中华人民共和国

合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目

项目编号：HFZLZB-19001

招标文件

招标人： 合肥市房屋租赁有限公司（盖单位公章）

招标代理机构：中通服咨询设计研究院有限公司（盖单位公章）

2019年 7月 15日

1

目 录第一章招标公告51. 招标条件52. 项目概况与招标范围53. 投标人资格要求54. 招标文件的获取65. 投标文件的递交66. 发布公告的媒介77. 联系方式7第二章投标人须知8投标人须知前附表81. 总则141.1 招标项目概况141.2 招标项目的资金来源和落实情况141.3 招标范围、物业管理服务期限和质量标准141.4 投标人资格要求141.5 费用承担161.6 保密161.7 语言文字161.8 计量单位161.9 踏勘现场161.10 投标预备会161.11 分包171.12 响应和偏差172. 招标文件172.1 招标文件的组成172.2 招标文件的澄清182.3 招标文件的修改182.4 招标文件的异议183. 投标文件183.1 投标文件的组成183.2 投标报价193.3 投标有效期193.4 投标保证金203.5 资格审查资料203.6 备选投标方案213.7 投标文件的编制214. 投标224.1 投标文件的密封和标记224.2 投标文件的递交224.3 投标文件的修改与撤回225. 开标225.1 开标时间和地点225.2 开标程序235.3 开标异议236. 评标236.1 评标委员会236.2 评标原则246.3 评标247. 合同授予247.1 中标候选人公示247.2 评标结果异议247.3 中标候选人履约能力审查247.4 定标247.5 中标通知257.6 履约保证金257.7 签订合同258.纪律和监督258.1 对招标人的纪律要求258.2 对投标人的纪律要求258.3 对评标委员会成员的纪律要求268.4 对与评标活动有关的工作人员的纪律要求268.5 投诉269. 是否采用电子招标投标2610. 需要补充的其他内容26附件一：开标记录表27附件二：问题澄清通知28附件三：问题的澄清29附件四：中标通知书30附件五：中标结果通知书31附件六：确认通知32第三章评标办法（综合评分法）33评标办法前附表331. 评标方法372. 评审标准372.1 初步评审标准372.2 详细评审评分标准与分值构成373. 评标程序373.1 初步评审373.2 详细评审383.3 投标文件的澄清393.4 评标结果39第四章合同条款及格式40第一节专用合同条款40第二节合同附件格式49一：物业服务管理考评实施细则（悦然公寓）49第五章技术规范书50第六章投标文件格式56目录58一、投标函59二、法定代表人身份证明61三、授权委托书62四、物业管理项目投标一览表63五、资格审查资料63（一）基本情况表63（二）近年财务状况表64（三）近年完成的类似项目情况表65（四）正在管理和新承接的项目情况表66（五）拟配备的人员汇总表67（六）专职项目负责人（项目物业经理）简历表70六、物业管理方案71七、合同条款点对点应答72八、技术规范书条款点对点应答73九、投标人须知前附表规定的其他资料74十、招标代理服务费承诺书75

第一章招标公告1. 招标条件

本招标项目为合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目（项目编号：HFZLZB-19001），招标人为合肥市房屋租赁有限公司，招标代理机构为中通服咨询设计研究院有限公司。项目资金由招标人自筹，资金已落实。项目已具备招标条件，现就本项目进行公开招标，有意向的潜在投标人（以下简称投标人）可前来投标。

2. 项目概况与招标范围

2.1项目编号：HFZLZB-19001。

2.2项目名称：合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目。

2.3项目地点：安徽省合肥市瑶海区玉皇山路以南、铜陵北路以东。

2.4项目概况：北岗廉租房（悦然公寓）小区是合肥市2013年民生工程项目，项目地理位置优越，周边交通便捷,配套设施完备。南临城市主干道淮海大道，西侧为城市主干道铜陵北路，总建筑面积约为25000平方米，其中住宅建筑面积约为22450.7平方米，约为400多套用房及相关配套附属设施用房，配有地下停车库，有楼宇对讲系统、门禁卡、小区周界报警系统、闭路监控、消防自动报警系统等。小区有仅1个出入口，实行全封闭管理。

2.5项目预算：80万元/年（含税）。

2.6最高投标限价：含税最高投标限价80万元/年，超过最高投标限价的否决其投标。

2.7服务期限：自合同签订之日起3年。

2.8标段划分：本项目不划分标段。

3. 投标人资格要求

3.1本次招标要求投标人应为法律上和财务上独立的法人或依法登记注册的组织，合法运作并独立于招标人和招标代理机构。投标人的法定代表人或负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同投标人，不得同时参加本项目投标。

3.2 投标人须具有有效期内的营业执照，提供证明材料。

3.3 投标人须具备物业管理企业三级及以上资质（含暂定），提供证明材料。

3.4 投标人如为非合肥市企业，须在合肥市房地产管理局备案，并提供相关证明材料。

3.5 投标人为本项目配备人员不得少于14人，其中专职项目负责人不得少于1人，客服人员不得少于2人，工程维修人员不得少于1人，保安人员不得少于5人，保洁人员不得少于5人。提供证明材料。

3.6 专职项目负责人（项目物业经理）须为大专及以上学历，并持有建设部物业经理上岗证，同时具有5年以上物业服务工作经验。提供证明材料。

3.7 投标人须提供同类项目（住宅类物业服务）的业绩证明材料，其中单份合同建筑总面积须达到3万平方及以上，须提供以上合同业绩证明材料复印件（原件备查），包含但不限于合同名称、合同金额、合同采购内容、建筑总面积、合同签订日期、合同盖章页等内容。

3.8 本次招标不接受联合体投标，中标后不得分包、转包。

3.9 投标人存在以下不良信用记录情形之一的，不得推荐为中标候选人，不得确定为中标人：

（1）投标人被人民法院列入失信被执行人的；

（2）投标人或其法定代表人或拟派项目经理（项目负责人）被人民检察院列入行贿犯罪档案的；

（3）投标人被工商行政管理部门列入企业经营异常名录的；

（4）投标人被税务部门列入重大税收违法案件当事人名单的；

（5）投标人在最近三年内有骗取中标或严重违约及重大工程质量问题的；

（6）法定代表人为同一人的两个及两个以上法人，母公司、全资子公司及其控股公司，在本项目招标中同时参加的；

3.10 法律法规规定的其他必须符合的要求。

4. 招标文件的获取

4.1 招标文件获取时间： 2019 年 7 月 16 日 10 时 00 分至 2019 年 7月 20 日 18 时 30 分（北京时间，下同）。

4.2 招标文件获取地点：合肥市包河区太湖路太宁花园紫云阁一单元1001室。

4.3招标文件获取方式： 有意向的潜在投标人将获取招标文件所需的资料（营业执照副本复印件、法人授权委托书、法人代表和授权代表身份证复印件、招标文件费付款凭证）的扫描件发至邮箱zhangjin_xm@cicdi.com（请在邮件正文中用文字编辑投标单位全称、投标项目名称、联系人姓名及联系方式），获取招标文件时请提前联系招标代理机构。

4.4本项目的招标文件每套售价人民币300元整；（汇款凭证须备注“XX公司(简写)悦然公寓物业标书费），售后不退。

5. 投标文件的递交

5.1 投标文件的递交：递交投标文件的截止时间（即投标截止时间）为 2019 年 7 月 25 日 9 时 30 分，投标文件递交地点：安徽省合肥市高新区天柱路19号蜀山国际大酒店1楼兰花厅。

5.2 本项目将于上述同一时间、地点进行开标，招标人/招标代理机构邀请投标人的法定代表人或者其委托的代理人准时参加。

5.3 出现以下情形之一时，招标人/招标代理机构不予接收投标文件：

5.3.1 逾期送达或者未送达指定地点的。

5.3.2 未按照招标文件要求密封的。

5.3.3 未按照本公告要求获得本项目招标文件的。

6. 发布公告的媒介

本招标公告同时在中国采购与招标网（www.chinabidding.com.cn）、合肥市房屋租赁有限公司网站（http://hffwzl.com/）上发布，其他媒介转载无效。

7. 联系方式

招标人：合肥市房屋租赁有限公司

招标人地址：合肥市高新区天达路71号华亿科学园B1座

联系人：杨 工 联系方式：0551-62988177

招标代理机构：中通服咨询设计研究院有限公司

安徽省分公司地址：合肥市包河区太湖路太宁花园紫云阁1001室

联系人：张劲 电话：18155850819 电子邮件：zhangjin_xm@cicdi.com

联系人：孔伟 电话：18655153279 0551-63443192

开户银行：招商银行南京分行城北支行

银行地址：江苏省南京市

收款单位：中通服咨询设计研究院有限公司

帐 号：125902095710410

招标代理机构名称：中通服咨询设计研究院有限公司

2019 年7 月15日

第二章投标人须知投标人须知前附表

本投标人须知前附表是对投标人须知正文的具体补充和修改，如有矛盾，以本前附表为准。

条款号

条款名称

编列内容

1.1.2

招标人

名称：合肥市房屋租赁有限公司

地址：合肥市高新区天达路71号华亿科学园B1座

联系人：杨工

电话：0551-62988177

1.1.3

招标代理机构

名称：中通服咨询设计研究院有限公司

地址：合肥市包河区太湖路太宁花园紫云阁1001室

联系人：张劲

电话：18155850819

1.1.4

招标项目名称

合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目

1.1.5

项目地点

安徽省合肥市瑶海区玉皇山路以南、铜陵北路以东

1.1.6

项目规模

合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理，北岗廉租房（悦然公寓）小区位于合肥市瑶海区玉皇山路以南、铜陵北路以东，总建筑面积约为25000平方米，其中住宅建筑面积约为22450.7平方米。

1.1.7

项目预算

80万元/年（含税）

1.2.1

资金来源及比例

招标人自筹，出资比例为100%

1.2.2

资金落实情况

资金已落实

1.3.1

招标范围

合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理单位招标

1.3.2

服务期限

自合同签订之日起3年

1.3.3

质量标准

合格

1.4.1

※投标人资格要求

详见第一章招标公告 第3条

8

条款号

条款名称

编列内容

1.4.2

是否接受联合体投标

■不接受

1.4.3

投标人不得存在的其他情形

/

1.9.1

踏勘现场

■不组织，投标人可自行踏勘现场。

1.10.1

投标预备会

■不召开

1.10.2

投标人在投标预备会前提出问题

时间：/

形式：/

1.11.1

分包

■不允许

1.12.1

※实质性要求和条件

（1）招标文件中标识“※”的条款，均为实质性条款，投标人任何不满足实质性条款的投标均将被否决。

1.12.3

偏差

■不允许

2.1

构成招标文件的其他资料

/

2.2.1

投标人要求澄清招标文件

截止时间： 2019 年 7 月 21 日 17 时 30 分（北京时间）

提出澄清的方式：投标人应将对招标文件的疑问澄清编制澄清疑问函，以盖章扫描件及WORD文档的形式发送至：zhangjin_xm@cicdi.com。

2.2.2

招标人发出招标文件澄清或者修改的截止时间和方式

截止时间： 2019 年 7 月 22 日前

发出澄清或者修改的方式：招标代理机构将疑问澄清答复函以盖章扫描件形式发送至各投标人邮箱。

9

条款号

条款名称

编列内容

2.2.3

投标人确认收到澄清或者修改的时间和方式

确认收到澄清或者修改的时间： 2019 年 7 月 23 日

确认收到澄清或者修改的方式：投标人应对招标文件的疑问澄清答复函盖章，并以扫描件形式发送至：zhangjin_xm@cicdi.com。

3.1.1

投标文件格式

详见第六章“投标文件格式”

3.2.3

报价方式

本次报价采用一次性报价（报价以人民币报价）,所有报价四舍五入后均保留两位小数。

3.2.4

※最高投标限价

含税最高投标限价80万元/年，超过最高投标限价的否决其投标。

3.2.5

※投标报价的其他要求

详见第六章投标文件格式第四节物业管理项目投标一览表

3.3.1

投标有效期

90天

3.4.1

投标保证金

■不要求

3.4.4

其他可以不予退还投标保证金的情形

/

3.5

资格审查资料的特殊要求

■无

3.5.2

近年财务状况的年份要求

/

3.5.3

近年完成的类似项目情况的时间要求

/

3.5.5

近年发生的诉讼及仲裁情况的时间要求

/

3.6.1

是否允许递交备选投标方案

■不允许

13

条款号

条款名称

编列内容

3.7.3（1）

※投标文件的盖章或者签字

（1）招标文件第六章“投标文件格式”中要求签字、盖章处应签字、盖章；签字必须签署法定代表人或法定代表人委托代理人的全名；

（2）除上述文件以外的其他投标文件组成部分必须加盖骑缝章，或逐页盖章或由法定代表人或其委托代理人逐页手签。

注：针对以上两点要求的签字必须签署法定代表人或法定代表人委托代理人的全名或姓名印章；盖章须为投标人公章，如使用投标专用章需提供投标人公章对投标专用章授权书；骑缝章为投标人公章，如使用投标专用章需提供投标人公章对投标专用章授权书。

3.7.3（2）

※投标文件份数

正本一份，副本一份。

3.7.3（3）

投标文件是否需分册装订

■不需要

4.1.1

※投标文件密封要求

投标文件的密封和标记：投标人应将投标文件密封袋装，并在封口加盖投标人公章。

4.1.2

※封套上应载明的信息

外套上须写明：合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目投标文件，投标人名称及日期。

4.2.1

投标文件递交截止时间

2019 年 7 月 25 日 9 时 30 分（北京时间，下同）

4.2.2

投标文件递交地点

安徽省合肥市高新区天柱路19号蜀山国际大酒店1楼兰花厅

4.2.3

投标文件是否退还

■否

5.1

开标时间和地点

开标时间：同投标文件递交截止时间

开标地点：同投标文件递交地点

5.2（4）

开标程序

开标顺序：按投标人递交投标文件的先后顺序开标

6.1.1

评标委员会的组建

评标委员会构成： 5人。

招标人负责组建本次招标的评标委员会。

6.3.1

评标方法

■ 综合评分法

6.3.2

评标委员会推荐中标候选人的人数

评标委员会根据投标人的综合得分由高到低进行排序，评标委员会推荐1名中标候选人，招标人按照评标委员会推荐的中标候选人排序确定排名第一名的中标候选人为中标人。

7.1

中标候选人公示媒介及期限

公示媒介：中国采购与招标网（www.chinabidding.com.cn）

公示期限： 3日

7.4

是否授权评标委员会确定中标人

■否

7.6.1

※履约保证金

履约保证金金额：本项目履约保证金为中标价的5%。在签订合同之前5个工作日须缴纳履约保证金到招标人指定的账户，合同到期后无息退还履约保证金。

履约保证金缴纳方式：银行电汇或转账。

9

是否采用电子招标投标

■否

10.1

招标代理服务费金额、交纳方式和时限

（1）交纳金额：根据中标人的中标金额（含税）收取；

（2）交纳方式：由中标人支付，银行电汇（电汇时注明：XX公司(备注：简写) 物业管理项目招标代理服务费。

（3）交纳时限：发出招标代理服务费收费函5日内。

（4）招标代理服务费计算方法参考原《国家计委关于印发〈招标代理服务收费管理暂行办法〉的通知（计价格[2002]1980号）》、《国家发展改革委办公厅关于招标代理服务收费有关问题的通知（发改办价格[2003]857号）》和《国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知（发改价格[2011]534号）》的60%收取。

（5）招标代理机构银行资料：

开户银行：招商银行南京分行城北支行

银行地址：江苏省南京市

收款单位：中通服咨询设计研究院有限公司

帐 号：1259 0209 5710 410

10.2

付款方式

本合同以人民币付款，合肥市房屋租赁有限公司将依据合同条款对物业按季考核，以考核结果作为费用支付依据。

10.3

※否决性条款

（1）第二章“投标人须知”第1.4.3款规定的任何一种情形的；

（2）不按照评标委员会要求澄清、说明或者补正的；

（3）投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；

（4）允许联合体投标的，投标联合体没有递交共同投标协议；

（5）投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；

（6）同一投标人递交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求递交备选投标的除外；

（7）投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价；

（8）投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件做出响应；

（9）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（10）投标人以他人名义投标；

（11）没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵；

（12）明显不符合技术规格、技术标准的要求；

（13）投标文件附有招标人不能接受的条件；

（14）不符合招标文件中规定的其他实质性要求；

（15）不满足招标文件的签字盖章要求；

（16）未按招标文件规定编制各项报价；

（17）未实质性响应招标文件规定的。

1. 总则1.1 招标项目概况

1.1.1 根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》等有关 法律、法规和规章的规定，本招标项目已具备招标条件，现对物业管理进行招标。

1.1.2 招标人：见投标人须知前附表。

1.1.3 招标代理机构：见投标人须知前附表。

1.1.4 招标项目名称：见投标人须知前附表。

1.1.5 项目建设地点：见投标人须知前附表。

1.1.6 项目建设规模：见投标人须知前附表。

1.1.7 项目预算：见投标人须知前附表。

1.2 招标项目的资金来源和落实情况

1.2.1资金来源及比例：见投标人须知前附表。

1.2.2 资金落实情况：见投标人须知前附表。

1.3 招标范围、物业管理服务期限和质量标准

1.3.1招标范围：见投标人须知前附表。

1.3.2 物业管理服务期限：见投标人须知前附表。

1.3.3质量标准：见投标人须知前附表。

1.4 投标人资格要求

1.4.1 投标人应具备承担本招标项目资质条件、能力和信誉：

（1）资质要求：见投标人须知前附表；

（2）财务要求：见投标人须知前附表；

（3）业绩要求：见投标人须知前附表；

（4）信誉要求：见投标人须知前附表；

（5）项目负责人的资格要求：见投标人须知前附表；

（6）其他主要人员要求：见投标人须知前附表。

（7）其他要求：见投标人须知前附表。需要提交的相关证明材料见本章第 3.5 款的规定。

1.4.2 投标人须知前附表规定接受联合体投标的，联合体除应符合本章第 1.4.1 项和投标人须知前附表的要求外，还应遵守以下规定：

（1）联合体各方应按招标文件提供的格式签订联合体协议书，明确联合体牵头人和各方权 利义务，并承诺就中标项目向招标人承担连带责任；

（2）由同一专业的单位组成的联合体，按照资质等级较低的单位确定资质等级；

（3）联合体各方不得再以自己名义单独或参加其他联合体在本招标项目中投标，否则各相 关投标均无效。

1.4.3 投标人不得存在下列情形之一：

（1）为招标人不具有独立法人资格的附属机构（单位）；

（2）与招标人存在利害关系且可能影响招标公正性；

（3）与本招标项目的其他投标人为同一个单位负责人；

（4）与本招标项目的其他投标人存在控股、管理关系；

（5）为本招标项目的代建人；

（6）为本招标项目的招标代理机构；

（7）与本招标项目的代建人或招标代理机构同为一个法定代表人；

（8）与本招标项目的代建人或招标代理机构存在控股或参股关系；

（9）被依法暂停或者取消投标资格；

（10）被责令停产停业、暂扣或者吊销许可证、暂扣或者吊销执照；

（11）进入清算程序，或被宣告破产，或其他丧失履约能力的情形；

（12）在最近三年内发生重大物业管理质量问题（以相关行业主管部门的行政处罚决定或司法 机关出具的有关法律文书为准）；

（13）被工商行政管理机关在全国企业信用信息公示系统中列入严重违法失信企业名单；

（14）被最高人民法院在“信用中国”网站（www.creditchina.gov.cn）或各级信用信息共享平 台中列入失信被执行人名单；

（15）在近三年内投标人或其法定代表人、拟委任的专职项目负责人（项目物业经理）有行贿犯罪行为的（以检 察机关职务犯罪预防部门出具的查询结果为准）；

（16）法律法规或投标人须知前附表规定的其他情形。

1.5 费用承担

投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。

1.6 保密

参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，否则应承 担相应的法律责任。

1.7 语言文字

招标投标文件使用的语言文字为中文。专用术语使用外文的，应附有中文注释。

1.8 计量单位

所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。

1.9 踏勘现场

1.9.1 投标人须知前附表规定组织踏勘现场的，招标人按投标人须知前附表规定的时间、地 点组织投标人踏勘项目现场。部分投标人未按时参加踏勘现场的，不影响踏勘现场的正常进行。

1.9.2 投标人踏勘现场发生的费用自理。

1.9.3 除招标人的原因外，投标人自行负责在踏勘现场中所发生的人员伤亡和财产损失。

1.9.4 招标人在踏勘现场中介绍的工程场地和相关的周边环境情况，供投标人在编制投标文 件时参考，招标人不对投标人据此作出的判断和决策负责。

1.10 投标预备会

1.10.1 投标人须知前附表规定召开投标预备会的，招标人按投标人须知前附表规定的时间 和地点召开投标预备会，澄清投标人提出的问题。

1.10.2 投标人应按投标人须知前附表规定的时间和形式将提出的问题送达招标人，以便招 标人在会议期间澄清。

1.10.3 投标预备会后，招标人将对投标人所提问题的澄清，以投标人须知前附表规定的形 式通知所有购买招标文件的投标人。该澄清内容为招标文件的组成部分。

1.11 分包

1.11.1 投标人拟在中标后将中标项目的非主体、非关键性物业管理工作进行分包的，应符合投 标人须知前附表规定的分包内容、分包金额和资质要求等限制性条件，除投标人须知前附表规 定的非主体、非关键性物业管理工作外，其他工作不得分包。

1.11.2 中标人不得向他人转让中标项目，接受分包的人不得再次分包。中标人应当就分包 项目向招标人负责，接受分包的人就分包项目承担连带责任。

1.12 响应和偏差

1.12.1 投标文件应当对招标文件的实质性要求和条件作出满足性或更有利于招标人的响应， 否则，投标人的投标将被否决。实质性要求和条件见投标人须知前附表。

1.12.2 投标人应根据招标文件的要求提供投标物业管理方案等内容以对招标文件作出响应。

1.12.3 投标人须知前附表允许投标文件偏离招标文件某些要求的，偏差应当符合招标文件 规定的偏差范围和幅度。

2. 招标文件2.1 招标文件的组成

本招标文件包括：

（1）招标公告；

（2）投标人须知；

（3）评标办法；

（4）合同条款及格式；

（5）技术规范书；

（6）投标文件格式；

（7）投标人须知前附表规定的其他资料。

根据本章第 1.10 款、第 2.2 款和第 2.3 款对招标文件所作的澄清、修改，构成招标文件的组成部分。

2.2 招标文件的澄清

2.2.1 投标人应仔细阅读和检查招标文件的全部内容。如发现缺页或附件不全，应及时向招 标人提出，以便补齐。如有疑问，应按投标人须知前附表规定的时间和形式将提出的问题送达 招标人，要求招标人对招标文件予以澄清。

2.2.2 招标文件的澄清以投标人须知前附表规定的形式发给所有购买招标文件的投标人，但不指明澄清问题的来源。

2.2.3 投标人在收到澄清后，应按投标人须知前附表规定的时间和形式通知招标人，确认已 收到该澄清。

2.2.4 除非招标人认为确有必要答复，否则，招标人有权拒绝回复投标人在本章第 2.2.1 项 规定的时间后的任何澄清要求。

2.3 招标文件的修改

2.3.1 招标人以投标人须知前附表规定的形式修改招标文件，并通知所有已购买招标文件的投标人。

2.3.2 投标人收到修改内容后，应按投标人须知前附表规定的时间和形式通知招标人，确认 已收到该修改。

2.4 招标文件的异议

投标人或者其他利害关系人对招标文件有异议的，应当在投标截止时间 10 日前以书面形式提出。招标人将在收到异议之日起 3 日内作出答复；作出答复前，将暂停招标投标活动。

3. 投标文件3.1 投标文件的组成

3.1.1 投标文件应包括下列内容：

（1）投标函；

（2）法定代表人身份证明

（3）授权委托书；

（4）物业管理项目投标一览表；

（5）资格审查资料；

（6）物业管理方案；

（7）合同条款点对点应答；

（8）技术规范书条款点对点应答；

（9）投标人须知前附表规定的其他资料。 投标人在评标过程中作出的符合法律法规和招标文件规定的澄清确认，构成投标文件的组成部分。

（10）招标代理服务费承诺书

3.1.2 投标人须知前附表规定不接受联合体投标的，或投标人没有组成联合体的，投标文件不包括本章第 3.1.1（3）目所指的联合体协议书。

3.1.3 投标人须知前附表未要求提交投标保证金的，投标文件不包括本章第 3.1.1（4）目所 指的投标保证金。

3.2 投标报价

3.2.1 投标报价应包括国家规定的增值税税金，除投标人须知前附表另有规定外，增值税税 金按一般计税方法计算。投标人应按第六章“投标文件格式”的要求在投标函中进行报价并填写 物业管理项目投标一览表。

3.2.2 投标人应充分了解该项目的总体情况以及影响投标报价的其他要素。

3.2.3 本项目的报价方式见投标人须知前附表。投标人在投标截止时间前修改投标函中的投标报价总额，应同时修改投标文件“物业管理项目投标一览表”中的相应报价。此修改须符合本章第 4.3 款的有关要求。

3.2.4 招标人设有最高投标限价的，投标人的投标报价不得超过最高投标限价，最高投标限 价在投标人须知前附表中载明。

3.2.5 投标报价的其他要求见投标人须知前附表。

3.3 投标有效期

3.3.1 除投标人须知前附表另有规定外，投标有效期为 90 天。

3.3.2 在投标有效期内，投标人撤销投标文件的，应承担招标文件和法律规定的责任。

3.3.3 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有投标人延长投标有 效期。投标人应予以书面答复，同意延长的，应相应延长其投标保证金的有效期，但不得要求 或被允许修改其投标文件；投标人拒绝延长的，其投标失效，但投标人有权收回其投标保证金 及以现金或者支票形式递交的投标保证金的银行同期存款利息。

3.4 投标保证金

3.4.1 投标人在递交投标文件的同时，应按投标人须知前附表规定的金额、形式和第六章“投 标文件格式”规定的投标保证金格式递交投标保证金，并作为其投标文件的组成部分。境内投标 人以现金或者支票形式提交的投标保证金，应当从其基本账户转出并在投标文件中附上基本账 户开户证明。联合体投标的，其投标保证金可以由牵头人递交，并应符合投标人须知前附表的 规定。

3.4.2 投标人不按本章第 3.4.1 项要求提交投标保证金的，评标委员会将否决其投标。

3.4.3 招标人最迟将在与中标人签订合同后 5 日内，向未中标的投标人和中标人退还投标保 证金。投标保证金以现金或者支票形式递交的，还应退还银行同期存款利息。

3.4.4 有下列情形之一的，投标保证金将不予退还：

（1）投标人在投标有效期内撤销投标文件；

（2）中标人在收到中标通知书后，无正当理由不与招标人订立合同，在签订合同时向招标 人提出附加条件，或者不按照招标文件要求提交履约保证金；

（3）发生投标人须知前附表规定的其他可以不予退还投标保证金的情形。

3.5 资格审查资料

除投标人须知前附表另有规定外，投标人应按下列规定提供资格审查资料，以证明其满足 本章第 1.4 款规定的资质、财务、业绩、信誉等要求。

3.5.1 “投标人基本情况表”应附投标人营业执照和组织机构代码证的复印件（按照“三证合一” 或“五证合一”登记制度进行登记的，可仅提供营业执照复印件）、投标人物业管理资质证书副本等材 料的复印件。

3.5.2 “近年财务状况表”应附经会计师事务所或审计机构审计的财务会计报表，包括资产负 债表、现金流量表、利润表和财务情况说明书的复印件，具体年份要求见投标人须知前附表。 投标人的成立时间少于投标人须知前附表规定年份的，应提供成立以来的财务状况表。

3.5.3 “近年完成的类似物业管理项目情况表”应附中标通知书和（或）合同协议书、发包人出具的证明文件；具体时间要求见投标人须知前附表，每张表格只填写一个项目，并标明序号。

3.5.4 “正在进行的物业管理和新承接的项目情况表”应附中标通知书和（或）合同协议书复印件。每张表格只填写一个项目，并标明序号。

3.5.5 “近年发生的诉讼及仲裁情况”应说明投标人败诉的物业管理合同的相关情况，并附法院或 仲裁机构作出的判决、裁决等有关法律文书复印件，具体时间要求见投标人须知前附表。

3.5.6 “拟委任的主要人员汇总表”应填报满足本章第 1.4.1 项规定的项目负责人和其他主要 人员的相关信息。“主要人员简历表”中项目负责人应附身份证、学历证、职称证、执业资格证 书和社保缴费证明复印件，管理过的项目业绩须附合同协议书复印件；其他主要人员应附身份证、学历证、职称证、有关证书和社保缴费证明复印件。

3.5.7 投标人须知前附表规定接受联合体投标的，本章第 3.5.1 项至第 3.5.6 项规定的表格和 资料应包括联合体各方相关情况。

3.6 备选投标方案

3.6.1 除投标人须知前附表规定允许外，投标人不得递交备选投标方案，否则其投标将被否 决。

3.6.2 允许投标人递交备选投标方案的，只有中标人所递交的备选投标方案方可予以考虑。 评标委员会认为中标人的备选投标方案优于其按照招标文件要求编制的投标方案的，招标人可 以接受该备选投标方案。

3.6.3 投标人提供两个或两个以上投标报价，或者在投标文件中提供一个报价，但同时提供 两个或两个以上物业管理方案的，视为提供备选方案。

3.7 投标文件的编制

3.7.1 投标文件应按第六章“投标文件格式”进行编写，如有必要，可以增加附页，作为投标 文件的组成部分。其中，投标函附录在满足招标文件实质性要求的基础上，可以提出比招标文 件要求更有利于招标人的承诺。

3.7.2 投标文件应当对招标文件有关物业管理服务期限、投标有效期、发包人要求、招标范围等实质性内容作出响应。

3.7.3（1）投标文件应用不褪色的材料书写或打印，投标函、投标函附录及对投标文 件的澄清、说明和补正应由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字或盖单位章。由投标人 的法定代表人签字的，应附法定代表人身份证明，由代理人签字的，应附授权委托书，身份证 明或授权委托书应符合第六章“投标文件格式”的要求。投标文件应尽量避免涂改、行间插字或 删除。如果出现上述情况，改动之处应由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字或盖单位 章。

（2）投标文件正本一份，副本份数见投标人须知前附表。正本和副本的封面右上角上应清 楚地标记“正本”或“副本”的字样。投标人应根据投标人须知前附表要求提供电子版文件。当副 本和正本不一致或电子版文件和纸质正本文件不一致时，以纸质正本文件为准。

（3）投标文件的正本与副本应分别装订，并编制目录，投标文件需分册装订的，具体分册 装订要求见投标人须知前附表规定。

4. 投标4.1 投标文件的密封和标记

4.1.1投标文件应密封包装，并在封套的封口处加盖投标人单位章或由投标人的法定 代表人或其授权的代理人签字。

4.1.2 投标文件封套上应写明的内容见投标人须知前附表。

4.1.3 未按本章第 4.1.1 项要求密封的投标文件，招标人将予以拒收。

4.2 投标文件的递交

4.2.1 投标人应在投标人须知前附表规定的投标截止时间前递交投标文件。

4.2.2投标人递交投标文件的地点：见投标人须知前附表。

4.2.3 除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退还。

4.2.4招标人收到投标文件后，向投标人出具签收凭证。

4.2.5逾期送达的投标文件，招标人将予以拒收。

4.3 投标文件的修改与撤回

4.3.1 在本章第 4.2.1 项规定的投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标文件， 但应以书面形式通知招标人。

4.3.2 投标人修改或撤回已递交投标文件的书面通知应按照本章第 3.7.3项的要求签字或盖章。招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。

4.3.3 投标人撤回投标文件的，招标人自收到投标人书面撤回通知之日起 5 日内退还已收取 的投标保证金。

4.3.4 修改的内容为投标文件的组成部分。修改的投标文件应按照本章第 3 条、第 4 条的规 定进行编制、密封、标记和递交，并标明“修改”字样。

5. 开标5.1 开标时间和地点

招标人在本章第 4.2.1 项规定的投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点 公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。

5.2 开标程序

主持人按下列程序进行开标：

（1）宣布开标纪律；

（2）公布在投标截止时间前递交投标文件的投标人名称；

（3）宣布开标人、唱标人、记录人、监督人等有关人员姓名；

（4） 检查投标文件的密封情况，按照投标人须知前附表规定的开标顺序当众开标， 公布招标项目名称、投标人名称、投标报价及其他内容，并记录在案；

（5） 投标人代表、唱标人、监督人、记录人等有关人员在开标记录上签字确认；

（6）开标结束。

5.3 开标异议

投标人对开标有异议的，应当在开标现场提出，招标人当场作出答复，并制作记录。

6. 评标6.1 评标委员会

6.1.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理 机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及 技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。

6.1.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：

（1）投标人或投标人主要负责人的近亲属；

（2）项目主管部门或者行政监督部门的人员；

（3）与投标人有经济利益关系，可能影响对投标公正评审的；

（4）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚 或刑事处罚的；

（5）与投标人有其他利害关系。

6.1.3 评标过程中，评标委员会成员有回避事由、擅离职守或者因健康等原因不能继续评标 的，招标人有权更换。被更换的评标委员会成员作出的评审结论无效，由更换后的评标委员会 成员重新进行评审。

6.2 评标原则

评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。

6.3 评标

6.3.1 评标委员会按照第三章“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进 行评审。第三章“评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。

6.3.2 评标完成后，评标委员会应当向招标人提交书面评标报告和中标候选人名单。评标委 员会推荐中标候选人的人数见投标人须知前附表。

7. 合同授予7.1 中标候选人公示

招标人在收到评标报告之日起 3 日内，按照投标人须知前附表规定的公示媒介和期限公示

中标候选人，公示期不得少于 3 天。

7.2 评标结果异议

投标人或者其他利害关系人对评标结果有异议的，应当在中标候选人公示期间提出。招标 人将在收到异议之日起 3 日内作出答复；作出答复前，将暂停招标投标活动。

7.3 中标候选人履约能力审查

中标候选人的经营、财务状况发生较大变化或存在违法行为，招标人认为可能影响其履约 能力的，将在发出中标通知书前提请原评标委员会按照招标文件规定的标准和方法进行审查确 认。

7.4 定标

按照投标人须知前附表的规定，招标人或招标人授权的评标委员会依法确定中标人。

7.5 中标通知

在本章第 3.3 款规定的投标有效期内，招标人以书面形式向中标人发出中标通知书，同时 将中标结果通知未中标的投标人。

7.6 履约保证金

7.6.1 在签订合同前，中标人应按投标人须知前附表规定的形式、金额和招标文件第四章“合 同条款及格式”规定的或者事先经过招标人书面认可的履约保证金格式向招标人提交履约保证金。除投标人须知前附表另有规定外，履约保证金为中标合同金额的 10%。联合体中标的，其 履约保证金以联合体各方或者联合体中牵头人的名义提交。

7.6.2 中标人不能按本章第 7.6.1 项要求提交履约保证金的，视为放弃中标，其投标保证金 不予退还，给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。

7.7 签订合同

7.7.1 招标人和中标人应当在中标通知书发出之日起 5个工作日内，根据招标文件和中标人的投 标文件订立书面合同。中标人无正当理由拒签合同，在签订合同时向招标人提出附加条件，或 者不按照招标文件要求提交履约保证金的，招标人有权取消其中标资格，其投标保证金不予退 还；给招标人造成的损失超过投标保证金数额的，中标人还应当对超过部分予以赔偿。

7.7.2 发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签合同，或者在签订合同时向中标人提出附加条件的，招标人向中标人退还投标保证金；给中标人造成损失的，还应当赔偿损失。

7.7.3 联合体中标的，联合体各方应当共同与招标人签订合同，就中标项目向招标人承担连 带责任。

8.纪律和监督8.1 对招标人的纪律要求

招标人不得泄露招标投标活动中应当保密的情况和资料，不得与投标人串通损害国家利益、 社会公共利益或者他人合法权益。

8.2 对投标人的纪律要求

投标人不得相互串通投标或者与招标人串通投标，不得向招标人或者评标委员会成员行贿 谋取中标，不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标；投标人不得以任何方式干 扰、影响评标工作。

8.3 对评标委员会成员的纪律要求

评标委员会成员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透露对投标文件的评审和 比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，评标委员会成员应当 客观、公正地履行职责，遵守职业道德，不得擅离职守，影响评标程序正常进行，不得使用第 三章“评标办法”没有规定的评审因素和标准进行评标。

8.4 对与评标活动有关的工作人员的纪律要求

与评标活动有关的工作人员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透露对投标文 件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，与评标活 动有关的工作人员不得擅离职守，影响评标程序正常进行。

8.5 投诉

8.5.1 投标人或者其他利害关系人认为招标投标活动不符合法律、行政法规规定的，可以自

知道或者应当知道之日起 10 日内向有关行政监督部门投诉。投诉应当有明确的请求和必要的证 明材料。

8.5.2 投标人或者其他利害关系人对招标文件、开标和评标结果提出投诉的，应当按照投标

人须知第 2.4 款、第 5.3 款和第 7.2 款的规定先向招标人提出异议。异议答复期间不计算在第 8.5.1

项规定的期限内。

9. 是否采用电子招标投标

本招标项目是否采用电子招标投标方式，见投标人须知前附表。

10. 需要补充的其他内容

需要补充的其他内容：见投标人须知前附表。

28

附件一：开标记录表

开标记录表

项目名称：

项目编号：

开标时间： 年 月日 时 分

开标地点：

序号

投标人

密封情况

含税总价（元）

备注

投标人代

表签名

最高投标限价：

含税最高投标限价80万元/年，超过最高投标限价的否决其投标

记录人： 唱标人： 监督人：

年 月 日

附件二：问题澄清通知

问题澄清通知

（编号： ）

（投标人名称）：

评标委员会对你方的投标文件进行了仔细的审查，现需你方对下列问题以书面形式予以澄 清、说明或补正：

1.

2.

......

请将上述问题的澄清、说明或补正于 年 月 日 时前递交至

（详细地址）或以电子邮件方式发至 （电子邮件地址）

。采用电子邮件方式的，应在 年 月 日 时前将原件递交至 （详细地址）。

评标委员会授权的招标人或招标代理机构： （签字或盖章）

年 月 日

附件三：问题的澄清

问题的澄清

（编号： ）

评标委员会：

问题澄清通知（编号： ）已收悉，现澄清、说明或补正如下：

1.

2.

.....

上述问题澄清、说明或补正，不改变我方投标文件的实质性内容，构成我方投标文件的组 成部分。

投标人： （盖单位章）

法定代表人或其委托代理人： （签字）

年 月 日

29

附件四：中标通知书

中标通知书

（中标人名称）：

你方于 年 月 日（投标日期）所递交的 （项目名称）的投标文件已被招标人接受，被确定为中标人。 中标价： 元。专职项目负责人（项目物业经理）：（姓名）。请你方在接到本通知书后的 日内到 （指定地点）与招标人签订物业管理合同，并按招标文件第二章“投标人须知”第 7.6 款规定向招标人提交履约保证金。

特此通知。

招标代理机构： （盖单位章）

年 月 日

39

附件五：中标结果通知书

中标结果通知书

（未中标人名称）：

我方已接受 （中标人名称）于 （投标日期）所递交的 （项

目名称）的投标文件，确定 （中标人名称）为中标人。

感谢你单位对招标项目的参与！

招标代理机构： （盖单位章）

年 月 日

附件六：确认通知

确认通知

（招标人名称）：

你方于 年 月 日发出的 （项目名称）招标关于招标文件的澄清/修改的通知，我方已于 年 月 日收到。

特此确认。

投标人： （盖单位章）

法定代表人或委托代理人： （签字）

年 月 日

第三章评标办法（综合评分法）评标办法前附表

初步评审

条款号

评审因素

评审标准

1

评标方法

中标候选人排序方法

评标委员会根据投标人的综合得分由高到低进行排序。

2.1.1

形式评审 标准

营业执照

提供通过有效年检的营业执照和税务登记证的复印件或影印件，应完整的体现出营业执照和税务登记证的全部内容，特别是营业执照年检情况部分。

税务登记证

合法有效

投标函

符合招标文件要求

投标授权书

若为法定代表人授权委托人，则需提供投标授权书原件；若法人代表参加投标的，提供身份证明复印件即可。

2.1.2

资格评审 标准

投标人资格要求

符合第一章招标公告第3条规定

2.1.3

响应性评 审标准

开标一览表

格式、填写要求符合招标文件规定并加盖投标人公章

标书规范性

符合招标文件要求：封装符合要求；纸质投标文件数量符合招标文件规定。无严重的编排混乱、内容不全或字迹模糊辨认不清、前后矛盾情况，对评标无实质性影响的

标书响应情况

付款响应、服务响应等

报价

符合招标文件要求

投标有效期

90天

合同条款和技术规范书

投标人须对合同条款和技术规范书进行点对点应答，且应答全部满足

其他要求

招标公告或招标文件列明的其他要求

详细评审

指标

指标描述

分值范围

一、技术分（70分）

1.提高物业管理水平的整体设想及策划（8分）

根据有关法规、政策、标准及小区档次、智能化、园林式等特点，拟提出整体设想及策划。（1）高标准、高水平管理的措施；（2）管理深度和广度的做法；（3）超前性、创造性、全方位贴心服务的意识；（4）创造优美舒适、安全文明、洁净环境的设想；（5）体现社区文化、环境文化特色的物业管理典范模式；（6）管理学前沿理论的掌握及运用。

0-8分

2.管理方式、工作计划和物资装备情况（6分）

管理方式：内部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈及处理机制等。工作计划：工作流程、各项管理、服务项目的长远计划和短期安排等。物资装备：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以及通讯、安全防范装备及办公用品等。

0-6分

3.管理人员的配备、培训、管理（6分）

管理人员配备：管理负责人简历、各类人员数量、文化素质、专业素质、各岗位人员的配置、拟派的管理人员持证上岗的比例等。管理人员培训：对各类人员的培训计划、方式、目标及行为规范的培训等。管理人员的管理：录用与考核、淘汰机制、奖罚、协调关系、服务意识、量化管理及标准运作等。

0-6分

4.管理规章制度（6分）

公众制度、企业内部岗位责任制、管理维护运作制度及标准、管理人员考核制度及标准等，要求符合规范，体现高标准、科学合理、详细完整。住宅区档案的建立与管理：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、住户档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其他管理服务流动记录及档案。

0-6分

5.各项指标的承诺指标采取的措施（8分）

（1）房屋完好率；

（2）房屋零修、急修及时率；

（3）维修工程质量合格率；

（4）管理费收缴率；

（5）绿化完好率；

（6）清洁、保洁率；

（7）道路完好率及使用率；

（8）化粪池、雨水井、污水井完好率；

（9）排水管、明暗沟完好率；

（10）路灯完好率；

（11）室内停车场、单车/摩托车停车场完好率；

（12）公共文体设施、休息设施以及小品雕塑完好率；

（13）小区内治安案件发生率；

（14）消防设施设备完好率；

（15）火灾发生率；

（16）违章发生率与处理率；

（17）住户有效投诉率与处理率；

（18）管理人员专业培训合格率；

（19）维修服务回访率；

（20）居民对物业管理满意率。

0-8分

6.社区文化和环境文化（6分）

社区文化：对社区文化和物业管理关系的认识及应用，社区文化的总体目标，根据住宅区特点和住户特点而提出的社区文化活动计划以及制度建设和场地安排。环境文化：小区文明、环境管理落实、环境设施完备、防止各类污染、倡导环境观念等，要求有特色、有深度、有影响。

0-6分

7.智能化系统的管理、维护（6分）

（1）智能化系统的日常运行及维护方案；（2）充分发挥高科技在管理中的作用的设想；（3）巡逻线路的最佳选择；（4）小区报警的应急处理。

0-6分

8.日常物业管理（8分）

（1）住户入住期间的管理方案，包括入住仪式、办理有关手续、便民服务、为住户排忧解难的措施；（2）根据入住前后及各个管理时期的特点，采取相应的安全防范措施；（3）保护智能化系统的预埋管线及各种公共管线设施的措施；（4）对房屋装修的监督方案、措施和所达到的效果，特别是对不出现违章搭建和保证房屋外观整洁统一所承担的责任及承诺；（5）在小区内，住户室内盗窃和车辆丢失的责任和承诺；（6）对住宅区内商业用房的装修及规范化管理；（7）若不能达到投标书所作出的承诺时愿意接受的有关惩罚。

0-8分

9.物业管理维修养护计划和实施（6分）

根据房屋各部分的使用年限和公共设施、设备使用年限，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准的实施效果。

0-6分

10、人员配备（10分）

根据各投标单位物业管理人员配备情况酌情打分

0-10分

指标

指标描述

分值范围

二、经济分（30分）

评审价格以含税总价为准。

价格分统一采用低价优先法，即满足招标文件要求且投标价格最低的投标报价为评标基准价，其价格分为权重分30分。其他投标人的价格分统一按照下列公式计算：投标报价得分＝（评标基准价/投标报价）×30％×100

满分30分

1. 评标方法

本次评标采用综合评分法。评标委员会对满足招标文件实质性要求的投标文件，按照本章 第 2.2 款规定的评分标准进行打分，评标委员会根据投标人的综合得分由高到低进行排序，评标委员会推荐1名中标候选人，招标人按照评标委员会推荐的中标候选人排序确定排名第一名的中标候选人为中标人。

2. 评审标准2.1 初步评审标准

2.1.1 形式评审标准：见评标办法前附表。

2.1.2 资格评审标准：见评标办法前附表。

2.1.3 响应性评审标准：见评标办法前附表。

2.2 详细评审评分标准与分值构成

2.2.1 技术评分标准与分值构成：见评标办法前附表；

2.2.2 经济分与评标基准价计算：见评标办法前附表。

3. 评标程序3.1 初步评审

3.1.1 评标委员会可以要求投标人提交第二章“投标人须知”规定的有关证明和证件的原件，以便核验。评标委员会依据本章第 2.1 款规定的标准对投标文件进行初步评审。有一项不符合评审标准的，评标委员会应当否决其投标。

3.1.2 投标人有以下情形之一的，评标委员会应当否决其投标：

（1）第二章“投标人须知”第1.4.3款规定的任何一种情形的；

（2）不按照评标委员会要求澄清、说明或者补正的；

（3）投标文件未经投标单位盖章和单位负责人签字；

（4）允许联合体投标的，投标联合体没有递交共同投标协议；

（5）投标人不符合国家或者招标文件规定的资格条件；

（6）同一投标人递交两个以上不同的投标文件或者投标报价，但招标文件要求递交备选投标的除外；

（7）投标报价低于成本或者高于招标文件设定的最高投标限价；

（8）投标文件没有对招标文件的实质性要求和条件做出响应；

（9）投标人有串通投标、弄虚作假、行贿等违法行为；

（10）投标人以他人名义投标；

（11）没有按照招标文件要求提供投标担保或者所提供的投标担保有瑕疵；

（12）明显不符合技术规格、技术标准的要求；

（13）投标文件附有招标人不能接受的条件；

（14）不符合招标文件中规定的其他实质性要求；

（15）不满足招标文件的签字盖章要求；

（16）未按招标文件规定编制各项报价；

（17）未实质性响应招标文件规定的。

3.1.3 投标报价有算术错误及其他错误的，评标委员会按以下原则要求投标人对投标报价进 行修正，并要求投标人书面澄清确认。投标人拒不澄清确认的，评标委员会应当否决其投标：

（1）投标文件中的大写金额与小写金额不一致的，以大写金额为准；

（2）总价金额与单价金额不一致的，以单价金额为准，但单价金额小数点有明显错误的除 外。

3.2 详细评审

3.2.1 评标委员会按本章第 2.2 款规定的量化因素和分值进行打分，并计算出综合评估得分。

3.2.2 评分分值计算保留小数点后两位，小数点后第三位“四舍五入”。

3.2.3 投标人综合得分=技术分+经济分。

3.2.4 评标委员会发现投标人的报价明显低于其他投标报价，使得其投标报价可能低于其个 别成本的，应当要求该投标人作出书面说明并提供相应的证明材料。投标人不能合理说明或者 不能提供相应证明材料的，评标委员会应当认定该投标人以低于成本报价竞标，并否决其投标。

3.3 投标文件的澄清

3.3.1 在评标过程中，评标委员会可以书面形式要求投标人对投标文件中含义不明确、对同类问题表述不一致或者有明显文字和计算错误的内容作必要的澄清、说明或补正。澄清、说明 或补正应以书面方式进行。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。

3.3.2 澄清、说明或补正不得超出投标文件的范围且不得改变投标文件的实质性内容，并构 成投标文件的组成部分。

3.3.3 评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进一步澄清、 说明或补正，直至满足评标委员会的要求。

3.4 评标结果

3.4.1 除第二章“投标人须知”前附表授权直接确定中标人外，评标委员会按照得分由高到低 的顺序推荐中标候选人，并标明排序。

3.4.2 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告和中标候选人名单。

第四章合同条款及格式第一节专用合同条款

物业服务合同

甲方：合肥市住房租赁服务管理中心

组织机构代码证：12340100MB1690891W

法定代表人：聂中翔

乙方：合肥市房屋租赁有限公司

统一社会信用代码：913401007998366845

法定代表人：李伟

丙方：

营业执照注册号：

企业资质证书号：

资质等级：

 

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《合肥市人民政府关于印发合肥市市本级财政投资建设公共租赁住房管理暂行办法的通知》（合政〔2015〕126号）、《合肥市本级财政投资建设公共租赁住房管理实施细则》（合房〔2015〕155号）等有关法律、法规的规定，甲方授权委托乙方以 招标 方式聘请丙方对合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目 提供物业服务， 并订立本合同。

第一章 物业项目基本情况

第一条 本合同所涉及的物业基本情况  

物业名称： 合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目；

物业类型： 公租房配套住宅 。

1、位置：

2、建筑情况：

3、户数：

4、车位：

第二条 物业服务用房甲方应于 房屋交付前一个月 向丙方提供物业服务用房，丙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途。

第二章 物业服务事项

第三条 丙方提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：物业共用部位及共用设施设备的管理和维护，物业共用设施设备，物业共用部位及共用设施设备的管理和维护按《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》中有关规定，按照住宅小区物业管理甲级标准提供相对应的物业服务。

第四条 丙方应按甲方招标文件(含答疑及更改公告)、丙方投标文件及本合同约定提供物业服务及特约服务，丙方提供特约服务质量标准参照《合肥市财政投资公共租赁住房后期管理考评办法》、《合肥市市本级财政投资建设公共租赁住房小区管理考评标准》服务标准执行。

第五条 丙方应加强对物业使用中禁止行为的监管，对业主(物业使用人)违反《物业管理规约》以及物业管理等相关法律、法规规定的行为及时进行告知、劝阻、制止，对违法行为劝阻无效的应及时向有关行政主管部门报告并协助处理。

第六条 公共绿化的维护按《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》中有关规定，按照住宅小区物业管理甲级标准提供相对应的物业服务。

第七条 公共区域的环境卫生维护按《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》中有关规定，按照住宅小区物业管理甲级标准提供相对应的物业服务。

第八条 物业管理区域内的安全防范和秩序维护按《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》中有关规定，按照住宅小区物业管理甲级标准提供相对应的物业服务。

第九条 综合服务（按《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》中有关规定，按照住宅小区物业管理甲级标准提供相对应的物业服务。

第三章 特约服务项目

第十条 特约服务项目内容

按照《合肥市市本级投资建设公共租赁住房管理暂行办法的通知》（合政〔2015〕126号）、《合肥市本级财政投资建设公共租赁住房管理实施细则》（合房〔2015〕155号），丙方要做好以下委托管理工作：

1．按乙方要求对实际使用人（承租户）进行入住登记，采集、分类整理、更新、上报住户基本信息和租赁期间动态管理信息，负责办理入住、退出、人员变更等手续。

2．按乙方的要求进行房屋使用日常巡查，制定周、月、季巡查计划，组织实施并按规定做好各阶段巡查记录，发现违规转租、出借、调换、经营、空置、改变房屋用途、欠租等情况，及时收集证据、督促整改并向乙方报告，同时协助乙方进行房屋清场工作。

3．建立房屋管理台账，对未配租房屋及设施设备进行看管、维护和管理。

4．甲方未委托乙方管理的房屋的租金及其他费用，由乙负责收取和交缴、入账，按规定开具、核销、管理票据，丙方协助乙方做好租金催收工作。

5．做好委托项目维修、养护、报修、登记并按规定督促施工单位组织实施，每月上报维修资料。

6．定期走访住户，收集住户的意见和建议，协助有关部门核实、处理有关投诉、举报并建立回访制度。

7．处理各类应急突发事件，与相关部门及社会组织建立联动管理机制。

8.负责协助甲、乙做好摇号选房前现场布置及清理、房源展示、资料核验、秩序维护、房源核检及摇号选房涉及的其他工作。

9 .在乙方指导下，丙方负责协助乙方对租赁住房建设单位提供的房源，办理移交及入住手续，建立健全承租人信息和房屋信息等电子和纸质档案的整理、归集和保管工作。

10.丙方协助甲方及乙方负责受托项目的日常管理工作，对违反租赁合同约定的承租人进行调查取证，及时向甲方及乙方上报调查情况，并在甲方及乙方的通知和授权下，负责受理或协助提起诉讼、实施房屋腾退等工作。

11.丙方负责受托项目房屋和设施设备在使用过程中保持交付原状（自然损耗除外，下同），对违反《合肥市市本级投资建设公共租赁住房管理暂行办法的通知》的行为，予以劝阻制止，并报告、协助有关部门处理,对造成房屋和设施设备损坏或遗失的，负责向当事人追偿或落实恢复原状。

12.定期在小区公示享受减免物业服务费政策和欠缴各类费用的住户名单。

13.对小区内居住人员，尤其是孤老人员、精神残疾或需要监护居住的人员等开展定期查访，跟踪服务等工作，预防意外发生。

14.丙方必须按照规定及时到受托管理项目所在地物业主管部门进行备案登记，接受其监督、检查与业务指导。

15.在乙方协助下，丙方负责受托管理项目迎接检查的组织落实工作和社区文化活动的方案制定及组织落实，协助提供租赁住房住户办理承租人享受的政策性权益所需的各项资料。

16.丙方不得擅自在物业服务区域内从事盈利性商业活动，确需从事的须报请甲方批准后进行，所得经营收入只能用于物业服务和后期管理相关的支出且须经乙方核准。

17.丙方应在每个小区每年开展2次以上有一定规模的社区文化活动，并提供2种以上便民（无偿）服务。

18.丙方负责配合协调公安、城管、卫生、物价、质检、市政公用、城市园林、消防、供水、供电、供热、燃气、有线电视、宽带网络、财政、审计等部门和单位做好受托项目管理的相关工作。

19.丙方接受甲方及乙方针对受托管理项目及管理工作做出的工作调整和安排；丙方在提供服务期间做出的重大管理措施需提交甲方及乙方审议批准后实施，必要时需提交甲方审议。

20.丙方履行合同期间，严禁利用工作便利，将空置房屋租、借给未经审核、批准人员居住。

21. 负责做好甲方及乙方交办的其他事项。

第五章 服务费用

第十一条 物业管理费

1、物业服务收费实行包干制方式。乙方根据中标价向丙方按季度支付物业服务费。费用支付标准为 元/年。

2、住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业管理费，不得另行分摊收取；商业部分不包含公共部分分摊费用，可据实另行收取。

3、物业服务成本或物业服务支出构成一般包括以下部分：

（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、年检及公共能耗费用；

（3）物业管理区域清洁卫生费用；

（4）物业管理区域绿化养护费用；

（5）物业管理区域秩序维护费用；

（6）办公费用；

（7）物业服务企业固定资产折旧；

（8）物业共用部位、共用设施设备办理财产一切险及公众责任保险费用；

（9）经乙方同意的其它费用。

本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用由甲乙根据相关规定执行。

第十二条 实际居住人应按照规定向供水、供电、供气、通迅、有线电视等专业单位交纳水、电、气、通迅、有线电视等有关费用。

第十三条 履约保证金金额：本项目履约保证金为中标价的5%。在签订合同之前5个工作日须缴纳履约保证金到招标人指定的账户，合同到期后无息退还履约保证金。履约保证金缴纳方式：银行电汇或转账。

第六章 物业承接查验

第十四条 物业承接查验

根据《关于印发物业承接查验协议等三个推荐文本的通知》（合房〔2013〕214号）、《关于修改并延长<合肥市物业承接查验实施细则>有效期的决定》（合房〔2015〕166号）的要求，丙方负责对建设单位移交给甲方的物业项目进行查验，对查验、移交中发现的问题向监理单位、建设单位提出整改要求，并汇总后期管理所必需的相关资料。

第七章 停车管理

第十五条 停车场停车收费

1、停车服务费收费标准按价格部门规定执行。

2、丙方负责物业服务区域内车辆停放管理和停车费用的收取，在确定车位使用人前，须报请乙方批准后方可与车位使用人签订书面停车服务协议。

3、公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、行政执法等特种车辆在执行公务时免收停车服务费。

第十六条 本物业管理区域内按规划配建的停车场，由丙方进行管理和维护；丙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。物业服务企业应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）等服务，并对停车场所及设施设备进行维修养护，保障正常使用等工作。

第十七条 丙方应当协助业主单位配合有关部门、单位作好物业管理区域内装饰装修管理、治安、环境维护、计划生育、流动人口管理等工作；对于相关部门进入本物业管理区域内监督检查、行政执法的，丙方、业主单位、物业使用人不得阻挠。

第八章 三方权利与义务

第十八条 甲方相关的权利义务：

1.甲方将合肥市北岗廉租房（悦然公寓）小区物业管理项目委托乙方管理（包括对丙方的管理）。

2. 对于本合同中未明确或需要补充的相关内容，涉及到乙方管理的部分，由乙方独立与丙方另行协商确定，甲方不予干涉。

3. 法律、法规规定的其他权利义务。

第十九条 乙方相关的权利义务：

1. 授权丙方负责制定和拟定《物业管理规约》，并对物业使用人违反《物业管理规约》的行为，依照《物业管理规约》的约定进行劝阻、制止；

2. 乙方负责审定丙方拟定的各项管理制度、物业服务方案，并检查监督落实情况，审定丙方提出的物业服务、租赁管理、维修养护等年度计划，调用丙方在受托项目管理中形成和积累的有关档案、票据等，监督和协助丙方履行物业服务合同。

3. 乙方除可行使《物业服务合同》项下与其管理物业相对应的权利，同时可行使《物业服务合同》项下的合同解除权等其他所有相关权利。

4．乙方同意并接受甲方转让的涉及其管理房屋的相应权利义务。

5、对于乙方管理的上述物业对应的物业服务费及其他丙方应获得报酬（或有）的支付，由丙方向乙方提交书面的付款申请，乙方在收到付款申请后7日内按照《合肥市财政投资公共租赁住房后期管理考评办法》、《合肥市市本级财政投资建设公共租赁住房小区管理考评标准》审核确定具体付款金额后予以支付。

乙方管理的上述物业对应的物业服务费及其他丙方应获得报酬（或有）具体金额的确定权由乙方根据《物业服务合同》和《合肥市财政投资公共租赁住房后期管理考评办法》、《合肥市市本级财政投资建设公共租赁住房小区管理考评标准》的约定排他独立享有和行使，在乙方审核确定具体付款金额后直接向丙方付款。

6. 协助丙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动；

7. 法律、法规规定的其他权利义务。

第二十条 丙方相关的权利义务：

1. 设立专门机构负责本物业的日常物业服务和特约服务工作，并将委派的物业服务人员名单报甲方及乙方备案，若有主要管理人员调整的必须向甲方及乙方报备；

2. 制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3. 根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务活动，但不得侵害业主单位、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业服务的便利获取不当利益；

4. 根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，收取物业服务费，通过合法有效的方式解决拖欠问题；

5. 按照相关规定，建立健全“办事制度、办事纪律、收费项目和标准”等信息公开制度。对小区内所有收费项目、收费标准等应按价格部门相关规定在收费场所实行明码标价；

6. 接受甲方、乙方和物业使用人的监督，定期向甲方、乙方报告物业服务合同履行情况，及时向甲方、乙方通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理甲方、乙方和物业使用人的投诉；

7. 结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；

8. 可选聘专业公司承担本物业的保洁、绿化等的专项服务，但不得将本物业整体委托第三方管理，并对专业公司的服务行为承担连带责任；

9. 维护本物业管理区域内公共区域秩序，按照法律法规政策的有关规定，提供质价相符的服务，落实小区安防力量，采取各种有效安全防范措施，通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，应及时采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；同时，要协助公安机关做好流动人口和出租房屋登记报备管理工作，对不履行义务的业主单位，应及时向公安机关报告，由公安机关依照有关法律、法规进行处罚；协助有关部门制止违法、违规的行为；

10. 提前将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知实际居住人，对实际居住人违反管理规约的行为，针对具体情节并根据情节轻重采取告知、规劝、制止、向有关部门报告并申请强制执行等措施。

11. 不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，应经业主单位同意后，报有关部门批准方可实施；

12. 本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,丙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；

13. 丙方同意甲方向乙方转让相应权利义务。

14.法律、法规规定的其他权利义务。

第九章 违约责任

第二十一条 由于此项目为合肥市房屋租赁有限公司运营管理，中标人应考虑物业服务的质量，如中标人物业管理标准、人员配备数量、任职要求等低于本招标文件规定，造成服务不达标，业主投诉达3%，甲方随时可以解除合同，并不退还乙方履约保证金（本项目履约保证金为中标价的5%）。

第二十二条 丙方未按照本合同的约定做好公共区域的安全防范和秩序维护，造成业主单位、物业使用人人身、财产损害的，丙方应当依法承担相应的法律责任。

第二十三条 丙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务收费标准的，对超出标准的部分，乙方和物业使用人有权拒绝支付。

第二十四条 丙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第四条约定的服务事项和质量的，乙方应依法解除本合同，丙方预收的物业服务资金或物业服务费用应当返还给相关主体、物业使用人；造成甲方、乙方、物业使用人经济损失的，丙方应予经济赔偿。

第二十五条 丙方有关特约服务的服务瑕疵和违约责任，按照《合肥市财政投资公共租赁住房后期管理考评办法》相关规定执行。

第二十六条 在物业服务过程中发生下列事由，丙方不承担责任：

（一）因不可抗力导致物业服务中断的；    

（二）因维修养护物业共有部分需要且事先已告知业主单位、物业使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；

（三）因非丙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；

（四）因甲方、乙方或业主单位、物业使用人未及时交纳供水、供电、供气、通讯、有线电视等费用而导致服务中断或受到影响的；

（五）物业使用人违反物业管理规约和物业管理区域内规章制度的行为，虽经丙方采取规劝、制止、向有关部门报告等措施后，仍未解决，其行为对其他业主单位、物业使用人产生妨碍和影响的；

（六）物业管理区域内发生刑事、治安案件或第三人行为造成的损害，但一方有过错的除外;

（七）丙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。

第十章 合同签订与终止

第二十七条 本合同为期三年。

自 年 月 日起至 年 月 日。乙方每季度对丙方按照考核办法进行考核，如考核不合格，乙方有权要求丙方予以整改直至解除合同。

第二十八条 乙方解除本合同的，应当在本合同终止九十日前书面告知丙方；丙方应当在本合同终止之日起十日内退出本物业管理区域，并与甲方、乙方依法选聘或全体业主单位依法选聘新的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。

第二十九条 三方协商一致，可解除本合同，并按规定办理交接手续。

第三十条 本合同未尽事宜，乙方与丙方可另行以书面形式签订补充协议，甲方不再干涉。

第三十一条 补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。本合同、本合同的附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

第三十二条 本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，三方应按有关法律规定及时处理。

第三十三条 本合同在履行中如发生争议，由三方协商解决，协商不成，三方可选择向人民法院提起诉讼。

第三十四条 本合同终止时，丙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等移交给乙方；并按照《物业承接查验办法》、《安徽省物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。

第三十五条 本合同一式陆份，甲、乙、丙三方各执贰份，并由丙方按规定执行备案。

甲方（签章）： 乙方（签章）： 丙方（签章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

联系电话： 联系电话： 联系电话：

联系地址： 联系地址： 联系地址：

年  月  日 年  月  日 年  月  日

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第二节合同附件格式

一：物业服务管理考评实施细则（悦然公寓）

详见附件一：《物业服务管理考评实施细则（悦然公寓）》。

第五章技术规范书

一、项目简介

北岗廉租房（悦然公寓）小区是合肥市2013年民生工程项目，项目地理位置优越，周边交通便捷,配套设施完备。南临城市主干道淮海大道，西侧为城市主干道铜陵北路，总建筑面积约为22450.7平方米，约为400多套用房及相关配套附属设施用房，配有地下停车库，有楼宇对讲系统、门禁卡、小区周界报警系统、闭路监控、消防自动报警系统等。小区有仅1个出入口，实行全封闭管理。

二、物业服务内容及物业管理指标

1.物业管理区域内物业公共部位、公用设施设备的管理及维修养护；

2.物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；

3.物业管理区域内绿化养护和管理；

4.物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理机械车位操作、维保、管理等；

5.供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；

6.物业管理区域内的日常安全巡查服务；

7.物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；

8.物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；

9.物业管理区域内客户服务及社区活动；

10.其他。

三、物业服务标准

（一）基本要求

1.服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确；

2.承接项目时，对住宅、商业公用部位、公用设施设备进行认真检查、验收手续齐全；

3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理资格证书或岗位证书；

4.有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；

5.管理服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动、热情；

6.建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人的报修、求助、投诉等信息，并及时处理，有回访制度和记录；

7.设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修二十分钟内、其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录；

8.根据业主需求，提供物业服务合同以外的特约服务和代办服务，公示服务项目和收费价目；

9.按有关规定和合同约定公布物业服务费用或物业服务资金的收支情况；

10.每季度一次向住户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，客户满意率95%以上；

11.建立并落实便民维修服务承诺制度，零修急修及时率100%，合格率100%，并有回访记录。

（二）房屋管理

1.对房屋公共部位进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全；

2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋公共部位的使用状况，需要维修，及时组织修复；

3.每日每班及时巡查住宅区房屋单元门、楼梯通道及其他部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修保养；

4.加强装饰装修管理，按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项，并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门；

5.对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告有关主管部门；

6.住宅区出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。

（三）公共设施设备维修保养。

1.公共部位：

（1）房屋结构：每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人；

（2）门窗：每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常响声；

（3）楼内墙面、顶面、地面：墙面、顶面粉刷层无脱落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损；

（4）管道、排水沟、屋顶：每月一次对屋面排水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通、保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、破损的，应及时修理；

（5）围墙：每周一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀、保持围墙完好；

（6）道路、场地等：每天一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损；

（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品：每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查、发现损坏立即修复、保持原有面貌，保证其安全使用；

（8）健身设施：每日一次巡查，发现损坏立即修复，保证其安全使用；

（9）安全标志：对危险部位设置安全防范警示标志。并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，半月检查一次，保证标识清晰完整，设施运行正常。

2.供水系统：

（1）对供水设备每月检查一次，每季度一次对管道等进行除锈、油漆，保证供水正常；

（2）每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准，并有卫生监督部门对供水水质的检验报告；

（3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录；

（4）水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。

3、排水系统：

（1）每天检查污水泵、提升泵、排出泵，每季度一次润滑加油；

（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养；

（3）控制柜电气性能良好，运行正常；

（4）污水处理系统