Wycenanieruchomości

Nieruchomość jako twór geometrycznyNieruchomość jako twór prawnyNieruchomość jako twór ekonomicznyMatematyka finansowaProjekty operatów szacunkowych

Mirosław Żak

NIERUCHOMOŒCI

Wycena nieruchomoœci

Polecamy nastêpuj¹ce publikacje:

Zygmunt Niewiadomski (red.)

PRAWO BUDOWLANE. KOMENTARZ, 3 wyd.

Komentarze Becka

Zygmunt Niewiadomski (red.)

PLANOWANIE I ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE. KOMENTARZ, 5 wyd.

Komentarze Becka

Ryszard Strzelczyk, Aleksander Turlej

W£ASNOŒÆ LOKALI. KOMENTARZ

Komentarze Becka

Adam Doliwa

PRAWO MIESZKANIOWE. KOMENTARZ, 3 wyd.

Komentarze Becka

J. Jaworski/A. Prusaczyk/A. Tu³odziecki/M. Wolanin

USTAWA O GOSPODARCE NIERUCHOMOŒCIAMI

Komentarze Becka

Marian Wolanin

PODZIA£Y I SCALANIE NIERUCHOMOŒCI

Nieruchomoœci

Maciej Tertelis

PIENI¥DZE WSPÓLNOTY MIESZKANIOWEJ

Nieruchomoœci

www.sklep.beck.pl

Wycena nieruchomoœci

Miros³aw ¯ak

WYDAWNICTWO C. H. BECK

WARSZAWA 2012

Redakcja: Andrzej Hołownia Izabela Sachajdakiewicz

© Wydawnictwo C.H. Beck 2012

Wydawnictwo C.H. Beck Sp. z o.o., ul. Bonifraterska 17,00-203 Warszawa, tel. 22 33 77 600

Skład i łamanie: Studio Graficzne MIMO, Michał MoczarskiDruk i oprawa: Totem, Inowrocław

ISBN 978-83-255-1947-6 ISBN e-book 978-83-2553-405-9

Niniejszą pracę dedykuję moim najbliższym współpracownikom w okre-sie kierowania przeze mnie Katedrą Geodezji Wyższej obecnego Uniwersytetu Rolniczego w Krakowie. Są nimi dr inż. Marek Plewako i dr inż. Klemens Go-dek. Wasza życzliwość, pomoc i sprzyjanie to skarb bezcenny.

Dziękuję Ci, Marku! Dziękuję Ci, Klemens!Dziękuję też najserdeczniej mgr inż. Joannie Wertz – bez jej mrówczej pra-

cy i cierpliwości książka ta nie miałaby szans powstania.Dziękuję Ci, Joasiu! Autor

Spis treści

Wykaz skrótów . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IXWykaz aktów prawnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIBibliografia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIIIWstęp . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XVII

CZĘŚĆ I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1

1. Nieruchomość jako twór geometryczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31.1. Kataster pruski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121.2. Kataster austriacki . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 131.3. Kataster rosyjski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171.4. Kataster zamojski . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18

2. Nieruchomość jako twór prawny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242.1. Prawa rzeczowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.2. Ograniczone prawa rzeczowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252.3. Prawa zobowiązaniowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272.4. Prawa konstytutywne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 272.5. Stan prawny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

3. Nieruchomość jako twór ekonomiczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323.1. Opłata adiacencka z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej jako przyczyna wzrostu

jej wartości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343.2. Opłata adiacencka spowodowana scaleniem i podziałem nieruchomości jako przyczyna wzrostu

jej wartości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 343.3. Opłata adiacencka spowodowana podziałem nieruchomości jako przyczyną wzrostu jej wartości . . . . . 35

4. Matematyka finansowa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 404.1. Ciągi liczbowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 414.2. Procent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

4.3.1. Postęp arytmetyczny i geometryczny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424.3.2. Procent prosty . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 454.3.3. Procent składany . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46

4.3. Modele kapitalizacji . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48

VIII Spis treści

4.4. Dyskontowanie kapitału . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504.4.1. Procent prosty w procedurze dyskontowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 504.4.2. Procent składany w procedurze dyskontowania . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514.4.3. Metoda dyskontowania przepływów pieniężnych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 514.4.4. Zastosowanie metody DCF do szacowania efektywności przedsięwzięć inwestycyjnych . . . . . . . 534.4.5. Zastosowanie metody DCF do szacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód . . . . . 544.4.6. Matematyczny model wartości rezydualnej . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 55

4.5. Płatności okresowe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 564.5.1. Płatności bez wyprzedzenia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 574.5.2. Płatności z wyprzedzeniem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58

4.6. Podstawowe równanie obliczeń finansowych przy stosowaniu oprocentowania składanego . . . . . . . . . . 594.7. Amortyzacja kredytu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 604.8. Analiza upływu czasu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 624.9. Dokładność wyniku pomiaru, którym jest oszacowanie wartości nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66

4.9.1. Liczby przybliżone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 694.10. Teoria chaosu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 774.11. Renty osobiste jako element wartości lub ceny nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

CZĘŚĆ II . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109

Operat szacunkowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111Podejścia metody i techniki wyceny . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

Zestawienie podejść, metod i technik stosowanych w wycenie nieruchomości (podstawa) . . . . . . . . . . . 115Zestawienie podejść, metod i technik stosowanych przy wycenie nieruchomości . . . . . . . . . . . . . . . . . . 115Procedura postępowania przy stosowaniu podejścia porównawczego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 116

Projekt operatu szacunkowego Nr 01/T I . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118Projekt operatu szacunkowego Nr 14/T XIV . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135

Problematyka podejścia dochodowego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 154Projekt operatu szacunkowego Nr 05/T V . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155Projekt operatu szacunkowego Nr 6/T VI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173

CZĘŚĆ III . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 187

Problematyka wyceny podejściem kosztowym . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189

Technika ustalania zużycia technicznego obiektów budowlanych . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191

Żywotność techniczna budowli . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193Projekt operatu szacunkowego Nr 7/T VII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196Projekt operatu szacunkowego Nr 8/ T VIII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 212

Problematyka podejścia mieszanego . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226Projekt operatu szacunkowego Nr 13/T XIII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228Projekt operatu szacunkowego Nr 12/T XII . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248Operat szacunkowy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268

Wykaz skrótów

1. Akty prawne

GospNierU . . . . . . ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)

KC . . . . . . . . . . ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 19, poz. 93 ze zm.)KWU . . . . . . . . . ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361

ze zm.)PrGeod . . . . . . . . ustawa z 17.5.1989 r. – Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 193, poz. 1287

ze zm.)SpółdzMieszkU . . . ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116

ze zm.)ZagospPrzestrzU . . . ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717

ze zm.)

2. Inne skróty

ang. . . . . . . . . . angielski (-a, -ie)Dz.U. . . . . . . . . Dziennik UstawGESUT . . . . . . . Geodezyjna Ewidencja Sieci Uzbrojenia TerenuGUS . . . . . . . . . Główny Urząd Statystycznyh . . . . . . . . . . . godzinaitd. . . . . . . . . . . i tak dalejitp. . . . . . . . . . . i tym podobnejedn. . . . . . . . . . jednostka łac. . . . . . . . . . . łaciński (-a, -ie)mies. . . . . . . . . miesiącmin. . . . . . . . . . minutampzp . . . . . . . . . miejscowy plan zagospodarowania przestrzennegoniem. . . . . . . . . niemiecki (-a, -ie)np. . . . . . . . . . . na przykładNr . . . . . . . . . . numerok. . . . . . . . . . . około

X Wykaz skrótów

op. cit. . . . . . . . . opus citatum – dzieło cytowanep.n.e. . . . . . . . . przed naszą erąPFSRM . . . . . . . Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców MajątkowychPKWN . . . . . . . . Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego PKZM . . . . . . . . Polskie Krajowe Zasady Wycenyplan miejscowy . . . miejscowy plan zagospodarowania przestrzennegopoz. . . . . . . . . . pozycjaRP . . . . . . . . . . Rzeczpospolita Polskasek. . . . . . . . . . sekundaSN . . . . . . . . . . Sąd Najwyższystudium . . . . . . . studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminytj. . . . . . . . . . . to jesttzw. . . . . . . . . . tak zwaneUSRR . . . . . . . . Ukraińska Socjalistyczna Republika Radw. . . . . . . . . . . wiekze sprost. . . . . . . ze sprostowaniemZUS . . . . . . . . . Zakład Ubezpieczeń Społecznych

Wykaz aktów prawnych

Ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 19, poz. 93 ze zm.)Ustawa z 6.7.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.)Ustawa z 29.4.1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.)Ustawa z 2.7.1994 r. o najmie lokali (t.j. Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.)Ustawa z 7.7.1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.)Ustawa z 29.9.1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2009 r. Nr 152, poz. 1223 ze zm.)Ustawa z 21.8.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.)Ustawa z 29.8.1997 r. o listach zastawnych i bankach hipotecznych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 99, poz. 919 ze zm.)Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z 2.4.1997 r. (Dz.U. Nr 78, poz. 483 ze zm. i ze sprost.)Ustawa z 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm. i ze sprost.)Ustawa z 27.3.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)Ustawa z 30.8.2008 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 116, poz. 731)

Bibliografia

2nd Cadastral Congress – Proceedings, Kraków 2003Abendroth A., Die Praxis des Vermessungsingenieurs, Berlin 1912Abramowicz H., Jak analizować wyniki pomiarów, Warszawa 1992Adamczewska J., Adamczewski Z., Oscylacje trendu wartości nieruchomości, Przegląd Geodezyjny Nr 1/2007Adamczewski Z., Elementy modelowania matematycznego w wycenie nieruchomości, Warszawa 2006Adamczewski Z., Problem analizy jakościowej układów obserwacyjnych, Przegląd Geodezyjny Nr 8/2005Bangs D.H. Jr., Cashflow, Warszawa 1999Bauernfeind C.M., Elemente der Vermessungskunde, Berlin 1973Baum A., Mackim D., The income aproach to property valuation. Routledge, Bristol 1989 Bernstein J., Cykle giełdowe, Warszawa 1996Bieniek G., Rudnicki S., Nieruchomości – problematyka prawna, Warszawa 2007Bitner A., Czy analiza powtórnych sprzedaży jest efektywną metodą sprowadzania cen na określoną datę?, Rzeczoznaw-

ca Majątkowy Nr 32/2002Bitner A., The issue of the representativeness of random samples in the context of parcel field areas. Proceedings of the

Geodesy and Environment Engineering Commission of the Polish Academy of Sciences – The Kraków Section, Geodesy Nr 39/2002

Biuletyn Informacyjny PPP, Rynek Nieruchomości Nr 1/1995Boczek Z.J., Podejście dochodowe w wycenie nieruchomości, Szczecin 2000Bojar Z., Problematyka dotycząca oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali, Warszawa 2004Borowski M., Prawo geodezyjne, Katowice 1998Bosch K., Mathematik für Wirtschaftswissenschaftler, Oldenburg–München–Wien 1996Boykin J.H., Ring A.A., The Valvation of Real Esteta, New Jersey 1993Britannica. Edycja polska, Poznań 2000Britton W., Davies K., Johnson T., Modern Methods of Valuation of Land. Houses and Buildings, Estates Gazette Limitet,

London 1989 Brudziak T., Miedziński B., Pasieczny L., Metody i procedury wyceny przedsiębiorstw, Warszawa 1991Bühlmann N., Berliner B., Einführung in die Finazmathematik, Stuttgart, Wien 1992Carolan C., Kalendarz spiralny, Warszawa 1996Chrzan P., Matematyka finansowa, Katowice 1998Cymerman R., Hopfer A., Wycena nieruchomości. Zasady i procedury, Warszawa 2006Czaja J., Modele statystyczne w informacji o terenie, Kraków 1996Dasso J., Ring A.A., Real Estate – Principles and Practice, New Jersey 1989Davidson A.W., Valuation and Investment Tables, London 1989Davies N., Moorhouse R., Mikrokosmos, Kraków 2004

XIV Bibliografia

Dębniewska M., Suchta J., Zagadnienie ekonomiczno-finansowe w procedurach wyceny nieruchomości i przedsię-biorstw, Olsztyn–Zielona Góra 2004

Dobija M., Dyskonto, Warszawa 1992Drewicz-Tułodziecka A., Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości, Warszawa 2001Fialkowski M., Bitner A., Universal rules for fragmentation of land by humans, Landscape Ecology Nr 23(9)/2008Fischer R., Liczby Fibonacciego na giełdzie, Warszawa 1996Frost A.J., Prechter R.R., Teoria fal Elliota, Warszawa 1995Galas Z., Matematyka, Łodź 1992Gaździcki J., Systemy katastralne, Warszawa 1995Gerardy T., Moeckel R., Praxis der Grundstiicksbewertung, Landsberg–Lech 1991Goebel P.R., Miller M.G., The Complete Guide for Mortgage Mathematics, New Jersey 1991Green M.W., Mackmin D.H., Podstawowe zasady wyceny nieruchomości, Warszawa 1993Hausbrandt S., Rachunek wyrównawczy i obliczenia geodezyjne, Warszawa 1970Hopfer A., Informacje w wycenie nieruchomości, Warszawa 2005Informacja w procesie wyceny zasobów majątkowych. Materiały II Konferencji Naukowej, Olsztyn 16– 17.9.1994 r.Jordan W. i in., Handbuch der Vermessungskunde, Stuttgart 1961Kawalerow G.I., Mendelsztom S.M., Wprowadzenie do teorii pomiarów, Warszawa 1983 Köhler H., Finanzmathematik, München–Wien 1992Kosiński J., Matewicz A., Cash flows – przepływy pieniężne, Warszawa 1990Kosiol E., Finanzimathematik, Wiesbaden 1982Kryłow I., Teoria i praktika wyczislenij, Moskwa 1937Kucharska E., Nieruchomości w gospodarce rynkowej, Warszawa 2006Kucharska-Stasiak E., Nieruchomość a rynek, Warszawa 1997Kufel M., Metody wyceny przedsiębiorstw, Bielsko-Biała 1992Łaguna T., Wycena nieruchomości i gospodarstw rolnych, Zielona Góra 2001Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, Warszawa 1998Limbach T., Krawczyk A., Surowiec G., Metada Lifecycle Menagment with GIS Context. Materiały konferencyjne

X ECGI and GIS Workshop SDI State of the Art, Warszawa 23– 25.6.2004 r.Ludwicki A., Pawlak Z., Wycena firmy – metody, przykłady, Warszawa 1991Mączyńska E. i in., Ile jest warta nieruchomość, Warszawa 2008Małecki Z., Wybrane problemy wyceny nieruchomości, Poznań 2002Markowska W., Mity Greków i Rzymian, Warszawa 1968Massalski J.M., Stadnicki J., Legalne jednostki miar i stałe fizyczne, Warszawa 1988 Materiały Konferencji Europejskiego Instytutu Nieruchomości. Wpływ wartości dodanej na rozwój miast, Warszawa

23– 24.6.2009 r.Mijakowska J., Polskie tablice trwania życia 1990– 1991, Warszawa 1993Morrow J., Rób biznes, Warszawa 1991Myczkowski L., Własność budynków i lokali oraz inne prawa rzeczowe w praktyce, Warszawa 2005Nasiłowski M., System rynkowy, Warszawa 1995Nowak E., Matematyka i statystyka finansowa, Warszawa 1994Piasek Z., Więch M., Metody wycen nieruchomości gruntowych w strefach zalewowych rzek i potoków górskich. Pod-

ręcznik dla studentów Wyższych Szkół Technicznych, Kraków 1998Piotrowski J., Podstawy metrolologii, Warszawa 1976Pismo Święte Starego i Nowego Testamentu, Poznań 2003Rath F., Rath J., Vertermittlungspraxis, Düseldorf 1995Ross F.W. i in., Ermittung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken, Hannover 1993Sawicki K., Pięć wieków geodezji polskiej, Warszawa 1964Sawyer W.W., W poszukiwaniu modelu matematycznego, Warszawa 1988Siejka M., Piasek Z., Analizy cech fizjograficznych dla potrzeb wyceny nieruchomości położonych w strefach zlewo-

wych wód śródlądowych, Gospodarka Wodna z. 3/2003 Siejka M., Piasek Z., Teoria hierarchii analitycznej w procesie wycen nieruchomości, cz. l, Analizy teoretyczne, Czaso-

pismo Techniczne Politechniki Krakowskiej z. 1/Ś/2003 Siejka M., Wpływ stanu środowiska na wartość gruntów w strefach przybrzeżnych zbiorników wodnych (praca doktor-

ska, Politechnika Krakowska, Wydział Inżynierii Środowiska, 2001), niepubl.Słownik wyrazów obcych, Warszawa 1991Smaga E., Arytmetyka finansowa, Warszawa 2000Śnieżek E., Rachunek przepływów pieniężnych w teorii i praktyce rachunkowości, Warszawa 1994Steward I., Czy Bóg gra w kości, Warszawa 2001

Bibliografia XV

Steward I., Liczby natury, Warszawa 1996Surowiec G., Aspekty geodezyjno-przestrzenne w badaniach rynku nieruchomości (praca doktorska, Politechnika War-

szawska, 2006), niepubl. Surowiec G., System geoinformacyjny oparty na metadanych pierwszym krokiem do integracji rozproszonych zasobów

geodanych, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie. Geodezja Nr 21/2005 Surowiec G., Zastosowanie drzew decyzyjnych do analiz rynku nieruchomości w zakresie predykcji cen na przykładzie

rynku lokali mieszkalnych w Krakowie, Acta Scientiarum Polonorum – Administratio Locorum Nr 3(1)/2004 Sztyk R., Prawo o księgach wieczystych i hipotece, Namysłów 1999Sokołowski T., Krysicki W., Liczby przybliżone i działania na nich, Łódź 2001 Taylor J.R., Wstęp do analizy błędu pomiarowego, Warszawa 1999Vogels M., Grundstücks- und Gebäudebewertngmarktgerecht, Berlin 1989Więch M., Piasek Z., Wartość nieruchomości w inwestycjach budowlanych, Czasopismo Techniczne Politechniki Kra-

kowskiej z. 5-B/1998 Więch M., Piasek Z., Ocena metod wyceny nieruchomości gruntowych pod wodami, Czasopismo Techniczne Politech-

niki Krakowskiej z. 5-B/1998 Więch M., Możliwość zastosowania metody porównawczej do wyceny nieruchomości w warunkach krajowych, Zeszyty

Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie z. 16/1997 Więch M., Piasek Z., Metoda pozostałościowa jako podstawa oceny potencjału rozwojowego nieruchomości na przykła-

dzie Wielkiej Brytanii. Materiały konferencyjne. Lwów, t. II Zeszyty Naukowe Politechniki Rzeszowskiej z. 29/1998 Winpenny R., Wartość środowiska. Metody wyceny ekonomicznej, Warszawa 1995Yogels M., Grundstucks- und Gebaudebewertung – marktgerecht, Wiesbaden–Berlin 1991Żak M., Renty osobiste jako element ceny nieruchomości. II Krajowa Konferencja Rzeczoznawców Majątkowych,

Gdańsk 1993Żak M., Evaluation of properties in Poland. XXIII FIG Congress Munich, Germany, 8– 13.10.2006Żak M., Analogia – łącznik między nauką, techniką a rynkiem, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie

Nr 417/2005 Żak M., Calculations on Approximate Numbers. South East Survey Congress 2005, Brunei Darussalam Darussalam 2005Żak M., Podstawy geodezyjnego urządzania gruntów rolnych, Kraków 2006Żak M., Problematyka dokładności obliczeń, Zeszyty Naukowe Akademii Rolniczej w Krakowie Nr 417/2005 Żak M., Wycena nieruchomości pod drogi. XIX Sesja N–T pod hasłem „Polskie drogi”, Nowy Sącz 2007

Wstęp

Problematyka będąca przedmiotem tej pracy bierze swój początek w momencie, który przyjmuje się jako pojawienie się gatunku Homo sapiens, co miało się zdarzyć podczas epoki późnego plejstocenu, czyli ok. 130 do 30 tys. lat temu. Pogląd ten nie wytrzymuje konfrontacji z poglądem znacznie nowszym, który opiera się na odkryciach, które twierdzić pozwalają, że dopiero około 15 tys. lat temu nastąpiło ostateczne przekształcenie społeczeństw myśliwych i zbieraczy w takie, które podjęły świadomą uprawę roli. Pojawił się system sadzenia i ulepszania roślin drogą wegetatywnego rozmnażania. Chwila ta przyjmowana jest również jako moment powstania rolnictwa, uważanego za bezdyskusyjnie pierwotną, najstarszą gałąź produkcji materialnej w gospodarkach narodowych, poziom której rozstrzyga o poziomie egzystencji współczesnych społeczeństw.

Pierwszy okres rozwoju rolnictwa nazwany został okresem kopieniackim lub motykowym, od pierwszych narzędzi służących do spulchniania gleby. Jako jego kolebkę uznano obszar Azji Południowej, Chiny, region śródziemnomorski oraz obszary północno- i południowoamerykańskie. Uprawiano wówczas głównie palmy, bambus, trzcinę cukrową, drzewo chlebowe, cytrusy, oliwki, figi.

W drugim okresie sięgającym do około czwartego tysiąclecia p.n.e., nazwanego okresem kopieniactwa nasienne-go, uprawiano już także zboża oraz rośliny strączkowe i oleiste. Na terenach północnych Chin (obecnie Afganistanu), Iranu, Syrii, Palestyny, Iraku i Turcji pojawiły się uprawy fasoli, soczewicy, grochu, kukurydzy, ryżu. Pozostały okres, aż do początku ery nowożytnej, niósł ze sobą znaczący postęp techniczny w zakresie produkcji metalowych narzędzi, udomowienia zwierząt, wykorzystywanych również jako siła pociągowa, powiększanie areału ziem uprawnych (wyrąb pierwotnych lasów) i dalsze rozprzestrzenianie się rolnictwa o regiony basenu Morza Śródziemnego i Egipt. Opanowanie sztuki nawadniania, budowy akweduktów i budowli piętrzących spowodowało przyciągnięcie do rolnictwa coraz więk-szej liczby ludzi i pojawienie się społecznego podziału pracy, skutkiem czego stało się tworzenie systemu uznawanego za zrąb gospodarki rynkowej.

Nowym zjawiskiem stało się kształtowanie państw niewolniczych o skutkach: własność panującego, własność świą-tynna i coraz liczniejsza własność prywatna. Było to zjawisko o znaczeniu fundamentalnym.

Drugim takim zjawiskiem było dostrzeżenie szczególnej roli ziemi jako czynnika generującego dochód. Trudno nie zgodzić się z twierdzeniem, że już wówczas powstały podwaliny swoistego aksjomatu, który dzisiaj jest oczywistością. Wiadomo bowiem, że w odróżnieniu od produkcji czysto przemysłowej, w rolnictwie oprócz kapitału i pracy występuje trzeci czynnik, jakim jest ziemia. Podstawowym zadaniem rolnictwa jest uzyskanie najwyższego dochodu czystego z właściwości produkcyjnych ziemi. Wielu stuleci trzeba było, by zbudować teorię renty gruntowej.

Na przełomie starej i nowej ery na terenach ziem polskich dzięki upowszechnieniu radła pojawiła się uprawa orna. Następował też rozwój kultury łużyckiej. Grunty orne były użytkowane indywidualnie przez rodziny jako tzw. źreb, na-tomiast lasy, łąki, pastwiska i wody użytkowane były wspólnie (system opal). Podstawowymi jednostkami osiedleńczy-mi była wieś i gród. Wraz z kształtowaniem się w Europie ustroju feudalnego pojawiły się powinności feudalne w postaci świadczeń na rzecz pana, kościoła, księcia i inne. Rozwój rolnictwa wywołał ponadto wielkie ruchy ludnościowe, które przybrały postać masowej kolonizacji trwającej od początku XIII w.

XVIII Wstęp

Zatrzymajmy się właśnie w tym momencie, umiejscawiając się przy tym w naszym kręgu cywilizacyjnym. To rów-nież umowny koniec mroku średniowiecza i eksplozja epoki renesansu z jej ponadczasowymi geniuszami, jak: Leonardo Fibonacci, Leonardo da Vinci, Galileusz, Mikołaj Kopernik, Michał Anioł…

Ośmielam się mniemać, że ówczesna masowość zjawiska nadawania ziemi doprowadziła wówczas do sięgnięcia do wcześniejszych cywilizacji, spośród których kultura rzymska wprowadziła pojęcie dominium lub properitas, rozumiane jako suma uprawnień, przywilejów i władztw przypisanych osobie nad rzeczą. Stąd pojęcie „własność”, które stało się fundamentem aktualnie obowiązującego prawa cywilnego z wszystkimi jego meandrami, ale też odnośnikami do tego sprzed kilkudziesięciu stuleci, tj. prawa rzymskiego. Nie może wzbudzać wątpliwości, że u zarania problematyki, będą-cej przedmiotem tej pracy, zaistniał fenomen o współczesnej nazwie własność. Własność jako zjawisko, fenomen, cecha, prawo, które służy do pełnego opisu rzeczy w sposób jakościowy. Pojawienie się fenomenu własności doprowadziło do ukształtowania jednej z najważniejszych dziedzin, dyscyplinujących współczesne życie społeczne. Jest nią prawo cywil-ne. Łatwo sprawdzić, że ustawa z 23.4.1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), funkcjonująca jako jeden z fundamentalnych aktów prawnych, zawiera sporo ponad tysiąc artykułów, podlegających zresztą ciągłemu procesowi zmian i udoskonaleń, czyli dostosowań do nieustannie zmieniającej się społeczno-ekonomicznej rzeczywistości.

Współczesna definicja własności, mimo że musi uwzględniać ekonomię i stosunki funkcjonujące aktualnie w spo-łeczeństwach tworzących wartość, ma swoje źródło w prawie rzymskim i rozumiana jest jako przedmiot przypisanych prawem uprawnień obejmujących mienie jako całość. Rozumiane jest to jako całokształt stosunków prawnych pomiędzy osobami o określonym stanie posiadania. Posiadanie dotyczy przy tym zarówno nieruchomości, rzeczy ruchomych, ale też wartości niematerialnych i prawnych.

Pojawienie się w historii ludzkości fenomenu własności wywołało skutek w postaci narastającego zróżnicowania w posiadaniu, a także konieczności utrzymywania pojawiających się instytucji, troszczących się o stan tworzących się społeczności zorganizowanych, w skali od wspólnoty po cesarstwo. To właśnie fenomen własności, rozumianej jako zjawisko czysto jakościowe, wymógł powstanie zjawiska oceny ilościowej.

Synonimem zjawiska, jakim stała się ocena ilościowa, jest wartość. Należy przez nią rozumieć cechę tego, co jest dla kogoś dobre pod jakimś względem. Głównie chodzi o uczynienie zadość w sferze utylitarnej – spełnienie potrzeb, marzeń, pragnień, ale też pożądań i nadziei. Wartość od zarania jest wyrażana w postaci liczbowej (aktualnie jest to kwota pieniężna). Niech historycy określą ile tysiącleci minęło od momentu ustanowienia w ludzie izraelskim dziesięciny, będącej wyrażaną w sztukach przedmiotowych (zboże, owoce, kozy, wino itp.), ale również: „Dalej mó-wił Pan do Mojżesza: Przemów do Izraelitów i powiedz im: Jeżeli ktoś chce się wywiązać ze ślubu, według twojego oszacowania jakiejś osoby wobec Pana tak będziesz szacował: jeżeli chodzi o mężczyznę w wieku od dwudziestu do sześćdziesięciu lat, to będzie on oszacowany na pięćdziesiąt syklów srebra według wagi z przybytku. Jeżeli chodzi o kobietę, to będzie ona oszacowana na trzydzieści syklów. Jeżeli chodzi o młodzież w wieku od pięciu do dwudziestu lat, to chłopiec będzie oszacowany na dwadzieścia syklów, a dziewczyna na dziesięć syklów. Jeżeli chodzi o dzieci w wieku od jednego miesiąca do pięciu lat, to chłopiec będzie oszacowany na pięć syklów srebra, a dziewczynka na trzy sykle srebra. Jeżeli chodzi o ludzi starszych w wieku od sześćdziesięciu lat wzwyż, to mężczyzna będzie osza-cowany na piętnaście syklów, a kobieta na dziesięć syklów. Jeżeli jednak ktoś jest tak ubogi, że nie może zapłacić według twego oszacowania, to postawi osobę ślubowaną przed kapłanem, a ten ją oszacuje. Według możliwości tego, który ślubował, kapłan ją oszacuje”1.

Mamy tu do czynienia ze swoistym szacowaniem wartości człowieka, jakość którego definiowana była przez płeć i wiek, a jego wartość wyrażano za pomocą określonej ilości kruszcu. Z zapisów historycznych wynika, że wówczas pojawił się również podatek gruntowy. Podstawą jego wymiaru była powierzchnia gruntu albo jego wartość wyrażona w jednostkach monetarnych. Stąd pytanie: kapłan to rzeczoznawca czy rzeczoznawca to kapłan i wyrocznia?

Wynika stąd, że od tysiącleci tuż za oceną jakościową podążała ocena ilościowa (wartość jako liczba) lub podatek, danina, kontrybucja, opisane co do swej wysokości liczbami.

Istnieje domniemanie, że na terenach polskich dziesięcinę wprowadził Bolesław Chrobry z chwilą pojawienia się regularnej organizacji Kościoła, co miało miejsce ok. 1000 r. Definicja dziesięciny była lakoniczna: dziesiąta część ogółu wytwarzanych produktów, co na początku oznaczało składanie daniny w postaci miodu, futer, wyrobów rzemieślni-czych, a od przełomu XII i XIII w. – płodów rolnych, głównie zboża. Stąd nazwa „dziesięcina snopowa”, ale również „dziesięcina konopna”. Z biegiem czasu przekształciła się ona w formę pieniężną w postaci pogłównego, stanowiąc najwcześniejszą formę podatku osobistego w formie stałej kwoty od opodatkowanego, niezależnie od jego majątku czy dochodu. W dawnej Polsce pogłówne pobierano początkowo od wybranych grup etnicznych (Żydzi, Cyganie, Tatarzy), ale w 1520 r. pobierano je już od całości społeczeństwa, jako jednorazowy podatek przeznaczony na cele obrony przed najazdem tatarskim.

Należy zdać sobie sprawę, że zjawisko oceny ilościowej wymusiło konieczność zbudowania systemów: – liczbowych, umożliwiające zliczanie egzemplifikacyjne (ilość), – jednostkowych, umożliwiających kwantyfikację zjawiska (masa, powierzchnia, czas),

1 Pismo Święte Starego i Nowego Testamentu, Księga Kapłańska 27, Poznań 2003.

Wstęp XIX

– monetarnych, umożliwiających wyrażenie różnych jakościowo zjawisk za pomocą jednego czynnika, – pomiarowych, umożliwiających w drodze pomiaru opisanie liczbami wartość lub rozmiary obiektu mierzonego.

Nasz krąg cywilizacyjny poderwany w XIII w. do aktywności za sprawą kolonizacji sięgnął po dorobek cywilizacji greckiej i rzymskiej, co zresztą w kwestiach jakościowych trwa do dziś.

Zupełnie inaczej wyglądała kwestia szacunku ilościowego. Problem, jak liczyć i mierzyć czekał na rozwikłanie, ponieważ dwie najświetniejsze cywilizacje europejskie, grecka i rzymska, nie znały liczby zero. Na przykład 2011 r. to przecież MMXI. Matematyczny geniusz Leonardo Fibonacci w XIII w. – u zarania epoki odrodzenia – sięgając do cywilizacji chińskiej i arabskiej, wprowadzając liczbę zero, zbudował pozycyjny system liczbowy, którego oczywistość dla każdego z nas jest niemal jak oddychanie. Pomimo tego wciąż aktualny jest konflikt znawców oceny ilościowej z wy-znawcami zapewne łatwiejszego szacunku jakościowego, których cechuje pokrzykiwanie „należy uwzględnić!”, „należy wziąć pod uwagę!”, „nie należy zaniedbać” itd. (zawsze bez informacji, w jaki sposób tego dokonać).

Celem niniejszej pracy jest określenie nie tylko co, ale i jak wycenić. Jest to właśnie tak trudny dla wielu szacunek ilościowy.

Galileusz już ponad 500 lat temu powiedział: „Trzeba się uczyć grać nie od tych, którzy umieją robić instrumenty, ale od tych, którzy potrafią na nich grać”.

Problematyka przedstawiana w tej pracy rozwijana jest wyłącznie na bazie nieruchomości, od zarania wieków definiowanych jako wydzielone z otoczenia za pomocą granic własności, zamknięte fragmenty powierzchni Zie-mi (rozumianej tu jako planeta). Dalej, bez uszczerbku dla Matki Ziemi, jej powierzchnię będziemy już nazywać utrwalonymi określeniami: ziemia, grunt, teren. Własność, rozumiana jako własność ziemi, w miarę rozwoju cywi-lizacyjnego, w efekcie wykorzystania ziemi nie tylko do produkcji rolnej, rozszerzała się na wcześniej wspomniane pojęcie mienia, które rozróżniano jako mienie ruchome oraz nieruchome. Mienie nieruchome to już zatem nie tylko ziemia (grunt), ale również te elementy, które na stałe związano z nią w taki sposób, że nie można ich oddzielić od gruntu bez zmiany ich charakteru, przeznaczenia, możliwości wykorzystania i wartości tego fragmentu powierzchni terenu, który za sprawą wydzielenia go z otoczenia granicami własności nazwano nieruchomością. Z tego względu budynki, budowle, nasadzenia oraz prawa ustanowione na nieruchomości są traktowane jako jej części składowe na równi z gruntem, który jednak jednoznacznie definiują granice nieruchomości w przestrzeni fizycznej i wirtualnej (geometrycznej, matematycznej).

Tak zdefiniowana nieruchomość nie obejmuje sobą mienia ruchomego i w związku z tym opisywana dalej metodyka szacowania wartości obejmuje zarówno nieruchomości jako całość, jak i wyłącznie poszczególne (wybrane w miarę takiej potrzeby) jej części składowe.

Dotarłszy do dzisiejszego rozumienia nieruchomości, spróbujmy sobie uświadomić, jakie konsekwencje dla ludzko-ści przyniosło pierwotne wydzielenie z odwiecznego trwania władania indywidualnego.

Natychmiast po wydzieleniu z otoczenia pierwszych nieruchomości zaistniał problem własności, której formy, de-finicje, rodzaje i ilości zmieniały się przez tysiąclecia, aż po stan dzisiejszy, zresztą w świecie niebywale zróżnicowany. Narastało też zapotrzebowanie na obronę prawa własności. Potrzeba tego była tak mocna i powszechna, że stało się to ustrojową doktryną niezliczonych państw na świecie. Rzeczpospolita Polska ze swoją Konstytucją RP też stoi na straży własności prywatnej swych obywateli.

Niemal równocześnie z pojawieniem się prawa własności musiało pojawić się pojęcie wartości – początkowo przy wymianie dóbr, a następnie pojęcie ceny wraz z budową systemów monetarnych. W celu umożliwienia szacowania wartości nieruchomości musiał zaistnieć układ kryteriów. Najstarszym kryterium, do dziś zresztą wykorzystywa-nym, jest powierzchnia nieruchomości. Aby powierzchnię tę można było określić, wymyślono systemy liczbowe i za-sady działania na liczbach. Musiano zbudować też system jednostek miar, w którym jednostki długości i powierzchni zaistniały najwcześniej. Trzeba było wynaleźć pierwsze narzędzie miernicze oraz opracować geometryczne zasady pomiaru terenowego i obliczeń. Stało się to początkiem istnienia dzisiejszego zawodu geodety, nazywanego przez niektórych historyków (z pewnym przekąsem), najstarszym zawodem świata, co dla mnie – geodety, ma wymiar komplementu.

Trudno się temu dziwić, skoro już w VI w. p.n.e. Pitagoras sformułował tezę o sferycznym kształcie ziemi, a „za-ledwie” 400 lat później Eratostenes (276– 194 r. p.n.e.) dokonał metodą pośrednią pomiaru promienia kuli ziemskiej. Genialny pomysł sprzed ponad 2000 lat ma dziś posmak anegdoty2, ale ponieważ jest mało znany, przedstawię go w skrócie.

Eratostenes znalazł w Egipcie dwa różne obiekty położone na tym samym południku, odległe od siebie o ok. 790 km: – latarnię morską w Aleksandrii (nieistniejący już jeden z siedmiu cudów świata starożytnego) oraz – głęboką na kilkadziesiąt metrów studnię w okolicach dzisiejszego Asuanu.

Po wieloletnich obserwacjach stwierdził, że każdego roku 21 marca (zrównanie wiosenne) tarcza słoneczna w ca-łości odbija się w studziennym zwierciadle wody, a jednoczenie cień rzucany przez znaną z wysokości latarnię jest najkrótszy w roku (rys. 1).

2 K. Sawicki, Pięć wieków geodezji polskiej, Warszawa 1964.