welkom - basenet 7 april 2010... · vereniging van onroerend goed onderzoekers nederland programma...
TRANSCRIPT
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Welkom
De 28e VOGON studiemiddagWoensdag 7 april 2010
Amsterdam School of Real Estate
Taxatiestrijd in waarderingstijd?
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
PROGRAMMA
13:15 – 13:30 Opening en introductie door dagvoorzitterdrs. Cor Worms RBA –Manager Research & Development Syntrus Achmea Vastgoed
13:30 – 14:00 Duurzaamheid en de waardering van vastgoed drs. Guus T. Berkhout MBA ‐ Fonds Manager Triodos Vastgoedfonds
14:00 – 14:30 Taxeren en waarderen in crisistijd drs. Jacques Boeve MRE MRICS RT – Partner DTZ Zadelhoff
14:30 – 15:00 Pauze
15:00 – 15:30 Taxaties versus transacties ir. Bert Teuben – Vastgoedanalist ROZ Performancemeting
15:30 – 16:00 Casametrie – de kunst van het modelleren en het voorspellen van de marktwaarde van woningen Prof. dr. Marc Francke – Professor Real Estate Valuation Universiteit van Amsterdam en senior Researcher bij Ortec Finance
16:00 – 16:15 Afsluiting door dagvoorzitter
16:15 – 17:00 Borrel
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Opening en introductie
drs. Cor Worms RBA
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Duurzaamheid en de waardering van vastgoed
drs. Guus T. Berkhout MBA
Duurzaamheid en de waardering van vastgoed
drs. Guus T. Berkhout MBA
VOGON 7 april 2010
Triodos Toets voor Duurzaam vastgoed©
- acquisition decisions- monitoring of the property
during the holding period0
2
4
6
8
10People
Planet
Profit
ProjectResultMinimumAmbition
Less costs
Higher Net
Rents
Future Proofed
Energy/Norms
Lower
Vacancy
Higher Cash flow
Higher Market Value
Higher rental
Growth
Lower energy usage
Lower energy usage
Higher gross rent
Increased
Marketability
Easier Letting
Longer lease
Periods
More stable
Cash flows
Lower
Vacancy
Future Proofed
Energy/Norms
Improved
Tenant Image
Lower
Vacancy
Reduced Risk, lower discount rate
Higher Market Value
Visie op ontwikkeling markthuur
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Market rent index 1,80% 180,0 183,2 186,5 189,9 193,3 196,8 200,3 203,9 207,6 211,4 215,2
CC 20,0% 36,0
BC 11,1% 20,0 Energy costs as % of market rent
OC 10,0% 18,0
C 7,0% 36,0 38,5 41,2 44,1 47,2 50,5 54,0 57,8 61,9 66,2 70,8
B 7,0% 20,0 21,4 22,9 24,5 26,2 28,1 30,0 32,1 34,4 36,8 39,3 Energy costs
A+ 7,0% 18,0 19,3 20,6 22,1 23,6 25,2 27,0 28,9 30,9 33,1 35,4
C 216,0 221,8 227,8 234,0 240,5 247,3 254,4 261,8 269,5 277,5 286,0
B 200,0 204,6 209,4 214,4 219,5 224,8 230,4 236,1 242,0 248,1 254,5 Total housing costs
A+ 198,0 202,5 207,1 211,9 216,9 222,0 227,3 232,8 238,5 244,4 250,6
C - - - - - - - - - - -
B 16,0 17,1 18,3 19,6 21,0 22,4 24,0 25,7 27,5 29,4 31,5 Savings on energy costs
A+ 18,0 19,3 20,6 22,1 23,6 25,2 27,0 28,9 30,9 33,1 35,4
C 75,0% - - - - - - - - - - -
B 75,0% 12,0 12,8 13,7 14,7 15,7 16,8 18,0 19,3 20,6 22,1 23,6 Premium on market rent
A+ 75,0% 13,5 14,4 15,5 16,5 17,7 18,9 20,3 21,7 23,2 24,8 26,6
C 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
B 6,67% 7,01% 7,37% 7,74% 8,14% 8,55% 8,99% 9,45% 9,93% 10,44% 10,97%Potential premium on market rent
A+ 7,50% 7,88% 8,29% 8,71% 9,15% 9,62% 10,11% 10,63% 11,17% 11,74% 12,34%
Huurwaarde regulier vastgoed versus duurzaam vastgoed
120
130
140
150
160
170
180
190
200
210
1 2 3 4 5
Reguliere bouw
Duurzame bouw
Gemiddeld regulier
Gemiddeld duurzaam
Bruto aanvangsrendement regulier vastgoed versus duurzaam vastgoed
Reuliere Bouw Reguliere Bouw Duurzame Bouw
Huur € 260.000 € 270.000
Bruto Aanvangsrendement 7,3% 6,8%
Waarde € 3.580.000 € 3.965.000
Verschil 11%
Samenvatting • Theorie: DCF methode meest geschikt om
duurzaamheid tot uitdrukking te brengen; • Praktijk duurzaamheid wordt in de BAR/NAR
methode tot uitdrukking gebracht;• Definitie duurzaamheid EPBD-label en
energieverbruik ?• Hoe beter het label; hoe lager het risico;• BAR duurzaam gebouw gemiddeld 0,25% beter
dan niet duurzaam gebouw
Duurzaamheid en de waardering van vastgoed
• Aan taxatierapport gevoeligheids analyse energieverbruik toevoegen;
• In taxatierapport invloed label op BAR weergeven
Literatuur• Lützendorf T., Lorenz D. Sustainability in property valuation: Theory and
practice, Lorenz Property Advisors, Chartered surveyors, Gaggenau, Germany, 2008.
• Steixner, D., Koch, S. Bienert, Propoerty valuation and energy certiciation, Analysing the impacts and valuation practice, Property Research Quarterly, The Netherlands, October 2008,
• Green Building Council Australia, Valuing Green, how green buildings affect property values and getting valuation method right, Australia 2008
• Norm Miller, Jay Spivey, Andrew Florance, Does Green Pay Off?, dec.
2008, Journal of Real Estate Portfolio management.
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Taxeren en waarderen in crisistijd
drs. Jacques Boeve MRE MRICS RT
• VOGON Studiemiddag
• Taxatiestrijd in waarderingstijd?
• drs. Jacques (G.J.H.) Boeve
• MRE MRICS RT
• Partner bij DTZ Zadelhoff
24
• Werkzaam bij DTZ sinds 1995
• 1995 Gestart als winkelmakelaar
• 1998 Centrale Afdeling Taxaties
• 2002 Taxateur Amsterdam en omstreken
• 2002 Adjunct‐directeur DTZ Zadelhoff Amsterdam
• 2006 Partner/Directeur
Even voorstellen:
25
Groningen
Zwolle
Enschede
ArnhemDen HaagRotterdam
Breda
‘s-Hertogenbosch
Eindhoven
AmsterdamHoofddorp Utrecht
MakelaardijAdviesVastgoedmanagement
Meer dan 500 medewerkers14 kantoren
Afdeling Valuation Advisory Services
circa 70 full-time taxateurs in Nederland
landelijke dekking door de regionale vestigingen: 35 full-time taxateurs in de regio
centrale coördinatie vanuit Amsterdam:35 full-time taxateurs op de afdeling Valuation Advisory Services
circa 20.000 taxaties per jaar
DTZ Zadelhoff v.o.f.
26
Worldwide: 11,000 real estate and capital market experts in 40 countries with 200 offices in 163 cities
3.600employees94 offices 27 countries
EMEA - Europe, Middle East and
Africa
Asia / Pacific Region
6.000 employees38 offices 9 countries
America
1.400 employees68 offices 4 countries
DTZ Group ‐Worldwide
27
1. Doelen, Begrippen, Methoden 2. Referenties nader beschouwd
Inhoud presentatie
1. Doelen, begrippen, methoden
29
Onderscheid de volgende stappen:
1. Doel
2. Waardebegrip
3. Waarderingsmethode
De methode mag geen invloed hebben op het waardebegrip en het waarderingsresultaat.
Waarderen van vastgoed: het fundament
30
• koop / verkoop
• huur / verhuur
• balanswaardering (4e EG rl./IFRS/ROZ‐IPD)
• successie
• Wet WOZ
• financiering
• fusie / overname
• bedrijfsbeëindiging
• interne doeleinden
• huurherziening (w.o. 7:303 BW)
• onteigening, planschade, nadeelcompensatie
• (her)ontwikkeling
1. Doel van een taxatie: veel mogelijkheden
31
• RICS: Market Value
• IFRS: Fair Value
• NVM: Onderhandse verkoopwaarde
• ROZ/IPD: Marktwaarde in verhuurde staat
• WOZ: Waarde in het economische verkeer
Wat is waarde?
32
• Is waarde wat de gek er voor geeft?
• Is waarde wat de meest biedende besteedt?
• Is waarde een afspiegeling van onze begeerte?
Onderscheid:
• waarde / prijs
• worth / price / value
Wat is waarde?
33
Investmentmanagement
Price Value
Worth
InvestorConsultancy
Valuations
Research
InvestementAgency
Price, Worth, Value
34
• onderhandse verkoopwaarde
• executiewaarde
• (residuele) grondwaarde
• canonwaarde en erfpachtwaarde
• (gecorrigeerde) vervangingswaarde
• waarde economisch verkeer (WOZ)
• herbouwwaarde (ex art. 960 BW)
• onteigeningsschadeloosstelling
• ontwikkelingswaarde
• uitpondwaarde
• bedrijfswaarde
• huurwaarde
• huurwaarde ex art. 7:303 BW
2. Diverse waardebegrippen
35
• Direct comparatieve methode
• Wettelijke benadering
• Inkomstenbenadering
• Kostenbenadering
3. Diverse waarderingsmethoden
36
A. Inkomsten (huur) gebaseerd = Marktwaarde Directe opbrengstwaarde grond en opstal (m2 vvo);
comparatieve methodeIndirecte opbrengstwaarde: CW huur inkomsten – uitgaven (m2 vvo);
huurwaarde kapitalisatie discounted cash flow methode
B. Inkomsten (omzet) gebaseerd = Bedrijfswaarde Indirecte opbrengstwaarde: CW bedrijfs inkomsten – uitgaven
bedrijfswaarde methode (evt. check met vervangingswaarde)
C. Kosten gebaseerd = VervangingswaardeHerbouwwaarde opstallen (incl. fundering, rente, A&D etc) (m2 bvo)Minus afschrijvingen plus grondwaardevervangingswaarde methode
3. Diverse waarderingsmethoden
37
Continuüm tussen markt en vervangingswaarde
Vastgoed categorie
Incourant
A Markt WaardeA Markt Waarde
Top down
Netto inkomsten kapitaliseren
Beschikbaarheid Markt Data
Vastgoed categorie
Courant
Mate van aannames mbt taxatie neemt toe
Bottom up
Grond + bouwkost. - afschrijving
C Vervangings Waarde
C Vervangings Waarde
Vastgoed categorie
Specifiek
B Bedrijfs WaardeB Bedrijfs Waarde
3. Diverse waarderingsmethoden
38
Toepassing:• Min of meer courant vastgoed• Market evidence noodzakelijk• Verhuurd of te verhuren vastgoed• Bij stabiele en langlopende huurstromen met
relatief standaard huurovereenkomsten
Voordelen:• Relatief eenvoudige methode• BARREN worden gepubliceerd
Nadelen:• Momentopname• Correcties nodig, zoals correctief onderhoud,
leegstand, erfpachtcorrectie etc.
Huurwaardekapilisatiemethode
39
Toepassing:• Zeer geschikt voor berekenen van beleggingswaarde
Voordelen:• De waarde van elke belegging ligt in de toekomst, niet in het
verleden• Ook toepasbaar bij incourant vastgoed• Ook toepasbaar bij sterk variërende inkomensstromen• Risico’s eenvoudiger kwantificeerbaar• Weinig verborgen aannames mogelijk• Minder gevoelig voor marktsentimenten• Door de belegger zélf te berekenen• Geschikt voor uitpondscenario’s
Nadelen:• Veel vrijheidsgraden.• Bepaling van vele parameters is moeilijk• Market evidence gecompliceerd• Inschatting toekomstige cash flows is moeilijk• Overkill risico (in cash flow én disconteringsvoet)
Discounted Cashflow methode
2. Referenties nader beschouwd
41
• Gebruikerskwaliteit
• Gebouwkwaliteit
• Gebiedskwaliteit
• Macro‐economische kwaliteit
Basisprincipe: De ‘optimale aanwending’.
De waardebeïnvloeders
42
Utrecht, Maliebaan 50Dossiernummer: T00000, Peildatum: 25-4-2007
REN QUICKSCAN - WONINGCOMPLEX DTZ Zadelhoff
G E B I E D Object Markt Object Markt >-5 -5 -4 -3 -2 -1 +1 +2 +3 +4 +5 >+5 Weging Score
1.1 Gemiddelde bevolkingsgroei in Gemeente afgelopen => 2,0% en < 3,0% =>-1,0% en <1,0% 7 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 6,0% 4,2
1.2 Gemiddelde bruto inkomen in de Gemeente afgelope =>-5% en <+5% => 25% en < 50% 5 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 9,0% 4,5
1.3 Verhouding tussen aantal huishoudens en aantal won =>1,0 en < 2,0 =>4,0 3 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 9,0% 2,7
1.4 Werkgelegenheid; Aantal niet-werkende werkzoekend => 2% en < 3% => -2% en < -1% 3 6 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 4,5% 1,4
1.5 Aandeel niet-westerse allochtonen tov totaal aantal in => -25% en < -15% => -45% en < -35% 3 6 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 1,5% 0,5
2.1 Verhouding huur woningen / totale woningvoorraad => 5% en < 15% => 15% en < 25% 7 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 7,5% 5,3
2.2 Verhouding woningtype van het complex ten opzichte => 5% en < 15% =>-5% en <+5% 4 3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 7,5% 3,0
2.3 Geplande ontwikkelingen / nieuwbouw in de Gemeent => -10% en <+10% => 25% en < 40% 4 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 7,5% 3,0
2.4 Woningprijsontwikkeling in de afgelopen 10 jaar => 2,5% en < 5,0% => -5,0% en < -2,5% 5 3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 7,5% 3,8
Score Object 60% 28,2
S U B T O T A A L Score Markt 36,9
Score Object t.o.v. markt - 24%
G E B O U W Object Markt Object Markt >-5 -5 -4 -3 -2 -1 +1 +2 +3 +4 +5 >+5 Weging Score
1.1 mutatiegraad => 5% en < 10% => 15% en < 20% 3 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,3
1.2 verkoopbaarheid wooneenheden 3 tot 6 maanden => 12 maanden 7 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,6
1.3 verhouding aantal sociale huurwoningen tov totaal <=5% => 25% en < 35% 10 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,9
1.4 bouwtechnische / fysieke mogelijkheden tbv uitpondin 1 keer 'ja' 4 keer 'ja' 9 3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,8
1.5 juridische mogelijkheden tbv uitponding niet mogelijk direct mogelijk 0 10 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,0
2.1 gemiddelde oppervlakte van wooneenheid => 22,5% en < 27,5% =>-2,5% en < 2,5% 9 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,8
2.2 gemiddeld aantal kamers per wooneenheid 4 kamers 3 kamers 7 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,5% 0,3
2.3 gemiddelde aantal m² buitenruimte per wooneenheid 30 m² tot 40 m² 30 m² tot 40 m² 4 4 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,9% 0,4
2.4 bouwperiode 1970 tot 1990 1970 tot 1990 5 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,5% 0,2
2.5 onderhoudsniveau matig goed 3 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,5% 0,1
2.6 afwerkingsniveau goed goed 7 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,5% 0,3
2.7 uitstraling / imago slecht matig 0 3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,5% 0,0
2.8 toegankelijkheid matig voldoende 3 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,5% 0,1
3.1 voorzieningenniveau, binnen een straal van 500 mete 1 keer 'ja' 0 2 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 2,4% 0,5
3.2 kwaliteit openbaar gebied, binnen een straal van 100 3 keer 'ja' 5 keer 'ja' 4 6 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 3,0% 1,2
3.3 hinder als gevolg van: 3 keer 'ja' 2 keer 'ja' 3 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 4,2% 1,3
3.4 sociale status buurt/wijk voldoende voldoende 5 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 2,4% 1,2
4.1 openbaar vervoer : op-/uitstapmogelijkheden A op 1.000 tot 1.500 m of B op 500 tot A op 500 tot 1.000 m of B op minder d 5 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 1,5% 0,8
4.2 openbaar vervoer : aanwezigheid NS-station op 1.000 m tot 1.500 m op 1.000 m tot 1.500 m 5 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,8% 0,4
4.3 nabijheid van autosnelweg 2 tot 3 km 1 tot 2 km 5 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,8% 0,4
5.1 liftvoorziening: totale liftcapaciteit gedeeld door aantal 1:10 tot 1:20 1:10 tot 1:20 7 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 1,1% 0,7
5.2 isolatie 1 keer 'ja' 3 keer 'ja' 3 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,8% 0,2
5.3 staat klimaat / elektrotechnische installaties voldoende voldoende 5 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,3% 0,2
5.4 sanitaire voorzieningen voldoende 0 0 0 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,6% 0,0
5.5 parkeren op eigen terrein (parkeernorm) minder dan 1:1 1:2 tot 1:2,5 10 3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 0,3% 0,3
6.1 eigendomssituatie erfpacht - canon afgekocht voor een p erfpacht - canon afgekocht voor een p 5 7 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 1,5% 0,8
6.2 juridische lasten / beperkingen niet aanwezig niet aanwezig 10 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 1,5% 1,5
Score Object 30% 14,2
S U B T O T A A L Score Markt 13,7
Score Object t.o.v. markt + 4%
G E B R U I K E R Object Markt Object Markt >-5 -5 -4 -3 -2 -1 +1 +2 +3 +4 +5 >+5 Weging Score
1.1 actuele leegstand in % => 0% en <3% => 0% en <3% 9 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 5,0% 4,5
1.2 procentuele afwijking contracthuur versus de markthu <= -50% => -10% en <+10% 10 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 1,0% 1,0
1.3 gemiddeld inkomensniveau per huishouden EUR 30,000 tot EUR 40,000 EUR 40,000 tot EUR 50,000 7 5 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 >-5 -5 -4 -3 -2 -1 1 2 3 4 5 >+5 4,0% 2,8
Score Object 10% 8,3
S U B T O T A A L Score Markt 7,0
Score Object t.o.v. markt + 19%
9 105 6 7 81 2 3 4
0 1 2 3 84 5 6 7 9 10
8 9 100 1 2 3 4 5 6 7
Afwijking t.o.v. Markt
Afwijking t.o.v. Markt
0
43
Dossiernumm
REN QUICKSCAN - WONINGCOMPLEX
T O T A A L O V E R Z I C H T
A S P E C T E N W E G I N G S C O R E Weging
G E B I E D 60%
1. G E B I E D 1. G E B I E D 0
G E B O U W 30%
2. G E B O U W 2. G E B O U W 1
G E B R U I K E R 10%
3. G E B R U I K E R 3. G E B R U I K E R 1
T O T A A L 0 S C O R E O B J E C T 40%
O B J E C T V S M A R K T
S C O R E P E R A S P E C T O B J E C T V S M A R K T
Maximaal Maximaal
Markt Markt
Object Object
A S P E C T E N O B J E C T V S A S P E C T E N M A R K T
Markt
Object
T O T A A L S C O R E
60
30
10
37
147
28
148
0
10
20
30
40
50
60
70
G E B I E D G E B O U W G E B R U I K E R
G E B O U W40%
G E B R U I K E R20%
G E B R U I K E R30%
G E B R U I K E R
G E B O U WG E B I E D
50%
75%25%
0%
44
A N A L Y S E - S H E E T peildatum : 01-07-2006
Portefeuille X Pronam
K W A L I T E I T Object - Portefeuille
Totale kwaliteit gebouw
Gemiddelde kwaliteit portefeuille
70,5
60,855,5
65,8
81,2
89,3 91,4
50,9
75,578,9
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Real Estate Norm: Kwantificeren van kwaliteit
Referenties en Retail
• Beleggingsreferenties winkelcentra
– Het te taxeren object wordt op verzorgingsgebiedniveau vergeleken met de referenties.
• Winkelgebiedsanalyse:
– Hoe verhoudt het getaxeerde winkelgebied zich tot het gemiddelde van dit type winkelgebied?
Appels met appels vergelijken!
Referenties en woningcomplexen
Referenties in de kantorenmarkt
Referenties in de kantorenmarkt
BeleggingsreferentiesAdres Plaats aantal m2 Transactie BAR Datum
vvo (in EUR) (THI v.o.n.)
Hoofdstraat Noordwijk 2.500 6.250.000 6,50% 1-1-2009Vuurtorenplein Noordwijk 2.850 7.125.000 6,25% 2-1-2009Beijaert 17 Noordwijk 5.000 15.000.000 6,00% 3-1-2009
vvo: verhuurbare vloeroppervlakteBron: DTZ Research
Beoordeling referenties t.o.v. getaxeerde | beleggingenGebied Gebouw Gebruiker Markt Totaal
Hoofdstraat + o + o beterVuurtorenplein + o - - minderBeijaert 17 + o + o beter
vvo: verhuurbare vloeroppervlakte
Toelichting(en)xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Weergave in taxatierapport
50
Het taxeren van vastgoed is een vak maar ook een kunde.Opleiding en ervaring moeten in evenwicht zijn.
Bedankt voor uw aandacht!
Voor meer informatie over DTZ Zadelhoff: www.dtz.nl
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Casametrie – de kunst van het modelleren en het voorspellen van de marktwaarde van woningen
Prof. dr. Marc Francke
Marc K. FranckeAmsterdam
28e VOGON studiemiddag, 7 April 2010 52
Casametrie
De kunst van het modelleren en voorspellen van de marktwaarde van woningen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 53
Waarderingspraktijk
De waarderingspraktijk in Nederland is de laatste 15 jaar veranderd van traditionele waardering naar het gebruik van geavanceerde waarderingsmodellen.Waarderingsmodellen worden op grote schaal gebruikt voor– Belastingheffing
– Jaarlijkse waardering van onroerend goed
– Vastgoedindex voor woningcorporaties– Marktwaarde is input voor de berekening van het directe rendement
– Verkrijgen van Nationale Hypotheek Garantie– Marktwaarde in relatie tot hypotheekschuld
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 54
Gebruik van modellen
– Groot vertrouwen in het functioneren en de resultaten van modellen, maar nauwelijks eisen gesteld aan de modellen
– Een uitzondering: Waarderingskamer– Belangrijkste modeleisen:
– Minimale kenmerken verzameling: locatie, object classificatie, bouwjaar, grootte woning en kavel
– 5 jaar historie aan transactiecijfers– Verschillen in kenmerken moeten leiden tot verklaarbare verschillen
in waarde
– Eerste stap, maar geen garantie voor een zinnige model specificatie
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 55
Deel 1: Vastgoed waarderingsmodel
– Eisen aan waarderingsmodellen vanuit een vastgoed en econometrisch perspectief– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor
waarderingsmodellen– Concrete eisen aan waarderingsmodellen– ‘Best practices’– Bezwaren tegen waarderingen
– Focus is op de woningmarkt (Casametrie)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 56
Deel 2: Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?Zijn Nederlandse woningprijzen te hoog in relatie tot fundamentele factoren?(rente, inflatie, inkomen, nieuwbouw, demografie, enz.)
– Ononderbroken prijsstijging vanaf 1985 tot en met 2008– Jaarlijkse prijsstijgingen tussen 10 and 18% in 1996-2001– Hoogtepunt in 2008– Prijsverandering: 2009 t.o.v. 2008: -3% (CBS)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 57
Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?Voorspellingen van woningprijzen hangen af van – Eventuele huidige overwaardering– Voorspellingen van fundamentele factoren: verschillende
scenario’s
Analyse is gebaseerd op een ‘error correction model’– Lange termijn relatie tussen woningprijzen en fundamentele
factoren– Korte termijn dynamiek– Data: 1970 tot 2009
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 58
Overzicht
1. Vastgoed waarderingsmodel– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de
consequenties voor waarderingsmodellen– Concrete eisen aan waarderingsmodellen– ‘Best practices’– Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 59
Deel 1. Vastgoed waarderingsmodel MarktwaardePrivate vastgoed markt (Geltner et al., 2007)– Unieke objecten worden in hun geheel veranderd– Transacties vinden relatief zelden en onregelmatig plaats– Overeenkomsten zijn het gevolg van besloten onderhandelingen tussen
private partijenDeze kenmerken onderscheiden een onroerengoedmarkt van
bijvoorbeeld een aandelenmarkt
Goede deals are zijn mogelijk door zorgvuldig onderzoek en goede onderhandelingen
Consequentie: prijs is niet gelijk aan waarde
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 60
Marktwaarde en transactieprijzen (1)
– Marktwaarde kan worden afgeleid van transactieprijzen.– De eenvoudigste situatie:
verschillende transactieprijzen voor identieke objecten op dezelfde transactiedatum
– Transactieprijzen vormen een kansverdeling– Marktwaarde wordt gedefinieerd door
– Gemiddelde transactieprijs of (transactieprijs gewogen met kansen)
– Meest waarschijnlijke transactieprijs (transactieprijs met hoogste kans )
– Transactieruis: verschil tussen prijs en waarde
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 61
Marktwaarde en transactieprijzen (2)
– Definitie van marktwaarde kan worden gegeneraliseerd naar heterogene objecten
– Veronderstel een relatie tussen prijzen en objectkenmerken(grootte woning en kavel, locatie, etc.)
– Marktwaarde is de gemiddelde of meest waarschijnlijke prijs gebaseerd op het model
– De betrouwbaarheid van de marktwaarde wordt weergegeven door de spreiding tussen transactieprijzen en de modelwaarden
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 62
TransactieruisHerhaalde verkopenmodel (1)– Transactieruis wordt gemeten door de relatieve standaard-
afwijking (in percentages)– De grootte van de transactieruis kan met behulp van een
herhaalde verkopenmodel (Case & Shiller, 1987, 1989) worden geschat– Analyse van paren van verkopen van hetzelfde object– Belangrijkste toepassing van herhaalde verkopen modellen is het
meten van prijsverandering. – Het meten van de grootte transactieruis is een bijproduct.
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 63
TransactieruisHerhaalde verkopenmodel (2)– Aanname van het model is dat de objecten niet veranderen
in de tijd. (Echter, het is mogelijk om (gedeeltelijk) voor de verschillen te corrigeren.)
– Een gemeenschappelijke prijstrend wordt afgeleid uit alle paren van herhaalde verkopen
– Voor alle paren kan de eerste transactieprijs naar de tweede transactiedatum geïndexeerd worden
– Het relatieve verschil tussen de geïndexeerde transactie-prijzen is een maatstaf voor de transactieruis
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 64
TransactieruisHerhaalde verkopen model (3)– Toepassing van het herhaalde verkopenmodel op data van
het Kadaster, zie Francke (2009)– Periode: 1993 Januari – 2009 Mei– Aantal herhaalde verkopen: ± 1.500.000– Standaardafwijking van transactieruis
– Rijwoningen: 6,8%– Twee-onder-een-kap: 7,6%– Appartementen: 7,8%– Vrijstaande woningen: 8,7%
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 65
Transactieruis en de kwaliteit van een model
– Transactieruis is een ondergrens voor de kwaliteit van een (model) waardering:– σmodel > σtransactieruis (σ = standaardafwijking)
– Oorzaken:– Objecten zijn niet uniek; correcties voor verschillen– Een model is een vereenvoudiging– Niet alle karakteristieken zijn beschikbaar en van goede
kwaliteit
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 66
Overzicht
1. Vastgoed waarderingsmodel– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de
consequenties voor waarderingsmodellen
– Concrete eisen aan waarderingsmodellen– ‘Best practices’– Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 67
Eisen aan modelspecificatie (1)
Waarderingsmodel hangt af van– Beschikbare data: transactieprijs, -datum, karakteristieken, locatie– Relatie tussen variabelen en transactieprijs
– Het doel is het vinden van een model waarbij model-waarden zo dicht mogelijk liggen bij de transactieprijzen, gebaseerd op een zo klein mogelijk aantal kenmerken– Minimaliseer de standaardafwijking van de residuen
= relatieve verschil tussen prijs en modelwaarde
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 68
Eisen aan modelspecificatie (2)
1. Minimaliseer de relatieve standaardafwijking van de residuen (in %)
– Een verschil tussen een transactieprijs en een marktwaarde van €10.000 bij een marktwaarde van €100.000 is ‘erger’ dan een identiek verschil bij een marktwaarde van €500.000
2. Een zinnige modelspecificatie is voor de meeste variabelen in factoren (multiplicatief). Voorbeelden:
– LocatieHet is natuurlijker om de verschillen in waarde tussen een ‘goede’ en ‘slechte’ buurt uit te drukken in percentages, dan in absolute bedragen onafhankelijk van de grootte van de woning
– Tijd: prijsveranderingen zijn in percentages– Onderhoud– Veroudering
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 69
Eisen aan modelspecificatie (3)
3. De waarde van een woning is minder dan evenredig met de woninggrootte (wet vd afnemende meeropbrengsten)
– Aan deze eisen kan worden voldaan door het toepassen van een logaritmische transformatie op zowel prijs als grootte van de woning
– Gevolgen van de logaritmische transformatie– Het multiplicatieve model wordt additief en kan worden geschat met lineaire
regressie– De residuen zijn ‘meer’ normaal verdeeld, een van de aannames bij het
toepassen van lineaire regressie– Bovenstaande argumenten zijn niet alleen logisch, maar worden ook
bevestigd door statistische analyse
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 70
Overzicht
1. Vastgoed waarderingsmodel– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor
waarderingsmodellen– Concrete eisen aan waarderingsmodellen
– ‘Best practices’– Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 71
In welke mate komen modelwaarden en transactieprijzen met elkaar overeen?– Voorbeeld Heerlen: 2.658 transacties in 2001 – 2004
– Eengezinswoningen– Relatieve standaardafwijking van de residuen: 11,8%– 5% punten hoger dan standaardafwijking van de transactieruis
– Dit is een typisch voorbeeld van wat van een ‘goed’ model verwacht mag worden, gegeven de kwaliteit van de beschikbare data
– Interpretatie van de standaardafwijkingen van de residuen– 95% betrouwbaarheidsinterval voor modelwaarde van €250.000 :
(€191.000; € 309.000)
Best practices (1)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 72
Best practices (2)
Maakt het uit welk waarderingsmodel wordt gekozen?– Clapp en O’Connor (2008) beschrijven een experiment
– 11 partijen (7 professionals en 4 academische): 11 modellen– Data: 51.590 transacties in Farfaix County in Virginia,
inclusief karakteristieken. Periode: 1967 – 1991.– Doel: waardering van 5000 woningen
(transacties van deze woningen werden achtergehouden)– Resultaten (criterium: mean absolute percentage error, MAPE)
– Private partijen: MAPE tussen 11,8% en 27%– Academici: MAPE tussen 11,8% en 12,6%
– Een goed waarderingsmodel loont
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 73
Overzicht
1. Vastgoed waarderingsmodel– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor
waarderingsmodellen– Concrete eisen aan waarderingsmodellen– ‘Best practices’
– Bezwaren tegen waarderingen2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 74
Bezwaren tegen vastgestelde waarden
Bezwaren tegen WOZ waarden
– Bezwaarmarge: 5%– Vastgestelde waarde: €200.000– Bezwaar: alleen ontvankelijk voor waarden lager dan €189.000
– Bezwaarmarge moet niet worden verward met de betrouwbaarheid van waarderen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 75
Transparantie
– Aantal waarderingsmodellen operationeel in Nederland (WOZ, Woningcorporaties, NHG): >10
– Taxateurs zijn verplicht te motiveren waarom ze van een modelwaarde afwijken. Hoe?
– Noodzaak voor onafhankelijke instantie:– Opleiding:
Kennis over waarderingsmodellen is zwak bij taxateurs
– Kwaliteit standaarden:Geen duidelijke standaarden voor waarderingsmodellen
– Benoemen van verschillen tussen modellen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 76
Overzicht
1. Vastgoed model waardering– Speciale karakter van de vastgoedmarkt en de consequenties voor
waarderingsmodellen– Concrete eisen aan waarderingsmodellen– ‘Best practices’– Bezwaren tegen waarderingen
2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 77
Part 2. Is de Nederlandse woningmarkt overgewaardeerd?
Verschillende rapporten, met verschillende conclusies:– OECD (2005): overwaardering 2004 van 20%– IMF (2008): overwaardering in 2007 van 30%– CPB (2008) in reactie op IMF: overwaardering ≈10% in 2003,
0% in 2007– IMF (2009a): begin 2009 overwaardering ≈ 7%– IMF (2009b): ‘global housing prices are in agreement with fundamental
economic factors’– De Vries (2009), OTB. Geen overwaardering in 2009– Onderliggende modellen: ‘error correction’ modellen
(verschillende data en specificaties)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 78
Error Correction Model
– Lange-termijn relatie– prijs niveau hangt van de niveaus van fundamentele variabelen
(rente, inkomen, enz.)– lange-termijn relatie definieert evenwichtsprijs P*
– als actuele prijs P boven de evenwichtsprijs P* is: overwaardering
– Korte-termijn dynamiek– Prijs veranderingen worden verklaard door
– vorige prijs veranderingen– veranderingen in fundamentele factoren en– het verschil tussen de werkelijke en evenwichtsprijs in de vorige
periode
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 79
ECM voor de Nederlandse woningmarkt (1970-2009)Research (Francke, Vujić and Vos)– Periode van grote prijsstijging (jaren 70), gevolgd door crisis in de
woningmarkt rond 1980, is opgenomen in de studie (i.t.t. vele andere studies)
– Constante kwaliteit prijsindex– Periode tot 1995: Herhaalde verkopen index (Mahieu and Van Bussel, 1996)– Vanaf 1995: Spar index (CBS)
– Fundamentele factoren– Aanbod variabelen spelen geen rol
– Aantal nieuwbouwwoningen (koop –en/of huursector)– Bouwkosten– Woningvoorraad
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 80
ECM: Lange-termijn relatie: prijsniveau
– Gebruikskosten (als percentage van de woningprijs)– Hypotheekrente gecorrigeerd voor hypotheekrente aftrek +– Onderhouds-, verzekeringskosten en afschrijvingen –– Verwachte inflatie
– Geaggregeerd beschikbaar looninkomen per huishouden– Gemiddelde looninkomen per huishouden– Grootte van de beroepsbevolking– Werkloosheid
– Geaggregeerd financieel vermogen per huishouden– Spaargelden + Overige liquide middelen – Schulden– Hypotheekschulden en woning- en aandelenbezit maken geen deel uit van
het financieel vermogen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 81
– Veranderingen in gebruikskosten
– Veranderingen in geaggregeerd financieel vermogen
– Veranderingen in BBP
– Error correction term
– Prijsverandering in vorige periode
ECM: Korte-termijn relatie: prijsveranderingen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 82
ECM Schattingsresultaten
– Coëfficiënten zijn elasticiteiten (variabelen in log)– Coëfficiënten hebben het goede teken en de juiste
ordegrootte– In de lange-termijn relatie:
– Reële woningprijzen stijgen met 14% als looninkomen stijgt met 10%
– ECM verklaart de prijsveranderingen goed
ttttttt
tttt
pppp
p
wealth16.0gdp22.1ruc0.08-)(0.23-31.0
,wage43.1wealth69.00.34ruc--0.87*
111
*
Δ+Δ+Δ−Δ=Δ
++=
−−−
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 83
Gerealiseerde en gemodelleerde woningprijs(veranderingen)
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010−0.25
0.00
0.25
0.50
0.75
pric
e le
vel (
in lo
g)
Real house price Fitted real house price
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
−0.1
0.0
0.1
0.2
pric
e ch
ange
(in
log)
Change in real house price Fitted change in real house price
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 84
Reële woningprijsindex (1995: 100), de lange-termijn evenwichtsprijs en de EC term
80
100
120
140
160
180
200
−20
−10
0
10
20
30
40
50
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
pric
e in
dex
Percentage
Real House Price Error Correction Term Long Term Equilibrium Price
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 85
Overwaardering?
– Halverwege de jaren 70: substantiële onderwaardering– Eind 1970 / begin 1980 : grote overwaardering– Geen aanwijzing voor overwaardering nu– Welke factoren dragen bij aan de verandering van de
evenwichtsprijs?– In de jaren 70 vooral het gevolg van veranderingen in de gebruikskosten– In de tweede helft van de jaren 90 is de stijging van het beschikbare
looninkomen een belangrijke oorzaak voor de stijging van de prijzen.– Het financiële vermogen speelt een secundaire rol
– Jaarlijkse prijsverandering in de vorige periode telt voor 30% mee in de prijsverandering in de huidige periode
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 86
Veranderingen in de lange-termijnevenwichtsprijs
-35.0%
-25.0%
-15.0%
-5.0%
5.0%
15.0%
25.0%
35.0%
45.0%
55.0%
1971
1973
1975
1977
1979
1981
1983
1985
1987
1989
1991
1993
1995
1997
1999
2001
2003
2005
2007
2009
User Costs Financial Wealth Disposable wage income Change in long-term equilibrium price
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 87
Woningprijs voorspellingen (1)
– Er is geen sprake van een correctie van de woningprijs als gevolg van overwaardering
– Voorspellingen van de woningprijzen hangen daarom vooral af van voorspellingen van de fundamentele factoren
– Drie scenario’s– Basis scenario (CPB, 15/12/09),
– inflatie (+1%)– hypotheekrente (almost constant)– inkomen (-1¾%) en– groei bbp (+1½%)
– Optimistisch (snel herstel) and pessimistisch (langzaam herstel)scenario
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 88
Woningprijs voorspellingen (2)
– Voorspellingen ECM 2010-2015 – Terug naar niveau 2008 (nominaal)
– Basis scenario: in 2011– Pessimistisch scenario: in 2014
– Geen rekening gehouden met potentiële veranderingen in fiscale behandeling van eigen woning– Het model kan worden gebruikt om dit door te rekenen. – Verder onderzoek.
Change 2010 Nominal Real
Pessimistisch -1½% -1½%
Basis 1% 0%
Optimistisch 3% 1½%
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 89
Vragen?
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 90
Parametrische modellen
– Parametrische modellen, zoals het regressiemodel, veronderstellen – a priori een structuur tussen kenmerken en prijzen, en dat– De storingen een normale verdeling hebben
– Belangrijkste voordelen van parametrische statistische modellen– Schattingsresultaten kunnen geïnterpreteerd worden en zijn uit te
leggen aan een niet-statistisch publiek, zoals taxateurs en belastingbetalers.
– Het statistische kader vormt een coherent kader voor conclusies– Modelaannames kunnen worden getoetst (proportionaliteit tussen prijs en
grootte, de invloed van specifieke kenmerken op de waarde)– Formele vergelijking tussen concurrerende modellen
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 91
Data-driven modellen
– Een veelgenoemd bezwaar tegen parametrische modellen is dat ze te rigide zijn, i.t.t. data-driven modellen, zoals niet-parametrische modellen of neurale netwerken
– Belangrijkste nadelen van data-driven modellen:– Interpretatie en toetsing van modellen is moeilijk– Veel waarnemingen nodig voor het kalibreren van de modellen– Niet of nauwelijks betere resultaten
(Ze worden nauwelijks toegepast voor modelmatige waardebepaling)– Alternatieve modellen met flexibele functionele vormen,
semi-parametrisch zou je kunnen zeggen– Een voorbeeld hiervan is het hiërarchisch trendmodel:
Francke en de Vos (2000)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 92
Het hiërarchisch trendmodel (1)
– In HTM wordt de invloed van de tijd op een geavanceerde en flexibele manier gemodelleerd
– Tijd-onafhankelijk gedeelte:invloed van woningkarakteristieken is constant in de tijd(assumption can be relaxed)
– Tijd-afhankelijk gedeelte: in maanden1. Gemeenschappelijke trend2. Gebiedsafhankelijke trend3. Woningtype specifieke trends
– De gebieds- en woningtype specifieke trends wijken af van de gemeenschappelijke trend
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 93
Het hiërarchisch trendmodel (2)
Het model kan worden geparafraseerd alslog transactieprijs van woning i in gebied j voor woningtype k op tijd t =
invloed van de individuele kenmerken woning i +niveau van de gemeenschappelijke trend op tijd t +niveau van de gebiedstrend j op tijd t +niveau van de woningtype trend k op tijd t +storing
– Stochastische trend structuur– Gemeenschappelijke trend: ‘local linear’ trend model
(verwachte prijs verandering in volgende periode is prijs veranderingin huidige periode)
– Specifieke trends: ‘random walks’(verwachte prijs volgende periode is prijs huidige periode)
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 94
Het hiërarchisch trendmodel (3)
Random walk en ‘local linear’ trend model– Bevat een aantal veel gebruikte modellen als extremen
voor specifieke parameter keuzes:– Lineaire trend
– Prijsveranderingen zijn gelijk voor iedere periode
– Dummy variabelen– Geen enkele structuur– Vereist veel waarnemingen
– Flexibele functionele vorm en spaarzaam in aantal parameters
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 95
Het hiërarchisch trendmodel (4)
Dummy variabelen worden gewoonlijk gebruikt in herhaalde verkoop en hedonische modellen om prijsveranderingen te meten– Impliciete aanname is dat prijsniveau in periode t niet
afhangt van vorige en volgende perioden
– Schatting van prijsniveau is gevoelig voor transactieruis, in het geval van– Kleine samples, het aantal waarnemingen per periode is laag– Grote uitschieters
– Resulterende prijsindex onbetrouwbaar
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 96
Het hiërarchisch trendmodel (5)
– In HTM is het huidige prijsniveau afhankelijk van vorige en volgende perioden. – Het reduceert de invloed van transactieruis– ‘signal-noise ratio’ wordt uit de data geschat
– Voorbeeld: maandelijkse prijsindex voor appartementen in Friesland
– SPAR (Sales price appraisal ratio) index: index periode t alleen afhankelijke van transacties in periode t: gepubliceerd door CBS– Gem. aantal tranacties per maand: 54
– ‘Local linear trend’ herhaalde verkopen model: index periode thangt af van vorige en volgende perioden (Francke, 2009)– Herhaalde verkopenmodel gebruikt ongeveer 40% van alle
beschikbare transacties
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 97
Nominale prijsveranderingen voor appartementen in Friesland
1995 2000 2005
−10
0
10
20
30
40
pric
e ch
ange
in %
SPAR Local linear trend repeat sales model
28e VOGON studiemiddag, 7 april 2010 Casametrie· 98
Het hiërarchisch trendmodel (6)
Voorbeeld:– SPAR index
– Erg volatiel: maandelijkse prijsveranderingen van 40%– Transactieruis wordt geabsorbeerd door index– Grote prijsstijgingen in periode t worden gecompenseerd door grote
prijsdalingen in periode t+1
– Local linear trend herhaalde verkopen model– Index is ‘smoother’– De invloed van de transactieruis op de prijsindex is aanzienlijk
gereduceerd
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Afsluiting door drs. Cor Worms RBA
Vereniging van Onroerend Goed Onderzoekers Nederland
Borrel
Bedankt voor uw komst en we ontmoeten u graag op onze volgende studiemiddag met als thema:
“Krimp en groei: kans of bedreiging”
1
ir. Bert Teuben
ROZ Performancemeting B.V.
7 april 2010
Taxaties vs.transacties
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Inhoud
Algemene ontwikkelingen binnen taxatiemethodiek
Rendementsontwikkeling
• Historische ontwikkelingen
• Invloed van parameters
Taxatienauwkeurigheid
• Verschil tussen taxatiewaarde en verkoopprijs
2
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Algemene ontwikkelingenVerhouding intern en externe taxaties
Taxaties met peildatum 31 december
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Algemene ontwikkelingenAandeel interne taxaties op geheel
3
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Algemene ontwikkelingenAandeel DCF-taxaties op geheel
© IPDwww.ipd.com
Rendement ontwikkeling
Apr-10
4
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Totaal Rendement Standing Investments1995-2009
Tota
al
Rendem
ent
%
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Relatief Rendement Alle Objecten tenopzichte van Standing Investments1995-2009
Rela
tief
Rendem
ent
%
5
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Investeringsactiviteiten: 1995-2009als % van waarde per jaareinde
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Effect gestarte ontwikkelingen oprendementen in 2009alle sectoren en trend
Trend
6
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Waardeontwikkeling 1977-2009Historische cijfers
Waard
eontw
ikkeli
ng
%
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Kwartaalindex 2001-2009Nederland, Verenigd Koninkrijk &Verenigde Staten
Tota
alR
endem
ent
%
7
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Onderliggende parameters waarde-ontwikkeling
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Onderliggende ontwikkelingenwoningen
Negatieve invloed op waarde in 2009: (0,5 tot 2,0% )
• Lagere inschatting toekomstige huurgroei
• Lagere inschatting toekomstige waardegroei
• Hogere disconteringsvoeten
• Daling leegwaarde woningen
• Hogere exit-yield
• Daling huur- en verkoopmutatiegraad
Positieve invloed op waarde in 2009: (0,5 tot 2,0% )
• Toename huurinkomsten
8
© IPDwww.ipd.com
Taxatienauwkeurigheid
Apr-10
© IPDwww.ipd.com
Taxatienauwkeurigheid
Apr-10
Aanname waardeontwikkeling tot op 3 maanden voor transactie
Uitkomsten zowel:
• Gewogen als ongewogen
• Absoluut en richting
Resultaten over 2009 zijn in oktober 2010 beschikbaar
(www.rics.org)
9
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Gemiddelde gewogen afwijking tussenverkoopprijs en taxatiewaarde,1998 - 2008
Resultaat NL in 2009 negatief(ROZ/IPD)
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Gemiddelde gewogen afwijking tussenverkoopprijs en taxatiewaarde per sector1998 – 2008 in Nederland
Resultaat NL in 2009 met name voor woningen negatief
(ROZ/IPD)
10
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Afwijking tussen verkoopprijs entaxatiewaarde% aantal waarnemingen tussen +/- 10%
Resultaat NL in 2009 beter
(ROZ/IPD)
© IPDwww.ipd.com Apr-10
Conclusies
Steeds meer externe taxaties
Rendementsontwikkeling
• Impact met name van stijging aanvangsrendementen in 2009
• Aanzienlijke daling restwaarde in taxaties
Taxatienauwkeurigheid
• In 2009 voor het eerst negatief verkoopresultaat in Nederland
• Nederland gunstig ten opzichte van andere landen
11
© IPDwww.ipd.com
Dank voor uw aandacht
Apr-10
Bert Teuben
IPD Nederland
Busplein 30
1315 KV Almere
Nederland
Tel: +31 (0)88 328 2200
Email: [email protected]
Web: www.ipd.com
Intellectual Property Rights and use of IPD statistics as benchmarksWhether in the public domain or otherwise, IPD's statistics are the intellectual property of Investment Property Databank Limited.It is not permissible to use data drawn from this presentation as benchmarks.
© Investment Property Databank Limited (IPD)-08. Database Right, Investment Property Databank Limited (IPD)-08.All rights conferred by law of copyright and by virtue of international conventions are reserved by IPD