vestre jong huseierforening rehabiliteringspakke · pdf file ·...

Side 1

Vestre Jong Huseierforening Rehabiliteringspakke garasjer til behandling på generalforsamling 14. mars 2017

Innledning

Styret fremlegger herved en rehabiliteringspakke bestående av 4 tiltak for garasjeanleggene tilhørende

huseierforeningen. Pakken består av følgende:

1. Rehabilitering av betongkonstruksjoner (vegger og dekker)

2. Nye tak, inkl. takrenner og noe impregnering evt. utskifting av takbjelker

3. Nytt el-opplegg basert på individuell avregning av forbruk og mulighet for el-bil-lading

4. Dreneringstiltak i bakkant av garasjer.

Pakken omfatter alle de 94 garasjer fordelt på nedre, midtre og øvre garasjeanlegg, totalt 8 bygninger, hvorav 2

har to etasjer.

Begrunnelse

Ulike styrer har de siste årene fått utredet aktuelle rehabiliteringstiltak for garasjene. Størst oppmerksomhet

har tilstanden på betongkonstruksjonene fått, men det har også vært fokus på dreneringstiltak,

takkonstruksjon og el-opplegg. Dagens styre er av den oppfatning av det nå må tas et krafttak for alle disse

forhold for å unngå økende slitasje/forfall samt brannrisiko. Ytterligere forfall vil ha den konsekvens at

fremtidige rehabiliteringstiltak vil bli svært mye dyrere eller at garasjene må rives og bygges nye om noen år.

Manglende gjennomføring av tiltak knyttet til betongkonstruksjonene har allerede medført at tiltakene nå blir

betydelig dyrere i forhold til om tiltakene hadde blitt gjennomført for noen år siden.

Kostnadsoverslag/budsjett

Følgende kostnader er anslått:

1. Betongrehabilitering: 1,6 MNOK

2. Nye tak, inkl. impregnering evt. utskifting av takbjelker: 1,5 MNOK

3. Nytt el-opplegg garasjer: 1,8 MNOK

4. Dreneringstiltak i bakkant av garasjer: 0,4 MNOK

Sum kostnadsoverslag nødvendige tiltak i 2017: 5,3 MNOK

+ administrasjon og uforutsatte kostnader til ovenstående fire tiltak: 0,7 MNOK.

Sum 6,0 MNOK, dvs. i underkant av 65.000,- for hver av de 94 garasjeplassene. Alle tall er inkl. mva.

Side 2

Finansiering skjer ved låneopptak 6,0 MNOK med sikkerhet i garasjeanleggene. Lånet nedbetales over 15 – 20

år. Avdrag og renter belastes felleskostnadene for hver garasjeplass. Disse felleskostnadene vil da øke med ca.

450 kr/mnd fra dagens 150 kr/mnd til ca. 600 kr/mnd. Som fradrag kommer dagens faste strømkostnad på 50

kr/mnd pr. garasjeplass, men en forbruksavhengig strømkostnad kommer som tillegg for hver plass. Økningen i

felleskostnadene vil kunne bli mindre eller mer enn disse ca. 450 kr/mnd avhengig av renteutviklingen de

nærmeste årene.

Teknisk innhold og kostnadsoverslag knyttet til hvert enkelt tiltak er redegjort for i de etterfølgende punkter.

Styret har fått et foreløpig anslag fra ABBL på hva nye garasjer alternativt ville koste, og tallene derfra tyder på

minimum 250.000,- kr. plass. Andre tall styret har innhentet, indikerer at beløpet kan bli betydelig høyere.

Styret anser derfor ikke riving og nybygging av garasjeanlegg som en aktuell problemstilling.

Tiltak nr. 1: Betongrehabilitering

Betongen i garasjeanleggene er vurdert og undersøkt flere ganger, første gang i 2004 av teknisk avdeling ABBL,

deretter av Norconsult i 2013 før det ble laget en ny rapport av Norconsult i 2016, se vedlegg 1.1. Siste rapport

er fra Norconsult i oktober 2016 (se vedlegg 2.2). Her ble 20 av anleggets 94 garasjer inspisert for å avdekke

skader og foreslå tiltak.

Anbefalte tiltak er angitt på side 14 i vedlegg 2.2. Følgende foreslås i rapporten, som er det styret nå foreslår å

gjennomføre snarest mulig:

Det anbefales å rehabilitere de to betongdekkene og betongveggene i garasjehusene ved katodisk beskyttelse.

Katodisk beskyttelse vil stanse armeringskorrosjon i vegger og både overkant og underkant av dekket. Det er

tilstrekkelig å montere katodisk beskyttelse på èn av sidene, forutsatt at det etableres armeringskontinuitet

mellom overkantarmeringen og underkantarmering.

Tiltakene antas å koste 1,4 MNOK og medføre en årlig strømkostnad på kr. 20.000, se side 15 i vedlegg 2.2.

Tiltak nr. 2: Nye tak, inkl. impregnering evt. utskifting av takbjelker

Det har i lengre tid vært problemer med fuktighet i mange av garasjene. Styret fikk derfor utarbeidet en

rapport om dette i 2016, se vedlegg 2.1.

I etterkant av dette har styret innhentet tilbud fra flere takentreprenører. Disse er samlet i vedlegg 2.2. Noen

av tilbudene er også vurdert av Norconsult, se vedlegg 2.3.

Pr. i dag ser det ut til at tilbudet fra Profilmontering med nye takplater av stål med kondensbelegg på

undersiden synes mest aktuelt. Endelig valg av løsning vil bli gjort i samråd med vedlikeholdsavdelingen i ABBL.

Nye takrenner og nedløp vil inngå i takarbeidene. Det er også ønskelig å impregnere takbjelker der det har

vært mye fuktighet, eventuelt skifte ut enkelte av takbjelkene dersom det er behov for det.

I tillegg vil en ny takkonstruksjon gi bedre ventilasjon, noe som er viktig for å unngå fukt. I dagens løsning er det

ikke nok ventilasjon, som i kombinasjon med en enkel takkonstruksjon, produserer mye fukt i form av kondens.

Side 3

Tiltak nr. 3: Nytt el-opplegg

Tiltaket er det samme som ble presentert og nedstemt på ekstraordinær generalforsamling i desember 2015.

Siden den gang har andelen ladbare hybrider og el-biler økt betydelig i Norge, og dette behovet/ønsket gjelder

huseierforeningens medlemmer på lik linje med befolkningen for øvrig. I 2016 og hittil i 2017 utgjorde el-biler

og ladbare hybrider ca. 45 % av alle nyregistrerte biler i Oslo.

Videre er styret kjent med at lading av el-biler fortsetter i enkelte garasjer tross forbudet, noe som ikke er

akseptabelt verken mht. brannsikkerhet eller i forhold til huseierforeningens vedtekter. Styrets mening er

derfor at alternativet til å gjennomføre tiltaket nå, er en umiddelbar frakopling av all strøm til stikkontakter i

alle garasjene. Dette vil i så fall medføre at motorvarmere og elektrisk drevne garasjeporter ikke lenger kan

brukes.

Oppsummert er derfor styrets begrunnelse for å foreslå tiltaket på nytt nå, følgende:

Andelen ladbare hybrider og rene el-biler er sterkt økende

Fortsatt lading i garasjer fra eksisterende stikkontakter medfører uholdbar brannfare

Lading av el-biler med strøm fra fellesanlegg medfører at fellesskapet, dvs. naboene, betaler

strømkostnadene til bilhold

Alternativ lading via egen kontakt utenfor bolig medfører mye kjøring og parkering på feltet, i strid med

vedtektene.

Styrets forslag innebærer nye 10 A vanlige stikkontakter i alle garasjer med egen kurs for individuell avregning.

Denne kontakten kan brukes til el-bil-lading. I tillegg foreslår styret en opsjon der det er mulighet til å

oppgradere fra vanlig stikkontakt til 16 A type 2 ladekontakt for enklere og raskere lading. Dette må betales av

den enkelte som et engangsbeløp, størrelsesorden 7.000 – 10.000. En slik type 2-kontakt kan ikke kombineres

med el-port eller annet strømuttak i garasjene.

Bakgrunnsmateriale for forslaget fra 2015 fra henholdsvis Caverion og Hafslund Nett er medtatt i vedlegg 3.1.

Nærmere presentasjon av styrets forslag finnes i vedlegg 3.2.

Tiltak nr. 4: Dreneringstiltak i bakkant av garasjebyggene

Problemene med fukt i mange av garasjene antas delvis å komme av manglende og ødelagt drenering i bakkant

av flere av de 8 garasjebyggene. Noen av disse byggene har grunnmursplater og tilfredsstillende drenering,

men bak andre bygg er det fylt eller rast jord og vegetasjon over eventuelle grunnmursplater slik at panel og

treverk står i kontakt med jord.

Tiltaket består i oppgraving med minigraver bak garasjer, noen steder håndgraving, for å kontroller/supplere

grunnmursplater og legging av drensrør, eventuelt bytte ut jord med pukk og sørge for drenering rundt

garasjegavl.

Tiltaket er påpekt av ABBL på vedlikeholdsbefaring i juni 2016, se vedlegg 4-1.

Side 4

Tiltaket forutsettes gjennomført ved å engasjere vedlikeholdsentreprenør på regning. Styret har fått anbefalt 3

firma av ABBL som ABBL har god erfaring fra på lignende jobber. Styret antar at det vil være hensiktsmessig å

bruke samme graveentreprenør som skal grave grøftene for nye el-kabler i ovennevnte tiltak nr. 3.

Gjennomføring

Det nye styret som velges, vil få ansvar for å gjennomføre tiltakene. Kontrakter forutsettes å bli inngått med

bistand etter behov fra vedlikeholdsavdelingen i ABBL. ABBL vil også bistå med kontroll av gjennomføringen

utover det styret har kompetanse og tid til å gjøre selv. Bistanden fra ABBL vil bli avregnet på timebasis

innenfor det beløp som er avsatt til administrasjon/uforutsatt.

Gjennomføring av tiltakene krever utstrakt samarbeid fra alle beboere mht. å åpne garasjene når det skal

arbeides der. Manglende samarbeid og fleksibilitet her vil føre til ventetid for entreprenørene og at tiltakene

blir dyrere enn nødvendig for oss. Noen må også sørge for rydding, herunder fjerning av ved og annet

materiale i sine garasjer, slik at det blir tilgang til å utføre arbeider inne i garasjene.

Avslutning

Styret anbefaler sterkt at tiltakene vedtas og gjennomføres så snart som mulig. Tiltakene presenteres som én

felles pakke uten mulighet for unntak av noen av tiltakene eller for noen av garasjene.

Bakgrunnen for at det ikke kan gjøres slike unntak, er følgende:

Garasjene er eid av huseierforeningen, og den enkelte eier kun en rett til å bruke sin spesifiserte plass. Alle må

derfor være med å betale betongrehabilitering selv om det er bare to av husene som har betongdekke, der

behovet for rehabilitering er størst. Likeledes må alle være med å betale drenering på tross av flere av

garasjebyggene har tilfredsstillende drenering i bakkant, og alle må dekke nytt el-opplegg selv om de for sin

egen bruk av garasjen, ikke har behov for dette nå.

Slependen, 13. februar 2017

Styret i Vestre Jong Huseierforening

Vedlegg:

1.1: Tilstandskontroll av betong i garasjehus, Norconsult 2016-02-10

1.2: Tilstandskontroll av garasjehus, Norconsult 2016-10-19

Side 5

2.1: Vurdering av fuktighet under stålplatetak, Norconsult 2016-02-08

2.2: Kopi av 4 taktilbud fra ulike leverandører

2.3: Epost fra Norconsult 2016-10-27 om taktilbud

2.4: Epost fra ABBL 2017-02-08 om tak

3.1: Underlagsdokumenter fra Caverion og Hafslund Nett høsten 2015

3.2: Styrets presentasjon av foreslått nytt el-opplegg i garasjene 2017

4.1: Vedlikeholdsrapport fra befaring juni 2016, ABBL 2016-06-22.

Vedlegg 1.1

Tilstandskontroll av betong i garasjehus, Norconsult 2016-02-10

Vestre Jong huseierforening

Tilstandskontroll av garasjehus

2016

Dekker og vegger i betong

2016-02-10 Oppdragsnr.: 5160251

Oppdragsnr.: 5160251

Dokument nr.: 1


2016 | Dekker og vegger i betong Revisjon: 0

n:\516\02\5160251\5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx 2016-02-10 | Side 2 av 14

0 2016-02-10 Tilstandskontroll StJoh JoLuk HRI

Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent

Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult.

Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i

større utstrekning enn formålet tilsier.

Norconsult AS | Pb. 626, NO-1303 Sandvika | Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika


Dokument nr.: 1




Innhold

1 Innledning 4

2 Beskrivelse av konstruksjonene 5

3 Tilstandsbeskrivelse 6

3.1 Visuell kontroll 6

3.2 Karbonatiseringsdybde 10

3.3 Kloridinnhold 11

4 Anbefalte tiltak 12

4.1 Veggskiver og bakvegger 12

4.2 Underkant av dekker 12

4.3 Overkant av dekker 13

5 Kostnadsestimat 14


Dokument nr.: 1




1 Innledning

Norconsult AS har på oppdrag fra Vestre Jong huseierforening foretatt en tilstandskontroll av

betongkonstruksjoner i foreningens garasjeanlegg. Tilstandskontrollen ble gjennomført den 20.

januar 2016 av Steffen Johansen fra Norconsult.

Norconsult gjennomførte en tilstandskontroll av de samme garasjehusene i 2013, med registrering

av skader og måling av kloridinnhold og karbonatiseringsdybde. Basert på resultatene fra

undersøkelsene ble det anbefalt å påføre en karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i

underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer, tilsvarende den anbefaling som ble gitt i

vedlikeholdsrapport fra ABBLs tekniske avdeling i 2004. I 2013 ble det også anbefalt å fremskaffe

armeringstegninger for disse dekkene for vurdering av nødvendige tiltak knyttet til høyt kloridinnhold,

og deretter å belegge overkant av dekkene med membran og asfalt, alternativt med et slitesterkt og

frostbestandig belegg.

Tilstandskontrollen som ble gjennomført i 2016 hadde som mål å avdekke eventuell utvikling av

skader, og på grunnlag av dette vurdere om tiltak anbefalt i 2013 fortsatt er aktuelle.


Dokument nr.: 1




2 Beskrivelse av konstruksjonene

Garasjeanlegget består av åtte frittstående garasjehus med mellom 7 og 20 enkeltgarasjer i hvert

hus, totalt 94 enkeltgarasjer. Seks av garasjehusene har én etasje, se bilde 1, mens to av

garasjehusene består av to etasjer adskilt med betongdekke opplagt på veggskiver i betong, se

bilde 2. De fleste garasjehusene har endevegger i betong, ellers består tak og vegger stort sett av

reisverk av tre med bølgeblikktak. Garasjeanlegget ble bygget rundt 1985.

Bilde 1 Garasjehus med én etasje.

Bilde 2 Garasjehus med to etasjer, betongdekke er her opplagt på seks veggskiver i betong.


Dokument nr.: 1




3 Tilstandsbeskrivelse

Totalt 20 av anleggets 94 garasjer ble inspisert ved tilstandskontrollen.

3.1 VISUELL KONTROLL

Følgende synlige skader ble registrert:

Noe bom (delaminering av betong), avskalling og frilagt korrodert armering i betongvegger

i garasje nummer 47 og 65, se bilde 3-5. Disse skadene har oppstått som følge av liten

overdekning og steinreir i betongen, som skyldes feilplassering av armering i støpeform og

utilstrekkelig vibrering under utstøping. Ingen form for avskalling eller synlig armering ble

registrert i de øvrige 18 garasjene som ble kontrollert.

Enkelte riss og sprekker i veggskiver og bakvegg mot terreng i garasje nummer 73, F16 og

F20, i sistnevnte med rissvidde opptil 3 mm. Se bilde 6 og 7. Disse rissene kan ha oppstått

som følge av setninger og belastning fra utvendig jordtrykk.

Forvitring av betong i overkant av dekkene i enkelte garasjer, sannsynligvis som følge av

frostskader, se bilde 8. Det ble ikke registrert skader som indikerer pågående

armeringskorrosjon i overkantarmering.

Det ble ikke registrert skader i underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer.


Dokument nr.: 1




Bilde 3 Avskalling og frilagt korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i

garasje nr. 47.

Bilde 4 Avskalling og synlig korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i

garasje nr. 65.


Dokument nr.: 1




Bilde 5 Bom og delvis frilagt korrodert armering som følge av liten overdekning i garasje nr. 65.

Bilde 6 Sprekk i bakvegg i garasje nr. F20. Rissvidde opptil 3 mm.


Dokument nr.: 1




Bilde 7 Riss i betongskive ved utsparing i garasje nr. F16.

Bilde 8 Forvitring av betong i overkant av dekke i garasje nr. 6.


Dokument nr.: 1




3.2 KARBONATISERINGSDYBDE

Karbonatiseringsdybden ble målt ved 7 punkter i underkant av dekker i garasjehus med to etasjer.

Prøvemetoden er basert på at en pH-indikator reagerer med betongens porevann når den sprayes

på betongoverflaten i et borehull. Karbonatisert betong vil forbli grå, mens betong som ikke er

karbonatisert får lilla farge. Ved å bore i betongen i ulike dybder og spraye indikatorvæske på

betongoverflaten kan karbonatiseringsdybden måles. Bildeserien under er fra prøvetakningen ved

garasjehusene, og viser hvordan betongen reagerer med indikatorvæsken ved hhv. 20, 25 og 30

mm boredybde (prøvelokasjon 5 iht. tabell 1). Karbonatiseringsdybden ble her målt til 30 mm.

Dersom betongen er karbonatisert inn til den dybde hvor armeringen ligger, vil armeringskorrosjon

starte. For å kunne vurdere hvorvidt armeringen i dekkene i garasjehusene ligger i karbonatisert

betong ble det også foretatt målinger av armeringsoverdekning i områdene rundt hver

prøvelokasjon.

Resultatene fra målingene av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning er vist i tabell 1.

Tabell 1 Resultater fra måling av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning.

Prøve Karbonatiseringsdybde Overdekning (snitt) Armering i karbonatisert

betong?

1 22 mm 30 mm Nei

2 20 mm 25 mm Nei

3 >25 mm (boret inn til jern) 25 mm Ja

4 25 mm 21 mm (minste målte: 11 mm) Ja

5 30 mm 25 mm Ja

6 32 mm 28 mm Ja

7 32 mm 25 mm (minste målte: 16 mm) Ja

Som det fremkommer av tabell 1 er det ved fem av sju prøvelokasjoner funnet karbonatisert betong

i dybde med den gjennomsnittlige armeringsoverdekningen målt i området rundt prøvelokasjonen.


Dokument nr.: 1




3.3 KLORIDINNHOLD

Det ble ikke gjennomført nye målinger av kloridinnhold ved tilstandskontrollen i 2016, vurderinger

og anbefalinger er basert på resultater fra målinger gjennomført i 2013.

Kloridinnholdet i betongen ble i 2013 målt i dybdeintervallene 0-20, 20-40 og 40-60 mm. Det målte

kloridinnholdet er angitt i prosent av sementvekt. Verdier over 0,4 % i dybde med armering tilsier at

kloridinitiert armeringskorrosjon kan starte, mens verdier over 1 % i dybde med armering tilsier at

det er sannsynlig at kloridinitiert armeringskorrosjon har startet eller vil starte.

I 2013 ble det målt høyt kloridinnhold i flere dybdeintervaller i overkant av dekkene, noe som trolig

skyldes tilførsel av klorider fra veisalting. Resultatene fra kloridanalysene er vist i tabell 2. For å

kunne vurdere hvorvidt overkantarmeringen i dekkene ligger i betong med høyt kloridinnhold ble

det i 2013 anbefalt å fremskaffe armeringstegninger av dekkene.

Tabell 2 Resultater fra kloridanalyser fra overkant av dekket, gjennomført i 2013.

Prøvenr. Dybdeintervall Kloridinnhold

5 0-20 mm 1,2

20-40 mm 1,4

40-60 mm 1,1

6 0-20 mm 1,7

20-40 mm 1,7

40-60 mm 1,1

7 0-20 mm 0,9

20-40 mm 1,8

40-60 mm 1,4

15 0-20 mm 1,9

20-40 mm 2,2

40-60 mm 1,4


Dokument nr.: 1




4 Anbefalte tiltak

I det følgende gis anbefalinger av videre undersøkelser og rehabiliteringstiltak knyttet til registrerte

skader og resultater fra materialundersøkelser ved tilstandskontrollen.

4.1 VEGGSKIVER OG BAKVEGGER

Områder med bom og avskallinger anbefales utbedret ved mekanisk reparasjon. Dette omfatter

meisling av løs og skadet betong, rengjøring av korrodert armering, påføring av heftbro og

utstøping med reparasjonsmørtel.

Riss med rissvidder over 0,3 mm anbefales injisert for å hindre videre skadeutvikling.

4.2 UNDERKANT AV DEKKER

Tidligere er det blitt anbefalt å påføre karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i underkant

av dekker, men dette vil ikke hindre korrosjon på armering som allerede ligger i karbonatisert

betong. Karbonatiseringen i underkant av dekker har nå kommet så langt at det anbefales å

rehabilitere ved bruk av elektrokjemisk realkalisering.

Karbonatisering fører til reduksjon av betongens pH-verdi, og dermed at armeringens

korrosjonsbeskyttende oksidsjikt brytes ned. Elektrokjemisk realkalisering er en reparasjonsmetode

som hever betongens pH-verdi, og dermed gir armeringen mulighet til å bygge opp et nytt

korrosjonsbeskyttende oksidsjikt. Metoden gjennomføres ved at et titannett monteres på

betongoverflaten, som deretter sprøytes inn med en cellulosemasse gjennomfuktet av en alkalisk

(høy pH) løsning. Titannettet og armeringen kobles så til en strømkilde, og strømkretsen som

oppstår gjør at den alkaliske løsningen i cellulosemassen transporteres inn i betongen og øker

betongens pH-verdi. Når betongens pH-verdi er tilstrekkelig høy vil det korrosjonsbeskyttende

oksidsjiktet rundt armeringen gjendannes, og miljøet i betongen rundt underkantarmering vil være

tilsvarende som da betongen var ny. Cellulosemasse og titannett fjernes etter at prosessen er

gjennomført.

Det ble ikke registrert noen synlige skader i underkant av dekkene, noe som tyder på at

korrosjonsprosessen på det nåværende tidspunkt ikke er langt fremskredet. Realkalisering av

betongen kan derfor i prinsippet utsettes til betongskader begynner å oppstå i underkant av

dekkene, men da vil forarbeider med mekanisk reparasjon av skader medføre ekstra kostnader,

samt at tverrsnittsreduksjon på armering allerede kan ha ført til svekkelse av konstruksjonen. Det

anbefales derfor at underkant av dekkene i garasjehusene med to etasjer realkaliseres snarest

mulig, og senest innen fem år.

Etter at betongen i underkant av dekkene er realkalisert vil karbonatisering starte på nytt i

betongoverflaten. Basert på den karbonatiseringshastigheten som er registrert i dekkene, med ca.

30 mm karbonatisering i løpet av 30 år, antas det at karbonatiseringsdybden igjen vil komme inn til


Dokument nr.: 1




deler av armering i løpet av 10-15 år. Det anbefales derfor at det med 5 års intervaller etter

realkalisering gjennomføres en stikkprøvemessig måling av karbonatiseringsdybde i underkant av

dekkene. Når karbonatiseringsdybden nærmer seg 10 mm, anbefales det å påføre en

karbonatiseringsbremsende overflatebehandling. Denne overflatebehandlingen må vedlikeholdes

og fornyes med intervaller avhengig av valgt produkt.

4.3 OVERKANT AV DEKKER

Prøveresultater fra tilstandskontrollen i 2013 viste høyt kloridinnhold i overkant av dekkene, helt

ned til 60 mm, som var dypeste prøvedybde. Dersom armering ligger i disse dybdene er det

sannsynlig at det har oppstått eller vil oppstå kloridinitiert armeringskorrosjon.

Det ble i 2013 anbefalt å fremskaffe armeringstegninger av dekkene for å fastslå om det ligger

overkantarmering i betong med høyt kloridinnhold. Ved befaringen i 2016 ble det antydet fra

representant fra styret at slike tegninger sannsynligvis ikke er mulig å oppdrive. Det anbefales

derfor å gjennomføre en fullstendig kartlegging av armeringsføringen i overkant av dekkene ved

bruk av overdekningsmåler. Dersom en slik kartlegging ikke gir tilstrekkelig oversikt over

armeringsføringen må det suppleres med oppmeisling og frilegging av armeringen i kritiske snitt,

eksempelvis ved opplegg og over underliggende veggskiver.

Anbefaling av tiltak må deretter gjøres på bakgrunn av målt kloridinnhold i nivå med armering.

Etter at eventuelle tiltak som følge av høyt kloridinnhold er gjennomført, anbefales det å utbedre

lokale frostskader og deretter å legge et belegg på overflaten som hindrer ytterligere

kloridinntrengning. Et belegg er å foretrekke fremfor legging av asfalt, da dette medfører økte laster

på dekkene.


Dokument nr.: 1




5 Kostnadsestimat

Et kostnadsestimat på anbefalte tiltak nevnt i foregående kapittel er presentert i tabell 3. Det er

grovt estimert at de to garasjehusene med to etasjer har betongdekker på til sammen 400 m2.

Tiltakene er sortert etter anbefalt rekkefølge for gjennomføring.

Tiltak med kommentarer År Kostnad

Kartlegging av armeringsføring i overkant av dekker ved bruk av

overdekningsmåler eller oppmeisling.

Dersom overkantarmering ligger i betong med høyt

kloridinnhold anbefales det at rehabiliteringsarbeider

gjennomføres fortløpende. Kostnader knyttet til eventuelle

rehabiliteringstiltak er ikke estimert.

2016 50 000,-

Påføring av belegg på overkant av dekker.

Gjennomføres etter at armeringsføring er kartlagt og at

eventuelle tiltak som følge av høyt kloridinnhold er

gjennomført.

2020 300 000,-

Mekanisk reparasjon av skader i veggskiver og bakvegger.

Samtlige betongoverflater må kontrolleres og skader

markeres før tiltak gjennomføres.

2021 50 000,-

Realkalisering av underkant av dekker.

Dersom tiltaket utsettes vil mekanisk reparasjon av skader

i underkant av dekker måtte påregnes.

2021 800 000,-

Påføring av karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i

underkant av dekker.

Overflatebehandling påføres senest ved 10 mm

karbonatiseringsdybde. Målinger av karbonatiseringsdybde

gjennomføres hvert 5. år etter realkalisering.

2030-

2035

120 000,-

Vedlegg 1.2

Tilstandskontroll av garasjehus, Norconsult 2016-10-19

Vestre Jong huseierforening


2016

Dekker og vegger i betong

2016-10-19 Oppdragsnr.: 5160251


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1

n:\516\02\5160251\5 arbeidsdokumenter\53 materialteknologi\ny_rapport tilstandskontroll av garasjehus.docx 2016-10-19 | Side 2 av 15

1 2016-10-19 Anbefaling av rehabiliteringsmetode JoSin JoLuk HRI

0 2016-02-10 Tilstandskontroll StJoh JoLuk HRI

Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent

Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult.

Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i

større utstrekning enn formålet tilsier.

Norconsult AS | Pb. 626, NO-1303 Sandvika | Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


Innhold

1 Innledning 4

2 Beskrivelse av konstruksjonene 5

3 Tilstandsbeskrivelse 6

3.1 Visuell kontroll 6

3.2 Karbonatiseringsdybde 11

3.3 Kloridinnhold og overdekning 13

4 Anbefalte tiltak 14

4.1 Betongdekker og betongvegger 14

5 Kostnadsestimat 15


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


1 Innledning

Norconsult AS har på oppdrag fra Vestre Jong huseierforening foretatt en tilstandskontroll av

betongkonstruksjoner i foreningens garasjeanlegg. Tilstandskontrollen ble gjennomført den 20.

januar og 9.september 2016.

Norconsult gjennomførte en tilstandskontroll av de samme garasjehusene i 2013, med registrering

av skader og måling av kloridinnhold og karbonatiseringsdybde. Basert på resultatene fra

undersøkelsene ble det anbefalt å påføre en karbonatiseringsbremsende overflatebehandling i

underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer, tilsvarende den anbefaling som ble gitt i

vedlikeholdsrapport fra ABBLs tekniske avdeling i 2004. I 2013 ble det også anbefalt å fremskaffe

armeringstegninger for disse dekkene for vurdering av nødvendige tiltak knyttet til høyt kloridinnhold,

og deretter å belegge overkant av dekkene med membran og asfalt, alternativt med et slitesterkt og

frostbestandig belegg.

Tilstandskontrollen som ble gjennomført i 2016 hadde som mål å avdekke eventuell utvikling av

skader, og på grunnlag av dette vurdere om tiltak anbefalt i 2013 fortsatt er aktuelle.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


2 Beskrivelse av konstruksjonene

Garasjeanlegget består av åtte frittstående garasjehus med mellom 7 og 20 enkeltgarasjer i hvert

hus, totalt 94 enkeltgarasjer. Seks av garasjehusene har én etasje, se bilde 1, mens to av

garasjehusene består av to etasjer adskilt med betongdekke opplagt på veggskiver i betong, se

bilde 2. De fleste garasjehusene har endevegger i betong, ellers består tak og vegger stort sett av

reisverk av tre med bølgeblikktak. Garasjeanlegget ble bygget rundt 1985.

Bilde 1 Garasjehus med én etasje.

Bilde 2 Garasjehus med to etasjer, betongdekke er her opplagt på seks veggskiver i betong.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


3 Tilstandsbeskrivelse

Totalt 20 av anleggets 94 garasjer ble inspisert ved tilstandskontrollen.

3.1 VISUELL KONTROLL

Følgende synlige skader ble registrert:

Noe bom (delaminering av betong), avskalling og frilagt korrodert armering i betongvegger

i garasje nummer 47 og 65, se bilde 3-5. Disse skadene har oppstått som følge av liten

overdekning og steinreir i betongen, som skyldes feilplassering av armering i støpeform og

utilstrekkelig vibrering under utstøping. Ingen form for avskalling eller synlig armering ble

registrert i de øvrige 18 garasjene som ble kontrollert.

Enkelte riss og sprekker i veggskiver og bakvegg mot terreng i garasje nummer 73, F16 og

F20, i sistnevnte med rissvidde opptil 3 mm. Se bilde 6 og 7. Disse rissene kan ha oppstått

som følge av setninger og belastning fra utvendig jordtrykk.

Forvitring av betong i overkant av dekkene i enkelte garasjer, sannsynligvis som følge av

frostskader, se bilde 8. Det ble også registrert avskallinger av betong som følge av

armeringskorrosjon i noen garasjer, se bilde 9. Armeringskorrosjonen har oppstått pga.

bilene drar med seg klorider fra veisalt som trenger seg inn i betongen og inn til

armeringen.

Det ble ikke registrert skader i underkant av dekkene i garasjehus med to etasjer.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


Bilde 3 Avskalling og frilagt korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i

garasje nr. 47.

Bilde 4 Avskalling og synlig korrodert armering som følge av steinreir og liten overdekning i

garasje nr. 65.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


Bilde 5 Bom og delvis frilagt korrodert armering som følge av liten overdekning i garasje nr. 65.

Bilde 6 Sprekk i bakvegg i garasje nr. F20. Rissvidde opptil 3 mm.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


Bilde 7 Riss i betongskive ved utsparing i garasje nr. F16.

Bilde 8 Forvitring av betong i overkant av dekke i garasje nr. 6.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


Bilde 9 Avskalling av betong som følge av armeringskorrosjon i garasje nr. 14.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


3.2 KARBONATISERINGSDYBDE

Karbonatiseringsdybden ble målt i underkant av dekker og betongvegger i garasjehus med to

etasjer.

Prøvemetoden er basert på at en pH-indikator reagerer med betongens porevann når den sprayes

på betongoverflaten i et borehull. Karbonatisert betong vil forbli grå, mens betong som ikke er

karbonatisert får lilla farge. Ved å bore i betongen i ulike dybder og spraye indikatorvæske på

betongoverflaten kan karbonatiseringsdybden måles. Bildeserien under er fra prøvetakningen ved

garasjehusene, og viser hvordan betongen reagerer med indikatorvæsken ved hhv. 20, 25 og 30

mm boredybde (prøvelokasjon 5 iht. tabell 1). Karbonatiseringsdybden ble her målt til 30 mm.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


Resultatene fra målingene av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning er vist i tabell 1.

Tabell 1 Resultater fra måling av karbonatiseringsdybde og armeringsoverdekning.

Prøve Karbonatiseringsdybde Overdekning (snitt) Armering i

karbonatisert

betong?

Lokasjon

1 22 mm 30 mm Nei Underkant

dekke

2 20 mm 25 mm Nei Underkant

dekke

3 >25 mm (boret inn til

jern)

25 mm Ja Underkant

dekke

4 25 mm 21 mm (minste målte:

11 mm)

Ja Underkant

dekke

5 30 mm 25 mm Ja Underkant

dekke

6 32 mm 28 mm Ja Underkant

dekke

7 32 mm 25 mm (minste målte:

16 mm)

Ja Underkant

dekke

8 36 mm 30 mm Ja Skillevegg

9 25 mm 21 mm Ja Bakvegg

10 40 mm 60 mm Nei Endevegg

utvendig

11 38 mm 37 mm Ja Skillevegg

12 28 mm 27 mm Ja Bakvegg

Som det fremkommer av tabell 1 er det ved 9 av 12 prøvelokasjoner funnet karbonatisert betong i

dybde med den gjennomsnittlige armeringsoverdekningen målt i området rundt prøvelokasjonen.

Dette betyr at armeringskorrosjon har startet eller vil starte.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


3.3 KLORIDINNHOLD OG OVERDEKNING

Det ble gjennomført nye målinger av kloridinnhold ved tilstandskontrollen i 2016, vurderinger og

anbefalinger er basert på resultater fra målinger gjennomført i 2013 og 2016.

Kloridinnholdet i betongen ble i 2013 målt i dybdeintervallene 0-20, 20-40 og 40-60 mm. Det målte

kloridinnholdet er angitt i prosent av sementvekt. Verdier over 0,4 % i dybde med armering tilsier at

kloridinitiert armeringskorrosjon kan starte, mens verdier over 1 % i dybde med armering tilsier at

det er sannsynlig at kloridinitiert armeringskorrosjon har startet eller vil starte.

I 2013 ble det målt høyt kloridinnhold i flere dybdeintervaller i overkant av dekkene, noe som trolig

skyldes tilførsel av klorider fra veisalting. Resultatene fra kloridanalysene er vist i tabell 2. For å

kunne vurdere hvorvidt overkantarmeringen i dekkene ligger i betong med høyt kloridinnhold ble

det i 2013 anbefalt å fremskaffe armeringstegninger av dekkene.



5 0-20 mm 1,2

20-40 mm 1,4

40-60 mm 1,1

6 0-20 mm 1,7

20-40 mm 1,7

40-60 mm 1,1

7 0-20 mm 0,9

20-40 mm 1,8

40-60 mm 1,4

15 0-20 mm 1,9

20-40 mm 2,2

40-60 mm 1,4

I 2016 ble armeringsføringen kartlagt i overkant av betongdekket og nye kloridmålinger.

Resultatene fra kloridanalysene er vist i tabell 3.



1 (Garasjenr. 14)

0-20 mm 1,9

20-40 mm 2,7

40-60 mm 2,2

2 (Garasjenr. F18)

0-20 mm 1,0

20-40 mm 1,6

40-60 mm 1,7

Overdekningen i overkant av betongdekkene varierer fra 10 – 60 mm. Det vil si at

overkantarmeringen ligger i betong med høyt kloridinnhold.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


4 Anbefalte tiltak

I det følgende gis anbefalinger av videre undersøkelser og rehabiliteringstiltak knyttet til registrerte

skader og resultater fra materialundersøkelser ved tilstandskontrollen.

4.1 BETONGDEKKER OG BETONGVEGGER

Det anbefales å rehabilitere de to betongdekkene og betongveggene i garasjehusene ved katodisk

beskyttelse. Katodisk beskyttelse vil stanse armeringskorrosjon i vegger og både overkant og

underkant av dekket. Det er tilstrekkelig å montere katodisk beskyttelse på èn av sidene, forutsatt

at det etableres armeringskontinuitet mellom overkantarmeringen og underkantarmering.

Alternativ rehabiliteringsmetode ville være å meisle bort all kloridholdig og karbonatisert betong.

Dette vil i praksis bety å fjerne dekkene i sin helhet og støpe dem på nytt.

Hvis ingen av tiltakene velges så anbefales det en ny vurdering om 3 år.


Dokument nr.: 1

Revisjon: 1


5 Kostnadsestimat

Et kostnadsestimat på anbefalte tiltak nevnt i foregående kapittel er presentert nedenfor. Det er

estimert betongdekker på til sammen 300 m2, og betongvegger med armering på til sammen 300

m2. Dette gjelder betongdekker og betongvegger i de to garasjehusene med to etasjer og

betongvegger i garasjehusene på èn etasje. Dersom det er ønskelig å beholde garasjehusene

anbefales det å starte planlegging av rehabilitering så snart som mulig. Dette vil bli dyrere desto

lenger det utsettes. Vi anbefaler også at dere undersøker hvor mye nye garasjer vil koste.

Tiltak med kommentarer Kostnad

Katodisk beskyttelse av betongdekkene og betongvegger

Anlegget er permanent, og vil bruke strøm

kontinuerllig. Det er snakk om veldig liten strømmengde,

ca. 50 W, så strømkostnaden vil være liten.

Normalt lages det en avtale om årlig oppfølging med

entreprenøren. Det forventes at dette vil medføre en årlig

kostnad på 20 000 kr

1 400 000,-

+20 000,- årlig

Vedlegg 2.1

Vurdering av fuktighet under stålplatetak, Norconsult 2016-02-08

n:\516\02\5160251\5 arbeidsdokumenter\52 bygningsfysikk\notat\vestre jong huseierforening - vurdering av fuktighet under

stålplatetak i garasjebygg.docx

NOTAT

Oppdragsgiver: Vestre Jong Huseierforening

Oppdragsnr.: 5160251 Dokumentnr.: 00 Versjon: 00

2016-02-08 | Side 1 av 5

Til: Vestre Jong Huseierforening v/ Lars Nordhagen

Fra: Norconsult AS v/ Dennis Joseph

Dato 2016-02-08

Vestre Jong Huseierforening - Vurdering av fuktighet

under stålplatetak i garasjebygg

1 Innledning

1.1 Problemstilling

Oppdragsgiver har opplyst om fuktighet under garasjetaket og at som følge av dette har vann fra

undersiden av taket dryppet ned, rent nedover vegger/stendere og samlet seg i stikkontakter og

lysbrytere. Fuktigheten skal ifølge oppdragsgiver være hyppigst på våren og på høsten. Norconsult ble

engasjert for å:

1. Vurdere hva som kan ha forårsaket fuktproblemene.

2. Komme med overordnede tiltak.

1.2 Befaring

Befaringen tok sted 20.01.16 kl. 09.00. Det var ca. -8 ̊ C under befaringen. Tilstede var Dennis Joseph

og Steffen Johansen fra Norconsult AS samt Lars Nordhagen fra Vestre Jong Huseierforening. Kun et

utvalg av garasjene ble befart. Flere av garasjene var stengt på befaringstidspunktet. Tilgjengelig

dokumentasjon før befaringen var tre bilder fra en tidligere befaring samt informasjon på

huseierforeningens nettside.

1.3 Kort om bygningen

Garasjene til Vestre Jong Huseierforening ble bygget i 1985/1986. De har totalt 8 garasjebygg. 3 av

garasjene er vist på Figur 1. Hvert garasjebygg hadde mellom 7-12 garasjer, se Figur 2. Garasjene

var uisolerte og var stort sett bygget som trebygg med skrått luftet stålplatetak på trebjelkelag. Noen

av garasjene hadde betongvegger. Dette gjaldt hovedsakelig der garasjebyggene lå nærme høyere

terreng. Det var også noen garasjer som hadde to plan med betonggulv som etasjeskiller. Garasjene

hadde takrenner som var løsrevet fra stålplatetaket.

Figur 1: Oversiktsbilde av tre av garasjebyggene. Hentet fra Google maps 29.01.16.



NOTAT



2016-02-08 | Side 2 av 5

Figur 2: To av garasjebyggene fra utsiden.

2 Registreringer

På befaringen ble det registrert en del kondens på undersiden av stålplatetaket, men det var tilfeldig

hvilke garasjer i hvert garasjebygg som hadde kondens, se Figur 3. I garasjene med kondens forekom

det hyppigst på den midterste delen av garasjetaket. Noen garasjer hadde også kondens ved høyeste

og/eller laveste del av taket, se Figur 4. I noen få garasjer kunne en se trebjelker med tegn til lokal

fuktpåkjenning, se Figur 5.

Figur 3: Prinsipp av hvor tilfeldig kondensmønsteret i et vilkårlig garasjebygg kunne sett ut. De blå boksene representerer soner med kondens i hver garasje. Garasjene uten blå bokser representerer garasjer uten kondens.



NOTAT



2016-02-08 | Side 3 av 5

Figur 4: Fryst kondensvann under taket i en garasje med ski lagret oppå trebjelker.

Figur 5: Tegn til lokal fuktpåkjenning på trebjelkelaget over langveggen i overgang mot stålplatetak



NOTAT



2016-02-08 | Side 4 av 5

3 Vurderinger

Kondens kan oppstå når en har en kald flate og fuktig luft. Lufta inne i garasjen har en naturlig relativ

fuktighet som varierer med temperaturforhold og eventuelle fukttilskudd. Biler og diverse utstyr som for

eksempel ski kan avgi fuktighet til lufta, øke den relative fuktigheten ytterligere og dermed gi noe økt

kondensrisiko. En kan også få økt kondensrisiko dersom en flate blir kaldere uten at luftfuktigheten blir

lavere.

Garasjene er uisolerte med stålplatetak direkte på trebjelker. Med en slik oppbygning er det stor grunn

til å tro at store deler av kondensen skyldes avstråling til nattehimmelen. Dette fenomenet oppstår

som regel når det er klare kalde netter med høy luftfuktighet. Slike klimatiske forhold oppstår typisk

sent på høsten eller tidlig på vinteren. Strålingsutveksling mellom oversiden av stålplatetaket og

omgivelsene kan ved klar nattehimmel medføre at stålplatetaket i perioder blir kaldere enn uteluften1.

Kald fuktig luft fra innsiden av garasjen kan dermed kondensere på innsiden av stålplatetaket og

etterhvert dryppe ned i garasjen evt. renne nedover lags stålplatetaket

Befaringen ble foretatt på vinteren. Derfor var kun fryst kondensvann synlig. Dersom en hadde utført

befaringen sent på høsten eller tidlig på vinteren ville en kunne forvente å se mer kondens.

4 Forslag til tiltak

Under er det presentert fire tiltak. Det første tiltaket vil kunne minimere ytterligere kondens. Tiltak 2-4

vil ikke avverge ytterligere kondens, men i stor grad forhindre drypp, avrenning og eventuelle skader

som følge av kondensvann.

1. Sandwich-element

Fjerne eksisterende stålplatetak og legge sandwich-element istedenfor. Sandwichelementet

består av to stålplater med polyuretanskum imellom. Polyuretanskum er en type isolasjon

betegnet som (PUR/PIR). Ved bruk av denne typen isolasjon må eventuelle brannhensyn

ivaretas. Ved å installere et slikt element vil en kunne minimere ytterligere kondens da

undersiden av elementet ikke vil få lavere temperatur enn utelufta når man har avstråling til

nattehimmelen. Elementet er tett. Fuktig luft vil derfor ikke ha muligheten til å trenge inn i

elementet og eventuelt kondensere i underkant av den ytterste stålplata i elementet. Det er

viktig at sandwich-elementet festes iht. leverandørens anvisninger slik at en får tette skjøter og

unngår å punktere elementet.

2. Stålplatetak med kondensbelegg

Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med et påført kondensbelegg. Et

kondensbelegg vil ikke stoppe ytterligere kondens, men binde kondensvannet og evt.

transportere det i belegget ved fall. Belegget vil derfor i stor grad forhindre drypp/avrenning.

3. Stålplatetak med kondensfilt

Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med kondensfilt som er limt i

underkant. En kondensfilt vil ikke stoppe ytterligere kondens, men absorbere kondensvannet.

Belegget vil derfor i stor grad forhindre drypp/avrenning.

4. Absorbentduk

Beholde det eksisterende taket og feste en absorbentduk under taket. En slik duk vil ikke

stoppe ytterligere kondens, men absorbere kondensvann. For at duken skal fungere optimalt

trenger den en luftespalte på 5 cm mellom duken og taket samt tilstrekkelig fall for å sikre god

uttørking. Det er viktig at duken festes ordentlig langs randen slik at den absorberer

kondensvann langs randen.

1 Stig Geving og Jan Vincent Thue, Fukt i bygninger (Oslo: Norges byggforskningsinstitutt, 2002), 125.



NOTAT



2016-02-08 | Side 5 av 5

Tiltakene over er veiledende. Hvor mye alternativ 1 vil minimere ytterligere kondens varierer fra

produkt til produkt. Hvor mye vann alternativ 2-4 kan holde på er også avhengig av produktvalg. Før

en bestemmer seg for ett av de fire tiltakene anbefales det at en tar nærmere kontakt med en

leverandører mtp. teknisk informasjon, pris, gjennomførbarhet og levetid. Relevante leverandører kan

for eksempel være Hipro (sandwich-element), Plannja (stålplatetak med filt eller belegg) eller Isola

(absorbentduk).

5 Konklusjon

Vestre Jong Huseierforening har problemer med fuktighet under stålplatetakene i garasjebyggene.

Dette skyldes i hovedsak kondens som følge av avstråling til nattehimmelen. For å utbedre dette kan

en:

1. Minimere ytterligere kondens ved å

a. Fjerne eksisterende stålplatetak og legge sandwich-element.

2. Forhindre drypp, avrenning og eventuelle skader som følge av kondensvann ved å

a. Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med kondensbelegg.

b. Fjerne eksisterende stålplatetak og legge nytt stålplatetak med kondensfilt.

c. Beholde det eksisterende taket og feste en absorbentduk under taket.

Det anbefales at en tar nærmere kontakt med en leverandører mtp. teknisk informasjon, pris,

gjennomførbarhet og levetid før en bestemmer seg for et konkret tiltak. Hvor mye produktet klarer å

minimere ytterligere kondens (alt. 1) evt. holde på kondensvann (alt. 2-4) vil variere fra produkt til

produkt.

00 2016-02-08 Rapport etter befaring 20.01.15 Dennis Joseph Thor-Oskar Relander

Thor-Oskar Relander

Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent

Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører

Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres

tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier.

Vedlegg 2.2

Kopi av 4 taktilbud fra ulike leverandører

Vedlegg 2.3

Epost fra Norconsult 2016-10-27 om taktilbud

1

Storrvik Svein

From: Joseph Dennis

Sent: 27. oktober 2016 14:53

To: Vanja Therese

Cc: Storrvik Svein; Relander Thor-Oskar; Johansen Steffen

Subject: RE: Garasjetak Vestre Jong Huseierforening

Hei Vanja,

Her kommer uttalelsen som avtalt.

I notatet vårt har vi som avtalt vurdert årsaken til kondens i garasjebyggene og kommet med forslag til tiltak. Noen

av forslagene var dyre og robuste eksempelvis sandwich-element mens noen var billigere eksempelvis absorbentduk

under eksisterende stålplater. Vi kan naturligvis ikke gjennomgå alle mulige løsninger. Som bygningsfysiker er ikke

vår primæroppgave pris, men robuste løsninger mtp. fuktsikkerhet, lufttetthet og varmeisolering. I notatet henviser

vi også til leverandører mtp. pris.

Dere har vært i kontakt med noen leverandører og fått pris på andre løsninger. I den forbindelse ønsker dere en

uttalelse fra oss. I oversendt e-post står det at dere har fått 3 løsninger. I PDF’en er løsning nr. 2 og nr. 3 er samme

løsning oppgitt to ganger. Vi har derfor vurdert to løsninger.

Løsning nr. 1 fra Olav Olavesen – Taktro med takmembran:

Dette er en god og robust løsning. Det står at det skal pålegges rupanel eller takfinér. Vi anbefaler rupanel da det er

mer robust. Vi anbefaler at dere går for løsning nr. 1.

Løsning nr. 2 fra A/B Bygg AS v/Bjarne Olander – Taktro med diffusjonsåpen papp, impregnerte sløyfer og lekter og

eksisterende stålplatetak over:

Dette er en i utgangspunktet en tilfredsstillende løsning, men har noen bemerkninger/presiseringer.

• Det står diffusjonsåpen papp på taktro. Produktet som legges over taktroen trenger ikke å være dampåpent

så lenge det ikke isoleres i underkant. Vi ser ingen grunn til å isolere i underkant. Produktet som legges over

taktroen vil fungere som et avrenningssjikt for fukt i luftespalten, hovedsakelig fra kondens fra stålplatene.

Det er derfor viktig at dette sjiktet er vanntett. Her vil for eksempel et asfalt underlagsbelegg være relevant

for eksempel Isola Isokraft. Et slikt belegg er kun vanntett og ikke dampåpent. Belegget vil være rimeligere

enn et produkt som både skal være vanntett og dampåpent. Slike underlagsbelegg har ofte krav til fall på

tak. Viktig at en kontrollerer at takvinkelen samsvarer med kravet til produktet.

• Bruk av eksisterende stålplater - Garasjene ble bygget for ca. 30 år siden. Antar derfor at også stålplatene er

ca. 30 år. Generelt kan stålplater ha en levetid på opptil 50 år gitt at det ikke er noen riper i lakken eller

skader på stålplatene som kan forårsake rust. Anbefaler derfor at det gjøres en vurdering av tilstanden

(restlevetiden) på stålplatene dersom disse skal gjenbrukes. Løsningen gir en konstruksjon med materialer

som muligens har stort sprik i levetid. Dvs at stålplatene muligens må byttes ut senere. Noe som krever nytt

arbeid og nye kostnader ifbm. montering av nye og kasting av eksisterende stålplater.

Oppsummering:

Vi anbefaler løsning nr. 1 over løsning nr. 2. Løsning nr. 2 kan også brukes med forbehold om at de nevnte

bemerkningene ivaretas. Vi tar ikke ansvar for leverandørenes prosjektering. Vi har gitt vår anbefaling basert på

bygningsfysiske prinsipper. Forhold som berører andre fag som for eksempel bæreevne, brannkrav osv. er ikke

medtatt i vurderingen.

Mvh Dennis Joseph Sivilingeniør Avdeling Bygningsfysikk Mob: +47 93 45 10 88 [email protected]

2

Norconsult AS, Postboks 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Tel: +47 67 57 10 00 www.norconsult.no CONFIDENTIALITY AND DISCLAIMER NOTICE: This message is for the sole use of the intended recipients and may contain confidential information. If you are not an intended recipient, you are requested to notify the sender by reply e-mail and destroy all copies of the original message. Any unauthorized review, use, disclosure or distribution is prohibited. While the sender has taken reasonable precautions to minimize the risk of viruses, we cannot warrant the absence of, or accept liability for, any such viruses in this message or any attachment.

From: Vanja Therese [mailto:[email protected]]

Sent: 26. oktober 2016 13:49

To: Joseph Dennis <[email protected]>


Fint. Takk.

Mvh Vanja

26. okt. 2016 13:47 skrev "Joseph Dennis" <[email protected]>:

Hei Vanja,

Har vært borte på strategisamling hele gårsdagen og frem til nå.

Satser på å få sendt ut uttalelsen ila morgendagen.

Mvh Dennis Joseph Sivilingeniør Avdeling Bygningsfysikk Mob: +47 93 45 10 88 [email protected] Norconsult AS, Postboks 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Tel: +47 67 57 10 00 www.norconsult.no

CONFIDENTIALITY AND DISCLAIMER NOTICE: This message is for the sole use of the intended recipients and may contain confidential information. If you are not an intended recipient, you are requested to notify the sender by reply e-mail and destroy all copies of the original message. Any unauthorized review, use, disclosure or distribution is prohibited. While the sender has taken reasonable precautions to minimize the risk of viruses, we cannot warrant the absence of, or accept liability for, any such viruses in this message or any attachment.

From: Vanja Therese [mailto:[email protected]]

Sent: 25. oktober 2016 14:51

To: Joseph Dennis <[email protected]>


Hei.

Vi aksepterer vilkårene og ber om en hurtig tilbakemelding.

3

Mvh. Vanja Therese Rustad Styreleder

24. okt. 2016 10:17 skrev "Joseph Dennis" <[email protected]>:

Hei Svein, Beklager sen tilbakemelding. Vi kan komme med en uttalelse her. Uttalelsen vil ta for seg de to forslagene dere har fått fra leverandørene opp mot våre forslag. En slik uttalelse vil ta ca. 5 timer inkl. fagkontroll. Oppdraget utføres etter NS 8401. Vi starter opp så fort dere svarer «OK» på denne e-posten.

Mvh Dennis Joseph Sivilingeniør Avdeling Bygningsfysikk Mob: +47 93 45 10 88 [email protected] Norconsult AS, Postboks 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika Tel: +47 67 57 10 00 www.norconsult.no

CONFIDENTIALITY AND DISCLAIMER NOTICE: This message is for the sole use of the intended recipients and may contain confidential information. If you are not an intended recipient, you are requested to notify the sender by reply e-mail and destroy all copies of the original message. Any unauthorized review, use, disclosure or distribution is prohibited. While the sender has taken reasonable precautions to minimize the risk of viruses, we cannot warrant the absence of, or accept liability for, any such viruses in this message or any attachment.

From: Storrvik Svein Sent: 17. oktober 2016 13:03 To: Joseph Dennis <[email protected]>; Relander Thor-Oskar <[email protected]> Cc: [email protected] Subject: Garasjetak Vestre Jong Huseierforening

Hei,

Dere lagde i februar i år et notat om fuktproblemer i garasjene i vår huseierforening (Vestre Jong Huseierforening på Slependen). Jeg sitter nå i Styret i Huseierforeningen, og har ikke vært involvert i denne saken tidligere, men har fått i oppdrag å be dere ta en rask/overordnet vurdering av 3 tilbud som er innhentet på en litt annen løsning enn de 4 alternativer som er omtalt i notatet fra februar. Kan dere gi en kort uttalelse på om den foreslåtte løsning fra de 3 leverandører er noe vi bør gå videre med? (1-2 timer). Det styremedlem hos oss som har vært i kontakt med leverandører, har fått inntrykk av at de 4 alternativer dere har anbefalt, er svært mye

4

dyrere løsninger enn den som leverandørene har kommet opp med, og han har derfor innhentet pris på gjenbruk av dagens takplater. Fint med rask tilbakemelding.

mvh Svein

Svein Storrvik

Asta Hanssens vei 46

1341 Slependen

tlf. 45401184

Vedlegg 2.4

Epost fra ABBL 2017-02-08 om tak

Vedlegg 3.1

Underlagsdokumenter fra Caverion og Hafslund Nett høsten 2015

Vedlegg 3.2

Styrets presentasjon av foreslått nytt el-opplegg i garasjene 2017

VESTRE JONG HUSEIERFORENING

NYTT ELEKTRISK OPPLEGG SOM

MULIGGJØR LADING AV EL-BILER

Presentasjon på ordinær generalforsamling

14. mars 2017

UTREDNINGER BAK FORSLAGETPRESENTERT PÅ EKSTRAORDINÆR GENERALFORSAMLING I DESEMBER 2015

• Caverion har utredet aktuelle løsninger.

• Hafslund har svart på forespørsel fra Caverion om

kapasitet på eksist. kabler og trafoer

• Styret har beregnet totale kostnader basert på svar

fra Caverion og Hafslund

ANBEFALT LØSNING FRA CAVERION

• Nye el-skap med separat kurs til dobbel stikkontakt i hver garasje

• Skap og kabler dimensjoneres for 16A, men sikres med 10A fordi dagens regelverk ikke tillater ladingav el-biler via vanlig stikkontakt med høyere sikring enn 10A

• Opsjon for oppgradering til 16 A type 2-kontakt

• Utstyr for gatevarme og lys gjenbrukes, øvrig gammelt utstyr utkoples

• Hver kurs får jordfeilbryter type B samt måler for individuell måling av forbruket (manuell avlesing)

RESULTAT FRA HAFSLUNDS UNDERSØKELSE

• Hafslund Nett har to trafokiosker; ved Asta Hanssens

vei nr. 7 og Asta Hanssens vei nr. 88.

• Fra disse trafoer går det kabler til hvert av de tre

garasjeanlegg (nedre, midtre og øvre)

• Trafo ved nr. 7 er stor nok

• Trafo ved nr. 88 må byttes til større trafo

• Ny kabler må legges fra trafo ved nr. 7 til nedre

garasjeanlegg, samt fra trafo ved nr. 88 til øvre

garasjeanlegg

KOSTNADER

• Installasjoner i garasjene (skap og kabler), ekskl.

grøft mellom hvert garasjebygg: 900.000,- (anslått

av Caverion)

• Ny trafo og tilførselskabler, ekskl. grøft: 200.000,-

(anslått av Hafslund nett)

• Grøft: 125 m a kr. 2400,- = 300.000,- (anslått av styret)

• Alle tall ekskl. mva

• Usikkerhet: Caverion antar +/- 15 % for de 900.000,-

TOTALE KOSTNADER (DESEMBER 2015)

VURDERING AV KOSTNADSUSIKKERHET

• Det antas med stor sannsynlighet at de totale

kostnader vil ligge mellom 1,5 og 2,0 MNOK

• Dvs. mellom 16.000,- og 21.000,- for hver

enkeltgarasje

BEGRUNNELSE

• Utbredelse av el-biler og ladbare hybrider er sterkt økende, utgjorde 45 % av alle nye biler i Oslo i 2016

• Det er sannsynlig at et flertall av beboerne nå eller om få år ønsker å ha el-bil eller ladbar hybrid

• Lading i egen garasje for alle er eneste fremtidsrettede løsning

• Det er forbudt å lade el-biler i dagens el-anlegg, både i forhold til vedtak på generalforsamling i 2014 og i forhold til el-forskriftene, som kun tillater lading med 10A sikring og jordfeilbryter type B dersom vanlig stikkontakt brukes (eksisterende kurser er 1 stk. 16A pr. 3 enkeltgarasjer med annen jordfeilbryter)

BEGRUNNELSE

• Uholdbar situasjon i dag: • Styret er kjent med at enkelte fortsetter å lade i garasjene tross

forbudet, dette kan medføre overbelastning og brannfare

• Flere beboere kjører inn i feltet for å lade ved egen bolig, noe som er i strid med innkjørings- og parkeringsforbudet

• Mulighet for lading i egen garasje vil gi en verdistigning for alle garasjeeiere, både ved eventuelt salg av boligen og ved muligheten til selv å kunne ha el-bil eller ladbarhybrid

• Ny vanlig stikkontakt vil også kunne brukes til motorvarmer, elektrisk garasjeport etc.

HVA ER ALTERNATIVENE?

• Fortsette som i dag? • Problemet mht. behov for elbil-lading vil bli større for hvert år

• Risikoen for overbelastning og brannfare vil fortsette → uholdbar situasjon. Styret mener derfor at alle eksisterende stikkontakter må frakoples dersom tiltaket ikke gjennomføres.

• Lage egne P-plasser med ladestasjon? • Ladeplasser for 5-10 % av beboerne

• Plasskrevende, betydelige kostnader, vårt område er lite egnet for dette

• Urettrettferdig; først-til-mølla-prinsippet gjelder.

• Ikke fremtidsrettet.

STYRETS FORSLAG

• Fornyelse av el-anlegget med nye el-skap og 10A

kurser gjennomføres i 2017

• Det legges opp til individuell måling av forbruket i

hver garasje med manuell avlesing av målere

• De gamle el-kursene til garasjene utkoples, unntatt

de som går til lys og gatevarme

• Hver kurs får egen måler i nye sikringsskap for

individuell avlesing av forbruket i hver garasje

STYRETS FORSLAG

• Opsjon: Oppgradere fra vanlig stikkontakt til type 2 ladekontakt for egen kostnad. Sikringen vil da være 16 A i stedet for 10 A. Merkostnaden (ca. 7.000 –10.000) må betales av den enkelte som et engangsbeløp. Type 2-kontakt vil gi enklere og raskere lading.

• NB! Type 2 ladekontakt kan ikke kombineres med annet strømuttak i den enkelte garasje (ikke tillatt iht. elforskriftene). Type 2 ladekontakt kan dermed ikke monteres der man ønsker å ha elektrisk port eller bruke el til andre formål enn el-bil-lading)

GJENNOMFØRING

• Kostnadene for «grunnpakken» med vanlig stikkontakt deles på alle 94 garasjene, 100 % lånefinansering (unntatt opsjon)

• Styret innhenter pristilbud fra 3 el-installører på el-skap og kabler (den del som Caverion har utredet)

• Hafslunds del bestilles gjennom det firma som får el-kontrakten

• Grøftearbeidene bestilles direkte av styret, men skal koordineres av det firma som får el-kontrakten

• Gjennomføringen krever godt samarbeid fra alle garasjeeiere for å unngå plunder/heft (= ekstrakostnader)

Vedlegg 4.1

Vedlikeholdsrapport fra befaring juni 2016, ABBL 2016-06-22

VEDLIKEHOLDSRAPPORT

FOR


2 0 1 6

UTARBEIDET AV ABBLs TEKNISKE FORVALTNING

v/ Erlend E. Mæhlum

Befaring ble avholdt 8.6.2016

Til stede:

Fra boligselskapet: Stein Storrvik, styret

Asker og Bærum Boligbyggelag AL: Erlend E. Mæhlum, ingeniør

F:\Selskap\057\TEKNISK\Vedlikehold\2016\Vestre Jong hf vedlikeholdsrapport 2016.doc

2

INNHOLDSFORTEGNELSE

INNLEDNING .......................................................................................................... 3

TAK ......................................................................................................................... 5

GARASJEPORTER ................................................................................................ 6

FASADER ............................................................................................................... 6

EL – ANLEGG ......................................................................................................... 7

UTVENDIG AREAL ................................................................................................. 8

ANDRE FORHOLD ................................................................................................. 9

OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT

REKKEFØLGE. ..................................................................................................... 10

SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER ........................................................... 11

NOTATER: ............................................................................................................ 12

PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN ..................................................................... 13

OVERSIKTSKART ................................................................................................ 14

REFERANSEBILDER ........................................................................................... 15

3

INNLEDNING

Denne vedlikeholdsrapporten er laget med utgangspunkt fra Norsk Standard 3424 og er

tilpasset for boligselskaper innenfor ABBLs forvaltning. Rapporten tar utgangspunktet i

standardens tilstandsanalysenivå 1 og bruker standardens begreper.

Definisjoner:

Tilstandsgradering: Utrykk for i hvilken tilstand et objekt befinner seg i forhold til et

definert referansenivå. Referansenivå for denne rapporten er: normal god tilstand hvor

det ikke er nødvendig med umiddelbart vedlikehold.

Konsekvensgrad: Uttrykk for hvor alvorlige eller omfattende konsekvenser en

observert tilstand vil kunne medføre

Avvik: Tilstand som er dårligere enn det referansenivået som er fastsatt for analysen.

Karbonatisering: En liten bestanddel av lufta består av sure gasser. Denne del av

lufta reagerer med betongen og danner karbonater i betongen, derav betegnelsen

karbonatisering. Dette er en prosess som starter på overflaten og beveger seg innover i

betongen over tid. Dersom denne prosessen når frem til armeringen i betongen, fører

dette til at armeringen mister sin naturlige beskyttelse da karbonatisering fører til en

betydelig lavere pH i betongen

Tilstandsgrader:

Tilstandsgrad 0: ingen avvik

Tilstandsgrad 1: ikke vesentlig avvik

Tilstandsgrad 2: vesentlig avvik

Tilstandsgrad 3: stort eller alvorlig avvik (omfatter også sammenbrudd og total

funksjonssvikt)

Tilstandsgrad ikke undersøkt (TGIU): Ikke undersøkt.

Konsekvensgrader:

Konsekvensgrad 0: ingen konsekvenser

Konsekvensgrad 1: små og middels konsekvenser

Konsekvensgrad 2: vesentlige konsekvenser

Konsekvensgrad 3: store og alvorlige konsekvenser

Vedlikeholdsintervaller:

Det blir operert med tre alternative intervaller for vedlikehold: Kort, middels og lang.

Hvilket alternativ man skal velge, avhenger av de aktuelle påkjenningene, dvs. hvor mye

bygningen/bygningene er utsatt for klima og miljøpåkjenninger som for eksempel; regn, vind,

sol, frost og forurensning. (ref. Byggforskserien 700.320 Intervaller for vedlikehold og

utskifting av bygningsdeler)

I denne periodiske rapporten er generelt anbefalinger for middels intervall lagt til grunn for

vedlikeholdet.

Formål:

Vedlikeholdsrapportens formål er å gi boligselskapet et grunnlag for planlegging av

vedlikehold og utbedringer.

4


Bygningsmassen består av garasjerekker. To toetasjers oppført med betong i bærende

konstruksjoner og panelte overflater, og 6 enetasjes oppført i tre/betong. Det er også

lekeplasser på området.

Byggeår 1985

G.nr/B.nr 49/219 i Bærum kommune

Adresse Lars Jongs vei 20-22

Asta Hansens vei 1-7, 27-47, 65-101, 123-127, 4-26, 44-78, 88-110, 116-128

Frydenløkka 16-22

Type: Garasjer og fellesarealer

5

TAK

Taktekke

Takene er tekket med stålplater som i utgangspunktet er en vedlikeholdsvennlig løsning.

Det ble fortalt at det er problemer med kondens og det ble observert rust på enkelte flater (ref.

bilde 1).

Det bør derfor pga. dette og takets alder planlegges en rehabilitering.

Vedlikeholdsintervall for tak tekket med stålplater (utskifting):

Kort-20 år, middels-30 år, lang-40 år

Takrenner og beslag

Enhetene var i generelt bra stand. Videre utbedring bør sees i sammenheng med en omlegging

av takene.

Anbefalt vedlikeholdsintervall for utskifting av takrenner av stål:

Kort-25 år, middels-30 år og lang-35 år.

Det opplyses om at skade på tak grunnet manglende vedlikehold, som fører til for eksempel

vannlekkasje, ikke er forsikringsdekkende.

Anbefalt vedlikeholdsrutine av tak: Som en hovedregel bør taket inspiseres to ganger i året, - vår og høst. Ligger det utsatt til, gjerne oftere. Hver vår bør man spesielt undersøke om is eller snørydding har påført taket skader. Om høsten bør man fjerne løv og annet “rusk” fra sluk og renner. Kontroller alltid beslag og inntekking av piper, takhatter og avlufting.

Tak generelt

Tilstandsgrad: 2

Konsekvensgrad: 2

Avvik: Det ble registrert avvik og normal vedlikeholdsintervall er oppnådd

6

GARASJEPORTER

Garasjeportene er utført i aluminium som er en vedlikeholdsvennlig løsning, og det pleier å

være tilstrekkelig med vasking og overmaling der portene begynner å flasse. Noen porter

begynner å vise tegn på elde. Det ble fortalt at foreningen skifter noen porter i året.

Vedlikeholdsintervall for porter i aluminium (utskifting):


Garasjeporter generelt

Tilstandsgrad: 2

Konsekvensgrad: 2

Avvik: Det ble registret mindre avvik og normal vedlikeholdsintervall er

oppnådd

FASADER

Panel og treverk

Fasadene består av stående låvepanel. Fasadene ble sist behandlet i 2011. Flatene er i generelt

bra stand. Det ble registret noen bord med sprekker/råte (ref. bilde 2 og 3). Disse kan man

bytte ved neste behandling.

Drenering

De fleste garasjene ligger i skrått terreng. Det ble observert at drensplasten på flere av

enhetene har sunket (ref. bilde 4). Det bør graves opp og skjøte drensplasten samt å forbedre

dreneringsforholdene der hvor dette er mulig. Takvann bør føres ut fra fasadene der dette ikke

er utført.

Betong

Det ble i tidligere rapporter konstatert at karbonatiseringsfronten har nådd inn til armeringen.

Huseierforeningen skal ha fått utført en kontroll av betongen i 2013 av Norconsult. Eventuelle

anbefalinger i rapport bør følges.

Vedlikeholdsintervall for malt betong (ny hovedbehandling):


Vedlikeholdsintervall for utskiftning av drenssystemer med drensrør


Vedlikeholdsintervall for behandling av panel/treverk behandlet med oljedekkbeis:

Kort-4 år, middels-6 år og lang-8 år

Fasader generelt

Tilstandsgrad: 2

Konsekvensgrad: 2

Avvik: Det ble registrert avvik

7

EL – ANLEGG

El-anlegget er antatt stort sett originalt fra byggeår. Det skal ha vært utført kontroll i 2013 i 15

enheter. Det bør påregnes oppgradering av anlegget. Det bør ved en oppgradering

dimensjoneres for ladning av el-bil.

Ansvar i borettslag og boligsameier Borettslag og sameier er å anse som virksomheter, og omfattes av forskrift om systematisk helse-, miljø- og sikkerhetsarbeid i virksomheter (HMS-forskriften). Borettslag og sameier er imidlertid organisert slik at er naturlig å skille mellom privat område og fellesarealer. Dette betyr: 1) I borettslag og sameier har styret plikt til å arbeide systematisk med helse, miljø og sikkerhet på fellesarealer. 2) I forhold til den enkelte leilighet har styret plikt til å gjøre andelseieren/sameieren oppmerksom på det ansvar som denne har etter lov og forskrift. Dette betyr at en andelseier/sameier i et borettslag/sameie har det samme ansvaret for det elektriske anlegget inne i leiligheten som en eier av en enebolig. Det bør foretas regelmessig ettersyn av anlegget, f.eks. hvert tiende år i boliger eller oftere på eldre anlegg

8

UTVENDIG AREAL

Lekeplasser

Foreningen har avtale om kontroll av lekeplassene.

På befaringstidspunktet var lekeplassene i generelt bra stand. En «lekebil» av treverk var

råteskadet og bør skiftes ut (ref. bilde 5).

Lekeplasser er huseierforeningens ansvar og man kan bli stilt ansvarlig for ulykker/skader

som oppstår som følge av manglende tilsyn. Det er viktig med jevnlig ettersyn med sjekkliste

som er utformet for den enkelte lekeplass. Sjekkpunkter kan blant annet omfatte:

- Kontroll av overflater. Fjerning av fliser, tetting av hull. Er beisingen så dårlig at det

er fare for oppflising eller råteskader?

- Ettersyn av bolter og fester, herunder også plugging av disse.

- Er de forsvarlig sikret mot vipping

- Løse eller manglende trinn i stiger, trapper og klatrenett

- Kan man risikere klemskader pga bevegelige deler, feilmonterte karuseller, kjetting

uten foring mm

- Etterfylling/lufting av sand, kontroll av falldempende underlag.

Se forøvrig vedlagte skriv om lek og sikkerhet.

Trapp

Trapp ved det midterste garasjeområdet er skjev. Denne bør rettes opp (ref. bilde 6)

Asfalt

Asfalten var på befaringstidspunktet i generelt bra stand, alderen tatt i betraktning. Det ble

observert noen sprekker, hull og generelt slitasje enkelte steder. Det bør derfor påregnes å få

reasfaltert hele eller deler av området innen en 5-års periode.

Anbefalt vedlikeholdsintervall for reparering av asfalt:


Anbefalt vedlikeholdsintervall for legging av ny asfalt:


9

ANDRE FORHOLD

Annet

Vi vil opplyse at normal levetid på varmtvannsberedere er ca. 15 år.

Forsikringsselskapene beregner aldersfradrag på beredere som har oversteget 3 år.

Aldersfradraget er 10 % pr. år fra og med det 4. året etter at berederen ble tatt i bruk.

Det vil i praksis si at ved en forsikringsdekkende skade på berederne vil egenandelen kunne

overstige kr 6000,- (Det trekkes aldersfradrag isteden for egenandel der fradraget overstiger kr

6000,-).

En forsikringsdekkende skade forutsetter at skaden skjer brått og uforutsett. Skade som

skyldes tæring og korrosjon som følge av normalt bruk er således ikke dekket.

Vi anbefaler derfor å montere waterguard der det ikke finnes i dag.

Waterguard fungerer slik: Ved en vannlekkasje, vil en sensor straks registrere dette og

automatisk stenge vanntilførselen til boligen. Se for øvrig www.waterguard.no

http://www.waterguard.no/

10

OVERSIKT OVER DE VIKTIGSTE VEDLIKEHOLDSOPPGAVER I PRIORITERT

REKKEFØLGE.

Vedlikeholdsoppgaver: Antatt pris: Utføres år:

1. Legge om takene Kr. 1 000 000,- 2016-2018

2. Drenere bak garasjene Pris må innhentes 2016-2018

3. Utbedre betong Pris må innhentes 2016-2018

4. Bytte ødelagt lekeapparat og rette opp trapp

5. Utbedre elektro

Kr. 20 000,-

Pris må innhentes

2016

2017-2018

6. Overflatebehandle fasadene (tre og betong ute)

7. Reasfaltering

Kr. 150 000,-

Kr. 1 750 000,-

2018-2019

2019-2021

Prisene er inkl. mva, utført av håndverker (2016 priser) dersom annet ikke er spesifisert. Prisene er grove anslag,

for å få mer nøyaktige priser må de spesifikke forholdene for denne bygningsmassen kartlegges grundigere. Ved rehabilitering og vedlikeholdsoppgaver, anbefales det å utarbeide en beskrivelse/

tilbudsforespørsel. Da har man et godt grunnlag for innhenting av sammenlignbare tilbud fra

flere entreprenører.

I tillegg til ovennevnte, tilbyr vår Rehab. avd. også bistand med utarbeidelse av kontrakt,

oppfølging under utførelsen av oppdraget, oppfølging SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på

arbeidsstedet) samt overtagelse av arbeidene. For uforpliktende tilbud, kontakt seksjonsleder ved

avdelingen.

11

SJEKKLISTE FOR UTFØRTE ARBEIDER

1. Legge om takene

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

2. Drenere bak garasjene

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

3. Utbedre betong

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

4. Bytte ødelagt lekeapparat og rette opp trapp

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

5. Utbedre elektro

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

6. Overflatebehandle fasadene (tre og betong ute)

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

7. Reasfaltering

Utført av: ......................................................................... Dato: .............................

Produkt: ......................................................................... Pris: .............................

12

NOTATER:

13

PERIODISK VEDLIKEHOLDSPLAN Det tas forbehold om underliggende konstruksjoner, som ikke kan avdekkes ved visuell befaring.

Bygningsdel Produkt Prisantydning Utført/år Intervall/år

Taktekking Stålplater ca. 1400 m² Kr. 1 000 000,- 1985 35

Utvendig panel/treverk Oljedekkbeis, ca. 600 m2 Kr. 100 000,- 2011 6 - 8

Lekeplasser Kontroll Kr. 2 500,- 2015 1

Utvendig malt betong, inne/ute Akrylmaling, ca. 2600 m2 Kr. 400 000,- ? 10

Garasjeporter Vippeporter, 94 stk. Kr. 1 400 000,- 1985/div

år 15

Drenering Ny drenering inkl. papp og

isolasjon, pr. løpemeter Kr. 5 000,- 1985 40

Sandfangkummer Tømming, pr. stk. Kr. 1 200,- ? 2 - 5

Elektrisk anlegg Utskifting Pris må

innhentes 1985 35 - 50

Asfalt Reparasjon, pr. m² Kr. 500,- ? ved behov

Omlegging, ca. 5000 m² Kr. 1 750 000,- 1985? 20

De oppgitte priser er inkl. mva. utført av håndverker (2016) dersom ikke annet et spesifisert.

Ved bistand fra profesjonell part til kontrahering, (innhenting av priser, oppfølging mm.) må man påregne 5-10% økning i

forhold til anslaget i vedlikeholds-planen. Erfaringsmessig kan det skille mye mellom tilbyderne.

Det anbefales å benytte teknisk bistand til rehabilitering og oppgraderingsprosjekter.

Seksjon Rehabilitering bistår boligselskaper med innhenting av tilbud, kontrakter,

oppfølging av SHA (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø på arbeidsstedet) og oppfølging av

entreprenører i utførelsesfasen for alle typer innenfor rehabilitering, vedlikehold og

oppgradering.

Seksjon Rehabilitering jobber utenfor forvaltningspakken og fakturerer særskilt.

For uforpliktende tilbud, ta kontakt med seksjonsleder ved avdelingen.

Sandvika, 22.6.2016

Asker og Bærum Boligbyggelag AL

TEKNISK FORVALTNING

Erlend E. Mæhlum

ingeniør

14

OVERSIKTSKART

15

REFERANSEBILDER

Referansebilde nr. 1 Referansebilde nr. 2

Referansebilde nr. 3




vestre jong huseierforening rehabiliteringspakke · pdf file ·...

Documents