한국경제TV / 한국부동산칼리지

원 장 김 진 현

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제1장 부동산 자산관리 개념 및 의의

제2장 자산관리와 Portfolio 이론

제3장 부동산 투자의 고려사항

제4장 부동산 관리 활동

제5장 부동산 계약

제6장 전략적 자산관리를 위한 제안

제1장 부동산 자산관리 개념 및 의의

1. 부동산 자산관리의 의의

2. 부동산 자산관리의 탄생 배경 (미국의 예)1) 재산관리(Property Management)의 단계

2) 자산관리(Asset Management)의 탄생

3. 부동산 관리의 유형

1) 시설관리(Facility management)2) 재산관리(Property Management)3) 자산관리(Asset Management)

제2장 자산관리와 Portfolio 이론

1. Portfolio 개념투자의 위험을 최소화하기 위해서 다양한 종목에 분산 투자하는 것

2. 부동산 Portfolio의 특징같은 지역이라도 용도, 규모, 가격별, 등급별로 부동산 Portfolio 구성을 다양화같은 용도의 부동산 일지라도 부동산 고유의 특성인 부동성(위치의 고정성)으로 인해 지역, 위치에 따라 다양하게 포트폴리를 구성 할 수 있음

3. 분산투자의 효과여러 종목에 다양하게 분산투자하면 각 종목의 수익률이 반대방향으로 움직이게

되어 위험을 최대한 줄일 수 있음

4. 효과적인 Portfolio 구성투자대안들이 갖고 있는 저마다의 위험과 수익을 분석하여 불필요한 위험들을미리 제거하고 최선의 결과를 획득할 수 있는 Portfolio를 선택

제3장 부동산 투자의 고려사항

1. 경기분석

(1) 부동산 경기의 측정지표

구 분 내 용 예

선행지표미래의 경제활동 수준을 예측하는 경기종합지

수로서, 부동산 경기조절 정책에 반영된다.

건축허가면적, 건설수주동향,

택지분양실적, 공실률 및 공가율 등

동행지표경기변동 측정시점 현재의 경제활동 수준을 나

타내는 경기종합지수건축착공량, 거래량 등

후행지표측정시점 이전 과거의 경제상황을 확인하는 종

합지수건축완공량

(2) 부동산 경기변동

① 상향시장 : 상향시장에 있어서의 부동산가격은 상승일로에 있고 거래도 활발하다.경기가 후퇴할 가능성을 내포

② 후퇴시장 : 상향시장이 일정기간 계속되면 정상(peak)에 이르러 가격의 상승이 중단·반전하여가격의 하락이 시작거래도 점차로 한산해지며 전반적인 부동산활동은 침체되기 시작

③ 하향시장 : 하향시장에서는 부동산가격이 하락하고 거래가 거의 일어나지 않으며. 금리는높아 부동산을 소유하는 것이 하나의 부담이 된다.안정된 지역조건을 갖춘 곳은 상대적으로 불황의 정도가 적다.

④ 회복시장 : 하향시장이 저점에 이르러 하향을 멈추고 상승을 시작하는 국면가장 빠른 반응을 보이는 순서는 증권시장→ 금융시장→ 실물시장(부동산시장)순

⑤ 안정시장 : 부동산시장의 고유한 국면으로 계속적으로 부동산가격이 안정되어 있거나 가벼운상승을 동반하는 것

(3) 부동산 경기와 일반경기 변동의 관계

부동산 경기는 일반경기 뒤에 진행되는 후순환 또는 일반 경기와 동시에 진행되는

동시순환 하는 것이 통상적

부동산경기 순환은 일반경기순환에 비해 그 계곡(저점)이 깊고 정상(정점)이 높음

(4) 부동산 경기분석의 필요성

현재의 부동산경기 동향을 파악하고 향후의 부동산경기를 예측하여, 경기 변동에

맞춘 Portfolio 관리

경기 상승이 예상될 때는 호황에 강한 부동산

경기 침체가 예상될 때는 불황에 강한 부동산 위주로 자산을 교체하거나 재배분해야 하며

부동산 자산의 적절한 매수, 매도 타이밍을 결정

2. 시장(수요, 공급) 분석

일정지역의 특정유형의 부동산의 수요와 공급에 미치는 영향을 분석

인구 ,성별 연령구조, 가구규모, 고용(실업률), 공실률, 임대료, 건축 착공량,

건축허가 건수, 토지 공급량, 지역계획, 건설비용, 주택 분양 및 전세 동향,

산업의 변화 등 각종 지표를 활용하여 부동산의 수급 상황을 예측

상가의 경우, 시장범위와 경제권역 분석, 업종별 매출액, 경쟁시설,

시장 점유율 등을 추가로 검토

3. 정책분석향후 부동산 시장을 가늠하고 대응하기 위해서는 부동산정책을 면밀히 검토할 필요성

4. 입지분석부동산이 속한 지역의 특성 및 상권 분석을 통하여 적정한 입지를 결정하는 과정

(1) 주택지 입지조건 - 환경의 쾌적성, 직장과의 접근성, 학교.시장. 병원. 관공서 등과의 접근성, 생활의 편리성 등

(2) 상업지 입지조건

• 상권의 특성 - 상권의 규모, 주요 업종의 규모, 가로의 조건, 임대가 및 권리금

형성의 규모, 타 상권과의 비교 분석

• 고객의 특성 - 고객의 소득수준, 교통수단 및 접근성, 유동인구의 성별구성,주요이용 시간대, 동선의 흐름, 유동인구의 소비형태 및 규모

(3) 공업지 입지조건 - 생산비와 수송비가 절약되는 접근성을 갖추고, 시장 확대 가능성이 풍부한 곳

5. 투자분석

1) 부동산 투자결정의 과정

(1) 투자목표 확인

(2) 투자환경 분석

(3) 재무적 분석

(4) 경제적 분석

2) 투자분석의 기법

(1) 기술적 분석

과거의 가격을 관찰하여 미래의 가격을 예측하는 분석방법

(2) 기본적 분석

개별적 자산을 분석하여 내재가치를 구하는 분석방법

6. 부동산 권리분석

(1) 부동산 권리분석의 의의

소유권 등 부동산등기법에 따라 등기할 수 있는 권리관계에 대한 유무를 조사. 확인.

판단하는 것을 협의의 권리관계의 분석

등기능력이 없는 유치권, 도로관계 등의 사실관계까지 분석하는 것을 광의의 권리분석

(2)권리분석의 내용물리적 하자(오손,파손, 내용연수)나 경제적인 하자(이용가치를 분석)를 파악하는 물건분석

①부동산의 기술적 하자 - 건물의 내용연수, 견고성 등에 대한 오판, 설계. 설비 등의 불량, 기술적 요인으로 인하여 이용이 곤란한 경우

②부동산의 법률적 하자 - 인수불가능, 과다한 세금의 승계, 권리취득이 불가능한 경우 등

③부동산의 경제적 하자 - 가격이나 임료가 불합리한 경우, 순수익이나 관리비용이 비표준적인 경우, 수익성부동산의 수익오판, 개발사업에서 입지선정의실패 등

7. 부동산 금융분석

부동산 거래와 화폐 지불 간의 시간적 괴리를 해결하기 위하여 금융시장에서 자금을 융통하는 것

(1) 융자의 규모부채조달 비용이 무차입 수익률보다 낮다면 지분투자 수익률을 높이기 위하여 융자비율을 높일 것주택담보가치에 대한 저당대출액의 비율(LTV:담보인정비율)과 총소득에 대한 총부채상환액의 비율(DTI:소득대비 원리금상환비율)

(2) 자본 배합과 레버리지 효과(지렛대효과)저당융자 등 타인자본을 지렛대로 삼아 자기자본 수익률이 높이는 의미

(3) 주택 저당대출의 유형① 고정금리 저당대출

전체 대출기간동안 대출계약 당시 약정한 명목이자율이 동일하게 적용되는 저당대부② 변동금리 저당대출

대출시점의 이자율이 만기까지 적용되지 않고 대출기간 중에 변동되는 저당대출

※ 역 저당대출(역모기지론)주택을 소유하고 있으나 특별한 소득원이 없는 노년층에게 주택을 담보로 하여 적정한 노후 생활자금을 연금형식으로 지급하는 제도

(4) 프로젝트 파이내싱(부동산 개발 금융) 사업주체가 특정 개발사업을 수행하는 데 소요되는 자금을 대출자로부터차입함에 있어서 당해 프로젝트의 수익성을 기초로 대규모의 자금을금융기관들이 협조 융자로 조달하는 방식

제4장 부동산 관리 활동적절한 시설관리에 의한 건물관리, 임대관리, 재무관리 등을 통한 부동산의효율적 관리, 그리고 리모델링 등의 개량활동을 통한 자산가치의 창출 등을도모하는 활동

1. 부동산 관리의 방식

(1)자가관리소유자 자신이 직접 관리하는 방식불필요한 관리비를 절감할 수 있으며 강한 통제력을 발휘할 수 있는 장점전문지식 부족으로 전문적 계획관리가 불가능관리업무의 타성화(Mannerism)에 빠지기 쉬움

(2) 위탁관리타인에게 의뢰하여 관리하는 방식전문적이고 효율적으로 부동산관리를 할 수 있는 장점이 있으나 관리비 상승의 요인이 되며, 기밀유지 및 보안에 불안전

(3) 혼합관리자가관리와 위탁관리의 장점을 혼합한 형태소유자의 관리능력을 벗어나 전문성을 요하거나 소유자가 직접 관리할 수 없는 관리업무는 위탁나머지는 직영하는 형태

2. 부동산 관리의 영역

(1) 건물 관리건물 및 시설관리는 기술적인 분야로서 건물의 효율적 사용으로 운영비를 절감하고 건물과설비의 생산성을 향상

(2) 임대차 관리수익성 부동산 및 다용도 건물에 대해서는 부동산의 보유기간 동안에 임대차 관리에 의한수입과 시장의 임대수준이 가치를 결정

(3) 재무관리 및 금융보유기간 동안 장기적이고 경상적인 지분수익을 극대화시키고, 기간 말 지분형성분도 최대화시키려는 부동산 관리① 총수익의 극대화를 위한 수입의 측면으로서 임료수집, 공익비, 부가사용료, 주차료 등을

결정 징수한다.② 지출면은 유지관리비, 공과금, 손해보험료, 중개수수료, 기타 필요 제경비 등의 운용경비 등을 통제한다.

③ 예상 현금수지분석과 이에 따른 예산의 편성.집행 및 결산, 현금수지 및 자산평가서의 작성, 회계관리, 세무관리 등으로 보유기간동안의 수익의 극대화를 꽤한다. 적절한 금융 분석으로 기존 부동산의 차입금 조건을 변경하여 레버리지 효과를 증가대출금리가 높아졌을 경우 기존 차입금의 금융비용을 낮추기 위해 금융기관과 협상하여 상환하는 방식

제5장 부동산 계약

1. 계약의 기본상식

당사자의 의사표시에 의한 법률 행위

법률은 부동산거래의 당사자에게 주의의무를 요구하고 있다.

1) 토지와 건물은 별개의 부동산 이다(일물일권주의).2) 물건의 거래는 권리관계를 수반하게 된다.

-거래당사자가 공적장부등의 기재를 열람하지 않고 한 거래는 법률상 "과실"인정

-부동산등기에 공신력을 인정하지 않음에 유의해야 한다.3) 부동산 거래는 등기해야 권리가 이전한다(민법 186조)

-미등기 시 양도인으로부터 권리를 양수받은 제 3자가 있을 경우 보호받지 못함

-단, 법률규정에의한 권리변동의 경우는 예외, 등기해야 처분이 가능.4) 부동산에 관한 민사문제와 형사문제는 전혀 별개이다.

2. 계약전에 유의할 사항

1) 부동산의 분석- 공부상 분석(지역, 지구 ,구역별 제한사항)- 현장확인에 의한 하자분석

2) 도로관계 분석- 저촉 여부- 현황 도로- 사도(私道) 여부

3) 임대차 관계- 임대차 기간, 임대보증금, 차임 등- 권리 의무 승계여부

4) 실제 소유자 여부 (분쟁의 소지 방지)5) 위험성이 있는 권리- 등기부등본상의 위험성 (예고등기, 가처분등기, 가등기 등) - 초단기 매매- 소송으로 확정판결 경우- 급매물- 소유자가 소유능력 없는 경우

6) 계약서 작성시 유의 사항- 계약서내용은 구체적으로 명백히 작성- 다의적 해석 가능성이 있는 문자의 사용을 회피- 매도인의 담보책임, 해제권, 해약금, 조세공과금의 부담 등- 상가계약시 영업권 승계 문제

7) 기타 특약사항 -당사자가 합의한 조건 등

3. 계약의 해제사유

1) 상대방이 계약금의 이행에 착수하기 전, 중도금을 지급하기 전까지는 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환함으로써 해제할 수 있다.

2) 약정해제권 -"○○한 경우엔 계약을 해제할 수 있다"라는 당사자의 약정이 있는 경우 계약해제가 가능하다.

3) 법정해제권 - 법 규정에 의한 해제권으로서 상대방의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)에 따른 해제이다.

제6장 전략적 자산관리를 위한 제안

일정기간이 경과된 부동산은 시장환경에 따라 수익성 변동, 자산가치의 변동 등의

리스크

위험관리, 재평가, 자산의 수익성 회복, 자산Portfolio의 재구성 등이 필요

정확한 수익성 분석을 통해 적절한 매수와 매각타이밍을 검토