“Wanneer treft de bouw een totale disruptie?” Enkele vragen aan Willem Adriaanssen, partner bij HEVO, over zijn ambities voor het vakgebied.

Dit is het eerste interview in een serie met toonaangevende spelers uit de vastgoed wereld.

Auteur: Leon Teunissen

Zullen we starten bij jouw dagindeling, hoe is bij jou de tijdsverdeling tussen interne en externe

activiteiten?

Dat varieert heel erg, afhankelijk van het soort projecten ben ik soms een hele dag op locatie en het

kan ook zo zijn dat ik 4 dagen achter elkaar helemaal niet hier op kantoor kom. Wij zijn een

projectenorganisatie waar je collega’s nodig hebt. Bij mijn functie horen ook heel veel

acquisitiegesprekken, presentaties en lezingen geven.

Ik weet dat je uit een architectenfamilie komt, maar kun je iets meer toelichten over je

achtergrond, je opleidingen en hoe die van invloed zijn op wat je nu doet?

Mijn ouders hadden een architectenbureau in een Brabants dorp en daarom ging het thuis ook altijd

over gebouwen en architectuur en ben ik daar mee opgegroeid. Het was dan ook heel logisch dat ik na

het Atheneum aan de Technische Universiteit ben gaan studeren. Afgestudeerd ben ik in Architectuur,

maar ik had altijd al veel interesse voor techniek en dat was ook de reden voor de keuze voor

Eindhoven. Ik heb aanvullend ook uitvoeringstechniek gedaan. Daar zat ook al iets meer van de

managementkant in, maar dat kon je toen nog niet kiezen, anders denk ik dat ik dat daar voor gekozen

had.

Na een half jaar in Sint Maarten, militaire dienst, drie jaar bij Takenaka en twee jaar in het

architectenbureau van mijn ouders ben ik bij Hevo gekomen. Hevo zit vanaf het prille begin, de

initiatief-, definitiefase, met de eindgebruikers om tafel om te bekijken hoe maak je plannen haalbaar,

wat is precies nodig, hoe zijn de randvoorwaarden waarmee gebruikers goed kunnen functioneren. Dat

gaan we in ons geval in een risicodragende vorm ontwerpen, bouwen en ook exploiteren. In de laatste

jaren is er bij gekomen dat we de gebouwprestaties willen bewijzen in de gebruiksfase, waarvoor we

ook het onderhoud en energiemanagement doen. De hele bouwbranche heeft een enorme knip:

projecten maken tot een oplevering en dan als het spannend wordt voor de gebruiker, het feitelijke

gebruik, is iedereen weg. Wij zijn een aantal jaren geleden gestart met een afdeling die het technisch

facility management regelt en dan is het ook logisch dat je niet een jaar na oplevering je contract

beëindigt. Bij onze risicodragend projectmanagement opdrachten is het nu standaard dat we vijf jaar

de gebouwexploitatie verzorgen, zodat we in de praktijk bewezen hebben dat het gebouw de

afgesproken prestaties levert. Wij begeleiden ook contracten met een termijn van 20, 30 jaar, maar

geen mens kan overzien wat er op zo’n lange termijn gebeurt.

Nemen jullie wel echt risico, zeggen jullie niet pas na de selectie van de adviseurs en na de

aanbesteding, dit zijn de bedragen, daar staan wij voor?

Meestal maken wij direct na de definitiefase een overeenkomst voor het totale project, op basis van het

programma van eisen en de overige projectkaders. Dat is ook het moment waarop we, samen met de

klant, de benodigde disciplines contracteren. Soms wil een klant iets meer gevoel krijgen bij wat het

nu wordt en wordt na het Voorlopig ontwerp het budget bevroren. Meestal is het zo dat de financiële

kaders hard zijn vanaf de start, zeker in sectoren als het onderwijs: ze hebben gewoon niet meer.

Maar wat doen jullie als Hevo als dat gebouw minder goed blijkt te functioneren, het blijkt toch

meer energie te gebruiken of heeft meer onderhoud nodig.

Dan zorgen wij er voor dat het opgelost wordt en de afgesproken prestaties alsnog geleverd worden.

Dat is ons risico en daarvoor betalen wij zelf de rekening. De opdrachtgever heeft maar één

aanspreekpunt, zodat deze zich nooit hoeft af te vragen aan wie het ligt.

Maar als er echte schades zijn neem ik aan dat jij de aannemer daar op aanspreekt.

Je moet er natuurlijk wel slim mee omgaan, als je verplichtingen op je neemt. Als het voor ons

bijvoorbeeld logisch is om de bouw en het onderhoud van de installaties gecombineerd aan te nemen,

dan is de logica ook dat de partij die het technisch ontwerp maakt en bouwt, het ook dezelfde periode

onderhoudt. Je moet dan wel slim door-contracteren. Wij gaan dus wel heel bewust die installaties

koppelen aan de gebouwprestaties en dat energieverbruik. Je moet je risicomanagement dus wel echt

goed op orde hebben.

In een interview in Facility Management Magazine van maart 2015 zeg jij: “Nu betaalt een

opdrachtgever om zaken te bezitten, straks betaalt hij om zaken te gebruiken.” Je levert daar

een heel helder pleidooi voor circulair bouwen, om tijdens het ontwikkelen de aandacht te

verschuiven van enkel voor de realisatie naar meer een focus op het gebruik van een gebouw en

tevens op een grote rol voor de facility managers. Hoe is de stand in de praktijk nu, ruim 1,5

jaar na dat interview?

De ambitie is er bij mij nog, maar ik kom het nog veel te weinig tegen. Als voorbeeld, een belangrijk

onderdeel van de circulaire economie is gedefinieerd door het Cradle to Cradle (C2C) concept. Ik ben

in 2009 gestart met de opdracht voor Lyceum Schravenlant in Schiedam met een C2C-ambitie en die

is in 2013 in gebruik genomen. Een heel mooi project, diverse innovaties, state-of-the-art en

meermalen bekroond met prijzen. Alles wat we maar haalbaar konden maken hebben we toegepast.

Veel toepassingen zoals nu opgenomen in The Edge, hadden we daar al opgenomen. We hebben dit

succes heel zichtbaar gemaakt, bijvoorbeeld in diverse seminars en het project wordt nu zelfs nog op

de Biënnale in Venetië getoond. En wat schetst mijn verbazing? Geen vervolg. Ik zie een paar hele

mooie voorbeelden in Nederland, zoals Alliander en stadskantoor Venlo en ik hoop dat die ook

inspiratie geven aan anderen. Maar in de markt waarin wij op dit moment actief zijn, zijn er te weinig

opdrachtgevers die echt durven. Dat vind ik jammer, want het is echt onze ambitie om voorbij de

gebruikelijke werkwijze te komen.

Maar als je alle stappen bekijkt, duurzaamheid ging vooral om energieverbruik, C2C om

hergebruik, circulair gaat er om dat je nu al nadenkt over demontabiliteit, verschillende

afschrijvingstermijnen van bouwdelen. Zoals het scheiden van drager en inbouw van Habraken.

De bedenkers van het Cradletocradle concept zeggen eigenlijk dat het probleem van duurzame energie

maar tijdelijk is. Er is namelijk meer dan genoeg, je moet het alleen goed opvangen want het komt van

de zon. Het fundamentele probleem is dat we maar één aarde hebben met een beperkte hoeveelheid

materialen. Zij zeiden: dit vraagt om een fundamenteel herontwerp van alle producten en materialen

die we gebruiken op zo’n manier dat die in een oneindige loop kunnen komen.

Je ziet dat er bij het inrichtingspakket wel initiatieven zijn zoals het leasen van de vloerbedekking, de

verlichting, etc. waarbij de relatie met de producent blijft bestaan. De afname hiervan is echter nog

maar heel beperkt. Waarom? Mensen vinden het te moeilijk volgens mij. De overstap van eigendom

naar gebruik vergt nogal wat, zoals bijvoorbeeld bij Esco’s, Energy Service Companies. Voor heel

veel mensen zijn de beslissingen die ze daarvoor moeten nemen te complex. We maken de dingen te

moeilijk en te juridisch.

Uiteindelijk hebben we visionairs nodig, mensen die hun nek durven uit te steken, die het goede

voorbeeld durven te geven, die bewust en verantwoord risico durven te nemen.

Wat is de kern van Hevo, waarmee onderscheiden jullie je, is dat het risicodragende

projectmanagement?

Het risicodragend projectmanagement is inderdaad ons meest onderscheidende product met de hoogste

klanttevredenheid. Daarbij gaan we een resultaatsgarantie aan op het eindresultaat. Wij voeren echter

alle bekende bouworganisatievormen in Nederland uit, omdat we de behoefte van onze opdrachtgevers

zo goed mogelijk in willen vullen. Zo is het organiseren van complexe integrale aanbestedingen een

andere kerncompetentie van HEVO.

Wat wij tegen hebben op traditionele processen, is dat die aan elkaar hangen van inkoopprocessen op

de laagste prijs in plaats van op de hoogste waarde. Mijn stelling is dat als je partijen op de hoogste

waarde contracteert, dat je ook een veel beter resultaat krijgt. Bijvoorbeeld bij architecten, maar ook

bij installatieadviseurs, zeggen wij altijd het is een factor 1 op 10, wat je iemand te weinig betaalt krijg

je in tienvoud in fouten terug. Het is helemaal niet moeilijk om een lage prijs te krijgen, maar je weet

één ding zeker, dat je ontzettend veel gedoe met elkaar krijgt. Je kunt ook zeggen: ik weet prima wat

een redelijk bedrag is voor de gevraagde werkzaamheden, dit is het budget wat ik beschikbaar heb,

waarna de partijen aangeven wat ze daarvoor kunnen leveren. Dan weet je waar je instapt en dan

wordt het een selectie op kwaliteit. Ik denk dat je dan een veel gezondere manier van samenwerken

hebt.

Er zijn collega’s zoals ICS, maar wat zijn andere partijen waar jullie raakvlakken mee hebben,

of mee concurreren?

Omdat we een breed dienstenpakket hebben, is ons concurrentieveld ook vrij breed. Vaak zijn het

huisvestingsadvies en projectmanagement organisaties zoals BBN, AT Osborne, Twijnstra Gudde,

Brink. Soms zijn dat bijvoorbeeld de grotere ingenieursbureaus zoals RHDHV en Arcadis bij total

engineering opdrachten. En dan heb je de laatste jaren een ontzettende versnippering gekregen van

mensen die ergens weg moesten en als ZZP'er een adviesbureau zijn gestart. Uiteindelijk hebben we

ook concurrentie van de vastgoed afdeling van grote gemeentes of grote organisaties. Vaak huren die

een heleboel zzp’ers in om als projectmanager of huisvestingsadviseur op te treden voor de eigen

projecten.

Jullie businessmodel is het integraal aanbieden van services voor de hele lifecycle en dan wil je

dat het liefst doen met partijen waar je goede ervaring mee hebt. Werken jullie niet met zo’n

vorm van ketenintegratie?

Wij werken veel in sectoren waar aanbestedingsregels op van toepassing zijn, het is dan niet mogelijk

om zelf je partijen te kiezen. Daarnaast vinden wij het van belang dat onze opdrachtgever de partijen

kan kiezen die echt bij de opgave passen. Zeker bij architecten is dat zo, omdat de eindgebruikers daar

een goed gevoel mee moeten hebben. De voorwaarde voor ons is dat het een professioneel bureau is,

maar wie het verder is maakt ons weinig uit.

De recessie lijkt zeker als je naar Amsterdam en naar de woningbouw kijkt ver achter ons, hoe

ervaren jullie dat?

Nou dat is een beetje wisselend, in de utiliteitsbouw is die nog niet over. De markt trekt wel weer aan

en in onderwijs en sport begint aardig wat te bewegen. We merken ook dat gemeentes weer wat

bewegen, maar het is nog niet voorbij, zeker niet in kantoren en bedrijfshuisvesting.

Jullie werken in het hele land, merk je verschillen per regio?

De verschillen zijn echt enorm. Alle randen van Nederland hebben enorm met krimp te maken en af en

toe schrik je echt wat de effecten daarvan zijn. Het is een soort sluipmoordenaar. Sluipenderwijs gaat

de bezetting in een periode van 10 jaar tijd echt naar beneden, waarna ze plotseling 30 tot zelfs 40%

overschot in ruimte hebben. Ze hebben een hele tijd in een soort ontkenningsfase gezeten. Men denkt

eerst dat als we meer aan de marketingkant doen, dan werven we wel nieuwe klanten of leerlingen en

dan moet het wel weer lukken. Maar het lukt gewoon niet omdat het een demografische ontwikkeling

is waar iedereen mee te maken heeft.

Het is een gevoelig proces, maar wat men wel onder ogen moet zien en waarvoor lange termijn visies

gemaakt moeten worden. Het is heel kritisch, het voorzieningenniveau daalt, zeker in de dorpen.

Een thema wat we nog niet aangesneden hebben is internationalisatie/globalisering. Heeft dat

invloed op jullie functioneren? Jullie werken niet in het buitenland?

Wij werken bewust alleen in Nederland. We horen allemaal wat het nieuws is aan de andere kant van

de wereld. Tegelijkertijd zijn de verschillen tussen landen groot, ook in lerend vermogen en hoe de

bouwsector zich ontwikkelt en gestructureerd is. In Japan zit bijvoorbeeld de hele keten binnen één

bedrijf, terwijl het hier mega versnipperd is. Ook grote bouwondernemingen zijn steeds meer alleen

organisator en alle uitvoerende praktijk zit bij onderaannemers. Dat maakt dat er toch best grote

verschillen zijn. Wij hebben de keuze gemaakt om alleen in Nederland te opereren, misschien is het

ook koudwatervrees.

Zie je andere ontwikkelingen die op de bouw, op huisvestingsadvisering afkomen?

De vraag is wanneer treft de bouw een disruptie? Bijvoorbeeld het ICT landschap verandert iedere vijf

jaar compleet. Über heeft de taxibranche op zijn kop gezet, zo zijn er nog heel veel voorbeelden te

geven. Dat vind ik de grote vraag, wanneer staat er in de bouw iemand op die het echt radicaal anders

en slimmer doet? Die de verhoudingen totaal op zijn kop zet. Of is het toch zo dat de condities in onze

branche veroorzaken dat het is zoals het is.

Ik zie ontwikkelingen die toch zeker consequenties gaan hebben, zoals domotica en robotisering.

En wat er nu snel aan zit te komen is de zelfrijdende auto, dat zal ook zeker impact hebben.

Ja, smart building is een verdere ontwikkeling van robotisering, de censor gestuurde maatschappij. De

voorlopers zijn er al, in de school in Schiedam zitten 10 censoren per ruimte om op alle aspecten te

kunnen sturen. Wat het lastige van innovaties is, is dat in de exploitatiefase ook teleurstellingen

komen. Alles werkt wel, maar het is soms ook kostbaarder dan je denkt. Daarin gaan we nog heel veel

dingen zien, want de bouw loopt natuurlijk hopeloos achter. Als je naar je auto gaat, gaat de deur al

automatisch van het slot en start de motor, terwijl wij nog steeds zitten te pielen met een sleutel.

Tegelijkertijd, domotica is ook al 10 jaar oud en zie je dat het niet echt doordringt, met uitzondering in

het wonen voor speciale doelgroepen gecombineerd met verzorging. Nu zie je wel dat met google-

home en google-nest enkele grote ondernemingen beginnen met de gewone woonconsument.

De trendwatcher Bakas voorspelde laatst heel begrijpelijk dat er een grote eenzaamheid

aankomt door alle eenpersoonshuishoudens, we zouden meer groepswoningen en sociale

voorzieningen moeten bouwen.

We moeten zeker meer bouwen voor groepen zoals eenpersoonshuishoudens. Als het gaat om de

sociale voorzieningen vraag ik me echter af hoeveel is, in de fysieke ruimte, van tevoren te bedenken,

of moeten die dingen gewoon ontstaan. Ik vind van die creatieve hotspots geweldig. Met heel weinig

middelen wordt een oud gebouw voor andere toepassingen geschikt gemaakt. En mensen vinden het

geweldig om er te zijn, te zitten. Stel je zou zo’n gebouw nieuw willen ontwerpen, dan krijg je nooit

zo’n resultaat. Het is gewoon heel slim gebruik maken van het afwijkende in de maatschappij.

Volgens mij waarderen we dat ook verschrikkelijk. Juist alles wat we planmatig en grootschalig

maken is veel te veel eenheidsworst.

Dat is interessant, dat doet me denken aan de discussie over de top-down versus bottom-up up

benadering in stedenbouw en planologie. In het begin van de crisis moest alles bottom-up up

zijn . Maar als ontwerpers geen visie hebben, ontwikkel je niks en komt er alleen maar meer van

wat er al is.

Dat ben ik met je eens en dat brengt me weer bij de visionairs. Je kunt kiezen voor het draagvlak

model en dan krijg je over het algemeen toch iets wat grijs is, of je kiest er voor om echt een statement

te maken met een klein clubje van bevlogen mensen. Vaak leidt dat tot een geweldig mooi inspirerend

voorbeeld, maar het gros van de mensen zit niet zo in elkaar.

Mijn laatste vraag, zijn er zaken waar je op terug wilt komen, of onderwerpen die ontbroken

hebben?

Nou als je vraagt wat is nou de opgave voor de toekomst, dan ligt er natuurlijk wel een hele grote

opgave: de duurzame stad of de duurzame samenleving. En dan duurzaam in de enorme breedte van

het begrip. De combinatie van de krimp met de groeistuipen in Amsterdam en hoe maak je toch die

samenleving en gebouwde omgeving geschikt voor de dynamiek die er is? Dat is ook de opgave voor

onze collega’s, om met stakeholders, financiers, gebruikers, met partijen uit de branche te kijken hoe

je de lat verder kunt leggen.

Is niet de allergrootste opgave dat we ook moeten gaan nadenken over waar in ons vak nog niet

veel over gesproken wordt, de enorme tweedeling die er in de hele wereld aan het ontstaan is

tussen arm en rijk?

Daar zit een enorme verwevenheid in met de duurzame samenleving. Als je die enorme kloof laat

bestaan en hij is alleen maar groter aan het worden, dan komt er nooit een duurzame samenleving. Wat

we hier in het westen moeten zien te bereiken is de innovatie zodat er in de rest van de wereld mega

slagen zijn te bereiken.

Een verkorte versie van dit interview is gepubliceerd op vastgoedjournaal.nl

Leon Teunissen heeft als zakelijk directeur / partner van VMX Architects ruime ervaring opgedaan

met de ontwikkeling en organisatie van projecten en locaties en is recent gestart met VAK, project

ontwikkeling & organisatie. Voor meer informatie zie www.V-A-K.nl of stuur een bericht naar

LeonTeunissen@V-A-K.nl of bel +31-6-21276993