de 100 plazas de aparcamiento subterráneo en el SUNC 5.

2.3. Estimación de los ingresos corrientes

Se distinguen dos formas de estimación:

Tributos relacionados directamente con los inmuebles y la actividad inmobiliaria: el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), y el Impuesto de Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU).

Ingresos no vinculados a la actividad inmobiliaria: el Impuesto de Vehículos de Tracción Mecánica (IVTM), el Impuesto de Actividades Económicas, Tasas y otros tributos y transferencias corrientes. Su cuantía se estimará sobre la base de la mayor población prevista.

ZV EQ INF TOTAL TOTALSUNC 1 38.642,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00%SUNC 2 12.989,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00%SUNC 3 7.404,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00%SUNC 4 7.482,39 1.099,98 0,00 0,00 1.099,98 2.199,96 29,40%SUNC 5 4.352,91 0,00 0,00 130,02 130,02 260,04 5,97%SUNC 6 18.026,64 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00%TOTAL SUNC 88.898,69 1.099,98 0,00 130,02 1.230,00 2.460,00 2,77%SUR 1 263.976,05 16.503,15 16.208,39 8.440,27 41.151,81 82.303,62 31,18%SUR 2 90.529,95 10.744,49 0,00 0,00 10.744,49 21.488,98 23,74%SUR 3 218.865,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00%TOTAL SUR-S 573.371,74 27.247,64 16.208,39 8.440,27 51.896,30 103.792,60 18,10%TOTAL 662.270,43 28.347,62 16.208,39 8.570,29 53.126,30 106.252,60 16,04%

SECTOR Superficie Total

SISTEMAS GENERALES Cuota SG (%)

Residencial 341,86 64,42 406,28Terciario 1,45 1,80 3,25Industrial 0,15 -0,15 0,00Equipamientos 11,34 3,62 14,96Zonas Verdes 18,99 7,14 26,13

USOSSuperficie

existente (ha2)Incremento de superficie

en sectores (ha2)Superficie total

(ha2)



2.3.1. Tributos relacionados directamente con los inmuebles y la actividad inmobiliaria

2.3.1.1. Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana

El Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana es la principal fuente de ingresos de los ayuntamientos y es el recurso más estable. Los ingresos municipales por este concepto dependen del valor de los inmuebles urbanos. Por tanto, no resulta neutral la toma de decisiones relativas al modelo urbano, a la densidad edificatoria, los usos urbanísticos, las tipologías edificatorias, etc, pues son características que inciden en el valor de los inmuebles.

La estimación directa de los ingresos que pueden derivarse de los diferentes inmuebles resultantes de la actuación urbanizadora permite, de un lado, mejorar el análisis de sostenibilidad, al recoger las consecuencias fiscales de la toma de decisiones urbanísticas y, de otro, poner de manifiesto la importancia de que la Ponencia de Valores esté adaptada a la realidad del municipio.

La estimación de los ingresos municipales se realizará a partir de dos variables: la base imponible y el tipo de gravamen.

La base imponible del Impuesto de Bienes Inmuebles de Naturaleza Urbana es el valor catastral que se determina mediante las Ponencias de Valores.

Para el cálculo de la recaudación por IBI se sigue el siguiente procedimiento:

La Cuota Íntegra (CI) del impuesto será el resultado de multiplicar el tipo de gravamen (Ti) por la Base Liquidable (BL).

CI = Ti x BL

La Base Liquidable será el resultado de aplicar las reducciones pertinentes a la Base Imponible (BI)

BL = (1-Reducc) x BI

A tenor de lo establecido en la disposición transitoria tercera, 3, del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, dicha reducción será la prevista en los artículos 2 a 6 de la Ley 53/1997, de 27 de noviembre, hasta el momento en que adquieran efectividad los nuevos valores catastrales que se determinen mediante la aplicación de ponencias de valores totales o especiales aprobadas de conformidad con lo dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario. Asimismo, continuará siendo aplicable hasta ese momento lo dispuesto en el artículo 69.3 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en la redacción anterior a su reforma por la Ley 51/2002.

La Base Imponible del Impuesto (BI) es el Valor catastral (Vc), que a su vez se calcula en función del precio de venta estimado (Vv), aplicándole un coeficiente de Referencia a Mercado, RM, y el coeficiente de actualización del valor catastral (en el caso de Manzanares el Real no está disponible al no haberse actualizado la ponencia de valores desde el año 2000).



Gerencia Municipio Año efecto

Publicación ponencia

Publicación valores medios

Coeficiente de actualización de inmuebles urbanos tras la

última ponencia de valores, Ejercicio --

Madrid Manzanares el Real 2000 25/10/1999

BI = Vc = RM x Vv x Cact

El Valor de venta (Vv) del inmueble edificado se obtiene de la expresión:

Vv = 1,4 x (VR + VC)

donde:

- VR = Valor de Repercusión de suelo - VC = Valor de la Construcción.

El Valor de Repercusión de suelo (VR) se obtiene de la Ponencia de Valores Catastrales.

Como norma general, el suelo se valora por aplicación del valor de repercusión VRC, expresado en euros por metro cuadrado construido, recogido en la zona de valor correspondiente, a:

- En el caso de suelo sin edificar, a los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere.

- En el caso de suelo edificado, a los metros cuadrados realmente construidos.

Las siguientes tipologías se podrán valorar utilizando el valor unitario VUC, expresado en euros por metro cuadrado de suelo, establecido en la zona de valor donde se ubique, aplicado a los metros cuadrados de suelo:

- Cuando se trate del suelo de las urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, tipología unifamiliar.

- Cuando se trate de suelo de uso industrial en edificación abierta.

Para simplificar, se utilizará siempre la norma general, excepto en aquellos ámbitos en los que la Ponencia de Valores Catastrales, para las zonas de valor de referencia, ofrece solamente valores unitarios (zonas de valor tipo U).

También a efectos de unificar los cálculos, se ha supuesto que los inmuebles resultantes del 10% del aprovechamiento que los promotores habrán de ceder al consistorio, se comercializa en su totalidad, por lo que computan a la hora de calcular el IBI.

Por último, considerando que el escenario de análisis que propone la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” se corresponde con el horizonte de ejecución completa del Plan General, es decir, un horizonte estable respecto a los nuevos desarrollos, se ha supuesto que los plazos de protección de las promociones de vivienda pública han vencido y, por tanto, no son aplicables reducciones en el valor catastral por este concepto.



No se dispone de datos de la Ponencia de valores catastrales para el municipio de Manzanares el Real, el único dato disponible es el del valor del suelo de naturaleza urbana en el Municipio de Manzanares el Real obtenido de los datos de Catastro de Urbana de 2016 de en la Dirección General de Catastro, siendo este de 45,46 €/m2 (150,19 €/m2, incluido el valor de la construcción).

A efectos de cálculo, y para estar del lado de la seguridad no se considerarán los m2 de equipamientos correspondientes a redes generales para tener en cuenta el hecho de que éstos no tributan IBI.

Figura 34. Valor de Repercusión del suelo de los nuevos sectores del Plan General

El Valor unitario de la Construcción (VC) se obtiene para cada uso y tipología edificatoria a partir de la siguiente expresión:

VC = MBC x Ct

donde:

- VC: Valor de la construcción. - MBC: Módulo Básico de la Construcción establecido por la Ponencia de Valores Catastrales. Al no

haber datos disponibles de la Ponencia de Valores Catastrales de Manzanares el Real, vamos a considerar en todos los casos, 700,00 €/m2.

- Ct: Coeficientes de tipología y uso establecidos, Al no haber datos disponibles de la Ponencia de Valores Catastrales de Manzanares el Real, se ha considerado un coeficiente medio del valor de las construcciones de 0,90, obteniéndose:

Residencial Terciario Industrial

SUNC 1 RESIDENCIAL 38.642,16 13.524,76 13.524,76 0,00 0,00 200,00 2.704.951,20SUNC 2 RESIDENCIAL 12.989,60 4.546,36 4.546,36 0,00 0,00 200,00 909.272,00SUNC 3 RESIDENCIAL 7.404,99 2.591,75 2.591,75 0,00 0,00 200,00 518.349,30SUNC 4 RESIDENCIAL 7.482,39 3.741,20 3.741,20 0,00 0,00 200,00 748.239,00SUNC 5 RESIDENCIAL 4.352,91 5.223,49 5.223,49 0,00 0,00 200,00 1.044.698,40SUNC 6 TERCIARIO 18.026,64 7.210,66 0,00 7.210,66 0,00 200,00 1.442.131,20

TOTAL SUNC 88.898,69 36.838,21 29.627,55 7.210,66 0,00 7.367.641,10SUR 1 RESIDENCIAL 263.976,05 79.192,82 27.158,99 0,00 0,00 200,00 15.838.563,00SUR 2 RESIDENCIAL 90.529,95 27.158,99 65.659,72 0,00 0,00 150,00 4.073.847,75SUR 3 RESIDENCIAL 218.865,74 65.659,72 172.011,52 0,00 0,00 150,00 9.848.958,30

TOTAL SUR-S 573.371,74 172.011,52 201.639,07 7.210,66 0,00 29.761.369,05

TOTALES 662.270,43 208.849,73 231.266,62 14.421,31 0,00 37.129.010,15

SectorSuperficie

TotalEdificabilidad

Edificabilidad (m2)VR (€)Uso Global

VR €/m2



Figura 35. Valor de la Construcción de los nuevos sectores del P.G.O.U

Figura 36. Valor de venta y base imponible conjuntos de los nuevos sectores del Plan General

No se ha supuesto ninguna reducción.

BL = (1-Reducc) x BI = BI

El tipo de gravamen establecido por el Ayuntamiento de Manzanares El Real en la Ordenanza Fiscal Reguladora del IBI para 2009 es de:

Bienes inmuebles urbanos: ............................................................................ 0,68%

Bienes inmuebles de características especiales: ............................................. 1,30%

SUNC 1 38.642,16 13.524,76 2.704.951,20 700,00 0,90 2.434.456,08SUNC 2 12.989,60 4.546,36 909.272,00 700,00 0,90 818.344,80SUNC 3 7.404,99 2.591,75 518.349,30 700,00 0,90 466.514,37SUNC 4 7.482,39 3.741,20 748.239,00 700,00 0,90 673.415,10SUNC 5 4.352,91 5.223,49 1.044.698,40 700,00 0,90 940.228,56SUNC 6 18.026,64 7.210,66 1.442.131,20 700,00 0,90 1.297.918,08

TOTAL SUNC 88.898,69 36.838,21 7.367.641,10 6.630.876,99SUR 1 263.976,05 79.192,82 15.838.563,00 700,00 0,90 14.254.706,70SUR 2 90.529,95 27.158,99 4.073.847,75 700,00 0,90 3.666.462,98SUR 3 218.865,74 65.659,72 9.848.958,30 700,00 0,90 8.864.062,47

TOTAL SUR-S 573.371,74 172.011,52 29.761.369,05 26.785.232,15

TOTALES 662.270,43 208.849,73 37.129.010,15 33.416.109,14

Ct VC (€)SectorSuperficie

Total

VC unitario

(€/m2)Edificabilidad VR (€)

SUNC 1 38.642,16 13.524,76 2.704.951,20 2.434.456,08 7.195.170,19 0,85 3.057.947,33SUNC 2 12.989,60 4.546,36 909.272,00 818.344,80 2.418.663,52 0,85 1.027.932,00SUNC 3 7.404,99 2.591,75 518.349,30 466.514,37 1.378.809,14 0,85 585.993,88SUNC 4 7.482,39 3.741,20 748.239,00 673.415,10 1.990.315,74 0,85 845.884,19SUNC 5 4.352,91 5.223,49 1.044.698,40 940.228,56 2.778.897,74 0,85 1.181.031,54SUNC 6 18.026,64 7.210,66 1.442.131,20 1.297.918,08 3.836.068,99 0,85 1.630.329,32

TOTAL SUNC 88.898,69 36.838,21 7.367.641,10 6.630.876,99 19.597.925,33 8.329.118,26SUR 1 263.976,05 79.192,82 15.838.563,00 14.254.706,70 42.130.577,58 0,85 17.905.495,47SUR 2 90.529,95 27.158,99 4.073.847,75 3.666.462,98 10.836.435,02 0,85 4.605.484,88SUR 3 218.865,74 65.659,72 9.848.958,30 8.864.062,47 26.198.229,08 0,85 11.134.247,36

TOTAL SUR-S 573.371,74 172.011,52 29.761.369,05 26.785.232,15 79.165.241,67 33.645.227,71

TOTALES 662.270,43 208.849,73 37.129.010,15 33.416.109,14 98.763.167,00 41.974.345,97

Vv = 1,4 x (VR + VC) BI = 0,5 x Vv x CactCactVC (€)SectorSuperficie

TotalEdificabilidad VR (€)



No se ha considerado ninguna edificabilidad correspondiente a inmuebles de características especiales, lo cual sitúa el cálculo del lado de la seguridad.

Figura 37. Cuota Íntegra conjunta del Impuesto de Bienes Inmuebles a recaudar en los nuevos desarrollos del Plan General

Según lo expuesto, se obtiene una recaudación por Impuesto sobre Bienes Inmuebles de naturales urbana de 0,28 millones de euros al año.

2.3.1.2. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras

De acuerdo con la metodología propuesta por la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica”, el escenario de análisis de la sostenibilidad económica corresponde al horizonte de ejecución íntegra del Plan. Es decir, se supone que las previsiones urbanísticas previstas en el planeamiento ya se han realizado.

En este escenario no se pueden considerar las recaudaciones del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras correspondientes a las obras de ejecución de los distintos desarrollos del Plan General

Los ingresos por Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras a considerar corresponderán, por tanto, a obras distintas a las asociadas al desarrollo de los sectores (obras de reforma, desarrollo de sectores correspondientes a la siguiente revisión del Plan General, obras menores, etc.).

Ante esta incertidumbre para su cálculo, se tomará una recaudación por Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras se estima similar a la actual, en relación al incremento de población. Con una recaudación de 10 € por habitante, se obtiene una recaudación correspondiente a los nuevos desarrollos de 23.400 euros anuales.

2.3.2. Ingresos no vinculados a la actividad inmobiliaria

El resto de ingresos municipales se calcula proyectando el presupuesto vigente de ingresos por habitante al mayor número de habitantes previsibles de la nueva actuación urbanizadora.

100% sup 0% sup

SUNC 1 2.704.951,20 2.434.456,08 7.195.170,19 3.057.947,33 0% 0,68% 1,30% 20.794,04SUNC 2 909.272,00 818.344,80 2.418.663,52 1.027.932,00 0% 0,68% 1,30% 6.989,94SUNC 3 518.349,30 466.514,37 1.378.809,14 585.993,88 0% 0,68% 1,30% 3.984,76SUNC 4 748.239,00 673.415,10 1.990.315,74 845.884,19 0% 0,68% 1,30% 5.752,01SUNC 5 1.044.698,40 940.228,56 2.778.897,74 1.181.031,54 0% 0,68% 1,30% 8.031,01SUNC 6 1.442.131,20 1.297.918,08 3.836.068,99 1.630.329,32 0% 0,68% 1,30% 11.086,24

TOTAL SUNC 7.367.641,10 6.630.876,99 19.597.925,33 8.329.118,26 56.638,00SUR 1 15.838.563,00 14.254.706,70 42.130.577,58 17.905.495,47 0% 0,68% 1,30% 121.757,37SUR 2 4.073.847,75 3.666.462,98 10.836.435,02 4.605.484,88 0% 0,68% 1,30% 31.317,30SUR 3 9.848.958,30 8.864.062,47 26.198.229,08 11.134.247,36 0% 0,68% 1,30% 75.712,88

TOTAL SUR-S 29.761.369,05 26.785.232,15 79.165.241,67 33.645.227,71 0,68% 1,30% 228.787,55

TOTALES 37.129.010,15 33.416.109,14 98.763.167,00 41.974.345,97 285.425,55

Vv = 1,4 x (VR + VC) BI = 0,5 x Vv x Cact ReducciónVC (€)Sector VR (€)Ti

CI (€)



El siguiente cuadro recoge los ingresos por operaciones corrientes del presupuesto de 2017. Se ha calculado la ratio de ingresos por habitantes, con excepción de aquellos tratados en el apartado de tributos relacionados directamente con los inmuebles y la actividad inmobiliaria.

INGRESOS POR OPERACIONES CORRIENTES NO VINCULADAS A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA (2017)

Impuestos directos 41 € 13,70% Impuestos sobre el capital 39 € 8,01% Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica 39 € 8,01% Impuesto sobre actividades económicas 2 € 5,69% Tasas y otros ingresos 131 € 11,88% Transferencias corrientes 240 € 21,75% Ingresos patrimoniales 4 € 0,37%

Figura 38. Ingresos por operaciones corrientes del Ayuntamiento de Manzanares el Real (2017)

Aplicando estas ratios a los 2.340 nuevos habitantes previstos (incluyendo los habitantes equivalentes de las zonas no residenciales) se obtiene:

INGRESOS POR OPERACIONES CORRIENTES NO VINCULADAS A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA (2017) €/HAB INGRESO

Impuestos directos 41 € 95.956,55 € Impuestos sobre el capital 39 € 91.275,74 € Impuesto sobre Vehículos de Tracción Mecánica 39 € 91.275,74 € Impuesto sobre actividades económicas 2 € 4.680,81 € Tasas y otros ingresos 131 € 306.592,88 € Transferencias corrientes 240 € 561.696,89 € Ingresos patrimoniales 4 € 9.361,61 €

SUMA 1.160.840,23 €

Figura 39. Recaudación por ingresos no vinculados a la actividad inmobiliaria

Según lo expuesto, los tributos independientes de la actividad inmobiliaria generados por los nuevos sectores suponen 1,16 millones de euros anuales.

2.3.3. Análisis de la repercusión de los gastos e ingresos públicos sobre la Hacienda Pública Municipal

De acuerdo a la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” debe estudiarse el impacto en la Hacienda Municipal de la totalidad de ingresos y costes presupuestarios en el horizonte de ejecución íntegra del Plan. Es decir, se supone que las previsiones urbanísticas previstas en el planeamiento ya se han realizado y el municipio obtiene los ingresos derivados de las nuevas edificaciones, de la mayor población y de las actividades urbanas y soporta los gastos de mantenimiento y conservación de las nuevas infraestructuras y la prestación de los nuevos servicios.



Como resumen de los datos de referencia por habitante en 2017:

GASTOS (2017) €/HAB % S / TOTAL Gastos de personal 403 € 38,53% Gastos en bienes corrientes y servicios 297 € 28,40% Gastos financieros 8 € 0,73% Transferencias corrientes 17 € 1,60% Inversiones reales 217 € 20,78%

Figura 40. Distribución de gastos por habitante 2017

El siguiente cuadro muestra el balance de gastos e ingresos del conjunto de sectores previstos por el Plan General.

BALANCE DE INGRESOS Y GASTOS ASOCIADOS A LOS NUEVOS DESARROLLOS GASTO GASTOS 2.712.527,88 € Gastos de personal 943.182,69 € Gastos en bienes corrientes y servicios 695.099,90 € Gastos financieros 18.723,23 € Transferencias corrientes 39.786,86 € Inversiones reales 507.867,60 € Costes por la ejecución de otras actuaciones vinculadas a los nuevos desarrollos (10 años) 507.867,60 € INGRESOS 23.065.782,89 € Ingresos por la venta de las cesiones del aprovechamiento no patrimonializable (10 años) 21.596.117,11 € IBI de Naturaleza Urbana (estimado, no se dispone de datos de Ponencia) 285.425,55 € ICIO Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras 23.400 € Ingresos no vinculados a la actividad inmobiliaria 1.160.840,23 € BALANCE 20.353.255,01 €

Figura 41. Balance de ingresos y gastos esperados por los desarrollos previstos

2.3.4. Recursos disponibles

En la siguiente tabla se realiza la proyección de los recursos disponibles, en euros constantes, así como de las inversiones en infraestructuras a partir de las incluidas en los presupuestos de 2017.

Año Recursos Disponibles (€ constantes)

Inversiones infraestructuras (€ constantes)

2018 15.865.845,72 902.382,48 2019 15.869.336,20 902.626,12 2020 15.872.827,46 902.869,83 2021 15.876.319,48 903.113,61 2022 15.879.812,27 903.357,45 2023 15.883.305,83 903.601,35



Año Recursos Disponibles (€ constantes)

Inversiones infraestructuras (€ constantes)

2024 15.886.800,16 903.845,33 2025 15.890.295,25 904.089,37 2026 15.893.791,12 904.333,47 2027 15.897.287,75 904.577,64 2028 15.900.785,15 904.821,88 2029 15.904.283,33 905.066,18

Figura 42. Proyección de los recursos disponible y de la inversión municipal

De acuerdo con el enfoque metodológico adoptado, se estima necesario realizar una comparación entre las necesidades de inversión que deben ser cubiertas por el Ayuntamiento y los recursos previsiblemente disponibles por éste para atenderlas. Los recursos disponibles del Ayuntamiento para atender las necesidades de inversión en los 10 años (2019-2029) años a los que se extiende la programación del plan, como se ha expuesto en apartados anteriores, son los siguientes:

Figura 43. Recursos disponibles durante la vigencia del Plan

2.3.5. Análisis de resultados y conclusiones

Del análisis del balance de ingresos y gastos no financieros relacionados con el desarrollo de los nuevos sectores del Plan General se deduce:

- Los ingresos derivados de los nuevos desarrollos posibilitan la financiación de los costes de los servicios obligatorios demandados por dichos desarrollos. Dentro del Presupuesto Municipal, debe tenerse en cuenta que como mínimo, estarán incluidos todos los créditos necesarios para financiar los gastos que traigan su origen en la prestación de los servicios obligatorios. Esta capacidad de financiación queda asegurada ya que el superávit entre ingresos y gastos no financieros supera los gastos actuales de operaciones financieras del Ayuntamiento de Manzanares el Real.

- Se garantiza el equilibrio presupuestario del apartado corriente, al presentar un superávit en torno a 0,95 millones de euros anuales.

- Obtención de un remanente de tesorería positivo, gracias al superávit entre ingresos y gastos no financieros. De este modo se asegura el objetivo de estabilidad presupuestaria, es decir, una situación de equilibrio o de superávit computado en términos de capacidad de financiación.

Recursos Disponibles

(€ constantes)

Ingresos por cesiones

Necesidades Estimadas

(€ constantes)

Inversiones infraestructuras(€ constantes)

Total Recursos

158.885.507,80 € 21.051.617,77 € 2.768.570,66 € 9.039.676,10 € 168.128.878,82 €



Capítulo 3. PLAN DE ETAPAS PARA LA EJECUCIÓN DE LAS INFRAESTRUCTURAS

A efectos meramente orientativos, y en el objetivo de poder referenciar las distintas actuaciones, se establecen tres órdenes de Prioridad, haciendo corresponder, a las dos primeras, un período referencial, no normativo, de cuatro años, coincidentes con los mandatos de una corporación.

Se definen como de Prioridad 1 aquellas, bien que ya se han iniciado, bien que ya tienen suficientemente comprometida su financiación desde su inclusión en los presupuestos de las administraciones responsables o en los convenios urbanísticos correspondientes, y ello con independencia de la concreta incidencia de cada una de ellas en la configuración del modelo general adoptado, así como aquellas otras actuaciones que, aun no estando en estos niveles de compromiso, su ejecución se considera esencial para alcanzar una mínima rentabilidad urbana de alguna de las anteriores en relación con ellas mismas o con su adaptación al modelo de desarrollo adoptado.

Se asigna la Prioridad 2 a las actuaciones que, no encontrándose en alguna de las situaciones anteriores, resultan sin embargo relevantes bien para una mejor rentabilización social de aquellas, bien para la compleción del modelo adoptado, por lo que es sobre ellas sobre las que deberán concentrarse desde ahora los esfuerzos de concertación.

Se asigna la Prioridad 3 a las actuaciones “sin plazo temporal”, aquellas que contando con cierta importancia a nivel tanto de servicios como de modelo de ciudad, carecen, sin embargo, de programa específico de ejecución.

De conformidad con el marco normativo, la programación incluida en este Plan General determina la estrategia deseable de desarrollo a medio y largo plazo adoptada, detallando las actuaciones de iniciativa y responsabilidad pública, en especial la realización de Redes Públicas Generales, así como las dependencias para el desarrollo por la iniciativa privada de las previsiones en suelo urbano y urbanizable.

En el presente Plan no se adopta el criterio de programación detallada, sino que se opta por la fijación de un “orden de prioridades” para el desarrollo de las Redes Públicas Generales y de las actuaciones de iniciativa y gestión pública, determinando los plazos y condiciones a que, en función de ello, quedan sometidos los desarrollos referidos en el párrafo anterior.

Considerando que el horizonte modelo propuesto en este plan es de unos 10 años, se considera que los diez años de programación se alcanzan durante la etapa 2 de programación, a continuación se desglosan los gastos previstos por desarrollos urbanísticos, en función de la programación de los mismos, en la ejecución de las Redes Públicas Generales interiores adscritos a los mismos:



Figura 44. Coste de las actuaciones de Redes Públicas Generales, actuaciones de conexión y refuerzo y otras actuaciones incluidas en los sectores según programación

Los costes asignados al Ayuntamiento en función del plan de etapas quedan de la siguiente manera:

Figura 45. Costes totales con cargo al Ayuntamiento

1 2 3SUNC 1 2 0,00 40.797,74 0,00 40.797,74SUNC 2 2 0,00 13.714,20 0,00 13.714,20SUNC 3 1 7.818,06 0,00 0,00 7.818,06SUNC 4 1 7.818,06 54.511,94 0,00 62.330,00SUNC 5 1 2.435.259,78 0,00 0,00 2.435.259,78SUNC 6 1 46.051,11 0,00 0,00 46.051,11TOTAL SUNC 2.496.947,02 109.023,87 0,00 2.605.970,89SUR 1 1 2.082.221,95 0,00 0,00 2.082.221,95SUR 2 2 0,00 241.920,19 0,00 241.920,19SUR 3 2 0,00 532.925,56 0,00 532.925,56TOTAL SUR-S 2.082.221,95 774.845,75 0,00 2.857.067,70TOTALES 4.579.168,96 883.869,62 0,00 5.463.038,59

Actuaciones incluidos en los sectores (SSGG, conexión y refuerzo y otras)

Coste según programaciónPrioridadSector CosteTotal

1 2 3SUNC 1 2 0,00 4.079,77 0,00 4.079,77SUNC 2 2 0,00 1.371,42 0,00 1.371,42SUNC 3 1 781,81 0,00 0,00 781,81SUNC 4 1 781,81 5.451,19 0,00 6.233,00SUNC 5 1 243.525,98 0,00 0,00 243.525,98SUNC 6 1 4.605,11 0,00 0,00 4.605,11TOTAL SUNC 249.694,70 10.902,39 0,00 260.597,09SUR 1 1 208.222,19 0,00 0,00 208.222,19SUR 2 2 0,00 24.192,02 0,00 24.192,02SUR 3 2 0,00 53.292,56 0,00 53.292,56TOTAL SUR-S 208.222,19 77.484,58 0,00 285.706,77TOTALES 457.916,90 88.386,96 0,00 546.303,86

Ejecución de Actuaciones con cargo al Ayuntamiento

Sector Prioridad Coste según programación CosteTotal



Capítulo 4. ANÁLISIS DE LA SUFICIENCIA Y ADECUACIÓN DEL SUELO DESTINADO A USOS PRODUCTIVOS

El artículo 15.4 del Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo, establece que todos los instrumentos de ordenación territorial y urbanística deberán incluir un Informe o Memoria de Sostenibilidad Económica en el que, junto con otros aspectos, se valore la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

La suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos, supone, fundamentalmente, «la disponibilidad de suelo para el desarrollo de actividades económicas diversificadas, con posibilidades de integración con el tejido productivo pre-existente».

La guía “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” propone la elaboración de un indicador sintético para medir suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos, pero su aplicación no es adecuada para la evaluación de planeamiento general ya que se basa, entre otros indicadores, en índices de difícil estimación a futuro, como los índices propuestos del Anuario Económico de La Caixa (cuota de mercado, índice de actividad o índice de restauración y bares del municipio).

Además, algunos de los indicadores propuestos por la “Guía Metodológica para la redacción de Informes de Sostenibilidad Económica” no son significativos respecto al criterio analizado, como por ejemplo, nº de viviendas cada 1.000 habitantes o superficie urbanizada del municipio. Estos indicadores, en términos absolutos, son válidos para evaluar la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.

Sí podían ser significativos ratios que relacionen estas variables con otras relacionadas con la actividad productiva, como superficie urbanizada destinada a usos industriales y/o terciarios.

Por tanto, para el presente caso de análisis del Plan General de Manzanares el Real, se utilizarán indicadores más objetivos como son:

Proporción de suelo productivo sobre suelo residencial Proporción de empleos totales sobre población residente

Además, se analizan otros indicadores sobre la sostenibilidad del modelo territorial que se desprende del Plan General como son:

Proporción de suelo para equipamientos sobre suelo residencial Proporción de suelo para zonas verdes y servicios públicos sobre suelo residencial



4.1. Indicadores de suficiencia y adecuación de suelo para usos productivos y análisis de resultados

El cuadro adjunto muestra los valores de los indicadores señalados en el apartado anterior, así como las variables que intervienen para su formulación, en la situación actual y en el horizonte de desarrollo del Plan General.

En el escenario de desarrollo del Plan General se ha considerado una ocupación del 100% de los usos, tanto en lo referente a viviendas como a usos productivos o equipamientos. En este escenario las variables para la formulación de los indicadores se obtienen como suma de su valor actual más la capacidad asociada al desarrollo de los distintos sectores que incluidos en el Plan.

Datos de actividades económicas paro/100 hab 6,73 %Terciario 73,68% %Industria 1,96% % Constucción 23,68%

Suelo industrial disponible Suelo terciario ocupado 100% ratio equip/hab 13,34 m2/hab ratio espacios libres/hab 23,39 m2/hab

Variables Actual Futuro Población 8.500 10.840 Empleos totales 1.022 3.205 Empleos terciarios 753 2.477 Empleos industriales 20 66 Superficie suelo residencial (ha) 341,86 406,28 Superficie suelo industrial (ha) 0,15 0,00 Superficie suelo terciario(ha) 1,45 3,25 Superficie suelo equipamientos (ha) 11,34 14,96 Superficie suelo zonas verdes y servicios públicos (ha) 18,99 26,13

Indicadores Actual Futuro Empleos totales / 1.000 habitantes 120,24 295,62 Empleos terciarios / 1.000 habitantes 88,59 228,52 Empleos terciarios / Empleos totales 0,74 0,77 Empleos industriales / 1.000 habitantes 2,36 6,08 Empleos industriales / Empleos totales 0,02 0,02 Superficie productiva / residencial 0,005 0,08 Superficie equipamientos / 1.000 habitantes 1,33 1,38 Superficie zonas verdes / 1.000 habitantes 2,23 2,41

Figura 46. Indicadores de suficiencia y adecuación de suelo para usos productivos

Del análisis de la evolución de los indicadores asociada al desarrollo del Plan General se deduce:



El Plan supone un refuerzo principalmente de los usos residenciales, proponiendo un nuevo sector de uso terciario.

El índice de empleos totales / 1.000 habitantes pasa de 120,24 a 295,62, con una proporción de empleos terciarios / empleos totales que se incrementa del 0,74 al 0,77, es por ello que se plantea un pequeño sector de suelo terciario, posibilitando la implantación de nuevas empresas, al no disponer actualmente de este tipo de suelo y favoreciendo la generación de empleo,

Este incremento es consecuencia del aumento de la relación entre superficie de suelo productivo y superficie de suelo residencial, que pasa de 0,005 a 0,008, un 37,5%.

Esto supone mantener una proporción de empleos industriales similar a la actual, y un impulso a los empleos terciarios, toda vez que el empleo en el sector primario apenas tiene relevancia en el municipio.

Se produce un incremento de la relación de superficie de equipamientos, zonas verdes y servicios públicos por habitante.

El índice de superficie de suelo destinado a equipamientos por cada 1.000 habitantes se aumenta de 1,33 a 1,38. El Plan General prevé un desarrollo de este tipo de suelos más acorde con las necesidades locales de Manzanares el Real.

El indicador de superficie zonas verdes y servicios públicos por cada 1.000 habitantes crece de 2,23 a 2,41. Este incremento pone de manifiesto el carácter sostenible del Plan General que aumenta la proporción de este tipo de dotaciones en relación a la población del municipio.

El presente Plan General prevé una edificabilidad máxima total para los Ámbitos de Actuación en Suelo Urbano No Consolidado y para los Sectores de Suelo Urbanizable que asciende a 208.849,73 m² edificables. Por tanto, la reserva exigida por el apartado 5 del artículo 36 de la Ley 9/2001 será el 20% de dicha edificabilidad, es decir, 41.769,95 m².

Se ha previsto en el Plan General un total de 53.126,30 m² de suelo reservado para las Redes Generales adscrito a los ámbitos de actuación y sectores propuestos. Esta superficie es mayor que los 41.769,95 m² exigidos. Por tanto puede afirmarse que se cumplen los estándares fijados por la legislación urbanística vigente en lo que a Redes Generales se refiere.

4.2. Conclusión

El nuevo Plan General de Manzanares el Real propone un modelo territorial que asegura la suficiencia y adecuación de suelo para los diferentes tipos de usos. Este incremento se produce fundamentalmente en el empleo terciario, manteniéndose el índice de tercerización del municipio.

El Plan propone, además, un aumento significativo equipamientos y de superficie zonas verdes y servicios públicos en relación a la población residente.


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Memoria de Viabilidad Económica de las Actuaciones

60

Título VI. MEMORIA DE VIABILIDAD ECONÓMICA DE LAS ACTUACIONES



61

Capítulo 1. INTRODUCCIÓN

El contenido de los Estudios de Viabilidad Económica debe partir de la determinación de la totalidad de los costes de producción (presupuestos de ejecución de las obras de urbanización, gastos generales, financieros y beneficio industrial), de cada una de las actuaciones, así como los ingresos potenciales de las mismas, es decir, los derivados del valor en venta de las parcelas resultantes, calculados en función de los valores de repercusión correspondientes a cada uno de los usos a implantar.

Los valores de repercusión serán calculados por la metodología residual estática o dinámica y determinada sobre la base de la ponencia catastral vigente o de un riguroso estudio de mercado y/o de acuerdo con las instrucciones que, en su momento, sean determinadas.



62

Capítulo 2. VIABILIDAD DE LOS SECTORES

Se efectúa un análisis de la viabilidad económica de los nuevos sectores previstos en el Plan General en función de los aprovechamientos resultantes, considerando como punto de partida los siguientes valores:

Coste de Contrata de la Urbanización 40’00 €/m²s Gastos Generales de Edificación 15’00%

Gastos Generales 2’50 €/m²s Periodo de Desarrollo de la Edificación 2 años

Periodo de Desarrollo de la Urbanización 5 años Margen Operativo Anual en Edificación 15’00%

Margen Operativo Anual en Urbanización 8’00% Interés Financiero 4’50%

Costes de Adquisición del Suelo 11’00%

Relación Útil/Construido en Residencial 1’35 m²c/m²u

Relación Útil/Construido en Otros Usos 1’10 m²c/m²u

Modulo general de VP 1.307’55 €/m²u

Coste de Contrata de Edificación VP 500’00 €/m²c

Módulo de anejos en VP 784.53 €/m²u

Superficie de anejos por vivienda 33’00 m²u

Tamaño Medio de VP 85’00 m²u/viv

Modulo general de VL 2.300’00 €/m²u Modulo general de TER 1.000’00 €/m²u

Coste de Contrata de Edificación VL 550’00 €/m²c Coste de Contrata de Edificación TER 300’00 €/m²c

Módulo de anejos en VL 1.380’00 €/m²u

Superficie de anejos por vivienda 33’00 m²u Modulo general de Industrial 200’00 €/m²c Tamaño Medio de VL 85’00 m²u/viv

Los costes de urbanización de las Redes Públicas Generales, están incluidos dentro de los 40 €/m² sobre la superficie del sector, mientras que las actuaciones de conexión y refuerzo, así como otras actuaciones se incluyen como cargas urbanísticas.



63

Figura 47. Ámbitos de Suelo Urbano No Consolidado y Sectores de Suelo Urbanizable

La comprobación de la viabilidad económica de los sectores, tanto de los de Suelo Urbanizable Delimitado (SUR) como de los de Suelo Urbano No Consolidado (SUNC), se realiza en su vertiente de la promoción privada de los suelos, según las determinaciones de este Plan General, considerando rentabilidades y precios medios de mercado y determinando el precio del suelo de cada sector mediante el Método Residual Dinámico Simplificado, tal y como se refleja en las siguientes tablas:



64

Figura 48. Principales parámetros urbanísticos de los ámbitos de desarrollo

Total Neta Sup. Cuota Global Predominante Ìndice Densidad Máx. Residencial Industrial Terciariom²s m²s m²s % m²c/m²s m²c/ha m²c m²c m²c m²c

SUNC 1 38.642,16 38.642,16 0,00 0,00% RES Viv. Unifamiliar 0,35 3.500,00 13.524,76 100% 0% 0%SUNC 2 12.989,60 12.989,60 0,00 0,00% RES Viv. Unifamiliar 0,35 3.500,00 4.546,36 100% 0% 0%SUNC 3 7.404,99 7.404,99 0,00 0,00% RES Viv. Unifamiliar 0,35 3.500,00 2.591,75 100% 0% 0%SUNC 4 7.482,39 5.282,43 2.199,96 29,40% RES Viv. Colectiva 0,50 7.082,34 3.741,20 100% 0% 0%SUNC 5 4.352,91 4.092,87 260,04 5,97% RES Viv. Colectiva 1,20 12.762,42 5.223,49 100% 0% 0%SUNC 6 18.026,64 18.026,64 0,00 0,00% TER Terciario 0,40 4.000,00 7.210,66 0% 0% 100%TOTAL SUNC 88.898,69 86.438,69 2.460,00 2,77% 36.838,22SUR 1 263.976,05 181.672,43 82.303,62 31,18% RES Viv. Unifamiliar 0,30 4.359,10 79.192,82 100% 0% 0%SUR 2 90.529,95 69.040,97 21.488,98 23,74% RES Viv. Unifamiliar 0,30 3.933,75 27.158,99 100% 0% 0%SUR 3 218.865,74 218.865,74 0,00 0,00% RES Viv. Unifamiliar 0,30 3.000,00 65.659,72 100% 0% 0%TOTAL SUR-S 573.371,74 469.579,14 103.792,60 18,10% 172.011,53TOTAL 662.270,43 556.017,83 106.252,60 16,04% 208.849,75

SS GGSuperficie del ámbitoSector

EdificabilidadUso

Índice Densidad Máx. Residencial Industrial Terciario % Edif. Edif. Pobl. Edif. Pobl.viv./ha viv./ha viv. m²c m²c % m²c viv. m²c viv.

SUNC 1 20 20,00000 77 13.524,76 0,00 0,00 0% 0,00 0,00 0 13.524,76 77SUNC 2 20 20,00000 26 4.546,36 0,00 0,00 0% 0,00 0,00 0 4.546,36 26SUNC 3 20 20,00000 15 2.591,75 0,00 0,00 0% 0,00 0,00 0 2.591,75 15SUNC 4 35 49,57636 26 3.741,20 0,00 0,00 0% 0,00 0,00 0 3.741,20 26SUNC 5 80 85,08279 35 5.223,49 0,00 0,00 0% 0,00 0,00 0 5.223,49 35SUNC 6 0 0,00000 0 0,00 0,00 7.210,66 0,00 0,00 0TOTAL SUNC 179 29.627,56 0,00 7.210,66 0,00 0,00 0 29.627,56 179SUR 1 30 43,59099 370 79.192,82 0,00 0,00 30% 23.757,85 23.757,85 207 55.434,97 163SUR 2 30 39,33749 127 27.158,99 0,00 0,00 30% 8.147,70 8.147,70 71 19.011,29 56SUR 3 30 30,00000 306 65.659,72 0,00 0,00 30% 19.697,92 19.697,92 171 45.961,80 135TOTAL SUR-S 803 172.011,53 0,00 0,00 51.603,47 51.603,47 449 120.408,06 354TOTAL 982 201.639,09 0,00 7.210,66 51.603,47 51.603,47 449 150.035,62 533

SectorPoblación V. ProtegidaEdificabilidad V. LibreV. Prot. General

Total Neta Ìndice Máx. Índice Máx.m²s m²s m²c/m²s m²c viv./ha viv. m²c/viv. viv. m²c m²u/viv.

SUNC 1 38.642,16 38.642,16 0,35 13.524,76 20 77 175,65 77 0,00 130,11SUNC 2 12.989,60 12.989,60 0,35 4.546,36 20 26 174,86 26 0,00 129,53SUNC 3 7.404,99 7.404,99 0,35 2.591,75 20 15 172,78 15 0,00 127,99SUNC 4 7.482,39 5.282,43 0,50 3.741,20 35 26 143,89 26 0,00 106,59SUNC 5 4.352,91 4.092,87 1,20 5.223,49 80 35 149,24 35 0,00 110,55SUNC 6 18.026,64 18.026,64 0,40 7.210,66 0 0 0 0,00TOTAL SUNC 88.898,69 86.438,69 36.838,22 179 165,52 179 0,00 122,61SUR 1 263.976,05 181.672,43 0,30 79.192,82 30 370 340,09 370 23.757,85 251,92SUR 2 90.529,95 69.040,97 0,30 27.158,99 30 127 339,49 127 8.147,70 251,47SUR 3 218.865,74 218.865,74 0,30 65.659,72 30 306 340,46 306 19.697,92 252,19TOTAL SUR-S 573.371,74 469.579,14 172.011,53 803 340,14 803 51.603,47 251,96TOTAL 662.270,43 556.017,83 208.849,75 982 982 51.603,47

Superficie del ámbitoSector

PoblaciónEdificabilidad T. Medio V. Libre Construido

Viviendas reales

Edificabilidad VP

T. Medio Viv. Libre Util



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Figura 49. Estimación de la viabilidad económica de los sectores (1)

ÁmbitoSuperficie

TotalSuperficie

NetaVenta de

Producto FinalEdif. VPG

Patrimonializable VPG

Venta VPG Edif. VLPatrimonia-lizable VL

Venta VL

m²s m²s € m²c m²c € m²c m²c €SUNC 1 38.642,16 38.642,16 15.386.857,43 0,00 0,00 0,00 13.524,76 12.172,28 15.386.857,43SUNC 2 12.989,60 12.989,60 5.172.302,33 0,00 0,00 0,00 4.546,36 4.091,72 5.172.302,33SUNC 3 7.404,99 7.404,99 2.948.591,05 0,00 0,00 0,00 2.591,75 2.332,58 2.948.591,05SUNC 4 7.482,39 5.282,43 4.256.292,16 0,00 0,00 0,00 3.741,20 3.367,08 4.256.292,16SUNC 5 4.352,91 4.092,87 5.942.664,06 0,00 0,00 0,00 5.223,49 4.701,14 5.942.664,06SUNC 6 18.026,64 18.026,64 3.528.649,67 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL SUNC 88.898,69 86.438,69 37.235.356,70 0,00 0,00 0,00 29.627,56 26.664,80 33.706.707,03SUR 1 263.976,05 181.672,43 72.341.353,53 23.757,85 21.382,07 9.274.045,22 55.434,97 49.891,47 63.067.308,31SUR 2 90.529,95 69.040,97 24.809.293,88 8.147,70 7.332,93 3.180.511,73 19.011,29 17.110,16 21.628.782,15SUR 3 218.865,74 218.865,74 59.979.088,41 19.697,92 17.728,13 7.689.221,82 45.961,80 41.365,62 52.289.866,59TOTAL SUR-S 573.371,74 469.579,14 157.129.731,49 51.603,47 46.443,12 20.143.774,44 120.408,06 108.367,25 136.985.957,05Total 662.270,43 556.017,83 194.365.088,19 51.603,47 46.443,12 20.143.774,44 150.035,62 135.032,05 170.692.664,08

ÁmbitoSuperficie

TotalSuperficie

NetaEdif. IN

Patrimonializable IN

Venta IN Edif. TERPatrimonializable

TERVenta TER

m²s m²s m²c m²c € m²c m²c €SUNC 1 38.642,16 38.642,16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUNC 2 12.989,60 12.989,60 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUNC 3 7.404,99 7.404,99 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUNC 4 7.482,39 5.282,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUNC 5 4.352,91 4.092,87 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUNC 6 18.026,64 18.026,64 0,00 0,00 0,00 7.210,66 6.489,59 3.528.649,67TOTAL SUNC 88.898,69 86.438,69 0,00 0,00 0,00 7.210,66 6.489,59 3.528.649,67SUR 1 263.976,05 181.672,43 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUR 2 90.529,95 69.040,97 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00SUR 3 218.865,74 218.865,74 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL SUR-S 573.371,74 469.579,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00Total 662.270,43 556.017,83 0,00 0,00 0,00 7.210,66 6.489,59 3.528.649,67

ÁmbitoSuperficie

TotalGastos de Promoción

Adquisición de Suelo

Costes de Adquisición

Gastos de Urbanización

Cargas urbanísticas

Gastos Generales

Gastos Financieros

m²s € € € € € € €SUNC 1 38.642,16 13.191.750,19 9.366.658,76 1.030.332,46 1.545.686,40 40.797,74 96.605,40 1.111.669,43SUNC 2 12.989,60 4.434.415,58 3.148.608,07 346.346,89 519.584,00 13.714,20 32.474,00 373.688,42SUNC 3 7.404,99 2.527.941,57 1.794.938,44 197.443,23 296.199,60 7.818,06 18.512,48 213.029,76SUNC 4 7.482,39 3.649.084,50 2.763.322,51 303.965,48 211.297,20 44.284,80 18.705,98 307.508,53SUNC 5 4.352,91 5.094.876,59 1.851.958,77 203.715,46 163.714,80 2.435.259,78 10.882,28 429.345,50SUNC 6 18.026,64 3.025.248,35 1.764.078,57 194.048,64 721.065,60 46.051,11 45.066,60 254.937,83TOTAL SUNC 88.898,69 31.923.316,78 20.689.565,12 2.275.852,16 3.457.547,60 2.587.925,69 222.246,74 2.690.179,47SUR 1 263.976,05 62.021.050,70 42.149.076,08 4.636.398,37 7.266.897,20 2.082.221,95 659.940,13 5.226.516,97SUR 2 90.529,95 21.269.970,74 14.637.536,40 1.610.129,00 2.761.638,80 241.920,19 226.324,88 1.792.421,47SUR 3 218.865,74 51.422.400,90 33.562.444,29 3.691.868,87 8.754.629,60 532.925,56 547.164,35 4.333.368,23TOTAL SUR-S 573.371,74 134.713.422,34 90.349.056,77 9.938.396,24 18.783.165,60 2.857.067,70 1.433.429,36 11.352.306,67Total 662.270,43 166.636.739,12 111.038.621,89 12.214.248,40 22.240.713,20 5.444.993,39 1.655.676,10 14.042.486,14



66

Figura 50. Estimación de la viabilidad económica de los sectores (2)

Como queda reflejado los sectores propuestos se consideran viables.

ÁmbitoSuperficie

TotalVenta de

Producto FinalGastos de Promoción

Beneficio

m²s € € €SUNC 1 38.642,16 15.386.857,43 13.191.750,19 2.195.107,24SUNC 2 12.989,60 5.172.302,33 4.434.415,58 737.886,75SUNC 3 7.404,99 2.948.591,05 2.527.941,57 420.649,48SUNC 4 7.482,39 4.256.292,16 3.649.084,50 607.207,66SUNC 5 4.352,91 5.942.664,06 5.094.876,59 847.787,47SUNC 6 18.026,64 3.528.649,67 3.025.248,35 503.401,32TOTAL SUNC 88.898,69 37.235.356,70 31.923.316,78 5.312.039,92SUR 1 263.976,05 72.341.353,53 62.021.050,70 10.320.302,83SUR 2 90.529,95 24.809.293,88 21.269.970,74 3.539.323,14SUR 3 218.865,74 59.979.088,41 51.422.400,90 8.556.687,51TOTAL SUR-S 573.371,74 157.129.731,49 134.713.422,34 22.416.309,15Total 662.270,43 194.365.088,19 166.636.739,12 27.728.349,07


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Conclusiones 67

Título VII. CONCLUSIONES


Tomo V | Estudio de Viabilidad y Sostenibilidad Económica | Conclusiones 68

Capítulo 1. VIABILIDAD DE LA INVERSIÓN MUNICIPAL Y DE LOS NUEVOS DESARROLLOS

Como se ha expuesto en los puntos anteriores se observa que los recursos estimados son superiores a las necesidades de inversión, por lo que el Plan es viable, así mismo, y a pesar de que la totalidad de las cargas urbanísticas se han asignado a los sectores en concepto de conexión y refuerzo se concluye la viabilidad de los mismos.

tomo v estudio de viabilidad y sostenibilidad …...marta gayo modino lda. derecho sergio bermúdez...

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