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UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
MODELO DE AUDITORÍA A LOS ESTADOS FINANCIEROS DEL FIDEICOMISO
INMOBILIARIO EL TROJE NORTE
AUTORA:
MAIRA ALEJANDRA CHANDI CARRERA
INGENIERA EN CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
CONTADORA PÚBLICA AUTORIZADA
DIRECTOR:
DR. NELSON GUSTAVO CÁCERES GARCIA
QUITO, DM. JULIO 2015
Chandi Carrera, Maira (2015). Modelo de auditoria a los
estados financieros del Fideicomiso Inmobiliario el Troje
Norte. Previo a la obtención del título de ingeniera en
Contabilidad y Auditoría Contadora Pública Autorizada.
Facultad de Ciencias Administrativas. Quito: UCE.182 p.
ii
DEDICATORIA
A mi amado hijo Luis Alejandro, quien con tan solo su presencia me motiva a cumplir con mis
objetivos profesionales y personales.
A mí nunca olvidado Alex quien antes de su partida me impulsó y animó para que siguiera
adelante con la culminación de mi carrera.
Sin duda alguna a mis padres, hermanos, ahijadas y cuñado quienes pusieron su confianza en mí y
colaboraron para alcanzar este sueño tan anhelado.
iii
AGRADECIMIENTO
A los docentes que conforman la Universidad Central del Ecuador, Facultad de Ciencias
Administrativas quienes impartieron sus conocimientos que fueron eje fundamental para la
consecución de mi meta profesional.
Al Doctor Gustavo Cáceres quien con sus sabios conocimientos, colaboración y sobre todo
paciencia contribuyo al desarrollo del presente trabajo.
iv
AUTORIZACIÓN INTELECTUAL
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
Yo, Maira Alejandra Chandi Carrera en calidad de autor del trabajo de investigación realizada
sobre “MODELO DE AUDITORIA A LOS ESTADOS FINANCIEROS DEL FIDEICOMISO
INMOBILIARIO EL TROJE NORTE”, por la presente autorizo a la UNIVERSIDAD CENTRAL
DEL ECUADOR, hacer uso de todos los contenidos que me pertenecen o de parte de los que
contienen esta obra, con fines estrictamente académicos o de investigación.
Los derechos que como autor me corresponden, con excepción de la presente autorización,
seguirán vigentes a mi favor, de conformidad con lo establecido en los artículos 5, 6, 8,19 y demás
pertinentes de la Ley de Propiedad Intelectual y su Reglamento.
Quito, a julio 10 del 2015
___________________
Maira Chandi
171833422-8
v
APROBACIÓN DEL TUTOR
UNIVERSIDAD CENTRAL DEL ECUADOR
FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS
CARRERA DE CONTABILIDAD Y AUDITORÍA
Por la presente, dejo constancia que he leído el Trabajo de Titulación presentada por la Señorita
Maira Alejandra Chandi Carrera para optar por el título profesional cuyo tema es: “MODELO DE
AUDITORIA A LOS ESTADOS FINANCIEROS DEL FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL
TROJE NORTE”, la misma que reúne los requerimientos, y los méritos suficientes para ser
sometida a evaluación por el tribunal calificador.
En la ciudad de Quito, a los 10 días del mes de julio del 2015
_________________
Msc. Gustavo Cáceres
180180072-1
CONTENIDO
DEDICATORIA ................................................................................................................................ ii
AGRADECIMIENTO ....................................................................................................................... iii
AUTORIZACIÓN INTELECTUAL ................................................................................................ iv
APROBACIÓN DEL TUTOR ........................................................................................................... v
CONTENIDO ................................................................................................................................... vi
LISTA DE FIGURAS ........................................................................................................................ x
RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................................................. xi
ABSTRACT ..................................................................................................................................... xii
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 1
CAPITULO I .................................................................................................................................... 2
1 ASPECTOS GENERALES DEL FIDEICOMISO EL TROJE NORTE ................... 2
1.1 Base Legal del Fideicomiso ............................................................................................... 2
1.2 Normativa Externa ............................................................................................................. 2
1.2.1 Autoridades de Control ...................................................................................................... 2
1.2.2 Ley de Mercado de Valores ............................................................................................... 3
1.3 Normativa Interna .............................................................................................................. 3
1.3.1 Principales Políticas Contables .......................................................................................... 3
1.4 Objetivos del Ente Auditado .............................................................................................. 4
1.4.1 Objetivo General ................................................................................................................ 4
1.5 Disposiciones Contables y Financieras emitidas por el Consejo Nacional de Valores den
Ecuador – CNV ................................................................................................................... 4
1.6 Disposiciones emitidas por el CNV a los Fideicomisos Mercantiles Inmobiliarios. ....... 9
1.7 Establecimiento en los contratos del Fideicomiso ........................................................... 10
1.8 Reseña Histórica ............................................................................................................... 12
1.9 Diagnostico Situacional del Fideicomiso Inmobiliario “El Troje Norte” ....................... 13
1.9.1 Dirección Estratégica ....................................................................................................... 13
1.9.1.1 Descripción sobre la Constitución del Fideicomiso Inmobiliario “El Troje Norte” ........ 13
1.9.1.2 Organigrama Estructural y Funcional del Fideicomiso Inmobiliario "El Troje Norte" ... 13
1.9.2 Análisis estratégico .......................................................................................................... 13
1.9.2.1 Análisis Interno ................................................................................................................ 13
1.9.2.2 Descripción de las actividades realizadas por las partes intervinientes en el contrato de
fideicomiso inmobiliario “El Troje Norte” ....................................................................... 13
1.9.2.3 Análisis Externo ............................................................................................................... 16
CAPITULO II ................................................................................................................................. 20
2 FUNDAMENTACION TEÓRICA DE AUDITORIA Y CONTROL INTERNO .... 20
2.1 Auditoria .......................................................................................................................... 20
2.1.1 Definición ......................................................................................................................... 20
2.1.2 Importancia ...................................................................................................................... 20
2.1.3 Objetivos .......................................................................................................................... 20
2.1.3.1 Objetivo General .............................................................................................................. 21
2.1.3.2 Objetivo Específicos ........................................................................................................ 21
2.1.4 Clasificación ..................................................................................................................... 21
2.1.4.1 Auditoría Externa ............................................................................................................. 22
2.1.4.2 Auditoría Interna .............................................................................................................. 22
2.1.4.3 Auditoria Gubernamental ................................................................................................. 23
2.1.4.4 Auditoría Financiera ......................................................................................................... 23
2.1.4.5 Auditoría Administrativa .................................................................................................. 23
2.1.4.6 Auditoría Integral ............................................................................................................. 24
2.1.4.7 Auditoria Especial ............................................................................................................ 24
2.1.4.8 Auditoría Ambiental ......................................................................................................... 24
2.1.4.9 Auditoria Informática ....................................................................................................... 24
2.1.4.10 Auditoria de Seguimiento ............................................................................................. 25
2.1.4.11 Auditoria de Recursos Humanos .................................................................................. 25
2.2 Control interno ................................................................................................................. 25
2.2.1 Definición ......................................................................................................................... 25
2.2.2 Importancia ...................................................................................................................... 26
2.2.3 Objetivos .......................................................................................................................... 26
2.2.4 Componentes. ................................................................................................................... 26
2.2.5 Métodos ............................................................................................................................ 29
2.2.5.1 Método Descriptivo .......................................................................................................... 29
2.2.5.2 Método Gráfico ................................................................................................................ 30
2.2.5.3 Método De Cuestionarios ................................................................................................. 30
2.2.6 Evaluación del Control Interno por el Auditor ................................................................. 31
2.3 Normas de Auditoria Generalmente Aceptadas (NAGA) ................................................ 33
2.4 Normas Internacionales de Auditoria y Aseguramiento NIAA’S .................................... 34
2.5 Fases de la Auditoria Financiera ..................................................................................... 35
2.5.1 Planificación de la Auditoría ............................................................................................ 35
2.5.1.1 Planificación Preliminar ................................................................................................... 36
2.5.1.2 Planificación Específica ................................................................................................... 37
2.5.2 Ejecución o trabajos de campo ......................................................................................... 38
2.5.2.1 Comunicación de resultados ............................................................................................. 38
2.5.2.2 Evidencia de auditoría ...................................................................................................... 39
2.6 Técnicas de auditoría ........................................................................................................ 43
2.6.1 Clases de técnicas ............................................................................................................. 43
2.7 Papeles de Trabajo ........................................................................................................... 45
2.7.1 Objetivos fundamentales de los papeles de trabajo .......................................................... 45
2.7.2 Estructura general de los papeles de trabajo .................................................................... 45
2.7.3 Propiedad, custodia y conservación de los papeles .......................................................... 46
2.7.4 Archivos de auditoría ....................................................................................................... 46
2.8 Índices y Referencias (Badillo, 2006) .............................................................................. 47
2.8.1 Índices .............................................................................................................................. 47
2.8.2 Referencias ....................................................................................................................... 48
2.9 Marcas de auditoría .......................................................................................................... 48
2.9.1 Clasificación de las marcas de auditoría. ......................................................................... 49
2.10 Cartas Compromiso de Auditoría ..................................................................................... 49
2.11 Muestreo de Auditoría ...................................................................................................... 50
2.11.1 Diseño de la muestra ........................................................................................................ 51
2.11.2 Población .......................................................................................................................... 51
2.12 Informe de Auditoria (Badillo, 2006)............................................................................... 51
2.12.1 Definición ......................................................................................................................... 51
2.12.2 Contenido estándar ........................................................................................................... 51
2.12.3 Comentario, conclusiones y recomendaciones ................................................................. 52
2.12.4 Tipos de dictamen ............................................................................................................ 53
2.12.4.1 Opinión no calificada, limpia o sin salvedades ............................................................ 53
2.12.4.2 Opinión adversa o negativa .......................................................................................... 54
2.12.4.3 Abstención de opinión o denegación ............................................................................ 54
2.13 Tipos de cartas de auditoría .............................................................................................. 55
2.13.1 Carta compromiso.- .......................................................................................................... 55
2.13.2 Carta a la Gerencia o Carta de control interno ................................................................. 55
2.13.3 Carta de Representación ................................................................................................... 55
CAPÍTULO III ............................................................................................................................... 56
3 MODELO DE AUDITORÍA ......................................................................................... 56
3.1 Orden de trabajo ............................................................................................................... 57
3.2 Fase 1 Planificación ......................................................................................................... 64
3.3 Fase 2 Ejecución............................................................................................................... 68
3.3.1 Memorándum de operaciones .......................................................................................... 68
3.4 Fase 3 Informe de Auditoría ............................................................................................. 86
CAPITULO IV ............................................................................................................................... 92
4 APLICACIÓN PRÁCTICA DEL MODELO .............................................................. 92
4.1 Desarrollo del Modelo de Auditoria Aplicado a los Estados Financieros del Fideicomiso
Inmobiliario El Troje Norte .............................................................................................. 92
4.1.1 Informe de visita preliminar ........................................................................................... 100
4.2 Planificación (Ref. pg. 61) ............................................................................................. 101
4.2.1 Conocimiento del Negocio (Ref. pg. 62) ....................................................................... 102
4.2.1.1 Comprensión del control interno .................................................................................... 107
4.2.1.2 Revisión analítica ........................................................................................................... 107
4.2.1.3 Consideración de materialidad ....................................................................................... 107
4.2.1.4 Determinación de los Principales Riesgos de los Fideicomisos Mercantiles Inmobiliarios
........................................................................................................................................ 108
4.3 Ejecución (Ref. pg. 67) .................................................................................................. 110
4.3.1.1 Pruebas de Control ......................................................................................................... 112
4.4 Informe de Auditoría (Ref. pg. 88) ................................................................................ 136
4.4.1 Estados financieros ......................................................................................................... 136
4.4.1.1 Carta de control interno .................................................................................................. 155
4.4.1.2 Carta de representación .................................................................................................. 157
4.4.1.3 Informe cumplimiento de obligaciones tributarias ......................................................... 159
4.4.1.4 Informe de Cumplimiento de Auditoría ......................................................................... 162
4.4.1.5 Inforne de cumplimiento del Fideicomiso...................................................................... 164
4.4.1.6 Informe de Gestión ......................................................................................................... 165
CAPITULO V ............................................................................................................................... 166
5 CONLCUSIONES Y RECOMENDACIONES ......................................................... 166
5.1 CONCLUSIONES ......................................................................................................... 166
5.2 RECOMENDACIONES ................................................................................................ 166
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 168
LISTA DE FIGURAS
Figura 1.1Modalidad de Fideicomisos Mercantiles ........................................................................... 9
Figura 1.2 Riesgo País Ecuador ....................................................................................................... 18
Figura 2.1 Evaluación del Riesgo en el Fideicomiso Inmobiliario .................................................. 27
Figura 2.2 flujograma ....................................................................................................................... 30
Figura 2.3 Ejemplo de cuestionario para auditoría........................................................................... 31
Figura 2.4 Riesgo de auditoría ......................................................................................................... 32
Figura 2.5 Ejemplo de Técnica de Cuestionario .............................................................................. 41
Figura 2.6 Ejemplo de Índices .......................................................................................................... 47
Figura 2.7 Ejemplo de Marcas de Auditoría .................................................................................... 49
Figura 3.1 Diagrama fases de auditoría ............................................................................................ 56
Figura 3.2 Estructura Organizacional de la Fiduciaria .................................................................... 66
Figura 3.3Estructura organizacional unidad de negocios ................................................................ 67
Figura 3.4 Organigrama estructural del fideicomiso ........................................................................ 67
Figura 3.5 Organigrama funcional del fideicomiso .......................................................................... 67
Figura 3.6 Cuestionario de control interno ciclo caja-bancos .......................................................... 69
Figura 3.7 Programa de trabajo ciclo caja-bancos ........................................................................... 70
Figura 3.8 Ejemplo de cédula sumaria balance general activos ....................................................... 71
Figura 3.9 Ejemplo de cédula analítica ciclo caja-bancos ................................................................ 72
Figura 3.10 Ejemplo de prueba de auditoría ciclo caja- bancos ....................................................... 74
Figura 3.11 Ejemplo cuestionario de control interno ciclo cuentas por cobrar ................................ 75
Figura 3.12 Ejemplo programa de trabajo ciclo cuentas por cobrar ................................................. 76
Figura 3.13 Ejemplo cédula analítica ciclo cuentas y documentos por cobrar................................. 77
Figura 3.14 Ejemplo prueba de auditoría movimiento cuenta anticipo proveedores ....................... 77
Figura 3.15 Ejemplo prueba de auditoría movimiento costos de construcción ................................ 78
Figura 3.16 Cuestionario de control interno ciclo cuentas por pagar ............................................... 79
Figura 3.17 Programa de trabajo ciclo cuentas por pagar ................................................................ 80
Figura 3.18 Cédula sumaria balance general pasivos ...................................................................... 81
Figura 3.19 Cédula analítica de obligaciones financieras ................................................................ 81
Figura 3.20 Ejemplo prueba de auditoría movimiento de la cuenta obligaciones financieras ......... 82
Figura 3.21 Cédula analítica pasivos no financieros ........................................................................ 82
Figura 3.22 Cuestionario de control interno ciclo patrimonio ......................................................... 83
Figura 3.23 Programa de trabajo ciclo patrimonio ........................................................................... 84
Figura 3.24 Ejemplo prueba de auditoría movimiento de patrimonio............................................. 85
RESUMEN EJECUTIVO
El presente trabajo fue orientado a entregar una guía necesaria para desarrollar las etapas del
proceso de auditoría financiera y evidenciar que los estados financieros del Fideicomiso
Inmobiliario "Troje Norte” cuya finalidad es que mediante la transferencia a un patrimonio
autónomo de sus aportes se desarrolle un proyecto inmobiliario a cargo de Enlace Negocios
Fiduciarios sean razonables, de acuerdo a Normas Internacionales de Auditoria y demás normativa
vigente para el ejercicio económico terminado al 31 de diciembre del 2012, de esta forma expresar
una opinión sobre los estados financieros presentados en su conjunto. Al finalizar el proceso se
determinó como resultado un informe de auditoría opinión limpia, adicional para concluir la tesis,
se presenta conclusiones y recomendaciones las cuales deben ser tomadas en cuenta por la
administración del Fideicomiso como instrumento para tomar decisiones.
PALABRAS CLAVES
FIDEICOMISO
FIDUCIARIA
CONSTITUYENTES
AUDITORÍA
CONTROL
RIESGO
ABSTRACT
1
INTRODUCCIÓN
En los últimos años la necesidad de invertir y obtener rentabilidad sobre los ingresos económicos
adquiridos, ha conllevado a que la creación de fideicomisos cualquiera sea su modalidad, sea una
excelente alternativa para salvaguardar la inversión, debido a la garantía que estos presentan al
colocar el patrimonio autónomo en la custodia de entidades capaces de realizar la gestión necesaria
para este tipo de mercados.
En el Ecuador existen empresas legalmente constituidas y reguladas por los entes de control, entre
las cuales se encuentran aquellas denominadas fiduciarias, quienes se encargan de administrar el
fondo patrimonial de los fideicomisos y todos los trámites inherentes a la actividad. Bajo este
sentido y debido al sinnúmero de fondos y fideicomisos que las fiduciarias manejan, es
fundamental que sus estados financieros sean examinados por profesionales que tengan sólidos
conocimientos del tema, capaces de emitir una opinión real y razonable sobre la veracidad de la
información financiera presentada por los administradores, la cual permitirá tomar decisiones
oportunas.
Por esta razón que el modelo de auditoría aplicado a los estados financieros del fideicomiso,
pretende mitigar riesgos y establecer patrones para la realización de este proceso, por ello se han
estructurado los capítulos de manera lógica iniciando por conceptos y generalidades hasta
concluir en la ejecución del trabajo práctico.
El primer capítulo “Aspectos Generales del Fideicomiso El Troje Norte”, realiza una introducción
brece sobre conceptos fundamentales acerca de los negocios fiduciarios, base legal, normativas,
objetivos, disposiciones, organismos de control en el Ecuador, análisis situacional, etc.
El segundo capítulo “Fundamentación Teórica de Auditoria y Control Interno”, comprende
aquellos conceptos que son necesarios conocer como punto de partida para la posterior
comprensión y aplicación del ejercicio práctico.
El tercer capítulo “Propuesta del Desarrollo del Tema” comprende en las fases de auditoria que se
aplicarán en el trabajo práctico desde la planificación hasta la entrega de resultados, así como
control interno.
El cuarto capítulo “Aplicación Práctica del Modelo de Auditoria” y finalmente en el quinto
capítulo se presenta las conclusiones y recomendaciones que se obtuvo en base al presente trabajo.
2
CAPITULO I
1 ASPECTOS GENERALES DEL FIDEICOMISO EL TROJE NORTE
1.1 Base Legal del Fideicomiso
El Fideicomiso Mercantil Troje Norte (Un Fideicomiso Inmobiliario), fue constituido bajo las leyes
ecuatorianas mediante escritura pública del 5 de diciembre del 2006, de conformidad con lo
establecido en la Ley de Mercado de Valores y su Reglamento.
La finalidad del Fideicomiso consiste en coordinar y ejecutar todos los actos y contratos necesarios
para que sobre la base de los bienes que conforman el patrimonio autónomo, se desarrolle,
construya y comercialice el Proyecto Inmobiliario "Altos de la Colina", el cual se encuentra
ubicado en la ciudad de Quito, en la Av. Simón Bolívar – Sector El Troje.
Fondo Patrimonial
Se encuentra constituido por el aporte de terreno destinado a la construcción del Proyecto
Inmobiliario, aportes en efectivo y planillas de avance de obra entregadas por los fideicomitentes al
patrimonio autónomo.
Fideicomitente/Beneficiario
VIVIENSA S.A. Fideicomitente / Beneficiario uno
ECOPRODUCCIÓN S.A. Fideicomitente / Beneficiario dos
Administración del fideicomiso
Mediante la firma de un CONTRATO DE FIDEICOMISO la fiduciaria “Enlace Negocios
Fiduciarios Sociedad Anónima Administradora de Fondos y Fideicomisos”, es quien se encarga de
la administración. (Constituyentes, 2006)
1.2 Normativa Externa
1.2.1 Autoridades de Control
Consejo Nacional de Valores
Superintendencia de Compañías
3
Superintendencia de Bancos y Seguros
Banco Central del Ecuador
Servicio de Rentas Internas
Municipio
1.2.2 Ley de Mercado de Valores
Cada patrimonio autónomo, se identificará en el Contrato Constitutivo con su propio nombre o
denominación, esto permitirá la obtención del Registro Único de Contribuyentes como un “ente
distinto “, que en materia tributaria es considerado SOCIEDAD.
El representante legal es la fiduciaria denominada Administradora de Fondos y Fideicomisos ante
quien se constituye y debe sujetarse a las instrucciones del contrato así:
- Contrato.- Transferencia de patrimonio autónomo temporal e irrevocable por parte de uno
o más personas llamadas constituyentes o fideicomitentes para que la sociedad
administradora cumpla con las finalidades especificas instruidas en la constitución.
- Naturaleza y vigencia.- La duración no podrá ser superior a ochenta años salvo si la
condición resolutoria es la disolución de una persona jurídica y si los fideicomiso son
constituidos con fines culturales o de investigación.
- Transferencia a título de fideicomiso mercantil.- No determina un provecho económico ni
para el constituyente ni para el fiduciario y se da como medio necesario para que este
último cumpla con las finalidades determinadas por el constituyente.
Consecuentemente, está exenta de todo tipo de impuestos, tasas y contribuciones debido a
que no constituye hecho generador para el nacimiento de obligaciones tributarias previstas
en las leyes.
- Constituyentes o fideicomitentes.- pueden actuar las personas naturales o jurídicas
privadas.
1.3 Normativa Interna
1.3.1 Principales Políticas Contables
a. Preparación de los estados financieros
El Fideicomiso Mercantil Troje Norte lleva sus cuentas y prepara estados financieros en forma
independiente a los de Enlace Negocios Fiduciarios S.A, los registros contables y operaciones en
los cuales se fundamentan son llevados en dólares estadounidenses y de acuerdo a Normas
4
Internacionales de Información Financiera (NIIF).
b. Costos de Construcción
Representan el valor del terreno y la acumulación de los costos incurridos en la planificación,
diseño y construcción de los lotes y locales destinados para la venta, los cuales son mantenidos en
esta cuenta hasta que se concluya la obra
c. Pasivos financieros – Anticipos recibidos de clientes
Representa principalmente los créditos o cuentas por pagar documentados a través de contratos de
reserva de bienes, para el financiamiento de las unidades habitacionales, valores que se liquidarán
con la entrega del inmueble, reconociendo el ingreso correspondiente.
d. Impuestos diferidos
Los activos y pasivos por impuestos diferidos deben medirse empleando las tasas fiscales que se
espera sean de aplicación en el período en el que el activo se realice o el pasivo se cancele.
e. Costos y Gastos
Los costos y gastos se registran al costo histórico, se reconocen a medida que son incurridos
independientemente de la fecha en que se haya realizado el pago y se registran en el periodo más
cercano en el que se conocen.
1.4 Objetivos del Ente Auditado
1.4.1 Objetivo General
Coordinar y ejecutar todos los actos y contratos necesarios para que sobre la base de los bienes que
conforman el patrimonio autónomo, se desarrolle, construya y comercialice el Proyecto Inmobiliario
"Altos de la Colina".
1.5 Disposiciones Contables y Financieras emitidas por el Consejo Nacional de Valores den
Ecuador – CNV
Fideicomisos inmobiliarios
Instrumentación del contrato.- El contrato se otorga mediante la suscripción de escritura pública.
El Fideicomisos Mercantil “Troje Norte” suscribió la escritura de constitución en la Notaria
Vigésima del Cantón Quito el 5 de diciembre del 2006, se presenta como comparecientes Viviensa
5
S. A como constituyente o beneficiario uno, Ecoproducción S.A como constituyente o beneficiario
dos y Enlace Negocio Fiduciarios a quien se denominará como la administradora fiduciaria.
Redacción del contrato.- Deben redactarse en términos sencillos, de clara comprensión y reflejen
con fidelidad y precisión las condiciones jurídicas y económicas que se deriven del contrato, el
objeto del fideicomiso mercantil y las instrucciones para su viabilidad.
Estipulaciones prohibidas.- Están prohibidas las cláusulas que desnaturalicen el negocio fiduciario,
desvíen su objeto original. Tratándose de contratos de adhesión, las cláusulas ambiguas se
interpretarán a favor del fideicomitente y/o beneficiario, según corresponda.
Responsabilidad de la fiduciaria.- La administradora de fondos y fideicomisos responde hasta
por culpa leve en el cumplimiento de su gestión, para lo cual debe actuar en forma diligente y
profesional para cumplir prioritariamente con el objeto y la finalidad, instituidos en el contrato.
Constatar la existencia física y el perfeccionamiento de la transferencia de dominio de los
bienes aportados por el constituyente al fideicomiso mercantil, en el caso de bienes
inmuebles la inscripción de los contratos en el Registro de la Propiedad y que sobre los
mismos no pese gravamen alguno o limitaciones al dominio, salvo que en dicho contrato se
prevea expresamente este particular incluyendo como constancia los certificados de dichos
gravámenes.
Aplicar políticas internas tendientes a conocer a su cliente con la finalidad de minimizar las
contingencias derivadas de mecanismos de lavado de dinero, narcotráfico y otros hechos
delictivos que pudieran efectuarse a través del negocio fiduciario.
Verificar que los bienes transferidos al patrimonio autónomo, tengan relación con la
finalidad que se pretende alcanzar con el negocio.
Inscripción.- Los fideicomisos mercantiles inmobiliarios serán inscritos en el Registro del
Mercado de Valores.
Solicitud y su contenido.- Para la inscripción de estos contratos se requerirá una solicitud de
inscripción, suscrita por el representante legal de la fiduciaria, a la que deberá adjuntarse; copia de
la escritura pública del contrato del fideicomiso mercantil y ficha registral.
Información a ser presentada a la Superintendencia de Compañías.- Para mantener la
inscripción de los negocios fiduciarios, se debe presentar en los medios que ésta establezca, lo
siguiente:
6
Para los negocios fiduciarios inscritos:
Con periodicidad anual, hasta el 31 de marzo de cada año:
Los estados financieros auditados.
Copia de la información sobre rendición de cuentas, con el sustento correspondiente,
presentada a los constituyentes o beneficiarios.
Con periodicidad mensual, la que deberá remitirse dentro de los quince días posteriores al
cierre del respectivo mes:
Estados financieros de cada uno de los negocios fiduciarios que administre
debidamente certificada por el representante legal y el contador de la fiduciaria.
Nómina de los constituyentes, constituyentes adherentes y beneficiarios, con
indicación del número de cédula de identidad, pasaporte o R.U.C.
Las comisiones, honorarios y gastos en los que hubiere incurrido cada uno de los
negocios fiduciarios que administre.
Con periodicidad diaria, al día del corte o de la ocurrencia del hecho:
Cualquier hecho relevante, de acuerdo a las disposiciones de la Ley, o información
que, por su importancia, haya afectado o pueda afectar el normal desarrollo de los
negocios fiduciarios que administra, tales como reformas a los contratos que dieron
origen al fideicomiso mercantil o al encargo fiduciario.
Disposiciones generales
Cesión de derechos.- Únicamente los beneficiarios del negocio fiduciario pueden ceder sus
derechos, siempre que no esté prohibido por la Ley o por el contrato y debe instrumentarse con las
mismas solemnidades utilizadas para la constitución, esto no implica la sustitución en las
obligaciones de las partes contratantes para tales efectos, se procede conforme a las normas de la
novación establecidas en el Código Civil, no surtirá efectos contra la fiduciaria ni contra terceros,
sino desde la fecha de su notificación a la fiduciaria o de la aceptación por parte de ésta, en la
forma prevista en el Código Civil para la cesión ordinaria. (Compañias, 2010)
Valoración de los patrimonios autónomos.- La valoración de bienes muebles o inmuebles,
transferidos al patrimonio autónomo será realizada por los constituyentes, las fiduciarias podrán
verificar al momento de la constitución del fideicomiso y en forma previa a otorgar una constancia
al constituyente o al beneficiario sobre las calidades que éstos tengan en el contrato.
7
Rendición de cuentas
De acuerdo con el contrato y el artículo 128 de la Ley de Mercado de Valores, es deber indelegable
de la fiduciaria, rendir cuentas sobre la actividad fiduciaria al constituyente (s) y beneficiario (s), se
entiende como la información comprobada, documentada, detallada y pormenorizada sobre la
gestión realizada por la fiduciaria para cumplir con el objeto del fideicomiso.
La ocurrencia de cualquier hecho de carácter económico, jurídico, administrativo, contable o de
cualquier índole que incida en el desarrollo normal de la labor encomendada, debe informarse
inmediatamente al constituyente, al constituyente adherente y/o al beneficiario, señalando las
medidas correctivas adoptadas, cuando sean del caso, sin perjuicio de que para su necesaria
verificación se acompañen los sustentos que documenten la información presentada.
Periodicidad.- La rendición de cuentas debe hacerse al constituyente y al beneficiario, de acuerdo
a la periodicidad establecida en el contrato constitutivo, no podrá ser superior a un año.
En caso de que la fiduciaria se niegue a rendir cuentas, el fideicomitente podrá solicitarla por
intermedio de la Superintendencia de Compañías, sin perjuicio de las responsabilidades a que
hubiere lugar.
Forma y contenido.- Debe basarse en documentos que comprueben la veracidad de la actuación
observando, cuando menos, las instrucciones que a continuación se imparten:
Descripción de las actividades realizadas.
Estado actualizado de la situación jurídica de los bienes fideicomitidos.
Estado de situación financiera preparado y cerrado al último día del mes anterior a la fecha
de la rendición de cuentas.
Estado de resultados por el período comprendido entre el inicio de año y el último día del
mes anterior a la fecha de la rendición de cuentas. Si el fideicomiso mercantil se inició en
una fecha posterior al inicio de año, el estado de resultados será preparado por el período
comprendido entre la fecha de inicio del fideicomiso mercantil y el último día del mes
anterior a la fecha de la rendición de cuentas.
Informe de auditoría externa, en los casos previstos en este reglamento.
Adicionalmente para cada tipo de fideicomiso se deberá presentar lo siguiente:
Fideicomisos inmobiliarios:
8
Fecha de iniciación de la etapa de construcción del proyecto, e indicación de la etapa en la
cual se encuentra el proyecto.
Fecha estimada de terminación de la etapa en ejecución de la obra y de la entrega a los
beneficiarios y a los compradores directos de las unidades, de ser el caso.
Porcentaje ejecutado de la obra con relación al proyecto.
Valor de las sumas de dinero o bienes entregados al fideicomiso y valores por cancelar
hasta la fecha de la rendición de cuentas.
Control presupuestario entre lo real y lo proyectado y explicación de las principales
diferencias.
Costo de la unidad construida a la fecha del reporte.
Indicación sobre el cumplimiento de las estimaciones de la financiación del proyecto
(créditos y aportes de fideicomitentes adherentes).
Cambio en el proyecto y/o en las especificaciones.
Reajuste del presupuesto.
La Superintendencia de Compañías, podrá en cualquier momento, verificar la rendición de cuentas
que se hace a los beneficiarios y/o fideicomitentes.
Modalidades de los fideicomisos mercantiles
A continuación se identifica y define la funcionalidad de cada uno:
9
Figura 1.1Modalidad de Fideicomisos Mercantiles
Obligatoriedad de contratar auditoría externa.- Es necesario contar con auditoría externa
inscrita en el Registro del Mercado de Valores, los negocios fiduciarios que tienen la obligación de
inscribirse en dicho registro. Así como deben contar con auditoría externa inscrita o no en el
Registro del Mercado de Valores aquellos negocios fiduciarios que reciban recursos de personas
distintas a los constituyentes iniciales, tales como promitentes compradores; los que prevean contar
con constituyentes adherentes; y, aquellos casos en los que el constituyente hubiere ordenado
contractualmente que el fideicomiso se someta a auditoría externa. (Compañias, 2010)
El fideicomiso objeto del presente trabajo durante la fecha de investigación año 2013, mantiene un
contrato de auditoria externa con una firma legalmente capacitada.
1.6 Disposiciones emitidas por el CNV a los Fideicomisos Mercantiles Inmobiliarios.
El fideicomiso mercantil inmobiliario es el contrato mediante el cual se transfiere bienes inmuebles
a ser registrados en un patrimonio autónomo para que de acuerdo a las instrucciones impartidas a la
fiduciaria se desarrolle un determinado proyecto.
La codificación de las resoluciones-resolución No. CNV-008, establece:
Propiedad de los activos transferidos.- Las personas naturales o jurídicas que vayan actuar como
Contrato en el que se transfiere
bienes a un patrimonio
autónomo para garantizar el
cumplimiento de obligaciones por parte de los constituyentes o
deudores
GARANTÍA
Contrato de gestión sobre
los bienes muebles o inmuebles
transferidos al patrimonio
autónomo de los beneficiarios
ADMINISTRACIÓN
Contrato en el que se
transfieren bienes
inmuebles, al patrimonio
autónomo para que el fiduciario los administre y desarrolle con
ellos un proyecto
inmobiliario
INMOBILIARIO
Contrato en el cual se entrega al patrimonio
autónomo valores para
que la fiduciaria los administre o los invierta
para beneficio propio o de
terceros
INVERSIÓN
10
originadoras de un proceso de titularización, deberán acreditar la propiedad de los activos
transferidos al patrimonio autónomo y justificar las rentas, los derechos de contenido económico y
de los flujos que éste va a generar.
Contenido adicional del prospecto para el inmueble:
Descripción del inmueble que contenga: Tipo de bien a construir, ubicación, área total de
construcción, número y fecha de inscripción en el Registro de la Propiedad.
Descripción de la póliza de seguro del inmueble que cubra el inmueble contra todo riesgo.
Dos avalúos actualizados, efectuados por peritos independientes.
1.7 Establecimiento en los contratos del Fideicomiso
Elementos fundamentales de los contratos de negocios fiduciarios.- Tanto los contratos de
fideicomiso mercantil como los de encargos fiduciarios, cuando corresponda, deberán estipular,
además de los requisitos señalados en la Ley de Mercado de Valores, lo siguiente:
1. Objeto y finalidad.- Determinar expresamente la finalidad que persigue con el contrato que se
celebra, además debe señalarse expresamente si éste es de administración, de garantía, de
inmobiliario, de inversión u otro.
2. Instrucciones.- Comprenderá la enunciación clara, completa y la forma cómo se llevarán a cabo
las gestiones específicas que debe realizar la fiduciaria para cumplir con la finalidad del
negocio.
3. Información de los intervinientes.- Debe contener la identificación, nacionalidad, estado civil,
domicilio y la condición en que comparecen las partes.
4. Bienes.- Deben detallarse las características y las condiciones de cada uno de los bienes que el
constituyente transfiere o se compromete a transferir, para el caso de fideicomiso; o a entregar,
tratándose de encargo fiduciario.
5. Obligaciones y derechos de las partes contratantes.- Determinación de las obligaciones y
derechos de la fiduciaria, fideicomitente y beneficiario, así como de cualquier otra parte que
pueda comparecer en la celebración del contrato. En todo caso, las limitaciones o restricciones
a tales derechos y obligaciones, deberán convenirse con arreglo a lo establecido en la Ley de
Mercado de Valores y en este capítulo.
6. Remuneración.- Se expresará claramente los valores o la forma de calcular la remuneración
que percibirá la fiduciaria por su gestión, así como la forma, fuente de pago y oportunidad en
que la misma será liquidada y cobrada.
7. Transferencia de activos a la terminación del contrato de fideicomiso.- Es necesario señalar la
11
forma como se transferirán los activos del fideicomiso que existan al momento en que ocurra
cualquiera de las causales de la terminación del contrato, previstas en el mismo o en la Ley,
indicando las circunstancias que resulten pertinentes para el efecto, así como, la forma como se
atenderán las obligaciones generadas en el negocio, cuando a ello haya lugar.
En el contrato podrá establecerse que, cuando en la liquidación del mismo no haya sido factible la
entrega de los bienes al beneficiario, éstos serán consignados judicialmente, conjuntamente con la
rendición final de cuentas.
8. Órganos del negocio fiduciario.- En caso de que, para la toma de decisiones, se contemplen
juntas, comités u otros cuerpos colegiados deberán señalarse sus atribuciones y forma de
integración. La designación de las personas que los conforman, deberá hacerse con base a lo
que contemple el contrato.
Las resoluciones adoptadas por los órganos de decisión no podrán alterar, ni en todo ni en parte, el
objeto o la finalidad del contrato.
Corresponde a la fiduciaria mantener el archivo de los documentos en el que consten las
resoluciones adoptadas por dichos órganos.
9. Emisión de valores en procesos de titularización: el contrato de fideicomiso mercantil puede
establecer la forma por la cual el fideicomiso mercantil emitirá valores en procesos de
titularización, de conformidad con lo establecido en el Título XVI de la Ley de Mercado de
Valores y esta codificación.
10. Gastos: deberán señalarse expresamente los gastos que estarán a cargo del negocio fiduciario,
particularmente aquellos que no correspondan a la operación normal del mismo, así como
aquellos que serán asumidos por una o más de las partes que intervienen en el negocio
fiduciario.
11. Rendición de cuentas.- En el contrato debe establecerse la periodicidad de la rendición de
cuentas al constituyente y al beneficiario.
12. Reformas al contrato.- Debe señalarse el procedimiento y quiénes deben intervenir.
13. Exclusión de responsabilidad de la Superintendencia de Compañías.- En todo contrato de
negocio fiduciario deberá constar la mención expresa de que este acto no implica, por parte de
la Superintendencia de Compañías ni de los miembros del Consejo Nacional de Valores,
responsabilidad alguna ni garantía sobre el cumplimiento del objetivo y finalidad del contrato.
12
1.8 Reseña Histórica
El cinco de abril del 2004, mediante escritura pública se constituye el Fideicomiso Mercantil
CONDE, en el que comparecieron la compañía DESARROLLO Y MANEJO DE PROYECTOS
CONEXECUADORDMP CIA LTDA en calidad de constituyente y la compañía Enlace Negocios
Fiduciarios S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos en calidad de fiduciaria.
El siete de abril del 2004, mediante cesión de derechos la compañía DESARROLLO Y MANEJO
DE PROYECTOS CONEXECUADORDMP CIA LTDA, cedió y transfirió a título de
compraventa a favor del Banco Solidario S.A. la totalidad de los derechos de constituyente y
beneficiario del Fideicomiso Mercantil CONDE.
El treinta de septiembre del 2004, se realizó la resciliación parcial de la escritura de cesión de
derechos mencionada en el párrafo que antecede, de tal forma que los derechos de constituyente
quedaron bajo titularidad de DESARROLLO Y MANEJO DE PROYECTOS
CONEXECUADORDMP CIA. LTDA.
Mediante escritura pública celebrada el 29 de diciembre del 2005, el Banco Solidario Sociedad
Anónima en calidad de Beneficiario del Fideicomiso Mercantil “Conde”, cedió y transfirió a título
de compraventa a favor de la compañía NAMLA S. A., el 100% de los derechos fiduciarios de
beneficiario que mantenía en dicho fideicomiso.
EL 31 de julio del 2006, mediante escritura pública la compañía NAMLA S.A. en calidad de
Beneficiario del Fideicomiso Mercantil “Conde”, cedió y transfirió a título de compraventa en
partes iguales a favor de las compañías VIVIENSA S.A. y ECOPRODUCCIÓN S.A. el 100% de
los derechos fiduciarios de beneficiario que mantenía en dicho fideicomiso mercantil, las
mencionadas compañías adquirieron para sí el 50% de los derechos fiduciarios.
Es interés de los CONSTITUYENTES desarrollar la construcción y comercialización de un
PROYECTO INMOBILIARIO; en Junta celebrada el 29 de agosto de 2006, las compañías
mencionadas en el anterior párrafo decidieron que con el aporte de sus derechos de beneficiario se
constituirá un nuevo fideicomiso mercantil e instruyen a la fiduciaria Enlace Negocios Fiduciarios
S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos proceder con la estructuración del mismo.
Con los antecedentes expuestos el 5 de diciembre del 2006, se constituye el fideicomiso mercantil
denominado “FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE”, mismo que contará con su propio
patrimonio autónomo y balance distinto de los patrimonios individuales de los Constituyentes,
13
Beneficiarios y del Fiduciario.
1.9 Diagnostico Situacional del Fideicomiso Inmobiliario “El Troje Norte”
1.9.1 Dirección Estratégica
1.9.1.1 Descripción sobre la Constitución del Fideicomiso Inmobiliario “El Troje Norte”
Fue constituido bajo las leyes ecuatorianas mediante escritura pública del 5 de diciembre del 2006,
con la finalidad de coordinar y ejecutar todos los actos y contratos necesarios para que sobre la
base de los bienes que conformen el patrimonio autónomo, se desarrolle, construya y comercialice
un Proyecto Inmobiliario.
El proyecto se realizará sobre un lote de terreno de 64.419,20 m2, el mismo que consiste en la
urbanización de 190 lotes de terreno aproximadamente 200 m2, adicionalmente se tiene previsto
construir un área de locales comerciales una vez suscrito el contrato de construcción.
1.9.1.2 Organigrama Estructural y Funcional del Fideicomiso Inmobiliario "El Troje
Norte"
El fideicomiso no presenta organigramas propios, puesto que la fiduciaria por ser administradora
de varios de ellos mantiene uno general.
1.9.2 Análisis estratégico
1.9.2.1 Análisis Interno
Naturaleza del contrato de Fideicomiso.- Es irrevocable, regulado por la Ley de Mercado de
Valores, los reglamentos dictados por el Consejo Nacional de Valores, la Superintendencia de
Compañías y demás disposiciones aplicables.
1.9.2.2 Descripción de las actividades realizadas por las partes intervinientes en el contrato
de fideicomiso inmobiliario “El Troje Norte”
Constituyentes:
Transferir al Patrimonio Autónomo los bienes que se aportan y que en lo posterior
pudiesen aportarse, libres de gravámenes, y de cualquier otra limitación al dominio o
posesión.
14
Proveer de todas las facilidades al fiduciario para el cumplimiento de las instrucciones
impartidas.
Cumplir con las estipulaciones del contrato y las demás previstas en las leyes y
reglamentos.
Pagar los honorarios del fiduciario, así como los gastos, costos, tributos y otros rubros a
ellos estipulado.
Comunicar por escrito al fiduciario cualquier información relevante o hecho material que
afecte directa o indirectamente.
Beneficiarios
Entregar al fiduciario la información que solicite, dentro del plazo señalado para el efecto.
La falta injustificada será causal de renuncia del fiduciario.
Pagar los honorarios del fiduciario, así como los gastos, costos, tributos y otros rubros a su
cargo.
Entregar al fiduciario, la información que soliciten los órganos de control, dentro de los
plazos que estos lo requieran.
Mantener indemne al fiduciario de todo reclamo, glosa, coactiva o juicio ocasionado
generados como consecuencia del desarrollo del contrato y proveer los fondos necesarios
para el pago de impuestos, tasa o contribuciones, fiscales, municipales u otros que graven
el patrimonio del Fideicomiso, cuando este no disponga de los recursos necesarios.
Fiduciaria
Instrucciones de Administración Fiduciaria:
Recibir de los Fideicomitentes los bienes que se aporten para la constitución del
Fideicomiso Mercantil, así como aquellos que pudieran transferirse a futuro y registrarlos
en el balance de patrimonio; y,
Ejercer la Representación Legal en todo momento, efectuar las gestiones, actos y contratos
necesarios para perfeccionar la transferencia de dominio de los bienes que se aporten o que
en el futuro se adhieran, así como las acciones relacionadas con la ejecución del Proyecto.
Instrucciones de Carácter Inmobiliario:
Etapa Previa:
Analizar los estudios técnicos, financieros, arquitectónicos del Proyecto Inmobiliario, lo
cual incluye la aprobación de los diseños estructurales, hidrosanitarios y eléctrico –
15
telefónicos e informar a la Junta del Fideicomiso para que esta decida y valore si se ejecuta
en su integridad o por etapas.
La ejecución ya sea en su integridad o por etapas, se iniciará en el momento en que se
alcance el punto de equilibrio.
Verificar el cumplimiento del punto de equilibrio e informar a la Junta a efectos de dar
inicio a la construcción. Podrá el fiduciario solicitar el apoyo de la gerencia inmobiliaria
para su verificación.
Contratar un fiscalizador en base a las necesidades técnicas y supervisar el cumplimiento
de sus tareas, el honorario se presentará en el flujo de caja. La fiscalización será de carácter
presupuestario y técnico, para lo cual comprenderá la confirmación del buen uso de
recursos; y,
En caso que no se alcance el punto de equilibrio, el Fideicomiso Mercantil devolverá los
recursos a los acreedores del mismo, deducirá los costos incurridos en la operación, para
posteriormente proceder con la liquidación del contrato. Así mismo, restituirá el terreno
aportado.
Etapa de Ejecución:
Iniciar la comercialización de las unidades inmobiliarias, previa resolución favorable de la
Junta. El Fiduciario podrá suscribir contratos de compra – venta o reserva y recibirá de los
promitentes compradores los recursos generados; y,
Comparecer a la suscripción de los contratos con los profesionales, prestadores de servicios
y contratistas necesarios para el desarrollo del Proyecto Inmobiliario que no hubiere
realizado con anterioridad, y cuya contratación sea autorizada por la Junta del Fideicomiso.
Etapa de Liquidación:
Efectuar la entrega recepción de las unidades habitacionales a los promitentes
compradores. La Fiduciaria es la encargada de suscribir el acta de entrega de
recepción así como escrituras definitivas de compraventa.
Junta de Fideicomiso
Normar y decidir sobre aquellos aspectos que no hubieren sido contemplados
expresamente en el contrato de fideicomiso.
Fijar políticas y procedimientos necesarios para la correcta ejecución del mismo.
16
Autorizar e impartir instrucciones al Fiduciario sobre aquellos puntos que no se
encuentren especificados dentro del fideicomiso mercantil.
Resolver sobre la terminación anticipada del contrato.
Autorizar restituciones o liquidaciones y disminuciones parciales del patrimonio
autónomo a favor de los beneficiarios del mismo siempre y cuando no afecte a
terceros.
Determinar los niveles de ventas, mediante fondeos y plazos en que deben alcanzarse,
estos factores configuran la viabilidad económica-financiera del proyecto o de cada
etapa.
Gerencia Inmobiliaria
Coordinar la elaboración de planos.
Obtención del permiso de construcción.
Solventar problemas de linderación y afectaciones en general.
Coordinar los actos y acciones necesarias para superar los problemas referidos en
caso que se presenten.
Solucionar problemas técnicos que el fiscalizador y el constructor le presenten.
Coordinar con el fiduciario, aquellos rubros nuevos o no contemplados en el
presupuesto original.
Efectuar actos tendientes a facilitar el cumplimiento del punto de equilibrio.
Fiscalizador
Confirmación del buen uso de los recursos materiales utilizados en el proyecto así
como la adquisición de los mismos.
Emitir reportes de estas gestiones con periodicidad mensual, mismos que se
consolidaran en el informe de gestión fiduciaria y rendición de cuentas.
1.9.2.3 Análisis Externo
Influencias Macroeconómicas
Factor Político
A partir de enero del 2007 fecha en la cual el actual mandatario se posesiono como presidente, el
estado se ha embarcado en una serie de reformas para regular varios aspectos sociales, mismas que
fueron incorporadas en leyes y normativas tales como:
17
El establecimiento de un fondo de liquidez para emergencias bancarias financiado a partir de
impuestos aplicados a los propios bancos, así como el gravar el capital que salía del país.
En este tiempo el gobierno cuenta con un sistema de planificación que evalúa las necesidades en
los propios territorios desarrollando el proyecto denominado “El Plan Nacional para el Buen Vivir”
el cual se basa en algunos objetivos entre ellos; “Mejorar las capacidades y potencialidades de la
ciudadanía, Mejorar la calidad de vida, Establecer un sistema económico, social, solidario y
sostenible” (Compañias, 2010)
De acuerdo a los planes y programas que hoy en dia se realizan, politicamente no afectan al
desarrollo del Fideicomiso Inmobiliario “El Troje Norte” al contrario se presentan las facilidades
posibles par adquirir una vivienda y bajo este sentido la estrategia para ejecutar un proyecto
inmobiliario se consideraria viable.
Factor Económico
Con el objetivo de estimular la inversión interna, el crecimiento y el empleo se determinó que el
Banco Central del Ecuador regulará las tasas de:
Inflación.- “…es el aumento generalizado y sostenido de los precios de los bienes y servicios
existentes en el mercado durante un periodo, generalmente un año…”
Inflación en el Ecuador.- “…la inflación es el aumento sustancial y sostenido en el nivel general de
los precios…” (Tomalá, 2011)
Tasas de interés.- “Es un porcentaje que se traduce en un monto de dinero, mediante el cual se paga
por el uso del dinero”. (SBIF)
Tasas de interés en el Ecuador.- “…es la ganancia que obtiene el banco por el crédito…”
(Créditos, 2011)
Producto interno bruto.- “…es el valor monetario de los bienes y servicios finales producidos por
una economía en un período determinado…” (Anzil, 2015)
Riesgo país
Intenta medir el grado de confianza que muestra un Estado para que personas extranjeras, naturales
o jurídicas, inviertan en esa nación, mientras menor sea el índice, la confianza tiende a aumentar
porque se considera que tiene más capacidad de pago para sus deudas.
18
En Ecuador el riesgo se sitúa por debajo de América Latina, Europa y Asia, según la Asociación de
Bancos Privados esta mejoría se debe al incremento del precio petróleo situándose en agosto del
2013 en USD. 101.62
Método de Cálculo.- (i pagada por los países – i pagada por el Tesoro de los EEUU) tasa de
interés que pagan los países-tasa de interés pagada por el Tesoro de los Estados Unidos en papeles
que tengan los mismos plazos y condiciones.
Índice Financiero.- (EMBI Emerging Markets Bond Index) Indicador de Bonos de Mercados
Emergentes, recoge el total de los rendimientos de los instrumentos de Deuda Externa en los
mercados emergentes, analiza principalmente el dinero en forma de bonos, por los cuales se paga
una determinada tasa de interés.
Figura 1.2 Riesgo País Ecuador
En: ámbito. com
Análisis
Se observa que a junio del 2015, el Ecuador mantiene una tendencia alta de riesgo país según el
indicador de Bonos de Mercados Emergentes corresponde a 755 puntos así:
Índice Riesgo País= 10.65%-3,10%= 7.55% 755 puntos (Riesgo país elevado)
En donde:
10.65%= tasa de interés pagada por Ecuador; y,
19
3.10%= tasa de interés pagada por el tesoro de los Estados Unidos
Siendo el fideicomiso una herramienta eficaz para estructurar un proyecto de desarrollo
inmobiliario dentro de un marco de protección especial y seguridad jurídica para inversionistas y
compradores, el factor riesgo país no incide directamente a este tipo de negocio, debido a que los
interesados son por lo general aquellas personas que se encuentran en territorio nacional.
Influencia Microeconómica
Clientes
En un fideicomiso inmobiliario sus potenciales clientes son aquellas personas nombradas como
promitentes compradores, las cuales al momento de interesarse por un inmueble contemplado en el
proyecto firman promesas de compra-venta.
El sector inmobiliario en Ecuador se lo puede considerar como un mercado de inversión y las líneas
de crédito hipotecario creadas por entidades públicas como el BIESS y privadas como la Mutualista
Pichincha han propiciado que las personas obtengan más facilidades para adquirir un inmueble.
Proveedores
Siendo este uno de los factores necesarios para el logro de los objetivos del proyecto, debido a la
falta de políticas integrales y de largo plazo hoy en día los precios de los materiales se han elevado
continuamente, tal es el caso del cemento, metal, plásticos, etc. Lo cual ha perjudicado a los
constructores en el desarrollo de sus actividades.
20
CAPITULO II
2 FUNDAMENTACION TEÓRICA DE AUDITORIA Y CONTROL INTERNO
2.1 Auditoria
2.1.1 Definición
Es el examen objetivo y sistemático de las operaciones financieras y administrativas de una
entidad, practicado con posterioridad a su ejecución y para su evaluación, revisión, análisis y
examen periódico que se realiza a los estados financieros, técnicas y componentes administrativos,
así como a los métodos de control interno de una empresa, cuyo objeto es determinar la
razonabilidad de los mismos.
“La Auditoría es una función de dirección cuya finalidad es analizar y apreciar, con vistas
eventuales las acciones correctivas, el control interno de las organizaciones para garantizar la
integridad de su patrimonio, la veracidad de su información y el mantenimiento de la eficacia de
sus sistemas de gestión; es un examen comprensivo de la estructura de una empresa, en cuanto a
los planes y objetivos, métodos y controles, su forma de operación y sus equipos humanos y
físicos.” (Cobos, 2010)
2.1.2 Importancia
Es muy importante por cuanto la gerencia sin la práctica de una auditoría no tiene plena seguridad
de que los datos económicos registrados son verdaderos y confiables.
Define con alta razonabilidad la situación real de la empresa, puesto que aparte de realizar un
examen, evalúa el grado de eficiencia y eficacia con que se desarrollan las tareas administrativas y
el grado de cumplimiento de los planes y orientaciones de la gerencia.
2.1.3 Objetivos
Están diseñados a partir de las afirmaciones de la administración de los directivos de las empresas
sobre la preparación de los estados financieros, las cuales están relacionadas así:
Integridad
Validez
21
Presentación
Corte
Valuación
Existencia
Registro
La auditoría se encargará de probar la veracidad de las afirmaciones, razonabilidad de las cifras
presentadas en los estados financieros y cumplimiento de normas contables.
2.1.3.1 Objetivo General
Permitir expresar una opinión respecto de si los estado financieros están preparados en todos los
aspectos importantes, de conformidad a un marco de información aplicable.
2.1.3.2 Objetivo Específicos
Aplicar procedimientos de auditoria en la medida necesaria para obtener la seguridad
razonable de que se descubrirá errores materiales en los estados financieros, en caso de que
existan.
Obtener evidencia suficiente y competente para sustentar una conclusión de que es
improbable que existan errores materiales
Determinar si la situación financiera y los resultados de una empresa reflejados en su
contabilidad son adecuados.
Identificar si los estados financieros y los registros contables están expuestos a fraudes o
errores.
Verificar el cumplimiento de los controles internos establecidos.
Revisar y evaluar efectividad, oportunidad y aplicación de los controles internos.
Corroborar el grado de cumplimiento de las normas, políticas y procedimientos vigentes.
Establecer una estrategia de auditoria para reducir el riesgo.
Evaluar la evidencia obtenida, de manera que esta sea satisfactoria para determinar la
razonabilidad de cada uno de los saldos probados.
2.1.4 Clasificación
La Auditoría puede clasificarse así:
22
a) De acuerdo a quienes realizan el examen
1. Externa
2. Interna
3. Gubernamental
b) De acuerdo al área examinada o a examinar.
1. Financiera
2. De Gestión
3. Administrativa
4. Integral
5. Especial
6. Ambiental
7. Informática
8. De Cumplimiento
9. De Seguimiento
10. De Recursos Humanos
2.1.4.1 Auditoría Externa
Es el examen de las cuentas anuales de una empresa por un auditor externo sin vínculos laborales
con la misma, normalmente por exigencia legal, utilizando técnicas determinadas y con el objeto de
emitir una opinión independiente sobre la forma como opera el sistema, el control interno del
mismo y formular sugerencias para su mejoramiento; tiene por objeto averiguar la razonabilidad,
integridad y autenticidad de los estados, expedientes, documentos y toda aquella información
producida por los sistemas de la organización.
“Examina y evalúa cualquiera de los sistemas de información de una organización y emite una
opinión independiente sobre los mismos, pero las empresas generalmente requieren de la
evaluación de su sistema de información financiero en forma independiente para otorgarle validez
ante los usuarios del producto de este” (Anzil, 2015)
2.1.4.2 Auditoría Interna
Se puede concebir como una parte del control interno ya que es el observación realizada por los
empleados de una empresa con un grado de independencia suficiente para garantizar que las
operaciones se llevan a cabo de acuerdo con la política general de cada organización, determinando
23
si existe eficiencia y eficacia, proponiendo soluciones si se detecta deficiencias, mismos que son
presentados mediante informes de circulación interna y no tienen trascendencia a terceros.
“Cuando la auditoría está dirigida por Contadores Públicos profesionales independientes, la
opinión de un experto desinteresado e imparcial constituye una ventaja definida para la empresa y
una garantía de protección para los intereses de los accionistas, los acreedores y el Público.”
(Oceano, 2010)
2.1.4.3 Auditoria Gubernamental
Examen objetivo, sistemático, profesional de operaciones financieras administrativas, con
posterioridad a su ejecución en el sector público, autorizado por la Contraloría General del Estado.
2.1.4.4 Auditoría Financiera
Proceso cuyo resultado final es la emisión de un informe, en el que el auditor da a conocer su
opinión sobre la situación financiera de la empresa, este proceso solo es posible llevarlo a cabo a
través de un elemento llamado evidencia de auditoría, ya que el auditor hace su trabajo posterior a
las operaciones de la empresa.
Las disposiciones legales vigentes que regulan las actividades de la Contraloría General del Estado,
definen la Auditoria Financiera así:
“Consiste en el examen de los registros, comprobantes, documentos y otras evidencias que
sustentan los estados financieros de una entidad u organismo, efectuado por el auditor para
formular el dictamen respecto de la razonabilidad con que se presentan los resultados de las
operaciones, la situación financiera, los cambios operados en ella u en el patrimonio; para
determinar el cumplimiento de las disposiciones legales y para formular comentarios, conclusiones
y recomendaciones tendientes a mejorar los procedimientos relativos a la gestión financiera y al
control interno.” (Corral, 2001)
2.1.4.5 Auditoría Administrativa
Revisar y evaluar si los métodos, sistemas y procedimientos que se siguen en todas las fases del
proceso administrativo aseguran el cumplimiento con políticas, planes, programas, leyes y
reglamentaciones que puedan tener un impacto significativo en operación de los reportes y asegurar
que la organización los esté cumpliendo y respetando.
24
Examen metódico y ordenado de los objetivos de una empresa de su estructura orgánica y de la
utilización del elemento humano a fin de informar los hechos investigados.
“Su importancia radica en el hecho de que proporciona a los directivos de una organización un
panorama sobre la forma como está siendo administrada por los diferentes niveles jerárquicos y
operativos, señalando aciertos y desviaciones de aquellas áreas cuyos problemas administrativos
detectados exigen una mayor o pronta atención.” (Valencia, 1997)
2.1.4.6 Auditoría Integral
Definida como el examen crítico, sistemático y detallado de los sistemas de información financiero,
de gestión y legal de una organización, realizado con independencia y utilizando técnicas
específicas, con el propósito de emitir un informe profesional sobre la razonabilidad de la
información financiera, la eficacia eficiencia y economicidad en el manejo de los recursos y el
apego de las operaciones económicas a las normas contables, administrativas y legales que le son
aplicables, para la toma de decisiones que permitan la mejora de la productividad de la misma.
2.1.4.7 Auditoria Especial
Consiste en el examen objetivo, profesional e independiente, que se realiza específicamente en un
área determinada de la entidad, ya sea esta financiera o administrativa, con el fin de verificar
información suministrada o evaluar el desempeño. Por ejemplo: Auditoria de Caja, Auditoria de
Inversiones, Auditoria de Activos Fijos, entre otras.
2.1.4.8 Auditoría Ambiental
Controlar el impacto ambiental con sistemas de gestión que permiten estructurar e integrar todos
los aspectos medioambientales, coordinando los esfuerzos que realiza la empresa para llegar a
objetivos previstos.
Es necesario analizar y conocer en todo momento todos los factores de contaminación que
generan las actividades de la empresa, y por este motivo será necesario que dentro del equipo
humano se disponga de personas cualificadas para evaluar el posible impacto que se derive de los
vectores ambientales.
2.1.4.9 Auditoria Informática
Se ocupa de analizar la actividad que se conoce como técnica de sistemas en todas sus facetas. La
25
importancia creciente de las telecomunicaciones ha propiciado que las comunicaciones. Líneas y
redes de las instalaciones informáticas, se auditen por separado, aunque formen parte del entorno
general de sistemas.
Su finalidad es el examen y análisis de los procedimientos administrativos y de los sistemas de
control interno de la compañía auditada. Al concluir el trabajo realizado, los auditores exponen en
su informe aquellos puntos débiles que hayan podido detectar, así como las recomendaciones
sobre los cambios convenientes a introducir, en su opinión, en la organización de la compañía.
2.1.4.10 Auditoria de Seguimiento
Realizada con el propósito de verificar si se están cumpliendo las medidas y recomendaciones
dejadas por una auditoría anterior.
2.1.4.11 Auditoria de Recursos Humanos
Especialidad de suma importancia debido a que los recursos humanos son considerados por las
actuales teorías de organización como uno de los activos más valiosos de los que disponen las
empresas.
Es por ello que el reflejo que tiene dentro de las empresas será importante, tanto cualitativamente
como cuantitativamente, representando una parte significativa del total de gastos que durante el
ejercicio económico incurre la empresa, incidiendo de forma directa o indirecta en el resultado de
la compañía, o bien activándose como mayor valor de ciertos elementos.
2.2 Control interno
2.2.1 Definición
Es el proceso conformado por las diversas disposiciones y métodos creados por la alta dirección,
desarrollado por el talento humano para el funcionamiento y operación de la empresa, tiene un
gran efecto en la calidad, oportunidad y veracidad de la información generada en las transacciones
económicas ya que promueve la eficiencia y la eficacia de las operaciones.
El auditor debe realizar un estudio y evaluación del Control Interno, como parte de una revisión de
estados financiero practicada conforme a las Normas de Auditoria Generalmente Aceptadas.
26
2.2.2 Importancia
Contribuye a la seguridad del sistema contable que se utiliza en la empresa, fijando y
evaluando los procedimientos administrativos, contables y financieros que ayudan a que la
empresa realice su objeto.
Detecta las irregularidades y errores.
Propugna por la solución factible evaluando todos los niveles de autoridad, la
administración del personal, los métodos y sistemas contables para que así el auditor pueda
dar cuenta veraz de las transacciones y manejos empresariales.
2.2.3 Objetivos
Busca en forma general los siguientes objetivos:
Proteger los activos
Verificar la exactitud y confiabilidad de la información financiera
Promover la eficiencia de las operaciones.
2.2.4 Componentes.
La estructura de control interno de una entidad consiste en las políticas y procedimientos
establecidos para proporcionar una seguridad razonable de poder lograr los objetivos específicos
de la entidad y alcanzar los objetivos generales mencionados.
El estudio y evaluación debe considerar las características de la empresa y del tipo de negocio en
que participa.
Los elementos de la estructura del Control Interno son:
El Ambiente de Control.- Representa la combinación de factores que afectan las políticas y
procedimientos de una entidad fortaleciendo o debilitando sus controles.
Factores a considerar como integrantes:
Actitud de la Administración hacia el Control Interno
Estructura de organización de la Entidad
Funcionamiento del Consejo de Administración y sus Comités
27
Métodos para asignar autoridad y responsabilidad
Métodos de control para supervisar y dar seguimiento (incluyendo auditoria interna)
Políticas y prácticas de personal
Influencias externas. (Acevedo, 2010)
El manejo del fideicomiso por parte de una persona especializada en asuntos inmobiliarios,
presentación de informes de gestión de acuerdo a lo estipulado en el contrato, la aplicación de
auditorías, cumplimiento legal, entre otros, son determinantes de ambiente de control que se
presenta en la empresa.
La Evaluación de Riesgos.- Considera todos aquellos riesgos relevantes que pueden afectar su
funcionamiento y operación, el auditor estará más interesado en la Información Financiera de la
empresa.
El proceso de la Evaluación de Riesgos relacionados con la información financiera, considera:
La Identificación, Análisis y Administración de Riesgos Relevantes en la preparación de
Estados Financieros que pudieran evitar que estos estén razonablemente presentados de
acuerdo con los Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados o la base de
contabilidad aceptada definida por la Empresa.
Los Riesgos Relevantes a la información financiera, incluyen eventos o circunstancias
externas o internas que pueden ocurrir y afectar la habilidad de la entidad en el Registro,
Procesamiento, Agrupación o Reporte de Información.
Algunos de los riesgos relevantes que pueden presentarse en una Empresa, y sobre los cuales el
auditor debe poner especial interés por el efecto que pueden tener en la información financiera son:
Riesgo Motivo
Cambios en el ambiente operativo Servicios deficientes.
Nuevo personal Desconocimiento de operaciones fiduciarias.
Sistemas de información nuevos o
rediseñados
Fallas para el desarrollo y falta de capacidad
para reaccionar a cambios en el mercado.
Crecimientos acelerados
Nuevas tecnologías
Nuevas líneas, productos o actividades Cambios en la ley y gobierno que afecten el
modelo de negocio.
Cambio en pronunciamientos contables Reconocimiento de ingresos y gastos en el
momento de ocurrencia, inadecuado registro
de transacciones.
Personal con mucha antigüedad Dificultad para retener empleados claves.
Figura 2.1 Evaluación del Riesgo en el Fideicomiso Inmobiliario
28
Los Sistemas de Información y Comunicación.- Ésta actividad en la empresa relacionada con
los estados financieros, incluyen el Sistema de Contabilidad y consisten en los métodos y registros
establecidos para Identificar, Reunir, Analizar, Clasificar, Registrar y Producir Información
Cuantitativa de las operaciones que realiza una Entidad Económica.
La calidad de los sistemas generadores de Información afecta la habilidad de la Gerencia en tomar
las decisiones apropiadas para controlar las actividades de la entidad y preparar reportes financieros
confiables y oportunos.
Para que un sistema contable sea útil y confiable debe contar con métodos y registros que:
Identifiquen y registren las transacciones reales
Describan oportunamente todas las transacciones con el detalle que permita su
clasificación
Cuantifiquen el valor de las operaciones
Registren las transacciones en el periodo correspondiente
Presenten y revelen adecuadamente dichas transacciones en los Estados
Financieros
Los sistemas de comunicación incluyen la forma en que se dan a conocer las funciones y
responsabilidades relativas al control interno de los reportes financieros. (ACEVEDO, 2010)
Los Procedimientos de Control.- Las políticas y procedimientos que establece la administración y
que proporcionan una seguridad razonable de que se van a lograr en forma eficaz y eficientemente
los objetivos específicos de control de la entidad constituyen los procedimientos de control, auditor
debe estar más interesado en evaluar el funcionamiento efectivo de los procedimientos de control
que en su formalización dentro de la empresa.
Los procedimientos de control pueden tener el carácter preventivo o correctivo de acuerdo a su
diseño destinado a evitar errores o a identificarlas y corregirlas.
Los procedimientos de control están orientados al cumplimiento con los Objetivos Específicos de
Control, los cuales son:
Autorización
Segregación de funciones y responsabilidad
Correcto registro de operaciones (diseño y uso de documentos y registros apropiados)
29
Protección de los activos
Adecuada valuación y verificación independiente.
La Vigilancia.- Es un proceso que:
Asegura la eficiencia del control interno a través del tiempo
Incluye la evaluación del diseño y operación de procedimientos de control en forma
oportuna, así como,
Aplicar medidas correctivas cuando sea necesario
El proceso de vigilancia se lleva a cabo:
Sobre actividades en marcha
Evaluaciones separadas o,
Combinación de ambas
Debe incluir el uso de información o comunicaciones de externos como son:
Quejas de clientes o usuarios
Registros de comentarios o sugerencias de usuarios
Comunicaciones de auditores externos.
2.2.5 Métodos
2.2.5.1 Método Descriptivo
Consiste en la narración de los procedimientos relacionados con el control interno, los cuales
pueden dividirse por actividades que pueden ser por departamentos, empleados y cargos o por
registros contables. Una descripción adecuada de un sistema de contabilidad y de los procesos de
control relacionados incluye por lo menos cuatro características:
Origen de cada documento y registro en el sistema.
Cómo se efectúa el procesamiento.
Disposición de cada documento y registro en el sistema.
Indicación de los procedimientos de control pertinentes a la evaluación de los riesgos de
control. (Acevedo, 2010)
30
La fiduciaria para el manejo del fideicomiso delega las funciones a un administrador especialista en
fideicomisos inmobiliarios asignado para resolver asuntos legales, administrativos-financieros y un
contador quien se encargara del registro de las transacciones desde la transferencia de los bienes al
patrimonio autónomo, utilizando un sistema contable adecuado.
Figura 2.2 flujograma
2.2.5.2 Método Gráfico
Consiste en la preparación de diagramas de flujo de los procedimientos ejecutados en cada uno de
los departamentos involucrados en una operación. Un diagrama de flujo de control interno consiste
en una representación simbólica y por medio de flujo secuencial de los documentos de la entidad
auditada. El diagrama de flujo debe representar todas las operaciones, movimientos, demoras y
procedimientos de archivo concernientes al proceso descrito. Este método debe incluir las mismas
cuatro características del método gráfico enunciadas anteriormente.
2.2.5.3 Método De Cuestionarios
Básicamente consiste en un listado de preguntas a través de las cuales se pretende evaluar las
debilidades y fortalezas del sistema de control interno, se aplican a cada una de las áreas en las
cuales el auditor dividió los rubros a examinar, se diseña para que las respuestas negativas indiquen
una deficiencia de control interno.
31
Algunas de las preguntas pueden ser de tipo general y aplicable a cualquier empresa, pero la
mayoría deben ser específicas para cada organización en particular y se deben relacionar con su
objeto social.
Figura 2.3 Ejemplo de cuestionario para auditoría
2.2.6 Evaluación del Control Interno por el Auditor
Se realiza en dos etapas así:
Evaluación preliminar.- Durante la etapa de Planificación en esta etapa, el auditor efectúa un
análisis general del riesgo implícito en el trabajo que va a realizar, con objeto de considerarlo en el
diseño de sus programas de trabajo de auditoría y para identificar gradualmente las actividades y
características específicas de la entidad.
Aun cuando en esta etapa no se han probado los controles internos y por lo tanto, aunque cualquier
decisión es preliminar, el auditor deberá formarse un juicio sobre la confianza que podrá
depositarse en el control que será probado.
La evaluación final.- Se efectuara al aplicar las pruebas de cumplimiento que están diseñadas para
respaldar la evaluación de la aparente confiabilidad de procedimientos específicos de control, se
hará determinando si los procedimientos de control están funcionando de manera efectiva.
“El auditor debe documentar su conocimiento sobre la estructura del Control Interno de la
Empresa y sobre la Evaluación que realice del Control Interno”. (Acevedo, 2010)
Mayor Menor
1 ¿Se realizan conciliaciones bancarias de manera mensual?
2 ¿Se efectúan arqueos de caja chica de manera sorpresiva?
3¿El fideicomiso cuenta con 2 firmas de responsabilidad para la
emisión de cheques?
4¿El efectivo recibido por parte del fideicomiso es depositado al
siguiente día de haberlo recibido?
Preparado por: Revisado por:
Fecha: Fecha:
Categoría del riesgo
NoDebilidades
Puntuación Comentarios
Puntuación total obtenida en la evaluación(ptos)
Puntuación de riesgo
Puntuación total de calificación (ptos)
AA & ASOCIADOS S.A.
CUESTIONARIO DE CONTROL INTERNO
CAJA - BANCOS
Cliente: Fideicomiso Inmobiliario "Troje
Personal entrevistado:
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si
32
Riesgos en la Auditoria y de Control Interno
- Riesgo Inherente.- Es la susceptibilidad de los estados financieros a la existencia de errores
significativos, está fuera del control de un auditor por lo que difícilmente se puede determinar
o tomar decisiones para desaparecer el riesgo ya que es algo innato de la actividad realizada
por la empresa.
“Entre los factores que llevan a la existencia de este tipo de riesgos esta la naturaleza de las
actividades económicas, como también la naturaleza de volumen tanto de transacciones como de
productos y/o servicios, además tiene relevancia la parte gerencial y la calidad de recurso humano
con que cuenta la entidad”. (Gerencie, 2012)
- Riesgo de Control.- Iinfluye de manera muy importante los sistemas de control interno que
estén implementados en la empresa y que en circunstancias lleguen a ser insuficientes o
inadecuados para la aplicación y detección oportuna de irregularidades. Es por esto la
necesidad y relevancia que una administración tenga en constante revisión, verificación y
ajustes los procesos de control interno.
Cuando existen bajos niveles de riesgos de control es porque se están efectuando o están
implementados excelentes procedimientos para el buen desarrollo de la organización.
“Entre los factores relevantes que determina este tipo de riesgo son los sistemas de información,
contabilidad y control”. (Gerencie, 2012)
- Riesgo de Detección.- Está directamente relacionado con los procedimientos de auditoría por
lo que se trata de la no detección de la existencia de erros en el proceso realizado.
RIESGOS INHERENTES Y DE CONTROL PROBABILIDAD
Cuantitativo Cualitativo
Poco Significativo Existen pocos y no muy importantes Improbable
Significativo Presencia de algunos de cierta importancia Posible
Muy Significativo Surgen muchos e importantes Probable
Figura 2.4 Riesgo de auditoría
En: Monografías. com
La Responsabilidad de llevar a cabo una auditoria con procedimientos adecuados es total
responsabilidad del grupo auditor, es tan importante este riesgo que bien trabajado contribuye a
debilitar el riesgo de control y el riesgo inherente de la compañía.
Es por esto que un proceso de auditoría que contenga problemas de detección muy
33
seguramente en el momento en que no se analice la información de la forma adecuada no va a
contribuir a la detección de riesgos inherentes y de control a que está expuesta la información del
ente y además se podría estar dando un dictamen incorrecto. (Gerencie, 2012)
La evaluación que realice el auditor sobre el Control Interno incide directamente en su evaluación
del Riesgo de Control y por lo tanto en el Riesgo de Detección.
Mayor control Menor riesgo
Menor control Mayor riesgo
2.3 Normas de Auditoria Generalmente Aceptadas (NAGA)
Emitidas por el American Institute of Centified Public Account (AICPA), representan los requisitos
mínimos de calidad relativos a la personalidad del auditor, al trabajo que desempeña y la
información que rinde como resultado del trabajo. Se agrupan así:
Normas generales
Cualidades que debe tener un auditor para asumir un cargo de este tipo; algunas de ellas son
adquiridas empíricamente antes de realizar la actividad y otras deben mantenerse durante todo el
tiempo en ejercicio de su profesión, se tiene:
Capacitación técnica e idoneidad.- el desempeño de auditoria debe ser realizado por
personas que tengan el título profesional legalmente reconocido, además debe mantener un
entrenamiento técnico adecuado y toda su capacidad.
Actitud mental independiente.- no permitir que criterios de terceras personas influyan en
sus decisiones y en el desarrollo de sus tareas.
Debido cuidado profesional.- obligación en demostrar cuidado, diligencias,
profesionalismo y pericia.
Normas de trabajo de campo
Planificación del trabajo y supervisión.- planear con anterioridad la forma y método del
34
examen a realizar y mantener constante vigilancia al equipo de trabajo en el caso de existir
uno.
Obtención de una comprensión del control interno.- Acumular alto grado de
entendimientos de los procedimientos u sistemas de control interno establecidos en la
empresa, con la finalidad de determinar el grado de confianza que puede depositar en ellos,
la cantidad y profundidad de pruebas de auditoría a ser requeridas.
Normas de presentación del informe
El producto final del análisis de auditoria es la presentación de un informe en que se expresa la
opinión que el auditor genera una vez concluida su actividad, en base a esto, los usuarios de los
estados financieros estarán en la capacidad tomar decisiones respecto a la situación económica de
la empresa y resultado de sus operaciones.
Es indispensable tomar en cuenta los siguientes aspectos:
Conformidad con las declaraciones con los PCGA
Consistencia de la aplicación de los PCGA
Revelación adecuada
Expresión de la opinión
2.4 Normas Internacionales de Auditoria y Aseguramiento NIAA’S
Se establecieron por la Junta Internacional de Normas de Auditoría y Verificación (IAASB) para
mejorar la calidad y la uniformidad de las prácticas de auditoria en todo el mundo. Aunque el
Comité Técnico del Instituto de Investigaciones Contables del Ecuador recomendó que se adopten
estas normas durante el año 2006, su aplicación fue obligatoria a partir del año 2009 debido a que
el proceso requiere de una amplia divulgación y capacitación por parte de los profesionales.
Son un conjunto de reglas, principios y procedimientos que debe seguir la auditora para que pueda
evaluar de manera íntegra y confiable la situación de la empresa.
Comprende lo siguiente:
Asuntos introductorios.
Principios generales y responsabilidades.
Evaluación de riesgos y respuesta a los riesgos evaluados.
35
Evidencia de auditoria.
Uso del trabajo de otros.
Dictámenes y conclusiones de auditoria.
Áreas especializadas.
Declaraciones internacionales sobre prácticas de auditoria.
Importancia
Registra el trabajo del auditor.
Indican principios generales y responsabilidades a seguir.
Direccionan el planteamiento, materialidad, evaluación de riesgos y control interno.
Muestran la evidencia que debe recopilar el auditor para la ejecución de su trabajo.
Proporcionan un criterio de orden para desarrollar procedimientos de auditoria.
Facilitan la comprensión y uso del trabajo de otros auditores.
Ayudan a la evaluación del control interno.
Con la vigencia e implementación de estas normas, pierden aplicabilidad las NEA y los PCGA
2.5 Fases de la Auditoria Financiera
Inicia con la orden de trabajo y culmina con la emisión del informe respectivo, cubriendo todas las
actividades vinculadas con las instrucciones impartidas por la jefatura, relacionadas con el ente
examinado.
Para cada auditoría se conformará un equipo de trabajo, considerando la disponibilidad de personal,
la complejidad, la magnitud y el volumen de las actividades a ser examinadas, el mismo será
dirigido y supervisado técnicamente por un auditor experimentado.
De conformidad con la normativa técnica de auditoria vigente, el proceso comprende las fases de:
planificación, ejecución del trabajo y la comunicación de resultados.
2.5.1 Planificación de la Auditoría
Constituye la primera fase del proceso y de su concepción dependerá la eficiencia y efectividad en
el logro de los objetivos propuestos, utilizando los recursos estrictamente útiles, aquí se debe
considerar alternativas, seleccionar los métodos y prácticas más apropiadas para realizar las tareas,
36
por tanto debe ser cuidadosa y creativa positiva, necesariamente debe ser ejecutada por los
miembros más experimentados del equipo de trabajo.
Inicia con la obtención de información necesaria para definir la estrategia a emplear y culmina con
la definición detallada de las tareas a realizar en la fase de ejecución, se forma por las siguientes
etapas:
2.5.1.1 Planificación Preliminar
Tiene el propósito de obtener o actualizar la información general sobre la entidad y las principales
actividades, a fin de identificar globalmente las condiciones existentes para ejecutar la auditoría,
aquí se evalúan el riesgo global del examen relacionado con la información financiera,
administrativa u operativa, así como también en forma preliminar el riesgo inherente y de control
de cada área.
Elementos
Representa el fundamento sobre el que se basarán todas las actividades de la planificación
específica y la auditoría en sí mismos, de ahí la importancia del conocimiento de las actividades
desarrolladas por la entidad, conjuntamente con la evaluación de los factores externos que pueden
afectar directa e indirectamente sus operaciones para lo cual es necesario realizar un estudio con
base a un esquema determinado, así:
Conocimiento de la entidad.- La evaluación de la naturaleza del ente, constituye la piedra
angular para realizar una planificación efectiva y una auditoria eficiente, sin que se
pretenda en esta fase obtener una comprensión tan amplia como la que se requiere en la
planificación especifica.
Conocimiento de las principales actividades, operaciones, metas u objetivos a cumplir.-
Este conocimiento ayudara al auditor a identificar las áreas de riesgo potencial que podrían
existir en la empresa.
Identificación de las principales políticas y prácticas: contables, presupuestarias y
administrativas.- Contribuyen a señalar la existencia de problemas que pueden estar
afectando a la organización.
Análisis general de la información financiera.- Como parte de la planificación se ejecutara
indagaciones con las direcciones operativa y financiera.
Determinación de materialidad e identificación de cuentas significativas de los estados
financieros.- Se define como la magnitud de una omisión o afirmación equivoca que
37
individualmente o en conjunto, según las circunstancias del caso, hace que el juicio del
auditor se modifique respecto a su apreciación sobre la razonabilidad de los estados
financieros.
Por otra parte la planeación de auditoria requiere de una evaluación certera de la
probabilidad de que existan errores de importancia en la información sujeta a examen, por
lo que es necesario se identifique los grupos de cuentas significativas.
Determinación del grado de confiabilidad de la información producida.- La estructura
orgánico funcional de las unidades de administración financiera, pueden revelar un efecto
importante respecto de la integridad y confiabilidad de la información financiera producida
y su relación directa con el volumen y proyecciones de las operaciones que se desarrollan
en una entidad.
Comprensión global del desarrollo, complejidad y grado de dependencia de los sistemas de
información computarizada.- Una parte integrante de la planificación preliminar consiste
en conocer el ambiente del sistema de información de la empresa o área examinada.
Aunque no es necesaria que la información obtenida durante esta fase sea extremadamente
detallada, debe ser suficiente para concluir en términos generales hasta qué punto el
procesamiento de transacciones, la información relacionada, la complejidad de sistemas y
el grado en que las operaciones de la entidad dependen de los sistemas computarizados.
Determinación de unidades operativas.- En base a la comprensión de las actividades de la
entidad auditada, se identificará las principales unidades operativas que tienen importancia
para ser examinadas y tomar las decisiones que sean necesarias respecto al alcance de la
auditoría en cada una de ellas.
Riesgo inherente y ambiente de control.- La determinación del plan de auditoría para las
unidades operativas identificada, es influenciada por las evaluaciones de riesgo inherente y
del ambiente de control. Normalmente estas evaluaciones se basan en los conocimientos
acumulados y actualizados del auditor por la información adicional obtenida durante el
proceso de planificación preliminar.
Enfoque preliminar de auditoría.- Es la metodología que los auditores aplican al realizar
una auditoría de Estados Financieros u otra información financiera histórica.
2.5.1.2 Planificación Específica
En esta fase se define la estrategia a seguir en el trabajo, tiene incidencia en la eficiente utilización
de los recursos y en el logro de las metas u objetivos definidos para la auditoria. Se fundamenta en
la información obtenida durante la planificación preliminar y se evalúa el riesgo inherente y de
control en forma específica para cada afirmación en particular dentro de cada área.
38
Elementos
La utilización del programa general de auditoría para la planificación específica constituye una
guía que permite aplicar los principales procedimientos para evaluar el control interno de la entidad
o área examinada y obtener los productos establecidos para esta fase del proceso, utilizando lo
siguiente:
Consideración del objetivo general de la auditoría y del reporte de planificación preliminar.
Recopilación de información adicional por instrucciones de la planificación preliminar.
Evaluación de control interno.
Calificación de riesgo de auditoría.
Enfoque de la auditoría y selección de la naturaleza y extensión de los procedimientos de
auditoría.
2.5.2 Ejecución o trabajos de campo
Se aplican los diferentes tipos de pruebas determinadas en los papeles de trabajo establecidos en la
fase anterior. Durante esta etapa se identificara los errores existentes en la información financiera
lo que permitirá determinar evidencias de auditoria que serán incluidos en el informe.
Pruebas de Cumplimiento.- Diseñadas para verificar si el sistema de control interno del cliente
está siendo aplicado de acuerdo a lo establecido.
Pruebas Sustantivas.- Son dirigidas a comprobar la validez de las transacciones y de los saldos
que se presentan en los estados financieros.
2.5.2.1 Comunicación de resultados
Elaboración de los informes en los cuales se detalla los aspectos relevantes que han sido
encontrados durante el examen, así como también el auditor dará a conocer su dictamen sobre la
razonabilidad de los saldos presentados en sus estados financieros.
Comprende los informes que proporciona el auditor sobre diferentes aspectos como son: dictamen
sobre los estados financieros, carta de control interno con sus respectivas operaciones, conclusiones
y recomendaciones e informe de cumplimiento tributario.
39
2.5.2.2 Evidencia de auditoría
Recopilación de material que ayude en la generación de una opinión lo más correcta posible es un
paso clave en el proceso de la auditoría, se obtiene a través del resultado de las pruebas de auditoría
aplicadas según las circunstancias de cada caso y de acuerdo con el juicio profesional; para que
tenga valor de prueba, debe ser Suficiente, Competente y Pertinente.
Se debe conocer las diversas formas de evidencias y como puede ser recopilada y examinada para
respaldar los hallazgos de la auditoría. Luego de obtener la suficiente evidencia, el siguiente paso
es evaluar la información recabada a fin de desarrollar opiniones y recomendaciones finales.
También se define como la prueba adecuada de auditoría, es la información que cuantitativamente
es suficiente y apropiada para lograr los resultados y que cualitativamente, tiene la imparcialidad
necesaria para inspirar confianza y fiabilidad.
La evidencia es suficiente.- Si el alcance de las pruebas es adecuado, solo una evidencia
encontrada, podría ser no suficiente para demostrar un hecho.
La evidencia es competente.- Si guarda relación con el alcance de la auditoría y además es
creíble y confiable.
La evidencia es pertinente.- Si el hecho se relaciona con el objetivo de la auditoría.
Además de las anteriores, existen otras que son necesarias mencionar, porque están ligadas
estrechamente con el valor que se le da a la evidencia: Relevancia, Credibilidad, Oportunidad y
Materialidad.
Tipos de Evidencias:
Física: Consisten en verificar en forma directa y paralela, la manera como los responsables
desarrollan y documentan los procesos o procedimientos, mediante los cuales el ente auditado
ejecuta las actividades objeto de control.
Entre estas técnicas tenemos:
Inspección: Consiste en el reconocimiento mediante el examen físico y ocular,
Observación: Consiste en la contemplación a simple vista, que realiza el auditor durante la
ejecución de una actividad o proceso.
Comparación: Es cuando se fija la atención en las operaciones realizadas por la entidad
auditada y en los lineamientos normativos, técnicos y prácticos establecidos, para descubrir
40
sus relaciones e identificar sus diferencias y semejanzas.
Revisión selectiva: Radica en el examen de ciertas características importantes, que debe
cumplir una actividad, informes o documentos, seleccionándose así parte de las
operaciones, que serán evaluadas o verificadas en la ejecución de la auditoría.
Rastreo: Es el seguimiento que se hace al proceso de una operación, con el objetivo de
conocer y evaluar su ejecución.
Documental: Consisten en obtener información escrita para soportar las afirmaciones, análisis o
estudios realizados por los auditores, pueden ser:
Comprobación: Es evidenciar que sustenta y apoya una operación o transacción, con el fin
de corroborar su autoridad, legalidad, integridad, propiedad, veracidad mediante el examen
de los documentos que las justifican.
Confirmación: Radica en corroborar la verdad, certeza o probabilidad de hechos,
situaciones, sucesos u operaciones, mediante datos o información obtenidos de manera
directa y por escrito de los funcionarios o terceros que participan y ejecutan las operaciones
sujetas a verificación.
Testimonial: Es obtener información oral mediante averiguaciones o indagaciones dentro o fuera
de la entidad, durante una auditoría, el auditor habrá de aplicar frecuentemente estas técnicas:
Entrevista: Averiguación mediante la aplicación de preguntas directas al personal de la
entidad auditada o a terceros, cuyas actividades guarden relación con las operaciones de.
Encuestas y cuestionarios: Es la aplicación de preguntas, relacionadas con las operaciones
realizadas por el ente auditado, para conocer la verdad de los hechos, situaciones u
operaciones.
41
CUESTIONARIO DE AUDITORÍA
Área: Departamento Administrativo
Proceso: Medición del desempeño
No Pregunta Si No Observaciones
1 ¿Se tiene parámetros anteriores o planes de mejoramientos
para medir el desempeño?
2 ¿Se tiene claramente definidos los procedimientos para la
medición del desempeño con base en competencias?
3 ¿Se tienen definidos instrumentos para medir el
desempeño?
4 ¿La medición del desempeño garantiza la efectividad en los
procesos productivos y la calidad del servicio?
5 ¿La medición del desempeño está orientada a elevar la
rentabilidad y a garantizar la permanencia y el desarrollo
organizacional?
6 ¿La medición del desempeño evalúa iniciativa y aportes
para el mejoramiento y la innovación en los procesos?
Figura 2.5 Ejemplo de Técnica de Cuestionario
Analítica: Son aquellas desarrolladas por el propio auditor a través de cálculos, estimaciones,
comparaciones, estudios de índices y tendencias, investigación de variaciones y operaciones no
habituales, así:
Análisis: Separación de los elementos o partes que conforman una operación, actividad,
transacción o proceso, con el propósito de establecer sus propiedades y conformidad con
los criterios de orden normativo y técnico; permite identificar y clasificar para su posterior
análisis, todos los aspectos de mayor significación y que en un momento dado pueden
afectar la operatividad de la entidad auditada, entre estas podemos identificar, por ejemplo,
al análisis de relaciones, análisis de tendencias.
Conciliación: Confrontar información producida por diferentes unidades administrativas o
instituciones, en relación con una misma operación o actividad, a efectos de hacerla
coincidir, lo que permite determinar la validez, veracidad e idoneidad de los registros,
informes y resultados objeto de examen.
Cálculo: Verificación de la exactitud aritmética de las operaciones, contenidas en los
documentos tales como informes, contratos, comprobantes y presupuestos.
Tabulación: Se realiza mediante la agrupación de los resultados importantes, obtenidos en
las áreas y elementos analizados, para arribar o sustentar las conclusiones.
Calidad de la evidencia
Está influida por su fuente de procedencia, las que son independientes de la entidad, inicialmente
ofrecen mayores garantías que las que están bajo el control de la misma; la evidencia obtenida
42
directamente por el auditor es más persuasiva que la que procede de un tercero o de la propia
entidad.
La fuente (interna o externa): Las evidencias obtenidas de una fuente externa a la entidad, son más
confiables que las obtenidas dentro. Por ejemplo, las evidencias externas como pueden ser las
comunicaciones de los bancos, abogados, proveedores, por lo general, se consideran más confiables
que las respuestas obtenidas en consultas con la entidad.
Naturaleza de la evidencia
Está constituida por todos aquellos hechos y aspectos susceptibles de ser verificados por el auditor,
y que tienen relación con los procesos que se examinan, se obtiene a través del resultado de las
pruebas de auditoría aplicadas según las circunstancias que concurran en cada caso, y de acuerdo
con el juicio profesional.
Su naturaleza (visual, oral o documentaria): Las evidencias obtenidas directamente a través del
examen físico, la observación, el cálculo y la inspección son más confiables que la información
obtenida en forma indirecta.
Estructura de control interno
Cuando es eficaz, las evidencias obtenidas de la misma son más confiables que cuando la estructura
es débil, aun cuando la confiabilidad de la evidencia de auditoría está en función de las
circunstancias en las que se recopila, hay ciertas suposiciones que puede ser importante tener en
cuenta:
La evidencia obtenida de fuentes independientes y externas a la organización de la entidad
auditada es más fidedigna que la obtenida dentro de la propia entidad.
Cuando la evidencia se obtiene de la propia entidad es más fidedigna en el caso de que
exista un sistema eficaz de control interno que allí donde los controles son débiles.
La evidencia obtenida a través del examen físico, mediante inspección u observación, es
preferible a la obtenida indirectamente.
La evidencia documental es preferible a la evidencia oral.
Los documentos originales proporcionan una evidencia más adecuada que las copias.
La evidencia testimonial obtenida en condiciones de libre inspección es más válida que la
conseguida en condiciones comprometidas.
La evidencia testimonial obtenida de una persona no sesgada o que tiene un conocimiento
43
completo sobre el área es más adecuada que la de alguien con sesgos o con conocimientos
parciales.
2.6 Técnicas de auditoría
Son pasos lógicos para llegar al examen de auditoría.
Recursos investigativos realizados para hacer el examen.
Fuentes particulares de investigación, utilizadas por el auditor para obtener los datos
necesarios y corroborar la información que le han suministrado.
2.6.1 Clases de técnicas
Pueden aplicarse a los elementos internos y externos de la empresa. Las de mayor uso son:
Estudio General: Consiste en la apreciación profesional sobre las características generales
de la empresa, de sus estados financieros y de las partes importantes, significativas o
extraordinarias de los mismos, el auditor analiza en forma general a la empresa, conoce el
giro de sus negocios y obtiene una visión panorámica de todo el sistema a examinar.
Este estudio debe ser aplicado por un auditor con preparación, experiencia y madurez para asignar
un juicio profesional sólido y amplio. Su aplicación puede ser formal o informal.
Análisis: Consiste en ir de lo general a lo específico con el propósito de examinar con
responsabilidad y bajo el criterio de razonabilidad el que las operaciones se ajusten a la ley,
los estatutos, procedimientos, políticas y manuales de la compañía, se descompone el
sistema en elementos de más fácil manejo, para su estudio y posterior recomposición o
síntesis.
Investigación: Es la obtención de datos e información, por medio de los funcionarios de la
propia empresa, el auditor puede averiguar si los compromisos internos y externos de
importancia contraídos por la entidad se encuentran registrados y revelados y que no hay
otros que puedan efectuar a los procesos de la entidad, interrogando a los funcionarios que
por razón de su cargo tengan este conocimiento y así completar la evidencia corroborativa.
Comprobación: Se aplica teniendo en cuenta que los documentos examinados cumplan con
requisitos mínimos para su validez, estos requisitos los determinan las pruebas de
cumplimiento a los cuales les somete el auditor, tales como el nombre de la entidad, fecha
de expedición, impuestos, entre otros.
44
Los documentos comúnmente sujetos a la técnica de comprobación son las facturas, actas de Junta
Directiva, actas de Asamblea General, recibos, contratos escrituras, entre otros.
Hechos Posteriores: Se puede aplicar en los tipos o clases de hechos que el auditor debe
evaluar, sucesos que suministran evidencia adicional con respeto a condiciones que
existían a la fecha del balance general y que afectan las estimaciones inherentes al proceso
de preparación de los estados financieros.
También cuando existen sucesos que evidencian condiciones que no existían a la fecha del balance,
sobre el cual se emite el dictamen y cuya ocurrencia fue posterior a esa fecha.
Inspección: Consiste en examinar los recursos materiales y registros de la entidad, los
cuales comprenden desde los registros de actas de la asamblea y de la junta directiva hasta
los libros oficiales y los auxiliares, documentos que tengan como fin respaldar y facilitar
las gestiones contables, financieras y administrativas, así como todos los bienes de
propiedad de la empresa examinada.
Confirmación: Consiste en la obtención de una comunicación escrita de un tercero
independiente de la empresa examinada y que se encuentra en posibilidad de conocer la
naturaleza y condiciones del hecho económico y de informar válidamente sobre la misma.
La empresa auditada se dirige a la persona a la cual se pide confirmación que se solicita, pero la
respuesta escrita de esta debe ser dirigida a los auditores, se debe colocar personalmente en el
correo la solicitud de confirmación.
Certificación: Es la obtención de cartas o documentos, firmados por funcionarios de la
empresa en su calidad de tales, en los cuales se certifica o se asegura la verdad sobre
hechos de importancia para las investigaciones que se realiza.
Cuando la importancia de los datos lo amerita, el auditor presenta por escrito, en forma de
resúmenes o memorandos el resultado de las investigaciones con las firmas autógrafas de los
participantes.
Observación: Técnica por medio de la cual, el auditor se cerciora personalmente de hechos
y circunstancias relacionados con la forma como se realizan las operaciones en la empresa
por parte del personal de la misma.
Consiste en observar conscientemente, con el propósito de asegurarse de que los hechos son
45
concretos y guardan correlación, es una habilidad que hay que desarrollar con esmero para agilizar
y hacer más efectiva la ejecución del trabajo.
Cálculo: Básicamente es validar las operaciones matemáticas acorde con las otras variables
que participan en los resultados determinados por los cálculos (Cuellar, 2003)
En las empresas existen bases predeterminadas para la obtención de datos contables; el auditor
establece sus propios cálculos para verificar, por una parte si han sido correctamente liquidadas, y
por otra parte si son las más convenientes para la entidad.
2.7 Papeles de Trabajo
Están constituidos por la documentación en la cual el auditor asienta la información obtenida en la
revisión, así como por la que le fue proporcionada por el sujeto fiscalizado (fotocopias o copias
certificadas), que en conjunto proporcionan la evidencia de los resultados obtenidos en la auditoría.
El propósito es dejar evidencia de las auditorías realizadas; de la naturaleza, oportunidad y alcance
de los procedimientos aplicados; y de las conclusiones a que se llegó, son los archivos o legajos
que maneja el auditor y que contienen todos los documentos que sustentan su trabajo efectuado
durante la auditoría.
2.7.1 Objetivos fundamentales de los papeles de trabajo
Facilitar la preparación del informe.
Comprobar y explicar en detalle las opiniones y conclusiones resumidas en el informe.
Proporcionar información para la preparación de declaraciones tributarias e informe para
los organismos de control y vigilancia del estado.
Coordinar y organizar todas las fases del trabajo.
Proveer un registro histórico permanente de la información examinada y los
procedimientos de auditoría aplicados.
Servir de guía en revisiones subsecuentes.
Cumplir con las disposiciones legales. (Rodelo, 2009)
2.7.2 Estructura general de los papeles de trabajo
Nombre de la entidad sujeta a examen.
Área que se va a revisar.
46
Fecha de auditoría.
La firma o inicial de la persona que preparó la cédula y las de quienes lleven a cabo la
supervisión en sus diferentes niveles.
Fecha en que la cédula fue preparada.
Un adecuado sistema de referencias dentro del conjunto de papeles de trabajo.
Cruce de la información indicando las hojas donde proceden y las hojas a donde pasan.
Marcas de auditoría y sus respectivas explicaciones.
Fuente de obtención de la información.
2.7.3 Propiedad, custodia y conservación de los papeles
Los papeles de trabajo son propiedad del auditor, el cual debe conservarlos por un período de cinco
años. Aunque la información que contienen es totalmente confidencial, y nadie puede utilizarla sin
el consentimiento de la entidad auditada.
2.7.4 Archivos de auditoría
El auditor tiene la obligación de conservar la información de cada auditoría en dos grupos o
archivos complementarios.
Archivo Permanente.-Se guardará la información. Está conformado por todos los
documentos que tienen el carácter de permanencia en la entidad, los que no cambian y que
por lo tanto se pueden volver a utilizar en auditorías futuras; como los Estatutos de
Constitución, contratos de arriendo, informe de auditorías anteriores.
Archivo Corriente.- Está formado por todos los documentos que el auditor va utilizando
durante el desarrollo de su trabajo y que le permitirán emitir su informe previo y final.
Los papeles de trabajo constituyen la principal evidencia de la tarea de auditoría realizada y de las
conclusiones alcanzadas que se reportan en el informe de auditoría.
Los papeles de trabajo son utilizados para:
Registrar el conocimiento de la entidad y su sistema de control interno.
Documentar la estrategia de auditoría.
Documentar la evaluación detallada de los sistemas, las revisiones de transacciones y las
pruebas de cumplimiento.
Documentar los procedimientos de las pruebas de sustentación aplicadas a las operaciones
47
de la entidad.
Mostrar que el trabajo de los auditores fue debidamente supervisado y revisado.
Registrar las recomendaciones para el mejoramiento de los controles observados durante el
trabajo.
2.8 Índices y Referencias (Badillo, 2006)
2.8.1 Índices
Representan los códigos que facilitan la localización de la información contenida en los papeles de
trabajo; en base a esto, cada cédula tendrá su índice respectivo, mismo que le permitirá
diferenciarla del resto.
Son asignados según el criterio del auditor y pueden componerse de letras, números o una
combinación de ambos, además se escribirán siempre en la parte superior derecha de los papeles de
trabajo y serán escritas con lápiz de color rojo.
Generalmente el orden en el cual se asignan toma como referencia la estructura de las cuentas del
balance, de esta forma se registrará primero las cuentas correspondientes al activo, pasivo,
patrimonio por ultimo las de resultado y de orden.
BALANCE
GENERAL
GRUPO DE CUENTA INDICE CUENTA ASIGNADA
B/G-1
ACTIVO
A Caja y bancos
B Cuentas por cobrar
C Inventarios
U Activo fijo
W Cargos diferidos y otros
B/G-2
PASIVOS
AA Documentos por pagar
BB Cuentas por pagar
EE Impuestos por pagar
HH Pasivos a largo plazo
LL Reservas de pasivo
RR Créditos diferidos
PATRIMONIO SS Capital y reservas
ESTADO DE
RESULTADOS
INGRESOS 10 Ventas
GASTOS 20 Costos de ventas
30 Gastos generales
40 Gastos y productos financieros
50 Otros gastos y productos
Figura 2.6 Ejemplo de Índices
En: (Badillo, 2006)
48
2.8.2 Referencias
Permiten señalar en que papeles de trabajo de encuentra la información que sustenta cada
comentario; es importante la utilización de la referencia cruzada que permite encontrar el dato,
valor o comentario correspondiente a determinada cédula, facilitando así la optimización de la
información.
“… consiste en que junto a un determinado dato, comentario o valor, por considerarse de
importancia se señalará el índice del papel de trabajo que proviene o al que pasa”. (Badillo, 2006)
Los términos viene y pasa significan lo siguiente:
Viene: Un dato viene de otro papel de trabajo, para esto se colocará a la izquierda o encima de ése
dato la referencia del papel de trabajo del cual proviene.
Ejemplo: A1 USD.1, 150.00; señala que el valor en mención viene de papel de trabajo A1.
Pasa: Un dato pasa a otro papel de trabajo; para ello se colocará a la derecha o bajo de ése dato la
referencia del papel de trabajo al cual pasa. Esta referencia deberá ser colocada dentro de un círculo
así:
USD. 1,150.00 A1 , señala que el valor pasa del papel de trabajo A1.
2.9 Marcas de auditoría
Constituyen un lenguaje estándar entre el equipo de auditoría, por lo que debe formar parte de los
papeles de trabajo. Un papel de trabajo sin marcas de auditoría o carece de elementos probatorios
para apoyar una opinión sobre los estados financieros de los clientes o es impráctico. (Mundial)
Se deben escribir con color rojo y explicar su significado al pie o calce de las cédulas.
Para dejar comprobación de los hechos, técnicas y procedimientos utilizados en las cédulas
o planillas, con ahorro de espacio y tiempo, se usan marcas de auditoría, las cuales son
símbolos especiales creados por el Auditor con una significación especial.
Las marcas de auditoría son símbolos utilizados por el auditor para señalar en sus papeles
de trabajo el tipo de revisión y prueba efectuadas los cuales reportan los siguientes
beneficios.
Facilita el trabajo y aprovecha el espacio al anotar, en una sola ocasión, el trabajo realizado
en varias partidas.
Facilita su supervisión al poderse comprender en forma inmediata el trabajo realizado.
49
2.9.1 Clasificación de las marcas de auditoría.
Estándar: Se utilizan para hacer referencia a técnicas o procedimientos que se aplican
constantemente en las auditorias y son interpretadas de la misma manera por todos los auditores
que las emplean.
Específicas: Dependen de cada auditoría específica y según el usuario, no son las mismas en una
entidad que en otra, ni en un tipo de examen que en otro.
Las marcas específicas no de uso común; en la medida en que se adopten deberán integrarse al
índice de marcas correspondiente y señalarse con toda claridad al pie o calce de los papeles de
trabajo de forma que se pueda identificar el año al que corresponden, esto permitirá al auditor
detectar cualquier cambio en la empresa.
Figura 2.7 Ejemplo de Marcas de Auditoría
2.10 Cartas Compromiso de Auditoría
Confirma la aceptación del nombramiento por parte del auditor, el objetivo y alcance de la
auditoría, el grado de las responsabilidades del auditor hacia el cliente y la forma del informe.
El contenido dependerá de cada cliente, pero generalmente hace referencia a:
El objetivo de la auditoría de estados financieros.
Responsabilidad de la administración por los estados financieros.
El alcance de la auditoría, incluyendo referencia a legislación aplicable, reglamentos, o
SIMBOLO DESCRIPCIÓN
Cotejado, comprobado
Verificado, revisado
Documentación sustentatoria
Verificado con libros oficiales
Verifiacado con registros auxiliares
Ʃ Sumatoria vertical
Sumatoria horizontal
Cálculo verificado
Circularizado
Circularización confirmada
Inspección fisica
50
pronunciamientos de organismos profesionales a los cuales se adhiere el auditor.
La forma de cualesquier informe u otra comunicación de resultados del trabajo.
El hecho de que, a causa de la naturaleza de prueba (pruebas selectivas) y otras
limitaciones inherentes de una auditoría, junto con las limitaciones inherentes de cualquier
sistema de contabilidad y control interno, hay un riesgo inevitable de que aún algunas
exposiciones erróneas de carácter significativo puedan permanecer sin ser descubiertas.
Acceso sin restricción a cualesquier registro, documentación y otra información solicitada
en conexión con la auditoría.
El auditor puede también desear incluir en la carta: - Arreglos respecto de la planificación de la
auditoría.
Expectativa de recibir de la administración una confirmación escrita referente a las
exposiciones hechas en conexión con la auditoría.
Petición al cliente de confirmar los términos del trabajo acusando recibo de la carta
compromiso.
Descripción de cualesquiera otras cartas o informes que el auditor espere emitir para el
cliente.
Bases sobre las que se calculan los honorarios y cualesquier arreglo para facturación.
Cuando se considere importante, pudieran señalarse los siguientes puntos:
Arreglos con respectos a la participación de auditores y expertos en algunos aspectos de la
auditoría.
Arreglos con respectos a la participación de auditores internos y algún otro personal del
cliente.
Arreglos por hacer con el auditor precursor, si hay uno, en el caso de una auditoría inicial.
Cualquiera restricción a la responsabilidad del auditor cuando exista tal posibilidad.
Una referencia a cualesquier acuerdo adicional entre el auditor y el cliente. (Auditoría,
2014)
2.11 Muestreo de Auditoría
Significa la aplicación de procedimientos de auditoría menores al 100% de las partidas dentro del
saldo de una cuenta o clase de transacciones para dar posibilidad al auditor de obtener y evaluar la
evidencia de auditoría sobre alguna característica de las partidas seleccionadas para formar o
ayudar a formar una conclusión con respecto a la población.
51
2.11.1 Diseño de la muestra
Se debería considerar los objetivos específicos de la auditoría, la población de la cual desea tomar
muestra y el tamaño de la muestra.
2.11.2 Población
Es el conjunto total de datos de los que el auditor quiere la muestra para llegar a una conclusión,
necesitará determinar que sea apropiada para los objetivos específicos del examen.
Las partidas individuales que componen la población son conocidas como unidades de muestreo.
La población puede ser dividida en unidades de muestreo en una variedad de formas.
2.12 Informe de Auditoria (Badillo, 2006)
2.12.1 Definición
Representa el producto final del trabajo del auditor. En el constarán todos los aspectos importantes
resultado del examen como son: comentarios sobre los hallazgos, dictamen del auditor, opiniones
obtenidas de los interesados, comentarios, conclusiones y recomendaciones realizadas por el
auditor al ente examinado; y, demás aspectos que se consideren relevantes, los cuales deban ser
incluidos en él informa para facilitar si comprensión.
2.12.2 Contenido estándar
Está conformado por tres párrafos que son: Introducción, alcance y opinión, así:
Primer párrafo:
Introducción.- Identifica los estados financieros que han sido auditados y estables que la
responsabilidad de la gerencia responde a la preparación y presentación de los mismos y la del
auditor a la emisión de una opinión sobre esos estados financieros en base a los resultados
obtenidos de la realización del examen.
Segundo párrafo:
Alcance.- Indica que la auditoría se realizó de acuerdo con las normas de auditoría generalmente
52
aceptadas y otras normas técnicas, describe también elementos claves del examen que le permiten
al auditor lograr un grado de certeza adecuado para expresar que los estados financieros están
exentos de errores significativos, con esto expresa explícitamente que su trabajo le proporciona los
elementos necesarios para formarse una base razonable sobre la cual emitirá su opinión.
Tercer párrafo:
Opinión.- Aquí se expresa una opinión sobre los estados financieros; es importante mencionar que
no expresas garantía alguna, debido a que está basada en su criterio profesional y está
razonablemente seguro de sus conclusiones.
Dependiendo de las circunstancias sobre las cuales se desarrolló el examen y de la gravedad o
relevancia de la evidencia obtenida la opinión puede verse influenciada de diferentes formas, es por
ello que existen varios tipos de dictamen que se adaptan a varias circunstancias y a los cuales puede
recurrir para expresar su criterio sobre los estados financieros presentados por la empresa.
2.12.3 Comentario, conclusiones y recomendaciones
El dictamen sobre los estados financieros, la carta de control internos con sus respectivas
observaciones, conclusiones y recomendaciones y el informe de cumplimiento tributario en
conjunto integran el informe de auditoría financiera; cada uno tiene sus objetivos específicos a
enunciar:
Dictamen sobre los estados financieros.- Presenta la opinión del auditor sobre si los estados
financieros presentan razonablemente la situación financiera del ente de conformidad con los
Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados (PCGA), Normas Internacionales de
Información Financiera (NIIF) y otras bases de contabilidad pertinentes y apropiadas.
Carta de Control Interno.- Refleja las debilidades encontradas por el auditor en diferentes aspectos
de la empresa, como pueden ser: incumplimiento de presupuesto, reglamento y políticas
establecidas; errores en la realización de las operaciones del ente, inobservancia a disposiciones
legales, etc. Tiene por objeto prevenir a la administración sobre estos errores y les proporciona
información adecuada para solucionarlos tomando medidas correctivas al respecto.
Informe de cumplimiento tributario.- Presenta una opinión sobre el grado en que la empresa está
acatando las disposiciones tributarias establecidas por el ente regulador (SRI) en cuanto a las
declaraciones de impuestos vigentes.
53
Como se puede observar en la carta de control interno es en donde el auditor plasmará todos los
hallazgos durante la ejecución del examen es por ello que:
Los comentarios: son la descripción narrativa de los hallazgos u otros aspectos importantes
encontrados por el auditor, ésta deberá tener una lógica tener una lógica en su redacción
debido a que se constituirán en la base para una o más conclusiones y recomendaciones.
Características de los hallazgos:
Condición: Situación actual encontrada por el auditor respecto a una operación, transacción
o actividad.
Criterio: Disposiciones legales o normativas sobre las cuales se debe desarrollar las
operaciones, constituyen una base de evaluación y comparación.
Causa: Motivo por el cual no se cumplió en el criterio establecido.
Efecto: Resultado negativo consecuencia de la comparación del criterio con la condición.
Es importante que este resultado se expresado en términos cuantitativos como pueden ser:
porcentajes, unidades monetarias, de tiempo, etc., con la finalidad de que sea más
explicativo.
Las conclusiones: Son el criterio profesional basado en los hallazgos, en ellas se deberá
emitir una opinión objetiva, independiente y positiva sobre la situación encontrada, deben
ser redactadas luego de los comentarios y pueden hacer referencia a cada uno de ellos o en
una manera general como sea el caso.
Y recomendaciones.- Sugerencias objetivas para dar una solución práctica a los problemas
presentados por la empresa, es importante que se realicen tomando en consideración los
recursos con los que cuenta el ente, par a que puedan ser de aplicabilidad inmediata y
mejoren positivamente las operaciones.
La redacción debe ser clara y concisa, es recomendable evitar términos como “inmediatamente” o
“sin demora” ya que pueden provocar en los usuarios rechazo porque pueden ser percibidos como
imposición.
2.12.4 Tipos de dictamen
2.12.4.1 Opinión no calificada, limpia o sin salvedades
Es expresada cunado, durante la realización de auditoría no han existido limitaciones significativas
que impidan su normal desenvolvimiento, así como también cuando la evidencia encontrada no
54
refleja desviaciones o errores significativos que afecten la razonabilidad de los estados financieros.
Al emitir es tipo de dictamen el auditor expresa que los estados financieros presentan
razonablemente en todos los aspectos importantes la situación financiera de la empresa.
Opinión calificada o con salvedades.- es expresada cuando se presentan cualquiera de los siguientes
casos:
Por una limitación al alcance de la auditoría que puede producirse cuando el cliente
restringe la posibilidad del auditor de recopilar evidencia suficiente y competente que sirva
para proporcionar una base razonable sobre la cual sustentar su opinión en el informe.
Por desviaciones a los principios de contabilidad que pueden presentarse bajo 2
modalidades por revelación inadecuada o por cambios en la contabilización.
Si durante la ejecución del examen se han presentado cualquiera de los casos mencionados, en el
párrafo inmediatamente anterior al de la opinión del auditor deberá describir la limitación o
desviación que se ha producido y los montos monetarios que no pudieron ser examinados por esta
situación.
La expresión será así “excepto por” o “con excepción de” los motivos relacionados con la o las
salvedades mencionadas, los estados financieros presentan razonablemente en todos los aspectos
sustanciales, la situación financiera, los resultados de operaciones y los movimientos del efectivo
de conformidad con principios de contabilidad generalmente aceptados.
2.12.4.2 Opinión adversa o negativa
Se emplea cuando las desviaciones a los principios de contabilidad generalmente aceptados son tan
significativas, que el auditor concluye que los estados financieros no presentan razonablemente la
situación financiera de la empresa, los resultados de sus operaciones y los flujos de efectivo.
En este caso en el párrafo inmediatamente anterior al de la opinión se debe revelar las desviaciones
que se han producido y el impacto que han tenido sobre los componentes de los estados financieros
por su aplicación inadecuada.
2.12.4.3 Abstención de opinión o denegación
Se emite cuando, durante la ejecución de su examen no ha obtenido evidencia suficiente y
competente para sustentar su opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros; puede darse
por los siguientes casos:
55
Limitaciones al alcance de la auditoría.
La existencia de incertidumbre.
Operaciones ilícitas.
Esta opinión será emitida cuando la magnitud de las causales antes mencionadas sea tan elevada y
significante, que una opinión con salvedades no será suficiente para la gravedad de la situación.
2.13 Tipos de cartas de auditoría
2.13.1 Carta compromiso.-
Este documento es redactado por el auditor en consenso con el cliente, aquí se establecen los
términos del trabajo de auditoría, la responsabilidad que tendrá la gerencia y el auditor y los
productos que serán entregados (el dictamen, la carta de control interno y el informe de
cumplimiento tributarios).
Algunas veces puede ser parte de la oferta de trabajo o del contrato de prestación de servicios.
2.13.2 Carta a la Gerencia o Carta de control interno
Representa un valor agregado que realiza el auditor a su trabajo, en ella se plasman todas las
observaciones realizadas al control interno de la empresa y se describen las conclusiones y
recomendaciones a esas observaciones.
2.13.3 Carta de Representación
Es elaborada por el auditor y solicita al cliente que la suscriba para dejar constancia de aquellos
aspectos importante que son producto de declaraciones expresadas por la gerencia referente a la
elaboración, presentación y revelación de la información que forma parte de los estados
financieros.
56
CAPÍTULO III
3 MODELO DE AUDITORÍA
FASE 1
Planificación
Específica
Estrategia a seguir
PreliminarActualizar
información
general sobre la
empresa
FASE 2
Ejecución
Papeles de Trabajo
Orden de trabajoFASES DE
AUDITORIA
Memorando
Planeación
Programa de
Trabajo
ARCHIVO
PERMANENTE
ARCHIVO
CORRIENTE
Historia de la
Compañía
Contratos y
Convenios a largo
plazo
Sistema y Polít icas
Contables
Estados Financieros
de los últimos años
Estado Tributario
Conclusiones y
recomendaciones de
las últimas
auditorías
Hojas de trabajo de la
última auditoría
Estados financieros
del período sujeto a examen y el período anterior
Hojas de trabajo de
los estados financieros sujetos a examen
Cédulas sumarias
de los rubros de los estados financieros
Cédulas anal íticas y
subanalí ticas de las cédulas sumarias
Resultados de las
circularizaciones
Análisis de las
pruebas de auditoría practicadas
Documentos preparados
por el cliente utilizados en
la auditoría
Pruebas
Sustantiva y de
Control
FASE 3
Informe de
Auditoria
Dictamen
Estados Financieros
Notas
Conclusiones y
Recomendaciones
Borrador del
Informe
Informe Final de
Auditoria
Estados
Financieros
Carta de
Control
Interno
Cumplimiento
Tributario
Implantación de
recomendaciones
Figura 3.1 Diagrama fases de auditoría
57
3.1 Orden de trabajo
Previo al trabajo de auditoria se debe contar con la carta de invitación y posterior a ello elaborar el
contrato de servicios profesionales para ejecutar el examen a los estados financieros del
fideicomiso, así:
Quito, ___de ____ del ___.
CARTA DE GERENCIA
Srta.
______ _______
Gerente General de ________
Auditores externos
Presente.-
Estimada Gerente General
En calidad de ________ del fideicomiso ___________________, me dirijo a usted para
solicitar sus servicios en la realización de una auditoria a los estados financieros
al__de___del__, del fideicomiso_____; de aceptar mi requerimiento por favor indicarnos su
aceptación y su presupuesto.
Por la atención prestada a la presente anticipo mi agradecimiento.
Atentamente,
__ ____ _____
Gerente General
_______________
58
PROPUESTA DE AUDITORÍA
A &A AUDITORES
Quito, _ de _____ del 20___
Señor
__________ __________
___________________
NOMBRE DE LA COMPAÑÍA
Presente.-
De nuestra consideración:
De acuerdo a la conversación mantenida, tenemos el agrado de presentar la propuesta de Servicios
Profesionales para la revisión especial de los Estados Financieros al 31 de diciembre del 20__ de la
compañía:
- Nombre de la cía.
1. OBJETIVO.
Nuestra responsabilidad primordial es efectuar una revisión de los Estados Financieros de _______.
Con el fin de obtener bases para verificar la razonabilidad de los saldos presentados en los estados
financieros por el periodo 20__.
2. ALCANCE DEL TRABAJO.
A continuación detallamos los procedimientos acordados a ser aplicados en la revisión de los
estados financieros de la compañía ______.
ACTAS DE JUNTA GENERAL.
a. Revisión de las actas de Asamblea General de Accionistas y Directorio, con el fin de identificar
que la administración haya tomado en consideración todas las instrucciones emitidas por este
órgano de control y otros aspectos que puedan afectar la información financiera.
CAJA – BANCOS
b. Revisión de las conciliaciones bancarias del último mes, verificando que hayan sido elaboradas
en forma adecuada, oportuna y que no existan partidas conciliatorias antiguas.
- Resumen de Conciliaciones Bancarias.
59
CUENTAS POR COBRAR
c. Análisis de la composición del saldo de cuentas y documentos por cobrar al 31 de diciembre del
20__, a través de:
- Cruces de información que detalla el saldo del módulo de cartera con el valor registrado en los
estados financieros al 31 de diciembre del 20__.
- Análisis sobre la antigüedad de la cartera, efectuando un estudio de aquellas cuentas de años
anteriores o consideradas incobrables y verificando si la provisión estimada por la compañía es
adecuada.
- Validación de estados de cuenta de varios clientes, verificando en la factura física, plazos de
crédito, precios y descuentos de acuerdo a convenios efectuados.
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
d. Análisis de la composición del saldo de cuentas de costos de construcción al 31 de diciembre del
20__, a través de:
- Cruce de información que detalla el auxiliar de costos de construcción con el valor registrado en
los estados financieros.
CUENTAS POR PAGAR
e. Análisis de la composición del saldo de cuentas por pagar al 31 de diciembre del 20__, a través
de:
- Cruce de la información que detalla el módulo de anticipo clientes con el valor registrado en los
estados financieros.
- Validación de estados de cuenta de compañías relacionadas, verificando convenios efectuados
OBLIGACIONES FINANCIERAS
f. Análisis del adecuado y razonable cumplimiento de las obligaciones financieras verificando los
plazos establecidos para cubrir los créditos.
g. Análisis de las otras cuentas por pagar, verificando la documentación soporte y su adecuado
registro contable.
PATRIMONIO
h. Revisión de los saldos de las cuentas patrimoniales, verificando su adecuado registro contable,
que los saldos se presenten de acuerdo con lo establecido por los organismos reguladores.
INGRESOS Y GASTOS
k. Análisis selectivo de las transacciones involucradas en las cuentas de ingresos, costo de ventas,
60
gastos de ventas, gasto de administración, otros ingresos y otros egresos, con el fin de determinar lo
adecuado y oportuno de los registros contables.
ASPECTOS TRIBUTARIOS.
l. Evaluación de las políticas tributarias de las compañías, con el fin de verificar que:
- Las declaraciones de Impuestos a la renta, impuesto al valor agregado, retenciones en fuente,
surgen de los registros contables y que los registros contables se llevan de acuerdo con las
disposiciones de la Ley y sus Reglamentos.
- Se han presentado las declaraciones de Retenciones en Fuente del Impuesto al Valor Agregado y
se han practicado y pagado las Retenciones en Fuente respectivas, de conformidad con
disposiciones legales vigentes.
3. FASE DE CONCLUSIÓN E INFORMES A EMITIR.
Una vez completados los pasos descritos anteriormente y mediante la participación activa de
nuestro Socio Director, en el proceso de revisión de los papeles de trabajo y control de calidad,
emitiremos los siguientes informes:
- Informe que incluye nuestra opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros de la
compañía al 31 de diciembre del 20__ de ______
- Carta de Recomendaciones de Control Interno en la cual se emitirán las respectivas
recomendaciones para el mejoramiento del control interno de la compañía.
- Informe de cumplimiento de obligaciones tributarias al 31 de diciembre del 20__.
4. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES.
De acuerdo a nuestras estimaciones, la ejecución de este trabajo abarcará un tiempo aproximado
de:
__ Horas profesionales
Por supuesto, estos estimados de tiempo comprenden una total colaboración por parte del
fideicomiso, principalmente a la preparación de resúmenes de información, localización de
comprobantes, entrega oportuna de la documentación requerida, todo lo cual hará más efectiva la
utilización de nuestro tiempo a beneficio del fideicomiso.
5. EQUIPO ASIGNADO.
El equipo de profesionales asignado para la revisión de los Estados Financieros con el cual el
fideicomiso mantendrá contacto principal es el siguiente:
SOCIO DIRECTOR ________
SOCIA ENCARGADA DE LA AUDITORÍA ______
61
SUPERVISOR DE AUDITORÍA _____
SENIOR ENCARGADO DEL TRABAJO _______
El personal de mayor experiencia garantiza un óptimo nivel de calidad en el trabajo y una
uniformidad con los criterios a aplicarse.
6. HONORARIOS PROFESIONALES Y FORMA DE PAGO.
Nuestros honorarios fueron calculados en base a la experiencia y competencia de nuestro personal
profesional, así como el tiempo que esperamos incurrir en nuestra revisión. El personal profesional
con que contamos ha sido suficientemente entrenado y capacitado, su clasificación está basada en
el grado de experiencia, conocimientos y responsabilidades, en las siguientes categorías:
- Socio
- Gerente
- Supervisor
- Auditor Sénior
- Asistente de Auditoría
Sobre esta base el estimativo de nuestros honorarios para la revisión de los estados financieros
al 31 de diciembre del 20__ es de: US$ _______
La forma de pago de tales honorarios sería de la siguiente manera:
- Al inicio del trabajo __%
- A la fecha de entrega del Borrador del Informe __%
Estos honorarios han sido determinados considerando que el fideicomiso nos proporcionará la
ayuda necesaria en la preparación de detalles de cuentas, localización de comprobantes, etc., lo cual
evidentemente hará más eficiente la utilización de nuestro tiempo en beneficio de la compañía.
Cordialmente,
_______________________
_____________________
Socio de Auditoría
Carta de Invitación o Gerencia
62
Contrato de Auditoría
CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS
En la ciudad de _____al___de_____del___, por una parte la Empresa_________________,
representado por el Señor(a) _________________, mayor de edad, identificado con cédula de
ciudadanía No. ______________, en su calidad de Gerente General y por otra parte,
______________. que en adelante podrá llamarse “La Auditora”, empresa legalmente
constituida en el país y representada por el Sr(a.)______________, mayor de edad, identificado
con cédula de ciudadanía No. ______________, que en su calidad de Socio Director,
convienen en celebrar el presente contrato, contenido en las siguientes cláusulas:
PRIMERA: Empresa_________________ contrata a ______________., para realizar la
auditoría de los Estados Financieros al 31 de Diciembre del _____.
SEGUNDA: MATERIA DEL CONTRATO.- Empresa_________________, suscribe el
presente contrato con la Auditora “______________.” para que ésta, preste los servicios de
auditoría, la que acepta prestar tales servicios, de conformidad con las estipulaciones del
presente contrato.
TERCERA: OBJETO Y ALCANCE DEL TRABAJO.- Efectuar la auditoría de los estados
financieros de la Empresa_________correspondiente al ejercicio que terminará al 31 de
diciembre del _____, de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría.
Dicho examen tendrá por objeto determinar los riesgos a los que se encuentra expuesta la
empresa, además de expresar una opinión profesional (o negación de ella si fuere el caso) sobre
si los estados financieros tomados en conjunto, balance general, estado de resultados, estado de
evolución del patrimonio y estado de flujos de efectivo con las notas que se consideren
necesarias, presentan razonablemente, de acuerdo con los principios de contabilidad
generalmente aceptados en el Ecuador, la posición financiera de la Empresa_________, al 31
de diciembre del _____, el resultado de sus operaciones, la evolución de su patrimonio y los
flujos de efectivo por el ejercicio terminado en esa fecha.
La auditoría de los estados financieros basada en riesgos de la Empresa_________, será
efectuada de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría, las que incluyen pruebas
selectivas de los registros contables y otros procedimientos de auditoría considerados
necesarios de acuerdo con las circunstancias.
63
También se presentara un borrador del informe el cual deberá ser revisado en el lapso de __ días
hábiles por las personas que corresponda antes de expedir y dar a conocer el informe final de la
auditoría realizada.
NOVENA: NOTIFICACIONES.- Las partes, para el caso de las notificaciones, fijan domicilio
en la ciudad de Quito, en las siguientes direcciones:
EMPRESA_________
______ (Dirección) ___________
Auditora______________.
________ (Dirección) ____________
Para constancia y fiel cumplimiento de lo expuesto, las partes firman tres ejemplares de igual
tenor, en el lugar y fecha indicados al inicio de este instrumento.
_________________________ ________________________________
Gerente General Sócio - Director
__________________________ _______________________________
La Gerencia es la única responsable por el diseño y operación de los sistemas de control interno
contable. En consecuencia, “la Auditora” no es responsable de perjuicios originados por actos
fraudulentos, manifestaciones falsas e incumplimiento intencional por parte de los
administradores, directores, funcionarios y empleados de la Empresa_________.
CUARTA: OBLIGACIONES DE LA EMPRESA.- La Empresa para colaborar con la buena
ejecución de los trabajos que realizará la Auditora, prestará el apoyo que sea requerido, inclusive
el tiempo de directivos y otro personal, para tomar decisiones, revisar y aprobar las
recomendaciones, así como el uso de equipos de procesamiento de datos, las facilidades de
oficina, como espacio físico, muebles y personal de oficina, además facilitar toda la
documentación necesaria exclusivamente para el cumplimiento de los trabajos de la auditoría
contratada.
QUINTA: VALOR DEL CONTRATO.- El valor del presente contrato por los servicios de
auditoría se establece en US$ ______dólares americanos, los cuales serán facturados vía
transferencia bancaria a la cuenta de la auditora de la siguiente manera: el __% con la aprobación
de la propuesta, el __% en la visita preliminar y el __% restante contra entrega de informes al 31
de diciembre del _____, estos valores no incluyen IVA.
Los gastos a incurrirse por concepto de movilización, hospedaje y alimentación, se facturarán por
separado o será cubierto por la Empresa_________, directamente siempre que estos se generen
fueran de la ciudad.
SEXTA: INDEPENDENCIA LABORAL.- Las partes convienen expresamente que el presente
contrato es netamente de carácter civil, sin que por lo tanto haya relación de dependencia entre la
Auditora y la Empresa, y de haberla, será de responsabilidad de la Auditora.
SEPTIMA: INFORMES A PRESENTAR.- Como resultado del trabajo __________., presentará
un informe sobre la auditoría de los estados financieros de Empresa_________________, al
31 de diciembre del _____. Además, con base en el trabajo efectuado durante la auditoría, se
preparará una Carta de Recomendaciones a la Gerencia, la misma que incluirá comentarios
sobre aquellas debilidades o deficiencias que se hayan observado, tanto en los controles internos,
procedimientos de contabilidad, sistemas de información, aspectos societarios, aspectos legales y
tributarios y demás consideraciones con incidencia en la empresa.
Previamente a la emisión de la Carta de Recomendaciones a la Gerencia, se revisará todos y cada
uno de los puntos observados, conjuntamente con el Gerente General de la Empresa_________,
y con los niveles de dirección adecuados.
64
3.2 Fase 1 Planificación
Ejemplo de planificación general de auditoría
PROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA
PRELIMINAR
1. Obtener un balance que incluya TODAS las cuentas contables en el que se
establezca Saldo inicial (1º de enero), débitos, créditos y Saldo final (mes al que
estamos efectuando la revisión); con el fin de efectuar una lectura analítica que
permita identificar transacciones importantes que requieran de análisis independiente
de que el saldo en determinada cuenta sea cero.2. Conversar con funcionarios claves sobre las variaciones y cambios suscitados en el
fideicomiso de este período tomando como base el ejercicio anterior.
3. Contestar la forma sobre ambiente de controles gerenciales.
4. Documentar las averiguaciones efectuadas a la Gerencia relativos a litigios,
reclamos y fallos sobre el cumplimiento de leyes y regulaciones.
5. Preparar (o actualizar) perfil del cliente.
6. Contestar cuestionario de evaluación de control interno y de actividades
preliminares al trabajo de auditoría.
7. Preparar memorándum de operaciones, el cual debe ser un estudio conjunto del
gerente y del encargado y debe incluir como mínimo lo siguiente:
a. Resumen comparativo del balance general y estado de resultados.
b. El efecto de cambios en la situación económica de los negocios y del cliente en
particular.c. Explicación de variaciones.
d. Incluir índices financieros
8. Efectuar y/o actualizar relevamientos de control interno de acuerdo a los siguientes
ciclos y concluir en cada ciclo con el resumen de fortalezas y debilidades del control
8.1 Ciclo Caja-Bancos
8.2 Ciclo de Cuentas por cobrar - ventas - cobranzas
8.3 Ciclo de inventarios - Costo de producción . Costo de ventas
8.7 Ciclo de Compras - cuentas por pagar - pagos
8.8 Relevamiento de funciones departamento de contabilidad
8.9 Relevamiento del Sistema contable - financiero e integración de módulos
10. Preparar memo de análisis de riego general (ARG) y riesgo especifico en función
del control interno indicado en cada ciclo.11. Preparar cédula de alcances de auditoría por cuenta.
12. Preparar planilla de importancia relativa (materialidad)
FINAL
12. Actualizar memo de operaciones, explicando variaciones de preliminar a final.
PLANIFICACION
OBJETIVOS DE AUDITORIA
AÑO ___
TIEMPO ESTIMADO
CLIENTE
PROGRAMA DE TRABAJO
PLANIFICACION
SENIOR ASISTENTE
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
REF
P/T
HECHO
PORTIEMPO
_____________ _ ______________ _____ ________
SOCIO GERENTE SUPERVISOR
SENIOR
ASIST.
__________________________________________________________
==========================================================
65
Antecedentes y condiciones del fideicomiso
- Datos generales del cliente
FIDEICOMISO ________
Resumen de escritura de constitución
Al 31 de diciembre del ___
TITULO DESCRIPCIÓN
Constitución: Fecha de constitución
Comparecientes: Registro de los comparecientes
Antecedentes: Resumen
Bienes: Propiedades de los constituyentes
Objeto: Resumen finalidad de creación del fideicomiso
Instrucciones a seguir el
fiduciario: Enumerar
Junta del fideicomiso: Identificar personas que asistirán, convocatorias, periodos,etc.
Duración: Identificar tiempo de vigencia
Causales de terminación del
fideicomiso: Resumen
Honorarios de la fiduciaria: Valores percibidos por administración
66
Organigrama Estructural
Figura 3.2 Estructura Organizacional de la Fiduciaria
En: Estructura organizacional de la empresa Enlace Negocios Fiduciarios
ESTRUCTURA FUNCIONAL
PLATAFORMA DE SERVICIOS
PLATAFORMA DE NEGOCIOS I
UNIDAD DE NEGOCIOS
DIRECTORIO
VICEPRESIDENCIA DE
ESTRUCTURACIÓN Y
GERENCIA –
APODERADO GENERAL
EJECUTIVO
CONTRALORÍA
AUDITORIA EXTERNA
DIRECCIÓN LEGAL
ASESOR LEGAL
SENIOR
ASISTENTE LEGAL
DIRECTOR DE
SISTEMAS
SUPERVISOR DE
RRHH
ASESOR LEGAL
SENIOR
DIRECTOR
FINA NCIERO Y
CONTABLE
FINA NZAS, RECURSOS
HUMANOS Y
CONTABILIDAD
SISTEMASPRESIDENCIA LEGAL Y RIESGOS
ASESOR LEGAL
JUNIOR
CONTADOR
JUNIOR
ENLACE
CONTRALORÍA
CONTADOR
SENIOR
ENLACE
ASISTENTE DE
CONTRALORÍA
ASISTENTE
(RRHH)
ASISTENTE LEGAL
ASISTENTE
CONTABLE
ENLACE
C O NTADOR
F IDUCIARIO
SUPERVISOR
(CONTABILIDAD)
A SISTENTE
(C O NTABILIDAD)
A SISTENTE
O PERATIVO
(C O NTABILIDAD)
ADMINISTRACIÓN
FIDUCIARIA
UNIDAD DE NEGOCIOS GERENCIA FIDUCIARIA
AUXILIAR DE
SERVICIOS
EJECUTIVO
ASISTENTE
Recepción
MENSAJERIA
INTERNA
MENSAJERIA
EXTERNA
CONTRALORÍA
SUPERVISOR ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
VICEPRESIDENCIA DE
NEGOCIOS
ASISTENTE
ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
GERENTE
FIDUCIARIO
GERENTE
FIDUCIARIO
ASISTENTE DE
ESTRUCTURACIÓN
Y GERENCIASADMINISTRADOR
SENIOR
SUPERVISOR ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIORADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
VICEPRESIDENCIA DE
ESTRUCTURACIÓN Y
GERENCIA
C O NTADOR
F IDUCIARIOC O NTADOR
F IDUCIARIO
C O NTADOR
F IDUCIARIOC O NTADOR
F IDUCIARIO
C O NTADOR
F IDUCIARIO
67
Organigrama Estructural
Figura 3.3Estructura organizacional unidad de negocios
En: Estructura organizacional empresa Enlace Negocios Fiduciarios
Figura 3.4 Organigrama estructural del fideicomiso
Elaborado por: Maira Alejandra Chandi
Organigrama Funcional
Cargo Responde Funciones
Constituyentes Junta de Fideicomiso
Fiduciario Junta de Fideicomiso
Fiscalizador Fiduciaria
Gerencia Inmobiliaria Fiduciaria
Figura 3.5 Organigrama funcional del fideicomiso
UNIDAD DE NEGOCIOS
ADMINISTRACIÓN
FIDUCIARIA
UNIDAD DE NEGOCIOS
SUPERVISOR
ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
VICEPRESIDENCIA DE
NEGOCIOS
ASISTENTE
ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADOR
SENIOR
SUPERVISOR ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIORADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
________
___________
_________
_________
___________
68
3.3 Fase 2 Ejecución
3.3.1 Memorándum de operaciones
FIDEICOMISO ___________
RESUMEN COMPARATIVO
31/12/2____
ACTIVO 2011 2.012
Caja y bancos
Cuentas por cobrar
Costos de Construcción
Impuestos diferido
Derechos Fiduciarios
Total Activos
PASIVOS Y
PATRIMONIO
Cuentas por pagar:
Obligaciones
Financieras
Total pasivos
Patrimonio- estado
adjunto
Total Pasivos y
Patrimonio
Elaborado por: Revisado por:
Marcas
69
Pruebas de Cumplimiento y Sustantivas (Ref. 2.5.2)
CICLO CAJA-BANCOS
AUDITORA
CUESTIONARIO DE CONTROL INTERNO
CAJA-BANCOS
Cliente:
Personal entrevistado:
Fecha de Auditoría:
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si No Debilidades
Puntuación Comentarios Mayor Menor
1
¿Se realizan conciliaciones
bancarias de manera mensual?
2
¿Es caucionado el responsable
de administrar el efectivo y sus
equivalentes?
3
¿Existen diferentes
responsables para la emisión y
registro contable de los
cheques emitidos?
4
¿El fideicomiso cuenta con 2
firmas de responsabilidad para
la emisión de cheques?
5
¿Los cheques girados y no
cobrados mayores a 13 meses
son registrados
adecuadamente?
6
¿Lo cheques girados que no
han sido entregado a los
beneficiarios correspondientes
se encuentran debidamente
custodiados?
7
¿En el talonario de cheques se
lleva una descripción adecuada
sobre el motivo de la emisión
del cheque?
8
¿El efectivo recibido por parte
del fideicomiso es depositado
al siguiente día de recibido?
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Preparado por: Revisado por:
Fecha: Fecha:
Figura 3.6 Cuestionario de control interno ciclo caja-bancos
70
CLIENTE
AÑO
PROGRAMA DE TRABAJO
EFECTIVO EN CAJA Y BANCOS
OBJETIVOS DE AUDITORIA
1. Los saldos de efectivo representan todo y solo el efectivo en poder de la Compañía, en tránsito
o en instituciones financieras y están apropiadamente registradas.
2. Los saldos de efectivo están adecuadamente descritos y se incluyen las revelaciones adecuadas
en relación con fondos restringidos comprometidos y con efectivo no sujeto a inmediata
disposición.
TIEMPO
ESTIMADO PROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA
RE
F
HEC
HO
POR
TIEM
PO SENI
OR
ASISTE
NTE
PRELIMINAR
1. En base a la revisión de control interno, determine los
alcances para revisar esta sección.
2. Revise el estado que guardan las últimas
conciliaciones bancarias
a. Exactitud aritmética.
- Sumatoria del estado bancario
- Sumatoria de la conciliación bancaria.
b. Estas son preparadas oportunamente.
c. No existen partidas antiguas o anormales que denoten
falta de revisión de las mismas (cheques a personas
vinculadas, egresos importantes, etc.), según alcance.
3. Prepare y envíe solicitudes de confirmación de saldos
de cuentas de bancos
4. Revisión de Encargado.
5. Aclarar puntos de revisión.
AL CIERRE
6. Envíe las solicitudes de confirmación bancaria y de
inversiones.
FINAL
7. Revise qué confirmaciones de cuentas bancarias nos
faltan y proporcione inmediatamente una lista al
personal adecuado del fideicomiso, para que prosiga su
obtención.
8. Obtenga el PPC de resumen de conciliaciones
bancarias y prepare u obtenga los PPC'S respaldando:
a. Obtener los estados bancarios del mes de diciembre
escanear y ligar al resumen de conciliaciones bancarias.
b. Cheques en tránsito
c. Depósitos en tránsito
d. Cargos o créditos del banco no correspondidos.
Revise la corrección aritmética de los PPC'S.
9. Revisión y cierre de puntos.
10. Conclusión.
Figura 3.7 Programa de trabajo ciclo caja-bancos
71
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR
ASIST.
==========================================================
SUPERVISOR AUDITOR
Cédula sumaria
FIDEICOMISO ____
BALANCE GENERAL ACTIVOS
AL 31 / 12 / 20_
CODI
GO DESCRIPCIÓN
REF
.
SALDO
AL
31/12/20
_
SALDO
AL
31/12/201
_
AJUSTES Y
RECLAS. SALDO
INFOR
ME DEBE
HABE
R
−
√ −
− √
−
CAJA - BANCOS
CUENTAS Y DOC. POR
COBRAR
ACTIVOS NO
CORRIENTE
OTROS ACTIVOS
TOTAL ACTIVOS 0 0
√ TOMADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS
PROPORCIONADOS POR ______
Elaborado por:
Figura 3.8 Ejemplo de cédula sumaria balance general activos
72
Figura 3.9 Ejemplo de cédula analítica ciclo caja-bancos
A
DEBE HABER
− √ − − √ −
Banco ____
Banco ____
TO TAL CAJA - BANCO S
√ Tomado de Estados Financieros proporcionados por_______
Elaborado por:
FIDEICO MISO ________
CO DIGO
CAJA-BANCO S
AL 31 / 12 / 2___
DESCRIPCIÓ NSALDO AL
31/12/20__
SALDO AL
31/12/20__
AJUSTES Y RECLAS. SALDO
INFO RME REF.
73
Confirmación Bancaria SOLICITUD DE CONFIRMACION BANCARIA
Fecha de envío
Estimados señores:
Mucho agradeceremos se sirvan enviar directamente a nuestros Auditores Externos
______________________________. La información que a continuación se solicita, cortada al 31 de diciembre del ___.
Anticipamos a ustedes las gracias por la atención que se sirvan prestar a la presente solicitud. Acompañamos un sobre
con el nombre y dirección de nuestros Auditores Externos para facilidad en su contestación. Si su respuesta a cualquiera
de los puntos mencionados es “ninguno”, sírvase expresarlo así.
Muy atentamente,
BANCO ______________
Atte: _____________________________
Matriz: _________________________
Telf: _____ _____
Fax: ____ ____
Quito. -----------------------------------------------------
Por: Fideicomiso Mercantil
Sr. ____Nombre _______
___________CARGO___________
PARA USO DEL BANCO
___NOMBRE AUDITORA__
____dirección de correo_____
Fax : _______ _______
___Ciudad___
Favor incluir en este formato todas las cuentas que la
Compañía tiene con su Banco, de cualquier naturaleza
que ellas sean.
Si el espacio provisto no es suficiente, le solicitamos
indicar los totales y acompañar detalles explicativos por
favor.
Estimados señores:
1. Informamos a ustedes que al cierre de operaciones al 31 de diciembre del 201_, nuestros registros mostraban los
siguientes saldos a favor (en contra) de FIDEICOMISO _______ _________
IMPORTE
DESCRIPCION DE LA
CUENTA
¿EL SALDO ESTA SUJETO A
RETIRO POR CHEQUES?
¿DEVENGA LA CUENTA
INTERESES? INDIQUE LA TASA
2. Además, les informamos que dicho depositante era responsable directo ante nosotros respecto a préstamos,
aceptaciones, avales, sobregiros, etc., al cierre de operaciones a esa fecha por la cantidad total de US $
________________________ como sigue:
IMPORTE
FECHA DE
EXPEDICION
FECHA DE
VENCIMIENTO
INTERES
___________________________
TASA | PAGADO HASTA
DESCRIPCION DE LA OBLIGACION
Y GARANTIAS (COLATERAL,
GRAVAMENES, ENDOSOS, ETC)
3. Dicho depositante tenía la responsabilidad contingente como endosante de documentos descontados y/o como fiador
al cierre de operaciones a esa fecha por la cantidad total de US $ _____________________ como sigue:
IMPORTE GIRADOR FECHA DE
EXPEDICION
FECHA DE
VENCIMIENTO
OBSERVACIONES
4. Otras responsabilidades directas y contingentes, cartas de crédito, documentos al cobro, contratos a futuro de moneda
extranjera y garantías colaterales entregadas y recibidas de terceros, a esa fecha eran de:
5. Detalle de inversiones a corto plazo mantenidas con nosotros: tanto en moneda nacional como extranjera.
6. Detalle de firmas autorizadas.
7. Otra información que consideren de importancia para nuestros Auditores Externos.
____ De __________________________ del 201_
___________________________________
Por el Banco (Firma autorizada y sello)
74
Prueba de auditoría ciclo caja-bancos
Figura 3.10 Ejemplo de prueba de auditoría ciclo caja- bancos
A-_
(+) (-) (+) (-) (+/-)
DEPO SITO
EN
TRANSITO
CHEQ UES
GIRADO S
NO
CO BRADO S
NO TA DE
CREDITO
NO TA DE
DEBITOO TRO S
√
A
√ Tomado de las conciliaciones bancarias del mes de diciembre del 2___, proporcionados por _________
Elaborado por:________
SALDO
SEGÚN
LIBRO S
DIFERENCIA
NO MBRE AUDITO RA
FIDEICO MISO _____
RESUMEN DE CO NCILIACIO NES BANCARIAS
AL 31 DE DICEIMBRE DEL 201_
INSTITUCIO N
BANCARIA
No.
CUENTA
CTE
SALDO
SEGÚN
ESTADO
BANCARIO
SALDO SEGÚN
AUDITO RÍA
75
Ciclo Cuentas por Cobrar
Figura 3.11 Ejemplo cuestionario de control interno ciclo cuentas por cobrar
Mayor Menor
1
¿Existe una vigilancia constante y efectiva sobre
vencimientos y cobranza?
2
¿Se concilian periódicamente los auxiliares y la
cuenta de mayor correspndiente?
3
¿Se preparan mensualmente informe de cuentas por
cobrar por antigüedad de saldos?
4
¿Dichos informes son revisados por algún funcionario
con autoirzado tomando decisiones mensualmente las
cuentas atrasadas?
5
¿Se tiene listas de clientes con identificación
respectiva?
6
¿Es adecuada la custodia fisica de los documentos por
cobrar, teniéndolos a su cuidado personal distinto al
contador?
7
¿Existe un afianzamiento del personal que maneja
cobranzas?
8
¿Se tiene autorización a algunos funcionarios para
otorgar en garantía, prendas o ceder los derechos que
amparan las cuentas?
Preparado por: Revisado por:
Fecha: Fecha:
NoDebilidades
Puntuación Comentarios
AUDITO RA
CUESTIO NARIO DE CO NTRO L INTERNO
CUENTAS PO R CO BRAR
Cliente:
Personal entrevistado:
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Fecha de Auditoría:
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si
76
Figura 3.12 Ejemplo programa de trabajo ciclo cuentas por cobrar
PRELIMINAR
1. En base a la revisión de control interno determinar los alcances de
pruebas sustantivas.
2. Movimientos a nivel general de las cuentas de clientes Esto nos
permite determinar la existencia de transacciones inusuales a la naturaleza
de la cuenta y que sirven para conciliar el módulo con los estados
financieros. También nos permite cruzar las ventas.
3. Verifique la razonabilidad de las cuentas por cobrar selecio-nando
aquellas según alcances, y realice el siguiente trabajo:
a. Prepare solicitudes de confirmación.
b. Obtenga estados de cuentas a ser adjuntados en la confirmación.
c. Revise que las solicitudes de confirmación y los estados de cuenta estén
bien preparados, en sobre y envíe las confirmaciones.
d. Indique fecha de envío.
4. Movimientos a nivel general de las cuentas de relacionadas
Determinando que todas las transacciones estén soportadas e íntegramente
registradas.
5. Revisión de Encargado.
6. Aclarar puntos de revisión.
FINAL
10. Actualice puntos 2, 4
11. Revisión de Encargado.
12. Aclarar puntos de revisión.
3. La reserva para cuentas incobrables es adecuada pero no excesiva.3. La reserva para cuentas incobrables es adecuada pero no excesiva.
O BJETIVO S DE AUDITO RIA
SENIO R ASISTENTE
2. Las cuentas por cobrar incluyen todos los valores adeudados a la Compañía a la fecha del balance general.
1. Las cuentas a cobrar representan reclamaciones válidas de la Compañía y han sido apropiadamente registradas.
___________________ ___________________
SO CIO GERENTE SUPERVISO R
RESUMEN DE TIEMPO
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
ASIST.
SENIOR
ESTIMADO REAL VARIACIO N
__________________________________________________________
PRO GRAMA DE TRABAJO
CUENTAS Y DO CUMENTO S PO R CO BRAR
CLIENTE
AÑO
TIEMPO ESTIMADOPRO CEDIMIENTO S DE AUDITO RIA REF
HECHO
PO RTIEMPO
77
FIDEICOMISO _____
Cuentas y Documentos por Cobrar
AL 31 / 12 / 201_
CODIGO DESCRIPCIÓN REF. SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
CTAS POR COBRAR
_______________
_______________
TOTAL CUENTAS POR COBRAR
DOC POR COBRAR
___________
TOTAL DOCUMENTOS POR COBRAR
TOTAL CTAS Y DOCUM POR COBRAR
√
Tomado de estados financieros proporcionados
por____
Elaborado
por:
Figura 3.13 Ejemplo cédula analítica ciclo cuentas y documentos por cobrar
Figura 3.14 Ejemplo prueba de auditoría movimiento cuenta anticipo proveedores
CuentaSALDO
INICIAL
(+)
ADICIO NES
(-) RETIRO S
NO VACIO N
(-)
CANJES
(+/-)
O TRO S
SALDO AL
31/12/201_
________ - - - √ - -
_________ - - - - - -
__________ - - - - - -
- - - - - -
√ Tomado de mayores contables proporcionados por ______
Elaborado por:
FIDEICO MISO _________
MO VIMIENTO DE CUENTA ANTICIPO PRO VEEDO RES
AL 31 DEDICIEMBRE DEL 2011
78
Ciclo costos de construcción
Figura 3.15 Ejemplo prueba de auditoría movimiento costos de construcción
CUENTA CO NTABLE
SALDO AL 31
DE
DICIEMBRE
DEL 2011
ADICIO NES
CO STO S
SALDO AL 31
de diciembre
del 2012
√
-
√ Tomado de mayores contables proporcionados por _______
Elaborado por:
FIDEICO MISO _______
Movimiento contable de la cuenta costos de construcción
Al 31 de diembre del _____
79
Ciclo Cuentas por Pagar
Figura 3.16 Cuestionario de control interno ciclo cuentas por pagar
Mayor Menor
1
¿Son remitidos los informe por parte del
comercializadps con la periodicidad establecida en el
contrato?
2
¿Existen garantias entregadas para el cumplimiento
de la ob?ligación
3
Existen garantias a los contrartos celebradso con los
proveedores del proyecto inmobiliarios?
5
¿Se efectua conciliaciones con el comercializador
para verificar los valores cancelados por los
promitentes compradores?
6
¿El detalle de clientes contiene los abonos
realizadosnpor los promitentes compradores
conforme a lo establecido en las promesas de compra
venta?
7
¿Se realiza un seguimiento por a los promitentes
compradores que no han cancelado sus cuotas por mas
de determinado tiempo?
8
¿Los pagos efectuados por las obligaciones financieras
son de conformidad a la tabla de amortización emitida
por el banco?
9
¿Las retenciones realizadas responden a los plazos de
emisión y porcentaje autorizados por el SRI?
Preparado por: Revisado por:
Fecha: Fecha:
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Fecha de Auditoría:
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si NoDebilidades
Puntuación Comentarios
AUDITO RA
CUESTIO NARIO DE CO NTRO L INTERNO
CUENTAS PO R PAGAR
Cliente:
Personal entrevistado:
80
PROGRAMA DE TRABAJO
AÑO
CUENTAS POR PAGAR
OBJETIVOS DE AUDITORIA: Determinar que los saldos que se presentan en los estados financieros sean
razonables:
- Las cuentas por pagar a proveedores representan pasivos por bienes y servicios adquiridos por el fideicomiso,
representan reclamaciones válidas en su contra y han sido apropiadamente registradas.
- Que los créditos estén a nombre de la compañía
- Que se presente en forma adecuada los saldos de corto y de largo plazo.
- Que se revele en forma adecuada las garantías (prendas e hipotecas) producto de la
obligación
TIEMPO ESTIMADO PROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA REF.
HECHO
POR TIEMPO
SENIOR ASISTENTE
PRELIMINAR
1. Obtenga detalle de los préstamos bancarios a corto y
largo plazo y efectúe lo siguiente:
a. Cotejar los saldos auxiliares
b. Vea el correcto registro del pasivo en libros.
c. Revise el cálculo de intereses y pago de los mismos.
2. Revise movimientos de créditos directos:
3. Prepare solicitudes de confirmación, de préstamos por
obligaciones a largo plazo y corto plazo según alcance.
4. Determine a través de discusiones con la Gerencia
Finan-cierra cuales son los principales proveedores de la
Compañía.
5. Cruce del módulo vs. Estados financieros.
6. En base al punto anterior prepare solicitudes de
obtención de estados de cuenta proveedores según el
alcance fijado.
7. Realice el movimiento de compañías relacionadas y el
análisis de las partidas conciliatorias.
5. Revisión de Encargado.
6. Aclarar puntos de revisión.
FINAL
7. Revise que los saldos de pasivo sean razonables en
función de la tendencia observada a preliminar.
8. Obtenga confirmaciones y compare con los saldos
mostrados por el fideicomiso.
9. Revise cumplimiento de restricciones y condiciones de
préstamos bancarios y emisiones de obligaciones etc., al
cierre.
10. Cualquier discrepancia o falta de contestación pedir al
cliente conseguir aclaraciones o contestaciones.
11. Efectuar el siguiente trabajo sobre intereses:
a. Vea que se hayan registrado los intereses devengados
desde las últimas fechas de pago hasta el cierre, quedando
registrado el pasivo correspondiente.
b. Razonabilidad en forma global de los intereses de
preliminar a final.
12. Revise correcta clasificación de préstamos a largo
plazo en porción corriente y a largo plazo.
14. Revisión del Sénior.
15. Aclarar puntos de revisión.
16. Concluir.
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR
ASIST.
__________________________________________________________
==========================================================
SUPERVISOR AUDITOR
Figura 3.17 Programa de trabajo ciclo cuentas por pagar
81
FIDEICOMISO _______
BALANCE GENERAL PASIVOS
AL 31 / 12 / 20__
CODIGO DESCRIPCIÓN REF. SALDO AL
31/12/20_
SALDO
AL
31/12/20_
AJUSTES Y
RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
OBLIGACIONES FINANCIERAS
PASIVO NO FINANCIERO
OBLIGACIONES NO
TRIBUTARIAS
TOTAL PASIVOS
PATRIMONIO
TOTAL PASIVOS +
PATRIMONIO
√ TOMADO DE LOS ESTADOS FINANCIEROS PROPORCIONADOS POR _____
Elaborado por:
Figura 3.18 Cédula sumaria balance general pasivos
FIDEICOMISO ______
OBLIGACIONES FINANCIERAS
AL 31 / 12 / 20__
CODI
GO DESCRIPCIÓN
RE
F.
SALDO
AL
31/12/20
__
SALDO
AL
31/12/20
__
AJUSTES Y
RECLAS. SALDO
INFOR
ME DEBE HABER
−
√ −
−
√ −
TOTAL
√ Tomado de estados financieros proporcionados por
____
Elaborado por:
Figura 3.19 Cédula analítica de obligaciones financieras
82
Figura 3.20 Ejemplo prueba de auditoría movimiento de la cuenta obligaciones financieras
FIDEICOMISO _____
MOVIMIENTO DE OBLIGACIONES FINANCIERAS
Al 31 de diciembre del 2___
Banco Tasa de interés
anual Plazo días Vencimiento
Total
US$
√
√ Tomado de contrato de préstamo bancario proporcionado por _____
Elaborado por:
FIDEICOMISO ______
PASIVOS NO FINANCIEROS
AL 31 / 12 / 20__
CODI
GO DESCRIPCIÓN
RE
F.
SALDO
AL
31/12/20
__
SALDO
AL
31/12/20
__
AJUSTES Y
RECLAS. SALDO
INFOR
ME DEBE HABER
−
√ −
−
√ −
TOTAL
√ Tomado de estados financieros proporcionados
por___
Elaborado por:
Figura 3.21 Cédula analítica pasivos no financieros
83
Figura 3.22 Cuestionario de control interno ciclo patrimonio
Mayor Menor
1
¿Los aportes realizados para la constitución son
conforme lo estipulado en el contrato?
2
¿Los aportes recibidos han sido registrados
debidamente en las cuentas contables?
3
¿Los registros contables se encuentran sustentados
con documentación necesaria?
Preparado por: Revisado por:
Fecha: Fecha:
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Fecha de Auditoría:
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si NoDebilidades
Puntuación Comentarios
AUDITO RA
CUESTIO NARIO DE CO NTRO L INTERNO
PATRIMO NIO
Cliente:
Personal entrevistado:
84
CLIENTE
AÑO
PROGRAMA DE TRABAJO
PATRIMONIO
OBJETIVOS DE AUDITORIA
1. Las cuentas de patrimonio se presentan de acuerdo con lo establecido por los organismos
reguladores y con los estatutos del fideicomiso y están adecuadamente registradas.
3. Todas las transacciones relacionadas con el capital y otras cuentas de patrimonio han sido
apropiadamente registradas.
TIEMPO ESTIMADO PROCEDIMIENTOS DE
AUDITORIA
REF HECHO
POR
TIEMPO
SENIOR ASISTENTE
1. Discuta con el Gerente Financiero
o funcionario encargado sobre
cuáles son los planes de
financiamiento del fideicomiso en lo
que atañe a capital propio y
determine:
a. Si se espera tener cambios de
capital en el futuro.
2. Lea las actas de junta de
constituyentes ocurridas durante el
ejercicio y asegúrese que las
resoluciones tomadas que afectan el
patrimonio, hayan sido registradas
contablemente.
3. Efectúe el movimiento del
patrimonio, y analice todas las
partidas producto del movimiento.
FINAL
6. Actualizar trabajo de numerales
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR
ASIST.
__________________________________________________________
==========================================================
SOCIO GERENTE SUPERVISOR
Figura 3.23 Programa de trabajo ciclo patrimonio
85
Ciclo patrimonio
FIDEICOMISO _____
MOVIMIENTO PATRIMONIO
Al 31 de diciembre del 2___
Fondo
Resultados
Acumulados Total
Patrimonial
√
Saldo al 1 de enero del 20_
Resultado integral del ejercicio
20_
Saldo al 31 de diciembre del 20_
Disminución patrimonio año 20_
Resultado años anteriores
Resultados del año 20_
Reservas
Saldo al 31 de diciembre del 20_
√ Tomado de mayores contables proporcionado por _____
Elaborado por:
Figura 3.24 Ejemplo prueba de auditoría movimiento de patrimonio
86
3.4 Fase 3 Informe de Auditoría
Estados financieros
INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
_ De ___ del __
A los Fideicomitentes y Beneficiarios del Fideicomiso __________:
Informe sobre los estados financieros
1. Hemos auditado el estado de situación financiera adjunto del Fideicomiso
_____________________ al 31 de diciembre del ____, y los correspondientes estados de
resultados integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año
terminado en esa fecha y un resumen de las políticas contables significativas y otras notas
explicativas.
Responsabilidad de la Administración por los estados financieros
2. La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los
estados financieros de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera.
Esta responsabilidad incluye: el diseñar, implementar y mantener el control interno
relevante a la preparación y presentación razonable de los estados financieros que estén
libres de representaciones erróneas de importancia relativa, ya sea debido a fraude o error;
seleccionando y aplicando políticas contables apropiadas, y haciendo estimaciones
contables que sean razonables en las circunstancias.
Responsabilidad del Auditor
3. Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros basados en
nuestra auditoría. Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con Normas Internacionales
de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requisitos éticos así como que
planeemos y desempeñemos la auditoría para obtener seguridad razonable sobre si los
estados financieros están libres de representación errónea de importancia relativa.
Una auditoría implica desempeñar procedimientos para obtener evidencia de auditoría
87
sobre los montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos
seleccionados dependen del juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de
presentación errónea de importancia relativa de los estados financieros, ya sea debido a
fraude o error. Al hacer esas evaluaciones del riesgo, el auditor considera el control interno
relevante a la preparación y presentación razonable de los estados financieros del
fideicomiso, para diseñar los procedimientos de auditoría que sean apropiados en las
circunstancias, pero no con el fin de expresar una opinión sobre la efectividad del control
interno del fideicomiso.
Una auditoría también incluye, evaluar la propiedad de las políticas contables usadas y lo
razonable de las estimaciones contables hechas por la Administración, así como evaluar la
presentación general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoría
que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para nuestra.
Opinión
4. En nuestra opinión, los estados financieros arriba mencionados presentan razonablemente,
en todos los aspectos importantes, la situación financiera del Fideicomiso
_____________________ al 31 de diciembre del ____, y el resultado integral de sus
operaciones, los cambios en el patrimonio y su flujo de efectivo por el año terminado en
esa fecha, de conformidad con Normas Internacionales de Información Financiera.
Informe sobre otros requisitos legales y normativos
5. Nuestra opinión sobre el cumplimiento de las obligaciones tributarias del Fideicomiso por
el año terminado al 31 de diciembre del ____, se emite por separado.
Registro de la Superintendencia ___________________
De Compañías _______ Socio - Director
Licencia profesional No
88
FIDEICOMISO _____________________
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
AL 31 DE DICIEMBRE DEL ____
(Expresados en dólares estadounidenses)
31 de Diciembre de
ACTIVOS Notas ____ ____
--------------- ---------------
Total Activos
======== ========
PASIVOS Y PATRIMONIO
--------------- ---------------
Total pasivos
--------------- ---------------
Total Pasivos y Patrimonio
========= =========
FIDEICOMISO _____________________
ESTADO DE RESULTADO INTEGRAL
POR EL AÑO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DEL ____
(Expresados en dólares estadounidenses)
Año terminado en 31 de
Diciembre de
------------ ------------
Resultado Integral del Ejercicio
======== ========
89
FIDEICOMISO _____________________
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
POR EL AÑO TERMINADO EN 31 DE DICIEMBRE DEL ____
(Expresados en dólares estadounidenses)
Fondo
Patrimonial
Resultados
Acumulados Total
Saldo al 1 de enero del 20__
Resultado Integral del Ejercicio 2__
Saldo al 31 de diciembre del 2__
Resultado Integral del Ejercicio ____
Saldo al 31 de diciembre del ____
90
FIDEICOMISO _____________________
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
POR EL AÑO TERMINADO EN 31 DE DICIEMBRE DEL ____
(Expresados en dólares estadounidenses)
Año terminado en 31 de
Diciembre de
2____
Flujo de efectivo por actividades de operación:
Resultado Integral del ejercicio
---------------
Ajustes que concilian el resultado integral del ejercicio con el efectivo
neto utilizado en actividades de operación:
Cambios en los activos y pasivos de operaciones:
Disminución (incremento) en cuentas por cobrar
(Disminución) incremento en cuentas por pagar
Incremento en activos por impuestos diferidos
---------------
Total de ajustes al resultado integral del ejercicio
---------------
Efectivo neto utilizado en actividades de operación
---------------
Flujo de efectivo por actividades de inversión:
Aportes entregado al desarrollo del proyecto _____
Incremento en costo de construcción
Incremento en Derechos Fiduciarios
----------------
Efectivo neto utilizado en actividades de inversión
---------------
Flujo de efectivo por actividades de financiamiento:
Incremento de obligaciones financieras
Disminución de préstamos de terceros
Efectivo recibido por promitentes compradores
---------------
Efectivo neto provisto por actividades
de financiamiento
---------------
Efectivo neto provisto (utilizado) en el año
Saldo de efectivo al principio del año
---------------
Saldo de efectivo al fin del año
=========
91
FIDEICOMISO _____________________
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
AL 31 DE DICIEMBRE DEL ____
(Cifras expresadas en dólares estadounidenses)
NOTA 1 - OPERACIONES
NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
NOTA 3 - ASPECTOS GENERALES DEL CONTRATO DE FIDEICOMISO
NOTA __ - NORMAS TRIBUTARIAS
NOTA __ - EVENTOS SUBSIGUIENTES
92
CAPITULO IV
4 APLICACIÓN PRÁCTICA DEL MODELO
4.1 Desarrollo del Modelo de Auditoria Aplicado a los Estados Financieros del Fideicomiso
Inmobiliario El Troje Norte
Quito, 25 de octubre del 2012
CARTA DE GERENCIA (Ref. pg. 57)
Ing.
Alejandra Chandi
Socia- Directora AA&ASOCIADOS Cía. Ltda.
Auditores externos
Presente.-
Estimada Ingeniera
En calidad de Apoderado Especial del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte” , me
dirijo a usted para solicitar sus servicios en la realización de una auditoría a los estados
financieros al 31 de diciembre de 2012, del fideicomiso; de aceptar mi requerimiento por favor
indicarnos su aceptación.
Por la atención prestada a la presente anticipo mi agradecimiento.
Atentamente,
Álvaro Muñoz
Apoderado Especial
Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
93
PROPUESTA DE AUDITORÍA (Ref. pg. 58-61)
A &A AUDITORES
Quito, 20 de octubre del 2011
Señor
Álvaro Muñoz
Apoderado Especial
Fideicomiso Inmobiliario “Troje Norte”
Presente.-
De nuestra consideración:
De acuerdo a la conversación mantenida, tenemos el agrado de presentar la propuesta de Servicios
Profesionales para la revisión especial de los Estados Financieros al 31 de diciembre del 2012 del
Fideicomiso:
Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
1. OBJETIVO.
Nuestra responsabilidad primordial es efectuar una revisión de los Estados Financieros de “Troje
Norte”. Con el fin de obtener bases para verificar la razonabilidad de los saldos presentados en los
estados financieros por el periodo 2012.
2. ALCANCE DEL TRABAJO.
A continuación detallamos los procedimientos acordados a ser aplicados en la revisión de los
estados financieros del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
ACTAS DE JUNTA GENERAL.
a. Revisión de las actas de Asamblea General de Constituyentes y Directorio, con el fin de
identificar que la administración haya tomado en consideración todas las instrucciones emitidas por
este órgano de control y otros aspectos que puedan afectar la información financiera.
CAJA – BANCOS
b. Revisión de las conciliaciones bancarias del último mes, verificando que hayan sido elaboradas
en forma adecuada, oportuna y que no existan partidas conciliatorias antiguas.
- Resumen de Conciliaciones Bancarias.
CUENTAS POR COBRAR
c. Análisis de la composición del saldo de cuentas y documentos por cobrar al 31 de diciembre del
94
2012, a través de:
- Cruces de información que detalla el saldo del módulo de cartera con el valor registrado en los
estados financieros al 31 de diciembre del 2012.
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
d. Análisis de la composición del saldo de cuentas de costos de construcción al 31 de diciembre del
2012, a través de:
- Cruce de información que detalla el auxiliar de costos de construcción con el valor registrado en
los estados financieros.
CUENTAS POR PAGAR
e. Análisis de la composición del saldo de cuentas por pagar al 31 de diciembre del 2012, a través
de:
- Cruce de la información que detalla el módulo de anticipo clientes con el valor registrado en los
estados financieros.
- Validación de estados de cuenta de compañías relacionadas, verificando convenios efectuados
OBLIGACIONES FINANCIERAS
f. Análisis del adecuado y razonable cumplimiento de las obligaciones financieras verificando los
plazos establecidos para cubrir los créditos.
g. Análisis de las otras cuentas por pagar, verificando la documentación soporte y su adecuado
registro contable.
PATRIMONIO
h. Revisión de los saldos de las cuentas patrimoniales, verificando su adecuado registro contable,
que los saldos se presenten de acuerdo con lo establecido por los organismos reguladores.
INGRESOS Y GASTOS
k. Análisis selectivo de las transacciones involucradas en las cuentas de ingresos, costo de ventas,
gastos de ventas, gasto de administración, otros ingresos y otros egresos, con el fin de determinar lo
adecuado y oportuno de los registros contables.
ASPECTOS TRIBUTARIOS.
l. Evaluación de las políticas tributarias de las compañías, con el fin de verificar que:
- Las declaraciones de Impuestos a la renta, impuesto al valor agregado, retenciones en fuente,
surgen de los registros contables y que los registros contables se llevan de acuerdo con las
disposiciones de la Ley y sus Reglamentos.
95
- Se han presentado las declaraciones de Retenciones en Fuente del Impuesto al Valor Agregado y
se han practicado y pagado las Retenciones en Fuente respectivas, de conformidad con
disposiciones legales vigentes.
3. FASE DE CONCLUSIÓN E INFORMES A EMITIR.
Una vez completados los pasos descritos anteriormente y mediante la participación activa de
nuestro Socio Director, en el proceso de revisión de los papeles de trabajo y control de calidad,
emitiremos los siguientes informes:
- Informe que incluye nuestra opinión sobre la razonabilidad de los estados financieros del
fideicomiso al 31 de diciembre del 2012.
- Carta de Recomendaciones de Control Interno en la cual se emitirán las respectivas
recomendaciones para el mejoramiento del control interno de la compañía.
- Informe de cumplimiento de obligaciones tributarias al 31 de diciembre del 2012.
4. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES.
De acuerdo a nuestras estimaciones, la ejecución de este trabajo abarcará un tiempo aproximado
de:
80 Horas profesionales
Por supuesto, estos estimados de tiempo comprenden una total colaboración por parte del
fideicomiso, principalmente a la preparación de resúmenes de información, localización de
comprobantes, entrega oportuna de la documentación requerida, todo lo cual hará más efectiva la
utilización de nuestro tiempo a beneficio del fideicomiso.
5. EQUIPO ASIGNADO.
El equipo de profesionales asignado para la revisión de los Estados Financieros con el cual el
fideicomiso mantendrá contacto principal es el siguiente:
Supervisor de Auditoría: Alejandra Chandi
Sénior Encargado del Trabajo: Alejandro Rúales
Auditor “A”: Mariela Estrada
Auditor “A”: Roberto Chandi
El personal de mayor experiencia garantiza un óptimo nivel de calidad en el trabajo y uniformidad
con los criterios a aplicarse.
6. HONORARIOS PROFESIONALES Y FORMA DE PAGO.
Nuestros honorarios fueron calculados en base a la experiencia y competencia de nuestro personal
96
profesional, así como el tiempo que esperamos incurrir en nuestra revisión. El personal profesional
con que contamos ha sido suficientemente entrenado y capacitado, su clasificación está basada en
el grado de experiencia, conocimientos y responsabilidades, en las siguientes categorías:
- Socio
- Gerente
- Supervisor
- Auditor Sénior
- Asistente de Auditoría
Sobre esta base el estimativo de nuestros honorarios para la revisión de los estados financieros
al 31 de diciembre del 2012 es de: US$ 2.000,00
La forma de pago de tales honorarios sería de la siguiente manera:
- Al inicio del trabajo 30%
- A la fecha de entrega del Borrador del Informe 70%
Estos honorarios han sido determinados considerando que el fideicomiso nos proporcionará la
ayuda necesaria en la preparación de detalles de cuentas, localización de comprobantes, lo cual
evidentemente hará más eficiente la utilización de nuestro tiempo en beneficio del fideicomiso.
Cordialmente,
Alejandra Chandi Carrera
Socio de Auditoría
97
CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS (Ref. pg. 62-64)
En la ciudad de Quito al 30 de octubre del 2012, por una parte el Fideicomiso Mercantil
Inmobiliario “Troje Norte”, representado por el Señor Álvaro Muños, mayor de edad, identificado
con cédula de ciudadanía No. 175846286-8, en su calidad de Apoderado Especial y por otra parte,
AA&ASOCIADOS Cía. Ltda., que en adelante podrá llamarse “La Auditora”, empresa
legalmente constituida en el país y representada por la Srta. Alejandra Chandi Carrera, mayor de
edad, identificada con cédula de ciudadanía No171853476-1, que en su calidad de Socia
Directora, convienen en celebrar el presente contrato, contenido en las siguientes cláusulas:
PRIMERA: el Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte” contrata a AA&ASOCIADOS
Cía. Ltda., para realizar la auditoría de los Estados Financieros al 31 de Diciembre del 2012.
SEGUNDA: MATERIA DEL CONTRATO.- Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”,
suscribe el presente contrato con la Auditora AA&ASOCIADOS Cía. Ltda. Para que ésta, preste
los servicios de auditoría, la que acepta prestar tales servicios, de conformidad con las
estipulaciones del presente contrato.
TERCERA: OBJETO Y ALCANCE DEL TRABAJO.- Efectuar la auditoría de los estados
financieros del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte” correspondiente al ejercicio que
terminará al 31 de diciembre del 2012, de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría.
Dicho examen tendrá por objeto determinar los riesgos a los que se encuentra expuesta la empresa,
además de expresar una opinión profesional (o negación de ella si fuere el caso) sobre si los estados
financieros tomados en conjunto, balance general, estado de resultados, estado de evolución del
patrimonio y estado de flujos de efectivo con las notas que se consideren necesarias, presentan
razonablemente, de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados en el
Ecuador, la posición financiera del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”, al 31 de
diciembre del 2012, el resultado de sus operaciones, la evolución de su patrimonio y los flujos de
efectivo por el ejercicio terminado en esa fecha.
La auditoría de los estados financieros basada en riesgos del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario
“Troje Norte”, será efectuada de acuerdo con Normas Internacionales de Auditoría, las que
incluyen pruebas selectivas de los registros contables y otros procedimientos de auditoría
considerados necesarios de acuerdo con las circunstancias.
La Gerencia es la única responsable por el diseño y operación de los sistemas de control interno
contable. En consecuencia, “la Auditora” no es responsable de perjuicios originados por actos
98
fraudulentos, manifestaciones falsas e incumplimiento intencional por parte de los administradores,
directores, funcionarios y empleados del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”,
CUARTA: OBLIGACIONES DEL FIDEICOMISO.- El fideicomiso para colaborar con la buena
ejecución de los trabajos que realizará la Auditora, prestará el apoyo que sea requerido, inclusive el
tiempo de directivos y otro personal, para tomar decisiones, revisar y aprobar las recomendaciones,
así como el uso de equipos de procesamiento de datos, las facilidades de oficina, como espacio
físico, muebles y personal de oficina, además facilitar toda la documentación necesaria
exclusivamente para el cumplimiento de los trabajos de la auditoría contratada.
QUINTA: VALOR DEL CONTRATO.- El valor del presente contrato por los servicios de
auditoría se establece en US$ 2.000,00 dólares americanos, los cuales serán facturados vía
transferencia bancaria a la cuenta de la auditora de la siguiente manera: el 10% con la aprobación
de la propuesta, el 20% en la visita preliminar y el 70% restante contra entrega de informes al 31 de
diciembre del 2012, estos valores no incluyen IVA.
Los gastos a incurrirse por concepto de movilización, hospedaje y alimentación, se facturarán por
separado o será cubierto por el Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”, directamente
siempre que estos se generen fuera de la ciudad.
SEXTA: INDEPENDENCIA LABORAL.- Las partes convienen expresamente que el presente
contrato es netamente de carácter civil, sin que por lo tanto haya relación de dependencia entre la
Auditora y el Fideicomiso, y de haberla, será de responsabilidad de la Auditora.
SEPTIMA: INFORMES A PRESENTAR.- Como resultado del trabajo AA&ASOCIADOS Cía.
Ltda., presentará un informe sobre la auditoría de los estados financieros de el Fideicomiso
Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”, al 31 de diciembre del 2012. Además, con base en el trabajo
efectuado durante la auditoría, se preparará una Carta de Recomendaciones a la Gerencia, la
misma que incluirá comentarios sobre aquellas debilidades o deficiencias que se hayan observado,
tanto en los controles internos, procedimientos de contabilidad, sistemas de información, aspectos
societarios, aspectos legales y tributarios y demás consideraciones con incidencia en el
Fideicomiso.
Previamente a la emisión de la Carta de Recomendaciones a la Gerencia, se revisará todos y cada
uno de los puntos observados, conjuntamente con el Apoderado Especial del Fideicomiso
Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”, y con los niveles de dirección adecuados.
99
También se presentara un borrador del informe el cual deberá ser revisado en el lapso de 5 días
hábiles por las personas que corresponda antes de expedir y dar a conocer el informe final de la
auditoría realizada.
NOVENA: NOTIFICACIONES.- Las partes, para el caso de las notificaciones, fijan domicilio en
la ciudad de Quito, en las siguientes direcciones:
Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
Amazonas y Naciones Unidas
Edificio la Previsora octavo piso
AA&ASOCIADOS Cia. Ltda.
Buenos Aires y 10 de agosto OE 1-53
Para constancia y fiel cumplimiento de lo expuesto, las partes firman tres ejemplares de igual tenor,
en el lugar y fecha indicados al inicio de este instrumento.
Álvaro Muñoz Alejandra Chandi Carrera
Apoderado Especial Sócia - Director
100
4.1.1 Informe de visita preliminar
Informe de Visita Preliminar
En base a la reunión mantenida con el Representante Legal del Fideicomiso se determinó que la
auditoría preliminar se llevará a cabo del 12 al 30 de noviembre del 2012, en las oficinas de la
Administradora Enlace Negocios Fiduciarios, con el objeto de abrir un expediente de auditoría
recabar información y realizar evaluación del sistema de control interno aplicado al fideicomiso
cuya responsabilidad está a cargo del Representante Legal de Enlace Negocios fiduciarios quien a
su vez asigna la administración del fideicomiso a un profesional idóneo quien responderá mediante
presentación de informes de gestión sobre su trabajo para el cumplimiento del objeto por el cual fue
creado el fideicomiso, así como desarrollar todos los actos legales, administrativos y de gestión. Se
determinó que para ejecutar la auditoria se requiere la siguiente información para archivos, por
lo que se solicitó que en lo posible se proporcione fotocopias y de preferencia en medios
magnéticos.
Escritura de constitución reformas de estatutos efectuado durante el año 2012
Extractos de actas de fiscalización, auditorías practicadas por los organismos de control,
Servicio de Rentas Internas y otros, durante el año 2012, (en el caso de existir).
Detalle de principales contratos suscritos con terceros Actas de Juntas de Accionistas
suscritas durante el año 2012.
Detalle de los constituyentes o partes relacionadas con las cuales se hayan celebrado
transacciones de compra, venta, de bienes y/o servicios, prestamos de capital, incluir
valoración mensual de las transacciones antes mencionadas , durante el año 2012; (en caso
de existir)
Mayores cuentas contables generados en archivo Excel del año 2012.
Requerimientos específicos:
Conciliaciones bancarias y estados de cuenta al 31 de diciembre del 2012
Detalle mensual de obligaciones bancarias, financieras y con terceros contratadas por la
Compañía en el transcurso del año 2012; y que se halle conciliado con último estado
financiero del año 2011, que incluya al menos: Entidad o persona financiera, Plazo de la
obligación, Monto de la obligación, Tasa de interés, Tipo de interés, Tipo de garantía,
Detalle de garantías, Valor de las garantías, Interés del período (mensual).
101
Entre otros requerimientos que se efectuaran de acuerdo a las necesidades que se presenten durante
la auditoría.
4.2 Planificación (Ref. pg. 65)
2011
PRELIMINAR
A.R. 1Hrs. 1. Obtener un balance que incluya TODAS las cuentas
contables en el que se establezca Saldo inicial (1º de
enero), débitos, créditos y Saldo final (mes al que estamos
efectuando la revisión); con el fin de efectuar una lectura
analítica que permita identificar transacciones importantes
que requieran de análisis independiente de que el saldo en
determinada cuenta sea cero.
A.R. 1 Hrs.
A.R. 2Hrs. 2. Conversar con funcionarios claves sobre las variaciones
y cambios suscitados en el fideicomiso de este período
tomando como base el ejercicio anterior.
A.R. 2Hrs.
A.R. 1Hrs. 4. Documentar las averiguaciones efectuadas a la Gerencia
relativos a litigios, reclamos y fallos sobre el cumplimiento
de leyes y regulaciones.
A.R. 1Hrs.
A.R. 3Hrs 5. Preparar (o actualizar) perfil del cliente. I-1 A.R. 3 Hrs.
7. Preparar memorándum de operaciones, el cual debe ser
un estudio conjunto del gerente y del encargado y debe
incluir como mínimo lo siguiente:
a. Resumen comparativo del balance general y estado de
resultados.
R-1
c. Explicación de variaciones.
d. Incluir índices financieros
8. Efectuar y/o actualizar relevamientos de control interno
de acuerdo a los siguientes ciclos y concluir en cada ciclo
con el resumen de fortalezas y debilidades del control R.C. 2 Hrs 8.1 Ciclo Caja-Bancos R.C. 2 Hrs
M. E. 4 Hrs 8.2 Ciclo de Cuentas por cobrar - ventas - cobranzas M. E. 4 Hrs
A.R. 1 Hrs. M. E. 1Hrs. 8.3 Ciclo de inventarios - Costo de producción . Costo de
ventas
M. E. 1Hrs.
M. E. 3Hrs. 8.7 Ciclo de Compras - cuentas por pagar - pagos M. E. 3Hrs.
8.8 Relevamiento de funciones departamento de
contabilidad
8.9 Relevamiento del Sistema contable - financiero e
integración de módulosA.R 3Hrs. 10. Preparar memo de análisis de riego general (ARG) y
riesgo especifico en función del control interno indicado en
A.R 3Hrs.
A.R 3Hrs. 11. Preparar cédula de alcances de auditoría por cuenta. A.R 3Hrs.
A.R 20 Min 12. Preparar planilla de importancia relativa (materialidad) A.R 15 Min
FINAL
12. Actualizar memo de operaciones, explicando
variaciones de preliminar a final.
Alejandra Chandi Alejandro Ruales
SENIOR ASISTENTE
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
SUPERVISOR AUDITOR
SENIOR 14H20min 14H15 5min
ASIST. 10 H 10 H
==========================================================
TIEMPO ESTIMADOPROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA
HECHO
PORTIEMPO
REF
P/T
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
PLANIFICACION
OBJETIVOS DE AUDITORIA
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
PROGRAMA DE TRABAJO
PLANIFICACION
102
4.2.1 Conocimiento del Negocio (Ref. pg. 66)
FIDEICOMISO MERCANTIL EL TROJE NORTE
RESUMEN DE ESCRITURA DE CONSTITUCION
AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2011
CONSTITUCIÓN 05/12/2006
COMPARECIENTES:
VIVENSA S.A. Constituyente Y/O Beneficiario Uno
Ecoproducción S.A. Constituyente dos Y/O Beneficiario dos
Enlace Negocios Fiduciarios La Administradora o el Fiduciario
Banco Solidario Acreedor Hipotecario
Reservantes, Promitentes Compradores y/o Compradores.
ANTECEDENTES
El cinco de abril del 2004, mediante escritura pública se constituye el Fideicomiso Mercantil CONDE, en el que comparecieron la compañía DESARROLLO Y
MANEJO DE PROYECTOS CONEXECUADORDMP CIA LTDA en calidad de constituyente y la compañía Enlace Negocios Fiduciarios S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos en calidad de fiduciaria.
El siete de abril del 2004, mediante cesión de derechos la compañía DESARROLLO Y MANEJO DE PROYECTOS CONEXECUADORDMP CIA LTDA, cedió y transfirió a título de compraventa a favor del Banco Solidario S.A. la totalidad de los derechos de constituyente y beneficiario del Fideicomiso Mercantil CONDE.
El treinta de septiembre del 2004, se realizó la resciliación parcial de la escritura de cesión de derechos mencionada en el párrafo que antecede, de tal forma que los
derechos de constituyente quedaron bajo titularidad de DESARROLLO Y MANEJO DE PROYECTOS CONEXECUADORDMP CIA. LTDA. Mediante escritura pública celebrada el 29 de diciembre del 2005, el Banco Solidario Sociedad Anónima en calidad de Beneficiario del Fideicomiso Mercantil
“Conde”, cedió y transfirió a título de compraventa a favor de la compañía NAMLA S. A., el 100% de los derechos fiduciarios de beneficiario que mantenía en dicho
fideicomiso.
EL 31 de julio del 2006, mediante escritura pública la compañía NAMLA S.A. en calidad de Beneficiario del Fideicomiso Mercantil “Conde”, cedió y transfirió a
título de compraventa en partes iguales a favor de las compañías VIVIENSA S.A. y ECOPRODUCCIÓN S.A. el 100% de los derechos fiduciarios de beneficiario
que mantenía en dicho fideicomiso mercantil, las mencionadas compañías adquirieron para sí el 50% de los derechos fiduciarios. Es interés de los CONSTITUYENTES desarrollar la construcción y comercialización de un PROYECTO INMOBILIARIO; en Junta celebrada el 29 de agosto de
2006, las compañías mencionadas en el anterior párrafo decidieron que con el aporte de sus derechos de beneficiario se constituirá un nuevo fideicomiso mercantil e
instruyen a la fiduciaria Enlace Negocios Fiduciarios S.A. Administradora de Fondos y Fideicomisos proceder con la estructuración del mismo.
Con los antecedentes expuestos el 5 de diciembre del 2006, se constituye el fideicomiso mercantil denominado “FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE”,
mismo que contará con su propio patrimonio autónomo y balance distinto de los patrimonios individuales de los Constituyentes, Beneficiarios y del Fiduciario.
BIENES: Un bien inmueble denominado el CONDE ubicado en la parroquia de Chillogallo, mismo que se encuentra hipotecado a favor del Banco Solidario
OBJETO:
Que el Fiduciario en su calidad de representante legal del Fideicomiso coordine la ejecución de todos los actos y contratos necesarios para el desarrollo,
construcción y comercialización de las Unidades Inmobiliarias y afines del proyecto inmobiliario que se ejecute mediante el fideicomiso, de tal forma que los
resultados de dicha administración sean entregados a los beneficiarios del presente contrato.
I-1
1/5
103
FIDEICOMISO MERCANTIL EL TROJE NORTE
RESUMEN DE ESCRITURA DE CONSTITUCION
AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2011
INSTRUCCIONES QUE DEBE
SEGUIR EL FIDUCIARIO EN SU
CALIDAD DE
REPRESENTANTE LEGAL DEL
FIDEICOMISO.
Efectuar las gestiones necesarias para transferir y recibir de los constituyentes los bienes, que se aportan para la
constitución.
Ejercer la representación legal del fideicomiso en cualquier momento y ejecutar las gestiones de actos y contratos
necesarios.
Recibir de cada constituyente de manera inmediata a cada aportación , la valoración de cada bien que se aporte
JUNTA DEL FIDEICOMISO. Órgano máximo de decisión, el mismo que tendrá a su cargo normar y decidir sobre aquellos aspectos que no hubiesen
sido contemplados en el contrato.
DURACION: El plazo que se requiera para cumplir con la finalidad sin que dicho plazo pueda exceder establecido por la Ley del
mercado de valores.
CAUSALES DE TERMINACION
DEL FIDEICOMISO:
Por resolución de la junta del fideicomiso, siempre que esto no perjudique a terceros.
Por imposibilidad de cumplir con el objeto del contrato, lo cual será determinado por la Junta del Fideicomiso por el
Fiduciario.
Por laudo arbitral en el que determine que el contrato de Fideicomiso fue constituido en perjuicio de los acreedores
anteriores al contrato fiduciario
Por falta en el pago de honorarios, tributos, multas, gastos que se genere de la administración de la fiducia.
Por no haberse al cansado el punto de equilibrio del proyecto inmobiliario
HONORARIOS DE LA
FIDUCIARIA:
Por la estructuración del presente contrato de fideicomiso, el fiduciario cobrará un honorario de $ 1.800,00
Por la administración la fiduciaria recibirá los siguientes honorarios:
- Etapa previa, hasta dar paso a la etapa de ejecución ,$ 200,00
- Desde el inicio de la etapa de ejecución, hasta su culminación o durante la construcción el proyecto o de sus etapas
y mientras exista la actividad relacionada al desarrollo del proyecto inmobiliario el 1.10% de los costos totales del
proyecto ejecutados mensualmente, excluido el costo del terreno, honorario no podrá ser inferior a la cantidad de US $
500.00
- Una vez concluido a la etapa de ejecución del proyecto inmobiliario, un honorario mensual de US $ 200, el cual
será exigible hasta obtén la escritura pública de terminación y liquidación del fideicomiso mercantil.
- Por su gestión de administración de cobranza, y emisión de reportes de cartera, un honorario del 2% anualizado del
monto de cartera que será pagado mensualmente.
I-1
2/5
104
Partiendo de la Estructura organizacional de la Fiduciaria (Ref. pg. 67-68)
ESTRUCTURA FUNCIONAL
PLATAFORMA DE SERVICIOS
PLATAFORMA DE NEGOCIOS I
UNIDAD DE NEGOCIOS
DIRECTORIO
VICEPRESIDENCIA DE
ESTRUCTURACIÓN Y
GERENCIA –
APODERADO GENERAL
EJECUTIVO
CONTRALORÍA
AUDITORIA EXTERNA
DIRECCIÓN LEGAL
ASESOR LEGAL
SENIOR
ASISTENTE LEGAL
DIRECTOR DE
SISTEMAS
SUPERVISOR DE
RRHH
ASESOR LEGAL
SENIOR
DIRECTOR
FINA NCIERO Y
CONTABLE
FINA NZAS, RECURSOS
HUMANOS Y
CONTABILIDAD
SISTEMASPRESIDENCIA LEGAL Y RIESGOS
ASESOR LEGAL
JUNIOR
CONTADOR
JUNIOR
ENLACE
CONTRALORÍA
CONTADOR
SENIOR
ENLACE
ASISTENTE DE
CONTRALORÍA
ASISTENTE
(RRHH)
ASISTENTE LEGAL
ASISTENTE
CONTABLE
ENLACE
C O NTADOR
F IDUCIARIO
SUPERVISOR
(CONTABILIDAD)
A SISTENTE
(C O NTABILIDAD)
A SISTENTE
O PERATIVO
(C O NTABILIDAD)
ADMINISTRACIÓN
FIDUCIARIA
UNIDAD DE NEGOCIOS GERENCIA FIDUCIARIA
AUXILIAR DE
SERVICIOS
EJECUTIVO
ASISTENTE
Recepción
MENSAJERIA
INTERNA
MENSAJERIA
EXTERNA
CONTRALORÍA
SUPERVISOR ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
VICEPRESIDENCIA DE
NEGOCIOS
ASISTENTE
ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
GERENTE
FIDUCIARIO
GERENTE
FIDUCIARIO
ASISTENTE DE
ESTRUCTURACIÓN
Y GERENCIASADMINISTRADOR
SENIOR
SUPERVISOR ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIORADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
VICEPRESIDENCIA DE
ESTRUCTURACIÓN Y
GERENCIA
C O NTADOR
F IDUCIARIOC O NTADOR
F IDUCIARIO
C O NTADOR
F IDUCIARIOC O NTADOR
F IDUCIARIO
C O NTADOR
F IDUCIARIO
I-1
3/5
105
Organigrama Estructural Propuesto del Fideicomiso Inmobiliario "El Troje Norte"
UNIDAD DE NEGOCIOS
ADMINISTRACIÓN
FIDUCIARIA
UNIDAD DE NEGOCIOS
SUPERVISOR
ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
VICEPRESIDENCIA DE
NEGOCIOS
ASISTENTE
ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADOR
JUNIOR
ADMINISTRADOR
SENIOR
SUPERVISOR ADMINISTRATIVO
ADMINISTRADOR
SENIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
ADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R JUNIORADMINISTRADO
R JUNIOR
ADMINISTRADO
R SENIOR
JUNTA DE FIDEICOMISO
FISCALIZADOR
CONSTRUCTOR
FIDUCIARIA
GERENCIA INMOBILIARIA
I-1
4/5
106
Organigrama Funcional Propuesto del Fideicomiso Inmobiliario "El Troje Norte"(Ref. pg.68)
Cargo Responde Funciones
Constituyentes Junta de
Fideicomiso
Fijar políticas y procedimientos.
√Autorizar e impartir instrucciones al
fiduciario.
√Solicitar informes de gestión y resolver
sobre ellos.
√Autorizar restituciones parciales del
patrimonio autónomo a favor de los
Beneficiarios del fideicomiso
Fiduciario Junta de
Fideicomiso
√Ejercer la representación legal del
fideicomiso
√Coordinar la ejecución de actos y
contratos necesarios para la correcta
administración de los bienes que
conforman el Patrimonio Autónomo, para
el desarrollo, construcción y
comercialización de las unidades
inmobiliarias.
√Efectuar las gestiones necesarias para
transferir y recibir de los Constituyentes
los bienes que aportan para la constitución
√Transferir a los beneficiarios los
resultados del fideicomiso, una vez
cumplido con la finalidad.
√Efectuar las gestiones necesarias para
transferir y recibir de los Constituyentes
los Bienes que se aportan para la
constitución
Fiscalizador Fiduciaria √Confirmación del buen uso de los
recursos y materiales utilizados en el
proyecto.
√Reportar mensualmente la adquisición de
materiales y el costo de los mismos
Gerencia
Inmobiliaria
Fiduciaria √Realizara la coordinación para la
aprobación de planos, obtención del
permiso de construcción, solventar
problemas de linderación, etc.
√Solucionar problemas técnicos que el
fiscalizador y el constructor le presenten.
√Efectuara actos tendientes a facilitar el
cumplimiento del punto de equilibrio.
I-1
5/5
I-1
5/5
107
4.2.1.1 Comprensión del control interno
Relevamiento de Control Interno
El fideicomiso es administrado por un profesional designado por la fiduciaria, mismo que delega
funciones a un asistente administrativo quien se encarga entre otras funciones y la más relevante es
de registrar y controlar mediante una base de clientes las ventas de los inmuebles producto del
proyecto, así como manejar el archivo sobre las promesas de compra-venta de los promitentes
compradores, una vez alimentada la base de datos procede a reportar al contador para que este se
encargue de realizar el respectivo registro contable y a su vez las transacciones de operaciones en
las que intervienen movimientos financieros generados durante el periodo.
Cabe mencionar que el administrador es quien se encarga de responder por los actos legales,
jurídicos y administrativos; así como de presentar informes de gestión a los constituyentes de
acuerdo a las indicaciones estipuladas en el contrato de fideicomiso.
4.2.1.2 Revisión analítica
El enfoque consiste en el conocimiento de las operaciones realizadas en el fideicomiso inmobiliario
“Troje Norte”, y se basan en métodos inductivos para identificar aspectos relevantes en los estados
financieros que serán auditados y concentrar mayor atención en ellos.
Factores indispensables para la consecución de los objetivos:
Participación activa del socio y gerente a cargo de la planificación, ejecución y control del
trabajo de auditoria.
Definición de los objetivos e identificación de los riesgos inherentes al fideicomiso.
Realización de programas de trabajo acordes al fideicomiso,
Cálculo del riesgo de auditoría.
4.2.1.3 Consideración de materialidad
Para efectos de este trabajo se considerará un riesgo de auditoria del 5% que es la probabilidad de
que los errores en los estados financieros sean considerados como materiales.
III
108
Alcance
Un riesgo individual por cuenta será de USD. 144,657.50 y un error tolerable sobre balances de
hasta USD. 289,315.00, la propuesta de ajuste debe hacerse para valores comprendidos entre USD.
72,328.00, así:
Fideicomiso Mercantil “Troje Norte”
Estados Financieros al 31 de diciembre del 2012
ACTIVOS VALOR
%
Caja y bancos 1.911
0,07
Compañías Relacionadas 2.794
0,10
Impuestos Anticipados 14.472
0,50
Anticipos Proveedores 280.779
9,70
Costos de Construcción 1.421.016
49,12
Impuestos diferido 14.889
0,51
Derechos Fiduciarios 1.157.289
40,00
Total Activos 2.893.150
100,00
PASIVOS Y PATRIMONIO
Obligaciones Financieras 178.288
22,52
Proveedores 110.227
13,92
Anticipos Clientes 495.899
62,63
Compañías Relacionadas 6.586
0,83
Impuestos 798
0,10
Total pasivos 791.798
100
Patrimonio 2.101.352
100
Total Pasivos y Patrimonio 2.893.150
100
4.2.1.4 Determinación de los Principales Riesgos de los Fideicomisos Mercantiles
Inmobiliarios
Riesgos del fideicomiso
La incertidumbre de nuevas leyes en lo referente al incremento de impuestos está reflejada en el
Análisis de Resultados:
Mediante análisis vertical se
determina que el nivel de
materialidad se enfoca en las
cuentas de:
Costos de
Construcción por
49,12%,
Derechos Fiduciarios
40,00%,
Obligaciones
Financieras 22,52%,
y;
Anticipo Clientes por
62,63%.
Factores, en los cuales se
basaran las pruebas de
auditoría, sin dejar a un lado
otras cuentas que se considere
necesarias examinar.
109
aumento de precios de los artículos utilicen para el sector de la construcción, esto ha ocasionado
que los precios de las viviendas sean elevados.
Factores de riesgo
Con el objeto de abrir el expediente de auditoria y alcanzar el conocimiento y evaluación del
sistema de control interno empleado en el fideicomiso, se realizará una auditoria preliminar del 5 al
25 de noviembre del 2012.
La responsabilidad de diseñar, crear e implementar el sistema de control interno del fideicomiso
inmobiliario “Troje Norte” recae sobre la gerencia de Enlace Negocios Fiduciarios S.A., el auditor
ejecuta un estudio y evaluación de este sistema, únicamente en aspectos que tienen que ver con
controles claves que proporcionarán un nivel de confianza sobre el cual podrá determinar la
cantidad, profundidad y oportunidad de las pruebas que requerirán ser aplicadas.
Factor: El riesgo que se determinó es la inobservancia de la Ley de Régimen Tributario Interno.
Alcance de Auditoría: Exigir el cumplimiento de las obligaciones tributarias
Naturaleza, alcance y oportunidad de los procedimientos
Este examen incluirá la aplicación de pruebas y procedimientos de auditoría para todas las
operaciones, del fideicomiso “Troje Norte”; realizadas desde 1 de Enero al 31 de Diciembre del
2012.
Cabe mencionar que no necesariamente la auditoría de estados financieros efectuados bajo Normas
Ecuatorianas de Auditoría llegue a revelar todas las irregularidades y fraudes que puedan existir.
Consecuentemente la auditora no es responsable de perjuicios originados por actos fraudulentos,
manifestaciones falsas, incumplimiento intencional por parte de administradores y directores de
Enlace Negocios Fiduciarios S.A.
110
4.3 Ejecución (Ref. pg. 69)
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
RESUMEN COMPARATIVO ESTADOS FINANCIEROS
31/12/2012
2011 2012 Variaciones %
ACTIVO Valor US $ Valor US $ US $
Banco Proamerica 36.524 60 (36.464) -100%
Banco del Pichincha 2.900 1.830 (1.070) -37%
Mutualista Pichincha 21 21 (0) 0%
39.445 1.911 (37.534) -95%
Anticipos
Segundo Tobias Lema Chanay 240 240 - 0%
Cristian Antonio Freire 7.000 7.000 - 0%
Roldan Telmo Mario 36.480 36.480 - 0%
Anticipos Varios 880 6.214 5.334 606%
Anticipos al Constructor
Segurivivienda S.A. - 230.845,27 230.845 100%
44.600 280.779,56 236.180 530%
Derechos Fiduciarios
Derechos Fiduciarios Altos de la Colina 1.122.589 1.157.289 34.700 3%
1.122.589 1.157.289 34.700 3%
Relacionadas -
Fideicomiso Altos de la Colina 7.310 2.794 (4.516) -62%
7.310 2.794 (4.516) -62%
Existencias
Productos en procesos
Terreno 1.189.277 1.189.277 (0) 0%
Construcción 30.528 190.480 159.952 524%
Planificación - 224 224 100%
Tasas e Impuestos 13.706 4.584 (9.122) -67%
Comisión Administración Fiduciaria 7.336 7.336 0 0%
Gastos Legales - 147 147 100%
Seguridad 4.890 23.166 18.276 374%
Varios 4.916 - (4.916) -100%
Gastos Deducible 26 - (26) -100%
Costo Financiero - 33.648 - 54.328 (20.680) 61%
Seguros 8.204 23.588 15.384 188%
Gerencia Fiduciaria - 22.400 22.400 100%
Gastos no Deducibles - 339 339 100%
Varios - 13.803 13.803 100%
1.225.235 1.421.017 136.227 11%
Impuestos
Anticipo de Impuesto a la Renta 14.467 14.468 1 0%
Retención en la Fuente. 1 4 3 321%
14.468 14.472 4 0%
Activo por Impuesto Diferido
Activo por impuesto diferido - 14.889 14.889 100 %
- 14.889 14.889 100 %
TOTAL ACTIVOS B/G-1 2.468.536 B/G-1 2.893.152 379.949 15%
Análisis: Tal como se indica en el numeral 4.2.1.3, en base a las variaciones efectuadas se determina que
las cuentas que mantiene un riesgo individual por valor en USD, objeto de mayor estudio serán:
Anticipo al constructor, Construcción, así como otras cuentas que se considere necesario examinarlas
debido al porcentaje de variación determinado por el lado de los ACTIVOS.
EE/FF
111
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
RESUMEN COMPARATIVO ESTADOS FINANCIEROS
31/12/2012
2011 2012 Variaciones %
PASIVO Valor US $ Valor US $ US $
Proveedores
Enlace Negocios Fiduciarios - 22.387 22.387 100%
Proveedores por Pagar 280 1.633 1.353 483%
Proinmobiliaria 1.255 3.718 2.463 196%
Talamo Mercadeo Inteligente 165 0 (165) -100%
Cristian Freire 311 311 (0) 0%
Diego Soto Cano 51 51 (0) -1%
UHY Audit & Advisory Services Cia. Ltda. 495 0 (495) -100%
Mery Yessenia Carrión Mora 1.237 0 (1.237) -100%
Carlos Córdova Reinoso 2.376 0 (2.376) -100%
Catalina Arboleda Solano 610 0 (610) -100%
Roldan Telmo Mario - 76.791 76.791 100%
Seguros Unidos - 4.045 4.045 100%
Segurvivienda - 1.291 1.291 100%
6.780 110.226,64 103.447 1526%
Relacionadas
Viviensa 5.071 5.071,22 0 0%
Fideicomiso Altos de la Colina - 1.515,33 1.515 100%
5.071 6.586,55 1.516 0
Anticipo Clientes 330.601 495.899,43 165.298 50%
Impuestos
Retenciones en la Fuente 103 697 594 577%
Retenciones del IVA 50 101 51 102%
153 798,09 645 422%
Prestamos con Terceros 5.361 0 (5.361) -100%
Obligaciones Financieras
Prestamos Banco Pichincha - 171.000,00 171.000 100%
Intereses Banco Pichincha - 7.288,40 7.288 100%
178.288,40 178.288 100%
Total Pasivo 347.966 613.511 265.545 76%
PATRIMONIO 2.165.236 2.101.351,62 (63.884) -3%
Total Pasivos y Patrimonio 2.513.202 2.893.151 379.949 15%
Estado de Resultados 2012 2011 Variaciones
% Valor US $ Valor US $ US $
Publicidad y Propaganda 14.742 (33.332) (18.590) 56%
Comisiones por Ventas 3.896 (26.223) (22.327) 85%
Gasto IVA 580 - 580 100%
Pérdida del Ejercicio (19.218) (59.555) 40.337 -68%
Impuesto a la renta diferido - 14.889 (14.889) -100%
Resultado Integral del Ejercicio (19.218) (44.666) 25.448 -57%
Análisis: Tal como se indica en el numeral 4.2.1.3, en base a las variaciones efectuadas se determina que las cuentas
que mantiene un riesgo individual por valor en USD, objeto de mayor estudio serán:
Anticipo Clientes, Prestamos Banco Pichincha, así como otras cuentas que se considere necesario examinarlas debido
al porcentaje de variación determinado por el lado de los PASIVOS, PATRIMONIO Y RESULTADOS.
EE/FF
E/R
112
4.3.1.1 Pruebas de Control
CICLO CAJA-BANCOS (Ref. pg. 70)
CUESTIONARIO DE CONTROL INTERNO
CAJA-BANCOS
Cliente: Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
Personal entrevistado: Administrador, contador
Fecha de Auditoría: 28/01/2012
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si No Debilidades
Puntuación Comentarios Mayor Menor
1
¿Se realizan conciliaciones bancarias
de manera mensual? √ 10
2
¿Es caucionado el responsable de
administrar el efectivo y sus
equivalentes? √ 10
3
¿Existen diferentes responsables para
la emisión y registro contable de los
cheques emitidos? √ 10
4
¿El fideicomiso cuenta con 2 firmas
de responsabilidad para la emisión de
cheques? √ 10
5
¿Los cheques girados y no cobrados
mayores a 13 meses son registrados
adecuadamente? √ 10
6
¿Lo cheques girados que no han sido
entregado a los beneficiarios correspondientes se encuentran
debidamente custodiados? √ 10
7
¿En el talonario de cheques se lleva una descripción adecuada sobre el
motivo de la emisión del cheque? √ 10
8
¿El efectivo recibido por parte del fideicomiso es depositado al siguiente
día de recibido? √ 10
Puntuación total de calificación 80
Puntuación total obtenida en la evaluación 80
Puntuación de riesgo -
Categoría del riesgo Baja
Preparado por: R. C. Revisado por: A.R.
Fecha:28-11-2011 Fecha:30-11-2011
Análisis.- El puntaje obtenido de 80 sobre 80 refleja que el fideicomiso no presenta riesgo en el
manejo de efectivo.
RII-1
113
Cédula sumaria Balance General (Activos) (Ref. pg. 72)
B/G-1
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
BALANCE GENERAL ACTIVOS
AL 31 / 12 / 2012
CODIGO DESCRIPCIÓN REF. SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
1.1 CAJA - BANCOS A 39.445 1.911 1.911
1.2 CUENTAS Y DOC. POR COBRAR B 66.378 298.046 298.046
1.3 COSTOS DE CONSTRUCCIÓN C 1.225.235 1.421.017 1.421.017
1.4 OTROS ACTIVOS
1.137.478 1.172.178 1.172.178
TOTAL ACTIVOS 2.468.536 2.893.152 2.893.152
EE/FF EE/FF
√ Tomado de Estados Financieros proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: R.C
114
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO “TROJE NORTE” A
2012
PROGRAMA DE TRABAJO
EFECTIVO EN CAJA Y BANCOS
OBJETIVOS DE AUDITORIA
1. Los saldos de efectivo representan todo y solo el efectivo en poder de la Compañía, en tránsito o en instituciones financieras y están
apropiadamente registradas.
2. Los saldos de efectivo están adecuadamente descritos y se incluyen las revelaciones adecuadas en relación con fondos restringidos comprometidos y con efectivo no sujeto a inmediata disposición.
TIEMPO ESTIMADO PROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA REF
HECHO
POR TIEMPO
SENIOR ASISTENTE
PRELIMINAR
1. En base a la revisión de control interno, determine los alcances para revisar esta sección.
RII- 1
R.C 2.Hrs
2. Revise el estado que guardan las últimas
conciliaciones bancarias R.C 2 Has.
a. Exactitud aritmética.
- Sumatoria del estado bancario
- Sumatoria de la conciliación bancaria.
b. Estas son preparadas oportunamente.
c. No existen partidas antiguas o anormales que
denoten falta de revisión de las mismas (cheques a
personas vinculadas, egresos importantes, etc.), según alcance.
R.C 1Hrs
3. Prepare y envíe solicitudes de confirmación de
saldos de cuentas de bancos PPT R.C. 1 Has.
A. R 30 Mn
4. Revisión de Encargado.
5. Aclarar puntos de revisión.
AL CIERRE
R.C 2 Hrs 6. Envíe las solicitudes de confirmación bancaria. PPT-1y2
R.C. 2 Hrs
FINAL
7. Revise qué confirmaciones de cuentas bancarias
nos faltan y proporcione inmediatamente una lista al personal adecuado del fideicomiso, para que
prosiga su obtención.
8. Obtenga el PPC de resumen de conciliaciones bancarias y prepare u obtenga los PPC'S
respaldando:
A-1
a. Obtener los estados bancarios del mes de diciembre escanear y ligar al resumen de
conciliaciones bancarias.
b. Cheques en tránsito
c. Depósitos en tránsito
d. Cargos o créditos del banco no correspondidos.
Revise la corrección aritmética de los PPC'S.
A. R 30 Mn
9. Revisión y cierre de puntos.
A. R 30 Mn
10. Conclusión.
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR 0,30 0,30 0,30 0,30
ASIST. 3 2 3 2
==========================================================
Alejandra Chandi Alejandro Rúales
SUPERVISOR AUDITOR
115
Cedula analítica ciclo caja-bancos (Ref. pg. 70)
A
FIDEICOMISO INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
CAJA-BANCOS
AL 31 / 12 / 2012
DESCRIPCIÓN REF. SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
Banco del Proamerica PPT-2 36.524,00 59,86 59,86
Banco del Pichincha PPT-1 2.900,00 1.830,07 1.830,07
Mutualista Pichincha 21,00 20,91 20,91
TOTAL CAJA - BANCOS ∑ 39.445,00 1.910,84 1.910,84
B/G -1 B/G -1
√ Tomado de Estados Financieros proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
∑ Sumado Elaborado por: R.C.
Comentario: Los saldos presentados en la cuenta Caja-Bancos, son valores que efectivamente son
propiedad del fideicomiso y representan la realidad de su movimiento.
116
SOLICITUD DE CONFIRMACION BANCARIA
Abril 28 del 2013
Estimados señores:
Mucho agradeceremos se sirvan enviar directamente a nuestros Auditores Externos AA & ASOCIADOS CIA
LTDA. La información que a continuación se solicita, cortada al 31 de diciembre del 2012. Anticipamos a ustedes las
gracias por la atención que se sirvan prestar a la presente solicitud. Acompañamos un sobre con el nombre y dirección de
nuestros Auditores Externos para facilidad en su contestación. Si su respuesta a cualquiera de los puntos mencionados es
“ninguno”, sírvase expresarlo así.
Muy atentamente,
BANCO DEL PICHINCHA
Atte: Departamento de Auditoria Interna
Matriz: Av. Amazonas N 39-34 y Pereira
Telf: 02-2999-999
Fax: 02-2981-281
Quito. -----------------------------------------------------
Por: Fideicomiso Mercantil TROJE NORTE
Sr. Álvaro Muñoz
APODERADO ESPECIAL
PARA USO DEL BANCO
AA & ASOCIADOS CIA. LTDA.
Apartado 17-21-953
Fax : (02) 2908-497
Quito – Ecuador
Favor incluir en este formato todas las cuentas que la
Compañía tiene con su Banco, de cualquier naturaleza que ellas
sean.
Si el espacio provisto no es suficiente, le solicitamos indicar los
totales y acompañar detalles explicativos por favor.
Estimados señores:
2. Informamos a ustedes que al cierre de operaciones al 31 de diciembre del 2012, nuestros registros mostraban los
siguientes saldos a favor (en contra) de FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
IMPORTE
DESCRIPCION DE LA
CUENTA
¿EL SALDO ESTA SUJETO A
RETIRO POR CHEQUES?
¿DEVENGA LA CUENTA
INTERESES? INDIQUE LA
TASA
1.830,07A 441331890
3. Además, les informamos que dicho depositante era responsable directo ante nosotros respecto a préstamos,
aceptaciones, avales, sobregiros, etc., al cierre de operaciones a esa fecha por la cantidad total de US $
________________________ como sigue:
IMPORTE
FECHA DE
EXPEDICION
FECHA DE
VENCIMIENTO
INTERES
___________________________ TASA | PAGADO HASTA
DESCRIPCION DE LA OBLIGACION
Y GARANTIAS (COLATERAL, GRAVAMENES, ENDOSOS, ETC)
4. Dicho depositante tenía la responsabilidad contingente como endosante de documentos descontados y/o como fiador
al cierre de operaciones a esa fecha por la cantidad total de US $ _____________________ como sigue: IMPORTE GIRADOR FECHA DE
EXPEDICION
FECHA DE
VENCIMIENTO
OBSERVACIONES
8. Otras responsabilidades directas y contingentes, cartas de crédito, documentos al cobro, contratos a futuro de moneda
extranjera y garantías colaterales entregadas y recibidas de terceros, a esa fecha eran de:
Detalle de inversiones a corto plazo mantenidas con nosotros: tanto en moneda nacional como extranjera.
9. Detalle de firmas autorizadas.
10. Otra información que consideren de importancia para nuestros Auditores Externos.
30 de abril del 2013 ___________________________________ Por el Banco
PPT Papel proporcionado por terceros
PPT-1
117
SOLICITUD DE CONFIRMACION BANCARIA
Abril 28 del 2013
Estimados señores:
Mucho agradeceremos se sirvan enviar directamente a nuestros Auditores Externos AA & ASOCIADOS CIA
LTDA. La información que a continuación se solicita, cortada al 31 de diciembre del 2012. Anticipamos a ustedes las
gracias por la atención que se sirvan prestar a la presente solicitud. Acompañamos un sobre con el nombre y dirección de
nuestros Auditores Externos para facilidad en su contestación. Si su respuesta a cualquiera de los puntos mencionados es
“ninguno”, sírvase expresarlo así.
Muy atentamente,
BANCO PROMERICA
Atte: Departamento de Auditoria Interna
Matriz: Av. Amazonas y Colon
Telf:(02) 250-4030
Quito. -----------------------------------------------------
Por: Fideicomiso Mercantil TROJE
NORTE
Sr. Álvaro Muñoz
APODERADO ESPECIAL
PARA USO DEL BANCO
AA & ASOCIADOS CIA. LTDA.
Apartado 17-21-953
Fax : (02) 2908-497
Quito – Ecuador
Favor incluir en este formato todas las cuentas que la
Compañía tiene con su Banco, de cualquier naturaleza
que ellas sean.
Si el espacio provisto no es suficiente, le solicitamos
indicar los totales y acompañar detalles explicativos por
favor.
Estimados señores:
1. Informamos a ustedes que al cierre de operaciones al 31 de diciembre del 2012, nuestros registros mostraban los
siguientes saldos a favor (en contra) de FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
IMPORTE
DESCRIPCION DE LA
CUENTA
¿EL SALDO ESTA
SUJETO A RETIRO POR
CHEQUES?
¿DEVENGA LA CUENTA
INTERESES? INDIQUE LA
TASA
59,86 A 01-02224325
2. Además, les informamos que dicho depositante era responsable directo ante nosotros respecto a préstamos,
aceptaciones, avales, sobregiros, etc., al cierre de operaciones a esa fecha por la cantidad total de US $
________________________ como sigue:
IMPORTE
FECHA DE
EXPEDICIO
N
FECHA DE
VENCIMIENT
O
INTERES
_________________________
__
TASA | PAGADO
HASTA
DESCRIPCION DE LA
OBLIGACION Y GARANTIAS
(COLATERAL, GRAVAMENES,
ENDOSOS, ETC)
3. Dicho depositante tenía la responsabilidad contingente como endosante de documentos descontados y/o como fiador
al cierre de operaciones a esa fecha por la cantidad total de US $ _____________________ como sigue:
IMPORTE GIRADOR FECHA DE
EXPEDICION
FECHA DE
VENCIMIENTO
OBSERVACIONES
4. Otras responsabilidades directas y contingentes, cartas de crédito, documentos al cobro, contratos a futuro de moneda
extranjera y garantías colaterales entregadas y recibidas de terceros, a esa fecha eran de:
5. Detalle de inversiones a corto plazo mantenidas con nosotros: tanto en moneda nacional como extranjera.
6. Detalle de firmas autorizadas.
7. Otra información que consideren de importancia para nuestros Auditores Externos.
3 de mayo del 2013
___________________________________
Por el Banco
PPT Papel proporcionado por terceros
PPT-2
118
Prueba de auditoría ciclo caja-bancos (Ref. pg.72)
A-1
(+) (-) (+) (-) (+/-)
DEPOSITO
EN
TRANSITO
CHEQUES
GIRADOS
NO
COBRADO
S
NOTA DE
CREDITO
NOTA DE
DEBITOOTROS
√
Banco del Proamerica 01-022245 59,86 59,86 59,86
Banco del Pichincha 4413319 1.830,07 1.830,07 1.830,07
A
√ Tomado de las conciliaciones bancarias del mes de diciembre del 2012, proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: R.C.
Objetivo: Verificar que las partidas conciliatorias presentadas
en las conciliaciones bancarias sean reales y determinar un
adecuado control
Conclusión: Luego de realizado nuestro trabajo podemos
concluir que las conciliaciones bancarias son realizadas
oportunamente y existe un adecuado control
SALDO
SEGÚN
LIBROS
DIFERENCIA
Fideicomiso Mercantil Inmobiliario "Troje Norte"
RESUMEN DE CONCILIACIONES BANCARIAS
AL 31 DE DICEIMBRE DEL 2012
INSTITUCION
BANCARIA
No.
CUENTA
CTE
SALDO
SEGÚN
ESTADO
BANCARIO
SALDO
SEGÚN
AUDITORÍA
119
Ciclo Cuentas por Cobrar (Ref. pg. 73)
Análisis: Mediante la puntuación obtenida de 30 sobre 30 ya que existen preguntas que no aplican
en el fideicomiso, se puede evidenciar que el riesgo en esta cuenta es bajo.
Mayor Menor
1
¿Existe una vigilancia constante y efectiva sobre
vencimientos y cobranza?√
10
2
¿Se concilian periódicamente los auxiliares y la
cuenta de mayor correspndiente?√
3
¿Se preparan mensualmente informe de cuentas por
cobrar por antigüedad de saldos?√
4
¿Dichos informes son revisados por algún funcionario
con autoirzado tomando decisiones mensualmente las
cuentas atrasadas?
√
5
¿Se tiene listas de clientes con identificación
respectiva?√
10
6
¿Es adecuada la custodia fisica de los documentos por
cobrar, teniéndolos a su cuidado personal distinto al
contador?
√
10
7
¿Existe un afianzamiento del personal que maneja
cobranzas?√
8
¿Se tiene autorización a algunos funcionarios para
otorgar en garantía, prendas o ceder los derechos que
amparan las cuentas?
√
30
30
0
Baja
Preparado por: M.C. Revisado por: A.R
Fecha: 12/11/2012 Fecha: 13/11/2012
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Fecha de Auditoría:
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si NoDebilidades
Puntuación Comentarios
AA&ASO CIADO S CIA. LTDA
CUESTIO NARIO DE CO NTRO L INTERNO
CUENTAS PO R CO BRAR
Cliente:
Personal entrevistado:
RII-2
120
CLIENTE
AÑO
PROGRAMA DE TRABAJO
CUENTAS Y DOCUMENTOS POR COBRAR
OBJETIVOS DE AUDITORIA
1. Las cuentas a cobrar representan reclamaciones válidas de la Compañía y han sido apropiadamente registradas.
2. Las cuentas por cobrar incluyen todos los valores adeudados a la Compañía a la fecha del balance general.
3. La reserva para cuentas incobrables es adecuada pero no excesiva.
TIEMPO ESTIMADO PROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA REF
HECHO
POR TIEMPO
SENIOR ASISTENTE
PRELIMINAR
M.C 1 1. En base a la revisión de control interno determinar los
alcances de pruebas sustantivas.
M.C 3
2. Movimientos a nivel general de las cuentas de clientes Esto
nos permite determinar la existencia de transacciones inusuales
a la naturaleza de la cuenta y que sirven para conciliar el
módulo con los estados financieros. También nos permite
cruzar las ventas.
B-1
3. Verifique la razonabilidad de las cuentas por cobrar
seleccionando aquellas según alcances, y realice el siguiente
trabajo:
M.C 1
M.C 1 a. Prepare solicitudes de confirmación.
b. Obtenga estados de cuentas a ser adjuntados en la
confirmación.
c. Revise que las solicitudes de confirmación y los estados de
cuenta estén bien preparados, en sobre y envíe las
confirmaciones.
d. Indique fecha de envío.
M.C 2 4. Movimientos a nivel general de la cuenta costos de
construcción
C-1
B-2
MC
MC
2
1
5. Revisión de Encargado.
6. Aclarar puntos de revisión.
FINAL
M.C 3 10. Actualice puntos 2, 4
M.C 1 11. Análisis de la cuenta Impuestos Anticipados
11. Revisión de Encargado.
12. Aclarar puntos de revisión.
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR
ASIST. 7 7
__________________________________________________________
Alejandro Ruales Mariela Estrada
SUPERVISOR AUDITOR
Comentario: El tiempo establecido para la realización del examen a la cuenta en mención fue el
adecuado, esto permitirá para futuras programaciones realizar un alcance mayor de auditoría.
A
121
B
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
CUENTAS Y DOCUMENTOS POR COBRAR
AL 31 / 12 / 2012
DESCRIPCIÓN REF
.
SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y
RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
CTAS POR COBRAR
Anticipos
Segundo Tobías Lema Chanay
240,00
240,00
240,00
Cristian Antonio Freire B-1
7.000,00
7.000,00
7.000,00
Roldan Telmo Mario B-1
36.480,00
36.480,00
36.480,00
Anticipos Varios
880,00
6.214,29
6.214,29
Seguirvivienda S.A. B-1
-
230.845,27
230.845,27
Relacionadas
Fideicomiso Altos de la Colina
7.310,00
2.794,15
2.794,15
Impuestos
Anticipo de Impuesto a la Renta B-2
14.467,00
14.467,66
14.467,66
Retención en la Fuente.
1,00
4,21
4,21
TOTAL CTAS Y DOC. POR COBRAR ∑
66.378,00
298.045,58
298.045,58
B/G-1 B/G-1
√ Tomado de Estados Financieros.
Elaborado por:
R.C.
∑ Sumado valores
Comentario: Los valores registrados en esta cuenta, son aquellos que representan la realidad de las
transacciones que el fideicomiso efectúo.
122
FIDEICOMISO INMOBILIARIO "EL TROJE NORTE" B-2
MOVIMIENTO DE IMPUESTOS ANTICIPADOS
DESCRIPCIÓN 2012 2011
US$ US$
IMPUESTOS ANTICIPADOS
Anticipo Impuesto a la Renta (1) 14,468 14.467
Retenciones en la Fuente 4 1
------------- -------------
14,472B 14.468
======== ========
(1) Análisis.- De acuerdo a lo indicado en el Art. 79 del Reglamento a la Ley de Régimen
Tributario Interno, cuando el impuesto a la renta causado es menor que el anticipo calculado, este
último se convierte en pago definitivo de impuesto a la renta; por consiguiente el anticipo declarado
en el casillero 879 del formulario 101 de la declaración de impuesto a la renta del año 2010 por un
valor de valor de US$ 14.467, se convierte en pago definitivo de impuesto a la renta. Al 31 de
diciembre del 2012 no se ha definido el tratamiento respectivo para su liquidación.
CuentaSALDO
INICIAL
(+)
ADICIO NES
(-) RETIRO S
NO VACIO N
(-)
CANJES
(+/-)
O TRO S
SALDO AL
31/12/201_
Roldán Telmo Mario (1) 36.480 - - √ - 36.480 B
Freire Cristian Antonio - trámites legales 7.000 - - - - 7.000 B
Otros 1.120 5.334 - - - 6.454
Seguirvivienda S.A.(2) - 230.845 - - - 230.845 B
TO TAL 44.600 236.179 - - - 280.779
O bjetivo: Comprobar la adecuada presentación y revelación en los estados financieros.
Comentario: En la revisión efectuada se determino los siguientes hllazgos:
√ Tomado de mayores contables proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: M.C.
FIDEICO MISO MERCANTIL INMO BILIARIO "TRO JE NO RTE"
MO VIMIENTO DE CUENTA ANTICIPO PRO VEEDO RES
AL 31 DEDICIEMBRE DEL 2012
(1)Comprende la realización del movimiento de tierras de los lotes de terreno que conforman el Proyecto, como parte de los trabajos
de urbanización y lotización; valores que serán liquidados con el acta de entrega recepción definitiva entregada por el constructor
(2) Anticipo entregado para la construcción del proyecto, planificación arquitectónica y demás especificaciones técnicas, valores que
serán liquidados con el acta de entrega recepción definitiva
Conclusión: Podemos concluir que el fideicomiso presenta adecuadamente las transacciones efectuadas, asi como revela el origen de las
mismas.
B-1
123
C
Fideicomiso Inmobiliario "El Troje Norte"
COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
AL 31 / 12 / 2011
DESCRIPCIÓN REF. SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y
RECLAS. SALDO
INFORM
E DEBE HABER
Terreno C-1 1.189.277 1.189.277 1.189.277
Construcción 30.528 190.480 190.480
Planificación - 224 224
Tasas e Impuestos 13.706 4.584 4.584
Seguridad 4.890 23.166 23.166
Seguros 8.204 23.589 23.589
Gastos Legales - 147 147
Ingresos por multas en
Resciliaciones -5.903 -4.208 -4.208
Ingresos por Pagarés de
Clientes -23.098 -51.890 -51.890
Interés pagados en
obligaciones con terceros 363 479 479
Intereses Bancarios -710 6.376 6.376
Intereses generados en
Certificados de Deposito -4.084 -4.084 -4.084
Seguros de Clientes -299 -1.227 -1.227
Comisiones por
Administración Cartera - - 0
Comisiones por
Administración Fiduciaria 7.336 7.336 7.336
Gerencia Fiduciaria - 22.400 22.400
Otros Menores 5.025 14.369 14.369
TOTAL COSTOS DE
CONSTRUCCIÓN 1.225.235 1.421.017 1.421.017
B/G-1 B/G-1
√ Tomado de los Estados Financieros proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por:
M.C.
124
Hallazgos cuenta costos de construcción (Ref. pg. 76)
Saldo al Saldo al
31 diciembre. Adiciones 31 diciembre.
2011 Costos 2012
√
Terreno (1) 1.189.277 - 1.189.277 C
Construcción 30.528 159.952 190.480
Planificación - 224 224
Tasas e Impuestos 13.706 -9.122 4.584
Seguridad 4.890 18.276 23.166
Seguros 8.204 15384,93 23.589
Gastos Legales - 147 147
Ingresos por multas en Resciliaciones -5.903 1.695 -4.208
Ingresos por Pagarés de Clientes -23.098 -28.792 -51.890
Interés pagados en obligaciones con terceros 363 116 479
Intereses Bancarios -710 7.086 6.376
Intereses generados en Certificados de Deposito -4.084 0 -4.084
Seguros de Clientes -299 -928 -1.227
Comisiones por Administración Fiduciaria 7.336 - 7.336
Gerencia Fiduciaria - 22.400 22.400
Otros Menores 5.025 9.344 14.369
TOTAL 1.225.235 195.782 1.421.017 (2)
(2) Corresponde al total de costos incurridos al 31 de diciembre del 2011, del Proyecto Troje Norte.
√ Tomado de mayores contables proporcinados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: M.C.
Revisado por: A.R.
CUENTA CONTABLE
FIDEICO MISO MERCANTIL INMO BILIARIO "TRO JE NO RTE"
MO VIMIENTO DE CUENTA CO STO S DE CO NSTRUCCIÓ N
AL 31 DEDICIEMBRE DEL 2012
Objetivo: Comprobar que los costos de construcción correspondan a transacciones y eventos efectivamente
realizados durante el período y que se haya determinado en forma razonable y consistente.
Comentario: Los saldos presentados en esta cuenta son costos que tienen que ver directamente con la
naturaleza por la cual fue creado el fideicomiso, determinados para construir unidades inmobiliarias.
Conclusión: Luego de realizado nuestro trabajo, podemos concluir que los costos de construcción
corresponden a transacciones y eventos efectivamente realizados durante el período y se encuentran
determinados en forma razonable y consistente.
(1) Comprende el valor del terreno de 55.443,35 m2, ubicado en la zona El Troje y es una aportación efectuada
por los fideicomitentes
C-1
125
Ciclo Cuentas por Pagar (Ref. pg 77)
Análisis: Mediante la puntuación obtenida de 80 sobre 90 ya que existen preguntas que no aplican
en el fideicomiso, se puede evidenciar que el riesgo en esta cuenta es bajo.
Mayor Menor
1
¿Son remitidos los informe por parte del
comercializador con la periodicidad establecida en el
contrato? √ 0
2
¿Existen garantias entregadas para el cumplimiento
de la obligación √ 10
3
Existen garantias a los contrartos celebradso con los
proveedores del proyecto inmobiliarios? √ 10
5
¿Se efectua conciliaciones con el comercializador
para verificar los valores cancelados por los
promitentes compradores? √ 10
6
¿El detalle de clientes contiene los abonos
realizadosnpor los promitentes compradores
conforme a lo establecido en las promesas de compra
venta? √ 10
7
¿Se realiza un seguimiento por a los promitentes
compradores que no han cancelado sus cuotas por mas
de determinado tiempo? √ 10
8
¿Los pagos efectuados por las obligaciones financieras
son de conformidad a la tabla de amortización emitida
por el banco? √ 10
9
¿Las retenciones realizadas responden a los plazos de
emisión y porcentaje autorizados por el SRI? √ 10
80
90
10
Bajo
Preparado por: M.C. Revisado por: A. R.
Fecha: 15/11/2012 Fecha:18/11/2012
NoDebilidades
Puntuación Comentarios
CUESTIO NARIO DE CO NTRO L INTERNO
CUENTAS PO R PAGAR
Cliente: Fideicomiso Mercantil Inmobiliario "Troje Norte"
Personal entrevistado: Seniro de Contabilidad Silvia Basantes
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Fecha de Auditoría: al 31/12/2012
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si
RII-3
126
B/G-2
FIDEICOMISO INMOBILIARIO "El Troje Norte"
BALANCE GENERAL PASIVOS
AL 31 / 12 / 2012
CODIG
O DESCRIPCIÓN REF.
SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
2.1
OBLIGACIONES
FINANCIERAS AA -
178.288,00
178.288,00
2.2 PASIVO NO FINANCIERO BB 347.813,00
612.712,00
612.712,00
2.3 OBLIGACIONES NO TRIBUTARIAS CC 153,00
798,00
798,00
TOTAL PASIVOS 347.966,00
791.798,00
791.798,00
3 PATRIMONIO DD 2.120.570,00
2.101.352,00
2.101.352,00
TOTAL PASIVOS +
PATRIMONIO 2.468.536,00
2.893.150,00
2.893.150,00
EE/FF EE/FF
√ Tomado de Estados Financieros proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: M.C
127
- Que los créditos estén a nombre de la compañía
- Que se presente en forma adecuada los saldos de corto y de largo plazo.
- Que se revele en forma adecuada las garantías (prendas e hipotecas) producto de la obligación
SENIOR ASISTENTE
PRELIMINAR
M.C. 1 Hrs 1. Obtenga detalle de los prés-tamos bancarios a corto y largo plazo y efectúe lo
siguiente:
M.C. 15 Mn
a. Cotejar los saldos auxiliares 30 Mn
b. Vea el correcto registro del pasivo en libros. 15 Mn
c. Revise el cálculo de intereses y pago de los mismos.
2. Revise movimientos de créditos directos: AA-1 30 Mn
3. Prepare solicitudes de confirmación, de préstamos por obligaciones a largo
plazo y corto plazo según alcance.
PPT 15Mn
4. Determine a través de discu-siones con la Gerencia Finan-ciera cuales son los
principales proveedores de la Compañía.
5. Cruce del módulo vs. Estados financieros.
6. En base al punto anterior prepare solicitudes de obtención de estados de cuenta
proveedores según el alcance fijado.
7. Realice el movimiento de compañías relacionadas y el análisis de las partidas
5. Revisión de Encargado.
6. Aclarar puntos de revisión.
FINAL
M:C: 7. Revise que los saldos de pasivo sean razonables en función de la tendencia
observada a preliminar.
MC
8. Obtenga confirmaciones y compare con los saldos mostrados por el
fideicomiso.
PPT MC 15 Mn
A.R 14. Revisión del Senior.
15. Aclarar puntos de revisión.
16. Concluir.
CLIENTE
PRO GRAMA DE TRABAJO
AÑO
CUENTAS POR PAGAR
OBJETIVOS DE AUDITORIA: Determinar que los saldos que se presentan en los estados finacnieros sean razonables:
TIEMPO ESTIMADOPRO CEDIMIENTO S DE AUDITO RIA REF.
HECHO
PORTIEMPO
- Las cuentas por pagar a proveedores representan pasivos por bienes y servicios adquiridos por el fideicomiso, representan
reclamaciones válidas en su contra y han sido apropiadamente registradas.
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR
ASIST. 1 Hrs Y 45 Mn 1 Hrs Y 45 Mn
__________________________________________________________
Alejandra Chandi Mariela Estrada
ESTIMADO REAL VARIACIO N
RESUMEN DE TIEMPO
SUPERVISO R AUDITO R
AA
128
AA
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
OBLIGACIONES FINANCIERAS
AL 31 / 12 / 2012
DESCRIPCIÓN REF. SALDO AL
31/12/2011
SALDO AL
31/12/2012
AJUSTES Y RECLAS. SALDO
INFORME DEBE HABER
− √ − − √ −
Prestamos Banco Pichincha
- 171.000,00
Intereses Banco Pichincha - 7.288,40
TOTAL AA-1 - 178.288,40
B/G-2
√Tomado de los estados financieros proporcionados por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: M.C.
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
MOVIMIENTO DE OBLIGACIONES FINANCIERAS
Al 31 de diciembre del 2012
Banco Tasa de
interés anual Plazo días Vencimiento
Total
US$
√
Prestamos Banco Pichincha (1) 11,20% 130 13/02/2013 178.288,00
AA
(1) Comprende un préstamo hipotecario adquirido en el “Banco Pichincha” por un valor de
US$178.288 más intereses, el 17 de agosto del 2012, la junta del fideicomiso celebrada el 28 de
septiembre de 2011 autorizo la hipoteca sobre los bienes consistentes en los lotes: uno, dos, tres,
cuatro, cinco, seis, siete, ocho, nueve, y diez, para garantizar las obligaciones a favor del Banco
Pichincha C.A. El crédito devenga un interés del 11.20% anual y su fecha de vencimiento es el
13 de febrero del 2012.
√ Tomado de contrato de préstamo bancario proporcionado por Silvia Basantes (Contadora)
Elaborado por: M.C.
AA-1
129
BB
FIDEICOMISO MERCANTIL INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
PASIVOS NO FINANCIEROS
AL 31 / 12 / 2012
DESCRIPCIÓN REF.
SALDO
AL
31/12/2011
SALDO
AL
31/12/2
012
AJUSTES Y
RECLAS.
SALDO
INFOR
ME DEBE HABER
− √ − − √ −
Proveedores
Enlace Negocios Fiduciarios - 22.387,00 22.387,00
Proveedores por Pagar 280,00 1.633,27 1.633,27
Proinmobiliaria 1.255,00 3.718,36 3.718,36
Tálamo Mercadeo Inteligente 165,00 - -
Cristian Freire 311,00 310,65 310,65
Diego Soto Cano 51,00 50,60 50,60
UHY Audit & Advisory Services
Cía. Ltda.
495,00 - -
Mery Yessenia Carrión Mora 1.237,00 - -
Carlos Córdova Reinoso 2.376,00 - -
Catalina Arboleda Solano 610,00 - -
Roldan Telmo Mario - 76.790,86 76.790,86
Seguros Unidos - 4.044,95 4.044,95
Segurivivienda - 1.290,95 1.290,95
Relacionadas
Viviensa 5.071,00 5.071,22 5.071,22
Fideicomiso Altos de la Colina - 1.515,33 1.515,33
Anticipo Clientes BB-1
330.601,00 495.899,43 495.899,43
Prestamos con Terceros
5.361,00 - -
TOTAL 347.813,00 612.712,62 612.712,62
B/G-2 B/G-2
√Tomado de los estados financieros proporcionados por Silvia
Basantes (Contadora)
Elaborado por:
M.C
130
Código NOMBRE DEL CLIENTE
Tipo
documento
suscrito
No. De
Crédito
Precio
Vendido
Ahorro
inicial
cobrado
Ahorro sin
interés
cobrado
Ahorro
programado
cobrado
Crédito IFI
cobrado
Total
Cobrado
17435 JARAMILLO PINEDA EDISON FERNANDO
Contrato de
reserva151 y 150
PP$ 13401,7 $1.293,60 $0,00 12108,1√√ $0,00 $13.401,70
17010 SABANDO PEÑA IVAN ALEXANDER
Contrato de
reserva82, 81 y 80
$20.401,70 $15.093,60 $0,00 $3.038,70 $0,00 $15.093,60
16090 ALCIVAR RUIZ SORAYA MONSERRATE
Contrato de
reserva287
$13.147,82 $1.104,44 $0,00 $700,25 $0,00 $8.804,69
16995 PARRAGA MENDOZA NILDA FANNY
Contrato de
reserva66 y 65
$10.152,80 $980,00 $0,00 $9.172,80 $0,00 $10.152,80
17016 ZAMBRANO ZAMBRANO YHONNY EUGENIO
Contrato de
reserva88 y 87
$13.401,70 $1.293,60 $0,00 $3.467,94 $0,00 $8.761,54
16713 GARAY MARTINEZ SUSANA ALEXANDRA
Contrato de
reserva50 y 49
$13.401,70 $1.293,60 $0,00 12108,1√√ $0,00 $13.401,70
16713 GARAY MARTINEZ SUSANA ALEXANDRA
Contrato de
reserva50 y 48
$13.706,28 $1.323,00 $0,00 12383,28√√ $0,00 $13.706,28
15332 TELLO PADILLA VICTOR HUGO
Contrato de
reserva202 y 200
$13.706,28 $1.323,00 $0,00 12383,28√√ $0,00 $13.706,28
16996 LEON LOZANO CRISTOBAL OLMEDO
Contrato de
reserva74, 73 y 72
$13.401,68 $967,20 $326,80 $12.107,68 $0,00 $13.401,68
19546 GOMEZ RIVAS FELICITA ESTELBINA
Contrato de
reserva348 y 345
$13.824,00 $5.000,00 $0,00 $0,00 $8.824,00 $13.824,00
16552 RIVERA MORAN EDGAR JAVIER
Contrato de
reserva43, 42 y 41
$20.152,80 $15.000,00 $0,00 $1.745,42 $0,00 $18.725,42
18372 VERA MACIAS ROSA JESSENIA
Contrato de
reserva259 y 258
$10.152,80 $980,00 $0,00 $9.172,80 $0,00 $10.152,80
15750 GARCIA PARRAGA ANGELINA DEL ROCIO
Contrato de
reserva228 y 227
$10.128,00 $1.600,00 $0,00 $2.249,56 $0,00 $8.849,56
16715 ARMAS CHAMORRO EDGAR PATRICIO
Contrato de
reserva217, 218 y 219
$28.360,88 $3.950,00 $0,00 24410,88√√ $0,00 $28.360,88
16715 ARMAS CHAMORRO EDGAR PATRICIO
Contrato de
reserva218
$20.000,00 $15.000,00 $1.000,00 $0,00 $0,00 $16.000,00
∑ 206.342,93
Diferencia (1) 289.556,07
Total Anticipo Clientes 495.899,00 BBPorcentaje no analizado(%) 0,58
(1) Comprende la diferencia no analizada en la presente prueba pero si revisada su sumatoria y comprobada con estados financieros.
PPC Papel proporcionado por el fideicomiso
√√ Verficado en contratos de reserva Elaborado por: M.C.
∑ Sumado Revisado por: A.R.
Objetivo: Comprobar la adecuada presentación, clasificación y revelación en los estados financieros, incluyendo sus notas, de acuerdo con principios de contabilidad
generalmente aceptados.
Conclusión: En base a la revisión de las contratos de reserva en forma aleatoria, podemos concluir que los anticipos entregado por los promitentes compradores estan
adecuadamente presentados.
Comentario: El fideicomiso realiza las ventas anticipadas de lotes y locales sustentados con promesas de compra-venta y una vez entregado el bien inmueble se realizará la
respectiva escritura.
Total Base de Clientes
Información del cliente Información de la Venta Valores pagados
FIDEICOMISO INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
Base de Clientes (Anticipo clientes)
Al 31 de diciembre del 2012
BB- 1
131
Ciclo Patrimonio
Mayor Menor
1
¿Los aportes realizados para la constitución son
conforme lo estipulado en el contrato?√
2
¿Los aportes recibidos han sido registrados
debidamente en las cuentas contables?√
3
¿Los registros contables se encuentran sustentados
con documentación necesaria? √
30
30
0
bajo
Preparado por: A. R. Revisado por: A.C.
Fecha 20/11/2012 Fecha: 23/11/2011
Puntuación total de calificación
Puntuación total obtenida en la evaluación
Puntuación de riesgo
Categoría del riesgo
Fecha de Auditoría: 31 de diciembre del 2012
No. Pregunta
Respuesta
N/A Si NoDebilidades
Puntuación Comentarios
AA&ASO CIADO S Cía. Ltda.
CUESTIO NARIO DE CO NTRO L INTERNO
PATRIMO NIO
Cliente: Fideicomiso Inmobiliario Troje Norte
Personal entrevistado: Administrador del fideicomiso
RII-4
132
DD
FIDEICOMISO INMOBILIARIO TROJE NORTE
AÑO
PROGRAMA DE TRABAJO
PATRIMONIO
OBJETIVOS DE AUDITORIA
1. Las cuentas de patrimonio se presentan de acuerdo con lo establecido por los organismos reguladores y
con los estatutos del fideicomiso y están adecuadamente registradas.
3. Todas las transacciones relacionadas con el capital y otras cuentas de patrimonio han sido apropiadamente
registradas.
TIEMPO ESTIMADO PROCEDIMIENTOS DE AUDITORIA
REF HECHO
POR
TIEMP
O SENIOR ASISTENTE
A.R 1 1. Discuta con el Gerente Financiero o funcionario
encargado sobre cuales son los planes de
financiamiento del fideicomiso en lo que atañe a
capital propio y determine:
A.R 1
a. Si se espera tener cambios de capital en el futuro.
A.R. 2 2. Lea las actas de junta de constituyentes ocurridas
durante el ejercicio y asegúrese que las resoluciones
tomadas que afectan el patrimonio, hayan sido
registradas contablemente.
A.R. 2
A.R. 1 3. Efectue el movimiento del patrimonio, y analice
todas las partidas producto del movimiento.
DD-1 A.R. 1
FINAL A.R 2
A.R. 2 6. Actualizar trabajo de numerales
RESUMEN DE TIEMPO
ESTIMADO REAL VARIACION
PREL. FINAL PREL. FINAL PREL. FINAL
SENIOR 4 2
ASIST.
__________________________________________________________
4 2
==========================================================
Alejandra Chandi Alejandro Ruales
SUPERVISOR AUDITOR
133
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE DD-1
MOVIMIENTO DE PATRIMONIO
AL 31 de diciembre del 2012
Fondo Resultados Total
Patrimonial Acumulados Patrimonio del
Fideicomiso
Constituyentes 2.170.377 - 2.170.377
Saldo al 31 de diciembre del 2011 2.170.377 (49.807) 2.120.570 DD
Resultado del Ejercicio - (19.218) (19.218)
Saldo al 31 de diciembre del 2012 2.170.377 (69.025) ∑2.101.352 DD
√ Tomado de mayores contables
∑ Sumado Realizado por: A.R.
134
FIDEICOMISO INMOBILIARIO "TROJE NORTE"
MATRIZ DE HALLAZGOS
AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
REF COMPONENT
E HALLAZGO ENFOQUE DE AUDITORIA ALCANCE DE AUDITORIA PROGRAMA
ACTIVOS
A Caja - Bancos N/A Resumen de conciliaciones bancarias, envío
confirmación de saldos
Cuenta Bancos Promerica y
Pichicnha Ciclo Caja-Bancos
B Anticipos
Proveedores N/A Movimiento cuenta Anticipos Proveedores Mayores contables
Ciclo Cuentas por
Cobrar
C Costos de
Construcción N/A Movimiento cuenta costos de construcción Mayores contables
Ciclo cuentas por
cobrar
D Impuestos Sin liquidar Moviemiento de la cuenta Anticipo de Impuestos a
la Renta
Mayores contables y formulario de
declaración de impuesto a la renta Sin programa
PASIVOS
AA Obligaciones
Financieras N/A Movimiento cuenta obligaciones financieras
Contrato de crédito y mayores
contables
Ciclo Cuentas por
Pagar
BB Anticipos
Clientes N/A Base de clientes
Mayores contables y base de datos
clientes
Ciclo Cuentas por
Pagar
135
Análisis de Hallazgos
Impuestos
Situación Actual.- El anticipo declarado en el casillero 879 del formulario 101 de la declaración de
impuesto a la renta del año 2010 por un valor de USD. 14,467.00, es menor al anticipo causado para el
año 2012 por USD 14,468.00, por consiguiente se convierte en pago definitivo.
Conclusión.- De acuerdo a lo indicado en el Art. 79 del Reglamento a la Ley de Régimen
Tributario Interno, cuando el impuesto a la renta causado es menor que el anticipo calculado, este
último se convierte en pago definitivo de impuesto a la renta; por consiguiente el anticipo declarado
en el casillero 879 del formulario 101 de la declaración de impuesto a la renta del año 2010 por un
valor de USD. 14,467.00 se convierte en pago definitivo.
Recomendación.- Cumplir con la cancelación del impuesto a la renta de acuerdo a lo establecido en la
Ley de Regimen Tributario Interno con la finalidad de evitar caer en sanciones tributarias que puedan
perjudicar la viabilidad del proyecto por el cualfue creado el fideicomiso.
136
4.4 Informe de Auditoría (Ref. pg. 88)
4.4.1 Estados financieros
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
ESTADOS FINANCIEROS AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
(Junto con el Informe de los Auditores Independientes)
INDICE:
Informe de los Auditores Independientes
Estado de Situación Financiera
Estado de Resultados Integral
Estado de Cambios en el Patrimonio
Estado de Flujos de Efectivo
Notas a los Estados Financieros
ABREVIATURAS USADAS:
US$ – Dólares Estadounidenses
NIIF – Nomas Internacionales de Información Financiera
137
INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES
7 de Abril del 2013
A los Fideicomitentes y Beneficiarios del Fideicomiso Mercantil TROJE NORTE:
Informe sobre los estados financieros
1. Hemos auditado el estado de situación financiera adjunto del Fideicomiso Mercantil
TROJE NORTE al 31 de diciembre del 2012, y los correspondientes estados de resultados
integral, de cambios en el patrimonio y de flujos de efectivo por el año terminado en esa
fecha y un resumen de las políticas contables significativas y otras notas explicativas.
Responsabilidad de la Administración por los estados financieros
2. La Administración es responsable de la preparación y presentación razonable de los
estados financieros de acuerdo con Normas Internacionales de Información Financiera.
Esta responsabilidad incluye: el diseñar, implementar y mantener el control interno
relevante a la preparación y presentación razonable de los estados financieros que estén
libres de representaciones erróneas de importancia relativa, ya sea debido a fraude o error;
seleccionando y aplicando políticas contables apropiadas, y haciendo estimaciones
contables que sean razonables en las circunstancias.
Responsabilidad del Auditor
3. Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre estos estados financieros basados en
nuestra auditoría. Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con Normas Internacionales
de Auditoría. Dichas normas requieren que cumplamos con requisitos éticos así como que
planeemos y desempeñemos la auditoría para obtener seguridad razonable sobre si los
estados financieros están libres de representación errónea de importancia relativa.
Una auditoría implica desempeñar procedimientos para obtener evidencia de auditoría sobre los
montos y revelaciones en los estados financieros. Los procedimientos seleccionados dependen del
juicio del auditor, incluyendo la evaluación de los riesgos de presentación errónea de importancia
relativa de los estados financieros, ya sea debido a fraude o error. Al hacer esas evaluaciones del
riesgo, el auditor considera el control interno relevante a la preparación y presentación razonable de
los estados financieros del fideicomiso, para diseñar los procedimientos de auditoría que sean
apropiados en las circunstancias, pero no con el fin de expresar una opinión sobre la efectividad del
138
control interno del fideicomiso.
Una auditoría también incluye, evaluar la propiedad de las políticas contables usadas y lo
razonable de las estimaciones contables hechas por la Administración, así como evaluar la
presentación general de los estados financieros. Consideramos que la evidencia de auditoría
que hemos obtenido es suficiente y apropiada para proporcionar una base para nuestra.
Bases para opinión con salvedades
4. Tal como se indica en la nota 9 a los estados financieros, el Fideicomiso no ha pagado al
Servicio de Rentas Internas, los anticipos de impuesto a la renta de US$14.169, por el año
2012 (US$14.468, aplicable al año 2011); y que de acuerdo a lo establecido en la ley del
Régimen Tributario Interno, se convierten en impuesto a la renta definitivo, al presentar en sus
resultados pérdidas o no tener renta gravable. Sobre esta base el resultado integral del año
2012 se encuentra subestimado en US$14.169, y el resultado acumulado al 31 de diciembre
del 2012, se encuentra subestimado en US$28.637
Opinión
5. En nuestra opinión, los estados financieros arriba mencionados presentan razonablemente,
en todos los aspectos importantes, la situación financiera del Fideicomiso Mercantil Troje
Norte al 31 de diciembre del 2012, y el resultado integral de sus operaciones, los cambios
en el patrimonio y su flujo de efectivo por el año terminado en esa fecha, de conformidad
con Normas Internacionales de Información Financiera.
Informe sobre otros requisitos legales y normativos
6. Tal como se indica en la nota 3 a los estados financieros, El Fideicomiso ha cumplido con
las instrucciones establecidas en el contrato de Fideicomiso y con los requerimientos que
establece la Ley de Mercado de Valores y las Resoluciones del Consejo Nacional de
Valores.
7. Nuestra opinión sobre el cumplimiento de las obligaciones tributarias del Fideicomiso por
el año terminado al 31 de diciembre del 2012, se emite por separado.
Registro de la Superintendencia Alejandra Chandi Carrera.
De Compañías SC-RNAE-380 Socia - Directora
139
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
(Expresados en dólares estadounidenses)
ACTIVOS Notas 2012
Caja y bancos 1.911
---------------
Cuentas por cobrar:
Compañías Relacionadas 4 2.794
Impuestos Anticipados 9 14.472
Anticipos Proveedores 5 280.779
---------------
Total cuentas por cobrar 298.045
---------------
Costos de Construcción 6 1.421.016
---------------
Impuestos diferido 7 14.889
Derechos Fiduciarios 8 1.157.289
---------------
Total Activos 2.893.150
========
PASIVOS Y PATRIMONIO
Obligaciones Financieras 10 178.288
---------------
Cuentas por pagar:
Proveedores 110.227
Anticipos Clientes 11 495.899
Compañías Relacionadas 4 6.586
Préstamos con Terceros -
Impuestos 9 798
---------------
Total pasivos 791.798
Patrimonio- estado adjunto 2.101.352
---------------
Total Pasivos y Patrimonio 2.893.150
=========
140
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
ESTADO DE RESULTADO INTEGRAL
POR EL AÑO TERMINADO EL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
(Expresados en dólares estadounidenses)
2012
Publicidad y Propaganda (14,742)
Comisiones por Ventas (3,896)
Gasto Iva (580)
-------------
Pérdida del Ejercicio (19,218)
Impuesto a la renta diferido -
------------
Resultado Integral del Ejercicio (19,218)
========
141
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
ESTADO DE CAMBIOS EN EL PATRIMONIO
POR EL AÑO TERMINADO EN 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
(Expresados en dólares estadounidenses)
Fondo
Patrimonial
Resultados
Acumulados Total
Saldo al 1 de enero del 2011 2,170,377 (5,141) 2,165,236
Resultado Integral del Ejercicio 2011 - (44,666) (44,666)
Saldo al 31 de diciembre del 2011 2,170,377 (49,807) 2,120,570
Resultado Integral del Ejercicio 2012 - (19,218) (19,218)
Saldo al 31 de diciembre del 2012 2,170,377 (69,025) 2,101,352
142
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
ESTADO DE FLUJOS DE EFECTIVO
POR EL AÑO TERMINADO EN 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
(Expresados en dólares estadounidenses)
2012
Flujo de efectivo por actividades de operación:
Resultado Integral del ejercicio (19,218)
---------------
Ajustes que concilian el resultado integral del ejercicio con el efectivo
neto utilizado en actividades de operación:
Cambios en los activos y pasivos de operaciones:
Disminución (incremento) en cuentas por cobrar (231,667)
(Disminución) incremento en cuentas por pagar 105,607
Incremento en activos por impuestos diferidos -
---------------
Total de ajustes al resultado integral del ejercicio (126,060)
---------------
Efectivo neto utilizado en actividades de operación (145,278)
---------------
Flujo de efectivo por actividades de inversión:
Aportes entregado al desarrollo del proyecto Altos de la Colina -
Incremento en costo de construcción (195,781)
Incremento en Derechos Fiduciarios (34,700)
----------------
Efectivo neto utilizado en actividades de inversión (230,481)
---------------
Flujo de efectivo por actividades de financiamiento:
Incremento de obligaciones financieras 178,288
Disminución de préstamos de terceros (5,361)
Efectivo recibido por promitentes compradores 165,298
---------------
Efectivo neto provisto por actividades
de financiamiento 338,225
---------------
Efectivo neto provisto (utilizado) en el año (37,534)
Saldo de efectivo al principio del año 39,445
---------------
Saldo de efectivo al fin del año 1,911
=========
143
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
NOTAS A LOS ESTADOS FINANCIEROS
AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
(Cifras expresadas en dólares estadounidenses)
NOTA 1 - OPERACIONES
El Fideicomiso Mercantil Troje Norte (Un Fideicomiso Inmobiliario), fue constituido bajo las leyes
ecuatorianas mediante escritura pública del 5 de diciembre del 2006, de conformidad con lo
establecido en la Ley de Mercado de Valores y su Reglamento. La finalidad del Fideicomiso consiste
en coordinar y ejecutar todos los actos y contratos necesarios para que sobre la base de los bienes que
conforman el patrimonio autónomo, se desarrolle, construya y comercialice el Proyecto Inmobiliario
"Altos de la Colina", el cual se encuentra ubicado en la ciudad de Quito, en la Av. Simón Bolívar –
Sector El Troje.
La Junta del Fideicomiso del 28 de septiembre del 2009 aprobó la constitución de un fideicomiso
denominado "Altos de la Colina" el cual se perfeccionó el 4 de diciembre del 2009, cuyo fondo
patrimonial se estableció por los aportes de los fideicomitentes, mediante contrato de aportación
adicional suscrito el 31 de mayo del 2010 por el Fideicomiso Mercantil Troje Norte en su calidad de
Fideicomitente y/o Beneficiario Tres. (Véase Nota 8)
El proyecto de Urbanización se realizará sobre un lote de terreno de 64.419,20 m2, el mismo que
consiste en la urbanización de 190 lotes de terreno aproximadamente 200 m2, adicionalmente se tiene
previsto construir un área de locales comerciales, se encuentra pendiente la subscripción del contrato
de construcción con la compañía Segurvivienda S.A., a la fecha ya se han iniciado los trabajos de
movimientos de tierra y vías principales de urbanización.
De acuerdo a la información del constructor el proyecto concluye a finales del mes de agosto de 2013,
sin embargo se espera realizar una actualización al cronograma de entrega de los lotes, ya que debido
al retraso en los trámites municipales (subdivisiones de lotes), se generará un retraso en la entrega de
los mismos a los diferentes clientes.
Hoy en día julio 2015 el fideicomiso comercializa 184 unidades inmobiliarias sobre el proyecto “Altos
de la Colina” ubicado en el barrio Ciudad Futura Av. Simón Bolívar
144
NOTA 2 - RESUMEN DE LAS PRINCIPALES POLITICAS CONTABLES
Las políticas de contabilidad que sigue el fideicomiso están de acuerdo con las Normas Internacionales
de Información Financiera (NIIF), las cuales requieren que la Administración efectúe ciertas
estimaciones y utilice ciertos supuestos para determinar la valuación de algunas de las partidas
incluidas en los estados financieros y para efectuar las revelaciones, que se requiere presentar en las
mismas. La Administración considera que las estimaciones y supuestos utilizados fueron los
adecuados en tales circunstancias.
f. Preparación de los estados financieros
EL FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE lleva sus cuentas y prepara sus estados
financieros en forma independiente a los de Enlace Negocios Fiduciarios S.A.
Los registros contables del fideicomiso de los cuales se fundamentan los estados financieros, son
llevados en dólares estadounidenses. El fideicomiso registra las operaciones de acuerdo con
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el International Accounting
Standards Board (“IASB”).
Los registros contables del fideicomiso de los cuales se fundamentan los estados financieros, son
llevados en dólares estadounidenses. El fideicomiso registra las operaciones de acuerdo con
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) emitidas por el International Accounting
Standards Board (“IASB”).
Esta presentación exige proporcionar la representación fiel de los efectos de las transacciones, así
como los otros hechos y condiciones, de acuerdo con las definiciones y los criterios de
reconocimiento de activos, pasivos, ingresos y gastos establecidos en el marco conceptual de las
NIIF.
g. Costos de Construcción
Representan el valor del terreno y la acumulación de los costos incurridos en la planificación,
diseño y construcción de los lotes y locales destinados para la venta, los cuales son mantenidos en
esta cuenta hasta que se concluya la obra (Véase Nota 6).
h. Pasivos financieros – Anticipos recibidos de clientes
145
Representa principalmente los créditos o cuentas por pagar documentados a través de contratos
de reserva de bienes, para el financiamiento de las unidades habitacionales, valores que se
liquidarán con la entrega del inmueble, reconociendo el ingreso correspondiente.
El Fideicomiso da de baja un pasivo financiero si, y solo si, expiran, cancelan o cumplen las
obligaciones del Fideicomiso.
i. Impuesto diferidos
Los activos y pasivos por impuestos diferidos deben medirse empleando las tasas fiscales que
se espera sean de aplicación en el período en el que el activo se realice o el pasivo se cancele.
El impuesto diferido, correspondiente a cambios en la tasa de impuestos o en la normativa
tributaria, la reestimación de la recuperabilidad de los activos por impuestos diferidos o en la
forma esperada de recuperar el valor en libros de un activo, se reconoce en el resultado del
período, excepto en la medida en que se relacione con partidas previamente reconocidas fuera
de los resultados del período.
El fideicomiso debe compensar activos por impuestos diferidos con pasivos por impuestos
diferidos si, y sólo si tiene reconocido legalmente el derecho de compensar, frente a la
autoridad fiscal, los importes reconocidos en esas partidas; y los activos por impuestos
diferidos y los pasivos por impuestos diferidos se derivan del impuesto a la renta o si el
fideicomiso tiene la intención de liquidar sus activos y pasivos como netos.
j. Costos y Gastos
Los costos y gastos se registran al costo histórico. Los costos y gastos se reconocen a medida
que son incurridos, independientemente de la fecha en que se haya realizado el pago, y se
registran en el periodo más cercano en el que se conocen.
146
NOTA 3 - ASPECTOS GENERALES DEL CONTRATO DE FIDEICOMISO
Viviensa S. A. Fideicomitente / Beneficiario Uno en el 50%
de los resultados del negocio
Ecoproducción S. A. Fideicomitente / Beneficiario Dos en el 50%
de los resultados del negocio
Enlace Negocios Fiduciarios Sociedad Anónima
Administradora de Fondos y Fideicomisos Fiduciaria
Instrucciones de la Fiduciaria
La Fiduciaria se compromete principalmente al desarrollo de las siguientes actividades:
Instrucciones de Administración Fiduciaria:
- Recibir de los Fideicomitentes los bienes que se aporten para la constitución del Fideicomiso
Mercantil, así como aquellos que pudieran transferirse a futuro y registrarlos en el balance de
patrimonio; y,
- Ejercer la Representación Legal del Fideicomiso en todo momento, y efectuar las gestiones, actos
y contratos necesarios para perfeccionar la transferencia de dominio de los bienes que se aporten al
Fideicomiso Mercantil o que en el futuro se adhieran, así como las acciones relacionadas con la
ejecución del Proyecto.
Instrucciones de Carácter Inmobiliario:
Etapa Previa:
- Analizar los estudios técnicos, financieros, arquitectónicos del Proyecto Inmobiliario, lo cual
incluye la aprobación de los diseños estructurales, hidrosanitarios y eléctrico – telefónicos e
informar a la Junta del Fideicomiso para que esta decida y valore si el Proyecto Inmobiliario se
ejecuta en su integridad o por etapas.
- La ejecución del Proyecto Inmobiliario, ya sea en su integridad o por etapas, se iniciará en el
momento en que se alcance el punto de equilibrio del proyecto o de cada etapa, según sea el caso;
- Verificar el cumplimiento del punto de equilibrio del proyecto o de la etapa que se trate e informar
a la Junta de Fideicomiso a efectos de dar inicio a la construcción. Podrá el fiduciario solicitar el
apoyo de la gerencia inmobiliaria para la verificación del punto de equilibrio mencionado;
- Contratar un fiscalizador del Proyecto inmobiliario en base a las necesidades técnicas del proyecto
y supervisar el cumplimiento de sus tareas, el honorario se presentará en el flujo de caja del
147
proyecto. La fiscalización será de carácter presupuestario y técnico, para lo cual comprenderá la
confirmación del buen uso de recursos; y,
- En caso que no se alcance el punto de equilibrio, el Fideicomiso Mercantil devolverá los recursos
a los acreedores del mismo, deducirá los costos incurridos en la operación, para posteriormente
proceder con la liquidación del contrato. Así mismo, el Fideicomiso restituirá el terreno aportado a
los aportantes de la misma forma en que fueron aportados.
Etapa de Ejecución:
Iniciar la comercialización de las unidades inmobiliarias, previa resolución favorable de la Junta del
Fideicomiso. El Fiduciario podrá suscribir contratos de compra - venta, reserva o compra- venta y
recibirá de los promitentes compradores los recursos generados con ocasión de dichos contratos; y,
- Comparecer a la suscripción de los contratos con los profesionales, prestadores de servicios y
contratistas necesarios para el desarrollo del Proyecto Inmobiliario que no hubieren sido
contratados con anterioridad, y cuya contratación sea autorizada por la Junta del Fideicomiso.
Etapa de Liquidación:
- Efectuar la entrega recepción de las unidades habitacionales a los promitentes compradores. La
Fiduciaria es la encargada de suscribir el acta de entrega de recepción de las unidades
habitacionales así como escrituras definitivas de compraventa.
La administración establece que durante el año 2012, la fiduciaria ha cumplido con las obligaciones
mencionadas anteriormente y con las requeridas por el Consejo Nacional de Valores
148
NOTA 4 - PARTES RELACIONADAS
Las cuentas por cobrar y pagar a partes relacionadas (constituyentes y/o constituyentes adherentes) al
31 de diciembre del 2012, comprenden:
2012
US$
Cuentas por Cobrar:
Fideicomiso Altos de la Colina 2.794
=======
Cuentas por Pagar:
Viviensa S.A. 5.071
Eco producción S.A. 1.515
------------
6.586
=======
NOTA 5 - ANTICIPO PROVEEDORES
Los anticipo a proveedores al 31 de diciembre del 2012, comprenden:
2012
Proveedor
US$
Roldán Telmo Mario (1)
36,480
Freire Cristian Antonio - trámites legales
7,000
Otros
6,454
Anticipos al Constructor
Seguirvivienda S.A.(2)
230,845
------------
280,779
=======
(1) Anticipos entregados para la realización del movimiento de tierras de los lotes de terreno que
conforman el Proyecto Inmobiliario “Troje Norte”, como parte de los trabajos de urbanización
y lotización; valores que serán liquidados con el acta de entrega recepción definitiva
entregada por el constructor.
(2) Corresponde a los anticipos entregados a la Compañía Segurvivienda S.A. para la
construcción del proyecto, planificación arquitectónica y demás especificaciones técnicas,
valores que serán liquidados con el acta de entrega recepción definitiva.
149
NOTA 6 - COSTOS DE CONSTRUCCIÓN
El movimiento de los costos de construcción al 31 de diciembre 2012, comprenden los valores
desembolsados en el desarrollo del proyecto inmobiliario bajo los siguientes conceptos como se
muestra a continuación:
2012
US$
Terreno (1) 1,189,277
Construcción 190,480
Planificación 224
Tasas e Impuestos 4,584
Seguridad 23,166
Seguros 23,589
Gastos Legales 147
Ingresos por multas en Resciliaciones (4,208)
Ingresos por Pagarés de Clientes (51,890)
Interés pagados en obligaciones con terceros 479
Intereses Bancarios 6,376
Intereses generados en Certificados de Deposito (4,084)
Seguros de Clientes (1,227)
Comisiones por Administración Fiduciaria 7,336
Gerencia Fiduciaria 22,400
Otros Menores 14,367
----------------
1,421,016
==========
(1) Corresponde al valor de un terreno de 55.443,35 m2 ubicado en la zona El Troje, barrio
cuidad futura, urbanización Altos de la Colina, Av. Simón Bolívar, aportado por los
Fideicomitentes.
NOTA 7 – IMPUESTO DIFERIDO
El movimiento de activos por impuestos diferidos al 31 de diciembre del 2012 representa al valor
de impuesto a la renta aplicable al valor pagado por concepto de Publicidad y Propaganda,
Comisiones por Ventas en el año 2010 como resultado de aplicación de las Normas Internacionales
de Información Financiera (NIIF) por US$14.889.
NOTA 8 - DERECHOS FIDUCIARIOS
El 4 de diciembre del 2009 se constituyó el Fideicomiso Altos de la Colina mediante el aporte
150
efectuado el 31 de mayo del 2010 por parte del Fideicomiso Mercantil Troje Norte Beneficiario y/o
Fideicomitente Tres, con la finalidad de la construcción de las unidades habitacionales y que el
Fideicomiso Troje Norte construya 19 locales comerciales y desarrolle la urbanización y
comercialización de 190 lotes urbanísticos, dividido en tres etapas a un plazo de 27 meses.
Derechos Fiduciarios al 31 de diciembre del 2012, comprende:
2012
Aporte patrimonial al Fideicomiso Altos de la Colina 1,122,589
Aporte adicional en numerario al Fideicomiso Altos de la Colina (a) 34,700
------------
Total
1,157,289
=========
a) Mediante contratos de aportación adicional suscritos en agosto, noviembre y diciembre del 2012
por el Fideicomiso Mercantil Troje Norte en su calidad de Constituyente y/o Beneficiario Tres,
aportó al patrimonio autónomo del Fideicomiso Altos de la Colina, la cantidad adicional de US$
34.700, en numerario.
NOTA 9 - IMPUESTOS ANTICIPADOS E IMPUESTOS POR PAGAR
El saldo de impuestos anticipados e impuestos por pagar al 31 de diciembre 2012, comprenden:
2012 2011
US$ US$
IMPUESTOS ANTICIPADOS
Anticipo Impuesto a la Renta (1) 14,468 14.467
Retenciones en la Fuente 4 1
-------------- --------------
14,472 14.468
========
========
IMPUESTOS POR PAGAR
Retenciones de IVA 101 50
Retenciones en fuente 697 103
-------------- --------------
798 153
======== ========
(1) De acuerdo a lo indicado en el Art. 79 del Reglamento a la Ley de Régimen
Tributario Interno, cuando el impuesto a la renta causado es menor que el
anticipo calculado, este último se convierte en pago definitivo de impuesto a
151
la renta; por consiguiente el anticipo declarado en el casillero 879 del
formulario 101 de la declaración de impuesto a la renta del año 2010 por un
valor de US$ 14.467, se convierte en pago definitivo de impuesto a la renta.
Al 31 de diciembre del 2012 no se ha definido el tratamiento respectivo para
su liquidación.
NOTA 10.- OBLIGACIONES FINANCIERAS
Obligaciones Financieras
2012
Prestamos Banco Pichincha (1)
178.288
--------------
178.288
(1) Comprende un préstamo hipotecario adquirido en el “Banco Pichincha” por un valor de USD.
178.288 más intereses, devenga un interés del 11.20% anual y su fecha de vencimiento es el 13 de
febrero del 2013.
NOTA 11 - ANTICIPOS CLIENTES
Los anticipos de clientes al 31 de diciembre de 2012 comprenden:
2012
Promitentes Compradores – Lotes 484.563
Promitentes Compradores – Locales 11.337
---------------
495.899 (1)
=========
(1) Corresponde a los anticipos recibidos de promitentes compradores respaldados con promesas de
compra venta suscritas entre las partes.
NOTA 12 - FONDO PATRIMONIAL
Al 31 de diciembre del 2012, el fondo patrimonial se encuentra constituido por un valor de US$
2`170.337 de los cuales US$ 2`020.415 corresponde al aporte de terreno destinado a la construcción
del Proyecto Inmobiliario “Altos de la Colina “y US$ 149.962 corresponden a aportes en efectivo y
planillas de avance de obra entregadas por los fideicomitentes al patrimonio autónomo.
152
NOTA 13.- CONTRATOS SUSCRITOS
El Fideicomiso mantiene al 31 de diciembre del 2012, el siguiente contrato:
Contrato de Reserva de Bienes:
El Fideicomiso Mercantil El Troje Norte, elabora contratos de reserva de Bienes, los mismos que
sirven para reservar los lotes y locales comerciales; a continuación se presenta un resumen de este
contrato:
Comparecientes:
El Fideicomiso Mercantil El Troje Norte representado por Enlace Negocios Fiduciarios (El
Fideicomiso) y el Promitente comprador al que se le denomina (Los Reservantes).
Antecedentes:
Comprende el bien que está siendo reservado; dimensiones y valor de los Bienes Reservados:
Forma de Pago:
Se detalla la forma de pago que por lo general es el 10% del valor del bien como cuota inicial que
se cancela así: a) una cuota inicial del US $ 100 y b) la diferencia de acuerdo a lo pactado con el
Reservante y el 90% restante en efectivo o a través del financiamiento otorgado por una institución
financiera.
Entrega del Bien:
Los bienes materia del presente contrato serán entregados por el fideicomiso a los Reservantes
construidos y listos para su uso en el plazo máximo de 14 meses contados a partir de la obtención
del punto de equilibrio del proyecto inmobiliario, siempre que se perfeccione el contrato de
compraventa correspondiente; sin embargo de lo cual el Fideicomiso no procederá con la entrega
de los bienes ni la suscripción de la escritura pública de compraventa definitiva si los reservantes se
encuentran en mora de cualquier tipo de obligación a favor del Fideicomiso.
Condiciones Especiales:
En el evento de que el reservante pagare el valor total del bien y ejerzan su derecho a comprar, el
mismo deberá cumplirse las siguientes condiciones adicionales:
UNO.- A pesar de que el reservante haya cancelado el valor total del bien, no podrá exigir la
suscripción de la escritura de venta ni la entrega del bien, mientras no haya entregado al
153
fideicomiso todos los valores y cantidades correspondientes al pago de escrituración, transferencia
de dominio en el municipio respectivo y el registro del contrato de compraventa, incluidos los
impuestos aplicables inclusive el impuesto a la plusvalía y demás gastos necesarios hasta obtener
la inscripción del título de propiedad correspondiente en el registro de la propiedad respectivo.
DOS.- En el caso que el Proyecto Inmobiliario no alcance el punto de equilibrio (técnico,
financiero, comercial y legal según definición establecida en el Fideicomiso), se devolverá el
dinero entregado por los reservantes más el rendimiento correspondiente al interés generado en la
cuenta de ahorros en la que dichos recursos se encuentren depositados.
Multas:
En el evento de que los reservantes incumplan en más de una cuota de las obligaciones de pago que
adquieren sean estas sucesivas o no de forma de pago establecida en este contrato, o en los
documentos de obligación suscritos por efecto del mismo, este contrato terminará de manera
automática y pagarán a favor del fideicomiso una multa equivalente al 10% del valor total el precio
del bien, por concepto de la multa.
Además habrá lugar a una multa del 5% del precio total del bien para el reservante, en el evento de
que éste decidiere retirarse y dar por terminado el presente contrato por no haber obtenido el
crédito de una Institución Financiera. De igual manera, se cobrará al reservante una multa del 5%
del valor total de bienes, en el evento de que luego de la Institución Financiera le apruebe un
crédito hipotecario, le fuere posteriormente negado el desembolso por causas imputables al
reservante, caso en el cual el fideicomiso dará por terminado el contrato y cobrará la multa referida.
Terminación:
Este convenio terminará: a) Por incumplimiento del reservante en el pago de cualquiera de las
cuotas establecidas, b) En el caso que cualquiera de las partes se retracten de sus obligaciones
establecidas, c) En el evento de que el reservante habiendo obtenido un crédito de una institución
financiera, por causas supervinientes e imputables a el reservante, se negare el desembolso, caso en
el cual si habrá lugar a las multas establecidas, d) Si los reservantes una vez pagada una o más
cuotas del valor del bien, o incluso su valor total no firmare la escritura definitiva de compraventa
y/o hipoteca abierta, desde que fueren comunicados mediante avisos en el Proyecto Inmobiliario o
mediante comunicación a la directiva del Conjunto o personalmente al reservante.
Aceptación:
Los reservantes conocen y aceptan desde ya que, el documento de obligación que se emita a favor
154
del Fideicomiso, podrá ser vendido, endosado, redescontado o utilizado por el fideicomiso en la
forma que le pareciere más conveniente a solo criterio de éste último, sin que para el efecto se
requiera de autorización o aceptación expresa de los reservantes.
NOTA 14 - EVENTOS SUBSECUENTES
Hasta la fecha de emisión de este informe no se han presentado eventos que se conozca, puedan
afectar la marcha del Fideicomiso, ni la información presentada en sus estados financieros.
155
4.4.1.1 Carta de control interno
FIDEICOMISO INMOBILIARIO “TROJE NORTE”
Carta de Recomendaciones de Control Interno y Procedimientos Contables
Al 31 De Diciembre del 2012
Quito, 20 de noviembre del 2012
Sr.
Álvaro Muñoz
Apoderado Especial
Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
Presente
De nuestra consideración:
Como parte de nuestra auditoría de los estados financieros del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario
“Troje Norte”, al 31 de diciembre del 2012, efectuamos un estudio y evaluación del sistema de
control interno del fideicomiso, en la extensión que consideramos necesaria para evaluar dicho
sistema como requieren las normas internacionales de auditoría. El propósito de dicho estudio y
evaluación fue el determinar la naturaleza, extensión y oportunidad de los procedimientos de
auditoría necesarios para expresar una opinión sobre los estados financieros del fideicomiso.
La Administración del Fideicomiso es responsable por el diseño y operación del sistema de control
interno contable. En cumplimiento de ésta responsabilidad, la Administración realiza estimaciones y
formula juicios para determinar los beneficios esperados de los procedimientos de control y los costos
correspondientes.
El objetivo del sistema de control interno contable es dar a la Administración una razonable (no
absoluta) seguridad de que los activos están salvaguardados contra pérdidas por uso o disposición no
autorizados, y que las transacciones han sido efectuadas de acuerdo con las autorizaciones de la
Administración y registradas adecuadamente para permitir la preparación de los estados financieros de
acuerdo con Principios de Contabilidad Generalmente Aceptados.
Como resultado de nuestro estudio y evaluación, hemos elaborado las recomendaciones que
156
presentamos, adjunto a la presente, y que consideramos importantes para el mejoramiento de los
procedimientos de control del fideicomiso.
Aprovechamos además la oportunidad, para agradecerle, y por su intermedio al personal del
fideicomiso, por la colaboración prestada a nuestro personal durante el curso de nuestro trabajo.
ASPECTOS DE INTERÉS
Información no proporcionada
Como parte de nuestro trabajo, requerimos la siguiente información, la misma que consideramos
importante para el análisis y conclusión de nuestro trabajo:
Respuesta a nuestras confirmaciones bancos, compañías relacionadas, anticipo clientes
enviadas con fecha 28 de abril del 2013, solicitamos la colaboración de la administración para
gestionar su respuesta.
Bancos:
Pichincha
Compañías Relacionadas:
Viviensa
Anticipo clientes:
Jaramillo Pineda Edison Fernando
Sabando Peña Ivan Alexander
Alcívar Ruiz Soraya Monserrate
Jaramillo Pineda Edison Fernando
Sabando Peña Ivan Alexander
Alcívar Ruiz Soraya Monserrate
Recomendamos al fideicomiso efectuar un seguimiento oportuno a fin de poder determinar la
validez del saldo presentado en los estados financieros y por lo cual se procedí a enviar
confirmaciones.
Comentarios de la Gerencia.
157
4.4.1.2 Carta de representación
15 de noviembre de1 2012
Señores
A&A ASOCIADOS Cía. Ltda.
Casilla 17-21-953 - Quito
Presente
De nuestra consideración:
Según nuestro leal saber y entender, confirmamos las siguientes informaciones y opiniones que les
suministraremos durante el examen de los estados financieros del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario
“Troje Norte”, al 31 de diciembre del 2012 con el propósito de expresar una opinión con respecto a si
los estados financieros demuestran razonablemente la situación patrimonial y financiera de financieros
del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte” de acuerdo con normas de contabilidad
generalmente aceptados.
1. Reconocemos la responsabilidad de la Gerencia en cuanto a presentar razonablemente en los
estados financieros la situación financiera, resultados de las operaciones, cambios en el patrimonio
y flujos de efectivo de conformidad con las normas internacionales de información financiera.
2. Todas las actas de asambleas de constituyentes y todos los registros contables y sus
correspondientes antecedentes les han sido facilitados a ustedes. No conocemos la existencia de
cuentas, operaciones o convenios significativos que no estén razonablemente demostrados o
debidamente contabilizados en los registros financieros y contables que amparan los estados
financieros.
3. Desconocemos la existencia de: a) irregularidades implicando a la Administración o a empleados
que desempeñan roles de importancia dentro del sistema de control contable interno o cualquier
irregularidad involucrando otro personal, que podrían incidir significativamente sobre los estados
financieros, o b) ningún vulneración o posibles vulneraciones a leyes o reglamentaciones cuyos
efectos deberían ser considerados para su exposición sobre los estados financieros. El fideicomiso
ha cumplido con todos los aspectos contractuales que podrían tener un efecto importante sobre los
estados financieros en el caso de incumplimiento. Al igual que todas las normas legales,
estatutarios y reglamentarios, así como todas las resoluciones de la Junta General Constituyentes.
4. Todos los fondos de caja y bancos y otros bienes y activos del fideicomiso según nuestro
conocimiento, han sido incluidos en los estados contables al 31 de diciembre del 2012.
158
5. Los estados financieros y notas anexas incluyen todas las exposiciones necesarias para una
presentación razonable de la situación financiera y los resultados de las operaciones de la sociedad
de acuerdo a principios de contabilidad generalmente aceptados y exposiciones exigidas por la
legislación o reglamentaciones a las cuales está sujeta la sociedad. Las siguientes operaciones han
sido debidamente contabilizadas o expuestas en los estados financieros:
. Operaciones con partes relacionadas y sus correspondientes montos por cobrar o a pagar,
incluyendo compras, transferencias, comisiones y garantías.
. Acuerdos con instituciones financieras incluyendo saldos compensables u otros convenios que
incluyan restricciones sobre disponibilidades y líneas de crédito o convenios similares.
. Otros convenios no vinculados al curso normal del negocio.
6. Respecto del cumplimiento de nuestras obligaciones como agente de retención y percepción del
impuesto a la renta y del impuesto al valor agregado (I.V.A.):
a) Reconocemos la responsabilidad de la Administración sobre el cumplimiento por parte
del Fideicomiso de las obligaciones como agente de retención del impuesto a la renta y
del impuesto al valor agregado (IVA).
b) En cumplimiento de esa responsabilidad, según nuestro leal saber y entender,
confirmamos que hemos cumplido con las obligaciones como agente de retención del
impuesto a la renta y del impuesto al valor agregado (IVA) por el año terminado el 31 de
diciembre del 2012.
c) Toda la documentación y soportes de las retenciones efectuadas fueron puestas a su
disposición y según la opinión de nuestros asesores tributarios no existen contingencias
significativas al 31 de diciembre del 2012.
7. No conocemos la existencia de acontecimientos producidos con posterioridad al cierre y hasta la
fecha, que pese a no afectar los mencionados estados financieros, hayan provocado o es probable
que lo hagan, algún cambio de importancia en la situación patrimonial y financiera o en los
resultados de la compañía. No tenemos planes ni intenciones que afecten significativamente el
valor en libros o la clasificación de activos y pasivos.
Con un cordial saludo,
_________________________ __________________________
Álvaro Muñoz Sr. Alex Proaño
Apoderado Especial Contador General
159
4.4.1.3 Informe cumplimiento de obligaciones tributarias
INFORME SOBRE EL CUMPLIMIENTO CON LAS OBLIGACIONES TRIBUTARIAS
7 de junio del 2013
Al Fideicomitente del Fideicomiso Mercantil Inmobiliario “Troje Norte”
1. Hemos auditado los estados financieros del Fideicomiso “Troje Norte” por el año
terminado al 31 de diciembre del 2012 y hemos emitido nuestro informe sobre dichos
estados financieros, con fecha 7 de junio del 2013 que contiene una opinión sin salvedades
sobre la presentación razonable de la situación financiera del Fideicomiso, el resultado
integral de sus operaciones, los cambios en su patrimonio y sus flujos de efectivo.
2. Nuestra auditoría fue efectuada de acuerdo con normas internacionales de auditoría y con
el propósito de formarnos una opinión sobre dichos estados financieros. Estas normas
requieren que una auditoría sea diseñada y realizada para obtener certeza razonable de si
los estados financieros no contienen exposiciones erróneas o inexactas de carácter
significativo, e incluye el examen a base de pruebas, de la evidencia que soporta las
cantidades y revelaciones presentadas en los estados financieros. Una auditoría de estados
financieros no tiene como propósito específico establecer la existencia de instancias de
incumplimiento con las normas legales que sean aplicables en la entidad auditada salvo
que, con motivo de eventuales incumplimientos, se distorsione significativamente la
situación financiera y los resultados de las operaciones presentados en los estados
financieros. En tal sentido, como parte de la obtención de la certeza razonable de si los
estados financieros no contienen exposiciones erróneas o inexactas de carácter
significativo, efectuamos pruebas de cumplimiento en relación a las obligaciones de
carácter tributario detalladas en el párrafo siguiente.
3. Los resultados de las pruebas mencionadas en el párrafo anterior no revelaron situaciones
en las transacciones y documentación examinadas que, en nuestra opinión se consideren
incumplimientos durante el año terminado al 31 de diciembre del 2012 que afecten
significativamente los estados financieros mencionados en el primer párrafo, con relación
al cumplimiento con las siguientes obligaciones establecidas en las normas legales
vigentes:
- Los estados financieros surgen de los registros del fideicomiso y que dichos registros se
llevan de acuerdo con las disposiciones de la Ley y sus reglamentos.
160
- Los datos contables que se encuentran registrados en las declaraciones de Impuesto a la
Renta, Retenciones en la Fuente e Impuestos al Valor Agregado - IVA, han sido tomados
de los registros contables y se han hecho los pagos correspondientes.
- Se han presentado las retenciones del Impuesto al Valor Agregado - IVA y se han
practicado y pagado las retenciones en fuente respectivas, de conformidad con las
disposiciones legales en vigencia.
4. El cumplimiento por parte del fideicomiso de las mencionadas obligaciones, así como de
los criterios de aplicación de las normas tributarias, son responsabilidad de su
Administración; tales criterios podrían eventualmente no ser coincidentes con los de las
autoridades tributarias competentes. Este informe debe ser leído en forma conjunta con el
informe sobre los estados financieros mencionados en el primer párrafo.
5. Nuestra auditoría fue hecha principalmente con el propósito de formarnos una opinión
sobre los estados financieros básicos tomados en conjunto. La información suplementaria
contenida en los anexos 1 al 13 preparados por la Administración del Fideicomiso “Troje
Norte”, que surge de los registros contables y demás documentación que nos fue exhibida,
se presenta en conformidad con la Resolución del Servicio de Rentas Internas No. NAC-
DGER2006-0214, y no se requiere como parte de los estados financieros básicos, y en
nuestra opinión, se expone razonablemente en todos sus aspectos importantes en relación
con los estados financieros básicos tomados en su conjunto.
6. Este informe se emite exclusivamente para conocimiento del Fideicomitente del
Fideicomiso “Troje Norte”, y para su presentación al Servicio de Rentas Internas en
conformidad con las disposiciones emitidas por esta entidad de control, y no debe ser
utilizado para otros propósitos.
Registro de la Superintendencia Alejandra Chandi
De Compañías Socia - Directora
161
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
CONCILIACIÓN TRIBUTARIA
AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012
Conciliación de retenciones de IVA declarados VS libros
Según Según
Libros Declaración Observaciones
ENERO 117,48 117,48
FEBRERO 37,39 37,39
MARZO 358,99 358,99
ABRIL 51,21 51,21
MAYO 38,87 38,87
JUNIO 0 0
JULIO 89,88 89,88
AGOSTO 49,2 49,2
SEPTIEMBRE 113,75 113,75
OCTUBRE 0 0
NOVIEMBRE 0 0
DICIEMBRE 50,4 50,4
907,17 907,17
Conciliación de retenciones en fuente de Imp.a la renta VS libros
Según Según
Libros Declaración
ENERO 220,35 220,35
FEBRERO 305,49 305,5
MARZO 289,91 289,90
ABRIL 184,78 184,78
MAYO 312,68 312,68
JUNIO 75,63 75,63
JULIO 147,45 147,44
AGOSTO 42,04 42,03
SEPTIEMBRE 292,90 292,91
OCTUBRE 71,16 71,15
NOVIEMBRE 109,74 109,74
DICIEMBRE 103,26 103,26
2.155,39 2.155,37
162
4.4.1.4 Informe de Cumplimiento de Auditoría
FIDEICOMISO MERCANTIL TROJE NORTE
INFORME DE LOS AUDITORES INDEPENDIENTES SOBRE CUMPLIMIENTO AL 31
DE DICIEMBRE DEL 2012
3 de junio del 2013
Al constituyente y Beneficiario del Fideicomiso Mercantil TROJE NORTE y a ENLACE Negocios
Fiduciarios S. A. Administradora de Fondos y Fideicomisos:
1. Hemos auditado los estados financieros del Fideicomiso Mercantil TROJE NORTE al 31 de
diciembre del 2012 y hemos emitidos nuestro informe sobre los mismos con fecha 4 de
Febrero del 2013.
2. Los resultados de las pruebas no revelaron situaciones en las transacciones y documentación
examinadas que, en nuestra opinión se consideren incumplimientos durante el año terminado al
31 de diciembre del 2012 que afecten significativamente los estados financieros mencionados
en el primer párrafo.
3. En adición del trabajo de auditoría y en cumplimiento de lo estipulado en los artículos 6 y 15
de la Resolución del Consejo Nacional de Valores CNV – 008-2006, efectuamos las pruebas
necesarias para determinar el cumplimiento por parte del fideicomiso de los aspectos
específicos indicados en el anexo 1 – adjunto a este informe, así como de los criterios de
aplicación, que son responsabilidad de su Administración.
Este informe se emite exclusivamente para conocimiento del constituyente y Beneficiario del
Fideicomiso Mercantil TROJE NORTE.
163
MATRIZ DE CUMPLIMIENTO
ACTIVIDADES Si
cumple
No
cumple
No
Aplica Observaciones
- Opinión sobre si las actividades realizadas se
enmarcan en la Ley
X
- Evaluación y recomendaciones sobre el
control interno
X
No existieron
desviaciones
importantes en
relación a los
estados
financieros
- Opinión sobre las obligaciones establecidas
por Ley
X
- Opinión medidas correctivas que hubiesen
sido recomendadas en informes anteriores
X
- Verificación de que la contabilidad del
negocio fiduciario refleja el objeto del
fideicomiso
X
- Verificación de las instrucciones establecidas
en el contrato
X
- Revelación de los hechos o situaciones que
impiden el normal desarrollo del negocio
fiduciario y que retarden, o puedan retardar
de manera sustancial, su ejecución y/o
terminación del mismo
X
No existieron
hechos que
afecten el normal
desarrollo del
negocio
fiduciario.
- Opinión sobre la razonabilidad de los bienes
del patrimonio del negocio fiduciario
X Durante el año
2012, se
aportaron activos
al fideicomiso.
164
4.4.1.5 Inforne de cumplimiento del Fideicomiso
Hemos revisado las disposiciones emitidas por el Consejo Nacional de Valores, artículo 128 de la
Ley de Mercado de Valores en base a esto se determina la siguiente matriz:
Organismos de Control Si
No
cumple
No
Aplica Observaciones
cumple cumple Aplica
SUPERINTENDENCIA DE
COMPAÑIAS X
Presentación Estados
Financieros mensuales.
Estados Financieros
Auditados.
Registro de constituyentes y
beneficiarios
Rendición de cuentas sobre la
actividad foduciaria a los
constituyentes.
INSTITUTO
ECUATORIANO DE
SEGURIDAD SOCIAL
X
MINISTERIO DE
TRABAJO X
SERVICIO DE RENTAS
INTERNAS X
Declaraciones de Impuestos
año 2012.
165
4.4.1.6 Informe de Gestión
Para determinar si la creación de un fideicomiso resulta una inversión segura, a continuación se
mide su eficacia mediante índices financieros aplicados al fideicomiso inmobiliario “Troje Norte”:
Indice de Lquidez:
Razón corriente
Formula = Activo Corriente/Pasivo Corriente
2, 686,790.52 /791,001.02 = 3.40
Análisis: según el resultado el fideicomiso tiene capacidad para enfrentar las obligaciones
contraídas, con 3.40 veces.
Indice de Endeudamineto.
Nivel de endeudamiento
Formula: Total Pasivo/ Total Activo
613,511.00/2,893,151.00= 0.21
Análisis: Se determina que el nivel de riesgo para cubrir las obligaciones del fideicomiso es bajo en
un 0.21%.
166
CAPITULO V
5 CONLCUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1 CONCLUSIONES
En Ecuador últimamente los negocios fiduciarios han tomado un alto repunte debido a que
son inversiones atractivas por su grado de seguridad, rentabilidad y adaptación a los
requerimientos de aquellas personas que desean invertir.
Igual que otro tipo de negocios los fideicomisos, requieren una correcta evaluación para
determinar la razonabilidad de los saldos que se presenten en sus estados financieros; esto
con el objeto de proporciona información útil e importante para los usuarios, en este caso
los constituyentes, organismos de control, clientes, etc.
Una auditoría financiera comprende el examen objetivo y profesional realizado por un
auditor independiente cuyo objeto es determinar la razonabilidad de los saldos presentados
en los estados financieros proporcionados por la administración del fideicomiso; el
resultado de esta evaluación es la presentación de informes financieros en los cuales el
auditor plasma su opinión respecto a los resultado obtenidos, aprobando o rechazando el
desempeño de la administración fiduciaria.
Los auditores externos somos profesionales encargados de examinar y revelar información
importante y necesitada dentro de un negocio. Nuestra función no se basa en juzgar el
trabajo de los miembros del ente examinado, sino en emitir una opinión y críticas
constructivas hacia la organización con el fin de mejorar los procesos o actividades que en
ella se producen.
5.2 RECOMENDACIONES
Tomar en consideración que al momento de iniciar un negocio bajo la figura de
fideicomiso es necesario observar la ley, normas y procedimientos para no correr riesgos
que puedan afectar la consecución del objeto por el cual se creó.
Considerar por parte de los usuarios de los estados financieros que sus decisiones deben ser
tomadas en base a la opinión expresada por los auditores externos sobre la correcta marcha
del ente en cuestión, debido a que en el informe de auditoría se plasman aspectos
importantes que evidencian la correcta administración de la gerencia.
Observar por parte de los directivos de la empresa a la auditoría financiera como un
mecanismo para detectar errores en la situación financiera de su empresa, previniendo así
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posible fraude o erro que se presente permitiéndoles tomar decisiones oportunas y
adecuadas para el mejoramiento de la organización.
Mantener independencia entre auditores y la empresa a la cual se audita a fin de que los
juicios que sean emitidos por los profesionales sean objetivos.
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